Alternativas para el financiamiento de proyectos de puesta en valor de bienes races

Garay, Alfredo M. 2004

Anexo de "Alternativas para el financiamiento de proyectos de puesta en valor de bienes races", Captulo 2, en Lungo, Mario (compilador), Grandes proyectos urbanos. UCA editores, y Lincoln Institute of Land Policy

A diferencia de otros sectores de la economa, la mayor parte de los negocios de bienes races se desarrollan bajo esquemas de estrategias de financiamiento (corporate finance), en los cuales los activos pueden quedar en prenda o garanta en el sistema financiero y sirven como colaterales para levantar deuda de mediano y largo plazo. Cuando, por el contrario, el diseo de la operacin se monta sobre la necesidad de aplicar un esquema de concesin (por ejemplo, la concesin de obra pblica), deben implementarse otras estrategias de financiamiento (Project finance), en los cuales la evolucin la evolucin del flujo de caja (cash flow) adquiere mayor relevancia. Para analizar el tema, tomaremos como requisito de partida la propiedad, o alguna otra forma de tenencia, que permita ejercer derechos reales sobre un bien inmueble que se quiere poner en valor. En general, a esto se agrega un proyecto con base en el cual se pueda estimar el nuevo valor que adquirir ese bien una vez materializado. ste es el caso de un gobierno local que tiene, por ejemplo, un determinado predio o edificio en el que quiere desarrollar algn programa, pero carece de recursos para llevarlo adelante. Con frecuencia las autoridades afectan recursos presupuestarios para realizar la obra. Tambin son numerosas las situaciones en que los recursos locales son escasos o deben ser afectador para financiar otras acciones prioritarias. Tambin es frecuente que las autoridades acudan a una instancia superior de gobierno para que contribuya al financiamiento de este proyecto y as transferir fondos adicionales mediante alguna forma de subsidio. En ambos casos queda claro que el fin justificara la realizacin de las obras, sin esperar que los proyectos demuestren su rentabilidad. Por influencia de los organismos internacionales (o multilaterales) de crdito, se ha instalado el criterio de que estas inversiones deben tener cierta rentabilidad, que relacione el gasto con un incremento en el valor del bien, de

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su entorno, o en funcin de la utilidad y proyeccin social de la actividad a la que servir como soporte. Estos organismos suele aportar crditos de fomento o crditos blandos, es decir, aquellos que cuentan con cuotas de capital, perodos de gracia o bajas tasas de inters, estoes, que canalizan a travs del crdito un porcentaje ms o menos significativo de subsidio para facilitar la realizacin de los proyectos. Hay que considerar, por lo tanto, que se trata de proyectos ms o menos pequeos, con una proyeccin social evidente ya los cuales se asigne y demuestre un nivel de prioridad significativo. Trataremos de abandonar esta perspectiva en la que, en general, las obras pblicas se evalan para analizar los casos en donde la puesta en valor del bien o la realizacin del proyecto requiere del ingenio para acceder a los recursos que se necesitan. Sobre esta base, a continuacin se intenta abrir un repertorio de alternativas que puedan aplicarse en diferentes casos.

Subdivisin y venta de una o varias partes

Aunque parezca una cuestin obvia, si se tiene un predio muy grande y se vende la mitad, se pueden obtener los recursos que faltaban para desarrollar un proyecto. En ejemplos de mayor complejidad, observamos que muchas veces este sigue siendo el secreto de la operacin. Respecto a Puerto madero, por ejemplo, se hizo bsicamente eso, subdividir las tierras que ocupaba un antiguo puerto y vender las parcelas. Para hacerlo era necesario construir las infraestructuras de acuerdo con los estndares exigidos para una urbanizacin. El problema que se plante fue cmo concretar las primeras ventas para poder financiar las obras, sin afectar los recursos presupuestarios, y cmo organizar una secuencia que permitiera llevar a cabo la urbanizacin y dejar una serie de beneficios que incluyeran un tramo final, en donde los ingresos resultaran muy superiores a los egresos. De ms est sealar que existe cierta pericia para poder identificar las partes y ponderar la relacin que existe entre el incremento del valor y el tiempo. Los viejos urbanizadores, por ejemplo, manejaban muy bien la secuencia de ventas y estaban conscientes de que una primera subdivisin convocaba solo a pioneros, que se sentiran atrados nicamente si los valores fueran muy convenientes. Pero una segunda y una tercera generacin de lotes podran venderse a precios ms elevados, lo cual constataba que, en la medida que la urbanizacin se consolidaba, los ingresos seran cada vez ms significativos.

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En conclusin, la programacin del flujo de caja puede prever sucesivas particiones, programando etapas en las que se modulen las necesidades financieras y, por lo tanto, las estrategias para proveer los recursos.

Venta anticipada de partes o de derechos

El ejemplo tiene, sin embargo, una particularidad y es el hecho de que los compradores aceptaban pagar un valor que todava no exista, dado que aceptaban la promesa de que, en un tiempo, su parcela estara perfectamente urbanizada, aunque en ese momento solo se trataba de un pedazo de tierra con cuatro estacas que la delimitaban. Un buen proyecto, bien expuesto, puede ser un desencadenante del deseo, pero el verdadero determinante de esta alternativa es la credibilidad de quien lo presenta. La venta anticipada es un estupendo mtodo de capitalizacin, supone un descuento equivalente al del costo del dinero, que significa una sustantiva rebaja para el comprador. En algunos casos, esa medida puede incrementarse, lo cual vuelve el producto ms atractivo y descomprime la necesidad de financiamiento en el momento del arranque, que sin duda es el momento ms difcil por el que atraviesa un proyecto. Pequeos, y medianos empresarios recurren con

frecuencia a esta metodologa, construir al costo, programando un sistema de pagos regulares correspondientes con el avance de la obra. Incluso, existe el caso de la disolucin total de la renta, en donde quien coordina la operacin se limita a cobrar un porcentaje por administrar el emprendimiento. Semejante ha sido el caso de algunos escribanos quienes, acostumbrados a canalizar crditos hipotecarios, proponen a sus inversiones adquirir parcelas de una futura urbanizacin. En la medida que la urbanizacin se concreta y se venden las parcelas, los inversores recuperan su inversin con un porcentaje significativo de ganancias (y el escribano cobra sus honorarios por administrar el negocio). Esta posibilidad de anticipar la compra de un determinado producto puede trasladarse a la compra anticipada de derechos, como puede ser la exclusividad de las ventas, la concesin de estacionamientos, los derechos de publicidad, etc. Los riesgos son compartidos. El atraso de las obras, o su eventual paralizacin, suele ser tan peligroso como la mora en el pago de las cuotas, y es difcil presionar a los compradores que han adquirido un bien que todava no existe. El caso de las cooperativas de ayuda mutua es, en cierta medida, un ejemplo de esta modalidad, si se considera que los miembros aportan su trabajo como adelanto de pago de una unidad habitacional, la cual, cuando la ocupen, seguirn pagando con dinero durante algn tiempo. Otra
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modalidad de venta anticipada la conforman los crculos de ahorro, donde los procedimientos de sorteo y licitacin definen quines y en qu orden podrn acceder a las viviendas terminadas.

Crdito hipotecario
La forma ms difundida, sin duda, es el crdito hipotecario. Las instituciones financieras adelantan el capital, seguras de que la tasa de inters que pagan los deudores ser inferior a la renta que surja de la operacin. Existe, por lo tanto, una ponderacin del valor que adquirir el bien y el compromiso de dejarlo como garanta de la recuperacin del crdito. As, el clculo de los intereses cobra un valor fundamental. En tal sentido, existen diferentes formas de prorratear la relacin entre el capital e inters en la conformacin de la cuota (mtodo francs, alemn, etc.). En las economas inflacionarias, la definicin de la tasa supone mecanismos sofisticados, llegando al extremo en donde el valor del dinero puede pasar a ser superior a la renta prometida por la operacin. En ese marco, suele restringirse el crdito e incluso desaparecer. Para evitar un encogimiento tan grande del mercado, en algunos pases se acepta que las operaciones se pacten en moneda extranjera (dlar, canasta de monedas). Asimismo puede suceder que el Estado acepte mecanismos de indexacin y designe a una entidad que oficialice el ndice de depreciacin de la moneda, llegando a crear, en ocasiones, un ndice especfico para este tipo de transacciones, como es el caso de la UF (unida de fomento) chilena, que define un indicador fuertemente influenciado por los precios de la construccin. Toda la teora financiera est construida en torno a estos supuestos, calculando la incidencia del costo del dinero, a travs del clculo de la tasa interna de retorno TIR y el valor actual neto VAN. En Amrica Latina, sin embargo, es difcil acceder al crdito. La mayor parte de la poblacin no se considera sujeta de crdito, pues existen dificultades para demostrar su capacidad de pago o para reunir los requisitos que solicita el sistema bancario. El capital ha sido consciente de esta contradiccin y ha perfeccionado sus mecanismos para ampliar su horizonte, incrementando los niveles de acceso de los trabajadores a la banca. Existen, asimismo, experiencias de microcrditos, accesibles a sectores con ingresos bajos, pero la economa popular sigue teniendo dificultades para acceder a los bienes que necesita, a travs del crdito. Volviendo al primer ejemplo, la restriccin del crdito a los potenciales compradores de un emprendimiento es una restriccin fundamental, dado que no solo es necesario el financiamiento para montar la operacin, sino que el crdito tambin es indispensable para vender los productos que surgen de esa operacin. De modo que es frecuente que parte de los recursos obtenidos para un desarrollo inmobiliario financian a los compradores. As las cosas, el desarrollador
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debera implementar mecanismos de crdito accesibles a las personas que seran desechadas por el sistema bancario. En las ltimas dcadas, el mercado de capitales experiment una enorme expansin, sobre todo a travs de la canalizacin del ahorro en los pases ms ricos con el desarrollo de diferentes modalidades de fondos (fondos de pensin, fiduciarios, cooperativos, de colectividades, etc.). El secreto de los desarrolladores que han montado grandes emprendimientos, en Amrica Latina, ha sido concebir un vehculo adecuado para canalizar estas posibilidades de financiamiento. La diferencia entre la tasa de inters en que compiten estos fondos con las tasas en los pases donde se invierte, define un colchn que amortigua los riesgos de la rentabilidad de las inversiones. Este colchn financiero hace que, en algunos casos, el emprendimiento sea una excusa para justificar la inversin y la realizacin de ese spred de corto plazo. El surgimiento de fondos ha tenido tambin su expresin local, esto es, han aparecido nuevas formas de concentracin del ahorro. Un ejemplo es el auge de las aseguradoras de pensin, en el marco de leyes que desvinculan la recaudacin previsional de las tradicionales cajas de jubilacin manejadas por el Estado. Hay que reconocer que, en este esquema, los tradicionales bancos hipotecarios que canalizaban ahorro pblico, a travs de la promocin de lneas de crdito para la adquisicin de viviendas (en muchos casos, con un componente de subsidio), se han desdibujado. No obstante, es junto reconocer que cuando el componente de subsidio tiene envergadura, por ejemplo cuando se abastece con un porcentaje de salario de todos los trabajadores como los tradicionales fondos para la vivienda1, pueden lograrse resultados verdaderamente sorprendentes, como lo demuestran las polticas de vivienda de Chile y Colombia, por mencionar solo dos ejemplos.

Crdito no hipotecario
Si bien los crditos son ms fciles de obtener sobre la base de una garanta hipotecaria, existen otras modalidades de crdito que se asientan sobre algn otro valor. Sobre todo en un contexto donde el capital requiere retornos mucho ms giles que los que garantiza la inversin inmobiliaria. Las teoras ms recientes descreen en la cristalizacin del capital en edificios, sobre todo en el marco de actividades que cambian a gran velocidad y vuelven las construcciones rpidamente inadecuadas u obsoletas. Para algunos autores, la generacin de valor guarda relacin con la

Como los que reciban el FONAVI, en Argentina, o el INFONAVIT, en Mxico

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capacidad para conducir o concentrar flujos y, en consecuencia, incorporar valor a localizaciones efmeras. En este caso, la garanta del valor no est en el soporte material, sino en la capacidad para sostener el evento, es decir, en los mecanismos de gestin, fenmeno que tiene ms relacin con la evolucin del imaginario social y con la capacidad de determinados operadores de mantener niveles especiales de comunicacin con sus consumidores. Los mecanismos de financiamiento ms frecuente para este tipo de emprendimiento vinculan el crdito con los niveles de facturacin. Es el tipo de operacin que caracteriz la instalacin de mquinas tragamonedas, pero tambin ha sido adoptado por los grandes centros comerciales que dejaron de vender los locales y prefirieron tener inquilinos, a quienes arrienda sobre la base de un porcentaje de la recaudacin diaria. Aqu, los reaseguros del acreedor se orientarn al anlisis del negocio, del flujo de caja, de la seriedad de la empresa deudora, etc. ajustando su anlisis sobre los resultados de los estudios desarrollados por prestigiosas evaluadoras de riesgo, cuya firma para a ser garanta central del negocio 8aunque, al seguir los diarios, en los ltimos tiempos algunas de estas empresas han perdido, de manera significativa, ese prestigio).

Conformacin de una sociedad con una contraparte que aporte capital

Volviendo una vez ms sobre el ejemplo inicial, aquel que tiene un bien y un proyecto puede buscar un socio que aporte capital y compartir el negocio. Corresponde sealar que la debilidad de esta hiptesis es que, en la mayor parte de los casos, el valor de la tierra significa un porcentaje pequeo en el total de la inversin (10-15 por ciento) y se ampla cuando la localizacin es muy buena o cuando existen construcciones que incrementan ese valor inicial. La conformacin de una sociedad puede ampliarse a un nmero mayor de socios, para, de esa manera, diversificar las caractersticas de los recursos que aporta cada uno. En la construccin de edificios de propiedad horizontal suele establecerse una sociedad entre el propietario del suelo, una empresa constructora y un empresario de otro ramo (por ejemplo, textil), que afecta a la construccin del resultado de una renta producida por esa actividad. Con frecuencia se incorporan a este prorrateo el arquitecto, un agente inmobiliario y a veces un banco (interesado en colocar crditos hipotecarios). De modo que todos contribuyen con recursos de distinta naturaleza y reciben, a cambio, metros cuadrados construidos. En algunos casos, las sociedades son ms formales y convierten este conjunto de aportes en porcentajes del paquete accionario. Esto no supone mayor complejidad, es ms, existe el caso de sociedades creadas para comprar un inmueble simplemente porque el rgimen fiscal resulta ventajoso.

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Las sociedades inmobiliarias merecen especial atencin, como el de Arpegio, empresa de derecho privado, pero de propiedad estatal (de la Comunidad Autnoma de Madrid), utilizada para promover el desarrollo de urbanizaciones en la periferia. Mientras las tendencias del mercado indicaban la expansin del rea urbana en determinada direccin, Arpegio se asociaba con los propietarios del suelo y urbanizaba grandes predios en la direccin que propona el plan. De modo que la empresa, contradiciendo algunas tendencias del mercado, se converta en un instrumento fundamental de la poltica urbana. De manera operativa, Arpegio tuvo la particularidad de promover operaciones suma cero (no dan ganancias ni prdidas), reinvirtiendo el producto de la renta del suelo en programas sociales dentro de la misma urbanizacin. El ejemplo es interesante por las diferentes modalidades de asociacin que poda proponer a los propietarios del suelo, a quienes ofreca cambiar suelo virgen por suelo urbanizado, por metros cuadrados construidos, o conformar una sociedad especfica para ese emprendimiento en la que compartan el paquete accionario. No nos detendremos en analizar las diferentes formas que puede tomar una sociedad ni a diferenciar el derecho pblico del privado ni las posibilidades de desarrollar formas mixtas (pblico-privadas). Quiz s interese destacar que estas formas de asociacin son muy amplias y que existe la posibilidad de crear otras formas de asociacin (cooperativas-mutuales) ms prximas a la realidad popular, en las que los socios puedan incorporar inmuebles, trabajo, maquinaria y u otros recursos.

Emisin de acciones para capitalizar la sociedad (tomando el bien como garanta).

La conformacin de una sociedad puede ampliar el nmero y las caractersticas de sus socios iniciales. Es frecuente el caso de empresas familiares que deben enfrentar una necesidad de expansin, incrementando su capacidad productiva o su escala de giro, para lo cual necesitan nuevos aportes de capital. Aqu, la operacin consiste en abrir el paquete accionario e incorporar un nmero mayor de socios propietarios, que contribuyan a capitalizar la empresa. Es frecuente el caso de operaciones inmobiliarias que, una vez encausadas y demostrada su rentabilidad y escala, son adquiridas (total o parcialmente) por firmas de mayor envergadura, y que en la etapa inicial desconfiaban de la rentabilidad del negocio o de la envergadura de los riesgos que se asuman. Posiblemente para ciertos emprendimientos pblicos, cuyo origen responde a objetivos de poltica urbana, puede ser conveniente salirse de la operacin que tiende a seguir su propio curso y poner en valor los recursos que fueron invertido en el momento inicial. La teora indica
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que, en ese momento, la diferencia respecto de la inversin inicial debera ser mayor (vender un negocio probado y en marcha) que con la operacin normal del emprendimiento. Es obvio que esta rentabilidad depende, en gran medida, de la capacidad de negociacin de quienes la manejan.

Emisin de bonos o ttulos

La emisin de bonos o ttulos sigue la misma lnea. Estos bonos o ttulos, que se colocan en un mercado de capitales, vinculan su xito a la credibilidad del empresario, de la empresa y del emprendimiento. Volviendo sobre lo que yas e mencion, constituyen el tipo de vehculo que canaliza recursos provenientes de fondos de inversin, en donde destaca la influencia de los operadores de bolsa y de las evaluadoras de riesgo. Este instrumento es de gran utilidad para los gobiernos locales, que encuentran en este tipo de emisin una oportunidad para canalizar el ahorro de la poblacin hacia la realizacin de determinadas obras que interesan a la localidad. Difcilmente existe un inversor ms genuino que los propios vecinos de una ciudad ni financiamiento ms legtimo que el que permite que la renta se distribuya entre la propia poblacin. El desafo ms grande de los planes estratgicos es convencer a la poblacin de que es buen negocio invertir en su propia ciudad, sobre todo en contextos como el latinoamericano, donde los excedentes de las economas regionales tienden a invertirse en bienes de consumo suntuario, en las ciudades capitales o en centros tursticos (nacionales o extranjeros), como en el caso de Miami.

Compromisos fiduciarios (securitizacin)

Si bien la figura del fideicomiso es muy antigua (para explicarla, algunos autores se remontan al imperio romano), ha tenido poca aplicacin. Sin embargo, pese a los xitos obtenidos en pases como Mxico y Colombia, en la mayor parte de nuestros pases no existe, no se aplica o es mirada con mucha desconfianza. El ejemplo ms claro es el de un administrador en quiebra, a quien el juez encomienda seguir haciendo producir una fbrica para que los acreedores puedan cobrar sus crditos. La idea de un administrador, a quien a travs de un mandato se

encomienda una determinada misin, asigna a este administrador la capacidad para ejercer derechos reales sobre ciertos bienes, sin necesidad de producir una transferencia formal del dominio. La conformacin de fideicomisos financieros, que toman paquetes de hipotecas homogneas y las securitizan, tambin ha sido un vehculo muy adecuado para canalizar invenciones de fondos
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que requieren colocar parte de su cartera en operaciones de largo plazo. Esto permite a un desarrollador tomar crdito, desarrollar el emprendimiento y vender los bienes mediante hipotecas que son tomadas de inmediato por un fondo fiduciario. A travs de este procedimiento se acorta, de manera notable, la recuperacin de la inversin y se mejora el costo del financiamiento. El autor tuvo la oportunidad de contribuir al desarrollo de u proyecto, en el que el desarrollador produca suelo urbano y propona, a diferentes constructores, levantar viviendas de determinadas caractersticas con el compromiso de adquirirlas el da que las terminasen. Por otro lado, montaba una oficina de ventas y conformaba una lista de compradores a quienes propona acceder a la vivienda, a partir del pago de la primera cuota. De modo que cuando las casas se terminaban, tena organizados a los compradores, a quienes asignaban un crdito que de inmediato securitizaba. De este modo, lograba vender el suelo con mayor facilidad, hacer diferencias con distintos segmentos de la operacin y minimizar su exposicin financiera, lo cual no le impeda seguir teniendo las riendas de un negocio de gran escala.

Venta o traspaso de derechos (capacidad para construir) y otros convenios urbansticos

En los ltimos aos se ha generalizado la idea de que las restricciones al dominio que imponen algunos marcos normativos deben ser compensadas. Ejemplo de ellos son los edificios de valor patrimonial que, el no poder ser demolidos, impiden que el propietario ejerza su derecho a construir los metros cuadrados que corresponderan a la superficie de su predio. Esta capacidad para construir en otro lado abre la posibilidad de transferir ese derecho y, por lo tanto, de incorporarlo como alternativa de financiamiento. Sin embargo, la existencia de una capacidad para construir sin localizacin puede llegar a ser contradictoria con la naturaleza misma de los cdigos, lo cual lleva a tipificar los sitios y los casos en que esta modalidad puede aplicarse. Por eso, en muchas ciudades (como en San Pablo), este tipo de operacin interligada se realiza con la intermediacin del poder pblico, en el marco de convenios urbansticos que se autorizan solo en los casos en que la operacin da lugar a mejoras urbansticas significativas. Como ejemplo se tiene cuando se trata de un edificio de valor patrimonial, se autoriza el convenio solo cuando los fondos se aplican a la puesta en valor del edificio patrimonial. Este tipo de convenios puede ser una forma de financiamiento para la puesta en valor de rea histrica, si la operacin queda vinculada, de manera institucional, con la habilitacin de un
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nuevo frente de urbanizacin, en el que se pueda aplicar capacidad de construccin suplementaria. En algunos pases, estos convenios asumen formas menos sofisticadas y

suscriben convenios urbansticos en los que algunas ventajas surgidas, por ejemplo, de la interpretacin de una norma, se compensan con la realizacin de una obra concreta, como donar una ambulancia o construir una escuela.

Recuperacin de beneficios indirectos

Siguiendo esta lnea de trabajo, tambin se puede contemplar la posibilidad de recuperar los beneficios que genera una intervencin sobre su entorno inmediato. Es lo que desde el punto de vista fiscal se reconoce como compensacin por mejoras, que habilita el pago de una contribucin especial a los vecinos frentistas de una obra pblica, como por ejemplo un pavimento, considerando que el valor de la propiedad se ha incrementado por esa obra y que, por lo tanto, los propietarios deben retribuir ese incremento de valor que le ha aportado la sociedad. En el caso de operaciones interligadas, estos tipos de beneficio pueden ser pactados. Tambin es frecuente que alrededor de un gran parque se admita que los terrenos frentistas incrementen la capacidad de construir, de modo que se produce un doble proceso de valorizacin, dado que a las mejoras ambientales y paisajistas se agrega un incremento de la constructibilidad. Un proyecto que habilita un parque puede, por lo tanto, pactar con las reas linderas cul ser su ubicacin y proponer a los beneficiarios que contribuyan con el financiamiento de los trabajos. Cuando se trata de grandes reas desafectadas, como antiguas playas ferroviarias que, en la actualidad, deterioran la calidad urbana (y, por lo tanto, el valor) de las reas circundantes, la rehabilitacin de estos sectores puede incorporar, como parte de su financiamiento, una contribucin de la reas aledaas que se beneficiarn con estas mejoras. Es obvio que este tipo de contribucin es difcil de consensuar como poltica fiscal, pero puede ser ms fcil de acordar como convenios privados, que vinculan una obra y un conjunto de intereses particulares.

Incentivos tributarios
Es frecuente el caso de proyectos que reciben incentivos tributarios, tal es el caso de los parques industriales, las zonas francas, los emprendimientos tursticos, donde los efectos econmicos, sociales o ambientales que desencadenan son mayores que la contribucin fiscal que puede esperarse de los mismos. La pregunta es cmo convertir estos incentivos en una alternativa de financiamiento.

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Existe, por ejemplo, el adelanto de contribuciones afectadas a fines especficos, como sera una empresa que acepta pagar adelantado las contribuciones correspondientes a cinco aos, si los fondos se afectan a la pavimentacin de los accesos a su establecimiento. Otro sera cuando una cadena de supermercados, a travs de un convenio con la ciudad de Buenos Aires, aplica una parte de los impuestos que debera pagar el mantenimiento de una reserva ecolgica que apadrina. Por consiguiente, puede pensarse en una amplia gama de posible convenios,

mediante los cuales los contribuyentes apliquen parte de las cargas fiscales al financiamiento de proyectos especficos, que si bien recortan la capacidad del Estado, tambin es cierto que cuentan con una mayor aceptacin por parte de los contribuyentes, que ven (y pueden mostrar) cul es el destino de los recursos que aportan.

Concesiones
Hasta aqu se han tratado de analizar los casos en que se accede a recursos para financiar un emprendimiento, a partir de un patrimonio bsico, la propiedad de un inmueble, que puede ser puesto en valor. Sin embargo, existen otras circunstancias en donde no existe la propiedad del suelo o existe alguna restriccin que impide transferir o poner el riesgo (como garanta, por ejemplo) el dominio de bienes inmuebles. Podemos sealar varios casos. En Suecia, el estado adquiri, a finales del siglo XIX, la En Inglaterra son frecuentes las

propiedad del suelo e indemniz a todos los propietarios.

cesiones de derechos sobre bienes inmuebles, en los que la propiedad queda en manos del propietario, como en las enfiteusis. Es frecuente que algunos bienes del Estado tengan

restricciones que impidan su traspaso al dominio privado, como sucede con los bienes de dominio pblico, como las calles, plazas y parques, o de donaciones con cargo, como cuando una persona que dona un predio para que se construya un hospital, si deja de ser hospital, el predio debe volver a manos de quien lo don a sus herederos. Cuando se trata de concesiones se supone que el bien permanece bajo el dominio del propietario, pero durante un determinado plazo se transfiere el derecho a usarlo o explotarlo. Esa transferencia puede implicar el pago de un canos, o un compromiso de realizacin de trabajos o ambas cosas a la vez. Si volvemos a nuestro ejemplo original, es decir, al de un gobierno local que cuenta con un inmueble y un proyecto, pero que carece de los recursos para llevarlo adelante, puede considerarse que la concesin es un modo de encontrar una contraparte dispuesta a realizar la inversin. Adems, tiene la ventaja de que no supone un traspaso de dominio y el inconveniente
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de que, cuando el inversor busque apoyo financiero, no podr ofrecer el inmueble como garanta. Por esta razn, quien aporte el financiamiento tender a analizar el negocio en s, lo cual exige una evaluacin mucho ms ajustada de sus perspectivas. En estas situaciones se recomienda elaborar escenarios alternativos y proyectar condiciones favorables y desfavorables que permitan poner diferentes niveles de rentabilidad del proyecto. Esta metodologa suele profundizarse a travs de la confeccin de un modelo de simulacin, en el cual se pueda monitorear la performance del negocio, alterando el comportamiento de diferentes variables. La elaboracin de un modelo permite identificar una banda de garantas de ingreso u otro tipo de garantas que se consideren relevantes, mediante el procedimiento tradicional de actualizacin de una fraccin de las partidas de inversin, costos de operacin, costos de mantenimiento y otros. Permite la construccin de una banda de ingresos mnimos garantizados (IMG), que permita ponderar el financiamiento del proyecto (ingeniera financiera inversa). El modelo permite, adems, identificar una banda o un umbral de ingreso superior de comparticin (ISC), entre los que se encuentra la equidistancia proporcional o absoluta de los ingresos estimados y la posibilidad de visualizar una rentabilidad objetivo. Adicionalmente el usuario puede definir perfiles o umbrales alternativos, segn los requerimientos del proyecto. El modelo debe permitir definir distintos perfiles de inversin original y de inversin adicional, as como identificar o construir un conjunto de ponderadores generales para analizar el comportamiento del negocio. Con anterioridad a la firma de los contratos ha existido un llamado a licitacin y, por ende, hay un pliego en el que se establecen las condiciones bsicas de la concesin. Paradjicamente, el pliego se ha elaborado cuando el negocio todava no existe y su rentabilidad no se ha probado. Si bien la primera etapa licitatoria es favorable para el licitante, dado que los oferentes pugnan por ganar mejorando las ofertas, en el momento de la firma del contrato los ganadores suelen presionar para incorporar algunas clusulas que dificultan una negociacin, en la medida en que ambas partes pugnan para garantizarse reaseguros. Entre las clusulas habituales de un

contrato de licitacin se destacan aquellas que definen el plazo a la concesin, el canon que abonar el concesionario, los compromisos y plazos de inversin o realizacin de obras, fechas lmite de avance y sanciones por incumplimiento, modalidades de explotacin, estndares de prestacin de servicios, tarifas, mecanismos de ajuste, procedimientos de negociacin, etc. Debe definir mecanismos de control y auditora y establecer clusulas de ruptura del contrato, en caso de incumplimiento del compromiso por alguna de las partes. La definicin del canon, la tarifa o de ambas son generalmente los puntos relevantes de una concesin, y son estas
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variables las que, en la mayor parte de los casos, definen quien ser el adjudicatorio. Por lo general, los pliegos prevn mecanismos de reajuste o revisin de estos parmetros, estableciendo un polinomio que incorpora factores como la inflacin, el nivel acumulado de inversiones (vinculando la tarifa a hitos constructivos), el tiempo cuando el concesionario tiene suficiente poder de negociacin- los niveles de facturacin. Los contratos suelen establecer el mtodo para resolver diferendos y en ellos se asignan los mbitos de competencia, cuando las partes decidan apelar a la justicia, con excepcin de algunos casos en los que las partes optan por establecer otros mecanismos de gestin arbitral. En el contexto de la globalizacin, este punto cobra especial inters porque en las coyunturas, como en la dcada de los noventa, cuando la oferta de capital era abundante y las tasas de inters relativamente bajas, las concesiones de servicios pblicos en pases emergentes (es decir, aquellos que tenan dificultades para ofrecer garantas para el financiamiento) ofrecieron oportunidades de negocios y trminos de concesin muy favorables para los inversores, que permitieron a muchas empresas la realizacin de una renta extraordinaria. Esta relacin asimtrica entre la oferta de financiamiento y las necesidades de mejorar los servicios en pases con fuertes restricciones presupuestarias, dieron lugar a contratos abusivos que connotaron negativamente la posible utilizacin de este tipo de instrumentos. La experiencia latinoamericana deja muchos puntos oscuros y demuestra, en la mayor parte de los casos, una notable falta de pericia para evaluar y negociar los contratos, y en otros, que la convivencia de las estructuras polticas en el poder con los grupos empresariales permite la formalizacin de acuerdos claramente desfavorables para el Estado y los usuarios. Con estas lneas, el autor ha tratado de repasar algunas de las oportunidades que se abren a alguien que tiene un inmueble y un proyecto, pero que tiene dificultades para encontrar financiamiento para llevarlo adelante. La primera tentacin era hacer un rpido repaso de las condiciones que pone la banca, pero este camino es ms realista, sobre todo en nuestros pases donde tenemos tantas dificultades para demostrar que somos sujetos de crdito. El autor suele enfrentar este tipo de problemas con personas que quieren poner en valor un bien y que obtendran muy malos resultados si lo vendieran en las condiciones en que se encuentra. En esas circunstancias, les pide insistir en la necesidad de tener un proyecto y, sobre la base de esos dos elementos, buscar cul es la mejor alternativa para obtener los recursos que permitan llevarlo adelante. Por lo tanto, refiere que el eje de la cuestin es tener buenos proyectos.

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