Faculdade de Arquitetura e Urbanismo | Universidade de So Paulo PROGRAMA DE PS-GRADUAO | DOUTORADO | HABITAT Doutoranda: Maria Beatriz Cruz Rufino Orientador:

Prof. Dr. Paulo Cesar Xavier Pereira So Paulo | Fevereiro | 2011

Trabalho programado

01

[Produo imobiliria para mercado]

SUMRIO

Apresentao Estudo 01 Referncias tericas para a construo de instrumentos de anlise dos agentes da produo imobiliria habitacional 1. Introduo 2. As formas de produo da construo promocional privada (JARAMILLO, 1982) 3. A construo de uma tipologia dos promotores privados profissionais (TOPALOV, 1974) 4. O mercado da casa (BOURDIEU, 2006) 5. Consideraes finais

Estudo 02 Consideraes sobre o processo de financeirizao da Produo Imobiliria no Brasil Introduo: 1. A abertura de capitais das empresas e a flutuao das aes 2. A intensa dinmica do setor: Parcerias, aquisies e fuses 3. Algumas consideraes sobre o processo de financeirizao do setor imobilirio brasileiro

APRESENTAO

Este trabalho programado tem como objetivo geral sistematizar contribuies para o aprofundamento da compreenso da forma de produo imobiliria para mercado. O trabalho constitudo por dois estudos, desenvolvidos sob perspectivas e enfoques diferenciados. No primeiro estudo apresentamos uma sistematizao de um conjunto de referncias tericas para a construo de instrumentos de anlise dos agentes da produo imobiliria para mercado, atravs de recortes especficos em trabalhos que ao seu tempo e a partir de contextos especficos desenvolveram reflexes sobre a produo e a circulao imobiliria capitalista, avanando na definio dos elementos tericos que envolvem tais anlises. Procurou-se enfocar principalmente a produo imobiliria habitacional para mercado. No segundo estudo analisamos o processo de financeirizao do setor imobilirio no Brasil, particularmente o processo de abertura de capitais das grandes Incorporadoras ocorrido a partir 2005, desenvolvendo algumas consideraes sobre as conseqncias para o setor. Este estudo foi produzido como trabalho de concluso da disciplina Capitalismo Financeiro: Acumulao, Regulao e Instituies, cursada pela aluna no primeiro semestre de 2010.

ESTUDO 01

Referncias tericas para a construo de instrumentos de anlise dos agentes da produo imobiliria habitacional de mercado

1. Introduo As transformaes recentes na produo imobiliria, que envolvem aspectos como a ampliao dos entrelaamentos com o sistema financeiro, a expanso territorial de grandes grupos empresariais e a diversificao de arranjos e parcerias entorno da produo e circulao, que complexificam a compreenso e interpretao da organizao dos agentes envolvidos. Trata-se de fenmenos novos, relacionados a condicionantes histricos particulares da formao social brasileira, que explicitam a necessidade de se compreender as caractersticas particulares desses agentes, as relaes estabelecidas entre os mesmos, e a sua insero nas relaes gerais de reproduo do capital. Para isso, essencial o esforo em precisar os conceitos tericos essenciais envolvidos, definir e caracterizar elementos explicativos, categorias e instrumentos de anlise que consigam da conta da interpretao de fenmenos novos. Nesse sentido esse trabalho programado procurou recuperar trabalhos de referncia, caracterizados por uma forte preocupao na construo terica de instrumentos de anlises, que ao seu tempo e referendados em contextos especficos desenvolveram reflexes sobre a produo e a circulao imobiliria capitalista. Trata-se dos trabalhos de Samuel Jaramillo1 (1982), Christian Topalov2 (1974) e Pierre Bourdieu3 (2006). Os trs textos de referncia discutem de alguma maneira perodos em que transformaes estruturais na produo imobiliria foram constatadas. Outro trao em comum a crtica, em diferentes nveis, a economia neoclssica e a aproximao disciplinar das cincias sociais.

JARAMILLO, Samuel. Las formas de produccin del espacio construido en Bogot. In: PRADILLA, Emilio. (org.)

ENSAYOS SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MXICO. Mxico: Latina UNAM, 1982. pp. 149 - 212 2 TOPALOV, Christian. Les Promoteurs immobiliers: Contribution lanalyse de la production capitaliste du logement en France. Editora Mouton, Paris, 1974. 3 BOURDIEU, Pierre. As Estruturas Sociais da Economia. Campo das Letras Editores S.A., Porto, 2006.

Ao longo do desenvolvimento deste trabalho estas referncias sero abordadas a partir de recortes que procuraram circunscrever o objeto geral inicialmente proposto: a produo imobiliria para mercado. importante precisar que as obras analisadas trazem objetos especficos e referem-se a diferentes contextos, o que leva a concluir que seria redutor tentar enquadr-las e compar-las de forma simplificada. O que se pretende fazer, ao contrrio, identificar o escopo terico utilizado para cotejar os objetos, o processo de definio de elementos, categorias e instrumentos de anlise para a compreenso dos processos e agentes abordados. Por tanto, no se busca problematizar os resultados e concluses destes trabalhos, e sim sistematizar as contribuies metodolgicas e interpretativas para um objeto que precisa ser constantemente reconstrudo, uma vez que esses processos e agentes constituem-se como suporte das relaes sociais. Considera-se desta forma a possibilidade da complementaridade destas contribuies, seja atravs do

aprofundamento de abordagens similares, seja atravs de redefinies ou de seu confrontamento crtico. Inicialmente se aborda o artigo de Samuel Jaramillo - Las formas de produccin del espacio construido en Bogot que busca ofrecer un marco interpretativo de la dinmica de la produccin de espacio construido en Bogot (JARAMILLO, 1982:150). O texto de Jaramillo (1982) teve como objetivo consolidar um quadro de referncia para o desenvolvimento de uma pesquisa emprica, aplicada em Bogot nos finais da dcada de 70, sendo assim a base para o desenvolvimento de um estudo emprico sistemtico. Deve-se destacar que este autor traa um quadro mais amplo para alm do que se define como o objeto deste trabalho. Primeiro, porque opta pela discusso do ambiente construdo em geral4, definindo, especificando em vrios momentos as particularidades para o caso da produo habitacional. Segundo, porque considera distintas formas de produccin de este bien, que operan simultneamente, con dinmicas internas peculiares y entrelazamientos entre ellas que dan un resultado global particular (JARAMILLO, 1982:151). Essa coexistencia interpretada pelo autor como um momento en el proceso de introduccin de las relaciones capitalistas de produccin a la rama de la construccin. O recorte de anlise aqui proposto foca na anlise da definio conceitual das formas de produccin del espacio construdo (p.173), e na anlise mais aprofundada sobre aquilo que define como la construccin

O autor considera em sua anlise a construo de prdios comerciais, habitacionais e edificaes pblicas para funes

administrativas, embora la produccin de infra-estrutura y equipamento no se considerar sino enquanto a sus relaciones con outras unidades de anlisis (JARAMILLO,1978: 202).

promocional privada (p.86), que de acordo com o autor emerge como conseqncia da insero das relaes capitalistas no setor, e seu desenvolvimento como rama capitalista deserrollada(186). Em seguida, aborda-se o livro de Christian Topalov - Les promoteurs immobilers: Contribution lanalyse de la production capitaliste du logement en France . O livro de Topalov (1974) se prope dclairer le comportment des promoteurs de constructions immobilires entant quil contribue determiner ls formes dutilisation du sol dans les agglomrations, sendo produto de uma pesquisa realizada como uma demanda do Estado Francs para compreenso de um agente ento emergente: os grandes promotores privados e particularmente aqueles de atuao nacional, que resultantes de novas relaes sociais passam a ter um impacto decisivo na organizao da produo imobiliria. Trata-se de uma abordagem muito mais detalhada da produo imobiliria capitalista, uma vez que o autor se debrua na conceituao exclusiva da figura do promotor e no desenvolvimento de uma construo terica de um sistema de promotores imobilirios, para analisar um conjunto de relaes estabelecidas internamente e externamente a este sistema no sentido de permitir a definio de tipos de promotores, que correspondero s lgicas de funcionamento especficas, da onde se desenvolver a anlise dos comportamentos dos mesmos. Ser sobre o processo de construo terica, sobretudo desenvolvida nos trs captulos iniciais, que se concentrar a anlise aqui proposta. A terceira referncia analisada a obra de Pierre Bourdieu5: As estruturas sociais da economia. O autor procura demonstrar, atravs da anlise do mercado da casa, que a cincia da economia parte de uma abstrao originria que consiste em dissociar uma categoria especfica de prticas, ou uma dimenso particular de toda a prtica, da ordem social na qual toda a prtica humana se encontra submersa. O autor desenvolver suas reflexes a partir das disposies dos agentes econmicos que compem o mercado habitacional, ancorando seus questionamentos nos conceitos de habitus, estrutura e campo, desenvolvidos pelo autor em outros textos. Contra a viso no histrica da cincia econmica, torna-se portanto necessrio reconstruir, por um lado a gnese das disposies econmicas do agente econmico,

BOURDIEU, Henri. As Estruturas Sociais da Economia. Campo das Letras Editores S.A., Porto, 2006.

e muito especialmente dos seus gostos, das suas necessidades, das suas propenses ou de suas capacidades e, por outro lado, da gnese do prprio campo econmico, quer dizer, fazer a histria do processo de diferenciao e de autonomizao (BORDIEU, 2006:19) Desta obra nos interessou particularmente seu esforo em analisar os mecanismos de construo da oferta e da procura. O autor nos apresenta contribuies diferenciadas e complementares s apresentadas anteriormente por valorizar aspectos que particularmente influenciam o consumo deste bem, como os mecanismos publicitrios e detalhar de forma mais particular o papel do Estado.

2. AS FORMAS DE PRODUO DA CONSTRUO PROMOCIONAL PRIVADA (JARAMILLO, 1982) A questo central presente em todo o desenvolvimento do artigo de Samuel Jaramillo Las formas de produccin del espacio construido en Bogot a discusso do processo de insero das relaes capitalistas no interior do ramo da indstria da construo. Para Jaramillo, a indstria da construo caracteriza-se como una de las ltimas esferas en ser anexada directamente al proceso de acumulacin de capital (por lo menos en lo que se refiere al proceso productivo) (JARAMILLO, 1982:151). O autor considera ainda, que em lugares perifricos e dependentes na cadeia capitalista mundial es posible observar cmo, en la industria de la construccin, al lado de un sector que funciona segn las leyes estrictas de la acumulacin de capital (sector promocional), existen otras formas transicionales y atrasadas de produccin de espacio construido, con naturaleza y dinmicas muy particulares (JARAMILLO, 1982:152). Para o autor, esse processo (de insero das relaes de produo capitalista na indstria da construo): a pesar de tener algunos rasgos comunes en el conjunto de los pases capitalista, est matizado y modificado por las caractersticas de cada formacin social, por las especificidades de cada sistema urbano y inclusive pela historia concreta de cada ciudad (JARAMILLO, 1982:152). Considera que a investigao das modalidades que este processo adquire em uma cidade particular um objeto essencial, uma vez que o mesmo possui: repercusiones decisivas no solo en el resultado fsico de la ciudad, en las condiciones de consumo del espacio construido, sino que tambin contribuye a conformar las modalidades de relaciones entre los grupos en la ciudad, sin mencionar que es un proceso de acumulacin del capital que en si mismo tiene una magnitud considerable y de importancia crecente (JARAMILLO, 1982:152). Reconhece, a partir das questes enumeradas, que tal perspectiva de estudo poderia vir a possibilitar uma reflexo que d conta do processo em seu conjunto, capaz de relacionar e dar coerncia a investigaes parciais, e apontar os vazios do tratamento de aspectos essncias, muitas vezes negligenciados, precisamente por el carcter descoordinado y puntual de la investigacin urbana (JARAMILLO, 1982:152). 10

Sua construo terica objetivar justamente desenvolver uma: serie de notas que sirvan de base a una investigacin con las caractersticas de globalidad (JARAMILLO, 1982:152), uma vez que, el tipo de conocimiento con el que se cuenta y la actualidad sobre el tema as lo exige; con frecuencia las investigaciones parciales realizadas, muchas de ellas con gran valor, estn construidas con instrumentos tericos incoherentes entre s, o relevantes solamente para e tema tratado (JARAMILLO, 1982:152). Como nosso interesse de recorte neste artigo sobre a formulao terica do conceito de formas de produccin del espacio construdo e os desdobramentos desenvolvidos para a forma de la construccin promocional privada nos deteremos na quarta seo do artigo (p.173 a p.212), recuperando quando necessrio as formulaes desenvolvidas sobre as peculiaridades da indstria da construo6, onde so identificadas elementos determinantes no desenvolvimento dos processos de transformao das formas de produo. Para a anlise das formas de produo da indstria da construo, o autor parte das linhas de reflexes esboadas no artigo Notas acerca do problema de la vivenda de Emlio Pradilla7 que segundo o autor, representou um grande avano ao estudo do tpico, pues inaugur inaugurou um caminho que permite superar escollos tericos que encontraban aproximaciones anteriores , al intentar aprehender la dinmica del sector de la construccin 1982:173-174). Partindo de consideraes identificadas por esse autor, Jaramillo(1982) pretende avanar no aprofundamento das relaes de produo-circulao, na identificao das ligaes e entrelaamentos das diversas formas de produo e na tentativa do desenvolvimento de uma perspectiva histrica (JARAMILLO, 1982:174). como um sector capitalista homogneo (JARAMILLO,

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autor identifica e desenvolve um conjunto de peculiaridades da Indstria da Construo, que de acordo com o autor

explicariam as dificuldades de insero do capital. So elas: perodo de rotao do capital excessivamente longo - perodo de trabalho e de circulao da mercadoria (p.153-156); Ligao do espao construdo com o solo urbano para a produo e para o consumo (p.156-159); vulnerabilidade frente a condies a flutuaes nas condies de produo e circulao (159-160) e pequena demanda solvente (160-162).
7

Pradilla Cobos, Emilio. Notas acerca del problema de la vivienda en Amrica Latina; en Ideologa y Sociedad, enero-marzo/76,

Bogot; y Arquitectura y Autogobierno n.7 ENA/UNAM.Mxico.

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Para caracterizar as formas de produo, o autor prope uma srie de categorias, elaboradas a partir do texto de Chales Bettelheim: Clculo econmico y formas de propriedade8. Para Jaramillo, a aplicao do conceito de relao de produo9, definido por Bettelheim (1982), aos processos de trabalho constitui o que o autor ir denominar formas de produccin e que correponderiam a sistemas que relacionan a los hombres entre s, y a stos con los medios de produccin para producir un bien o una serie de bienes (JARAMILLO, 1982:175). Para desenvolver seu conceito, o autor prope a definio de posies a serem ocupadas pelos agentes da indstria da construo a partir das relaes estabelecidas com os meios de produo. Considera quatro posies principais: trabalho direto, controle tcnico da produo, controle econmico direto da posio e controle econmico indireto, cujas caractersticas foram sistematizadas no quadro a seguir. Quadro 01 Posies nas relaes de produo_ Indstria da Construo Civil
Posio Trabajo Directo Control tcnico de la produccin Caractersticas Consiste en la movilizacin de la capacidad humana de trabajo en los procesos inmediatos de apropiacin de la naturaleza (JARAMILLO, 1982:174) . Consiste en la capacidad de regular la puesta en accin de los medios de produccin, desde el punto de vista del proceso de trabajo funciones tales como la coordinacin de os distintos individuos y elementos que intervienen en la produccin, la disciplina interna, los ritmos y horarios, la programacin de tareas, etctera (JARAMILLO, 1982:174). Control Econmico directo da produccin Consiste en el dominio libre los medios de produccin desde el punto de vista econmico que implica el poder de desencadenar el proceso productivo y definir sus caractersticas (cantidad y calidad de producto, recursos asignados, a sus distintos componentes, etc.), y adems la disponibilidad econmica sobre el producto(JARAMILLO, 1982:174). Control Econmico Indirecto Consiste en la capacidad de afectar la produccin desde el exterior del proceso productivo. Expresando la interrelacin entre distintos productores y procesos productivos, la importancia de esta posicin aumenta a medida que se intensifica la complejidad e interdependencia social

Fonte: Jaramillo (1982:176)

8 Bettelheim, Charles: Clculo econmico y formas de propriedadd. Siglo XXI, Editores Mxico. O autor adverte que apesar deste texto apuntar a la interpretacin de un proceso social muy especfico y diferente al nuestro las relaciones de produccin en las sociedades transicionales, entre El capitalismo y El socialismo), no obstante es muy relevante para nuestros propsitos , pues intenta ahondar sistemticamente en la caracterizacin de las relaciones de produccin, desarollando y precisando estos conceptos a partir de los plateamientos marxistas clsicos (JARAMILLO, 1982:175). 9 Bettelheim define o conceito de relao de produo da seguinte forma: es un sistema d e lugares asignados a los agentes de la produccin en relacin con los principales medios de produccin; este sistema determina el lugar de los productores inmediatos y, eventualmente, el de no-productores. Estos lugares no son en s mismos otra cosa que los sitios donde se ejercen ciertas funciones: procesos de apropiacin de la naturaleza, coordinacin de estos procesos, reparticin de sus resultados (JARAMILLO, 1982:175 apud Bettelheim,???)

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Dentro da posio Control Econmico directo da produccin, o autor define ainda outro elemento: el motor da produccin, que comanda las decisiones y prcticas del agentes que detenta el control econmico directo, y por tanto, estructura la dinmica de la produccin (JARAMILLO, 1982: 176). Condies externas, e relacionadas ao control econmico indireto poderiam afetar as condies gerais que caracterizam o motor da produo. Definidas as posies, o autor explicita o que definiria uma forma de produo especfica: Una forma de produccin est definida entonces por la naturaleza de los agentes que ocupan las anteriores posiciones, por las posibles combinaciones y fusiones entre ellas y conformando una estructura que se reproduce (JARAMILLO, 1982: 177). Por fim, o autor destaca a importncia de se considerar a instncia da circulao: el hecho de que una forma de produccin incluya la creacin de las condiciones de su reproduccin nos lleva a considerar en ltimo

eslabn en la cadena, la circulacin, definida como el procesos que encadena los productos y los distribuye, desde la produccin hasta su momento de consumo (JARAMILLO, 1982:177). Com este arcabouo terico o autor analisar e procurar identificar os processos e particularidades inerentes as quatro formas de produo-circulao por ele identificadas: la produccin por encargo, la construccin promocional privada, la autoconstruccin e la produccin capitalista desvalorizada por parte del Estado. Nos deteremos a seguir sobre a la construo promocional privada, que se aproxima de forma particular ao objeto geral proposto por este trabalho. 2.1 La construccin promocional capitalista10 Esta forma de produo-circulao caracterizada pelo autor por su calidad de rama capitalista desarrollada:

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Poderamos traduzir como construo por incorporao, apesar da necessidade de fazermos algumas precises, uma vez que

no Brasil, a definio deste termo de carter mais institucional, refere-se a uma tribuio definida por lei, e no caso do autor a uma situao particular, alcanada a partir da insero de relaes capitalistas, e de uma independncia e autonomizao do capital de circulao. Questes que sero abordadas nesta sesso, e retomadas nas discusso dos outros autores.

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la relacin capital-trabajo asalariado, cuyo sentido general es la acumulacin de capital a travs de la apropiacin de la plusvala generada por los obreros del sector (aunque el mecanismo de la renta del suelo permite atraer plusvala generada en otros sectores) (JARAMILLO, 1982:186). destacada ainda a natureza capitalista tanto dos agentes que detm o controle econmico, como daqueles que detm o controle tcnico, estando produo destinada ao mercado, em forma de mercadoria, constitudas a partir de processos repetitivos e contnuos. Representaria assim uma forma correspondente

generalizao das relaes capitalistas. O autor problematizar as causas da consolidao tardia dessa modalidade de produo para o caso particular de seu objeto de reflexo, a cidade de Bogot, que estaria relacionada a la existencia inicial de ciertas circunstancias desfavorables, que solo comienzan a desaparecer en los ltimos tiempos, com el desenvolvimiento general de las relaciones capitalista en la formacin social (JARAMILLO, 1982:187) . Desenvolve trs condies principais para esta consolidao tardia: (1) la debilidad de la acumulacin del capital eventualmente

comprometido en la rama, un reflejo de esta misma situacin a nivel de toda la formacin social (JARAMILLO, 1982:187); (2) la talla reducida de la ciudad en las primeras etapas del periodo determina un mercado estrecho, el cual se an ms reducido por las dos circunstancias: un grado muy agudo de la pauperizacin, y la debilidad de los mecanismos financieros que eventualmente podran ampliar las capas de posibilidades de acceso a la propiedad (JARAMILLO, 1982:187); (3) ...la a ausencia de grandes empresa de construccin con tcnicas avanzadas que le permitan al capital promocional11 reducir sus costos y contrarrestar la competencia de la construccin por encargo

(JARAMILLO, 1982:187).

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Esse capital promocional, estaria vinculados a figura dos promotores, capitales de circulacin que toman la iniciativa de la

produccin, controlan su ritmo y SUS caractersticas, se encarga de realizar el producto y se apropia de la mayor parte de la plus vala ah producida (Jaramillo, 1982:155).

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Para o autor, la construccin por encargo (por ns, denominada construo por encomenda) no momento inicial da emergencia da construo promocional um entrave a esta, na medida em que le disputa sus posibles clientes, podemos entender el papel decisivo de estas dificultades en el nivel de la realizacin para el afianzamiento de la produccin promocional (JARAMILLO, 1982:187). Com relao ao desenvolvimento espacial predominante da forma de produo da construo promocional, o autor desenvolve a hiptese que la construccin promocional se dirigi inicialmente hasta utilizaciones del espacio construido diferentes de la vivienda, en especial locales comerciales y oficinas, y en localizaciones del centro de la ciudad (JARAMILLO, 1982:187). Essa tendncia seria um aspecto do desenvolvimento inicial, na medida em que as barreiras tenderiam a ser superadas, principalmente en ciertos perodos de auge transitrio nvel global os quais, permiten rpido progresos de la construccin promocional, ante ya anotada dificultad de la construccin por encargo para responder a los aumentos bruscos en la demanda por espacio construido concomitante a estos perodos (JARAMILLO, 1982:188). Depois de contextualizar o conjunto de elementos que seriam responsveis pela superao entraves inicialmente postos a consolidao desta forma de produo, o autor ir apresentar diferentes mecanismos de surgimento do capital que se articular com a produo promocional do espao construdo, formulando a proposio de que diferentes origens de capitais determinariam, de uma maneira relevante, diferentes formas de operao e interesses. Por esse caminho ir desenvolver trs variaes desta forma de produo e para cada uma destas diferentes origens ir examinar a natureza dos agentes em cada uma das posies, o que especificar as formas operacionais e funcionamento global. A primeira forma que desenvolve aquela que originria do prprio processo de acumulao da produo por encomenda (la construccin por encargo): Pequeas empresas de construccin, y poseedores de ahorros, transformando su carcter inicial se convierten en capitales de talla limitada y se lanzan a produccin promocional en pequea escala (JARAMILLO, 1982:189). Em termos de trabalho direto, considera que o proceso tcnico utilizado es muy similar al utilizado por la construccin por encargo, podra catalogarse como un

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proceso manufacturero en su fase ms embrionaria (JARAMILLO, 1982:189). Desenvolve ainda que: desde el punto de vista del procesos de trabajo no estn muy alejado del artesano en el sentido de tratarse de un trabajo eminentemente manual, que descansa en gran medida en la habilidad del trabajadores, y con una dbil divisin tcnica de las tareas (sobre todo al interior de cada proceso elemental de trabajo) (JARAMILLO, 1982:190). Com relao ao controle tcnico e o controle econmico, afirma que estes tendem a fundir-se em um mesmo agente: el pequeo capitalista constructor, quien tiene como tarea la coordinacin de los procesos productivos elementares, los cuales son desarrollados por productores directos (JARAMILLO, 1982:189). Em termos de controle econmico indireto, haveria conflitos com os organismos de planificao do Estado e com os proprietrios de terra. Com os primeiros, o conflito se daria pelo tipo de produto e caractersticas de ocupao do espao12, que entrariam em conflito com as acciones oficiales encaminadas a racionalizar el funcionamiento global del sistema urbano (JARAMILLO, 1982:190). Com relao a propriedade o carter conflitivo viria do fato de que: la talla limitada de SUS operaciones les impide actuar en el rea de adecuacin de terrenos, y se vern obligados a construir entierra ya urbanizada, ya sea al interior de la aglomeracin, o en terrenos perifricos adaptados por urbanizadores capitalista, lo que significa que deben resignarse a desprender en forma de renta de una buena porcin de plusvala (JARAMILLO, 1982:190). O comportamento apresentado por estes pequenos capitais em momentos de crise, revela ainda outra particularidade do ramo da construo em relao a outros ramos industriais, onde a tendncia a concentrao de capital levaria a extino dos pequenos capitalistas. A existncia de um setor construo por encomenda introduz elementos que dificultariam a destruio definitiva do pequeno capital: en los perodos de crisis, estos agentes que desempean un papel importante como coordinadores directos del proceso tcnico, pueden

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Que de acordo com o autor seriam muito similares as caractersticas da construo por encomenda

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reconvertirse en productores por encargo (o en caso extremo, vender su fuerza de trabajo especializada en actividades afines); en el momento de recuperacin pueden reingresar muy fcilmente como pequeos promotores, ya que para esto el requisito de poseer un gran capital no es una barrera tan importante (JARAMILLO, 1982:190-191). Uma segunda fonte de capital promocional seria originria de duas fontes que teriam uma tendncia natural a fuso e convergncia. De um lado, a acumulao gerada a partir da adaptacin de terrenos, isto da ampliao da atuao dos adptadores de terrenos: con el fin no solamente de apoderarse de un volumen mayor de plusvala como capitalistas productivos, sino adems para tener u control ms integrado del proceso global que les posibilite apoderarse de un mximo de valor que combina renta y ganancia capitalista (JARAMILLO, 1982: 191). Do outro lado, os grandes proprietrios de terra nas franjas urbanas: ...enriquecidos por la percepcin de rentas urbanas correspondientes a los terrenos que han suministrado a la construccin, deciden transformar su posicin pasiva, y convirtiendo las rentas acumuladas en capital productivo, se lanzan a la produccin (JARAMILLO, 1982: 191). O autor identifica que o processo de trabalho resultante destes capitais : compuesto y paradjico: se combina tcnicas de procesos elementares muy atrasadas y artesanales, con procesos globales y de coordinacin relativamente sofisticados (JARAMILLO, 1982: 193). Isto , no existe um investimento em termos de mecanizao, persistindo a utilizao de tcnicas atrasadas, similares s utilizadas pela construo por encomenda, ao mesmo tempo em que ocorrem avanos nos processos de programao (compra de materiais em maior escala, por exemplo) e racionalizao (padronizao de projetos, por exemplo) que favorecem redues de custos. A combinao destes capitais tambm determina uma relao diferenciada entre o controle tcnico e o controle econmico direto. Nessa forma de produo j existe uma sobreposio do controle econmico direto sobre o controle tcnico que poder ser desempenhado pelo prprio capital ou por agentes subordinados, surgindo diferentes possibilidades de subcontrataes (JARAMILLO, 1982:193). 17

O carter mais integrado da atuao destes capitais, derivado do controle simultneo da produo, do solo e da circulao, o que resultar em outras relaes de controle econmico indireto, e determinar caractersticas especficas da produo destes agentes: estos agentes por lo general controlan grandes extensiones de terrenos perifricos en los frentes de ampliacin de la ciudad asignados a los estratos superiores; es all donde producirn de una manera privilegiada y con una estrategia que les maximice globalmente la renta y la ganancia capitalista. Basndose adems en cierta inercia de las pautas de consumo de espacio correspondientes a la construccin por encargo, se producir en muy baja densidad y con taticas de ubicacin que aumenten los precios de los suelos vecino tambin controlados por ellos (JARAMILLO, 1982:191-192). Esse controle sobre o solo, por outro lado levaria a um posicionamento muito especfico com relao definio de polticas sobre o solo, trazendo como ele resultado: ...el inters de estos agentes se contraponga a cualquier iniciativa estatal y/o de otras fuerzas sociales que pretendan intervenir o limitar la accin de la propiedad territorial13 (JARAMILLO, 1982:192). A terceira origem de capital investigada pelo autor aquela decorrente de capitais de outros ramos, derivada da existencia frecuente de excedentes de acumulacin difcilmente reinvertibles en la esfera normal de ciertos capitales (JARAMILLO, 1982:193). Considera que a posio ocupada por este capital vai ser realmente a de promotor, es decir un capital de circulacin que no se compromete de una manera continua con capital fijo (JARAMILLO, 1982:193). Sua atuao tpica baseia-se na compra do terreno, na contratao de uma empresa de construo independente e se encarrega da realizao do produto. Essa configurao se assemelharia a desenvolvido em pases desenvolvidos. Observa-se nesta situao um maior impulso no sentido da industrializao do ramo:

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Jaramillo argumenta que de forma geral o capital promocional tender a favorecer polticas encaminadas a limitar la magnitud

de la renta y a acelerar y volver ms expedito el traspaso de los terrenos, a lo cual se opondrn los propietarios del suelo (JARAMILLO, 1982: 192).

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en cuanto las tcnicas empleadas, aunque en gran medida se continua en la categora de la manufactura, combinan ando en forma considerable tcnicas correspondientes al oficio artesanal, es este capital de la produccin que ha realizado los esfuerzos ms interesantes hacia la industrializacin de la rama (JARAMILLO, 1982:195). Nesta configurao o capital de circulao que assume o controle econmico direto, desplazando de esta posicin al capital propiamente productivo, el cual se ve reducido al mero controle tcnico de la produccin (JARAMILLO, 1982:195). As caractersticas deste capital - fuertemente concentrado y con una grande capacidad financiera (JARAMILLO, 1982:194) - esbarram na falta de controle sobre os terrenos perifricos, que se prestam como uma barreira para a atuao do capital, que estar interesado en reformas en el rgimen de la propiedad del suelo urbano orientadas a la limitacin de las rentas y al traspaso de la tierra (JARAMILLO, 1982:194) Segundo o autor, tais condies so decisivas nas caractersticas da produo predominante: Estas dos circunstancias orientan estos capitales hacia el centro de la ciudad, en operaciones de renovacin urbana, y construyendo en altura14. Su concentracin de capital les permite acceder a las tcnicas compatibles con este tipo de produccin, y el ya mencionado mecanismo de apropiacin de rentas primarias diferenciales tipo II, les permite compensar el pago de otras rentas, y eventualmente obtener ganancias extraordinarias (JARAMILLO, 1982:194) No final da discusso da insero destes diferentes capitais na indstria da construo, que levariam a induo da forma promocional, o autor sistematiza em um quadro sinttico (apresentado a seguir) as estruturas comuns desta forma de produo.

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La produccin en altura que otorga ventajas considerables a la maquinizacin de ciertas tareas, pero tambin juega el hecho

de que la comprensin de la longitud del periodo de trabajo es un punto ms vital para este capital, compensado en menor medida por alzas ulteriores en la renta del suelo.(JARAMILLO, 1982:195)

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Quadro 02 Caractersticas das posies na forma promocional

Trabajo Directo Control tcnico de la produccin Control Econmico directo da produccin Motor de la produccin Control Econmico Indirecto Capital Acumulacin de capital Mecanismos Financieros Organismos de Planificacin Urbana En algunas configuraciones: Mercado del suelo Adaptadores de terrenos Forma de Circulacin Mercado Libre Trabajador asalariado Capital o su agente subordinado

Fonte: Jaramillo (1982: 195)

Em suas consideraes finais o autor ressalta algumas limitaes: No sobra advertir que los elementos que hemos presentado hasta aqu tienen el carcter de instrumentos de anlisis, ubicados en un determinado nivel de abstraccin y que no coinciden exactamente con sus manifestaciones en el plano de lo concreto (JARAMILLO, 1982:210). Para o autor o interesse na investigao de especificidades que possam adquirir estas formas de produo no se limitaria apenas como instrumento de classificao de informao,... sino que el anlisis cualitativo de sus caractersticas y dinmicas internas, de sus interrelaciones y jerarquizaciones, eventualmente nos permiten aprehender, as lo que esperamos, las tendencias del movimiento real de la produccin de espacio construido en su conjunto (JARAMILLO, 1982:212). Percebe-se, entretanto, que em seu esforo de estabelecer relaes entre as formas de produo e produtos especficos, em algumas situaes, leva a esquemas dualistas, que supostamente conduziriam a formas opostas de produo no centro e periferia. Entendemos que tal perspectiva poderia conduzir ao reforo de abordagens fragmentadas de compreenso do urbano, contradizendo pressupostos iniciais indicados pelo autor. Por outro lado, entendemos que as contribuies desenvolvidas pelo autor avanam para uma anlise da totalidade da reproduo do capital no setor, pois apesar de apontar a emergncia da importncia de distintas estncias de capitais, no abandona

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as investigaes sobre as relaes de trabalho. Ao avaliar as condies de controle econmico (direto e indireto) avana no sentido de problematizar as relaes de produo, circulao e distribuio, situando o setor nas condies gerais de reproduo do capital.

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3. A CONSTRUO DE UMA TIPOLOGIA DOS PROMOTORES PRIVADOS PROFISSIONAIS (TOPALOV, 1974) O trabalho de Topalov tem como objeto ...le comportement des promoteurs immobiliers, en tant quil determine les modes dutilisation du sols dans les aggglomrations (TOPLALOV, 1974:15). Para que a anlise possa explicar os fenmenos observados empiricamente15, o autor desenvolve um duplo esforo: de um lado, elabora um quadro de anlise, de outro lado, desenvolve a coleta de informaes16 segundo um mtodo adaptado a este quadro (TOPALOV, 1974:15). A construo deste quadro de anlise constitui o objeto terico que o autor conceitua como les systme de la promotion immobilire: Le sysme des promoteurs est un ensemble de positions relatives dfinies simultanment par le systme des financements de limmobillier et les modes darticulation de la fonction de promotion avec dautres fonctions17 (TOPALOV, 1974:21). O autor define o promotor imobilirio como un agent social qui assure la gestion dun capital immobilier de circulation dans sa phase de transformation em marchandise logement(TOPALOV, 1974 :15). O aparecimento desta funo est vinculada a condies histricas e s caractersticas especficas da reproduo do capital na indstria da construo (TOPALOV, 1974:15-16). Recupera e desenvolve as caractersticas estruturais do setor: a necessidade da terra (e seu carter de obstculo a reproduo ampliada); o longo perodo de produo (que implica a condio do pr-financiamento da construo para uma rotao mais rpida do capital industrial e o alcance de uma rentabilidade normal) e o longo perodo de circulao (que implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o perodo de incio de utilizao do produto e sua amortizao financeira completa) (TOPALOV, 1974: 16).

15 Os resultados apresentados se apiam nas anlises provenientes de duas fontes complementares: entrevistas com os promotores selecionados e a constituio de fichas exaustivas das operaes imobilirias realizadas na Regio parisiense no curso de um perodo de 11 anos (1957-1967). 16 Os resultados apresentados se apiam nas anlises provenientes de duas fontes complementares: entrevistas com os promotores selecionados e a constituio de fichas exaustivas das operaes imobilirias realizadas na Regio parisiense no curso de um perodo de 11 anos (1957-1967). 17 O sistema de promotores um conjunto de posies relativas definidas simultaneamente pelo sistema de financiamento imobilirio e pelos modos de articulao da funo promoo com as outras funes traduo da autora.

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Para o autor : sont les transformations historiques des sources de ces finacements qui ont donn naissance la promotion immobilir. Un pralable a son apparition et son developpement est la disparition, ou le rejet aux franges de lorganization sociale de la production de deux modes de financement, cest-a-dire de retour de capital logement la forme argent (TOPALOV, 1974 :16). A emergncia do financiamento aos consumidores e a morte do burgus proprietrio so apontados como causas desta transformao. partir da discusso destas causas que o autor passa a desenvolver o nascimento do promotor imobilirio. O carter de mercadoria que a habitao assume no capitalismo e a insero de um capital de circulao faz com que o pagamento pelo consumidor seja imediato: largent quil verse est la contrapartie directe dum bien de consommation, il ne fonctionne pas comme capital. Pour quappairaisse la promotion immobilire, le prfinancement de la construccion comme son finacemment long terme doivent faire lobjet dun investissement capitaliste : le retour rapide du capital-marchandise de lindustriel la forme liquide doit etr assur par lintervention dun capital de circulation spcifique (TOPALOV, 1974 :16). O desaparecimento do burgus proprietrio18 significar a lautonomisation du capital immobilier de circulation, sa sparation davec la proprit foncire quil recontre alors comme um obstacle (TOPALOV, 1974 :17). Para o autor, condies particulares a organizao social francesa explicam essa transformao: Levolution gnrale des rapports sociaux le dclin de la petie ey moyenne bourgeoisie et des circonstances politiques propres la France le blocage des loyers de 1948 ont cr les conditions de la quasi-disparition de cette forme de financemant et dorganisation sociale de la circulation de la merchandise-logement (TOPALOV, 1974 :17)

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Neste caso a propriedade da terra e o capital pessoal do capitalista esto articulados de maneira indissocivel: ...le second

nest quune annexe de la premire et non um capital de circulation fonctionnant dabord pour accelrer la vitesse de rotati on Du capital industriel (TOPALOV, 1974:16).

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Topalov (1974) tambm destaca a relevncia do papel do Estado que, ao fornecer as primeiras formas de capital de circulao para habitaes sociais, precedeu o surgimento do capital de promoo: La consquence en est lapparition dum ensemble complexe dorganisme19 de promotion qui constituent un secteur public et para-public qui prcde largement le dveloppement de la promotion prive (TOPALOV, 1974 :18) tambm o Estado que, criando recompensas para a construo e emprstimos especiais Credit Foncier (1950), garante o financiamento em longo prazo, permitindo que os financiamentos complementares e intermedirios venham a ser totalmente privados: Ces prts, consentis um taux sensiblement infrieur au taux du march, permettent le dveloppement rapide dune nouvelle forme sociale de la circulation du capital : laccession la propriet, qui entrane un accroissement notable de la part des revenus de mnages consacre au logement. En mme temps, ils assurent une rentabilit leve aux capitalprivs investis court terme dans le prfinancement de la construction. Sur cette base nat la promottion immobilire professionnelle, une nouvelle catgorie des gestionnaires du capital de circulation, capital priv cette fois, rotation rapide (TOPALOV, 1974 :18) Neste contexto aparecer um capital especfico condio essencial para o aparecimento da promoo imobiliria que o autor denominar capital de promoo, que o autor passar a definir: On appellera capital de promotion, ce capital immobilier de circulation qui permet la conversion rapide du capital de lindustrie du btiment de la forme merchandise la forme logement, au cours

mme de la periode de production (TOPALOV, 1974 :18). Desenvolve ainda as particularidades deste capital enquanto capital de circulao e suas diferenas em relao ao capital produtivo e capital de emprstimos.

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O autor faz referncia e explica o surgimentos dos HLM - Habitation loyer modere para a habitao de interesse social e o crescente nmero de financiamentos a estes organismos com fundos do Tesouro e da Caixa de Depsitos. Destaca ainda a baixa remunerao destes capitais. (TOPALOV, 1974 :16-17)

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En tant que capital circulation, Il se destingue du capital industriel par um cycle des formes fonctionnelles du type argent-marchendise-argent, cest--dire ne comportant pas la forme de capital productif. En tant quil intervientau cours de la priode de production, il se destingue du capital de curculation qui prend la forme de la marchandise finie et assure sa transformation en capital-argent tout au long de la priode de consommation. En tant que capital immobilier, il se distingue du capital de prt auquel il se combine ventuellement, car il dtient un moment donn de son cycle la proprit de la marchandise logement+sol, et peut ainsi bnficier des changements de niveau du surprofit de localisation (TOPALOV, 1974 :18). Face a esta nova estruturao social da circulao do capital imobilirio, caber aos promotores imobilirios lactivit de dfinitin dun produit vendable, la gestion financire, juridique et technique de la phase de transformation du capital commercial en marchandise-logement ; lactivit de liberatin des sols . (TOPALOV, 1974 :19) Partindo destas atividades o autor desenvolve uma definio geral para a funo de promotor: une activit de gestion du capital immobilier de circulaction dans la phase de son cycle reproduduction ou Il se transforme em marchandise (TOPALOV, 1974 :19). Esta definio que inclu todas as formas de capitais e conseqentemente todas as categorias de promotores se articula diretamente com diferenciao dos elementos do conjunto de acordo com a natureza do capital gerado. Por isso considera que a definio proposta difere-se daquelas produzidas por prticas sociais20, uma vez que no se limita ao descritivo e a delimitao do campo de estudo, mas procura articular e permite formular a hiptese geral da pesquisa (TOPALOV, 1974:19). Para o autor a observao do parque imobilirio e das localizaes das habitaes construdas permite a descrever do comportamento particular de cada promotor ou categoria de promotores, que corresponderiam a um conjunto de decises (escolha do terreno, do programa e do preo de venda), inseridas dentro da estratgia de cada grupo. Postula que estas estratgias correspondem a um ajustamento das formas de realizao de um objetivo condies exteriores, que so por sua vez resultados de

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Como as definies jurdicas e definies institucionais (TOPALOV, 1974 :19).

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outros intervenientes outros mercados intrinsecamente vinculados produo imobiliria: une interdpendance des stratgies qui sous-tendent les politiques effectivement adoptes par les promoteurs, interaction qui se manifeste de faon directe dans la comptition face aux acheteurs de logements et face aux propritaires des terrains. Ltude de confrontation des promoteurs sur les marchs immobileirs et fonciers est donc dcisive pour lanalyse des comportaments individuels (TOPALOV, 1974 :20) exatamente da constatao que a atuao dos promotores deve ser discutida dentro de um contexto social mais amplo que o autor formula sua hiptese: les formes de cette comptition font lobjet dune rgulation sociale, qui dtermine simultanment les stratgie des acteurs et pars consquent leur configuration particulire, observable historiquement (TOPALOV, 1974:20). Derivada dessa hiptese, cada promotor ser um elemento de um sistema que inclu o conjunto de agentes que desempenham a mesma funo. Assim como Jaramillo (1982), Topalov(1974) trabalhar com a noo de posio21 - que corresponde a objetivos especficos e delimitao dos meios utilizados para atend-los. A identidade da posio funda a existncia de um tipo, que permitir perceber a similitude dos comportamentos observados (TOPALOV, 1974:20). O autor considera que dois elementos so essenciais a estruturao do sistema de promotores: o sistema de capital de circulao e os modos de articulao das funes de gesto do capital de promoo, especificando a definio anteriormente apresentada: Le systme des promoteurs est un ensemble de positions relatives dfinies simultanment par le systme des financements22 de

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Jaramillo (1982) explora as diversas posies envolvidas no processo global do produo do Espao construdo, a natureza

dos agentes que ocupam essas posies determinariam as caractersticas da forma de produo. Topalov (1974) ir explorar a noo de posio apenas para os promotores imobilirios, dentro de um sistema de promotores que incluariam todos os tipos de promotores.
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O autor esclarece que o Sistema de financiamento est estructur son tour par le syteme densemble de la reproduction du

capital chaque phase du dvelopment de la formation sociale concerne , desta forma elucida os nexos da atuao dos promotores imobilirias com as condies gerais de reproduo do capital (TOPALOV, 1974:20).

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limmobillier et les modes darticulation de la fonction de pormotion avec dautres fonctions (TOPALOV, 1974:21). Para o desenvolvimento desta perspectiva de anlise o autor apresenta de forma sucinta o sistema de financiamento imobilirio e a partir dele, identifica as categorias delas resultantes. Os tipos (de promotores) surgem da diversificao das categorias, a partir dos modos de articulao da funo de gesto do capital com as outras funes envolvidas na produo e circulao da habitao (TOPALOV, 1974:20). As tipologias sero elaboradas em detalhes apenas os promotores privados profissionais uma das categorias identificadas. Examinaremos a seguir a construo terica desenvolvida para a definio das categorias e dos tipos, desenvolvidas a partir da anlise do sistema financeiro e articulao das funes.

3.1 Categorias de promotores imobilirios Considerando que a definio de categorias produto do sistema de financiamento construo imobiliria, o autor desenvolve algumas consideraes sobre a estrutura do sistema de financiamento, que nos iro interessar do ponto de vista da preciso dos conceitos e da interpretao da inter-relao dos mesmos. Sobre o sistema de financiamento da construo imobiliria23, o autor apresenta os diferentes fundos existentes, e diversas combinaes desses fundos a fim de assegurar a rotao do capital na indstria da construo imobiliria. Na base deste sistema estariam implicadas trs grandes categorias de recursos24: o capital imobilirio25, o capital de emprstimo26 e os aportes pessoais dos usurios.

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O autor tece uma descrio detalhada de estruturas e instituies particulares da organizao francesa, como nosso interesse

fundamentalmente sobre sua elaborao terica de anlise, nos deteremos apenas nas definies mais gerais desenvolvidas pelo autor.
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O autor apresentar os diversos capitais de emprstimo e imobilirios e o exame de seus modos de combinao. Dentro de Le capital immobilier qui achte les logements pour revendre ou les louer aux utilisateurs. Il sagit deus capitaux propres des Le capital de prt qui achte une crance sur la socit de construction (logements locatif) ou sur les utilisateurs (logements

cada uma das categorias existiro importantes diferenas de remunerao.

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societ de construction dont limmobilisation leurs porteus la proprit logements (TOPALOV, 1974 :22)
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en accession la proprit). Il sagit de crdits long terme dont la remboursement et la rmunration sont garantis contractuellement (TOPALOV, 1974 :22).

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Iremos apresentar o capital imobilirio considerando que sua existncia a que funda a figura do promotor, na medida em que permite a apropriao da habitao27 e dentro de suas diversas modalidades28, iremos destacar o capital de promoo, que o autor considera como a parte mais significativa do capital imobilirio privado. Esse capital, que no investe a longo prazo, contribu com o pr-financiamento das operaes de ascenso a propriedade e utiliza o canal dos promotores profissionais. Como origens deste capital29 o autor distinguir o capital patrimonial des personnes physiques e o capital financier des personees morales, apresentando uma anlise sobre as formas de participao: Le capital patrimonial dans son ensemble, et une partie du capital financier, reprsentent des capitaux flottants dont linvestissement court terme dans limmobiler est toujours prcaire. Une partie du capital financier sinvestit au contraire plus durablement, les fonde retirs dune opration tant immdiatement utiliss dans une autre. Les donn empirique font dfaut sur limportance relativede ces diverses catgories, et sur les niveaux de rmunration et dures dimmobilisation pratiqus par chacune delles (TOPALOV, 1974 :37). Das observaes desenvolvidas para o caso francs30 o autor intui diferenas no comportamento destes capitais, principalmente em relao a rentabilidade que eles requerem e ao tempo de imobilizao, formulando uma hiptese sobre esta diferenciao: Nous ferons volontiers lhypothse que les capitaus flottants exigents une rentabilit proche du maximum de la fouchette, les capitaux patrimoniaux recherchant peut-tre en mme temps le dlai

dimmobilisation le plus court possible. Le capitaux financiers investis

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Ce capital sera immobilis pour une longue dure si les logements sont lous, pour une dure aussi brve que possible sils Topalov(1974) apresenta como tipos de capital imobilirio :Le capital des socits dHLM (ou la dotation des Offices)

sont destins a tre vendus (TOPALOV, 1974:32).

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(TOPALOV, 1974 :32) ; Le capital des socits civiles cres sous lgide de la Societ centrale immobilire de la caisse des dpts (TOPALOV, 1974 :33) ;Le capital des Socits deconomie miste (TOPALOV, 1974 :33) ; Le capital des Socits civiles immobilires cres sous lgide des Comits interprofessionnels du logement (TOPALOV, 1974 :33) ; Les Socits immobilires dinvestissement (TOPALOV, 1974 :34) e Capital de Promotion (TOPALOV, 1974 :36)
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O autor ressaltar entretanto que a origem deste capital complexo e variar consideravelmente segundo a poca e o tipo de E examinada um conjunto de alteraes institucionais e legais.

promotor (TOPALOV, 1974 :36)

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durablements dans le sectuers, compte tenu de leur important volume et de la necssit dtre constamment utiliss, accepteraient

ventullement un taux de profit global plus faible: comme il apparatra dans la suite de ltude, ils disposent nanmoins de la possibilit de dvelopper une strtgie, foncire notamment, qui assure une plus grande stabilit du niveau de rentabilit (TOPALOV, 1974 :40) Da compreenso do funcionamento dos capitais em uma operao imobiliria, o autor apresentar o carter dos mesmos e as formas de articulao. Estaro envolvidos no processo completo de circulao da mercadoria-habitao trs funes principais: aporte de recurso utilizado como capital de circulao, a coleta de capital-dinheiro para a compra da mercadoria-habitao (coleta-afetao) e a gesto deste capital na fase de transformao em mercadoria e o retorno a forma dinheiro (funo

promoo/capital de circulao). As duas ltimas funes esto relacionadas respectivamente aos capitais de emprstimo e ao capital imobilirio. Da definio das funes de circulao do capital, o autor circunscreve o sistema de financiamento da construo: Un systme de financement de la construction est dfini par le mode darticulacion de ces fonction sur des agents concrets appartenant diffrentes couches de la bourgeoisie ou differents lments de lappareil tat (TOPALOV, 1974 :40). O sistema de coleta-afetao efetua uma combinao das diversas categorias de fundos centralizados (capitais de emprstimos), de forma que a rentabilidade de alguns, seja garantida e a desvalorizao de outros, seja utilizado (fundos pblicos) para permitir a rentabilidade dos primeiros e a produo de um bem indispensvel reproduo da fora de trabalho (TOPALOV,1974:42). A combinao dos diversos capitais normalmente realizada sob a dominao do capital imobilirio, uma vez que ele se apropria em primeira mo da remunerao do conjunto de capitais de circulao, sendo uma parte para remunerar os capitais de emprstimo (TOPALOV,1974:42). Essas anlises, so suporte para uma nova definio de promotor comme le support dune combinaison doprations immobilires dans lesquelles une fraction dtermine de capital de circulation fonctionne dans diverses combinaisons (TOPALOV,1974:42).

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Estrutura geral do sistema de promotores Com os dados empricos, desenvolve uma matriz onde sistematiza a estrutura geral do sistema de promotores a partir da combinao de capitais, definindo para cada categoria, os capitais envolvidos (na coleta-afetao e na circulao), bem como o status da ocupao das habitaes (locao/compra) (TOPALOV,1974:44-46). O autor observa que existe uma grande diversidade de empresas e uma concentrao da produo sob controle dos grandes promotores privados, que so caracterizados por exercerem uma combinao de atividades. Esta constatao ser o ponto de partida para a identificao do sistema de lugares que se opera na produo e circulao da habitao realizada pela promoo privada (foco da anlise), para o caso particular da Frana. Partindo da diferenciao dos financiamentos privados, o autor prope a construo de um sistema onde a posio de cada promotor ser definida por duas variveis: a) O carter do capital que o controla estudada a partir da anlise da repartio do capital da sociedade patrimonial b) O carter do capital que o utiliza como canal de investimento estudada pela anlise evoluo dos financiamentos dominantes em suas operaes.

(TOPALOV,1974:69) Atravs de uma anlise detalhada o autor apresenta trs categorias de promotores, que representam diferentes posies no sistema: les promoteurs indpendent (TOPALOV, 1974: 69-87), les promoteurs sous contrle (TOPALOV, 1974: 88) e les promoteurs filiales (TOPALOV, 1974: 89-100). 3.2 Os tipos de promotores privados Para a definio dos tipos de promotores privados, entendido como um detalhamento das categorias, o autor parte da definio das funes implicados no ato da construo e do modo de articulao destas funes (TOPALOV, 1974:101-138). Para o autor no exame emprico de uma operao imobiliria aparece uma seqncia de decises e atividades que se encadeiam no tempo de forma rigorosa. Haveria, segundo Topalov, uma limitao de se estudar empiricamente as operaes imobilirias a partir de seus agentes, pelo fato de que no curso da histria estes agentes se transformariam. Um exemplo claro de tal situao, a figura do promotor,

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que para o autor tem a consolidao no momento do desenvolvimento do estudo e pode por sua vez ser constitudo por uma diversidade de agentes. Tal limitao leva ao autor a definir, um outro princpio de organizao das operaes, a partir da definio de funes: Quand les agents chargent, la plupart des oprations demeurent et peuvent tre rparties en des ensembles articuls que nous appellerons fonctions. Chaque fonction est donc un rapport social, produit para les modalit spcifiques de la division technique et sociale du travail dans le procs de reproduction du capital considr ici. L emsemble de ces fonctions produira une partition de lemsemble des opration et on pourra examiner quels agent sont susceptibles dassumer chacune fonctions (TOPALOV, 1974 :101). Estas funes so produto de um modo de produo especfico, dentro do qual se desenvolvem o ato de construir e as caractersticas particulares de reproduo do capital da produo-circulao da habitao. As funes so definidas pelo autor a partir das diferentes fases de transformao do capital de promoo. Assim na fase de fornecimento do capital-dinheiro de define a funo de financiamento; na fase da transformao em mercadoria a gesto deste capital definir a funo de promoo, na fase de produo efetiva surge a funo de estudos tcnicos e a funo de construo e na transformao final do capital-mercadoria em capital-dinheiro, a funo de comercializao (TOPALOV, 1974: 103-117). O autor desenvolve para cada uma das funes a investigao sobre suas lgicas especficas e desenvolve conceitos analticos para a compreenso da articulao entre as mesmas. O exame mais detalhado ocorrera sobre a funo de promoo e como esta interfere nas demais. O autor no dispensa muita importncia para a funo construo, nem discute as relaes de trabalho dentro desta. No quadro a seguir sistematizamos os conceitos inerentes a estas funes.

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Quadro 03 Definies das funes envolvidas na produo-circulao da mercadoria habitao

Funo Promoo Estudos tcnicos Definio Comporte la mise a disposition dun sol un capital et la gestion de ce capital dans la phase o il se tranforme en marchandise (P. 103) la mise au point technique de lobjet, cest--dire le choix des lment neutres sur le plan commercial suscetptbles dabaissair les cots, et la transformation des consignes du maitr douvrage en um plan qui puisse tre soumis en letat aux enterprise : il sagit donc du premier moment du procs de travail proprement productif, qui va donner naissance la valeur dusage.(P.107) Construo La production des Btiments que le capital de promotion engag dans loperation lui commande et lui finance au fur et mesure de lavancement des travaux. Sa logique daction sera celle de tout capital industriel investi dans une branche trs faiblement concentr : maximiser les reccete sous la double contraine du prix de march et de la capacit de production, et minimiser les cots . (P.112) Comercializao Assure la re-tranformation du capital-marchandise en capital-argent. Cette fonction sexerce donc de faon optimale lorsque la marchandise est chre et que le march est tendu .(P. 114)

Fonte: Topalov (1974: 103-117)

De acordo com o autor, a lgica especfica que rege cada funo pode produzir vrios efeitos sobre os comportamentos observveis se eles so exercidos por um agente, em excluso de todos os outros. O autor considera que a anlise do modo de articulao destas funes nas organizaes (empresas de promoo) permite descobrir a hierarquia que se estabelece entre estas lgicas, e por conseqncia perceber os comportamentos. Para caracterizar o status de cada uma das funes nas organizaes de promoo utiliza as noes: ausente (quando a funo exercida por terceiros), exclusiva (quando atua apenas na promoo); dominante/dependente (quando existe dentro da empresa uma relao de dominncia e dependncia entre funes; e autnoma (quando so exercidas vrias funes, mas um ou vrias desta funes podem ser autnomas). Para estabelecer os modos de articulao entre estas funes o autor estabelece as noes de coordenao, integrao e diversificao, e define assim a caracterstica da organizao e o papel do promotor nesta articulao. A coordenao designa o promotor exercendo a funo de promoo de forma exclusiva; a integrao, quando este tambm exerce outras funes; e diversificao quando existem funes autnomas. A partir destas definies o autor desenvolve

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uma matriz, onde relaciona as noes das funes com as noes em cada organizao (TOPALOV, 1974:118-120). A origem da funo de promoo e o processo de articulao de funes. O autor considera que os servios que compe uma organizao de promoo so bastante variveis, e suscetveis a transformaes. Entretanto, para o autor a origem histrica do exerccio da funo de promoo que determina o campo de possibilidades para cada promotor: Em dautres termes, si les promoteurs peuvent tre classs laide des deux dimensions combines (systme des financements, mode darticulation des fonction), les systme des promoteurs, la position de chaque promoteurs dans le systme et son evolution, doit tre analyss historiquement (TOPALOV, 1974:122). Partindo desta premissa ir estudar os diferentes agentes que deram origem, mostrando as posies destes agentes no sistema de financiamento e o modo de articulao das funes. Resumiremos abaixo as caractersticas de cada um dos tipos definidos. Quadro 04 Funes/origens da promoo imobiliria
Tipos Agencias-promotores (agences-promoteurs) Descrio So coordenadores que fornecem seus servios a um capital de promoo que exterior (alterou-se de uma predominncia de capital patrimonial para capital flutuante aps 1960). Destaca-se uma funo autnoma de comercializao, que pode induzir uma estratgia de maximizao do lucro pela margem na venda. Empresrios promotores (entrepreneurspromoteurs) Os (builders) construtores So as filiais de uma empresa de construo que utilizam tanto o patrimnio prprio como exterior. A posio dentro do sistema de financiamento est subordinada a funo de construo que permanece autnoma. A funo de promoo utilizada como um meio entre outros de otimizar a construo, que vincula a uma estratgia de maximizao do lucro a partir do volume permitido pelo capital de construo. So organizaes integradas que exercem a totalidade das funes implicadas pelo processo de produo da mercadoria habitao. No existem funes autnomas e a funo de construo dominante. Sua estratgia de maximizao se aproxima do empresrio-construtor, embora sua atuao integral induza uma estratgia global diferente. Tcnicos-promotores (Technicienspromoteurs) Financiadorespromotores (financierspromoteurs) So organismos onde a funo tcnica autnoma e dominante. Sua posio dentro do sistema de financiamento (financiamento prprio ou exterior) determinar se a otimizao do exerccio desta funo possvel. So filiais de grupos bancrios dotadas de capital prprio importante. A funo de financiamento dominante e pode ser exercida sem constrangimento especfico, na medida em que as outras funes so habitualmente exercidas de maneira autnoma por outras sociedades do grupo.

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Filiais Filiales

bancrias bancaires

So prestadoras de servios utilizadas exclusivamente como instrumentos de investimento imobilirio do grupo o qual pertencem. Elas no integram outras funes (eventualmente, comercializao), e a funo de financiamento dominante, no exercida por ela, mas pelo grupo. So os prestadores de servio utilizados pelo capital flutuante, atualmente principalmente o capital internacional, e preenche geralmente apenas a funo de promoo, e de forma acessria a funo de comercializao. Ao contrrio dos outros prestadores de servio, eles se distinguem pela ausncia de uma funo dominante e pela possibilidade de utilizar capitais diversos ( ao contrrio das filiais bancrias coordenadoras),

coordenadoras coordinatrices Coordenadores externos (outsiders coordinateurs)

Fonte: Topalov (1974:194-197)

A observao destes tipos permitiu evidenciar as tendncias de alterao das posies particularmente vinculadas a importncia do capital financeiro, que provocaram contradies na organizao do sistema: le declin du capital patrimonial transforme les prestataires de services indpendants en instrument du capital financier flottant, volution qui pois certains entre en contradition avec la croissance de leur capacit de productionet coinduit la perte de leur indpendance formelle ; par ailleurs, le developpement du capital financier investi durablement dans le secteurs immobilier entrine la multiplication de financier-promoteurs dont les possibilits de croissance semblent dpendre des avantages cumulatifs confrs certains dentre eux par lappartenance un

groupe immobilier complexe (TOPALOV, 1974:140). 3.3 A poltica imobiliria De acordo com o autor uma poltica imobiliria o resultado de uma organizao especfica, a cada tipo de promotor, dos elementos que constituem o quadro de sua atividade. A poltica imobiliria ser a caracterstica de atuao individual de cada organizao sobre sua conjuntura: nous entendrons par politique immobilire dun promoteur lemsemble de trais qui caractrisent lvolution de son niveau dactivit et lorientation de celle-ci vers tel ou tel sous march immobilier. Une politique immbilire se dfinit donc par les formes de rponse du promoteur considr individuellement aux variations conjoncturelles de sous-march (TOPALOV, 1974 :151). O autor considera e define um conjunto de constrangimentos que sero responsveis pelo quadro da poltica imobiliria, so eles: 34

a) O constrangimento do mercado que se exprime pelo ritmo de venda segundo o nvel dos preos; b) O constrangimento do financiamento que se exprime pelo volume de capital de promoo suscetvel de ser investido pelo seu intermedirio nas condies de mercado dado e pelo volume de prts bancaires qui peut le complter; c) O constrangimento fundirio, que se exprime pela quantidade de terrenos edificveis para que ele possa assegurar sua liberao para cada nvel de preo; d) O constrangimento da capacidade de produo, isto , a quantidade de operao que sua organizao pode assegurar de realizar de forma simultnea. (TOPALOV, 1974:151). Esses constrangimentos se manifestaro em diferentes intensidades, face s caractersticas de cada tipo de promotor, que tendero a ter diferentes

comportamentos nos momentos de expanso e crise. H tambm, na discusso da poltica imobiliria, uma crtica a compreenso do comportamento do mercado feito pela a economia neoclssica, que afirma que o volume e a estrutura da oferta tendem a se ajustar ao volume e a estrutura da demanda. A conseqncia dessa premissa que o consumidor rei (consommateur-roi). De uma maneira geral, esta crena tambm partilhada pela conscincia geral dos promotores. Topalov, entretanto, defende que pelas particularidades da atividade de produo da mercadoria de habitao e por suas relaes com outros mercados, existir outra relao: Dans la perspective adopte ici, les conditions externe dfinies par les mnages et les dtenteurs du sol sont objet dune transformation que ralise un oprateur, le systme des promoteurs lui-mme structur par le systme des financements, cest--dire finalement, par

lorganisation sociale du processus de production et de circulation de la merchandise-logement un instant donn son volution. Cette transformation part de donns elles-mmes organises par le systme socio-economique global, qui structure notamment sa demande solvable, tant par la rpartition du revenu que par logique expressive des position sociales quil implique (TOPALOV, 1974:156). O autor entende que a construo do mercado assim produto de uma dupla determinao:

35

Em dautre termes, les besoins qui sexpriment sur le marche sont le produit complexe dune double dtermination : par la structuration sociale de la population, et par la structuration, elle aussi sociale et historique, du systme de production lui-mme (TOPALOV, 1974:156). Embora no desenvolva, o autor j aponta a importncia da funo da publicidade imobiliria de assegurar coerncia entre estas determinaes citadas acima aparentemente heterogneas (TOPALOV, 1974:156). O autor analisar as polticas imobilirias a partir da seguinte hiptese: la forme selon laquelle sont articuls les lments dterminants de la politique immobilire variera selon le type de promoteurs. Et par consquent : les variations de ces lments produiront des effets ventuellement diffrents selon la forme spcifique de leur

hirarchisation pour chaque type. En dautres termes, la conjocture se dveloppe par une transformation des conditions externe par le systme de promoteurs (TOPALOV, 1974 :155). O autor desenvolve para cada tipo de promotor a relao particular com os constrangimentos, a partir dos dados empricos recolhidos (TOPALOV, 1974:156-193). Como concluso deste captulo (captulo 04 les politiques immobilires pag.147-197) o autor identifica que dois traos da poltica imobiliria impem conseqncias diretas sobre sua relao com a terra: a) Lactivit du promoteur peut etr spcialise dans um sous march immobilier ou un type particulier dopration, ou au contraire, diversifie. Selon le cas, le champ de son intervention foncire sera plus ou moins large (TOPALOV, 1974:194). b) Lactivit du promoteur, et notamment le niveau de celle-ci, dpend delements quil contrle ou au contraire qui lui chappent. Selon les cas, le champ de son intervention 1974:194). 3.4 Concluses gerais do autor Em sua concluso o autor recupera a discusso sobre seu mtodo de anlise e os aportes tericos que os suportam. Assim desenvolve inicialmente uma crtica s teorias de deciso, largamente difundidas e o fetiche dos atores implicados nestas, 36 foncires sera possible ou impossible (TOPALOV,

apoiadas essencialmente na literatura da economia neoclssica (marginalista). Para ele essa interpretao produziu pelo menos dois efeitos psicolgicos: dune part, elle renvoie hors du champ de la thorie la dfinition mme de lacteur, cest--dire les rapports sociaux dont la gense et la reproduction fondent son existence ; dautre part, et mme coup elle autonomise un ordre de phnomnes, les rapports entre acteurs, le champ o se dterminent et se confrontent leurs objectifs et lerus ressources, ainsi nit lanalyse stratgique, discours formel sur des fantmes (TOPALOV, 1974:273). Para desenvolver a anlise em questo Topalov considera que o estabelecimento de ligao interna entre a definio histrica dos agentes sociais estudados, o conjunto de determinaes de suas prticas, e os efeitos e produtos destas foi condio essencial. Segundo o autor ser o materialismo histrico31 que fornecer os conceitos necessrios para esta ruptura com o pensamento tradicional neoclssico, pois de acordo com sua fundamentao: les agents sociaux sont, en effet, analyss comme les supports de rapport sociaux parmi lesquels les rapport de production sont dominants, raport dont les lois de dveloppement et larticulation apparaissent concrtement sous la forme de la pratique dacteurs (TOPALOV, 1974 :274). Nesse sentido, esses atores so personificao de categorias econmicas. Cabe destacar a opinio do autor de que uma funo econmica no pode, em nenhum dos casos, ser caracterizada em termos puramente tcnicos, mas sempre pela relao que ela mantm com a apropriao dos meios de produo e a mais valia. Estas relaes tm por suportes agentes concretos que so definidos pela articulao determinada de funes das quais eles so o suporte, isto , pela posio em relao produo, a circulao e a distribuio (TOPALOV, 1974:274). Ao trmino desta anlise de um setor particular da produo capitalista da habitao na Frana, o autor procura sublinhar certas caractersticas mais gerais sobre os

31Cabe

destacar que, assim como Jaramillo(1982), Topalov(1974) indica que as definies adotadas (e que aqui sero

discutidas) so inspiradas na obra de Charles Bettelheim, Clculo econmico e formas de propriedade.

37

resultados obtidos. Em face desses resultados, o autor problematiza (pe em causa) dois esquemas muito difundidos, correspondendo de uma parte a relao produoconsumo, e de outra parte a relao do desenvolvimento capitalista-interveno do estado. Produo-consumo Com relao a este primeiro ponto, o autor procura desmistificar a questo do consumidor-rei (consommateur-roi). A maioria dos estudos sobre o mercado imobilirio est centrada no mercado imobilirio, explicando os fenmenos a partir do comportamento da demanda. O conjunto da construo marginalista fundado na evidncia prtica de que o fabricante de mercadoria ver no comprador a ltima instncia de deciso sobre a alocao de recursos. Essa perspectiva duramente criticada pelos adeptos do materialismo histrico - ils tablissent que les procedes de la concurrence monopolistique ont pour principe leffort permanent de domination de loffre sur la demande (TOPALOV,1974:314). O autor acredita, entretanto, que essa perspectiva no tira o foco do mercado, s reverte radicalmente o termo da problemtica: da demanda para a oferta. A pesquisa emprica nesse sentido deslocada para a linguagem publicitria, considerando que esta tem potencial para criar necessidades de consumo. Nesse sentido, Topalov(1974) procura apresentar as especificidades de sua pesquisa, que foca no processo de produo, diferenciado-se das abordagens propostas, mesmo daquelas apoiadas no materialismo histrico: On a essay detablir quune analyse du systeme o sopre la production et la circulation dune marchandise est susceptible de rendre comote de certains aspects essentiels, quantitatifs et qualitatifs, du bien produit. (TOPALOV, 1974 :314). Segundo o autor, o movimento do capital imobilirio e da indstria da construo ensaia transformaes permanentes na organizao produtiva, transformaes que determinam mudanas essenciais na evoluo do parque imobilirio. Reforando a pertinncia de sua abordagem de anlise, conclu que: cette voie de recherche nxclut pas ltude de la dtermination historique des besoin sociaux et de leurs mode dexpressionm notamment la demande solvable sexprimant sur le march, mais elle fournit de toutes faons une des principales garanties contre tout retour 38

 lanalyse subjectiviste des dterminants de la consommation (TOPALOV, 1974 :315). Desenvolvimento capitalista-interveno do estado O segundo ponto ao que o autor procura relacionar com os resultados da pesquisa o problema que domina nos debates da urbanizao. Segundo o autor este problema observado por duas formulaes tipicamente opostas. De um lado, a formulao oficial das administraes, posta no discurso de que os poderes pblicos asseguram o controle das tendncias espontneas de urbanizao, a fim de suprimir os efeitos negativos e de orientar o desenvolvimento urbano aos interesses gerais Do outro lado, a opinio contrria pe que os poderes pblicos, apesar de suas declaraes, se submetem na realidade as tendncias espontneas de urbanizao e renunciam a contorn-las. Para o autor esta oposio responde a um esquema nico: O Estado planificador x Estado liberal (TOPALOV, 1974:315). Mesmo que de forma esquemtica, o autor problematiza a questo do planejamento urbano, a partir de sua anlise da promoo imobiliria, domnio, por excelncia, de um urbanisme sauvage. Sua crtica mais contundente vai para o termo tendances spontanes de lurbanisation, que para o autor nada tem de arbitrrio. Para o autor, essa dominao vaga designa o processo de funcionamento e de transformao de diferentes sistemas de lugares onde se opera a valorizao do capital. Nesse sentido as, tendncias corresponderiam estrutura deste sistema. Para o autor, no perodo do capitalismo monopolista, este sistema de lugares no pode ser analisado de forma independente das intervenes do aparelho de Estado sobre os modos de valorizao de diferentes fraes do capital privado. No caso dos agentes imobilirios, Topalov mostra que h uma determinao poltica, e questiona como se pode chamar de tendncias espontneas se as mesmas so determinadas pela desvalorizao do capital pblico? Nesse sentido as intervenes do estado seriam determinadas pelas contradies que se desenvolvem no curso dos processos de valorizao: Cest le fonctionnement du systme des places qui un moment dtermin de ses transformations de structure, rend ncessaire des modalits nouvelles de lintervention publique: Lurbanisme concert succde au laisser-faire et lurbanisme administratif quand les agents 39

capitalistes de la production sont la fois dans lobligation de matriser eux-mmes la formation des valeurs dusage urbaine un niveau de complexit suprieur, et dans lincapacit de le faire sans lEtat (TOPOALOV, 1974 :316) Em sua frase final procura sintetizar o papel do estado atravs do urbanismo: la planification urbaine nest ni indicative, ni autoritaire, elle est monopoliste (TOPALOV, 1974:316)

40

4. O MERCADO DA CASA32 (BOURDIEU, 2006)

As Estruturas Sociais da Economia tem como objetivo desenvolver uma anlise do mercado das casas individuais. Esta anlise tem como pressuposto a descrio da estrutura do campo de produo (e os mecanismos que lhe determinam o funcionamento) e da estrutura da distribuio das disposies econmicas (e mais especialmente dos gostos em matria de habitao). Bourdieu destaca ainda a relevncia de se estabelecer, por uma anlise histrica, as condies sociais da produo deste campo particular e das disposies que a encontram a possibilidade de se realizar de forma mais ou menos completa. Bourdieu (2006) prope em sua anlise um objeto mais especfico que os autores anteriormente apresentados, seu objeto central a produo e comercializao de casas individuais. O autor entende que este mercado produto de uma dupla construo social (da procura e da oferta) para qual o Estado contribu de uma forma decisiva. Assim define estes dois processos: a) ...construo da procura, atravs das disposies individuais e, mais precisamente dos sistemas de preferncia individual nomeadamente em matria de propriedade ou de arrendamento a tambm atravs de atribuio de recursos necessrios, isto , as ajudas estatais s construes ou ao arrendamento definidas por leis e regulamentos de que se pode tambm descrevera gnese (BOURDIEU, 2006:34); b) construo da oferta, atravs da poltica de Estado (ou dos bancos) em matria de crdito aos construtores que contribui, com a natureza dos meios de produo utilizados, para definir as condies de acesso ao mercado e, mais precisamente, a posio na estrutura do campo, extremamente disperso dos produtores de casa, portanto, os

constrangimentos estruturais pesando sobre cada um deles em matria de produo e publicidade (BOURDIEU, 2006:34). Da mesma forma que Topalov, defender a ideia de que a procura no determina a oferta, mas que de fato acontece o contrrio:

32

O livro de Bourdieu(2006) corresponde a uma traduo realizada em Portugal. Como no se tratava da verso original,

optamos ao fazer as transcries de suas partes utilizarmos a escrita usual no Brasil, ao invs de utilizarmos com encontra-se no livro, com a escrita usual de Portugal.

41

a procura no se especifica nem define completamente seno em relao a um estado particular da oferta e tambm das condies sociais, nomeadamente jurdicas (regulamentos em matria de construo, licenas de construo, etc.) que lhes permitem satisfazer (BOURDIEU, 2006:34). Procura assim esvaziar o sentido o sentido de racionalidade identificado de nas estratgias econmicas: ...as estratgias econmicas esto a maior parte das vezes integradas num sistema complexo de estratgias de reproduo, por tanto cheias de toda a histria que elas visam perpetuar, isto , a unidade domstica, ela prpria resultado de um trabalho de construo coletivo, uma vez mais ainda imputvel, numa parte essncia, ao Estado; e que, correlativamente, a deciso econmica no de um agente econmico isolado, mas a de um coletivo, grupo, famlia ou empresa, funcionando como um campo (BOURDIEU, 2006:34). Partindo destes pressupostos o autor desenvolver sua anlise, iniciando pela discusso das disposies dos agentes e estrutura do campo de produo. Em seguida desenvolve consideraes sobre a construo do mercado, focando principalmente no papel do Estado. Por fim desenvolve o campo dos poderes locais e problematiza o momento de concretizao do ato econmico, isto , o contrato de compra da casa. Face ao recorte proposto por este trabalho e pela pesquisa de tese, abordaremos com maior profundidade a primeira parte do livro, procurando ainda reter as consideraes mais significativas (para nossos propsitos) das partes seguintes.

4.1 Disposio dos agentes e estrutura do campo de produo Sua anlise inicia-se com um esforo em se estabelecer as particularidades da produo da habitao, destacando sua forte componente simblica. Para ele a habitao exprime os meios33 de seus proprietrios, ocasio de investimento econmico e afetivo, e ao mesmo tempo constitui-se uma aplicao, quer dizer, uma poupana no financeira e um investimento que entendido como conservando ou

33

Mas tambm seus gostos, dando lugar a apropriao simblica e situando-o no espao social (Bourdieu, 2006:37).

42

aumentando o seu valor dando simultaneamente satisfaes imediatas34 (Bourdieu, 2006: 37-38). Bourdieu considera que no se pode compreender a casa como investimento sem que se tenha em conta seus diversos significados. Nesse sentido, explora a mitologia da casa, atravs de seus significados a partir da fenomenologia/etnografia, e os possveis desdobramentos desta condio. Para esta discusso se aporta principalmente em outros textos, com referncias principais na antropologia. Desenvolve os diversos aspectos da relao da casa com a famlia e a sua constituio, em diferentes contextos histricos, religiosos e culturais. O autor procura mostrar a limitao do tratamento racional ato econmico de compra da casa. ...tratar a casa como um simples bem de capital caracterizado por uma taxa determinada de amortizao e a compra de uma casa como uma estratgia econmica no sentido estreito do termo, fazendo abstrao do sistema de estratgias de reproduo de que um instrumento, corresponderia a despojar, sem mesmo o saber, o produto e o ato econmico de todas as propriedades histricas, eficientes em certas condies histricas, que devem sua insero num contexto histrico e que importa inscrever na cincia porque elas se encontram na realidade onde mergulha o seu objeto. (BOURDIEU, 2006:39). Ao fim desta discusso, o autor remete a necessidade de se pensar em termos completamente novos a oferta e a procura e sua relao. Num dado momento, a oferta apresenta-se como espao diferenciado e estruturado de entidades concorrentes cujas estratgias dependem dos outros concorrentes (e no como uma soma agregada de entidades independentes), e s porque ela prpria estruturada (nomeadamente pela interveno do Estado) que pode satisfazer e explorar, a procura, ela prpria diferenciada e estruturada que, em parte, contribuiu pra criar (BOURDIEU, 2006:42). Para Bourdieu existe ainda uma aproximao do mercado da casa lgica do mercado das obras de arte, partindo de sua constatao emprica do contexto francs,

34

Para Bourdieu (2006:38) derivado pluralidade das funes econmicas que preenche simultaneamente , a casa de

habitao coloca difceis de classificao contabilstica.

43

onde existe uma ntida preferncia por casas de arquitetura antiga, feitas mo. Assim afirma que: sem dvida por essa via que o mercado da casa participa na lgica caracterstica do mercado das obras de arte, onde as preferncias se aplicam tambm a uma tecnologia dominada pelo culto da autenticidade da manufatura, que a assinatura garante certificado que a obra foi executada pela mo do mestre, ou seja de mo de mestre (BOURDIEU, 2006:42). Dentro deste debate sobre a construo da oferta, o autor apresentar pela primeira vez em seu livro, o tema da publicidade, que em sua percepo central ao mercado da casa: A publicidade s to eficaz porque adula as disposies prexistentes para melhor explorar, submetendo o consumidor s suas expectativas e exigncias sob a aparncia de os servir...Para esse fim, recorre a efeitos que necessrio chamar, correndo-se o risco de chocar, poticos...Ela mobiliza as palavras ou imagens capazes de fazer ressurgiras experincias associadas casa de que se pode dizer, sem contradio, que so comuns e singulares, banais e nicas (BOURDIEU, 2006:43). Aps o desenvolvimento dessas consideraes gerais, sobre os gostos e significados simblicos da casa, o prprio autor ter o cuidado de torn-la mais especfica ao tecer suas consideraes sobre o espao dos compradores e a gnese social das preferncias. Fazendo uma crtica aos limites da antropologia, lembra que as experincias e as expectativas so diferenciadas, e segundo um princpio que no outro que a posio ocupada no espao social (BOURDIEU, 2006:45). Para anlise do espao dos compradores e da gnese social das preferncias o autor procura analisar o sistema de fatores determinantes das preferncias dos compradores35. Para essa tarefa, afirma que necessrio libertar-se das limitaes inerentes s monografias consagradas a populaes pr-construdas (as famlias com fracos recursos, os reformados, os auto-construtores, os castores, etc...), e escapar s

35

Referindo-se aos seguintes fatores: capital econmico, capital cultural, a estrutura do capital tomada em seu conjunto, a

trajetria social, a idade, o estatuto matrimonial, o nmero de criana, a posio no ciclo de vida, etc.

44

simplificaes parciais com que muitas vezes se contentam as anlises estatsticas (BOURDIEU, 2006:46). O autor desenvolve uma primeira anlise dos dados estatsticos36 com objetivo de permitir, apesar dos limites inerentes ao processo de coleta dos dados, o desenho de uma primeira aproximao do sistema de fatores explicativos que, com pesos diferentes, orientam as escolhas que os agentes econmicos podem operar nos limites que fixam s suas disposies, por um lado do estado da oferta das habitaes (ligado ao funcionamento do campo da produo) e, por outro lado, os meios econmicos de que eles dispem e que, da mesma forma que o estado da oferta, dependem de forma muito estreita da poltica de habitao (BOURDIEU:1982,65) O autor identifica que a estrutura do capital peso relativo do capital econmico e do capital cultural desempenha um papel determinante na escolha entre compra e arrendamento (BOURDIEU, 2006:50). Sistematizamos a seguir algumas consideraes do autor que resultam de suas anlises para o contexto francs, como referncia para reflexes sobre o nosso contexto particular: - a propenso para atribuir mais importncia ao aspecto tcnico e menos ao aspecto simblico da casa cresce medida que se desce na hierarquia social (BOURDIEU, 2006:50). - o efeito aglomerao bem conhecido. Mas o essencial que se especifica segundo o volume e a estrutura do capital possudo. A separao entre as classes sociais cresce quando se passa de comunas rurais para as grandes aglomeraes tanto pelo fato de se possuir o alojamento, como pelo fato de habitar em casa individual (BOURDIEU, 2006:55) - A democratizao aparente do acesso propriedade de uma casa individual essencialmente imputvel ao fato das fraes superiores da classe operria residirem mais freqentemente numa comuna rural ou,

36

O autor utilizou em suas anlises os resultados dos inquritos realizados pelo INSEE (Institut National de la Statistique et des

tudes conomiques), que procura a apreender a situao do alojamento, a sua evoluo, o sistema de financiamento, as principais caractersticas das famlias, etc...O autor utiliza especificamente os dados para o ano de 1984, que contou com uma amostra de 29.233 famlias (BOURDIEU, 1982:47)

45

quando

habitam

numa

aglomerao

nas

zonas

perifricas

(BOURDIEU, 2006:56). - ...o acesso propriedade de casas conheceu o seu crescimento mais significativo na regio do espao social definida pelo primado do capital cultural sobre o capital econmico, quer dizer em todas as categorias superiores (engenheiros, quadros superiores) e mdias(tcnicos, quadros mdios e empregados), assalariados do setor pblico ou semipblico (com exceo das profisses artsticas e intelectuais), e tambm nas regies superiores da classe operria (contramestre, operrios qualificados) e mesmo numa frao no negligencivel de operrios especializados e trabalhadores manuais37 (BOURDIEU, 2006:59). - A aparente democratizao do acesso propriedade, como sugere o aumento da taxa de proprietrios, dissimula diferenas considerveis segundo a localizao desse do alojamento que e segundo se mesmo as

caractersticas

alojamento,

quando

combinam,

determinam desvios enormes nos modos de vida associados ao habitat ou impostos por ele (BOURDIEU, 2006:63). Sobre a anlise da lgica especfica do campo de produo (BOURDIEU, 1982:66), o autor lana inicialmente dois princpios metodolgicos para a construo do objeto que correspondem simultaneamente a hipteses sobre a prpria natureza da realidade estudada. So eles: ...as relaes objetivas, que se instauram entre os diferentes construtores colocados em concorrncia na conquista de partes deste mercado, constituem um campo de foras cuja estrutura, num dado momento se encontra no princpio das lutas que visam conserv-lo ou transform-lo (BOURDIEU, 2006:66). ...as leis gerais de funcionamento que valem para todos os campos e, muito especialmente, para todos os campos de produo econmica, que se especificam segundo as propriedades caractersticas do produto (BOURDIEU, 2006:66).

37

Nesse caso Bourdieu atribui o papel essencial do crdito disponibilizado as famlias com menores recursos como causa destes

equelbro entrea direita e esquerda do espao social.

46

Outro elemento metodolgico utilizado pelo autor a noo de campo38, que: ...permite levar em considerao as diferenas entre as empresas (cuja amplitude varia, sem dvida, muito fortemente segundo os ramos) e tambm as relaes objetivas de complementaridade na rivalidade que, ao mesmo tempo, os unem e os opem, ou seja, compreender a lgica da concorrncia de que o campo o local e de determinar as propriedades diferenciais que, funcionando como vantagens

especficas, definidas na sua existncia e na prpria eficcia na relao com o campo, determinam a posio que cada empresa ocupa no espao do campo, quer dizer, na estrutura da distribuio destas vantagens (BOURDIEU, 2006:66). Sobre as propriedades especficas da casa, para alm de sua forte componente simblica, j apontada anteriormente, Bourdieu identifica ainda sua relao com o espao, que explicam as caractersticas particulares do campo de produo, e em particular a predominncia esmagadora de empresas nacionais e da persistncia de pequenas empresas artesanais ao lado das grandes empresas de produo industrial (BOURDIEU, 2006:67). Com relao componente simblica (e sua aproximao da lgica do mercado de obras de artes), Bourdier constata que devido importncia do simbolismo no mercado da casa, a atividade de produo consagrada ao fabrico do produto material relativamente fraca, enquanto a parte objetivamente consagrada promoo-criao simblica da obra muito mais importante (BOURDIEU, 2006:67). Com relao componente espacial, Bourdieu afirma que o produto (casa) duplamente ligado ao espao: por um lado, trata-se de um bem imvel, fixo, que deve ser construdo no local, por outro lado, encontra-se envolvido na lgica de tradies locais, atravs das normas arquiteturais e tcnicas impostas pelos regulamentos administrativos e sobretudo pelos gostos dos eventuais compradores por estilos regionais (BOURDIEU, 2006:67).

38

Noo essa utilizada pelo o autor em diversas de suas obras, com objetos diferenciados. O autor considera que as noes de

setor ou do ramo so limitadas pois designam comumente agregados de empresas produzindo o mesmo produto e que se assimila por vezes a um agente nico orientado para uma funo comum, sem nos interrogarmos nem sobre a homogeneidade dos conjuntos considerados nem, omisso mais grave, sobre as relaes entre as suas componentes(BOURDIEU, 2006:66).

47

Isso explicaria, por exemplo, uma tendncia a perpetuao de micro mercados locais. A diversidade dos produtores entendida pelas particularidade do produto e pela disposio de seus produtores: As caractersticas particulares do produto e as disposies que contribuem para o adaptar, na sua prpria realidade,...fazem com que se possa encontrar lado a lado, sobre este mercado dividido em setores de base geogrfica, um pequeno nmero de muito grandes sociedades industriais,...alguns grandes promotores,...um grande nmero de empresas mdias,..e uma multiplicidade de PME39 (BOURDIEU, 2006:68). Do exame dos dados disponveis40 sobre o conjunto de empresas atuantes no mercado da casa, Bourdieu refora a grande diversidade do campo em diferentes aspectos: ...existem poucos setores da produo econmica em que as diferenas entre as empresas sejam to marcadas...pela dimenso da empresa,... pelo modo de financiamento,... pelo modo de fabrico e as estratgias de comercializao (BOURDIEU, 2006:70). Na seqncia, destaca a condio contraditria da concorrncia entre estes agentes: estes produtores incompatveis na aparncia esto envolvidos no mesmo campo e entram numa concorrncia menos desigual do que se poderia pensar (nomeadamente, porque ela se encontra circunscrita pelos efeitos da distncia geogrfica, que favorece o funcionamento dos mercados locais e tambm pela diferenciao da procura)

(BOURDIEU, 2006:70) Para anlise da estrutura do campo dos construtores (BOURDIEU, 1982:66), o autor utilizou os dados sobre a estrutura do emprego, partindo da amostra de um inqurito realizado pelo INSEE s empresas de construo41. Para ele a estrutura de

39 40

Pequenas e Mdias Empresas. Bourdieu cita como fontes os trabalhos: Le Moniteur des travaux public et du btiment, 9, 2 de maro de 1984; e Inqurito

realizado em 1984 pela UCB (Union de credit pour le batiment de la Campaignie Bancaire). Ver demais referncias nas pginas 68 e 69.
41

Numa primeira tentativa, Bourdieu limitou-se a anlise das sociedades construtoras de casas individuais e aos promotores

mais importantes em termos de volume de negcio, em carter complementar introduziu-se a anlise a ttulo de exemplo-

48

emprego, e em particular a parte respectiva dos operrios e dos artesos, dos tcnicos e dos engenheiros, ou dos empregados e dos quadros, um indicador bastante seguro das orientaes da empresa e do primado acordado produo ou comercializao do produto (BOURDIEU, 2006:74). A anlise de Bourdieu est baseada na construo de um diagrama (montado a partir de anlises fatoriais das correspondncias entre as variveis selecionadas) utilizando informaes sobre o volume de pessoas empregue e sobre sua distribuio segundo as posies na diviso do trabalho e no espao geogrfico (ver Figura 01). Figura 01 Diagrama o campo dos construtores de casas individuais

Fonte: Bourdieu, 2006:75

testemunho, e por necessidade de comparao, 5 empresas menores.Foram realizadas entrevistas junto de responsveis e vendedores das construtoras. Procurou-se reunir o mximo de informaes objetivas respeitantes a estas empresas junto a dois sindicatos que as renem, junto das prprias empresas e da imprensa especializada. Reteve informaes respeitantes data de criao, o estatuto jurdico e a organizao da empresa, o volume global do pessoal empregado, o local da sede social e a extenso e rede de implantao e de venda, a importncia e qualidade da atividade econmica, o modelo de controle da sociedade e a diversificao deste controle. Depois deste imenso esforo, o autor conclui que os dados eram muito incompletos, e os resultados gerados foram para ele demasiado previsveis e decepcionantes (BOURDIEU,2006:71-73).

49

Desta anlise o autor identifica que a oposio principal estabelece-se entre as grandes sociedades nacionais de promoo ou de construo de casas individuais (todas ligadas a grupos bancrios ou franchinsing dando prioridade concepo e difuso, e empresas pequenas) e empresas pequenas e mdias de implantao regional ou local, (com capital familiar pouco ligadas ao mercado financeiro construindo casas industrializadas ou com esqueleto de madeira ou metal e reunindo todas as valncias profissionais (BOURDIEU, 2006:74). Bourdieu prope trs grandes classes de empresas de produo de casas que, encontrando-se dotadas de vantagens muito desiguais, se encontram voltada a futuros muito diferentes na concorrncia que as ope. So elas: a) Empresas que dominam o mercado da casa individual, graas uma srie de inovaes organizacionais. Estas empresas destacam-se por fabricar industrialmente produtos de aparncia tradicional. Graas a grande investimentos na rea comercial e, muito especialmente, na publicidade, sabem dar fabricao industrial de produtos de srie a aparncia do artesanato tradicional e explorar o mito da casa como morada, servindo-se de caractersticas reais do modo de fabrico tradicional, mas desviado do seu sentido original(BOURDIEU, 2006:78). b) Empresas integradas e organizadas para implementao de processos de fabricao industrial. Em termos de dimenso e atividade esto prximas s precedentes, entretanto encontram-se submetidas a constrangimentos, pois se encontram aprisionadas as condies organizacionais que num determinado momento constitui o seu avano em termos tecnolgicos (permanncia de um pessoal altamente qualificado). Por suas

caractersticas esto menos adaptadas nova situao criada pela crise42(BOURDIEU, 2006:83). c) Empresas pequenas e mdias familiares e integradas, que produzem segundo o modo tradicional. Estas empresas oferecem um produto feito mo, por artesos, pedreiros, pedreiros e bastante associada a autenticidade dos materiais. Apesar da existncia de projetos as habitaes produzidas por estas empresas representam os modelos inconscientes, relacionada lgica da procura mais tradicional (BOURDIEU, 2006:83).

42

Em referncia a crise do mercado francs de casas dos anos 80. Bourdieu(2006) trata de forma detalhada o significado da

crise nas pginas 96-102 de seu livro.

50

Bourdier procura problematizar sobre a concorrncia entre estas empresas, questionando-se sobre a vulnerabilidade das pequenas frente produo industrial (mas com aparncia tradicional) das grandes. Para ele, fica claro que as pequenas empresas: so indispensveis ao funcionamento de todo o sistema, ao qual fornecem uma justificao simblica. Atravs das casas burguesas que executam num estilo local que e o produto de uma reconstituio histrica mais ou menos aproximativa,... continuam a dar vida e figura concreta, ao modelo dominante da casa tradicional que tantos compradores trazem no seu inconsciente como uma espcie de ideal, e isto muito para alem dos limites da clientela que tem capacidade de os oferecer (BOURDIEU, 2006:84). Tendo identificado o peso da funo comercial como um dos indicadores mais poderosos e mais significativos da posio da empresa no campo, Bourdieu dedica particular ateno ao tema das estratgias publicitrias (BOURDIEU, 1982:84). O autor expe inicialmente as duas alternativas a serem tomadas pelas empresas de construo: a) Seja trabalhar a transformar os esquemas de percepo ou de apreenso socialmente constitudos (os gostos) que os potenciais compradores aplicaro aos seus produtos, sua realidade fsica de objeto submetido percepo, mas tambm os materiais de que feito e aos processos de fabrico que a sua configurao sensvel liberta ou trai de um cliente ansioso ou inquieto...(BOURDIEU, 2006:85) b) ...ou seja, inversamente, esforar-se por preencher o espao entre a impresso espontaneamente suscitada pelo produto e a aparncia que se pretende induzir-lhe(BOURDIEU, 2006:85). O autor constata em suas pesquisas que ao das empresas centra-se na segunda alternativa, concludo que estas empresas: ...distiguem-se sobretudo pela amplitude da ao simblica de transfigurao que os seus servios comerciais e em particular os publicitrios, mas tambm os vendedores, realizam com o objetivo de preencher o fosso eventual entre o produto oferecido e percepcionado e o produto esperado, e de convencer o cliente que o produto proposto 51

feito para ele e que ele feito para este produto (BOURDIEU, 2006:85). Assim, considera que como toda ao simblica, a publicidade nunca tem tanto xito como quando elogia, excita ou acorda disposies preexistentes que exprime e s quais d assim oportunidade de reconhecer e de se cumprirem (BOURDIEU, 2006:86). Isso explicaria uma aproximao da ao do conjunto das empresas: Compreende-se que todas as empresas recorram de forma

praticamente idntica ao tesouro das palavras e dos temas melhor adaptados para induziras representaes mais tradicionais da casa e de toda a gente da casa, evocando, por exemplo, a superioridade da propriedade sobre o aluguel ou os encantos da natureza: isto, sem dvida, para inserir a casa num conjunto de associaes atrativas, mas tambm para fazer esquecer o afastamento da residncia proposta em relao ao centro da cidade ou ao local de trabalho, convidando a fazer da necessidade virtude e a converter o relegar para uns longnquos arredores num regresso eletivo ao campo (BOURDIEU, 2006:86-87). Se existe uma aproximao em termos de temas e vocbulos, haveria

simultaneamente uma diferenciao de estratgias publicitrias e de seu volume, de acordo com o perfil das empresas: As sociedades cuja dimenso mais importante organizam grandes campanhas de publicidade e recorrem a uma gama muito ampla de meios de prospeco...No plo oposto, as pequenas empresas apiamse as redes de relaes de conhecimentos e os anncios nos jornais locais. (BOURDIEU, 2006:86) A utilizao dos diferentes mecanismos que a publicidade disponibiliza varia assim segundo a posio no campo. O autor distingue duas estratgias principais, relacionadas a essas particularidades do campo. Uma primeira estratgia consiste em atribuir ao produto vendido as qualidades do produtor,...sem dvida a mais freqente nas

publicidades das sociedades maiores e mais antigas...esforam-se,

52

numa lgica que a participao da mgica, de contaminar o produto pelo produtor43 (BOURDIEU, 2006:88). Uma segunda estratgia estaria relacionada ao esforo de desarmar as resistncias ou as inquietudes dos clientes mais desprovidos, sendo tambm mais utilizada pelas grandes sociedades de construo: Elogiando os seus servios, a sua assistncia financeira, jurdica e administrativa, etc., insistindo sobre as garantias que asseguram, visam criar a confiana...Se tendem por vezes a dramatizar um pouco a situao de compra44..., para melhor fazer realar a sua capacidade de se encarregarem de tudo e apelar qualidade da sua interveno que justifica a sua reputao (BOURDIEU, 2006:88-89). Uma das conseqncias gerais que determinar o carter da publicidade ser a concorrncia estabelecida no mercado: porque as estratgias publicitrias so determinadas em grande parte pela concorrncia que, paradoxalmente, se tendem a aproximar: os diferentes construtores lanam praticamente ao mesmo tempo campanhas que utilizam mais ou menos o mesmo argumento (a casa personalizada, torne-se proprietrio, etc.) (BOURDIEU, 2006:89). No caso francs, a imagem publicitria de exaltao da casa tradicional (encobrindo um crescente emprego de tcnicas industriais) levar a produzir campanhas publicitrias marcadas por contradies. Contradies que ficaram particularmente ntidas nas pequenas empresas, que utilizam instrumentos menos sofisticados: As dificuldades resultantes da contradio entre os processos de produo industrial e as expectativas da clientela surgem com toda a clareza no discurso e nas imagens publicitrias das empresas mdias com base local que oferecem produtos de origem industrial (BOURDIEU, 2006:90).

43

Bourdieu menciona que essa tentativa de associao vai ser levada, no caso das empresas mais recentes, a outras empresas

que constituem o mesmo grupo, por exemplo, como constatado para o caso da Empresa Maison Bouygues, que referncia -se na imagem e experincia de 30 anos do grupo Bouygues (BOURDIEU, 2006:88).
44

Faz referncias a slogans como: a compra mais sria de vossa vida; Quando se decidi construir, empenha -se um pouco

da nossa vida (BOURDIEU, 2006:88).

53

Bourdieu finaliza a discusso sobre as estratgias publicitrias com a anlise dos anncios destas pequenas empresas. Esta anlise expe a essncia da publicidade: A contradio, que encontra sua decifrao simblica na retrica do milagre, adaptada aos objetivos da mensagem publicitria leva por vezes confuso da inteno expressiva (BOURDIEU, 2006:93). As estratgias da empresa como campo Em um segundo momento de sua anlise, o autor passa a examinar as estratgias da empresa como campo (BOURDIEU, 2006:103), pois considera que: ...para avaliar de forma mais completa e precisa a relao de foras entre as empresas e a sua evoluo ao longo do tempo, ou seja, as estratgias a que recorrem para alterar ou manter,...impe-se uma mudana de escala e passar do campo das empresas tomadas no seu conjunto a cada empresa em particular que, pelo menos no que respeita s grandes, so unidades relativamente autnomas funcionando tambm como campos (BOURDIEU, 2006:103). Para o autor, a empresa uma unidade fundamental de compreenso da produo, pois possui relativo grau de autonomia, o que leva a entend-la como campo. A empresa determinada nas suas escolhas, no apenas pela sua posio na estrutura do campo de produo, mas tambm pela sua estrutura interna que, produto de toda a sua histria anterior, continua a orient-la em relao ao presente. Dividida em setores virados fundamentalmente para a produo, a investigao, o marketing, o financiamento, etc., composta por agentes cujos interesses

especficos esto ligados a cada um destes setores e respectivas funes, e que podem entrar em conflito por mltiplas razes, em particular pelo poder de decidir sobre as orientaes da empresa (BOURDIEU, 2006:103). Bourdieu considera que as orientaes dentro de cada uma das funes, e luta de foras entre elas, determinada em grande medida pelo perfil de seus diretores, particularmente ao seu capital escolar...suas trajetrias sociais e escolares geradoras de disposies especficas (BOURDIEU, 2006:104) Nesse sentido, Bourdieu fundamenta que se pode compreender as estratgias das diferentes empresas envolvidas na luta pelo domnio da casa individual ... 54

se tomarmos em conta todo o seu historial social e em particular a evoluo, no interior de cada uma delas, das relaes de fora entre as diferentes categorias de dirigentes- que, logo que tem o poder para tal, podem sacrificar os interesses da empresa satisfao dos seus interesses no seio da empresa45 (BOURDIEU, 2006:104). Da anlise das dinmicas identificadas no exame de uma empresa particular46 o autor procura desenvolver relaes entre a oferta, sua produo e o prprio mercado em geral (procura): Assim, o espao diferenciado e estruturado da oferta, ou seja das empresas de produo de casas (dos seus agentes, desde os dirigentes aos vendedores) que, para manter ou melhorar sua posio na estrutura, devem desenvolver estratgias de produo e de

comercializao elas prprias dependendo da posio que os seus trunfos lhe asseguram, mantm uma relao de homologia com o espao diferenciado e estruturado da procura, ou seja o espao de compradores de casas (BOURDIEU, 2006:107). com essa argumentao que ir fundamentar a crtica ao suposto equilbrio entre a oferta e a procura, e justificar a homologia que se estabelece entre estas duas instncias: O ajustamento da oferta e da procura no resultado de uma milagrosa agregao de inmeros milagres obra de entes racionais capazes de concretizar as escolhas mais conformes aos seus interesses. Contrariamente s aparncias, nada h de natural nem evidente no fato dos compradores com menos posses recorrerem s sociedades que oferecem produtos mais medocres, sobretudo esteticamente, enquanto os outros se dirigem espontaneamente para as empresas que ocupam no espao dos produtores de casa posies homlogas sua posio no espao social, ou seja, para os produtores e produtos mais adequados a satisfazer o seu gosto de conforto, de tradio, de originalidade, em resumo o seu sentido de distino (BOURDIEU, 2006:107).

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O autor ir examinar de forma mais detalhada a histria da empresa de construo Phenix, procurando compreender os Empresa Phenix, como destacado na nota anterior.

motivos de sua crise, pela anlise das diversas disputas internas (BOURDIEU, 2006:104-107).
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ESSA CORRELAO NO EXISTE MAIS OS GRANDES TB VO ATUAR PARA OS SEGMENTOS MAIS BAIXOS....!!!!! Acaba-se com esta correlao!!!!!

Para Bourdieu, essa associao (caractersticas sociais da empresa e de seus compradores) particularmente ntida no perfil dos vendedores ou nas suas formas de publicidade (BOURDIEU, 2006:108). Estas associaes, segundo o autor, esto na origem de uma sucesso de conseqncias estratgicas. Ser a lgica da orquestrao espontneas das praticas, baseada em toda uma rede de homologias, que estar na base de inmeras estratgias que podemos considerar sem sujeito, porque so mais inconscientes que propriamente desejadas e calculadas (BOURDIEU, 2006:108). 4.2 O Estado e a construo do mercado Para Bourdieu, a procura um produto social, que tem como base os esquemas de percepo e de valorizao social e socialmente alimentados e reativados por ao dos publicitrios de todos os que, atravs de publicaes femininas e das revistas dedicadas a casa, particularizam, reforam e adaptam as expectativas em matria de habitao, dando como exemplo sua arte de viver, e tambm por ao das instncias estatais que contribuem de forma muito direta para orientar as necessidades, impondo normas de qualidade (BOURDIEU, 2006:125). sobre o Estado que Bourdieu depositar o papel mais importante sobre a construo da procura. As reflexes de Bourdieu tm como pano de fundo o contexto Francs, historicamente marcado por uma interveno estatal particularmente forte.

Consideramos que mesmo sendo as anlises do autor desenvolvidas a partir do contexto francs, estas trazem questes, mtodos e reflexes de grande interesse, que, entretanto, precisam ser problematizadas e particularizadas para contextos especficos. Para Bourdieu o que justificaria a produo do mercado da habitao pelo Estado seria seus fortes vnculos aos agentes de produo:

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...os construtores, nomeadamente os maiores e os bancos a que esto ligados, dispe de meios, bem mais poderosos do que a simples publicidade, para moldar; podem nomeadamente influenciar as decises polticas passveis de orientar as preferncias dos agentes encorajando ou contrariando mais ou menos as preferncias iniciais dos potenciais clientes atravs de medidas administrativas que tenham como conseqncia impedir ou favorecer a sua concretizao (BOURDIEU, 2006:125). A atuao do Estado, para Bourdieu particular no mercado da casa, e diferencia-se de sua ao nos demais mercados ...poucos mercados sero, tanto como o da habitao, no apenas controlados mas de fato construdos pelo Estado, muito especialmente atravs da ajuda concedida aos particulares, que varia no seu volume e modalidades de atribuio, favorecendo mais ou menos uma ou outra categoria social e, dessa forma, este ou aquele segmento de construtores (BOURDIEU, 2006:125-126). Nessa perspectiva de anlise, a compreenso da poltica de habitao ganha centralidade. sobre a compreenso desta que Bourdieu se debruar, observando sua inflexo, no sentindo de um particular incentivo a casa individual, em substituio aos grandes empreendimentos, reflexo da implantao de uma poltica neoliberal, a partir dos anos 70. Para nosso estudo interessaro particularmente as observaes de Bourdieu sobre seus pressupostos e mtodos de anlises, que procuramos sistematizar a seguir. Para compreender a lgica deste mercado, construdo e controlado burocraticamente, impem-se descrever a gnese das regras e regulamentaes que definem o seu funcionamento, ou seja, fazer a histria social deste campo circunscrito, em que se defrontam, com armas e objetivos diferentes, os funcionrios pblicos superiores, com competncia na rea de habitao, construo e finanas e os representantes dos interesses privados no domnio da habitao e do financiamento (BOURDIEU, 2006:128). Para compreender a poltica do Estado nas diversas reas a seu cargo, ser necessrio saber quais as diferentes posies que se apresentam relativamente ao problema em causa e as relaes de fora 57

entre os respectivos defensores; ser necessrio tambm conhecer quais as tendncias de opinio da frao mobilizada e organizada dos fazedores de opinio e dos grupos de presso, tendo sempre presente que o inqurito sociolgico mais no faz do que registrar o resultado, num momento determinado, de um trabalho poltico, para o qual os prprios tcnicos superiores da funo pblica contriburam e cujos efeitos se podero refletir sobre eles mesmos (BOURDIEU, 2006:129). Bourdieu desenvolve sua anlise a partir de uma precisa descrio de todo o aparato burocrtico47, seus interesses e pautas em discusso, que sero a base da construo de seus diagramas que procuraro apresentar a estrutura do campo burocrtico48.

Ao autor tambm dedicar particular ateno ao campo dos poderes locais (BOURDIEU, 2006:171). Considera que: Tal como a poltica de habitao , a nvel central, o resultado de uma longa cadeia de interaes concretizadas num determinado quadro estrutural, tambm as regulamentaes constitutivas desta poltica sero, elas prprias, reinterpretadas e redefinidas atravs de uma nova srie de interaes entre os agentes que, em funo da sua posio nas estruturas objetivas do poder definidas escala de uma unidade territorial, regio ou municpio, seguem estratgias diferentes ou antagnicas (BOURDIEU, 2006:171). Dentro desta discusso do campo dos poderes locais o autor problematiza a relao centro-periferia:

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Bourdieu desenvolveu sua anlise sobre o campo dos funcionrios pblico - De alguma forma envolvidos na

concepo/execuo da poltica pblica - no perodo de 1974-1976, numa fase em que a poltica de habitao foi objeto de mltiplas reflexes e reformas. Trata-se de um momento crtico, em que os antagonismos se manifestam e implementada a regulamentao que se manteve em vigor at o fim dos anos 80.
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Bourdieu desenvolve uma descrio das iniciativas inovadoras que prepararam a reforma do apoio habitao e procura

determinar qual era a estrutura da distribuio de fora (ou dos trunfos) entre os agentes eficazes, ou seja, entre os indivduos que tm peso bastante para orientar efetivamente a poltica de habitao, por que possuem esta ou aquela propriedade atuante no campo. (BOURDIEU, 2006:137). As anlises so apresentadas nas pginas 137-150. com estas anlises, e a partir da definio de variveis especficas que Bourdieu constri atravs de correspondncias mltiplas seus diagramas, apresentados nas pginas 144-147.

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...no se pode conceber a relao entre o nacional e o local, o centro e a periferia, como a da regra universal e da aplicao particular, da concepo e da execuo....a utilizao de uma oposio entre centro e periferia (ou entre universal e paroquial), para alm de apagar, a coberto de uma neutralidade descritiva, os efeitos da dominao, tende a estabelecer uma hierarquia entre dois termos opostos: as aes perifricas so assim pensadas como simples aplicao mecnica das decises centrais, servindo a administrao local apenas para executar as ordens ou circulares burocrticas; ou ento, sem que uma coisa exclua a outra, podem ser consideradas como resistncias do interesse privado ou do particularismo local (provincial) a medidas centrais. Bourdieu foca sua discusso sobre as lgicas burocrticas dos poderes locais. Discute as escolhas que cada um dos detentores de um poder burocrtico pode fazer entre o rigorismo e o laxismo, entre as diferentes formas de abuso de poder por hipercorreo ou por distanciamento em relao a funo. Para ele, estas tm limites na concorrncia com os outros pretendentes ao monoplio da aplicao da regra burocrtica. Suas anlises mostraram que a configurao das foras em presena no quadro territorial varia de distrito para distrito e, em cada distrito, de acordo com os interesses e as disposies dos agentes que a ocupam posies determinantes (BOURDIEU, 2006:182). O autor refora ainda que no se pode ver nessas anlises de comportamento destes agentes a partir de sua condio individual, mas por sua situao de habitus: um imprevisto (ou inesperado) surgimento da liberdade, importa relembrar que no um sujeito puro, e livre, que vem ocupar as margens de liberdade de que os funcionrios sempre dispe, em graus diversos de acordo com sua posio na hierarquia. Aqui como em qualquer outra situao, o habitus que vem a preencher as lacunas da regra e, tanto nas situaes ordinrias da realidade burocrtica, como nas ocasies extraordinrias que as instituies totais oferecem s pulses sociais (como o campo de concentrao, os agentes podem assumir, para o melhor e para o pior, as margens de ao que lhes ficam nas mos, e utilizar a sua posio de superioridade inerente s suas funes para exprimir as pulses socialmente constitudas por seu habitus (BOURDIEU, 2006:176-177) 59

No captulo 04, Um contrato sob presso (BOURDIEU, 2006:176-177) - o autor d destaque ao momento de fechamento do contrato (concretizao do ato econmico), isto o momento onde se estabelece a troca. Aqui o autor critica os mtodos puramente empricos, que baseiam suas anlises na observao, registro entre compradores e vendedores. Para Bourdieu, no h interao que dissimule to bem a sua verdadeira base como a relao entre o comprador e o vendedor numa transao imobiliria (BOURDIEU, 2006:201) Comea por lembrar, que este momento no envolve apenas dois interessados, mais trs (os dois agentes e o espao social aonde esto inseridos) (BOURDIEU, 2006:201). Isto por que estariam em jogo nessas transaes uma srie de aspectos que definem a economia da habitao regulamentos administrativos ou as medidas legislativas que orientam a poltica de crdito imobilirio at concorrncia entre os construtores ou os bancos que os apiam, passando pelas relaes concretas entre as autoridades regionais ou municipais e as diferentes autoridades administrativas encarregadas de aplicar a legislao em matria de construo (BOURDIEU, 2006:202). Estas questes segundo Bourdieu se manifestariam apenas de forma encoberta. Para o autor, este momento de troca, onde aparentemente o comprador teria vantagem torna-se rapidamente num inqurito do vendedor de habitao, que tambm vendedor de crdito, em relao s garantias que o comprador pode oferecer (BOURDIEU,2006:203). Para Bourdieu essa conversa quase sempre desemboca numa espcie de lio de realismo econmico, onde o cliente tenta aproxim ar o nvel das suas aspiraes quilo que tem direito no quadro da estrita lgica econmica (BOURDIEU, 2006:203) Depois de observar os discursos, recolhidos em entrevistas e observaes de negociaes, e problematiz-los com as questes que estariam encobertas, o autor sustenta uma redefinio do verdadeiro significado do ato da compra: Em resumo, aquilo que a observao nos conduz, e que a lgica dos modelos puros poderia levar a esquecer, que o ato da compra no est implicado em termos lgicos e includo em termos prticos no conjunto de condies que necessrio preencher para comprar. E, de forma mais genrica, que a ao ou interao no pode ser considerada nem como uma simples concretizao mecnica da estrutura, nem como uma ao de comunicao (BOURDIEU, 2006:224) 60

O autor conclui sua obra desenvolvendo reflexes a partir dos discursos de compradores de casas, sobre o resultado da poltica habitacional, que teve seu pilar na promoo da casa individual perifrica: ... o resultado de uma poltica que tem como objetivo oferecer um mercado aos construtores de casas, criando simultaneamente

proprietrios agarrados sua propriedade e que de certa forma, resultou. Mas, na maioria dos casos, os que assim se viram transformados em proprietrios de casas da periferia, no obtiveram almejada satisfao seno a custos elevados que, mesmo que tenha levado a uma profunda e intencional mudana da ordem social, a poltica liberal est longe de ter proporcionado aos seus promotores as vantagens 2006:257). Consideraes finais Jaramillo(1982) e Topalov(1974) nos fornecem elementos tericos de grande importncia metodolgica para a compreenso da produo imobiliria para mercado. Jaramillo(1982) por desenvolver suas reflexes para um contexto muito prximo ao nosso, aproxima-se em diversos momentos s contradies tambm identificadas no contexto brasileiro. Ao contrrio de Topalov(1974), Jaramillo(1982) tem uma preocupao maior na discusso da formao do valor a partir do trabalho, so mesmo tempo se detm pouco sobre a esfera da circulao que ganha maior importncia em Topalov (1974). Topalov(1974) por circunscrever um objeto de anlise muito preciso os grandes promotores privados desenvolvem em detalhe suas categorias de anlises, bem como as particularidades deste agente, e sua atuao inovadora. Bourdieu (2006), ao contrrio dos outros autores, no limita sua anlise produo. O autor d grande nfase nas relaes de troca, nos aspectos scio-culturais envolvidos na formao dos gostos. Embora no considere que o consumo (procura) seja responsvel pela definio da oferta, o problematiza, tentando-o melhor compreender. Assim considera tambm os resultados da produo, por parte daqueles que assumiram o compromisso da compra, nos fornecendo em certa medida subsdios para a discusso de processos espoliativos envolvidos na produo imobiliria para mercado, muitas vezes encobertos por anlises que investigam estes processos somente at o momento de finalizao do processo de produo e circulao. Comparado aos autores anteriores, nos fornece elementos complementares para 61 polticas que dela esperavam retirar (BOURDIEU,

problematizar o imobilirio, atravs da estruturao social e poltica das relaes econmicas. Bibliografia: BOURDIEU, Pierre. As Estruturas Sociais da Economia. Campo das Letras Editores S.A., Porto, 2006. JARAMILLO, Samuel. Las formas de produccin del espacio construido en Bogot. In: PRADILLA, Emilio. (org.) ENSAYOS SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MXICO. Mxico: Latina UNAM, 1982. pp. 149 - 212 TOPALOV, Christian. Les Promoteurs immobiliers: Contribution lanalyse de la production capitaliste du logement en France. Editora Mouton, Paris, 1974.

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ESTUDO 02

Consideraes sobre o processo de financeirizao da Produo Imobiliria no Brasil

(Trabalho de Concluso da Disciplina Capitalismo Financeiro: Acumulao, Regulao e Instituies da Faculdade de Economia e Administrao da USP _Professora: Leda Paulani_So Paulo, Agosto de 2010)

Introduo: Esse trabalho tem como objetivo analisar o processo recente de financeirizao do setor imobilirio no Brasil, particularmente o processo de abertura de capitais das grandes Incorporadoras ocorrido a partir 2005, desenvolvendo algumas consideraes sobre as conseqncias para o setor. No Brasil, os esforos para a financeirizao do setor imobilirio so particularmente significativos a partir da segunda metade da dcada de 90, atravs da criao de sucessivos mecanismos que buscaram aproximar o mercado imobilirio do modo de funcionamento do mercado de capitais49. Deve-se destacar que vrios destes mecanismos criados no perodo encontraram obstculos, peculiarmente brasileiros, como a alta taxa de juros (que atraiam os investidores para outros setores), a baixa valorizao dos ttulos oferecidos pelo setor (diante do desinteresse dos bancos e da desconfiana do investidor de varejo nesse mercado) e a poltica restritiva do governo em relao s possibilidades de investimentos dos fundos de penso. Uma das conseqncias, foi o baixo crescimento dos instrumentos de securitizao do setor (como os FIIs e os CRIs), que segundo Schimbo (2010) estaria relacionado a um fator estrutural da economia brasileira, ou seja, sua baixa capacidade de poupana. Haveria assim uma disputa intercapitalista pela poupana interna entre, de um lado, o Estado e o sistema financeiro, e de outro, o setor imobilirio (SCHIMBO, 2010). At o incio dos anos 2000, o setor

Em 1997 no Brasil criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), que visa consolidar um novo ambiente de negcios imobilirios, fundado na captao de recursos no mercado e na afirmao do protagonismo dos agentes privados na conduo dos financiamentos. A lei de criao do SFI Lei no. 9.514, de novembro de 1997, regulamenta os CRI (Certificados de Recebveis Imobilirios) e os FIIs (Fundos de Investimento Imobilirios).
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imobilirio perdera essa disputa, com a sada dos fundos de penso fato que evidenciou a financeirizao truncada ocorrida no setor, fazendo com que a ligao entre o mercado financeiro o imobilirio fosse limitada (FIX, 2007 apud SCHIMBO, 2010)50. Em 2005, esse processo de financeirizao fortalecido com o incio da abertura de capital das grandes incorporadoras nacionais. A partir da, constata-se uma grande valorizao das aes destas empresas, a entrada de um nmero significativo de novas incorporadoras, paralela a emergncia de um suposto boom imobilirio51, propagado com grande nfase pela imprensa nacional como um processo bastante positivo. Essa intensa movimentao posteriormente seguida por processos de intensa flutuao dos valores das aes e um nmero crescente aquisies e fuses de empresas52, particularmente reforados no momento da crise internacional em setembro de 2008. Para a compreenso deste processo, partimos da referncia da anlise realizada por Robert Brenner, no livro a Bolha e o Boom: Os Estados Unidos na Economia Mundial. Em seu livro, Brenner (2003) procura oferecer uma formulao conceitual ao mesmo tempo terica e histrica, a fim de interpretar o Boom, a Bolha e seu estouro durante a crise de 2001 nos Estados Unidos, particularmente vinculada as empresas da Nova Economia53. Deve-se

Entretanto os esforos no sentido de aperfeioamento dos instrumentos financeiros continuaram. Em 2004 aprovada a lei n.10.931/2004, que amplia a segurana jurdica aos investidores atravs da instituio do patrimnio de afetao, da alienao fiduciria de bem imvel (que passa a ser includa no cdigo civil) e da regra do incontroverso. Paralelamente uma srie de resolues do CMN e do CCFGTS, editadas praticamente ano a ano desde 1998, mostram que os CRI e outros ttulos da mesma natureza foram ganhando espao no mercado de capitais, ampliando sua participao na captao de recursos que seriam destinados inicialmente para o atendimento a baixa renda, como o FGTS. (ROYER, 2009; SCHIMBO, 2010). 51 Deve-se ressaltar que outros fatores so tambm explicativos do boom imobilirio. Royer(2009) destaca a melhoria do ambiente regulatrio, que significou maior segurana jurdica para os incorporadores, construtores e investidores e a melhoria do crdito para a pessoa fsica a partir da reduo das taxas de juros, do aumento dos prazos de pagamentos e da diminuio dos valores de entrada. Alm dessas medidas especficas, deve-se destacar o contexto macroeconmico, com a queda da taxa referencial de juros da economia. 52 A fuso o instrumento jurdico no qual duas ou mais empresas se unificam, criando uma nova empresa juridicamente, e as empresas anteriores deixam de existir. A aquisio o instrumento jurdico utilizado por uma empresa para assumir o controle de outra por meio da compra da maioria de seu capital. Definies retiradas da Revista Construo e Mercado, So Paulo, ano 61, n.79, fevereiro de 2008. 53 O termo Nova Economia colocado entre aspas, para enfatizar um dos esforos desenvolvidos por Brenner, que procura desconstruir a idia de que o grande desempenho da economia americana na segunda metade da dcada de 1990 possa est pautado no surgimento de uma nova economia, representado pelos setores de tecnologia,
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ressaltar que Brenner nos fornece um panorama amplo desta crise, pois considera que esses desenvolvimentos conjunturais so apenas

compreensveis de uma perspectiva bem mais longa.

Assim nos remete a

discusso de um panorama bastante aprofundado do que considera uma longa estagnao da Economia Mundial, entre 1973 e 1995. Os episdios que envolveram a expanso Americana dos anos 1990, a bolha no mercado de aes que veio acompanh-la, o resultante estouro da bolha e o declnio cclico, mostram segundo o autor, a persistncia desta estagnao econmica, de um excesso de produo e de um crescente processo de financeirizao. O processo de Financeirizao tambm bastante explorado por outros autores, cujos aportes so referencias complementares essenciais para as consideraes aqui desenvolvidas. Para Franois Chesnais, o atual regime de acumulao caracteriza-se pelo domnio do capital financeiro mundializado, e est baseado no acirramento da propriedade patrimonial de carter rentista. Para o autor, as duas caractersticas fundamentais deste regime so a lgica da valorizao financeira do capital e a presena central do capital fictcio (CHESNAIS, 2005). David Harvey aponta, como um dos aspectos do novo regime de acumulao, uma predominncia dos processos de acumulao por espoliao, que seria a continuidade do processo denominado por Marx como acumulao primitiva de capital. Para o autor alguns dos mecanismos da acumulao primitiva que Marx enfatizou foram aprimorados para desempenhar hoje, um papel bem mais forte do que no passado. A forte onda de financeirizao, domnio pelo capital financeiro, que se estabeleceu a partir de 1973 foi em tudo espetacular pelo seu estilo especulativo e predatrio. Dentre outras caractersticas centrais da face do capitalismo contemporneo, o autor destaca os processos de valorizaes fraudulentas de aes e a dilapidao de ativos mediante fuses e aquisies (HARVEY, 2005:122).

telecomunicao e mdia para aprofundamento desta discusso ver principalmente o Captulo 09 (pags. 285 a 310) do Livro a Bolha e o Boom.

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So tambm de David Harvey, os conceitos de circuitos do capital. Segundo a teoria de Harvey, o capital circula em trs circuitos distintos: um circuito primrio, onde so produzidos os meios de produo e consumo; um circuito secundrio, de formao de bens fixos e de consumo, mas principalmente centrado no ambiente construdo; um circuito tercirio, que envolve investimentos sociais, em cincia e tecnologia (HARVEY, 2005:94). Nessa discusso, nos interessa particularmente a tese de que nos momentos de crise de produo, os fluxos so retirados do domnio da produo e do consumo imediato (circuito primrio) e redirigidos para o circuito secundrio de capital fixo e de formao de fundo de consumo. Estes diferentes aportes tericos, que tem a discusso da financeirizao mundial como pano de fundo, tm carter complementar e trazem contribuies essenciais para a compreenso das transformaes da produo imobiliria no Brasil. Este trabalho est organizado em trs partes, para alm desta introduo. Na primeira parte so apresentadas as condies de abertura de capital das grandes incorporadoras nacionais, analisados alguns elementos explicativos do intenso processo de flutuao das aes, onde esto implcitos vrios mecanismos de formao de capital fictcio. Em seguida so discutidos os intensos processos de aquisies e fuses, que passaram a caracterizar o setor principalmente a partir do segundo semestre de 2008. No final so desenvolvidas algumas consideraes sobre as conseqncias na

organizao da atuao das empresas e do setor como um todo. Para desenvolver este mapeamento deste processo nos referenciamos em anlises produzidas por trabalhos acadmicos recentes, pelas pesquisas do Ncleo de Real Estate54, pelos Relatrios das Agencias de Investimentos, alm de reportagens da imprensa especializada.

54 Trabalhos produzidos no mbito da Escola Politcnica da USP - linha de estudos que se volta compreenso do real estate brasileiro. Por parte de uma literatura mais crtica
existem discusses se o apoio a pesquisa sob esta abordagem indicaria a perspectiva de transposio do modelo norte americano (SCHIMBO,2010).

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3. A abertura de capitais das empresas e a flutuao das aes Dois fatores principais podem explicar o interesse pela abertura dos capitais das empresas nesse momento, ambos particularmente relacionados a mudanas no ambiente regulatrio comentadas anteriormente. As chamadas leis do Patrimnio de Afetao e das Sociedades de Propsitos Especficos significaram uma estratgia financeira (dos bancos e agentes financiadores) tanto para garantir a rentabilidade do capital emprestado (e a diminuio dos riscos), como para pressionar o setor a financeirizao, atravs da necessidade crescente de adoo de instrumentos de captao externa de recursos para a incorporao construo imobiliria (SCHIMBO, 2010:103). De uma forma geral, as incorporadoras imobilirias estabeleciam dinmicas de transferncias de recursos entre empreendimentos diversificados, no sentido de transferir os aportes de um empreendimento, que apresentava dificuldades financeiras, para outro (VOLOCHKO, 2007 apud SCHIMBO, 2010:103). A sada encontrada pelos grandes grupos imobilirios, a partir de 2005, diante das restries impostas por um conjunto de legislaes 55, foi aumentar a base financeira, no s por meio dos instrumentos de securitizao (sobretudo debntures e FIIs), mas tambm pela distribuio primria de aes representativas de seu patrimnio a serem negociadas pela Bovespa - IPO (Initial Public Offering), ou seja, abertura de capital na bolsa de valores. Por outro lado, em razo das melhores condies de financiamentos para a compra de imveis decorrente da reestruturao do sistema financeiro habitacional brasileiro a partir de 2005, a produo de imveis destinados a classe mdia passou a ser extremamente atrativa. Entre tanto esse direcionamento da produo impunha algumas limitaes, j que boa parte das empresas focava para a produo de imveis para a classe mdia alta e alta em razo da maior poupana dos compradores, que facilitava o encaixe de

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Destaco aqui particularmente as Sociedades de Propsitos Especficos, que ao obrigarem o isolamento contbil e financeiro de

cada um dos empreendimentos, dificultaram mecanismos correntes at o perodo, de transferir dvidas entre os empreendimentos. Esse problema foi amplamente divulgado com o caso da construtora Encol.

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preo no ciclo de implantao e reduzia a necessidade de investimento por parte das empresas. Nesse sentido, o direcionamento da produo para a classe mdia exigia das empresas o aumento de sua capacidade de investimento para produo (ROCHA LIMA JR.; GREGRIO, 2008). Cabe destacar tambm quem o bom desempenho apresentado pelas incorporadoras nos ltimos anos estava baseado em uma intensa produo de edificaes de mais alto padro que comeavam apresentar indcios de saturao. No mercado brasileiro, de setembro de 2005 at abril de 2007, treze empresas do setor imobilirio, focadas em empreendimentos residenciais,

essencialmente no estado de So Paulo, fizeram 15 diferentes ofertas de aes, 10 em IPOs, levantando 8,3 bilhes para o seu caixa operacional e 2,9 bilhes para aumentar a riqueza de seus controladores, em ofertas secundrias, casadas com as primrias (ROCHA LIMA JR., 2007). Um aspecto de destaque neste processo o fato que neste primeiro ciclo (2005-2007) a participao de investidores estrangeiros representou mais de 75% desse volume dos capitais (ROCHA LIMA JR. E GREGRIO, 2008). Num primeiro momento houve uma grande valorizao das aes, que a partir de dezembro de 2006, passaram por intensos processos de desvalorizao, e voltaram a se recuperar a partir de maio de 2007 (ver grfico 01).

Grfico 01: ndices de Preo de junho-06 at maio-07 Fonte: ROCHA LIMA JR, 2007

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As anlises do Ncleo do Real Estate identificam em vrios de seus estudos (ROCHA LIMA JR. 2007; ROCHA LIMA JR.; GREGRIO, 2008) que para alm de questes conjunturais, a desvalorizao das aes est relacionada a fragilidade e falta de fundamentos no processo de precificao das aes de empresas no momento da abertura de capital e as metas de rendimento que passaram a se lanadas nos relatrios trimestrais das empresas. Segundo Rocha Lima Jr.(2008) as projees que passaram a ser apresentadas continham vis de fantasia, ou de especulao embarcada para fazer preos exuberantes nos IPOs. Segundo Rocha Lima Jr. e Gregrio (2009), a colocao das ofertas no foi sustentada em procedimentos validados de precificao, configurando ofertas meramente especulativas. O mtodo utilizado para precificar as empresas imobilirias no mercado de ao foi baseado em projetar sobre o landbank 56 existente, em um ciclo curto, a capacidade de gerao de resultados, por meio de margens EBITDA57 evidenciadas nos dados do comportamento passado de cada empresa, ou por meio de mltiplos percebidos no mercado de capitais no setor de referncia. O expressivo volume de terrenos (empreendimentos), resultando em VGV58s grandiosos, sobre os quais se aplicam margens EBITDAS otimistas, provocou a especulao da capacidade de resultados futuros nunca vistos pelas prprias empresas. Esses resultados levaram a valores das aes em patamares altos, com mltiplos pela casa das dezenas do valor patrimonial das companhias (ROCHA LIMA JR E GREGRIO, 2009). A promessa de lucros que no poderiam ser entregues torna evidente a presena de capital fictcio como pea central do processo de financeirizao destas empresas. Os land banks, que representavam lastro para material fundamental da projeo de lucros futuros, foram comprados s pressas e sem adequada validao dos empreendimentos projetados sobre eles, sob quaisquer pontos de vista: insero no mercado, equao de funding, gerao
Banco de terras que serviam a partir de suas dimenses, para a projeo de empreendimentos. O EBITDA a margem operacional de uma empresa de real estate antes dos impostos e de contas marginais operao, como despesas financeiras, os impostos e as contas no operacionais, depreciao e participaes minoritrias do resultado. 58 Volume Geral de Vendas ou Volume Global de Vendas.
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de resultados e riscos. Os terrenos foram adquiridos privilegiadamente por permuta, o que no exigia demanda de capital por parte dos incorporadores, tornando a composio do valor futuro ainda mais artificial. Outro problema dessa estrutura de precificao, que essas projees eram feitas considerando o histrico anterior da empresa. Para Rocha Lima Jr. (2007) evidente que aps o lanamento dos IPOs, o ponto de partida acontece com outra empresa, que s guarda a razo social e o currculo da original. Em vrios casos o Patrimnio Liqudo das Empresas, aps a captao no mercado de capitais, passou a ser praticamente 8 vezes o anterior. Isso faz crescer a capacidade de produo numa razo maior do que 8x1 e exige uma estrutura de gesto completamente diferenciada: os sistemas, processos e rotinas da administrao tm relao com a escala e no se expandem inercialmente (ROCHA LIMA JR., 2007). Por fim, apontada tambm a questo do ciclo de produo da construo civil que, por suas caractersticas estruturais, mais longo. Assim a demanda de apresentao de resultados em curto prazo pelo mercado de aes no corresponde ao ciclo de produo do setor. Os negcios de real estate residencial para a venda tem ciclo de maturao entre 3 e 4 anos , excluindose o financiamento do preo ps-entrega, de forma que em perodos intermedirios, as imagens de formao de renda so distorcidas por estoques ainda no comercializados e por custos de implantao ainda em oramento. Rocha Lima Jr. (2008) considera ainda que no futuro, com as empresas no sendo capazes de gerar os resultados de modo a sustentar interesse de investidores nas aes das empresas de real estate residencial, esse importante mecanismo de captar recursos para desenvolvimento das empresas se mostre enfraquecido e sem credibilidade para atrair investidores. De uma forma geral, o conjunto destas anlises indica que o mercado tem se pautado meramente na especulao, sem fundamentos mais concretos, relacionados produo do setor. Mesmo diante de um cenrio de grande liquidez identificado presente na economia global em 2007 e, principalmente, de uma imagem internacional de certa estabilidade e crescimento sustentvel da economia brasileira, reforado por uma participao representativa de
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investidores estrangeiros nessas ofertas e a pela conquista a conquista da condio investment grade (conquistada por duas agncias de rating em maio/junho de 2008) as aes no apresentaram bons resultados (ver gfico 02).

Grfico 02: ndices de Preo das aes de julho de 2007 a agosto de 2008. Fonte: ROCHA LIMA JR e ALENCAR, 2009

Segundo Rocha Lima Jr e Alencar (2009) o grfico 02 mostra que o mercado acredita que o status de investment grade no elevar o setor a patamares mais elevados, ou que o preo dos estoques disponveis est ainda suficientemente agressivo. Essa percepo era to forte, que em maio de 2008, quando o mercado operava em estado de euforia, o estoques no tinha atingido os preos de julho de 2007 e mais, entre julho e agosto de 2008, estas aes caram. Outro aspecto interessante mostrado pelo grfico o comportamento diferenciando das empresas de maiores capitais (ML Cap) em relao as consideradas de pequeno capital (Small Cap). Sendo estas ltimas, mais penalizadas com o processo de desvalorizao. Para os pesquisadores NRE-Poli este dbcle nos preos das aes do segmento de real estate, no esteve relacionado com a bolsa crise da bolsa (ROCHA LIMA JR. E GREGRIO, 2009). Na seqncia a este processo, a
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maioria das empresas veio a apresentar problemas de comportamento, alguns no superados, gerando as primeiras vtimas do aordamento, por meio de fuses ou troca de controles. Este primeiro ciclo de oferta de aes para o caso do setor imobilirio (2005 a 2008) foi denominado por alguns autores de ciclo de exuberncia irracional (ROCHA LIMA JR e ALENCAR, 2008) A intensa dinmica do setor: Parcerias, aquisies e fuses Em um primeiro momento a abertura de IPOs proporcionou recursos para investimento das Incorporadoras para a aquisio de outras empresas menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos especficos. Tambm foi muito comum, no processo de expanso territorial da atuao destas empresas, as parcerias com empresas locais atravs de contratos especficos conhecidos como joint ventures (sociedades de propsitos especficos). Aps o processo de desvalorizao das aes, principalmente no segundo semestre de 2008, foram mais constantes os processos de aquisies de empresas de capital aberto, por outras empresas, que se encontravam com melhores condies financeiras, bem como as fuses. Em 2008, a construo civil se viu sacudida com a ocorrncia de pelo menos trs grandes casos de fuso ou aquisio. A unio entre a Brascan Residential Properties e a Company, formando a empresa Brooksfield, da Brasil Brokers com a Abyara, alm da compra da Tenda, com srios problemas financeiros, pela construtora e incorporadora Gafisa59. Em setembro de 2008, a Incorporadora Gafisa adquire 60% das aes da Tenda. As aes ordinrias da Tenda acumularam baixa de 61,32% em agosto de 200860. A desvalorizao dos papis da construtora ganhou fora aps a divulgao do balano do segundo trimestre, que frustrou as expectativas do mercado. Nos ltimos dias, a queda foi acentuada pela publicao de dois relatrios de bancos, que citaram problemas da Tenda em financiar sua expanso e rebaixaram a recomendao para as aes da empresa.

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Conjuntura Econmica: Ciranda da Unio. Revista Construo&Negcios, n.30, julho de 2010 Gafisa compra 60% do capital da Tenda. Estado, 1 de setembro de 2008.

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Em 2009, a Agra Empreendimentos Imobilirios e a Veremonte Participaes, do empresrio espanhol Enrique Bauelos, assumiram juntas, 57,8% da Klabin Segall, que se encontrava endividada61. As empresas compradoras j haviam adquirido, tambm em conjunto, a Abyara Planejamento Imobilirio e Brasil Brokers62 O conjunto destas empresas constituiu a Agre empreendimentos Imobilirios. A recente compra da Agre, pela PDG Realty que j havia assumido o controle de 100% da empresa Goldfarb, ilustra que estas dinmicas esto longe de serem consideradas definitivas e confirmam a crescente participao de grupos e investidores internacionais no controle das aes das empresas do setor63, e a emergncia de uma lgica fundamentalmente financeira na gesto das empresas. Atualmente, tanto as agencias de investimentos como a mdia destacam o desempenho da empresa PDG Realty. A empresa difere do padro tradicional das grandes empresas de incorporao64, criada em 2003 a partir de investimentos do Pactual Capital Partners (PCP), diviso do Banco Pactual. A estratgia de crescimento foi a de aquisio do controle e de participaes em oito empresas nos ltimos anos. Rocha Lima Jr. (2009) destaca a atuao da empresa, por definir que seus gestores aplicam preceitos de gesto de primeira grandeza. As palavras do

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Segundo fontes do mercado, a empresa sempre foi muito bem como incorporadora, mas faltou experincia

financeira. Um dos erros foi usar debntures para financiar a produo - as empresas do setor costumam usar o dinheiro do SFH, dinheiro proveniente da poupana, com custo mais baixo_ Fonte: Valor Econmico (SP) 27/Abril/2009. Agra e Veremonte acertam compra de 57,8% da Klabin Segall. Jornal O Globo em 27 de abril de 2009. Vale lembrar que Brooksfield, formada da juno da Empresa Brascan e Company, parte de um grupo multinacional Canadense controlada por uma multinacional canadense 64 Na construo civil brasileira, era tradicional a presena majoritria das empresas de dono, que muitas vezes
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fechavam com a morte de seu fundados ou com a interrupo da atuao dos seus herdeiros. Nesse novo contexto, o IPOs foi uma alternativa para os empresrios tradicionais, como tambm para os novos (recm ingressados no mercado imobilirio). Deve-se ressaltar que no momento inicial a maioria das empresas que abriram capital, o dono original se mantm com um pouco mais da metade do conjunto das aes disponibilizadas no mercado, permanecendo assim o seu controle. (Schimbo, 2009;103).

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presidente da PDG Realty expressam de forma clara os significados destes preceitos: As pessoas j esto enxergando, que o nosso negcio, principalmente medida que vai entrando num processo de escala e industrializao, de engenharia financeira. As previses que em 2010, esta empresa seja responsvel pelo maior nmero de lanamentos imobilirios. 3. Algumas consideraes sobre o processo de financeirizao do setor imobilirio brasileiro O primeiro ciclo de exuberncia irracional imps ao setor da produo imobiliria brasileira transformaes significativas impondo ao setor um movimento continuo para o aprofundamento de sua financeirizao. Dentro deste contexto parece, a crise de 2008 certamente no aparece como um ponto de ruptura ou de transformaes significativas das tendncias que se observaram no momento anterior. Pelo contrrio, o socorro questionvel prestado pelo Governo Federal atravs do lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida, entre outras aes, reforaram a valorizao das aes do setor (ver grfico 03).

Grfico 03: Variao mdia do valor das aes das sete maiores incorporadoras de capital aberto. Fonte: Relatrio Goldman Sachs abril 2010. Disponvel em https://360.gs.com/gs/portal. Acessado em 2 de abril de 2010. Acesso restrito, mediante senha.

O desempenho produtivo, e a necessidade a alavancar ainda mais a expanso dessas empresas, motivaram novas rodadas de lanamentos de aes em 2009 e 2010. O novo ciclo de lanamento de aes iniciado com empresas muito mais preparadas, isto , afinadas uma lgica de financeirizao, onde

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 cada vez mais evidente o avano do capital estrangeiro, paralelo a processos simultneos de concentrao e centralizao do capital. O aumento da produo do setor antecede a abertura de capitais nas bolsas. O que percebe pela anlise dos dados da PAIC65 (2006), que entre 2005 e 2006, o setor j apresentava grande expanso. Somente na modalidade Edificaes Residenciais, entre 2005 e 2006, dentre o total das obras e servios executados, houve o incremento de 12,1%. As leituras da PAIC tambm mostram um crescimento da participao das grandes empresas (SCHIMBO, 2010). Esse incremento da na produo foi ainda mais reforado em 2006, e potencializado em 2007 ano que se notabilizou pelo aumento considervel no nmero de unidades residenciais lanadas pelo mercado imobilirio. Na atualidade, se constata uma intensidade no setor, que reflete a enxurrada de lanamentos feitos no IPO do primeiro ciclo de crescimento do setor, que est em plena construo agora66. O que se verifica nesta etapa a disseminao de tendncias antes incipientes, como o reforo de uma lgica industrial, baseada na produo padronizada e em srie da habitao e que por meio da exacerbao do controle busca diminuir as imprevisibilidades do canteiro e aumentar a produtividade do trabalhador (SCHIMBO, 2010: 338). Aqui parecem pertinentes as observaes desenvolvidas por Brenner (2003) que procura mostrar que no so inovaes que originalmente ampliam a produtividade. Pelo contrrio, as mesmas so viabilizadas em processos de expanso, onde o componente da ampliao da produtividade j se fazia presente permitindo sucessivos investimentos.

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A Pesquisa Anual da Indstria da Construo PAIC tem por objetivo identificar as caractersticas estruturais

bsicas do segmento empresarial da atividade da construo no Pas e suas transformaes no tempo, atravs de levantamentos anuais, tomando-se como base uma amostra de empresas de construo. desenvolvida anualmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.
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Construo: metas ambiciosas desafiam a capacidade de expanso do setor. Jornal Valor Econmico

So Paulo, 19 de abril de 2010.

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Para uma discusso mais detalhada da existncia ou no de Bolhas seria necessrio clculos econmicos detalhados, que fogem do objeto desta discusso. A aplicao da noo de bolha especulativa aos mercados imobilirios relativamente recente, e est particularmente vinculada a aproximao do setor imobilirio ao setor financeiro. Do ponto de vista terico, h formao de bolha quando um preo de seu ativo diverge de seu valor fundamental. Por outro lado, os empresrios do setor buscam cada vez mais legitimar seus discursos da importncia contnua de expanso do setor, e na financeirizao implcita, pela necessidade e comprometimento do setor o dficit habitacional. Segundo Tone(2010) a abertura de capital das Empresas do setor Imobilirio, aliada a disponibilidade de crdito pela retomadas de tradicionais fontes de crdito (FGTS e SBPE) permitiu a confluncia entre capital financeiro e valorizao imobiliria. Assim a produo das maiores empresas do setor imobilirio ganha cada vez escala maior, alcana cada vez territrios mais distantes, e se direciona para os setores de menores renda, como se a lgica do mercado fosse capaz de atender as demandas de habitao e estivesse adequada as condies extremamente desiguais de desenvolvimento urbano das cidades brasileiras. O quadro abaixo ilustra o forte direcionamento do setor.

Grfico 04: Caracterstica dos bancos de terras das maiores empresas e evoluo dos lanamentos por valores de produo. Fonte: Relatrio Goldman Sachs abril 2010. Disponvel em https://360.gs.com/gs/portal. Acessado em 2 de abril de 2010. Acesso restrito, mediante senha.

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