CONTRATOS PARTE ESPECIAL UNIDAD I COMPRAVENTA El contrato de compraventa es el que se da con mayor frecuencia en la vida cotidiana, y del cual

vamos a decir cosas que son aplicables a otros contratos. Concepto: Hay contrato de compraventa cuando una persona (vendedor) se compromete o se obliga a transmitir el derecho de propiedad sobre una cosa a favor de otra persona (comprador), quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto en dinero. El termino cosa debe ser entendido en sentido tcnico, es decir objeto material susceptible de tener un valor. eg!n el art. "#$# del %&d %ivil' habr( compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Hay que aclarar que el contrato de compraventa no transmite por si mismo el derecho de propiedad, sino que obliga a una parte a transmitir el derecho de propiedad y la otra a pagar el precio. Es decir que con el contrato de %ompra )enta solo se asumen obligaciones y no que el contrato significa que se ha transmitido la propiedad y pagado el precio. Caracteres. ". $. Bilateral: porque hay obligaciones rec*procas para las partes. Consensual: porque se perfecciona y produce sus efectos por el s&lo hecho del consentimiento. +esde el momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, el contrato queda concluido y nacen las obligaciones de los contratantes' el vendedor queda obligado a entregar la cosa y el comprador queda obligado a pagar el precio. ,a tradici&n (entrega de la cosa) ser( necesaria s&lo para que el comprador adquiera la propiedad sobre la cosa, pero no es necesaria para perfeccionar el contrato de compraventa. Conmutati o: por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo, porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. -or e.cepci&n, en algunos casos puede ser aleatorio. Oneroso: porque la prestaci&n de una parte se da en miras de la contraprestaci&n que debe realizar la otra parte. 0s*, la cosa por el precio, el precio por la cosa. No !ormal: porque se perfecciona por el s&lo hecho del consentimiento de las partes, sin requerirse forma especial para celebrarlo. E.cepci&n' trat(ndose de inmuebles, se requiere escritura p!blica Elementos propios "el contrato "e Compra enta# Elementos generales' on los componentes que aparecen en todos los contratos. Elementos propios' on componentes que se dan en determinado tipo de contratos y no en otros. ,os elementos que aparecen como constitutivos de este contrato son'

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". El derecho de propiedad sobre una cosa, es decir sobre lo q vamos a contratar. $. 2 el precio cierto en dinero, por otro lado. 3al es as* que si en ves de recibir un precio cierto en dinero, recibimos otra cosa, cambia uno de los elementos propios y estamos en presencia de un contrato de permuta. i en vez de obligarnos a transmitir el derecho de propiedad de una cosa, transmitimos el uso goce de la cosa, entonces va a haber un contrato de locaci&n. Distinci$n entre Compra enta ci il % comercial# Esencialmente y desde el punto de vista de su estructura jur*dica, la compraventa civil y la comercial son contratos idnticos, y por ende en ambos casos se da la presencia de los $ elementos propios. in embargo, por raz&n de la distinta acci&n econ&mica que ambos desempe4an, hay alguna diferencia en su regulaci&n legal. %omo base para la distinci&n debemos sentar el siguiente principio' Es compraventa civil toda aquella a la cual el %&digo de %omercio no le haya atribuido naturaleza comercial. eg!n el 0rt./15 del %&d de %om hay compraventa comercial cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso6 en otras palabras, es necesario un prop&sito de lucro. Esto es lo que determina que deban aplicarse las normas del %&d de %om y no del %&d civil. El hecho de que un comerciante sea parte de un contrato de compraventa no quiere decir que el contrato sea comercial, lo que lo hace comercial es esa especulaci&n o fin de lucro de quien adquiere. Comparaci$n con otras !i&uras 'ur("icas# )# Locaci$n: ,as $ similitudes que se da entre el contrato de compraventa y el contrato de locaci&n radica en que en ambas se va a tener que entregar una cosa (porque esta es la obligaci&n de una de las partes) y la otra tiene que pagar un precio cierto en dinero. ,o que los distingue es que en la compraventa la cosa se entrega con la finalidad de transmitir el derecho de propiedad y en la locaci&n la cosa se entrega para transmitir el uso y goce de la misma. En la compraventa el precio cierto en dinero que paga el comprador, lo paga como contraprestaci&n, para adquirir el derecho de propiedad de la cosa que le han entregado. En cambio en el contrato de locaci&n de cosas el locatario paga el precio pero no para adquirir el derecho de propiedad sino para usar y gozar de la cosa que le han entregado. 0dem(s en el contrato de compraventa con la entrega de la cosa (de la propiedad) y el pago del precio el contrato se e.tingue, deja de producir efectos. En cambio en la locaci&n de cosas el locador entrega tambin la cosa al locatario, pero el contrato no se e.tingue con esa entrega, sino que esa entrega tiene como finalidad permitirle el uso y goce de la misma, que la obligaci&n que asumi& el locador y ese uso y goce se va a dar en un tiempo y el locatario a su peri&dicamente va a pagar los c(nones de alquiler, y cuando finaliza el plazo del contrato el locatario debe restituir la cosa al locador, recin aqu* se e.tingue el contrato. *# Daci$n en pa&o: Es una manera de e.tinguir una obligaci&n, y el contrato de compraventa no e.tingue obligaciones sino que genera obligaciones (vendedor' transmitir el derecho de propiedad y comprador' pagar el precio).

Hay daci&n en pago cuando el deudor, con el objeto de e.tinguir una obligaci&n, entrega al acreedor una cosa distinta de aquello que se oblig& a entregar. +# Donaci$n: ,a similitud que e.iste entre la donaci&n y la compraventa esta dada en que en ambos casos e.iste obligaci&n de transmitir el derecho de propiedad sobre una cosa. -ero la diferencia fundamental radica en que en la compraventa esa transmisi&n del derecho de propiedad se hace a cambio de un precio y la donaci&n es gratuita (o sea a cambio de nada). Donaci$n con car&o: El donatario (quien recibe la cosa) tiene que cumplir con alguna obligaci&n para que se produzca esta transmisi&n del derecho de propiedad de cabeza del donante al donatario. %argo' Es una obligaci&n que el donante le impone al donatario. El cargo puede ser una prestaci&n de cualquier tipo (de dar, hacer o no hacer), normalmente consiste en un hacer, pero que no funciona como una contraprestaci&n a favor del donante. En la donaci&n con cargo e.iste una desproporci&n entre los valores, cosa que no se verifica en la compraventa, ya que si bien no es necesario que se de una equivalencia perfecta entre el valor de la cosa dada en propiedad y el pecio pagado, debe haber cierta relaci&n de equivalencia. En donaci&n con cargo normalmente el valor del cargo no guarda ninguna relaci&n de equivalencia con el valor de la cosa dada en propiedad. En segundo lugar si bien el cumplimiento del cargo es obligatorio por parte del donatario, siempre en la compraventa el precio es una contraprestaci&n que recibe el vendedor, en cambio el cargo normalmente no es una contraprestaci&n a favor del donatario. Ej.' donamos un terreno a un club para que este construya una cancha de tenis, aqu* el cargo es que el club construya la cancha, pero esta cancha la podr(n usar todos los socios del club, no solamente quien dono el terreno. Relaci$n entre el contrato "e compra enta % la transmisi$n "el "erec,o "e propie"a" o "ominio# -ara esto es necesario tener presente la forma del contrato de compraventa y adentrarnos m(s espec*ficamente a la forma del contrato de compraventa de inmuebles. 3ambin debemos distinguir el derecho de +emonio o de propiedad de el contrato de compraventa, para evitar la confusi&n entre ambos conceptos6 porque al definir al contrato de compraventa dijimos que es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir el derecho de propiedad, el contrato de compraventa no transmite sino que genera obligaciones (obliga a transmitir), por lo que no produce por si mismo efectos jur*dicos. En el derecho comparado han e.istido # sistemas principales respecto de esta vinculaci&n entre el contrato de compraventa (derecho personal) y la transmisi&n del derecho de propiedad (derecho real). ". Derec,o Romano: -ara que se produjera la transmisi&n del derecho dominio era necesario, adem(s de la estipulatio (as* se denominaba el contrato de compraventa en el derecho romano) era necesaria la traditio (entrega voluntaria real y efectiva por parte del vendedor y recepci&n voluntaria real y efectiva del comprador). Es decir que con la estipulatio se celebraba el contrato de compraventa, que obligaba a una parte a entregar el derecho de propiedad y a la otra a pagar el precio y con la entrega de la cosa se transmit*a el derecho de dominio del vendedor al comprador.

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Sistema -ranc.s: En este sistema el contrato de compraventa por si mismo opera transmisi&n del derecho de propiedad. e da por lo tanto una notable diferencia con el sistema romano porque aqu* el contrato de compraventa produce la transmisi&n del derecho de propiedad, aun cuando la cosa siga en poder del vendedor. Sistema Alem/n: En este sistema la transmisi&n del derecho de propiedad se produce cuando se inscribe en el registro respectivo la cosa a nombre del nuevo titular. Sistema Nacional: +esde el punto de vista del derecho real de dominio para que se opere la transmisi&n en cabeza del adquirente $ requisitos que son el titulo y el modo Modo' en todos los casos, cualquiera sea la cosa, es la tradici&n (entrega voluntaria real y efectiva por parte del vendedor y recepci&n voluntaria real y efectiva del comprador) El titulo va a variar seg!n que estemos frente a cosas muebles o inmuebles y adem(s dentro de las cosas muebles si estamos frente a un bien mueble registrable o no registrable. e hace a la causa, al antecedente en virtud del cual un derecho de propiedad sobre una cosa determinada nace en cabeza de una persona. El problema que se plantea es compatibilizar las normas que contiene el c&digo relacionadas con los derechos reales con el contrato de compraventa. Es decir, una cosa es analizar e.clusivamente el modo de adquirir el derecho de propiedad y otra cosa es tratar de compatibilizar las normas relacionadas con el contrato de compraventa y la transmisi&n del derecho de propiedad que debe producirse como resultado de ese contrato. Consi"eraciones respecto "el titulo# 3enemos que distinguir que es lo que ser( el titulo seg!n la cosa que se pretenda vender' Cosas muebles no registrables' El titulo va a ser el contrato de compraventa. Cosas muebles registrables' 0qu* no alcanza la tradici&n (modo), ni el contrato de compraventa para que se opere la transmisi&n del derecho de propiedad, sino que es necesario, adem(s de la tradici&n, se inscriba ese bien mueble registrable a nombre del comprador (inscripci&n registral) y esto es lo que va a funcionar como titulo. ,os registros de bienes muebles en el derecho argentino son constitutivos, es quiere decir que quien aparece como propietario de una cosa mueble determinada en el registro es el due4o, independientemente de cual sea la realidad en cuanto a la posesi&n o tenencia de ese bien mueble. Cosas inmuebles' El registro de la propiedad inmueble, a diferencia del registro de cosas muebles registrables, es declarativo, de manera que el derecho de propiedad no nace ni se transmite ni se adquiere en el registro, sino que su transmisi&n se produce e.traregistralmente. -ara que se produzca la transmisi&n del derecho de propiedad es necesario reunir los $ requisitos' el modo va a seguir siendo la tradici&n, el problema se plantea respecto del titulo, porque podr*a decirse que de la misma manera que el titulo en las cosas muebles no registrables es el contrato de compraventa, podr*a serlo para las cosas inmuebles, pero el art. ""7/ del %&d civil establece que una serie de contratos deben ser celebrados por escritura publica y en su primer inciso dice que todos los contratos en los que se pretenda transmitir la propiedad de un bien inmueble

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debe ser hecho por escritura publica. -or lo cual el contrato de compraventa que es consensual, que genera obligaciones, que es bilateral y que en principio es un contrato no formal, es decir, no establece la ley solemnidades a tener en cuenta al momento de celebrarse, sino solamente para el supuesto de cosas inmuebles. El titulo por consiguiente es la escritura p!blica. 8eunidos ambos requisitos en cabeza del comprador (titulo y modo) se produce la adquisici&n del derecho de propiedad por parte de este. Cuesti$n "e la !ormali"a" "el contrato "e compra enta "e 0ienes mue0les# El art. ""7/ del %&d civil en su primer inciso establece que los contratos que tuvieren por objeto la transmisi&n de bienes inmuebles deben ser hechos por escritura p!blica. -ero el art.""71 establece que cuando no se hubiese respetado esta forma, es decir cuando un contrato que debiendo se hecho en escritura publica, hubiese sido hecho por instrumento privado, no se considerara que el contrato ha quedado concluido sino como un acuerdo entre las partes en el que se obligan a elevar a escritura publica ese contrato, es decir a cumplir con los requisitos formales del art. ""7/. El problema que se plantea respecto de esto 9que no se consideraran concluido como tales:, dispuesto por el art. ""71, esta relacionado con la naturaleza jur*dica del boleto de compra venta' En primer lugar queda descartado que estemos ante un contrato formal absoluto, porque los contratos formales absolutos si no se cumpl*a con la forma no ten*an ninguna forma, por eso es un contrato formal ad solemnitaten relativo. 8especto de la naturaleza jur*dica del boleto de compraventa hay dos posiciones doctrinarias fundamentales' ". ;na de ellas considera el instrumento privado mediante el cual se instrumenta la compraventa de un bien inmueble como un antencontrato, es decir un acuerdo que han celebrado las partes en el que se obligan a celebrar el contrato que es la escritura p!blica. <o es lo mismo un acuerdo de voluntades en donde una parte se obliga a transmitir el derecho de propiedad sobre una cosa y la otra a pagar un precio (contrato de compraventa), que un acuerdo de voluntades donde las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa (precontrato o antecontrato). El otro sector sostiene que ese boleto o instrumento privado es un contrato de compraventa que obliga al vendedor a transmitir el derecho de propiedad al comprador sobre la cosa vendida, para cumplir con esa obligaci&n el vendedor tiene que hacer que el comprador re!na los dos requisitos necesarios para adquirir la propiedad (titulo y modo). Esta posici&n es la que ha triunfado tanto en doctrina como en jurisprudencia, por lo que ese boleto de compraventa sirve para acudir a la justicia para que el juez obligue al vendedor a firmar la escritura, en el caso en que el vendedor se niegue a firmar, quien firmara la escritura ser( el juez. -uede darse el caso de que una persona venda un mismo inmueble a dos personas distintas, a una de ellas por boleto de compra venta y a otra por escritura publica. 0qu* la persona que adquiri& por boleto de compraventa puede tener el modo (o sea la posesi&n de la cosa) pero no el titulo y quien adquiri& por escritura p!blica va a tener titulo (escritura p!blica) pero no va a tener modo. En este caso prevalece quien posee boleto de compraventa y a quien se le haya echo tradici&n (o sea que tenga la posesi&n), siempre que el boleto sea de fecha anterior a la escritura publica. eg!n el art. $151, 9las adquisiciones o transmisiones no ser(n oponibles a terceros mientras no estn registradas:, por ello no se puede oponer a terceros un boleto de compraventa cuando ese bien no se encuentre registrado ej.' un acreedor que

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embarga a = la casa y = le opone el boleto de compraventa para que no se la embargue. Ventas !or1osas# ,os supuestos de ventas forzosas est(n contenido en el art."#$/ del %&d civil, donde se establecen supuestos en donde hay obligaci&n de vender. Este tema encierra en si mismo un inconveniente que es el de la contradicci&n que e.iste al hablar de ventas forzosas, porque la venta supone un contrato y el contrato supone la autonom*a de la voluntad y la libertad contractual. i se habla de venta forzosa, ya no hay voluntad. 0lgunos autores sostienen que esta cuesti&n se soluciona haciendo un an(lisis de cada uno de los supuestos contenidos en el art."#$/ para determinar si estamos frente a una compraventa u otra cosa. 0rt. "#$/' <adie puede ser obligado a vender, si no cuando se encuentre sometido a una necesidad jur*dica de hacerlo, lo cual tiene lugar en los casos siguientes'

1.

9%uando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por e.propiaci&n, por causa de utilidad p!blica:. 8ecordemos que la constituci&n nacional consagra la inviolabilidad del derecho de propiedad, por eso cuando hablamos de e.propiaci&n primero debe mediar una ley o una disposici&n legal (porque tambin la e.propiaci&n puede venir del municipio, y en este caso es una ordenanza) en la que se declare la utilidad publica de la cosa a e.propiar. > sea que el estado, en virtud de esa declaraci&n de utilidad p!blica, va a poder tomar la propiedad de esa cosa, y no se viola el derecho de propiedad porque se paga el precio al propietario de la cosa e.propiada. En este caso la mayor*a de la doctrina entiende que no hay compraventa, porque efectuada la declaraci&n de utilidad p!blica el propietario no tiene otro camino m(s que vender, por lo que no hay voluntad, y lo !nico que se puede llevar a la justicia es la determinaci&n del precio.

2.

9%uando por una convenci&n, o por un testamento se imponga al propietario la obligaci&n de vender una cosa a persona determinada:. En el caso de que las partes por una convenci&n previa se hayan obligado a vender, en este caso al haber un acuerdo previo donde las partes se han obligado a vender, hay contrato de compraventa. En el supuesto del testamento, para algunos es imposible hablar de compraventa porque e.iste una obligaci&n de vender y por lo tanto no habr*a voluntad. -ero otros dicen que si hay compraventa, porque por ejemplo en el supuesto de que una persona por testamento sea instituida propietaria de cosa con la obligaci&n de venderla, puede liberarse esa obligaci&n no aceptando.

3.

9%uando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos e.igiese el remate:. ,o que tiene caracter*stica de ?forzoso? es la divisi&n del condominio, pero no la venta, ya que la venta puede evitarse si los otros cond&minos compran la parte del que e.igi& la liquidaci&n del condominio.

4.

9%uando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecuci&n judicial:. ,a ejecuci&n judicial consiste en embargar bienes de propiedad del deudor, luego secuestrarlos, rematarlos (transformarlos en dinero) y con el producido pagar la deuda a sus acreedores. Este acto de venta en remate judicial es lo que se discute si es una venta o no6 respecto de esto unos dicen que no hay venta porque ni siquiera el propietario de la cosa participa (aunque sea forzado) de esta relaci&n que se da entre el adquirente y quien debe transmitir el derecho de propiedad, si no que esta relaci&n se da entre el juzgado y el que compra. ,a opini&n minoritaria de la doctrina sostiene que el consentimiento es prestado por el deudor al momento que dejo de pagar la deuda, resulta descabellado sostener que el deudor presta su consentimiento para un eventual remate judicial desde el momento en que deja de pagar la deuda. Este es otro supuesto que no se considera contrato de compraventa, porque se produce un desapoderamiento de los bienes en el momento en que se ordena el secuestro y partir de all* se dispone de esos bienes conforme con el ordenamiento procesal.

5.

9%uando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligaci&n de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administraci&n:. >tro sector doctrinario sostiene que en ning!n supuesto de los enumerados en el art."#$/ vamos a estar frente a una compraventa porque no e.istiendo voluntad no va a haber contrato. Capaci"a"# ,a capacidad para comprar o para vender es la actitud para disponer de un bien o de una cosa a titulo oneroso. Actos de administracin' on todos aquellos que no producen una modificaci&n sustancial del patrimonio Actos de disposicin' on todos aquellos que producen una alteraci&n o modificaci&n del patrimonio. e habla de capacidad para vender debemos determinar si quien pretende transmitir el derecho de propiedad a otro esta en condiciones de hacerlo, teniendo en cuenta que esa transmisi&n es a titulo oneroso. -orque no es lo mismo pretender sacar del patrimonio de una persona una cosa a titulo gratuito que a titulo oneroso, por ejemplo los menores que esta casados pueden disponer de los bienes que han adquirido con su trabajo a titulo oneroso, es decir que no van a poder vender los bienes que hayan obtenido a titulo gratuito, y tampoco van a poder donar los bienes adquiridos con su trabajo. El problema que se plantea en un contrato de compraventa celebrado por un incapaz radica en que uno de los elementos esenciales como lo es el consentimiento va a adolecer de un vicio y recordemos que la capacidad es un presupuesto del consentimiento. <o e.iste entonces la posibilidad de e.presar el consentimiento si se carece de capacidad, lo que trae como consecuencia la nulidad del acto, que puede ser absoluta o relativa, seg!n si lo que se tiende a proteger es el inters general o particular. Ejemplos' +e nulidad relativa' el menor que vende una cosa, y luego cuando adquiere la mayor*a de edad ratifica el contrato subsanando el vicio.

+e nulidad absoluta' compra por parte de jueces o funcionarios judiciales de los bienes que se rematen en sus juzgados, este caso no es susceptible de subsanaci&n. O0'eto "el contrato "e compra enta# El objeto de los contratos es la operaci&n jur*dica que las partes pretenden realizar a travs de la cual van a modificar la realidad en la que le toca actuar. (en todos los contratos de compraventa va a ser el mismo independientemente de la cosa sobre la cual se contrata, el objeto va a se la transferencia del derecho de propiedad de una cosa a cambio de un precio cierto en dinero) El objeto del contrato de compra venta hacemos referencia a la cosa sobre la cual se contrata (se hace un mal uso de este concepto de objeto porque nos referimos a eso que vendemos) 0rt. "#$@' A-ueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenaci&n no sea prohibidaA. El principio general establece lo que se puede vender son la cosas (objetos materiales susceptibles de apreciaci&n econ&mica). ,as cosas que se transmiten por medio del contrato de compraventa deben ser determinadas, aunque no se requiere una determinaci&n absoluta, sino que se admite cierta indeterminaci&n, cuando en el mismo contrato se dan los mecanismos o las pauta para la determinaci&n de la cosa vendida. -or esta raz&n se habla de que la cosa, que es objeto del contrato de compraventa, debe ser determinada o determinable. Hay diferencias respecto del objeto (entendido como cosa que se vende), seg!n se trate de compraventa civil o comercial' En el contrato de compraventa civil el objeto puede ser una cosa mueble como inmueble. En cambio en la compraventa comercial solo se pueden comprar y vender cosas muebles. Casos especiales: Cosas ine2istentes % !uturas# El art. "#$@ dice' A-ueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras...A. <o es lo mismo contratar sobre una cosa ine.istente que contratar sobre una cosa futura. Cosas inexistentes: on las que nunca e.istieron o que si bien han e.istido, han dejado de e.istir al momento de celebraci&n del contrato. El contrato de compraventa de cosas ine.istentes es nulo6 por ejemplo vender hoy un cuadro que ayer fue destruido. Cosas futuras: on las todav*a no e.iste, pero que van a e.istir, es decir que e.iste una e.pectativa en que la cosa vaya a e.istir. Ejemplo' cuando se compra una cosecha futura, o un animal que todav*a no naci&. En este caso el contrato de compraventa es perfectamente valido. En el caso de venta de cosas futuras debemos establecer si se trata de un contrato de compraventa conmutativo (%uando desde el momento del perfeccionamiento del contrato se saben cuales son las ventajas y desventajas que se van a derivar del

contrato) o aleatorio ( on aquellos que al momento del perfeccionamiento del contrato no se pueden determinar las ventajas y desventajas que se van a derivar de este). -or ejemplo si se compra la cosecha de trigo de un campo determinado a B peso la tonelada, en este supuesto la compraventa es conmutativa. +istinto es si una persona compra una cosecha de trigo por C"5.555, en este caso el contrato es aleatorio porque desde el punto de vista del comprador, se conoce el sacrificio (C"5.555) pero no el beneficio (que puede ser " tonelada $ o "55) y desde el punto de vista del vendedor se conoce el beneficio (C"5.555) pero no el sacrificio. >tro supuesto de compraventa de cosas futuras de car(cter conmutativo, es el caso de que el contrato este sometido a una condici&n suspensiva, es decir si la cosecha e.iste se paga, pero si no e.iste no.

Venta "e cosas a'enas# Este principio es correcto, porque en la compraventa, el fin es transmitir la propiedad, y si el vendedor no es due4o de la cosa, no puede transmitir v(lidamente la propiedad de ella (nadie puede transmitir un derecho mejor o mas amplio que el que tiene) 8especto de este tema se plantea una supuesta contradicci&n, porque al leer la norma que regula la venta de cosas ajenas en el derecho civil dice que esta prohibida (0rt. "#$D' Alas cosas ajenas no pueden venderseA) en cambio en el derecho comercial esta permitida. e dice que esta contradicci&n es aparente porque fuera de estos enunciados generales, aparecen las e.cepciones. Hay compraventa de cosa ajena cuando el vendedor le entrega al comprador una cosa ajena como si fuese propia. 8ecordemos que las finalidades que persiguen el derecho civil y el derecho comercial no son las mismas' el derecho civil persigue la seguridad jur*dica6 mientras que el comercial persigue la velocidad en la circulaci&n de los bienes. En la compraventa comercial lo que se interpreta por venta de cosa ajena, es que el comerciante va a adquirir la cosa de su due4o para transmit*rsela a su comprador y por eso es valida. En el derecho civil lo que en definitiva pasa cuando se vende una cosa ajena, es que el vendedor esta asumiendo el compromiso de hacer adquirir el derecho de propiedad al comprador. ,o que hace que el contrato de compraventa sea nulo es que el vendedor incurra en el delito de estelionato, vendiendo como propio un bien ajeno. Precio# %oncepto' es la contraprestaci&n que se obliga a pagar el comprador, como consecuencia del contrato de compraventa, a cambio de la adquisici&n del derecho de propiedad de la cosa vendida. Caracter(sticas o re3uisitos "el precio: )# Es una suma "e "inero: siempre en el contrato de compraventa el precio es una suma de dinero6 a diferencia del contrato de permuta, donde la obligaci&n del comprador consiste, no en la entrega de una suma de dinero, sino una cosa.

,a distinci&n entre el contrato de compraventa y el contrato de permuta a los fines pr(cticos tiene poco valor, por que el c&digo establece que al contrato de permuta se le aplicaran las disposiciones referentes a la compraventa, es decir que la permuta se regula por las mismas normas que la compraventa. Es com!n que en un contrato no toda la obligaci&n que asume el sujeto que esta adquiriendo el derecho de propiedad sobre una cosa sea cancelada en su totalidad con dinero. Ej.' vamos a una concesionaria, entregamos un auto mas dinero y sacamos uno auto nuevo. En estos casos, a los fines pr(cticos este contrato se va a regir por las disposiciones relativas a la compraventa, pero para calificar el contrato tenemos que tener en cuenta el monto o el valor de la cosa que se entrega y el valor de lo que se entrega en dinero, entonces' *# i se entrega dinero por un valor superior a la cosa, estamos frente a una compraventa. i el valor de la cosa que entregamos tiene mayor valor que lo que la cantidad de dinero, estamos frente a una permuta. i el valor de la cosa que entregamos y la cantidad de dinero son iguales, la doctrina ha establecido que se trata de una compraventa. Cierto: Hace referencia a que el precio que pactan el vendedor y el comprador sea verdadero, real y que efectivamente se pague, por oposici&n a lo que seria un precio simulado. Serio: ignifica que el precio no sea ni vil ni irrisorio. 8ecordemos que en toda relaci&n contractual debe e.istir una relaci&n de equivalencia entre las obligaciones asumidas por cada una de las partes, pero no se trata de una equivalencia perfecta, sino que se admite cierta desproporci&n, pero no una desproporci&n tal que una de las partes se vea e.cesivamente beneficiada y la otra e.cesivamente perjudicada con la contrataci&n. Este equilibrio entre las prestaciones puede verse alterado de $ maneras' ". Precio irrisorio' %uando no guarda ninguna relaci&n el valor de la cosa vendida con el precio pagado. Ej.' se vende un Eercedes =enz en C"5. En este supuesto la mayor*a de la doctrina sostiene que no hay precio y por lo tanto no habr( contrato de compraventa, es decir que el contrato de compraventa ser( ine.istente por carecer de uno de sus elementos propios. >tros sostienen que si hay compraventa y que la vamos a poder atacar por la teor*a de la lesi&n. ubjetiva. $. Pecio vil' %uando la diferencia entre el precio de mercado y el precio establecido en el contrato de compraventa es tal que no permite hablar de esta relaci&n de equivalencia. Ej.' se vende un Eercedes =enz que en el mercado vale C"55.555 en C15.555. En el supuesto del precio vil hay que determinar si ha e.istido un aprovechamiento de un estado de necesidad, ligereza o ine.periencia del vendedor, obteniendo el comprador por medio de ello una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada

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y sin justificaci&n (caracter*sticas que hacen a la lesi&n art. D1/ %&d civil). 8eunidos los requisitos del art.D1/ el contrato puede, ser atacado o resuelto por lesi&n. 4# Determina"o o "etermina0le: Hace referencia a que en el momento en que se celebra el contrato de compraventa las partes dejen perfectamente establecido cual es la suma de dinero es la que debe pagar el comprador al vendedor. 8especto de esto hay supuestos en los que e.iste cierta indeterminaci&n, es decir que no se conoce con preescisi&n, al momento de celebraci&n del contrato, cual es el monto que vamos a tener que pagar por lo que se compra y que aun as* el contrato de compraventa va a ser valido. -or esto resulta necesario precisar que grado de indeterminaci&n admite la ley. e puede por ejemplo establecer un precio de la cosa vendida con relaci&n a otra cosa y en este caso esta indeterminaci&n es permitida y el contrato de compraventa es valido por que el precio es determinable al momento del pago. Ej.' se vende un bien y se establece que el precio a pagar ser( el equivalente a "5.555 litros de nafta. Es perfectamente valido dejar la determinaci&n del precio a una persona, es decir que alguien determine cuanto se va a pagar por la cosa vendida, lo que no se permite es que esa persona sea el vendedor o el comprador. Ej.' se compra un auto en una concesionaria, estableciendo que el precio deber( pagarse dentro de F meces seg!n la cotizaci&n que haga la propia concesionaria. 3ambin se puede sujetar la determinaci&n del precio a lo que se llama valor de mercado, es decir que al momento del pago, para determinar el precio hay que averiguar cuanto vale en el mercado la cosa que se vende. ,a cl(usula del justo precio no es admitida como valida para el supuesto de precio determinable, sino que se ha resuelto que el justo precio constituye un supuesto de precio indeterminado. -or lo tanto no es valida la cl(usula, contenida en un contrato de compraventa, en la cual una parte se obliga a pagar 9el justo precio: de la cosa vendida. Determinaci$n "el precio en mone"a e2tran'era# %on la ley $FD$7 que estableci& que el peso era convertible, era lo mismo hablar de pesos que de d&lares o moneda e.tranjera, es decir que una obligaci&n establecida en d&lares se pod*a e.igir el cumplimiento en d&lares. En el %&d civil un 0rt.F"D' 9 i la obligaci&n del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligaci&n dando la especie designada u otra especie de moneda nacional, al cambio que corra en el lugar del d*a del vencimiento de la obligaci&n:, o sea que hab*a que convertir. Hoy en d*a que se derogo la ley $FD$7 de convertibilidad volvemos a la situaci&n anterior, no se puede e.igir el pago en moneda e.tranjera, sino que las obligaciones se cancelan en moneda de curso legal o sea en peso. +ebido a la dificultad que se plantea hoy en d*a para adquirir d&lares, la 0GH- ha dictado una resoluci&n tendiente a evitar que se establezcan precios en moneda e.tranjera. O0li&aciones "el en"e"or % "el compra"or# O0li&aciones "el en"e"or

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E<;EE80%HI<.J +e los 0rt. "/57 a "/$# surge que las obligaciones fundamentales del vendedor son' ". $. #. /. 1. )# %>< E8)08 ,0 %> 0 )E<+H+0, sin modificarla, hasta su entrega (arts. "/57 y "/"F). E<38EK08 ,0 %> 0 al vendedor (arts. "/5D,"/"5, "/"$,"/"#, "/"@ y "/$$). 8E%H=H8 E, -8E%H> (art. "/""). K080<3HL08 0, %>E-80+>8 %><380 E)H%%HI< 2 vicios 8EHH+H=H3>8H> de la cosa (art. "/"/). -0K08 ,> K0 3> +E E<38EK0 de la cosa (art. "/"1).

%>< E8)08 ,0 %> 0, sin mo"i!icarla5 ,asta su entre&a# %elebrado el contrato de compraventa, a veces la entrega de la cosa es inmediata, pero otras veces transcurre un tiempo hasta el momento de entregarla y en este !ltimo caso el %&digo impone al vendedor la obligaci&n de conservar la cosa tal como se hallaba el d*a del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado (art. "/57) Ej.' si vendo una casa que debo entregar dentro de un mes, no debo hacerle modificaciones, como pueden ser, sacarle una puerta o ventana, cerrar un patio, voltear una pared, etc. (salvo autorizaci&n del comprador) y debo conservarla en buen estado hasta que llegue el momento de la entrega. ,os gastos de conservaci&n son a cargo del vendedor (conf. art. "/"1), sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario (conf. art. "/"1). ,a obligaci&n de conservaci&n de la cosa rige s&lo cuando se trata de cosas ciertas (ej' mi caballo ?3rueno?). <o se aplica cuando se trata de cosas inciertas (s&lo determinadas por su gnero' uno de mis "55 caballos) o de cantidades de cosas (ej.' 15 cajones de ciruelas, etc.), porque hasta la individualizaci&n de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo gnero o especie (conf. 0rt. F5$, F5F y F5@).

*#

E<38EK08 ,0 %> 0 al compra"or# Es la obligaci&n m(s importante del vendedor, pues el comprador s&lo adquiere la propiedad de la cosa cuando se le hace tradici&n de la misma, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado. Habr( tradici&n cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere (art. $#@@, seg. parte). Modo de entrega.- art. "/5D' AEl vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesi&n y con todos sus accesorios...A. A,ibre de toda otra posesi&n...A, significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite, que la cosa no est en posesi&n de otra persona (art. $/5"). Esto no significa que la cosa no est ?ocupada?, pues la cosa puede estar prestada o dada en locaci&n a otro, pero como ste no tiene pretensiones de ser due4o, se considera que la cosa est( ?libre de toda otra posesi&n?. +esde luego, la e.istencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta.

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,a cosa se debe entregar Acon todos sus accesoriosA, es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad. Tiempo de la entrega.- art. "/5D' AEl vendedor debe entregar la cosa vendida... en el d*a convenido, y si no hubiese d*a convenido, el d*a que el comprador lo e.igeA. ,a entrega debe ser hecha el d*a que fije el contrato, pero si no se ha fijado plazo, el comprador tiene derecha a e.igir la cosa en cualquier momento, incluso inmediatamente. Lugar de la entrega.- ,a entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato, y si no hubiese nada convenido, en el lugar en que se encontraba la cosa en la poca del contrato (conf. art. "/"5). Excepciones a la obligacin de entregar.- El vendedor no est( obligado a entregar la cosa vendida' a) %uando el comprador no paga el precio y la venta es al contado.J El vendedor puede negarse a entregar la cosa vendida, mientras el comprador no le pague el precio (0rt. "/"7 y "/$7). 0 este derecho del vendedor a no entregar la cosa en tanto no se le pague algunos lo llaman ?derecho de retenci&n?, pero en realidad se trata una aplicaci&n de la Ae.ceptio nom adimpleti contractusA. b) %uando la venta es a crdito y el comprador cae en insolvencia (art. "/"D). e hace aplicaci&n del principio de que ?la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo de su obligaci&n? (arte. 1@$ y @1#). -ero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compr& ?si da una fianza que asegure al vendedor que le pagar( en el plazo fijado (art. "/"D in fine). alta de entrega.- i el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir Ja su elecci&nJ la entrega de la cosa o la resoluci&n del contrato (conf. art. "/"$) y en cualquiera de esos casos, como complemento, la indemnizaci&n de los da4os y perjuicios. Es una aplicaci&n del pacto comisorio. i el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa (ej.' inundaci&n que impide el traslado de la cosa), el comprador puede e.igir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor (art. "/"#). +# 8E%H=H8 E, -8E%H>. %onforme a diversos art*culos ("/"", "/$/ y @/D) el vendedor est( obligado a recibir el precio' a) En el lugar y tiempo convenido por las partes6 b) i no hay nada convenido, y la venta es ?al contado?' en el lugar y tiempo de entrega de la cosa6 y si la venta es ?a crdito o plazo?' en el domicilio del comprador. 4# K080<3HL08 %><380 E)H%%HI< 2 vicios 8E+HH=H3>8H> +E ,0 %> 0. ,as obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepci&n del precio6 van m(s all(, pues debe garantizar al comprador que no habr( evicci&n ni vicios rehidibitorios con relaci&n a la cosa que le vende6 y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador.

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El %&digo, al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garant*a de evicci&n y vicios rehidibitorios un s&lo art*culo (art. "/"/), pero en otros t*tulos se ocupa en especial y detalladamente de estas cuestiones. El art. "/"/ establece que el vendedor Adebe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicci&n al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acci&n de reivindicaci&n u otra acci&n real. +ebe tambin responder de los vicios rehidibitorios de la cosa vendidaA. 6# >=,HK0%HI< +E -0K08 ,> K0 3> +E E<38EK0 +E ,0 %> 0. El vendedor debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, pero esta obligaci&n puede ser dejada de lado mediante ?pacto en contrario?, (art. "/"1). on gastos de entrega de la cosa, por ejemplo' gastos de transporte y de embalaje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega6 gastos de e.portaci&n, gastos de medici&n o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas. O0li&aciones "el compra"or# ". $. E<;EE80%HI<. -0K08 E, -8E%H> (arts. "/$/, "/$1 y "/$F). 8E%H=H8 ,0 %> 0 (arts. "/$@, "/#5 y "/#"). K0 3> +E 8E%E-%HI< +E

#. -0K08 E, H< 38;EE<3> +E, %><3803> 2 ,> ,0 %> 0 (arts. "/$/ y sgts). )# -0K08 E, -8E%H>.

e trata de la obligaci&n m(s importante a cargo del comprador. M%u(ndo y en qu lugar debe hacer el pagoN' ello depende de si hay o no convenido algo por las partes. i han convenido algo' Ael comprador debe pagar el precio en el lugar y en la poca determinada en el contratoA (art. "/$/, primera parte). i no han convenido nada' el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. "/$/, seg., parte). i la venta ha sido a crdito o plazo' el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. El plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposici&n de los usos o costumbres del pa*s (art. "/$/, tercera parte). !Puede el comprador re"usarse a pagar# *, pero s&lo en los siguientes casos' a) i tiene temor fundado de ser molestado por una acci&n real (art. "/$1).J El comprador puede suspender el pago del precio si tiene un temor fundado (peligro serio) de perder la cosa por una acci&n reivindicator*a u otra acci&n real (ej.' acci&n confesoria, negatoria, etc).

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%esa el derecho a rehusar el pago' si el vendedor afianza la restituci&n (es decir, le da garant*as suficientes de devolverle lo pagado, ej.' constituye una fianza, prenda, etc.), o si el vendedor hace desaparecer el peligro o amenaza de evicci&n. b) i el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios (art. "/$F). Ejs.' compra un auto sport y el vendedor pretende entregarle un auto com!n6 o faltan los accesorios, como ser radio, servofreno6 o compra "555 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle $55 ahora y las restantes m(s adelante6 etc. $erec"os del vendedor no pagado. %uando el comprador no cumple con la obligaci&n primordial de pagar el precio, surgen a favor del vendedor los siguientes derechos' ") a demandar el pago del precio. $) a retener la cosa vendida, si a!n no ha sido entregada (arte. "/"7O"D y "/$ 7). #) a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. #D$#).J ( i se trata de muebles no procede la reivindicaci&n a ra*z del art. $/"$). /) +erecho a pedir la resoluci&n del contrato. *# >=,HK0%HI< +E 8E%H=H8 ,0 %> 0. 0s* como el vendedor tiene la obligaci&n de entregar la cosa, correlativamente, el comprador tiene la obligaci&n de recibirla. Tiempo.- +ebe recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. 0 falta de un trmino convenido o de uso, la debe recibir inmediatamente despus de la compra (art. "/$@). Lugar.- +ebe recibirla en el lugar fijado en el contrato6 y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la cosa a la poca del contrato (art. "/"5). %i el comprador se niega a recibir la cosa !&u' puede "acer el vendedor#. i se trata de cosa mueble, el vendedor tiene derecho a (conf. art. "/#5)' cobrar los gastos de conservaci&n de la cosa m(s da4os y perjuicios6 a consignar la cosa6 a demandar el pago del precio6 a pedir la resoluci&n de la venta (art. "/#5). i se trata de inmuebles, el vendedor tiene derecho a (art. "/#")' pedirle los costos de la conservaci&n e indemnizaci&n de perjuicios6 y a poner la cosa en dep&sito judicial por cuenta y riesgo del comprador. +. >=,HK0%HI< +E -0K08 E, H< 38;EE<3> +E, %><3803> 2 ,> +E 8E%E-%HI<. K0 3>

El %&digo dice que el comprador ?debe pagar el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada? (art. "/$/ in fine). -or supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato. El vendedor paga los gastos previos a la escrituraci&n. Ejs.' estudio de t*tulos, los certificados que debe otorgar el 8egistro de la -ropiedad (de dominio, embargo,

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inhibiciones y grav(menes), los certificados de reparticiones p!blicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 15P del impuesto fiscal a la venta. El comprador debe pagar' el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 15P del impuesto fiscal. 0dem(s, paga los gastos para recibir la cosa (ej.' gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio). Cl/usulas especiales: Art# )+7+# ,as partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cl(usulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato. Pacto "e retro enta: En virtud de un contrato de compraventa con pacto de retroventa el vendedor queda facultado, por esa cl(usula, para e.igir de su comprador que le venda la cosa que compro. 0rt. "#FF' %uando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida entregada al comprador devolviendo el precio recibido o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contrato. En el sistema de nuestro %% para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que el contrato hay sido seguido por la transferencia de dominio. ,a cl(usula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una venta con derecho de poder arrepentirse del vendedor (art. "#@#). %on respecto a su naturaleza jur*dica la opini&n predominante que nuestro %% ha adoptado es que se trata de una venta hecha bajo condici&n resolutoria. En la realidad encubren estos pactos prstamos de dinero6 la venta funciona como garant*a de que la suma ser( devuelta. -or ello nuestro %% ha limitado sustancialmente su (mbito de aplicaci&n al prohibirla con relaci&n a cosas muebles (art. "#75). El ejercicio de la retroventa est( naturalmente condicionado a la devoluci&n del precio. ,a resoluci&n de la venta deber( siempre documentarse en escritura p!blica e inscribirse en el 8egistro. %ondiciones de validez' a) 8ecaer sobre bienes inmuebles. b) -lazo para recuperarlo no mayor a # a4os (el plazo opera ipso iure). c) Estipularse en el mismo acto de la venta'

Pacto "e re enta: En virtud de un contrato de compraventa y por una cl(usula facultan al comprador para que en un momento determinado obligue al vendedor a comprarle la cosa. Esta establecido en el art. "#F@ del %&d. civil. y se define como la estipulaci&n de poder del comprador de restituir la cosa comprada, recibiendo de l el precio que hubiese pagado, con e.ceso o disminuci&n. e trata, entonces de una cl(usula que como la retroventa, permite dejar sin efecto la enajenaci&n, s&lo que en este caso dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor. Pro,i0ici$n "e enta "e la cosa 8pacto "e no ena'enar9#

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Es inv(lido incorporar al contrato una cl(usula en virtud de la cual, el vendedor le imponga al comprador una prohibici&n para que este no venda nunca la cosa. -ero si puede el vendedor prohibir al comprador la venta de la cosa en $ situaciones' ". $. -or un tiempo determinado' Ej.' una persona le vende a otra una cosa y proh*be a esta de poder vender la cosa por el termino de un a4o. Esto es perfectamente valido. > a una persona determinada' Ej.' el vendedor le impone a su comprador, no vender la cosa a determinada persona. El fundamento de esto es que la ley busca es asegurar la circulaci&n de los bienes, es decir que la ley se opone a toda disposici&n que tienda a frenar la circulaci&n de bienes.

Ventas con"icionales# Con"ici$n: se sujeta la e.igibilidad de la obligaci&n a un hecho futuro e incierto. uturo: Que no haya sucedido al momento del nacimiento de la obligaci&n (ncierto: Que no e.ista certeza que ese acontecimiento se va a producir o no, es decir que haya duda. En las condiciones lo que esta sujeto a cumplimiento o resoluci&n (seg!n se trate de condici&n suspensiva o resolutoria) son las obligaciones no el contrato. Con"ici$n suspensi a: cuando el nacimiento de la obligaci&n depende de que ese acontecimiento futuro e incierto ocurra. En el contrato de compraventa esta sometido a una condici&n suspensiva cuando el vendedor no va estar obligado a transmitir el derecho de propiedad de una cosa y el comprador no va estar obligado a pagar el precio, hasta que no se produzca ese acontecimiento futuro e incierto6 y si el acontecimiento futuro e incierto no se produce nunca, no nace la obligaci&n pero si el contrato, porque lo que esta supeditado a la condici&n son las obligaciones. %uando el vendedor no va a estar obligado a transmitir el precio hasta que se produzca el acontecimiento futuro e incierto. ,as obligaciones est(n sometidas al acontecimiento. El nacimiento de la obligaci&n depende del hecho futuro e incierto. El art. "#@5 establece los siguientes efectos' a) Eientras pendiese la condici&n, ni el vendedor tiene obligaci&n de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y s&lo tendr( derecho a e.igir las medidas conservatorias.

b)

i antes de cumplida la condici&n, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, ste no adquiere el dominio de ella y ser( considerado como administrador de cosa ajena.

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c)

i el comprador hubiese pagado el precio y la condici&n no se cumpliese, se har( restituci&n rec*proca de la cosa y el precio, compens(ndose los intereses de ste con los frutos de aquella.

Con"ici$n resolutoria: ,a obligaci&n nace valida y cuando se cumple ese acontecimiento futuro e incierto la obligaci&n deja de tener efectos. Es el cumplimiento del contrato el que esta sujeto a condici&n. El contrato de compraventa esa sometido a una condici&n resolutoria cuando, el vendedor tiene la obligaci&n de transmitir el derecho de propiedad y el comprador tiene la obligaci&n de pagar el precio, pero cuando se produce ese acontecimiento futuro e incierto cesa la obligaci&n, por lo que deber( devolverse el precio y la propiedad de la cosa. eg!n el art. "#@" los efectos de la compraventa bajo condici&n resolutoria son' a) El comprador y el vendedor quedar(n obligados como si la venta no fuese condicional y si se hubiese entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condici&n, s&lo tendr( derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.

b)

i la condici&n se cumple, se observar( lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus due4os6 m(s el vendedor no volver( a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradici&n de ella. -or efecto del principio de retroactividad de la condici&n la venta condicional se tiene por no celebrada6 y el comprador deber( devolver el inmueble libre de cargas, servidumbres e hipotecas. ,a regla sufre una e.cepci&n respecto de los muebles, en cuyo caso quedan firmes los derechos de propiedad, usufructo o prenda que pudieran haber adquirido terceros que ignoraban la condicionalidad del derecho del comprador. )olver las cosas para atr(s.

En caso de duda sobre el car(cter de la condici&n, se juzgar( que la misma es resolutoria siempre que, pendiente la condici&n, el vendedor hubiese hecho entrega de la cosa al comprador (art. "#@$). ,o que esta sujeto a resolverse son las obligaciones no el contrato.

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UNIDAD II CESI:N Concepto: 0rt."/#/' Habr( cesi&n de crdito cuando una de las partes (cesionante) se obligue a transferir a la otra parte (cesionario) el derecho que le compete contra su deudor, entreg(ndole el titulo del crdito, si e.iste. Este concepto es pasible de $ cr*ticas' ". En el art. olo se refiere a la cesi&n de crditos, cuando en realidad lo dispuesto alude tambin a la cesi&n de derechos no creditorios, tales como los reales o intelectuales. Esta disposici&n, en su p(rrafo final, dice 9 entreg)ndole el titulo del cr'dito* si existiese+, esto parecer*a indicar que la entrega del titulo e esencial para la formaci&n del contrato, pero no es as*, seg!n resulta de lo dispuesto e.presamente por el art."/F@ >tra discusi&n que se plantea en torno a esta definici&n radica en determinar si estamos frente a un contrato consensual (se perfecciona con el acuerdo de voluntades) o real (adem(s del acuerdo de voluntades, requieren la entrega de la cosa). -areciera que estamos frente a un contrato real porque la definici&n dice 9entreg)ndole el titulo del cr'dito* si existiese+* entonces respecto de esto la doctrina se divide' -ara algunos el contrato de cesi&n seria un contrato real, porque si no e.iste la entrega no hay contrato de cesi&n.

$.

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>tros (opini&n mayoritaria) dicen que la entrega del titulo es parte del cumplimento del contrato de cesi&n y no parte de la celebraci&n del contrato, la entrega del titulo se puede comparar con el modo y no a la faz constitutiva o de perfeccionamiento del contrato. Es decir de que en realidad es un contrato consensual y que la entrega forma parte de la etapa de ejecuci&n o cumplimiento del contrato y no de la etapa de perfeccionamiento. Caracteres )# Consensual: porque la cesi&n se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades entre el cedente y el cesionario. ,a entrega del t*tulo de crdito Ja que hace referencia el art. "/#/J no es esencial para la formaci&n del contrato. -ormal: porque debe realizarse por escrito, esa e.igencia de la ley es al solo efecto de la prueba es, decir, que se trata de un contrato formal ad probationem. Unilateral (si la cesi&n es gratuita, ej.' donaci&n)6 o Bilateral (si la cesi&n es onerosa, ej.' venta, permuta). Comparaci$n entre el contrato "e cesi$n con la no aci$n# <ovaci&n' Es un modo de e.tinci&n de las obligaciones que da lugar al nacimiento de una nueva obligaci&n6 puede darse por cambio de los sujetos deudor o acreedor (novaci&n subjetiva) o por cambio de la prestaci&n (novaci&n objetiva). En la cesi&n para que se pueda llegar a confundir con la novaci&n debe tratarse de cesi&n de crditos y no de cesi&n de derechos en general. ,o que sucede que una persona 0, que es acreedora de =, le cede a % ese crdito que tiene contra =, de manera que en lugar de cobrarlo 0 lo va a cobrar %6 en este supuesto no se e.tingue la obligaci&n, sino que se trata de la misma obligaci&n, que en lugar de ser e.igida por 0 va a poder ser e.igida por %. En definitiva se trata del mismo crdito, lo que se modifica es el sujeto acreedor, aqu* no hay e.tinci&n de obligaciones, recin la obligaci&n se e.tingue cuando el deudor le pague a ese nuevo acreedor. Clases % normas aplica0les Hay tres clases de cesi&n' )# la cesi&nJventa' cuando el derecho se cede por una suma de dinero (o cuando es dado en pago, rematado, o adjudicado por una sentencia judicial). 0 esta cesi&n se le aplican supletoriamente las normas de la compraventa, salvo lo modificado especialmente en el 3*tulo de la A%esi&n de crditos?. Ej.' le cedemos a una persona el derecho a que se le reconozca la propiedad en raz&n de que el cedente ha ocupado por mas de $5 a4os un inmueble (prescripci&n adquisitiva), a cambio de dinero6 entonces las normas que tenemos que apilar son las normas de la cesi&nJventa, por lo que dicha cesi&n deber( ser instrumentada por escritura publica (art.""7/). ,a formalidad de la escritura publica se rige por lo que se establecido para la compraventa de inmuebles (contrato formal, ad solemnitaten, relativo). *# la cesi&nJpermuta' cuando el derecho se cede a cambio de otro derecho o de una cosa. e le aplican supletoriamente las normas de la permuta (que son las mismas que la compraventa), salvo lo modificado especialmente en el 3*tulo de la A%esi&n de crditos?.

*# +#

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+# la cesi&nJdonaci&n' cuando el derecho se cede gratuitamente. e le aplican supletoriamente las normas de la donaci&n, salvo lo modificado especialmente en el 3*tulo de la ?%esi&n de crditos?. Ej.' En el caso de que se quiera ceder un inmueble como la cesi&nJdonaci&n no tiene una normativa especifica respecto de la forma, deben aplicarse supletoriamente las normas de la donaci&n de inmueble6 al respecto el art."7"5 establece que debe hacerse por escritura publica bajo pena de nulidad, es decir que si no se observa la forma la cesi&n no tiene validez. Comparaci$n entre el contrato "e cesi$n con el contrato "e compra enta# 0qu* no solo hablamos de la cesi&n de crdito, sino que vamos a comparar la cesi&n de derechos en general con la compraventa. Hab*amos dicho que la compraventa es un contrato de car(cter obligacional, es decir que por la sola celebraci&n del contrato no produc*a la transmisi&n del derecho de propiedad, sino que el comprador debe reunir los dos requisitos que son el titulo y el modo. El problema se plantea cuando de lo que se trata es de la transmisi&n de un inmueble que ha sido adquirido por el transmitente por boleto de compraventa y no por escritura publica. Ej.' = le compra a 0 un inmueble, y 0 le entrega a = el inmueble (o sea que hay tradici&n), y = va a transmitir a %, aqu* se platea el interrogante de que si = esta cediendo o vendiendo6 ,a respuesta es que = esta cediendo ya que no tiene el derecho de propiedad por faltarle uno de los requisitos para adquirir el derecho de propiedad que es el titulo (escritura publica)6 en resumen como en el contrato de compraventa una persona se obliga a transmitir el derecho de propiedad, cuando no se tiene dicho derecho, no puede transmitirlo en raz&n de que nadie puede transmitir un derecho mejor o mas amplio que el que tiene. Cesi$n "el el contrato En la cesi&n de derechos en general se puede ceder el contrato, lo que significa ceder la posici&n jur*dica que una persona ocupa en el contrato, en tal caso, el cesionario va ser acreedor de todo lo que el cedente era acreedor y deudor de todo lo que era deudor. En este caso se necesita la conformidad del acreedor porque el nuevo deudor puede ser insolvente. <o pasa lo mismo cuando lo que se cambia es la persona del acreedor, porque, en la mayor*a de los casos, al sujeto deudor le da lo mismo pagarle a una persona o a otra. Capaci"a" para ce"er El contrato de cesi&n requiere capacidad de hecho y de derecho. %uando la cesi&n es onerosa (cesi&nJventa y cesi&nJpermuta), se aplican las reglas de la compraventa (art. "/#1) y se requiere capacidad para comprar y vender (arts. "#17 y sgts.). %uando la cesi&n es gratuita, se aplican las reglas de la donaci&n (art. "/#@) y se requiere capacidad para ser donante o donatario (arts. "75@ y sgts.). El %&digo, a travs de los arts. "//" a "//# enumera personas que no pueden ceder o ser cesionarios, pero ello es innecesario, porque en general repite las prohibiciones del art. "#F" sobre compraventa, el cual es aplicable a la cesi&n. O0'eto

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El principio &eneral es que ?todo objeto incorporal, todo derecho y toda acci&n sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos (conf. art. "///), salvo las limitaciones impuestas por la ley o la voluntad de las partes. No pue"en ce"erse Jconf. 0rts. "//1, "//D y "/1#J los siguientes derechos' ") los derechos inherentes a la persona (art. "//1),J Ejs.' derecho al nombre, al estado, capacidad, domicilio, etc.6 los derechos de familia, como ser' la patria potestad6 los derechos derivados de la tutela o c!ratela6 derecho a desconocer la filiaci&n de un hijo6 etc.). $) los derechos de uso y habitaci&n (art. ""/D), porque son derechos ?intuitu personae?. #) las esperanzas de sucesi&n (art. ""/D). /) las jubilaciones y pensiones (art. "//D). 1) el derecho a alimentos futuros (art. "/1#). F) el derecho adquirido por ?pacto de preferencia? en la compraventa (art. "/1#). 0parte de estas prohibiciones del %&digo, tambin e.isten prohibiciones establecidas por leyes especiales6 as* sucede, por ejemplo, con la indemnizaci&n por accidente de trabajo (ley $/.11@)6 con el inmueble bajo el rgimen de ?bien de familia? (ley "/.#D/)6 con el subsidio por maternidad6 etc. E!ectos entre las partes 8ce"ente % cesionario9 e produce la transmisi&n del derecho cedido, del cedente al cesionario, con todos los accesorios (prendas, fianzas, etc.) y privilegios que no sean meramente personales (conf. art. "/17). ,a transmisi&n se opera entre las partes desde el momento de celebraci&n del contrato (acuerdo de voluntades) (art. "/1@), sin necesidad de entregar el t*tulo ni de notificar a nadie, porque la cesi&n es contrato consensual. E!ecto con relaci$n a terceros -ara que la cesi&n sea oponible a terceros (deudor cedido, otros cesionarios, acreedores del cedente, etc.) y stos deban admitirla, es necesario que haya notificaci&n del traspaso al deudor o que ste lo haya aceptado. ,a notificaci&n se puede hacer en cualquier forma (instrumento p!blico o privado) pues la ley nada dice, pero para oponerla a terceros es necesario que se haga por instrumento p!blico (art. "/F@). El conocimiento indirecto que el deudor tenga de la cesi&n, no equivale a la notificaci&n o aceptaci&n de ella (conf. art. "/F"). 0ntes de la notificaci&n (o aceptaci&n), el deudor no tiene obligaci&n de pagar a cesionario, por lo tanto, si pag& al cedente, pag& bien y queda liberado.

UNIDAD III LOCACI:N

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El %&digo %ivil, en el art. "/D# define de modo conjunto las tres especies de locaci&n (de cosas, de servicios y de obra)' Concepto: Art# )4;+# Habr( locaci&n, cuando dos partes se obliguen rec*procamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a e-ecutar una obra* o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dineroA. Esta definici&n da lugar a dos impresiones err&neas' ". Que los tres contratos en realidad son uno, esta definici&n analizada a primera vista nos da esta impresi&n, cuando en realidad no es un solo contrato si no son tres distintos.

$. 2 la otra impresi&n err&nea, de esta definici&n, es que los tres contratos son iguales, que solamente se cambia, la prestaci&n a cargo de una de las partes que celebre el contrato.

,a doctrina critica que se haya definido a las tres locaciones en un solo art., y tambin de que hayan sido definidas en una sola formula. 0dem(s los tres contratos tienen sus propias legislaciones, por lo que menos sentido tienen definirlos en un solo art. Las partes: En cualquiera de las tres locaciones son el locatario y el locador. El %&digo (en el art. "/D#, seg. -(rrafo) aclara que' Locatario (?arrendatario? o ?inquilino?)' es el que paga el precio. Locador (o ?arrendador?)' es el que recibe el precio, por conceder el uso y goce de una cosa, o de ejecutar una obra o de prestar un servicio. El precio' se llama tambin ?arrendamiento? o ?alquiler? o 9canon:. ;na regla que trae el c&digo es que, en los precontratos, tanto en la locaci&n de cosas, obras o servicios, el locatario es el que paga. En la locaci&n de obras o servicios, no hay confundir al locatario con el que hace la obra, porque el que hace la obra que se contrata es el locador y quien paga el precio el locatario. LOCACION DE COSAS Concepto: Habr( contrato de locaci&n de cosas, cuando una parte (locador), se obliga a entregar el uso y goce de una cosa a otra persona (locatario), quien a su vez, se obliga a pagar como contraprestaci&n un precio cierto en dinero que se llama canon o alquiler. O0'eto El objeto entendido como el elemento esencial del contrato, es el cambio del uso y goce de una cosa por dinero.

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i tomamos del termino objeto como aquello sobre lo cual se contrata, decimos que lo que vamos a dar en uso y goce pueden ser cosas tanto muebles o inmuebles, se puede alquilar, o celebrar un contrato de locaci&n de cosas, sobre una casa, en donde el locatario va a vivir, y va a pagar un canon, o sobre un automotor. Caracteres#

)#

Consensual: -orque se perfecciona con el acuerdo de voluntades de las partes que intervienen.

*#

O0li&acional' -or el solo hecho de la celebraci&n del contrato, no se cumplen las obligaciones que de el nacen, sino que el contrato habilita a e.igir el cumplimiento de las obligaciones que de el nace. El contrato es fuente de las obligaciones6 crea obligaciones para las partes, obligaciones cuyo cumplimiento puede ser e.igido por la v*a judicial, es decir, si el locador, no quiere entregar la cosa dada en locaci&n, el locatario tiene una acci&n para e.igir la entrega y tambin el locador podr( e.igir, al locatario, por v*a judicial que le pague el canon.

+#

Bilateral' -orque surgen obligaciones para todas las partes contratantes.

4#

Oneroso' -orque el beneficio que va a obtener el locador, que es el canon que va a pagar el locatario, lo obtiene porque a su vez hace un sacrificio, que es el de permitirle al locatario el uso y goce de la cosa dada en locaci&n, y desde el otro lado, obtiene el beneficio de usar y gozar la cosa, a cambio de pagar un canon.

6#

Conmutati o' 0l momento del perfeccionamiento del contrato, ambas partes locador y locatario conocen cuales son las ventajas y desventajas que van a tener como consecuencia de ese contrato.

7#

De tracto sucesi o' -orque el cumplimiento de los fines del contrato requiere del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por per*odos.

<#

%omo regla general no es e.igible el cumplimiento de una forma. in embargo, deben celebrarse por escrito' las locaciones urbanas, modificaciones y pr&rrogas (art. "R, ley $#.5D"), los arrendamientos y aparcer*as rurales (art. /5, ley "#.$/F),la locaci&n de cosas muebles con destino al consumo (art. "R,inc. a, ley $/.$/5).

=#

T(pico' -orque est( disciplinado legalmente.

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;#

De cam0io' -orque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una cosa por el precio pagado.

Naturale1a 'ur("ica e ha discutido, si lo que surge del contrato de locaci&n de cosa, es un derecho crediticio o personal o un derecho real. ,o que ha motivado esta discusi&n, son dos cuestiones fundamentales' -or un lado una norma contenida en el %&d civil y por otro lado, como ha sido manejado hist&ricamente en el derecho nacional, la locaci&n de cosas. ,a norma del %&d civil que llama a confusi&n esta contenida en el art. "/D7' AEnajenada la finca arrendada....... la locaci&n subsiste durante el tiempo convenidoA. ,a situaci&n de hecho que se plantea en el art es, por ej.' que pasa si 0 (propietario una casa) a celebrado con = un contrato de locaci&n respecto de esa casa, por 1 a4os, cuando han transcurrido $ a4os de celebrado el contrato, 0 le vende a % la casa, el c&digo dice que la locaci&n subsiste, por lo tanto = (inquilino o locatario), va a poder seguir usando y gozando de la cosa, y % va a tener que respetar el plazo de vigencia del contrato, y va a poder recuperar la cosa cuando el contrato de locaci&n termine. i tenemos en cuenta los caracteres de los derechos personales y reales, decimos que el derecho personal no crea una relaci&n directa e inmediata con la cosa, sino que lo hacia en forma mediata a travs de una persona, ej.' si alguien me debe C"55 yo no tengo una relaci&n directa con los C"55 que esa persona me debe. 3engo relaci&n con los C"55 a travs del sujeto que me los debe. Hablamos entonces, de un derecho creditorio cuando la relaci&n se da con una persona y por intermedio de esa persona, respecto de una cosa determinada, que no es otra cosa que el objeto de la prestaci&n, en el campo de las obligaciones. En cambio en los derechos reales se establece una relaci&n directa entre la cosa y la persona, que puede ser ejercida erga omnes, (contra todos), ej.' = el locatario que en teor*a si fuese un derecho personal tendr*a un contacto con la cosa, que le sirve para usar y gozar, solo a travs de su deudor que es 0, no hay una relaci&n directa con la cosa, l le puede e.igir a 0 locador que le permita el uso y goce con forme a las condiciones del contrato, pero no puede e.igirlo respecto de todas las personas. En cambio en el otro caso = le va a poder e.igir a 0 (el locador originario), que le permita el uso y goce de la cosa, y a % que fue el que adquirido el derecho de propiedad de la cosa, aparentemente estar*amos frente a una relaci&n directa entre una persona y una cosa y que puede ser ejercido respecto de todos los sujetos que deben tolerar el uso y goce de la cosa recibida en locaci&n. Esto para la posici&n que sostiene que lo que surge del contrato de locaci&n no es un derecho personal, sino un derecho real (3eor*a de derecho real) -or otro (3eor*a cl(sica) lado los que sostienen que no estamos frente a un derecho real, sino uno personal. El locatario tiene la facultad de e.igir, este derecho de uso y goce que a adquirido en funci&n del contrato de locaci&n, de la persona que detente el derecho de propiedad de la cosa dada en locaci&n, por lo tanto si 0 es el propietario al momento de celebrarse el contrato de locaci&n, = le va a poder e.igir a 0 que lo faculte ese uso y goce de la cosa, pero si 0 trasmite el derecho de propiedad a %, % va a estar ocupando la posici&n jur*dica que 0 ocupaba en el contrato de locaci&n, por lo tanto no es una persona o un tercero ajeno al contrato, sino por el hecho de haber adquirido el derecho de propiedad ocupa el lugar la posici&n de locador, y por lo tanto se encuentra obligado a respetar el contrato de locaci&n. ,o que hace que esto sea un derecho personal y no real, el locatario va a poder e.igir de quien este en condiciones

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de entregar el uso y goce de la cosa, justamente este derecho, si no fuera as* podr*a sostenerse que = podr*a e.igirle a S que le facultara el derecho de uso y goce y si S no esta en condiciones, donde queda el derecho de = de e.igir la entrega de la cosa, entonces = lo que tiene es la facultad de e.igir el uso y goce de la cosa de quien efectivamente puede otorgar ese uso y goce, si en un momento determinado es 0, entonces se lo e.ige a 0 y si 0 se desprende del derecho de propiedad y ese derecho pasa a % entonces se lo va a poder e.igir a %. +e todos los contratos surgen obligaciones, porque es fuente de ellas, y las obligaciones son siempre derechos personales, uno no puede e.igir el cumplimiento de una obligaci&n a una persona cualquiera, sino al sujeto deudor. -or ej.' en el contrato de compraventa, surgen obligaciones para las partes contratantes, que son derechos personales, en tanto y en cuanto, el comprador, puede obligar al vendedor a cumplir con la transmisi&n del derecho de propiedad y el vendedor puede obligar a comprador a que cumpla con el pago del precio, pero la consecuencia del contrato de compraventa, es que una vez que el vendedor le trasmiti& el +erecho de propiedad al comprador, y este tiene el titulo y el modo, nace el derecho real de dominio en cabeza de este. Entonces lo que discute la doctrina no es si las obligaciones que surgen son derechos reales o personales, esta claro que por tratarse de obligaciones son derechos personales. 0hora el derecho que adquiere el locatario a usar y gozar de la cosa es lo que discute la doctrina si es un derecho real o personal, no discuten si son las obligaciones reales o personales, lo que discuten es el derecho de uso y goce es un derecho real o personal. ,a raz&n hist&rica, radica en que la %< se garantiza el derecho a la vivienda digna, con lo cual el estado debe crear las condiciones necesarias para que todas las personas tengan la posibilidad de ocupar un inmueble a donde vivir y que este en condiciones de ser habitado, desde el punto de vista constitucional, es obligaci&n del estado crear las condiciones como para que todos tengamos acceso a una vivienda. <o quiere decir que el estado deba regalarnos la casa, pero si disponible la cantidad de viviendas necesarias para que todos tengamos acceso a una vivienda digna. -ero que pasa cuando uno tiene una casa de su propiedad, y adem(s tiene dinero6 puede construir una casa para alquilar. Entonces hay personas que mediante el pago de un canon accede a una vivienda digna. El contrato de locaci&n hist&ricamente nace de bienes muebles y semovientes (animales,) que eran utilizados para realizar tareas agr*colas, y despus se e.tiende a la locaci&n de tierras para la e.plotaci&n agropecuaria. -ero en el derecho nacional, apareci& en la dcada del /5 una legislaci&n de 9emergencia locativa: en raz&n de que hab*a mucha demandaba vivienda, y poca vivienda disponible, por lo que, quienes ten*an una casa para alquilar, empezaron a especular y a obtener ventajas desmedidas respecto de quienes demandaban una vivienda. En un principio se consideraba parte dbil en la locaci&n era el locador, porque el locador se desprend*a de la cosa, que daba en locaci&n, dando la tenencia al locatario, y el locatario usaba y gozaba de la cosa, pudiendo deteriorarla o destruirla, y el locador solo pod*a e.igir el pago del canon o e.igir la reparaci&n de la cosa. -or lo tanto la protecci&n estaba dada al locador, como parte dbil. %on el tiempo, hoy en d*a la parte dbil es, quien no teniendo la cosa, tienen que alquilarla, porque no esta en condiciones de tener una propio. 2 el locador que da en locaci&n por ej.' una casa, es porque tiene una6 por esto la protecci&n legal ha variado. 2 en esta cuesti&n, en el traspaso de la parte dbil del locador al locatario, adem(s en el derecho nacional, ha ocurrido que las personas que ten*a alguna vivienda para alquilarla, empez& a obtener ventajas desmedidas respecto de las otras, por esto la ley de emergencia locativa

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pretendi& romper ese desequilibrio y lograr mejores condiciones para el locatario. %omo siempre cuando la regulaci&n del estado es e.cesiva, termina sucediendo todo lo contrario6 por ejemplo que el contrato no ten*a fecha de vencimiento, no se ajustan los c(nones locativos, pese al proceso inflacionario que viene sufriendo el pa*s, desde finales del /5 y 15 en adelante. 2 adem(s no se pod*a desalojar al locatario por falta de pago, y si a esta situaci&n le sumamos, el art. de que enajenada la finca arrendadaT, En definitiva, los autores coincidieron en que esto deb*a ser modificado. %ando la intervenci&n del estado en el mercado es e.cesiva termina produciendo el efecto contrario, porque lo que paso, es que la gente no quiso alquilar mas, por lo que la situaci&n empeoro. En el @F se comienza la normalizaci&n del rgimen de las locaciones, y culmina con la sanciona la ley *+#>;), (ley de locaciones ur0anas9, la que actualmente rige junto con el %&d civil. Distinci$n entre locaci$n "e cosas % otras !i&uras 'ur("icas: ". Compra enta: En ambos casos, hay transmisi&n de cosas y pago de dinero.

,a diferencia esta en que la transmisi&n que se da en la compraventa, (entrega de la cosa) es, concretamente una tradici&n de la cosa, es decir, que el vendedor entrega la cosa al comprador con la finalidad de trasmitir el derecho de propiedad.

En cambio en la locaci&n, la entrega de la cosa, es un acto que tienen como finalidad trasmitir una tenencia "e la cosa, es decir, se entrega la cosa que se ha locado, a los fines de que el locatario pueda usarlo y gozarlo.

+esde otro punto de vista en ambos casos e.iste la obligaci&n de pagar una suma determinada de dinero.

En la compra venta, esta suma se llama precio, y se paga con la finalidad adquirir el derecho de propiedad de la cosa, que el comprador recibe.

En cambio en la locaci&n esa suma de dinero que el locatario entrega al locador, se llama canon o alquiler y adem(s, tiende a retribuir al locador porque autoriza el uso y goce de la cosa.

En resumen, en la compra venta hay transmisi&n para que se produzca el traspaso del derecho de propiedad, en cambio en la locaci&n lo que el locador entrega al locatario, cuando le da la cosa, es la tenencia, solo autoriza al locatario para que use y goce de la cosa. 0qu* se plantea la distinci&n entre posesi&n y tenencia. En la posesi&n uno adem(s de tener la aprensi&n material de la cosa, lo hace como si fuera el e.clusivo due4o de la cosa. -ero en la tenencia, uno tienen la aprensi&n material de la cosa, pero reconociendo en otro el derecho de propiedad de la cosa.

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8especto del pago, en la compra venta el comprador, debe pagar un precio cierto en dinero, eso que paga lo paga como contraprestaci&n al vendedor para adquirir el derecho de propiedad. -ero en la locaci&n, se paga para poder usar y gozar de la cosa recibida en locaci&n. El hecho de que el canon deba ser peri&dico, que se paga en determinadas pocas, no es una distinci&n fundamental del precio, por que el precio puede pagarse tambin en cuotas.

$.

Aparcer(a: Es un contrato agrario es un contrato rural, que tienen caracter*sticas especiales porque hay alguien que entrega una cosa a otro para que este ultimo lo destine a la producci&n agropecuaria, y del producido de lo que se obtenga, se va a distribuir, entre el aparcero dador y aparcero tomador.

El aparcero dador entrega tierra, con plantaci&n o animales, y el producido se distribuye entre dador y aparcero tomador.

i se reparte en mitad y mitad se llama me"ier(a. i no se reparte 15 y 15 es aparcer(a.

-uede ser aparcer*a agr*cola' si se entrega tierra y plantaciones o sembrad*o o aparcer*a pecuaria' tierra y animales. . ,ey "#.$/F regula los contratos agrarios. ()E8 G>3>%>-H0 )

Arren"amientos rurales#

0qu* se fijan pautas especificas para cuando de lo que se esta dando no es un es un contrato de tipo asociativo, sino que se trata de un contrato de cambio, como lo es la locaci&n cosas, en el cual se cambia una cosa por un precio. En la aparcer*a se trata de un contrato asociativo, porque si bien no hay una sociedad, se participa proporcionalmente de las ganancias, por eso se llama asociativo, no hay cambio de una cosa por otra. -ero el riesgo de la e.plotaci&n esta asumido por partes iguales, o en el porcentaje que las partes lo determinen.

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E.iste una figura, que es el arrendamiento rural, que seria el equivalente a la locaci&n de inmuebles pero en el (mbito rural.

,a distinci&n del arrendamiento rural con la locaci&n de inmuebles radica en'

". $.

Que el inmueble que estoy alquilando este fuera del radio urbano, &sea en zona rural. Que el inmueble que se alquila sea destinado a la producci&n agropecuaria. Estos dos requisitos se tienen que dar para estar frente a un arrendamiento rural y no a una locaci&n de inmueble. -or ejemplo si se alquila una quinta de dos hect(reas, con una casa, y una pileta, si bien esta en zona rural, no cumple con el segundo requisito que es que sea destinado a la producci&n pecuaria, sino que va a estar destinado a vivienda. Distinci$n entre el contrato "e locaci$n % el usu!ructo5 uso % ,a0itaci$n# En primer lugar la locaci&n es un derecho personal, en cambio el usufructo, el uso y la habitaci&n son derechos reales. En la locaci&n, el locatario adquiere el uso y goce de la cosa a cambio de un canon que debe pagar, cosa que no sucede en el usufructo, uso y habitaci&n. El usufructuario, el usuario y el habitante, no deben pagar un canon como contraprestaci&n. El locatario tiene el uso y goce de la cosa. En el derecho real de uso, el usuario solo tiene derecho de usar la cosa, en el de habitaci&n solo para los supuestos que la cosa sea habitable. 2 el usufructo otorga facultades al usufructuario de usar y gozar de la cosa, de la misma manera que le otorga la locaci&n, solo que el usufructo, constituye una desmembraci&n del derecho de propiedad6 se va a reconocer en una persona la nuda propiedad (propiedad desnuda), de manera que todas a aquellas facultades que puede ejercer el propietario, en el usufructo, est(n en cabeza del usufructuario. 0c( el derecho de propiedad queda desmembrado, por un lado esta el propietario, que no tiene todas las facultades de propietario, porque estas facultades est(n reconocidas en el usufructuario. El usufructuario va a usar y gozar de la cosa sin tener que pagar, y solo va a estar impedido de realizar sobre la cosa usufructuada todos los actos de disposici&n, por ejemplo no va a poder venderla, pero tiene derecho a los frutos de la cosa, se traten de frutos civiles (alquilar la casa y cobrar el alquiler) o naturales (una finca con olivos, el producido es del usufructuario). Distinci$n con "os contratos at(picos: ,ospe"a'e % &ara'e# ?ospe"a'e 0parece cierta similitud, de la locaci&n con el contrato de ,ospe"a'e, en el supuesto de la locaci&n de cosas inmuebles con destino a viviendas, la finalidad que tiene el locatario, es la misma, que la que persigue el husped en el supuesto del contrato de hospedaje, es decir tener un lugar en donde vivir o permanecer, y a cambio de eso va a pagar un precio cierto en dinero.

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,a diferencia que se da entre estos dos contratos, es que en la locaci&n de inmuebles, si bien es cierto que la persona pretender tener un lugar donde vivir, la verdad que el lugar alquilado, va a constituir el domicilio de esa persona, es decir que se va a establecer en ese lugar, con cierta permanencia, en ese caso el plazo m*nimo establecido por la ley que es de dos a4os, es un plazo de orden publico, es decir que no se puede dejar de lado por las partes. En cambio, en el contrato de hospedaje el husped, va a hacer uso de esa habitaci&n pero no con sentido de permanencia, no para fijar o establecer domicilio, sino al contrario, su residencia en ese lugar es de car(cter transitorio. (,a habitaci&n es un derecho real distinto del hospedaje) El contrato de locaci&n es un contrato t*pico porque tiene regulaci&n legal, el de hospedaje es un contrato at*pico. En el contrato de hospedaje, no siempre pero por lo general, el husped a dem(s de tener derecho a usar y gozar de la habitaci&n recibe servicios que no est(n presentes en el contrato de locaci&n. Ejemplo lo relacionado con el servicio de habitaci&n, limpieza, desayuno, ropa blanca etc. -uede tambin incluirse el servicio de lavander*a o se puede contratar aparte del. 0 los efectos de la legislaci&n aplicables al contrato at*pico, tenemos que ver y analizar concretamente este contrato para ver que normas le son aplicables por analog*a' En lo que se refiere a al uso de la habitaci&n se le aplican las normas relativas al contrato de locaci&n de cosas.

los servicios que se puedan contratar junto con este contrato de hospedaje se van a regir por la figura que mas se asemeje, por ejemplo' el desayuno, media pensi&n, estos servicios no est(n regulados en la legislaci&n relativa a la locaci&n de inmuebles. e aplicara la norma del contrato de locaci&n de servicios. >tra cuesti&n son los servicios de caja fuerte, aparece en el %&d civil alguna regulaci&n respecto de las obligaciones de los due4os de casas de alojamiento u hoteleros, respecto de ese servicio que puede venir ane.o al contrato de hospedaje. Que puede estar la caja fuerte en la habitaci&n o aparte. Hay casos en que se pide un dep&sito necesario, por lo general cuando nos hospedamos en un hotel. @ara'e ,a similitud con la locaci&n de cosas, es que en ambos se dispone un determinado espacio, para utilizarlo, en uno, para vivir, en el otro para guardar el auto. ,a discusi&n en torno al contrato de garaje, es si se verifica un contrato de dep&sito o un contrato de locaci&n de cosas. 0lgunos sostienen que cuando uno contrata un espacio para guardar el coche, hay un contrato de locaci&n de cosas, en donde lo que estoy locando es el espacio determinado. >tros dicen que hay un contrato de deposito, porque el due4o del garaje, debe garantizarle al locatario, que el coche va a estar cuando vuelva a buscarlo. Entonces se discute si es un contrato de dep&sito o locaci&n de cosas. 0lgunos dicen que para que hay contrato de locaci&n es necesario que se verifique la entrega de la llave por parte del propietario del automotor al garajista, al entregar la llave, recin ah* se hace entrega de la cosa que constituye el objeto del deposito.

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Entonces ,a cosa queda en poder del depositario, que tiene que cuidarla y entregarla cuando el propietario del auto se lo pide. 2 el garajista responde por los da4os, que sufra el coche. -orque es un contrato de dep&sito. Hay quienes dicen que no es necesario que se entre el dep&sito. En realidad lo que se da es un contrato de locaci&n de cosa, un espacio en donde voy a guardar el auto, pero que adem(s obliga al due4o del garaje, a cumplir con determinadas normas de seguridad para garantizar que al auto no le pase nada. 2 habr( que ver si al auto le pasa algo, si hay o no responsabilidad por el garajista por los da4os que sufri& el vehiculo. i ha mediado un caso fortuito o caso de fuerza mayor, el garajista no responde por los da4os sufridos, si no hay ninguna de las dos cosas ni caso fortuito o fuerza mayor, responde el garajista, porque las medidas que adopto para que al coche no le pasara nada no fueron las suficientes. 0dem(s despus se agrega al contrato de garaje, distintos contratos de locaci&n de servicios, como la limpieza, servicio de lavadero. Entonces va a ver dos figuras distintas. Precio o canon 3ue se o0li&a a pa&ar el locatario# El precio se rige por lo dispuesto sobre compraventa (art. "/D/). <o obstante, vamos a hacer unas precisiones.

,a periodicidad es uno de los caracteres que tiene el pago del canon, que hace el locatario a favor del locador. Este pago es peri&dico, es decir, que se va a pagar por ese uso y goce, a travs del plazo de vigencia del contrato, en distintas oportunidades. ,a ley proh*be al locador, e.igir m(s de dos c(nones adelantados. Esto no opta a que las partes se pongan de acuerdo para pagar los dos a4os de contado, pero no puede e.igirlo el locador. %uando uno alquila por medio de inmobiliaria, se piden # meses. ;no constituye la comisi&n de la inmobiliaria, otro mes de dep&sito (que luego se devuelve al finalizar el contrato, o cubro los gastos por da4os), y otro el mes de adelanto. En resumen podemos decir que el canon es peri&dico, y el locador no puede e.igir m(s de dos c(nones por adelantado. Precio escalona"o 8!i'aci$n "el canon en !orma escalona"a9 Esto significa que las partes acuerden por ejemplo, que durante los primeros F meses el locatario va a pagar "55 pesos mensuales, los del mes @ al "$ va a pagar "$5 mensuales, entonces se va escalonando el canon. %uando se proh*be recalcular o inde.ar el canon, entonces aparece el canon escalonado, en este caso no se recalcula, sino que se esta conviniendo, el precio escalonadamente. +epende de la regulaci&n espec*fica del momento. %uando se fija la imposibilidad de ajustar el canon por ning!n tipo de *ndice, se utiliza el alquiler escalonado. %uando estuvo vigente la ley $#.D$7 de convertibilidad, se prohibi& la modificaci&n en los c(nones, el alquiler escalonado quedo fuera de uso, no se pod*a pactar. Entonces se utilizo el sistema de poner la cuesti&n a la inversa -or ej.' -ara los primeros F meses el locador le hace un descuento de $15 pesos mensuales y as* sucesivamente. ,a ley $#.5D" de locaciones urbanas, proh*be fijar cono herramienta de inde.aci&n cualquier *ndice que no sea el oficial, para ajustar los c(nones.

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+espus de febrero del $55$ (aparecieron leyes de emergencia econ&mica) otra vez se proh*be ajustar o aplicar las cl(usulas de inde.aci&n los alquileres y aparecen dos opiniones en la doctrina' ;na opini&n dec*a que esa norma era aplicable a los contratos que est(n en vigencia al momento en que se dicta, pero si es un contrato celebrado con posterioridad, ej.' marzo del $55$, si se puede aplicar la cl(usula de inde.aci&n. >tra corriente dec*a que era aplicable tanto a los contratos que est(n en vigencia como a los contratos que se van a celebrar con posterioridad.

Entonces, apareci& como soluci&n para estos supuestos, incluir una cl(usula que en lugar de inde.aci&n del canon locativo, hablara de la estabilizaci&n, es decir, hacer que ese canon, que se pagaba durante todo el plazo de vigencia del contrato, permitiera a quien lo recib*a comprar la misma cantidad de cosas. e dejaba establecido en el contrato que peri&dicamente las partes se iban a juntar a negociar el canon y ese acuerdo que surg*a iba a ser obligatorio, y si no se pon*an de acuerdo, el locatario se pod*a ir de la casa sin pagar la indemnizaci&n que prev la ley para el supuesto de que alguien resuelva el contrato antes de termino ($#5D" art. 7) 0rt. 7 de la ley $#5D"' El locatario podr(, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relaci&n locativa, resolver la contrataci&n, debiendo notificar en forma fehaciente su decisi&n al locador con una antelaci&n m*nima de sesenta d*as de la fecha en que reintegrar( lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opci&n resolutoria en el primer a4o de vigencia de la relaci&n locativa, deber( abonar al locador en concepto de indemnizaci&n, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opci&n se ejercita transcurrido dicho lapso. Pla1o En la vigencia del contrato debemos tener en cuenta diversos aspectos. Tener en cuenta 3ue para los contratos "e locaci$n los pla1os son siempre resolutorios#

-lazo suspensivo' aquel que hace que la e.igibilidad del contrato, la ejecuci&n o cumplimiento, queda suspendido durante un tiempo.

En la %ondici&n suspensiva, el cumplimiento de la obligaci&n se sujeta a un acontecimiento futuro e incierto. En un contrato sujeto a condici&n suspensiva, la ejecuci&n del contrato va a comenzar cuando se produzca el acontecimiento futuro e incierto, &sea, ese hecho puede o no suceder y siempre es de fecha posterior a la celebraci&n del contrato.

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En el plazo se trata de un acontecimiento futuro pero no incierto, sino cierto, por lo que tenemos la certeza de que va a ocurrir.

-lazo resolutorio' el contrato se va a ejecutar y va a atener plena validez hasta un momento determinado y cuando se cumple el plazo el contrato deja de producir efectos.

0dem(s puede o no eventualmente haber, en el contrato, un plazo suspensivo6 cuando las partes celebran un contrato de locaci&n y acuerdan que se va a comenzar a ejecutar el dicho contrato un tiempo despus de celebrado, el contrato esta suspendido hasta un tiempo y luego comienza a producir efectos.

Pla1os m/2imos % m(nimos esta0leci"os por le%#

-lazo E(.imo' 0ntes de la sanci&n del %&d civil, se entend*a que el contrato de locaci&n pod*a celebrarse por un plazo m(.imo de DD a4os, lo que equivale a decir, que era pr(cticamente perpetuo.

En la poca de la sanci&n del %&d civil, )lez arfield, entend*a que ese palazo m(.imo de contrato de locaci&n, deb*a ser tal que no perjudicara la circulaci&n de los bienes, y adem(s e.ist*an varios perjuicios en tener un plazo tan largo, por ejemplo se dec*a que los bienes se deterioraban, que como estaban alquilado no se le hac*an mejoras y que con el transcurso del tiempo el bien envejece y va perdiendo valor. 0dem(s el hecho de desprenderse del uso y goce de una cosa por DD a4os, no solo imped*a al locador (propietario) para usar y gozar de la cosa, sino tambin los herederos.

-or eso )lez arfield, puso como m(.imo el de "5 a4os, el que actualmente esta vigente. Esta norma es de orden publico, por lo que no puede ser dejada de lado por las partes. i celebramos un contrato mayor a "5 a4os, no es nulo, sino que va a tener efecto solo por "5 a4os.

-lazos m*nimos' El c&digo de )lez, estableci& tambin plazos m*nimos, que han quedado derogados por las siguientes normas'

-ara el supuesto de locaciones de inmuebles urbanos, por la ley $#.5D" de locaciones urbanas

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-ara los inmuebles rurales, por ley de arrendamiento rural, que tambin estableci& plazos m*nimos propios. ,os plazos que fija la ley $#5D", est(n relacionados con el objeto para el cual es celebra el contrato de locaci&n, si el destino es para vivienda el plazo m*nimo es de $ a4os, y para el resto de los destinos (industria, comercio) es de tres a4os. Aue"an e2clui"as "e este m(nimo (o sea6 pueden ser hechas por un plazo menor) conf. al art. $ de la ley, por ejemplo, las siguientes locaciones'

". $.

-ara sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, o para su personal6 +e viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino, y por un m(.imo de F meses (si supera los F meses se presume que no es con fines de turismo). +e espacios o lugares destinados a la guarda de animales, veh*culo u otros objetos6 +e puestos en mercados y ferias6

#. /.

1.

0quellas en las que el inquilino sea el Estado nacional o provincial, el municipio o un ente aut(rquico.

Prorro&a "el pla1o contractual# Que el plazo del contrato sea prorrogado o ampliado por las partes no constituye ning!n problema, esto puede suceder durante la vigencia del contrato de locaci&n o al momento en que se e.tingue. Ejemplo celebramos un contrato de locaci&n que vence el #5J57J"/ y cerca de la fecha no consigo departamento para cambiarme, entonces acordamos una prorroga hasta que consiga un nuevo lugar para habitar. ,a prorroga debe ser por escrito y siempre se da de com!n acuerdo. +istinto es renovar el contrato, en donde celebramos un nuevo contrato, donde intervienen las mismas partes pero con cl(usulas propias. +e esta manera le puedo alquilar al mismo locatario durante "55 a4os. E.iste un supuesto de hecho, en el que llegado el vencimiento del contrato, y el locatario siga ocupando y pagando el canon por el inmueble que alquila, y el locador contin!e recibiendo el precio y permitiendo el uso y goce de la cosa, donde el %&d civil considera que hay continuaci&n de la locaci&n en las mismas condiciones que las pactadas en el contrato. 0c( no hablamos ni de prorroga, ni de renovaci&n de contrato, en este caso el contrato continua hasta que alguna de las partes decida que el contrato llego a su fin. T/cita recon"ucci$n#

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Es un instituto jur*dico que e.iste en el derecho nacional, seg!n el cual, cuando un contrato ha vencido el plazo, si ambas partes contin!an cumpliendo con las obligaciones a su cargo, se entiende, que se ha celebrado un contrato nuevo, en las mismas condiciones que el vencido, y para regir por un plazo idntico al que tenia el contrato que se acababa de vencer. No existe en materia de locaciones este instituto. ( ino que en esas condiciones se produce la continuaci&n del contrato)

Opci$n "e prorro&a# Es una cl(usula, que se incorpora al contrato de locaci&n, mediante la cual se faculta a una de la partes, (o al locador o al locatario) para decidir al momento de la finalizaci&n del contrato e.tenderlo por un plazo, que la misma cl(usula establece. Ej. %elebramos un contrato de locaci&n de vivienda, con una cl(usula con opci&n a dos a4os m(s. En este caso quien tiene la facultad de optar dos a4os mas es el locatario, por lo que antes de que venza el contrato, el locatario debe notificar al locador de que va a hacer uso de la opci&n y se va a quedar dos a4os mas. 0qu* no intervienen las dos voluntades6 intervienen las dos voluntades cuando se incorporo la cl(usula en el contrato, pero no cuando se hace valer la opci&n. -or eso no se habla de prorroga, porque en este caso hay acuerdo de voluntades para estirar el plazo de vencimiento del contrato. Distinci$n con la cesi$n % la su0locacion# 3anto la cesi&n del contrato de locaci&n como la sublocaci&n, no est(n prohibidas ni por el %&d civil ni por las leyes. +e manera que es perfectamente v(lido que un contrato de locaci&n de cosas, sea cedido, tanto la posici&n de locador o locatario, o que se cedan las dos posiciones, como tambin es valido para el locatario celebrar un contrato de subalquiler. El contrato de locaci&n de cosas, no llega a ser un contrato intuito personae, como si puede llegar a ser el arrendamiento rural, donde tiene una trascendencia marcada la persona del arrendatario o la persona del tomador, tanto por la capacidad tcnica, para llevar a delante la actividad productiva, es decir que se obtengan beneficios con la actividad productiva a desarrollarse, como en cuanto a la conservaci&n del suelo. En el contrato de locaci&n de cosas, si bien se tiene en cuanta a la persona del locatario en cuanto a la conservaci&n de la cosa, no vasta para tratarse de un figura denominada intuito personae. i lo que se quiere es asegurar que no va a ver otro sujeto usando y gozando de la cosa, que no sea aquel o aquellos que est(n espec*ficamente autorizados en el contrato, lo que se tiene que hacer es incluir una cl(usula que proh*ba la sublocaci&n o cesi&n. En este supuesto cuando hay una cl(usula que proh*be la cesi&n o sublocaci&n, y el locatario subalquila o cede, podr*a resolverse el contrato por incumplimiento y verse obligado a desocupar el inmueble, en funci&n de que no ha cumplido con las obligaciones que asumi& contractualmente. El locador da por terminado el contrato de locaci&n, y e.ige la restituci&n del inmueble locado. ,a acci&n de desalojo, es la acci&n judicial mediante la cual uno puede recuperar el inmueble, y se puede ejercer tanto contra el locatario, como contra cualquier ocupante

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de la vivienda, inclusive, se solicita que se desaloje al locatario, a la familia, yOo a cualquier otro ocupante que este en la vivienda6 el c&digo procesal e.ige que el notificador, informe quienes est(n ocupando la vivienda, con esto lo que se busca determinar quien es el ocupante. Eediante la cesi$n, el locatario, deja de ocupar esa posici&n jur*dica para que el cesionario, ocupe su lugar. Es decir, el cedente sale del contrato, y comienza a formar parte del contrato el cesionario. 0l ocupar una posici&n jur*dica, en este caso la del locatario, la persona que ocupa dicha posici&n tiene todas las obligaciones y derechos de tal. En la cesi&n se pueden cederse tambin ambas posiciones, que tanto locador como locatario. %ambio en la figura del locador' Enajenada la finca arrendadT este supuesto t*pico de la cesi&n de la posici&n del locador, que se da inclusive por imperio de la ley. En la su0locaci$n lo que se da es que el locatario, celebra un nuevo contrato de locaci&n, distinto del que l tiene con su locador. En ese nuevo contrato, el locatario del primer contrato pasa a ser locador, y la persona con quien contrato, es un sublocatario.

AB

BC
Nuevo contrato

A: ,ocador B: ,ocatario

A: ,ocatario sublocador B: ublocatario

Di!erencia "e los e!ectos entre la !i&ura "e la cesi$n % la su0locacion

%uando se produce cesi&n, el cedente (persona que sale del contrato), queda desobligada de todas aquellas prestaciones que tenia que cumplir cuando ocupada esa posici&n que esta cediendo en el contrato. ,a !nica posibilidad, de que contin!e obligado el cedente, es que asuma la obligaci&n de seguir siendo deudor, de todas aquellas cosas de que era deudor, antes de la cesi&n del contrato. +e manera que si el locatario cede esa posici&n, el locatario, pasa a ser el cedente en el contrato, y el cesionario ocupa el lugar de locatario. Entonces el cesionario va a tener que cumplir con todas las obligaciones de eses contrato de locaci&n. 0 menos que el cedente, haya adem(s asumido voluntariamente, esto de quedar obligado frente al locador, (ya sea que quede como obligado directo o como garante de las obligaciones del cesionario que empieza a ocupar la posici&n de locatario)

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En la sublocaci&n hay dos contratos, no es el mismo contrato con cambio en alguna de las partes, el primero, celebrado entre locador y locatario, y el segundo celebrado entre locatario sublocador y sublocatario. +e manera que frente al contrato principal, el locatario va a seguir obligado siempre con el locador y a su vez es acreedor de las obligaciones asumidas por el sublocatario, en virtud del segundo contrato.

Que pasa cuando = no paga' 0 le va a reclamar a =, siempre y cuando = no haya cumplido con las obligaciones, que a asumido respecto de 0.

upongamos que % le debe a =, y = a 0. 0 le va a poder reclamar a cualquiera de los dos, pero a % solo podr( e.igirle el monto que le debe =.

Desalo'o en el contrato "e locaci$n# 3iene que haber por lo menos un incumplimiento de dos meses, es decir que haya falta de pago de dos c(nones consecutivos dice la ley. i = no pago dos c(nones, 0 puede pedir el desalojo del inmueble, por mas que % este al d*a con =. ,a ley e.ige que se lo empl(cela deudor por un trmino no inferior a de "5 d*as para que pague, si pasan los "5 d*as, y = no paga, se inicia la acci&n de desalojo, y suponiendo que % esta al d*a, 0 igual procede con el desalojo. i = esta al d*a con 0. y % le debe dos c(nones a =. = puede iniciar la acci&n de desalojo para que % deje de ocupar el inmueble. El pla1o contractual# ,a ley establec*a plazos m*nimos de orden p!blico. Que pasa cuando un locatario (=) cede despus de F meses un inmueble, a %, (cuando se cede la posici&n se ceden los derechos, y las obligaciones), por lo tanto los derechos que tiene el cesionario, el a4o y medio va a regir para el cesionario. En la sublocaci&n pasa lo mismo, si = celebra un contrato de sublocaci&n con %. % solo podr( usar y gozar de la cosa por los a4os, o el tiempo que le queda a =. En la cesi$n % su0locaci$n5 en caso "e e2tinci$n "el contrato, la soluci&n es la misma. 3anto el cesionario como sublocatario, no va a poder usar y gozar la cosas, mas all( del plazo que tenia estipulado en el contrato originar, el cedente, o el locatario sublocador, aun cuando ese plazo no alcance al m*nimo legal que es de orden publico.

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38

UNIDAD 4 Di!erencia entre locaci$n "e cosas5 ser icios % o0ra ,ocaci&n de cosas' las partes cambian el uso y goce de una cosa por un precio en dinero. ,ocaci&n de servicios' lo que se da es que una de las partes del contrato asume la obligaci&n de prestar una tarea a favor de la otra (se contrata la tarea y no el resultado). ;n ejemplo ser*a el contrato con un jardinero para que me corte el pasto. ,ocaci&n de obra' lo que interesa es el resultado. ,a tarea va a ser el medio que nos va a permitir el objeto del contrato que es la obra terminada. LOCACION DE SERVICIO# Concepto: Habr( contrato de locaci&n de servicios cuando una parte (locador) se obliga a prestar un servicio a favor de otra parte (locatario) que a su vez se obliga a pagar por ese servicio un precio cierto en dinero (realizar un servicio se refiere a realizar una tarea a favor de otra persona). Distinci$n entre el contrato "e locaci$n "e o0ra % el contrato "e tra0a'o# %uando una persona realiza una tarea, presta un servicio a favor de otra, a cambio de dinero es tambin lo que pasa cuando estamos frente al contrato de trabajo. =orda sostiene que cuando aparece la legislaci&n laboral, queda t(citamente derogada la locaci&n de servicios. -orque no hay supuestos, seg!n =orda, que puedan quedar subsumidos, en la norma que contiene el %&d civil, en raz&n de que la ley laboral es de orden p!blico por lo tanto no e.iste la posibilidad de que no sean aplicadas dichas normas. ,a mayor parte de la doctrina (todos menos =orda) sostiene que no todos los supuestos donde haya una prestaci&n de trabajo a favor de otro e.iste relaci&n de dependencia. Entonces en esos casos en que no hay relaci&n de dependencia ser regir( por las normas del %&d civil. -or lo tanto la distinci&n entre la locaci&n de servicios y el contrato de trabajo radica en la relaci&n de dependencia que se da en el contrato de trabajo y no en la locaci&n de servicios. ,a relaci&n de dependencia se verifica en # (mbitos' ". Econ$mica: Hace referencia a que el que realiza el trabajo depende para su subsistencia del pago de la retribuci&n que haga el empleador y adem(s se da el otro

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elemento6 los resultados del producido de la actividad de esa persona no son del que realiz& la tarea sino de quien paga por esa tarea.

$.

Bur("ica: e observa en que las consecuencias de las tareas que realizan las personas en la relaci&n de dependencia, deben ser soportadas por el locador y en la locaci&n de servicios no. ,o que se produce con la actividad es del propio locador, en cambio, en la locaci&n de servicios el propietario es el que realiza la tarea.

#.

T.cnica: Es porque en la relaci&n de dependencia la tarea que desarrolla el empleado est( hecha de acuerdo a instrucciones que recibe de su empleador, en cambio en la locaci&n de servicios, la manera de c&mo voy a hacer algo lo decide el locador.

LOCACION DE OBRA#

Concepto: Habr( locaci&n de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra.

;na persona puede contratar con una empresa la realizaci&n de una obra determinada, el due4o de la obra (locatario, quien paga el precio) contrata con el empresario (locador, quien realiza la obra) la realizaci&n de una obra determinada, indic(ndole con precisi&n que es lo que quiere que haga y luego el locador es el que va a realizar esta obra conforme a las reglas del arte del que se trate y que esta fuera de la orbita de la direcci&n del due4o.

,o importante es que el resultado que se obtenga, como consecuencia de la tarea realizada por el locador, sea efectivamente lo que el locatario solicito.

0qu* se plantea la distinci&n entre las obligaciones de medio y de resultado.

".

>bligaciones de medio' el sujeto obligado (deudor) cumple con la obligaci&n empleando todos los medios a su alcance para obtener un resultado, aun cuando este resultado no se obtenga.

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$.

>bligaciones de resultado' el deudor tiene que obtener si o si el resultado porque si no, no se desobliga, aun cuando demuestre que ha empleado todos los medios a su alcance para obtener dicho resultado.

Caracteres: son los mismos que en las otras locaciones' ") bilateral, $) consensual, #) conmutativo, /) oneroso, 1) no formal.

Recepci$n "e la o0ra# En la locaci&n de obra, para saber si se ha cumplido con lo pedido, es necesaria la recepcin de la obra que es un acto fundamental en este contrato. ,a recepci&n de la obra es un acto jur*dico unilateral, es un acto humano efectuado por el locador que consiste e tener por recibida la obra que contrat& de parte del locatario, por lo cual a partir del acto de recepci&n se entiende que el locador ha cumplido con la obligaci&n a su cargo. Este acto adem(s, va a fijar el momento a partir del cual el locador va a poder e.igir el pago del precio al locatario. En realidad, al acto de recepci&n hay que dividirlo en dos partes' Etapa de recepci&n provisoria de la obra' Eomento en que el locatario recibe la obra para revisarla, para ver si efectivamente la obra cumple con los requisitos que se solicitaron al momento de contratar esa obra. -or ejemplo' %ontrato la realizaci&n de un caballo de m(rmol y cuando lo reviso, me hicieron un conejo. i lo que contrato es una casa, puede tener vicios aparentes, visibles que lo distingan de lo que uno efectivamente pidi&, es decir, hay una diferencia visible (no requieren de un conocimiento tcnico para advertirlo) entre lo que pedimos y lo que se nos entrega6 si tiene vicios aparentes, el locador va a tener que reparar los defectos. i los corrige, el locatario recibe la obra y queda concluida.

-roducida la aceptaci&n, se entiende que hay una recepci&n definitiva de la cosa' Es importante por $ cuestiones' una porque una vez aceptada no puedo volver atr(s y otra comienza a correr el plazo de caducidad y prescripci&n para reclamar por la e.istencia de vicios ocultos. %uando se trata de obras destinadas a larga duraci&n e.iste una garant*a de "5 a4os (contados a partir de recepci&n definitiva) por la cual va a tener que responder el constructor. -ero el locador tiene " a4o para reclamar desde que el vicio se hizo evidente. i aparece el vicio al segundo a4o (de los diez a4os), el locador tiene s&lo " a4o para iniciar la acci&n judicial y ah* prescribe, pero si luego aparece otro vicio, tengo tambin un a4o para reclamar.

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0lgunos autores consideran que el plazo de los "5 a4os es de caducidad, y el de " a4o es de prescripci&n.

Ruina total o parcial#

+e esta misma manera se debe responder por la ruina total o parcial. 3rat(ndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duraci&n (ej.' un edificio), recibidos por el que los encarg&, el constructor, y tambin el director de la obra y el proyectista, son responsable por su ruina total o parcial, si sta procede de vicio de construcci&n o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, aun cuando estos sean provistos por el locatario, para no responder deber(n notificar al locatario de la mala calidad de los materiales y aunque pese a esto el locatario igual ordena la construcci&n. ,a ruina debe producirse dentro de los diez a4os de recibida la obra y el plazo de prescripci&n de la acci&n ser( de un a4o a contar del tiempo en que se produjo aqulla. El locatario podr( dirigir la acci&n contra cualquiera de los # o contra los # juntos, y despus entre estos tres por medio de una acci&n de repetici&n determinar quien fue responsable.

Maneras en 3ue la o0ra se pue"e contratar#

".

%ontratar la obra por administraci&n' hace que el locatario celebre distintos contratos de locaci&n de obra con distintos locadores, para hacer los distintos trabajos que correspondan a la obra. El propio locatario es el que dirige la obra.

$.

>, se puede contratar con una empresa toda la obra completa. Esa empresa es la que se va a encargar de celebrar los contratos de sublocaci&n y va a estar encargada de la direcci&n general de la obra.

Determinaci$n "el precio "e la o0ra#

Hay # formas' ") 0juste alzado' %onsiste en establecer al inicio del contrato el precio que el locatario va a tener que pagar al locador como contraprestaci&n por la obra. -uede contemplar' mano de obra y materiales o, s&lo la mano de obra (cuando el locador provea los materiales). En principio fija un precio determinado al momento de la celebraci&n del contrato, con

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o sin provisi&n de materiales es un precio fijo. -ero, el sistema nacional se ha fle.ibilizado y se admite alg!n ajuste por variaci&n del valor de la mano de obra o materiales. $) %oste y costas' ignifica determinar el precio de la obra teniendo en cuenta' el costo de la mano de obra, el costo de los materiales y la ganancia que va a tener el empresario y que va a estar establecido en un porcentaje de las otras dos cosas. 0l finalizar la obra, vamos a saber el precio definitivo. Este sistema tiende a protegerse de los efectos de la inflaci&n. #) -or unidad de medida' %onsiste en establecer el costo o el valor de la obra a realizar seg!n una fracci&n determinada de la obra. El costo total lo vamos a saber cuando terminemos la obra y veamos cuantas unidades de esa medida hayamos construido (se multiplica la cantidad de unidades de medida por el precio). uele utilizarse cuando no se sabe que e.tensi&n va a tener la obra.

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UNIDAD V

DONACION

Concepto: habr( donaci&n cuando una parte (donante) transmita gratuitamente, y de su libre voluntad a otra persona (locatario) la propiedad de una cosa.

Art#)<=;: Habr( donaci&n, cuando una persona por un acto entre vivos se obligue a transferir voluntaria y gratuitamente otra la propiedad de una cosa

Caracteres

El contrato de donaci&n es un contrato que desde el punto de vista de la clasificaci&n de los contratos es unilateral, es decir que de el resultan obligaciones solo para el donante que debe transmitir la propiedad de la cosa. <o debe confundirse esta clasificaci&n con la de los actos jur*dicos unilaterales y bilaterales, porque para el caso de los contratos se toman en cuanta las obligaciones que este crea y para los actos jur*dicos se toman en cuenta las voluntades que concurren a otorgarlo. -or ello, como acto jur*dico los contratos ser(n siempre bilaterales, porque requieren del acuerdo de voluntades, pero como contrato puede ser unilateral o bilateral.

El contrato de donaci&n es un acto jur*dico bilateral, porque concurren las voluntades del donante y donatario (aceptar recibir el derecho de propiedad de la cosa donada), pero es un contrato unilateral porque surgen obligaciones solo para el donante (transmitir el derecho de propiedad).

Esto se hace mas patente en la donaci&n de bienes inmuebles, porque la aceptaci&n tambin debe hacerse por escritura publica.

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Es un contrato &ratuito' En la donaci&n, aparece el (nimo o la intenci&n del donante de beneficiar al donatario, ese beneficio que va a e.perimentar el donatario consiste en que va poder incorporar a su patrimonio la cosa donada, sin hacer ning!n sacrificio de su parte.

+el punto de vista del donador se produce una disminuci&n de su patrimonio, y desde el punto de vista del donatario provoca un aumento de su patrimonio, ya que el ingreso del bien donado, se da si necesidad de que realice ning!n esfuerzo.

O0'eto

El objeto de la donaci&n debe ser una .cosa. (porque si lo que se transmite es un derecho habr( una cesi&n y no una donaci&n. Esta diferencia no tiene importancia pr(ctica, porque a la cesi&n gratuita de derechos se le aplican las normas sobre donaci&n, conf. 0rt. "/#@).

El %&d civil distingue entre bienes y cosas.

=ienes' objetos materiales e inmateriales susceptibles de valor %osas' objetos materiales susceptibles de tener un valor.

Distinci$n entre "onaci$n % li0erali"a"#

,a doctrina distingue entre la donaci&n y la liberalidad, en donde en ciertos supuestos, se dan tambin actos a titulo gratuito que mejoran la posici&n de alguien pero no e.iste transmisi&n de un derecho de propiedad de una cosa, por lo cual no e.iste en estos casos donaci&n.

El %&digo (art. "@D") enumera varias liberalidades que no son donaci&n, tal el caso de'

45

".

,a renuncia de una hipoteca, o la fianza de una deuda no pagada, aunque el deudor est insolvente.

$.

El dejar de cumplir una condici&n a que est subordinado un derecho eventual, aunque en la omisi&n se tenga la mira de beneficiar a alguno.

#.

,a omisi&n voluntaria para dejar perder una servidumbre por el no uso de ella. J El dejar de interrumpir una prescripci&n para favorecer al propietario.

/.

El servicio personal gratuito, por el cual el que lo hace acostumbra pedir un precio.

1.

3odos aquellos actos por los que las cosas se entregan o se reciben gratuita mente6 pero no con el fin de transferir o de adquirir el dominio de ellas.

-orma "el contrato "e "onaci$n#

Es importante tener en cuenta que cosa se esta donando.

Las .donaciones de inmuebles .o de .prestaciones peridicas o vitalicias.* deben ser hechas en escritura pC0lica5 0a'o pena "e nuli"a" (conf. art. "7"5). El donatario debe aceptar en la misma escritura o Jsi estuviese ausenteJ en otra escritura aceptaci&n posterior. -ara probar la e.istencia de estas donaciones se deber( e.hibir la correspondiente escritura (conf. arts. "7"" y "7"$). 0c(, la escritura p!blica es e.igida ?ad solemnitatem / en forma absoluta?. -or ello, en estos casos no rige el art. ""71, lo cual significa que si esas donaciones se hubiesen hecho en instrumento privado no se podr( luego demandar la escrituraci&n.

i se trata de un bien mueble registrable es necesario hacer la inscripci&n en el registro, y a partir de all* se va a operar la transmisi&n del derecho de propiedad.

En el caso de bienes muebles no registrables cabe hacer una distinci&n en si son de gran valor o de escaso valor.

+e gran valor' <o es necesaria la escritura p!blica pero la donaci&n debe hacerse por escrito, el tema pasa por la prueba por que adem(s, en el supuesto de las cosas muebles, el %&d dice que la posesi&n vale titulo de manera que se produce una

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inversi&n de la carga de la prueba. -or ej.' el que tiene la joya puede decir que otra persona se la dono, si no esta el instrumento escrito, no es el poseedor de la joya quien debe demostrar que e.isti& donaci&n, sino el supuesto donante es quien debe demostrar que no hubo donaci&n, sino, por ejemplo que quien posee la joya la tiene en virtud de un contrato de comodato.

+e escaso valor' E.iste lo que se llama una presunci&n de donaci&n a favor del donatario, y esta presunci&n es m(s fuerte cuando se trata de cosas de muy escaso valor o de dinero (poco monto) que se le hace a una persona pobre o indigente.

Tipos "e "onaci$n

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+onaci&n simple' *dem definici&n del principio.

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+onaci&n con cargo' En la cual el donante en el acto en que hace la donaci&n le impone una obligaci&n al donatario (normalmente un hacer), en este supuesto se pierde el car(cter unilateral del contrato, el cual pasa a ser bilateral, debido a que surge la obligaci&n del donatario de cumplir el cargo, si no cumple con el cargo, la donaci&n no produce efectos. El contrato no deja de ser gratuito ya que los valores de las prestaciones de cada una de las parte no guardan esta cierta relaci&n de equivalencia, que hagan entender que la raz&n o causa de la obligaci&n de una de las partes esta en la obligaci&n de la otra.

#.

+onaci&n reciprocas' %uando un sujeto que es donante, transmite gratuitamente el derecho de propiedad al donatario y a su vez, el donatario transfiere gratuitamente el derecho de propiedad de una cosa en favor del donante (esto se hace en el mismo acto). Ej.' 0 dona algo a =, y = dona algo a 0. -areciera que estamos frente a una permuta, pero se distinguen en que en la permuta, una cosa se entrega a cambio de otra y en la donaci&n se entrega una cosa para mejorar la posici&n de donatario.

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+onaci&n remuneratoria' Es aquella que hace un sujeto (donador) en favor de otro (donatario), pero este donatario re!ne en su persona ciertas caracter*sticas, que es la de haber efectuado alguna tarea o trabajo a favor del donante por el cual se acostumbra a pagar un precio y adem(s el donatario podr*a e.igir el pago por ese servicio.

Ej.' un mdico me ha operado, sus honorarios son de $5.555 C y puede e.ig*rmelos judicialmente. 2o (como estoy muy conforme con la operaci&n) para recompensarlo le dono un departamento de #1.555 C. i acepta la donaci&n, se e.tingue su derecho a cobrarme los honorarios.

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Estas donaciones tienen una particularidad (conf. art. "7$1)' son onerosas hasta el valor de los servicios prestados (ej.' $5.555 C) y gratuitas en la parte e.cedente ("1.555C).

1.

+onaciones inoficiosas' %uando el donante Jteniendo herederos forzososJ hace una donaci&n e.cediendo la porci&n disponible. En estos casos, como los herederos ven afectada su porci&n leg*tima, pueden demandar la reducci&n de la donaci&n hasta la porci&n en donde su leg*tima ($1P) no se vea afectada.

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