INAU - Institut National d'Amnagement et d'Urbanisme Maroc

Master spcialis en amnagement et urbanisme

Le parc logement du Maroc

AYOUB TABGHI

Anne universitaire : 2013/2014

Lurbanisation au Maroc connat une expansion incessante depuis lindpendance. Cest un phnomne irrversible, engendrant des dfis majeurs que les pouvoirs publics peinent relever, tant les difficults sont grandes aussi bien pour matriser ce dveloppement que pour faire face lampleur des moyens mobiliser. Principal lment structurant de lespace urbain, lhabitat a bnfici, au cours des dernires annes, dun intrt particulier de la part des pouvoirs publics. Des efforts soutenus ont t dploys en vue de favoriser la promotion immobilire dune manire gnrale et de raliser ou dinitier des programmes dhabitat social en particulier. Cet intrt est dict par la pression de la demande sur le logement qui est un produit spcifique reprsentant un enjeu conomique et surtout social. Les besoins en logement des citoyens sont estims plus dun million dunits et la population continue saccrotre un rythme soutenu (2,1 % par an). A lvidence, la pression de la demande sexerce plus fortement en milieu urbain sous leffet conjugu de laccroissement dmographique naturel et de lexode rural. Les difficults daccs au logement, rsultant de linsuffisance, et parfois, de linadquation de loffre, ont amen les pouvoirs publics intervenir plusieurs niveaux (foncier, financier, rglementaire) pour rduire lcart entre loffre et la demande. La politique engage, suite au Discours Royal du 20 aot 2001 notamment, a orient laction publique vers le dveloppement de lhabitat social, plac en priorit nationale. En effet, la ds organisation et les pratiques constates dans les zones priphriques des villes pose la problmatique de lhabitat social en termes de difficults de production et daccession pour une population mal intgre dans le systme urbain. Les diffrents programmes initis depuis cette date ainsi que ceux engags, partir de 2003, visant porter la production de logements sociaux 100 000 units, sont destins aux couches sociales revenus limits et contribuent donc amliorer laccs de ces couches un logement dcent. Les efforts entrepris dans ce cadre nont cess de sintensifier au fil des annes pour assurer une meilleure adquation entre loffre et la demande. En effet, le secteur de lhabitat na jamais, autant quaujourdhui, fait lobjet dune action intense de la part des pouvoirs publics. Les chantiers se multiplient travers le Royaume, pour lradication des bidonvilles lhorizon 2010, travers, notamment le programme villes sans bidonvilles et pour lamlioration des conditions dhabitat dune large frange de la population.

Dautres chantiers sont aussi ouverts pour rpondre aux besoins et combler le dficit en logements pour les mnages faible revenu, et le dfi a t de porter la production annuelle 100 000 logements de faible valeur immobilire. Lobjectif semble assez ambitieux puisquil sagit datteindre, au total, 150 000 logements par an.

Dsormais, cette politique devra tre mene dans le cadre de cration de villes nouvelles. Dj, plusieurs tudes et mme des chantiers sont lancs notamment pour les villes nouvelles de Tamsna dans les environs de Rabat, la ville de Tamnsourt dans la priphrie de Marrakech, la ville de Zenata prs de Casablanca, ainsi que trois nouvelles villes proximit de Tanger (Ksar Sghir, Ksar Al Majaz, Melloussa-Jouamaa et Gueznaya) et la ville de Tagadirt dans la priphrie dAgadir. Cette politique devrait, cependant, tre mene avec beaucoup de prudence et sorienter vers limplantation de vrais ples de dveloppement, disposant des conditions requises demploi et dinfrastructures conomiques et sociales, de manire viter la cration de simples villesdortoirs. Concernant ltat du parc logement et les conditions dhabitation des mnages, les rsultats du Recensement Gnral de la Population et de lHabitat (RGPH) de septembre 2004, en donnent une image instantane, tant entendu la dure qui spare le RGPH des dates de lancement des programmes dhabitat social (entre 2001 et 2004).Cest une dure trop courte pour mesurer tout limpact de cette politique sur lvolution de ce parc et donc sur lamlioration des conditions dhabitation de la population. Les statistiques relatives au volume du parc logements, sa typologie, ses caractristiques et son anciennet sont disponibles, pour la premire fois dune faon exhaustive, pour tout le territoire national. La connaissance de ce parc permettrait de mieux cibler les catgories vises et de mieux guider laction, suivant les besoins exprims et ceux latents. De par son exhaustivit et la diversit des caractristiques du parc de logements, le RGPH 2004 constitue une source dinformations inestimables. Les donnes obtenues permettent, entre autres, travers lanalyse de la composante ge du logement et les quipements dont il dispose, dapporter de nouveaux lments quant limportance des besoins en logements, suivant les diffrentes typologies. Le phnomne de vtust ou de salubrit peut tre approch avec plus de prcision. Les rsultats du recensement 2004 relatifs au logement constituent une grande avance

par rapport aux prcdents recensements, parce quils permettent de disposer de linformation sur le logement directement, alors que ce dernier tait approch auparavant par le mnage. Le RGPH 2004 a aussi introduit la notion de lge du logement dans le souci dapprhender le processus de vieillissement des constructions et, donc, du degr de dtrioration du parc. Le recensement de 2004 a adopt la typologie dfinie par celui de 1994, et ce dans un souci de comparabilit. La dfinition de la notion de logement, des statuts doccupation et des diffrentes typologies est fournie en annexe.

Etat du volume des logements niveau national Le parc des logements au Maroc a atteint 6 202 848 units en 2004 dont 3 950 019 units (soit 64 %) en milieu urbain et 2 252 829 units (soit 36 %) en milieu rural. Lessentiel de ce parc est occup titre de rsidence principale soit, 5 352 350 units reprsentant ainsi 86 %, contre 850 498 units non occupes (soit 14 %). Le parc national total est compos de maisons marocaines modernes (45,2 %), de maisons traditionnelles (6,4 %), dappartements (10,5 %), de logements ruraux (26 %) et dhabitat sommaire ou bidonville (6,2 %). Notons que la part du logement rural (26 %), relativement leve dans le parc total, sexplique par la prdominance de ce type dhabitat dans le monde rural raison de 70 %. Les logements non occups sont composs, essentiellement, de maisons marocaines (65,5 %) et dappartements (26,5 %). Les logements vacants, qui slvent 597 670 units constituent la majorit de ce parc, soit 70 %. Les maisons servant de rsidences secondaires ou saisonnires en constituent 26 %. Le reste (4,0 %) est constitu par les logements en construction. Il est signaler que 88% des logements vacants sont recenss dans le milieu urbain. Dans ce qui suit, ltude de lvolution de la situation du parc de logements sur ces deux dernires dcennies, sera limite au milieu urbain. Pour le milieu rural, la problmatique de la dfinition mme de lhabitat rural reste pose : plusieurs lments doivent tre pris en compte, notamment la spcificit de ce logement qui est la fois unit domestique et unit de production, la dispersion de ce milieu, la varit et les spcificits rgionales concernant les matriaux de construction utiliss. La question de lhabitat rural, semble parfois, se poser surtout en termes damlioration, de rnovation de lexistant et dquipement en infrastructures de base.

Pour le milieu rural, donc, ltat du parc logements en 2004 sera prsent succinctement et lvolution sera approche par lvolution des conditions dhabitation des mnages observes lors des derniers recensements.

Analyse de lvolution du parc des logements urbains Le nombre des logements urbains sest lev en 2004 3 950 019 units contre 2 642 184 en 1994 et 1 454 046 en 1982. En termes daugmentation annuelle moyenne, la progression a t de 130 783 units sur la priode 1994-2004 et de 113 453 units durant la priode 19822004. Cette progression ne reprsente pas seulement de nouvelles units construites. Il y a lieu den soustraire certains types dhabitat tels que le sommaire ou de type rural ou autres. La progression de la croissance des logements selon loccupation travers les trois derniers recensements peut tre mesure comme suit :

Le parc urbain total a progress entre 1994 et 2004 de 1 307 835 units. Pourtant, selon les statistiques obtenues lissue de lexploitation des autorisations de construire, seules 889 052 units ont t autorises durant la mme priode, soit environ 68 %. Le reste correspondrait aux

logements construits dans la clandestinit, soit ceux en dur nayant pas suivi le processus normal prvu par la rglementation et/ou la lgislation en vigueur, ou la catgorie dhabitat dit prcaire compos gnralement de bidonvilles, dhabitat de type rural ou autre. Si la part des logements occups a volu, peu prs, au mme rythme entre les trois priodes intercensitaires, celle des logements non occups a, par contre, enregistr une baisse notable sur la priode 1994-2004, en passant de 11,2 % 6,3 %. La part des logements vacants reprsente 13,4 % des logements urbains et 71,4 % des logements non occups. La structure de ces units vacantes montre quelles sont constitues hauteur de 29,8 % par des appartements, de 59,1 % par des maisons marocaines modernes et de 3,7 % par des villas. Concernant les autres catgories de logements non occups, la part des logements saisonniers ou secondaires reprsente 25,1 % et celle des logements en construction 3,5 %. Il y a lieu de souligner que ces taux constituent des moyennes au niveau national, avec des diffrences plus ou moins grandes selon les rgions. En effet, la rgion du Grand Casablanca contient 91249 units vacantes constitues essentiellement de 59 821 appartements (65 %) et de 26 247 maisons marocaines modernes (29 %). De mme, dans la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zaer, les 55 998 units vacantes sont constitues de 46 % dappartements, de 44 % de maisons marocaines modernes et de 5,4 % de villas. Dans dautres rgions (Tadla-Azilal et Taza-Al Hoceima-Taounate), par contre, les units vacantes sont essentiellement des maisons marocaines modernes (plus de 80 %).

Logements occups En milieu urbain, la typologie dominante des logements occups est celle des maisons marocaines avec 70,1 % du total. Les appartements viennent en second lieu avec 13,2 %. Le logement sommaire ou bidonville occupe 8,2 %. Ce type dhabitat abritait, en 2004, environ 282 060 mnages urbains. Des diffrenciations peuvent tre constates au niveau rgional, puisque la proportion des appartements atteint, titre dexemple 28% dans la rgion du Grand Casablanca 19% dans la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zaer et 16 % Fs- Boulemane. Cette proportion nest que de 4 % dans lOriental et 7 % Marrakech-Tensift-Al Haouz. Il serait ncessaire, cependant, de mesurer lvolution de ces diffrentes catgories (surtout pour des logements occups) ainsi que le rythme de leur progression, a cours de ces dernires dcennies, pour pouvoir mesurer les changements des tendances et apprcier les efforts fournis ou ceux qui restent dployer pour amliorer les conditions dhabitation des citoyens.

Lanalyse de lvolution en milieu urbain montre quil ny a pas eu de rupture apparente avec les situations en 1982 et en 1994. Le type maison marocaine continue doccuper la premire place parmi les composantes du parc en 2004. Le taux de croissance moyen de ce type dhabitat entre 1982 et 1994 a t, cependant, plus important que durant la dernire dcennie. Cette situation rvle que lauto-construction est toujours dominante dans les oprations de construction de logements. Lors de linauguration du nouveau programme de villas conomiques dune valeur unitaire de lordre de 600 000 Dh, M. Lahlimi, Haut-Commissaire au Plan, a soulign que par une vidence de lhistoire, de la culture et de lobservation empirique, les marocains privilgient les logements autonomes .

Par ailleurs, limpact de certains programmes comme celui de la construction de 200 000 units ne semble pas tre senti dans lvolution du parc total. En effet, ce programme lanc par Feu Hassan II, en 1994, a connu du retard dans sa ralisation, suite aux difficultsauxquelles il a d faire face. Lexamen des logements autoriss montre un seul pic en 1996 (avec un total de 104 787 logements autoriss), dont le projet de Sala Al Jadida constitue lessentiel de ce programme. Le nombre de logements autoriss a rechut une moyenne annuelle denviron 80 000 logements sur la priode 1997-2002. Une reprise est constate en 2003 et 2004 avec 107 910 et 105 585 logements autoriss respectivement. La reformulation du programme de 200.000 logements a vis plus de partenariat entre lEtat et le secteur priv. Des efforts ont t aussi fournis pour rduire les cycles de production des logements, jugs anormalement longs (presque 7 ans). Les oprateurs publics, notamment les Etablissements Rgionaux dAmnagement et de Construction (ERAC) ont t viss par des oprations de restructuration, dassainissement et de capitalisation. Cest ainsi quest n, dans un premier temps, le nouvel oprateur public, la socit holding damnagement Al Omrane, issue de la fusion de lANHI, de la SNEC et dAttacharouk. La transformation des ERAC en socits rgionales, filiales de ce groupe, est galement prvue. La part des logements insalubres, de type sommaire ou bidonville ainsi que de type rural, a connu une lgre rgression, en passant de 14,3 % en 1982 13,9 % en 1994 et 13,3 % en 2004. Le nombre de mnages logs dans ce type dhabitat sest lev en 2004, 467 015 mnages dont plus de 60 %, soit 283 292 mnages dans lhabitat sommaire ou bidonville. Si les rductions enregistres dans ce type dhabitat,au cours des deux dernires dcennies, paraissent moins importantes, cela pourrait tre expliqu par lextension des primtres urbains suite aux diffrents dcoupages administratifs qui ont donn lieu lintgration de douars ruraux dans ces primtres. De mme, laccentuation de lexode rural, suite aux scheresses rcurrentes que le Maroc a connues ces dernires annes, a contribu lextension des quartiers priphriques o sest dvelopp lhabitat insalubre. La part de lhabitat insalubre, toutes catgories dans le milieu urbain connat une grande variabilit selon les rgions. La part la plus leve est enregistre Oued EdDahabLagouira avec 39 %, suivie de LaayouneBoujdourSakia El Hamra avec 23 % du total parc des logements occups. Cette proportion est de 17 % dans le GrandCasablanca, 14 % Souss- Massa, 15 % RabatSalZemmourZaer. Les taux les plus bas sont enregistrs dans lOriental et Fs

Boulemane. Dans cette dernire, ce sont les tissus anciens dans les mdinas, prsentant des degrs de dtrioration levs, qui demeurent problmatiques. Les efforts se poursuivent pour relever le dfi, notamment par llaboration du programme Ville sans bidonvilles dont lobjectif est lradication, lhorizon 2010, de la totalit des bidonvilles dans toutes les villes marocaines. Plusieurs conventions ont t signes, dans ce cadre, pour une vingtaine de villes. Il est noter que ce programme entre dans le cadre des engagements du Maroc pour les objectifs du millnaire pour le dveloppement (OMD) adopts en 2000. En effet, parmi les objectifs viss par la Dclaration du Millnaire, figure celui de villes sans bidonvilles comme lune des composantes principales dun dveloppement durable visant la rduction de la pauvret urbaine dans ses diffrentes composantes. Dans ce cadre, le Maroc a lanc, galement, en 2004, deux campagnes nationales sur la scurit doccupation rsidentielle et sur la gouvernance urbaine. Les oprations de rsorption de lhabitat insalubre devraient, cependant tre menes avec prudence et en concertation avec la population concerne. Cest ainsi que lintroduction de lapproche de la matrise douvrage sociale (M.O.S) dans ce genre dopration est devenue primordiale dans tous les projets dhabitat et de dveloppement urbain. Ladoption de cette approche est dicte par la ncessit de prendre en compte les conditions sociales de la population bnficiaire pour sassurer de son adhsion et de sa participation.

Logements non occups Le poids des units vacantes reste important dans le total des units non occupes, puisquil reprsente 71,1 %. Ces units sont composes essentiellement des maisons marocaines (66,1 %) et dappartements (29,8 %). Les units en construction ne constituent que 4 %. Lexistence de ces 526 302 units vacantes, si on exclut celles de type rural, semble paradoxale au moment o on enregistre un dficit important et une demande croissante de logements. La part des units vacantes reprsente environ 13 % dans le parc du logements urbains. Cette proportion atteint 16 % dans la rgion de SoussMassa et de Laayoune BoujdourSakia, 15 % dans lOriental et Fs Boulemane. Cependant ce paradoxe, certes problmatique, pourrait tre expliqu par une inadquation entre loffre et la demande en logements due aux rigidits rsultant de la politique du secteur (aux niveaux foncier, financier, normatif) et rendant difficile laccs, par les couches faible revenu

ou revenu irrgulier, un logement adapt leurs capacits financires. Cette situation pourrait tre galement explique par la crise que connat le secteur locatif, due la dgradation du climat de confiance entre propritaires et locataires, malgr la promulgation de plusieurs lois dans le but de rtablir ce climat. Etat des quipements dans les logements Lexistence ou non des quipements de base disponibles dans un logement tels la cuisine, le wc, la salle de bain, leau potable, llectricit, renseigne sur les conditions dhabitation des mnages, les lments de confort ou dinconfort dans le logement et galement sur le degr de vtust ou de salubrit de ce logement. Si en gnral, on observe une amlioration continue des conditions dhabitation des mnages travers les rsultats des trois recensements, des degrs de diffrenciation sont relever, selon les milieux, les types dquipements et mme selon les priodes. En effet, au niveau de lurbain, on enregistre des taux quitendent vers la gnralisation de certains quipements sur lensemble des foyers, notamment la disponibilit dune cuisine (87,2 %), dun cabinet daisance (96 %), de llectricit (89,9 %) et de leau courante (83 %). On note, toutefois, que lamlioration de certains taux a t plus ou moins importante selon les types dquipements. Ainsi, lamlioration est plus notable pour la desserte en eau courante (8 points) et en lectricit (9,2 points).