STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E

FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 1 ~

STUDIU DE FEZABILITATE PENTRU IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
(conform HG.nr.28 din 09.01.2008)


CUPRINS:


Pag.
Date generale...........................................................................2

Informatii generale privind proiectul
- Situatia actuala .............................................................2
- Descrierea investitiei.....................................................3
- Date tehnice ale investitiei............................................6
- Durata de realizare si etapele principale.......................12

Costurile estimative ale investitiei.........................................13


Analiza cost beneficiu............................................... ..........19


Sursele de finantare a investitiei.............................................37


Estimari privind forta de munca...........................................38


Principalii indicatori tehnico economici ai investitiei ......39


Avize si acorduri de principiu................................................40














STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 2 ~

1.Date generale


1.1. Denumirea obiectivului de investiii: imobil de locuinte

1.2. Amplasament: str. Primaverii, nr. 65, loc. Constanta, jud. Constanta

Judetul Constanta este situat in jumatatea de Sud a Dobrogei si respectiv de Sud-Est a
tarii,avand o suprafata de 7071 kmp, avand urmatorii vecini:
- la Est si Vest este scaldat de apele Marii Negre si Fluviul Dunarea (limitele
judetelor Ialomita si Calarasi)
- la Nord se invecineaza cu judetul Tulcea
- la Sud, pe toata lungimea, se afla frontiera de uscat cu Bulgaria.


1.3. Titularul investiiei: Filip Costel

1.4. Beneficiarul investiiei: Filip Costel

1.5. Elaboratorul studiului: Filip Costel





2.Informaii generale privind proiectul

2.1. Situaia actual

La sfarsitul anului 2007 indicele inestitiilor realizate fata de anul precedent-
A fost de 143% pe total, din care:
- lucrari de constructii= 245,5%
- utilaje +mijloace de transport=107,4%


Investitiile realizate in trim.II 2008 in jud. Constanta au insumat 14.211.200 lei ,din care :
lucrari de constructii montaj reprezinta 40,7% din total.

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 3 ~

Autorizatii de construire eliberate pentru cladiri rezidentiale

In anul 2007 s-au eliberat 520 autorizatii,din care:
- 310 autorizatii in mediul urban
- 220 autorizatii in mediul rural


In conformitate cu datele din Buleinul Statistic Lunar al judetului Constanta, elaborat de
Directia Regionala de Statistica Constanta, rezulta ca forta de munca ocupata in industrie si
constructii, la sfarsitul lunii august 2008 era de 67343 de persoane, iar numarul somerilor
inregistarati era de 5428 de persoane, din care 3139 erau femei, ceea ce face ca rata somajului
sa fie de 1,8%.

2.2. Descrierea investiiei:
2.2.1. Concluziile studiului de prefezabilitate, necesitatea i oportunitatea promovrii
investiiei
Realizarea obiectivului de investitie (caladire rezidentiala S+P+3E) impune necesitatea
existentei unor servicii importante cum ar fi: existenta zonelor de parcare, realizarea uni
cadru adecvat de liniste si relaxare etc.
In urma analizelor efectuate s-a tras concluzia ca realizarea obiectivului de investitie este
oportuna (din punct de vedere economic) datorita posibilitatilor multiple de cazare, mai ales
pe perioada sezonului estival, pe care le ofera zona litoralului.

2.2.2. Scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi
atinse
Se propun doua scenarii:
- Varianta inchirierii apartamentelor
- Varianta vanzarii apartamentlor

a) Varianta inchirierii
Valoarea ncasrilor o evaluam in funcie de preul existent pe piaa pentru
apartamentele ce se vor nchiria, valoare corectata cu un coeficient de neuniformitate de 0,92.
Acest coeficient exprima procentul de ocupare a cldirii in tot timpul anului.
Vom inchiria apartamentele pe perioada iunie-septembrie turistilor cu urmatoarele
preturi:
-Pentru apartamentele cu doua camere:100euro/zi;
-Pentru apartament cu patru camere:180euro/zi.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 4 ~

Iar pentru restul anului preturile pentru chirie sunt:
-Pentru apartamentele cu doua camere:800euro/luna.
-Pentru apartament cu patru camere:1100euro/luna.
Valoarea ncasrilor anuale se calculeaz astfel:
V= (100 x 6 + 180) x 30zile x 4luni x 0.92 + (800 x 6 + 1100) x 8 luni x 0,92 =
129536euro/an
Cheltuielile estimate pentru o luna pe perioada iunie-septembrie:
- energie electrica=300euro
- apa =150euro
- personal curenie =500euro
Pe restul perioadei a anului cheltuielile de exploatare sunt suportate de catre chiriasi
iar proprietarul trebuie sa dispuna de un fond de reparatii lunare 150euro/luna si achitarea
impozitului pe cladire 350euro/an.

Cheltuieli pe o luna =(300+150+500)x4luni+150x12=5600euro/an
Total cheltuieli pe un an = 5600+ 350 = 5950euro/an
V
net
=129536 -5950=123586euro/an
Durata de recuperare a investitiei =

= 10 ani


b) Varianta vanzarii

In cazul vanzarii imobilului se presupune valoarea de 1200Euro/mp de suprafata utila
si astfel rezulta valoarea de:
1291,9mp x 1200 /mp = 1.550.280
V
vanzare
= 1.550.280
Cheltuieli pentru realizarea acestor apartamente le-am luat din devizul general:
C=1.233.700Euro (inclusiv valoarea terenului)
Profit investitor = 1.550.280 1.233.700 = 270.280

Se recomnada varianta b) vanzarea imobilului- deoarece se constata ca termenul de
recuperare a investitiei in variaanta a) este destul de mare (10 ani) iar adoptarea variantei b)
ar duce la un profit imediat de 20% din valoarea investitiei.

223.Descrierea constructiva si functionala

Se propune edificarea unui imobil S+P+3E, care va avea la parter, etajul 1 si 2, cate 2
apartamente fiecare cu 2 dormitoare, 2 bai, hol, grup sanitar. Etajul 3 va avea un singur
apartament care va cuprinde 2 dormitoare,bucatarie , living, si dressing.Etajul 3 fiind un etaj
retras va beneficia si de o terasa de 120mp.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 5 ~

Terasa este circulabila, prevazuta de jur - imprejur cu un atic cu inaltimea de 0.90m si
grosime de 0.15m.
Subsolul se va extinde pe totata suprafata constructiei si va avea functionalitatea de
garaj.
Fundaiile: vor fi de tipul grinzi de fundare, realizate din beton armat.
Structura: va fi din cadre din beton armat turnate monolit dispuse pe doua directii .
Subsolul se va realiza din pereti diafragma cu grosimea de 25 cm armati pe orizontala cu
10/15ml si pe verticala 12/15/ml
Planeul peste parter, etajul 1, etajul 2 si 3 va fi realizat placi din beton armat cu grosime
de 0.13m turnate monolit.planseul peste etajele 2,3 este prevazut si cu un strat realizat din
membrana hidroizolatoare.
Acoperiul: acoperirea imobilului se va realiza cu o teras necirculabil, realizata dintr-o
placa din beton armat de 0.13m, sapa de egalizare cu panta de 2%, si o grosime de 3cm,
termoizolatie din polistiren extrudat cu grosime de 10cm, hidroizolatie cu grosime de 2cm.
nchideri perimetrale: Se vor realiza din zidarie de BCA de 35 cm .


Tmplria: Se vor realiza n toate cazurile cu tmplrie PVC cu geam termopan, pentru
asigurarea unui confort termic ridicat.
nchideri interioare: Se vor utiliza panouri de umplutura din zidarie din blocuri de
BCA,cu grosime de 12,5 si 25 cm.
Izolatii hidrofuge:
Sub pardoselile de la nivelul parterului s-a prevazut un strat de pietris cu rolul de
ruperea capilaritatii si hidroizolatie membrana bituminoasa. Invelitoarea este tip terasa
necirculabila cu panta de 2% pentru a se asigura scurgerea apelor pluviale prin burlane
din pvc ce se vor racorda la reteaua pluviala ingropata a imobilului.
Izolatii termice
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 6 ~

Avand in vedere particularitatea obiectivului cat si solicitarea prin tema , solutia aleasa a
fost ca zidurile exterioare sa fie de placate la exterior cu polistiren expandat de 3 cm. De
asemenea se vor placa toate grinzile si stalpii ce vor forma punti temice
Finisaje: Spaiile de intrare, anexele precum i spaiile umede si bucataria (grupuri
sanitare), vor avea pardoseala din gresie ceramic mat, antiderapant iar dormitoarele vor fi
finisate cu parchet laminat. Peretii si tavanele vor fi finisate cu vopsele lavabile pe gleturi de
ipsos, cu exceptia bailor care vor fi placate cu faianta pina la cota h=1.7 m. Casa scarii va
avea pardoseala din mozaic lustruit sau gresie. La exterior, construcia va fi finisat cu
tencuieli fin driscuite cu vopsele lavabile si glafuri mozaicate la ferestre
2.3.Date tehnice ale investitiei
2.3.1.Zona si amplasamentul
Amplasament: str. Primaverii, nr. 65, loc. Constanta, jud. Constanta

Judetul Constanta este situat in jumatatea de Sud a Dobrogei si respectiv de Sud-Est a
tarii,avand o suprafata de 7071 kmp, avand urmatorii vecini:
- la Est si Vest este scaldat de apele Marii Negre si Fluviul Dunarea (limitele
judetelor Ialomita si Calarasi)
- la Nord se invecineaza cu judetul Tulcea
- la Sud, pe toata lungimea, se afla frontiera de uscat cu Bulgaria

Terenul pe care se amplaseaza constructia, in suprafata de 600 mp este situat in Constanta pe
strada Primaverii 65A si are o forma aproximativ dreptunghiulara in plan si o suprafata
plana.
Nord: Proprietate privata
Sud: Proprietate privata
Vest: Str. Ileana Cozanzeana
Est: Str. Primaverii
Terenul pe care se va amplasa noua construcie propus este aproximativ plat, n
momentul de fa ntreaga suprafa fiind complet neamenajat. Pe teren nu exist construcii
sau amenajri care s necesite demolare/dezafectare.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 7 ~


2.3.2.Statutul juridic al terenului care urmeaza sa fie ocupat
Terenul pe care urmeaza a se realiza obiectivul de investitie este proprietate privata
apartinand d-lui Cruceru Constantin. Drepturile de proprietate vor fi transferate catre d-nul
Filip Costel ,in urma unui contract de vanzare-cumparare, prettul pe mp fiind de 400.

2.3.3.Situatia ocuparilor definitive de teren
Pentru realizarea investitiei este necesara ocuparea definitiva a suprafetei de teren de
282,58 mp iar restul pna la 600mp (317,42 mp) este suprafata de teren ocupata temporar pe
parcursul desfasurarii lucrailor de constructii montaj (depozit materriale, stationare utilaje,
drumuri acces etc.)

2.3.4.Studii de teren
Loc Constanta este aezata n partea de S-E a Romaniei.
Conform Normativului PI00/2006, terenul comunei Crucea se afla in zona cu perioada de
colt Tc = 0.7 s si acceleraia terenului ag = 0.16 g.
Conform studiului geotehnic amplasamentul studiat se ncadreaz n Categoria
Geotehnic 2 cu Risc Geotehnic Moderat.
La data efecturii forajelor nu s-a interceptat ap subteran.
Adncimea minim de fundare este de -1,50 m de la cota actual a terenului.
TEMPERATURA - media anul a temperaturii nregistrate n ultimii 22 de ani n Loc.
Constanta este de 12,7 C.
VNTUL - media anual a vitezei vntului in ultimii 10 de ani, msurat la o distan
de 10 m fa de teren este de 6,21 m/s.
PRESIUNEA ATMOSFERICA - media anual a presiunii atmosferice n ultimii 22 de
ani are valoarea de 100 kPa.
Cercetarea geotehnie.
Premergtor efecturii lucrrilor de teren a fost efectuat o cercetare vizual a
amplasamentului.
Investigarea amplasamentului s-a fcut prin intermediul unui foraj geotehnic cu
diametrul de 8
5/8
oii. din care s-au recoltat probe pentru determinarea n laborator a
principalelor caracteristici fizice ale pmnturilor.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 8 ~

Rezultatele ncercrilor de teren i laborator.Din analiza acestor probe de pmnt rezult
c formaiunile geologice ntlnite n forajul geotehnic sunt urmtoarele:
- Sol vegetal, cu grosimea de 1,00 m;
- Loess prfos argilos galben, cu carbonai de calciu, friabil.cu grosimea de - 3,50 m;
- Praf argilos - argila prfoas de culoare cafeniu rocat, plastic vrtoas. cu grosimea
de -0.50 m;
- Argil prfoas rocat, plastic vrtoas, cu carbonai de calciu,cu grosimea de
~0,50m;
- isturi verzi degradate cu intercalaii de argil prfoas rocat, cu carbonai de
calciu, cu grosimea de ~ 1,00 m;
- isturi vezi (plac) de la - 6,50 m.
. Pentru pmntul din terenul de fundare, interceptat de forajul geotehnic, valorile
indicilor geotehnici, determinate n laborator, au fost urmtoarele:
- Umiditatea -11,74 22,83 %
- Limita de curgere - 28,40 38,60 %
- Limita de frmntare - 18,68 20,82 %
- Indice de plasticitate - 8,36 19,92 %
- Indice de consistenta - 0,79 1,00 ;
Apa subteran nu a fost interceptat n forajul executat, la data efecturii acestuia.
Conform NP074 / 2002, pentru stabilirea categoriei geotehnice i a riscului
geotehnic se analizeaz urmtoarele aspecte:
- Condiiile de teren,
- Apa subteran,
- Categoria de importana a construciei,
- Vecinti.
Astfel pentru amplasamentul studiat rezult urmtorul punctaj:
- Condiiile de teren: terenuri medii 3 puncte
- Apa subteran: fr epuismente 1 punct
- Categoria de importana a construciei: deosebit 5 puncte
- Vecinti: far risc de deteriorare a cldirilor i reelelor 1 punct
Total punctaj : 10 puncte

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 9 ~

Conform acestui punctaj amplasamentul studiat se ncadreaz n Categoria Geotehnic 2
cu Risc Geotehnic Moderat.
Concluzii i recomandri.
Analiznd fia forajului precum i buletinele de analiz constatm c pmntul din
cuprinsul terenului de fundare este alctuit n general din loessuri de grupa A, pmnturi
loessoide macroporice cu umiditate mic ctre medie i isturi verzi.
Incercrile de compresiune n endometru au evideniat faptul c loessul din cuprinsul
terenului de fundare are o foarte mare sensibilitate la umezire, im3 = 10,25 % i o asemenea
compresibilitate la umiditate natural mare ctre medie, M2-3 = 10526 kPa. De
asemenea ncercrile de compresiune triaxial efectuate pe probe de loess au furnizat
urmtoarele date :
- Coeficientul mpingerii pmntului, ko = 0,50
- Unghiul de frecare intern n eforturi totale, f = 22,02
- Coeziunea n eforturi totale, c = 54,15 kPa
- Unghiul de frecare intern n eforturi efective, f = 24,51
- Coeziunea n eforturi efective, c = 44,77 kPa.
Avnd n vedere adncimea de nghe din zon, litologia terenului i regimul de
nlime al viitoarei construcii, adncimea minim de fundare va fi de -1,50 m de la cota
actual a terenului.
Presiunea convenional de calcul pentru dimensionarea sistemului de fundare va fi:
Pconv=120 kPa (gruparea fundamental), dac fundarea se face pe orizontul de
loess;
Pconv=800 kPa (gruparea fundamental), dac fundarea se face pe orizontul
isturi verzi. Aceast presiune convenionala se va corecta n funcie de gradul alterare,
gradul de fisurare i poziia planelor de clivaj ale orizontului de ist verde.
Valorile indicate pentru presiunea convenional corespund unei fundaii avnd
limea tlpii B = 1,00 m i adncimea de fundare fa de nivelul terenului sistematizat Df =
2,00 m.









STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 10 ~

PROFILUL FORAJULUI
Centralizator cu rezultatele ncercrilor de laborator

A
d
a
n
c
i
m
e

[
m
]

G
r
o
s
i
m
e

s
t
r
a
t

[
m
]

Descriere
Compoziie
granulometric
I
n
d
i
c
e

d
e

c
o
n
s
i
s
t
e
n
t
a

G
r
e
u
t
a
t
e

v
o
l
u
m
i
c
a

I
n

s
t
a
r
e

n
a
t
u
r
a
l
a

M
o
d
u
l
u
l

d
e

d
e
f
o
r
m
a
t
i
e

U
n
g
h
i

d
e

f
r
e
c
a
r
e

i
n
t
e
r
n
a

C
o
e
z
i
u
n
e
a

A
r
g
i
l
a

<
0
,
0
0
5
m
m

P
r
a
f


<
0
,
0
0
5

0
,
0
5
m
m

0
,
0
5

N
i
s
i
p

<
0
,
0
5

2
m
m

d1 d2 d3 Ic Y E c
% % % - KN/m
3
kPa [grad] kPa
0,3 0,3 Sol vegetal 38,00 48,00 14,00 1,00 18,00
4,5 4,2
Loess prfos
argilos galben.cu
carbonai de
calciu
34,00 74,00 15,00 0,96 16,55 10526,32 24,51 44,74
10,5 6
Praf argilos-Argil
prfoas de
culoare cafeniu
rocat, plastic
vrtoas
28,00 62,00 11,00 0,65 17,90 14800,00 21,60 25,60
11,5 0,5
Argil prfoas
rocat plastic
vrtoas
34,00 53,00 13,00 0,79 16,20 17000,00 18,20 41,30

isturi verzi
degradate cu
intercalaii de
argil prfoas
rocat
6,00 23,00 71,00 0,85 18,37 21000,00


2.3.5.Caracteristicile principale ale constructiilor din cadrul obiectivului de investitii
In ceea ce priveste sistemul de fundatii si in general infrastructura, aceasta a fost
realizata in concordanta cu prevederile si recomandarile cuprinse in avizul geotehnic intocmit
pentru acest amplasament, precum si cu recomandarile si prevederile normativelor privind
fundarea constructiilor.
Presiunea conventionala de calcul este Pconv = 120 KPa pentru sarcini din gruparea
fundamentala de calcul conform specificatiilor din studiul geotehnic.
Sistemul de fundare este de tip retea de grinzi continue din beton armat monolit C
16/20. Fundatia propriu zisa are inaltimea de 40 cm si latimea talpii de 1.1 m.
Betonul utilizat este C16/20 (Bc20) in grinzile de fundare si peretii subsolului. Armarea
se realizeaza din otel PC 52 si OB 37 conform planselor si detaliilor de armare. Diafragmele
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 11 ~

de la subsol, cu rol de inchidere perimetrala si compartimentare, se realizeaza din beton armat
monolit C16/20.Acoperirea cu beton a armaturilor din fundatii va fi de minimum 3,5 cm.
Prin realizarea lucrarilor de executie conform proiectului, nu se afecteaza structura de
rezistenta a imobilelor invecinate. Dupa executarea sapaturilor si atingerea cotelor la care se
afla terenul bun de fundare se va solicita inginerul geotehnician pentru a intocmi procesul
verbal asupra naturii terenului de fundare si posibilitatea inceperii turnarii betonului.
Conductele de apa se vor pune in canale de protectie, iar dimensiunile golurilor de
instalatii ce strabat fundatiile se vor respecta cu strictete. Retelele purtatoare de apa se vor
verifica periodic pentru preintampinarea si remedierea oricarei defectiuni.

Structura de rezistenta a imobilului a fost prevazuta a fi realizata din cadre etajate din
beton armat dispuse pe doua directii rectangulare.Plansele au fost prevazute a fi realizate din
placi de beton armat cu grosimea de 13 cm, realizate in sistem monolit, ceea ce asigura
efectul de saiba si o buna conlucrare a elementelor structurale verticale (cadrele de beton)
intre ele, precum si un ritm al executiei mai mare prin eliminarea unor etape succesive de
turnare. Betonul utilizat la plansele peste subsol, parter si etaje este de marca: C20/25
Armatura utilizata este de OB 37 si PC 52 de 8 si 10 cm grosime care reazema pe grinzile de
cadru.
Dimensiunile elementelor de beton armat ce alcatuiesc suprastructura sunt urmatoarele:
stalpi centrali: - 50 x 50 cm, stalpi marginali si stalpi de colt 45x45cm
grinzile: principale au latimi si inaltimi in functie de deschiderea de calcul.
La interior, peretii se vor realiza din pereti din zidarie de 12,5 si 25 cm iar la exterior se
vor folosi pereti din zidarie de 35 cm captusiti cu polistiren expandat.
Scarile se realizeaza de asemenea din beton armat monolit C16/20, grosimea rampei
fund de 12 cm pentru scara exterioara si 13 cm pentru scara de acces interioara. Armatura
utilizata este de OB 37 si PC 52 de 8 si 12 cm grosime.
Din punct de vedere al protectiei seismice, in conformitate cu prevederile cuprinse in
normativul P100-1/2006 Cod de proiectare antiseismica - Partea I. Prevederi de
proiectare pentru cladiri ", constructia face parte din clasa de importanta III, pentru care
se aplica un coeficient de importanta = 1.00 Zona seismica a amplasamentului este zona
"E", ceea ce corespunde unei acceleratii a terenului de proiectare de ag = 0,16g (g este
acceleratia gravitationala), iar perioada de colt, caracteristica amplasamentului constructiei
este Tc = 0,7 sec.


STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 12 ~

2.3.6.Situatia existenta a utilitatilor si analiza de consum
Construcia propus se va racorda la reelele locale de alimentare cu ap, canalizare
i energie electric. Spatiul este dotat cu obiecte sanitare-dusuri, wc, -consumatoare de apa
potabila.
Racordurile existente se vor dimensiona pentru capacitile de consum rezultate.
Colectarea apelor uzate se va face prin tuburi de scurgere PEHD ,care vor fi deversate in
canalizarea menajera stradala existenta.
Apa calda se va asigura prin amenajarea de boilere electrice.
nclzirea spaiilor se va asigura prin racordarea la reteau existenta in zona. Se vor
lua toate msurile pentru ndeprtarea pericolului unui incendiu: se vor amplasa hidranti
exteriori si la interior se va prevede o instalatie de stins incendiu cu hidranti interiori. Accesul
masinilor de pompieri in zona se realizeaza prin strazile de acces, fiind disponibile pe toate
cele patru fatade.
Instalaiile electrice vor fi amplasate doar prin tuburi de protecie ngropate prin
elemente structurale incombustibile. Pentru evitarea accidentelor prin electrocutare se vor
lega la priza de pamint partile metalice ale instalatiei care nu sunt in mod normal sub
tensiune, dar care ar putea fi puse in mod accidental. Se va lucra numai cu personal autorizat.

2.3.7.Concluziile evaluarii impactului asupra mediului
Se vor lua toate msurile ce se impun pentru protejarea mediului, terenurilor i
construciilor adiacente privind molozul rezultat la terminarea construciei, sortndu-se
materialele ce se pot refolosi.
Se vor efectua lucrari si actiuni de protectia mediului inclusiv refacerea cadrului natural
dupa terminarea lucrarilor, precum : plantare de copaci, reamenajarea spatiilor verzi etc.

2.4.Durata de realizare si etapele principale; graficul de realizare a investitiei
Durata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:
- Organizare licitatie de proiectare.........................1 luna
- Studii de teren (geo, topo).....................................1/2luna
- Proiectul tehnic,caietul de sarcini,
documentatia pentru obtinerea autorizatiei
de constructie, pregatire executie licitatie...........1 luna
- Executia lucrarilor de constructii montaj
+receptia lucrarilor...........................3 luni

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 13 ~

Activitate
Luna
1 2 3 4 5
Organizare licitatie de
proiectare

Intocmire studii de teren

Intocmire proiect tehnic

Finalizare Proiect Tehnic
Licitatie pentru executia
lucrarilor

Intocmire documentatii
pentru obtinerea autorizatiilor
necesare

Contractarea lucrarilor de
constructii-montaj

Executie lucrari de
constructii-montaj +Receptie
lucrare



3.Costurile estimative ale investitiei

3.1.Valoarea totala cu detalierea pe structura devizului general


CUPRINS DETALIAT AL DEVIZULUI GENERAL


CAPITOLUL 1.Cheltuieli pentru obinerea si amenajarea terenului
1.1. Obinerea terenului
Se includ cheltuielile efectuate pentru cumprarea de terenuri, plata concesiunii
(redeventei) pe durata realizrii lucrrilor, exproprieri, despgubiri, schimbarea regimului
juridic al terenului, scoaterea temporara sau definitiva din circuitul agricol, precum si alte
cheltuieli de aceeai natura.
1.2. Amenajarea terenului
Se includ cheltuielile efectuate la nceputul lucrrilor pentru pregtirea amplasamentului
si care constau in demolri, demontri, defriri, evacuri materiale rezultate, devieri reele de
utiliti din amplasament, sistematizri pe verticala, drenaje, epuismente (exclusiv cele
aferente realizrii lucrrilor pentru investiia de baza), devieri de cursuri de apa, strmutri
de localiti sau de monumente istorice etc.

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 14 ~

1.3. Amenajri pentru protecia mediului
Se includ cheltuielile efectuate pentru lucrri si aciuni de protecia mediului, inclusiv
pentru refacerea cadrului natural dupa terminarea lucrrilor, precum: plantare de copaci,
reamenajare de spatii verzi.


CAPITOLUL 2.Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor necesare obiectivului
Se includ cheltuielile aferente asigurrii cu utilitile necesare funcionarii obiectivuluide
investiie, precum: alimentare cu apa, canalizare, alimentare cu gaze naturale, agent termic,
energie electrica, telefonie, radio-tv, drumuri de acces, cai ferate industriale, care se executa
pe amplasamentul delimitat din punct de vedere juridic, ca aparinnd obiectivului de
investiie, precum si cheltuielile aferente bransarii la reelele de utiliti.


CAPITOLUL 3.Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
3.1. Studii de teren
Se cuprind cheltuielile pentru studii geotehnice, geologice, hidrologice,
hidrogeotehnice, fotogrammetrice, topografice si de stabilitate a terenului pe care
amplaseaz obiectivul de investiie.
3.2. Obinere avize, acorduri si autorizaii
Se includ cheltuielile pentru:
a) obinerea/prelungirea valabilitii certificatului de urbanism, taxa pentru
obinerea/prelungirea valabilitii autorizaiei de construire, conform legii;
b) obinerea avizelor si acordurilor pentru racorduri si branamente la reele publice de
apa, canalizare, gaze, termoficare, energie electrica, telefonie etc;
c) obinerea certificatului de nomenclatura stradala si adresa;
d) intocmirea documentaiei, obinerea numrului cadastral provizoriu si nregistrarea
terenului in cartea funciara;
e) obinerea acordului de mediu;
f) obinerea avizului PSI;
g) alte avize si acorduri prevzute in acte normative.
3.3. Proiectare si inginerie
a) Se includ cheltuielile pentru elaborarea tuturor fazelor de proiectare (studiu de
prefezabilitate, studiu de fezabilitate, proiect tehnic, detalii de execuie), pentru plata
verificrii tehnice a proiectrii, precum si pentru elaborarea documentaiilor necesare
obinerii acordurilor, avizelor si autorizaiilor aferente obiectivului de investiie, documentaii
ce stau la baza emiterii avizelor si acordurilor impuse prin certificatul de urbanism,
documentaii urbanistice, studii de impact, studii/expertize de amplasament.
b) Pentru lucrrile de modernizare sau consolidare la construcii existente sau pentru
continuarea lucrrilor la construcii incepute si neterminate se includ cheltuielile efectuate
pentru expertiza tehnica.
3.4. Organizarea procedurilor de achiziie publica
Se includ cheltuielile aferente intocmirii documentaiei pentru elaborarea si prezentarea
ofertei, precum si pentru multiplicarea acestora, exclusiv cele cumprate de ofertani;
cheltuielile cu onorariile, transportul, cazarea si diurna membrilor desemnai in comisiile
de evaluare; anunuri de intenie, de participare si de atribuire a contractelor, corespondenta
prin posta, fax, posta electronica etc, in legtura cu procedurile de achiziie publica.



STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 15 ~

3.5. Consultanta
Se includ cheltuielile efectuate, dupa caz, pentru:
a) plata serviciilor de consultanta la elaborarea studiului de prefezabilitate sau a studiilor
de piaa, de evaluare;
b) plata serviciilor dc consultanta in domeniul managementului investiiei sau
administrarea contractului de execuie.
3.6. Asistenta tehnica
Se includ cheltuielile efectuate, dupa caz, pentru:
a) asistenta tehnica din partea proiectantului, in cazul cnd aceasta nu intra in tarifarea
proiectrii;
b) asigurarea supravegherii execuiei prin inspectori de antier desemnai de autoritatea
contractanta;
c) plata specialitilor angajai pe baza de contract conform prevederilor Hotrrii
Guvernului nr. 906/2001 privind nfiinarea, organizarea si funcionarea Consiliului
Interministerial de Avizare Lucrri Publice de Interes National si Locuine.


CAPITOLUL 4.Cheltuieli pentru investiia de baza
4.1. Construcii si instalaii
a) Se cuprind cheltuielile aferente execuiei tuturor obiectelor cuprinse in obiectivul de
investiie: cldiri, construcii speciale, instalaii aferente construciilor, precum: instalaii
electrice, sanitare, instalaii interioare de alimentare cu gaze naturale, instalaii de incalzire,
ventilare, climatizare, telefonie, PSI, radio-tv, intranet si alte tipuri de instalaii impuse de
destinaia obiectivului.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte, iar delimitarea obiectelor se face de ctre
proiectant.
c) Cheltuielile aferente fiecrui obiect sunt determinate prin devizul pe obiect.
4.2. Montaj utilaj tehnologic
a) Se cuprind cheltuielile aferente montajului utilajelor tehnologice si al utilajelor incluse
in instalaiile funcionale, inclusiv reelele aferente necesare funcionarii acestora.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.
43. Utilaje, echipamente tehnologice si funcionale cu montaj
a) Se cuprind cheltuielile pentru procurarea utilajelor si echipamentelor tehnologice,
precum si a celor incluse in instalaiile funcionale.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.
4.4. Utilaje fara montaj si echipamente de transport
a) Se includ cheltuielile pentru procurarea utilajelor si echipamentelor care deservesc
fluxul tehnologic si comporta durate scurte de amortizare fata de cele ale construciilor.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.


4.5. Dotri
a) Se cuprind cheltuielile pentru procurarea de bunuri care, conform legii, intra in
categoria mijloacelor fixe sau a obiectelor de inventar, precum: mobilier, dotari PSI, dotari de
uz gospodresc, dotri privind protecia muncii si, dupa caz, utilaje si echipamente
independente cu durata mare de serviciu.
b) Cheltuielile se desfoar pe obiecte de investiie.



STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 16 ~

CAPITOLUL 5.Alte cheltuieli
5.1. Organizare de antier
a) Se cuprind cheltuielile estimate ca fiind necesare contractantului in vederea crerii
condiiilor de desfurare a activitii de constructii-montaj.
b) Aceste cheltuieli se estimeaz de ctre proiectant, in baza unui deviz ce tine seama de
tehnologia si graficul de lucru aferente lucrrilor de baza, de amplasamentul obiectivului,
posibilitile de bransare la utiliti - apa, canal, energie electrica, termoficare, telefon etc. -,
traseele acestora, caile de acces auto si cai ferate, existenta construciilor, spatiilor,
terenurilor sau amenajrilor ce pot fi utilizate de constructor.
5.1.1. Lucrri de construcii si instalaii aferente organizrii de antier
Se cuprind cheltuielile legate de lucrri de nivelri ale terenurilor naturale, dezafectri
locale de cai de comunicaie sau construcii, bransarea la utiliti, realizarea de cai de acces,
construcii sau amenajri la construcii existente.
5.1.2. Cheltuieli conexe organizrii de antier
Se cuprind cheltuielile pentru: obinerea autorizaiei de execuie a lucrrilor de
organizare de antier, taxe de amplasament, nchirieri semne de circulaie, ntreruperea
temporara a reelelor de transport sau distribuie de apa, canalizare, agent termic, energie
electrica, gaze naturale, a circulaiei rutiere, cai ferate, navale sau aeriene, contractele de
asistenta cu politia rutiera, contracte temporare cu furnizorii de utiliti, cu uniti de
salubrizare.
5.2. Comisioane, taxe, cote legale si costuri de finanare
a) Comisioane, taxe, cote legale - se cuprind, dupa caz: comisionul bncii
finanatoare, cota aferenta inspeciei pentru controlul calitii lucrrilor de construcii, cota
pentru controlul statului in amenajarea teritoriului, urbanism si pentru autorizarea lucrrilor
de construcii, cota aferenta Casei Sociale a Constructorilor, valoarea primelor de asigurare
din sarcina autoritii contractante, precum si alte cheltuieli de aceeai natura, stabilite in
condiiile legii.
b) Costul creditului - se cuprind comisioanele si dobnzile aferente creditului pe durata
executiei obiectivului.




5.3. Cheltuieli diverse si neprevazute
a) Estimarea acestora se face procentual din valoarea cheltuielilor prevzute la
cap./subcap. 1.2, 1.3. 2, 3 si 4 ale devizului general, in funcie de natura si complexitatea
lucrrilor.
b) In cazul obiectivelor de investiii noi, precum si al reparaiilor capitale, extinderilor,
transformrilor, modificrilor, modernizrilor, reabilitrii la construcii si instalaii existente,
se aplica un procent de pna la 5%.
c) In cazul lucrrilor de consolidare se aplica un procent de pna la 15%, in funcie de
natura si complexitatea lucrrilor rezultate ca fiind necesare in urma efecturii decopertarilor.
d) Din procentul stabilit se acoper, dupa caz. cheltuielile rezultate in urma modificrilor
de soluii tehnice, cantiti suplimentare de lucrri, utilaje sau dotri ce se impun pe
parcursul derulrii investiiei, precum si cheltuielile de conservare pe parcursul intreruperii
execuiei din cauze independente de autoritatea contractanta.




STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 17 ~

CAPITOLUL 6.Cheltuieli pentru darea in exploatare
6.1. Pregtirea personalului de exploatare
Se cuprind cheltuielile necesare instruirii/colarizrii personalului in vederea utilizrii
corecte si eficiente a utilajelor si tehnologiilor.
6.2. Probe tehnologice
a) Se cuprind cheltuielile aferente execuiei probelor/incercarilor, prevzute in proiect,
rodajelor, expertizelor la recepie.
b) In situaia in care se obin venituri ca urmare a probelor tehnologice, in devizul general
se inscrie valoarea rezultata prin diferena dintre cheltuielile realizate pentru efectuarea
probelor si veniturile realizate din acestea.























STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 18 ~

DEVIZ GENERAL privind cheltuielile necesare realizarii imobilului de locuinte S+P+3E
in mi lei / mii euro la cursul de 3,6 lei / euro din data de 22.10.2008


Nr.
Crt.
Denumirea capitolelor si subcapitolelor de
cheltuieli
Valoare(fara TVA) TVA Valoare(cu TVA)
Mii lei Mii Mii lei Mii lei Mii
1 2 3 4 5 6 7
CAPITOPUL 1.Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului
1.1 Obtinerea terenului 524,88 145,8 123,12 648 180
1.2 Amenajarea terenului 12,54 3,483 2,94 15,48 4,3
1.3 Amenajari pentru protectia mediului 4,96 1,377 1,16 6,12 1,7
TOTAL CAPITOL 1 542,38 150,66 127,22 669,6 186
CAPITOLUL 2.Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare obiectivului
2.1 Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor 43,74 12,15 10,26 54 15
TOTAL CAPITOL 2 43,74 12,15 10,26 54 15
CAPITOLUL 3. Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
3.1 Studii de teren 43,74 12,15 10,26 54 15
3.2 Obtinerea de avize,acorduri si autorizatii 52,5 14,58 12,3 64,8 18
3.3 Proiectare si inginerie 102,06 28,35 23,94 126 35
3.4 Organizarea procedurilor de achizitie publica - - - - -
3.5 Consultanta 3,06 0,851 0,72 3,78 1,05
3.6 Asistenta tehnica 1,02 0,284 0,24 1,26 0,35
TOTAL CAPITOL 3 202,38 56,215 47,46 249,84 69,4
CAPITOLUL 4.Cheltuieli pentru investitia de baza
4.1 Constructii si instalatii 2682,72 745,2 629,28 3312 920
4.2 Montaj utilaj tehnologic - - - - -
4.3
Utilaje,echipamente tehnologice si functionale cu
montaj
29,16 8,1 6,84 36 10
4.4 Utilaje fara montaj si echipamente de transport - - - - -
4.5 Dotari 72,9 20,25 17,1 90 25
TOTAL CAPITOL 4 2784,78 773,55 653,22 3438 955
CAPITOLUL 5.Alte cheltuieli
5.1
Organizare de santier
5.1.1.Lucrari de constructii
5.1.2.Cheltuieli conexe organizarii santierului
27,7 7,69 6,498 34,2 9,5
5.2 Comisioane,cote,taxe,costul creditului
5.3 Cheltuieli diverse si neprevazute 131,22 36,45 30,78 162 45
TOTAL CAPITOL 5 158,92 44,14 37,28 196,2 54,5
CAPITOLUL 6. Cheltuieli pentru probe tehnologice si teste de predare la beneficiar
6.1 Pregatirea personalului de exploatare - - - - -
6.2 Probe tehnologice si teste - - - - -
TOTAL CAPITOL 6 - - - - -
TOTAL GENERAL 3732,2 1036,715 709,12 4441,32 1233,7
DIN CARE C+M 2812,48 781,24 690,5 3472,2 964,5
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 19 ~


4.Analiza cost - beneficiu
Analiza cost-beneficiu este o tehnica de evaluare a unei investitii care isi propune sa
masoare costurile si profiturile,in termeni mult mai largi decat o fac calculele contabile
traditionale.
In cadrul analizei cost-beneficiu se face o analiza economica si o analiza financiara a
investitiei.
Analiza financiara isi propune sa verifice rentabilitatea proiectului de investitii prin
capacitatea de a asigura acoperirea cheltuielilor si obtinerea unui profit la nivel de
microsistem(intre firmele din acelasi domeniu).Se determina rata intern de rentabilitate
financiar (RIRF).
Analiza economica implica acelasi lucru ca si analiza financiara numai ca face acest
lucru la nivel de macrosistem(economia nationala).Se determina rata intern de rentabilitate
economic (RIRE).
Formula de calcul pentru determinarea RIR are la baz relaia de calcul a venitului net
actualizat (VNA) i ratele de actualizare pentru care se obine un venit net actualizat.
Analiza economic consider veniturile formate din valoarea activitatii de baza si
auxiliar si costurile din cheltuielile pentru realizarea investitiei.

Indicatorii de eficien economica a investiiilor reprezint o informaie calitativa
nou, cu alt coninut economic fa de informaia iniial. Aceasta permite investitorilor,
bncii care acord credite pentru investiii, n general factorilor de decizie din domeniul
respectiv, s cunoasc i s aprecieze gradul de utilizare raional a resurselor ntr-o variant
sau alta de proiect (se are n vedere rentabilitatea financiar a proiectului). Investitorul i d
seama dup ct timp recupereaz capitalul avansat, dup ct timp dispune de lichiditi pentru
a face din nou investiii.

Rata de rentabilitate a proiectului de investiii
Rata rentabilitii proiectului de investiii se determina pe baza valorii medii anuale a
avantajului economic pe care-l confer.

100 =
T
h
I
B
r

B
h
= beneficiu anual
I
T
= investiia totala
- In cazul inchirierii apartamentelor:

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 20 ~





Nr. Crt. INDICATORI Valoare (euro)
1. Investiia totala 1.233.700
2. Venit anual 123586
3. Cheltuieli anuale 5950
4. Durata de funcionare (ani) 50
5. Rata de actualizare 12 %

- In cazul vanzarii apartamentelor:

Randamentul economic al investiiei
n calculele de eficienta a investiiilor, considerarea beneficiului dintr-un an nu este
suficient de concludent, de aceea este necesar sa luam in considerare beneficiul de pe ntreaga
durata de funcionare a obiectivului.
= =

+
t
n
i
h
I
B
R
1

=7.euro profit / 1 euro investit

Unde:
n - durata de funcionare a construciei
B
h
- profitul anual
I
t
- investitia totala
R exprim profitul final (dup recuperarea investiiei)
Durata de serviciu a cldirii conform normativului P 135/1999 i a HGR 964/1998
este de 50 ani.

An

Venituri
anuale(/an)
Cheltuieli
anuale(/an)
Beneficiu
anual(/an)
11 129536 5950 123586
12 129536 5950 123586
13 129536 5950 123586
14 129536 5950 123586
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 21 ~

15 129536 5950 123586
16 129536 5950 123586
17 129536 5950 123586
18 129536 5950 123586
19 129536 5950 123586
20 129536 5950 123586
21 129536 5950 123586
22 129536 5950 123586
23 129536 5950 123586
24 129536 5950 123586
25 129536 5950 123586
26 129536 5950 123586
27 129536 5950 123586
28 129536 5950 123586
29 129536 5950 123586
30 129536 5950 123586
31 129536 5950 123586
32 129536 5950 123586
33 129536 5950 123586
34 129536 5950 123586
35 129536 5950 123586
36 129536 5950 123586
37 129536 5950 123586
38 129536 5950 123586
39 129536 5950 123586
40 129536 5950 123586
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 22 ~

41 129536 5950 123586
42 129536 5950 123586
43 129536 5950 123586
44 129536 5950 123586
45 129536 5950 123586
46 129536 5950 123586
47 129536 5950 123586
48 129536 5950 123586
48 129536 5950 123586
50 129536 5950 123586

Total 4943440euro

Raportul dintre veniturile totale actualizate si costurile totale actualizate

Raportul reprezint conceptul fundamental al evalurii economice si financiare a
investiiei.
Considerarea acestuia in analiza economica a proiectului de fata are la baza compararea
avantajelor economice. Analiza raportului volum investiie/costuri reprezint concepia
fundamentala a evalurii economice si financiare a proiectelor de investiii. Aceasta
confruntare volum investiie /cheltuieli permite compararea lor intr-o forma sau alta (raport
sau diferena).


CTA
VTA
= q
VTA - venitul total actualizat
CTA - cheltuieli totale actualizate
Rata de actualizare a=12%
Factorul de actualizare=

30 % din capitalul investit se consider a fi mprumutat de la banc, restul de 70 %
fiind din fonduri proprii.
Creditul intern cu o rat a dobnzii de 9% pe an in euro , rambursabil n 15ani.
Valoarea creditului este de : 373000euro.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 23 ~



Incepnd cu primul an se va plti o rat de 24900euro cu dobnda aferent, conform
ealonrii de mai jos:
An 1: 24900+ 0,09 * 373000 = 58470euro
An 2: 24900+ 0,09 * 348100 = 56229euro
An 3: 24900+ 0,09 * 323200 = 53988euro
An 4: 24900+ 0,09 * 298300 = 51747euro
An 5: 24900+ 0,09 * 273400 = 49506euro
An 6: 24900+ 0,09 * 248500 = 47265euro
An 7: 24900+ 0,09 * 223600 = 45024euro
An 8: 24900+ 0,09 * 198700 = 42783euro
An 9: 24900+ 0,09 * 173800 = 40542euro
An 10: 24900+ 0,09 * 148900 = 38301euro
An 11: 24900+ 0,09 * 124000 = 36060euro
An 12: 24900+ 0,09 * 99100 = 33819euro
An 13: 24900+ 0,09 * 74200 = 31578euro
An 14: 24900+ 0,09 * 49300 = 29337euro
An 15: 24900euro


An

Venituri
anuale(/an)
Cheltuieli
anuale(/an)
Rata
bancara
(euro)
Factor de
actualizare
Venituri
actualizate
Cheltuieli
actualizate
1 129536 5950 58470 0.893 115676 57527
2 129536 5950 56229 0.797 103240 49557
3 129536 5950 53988 0.712 92230 42676
4 129536 5950 51747 0.636 82385 36695
5 129536 5950 49506 0.567 73447 31443
6 129536 5950 47265 0.507 65675 26980
7 129536 5950 45024 0.452 58550 23040
8 129536 5950 42783 0.404 52333 19688
9 129536 5950 40542 0.361 46762 16784
10 129536 5950 38301 0.322 41710 14249
11 129536 5950 36060 0.287 37177 12057
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 24 ~

12 129536 5950 33819 0.257 33291 10221
13 129536 5950 31578 0.229 29664 8594
14 129536 5950 29337 0.205 26555 7234
15 129536 5950 24900 0.183 23705 5645
882400 362481


43 , 2
362481
882400
= = q


Varianta de proiect se apreciaz in funcie de mrimea raportului:
- daca = 1 proiectul de investiie nu produce beneficii, dar nici pierderi;
- daca < 1 proiectul se respinge, deci este neeficient; in aceasta situaie nu se mai
continua celelalte analize, pe baza altor indicatori.
- daca > 1 proiectul este bun, se accepta. Nivelul va trebui sa fie mult mai mare
peste 1 (1,50; 1,80; 2;) deoarece pe viitor s-ar putea sa aib loc conjuncturi nefavorabile
(exemplu: scdere de preturi, concurenta puternica la serviciile respective, oferta sa nu fie
absorbita, scumpiri ale energiei electrice ).
Avnd in vedere ca = 2,43 deci este mai mare ca 1 rezulta ca proiectul este bun si
se accepta.
Valoarea net actual total
Reprezint aportul de beneficiu al unui proiect de investiii. Se exprima sub forma de
cash-flow.
Evaluarea proiectelor de investitii se intemeiaza pe conceptual de flux de numerar sau
cash-flow.Orice proiect de investitie este sursa unei duble miscari de fonduri banesti:intrari
de bani(incasari) si iesiri de bani(cheltuieli).Diferenta dintre acestea reprezinta fluxul de
numerar sau fluxul financiar.

An

Venituri
anuale()
Cheltuieli
anuale()
Rata
bancara()
Cheltuieli
totale()
Amortizare
()
Profit
brut()
Impozit
pe
profit()
Profit
net()
1 129536 5950 58470 64420 6860 58256 9321 48955
2 129536 5950 56229 62179 6860 60497 9679 50818
3 129536 5950 53988 59938 6860 62738 10038 52700
4 129536 5950 51747 57697 6860 64979 10397 57582
5 129536 5950 49506 55456 6860 67220 10755 56465
6 129536 5950 47265 53215 6860 69461 11114 58347
7 129536 5950 45024 50974 6860 71702 11472 60230
8 129536 5950 42783 48733 6860 73943 11831 62112
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 25 ~

9 129536 5950 40542 46492 6860 81336 13014 68322
10 129536 5950 38301 44251 6860 83577 13372 70205
11 129536 5950 36060 42010 6860 85818 13731 72087
12 129536 5950 33819 39769 6860 88059 14089 73970
13 129536 5950 31578 37528 6860 90300 14448 75852
14 129536 5950 29337 35287 6860 92541 14807 77734
15 129536 5950 24900 30850 6860 96978 15516 81462
16 129536 5950 0 5950 6860 116726 18676 98050
17 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
18 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
19 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
20 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
21 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
22 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
23 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
24 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
25 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
26 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
27 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
28 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
29 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
30 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
31 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
32 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
33 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
34 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
35 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
36 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
37 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
38 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
39 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
40 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
41 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
42 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
43 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
44 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
45 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
46 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
47 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
48 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
48 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
50 129536 5950 0 5950 6860 116726
18676 98050
TOTAL 4581654.8
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 26 ~




Indice de profitabilitate

Indicele de profitabilitate reprezint raportul dintre VNAT i fondul de
investiii care stau la baza proiectului de investiii.

Pr
I =
VI
VNAT
x 100 =
1233700
8 . 4581654
x 100 =3,71 % pe o perioad de 50 ani.


Rata interna de rentabilitate economica(RIRE)

Rata Intern de Rentabilitate Economic arat bonitatea unei investiii. Exprim
capacitatea investiiei de a realiza profit pe ntreaga durat de funcionare a unui obiectiv de
investiii i arat profitul net ce se obine la un leu oferit total (cu investiia i cu producia).
Acest indicator are dou forme, i anume: Rata Intern de Rentabilitate Economic (RIRE) n
cazul analizei economice i Rata Intern de Rentabilitate Financiar (RIRF) n cazul analizei
financiare.
Rata intern de rentabilitate (RIR), reprezint acea rat a dobnzii compuse care
atunci cnd se folosete ca rat de actualizare (a) pentru calculul valorii actuale a fluxurilor
de cash flow.
Rata intern a rentabilitii se calculeaz cu relaia:

0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
Cash-flow
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 27 ~

( ) 148 , 0
704891 388515
388515
) 12 , 0 20 , 0 ( 12 , 0
min max
max
min max min
=
+
+ =
+
+ =
a a
a
VNA VNA
VNA
a a a RIR


Anul Costuri Incasari
Coeficient
de
actualizare
a
min
=12%
Flux de
numerar
neactualizat
Venit net
actualizat
1 64420 129536 0.893 65116 58148
2 62179 129536 0.797 67357 53683
3 59938 129536 0.712 69598 49554
4 57697 129536 0.636 71839 45690
5 55456 129536 0.567 74080 42003
6 53215 129536 0.507 76321 38695
7 50974 129536 0.452 78562 35510
8 48733 129536 0.404 80803 32644
9 46492 129536 0.361 83044 29979
10 44251 129536 0.322 85285 27462
11 42010 129536 0.287 87526 25120
12 39769 129536 0.257 89767 23070
13 37528 129536 0.229 92008 21070
14 35287 129536 0.205 94249 19321
15 30850 129536 0.183 98686 18059
16 5950 129536 0.163 123586 20144
17 5950 129536 0.146 123586 18043
18 5950 129536 0.130 123586 16066
19 5950 129536 0.116 123586 14336
20 5950 129536 0.104 123586 12853
21 5950 129536 0.093 123586 11493
22 5950 129536 0.083 123586 10258
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 28 ~

23 5950 129536 0.074 123586 9145
24 5950 129536 0.066 123586 8157
25 5950 129536 0.059 123586 7292
26 5950 129536 0.053 123586 6550
27 5950 129536 0.047 123586 5808
28 5950 129536 0.042 123586 5191
29 5950 129536 0.037 123586 4573
30 5950 129536 0.033 123586 4078
31 5950 129536 0.030 123586 3707
32 5950 129536 0.027 123586 3337
33 5950 129536 0.024 123586 2966
34 5950 129536 0.021 123586 2595
35 5950 129536 0.019 123586 2348
36 5950 129536 0.017 123586 2101
37 5950 129536 0.015 123586 1854
38 5950 129536 0.013 123586 1607
39 5950 129536 0.012 123586 1483
40 5950 129536 0.011 123586 1359
41 5950 129536 0.010 123586 1236
42 5950 129536 0.009 123586 1112
43 5950 129536 0.008 123586 989
44 5950 129536 0.007 123586 865
45 5950 129536 0.006 123586 742
46 5950 129536 0.005 123586 618
47 5950 129536 0.005 123586 618
48 5950 129536 0.004 123586 494
49 5950 129536 0.004 123586 494
50 5950 129536 0.003 123586 371

Total 704891
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 29 ~

Anul Costuri Incasari
Coeficient
de
actualizare
amax=20%
Flux de
numerar
neactualizat
Venit net
actualizat
1 64420 129536 0.833 65116 54242
2 62179 129536 0.694 67357 46746
3 59938 129536 0.579 69598 40297
4 57697 129536 0.482 71839 34626
5 55456 129536 0.402 74080 29780
6 53215 129536 0.335 76321 25567
7 50974 129536 0.279 78562 21919
8 48733 129536 0.233 80803 18827
9 46492 129536 0.194 83044 16110
10 44251 129536 0.162 85285 13816
11 42010 129536 0.135 87526 11816
12 39769 129536 0.112 89767 10054
13 37528 129536 0.093 92008 8557
14 35287 129536 0.078 94249 7351
15 30850 129536 0.065 98686 6425
16 5950 129536 0.054 123586 6674
17 5950 129536 0.045 123586 5803
18 5950 129536 0.038 123586 4836
19 5950 129536 0.031 123586 4030
20 5950 129536 0.026 123586 3358
21 5950 129536 0.022 123586 2798
22 5950 129536 0.018 123586 2332
23 5950 129536 0.015 123586 1943
24 5950 129536 0.013 123586 1619
25 5950 129536 0.010 123586 1350
26 5950 129536 0.009 123586 1125
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 30 ~

27 5950 129536 0.007 123586 937
28 5950 129536 0.006 123586 781
29 5950 129536 0.005 123586 651
30 5950 129536 0.004 123586 542
31 5950 129536 0.004 123586 452
32 5950 129536 0.003 123586 377
33 5950 129536 0.002 123586 314
34 5950 129536 0.002 123586 262
35 5950 129536 0.002 123586 218
36 5950 129536 0.001 123586 182
37 5950 129536 0.001 123586 151
38 5950 129536 0.001 123586 126
39 5950 129536 0.001 123586 105
40 5950 129536 0.001 123586 88
41 5950 129536 0.001 123586 73
42 5950 129536 0.000 123586 61
43 5950 129536 0.000 123586 51
44 5950 129536 0.000 123586 42
45 5950 129536 0.000 123586 35
46 5950 129536 0.000 123586 29
47 5950 129536 0.000 123586 24
48 5950 129536 0.000 123586 20
49 5950 129536 0.000 123586 17
50 5950 129536 0.000 123586 14


Total 388515






STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 31 ~

Analiza de senzitivitate
Analiza de senzitivitate pentru un proiect de investitie stabileste cat este de sensibil un
proiect, la unele modificari ce apar in cursul desfasurarii sale viitoare. Dintre elementele care
se modific, n analiza unei senziviti, pentru o investiie, se iau n calcul ndeosebi
modificarea preurilor pe piaa materiilor prime, creterea salariilor.
Analiza de senzivitate implic deci, problemele referitoare la riscul i incertitudinea
mediului economic n care se construiete i ulterior produce un obiectiv de investiii.
Se consider c pe parcursul desfurrii realizrii unor astfel de obiective apar
o serie de cauze-riscuri in fapt care influeneaz rezultatele economico-financiare si implicit
fezabilitatea proiectului, evaluat intr-o prima etapa, cum ar fi:
depirea volumului de cheltuieli pentru investiii prevzut iniial;
creterea preurilor la materii prime, materiale i energie;
epuizarea unor surse de aprovizionare cu materii prime;
prelungirea duratei de realizare a obiectivului;
depirea perioadei de atingere a parametrilor proiectului, etc.
Toate aceste posibile schimbri, conduc la modificarea ratei interne de rentabilitate
a proiectului de investiii, fapt ce impune o analiz diferit, o analiz a sensibilitii
proiectelor de investiii fa de modificri ce pot s apar prin recalcularea ratei interne de
rentabilitate.

Analiza de risc
Fluxul de derulare a proiectului este compus dintr-o gama larga de activitati, care se
finalizeaza cu obtinerea unor rezultate necesare atingerii obiectivului proiectului. Activitatile
proiectului au la baza o serie de ipoteze sau prezumtii care trebuie in prealabil solutionate pentru
derularea in bune conditii a proiectului.
Ipotezele apar ca factori mai presus de controlul direct al proiectului, care sunt necesare sa apara
pentru ca proiectul sa se poata indeplini, factori definiti pozitiv si in termeni masurabili, iar
incertitudinile apar ca si modificari posibile a elementelor proiectului, dar a caror probabilitate de
aparitie nu este cunoscuta.

Ipotezele formulate in legatura cu proiectul imobil de locuinte S+P+3E, pot fi diferentiate pe 2
faze:
1.faza de pregatire si elaborare proiect
2.faza de implementare a proiectului si realizare efectiva a lucrarilor

Faza de pregatire si eloborare proiect:
- Resurse umane cu experienta in implementarea proiectului
- Performanta consultantului
Elaborarea documentatiei de finantare a fost contractata cu o firma de specialitate in
domeniu, iar aportul de resurse umane direct implicat in proiect este format din experti
tehnici si financiari.
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 32 ~

- Asigurarea surselor de finantare externa(credit bancar)
- Asigurarea surselor de finantare interne (surse proprii)
- Natura proprietatii este clarificata

Faza de implementare a proiectului si realizarea efectiva a lucrarilor:
- Inflatia este cea pronosticata
- Cresterea economica este cea previzionata
- Evolutia ratelor de schimb si a dobanzilor sunt cele stabilite
- Modificarile legislative sunt cele previzibile
- Armonizarea legislatiei Romaniei cu legislatia Uniunii Europene
- Climat normal pe durata realizarii fizice a lucrarilor
- Planul de finantare va fi respectat
- Costul celorlalte utilitati este cel preconizat, tinandu-se cont de potentialele investitii si in
aceste infrastructuri
- Cresterea demografica este cea estimata
- Personalul instruit este disponibil
- Nivelul de suportabilitate al consumatorilor este cel preconizat
- Previziunea asupra cererii de apa se confirma

Faza de gestionare si monitorizare a proiectului:
- management performant al operatorului
- practici de munca eficiente
- continuarea dezvoltarii strategiei lucrarilor
- cresterea increderii in calitatea serviciilor
- cresterea tarifului va fi justificata de cresterea calitatii serviciilor

Riscuri si flexibilitate. Structura riscurilor
Riscurile se pot defini ca si probabilitati de producere a unor pierderi in proiect.
Pentru a proteja rezultatele proiectului de actiunea riscurilor, se impune parcurgerea
urmatoarelor trei etape:
- identificarea riscurilor pe baza surselor de risc
- estimarea si evaluarea riscurilor pe baza matricei impact / probabilitate
- gestionarea riscului si imbunatatirea conceptului proiectului, pe baza Graficului de
Management al Riscului

Identificarea riscurilor se realizeaza prin:
- analiza planului de implementare
- brainstorming
- experienta specialistilor si a echipei de implementare
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 33 ~

- metode analitice

Se identifica in structura proiectului doua mari surse de risc si anume:
- risc de realizare a proiectului cu efecte directe asupra implementarii proiectului
- risc privind beneficiile scontate cu efecte asupra duratei de viata a investitiei

Riscurile identificate in cadrul prezentului proiect prin metodele mai sus mentionate de
identificare a riscurilor sunt:

Riscuri economice
- Cresterea ratei de actualizare
- Cresterea pretului la energie
- Schimbarea ratelor de schimb
- Cresterea accelerata a inflatiei
- Cresterea costului celorlalte utilitati
- Cresterea demografica

Riscuri contractuale
- Intarzieri in executarea lucrarilor
- Forta majora
- Probleme neprevazute ale furnizorilor de materiale si echipamente

Riscuri financiare
- Modificarea ratelor dobanzii
- Lipsa surselor interne de finantare
- Lipsa suselor externe de finantare
- Majorarea impozitelor
- Cresterea cheltuielilor de capital
- Dificultati la rambursare a imprumutului

Riscuri de mediu
- Intarzieri ale proceselor de avizare

Riscuri politice
- Retragerea sprijinului politic local
- Schimbari politice majore
- Renuntarea la derularea proiectului in urma presiunilor politice sau a reorientarii
investitionale
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 34 ~



Riscuri naturale
- Cutremure
- Alunecari de teren
- Incendii
- Inundatii

Riscuri institutionale si organizationale
- Management de proiect neadecvat
- Greve
- Angajarea celor interesati in alte imprumuturi
- Lipsa de resurse si de planificare

Riscuri operationale si de sistem
- Probleme de comunicare
- Estimari gresite ale pierderilor

Riscuri determinate de factorul uman
- Erori de estimare
- Erori de operare
- Sabotaj
- Vandalism

Riscuri tehnice
- Lipsa de personal specializat si calificat
- Nerespectarea reglemenarilor si standardelor tehnice de executie
- Erori in documentatia de licitatie
- Evaluari geotehnice neadecvate
- Control defectuos al calitatii
- Intarzieri de finalizare




STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 35 ~

Dupa identificarea riscurilor pe baza surselor de risc se pune problema evaluarii
impactului pe care l-ar avea riscurile respective asupra proiectului in cazul producerii lor,
precum si a estimarii probabilitatii producerii riscurilor. Evaluarea riscurilor ofera solutii in
ceea ce priveste masurile care trebuie luate pentru gestionarea riscurilor.

Abordarea analizei riscurilor se bazeaza astfel pe:
- Dimensionarea riscului se determina impactul, marimea riscului
- Masurarea riscului se determina probabilitatea producerii riscului


Abordarea riscurilor pe baza matricei impact/probabilitate

Impact
Probabilitate
scazut mediu mare
Scazuta 1 2 3
Medie 4 5 6
Mare 7 8 9

Evaluarea riscurilor:
Risc Punctaj conform
matricei de
evaluare
Cresterea ratei de actualizare 3
Crestere pretului la energie 2
Schimbarea ratelor de schimb 6
Cresterea accelerata a inflatiei 3
Cresterea costului celorlalte utilitati 2
Cresterea demografica 1
Intarzieri in executarea lucrarilor 6
Forta majora 3
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 36 ~

Probleme neprevazute ale furnizorilor de echipamente 2
Modificarea ratelor dobanzii 3
Lipsa surselor interne de finantare 6
Lipsa surselor externe de finantare 3
Majorarea impozitelor 2
Scaderea ratei de colectare a taxelor 2
Cresterea cheltuielilor de capital 2
Dificultati la rambursarea imprumutului 3
Intarzieri ale proceselor de avizare 2
Schimbari politice majore 3
Inselarea asteptarilor comunitatii 2
Cutremure 1
Alunecari de teren 3
Incendii 1
Inundatii 1
Management de proiect neadecvat 2
Greve 1
Lipsa de resurse si de planificare 1
Probleme de comunicare 1
Estimari gresite ale pierderilor 2
Erori de estimare 2
Erori de operare 2
Sabotaj 2
Vandalism 2
Lipsa de personal specializat si calificat 2
Nerespectarea reglementarilor si standardelor tehnice de
executie
3
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 37 ~







Ca si o concluzie generala a evaluarii riscurilor, se pot afirma urmatoarele:
- Riscurile care pot aparea in derularea proiectului au in general un impact mare la producere,
dar o probabilitate redusa de aparitie si declansare
- Riscurile majore care pot afecta proiectul sunt riscurile financiare si economice
- Probabilitatea de aparitie a riscurilor tehnice a fost puternic contrata prin contractarea
lucrarilor de consultanta (si ulterior de executie) cu firme de specialitate.


5.Sursele de finantare a investitiei

Metoda obinuit de realizare a lucrrilor de construcii montaj este metoda
antreprizei, cea mai mare parte a lucrrilor de investiii realizndu-se sub aceast form.
Societile de construcii care execut lucrrile de construcii montaj sunt specializate, sunt
dotate cu utilaje adecvate, personal calificat, aparat propriu liber de aprovizionare, factori
care le permit s realizeze lucrri optime i la costuri reduse.

Valoarea totala a investitiei este de 1.233.700euro iar sursele de finantare sunt:
- Surse proprii:70% din valoarea investitiei
- Credit intern: 30% din valoarea investitiei
Autofinantarea reprezinta capacitatea de a produce resurse de investitii din activitatea
de exploatare si din alte activitati.Autofinantarea se poate face din profitul net anual al unei
firme.
Creditul intern :contractarea de pe piata romaneasca cu o rata a dobanzii fixa de 9%
pe an la euro, rambursabil n 15ani.
Valoarea creditului:373000euro.
Suma anuala ce trebuie restituita (inclusiv dobanda) se calculeaza cu formula:

S
a
= C
a1a
h
1a
h
1


Unde:
Evaluari geotehnice neadecvate 1
Control defectuos al calitatii 3
Lipsa de ritmicitate in livrarea de utilaje 3
Intarzieri de finalizare 2
Erori in documentatia de licitatie 2
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 38 ~


C=valoarea creditului;
a=rata dobanzii;
h=perioada derularii imprumutului(ani).

S
a
=373000
0091009
15
1009
15
1
=46274euro/an

Rezulta suma totala de restituit la banca: 46274euro/an 15ani =694110euro



















6.Estimari privind forta de munca ocupata privind realizarea investitiei
Prin realizarea investitiei se vor crea noi locuri de munca atat in faza de proiectare si
executie cat si in faza de exploatare:
6.1.Numar de locuri de munca create in faza de executie. La lucrarile de realizare a
obiectivului de investitie se estimeaza sa participe un numar mediu de lucratori de 10
persoane pe durata realizarii obiectivului de investitie.
6.2. Pe durata perioadei de exploatare se considera ca 3 persoane care sa sa ocupe atat
cu administararea imobilului cat si cu asigurarea conditiilor de cazare optime, sunt suficiente.

Rambursarea imprumutului in
An Rambursare Sold credit
1 46274 694110.00
2 46274 647836.00
3 46274 601562.00
4 46274 555288.00
5 46274 509014.00
6 46274 462740.00
7 46274 416466.00
8 46274 370192.00
9 46274 323918.00
10 46274 277644.00
11 46274 231370.00
12 46274 185096.00
13 46274 138822.00
14 46274 92548.00
15 46274 46274.00
694110.00
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 39 ~




7.Principalii indicatori tehnico-economici ai investitiei
VALOAREA TOTALA (INV)

Conform curs Ron/Euro = 3,6 (CURS DE REFERINTA DIN DATA DE 22.10.2008)

Durata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:
- Organizare licitatie de proiectare.........................1 luna
- Studii de teren (geo, topo).....................................1/2luna
- Proiectul tehnic,caietul de sarcini,
documentatia pentru obtinerea autorizatiei
de constructie, pregatire executie licitatie...........1 luna
- Executia lucrarilor de constructii montaj
+receptia lucrarilor...........................3 luni















Fara TVA Cu TVA
Total valoare investitie 1.036.715 Euro
3.732.200 Ron
1.233.700 Euro
4.441.320 Ron
Din care constructii montaj 781.240 Euro
2.812.480 Ron
964.500 Euro
3.472.200 Ron
STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E
FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 40 ~



8.Avize si acorduri

Avizele si acordurile se vor intocmi, dupa finalizarea si depunerea proiectului tehnic, pe
etape:

Avize
Termen
teoretic
Termen real Form. de avizat
I. AVIZE PRELIMINARE
- Certificat de
urbanism
30 - 45 zile in cazul
in care nu se solicita
SVAT, DVAT
Primria Constanta
- Plan urbanistic de detaliu Fara
termen
90 zile nedefinit Primria Constanta
- Avize utiliti pentru PUD:
1. aviz apa - canal
2. aviz electricitate
3. aviz termoficare
4. aviz telefoane
5. aviz gaze naturale

30 zile
30 zile
30 zile
30 zile
30 zile

30 zile
30 zile
30 zile
30 zile
30 zile

RAJA
FDED
RADET
Romtelecom
Congaz
- Avize speciale pentru PUD:
- acord mediu
90 zile cu
proceduri
deosebite
45 zile Agenia de
Protecie a
Mediului
II. AVIZE DE BAZA
- aviz Politia Sanitara
- aviz Brigada de Pompieri
- aviz Aprare Civila
- aviz Mediu

30 zile
30 zile
30 zile
60 zile

30 zile
30 zile
30 zile
30 - 90 zile

Politia Sanitara
Brigada Pompieri
St Maj. Ap. Civila
Aq. de Mediu
III. AVIZ DEFINITIV
- Autorizaia de construcie

30 zile

30-90 zile
Primria Constanta