CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIN CIVIL Magistrado ponente WILLIAM NAMN VARGAS Bogot, D.C.

, cinco (05) de diciembre de dos mil once (2011)

Discutida y aprobada en Sala de veintids (22) de noviembre de dos mil once (2011)

Referencia: 25269-3103-002-2005-00199-01 Se decide el recurso de casacin interpuesto por la parte demandante, respecto de la sentencia de 7 de noviembre de 2008, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de Blanca Ins Ordez en nombre y representacin de la sucesin del causante Jon Ocern Alvarino contra Armando Pachn Rodrguez. ANTECEDENTES 1. En la demanda, se pidi declarar la rescisin

por lesin enorme de la compraventa contenida en la Escritura Pblica 771 del 13 de julio de 2004 celebrada con el demandado sobre el 50% de los derechos del inmueble Los Manzanos con folio de matrcula inmobiliaria nmero 156-89046, unificado al nmero 156-0033135 de la Oficina de Instrumentos Pblicos de Facatativ, ordenarle restituir todo derecho vinculado al predio con sus frutos civiles y naturales, incluirlo en la sucesin de Jon

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artculo 1948 del Cdigo Civil en caso de allanarse a la rescisin, y condenarlo en costas. 2. a) Fndase el petitum, en los siguientes hechos: El 20 de mayo de 2004, Blanca Ins Ordez,

actuando como apoderada, en nombre y representacin de Jon Ocern Alvarino, segn poder conferido por ste, celebr con el seor Armando Pachn Rodrguez promesa de compraventa, prometiendo transferir los derechos que pudieren corresponderle respecto del fundo anterior como nico heredero en la sucesin de Sixta Tulia Alvarino de Ocern y Eleuterio Ocern Atucha, en la suma total de $115.000.000 pagadera por contados en la ciudad de Facatativ, $10.000.000 a la firma, $10.000.000 el 15 de agosto de 2004, $60.000.000 con la casa ubicada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid (Cundinamarca), $8.000.000 el 8 de diciembre de 2004 y $27.000.000 el 20 de abril de 2005. b) Acordaron los promitentes contratantes otorgar

la escritura pblica contentiva de la compraventa en dos partes, el 20 de septiembre de 2004 la del 50% de todos los derechos y acciones sucesorales sobre el inmueble, y el 20 de abril de 2005, el restante 50%, a las dos de la tarde en la Notara del Crculo de Mosquera. c) El 13 de julio de 2004 las partes suscriben las

escrituras pblicas 771 y 772, en las cuales el causante vendi por $63.000.000,00 el 50% del dominio de Los Manzanos, y Jhon

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50C-1395918 de Madrid (Cundinamarca), por $10.000.000,00 as la promesa exprese la de $60.000.000. d) Para el 13 de julio de 2004, el justo precio del

inmueble ascenda a $600.000.000, el 50% vala $300.000.000,00 y al transferirse por $63.000.000,00 se present lesin enorme, ms an por el exorbitante de la casa acordada como pago, y a la fecha de los instrumentos pblicos, el demandado slo haba cancelado irregularmente $18.000.000.00 3. Constituida la relacin jurdica procesal, el

demandado resisti las splicas e interpuso la excepcin llamada [i]nexistencia e improcedencia de la accin invocada. 4. Tramitado el proceso, el Juzgado Segundo Civil

del Circuito de Facatativ, en sentencia de 31 de agosto de 2007, declar la rescisin de la compraventa contenida en la Escritura Pblica No. 771 por lesin enorme de la vendedora, concedi al demandado el ejercicio del derecho consagrado en el artculo 1948 del Cdigo Civil, orden a la parte demandante restituir la propiedad ubicada en el municipio de Madrid (Cundinamarca), incluir el inmueble en el acervo sucesoral, y conden al primero a restituir cualquier derecho, frutos civiles y naturales que hubiere podido percibir con sus accesiones, as como a pagar costas y agencias en derecho. 5. El ad quem, al decidir la apelacin interpuesta

por el demandado, en sentencia de 7 de noviembre de 2008,

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LA SENTENCIA IMPUGNADA

1.

Tras resear los antecedentes, pretensiones,

causa petendi, rplica a la demanda, excepciones, la sentencia, apelacin y los alegatos del demandante, el fallador de segundo grado, hall los presupuestos procesales, memor las exigencias normativas de la lesin enorme, asunto objetivo ajeno a los vicios del consentimiento cuya procedencia implica desequilibrio entre el justo precio y el pagado o recibido, el contrato respecto del cual la ley la autoriza, el oportuno ejercicio de la accin, la ausencia de renuncia a sta y que la cosa no se haya perdido en poder del comprador, para sealar con jurisprudencia, por precio a estimar el pactado en la promesa de compraventa, cuando precede a la venta, pues ms de las veces se toma el avalo catastral con miras a disminuir la base gravable. 2. Enseguida, precis el contrato de compraventa

cuya rescisin se pretende, contenido en la Escritura Pblica 771, otorgada en la Notara nica del Municipio de Madrid el 13 de julio de 2004 sobre el 50% del dominio de Los Manzanos con folio de matrcula inmobiliaria 156-89046, al que las partes asignaron la suma de $63.000.000,00 que el vendedor declar haber recibido en efectivo (folio 23, cdno. 3), pacto antecedido de la promesa celebrada el 20 de mayo de 2004 relativa a todos los derechos del causante John Ocern Alvarino como heredero exclusivo en la sucesin de Sixta Tulia Alvarino de Ocern y Eleuterio Ocern Atucha, por los cuales acordaron un precio total de $115.000.000,

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de derechos y acciones, y el otro 50% de derecho de cuotas, aqulla concierne a una parte. 3. Despus de advertir que la gnesis de la

posterior suscripcin de las escrituras pblicas No. 771 y 772 del 13 de julio de 2004, fue la promesa de compraventa, precis que con tales instrumentos solo se dio cumplimiento a una parte de la promesa de compraventa que recay sobre el 50% del predio (!) (fl. 24, cdno. 3), sin estar ejecutada plenamente segn evidencia el denominado acuerdo entre las partes firmado el 29 de septiembre de 2004, que habra acreditado el pago de $83.000.000,00, faltando para completar (!) $32.000.000,00 (fl. 25), que, las partes persistieron en la ejecucin del negocio jurdico, por lo menos hasta esa fecha, por lo cual, no habindose ejecutado totalmente, mal puede la demandante pretender la rescisin de los mencionados contratos, pues si el precio fue uno solo y el bien prometido en venta tambin, el contrato no puede escindirse, ni rescindirse el contenido en la Escritura Pblica nmero 772 sin citar al vendedor, a ms de la imposibilidad para determinar sobre qu parte del inmueble recayeron los pagos que hizo el prometiente comprador, si sobre el primero el segundo 50%, si se otorg mayor valor a la cuota de dominio o a los derechos y acciones, y en cuanto los contratantes soportan los efectos de un contrato ejecutado a medias, no es la rescisin por lesin enorme la va judicial idnea para solucionar el litigio, por cuanto, la escritura que se pretende rescindir recoge solo una parte del negocio (!) encontrndose insoluta la ejecucin de la otra parte (fl. 25).

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4.

A continuacin, con los interrogatorios de parte,

ultim que el contrato celebrado (!) recay sobre todo el predio [L]os Manzanos y que a la fecha de la presentacin de la demanda, tal contrato no haba sido cumplido en forma idnea, porque la demandante no haba suscrito la escritura del 50% restante y seguramente el demandado no haba acabado de cancelar el precio pactado (fl. 26, cdno. 3), para concluir que el contrato a rescindir no slo es la compraventa plasmada en la Escritura Pblica 771, sino el ! de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido.

LA DEMANDA DE CASACIN

Formula cuatro cargos replicados, que sern decididos conjuntados por servirse de anlogas consideraciones.

PRIMER CARGO

1.

Por la causal primera de casacin consagrada

en el artculo 368 del Cdigo de Procedimiento Civil, acusa la sentencia de conculcar los artculos 6, 37[4], 174, 175, 176, 177, 179, 183, 187, 203, 208, 233, 234, 237, 238, 241, 251, 252, 253 254, 258, 262, 264, 265, 268, 276 y 279 del C. de P.C., 1, 2, 28, 1494, 1501, 1517, 1551 [2], 1581, 1602, 1603, 1610, 1611, 1618, 1619, 1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648, 1649, 1757, 1760,

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89 de la Ley 153 de 1887; 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, a consecuencia de yerro fctico probatorio al adulterar la objetividad de la prueba documental agregndole un contenido del cual carece. 2. Previo discurso respecto de la carga probatoria,

el deber legal de sustentar la decisin judicial en las pruebas del proceso y las facultades valorativas del fallador, seala el poder conferido por Jon Ocern a Blanca Ins Ordez, la promesa de compraventa celebrada con Armando Pachn Rodrguez el da 20 de mayo de 2004, prometindole transferir a ttulo de venta los derechos de cuota que le corresponden como heredero nico de Sixta Tulia Alvarino de Ocern y Eleuterio Ocern Atucha, sobre Los Manzanos (fls. 25-28, cdno. 1), el documento de acuerdo entre las partes fechado a 29 de septiembre de 2004 (fl. 29, cdno. 1) y el de compromiso firmado ese da por el demandado (fl. 30, cdno. 1), para censurar la conclusin del ad quem al separarse del a quo so pretexto de no tener en cuenta que el contrato a rescindir no puede ser solo el que aparece en la escritura pblica nmero 771, sino el contenido en el contrato de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido, pues el negocio preparatorio y el definitivo son distintos en sus exigencias normativas, efectos y obligaciones, el cumplimiento parcial de la promesa no comporta la invalidez o inexistencia de la parte perfeccionada con las Escrituras Pblicas 771 y 772, ni excluye las acciones judiciales al respecto. 3. El juzgador, aade la recurrente, err en el

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preliminar, excluir la accin rescisoria por lesin enorme en tratndose de actos ejecutados a medias, reconocer razn al demandado al afirmar que el negocio que se pretende rescindir es aqul contenido en la promesa de compraventa, porque en manera alguna se est pretendiendo rescindir el contrato de promesa de compraventa ni enervar una demanda ordinaria de resolucin. 4. El fallo, a juicio de la casacionista, cambi el

contenido esencial de la promesa y tergivers sus condiciones, al tener con el acuerdo de 29 de septiembre de 2004 acreditado un pago que realmente no existe ni existi por $83.000.000, faltando $32.000.000 pagaderos con un carro cuyo valor agrega sin acordarlo jams las partes, y en todo caso, conforme al artculo 1581 del Cdigo Civil la obligacin es divisible, se cumpli en parte la promesa y la totalidad de la compraventa del 50%, adems por su independencia, es impertinente afirmar que del contrato que perfeccion en parte dicha promesa, imposible pueda originarse la accin ultra mdium, o que lo fue porque no se ha ejecutado totalmente el negocio.

SEGUNDO CARGO

1.

Por idntica causal denuncia la violacin de los

artculos 6, 37 [4], 174, 175, 176, 177, 179, 183, 187, 203, 208, 233, 234, 237, 238, 241, 251, 252, 253 254, 258, 262, 264, 265, 268, 276 y 279 del C. de P.C; la falta de aplicacin de los artculos

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de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, y la indebida aplicacin de los artculos 1, 3, 28, 1494, 1501, 1517, 1551 [2], 1581, 1602, 1603, 1605, 1610, 1611, 1618, 1619, 1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648, 1649, 1757, 1849, 1857, 1858, 1864, 1866, 1868, 1923[1], 1946, 1947, 1948, 1950 y 1954 del Cdigo Civil, 905, 920 del Cdigo de Comercio y los artculos 89 de la Ley 153 de 1887, 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, a causa de error fctico probatorio. 2. Precisa la censura el cercenamiento, alteracin

o distorsin de los siguientes medios probatorios: a) La documental contenida en Escritura Pblica

nmero 1237 otorgada el 24 de junio de 2004 en la Notara Catorce de Bogot contentiva del contrato por el cual Jon Ocern Alvarino en carcter de hijo y nico heredero de sus padres, transfiere a Armando Pachn Rodrguez a ttulo singular de venta o cesin perpetua sus derechos y acciones herenciales que a ttulo de heredero corresponde o pueda corresponder, sobre el derecho de dominio y posesin del derecho de cuota que la causante tiene sobre el predio, documento preterido; la Escritura Pblica nmero 771 suscrita el 13 de julio de 2004 en la Notara nica de Madrid con la que las partes proceden a rescindir, anular o dejar sin ningn valor la anterior y se transfiere a ttulo de venta real el pleno derecho de dominio, posesin y propiedad que Jon Ocern tiene y ejerce sobre sus derechos de cuota equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos sobre el inmueble por un precio de $63.000.000,00 siendo errada la

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segundo 50%; la Escritura Pblica nmero 772 del 13 de julio de 2004, otorgada en la misma Notara, por la que se transfiere el derecho de dominio, posesin y propiedad sobre el lote nmero 2 con la casa construida, situado en San Pedro, Madrid, en torno a la cual estim errnea la rescisin decretada por el a quo sin citar al otorgante, incurriendo en igual yerro en cuanto a la dificultad para precisar los pagos efectuados; los certificados de libertad y tradicin correspondientes a los folios inmobiliarios 50C-135918 y 156-33135 donde consta la inscripcin de las ventas de John Fredy Garca a Blanca Ins Ordez y de Jon Ocern a Armando Pachn, sin mencionarlas el Tribunal. b) El interrogatorio de parte rendido por Blanca

Ins Ordez, reconociendo el pago en efectivo por partes y en especie de la casa situada en Madrid por $10.000.000 en mal estado segn fotografas anexas y la inconformidad de su esposo con la negociacin, en torno al que el fallador consign un valor de $60.000.000, pagos por $18.000.000 en cuotas y la orden impartida al arrendatario de no entregar la finca a Armando Pachn por su incumplimiento. c) El dictamen pericial omitido por el fallador, en

cuanto concluye el precio comercial del fundo Los Manzanos a 13 de julio de 2004 fecha de la transferencia en $290.000.000, y al 4 de mayo de 2007, por $350.000.000; el de la casa ubicada en Madrid, en $18.000.000 y los frutos que podra producir el primero por $500.000 mensuales, $17.000.000 en el tiempo corrido, tambin el obstculo para separar las construcciones levantadas

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3.

Tales pruebas demuestran el objeto contractual

y precio concreto, la inscripcin de los instrumentos en el registro inmobiliario, el justo precio y el pagado, el mal estado de la casa recibida acreditan la lesin enorme, y de haberlas considerado el juzgador, otra sera la decisin, pues los restantes elementos de conviccin tampoco la soportan, siendo as trascendente el yerro en tanto probado el desequilibrio patrimonial, debi rescindir el contrato. TERCER CARGO

1.

Por la causal primera de casacin acusa la

sentencia de transgredir las normas enunciadas en el cargo precedente por error de derecho al cercenar el alcance legal de las documentales, el dictamen pericial y el interrogatorio de parte, tambin por atribuir a la promesa de compraventa un valor diverso. 2. El fallador, segn la recurrente, desconoci las

Escrituras Pblicas 771, 772 y 1237 y los certificados de libertad de los predios, documentos autnticos, tenidos por prueba y no tachados de falsos; la primera, plasma la compraventa del 50% de los derechos de cuota del fundo, o sea, define exactamente el objeto de la venta, el precio de $63.000.000, rescinde la 1237 ataedera a la enajenacin de derechos o acciones herenciales, y la 772 concierne al lote de Madrid; el contrato de promesa, seala el precio en $115.000.000,00 mantenido en el acuerdo del 29 de septiembre de 2004 que modific slo las condiciones del pago

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deducibles del precio destinados a pagar a Carlos Santana para que entregara la finca, el pacto de intereses sobre $8.000.000,00 contenidos en el pagar, la suscripcin de la escritura pblica transfiriendo la posesin por ms de veinte aos el 8 de diciembre de 2004, quedando un saldo de $16.000.000,00 que deba pagar el demandado el 20 de abril de 2005; sin embargo, el ad quem sobre el incumplimiento de la promesa olvid su cumplimiento mediante la compraventa celebrada en la Escritura Pblica 772, momento en el cual debe dilucidarse la lesin enorme, mas no en el precio en s mismo considerado, mxime si no se desconoce el valor o precio pactado en la promesa, se realiz un pago parcial reflejado en la Escritura 771 fijando valor al 50% de los derechos, sin tergiversar el pacto ni el precio, pues cada instrumento pblico determina el objeto contractual y el valor determinado. 3. El error atae a la negativa del valor probatorio

conferido por la ley a la promesa de compraventa y desestimar la lesin patrimonial cuando debi reconocerse al comprobarse tanto el objeto contractual como el precio exacto estipulado en la Escritura Pblica nmero 771, el justo precio en el dictamen, ms an si se entreg por $60.000.000,00 un predio con valor real de $18.000.000,00 CUARTO CARGO

1.

Invocando la causal primera de casacin ataca

la sentencia por error juris in iudicando, falta de aplicacin de los artculos 905, 909, 920 del Cdigo de Comercio; 1, 21, 22, 30,

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1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648,1649, 1757, 1760, 1849, 1857, 1858, 1864, 1866, 1928 inciso 1, en especial, 1946, 1947, 1948 del Cdigo Civil, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 12 y 13 de la Ley 153 de 1887, adems el artculo 230 de la Constitucin Poltica. 2. Denota la recurrente la falta de aplicacin de

alguna norma jurdica civil o comercial en la decisin, advierte ausencia de discusin sobre que valor se ha de tomar en cuenta para establecer la existencia de la lesin enorme, el cual, es como acertadamente lo tiene a bien el Ad Quem: aquel que se pact en la promesa de venta; sin embargo, no tuvo en cuenta, la independencia del objeto de cada contrato, el de promesa y el prometido, pues la venta precedida de una promesa, no implica necesariamente que uno obligatoriamente dependa del otro por la divisibilidad de la obligacin, la autonoma de las obligaciones, la prestacin de dar propia de la venta independiente a la de hacer de la promesa, de donde desconocido su cumplimiento con la suscripcin de las escrituras pblicas, no hay razn a la inaplicacin de los artculos 1857 y 1947 del Cdigo Civil, ni los restantes, tanto ms si fueron acatadas las solemnidades o formalidades de los actos relativos a inmuebles, en particular, la tradicin registrada como consta en los folios inmobiliarios, yerros trascendentes, por lo cual, pide casar la sentencia y en sede de instancia, acceder al petitum. CONSIDERACIONES

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enorme respecto de la compraventa contenida en la Escritura Pblica 771 del 13 de julio de 2004 por preceder la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, recaer sobre una parte del negocio (!) encontrndose insoluta la ejecucin de la otra parte (fl. 25) para concluir que el contrato a rescindir no solo es aqulla sino el (!) de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido, desconociendo la tipologa, autonoma, independencia y funcin del contrato preparatorio y el definitivo, as como la posibilidad de impugnar la compraventa parcial en ejecucin de una promesa. Lo anterior a causa, ya de error fctico probatorio respecto de la promesa de compraventa, documentos de acuerdo y compromiso de 29 de septiembre 2004, Escrituras Pblicas 1237 de 24 de junio de 2004, 771 y 772 del 13 de julio de 2004, folios inmobiliarios 50C-135918 y 156-33135, interrogatorio de parte de Blanca Ins Ordez y dictamen pericial omitido (cargos primero y segundo), ora de derecho, al cercenar su alcance legal (cargo tercero) o inaplicar norma civil o comercial alguna (cargo cuarto). El estudio conjunto de los cargos se justifica por denunciar la violacin de unas mismas normas, dirigirse contra idnticas pruebas, el reproche formulado en el tercero estricto sensu concierne a la contemplacin material u objetiva de las pruebas, y el cuarto, se sirve de anlogas consideraciones, desde luego el fallador valor las probanzas sin restarles su eficacia

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2.

En lo referente a la acusacin conjuntada, los

elementos de conviccin sealados por la censura, demuestran: a) Las partes celebraron promesa de compraventa

el 20 de mayo de 2004, por cuya virtud prometieron transferir y adquirir el derecho de cuota del dominio, propiedad y posesin que corresponde a Jon Ocern Alvarino como nico heredero de sus padres respecto del predio Los Manzanos con matrcula inmobiliaria 156-89046, acordaron otorgar una escritura pblica de compraventa respecto del 50% de todos los derechos y acciones sucesorales radicados en el inmueble el 20 septiembre de 2004, y otra del 50% restante el 20 de abril de 2005, a las 2:00 pm en la Notara nica de Mosquera, un precio total de $115.000.000 pagadero $10.000.000,00 con la firma del contrato preliminar, $10.000.000,00 el 15 de agosto de 2004, $60.000.000,00 a la transferencia del dominio de la casa ubicada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid en la misma fecha, hora y notara convenida para enajenar el 50% de los derechos de cuota, $8.000.000,00 el 8 de diciembre de 2004 y $27.000.000,00 el 20 de abril de 2005 (fls. 25-28, cdno. 1). b) El 29 de diciembre de 2004, acuerdan deducir

$13.000.000,00 del saldo por $37.000.000,00 para pagar a Carlos Julio Santana por una pertenencia, quedando un monto insoluto por $24.000.000,00 contenido en el pagar por $8.000.000,00 pagadero con intereses el 8 de diciembre de 2004 cuando el

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de 2005 al otorgarse el instrumento pblico pendiente (fl. 29, cdno. 1), y en esa misma fecha, el seor Pachn Rodrguez se compromete a cubrir de su patrimonio econmico a ms tardar en la ltima fecha expresada, reparaciones y arreglos al inmueble de la Calle 21 No. 2D-85 de Madrid, tales como colocar la fachada, baldosines en los pisos primero y segundo, baos nuevos, pasamanos de escalera, entregar en buen estado y con papeles un carro Renault 12 (fl. 30, cdno. 1). c) Segn Escritura Pblica 1237 otorgada el 24 de

junio de 2004 en la Notara Catorce de Bogot, Jon Ocern Alvarino transfiere por $65.000.000,00 a ttulo de venta o cesin perpetua al seor Armando Pachn Rodrguez, los derechos y/o acciones herenciales que a ttulo de heredero le corresponden o pudieren corresponder, sobre el derecho de dominio y posesin del derecho de cuota que la causante Sixta Tulia Alvarino de Ocern tiene sobre el inmueble, incluida la posesin material superior a veinte aos (fls. 9-14, cdno. 1). d) Mediante Escritura Pblica 771 del 13 de julio

de 2004 suscrita en la Notara nica de Madrid, las partes dicen RESCINDIR, ANULAR O DEJAR SIN NINGN VALOR la anterior, y Jon Ocern transfiere a ttulo de venta real y efectiva a Armando Pachn Rodrguez el pleno derecho de dominio, posesin y propiedad que! tiene y ejerce sobre sus derechos de cuota equivalentes al cincuenta por ciento (50%) ! sobre el lote Los Manzanos, por la suma de $63.000.000 que declara recibir

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e)

Mediante instrumento pblico nmero 772 de la

misma Notara y fecha, Jhon Freddy Garca Rodrguez enajena a Blanca Ins Ordez, el dominio del lote No. 2 con la casa de habitacin situada en Madrid, por $10.000.000 (fls. 2-4, cdno. 1), instrumentos inscritos a los folios de matrcula inmobiliaria 50C1395918 y 156-33125 (fls. 15-17, cdno. 1). f) Blanca Ins Ordez en su declaracin admite

el precio del inmueble en $115.000.000,00 sealado en la promesa de compraventa por convencerla el demandado y Marina Parra Pachn por una mala asesora, acepta la forma de pago con una casa por valor real de diez millones de pesos que luego el demandado hizo valer en sesenta millones, carente de acceso, en obra gris y conformada de dos lotes, uno de otra persona, aceptado el precio del cual recibi diez millones al firmarse la promesa y ocho millones por partes, cree que fue estafada, la casa est en mal estado y tiene su posesin, la orden de no entregar la finca la imparti su esposo por incumplimiento del demandado (fls. 123-139, cdno. 1). g) El dictamen pericial presentado el 4 de mayo de

2007, en respuesta al avalo y precio comercial de Los Manzanos el da 13 de julio de 2004, por su ubicacin, extensin y caractersticas, contesta: [t]eniendo en cuenta los factores descritos anteriormente el predio denominado LOS MANZANOS, para la poca de la negociacin se avala comercialmente en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES DE PESOS

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la casa situada en Madrid en [dieciocho millones de pesos] ($18.000.000) por cuestiones econmicas mas no comerciales, porque en cuanto a la cuestin comercial, no tiene precio, ya que el mismo no tiene identidad propia, no cuenta con servicios propios, no cuenta con nomenclatura, no tiene formas de acceder o entrar al mismo, se compone de los lotes 1 y 2, ste interior, sin servicios ni entrada, su estado es regular, y no se observ que recientemente se hayan hecho o realizado alguna clase de mejoras; asimismo, el predio Los Manzanos, puede producir unos frutos ya sea civiles o naturales de un milln de pesos, y pudo haber dejado de percibir quinientos mil pesos mensuales, desde el 24 de junio de 2004 a su rendicin, diecisiete millones de pesos (fls. 140-175, cdno. 1). Objetado el dictamen por error grave, el Juzgado se abstuvo de tramitarla al no acreditarse el pago de los honorarios dentro del trmino consagrado en el artculo 239 del Cdigo de Procedimiento Civil entonces vigente (fls. 176-178, 185, cdno. 1). 3. Las partes del contrato preparatorio, preliminar

o promesa de contrato, adquieren la obligacin recproca de celebrar otro futuro, posterior y definitivo. De tal negocio jurdico, deriva esentialia negotia, la prestacin de hacer consistente en la celebracin de otro contrato, cuya nica prestacin esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no

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7 de febrero de 2008, exp. 2001-06915-01). Nada obsta, empero, pactar prestaciones diferentes o anticipar el cumplimiento de las inherentes al contrato prometido, con tal que se estipule expressis verbis. En efecto, la promesa de compraventa, tiene dicho la Corte, genera esencial y exclusivamente la prestacin de hacer consistente en la celebracin futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequvoca por pacto agregado a propsito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesin del bien, en tanto, la venta constituye la prestacin de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio, pero en tal caso, uno y otro contrato ostenta tipologa propia, por sus elementos, efectos y funcin prctica o econmica social, o sea, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y funcin heterogneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, tambin, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual (cas. civ. sentencia de 7 de febrero de 2008, exp. 2001-06915-01). Disciplina el ordenamiento jurdico en determinadas categoras o tipos contractuales la lesin enorme, especialmente en la compraventa comn de bienes (artculo 1946), permuta de bienes de la misma especie (art. 1958), particin (art. 1405), aceptacin de una asignacin sucesoral (art. 1291), estipulacin de intereses en el mutuo (art. 2231), estipulacin de los mismos

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sentencia de 29 de noviembre de 1999, expediente No. 5327). Trtase de la manifiesta desproporcin, disparidad, inequivalencia calificada o desequilibrio objetivo tarifado en el valor econmico de las prestaciones asumidas por las partes al instante de la celebracin del contrato (CCLXI, 1339 y1340), esto es, la desproporcin de su valor en el mercado (cas. civ. sentencia de 29 de julio de 1938). Anlogamente, la rescisin de un contrato aquejado de lesin enorme presupone adems su existencia y validez, lo cual descarta su nulidad absoluta, ora relativa. Es, causa de ineficacia negocial la asimetra prestacional congnita e inicial y establecida por el legislador respecto de ciertos contratos. En la compraventa segn los artculos 1946 y 1947 del Cdigo Civil, [e]l vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella, hiptesis, en las cuales, ste podr impedirla completando el justo precio, y aqul restituyendo el exceso, en ambos casos con deduccin o incremento, respectivamente, de una dcima parte del correspondiente valor (art. 1948 ibdem). En este supuesto, el juzgador verificar la presencia de los elementos configurantes de la accin pertinente, que para

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siguientes: a) Que verse sobre inmuebles y que la venta no se haya hecho por ministerio de la justicia (artculo 32 de la ley 57 de 1887); b) Que ... sea enorme (art. 1947); c) Que no se trate de un contrato de carcter aleatorio; d) que despus de la celebracin del contrato de compraventa no se haya renunciado la accin rescisoria por lesin enorme; e) Que la cosa no se haya perdido en poder del comprador; f) Que la accin se instaure dentro del trmino legal" (CCLXI,1192; cas. civ. sentencias de 18 de diciembre de 1929, XXXVII, 390; 17 de agosto de 1933, XLI, 501; 10 de diciembre de 1934; XLV, bis 73, y 22 de marzo de 1952, XXXXI, 450; 5 de febrero de 1958, Tomo LXXXVI, pg. 336; 26 de abril de 1961, XCV, 771). Es, por tanto en la compraventa donde debe buscarse y no en ninguna otra parte, pues nada distinto ha de comprenderse cuando el primero de los sealados preceptos ensea que el contrato de compraventa podr rescindirse (cas. civ. sentencia de 19 de diciembre de 2005, exp. 08001-31-03-0041996-10274-02). Precedida la compraventa sobre inmuebles de una promesa antelada, se plantea la problemtica de su pertinencia y determinacin, por cuanto el legislador la establece expresamente para aqulla, el desequilibrio prestacional tarifado predcase del justo precio (!) al tiempo del contrato (artculo 1947, Cdigo Civil), y las condiciones al instante del preliminar suelen variar a la poca del definitivo, debindose precisar cul se toma.

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La legislacin colombiana no prev la lesin enorme en la promesa de compraventa sobre bienes races, lo cual se explica por la naturaleza y funcin prctica o econmica social de este tipo contractual, cuya nica prestacin esencial es celebrar la compraventa posterior donde se presenta cuando concurren sus exigencias normativas. Por ende, la compraventa de inmuebles celebrada en cumplimiento o ejecucin de promesa previa podr adolecer de lesin enorme. En esta hiptesis, naturalmente la ineficacia se predica slo de aqulla y no de la ltima, por cuanto la ley no la prev en sta, excluye analoga legis o iuris en cuanto hace a las sanciones o modalidades de ineficacia contractual, incluida sentencia de 23 de julio de 1969, CXXXI, 42). En torno a la lesin enorme de la compraventa de bienes inmuebles antecedida de una promesa, ab initio la Corte la desestim (cas. civ. sentencia de 26 de abril de 1969), y ms adelante, concretamente a partir del 23 de julio de 1969, dio un virage absolutamente opuesto, para llegar a la conclusin sobre la procedencia de la accin rescisoria por lesin enorme respecto de contratos de venta que se celebren en cumplimiento de un contrato de promesa, con la precisin doctrinal que el desequilibrio a que alude el artculo 1947 del Cdigo Civil, o sea, entre el precio acordado y el justo precio del bien al tiempo del contrato, debe entenderse que el precio es el que tena el la lesin enorme, por taxativa, estricta y excepcional (cas. civ.

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al del contrato de venta celebrado en cumplimiento de aquella (cas. civ. sentencia de 14 de julio de 1987). Justamente, esta Corporacin ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisin de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa. Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el concepto de que la eventualidad de una variacin fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convencin, hace inadecuada una aplicacin mecnica de la institucin de la lesin, pues ello implicara no considerar las circunstancias econmicas que existieron al concretar el negocio en una promesa, llegndose a desconocer los mviles y la real voluntad de las partes y desviando as esa institucin de los fines para los que fue establecida, convirtindola en un momento dado en instrumento de fraude e iniquidad. Puede pues sintetizarse la posicin de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesin de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convencin, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual ser en el tiempo de sta en donde habr de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo

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Ms exactamente, cuando a la compraventa precede una promesa previa, las partes tienen el deber legal de prevenir y evitar su ineficacia ulterior por lesin enorme, en tanto para la Corte, consistiendo el negocio jurdico y, ms concretamente el contrato, en un acuerdo dispositivo de intereses, es elemental la regulae, principiee o principia de su utilidad y eficacia, en tanto sus autores lo celebran para el desarrollo de concreta funcin prctica o econmica social y bajo el entendimiento recproco de su utilidad y eficacia. Con esta inteligencia, [!] la relevancia abstracta del negocio, las cargas de la autonoma privada, en particular, las de legalidad, previsin, sagacidad, correccin, buena fe, probidad y el principio de cooperacin negocial [!] imponen a las partes desde el iter negotti la carga de conocer, respetar y aplicar la disciplina normativa (ignoranti legis non excusat), evitar causas de irrelevancia e ineficacia y colaborar armnicamente en la integracin y regularidad del acto. En singular, el deber de probidad y la clusula general de correccin se concretiza en un comportamiento razonablemente idneo, para prevenir y corregir toda conducta incorrecta con una actuacin prstina orientada a la realizacin de los fines inherentes a la contratacin, regularidad y certidumbre del trfico jurdico. Por ello, se impone un deber de diligencia a los contratantes y, en su caso, de advertencia, comunicacin e informacin de condiciones cognoscibles, asumiendo cada parte en inters recproco una carga respecto de la otra en lo concerniente a la plenitud del acto, la realizacin de su funcin y la evitacin de causas de ineficacia

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intencin de las partes est presidida razonablemente por el propsito comn de obtener sus resultados prcticos concretos y, por consiguiente, su realizacin, cumplimiento y eficacia, en tanto una suposicin contraria, esto es, la celebracin del acto para que no produzca efecto alguno por ineficacia, invalidez u otras causas, conducira al absurdo de la negacin misma del negocio jurdico y al inadmisible patrocinio de conductas contrarias al ordenamiento. Advirtase que las partes al celebrar un contrato razonablemente desean, quieren o procuran su eficacia y, por ende, el juez deber preferir en toda circunstancia la consecuencia relativa a la preservacin del mismo, porque, se itera, sera absurdo siquiera suponer la celebracin de un contrato para que no produzca efecto alguno cuando las partes, por principio, lo hacen bajo la premisa cardinal de su cumplimiento y eficacia. Por lo mismo, a efectos de asegurar esta finalidad convergente, naturalmente perseguida con el pactum, las partes, contraen la carga correlativa de evitar causas de ineficacia del negocio jurdico y, el juzgador al interpretarlo y decidir las controversias, procurar dentro de los lmites racionales compatibles con el ordenamiento jurdico, su utilidad y eficacia, segn corresponde a la ratio legis de toda conocida ordenacin normativa (cas. civ. sentencia de 7 de febrero de 2008, [SC-007-2008], exp. 2001-06915-01). Naturalmente, est o no precedida de promesa, es incontrovertible la posibilidad de lesin enorme en la compraventa de bien inmueble, dndose el desequilibrio prestacional tarifado, y el justo precio se remite al recibido por el vendedor del comprador

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En sentido anlogo, la compraventa de inmuebles en ejecucin parcial de una promesa de compraventa de inmuebles no impide su rescisin por lesin enorme cuando se presenta el desequilibrio contemplado en la ley y se prueba. La Corte, la admite en la enajenacin parcial de la cosa a terceros, en cuyo caso, probada los vendedores que la sufrieron tienen indiscutiblemente derecho a que se rescinda el contrato, pero slo respecto de la parte del terreno que los demandados conservaban en propiedad a la fecha de la notificacin del auto admisorio de la demanda. No de otra manera puede interpretarse el citado artculo 1951 (cas. civ. sentencia de 6 de julio de 1977, reiterando la de 19 de diciembre de 1962). 4. Con las premisas precedentes, segn reclama

la censura, en rigor el juzgador err al estimar impertinente la lesin enorme de la compraventa plasmada en la escritura pblica nmero 771 del 13 de julio de 2004 por anteceder la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, comprender una parte del negocio (!) encontrndose insoluta la ejecucin de la otra parte y ultimar que el contrato a rescindir no solo es aqulla sino el (!) de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido. En efecto, la inalterada jurisprudencia de la Sala, tiene sentada la procedencia de la lesin enorme en la compraventa de bienes races cuando se presenta el desequilibrio legal tarifado de

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escollo en la compraventa parcial de inmueble celebrada en cumplimiento o ejecucin parcial de la promesa, a condicin de presentarse y probarse la disparidad econmica que la constituye, como acontece en este caso. Estos errores del juzgador ostentan la contundencia suficiente para casar la sentencia, pues pretiri la probanza de la lesin enorme con el dictamen pericial que a 13 de julio de 2004 y al tiempo de la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, evalo y fij para la poca de la negociacin el justo precio comercial del 100% de Los Manzanos, en $290.000.000 (respuesta a la pregunta 4, fl. 149, cdno. 1), equivaliendo a $145.500.000, el 50% del dominio enajenado en la compraventa contenida en la Escritura Pblica nmero 771 del 13 de julio de 2004, en la que el vendedor declara recibir $63.000.000, con una diferencia por $82.500.000 sobre el justo precio de $145.500.000, inferior a su mitad de $72.750.000. El yerro, refulge ms ostensible porque en la promesa el precio del 100% se estipula en $115.000.000, el del 50% en $57.500.000 frente a $290.000.000 y $145.500.000, en su orden. Y, tambin lo es, al no ver que, si bien las partes en la promesa acordaron el precio de $60.000.000 para la casa de habitacin situada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid, no obstante en la escritura pblica 772 se declara un valor de $10.000.000, el dictamen la avala en $18.000.000, el seor Pachn se oblig a unas reparaciones y arreglos a ms tardar el 20 de abril de 2005,

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suponer que faltaba para completar el precio $32.000.000 que segn este acuerdo se cubriran con el automotor, asistindole razn en cuanto a su apreciacin errnea. En idntico sentido, asiste razn a la impugnadora en cuanto a que, en efecto, como evidencia la Escritura Pblica 771, las partes cumplieron con la transferencia del 50% del predio por valor de $63.000.000, la determinacin del valor acordado en la promesa al 100% del predio, la de los pagos efectuados a lo prometido en compraventa, y la confusin del sentenciador sobre el particular al valorar la materialidad de las pruebas sealadas. 5. Corolario de lo indicado, es la prosperidad

de los cargos conjuntados y el quiebre de la sentencia recurrida, para proferir en sede de instancia la que deba reemplazarla.

SENTENCIA SUSTITUTIVA 1. Casada la sentencia impugnada, pertinente

la sustitutiva respectiva. 2. Es asunto despejado en la jurisprudencia de la

Corte, el obstculo hallado por el juzgador de segundo grado para rescindir el contrato en caso de no allanarse el demandado a la lesin enorme consistente en la falta de integracin del legtimo contradictor por no demandarse ni vincularse al proceso a Jhon

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precio segn la promesa de compraventa transfiri mediante Escritura Pblica nmero 772 otorgada en la Notara nica de Madrid a Blanca Ins Ordez, el dominio del lote No. 2 con la casa de habitacin situada en Madrid, (fls. 2-4, cdno. 1), y respecto al cual la sentencia produce efectos porque al decretarse la rescisin las cosas se restituyen al estado anterior, a ms de las prestaciones consecuenciales. En efecto, el deber de integrar el litisconsorcio pasivo antes de proferir fallo de primera instancia, so pena que no pueda dictarse de fondo en segunda, es posicin superada por la Sala desde la sentencia 068 de 6 de octubre de 1999 (exp. 5224), por razones de orden jurdico y de conveniencia en pos de lograr que, en ltimas, se llegue a producir una justa y oportuna composicin de los litigios, y, por sobre todo, en cumplimiento del preciso mandato legal contenido en el artculo 37-4 del C. de P.C., que le impone a los jueces el deber de emplear todos los poderes de que se halla investido para evitar los fallos inhibitorios, los que, en esencia, no son propiamente sentencias, bajo el entendido de que stas, en su prstino sentido, estn destinadas a decidir sobre las pretensiones de la demanda o las excepciones que no tengan el carcter de previas, segn definicin que consagra el artculo 302 ibdem, precisando al respecto:
"Sobre el punto importa recordar que de antao ha predicado esta Corporacin, con apoyo en el artculo 83 del C. de P.C., que cuando por inadvertencia del juez de la primera instancia y de las partes, el fallador ad quem se encuentra que no estn presentes todos las personas a quienes les correspondera

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Corte Suprema de Justicia Sala de Casacin Civil aquellos se agotan con la decisin de primera instancia; tampoco la sentencia podr ser de fondo...; quedando como nica posibilidad que se dictara un fallo inhibitorio. "Un nuevo examen de la cuestin permite ver que dicha conclusin no tiene efectivo respaldo en el citado artculo 83 del C. de P.C, el cual manda que: Cuando el proceso verse sobre relaciones o actos jurdicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposicin legal, no fuere posible resolver de mrito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deber formularse por todas o dirigirse contra todas, y dispone a rengln seguido las medidas que debe tomar el juez con el fin de que se logre la plena integracin de las partes, bien en el auto admisorio de la demanda o bien despus, de oficio o a peticin de parte, pero siempre mientras no se haya dictado sentencia de primera instancia; preclusin sta que en combinacin con la imposibilidad de resolver de mrito a que alude el precepto, ha dado pbulo a que en segunda instancia, ante la falta de conformacin del litisconsorcio necesario, se dicten fallos inhibitorios, como nica solucin emergente posible. "Empero, un entendimiento lgico e integrado con todo el ordenamiento procesal civil permite afirmar, primero, que es cierto que todas las medidas de integracin del litisconsorcio necesario deben surtirse en el trmite de la primera instancia; y segundo, que, en cambio, no es cierto que una vez superada tal instancia el sentenciador superior, de continuar la deficiente conformacin de aqul, no le queda otro camino que abstenerse de proveer sobre el fondo del asunto puesto a su consideracin. "En efecto, lo nico que en sta hiptesis impide el precepto es resolver de mrito, lo que indudablemente deja espacio para que el juzgador ad quem pueda adoptar cualquier medida procesal, legalmente admisible, que conduzca a solucionar la anmala situacin, mientras no resuelva de fondo que es lo nico que en verdad se le prohbe; mucho ms, si precisamente, como se dijo, es deber ineludible del juez evitar los fallos inhibitorios. "Ahora bien, la medida procesal que le corresponde adoptar al fallador de segunda instancia est dada por la consagracin de la causal 9 del artculo 140 del C. de P.C., la cual se produce, entre otros eventos, cuando se deje de notificar o emplazar a una de las dems personas que deban ser

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Corte Suprema de Justicia Sala de Casacin Civil litigiosa; situacin que se da tanto frente aquellos litisconsortes que mencionados en la demanda y en el auto admisorio de la misma no fueron notificados de ste; como frente a quienes deben ser citados, y no lo han sido, a pesar de que por la ley o por la naturaleza del litigio deben demandar o ser demandados; todo en aplicacin de lo dispuesto en el artculo 83 del C. de P.C. "Desde luego que, cuando as suceda, el decreto de la nulidad slo comprender el trmite adelantado en la segunda instancia y la sentencia apelada u objeto de consulta, puesto que abolida sta se restituye la posibilidad de disponer la citacin oportuna de las personas que debieron formular la demanda o contra quienes se debi dirigir sta, para los fines que ataen con la defensa de sus intereses; se dan as unas ventajas prcticas de valor apreciable, con relacin al fallo inhibitorio, consistentes en que subsiste el mismo proceso, se evita que se pierda tiempo y la actividad procesal producida hasta ese momento, se mantienen los efectos consumados de las normas sobre interrupcin de la caducidad y prescripcin; y, por sobre todo, se propende porque de todos modos se llegue al final a la composicin del litigio" (sentencia reiterada en la de 23 de marzo de 2000, exp. 5259; 29 de marzo de 2001, exp. 5740, entre otras).

De conformidad con la inalterada jurisprudencia de la Corte delante de tal problemtica, el ad quem debe abstenerse de fallar el asunto, anular tanto la actuacin de segunda instancia como la sentencia apelada, para que el a-quo disponga la citacin oportuna de las personas que debieron formular la demanda o contra quienes se debi dirigir sta, para los fines que ataen con la defensa de sus intereses (sentencia del 6 de octubre de 1999, expediente 5224), (cas. civ. sentencia de 23 de marzo de 2000, exp. 5259). 3. En consecuencia, colocada la Corte en sede de

instancia en ejercicio de los mecanismos procesales correctores

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la sentencia apelada para que el a quo cite al proceso a Jhon Freddy Garca Rodrguez, contra quien debi tambin dirigirse la demanda, para efectos de la defensa de sus intereses, todo sin perjuicio de la validez de las pruebas decretadas y practicadas en el proceso. 4. instancia. Por lo anterior, no proceden costas de segunda

DECISIN

En mrito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia de 7 de noviembre de 2008, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de Blanca Ins Ordez en nombre y representacin de la sucesin del causante Jon Ocern Alvarino contra Armando Pachn Rodrguez, sin costas en casacin por prosperar el recurso, y como juez de instancia,

RESUELVE: ANULAR la actuacin surtida en la segunda instancia y la sentencia proferida el 31 de agosto de 2007 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Facatativ, sin perjuicio de la validez

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con arreglo a la ley, proceda, en su momento a renovar la actuacin anulada. Sin costas de instancia. Cpiese, notifquese y devulvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente.

FERNANDO GIRALDO GUTIRREZ

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

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WILLIAM NAMN VARGAS

ARTURO SOLARTE RODRGUEZ En comisin de servicios