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N 946 REVUE DES LOYERS AVRIL

2014
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RL>1794
Vingt-neuf articles de la loi ALUR
sont consacrs aux baux dhabitation.
Analyse de leurs principales
dispositions.
Vincent CANU
Avocat la cour dappel de Paris,
Spcialiste en droit immobilier
Bndicte HUMBLOT-CATHELAND
Juriste-consultant
au Cridon de Lyon
Limpression gnrale
qui se dgage de la loi
n 2014-366 du 24 mars 2014
(JO 26 mars) pour laccs au
logement et un urbanisme
rnov, dite loi ALUR, est
un souci croissant de protec-
tion du locataire, accompa-
gn dun formalisme accru, et de contrle de ltat sur
le loyer, les tarifs des mandataires, les modles types
de baux ainsi que les grilles de vtust. Cette tendance
lgislative, constate par tous, peut nuire la scurit
juridique
(1)
.
Les principaux apports de la loi ALUR sont les nouvelles
rogIos do hxnfIon dos Ioyors, I`InsfnurnfIon d`uno duroo
doccupation, la reconnaissance dun statut lgal loc-
cunnf n chnrgo of nu bonohcInIro d`un Incs, Io sfnfuf do
la colocation, la cration dune amende pnale censurant
Ios congos frnuduIoux of In snIsIno d`ofhco du jugo our
nnnuIor un congo s`II n`osf ns jusfIho nr dos rnIsons
srieuses et lgitimes.
(1) Lintroduction, les paragraphes A I du I et A E du II, le 2 du para-
graphe A du III ainsi que le tableau ont t rdigs par Bndicte Humblot-
Catheland. Vincent Canu est lauteur des autres paragraphes de cette tude.
Le Titre I
er
de loi n 89-462
du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.)
relative aux baux dhabita-
tion se voit scind en deux
pour donner naissance un
titre I bis relatif aux loca-
tions en meubl.
!os modIhcnfIons norfoos nr In IoI A!!! no
sappliquent pas aux baux en cours, conformment
n I`nrfIcIo 2 du Codo cIvII. Ahn quo In IoI soIf nIIcnbIo
aux nouveaux baux conclure, il faudra attendre ses
nombreux dcrets dapplication. Mais certaines disposi-
tions, dapplication immdiate aux contrats en cours, se-
ront signales au fur et mesure de nos commentaires.
I LES LOCATIONS DE LOCAUX NUS
A Le primtre de la loi
Deux concepts nouveaux apparaissent comme critre
dapplication de la loi du 6 juillet 1989 : la rsidence
principale et la personne charge.
Loi ALUR : le bail dhabitation
en dtail
(1)
doctrine
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AVRIL

2014 REVUE DES LOYERS N 946
doctrine
Lhabitation principale cde la place la rsidence
principale
(2)
. Ce concept de rsidence, plus factuel que
la notion dhabitation principale, est conforme lvolu-
tion de la jurisprudence
(3)
. !no dohnIfIon on osf donnoo :
il doit sagir dun logement occup au moins huit mois
par an, sauf obligation professionnelle, raison de sant ou
cas de force majeure
(4)
. Les retraits ne devront donc pas
sloigner plus de quatre mois de leur rsidence, si leur
absence nest motive que par des raisons familiales ou
touristiques.
Loccupation doit tre le fait du preneur, du conjoint
ou, lment nouveau, dune personne charge au sens
du Code de la construction et de lhabitation (CCH).
Comme son habitude, le lgislateur opre par renvoi
un ddale de textes. Il sagit ici de larticle R. 351-8
du CCH renvoyant, notamment, aux articles L. 512-3,
L. 513-1 et D. 542-4 du Code de la scurit sociale. Larticle
R. 351-8 du CCH numre les personnes charge, sous
rserve quelles habitent au foyer : les enfants, les ascen-
dants de plus de soixante-cinq ans ayant de faibles res-
sources et les parents handicaps.
Dans la version initiale de la loi du 6 juillet 1989, la per-
sonno n chnrgo no ouvnIf quo bonohcIor du frnnsforf
du bail en application de larticle 14 en cas de dcs du
preneur ou dabandon de domicile. Mais elle ne pouvait
pas, au dpart du bail, tre occupante titre principal.
Dsormais, il sagit dun occupant rgulier, non-titulaire
du bnII, mnIs donf In souIo rosonco jusfIho In roconnnIs-
snnco do co sfnfuf. !o foxfo rorond In dohnIfIon do In
rsidence principale du preneur prvue lalina 2 de
larticle R. 351-1 du CCH : logement occup au moins
huit mois par an () soit par le preneur ou son conjoint,
soit par une personne charge . Mais le bail doit conser-
ver son caractre intuitu personae avec une occupation
personnelle du preneur. Ce dernier ne pourrait se conten-
ter de louer pour hberger des personnes sa charge
sans habiter les lieux. Dailleurs, le Conseil constitu-
tionnel a cart la protection de loccupant g avec de
faibles ressources lorsque le bailleur donne cong. On
notera loubli du partenaire pacs parmi les occupants
lgaux, alors mme que la loi lui accorde dsormais,
linstar du conjoint, la cotitularit lgale du bail
(5)
.
!os Iogomonfs oxcIus du bonohco du sfnfuf sonf Ios
mmes que dans le texte dorigine, lexception des
logements meubls, qui font dsormais lobjet dune
,2, L. n 89-462, 6 juill. 1989, art. 2, al. 2, modiF , L. n 2014-366,
24 mars 2014, art. 1
er
.
,3, Cass. 3
e
ci., 4 r. 2009, n 0-20.980, Bull. ci. III, n 30,
Re. loyers 2009,895, n 939, p. 115, note lumblot-Gignoux B.
,4, Comparer L. n 48-1360, 1
er
sept. 1948, JO 2 sept., art. 10, 2.
,5, C. ci., art. 151, modiF , L. n 2014-366, 24 mars 2014, art. 4 , . infra I, H.
rogIomonfnfIon socIhquo, Infogroo dnns Io fIfro I
er
bis
de la loi du 6 juillet 1989. Les logements de fonction, tou-
jours exclus du champ dapplication de la loi, devront tou-
tefois respecter les rgles relatives au dossier de diagnos-
tic technique et les rgles de la dcence
(6)
. La jurispru-
dence de la Cour de cassation excluant lapplication de
plein droit de la loi lorsque le preneur est une personne
morale
(7)
na toujours pas t consacre par le lgislateur.
B Le contenu du bail
II osf rovu un confrnf-fyo, quI sorn dohnI nr un
dcret venir.
Outre les mentions initialement prvues dans larticle 3
de la loi du 6 juillet 1989, la loi ALUR ajoute les prci-
sions suivantes
(8)
:
le nom du locataire, qui, curieusement, ntait pas
impos auparavant, mais il est tonnant de prvoir
le nom ou la dnomination du locataire, lorsque lon
sait que les personnes morales locataires sont exclues de
la loi de 1989 par la Cour de cassation
(9)
; une personne
morale ne peut ni habiter ni rsider ;
la dsignation des locaux et quipements, en prcisant
sils font lobjet dun usage privatif ou commun, ainsi que
les quipements daccs aux technologies de linforma-
tion et de la communication ; seule cette seconde catgo-
rie dquipements est une nouveaut ; lon peut esprer
que cette disposition permettra dviter des annulations
de cong comportant des offres de vente imprcises
quant lassiette du bail, comme pour des WC sur le
palier usage commun
(10)
;
les informations ncessaires pour que le locataire
uIsso vorIhor I`oxncfIfudo du monfnnf du Ioyor our Ios
zones dencadrement des loyers, savoir le loyer de rf-
rence, le dernier loyer du locataire prcdent au cours
des dix-huit derniers mois, la nature et le montant des
travaux effectus depuis le dernier bail ;
le cas chant, la mention de la renonciation au bn-
hco do In gnrnnfIo unIvorsoIIo dos Ioyors (C!!) ;
uno nofIco d`InformnfIon, dohnIo nr nrrofo, rnoInnf
les droits et obligations des parties, les possibilits de
conciliation et recours.
,6, L. n 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, noueau, et 20-1, modiF.
,, Cass. 3
e
ci., 23 mai 1995, n 93-12.89, Bull. ci. III, n 126.
,8, L. n 2014-366, 24 mars 2014, art. 1
er
.
,9, Cass. 3
e
ci., 23 mai 1995, n 93-12.89, prcit.
,10, Cass. 3
e
ci., 11 dc. 2013, n 12-13.441, Re. loyers 2014,944, n 150,
p. 1, obs. Canu V.