Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
2012
In privinta unui contract nenumit, se aplica cu precadere normele din cadrul teoriei generala a obligatiilor, iar unde teoria generala a obligatiilor nu prevede, se aplica normele referitoare la contractul special cel mai asemanator. *OBSERVATIE: sub imperiul Codului civil de la 1864, era prohibita aplicarea prevederilor din contractul special cel mai asemanator. Asadar, in cazul unui contract nenumit, se aplicau cu precadere normele din cadrul teoriei generale a obligatiilor, nefiind permisa aplicarea normelor referitoare la contractul special cel mai asemanator. Chiar si in ipoteza in care un contract este numit, iar reglementarea sa speciala nu vizeaza anumite aspecte ale contractului si nu exista nici reguli speciale care sa guverneze acele aspecte, se vor aplica prin analogie regulile referitoare la acele aspecte privind contractul cel mai asemanator. In privinta unui contract numit, se aplica cu precadere reglementarile speciale, iar unde reglementarile speciale tac, se aplica teoria generala a obligatiilor. Unde teoria generala a obligatiilor tace, se aplica regulile de la contractul cel mai asemanator. Contractul cel mai asemanator se stabileste in functie de doua criterii: contractul ales sa fie asemanator; contractul ales sa contina o reglementare relevanta.
Contractul de vanzare
Notiunea de vanzare
Din definitia oferita de art. 1650 NCC rezulta tandemul de cauze: obtinerea pretului vs obtinerea proprietatii bunului sau un alt drept Dreptul care face obiectul vanzarii trebuie sa preexiste momentului la care obligatia de transfer se exercita. De regula, vazarile au ca obiect transferul proprietatii. Cand vorbim despre atributul dispozitiei avem in vedere cele doua sensuri ale sale: dispozitia materiala; dispozitia juridica printre prerogative care se circumscriu acestei notiuni, avem si prerogativa instrainarii. Ca regula, drepturile subiective sunt alienabile (de la aceasta regula existand mai multe exceptii). Pot fi vandute: dreptul de uzufruct; dreptul de superficie; drepturile de creanta (art. 1567, alin. 3 NCC cesiunea de creanta in schimbul unei sume de bani); drepturi reale accesorii (art. 2427 NCC); drepturi potestatative; drepturi de proprietate intelectuala. Drepturile nepatrimoniale sunt personale si, de regula, inalienabile. EXCEPTIE: Unele drepturi patrimoniale (de creanta) sunt personale si nu pot fi vandute: 1. dreptul la pensie; 2. dreptul legal corelativ obligatiei de intretinere; 3. dreptul contractual de intretinere; 4. dreptul de a folosi locuinta inchiriata. Drepturi reale personale, cum ar fi dreptul de uz, dreptul de abitatie nu pot fi instrainate. Totusi, contractul prin care se constituie dreptul de uz sau dreptul de abitatie, contra unei sume de bani, poate fi considerat ca fiind un contract de vanzare (chiar daca prin intermediul contractului drepturile se constituie, ele sunt considerate a fi existat deja sub forma atributelor dreptului de proprietate, tocmai de aceea vorbim despre o instrainare a acestora). Exista si drepturi accesorii care nu pot fi instrainate decat ca atare ele pot face obiectul vanzarii numai daca se instraineaza si dreptul principal.
3. contractul de vanzare are un caracter in principiu comutativ (exemple cand contractul de vanzare este aleatoriu: se vand actiunile cotate la bursa in speranta ca pretul va creste; pescarul vinde la inceputul zilei tot pestele pe care il va pescui in ziua respectiva exemplu dat de Gaius); Curs 2 Dinca 10.10.2012
Daca nu se plateste o transa din pret sau nu se preda o parte din bun, sanctiunea aplicabila nu va fi rezilierea, specifica acelor contracte cu executare succesiva si care opereaza numai pentru viitor, ci rezolutiunea, specifica actelor cu executare uno ictu si care opereaza retroactiv, presupunand restituirea prestatiilor deja executate (transmisiunea se realizeaza uno ictu).
organele de politie vor trebui sa inmatriculeze autoturismul pe numele comparatorului, fara a mai fi necesara completarea acelui formular). In masura in care formalitatile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat in mod culpabil sa le efectueze va putea fi condamnat sa suporte aceasta taxa.
B. Consimtamantul;
A. CAPACITATEA DE A CONTRACTA
Prin vanzare, un drept iese din patrimoniul vanzatorului, de aceea vanzarea este un act de dispozitie, cel putin fata de dreptul vandut si de aceea el ar presupune capacitatea deplina de exercitiu, atat pentru cumparator, cat si pentru vanzator. Totusi, din perspectiva patrimoniului partilor, contractul poate avea semnificatia unui act de administrare sau de conservare. Spre exemplu, vanzarea fructelor bunului frugifer dupa ce au fost culese reprezinta un act de administrare; vanzarea fructelor in momentul in care sunt pe cale sa piara reprezinta un act de conservare. In concluzie, se cere capacitatea ceruta de lege pentru incheierea actelor de administrare sau de conservare.
Regula este capacitatea, iar incapacitatile sunt exceptionale. Incapacitatile prevazute de Constitutia Romaniei si de Noul Cod civil: incapacitati de a cumpara; incapacitati de a vinde.
Incapacitati de a cumpara
I. Incapacitatile prevazute de Legea nr. 312/2005
Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007 si opereaza cu distinctii in scara. Asadar, se distinge intre:
a) Calitatea persoanei
In cadrul acestei categorii se distinge intre: 1. cetatenii straini avand cetatenia unui stat membru al Spatiului Economic European; 2. apatrizii avand domiciliul intr-un stat membru al Spatiului Economic European; 3. persoanele juridice inregistrate intr-un stat membru al Spatiului Economic European. si 1. cetatenii altor state; 2. apatrizii avand domiciliul in alt stat; 3. persoanele juridice inregistrate in alte state. Resortisantii extraeuropeni pot dobandi terenuri in Romania numai daca aceasta posibilitate este prevazuta in tratatele internationale incheiate de Romania cu statele de care apartin si pe baza de reciprocitate. Spatiul Economic European este reprezentat de teritoriul Uniunii Europene + Liechtenstein, Islanda, Elvetia si Norvegia.
2. daca terenurile ce fac obiectul dobandirii sunt alte terenuri decat cele cu destinatie agricola sau forestiera, criteriul este resedinta resortisantului: resortisantii europeni cu resedinta in Romania pot dobandi terenuri in Romania la fel ca cetatenii romani; resortisantii europeni cu resedinta intr-un alt stat membru pot dobandi terenuri in Romania in scopul de a-si stabili resedinta secundara, numai la expirarea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Termenele legale de 5 ani si de 7 ani nu pot fi transformate in termene contractuale. In consecinta, daca in anul 2012 un resortisant european care nu doreste sa se stabileasca in Romania ca fermier incheie un contract de dobandire a unui teren, prevazand ca efectele contractului se amana pana la 01.01.2014, atunci acest contract va fi lovit de nulitate, intrucat, la data incheierii sale, dobanditorul era incapabil. Intrucat incapacitatea strainilor de a dobandi terenuri in Romania ocroteste (in mod discutabil) suveranitatea teritoriala a Romaniei, care are natura unui interes public, sanctiunea aplicabila pentru actele incheiate de persoanele lovite de aceasta incapacitate este nulitatea absoluta a contractului de vanzare.
Momentul la care procesul este considerat incheiat si la care caracterul litigios inceteaza
Majoritatea doctrinei considera ca un drept este litigios pana la pronuntarea hotararii definitive si irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment in care inceteaza caracterul alea (de risc) cu privire la existenta sau intinderea dreptului, caracter ce decurge din natura sa litigioasa. De aici, deduc autorii, persoanele mentionate la art. 1653, alin. 1 NCC nu ar fi incapabile sa cumpere un drept supus executarii silite. Res judicata pro veritate habetur (hotararea judecatoreasca este prezumata a exprima adevarul si nu trebuie sa fie contrazisa de o alta hotarare). Argumente in contra opiniei majoritatii: argument de text textul vorbeste despre un proces neterminat. Conform Curtii Constitutionale a Romaniei, executarea silita este parte a procesului civil, asadar in masura in care hotararea judecatoreasca este susceptibila de executare silita, procesul inca nu s-a terminat; aceasta incapacitate urmareste sa protejeze prestigiul justitiei profesionistii din sfera justitiei trebuie sa stea departe de drepturile supuse examinarii justitiei. In concluzie, persoanele prevazute in mod limitativ de art. 1653, alin. 1 NCC sunt incapabile de a cumpara chiar si un drept supus executarii silite, intrucat executarea silita este o parte a procesului civil (opinie prof. Razvan Dinca).
Judecatorii si grefierii Inaltei Curti de Casatie si Justitie si procurorii de la Parchetul de pe langa ICCJ (inclusiv DIICOT si DNA), precum si judecatorii Curtii Constitutionale a Romaniei sunt incapabili sa dobandeasca orice drept litigios in Romania. Avocatii isi desfasoara activitatea in cadrul unui barou, potrivit Legii nr. 51/1995 pentru organizarea si exercitarea profesiei de avocat. Barourile sunt organizate la nivel judetean. In consecinta, avocatii vor fi incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta tribunalului in a carui circumscriptie actioneaza baroul din care fac parte, precum si cele de competenta judecatoriilor aflate in raza acelui tribunal. Practicienii in insolventa sunt organizati in filiale judetene ale Uniunii Nationale a Practicienilor in Insolventa, iar daca sunt mai putin de 10 practicieni intr-o filiala, acestia sunt arondati unei filiale apropiate, dintr-un alt judet. Asadar, pot exista situatii in care un practician in insolventa sa fie incapabil in doua judete. Executorii judecatoresti sunt organizati in Camere Teritoriale pe langa fiecare Curte de Apel, astfel incat acestia sunt incapabili sa dobandeasca drepturi litigioase de competenta acelei Curti de Apel in raza careia actioneaza si a instantelor subordonate acesteia.
III. Incapacitatea reprezentantilor si administratorilor de a cumpara bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda
Art. 1654 NCC prevede trei categorii de persoane incapabile:
Aceasta incapacitate protejeaza interesul privat al mandantului-vanzator si de aceea nerespectarea ei se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare. Potrivit art. 1304 NCC din materia reprezentarii, tot cu nulitatea relativa este sanctionat si contractul in care mandatarul vanzatorului actioneaza concomitent si ca mandatar al cumparatorului. Aceasta este o ipoteza de dubla reprezentare, ce conduce la imposibilitatea mandatarului de a-si indeplini obligatiile de loialitate pe care le are fata de fiecare dintre cei doi mandanti. Tot potrivit art. 1304 NCC, coroborat cu art. 1654 NCC, prin exceptie, contractul de vanzare nu va fi anulabil atunci cand: contractul de mandat a fost astfel redactat incat posibilitatea conflictului de interese sa fie exclusa. Spre exemplu, daca in cuprinsul contractului de mandat este cuprins chiar si contractul de vanzare, mandantul nu are decat posibilitatea acceptarii/neacceptarii mandatului, neputand influenta datorita interesului sau personal conditiile vanzarii. In asemenea situatii, contractul se poate incheia fara a fi afectat de sanctiunea incapacitatii; prin acest contract, mandatarul a fost imputernicit in mod expres sa actioneze nu numai ca reprezentant al vanzatorului, ci si calitate de cumparator, fie in nume propriu, fie pe seama unei alte persoane, dupa caz (spre exemplu, se stipuleaza expres in mandat: mandatarul poate cumpara/mandatarul poate actiona atat ca mandant al meu, cat si ca imputernicit al cumparatorului).
2. Parintii, tutorele, curatorul si administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta la vanzare art. 1654, alin. (1), lit. b) NCC
Si aceasta incapacitate este menita sa evite conflictul de interese si sa protejeze persoana reprezentatului. Interesul ocrotit fiind un interes privat, sanctiunea actului incheiat de catre incapabil este nulitatea relativa a acestuia. Prescriptia actiunii in anulare va incepe sa curga numai de la data in care inceteaza puterea de reprezentare legala acordata incapabilului. Solutia aceasta rezulta din art. 2532, pct. 2 NCC. In cazul in care dupa incetarea puterii legale de reprezentare aceeasi persoana dobandeste calitatea de ocrotitor legal al celui reprezentat la incheierea actului, prescriptia incepe sa curga abia dupa incetarea calitatii de ocrotitor legal. Executarea voluntara a contractului de vanzare dupa incetarea puterii legale de reprezentare savarsita de catre vanzator fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant reprezinta o confirmare tacita a actului si inlatura posibilitatea de a invoca nulitatea.
3. Functionarii publici, judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza art. 1654, alin. (1), lit. c) NCC
Judecatorul sindic este acela care conduce operatiunile din procedura insolventei. Aceasta incapacitate este singura dintre cele mentionate la articolul 1654 NCC pentru care enumerarea incapabililor nu este limitativa. Pe langa persoanele anume desemnate, textul prevede ca incapacitatea loveste orice alte persoane care indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii: i. ar putea influenta conditiile vanzarii. Prin sintagma conditiile vanzarii se inteleg atat conditiile formale privind procedura de organizare a vanzarii, cat si conditiile substantiale privind continutul contractului de vanzare; ii. fie vanzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca obiect bunuri pe care acea persoana le administreaza pentru altul, fie are ca obiect bunuri a caror administrare este supravegheata de persoana respectiva (conditie cu caracter alternativ); 11
iii. aceste persoane sa fie asemenea celor enumerati. Sintagma asemenea celor enumerati inseamna ca cei enumerati exercita atributii de putere publica si sunt chemati in executarea acestor atributii in legatura cu anumite vanzari sa ocroteasca un interes public. In consecinta, nu vor fi inclusi in categoria incapabililor mentionati de acest text ocrotitorii legali ai minorilor cu capacitate restransa de exercitiu, care sunt chemati sa le incuviinteze actele, inclusiv contractele de vanzare, pentru ca acestia, din definitie, sunt chemati sa protejeze un interes privat, si anume interesul persoanelor ocrotite. Ei nu pot fi inclusi nici in categoriile de la art. 1654, alin. 1, lit. a sau b, (in mod special nu pot fi inclusi la lit. b), pentru ca nu sunt reprezentanti la incheierea vanzarii, asa cum cere Noul Cod civil, ci doar incuviinteaza contractul de vanzare. In consecinta, daca ocrotitorul legal cumpara un bun de la persoana ocrotita, acest contract nu va putea fi desfiintat in temeiul art. 1654 NCC, ci eventual in temeiul unui viciu de consimtamant, in privinta vointei vanzatorului ocrotit, a carui existenta trebuie stabilita prin proba. Administratorul bunurilor altuia nu va fi vizat de incapacitatile prevazute de art. 1654 NCC, pentru ca si el este chemat sa protejeze interesul privat al proprietarului bunurilor, insa el este incapabil sa dobandeasca orice fel de drepturi in legatura cu bunurile administrate, in temeiul art. 806 NCC. In cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice nu vor fi incapabile de a cumpara de la acestea in temeiul art. 1654 NCC, insa contractele de vanzare astfel incheiate vor putea fi anulate in temeiul art. 215 NCC, cu respectarea conditiilor prevazute de acesta, printre care una este frauda intereselor persoanei juridice. Sub acest aspect, art. 215 este o aplicatie a dolului asupra persoanei juridice. Executorii testamentari care obtin autorizatia judecatorului de a vinde bunurile mostenirii, intemeiul art. 1080, alin. 1, lit. c NCC, actioneaza ca mandatari ai mostenitorilor pentru aceasta vanzare si in consecinta ei nu vor fi inclusi la art. 1654, alin. 1, lit. c, ci la art. 1654, alin. 1, lit. a. Spre deosebire de incapacitatea persoanelor mentionate la art. 1654, alin. 1, lit. a si b, incapacitatea persoanelor prevazute la lit. c se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil, in calitate de cumparator. Dupa cum am mentionat, interesul protejat instituit de aceasta incapacitate este interesul public al exercitarii unor atributii de ordine publica.
Incapacitati de a vinde
Noul Cod civil prevede o singura incapacitate de vanzare, ce vizeaza tot persoanele prevazute la art. 1654, persoane care sunt incapabile sa vanda un bun propriu pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza. Motivul pentru care legiuitorul a prevazut aceasta incapacitate este din nou protectia persoanei in interesul careia ar trebui sa se exercite atributiile de administrare ale incapabilului. Intr-adevar, in masura in care aceasta persoana este proprietar al unui bun sau titular unui patrimoniu, veniturile care provin din instrainarea acelui bun, ori din exploatarea lui sau din exploatarea patrimoniului i se cuvin acelei persoane, iar nu administratorului bunurilor sale. Pe de alta parte, acesta ar trebui sa actioneze pentru ca aceste venituri sa fie cat mai mari si pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor sa fie cat mai mici. Daca aceste persoane ar vinde un bun in schimbul unor sume de bani provenind din acele venituri, ele s-ar afla in conflict de interese, intrucat interesul lor personal ar fi acela de a obtine un pret cat mai mare pentru bunurile vandute, deci de a genera costuri superioare patrimoniului administrat. Pentru acest motiv legiuitorul a prevazut incapacitatea prevazuta de art. 1655 NCC. Sanctiunea acestei incapacitati depinde de calitatea persoanei incapabilului. Astfel, daca ea vizeaza una dintre persoanele mentionate la art. 1654, alin. 1 lit. a sau b NCC, sanctiunea va fi nulitatea relativa. Daca vizeaza persoanele mentionate la lit. c, sanctiunea va fi nulitatea absoluta, pentru aceleasi temeiuri explicate in legatura cu lit. c la capitolul referitor la incapacitati de a cumpara. 12
B. CONSIMTAMANTUL
In legatura cu consimtamantul la vanzare (a doua conditie de validitate a contractului de vanzare), doctrina examineaza in mod traditional incheierea unor contracte preparatorii, care nu sunt specifice vanzarii, dar care, in practica, se regasesc cel mai adesea in legatura cu acest contract. O parte dintre aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul Cod civil, inclusiv sub aspectele lor specifice legate de vanzare. Intrucat tine intr-un sens foarte larg de formarea contractului de vanzare, tot in legatura cu acest contract se analizeaza de regula si dreptul de preemptiune. In consecinta, in privinta consimtamantului la vanzare, vom discuta despre: promisiunea unilaterala de vanzare; promisiunea unilaterala de cumparare; pactul de optiune pentru un contract de vanzare; pactul de optiune atipic pentru un contract de vanzare; promisiunea sinalagmatica de vanzare; dreptul de preemptiune.
Prin aceasta ea se diferentiaza de simpla oferta de vanzare, ce este un act juridic unilateral, dupa cum, de asemenea, se diferentiaza de promsiunea unilaterala simpla, astfel cum este aceasta reglementat de art. 1327 NCC. Art. 1327, alin 1 defineste promisiunea unilaterala simpla ca fiind promisiunea facuta cu intentia de a se obliga, independent de acceptare (spre exemplu, promisiunea publica de recompensa: anuntul la ziar pierdut caine, gasitorului recompensa). Oferta este si ea un act juridic unilateral, dar este conditionata de acceptare. 13
Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, in sensul ca se formeaza prin acordul de vointe dintre promitent si beneficiar. Promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la contractul de promisiune unilaterala este diferit de consimtamantul la contractul de vanzare.
2.
Promisiunea unilaterala de vanzare este unilaterala in sensul ca numai promitentul se obliga fata de beneficiar sa-i vanda bunul, pentru un anumit pret. Beneficiarul nu se obliga in acest sens. El este doar de acord ca promitentul sa-si asume fata de el obligatia de a contracta. Cand in schimbul acestei obligatii, beneficiarul nu se obliga la nicio contraprestatie, atunci promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral (act dezinteresat). Dimpotriva, este posibil ca in schimbul obligatiei promitentului de a incheia contractul de vanzare, beneficiarul sa se oblige la randul sau la o contraprestatie, ce va fi numita pret al indisponibilizarii, intrucat pe durata cat se va mentine obligatia de a vinde, promitentul nu poate dispune de bunul pe care a promis sa-l vanda. Asadar, acest bun este indisponibilizat. De aceea, contraprestatia asumata de beneficiar se numeste pret al indisponibilizarii. Acest pret poate sa constea intr-o suma de bani, dar poate consta si in orice alta prestatie, mai putin obligatia beneficiarului de a incheia si el contractul. In cazul in care contraprestatia este obligatia beneficiarului de a incheia contractul, nu mai discutam de o promisiune unilaterala de vanzare, ci de o promisiune sinalagmatica. Promisiunea unilaterala se remarca prin aceea ca doar cel care va fi vanzator se obliga, spre deosebire de promisiunea sinalagmatica, in cazul careia ambele parti se obliga: una sa vanda, alta sa cumpere. Cand pretul indisponibilizarii este o suma de bani, potrivit intelegerii partilor, ea poate fi datorata fie pur si simplu, fie si sub conditia ca beneficiarul sa nu doreasca sa cumpere. In cazul in care suma este datorata pur si simplu, daca beneficiarul va dori sa cumpere, suma respectiva va fi considerata avans din pretul vanzarii. In toate cazurile in care beneficiarul se obliga la o contraprestatie in schimbul obligatiei sa vanda asumate de promitent, promisiunea unilaterala de vanzare va fi un contract sinalagmatic.
3. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare, partile trebuie sa stabileasca elementele esentiale ale contractului promis, cel putin lucrul ce urmeaza a fi vandut si pretul care ar urma sa fie platit pe temeiul contractului promis. Nu este valabil actul prin care o persoana se obliga se vanda casa sa, deoarece nu se determina pretul cu care va fi vandut contract nul absolut pentru obiect nedeterminat.
4. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare se naste obligatia promitentului de a vinde un bun beneficiarului, daca acesta va dori sa-l cumpere. Beneficiarul nu are obligatia de a cumpara bunul. Daca el doreste sa-l cumpere, obligatia promitentului de a incheia contractul de vanzare devine exigibila si chiar se naste. Mecanismul promisiunii unilaterale de vanzare atesta ca din contractul de promisiune unilaterala de vanzare rezulta in mod tipic un drept de creanta avand ca obligatie corelativa obligatia promitentului de a incheia un contract si care drept de creanta este afectat de modalitatea unei conditii pur potestative din partea creditorului. Daca beneficiarul vrea sa cumpere, conditia se indeplineste si promitentul devine obligat sa vanda. Obligatia de a vinde (obligatia de a incheia contractul de vanzare in calitate de vanzator) este o obligatie de a face, iar nu o obligatie de a da. Promitentul nu se obliga sa constituie sau sa transfere un drept real, ci se obliga sa incheie un anumit contract. Constituirea sau transferul dreptului real nu va fi efectul direct al promisiunii, ci efectul direct al contractului ce se va incheia in executarea promisiunii. Asadar, mecanismul promisiunii unilaterale de a cumpara este urmatorul: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi. 14
Insa, daca se spune doar atat: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi, bunul ramane intr-o situatie juridica incerta la nesfarsit, ce va bloca practic circulatia lui, nestiindu-se momentul pana cand trebuie sa se hotarasca beneficiarul. Pentru a se evita aceste situatii, este de esenta contractului de promisiune unilaterala de vanzare ca dreptul de creanta decurgand pentru beneficiar din acest contract sa fie limitat in timp. Promisiunea unilaterala trebuie sa contina un termen. Daca partile nu au stabilit un termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instantei judecatoresti, solicitand stabilirea judiciara a termenului. Natura acestui termen este aceea a termenului in care urmeaza a se verifica indeplinirea conditiei pur potestative care afecteaza creanta. Altfel spus, mecanismul corect al promisiunii unilaterale de vanzare este urmatorul: ma oblig sa-ti vand daca tu vei dori sa cumperi inainte de data X / inainte de expirarea unui termen de 6 luni. Daca beneficiarul promisiunii se va hotari sa cumpere dupa data X sau dupa expirarea termenului prevazut de promisiune, se va hotari degeaba nu se mai poate indeplini conditia pur potestativa cand conditia expira fara exprimarea intentiei de a cumpara. Asadar, daca pana la expirarea acestui termen, beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul, atunci declaratia beneficiarului are doua semnificatii din punct de vedere juridic: i. se indeplineste conditia pur potestativa din partea creditorului, care afecta in calitate de conditie suspensiva dreptul sau de creanta, astfel incat promitentul devine obligat imediat sa vanda, obligatia fiind deja exigibila prin indeplinirea conditiei suspensive pur potestative; ii. manifestarea de vointa a beneficiarului de a incheia contractul promis formeaza consimtamantul sau pentru incheierea acestui contract, astfel incat nu mai este nevoie decat de exprimarea de catre promitent a consimtamantului la contractul promis. Nu se confunda consimtamantul la promisiunea unilaterala cu consimtamantul la contractul promis. Si promitentul si beneficiarul consimt la promisiunea unilaterala. Promitentul consimte sa se oblige sa consimta la un consimtamant viitor beneficiarul este de acord cu aceasta obligatie. Insa, cele doua parti ale promisiunii unilaterale de vanzare nu consimt la vanzare ! Doar in momentul in care beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul (spune ca vrea), conditia suspensiva care a afectat dreptul sau de creanta se implineste astfel incat obligatia debitorului acestui drept de creanta (promitentul) de a-si exprima consimtamantul la contractul de vanzare pe care a promis sa-l incheie devine exigibila. Manifestarea de vointa din partea beneficiarului nu numai ca indeplineste conditia suspensiva, ci reprezinta si consimtamantul lui la vanzare. In acelasi moment cu declaratia sa prin care isi exprima dorinta de a cumpara bunul, beneficiarul isi exprima si consimtamantul sau la vanzare, in calitate de cumparator. Asadar, mai este necesar ca acest consimtamant al beneficiarului sa se intalneasca cu un consimtamant al promitentului la vanzare. Astfel incat, in momentul in care beneficiarul isi exprima intentia de a se obliga, devine exigibila pentru promitent exprimarea consimtamantului la vanzare un nou consimtamant, care face obiectul obligatiei sale. Cu alte cuvinte, in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, consimtamantul promitentului la contractul de promisiune unilaterala de vanzare este diferit de consimtamantul promitentului la contractul de vanzare promitentul se angajeaza ca in viitor sa consimta la contractul de vanzare promis. Daca promitentul refuza sa consimta la vanzarea promisa, atunci beneficiarul are alegerea intre a solicita: executarea silita prin echivalent a obligatiei asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar in urma refuzului; rezolutiunea contractului de promisiune unilaterala de vanzare, eventual cu restituirea contraprestatiei executate de beneficiar pe temeiul acestui contract si cu daune-interese rezultand din incheierea si neexecutarea contractului de promisiune; pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis. Aceasta ultima posibilitate reprezinta o executare in natura atipica a obligatiei de a incheia contractul, obligatie ce incumba promitentului. Efectul hotararii judecatoresti va fi acela de a constata consimtamantul beneficiarului la vanzare si de a substitui consimtamantul promitentului la aceeasi vanzare, astfel incat, pe temeiul hotararii judecatoresti, contractul de vanzare va fi considerat incheiat in termenii contractului promis initial. Hotararea se poate pronunta numai daca sunt indeplinite toate celelalte 15
conditii pentru validitatea contractului promis, mai putin consimtamantul din partea promitentului (celui ce va deveni vanzator). Daca legea cere, spre exemplu, forma autentica pentru vanzarea promisa, hotararea judecatoreasca poate suplini aceasta cerinta de validitate, pentru ca este ea insasi un act autentic.
Termenele de prescriptie
In cazul in care beneficiarul alege sa solicite executarea silita prin echivalent sau rezolutiunea contractului de promisiune, termenul de prescriptie aplicabil actiunii sale este de 3 ani de la data la care contractul trebuia incheiat. In schimb, daca el alege sa solicite pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului, atunci termenul de prescriptie este de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. Data la care contractul trebuia incheiat este data la care beneficiarul a exprima intentia sa de a cumpara, pentru ca de atunci s-a indeplinit conditia suspensiva, care afecta dreptul supus executarii silite. Prin urmare, termenul de prescriptie nu va incepe sa curga de la data la care expira termenul fixat de parti sau in lipsa de instanta pentru exprimarea intentiei de a cumpara de catre beneficiar, ci de la data la care aceasta intentie a fost exprimata efectiv. Potrivit jurisprudentei formate inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod civil, dar aplicabila si in sistemul Noului Cod civil, termenul de prescriptie este intr-un fel suspendat (in sensul ca nu incepe sa curga) atata timp cat bunul se afla in posesia beneficiarului. Se considera ca atata vreme cat promitentul lasa bunul sau in posesia beneficiarului, aceasta este o recunoastere continua a obligatiei sale de a incheia contraactul promis, iar recunoasterea intrerupe termenul de prescriptie, astfel incat o noua prescriptie incepe sa curga de la recunoastere. Daca recunoasterea are loc la momentul in care trebuia sa aiba loc recunoasterea si este continua, abia atunci incepe sa curga prescriptia actiunii in executarea silita, in orice forma, a obligatiei privind vanzarea.
Art. 627, alin. 4 NCC: Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare (4) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila. Legea nr. 60/2012 introduce art. 601 in Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Noului Cod civil. Art. 601 din Legea nr. 71/2011: In categoria conventiilor prevazute de art. 627, alin. 4 din Codul civil, din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata ori determinabila, intra si 16
antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dupa caz, daca prin lege nu se prevede altfel. Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci cand cel tinut sa respecte o asemenea clauza incalca obligatia sa, instrainand bunul, poate fi tras la raspundere civila contractuala si poate suporta rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza incalcata, eventual cu daune-interese. In plus insa, in cazul in care clauza de inalienabilitate era opozabila tertului cu care s-a incheiat contractul de instrainare prin care ea este incalcata, atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligatiei de a nu instraina, poate cere anularea contractului incheiat cu tertul. In materie mobiliara, este foarte greu ca o clauza de inalienabilitate sa fie facuta opozabila tertilor, deoarece nu exista un registru de publicitate generala. De aceea, in materie mobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate va depinde, de regula, de cunoasterea efectiva a acestei clauze de catre tert, la momentul la care incheie contractul cu promitentul. Daca atunci cand incheie contractul cu promitentul stie ca se incalca o clauza de inalienabilitate instituita in favoarea beneficiarului promisiunii, tertul actioneaza cu rea-credinta, ajuta un debitor sa nu-si execute obligatia, cu intentia de a favoriza incalcarea drepturilor unui tert (beneficiarul promisiunii), atunci tertul (beneficiarul) poate cere anularea contractului. In materie imobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se poate asigura prin notarea acelei promisiuni in cartea funciara. Potrivit art. 906 NCC, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta, se poate nota in cartea funciara, cu doua conditii: daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii; daca antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Pentru promisiunea unilaterala de vanzare este vorba despre termenul in care se verifica indeplinirea conditiei suspensive termenul in care beneficiarul exprima sau nu intentia de a cumpara. Mentionarea acestui termen este importanta in primul rand din punct de vedere al scopului urmarit de legiuitor a limita in timp perioada in care nu se stie daca bunul va ramane sau nu al titularului inscris. In consecinta, este scos un bun din circuitul civil, situatie nefavorizata de legiuitor. Prin schimb, bogatia comuna creste (A isi vinde casa lui B pentru ca doreste mai mult sa aiba banii din pretul platit de B decat sa aiba casa). Promisiunea de a vinde un bun este un obstacol in calea schimbului. De aceea, legiuitorul doreste sa se asigure ca aceasta stare nefericita pentru schimb este limitata in timp si de aceea este inopozabila tertilor in situatia in care nu prevede un termen (trebuie reamintit faptul ca ambele parti ale promisiunii pot solicita stabilirea judiciara a termenului). Al doilea motiv de ordin strict tehnic este acela ca, in urma notarii dreptului beneficiarului unui promisiuni de contract in cartea funciara, biroul de carte funciara dobandeste un rol activ in gestionarea notarii astfel efectuate. Astfel, prima observatie ce trebuie facuta este ca notarea poate fi ceruta oricand in cursul termenului prevazut de contractul de promisiune sau de hotararea judecatoreasca de stabilire a termenului, dar si in cel mult 6 luni de la expirarea acestui termen, deoarece pana la expirarea acestor 6 luni este posibila solicitarea beneficiarului catre instanta judecatoreasca atunci cand promitentul nu se tine in mod voluntar de promisiunea sa. A doua observatie ce trebuie facuta este ca notarea va fi radiata, la cerere, in cazul in care, in termenul mentionat, beneficiarul solicita inscrierea sa ca titular al dreptului ce facea obiectul contractului promis, prezentand acest contract incheiat cu promitentul. De asemenea, notarea se va radia la cerere, daca beneficiarul renunta la dreptul sau decurgand din promisiune. In fine, notarea se va radia din oficiu, daca pana la expirarea unui termen de 6 luni de la implinirea termenului contractual al promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici inscrierea dreptului pe care ar fi trebuit sa-l dobandeasca prin efectul contractului promis si nici notarea unei actiuni in justitie avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis. 17
este numai un termen in care se verifica indeplinirea unei conditii suspensive pur potestative din partea beneficiarului, ca la promisiune, ci este un termen de decadere extinctiv pentru insusi dreptul beneficiarului decurgand din pact. Deosebiri promisiunea unilaterala de vanzare da nastere unui drept de creanta, spre deosebire de pactul de optiune, ce da nastere unui drept potestativ al beneficiarului; din promisiunea unilaterala de vanzare ia nastere un drept de creanta al beneficiarului, corelativ obligatiei promitentului de a face, de a-si da consimtamantul la vanzare, consimtamant diferit fata de consimtamantul dat de promitent la contractul de promisiune unilaterala de vanzare, in schimb ce consimtamantul promitentului la pactul de optiune este insusi consimtamantul promitentului la contractul de vanzare (in cazul pactului de optiune, promitentul afirma ca: vand, daca vrei sa cumperi, iti dau acum consimtamantul). Ca vanzarea sa se formeze, este suficient ca beneficiarul sa vrea sa cumpere. Spre deosebire de promisiunea unilaterala, pactul de optiune da nastere unui drept potestativ al beneficiarului. In virtutea acestui drept potestativ, beneficiarul poate ca prin manifestarea sa unilaterala de vointa sa creeze o situatie juridica ce genereaza drepturi si obligatii atat pentru el, cat si pentru promitent. Intrucat am spus ca prin consimtamantul pe care il da, promitentul consimte la vanzarea insasi, rezulta ca daca legea prevede anumite conditii de forma pentru contractul de vanzare, aceste conditii de forma se vor aplica si pactului de optiune la vanzare. In cazul in care pactul nu respecta aceste conditii de forma, el este nul ca pact de optiune, dar poate fi convertit in promisiune unilaterala, pentru ca promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la promisiune este diferit de consimtamantul la vanzare. Pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevazut de pact este un termen de decadere. In consecinta, daca partile nu au stabilit acest termen prin intelegerea lor, ele se vor putea adresa instantei judecatoresti in vederea stabilirii judiciare a acestui termen. Solutia rezulta din art. 1278, alin. (2) NCC, care prevede ca stabilirea termenului se va face pe calea unei ordonante presedintiale, asadar, potrivit unei proceduri supuse unor exigente particulare de celeritate. Manifestarea unilaterala de vointa care poate modifica situatia juridica a partilor in exercitarea dreptului potestativ este acceptarea de catre beneficiar a vanzarii care face obiectul pactului. Prin efectul acestei acceptari, consimtamantul beneficiarului pactului la incheierea vanzarii, in calitate de cumparator, se intalneste cu consimtamantul exprimat de promitent, prin incheierea pactului. Pe durata termenului prevazut pentru dreptul potestativ (care se mai numeste si termen de optiune), se considera ca promitentul mentine o oferta irevocabila de contract de vanzare la dispozitia beneficiarului. Intrucat ridicarea optiunii reprezinta acceptarea acestei oferte, atunci cand legea prevede conditii de forma pentru incheierea vanzarii, si acceptarea ofertei este supusa acelor conditii de forma. Daca acceptarea nu satisface aceste conditii, ea are totusi efectul de a il obliga pe beneficiar sa exprime o acceptare valabila, similar unei promisiuni sinalagmatice de vanzare. Pe durata termenului de optiune, promitentul dintr-un pact de optiune este obligat sa nu instraineze unui tert bunul care a facut obiectul vanzarii la care se refera pactul . In cazul in care, totusi, promitentul instraineaza acest bun, beneficiarul poate accepta oferta irevocabila aflata la dispozitia sa, formand astfel un contract de vanzare a lucrului altuia, care il obliga pe promitentul devenit vanzator sa obtina proprietatea bunului de la tertul caruia tot el i l-a instrainat, sub sanctiunea daunelor-interese. Mai mult insa, daca pactul de optiune este opozabil tertului, atunci beneficiarul care doreste sa-si conserve dreptul de optiune sau sa-l exercite in legatura cu un contract de vanzare al bunului propriu de catre promitent, are dreptul de a solicita anularea contractului incheiat promitent cu tertul. Atunci cand are ca obiect imobile, ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de optiune la vanzare poate fi notat in cartea funciara. Ca si in cazul promisiunii, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, pactul trebuie sa prevada termenul dreptului de optiune. Doar ca, in cazul in care beneficiarul nu si-a 19
inscris, pe numele sau, dreptul ce facea obiectul pactului in termenul de optiune prevazut de pact, atunci notarea respectivului drept de optiune va fi radiata din oficiu de Biroul de Carte funciara la expirarea termenului de optiune (spre deosebire de promisiune, unde se radia la 6 luni dupa expirarea termenului in care se putea indeplini conditia suspensiva), deoarece, in cazul promisiunii este nevoie de un alt consimtamant al promitentului pentru a se incheia vanzarea promisa. Daca refuza consimtamantul, beneficiarul are 6 luni la dispozitie dupa expirarea termenului prevazut in promisiunea unilaterala de vanzare pentru solicitarea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca consimtamantul promitentului. In termenul fixat de pact, fie beneficiarul opteaza pentru cumparare (asadar se formeaza contractul de vanzare), fie beneficiarul nu cumpara (asadar nu se formeaza contractul de vanzare). Vanzatorul deja a consimtit la vanzare, deci nu mai este nevoie de suplinirea consimtamantului sau, ca in cazul promisiunii unilaterale de vanzare. Curs 4 Dinca 24.10.2012
21
Pentru aceasta ultima actiune (executarea silita in natura) se aplica termenul de prescriptie derogatoriu prevazut de art. 1669 NCC, ce este de ??3 ani?? de la data la care contractul trebuie incheiat, data care in cazul promisiunii sinalagmatice este data implinirii termenului suspensiv. Ceea ce s-a spus la promisiunea unilaterala in legatura cu intreruperea prescriptiei, in legatura cu opozabilitatea drepturilor decurgand din promisiune, in legatura cu notarea in cartea funciara a acestor drepturi, este aplicabil si promisiunii sinalagmatice. In plus, art. 2386, pct. 2 NCC prevede ca promitentul-cumparator care a platit pe temeiul promisiunii un avans din pretul vanzarii, un pret al indisponibilizarii, o arvuna sau orice alta suma, beneficiaza de o ipoteca legala asupra imobilului, ipoteca ce garanteaza dreptul la restituirea acestor sume, in cazul in care promisiunea sinalagmatica a fost rezolutionata ca urmare a neexecutarii sale de catre promitentul-vanzator.
Dreptul de preemptiune
Definitie: Dreptul de preemptiune este dreptul de a cumpara un anumit bun cu preferinta fata de orice alta persoana. Exista in legislatia romana cel putin 20 de drepturi de preemptiune prevazute in diverse legi speciale. Fiecare lege speciala prevede si un regim juridic pentru exercitarea lor. Spre exemplu, exista un drept de preemptiune al statului asupra enclavelor din fondul forestier proprietate publica, un drept de preemptiune al proprietarilor si vecinilor in legatura cu fondul forestier, un drept de preemptiune al statului in legatura cu patrimoniul national mobil, un drept de preemptiune al Ministerului Culturii asupra imobilelor din patrimoniul cultural etc.
acest drept de preemptiune nu se va exercita potrivit art. 1730-1740 NCC, ci se va exercita potrivit procedurilor speciale prevazute de Codul silvic.
23
In cazul in care in termenul de 10 sau de 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit si a platit pretul, conditia suspensiva ce afecta contractul incheiat cu cumparatorul ales de vanzator nu este indeplinita, astfel incat acest contract nu mai produce niciun efect (desfiintandu-se retroactiv), formandu-se in schimb alt contract intre vanzator si preemptor. In legatura cu primul aspect (desfiintarea in mod retroactiv a contractului dintre vanzator si cumparatorul ales de el), acest contract nu va produce efecte, cu exceptia situatiei din art. 1733, alin. 1 teza finala (cu toate acestea, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii). Asadar, cumparatorul de buna-credinta (cel ce nu stie si nici nu trebuie sa stie despre existenta dreptului de preemptiune) poate sa-l cheme la raspundere pe vanzator pentru evictiune. Buna-credinta trebuie sa fie scutita de orice culpa. In consecinta, rareori cumparatorul unui bun este indreptatit sa ignore existenta unor drepturi de preemptiune legale. Asadar, cumparatorul va fi de rareori de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune legale, dar ar putea fi mai degraba de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune conventionale, cu exceptia celor ce fac obiectul unui sistem formalizat de publicitate. In legatura cu al doilea aspect al neindeplinirii conditiei suspensive (formarea contractului intre vanzator de preemptor), trebuie facute urmatoarele precizari: sub aspectul modului de formare, acest contract se formeaza intre absenti, considerandu-se ca notificarea contractului initial incheiat cu cumparatorul ales de vanzator reprezinta o oferta de contract emisa de vanzator fata de preemptor, iar exercitarea dreptului de preemptiune reprezinta acceptarea acelei oferte; sub aspectul continutului contractului dintre vanzator si cumparator (preemptor), acest contract este identic cu acela incheiat de vanzator cu cumparatorul pe care l-a ales, cu doua diferente: i. In cazul in care intr-un contract cu cumparatorul ales, obligatia de a plati pretul era esalonata, ori scadenta ei era lunara, termenele de plata astfel introduse nu vor profita preemptorului, dupa cum rezulta din art. 1736 NCC care, in ipoteza, a platit deja pretul prin exercitarea dreptului de preemptiune. Se considera ca acordarea unui termen de plata este o manifestare de incredere. De regula, acceptarea transferarii bunurilor pentru un pret ce va fi platit mai tarziu se produce datorita increderii avute in cumparator. Legiuitorul a considerat ca daca vanzatorul are incredere in cumparatorul ales, nu are neaparat aceeasi incredere in preemptor (solvabilitatea preemptorului poate fi diferita), o persoana ce nu este aleasa de vanzator pentru incheierea contractului de vanzare; ii. De regula, contractul incheiat cu preemptorul nu mai este afectat de conditia suspensiva a exercitarii dreptului de preemptiune. Este posibil ca vanzatorul sa se asigure ca preemptorul nu doreste un anumit contract. Fara a incheia un contract cu un tert, vanzatorul ii poate oferi un anumit contract direct preemptorului. Daca preemptorul refuza oferta de a contracta, atunci vanzatorul este liber sa incheie un contract in termenii acelei oferte cu orice persoana doreste, fara ca acel contract sa mai fie afectat de o conditie suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune. Altfel spus, prin refuzul ofertei de catre preemptor, dreptul de preemptiune s-a stins doar cu privire la contractul oferit. Daca in procesul negocierilor cu un tert, oferta initial facuta titularului dreptului de preemptiune sufera modificari si vanzatorul convine cu tertul sa incheie contractul astfel modificat, atunci acel contract va trebui incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune in legatura cu acest contract diferit fata de cel oferit initial preemptorului. Potrivit art. 1733, alin. 2 NCC: (2) Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor. Din acest text rezulta ca, daca spre exemplu, contractul incheiat cu tertul ales de vanzator prevede ca este afectat de conditia rezolutorie a exercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor, aceasta conditie rezolutorie nu produce efecte fata de preemptor (nu ii este opozabila), astfel incat, exercitandu-si dreptul, el va putea pretinde vanzatorului sa-si execute obligatiile provenind din contract. In caz contrar, preemptorul s-ar 24
substitui cumparatorului ales intr-un contract desfiintat, deoarece s-a implinit conditia rezolutorie, preemptorul fiind astfel impiedicat sa-si exercite dreptul de preemptiune, neputand deveni cumparator in urma acestui contract afectat de o conditie rezolutorie. O alta clauza posibila a contractului dintre vanzator si tertul ales ce nu ii este opozabila preemptorului ar putea fi urmatoarea: daca preemptorul doreste sa cumpere, pretul va fi de 10 ori mai mare decat cel din contractul dintre vanzator si cumparatorul ales. O asemenea clauza nu ii va fi opozabila preemptorului, el putand plati acelasi pret ca cel oferit de cumparatorul ales.
C. OBIECTUL VANZARII
In legatura cu a treia conditie de validitate a contractului se vor aborda urmatoarele aspecte: I. Obiectul contractului; II. Lucrul vandut; III. Pretul.
I. Obiectul contractului
Potrivit art. 1225, alin. 1 NCC: Obiectul contractului (1) Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale. Notiunea de obiect al contractului este o noutate adusa de Noul Cod civil. Pana la intrarea a vigoare a Noului Cod civil, se spunea ca obiectul contractului era o suma de obligatii (spre exemplu, in cazul contractului de vanzare-cumparare: sa se predea proprietatea, sa se plateasca pretul etc.). In viziunea Noului Cod civil, operatiunea de vanzare consta in transferul unui drept in schimbul unei plati. Utilitatea acestei delimitari conceptuale este conferita de art. 1225, alin 2 si 3 NCC: (2) Obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute. (3) Obiectul este ilicit atunci cand este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri. Obiectul contractului este determinat numai daca drepturile si obligatiile esentiale ale partilor, luandu-se in considerare natura juridica a acelui contract, au la randul lor un obiect determinat sau cel putin determinabil. Un contract ce prevede doar o vanzare fara a mentiona ori lucrul vandut ori determinarea pretului este un contract nul absolut pentru obiect nedeterminat. Pentru determinarea obiectului vanzarii, este necesara determinarea dreptului transmis, obiectului derivat al acestui drept si a pretului ori a modului sau de stabilire a pretului. Nedeterminarea oricaruia dintre aceste aspecte antreneaza nu numai nedeterminarea obiectului obligatiei respective, ci si nedeterminarea obiectului contractului. Obiectul contractului este licit atunci cand nu este prohibit de lege sau nu contravine ordinii publice ori bunelor moravuri. Caracterul licit al obiectului contractului poate sa rezulte: fie din ilicitatea prestatiilor ce fac obiectul obligatiilor principale (spre exemplu, la vanzare, una din obligatiile principale este obligatia vanzatorului de a transmite bunul vandut. Daca vorbim despre un bun proprietate publica, acea conventie este nula absolut datorita ilicitatii obligatiei de a transmite bunul vandut); 25
fie din ilicitatea operatiunii juridice care constituie obiectul contractului (spre exemplu, transferul organelor corpului uman este permisa, in cazul donatiei. Insa, vanzarea de organe nu este permisa. Daca partile ar vinde un organ al vanzatorului catre cumparator, aceasta conventie ar fi nula absolut). Nulitatea obiectului conventiei nu decurge din nulitatea obligatiei principale, ci din operatiunea juridica insasi; un alt exemplu l-ar reprezenta bunurile contrafacute: titularul de marca are dreptul sa interzica vanzarea bunurilor care incorporeaza inventia, fara acordul sau. Doar vanzarea este interzisa, nu si transferul (donatia, spre exemplu, este permisa).
criterii pentru stabilirea acestei cantitati la momentul la care se va executa obligatia de a transmite proprietatea si obligatia de predare (situatia unui bun determinabil spre exemplu, iti vand atata carne de vita cat il va satura pe cainele tau maine). Nu este nevoie de un nou acord pentru determinarea obiectului conventiei: modul de determinare trebuie stabilit in contractul initial.
Art. 1658 NCC este sediul materiei pentru vanzarea bunului viitor: Vanzarea unui bun viitor (1) Daca obiectul vanzarii il constituie un bun viitor, cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. In privinta constructiilor, sunt aplicabile dispozitiile corespunzatoare in materie de carte funciara. (2) In cazul vanzarii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exista la data incheierii contractului, cumparatorul dobandeste proprietatea la momentul individualizarii de catre vanzator a bunurilor vandute. Atunci cand bunul sau, dupa caz, genul limitat nu se realizeaza, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, daca nerealizarea este determinata de culpa vanzatorului, el este tinut sa plateasca daune-interese. (3) Cand bunul se realizeaza numai partial, cumparatorul are alegerea fie de a cere desfiintarea vanzarii, fie de a pretinde reducerea corespunzatoare a pretului. Aceeasi solutie se aplica si in cazul prevazut la alin. (2) atunci cand genul limitat s-a realizat numai partial si, din acest motiv, vanzatorul nu poate individualiza intreaga cantitate de bunuri prevazuta in contract. Daca nerealizarea partiala a bunului sau, dupa caz, a genului limitat a fost determinata de culpa vanzatorului, acesta este tinut sa plateasca daune-interese. (4) Atunci cand cumparatorul si-a asumat riscul nerealizarii bunului sau genului limitat, dupa caz, el ramane obligat la plata pretului. (5) In sensul prezentului articol, bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul. In legatura cu situatia bunului viitor, regula este ca bunurile viitoare pot face obiectul contractului de vanzare. Potrivit art. 1658, alin. 1 NCC, vanzarea bunului viitor este valabila, dar efectul sau este transferul amanat al proprietatii bunului. Din celelalte alineate ale art. 1658 NCC, rezulta ca, in cazul in care bunul nu se realizeaza, de regula, vanzatorul nu poate pretinde cumparatorului plata pretului sau transferul proprietatii (deoarece bunul nu s-a realizat si nu exista un drept de proprietate). In consecinta, s-ar putea spune ca daca bunul nu se realizeaza, nu se incheie contractul. S-ar putea spune ca vanzarea unui bun viitor este o vanzare conditionala, afectata de conditia suspensiva a realizarii bunului. Exista si o exceptie: totusi, exista un efect pur si simplu pe care vanzarea bunului viitor il produce, efect ce este o obligatie de a face a vanzatorului. El trebuie sa faca tot ceea ce depinde de el pentru ca bunul vandut sa se realizeze. Uneori, a face tot ceea ce depinde de el inseamna chiar si a realiza bunul (spre exemplu, vanzarea unei constructii viitoare). Nu este o vanzare conditionala, deoarece din perspectiva partilor era sigur ca vanzatorul va realiza constructia si ca o va preda. Aceasta vanzare este deci pura si simpla, nefiind afectata de vreo conditie. Prin exceptie, cumparatorul isi poate asuma expres riscul ca bunul sa nu apara, sa nu se realizeze. Intro asemenea situatie, el este dator sa plateasca pretul, chiar daca, din cauze neimputabile vanzatorului, bunul nu s-a realizat. De regula, pretul va fi mai mic decat valoarea obisnuita a bunului, deoarece cumparatorul isi asuma un risc. Daca riscul asumat de cumparator este motivul determinant al incheierii contractului, atunci contractul de vanzare al bunului viitor va fi aleator. Aceleasi reguli se aplica si in cazul vanzarii de bunuri de gen limitat viitor, daca acest gen nu se realizeaza intr-o masura suficienta pentru ca vanzarea sa poata fi executata integral (se vand 100 kg de grau din recolta din terenul X, dar din cauza secetei s-au produs doar 50 kg de grau este situatia realizarii partiale a bunului viitor). Daca bunul viitor se realizeaza numai in parte, cumparatorul poate solicita fie desfiintarea vanzarii, fie o reducere de pret. In ipoteza in care nerealizarea partiala a lucrului este imputabila culpei vanzatorului, cumparatorul poate cere in plus si obligarea vanzatorului la plata de daune-interese. Este de precizat ca desfiintarea contractului se poate produce doar atunci cand partea din bun care nu s-a realizat este atat de importanta incat, daca ar fi cunoscut aceasta nerealizare, cumparatorul nu ar mai fi contractat. Chiar daca s-ar putea sustine ca aceasta desfiintare a contractului ar avea natura juridica a unei rezolutiuni este de precizat ca, daca partile nu au prevazut contrariul, prin derogare de la dreptul comun, aceasta rezolutiune nu poate fi 28
declarata unilateral de catre cumparator, ci are caracter judiciar, astfel incat instanta de judecata sa poata verifica daca nerealizarea bunului este suficient de importanta incat sa justifice rezolutiunea.
Inalienabilitatile legale
1. Inalienabilitatile legale relative
29
Exista anumite bunuri pentru instrainarea carora legea impune anumite autorizatii speciale, in absenta carora instrainarea este lovita de nulitate absoluta. Sunt asemenea bunuri bunurile monopol de stat, substantele toxice, substantele explozive, substantele psihotrope, medicamentele.
Inalienabilitatea conventionala
Dreptul civil roman este guvernat de principiul libertatii de circulatie a bunurilor. Aceasta libertate asigura alocarea optima a bogatiilor la nivel social si reprezinta un obiectiv de politica economica de interes public, societatea prosperand din schimburi. Din acest motiv, orice clauza menita sa impiedice sau sa ingreuneze libertatea de circulatie a bunurilor este in principiu contrara unui interes public si deci susceptibila de nulitate absoluta. Prin exceptie, Noul Cod civil a permis introducerea in contracte a unor clauze de inalienabilitate, daca aceste clauze respecta anumite cerinte de validitate specifice. O clauza de inalienabilitate este valabila cu doua conditii specifice:
Se pune intrebarea cum poate acest interes personal (in majoritatea cazurilor) sa dea la o parte interesul public de circulatie a bunurilor. Este posibil ca acel bun sa fie mai bine alocat, mai bine utilizat, daca pentru o vreme nu circula, daca ramane pentru o vreme in patrimoniul in care se regaseste. Diferenta dintre interesul public si cel personal este ca interesul public este abstract, iar interesul personal este concret. Exemple ale existentei unui interes privat serios si legitim, concurent cu interesul public, ce justifica inalienabilitatea: A (bunicul) ii doneaza lui B (nepotul) un bun, o garsoniera langa facultate, impunandu-i ca pe durata studiilor sa nu instraineze acea garsoniera. Interesul personal este serios; art. 634, alin. 1 NCC (Intinderea cotelor-parti: (1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulatie contrara). Asadar, poate exista o stipulatie prin care un coproprietar sa nu poata dispune de cota sa parte decat cu acceptul celorlalti coproprietari. Se ocroteste un interes serios si legitim: buna administrare a acelui bun; art. 714, alin. 1 NCC (Cesiunea uzufructului: (1) In absenta unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane fara acordul nudului proprietar, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile); art. 2384 NCC (Clauzele de inalienabilitate: (1) Actele de dispozitie asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar daca cel care a dobandit bunul cunoaste stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice asemenea acte sau declara ca incheierea lor este echivalenta cu neindeplinirea obligatiei. (2) Clauzele care impun debitorului plata anticipata si imediata la cerere a obligatiei garantate sau plata vreunei alte obligatii prin faptul constituirii unei alte garantii asupra aceluiasi bun se considera nescrise ). Din acest text rezulta doar ca anumite sanctiuni specifice ale acestei clauze de inalienabilitate pot interveni. Nu clauza in sine este interzisa, ci se cuvin daune-interese.
Daca clauza de inalienabilitate este valabila, atunci ea produce atat efecte reale, cat si efecte obligationale. Efectul real rezida in limitarea temporara a prerogativei dispozitiei. Efectul obligational rezida intr-un drept de creanta al beneficiarului clauzei, corelativ obligatiei proprietarului de a nu instraina. Cand clauza de inalienabilitate se impune in beneficiul unui tert, atunci creantei despre care am vorbit i se adauga o a doua creanta, in favoarea acelui tert, care va actiona ca tert beneficiar fata de contractul in care a fost inserata clauza.
III. Pretul
Pretul trebuie sa indeplineasca trei cerinte: 1. sa constea intr-o suma de bani; 2. sa fie determinat sau cel putin determinabil; 3. sa fie sincer si serios.
daca in schimbul transferului unui drept, debitorul se obliga sa intretina, atunci contractul este de intretinere; daca se stinge o obligatie anterioara, atunci contractul este de dare in plata. Vor fi considerati bani atat moneda nationala, cat si orice alta moneda, cu conditia ca o autoritate statala sa-i recunoasca acest atribut (contractele de vanzare ce prevad o suma in euro nu devin contracte de schimb, chiar daca moneda nationala in Romania este leul).
In al doilea rand, art. 1662 NCC prevede o alta ipoteza de pret determinabil: Determinarea pretului de catre un tert (1) Pretul poate fi determinat si de catre una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului partilor. (2) Atunci cand persoanele astfel desemnate nu determina pretul in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna, de urgenta, in camera de consiliu, prin incheiere definitiva, un expert pentru determinarea pretului. Remuneratia expertului se plateste in cote egale de catre parti. (3) Daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinare a pretului. 33
Este vorba de ipoteza in care partile desemneaza un tert pentru ca acesta sa stabileasca pretul vanzarii. O asemenea desemnare nu il obliga de tert. Fata de acel tert, desemnarea reprezinta o oferta comuna din partea vanzatorului si a cumparatorului pentru incheierea unui contract prin care tertul sa se oblige sa stabileasca pretul. Daca in schimbul acestei obligatii, vanzatorul si cumparatorul datoreaza o suma de bani, atunci contractul cu tertul va fi un contract de antrepriza. In caz contrar, el este un act dezinteresat. In orice caz, in temeiul unei asemenea conventii, tertul va fi obligat sa evalueze pretul dupa criterii obiective si impartialitate, intocmai ca un expert conventional. Potrivit Codului civil de la 1864, tertul intr-o astfel de ipoteza actiona ca mandatar comun al partilor se putea sustine acest lucru cand nu exista niciun temei conform Codului civil de la 1864 ca judecatorul sau o alta persoana sa desemneze pretul. Increderea acordata tertului se facea pe temeiul competentelor acestuia. In Noul Cod civil avem un mecanism diferit. In ipoteza in care tertul nu poate sau nu vrea sa determine pretul vanzarii, oricare dintre parti se poate adresa instantei judecatoresti, judecatoriei de la locul incheierii contractului, pentru ca aceasta sa desemneze, de urgenta, prin incheiere definitiva, in camera de consiliu (nu in sedinta publica), un expert pentru determinarea pretului. Se va putea determina daca tertul initial desemnat nu poate sau nu vrea sa stabileasca pretul, la expirarea unui termen prevazut de parti sau, in lipsa, a unui termen de 6 luni, in care persoana desemnata initial nu a determinat pretul. In cazul in care ea a fost inlocuita judiciar printr-un expert desemnat de instanta, atunci acesta va fi in toate cazurile remunerat, remuneratia fiind suportata in mod egal de catre parti ca garantie a impartialitatii expertului. Potrivit art. 1662, alin. 3 NCC, daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de a determina pretul. Partile pot conveni un alt mod de a determina pretul, dar nu pot prevedea un termen mai mare decat termenul de un an, ci eventual un termen mai scurt. Termenul de un an este impus din ratiuni de ordine publica. Tocmai de aceea, sanctiunea depasirii lui este nulitatea absoluta a contractului, iar ratiunile de ordine publica rezida in limitarea in timp a incertitudinii care afecteaza calitatea de titular al dreptului de proprietate privind bunul vandut, cata vreme nu se stie daca a fost incheiat sau nu valabil contractul. Art. 1662 ar trebuie completat cu art. 1232 NCC, din materia obiectului contractului, potrivit caruia tertul trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant, iar daca determinarea pretului s-a facut in mod manifest nerezonabil, atunci se vor aplica aceleasi reguli ca si in cazul in care pretul nu a fost deloc determinat, inclusiv posibilitatea inlocuirii cu un expert, precum si nulitatea contractului daca in termen de un an nu se stabileste un pret rezonabil. Caracterul rezonabil sau nerezonabil va trebui dovedit. Art. 1232 NCC: Determinarea obiectului de catre un tert (1) Atunci cand pretul sau orice alt element al contractului urmeaza sa fie determinat de un tert, acesta trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant. (2) Daca tertul nu poate sau nu doreste sa actioneze ori aprecierea sa este in mod manifest nerezonabila, instanta, la cererea partii interesate, va stabili, dupa caz, pretul sau elementul nedeterminat de catre parti.
vorbim despre o diferenta de sfera de aplicare intre cele doua texte: art. 1232 NCC se refera la obiectul oricarui contract, in timp ce art. 1662 NCC se refera doar la pretul vanzarii; dar, pe de alta parte, nu este incompatibilitate intre dispozitiile si sanctiunile celor doua texte. In concluzie, art. 1232 NCC si art. 1662 NCC se vor aplica cumulat.
*OBSERVATIE: Pentru aplicarea principiului specialia generalibus derogant este necesar ca: ipoteza unui text sa fie mai restransa si complet inclusa in ipoteza unui alt text; dispozitiile celor doua texte sa se afle in conflict.
Intrucat este evident ca aceste criterii se pot contrazice, trebuie stabilita o regula de preferinta intre ele: primul criteriu este un criteriu general si moderator astfel incat se poate aplica prin corelatie cu orice alt criteriu; in cazul conflictului intre criteriul 2 si criteriul 3, se va aplica criteriul 3. De cate ori bunurile se vand pe o piata organizata (criteriul 3), avem implicit si un vanzator care practica in mod obisnuit un pret (criteriul 2); criteriul 2 si criteriul 3 se aplica cu preferinta fata de criteriul 4. Criteriul 2 si 3 sunt prevazute in materia contractului de vanzare, iar criteriul 4 este prevazut in materia obiectului contractului in general, deci se aplica principiul specialia generalibus derogant;
Potrivit art. 1234 NCC, atunci cand partile s-au raportat la un factor de referinta pentru stabilirea pretului, iar acest factor de referinta fie nu exista nici la data contractului si nu a aparut nici ulterior, fie a incetat sa existe dupa data incheierii contractului, fie nu mai este accesibil, el se inlocuieste in absenta unei conventii contrare cu factorul de referinta cel mai apropiat. Spre exemplu, daca partile determina pretul in functie de cotatia unui anumit numar de actiuni la o anumita bursa, iar pana in ziua determinarii pretului, actiunile societatii respective nu mai sunt cotate la acea bursa, cel mai apropiat factor de referinta se va determina dupa cum urmeaza: daca actiunile acelei societati sunt cotate la o alta bursa, se va porni de la acea cotatie; daca sunt cotate la mai multe burse, se va avea in vedere bursa cea mai apropiata geografic; daca nu exista o alta cotatie a actiunilor aceleiasi societati la bursa, se va aplica pretul ultimei tranzactii in legatura cu actiunile acelei societati; daca nu exista nicio astfel de tranzactie, urmeaza a se aplica pretul actiunilor unei societati similare, la bursa avuta initial in vedere de catre parti si tinandu-se seama de raportul dintre valoarea acelor actiuni si valoarea actiunilor emise de societatea avuta in vedere de catre parti in ultima zi in care ambele societati au fost cotate. 35
(2) Stipulatiile inscrise in contractele de adeziune se interpreteaza impotriva celui care le-a propus. Art. 1671 NCC: Interpretarea clauzelor vanzarii Clauzele indoielnice in contractul de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor incheiate cu consumatorii si contractelor de adeziune.
Efectele contractului de vanzare se determina pe baza interpretarii sale, interpretare care este supusa regulilor de drept comun, cu o singura diferenta. Potrivit art. 1671 NCC, clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea cumparatorului sub rezerva regulilor aplicabile contractelor incheiate cu consumatorii si contractelor de adeziune. Aceasta regula este o derogare partiala de la art. 1269, alin. 1 NCC, conform caruia daca dupa aplicarea regulilor de interpretare, contractul ramane neclar, acesta se interpreteaza in favoarea celui care se obliga. Regula dupa care interpretarea se face in favoarea debitorului este ultima regula de interpretare aplicabila, dupa epuizarea tuturor celorlalte criterii (teleologica, sistematica etc.). Regula derogatorie prevazuta de art. 1671 NCC are acelasi statut: doar daca dupa aplicarea tuturor celorlalte reguli de interpretare o clauza ramane indoielnica, aceasta clauza se va interpreta contra vanzatorului (chiar daca acesta este debitor al obligatiei din clauza indoielnica). Derogarea are urmatoarea ratiune: deoarece se presupune ca vanzatorul impune pretul unui bun (el redactand, de regula, contractul de vanzare), in ipoteza in care acest contract prezinta obscuritati, legea presupune ca vanzatorul este sursa acestor obscuritati si de aceea legea civila prevede ca aceste clauze indoielnice, obscure, sa fie interpretate impotriva vanzatorului. Atunci cand vanzatorul actioneaza ca un consumator (ipoteza foarte rara) precum si in cazurile in care incheie un contract de adeziune al cumparatorului, redactat de cumparator, atunci potrivit art. 1269, alin. 2 NCC, stipulatiile contractului se vor intrepreta impotriva cumparatorului.
Principalele efecte ale contractului de vanzare (efecte obligationale obligatii ale partilor)
OBLIGATIILE VANZATORULUI
Obligatiile vanzatorului sunt: I. II. III. IV. V. VI. obligatia de a transmite dreptul vandut; obligatia de a preda lucrul ce face obiectul dreptului vandut; obligatia de a garanta contra evictiunii; obligatia de a garanta contra viciilor ascunse; obligatia de a garanta pentru buna functionare a lucrului vandut; obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati ale lucrului vandut.
semnificatie este chiar acordul de vointa al partilor, astfel incat, de regula, dreptul se transmite chiar la momentul incheierii contractului. Aceasta regula este prevazuta in art. 1674 NCC: Transmiterea proprietatii Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.
Dupa cum rezulta si din acest text, exista o sumedenie de exceptii de la aceasta regula:
3. Vanzarea alternativa
Spre exemplu, se vinde o oaie sau o gaina pentru 1000 de lei. Daca partile nu au prevazut contrariul, alegerea lucrului vandut revine debitorului obligatiei de a transfera proprietatea, adica vanzatorului. In cazul in care ambele bunuri exista la momentul optiunii, proprietatea lucrului vandut se transfera cumparatorului la acest moment. Daca pana la momentul optiunii unul dintre bunuri piere, chiar din culpa vanzatorului, proprietatea celuilalt bun se transfera automat in patrimoniul cumparatorului la momentul pierii. In ipoteza in care ambele bunuri pier si cel putin unul dintre ele a pierit din culpa vanzatorului, atunci el il va despagubi pe cumparator cu valoarea ultimului bun pierit, potrivit regulii de drept comun de la obligatia alternativa. Explicatia acestei reguli consta in faptul ca vanzatorul il va despagubi intrucat se considera ca aceasta culpa a sa, jucand un rol cauzal in pieirea unuia dintre bunuri, are un rol cauzal pentru prejudiciul suferit cumparatorului pentru pieirea ambelor bunuri. Imposibilitatea satisfacerii creantei in natura este imputabila debitorului (vanzatorului). Prejudiciul suferit de cumparator este egal cu valoarea ultimului lucru pierit. In ipoteza exceptionala in care optiunea intre cele doua lucruri vandute alternativ revine cumparatorului, si in acest caz, daca unul dintre bunuri piere fortuit inainte de optiune, proprietatea celuilalt bun se transfera in patrimoniul cumparatorului. In schimb, daca pieirea unuia dintre bunuri este din culpa vanzatorului, transferul proprietatii celuilalt bun catre cumparator ramane amanat pana la momentul optiunii, intrucat cumparatorul pastreaza posibilitatea de a opta intre acel bun ramas (proprietatea se va transfera catre cumparator la optiune) si a cere despagubiri pentru bunul pierit din culpa vanzatorului (in acest caz, proprietatea bunului ramas nu se va transfera niciodata).
4. Intrarea in vigoare a efectului constitutiv al inscrierii drepturilor reale asupra imobilelor in cartea funciara
Potrivit art. 885, alin. 1 NCC, sub rezerva unor dispozitii contrare, drepturile reale asupra imobileor cuprinse in cartea funciara se dobandesc atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea 38
funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea. Aceasta inseamna ca, dupa intrarea in vigoare a acestui text, prin acordul de vointa al partilor privind vanzarea unui imobil sau a unui drept privind un imobil, nu se va transfera proprietatea (sau celalalt drept ce face obiectul contractului) bunului respectiv, ci se va naste numai obligatia de a transfera sau a constitui dreptul in viitor. Pentru executarea acestei obligatii, vanzatorul va trebui sa puna la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare inscrierii in cartea funciara a calitatii de titular al dreptului dobandit: in principiu, contractul de vanzare in forma autentica, eventualele acte de radiere a sarcinilor care limiteaza dreptul transmis si extrasul de carte funciara din care rezulta datele de rol funciar ale imobilului asupra caruia poarta dreptul (nr. cadastral, nr. funciar etc.). Pe baza acestor inscrisuri, cumparatorul va putea cere oricand inscrierea in cartea funciara si abia prin aceasta cerere de inscriere el va dobandi dreptul ce face obiectul vanzarii. Intrucat si vanzatorul este interesat sa se libereze de obligatiile asociate proprietatii (cum sunt obligatia de a plati impozite sau obligatia de a cultiva terenul, ori obligatia de a intretine un monument istoric), vanzatorul ii poate cere cumparatorului sa-si inscrie dreptul ce face obiectul contractului. In cazul unui refuz din partea cumparatorului, vanzatorul va putea proceda el insusi la inscrierea acestui drept, pe baza acelorasi acte mentionate. In cazul in care vanzatorul nu pune la dispozitia cumparatorului aceste inscrisuri, cumparatorul poate introduce impotriva sa o actiune in prestatie tabulara. Efectul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara a fost amanat prin art. 56 LPA: (1) Dispozitiile Codului civil privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare (2) Pana la data prevazuta la alin. (1), inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil, se face numai in scop de opozabilitate fata de terti. In legatura cu art. 56, alin. 1 LPA, sintagma fiecare unitate administrativ-teritoriala se refera la finalizarea lucrarilor de cadastru in intreaga tara (opinie diferita prof. Lucian Mihai aceasta sintagma se refera la finalizarea lucrarilor de cadastru in fiecare judet; singurul judet unde s-au finalizat aceste lucrari este judetul Calarasi). In legatura cu art. 56, alin. 2 LPA, inscrierea in cartea funciara va pastra numai efectul de asigurare a opozabilitatii fata de terti. De lege lata, pentru cea mai mare parte a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul de vanzare are ca efect intre parti transferul imediat al drepturilor asupra imobilelor, urmand ca acest transfer sa fie opozabil fata de terti numai de la data inscrierii sale in cartea funciara.
daca bunurile au fost individualizate si proprietatea s-a transferat, riscul pierii lor fortuite va fi suportat de catre vanzator pana la predare, astfel incat, daca bunul individualizat piere, vanzatorul este obligat sa faca o noua individualizare a altor bunuri din acelasi gen, care si ea va transfera proprietatea, cu aceleasi efecte. Cand in acest context discutam despre bunuri de gen, avem in vedere nu numai natura bunurilor, ci si vointa partilor. Desi unele bunuri sunt de gen prin natura lor, partile ar putea contracta avand in vedere individualitatea lor. Este ipoteza vanzarii in bloc a bunurilor, prevazuta de: Art. 1679 NCC: Vanzarea in bloc a bunurilor Daca insa mai multe bunuri sunt vandute in bloc si pentru un pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul s-a incheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate. Codul civil de la 1864 denumea aceasta vanzare drept vanzarea cu gramada (art. 1299 VCC). In aceasta ipoteza, bunul nu este de gen, ci este individual determinat datorita vointei partilor. In acest caz, al vanzarii in bloc, proprietatea se transmite de la momentul incheierii contractului.
40
In cazul unei asemenea vanzari, proprietatea nu se poate transmite la momentul incheierii contractului, pentru ca, prin ipoteza, la acel moment, bunul vandut nu exista, astfel incat el nu poate forma obiectul unui drept de proprietate. Prin urmare, transferul proprietatii in cazul acestei vanzari va fi amanat pana la data realizarii bunului. Potrivit art. 1658, alin. 5, bunul este considerat realizat la data la care el devine apt de a fi folosit, potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul.
bunul nu mai tranziteaza prin patrimoniul vanzatorului, ci se transfera direct de la proprietar catre cumparator; incheierea de catre vanzator si proprietar a unui contract de transfer cu stipulatie pentru altul, in favoarea cumparatorului. Desi in acest caz cumparatorul nu participa la actul incheiat cu proprietarul, el preia totusi proprietatea bunului direct de la acesta. Ce este important pentru executarea obligatiilor vanzatorului lucrului altuia este ca adevaratul proprietar sa consimta la transferul bunului sau catre cumparator, ca urmare a demersurilor vanzatorului, iar nu independent de acesta. Spre exemplu, in cazul in care cumparatorul devine proprietarul bunului pentru ca l-a mostenit pe proprietarul sau, obligatia vanzatorului (de a efectua demersuri) nu va fi considerata executata. In cazul in care vanzatorul nu-si executa obligatia, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului (in cazul in care a fost primit) si daune-interese corespunzatoare. De asemenea, el poate cere si executarea prin echivalent a obligatiei, caz in care acesta se poate completa cu obligatia de a restitui pretul. Stabilirea daunelor-interese se va face dupa aplicarea regulilor aplicabile garantiei contra evictiunii, cu anumite diferente.
Comparatie intre regimul raspunderii din cadrul vanzarii bunului altuia si regimul raspunderii din cadrul garantiei contra evictiunii
Exista o serie de diferente intre regimul raspunderii vanzatorului pentru netransmiterea dreptului de proprietate (potrivit regimului vanzarii bunului altuia, prevazut de art. 1683 NCC) si regimul raspunderii din cadrul garantiei contra evictiunii. i. In primul rand, trebuie mentionat ca un cumparator de buna-credinta are avantaje fata de un cumparator de rea-credinta; ii. Posibilitatea de a recupera pe langa pret si sporul de valoare nu se aplica decat in cazul raspunderii pentru evictiune (art. 1701 NCC), pe cand in cazul raspunderii din cadrul regimului vanzarii bunului altuia, cumparatorul poate obtine pretul, iar sporul de valoare numai in masura in care acesta poate fi recuperat ca daune-interese, nu in temeiul unui text special ca in cazul art. 1701 NCC. Intr-adevar, art. 1683, alin. 6 NCC nu face trimitere la art. 1701. iii. Sub aspectul obligatiei vanzatorului de a restitui cheltuielile facute cu lucrarile, se fac urmatoarele distinctii: 1. pentru lucrarile adaugate necesare si utile: atat raspunderea potrivit art. 1683, alin. 6 NCC, cat si raspunderea pentru evictiune dau dreptului cumparatorului de buna-credinta sa obtina restituirea acestor cheltuieli; 2. pentru lucrarile adaugate voluptoare: cumparatorul de buna-credinta poate sa le obtina doar in ipoteza in care vanzatorul stia ca bunul nu este al sau (la evictiune). La vanzarea bunului altuia nu le poate obtine decat daca la incheierea contractului nu cunostea ca bunul nu apartine in intregime vanzatorului; 3. pentru lucrarile autonome: la evictiune, cumparatorul le poate obtine, potrivit art. 1702, alin. 2 NCC. Insa, si de aceasta data, in cazul regimului vanzarii bunului altuia, cumparatorul nu poate obtine restituirea cheltuielilor facute cu lucrarile autonome decat daca la incheierea contractului nu cunostea ca bunul nu apartine in intregime vanzatorului; iv. In privinta multiplicarii obligatiei de garantie pentru evictiune, aceasta nu este aplicabila in cadrul vanzarii bunului altuia, raspunderea este valabila doar intre partile contractului de vanzare.
Daca in urma partajului, ori prin alte demersuri, coproprietarul instrainator reuseste sa transfere cumparatorului proprietatea intregului bun, obligatia sa se considera executata. In caz contrar, cumparatorul: poate cere rezolutiunea vanzarii, daca demonstreaza ca nu ar fi cumparat numai partea coproprietarului vanzator; poate mentine contractul cu o reducere de pret si daune-interese, calculate potrivit regulilor evictiunii partiale, pastrand in acest caz cota ce apartinea coproprietarului instrainator si putand face opozabila calitatea sa de coproprietar catre ceilalti coproprietari. Cumparatorul este lipsit de aceasta ultima ipoteza (a mentinerii contractului cu o reducere de pret si daune-interese) in situatia in care la partaj bunul a fost atribuit integral fie unui alt coproprietar decat instrainatorul, fie unui tert, in schimbul unei sume de bani.
Coroborand aceste texte, rezulta ca predarea presupune ca transmitatorul unui drept sa faca tot ceea ce este necesar spre a permite dobanditorului sa exercite in fapt acest drept. Altfel spus, degeaba este transferat dreptul de proprietate, daca cumparatorul nu il poate exercita prin posesie. Obligatia de a face tot ce este necesar pentru a putea fi posedat de cumparator reiese din obligatia de predare si din art. 1483, alin. 1 NCC: Obligatia de a stramuta proprietatea (1) Obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatiile de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare. Acest text este prevazut in sectiunea rezervata platii a Noului Cod civil. Obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatia de a preda bunul si de conservare conditie de valabilitate a platii. Daca bunul nu este predat, se poate spune ca nici obligatia de a stramuta proprietatea nu este executata valabil pentru ca desi fictiv (printr-o fictiune) dreptul a fost transferat, el nu poate fi exercitat de dobanditorul sau.
2. Obiectul predarii
Obiectul predarii decurge din obiectul obligatiei de a transfera dreptul vandut. In consecinta, vanzatorul este dator sa predea: lucrul vandut; toate lucrurile accesorii fata de acesta; inscrisurile care demonstreaza dreptul vandut si limitarile sale; fructele pe care le-a perceput dupa data transferului proprietatii.
3. Modalitati de executare
Exista si situatii in care obligatia de predare presupune o conduita pasiva din partea debitorului. Spre exemplu, daca obligatia de predare are ca obiect un teren neingradit, ea presupune ca prestatie principala ca vanzatorul sa nu impiedice accesul cumparatorului pe acel teren. O conduita activa ar putea sa fie predarea inscrisurilor care atesta dreptul de proprietate (desi este o obligatie accesorie). In alte situatii, obligatia de predare presupune prestatii pozitive: predarea unui apartament presupune uneori eliberarea lui de mobilier si lucrurile depozitate. In alte cazuri, predarea se presteaza prin lasarea bunului la cumparator (traditio brevi manu traditiunea de mana scurta). Foarte adesea, predarea se realizeaza prin remiterea bunului catre cumparator sau inmanare (aceasta este traditiunea de drept comun). In alte situatii nu bunul care face obiectul predarii, ci un alt bun care permite exercitarea dreptului dobandit asupra bunului vandut este remis cumparatorului. Cand acest bun permite accesul material la lucrul vandut, discutam despre traditio longa manus traditiunea de mana lunga (predarea cheilor autoturismului). Uneori insa, bunul remis este cel care permite accesul juridic la lucrul vandut (ipoteza titlurilor reprezentative de bunuri traditiune simbolica).
4. Scadenta obligatiei
Vanzatorul trebuie sa efectueze predarea dupa ce pretul a fost platit, conform art. 1693 NCC: Momentul predarii In lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit. Daca insa, ca urmare a unor imprejurari cunoscute cumparatorului la momentul vanzarii, 44
predarea bunului nu se poate face decat dupa trecerea unui termen, partile sunt prezumate ca au convenit ca predarea sa aiba loc la expirarea acelui termen. Aceasta regula urmareste sa asigure un anumit echilibru in executarea obligatiilor partilor din contractul de vanzare. Neexecutarea obligatiei de predare reprezinta neexecutarea conforma a platii. Primul efect al contractului este transferul proprietatii, apoi trebuie platit pretul si abia apoi trebuie si predat bunul. Potrivit art. 1693, teza finala NCC, atunci cand datorita naturii bunului supus predarii si/sau unor imprejurari cunoscute partilor la data incheierii contractului, bunul nu poate fi predat decat la un anumit termen, se va considera ca partile au amanat implicit scadenta obligatiei de predare pana la acel termen.
5. Locul predarii
Potrivit art. 1689 NCC: Locul predarii Predarea trebuie sa se faca la locul unde bunul se afla in momentul incheierii contractului, daca nu rezulta altfel din conventia partilor ori, in lipsa acesteia, din uzante. Aceasta regula nu se poate aplica decat bunurilor individual-determinate, precum si bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare (spre exemplu, iti vand graul din silozul meu). Dimpotriva, in cazul bunurilor de gen nelimitat, regula speciala citata nu este aplicabila, astfel incat se va aplica regula generala din materia obligatiilor, prevazuta de art. 1494, alin. 1, lit. c NCC. Potrivit art. 1494, alin. 2 NCC, daca vanzatorul isi schimba sediul, sanctiunea nu este nulitatea platii obligatiei de predare, ci suportarea de catre vanzator a cheltuielilor suplimentare pe care a trebuit sa le avanseze cumparatorul spre a face preluarea in noul sediu .
6. Conformitatea predarii
Bunul trebuie predat in conformitate cu toate trasaturile sale asupra carora partile au convenit expres sau tacit la data incheierii contractului. Analitic, conformitatea se exprima: a) sub aspectul identitatii; b) sub aspectul cantitatii; c) sub aspectul calitatii lucrului vandut.
bunurile de gen nu pier, astfel incat vanzatorul are oricand posibilitatea sa individualizeze alte bunuri din acelasi gen, cu care sa se libereze de obligatia de predare in conditiile art. 1486 NCC. Doar in cazul in care genul este limitat s-ar putea ajunge in situatia ca pieirea sau deteriorarea fortuita a bunurilor deja individualizate sa il aduca pe vanzator in situatia de a fi in imposibilitatea de a se libera. Intr-un asemenea caz, vor fi aplicabile regulile suportarii riscului in contractul de vanzare, reguli pe care le vom analiza ulterior.
Receptia
Pentru obligatia de predare, receptia reprezinta executarea de catre creditor a obligatiei sale de a primi plata. Potrivit art. 1690, alin. 2 NCC, cumparatorul are obligatia ca imediat dupa predare sa verifice starea bunului, potrivit uzantelor. Nerespectarea acestei obligatii de verificare nu se sanctioneaza potrivit dreptului comun cu raspundere contractuala a cumparatorului, ci se sanctioneaza cu pierderea de catre acesta a dreptului de a se prevala de neconformitatea predarii (de a o sanctiona). Astfel, potrivit art. 1690, alin. 3 NCC, daca in urma verificarii se constata existenta unor vicii aparente, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator despre acestea, fara intarziere. In lipsa informarii, se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia prevazuta la art. 1690, alin. 1 NCC. Cu toate acestea, in privinta viciilor ascunse, raman aplicabile dispozitiile privind garantia vanzatorului impotriva acestor vicii. Din momentul in care vanzatorul efectueaza predarea, incepe sa curga pentru cumparator un termen rezonabil. Acest termen (ce este un termen de decadere) va fi variabil, de la caz la caz, in functie de timpul necesar verificarii bunului si notificarii de catre vanzator a viciilor sale aparente (aceasta este semnificatia sintagmei fara intarziere din art. 1690, alin. 3 NCC). La stabilirea acestui termen se au in vedere si uzantele, ce sunt de doua feluri: cutumele ce decurg din procesul tehnologic; cutumele ce deriva dintr-un anumit mediu geografic, socio-cultural.
1. Vicii aparente
Sunt acele vicii ale bunului predat care puteau fi constatate cu ocazia unei verificari atente a bunului predat, verificare ce nu presupune insa cunostinte de specialitate (fiind irelevant daca cumparatorul detine aceste cunostinte). In legatura cu viciile aparente, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator la expirarea termenului rezonabil necesar verificarii. Daca aceasta informare nu este furnizata, fie pentru ca bunul nu a fost verificat de catre cumparator, fie pentru ca bunul, desi a fost verificat, viciul nu a fost depistat (spre exemplu, dintr-o neatentie), fie pentru ca desi a fost verificat si depistat, cumparatorul nu a trimis informarea in timp util catre vanzator, atunci se prezuma irefragabil ca viciul nu exista la data predarii. In cazul in care cumparatorul nu-l informeaza pe vanzator in legatura cu niciun viciu aparent, se prezuma irefragabil ca operatia de predare s-a executat conform, astfel incat cumparatorul nu mai poate angaja raspunderea contractuala a vanzatorului pentru neconformitate, in niciuna dintre formele sale.
2. Vicii ascunse
Dimpotriva, daca viciul nu putea fi depistat cu ocazia unei verificari atente, facuta fara cunostinte de specialitate la data preluarii bunului, atunci viciul se considera ascuns. Raspunderea vanzatorului pentru acest viciu va fi supusa regulilor obligatiei sale de a garanta contra viciilor ascunse. 47
Cheltuielile predarii
Potrivit art. 1666, alin. 2 NCC, cheltuielile de predare ale bunului, precum transportul, ambalarea etc., sunt suportate de debitorul predarii (adica de vanzator).
Transferul riscurilor
Art. 1274 NCC: Riscul in contractul translativ de proprietate (1) In lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. In cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie, iar daca a primit-o, este obligat sa o restituie. (2) Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp. Potrivit art. 1274, alin. 1 NCC, in lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. Se pune intrabrea cand pastreaza riscurile debitorul care s-a liberat de obligatia de predare riscurile. Art. 1274 NCC trebuie intrepretat in sensul urmator: riscul contractului este suportat de catre vanzator, ca regula, pana la data la care sunt indeplinite cumulativ atat: obligatia de a transmite proprietatea sau alt drept vandut, cat si obligatia de predare. Daca pana la aceasta data lucrul vandut piere fortuit, atunci vanzatorul este liberat de propriile obligatii, prin imposibilitate fortuita de executare, dar intrucat suporta riscul contractului, nu poate pretinde cumparatorului sa-si execute obligatia de a plati pretul, contractul fiind desfiintat si el retroactiv, iar in situatia in care pretul a fost platit, acesta trebuie restituit. Prin exceptie, vanzatorul se poate libera de riscul contractului daca: a facut tot ceea ce depindea de el pentru executarea obligatiilor sale si daca, in plus, l-a pus in intarziere pe cumparator pentru executarea propriilor lui obligatii. Aceasta exceptie rezulta din art. 1274, alin. 2 NCC. Acest text vorbeste despre punerea in intarziere a creditorului, fara sa precizeze care este obligatia in legatura cu care creditorul este pus in intarziere. Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului (el nu se poate libera daca chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp). Art. 1274, alin. 2 NCC se refera la punerea in intarziere a creditorului, pentru orice conduita la care el este dator, spre a permite executarea obligatiei de predare. Predarea este scadenta la data platii pretului de catre cumparator. Asadar, punerea in intarziere a cumparatorului poate sa vizeze: plata pretului, daca obligatia de predare a devenit scadenta si cumparatorul nu a executat-o; preluarea de catre cumparator a bunului pe care vanzatorul este gata sa-l predea; efectuarea de catre cumparator a anumitor formalitati de care depinde finalizarea executarii obligatiei de a transmite proprietatea. Spre exemplu, inscrierea in cartea funciara a dreptului tabular vandut, care se face la cererea cumparatorului (cel care va deveni titularul acelui drept).
48
Oricare dintre aceste tipuri de punere in intarziere transfera asupra cumparatorului riscul contractului daca vanzatorul a facut tot ce depindea de el pentru executarea propriilor obligatii contractuale. In consecinta, in cazul in care bunul piere fortuit, dupa data punerii in intarziere, cumparatorul ramane dator sa plateasca pretul, chiar daca, prin ipoteza, nu-si mai poate atinge scopul urmarit la incheierea contractului. Aceasta consecinta se va aplica si in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca bunul ar fi pierit fortuit si daca predarea avea loc la timp.
Tulburarile de fapt
Prin contractul de vanzare, vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice actiune sau inactiune care ar avea ca efect tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. Prin mecanismul contra evictiunii provenind dintr-o tulburare de fapt proprie, se contractualizeaza intre vanzator si cumparator obligatia generala si abstracta a oricarui tert de a nu-l tulbura pe titularul unui drept in exercitarea dreptului sau. Aceasta contractualizare are ca efect o facilitare a conditiilor de proba si o largire a dreptului la reparatie pe care cumparatorul il are ca urmare a incalcarii dreptului sau de catre vanzator.
Tulburarile de drept
Fie ca drepturile invocate se intemeiaza pe acte sau fapte anterioare, fie pe contractul de vanzare, fie ca se intemeiaza pe fapte ulterioare incheierii contractului. Spre exemplu, daca inainte de incheierea contractului de vanzare, vanzatorul a consimtit la incheierea unor alte contracte prin care se limiteaza dreptul vandut, prin limitari pe care nu le-a adus la cunostinta cumparatorului, el va raspunde fata de acesta pentru fapta proprie, de indata ce acele limitari se vor manifesta. A ii vinde lui B un bun, dupa ce anterior a constituit fata de C un drept de uzufruct. Daca C isi va exercita uzufructul, limitand in felul acesta dreptul de proprietate a lui B, A va fi tinut sa raspunda fata de B pentru doua fapte proprii ale sale: prima reprezentand-o incheierea contractului cu C, iar a doua, necomunicarea catre B a preexistentei contractului cu C la data la care s-a incheiat contractul dintre A si B. Aceasta tulburare este una de drept deoarece C, uzufructuarul, invoca un drept. Este posibil ca fapta proprie a vanzatorului sa se situeze dupa momentul incherii contractului: A vinde acelasi bun de doua ori, o data lui B si o data lui C: daca bunul este mobil si daca primul care intra in posesia de buna-credinta bunului este C, C va ramane proprietarul bunului (in temeiul art. 937 NCC). Atunci B va fi evins in dreptul pe care l-a cumparat de la A, prin fapta lui A de a incheia un alt contract (regula de preferinta este posesia de buna-credinta a bunurilor mobile, conform art. 937 NCC); daca bunul este imobil si primul care isi inscrie dreptul in cartea funciara este C, B va fi evins prin inscrierea dreptului in cartea funciara de catre C. A, prin incheierea contractului cu C, i-a cauzat tulburarea in exercitiul dreptului lui B, care se vede evins (regula de preferinta este inscrierea in cartea funciara). In legatura cu raspunderea pentru evictiunea provenind din fapta proprie a vanzatorului, in literatura juridica s-a examinat ipoteza in care, dupa ce vinde un bun unui particular, statul dispune exproprierea bunului pentru utilitate publica. S-a pus problema daca statul-vanzator nu isi incalca obligatia de a-l garanta pe particularul-cumparator impotriva evictiunii provenind din propria sa fapta. In general, raspunsul dat de doctrina a fost negativ. Ca vanzator, statul a actionat in exercitiul capacitatii sale de drept privat, iar obligatia sa de garantie nu putea viza decat tulburari pe care le-ar fi cauzat tot in exercitiul capacitatii sale de drept privat. Prin contracte pe care le incheie in exercitiul capacitatii de drept privat, statul nu isi poate limita atributiile de drept public, pentru ca acele atributii nu sunt in comert, deci nu pot fi limitate contractual, cu rezerva contractelor administrative. 50
Actionand ca expropriator, in schimb, statul a actionat in capacitatea sa de drept public, si deci isi putea incalca obligatiile de drept privat asumate anterior.
Actiunile pe care vanzatorul le-ar putea introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai avand ca obiect limitarea sau inlaturarea dreptului vandut
Vanzatorul nu poate introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai actiuni cu un asemenea obiect (actiuni ce au ca obiect limitarea sau inlaturarea dreptului vandut). In cazul in care sunt introduse asemenea actiuni, ele vor fi respinse pe baza unei aparari, ce se numeste exceptie de garantie, potrivit careia cel chemat sa garanteze contra evictiunii nu poate el insusi sa evinga: quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio. Aceasta exceptie are ca efect respingerea actiunilor introduse de vanzator sau de succesorii sai in drepturi impotriva cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi, fara ca actiunea sa fie analizata pe fond. Consecinta mentionata se aplica si atunci cand dreptul pe care se intemeiaza actiunea a intrat in patrimoniul vanzatorului ulterior incheierii contractului de vanzare. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C (fara ca B sa stie ca nu A este adevaratul proprietar). B intra in posesia bunului si isi exercita dreptul de proprietate, C decedeaza si il mosteneste A. A devine proprietarul bunului. A introduce actiunea in revendicare. B se va putea apara cu succes asupra acestei actiuni in revendicare, deoarece reclamantul se pretinde titularul dreptului pe care i l-a vandut paratului => actiunea e respinsa pe temeiul obligatiei de garantie. Sub imperiul Codului civil de la 1864, se sustinea ca si in ipoteza in care vanzatorul este mostenit de catre titularul unui drept care limita dreptul vandut, acest titular nu si-ar putea valorifica propriul sau drept impotriva cumparatorului, din cauza ca acesta din urma i-ar opune exceptia de garantie. Tribunalul Suprem a formulat o rezerva la aceasta regula, aratand ca exceptia de garantie nu este functionala atunci cand tertul, titular al dreptului, l-a mostenit pe vanzator sub beneficiu de inventar, pentru ca, in cazul acceptarii mostenirii sub beneficiu de inventar, patrimoniul succesoral ramane separat de patrimoniul mostenitorului, chiar daca drepturile si obligatiile din patrimoniul succesoral il au ca subiect pe mostenitor. Pe baza acestei jurisprudente, in Noul Cod civil, unde acceptarea mostenirii sub beneficiu de inventar s-a generalizat, mostenitorului vanzatorului care invoca un drept propriu in legatura cu bunul vandut nu-i va putea fi opusa exceptia de garantie de catre cumparator, insa acesta din urma va putea chema in garantie pe acelasi mostenitor, ca si pentru o tulburare provenind din fapta unui tert, mostenitorul urmand sa raspunda pentru aceasta ultima actiune in limita activului patrimonial dobandit de la vanzator. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C. A moare si il mosteneste C. C, mostenindu-l pe A, preia si obligatiile lui A. Una dintre obligatiile lui A este obligatia de a-l garanta pe B contra evictiunii. Dar C este si adevaratul proprietar al bunului. Daca dupa ce-l mosteneste pe A, C doreste sa-l revendice de la B, introduce o actiune prin care il tulbura pe B, creditorul obligatiei de a fi garantat contra evictiunii de catre C, mostenitorul lui A. Tribunalul Suprem a spus ca exista o situatie de exceptie cand C a mostenit sub beneficiu de inventar mostenitorul nu raspunde nelimitat pentru obligatiile din patrimonul succesoral, ci numai in limita activului caci el nu se angajeaza cu propriile lui bunuri pentru a plati bunurile defunctului, ci cu bunurile defunctului. Tribunalul Suprem a afirmat ca daca C a acceptat sub beneficiu de inventar, el a separat patrimoniul sau de patrimoniul lui A si, in consecinta, nu i se poate opune exceptia de garantie, caci nu se bazeaza pe un bun din patrimoniul sau. Trebuie judecata pe fond actiunea in revendicare. Daca B este evins, el se va putea intoarce impotriva lui C pentru despagubiri pentru evictiune in limita patrimoniului lui A. Noul Cod civil rastoarna regulile din materie de mostenire: orice mostenire se accepta sub beneficiu de inventar. Asadar, in speta noastra, C va putea sa revendice bunul de la B, care nu-i va putea opune exceptia de garantie, dar ii va putea cere despagubiri pentru evictiune, in limita patrimoniului lui A (autorul lui C).
51
Nu trebuie in mod necesar ca dreptul invocat de tert sa fie nascut inainte de vanzare, ci ca faptul generator al acestui drept sa se fi produs sau cel putin sa fi inceput sa se produca inainte de incheierea contractului de vanzare. Spre exemplu, conditia este indeplinita daca un bun a fost declarat ca fiind de utilitate publica inainte de incheierea vanzarii, chiar daca procedura de expropriere s-a finalizat dupa incheierea contractului. In cazul faptelor juridice complexe, care presupun printre altele si o curgere de timp, se considera ca aceasta conditie este indeplinita daca la momentul incheierii vanzarii implinirea termenului din continutul faptului juridic complex era evidenta. Spre exemplu, pentru uzucapiunea extratabulara, termenul este de 10 ani. Probabil ca s-ar considera indeplinita conditia anterioritatii cauzei daca tertul vanzator poseda deja de 9 ani la data la care s-a vandut imobilul. 3. Cauza evictiunii trebuie sa nu fi fost cunoscuta cumparatorului la data incheierii contractului In cazul in care cumparatorul a cunoscut cauza evictiunii, se considera ca el si-a asumat obligatia de vanzare (in principal obligatia de a plati pretul), in considerarea si a acestei cauze si ca deci si-a asumat riscul producerii evictiunii, neputandu-se indrepta impotriva vanzatorului daca acest risc se concretizeaza. Se prezuma cunoscute de catre cumparator limitele obisnuite ale dreptului vandut, tinand cont de natura bunului asupra caruia poarta dreptul. Dimpotriva, sarcina probei ii revine vanzatorului atunci cand dobanditorul a cunoscut limitele exceptionale ale dreptului vandut. Vanzatorul poate face aceasta proba fie 52
indicand clauza contractuala din care rezulta cunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator, fie aratand ca aceasta era stabilita prin inscrisurile pe care le-a predat cumparatorului in vederea vanzarii, inclusiv, daca este cazul, in extrasul de carte funciara cu privire la imobilul vandut sau in documentele de dobandire incheiate cu ocazia transmisiunilor succesive ale bunului. In cazul in care aceste trei conditii sunt indeplinite cumulativ cu privire la cauza evictiunii, vanzatorul este obligat sa garanteze impotriva acelei evictiuni, sa garanteze ca o asemenea evictiune nu se va produce.
dintre cumparator si tertul evingator, ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru respingerea pretentiilor tertului. Este posibil ca cumparatorul sa accepte pretentiile tertului chiar si in absenta unui proces, daca i se pare ca sunt atat de evident indreptatite incat sa nu mai considere ca este nevoie de derularea unui proces. In acest caz, va opera prezumtia relativa ca vanzatorul nu raspunde pentru evictiune, astfel incat, in cazul in care cumparatorul il va actiona in judecata, solicitand angajarea raspunderii sale pentru evictiunea rezultata prin acceptarea pretentiilor tertului, cumparatorul va trebui sa dovedeasca faptul ca vanzatorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretentiile tertului. Este bine ca cumparatorul sa accepte direct pretentiile tertului, fie sa incheie un contract tripartit (si cu tertul), fie sa accepte declansarea procesului.
a) Evictiunea totala
Potrivit art. 1700, alin. 1 NCC, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul bun sau de o parte a acestuia indeajuns de insemnata, incat, daca ar fi cunoscut evictiunea, nu ar mai fi incheiat contractul. Acest text foloseste ca verbum regens cuvantul cere, iar nu cuvantul obtine. In Noul Cod civil, cand in legatura cu rezolutiune se foloseste cuvantul cere, inseamna ca se deroga de la dreptul comun al rezolutiunii, asadar ca rezolutiunea in legatura cu evictiunea totala va fi in principiu judiciara. Daca partile nu au stipulat in mod expres ca rezolutiunea poate fi ceruta si unilateral, atunci ea va putea fi obtinuta doar prin hotararea instantei de judecata. Potrivit art. 1700, alin. 2 NCC, o data cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere si restituirea pretului si repararea prejudiciului suferit. Restituirea pretului are regimul detaliat de art. 1701 NCC, iar repararea prejudiciului suferit are regimul detaliat de art. 1702 NCC. In legatura cu aceste doua remedii, trebuie facute doua observatii: 1. Acestea se pot obtine doar consecutiv rezolutiunii, iar nu ca remedii distincte de aceasta; 2. Cu privire la restituirea pretului, ea vizeaza pretul integral platit de catre cumparator, chiar daca dupa incheierea contractului de vanzare si pana la producerea evictiunii valoarea bunului vandut a scazut, indiferent daca scaderea valorii a fost fortuita, exterioara cumparatorului, ori produsa prin neglijenta acestuia sau chiar cu intentia acestuia. Este posibil ca cumparatorul sa fi platit acest pret tocmai pentru a avea dreptul sa distruga bunul. Daca a distrus cu intentie bunul su, nu i se poate imputa acest lucru. Exceptie de la regula: ipoteza in care cumparatorul a obtinut foloase de pe urma deteriorarii sau descresterii valorii bunului (art. 1701, alin. 2 NCC). In aceasta situatie, valoarea foloaselor va fi dedusa din pretul supus restituirii (spre exemplu, lucrul vandut este o casa, cumparatorul a daramat casa, dar a folosit caramizile pentru a construi o alta casa. Cumparatorul va putea obtine restituirea pretului platit vanzatorului, mai putin valoarea caramizilor). In cazul in care, dimpotriva, valorea bunului a crescut intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii, atunci vanzatorul este dator sa restituie, pe langa pret, si sporul de valoare dobandit de bun (art. 1701, alin. 3 NCC). Cu privire la daunele interese, este relevant art. 1702, alin. 1 NCC: 54
Intinderea daunelor-interese (1) Daunele-interese datorate de vanzator cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie celui care l-a evins; In principiu, cumparatorul este de buna credinta. Fiind un posesor de buna-credinta, are dreptul la fructele culese cu buna-credinta, pe care nu va fi obligat sa le restituie. Acesta va fi obligat sa restituie doar fructele obtinute cu rea-credinta (dupa data introducerii actiunii prin care se valorifica pretentiile evingatorului). Asadar, cumparatorul va putea obtine de la vanzator doar valoarea fructelor culese cu rea-credinta, deoarece cumparatorul poate obtine valoarea fructelor culese cu buna-credinta de la evingator (art. 948 NCC). b) cheltuielile de judecata efectuate de cumparator in procesul cu cel ce l-a evins, precum si in procesul de chemare in garantie a vanzatorului; Aceasta litera impune restituirea chiar si a cheltuielilor de judecata pe care initial le-a avansat evingatorul si pentru care cumparatorul a fost obligat sa-l despagubeasca. Cand judecatorul litigiului dintre evingator si cumparator solutioneaza in favoarea evingatorului, s-ar putea sa imputa cheltuielile de judecata (ale ambelor parti din proces) cumparatorului. c) cheltuielile incheierii si executarii contractului de catre cumparator; Aceste cheltuieli cuprind inclusiv cheltuielile de autentificare, cheltuielile de inscriere in cartea funciara, informarea registrului comertului, plata comisioanelor bancare. d) pierderile suferite si castigurile nerealizate de catre cumparator din cauza evictiunii. Litera d este o derogare de la regula din dreptul comun, conform careia prejudiciul contractual este limitat la cel stabilit ca fiind previzibil si direct. Insa, regula de la litera d nu se refera doar la prejudiciile previzibile si directe, ci la toate cheltuielile si castigurile nerealizate, chiar daca acestea nu erau directe sau previzibile, dar va trebui totusi dovedita legatura de cauzalitate. Curs 7 Dinca 14.11.2012
55
In ceea ce priveste corelatia cu art. 1702, alin. 3, se observa ca de regula, cheltuielile cu lucrarile adaugate voluptoare nu sunt supuse restituirii de catre vanzator. Prin exceptie, daca vanzatorul cunostea cauza evictiunii la data incheierii contractului, el va fi tinut sa restituie cumparatorului si cheltuielile voluptoare.
b) Evictiunea partiala
Evictiunea partiala reprezinta evictiunea in urma careia cumparatorul este impiedicat numai in parte sa isi exercite dreptul cumparat. 1. In aceasta ipoteza, daca partea de care este lipsit cumparatorul este intr-atat de importanta incat daca ar fi cunoscut de la inceput cauza evictiunii cumparatorul nu ar fi cumparat, atunci el poate cere rezolutiunea vanzarii, cu restituirea pretului conform art. 1701 NCC si cu daune-interese stabilite potrivit art. 1702 NCC. In alti termeni, aceasta ipoteza este asimilata evictiunii totale. Ca si la evictiunea totala, rezolutiunea care conditioneaza celelalte remedii nu poate fi declarata unilateral de catre cumparator decat daca prin contractul de vanzare si-a rezervat dreptul la o asemenea declaratie. In caz contrar, rezolutiunea va fi judiciara, instanta urmand sa verifice mai ales daca impiedicarea cumparatorului este intr-atat de importanta incat sa justifice desfiintarea contractului. 2. In situatia in care cumparatorul nici nu poate obtine sau nici nu vrea sa obtina rezolutiunea contractului, acesta va fi mentinut cu o reducere de pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins. Potrivit art. 1703, teza finala NCC, pe langa aceasta reducere de pret, cumparatorul poate cere daune-interese pentru stabilirea carora se aplica in mod corespunzator art. 1702 NCC. Art. 1703 nu face trimitere si la art. 1701 care se refera la restituirea pretului si a sporului de valoare, ci numai la art. 1702. De aici rezulta ca pentru stabilirea reducerii de pret la care are dreptul cumparatorul in caz de evictiune partiala nu se va lua in considerare decat pretul contractului, iar nu si eventuala scadere ori sporire a valorii bunului intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii. Cu toate acestea, prejudiciul suplimentar pe care cumparatorul l-ar suferi in ipoteza in care valoarea bunului ar spori poate fi recuperat, fie: coroborandu-se art. 1703 cu art. 1702, alin. 1, lit. d; in cazul in care sporirea valorii presupune si anumite cheltuieli, coroborandu-se art. 1703 cu art. 1702, alin. 2. 3. Ipoteza evictiunii consumate care se repercuteaza asupra unui alt bun al cumparatorului decat bunul vandut este nou reglementata de NCC. Exista in aceasta ipoteza doua situatii: i. art. 1704 NCC (situatie reglementata expres) Inlaturarea evictiunii de catre cumparator Atunci cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat platind tertului evingator o suma de bani sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este liberat de urmarile garantiei, in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu dobanda legala calculata de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum si, in ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente. Sintagma de cheltuieli aferente se refera la cheltuielile pe care cumparatorul a trebuit sa le faca spre a evita evictiunea. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C, iar C introduce o actiune in revendicare impotriva lui B. C renunta la actiunea in revendicare, dar B ii plateste o suma de bani sau ii da un alt bun. B are dreptul sa recupereze de la A suma de bani sau valoarea celuilalt bun, ce se apreciaza la data cererii introduse impotriva lui A. ii. aceasta a doua ipoteza nu este expres reglementata, dar rezulta din regimul general al evictiunii: 56
Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C. B vinde mai departe lui D acel bun. C (proprietarul bunului) introduce o actiune in revendicare contra lui D pe care o castiga. D se poate intoarce pentru evictiune si impotriva lui A si impotriva lui B, dar decide sa se intoarca impotriva lui B (cel de la care a cumparat). B, dupa ce ii plateste lui D pentru evictiunea totala suferita, se poate intoarce impotriva lui A la randul sau. Atunci cand B a cumparat bunul de la A a crezut ca este proprietar si ca poate exercita toate prerogativele, inclusiv vinderea sa catre D. Situatia poate fi asimilata unei tulburari in exercitarea de catre B a dreptului de a dispune de bunul cumparat si il priveaza de suma de bani platita lui D pentru evictiune. B il va putea chema pe A sa raspunda pentru tulburarea in exercitarea prerogativei dispozitiei asupra bunului. In situatia in care in sirul mai multor transmisiuni succesive ale aceluiasi bun, unul dintre transmitatori este obligat sa-l despagubeasca pe un succesor al sau in drepturi pentru evictiunea suferita de acesta, aceasta obligatie reprezinta la randul sau o evictiune pentru care el poate angaja raspunderea propriului sau autor, obligandu-l pe acesta sa suporte suma platita cu titlu de despagubiri, cu dobanzi legale din ziua platii, prin asemanare cu ipoteza descrisa de art. 1704 NCC.
Asadar, la fiecare transmisiune succesiva, vanzatorul initial dobandeste o noua obligatie fata de fiecare antecesor. Aceste obligatii succesive au de fapt acelasi obiect: trebuie acoperit o singura data prejudiciul. Obligatia lui A fata de C este identica in obiectul sau cu obligatia de garantie contra evictiunii a lui A fata de B. Daca A isi executa obligatia de garantie fata de B, de exemplu, aceasta obligatie se stinge fata de toti antecesorii. Pentru fiecare dintre transmitatori, continutul obligatiei sale este dat de propriul sau contract => cand A trebuie sa-i restituie lui C pretul, se va avea in vedere pretul vanzarii dintre A si B. Cand A trebuie sa-i restituie lui C sporul de valoare, acesta este dat de contractul la care a fost parte debitorul obligatiei de garantie (A).
Art. 1698, alin. 2 si art. 1699 fixeaza limitele acestei libertati: i. Astfel, in ipoteza in care partile au prevazut ca obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata, aceasta stipulatie nu va fi in principiu inteleasa ca exonerandu-l pe vanzator si de obligatia de a restitui pretul. Dimpotriva, aceasta obligatie va fi considerata ca existenta in sarcina vanzatorului, cu exceptia cazului in care s-a prevazut expres ca nici restituirea pretului nu va fi datorata, precum si a cazului in care cumparatorul si-a asumat, de asemenea in mod expres, riscul producerii evictiunii. ii. A doua limita a libertatii partilor de a modifica regimul raspunderii pentru evictiune rezulta din art. 1699 NCC: Limitele clauzei de neraspundere pentru evictiune Chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nicio garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata nescrisa. Potrivit acestui text, vanzatorul nu se poate exonera valabil de raspunderea pentru evictiunea provenind din fapta sa proprie. Totusi, este valabila clauza prin care vanzatorul isi rezerva un anumit drept in legatura cu bunul vandut, aceasta clauza nefiind considerata o exonerare de raspundere privind faptul personal, ci o limitare expresa, convenita de parti, a dreptului transmis. Tot pentru ca este o limitare expresa a dreptului transmis, este valabila si clauza prin care cumparatorul declara ca a luat cunostinta de o anumita cauza a unei eventuale evictiuni, chiar daca acea evictiune ar fi cauzata dintr-un fapt personal anterior al vanzatorului. 58
Valabilitatea clauzei este determinata de caracterul sau determinat, astfel incat clauza evictiunii trebuie identificata fie prin faptul sau generator, fie prin identitatea tertului evingator posibil. Altfel spus, putem vorbi despre o clauza determinata atunci cand A ii vinde lui B un bun si stipuleaza ca este posibil ca C sa il evinga pe B deoarece A avea un contract de uzufruct cu C. Curs 8 Dinca 21.11.2012
IV. Obligatia vanzatorului de a garanta contra viciilor ascunse ale lucrului vandut
Sediul materiei este reprezentat de art. 1707-1715 NCC. Aceasta obligatie provine din ideea ca atunci cand se angajeaza sa plateasca pretul, cumparatorul tinde sa obtina exercitarea utila a dreptului cumparat in schimbul acelui pret. Exercitarea utila a dreptului cumparat presupune ca lucrul ce face obiectul acestui drept este apt de a fi folosit potrivit naturii si destinatiei sale, fie ca aceasta natura si destinatie este expres prevazuta in contract, fie ca ea rezulta din situatia obisnuita a bunurilor similare. In consecinta, cumparatorul se asteapta ca in schimbul pretului sa primeasca un bun lipsit de defecte. Daca totusi vanzatorul preda un lucru defectuos, regimul sanctionarii lui depinde dupa cum defectele bunului sunt: aparente (pot fi identificate cu ocazia preluarii de catre cumparator): ascunse (imposibil de a fi astfel identificate). Daca viciile sunt aparente, vanzatorul va fi sanctionat pentru neconformitatea predarii, iar daca viciile sunt ascunse, raspunderea sa va fi angajata in temeiul obligatie de garantie contra viciilor.
Pentru angajarea acestei raspunderi, este necesara intrunirea cumulativa a urmatoarelor 5 conditii:
59
In cazul in care viciul ascuns se manifesta in cursul termenului de garantie, atunci el antreneaza raspunderea vanzatorului. Daca viciul se manifesta dupa expirarea perioadei de garantie, cumparatorul nu se poate indrepta impotriva vanzatorului in legatura cu acel viciu.
In ceea ce priveste primele patru remedii mentionate, vanzatorul poate cere inlocuirea remediului solicitat de catre cumparator cu un altul, daca remediul solicitat de cumparator este excesiv in raport cu gravitatea viciului, cu scopul pentru care a fost incheiat contractul si cu alte imprejurari, cum ar fi costurile pe care vanzatorul ar trebui sa le suporte spre a executa masura solicitata de catre cumparator. Pe langa unul din cele patru remedii mentionate pana acum, cumparatorul poate, in anumite cazuri, sa solicite si daune-interese, care sa acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestarii viciului. Potrivit art. 1712, alin. 1 NCC, in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca vanzatorul cunostea viciul la data incheierii contractului, acesta va raspunde integral pentru prejudiciul cauzat de acel viciu, chiar si pentru prejudiciul indirect si pentru cel imprevizibil, prin derogare de la raspunderea contractuala de drept comun. Cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a dispus fie o reducere a pretului, fie rezolutiunea contractului, vanzatorul nu poate fi obligat decat la restituirea pretului pe care l-a primit (in tot sau in parte, dupa caz) si la despagubirea cumparatorului (in tot sau in parte, dupa caz) pentru cheltuielile vanzarii. Daca vanzatorul nu cunostea viciul din culpa sa (cazul vanzatorului profesionist), atunci el va putea fi obligat la despagubiri pentru prejudiciul previzibil si direct cauzat de viciu, potrivit dreptului comun al raspunderii contractuale.
ordine legala de subsidiaritate a remediilor deficientelor pe care le constata. Astfel, daca bunul cumparat prezinta o anumita defectiune, care il impiedica sa functioneze potrivit destinatiei ce rezulta din vointa partilor ori din natura bunului, cumparatorul este dator ca, sub sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, sa-i notifice vanzatorului existenta defectiunii in cursul termenului de garantie. Potrivit art. 1718, alin. 1, teza a II-a NCC, daca notificarea defectiunii nu a putut fi facuta in termenul de garantie, din motive obiective, cumparatorul are obligatia sa comunice defectiunea intr-un termen rezonabil, calculat de la data expirarii termenului de garantie. Textul are in vedere motive obiective. Asadar, este vorba despre orice motiv neimputabil cumparatorului, chiar daca acest motiv nu are natura fortei majore sau a cazului fortuit. Spre exemplu, daca aparatul nu a fost pus in functiune in decursul termenului de garantie, ar putea constitui un motiv obiectiv pentru neconstatarea defectiunii si necomunicarea acesteia catre vanzator (cumparatorul nu este obligat sa puna in functiune aparatul). In orice caz, termenul rezonabil pentru notificare, care curge de la expirarea termenului de garantie, va varia in functie de natura bunului si complexitatea functionarii sale si va curge, in toate cazurile, de la incetarea motivelor obiective care au impiedicat notificarea defectiunii in termenul de garantie. Fie o data cu notificarea aparitiei defectiunii, fie ulterior, cumparatorul poate cere remedierea defectiunii, fie in termenul stabilit de contract sau de legea speciala, fie, daca nu exista un asemenea termen, intr-un termen de 15 zile de la cererea de remediere (art. 1716, alin. 2, teza a II-a NCC). In cazul in care vanzatorul nu vrea sau nu poate sa inlature defectiunea in acest termen, cumparatorul are dreptul de a solicita inlocuirea bunului cu un altul de acelasi gen, de aceeasi calitate, dar lipsit de defectiuni. Vanzatorul trebuie sa procure bunul de inlocuire intr-un termen rezonabil, care se stabileste nu numai in functie de natura bunului, ci si in functie de canalele de distributie si de furnizare pe care vanzatorul le foloseste in mod obisnuit pentru a se aproviziona. Daca acest termen expira fara ca bunul sa fi fost inlocuit, potrivit art. 1716, alin. 3 NCC, vanzatorul este obligat la cererea cumparatorului sa restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului. Cererea cumparatorului de a i se restitui pretul in schimbul inapoierii bunului are valoarea juridica a unei declaratii unilaterale de rezolutiune, dublata de punerea in intarziere a vanzatorului pentru restituirea pretului. Pana la data restituirii pretului, cumparatorul are un drept de retentie asupra bunului a carui inapoiere nu o datoreaza decat dupa ce pretul i-a fost restituit. In oricare dintre aceste forme, raspunderea vanzatorului nu se va aplica daca aceste demonstreaza ca defectiunea a intervenit ca urmare a modului defectuos in care cumparatorul a folosit bunul. Caracterul defectuos al utilizarii bunului de catre cumparator se apreciaza in raport cu standardul bunului proprietar, tinand insa cont ca dobanditorul bunului nu este obligat sa-l foloseasca, ci doar de faptul ca un bun proprietar isi foloseste bunurile cu preocuparea de a le conserva si de a le prelungi durata de utilizare. In aprecierea conduitei cumparatorului, se vor avea in vedere: complexitatea bunului; gradul de tehnicitate; adresabilitatea bunului catre un profesionist sau catre un profan; valoarea bunului si interesul utilizarii sale. Toate aceste elemente se analizeaza prin raportare, daca este cazul, la instructiunile de utilizare pe care vanzatorul i le-a remis cumparatorului in raport cu bunul.
VI. Obligatia vanzatorului de a garanta mentinerea anumitor calitati ale bunului vandut
Posibilitatea existentei acestei obligatii se deduce pe cale de interpretare din art. 1718, alin. 2 NCC, 63
care prevede ca obligatia cumparatorului de a denunta defectul de functionare se aplica si atunci cand vanzatorul a garantat ca bunul vandut va pastra un timp determinat anumite calitati. Aceasta fiind singura referinta din Noul Cod civil cu privire la obligatia vanzatorului de a garanta mentinerea anumitor calitati ale bunului vandut, rezulta ca in rest, aceasta obligatie este guvernata de dreptul comun. Aceasta va exista, ca si obligatia de garantie pentru buna functionare, numai daca a fost prevazuta intro lege speciala sau printr-o stipulatie contractuala si numai pentru durata cu care a fost prevazuta. Aceasta obligatie nu are ca obiect calitatile bunului la data predarii. Acestea intra sub incidenta obligatiei de predare conforma sau a obligatiei de a garanta contra viciilor ascunse, dupa cum lipsa calitatii este ascunsa sau aparenta. Dimpotriva, obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati vizeaza o durata ulterioara predarii, durata in care vanzatorul garanteaza isi va pastra calitatile determinate in mod expres . Sub acest aspect, obligatia are natura unei obligatii de rezultat consolidate, in sensul ca simpla pierdere a calitatilor garantate va antrena raspunderea vanzatorului, chiar si daca nu se dovedeste vreo legatura de cauzalitate intre pierderea calitatii si conduita sa si chiar daca nu se dovedeste vreo culpa din partea sa. In rest, regimul raspunderii va urma dreptul comun al raspunderii contractuale, in sensul ca in vederea executarii in natura a obligatiei asumate, vanzatorul va putea fi obligat la remedierea bunului sau la inlocuirea lui, dupa cum cumparatorul are posibilitatea sa ceara executarea prin echivalent cu daune-interese sau sa obtina rezolutiunea contractului de vanzare cu restituirea prestatiilor si eventual cu daune-interese.
OBLIGATIILE CUMPARATORULUI
Obligatiile cumparatorului sunt in numar de 3: I. Obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii; II. Obligatia de a plati pretul; III. Obligatia de a prelua bunul.
Se vizeaza exclusiv cheltuielile indirecte ale incheierii contractului, nu si cheltuielile executarii contractului. De regula, cheltuielile executarii obligatiilor ce decurg din contract sunt suportate, potrivit art. 1666, alin. 2 si 3 NCC de catre debitorii acelor obligatii: vanzatorul va suporta cheltuielile obligatiilor sale, iar cumparatorul va suporta cheltuielile executarii propriilor sale obligatii. Daca eficacitatea drepturilor dobandite de cumparator presupune realizarea anumitor formalitati care antreneaza necesitatea unor cheltuieli, aceste cheltuieli vor fi suportate de catre beneficiarul acestor formalitati, adica de catre cumparator, intrucat el este cel caruia ii profita cheltuielile in cauza. Chiar in conditiile in care vanzatorul este obligat sa transfere dreptul vandut si s-ar aplica efectul constitutiv al inscrierii in cartea funciara, vanzatorului nu ii va fi imputabila lipsa inscrierii dreptului dobandit de cumparator, daca aceasta lipsa este cauzata de neplata taxei aferente. In executarea obligatiei sale de a transfera proprietatea, vanzatorul, prin ipoteza deja inscris in cartea funciara, trebuie sa consimta in forma autentica la transmiterea dreptului si sa furnizeze toate inscrisurile necesare pentru realizarea inscrierii. O data ce el a executat aceste operatiuni, cumparatorul devine liber sa isi inscrie dreptul cumparat, platind taxa de inscriere, astfel incat el nu se poate intoarce impotriva vanzatorului pentru netransmiterea proprietatii care decurge din neachitarea acestei taxe. In schimb, vanzatorul care ar putea sa fie interesat sa nu mai fie proprietar al imobilului, spre a se exonera de anumite obligatii legale ce incumba din aceasta calitate (spre exemplu, obligatia de a plati impozite), ar putea, daca el a executat toate operatiunile necesare transferului proprietatii, sa-l oblige pe cumparator sa solicite inscrierea sau chiar sa formuleze cererea de inscriere in numele sau, obligandu-l in ambele cazuri pe cumparator sa suporte taxa de inscriere aferenta.
1680 NCC: vanzarea dupa mostra sau model. Proprietatea se transfera la predarea bunului; asadar, rezulta ca vanzarea dupa mostra sau model deroga de la regula conform careia pretul este datorat dupa transferul proprietatii. Aceasta derogare este explicabila prin aceea ca, in cazul vanzarii dupa mostra sau model, consimtamantul la vanzare se formeaza in urma examinarii de catre cumparator a mostrei, ceea ce presupune ca mostra a fost deja predata prealabil incheierii contractului. De aceea, dupa exprimarea consimtamantului la vanzare, cumparatorul care a consimtit este deja dator sa plateasca pretul, iar dupa plata pretului va deveni scadenta obligatia de preda lucrurile vandute (care sunt prin ipoteza bunuri de gen, de acelasi fel cu modelul), iar prin executarea acestei obligatii de predare se executa concomitent si obligatia de a se transmite proprietatea bunurilor predate.
Intrucat pretul trebuie platit imediat dupa ce proprietatea a fost transmisa, atunci cand cumparatorul afla de existenta unei cauze de evictiune intre data incheierii contractului si data platii pretului, acesta se poate abtine sa plateasca pretul pana la inlaturarea tulburarii sau pana cand vanzatorul ofera o garantie corespunzatoare. Aceasta pentru ca existenta unei cauze de evictiune ridica o suspiciune cu privire la realitatea executarii de catre vanzator a obligatiei de a transfera proprietatea, ori cu privire la executarea corespunzatoare a acestei obligatii, astfel incat ajungerea la scadenta a obligatiei de a plati pretul este indoielnica. Temerea cumparatorului referitoare la evictiune trebuie sa fie intemeiata pe o puternica aparenta, astfel incat amenintarea impiedicarii exercitarii dreptului sau sa fie serioasa si severa. Aceasta cerinta se impune intrucat textul este derogatoriu de la dreptul comun al exceptiei de neexecutare, in masura in care, privita din perspectiva vanzatorului de a garanta pentru evictiune, abtinerea cumparatorului de a plati pretul poate fi calificata ca o exceptie de neexecutare anticipata, intrucat, prin ipoteza, evictiunea nu s-a produs inca. Daca amenintarea pentru exercitarea dreptului cumparatorului este serioasa si severa, cumparatorul poate retine pretul pana la data la care aceasta amenintare este inlaturata de catre vanzator sau pana la data la care vanzatorul ofera o garantie suficienta. Garantia poate sa fie reala sau personala: pentru a fi suficienta o garantie personala, aceasta ar trebui sa provina de la un tert care sa faca dovada ca este suficient de solvabil incat ar putea sa suporte raspunderea ce i-ar incumba vanzatorului in cazul producerii evictiunii (acesta este un nivel de proba foarte greu de realizat, pentru ca prin ipoteza evictiunea nu s-a produs, nici nu se stie cand se va produce, raspunderea vanzatorului ar putea sa includa sporuri de valoare imprevizibile, cheltuieli necesare, utile, iar uneori si cheltuielile cu lucrari autonome este greu de stabilit cuantumul despagubirii pentru evictiune, asadar este si mai greu de dovedit cu garantia personala ca fidejusorul este solvabil si la momentul la care se va produce evictiunea, nu numai la momentul constituirii garantiei personale; putem fi si in prezenta unei garantii reale, ce va putea fi socotita ca suficienta daca este o ipoteca de rang I asupra unui bun cu o valoare suficient de mare incat sa permita acoperirea raspunderii vanzatorului pentru evictiunea eventuala, socotindu-se consecintele cele mai grave cu putinta ale acestei raspunderi.
Locul platii
Tot potrivit art. 1620, alin. 1 NCC, de regula (daca nu s-a prevazut altfel), cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la locul la care bunul se afla la momentul incheierii contractului. Aceasta regula se poate aplica doar in cazul bunurilor individual-determinate si al bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare (A tone din graul din silozul X; B kg din rosiile din lada Y). In aceste situatii, ne reamintim ca si bunul trebuie predat in acelasi loc la care se afla la data incheierii contractului, astfel incat se poate spune ca in cazul bunurilor individual determinate si al bunurilor de gen limitate prin localizare, vanzarea se executa integral in locul unde s-a aflat bunul la data la care a fost incheiat contractul de vanzare. In schimb, atunci cand bunul vandut este un bun de gen, regula speciala prevazuta de art. 1720, teza I 66
NCC nu se poate aplica, intrucat bunurile de gen nu au un loc determinat. In consecinta, in aceasta situatie urmeaza a se aplica regula de drept comun prevazuta de art. 1494, alin. 1, lit. c NCC, conform careia obligatiile banesti trebuie executate la domiciliul sau, dupa caz, sediul creditorului de la data platii. In consecinta, daca se vand bunuri de gen, pretul se plateste la domiciliul sau sediul vanzatorului la data platii. Predarea bunurilor in acest caz se executa la domiciliul sau sediul vanzatorului de la data incheierii contractului. Prin urmare, pretul nu se va plati la alt loc decat acela unde se preda bunul decat atunci cand vanzatorul si-a schimbat sediul intre data incheierii contractului si data platii pretului. Daca intr-o asemneea situatie de schimbare a domiciliului executarea contractului, potrivit regulilor mentionate, antreneaza cheltuieli suplimentare pentru cumparator, potrivit art. 1494, alin. 2 NCC, vanzatorul este dator sa-i ramburseze aceste cheltuieli cumparatorului.
Dobanzile pretului
Din art. 1721 NCC rezulta ca dobanzile pretului pot fi supuse unuia dintre urmatoarele patru regimuri juridice: I. Daca partile au stabilit prin contract de la ce data si in ce rata se datoreaza dobanzi la pret, atunci in principiu se va aplica regimul contractual, cu obligatia ca atunci cand contractul nu se incheie in exercitiul activitatii profesionale cu scop lucrativ, sa se respecte plafoanele prevazute de lege pentru dobanzi; II. Daca partile nu au stabilit un regim contractual si bunul produce fructe naturale sau civile, atunci cumparatorul va datora dobanzi la pret de la data la care i se transfera dreptul de proprietate sau un alt drept care sa-i permita culegerea fructelor se considera ca de la acea data el are si dreptul la fructe, pe cand este firesc ca si vanzatorul sa aiba de la aceeasi data dreptul la fructele platii, care sunt dobanzile; III. Atunci cand bunul nu produce fructe, dar ii procura cumparatorului alte foloase si partile nu au stabilit niciun regim cu privire la dobanzi, acestea vor fi datorate de la data predarii bunului, ceea ce inseamna ca de regula nu vor fi datorate, caci, de regula, plata pretului precede predarea; IV. Daca bunul nu procura nici fructe si nici alte foloase si partile nu au stabilit un regim pentru dobanzi, dobanzile nu vor fi datorate. Aceasta este o ipoteza extrem de greu de conceput, caci orice bun este o valoare economica. Dar, se poate da ca exemplu vanzarea unei cladiri in ruina nerenovata de cumparator, ce nui procura niciun folos.
in mod efectiv cumparatorului anumite foloase (altele decat fructele naturale sau civile). c) In sensul tuturor acestor patru regimuri juridice, se au in vedere dobanzile remuneratorii produse de obligatia de a plati pretul. Asadar, vorbim despre ipoteze in care plata pretului a fost amanata printr-o clauza contractuala (!), astfel incat aceste dobanzi sunt calculate in perioada de pana la scadenta. Daca pretul nu este platit la scadenta, in legatura cu pretul si cu dobanzile remuneratorii acumulate pana in acest moment, se vor putea calcula dobanzi moratorii (penalizatoare), care sunt superioare dobanzilor remuneratorii din punct de vedere al ratei dobanzii.
fi satisfacuta cu prioritate fata de orice alta creanta din pretul obtinut prin vanzarea silita. Tot din text rezulta ca acest privilegiu nu profita vanzatorului atunci cand cumparatorul este o persoana juridica. De asemenea, chiar atunci cand cumparatorul este o persoana fizica, privilegiul nu se va aplica daca acea persoana fizica actioneaza ca profesonist. In principiu, acest privilegiu este opozabil tertilor, inclusiv altor creditori ai cumparatorului in mod independent fata de orice formalitate de publicitate. Prin exceptie, ordinea de prioritate dintre acest privilegiu si o garantie reala mobiliara asupra bunului vandut va fi data de cronologia inscrierii acestor doua cauze de preferinta la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare (AEGRM). In consecinta, privilegiul este opozabil tertilor independent de publicitate, cu exceptia cazului in care se pune problema opozabilitatii lui fata de un creditor garantat real cu privire la acelasi bun, caz in care numai privilegiul inscris la AEGRM este opozabil acelui creditor. Chiar daca, de regula, privilegiul special se stinge prin transmiterea, transformarea sau pieirea bunului asupra caruia poarta, prin exceptie, daca bunul este revandut de catre cumparator, privilegiul primului vanzator subzista pana la plata pretului la care este indreptatit si reprezinta o clauza de preferinta inclusiv in raport cu privilegiul pe care le-ar avea cumparatorul in urma contractului de revanzare. Aceasta rezulta din art. 2341 NCC: Stramutarea privilegiului vanzatorului Atunci cand cumparatorul vinde la randul sau bunul, privilegiul mentionat la art. 2.339 alin. (1) lit. a) se exercita asupra bunului revandut, chiar daca pretul celei de-a doua vanzari este inca neplatit de cel de-al doilea cumparator, cu preferinta fata de privilegiul de care s-ar bucura primul cumparator. Daca A ii vinde lui B un bun, iar B nu plateste pretul, dar vinde acelasi bun catre C, iar nici C nu plateste pretul, A poate cere vanzarea silita a bunului lui C si din pretul obtinut in urma acestei vanzari silite, mai intai se va plati creanta pe care B o avea fata de A (pretul vanzarii). Daca mai ramane un rest din ceea ce datora C lui B din vanzarea silita, atunci acel rest va fi atribuit lui B ca pret al vanzarii dintre B si C. Curs 10 Dinca 05.12.2012
3. Dreptul de retentie al vanzatorului mobiliar cu privire la lucrul vandut pana la plata pretului
Existenta acestui drept de retentie rezulta in mod implicit din continutul art. 1693 NCC, potrivit caruia, in lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit. Acest text se refera atat la mobile, cat si la imobile. Teoretic, dreptul de retentie poate fi exercitat indiferent de natura bunului vandut. Totusi, in materia vanzarii mobiliare, acest drept de retentie genereaza in plus o cauza de preferinta in favoarea creantei vanzatorului mobiliar avand ca obiect plata pretului si anume un privilegiu mobiliar special. Aceasta cauza de preferinta rezulta din art. 2339, alin. 1, lit. b NCC: Privilegiile speciale (1) Creantele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt urmatoarele:
[]
b) creanta celui care exercita un drept de retentie este privilegiata cu privire la bunul asupra caruia se exercita dreptul de retentie, atat timp cat acest drept subzista. (2) In caz de concurs, privilegiile se exercita in ordinea prevazuta la alin. (1). Orice stipulatie contrara se considera nescrisa. 69
Din art. 2329, alin. 1, lit. b NCC rezulta ca numai dreptul de retentie asupra unui bun mobil face ca creanta garantata cu acel drept sa fie privilegiata. Potrivit dreptului comun al privilegiilor mobiliare, privilegiul retentorului se stinge prin instrainarea, transformarea sau pieirea bunului. De asemenea, spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercita de catre vanzator impotriva unui cumparator neprofesionist persoana fizica (analizat saptamana trecuta), privilegiul decurgand din exercitarea dreptului de retentie nu urmareste bunul in cazul instrainarii lui de catre cumparator catre un subdobanditor, chiar daca prin ipoteza dreptul de retentie continua sa fie exercitat si impotriva subdobanditorului. Ca principiu, opozabilitatea privilegiului se asigura prin exercitarea dreptului de retentie. Totusi, in concurs cu o garantie reala mobiliara, privilegiul vanzatorului retentor nu va avea prioritate decat daca a fost inscris la AEGRM inaintea garantiei concurente (art. 2342, alin. 2 NCC). De asemenea, in concurs cu privilegiul mobiliar al vanzatorului mobiliar intemeiat pe art. 2339, alin. 1, lit. a NCC (analizat saptamana trecuta), privilegiul vanzatorului retentor este de rang subsecvent. (!) In consecinta, daca A ii vinde lui B, iar B ii vinde lui C acelasi bun, fara ca B sa-i plateasca pretul lui A si fara C sa-i plateasca pretul lui B, iar B retine bunul pana la plata pretului de catre C: daca A solicita executarea silita a creantei sale cu privire la pret, el va putea cere vanzarea silita a bunului, urmand ca din pretul obtinut din aceasta vanzare sa isi satisfaca cu preferinta creanta sa si numai daca mai raman sume disponibile dupa satisfacerea creantei lui A, B isi va putea satisface propria creanta din acele sume disponibile, chiar daca pana la vanzarea silita exercitase un drept de retentie asupra bunului. Acesta pentru ca privilegiul lui A, intemeiat pe art. 2339, alin. 1, lit. a NCC este superior in rang atat privilegiului lui B intemeiat pe acelasi text, cat si fata de privilegiul lui B intemeiat pe dreptul de retentie, potrivit art. 2339, alin. 1, lit. b NCC.
a. aspecte ce vizeaza vanzarea bunurilor mobile; b. aspecte ce vizeaza vanzarea bunurilor imobile.
II. Aspecte comune de regim juridic privind sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul si a obligatiei de a prelua bunul in vanzarea de bunuri mobile
In vanzarea de bunuri mobile, obligatia cumparatorului de a prelua bunul la timp este foarte importanta din punct de vedere al echilibrului economic dintre prestatiile partilor. Aceasta pentru ca daca obligatia de a prelua bunul nu este executata la timp, intarzierea cumparatorului il pune pe vanzator in pozitia de a gasi un spatiu de depozitare, iar daca bunurile sunt supuse pierii si stricaciunii, il pune chiar si in pozitia de a achizitiona alte bunuri, de acelasi gen, spre a-si putea executa conform obligatia de predare. Cel putin in ultimul caz, sacrificiul patrimonial la care este expus vanzatorul prin intarzierea preluarii de catre cumparator poate fi chiar superior valorii vanzarii. 72
Din perspectiva faptului ca determina intarzierea preluarii, este la fel de periculoasa si intarzierea platii pretului pentru ca vanzatorul datoreaza predarea numai dupa ce pretul a fost platit. In cazul in care cumparatorul intarzie plata pretului, vanzatorul este, teoretic, indreptatit sa intarzie predarea. Doar ca, daca intarzie predarea, risca sa suporte cheltuielile de depozitare ale bunului pana la predare si, eventual, chiar cheltuielile de pieire ale bunului, in cazul in care acesta este supus unei deteriorari rapide. De aceea, in materia vanzarii mobiliare, legiuitorul a prevazut cateva dispozitii particulare, menite sa consolideze regimul sanctionator al intarzierii cumparatorului in executarea obligatiilor sale de a prelua lucrul si de a plati pretul. Acest regim sanctionator consolidat rezulta din cele doua mecanisme prevazute de art. 1725 si art. 1726 NCC:
In ceea ce priveste sensul strict, specific vanzarii mobiliare, art. 1726 NCC prevede doua ipoteze, dupa cum contractul de vanzare nu a fost executat de cumparator sau de catre vanzator: i. Cand cumparatorul nu si-a executat obligatia de a prelua bunul sau de a plati pretul, vanzatorul are alegerea intre a depune lucrul vandut intr-un depozit, pe cheltuiala si la dispozitia cumparatorului sau a-l vinde. Desi textul nu precizeaza, de vreme ce are in vedere o forma de executare silita, aceasta optiune se naste din momentul punerii in intarziere a cumparatorului, fie de drept, fie prin notificare. Daca vanzatorul a optat pentru incheierea unei vanzari alternative, aceasta se poate face fie prin licitatie publica, fie la pretul curent, insa in orice caz prin intermediul unui agent autorizat: pret curent = fie pretul prevazut de lege, daca este cazul, fie pretul stabilit prin acte normative de forta inferioara legii, dar aplicabile in privinta lucrului vandut, fie pretul practicat pe piete organizate, la bursa sau la targuri; agent autorizat = acesta difera dupa tipul de bunuri si tipul de vanzare pentru care se opteaza. Spre exemplu, este autorizat sa organizeze astfel de vanzari, executorul judecatoresc sau casa de licitatii pentru licitatia publica, farmacistii sau spitalele pentru medicamente, dealerii bursieri pentru actiunile cotate sau alte bunuri cotate s.a.m.d. Daca pretul obtinut prin vanzarea alternativa nu este cel putin egal cu acela convenit cu cumparatorul initial, atunci vanzatorul are posibilitatea de a pretinde ca acesta (cumparatorul initial) sa plateasca diferenta, diferenta considerata prejudiciu cauzat prin intarzierea cumparatorului in executarea obligatiilor sale. De asemenea, cumparatorul va fi tinut sa suporte cheltuielile pentru organizarea vanzarii alternative facute de vanzator. ii. In a doua ipoteza, in care contractul de vanzare nu se executa din culpa vanzatorului, daca vanzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumparatorul poate decide sa le cumpere dintr-o alta sursa. Si in acest caz, aceasta forma de executare silita trebuie precedata de punerea in intarziere (de aceasta data a vanzatorului), trebuie realizata pentru pretul curent si prin intermediul unui agent autorizat. In cazul in care cumparatorul nu a obtinut bunurile astfel procurate decat pentru un pret mai mare decat cel al vanzarii convenite initial, el il poate obliga pe vanzator sa suporte diferenta si, in orice caz, vanzatorul este tinut sa suporte cheltuielile pentru organizarea cumpararii alternative. In oricare dintre cele doua forme ale sale, executarea directa se poate cumula cu plata de daune-interese contractuale pentru prejudiciul care ar rezulta pentru partea care a organizat executarea din culpa celeilalte parti. De asemenea, partea care exercita dreptul la executarea directa trebuie sa incunostiinteze celalalta parte despre aceasta, obligatie care, in absenta unei dispozitii speciale, se sanctioneaza cu raspunderea contractuala, potrivit dreptului comun.
I. Vanzarea pe incercate
Definitie Vanzarea pe incercate este contractul de vanzare incheiat sub conditia suspensiva ca in urma incercarii lucrului vandut de catre cumparator, acest lucru sa satisfaca anumite criterii obiective. 74
Spre exemplu, A ii vinde lui B un autoturism, sub conditia ca, in urma incercarii autoturismului de catre B, acesta sa parcurga in conditii de trafic normale in cel mult o ora si jumatate autostrada Bucuresti Pitesti. Acete criterii sunt obiective si procedura verificarii trebuie sa fie impartiala sa verifice in mod sincer si onest aceste criterii. Daca nu s-a prevazut un alt termen in conventia partilor, conditia suspensiva se considera indeplinita daca, pana la expirarea unui termen de 30 zile, cumparatorul nu a declarat ca in urma incercarii bunul nu satisface criteriile convenite. Pana la indeplinirea conditiei suspensive, nu se produce decat un singur efect al contractului si anume predarea bunului de catre vanzator cumparatorului. De la aceasta predare se calculeaza termenul de 30 de zile. In cazul in care conditia nu este indeplinita, si aceasta prestatie (predarea) este supusa restituirii si niciun alt efect al contractului nu se produce. Daca, dimpotriva, conditia este indeplinita, atunci contractul se consolideaza retroactiv, considerandu-se ca efectele lui s-au nascut la momentul incheierii sale. Este controversata problema riscului contractului in ipoteza in care bunul piere fortuit dupa ce a fost predat cumparatorului. Solutia depinde dupa cum pieirea s-a produs inainte de verificarea bunului sau dupa verificarea bunului: i. Daca bunul a pierit inainte de verificare, verificarea nu se mai poate efectua din cauze neimputabile cumparatorului, astfel incat conditia nu va fi indeplinita si deci contractul nu produce niciun efect, riscul fiind suportat de vanzatorul care ramane proprietar; ii. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare nu au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci se aplica aceeasi solutie ca si in primul caz, respectiv riscul este suportat de vanzatorul care ramane proprietar; iii. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci din momentul indeplinirii conditiei suspensive, riscul a trecut asupra cumparatorului, caruia bunul ii fusese predat si care, prin indeplinirea conditiei, a devenit si proprietar, astfel incat el va trebui sa plateasca pretul.
In lipsa unui termen convenit de catre parti sau statornicit de uzante, termenul in care cumparatorul trebuie sa-si exprime pozitia este de 30 de zile si, in toate cazurile, acest termen are natura juridica a unui termen de oferta irevocabila facuta de vanzator cumparatorului care isi rezerva dreptul de a gusta. Daca pana la expirarea termenului destinatarul ofertei nu se pronunta, prin derogare de la dreptul comun, oferta se considera acceptata, dupa cum prevede art. 1682, alin. 2 NCC.
De la aceasta regula partile pot stipula prin derogari exprese, in doua sensuri: fie partile inlatura expres aceasta garantie (aceasta derogare operand in beneficiul vanzatorului); fie partile agraveaza aceasta garantie, prevazand in contract care sunt bunurile si eventual care sunt datoriile care incumba patrimoniului succesoral. In cazul in care s-au facut specificatii cu privire la continutul patrimoniului succesoral asupra caruia poarta dreptul vandut, se considera ca vanzatorul garanteaza realitatea acelor specificatii si va raspunde de cate ori cumparatorul este tulburat de catre un tert pe motiv ca specificatiile respective nu corespund realitatii. Spre exemplu, daca s-a prevazut ca in patrimoniul succesoral se afla un bun imobil, anume determinat, atunci vanzatorul il garanteaza pe cumparator pentru orice evictiune decurgand din tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului de proprietatea asupra imobilului, ca si cum imobilul s-ar fi vandut ut singuli. In schimb, daca existenta imobilului in patrimoniul succesoral nu a fost mentionata in contractul de vanzare a unui drept privind acel patrimoniu, vanzatorul nu va raspunde decat pentru tulburarile care ar decurge din faptul ca el nu era mostenitor sau ca dreptul sau asupra mostenirii era mai limitat decat dreptul vandut (spre exemplu, vanzatorul a vandut toata mostenirea, dar existau doi mostenitori: vanzatorul si fratele acestuia).
bunuri care au fost primite in schimbul bunurilor instrainate din patrimoniul succesoral, orice alte bunuri care au subrogat in toate formele subrogatiei se cuvin cumparatorului si trebuie transmise de catre vanzator.
aceea, daca vanzarea cu optiune de rascumparare se incheie in afara activitatii unei intreprinderi cu scop lucrativ, diferenta intre pretul rascumpararii si pretul vanzarii trebuie sa respecte regulile privind dobanda maxima permisa de lege (examinata in cadrul contractului de imprumut). In cazul in care aceasta dobanda maxima este depasita, potrivit art. 1762 NCC, atunci, ca si in cazul contractului de imprumut, cumparatorul este decazut din dreptul la dobanda, astfel incat pretul rascumpararii va trebui sa fie egal cu pretul vanzarii. In raport cu modul cum afecteaza vanzarea, optiunea de rascumparare este o modalitate, si anume o conditie rezolutorie. In raport insa cu prerogativele vanzatorului, optiunea de rascumparare face obiectul unui drept potestativ, intrucat este o manifestare unilaterala de vointa, care ii permite vanzatorului sa stinga o situatie juridica ce-l priveste si pe cumparator si anume sa desfiinteze contractul de vanzare. Optiunea de rascumparare nu se confunda cu optiunea beneficiarului unui pact de optiune la vanzare. Vanzatorul nu are de optat daca sa incheie sau nu un alt contract de vanzare, ci are doar de optat daca sa desfiinteze sau nu un contract de vanzare incheiat anterior. Acest drept potestativ presupune prin esenta lui un anumit termen in care se poate exercita. Potrivit art. 1658, alin. 2 NCC, acest termen poate fi de cel mult 5 ani. Partile pot prevedea orice durata inferioara, dar daca au prevazut un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5 ani. Pe baza unui text identic cu acesta, practica franceza a decis ca si atunci cand partile nu au prevazut vreun termen se considera ca ele au avut in vedere termenul de 5 ani. Totusi, in Codul civil francez nu exista vreun text care sa permita judecatorului ca atunci cand termenul decurge din natura obligatiei si partile nu l-au prevazut, judecatorul sa-l poata stabili pe cale judiciara, in functie de imprejurarile cauzei. Cum in Noul Cod civil exista aceasta dispozitie, art. 1415 NCC, s-ar putea sustine ca atunci cand partile nu au prevazut un termen, judecatorul poate stabili acest termen, fara a putea depasi termenul maxim de 5 ani prevazut de lege. Art. 1759 NCC: Exercitarea optiunii (1) Exercitarea optiunii de rascumparare de catre vanzator se poate face numai daca acesta restituie cumparatorului pretul primit si cheltuielile pentru incheierea contractului de vanzare si realizarea formalitatilor de publicitate. [se prevad astfel conditiile de exercitare ale dreptului de optiune: plata unor sume de bani de catre vanzator pentru exercitarea dreptului de optiune] (2) Exercitarea optiunii il obliga pe vanzator la restituirea catre cumparator a cheltuielilor pentru ridicarea si transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum si a celor utile, insa in acest din urma caz numai in limita sporului de valoare. [se prevad aastfel efectele exercitarii dreptului de optiune: vanzatorul trebuie sa plateasca anumite sume de bani. Vanzatorul plateste aceste sume ca efect al exercitarii dreptului de optiune, sume ce sunt diferite de cele platite pentru exercitarea dreptului de optiune] (3) In cazul in care vanzatorul nu exercita optiunea in termenul stabilit, conditia rezolutorie care afecta vanzarea este considerata a nu se fi indeplinit, iar dreptul cumparatorului se consolideaza. In lipsa de stipulatie contrara, pentru exercitarea valabila a dreptului de optiune, este necesar ca vanzatorul sa plateasca cumparatorului pretul rascumpararii, care consta in pretul vanzarii initiale, la care se adauga cheltuielile facute de cumparator pentru incheierea acestei vanzari, transferul si opozabilitatea drepturilor dobandite prin ea. Aceste sume trebuie platite in mod real cumparatorului, o data cu exercitarea dreptului de optiune. Daca acesta nu doreste sa le primeasca, vanzatorul are posibilitatea sa consemneze sumele in cauza la dispozitia cumparatorului. 79
Sumele mentionate trebuie platite cel mai tarziu intr-un termen de o luna de la data notificarii intentiei de rascumparare, astfel cum rezulta din art. 1760, alin. 3 NCC. In cazul in care vanzatorul a notificat intentia de rascumparare fara a plati sau consemna aceste sume, atunci el decade din dreptul de optiune fie la expirarea termenului de o luna de la notificare, fie la expirarea termenului de optiune (5 ani), socotindu-se termenul care expira primul. In cazul exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil, contractul de vanzare se desfiinteaza retroactiv, astfel incat prestatiile executate de catre parti sunt supuse restituirii, iar actele subsecvente se desfiinteaza, in masura in care au fost respectate formalitatile de publicitate fata de acei terti. Sub primul aspect, al restituirii prestatiilor executate, potrivit art. 1759, alin. 2 NCC, vanzatorul trebuie sa-i restituie cumparatorului atat cheltuielile pe care le-a facut cu preluarea bunului, cat si cheltuielile necesare si, in limita sporului de valoare, cheltuielile utile facute cu bunul. Aceste cheltuieli vor profita vanzatorului, care va fi considerat retroactiv proprietar, astfel incat suportarea lor de catre acesta este pe deplin justificata. Singurul aspect in privinta caruia efectul retroactiv al indeplinirii conditiei rezolutorii este inlaturat priveste, potrivit art. 1410 NCC, regimul fructelor. Astfel, fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie, adica de cumparator, pana la indeplinirea conditiei, raman dobandite cumparatorului si nu sunt supuse restituirii catre vanzator. Sub aspectul efectelor exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil asupra actelor subsecvente incheiate de cumparator, aceste efecte sunt conditionate de opozabilitatea dreptului de optiune fata de tertii cu care s-au incheiat aceste acte: in materia mobiliara, aceasta opozabilitate se asigura prin inscrierea dreptului de optiune in AEGRM; in materie imobiliara, opozabilitatea se asigura fie prin notarea dreptului de optiune in cartea funciara, fie prin inscrierea provizorie a dreptului cumparatorului sub conditia rezolutorie a exercitarii optiunii. In cazul in care dreptul de optiune este opozabil tertilor cu care se incheie actele subsecvente ale cumparatorului cu privire la bunul vandut, atunci vanzatorul are alegerea de a exercita optiunea direct fata de subdobanditorii din actele respective. In acest caz, vanzatorul va notifica la dispozitia acestora, iar nu a cumparatorului, sumele necesare pentru exercitarea optiunii, iar in cazul in care aceste sume nu acopera integral prejudiciul suferit de tertii dobanditori, acestia, in principiu, nu se vor putea indrepta impotriva cumparatorului pe temeiul garantiei sale contra evictiunii, intrucat, prin ipoteza, dreptul vanzatorului le era opozabil deoarece putea fi lesne cunoscut din registre de publicitate. Exercitarea optiunii fata de subdobanditorii este doar o posibilitate fata de vanzator, iar nu o obligatie. El poate sa-si exercite optiunea fata de cumparatorul sau imediat, solicitand ulterior bunul de la tertii subdobanditori la cumparator, in temeiul principiului resuluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. In aceste cazuri, cumparatorul va putea fi responsabil fata de terti, cel putin pentru transmiterea in tot sau in parte catre acestia a pretului pe care l-a primit de la vanzatorul care a exercitat optiunea. In cazul in care cumparatorul a incheiat contracte de locatiune cu privire la bunul vandut, iar acestea au fost supuse unor formalitati de publicitate, contractele in cauza nu se vor desfiinta prin exercitarea optiunii, ci vor fi mentinute pentru termenul pentru care au fost incheiate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitarii. Chiar atunci cand dreptul de optiune nu a fost facut opozabil tertilor subdobanditori prin formalitati de publicitate adecvate, drepturile acestor terti nu ii vor putea fi opuse vanzatorului care exercita optiunea decat daca, la randul lor, aceste drepturi au facut obiectul unor formalitati de publicitate. Curs 11 Dinca 06.12.2012 80
fortiori el ar trebui sa se extinda la consecintele pe care le produce acest risc asupra contractului, atat sub aspectul obligatiilor vanzatorului, cat si sub aspectul obligatiilor cumparatorului. Astfel, daca bunul piere dupa predare, obligatia vanzatorului de a transfera proprietatea devine imposibil de executat si vanzatorul este exonerat. Totusi, cumparatorul care a preluat riscul bunului ramane dator sa plateasca pretul, urmand sa suporte in final consecintele prejudiciabile ale pierii fortuite a lucrului vandut.
82