Sunteți pe pagina 1din 82

Curs 1 Dinca 03.10.

2012

Contractele speciale in sistemul dreptului


Potrivit art. 1167 din Noul Cod civil, toate contractele se supun regulilor generale din Capitolul I Contractul din Titlul al II-lea Izvoarele obligatiilor, din cadrul Cartii a V-a a Noului Cod civil Despre obligatii. De aici rezulta ca toate contractele se supun regulilor privind actul juridic in general, dar si celor privind contractul ca izvor de obligatii. Art. 1167 NCC: Regulile aplicabile contractelor (1) Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol. (2) Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevazute in prezentul cod sau in legi speciale. Orice contract special este un act juridic, reprezentand o vointa nascatoare de efecte juridice. Efectele juridice ale contractului sunt urmatoarele: efecte obligationale (cele mai frecvente); efecte non-obligationale (efectul extinctiv, efectul novator). Efectele obligationale vizeaza nasterea, modificarea si stingerea unor raporturi juridice in continutul carora intra drepturi de creanta corelative unor obligatii. Reglementarea contractelor speciale este norma speciala in raport de teoria generala a actului juridic si de teoria generala a obligatiilor, de aceea aplicarea cumulata a normelor speciale si a normelor generale se va face cu respectarea principiului specialia generalibus derogant. Daca exista o reglementare in materia contractelor speciale, se va face aplicarea acelei reglementari, cu inlaturarea reglementarii generale (in cazul unui contract special se aplica cu precadere reglementarile speciale, se inlatura de la aplicare teoria generala a obligatiilor). Intrucat este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta interpretare, de aceea, daca exista o indoiala cu privire la calificarea unui contract ca un anume tip de contract special, atunci reglementarea specifica acelui contract nu se va aplica, contractul fiind supus teoriei generale a obligatiilor. Tot pentru ca este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta aplicare. De aici rezulta ca reglementarea contractelor speciale nu se va aplica si altor contracte in afara celor carora le este in mod expres destinata (este interzisa analogia, potrivit art. 10 NCC). Cu alte cuvinte, reglementarea speciala se aplica numai contractelor carora le este destinata. Atunci cand un anumit aspect al unui contract concret nu este reglementat in materia contractului special aplicabil, respectivul aspect va fi supus reglementarii generale (unde reglementarea speciala tace, se va aplica teoria generala a obligatiilor). Atunci cand un anumit contract nu poate fi incadrat in tipurile de contracte speciale, pentru care s-a prevazut o reglementare speciala, atunci contractul este nenumit si este supus reglementarilor din cadrul teoriei generale a obligatiilor, iar daca aceste reguli nu sunt indestulatoare, va fi supus regulilor speciale cu privire la contractele cu care se aseamana cel mai mult. Asadar, in mod exceptional, este permisa analogia. 1

In privinta unui contract nenumit, se aplica cu precadere normele din cadrul teoriei generala a obligatiilor, iar unde teoria generala a obligatiilor nu prevede, se aplica normele referitoare la contractul special cel mai asemanator. *OBSERVATIE: sub imperiul Codului civil de la 1864, era prohibita aplicarea prevederilor din contractul special cel mai asemanator. Asadar, in cazul unui contract nenumit, se aplicau cu precadere normele din cadrul teoriei generale a obligatiilor, nefiind permisa aplicarea normelor referitoare la contractul special cel mai asemanator. Chiar si in ipoteza in care un contract este numit, iar reglementarea sa speciala nu vizeaza anumite aspecte ale contractului si nu exista nici reguli speciale care sa guverneze acele aspecte, se vor aplica prin analogie regulile referitoare la acele aspecte privind contractul cel mai asemanator. In privinta unui contract numit, se aplica cu precadere reglementarile speciale, iar unde reglementarile speciale tac, se aplica teoria generala a obligatiilor. Unde teoria generala a obligatiilor tace, se aplica regulile de la contractul cel mai asemanator. Contractul cel mai asemanator se stabileste in functie de doua criterii: contractul ales sa fie asemanator; contractul ales sa contina o reglementare relevanta.

Stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret


Pentru stabilirea reglementarii aplicabile contractelor trebuie sa se realizeze calificarea contractului. Calificarea contractului presupune: stabilirea naturii sale juridice; stabilirea obiectului contractului, potrivit art. 1225, alin. 1 NCC; stabilirea tipului de contract special in care se incadreaza. In raport cu fiecare dintre parti se va stabili scopul (cauza imediata). Din tandemul cauzelor imediate va rezulta natura juridica a contractului. Odata ce un contract concret a fost calificat, trebuie identificate regulile aplicabile contractelor: atat regulile speciale, cat si regulile generale. Daca apar conflicte intre cele doua reglementari, aceste conflicte trebuie rezolvate cu aplicarea obligatorie a urmatoarelor trei criterii: 1. criteriul fortei juridice; 2. criteriul sferei de aplicare intre doua reguli cu aceeasi forta juridica, in care una dintre ele are o ipoteza inclusa complet in ipoteza celei de-a doua, prevaleaza cea cu ipoteza speciala (cu ipoteza mai redusa); 3. criteriul datei de emitere a normei intre doua norme cu forta juridica egala, care au aceeasi sfera de aplicare, regula ulterioara inlatura regula anteriora (abrogarea implicita functioneaza numai in cazul in care normele au fix aceeasi ipoteza).

Contractul de vanzare
Notiunea de vanzare
Din definitia oferita de art. 1650 NCC rezulta tandemul de cauze: obtinerea pretului vs obtinerea proprietatii bunului sau un alt drept Dreptul care face obiectul vanzarii trebuie sa preexiste momentului la care obligatia de transfer se exercita. De regula, vazarile au ca obiect transferul proprietatii. Cand vorbim despre atributul dispozitiei avem in vedere cele doua sensuri ale sale: dispozitia materiala; dispozitia juridica printre prerogative care se circumscriu acestei notiuni, avem si prerogativa instrainarii. Ca regula, drepturile subiective sunt alienabile (de la aceasta regula existand mai multe exceptii). Pot fi vandute: dreptul de uzufruct; dreptul de superficie; drepturile de creanta (art. 1567, alin. 3 NCC cesiunea de creanta in schimbul unei sume de bani); drepturi reale accesorii (art. 2427 NCC); drepturi potestatative; drepturi de proprietate intelectuala. Drepturile nepatrimoniale sunt personale si, de regula, inalienabile. EXCEPTIE: Unele drepturi patrimoniale (de creanta) sunt personale si nu pot fi vandute: 1. dreptul la pensie; 2. dreptul legal corelativ obligatiei de intretinere; 3. dreptul contractual de intretinere; 4. dreptul de a folosi locuinta inchiriata. Drepturi reale personale, cum ar fi dreptul de uz, dreptul de abitatie nu pot fi instrainate. Totusi, contractul prin care se constituie dreptul de uz sau dreptul de abitatie, contra unei sume de bani, poate fi considerat ca fiind un contract de vanzare (chiar daca prin intermediul contractului drepturile se constituie, ele sunt considerate a fi existat deja sub forma atributelor dreptului de proprietate, tocmai de aceea vorbim despre o instrainare a acestora). Exista si drepturi accesorii care nu pot fi instrainate decat ca atare ele pot face obiectul vanzarii numai daca se instraineaza si dreptul principal.

Caracterele juridice ale contractului de vanzare


1. contractul de vanzare are un caracter esentialmente sinalagmatic; 2. contractul de vanzare are un caracter esentialmente oneros;
3

3. contractul de vanzare are un caracter in principiu comutativ (exemple cand contractul de vanzare este aleatoriu: se vand actiunile cotate la bursa in speranta ca pretul va creste; pescarul vinde la inceputul zilei tot pestele pe care il va pescui in ziua respectiva exemplu dat de Gaius); Curs 2 Dinca 10.10.2012

4. contractul de vanzare are un caracter in principiu translativ


Contractul de vanzare este un contractul esentialmente translativ, in sensul ca din insasi definitia vanzarii rezulta ca prin acest contract se transmite un drept preexistent dintr-un patrimoniu intr-altul. Sub acest aspect nu exista nici o exceptie de la caracterul translativ al vanzarii (intrucat se transfera un drept dintr-un patrimoniu intraltul). O exceptie aparenta ar fi acel contract prin care, in schimbul unei sume de bani, se constituie un drept real principal are natura juridica a unei vanzari. S-ar putea spune ca, in acest caz, dreptul real constituit nu preexista contractului, ci se naste ca efect al acestuia. Totusi, drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate, prin separarea anumitor prerogative din continutul dreptului de proprietate, care preexistau in patrimoniul proprietarului si transferul acestor prerogative catre dobanditorul dreptului real principal. In consecinta, si in acest caz vanzarea are caracter translativ, in sensul ca se transfera din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului prerogativele dreptului real principal. Uneori, notiunea de caracter translativ al unui contract este folosita in sensul ca prin simpla incheiere a contractului se transfera un drept dintr-un patrimoniu intr-altul, fara sa fie nevoie de indeplinirea vreunei alte cerinte. De aici rezulta ca nu este nevoie nici macar de trecerea unei perioade de timp, pentru ca dreptul sa se poata transmite, astfel incat dreptul se va transmite imediat, la data incheierii contractului. In acest sens al caracterului translativ al contractului se poate spune despre contractul de vanzare ca este un contract in principiu translativ, intrucat doar ca regula proprietatea sau un alt drept se transmit prin simpla incheiere a contractului de vanzare, potrivit art. 1674 NCC (transmisiunea se realizeaza imediat, fara sa fie nevoie sa treaca vreo perioada de timp). Uneori se spune in doctrina si ca vanzarea este un contract in principiu translativ de proprietate, asta inseamna ca de regula dreptul transmis prin contractul de vanzare este dreptul de proprietate si doar prin exceptie un alt drept. Din acest motiv, doctrina foloseste adesea sintagma lucrul vandut, desi ceea ce se vinde este un drept. Dat fiind faptul ca proprietatea confera titularului sau toate avantajele economice pe care un lucru le poate oferi, cu exceptia celor la care el a renuntat, sau pe care legea i le-a retras, exista o lunga traditie in a confunda dreptul de proprietate asupra lucrului cu lucrul insusi.

5. contractul de vanzare are un caracter instantaneu


Unul dintre efectele principale ale oricarui contract de vanzare este transferul unui drept. Transferul unui drept se produce prin natura lucrurilor uno ictu, iar nu succesiv. Daca efectul principal al contractului este uno ictu, rezulta ca si contractul insusi are caracter instantaneu, iar nu va fi cu executare succesiva. Chiar si in situatia in care pretul urmeaza a fi platit in rate esalonate in timp, sau bunul vandut urmeaza a fi predat in parti la momente diferite, contractul pastreaza caracterul instantaneu, pentru ca modalitatea platii pretului, respectiv a predarii bunului vandut, influenteaza doar modul de executare a obligatiei, iar nu si conceptia unitara pe care au avut-o partile asupra pretului sau asupra bunului. Transele din pret si partile din bun nu au valoare autonoma, ci au valoare doar in contextul executarii integrale a obligatiei de a plati pretul convenit si respectiv a celei de a preda bunul vandut.

Daca nu se plateste o transa din pret sau nu se preda o parte din bun, sanctiunea aplicabila nu va fi rezilierea, specifica acelor contracte cu executare succesiva si care opereaza numai pentru viitor, ci rezolutiunea, specifica actelor cu executare uno ictu si care opereaza retroactiv, presupunand restituirea prestatiilor deja executate (transmisiunea se realizeaza uno ictu).

6. contractul de vanzare are un caracter in principiu consensual


De regula, vanzarea nu este supusa niciunei conditii particulare de forma, astfel incat aceasta se incheie valabil prin simplul consimtamant exprimat de vanzator si de cumparator. De la regula exista cateva exceptii prevazute expres de lege si care trebuie interpretate restrictiv: art. 1244 NCC daca prin vanzare se constituie sau se transfera drepturi reale avand ca obiect imobile, contractul de vanzare trebuie incheiat in forma autentica ad validitatem. Pe baza contractului astfel incheiat, cumparatorul isi va putea inscrie dreptul dobandit prin contract in cartea funciara, potrivit art. 888 NCC. Forma autentica este ceruta ad validitatem indiferent daca inscrierea in cartea funciara este necesara doar pentru opozabilitate fata de terti sau pentru producerea efectului translativ ori constitutiv al contractului de vanzare. Aceasta forma autentica nu este ceruta decat pentru inscrierea in cartea funciara a drepturilor ce fac obiectul vanzarii, nu si pentru alte formalitati, cum ar fi, spre exemplu, notarea. Daca pentru un imobil s-a incheiat un contract de locatiune, iar locatarul incheie o cesiunea de creanta, in schimbul unei sume de bani, aceasta cesiune de creanta are natura juridica a unei vanzari. Intrucat locatiunea vizeaza un imobil, pentru opozabilitate fata de terti, cesiunea de creanta locativa ar trebui notata in cartea funciara. Avand in vedere ca se cere doar notarea in cartea funciara, contractul de cesiune a creantei respective nu se va supune rigorii formei autentice, el se va incheia valabil potrivit regulilor dreptului comun, respectiv prin simplul acord de vointa al partilor. Functional, partile vor trebui sa confectioneze un inscris care va fi atasat ca proba la cererea de notare. vanzarea unei mosteniri este supusa formei autentice ad validitatem (art. 1747, alin. 2 NCC); cesiunea de marca este supusa formei scrise ad validitatem; cesiunea drepturilor patrimoniale de autor este supusa formei scrise ad probationem. Exista situatii in care efectuarea anumitor formalitati nu este necesara in legatura cu incheierea contractului de vanzare, ci in legatura cu producerea unora dintre efectele sale: cesiunea actiunilor nominative produce efectul translativ cu privire la acele actiuni numai daca a fost declarata in scris, in registrul actionarilor, sub semnatura cedentului si a cesionarului (art. 98 din Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale); in cazul vanzarii unui automobil, in vederea inmatricularii automobilului in Registrul de circulatie publica pe numele noului titular, al cumparatorului, este necesara intocmirea de catre vanzator si cumparator a unui formular de vanzare, depus la organele de politie rutiera (OUG nr. 78/2000 privind omologarea, eliberarea cartii de identitate si certificarea autenticitatii vehiculelor rutiere in vederea comercializarii, inmatricularii sau inregistrarii acestora in Romania). Acest tip de formalitati nu deroga de la caracterul consensual al vanzarii si conditioneaza numai unele dintre efectele sale. Din acest motiv, partile vanzarii incheiate valabil consensual au obligatia contractuala de a incheia aceste formalitati. In cazul in care una dintre parti se sustrage de la indeplinirea formalitatilor, aceasta poate foate fi chemata in instanta pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care sa substituie formalitatea pe care paratul a refuzat sa o indeplineasca (spre exemplu, pe baza hotararii judecatoresti, 5

organele de politie vor trebui sa inmatriculeze autoturismul pe numele comparatorului, fara a mai fi necesara completarea acelui formular). In masura in care formalitatile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat in mod culpabil sa le efectueze va putea fi condamnat sa suporte aceasta taxa.

Formarea si validitatea contractului de vanzare


Conditiile de validitate a contractului de vanzare:
A. Capacitatea de a contracta;

B. Consimtamantul;

C. Obiectul vanzarii; D. Cauza nu prezinta probleme deosebite.

A. CAPACITATEA DE A CONTRACTA
Prin vanzare, un drept iese din patrimoniul vanzatorului, de aceea vanzarea este un act de dispozitie, cel putin fata de dreptul vandut si de aceea el ar presupune capacitatea deplina de exercitiu, atat pentru cumparator, cat si pentru vanzator. Totusi, din perspectiva patrimoniului partilor, contractul poate avea semnificatia unui act de administrare sau de conservare. Spre exemplu, vanzarea fructelor bunului frugifer dupa ce au fost culese reprezinta un act de administrare; vanzarea fructelor in momentul in care sunt pe cale sa piara reprezinta un act de conservare. In concluzie, se cere capacitatea ceruta de lege pentru incheierea actelor de administrare sau de conservare.

Regula este capacitatea, iar incapacitatile sunt exceptionale. Incapacitatile prevazute de Constitutia Romaniei si de Noul Cod civil: incapacitati de a cumpara; incapacitati de a vinde.

Incapacitati de a cumpara
I. Incapacitatile prevazute de Legea nr. 312/2005

Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007 si opereaza cu distinctii in scara. Asadar, se distinge intre:

a) Calitatea persoanei
In cadrul acestei categorii se distinge intre: 1. cetatenii straini avand cetatenia unui stat membru al Spatiului Economic European; 2. apatrizii avand domiciliul intr-un stat membru al Spatiului Economic European; 3. persoanele juridice inregistrate intr-un stat membru al Spatiului Economic European. si 1. cetatenii altor state; 2. apatrizii avand domiciliul in alt stat; 3. persoanele juridice inregistrate in alte state. Resortisantii extraeuropeni pot dobandi terenuri in Romania numai daca aceasta posibilitate este prevazuta in tratatele internationale incheiate de Romania cu statele de care apartin si pe baza de reciprocitate. Spatiul Economic European este reprezentat de teritoriul Uniunii Europene + Liechtenstein, Islanda, Elvetia si Norvegia.

b) Natura terenurilor care fac obiectul dobandirii


In legatura cu resortisantii europeni se mai face o distinctie in functie de natura terenurilor: 1. daca terenurile ce fac obiectul dobandirii sunt terenuri agricole sau forestiere, resortisantii europeni le pot dobandi, in principiu, numai dupa expirarea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE. Prin exceptie, resortisantii europeni pot dobandi asemenea terenuri si inainte de expirarea termenului de 7 ani, daca se stabilesc in Romania ca fermieri independenti si numai cu obligatia de a nu schimba destinatia agricola sau forestiera a terenului, pana la expirarea termenului de 7 ani. Singura interpretare valabila in legatura cu aceasta obligatie este urmatoarea: aceasta obligatie este in realitate o limitare a dreptului de proprietate stabilita ex lege celui stabilit ca fermier independent in Romania, ce il lipseste pe cetateanul strain fermier independent de prerogativa stabilirii destinatiei terenului. Aceasta limitare a dreptului de proprietate poate inceta: prin ajungerea la termen (expirarea termenului loc va avea loc la 1 ianuarie 2014); prin instrainarea terenului de catre cetateanul strain european catre un cetatean roman, un apatrid cu domiciliul in Romania, sau catre o persoana juridica infiintata conform legii romane. Desi dobanditorul din acest caz este succesorul resortisantului european, acesta nu va prelua dreptul de proprietate limitat in privinta posibilitatii de a schimba destinatia terenului, deoarece aceasta limita este impusa in considerarea calitatii personale de resortisant european a proprietarului care a detinut imobilul. 7

2. daca terenurile ce fac obiectul dobandirii sunt alte terenuri decat cele cu destinatie agricola sau forestiera, criteriul este resedinta resortisantului: resortisantii europeni cu resedinta in Romania pot dobandi terenuri in Romania la fel ca cetatenii romani; resortisantii europeni cu resedinta intr-un alt stat membru pot dobandi terenuri in Romania in scopul de a-si stabili resedinta secundara, numai la expirarea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Termenele legale de 5 ani si de 7 ani nu pot fi transformate in termene contractuale. In consecinta, daca in anul 2012 un resortisant european care nu doreste sa se stabileasca in Romania ca fermier incheie un contract de dobandire a unui teren, prevazand ca efectele contractului se amana pana la 01.01.2014, atunci acest contract va fi lovit de nulitate, intrucat, la data incheierii sale, dobanditorul era incapabil. Intrucat incapacitatea strainilor de a dobandi terenuri in Romania ocroteste (in mod discutabil) suveranitatea teritoriala a Romaniei, care are natura unui interes public, sanctiunea aplicabila pentru actele incheiate de persoanele lovite de aceasta incapacitate este nulitatea absoluta a contractului de vanzare.

II. Incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase


Aceasta incapacitate este prevazuta de art. 1653, alin. 1 NCC si are ca scop protectia prestigiului justitiei. Nu este necesar ca incapabilul sa fie implicat direct in orice fel in litigiul cu privire la dreptul cumparat, ci este suficient ca acest litigiu sa fie de competenta instantei in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul. Nu influenta actuala pe care incapabilul ar exercita-o este temuta de legiuitor. Legiuitorul se teme ca, daca un profesionist al justitiei devine titular al unor drepturi deduse justitiei, prestigiul social al acestei activitati ar fi lovit si statul de drept ar avea de suferit. In consecinta, aceasta incapacitate este de interes public, iar sanctiunea nerespectarii sale este nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil. Potrivit enumerarii limitative a art. 1653, alin. 11 NCC, sunt incapabili numai: judecatorii; avocatii; procurorii; notarii publici; grefierii; consilierii juridici; executorii; practicienii in insolventa. La aceasta enumerare, Legea nr. 303/2004 privind statutul judecatorilor si procurorilor ii adauga pe asistentii judiciari, care potrivit acelei legi sunt tinuti de interdictiile prevazute pt magistrati (nu li se aplica aceste prevederi magistratilor asistenti). Nu vor fi inclusi in sfera subiectilor incapabili arbitrii, consilierii de conturi, membrii organelor administrativ-jurisdictionale, expertii judiciari. Este discutabil, dar opinia majoritara este in sensul ca incapacitatea se aplica si judecatorilor Curtii Constitutionale a Romaniei textul de lege nu distinge intre judecatori, de aceea prevederea ar trebui sa le fie aplicabila si judecatorilor Curtii Constitutionale a Romaniei.

Sfera drepturilor litigioase


Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta si intinderea sa. Pentru ca dreptul sa fie litigios si sa nu poata fi vandut catre un profesionist al justitiei, este necesar ca in legatura cu existenta sau intinderea sa sa se fi formulat o actiune in instanta fie o actiune introductiva (o cerere introductiva de instanta), prin care s-a deschis un proces, fie o cerere incidentala, intr-un proces deja deschis. Cererea trebuie sa vizeze fondul dreptului. Actiunile posesorii nu pun in discutie fondul dreptului; se discuta strictamente chestiuni de fapt. Daca existenta unui drept principal este litigioasa, atunci si dreptul accesoriu este litigios (spre exemplu, o creanta garantata cu ipoteca). Daca doar intinderea dreptului principal este litigioasa, este posibil ca dreptul accesoriu sa nu fie afectat. Litigiile privind calitatea de titular al unei universalitati imprima caracter litigios asupra tuturor drepturilor cuprinse in universalitate.

Momentul la care procesul este considerat incheiat si la care caracterul litigios inceteaza
Majoritatea doctrinei considera ca un drept este litigios pana la pronuntarea hotararii definitive si irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment in care inceteaza caracterul alea (de risc) cu privire la existenta sau intinderea dreptului, caracter ce decurge din natura sa litigioasa. De aici, deduc autorii, persoanele mentionate la art. 1653, alin. 1 NCC nu ar fi incapabile sa cumpere un drept supus executarii silite. Res judicata pro veritate habetur (hotararea judecatoreasca este prezumata a exprima adevarul si nu trebuie sa fie contrazisa de o alta hotarare). Argumente in contra opiniei majoritatii: argument de text textul vorbeste despre un proces neterminat. Conform Curtii Constitutionale a Romaniei, executarea silita este parte a procesului civil, asadar in masura in care hotararea judecatoreasca este susceptibila de executare silita, procesul inca nu s-a terminat; aceasta incapacitate urmareste sa protejeze prestigiul justitiei profesionistii din sfera justitiei trebuie sa stea departe de drepturile supuse examinarii justitiei. In concluzie, persoanele prevazute in mod limitativ de art. 1653, alin. 1 NCC sunt incapabile de a cumpara chiar si un drept supus executarii silite, intrucat executarea silita este o parte a procesului civil (opinie prof. Razvan Dinca).

Aria geografica ce delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii


Potrivit art. 1653, alin. 1 NCC, aria geografica care delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii variaza in functie de modul de organizare a activitatii incapabilului. Astfel, judecatorii si grefierii unei judecatorii, ca si procurorii parchetului de pe langa o judecatorie sunt incapabili sa cumpere drepturi de competenta acelei judecatorii. Judecatorii si grefierii unui tribunal, procurorii parchetului de pe langa tribunal sunt incapabili sa cumpere drepturi de competenta tribunalului si a judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza tribunalului. Acelasi rationament se aplica si pentru curtile de apel. 9

Judecatorii si grefierii Inaltei Curti de Casatie si Justitie si procurorii de la Parchetul de pe langa ICCJ (inclusiv DIICOT si DNA), precum si judecatorii Curtii Constitutionale a Romaniei sunt incapabili sa dobandeasca orice drept litigios in Romania. Avocatii isi desfasoara activitatea in cadrul unui barou, potrivit Legii nr. 51/1995 pentru organizarea si exercitarea profesiei de avocat. Barourile sunt organizate la nivel judetean. In consecinta, avocatii vor fi incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta tribunalului in a carui circumscriptie actioneaza baroul din care fac parte, precum si cele de competenta judecatoriilor aflate in raza acelui tribunal. Practicienii in insolventa sunt organizati in filiale judetene ale Uniunii Nationale a Practicienilor in Insolventa, iar daca sunt mai putin de 10 practicieni intr-o filiala, acestia sunt arondati unei filiale apropiate, dintr-un alt judet. Asadar, pot exista situatii in care un practician in insolventa sa fie incapabil in doua judete. Executorii judecatoresti sunt organizati in Camere Teritoriale pe langa fiecare Curte de Apel, astfel incat acestia sunt incapabili sa dobandeasca drepturi litigioase de competenta acelei Curti de Apel in raza careia actioneaza si a instantelor subordonate acesteia.

Exceptii de la incapacitatea profesionistilor justitiei


Exista trei exceptii de la incapacitatea profesionistilor in justitie de a cumpara drepturi litigioase, potrivit art. 1653, alin. 2 NCC: a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz; b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios; c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios. [spre exemplu, in cazul unui drept de creanta garantat cu o garantie mobiliara sau imobiliara, daca dreptul de creanta este litigos, atunci si garantia este tot drept litigios insa, proprietarul garantiei (incapabilul) poate totusi cumpara garantia].

Curs 3 Dinca 17.10.2012

III. Incapacitatea reprezentantilor si administratorilor de a cumpara bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda
Art. 1654 NCC prevede trei categorii de persoane incapabile:

1. Reprezentantii conventionali art. 1654, alin. (1), lit. a) NCC


Reprezentantii conventionali sunt incapabili de a cumpara direct sau prin persoane interpuse, chiar si prin licitatie publica, de la mandatarii pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda, cu unele exceptii. Mandatarul are obligatia de loialitate fata de mandant. Conform acestei obligatii, atunci cand incheie acte pe seama mandantului, el trebuie sa se preocupe de promovarea cat mai mult posibil a interesului acestuia. Spre exemplu, daca mandatul este dat pentru incheierea unui contract de vanzare, mandatarul este dator sa incerce sa obtina cel mai bun pret pentru bunul pe care trebuie sa-l vanda. Daca ar actiona nu numai in calitate de mandatar al vanzatorului, ci si in calitate de cumparator, el ar avea in aceasta ultima calitate interesul personal ca pretul sa fie cat mai mic cu putinta. De aceea, intr-o asemenea situatie, el ar fi tentat sa actioneze impotriva intereselor mandantului, contrar obligatiei sale de loialitate. Spre a preveni o asemenea conduita, legiuitorul il declara pe mandatar incapabil de a cumpara bunul pe care este insarcinat sa-l vanda. 10

Aceasta incapacitate protejeaza interesul privat al mandantului-vanzator si de aceea nerespectarea ei se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare. Potrivit art. 1304 NCC din materia reprezentarii, tot cu nulitatea relativa este sanctionat si contractul in care mandatarul vanzatorului actioneaza concomitent si ca mandatar al cumparatorului. Aceasta este o ipoteza de dubla reprezentare, ce conduce la imposibilitatea mandatarului de a-si indeplini obligatiile de loialitate pe care le are fata de fiecare dintre cei doi mandanti. Tot potrivit art. 1304 NCC, coroborat cu art. 1654 NCC, prin exceptie, contractul de vanzare nu va fi anulabil atunci cand: contractul de mandat a fost astfel redactat incat posibilitatea conflictului de interese sa fie exclusa. Spre exemplu, daca in cuprinsul contractului de mandat este cuprins chiar si contractul de vanzare, mandantul nu are decat posibilitatea acceptarii/neacceptarii mandatului, neputand influenta datorita interesului sau personal conditiile vanzarii. In asemenea situatii, contractul se poate incheia fara a fi afectat de sanctiunea incapacitatii; prin acest contract, mandatarul a fost imputernicit in mod expres sa actioneze nu numai ca reprezentant al vanzatorului, ci si calitate de cumparator, fie in nume propriu, fie pe seama unei alte persoane, dupa caz (spre exemplu, se stipuleaza expres in mandat: mandatarul poate cumpara/mandatarul poate actiona atat ca mandant al meu, cat si ca imputernicit al cumparatorului).

2. Parintii, tutorele, curatorul si administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta la vanzare art. 1654, alin. (1), lit. b) NCC
Si aceasta incapacitate este menita sa evite conflictul de interese si sa protejeze persoana reprezentatului. Interesul ocrotit fiind un interes privat, sanctiunea actului incheiat de catre incapabil este nulitatea relativa a acestuia. Prescriptia actiunii in anulare va incepe sa curga numai de la data in care inceteaza puterea de reprezentare legala acordata incapabilului. Solutia aceasta rezulta din art. 2532, pct. 2 NCC. In cazul in care dupa incetarea puterii legale de reprezentare aceeasi persoana dobandeste calitatea de ocrotitor legal al celui reprezentat la incheierea actului, prescriptia incepe sa curga abia dupa incetarea calitatii de ocrotitor legal. Executarea voluntara a contractului de vanzare dupa incetarea puterii legale de reprezentare savarsita de catre vanzator fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant reprezinta o confirmare tacita a actului si inlatura posibilitatea de a invoca nulitatea.

3. Functionarii publici, judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza art. 1654, alin. (1), lit. c) NCC
Judecatorul sindic este acela care conduce operatiunile din procedura insolventei. Aceasta incapacitate este singura dintre cele mentionate la articolul 1654 NCC pentru care enumerarea incapabililor nu este limitativa. Pe langa persoanele anume desemnate, textul prevede ca incapacitatea loveste orice alte persoane care indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii: i. ar putea influenta conditiile vanzarii. Prin sintagma conditiile vanzarii se inteleg atat conditiile formale privind procedura de organizare a vanzarii, cat si conditiile substantiale privind continutul contractului de vanzare; ii. fie vanzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca obiect bunuri pe care acea persoana le administreaza pentru altul, fie are ca obiect bunuri a caror administrare este supravegheata de persoana respectiva (conditie cu caracter alternativ); 11

iii. aceste persoane sa fie asemenea celor enumerati. Sintagma asemenea celor enumerati inseamna ca cei enumerati exercita atributii de putere publica si sunt chemati in executarea acestor atributii in legatura cu anumite vanzari sa ocroteasca un interes public. In consecinta, nu vor fi inclusi in categoria incapabililor mentionati de acest text ocrotitorii legali ai minorilor cu capacitate restransa de exercitiu, care sunt chemati sa le incuviinteze actele, inclusiv contractele de vanzare, pentru ca acestia, din definitie, sunt chemati sa protejeze un interes privat, si anume interesul persoanelor ocrotite. Ei nu pot fi inclusi nici in categoriile de la art. 1654, alin. 1, lit. a sau b, (in mod special nu pot fi inclusi la lit. b), pentru ca nu sunt reprezentanti la incheierea vanzarii, asa cum cere Noul Cod civil, ci doar incuviinteaza contractul de vanzare. In consecinta, daca ocrotitorul legal cumpara un bun de la persoana ocrotita, acest contract nu va putea fi desfiintat in temeiul art. 1654 NCC, ci eventual in temeiul unui viciu de consimtamant, in privinta vointei vanzatorului ocrotit, a carui existenta trebuie stabilita prin proba. Administratorul bunurilor altuia nu va fi vizat de incapacitatile prevazute de art. 1654 NCC, pentru ca si el este chemat sa protejeze interesul privat al proprietarului bunurilor, insa el este incapabil sa dobandeasca orice fel de drepturi in legatura cu bunurile administrate, in temeiul art. 806 NCC. In cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice nu vor fi incapabile de a cumpara de la acestea in temeiul art. 1654 NCC, insa contractele de vanzare astfel incheiate vor putea fi anulate in temeiul art. 215 NCC, cu respectarea conditiilor prevazute de acesta, printre care una este frauda intereselor persoanei juridice. Sub acest aspect, art. 215 este o aplicatie a dolului asupra persoanei juridice. Executorii testamentari care obtin autorizatia judecatorului de a vinde bunurile mostenirii, intemeiul art. 1080, alin. 1, lit. c NCC, actioneaza ca mandatari ai mostenitorilor pentru aceasta vanzare si in consecinta ei nu vor fi inclusi la art. 1654, alin. 1, lit. c, ci la art. 1654, alin. 1, lit. a. Spre deosebire de incapacitatea persoanelor mentionate la art. 1654, alin. 1, lit. a si b, incapacitatea persoanelor prevazute la lit. c se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil, in calitate de cumparator. Dupa cum am mentionat, interesul protejat instituit de aceasta incapacitate este interesul public al exercitarii unor atributii de ordine publica.

Incapacitati de a vinde
Noul Cod civil prevede o singura incapacitate de vanzare, ce vizeaza tot persoanele prevazute la art. 1654, persoane care sunt incapabile sa vanda un bun propriu pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza. Motivul pentru care legiuitorul a prevazut aceasta incapacitate este din nou protectia persoanei in interesul careia ar trebui sa se exercite atributiile de administrare ale incapabilului. Intr-adevar, in masura in care aceasta persoana este proprietar al unui bun sau titular unui patrimoniu, veniturile care provin din instrainarea acelui bun, ori din exploatarea lui sau din exploatarea patrimoniului i se cuvin acelei persoane, iar nu administratorului bunurilor sale. Pe de alta parte, acesta ar trebui sa actioneze pentru ca aceste venituri sa fie cat mai mari si pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor sa fie cat mai mici. Daca aceste persoane ar vinde un bun in schimbul unor sume de bani provenind din acele venituri, ele s-ar afla in conflict de interese, intrucat interesul lor personal ar fi acela de a obtine un pret cat mai mare pentru bunurile vandute, deci de a genera costuri superioare patrimoniului administrat. Pentru acest motiv legiuitorul a prevazut incapacitatea prevazuta de art. 1655 NCC. Sanctiunea acestei incapacitati depinde de calitatea persoanei incapabilului. Astfel, daca ea vizeaza una dintre persoanele mentionate la art. 1654, alin. 1 lit. a sau b NCC, sanctiunea va fi nulitatea relativa. Daca vizeaza persoanele mentionate la lit. c, sanctiunea va fi nulitatea absoluta, pentru aceleasi temeiuri explicate in legatura cu lit. c la capitolul referitor la incapacitati de a cumpara. 12

Observatie comuna tuturor incapacitatilor


Potrivit art. 1656 NCC, persoana incapabila nu va putea invoca in niciun caz nulitatea contractului pe care l-a incheiat ca incapabil. Nulitatea nu poate fi invocata nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite de catre cel incapabil. Aceasta regula se aplica nu numai nulitatii relative, dar si nulitatii absolute, ceea ce inseamna ca, prin derogare de la dreptul comun, conform caruia nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata, incapabilul nu va putea invoca nulitatea absoluta a vanzarii, daca aceasta nulitate rezulta din incapacitatea sa. Este o aplicatie a principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Regula in materia nulitatii absolute este ca si cel vinovat de cauzarea nulitatii absolute o poate invoca. De la aceasta regula deroga art. 1656 NCC.

B. CONSIMTAMANTUL
In legatura cu consimtamantul la vanzare (a doua conditie de validitate a contractului de vanzare), doctrina examineaza in mod traditional incheierea unor contracte preparatorii, care nu sunt specifice vanzarii, dar care, in practica, se regasesc cel mai adesea in legatura cu acest contract. O parte dintre aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul Cod civil, inclusiv sub aspectele lor specifice legate de vanzare. Intrucat tine intr-un sens foarte larg de formarea contractului de vanzare, tot in legatura cu acest contract se analizeaza de regula si dreptul de preemptiune. In consecinta, in privinta consimtamantului la vanzare, vom discuta despre: promisiunea unilaterala de vanzare; promisiunea unilaterala de cumparare; pactul de optiune pentru un contract de vanzare; pactul de optiune atipic pentru un contract de vanzare; promisiunea sinalagmatica de vanzare; dreptul de preemptiune.

Promisiunea unilaterala de vanzare


Promisiunea unilaterala de a contracta este reglementata de articolul 1279 NCC, pe cand promisiunea unilaterala de a incheia un contract de vanzare este reglementata in articolele 1669 si 1670 NCC. Impreuna, aceste texte servesc la clarificarea regimului juridic a promisiunii unilaterale de vanzare. Definitie Promisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte, numita promitent, se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa ii vanda un anumit bun, pentru un pret determinat sau cel putin determinabil, daca beneficiarul va dori sa-l cumpere. Din aceasta definitie rezulta cateva trasaturi caracteristice ale promisiunii unilaterale de vanzare: 1. Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract.

Prin aceasta ea se diferentiaza de simpla oferta de vanzare, ce este un act juridic unilateral, dupa cum, de asemenea, se diferentiaza de promsiunea unilaterala simpla, astfel cum este aceasta reglementat de art. 1327 NCC. Art. 1327, alin 1 defineste promisiunea unilaterala simpla ca fiind promisiunea facuta cu intentia de a se obliga, independent de acceptare (spre exemplu, promisiunea publica de recompensa: anuntul la ziar pierdut caine, gasitorului recompensa). Oferta este si ea un act juridic unilateral, dar este conditionata de acceptare. 13

Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, in sensul ca se formeaza prin acordul de vointe dintre promitent si beneficiar. Promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la contractul de promisiune unilaterala este diferit de consimtamantul la contractul de vanzare.

2.

Promisiunea unilaterala de vanzare este unilaterala

Promisiunea unilaterala de vanzare este unilaterala in sensul ca numai promitentul se obliga fata de beneficiar sa-i vanda bunul, pentru un anumit pret. Beneficiarul nu se obliga in acest sens. El este doar de acord ca promitentul sa-si asume fata de el obligatia de a contracta. Cand in schimbul acestei obligatii, beneficiarul nu se obliga la nicio contraprestatie, atunci promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral (act dezinteresat). Dimpotriva, este posibil ca in schimbul obligatiei promitentului de a incheia contractul de vanzare, beneficiarul sa se oblige la randul sau la o contraprestatie, ce va fi numita pret al indisponibilizarii, intrucat pe durata cat se va mentine obligatia de a vinde, promitentul nu poate dispune de bunul pe care a promis sa-l vanda. Asadar, acest bun este indisponibilizat. De aceea, contraprestatia asumata de beneficiar se numeste pret al indisponibilizarii. Acest pret poate sa constea intr-o suma de bani, dar poate consta si in orice alta prestatie, mai putin obligatia beneficiarului de a incheia si el contractul. In cazul in care contraprestatia este obligatia beneficiarului de a incheia contractul, nu mai discutam de o promisiune unilaterala de vanzare, ci de o promisiune sinalagmatica. Promisiunea unilaterala se remarca prin aceea ca doar cel care va fi vanzator se obliga, spre deosebire de promisiunea sinalagmatica, in cazul careia ambele parti se obliga: una sa vanda, alta sa cumpere. Cand pretul indisponibilizarii este o suma de bani, potrivit intelegerii partilor, ea poate fi datorata fie pur si simplu, fie si sub conditia ca beneficiarul sa nu doreasca sa cumpere. In cazul in care suma este datorata pur si simplu, daca beneficiarul va dori sa cumpere, suma respectiva va fi considerata avans din pretul vanzarii. In toate cazurile in care beneficiarul se obliga la o contraprestatie in schimbul obligatiei sa vanda asumate de promitent, promisiunea unilaterala de vanzare va fi un contract sinalagmatic.

3. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare, partile trebuie sa stabileasca elementele esentiale ale contractului promis, cel putin lucrul ce urmeaza a fi vandut si pretul care ar urma sa fie platit pe temeiul contractului promis. Nu este valabil actul prin care o persoana se obliga se vanda casa sa, deoarece nu se determina pretul cu care va fi vandut contract nul absolut pentru obiect nedeterminat.

4. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare se naste obligatia promitentului de a vinde un bun beneficiarului, daca acesta va dori sa-l cumpere. Beneficiarul nu are obligatia de a cumpara bunul. Daca el doreste sa-l cumpere, obligatia promitentului de a incheia contractul de vanzare devine exigibila si chiar se naste. Mecanismul promisiunii unilaterale de vanzare atesta ca din contractul de promisiune unilaterala de vanzare rezulta in mod tipic un drept de creanta avand ca obligatie corelativa obligatia promitentului de a incheia un contract si care drept de creanta este afectat de modalitatea unei conditii pur potestative din partea creditorului. Daca beneficiarul vrea sa cumpere, conditia se indeplineste si promitentul devine obligat sa vanda. Obligatia de a vinde (obligatia de a incheia contractul de vanzare in calitate de vanzator) este o obligatie de a face, iar nu o obligatie de a da. Promitentul nu se obliga sa constituie sau sa transfere un drept real, ci se obliga sa incheie un anumit contract. Constituirea sau transferul dreptului real nu va fi efectul direct al promisiunii, ci efectul direct al contractului ce se va incheia in executarea promisiunii. Asadar, mecanismul promisiunii unilaterale de a cumpara este urmatorul: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi. 14

Insa, daca se spune doar atat: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi, bunul ramane intr-o situatie juridica incerta la nesfarsit, ce va bloca practic circulatia lui, nestiindu-se momentul pana cand trebuie sa se hotarasca beneficiarul. Pentru a se evita aceste situatii, este de esenta contractului de promisiune unilaterala de vanzare ca dreptul de creanta decurgand pentru beneficiar din acest contract sa fie limitat in timp. Promisiunea unilaterala trebuie sa contina un termen. Daca partile nu au stabilit un termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instantei judecatoresti, solicitand stabilirea judiciara a termenului. Natura acestui termen este aceea a termenului in care urmeaza a se verifica indeplinirea conditiei pur potestative care afecteaza creanta. Altfel spus, mecanismul corect al promisiunii unilaterale de vanzare este urmatorul: ma oblig sa-ti vand daca tu vei dori sa cumperi inainte de data X / inainte de expirarea unui termen de 6 luni. Daca beneficiarul promisiunii se va hotari sa cumpere dupa data X sau dupa expirarea termenului prevazut de promisiune, se va hotari degeaba nu se mai poate indeplini conditia pur potestativa cand conditia expira fara exprimarea intentiei de a cumpara. Asadar, daca pana la expirarea acestui termen, beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul, atunci declaratia beneficiarului are doua semnificatii din punct de vedere juridic: i. se indeplineste conditia pur potestativa din partea creditorului, care afecta in calitate de conditie suspensiva dreptul sau de creanta, astfel incat promitentul devine obligat imediat sa vanda, obligatia fiind deja exigibila prin indeplinirea conditiei suspensive pur potestative; ii. manifestarea de vointa a beneficiarului de a incheia contractul promis formeaza consimtamantul sau pentru incheierea acestui contract, astfel incat nu mai este nevoie decat de exprimarea de catre promitent a consimtamantului la contractul promis. Nu se confunda consimtamantul la promisiunea unilaterala cu consimtamantul la contractul promis. Si promitentul si beneficiarul consimt la promisiunea unilaterala. Promitentul consimte sa se oblige sa consimta la un consimtamant viitor beneficiarul este de acord cu aceasta obligatie. Insa, cele doua parti ale promisiunii unilaterale de vanzare nu consimt la vanzare ! Doar in momentul in care beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul (spune ca vrea), conditia suspensiva care a afectat dreptul sau de creanta se implineste astfel incat obligatia debitorului acestui drept de creanta (promitentul) de a-si exprima consimtamantul la contractul de vanzare pe care a promis sa-l incheie devine exigibila. Manifestarea de vointa din partea beneficiarului nu numai ca indeplineste conditia suspensiva, ci reprezinta si consimtamantul lui la vanzare. In acelasi moment cu declaratia sa prin care isi exprima dorinta de a cumpara bunul, beneficiarul isi exprima si consimtamantul sau la vanzare, in calitate de cumparator. Asadar, mai este necesar ca acest consimtamant al beneficiarului sa se intalneasca cu un consimtamant al promitentului la vanzare. Astfel incat, in momentul in care beneficiarul isi exprima intentia de a se obliga, devine exigibila pentru promitent exprimarea consimtamantului la vanzare un nou consimtamant, care face obiectul obligatiei sale. Cu alte cuvinte, in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, consimtamantul promitentului la contractul de promisiune unilaterala de vanzare este diferit de consimtamantul promitentului la contractul de vanzare promitentul se angajeaza ca in viitor sa consimta la contractul de vanzare promis. Daca promitentul refuza sa consimta la vanzarea promisa, atunci beneficiarul are alegerea intre a solicita: executarea silita prin echivalent a obligatiei asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar in urma refuzului; rezolutiunea contractului de promisiune unilaterala de vanzare, eventual cu restituirea contraprestatiei executate de beneficiar pe temeiul acestui contract si cu daune-interese rezultand din incheierea si neexecutarea contractului de promisiune; pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis. Aceasta ultima posibilitate reprezinta o executare in natura atipica a obligatiei de a incheia contractul, obligatie ce incumba promitentului. Efectul hotararii judecatoresti va fi acela de a constata consimtamantul beneficiarului la vanzare si de a substitui consimtamantul promitentului la aceeasi vanzare, astfel incat, pe temeiul hotararii judecatoresti, contractul de vanzare va fi considerat incheiat in termenii contractului promis initial. Hotararea se poate pronunta numai daca sunt indeplinite toate celelalte 15

conditii pentru validitatea contractului promis, mai putin consimtamantul din partea promitentului (celui ce va deveni vanzator). Daca legea cere, spre exemplu, forma autentica pentru vanzarea promisa, hotararea judecatoreasca poate suplini aceasta cerinta de validitate, pentru ca este ea insasi un act autentic.

Termenele de prescriptie
In cazul in care beneficiarul alege sa solicite executarea silita prin echivalent sau rezolutiunea contractului de promisiune, termenul de prescriptie aplicabil actiunii sale este de 3 ani de la data la care contractul trebuia incheiat. In schimb, daca el alege sa solicite pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului, atunci termenul de prescriptie este de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. Data la care contractul trebuia incheiat este data la care beneficiarul a exprima intentia sa de a cumpara, pentru ca de atunci s-a indeplinit conditia suspensiva, care afecta dreptul supus executarii silite. Prin urmare, termenul de prescriptie nu va incepe sa curga de la data la care expira termenul fixat de parti sau in lipsa de instanta pentru exprimarea intentiei de a cumpara de catre beneficiar, ci de la data la care aceasta intentie a fost exprimata efectiv. Potrivit jurisprudentei formate inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod civil, dar aplicabila si in sistemul Noului Cod civil, termenul de prescriptie este intr-un fel suspendat (in sensul ca nu incepe sa curga) atata timp cat bunul se afla in posesia beneficiarului. Se considera ca atata vreme cat promitentul lasa bunul sau in posesia beneficiarului, aceasta este o recunoastere continua a obligatiei sale de a incheia contraactul promis, iar recunoasterea intrerupe termenul de prescriptie, astfel incat o noua prescriptie incepe sa curga de la recunoastere. Daca recunoasterea are loc la momentul in care trebuia sa aiba loc recunoasterea si este continua, abia atunci incepe sa curga prescriptia actiunii in executarea silita, in orice forma, a obligatiei privind vanzarea.

Sanctionarea promitentului care instraineaza bunul ce face obiectul vanzarii promise


O problema distincta este aceea a sanctionarii promitentului care, inainte de expirarea termenului fixat pentru ca beneficiarul sa-si exprime intentia de cumparare, instraineaza bunul care face obiectul vanzarii promise. In acest caz, vanzarea promisa se poate incheia in continuare, si dupa instrainare, ca o vanzare a lucrului altuia, care este valabila potrivit Noului Cod civil si care are ca efect obligarea vanzatorului sa procure bunul de la proprietarul sau si sa-l transfere cumparatorului. Folosul urmarit de beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, avand in vedere ca tertul, devenit proprietar al lucrului, ar putea sa refuze transmiterea acestuia catre beneficiarul, devenit cumparator. De aceea, exista un interes real al beneficiarului care doreste sa cumpere bunul de a desfiinta contractul incheiat de promitent cu tertul. Aceasta desfiintare s-ar putea intemeia pe aspectul ca acest contract contravine unei obligatii a promitentului de a nu instraina bunul inainte de expirarea termenului fixat, pentru exprimarea de catre beneficiar a intentiei sale de cumparare. Aceasta obligatie rezulta dintr-o clauza de inalienabilitate care este subinteleasa, ex lege, in orice contract de promisiune de vanzare.

Art. 627, alin. 4 NCC: Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare (4) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila. Legea nr. 60/2012 introduce art. 601 in Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Noului Cod civil. Art. 601 din Legea nr. 71/2011: In categoria conventiilor prevazute de art. 627, alin. 4 din Codul civil, din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata ori determinabila, intra si 16

antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dupa caz, daca prin lege nu se prevede altfel. Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci cand cel tinut sa respecte o asemenea clauza incalca obligatia sa, instrainand bunul, poate fi tras la raspundere civila contractuala si poate suporta rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza incalcata, eventual cu daune-interese. In plus insa, in cazul in care clauza de inalienabilitate era opozabila tertului cu care s-a incheiat contractul de instrainare prin care ea este incalcata, atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligatiei de a nu instraina, poate cere anularea contractului incheiat cu tertul. In materie mobiliara, este foarte greu ca o clauza de inalienabilitate sa fie facuta opozabila tertilor, deoarece nu exista un registru de publicitate generala. De aceea, in materie mobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate va depinde, de regula, de cunoasterea efectiva a acestei clauze de catre tert, la momentul la care incheie contractul cu promitentul. Daca atunci cand incheie contractul cu promitentul stie ca se incalca o clauza de inalienabilitate instituita in favoarea beneficiarului promisiunii, tertul actioneaza cu rea-credinta, ajuta un debitor sa nu-si execute obligatia, cu intentia de a favoriza incalcarea drepturilor unui tert (beneficiarul promisiunii), atunci tertul (beneficiarul) poate cere anularea contractului. In materie imobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se poate asigura prin notarea acelei promisiuni in cartea funciara. Potrivit art. 906 NCC, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta, se poate nota in cartea funciara, cu doua conditii: daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii; daca antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Pentru promisiunea unilaterala de vanzare este vorba despre termenul in care se verifica indeplinirea conditiei suspensive termenul in care beneficiarul exprima sau nu intentia de a cumpara. Mentionarea acestui termen este importanta in primul rand din punct de vedere al scopului urmarit de legiuitor a limita in timp perioada in care nu se stie daca bunul va ramane sau nu al titularului inscris. In consecinta, este scos un bun din circuitul civil, situatie nefavorizata de legiuitor. Prin schimb, bogatia comuna creste (A isi vinde casa lui B pentru ca doreste mai mult sa aiba banii din pretul platit de B decat sa aiba casa). Promisiunea de a vinde un bun este un obstacol in calea schimbului. De aceea, legiuitorul doreste sa se asigure ca aceasta stare nefericita pentru schimb este limitata in timp si de aceea este inopozabila tertilor in situatia in care nu prevede un termen (trebuie reamintit faptul ca ambele parti ale promisiunii pot solicita stabilirea judiciara a termenului). Al doilea motiv de ordin strict tehnic este acela ca, in urma notarii dreptului beneficiarului unui promisiuni de contract in cartea funciara, biroul de carte funciara dobandeste un rol activ in gestionarea notarii astfel efectuate. Astfel, prima observatie ce trebuie facuta este ca notarea poate fi ceruta oricand in cursul termenului prevazut de contractul de promisiune sau de hotararea judecatoreasca de stabilire a termenului, dar si in cel mult 6 luni de la expirarea acestui termen, deoarece pana la expirarea acestor 6 luni este posibila solicitarea beneficiarului catre instanta judecatoreasca atunci cand promitentul nu se tine in mod voluntar de promisiunea sa. A doua observatie ce trebuie facuta este ca notarea va fi radiata, la cerere, in cazul in care, in termenul mentionat, beneficiarul solicita inscrierea sa ca titular al dreptului ce facea obiectul contractului promis, prezentand acest contract incheiat cu promitentul. De asemenea, notarea se va radia la cerere, daca beneficiarul renunta la dreptul sau decurgand din promisiune. In fine, notarea se va radia din oficiu, daca pana la expirarea unui termen de 6 luni de la implinirea termenului contractual al promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici inscrierea dreptului pe care ar fi trebuit sa-l dobandeasca prin efectul contractului promis si nici notarea unei actiuni in justitie avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis. 17

Promisiunea unilaterala de cumparare


Definitie Promisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care o parte, numita promitent, se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa cumpere, pentru un pret determinat sau determinabil, un bun de la beneficiar, daca acesta din urma va dori sa-l vanda. Este situatia inversa fata de promisiunea unilaterala de vanzare. Cel ce va deveni vanzator, daca se incheie contractul, nu are nicio obligatie. Cel ce va deveni cumparator, deja a promis sa incheie viitorul contract de cumparare. Promisiunea unilaterala de vanzare angajeaza obligatia de a incheia contractul numai pentru viitorul cumparator, beneficiarul ramanand liber sa dispuna in legatura cu bunul ce va face obiectul vanzarii promise. In cazul in care beneficiarul vinde acel bun, ori constituie in legatura cu acesta un drept real principal, obligatia promitentului decurgand din promisiunea de cumparare se considera stinsa, intrucat in acest caz legiuitorul prezuma irefragabil iertarea de datorie a promitentului. Solutia este prevazuta de art. 1669, alin. 4 NCC. Nu se prevede si situatia in care dupa incheierea promisiunii unilaterale de cumparare, beneficiarul inchiriaza bunul promis. Se pune intrebarea daca promitentul ramane obligat sa cumpere bunul impreuna cu chiriasul. In acest caz neprevazut de art. 1669, alin. 4 NCC, daca, inainte de incheierea contractului promis, beneficiarul promisiunii de cumparare incheie un contract de locatiune in legatura cu bunul ce face obiectul vanzarii promise, atunci promitentul ar putea refuza incheierea contractului promis, pe motiv ca, in urma incheierii locatiunii, contractul promis nu mai poate fi incheiat in continutul avut in vedere de parti la data promisiunii. Astfel, s-ar putea sustine ca, la asumarea promisiunii, promitentul a avut in vedere incheierea unui contract care sa ii permita exercitarea neingradita a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului ce facea obiectul vanzarii promise, exercitare ce urma sa fie asigurata pe temeiul contractului promis. In masura in care beneficiarul a incheiat o locatiune opozabila celui care va deveni cumparator in ipoteza executarii promisiunii, contractul promis nu mai este apt sa ii permita promitentului folosul asteptat la momentul consimtamantului sau la promisiune, astfel incat obiectul obligatiei asumate prin acea promisiune a devenit imposibil prin fapta creditorului de a incheia contractul de locatiune.

Pactul de optiune la un contract de vanzare


Pactul de optiune este o notiune noua pentru dreptul romanesc, introdus in anul 2011. Este reglementat la art. 1278 NCC, in materia obligatiilor, iar in materia contractului de vanzare, la art. 1668 NCC. Definitie Pactul de optiune la un contract de vanzare este contractul prin care o parte, numita promitent, vinde celeilalte parti, numita beneficiar, un anumit bun, pentru un pret determinat sau determinabil, sub conditia ca beneficiarul sa accepte sa-l cumpere. Din aceasta definitie rezulta ca, la fel ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de optiune pentru un contract de vanzare este un contract.

Comparatie intre pactul de optiune la un contract de vanzare si promisiunea unilaterala


Asemanari ca si in cazul contractului de promisiune unilaterala, pactul de optiune trebuie sa cuprinda elementele esentiale ale vanzarii in legatura cu care se incheie, adica bunul si pretul; ca si in cazul contractului de promisiune unilaterala, pactul de optiune presupune un termen maxim pana la care beneficiarul sa se decida daca va cumpara sau nu bunul ce face obiectul pactului. Acest termen nu 18

este numai un termen in care se verifica indeplinirea unei conditii suspensive pur potestative din partea beneficiarului, ca la promisiune, ci este un termen de decadere extinctiv pentru insusi dreptul beneficiarului decurgand din pact. Deosebiri promisiunea unilaterala de vanzare da nastere unui drept de creanta, spre deosebire de pactul de optiune, ce da nastere unui drept potestativ al beneficiarului; din promisiunea unilaterala de vanzare ia nastere un drept de creanta al beneficiarului, corelativ obligatiei promitentului de a face, de a-si da consimtamantul la vanzare, consimtamant diferit fata de consimtamantul dat de promitent la contractul de promisiune unilaterala de vanzare, in schimb ce consimtamantul promitentului la pactul de optiune este insusi consimtamantul promitentului la contractul de vanzare (in cazul pactului de optiune, promitentul afirma ca: vand, daca vrei sa cumperi, iti dau acum consimtamantul). Ca vanzarea sa se formeze, este suficient ca beneficiarul sa vrea sa cumpere. Spre deosebire de promisiunea unilaterala, pactul de optiune da nastere unui drept potestativ al beneficiarului. In virtutea acestui drept potestativ, beneficiarul poate ca prin manifestarea sa unilaterala de vointa sa creeze o situatie juridica ce genereaza drepturi si obligatii atat pentru el, cat si pentru promitent. Intrucat am spus ca prin consimtamantul pe care il da, promitentul consimte la vanzarea insasi, rezulta ca daca legea prevede anumite conditii de forma pentru contractul de vanzare, aceste conditii de forma se vor aplica si pactului de optiune la vanzare. In cazul in care pactul nu respecta aceste conditii de forma, el este nul ca pact de optiune, dar poate fi convertit in promisiune unilaterala, pentru ca promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la promisiune este diferit de consimtamantul la vanzare. Pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevazut de pact este un termen de decadere. In consecinta, daca partile nu au stabilit acest termen prin intelegerea lor, ele se vor putea adresa instantei judecatoresti in vederea stabilirii judiciare a acestui termen. Solutia rezulta din art. 1278, alin. (2) NCC, care prevede ca stabilirea termenului se va face pe calea unei ordonante presedintiale, asadar, potrivit unei proceduri supuse unor exigente particulare de celeritate. Manifestarea unilaterala de vointa care poate modifica situatia juridica a partilor in exercitarea dreptului potestativ este acceptarea de catre beneficiar a vanzarii care face obiectul pactului. Prin efectul acestei acceptari, consimtamantul beneficiarului pactului la incheierea vanzarii, in calitate de cumparator, se intalneste cu consimtamantul exprimat de promitent, prin incheierea pactului. Pe durata termenului prevazut pentru dreptul potestativ (care se mai numeste si termen de optiune), se considera ca promitentul mentine o oferta irevocabila de contract de vanzare la dispozitia beneficiarului. Intrucat ridicarea optiunii reprezinta acceptarea acestei oferte, atunci cand legea prevede conditii de forma pentru incheierea vanzarii, si acceptarea ofertei este supusa acelor conditii de forma. Daca acceptarea nu satisface aceste conditii, ea are totusi efectul de a il obliga pe beneficiar sa exprime o acceptare valabila, similar unei promisiuni sinalagmatice de vanzare. Pe durata termenului de optiune, promitentul dintr-un pact de optiune este obligat sa nu instraineze unui tert bunul care a facut obiectul vanzarii la care se refera pactul . In cazul in care, totusi, promitentul instraineaza acest bun, beneficiarul poate accepta oferta irevocabila aflata la dispozitia sa, formand astfel un contract de vanzare a lucrului altuia, care il obliga pe promitentul devenit vanzator sa obtina proprietatea bunului de la tertul caruia tot el i l-a instrainat, sub sanctiunea daunelor-interese. Mai mult insa, daca pactul de optiune este opozabil tertului, atunci beneficiarul care doreste sa-si conserve dreptul de optiune sau sa-l exercite in legatura cu un contract de vanzare al bunului propriu de catre promitent, are dreptul de a solicita anularea contractului incheiat promitent cu tertul. Atunci cand are ca obiect imobile, ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de optiune la vanzare poate fi notat in cartea funciara. Ca si in cazul promisiunii, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, pactul trebuie sa prevada termenul dreptului de optiune. Doar ca, in cazul in care beneficiarul nu si-a 19

inscris, pe numele sau, dreptul ce facea obiectul pactului in termenul de optiune prevazut de pact, atunci notarea respectivului drept de optiune va fi radiata din oficiu de Biroul de Carte funciara la expirarea termenului de optiune (spre deosebire de promisiune, unde se radia la 6 luni dupa expirarea termenului in care se putea indeplini conditia suspensiva), deoarece, in cazul promisiunii este nevoie de un alt consimtamant al promitentului pentru a se incheia vanzarea promisa. Daca refuza consimtamantul, beneficiarul are 6 luni la dispozitie dupa expirarea termenului prevazut in promisiunea unilaterala de vanzare pentru solicitarea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca consimtamantul promitentului. In termenul fixat de pact, fie beneficiarul opteaza pentru cumparare (asadar se formeaza contractul de vanzare), fie beneficiarul nu cumpara (asadar nu se formeaza contractul de vanzare). Vanzatorul deja a consimtit la vanzare, deci nu mai este nevoie de suplinirea consimtamantului sau, ca in cazul promisiunii unilaterale de vanzare. Curs 4 Dinca 24.10.2012

Pactul de optiune atipic la un contract de vanzare


Este posibil ca in exercitarea libertatii contractuale, o persoana sa consimta la cumpararea unui bun, sub conditia ca cocontractantul sau sa fie de acord sa i-l vanda. Un asemenea contract este pact de optiune, potrivit art. 1278 NCC, dar nu este un pact de optiune la vanzare in sensul art. 1668 NCC, pentru ca acest ultim text se refera la ipoteza in care promitentul din pactul de optiune are calitatea de vanzator, iar nu la ipoteza in care acest promitent consimte sa aiba calitatea de cumparator. In consecinta, regimul juridic al unui asemenea contract va fi guvernat exclusiv de art. 1278 NCC, astfel cum se completeaza acesta cu legile generale privitoare la obligatii si contracte, fara ca o dispozitie speciala din materia vanzarii sa fie aplicabila. In conformitate cu acest sediu al materiei, daca bunul pe care promitentul urmareste sa-l cumpere este din categoria celora pentru care legea prevede conditii speciale de forma a contractului de vanzare, atunci si pactul de optiune atipic va fi supus acestor conditii de forma. De asemenea, ca si pactul de optiune tipic, pactul de optiune atipic trebuie sa prevada elementele esentiale ale vanzarii ce face obiectul pactului, adica dreptul vandut si pretul. Optiunea vanzatorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului trebuie in mod necesar sa se exprime intr-un anumit termen si trebuie sa aiba forma prevazuta pentru contractul acceptat, daca este cazul. Ca si in cazul pactului de optiune tipic, dar de data aceasta pe temeiul art. 1415, alin. 2 NCC, interpretat prin analogie, in cazul in care partile nu au stabilit termenul pactului de optiune atipic, oricare dintre ele poate cere instantei stabilirea acestui termen. Atata vreme cat nu a exprimat optiunea sa in sensul acceptarii contractului ce face obiectul pactului, beneficiarul sau ramane liber sa dispuna in legatura cu bunul care ar urma sa fie transferat prin acel contract. Contractul nu se va mai putea insa incheia in continutul consimtit deja de promitent, daca ulterior incheierii pactului de optiune, beneficiarul instraineaza bunul, daca il da in locatiune ori daca creeaza drepturi reale asupra acelui bun, pentru ca in toate aceste cazuri, valoarea prestatiei pe care si-ar asuma-o prin vanzare, ca vanzator, ar fi mai redusa decat cea avuta in vedere de promitentul care a consimtit la acel contract, in calitate de cumparator. Prin urmare, se va putea considera ca, prin actele de dispozitie sau prin constituirea de locatiuni asupra bunului care ar urma sa fie vandut catre promitent, beneficiarul renunta la dreptul sau de optiune, iar oferta irevocabila pe care promitentul s-a angajat sa o mentina la dispozitia sa, prin pactul de optiune, devine caduca. 20

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare


Definitie Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este contractul prin care o parte se obliga sa devina vanzator, iar cealalta parte se obliga sa devina cumparator, intr-o vanzare viitoare a unui anumit bun, pentru un pret determinat sau cel putin determinabil. Din moment ce partile doresc sa vanda sau sa cumpere, se inteleg asupra bunului si asupra pretului, se pune intrebarea atunci de ce partile nu incheie un contract de vanzare, ci doar o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumpare. Raspunsul ar putea fi ca, cel mai probabil, ceva impiedica una din parti (sau ambele parti) sa vanda sau cumpere. Motivul ar putea avea o natura juridica, o natura economica sau motivul ar putea fi in legatura cu starea de fapt a bunului supus vanzarii pe care partile o au in perspectiva. Spre exemplu, incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare ar putea avea loc in urmatoarele ipoteze: incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare intre un cetatean roman si unul italian asupra unui teren agricol, deoarece cetateanul italian este incapabil de a cumpara pana la 1 ianuarie 2014; un contract de vanzare asupra unui teren nu poate fi autentificat de notar decat in baza unui extras de carte funciara, ce se bazeaza pe un rol funciar, bazat la randul sau pe un rol cadastral. De cele mai multe ori, lucrarile de cadastru sunt efectuate de proprietarii terenurilor si nu de autoritatile statului. Asadar, pana la incheierea lucrarilor de cadastru asupra unui teren si pana la obtinerea unui extras de carte funciara, se incheie o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare; incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare asupra unui apartament in scopul de a obtine un credit bancar pentru a putea executa aceasta promisiune.

Structura promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare


In cadrul promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare exista doi promitenti: un promitent-cumparator si un promitent-vanzator. Intre acestia exista obligatii reciproce si interdependente, avand ca obiect incheierea contractului de vanzare. In consecinta, aceste obligatii sunt, prin natura obiectului lor, obligatii de a face si sunt in mod necesar afectate de un termen, pentru ca, daca vanzarea ar fi fost posibila inca de la incheierea promisiunii, atunci promisiunea nu ar mai fi existat. Daca partile nu au prevazut termenul, oricare dintre ele poate sa se adreseze instantei judecatoresti pentru ca aceasta sa stabileasca termenul in functie de imprejurarile care au impiedicat partile sa incheie vanzarea chiar de la data promisiunii. Pentru cele doua obligatii de a face, termenul acesta este un termen suspensiv, in beneficiul ambelor parti. In consecinta, niciuna dintre parti nu poate renunta la beneficiul termenului fara acordul celeilalte. La expirarea termenului suspensiv, cele doua obligatii de a incheia contractul promis devin scadente, astfel incat fiecare dintre parti ii poate pretinde celeilalte sa incheie acest contract. In cazul refuzului una dintre parti de a incheia contractul promis, ca si la promisiunea unilaterala, cealalta parte poate pretinde: fie rezolutiunea contractului de promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, cu daune-interese; fie executarea prin echivalent a obligatiei de a incheia contractul; fie executarea in natura a acestei obligatii, prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul la contractul de vanzare promis al partii ce refuza sa dea acest consimtamant de buna-voie.

21

Pentru aceasta ultima actiune (executarea silita in natura) se aplica termenul de prescriptie derogatoriu prevazut de art. 1669 NCC, ce este de ??3 ani?? de la data la care contractul trebuie incheiat, data care in cazul promisiunii sinalagmatice este data implinirii termenului suspensiv. Ceea ce s-a spus la promisiunea unilaterala in legatura cu intreruperea prescriptiei, in legatura cu opozabilitatea drepturilor decurgand din promisiune, in legatura cu notarea in cartea funciara a acestor drepturi, este aplicabil si promisiunii sinalagmatice. In plus, art. 2386, pct. 2 NCC prevede ca promitentul-cumparator care a platit pe temeiul promisiunii un avans din pretul vanzarii, un pret al indisponibilizarii, o arvuna sau orice alta suma, beneficiaza de o ipoteca legala asupra imobilului, ipoteca ce garanteaza dreptul la restituirea acestor sume, in cazul in care promisiunea sinalagmatica a fost rezolutionata ca urmare a neexecutarii sale de catre promitentul-vanzator.

Dreptul de preemptiune
Definitie: Dreptul de preemptiune este dreptul de a cumpara un anumit bun cu preferinta fata de orice alta persoana. Exista in legislatia romana cel putin 20 de drepturi de preemptiune prevazute in diverse legi speciale. Fiecare lege speciala prevede si un regim juridic pentru exercitarea lor. Spre exemplu, exista un drept de preemptiune al statului asupra enclavelor din fondul forestier proprietate publica, un drept de preemptiune al proprietarilor si vecinilor in legatura cu fondul forestier, un drept de preemptiune al statului in legatura cu patrimoniul national mobil, un drept de preemptiune al Ministerului Culturii asupra imobilelor din patrimoniul cultural etc.

Regimul de drept comun al dreptului de preemptiune


Acest regim a fost introdus cu titlu de noutate de Noul Cod civil. Art. 1730, alin. 2 NCC: Notiune si domeniu (2) Dispozitiile prezentului cod privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel. De aici rezulta ca dispozitiile art. 1730-1740 NCC nu isi propun sa instituie un nou drept de preemptiune, ci sa prevada un regim de drept comun, care va completa dispozitiile privitoare la drepturile de preemptiune din legile speciale sau, dupa caz, vointa partilor din contractele prin care se constituie drepturi de preemptiune conventionale. Pana la 1 octombrie 2011, drepturile de preemptiune erau denumite de doctrina drepturi de preferinta. Noul Cod civil face si aceasta precizare terminologica. De lege lata, singurul drept de preemptiune caruia art. 1730-1740 NCC i se aplica integral este dreptul de preemptiune al arendasilor cu privire la bunurile agricole care fac obiectul contractelor de arendare, drept de preemptiune prevazut de art. 1849 NCC: Dreptul de preemptiune Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1.730 1.739. Noul Cod civil mai instituie un drept de preemptiune, si anume un drept de preemptiune al proprietarilor de terenuri forestiere vecini si ai coproprietarilor cu privire la vanzarea terenurilor forestiere. Acest drept este prevazut de art. 1746 NCC, dar potrivit Legii nr. 60/2012 ce a modificat Legea nr. 71/2011, 22

acest drept de preemptiune nu se va exercita potrivit art. 1730-1740 NCC, ci se va exercita potrivit procedurilor speciale prevazute de Codul silvic.

Natura juridica a dreptului de preemptiune


Dreptul de preemptiune este un drept subiectiv de creanta corelativ unei obligatii de a nu face (de a nu incheia contracte cu un tert, contracte care sa nu-i fie propuse si preemptorului), un drept pur si simplu. Ceea ce se naste o data cu nasterea dreptului de preemptiune este asociat cu doua prerogative accesorii dreptului de preemptiune: daca se incheie un contract cu tertul, el trebuie notificat preemptorului (obligatie de a face). Dreptul corelativ obligatiei de notificare este un drept de creanta ce se naste din faptul incheierii contractului cu tertul si in premisa existentei unui drept de preemptiune; prerogativa ce se naste din notificare, si care este un drept potestativ al preemptorului, ce poate prin manifestarea sa de vointa, exprimata in forma reala, sa se substituie sau nu tertului, desfiintand contractul incheiat intre vanzator si cumparatorul ales si incheind un alt contract, cu acelasi continut.

Stingerea dreptului conventional de preemptiune


Art. 1740 NCC: Stingerea dreptului conventional de preemptiune Dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen. In acest din urma caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, daca a fost stipulat un termen mai lung. Asadar, dreptul de preemptiune poate sa fie: viager; constituit pe un anumit termen. Acest termen este legal limitat la 5 ani (limitarea patrimonializata a circulatiei bunurilor trebuie sa fie scurta). Nu se poate deroga de la art. 1740 NCC (este in mod imperativ impusa limitarea la 5 ani).

Exercitarea dreptului de preemptiune


Dreptul de preemptiune se exercita a posteriori, dupa incheierea contractului de vanzare pentru bunul in legatura cu care s-a instituit dreptul de preemptiune intre proprietarul bunului si un cumparator ales de el. Acest contract ar trebui sa fie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de catre preemptor. Imediat dupa incheierea contractului, vanzatorul este obligat sa notifice contractul preemptorului, impreuna cu informatii complete privind numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, precum si locul unde este situat bunul. Daca vanzatorul nu trimite aceasta notificare, ea poate fi trimisa si de catre cumparator. Diferenta este ca vanzatorul este obligat sa o trimita, iar cumparatorul are posibilitatea sa o trimita. De la primirea notificarii incepe sa curga un termen, termen in care preemptorul are dreptul de a decide daca doreste sau nu sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat. Acest termen este, in absenta unei dispozitii sau clauze contrare, de 10 zile daca bunul vandut este mobil si de 30 zile daca bunul vandut este imobil (art. 1730, alin. 3 NCC). In cazul in care preemptorul doreste sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat, el trebuie sa comunice vanzatorului intentia sa si sa ii plateasca pretul. Daca intentia exercitarii dreptului nu este insotita de plata reala a pretului vanzarii, se considera ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat. Daca vanzatorul refuza primirea pretului, preemptorul are posibilitatea de a consemna acest pret la dispozitia lui.

23

In cazul in care in termenul de 10 sau de 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit si a platit pretul, conditia suspensiva ce afecta contractul incheiat cu cumparatorul ales de vanzator nu este indeplinita, astfel incat acest contract nu mai produce niciun efect (desfiintandu-se retroactiv), formandu-se in schimb alt contract intre vanzator si preemptor. In legatura cu primul aspect (desfiintarea in mod retroactiv a contractului dintre vanzator si cumparatorul ales de el), acest contract nu va produce efecte, cu exceptia situatiei din art. 1733, alin. 1 teza finala (cu toate acestea, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii). Asadar, cumparatorul de buna-credinta (cel ce nu stie si nici nu trebuie sa stie despre existenta dreptului de preemptiune) poate sa-l cheme la raspundere pe vanzator pentru evictiune. Buna-credinta trebuie sa fie scutita de orice culpa. In consecinta, rareori cumparatorul unui bun este indreptatit sa ignore existenta unor drepturi de preemptiune legale. Asadar, cumparatorul va fi de rareori de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune legale, dar ar putea fi mai degraba de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune conventionale, cu exceptia celor ce fac obiectul unui sistem formalizat de publicitate. In legatura cu al doilea aspect al neindeplinirii conditiei suspensive (formarea contractului intre vanzator de preemptor), trebuie facute urmatoarele precizari: sub aspectul modului de formare, acest contract se formeaza intre absenti, considerandu-se ca notificarea contractului initial incheiat cu cumparatorul ales de vanzator reprezinta o oferta de contract emisa de vanzator fata de preemptor, iar exercitarea dreptului de preemptiune reprezinta acceptarea acelei oferte; sub aspectul continutului contractului dintre vanzator si cumparator (preemptor), acest contract este identic cu acela incheiat de vanzator cu cumparatorul pe care l-a ales, cu doua diferente: i. In cazul in care intr-un contract cu cumparatorul ales, obligatia de a plati pretul era esalonata, ori scadenta ei era lunara, termenele de plata astfel introduse nu vor profita preemptorului, dupa cum rezulta din art. 1736 NCC care, in ipoteza, a platit deja pretul prin exercitarea dreptului de preemptiune. Se considera ca acordarea unui termen de plata este o manifestare de incredere. De regula, acceptarea transferarii bunurilor pentru un pret ce va fi platit mai tarziu se produce datorita increderii avute in cumparator. Legiuitorul a considerat ca daca vanzatorul are incredere in cumparatorul ales, nu are neaparat aceeasi incredere in preemptor (solvabilitatea preemptorului poate fi diferita), o persoana ce nu este aleasa de vanzator pentru incheierea contractului de vanzare; ii. De regula, contractul incheiat cu preemptorul nu mai este afectat de conditia suspensiva a exercitarii dreptului de preemptiune. Este posibil ca vanzatorul sa se asigure ca preemptorul nu doreste un anumit contract. Fara a incheia un contract cu un tert, vanzatorul ii poate oferi un anumit contract direct preemptorului. Daca preemptorul refuza oferta de a contracta, atunci vanzatorul este liber sa incheie un contract in termenii acelei oferte cu orice persoana doreste, fara ca acel contract sa mai fie afectat de o conditie suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune. Altfel spus, prin refuzul ofertei de catre preemptor, dreptul de preemptiune s-a stins doar cu privire la contractul oferit. Daca in procesul negocierilor cu un tert, oferta initial facuta titularului dreptului de preemptiune sufera modificari si vanzatorul convine cu tertul sa incheie contractul astfel modificat, atunci acel contract va trebui incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune in legatura cu acest contract diferit fata de cel oferit initial preemptorului. Potrivit art. 1733, alin. 2 NCC: (2) Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor. Din acest text rezulta ca, daca spre exemplu, contractul incheiat cu tertul ales de vanzator prevede ca este afectat de conditia rezolutorie a exercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor, aceasta conditie rezolutorie nu produce efecte fata de preemptor (nu ii este opozabila), astfel incat, exercitandu-si dreptul, el va putea pretinde vanzatorului sa-si execute obligatiile provenind din contract. In caz contrar, preemptorul s-ar 24

substitui cumparatorului ales intr-un contract desfiintat, deoarece s-a implinit conditia rezolutorie, preemptorul fiind astfel impiedicat sa-si exercite dreptul de preemptiune, neputand deveni cumparator in urma acestui contract afectat de o conditie rezolutorie. O alta clauza posibila a contractului dintre vanzator si tertul ales ce nu ii este opozabila preemptorului ar putea fi urmatoarea: daca preemptorul doreste sa cumpere, pretul va fi de 10 ori mai mare decat cel din contractul dintre vanzator si cumparatorul ales. O asemenea clauza nu ii va fi opozabila preemptorului, el putand plati acelasi pret ca cel oferit de cumparatorul ales.

C. OBIECTUL VANZARII
In legatura cu a treia conditie de validitate a contractului se vor aborda urmatoarele aspecte: I. Obiectul contractului; II. Lucrul vandut; III. Pretul.

I. Obiectul contractului
Potrivit art. 1225, alin. 1 NCC: Obiectul contractului (1) Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale. Notiunea de obiect al contractului este o noutate adusa de Noul Cod civil. Pana la intrarea a vigoare a Noului Cod civil, se spunea ca obiectul contractului era o suma de obligatii (spre exemplu, in cazul contractului de vanzare-cumparare: sa se predea proprietatea, sa se plateasca pretul etc.). In viziunea Noului Cod civil, operatiunea de vanzare consta in transferul unui drept in schimbul unei plati. Utilitatea acestei delimitari conceptuale este conferita de art. 1225, alin 2 si 3 NCC: (2) Obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute. (3) Obiectul este ilicit atunci cand este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri. Obiectul contractului este determinat numai daca drepturile si obligatiile esentiale ale partilor, luandu-se in considerare natura juridica a acelui contract, au la randul lor un obiect determinat sau cel putin determinabil. Un contract ce prevede doar o vanzare fara a mentiona ori lucrul vandut ori determinarea pretului este un contract nul absolut pentru obiect nedeterminat. Pentru determinarea obiectului vanzarii, este necesara determinarea dreptului transmis, obiectului derivat al acestui drept si a pretului ori a modului sau de stabilire a pretului. Nedeterminarea oricaruia dintre aceste aspecte antreneaza nu numai nedeterminarea obiectului obligatiei respective, ci si nedeterminarea obiectului contractului. Obiectul contractului este licit atunci cand nu este prohibit de lege sau nu contravine ordinii publice ori bunelor moravuri. Caracterul licit al obiectului contractului poate sa rezulte: fie din ilicitatea prestatiilor ce fac obiectul obligatiilor principale (spre exemplu, la vanzare, una din obligatiile principale este obligatia vanzatorului de a transmite bunul vandut. Daca vorbim despre un bun proprietate publica, acea conventie este nula absolut datorita ilicitatii obligatiei de a transmite bunul vandut); 25

fie din ilicitatea operatiunii juridice care constituie obiectul contractului (spre exemplu, transferul organelor corpului uman este permisa, in cazul donatiei. Insa, vanzarea de organe nu este permisa. Daca partile ar vinde un organ al vanzatorului catre cumparator, aceasta conventie ar fi nula absolut). Nulitatea obiectului conventiei nu decurge din nulitatea obligatiei principale, ci din operatiunea juridica insasi; un alt exemplu l-ar reprezenta bunurile contrafacute: titularul de marca are dreptul sa interzica vanzarea bunurilor care incorporeaza inventia, fara acordul sau. Doar vanzarea este interzisa, nu si transferul (donatia, spre exemplu, este permisa).

II. Lucrul vandut


In legatura cu lucrul vandut, cerintele de validitate ale obiectului contractului au urmatorul continut:

1. Lucrul vandut trebuie sa fie un bun


Bunurile sunt valori economice susceptibile de apropriere sub forma drepturilor patrimoniale. In mod curios, aceasta definitie a produs efecte juridice si in practica judiciara a instantelor franceze, spunandu-se ca doar valorile economice pot fi vandute, nu si valorile politice etc. Spre exemplu, un candidat la alegeri a dat in judecata partidul politic pe listele caruia a participat pentru neexecutarea obligatiei de a preda un loc eligibil, rezultata in urma unui contract de vanzare a unui loc eligibil. Instanta franceza a statuat in legatura cu candidaturile politice ca sunt in afara comertului si ca obiectul conventiei in speta era ilicit, respingand pretentiile candidatului. Exista valori economice care nu sunt bunuri, nefiind deci susceptibile de apropriere si deci nu pot face obiectul unei vanzari. Spre exemplu, secretele comerciale nu fac obiectul unui drept de proprietate sau a altui drept, fiind protejate doar pe calea raspunderii civile delictuale. Contractul de cedare a unor secrete de comert nu este o vanzare, ci doar o antrepriza, prin intermediul careia asa -zisul cedent comunica asa-zisului cesionar secretele de comert, de regula, pentru o suma de bani.

2. Lucrul vandut trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil


In functie de vointa partilor si de natura obiectului vanzarii, bunurile sunt individual determinate sau de gen: atunci cand bunul este individual determinat, partile contractului il descriu astfel incat exista un singur obiect care sa aiba trasaturile descrise; atunci cand bunul este de gen, partile il descriu prin referire la categoria din care face parte lucrul vandut si la cantitatea (in sens larg, cuprinde si numarul, masura, volumul etc.) de elemente din acea categorie care compun acest lucru. Se considera ca genera non pereunt (niciodata forta de majora nu poate exonera de obligatia de a transmite o cantitate de bunuri de gen; forta majora nu exonereaza niciodata de obligatia de a plati o suma de bani sau un alt bun de gen) o categorie de bunuri nu poate fi, in principiu, finita si chiar daca piere cantitatea individualizata de vanzator pentru a-si executa obligatia, el poate individualiza o alta cantitate din aceeasi categorie pentru a-si executa obligatia. Prin exceptie, daca partile individualizeaza categoria in asa fel incat numarul elementelor ce o compun este limitat, finit, atunci vom vorbi despre o vanzare de bunuri dintr-un gen limitat. Spre exemplu, se vand trei rosii din aceasta gramada. Rosiile sunt bunurile de gen, dar genul rosiilor din aceasta gramada este limitat la numarul rosiilor aflat in acea gramada. Se poate libera predand oricare trei rosii, dar neaparat din acea gramada (sau se vand 100 t de grau din silozul aflat la adresa X). De regula, locul aduce un gen limitat. Spre exemplu, Hidroelectrica vinde o cantitate de energie produsa la centrala de la Portile de Fier sau in Romania. Hidroelectrica nu se poate elibera de obligatie cumparand energie din Polonia si revanzand-o in Romania. Pentru bunurile individual determinate, aceasta calitate este suficienta in vederea indeplinirii cerintei ca lucrul vandut sa fie determinat. In cazul bunurilor de gen, in schimb, lucrul vandut va fi considerat determinat sau determinabil, daca, pe de-o parte, partile mentioneaza genul, categoria, iar pe de alta parte, ele fie prevad direct cantitatea de elemente din acea categorie ce va fi transmisa (situatia unui bun determinat), fie 26

criterii pentru stabilirea acestei cantitati la momentul la care se va executa obligatia de a transmite proprietatea si obligatia de predare (situatia unui bun determinabil spre exemplu, iti vand atata carne de vita cat il va satura pe cainele tau maine). Nu este nevoie de un nou acord pentru determinarea obiectului conventiei: modul de determinare trebuie stabilit in contractul initial.

3. Lucrul vandut trebuie sa existe


Probleme in legatura cu aceasta cerinta apar atunci cand lucrul a pierit in tot (vanzarea bunului pierit) sau in parte inainte de incheierea contractului si atunci cand, desi nu exista la incheierea contractului, partile incheie totusi contractul in perspectiva aparitiei in viitor a lucrului vandut (vanzarea bunului in viitor).

Vanzarea bunului pierit


Art. 1659 NCC este sediul materiei pentru vanzarea bunului pierit: Vanzarea bunului pierit in intregime sau in parte Daca in momentul vanzarii unui bun individual determinat acesta pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect. Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului. Asadar, art. 1659 NCC produce doua consecinte: 1. ipoteza de bun pierit nu se regaseste decat in cazul vanzarii de bunuri individual determinate sau al vanzarii de bunuri dintr-un gen limitat, care a pierit in totalitate (spre exemplu, vanzarea a 100 l din vinul produs in 1990 in via X); 2. in cazul in care bunul este pierit in intregime, sanctiunea aplicabila contractului de vanzare este nulitatea absoluta pentru lipsa obiectului. Din art. 1659, teza a II-a NCC (daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului ) rezulta ca daca pieirea este doar partiala, sanctiunea poate fi anularea in tot sau in parte a contractului de vanzare incheiat, pe motivul erorii esentiale in care s-a aflat cumparatorul care nu cunostea ca bunul este pierit in parte. Anularea va fi totala numai daca, fara partea pierita, cumparatorul nu ar fi incheiat contractul. In cazul in care bunul ar fi prezentat interes pentru el, chiar si numai in masura ramasa in urma deteriorarii, atunci sanctiunea aplicabila este o reducere de pret, care ar putea fi explicabila prin anularea partiala a contractului de vanzare in privinta diferentei de pret. In schimb, in cazul in care cumparatorul a cunoscut ca bunul pierise in intregime, se considera ca el l-a acceptat astfel si in consecinta nu este indreptatit la nicio reducere a pretului convenit initial. De asemenea, chiar si daca a cunoscut doar ca exista riscul ca bunul sa fi pierit in parte (spre exemplu, a fost o furtuna pe mare, iar nava a naufragiat, si este posibil sa se fi pierdut o parte din incarcatura, si cu toate acestea cumparatorul incheie contractul de vanzare cu privire la toata incarcatura, desi aflase de naufragiu), iar cumparatorul isi asuma riscul ca bunul pe care il cumpara sa fie diminuat si, in consecinta, nu poate solicita nicio revizuire a pretului. In cazul in care vanzatorul a cunoscut pieirea totala sau partiala a bunului, iar cumparatorul nu a cunoscut-o, atunci acesta din urma poate sa solicite si daune-interese din partea vanzatorului care, in cazul pieirii totale a bunului, vor fi datorate de acesta din urma intrucat nulitatea absoluta a contractului ii este exclusiv imputabila, iar in cazul pierii partiale a bunului, va datora reparatia prejudiciului datorat catre cumparator pe temeiul delictului civil de dol, cel putin de reticenta. Dolul este atat un viciu de consimtamant, cat si un delict civil.

Vanzarea bunului viitor


27

Art. 1658 NCC este sediul materiei pentru vanzarea bunului viitor: Vanzarea unui bun viitor (1) Daca obiectul vanzarii il constituie un bun viitor, cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. In privinta constructiilor, sunt aplicabile dispozitiile corespunzatoare in materie de carte funciara. (2) In cazul vanzarii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exista la data incheierii contractului, cumparatorul dobandeste proprietatea la momentul individualizarii de catre vanzator a bunurilor vandute. Atunci cand bunul sau, dupa caz, genul limitat nu se realizeaza, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, daca nerealizarea este determinata de culpa vanzatorului, el este tinut sa plateasca daune-interese. (3) Cand bunul se realizeaza numai partial, cumparatorul are alegerea fie de a cere desfiintarea vanzarii, fie de a pretinde reducerea corespunzatoare a pretului. Aceeasi solutie se aplica si in cazul prevazut la alin. (2) atunci cand genul limitat s-a realizat numai partial si, din acest motiv, vanzatorul nu poate individualiza intreaga cantitate de bunuri prevazuta in contract. Daca nerealizarea partiala a bunului sau, dupa caz, a genului limitat a fost determinata de culpa vanzatorului, acesta este tinut sa plateasca daune-interese. (4) Atunci cand cumparatorul si-a asumat riscul nerealizarii bunului sau genului limitat, dupa caz, el ramane obligat la plata pretului. (5) In sensul prezentului articol, bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul. In legatura cu situatia bunului viitor, regula este ca bunurile viitoare pot face obiectul contractului de vanzare. Potrivit art. 1658, alin. 1 NCC, vanzarea bunului viitor este valabila, dar efectul sau este transferul amanat al proprietatii bunului. Din celelalte alineate ale art. 1658 NCC, rezulta ca, in cazul in care bunul nu se realizeaza, de regula, vanzatorul nu poate pretinde cumparatorului plata pretului sau transferul proprietatii (deoarece bunul nu s-a realizat si nu exista un drept de proprietate). In consecinta, s-ar putea spune ca daca bunul nu se realizeaza, nu se incheie contractul. S-ar putea spune ca vanzarea unui bun viitor este o vanzare conditionala, afectata de conditia suspensiva a realizarii bunului. Exista si o exceptie: totusi, exista un efect pur si simplu pe care vanzarea bunului viitor il produce, efect ce este o obligatie de a face a vanzatorului. El trebuie sa faca tot ceea ce depinde de el pentru ca bunul vandut sa se realizeze. Uneori, a face tot ceea ce depinde de el inseamna chiar si a realiza bunul (spre exemplu, vanzarea unei constructii viitoare). Nu este o vanzare conditionala, deoarece din perspectiva partilor era sigur ca vanzatorul va realiza constructia si ca o va preda. Aceasta vanzare este deci pura si simpla, nefiind afectata de vreo conditie. Prin exceptie, cumparatorul isi poate asuma expres riscul ca bunul sa nu apara, sa nu se realizeze. Intro asemenea situatie, el este dator sa plateasca pretul, chiar daca, din cauze neimputabile vanzatorului, bunul nu s-a realizat. De regula, pretul va fi mai mic decat valoarea obisnuita a bunului, deoarece cumparatorul isi asuma un risc. Daca riscul asumat de cumparator este motivul determinant al incheierii contractului, atunci contractul de vanzare al bunului viitor va fi aleator. Aceleasi reguli se aplica si in cazul vanzarii de bunuri de gen limitat viitor, daca acest gen nu se realizeaza intr-o masura suficienta pentru ca vanzarea sa poata fi executata integral (se vand 100 kg de grau din recolta din terenul X, dar din cauza secetei s-au produs doar 50 kg de grau este situatia realizarii partiale a bunului viitor). Daca bunul viitor se realizeaza numai in parte, cumparatorul poate solicita fie desfiintarea vanzarii, fie o reducere de pret. In ipoteza in care nerealizarea partiala a lucrului este imputabila culpei vanzatorului, cumparatorul poate cere in plus si obligarea vanzatorului la plata de daune-interese. Este de precizat ca desfiintarea contractului se poate produce doar atunci cand partea din bun care nu s-a realizat este atat de importanta incat, daca ar fi cunoscut aceasta nerealizare, cumparatorul nu ar mai fi contractat. Chiar daca s-ar putea sustine ca aceasta desfiintare a contractului ar avea natura juridica a unei rezolutiuni este de precizat ca, daca partile nu au prevazut contrariul, prin derogare de la dreptul comun, aceasta rezolutiune nu poate fi 28

declarata unilateral de catre cumparator, ci are caracter judiciar, astfel incat instanta de judecata sa poata verifica daca nerealizarea bunului este suficient de importanta incat sa justifice rezolutiunea.

4. Lucrul vandut trebuie sa fie susceptibil de instrainare


Pentru ca lucrul vandut sa fie susceptibil de instrainare, el trebuie sa poata fi despartit de persoana vanzatorului si este necesar ca legea sa nu interzica instrainarea.

i. Lucrul vandut sa poata fi despartit de persoana vanzatorului


Aceasta cerinta ridica probleme in cazul vanzarilor de clientela. Se considera ca vanzarile de clientela comerciala sunt posibile, pe cand vanzarile de clientela civila nu sunt posibile, intrucat lucrul vandut nu ar fi susceptibil de instrainare. Clientela poate fi dobandita in virtutea unor conventii. Clientela poate fi obiectiva, subiectiva sau obiectivata. Clientela unui avocat este subiectiva (in functie de cat de renumit este). Clientela unui comerciant este obiectiva (daca consumatorul cumpara in virtutea unui logo sau pentru ca a mai cumparat in trecut; daca magazinul comerciantului este foarte bine plasat). Spre exemplu, clientela magazinului din fata Facultatii de Drept poate fi vanduta fara nicio restrictie, o data cu vanzarea magazinului. Insa, clientela clinicii unui chirurg celebru nu poate fi transmisa unei alte persoane. Asadar, se releva urmatoarea regula: clientela comerciantului poate fi separata de persoana titularului si poate fi instrainata; clientela civila nu poate fi separata de persoana titularului si nu poate fi instrainata. Jurisprudenta franceza a statuat ca un contract de vanzare a clientelei unui notar nu este valabil ca si contract de vanzare, ci ca si contract de antrepriza: obligatia de a face era valabila (obligatia de a prezenta clientela sa unui alt notar).

ii. Legea sa nu interzica transferul


Interdictiile legale de a transfera un bun se numesc inalienabilitati. Clasificarea inalienabilitatilor In functie de sfera de aplicare a interdictiei: inalienabilitati absolute, daca privesc orice transfer al bunului; inalienabilitati relative, daca privesc doar anumite transferuri ale bunului sau daca instituie anumite conditii particulare pentru transfer, in absenta carora transferul in discutie ar fi fost interzis. Dupa durata lor: inalienabilitati definitive; inalienabilitati temporare. Dupa sursa lor: inalienabilitati legale, daca decurg direct din lege; inalienabilitati conventionale, daca decurg dintr-un act juridic valabil.

Inalienabilitatile legale
1. Inalienabilitatile legale relative

29

Exista anumite bunuri pentru instrainarea carora legea impune anumite autorizatii speciale, in absenta carora instrainarea este lovita de nulitate absoluta. Sunt asemenea bunuri bunurile monopol de stat, substantele toxice, substantele explozive, substantele psihotrope, medicamentele.

2. Inalienabilitatile legale absolute


a) Inalienabilitatile legale absolute definitive Aceasta categorie priveste inalienabilitatea bunurilor proprietate publica ce nu pot fi transferate, dar nici nu sunt susceptibile de constituirea unor dezmembraminte ale dreptului de proprietate privata. In consecinta, bunurile proprietate publica nu pot fi lucru vandut, nu pot face obiectul vanzarii. Dintre dezmembramintele dreptului de proprietate publica, singurul care poate fi constituit uneori pe calea unui contract avand natura juridica a unei vanzari este dreptul de concesiune, dar in acest caz vanzarea nu vizeaza bunul proprietate publica, ci productele sale. Spre exemplu, in cazul contractului de concesiune al bogatiilor subsolului (concesiunea miniera), concesionarul este un cumparator al minereurilor pe care le extrage in exercitarea drepturilor decurgand din contractul de concesiune. Poate fi vazut ca o vanzare de bunuri viitoare.

b) Inalienabilitati legale absolute temporare


[abrogate] art. 32 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar prevedea ca terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate potrivit acestei legi nu puteau fi instrainate timp de 10 ani de la constituirea dreptului. Art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevedea ca imobilele preluate de catre statul comunist cu titlu si cumparate de chiriasi in temeiul acelei legi nu puteau fi vandute timp de 10 ani de catre chiriasii deveniti cumparatori sau de catre succesorii lor. Aceste inalienabilitati erau instituite in considerarea obiectivelor de politica sociala pe care legiuitorul le-a urmarit cand a permis dobandirea dreputlui de proprietate in conditii favorabile. Spre exemplu, constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor din fondul funciar se facea in favoarea unor tineri/intelectuali ce se angajau sa ramana in localitatile rurale in raza carora se acorda acel drept de proprietate, cu scopul de a dezvolta comunitatile rurale. In cazul inalienabilitatii prevazute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, acele locuinte au fost vandute in conditii de pret mult mai avantajoase tocmai pentru ca acei chiriasi au locuit acolo pentru o durata mare de timp.

3. Sanctiunea incalcarii inalienabilitatilor legale


Avand in vedere ca, de regula, aceste inalienabilitati sunt instituite pentru protectia unui interes public, sanctiunea incalcarii lor este nulitatea absoluta a contractului. Daca prin conventia lor partile urmaresc sa eludeze inalienabilitatea legala, atunci aceasta conventie va fi de asemenea lovita de nulitate absoluta pentru frauda la lege.

Inalienabilitatea conventionala
Dreptul civil roman este guvernat de principiul libertatii de circulatie a bunurilor. Aceasta libertate asigura alocarea optima a bogatiilor la nivel social si reprezinta un obiectiv de politica economica de interes public, societatea prosperand din schimburi. Din acest motiv, orice clauza menita sa impiedice sau sa ingreuneze libertatea de circulatie a bunurilor este in principiu contrara unui interes public si deci susceptibila de nulitate absoluta. Prin exceptie, Noul Cod civil a permis introducerea in contracte a unor clauze de inalienabilitate, daca aceste clauze respecta anumite cerinte de validitate specifice. O clauza de inalienabilitate este valabila cu doua conditii specifice:

1. Sa se dovedeasca un interes serios si legitim


30

Se pune intrebarea cum poate acest interes personal (in majoritatea cazurilor) sa dea la o parte interesul public de circulatie a bunurilor. Este posibil ca acel bun sa fie mai bine alocat, mai bine utilizat, daca pentru o vreme nu circula, daca ramane pentru o vreme in patrimoniul in care se regaseste. Diferenta dintre interesul public si cel personal este ca interesul public este abstract, iar interesul personal este concret. Exemple ale existentei unui interes privat serios si legitim, concurent cu interesul public, ce justifica inalienabilitatea: A (bunicul) ii doneaza lui B (nepotul) un bun, o garsoniera langa facultate, impunandu-i ca pe durata studiilor sa nu instraineze acea garsoniera. Interesul personal este serios; art. 634, alin. 1 NCC (Intinderea cotelor-parti: (1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulatie contrara). Asadar, poate exista o stipulatie prin care un coproprietar sa nu poata dispune de cota sa parte decat cu acceptul celorlalti coproprietari. Se ocroteste un interes serios si legitim: buna administrare a acelui bun; art. 714, alin. 1 NCC (Cesiunea uzufructului: (1) In absenta unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane fara acordul nudului proprietar, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile); art. 2384 NCC (Clauzele de inalienabilitate: (1) Actele de dispozitie asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar daca cel care a dobandit bunul cunoaste stipulatia din contractul de ipoteca ce interzice asemenea acte sau declara ca incheierea lor este echivalenta cu neindeplinirea obligatiei. (2) Clauzele care impun debitorului plata anticipata si imediata la cerere a obligatiei garantate sau plata vreunei alte obligatii prin faptul constituirii unei alte garantii asupra aceluiasi bun se considera nescrise ). Din acest text rezulta doar ca anumite sanctiuni specifice ale acestei clauze de inalienabilitate pot interveni. Nu clauza in sine este interzisa, ci se cuvin daune-interese.

2. Sa fie limitata in timp


Art. 627, alin. 1 NCC: Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare (1) Prin conventie sau testament se poate interzice instrainarea unui bun, insa numai pentru o durata de cel mult 49 de ani si daca exista un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga de la data dobandirii bunului. Corecta enuntare a principiului instituit de art. 627, alin. 1 NCC ar fi urmatoarea: o clauza de inalienabilitate trebuie limitata la durata unui interes serios si legitim care o justifica, dar nu mai mult de 49 de ani. Daca interesul serios si legitim dispare inainte de data pana la care a fost instituita clauza (spre exemplu, nepotul B este exmatriculat si se reinscrie la o alta facultate foarte departe de garsoniera donata), interesul serios si legitim ce a determinat instituirea clauzei de inalienabilitate dispare. Intr-o asemenea situatie, nepotul poate solicita instantei autorizatia de a inceta inalienabilitatea. Daca apare un alt interes (superior) care justifica nerespectarea clauzei de inalienabilitate (spre exemplu, nepotul B se imbolnaveste si necesita contravaloarea garsonierei pentru plata operatiei), atunci debitorul inalienabilitatii poate solicita instantei autorizatia de a instraina bunul. Se ajunge la caducitatea clauzei de inalienabilitate. Diferenta dintre caducitatea si nulitatea partiala a clauzei de inalienabilitate este importanta intrucat caducitatea nu va afecta nicidoata valabilitatea contractului initial, in timp ce nulitatea clauzei de inalienabilitate, chiar daca este, in principiu, partiala, poate duce la nulitatea intregului contract in care a fost introdusa, daca se dovedeste ca inalienabilitatea a fost determinanta pentru consimtamantul la contract al beneficiarului sau. In cazul in care contractul este cu titlu oneros, caracterul determinant al clauzei de inalienabilitate se prezuma.

Efectele clauzei de inalienabilitate


31

Daca clauza de inalienabilitate este valabila, atunci ea produce atat efecte reale, cat si efecte obligationale. Efectul real rezida in limitarea temporara a prerogativei dispozitiei. Efectul obligational rezida intr-un drept de creanta al beneficiarului clauzei, corelativ obligatiei proprietarului de a nu instraina. Cand clauza de inalienabilitate se impune in beneficiul unui tert, atunci creantei despre care am vorbit i se adauga o a doua creanta, in favoarea acelui tert, care va actiona ca tert beneficiar fata de contractul in care a fost inserata clauza.

Sanctiunea incalcarii clauzei de inalienabilitate conventionala


In cazul incalcarii clauzei de inalienabilitate, sanctiunile sunt determinate atat de efectul obligational, cat si de efectul real. In temeiul efectului obligational al clauzei de inalienabilitate, daca se incalca dreptul de creanta al beneficiarului clauzei de inalienabilitate la contractul la care a fost introdusa clauza (bunicul A), el poate cere fie rezolutiunea acelui contract, cu daune-interese, fie executarea silita prin echivalent a obligatiei de a nu instraina, sub forma unor despagubiri pentru incalcarea clauzei. Tertul beneficiar nu poate solicita rezolutiunea pentru ca nu are interes sa desfiinteze contractul din care dobandeste un beneficiu, dar si el poate solicita executarea prin echivalent. In temeiul efectului real al clauzei de inalienabilitate, daca aceasta clauza este opozabila dobanditorului subsecvent al bunului cu concursul caruia s-a incalcat clauza (a fost instrainat bunul, si deci exista un dobanditor subsecvent), pe temeiul acestei opozabilitati, beneficiarul clauzei, fie el parte sau tert, va putea solicita anularea contractului incheiat cu dobanditorul subsecvent. Prin efectul anularii, bunul s-ar intoarce in patrimoniul instrainatorului (debitorul clauzei de inalienabilitate nepotul B), iar prin efectul rezolutiunii, bunul s-ar intoarce in patrimoniul creditorului clauzei de inalienabilitate (bunicul A). In materie imobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se asigura prin notarea ei in cartea funciara. In materie mobiliara, clauza de inalienabilitate nu poate fi opusa decat daca fie dobanditorul subsecvent a cunoscut in fapt existenta clauzei si deci a incalcat-o in mod constient, fie, desi nu a cunoscut-o in fapt si a fost de buna credinta, ori nu a intrat in posesia bunului, ori, desi a intrat in posesie, a dobandit printr-un act cu titlu gratuit. Tertul va putea sa invoce posesia de buna-credinta, care de vreme ce ii procura proprietate (art. 937 NCC, dobanditorul trebuie sa fi incheiat un act cu titlu particular, cu titlu oneros si sa fi intrat in posesie cu buna-credinta), i-o procura chiar impotriva unei clauze de inalienabilitate. Curs 5 Dinca 31.10.2012

III. Pretul
Pretul trebuie sa indeplineasca trei cerinte: 1. sa constea intr-o suma de bani; 2. sa fie determinat sau cel putin determinabil; 3. sa fie sincer si serios.

1. Pretul trebuie sa constea intr-o suma de bani


Este o cerinta esentiala pentru definirea contractului ca vanzare. Daca se datoreaza alta prestatie decat o suma de bani atunci contractul nu poate primi calificarea de contract vanzare: daca in schimbul unui drept se transfera alt drept, atunci contractul este de schimb; daca in schimbul transferului unui drept, debitorul isi asuma o obligatie de a face sau de a nu face, atunci contractul este de antrepriza; 32

daca in schimbul transferului unui drept, debitorul se obliga sa intretina, atunci contractul este de intretinere; daca se stinge o obligatie anterioara, atunci contractul este de dare in plata. Vor fi considerati bani atat moneda nationala, cat si orice alta moneda, cu conditia ca o autoritate statala sa-i recunoasca acest atribut (contractele de vanzare ce prevad o suma in euro nu devin contracte de schimb, chiar daca moneda nationala in Romania este leul).

2. Pretul trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil


Pretul este determinat atunci cand partile au fixat cuantumul sau prin chiar contractul de vanzare. Pretul este determinabil atunci cand, prin contract, partile au fixat numai criteriile pe baza carora ar putea fi stabilit pretul cel mai tarziu la data la care este scadenta plata sa. In legatura cu pretul determinabil, acesta va fi considerat valabil numai atunci cand criteriile prevazute de parti, in intelegerea lor initiala, sunt suficiente pentru determinarea cuantumului, fara sa fie necesar un nou acord de vointa din partea lor. O ipoteza de pret determinabil: vanzarea terenului contra a 10 barili de petrol conform cotatiei bursiere de peste o luna (cuantumul pretului se va afla doar peste o luna; de aici rezulta implicit si amanarea scadentei platii pretului pana la momentul aflarii valorii pretului). Atunci cand datorita naturii criteriilor instituite de parti, ele nu pot fi aplicate decat la un anumit interval de timp dupa data incheierii contractului, se va considera ca partile au amanat implicit scadenta platii pretului pana la acea data.

Ipoteze de pret determinabil prevazute de Noul Cod civil


In primul rand, art. 1663 NCC prevede o ipoteza de pret determinabil: Determinarea pretului in functie de greutatea lucrului vandut Cand pretul se determina in functie de greutatea lucrului vandut, la stabilirea cuantumului sau nu se tine seama de greutatea ambalajului. Este vorba de ipoteza in care pretul se determina in functie de greutatea lucrului vandut (vanzarea unei lazi de cartofi cu 5 lei/kg la data formarii contractului pretul nu este stabilit, ci doar criteriile). Pentru determinarea cuantumului pretului, dupa incheierea contractului, este necesara cantarirea lucrului vandut. La stabilire cuantumului pretului nu se tine seama de greutatea ambalajului (lada nu va fi cantarita, ci doar cartofii).

In al doilea rand, art. 1662 NCC prevede o alta ipoteza de pret determinabil: Determinarea pretului de catre un tert (1) Pretul poate fi determinat si de catre una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului partilor. (2) Atunci cand persoanele astfel desemnate nu determina pretul in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna, de urgenta, in camera de consiliu, prin incheiere definitiva, un expert pentru determinarea pretului. Remuneratia expertului se plateste in cote egale de catre parti. (3) Daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinare a pretului. 33

Este vorba de ipoteza in care partile desemneaza un tert pentru ca acesta sa stabileasca pretul vanzarii. O asemenea desemnare nu il obliga de tert. Fata de acel tert, desemnarea reprezinta o oferta comuna din partea vanzatorului si a cumparatorului pentru incheierea unui contract prin care tertul sa se oblige sa stabileasca pretul. Daca in schimbul acestei obligatii, vanzatorul si cumparatorul datoreaza o suma de bani, atunci contractul cu tertul va fi un contract de antrepriza. In caz contrar, el este un act dezinteresat. In orice caz, in temeiul unei asemenea conventii, tertul va fi obligat sa evalueze pretul dupa criterii obiective si impartialitate, intocmai ca un expert conventional. Potrivit Codului civil de la 1864, tertul intr-o astfel de ipoteza actiona ca mandatar comun al partilor se putea sustine acest lucru cand nu exista niciun temei conform Codului civil de la 1864 ca judecatorul sau o alta persoana sa desemneze pretul. Increderea acordata tertului se facea pe temeiul competentelor acestuia. In Noul Cod civil avem un mecanism diferit. In ipoteza in care tertul nu poate sau nu vrea sa determine pretul vanzarii, oricare dintre parti se poate adresa instantei judecatoresti, judecatoriei de la locul incheierii contractului, pentru ca aceasta sa desemneze, de urgenta, prin incheiere definitiva, in camera de consiliu (nu in sedinta publica), un expert pentru determinarea pretului. Se va putea determina daca tertul initial desemnat nu poate sau nu vrea sa stabileasca pretul, la expirarea unui termen prevazut de parti sau, in lipsa, a unui termen de 6 luni, in care persoana desemnata initial nu a determinat pretul. In cazul in care ea a fost inlocuita judiciar printr-un expert desemnat de instanta, atunci acesta va fi in toate cazurile remunerat, remuneratia fiind suportata in mod egal de catre parti ca garantie a impartialitatii expertului. Potrivit art. 1662, alin. 3 NCC, daca pretul nu a fost determinat in termen de un an de la incheierea contractului, vanzarea este nula, afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de a determina pretul. Partile pot conveni un alt mod de a determina pretul, dar nu pot prevedea un termen mai mare decat termenul de un an, ci eventual un termen mai scurt. Termenul de un an este impus din ratiuni de ordine publica. Tocmai de aceea, sanctiunea depasirii lui este nulitatea absoluta a contractului, iar ratiunile de ordine publica rezida in limitarea in timp a incertitudinii care afecteaza calitatea de titular al dreptului de proprietate privind bunul vandut, cata vreme nu se stie daca a fost incheiat sau nu valabil contractul. Art. 1662 ar trebuie completat cu art. 1232 NCC, din materia obiectului contractului, potrivit caruia tertul trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant, iar daca determinarea pretului s-a facut in mod manifest nerezonabil, atunci se vor aplica aceleasi reguli ca si in cazul in care pretul nu a fost deloc determinat, inclusiv posibilitatea inlocuirii cu un expert, precum si nulitatea contractului daca in termen de un an nu se stabileste un pret rezonabil. Caracterul rezonabil sau nerezonabil va trebui dovedit. Art. 1232 NCC: Determinarea obiectului de catre un tert (1) Atunci cand pretul sau orice alt element al contractului urmeaza sa fie determinat de un tert, acesta trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant. (2) Daca tertul nu poate sau nu doreste sa actioneze ori aprecierea sa este in mod manifest nerezonabila, instanta, la cererea partii interesate, va stabili, dupa caz, pretul sau elementul nedeterminat de catre parti.

Raportul dintre art. 1232 NCC si art. 1662 NCC


tertii mentionati de ambele articole trebuie determinati de catre partile contractului de vanzare; prevederile celor doua texte se afla in raport de la general la special. Astfel, art. 1662 NCC, fara a deroga propriu-zis de la art. 1232 NCC, stabileste modul in care principiile prevazute la art. 1232 NCC se aplica atunci cand tertul trebuie sa determine pretul unei vanzari. De aceea, in aceasta ipoteza, art. 1662 NCC se va aplica astfel cum este completat cu art. 1232 NCC si nu cu inlaturarea dispozitiilor acestuia; 34

vorbim despre o diferenta de sfera de aplicare intre cele doua texte: art. 1232 NCC se refera la obiectul oricarui contract, in timp ce art. 1662 NCC se refera doar la pretul vanzarii; dar, pe de alta parte, nu este incompatibilitate intre dispozitiile si sanctiunile celor doua texte. In concluzie, art. 1232 NCC si art. 1662 NCC se vor aplica cumulat.

*OBSERVATIE: Pentru aplicarea principiului specialia generalibus derogant este necesar ca: ipoteza unui text sa fie mai restransa si complet inclusa in ipoteza unui alt text; dispozitiile celor doua texte sa se afle in conflict.

Criteriile de determinare ale pretului


Potrivit art. 1664 NCC, asa cum se coroboreaza cu art. 1233 si art. 1234 NCC, atunci cand partile nu au prevazut criteriile de determinare a pretului, legea prezuma ca ele au avut in vedere un set de criterii, dupa cum urmeaza: 1. pretul stabilit potrivit imprejurarilor; 2. pretul practicat in mod obisnuit de catre vanzator; 3. pretul mediu aplicat in ziua incheierii contractului, pe piata cea mai apropiata de locul incheierii contractului; 4. pentru vanzarile intre profesionisti, pretul practicat in mod obisnuit in domeniul respectiv, pentru aceleasi prestatii realizate in conditii comparabile sau in lipsa unui asemenea pret, un pret rezonabil.

Intrucat este evident ca aceste criterii se pot contrazice, trebuie stabilita o regula de preferinta intre ele: primul criteriu este un criteriu general si moderator astfel incat se poate aplica prin corelatie cu orice alt criteriu; in cazul conflictului intre criteriul 2 si criteriul 3, se va aplica criteriul 3. De cate ori bunurile se vand pe o piata organizata (criteriul 3), avem implicit si un vanzator care practica in mod obisnuit un pret (criteriul 2); criteriul 2 si criteriul 3 se aplica cu preferinta fata de criteriul 4. Criteriul 2 si 3 sunt prevazute in materia contractului de vanzare, iar criteriul 4 este prevazut in materia obiectului contractului in general, deci se aplica principiul specialia generalibus derogant;

Potrivit art. 1234 NCC, atunci cand partile s-au raportat la un factor de referinta pentru stabilirea pretului, iar acest factor de referinta fie nu exista nici la data contractului si nu a aparut nici ulterior, fie a incetat sa existe dupa data incheierii contractului, fie nu mai este accesibil, el se inlocuieste in absenta unei conventii contrare cu factorul de referinta cel mai apropiat. Spre exemplu, daca partile determina pretul in functie de cotatia unui anumit numar de actiuni la o anumita bursa, iar pana in ziua determinarii pretului, actiunile societatii respective nu mai sunt cotate la acea bursa, cel mai apropiat factor de referinta se va determina dupa cum urmeaza: daca actiunile acelei societati sunt cotate la o alta bursa, se va porni de la acea cotatie; daca sunt cotate la mai multe burse, se va avea in vedere bursa cea mai apropiata geografic; daca nu exista o alta cotatie a actiunilor aceleiasi societati la bursa, se va aplica pretul ultimei tranzactii in legatura cu actiunile acelei societati; daca nu exista nicio astfel de tranzactie, urmeaza a se aplica pretul actiunilor unei societati similare, la bursa avuta initial in vedere de catre parti si tinandu-se seama de raportul dintre valoarea acelor actiuni si valoarea actiunilor emise de societatea avuta in vedere de catre parti in ultima zi in care ambele societati au fost cotate. 35

3. Pretul trebuie sa fie sincer si serios


Art. 1665 NCC: Pretul fictiv si pretul derizoriu (1) Vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit. (2) De asemenea, daca prin lege nu se prevede altfel, vanzarea este anulabila cand pretul este intr-atat de disproportionat fata de valoarea bunului, incat este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare. Potrivit art. 1665, alin. (1) NCC, vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit. Formularea textului este usor ambigua: se are in vedere de fapt ipoteza pretului fictiv, pe care partile l-au mentionat numai spre a crea aparenta ca au incheiat un contract de vanzare, bunul fiind de fapt transmis cu alt titlu. Vanzarea cu pret fictiv deroga de la regimul de drept comun al simulatiei. Daca in dreptul comun, intre parti se aplica intentia lor reala, iar fata de tertii de buna-credinta se aplica fie intelegerea reala, fie cea aparenta, la alegerea lor, in materie de vanzare, actul aparent este anulabil, ceea ce inseamna ca partea al carei interes este protejat are alegerea de a cere executarea actului sau declararea nulitatii sale relative. Legiuitorul a optat pentru aceasta institutie din grija de a da o solutie armonizata cu aceea prevazuta in cadrul teoriei generale a obligatiilor pentru lipsa cauzei, intrucat daca nu exista intentia de a se plati pretul, obligatiile vanzatorului in contractul de vanzare sunt lipsite de cauza. Cum potrivit Noului Cod civil, sanctiunea lipsei cauzei este nulitatea relativa, s-a optat pentru aceeasi solutie si in ipoteza de pret fictiv. Cel protejat prin aceasta anulabilitate este vanzatorul. Sub imperiul Codului civil de la 1864, s-a spus in doctrina ca vanzarea cu pret fictiv ar putea fi valabila ca o donatie deghizata intr-o vanzare (Francisc Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, vol. 1, ed. Universul Juridic, 2006, pg. 86); Sub imperiul Noului Cod civil, doctrina este de parere ca in masura in care anulabilitatea vanzarii depinde de vointa vanzatorului de a cere anularea, actul nu poate fi valabil nici ca donatie, pentru ca o asemenea donatie s-ar incheia lasandu-i asa-zisului donator (vanzatorului) posibilitatea de a reveni asupra avantajului patrimonial conferit donatarului deghizat in cumparator. Ori, o asemenea consecinta este contrara principiului irevocabilitatii donatiilor, principiu consacrat de art. 1015 NCC (prof. Razvan Dinca). Asadar, cand spunem ca pretul trebuie sa fie sincer, avem in vedere ca pretul sa nu fie fictiv. Atunci cand spunem ca pretul trebuie sa fie serios, avem in vedere ca pretul sa nu fie derizoriu. Este derizoriu acel pret care este intr-atat de mic, incat nu poate constitui o cauza valabila pentru asumarea obligatiilor vanzatorului. In consecinta, sanctiunea aplicabila vanzarii cu pret derizoriu este aceeasi ca si pentru lipsa cauzei: nulitatea relativa a contractului, la cererea vanzatorului. Desi anulabil ca vanzare, de aceasta data, contractul poate fi valabil ca donatie, pentru ca fie daca se prevaleaza de anularea vanzarii sau nu, vanzatorul convertit in donator nu poate diminua avantajul ce decurge pentru cumparatorul convertit in donatar din discrepanta dintre pret si valoarea dreptului transmis. Donatia va fi directa, nu deghizata si va fi valabila numai daca se respecta conditiile de forma, fie forma autentica, fie darul manual, cu remiterea bunului, in ipoteza in care el are o valoarea inferioara sumei de 25.000 lei (art. 1011, alin. 4 NCC).

Efectele contractului de vanzare


Art. 1269 NCC: Regulile subsidiare de interpretare (1) Daca, dupa aplicarea regulilor de interpretare, contractul ramane neclar, acesta se interpreteaza in favoarea celui care se obliga. 36

(2) Stipulatiile inscrise in contractele de adeziune se interpreteaza impotriva celui care le-a propus. Art. 1671 NCC: Interpretarea clauzelor vanzarii Clauzele indoielnice in contractul de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor incheiate cu consumatorii si contractelor de adeziune.

Efectele contractului de vanzare se determina pe baza interpretarii sale, interpretare care este supusa regulilor de drept comun, cu o singura diferenta. Potrivit art. 1671 NCC, clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea cumparatorului sub rezerva regulilor aplicabile contractelor incheiate cu consumatorii si contractelor de adeziune. Aceasta regula este o derogare partiala de la art. 1269, alin. 1 NCC, conform caruia daca dupa aplicarea regulilor de interpretare, contractul ramane neclar, acesta se interpreteaza in favoarea celui care se obliga. Regula dupa care interpretarea se face in favoarea debitorului este ultima regula de interpretare aplicabila, dupa epuizarea tuturor celorlalte criterii (teleologica, sistematica etc.). Regula derogatorie prevazuta de art. 1671 NCC are acelasi statut: doar daca dupa aplicarea tuturor celorlalte reguli de interpretare o clauza ramane indoielnica, aceasta clauza se va interpreta contra vanzatorului (chiar daca acesta este debitor al obligatiei din clauza indoielnica). Derogarea are urmatoarea ratiune: deoarece se presupune ca vanzatorul impune pretul unui bun (el redactand, de regula, contractul de vanzare), in ipoteza in care acest contract prezinta obscuritati, legea presupune ca vanzatorul este sursa acestor obscuritati si de aceea legea civila prevede ca aceste clauze indoielnice, obscure, sa fie interpretate impotriva vanzatorului. Atunci cand vanzatorul actioneaza ca un consumator (ipoteza foarte rara) precum si in cazurile in care incheie un contract de adeziune al cumparatorului, redactat de cumparator, atunci potrivit art. 1269, alin. 2 NCC, stipulatiile contractului se vor intrepreta impotriva cumparatorului.

Principalele efecte ale contractului de vanzare (efecte obligationale obligatii ale partilor)

OBLIGATIILE VANZATORULUI
Obligatiile vanzatorului sunt: I. II. III. IV. V. VI. obligatia de a transmite dreptul vandut; obligatia de a preda lucrul ce face obiectul dreptului vandut; obligatia de a garanta contra evictiunii; obligatia de a garanta contra viciilor ascunse; obligatia de a garanta pentru buna functionare a lucrului vandut; obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati ale lucrului vandut.

I. Obligatia vanzatorului de a transmite dreptul vandut


Dupa cum rezulta din definitia vanzarii, vanzatorul este obligat sa transfere proprietatea sau un alt drept. Intrucat obiectul derivat al acestei obligatii este un drept, care este prin esenta necorporal, transferul unui drept nu poate fi perceput ca atare. In consecinta, regimul de executare al acestei obligatii presupune in mod necesar investirea unui fapt obiectiv exterior cu semnificatia unui transfer patrimonial. De regula, faptul obiectiv investit cu aceasta 37

semnificatie este chiar acordul de vointa al partilor, astfel incat, de regula, dreptul se transmite chiar la momentul incheierii contractului. Aceasta regula este prevazuta in art. 1674 NCC: Transmiterea proprietatii Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.

Dupa cum rezulta si din acest text, exista o sumedenie de exceptii de la aceasta regula:

1. Transferul proprietatii este afectat de un termen


In aplicarea regulii de interpretare conform careia in caz de indoiala contractul se interpreteaza in contra vanzatorului, in ipoteza in care nu este absolut neindolenic ca termenul afecteaza transferul proprietatii, se va considera ca termenul amana numai scadenta obligatiei de predare.

2. Transferul proprietatii este afectat de o conditie suspensiva


In acest caz, la implinirea conditiei, se va considera ca transferul a operat retroactiv, de la data incheierii contractului. In consecinta, pana la implinirea conditiei, proprietatea sufera modalitatea proprietatii rezolubile, considerandu-se ca vanzatorul este proprietar sub conditie rezolutorie, iar cumparatorul este proprietar sub conditie suspensiva.

3. Vanzarea alternativa
Spre exemplu, se vinde o oaie sau o gaina pentru 1000 de lei. Daca partile nu au prevazut contrariul, alegerea lucrului vandut revine debitorului obligatiei de a transfera proprietatea, adica vanzatorului. In cazul in care ambele bunuri exista la momentul optiunii, proprietatea lucrului vandut se transfera cumparatorului la acest moment. Daca pana la momentul optiunii unul dintre bunuri piere, chiar din culpa vanzatorului, proprietatea celuilalt bun se transfera automat in patrimoniul cumparatorului la momentul pierii. In ipoteza in care ambele bunuri pier si cel putin unul dintre ele a pierit din culpa vanzatorului, atunci el il va despagubi pe cumparator cu valoarea ultimului bun pierit, potrivit regulii de drept comun de la obligatia alternativa. Explicatia acestei reguli consta in faptul ca vanzatorul il va despagubi intrucat se considera ca aceasta culpa a sa, jucand un rol cauzal in pieirea unuia dintre bunuri, are un rol cauzal pentru prejudiciul suferit cumparatorului pentru pieirea ambelor bunuri. Imposibilitatea satisfacerii creantei in natura este imputabila debitorului (vanzatorului). Prejudiciul suferit de cumparator este egal cu valoarea ultimului lucru pierit. In ipoteza exceptionala in care optiunea intre cele doua lucruri vandute alternativ revine cumparatorului, si in acest caz, daca unul dintre bunuri piere fortuit inainte de optiune, proprietatea celuilalt bun se transfera in patrimoniul cumparatorului. In schimb, daca pieirea unuia dintre bunuri este din culpa vanzatorului, transferul proprietatii celuilalt bun catre cumparator ramane amanat pana la momentul optiunii, intrucat cumparatorul pastreaza posibilitatea de a opta intre acel bun ramas (proprietatea se va transfera catre cumparator la optiune) si a cere despagubiri pentru bunul pierit din culpa vanzatorului (in acest caz, proprietatea bunului ramas nu se va transfera niciodata).

4. Intrarea in vigoare a efectului constitutiv al inscrierii drepturilor reale asupra imobilelor in cartea funciara
Potrivit art. 885, alin. 1 NCC, sub rezerva unor dispozitii contrare, drepturile reale asupra imobileor cuprinse in cartea funciara se dobandesc atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea 38

funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea. Aceasta inseamna ca, dupa intrarea in vigoare a acestui text, prin acordul de vointa al partilor privind vanzarea unui imobil sau a unui drept privind un imobil, nu se va transfera proprietatea (sau celalalt drept ce face obiectul contractului) bunului respectiv, ci se va naste numai obligatia de a transfera sau a constitui dreptul in viitor. Pentru executarea acestei obligatii, vanzatorul va trebui sa puna la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare inscrierii in cartea funciara a calitatii de titular al dreptului dobandit: in principiu, contractul de vanzare in forma autentica, eventualele acte de radiere a sarcinilor care limiteaza dreptul transmis si extrasul de carte funciara din care rezulta datele de rol funciar ale imobilului asupra caruia poarta dreptul (nr. cadastral, nr. funciar etc.). Pe baza acestor inscrisuri, cumparatorul va putea cere oricand inscrierea in cartea funciara si abia prin aceasta cerere de inscriere el va dobandi dreptul ce face obiectul vanzarii. Intrucat si vanzatorul este interesat sa se libereze de obligatiile asociate proprietatii (cum sunt obligatia de a plati impozite sau obligatia de a cultiva terenul, ori obligatia de a intretine un monument istoric), vanzatorul ii poate cere cumparatorului sa-si inscrie dreptul ce face obiectul contractului. In cazul unui refuz din partea cumparatorului, vanzatorul va putea proceda el insusi la inscrierea acestui drept, pe baza acelorasi acte mentionate. In cazul in care vanzatorul nu pune la dispozitia cumparatorului aceste inscrisuri, cumparatorul poate introduce impotriva sa o actiune in prestatie tabulara. Efectul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara a fost amanat prin art. 56 LPA: (1) Dispozitiile Codului civil privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare (2) Pana la data prevazuta la alin. (1), inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil, se face numai in scop de opozabilitate fata de terti. In legatura cu art. 56, alin. 1 LPA, sintagma fiecare unitate administrativ-teritoriala se refera la finalizarea lucrarilor de cadastru in intreaga tara (opinie diferita prof. Lucian Mihai aceasta sintagma se refera la finalizarea lucrarilor de cadastru in fiecare judet; singurul judet unde s-au finalizat aceste lucrari este judetul Calarasi). In legatura cu art. 56, alin. 2 LPA, inscrierea in cartea funciara va pastra numai efectul de asigurare a opozabilitatii fata de terti. De lege lata, pentru cea mai mare parte a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul de vanzare are ca efect intre parti transferul imediat al drepturilor asupra imobilelor, urmand ca acest transfer sa fie opozabil fata de terti numai de la data inscrierii sale in cartea funciara.

5. Vanzarea bunurilor de gen


Art. 1678 NCC prevede urmatoarele: Vanzarea bunurilor de gen Atunci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transfera cumparatorului la data individualizarii acestora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Individualizarea este un act unilateral al vanzatorului. Acest act este valabil daca bunurile sunt conforme specificatiilor contractuale sau in lipsa unor asemenea specificatii, daca sunt de calitate medie. Chiar 39

daca bunurile au fost individualizate si proprietatea s-a transferat, riscul pierii lor fortuite va fi suportat de catre vanzator pana la predare, astfel incat, daca bunul individualizat piere, vanzatorul este obligat sa faca o noua individualizare a altor bunuri din acelasi gen, care si ea va transfera proprietatea, cu aceleasi efecte. Cand in acest context discutam despre bunuri de gen, avem in vedere nu numai natura bunurilor, ci si vointa partilor. Desi unele bunuri sunt de gen prin natura lor, partile ar putea contracta avand in vedere individualitatea lor. Este ipoteza vanzarii in bloc a bunurilor, prevazuta de: Art. 1679 NCC: Vanzarea in bloc a bunurilor Daca insa mai multe bunuri sunt vandute in bloc si pentru un pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul s-a incheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate. Codul civil de la 1864 denumea aceasta vanzare drept vanzarea cu gramada (art. 1299 VCC). In aceasta ipoteza, bunul nu este de gen, ci este individual determinat datorita vointei partilor. In acest caz, al vanzarii in bloc, proprietatea se transmite de la momentul incheierii contractului.

6. Vanzarea dupa mostra sau model (o specie de vanzare a bunurilor de gen)


Este prevazuta de art. 1680 NCC: Vanzarea dupa mostra sau model La vanzarea dupa mostra sau model, proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului. Specificul vanzarii dupa mostra sau model este acela ca vointa partilor pentru incheierea contractului se formeaza in urma studierii unui anumit exemplar dintr-un gen mai larg si partile convin sa vanda o anumita cantitate sau un anumit numar de exemplare din acelasi gen, care respecta trasaturile modelului studiat. Pentru aceasta ipoteza, legiuitorul a derogat de la dreptul comun al vanzarii bunurilor de gen si a prevazut ca proprietatea nu se transfera prin orice tip de individualizare, ci numai prin predare.

7. Vanzarea bunurilor in regim de autoservire


In cazul vanzarii unor asemenea bunuri, se prezuma in virtutea uzantelor ca, desi contractul se formeaza prin preluarea bunului din raft, proprietatea este transferata numai dupa plata pretului. In acest fel, vanzarea in regim de autoservire devine o specie a urmatoarei exceptii pe care o vom discuta, vanzarea cu rezerva dreptului de proprietate.

8. Vanzarea cu rezerva dreptului de proprietate


Este posibil ca partile sa prevada in contractul de vanzare ca dreptul de proprietate se va transfera numai dupa plata integrala a pretului. Aceasta prevedere are rolul de a garanta in favoarea vanzatorului obligatia cumparatorului de a plati pretul si de a il pune la adapost pe vanzator impotriva concursului cu creditorii chirografari ai cumparatorului. Cata vreme pretul nu a fost platit integral, vanzatorul ramane proprietar si debitorii cumparatorului nu isi pot satisface creantele pe seama lucrului vandut. Deoarece are rol de garantie, rezerva proprietatii este supusa formalitatilor de publicitate prevazute pentru ipoteci pentru asigurarea opozabilitatii ei fata de terti. Din punct de vedere tehnic, vanzarea cu rezerva proprietatii este o specie a contractului de vanzare in care transferul proprietatii este afectat de un termen (exceptia nr. 1).

9. Vanzarea bunului viitor

40

In cazul unei asemenea vanzari, proprietatea nu se poate transmite la momentul incheierii contractului, pentru ca, prin ipoteza, la acel moment, bunul vandut nu exista, astfel incat el nu poate forma obiectul unui drept de proprietate. Prin urmare, transferul proprietatii in cazul acestei vanzari va fi amanat pana la data realizarii bunului. Potrivit art. 1658, alin. 5, bunul este considerat realizat la data la care el devine apt de a fi folosit, potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul.

10. Ipoteza vanzarii bunului altuia


Este prevazuta de art. 1683 NCC. Pana la intrarea in vigoare a Noului Cod civil, problema aceasta a fost extrem de controversata. Marea majoritate a doctrinei si a practicii judiciare considera aceasta vanzare nula sau anulabila, deoarce printr-un astfel de contract s-ar incalca dreptul de proprietate al altuia. Insa, in Noul Cod civil, vanzarea bunului altuia este valabila. Art. 1683 NCC: Vanzarea bunului altuia (1) Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. (2) Obligatia vanzatorului se considera ca fiind executata fie prin dobandirea de catre acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de catre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului. (3) Daca din lege sau din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar. (4) In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este cazul, daune-interese. (5) Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun. (6) In cazurile prevazute la alin. (4) si (5), intinderea daunelor-interese se stabileste, in mod corespunzator, potrivit art. 1.702 si 1.703. Cu toate acestea, cumparatorul care la data incheierii contractului cunostea ca bunul nu apartinea in intregime vanzatorului nu poate sa solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrarile autonome sau voluptuare. In cazul unei vanzari a lucrului altuia, vanzatorul se obliga fata de cumparator sa ii procure acestuia proprietatea bunului. Cand, prin ipoteza, vanzatorul nu este la data incheierii contractului titularul acestei proprietati, rezulta ca el va trebui sa faca demersurile necesare fata de adevaratul proprietar pentru ca acesta sa consimta la transferul bunului sau. Consimtamantul adevaratului proprietar poate fi dat in mai multe moduri: adevaratul proprietar ii transfera proprietatea vanzatorului, printr-un contract incheiat cu acesta. In aceasta ipoteza, potrivit art. 1683, alin. 2, teza I NCC, se presupune ca, din momentul transferul bunului de catre vanzator, bunul a fost transferat imediat mai departe catre cumparator. Daca bunul vandut este imobil, pentru inscrierea in cartea funciara a transferului se va aplica procedura specifica transferurilor succesive si ele se se vor inscrie deodata. Este indiferenta natura juridica a contractului dintre proprietar si vanzator; prin ratificarea acestei vanzari. Ratificarea poate fi facuta fie printr-un act unilateral al proprietarului sau printr-un act tripartit la care participa toate partile. Diferenta fata de prima situatie este ca 41

bunul nu mai tranziteaza prin patrimoniul vanzatorului, ci se transfera direct de la proprietar catre cumparator; incheierea de catre vanzator si proprietar a unui contract de transfer cu stipulatie pentru altul, in favoarea cumparatorului. Desi in acest caz cumparatorul nu participa la actul incheiat cu proprietarul, el preia totusi proprietatea bunului direct de la acesta. Ce este important pentru executarea obligatiilor vanzatorului lucrului altuia este ca adevaratul proprietar sa consimta la transferul bunului sau catre cumparator, ca urmare a demersurilor vanzatorului, iar nu independent de acesta. Spre exemplu, in cazul in care cumparatorul devine proprietarul bunului pentru ca l-a mostenit pe proprietarul sau, obligatia vanzatorului (de a efectua demersuri) nu va fi considerata executata. In cazul in care vanzatorul nu-si executa obligatia, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului (in cazul in care a fost primit) si daune-interese corespunzatoare. De asemenea, el poate cere si executarea prin echivalent a obligatiei, caz in care acesta se poate completa cu obligatia de a restitui pretul. Stabilirea daunelor-interese se va face dupa aplicarea regulilor aplicabile garantiei contra evictiunii, cu anumite diferente.

Comparatie intre regimul raspunderii din cadrul vanzarii bunului altuia si regimul raspunderii din cadrul garantiei contra evictiunii
Exista o serie de diferente intre regimul raspunderii vanzatorului pentru netransmiterea dreptului de proprietate (potrivit regimului vanzarii bunului altuia, prevazut de art. 1683 NCC) si regimul raspunderii din cadrul garantiei contra evictiunii. i. In primul rand, trebuie mentionat ca un cumparator de buna-credinta are avantaje fata de un cumparator de rea-credinta; ii. Posibilitatea de a recupera pe langa pret si sporul de valoare nu se aplica decat in cazul raspunderii pentru evictiune (art. 1701 NCC), pe cand in cazul raspunderii din cadrul regimului vanzarii bunului altuia, cumparatorul poate obtine pretul, iar sporul de valoare numai in masura in care acesta poate fi recuperat ca daune-interese, nu in temeiul unui text special ca in cazul art. 1701 NCC. Intr-adevar, art. 1683, alin. 6 NCC nu face trimitere la art. 1701. iii. Sub aspectul obligatiei vanzatorului de a restitui cheltuielile facute cu lucrarile, se fac urmatoarele distinctii: 1. pentru lucrarile adaugate necesare si utile: atat raspunderea potrivit art. 1683, alin. 6 NCC, cat si raspunderea pentru evictiune dau dreptului cumparatorului de buna-credinta sa obtina restituirea acestor cheltuieli; 2. pentru lucrarile adaugate voluptoare: cumparatorul de buna-credinta poate sa le obtina doar in ipoteza in care vanzatorul stia ca bunul nu este al sau (la evictiune). La vanzarea bunului altuia nu le poate obtine decat daca la incheierea contractului nu cunostea ca bunul nu apartine in intregime vanzatorului; 3. pentru lucrarile autonome: la evictiune, cumparatorul le poate obtine, potrivit art. 1702, alin. 2 NCC. Insa, si de aceasta data, in cazul regimului vanzarii bunului altuia, cumparatorul nu poate obtine restituirea cheltuielilor facute cu lucrarile autonome decat daca la incheierea contractului nu cunostea ca bunul nu apartine in intregime vanzatorului; iv. In privinta multiplicarii obligatiei de garantie pentru evictiune, aceasta nu este aplicabila in cadrul vanzarii bunului altuia, raspunderea este valabila doar intre partile contractului de vanzare.

Ipoteza instrainarii proprietatii exclusive a intregului bun de catre un coproprietar


O ipoteza specifica de vanzare a lucrului altuia este aceea in care un coproprietar instraineaza proprietatea exclusiva a intregului bun. Intr-o asemenea ipoteza, transferul cotei-parti a coproprietarului vanzator catre cumparator se produce imediat, dar transferul este inopozabil celorlalti coproprietari, astfel incat coproprietarul vanzator va ramane parte la partaj (fie judiciar, fie voluntar). 42

Daca in urma partajului, ori prin alte demersuri, coproprietarul instrainator reuseste sa transfere cumparatorului proprietatea intregului bun, obligatia sa se considera executata. In caz contrar, cumparatorul: poate cere rezolutiunea vanzarii, daca demonstreaza ca nu ar fi cumparat numai partea coproprietarului vanzator; poate mentine contractul cu o reducere de pret si daune-interese, calculate potrivit regulilor evictiunii partiale, pastrand in acest caz cota ce apartinea coproprietarului instrainator si putand face opozabila calitatea sa de coproprietar catre ceilalti coproprietari. Cumparatorul este lipsit de aceasta ultima ipoteza (a mentinerii contractului cu o reducere de pret si daune-interese) in situatia in care la partaj bunul a fost atribuit integral fie unui alt coproprietar decat instrainatorul, fie unui tert, in schimbul unei sume de bani.

Efectele transferului proprietatii sau altui drept


1. Odata cu proprietatea sau cu celalalt drept vandut asupra lucrului avut in vedere de parti, se transmit si lucrurile accesorii; 2. Odata cu proprietatea se transmit si titlurile privind drepturile care o constata; 3. Odata cu proprietatea se transmit si actiunile prin care dreptul de proprietate este aparat. Daca dreptul vandut este un alt drept decat cel de proprietate, se transmit si actiunile aferente acestui alt drept. Prin exceptie, daca impotriva paratilor din acele actiuni, transferul bunului vandut nu este opozabil, desi el a operat intre parti, atunci actiunile se vor transmite abia dupa indeplinirea formalitatilor de opozabilitate a transferului; 4. Odata cu proprietatea se transmit si fructele lucrului vandut, fie ele naturale, industriale sau civile. In consecinta, daca vanzatorul va culege asemenea fructe dupa data transferului proprietatii, el va fi de acord sa le predea cumparatorului. Ca o exceptie partiala de la aceasta regula, in cazul in care transferul proprietatii este afectat de o conditie, fructele culese pendente conditione de proprietarul sub conditie rezolutorie raman in proprietatea acestuia si dupa indeplinirea conditiilor, potrivit art. 1410 NCC. In consecinta, daca vanzarea este afectata de o conditie suspensiva, desi la momentul indeplinirii conditiei se considera ca transferul proprietatii a operat retroactiv la data incheierii contractului, transferul catre cumparator al dreptului de a culege fructele nu opereaza decat de la indeplinirea conditiei.

II. Obligatia vanzatorului de predare a lucrului ce face obiectul contractului de vanzare


1. Notiune
Potrivit art. 1685 NCC: Notiune Predarea se face prin punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului, impreuna cu tot ceea ce este necesar, dupa imprejurari, pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei. Textul are in vedere posesia, in sensul pe care ni-l da art. 916 NCC: Notiune (1) Posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar. (2) Dispozitiile prezentului titlu se aplica, in mod corespunzator, si in privinta posesorului care se comporta ca un titular al altui drept real, cu exceptia drepturilor reale de garantie. 43

Coroborand aceste texte, rezulta ca predarea presupune ca transmitatorul unui drept sa faca tot ceea ce este necesar spre a permite dobanditorului sa exercite in fapt acest drept. Altfel spus, degeaba este transferat dreptul de proprietate, daca cumparatorul nu il poate exercita prin posesie. Obligatia de a face tot ce este necesar pentru a putea fi posedat de cumparator reiese din obligatia de predare si din art. 1483, alin. 1 NCC: Obligatia de a stramuta proprietatea (1) Obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatiile de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare. Acest text este prevazut in sectiunea rezervata platii a Noului Cod civil. Obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatia de a preda bunul si de conservare conditie de valabilitate a platii. Daca bunul nu este predat, se poate spune ca nici obligatia de a stramuta proprietatea nu este executata valabil pentru ca desi fictiv (printr-o fictiune) dreptul a fost transferat, el nu poate fi exercitat de dobanditorul sau.

2. Obiectul predarii
Obiectul predarii decurge din obiectul obligatiei de a transfera dreptul vandut. In consecinta, vanzatorul este dator sa predea: lucrul vandut; toate lucrurile accesorii fata de acesta; inscrisurile care demonstreaza dreptul vandut si limitarile sale; fructele pe care le-a perceput dupa data transferului proprietatii.

3. Modalitati de executare
Exista si situatii in care obligatia de predare presupune o conduita pasiva din partea debitorului. Spre exemplu, daca obligatia de predare are ca obiect un teren neingradit, ea presupune ca prestatie principala ca vanzatorul sa nu impiedice accesul cumparatorului pe acel teren. O conduita activa ar putea sa fie predarea inscrisurilor care atesta dreptul de proprietate (desi este o obligatie accesorie). In alte situatii, obligatia de predare presupune prestatii pozitive: predarea unui apartament presupune uneori eliberarea lui de mobilier si lucrurile depozitate. In alte cazuri, predarea se presteaza prin lasarea bunului la cumparator (traditio brevi manu traditiunea de mana scurta). Foarte adesea, predarea se realizeaza prin remiterea bunului catre cumparator sau inmanare (aceasta este traditiunea de drept comun). In alte situatii nu bunul care face obiectul predarii, ci un alt bun care permite exercitarea dreptului dobandit asupra bunului vandut este remis cumparatorului. Cand acest bun permite accesul material la lucrul vandut, discutam despre traditio longa manus traditiunea de mana lunga (predarea cheilor autoturismului). Uneori insa, bunul remis este cel care permite accesul juridic la lucrul vandut (ipoteza titlurilor reprezentative de bunuri traditiune simbolica).

4. Scadenta obligatiei
Vanzatorul trebuie sa efectueze predarea dupa ce pretul a fost platit, conform art. 1693 NCC: Momentul predarii In lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit. Daca insa, ca urmare a unor imprejurari cunoscute cumparatorului la momentul vanzarii, 44

predarea bunului nu se poate face decat dupa trecerea unui termen, partile sunt prezumate ca au convenit ca predarea sa aiba loc la expirarea acelui termen. Aceasta regula urmareste sa asigure un anumit echilibru in executarea obligatiilor partilor din contractul de vanzare. Neexecutarea obligatiei de predare reprezinta neexecutarea conforma a platii. Primul efect al contractului este transferul proprietatii, apoi trebuie platit pretul si abia apoi trebuie si predat bunul. Potrivit art. 1693, teza finala NCC, atunci cand datorita naturii bunului supus predarii si/sau unor imprejurari cunoscute partilor la data incheierii contractului, bunul nu poate fi predat decat la un anumit termen, se va considera ca partile au amanat implicit scadenta obligatiei de predare pana la acel termen.

5. Locul predarii
Potrivit art. 1689 NCC: Locul predarii Predarea trebuie sa se faca la locul unde bunul se afla in momentul incheierii contractului, daca nu rezulta altfel din conventia partilor ori, in lipsa acesteia, din uzante. Aceasta regula nu se poate aplica decat bunurilor individual-determinate, precum si bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare (spre exemplu, iti vand graul din silozul meu). Dimpotriva, in cazul bunurilor de gen nelimitat, regula speciala citata nu este aplicabila, astfel incat se va aplica regula generala din materia obligatiilor, prevazuta de art. 1494, alin. 1, lit. c NCC. Potrivit art. 1494, alin. 2 NCC, daca vanzatorul isi schimba sediul, sanctiunea nu este nulitatea platii obligatiei de predare, ci suportarea de catre vanzator a cheltuielilor suplimentare pe care a trebuit sa le avanseze cumparatorul spre a face preluarea in noul sediu .

6. Conformitatea predarii
Bunul trebuie predat in conformitate cu toate trasaturile sale asupra carora partile au convenit expres sau tacit la data incheierii contractului. Analitic, conformitatea se exprima: a) sub aspectul identitatii; b) sub aspectul cantitatii; c) sub aspectul calitatii lucrului vandut.

a) Conformitatea sub aspectul identitatii


Aceasta presupune, in cazul vanzarii unui bun individual-determinat, ca bunul predat trebuie sa fie intocmai cel asupra caruia s-a convenit. In cazul bunurilor de gen, bunul predat trebuie sa apartina genului in legatura cu care s-a convenit (daca s-a convenit asupra a 100 kg de ardei, nu se pot preda 100 kg de rosii), iar asupra bunurilor in gen limitat, conformitatea sub aspectul identitatii presupune ca pe langa apartenta la gen, bunul trebuie sa aiba si trasaturile care limiteaza genul (daca s-a convenit asupra a 100 kg de rosii din gradina X, nu se pot preda 100 kg de rosii din gradina Y).

b) Conformitatea sub aspectul cantitatii


Conformitatea sub aspectul cantitatii presupune, in cazul bunurilor de gen, ca bunurile predate trebuie sa fie in cantitatea, volumul, suprafata, numarul care au fost convenite la incheierea contractului. Pentru bunurile individual-determinate, problema conformitatii sub aspectul cantitatii nu se pune, cu exceptia suprafetelor de teren, in legatura cu care art. 1741-1745 NCC prevad dispozitii derogatorii sub aspectul sanctiunii aplicabile atunci cand bunuri imobile se vand cu aratarea suprafetei lor, iar predarea se face intr-o suprafata deficitara ori excedentara. Curs 6 Dinca 07.11.2012 45

c) Conformitatea sub aspectul calitatii


Bunul trebuie sa corespunda tuturor calitatilor conferite de parti in mod expres sau tacit la incheierea contractului. Cu privire la calitatile convenite tacit, trebuie mentionat ca vor fi considerate astfel acele cerinte pe care cumparatorul le-a formulat in cursul negocierii contractului de vanzare si pe care vanzatorul nu le-a respins in mod expres. De asemenea, vor fi considerate calitati convenite tacit cele care rezulta din materialele publicitare ale vanzatorului, care au premers incheierii contractului si pe care vanzatorul nu le-a confirmat in cursul negocierilor cu cumparatorul. Vor fi considerate calitati convenite tacit toate calitatile ce decurg din natura bunului, in mod obisnuit si pe care nu le-au expus in mod expres. Iar in lipsa unei conventii a partilor cu privire la calitatile bunului vandut , legea prevede anumite criterii supletive de vointa. Aceste criterii vor putea fi folosite si in completarea vointei exprese a partilor. Criteriile sunt diferite dupa cum bunul vandut este individual determinat sau este de gen:

i. Daca bunul vandut este un bun individual-determinat


In aceasta situatie, bunul trebuie predat in starea in care se afla la momentul incheierii contractului (art. 1690, alin. 1 NCC). Din aceasta prevedere legala rezulta concluzia ca vanzatorul este obligat sa mentina starea lucrului vandut intre momentul incheierii contractului si momentul predarii (in alti termeni, el trebuie sa conserve acest bun). Potrivit dreptului comun al obligatiei de predare, astfel cum este prevazut in art. 1485 NCC, obligatia de a preda un bun individual determinat implica si obligatia de a-l conserva pana la predare. Obligatia de conservare trebuie executata cu diligenta unui bun proprietar. In consecinta, standardul in functie de care se determina culpa in executarea acestei obligatii este un standard abstract al bunului proprietar (al omului prudent si diligent) fata de care vanzatorul raspunde si pentru culpa cea mai mica (culpa levissima). Observatie: La conservarea bunului vandut nu se aplica regula de la depozit, respectiv prevederile referitoare la cheltuielile de depozitare (opinie diferita sub imperiul Codului civil de la 1864: Francisc Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, vol. 1, ed. Universul Juridic, 2006, pg. 98), ci vanzatorul trebuie sa suporte cheltuielile conservarii bunului pana la predare, ceea ce rezulta din mai multe argumente: 1. obligatia de conservare este accesorie obligatiei de predare. Potrivit art. 1666, alin. 2 NCC, cheltuielile predarii sunt in sarcina vanzatorului. In consecinta, si cheltuielile conservarii ar trebui sa urmeze acelasi regim; 2. potrivit art. 1498 NCC, cheltuielile platii sunt in sarcina debitorului. Conservarea bunului de catre vanzator reprezinta plata unei obligatii ce decurge pentru el din contractul de vanzare.

ii. Daca bunul vandut este un bun de gen


In aceasta situatie, potrivit art. 1486 NCC, debitorul are dreptul de a alege bunurile ce vor fi predate. Exercitarea acestui drept se numeste individualizare. Totusi, potrivit aceluiasi art. 1486, teza finala NCC, debitorul nu va liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie. De aici rezulta doua consecinte: 1. daca bunurile alese nu erau cel putin de calitate medie, rezulta ca actul de alegere (individualizarea) nu este valabil. In consecinta, vanzatorul ramane obligat la o individualizare valabila; 2. daca la momentul alegerii bunurile alese erau de calitate cel putin medie si ulterior ele se deterioreaza, atunci vanzatorul nu se poate libera de obligatia de predare si, in consecinta, va trebui sa individualizeze noi bunuri, din acelasi gen, care sa mentina pana la predare o calitate cel putin medie. Aceasta consecinta se aplica si atunci cand deteriorarea bunurilor individualizate este fortuita, pentru ca o asemenea deteriorare nu il pune pe vanzator in imposibilitatea de executare a obligatiei de predare. Dupa cum se stie, 46

bunurile de gen nu pier, astfel incat vanzatorul are oricand posibilitatea sa individualizeze alte bunuri din acelasi gen, cu care sa se libereze de obligatia de predare in conditiile art. 1486 NCC. Doar in cazul in care genul este limitat s-ar putea ajunge in situatia ca pieirea sau deteriorarea fortuita a bunurilor deja individualizate sa il aduca pe vanzator in situatia de a fi in imposibilitatea de a se libera. Intr-un asemenea caz, vor fi aplicabile regulile suportarii riscului in contractul de vanzare, reguli pe care le vom analiza ulterior.

Receptia
Pentru obligatia de predare, receptia reprezinta executarea de catre creditor a obligatiei sale de a primi plata. Potrivit art. 1690, alin. 2 NCC, cumparatorul are obligatia ca imediat dupa predare sa verifice starea bunului, potrivit uzantelor. Nerespectarea acestei obligatii de verificare nu se sanctioneaza potrivit dreptului comun cu raspundere contractuala a cumparatorului, ci se sanctioneaza cu pierderea de catre acesta a dreptului de a se prevala de neconformitatea predarii (de a o sanctiona). Astfel, potrivit art. 1690, alin. 3 NCC, daca in urma verificarii se constata existenta unor vicii aparente, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator despre acestea, fara intarziere. In lipsa informarii, se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia prevazuta la art. 1690, alin. 1 NCC. Cu toate acestea, in privinta viciilor ascunse, raman aplicabile dispozitiile privind garantia vanzatorului impotriva acestor vicii. Din momentul in care vanzatorul efectueaza predarea, incepe sa curga pentru cumparator un termen rezonabil. Acest termen (ce este un termen de decadere) va fi variabil, de la caz la caz, in functie de timpul necesar verificarii bunului si notificarii de catre vanzator a viciilor sale aparente (aceasta este semnificatia sintagmei fara intarziere din art. 1690, alin. 3 NCC). La stabilirea acestui termen se au in vedere si uzantele, ce sunt de doua feluri: cutumele ce decurg din procesul tehnologic; cutumele ce deriva dintr-un anumit mediu geografic, socio-cultural.

Clasificarea viciilor bunului predat


In functie de posibilitatea de a fi sau nu depistate cu ocazia acestei verificari, viciile bunului predat se clasifica in doua categorii:

1. Vicii aparente
Sunt acele vicii ale bunului predat care puteau fi constatate cu ocazia unei verificari atente a bunului predat, verificare ce nu presupune insa cunostinte de specialitate (fiind irelevant daca cumparatorul detine aceste cunostinte). In legatura cu viciile aparente, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator la expirarea termenului rezonabil necesar verificarii. Daca aceasta informare nu este furnizata, fie pentru ca bunul nu a fost verificat de catre cumparator, fie pentru ca bunul, desi a fost verificat, viciul nu a fost depistat (spre exemplu, dintr-o neatentie), fie pentru ca desi a fost verificat si depistat, cumparatorul nu a trimis informarea in timp util catre vanzator, atunci se prezuma irefragabil ca viciul nu exista la data predarii. In cazul in care cumparatorul nu-l informeaza pe vanzator in legatura cu niciun viciu aparent, se prezuma irefragabil ca operatia de predare s-a executat conform, astfel incat cumparatorul nu mai poate angaja raspunderea contractuala a vanzatorului pentru neconformitate, in niciuna dintre formele sale.

2. Vicii ascunse
Dimpotriva, daca viciul nu putea fi depistat cu ocazia unei verificari atente, facuta fara cunostinte de specialitate la data preluarii bunului, atunci viciul se considera ascuns. Raspunderea vanzatorului pentru acest viciu va fi supusa regulilor obligatiei sale de a garanta contra viciilor ascunse. 47

Cheltuielile predarii
Potrivit art. 1666, alin. 2 NCC, cheltuielile de predare ale bunului, precum transportul, ambalarea etc., sunt suportate de debitorul predarii (adica de vanzator).

Transferul riscurilor
Art. 1274 NCC: Riscul in contractul translativ de proprietate (1) In lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. In cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie, iar daca a primit-o, este obligat sa o restituie. (2) Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp. Potrivit art. 1274, alin. 1 NCC, in lipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare, chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. Se pune intrabrea cand pastreaza riscurile debitorul care s-a liberat de obligatia de predare riscurile. Art. 1274 NCC trebuie intrepretat in sensul urmator: riscul contractului este suportat de catre vanzator, ca regula, pana la data la care sunt indeplinite cumulativ atat: obligatia de a transmite proprietatea sau alt drept vandut, cat si obligatia de predare. Daca pana la aceasta data lucrul vandut piere fortuit, atunci vanzatorul este liberat de propriile obligatii, prin imposibilitate fortuita de executare, dar intrucat suporta riscul contractului, nu poate pretinde cumparatorului sa-si execute obligatia de a plati pretul, contractul fiind desfiintat si el retroactiv, iar in situatia in care pretul a fost platit, acesta trebuie restituit. Prin exceptie, vanzatorul se poate libera de riscul contractului daca: a facut tot ceea ce depindea de el pentru executarea obligatiilor sale si daca, in plus, l-a pus in intarziere pe cumparator pentru executarea propriilor lui obligatii. Aceasta exceptie rezulta din art. 1274, alin. 2 NCC. Acest text vorbeste despre punerea in intarziere a creditorului, fara sa precizeze care este obligatia in legatura cu care creditorul este pus in intarziere. Cu toate acestea, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului (el nu se poate libera daca chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp). Art. 1274, alin. 2 NCC se refera la punerea in intarziere a creditorului, pentru orice conduita la care el este dator, spre a permite executarea obligatiei de predare. Predarea este scadenta la data platii pretului de catre cumparator. Asadar, punerea in intarziere a cumparatorului poate sa vizeze: plata pretului, daca obligatia de predare a devenit scadenta si cumparatorul nu a executat-o; preluarea de catre cumparator a bunului pe care vanzatorul este gata sa-l predea; efectuarea de catre cumparator a anumitor formalitati de care depinde finalizarea executarii obligatiei de a transmite proprietatea. Spre exemplu, inscrierea in cartea funciara a dreptului tabular vandut, care se face la cererea cumparatorului (cel care va deveni titularul acelui drept).

48

Oricare dintre aceste tipuri de punere in intarziere transfera asupra cumparatorului riscul contractului daca vanzatorul a facut tot ce depindea de el pentru executarea propriilor obligatii contractuale. In consecinta, in cazul in care bunul piere fortuit, dupa data punerii in intarziere, cumparatorul ramane dator sa plateasca pretul, chiar daca, prin ipoteza, nu-si mai poate atinge scopul urmarit la incheierea contractului. Aceasta consecinta se va aplica si in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca bunul ar fi pierit fortuit si daca predarea avea loc la timp.

Sanctiunea neexecutarii obligatiei de predare


Potrivit dreptului comun, cumparatorul poate sanctiona atat neexecutarea obligatiei de predare, cat si executarea cu intarziere sau neconforma a obligatiei de predare. a) In caz de neexecutare a obligatiei de predare, el poate obtine rezolutiunea vanzarii, cu daune-interese si cu restituirea pretului (daca este cazul) sau poate cere executarea silita a obligatiei in natura sau prin echivalent. b) In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, fie ca este voluntara, fie ca este silita, din cauza intarzierii, cumparatorul poate cere daune moratorii, care se cumuleaza cu executarea. In cazul in care intarzierea il impiedica pe cumparator sa-si satisfaca scopul urmarit la incheierea contractului (spre exemplu, cumpararea unui tort pentru o nunta, tort care ajunge la 3 saptamani dupa nunta), cumparatorul poate refuza executarea in natura intarziata si poate obtine rezolutiunea cu daune-interese si, eventual, cu restituirea pretului. Cand contractul este mentinut, obligatia de a plati daune moratorii se poate compensa cu obligatia de a plati pretul, avand ca rezultat o reducere a acestuia. c) In fine, in caz de executare neconforma a obligatiei de predare, cumparatorul poate cere fie remedierea (executarea) in natura a conformitatii, prin repararea bunurilor predate sau prin inlocuirea acestora cu alte bunuri fungibile. De asemenea, se poate opta pentru executarea prin echivalent a obligatiei de plata conforma, solicitandu-se in acest caz daune-interese echivalente cu prejudiciul suferit de cumparator din cauza neconformitatii. Obligatia de a plati aceste daune-interese se poate compensa cu obligatia de a plati pretul. Rezulta din nou o reducere a pretului. In fine, daca neconformitatea este atat de grava incat il impiedica pe cumparator sa realizeze scopul pentru care a contractat, scop cunoscut vanzatorului, atunci cumparatorul poate obtine rezolutiunea contractului cu daune-interese si, eventual, cu restituirea pretului.

III. Obligatia de a garanta contra evictiunii


Concept
Obligatiile de garantie sunt obligatii de rezultat, care angajeaza raspunderea debitorului, de cate ori rezultatul nu este atins, chiar daca neatingerea rezultatului nu este cauzata de culpa sa. In consecinta, aceste obligatii sunt considerate executate doar atunci cand rezultatul garantat a fost in mod obiectiv atins. In caz contrar, indiferent de cauza neatingerii rezultatului, debitorul va fi tinut sa raspunda. Evictiunea reprezinta orice impiedicare totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. Uneori, se spune ca cumparatorul este garantat impotriva oricarei tulburari. Evictiunea porneste de la ideea ca ce se vinde si ce se cumpara sunt drepturi; cel ce cumpara presupune ca se poate prevala de acele drepturi in mod plenar si a fixat pretul in considerarea acestui fapt. Garantia contra evictiunii vizeaza doua categorii de evictiuni: A. Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului; B. Evictiunile provenind din faptele unor terti. 49

A. Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului


Vanzatorul este obligat sa nu faca nimic de natura sa-l tulbure pe cumparator in exercitarea dreptului cumparat. Obligatia de a garanta contra evictiunii provenind din fapta lui proprie este o obligatie absoluta a vanzatorului, in sensul ca, pe de-o parte, ea acopera atat tulburarile de fapt, cat si tulburarile de drept, atat tulburari avand o cauza anterioara contractului de vanzare, cat si tulburari avand o cauza ulterioara contractului de vanzare, iar pe de alta parte, vanzatorul nu se poate exonera printr-o clauza contractuala de raspunderea pentru evictiunea provenind din fapta sa.

Tulburarile de fapt
Prin contractul de vanzare, vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice actiune sau inactiune care ar avea ca efect tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. Prin mecanismul contra evictiunii provenind dintr-o tulburare de fapt proprie, se contractualizeaza intre vanzator si cumparator obligatia generala si abstracta a oricarui tert de a nu-l tulbura pe titularul unui drept in exercitarea dreptului sau. Aceasta contractualizare are ca efect o facilitare a conditiilor de proba si o largire a dreptului la reparatie pe care cumparatorul il are ca urmare a incalcarii dreptului sau de catre vanzator.

Tulburarile de drept
Fie ca drepturile invocate se intemeiaza pe acte sau fapte anterioare, fie pe contractul de vanzare, fie ca se intemeiaza pe fapte ulterioare incheierii contractului. Spre exemplu, daca inainte de incheierea contractului de vanzare, vanzatorul a consimtit la incheierea unor alte contracte prin care se limiteaza dreptul vandut, prin limitari pe care nu le-a adus la cunostinta cumparatorului, el va raspunde fata de acesta pentru fapta proprie, de indata ce acele limitari se vor manifesta. A ii vinde lui B un bun, dupa ce anterior a constituit fata de C un drept de uzufruct. Daca C isi va exercita uzufructul, limitand in felul acesta dreptul de proprietate a lui B, A va fi tinut sa raspunda fata de B pentru doua fapte proprii ale sale: prima reprezentand-o incheierea contractului cu C, iar a doua, necomunicarea catre B a preexistentei contractului cu C la data la care s-a incheiat contractul dintre A si B. Aceasta tulburare este una de drept deoarece C, uzufructuarul, invoca un drept. Este posibil ca fapta proprie a vanzatorului sa se situeze dupa momentul incherii contractului: A vinde acelasi bun de doua ori, o data lui B si o data lui C: daca bunul este mobil si daca primul care intra in posesia de buna-credinta bunului este C, C va ramane proprietarul bunului (in temeiul art. 937 NCC). Atunci B va fi evins in dreptul pe care l-a cumparat de la A, prin fapta lui A de a incheia un alt contract (regula de preferinta este posesia de buna-credinta a bunurilor mobile, conform art. 937 NCC); daca bunul este imobil si primul care isi inscrie dreptul in cartea funciara este C, B va fi evins prin inscrierea dreptului in cartea funciara de catre C. A, prin incheierea contractului cu C, i-a cauzat tulburarea in exercitiul dreptului lui B, care se vede evins (regula de preferinta este inscrierea in cartea funciara). In legatura cu raspunderea pentru evictiunea provenind din fapta proprie a vanzatorului, in literatura juridica s-a examinat ipoteza in care, dupa ce vinde un bun unui particular, statul dispune exproprierea bunului pentru utilitate publica. S-a pus problema daca statul-vanzator nu isi incalca obligatia de a-l garanta pe particularul-cumparator impotriva evictiunii provenind din propria sa fapta. In general, raspunsul dat de doctrina a fost negativ. Ca vanzator, statul a actionat in exercitiul capacitatii sale de drept privat, iar obligatia sa de garantie nu putea viza decat tulburari pe care le-ar fi cauzat tot in exercitiul capacitatii sale de drept privat. Prin contracte pe care le incheie in exercitiul capacitatii de drept privat, statul nu isi poate limita atributiile de drept public, pentru ca acele atributii nu sunt in comert, deci nu pot fi limitate contractual, cu rezerva contractelor administrative. 50

Actionand ca expropriator, in schimb, statul a actionat in capacitatea sa de drept public, si deci isi putea incalca obligatiile de drept privat asumate anterior.

Actiunile pe care vanzatorul le-ar putea introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai avand ca obiect limitarea sau inlaturarea dreptului vandut
Vanzatorul nu poate introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai actiuni cu un asemenea obiect (actiuni ce au ca obiect limitarea sau inlaturarea dreptului vandut). In cazul in care sunt introduse asemenea actiuni, ele vor fi respinse pe baza unei aparari, ce se numeste exceptie de garantie, potrivit careia cel chemat sa garanteze contra evictiunii nu poate el insusi sa evinga: quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio. Aceasta exceptie are ca efect respingerea actiunilor introduse de vanzator sau de succesorii sai in drepturi impotriva cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi, fara ca actiunea sa fie analizata pe fond. Consecinta mentionata se aplica si atunci cand dreptul pe care se intemeiaza actiunea a intrat in patrimoniul vanzatorului ulterior incheierii contractului de vanzare. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C (fara ca B sa stie ca nu A este adevaratul proprietar). B intra in posesia bunului si isi exercita dreptul de proprietate, C decedeaza si il mosteneste A. A devine proprietarul bunului. A introduce actiunea in revendicare. B se va putea apara cu succes asupra acestei actiuni in revendicare, deoarece reclamantul se pretinde titularul dreptului pe care i l-a vandut paratului => actiunea e respinsa pe temeiul obligatiei de garantie. Sub imperiul Codului civil de la 1864, se sustinea ca si in ipoteza in care vanzatorul este mostenit de catre titularul unui drept care limita dreptul vandut, acest titular nu si-ar putea valorifica propriul sau drept impotriva cumparatorului, din cauza ca acesta din urma i-ar opune exceptia de garantie. Tribunalul Suprem a formulat o rezerva la aceasta regula, aratand ca exceptia de garantie nu este functionala atunci cand tertul, titular al dreptului, l-a mostenit pe vanzator sub beneficiu de inventar, pentru ca, in cazul acceptarii mostenirii sub beneficiu de inventar, patrimoniul succesoral ramane separat de patrimoniul mostenitorului, chiar daca drepturile si obligatiile din patrimoniul succesoral il au ca subiect pe mostenitor. Pe baza acestei jurisprudente, in Noul Cod civil, unde acceptarea mostenirii sub beneficiu de inventar s-a generalizat, mostenitorului vanzatorului care invoca un drept propriu in legatura cu bunul vandut nu-i va putea fi opusa exceptia de garantie de catre cumparator, insa acesta din urma va putea chema in garantie pe acelasi mostenitor, ca si pentru o tulburare provenind din fapta unui tert, mostenitorul urmand sa raspunda pentru aceasta ultima actiune in limita activului patrimonial dobandit de la vanzator. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C. A moare si il mosteneste C. C, mostenindu-l pe A, preia si obligatiile lui A. Una dintre obligatiile lui A este obligatia de a-l garanta pe B contra evictiunii. Dar C este si adevaratul proprietar al bunului. Daca dupa ce-l mosteneste pe A, C doreste sa-l revendice de la B, introduce o actiune prin care il tulbura pe B, creditorul obligatiei de a fi garantat contra evictiunii de catre C, mostenitorul lui A. Tribunalul Suprem a spus ca exista o situatie de exceptie cand C a mostenit sub beneficiu de inventar mostenitorul nu raspunde nelimitat pentru obligatiile din patrimonul succesoral, ci numai in limita activului caci el nu se angajeaza cu propriile lui bunuri pentru a plati bunurile defunctului, ci cu bunurile defunctului. Tribunalul Suprem a afirmat ca daca C a acceptat sub beneficiu de inventar, el a separat patrimoniul sau de patrimoniul lui A si, in consecinta, nu i se poate opune exceptia de garantie, caci nu se bazeaza pe un bun din patrimoniul sau. Trebuie judecata pe fond actiunea in revendicare. Daca B este evins, el se va putea intoarce impotriva lui C pentru despagubiri pentru evictiune in limita patrimoniului lui A. Noul Cod civil rastoarna regulile din materie de mostenire: orice mostenire se accepta sub beneficiu de inventar. Asadar, in speta noastra, C va putea sa revendice bunul de la B, care nu-i va putea opune exceptia de garantie, dar ii va putea cere despagubiri pentru evictiune, in limita patrimoniului lui A (autorul lui C).

51

B. Evictiunile provenind din faptele unor terti


Vanzatorul raspunde pentru tulburarea exercitarii dreptului vandut de catre un tert numai atunci cand cauza tulburarii intruneste cumulativ urmatoarele trei conditii:

1. Cauza evictiunii trebuie sa fie o cauza juridica


Asadar, evictiunea trebuie sa fie o tulburare de drept. In legatura cu tulburarile de fapt savarsite de terti, cumparatorul se poate apara singur, de regula prin mijloacele raspunderii civile delictuale. Daca tertul se sprijina pe un drept, atunci este posibil ca dobanditorul (cumparatorul) sa nu-i poata opune dreptul cumparat in mod eficient. De aceea, vanzatorul este chemat sa il sprijine pentru respingerea pretentiilor tertului. Aceste pretentii se pot intemeia pe un: drept real; drept de creanta (dreptul decurgand dintr-un contract de locatiune pentru locatar); drept de preemptiune; drept potestativ; drept de proprietate intelectuala; pe o limitare legala a dreptului cumparat care nu rezulta din starea aparenta a bunului la momentul incheierii contractului de vanzare. Exemplul 1: tertul are un drept propriu al sau existenta unei servituti de vedere aparente, de care cumparatorul afla abia dupa luarea in posesie a imobilului, obiect al vanzarii; Exemplul 2: prevederile legii (tot o limitare de drept) un investitor cumpara un teren, instaleaza toate utilitatile necesare, dar nu poate obtine autorizatia de construire deoarece afla de la primarie ca terenul se afla intr-o zona de protectie miniera (este foarte important ca in certificatul de urbanism sa nu fi scris ca terenul se afla in zona de protectie sau sa nu fi existat niciun indiciu vizual ca sub teren s-ar putea afla o galerie miniera). Vanzatorul va fi tinut sa raspunda doar daca cumparatorul nu stia de aceasta situatie si nu si-a asumat-o incheind contractul de vanzare-cumparare chiar si stiind aceste informatii (speta provine din jurisprudenta franceza). 2. Cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara incheierii contractului de vanzare

Nu trebuie in mod necesar ca dreptul invocat de tert sa fie nascut inainte de vanzare, ci ca faptul generator al acestui drept sa se fi produs sau cel putin sa fi inceput sa se produca inainte de incheierea contractului de vanzare. Spre exemplu, conditia este indeplinita daca un bun a fost declarat ca fiind de utilitate publica inainte de incheierea vanzarii, chiar daca procedura de expropriere s-a finalizat dupa incheierea contractului. In cazul faptelor juridice complexe, care presupun printre altele si o curgere de timp, se considera ca aceasta conditie este indeplinita daca la momentul incheierii vanzarii implinirea termenului din continutul faptului juridic complex era evidenta. Spre exemplu, pentru uzucapiunea extratabulara, termenul este de 10 ani. Probabil ca s-ar considera indeplinita conditia anterioritatii cauzei daca tertul vanzator poseda deja de 9 ani la data la care s-a vandut imobilul. 3. Cauza evictiunii trebuie sa nu fi fost cunoscuta cumparatorului la data incheierii contractului In cazul in care cumparatorul a cunoscut cauza evictiunii, se considera ca el si-a asumat obligatia de vanzare (in principal obligatia de a plati pretul), in considerarea si a acestei cauze si ca deci si-a asumat riscul producerii evictiunii, neputandu-se indrepta impotriva vanzatorului daca acest risc se concretizeaza. Se prezuma cunoscute de catre cumparator limitele obisnuite ale dreptului vandut, tinand cont de natura bunului asupra caruia poarta dreptul. Dimpotriva, sarcina probei ii revine vanzatorului atunci cand dobanditorul a cunoscut limitele exceptionale ale dreptului vandut. Vanzatorul poate face aceasta proba fie 52

indicand clauza contractuala din care rezulta cunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator, fie aratand ca aceasta era stabilita prin inscrisurile pe care le-a predat cumparatorului in vederea vanzarii, inclusiv, daca este cazul, in extrasul de carte funciara cu privire la imobilul vandut sau in documentele de dobandire incheiate cu ocazia transmisiunilor succesive ale bunului. In cazul in care aceste trei conditii sunt indeplinite cumulativ cu privire la cauza evictiunii, vanzatorul este obligat sa garanteze impotriva acelei evictiuni, sa garanteze ca o asemenea evictiune nu se va produce.

Natura obligatiei de garantie pentru evictiune


In legatura cu tulburarile provenind din fapta proprie, vanzatorul are mai intai o obligatie precontractuala de informare si anume el trebuie sa-l informeze pe cumparator despre toate limitarile exceptionale ale dreptului pe care le cunoaste. O data ce contractul este incheiat, din acesta se naste si o obligatie de a nu face a vanzatorului, care este obligat sa se abtina de la orice fapta, actiune sau act juridic care ar avea ca efect impiedicarea totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. In legatura cu tulburarile provenind din fapta tertilor, vanzatorul are in primul rand o obligatie de a face, si anume de a utiliza toate mijloacele juridice necesare pentru a se respinge pretentiile tertului. In cazul in care pretentiile tertilor se manifesteaza pe calea unei actiuni in justitiei (datorita conditiei de la tulburarea provenind din fapta unui tert, cauza trebuind sa fie juridica, o tulburare de drept), vanzatorul este obligat sa intervina in procesul astfel declansat, printr-o cerere de interventie accesorie in favoarea cumparatorului parat, cerere care ii va permite sa administreze in proces toate exceptiile, probele si apararile care ar putea conduce la respingerea actiunii tertului reclamant. Atunci cand vanzatorul nu intervine din proprie initiativa, cumparatorul are posibilitatea de a-l introduce el insusi in proces pe vanzator, prin intermediul unei cereri de chemare in garantie, astfel incat in acelasi proces, se vor judeca doua actiuni: actiunea tertului evingator (reclamant) impotriva cumparatorului (parat); actiunea cumparatorului (un fel de reclamant) impotriva vanzatorului chemat in garantie (un fel de parat). Prin cererea de chemare in garantie, cumparatorul cere ca vanzatorul sa raspunda pentru evictiunea care ar rezulta daca s-ar admite pretentiile tertului impotriva cumparatorului. Sub acest aspect, cererea de chemare in garantie are natura subsidiara. Va fi analizata de instanta numai daca se admite actiunea principala, promovata de tert impotriva cumparatorului. Insa, se vor administra probe, se vor formula aparari si se vor pune concluzii si pentru cererea de chemare in garantie. Totusi, daca judecatorul respinge actiunea principala, va respinge cererea de chemare in garantie ca lipsita de obiect. Chematul in garantie are posibilitatea de a prezenta in proces toate probele si mijloacele de aparare apte sa produca respingerea pretentiilor tertului. In cazul in care vanzatorul a participat la procesul dintre tertul evingator si cumparator, fie in calitate de intervenient accesoriu, fie in calitate de chemat in garantie, admiterea actiunii tertului genereaza o prezumtie irefragabila de raspundere a vanzatorului pentru evictiunea cauzata prin aceasta tulburare de drept a cumparatorului. Daca, in schimb, procesul dintre tertul evingator si cumparator s-a purtat fara participarea vanzatorului si daca in acest caz actiunea tertului a fost admisa, prezumtia de raspundere a vanzatorului va fi numai relativa, astfel incat daca intr-un proces ulterior, cumparatorul evins va angaja raspunderea vanzatorului pentru aceasta evictiune, vanzatorul se va putea apara printr-o exceptie denumita exceptia procesului rau condus exceptio mali processus, exceptie ce va putea conduce la respingerea pretentiilor cumparatorului, in cazul in care vanzatorul rastoarna prezumtia relativa de raspundere si dovedeste ca daca ar fi fost chemat in procesul 53

dintre cumparator si tertul evingator, ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru respingerea pretentiilor tertului. Este posibil ca cumparatorul sa accepte pretentiile tertului chiar si in absenta unui proces, daca i se pare ca sunt atat de evident indreptatite incat sa nu mai considere ca este nevoie de derularea unui proces. In acest caz, va opera prezumtia relativa ca vanzatorul nu raspunde pentru evictiune, astfel incat, in cazul in care cumparatorul il va actiona in judecata, solicitand angajarea raspunderii sale pentru evictiunea rezultata prin acceptarea pretentiilor tertului, cumparatorul va trebui sa dovedeasca faptul ca vanzatorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretentiile tertului. Este bine ca cumparatorul sa accepte direct pretentiile tertului, fie sa incheie un contract tripartit (si cu tertul), fie sa accepte declansarea procesului.

Raspunderea pentru evictiunea consumata


Evictiunea se poate consuma fie prin inlaturarea sau limitarea temporara ori permanenta a drepturilor cumparatorului asupra lucrului vandut, fie prin pierderea unui alt bun decat bunul vandut din patrimoniul cumparatorului. Vanzatorul va raspunde pentru evictiune in mod diferit, in functie de aceste modalitati de consumare. In cazul in care evictiunea consumata se repercuteaza asupra exercitiului dreptului cumparat, atunci trebuie sa distingem dupa cum ea inlatura complet acest exercitiu sau numai il limiteaza. Primul caz se numeste evictiune totala; al doilea caz se numeste evictiune partiala.

a) Evictiunea totala
Potrivit art. 1700, alin. 1 NCC, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul bun sau de o parte a acestuia indeajuns de insemnata, incat, daca ar fi cunoscut evictiunea, nu ar mai fi incheiat contractul. Acest text foloseste ca verbum regens cuvantul cere, iar nu cuvantul obtine. In Noul Cod civil, cand in legatura cu rezolutiune se foloseste cuvantul cere, inseamna ca se deroga de la dreptul comun al rezolutiunii, asadar ca rezolutiunea in legatura cu evictiunea totala va fi in principiu judiciara. Daca partile nu au stipulat in mod expres ca rezolutiunea poate fi ceruta si unilateral, atunci ea va putea fi obtinuta doar prin hotararea instantei de judecata. Potrivit art. 1700, alin. 2 NCC, o data cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere si restituirea pretului si repararea prejudiciului suferit. Restituirea pretului are regimul detaliat de art. 1701 NCC, iar repararea prejudiciului suferit are regimul detaliat de art. 1702 NCC. In legatura cu aceste doua remedii, trebuie facute doua observatii: 1. Acestea se pot obtine doar consecutiv rezolutiunii, iar nu ca remedii distincte de aceasta; 2. Cu privire la restituirea pretului, ea vizeaza pretul integral platit de catre cumparator, chiar daca dupa incheierea contractului de vanzare si pana la producerea evictiunii valoarea bunului vandut a scazut, indiferent daca scaderea valorii a fost fortuita, exterioara cumparatorului, ori produsa prin neglijenta acestuia sau chiar cu intentia acestuia. Este posibil ca cumparatorul sa fi platit acest pret tocmai pentru a avea dreptul sa distruga bunul. Daca a distrus cu intentie bunul su, nu i se poate imputa acest lucru. Exceptie de la regula: ipoteza in care cumparatorul a obtinut foloase de pe urma deteriorarii sau descresterii valorii bunului (art. 1701, alin. 2 NCC). In aceasta situatie, valoarea foloaselor va fi dedusa din pretul supus restituirii (spre exemplu, lucrul vandut este o casa, cumparatorul a daramat casa, dar a folosit caramizile pentru a construi o alta casa. Cumparatorul va putea obtine restituirea pretului platit vanzatorului, mai putin valoarea caramizilor). In cazul in care, dimpotriva, valorea bunului a crescut intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii, atunci vanzatorul este dator sa restituie, pe langa pret, si sporul de valoare dobandit de bun (art. 1701, alin. 3 NCC). Cu privire la daunele interese, este relevant art. 1702, alin. 1 NCC: 54

Intinderea daunelor-interese (1) Daunele-interese datorate de vanzator cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie celui care l-a evins; In principiu, cumparatorul este de buna credinta. Fiind un posesor de buna-credinta, are dreptul la fructele culese cu buna-credinta, pe care nu va fi obligat sa le restituie. Acesta va fi obligat sa restituie doar fructele obtinute cu rea-credinta (dupa data introducerii actiunii prin care se valorifica pretentiile evingatorului). Asadar, cumparatorul va putea obtine de la vanzator doar valoarea fructelor culese cu rea-credinta, deoarece cumparatorul poate obtine valoarea fructelor culese cu buna-credinta de la evingator (art. 948 NCC). b) cheltuielile de judecata efectuate de cumparator in procesul cu cel ce l-a evins, precum si in procesul de chemare in garantie a vanzatorului; Aceasta litera impune restituirea chiar si a cheltuielilor de judecata pe care initial le-a avansat evingatorul si pentru care cumparatorul a fost obligat sa-l despagubeasca. Cand judecatorul litigiului dintre evingator si cumparator solutioneaza in favoarea evingatorului, s-ar putea sa imputa cheltuielile de judecata (ale ambelor parti din proces) cumparatorului. c) cheltuielile incheierii si executarii contractului de catre cumparator; Aceste cheltuieli cuprind inclusiv cheltuielile de autentificare, cheltuielile de inscriere in cartea funciara, informarea registrului comertului, plata comisioanelor bancare. d) pierderile suferite si castigurile nerealizate de catre cumparator din cauza evictiunii. Litera d este o derogare de la regula din dreptul comun, conform careia prejudiciul contractual este limitat la cel stabilit ca fiind previzibil si direct. Insa, regula de la litera d nu se refera doar la prejudiciile previzibile si directe, ci la toate cheltuielile si castigurile nerealizate, chiar daca acestea nu erau directe sau previzibile, dar va trebui totusi dovedita legatura de cauzalitate. Curs 7 Dinca 14.11.2012

Raspunderea pentru evictiune. Regimul raspunderii pentru evictiune totala (continuare)


Art. 1702 NCC (2) De asemenea, vanzatorul este tinut sa ramburseze cumparatorului sau sa faca sa i se ramburseze de catre acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrarile efectuate in legatura cu bunul vandut, fie ca lucrarile sunt autonome, fie ca sunt adaugate, dar, in acest din urma caz, numai daca sunt necesare sau utile. (3) Daca vanzatorul a cunoscut cauza evictiunii la data incheierii contractului, el este dator sa ramburseze cumparatorului si cheltuielile facute pentru efectuarea si, dupa caz, ridicarea lucrarilor voluptuare. Textul art. 1702, alin. 2 NCC trebuie interpretat sistematic. Pe de-o parte, in raport art. 1701, alin. 3 NCC si pe de alta parte in raport cu art. 1702, alin. 3 NCC: art. 1702, alin. 2 vs art. 1701, alin. 3 Cheltuielile cu lucrarile efectuate in legatura cu bunul vandut (reglementate de art. 1702, alin. 2 NCC) se restituie numai in masura in care depasesc sporul de valoare adus bunului prin intermediul efectuarii acestor lucru. Sporul de valoare se va restitui ca supliment la pret in temeiul art. 1701, alin. 3 NCC (deci nu cu titlul de daune-interese). art. 1702, alin. 2 vs art. 1702, alin. 3

55

In ceea ce priveste corelatia cu art. 1702, alin. 3, se observa ca de regula, cheltuielile cu lucrarile adaugate voluptoare nu sunt supuse restituirii de catre vanzator. Prin exceptie, daca vanzatorul cunostea cauza evictiunii la data incheierii contractului, el va fi tinut sa restituie cumparatorului si cheltuielile voluptoare.

b) Evictiunea partiala
Evictiunea partiala reprezinta evictiunea in urma careia cumparatorul este impiedicat numai in parte sa isi exercite dreptul cumparat. 1. In aceasta ipoteza, daca partea de care este lipsit cumparatorul este intr-atat de importanta incat daca ar fi cunoscut de la inceput cauza evictiunii cumparatorul nu ar fi cumparat, atunci el poate cere rezolutiunea vanzarii, cu restituirea pretului conform art. 1701 NCC si cu daune-interese stabilite potrivit art. 1702 NCC. In alti termeni, aceasta ipoteza este asimilata evictiunii totale. Ca si la evictiunea totala, rezolutiunea care conditioneaza celelalte remedii nu poate fi declarata unilateral de catre cumparator decat daca prin contractul de vanzare si-a rezervat dreptul la o asemenea declaratie. In caz contrar, rezolutiunea va fi judiciara, instanta urmand sa verifice mai ales daca impiedicarea cumparatorului este intr-atat de importanta incat sa justifice desfiintarea contractului. 2. In situatia in care cumparatorul nici nu poate obtine sau nici nu vrea sa obtina rezolutiunea contractului, acesta va fi mentinut cu o reducere de pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins. Potrivit art. 1703, teza finala NCC, pe langa aceasta reducere de pret, cumparatorul poate cere daune-interese pentru stabilirea carora se aplica in mod corespunzator art. 1702 NCC. Art. 1703 nu face trimitere si la art. 1701 care se refera la restituirea pretului si a sporului de valoare, ci numai la art. 1702. De aici rezulta ca pentru stabilirea reducerii de pret la care are dreptul cumparatorul in caz de evictiune partiala nu se va lua in considerare decat pretul contractului, iar nu si eventuala scadere ori sporire a valorii bunului intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii. Cu toate acestea, prejudiciul suplimentar pe care cumparatorul l-ar suferi in ipoteza in care valoarea bunului ar spori poate fi recuperat, fie: coroborandu-se art. 1703 cu art. 1702, alin. 1, lit. d; in cazul in care sporirea valorii presupune si anumite cheltuieli, coroborandu-se art. 1703 cu art. 1702, alin. 2. 3. Ipoteza evictiunii consumate care se repercuteaza asupra unui alt bun al cumparatorului decat bunul vandut este nou reglementata de NCC. Exista in aceasta ipoteza doua situatii: i. art. 1704 NCC (situatie reglementata expres) Inlaturarea evictiunii de catre cumparator Atunci cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat platind tertului evingator o suma de bani sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este liberat de urmarile garantiei, in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu dobanda legala calculata de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum si, in ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente. Sintagma de cheltuieli aferente se refera la cheltuielile pe care cumparatorul a trebuit sa le faca spre a evita evictiunea. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C, iar C introduce o actiune in revendicare impotriva lui B. C renunta la actiunea in revendicare, dar B ii plateste o suma de bani sau ii da un alt bun. B are dreptul sa recupereze de la A suma de bani sau valoarea celuilalt bun, ce se apreciaza la data cererii introduse impotriva lui A. ii. aceasta a doua ipoteza nu este expres reglementata, dar rezulta din regimul general al evictiunii: 56

Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui C. B vinde mai departe lui D acel bun. C (proprietarul bunului) introduce o actiune in revendicare contra lui D pe care o castiga. D se poate intoarce pentru evictiune si impotriva lui A si impotriva lui B, dar decide sa se intoarca impotriva lui B (cel de la care a cumparat). B, dupa ce ii plateste lui D pentru evictiunea totala suferita, se poate intoarce impotriva lui A la randul sau. Atunci cand B a cumparat bunul de la A a crezut ca este proprietar si ca poate exercita toate prerogativele, inclusiv vinderea sa catre D. Situatia poate fi asimilata unei tulburari in exercitarea de catre B a dreptului de a dispune de bunul cumparat si il priveaza de suma de bani platita lui D pentru evictiune. B il va putea chema pe A sa raspunda pentru tulburarea in exercitarea prerogativei dispozitiei asupra bunului. In situatia in care in sirul mai multor transmisiuni succesive ale aceluiasi bun, unul dintre transmitatori este obligat sa-l despagubeasca pe un succesor al sau in drepturi pentru evictiunea suferita de acesta, aceasta obligatie reprezinta la randul sau o evictiune pentru care el poate angaja raspunderea propriului sau autor, obligandu-l pe acesta sa suporte suma platita cu titlu de despagubiri, cu dobanzi legale din ziua platii, prin asemanare cu ipoteza descrisa de art. 1704 NCC.

Prescriptia dreptului la actiunea pentru raspundere in evictiune


In cazul garantiei contra evictiunii, durata garantiei nu este limitata in timp decat la durata de existenta a dreptului vandut. Orice tulburare in exercitarea acestui drept aparuta in cursul perioadei in care dreptul exista, potrivit asteptarilor rezonabile ale cumparatorului de la data incheierii contractului, ii permite acestuia sa angajeze raspunderea vanzatorului pentru aceasta tulburare. Dreptul de proprietate dureaza cat timp bunul asupra caruia poarta exista (este perpetuu). Oricand este produsa tulburarea este angajata raspunderea vanzatorului. De la fiecare tulburare insa incepe sa curga un termen de prescriptie privind raspunderea pentru acea tulburare. In cazul in care prejudiciul decurgand din tulburare nu poate fi stabilit imediat, atunci termenul de prescriptie incepe sa curga de la data la care cumparatorul poate cunoaste acest prejudiciu, potrivit art. 2528 NCC, din materia prescriptiei: Dreptul la actiunea in repararea pagubei cauzate printr-o fapta ilicita (1) Prescriptia dreptului la actiune in repararea unei pagube care a fost cauzata printr-o fapta ilicita incepe sa curga de la data cand pagubitul a cunoscut sau trebuia sa cunoasca atat paguba, cat si pe cel care raspunde de ea.

Multiplicarea obligatiei de garantie


Potrivit art. 1706 NCC: Beneficiarii garantiei Vanzatorul este obligat sa garanteze contra evictiunii fata de orice dobanditor subsecvent al bunului, fara a deosebi dupa cum dobandirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Din acest text rezulta ca fiecare transmisiune succesiva a dreptului vandut face sa se nasca in patrimoniul dobanditorului un drept corelativ obligatiei fiecaruia dintre antecesorii vanzatorului de a il garanta impotriva evictiunii rezultand din cauze anterioare contractelor prin care ei au transmis si necunoscute cumparatorului la data contractului prin care el a dobandit. Spre exemplu, A ii vinde lui B bunul lui X, iar B il vinde lui C. C i-l doneaza lui D. X introduce actiune in revendicare contra lui D si il evinge. D, pentru ca este donatar, nu se poate indrepta impotriva lui C decat pentru faptele proprii ale lui C. In speta, C nu are nicio culpa pentru evictiunea lui D. Asadar, D nu se poate intoarce impotriva lui C datorita regimului donatiilor (art. 1018 NCC). Dar, potrivit art. 1706 NCC, cand B i-a vandut lui C s-a nascut o obligatie de garantie, dar si o obligatie a lui A de a-l garanta pe C contra evictiunii. In momentul in care C i-a donat lui D, A a dobandit si o a treia obligatie, de a-l garanta contra evictiunii pe D. 57

Asadar, la fiecare transmisiune succesiva, vanzatorul initial dobandeste o noua obligatie fata de fiecare antecesor. Aceste obligatii succesive au de fapt acelasi obiect: trebuie acoperit o singura data prejudiciul. Obligatia lui A fata de C este identica in obiectul sau cu obligatia de garantie contra evictiunii a lui A fata de B. Daca A isi executa obligatia de garantie fata de B, de exemplu, aceasta obligatie se stinge fata de toti antecesorii. Pentru fiecare dintre transmitatori, continutul obligatiei sale este dat de propriul sau contract => cand A trebuie sa-i restituie lui C pretul, se va avea in vedere pretul vanzarii dintre A si B. Cand A trebuie sa-i restituie lui C sporul de valoare, acesta este dat de contractul la care a fost parte debitorul obligatiei de garantie (A).

Modificarea conventionala a regimului legal al obligatiei de garantie contra evictiunii


Este relevant art. 1698 NCC: Modificarea sau inlaturarea conventionala a garantiei (1) Partile pot conveni sa extinda sau sa restranga obligatia de garantie. Acestea pot chiar conveni sa il exonereze pe vanzator de orice garantie contra evictiunii. (2) Stipulatia prin care obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata nu il exonereaza pe acesta de obligatia de a restitui pretul, cu exceptia cazului in care cumparatorul si-a asumat riscul producerii evictiunii. In exercitarea libertatii contractuale, partile pot, in principiu, sa extinda sau sa restranga obligatia de garantie. Potrivit art. 1698, alin. 1, teza II NCC, ele pot chiar sa exonereze pe vanzator de orice raspundere.

Art. 1698, alin. 2 si art. 1699 fixeaza limitele acestei libertati: i. Astfel, in ipoteza in care partile au prevazut ca obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata, aceasta stipulatie nu va fi in principiu inteleasa ca exonerandu-l pe vanzator si de obligatia de a restitui pretul. Dimpotriva, aceasta obligatie va fi considerata ca existenta in sarcina vanzatorului, cu exceptia cazului in care s-a prevazut expres ca nici restituirea pretului nu va fi datorata, precum si a cazului in care cumparatorul si-a asumat, de asemenea in mod expres, riscul producerii evictiunii. ii. A doua limita a libertatii partilor de a modifica regimul raspunderii pentru evictiune rezulta din art. 1699 NCC: Limitele clauzei de neraspundere pentru evictiune Chiar daca s-a convenit ca vanzatorul nu va datora nicio garantie, el raspunde totusi de evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal ori de cea provenita din cauze pe care, cunoscandu-le in momentul vanzarii, le-a ascuns cumparatorului. Orice stipulatie contrara este considerata nescrisa. Potrivit acestui text, vanzatorul nu se poate exonera valabil de raspunderea pentru evictiunea provenind din fapta sa proprie. Totusi, este valabila clauza prin care vanzatorul isi rezerva un anumit drept in legatura cu bunul vandut, aceasta clauza nefiind considerata o exonerare de raspundere privind faptul personal, ci o limitare expresa, convenita de parti, a dreptului transmis. Tot pentru ca este o limitare expresa a dreptului transmis, este valabila si clauza prin care cumparatorul declara ca a luat cunostinta de o anumita cauza a unei eventuale evictiuni, chiar daca acea evictiune ar fi cauzata dintr-un fapt personal anterior al vanzatorului. 58

Valabilitatea clauzei este determinata de caracterul sau determinat, astfel incat clauza evictiunii trebuie identificata fie prin faptul sau generator, fie prin identitatea tertului evingator posibil. Altfel spus, putem vorbi despre o clauza determinata atunci cand A ii vinde lui B un bun si stipuleaza ca este posibil ca C sa il evinga pe B deoarece A avea un contract de uzufruct cu C. Curs 8 Dinca 21.11.2012

IV. Obligatia vanzatorului de a garanta contra viciilor ascunse ale lucrului vandut
Sediul materiei este reprezentat de art. 1707-1715 NCC. Aceasta obligatie provine din ideea ca atunci cand se angajeaza sa plateasca pretul, cumparatorul tinde sa obtina exercitarea utila a dreptului cumparat in schimbul acelui pret. Exercitarea utila a dreptului cumparat presupune ca lucrul ce face obiectul acestui drept este apt de a fi folosit potrivit naturii si destinatiei sale, fie ca aceasta natura si destinatie este expres prevazuta in contract, fie ca ea rezulta din situatia obisnuita a bunurilor similare. In consecinta, cumparatorul se asteapta ca in schimbul pretului sa primeasca un bun lipsit de defecte. Daca totusi vanzatorul preda un lucru defectuos, regimul sanctionarii lui depinde dupa cum defectele bunului sunt: aparente (pot fi identificate cu ocazia preluarii de catre cumparator): ascunse (imposibil de a fi astfel identificate). Daca viciile sunt aparente, vanzatorul va fi sanctionat pentru neconformitatea predarii, iar daca viciile sunt ascunse, raspunderea sa va fi angajata in temeiul obligatie de garantie contra viciilor.

Pentru angajarea acestei raspunderi, este necesara intrunirea cumulativa a urmatoarelor 5 conditii:

1. Lucrul vandut sa prezinte vicii


Aceasta conditie este uneori mentionata in literatura juridica sub sintagma: viciul sa fie intrinsec lucrului vandut. In cazul in care viciul nu este intrinsec lucrului vandut, ci doar se manifesta in legatura cu acesta, dar vizeaza un alt lucru, atunci nu se mai pune problema obligatiei vanzatorului de a garanta contra viciilor, ci eventual problema raspunderii delictuale pentru fapta lucrului. Jurisprudenta franceza: s-a comandat o remorca de 3 t nisip necesar unei constructii, ce urma sa fie predat la locul constructiei. S-a primit comanda si s-a platit pretul. Dupa descarcarea remorcii, constructia cumparatorului a explodat, intrucat in nisip se afla o bomba neexplodata din Cel de-al Doilea Razboi Mondial. Cumparatorul i-a cerut vanzatorului sa raspunsa in temeiul obligatiei de garantie contra viciilor ascunse. Cererea i-a fost respinsa ca neintemaiata de catre instanta, caci nu reiesea din contract ca nu trebuia sa-i trimita o bomba odata cu nisipul. Vanzatorul putea raspunde insa pe temei delictual. Jurisprudenta romana: Vanzarea actiunilor unei societati nu atrage, in lipsa unei stipulatii exprese, garantia vanzatorului cu privire la performanta financiara sau cu privire la solvabilitatea societatii. Daca, ulterior vanzarii, cumparatorul descopera ca societatea are o situatie financiara defectuoasa, aceasta nu poate fi considerata un viciu ascuns care sa antreneze raspunderea vanzatorului in temeiul contractului de vanzare. Totusi, in urma largirii sferei erorii esentiale ca viciu de consimtamant in Noul Cod civil, s-ar putea sustine ca eroarea cumparatorului cu privire la situatia financiara a societatii emitente a actiunilor pe care lea cumparat a fost determinanta pentru consimtamantul sau la contractul de vanzare, astfel incat el ar putea cere anularea contractului pe acest temei.

59

2. Viciul sa existe la data predarii


Vanzatorul nu raspunde pentru viciile aparute ulterior acestei date. In principiu, odata cu predarea are loc si transferul riscurilor de la vanzator la cumparator, astfel incat vanzatorul nu ar trebui sa suporte nici consecintele aparitiei fortuite a unor vicii ale lucrului, ulterior predarii. Totusi, in situatia exceptionala in care riscurile nu se transfera la predare, daca anumite vicii apar fortuit intre data predarii si data transferului riscurilor, aceste vicii nu vor antrena raspunderea vanzatorului, insa in aplicarea regulilor privind riscul contractului de vanzare, ar putea sa conduca la o reducere de pret, iar daca folosinta bunului este complet impiedicata, ar putea sa duca chiar si la desfiintarea vanzarii.

3. Viciul sa fie ascuns


Viciul este ascuns atunci cand nu a fost facut cunoscut cumparatorului la data incheierii contractului si nici nu putea fi descoperit de catre acesta la data predarii, in urma unei verificari atente in raport cu standardul unui proprietar prudent si diligent (standard mediu), care insa nu are cunostinte de specialitate. Aceasta conditie este esentiala spre a distinge sfera de aplicare a obligatiei de garantie contra viciilor ascunse de sfera de aplicare a obligatiei de predare conforma. In plus, daca viciul exista la data incheierii contractului si nu a fost facut cunoscut cumparatorului la acea data, cumparatorul s-a aflat in eroare, astfel incat, daca eroarea este determinanta pentru consimtamantul sau, el poate solicita anularea vanzarii.

4. Viciul sa fie grav


Potrivit art. 1707, alin. 1 NCC, viciul este grav in masura in care face bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau ii micsoreaza intr-o asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca ar fi cunoscut viciul la incheierea contractului, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic. Din art. 1714 NCC rezulta ca acelasi criteriu se aplica si in privinta lipsei unor calitati ale bunului pe care partile le-au convenit in mod expres la incheierea contractului. In masura in care nu putea fi depistata la data preluarii, aceasta lipsa a calitatilor convenite va fi sanctionata in aceleasi conditii si potrivit aceluiasi regim ca si viciile ascunse.

5. Viciul sa se manifeste in perioada de garantie


Se considera ca la data la care se angajeaza sa plateasca pretul cumparatorul are in vedere exercitiul util al dreptului cumparat pentru o anumita perioada. Odata expirata aceasta perioada, cumparatorul a obtinut utilitatea asteptata a dreptului cumparat, astfel incat el nu se mai poate indrepta impotriva vanzatorului pentru eventualele defectiuni ale bunului care se manifesta dupa ce perioada a expirat. Aceasta perioada se mai numeste perioada sau termen de garantie. In principiu, termenul de garantie poate sa fie stabilit in mod liber de catre partile contractului. Prin exceptie, unele legi speciale, mai ales in domeniul protectiei consumatorului, prevad durate de garantie minime datorate de catre vanzatori, durate care au caracter imperativ, in sensul ca partile nu pot stabili contractual durate de garantie inferioare. Atunci cand partile nu au stabilit termenul de garantie si nu sunt aplicabile nici dispozitii speciale, se vor aplica termenele de garantie de drept comun, a caror durata rezulta din art. 2531 NCC din materia prescriptiei extinctive. Potrivit acestui text, termenele legale de garantie sunt de 3 ani, daca lucrul vandut este o constructie si de 1 an, daca lucrul vandut este un alt bun. Aceste termene curg de la data la care expira termenul scurt de la predare in care cumparatorul ar fi trebuit sa reclame viciile aparente. 60

In cazul in care viciul ascuns se manifesta in cursul termenului de garantie, atunci el antreneaza raspunderea vanzatorului. Daca viciul se manifesta dupa expirarea perioadei de garantie, cumparatorul nu se poate indrepta impotriva vanzatorului in legatura cu acel viciu.

Prescriptia actiunii in raspundere pentru vicii


Pana la intrarea in vigoare a Noului Cod civil, durata termenului de prescriptie a actiunilor de sanctionare a viciilor ascunse diferea dupa cum, la data incheierii contractului, vanzatorul cunostea sau nu aceste vicii, respectiv 6 luni daca le cunostea si 3 ani (termenul general) daca nu le cunostea. Dupa intrarea in vigoare a Noului Cod civil, aceasta diferenta a fost suprimata, astfel incat dreptul la actiune se prescrie, in toate cazurile, intr-un termen de 3 ani. Acest termen de trei ani incepe de la momente diferite, dupa cum viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie sau ulterior expirarii acestui termen. Daca viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie, termenul de prescriptie curge de la data descoperirii. Daca viciul a fost descoperit dupa expirarea termenului de garantie, atunci termenul de prescriptie incepe sa curga la data expirarii termenului de garantie. T0 data incheierii contractului T1 data predarii viciul trebuie sa nu fie descoperit intr-un termen scurt, rezonabil in raport cu necesitatea de a verifica lucrul vandut. Daca viciul era aparent, el trebuia declarat pana la sfarsitul termenului scurt. Daca viciul era ascuns, dupa expirarea termenului scurt incepe termenul de garantie (de regula 1 an). In interiorul acestui termen, viciul trebuie sa se manifeste, dar ca sa angajeze raspunderea vanzatorului trebuia sa existe inca de la predare. Daca viciul se manifesta in termenul de garantie, acesta poate fi descoperit de vanzator: - in termenul de garantie: de la descoperire incepe sa curga termenul de prescriptie in care cumparatorul poate sa introduca actiunea - in afara termenului de garantie: termenul de prescriptie incepe sa curga de la sfarsitul termenului de garantie (asadar, inainte de momentul descoperirii). Daca viciul se manifesta in afara termenului de garantie, raspunderea vanzatorului nu mai poate fi angajata.

Raspunderea vanzatorului pentru vicii ascunse


Potrivit art. 1710 NCC, coroborat cu art. 1709 NCC si cu art. 1712 NCC, remediile pe care cumparatorul le poate folosi impotriva vanzatorului in temeiul obligatiei celui din urma de a garanta contra viciilor ascunse sunt urmatoarele: 1. Cumparatorul poate cere inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia manifestare a executarii silite in natura a obligatiei de a preda un bun lipsit de vicii; 2. Cumparatorul poate obtine obligarea vanzatorului la inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, insa lipsit de vicii. Acest remediu este disponibil cumparatorului doar in cazul in care lucrul vandut este un bun de gen, astfel incat el este fungibil cu alte bunuri; 3. Cumparatorul poate obtine o reducere a pretului corespunzatoare cu diminuarea intrebuintarii sau a valorii bunului; 4. Cumparatorul poate obtine rezolutiunea vanzarii (adica poate declara si rezolutiunea unilaterala), sub conditia de a fi denuntat viciile, intr-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu imprejurarile, conform art. 1709 NCC. Termenul rezonabil curge de la descoperirea viciilor. In cazul in care cumparatorul este profesionist, iar lucrul vandut este un bun mobil, corporal, termenul de denuntare este de 2 zile lucratoare. In cazul in care termenul expira fara ca viciul sa fi fost denuntat vanzatorului, cumparatorul este decazut din dreptul de a obtine rezolutiunea. Prin exceptie, cumparatorul nu va fi decazut in cazul in care la data incheierii contractului vanzatorul cunostea viciul nedenuntat. 61

In ceea ce priveste primele patru remedii mentionate, vanzatorul poate cere inlocuirea remediului solicitat de catre cumparator cu un altul, daca remediul solicitat de cumparator este excesiv in raport cu gravitatea viciului, cu scopul pentru care a fost incheiat contractul si cu alte imprejurari, cum ar fi costurile pe care vanzatorul ar trebui sa le suporte spre a executa masura solicitata de catre cumparator. Pe langa unul din cele patru remedii mentionate pana acum, cumparatorul poate, in anumite cazuri, sa solicite si daune-interese, care sa acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestarii viciului. Potrivit art. 1712, alin. 1 NCC, in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca vanzatorul cunostea viciul la data incheierii contractului, acesta va raspunde integral pentru prejudiciul cauzat de acel viciu, chiar si pentru prejudiciul indirect si pentru cel imprevizibil, prin derogare de la raspunderea contractuala de drept comun. Cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a dispus fie o reducere a pretului, fie rezolutiunea contractului, vanzatorul nu poate fi obligat decat la restituirea pretului pe care l-a primit (in tot sau in parte, dupa caz) si la despagubirea cumparatorului (in tot sau in parte, dupa caz) pentru cheltuielile vanzarii. Daca vanzatorul nu cunostea viciul din culpa sa (cazul vanzatorului profesionist), atunci el va putea fi obligat la despagubiri pentru prejudiciul previzibil si direct cauzat de viciu, potrivit dreptului comun al raspunderii contractuale.

Modificarea conventionala a regimului legal al obligatiei de garantie contra viciilor


Regimul legal al garantiei contra viciilor poate fi modificat in mod liber de catre parti, cu singura rezerva ca vanzatorul nu poate fi exonerat de raspunderea pentru viciile pe care le cunostea sau trebuia sa le cunoasca la data incheierii contractului. Curs 9 Dinca 28.11.2012

V. Obligatia vanzatorului de a garanta buna functionare a lucrului vandut


Toate obligatiile vanzatorului despre care am discutat rezultau in virtutea regimului legal prevazut de Noul Cod civil si erau daca nu esentiale, cel putin supletive de vointa (se aplicau daca partile nu prevedeau contrariul). Obligatia vanzatorului de a garanta cumparatorului buna functionare a lucrului vandut nu se aplica in virtutea Noului Cod civil, ci numai daca este prevazuta de o lege speciala sau de o stipulatie contractuala expresa. De asemenea, aceasta obligatie nu are o durata de drept comun in Noul Cod civil, ci are durata pe care legea speciala sau partile au prevazut-o. Potrivit dreptului comun, daca partile nu au prevazut durata garantiei de buna-functionare, dar au convenit totusi sa existe o asemenea garantie, atunci oricare dintre ele poate cere instantei judecatoresti sa decida termenul de garantie. Termenul de garantie de buna functionare nu are acelasi rol ca si termenul de garantie contra viciilor ascunse ale bunului vandut. In cazul viciilor ascunse, pentru a angaja raspunderea vanzatorului, viciul trebuie sa existe la data predarii si sa se manifeste in termenul de garantie. In ceea ce priveste garantia de bunafunctionare, ea antreneaza raspunderea vanzatorului chiar daca viciul nu exista la data predarii, cu conditia ca deficienta de functionare sa se manifeste in termenul de garantie. Prin urmare, defectul de functionare poate sa apara si ulterior predarii, oricand pe parcursul duratei de garantie. Tot ca o diferenta fata de garantia contra viciilor, in cazul careia cumparatorul putea sa aleaga liber intre mai multe remedii, in cazul garantiei pentru buna functionare cumparatorul este tinut sa respecte o 62

ordine legala de subsidiaritate a remediilor deficientelor pe care le constata. Astfel, daca bunul cumparat prezinta o anumita defectiune, care il impiedica sa functioneze potrivit destinatiei ce rezulta din vointa partilor ori din natura bunului, cumparatorul este dator ca, sub sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, sa-i notifice vanzatorului existenta defectiunii in cursul termenului de garantie. Potrivit art. 1718, alin. 1, teza a II-a NCC, daca notificarea defectiunii nu a putut fi facuta in termenul de garantie, din motive obiective, cumparatorul are obligatia sa comunice defectiunea intr-un termen rezonabil, calculat de la data expirarii termenului de garantie. Textul are in vedere motive obiective. Asadar, este vorba despre orice motiv neimputabil cumparatorului, chiar daca acest motiv nu are natura fortei majore sau a cazului fortuit. Spre exemplu, daca aparatul nu a fost pus in functiune in decursul termenului de garantie, ar putea constitui un motiv obiectiv pentru neconstatarea defectiunii si necomunicarea acesteia catre vanzator (cumparatorul nu este obligat sa puna in functiune aparatul). In orice caz, termenul rezonabil pentru notificare, care curge de la expirarea termenului de garantie, va varia in functie de natura bunului si complexitatea functionarii sale si va curge, in toate cazurile, de la incetarea motivelor obiective care au impiedicat notificarea defectiunii in termenul de garantie. Fie o data cu notificarea aparitiei defectiunii, fie ulterior, cumparatorul poate cere remedierea defectiunii, fie in termenul stabilit de contract sau de legea speciala, fie, daca nu exista un asemenea termen, intr-un termen de 15 zile de la cererea de remediere (art. 1716, alin. 2, teza a II-a NCC). In cazul in care vanzatorul nu vrea sau nu poate sa inlature defectiunea in acest termen, cumparatorul are dreptul de a solicita inlocuirea bunului cu un altul de acelasi gen, de aceeasi calitate, dar lipsit de defectiuni. Vanzatorul trebuie sa procure bunul de inlocuire intr-un termen rezonabil, care se stabileste nu numai in functie de natura bunului, ci si in functie de canalele de distributie si de furnizare pe care vanzatorul le foloseste in mod obisnuit pentru a se aproviziona. Daca acest termen expira fara ca bunul sa fi fost inlocuit, potrivit art. 1716, alin. 3 NCC, vanzatorul este obligat la cererea cumparatorului sa restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului. Cererea cumparatorului de a i se restitui pretul in schimbul inapoierii bunului are valoarea juridica a unei declaratii unilaterale de rezolutiune, dublata de punerea in intarziere a vanzatorului pentru restituirea pretului. Pana la data restituirii pretului, cumparatorul are un drept de retentie asupra bunului a carui inapoiere nu o datoreaza decat dupa ce pretul i-a fost restituit. In oricare dintre aceste forme, raspunderea vanzatorului nu se va aplica daca aceste demonstreaza ca defectiunea a intervenit ca urmare a modului defectuos in care cumparatorul a folosit bunul. Caracterul defectuos al utilizarii bunului de catre cumparator se apreciaza in raport cu standardul bunului proprietar, tinand insa cont ca dobanditorul bunului nu este obligat sa-l foloseasca, ci doar de faptul ca un bun proprietar isi foloseste bunurile cu preocuparea de a le conserva si de a le prelungi durata de utilizare. In aprecierea conduitei cumparatorului, se vor avea in vedere: complexitatea bunului; gradul de tehnicitate; adresabilitatea bunului catre un profesionist sau catre un profan; valoarea bunului si interesul utilizarii sale. Toate aceste elemente se analizeaza prin raportare, daca este cazul, la instructiunile de utilizare pe care vanzatorul i le-a remis cumparatorului in raport cu bunul.

VI. Obligatia vanzatorului de a garanta mentinerea anumitor calitati ale bunului vandut
Posibilitatea existentei acestei obligatii se deduce pe cale de interpretare din art. 1718, alin. 2 NCC, 63

care prevede ca obligatia cumparatorului de a denunta defectul de functionare se aplica si atunci cand vanzatorul a garantat ca bunul vandut va pastra un timp determinat anumite calitati. Aceasta fiind singura referinta din Noul Cod civil cu privire la obligatia vanzatorului de a garanta mentinerea anumitor calitati ale bunului vandut, rezulta ca in rest, aceasta obligatie este guvernata de dreptul comun. Aceasta va exista, ca si obligatia de garantie pentru buna functionare, numai daca a fost prevazuta intro lege speciala sau printr-o stipulatie contractuala si numai pentru durata cu care a fost prevazuta. Aceasta obligatie nu are ca obiect calitatile bunului la data predarii. Acestea intra sub incidenta obligatiei de predare conforma sau a obligatiei de a garanta contra viciilor ascunse, dupa cum lipsa calitatii este ascunsa sau aparenta. Dimpotriva, obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati vizeaza o durata ulterioara predarii, durata in care vanzatorul garanteaza isi va pastra calitatile determinate in mod expres . Sub acest aspect, obligatia are natura unei obligatii de rezultat consolidate, in sensul ca simpla pierdere a calitatilor garantate va antrena raspunderea vanzatorului, chiar si daca nu se dovedeste vreo legatura de cauzalitate intre pierderea calitatii si conduita sa si chiar daca nu se dovedeste vreo culpa din partea sa. In rest, regimul raspunderii va urma dreptul comun al raspunderii contractuale, in sensul ca in vederea executarii in natura a obligatiei asumate, vanzatorul va putea fi obligat la remedierea bunului sau la inlocuirea lui, dupa cum cumparatorul are posibilitatea sa ceara executarea prin echivalent cu daune-interese sau sa obtina rezolutiunea contractului de vanzare cu restituirea prestatiilor si eventual cu daune-interese.

OBLIGATIILE CUMPARATORULUI
Obligatiile cumparatorului sunt in numar de 3: I. Obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii; II. Obligatia de a plati pretul; III. Obligatia de a prelua bunul.

I. Obligatia cumparatorului de a suporta cheltuielile vanzarii


In legatura cu incheierea unui contract de vanzare, partile pot suporta cheltuieli indirecte si cheltuieli directe. Sunt cheltuieli indirecte, spre exemplu: cheltuielile de deplasare la locul incheierii contractului (taxiul pana la notar; benzina pentru masina personala); cheltuielile pentru realizarea auditului sau a raportulului due diligence; cheltuielile cu redactarile prealabile ale negocierilor. Cheltuielile indirecte sunt in principiu suportate de partea care le angajeaza. Aceasta nu are, ca regula, dreptul de a pretinde celeilalte parti suportarea lor (costurile de tranzactionare din doctrina economica). Exista si o serie de cheltuieli impuse de incheierea valabila a contractului. Spre exemplu, cheltuielile de autentificare a contractului atunci cand legea cere forma autentica. Alteori, cheltuielile sunt impuse de respectarea vointei comune a partilor spre exemplu, cheltuieile de autentificare cand partile convin sa incheie contractul in forma autentica, chiar daca legea nu cere. Fata de agentul autentificator (fata de notarul public, de regula), obligatia de a suporta cheltuielile de autentificare este suportata de catre ambele parti, in mod solidar. Totusi, in raporturile dintre vanzator si cumparator, cumparatorul este obligat fata de vanzator sa suporte cheltuielile directe ale incheierii contractului, daca partile nu au prevazut contrariul (daca nu au prevazut ca fiecare sa suporte jumatate, sau ca vanzatorul sa le suporte integral etc.). 64

Se vizeaza exclusiv cheltuielile indirecte ale incheierii contractului, nu si cheltuielile executarii contractului. De regula, cheltuielile executarii obligatiilor ce decurg din contract sunt suportate, potrivit art. 1666, alin. 2 si 3 NCC de catre debitorii acelor obligatii: vanzatorul va suporta cheltuielile obligatiilor sale, iar cumparatorul va suporta cheltuielile executarii propriilor sale obligatii. Daca eficacitatea drepturilor dobandite de cumparator presupune realizarea anumitor formalitati care antreneaza necesitatea unor cheltuieli, aceste cheltuieli vor fi suportate de catre beneficiarul acestor formalitati, adica de catre cumparator, intrucat el este cel caruia ii profita cheltuielile in cauza. Chiar in conditiile in care vanzatorul este obligat sa transfere dreptul vandut si s-ar aplica efectul constitutiv al inscrierii in cartea funciara, vanzatorului nu ii va fi imputabila lipsa inscrierii dreptului dobandit de cumparator, daca aceasta lipsa este cauzata de neplata taxei aferente. In executarea obligatiei sale de a transfera proprietatea, vanzatorul, prin ipoteza deja inscris in cartea funciara, trebuie sa consimta in forma autentica la transmiterea dreptului si sa furnizeze toate inscrisurile necesare pentru realizarea inscrierii. O data ce el a executat aceste operatiuni, cumparatorul devine liber sa isi inscrie dreptul cumparat, platind taxa de inscriere, astfel incat el nu se poate intoarce impotriva vanzatorului pentru netransmiterea proprietatii care decurge din neachitarea acestei taxe. In schimb, vanzatorul care ar putea sa fie interesat sa nu mai fie proprietar al imobilului, spre a se exonera de anumite obligatii legale ce incumba din aceasta calitate (spre exemplu, obligatia de a plati impozite), ar putea, daca el a executat toate operatiunile necesare transferului proprietatii, sa-l oblige pe cumparator sa solicite inscrierea sau chiar sa formuleze cererea de inscriere in numele sau, obligandu-l in ambele cazuri pe cumparator sa suporte taxa de inscriere aferenta.

II. Obligatia cumparatorului de a plati pretul


Este principala obligatie a cumparatorului si prefigurarea acesteia serveste drept cauza pentru asumarea de catre vanzator a obligatiilor de a transfera bunul vandut si de a preda bunul ce face obiectul acestui drept. Din punct de vedere al naturii juridice, obligatia de plati pretul este o obligatie baneasca, care prezinta anumite particularitati de regim juridic, in temeiul art. 1719-1729 NCC.

Particularitati de regim juridic ale acestei obligatii


Scadenta obligatiei de a plati pretul
Potrivit art. 1720, alin. 1 NCC, cumparatorul trebuie sa plateasca pretul de indata ce proprietatea este transmisa. Obligatia de a transmite proprietatea implica si obligatia de predare. Ne putem intreba daca plata pretului trebuie facuta dupa ce predarea s-a facut sau intre momentul transmiterii proprietatii din punct de vedere juridic si predarea efectiva. Raspunsul la aceasta intrebare se da cu ajutorul art. 1693 NCC => predarea este datorata la momentul platii pretului. In consecinta, secventa de drept comun a executarii obligatiilor in cadrul contractului de vanzare este urmatoarea: dupa data incheierii contractului este scadenta obligatia de a transfera proprietatea; dupa transferul proprietatii este scadenta obligatia de a plati pretul; dupa plata pretului este scadenta obligatia de a preda bunul. In materie de bunuri de gen, aceasta secventa poate sa prezinte o dificultate, deoarece potrivit art. 1678 NCC, proprietatea bunurilor de gen se transmite la individualizare, individualizare care se face si prin predare. Pentru bunurile de gen, s-ar putea sa ne aflam in urmatoarea dificultate: predarea este datorata dupa plata pretului. Vanzatorul poate inlatura dificultatea daca face individualizarea altfel decat prin predare: prin masurare, numarare, cantarire. Singura situatie in care transferul proprietatii nu se poate face decat prin predare este doar potrivit art. 65

1680 NCC: vanzarea dupa mostra sau model. Proprietatea se transfera la predarea bunului; asadar, rezulta ca vanzarea dupa mostra sau model deroga de la regula conform careia pretul este datorat dupa transferul proprietatii. Aceasta derogare este explicabila prin aceea ca, in cazul vanzarii dupa mostra sau model, consimtamantul la vanzare se formeaza in urma examinarii de catre cumparator a mostrei, ceea ce presupune ca mostra a fost deja predata prealabil incheierii contractului. De aceea, dupa exprimarea consimtamantului la vanzare, cumparatorul care a consimtit este deja dator sa plateasca pretul, iar dupa plata pretului va deveni scadenta obligatia de preda lucrurile vandute (care sunt prin ipoteza bunuri de gen, de acelasi fel cu modelul), iar prin executarea acestei obligatii de predare se executa concomitent si obligatia de a se transmite proprietatea bunurilor predate.

Intrucat pretul trebuie platit imediat dupa ce proprietatea a fost transmisa, atunci cand cumparatorul afla de existenta unei cauze de evictiune intre data incheierii contractului si data platii pretului, acesta se poate abtine sa plateasca pretul pana la inlaturarea tulburarii sau pana cand vanzatorul ofera o garantie corespunzatoare. Aceasta pentru ca existenta unei cauze de evictiune ridica o suspiciune cu privire la realitatea executarii de catre vanzator a obligatiei de a transfera proprietatea, ori cu privire la executarea corespunzatoare a acestei obligatii, astfel incat ajungerea la scadenta a obligatiei de a plati pretul este indoielnica. Temerea cumparatorului referitoare la evictiune trebuie sa fie intemeiata pe o puternica aparenta, astfel incat amenintarea impiedicarii exercitarii dreptului sau sa fie serioasa si severa. Aceasta cerinta se impune intrucat textul este derogatoriu de la dreptul comun al exceptiei de neexecutare, in masura in care, privita din perspectiva vanzatorului de a garanta pentru evictiune, abtinerea cumparatorului de a plati pretul poate fi calificata ca o exceptie de neexecutare anticipata, intrucat, prin ipoteza, evictiunea nu s-a produs inca. Daca amenintarea pentru exercitarea dreptului cumparatorului este serioasa si severa, cumparatorul poate retine pretul pana la data la care aceasta amenintare este inlaturata de catre vanzator sau pana la data la care vanzatorul ofera o garantie suficienta. Garantia poate sa fie reala sau personala: pentru a fi suficienta o garantie personala, aceasta ar trebui sa provina de la un tert care sa faca dovada ca este suficient de solvabil incat ar putea sa suporte raspunderea ce i-ar incumba vanzatorului in cazul producerii evictiunii (acesta este un nivel de proba foarte greu de realizat, pentru ca prin ipoteza evictiunea nu s-a produs, nici nu se stie cand se va produce, raspunderea vanzatorului ar putea sa includa sporuri de valoare imprevizibile, cheltuieli necesare, utile, iar uneori si cheltuielile cu lucrari autonome este greu de stabilit cuantumul despagubirii pentru evictiune, asadar este si mai greu de dovedit cu garantia personala ca fidejusorul este solvabil si la momentul la care se va produce evictiunea, nu numai la momentul constituirii garantiei personale; putem fi si in prezenta unei garantii reale, ce va putea fi socotita ca suficienta daca este o ipoteca de rang I asupra unui bun cu o valoare suficient de mare incat sa permita acoperirea raspunderii vanzatorului pentru evictiunea eventuala, socotindu-se consecintele cele mai grave cu putinta ale acestei raspunderi.

Locul platii
Tot potrivit art. 1620, alin. 1 NCC, de regula (daca nu s-a prevazut altfel), cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la locul la care bunul se afla la momentul incheierii contractului. Aceasta regula se poate aplica doar in cazul bunurilor individual-determinate si al bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare (A tone din graul din silozul X; B kg din rosiile din lada Y). In aceste situatii, ne reamintim ca si bunul trebuie predat in acelasi loc la care se afla la data incheierii contractului, astfel incat se poate spune ca in cazul bunurilor individual determinate si al bunurilor de gen limitate prin localizare, vanzarea se executa integral in locul unde s-a aflat bunul la data la care a fost incheiat contractul de vanzare. In schimb, atunci cand bunul vandut este un bun de gen, regula speciala prevazuta de art. 1720, teza I 66

NCC nu se poate aplica, intrucat bunurile de gen nu au un loc determinat. In consecinta, in aceasta situatie urmeaza a se aplica regula de drept comun prevazuta de art. 1494, alin. 1, lit. c NCC, conform careia obligatiile banesti trebuie executate la domiciliul sau, dupa caz, sediul creditorului de la data platii. In consecinta, daca se vand bunuri de gen, pretul se plateste la domiciliul sau sediul vanzatorului la data platii. Predarea bunurilor in acest caz se executa la domiciliul sau sediul vanzatorului de la data incheierii contractului. Prin urmare, pretul nu se va plati la alt loc decat acela unde se preda bunul decat atunci cand vanzatorul si-a schimbat sediul intre data incheierii contractului si data platii pretului. Daca intr-o asemneea situatie de schimbare a domiciliului executarea contractului, potrivit regulilor mentionate, antreneaza cheltuieli suplimentare pentru cumparator, potrivit art. 1494, alin. 2 NCC, vanzatorul este dator sa-i ramburseze aceste cheltuieli cumparatorului.

Dobanzile pretului
Din art. 1721 NCC rezulta ca dobanzile pretului pot fi supuse unuia dintre urmatoarele patru regimuri juridice: I. Daca partile au stabilit prin contract de la ce data si in ce rata se datoreaza dobanzi la pret, atunci in principiu se va aplica regimul contractual, cu obligatia ca atunci cand contractul nu se incheie in exercitiul activitatii profesionale cu scop lucrativ, sa se respecte plafoanele prevazute de lege pentru dobanzi; II. Daca partile nu au stabilit un regim contractual si bunul produce fructe naturale sau civile, atunci cumparatorul va datora dobanzi la pret de la data la care i se transfera dreptul de proprietate sau un alt drept care sa-i permita culegerea fructelor se considera ca de la acea data el are si dreptul la fructe, pe cand este firesc ca si vanzatorul sa aiba de la aceeasi data dreptul la fructele platii, care sunt dobanzile; III. Atunci cand bunul nu produce fructe, dar ii procura cumparatorului alte foloase si partile nu au stabilit niciun regim cu privire la dobanzi, acestea vor fi datorate de la data predarii bunului, ceea ce inseamna ca de regula nu vor fi datorate, caci, de regula, plata pretului precede predarea; IV. Daca bunul nu procura nici fructe si nici alte foloase si partile nu au stabilit un regim pentru dobanzi, dobanzile nu vor fi datorate. Aceasta este o ipoteza extrem de greu de conceput, caci orice bun este o valoare economica. Dar, se poate da ca exemplu vanzarea unei cladiri in ruina nerenovata de cumparator, ce nui procura niciun folos.

Observatii comune pentru cele patru regimuri juridice


a) Din formularea regimului II si a regimului III, exista o dihotomie imperfecta. Regimul II se intemeiaza pe ipoteza ca bunul produce fructe naturale sau civile; in schimb, regimul III se intemeiaza pe ipoteza ca bunul nu produce fructe, dar produce alte foloase. Se pune intrebarea ce se va intampla cu fructele industriale. Atunci cand bunul produce fructe industriale, ipoteza trebuie asimilata regimului III alte foloase, caci fructele industriale au particularitatea ca ele se pot produce sub conditia interventiei omului asupra bunului frugifer. Ori, intre data transferului proprietatii si data predarii, vanzatorul nu are dreptul de a folosi bunul frugifer si deci nu poate proceda la o asemenea interventie, in timp ce cumparatorul nu poate sa foloseasca bunul frugifer, caci nu i-a fost inca predat. Abia dupa predare cumparatorul va putea interveni asupra bunului frugifer, spre a culege fructele lui industriale, astfel incat aceste fructe ar trebui sa aiba regimul altor foloase decat fructele naturale sau civile, care se cuvin cumparatorului de la transferul proprietatii, iar daca vanzatorul le-a obtinut, el trebuie sa i le retransfere cumparatorului. b) Cand ne raportam la sfera de aplicare a regimurilor juridice (fructe sau alte foloase), trebuie sa avem in vedere momente diferite. Pentru aplicarea regimului II, nu este suficient ca bunul sa fie apt sa produca fructe naturale sau civile. Spre exemplu, nu este suficient ca un apartament sa poata fi inchiriat, ci trebuie sa produca efectiv fructe naturale sau civile la data transferului proprietatii (apartamentul trebuie sa fie inchiriat si de pe urma acelei inchirieri sa se culeaga chiria fruct civil). Aceeasi este situatia si in privinta regimului III, caci trebuie ca, la data predarii, bunul sa procure 67

in mod efectiv cumparatorului anumite foloase (altele decat fructele naturale sau civile). c) In sensul tuturor acestor patru regimuri juridice, se au in vedere dobanzile remuneratorii produse de obligatia de a plati pretul. Asadar, vorbim despre ipoteze in care plata pretului a fost amanata printr-o clauza contractuala (!), astfel incat aceste dobanzi sunt calculate in perioada de pana la scadenta. Daca pretul nu este platit la scadenta, in legatura cu pretul si cu dobanzile remuneratorii acumulate pana in acest moment, se vor putea calcula dobanzi moratorii (penalizatoare), care sunt superioare dobanzilor remuneratorii din punct de vedere al ratei dobanzii.

Garantiile obligatiei de a plati pretul


Legiuitorul favorizeaza incheierea contractelor si circulatia bunurilor, si in consecinta il incurajeaza pe proprietar sa-si vanda lucrurile. De aceea, este de traditie in dreptul civil ca vanzatorul sa primeasca anumite garantii speciale cu privire la executarea creantei sale corelative obligatiei cumparatorului de a plati pretul. Actualmente, sunt prevazute trei garantii speciale cu privire la obligatia cumparatorului de a plati pretul: 1. Ipoteca legala a vanzatorului imobiliar; 2. Privilegiul vanzatorului mobiliar; 3. Dreptul de retentie.

I. Ipoteca legala a vanzatorului imobiliar


Potrivit art. 1723 NCC, pentru garantarea obligatiei de plata a pretului, vanzatorul beneficiaza de o ipoteca legala asupra bunului vandut. Un caz prevazut de lege este cel din art. 2386, pct. 1 NCC: Creantele care beneficiaza de ipoteca legala In afara altor cazuri prevazute de lege, beneficiaza de ipoteca legala: 1. vanzatorul, asupra bunului imobil vandut, pentru pretul datorat; aceasta dispozitie se aplica si in cazul schimbului cu sulta sau al darii in plata cu sulta in folosul celui care instraineaza, pentru plata sultei datorate; Ipoteca este legala intrucat ea rezulta ex lege de cate ori intr-un contract de vanzare pretul nu este platit imediat dupa incheierea contractului. In ipoteza, aceasta ipoteca se va naste cu privire la bunul vandut, imediat ce proprietatea lui a fost transferata cumparatorului. Pentru a putea fi perfectata insa si opozabila tertilor, aceasta ipoteca trebuie inscrisa in cartea funciara. Insa, aceasta ipoteca nu este si opozabila ex lege, chiar daca rezulta ex lege. Este necesar ca pe baza contractului si a dovezii absentei platii pretului sa se inscrie ipoteca legala in cartea funciara. Rangul acestei ipoteci depinde de data inscrierii sale.

2. Privilegiul vanzatorului mobiliar


Potrivit art. 2339, alin. 1, lit. a NCC, printre creantele privilegiate asupra unor bunuri mobile se afla si creanta vanzatorului neplatit pentru pretul bunului mobil vandut unei persoane fizice, cu exceptia cazului in care cumparatorul dobandeste bunul pentru serviciul sau exploatarea unei intreprinderi. Acest privilegiu este un privilegiu special, in sensul ca se aplica doar cu privire la bunul vandut si nu vizeaza patrimoniul cumparatorului in ansamblul sau. In virtutea privilegiului special, vanzatorul va putea cere executarea silita a creantei sale cu privire la pret, prin revanzarea de data aceasta in mod silit a respectivului bun, astfel incat creanta cu privire la pret va 68

fi satisfacuta cu prioritate fata de orice alta creanta din pretul obtinut prin vanzarea silita. Tot din text rezulta ca acest privilegiu nu profita vanzatorului atunci cand cumparatorul este o persoana juridica. De asemenea, chiar atunci cand cumparatorul este o persoana fizica, privilegiul nu se va aplica daca acea persoana fizica actioneaza ca profesonist. In principiu, acest privilegiu este opozabil tertilor, inclusiv altor creditori ai cumparatorului in mod independent fata de orice formalitate de publicitate. Prin exceptie, ordinea de prioritate dintre acest privilegiu si o garantie reala mobiliara asupra bunului vandut va fi data de cronologia inscrierii acestor doua cauze de preferinta la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare (AEGRM). In consecinta, privilegiul este opozabil tertilor independent de publicitate, cu exceptia cazului in care se pune problema opozabilitatii lui fata de un creditor garantat real cu privire la acelasi bun, caz in care numai privilegiul inscris la AEGRM este opozabil acelui creditor. Chiar daca, de regula, privilegiul special se stinge prin transmiterea, transformarea sau pieirea bunului asupra caruia poarta, prin exceptie, daca bunul este revandut de catre cumparator, privilegiul primului vanzator subzista pana la plata pretului la care este indreptatit si reprezinta o clauza de preferinta inclusiv in raport cu privilegiul pe care le-ar avea cumparatorul in urma contractului de revanzare. Aceasta rezulta din art. 2341 NCC: Stramutarea privilegiului vanzatorului Atunci cand cumparatorul vinde la randul sau bunul, privilegiul mentionat la art. 2.339 alin. (1) lit. a) se exercita asupra bunului revandut, chiar daca pretul celei de-a doua vanzari este inca neplatit de cel de-al doilea cumparator, cu preferinta fata de privilegiul de care s-ar bucura primul cumparator. Daca A ii vinde lui B un bun, iar B nu plateste pretul, dar vinde acelasi bun catre C, iar nici C nu plateste pretul, A poate cere vanzarea silita a bunului lui C si din pretul obtinut in urma acestei vanzari silite, mai intai se va plati creanta pe care B o avea fata de A (pretul vanzarii). Daca mai ramane un rest din ceea ce datora C lui B din vanzarea silita, atunci acel rest va fi atribuit lui B ca pret al vanzarii dintre B si C. Curs 10 Dinca 05.12.2012

3. Dreptul de retentie al vanzatorului mobiliar cu privire la lucrul vandut pana la plata pretului
Existenta acestui drept de retentie rezulta in mod implicit din continutul art. 1693 NCC, potrivit caruia, in lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul este platit. Acest text se refera atat la mobile, cat si la imobile. Teoretic, dreptul de retentie poate fi exercitat indiferent de natura bunului vandut. Totusi, in materia vanzarii mobiliare, acest drept de retentie genereaza in plus o cauza de preferinta in favoarea creantei vanzatorului mobiliar avand ca obiect plata pretului si anume un privilegiu mobiliar special. Aceasta cauza de preferinta rezulta din art. 2339, alin. 1, lit. b NCC: Privilegiile speciale (1) Creantele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt urmatoarele:
[]

b) creanta celui care exercita un drept de retentie este privilegiata cu privire la bunul asupra caruia se exercita dreptul de retentie, atat timp cat acest drept subzista. (2) In caz de concurs, privilegiile se exercita in ordinea prevazuta la alin. (1). Orice stipulatie contrara se considera nescrisa. 69

Din art. 2329, alin. 1, lit. b NCC rezulta ca numai dreptul de retentie asupra unui bun mobil face ca creanta garantata cu acel drept sa fie privilegiata. Potrivit dreptului comun al privilegiilor mobiliare, privilegiul retentorului se stinge prin instrainarea, transformarea sau pieirea bunului. De asemenea, spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercita de catre vanzator impotriva unui cumparator neprofesionist persoana fizica (analizat saptamana trecuta), privilegiul decurgand din exercitarea dreptului de retentie nu urmareste bunul in cazul instrainarii lui de catre cumparator catre un subdobanditor, chiar daca prin ipoteza dreptul de retentie continua sa fie exercitat si impotriva subdobanditorului. Ca principiu, opozabilitatea privilegiului se asigura prin exercitarea dreptului de retentie. Totusi, in concurs cu o garantie reala mobiliara, privilegiul vanzatorului retentor nu va avea prioritate decat daca a fost inscris la AEGRM inaintea garantiei concurente (art. 2342, alin. 2 NCC). De asemenea, in concurs cu privilegiul mobiliar al vanzatorului mobiliar intemeiat pe art. 2339, alin. 1, lit. a NCC (analizat saptamana trecuta), privilegiul vanzatorului retentor este de rang subsecvent. (!) In consecinta, daca A ii vinde lui B, iar B ii vinde lui C acelasi bun, fara ca B sa-i plateasca pretul lui A si fara C sa-i plateasca pretul lui B, iar B retine bunul pana la plata pretului de catre C: daca A solicita executarea silita a creantei sale cu privire la pret, el va putea cere vanzarea silita a bunului, urmand ca din pretul obtinut din aceasta vanzare sa isi satisfaca cu preferinta creanta sa si numai daca mai raman sume disponibile dupa satisfacerea creantei lui A, B isi va putea satisface propria creanta din acele sume disponibile, chiar daca pana la vanzarea silita exercitase un drept de retentie asupra bunului. Acesta pentru ca privilegiul lui A, intemeiat pe art. 2339, alin. 1, lit. a NCC este superior in rang atat privilegiului lui B intemeiat pe acelasi text, cat si fata de privilegiul lui B intemeiat pe dreptul de retentie, potrivit art. 2339, alin. 1, lit. b NCC.

Cheltuielile platii pretului


Potrivit art. 1666, alin. 3 NCC, cheltuielile platii pretului sunt in sarcina debitorului obligatiei de a plati pretul, adica in sarcina cumparatorului. Textul are in vedere, de regula, comisioanele bancare si reia regula generala conform careia debitorul platii suporta cheltuielile ei.

Sanctiunea neexecutarii voluntare a obligatiei de a plati pretul


Ca orice obligatie baneasca, obligatia de a plati pretul nu se poate stinge prin imposibilitatea fortuita de executare si poate fi, in toate cazurile, executata silit in natura. In cazul in care executarea obligatiei se produce cu intarziere, ea se cumuleaza cu plata de dobanzi moratorii, stabilite potrivit regulilor examinate la contractul de imprumut. Pe langa executarea silita a obligatiei de a plati pretul, executare care beneficiaza de garantiile examinate saptamana trecuta si saptamana aceasta, vanzatorul poate obtine alternativ rezolutiunea contractului de vanzare, cu restituirea bunului vandut si, daca este cazul, cu daune-interese. Atat executarea silita, cat si rezolutiunea, trebuie sa fie precedate de punerea in intarziere a cumparatorului. In principiu, sanctiunea neexecutarii voluntare a obligatiei de a plati pretul urmeaza dreptul comun din cadrul teoriei generale a obligatiilor. Prin derogare de la acest drept comun, art. 1725-1729 NCC prevad anumite particularitati de regim juridic specifice vanzarii. Unele dintre acestea vizeaza exclusiv obligatia de a plati pretul, altele vizeaza atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua bunul vandut.

I. Aspecte specifice obligatiei de a plati pretul


Discutam despre: 70

a. aspecte ce vizeaza vanzarea bunurilor mobile; b. aspecte ce vizeaza vanzarea bunurilor imobile.

a. Sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul unei vanzari mobiliare


Art. 1727 NCC prevede ca atunci cand vanzarea s-a facut fara termen de plata, iar cumparatorul nu a platit pretul, vanzatorul poate ca in cel mult 15 zile de la data predarii sa declare rezolutiunea fara punere in intarziere si sa ceara restituirea bunului mobil vandut, cat timp bunul este inca in posesia cumparatorului si nu a suferit transformari. Din acest text rezulta ca pentru ca vanzatorul sa poata declara rezolutiunea fara punere in intarziere, in cazul unei vanzari mobiliare este necesar sa fie intrunite cumulativ urmatoarele conditii: i. Contractul de vanzare nu trebuie sa prevada un termen pentru plata pretului. Daca se prevede un asemenea termen, atunci inseamna ca vanzatorul a avut o incredere particulara in cumparator, incredere in ipoteza intarita prin remiterea de catre acesta a bunului, remitere care creeaza aparenta fata de terti ca bunul apartine cumparatorului. In materie mobiliara, aparenta ca bunul apartine celui ce il stapaneste genereaza proprietate. In consecinta, vanzatorul vinovat de crearea acestei aparente ar trebui sa suporte efectele negative care ar decurge pentru el din efectele aparentei pe care a creat-o; ii. De la data predarii bunului sa nu fi trecut mai mult de 15 zile; iii. Bunul sa fie inca in posesia cumparatorului; iv. Bunul sa nu fi suferit transformari (spre exemplu, daca s-au vandut caramizi, acestea sa nu fie incorporate deja intr-o cladire). Din prevederile art. 1727, alin. 2 NCC rezulta ca daca toate aceste conditii sunt indeplinite, atunci efectele declararii rezolutiunii si cele de restituire a bunului consecutive acesteia sunt opozabile celorlalti creditori ai cumparatorului. Daca declaratia de rezolutiune si cererea de restituire survin in conditiile mentionate, ceilalti creditori ai cumparatorului nu vor putea actiona ca si cum lucrul vandut a intrat in patrimoniul cumparatorului (debitorului lor) si deci nu-si vor putea exercita creantele asupra acelui lucru. Dimpotriva, atat din perspectiva lor, cat si din perspectiva cumapratorului, din efectul rezolutiunii, se va considera ca bunul a ramas mereu in patrimoniul vanzatorului. Dimpotriva, daca nu sunt intrunite conditiile mentionate, rezolutiunea se poate declara unilateral si tot fara punere in intarziere. Insa, efectele acesteia nu vor putea fi opuse decat cumparatorului, iar nu si oricarei alte persoane (decat cumparatorul). Consecintele declararii rezolutiunii fara indeplinirea celor patru conditii cumulative: potrivit art. 1727, alin. 2 NCC, celorlalti creditori ai cumparatorului, altii decat vanzatorul insusi, nu le mai pot fi opuse efectele rezolutiunii; in plus, potrivit art. 937 NCC, in cazul in care cumparatorul a transmis posesia catre un subdobanditor de buna-credinta cu titlu oneros, acesta devine proprietar al bunului si lui nu ii mai este opozabila desfiintarea transferului dintre vanzator si cumparator cauzata de rezolutiune; in al treilea rand, chiar si subdobanditorii cu titlu gratuit sau aceia care cunosc cauza rezolutiunii, respectiv neplata pretului catre vanzator devin creditori fata de cumparator pentru obligatia lui de a le transfera lor proprietatea si, ca si ceilalti creditori, pot actiona ignorand efectele rezolutiunii, in temeiul art. 1727, alin. 2 NCC. De aceea, daca rezolutiunea nu se face in acele conditii, ea produce efecte doar intre vanzator si cumparator si fata de nimeni altcineva. Ca urmare, daca bunul a fost transmis ulterior catre un tert sau executat silit de catre unul dintre creditori, atunci, ca urmare a rezolutiunii declarate de catre vanzator in alte conditii decat cele mentionate, cumparatorul va fi tinut numai la restituirea prin echivalent a bunului, potrivit art. 1641 NCC. 71

b. Sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul unei vanzari imobiliare


Potrivit art. 1728 NCC, atunci cand vanzarea are ca obiect un bun imobil si s-a stipulat ca in cazul in care nu se plateste pretul la termenul convenit cumparatorul este de drept in intarziere, acesta din urma poate sa plateasca si dupa expirarea termenului, cat timp nu a primit declaratia de rezolutiune din partea vanzatorului. Rezolutiunea vanzarii unui imobil are efecte fata de terti in conditiile in care se poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara privind acel imobil (in conditiile prevazute de art. 909-910 NCC). Potrivit acestor doua texte, posibilitatea de a cere rectificarea inscrierii unui drept care nu mai corespunde cu realitatea juridica privind acel drept difera dupa cum titularul dreptului, prin ipoteza tert fata de vanzare, este sau nu este de buna-credinta in legatura cu aceasta realitate juridica. Altfel spus, depinde dupa cum tertul subdobanditor a cunoscut sau nu ca pretul vanzarii nu era platit, ceea ce ii da vanzatorului dreptul la rezolutiune. In materie de carte funciara, buna sau reaua-credinta a tertului dobanditor nu se poate aprecia decat in functie de inscrierile si notarile in cartea funciara existente la data la care el a dobandit, potrivit art. 901 NCC. Prin urmare, daca vanzatorul si-a inscris ipoteca legala care garanteaza dreptul sau cu privire la pret sau daca si-a notat dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului, atunci cei care dobandesc dreptul de la cumparator ulterior unei asemenea inscrieri sau notari sunt de rea-credinta. Daca vanzatorul nu a indeplinit niciuna din aceste formalitati de publicitate, dobanditorii de drepturi de la cumparator sunt de buna-credinta. Fata de tertii subdobanditori de rea-credinta, efectele rezolutiunii vanzarii pentru neplata pretului pot fi valorificate oricand in sensul ca transferul dintre vanzator si cumparator se desfiinteaza, ceea ce atrage si desfiintarea drepturilor constituite de catre cumparator in favoarea tertilor de rea-credinta. Prin urmare, aceste din urma drepturi pot fi rectificate prin radiere, astfel incat titularul dreptului tabular ramane vanzatorul. Fata de tertii de buna-credinta, regimul rectificarii drepturilor lor difera dupa cum ei au dobandit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros: in privinta tertilor subdobanditori de buna-credinta ce au dobandit prin acte cu titlu gratuit, potrivit art. 909, alin. 2 NCC, rectificarea drepturilor lor poate fi ceruta in termen de cel mult 5 ani de la data inscrierii acestor drepturi (de la data cererii de inscriere a acestor drepturi in cartea funciara); in schimb, tertii subdobanditori de buna-credinta care au dobandit prin acte cu titlu oneros se bucura de inviolabilitatea drepturilor astfel dobandite, astfel cum aceasta rezulta din coroborarea art. 909, alin. 3 cu art. 908, alin. 1, pct. 3 NCC. Din aceste doua texte rezulta ca tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros al unui drept tabular nu li se pot opune consecintele desfiintarii actelor translative ale antecesorilor lor, desfiintare cauzata de motive ulterioare incheierii acelui act. Ori, neplata pretului este un eveniment ulterior incheierii contractului de vanzare a carui rezolutiune o atrage si de aceea consecintele acestei rezolutiuni nu pot fi opuse subdobanditorilor de buna-credinta cu titlu oneros de la cumparator. (Efecte negative: efectele rezolutiunii nu vor putea fi opuse tertilor care au incredere in aparenta pe care a creat-o actul juridic supus rezolutiunii, atunci cand nu sunt indeplinite conditiile precizate.)

II. Aspecte comune de regim juridic privind sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul si a obligatiei de a prelua bunul in vanzarea de bunuri mobile
In vanzarea de bunuri mobile, obligatia cumparatorului de a prelua bunul la timp este foarte importanta din punct de vedere al echilibrului economic dintre prestatiile partilor. Aceasta pentru ca daca obligatia de a prelua bunul nu este executata la timp, intarzierea cumparatorului il pune pe vanzator in pozitia de a gasi un spatiu de depozitare, iar daca bunurile sunt supuse pierii si stricaciunii, il pune chiar si in pozitia de a achizitiona alte bunuri, de acelasi gen, spre a-si putea executa conform obligatia de predare. Cel putin in ultimul caz, sacrificiul patrimonial la care este expus vanzatorul prin intarzierea preluarii de catre cumparator poate fi chiar superior valorii vanzarii. 72

Din perspectiva faptului ca determina intarzierea preluarii, este la fel de periculoasa si intarzierea platii pretului pentru ca vanzatorul datoreaza predarea numai dupa ce pretul a fost platit. In cazul in care cumparatorul intarzie plata pretului, vanzatorul este, teoretic, indreptatit sa intarzie predarea. Doar ca, daca intarzie predarea, risca sa suporte cheltuielile de depozitare ale bunului pana la predare si, eventual, chiar cheltuielile de pieire ale bunului, in cazul in care acesta este supus unei deteriorari rapide. De aceea, in materia vanzarii mobiliare, legiuitorul a prevazut cateva dispozitii particulare, menite sa consolideze regimul sanctionator al intarzierii cumparatorului in executarea obligatiilor sale de a prelua lucrul si de a plati pretul. Acest regim sanctionator consolidat rezulta din cele doua mecanisme prevazute de art. 1725 si art. 1726 NCC:

a. Punerea de drept in intarziere a cumparatorului (art. 1725 NCC)


Potrivit art. 1725, alin. 1 NCC, in cazul vanzarii bunurilor mobile, cumparatorul este de drept in intarziere cu privire la indeplinirea obligatiilor sale daca la scadenta nici nu a platit pretul si nici nu a preluat bunul. Prin aceasta dispozitie se deroga de la dreptul comun conform caruia orice punere in intarziere se face prin notificare emisa de creditor debitorului. Pentru ca aceasta punere de drept in intarziere sa se produca, este nevoie ca atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua bunul sa fi ajuns la scadenta . Ori, acest lucru se poate intampla concomitent (cele doua scadente pot exista in acelasi timp) daca fie partile au derogat prin intelegerea lor expresa de la succesiunea legala a scadentelor obligatiilor in contractul de vanzare, fie daca, desi nu a primit pretul, vanzatorul se declara gata sa predea bunul si realizeaza toate actele necesare in acest scop, inclusiv, daca este cazul, individualizarea unor bunuri de gen. Doar intr-o asemenea ipoteza atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua lucrul au ajuns la scadenta fara a fi executate. In aceasta situatie, cumparatorul este de drept in intarziere pentru ambele sale obligatii. De aici rezulta, pe de-o parte, ca cumparatorul va trebui sa suporte cheltuielile de depozitare a bunului intre data acestei puneri de drept in intarziere si data preluarii lui efective, ca va trebui sa plateasca daune pentru orice alta intarziere si ca preia riscul pieirii fortuite a lucrului, astfel incat daca se produce o asemenea pieire el nu va mai putea pretinde predarea, dar va ramane obligat sa plateasca pretul. Potrivit art. 1725, alin. 2 NCC, in cazul bunurilor mobile supuse deteriorarii rapide sau deselor schimbari de valoare, cumparatorul este de drept in intarziere in privinta preluarii lor, atunci cand nu le-a preluat in termenul convenit, chiar daca pretul a fost platit sau atunci cand a solicitat predarea fara sa fi platit pretul. Cand are in vedere bunurile mobile supuse deteriorarii rapide sau deselor schimbari de valoare, textul se refera la struguri, fructe de padure etc. Fluctuatii rapide de valoare se pot avea in vedere si in ipotezele de grau cotat la bursa, datorita acestei cotatii la bursa. In aceste cazuri, legiuitorul da o solutie ce pare stranie: cumparatorul (care fie nu a preluat bunul, fie nu a platit pretul) este de drept in intarziere in privinta preluarii lor, chiar daca cere predarea. Solutia este simpla: atunci cand cumparatorul solicita predarea fara sa fi platit pretul, aceasta nu inseamna ca vanzatorul trebuie sa si predea. Din momentul in care a solicitat predarea fara sa fi platit pretul, este pus de drept in intarziere pentru neexecutare. Pentru ca fost pus in intarziere pentru neexecutarea obligatiei de plata a pretului, cumparatorul preia riscul pierii fortuite, deteriorii rapide si fluctuatiilor de valoare.

b. Executarea directa (art. 1726 NCC)


Acest mecanism este preluat din Codul comercial de la 1887, in cadrul caruia, preluandu-se o terminologie italiana, era desemnat ca o executare coactiva. Noul Cod civil a preferat formularea de executare directa, care are un sens specific art. 1726 NCC si care nu se confunda cu sensul sau larg de executare silita in natura. 73

In ceea ce priveste sensul strict, specific vanzarii mobiliare, art. 1726 NCC prevede doua ipoteze, dupa cum contractul de vanzare nu a fost executat de cumparator sau de catre vanzator: i. Cand cumparatorul nu si-a executat obligatia de a prelua bunul sau de a plati pretul, vanzatorul are alegerea intre a depune lucrul vandut intr-un depozit, pe cheltuiala si la dispozitia cumparatorului sau a-l vinde. Desi textul nu precizeaza, de vreme ce are in vedere o forma de executare silita, aceasta optiune se naste din momentul punerii in intarziere a cumparatorului, fie de drept, fie prin notificare. Daca vanzatorul a optat pentru incheierea unei vanzari alternative, aceasta se poate face fie prin licitatie publica, fie la pretul curent, insa in orice caz prin intermediul unui agent autorizat: pret curent = fie pretul prevazut de lege, daca este cazul, fie pretul stabilit prin acte normative de forta inferioara legii, dar aplicabile in privinta lucrului vandut, fie pretul practicat pe piete organizate, la bursa sau la targuri; agent autorizat = acesta difera dupa tipul de bunuri si tipul de vanzare pentru care se opteaza. Spre exemplu, este autorizat sa organizeze astfel de vanzari, executorul judecatoresc sau casa de licitatii pentru licitatia publica, farmacistii sau spitalele pentru medicamente, dealerii bursieri pentru actiunile cotate sau alte bunuri cotate s.a.m.d. Daca pretul obtinut prin vanzarea alternativa nu este cel putin egal cu acela convenit cu cumparatorul initial, atunci vanzatorul are posibilitatea de a pretinde ca acesta (cumparatorul initial) sa plateasca diferenta, diferenta considerata prejudiciu cauzat prin intarzierea cumparatorului in executarea obligatiilor sale. De asemenea, cumparatorul va fi tinut sa suporte cheltuielile pentru organizarea vanzarii alternative facute de vanzator. ii. In a doua ipoteza, in care contractul de vanzare nu se executa din culpa vanzatorului, daca vanzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumparatorul poate decide sa le cumpere dintr-o alta sursa. Si in acest caz, aceasta forma de executare silita trebuie precedata de punerea in intarziere (de aceasta data a vanzatorului), trebuie realizata pentru pretul curent si prin intermediul unui agent autorizat. In cazul in care cumparatorul nu a obtinut bunurile astfel procurate decat pentru un pret mai mare decat cel al vanzarii convenite initial, el il poate obliga pe vanzator sa suporte diferenta si, in orice caz, vanzatorul este tinut sa suporte cheltuielile pentru organizarea cumpararii alternative. In oricare dintre cele doua forme ale sale, executarea directa se poate cumula cu plata de daune-interese contractuale pentru prejudiciul care ar rezulta pentru partea care a organizat executarea din culpa celeilalte parti. De asemenea, partea care exercita dreptul la executarea directa trebuie sa incunostiinteze celalalta parte despre aceasta, obligatie care, in absenta unei dispozitii speciale, se sanctioneaza cu raspunderea contractuala, potrivit dreptului comun.

Varietati ale contractului de vanzare


I. II. III. IV. V. Vanzarea pe incercate; Vanzarea pe gustate; Vanzarea unei mosteniri; Vanzarea cu optiune de rascumparare; Vanzarea cu rezerva proprietatii.

I. Vanzarea pe incercate
Definitie Vanzarea pe incercate este contractul de vanzare incheiat sub conditia suspensiva ca in urma incercarii lucrului vandut de catre cumparator, acest lucru sa satisfaca anumite criterii obiective. 74

Spre exemplu, A ii vinde lui B un autoturism, sub conditia ca, in urma incercarii autoturismului de catre B, acesta sa parcurga in conditii de trafic normale in cel mult o ora si jumatate autostrada Bucuresti Pitesti. Acete criterii sunt obiective si procedura verificarii trebuie sa fie impartiala sa verifice in mod sincer si onest aceste criterii. Daca nu s-a prevazut un alt termen in conventia partilor, conditia suspensiva se considera indeplinita daca, pana la expirarea unui termen de 30 zile, cumparatorul nu a declarat ca in urma incercarii bunul nu satisface criteriile convenite. Pana la indeplinirea conditiei suspensive, nu se produce decat un singur efect al contractului si anume predarea bunului de catre vanzator cumparatorului. De la aceasta predare se calculeaza termenul de 30 de zile. In cazul in care conditia nu este indeplinita, si aceasta prestatie (predarea) este supusa restituirii si niciun alt efect al contractului nu se produce. Daca, dimpotriva, conditia este indeplinita, atunci contractul se consolideaza retroactiv, considerandu-se ca efectele lui s-au nascut la momentul incheierii sale. Este controversata problema riscului contractului in ipoteza in care bunul piere fortuit dupa ce a fost predat cumparatorului. Solutia depinde dupa cum pieirea s-a produs inainte de verificarea bunului sau dupa verificarea bunului: i. Daca bunul a pierit inainte de verificare, verificarea nu se mai poate efectua din cauze neimputabile cumparatorului, astfel incat conditia nu va fi indeplinita si deci contractul nu produce niciun efect, riscul fiind suportat de vanzatorul care ramane proprietar; ii. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare nu au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci se aplica aceeasi solutie ca si in primul caz, respectiv riscul este suportat de vanzatorul care ramane proprietar; iii. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci din momentul indeplinirii conditiei suspensive, riscul a trecut asupra cumparatorului, caruia bunul ii fusese predat si care, prin indeplinirea conditiei, a devenit si proprietar, astfel incat el va trebui sa plateasca pretul.

II. Vanzarea pe gustate


Potrivit art. 1682, vanzarea sub rezerva ca bunul sa corespunda gusturilor cumparatorului se incheie numai daca acesta a facut cunoscut acordul sau in termenul convenit sau statornicit prin uzante. Diferenta fundamentala intre vanzarea pe incercate si vanzarea pe gustate este aceea ca incercarea de catre cumparator nu vizeaza verificarea unor criterii obiective, ci numai satisfacerea unor preferinte subiective care pot sa nu fie precizate in intelegerea partilor. Numele operatiunii provine din practica targurilor de alimente. Operatiunea nu se aplica strict alimentelor. Spre exemplu, cesiunea drepturilor de autor privind o opera publicitara poate sa depinda de satisfacerea de catre acea opera a unei conformitati subiective cu imaginea pe care beneficiarul, eventualul cumparator, doreste sa si-o creeze fata de clientii sai. In toate aceste cazuri, in masura in care contractul depinde de exprimarea in viitor a unei pozitii pur subiective din partea uneia dintre parti, el nu se poate forma, intrucat lipseste intentia cumparatorului de a se angaja juridic. Prin urmare, vanzarea va fi considerata incheiata doar dupa ce cumparatorul a declarat ca este satisfacut cu bunul pe care l-a incercat. 75

In lipsa unui termen convenit de catre parti sau statornicit de uzante, termenul in care cumparatorul trebuie sa-si exprime pozitia este de 30 de zile si, in toate cazurile, acest termen are natura juridica a unui termen de oferta irevocabila facuta de vanzator cumparatorului care isi rezerva dreptul de a gusta. Daca pana la expirarea termenului destinatarul ofertei nu se pronunta, prin derogare de la dreptul comun, oferta se considera acceptata, dupa cum prevede art. 1682, alin. 2 NCC.

III. Vanzarea unei mosteniri


Prin vanzarea unei mosteniri se intelege vanzarea care are ca obiect dreptul unei persoane de a primi un patrimoniu succesoral sau o parte din acesta . Din punct de vedere structural, acesta este un drept privit ut singuli, dar are ca obiect o universalitate de drept sau o cota-parte dintr-o universalitate de drept. Aceasta universalitate se formeaza la decesul unei persoane, deces la care patrimoniul acelei persoane devine patrimoniu succesoral, care se transmite mostenitorilor persoanei. Acesti mostenitori pot avea calitatea de vanzatori intr-un contract de vanzare a unei mosteniri. Vanzarea unei mosteniri este supusa anumitor conditii de validitate specifice si produce anumite efecte specifice.

Conditiile de validitate ale contractului de vanzare a unei mosteniri


1. Conditia ce priveste obiectul vanzarii
Cu privire la obiectul vanzarii, mostenirea in legatura cu care exista dreptul vandut trebuie sa fi fost deschisa anterior contractului de vanzare. Altfel spus, nu se poate vinde decat mostenirea unei persoane decedate, pentru ca mostenirea se deschide prin deces. Pactele asupra unei succesiuni nedeschise inca (asupra unei mosteniri viitoare) sunt, de regula, lovite de nulitate absoluta. Uneori, in doctrina se spune ca motivul pentru care aceste pacte sunt lovite de nulitate absoluta, ar fi ca acestea ar trezi dorinta mortii votum mortis. In realitate, aceste pacte sunt lipsite de obiect, intrucat in legatura cu o mostenire nedeschisa nu exista niciun drept si deci vanzarea avand ca obiect o mostenire nedeschisa sau o parte din aceasta este lipsita de obiect si deci nula absolut. Dreptul de a mosteni pe cineva care nu a decedat inca nu este un drept viitor (eventualul mostenitor poate muri inaintea lui de cuius, eventualul mostenitor poate deveni nedemn succesoral, eventualul mostenitor poate fi inlaturat de la mostenire), ci un drept eventual. Asadar, aceste drepturi nu pot reprezenta obiect al contractului, datorita caracterului lor eventual. Asadar, vanzarea unei mosteniri trebuie sa aiba ca obiect o mostenire deschisa deja, sub sanctiunea nulitatii absolute.

2. Forma contractului de vanzare a unei mosteniri


Potrivit art. 1747, alin. 2 NCC, contractul de vanzare ce are ca obiect o mostenire trebuie sa fie incheiat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Efectele specifice ale vanzarii unei mosteniri


1. Obligatia de garantie
Potrivit art. 1748 NCC, daca nu specifica bunurile asupra carora se intind drepturile sale, vanzatorul unei mosteniri garanteaza numai calitatea sa de mostenitor, afara de cazul in care partile au inlaturat expres si aceasta garantie. Din acest text rezulta ca, de regula, vanzatorul nu garanteaza cumparatorului decat existenta in patrimoniul sau a dreptului vandut, adica a dreptului asupra universalitatii care este patrimoniul succesoral, iar nu si continutul patrimoniului succesoral. 76

De la aceasta regula partile pot stipula prin derogari exprese, in doua sensuri: fie partile inlatura expres aceasta garantie (aceasta derogare operand in beneficiul vanzatorului); fie partile agraveaza aceasta garantie, prevazand in contract care sunt bunurile si eventual care sunt datoriile care incumba patrimoniului succesoral. In cazul in care s-au facut specificatii cu privire la continutul patrimoniului succesoral asupra caruia poarta dreptul vandut, se considera ca vanzatorul garanteaza realitatea acelor specificatii si va raspunde de cate ori cumparatorul este tulburat de catre un tert pe motiv ca specificatiile respective nu corespund realitatii. Spre exemplu, daca s-a prevazut ca in patrimoniul succesoral se afla un bun imobil, anume determinat, atunci vanzatorul il garanteaza pe cumparator pentru orice evictiune decurgand din tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului de proprietatea asupra imobilului, ca si cum imobilul s-ar fi vandut ut singuli. In schimb, daca existenta imobilului in patrimoniul succesoral nu a fost mentionata in contractul de vanzare a unui drept privind acel patrimoniu, vanzatorul nu va raspunde decat pentru tulburarile care ar decurge din faptul ca el nu era mostenitor sau ca dreptul sau asupra mostenirii era mai limitat decat dreptul vandut (spre exemplu, vanzatorul a vandut toata mostenirea, dar existau doi mostenitori: vanzatorul si fratele acestuia).

2. Bunurile din continutul patrimoniului succesoral transmis


In principiu, daca nu au prevazut altfel, partile unui contract de vanzare a unei mosteniri sunt prezumate a dori sa transmita catre cumparator dreptul asupra patrimoniului succesoral, tinand cont de continutul acestui patrimoniu de la data deschiderii succesiunii si de modificarile care au survenit acelei date pana la incheierea contractului de vanzare. In consecinta, se vor transmite catre cumparator toate bunurile existente in patrimoniul succesoral. Exista si o exceptie de la aceasta regula: in cazul bunurilor de familie, consecintele vanzarii unei mosteniri difera dupa cum aceste bunuri sunt sau nu de valoare patrimoniala insemnata: daca nu au valoare patrimoniala insemnata (pozele bunicului de pe front), atunci ele sunt presupuse a nu fi incluse in obiectul vanzarii; daca au valoare patrimoniala insemnata, atunci vanzatorul este obligat sa transmita echivalentul bunurilor in cauza. In sensul acestor reguli, prin bunuri de familie se intelege bunuri care au valoare afectiva pentru vanzator, in considerarea relatiilor sale de familie cu defunctul. A doua precizare ce trebuie facuta este ca, daca transmisiunea unora dintre aceste bunuri este supusa unor formalitati de publicitate, atunci cumparatorul este tinut sa execute acele formalitati pentru a putea beneficia pe deplin de drepturile vandute. Astfel, spre exemplu, dupa implementarea efectului constitutiv al inscrierilor in cartea funciara, cumparatorul va deveni titular al drepturilor tabulare incluse in patrimoniul succesoral ce a facut obiectul dreptului vandut numai dupa inscrierea sa in cartea funciara in aceasta calitate. De asemenea, inainte de implementarea efectului constitutiv, inscrierea este necesara pentru opozabilitatea fata de terti a transmisiunii acestor drepturi, transmisiune care decurge din vanzarea mostenirii. Tot astfel, daca in mostenire exista creante impotriva unor terti, cumparatorul va putea actiona in calitate de creditor numai dupa ce a indeplinit formalitatile de opozabilitate a cesiunii creantelor fata de debitorii cedati. Pe langa bunurile incluse in patrimoniul succesoral, sunt transmise catre cumparatorul mostenirii toate fructele pe care aceste bunuri le-au produs intre data deschiderii mostenirii si data contractului de vanzare. De asemenea, in cazul in care mostenitorul vanzator a instrainat bunuri din patrimoniul succesoral inainte de incheierea vanzarii mostenirii, pretul pe care l-a obtinut, daca este cazul, urmeaza sa fie transmis cumparatorului. Orice alte bunuri au subrogat bunuri existente in patrimoniul succesoral, intre data deschiderii mostenirii si data contractului de vanzare, spre exemplu indemnizatii de asigurare pentru pieirea bunurilor ori 77

bunuri care au fost primite in schimbul bunurilor instrainate din patrimoniul succesoral, orice alte bunuri care au subrogat in toate formele subrogatiei se cuvin cumparatorului si trebuie transmise de catre vanzator.

3. Aspecte privitoare la datoriile patrimoniului succesoral


Intre partile contractului de vanzare, legiuitorul prezuma ca intelegerea lor este in sensul ca dobanditorul (cumparatorul) sa suporte toate datoriile mostenirii asupra careia poarta dreptul vandut. Aceasta inseamna ca daca vanzatorul a avut creante asupra mostenirii care dupa deschiderea acesteia au devenit imposibil de executat datorita confuziunii, atunci aceste creante renasc si urmeaza a fi executate de catre cumparator. De asemenea, daca vanzatorul a platit datoriile mostenirii fata de tertii creditori , cumparatorul va trebui sa-i ramburseze sumele platite ori, daca s-au platit alte bunuri, sa-i ramburseze valoarea acelor bunuri. Totusi, in ceea ce priveste raporturile cu creditorii mostenirii, acestora nu li se poate impune schimbarea debitorilor lor prin acte intre vii la care nu au consimtit. In consecinta, chiar si dupa incheierea contractului de vanzare a mostenirii, vanzatorul ramane obligat fata de creditorii mostenirii sa suporte datoriile acesteia, de regula in limita activului succesoral. In consecinta, creditorii se vor putea indrepta impotriva vanzatorului, iar in cazul in care acesta plateste datorii ale mostenirii, el va putea obtine recuperarea platilor facute de la cumparator. Pe de alta parte, acest aspect de regim juridic prevazut de art. 1751 NCC reprezinta un beneficiu pentru creditorii mostenirii, beneficiu de care ei sunt liberi sa se dispenseze, actionand direct impotriva cumparatorului. In orice caz, nici cumparatorul nu va putea fi tinut sa raspunda decat in limita activului succesoral, cu exceptia cazului in care mostenirea transmisa a fost acceptata fortat, caz in care aceasta limita nu i-ar fi profitat nici mostenitorului vanzator.

IV. Vanzarea cu optiune de rascumparare


Este reglementata de art. 1758-1762 NCC. Definitie Vanzarea cu optiune de rascumparare este contractul de vanzare afectat de conditia rezolutorie a rascumpararii bunului de catre vanzator. A ii vinde lui B un bun pentru un pret determinat, sub conditia rezolutorie ca A sa rascumpere bunul de la B. A are nevoie de bani si, intrucat conditia stipulata este rezolutorie, pana la indeplinirea conditiei rezolutorii, contractul este pur si simplu, iar proprietatea se transfera la cumparator si cumparatorul B datoreaza niste bani, imediat dupa transferul proprietatii (in lipsa unei stipulatii diferite). A isi va procura bani imediat. Asadar, vanzarea cu optiune de rascumparare este un instrument de creditare, oferindu-i vanzatorului posibilitatea de a dobandi rapid anumite lichiditati, iar cumparatorului o foarte puternica garantie pentru restituirea acelor lichiditati, garantie care consta chiar in dreptul de proprietate asupra bunului vandut pe care cumparatorul il va pastra pana la rascumparare. De regula, daca partiile nu au prevazut contrariul, pretul rascumpararii este egal cu pretul vanzarii vanzatorul pentru a rascumpara bunul trebuie sa plateasca pretul pe care l-a primit. Aceasta regula este supletiva. Partile pot stipula ca pretul rascumpararii sa fie inferior pretului vanzarii, fie ca pretul rascumpararii sa fie mai mare decat pretul vanzarii. In prima situatie (pretul rascumpararii este inferior pretului vanzarii), diferenta de pret se poate explica prin faptul ca dobanditorul (cumparatorul) poate folosi bunul si ii poate culege fructele lui, in intervalul cuprins intre incheierea contractului si rascumparare, astfel incat diferenta de pret este tocmai echivalentul acestei folosinte. In a doua situatie (pretul rascumpararii este superior pretului vanzarii), ce se intalneste mai des, se explica prin faptul ca intre incheierea contractului si exercitarea optiunii de rascumparare, vanzatorul poate folosi pretul pe care l-a primit. Daca rascumpararea este supusa unui pret mai mare, diferenta fata de pretul vanzarii are natura juridica a unei dobanzi remuneratorii, fruct civil al banilor utilizati de catre vanzator. De 78

aceea, daca vanzarea cu optiune de rascumparare se incheie in afara activitatii unei intreprinderi cu scop lucrativ, diferenta intre pretul rascumpararii si pretul vanzarii trebuie sa respecte regulile privind dobanda maxima permisa de lege (examinata in cadrul contractului de imprumut). In cazul in care aceasta dobanda maxima este depasita, potrivit art. 1762 NCC, atunci, ca si in cazul contractului de imprumut, cumparatorul este decazut din dreptul la dobanda, astfel incat pretul rascumpararii va trebui sa fie egal cu pretul vanzarii. In raport cu modul cum afecteaza vanzarea, optiunea de rascumparare este o modalitate, si anume o conditie rezolutorie. In raport insa cu prerogativele vanzatorului, optiunea de rascumparare face obiectul unui drept potestativ, intrucat este o manifestare unilaterala de vointa, care ii permite vanzatorului sa stinga o situatie juridica ce-l priveste si pe cumparator si anume sa desfiinteze contractul de vanzare. Optiunea de rascumparare nu se confunda cu optiunea beneficiarului unui pact de optiune la vanzare. Vanzatorul nu are de optat daca sa incheie sau nu un alt contract de vanzare, ci are doar de optat daca sa desfiinteze sau nu un contract de vanzare incheiat anterior. Acest drept potestativ presupune prin esenta lui un anumit termen in care se poate exercita. Potrivit art. 1658, alin. 2 NCC, acest termen poate fi de cel mult 5 ani. Partile pot prevedea orice durata inferioara, dar daca au prevazut un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5 ani. Pe baza unui text identic cu acesta, practica franceza a decis ca si atunci cand partile nu au prevazut vreun termen se considera ca ele au avut in vedere termenul de 5 ani. Totusi, in Codul civil francez nu exista vreun text care sa permita judecatorului ca atunci cand termenul decurge din natura obligatiei si partile nu l-au prevazut, judecatorul sa-l poata stabili pe cale judiciara, in functie de imprejurarile cauzei. Cum in Noul Cod civil exista aceasta dispozitie, art. 1415 NCC, s-ar putea sustine ca atunci cand partile nu au prevazut un termen, judecatorul poate stabili acest termen, fara a putea depasi termenul maxim de 5 ani prevazut de lege. Art. 1759 NCC: Exercitarea optiunii (1) Exercitarea optiunii de rascumparare de catre vanzator se poate face numai daca acesta restituie cumparatorului pretul primit si cheltuielile pentru incheierea contractului de vanzare si realizarea formalitatilor de publicitate. [se prevad astfel conditiile de exercitare ale dreptului de optiune: plata unor sume de bani de catre vanzator pentru exercitarea dreptului de optiune] (2) Exercitarea optiunii il obliga pe vanzator la restituirea catre cumparator a cheltuielilor pentru ridicarea si transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum si a celor utile, insa in acest din urma caz numai in limita sporului de valoare. [se prevad aastfel efectele exercitarii dreptului de optiune: vanzatorul trebuie sa plateasca anumite sume de bani. Vanzatorul plateste aceste sume ca efect al exercitarii dreptului de optiune, sume ce sunt diferite de cele platite pentru exercitarea dreptului de optiune] (3) In cazul in care vanzatorul nu exercita optiunea in termenul stabilit, conditia rezolutorie care afecta vanzarea este considerata a nu se fi indeplinit, iar dreptul cumparatorului se consolideaza. In lipsa de stipulatie contrara, pentru exercitarea valabila a dreptului de optiune, este necesar ca vanzatorul sa plateasca cumparatorului pretul rascumpararii, care consta in pretul vanzarii initiale, la care se adauga cheltuielile facute de cumparator pentru incheierea acestei vanzari, transferul si opozabilitatea drepturilor dobandite prin ea. Aceste sume trebuie platite in mod real cumparatorului, o data cu exercitarea dreptului de optiune. Daca acesta nu doreste sa le primeasca, vanzatorul are posibilitatea sa consemneze sumele in cauza la dispozitia cumparatorului. 79

Sumele mentionate trebuie platite cel mai tarziu intr-un termen de o luna de la data notificarii intentiei de rascumparare, astfel cum rezulta din art. 1760, alin. 3 NCC. In cazul in care vanzatorul a notificat intentia de rascumparare fara a plati sau consemna aceste sume, atunci el decade din dreptul de optiune fie la expirarea termenului de o luna de la notificare, fie la expirarea termenului de optiune (5 ani), socotindu-se termenul care expira primul. In cazul exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil, contractul de vanzare se desfiinteaza retroactiv, astfel incat prestatiile executate de catre parti sunt supuse restituirii, iar actele subsecvente se desfiinteaza, in masura in care au fost respectate formalitatile de publicitate fata de acei terti. Sub primul aspect, al restituirii prestatiilor executate, potrivit art. 1759, alin. 2 NCC, vanzatorul trebuie sa-i restituie cumparatorului atat cheltuielile pe care le-a facut cu preluarea bunului, cat si cheltuielile necesare si, in limita sporului de valoare, cheltuielile utile facute cu bunul. Aceste cheltuieli vor profita vanzatorului, care va fi considerat retroactiv proprietar, astfel incat suportarea lor de catre acesta este pe deplin justificata. Singurul aspect in privinta caruia efectul retroactiv al indeplinirii conditiei rezolutorii este inlaturat priveste, potrivit art. 1410 NCC, regimul fructelor. Astfel, fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie, adica de cumparator, pana la indeplinirea conditiei, raman dobandite cumparatorului si nu sunt supuse restituirii catre vanzator. Sub aspectul efectelor exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil asupra actelor subsecvente incheiate de cumparator, aceste efecte sunt conditionate de opozabilitatea dreptului de optiune fata de tertii cu care s-au incheiat aceste acte: in materia mobiliara, aceasta opozabilitate se asigura prin inscrierea dreptului de optiune in AEGRM; in materie imobiliara, opozabilitatea se asigura fie prin notarea dreptului de optiune in cartea funciara, fie prin inscrierea provizorie a dreptului cumparatorului sub conditia rezolutorie a exercitarii optiunii. In cazul in care dreptul de optiune este opozabil tertilor cu care se incheie actele subsecvente ale cumparatorului cu privire la bunul vandut, atunci vanzatorul are alegerea de a exercita optiunea direct fata de subdobanditorii din actele respective. In acest caz, vanzatorul va notifica la dispozitia acestora, iar nu a cumparatorului, sumele necesare pentru exercitarea optiunii, iar in cazul in care aceste sume nu acopera integral prejudiciul suferit de tertii dobanditori, acestia, in principiu, nu se vor putea indrepta impotriva cumparatorului pe temeiul garantiei sale contra evictiunii, intrucat, prin ipoteza, dreptul vanzatorului le era opozabil deoarece putea fi lesne cunoscut din registre de publicitate. Exercitarea optiunii fata de subdobanditorii este doar o posibilitate fata de vanzator, iar nu o obligatie. El poate sa-si exercite optiunea fata de cumparatorul sau imediat, solicitand ulterior bunul de la tertii subdobanditori la cumparator, in temeiul principiului resuluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. In aceste cazuri, cumparatorul va putea fi responsabil fata de terti, cel putin pentru transmiterea in tot sau in parte catre acestia a pretului pe care l-a primit de la vanzatorul care a exercitat optiunea. In cazul in care cumparatorul a incheiat contracte de locatiune cu privire la bunul vandut, iar acestea au fost supuse unor formalitati de publicitate, contractele in cauza nu se vor desfiinta prin exercitarea optiunii, ci vor fi mentinute pentru termenul pentru care au fost incheiate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitarii. Chiar atunci cand dreptul de optiune nu a fost facut opozabil tertilor subdobanditori prin formalitati de publicitate adecvate, drepturile acestor terti nu ii vor putea fi opuse vanzatorului care exercita optiunea decat daca, la randul lor, aceste drepturi au facut obiectul unor formalitati de publicitate. Curs 11 Dinca 06.12.2012 80

V. Vanzarea cu rezerva proprietatii


Pana la intrarea in vigoare a Noului Cod civil, aceasta varietate de vanzare a facut obiectul unei controverse cu privire la validitatea ei. In principiu, potrivit unei astfel de vanzari, transferul proprietatii este amanat pana la plata integrala a pretului vanzarii, plata care la randul ei este fie afectata de un termen, fie esalonata in mai multe rate. Prin urmare, singura obligatie pura si simpla scadenta imediat dupa incheierea vanzarii este obligatia vanzatorului de a preda bunul, bun pe care deci cumparatorul il poate folosi si il poate chiar poseda, in sensul de a-l stapani cu intentia dobandirii proprietatii, desi proprietatea nu i s-a transmis. Validitatea mecanismului era contestata, intrucat el constituia o garantie neprevazuta de lege, amanarea proprietatii avand tocmai rolul de a garanta plata integrala a pretului. Ori, o garantie neprevazuta de lege, pe de-o parte contravenea principiului conform caruia numarul drepturilor de garantie este limitat legal, iar pe de alta parte contravenea principiului de ordine publica al egalitatii dintre creditorii chirografari. Noul Cod civil a inlaturat temeiurile acestor critici, prevazand expres aceasta garantie. Potrivit art. 1684 NCC, stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila, chiar daca bunul a fost predat. Aceasta stipulatie nu poate fi opusa insa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate cerute de lege dupa natura bunului. In consecinta, legiuitorul dispune expres ca aceasta garantie este valabila, dar, spre a fi opusa tertilor, inclusiv celorlalti creditori ai cumparatorului, precum si subdobanditorilor de la acesta, este necesar ca ea sa fie supusa formalitatilor de publicitate. Structura acestor formalitati de publicitate este diferita dupa cum bunul este mobil sau imobil: daca bunul este imobil, transferul proprietatii nu poate fi inscris in cartea funciara, intrucat el este amanat pana la plata pretului. De aceea, formalitatea aplicabila este notarea de catre cumparator a dreptului sau de a pretinde transferul proprietatii dupa ce pretul va fi platit. In acest sens, rezerva proprietatii este una dintre operatiunile supuse in mod expres notarii prin art. 902, alin. 2, pct. 9 NCC; daca bunul este mobil, nu cumparatorul nu trebuie sa faca vreo inscriere la AEGRM, ci vanzatorul trebuie sa-si inscrie la aceasta arhiva dreptul de proprietate de care beneficiaza. Aceasta pentru ca, in principiu, pentru bunuri mobile publicitatea calitatii de titular al dreptului de proprietate se asigura prin posesie, prin stapanirea materiala a bunului, iar formalitatile cu AEGRM nu acopera decat exceptiile de la acest principiu. Ori, in cazul vanzarii cu rezerva proprietatii, stapanirea materiala a bunului este exercitata dupa predare nu de catre vanzatorul proprietar, ci de catre cumparatorul debitor al pretului, astfel incat vanzatorul proprietar este acela care are un drept ce trebuie facut opozabil altfel decat prin posesie. In consecinta, tocmai acest drept va fi inscris la arhiva. Din punct de vedere tehnic, este controversata in doctrina problema daca in cazul vanzarii cu rezerva proprietatii, transferul proprietatii este afectat de un termen sau de o conditie. Transferul este afectat de un termen pentru doua motive: i. argument de principiu: transferul proprietatii este dependent de plata pretului. Ori, din perspectiva vanzatorului si a cumparatorului, plata pretului nu este un eveniment extern, nesigur ca realizare, ci este obiectul obligatiei principale a cumparatorului si, in virtutea fortei obligatorii a contractului, trebuie tratat ca eveniment sigur, ceea ce este specific termenului, iar nu conditiei; ii. argument de text: daca rezerva proprietatii ar fi generat o conditie cu privire la dreptul de proprietate, NCC ar fi prevazut formalitatea de publicitate aplicabila este inscrierea provizorie, intrucat aceasta este formalitatea specifica drepturilor tabulare sub conditie. Ori, din art. 902 NCC rezulta expres ca formalitatea aplicabila este notarea, ceea ce este o confirmare ca proprietatea nu este afectata de o conditie, notarea privind exclusiv modalitatea termenului, iar nu dreptul afectat de aceasta modalitate. Potrivit art. 1755 NCC, in cazul vanzarii cu rezerva proprietatii, riscul bunului se transfera asupra cumparatorului inca de la data predarii chiar daca prin ipoteza proprietatea nu i s-a transmis la acel moment. Daca prin derogare de la regula res perit domino legiuitorul a prevazut acest efect in privinta riscului bunului, a 81

fortiori el ar trebui sa se extinda la consecintele pe care le produce acest risc asupra contractului, atat sub aspectul obligatiilor vanzatorului, cat si sub aspectul obligatiilor cumparatorului. Astfel, daca bunul piere dupa predare, obligatia vanzatorului de a transfera proprietatea devine imposibil de executat si vanzatorul este exonerat. Totusi, cumparatorul care a preluat riscul bunului ramane dator sa plateasca pretul, urmand sa suporte in final consecintele prejudiciabile ale pierii fortuite a lucrului vandut.

Contractul de vanzare cu rezerva proprietatii si plata pretului in rate


Noul Cod civil dedica trei articole unei variante a contractului de vanzare cu rezerva proprietatii, care este contractul de vanzare cu rezerva proprietatii si plata pretului in rate. In cazul unei asemenea vanzari, obligatia de a plati pretul, desi isi pastreaza un caracter unitar si o natura uno ictu, este executata in mai multe rate succesive. Consecintele caracterului unitar al obligatiei includ, printre altele, faptul ca daca una dintre rate nu este executata, vanzatorul va putea sustine ca obligatia de a plati pretul in ansamblul sau nu este executata. Si, cum aceasta este obligatia principala a cumparatorului, vanzatorul va putea sa ceara pentru acest motiv rezolutiunea, iar nu rezilierea contractului de vanzare. Totusi, art. 1756 NCC prevede o limitare de la aceasta regula, limitare cu caracter supletiv. In lipsa unei intelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de 1/8 din pret, nu da dreptul la rezolutiunea contractului si nici nu-l decade pe cumparator din beneficiul termenului acordat pentru ratele ulterioare. Pentru ca limiteaza o regula, textul este de stricta interpretare si aplicare. Astfel, el nu se va aplica daca nu se platesc cel putin doua rate, chiar daca valoarea lor cumulata nu depaseste 1/8 din pret si chiar daca ele nu sunt succesive. Aceasta pentru ca repetarea unor neexecutari de mica insemnatate demonstreaza o anumita perseverenta culpabila a cumparatorului care, privita in ansamblu, poate reprezenta o neexecutare a obligatiei de a plati pretul suficient de insemnata spre a justifica rezolutiunea. De asemenea, textul nu se va aplica, in mod evident, daca rata neplatita depaseste pragul maxim de 1/8 din pret, caz in care din art. 1756 NCC rezulta, per a contrario, ca neexecutarea este prezumata suficient de insemnata pentru a justifica rezolutiunea. In principiu, daca se dispune rezolutiunea, potrivit regulilor generale, prestatiile executate sunt supuse restituirii. Aceasta inseamna ca vanzatorul are dreptul sa i se restituie bunul al carui proprietar a ramas pe tot parcursul executarii contractului rezolvit, dar si ca el este dator sa-i restituie cumparatorului ratele de pret pe care le-a primit. Din suma corespunzatoare acestor rate de pret, vanzatorul poate sa retina atat dauneinterese pentru prejudiciul pe care l-a suferit ca urmare a rezolutiunii contractului pentru neexecutarea fara justificare a obligatiei cumparatorului de a plati pretul, cat si o compensatie echitabila pentru lipsirea de folosinta a bunului pe perioada cuprinsa intre predarea acestuia si restituire, timp in care bunul s-a aflat la cumparator. In cazul in care contractul prevede (o situatie frecventa) ca vanzatorul este in drept sa retina integral ratele de pret deja platite in cazul rezolutiunii contractului pentru neplata unor alte rate, o asemenea prevedere are natura juridica a unei clauze penale prin care se evalueaza prejudiciul consecutiv rezolutiunii si, potrivit Noului Cod civil, va fi supusa revizuirii judecatorului, inclusiv in ipoteza in care cuantumul clauzei penale (suma ratelor de pret retinute) este cu totul excesiv in raport cu prejudiciul previzibil pe care l-a suferit vanzatorul ca urmare a neexecutarii obligatiei de a plati toate ratele pretului. Spre a se stabili caracterul cu totul excesiv al clauzei, se va avea in vedere valoarea folosintei bunului cat timp acesta s-a aflat in detinerea cumparatorului, inclusiv uzura cauzata respectivului bun, posibilitatea pentru vanzator de a desfasura afaceri alternative cu privire la acelasi bun, orice alte daune previzibile, precum si o anumita suma suplimentara menita sa il descurajeze pe cumparator in intentia sa de a nu-si executa obligatia de a plati pretul.

82