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Table des matires

Sommaire.................................................................................

Sigles et abrviations .................................................................

Prface.....................................................................................

11

55Chapitre 2
Acteurs ................................................................................

29

2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5

Organismes de logement social ...................................


Offices publics de lhabitat ........................................
Entreprises sociales pour lhabitat ..............................
Socits coopratives dHLM ...................................
Socits dconomie mixte.......................................
Autres bailleurs et propritaires ................................

30
30
30
30
31
31

13

2.2
2.2.1
2.2.2

Caisse des dpts ......................................................


Cration ................................................................
Le banquier du logement social ................................

31
31
31

Dfinitions ............................................................................

15

1.1

Les trois singularits du logement locatif social .............

15

1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3

Ides fausses sur le logement locatif social ...................


Organismes HLM ....................................................
Tours et barres .......................................................
Appartements faibles loyers ...................................

16
16
16
17

2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3

Action Logement .......................................................


Cration et objectifs ................................................
Collecte et affectations ............................................
Actions des CIL ......................................................

32
32
32
32

2.4
2.4.1
2.4.2

tat et collectivits locales ..........................................


Stratge, financeur, amnageur ..................................
Structures ..............................................................

32
32
33

1.3
1.3.1
1.3.2

Dfinitions du logement locatif social...........................


Construction neuve de logements sociaux .................
Parc existant intgrant le logement social ...................

20
22
23

1.4
1.4.1
1.4.2
1.4.3

Comptabilisation des logements sociaux ......................


Logements sociaux DSU ....................................
Loi SRU .................................................................
Diffrences de comptabilisation entre DSU et SRU .....

24
24
25
27

Partie 1
Contours dun projet de logement social ..........................
55Chapitre 1

55Chapitre 3
Histoire ................................................................................

37

3.1

Grandes poques .......................................................

37

3.2

Logements pour ouvriers des industriels......................

38

421

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Concevoir et construire des logements sociaux

3.3
3.3.1
3.3.2

Logements loyers desinvestisseurs privs............. 42


Cit Rochechouart, dite cit Napolon................. 42
Aprs la cit Napolon............................................. 43

3.4
3.4.1
3.4.2
3.4.3

Fondations, uvre desphilanthropes............................


Fondation Peabody..................................................
Groupe des maisons ouvrires..................................
Concours darchitecture delaFondationRothschild.....

3.5

Un produit abouti dsledbut du xxesicle................. 51

3.6
3.6.1
3.6.2

Habitations bon march............................................ 52


Avant 1914, la cration de lcosystme HBM............. 52
Aprs 1918, les HBM au ralenti pendant40ans........... 54

3.7
3.7.1
3.7.2

Habitations loyer modr......................................... 55


Des outils oprationnels........................................... 55
Irruption de la question urbaine................................. 58

3.8

De la quantit la qualit............................................ 58

45
45
46
49

3.9
Rforme Barre etdcentralisation.......................... 62
3.9.1
Rforme Barre de 1977...................................... 62
3.9.2 Dcentralisation....................................................... 62
3.10
3.10.1
3.10.2

Un produit stable dans un environnement en mutation.. 64


Un produit stable..................................................... 64
Un environnement faonn par lhistoire..................... 64

Partie 2
cosystme du logement social......................................... 67
55Chapitre4
Rpondre aux besoins............................................................ 69

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4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4

Contexte....................................................................
Les besoins au centre de lcosystme........................
Investir pour une ville durable....................................
Trois missions possibles pourlelogementsocial...........
Paysage franais du logement.....................................

69
69
70
70
71

4.2
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4

Place du logement social..............................................


Proportion de locataires delogementssociaux............
Parc social existant...................................................
Accroissement ncessaire du parc..............................
Accroissement effectif du parc...................................

73
73
74
74
76

4.3
4.3.1
4.3.2
4.3.3

Logements, loyers, ressources......................................


Trois familles de logements sociaux............................
Calcul du loyer des logements sociauxneufs...............
Plafonds de ressources..............................................

77
77
77
79

55Chapitre5
Place dans la ville................................................................... 81
5.1

La qualit urbaine, valeurprimordiale........................... 81

5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3

Logement locatif social etdveloppement urbain...........


Dpasser les grands ensembles..................................
La grande chelle, exemple dun lot mixte Lyon........
La petite chelle, exemples dinsertions dansle tissu
urbain dense............................................................

82
82
83
83

5.3

Stratgie des OLS....................................................... 83

5.4
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.4.4
5.4.5
5.4.6
5.4.7

Outils de programmation urbaine et logement social.....


Contrat de dveloppement territorial........................
Schma de cohrence territoriale..............................
Programme local de lhabitat.....................................
Plan local durbanisme..............................................
Carte communale....................................................
Plan de dplacements urbains....................................
Schma rgional du climat, delairetdelnergie
etplanclimat-nergie territorial.................................

88
89
89
90
90
91
91

5.5
5.5.1
5.5.2
5.5.3

Augmentation deladensiturbaine..............................
Densit et logement social........................................
Densit et performance nergtique..........................
Surface de plancher..................................................

92
92
92
93

5.6
5.6.1
5.6.2.
5.6.3

Logement social etgouvernance de la ville....................


La volont des lus, unedonnefondamentale............
Attentes de la ville vis--vis de lOLS..........................
Concurrence entre oprateurs etoptimisation
de la gestion............................................................

93
95
95

91

96

55Chapitre6
quilibre financier.................................................................. 99
6.1
6.1.1
6.1.2
6.1.3

Cot de production dulogement social neuf................. 99


Lien entre prix et contexte....................................... 99
Prix du logement social neuf...................................... 100
carts de prix et carts de loyers de base................... 101

6.2
6.2.1
6.2.2
6.2.3

Fonctionnement conomique duneopration locative.. 102


Rsultat annuel, bnfice ou dficit............................. 103
Rsultat cumul dune opration................................ 104
Rsultat annuel dun patrimoine................................. 104

6.3
6.3.1
6.3.2
6.3.3
6.3.4

Systme financier........................................................ 105


Financement des oprations...................................... 107
Allgements de taxes............................................... 107
Aide attribue aux locataires..................................... 107
Des principes du financement samiseenuvre....... 107

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Table des matires

6.4
6.4.1
6.4.2

Prts la construction destaux prfrentiels............. 107


Prts de la Caisse des dpts.................................... 107
Prts dAction Logement.......................................... 108

6.5
6.5.1
6.5.2
6.5.3

Subventions................................................................ 109
Subvention de ltat.................................................. 109
Subventions dAction Logement................................. 110
Subventions pour surcharge foncire.......................... 110

6.6

Contreparties aux prts etsubventions........................ 111

6.7

Fonds propres des OLS............................................... 112

6.8
6.8.1
6.8.2

Allgements de taxes................................................... 112


Application dun taux rduit de TVA........................... 112
Exonration de taxe foncire.................................... 112

6.9

Aide aux locataires...................................................... 113

6.10

quilibre dune opration delogement social locatif....... 113

6.11
Variables dterminantes delquilibre duneopration... 116
6.11.1 Caractristiques de lopration H2E........................... 116
6.11.2 Prix de revient de lopration H2E............................. 116
6.11.3 Simulations.............................................................. 117
6.12
6.12.1
6.12.2
6.12.3

Exemple dtaill rel decalcul dquilibre..................... 117


Caractristiques de lopration.................................. 123
Donnes dtailles pour le calcul delquilibre
dexploitation........................................................... 123
Exploitation de lopration........................................ 126

Partie 3
Quel logement pour demain?............................................ 127

7.4
7.4.1
7.4.2
7.4.3

Spcificits dulogementsocial..................................... 134


Limites entre collectif et individuel.............................. 134
Surfaces et hauteurs sous plafond.............................. 134
Notion de pice principale........................................ 134

7.5
7.5.1
7.5.2

Surface utile................................................................ 135


Rglementation et application delasurfaceutile.......... 135
Dfinition des surfaces annexes................................. 135

7.6
Prcisions sur les surfaces annexes............................... 135
7.6.1
Annexes intrieures au logement............................... 135
7.6.2
Terrasses, balcons et loggias....................................... 135
7.6.3 Grenier................................................................... 136
7.6.4
Schoirs et celliers extrieurs au logement................. 136
7.6.5 Garages.................................................................. 136
7.6.6
Jardins privatifs......................................................... 137

55Chapitre8
Linnovation lpreuve.......................................................... 139
8.1

Construire aujourdhui pourhabiter demain................. 139

8.2

Difficult n1: difficile dinnover dans lhabitat.............. 140

8.3

Difficult n2: lecontextesocial relgue linnovation


au second rang............................................................ 141

8.4

Difficult n3: lafindelhabitat du futur...................... 143

8.5
8.5.1
8.5.2

Difficult n4: rsilience delhabitat existant................ 145


Rsilience de lhabitat existant.................................... 145
Beaucoup de rglementations techniques, peu de vrais
impacts................................................................... 148

55Chapitre7
Espaces et surfaces................................................................. 129
7.1
7.1.1
7.1.2
7.1.3

Surfaces du logement.................................................. 129


Surface mesure et surface perue............................. 129
Taille du logement collectif........................................ 130
Locataires du logement social et du priv................... 130

7.2
7.2.1
7.2.2
7.2.3

Dfinition du logement................................................ 132


Modle des appartements bourgeois......................... 132
Air et lumire, hritage des hyginistes....................... 132
Surface habitable, espace de vie................................. 132

7.3
7.3.1
7.3.2
7.3.3

Surfaces et volumes habitables du logement.................. 132


Code de la construction et de lhabitation................... 132
Notion de logement dcent...................................... 132
Rglement sanitaire dpartemental............................ 133

55Chapitre9
Pistes de progrs................................................................... 153
9.1
9.1.1
9.1.2

Tendances structurantes desvolutions........................ 153


volutions sociodmographiques etdesmodes
de vie..................................................................... 154
Exigences environnementales, volutions techniques
et procds constructifs............................................ 159

9.2
Cinq pistes de progrs................................................ 159
9.2.1
Habitat intermdiaire, uneanciennenouveaut...... 159
9.2.2 Espace.................................................................... 162
9.2.3 volutivit............................................................... 163
9.2.4
Lattention porte aux individualits........................... 165
9.2.5
quipement en salles de bains................................... 166
423

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424

Concevoir et construire des logements sociaux

Partie 4
Programmation du logement locatif collectif.................... 169

11.5
11.5.1
11.5.2

Toiture....................................................................... 198
Recommandations pour les toitures pans................. 198
Recommandations pour les toitures-terrasses.............. 198

11.6

Entretien et maintenance............................................. 198

55Chapitre10
Programmation thmatique..................................................... 171
10.1

Programme etprogrammation..................................... 171

10.2

Principe delaprogrammation thmatique..................... 172

10.3
10.3.1
10.3.2

Service rendu lhabitant............................................. 173


Qualit dusage des espaces...................................... 173
Modration des charges............................................ 173

10.4
10.4.1
10.4.2
10.4.3

Impacts sanitaires etenvironnementaux........................ 174


Qualit de lair intrieur............................................ 174
Performances environnementales desmatriaux.......... 175
Impacts environnementaux de lexploitation................ 175

10.5
Compacit et rendement deplan................................. 179
10.5.1 Compacit.............................................................. 179
10.5.2 Rendement de plan.................................................. 179
10.6
10.6.1
10.6.2
10.6.3

Adaptation au site etapproche bioclimatique................ 181


Connaissance du site................................................ 181
Principes du plan-masse............................................ 181
Approche bioclimatique............................................ 181

10.7
Rglementations, certifications etlabellisations.............. 182
10.7.1 Urbanisme.............................................................. 182
10.7.2 Technique............................................................... 184
10.7.3 Droit du travail........................................................ 185
10.7.4 Certifications et labellisations..................................... 185
55Chapitre11
Programmation par ouvrages.................................................. 189
11.1
Structure.................................................................... 189
11.1.1 Infrastructures et trames........................................... 189
11.1.2 Matriaux................................................................ 190
11.1.3 Hauteurs entre planchers.......................................... 190
11.1.4 Sous-sols................................................................. 190
11.2
11.2.1
11.2.2

Faades...................................................................... 190
Points de vigilance.................................................... 190
Excution des points singuliers et dtails..................... 194

11.3
Menuiseries extrieures etoccultations........................ 195
11.3.1 Menuiseries extrieures............................................ 195
11.3.2 Occultations............................................................ 195
11.4

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Prolongements extrieurs lenveloppe........................ 196

55Chapitre12
Programmation par types despace.......................................... 201
12.1

Exigences gnrales pourles appartements


locatifs sociaux........................................................... 201
12.1.1 Possibilits dvolutivit............................................. 201
12.1.2 Orientation............................................................. 202
12.1.3 clairage naturel....................................................... 202
12.1.4 Plan damnagement................................................ 202
12.1.5 Rangements............................................................ 202
12.1.6 Ouvertures............................................................. 202
12.1.7 Rglementation accessibilit...................................... 202
12.2
12.2.1
12.2.2
12.2.3

Configuration gnrale dulogement............................. 205


Sparation jour-nuit.................................................. 205
Chambre commande.............................................. 207
Sparation cuisine-sjour.......................................... 207

12.3
Logements rez-de-chausse ou en duplex................... 208
12.3.1 Logements rez-de-chausse.................................... 208
12.3.2 Duplex................................................................... 208
12.4

Typologie et surfaces habitables recommandes............ 209

12.5
Prconisations pourlespices principales..................... 210
12.5.1 Entre et dgagement.............................................. 210
12.5.2 Sjour..................................................................... 210
12.5.3 Chambre................................................................ 211
12.6
Prconisations pourlespices de service..................... 212
12.6.1 Cuisine................................................................... 212
12.6.2 Salle de bains et salle deau....................................... 217
12.6.3 WC........................................................................ 220
12.6.4 Rangement intgr, cagibi et buanderie....................... 220
12.7

Parties communes....................................................... 221

12.8
12.8.1
12.8.2
12.8.3

Hall et squence dentre............................................ 221


Synoptiques de squences dentre............................ 222
Prconisations pour la squence dentre................... 222
Prescriptions pour le hall etlasquencedentre......... 228

12.9
Autres circulations...................................................... 229
12.9.1 Escaliers.................................................................. 229
12.9.2 Ascenseur............................................................... 230
12.9.3 Circulation horizontale ferme................................... 231
12.9.4 Coursives................................................................ 231

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Table des matires

12.10
12.10.1
12.10.2
12.10.3
12.10.4
12.10.5
12.10.6

Locaux communs........................................................ 232


Local ordures mnagres........................................ 232
Local encombrants................................................ 233
Local dentretien...................................................... 234
Local vlos et voitures denfants.............................. 234
Espace daccueil....................................................... 235
Local collectif rsidentiel........................................... 237

12.11
12.11.1
12.11.2
12.11.3

Vidoprotection despartiescommunes........................ 237


Stratgie territoriale................................................. 237
Gestion dun flux dinformations................................ 238
Responsabilits de lOLS en vidoprotection............... 238

12.12
Espaces extrieurs...................................................... 238
12.12.1 Limites de parcelle et rtrocession............................. 239
12.12.2 Clture................................................................... 240
12.12.3 Circulation.............................................................. 241
12.12.4 Espaces verts collectifs.............................................. 243
12.12.5 clairage et mise en lumire...................................... 244
12.12.6 Stationnement des vhicules...................................... 244
55Chapitre13
Programmation en VEFA......................................................... 247
13.1

Notice descriptive, ditenotice notaire68................ 248

13.2

Socle dexigences techniques des bailleurs franciliens......... 254


Socle dexigences techniques pourlesacquisitions
en VEFA ................................................................. 255
Approche du site et conception densemble
delopration.......................................................... 255
Organisation des immeubles,
rpartitionetdimensions des logements..................... 257
Exigences relatives aux circulations
et espaces collectifs sur la parcelle et en infrastructure. 259
Exigences relatives aux fluides
etquipementscommuns......................................... 260
Prestations imposes etmatriauxrecommands........ 262

14.3
14.3.1
14.3.2

Cadre contractuel delamatrise duvre..................... 274


Loi MOP et contrats de matrise duvre................... 274
Cadre rglementaire du choix delamatriseduvre... 276

14.4
14.4.1

14.4.3
14.4.4
14.4.5

Le concours, unevoieprivilgier................................ 278


Avantages et inconvnients du concours
pour la matrise duvre........................................... 278
Avantages de la procdure de concours restreint
pour lOLS.............................................................. 279
Inconvnients du concours restreint pourlOLS............. 280
Rle de la commission technique duconcours............ 281
Exemple de concours restreint.................................. 281

14.5
14.5.1
14.5.2
14.5.3
14.5.4

Droulement du projet............................................... 282


Principales validations raliser surlopration............ 287
Travail de projet....................................................... 287
Thmes des revues de projet.................................... 288
Dysfonctionnements frquents.................................. 288

14.6
14.6.1
14.6.2

Mise au point de lconomie du projet.......................... 288


Facteurs modifiant le prix de la construction............... 289
Points dattention..................................................... 290

14.7
14.7.1
14.7.2

Squence travaux........................................................ 290


Cadre rglementaire................................................. 290
Rapport de dvolution............................................. 290

14.8
14.8.1

Quatre exemples doprations en matrise douvrage..... 290


Remodelage multiforme
Champigny-sur-Marne............................................ 290
Urbanits connectes Vincennes.............................. 298
Signal priurbain avec vues Nantes.......................... 300
Construire chez soi Blainville-sur-Orne..................... 303

14.4.2

14.8.2
14.8.3
14.8.4

55Chapitre15
Conception-ralisation........................................................... 309
15.1

Origines de la conception-ralisation............................ 309

15.2

Rglementation desmarchs deconception-ralisation.. 312

15.3

Processus du logement locatif social collectif................... 265

15.3.1
15.3.2

Avantages et inconvnients du processus de


conception-ralisation................................................. 312
Responsabilit de lOLS............................................ 312
Surcots induits par lappel doffres............................ 312

55Chapitre14

15.4
15.4.1
15.4.2
15.4.3

Droulement de lopration........................................ 313


Intrt dun AMO.................................................... 314
Forme du march.................................................... 314
Programme de lopration etpicesdumarch........... 314

15.5
15.5.1
15.5.2

Exemple de dossier deconsultation.............................. 315


Cahier des charges de la consultation......................... 315
Propositions formules par les candidats
admis concourir.................................................... 317

Partie 5

Matrise douvrage.................................................................. 267


14.1

Dvelopper le logement locatif social neuf.................... 267

14.2
14.2.1
14.2.2
14.2.3

Squence acquisition foncire...................................... 268


Identification du terrain............................................. 268
Compatibilit lcosystme..................................... 273
Dcision dacquisition............................................... 274

425

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Concevoir et construire des logements sociaux

55Chapitre16

16.9

Comparaison de la VEFA lamatrise douvrage............ 336

Achat en VEFA....................................................................... 321

16.9.1

Approche qualitative................................................ 336

16.1

Cadre gnral de la VEFA............................................. 321

16.9.2

Comparaison conomique........................................ 336

16.2
16.2.1
16.2.2

Cadre de la VEFA applique au logement....................... 322


Caractre obligatoire du cadre juridique..................... 322
Modalits de paiement............................................. 322

16.10

Trois exemples de VEFA............................................... 336

16.3
16.3.1
16.3.2
16.3.3

Cadre de la VEFA enlogement social............................ 323


Dcret du 8fvrier 2000.......................................... 323
Circulaire du 12mars 2001....................................... 323
Loi du 17fvrier 2009.............................................. 323

16.10.2 Mixit entre locatif social, accession sociale

16.4

Principaux atouts de la VEFA en logement social............ 324

16.5
16.5.1
16.5.2

Rle de lOLS, clientdupromoteur.............................. 324


Contrat prliminaire oucontratderservation............ 324
Contrat de vente entatfuturdachvement.............. 325

16.6
16.6.1

Cinq conditions pouruneVEFA russie........................ 325


Condition n1: travailler avec le promoteur
le plus en amont possible.......................................... 326
Condition n2: dtaillerlecontrat derservation....... 326
Condition n3: prciser les modalits desuivi
de lopration.......................................................... 326
Condition n4: mettre en place une visite pralable
la rception.......................................................... 327
Condition n5: anticiper les conditions degestion
de louvrage aprs la livraison.................................... 327

16.6.2
16.6.3
16.6.4
16.6.5
16.7
16.7.1
16.7.2
16.7.3
16.7.4

Quatre types de VEFA................................................. 327


Option 1: des logements dans limmeuble.................. 327
Option 2: achat dun macrolot.................................. 327
Option 3: division en volumes................................... 328
Avantages et inconvnients des trois options............... 328

16.8
16.8.1
16.8.2

Un exemple de VEFA mixits diverses........................ 329


Mixit dans les programmes...................................... 329
Prquation dans les charges foncires etles prix
de vente................................................................. 329
Principales diffrences de prestations entresocial
et accession............................................................. 329
Mixit entre locatif social et locatif libre prix
matriss du lotC1................................................... 329
Mixit entre locatif social et accession libre
la cage descalier du btimentB1....................... 332
Mixit complte du btimentA3................................ 332

16.8.3
16.8.4
16.8.5
16.8.6

7607_.indb 426

16.10.1 Mixit intermdiaire, accessionlibreetlocatif social


PLS......................................................................... 336
etaccessionlibre...................................................... 339
16.10.3 Mixit entre locatif social, accession prixmatriss
etaccessionlibre...................................................... 344
Partie 6
Exemples de ralisations...................................................... 349
55Chapitre17
Postures urbaines................................................................... 351
55Chapitre18
Abords et entres.................................................................. 361
55Chapitre19
Faades et ouvertures............................................................ 373
55Chapitre20
Halls et distributions.............................................................. 387
55Chapitre21
Intrieurs, balcons, terrasses................................................... 397

Catalogue des oprations immobilires de la partie6................... 407


Bibliographie............................................................................. 413
Index ....................................................................................... 415

21/02/14 12:26

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