Sunteți pe pagina 1din 15

Partea a II-a

Publicitate imobiliar
CUPRINS Capitolul I. Aspecte introductive2
Titlul I. Scurt istoric al apariiei crilor funciare...2 Titlul II. Generaliti...................................................................................................3 Tilul III. Structura crii funciare, obiectul acesteia i obiectul drepturilor tabulare..4 A) Structura crii funciare. B) Obiectul crii funciare. C) Obiectul drepturilor tabulare.

Capitolul II. Principiile crii funciare.............................................................7


Titlul I. Principiile crii funciare conform dispoziiilor Decretului-lege nr. 115/1938 A) Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. B) Principiul relativitii. C) Principiul publicitii. D) Principiul legalitii. E) Principiul oficialitii. F) Principiul specialitii. G) Principiul prioritii. Titlul II. Principiile crii funciare conform dispoziiilor Legii nr. 7/1996...................9 A) Principiul opozabilitii. B) Principiul relativitii. C) Principiul prioritii. D) Principiul forei probante.

Capitolul III. nscrierile n cartea funciar....................................................10


Titlul I. nscrierile n cartea funciar potrivit Decretului-lege nr. 115/1938. A) Intabularea. B) nscrierea provizorie. C) Notarea. Titlul II. nscrierile n cartea funciar conform Legii nr. 7/1996.

Capitolul IV. Aciunile de carte funciar........................................................12


Titlul I. Aciunile n legtur cu cartea funciar reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938. A) Aciunea n prestaiune tabulr. B) Aciunea n rectificare de carte funciar. Tilul II. Aciunile n legtur cu cartea funciar reglementate de Legea nr. 7/1996 A) Aciunea n prestaie tabular. B) Aciunea n rectificare de carte funciar.

Capitolul I. Aspecte introductive

Titlul I. Scurt istoric al apariiei crilor funciare. nceputurile publicitii imobiliare se regsesc n rile din vestul Europei (sec. XI-XIV), fiind legate de credite i necesitatea garantrii acestora. Un rol important n dezvoltarea publicitii imobiliare i a crilor funciare n particular l-au avut vechile sisteme de drept german i roman. Prin prelucrarea acestora, dreptul civil francez a creat un sistem mixt, de o eficien mai mare. n Romnia, mai exact n vechiul Ardeal, nceputurile sistemului de publicitate prin crile funciare se identific n evidena averilor. Dup o perioad de reglementri succesive s-a ajuns n situaia ca ara s fie guvernat de dou sisteme de publicitate imobiliar. Astfel, n optsprezece judee se aplica sistemul de publicitate prin crile funciare, reglementat de dispoziiile Decretului-lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor referitoare la crile funciare, n timp ce restul de dou treimi din ara aplica publicitatea prin registrele de inscripiuni i transcripiuni reglementat de normele Codului civil. n ceea ce privete primul dintre cele dou sisteme (de publicitate prin crile funciare), care este bazat pe identificarea topografic a imobilelor, acesta a fost apreciat ca fiind un sistem real i complet, ca urmare a realizrii unei publiciti integrale a transmisiunilor imobiliare. Sistemul asigur o securitate dinamic a tranzaciilor i operaiunilor de creditare, prin ocrotirea terilor dobnditori de bun-credin mpotriva eviciunii, dar i o securitate static, prin aceea c proprietarul tabular nscris n cartea funciar nu putea s-i piard dreptul su nici n ntregime i nici n parte ca urmare a nerecunoaterii valabilitii titlului sau dreptului su asupra imobilului n cauz. Cel de-al doilea sistem amintit (bazat pe registrele de inscripiuni i transcripiuni) acord o importan major securitii statice, avnd ca fundament principiul consensualismului introdus de Codul civil francez de la 1804 i preluat de Codul civil intern (din 1864). Acest sistem const n transcrierea i nscrierea actelor juridice referitoare la proprietate n registrele inute de instanele judectoreti, operaiuni realizate pe numele persoanelor, iar nu pe imobile (aa cum se peocedeaz n sistemul bazat pe crile funciare), cu urmtoarele deficiene: - dificultatea identificri proprietarilor succesivi ai imobilului; - cu ocazia transcrierii nu se cerceta valabilitatea actului juridic n temeiul cruia se realiza nscrierea, precum nici existena sau legalitatea dreptului ce urma s fie nscris; - n cele din urm, publicitatea era parial, nefiind supuse nscrierii toate actele. Ministerul Justiiei de la acea vreme cunotea situaia neoportun rezultat din aplicarea concomitent a ambelor sisteme. Astfel nct, pornind de la premisa c o economie solid se fundamenteaz pe drepturi de proprietate corect definite, c titlurile care conin aceste drepturi trebuie s fie ct mai sigure i c toate acestea trebuiesc nregistrate pe baza unui sistem modern i eficient, a decis instituirea unui nou sitem unitar de publicitate imobiliar. Acest sistem a fost concretizat prin adoptarea Legii nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006). 1 n ciuda faptului c s-a dorit aplicarea unui sitem unitar pe ntreg teritoriul rii, textul legii cadru n aceast materie conine dispoziii care necesit comentate. Mai exact, art. 69 al 2 din Legea nr.7/1996 arat c la data finalizrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate
Legea nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicat n temeiul art. II al titlului XII din Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 653 din 22iulie 2005. Totodat, a suferit modificri prin D.C.C. nr. 467/2008 (M. Of. nr. 422 din 5 iunie 2008).
1

imobiliar pe ntreg teritoriu administrativ al unei uniti administrativ-teritoriale i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, urmtoarele dispoziii: (...) Decretul-lege nr 115 din 27 aprilie 1938. Plecnd de la aceast prevedere, n urma dezbaterilor organizate pe marginea legii 7/1996 i a aplicrii ei, s-a ajuns la concluzia c, cel puin n Transilvania, Banat i Bucovina, unde lucrrile de cadastru general nu s-au finalizat nc, Decretul-lege nr.115/1938 i va gsi aplicarea n continuare. 2 Mai trebuie adugat faptul c noul sistem de publicitate imobiliar, consfinit prin Legea nr. 7/1996, a preluat n mare parte reglementrile din Decretul-lege mai sus amintit. Pentru aceste motiv, ne-am propus ca prin lucrarea de fa s ne aplecm asupra aspectelor eseniale ale materiei publicitii imobiliare, cu o privire comparativ ntre vechea i noua reglementare. Titlul II. Generaliti Urmare a adoptii Legii nr.7/1996 s-a realizat unificarea instituional (sub denumirea de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar) a lucrrilor cadastrale cu cele de publicitate imobiliar, n scopul atingerii standardelor europene n materie. Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar (O.C.P.I.) presupune dou servicii eseniale, respectiv Serviciul cadastral i Serviciul de publicitate imobiliar. Serviciul cadastral are ca obiect principal realizarea cadastrului general. Prin cadastru general nelegem, potrivit ar.1 din Legea nr. 7/1996 acel sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Art. 1 al. 5 Din Legea nr.7/1996 arat c sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar. De cealalt parte, Serviciul de publicitate imobiliar (S.P.I) are ca sarcin principal nregistrarea i administrarea informaiilor referitoare la imobilele de pe teritoriul judeului unde activeaz (ntruct exist cte un O.C.P.I. n fiecare din judeele rii, iar toatalitatea lor fiind sub coordonarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar). nregistrrile sunt operate uzual, pe msur ce terenurile/cldirile devin obiectul tranzaciilor imobiliare.

n acest sens s-a pronunat i Curtea constituional n soluionarea excepiei de neconstituionalitate a prevederilor art. 28 (referitor la uzucapiune) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, excepie ridicat de Vasile Dinc i Daniela Dinc n Dosarul nr. 6.733/325/2008 al Judectoriei Timioara, prin care se contest inclusiv aplicare Decretului-lege amintit, susinndu-se c aceasta a fost abrogat implicit prin adoptarea Legii 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. Cu privire la aplicabilitatea sistemului de carte funciar reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, Curtea reine faptul c, n absena unor dispoziii cu caracter tranzitoriu, trebuie s se recurg la interpretarea sistematic a dispoziiilor art. 69 alin. (2) i (3) cu referire la art. 56 alin. (1) i art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat. Sub acest aspect, este de reinut c prin art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat, s-a prevzut c numai la finalizarea lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude i nceteaz aplicabilitatea Decretul-lege nr. 115/1938, iar n conformitate cu dispoziia alin. (3) al aceluiai articol, doar ca urmare a definitivrii cadastrului la nivelul ntregii ri se abrog acest decret. Din aceasta dispoziie a Legii nr. 7/1996, prin care s-a reglementat regimul general al cadastrului i al publicitii imobiliare, rezult voina legiuitorului de a institui o aplicare treptat a noii legi, cu consecina incidenei, n continuare, a vechilor dispoziii ale Decretului-lege nr. 115/1938 n regimul de carte funciar. n acest sens a se vedea i Decizia nr. 86 din 10 decembrie 2007 a naltei Curi de Casaie i Justiie, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 697 din 14 octombrie 2008; precum i Memoriul cu privire la unele aspecte juridice n procesul de aplicare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare naintat de Baroul Cluj ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

Birourile de carte funciar, ca uniti subordonate Oficiilor de Cadastru i Publicitate imobiliar, sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la terenurile/cldirile aflate n localitile pentru care au n pstrare arhivele de carte funciar. Sarcini concrete ale Birourilor de carte funciar: nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar pe baza unui act/fapt juridic (intabulare; nscriere provizorie; notare; radiere); eliberarea extrasului de carte funciar pentru informare (pe baz de cerere justificat, prin care orice potenial cumprtor primete informaii utile despre imobilul vizat, inclusiv eventualele sarcini ale acestuia); eliberarea extrasului de carte funciar pentru autentificare (cerut de notarul care ntocmete actele tranzaciei imobiliare); organizarea arhivrii documentelor constituind crile funciare i administrarea informaiilor aferente. Potrivit art II din O.U.G. nr.41/2004 pentru modificare i completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, pn la preluarea lor, birourile de carte funciar i personalul acestora i vor continua activitatea n cadrul judectoriilor (...) Cartea funciar este registrul public care are sarcina de evideniere a datelor referitoare la imobile i a anumitor inscripiuni prin care drepturile reale asupra imobilelor iau natere sau nceteaz, acesta reprezentnd ansamblul documentelor care arat descriptiv starea fiecrui imobil i care determin situaia lui juridic. ntr-o carte funciar se nscrie o parcel sau un corp de proprietate format din imobilele alipite aparinnd unui proprietar. Fiecare carte funciar este ntocmit ntr-un singur exemplar original. Cartea funciar poate fi cercetat de ctre orice persoan interesat, ns nu poate fi transmis n original niciunei persoane fizice sau juridice, putnd fi eliberate la cerere extrase dintrns ori copii legalizate ale acesteia. Tilul III. Structura crii funciare, obiectul acesteia i obiectul drepturilor tabulare. A) Structura crii funciare. Att structura crii funciare ct i obiectul acesteia sunt date de Decretul-lege 115/1938 care, aa cum am artat, i mai gsete nc aplicarea n anumite teritorii ale rii, Legea nr.7/1996 neprevznd distincii majore n aceast materie. Titlul crii funciare face referiri la: - numrul crii funciare; - numele comunei n care este situat imobilul. Crile funciare din aceeai comun alctuiesc registrul funciar al comunei. Dac aceeai comun este format din mai multe sate, crile funciare se vor numerota pe sate, constituindu-se registrul funciar al fiecrui sat. a Partea I a crii funciare (denumit i Foaia imobilului) indic: - numrul de ordine al imobilului i numrul topografic; - o scurt descriere a imobilului referitoare la: ramura de cultur (artor, fne, vie); toponimicul parcelei; ntinderea suprafeei, valoarea de impozitare, etc.

Datele nscrise n aceast parte sunt furnizate de documentele ntocmite cu ocazia realizrii lucrrilor topografice. 3 b Partea A II-a (sau Foaia de proprietate) cuprinde: - datele de identificare ale proprietarului (nume, prenume); - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate i indicarea nscrisului n care s-a materializat juridic; - transferul proprietii; - servituile care greveaz bunul; - indicarea oricror modificri, ndreptri sau nsemnri referitoare la nscrierile din titlu, Partea I i Partea a II-a a crii funciare. Aceast parte are trei rubricaturi referitoare la: numrul de ordine al nscrierii; nscrierea propriu-zis; observaii.

Partea a III-a (sau Foaia de sarcini) arat: - drepturile de: superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, etc. - faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile tabulare nscrise n aceast parte; - sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; - indicarea oricror modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-au fcut cu privire la nscrierile din aceast parte. Partea a III-a are patru rubricaturi privitoare la: numrul de ordine; nscrierea propriu-zis; suma creanei; observaii. Cele trei pri ale crii funciare sunt n realitate foi de hrtie imprimate cu o rubricatur tipizat. B) Obiectul crii funciare.

Constituie obiect al crii funciare: a. drepturile reale: dreptul de proprietate; superficie; uz, uzufruct, abitaie; servitute; ipotec. Dobndirea acestor drepturi poate fi realizat, n sistemul de publicitate imobiliar reglementat de Decretul lege 115/1938, numai prin ntrunirea cumulativ a condiiilor: - acordul de voin al prilor exprimat n forma prevzut de lege; - constituirea sau strmutarea dreptului s fie nscris n cartea funciar. Potrivit art. 26 din Decretul-lege, n mod excepional, un drept real poate fi dobndit fr nscrierea n cartea funciar doar n cazurile: dobndirea dreptului de proprietate prin motenire; dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliar; expropriere; i vnzare silit. Cu toate acestea, asupra drepturilor dobndite prin modalitile anterior descrise, nu se va putea dispune dect numai dup nscrierea lor n cartea funciar. Ca deosebire major, dac n sistemul de publicitate imobiliar reglementat de Decretul lege 115/1938, ca derogare de la prevederile art. 971 Cod civ., transmiterea dreptului real are loc doar n momentul nscrierii sale n cartea funciar, n sistemul consfinit prin Legea nr.7/1996, drepturile reale sunt considerate ca existente din chiar momentul constituirii lor, prin nscrierea acestora fiind realizat doar opozabilitate fa de teri (art.25).
Topografia este o ramur a geodeziei ce se ocup cu tehnica msurtorilor unei poriuni a scoarei Pmntului, cu determinarea poziiei elementelor scoarei terestre pe suprafee mici, precum i cu tehnica reprezentrii grafice sau numerice a suprafeelor msurate, n scopul ntocmirii de hri i planuri.
3

b. drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aflate n strns legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar, n scopul atenionrii terilor cu privire la existena lor: promisiunea de vnzare; incapaciti; contractul de locaiune; etc. Aceste nscrieri nu sunt constitutive de drepturi, ci au doar efect de opozabilitate fa de teri. C) Obiectul drepturilor tabulare. n reglementarea Decretului-lege 115/1938 este obiect al drepturilor tabulare corpul funciar (art. 12 ). Prin corp funciar nelegem orice imobil care prin natura sa ori prin scopul economic urmrit de proprietar, alctuiete o unitate economic. Aceeai carte funciar poate evidenia mai multe corpuri funciare, iar fiecare corp funciar poate fi constituit din una sau mai multe parcele. Parcela reprezint o unitate de suprafa de teren bine i vizibil delimitat de fondurile nvecinate prin hotare de folosin. 4 Fiecare parcel este determinat geometric n planul cadastral, fiind individualizat printr-un numr topografic. Parcelele aceluiai proprietar, nvecinate ori situate n locuri diferite, pot fi unite ntr-un singur corp funciar, procedura fiind subdenumit contopire (dup noua legislaie n materie). Contopirea nu poate fi uzitat atunci cnd una sau mai multe din parcele sunt grevate cu un drept de ipotec sau superficie. n aceeai msur poate fi cerut dezmembrarea unei parcele de la un corp funciar, ca operaiune opus contopirii, ce poate avea ca rezultat o transcriere sau o renscriere. Prin transcriere o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alta. n timp ce renscrierea presupune dezmembrarea corpului funciar n mai multe parcele care, ulterior, sunt nscrise n aceeai carte funciar sub forma unui corp funciar de sine stttor.

Potrivit art.1 al.3 din Legea nr.7/1996 prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.

Capitolul II. Principiile crii funciare

Titlul I. Principiile crii funciare conform dispoziiilor Decretului-lege nr. 115/1938. A) Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Pricipiul enunat relev o importan deosebit att prin faptul c consfinete o derogare de la regula general de drept civil potrivit creia transmiterea drepturilor ntre pri are loc prin simplul fapt al conveniei (art. 971 Cod civ.), ct i prin aceea c, aa cum am mai amintit, este o reglementare diferit fa de cea prevzut n Legea nr. 7/1996, n acest din urm sistem drepturile reale asupra imobilelor fiind considerate ca fiinate de la data conveniei, publicitatea imobiliar avnd simplul efect de opozabilitate a lor fa de teri. Ceea ce nseamn c conveniile ncheiate n sistem de carte funciar nu au rol translativ de proprietate. n temeiul acestora se nasc doar obligaii personale n sarcina prilor, n timp ce dreptul real propriu-zis se nate pe baza nscrierii lui n cartea funciar. B) Principiul relativitii. Potrivit acestuia, nscrierile n cartea funciar se fac doar cu consimmntul titularului nscris (art. 19 din Decretul-lege). Legea prevede urmtoarele situaii cnd se poate decide nscrierea n cartea funciar: a. mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia urmeaz a fi operat nscrierea; b. mpotriva aceluia care i-a grevat dreptul nainte de a fi fost nscris, dac ambele nscrieri au fost cerute deodat. n situaia mai deosebit cnd au avut loc nstrinri succesive, fr ca dobnditorul s-i fi nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, potrivit art. 20 din Decretul-lege, dobnditorul din urm poate solicita nscrierea dobndirilor succesive, sub condiia probrii lor cu acte originale de transmitere a dreptului. C) Principiul publicitii. Ca regul general, crile funciare sunt publice, asupra coninutului lor putndu-se edifica orice persoan interesat. n acelai timp informarea trebuie s fie corect, n sensul existenei unei perfecte corelri ntre toate datele trecute n cartea funciar i situaia real a imobilului n cauz. Publicitatea vizeaz urmtoarele trei direcii: publicitatea integral, pubilictatea material i publicitatea formal. a. publicitatea integral trebuie neleas n sensul c sunt supuse publicitii prin cartea funciar toate drepturile reale constituite, strmutate sau stinse, faptele sau alte acte juridice n legtur cu drepturile nscrise. b. pubilictatea material, care se refer la fora probant a nscrierii n cartea funciar. ntruct, ca o prezumie relativ, orice carte funciar descrie toate drepturile i sarcinile ce greveaz imobilul n cauz, terii interesai pot invoca nscrierile din cartea funciar pentru a-i apra interesele n raport cu titularii drepturilor i sarcinilor respective. Acest principiu nu va putea fi ns invocat: - ntre pri, ntruct nscrierea nu poate modifica convenia existent ntre dnsele; - de ctre dobnditorul de drepturi reale prin ncheierea cu rea-credin a unui act juridic cu titlu oneros; - de ctre motenitor, ntruct el nu poate avea mai multe drepturi dect de cuius. 7

a. publicitatea formal, relev faptul c orice carte funciar poate fi consultat att de ctre persoanele interesate, ct i de ctre cele care nu justific un anume interes. D) Principiul legalitii. Acest principiu comport, la rndul su, urmtoarele dou direcii: legalitatea formal i legalitatea material. a. prin legalitate formal trebuie s nelegem necesitatea respectrii unor reguli instituite de Decretul-lege 115/1938, privitoare la limitele categoriile de drepturi, actele i faptele juridice supuse nscrierilor n cartea funciar, ct i a tipurilor de nscrieri ce pot fi realizate (intabularea, nscrierea provizorie i notarea). b. de cealalt parte, legalitatea material se refer la drepturile i obligaiile judectorului de carte funciar i ale personalului cu care acesta lucreaz de a verifica: cererile de nscriere n cartea funciar; nscrisurile care nsoesc cererea; nscrierile existente n cartea funciar la momentul depunerii cererii. E) Principiul oficialitii. Sistematizeaz regulile pe baza crora sunt soluionate cererile de nscriere n cartea funciar. Caracteristica principal a principiului rezid n aceea c soluionarea unei cereri are la baz dreptul i obligaia persoanelor competente de a cerceta din proprie iniiativ ndeplinirea condiiilor de legalitate n vederea admiterii unei cereri de nscriere n cartea funcair. Printre condiiile referitoare la cererea de nscriere reinem: - cererea poate fi fcut de ctre cei n favoarea sau mpotriva crora se face nscrierea, personal sau prin mandatar; - nscrisul ca act juridic care st la baza nscrierii poate fi: un contract; o hotrre judectoreasc; un proces-verbal de adjudecare ncheiat n procedura de executare silit etc. n toate cazurile, scrisul trebuie s respecte condiiile de fond i de form prevzute de lege pentru ncheierea sa valabil. F) Principiul specialitii. Acesta atrage atenia asupra rigorii tuturor nscrierilor efectuate n cele trei pri ale crii funciare, astfel nct s fie nlturat orice ndoial cu privire la: identificarea imobilelor nscrise n Partea I; nscrierilor asupra drepturilor reale din Partea a II-a; i a notrilor din ultima parte. G) Principiul prioritii Potrivit cu acesta, nregistrrile n cartea funciar se efectueaz n ordinea depunerii cererilor, ordine care stabilete rangul tabular (prioritar). Prin rang tabular nelegem efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar. Astfel nct, nscrierile care au o dat mai veche sunt prioritare (preferabile) n raport cu cele avnd o dat mai nou. n situaia depunerii deodat a mai multor cereri, dac se refer la nscrierea unor drepturi de ipotec, ele vor avea acelai rang; iar dac se refer la alte drepturi, ele vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca, pe cale judectoreasc, s se hotrasc rangul nscrierii dreptului.

Titlul II. Principiile crii funciare conform dispoziiilor Legii nr. 7/1996. Noul sistem de publicitate imobiliar consfinete mai puine principii dect cele prevzute de Decretul-lege 115/1938 care, aa cum am menioat la nceputul acestei expuneri, a fost categorisit ca fiind un sistem de publicitate real i complet. E) Principiul opozabilitii. Ignornd beneficiile conferite de principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierilor n cartea funciar (prevzut de Decretul-lege nr. 115/1938), Legea nr. 7/1996 statueaz prin art. 25. c nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor. n consecin, ntruct transmiterea, modificare sau stingerea drepturilor reale nu mai este legat de necesitatea operrii acestor modificri i n cartea funciar, ele producndu-i efectele de la data conveniei, prile antrenate n realizarea unor operaiuni juridice cu bunul imobil nu vor mai fi att de interesate n efectuarea unor cheltuieli suplimentare ocazionate de publicitatea acestora. Drept urmare, riscul de a ne afla n situaii de publicitate incomplet este sporit, diminundu-se astfel securitatea circulaiei juridice a imobilelor. F) Principiul relativitii. Acest principiu a fost preluat din sistemul de publicitate imobiliar reglementat de Decretullege exprimnd, n esen, necesitatea ca orice nscriere n cartea funciar s se fac doar cu consimmntul titularului de drepturi reale asupra imobilului, anterior nscris n cartea funciar. G) Principiul prioritii. Acest principiu corespunde celui prevzut n vechiul sistem, cu observaia c, principiul opozabilitii i cel al prioritii se gsesc ntr-o relaie de intercondiionare, ca urmare a faptului c opozabilitatea se realizeaz prin nscriere, iar nscrierea i produce efectele din momentul nregistrrii cererii de nscriere. H) Principiul forei probante. i acest din urm principiu corespunde principiului publicitii materiale din vechiul sistem, iar potrivit lui, nscrierile din cuprinsul crii funciare sunt n concordan cu starea real de drept i de fapt a imobilului, numai dac: - titularul dreptului nscris a dobndit acel drept n virtutea unui titlu legal; - titlul legal se ntemeiaz pe un act juridic valid; - actul juridic valid exprim dobndirea cu bun-credin a dreptului real respectiv. Legat de acest principiu, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie urmtoarele prezumii: - nscrierea unui drept real imobiliar n cartea funciar cu ndeplinirea tuturor condiiilor legale conduce la prezumia c acel drept exist; - nscrierea dreptului real n favoarea unei persoane conduce la prezumia c persoana respectiv este cu adevrat titular a dreptului real respectiv, numai dac: a fost de bun-credin n momentul dobndirii sau constituirii dreptului; i starea de drept i de fapt evideniat de nscrierile din cartea funciar corespund realizii.

Capitolul III. nscrierile n cartea funciar

Titlul I. nscrierile n cartea funciar potrivit Decretului-lege nr. 115/1938. Art. 5 din lege arat c n cartea funciar pot fi operate urmtoarele categorii de nscrieri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. A) Intabularea reprezint operaiunea specific sistemului de publicitate imobiliar prin crile funciare, prin care se strmut, se constituie, se modific sau se sting, cu titlu definitiv, drepturi reale imobiliare, odat cu nregistrarea cererii n registrul de intrare inut de autoritatea de carte funciar. Obiectul intabulrii l constituie drepturile tabulare care se dovedesc prin: acte juridice, hotrri judectoreti ori hotrri ale autoritilor administrative. Intabularea drepturilor personale nu are efect constitutiv ci doar de opozabilitate fa de teri. Intabularea radierii unui drept real face ca acel drept s nceteze, n timp ce intabularea radierii unui drept personal nu are nici o influen asupra existenei dreptului. B) nscrierea provizorie este acea nscriere care strmut, constituie, modific sau stinge un drept real numai sub condiia unei justificri ulterioare. La aceast form de nscriere se apeleaz dac: - nscrisul original nu ndeplinete condiiile prevzute de art. 44-45 din Decretul-lege. - hotrrea judectoreasc prin care partea a fost obligat la strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real este supus recursului. De ndat ce persoana interesat realizeaz justificarea ulterioar, prin prezentarea probelor din care s reias completarea lipsurilor pentru ncheierea valid a actului juridic, nscrierea respectiv se transform n intabulare, producnd efectele specifice acesteia. n aceeai msur, cnd hotrrea judectoreasc prin care partea a fost obligat la stramutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real, a devenit definitiv i irevocabil, nscrierea provizorie se transform n intabulare. Interesul realizrii unei asemenea nscrieri reiese din faptul c, n urma justificrii ulterioare, aceasta produce efectele intabulrii n mod retroactiv, de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea provizorie. Fapt ce poate da eficien principiului prioritii nscrierilor, o cerere de nregistrare a unei nscriere provizorii cu o dat mai veche, odat justificat, fiind prioritar unei cereri de nregistrare a unei intabulri cu dat mai recent. n cazul respingerii aciunii n justificarea nscrierii provizorii, aceasta urmeaz a fi radiat. Condiiile necesare admiterii intabulrii i a nscrierii provizorii: a. Cerine comune. Vizeaz nscrisurile n baza crora se poate cere intabularea sau nscrierea provizorie, respectiv: nscrisul original; hotrrile judectoreti; hotrrile autoritilor administrative. b. Cerine speciale ale intabulrii: - nscrisul original trebuie s arate data ntocmirii i domiciliul prilor; - nscrisul original s arate numrul parcelei sau al crii funciare, dac nscrierea privete toate imobilele cuprinse n aceeai carte funciar; - declaraia expres prin care cel al crui drept urmeaz s fie strmutat, grevat, restrns ori stins consimte la intabulare. 10

c. Cerine speciale ale nscrierii provizorii. nscrierea provizorie poate fi cerut pe baza: - unui nscris original care trebuie s ntruneasc aceleai cerine ca i n cazul intabulrii; - unei hotrri judectoreti supuse unei ci de atac. C) Notarea este acea form de nscriere prin care un drept real personal, un fapt sau un raport juridic aflat n legtur cu drepturile tabulare, dobndete opozabilitate fa de teri. Art. 81-82 din Decretul-lege enumer drepturile reale personale, faptele i raporturile juridice aflate n legtur cu drepturile tabulare, care pot face obiectul notrii n cartea funciar, i care exist chiar dac nu ar fi fost notate n cartea funciar. Notarea nu este constitutiv de drepturi, ci are doar rolul de a ateniona terii cu privire la ceea ce este notat. Titlul II. nscrierile n cartea funciar conform Legii nr. 7/1996. Noul sistem de publicitate imobiliar preia din vechiul sistem marea parte a reglementrilor privitoare la tipurile de nscrieri realizabile n cartea funciar. Sunt aadar consfinite intabulare, nscrierea provizori i notarea, cu urmtoarele ditincii principale: - att intabularea, ct i nscrierea provizorie pot fi realizate nu doar n baza nscrisului original ori a unei hotrri judectoreti, ci i n temeiul unor copii legalizate dup acestea; - potrivit noului sistem de publicitate imobiliar, nscrierea provizorie poate fi operat i n urmtoarele cazuri: cnd dreptul real ce urmeaz a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; - Legea nr. 7/1996 arat c justificarea nscrieii provizorii const n ndeplinirea unor cerine care pot fi soluionate nu doar prin hotrrea instanei de judecat sau prin consimmntul celui mpotriva cruia este operat nscrierea, ci i prin ncheiere de carte funciar ntocmit de ctre registrator; - Decretul-lege nr. 115/1938 reglementa notarea ca fiind o nscriere n cartea funciar cu efect de opozabilitate fa de teri. Din acest punct de vedere notarea se difereniaz fa de intabulare i nscrierea provizorie, acestea din urm avnd un efect constitutiv de drepturi, efect pe care notarea nu l produce. n schimb, Legea nr. 7/1996 a nlturat aceast diferen de efect dintre cele trei tipuri de nscrieri, acordnd notrii acelai efect cu cel produs de intabulare i nscrierea provizorie, respectiv cel de opozabilitate fa de teri. - soluionarea cererilor de nscriere n cartea funciar este de competena Birourilor Teritoriale de carte funciar ale Oficiilor Teritoriale. mpotriva ncheierii de nscriere sau de respingere poate fi formulat plngere, care se depune tot la birourile teritoriale, urmnd ca Oficiile Teritoriale s le nainteze spre soluionare judectoriei n a crei raz teritorial de competen se afl imobilul n cauz (pentru mai multe detalii a se vedea art. 47 i urm. din Legea nr. 7/1996).

11

Capitolul IV. Aciunile de carte funciar

Titlul I. Aciunile n legtur cu cartea funciar reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938. Decretul-lege prevede urmtoarele aciuni judectoreti n legtur cu cartea funciar care, de altfel, sunt preluate i de sistemul de publicitate reglementat prin Legea nr. 7/1997: aciunea n prestaiune tabular; i aciunea n rectificarea crii funciare. A) Aciunea n prestaiune tabular. Aceast tip de aciune i are temeiul n dispoziiile art. 22 i 24 din Decretul-lege. Potrivit art. 22 cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n favorul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s-i predea nscrisurile trebuitoare pentru nscrierea acelui drept. n completarea prevederilor de mai sus, art. 24 arat c dac cel obligat nu pred nscrisul trebuitor, partea va putea cere instanei de judecat s dispun nscrierea. Aciunea n prestaiune tabular poate fi promovat nu numai n legtur cu dreptul de proprietate, ci i cu toate drepturile reale enumerate n art. 11 din Decretul-lege. Este o aciune petitorie, avnd un caracter imprescriptibil. Poate fi intentat de persoana n favoarea creia urmeaz a se strmuta sau constitui un drept tabular asupra unuia sau a mai multor imobile identificate n Partea I din cartea funciar. Calitatea de prt o poate avea orice persoan care s-a obligat s constituie sau s strmute un drept tabular n favoarea reclamantului. n plus, potrivit art. 25 din Decretul-lege, aciunea poate fi ndreptat nu numai mpotriva antecesorului tabular, ci i mpotriva terului dobnditor, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: - cel care cere prestaiunea tabular s fi fost n posesiune la data cnd a contractat terul dobnditor; - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaiunea tabular s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris; - terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin. B) Aciunea n rectificare de carte funciar. Instituia crii funciare nu este ferit de greeli, erori sau inexactiti. La un moment dat pot aprea discordane ntre nscriereile din cartea funciar i situaia juridic real a drepturilor tabulare asupra imobilului sau, n egal msur, ntre starea tabular rezultat din nscrieri i realitatea extratabular, situaii care justific introducerea unei asemenea aciuni. Cazuri concrete n care poate fi intentat aciunea n rectificare de carte funciar: - dac nscrierea sau titlul n temeiul cruia s-a realizat aceasta nu au fost valabile; - dac prin nscriere dreptul a fost greit calificat; - dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Mijlocul procedural creat pentru a ndrepta oricare din situaiile descrise mai sus este aciunea n rectificarea crii funciare, reglementat de art. 34-40 din Decretul-lege. Potrivit art. 34 rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se va cere de orice persoan interesat. Are interes n nelesul legii orice persoan care are un drept nscris n cartea funciar i care este lezat printr-o nscriere nevalabil, motenitorii acestora, precum i persoanele n favoare crora urmeaz a se nscrie un drept n cartea funciar. 12

Aciunea n rectificare se va ndrepta mpotriva aceluia care a obinut, prin nscrierea nevalabil, calitatea de titular de drepturi, sau a motenitorilor acestuia. Potrivit art. 36 din Decretul-lege, aciunea n rectificare de carte funciar este o aciune real care, sub rezerva prescripei aciunii de fond, este imprescriptibil pentru dobnditorul nemijlocit i pentru terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n beneficiul su. Rezult c aciunea poate fi promovat pe cale principal numai atunci cnd fondul aspectelor legate de aceasta a fost deja soluionat definitiv i irevocabil pe calea unei aciuni separate. Totui, aciunea poate fi exercitat separat, fr nici o legtur cu o alt aciune, atunci cnd se ntemeiaz pe nevalabilitatea nscrierii sau greita calificare a dreptului. Tilul II. Aciunile n legtur cu cartea funciar reglementate de Legea nr. 7/1996. A) Aciunea n prestaie tabular. Dispoziiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, prin care se reglementeaz aceast aciune, sunt aproape integral preluate din Decretul lege nr. 15/1938, cu unele asemnri i deosebiri, dintre care reinem: a. Asemnri: - n afar de varianta tip a aciunii n prestaie tabular, att Decretul-lege, ct i Legea nr. 7/1996 reglementeaz o variant special. Potrivit acesteia, aciunea poate fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de rea-credin; - n cele din urm, aciunea n prestaie tabular prezint n ambele sisteme de publicitate imobiliar un caracter real, fiind totodat impresciptibil. b. Deosebiri: - o prim deosebire, care nu este ns de esen, ine de terminologie. Astfel nct Decretul-lege folosete sintagma prestaiune tabular n timp ce Legea nr. 7/1996 pe cea de prestaie tabular; - potrivit noului sistem de publicitate imobiliar aciunea poate fi intentat i n cazul n care se urmrete radierea unui drept tabular nscris n cartea funciar; - n sistemul reglemetat de Legea nr. 7/1996, aa cum am mai amintit, prin intentarea aciunii n prestaie tabular i, finalmente, prin admiterea acesteia, dreptul nscris devine doar opozabil fa de teri, nscrierea neavnd efect constitutiv de drepturi;

B) Aciunea n rectificare de carte funciar. a. Asemnri: - n ambele sisteme de publicitate imobiliar acest tip de aciune poate avea att un caracter real, atunci cnd prin intermediul ei se urmresc rectificri legate de drepturile reale cuprinse n cartea funciar, ct i un caracter personal, dac rectificarea are ca obiect nscrierile privitoare la drepturile de crean. - aciunea n rectificare de carte funciar are un caracter impresciptibil i potrivit Legii nr. 7/1996, cu dou excepii prevzute de art. 35 alin. 2 i art. 36. 13

b. Deosebiri: - dei cazurile n care poate fi promovat sunt identice, Legea nr. 7/1996 prevede c aciunea poate fi intentat cnd nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia actual a imobilului, prin aceast formul general urmrindu-se acoperirea a tuturor celorlalte cazuri de neconformitate a nscrierilor din cartea funciar. - potrivit noilor reglementri, cuprinse n art. 33 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 rectificarea nscrierilor din cartea funciar se poate face nu doar pe cale contencioas, prin hottre definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin declaraie autentic.

14

Bibliografie: 1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006); 2. Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare, publicat n M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938; 3. I. Albu, Curs de drept funciar, Litografiat; 4. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I, Ed. Universul Juridic, 2006; 5. Petronela Nsudean, Publicitate imobiliar. Cartea funciar. Analiza comparativ a Legii nr. 7/1996 i a Decretului-lege nr. 115/1938, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009. A se vedea i: 1. H.G. Nr. 1210/2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, republicat; 2. Protocolul de colaborare ntre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar i Uniunea Naional a Notarilor Publici n Romnia; 3. Legea nr. 16/2007 privind organizarea i exercitarea profesiei de geodez.

15