Sunteți pe pagina 1din 51

Analiza

Pietei Imobiliare
ROMANI A 2008
BI ROURI | SPATI I COMERCI ALE | I NDUSTRI AL | TERENURI | REZI DENTI AL | I NVESTI TI I | HOTELURI
Cuprins
6 Situatia economica
10 Birouri
16 Spatii comerciale
24 Industrial
32 Terenuri
36 Rezidential
44 Investitii
48 Hoteluri
50 Aspecte legislative
54 Aspecte fscale
5
Dragi clienti si prieteni,
Incepand cu ultimul trimestru al anului 2007, teama fata de recesiunea economica americana impreuna cu
problemele create de criza creditelor ipotecare fara acoperire au provocat un cutremur pe pietele de capital din
toata lumea.
In ultimele luni, discutiile cu oamenii de afaceri implicati intr-un fel sau altul in piata imobiliara locala au
inclus, aproape invariabil, aceleasi intrebari: Vom vedea o prabusire a pietei imobiliare din Romania? Cum ne va
afecta criza financiara internationala?
In ciuda acestei crize, in 2007 economia Romaniei a crescut puternic,cu 6.0%, in vreme ce cresterea salariului
mediu net a fost de aproape 40%. Totusi, tintele de inflatie nu au fost atinse, deficitul de cont curent a urcat la
14,5% din PIB, iar leul s-a depreciat cu 7,75% fata de Euro.
Piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare de crestere economica, in conditiile in care sectorul
constructiilor a crescut cu un impresionant 30%, iar investitiile totale au depasit 2,5 miliarde de Euro, doar la
nivelul Bucurestiului.
Oferta limitata in comparatie cu cererea locala puternica, a atras un numar mare de dezvoltatori si fonduri de
investitii in cautare de actiune pe cea mai activa piata din regiune. Acest interes exagerat pentru o piata care,
in continuare este mica si in curs de maturizare, a facut ca preturile sa creasca in majoritatea sectoarelor si a
impins ratele de neocupare catre zero in majoritatea sectoarelor.
Stocul de spatii de birouri a crescut cu 50% fata de 2006, stocurile de spatii industriale si comerciale s-au dublat,
iar preturile la apartamente au crescut in medie cu 35% in Bucuresti. Randamentele investitiilor au scazut si
ele, vanzarea America House catre un fond francez de investitii cu 5,5%, fiind cel mai mic randament inregistrat
pana acum pe piata locala.
In 2007 Colliers International si-a dublat cifra de afaceri, a adaugat 30 de oameni noi in echipa, si si-a intarit
pozitia de lider pe piata de consultanta imobiliara.
Folosindu-ne de bogata experienta anterioara si capacitatea noastra de a analiza datele reale din piata,
privim catre viitorul pietei imobiliare din Romania cu optimism. Cel putin pentru urmatorii 2-3 ani vedem
in continuare un potential de crestere extraordinar in toate sectoarele, alimentat de cresterea puterii de
cumparare a populatiei, care va sustine un nivel ridicat al cererii.
Succes.
Bogdan Georgescu
Managing Partner
Colliers International Romania
Colliers International
Sos. Bucuresti-Ploiesti nr 1A
Bucharest Business Park C1, etajul 4, Bucuresti
Tel: +40 21 319 7777
Fax: +40 21 319 7778
www.colliers.ro
Romania
6 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Situatia economica
Cum va fi piata imobiliara din Romania afecatata de
criza de pe pietele financiare internationale? Aceasta
intrebare a electrizat media si mediul de afaceri
din Romania, in timp ce experti din toate ramurile
economiei au expus pareri diametral opuse.
In primul semestru al lui 2007 Romania a avut
caracteristicile unei economii sanatoase, confirmand
trendul ascendent demarat in urma cu cativa
ani. Cresterea PIB a fost de peste 6% fata de anul
precedent, somajul mediu anual a fost de 4, 3%,
in scadere cu un procent fata de 2006, iar leul a
continuat apreciarea fata de euro, incurajand o tinta
anuala de inflatie redusa. Semne ale unei potentiale
schimbari de situatie la nivel de tara au aparut odata
cu deprecierea brusca a leului, inceputa in vara, ceea
ce a facut ca estimarile initiale ale inflatiei sa devina
imposibil de atins. Cheltuielile bugetare pentru
infrastructura au fost intr-o proportie semnificativa
concentrate catre sfarsitul anului, ceea ce a facut
ca deficitul bugetar sa fie si el, mai mare decat
estimarile din primul semestru, amplificandu-se
astfel presiunile inflationiste. Astfel, perspectivele
macroeconomice au devenit sumbre in asteptarea
undei globale de soc de pe pietele financiare.
Inflatia anuala in 2007 a depasit pana la urma tinta
Bancii Nationale a Romaniei cu 1,6%, ajungand la
6,6% fata de anul precedent. Deficitul de cont curent
a atins 14,5% din PIB, iar pentru ca leul este liberalizat
aceasta face ca Romania sa fie expusa riscurilor
privind refinantarea din strainatate, ceea ce creeaza
neliniste in randurile unor analisti.
Insa, in ciuda pesimistilor, economia romaneasca
a terminat anul in forta. Cifrele oficiale indica o
crestere puternica spre finalul anului (6,6% in
trimestrul patru din 2007 fata de aceeasi perioada
Indicatori economici
Indicatori 2005 2006 2007 2008p 2009p
PIB, c 79.6 97.0 118.1 134.2 151.9
Cresterea PIB Real, % 4.1 7.7 6.1 6.5 6.1
Rata somajului, % 6.2 5.6 4.8 4.7 4.6
Inflatia la sfarsitul anului, % 8.6 4.9 6 5.9 3.9
Deficitul de cont curent, % din PIB 8.7 10.3 13.4 13.6 13.4
Curs mediu (c/ron) 3.62 3.53 3.31 3.65 3.25
Curs merdiu (usd/ron) 2.91 2.81 2.44 2.34 2.3
Cresterea PIB rea! (%)

Rata somaju!uI (%)


3
4

7
200S 200 2007 200S 2009
S
7
Inf!atIa !a sfarsItu! anu!uI (%)

Curs medIu (UR/RDN)


2
4
S
200S 200 2007 200S 2009
3
a anului trecut mult peste estimarile analistilor)
si o crestere anuala medie de 6% in 2007, redand
astfel increderea in RON, bursa de la Bucuresti si in
economia nationala in general.
In 2008 cererea interna va continua sa fie principalul
motor de crestere pentru un PIB anual real estimat
sa creasca cu 5.8%, chiar in ciuda unei incetiniri a
cresterii industriale. Cu toate ca inflatia poate atinge
nivelul de 8% pana la sfarsitul primului trimestru din
2008, exista suficienta determinare de a tine in frau
cererea interna si celelalte elemente inflationiste,
printr-o politica monetara stricta sustinuta de
ajustari fiscale. Aceasta determinare este dovedita
de proiectul de buget, cu un deficit de 2,3% din PIB
(comparativ cu 3% in 2007), si cea de-a treia crestere
consecutiva a dobanzii de referinta a BNR, la 9%.
Situatia internationala a creditelor se va resimti
si pe piata imobiliara locala. In ultimii ani nivelul
creditelor a crescut mult in Romania si cel mai
probabil conditiile de finantare vor deveni mai
stricte. In ciuda acestei situatii, impactul asupra
economiei va fi moderat deoarece normele bancare
de pana acum impuneau oricum garantii mai mari
decat valoare efectiva a creditelor oferite, cel putin
comparativ cu celelalte tari ale Uniunii Europene.
Cum bancile vor deveni mai selective in acordarea
creditelor proiectele mai putin competitive vor
intampina dificultati in obtinerea finantarii. Acest
fapt va incetini cresterea accelerata prefigurata
pentru urmatorii ani, dar pe de alta parte va
imbunatati calitatea proiectelor finantate.
In vreme ce nelinistea fata de impactul global al
recesiunii americane va continua cel putin pana
la sfarsitul primului semestru din 2008, economia
romaneasca se va mentine pe pozitii. Continuarea
investitiilor majore, in special in infrastructura, va
contribui la cresterea economica pe termen lung
si va ajuta piata imobiliara, crescand valoarea
propritatilor si oferind acces catre noi zone.
Crestere cu 50% a stocului prefigurata pentru 2008,
insa spatiile de birouri raman insuficiente.
Zone noi devin tentante in capitala si in celelalte
orase mari.
Romania
10 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata de birouri
Pe SCuRT
Desi cantitatea spatiilor de calitate livrate a Desi
cantitatea spatiilor de calitate livrate a continuat sa
creasca, cererea a ramas mare, anul 2007 incheindu-
se cu o rata de neocupare aproape nula in cladirile
din zonele principale, un nou record pentru piata de
birouri bucuresteana. Cu toate ca spatiile de birouri
au fost inchiriate cu aceeasi viteza cu care au fost
livrate pe piata, chiriile nu au crescut semnificativ.
Pe langa lipsa acuta a spatiilor de birouri, problemele
cauzate de trafic au inceput sa ii preocupe atat pe
dezvoltatori cat si pe chiriasi si sa ii preseze pentru a
gasi alternative. Aceasta situatie a stimulat interesul
pentru zone nu foarte exploatate pana acum, precum
vestul Bucurestiului. Cateva proiecte sunt deja
programate pentru livrare in aceasta zona.
CeReRe
In 2007 s-au tranzactionat 203.800 mp de birouri, mai
mult cu 25% decat in anul precedent. Optiunile fiind
limitate, multi chiriasi au avut de ales intre a renunta
la unele din criteriile de selectare ale spatiilor de
birouri sau a astepta pana la 2 ani pentru livrarea
unui proiect care sa corespunda strict cerintelor.
Firmele care nu au vrut sa compromita locatia sau
calitatea noului spatiu au semnat contracte de pre-
inchiriere in proiecte programate pentru livrare in
2009. Pe de alta parte, chiriasii cu nevoie urgenta de
spatiu nu si-au permis la fel de multa flexibilitate si
loc de negocieri, si au fost nevoiti sa se multumeasca
cu locatii mai putin ideale. In general, in 2007
chiriasii au preferat prima varianta, pre-inchirierile
reprezentand 60% din totalul tranzactiilor incheiate.
Remarcabila pe piata a fost cresterea semnificativa
a cerintelor de spatii mici de pana la 500 mp.
Dezvoltatorii care au observat aceasta crestere au
impartit spatiul asa incat sa poata primi mai multi
chiriasi pe etaj, capitalizand astfel pe baza chiriilor
mai mari pe care le-au putut obtine de la noul
segment de cerere.
Sectorul IT & Telecomunicatii conduce in continuare
in topul spatiilor contractate cu 29% din totalul
suprafetei tranzactionate, urmat de Serviciile
Financiare cu 20% si piata Auto cu 11%. Cea mai mare
tranzactie din zona principala a fost incheiata de o
companie cu profil IT& T iar o companie din sectorul
Auto a inchiriat cea mai mare suprafata in zona
secundara.
Problemele cauzate de trafic si de lipsa locurilor de
parcare din oras fac ca accesul sa devina un criteriu
din ce in ce mai important in procesul de mutare
al companiilor. Datorita proximitatii de cele mai
semnificative cartiere rezidentiale, cererea pentru
spatiile din zona centru-vest a crescut, 37.000 mp
de birouri livrandu-se in 2007 in zonele Militari si
Politehnica. In aceasta parte a orasului in 2006 si
2007 preturile terenurilor potrivite pentru proiecte
de birouri s-au mentinut mai reduse decat cele din
nord. Acest lucru i-a atras pe dezvoltatori oferindu-
le posibilitatea de a livra proiecte de calitate buna,
cu chirii cu 10-15% mai mici decat in cladirile din
nordul orasului. Chiriile joase, spatiile eficiente ale
cladirilor si accesul mai facil decat in centru sau
TranzactII pe IndustrII
/ IT&T
/ Firarciar
AuLo /
Servicii /
FMCG /
AlLele /
VesL /
/ Nord
/ CerLru
/ EsL
TranzactII pe zone
11
nord, au facut ca vestul sa fie o alternativa viabila la
nordul capitalei: in 2007 tranzactiile au crescut de la
zero la 20% din procentul tranzactiilor incheiate in
Bucuresti. Nordul orasului ramane totusi zona cea
mai activa a pietei de birouri cu 61,5% din spatiile
inchiriate in 2007.
OfeRTA
La sfarsitul anului 2007 stocul spatiilor de birouri
moderne din Bucuresti a crescut cu 50% fata de
sfarsitul anului 2006 ajungand la 608.200 mp. S-au
livrat 15 proiecte noi care au adus pe piata 194.000
mp de birouri, din care 30% in zona principala si 70%
in zonele secundare ale orasului.
Conceptul de parc de birouri introdus pe piata
in 2003 de IRIDE si continuat mai tarziu de
Bucharest Business Park devine din ce in ce mai
raspandit. Succesul celor doua proiecte a incurajat
dezvoltatorii sa aduca in cladirile lor calitatile unui
parc de birouri eficienta si calitatea superioara
a spatiilor, cladiri cu inaltimi mai mici si spatii
mari pe etaje sau amenajari peisagistice oferite de
locatii exclusiviste. Astfel, proiectele livrate in 2007
Victoria Park, S-Park, West Gate Park si Baneasa
Business&Technology Park au avut parte de o rata
de ocupare de 100% in momentul livrarii.
Amanarile date de intarzieri in obtinerea
autorizatiilor de constructie si inexistenta pe piata
romaneasca a unui numar suficient de companii de
constructii se reflecta in decalarea livrarii cladirilor
cu pana la 9 luni. Aceasta tendinta se va pastra
si in 2008 si 2009, intrucat situatia de pe piata
constructiilor nu pare sa se amelioreze in curand.
In timpul anului 2007 aproape nici o cladire din
Bucuresti nu a avut spatiu disponibil si astfel, la
sfarsitul anului, rata de neocupare a atins un nou
record, ajungand la 0%. Aceasta valoare e istorica
nu numai pentru piata de birouri din Bucuresti. In
conditiile date, majoritatea proiectelor de calitate
au fost pre-inchiriate chiar inainte de inceperea
constructiilor.
CHIRII
Contractele de inchiriere in cladirile din zonele
principale s-au semnat cu o chirie medie de 17,94 c/
mp/luna si 15,02 c/mp/luna pentru cele din zonele
secundare, in usoara crestere fata de anul 2006.
Pre-inchirierile in zonele principale au avut aceeasi
valoare cu inchirierile, pe cand in zonele secundare
aceste contracte s-au semnat cu o chirie medie
de 13,80 Euro/mp/luna, mai putin cu 8% fata de
contractele de inchiriere din aceeasi zona.
Diferenta dintre chiriile obtinute la pre-inchirieri
si inchirieri a scazut in 2007 insa stimulentele
oferite de proprietari precum luni de chirie gratuite
sau contributii pentru partitii scad costul final de
ocupare cu 5-7%.
Chiriile cerute pentru spatiile mici care devin
disponibile au atins 30 Euro/mp/luna in cladiri din
zonele principale, dar tranzactiile incheiate la acest
nivel al chiriei sunt putine.
Costurile de intretinere sunt calculate si platite
pe baza unui sistem open book iar dezvoltatorii
profesionisti regleaza costul serviciilor periodic
pentru a incorpora costul crescand al utilitatilor si al
salariilor personalului de intretinere.
Desi in 2007 costul real al serviciilor in cladirile de
Top 10 tranzactii in 2007 in zona principala
Chirias Cladire Suprafata Agent
IT&T City Gate 8,016 Colliers
Servicii financiare Victoria Center 4,818 Colliers
Ernst & Young Premium Plaza 3,574 Colliers
Honeywell Floreasca 169 3,429 Colliers/ Cushman
Cetelem Aaylex Business Center 3,000 CBRE
Lowe Ceasornicului 17 2,600 DTZ
TiriacAsigurari General Brosteanu 2,600 Media City
Microsoft City Gate 2,300 Colliers/JLL
Popovici & Asociatii Victoria Center 2,279 Colliers
Linklaters Floreasca 169 2,264 Colliers
Romania
12 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata de birouri
Stoc nou S1 2008
Cladire Zona Suprafata
Iemi nord 46,000
Sema Parc est 42,000
West Gate Park est 28,000
Bucharest Tower Center centru 22,000
BBTP nord 13,000
Rosetti Tower centru 9,800
Nord City Tower nord 8,700
Premium Plaza centru 8,650
Delea Noua centru 7,300
Gara Herastrau nord 7,000
Central Business Park centru 6,000
Lamda nord 4,000
Urdareanu 34 centru 3,000
Aaylex nord 3,000
Rosetti 17 centru 3,000
Stocul de birouri in orase europene
Oras Stoc (mp/100 oameni)
Paris 428
Madrid 322
Londra 228
Praga 178
Varsovia 156
Budapesta 107
Sofia 53
Bucuresti 28
Proiect: Platinum
Dezvoltator: Daghesh Group
Suprafata (Livrare): 9300sqmmp (T4 2008)
Proiect: Premium Plaza
Dezvoltator: Premium Red
Suprafata (Livrare): 8500mp (T2 2008)
13
birouri moderne din locatiile principale era intre 4 si
5 Euro/mp/luna, multi proprietari coteaza acest cost
intre 3 si 3,5 euro/mp/luna in momentul negocierii
contractului de inchiriere. Aceasta practica e folosita
pentru a arata un cost final mai mic al contractului,
incercand astfel cresterea chiriei.
Pretul locurilor de parcare in cladirile din zona
principala a ramas acelasi cu cel din 2006, intre 100
si 150 Euro/loc/luna pentru locurile din parcarea
subterana si intre 60 si 80 Euro/loc/luna pentru
cele de la suprafata. Cu toate ca multi chiriasi sunt
dispusi sa ofere proprietarilor preturi mai mari
pentru parcari, majoritatea cladirilor de birouri nu au
suficiente locuri incat sa satisfaca cerinta.
PRevIzIunI
In primul semestru din 2009 stocul total de birouri
ar trebui sa ajunga la 1.200.000 mp, dublu fata de
Decembrie 2007. In prima jumatate a anului 2008
se vor livra 200.000 mp birouri in zonele de afaceri
existente in oras. Din noua oferta 72% din spatii sunt
pre-inchiriate si tinand cont de rata de neocupare de
0% sunt foarte mari sanse ca restul spatiului sa fie
inchiriat pana la livrare.
Stocul spatiilor de birouri din Bucuresti la sfarsitul
anului 2008 va ajunge la 1.000.000 mp cu cei 370,000
mp care vor fi livrati pe piata in 2008. Totusi, spatiul
nu e suficient pentru a satisface cerintele pietei.
Conform unei analize facute de biroul nostru,
stocul de birouri din capitala e de departe cel mai
mic comparativ cu alte piete din Europa si arata
potentialul de crestere al pietei locale.
Credem ca in urmatorii 5 ani cererea pentru spatiile
moderne de birouri din Bucuresti va aduce stocul la o
valoare de 2.500.000 mp.
Baneasa si Pipera se vor dezvolta in continuare,
cu toate ca cererile de spatii in aceste zone s-au
diminuat, in principal din cauza accesului dificil
si a traficului. Solutiile pe termen mediu pentru
infrastructura vor ameliora problemele, dar nu le vor
solutiona definitiv. Dezvoltarile din vestul orasului
vor continua sa apara in urmatorii ani datorita
proximitatii de zona rezidentiala cea mai populata a
capitalei.

Zona Barbu Vacarescu Floreasca se va dezvolta in
continuare si credem ca se va bucura de un foarte
mare succes. Un mare avantaj il constituie accesul pe
care il ofera catre toate cartierele capitalei cat si catre
iesirile din oras. In acelasi timp e relativ aproape de
zona principala de birouri. Terenurile cu suprafete
mari din aceasta zona permit dezvoltarea unor
proiecte de anvergura, odata cu intrarea pe piata a
dezvoltatorilor cu experienta.
Estimam pentru 2008 mentinerea ratei de neocupare
aproape de 0%. Din cauza accesului dificil din zonele
secundare si a chiriilor mari din cele principale ne
asteptam ca unele proiecte sa nu fie inchiriate la
fel de facil precum in anii anteriori. Spre exemplu
in cladirile centrale, intre Piata Universitatii si Piata
Victoriei chiriile cerute sunt pana la 30 Euro/mp/
luna mult peste nivelul pietei si peste bugetele
alocate companiilor multinationale. Oricum, aceste
preturi nu sunt un impediment pentru firmele in
cautare de spatii mici.
Cu toate ca piata de birouri din Bucuresti este inca
foarte puternica si are nevoie de cativa ani pentru
a ajunge la maturitate, cererea de spatii de birouri
se extinde si catre celelalte orase importante.
Companiile mari care deschid sucursale, centre
de servicii sau pentru dezvoltare si cercetare, au
parte de chirii mai mici decat in capitala si de o
forta de munca cu salarii mai mici decat in capitala.
S-au incheiat cateva tranzactii in cladiri din Cluj,
Timisoara, Iasi, Brasov si Constanta. Odata cu
dezvoltatorii profesionisti care se orienteaza pe
aceste orase, anii urmatori ar trebui sa aduca o
crestere a cererii si a ofertei pentru spatii de birouri
de calitate in afara Bucurestiului.
Inca neclar daca multitudinea de
spatii comerciale ce urmeaza a fi
livrate in urmatorul an va fi sustinuta suficient de
cresterea rapida a puterii de cumparare.
Romania
16 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Top brand-uri noi intrate pe piata
Brand Suprafata medie a spatiului (mp) Deschideri in 2007
Debenhams 2,000 - 3,500 Bucuresti Mall, Polus Center Cluj
Cinema City 2,000 - 3,000 Iulius Mall Timisoara, Iulius Mall Iasi
Mervis 1,000 - 1,500 Polus Center Cluj, Arena City Center, European Retail Park Sibiu
New Yorker 1,000 - 1,500 Polus Center Cluj, European Retail Park Sibiu, Mures Mall
Piazza Italia 800 - 1,000 Polus Center Cluj
Oviesse 1,000 - 1,500 Polus Center Cluj
Bershka 500 Polus Center Cluj
Takko 500 European Retail Park Sibiu, Polus Center Cluj
Deichmann 500 Euromall Pitesti, Polus Center Cluj, Kaufland Arad
Stradivarius 350-500 Polus Center Cluj
Cool Cat 300-500 Polus Center Cluj
Oysho 200-250 Polus Center Cluj
Piata spatiilor
comerciale
Pe SCuRT
Datorita potentialului sau ridicat, piata de retail
din Romania continua sa fie tinta dezvoltatorilor
si retailerilor internationali. Desi 2007 a raspandit
panica printre dezvoltatori si investitori potrivit
careia nu orice proiect de retail fuctioneaza bine, in
continuare numarul mare de centre comerciale si
interesul ridicat al retailerilor ne ofera o perspectiva
optimista asupra pietei de retail.
Potrivit anunturilor oficiale, stocul total de centre
comerciale se va dubla in 2008, depasind 1.000.000
de metri patrati suprafata inchiriabila. In jur de 20
de mall-uri vor fi livrate in Romania in Bucuresti,
Constanta, Brasov, Galati, Braila, Oradea, Buzau,
Piatra Neamt, Suceava si Bacau.
CeReRe
In analiza cererii trebuie sa luam in considerare doua
aspecte: cererea determinata de potentialii clienti
si cererea formata de retailerii interesati sa devina
chiriasi in centre comerciale.
Analiza cererii determinate de potentialii clienti
arata sustenabilitatea centrelor comerciale ce
urmeaza a fi dezvoltate. Principala caracteristica a
zonei de atractie, puterea de cumparare, a inregistrat
o crestere importanta in 2007, venitul mediu lunar
crescand cu aproape 40%, de la 242 Euro/cap de
locuitor in 2006 la 340 Euro/cap de locuitor la
sfarsitul lui 2007. Aceasta crestere, impreuna cu o
modificare usoara a cosului de cumparaturi (dominat
in continuare de cheltuielile cu alimentele) ofera
premisele pentru o buna absorbtie a proiectelor de
retail ce urmeaza a fi livrate.
2007 a fost un an foarte atractiv din punctul de
vedere al brandurilor noi ce au intrat pe piata. Dintre
cei 252,300 de metri patrati livrati in 2007, peste
30,000 de metri patrati au fost ocupati de branduri
noi. Desi strategia multor retaileri nou-veniti pe piata
este sa acopere mai intai Bucurestiul si dupa aceea
sa se extinda in provincie, 2007 a dovedit ca retailerii
s-au adaptat conditiilor pietei locale alegand
oportunitatile existente Orsay si Deichmann si-au
deschis primele magazine in Euromall Pitesti, New
Yorker in European Retail Park Targu Mures, in timp
ce Polus Cluj a gazduit cele mai multe din brandurile
noi, cum ar fi Piazza Italia, Hervis, Takko si Bershka.
Segmentul de imbracaminte a fost de departe cel
mai activ in cazul noilor veniti pe piata, oferind
solutii bune de ancorare a proiectelor viitoare. In
timp ce segmentul de electrocasnice s-a dovedit mai
putin activ in 2007, neinregistrand schimbari majore,
celelalte doua ancore importante, supermarketul/
hypermarketul si divertismentul s-au confruntat cu
lipsa de optiuni.
Pe sectorul de cinema, cu un singur operator cu
adevarat activ, piata a fost martora deschiderii a
doua locatii Cinema City in Timisoara si in Iasi. Pe
segmentul de supermarket, preluarea operatorului
local Artima de catre Carrefour a fost evenimentul
marcant al sfarsitului de an, oferind un raspuns
17
lipsei de alternative pentru formatul de supermarket
de 2.000 pana la 3.000 de metri patrati. In acest fel,
Carrefour isi face intrarea oficiala cu formatul mic pe
piata din Romania.
Spatii stradale
Cererea pe segmentul de spatii stradale continua
sa fie determinata de banci, farmacii, operatori de
telecomunicatii si cazino-uri. In ciuda acestui fapt, o
concurenta timida, dar in crestere, apare din partea
brandurilor de lux, a restaurantelor si a cafenelelor.
Noii retaileri intrati pe piata sunt: Bally, pe
bulevardul Balcescu, Baldini, pe strada Rosetti,
Versace, Cat Walk si Segue pe Calea Victoriei si doua
magazine multi-brand, Victoriei 46, pe calea Victoriei
si The Place in zona Dorobanti.
Practica key money (plata unei sume de bani
pentru preluarea contractului de inchiriere al unui
chirias curent) este mult mai des intalnita, fiind
utilizata frecvent de noii retaileri ce intra pe piata
din Romania.
OfeRTA
Centre comerciale
Evolutia pietei de retail este influentata direct de
caracteristicile demografice ale fiecarui oras in parte.
Pentru ca Bucurestiul este orasul din Romania cu cel
mai mare numar de locuitori si cel mai mare venit pe
cap de locuitor, in mod normal, interesul retailerilor
este de a se concentra mai intai pe capitala. Zona de
atractie include 2.500.000 de locuitori in capitala,
in timp ce in provincie rareori atinge 500.000 de
locuitori in marile orase.
Totusi, datorita faptului ca dezvoltatorii isi doresc
sa o ia inaintea concurentei, toate orasele cu peste
100,000 de locuitori au inregistrat un interes mare
in 2007. Cu 14 centre comerciale anuntate a fi livrate
in urmatorii ani, se poate spune ca piata din capitala
este foarte dinamica. In ciuda acestui fapt, daca
luam in considerare stocul de noi centre comerciale
livrate in 2007, cei aproximativ 10,000 de metri
patrati reprezinta o crestere de doar 6,2%. Extensia
Bucuresti Mall si noua zona de food court din Unirea
Shopping Centre aproape ca nu au schimbat cu nimic
posibilitatea de acomodare a cererii pentru capitala.
De asemenea, luand in considerare suprafata livrata
in 2007, Cluj-Napoca depaseste cu mult cifrele din
Bucuresti. Deschiderea Polus si Iulius in Cluj-Napoca
s-a tradus in 98,000 de metri patrati de spatii noi
livrate. Pentru prima data pe piata de retail din
Romania, alt oras decat Bucurestiul atinge cea mai
mare suprafata de centre comerciale pe cap locuitor:
0,2 metri patrati de spatii comerciale in Cluj-Napoca,
in comparatie cu 0,05 metri patrati de spatii in
Bucuresti.
Per ansamblu, centrele comerciale livrate anul trecut
in in afara Bucurestiului duc la peste 200.000 de
metri patrati stocul de de spatii noi de retail.
Astfel, desi asteptarile retailerilor pentru capitala
au fost mult mai mari, celelalte orase s-au dovedit
mai dinamice pe piata de retail din Romania. O
comparatie intre capitala si restul tarii din punctul
de vedere al stocului anuntat de centre comerciale
raportat la cap de locuitor arata ca Bucurestiul
ramane in urma si unor orase precum Arad sau
Ploiesti.
Stoc nou - Bucuresti 2008
Proiect Suprafata (mp)
Baneasa Shopping City 85,000
Liberty Center 25,000
Vitantis 37,000
Grand Arena - Berceni 30,000
Total 177,000
vo!utIa stocu!uI de centre comercIa!e (mp)
200S'
2004 200S 200 2007
0
I2S.000
2S0.000
37S.000
S00.000
BucuresLi Orasele rirciale Orasele securdare
Romania
18 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata spatiilor comerciale
Proiect: Liberty Center
Dezvoltator: Mivan Development
Suprafata (Livrare): 25000mp (T3 2008)
Proiect: euromall Galati
Dezvoltator: Euromall & Immoeast
Suprafata (Livrare): 24000mp (T4 2008)
19
Asemenea predictii precum spatiul de retail pe cap
de locuitor combinat cu puterea de cumparare indica
un pericol de supraoferta mult mai mare in provincie
fata de Bucuresti.
Si totusi, chiar daca pe hartie acest pericol exista,
realitatea ne poate arata cu totul altceva. Scurta
istorie a pietei de retail din Romania arata ca
dezvoltatorii adopta un joc media anuntand mall-
uri chiar si acolo unde achizitia terenului nu a fost
inca finalizata. Menite sa descurajeze competitia,
asemenea tehnici reduc de fapt numarul de proiecte
ce vor fi livrate.
De asemenea, criza financiara internationala are
un impact direct asupra accesului dezvoltatorilor
la finantari. Bancile devin mult mai atente la
acordarea finantarilor, si impun mult mai multe
conditii restrictive. O analiza mai amanuntita a
proiectelor de retail propuse si a conditiilor pietei,
o mai mare atentie acordata conceptului si calitatii
mall-ului, impreuna cu un procent tot mai ridicat
de preinchirieri solicitate inainte de inceperea
constructiei, scot din ecuatie cateva din proiectele
anuntate.
In acelasi timp, este adevarat ca sunt situatii cand
logica si bunul simt sunt puse in spatele ambitiei,
puterii financiare si increderii dezvoltatorilor.
Realizarile lor anterioare ii fac sa creada ca pot avea
succes pe orice piata oricat de dificil ar fi acest lucru.
In concluzie, chiar daca stocul anuntat prefigureaza
o piata supra-ofertata, aceasta situatie se va intalni
numai in anumite orase. In acest caz, doar numarul
de vizitatori reprezinta testul real in succesul unui
centru comercial.
Spatii stradale
Oferta de spatii stradale este in continuare limitata
in raport cu cererea retailerilor. Doar cateva unitati
situate la parterul unor cladiri de birouri cu locatie
buna au fost recent adaugate la spatiile deja
existente. De asemenea, in centru si in partea de nord
a orasului Bucuresti, mai multe cladiri rezidentiale
nou livrate au inclus unitati de retail la parter. Rata
de neocupare este in continuare foarte mica, aproape
de zero in zonele principale si in jur de 5% in zonele
periferice.
CHIRII
Preturi
In Bucuresti, chiria medie in centrele comerciale
a inregistrat valori cuprinse intre 24 si 27 de Euro/
metru patrat/luna, inregistrand o scadere de 4%
in comparatie cu 2006. In restul tarii, se remarca
un interval mai mare, cu putin mai mic ca valoare,
de 15 - 25 de Euro/metru patrat/luna, comparat
cu 18 25 Euro/mp/luna anul trecut. In cazul unei
analize regionale, Romania mentine un nivel ridicat
al chiriilor, dar trendul general este de pastrare a
conditiilor existente pentru urmatorii 2 pana la 5 ani.
Daca chiria medie pentru spatiul dedicat ancorelor
variaza intre 7 si 17 Euro/mp/luna, in functie de
tipul de retail, suprafetele ocupate de non-ancore
inregistreaza valori intre 21 si 45 Euro/mp/luna, pe
piata din Bucuresti.
Stoc nou - provincie - 2008
Proiect Oras Suprafata (mp)
European Retail Park Bacau 40,000
Arena Mall Bacau 7,500
European Retail Park Braila 14,600
Unirea Center Brasov 12,500
Galleria Buzau 13,300
City Center Constanta 19,500
City Park - Constanta Mall Constanta 25,000
Euromall Galati 25,000
Tiago Oradea 25,000
Galleria Piatra Neamt 12,200
Galleria Suceava 10,700
Suceava Shopping City Suceava 47,100
Iulius Mall Suceava 45,000
Mures Mall Targu Mures 12,000
Total 309,400
Romania
20 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata spatiilor comerciale
Balli - Pe Bulevardul Magheru
21
Pe langa chirie, chiriasul unui centru comercial
trebuie sa mai plateasca cheltuielile de intretinere
pentru spatiile comune, taxa de marketing si
contributia la bugetul de marketing pentru
evenimentul de deschidere. Cheltuielile de
intretinere pentru spatiile comune variaza de
la 3 pana la 9 euro/mp/luna, in timp ce taxa
de marketing se mentine intre 1 si 2 euro/mp/
luna. Contributia la bugetul de marketing pentru
deschidere este de obicei echivalentul unei chirii pe
o luna.
Cel mai nou stimulent financiar, contributia la
amenajarea spatiului, tinde sa devina o practica
comuna pentru chiriasii ancora si un subiect
interesant pentru ceilalti mari retaileri.
Spatii stradale
Preturile au urmat un trend ascendent in 2007,
chiriile pe segmentul spatiilor stradale crescand cu
15 25% si chiar cu mai mult in zonele periferice.
Luand in considerare decalajul existent intre cerere
si oferta, proprietarii mentin o pozitie privilegiata,
avand posibilitatea sa aleaga cel mai bun pret.
PRevIzIunI
Preturile pentru spatiile stradale vor inregistra o
crestere usoara, datorita cererii ridicate de pe piata,
ce depaseste cu mult oferta
Cu atat de multe proiecte care vor fi livrate in
urmatorii ani, este de asteptat ca piata sa se
autoregleze. Lipsa succesului imediat pentru
proiectele deja livrate impreuna cu criza financiara
i-au determinat pe investitori si fondurile de
investitii sa fie mai precauti la sfarsitul anului, trend
ce urmeaza sa continue si in 2008.
Puterea de cumparare va continua sa creasca in
anul urmator, oferind in acest fel premize sustinerii
unei suprafete mai mari pe cap de locuitor, datorita
perspectivelor unui numar mai mare de vizitatori in
mall precum si vanzarilor mai mari pe fiecare client.
Este necesar sa atragem atentia asupra unor cazuri
extreme de pe piata, cum ar fi orasele cu mai putin
de 200.000 de locuitori si cu peste 200.000 de mp
de spatii comerciale anuntati pentru urmatorii
ani. Partenerii finaciari ar trebui sa joace un rol
regulator, alegand proiectele numai dupa o analiza
foarte atenta a locatiei, experientei dezvoltatorului, a
tenant mix-ului agreat si a concurentei.
Pe o piata atat de aglomerata, luand in considerare
raportul dintre cerere si oferta, chiriile vor urma
un trend descendent. Totusi, in situatia in care un
numar important de proiecte isi amana datele de
livrare, pe termen scurt nu se va produce nici o
modificare semnificativa.
Preturi spatii stradale
Nivelul chiriei (c/mp/luna) Tendinte
Zona principala Magheru - Balcescu 120-160 crescatoare
Bratianu 80-100 constanta
Calea Victoriei 90-120 crescatoare
Zona secundara Calea Dorobanti 80-100 crescatoare
Calea Mosilor, Stefan cel Mare, Kogalniceanu, Ion Mihalache 50-70 constanta
Zona periferica Iuliu Maniu, Dr. Taberei, Pantelimon,Crangasi 40-55 crescatoare
Titan, Dristor, Grigorescu, 40-50 crescatoare
Giurgiului, Oltenitei, Giulesti, Bucurestii Noi 25-40 crescatoare
Chiria pentru 100mp de spatiu comercial la parter in
centrele comerciale existente
Zona Chirie (c/mp/luna)
Bucuresti 65-80
Orasele Principale 25-52
Orasele Secundare 20-40
Expansiunea pietei industriale se
completeaza cu noi zone de atractie. Chiriile raman
stabile. Noile autostrazi vor aduce oportunitati noi.
Romania
24 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata industriala
Pe SCuRT
O privire succinta asupra cifrelor din 2007 ne arata
o crestere semnificativa a sectorulului industrial
comparativ cu anul precedent.
2007 a debutat in forta, primul semestru al anului
fiind foarte dinamic atat din punct de vedere al
spatiului livrat cat si al suprafetelor tranzactionate.
Aceasta tendinta a continuat si in a doua parte
a anului, insa cu o intensitate mai mica datorita
circumstantelor din sectorul constructiilor. Foarte
multe proiecte au intarziat livrarea spatiului
planificat datorita numarului mare de proiecte noi
si numarului restrans de antreprenori profesionisti.
Cu toate acestea, 2007 a adus pe piata mai mult de
240.000 de mp de spatii de depozitare noi, ceea ce
inseamna aproape de patru ori mai mult decat tot
ceea ce s-a livrat pe parcursul anului precedent.
Oferta a fost constituita in principal din noile faze
ale proiectelor deja existente precum: Cefin Logistics
Park, Mercury Logistics Park, si din spatiul livrat de
proiectele noi intrate pe piata precum: Bucharest
West, ProLogis Park Bucharest A1, A1 Business Park
etc
In ceea ce priveste cererea, cei aproximativ 234.000
mp de spatiu industrial si logistic inchiriati
de-a lungul anului, aproape au dublat suprafata
tranzactionata comparativ cu 2006.
Companiile logistice au continuat sa domine
cererea pentru spatii, fiind urmate indeaproape de
catre retaileri. Prin inchirierea a 45.000 de mp de
spatii logistice, Carrefour a incheiat cea mai mare
tranzactie de pana acum, reusind astfel sa creasca
simtitor ponderea retailerilor in totalul spatiilor
tranzactionate.
CeReRe
Cresterea impresionanta a sectorului de retail a
impulsionat cererea pentru spatii industriale, astfel
multe companii au inceput sa isi mute sau sa isi
extinda activitatile in noile parcuri logistice.
2007 aproape a dublat cererea pentru spatii de
depozitare comparativ cu anul precedent prin cei
234.000mp tranzactionati de-a lungul intregului
an. Daca 2006 a fost evident dominat de companiile
logistice, anul trecut retailerii au castigat un procent
important in totalul tranzactiilor incheiate pe piata.
Astfel s-a redus simtitor diferenta dintre cererea
sectorului logistic si cea provenita de la celelalte
industrii.
Prima jumatate a lui 2007 a fost foarte activa din
punct de vedere al suprafetei inchiriate, astfel ca
pana la inceputul verii au fost tranzactionati peste
163.800 mp de spatii industriale.
Cresterea constanta a pietei a determinat dublarea
suprafetei medii a unei tranzactii comparativ cu anii
precedenti, aceasta situandu-se acum in jurul valorii
de 6.000mp.
Datorita faptului ca proiectele noi de clasa A livrate
pe piata sunt localizate in partea de vest, 97%
din tranzactii au fost incheiate acolo, doar cateva
fiind semnate in proiecte mici, renovate, din estul
Bucurestiului.
AbsorbtIa de spatII IndustrIa!e pe sectoare -
/ IogisLica, LrarsorLuri &
disLriLuLie
PeLail /
FMCG 6/
IT&C /
IrdusLria usoara /
/ AlLele
AuLo /
25
Atractivitatea zonei de est a Bucurestiului se va
confirma in 2008, cand Pantelimon Logistic Park
(de altfel primul parc industrial clasa A din zona), a
anuntat livrarea primei sale faze.
Inaltime libera de 10 m, 5.000 kg/metru patrat
sarcina suportata de pardoseala, sistem de iluminare
cu putere medie de 200 lux pentru spatiul de
depozitare si 400 lux pentru spatiul de birouri, rampe
hidraulice electrice pentru incarcare/descarcare
marfa, usi pentru acces auto, sisteme moderne
de protectie si stingere a incendiilor, sisteme de
incalzire, sisteme moderne de telecomunicatii
si transfer de date, sisteme performante de
supraveghere si paza 24h, spatii verzi amenajate
etc reprezinta cateva dintre specificatiile tehnice
standard pe care trebuie sa le aiba orice proiect
industrial modern Clasa A.

Pe langa acestea, posibilitatea de extindere in cadrul
aceluiasi proiect, accesibilitatea sau existenta unor
spatii generoase de parcare pentru tiruri si camioane
au devenit factori determinanti in alegerea unui
proiect in detrimentul altuia.
OfeRTA
2007 a fost un an destul de spectaculos aducand pe
2007 a fost un an destul de spectaculos aducand pe
piata de 4 ori mai mult spatiu industrial si logistic
fata de 2006, cand au fost livrati numai 61.300 mp.
Astfel, la sfarsitul anului trecut, stocul total de spatii
industriale din Bucuresti s-a dublat ajungand la
500.000 mp.
Stocul total ar fi putut fi si mai mare, insa
circumstantele existente in sectorul constructiilor,
ca urmare a lipsei antreprenorilor profesionisti
si a scaderii numarului de muncitori calificati, au
determinat cateva proiecte de anvergura sa isi
intarzie livrarea spatiilor pentru primul trimestru al
lui 2008.
Cei 241.500 mp adusi pe piata de catre proiectele
deja existente precum : Cefin Logistics Park,
Mercury Logistics Park etc dar si de catre noii intrati
: Bucharest West, ProLogis Park Bucharest A1, A1
Business Park etc sunt localizati in majoritate in
partea de vest a Bucurestiului cu exceptia celor
10.000 mp livrati de Apollo Center in est.
Aparitia de proiecte noi de buna calitate in zona
de sud si est a Bucurestiului este strans legata de
dezvoltarea retelei de infrastructura din aceste zone.
Astfel, este foarte probabil ca in urmatorii ani sa
avem o harta a locatiilor proiectelor industriale mult
mai diversificata.
Exista deja un proiect in dezvoltare in partea de est
a Bucurestiului Pantelimon Logistic Park care a
anuntat livrarea primei sale faze de 18.500 mp pentru
trimestrul al treilea din 2008.
Existenta unei cereri puternice cu capacitate mare
de absorbtie a spatiului industrial nou livrat a facut
ca rata de neocupare la sfarsitul anului sa fie de 7.78
%. Acest procent este insa relativ si va ajunge rapid
la 0% ca urmare a faptului ca majoritatea spatiului
neocupat la 31 decembrie 2007 se afla in negocieri
avansate.
Bucurestiul are cel mai ridicat nivel de salarizare
din intreaga tara, ceea ce determina companiile cu
activitati de productie sa isi relocheze operatiunile
in alte orase. Din totalul spatiului de depozitare
tranzactionat in 2007, doar 3,46% a fost inchiriat de
catre companii pentru productie.
Top 10 tranzactii 2007
Chirias Domeniu de activitate Proiect Suprafata inchiriata (mp)
Carrefour Retail Cefin Logistics Park 45,000
CIB Trans Logistica Bucharest West 15,000
Altex Retail Cefin Logistics Park 12,100
Kuehne& Nagel Logistica ProLogis Bucharest A1 10,651
OTZ Logistics Logistica Cefin Logistics Park 10,500
Calberson Romania Logistica, Transport & Distributie ProLogis Bucharest A1 10,213
Delamode Logistica Mercury Logistic Park 10,000
Leonardo Retail Bucharest West 10,000
Cargo Partner Expeditii Transport & Logistica ProLogis Bucharest A1 8,400
Omega Transport Transport & Logistica ProLogis Bucharest A1 6,671
Romania
26 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata industriala
Proiect: A1 Business Park
Dezvoltator: Cefin Real Estate
Suprafata (Livrare): 2,5000mp (T2 2008)
Proiect: equest
Dezvoltator: Equest Logistic
Faza 1 - Suprafata (Livrare): 20,300mp (T1 2008)
Faza 2 - Suprafata (Livrare): 18,000mp (T3 2008)
27
Dezvoltatorii care au anticipat aceasta tendinta
sunt in curs de asamblare a parcelelor sau si-au
securizat deja loturi de teren potrivite pentru
dezvoltari industriale, in orase mari sau in imediata
lor apropiere.
Eyemaxx a livrat prima faza a proiectului sau din
Timisoara LOGCenter (20.000 mp de spatiu logistic
si industrial) si are in dezvoltare alte proiecte in
Ploiesti, Sibiu si Brasov. Cefin Group are in constructie
in Arad 45 000 mp de spatii de depozitare, iar liderul
de piata ceh, CTPInvest a cumparat loturi de teren
in Bors, Pitesti si Turda, lansand la sfarsitul anului
2007 primul sau proiect CTPoint Bors. De asemenea,
dezvoltatorul belgian WDP a achizitionat deja cateva
terenuri pentru proiectele sale viitoare in apropierea
Bucurestiului, Ploiestiului si Constantei.
CHIRII
In anul 2007 am asistat la o crestere evidenta a
ofertei de spatii industriale noi, cu o cerere si mai
puternica, ce a determinat cel mai scazut nivel al
ratei de neocupare din ultimii 10 ani si a mentinut
chiriile aproape la acelasi nivel ca in 2006.
Desi ne-am fi asteptat la o scadere a chiriilor in 2007,
cresterea simtitoare a costurilor materialelor de
constructii a pus presiune pe umerii developerilor
care au mentinut nivelul acestora stabil pentru
cerintele mici si medii. Cu toate acestea, chiriasii cu
cerinte pentru spatii mari au obtinut chirii usor mai
scazute decat in anii precedenti.
De-a lungul anului tranzactiile de pana la 3.000 mp
de spatii industriale s-au semnat la un nivel al chiriei
ce a variat intre 4,75-5,00 c/mp/luna, iar cele mai
mari de 10.000 mp undeva intre 3,70 si 4,10 c/mp/
luna. Pentru unitati cu suprafate intre 3,000 mp pana
la 10,000 mp chiria a variat intre 4,25 si 4,75 c/mp/
luna.
Cat priveste nivelul taxei de servicii, majoritatea
dezvoltatorilor inca o coteaza la 0,50 c/mp/luna
in sistem open book insa este foarte probabil
ca aceasta sa creasca la 0,65 c/mp/luna pentru a
reflecta cresterea reala a acestor costuri.
Prin sistemul open book chiriasul plateste lunar
pe langa chiria propriu-zisa o taxa pentru servicii
(ce include costul cu intretinerea spatiului comun
si a echipamentelor, cota aferenta din asigurarea
cladirilor, cota aferenta din impozitul pe proprietate),
al carei nivel este estimat de proprietar. La sfarsitul
anului are loc o regularizare a acestei taxe pe baza
costurilor reale efectiv platite pentru aceste servicii.
PRevIzIunI
Pe piata industriala din Bucuresti cererea este
inca foarte puternica iar stocul curent de spatii
industriale si logistice este insuficient pentru a o
acoperi. De aceea, Bucurestiul continua sa fie foarte
atractiv pentru multi dezvoltatori care monitorizeaza
permanent piata pentru a achizitiona sau a dezvolta
alte parcuri industriale.
Pentru anul 2008 asteptam mai mult de 310,000 mp
din care 100.000 mp au fost deja pre inchiriati pana
la sfarsitul lui 2007 si pentru majoritatea spatiului
ramas diferite companii se aflau in negocieri
avansate. De aceea, este foarte probabil ca si 2008 sa
se confrunte cu o lipsa a spatiului industrial.
Colliers recomanda companiilor care isi planuiesc
relocarea sau extinderea operatiunilor sa inceapa sa
Spatiu livrat in 2007
Proiect Locatie Suprafata (mp) Suprafata disponibila (mp)
Cefin Logistics Park A1km.14 75,000 16,000
ProLogis Park Bucharest A1 A1km.23 56,000 8,000
A1 Business Park A1km.14 45,000 5,000
Bucharest West A1km.14 42,000 0
Mercury Logistic Park A1km.23 10,000 10,000
Apollo Center Est 10,000 0
Chitila Logistics Park Soseaua de Centura Vest 3,500 0
TOTAL 241,500 39,000
Romania
28 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata industriala
Urgaria
PiLesLi
Giurgiu
Bulgaria
Grecia
CorsLarLa
Moldova
CorsLarLa
Brasov
PloiesLi
AeroorL
Brasov
VIItoarea sosea de centura
DN7
DNI
DN2
DN3
DN4
DN
DNIA
200B
AI
A2
A3
KM 23
KM I4
DNS
J
9
2
3
4
5
6
7
8
J0
JJJ2
J3
J4
J5
J6
J7
Proiecte industriale Bucuresti
# Proiect Dezvoltator / Propietar
1 Cefin Logistics Park Cefin Real Estate / Europolis
2 Bucharest West Portland Trust / Apollo Group
3 A1 Business Park Cefin Real Estate / Teesland IOG
4 Equest Logistic Center Equest Logistic / Equest Investments Balkans
5 ProLogis Park Bucharest A1 ProLogis
6 Mercury Logistic Park Phoenix Real Estate / Helios Properties
7 Bucharest Industrial Park Universal Property
8 Phoenix Business Park Phoenix Real Estate / CEIF (Morely Fund Management)
9 Mega Distribution Park Mega Company
10 Phoenix Industrial Park Morley Fund Management
11 ACT Mega Company
12 KLC Mega Company
13 Chitila Logistics Park Metropola Imobiliar & UMB / M Logistic&Distribution
14 Bucharest Distribution Park ImmoEast
15 Rostock Rostock 2000
16 Pantelimon Logistic Park European Future Group / ImmoEast
17 Apollo Center Elcyrom Realty & Development
29
caute spatiu cu cel putin 6-9 luni inainte de relocarea
propriuzisa. In acest fel, se asigura ca au securizat
spatiul adecvat cerintelor lor si de asemenea se
vor bucura de cateva avantaje oferite de catre
dezvoltatori pentru preinchirieri.
Locatiile preferate raman in zona autostrazii A1, cea
mai dezvoltata zona, si este foarte probabil ca km
23 (plus/minus 2 km fata de Bucuresti sau Pitesti
) sa devina urmatorul loc de mare atractivitate. In
partea de est, foarte aproape de soseaua de centura,
dezvoltatorul britanic European Future Group in
colaborare cu cel mai mare fond de investitii austriac
activ pe piata din Romania, Immoeast, si-a lansat
deja primul parc industrial modern din aceasta zona
Pantelimon Logistic Park.
Zona de est a fost aleasa si de alti doi dezvoltatori
care au achizitionat loturi de teren pe autostrada
A2 Bucuresti Constanta, la km 30 in Fundulea.
Luand in considerare distanta semnificativa fata
de Bucuresti, ramane de vazut cand vor decide sa
inceapa dezvoltarea acestor loturi.
Nordul va incepe sa devina atractiv pentru
dezvoltatorii de spatii industriale de indata ce noua
autostrada A3 spre Ploiesti se apropie de finalizare.
Pana atunci zona de nord a Bucurestiului ramane
neatractiva datorita pretului mult prea ridicat al
terenurilor pentru dezvoltarea de spatii industriale.
Cat priveste partea de sud, in special soseaua de
centura ramane inca neatractiva si insuficient
dezvoltata, cu proiecte vechi si de dimensiuni mici,
care au fost renovate.
In contextul unei cereri mai mari decat oferta, ce
coboara nivelul ratei de neocupare spre zero, si al
cresterii costurilor de constructie si in 2008, estimam
ca nivelul chiriilor va ramane stabil, usor mai ridicat
pentru cerintele mici si medii si ceva mai mic pentru
clientii cu cerinte foarte mari.
Proiecte anuntate pentru 2008
Proiect Dezvoltator / Propietar Data livrarii
Suprafata
(mp)
Suprafata
disponibila sfarsit
2007 (mp)
Cefin Logistics Park Cefin Real Estate / Europolis T2, T4 2008 75,000 30,000
Bucharest West Portland Trust / Apollo Group T4 2008 59,000 14,000
ProLogis Park Bucharest A1 ProLogis T1 2008 49,000 49,000
Equest Logistic Center I Equest Logistic / Equest Investments Balkans T1 2008 20,300 8,000
A1 Business Park Cefin Real Estate /Teesland IOG T2 2008 20,000 20,000
Mercury Logistic Park Helios Properties / Heitman T1 2008 20,000 20,000
Pantelimon Logistic Center European Future Group / ImmoEast T3 2008 18,500 18,500
Equest Logistic Center II Equest Logistic / Equest Investments Balkans T3 2008 18,000 18,000
Chitila Logistics Park II Metropola Imobiliar&UBM / M Logistic & Distribution T2 2008 10,000 10,000
Chitila Logistics Park III Metropola Imobiliar&UBM / M Logistic & Distribution T4 2008 10,000 10,000
Total 299,800 197,500
In ciuda cererii puternice, finantarea dificila
limiteaza cresterile de pret pentru terenuri in
Bucuresti. Piata din celelalte orase se va extinde.
Romania
32 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata terenurilor
Pe SCuRT
Anul 2007 a fost caracterizat, ca si anul precedent,
de o cerere semnificativ mai mare decat oferta de
terenuri pe piata imobiliara, fapt ce a determinat o
crestere a preturilor proprietatilor scoase la vanzare.
In a doua jumatate a anului ritmul de tranzactionare
s-a redus datorita crizei financiare de pe pietele
internationale, a carei unda de soc s-a propagat pana
in Europa de Est, afectand si pietele cu trend pozitiv,
precum Romania.
CeReRe
Suprafata totala de teren cumparata in 2007 in
Bucuresti (tinand cont de tranzactiile mari, de
peste 5,000 mp) este de approximativ 1,150,000
mp, cu o valoare totala de peste 675 de milioane de
Euro. Mai mult de 70 % din suprafata totala a fost
tranzactionata inainte de August 2007, dupa care
trendul negativ al pietelor internationale a facut ca
volumul tranzactiilor pe piata locala sa scada.
Marii dezvoltatori internationali au continuat sa fie
cei mai activi cumparatori pe piata terenurilor. S-a
observat ca in 2007, cererea din partea investitorilor
speculativi a scazut, acest fapt semnaland un inceput
de maturizare a pietei. Recordul in ceea ce priveste
valoarea cat si suprafata totala a unei tranzactii este
reprezentat de achizitionarea de catre Africa Israel
a terenului fabricii Laromet. Dezvotatorul a platit
77,5 mil Euro pentru 155,000 mp situati in Bucurestii
Noi. O alta tranzactie record a fost achizitionarea
terenului CI Grivita sa de catre un fond de investitii
israelian care a platit 72 mil Euro pentru 6 ha de
teren situate pe Bd. Expozitiei. Destinatia finala
a terenurilor achizitionate anul trecut este in
continuare predominat rezidentiala, in special
pentru apartamente ce se adreseaza clasei medii.
Pe segmentul de retail RI Investment a realizat o
tranzactie record de peste 50 de milioane de Euro, in
imediata vecinatate a Parcului Titan.
Cu o proportie de 59% din volumul total de tranzactii,
zona de nord a fost in continuare cea mai activa din
punct de vedere al tranzactiilor efectuate. Centrul
a generat 6 % din volumul tranzactiilor, vestul a
generat 15 %, in timp ce estul a generat 20% din
totalul achizitiilor importante. Partea de sud a
orasului a fost in continuare inactiva din punctul de
vedere al tranzactiilor mari cu terenuri.
OfeRTA
Ca si in 2006, in 2007 oferta a fost in principal
constituita din terenurile fostelor fabrici care sunt
nevoite sa isi mute activitatea in afara orasului.
Aceasta tendinta este justificata de nevoia de a
impinge toata activitatea industriala, care constituie
principalul factor poluant din capitala, cat mai
departe de zonele rezidentiale aglomerate unde
se afla localizate in prezent. Datorita epuizarii
terenurilor aflate aproape de centrul orasului,
dezvoltatorii s-au orientat in 2007 catre terenuri
localizate aproape de iesirile din oras, dar care
beneficiaza de acces bun catre zonele centrale si
care sunt deservite de mijloace de transport in
comun. Oferta de terenuri a provenit in principal
din platformele industriale situate in nord (Laromet,
Grivita) si in vestul orasului (Electrotehnica,
200S
2007
200
200S 2S0
430
IS
7S
Pret medIu pentru terenurI!e
dIn BucurestI (/mp)
Vo!umu! tranzactII!or -
Nord
VesL
Sud CerLru
EsL
33
Tricodava, Frigocom etc). O alta categorie de
terenuri care au trezit atentia dezvoltatorilor in
anul care a trecut au fost terenurile localizate in
apropierea viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov si in
vecinatatea mult asteptatului inel extins de centura
a Bucurestiului.
PReTuRI
Atat cresterea economica din 2007 cat si numarul
mare de tranzactii importante realizate pe piata
au determinat o crestere continua a preturilor. Un
efect direct al cresterii preturilor a fost aparitia
pe piata a unor terenuri cu valoare totala foarte
mare. Acest fapt a constituit o piedica in calea
potentialilor investitori care au aratat reticenta in
a plati 100 milioane de Euro pentru un teren care
necesita o investitie aditionala de 3-400 milioane
de Euro pentru a fi dezvoltat, demonstrand ca exista
inca dubii vizavi de faptul ca piata imobiliara din
Bucuresti poate absorbi proiecte de asemenea
anvergura. Un element in plus care a alimentat
neincrederea dezvoltatorilor in proiecte atat de
mari, a fost concurenta din ce in ce mai mare intre
proiectele anuntate pe piata, fie ca vorbim de
proiecte rezidentiale, de birouri sau de retail.
Pretul mediu al tranzactiilor a fost de peste 650 Euro/
mp, valoare ce situeaza valoarea medie din 2007 cu
peste 50% peste 2006. Aceasta crestere puternica a
pretului mediu a fost determinata de o egalizare a
preturilor din diferite zone ale capitalei. Pretul unui
mp de teren este aproximativ egal in Ghencea cu
pretul unui mp de teren in Colentina, spre deosebire
de 2005-2006 cand diferenta era substantiala de la o
zona la alta.

PRevIzIunI
In 2008, estimam ca cererea pentru terenuri va fi mai
mare decat oferta in conditiile in care cererea pentru
produsul finit este mult mai mare decat oferta, in
special pentru pietele de constructii rezidentiale si
de birouri. In alta ordine de idei, criza de pe pietele
financiare internationale genereaza o atitudine
sceptica printre dezvoltatorii prezenti pe piata
locala. In aceste conditii, preconizam o stabilizare
a preturilor in prima parte a anului si o crestere a
preturilor cu aproximativ 10-20% in a doua parte a
lui 2008, dupa trecerea undei de soc cauzate de criza
financiara din SUA si vestul Europei.
PROvInCIe
Ca urmare a cresterii competitiei in capitala, dar
si a nivelului de trai si puterii de cumparare in
unele orase, tot mai multi dezvoltatori imobiliari si
investitori au cercetat piata imobiliara din provincie.
Daca in ultimii doi ani acestia s-au orientat catre
achizitionarea de site-uri pentru proiecte comerciale,
estimam ca in 2008 si perioada imediat urmatoare se
vor concentra pe segmentul rezidential, dar si cel de
birouri, acolo unde exista cerere.
Preturile terenurilor din Bucuresti, Decembrie 2007
Zona Birouri Rezidential Comercial Industrial
Nord 1,500 - 2,500 1,500 - 3,000 - 80 - 250
Centru 1,800 - 2,500 1,500 - 3,000 - -
Vest 700 - 1,000 700 - 1,000 500 - 800 50 - 100
Est - 600 - 900 600 - 900 50 - 80
Sud - 400 - 600 300 - 500 50 - 80
Blocurile comuniste imbatranesc, stimuland si
mai mult cererea de rezidential. Preturile
isi domolesc cresterea. Proiectele noi incep sa fie
livrate.
Romania
36 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata rezidentiala
Pe SCuRT
Chiar daca piata rezidentiala din Bucuresti include
si unitati in proiecte de apartamente de mici
dimensiuni, precum si case sau vile, acest raport
acopera doar proiectele din capitala si zonele ei
periferice, care au minim 200 de unitati locative.
Acest tip de proiecte fac obiectul analizei acestui
studiu, deoarece au impact semnificativ asupra pietei
prin marimea si conceptul lor.
Anul 2007 a fost unul record pentru piata
rezidentiala, lansandu-se 18 proiecte noi, ceea ce duce
numarul total de proiecte lansate pe piata in ultimii
doi ani la 39.
Cererea a crescut si ea: 7.300 de apartamente off-plan
au fost vandute anul trecut, dublu fata de 2006. Mai
mult decat atat, interesul investitorilor pentru astfel
de achizitii a fost foarte ridicat, ajungand la 50% din
absorbtie.
Preturile pentru proiectele lansate in prima jumatate
a anului au crescut in medie cu 20%, majoritatea
proiectelor lansate in a doua parte a anului avand
ca tinta persoanele cu venituri mici si mijlocii si
pornind cu un pret de lansare de 1.100 Euro / mp
construit. Aceasta modificare a tintei de clienti
a facut ca in al doilea semestru pretul mediu sa
se mentina la 1.500 Euro/mp construit, valoarea
inregistrata la sfarsitul primului semestru.
OfeRTA
Stoc apartamente noi
Daca in prima jumatate a anului 2007 nu a fost livrat
nici un proiect nou, in cea de-a doua jumatate au
fost finalizate 1.400 de unitati locative, Quadra Place
si Central Park fiind primele proiecte rezidentiale
livrate in intregime. Stocul de 800.000 de locuinte s-a
marit astfel cu numai 0.2%.
Proiecte
Anul 2007 a adus pe piata 18 proiecte noi, un numar
similar cu cel din 2006, insa acestea aducand o
oferta mai diversificata. Majoritatea acestor proiecte
noi sunt localizate in zona de Nord, in Centru si Sud-
Est nu au fost proiecte noi lansate.
Cele 39 de proiecte existente in prezent pe piata
rezidentiala ar putea aduce in urmatorii 7 pana la
10 ani in jur de 35,000 de unitati locative. Dintre
acestea, 16,900 apartamente au fost scoase pe piata
spre vanzare din anul 2005 si pana in prezent, dintre
acestea 5,807 numai in anul 2007. Jumatate din
oferta anului 2007 face parte din proiectele lansate in
ultimul semestru al anului.
Estimam ca in jur de 30% din unitatile livrate
vor reintra in circuitul pietei prin revanzare sau
inchiriere. Proiecte precum Baneasa si Central Park
au aparut deja pe piata rezidentiala secundara.
Motivul pentru care aceste apartamente nu sunt
oferite spre vanzare inainte de finalizare este acela
ca, de obicei, investitorii sunt obligati sa astepte pana
la livrarea acestora, din cauza clauzelor contractuale
impuse de dezvoltatori, dar si pentru a profita de
cresterea preturilor.

33/ CerLru
VesL 2S/
Nord - Perierie I0/
4/ Nord
2S/ Sud-esL
Numar de unItatI -
CerLru
VesL
Nord - erierie
EsL
Nord
Sud
Sud-esL
37
Concepte
Anul 2007 a adus pe piata 18 proiecte noi, asemantor
cu 2006, insa oferta potentiala a acestor proiecte este
mai mare. Cele mai multe proiecte noi sunt localizate
in zona de Nord, in vreme ce in Centru si Sud-Est nu
s-au lansat proiecte noi.
Cele 39 de proiecte rezidentiale de pe piata au un
potential de livrare de 35,000 de unitati locative, in
urmatorii 7 pana la 10 ani. Dintre acestea, 16,900
apartamente au fost scoase pe piata spre vanzare
incepand cu anul 2005 pana in prezent, dintre care
5,800 numai in cursul anului 2007. Jumatate din
oferta anului trecut face parte din proiecte lansate in
ultimul trimestru al anului.
Estimam ca in jur de 30% din unitatile livrate
vor reintra in circuitul pietei prin revanzare sau
inchiriere. Proiecte precum Baneasa si Central Park
au aparut deja pe piata rezidentiala secundara.
Pana acum, cei care au cumparat apartamentele
in avans nu le-au vandut, deoarece urmaresc sa
isi maximizeze profitul prin vanzari dupa livrarea
proiectelor. In acelas timp, dezvoltatorii limiteaza
competitia, nepermitand clientilor care au cumparat
in avans sa vanda inainte ca proiectul sa fie finalizat.
Dezvoltatori
Dezvoltatorii locali continua sa fie activi pe piata,
lansand in 2007 proiecte cu un total de aproximativ
4,700 unitati, 27% din totalul ofertei de apartamente
noi.
Dintre dezvoltatorii straini, cei spanioli reprezinta o
categorie importanta. Acestia au intrat pe piata acum
2-3 ani si s-au concentrat pe securizarea unor locatii
bune, obtinand preturi competitive pentru loturile de
teren, putandu-si astfel dezvolta proiectele la preturi
accesibile. Prezenta acestora pe piata din Bucuresti
este benefica avand in vedere ca aduc know-how in
materie de suprafata, mix, finisaje, etc.
Constructii
Piata constructiilor a intampinat un an dificil in 2007
datorita lipsei fortei de munca, estimata la un deficit
de 300.000 muncitiori in sectorul constructiilor,
la nivel national. Aceasta criza este cauzata de trei
factori convergenti: cresterea dramatica a cererii
de servicii de constructii profesioniste, o scadere
a catitatii de forta de munca calificata datorita
emigrarii muncitorilor romani si insuficienta
oportunitatilor de training pentru muncitorii noi.
Aceste lucruri au condus deja la intarzieri de 2-3 luni
a livrarilor. In 2008 companiile mari de constructii
vor vedea o adevarata provocare in recrutarea fortei
de munca noi si calificate.
CeReRe
Absorbtie
Cresterea puterii de cumparare si relaxarea
conditiilor de acordare a fnantarii au avut o
infuenta majora asupra cererii in 2007. Cumparatorii
pot lua mai usor deciizii datorita transparentei
ridicate si usurintei in obtinerea informatiilor, ca
urmare a campaniilor intensive de marketing si a
numarului ridicat de targuri imobiliare. Pe de alta
parte, progresul lucrarilor de constructii a marit
increderea in piata.

Anul trecut erau 7.300 unitati vandute in proiecte de
dimensiuni mari, mai mult decat dublu fata de cele
vandute in 2006. Adunandu-le la cele 16.700 unitati
evolutia pietei rezidentiale
2005 2006 2007 Total
Proiecte lansate 4 17 18 39
Numar total de unitati 4,871 12,972 17,391 35,234
Unitati in prima faza 1,038 4,260 5,807 11,105
Stoc 0 0 1,400 1,400
Absorbtie
2006 2007
Unitati vandute in proiecte noi 3,000 7,300
Unitati vandute in blocuri vechi 17,780 16,700
Absorbtie Totala 20,780 24,000
Stoc 0 0
Romania
38 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata rezidentiala
Proiect: Global City
Dezvoltator: Global Finance
Numar de unitati: 400
Proiect: Waterfront
Dezvoltator: Technical Olimpic
Numar de unitati: 200
39
vandute in blocurile vechi, tot in 2007, absorbtia
totala pe intreaga durata a anului trecut a fost de
24.000 unitati.
Comparativ cu absorbtia de 21.000 unitati din 2006,
anul trecut a confrmat tendinta ascendenta a cererii.
Cele mai multe apartamente vandute in blocurile
vechi sunt situate in sectorul 3, urmate de sectoarele
6 si 2, in timp ce in cazul proiectelor noi (lansate
in 2007) cele mai multe unitati au fost vandute la
periferia orasului, precum si in sectoarele 6 si 1.
Cumparatori
Capatand mai multa incredere, investitorii
au considerat piata locala mai atractiva si au
achizitionat aproximativ 40-50 % din totalul
unitatilor vandute, conform estimarilor Colliers.
Totusi, investitorii institutionali nu si-au facut
simtita prezenta, deorece momentan piata se
schimba prea repede pentru procesul lor decizional.
In schimb, investitorii locali cumpara acum pachete
mai mari de apartamente, intre 10 si 15 unitati,
vazand profturile foarte ridicate generate anul
anterior de investitii similare.
In ceea ce priveste cumparatorii fnali, a fost
sesizata o crestere a interesului din partea acestora,
devenind mai informati si meticulosi in cautarile
lor. De asemena, luand in considerare oferta mai
variata fata de anii trecuti, procesul de decizie legat
de achizitionarea unui apartament este putin mai
lung. Selectarea si procesul de semnare pentru
cumparatorii care achizitioneaza unitati in proiecte
de lux tinde sa dureze intre una si doua luni, in
timp ce pentru cumparatorii care investesc in
proiecte destinate clasei medii decizia de achizitie
si semnarea contractului se incadreaza intre 2
saptamani si o luna.
Clientii apartamentelor de lux, de obicei isi negociaza
contractul prin intermediul propriilor avocati,
implicandu-si de asemenea notari si arhitecti proprii.
Clasa medie acorda o atentie deosebita optiunilor in
materie de fnisaje, garantii pentru avans, intarzieri
in livrare si penalitatile aferente stipulate in contract.
In 2007, Colliers a intervievat cumparatorii care au
achizitionat proprietati in proiectele sale exclusive,
in urma rezultatelor reiesind urmatorul profl al
cumparatorului: dintre respondenti, 43% au intre
27-27 de ani, iar 36% intre 37-47 de ani; in ceea ce
priveste venitul, 42% dintre client castiga intre
1,0003,000 c pe luna, 26% intre 3,0005,000c, iar
28% mai mult de 5,000c pe luna;pentru 61% din
persoanele intervievate, locatia este criteriul cel mai
important de selectie, find urmata de calitate si pret,
acestea find celelalte doua criterii importante; dintre
cumparatori, 73% au cumparat apartamentul pentru
uz propriu, 21% pentru revanzare sau inchiriere, iar
6% pentru copii sau parinti.
PReTuRI
evolutie
Preturile unitatilor afate in proiecte lansate in
prima jumatate a anului au cunoscut o crestere
medie de 20%. Acest fapt se datoreaza intensifcarii
ritmului vanzarilor dar si scumpirii materialelor de
constructie si fortei de munca. Daca in 2006 costul
mediu de constructie era in jur de 600 Euro/mp, in
2007 acesta a ajuns la 750Euro/mp.
VanzarI pe sector
Nord
Perierie
I 2 S 4
I.2S0
2.S00
3.7S0
S.000
3
0
ProiecLe roi
Blocuri vechi


S
e
c
L
o
r
Romania
40 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata rezidentiala
Proiecte care se vor lansa in primul semestru din 2008
Proiect Dezvoltator Nr. Total de unitati Zona
La Stejari Tiriac Imobiliare 550 Nord
Waterfront Technical Olympic 208 Nord
Global City Global Finance 380 Nord - Periferie
Garden of Eden GTC 1,000 Nord - Periferie
Sunset Residences Ablon 2,120 Vest
Primavara 2 Can Serv 1,000 Vest
Frigocom Gran Via 1,500 Vest
Rasarit de Soare Conarg 988 Est
Lacul Morii Rezidential Giulesti Real Estate 420 Vest
Total 9 8,166
Nord
CerLru
EsL
Sud - esL
Sud
VesL
Nord - Perierie
SI 3,402 II,479
343 2,I90 S,3SI
4S4 SS4 SS4
0 SI9 SI9
390 2,0S2 2,0S2
0 4,4S9 S,S3S
I40 3,4I2 ,0S4
BucurestI, RomanIa
SLoc
UriLaLi scoase la varzare
ToLal oLerLial
41
Pretul mediu al pietei ramane in continuare 1,500
Euro/mp construit (apartament + terasa + pereti
interiori), in mare parte datorita proiectelor lansate
in a 2a jumatate a anului, care, find destinate clasei
medii si sub-medii, au avut un pret de lansare mai
mic.
Cel mai mic pret mediu pentru un apartamente de
3 camere intr-un proiect nou cu peste 200 de unitati
afat in partea de vest a capitalei este de aproximativ
133,000 Euro + TVA. Insa, daca ar f incluse in aceasta
analiza si apartamentele construite inainte de 1990,
zona cea mai accesibila ca pret este cea de sud, unde
pretul mediu pentru un apartament de 3 camere este
in juri de 130,200 Euro.
Costurile de intretinere pentru complexele
rezidentiale noi variaza intre 0.3 si 1.5 Euro / mp
construit.de apartament
Metode de plata
Dezvoltatorii accepta mai multe modalitati de plata,
oferind cumparaturilor sufcienta fexibilitate pentru
a le permite achizitii accesibile. Varianta cea mai
comuna consta intr-un avans de 20%-30% si o plata
fnala in momentul livrarii a restului de 70%-80%
din suma. In 2007, cativa dezvoltatori au micsorat
avansul la 10%, dar au introdus cateva rate (de 20%-
25%) pe durata constructiei, restul urmand a f platit
la fnalizare.
Pentru a simplifca procesul si mai mult, cativa
dezvoltatori si-au facut parteneriate cu bancile
fnantatoare, pentru a oferi cumparatorilor credite
avantajoase; in acest fel, au si garantia ca clientul va
avea posibilitatea de a achita transa fnala la fnalul
constructiei.
PRevIzIunI
In contextul multor incertitudini legate de evolutia
crizei fnanciare incepute in Statele Unite, estimam
ca pe termen scurt - urmatoarele 6 luni - piata
rezidentiala va creste intr-un ritm mai putin alert
decat in 2007, tinand cont ca noii jucatori de pe piata
vor astepta efectele crizei asupra schemelor lor de
fnantare.
Pe termen mediu si lung, piata rezidentiala din
Romania va continua sa creasca intrucat aceasta
depinde in primul rand de raportul dintre cerere si
oferta, care este inca foarte mare.
Pana la sfarsitul lui 2008 estimam ca stocul de
apartamente noi va f de 5.000 de unitati, iar pana
in anul 2010 acesta va ajunge la 15.000. Absorbtia de
apartamente noi va creste de la 10.000 de unitati in
2008 la 20.000 in urmatorii 3 - 4 ani.
Decizia de a cumpara un apartament nou in
detrimentul unuia vechi depinde si de durata de
viata a blocurilor construite inainte de 1989, care se
va apropia de sfarsit in urmatorii 15 ani.
Dintre investitorii care au cumparat apartamente noi
off-plan in ultimele 18 luni, aproape jumatate le vor
oferi pentru inchiriere, iar restul le vor vinde.
Dupa ce s-au indreptat catre locatii in apropierea
centurii, dezvoltatorii cauta sa dezvolte proiecte
in zone mai indepartate, dar cu un mare potential,
precum Saftica, Cernica, Tartasesti, Bragadiru si
Buftea.
Proiectele de lux vor f dezvoltate la o scara mai larga,
find localizate mai mult in nordul orasului, si vor
aduce un alt stil de viata la preturi ridicate. In rest,
preturile vor continua sa creasca cu o medie de 5%
in prima jumatate a anului, ajungand la o crestere
medie anuala de 15% pana la sfarsitul lui 2008.
Pret medIu pentru un apartament de camere
CerLru Sud EsL Sud-esL VesL Nord

ProiecLe roi Blocuri vechi


AbsorbtIe anua!a
0
S.000
I0.000
IS.000
20.000
200 2007 200S 2009 20I0
AarLamerLe vechi
AarLamerLe roi
Incetinire a tranzactiilor, insa cererea puternica
pentru produsele de investitii va
contra-balansa scepticismul financiar international.
Romania
44 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata de investitii
imobiliare
Pe SCuRT
In primele noua luni ale anului 2007 piata de
investitii imobiliare din Romania a aratat primele
semne de maturitate: o cerere foarte puternica
pentru produse de investitii si randamente care au
ajuns din urma nivelurile pietelor vest europene.
In ultimul trimestru, criza din pietele financiare
internationale a facut ca deciziile de investitii fie in
expectativa, astfel incat cei mai multi investitori au
preferat sa astepte si sa inteleaga cauzele acestei
crize, precum si efectele ei pe piata locala.
Piata de investitii a ajuns in 2007 la 1.5 miliarde de
Euro, o crestere de 66 % comparativ cu anul 2006,
insa sub cele 2 miliarde de Euro estimate la inceputul
anului.
In ciuda reducerii randamentelor, cresterea
volumului de investitii s-a datorat in principal
suplimentarii ofertei pentru 2007 si 2008 in
sectorului de birouri din Bucuresti, precum si in cel al
sectorului de retail din orasele secundare ale tarii.
CeReRe
Immoeast si-a mentinut in continuare pozitia
dominanta in piata, cu noua mari tranzactii
incheiate in decursul anului 2007. Achizitia
proiectului de retail Polus Constanta raporata la un
pret de 185 milioane Euro, cea mai mare tranzactie
din prima jumatate a anului, a crescut portofoliul de
proprietati comerciale al fondului la aproximativ 1,78
miliarde Euro.
Tranzactia anului a fost insa, vanzarea proiectului
de birouri America House, situat in Piata Victoriei,
dezvoltat de GTC, achizitionat de grupul francez
Natixis la un pret de 120 milioane Euro, reprezentand
un randament de 5.55%, minim istoric in piata de
investitii din Romania.
Un alt semn al maturitatii l-a reprezentat prima
dezinvestire remarcabila a unui fond: Eurpean
Convergence Property Company (fond ce apartine de
Charlemagne Capital, listat la Bursa din Londra) care
a vandut portofoliul format din trei cladiri de birouri
PGV, Construdava I si Milenium Tower catre
fondul german DEGI, divizia de investitii imobiliare a
Allianz Group.Valoarea tranzactiei a fost aproximativ
de 110 milioane Euro.
O alta tendinta remarcata in 2007 a fost intrarea in
piata a fondurilor specializate pe anumite scetoare
ale pietei imobiliare. Spre exemplu, Sonae Sierra a
pasit foarte hotarat in sectorul de retail prin achizitia
a trei proiecte: River Plaza, un centru commercial din
Ramnicu Valcea, Craiova Mall si Arena Center din
Bacau. In aceasta categorie s-a inscris si cea mai mare
tranzactie din sectorul industrial unde Teesland
IOG a achizitionat Parcul Industrial A1 de la Cefin la
pretul de 82 milioane Euro.
Foarte activi au fost de asemenea si investitorii
de marime medie care si-au creat un portofoliu
puternic de proprietati comerciale din sectorul
imobiliar. Acestia foarte probabil se vor orienta catre
o dezinvestire pe termen scurt/mediu.
Top 5 tranzactii
Utilizare Proprietate mp Fond de investitii Pret
Comercial Polus Constanta 48,000 Immoeast c 185,000,000
Birouri America House 25,800 NATIXIS c 120,000,000
Birouri Charlemagne Portfolio 34,700 DEGI c 110,000,000
Birouri S-Park 35,000 Immoeast c 101,500,000
Comercial Gold Plaza (Baia Mare) 32,000 Immoeast c 97,000,000
Randamente - sectorul de birouri - 2007
Tara Romania Bulgaria Rusia Polonia Cehia Austria Franta Marea Britanie Germania
Randamente 6.75 8.1 9 5.75 5.2 5.55 4.7 4.8 4.62
45
OfeRTA
Sectorul de retail conduce piata de investitii in 2007
din punct de vedere al volumului, cu mai mult de
700 milioane de Euro investiti. Insa, datorita lipsei
de produse disponibile, aproape toate tranzactiile
au fost cumparari de centre comerciale in avans in
orasele din provincie. Interesul fata de acest sector se
justifica prin diferenta de 100 puncte de baza intre
yiledul sectorului de commercial si cel pentru birouri.
Aproape toti dezvoltatorii urmaresc sa isi asigure o
dezinvestire intrucat mai mult de 90 de proiecte sunt
anuntate pentru dezvoltare in urmatorii 3-5 ani in
toata tara.
Piata de birouri a inregistrat 10 tranzactii majore la
un volum total de peste 500 milioane Euro si inca
ramane un sector foarte atractiv pentru investitori.
Cu toate ca cele mai multe fonduri prefera sa
cumpere produse de referinta construite conform
standardelor internationale, datorita cantitatii
insuficiente de astfel de produse, multi dintre
investitori isi indreapta capitalul catre alte investitii.
Spre exemplu, Fabian Capital a achizitionat Cubic
Centre, un proiect de birouri de 27,000 mp situat
in Pipera Tunari, iar City Capital a investit 35 de
milioane de Euro in doua cladiri de birouri: Avrig 35
si cladirea UPC.
RAnDAMenTe
Randamentele primare ale sectorului de birouri s-au
comprimat remarcabil de la un nivel de 7 % atins in
2006 la un minim de 5.55% in 2007. Aceasta tendinta
a fost urmata si in celelalte sectoare ale pietei
imobiliare.
Randamentele primare ale pietei de retail au ajuns
la 6.75% pentru concepte bune de centre comerciale
situate in orasele mari, in timp ce media s-a situat in
jurul valorii de 7.25%.
Proiectele industriale au fost vandute la randamente
de aproximativ 8%, o scadere semnificativa
comparativ cu 2006.
PRevIzIunI
Criza din pietele financiare globale precum si
cresterea constanta a ratei Euribor in 2007, a
determinat multe fonduri sa se retraga din tranzactii
unde randamentele erau prea apropiate de EURIBOR
pentru a isi reevalua oportunitatile.
Aceasta situatie va duce, foarte probabil, la intarzieri
in investitiile directe din sectorul imobiliar pentru
achizitii atat in terenuri cat si in investitii comerciale.
Cu toate acestea, deoarece cererea pentru produse
este foarte solida in toate sectoarele pietei imobiliare
si ratele de neocupare sunt apropae zero atat in piata
de birouri cat si in cea de industrial si de retail, iar
piata locala va continua sa creasca, investitorii vor
trece peste nelinistea provocata de criza globala si isi
vor relua activitatea de investitii in Romania.
In 2008, tranzactiile de investitii se vor derula
probabil intr-un ritm mai lent ca in 2007, in timp ce
randamentele vor suferi mici corectii in prima parte
a anului.
evolutia randamentelor
2006 2007
Principale Birouri 6.95% 6.00%
Comercial 7.40% 7.00%
Industrial 10.25% 7.90%
Secundare Birouri 8.10% 7.65%
Comercial 9.00% 7.80%
Industrial n.a. 8.80%


P
a
L
a

d
o
L
a
r
z
i
i
Bucurestiul ramane o destinatie de afaceri, insa
piata de hoteluri va vedea mai multi turisti in
viitorul apropiat.
Romania
48 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata hoteliera
Pe SCuRT
Cu investitii de peste 74 milioane euro si cu patru
importante tranzactii hoteliere incheiate, 2007
este primul an in care piata de investitii capata
importanta si in domeniul hotelier. Majoritatea
tranzactiilor din acest sector vizeaza proprietati
operationale, ceea ce s-ar putea dovedi o solida
realizare de afaceri. In paralel, multe proiecte initiate
anul acesta urmeaza sa se finalizeze in urmatorii 2-3
ani.
CeReReA
Oamenii de afaceri contribuie in cea mai mare
masura la cererea hoteliera totala. Una din
principalele caracteristici ale acestui tip de cerere
este faptul ca este foarte puternica in timpul zilelor
saptamanii (de luni pana joi), scade substantial
vinerea si sambata si creste intr-o oarecare masura
duminica. Aceasta cerere este relativ constanta pe
parcursul anului, cu o scadere vizibila in perioada
decembrie-februarie si in august. Cererea viitoare
pe acest segment este strans legata de sanatatea
economica a tarii.
Numarul de sederi pe noapte a crescut de asemenea,
alaturi de numarul de sosiri, dar intr-un ritm mai
lent. Aceasta ne duce la concluzia ca sederea medie
a unui client a scazut, de la 2,01 nopti in 2004, la 1,96
nopti in 2006, reconfirmand statutul de destinatie de
afaceri al orasului.
Vizitatorii straini detin procentajul cel mai mare din
vizitele totale in Bucuresti, cu mai mult de 60% din
total, pentru ultimii trei ani. Din totalul de sederi
peste noapte ale strainilor, 73% au fost generate de
tarile europene, ceea ce confirma statutul acestei
zone ca principala sursa de vizitatori a orasului. Din
Europa, importante surse de vizitatori sunt Italia,
Germania si Regatul Unit.
Recent, Bucurestiul a devenit o destinatie interesanta
pentru companiile care organizeaza intalniri,
reuniuni, conferinte si expozitii. Cererea pentru astfel
de evenimente a crescut, in Bucuresti, cu aproximativ
30% in 2007 si se previzioneaza ca va creste in
continuare. Pe termen mediu, Bucurestiul ar putea
depasi destinatii bine-cunoscute precum Praga,
Budapesta sau Varsovia din acest punct de vedere. In
ultimii doi ani, veniturile generate de acest segment
al pietei au ajuns la aproape 25% din veniturile
totale.
OfeRTA
In Bucuresti se gasesc numai 102 hoteluri, cu
o capacitate de aproximativ 8.000 de camere,
mai putin decat in alte mari capitale europene
precum Varsovia, Budapesta sau Praga. Majoritatea
hotelurilor bucurestene au sub 50 de camere (57%) si
intre 50 si 100 de camere (22%).
In 2007, oferta a inregistrat o usoara crestere fata
de anul precedent, in jur de 4%, dar va cunoaste
o crestere semnificativa in 2008, datorita unor
inaugurari importante, precum Rin Grand Hotel
(1400 de camere), Ramada Plaza (302 camere) si
Radisson SAS (424 de camere), toate asteptate in
Dferta hote!Iera a BucurestIu!uI -
CategorIa hote!u!uI
/ HoLeluri de sLele
/ HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLea /
Dferta hote!Iera a BucurestIu!uI -
TIpu! hote!u!uI
camere
camere /
: camere /
49
primul trimestru al anului 2008. Se asteapta si
inaugurarea altor hoteluri pana la mijlocul anului
2008, contribuind cu un numar important de camere
la piata hotelurilor de 2 si 4 stele si ducand astfel la o
crestere a ofertei de camere in Bucuresti cu inca 300
de camere.
PReTuRI
Per total, tarifele medii in 2007 au inregistrat, fata de
2006, o crestere de aproximativ 7% pentru hotelurile
de 4 si 5 stele. Cum gradul de ocupare a crescut de
asemenea, dar intr-un ritm mai lent in comparatie
cu anul precedent, principalul indicator al venitului,
venitul per camera disponibila, a inregistrat o
crestere si mai mare, situata la aproximativ 8-9% in
comparatie cu 2006.
PRevIzIunI
Orasul Bucuresti isi va pastra statutul la care a ajuns
in ultimii ani, ramanand o destinatie predominant
de afaceri, desi se poate prevedea ca piata turistica
va creste din an in an, datorita noutatii Bucurestiului
ca destinatie de turistica printre capitalele europene,
precum si datorita intrarii pe piata a companiilor
aeriene low-cost.
Ne putem astepta ca piata Bucurestiului sa continue
sa atraga atentia mai multor lanturi hoteliere
internationale interesate sa intre pe piata in 2008.
Investitiile hoteliere majore din Bucuresti se vor
concentra in zona proprietatilor de 4 si 5 stele,
dovedind o tendinta catre aparitia de hoteluri cu
mai mult de 150 de camere, situate in locuri usor
accesibile, mai ales pentru oameni de afaceri. Multe
proiecte de dezvoltare vor fi in general de tip mixt.
Oferta de hoteluri a Bucurestiului - 2007
Categoria de hotel Numar de hoteluri Numar de camere Numar de hoteluri Numar de hoteluri Numar de hoteluri
< 50 camere 50-100 camere > 100 camere
Hoteluri 5 stele 7 1,484 1 1 5
Hoteluri 4 stele 28 2,712 9 8 11
Hoteluri 3 stele 47 2,283 34 9 4
Hoteluri 2 stele 15 677 11 3 1
Hoteluri 1 stea 5 294 3 1 1
Total 2007 102 7,450 58 22 22
Romania
50 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte legislative
Anul 2007 a fost cel mai important moment din
istoria moderna a Romaniei, constand in integrarea
Romaniei in Uniunea Europeana.
Potrivit legislatiei imobiliare, anul 2007 face parte
din seria modificarilor incepute in 2005 cu privire la
aderarea Romaniei la Uniunea Europeana. Cea mai
importanta schimbare incepand cu data de 1 Ianuarie
2007, a fost reprezentata de posibilitatea cetatenilor
Uniunii Europene de a achizitiona teren in Romania.

Ca si completare la cele mentionate anterior, anul
2007 a avut un impact important asupra pietei
imobiliare prin intermediul unor schimbari majore
in domeniul legislatiei, schimbari ce trebuie
mentionate in urmatoarele paragrafe, evidentiind
facilitatile in domeniul invesatitiilor imobiliare din
Romania.
ACHIzITIOnAReA De TeRenuRI De CATRe
PeRSOne fIzICe SI juRIDICe
Incepand cu data de 1 Ianuarie 2007, privind
amendamentele si adaugarile la Legea nr. 312
din 2005, cu privire la achizitionarea titlurilor de
proprietate de care personae fizice si juridice asupra
terenurilor din Romania, persoanele straine pot fi
autorizate sa achizitioneze titluri de proprietate
asupra terenurilor situate in Romania, pe o perioada
de 5 ani de la aderare (2012), respectiv 7 ani daca
terenul este agricol sau forestier (2014). Cu privire
la persoanele fizice si juridice care au obtinut
cetatenia romana in conformitate cu legislatia in
vigoare, exista un aspect unanim asupra dreptului
de a achizitiona terenuri in Romania conform
prevederilor de la 1 Ianuarie 2007. Pana acum
birourile notariale erau obligate sa refuse contracte
de vanzare-cumparare daca cumparatorul nu era
cetatean Roman.
De-a lungul perioadei de tranzitie mentionate
anterior, exista o categorie a Membrilor Statelor
Uniunii Europene care au dreptul de a obtine titluri
de proprietate asupra terenurilor si padurilor, avand
urmtoarele limite: (i) trebuie sa practice agricultura
on an independent basis si sa foloseasca terenul in
acest scop; (ii) trebuie sa isi stabileasc domiciliul
stabil in Romania; (iii) sunt obligati sa nu-si schimbe
dreptul de folosinta asupra terenului achizitionat.(ex.
sa il pastreze ca si teren agricol) pe intreaga durata
de tranzitie.
In consecinta, dupa expirarea perioadei de tranzitie
mentionata, structura tranzactiei imobiliare va fi
simplificata, intrucat companiile din cadrul tarilor
membre a Uniunii Europene vor putea cumpara si
detine din punct de vedere legal terenuri in Romania
fara alte formalitati sau piedici.
Persoanele fizice si juridice care nu fac parte din
Uniunea Europeana pot obtine titluri de proprietate
asupra terenurilor din Romania doar pe baza
acelorasi tratative. Pe de alta parte, persoanele fizice
sau juridice pot obtine titluri de proprietate prin
mostenire.
ReSTITuIReA CeReRILOR Cu PRIvIRe LA
PROPRIeTATILe COnfISCATe De CATRe
STATuL ROMAn Pe PeRIOADA ReGIMuLuI
COMunIST
Dupa anul 1991 o serie de legi speciale au fost
decretate pentru restituirea proprietatilor confiscate
de catre Statul Roman de-a lungul regimului
communist (Legi pentru Restituire). Mai mult, in
conformitate cu regimul legal general stability de
Codul Civil Roman, cererile pentru restituirea directa
nu mai sunt subiect limitarilor legale si de aceea
pot fi oricand completate cu statute relevante. In
consecinta, cererile de restituire conform Codului
Civil Roman au fost luate in considerare ca optiuni
practice pentru primii proprietari care nu au reusit
sa depuna dosarele in data limita prevazuta de
Legile Restituirii Proprietatilor.( ex. 14 Februarie 2002
pentru legea nr. 10/2001 cu privire la regimul legal
al proprietatilor imobiliare confiscate in perioada 6
Martie 1945- 22 Decembrie 1989, si Noienbrie 2005
pentru Legea Nr. 18/1991.
Pe data de 4 Octombrie 2007 Procurorul General a
depus o cerere la Inalta Curte de Casatie si Justitie,
prin care solicita celei din urma emiterea unei decizii
pentru interpretarea legii, decizie comuna tuturor
tribunalelor din Romania, stipuland daca cererile
de restituire incluse in Codul Civil sunt anulate sau
nu in acele cazuri in care se aplica Legea nr. 10/2001.
In opinia Procurorului General, in asemenea cazuri,
cererile de restituire incluse in Codul Civil nu ar
trebui aprobate. Inalta Curte a decis amanarea
emiterii unei decizii in aceasta privinta pana la data
de 7 aprilie 2008.
Incertitudinea cu privire la regimul legal al
proprietatilor confiscate de catre Statul Roman
intre 1945 1989 a fost principalul obstacolo in
dezvoltarile de proiecte imobiliare in Romania in
ultimii 15 ani. Din perspectiva deciziei ce se asteapta
din partea Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu privire
la interpretarea Legii nr. 10/2001 si a Codului Civil,
2008 se anunta a fi un an important in clarificarea
statutului cauzelor de restiruire completate in acord
cu prevederile legale din Romania. Ramane de vazut
daca Tribunalele vor extinde viitoarea decizie a
Inaltei Curti si asupra interpretarii Legii nr. 18/1991,
51
sau daca va continua sa existe o nesiguranta cu
privire la regimul legal al terenurilor agricole si
forestiere.
SCHIMBARI In DOMenIuL TAxeLOR
APLICATe TRAnzACTIILOR IMOBILIARe
In privinta platilor facute in urma unui acord de
vanzare-cumparare a unei proprietati imobiliare,
la fel ca si in urma contractelor pentru lucrari
de constructii, mecanismul taxarii inverse s-a
aplicat atat timp cat ambele parti erau inregistrate
ca platitoare de TVA (atat vanzatorul cat si
cumparatorul trebuie sa inregistreze in contabilitate
TVA colectata si TVA deductibila in acelasi timp,
fara ca platile sa se faca efectiv). In orice caz, in
urma amendamentelro la codul fiscal publicat in
Octombrie 2007, mecanismul de taxare inversa
folosit la transferul proprietatilor imobiliare, si
efectuarea de lucrari de construti nu mai este
aplicabil incepand cu 1 Ianuarie 2008. Este posibil
ca Parlamentul Romaniei sa nu aprobe Ordonanata
Guveranamentala care anula taxarea inverse in
acelasi timp, sunt posibile schimbari viitoare dar care
nu vor fi executate retroactiv.
In 2007 taxa pe venitul rezultat din transferul de
proprietate intre persoane fizice a fost de asemenea
modificat; inainte de 1 ianuarie 2007 taxa era
stabilita la 16% din veniturile obtinute intr-o
tranzactie imobiliara, calculata ca o diferenta intre
pretul de achizitie a propritatii imobiliare si pretul
obtinut in urma vanzarii acestei proprietati. Dupa
1 ianuarie 2007, aceasta taxa a fost stabilita la o
valoare cuprinsa intre 1% - 3% din pretul tranzactiei,
in functie de valoarea tranzactiei si perioada
detinerii dreptului de proprietate.
O mai mare schimbare a fost eliminarea incepand
cu 1 ianuarie 2007 a taxei de timbru fiscal perceputa
la autentificarea formelor legale in tranzactiile
imobiliare (contracte de vanzare-cumparare sau
actiuni similare similare). Suma acestor taxe era
calculate in mod normal ca o pro rata aplicata
valorii tranzactiei imobiliare, in deosebi in cazul
tranzactiilor in profit. In orice caz, taxa de timbru
fiscal a fost cel putin partial inlocuita cu taxele
pentru pregatirea documentatiei de cadastru,
cum ar fi inregistrarea transferului de proprietate
sau crearea unei ipoteci in favoarea unei banci
finantatoare.
nOI nORMe MeTODILOGICe PRIvInD
APLICAReA LeGII nR. 10/2001
Prin Decizia Guvernamentala nr. 250 din 7 Martie
2007, au fost aprobate noile norme metodologice
(Normele) cu privire la aplicarea Legii nr. 10/2001.
Principalul scop al acestor Norme, este de a simplifica
procedurile administrative cu privire la retrocedarea
proprietatilor imobiliare confiscate de catre Guvernul
Roman in perioada regimului communist.
Dintre principalele amendamente/puncte de
referinta ale Normelor pot fi amintite urmatoarele:
Abolirea dinstinctiilor precedente cu privire i.
la confiscarea proprietatilor in baza Decretului
nr. 223/1974-in concordanta cu Normele,
proprietatile confiscate de catre Stat de la
personae care au emigrat inainte de 1989 vor
fi considerate pentru emigrare frauduloasa
sau vandute catre Stat in cazul emigrarii
aprobate la cerere.
In cazul in care cladirile transferate in baza ii.
Legii nr. 58/1974 au fost demolate, supuse
restituirii sumei compensatorii primate in urma
nationalizarii, proprietarul cladirii are dreptul
sa primeasca restituirea in natura a suprafetei
de teren respective.
Clarificarea in cazul mai multor mostenitori iii.
(desi aplicabila in baza cadrului general
al legii), Normele precizeaza in mod expres
faptul ca, in cazul in care procedurile de
retrocedare au fost initiate doar de anumiti
mostenitori ai persoanei indreptatite pentru
retrocedare (si nu de toti mostenitorii), de
decizia de retrocedare vor beneficia doar
acesti mostenitori; totusi, daca alti mostenitori
initiaza in paralel procedure de retrocedare
inainte de inregistrarea deciziei de restituire,
decizia initiala (luata in beneficiul anumitor
mostenitori) se va extinde pentru beneficiul si
celorlalti mostenitori.
Clarificarea situatiei in care doua sau mai iv.
multe persoane sunt indreptatite pentru
retrocedare (situatie in care o proprietate
nationalizata de catre stat a fost oferita unei
persoane si apoi nationalizata din nou) desi
ambele persoane vor fi indreptatite pentru
compensatie/retrocedare in baza Legii nr. 10, va
avea prioritate persoana careia i-a fost confiscat
initial terenul de catre Stat.
Clarificarea anumitor situatii in care v.
retrocedarea in natura nu este aplicabila Legea
nr. 10/2001 pentru cazul in care restituirea
ca atare nu este aplicabila, daca proprietatea
confiscate a fost extinsa (prin adaugarea
de spatii, rezultand mai mult de 100% din
suprafata initiala). Normele aduc criterii
aditionale si explicatii asupra manierei de
tratare a extinderilor.
Romania
52 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte legislative
AMenDAMenTe Cu PRIvIRe LA SeRvICIILe
OfeRITe De AGenTIA nATIOnALA De
CADASTRu SI PuBLICITATe IMOBILIARA (SI
TAxeLe AfeRenTe)
La inceputul anului 2007, Ministerul Internelor si
Reformei Administrative a stabilit noi nivele pentru
taxele pe serviciile oferite de Agentia Nationala
de Cadastru si Publicitate Imobiliara si unitatile
subordonate. Noua legislatie ofera oportunitatea
platii unei taxe de urgenta cu scopul reducerii
perioadei necesare pentru onorarea cererii cu pana la
o treime din perioada normala aferenta acestui tip
de servicii.
De asemenea, cu privire la inregistrarile pentru
cadastru, Legea nr 217 din 2 Iulie 2007 stabileste
determinarea criteriilor de calcul a taxelor legate
de pregatirea documentatiei de cadastru pentru
terenurile agricole. O decizie guvernamentala
urmeaza sa determine, in continuare, nivelul exact
al taxelor, dar aceste taxe vor varia intre 2 si 10%
din valoarea de piata a terenului utilizat in scopuri
agricole sau forestiere.
PROCeDuRILe SPeCIALe De PLAnIfICARe
uRBAnA PenTRu BuCuReSTI
Ordinul nr. 22 din 12 ianuarie 2007, emis de
Ministerul Transporturilor, Constructiilor si
Turismului, cu privire la determinarea anumitor
competente pentru sustinerea si aprobarea
documentatiei de planificare urbana in Bucuresti,
prevede ca Planurile de Urbanism Zonale (PUZ)
pentru Bucuresti trebuies aprobate de catre
Consiliul General al Capitalei (in timp ce anterior
erau aprobate de catre consiliul local al sectorului in
cauza). Pe de alta parte, ca regula generala, Planurile
de Urbanism Detaliate (PUD) sunt aprobate de
catre consiliile locale ale sectoarelor respective (cu
exceptia cazului in care PUD se refera la cladiri
declarate monumente istorice si cele localizate in arii
protejate, cand este necesara aprobarea Consiliului
General al Capitalei).
In orice caz, Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor
Publice si Locuintelor a emis Ordinul nr. 632 din 30
iunie 2007 care a anuleaza ordinul de mai sus. La
aceasta data este inca neclara in competenta carei
autoritati publice intra aprobarea planurilor mai
sus mentionate. Acest vid legislativ va necesita
probabil emiterea altor legi in aceasta privinta.
ReGuLI De PROTeCTIA MeDIuLuI
In coformitate cu amendamentele la Ordonanta
Guvernamentala nr. 195 din 2005 cu privire la
protectia mediului, aduse de Orodonanta de
Urgenta nr. 114 din 17 Octombrie 2007, schimbarea
in destinatia terenurilor, clasificate ca spatii verzi
in documentatia de urbanism existenta, reducerea
acestor spatii si schimbarea destinatiei lor este
interzisa, indiferent de regimul legal. Mai mult chiar,
actiunile legale sau administrative luate fara a se
avea in vedere prevederile mentionate anterior, sunt
absolute nule. Cu privire la regimul legal al acestei
nulitati, trebuie precizat ca poate fi invocata de orice
parte interesata fara restrictie de timp.
AMenDAMenTe LA AnuMITe LIMITARI De
ReTROCeDARI
Legea nr. 193 din 19 Iunie 2007, proprietarii de fanete
si pasuni confiscate in mod abuziv de catre Stat
in timpul regimului comunist (ex. Intre anii 1945-
1989) vor beneficia de o restabilire a dreptului lor
de proprietate pentru diferenta dintre 50 hectare si
suprafata de care au fost deposedati, fara a depasi
100 hectare. Cererile pentru restabilirea dreptului de
proprietate ar trebui depuse in termen de 60 de zile
de la ratificarea Legii nr. 193/2007 (ex. Iunie 2007).
TITLuRI De ASIGuRARI
In urma aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, si
in conformitate cu legea Comunitara ce garanteaza
libertatea de a furniza servicii, firmele de asigurari
din toata Europa sunt autorizati sa opereze pe
piata romneasca fara necesitatea de a se conforma
legislaturii coordinate de autoritatea romana in
domeniu Comisia de Supraveghere a Asigurarilor.
Ca rezultat, odata ce asiguratorii specializati in titluri
de asigurari vor intra pe piata romaneasca, titlurile
de asigurari vor fi mai accesibile proprietarilor de
imobiliare interesati.
Luand in considerare particularitatile tranzactiilor
imobiliare in Romania, acest fapt ar trebui privit ca
un important pas inainte in acest domeniu, la fel
ca si un instrument pentru o mai buna securizare a
tranzactiilor imobiliare in Romania.
53
1A Bucuresti-Ploiesti National Road
Bucharest, Romania
Tel: (40-21) 201 1200
Fax: (40-21) 201 1210
Email: office@nnkp.ro
Web: www.nndkp.ro
Romania
54 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte fiscale
InveSTITII IMOBILIARe
Investitiile straine in domeniul imobiliar din
Romania se realizeaza de regula fie prin infiintarea
unei companii locale (persoana juridica) care ulterior
achizitioneaza proprietati imobiliare, fie prin
cumpararea unei entitati deja existente care detine
proprietati imobiliare.
Pentru tranzactiile de vanzare - cumparare de
proprietati imobiliare situate in Romania se
datoreaza taxe notariale (care pot reprezenta circa
0,5% din valoarea tranzactiei) si, in anumite cazuri,
taxe judiciare de timbru. De asemenea, se pot
datora taxe aferente de cadastru de pana la 0,5% din
valoarea tranzactiei.
In cazul transferului dreptului de proprietate asupra
cladirilor si terenurilor, contribuabilii trebuie sa
detina un certificat fiscal emis de autoritatile fiscale
locale care sa ateste plata tuturor taxelor locale
aferente. Daca aceasta cerinta nu este indeplinita,
transferul va fi nul.
Potrivit noilor reglementari privind TVA, nu toate
tranzactiile cu bunuri imobile sunt taxate cu TVA
la cota de 19%. In general, vanzarea de catre orice
persoana de cladiri vechi/parti de cladiri si terenurile
aferente, precum si vanzarea terenurilor de orice fel,
va fi scutita de TVA fara drept de deducere. Cu toate
acestea, orice persoana impozabila care desfasoara
acest tip de tranzactii poate opta sa taxeze vanzarea
acestor bunuri imobile la cota de 19%. Precizam ca
aceasta scutire nu se va aplica in mod normal in
cazul vanzarii de catre o persoana impozabila de
cladiri noi sau terenuri pentru constructii. In aceasta
situatie, se va aplica regimul normal de TVA.
Vanzarea de cladiri noi sau a unor parti de cladiri se
defineste drept vanzarea efectuata pana la sfarsitul
anului care urmeaza primului an de utilizare/
ocupare. De asemenea, o cladire este considerata
noua daca a fost transformata astfel incat destinatia/
natura sa s-a modificat sau costul de transformare
depaseste 50% din valoarea de piata a cladirii,
exclusiv terenul.
In anul 2007, in cazul tranzactiilor de vanzare -
cumparare de terenuri si cladiri (sau parti de cladiri)
s-au aplicat masuri speciale de simplificare a TVA,
cu conditia ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa
fie inregistrati normal in scopuri de TVA in Romania.
Concret, aceste masuri se refereau la aplicarea
TVA prin mecanismul de taxare inversa, prin care
cumparatorul inregistra TVA atat ca TVA deductibila
cat si ca TVA colectata, fara implicatii asupra fluxului
monetar. Incepand cu 1 ianuarie 2008, aceste masuri
de simplificare au fost eliminate, si in prezent TVA
trebuie platita efectiv in cazul in care este datorata.
Livrarea de proprietati imobiliare pentru care au
fost incasate avansuri si/sau au fost emise facturi de
avans pana la data de 31 decembrie 2007 beneficiaza
de masurile de simplificare si dupa 1 ianuarie 2008
(cu respectarea conditiilor necesare).
Aceeasi regula se aplica si in cazul in care
formalitatile legale pentru transferul dreptului de
proprietate de la furnizor la client au fost indeplinite
pana in luna decembrie 2007 (indiferent daca
factura se emite dupa 1 ianuarie 2008 sau platile se
efectueaza in transe dupa 1 ianuarie 2008).
fInAnTAReA ACHIzITIILOR In DOMenIuL
IMOBILIAR
O societate romana care cumpara si dezvolta
proprietati imobiliare poate fi finantata fie prin
aport de capital, fie prin imprumuturi. Finantarea
prin aport de capital este in mod normal neutra
din punct de vedere fiscal, in timp ce, in cazul unei
finantari prin imprumut, trebuie avute in vedere
urmatoarele implicatii fiscale.
Din punct de vedere al impozitului pe profit, regulile
de limitare a deductibilitatii dobanzilor prevad
anumite restrictii cu privire la deductibilitatea
cheltuielilor cu dobanzi si a pierderilor aferente din
diferente de curs valutar. In general, cheltuielile
cu dobanzile inregistrate de companii pentru
imprumuturi obtinute din alte surse decat banci
sau institutii financiare sunt supuse urmatoarelor
limitari:
Gradul de indatorare a capitalului cheltuielile i.
cu dobanzile sunt deductibile, daca gradul
de indatorare a capitalului este mai mic sau
egal cu 3:1. In situatia in care acest grad este
mai mare decat limita mentionata mai sus,
cheltuielile cu dobanzile sunt nedeductibile la
calculul impozitului pe profit si pot fi reportate
pana cand sunt integral deductibile in aceleasi
conditii. De asemenea, diferenta dintre
pierderile si veniturile din diferentele de curs
valutar, legate de imprumuturile pe termen
lung este tratata ca si o cheltuiala cu dobanda
si este supusa limitarii gradului de indatorare a
capitalului.
Rata dobanzilor (pentru imprumuturile ii.
acordate de companii, altele decat banci si
institutii financiare) - cheltuiala cu dobanda
este deductibila in urmatoarele limite:
55
Rata de referinta a dobanzii stabilita de
Banca Nationala a Romaniei pentru ultima
luna a trimestrului, pentru imprumuturile in
lei (in prezent de aproximativ 7,5%);
Rata anuala a dobanzii de 7% pentru
imprumuturile contractate in valuta rata
este actualizata periodic prin Hotarare de
Guvern..
Partea nedeductibila din valoarea dobanzii nu
poate fi reportata.
Cheltuielile cu dobanda, precum si pierderile din
diferente de curs valutar aferente imprumuturilor
obtinute de la banci romane sau straine, precum si
de la alte persoane juridice care pot acorda credite
potrivit legii, nu intra sub incidenta regulilor privind
limitarea deductibilitatii dobanzilor.
In cazul finantarilor intre societati din cadrul
aceluiasi grup, regulile privind preturile de transfer
trebuie respectate in ceea ce priveste nivelul ratei
dobanzii.
In cazul finantarilor obtinute din strainatate,
impozitul pe veniturile nerezidentilor de 16% se va
aplica veniturilor din dobanzi obtinute de persoana
nerezidenta. Acest impozit poate fi redus (chiar si
pana la zero), potrivit tratatelor de evitare a dublei
impuneri semnate de Romania cu alte tari, daca
platitorul roman al venitului detine un certificat
de rezidenta fiscala al beneficiarului venitului la
momentul platii. De asemenea, trebuie avute in
vedere si prevederile Directivei privind Dobanzile si
Redeventele transpusa in legislatia romana incepand
de la 1 ianuarie 2007 (cu o perioada de tranzitie
pana la 31 decembrie 2010). Conform Directivei
transpuse in Codul fiscal, dobanzile vor fi scutite de
la plata impozitului pe veniturile nerezidentilor in
Romania cu conditia indeplinirii anumitor conditii
(si anume o participatie de 25% in societatea romana
pe o perioada de cel putin 2 ani care se incheie la
data platii venitului din dobanzi). Cu toate acestea,
in perioada de tranzitie cota impozitului pentru
dobanzi va fi de 10% daca sunt intrunite aceleasi
conditii.
Imprumuturile primite de persoane juridice din
Romania (de la parti afiliate sau de la alte institutii
financiare) precum si dobanda aferenta nu sunt
subiect de TVA.
Totusi, in anumite cazuri, leasing-ul financiar de
proprietati imobiliare poate purta dobanda care este
subiect de TVA.
fAzA OPeRATIOnALA
Din punct de vedere al impozitului pe profit,
societatile romane vor impozita veniturile din
inchirierea proprietatilor imobiliare cu cota standard
de impozit pe profit de 16% si li se va permite sa
amortizeze fiscal proprietatea imobiliara, pe baza
costului de achizitie. Perioada normala de amortizare
a cladirilor variaza intre 40 si 60 de ani.
Terenul nu reprezinta un activ amortizabil, in schimb
costurile inregistrate cu amenajarea terenului pot fi
depreciate fiscal (depreciere liniara pe o perioada de
10 ani).
Amortizarea fiscala poate fi diferita de amortizarea
contabila.
Orice reevaluare a proprietatii imobiliare realizata
la finele anului este luata in considerare la calculul
amortizarii fiscale si la stabilirea valorii fiscale a
terenurilor. Cu toate acestea, de la 1 ianuarie 2008,
reducerea valorii proprietatii imobiliare sub costul de
achizitie nu va conduce la scaderea bazei impozabile
sub acest cost.
Desi inchirierea proprietatilor imobiliare este in
general o operatiune scutita de la plata TVA fara
drept de deducere, legea permite proprietarului sa
opteze pentru aplicarea TVA la facturile de chirie.
Precizam ca important faptul ca inchirierile scutite
de la plata TVA pot afecta in mod negativ dreptul de
deducere a TVA deductibila inregistrata de proprietar
la achizitia sau constructia proprietatii imobiliare
datorita regularizarii retroactive a taxei.
Separat, proprietarii de cladiri trebuie sa plateasca
un impozit anual pe cladiri catre autoritatile locale.
Pentru persoanele juridice, acest impozit pe cladiri
variaza intre 0,25-1,5% din valoarea contabila a
cladirii. Impozitul pe cladiri poate ajunge pana la
10%, in cazul in care cladirea nu a fost reevaluata in
ultimii 3 ani. Proprietarii de terenuri au obligatia
de a plati impozitul pe teren, care este stabilit ca o
suma fixa pe metru patrat, in functie de amplasarea
terenului. Impozitul pe cladiri si pe teren se plateste
in doua transe egale pana la data de 31 martie,
respectiv 30 septembrie.
Consiliile locale pot acorda scutiri de la plata
impozitului pe cladiri si teren persoanelor juridice.
Pana la 31 decembrie 2007, aceste scutiri se acordau
companiilor care realizau investii mai mari de
500.000 EURO timp de 5 ani, inclusiv. Cu incepere de
la 1 ianuarie 2008, scutirile de la plata impozitului pe
cladiri si teren se acorda in cadrul unor scheme de
ajutoare de stat stabilite pentru dezvoltare regionala.
Romania
56 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte Fiscale
De la caz la caz, pentru constructiile in derulare,
se poate datora o contributie la Casa Sociala a
Constructorilor calculata drept 0,5% din valoarea
devizului de constructii. Aceasta contributie este
suportata de proprietari/investitori si se datoreaza
catre consiliile locale.
Dividendele platite de o societate romana in
strainatate din profiturile nete obtinute sunt supuse
unei impozitari pe veniturile nerezidentilor de 16%
in Romania. Totusi, acest impozit poate fi redus sau
chiar eliminat conform tratatelor de evitare a dublei
impuneri incheiate intre Romania si alte state.
Incepand cu 1 ianuarie 2007, potrivit prevederilor
Directivei privind societatile mama si filialele
transpusa in legislatia romana, dividendele platite
de catre o companie romana catre o persoana
rezidenta intr-un stat membru UE vor fi scutite de
la plata impozitului prin retinere la sursa, daca sunt
indeplinite anumite conditii (persoana nerezidenta
sa detina minim 15% din actiunile companiei din
Romania si actiunile sa fie detinute timp de cel
putin 2 ani, perioada care se incheie la data platii
dividendelor). Pragul minim de participare va scadea
la 10% incepand din 2009. In cazul in care conditiile
mentionate anterior nu sunt intrunite, cota standard
din Romania se va aplica platii dividendelor. Cu
toate acestea, in cazul in care conditia privind
perioada de detinere este indeplinita ulterior,
societatea din Romania va avea dreptul sa
beneficieze de scutire in acel moment si sa solicite
rambursarea impozitului pe veniturile nerezidentilor
platit.
STRATeGII De vAnzARe
Pentru a vinde o investitie imobiliara in Romania,
in mod normal un investitor strain isi poate vinde
filiala romana sau filiala romana poate sa vanda
direct proprietatea imobiliara.
Conform prevederilor in vigoare ale Codului fiscal,
persoanele juridice nerezidente sunt impozabile in
Romania la cota standard a impozitului pe profit
de 16% pentru castigurile de capital realizate prin
instrainarea dreptului de proprietate asupra unei
companii locale.
Legislatia pune un accent deosebit pe aplicarea
regulii de impozitare mai sus mentionate pentru
profiturile sau castigurile obtinute din transferul
actiunilor/titlurilor de participare detinute la
companii, in cazul in care minim 50% din valoarea
totala a activelor acestor companii reprezinta, direct
sau indirect, proprietati imobiliare aflate pe teritoriul
Romaniei.
Separat, profiturile realizate din vanzarile directe de
proprietati imobiliare in Romania sunt de asemenea
impozitate la cota standard de 16%.
Pentru castigurile de capital obtinute de persoane
fizice din vanzarea de actiuni detinute la companii
locale se plateste un impozit de 16%. Aceasta cota
este redusa la 1% pentru actiuni detinute pe o
perioada mai mare de 365 de zile la societatile cotate
la bursa. Pentru castigurile de capital obtinute de
persoane fizice din vanzarea cladirilor cu teren si
a terenurilor fara constructii in decurs de 3 ani de
la data achizitionarii se percepe un impozit de 3%
pentru tranzactiile de pana la 200.000 lei (circa
57.000 de euro) si o cota marginala de 2% pentru
diferenta ce depaseste 200.000 lei. Pentru castigurile
obtinute de persoane fizice din vanzarea de cladiri
cu terenurile aferente si de terenuri fara constructii
detinute pe o perioada mai mare de 3 ani, cota
impozitului este de 2% pentru tranzactiile de pana
la valoarea de 200.000 lei si o cota marginala de 1%
pentru diferenta ce depaseste 200.000 lei.
Totusi, conform celor mai multe tratate de evitare a
dublei impuneri incheiate de Romania cu alte state,
veniturile din vanzarea actiunilor intr-o companie
romana constituie in general subiect de impunere
doar in statul in care vanzatorul este rezident, chiar
daca cea mai mare parte din activele companiei
sunt reprezentate de proprietati imobiliare. Venitul
din vanzarea directa a proprietatilor imobiliare
nu beneficiaza in mod normal de protectie in baza
tratatelor.
Vanzarea directa de proprietati imobiliare este
supusa taxelor notariale si posibil taxei judiciare
de timbru, precum si TVA, asa cum am prezentat
anterior, in timp ce transferul de actiuni intr-o
companie romaneasca nu este supus acestor taxe.
75 Dr. N. Staicovici Street
Sector 5, 050557 Bucharest
Tel: (40-21) 402 4000
Fax: (40-21) 410 7052
Email: office@ro.ey.com
Web: www.ey.com/ro
www. col l i er s . com