Sunteți pe pagina 1din 18

Denumirea lucrarii:

RAPORT DE EVALUARE
"HALA DE PRODUCTIE SI DEPOZITARE"




Beneficiar:
SC Daniel Mihai SRL




Evaluator:
MITITELU DORINA VIORICA
Expert evaluator





Data: 31.12.2008
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
2

CUPRINS

NOTA DE PREZENTARE 2
Cap. 1 Definirea misiunii 3
Cap. 2 Descrierea si analiza proprietatii evaluate 6
Cap. 3 Evaluarea proprietatii 6
Cap. 4 Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului 13
ANEXE
1 Fotografia aeriana a zonei in care se afla proprietatea evaluata 14
2 Fotografii ale proprietatii evaluate la data inspectiei 15
3 Contractul de vanzare cumparare nr 152/20.02.2005 pentru proprietatea
evaluata
16
4 Proiectul 105/2005, elaborat de NELA SRL pentru proprietatea evaluata 20
5 Autorizatia de construire 56/20.02.2005 pentru proprietatea evaluata 21
6 Proces verbal la terminarea lucrarilor 58/31.03.2005 pentru proprietatea
evaluata
22
7 Balanta de verificare 23
8 Oferte de pret pentru achizitie proprietate similara celei evaluate 24
9 Oferte de vanzare-cumparare pentru proprietati similare celei evaluate 28
10 Oferte de inchiriere pentru proprietati similare celei evaluate 31








Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
3
RAPORT DE EVALUARE
"HALA DE PRODUCTIE SI DEPOZITARE"

NOTA DE PREZENTARE

Denumirea lucrarii:
Raport de evaluare "Hala de productie si depozitare"


Beneficiarul lucrarii:
SC DANIEL MIHAI SRL, cu sediul in judetul ILFOV, cod fiscal RO 1356422321,
J23/5423/1700


Proprietatea evaluata:
"Hala de productie si depozitare" situata in incinta ILFOV, proprietatea SC DANIEL
MIHAI SRL.


Scopul evaluarii
Determinarea valorii proprietatii imobiliare, reevaluata la 31.12.2008, in vederea
inregistrarii in contabilitate si stabilirii cotei de impozitare.


Data evaluarii:_____________


Rezultatul evaluarii:
Valoarea de piata a "Halei de productie si depozitare" situata in incinta ILFOV,
proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL, determinata la data de 31.12.2008, este de
242420,00 lei


Valoarea de inventar a "Halei de productie si depozitare" care se va inregistra in
contabilitatea firmei DANIEL MIHAI SRL, ca urmare a reevaluarii la 31.12.2008
este de 287286.57 lei



Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
4
CAPITOLUL 1
DEFINIREA MISIUNII


1.1 Identificarea clientului
Beneficiarul prezentului Raport de evaluare este SC DANIEL MIHAI SRL, cu
sediul in ILFOV, cod fiscal RO 1356422321, J23/5423/1700

1.2 Proprietatea evaluata
Prezentul Raport are ca obiect evaluarea "Halei de productie si depozitare",
proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL, situata in incinta ILFOV.

1.3 Scopul evaluarii
Prezentul Raport de evaluare a fost solicitat pentru determinarea valorii juste a
proprietatii imobiliare in vederea inregistrarii in contabilitate si stabilirii cotei de
impozitare.

1.4 Data inspectiei si intocmirii raportului
Lucrarea de fata a fost elaborata in intervalul 06.01.2009 30.01.2009, incluzand
vizionarea/inspectarea proprietatii imobiliare evaluate, culegerea de date, evaluarea si
redactarea Raportului.
Data de referinta a Raportului de evaluare: 31.12.2008
Curs valutar comunicat de BNR la data de referinta a Raportului de evaluare :
3,9852 lei/euro.

1.5 Metode de evaluare utilizate
Valoarea justa a proprietatii imobiliare evaluate s-a determinat utilizand
urmatoarele metode de evaluare: metoda costurilor, metoda comparatiei vanzarilor,
metoda capitalizarii veniturilor.




Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
5
CAPITOLUL 2
DESCRIEREA SI ANALIZA PROPRIETATII EVALUATE



2.1 Identificarea proprietatii evaluate
Proprietatea imobiliara evaluata a fost identificata si inspectata in incinta din
ILFOV.
In anexa 1 este prezentata zona in care este amplasata hala evaluata
In anexa 2 sunt prezentate fotografii ale "Halei de productie si depozitare",
proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL.

2.2 Dreptul la proprietate
"Hala de productie si depozitare" este proprietatea SC DANIEL MIHAI SRL,
dupa cum reiese din urmatoarele documente, partial anexate in copie la prezenta lucrare:
Contractul de vanzare cumparare nr 152/20.02.2005 incheiat intre SC GEORGE
SRL Bucuresti si SC DANIEL MIHAI SRL ILFOV, avand ca obiect HALA
GEORGE 124/36 structura din otel galvanizat, inchiderile, proiectul de
rezistenta al structurii metalice si proiectul pentru fundatii;
Proiectul elaborat de NELA SRL- Structura metalica hala si fundatii (D=12m,
L=9T 4m = 36m) Fazele de proiectare PAC + DE; contractor GEORGE SRL;
beneficiar DANIEL MIHAI SRL;
Autorizatia de construire 56/20.02.2005 pentru hala de productie si depozitare, pe
numele DANIEL MIHAI SRL ILFOV;
Proces verbal la terminarea lucrarilor 58/31.03.2005;
Balanta de verificare a DANIEL MIHAI SRL.

2.3 Descrierea proprietatii evaluate
Caracteristicile tehnice ale proprietatii imobiliare evaluate in prezenta lucrare sunt
urmatoarele:
Denumire: Hala de productie si depozitare
Amplasament: in incinta din ILFOV
Acces: drum de acces pietruit, la cca 700m din DN3
Utilitati: energie electrica, retea apa-canal, gaz metan;
Dimensiuni: - Deschidere: 12m;
- Lungime: 36m (9 travei de 4 m);
- Inaltime la streasina: 4m;
- Inaltime la coama: 5,2m.
Structura metalica pentru sustinerea elementelor de inchidere a halei (acoperis si pereti):
cadre (stalpi si grinzi) din otel galvanizat, cu deschiderea de 12 m si travei de 4 m;
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
6
Acoperisul: din panouri sandwich cu spuma poliuretanica, cu grosimea de 40 mm, tabla
din otel galvanizat 0,55/0,45;
Peretii: din panouri sandwich cu spuma poliuretanica, cu grosimea de 40 mm, tabla din
otel galvanizat 0,55/0,45;
Jgheaburile: din otel galvanizat; burlanele din PVC;
Fundatiile constructiilor metalice: de tip bloc, directe, izolate, din beton armat, incastrate
in sol la adancimea de 1,7 m;
Radierul (pardoseala): din beton.

2.4 Valoarea contabila
In contabilitatea SC DANIEL MIHAI SRL, hala de productie si depozitare este
inregistrata cu o valoare de inventar de 236544.97 lei, reprezentand aproximativ 64300
euro la data punerii in functiune si inregistrarii ca mijloc fix. Aceasta valoare include:
pretul structurii metalice si inchiderilor (165049 lei, echivalentul 46000 euro- pretul
conform contractului), pretul betonului si fierului utilizat pentru radier, pretul usii de
inchidere a halei, pretul tamplariei cu geam termopan, pretul instalatiei electrice, pretul
instalatiei de termoficare, pretul cherestelei si a altor materiale. Valoarea de inventar nu
contine manopera, hala fiind construita in regie proprie.
La data de 31.12.2008 amortizarea aferenta constructiei, inregistrata in
contabilitate este de 44866.57 lei, reprezentand 19% din valoarea de inventar.

2.5 Descrierea starii actuale
La data efectuarii inspectiei evaluatorul a constatat ca proprietatea imobiliara
evaluata era in stare de functionare, gazduind activitati de productie si depozitare
tamplarie pentru care a fost proiectata si construita.

2.6 Analiza pentru cea mai buna utilizare
Avand in vedere caracteristicile tehnice si starea fizica actuala, evaluatorul
considera ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate in prezentul Raport
este aceea pentru care a fost proiectata si construita, respectiv de hala destinata
activitatilor de productie si depozitare.















Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
7
CAPITOLUL 3
EVALUAREA PROPRIETATII

3.1 Definirea valorilor
Evaluarea este un proces de estimare a valorii sau mai bine zis o calitate a
bunului. Valoarea este un concept economic care se refera la pretul cel mai probabil la
care ar ajunge vanzatorii si cumparatorii unui bun pus in vanzare. Valoarea nu este un
fapt, ci o estimare pe baza unor ipoteze de lucru.
Avand in vedere scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi estimata
valoarea justa, asa cum prevede pct 109 din " Reglementarile contabile conforme cu
Directiva a IV-a a CEE", aprobate prin OMF 1752/2005.
Valoarea justa, conform Standardului International de Evaluare IV S2 "Tipuri
de valoare diferite de valoarea de piata", este definita ca fiind suma pentru care un activ
ar putea fi schimbat de bunavoie, intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza,
intr-o tranzactie in care pretule este determinat in mod obiectiv.
Aplicarea valorii juste, conform standardelor de contabilitate, este comentata in
Standardului International de Evaluare IV A 1 "Evaluarea pentru raportarea financiara".
In standardele de contabilitate, valoarea justa este privita ca fiind similara cu
valoarea de piata.
Valoarea de piata este definita de Standardului International de Evaluare IV S 1
"Valoarea de piata", ca fiind suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la
data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul
determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile
implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

3.2 Ipoteze si conditii limitative
Proprietatea imobiliara este evaluata in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul
pentru care a fost achizitionata si construita initial: Hala de productie si depozitare.
Conditiile limitative in care s-a efectuat prezenta lucrare sunt urmatoarele:
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
8
- Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea/inspectarea proprietatii,
precum si a informatiilor si documentelor furnizate de catre proprietar.
- Nu s-a efectuat nicio investigatie sau expertiza tehnica si nici nu s-au inspectat acele
parti ale proprietatii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile.

3.3 Descrierea si analiza pietei bunului imobil
Analizand tranzactiile imobiliare utilizand informatii mass-media se constata ca
exista o piata puternic dezvoltata pentru vanzari/cumparari/inchirieri de hale/spatii pentru
productie si/sau depozitare situate in zona din jurul Bucurestiului, care urmeaza sa devina
zona metropolitana.

3.4 Metode de evaluare
In Standardul International de Practica in Evaluare GN 1 "Evaluarea proprietatii
imobiliare:, continut in Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta 2007, editate
de IVSC si adoptate ca standarde de evaluare obligatorii pentru toti membrii ANEVAR,
sunt, recomandate urmatoarele trei metode de evaluare /abordari ale evaluarii, unanim
recunoscute: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si costul. Daca existenta
informatiilor de piata abundente face ca abordarea prin cost sa fie mai putin relevanta,
lipsa informatiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost sa fie predominanta.
Fiecare abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia atunci cand
sunt disponibile mai multe lucruri sau servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va
avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei
proprietati, stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru
proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele financiare pentru
investirea banilor in alte domenii si de costul de constructie a unei noi proprietati sau de
adaptare a unei proprietati vechi la o utilizare similara cu cea a proprietatii de evaluat.
Abordarea prin cost stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare
si/sau de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei
proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare.
Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
9
Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod
normal pentru o proprietate anumita, cand aceasta ar fi noua. In cazul unei proprietati
vechi, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de piata, se scad
unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare
fizica; depreciere functionala sau tehnologica si depreciere economica sau externa),
pentru a estima un pret care reflecta aproximativ valoarea de piata.
In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru efectuarea
calculelor, abordarea prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de piata. In
abordarea prin cost, informatiile comparabile se refera la costurile de constructie sau de
dezvoltare, iar corectiile sunt facute pentru a justifica diferentele in cantitati, calitati si
utilitate. In plus, se face si analiza informatiilor privind proprietatile comparabile si
estimarile deprecierii comparabile.
Abordarea prin cost este utila pentru estimarea valorii de piata a unei constructii
care se intentioneaza sa se realizeze, a proprietatilor cu scopuri speciale si a altor
proprietati care nu se tranzactioneaza in mod frecvent pe piata. (Standardul International
de Practica in Evaluare GN 8 "Abordarea prin cost pentru raportarea financiara").
Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt
stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi calculata in urma studierii preturilor de pe
piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata.
Pentru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de comparatii este
fundamentala. Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia
vanzarilor este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii. Cand nu
exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia vanzarilor poate fi
limitata.
Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind tranzactiile, trebuie
selectate si analizate unul sau mai multe criterii pentru comparatie. Criteriile pentru
comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de exemplu, pret pe
unitatea de suprafata sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare al proprietatii
la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net), care reflecta precis diferentele
dintre proprietati.
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
10
Elementele de comparatie sunt reprezentate de caracteristicile specifice ale
proprietatilor si tranzactiilor, care determina existente unor diferente intre preturile platite
pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt elemente esentiale in abordarea prin
comparatia vanzarilor.
Pentru a realiza o comparatie directa, intre o proprietate comparabila
tranzactionata si proprietatea evaluata, evaluatorul trebuie sa ia in considerare posibile
corectii bazate pe diferentele dintre elementele de comparatie. Corectiile pot reduce
diferentele dintre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat.
Evaluatorul aplica metode cantitative si/sau calitative pentru analiza diferentelor
si pentru estimarea corectiilor. In abordarea prin comparatia vanzarilor, informatiile
privind tranzactiile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele dintre fiecare
proprietate comparabila si proprietatea de evaluat.
Elementele de comparatie includ drepturile de proprietate transmise, conditiile de
finantare, conditiile de vanzare, cheltuielile imediate dupa achizitionare, conditiile de
piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si
componentele non-imobiliare ale proprietatii vandute.
Abordarea prin capitalizarea venitului este bazata pe considerentul ca valoarea
este creata de asteptarile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului
utilizeaza procesele care calculeaza valoarea actualizata a beneficiilor viitoare anticipate.
Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizata cu credibilitate numai
cand exista informatii comparabile relevante. Daca astfel de informatii nu exista,
abordarea poate fi utilizata pentru o analiza generala, si nu pentru scopul unei comparatii
directe de piata.
Abordarea prin capitalizarea venitului este importanta, in special, pentru
proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a
genera castiguri, precum si in situatiile in care exista evidente de piata pentru sustinerea
diverselor elemente incorporate in analiza.
Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza de piata este importanta
pentru ca, pe langa oferirea de informatii care vor fi prelucrate, furnizeaza si informatii
calitative pentru a determina comparabilitatea si pentru a fundamenta importante
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
11
aplicabilitatii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativa sau
matematica, ci solicita si estimari calitative.
Dupa ce a fost finalizata analiza de piata si comparatia, evaluatorul analizeaza
veniturile si cheltuielile proprietatii evaluate. Aceasta etapa implica studierea veniturilor
si cheltuielilor istorice ale proprietatii luate in considerare, ca si ale proprietatilor
concurente pentru care exista informatii disponibile. Ulterior, se intocmeste un flux de
numerar (bazat pe situatia corectata a exploatarii), care reflecta asteptarile pietei, elimina
cazurile speciale ale unui anumit proprietar si furnizeaza o baza pentru analiza ulterioara.
Scopul acestei etape este de a estima venitul care poate fi obtinut de proprietate si care va
fi capitalizat pentru a estima valoarea. Aceasta estimare poate reflecta venitul si
cheltuielile pentru un singur an sau dintr-un interval de ani. Pe baza constructiei fluxului
de numerar, evaluatorul trebuie sa aleaga o cale de capitalizare.
Capitalizarea directa divide venitul net din exploatare stabilizat, dintr-un singur
an, cu o rata totala sau de randament pentru toate riscurile, rezultand astfel o indicatie de
valoarea. Capitalizarea directa este utilizata cand exista informatii suficiente de piata.
Fluxul de numerar actualizat ia in considerare valoarea banilor in timp si consta in
actualizarea unui flux de venituri nete din exploatare, obtenabil intr-o perioada de mai
multi ani. Metoda numita analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) este o forma
predominanta a abordarii prin venit.
Atat capitalizarea directa, cat si fluxul de numerar actualizat pot fi utilizate pentru
estimarea valorii pe piata, daca ratele de capitalizare si de actualizare sunt cele practicate
pe piata.
Situatia corectata a exploatarii arata ca previziunea venitului se face pe baza
ipotezei ca proprietatea este gestionata de un operator cu eficienta rezonabila sau de un
management cu competenta medie.
In abordarea prin capitalizarea venitului, informatiile comparabile cuprind chiria,
venitul, cheltuielile si informatiile privind ratele de capitalizare si de actualizare.
Categoriile de informatii comparabile privind veniturile si cheltuielile, utilizate in
previziunile veniturilor si cheltuielilor viitoare ca si in stabilirea ratelor de capitalizare si
de actualizare, trebuie sa fie identice.
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
12
Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca fiecare
abordare se bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari au ca scop
estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea in
considerare a tuturor informatiilor si proceselor folosite, iar reconcilierea valorilor deriva
din rezultatele obtinute din diferitele abordari intr-o estimare finala a valorii.
Daca exista informatii de piata suficiente pentru fundamentarea evaluarii, rezulta
valoarea de piata. In alte situatii, cand nu exista informatii de piata suficiente sau cand
sunt date anumite instructiuni speciale, rezultatul va fi un tip de valoare diferit de de
valoarea de piata. Existenta diferitelor tipuri de valoare nu trebuie sa-i deruteze pe
evaluatori sau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. Valoarea de piata, care este tipul de
valoare cel mai des solicitat, este diferita de toate celelalte tipuri de valoare. Fiecare tip
de valoare are un cadru conceptual propriu si o modalitate specifica de aplicare, care
trebuie intelese in mod adecvat.
Evaluatorul asigura credibilitatea evaluarilor prin raportarea corecta, prin
clarificari si comentarii adecvate, precum si prin asigurarea ca tipul de valoare mentionat
in raportul de evaluare corespunde scopului propus si destinatiei evaluarii.

3.5 Evaluarea prin metoda costului
Aplicarea acestei metode presupune continuitatea utilizarii proprietatii potrivit
scopului pentru care a fost proiectata si construita.
Acest lucru este adecvat atunci cand sunt intrunite urmatoarele conditii:
- proprietatea satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera;
- proprietatea are durata de utilizare ramasa rezonabila;
- continuarea utilizarii prezente este practica;
- utilizare altemativa nu este fezabila.
Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea
costului prezent (de inlocuire sau de reproducere, de nou) al unei proprietati, din care se
deduc o serie de elemente de depreciere: fizica si morala.
Relatia de calcul este:
Valoarea de piata = Cost actual * [1-Coeficient de Depreciere totala (fizica+morala)]
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
13
(1-Coeficient de Depreciere totala) = (1-Coeficient de Depreciere fizica)*( 1-Coeficient
de Depreciere morala)
in care:
Costul actual reprezinta costul de nou, la producator, al unei proprietati identice
sau similare.
Deprecierea fizica reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al utilizarii si uzarii
unei proprietati in functiune si din expunerea ei la factorii din mediul inconjurator.
Deprecierea morala reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al progresului
tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii.
Pentru determinarea costului prezent (de inlocuire sau de reproducere) a
proprietatii evaluate, s-au cerut oferte de pret de la furnizorul initial si de la un alt
producator, pentru o hala similara: deschiderea 12m, lungimea 36m, inaltimea 4m.
Avand in vedere ca s-a obtinut oferta de pret chiar de la furnizorul initial,
evaluatorul considera ca aceasta este cea mai corecta valoare pentru a fi utilizata in
prezentul Raport.
Deci valoarea structurii metalice, acoperisului si inchiderilor metalica ale halei
evaluate este de 49150 euro.
Avand in vedere faptul ca celelalte componente care au dat valoarea de inventar a
halei (betonul si fierul utilizat pentru radier, usa de inchidere a halei, tamplaria cu geam
termopan, instalatia electrica, instalatia de termoficare, cheresteaua, alte materiale) au
fost achizitionate si se pot achizitiona in continuare de pe piata interna putem estima
valoarea actuala a acestora prin actualizarea valorii istorice (echivalentul a 18300 euro)
cu inflatia perioadei scurse de la data punerii in functiune a halei pana la data evaluarii.
Conform Institutului National de Statistica, inflatia dec 2005 dec 2008 a fost de 18,81%
. Estimam ca valoarea materialelor utilizate la executarea halei, altele decat structura
metalica si inchiderile metalice ale halei, este de 21750 euro, determinata ca valoare
initiala multiplicata cu coeficientul de crestere al preturilor 1,1881.
Manopera pentru montarea structurii metalice, a acoperisului, a inchiderilor
laterale, precum si pentru fundatii si executarea radierului. Din investigatia la fata locului
am aflat ca durata medie de construire a unei hale cu caracteristicile celei evaluate este de
2 luni, in care se poate lucra cu o echipa de 10 muncitori cate 10 ore/zi, cu un tarif mediu
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
14
orar (care include si toate impozitele si taxele) de 4 euro/ora (sursa: Institutul National de
Statistica). Astfel, putem estima valoarea manoperei la 16000 euro.
Evaluatorul estimeaza costul de inlocuire a halei evaluate cu una noua,
identica/similara este de 86900 euro.
Deprecierea fizica se estimeaza tinand cont de faptul ca durata normala de
functionare este, conform Catalogului privind clasificarea si duratele normale de
functionare a mijloacelor fixe, de 16 ani. Alegand durata maxima de utilizare si tinand
cont ca au trecut 3 ani de la darea in exploatare a halei, am putea fixa deprecierea fizica
teoretica la 18,75%.
Deprecierea morala este foarte redusa in cazul de fata, solutia constructiei fiind
una moderna, flexibila. Avand in vedere faptul ca pretul de oferta a unei hale noi,
identice/similare cu cea evaluata, realizata de acelasi furnizor, nu a crescut decat cu
6,85% in conditiile in care, conform Institutului National de Statistica indicii preturilor
productiei industriale referitori la fabricarea de constructii metalice si parti componente
au crescut intre perioada scursa de la data punerii in functiune la data evaluarii cu
20,85%, putem estima ca diferenta de 14% reprezinta deprecierea morala.
Avand in vedere considerentele de mai sus, deprecierea totala se estimeaza la un
procent de cca 30%.
Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata
prin metoda costurilor, este de 60830 euro.

3.6 Evaluarea prin metoda comparatiei
O piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea dintre persoane fizice sau
entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pietele
imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potentialul de a
genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivatiile investitorilor tipici
sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la
schimbul de proprietati imobiliare. In schimb, pietele imobiliare fac obiectul unei
diversitati de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu.
Metoda comparatiei consta in analiza unor tranzactii recente de proprietati
similare sau comparabile cu subiectul evaluarii.
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
15
Desi vanzarile sunt cele mai importante, analiza cotatiilor si ofertelor de pret
pentru proprietati similare cu cea evaluata poate aduce o contributie la o mai buna
intelegere a pietei.
S-au studiat oferte pentru proprietati similare cu proprietatea evaluata in prezenta
lucrare: Hala metalica cu deschidere de 12m, lungimea 36m (9 travei a cate 4 m),
inaltimea la streasina 4m, inaltimea la coama 5,2m. Studierea a relevat faptul ca exista o
piata pe care se tranzactioneaza hale metalice, atat noi, cat si second-hand, atat realizate
in tara, cat si achizitionate din strainatate.
Majoritatea ofertelor nu precizeaza pretul halei. Totusi se pot gasi anumite
indicatii privind preturile de oferta, cum ar fi:
Pret unitar (euro/mp) Caracteristici Hala Pret
(euro) Fara montaj Cu montaj
20*55*6-8m 99000 90
17,5*80*4-6,5m 57600 41
30*50*4,5-4,2 m 48000 32
15*50*3,5 m 82000 109
deschidere max 15 m si inaltime utila 4,5 m 35 99
70*40*15 170000 60
20*40*5,2 23000 29
3*12*36*4,5 66000 51

Pentru evaluarea Halei care face obiectul prezentei evaluari consideram ca
reprezentativa situatia halei cu 3 deschideri de 12m, lungimea de 36m si inaltimea de
4,5m. Pretul acestei hale este de 66000 de euro, ceea ce conduce la un pret unitar de 51
eruo/mp. Avand in vedere faptul ca hala evaluata are 1 deschidere de 12m, lungimea de
36m si inaltimea de 4m, estimam ca valoarea structurii metalice si a inchiderilor halei
este de 22000 euro.
La aceasta valoare trebuie adaugata valoarea celorlalte materiale necesare pentru
finisarea halei, determinate la metoda costurilor si valoarea manoperei ca fiind de 21750
euro, respectiv 16000 euro.
Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
16
Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata
prin metoda comparatiei, este de 59750 euro.

3.7 Evaluarea prin metoda capitalizarii veniturilor
Aceasta reprezinta o metoda de masurare a valorii prezente (actualizate) a
beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea bunului.
Hala evaluata poate aduce venituri prin inchiriere. Exista o piata bine dezvoltata a
inchirierii de spatii, in special pentru depozitare, in localitati din jurul Bucurestiului.
Chiriile practicate pentru spatiile de depozitare variaza intre 4-5 euro/mp. Avand
in vedere aceste valori, precum si faptul ca accesul la hala evaluata pentru anumite
camioane este greoi, putem estima ca pentru cei 432 mp ai halei se poate obtine o chirie
lunara de 4 euro, respectiv o chirie anuala de 20736 euro.
Cheltuielile ramase in grija proprietarului sunt: impozitele locale, impozitele si
taxele la bugetul de stat, asigurarile, amortizarea, reviziile si reparatiile planificate, care
se pot ridica la cca 30% din valoarea chiriei.
Se estimeaza astfel un profit net anual de cca 14515 euro.
Capitalizand acest profit net anual estimat utilizand o rata de capitalizare de 25%
care tine cont de actualele riscuri crescute ale pietei proprietatilor imobiliare, obtinem o
valoare de 58060 euro.
Opinia evaluatorului este ca valoarea Halei Productie si Depozitare, estimata
prin metoda capitalizarii veniturilor, este de 58060 euro.















Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
17
CAPITOLUL 4
RECONCILIEREA REZULTATELOR SI
OPINIA EVALUATORULUI

4.1 Estimarea valorii de piata
Prezentul Raport de evaluare s-a elaborat in scopul determinarii valorii juste a
proprietatii imobiliare "Hala Productie si Depozitare" in vederea inregistrarii in
contabilitatea SC Daniel Mihai SRL si stabilirii cotei de impozitare.
Pentru aceasta s-a estimat mai intai valoarea de piata, folosindu-se trei metode,
care au condus la urmatoarele valori:

Metoda de evaluare Valoare (euro)
Metoda costurilor 60830
Metoda comparatiei vanzarilor 59750
Metoda capitalizarii veniturilor 58060

Cursul de schimb la data evaluarii (31.12.2008): 3,9852lei/euro.
Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data elaborarii raportului.
Luand in consideratie faptul ca valoarea obtinuta prin metoda costurilor care s-a
bazat pe date si informatii obtinute chiar pentru o hala identica/similara cu cea evaluata,
evaluatorul considera ca aceasta este valoarea de piata.
Opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a Halei Productie si
Depozitare, determinata la data de 31.12.2008, este de 242420 lei.

4.2 Determinarea noii valori de inventar
Avand in vedere ca valoarea de piata este o valoare ramasa, o valoare care trebuie
amortizata in perioada ramasa din perioada normala de functionare, o vom inscrie in
tabelul de mai jos si vom determina noua valoare de inventar.


Mititelu Dorina Viorica Master Audit Financiar-Contabil si Consiliere, anul 2
18
Specificatie Valoare contabila
inainte de
reevaluare (lei)
Valoare
contabila dupa
reevaluare (lei)
Diferente din
reevaluare
(lei)
Crestere
de
valoare
Valoare de inventar 236544,97 287286,57 50741,60 +21,45%
Valoare amortizata 44866,57 44866,57 - -
Valoare ramasa 191678,40 242420 50741,60 +26,47%

Valoarea de inventar a "Halei Productie si Depozitare" care se va inregistra in
contabilitatea firmei SOLMOB SRL ca urmare a reevaluarii la 31.12.2008 este de
287286,57 lei.
Analizand valorile inregistrate in contabilitate la data punerii in functiune a halei
(dec 2005) si cele obtinute in urma reevaluarii la dec 2008, se remarca faptul ca sporul de
valoare exprimat procentual este peste valoarea inflatiei de 18,81% si peste indicii
preturilor productiei industriale referitori la fabricarea de constructii metalice si parti
componente care au crescut cu 20,85% intre perioada scursa de la data punerii in
functiune si data evaluarii (indicatori comunicati de Institutul National de Statistica
pentru aceeasi perioada).

4.3 Identificarea si declaratiile evaluatorului
Lucrarea de fata a fost intocmita de catre MITITELU DORINA VIORICA, expert
evaluator, membru titular ANEVAR, conform legislatiei nr 855.
Evaluatorul declara ca este independent, nu are niciun interes direct sau indirect,
prezent sau viitor, fata de beneficiarul raportului de evaluare si isi asuma intreaga
responsabilitate a lucrarii in sensul respectarii Standardelor de Evaluare.
Acest raport de evaluare este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul
capitolului 1.3; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane
pentru oricare alt scop.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente,
circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.