Sunteți pe pagina 1din 50

Capitolul I ESTIMAIUNI RURALE obiect de studiu,

importan
1.1 Obiect de studiu
n termeni generali estimaiunile se ocup cu evaluarea bunurilor economice (a
estima = a evalua).
Evaluarea reprezint procesul prin care se determin suma de moned ce poate fi
atribuit unui bun oarecare obiect de valoare, ntr-un anumit moment pe o anumit pia.
!in punct de vedere al estimaiunilor, valoarea reprezint o calitate atribuit unui bun,
funcie de care el este dorit util, apreciat "i important.
n aceast accepiune, termenul valoare economic# are sensul de valoare de
estimare "i nu de valoare de pia sau pre.
Valoarea de pia sau preul reprezint, totdeauna, o dat cert, un fapt realizat,
rezultat din raportul cerere-ofert. Valoarea de estimare are drept caracter fundamental
previziunea, este, deci, o dat probabil "i nu una cert. $aloarea de estimare nu este altceva
dec%t o valoare subiectiv, e&primat n cifre, lu%ndu-se n considerare, ns, criterii de
ma&im obiectivitate. 'etoda de apreciere este, totdeauna, bazat pe procedee raionale,
adic este fondat pe baza criteriilor logice "i a bunului sim.
(olosirea termenului valoare# n vorbirea curent genereaz de multe ori confuzie.
!e e&emplu, se spune frecvent)#bunul * valoreaz +,,, lei#- uneori se spune c pentru bunul
* s-a pltit +,,, lei (preul de pia)- alteori se specific c cea mai probabil valoare de
pia a bunului * este apreciat la +,,, lei (valoarea de estimare)- n sf%r"it, de multe ori se
spune)#acest bun cost +,,, lei#.n orice caz, termenul de cost# este gre"it deoarece prin
cost se nelege suma c.eltuielilor efectuate de ctre un ntreprinztor pentru a produce "i
pune pe pia acel bun.
!iferitele e&primri de mai sus pun problema definirii riguroase a acestora, n str%ns
cone&iune cu procesul estimrii.
/legerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimrii care poate fi sau nu
legiferat. 0%nd scopul estimrii este prevzut n norme 1uridice, cum este cazul e&proprierilor
de utilitate public sau servituilor funciare (dreptul de trecere, dreptul de vedere), legea
stabile"te aspectul economic sau criteriul de evaluare ce trebuie de urmat. 2n situaiile n care
scopul estimrii nu este stabilit prin norme 1uridice, criteriul de evaluare se alege prin
raporturi contractuale ntre cel care e&ecut estimarea "i cel care a solicitat-o. 3pre e&emplu,
dac scopul estimrii este o v%nzare-cumprare, criteriul economic cel mai potrivit este preul
de pia- dac scopul const n stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o cldire, criteriul
poate fi costul de construcie sau de reconstrucie- dac este vorba de o daun provocat
fura1ului, criteriul economic ales este preul de pia sau valoarea de transformare, dac
fura1ul respectiv este refolosit, n totalitate n ntreprindere.
1.2. Importan
2mportana evalurii bunurilor rezult din faptul c actele economice comport
1udeci de valoare. 4rincipalele acte economice n care sunt cerute 1udeci de valoare sunt
multiple)
- transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuit-
- optimizri productive ale ntreprinderii private-
- raporturi contractuale "i 1udeci de convenien de interes privat -
- constatarea "i evaluarea daunelor private -
- estimarea servituiilor funciare (e&) drept de trecere, evaluarea incomoditilor
produse fondului de e&istena unei reele electrice sau de gaz) "i a drepturilor reale
(uzufruct, uz "i locaie)-
- e&proprieri pentru cauze de utilitate public-
- estimarea beneficiilor "i repartizarea c.eltuielilor pentru lucrri de mbuntiri
funciare-
- estimri de uz civil "i de alte drepturi- verificarea "i estimarea de valori "i venituri
impozabile-
- evaluarea planurilor de dezvoltare a ntreprinderii- constatarea "i evaluarea daunelor
ambientale-
- proiecte "i intervenii cu caracter urbanistic-
- administrarea "i gestionarea bunurilor publice-
- proiecte "i intervenii cu caracter urbanistic-
- administrarea "i gestionarea bunurilor publice-
- proiectarea "i costurile lucrrilor publice-
- 1udeci de convenien a investiiilor publice-
- evaluarea impactului ambiental.
0omun tuturor acestor fapte "i fenomene economice este faptul c, prin metoda
estimativ, n care un loc primordial l are matematica financiar, se face trecerea de
la evaluri bazate pe date contabile la estimri legate de venitul pe care un bun, o
ntreprindere sau o zon teritorial l poate da ntr-o perioad limitat sau nelimitat
de timp. 2n acest fel, valorile probabile atribuite sunt mai aproape de realitate "i de sensul
economic al bunurilor, nltur%ndu-se amatorismul "i arbitrariul n evaluarea lor.
CAPITOLUL 2 DOBND I CAPITAL
2.1. Noiunile de dobnd i de capital
Dobnda (Db) este preul pltit pentru folosirea unui capital. 5a este pltit de cel
care ia n mprumut un capital, celui care ofer capitalul respectiv. /cest capital poate fi
"i un capital imobil, cum ar fi o construcie sau un fond. 2n acest caz preul uzului
capitalului poart denumirea de beneficiu funciar (Bf). !ob%nda este pltit dup
e&pirarea unui anumit termen- dac este pltit cu anticipaie, se nume"te scont sau
dobnd scontat.
6ustificrile care sunt atribuite plii dob%nzii sunt multiple)
a) un mprumut sau o investiie comport riscuri care merit# o compensaie-
b) cine mprumut, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie compensat-
c) capitalul permite ca ali factori ai produciei s devin mai eficieni.
7nitatea de msur a dob%nzii este rata dobzii (r). Rata e&prim dob%nda ce revine
unei uniti monetare care a1unge la scaden ntr-o unitate de timp, de regul un an. 5a
poate fi e&primat n termeni unitari (de e&) r = ,,,8 e&prim dob%nda anual a unei
uniti monetare) sau n termeni procentuali (r = 89, adic dob%nda care revine la :,,
uniti monetare).
;ata dob%nzii variaz n funcie de diver"i factori, n mod deosebit de cererea "i oferta
de capital, de riscul "i durata investiiei. !ac oferta de capital este mare "i cererea redus,
rata dob%nzii va fi 1oas- n caz contrar va fi ridicat. 4e l%ng aceasta, riscul investiiei
conduce la o sensibil variaie a ratei dob%nzii) aceasta va fi mai nalt cu c%t mai mare
este riscul.
n raport cu timpul de folosin, dac acesta este foarte lung iar capitalul are o valoare
mare, rata dob%nzii este, de regul, ridicat, dat fiind imposibilitatea de a dispune de
capital pentru o mare perioad de timp.
;ata pentru mprumuturi sau investiii financiare se stabile"te, de regul, apriori ntre
pri- pentru capitaluri investite n producie (sau n anumite investiii imobiliare) rata se
satbile"te, de obicei, aposteriori, dup cunoa"terea rezultatelor activitii. !in raportul
ntre venitul net obinut (<f) "i capitalul investit (0o) rezult rata de investiie
r ! Bf " #o.
n practic e&ist dou tipuri de dob%nd "i dou moduri de a le determina)
- dobnda simpl, c%nd dob%nda a1uns la scaden (ma&. un an) nu se adaug la capital
"i, n acest fel, nu se fructific-
- dobnda compus, c%nd dob%nda a1uns la scaden se adaug la capital "i devine ea
ns"i fructificat n perioadele urmtoare-
!ob%da compus se prezint sub urmtoarele trei forme)
- dobnda compus discontinu anual, c%nd dob%nzile sunt adugate la capitalul care le-
a produs la sf%r"itul fiecrui an-
- dob%nd compus convertibil, c%nd dob%nzile sunt adugate la capital de mai multe ori
n timpul unui an-
- dobnda compus continu sau matematic, c%nd dob%nzile se convertesc n capital n
fiecare fraciune infinitisemal. /cest tip de dob%nd are numai o valoare teoretic, ea
nee&ist%nd n realitate. n aplicaiile estimative se recurge exclusiv la dobnda compus
discontinu anual. De fiecare dat cand se utilizeaz noiunea de dobnd compus se
nelege! implicit! cea discontinu anual.
Dobnda simpl se aplic pentru perioade de timp ce nu dep"esc un an, n timp ce
dobnda compus se aplic pentru perioade mai mari de un an, respectiv, pentru un
multiplu de mai muli ani ntregi. 4entru a calcula, de e&emplu, dob%nda produs de un
capital n = ani "i > luni, se va calcula mai nt%i dob%nda compus pentru trei ani "i, apoi,
la suma rezultat (capitalul iniial?dob%nda compus pentru perioada de trei ani) se va
calcula dob%nda simpl pentru perioada celor > luni.
2.2. Dobnd i capital final (iitor! simplu
@a formulele de dob%nd "i capital final (viitor) simplu se recurge c%nd trebuie s se
efectueze calculaii pentru perioade de timp inferioare anului sau, la limit, egale cu un
an.
$.$.% &obnda simpl
Dobnda (!b), este determinat de urmtoarele elemente)
" capitalul iniial (#o) sau #$ suma mprumutat sau suma investit%
" rata dobnzii (r)%
" timpul (n & t)$durata mprumutului.
Dobnda va fi direct proporional cu capitalul! rata 'i timpul! adic $
Db " #o $ r $ n
!b = 0o A r A lB:C (e&prim%nd timpul n luni- l = numrul de luni)-
!b = 0o A r A zB=D, (e&prim%nd timpul n zile- z = numrul de zile)-
!in aceste relaii se obin)
#o " Db % r$n& r " Db % #o$n& n " Db % #o$r
0%nd timpul este egal cu un an (n=:), vom avea )
Db " #o $ r de unde se obine
#o " Db % r
(ceast formul permite s se determine capitalul! cunoscnd dobnda anual
produs 'i rata dobnzii.
/tunci c%nd se are n vedere beneficiul funciar (<f) constant "i rata, denumit n acest
caz de capitalizare#, formula de mai sus devine )
'o " (f % r
n estimaiuni aceast relaie este denumit de capitalizare#, deoarece permite s se
determine valoarea unui bun imobil ($o), cunosc%nd beneficiul funciar anual "i rata de
capitalizare.
!ob%nda se poate calcula "i n felul urmtor )
Db " #o$r$) % *+, N " #o$)
(numr!
Db " #o$) % *+, % r Db " N % D D " *+, % r
(dii)iune fi-!
0%nd este necesar s se fac numeroase calcule de dob%nd, cu aceea"i rat (e&) cont
curent), este convenabil s se utilizeze relaia )
Db " N % D. /n care alorile lui D " *+, % r sunt oferite de tabele.
$.$.$ #apitalul final (viitor) simplu
#apitalul viitor sau capitalul final (#n) este dat de suma capitalului iniial (#o) plus
dob%nzile (&b) a1unse la scaden ntr-o perioad de timp (n) care poate fi de ma&imum
un an )
#apitalul final " capital iniial 0 dobn)i
0n = 0o ? !b !ac substituim pe !b cu produsul 0oArAn rezult )
0n = 0o ? 0o A r A n 3co%nd n factori pe 0o vom avea )
#n " #o(1 0 r $ n!
(: ? r A n) poart denumirea de factor de ntrziere a dob%nzii simple.
!in relaia de mai sus putem obine capitalul iniial (0o) sau suma scontat )
#o " #n % 1 0 r$n sau, pentru a pune mai
bine n eviden factorul de anticipare,
#o " #n $ 1 % 1 0 r$n n care 1 % 1 0 r$n
reprezint factorul de anticipare sau de
scont a dob%nzii simple
!eci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat capitalul iniial 0o cu
factorul de nt%rziere (:?rAn).
!e aici rezult c pentru a gsi capitalul iniial (0o), trebuie multiplicat capitalul final
(0n) cu factorul de anticipare (scont) a dob%nzii simple : B :? rAn .
n concluzie, un capital deplasat# n viitor, se transform n capital final (0n)-
mutat# n trecut, el devine valoare scontat sau capital iniial (0o).
1-presii inerse 2
!in egalitatea 0n = 0o(: ? rAn), respective, 0n = 0o ? 0oArAn, se obine )
r = 0n 0o B 0o A n, pentru determinarea ratei-
n = 0n 0o B 0o A r , pentru determinarea timpului.
$.$.'. (cumularea la sfr)itul anului de valori care se repet constant n fraciuni ale
anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial)
).).*.+ (cumulri finale ntrziate (lunare)
:
, :B:C CB:C =B:C >B:C +B:C DB:C EB:C 8B:C FB:C :,B:C ::B:C :CB:C
nt%rziind, cu formula precedent, fiecare rat lunar se obine urmtoarea formul de
rezolvare)
:
G l = l(: ? rA ::B:C)
,
C
G l = l(: ? rA :,B:C)
,
......................................................
:C
G l = l(: ? rA DDB:C) DD B :C = suma timpilor de fructificare (+,+)
,
:C
G l = 0n = l(:C ? rA +,+)
,

H.<. 4entru a determina suma timpilor de fructificare (lunar, bilunar, trimestrial etc),
n loc de a nsuma fraciuni de luni n care dob%nzile a1ung la scaden, se poate proceda
folosind urmtoarea formul)
nI; B C ?,,+
- ,,+
nI; = numr de rate
?,,+ = dac rata este anticipat-
- ,,+ = dac rata este nt%rziat.
/stfel, pentru acumulare lunar nt%rziat vom avea ) :C B C ,,+ = +,+
(ormula general )
0n = ; (nI; ? r A nI;BC ?,,+)
-,,+
).).*.) (cumulri bilunare constante ntrziate
nI;BC ,,+ = (DBC ,,+) = C,+
<
, C > D 8 :, :CB:C
0n = <(D ? r A C,+)
).).*.* (cumulri trimestriale constante ntrziate
(,&) - .!/) 0 +!/
J
, = DB:C F :CB:C
0n = J(> ? r A :,+)
).).*., (cumulri 1uadrimestriale constante ntrziate
(*&) - .!/) 0 +
K
, > 8 :CB:C
0n = K(= ? r A :)
).).*./ (cumulri semestriale constante ntrziate
3
, DB:C :CB:C
0n = 3(C ? r A ,,+)
Dac valorile considerate sunt anticipate! adic se refer la nceputul fiecrei
perioade de timp considerate! coeficienii multiplicatori ai lui r vor fi ma2orai cu +. 3tiind
de2a! timpul de fructificare a valorilor ntrziate! n cazul valorilor anticipate! pentru
acumularea lunar coeficientul va fi nu de /!/! ci de /!/ 4 + 0 5!/% pentru acumularea
bilunar )!/ 4 + 0 *!/ s.a.m.d.
0oeficienii de mai sus rezult din relaia prezentat mai nainte, numai c de aceast
dat se adaug ,,+, deoarece ratele sunt anticipate )
nI; B C ?,,+
5&emplu ) acumulare lunar constant anticipat ) (:CBC ? ,,+) = D,+
l
, :B:C C = ::B:C :CB:C
0n = l(:C ? rAD,+)
3uma timpilor de fructificare este ) E8B:C = D,+
- acumulare bilunar constant anticipat)
(DBC ? ,,+) = =,+
<
, C > DB:C 8 :, :CB:C
0n = <(D ? rA=,+)
n mod similar se determin relaiile pentru acumulri trimestriale, la patru
luni, semestriale.
2.2.3 4contul simplu
3contul este suma care se scade dintr-un capital c%nd se dore"te s-l anticipm n
timp- a sconta sau a anticipa are aceea"i semnificaie. 3contul (3c) poate fi calculat n
dou moduri.
).).,.+ 3contul matematic sau financiar
4entru a determina suma scontat (0o) este suficient s scdem din capitalul
final (0n) dob%nzile (!b).
0o = 0n 0oArAn 3c = scont
0o = 0n !b !b = 3c = 0oArAn
4ornind de la aceste relaii, rezulta valide urmatoarele egalitati )
0o = 0n 3c 0n = 0o ? !b 0n = 0o ? 3c
3c = 0oArAn = !b scontul matematic este egal cu dobanda cu semn sc6imbat.
n calculele practice, pentru a determina suma scontat (0o), nu se apeleaz la
e&presia #o 0 #n - #o7r7n, deoarece 0o reprezint c.iar necunoscuta la care dorim s
a1ungem. /stfel, suma scontat se obine din relaia de1a vzut)
:
0o = 0n
: ? rAn
4entru a obine scontul raional sau matematic (3cm), din capitalul final (0n) se scade
capitalul scontat sau iniial (0o) ) 3cm 0 #n - #o. (r a face aceast diferen,
determinarea scontului matematic se poate realiza nlocuind pe (0o) cu
: :
0o = 0n rezultand astfel) 3cm = 0n-0n
: ? rAn : ? rAn
3co%nd n factori pe 0n rezult )
: : ? rAn - :
3cm = 0n(: - ), respectiv 3cm = 0n care, prin simplificare, d relaia )
: ? rAn : ? rAn
0nArAn /ceast relaie e&prim dob%nda asupra capitalului final scontat.
3cm =
: ? rAn
).).,.) 3contul bancar sau comercial
3contul efectuat de bnci este calculat n mod diferit. !ac matematic scontul
(3c) este calculat asupra valorii iniiale (0o), 3c = !b = 0oArAn, scontul bancar sau
comercial se calculeaz asupra valorii finale (0n))
3cb = 0n ArAn
n acest fel )
0o = 0n 3cb
3ubstituind valoarea lui 3cb rezult )
0o = 0n 0nArAn "i n final 0o = 0n(: rAn)
3contul aplicat de bnci este, n acest fel, mai mare dec%t cel calculat
matematic "i d, astfel, o sum scontat (0o) mai mic dec%t cea obinut matematic.
!ac scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar obine sume
scontate (0o) derizorii, nule sau c.iar negative.
8xemplu$ adoptnd rata de /9! pentru o perioad n de ). de ani! capitalul se
anuleaz complet.
0o = 0n(: rAn) 0o = =,,,,(: ,,,+AC,) = , 0o = ,
n general scontul bancar se folose"te pentru perioade mai mici de un an,
deoarece este bazat pe formulele dob%nzii simple.n calculele estimative formulele
referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate.
;ezum%nd cele de mai sus rezult )
4entru scontul matematic
0nArAn
3cm =
: ? rAn
3cb = 0nArAn

: 0o = 0n(: rAn)
0o = 0n
: ? rAn
2.* Dobnd i capital final (iitor! compus
@a formulele capitalului final "i dob%nzii compuse se recurge pentru perioade
mai mari de un an.
$.'.% #apital final compus
!ob%nzile asupra capitalului iniial (0o), a1unse la scaden, sunt nsumate la
capitalul respectiv n a"a fel nc%t, n anul urmtor, produc o nou dob%nd "i
procesul se repet pentru ntreaga perioad luat n calcul.
0o 0: 0C 0= 0n
, : C = .................................................................... n
n conformitate cu aceast sc.em se obine formula capitalului final compus.
!up primul an, capitalul final compus va fi )
0: = 0o ? !b substituind !b = 0o Ar An (n=: an)
0
:
= 0
,
? 0
, Ar
respectiv 0
:
= 0o(: ? r)
<inomul (: ? r), care de obicei se noteaz cu 5, reprezint suma la care a1unge
o unitate monetar ntr-un an.
0
:
= 0o A L
@a sf%r"itul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi )
0
C
= 0
:
? !b substituind ) !b = 0
:
Ar rezult )
0
C
= 0
:
? 0
:
Ar 0
C
= 0
:
(: ? r) 0
C
= 0
:
AL
/v%nd n vedere c 0
:
= 0
,
AL )
0
C
= 0
,
ALAL respectiv ) 0
C
= 0
,
ALM
'erg%nd din aproape n aproape)
0
n
= 0
,
ALN (: ? r)N = LN- LN = factor de ntrziere a dobnzii compuse
!in relaia de mai sus obinem )
: :
0
,
= 0
n =
factor de anticipare sau de scont a dobnzii compuse
LN LN
$.'.$ &obnda compus sau scontul compus
!ob%nda compus a1uns la scaden dup (n) ani se obine scz%nd din
capitalul final (0n) capitalul iniial (0o) )
!
n
= 0
n
0
,
!
n
= scontul compus matematic
5&presia poate fi rezolvat sau n funcie de (0o) sau de (0
n
))
- rezolv%nd n funcie de (0
,
) vom avea )
!
n
= 0
n
0
,
substituind pe 0
n
cu 0
n
= 0
,
AL
n
!
n
= 0
,A
L
n
0
,
sco%nd n factori pe 0
,
rezult ) !
n
= 0
,
(L
n
:)
- rezolv%nd n funcie de (0
n
) se obine ) :
!
n
= 0
n
0
,
substituind pe 0
,
cu 0
,
= 0
n

L
n
!
n
= 0
n
- 0
n
A:BL
n
. 3co%nd n factori pe 0
n
rezult ) !
n
= 0
n
(: :BL
n
), respectiv )
L
n
- :
!
n =
0
n
L
n
(ceast formul exprim dobnda compus sau scontul compus matematic.

3contul compus comercial este dat numai de numrtorul relaiei de mai sus )
3
c
= 0
n
(L
n
:)

#adrul rezumativ al formulelor eseniale
!b = 0
,
ArAn
0
n
= 0
,
(:?rAn) :?rAn factor de nt%rziere, cu dob%nd simpl-
: :
0
,
= 0
n
factor de anticipare, cu dob%nd simpl-
:?rAn :?rAn
0
n
= 0
,
AL
n
L
n
= (:?r)
n
factor de nt%rziere, cu dob%nd
compus-
: : :
0
,
= 0
n =
factor de anticipare sau de scont
L
n
L
n
(:?r)
n
CAPITOLUL 3 ANUITI CONSTANTE
6nuitile constante (a! sunt valori pozitive (credite! produse! venituri etc) sau
negative (debite! c6eltuieli s.a.)care se repet! n mod constant! cu aceea'i valoare!n fiecare
an.
n calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, s se fac nsumri sau
acumulri (finale, iniiale sau intermediare) ale unei serii de valori anuale constante,
fructificate n regim compus. 4roblema s-ar putea rezolva nt%rziind ratele anuale constante
obi"nuite (a) prin intermediul factorului de nt%rziere cu dob%nd compus (L
n
), ceea ce ar
comporta, ns, o enorm munc de calculaie.
(nuitile sunt variabile c%nd ratele anuale nu se succed cu aceea"i entitate de
valoare- aceste anuiti pot varia fr s aibe la baz un criteriu anume sau o lege cum ar fi )
- o lege matematic aceea dup care ratele cresc sau descresc dup un raport constant-
- o lege economic c%nd oglindesc valori economice (de e&) cre"terea progresiv a c.iriilor
stabilite de lege n raport cu diverse criterii)-
- o lege natural este cazul culturilor arboricole ale cror producii variaz n raport cu
ciclul productiv.
/nuitile care ne intereseaz sunt cele constante. /cestea se mpart, n raport de
durat, n limitate "i nelimitate iar, n raport de scaden, n ntrziate "i anticipate.
/nuitile sunt limitate c%nd rata anual se repet p%n la o dat prestabilit- sunt
nelimitate c%nd rata anual se repet peren, adic la infinit. 3e consider o valoare anual
infinit c%nd se repet mai mult de 8,-:,, ani.
/nuitile sunt ntrziate c%nd rata anual se manifest la sf%r"itul fiecrui an- sunt
anticipate c%nd au loc la nceputul fiecrui an.
4roblemele referitoare la anuitile constante sunt)
- cercetarea sumei finale (3n) sau acumulri finale la momentul (n)! ((n)%
- cercetarea sumei iniiale (3
.
) sau acumulri iniiale la momentul .! ((
.
)%
- cercetarea anuitii constante n funcie de suma final (3
n
) sau suma iniial (3
.
)%
- cercetarea sumei intermediare (3
m
)% aceasta este o consecin a utilizrii rezultatelor
etapelor precedente.
;ezum%nd, anuitile se pot grupa n urmtoarea sc.em )
a a a a
nt%rziate
, : C.................................n-: n
3, 3n
limitate
a a a a
anticipate

, : C...................................n-: n
/nuiti constante 3, 3n
a a a
nt%rziate O
nelimitate , : C =......................................
3,
a a a a
anticipate O
, : C = ......................................
3,
n cadrul anuitilor nelimitate se poate determina numai acumularea iniial (3
,
),
ntruc%t cea final nu este cuantificabil, deoarece 3
n
O .
Prafic, acumularea final 3
n
de anuiti nt%rziate limitate, de la care se vor obine
ulterior toate celelalte, se prezint astfel )
aQL
n-:
aQL
n-C
aQL
a a a a a
, : C n-: n
3n
/cumularea final (3
n
) se obine raport%nd fiecare anuitate (a) la sf%r"itul anului (n)
(scadena ultimei rate) cu factorul de nt%rziere cu dob%nd compus corespunztoare (L
n
). n
acest fel vom avea )
3
n
= a ? aQL ? ... ?aQL
n-C
?aQL
n-:
3co%nd n factori pe (a) , rezult)
3
n
= a(:?L?...?L
n-C
?L
n-:
)
5&presia dintre paranteze este o progresie geometric cu raia (L). 3e "tie c suma
unei progresii geometrice se obine multiplic%nd ultimul termen cu raia, minus primul
termen, totul fiind raportat la raia minus :)
L
n-:
Q L -:
. n acest fel)
L -: L
n-:
Q L -: L
n
- :
3n = aQ respectiv ) 3n = aQ
L : :? r-:
3ubstituind 5 la numitor, 5 " 10r, "i simplific%nd, rezult )
L
n
- :
3n = :oate celelalte formule deriv din aceast relaie fundamental
r
*.1. 6cumularea final (4
n
! i iniial (4
,
! de anuiti constante. /ntr)iate. limitate
a a a a
, : C ........................................... n-: n
3, 3n
:BL
n
L
n
:
3n = a r
r a = 3n
L
n
:
7ltima relaie e&prim cota anual de reintegrare (fr dob%nd). 4entru a gsi
acumularea iniial (3
,
) este suficient a multiplica acumularea final cu factorul : B L
n
)
L
n
: : L
n
- :
3, = aQ Q 3, = a
r L
n
rQL
n

L
n
-:
(actorul rQL
n
se gse"te calculat n tabele financiare.
L
n
-: rQL
n
!in relaia 3
,
= a se deduce ) a = 3
,
rQL
n
L
n
:
/ceast ultim relaie e&prim cota anual de amortizare (care cuprinde capitalul "i
dob%nda).
*.2. 6cumularea final (4
n
! i iniial (4
,
! de anuiti constante. anticipate. limitate
a a a a
, : C ....................................................n-: n
3, 3n
:BL
n
3e folosesc formulele precedente, cu meniunea c anuitatea anticipat (a) se am%n
cu un an prin factorul 5 )
L
n
: : r cota anual de reintegrare
3n = aQL a = 3n Q anticipat
r L L
n
-:

L
n
:
3, = aQL : rQL
n
cota anual de amortizare anticipat
rQL a = 3, .
L L
n
:
Rrice anuitate (a) anticipat fructific dob%nd un an n plus fa de anuitile
nt%rziate pentru c este perceput la nceputul fiecrui an.
aQL aQL aQL aQL
, : C ...........................................n-: n
3, 3n
'ultiplic%nd cu 5, se revine la graficul anuitilor nt%rziate
aQL aQL aQL aQL
, : C ..........................................n-: n
3, 3n
0ota anual de reintegrare sau de constituire a unui capital se obine fiind cunoscut (3
n
),
n timp ce cota de amortizare se obine fiind cunoscut (3
,
).
*.*. 6cumulare iniial (4
,
! de anuiti constante. /ntr)iate. nelimitate
ntre anuitile nelimitate se gse"te numai acumularea iniial (3
,
), deoarece cea
final (3
n
) nu este cuantificabil ntruc%t
n 7 a a a
O
, : C = .................................................
3,
1
n
" +
!ac anuitile ar fi ntrziate limitate, formula de acumulare iniial (3,) ar fi) 3. 0a .
r;1
n
a L
O
- : a
3, = r Q L
O
3, = r a = 3, Q r
0%nd valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil, formula este
denumit <de capitalizare a veniturilor anuale constante= "i este reprezentat grafic astfel )
<f <f <f O
, : C =.......................................................
<f
$, = r <f = $, Q r

Relaie V
.
0>
f
& r! de importan deosebit n aplicaiile estimative! este denumit <de
capitalizare=pentru c prin raportarea beneficiului funciar la rata sa de capitalizare se
obine valoarea capitalului imobil! capabil de a produce astfel de venit.
$aloarea unui bun imobil este direct proporional cu venitul "i invers proporional
cu rata de capitalizare.
;ezolvarea formulei $
,
= <
f
B r constituie o metod de estimare foarte important,
denumit analitic sau prin capitalizarea veniturilor. /ceast metod de estimare comport
parcurgerea urmtoarelor etape )
:. !eterminarea beneficiului funciar de capitalizat, calculat din bilan -
C. /legerea ratei de capitalizare, care se obine din raportul )
S<
f
r = S$
S<
f
suma beneficiilor funciare a ntreprinderilor similare cu cea care este obiect de
estimare-
S$ suma preurilor de pia rezultate din contracte de v%nzare-cumprare, referitoare la
ntreprinderi similare cu cea care este obiect de estimare-
=. 0apitalizarea prin formula $o= <f B r-
>. /daosuri "iBsau diminuri- prin aceast operaiune se ine cont de toate acele
circumstane care difereniaz bunul obiect de estimare de condiiile presupuse
normale.
3e poate spune, dup un principiu general, c valoarea unui bun imobil, capabil de a
furniza un venit, este dat de suma veniturilor sale viitoare, acumulate sau scontate pentru
momentul actual.
Din punct de vedere estimativ! a capitaliza nseamn a gsi cea mai probabil
valoare de pia a unui bun imobil! cunoscut fiind beneficiul funciar 'i rata de
capitalizare.
*.3. 6cumulare iniial (4o! de anuiti constante. anticipate. nelimitate
a a a a
O
, : C = ..........................................
3o

a :
3o = Q L a = 3oQr Q
r L
0%nd se efectueaz o capitalizare, beneficiul funciar <f se consider perceput la sf%r"itul
anului "i nu la nceput. !e aceea, pentru a gsi cea mai probabil valoare a bunului
imobil, nu putem folosi niciodat relaia de mai sus.
*.8. #ota de reinte9rare sau de constituire de capital
4rin cot de reintegrare se /nele9e suma de bani care trebuie s fie pus anual de
o parte pentru a re/noi sau constitui un capital. /ntr:un anumit numr de ani.
0RJ/ /H7/@/ 2HJ/;T2/J/
LN - : r
3n = a Q a = 3n Q
r LN - :
0RJ/ /H7/@/ /HJ2024/J/
LN - : : r
3n = aQL a = 3nQ
r L LN - :
2n cazul unor capitaluri ale ntreprinderii (e&) livezi), dup (n) ani de folosin vor
avea nc o anumit valoare de pia. 0a urmare, capitalul (3n) de reintegrare va fi constituit
din diferena ntre valoarea iniial ($i) "i valoarea final sau de recuperare ($f) )
3n = $i $f.
r
a = ($i - $f)Q
LN - :
0ota de reintegrare (numit n acest caz de nlocuire#) se calculeaz "i pentru
animale, n special pentru cele de lapte. 4rin nlocuire se nelege substituirea capetelor de
animale la sf%r"it de carier cu cele la nceput de carier productiv. 2nlocuirea poate fi
intern sau e&tern. 2n acest ultim caz, nlocuirea se realizeaz prin cumprare de animale pe
pia, susin%ndu-se, n acest fel, o c.eltuial care trebuie s fie reintegrat. 2n concluzie, cota
de reintegrare, reprezint valoarea de uzur sau de consum anual pe care un capital, cu
folosire repetat, o capt n timp, n corelaie cu durata sa economic.
*.+. #ota de amorti)are
5ste cota anual care serve"te pentru a stinge sau amortiza, ntr-o anumit perioad
de timp, un debit, un mprumut, un capital iniial. 2n timp ce cota de reintegrare ia n calcul
capitalul final (3n), cota de amortizare ia n considerare capitalul iniial (3o). 0a urmare,
amortiz%nd capitalul ntr-o perioad viitoare, cota anual de amortizare (nt%rziat sau
anticipat) va cuprinde at%t capitalul c%t "i dob%nzile. 0ine contracteaz un mprumut devine
debitor - debitorul va trebui s restituie suma mprumutat, cu dob%nzile aferente, ntr-o
perioad de timp dat.
7n debit poate fi rambursat n moduri diferite, 2ntre acestea, amortizarea francez cu
rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des utilizat.
#ota de amortizare prin rate anuale constante ntrziate
LN - : r Q LN
3o = a Q a = 3oQ
r Q LN LN - :
#ota de amortizare prin rate anuale constante anticipate
LN - : : r Q LN
3o = aQL a = 3oQ Q
r Q LN L LN - :
#ota de amortizare prin rate semestriale constante (ntrziate sau anticipate)
rQ LN
3 = 3o;--------- (nt%rziate)
LN - :
: rQ LN
3 = 3o Q ---- Q -------- (anticipate)
L LN - :
CAPITOLUL 4 POLIANUITI CONSTANTE
*olianuitile constante sunt valori (venituri! produse!c6eltuieli!debite etc.) care se
repet la un anumit interval de timp (un numr determinat de ani).
7n e&emplu de polianuitate l constituie enitul generat de tierea unei pduri care
are loc, n mod constant, la fiecare n ani sau enitul obinut la sf%r"itul fiecrui ciclu de
producie din cadrul unei livezi, vii.
4erioada sau ciclul este intervalul de timp care se scurge ntre dou valori periodice
succesive.
4 4 4 4 4 4 n = C
t = D
, C > D 8 :, :C
3i polianuitile, ca "i anuitile, pot fi limitate "i nelimitate, respectiv, nt%rziate "i
anticipate )
4 4 4
nt%rziate
, n Cn =n
limitate 3, 3n
4 4 4
anticipate
4olianuiti , n Cn =n
constante 3, 3n
4 4 O
nt%rziate
nelimitate , n Cn
3,
4 4 4
anticipate ...... O
, n Cn
3,
2n cazul polianuitilor se notea) cu <n numrul de ani al perioadei (ciclului!.
cu <t numrul de perioade sau cicluri i cu <= polianuitatea. adic aloarea care se
repet la fiecare n ani /n mod constant.
4olianuitatea este ntrziat c%nd se manifest la sf%r"itul fiecrui ciclu- este
anticipat c%nd are loc la nceputul fiecrui ciclu.
0a "i n cazul anuitilor, se poate stabili formula acumulrii finale (3
tn
), nt%rziind
fiecare valoare periodic la sf%r"itul ultimului ciclu.
Praficul prezint polianuitile constante, nt%rziate, limitate )
4QL
tn - n
4QL
tn - C
4 Q L
n
4 4 4 4 4
, n Cn ................................................. (t -:)Qn tn
2nsum%nd valorile prezentate n grafic, rezult )
3tn = 4 ? 4QL
n
? ..... ? 4QL
tn Cn
? 4QL
tn n
3co%nd n factori pe 4 )
L
tn n
Q L
n
- :
3tn = 4 . !ezvolt%nd aceast relaie rezult )
L
n
- :
L
tn
- :
3tn = 4 Q
L
n
:
a. 6cumulare final (4tn! i iniial (4,! de polianuiti constante. /ntr)iate. limitate
4 4 4
t = numrul de cicluri
, n Cn =n n = numrul de ani al fiecrui ciclu
3, : 3n
L
tn

L
tn
: L
n
:
3tn = 4Q 4 = 3tn
L
n
: L
tn
:
L
tn
: : L
n
:
3, = 4Q Q 4 = 3, Q QL
tn
L
n
: L
tn
L
tn
:
4entru a determina acumularea iniial se multiplic cu factorul de anticipare cu dob%nda compus
1% 5
n
suma final (3tn). 2ntruc%t, n acest caz, cu n am indicat numrul de ani constani ai fiecrui
ciclu, pentru acumularea la momentul ,, n va trebui multiplicat cu numrul ciclurilor t "i prin urmare factorul
1%5
n
devine 1%5
tn
.
L
tn
:
(actorul L
n
- : , nu se gse"te n tabelele financiare uzuale, el put%nd fi descompus astfel )
:
(L
tn
:)Q L
n
:
b. 6cumulare final (4tn! i iniial (4,! de polianuiti constante. anticipate. limitate
4 4 4
, n Cn =n
3, : 3tn
L
tn
2n acest caz sunt valabile formulele precedente, cu meniunea c polianuitatea (4) a unui ciclu se am%n
cu factorul (L
n
). 4rin aceasta se revine n graficul polianuitilor nt%rziate )
L
tn
: : L
n
:
3tn = 4QL
n
4 = 3tn Q
L
n
: L
n
L
tn
:
L
tn
: : : L
n
-:
3, = 4QL
n
Q 4 = 3,Q Q Q L
tn
L
n
: L
tn
L
n
L
tn
-:
c. 6cumulare iniial (4,! de polianuiti constante. /ntr)iate. nelimitate
= = = t 7

, n Cn =n
3, 3n
2ntre polianuitile de acest gen se poate determina numai (3,), ntruc%t 3tn 7
!ac polianuitile ar fi nt%rziate limitate suma iniial (3,) este)
L
tn
: :
3, = 4Q Q
L
n
: L
tn
/v%nd n vedere c n cazul polianuitilor nelimitate t 7 2
L
O
- : : O :
3, = 4Q Q - 3, = 4Q Q
L
n
: L
O
L
n
- : O 3implific%nd vom avea )

:
3, = 4Q 4 = 3, (L
n
: )
L
n
:

n n
0%nd polianuitile sunt enituri nete ) 4 = S (4r 0.) =S <f
, ,

n :
$, = S (4r 0. ) ...... formula de capitalizare a veniturilor periodice
, L
n
-:
d. 6cumulare iniial (4o! de polianuiti constante. anticipate. nelimitate
4 4 4 t O
, n Cn =n
3o
5ste utilizat formula n care polianuitatea 4 se multiplic cu L
n
, deoarece valorile periodice sunt
anticipate )
: :
3o = 4QL
n
4 = 3oQ (L
n
- :)
L
n
-: L
n
3o de periodiciti constante, anticipate, nelimitate se poate determina "i n felul urmtor )
(4) 4 4 4UUUUO
, n Cn =n :
3o 3o = 4 Q ? 4
L
n
:
CAPITOLUL V - PROCESUL DE ESTIMARE I ASPECTELE
ECONOMICE ALE UNUI BUN
+.% ,aloarea de pia sau preul
=reul sau aloarea de pia a unui bun este dat de raportul dintre cerere "i ofert
e&istent pe o anumit pia "i n momentul n care se face estimarea. 5l reprezint cantitatea
de moned cu care acel bun va putea fi sc-imbat pe o anumit pia, la un moment dat.
Rrice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu o condiie, s e&iste o pia a
bunului ealuat, dac el este, mai mult sau mai puin, obiect de sc.imb.
4entru a aplica acest criteriu de estimare trebuie s se verifice anumite ipote)e 2
: s e-iste o pia acti de bunuri. similare bunului:obiect de estimare &
: s e-iste posibilitatea stabilirii cu e-actitate a alorii bunurilor similare. ce
constituie obiect de n)are:cumprare pe pia &
: stabilirea parametrilor te>nici sau economici. att pentru bunul:obiect de
estimare. ct i pentru bunurile similare acestuia. i care constituie obiect de n)are:
cumprare pe pia.
!up ntrunirea acestor condiii, cea mai probabil valoare de pia a unui bun, ce
se estimeaz! rezult din relaiile )
G$o B G4 = * B 4& * = G$o B G4 A 4&
unde,
G$o valorile bunurilor similare ce constituie obiect de v%nzare-cumprare pe pia -
G4 - suma parametrilor de referin -
* - cea mai probabil valoare de pia, ce se atribuie bunului-obiect de estimare -
4& parametrul de referin, aferent bunului care se estimeaz.
+.$ ,aloare de cost
#ostul sau valoare de producie este constituit din suma tuturor c.eltuielilor
susinute de ntreprinztorul pur, de la nceputul procesului productiv, p%n la v%nzarea unui
anumit produs.
0.eltuielile efectuate de ntreprinztor sunt e&primate de relaia )
#t " ? 0 #>d 0 Imp 0 4a 0 4t 0 (f 0 Db
@nde.
0t costul total -
K cote de reintegrare (rennoire), de ntreinere, de asigurare -
0.d c.eltuieli diverse -
2mp impozite -
3a salariul -
3t stipendiul -
<f beneficiul funciar.
!b dob%nda.
0ostul susinut pentru a produce un anumit bun se nume"te cost de producie sau
costul de construcie.
#ostul de reproducie sau costul de reconstrucie este corespunztor c.eltuielilor
care s-ar efectua astzi pentru a reproduce un bun e&istent "i produs n trecut - reproducerea
unui bun este neleas n termeni de utilitate, adic a reproduce un bun care s aib aceea"i
utilitate ca a bunului pree&istent.
#ostul de reproducie se obine calcul%nd costul cu mi1loace, criterii "i preuri
actuale scz%nd, ns, din valoarea astefl determinat, procentul de depreciere sau de vec.ime
(e& ) o construcie vec.e, distrus de un incendiu).
!e regul, o ntreprindere produce n acela"i timp mai multe bunuri "i, ca urmare,
costul se raporteaz, la toate produsele. /stfel, rezult costurile cone-e sau asociate (e& )
costul asociat al boabelor "i paielor de gr%u, costul asociat al vinurilor "i al bor.oturilor etc).
0riteriul economic al costului de construcie i reconstrucie este folosit mai ales n
estimarea construciilor. !ac n momentul evalurii construcia este nou, cea mai probabil
valoare de estimare coincide cu costul de construcie % dac ns, construcia are o vec.ime de
c%iva ani, aceasta se va estima n baza costului de reconstrucie, care va fi egal cu costul de
construcie actual, diminuat cu vec.imea sau deprecierea.
/ceast depreciere va fi calculat ca un procent determinat Vla vedereV sau calculat
prin e&presia ) m&n 7 +.., n care (m) reprezint anii de e&isten a construciei n momentul
evalurii iar (n), anii de durat probabil total. $ec.imea sau deprecierea construciei se
poate calcula "i ca o acumulare a cotelor anuale de amortisment de la nceputul vieii
economce a construciei p%n n momentul evalurii.
+.' ,aloarea de capitalizare
,aloarea de capitalizare este dat de acumularea la momentul estimrii a veniturilor
viitoare, pe care un anumit bun este capabil s le produc.
/cest criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor "i activitilor
care produc venituri n mod repetat 'i continuu.
/ capitali)a nseamn a determina valoarea unui bun, cunoscut fiind venitul
mediu ce se obine n mod obi)nuit (limitat sau nelimitat) )i rata de capitalizare.
5&ist trei formule de capitalizare )
:. 0azul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant,
nt%rziat "i limitat (e& ) e&ploatare minier, zcm%nt de petrol etc, admi%nd c acest bun se
epuizeaz ntr-un numr n de ani). 0onsider%nd c a reprezint venitul anual limitat, furnizat
de bunul respectiv , se aplic relaia )
L
n
-:
$o = a WWWW
rL
n
C. 0azul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant,
nt%rziat, nelimitat
<f
$o = WWWWW
r
=. 0azul n care un bun imobil capabil s furnizeze un venit periodic, constant
nt%rziat, nelimitat. 0onsider%nd = ca fiind venitul periodic, relaia de calcul este )
n n
4 = G (4r 0.) = G<f
o o
:
$o = G<f WWWW
L
n
:
$o reprezint valoarea pm%ntului nud (fr vegetaia suprasolului).
$aloarea de capitalizare capt o semnificaie deosebit "i n acele cazuri n care
capitalizarea nu comport determinarea celei mai probabile valori de pia a unui bun ($o))
- evaluarea dreptului de uzufruct (dreptul unei personae de a folosi n interesul su un
bun care aparine altei persoane - uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului
respectiv "i a-l restitui la ncetarea dreptului de uzufruct) -
- evaluarea referitoare la dreptul de rent viager (sum de bani pe care o persoan,
fizic sau 1uridic, se oblig s o plteasc periodic unei persoane pe tot timpul vieii acesteia,
n anumite condiii contractual)-
- acumularea iniial a unui cost ce urmeaz a fi susinut annual, ntr-o perioad
limitat sau nelimitat, pentru realizarea unei lucrri, unei investiii etc.
+.> $aloarea de transformare
'aloarea de transformare reprezint valoarea care se atribuie unui bun n baza
valorii pe care le au bunurile care deriv din transformarea sa. 3e determin ca diferen ntre
valoarea de pia (sau preul tuturor produselor obinute din transformare) )i c-eltuielile
susinute pentru transformarea respectiv.
!enumirea de pre este improprie deoarece, nu intervine un pre care se plte"te, ci un
rezultat al unui calcul care permite s se aprecieze conveniena transformrii.
Rrice transformare comport un cost. !in diferena ntre preurile de pia a
produselor transformate "i costul de transformare se obine preul sau aloarea de
transformare.
/cest criteriu de estimare poate fi folosit c%nd se ntrunesc urmtoarele condiii )
- rezultatul transformrii s fie economic, convenabil -
- transformarea s fie realizat n mod curent, pentru diferite categorii de produse "i
X anumite zone -
- toate datele folosite n calculul transformrii s se refere la momentul "i la locul de
desf"urare.
!eterminarea costului de transformare comport dificulti n precizarea unor
elemente de c.eltuieli. 0ostul de transformare, depinde de cele mai multe ori de costurile
conAu9ate, dificil de repartizat pe fiecare produs transformat.
'aloarea de transformare se poate utiliza "i n estimarea construciilor atunci c%nd,
o cldire destinat pentru locuine se transform n spaii pentru birouri.
2n cazul demolrii unei construcii, apare o valoare particular de transformare
denumit aloarea amplasamentului i materialelor de construcie.
(ceasta se obine prin diferena ntre preul de pia a materialelor recuperate dup
demolarea construciei 'i c6eltuielile pentru demolarea propriu"zis.
Dac aceast valoare este pozitiv, se adaug la valoarea ariei (suprafeei)
construibile % dac este negativ! se scade.
6ria construibil (n cazul n care piaa lipse"te) se poate evalua n baza valorii de
transformare. 5a va rezulta din diferena /ntre aloarea de pia a unui imobil i costul de
construcie a construciei propriu:)ise.
'aloarea suprafeei construibile " valoarea ntregului imobil (aria plus
construcia) . costul de realizare a construciei
,aloarea ntregului imobil este dat de valoarea ariei / valoarea construciei,
determinndu-se, astfel, ,(01(2E( 313(0( cu estimarea analitic prin capitalizare.
2n concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului alorii de transformare. a
putea aea loc cnd transformarea 2
1. este =O4I(IB6 din punct de edere te>nic &
2. #ON'1N6(IB6. din punct de edere economic &
*. 6DCI4I(IB6. sub raport le9al.
+.+ 4reul sau valoarea complementar
*reul sau valoarea complementar se obine ca diferen ntre cel mai probabil pr?t
de pia al ntregului bun imobil 'i acela pe care l are partea complementar sau rezidual.
$aloarea complementar este o diferen /ntre dou preuri de pia spre
deosebire de aloarea de transformare ce este diferen /ntre un pre i cost.
2n caz de e&propriere parial, de evaluare a daunelor (c%nd evenimentul duntor
duce la distrugerea unui bun care este n raport complementar cu altul) se recurge la un
asemenea criteriu de estimare.
2n cazul e&proprierii pariale a bunurilor pentru cauze de utilitate public,
despgubirea care revine proprietarului e&propriat trebuie s fie dedus din diferena ntre
valoarea de pia a ntregului bun! nainte de expropriere! 'i aceea a prii reziduale! dup
expropriere.
CAPITOLUL VI METODA ESTIMATIV
Definitie $ metoda estimativ reprezint calea prin care se exprim o 2udecat de estimare
care este! totdeauna! bazat pe comparaie.
@azele care conduc la o valoare de estimare sunt $
+. &eterminarea scopului sau raiunii practice de evaluare, n funcie de care se alege
criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practic a estimrii -
$. 2elevarea preurilor de pia a bunurilor similare, bunului obiect de estimare 4
'. (legerea parametrului te-nic sau economic care se are n vedere la compararea
diverselor bunuri.
4arametrii te.nici se refer la ) mp.. mc.. D9.etc. 2ntre parametrii economici se includ
beneficiul funciar (<f), norma de arendare sau de nc.iriere (0a), venitul net ($n), producia
brut vandabil (4bv) etc.
>. 2ezolvarea proporiei
5,
6 5, ! p7 5* 6 ! 8888888 9 p7
E=
F G cea mai probabil aloare a bunului estimate&
E' G suma preurilor de pia (aloare de cost. de transformare etc! a bunurilor
similare luate /n studiu &
p- G parametrul sau msura de comparaie a bunului supus ealurii &
E= : suma parametrilor bunurilor similare luate /n calcul.
!in raportul E'%E=. utiliz%nd un parametru et.nic (4), de e&. mp., se va obine valoarea
medie unitarBmp., care multiplicat cu numrul de mp. /i bunului obiect de estimare, ne
rezult valoarea cea mai probabil a bunului ce se estimeaz )
E'
F " HHH $ mp
Emp
!ac utilizm un parametru economic, cum ar fi beneficiul funciar ((f!. raportul
G$ B G<f ne indic inversul ratei 2 E' % E(f " 1%r
E' 1
F " HHH $ (f . re)ult F " HH $ (f & 'o " (f%r
E(f r
8. Ba aloarea de estimare gsit, bazat pe ipoteza de normalitate, se vor aplica adaosuri "iBsau
diminuri.
D.: =rincipiul normalitii
2n e&primarea unei 1udeci de estimare trebuie s se raioneze, aproape n toate
cazurile, n baza condiiilor normale (obi"nuite) de e&isten "i de funcionalitate a bunului
estimat.
'etoda de estimare este bazat n principal pe compararea cu bunuri similare, n
acelea"i condiii intrinsece "i e&trinsece. 4entru u"urarea procesului de estimare se pleac de
la condiiile de normalitate "i, apoi, se aduc corecturile necesare.
#ondiiile intrinsece sunt
- natura geologic a terenului -
- amplasamentul -
- sistematizarea terenului "i diverse mbuntiri -
- tipul de ntreprindere -
- construcii ) eficiena "i starea lor de ntreinere -
- poziia (distana fa de centrele populate) -
- prezena straturilor freatice -
- obligaii care greveaz asupra fondului.
#ondiiile e7trinsece
- factorii climatici -
- prezena industriilor poluante -
- ci sau mi1loace de comunicare cu pieele importante -
- densitatea "i distribuia populaiei -
- apropierea de piee importante -
- apropierea de canale de irigaii -
- canalizare, reea electric, gaz etc
D.C 0lasificarea metodelor de estimare
:etoda de evaluare este unic )i totdeauna bazat pe comparaie. 0omparaia se
poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic.
8valuarea sintetic este bazat pe comparaii, lu%nd n considerare anumii parametrii
de referin. 5a se realizeaz )
:. pe baza impresiei sau la vedere -
C. prin comparaie, n baza parametrilor te.nici sau economici -
=. prin valori tipice "i prin coeficieni de evaluare -
>. evaluarea istoric.
8valuarea analitic sau prin capitalizarea veniturilor se identific cu criteriul
economic al capitalizrii dar se consider evaluare analitic 'i atunci cnd problema de
estimare se rezolv cu un alt criteriu economic (de cost! de transformare etc).
D.= 5stimarea sintetic
/. 8valuarea la vedere - este o evaluare comparativ n care expertul n estimaiuni
examineaz bunul de evaluat 'i"l compar! cu alte bunuri similar! ale cror preuri de pia
le cunoa'te.
<. a) 8stimarea comparativ n baza parametrilor te6nici
De ex$ pentru construcii de locuit! parametrul te6nic cel mai folosit! este mp! iar
pentru construciile industriale! mc.
4e baza acestor parametrii vom avea )
* ) G$ = &mp ) Gmp * = G$ B Gmp A &mp ?B- (adaosuriBdiminuri)
* cea mai probabil valoare a unui apartament-
G$ suma preurilor de pia a apartamentelor similare -
&mp parametrul te.nic (metri ptrai)-
G4 suma mp., referitoare la apartamente similar.
b) 8valuarea comparativ n baza parametrilor economici
4arametrii economici mai frecvent folosii sunt ) norma de arendare sau de nc.iriere
(0a), beneficiul funciar (<f), producia brut vandabil (4bv), venitul net ($n).
Horma de arendareBnc.iriere se folose"te pentru terenuri, respectiv, pentru
construcii. 4rocedeul de evaluare )
* ) G$ = & 0a ) G0a * = G$ BG0a A & 0a ?B-
0. 8stimarea prin valori tipice 'i prin coeficieni de evaluare
/ceast metod poate fi aplicat n special n cazul n care trebuie s se estimeze mici
parcele de teren separate, n cazul n care un anumit fond trebuie s fie subdivizat n mai
multe pri.
5tape )
a) se mparte suprafaa fondului de evaluat n parcele omogene pe caliti "i clase -
b) se culeg informaii asupra preurilor medii unitare referitoare la parcele similare -
c) n baza acestor informaii se fi&eaz valoarea unitar medie a parcelelor supuse
evalurii -
d) se efectueaz calculele, multiplic%nd preul mediu unitar al diferitelor caliti "i
clase de cultur cu suprafeele supuse estimrii.
#oeficienii de evaluare se folosesc n cazul n care nu se cunoa"te piaa pentru fiecare
parcel.
!. 8stimarea istoric
0onst n evaluarea unui bun n baza preului de v%nzare- cumprare e&istent n trecut
pentru acela"i bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare monetar.
D.> 5stimarea analitic sau prin capitalizarea veniturilor
#onst /n a determina cea mai probabil aloare a unui bun prin capitali)area
eniturilor. 4rin aceast metod se acumuleaz la momentul estimrii seria viitoare de
venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate s le furnizeze.
5&ist C ipoteze n estimarea analitic.
:. un bun oarecare are valoare at%t timp c%t furnizeaz un venit pentru cel care l
posed iar cea mai probabil valoare de pia a acestuia este egal cu acumularea iniial,
raportat la momentul estimrii, a tuturor veniturilor anuale sau polianuale viitoare-
C. veniturile anuale sau polianuale trebuie s fie constant, medii, normale "i continue.
2n plus, trebuie s fie posibil determinarea ratei de capitalizare corespunztoare.
3c.ema estimrii analitice se poate subdiviza n patru faze )
/. Determinarea beneficiului funciar (>f) de capitalizat
<. Determinarea ratei de capitalizare (r)%
0. (plicarea relaiei de calcul corespunztoare fiecrui caz n parte%
!. Aperarea de adaosuri si&sau diminuri la valoarea gsit.
(. &eterminarea beneficiului funciar (Bf)
$ariaz n funcie de sistemul de conducere a ntreprinderii )
- pentru ntreprinderi conduse n economie direct (f " =b G #t. unde 4bv producia brut
vandabil - 0t costul total
- pentru ntreprinderi date n arend (f " #a G #>p, unde 0a = norma de arendareBnc.iriere,
0.p = c.eltuieli din partea proprietarului
a) 4entru ntreprinderi conduse n economie direct, beneficiul funciar (<f) se determin prin
intermediul bilanului ntreprinderii )
4bv (K ? 0.d ? 2mp ? 3a ? 3t ? !b) = <f (?B-4)
/plic%nd conceptual de normalitate (?B-4) trebuie s tind spre zero, ceea ce
nseamn c preul tinde s egalizeze costul de producie. 2n bilanul estimative nu sunt
considerate produciile efectiv obinute ci acelea medii normale ale zonei.
b) !eterminarea beneficiului funciar n baza normei de arendare
(f " #a G #>p sau (f " 'bp G #>p
'bp cuprinde norma obi"nuit (normal) de arendare (0a) "i dob%nzile asupra
ratelor. Humai pentru fondurile n arend beneficiul funciar (<f) se poate determina ntr-un
mod mai apropiat de realitate, ntruc%t n acest caz, nu este vorba de date probabile ci de date
certe.
B. &eterminarea ratei de capitalizare
4rocedeul capabil s furnizeze cea mai apropiat rat de capitalizare const n
compararea fondului obiect al estimrii cu alte bunuri imobile similare (prin condiii
intrinsece "i e&trinsece). 4rin cercetri "i informaii diverse ( de la notari, cumprtori,
v%nztori) evaluatorii relev valorile reale de pia 'i beneficiile funciare corespunztoare,
calculate n general pe baza normei de arendare ) <f = 0a 0.p. /stfel, rata medie a )onei
din care bunul de estimare face parte va rezulta din raportul )
r " E(f % E'. n care )
G<f suma veniturilor
G$ suma preurilor de pia aferente operaiilor de v%nzare cumprare recente
Iata medie a )onei se obine printr:o medie aritmetic ponderat. Dac /nlocuim
(f " '$r obinem2
E(f '1 $ r 0 '2 $r 0 '*$r 0 ......0'n$r
r " HHHHH " HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH
E' '1 0 '2 0 '* 0......0 'n
'ai puin aplicabil este determinarea ratei medii pe ba)a mediei aritmetice simple. adic 2
r10 r20 r*0..... rn
r1 " (f1 % '1 . r2 " (f2 % '2. r* " (f* % '*............ rn " (fn % 'n. respecti 2 r " HHHHHHHHHHHHHH
n
'edia aritmetic simpl "i ponderat pot da aceea"i rat n cazul n care preurile de
pia ale fiecrui bun imobil ar fi egale ntre ele (imposibil de nt%lnit n realitate).
!ac nu este posibil a se determina rata de capitalizare prin metoda precedent
deoarece nu e&ist piaa funciar, se va putea proceda astfel )
a) s se caute rata n alte zone unde e&ist o asemenea pia -
b) sau s se asimileze rata aferent bunului obiect de estimare cu alte rate de investiii
similare.
;ata furnizat de capitalul funciar de regul este mai sczut dec%t aceea care se
obine din alte investiii, deoarece )
:. naltul grad de siguran al capitalului funciar -
C. capacitatea de a furniza un venit continuu "i nelimitat -
=. pm%ntul nu este reproductibil "i nici permutabil -
>. ncetinirea ciclurilor productive.
/legerea ratei medii de capitali)are este real c%nd reiese din mecanismul pieii -
dac piaa lipse"te, alegerea prin analogie este numai indicativ.
#. (plicarea relaiei de calcul corespunztoare fiecrui caz n parte
2dentific%ndu-se venitul normal "i rata normal, se poate determina valoarea fondului
($o) aplic%nd formula de capitali)are a eniturilor anuale 2 'o " (f%r
'o " aloarea funciar cuprinz%nd pm%ntul nud plus capitaluri stabile investite (construcii
rurale, canale, drumuri, plantaii etc). 'o repre)int aloarea de ealuare D14#JI46.
adic fr s includ stocurile de materii prime. semifabricate i produse finite.
animale. utilaAe a9ricole. Dac estimarea este /nc>is. la aloarea capitalului funciar 'o
or fi adu9ate elementele de mai sus.
'o " este aloarea solului nud (fr plante! 2
n n
E(f " E(=r G #>!
, ,
!ac estimarea este fcut ntr-un an intermediar al ciclului productiv, se poate
determina aloarea intermediar ('m! sau valoarea livezii (sol ? suprasol).
2n cazul veniturilor tranzitorii "i permanente, $o se poate determina at%t prin
metoda matematic ct i prin metoda estimati.
D. 6daosuri i diminuri la aloarea capital
=rincipalele adaosuri 2 dac estimarea este nc.is, se vor aduga
stocurile,animalele, utila1ele, construciile, cre"terile temporare de venituri, fructele
nerecoltate n momentul estimrii etc.
=rincipalele diminuri ) uzufructul "i renta viager, mprumuturile ipotecare,
diminuri temporare de venit etc.
D.>.: 0ritici ale estimrii analitice
a) n determinarea <f obinut din bilanul ntreprinderii, unele elemente de cost nu reprezint
date reale, fiind considerate atriburi de valoare
b) n determinarea lui <f, pentru ntreprinderi conduse n economie direct, trebuie presupus
profitul egal cu zero, n timp ce n realitate, se obine, totdeauna un venit funciar care
cuprinde beneficiul funciar "i profitul -
c) capitalizarea veniturilor este bazat pe presupunerea venitului constant, ceea ce nu se
nt%mpl n realitate -
d) ale9erea ratei de capitali)are, presupune cea mai puternic critic a estimrii analitice
datorit dificultii, n special pentru fonduri cu venit periodic "i n absena pieii funciare.
0%nd rata nu deriv din realitatea de pia, alegerea acesteia este totdeauna arbitrar.
CAPITOLUL VII ESTIMAREA DAUNELOR
Dauna G repre)int orice diminuare de aloare sau de productiitate a unui bun.
cau)at de o fapt (frauduloas sau neintenionat! sau de o calamitate.
In ceea ce priete dauna cau)at de o fapt. frauduloas sau neintenionat.
le9ea obli9 pe cel ce a comis fapta s repare dauna. 4entru daunele provocate de grindin,
incendiu etc, pentru a-"i acoperi dauna, proprietarul trebuie s recurg la asigurri.
2n estimaiuni se face distincia ntre dauna imediat sau de urgen "i dauna viitoare,
care se calculeaz n cazul n care dauna a determinat o diminuare a venitului viitor.
!espgubirea pe care o companie de asigurri trebuie s o acorde asiguratului este
prevzut n contractul de asigurare (poli). 5lementele principale ale unei polie de
asigurare sunt urmtoarele )
- ntreprinderea sau fondul asigurat
- riscul pentru care ntreprindere (fondul) se asigur -
- prima pltit de ctre asigurat
4rimele pltite de ctre asigurat trebuie s acopere suma global a despgubirii,
c.eltuielile de gestiune "i, n cazul societilor private, profitul.
;aportul ntre asigurtor "i asigurat presupune respectarea urmtoarelor principii )
:) contractul de asigurare este nul, c%nd riscul este nul -
C) despgubirea nu poate fi niciodat superioar daunei suferite-
=) n caz de calamitate, asiguratul are dubla obligaie, de notificare "i de salvator al
bunurilor.
0%nd valoarea asigurat este inferioar valorii reale a bunului, n momentul
calamitii, ne aflm ntr-o situaie de subasigurare. 2n aceast situaie, despgubirea deriv
din urmtoarea proporie )
$o B $a = !B!esp.
$a
!esp. = WWWWWWWW& !
$o
$o = valoarea de estimare a bunului n momentul calamitii -
$a = valoarea asigurat, indicat n poli -
! = dauna estimat -
!esp. = despgubirea.
;aportul ntre valoarea asigurat ($a) "i valoarea real ($o) se nume"te coeficient de
asi9urare (#asi9.! 2
'a
#asi9. " HHHHHH K 1
'o
L.1 Daune produse de 9rindin
&auna se determin n raport de valoarea pe care ar fi avut-o produsele, de pe
fondul asigurat, n momentul recoltrii.
1aluatorul daunei trebuie s /ntreprind ctea cercetri preliminare /n urma
crora 2
1. s se conin9 c fondurile calamitate sunt cele realmente asi9urate &
2. s controle)e dac produsul asi9urat este distrus de 9rindin i nu din alte
cau)e (para)ii! &
*. s estime)e aloare produsului. e-clusi c>eltuielile aferente. care s:ar fi
obinut de la o anumit cultur. dac n:ar fi fost calamitat &
3. s ealue)e produsele i c>eltuielile pe care cultura. /n urma 9rindinii. a fi
capabil s le produc &
8. s calcule)e dauna ca diferen /ntre eniturile nete. care s:ar fi obinut fr
9rindin i cele obinute efecti 2
D = Vpp Chn Vs
$pp valoarea produsului pierdut, datorit grindinii -
0.n c.eltuieli neefectuate (economisite) n urma daunei -
$s venitul secundar, care va putea fi, eventual, obinut de la o cultur care o substituie pe
cea calamitat.
5valuarea procentual a daunei se realizeaz n dou moduri )
:) @/ $5!5;5 ) e&pertul are e&perien, put%nd aprecia procentul de daun (e&) la gr%u,
ndoitura tulpinii, ruperea spicelor etc), fr a mai face cercetri analitice aprofundate
C) 4;R05!57@ /H/@2J20
a) dac dauna a fost uniform! pe toat ntinderea fondului! e&pertul va putea (e&)cereale) s
mpart e"antionul n grupe, n raport de importana pre1udiciului, "i s atribuie fiecrui grup
un procent de daun. !auna global va rezulta din media ponderat a e"antionului.
b) dac dauna nu este uniform pe tot fondul, se va proceda la mprirea acestuia n
amplasamente cu daun uniform "i se calculeaz procentul de daun pentru fiecare
amplasament. !auna medie a ntregului fond se va obine dintr-o medie aritmetic
ponderat.
E.C !aune de incendiu
E.C.: !aune de incendiu pentru construcii
!espgubirea se determin de obicei, n baza c.eltuielilor curente pentru reconstrucia
prii depreciate a construciei, diminuat cu un coeficient de depreciere.
7n alt procedeu const n determinareaB YYYY daunei prin aplicarea criteriului
economic al valorii complementare )
! = $ (v
:
? v
C
)
$ valoarea construciei nainte de incendiu (e&clusiv valoarea ariei "i a fundaiilor)
v
:
- valoarea prilor nesinistrate ale construciei
v
C
valoarea materialelor recuperate (e&clusiv c.eltuielile de recuperare).
4entru a aplica acest criteriu economic, trebuie s subziste condiia de
complementaritate ntre ntreaga construcie "i partea rmas nevtmat.
0%nd bunul depreciat a fost asigurat la o valoare mai 1oas fa de valoarea real,
despgubirea va fi calculat n mod proporional.
E.C.C !aune de incendiu la fura1e
2n evaluarea cantitii de fura1 distrus de un incendiu, se pot nt%lni, foarte frecvent,
dou situaii )
a) a rmas un semn evident al nlimii, la care a1ungea fura1ul n f%nrie -
b) nu e&ist acest semn.
2n primul caz, va fi suficient s se determine cuba1ul f%narului "i s se deduc partea
care lipse"te. (ura1ul, astfel determinat, va fi evaluat la preul pe care l avea pe pia la
momentul incendiului.
2n ipoteza c nu a rmas nici un semn, e&pertul va putea determina cea mai probabil
cantitate de produs, care a fost distrus n baza asolamentului cultural al ntreprinderii, n
momentul n care este cerut estimarea.
CAPITOLUL VIII ESTIMAREA CONSTRUCIILOR
!up destinaia lor, construciile pot fi mprite n )
:. civile (destinate pt. locuin, magazineU.)
C. rurale (adposturi pt. animale, ma"ini,unelteU)
=. industriale
0a "i n cazul fondurilor rurale, evaluatorul trebuie s identifice construcia-obiect de
estimare (locul n care este situat, vecintile, proveniena bunului v%nzare-cumprare,
succesiune etc), date cadastrale, pun%ndu-i n eviden toate caracteristicile intrinsece "i
e&trinsece.
0aracteristicile intrinsece )
- e&poziia
- panorama
- orientarea faadelor principale
- luminozitate
- tipologia edificiului (civil, economic etc)
- suprafaa "i cuba1ul aferent construciei -
- numrul de ncperi "i dimensiunea acestora
- gradul de finisa1 a construciei "i a fiecrei uniti imobiliare n parte -
- vec.imea construciei -
- caracteristicile instalaiilor e&istente -
- abiliti te.nice (izolare acustic "i termic etc)-
- caracteristicile fundaiilor "i structurilor portante-
- starea de conservare "i ntreinere, n momentul estimrii -
- restricii 1uridice "i posibile transformri -
0aracteristicile e&trinsece )
- e&istena sau ine&istena n zon a unei piee, "coli, grdinie, servicii publice etc -
- legturi e&istente cu alte zone ale localitii -
- apropierea de zone verzi, salubritatea zonei (rafinrii, industriile c.imice etc.)
- intensitatea traficului "i a zgomotelor din zon -
!ac, construcia de evaluat prezint caracteristici deosebite, n comparaie cu cele
medii, normale, se va proceda la atribuirea unei valori mai mari sau mai mici, pentru a ine
cont de caracteristicile e&cepionale sau insuficiente, care influeneaz sensibil asupra valorii
acesteia.
5valuarea acestor caracteristici este, totdeauna, foarte anevoioas "i e&trem de
subiectiv. !e e& ) valoarea apartamentelor n zon de vile, cu vedere panoramic, poate fi
mrit, fa de medie, cu :,-:+9 - apartamentele situate n edificii fr ascensor pot fi
evaluate cu +9 n minus, pentru fiecare eta1 - magazinele situate n poziii avanta1oase pot fi
evaluate la o valoare cu =,9 n plus, fa de medie.
!intre construciile avute n vedere, cele civile "i n special, locuinele, au cea mai
marae frecven "i pentru care e&ist o nsemnat pia.
8.: 5stimarea construciilor civile
) valoarea de pia, costul, valoarea de capitalizare, valoarea de transformare,
valoarea complementar.
8.:.: 5stimarea n baza valorii de pia
2n estimaiuni se recurge la criteriul valorii de pia c%nd scopul estimrii este
v%nzarea-cumprarea. 0ea mai probabil valoare de pia a unei construcii se poate
determina, at%t prin estimarea sintetic, c%t "i prin cea analitic.
B.+.+.+ 8stimarea sintetic
0onform cu acest procedeu, cea mai probabil valoare de pia se determin lu%nd n
considerare construcii civile, n legtur cu care se cunosc recentele preuri de pia,
rezultate din operaiunile de v%nzare-cumprare.
!up caz, se adopt un parametru te.nic (mp., numrul de ncperi) sau economic
(norma de nc.iriere, beneficiul funciar) iar prin cunoscuta proporie, se obine cea mai
probabil valoare de pia )
CV
D $ CV 0 Ex $ CE D 0 FFFFFFF 7 Ex 4adaosuri
G4 - diminuri
* cea mai probabil valoare de pia a construciei civile care se estimeaz -
G$ suma recentelor preuri de pia a construciilor similare cu cea care este obiect de
estimare, n ceea ce prive"te caracteristicile intrinsece "i e&trinsece-
4& parametrul te.nic sau economic ales -
G4 - suma parametrilor te.nici sau economici a construciilor luate n comparaie-
;aportul = G$ B G4
reprezint valoarea medie unitar (c%nd se utilizeaz parametri te.nici)
WWWWWWW

B.+.+.) 8stimarea analitic (prin capitalizarea venitului)
Erin metoda analitic, cea mai probabil valoare a unei construcii se determin prin
capitalizarea beneficiului funciar (<f).
3c.ema estimrii analitice cuprinde )
:. !eterminarea beneficiului funciar (<f)
<f = $bp 0.p
<f = <bp (K ? 2mp ? servicii ? administraie ? !b)
2n determinarea beneficiului funciar, c.eltuielile din partea proprietarului, ridic o
serie de problem cum ar fi )
a) 0otele
#otele de reintegrare depinde de durata construciei "i de ntreinerea sa - dac durata
construciei se prevede a fi de peste :,, ani, n condiii bune de ntreinere, cota de
reintegrare este aproape nul.
#otele de ntreinere (meninere) presupun c.eltuielile obi"nuite ale proprietarului,
necesare pentru a menine starea normal a imobilului. 0ota de ntreinere medie anual este
cuprins ntre =,, "i E,,9 din norma de nc.iriere brut anual.
#ota de asigurare prive"te prima pltit pentru acoperirea riscurilor contra daunelor
de incendiu precum "i pentru daunele de responsabilitate civil, imputabile proprietarului.
0ota de asigurare global este cuprins ntre ,,+ "i ,,89 din norma de nc.iriere brut anual.
b) 2mpozitele
2mpozitul asupra veniturilor persoanelor fizice se aplic asupra venitului global net al
contribuabilului, prin cote cresctoare, n raport cu cre"terea venitului. 3uma global a
impozitelor, ta&elor "i contribuiilor poate a1unge la 8-:+9 din norma de nc.iriere brut
anual.
c) 3ervicii
0.eltuielile necesare pentru curenie, iluminare, nclzire etc sunt n sarcina
c.iria"ului. (:-C9)
d) /dministraie
C->9 din norma de nc.iriere brut anual
e) !ob%nzi
!ob%nzile se calculeaz asupra c.eltuielilor precedente, considerate ca medii,
anticipate, ntruc% unele c.eltuieli sunt susinute nainte de 1umtatea anului iar altele, dup.
3e va lua n considerare rata medie bancar.
4entru locuine norma de nc.iriere nu trebuie s fie superioar procentului de =,8+9
din valoarea locativ. !eterminarea normei de nc6iriere pleac de la costul"baz al
imobilului, care se poate modifica printr-o serie de coeficieni corectivi legai de ) tipologia,
clasa demografic a localitilor, a"ezare, nivelul eta1ului, vec.imea, starea de conservare "i
ntreinere. 4e baza acestor corecii se obine costul unitar mediu care multiplicat cu suprafaa
convenional, red valoarea locativ a imobilului. 'ultiplic%nd valoarea locativ cu =,8+9,
se obine norma de nc.iriere iar prin raportarea la :C rezult norma de nc6iriere lunar.
0ostul-baz de construcieBmp este fi&at prin lege n fiecare an.
C. /legerea ratei de capitalizare
;ata medie ponderat de capitalizare rezult din raportul )
G<f
r =WWWW
G$
;ata de capitalizare a construciilor nc.iriate variaz ntre :-=9, n raport de tipul de
locuin, piaa zonei, caracteristicile intrinsece "i e&trinsece ale construciei obiect de
estimare.
2n alegerea ratei, e&pertul n estimaiuni nt%lne"te mai puine dificulti dec%t n
alegerea ratei fondurilor rurale, deoarece piaa construciilor este mult mai activ "i se pot
repera mai u"or preurile reale, rezultate din recente operaiuni de v%nzare-cumprare.
;ata de capitalizare va fi mai 1oas dec%t rata de =,8+9 aferent normei de nc.iriere.
r = =,8+9 = norma legal de nc6iriere & valoarea locativ
0alculul ratei de capitalizare cuprinde la numrtor <eneficiul funciar care este
inferior normei de nc.iriere (deoarece sunt deduse c.eltuielile) iar la numitor preul de pia,
care, n general, este mai mare dec%t valoarea locativ. /ceste influene conduc la o rat
medie de capitalizare de :-=9.
!ac nu ar e&ista o pia a construciilor sau ar fi puin activ, nu ar fi posibil
alegerea ratei de capitalizare. 3e recurge astfel, la rata care se obine din investiii de capital
n bunuri similare imobilelor, rat ce va putea fi oportun modificat, n funcie de condiiile
construciei analizate.
=. !eterminarea valorii normale
0onsider%nd c imobilul este n msur s furnizeze un venit pe o durat nelimitat,
valoarea de capitalizare va fi )
<f <f <(
$o = <fBr
, : C =......................
>. /daosuri "iBsau diminuri
!ac valoarea, obinut prin estimarea sintetic sau analitic, se ndeprteaz de
condiiile normale presupuse, pentru determinarea valorii reale se opereaz eventuale
adaosuri "iBsau diminuri.
4rincipalele adaosuri )
- mbuntiri de finisa1-
- suprafee ane&e (parcuri, grdini etc)
- servitui active (drept de trecere, de vedere etc)
- scderea temporar de impozit local asupra veniturilor
L
n
-:
3o = aWWWWWWW
r A L
n
- venituri tranzitorii, superioare celor permanente )
L
n
- :
3o = (<ft <fp) WWWWW
r A L
n
4rincipalele diminuri de valoare )
- c.eltuieli e&traordinare de ntreinere (refacer, reparaii etc)
- debite ipotecare -
- drepturi de uzufruct, rente viagere -
- servitui pasive
- venituri tranzitorii inferioare venitului permanent
L
n
- :
3o = (<fp <ft) WWWWW
r A L
n
2n cazul n care construcia trebuie s fie demolat peste c%iva ani, valoarea va fi determinat astfel )
L
n
- : : :
$o = <fWWWWWWW ? $acWWWW ?B- $d WWWWW
r L
n
L
n
L
n
$ac ?BW $d
<f
, n
<f beneficiul funciar
H numarul de ani, ntre momentul estimrii "i cel al demolrii
$ac valoarea ariei construibile
?BW $d valoarea de demolare (care poate fi pozitiv sau negativ, n raport de valoarea
materialelor care se recupereaz din demolare)
8.:.C 5stimarea n baza costului
/cest criteriu se alege n urmtoarele mpre1urri )
- c%nd scopul estimrii se refer la determinarea daunei, pariale sau totale, suferit de
construcie, n caz de incendiu sau alte sinistre -
- c%nd nu e&ist pia pentru anumite construcii specifice, cum ar fi "coli, spitaleUU..
- n caz c posesorul unui capital vrea s cunoasc costul construciei, pe care vrea s o
construiasc sau s o restructureze -
- n caz de e&proprieri de utilitate public -
- c%nd se estimeaz un fond cu construcii rurale e&cedentare sau insuficiente, fa de
condiiile normale de desf"urare a activitii -
2n acest cadru, este necesar s se fac distincia ntre costul de construcie "i cel de
reconstrucie.
4rin cost de construcie se nelege suma tuturor c.eltuielilor susinute de un
ntreprinztor obi"nuit pentru construirea unui imobil.
4rin cost de reconstrucie se nelege ceea ce ar c.eltui astzi un ntreprinztor
obi"nuit pentru a reconstrui o cldire pree&istent (care s aib aceea"i utilitate) cu mi1loace,
te.nici "i preuri actuale (se va deduce din valoarea gsit procentul de vec.ime sau de
depreciere).
8.:.C.: 5stimarea sintetic
!in cercetrile efectuate n zon, evaluatorul relev costurile construciilor similare cu
cea obiect de estimare "i alege parametrul te.nic adecvat ) mp, nr. de ncperi, mc. 0ostul
mediu unitar rezult din rezolvarea obi"nuitei proporii )
* ) GZ = 4& ) G4 folosind ca parametru mp, rezult)
* ) GZ = &A mp ) Gmp * = GZ B Gmp A mp ?BW
;aportul GZ B Gmp indic costul mediu al unui mp.
* cea mai probabil valoare de cost a imobilului obiect al estimrii
GZ suma costurilor (de construcieBreconstrucie) a construciilor, similare cu cea care este
obiect de estimare -
4&- parametrul te.nic ales (mp) -
G4 suma parametrilor te.nici a construciilor luate ca termen de comparaie (Gmp)
@a valoarea costului astfel calculat se opereaz eventuale adaosuri "iBsau diminuri,
dac bunul se ndeprteaz de condiiile normale presupuse.
8.:.C.C 5stimarea analitic
0onst n redactarea unui calcul metrico-estimativ al construciei.
5lementele acestui calcul sunt )
- c.eltuieli de proiectare, conducere "i asisten te.nic -
- spturi "i transport materiale (cantiti n m
=
A preul)
- costul materialelor utilizate (cant. A pre)
- impozite "i ta&e
- cote referitoare la mi1loace te.nice, utilizate n lucrare-
- dob%nzi asupra capitalurilor folosite.
@a toate aceste c.eltuieli, considerate normale, se adaug valoarea suprafeei de teren
ocupat de cldire "i ale dependinelor.
4entru construciile vec.i, costul de construcie, se multiplic cu un coeficient de
vec6ime sau de depreciere! obinndu"se! astfel! costul de reconstrucie.
0oeficienii de vec.ime aplicai n asemenea situaii sunt )
$ec.imea
construciei
C > D 8
coeficieni ,,F8 ,,F+ ,,F, ,,88
$ec.imea constr. :, :C :> :D
0oef. ,,8D ,,8> ,,8C ,,8,
UUUU UUUUU.. UUUUUU. UU
$ec.imea con. =+ >, >+ +,
0oef. ,,+> ,,>8 ,,>> ,,>,

8.:.= 5stimarea n baza valorii de transformare
3e aplic c%nd se prevede ca, construcia s fie transformat sau pentru aprecierea
convenienei economice ale posibilelor transformri (e& ) transformri de apartamente n
birouri sau spaii comerciale).
$aloarea de transformare ($t) este dat de diferena ntre cea mai probabil valoare a
construciei transformate ($n) "i costul transformrii )
$t = $n Z
/mbele valori din aceast relaie trebuie s se refere la unul "i acela"i moment al
estimrii.
R valoare de transformare particular este valoarea de demolare. 5a se determin prin
diferena ntre valoarea materialelor recuperabile din demolare minus c.eltuielile de
demolare.
!ac, c.eltuielile de demolare sunt superioare valorii materialelor recuperabile,
rezultatul va trebui s fie sczut din cea mai probabil valoare de pia a ariei construibile,
ocupat de construcie - n cazul n care valoarea materialelor recuperabile este mai mare
dec%t c.eltuielile de demolare, rezultatul se va aduga la valoarea ariei construibile.
$aloarea de demolare se poate e&prima prin relaia )
$
!
= $
/
?BW ($
;
- 0.
!
) unde )
- $
!
valoarea de demolare -
- $
/
valoarea ariei ocupat de construcie -
- $
;
valoarea materialelor recuperate -
0.
!
- c.eltuieli de demolare.
4entru construciile rurale, se poate nt%lni, destul de des, o valoare de demolare
negativ, ntruc%t preul ariei agricole ($
/
) este n general inferior c.eltuielilor de demolare,
socotite fr valoarea materialelor recuperabile.
8.:.> 5valuarea n baza valorii complementare
@a estimarea n baza valorii complementare se recurge n cazurile n care construcia
trebuie s fie fracionat "i subzist raporturi de complementaritate ntre ntregul bun "i partea
rezidual.
7n e&emplu de raport de complementaritate este cel ntre construcia rural "i
suprafaa cultivat.
8.:.+ 5stimarea construciilor rurale
0onstruciile rurale sunt bunuri imobile care, prin destinaia lor economic, sunt
necesare gestiunii normale a ntreprinderii agricole.
5stimarea este cerut n urmtoarele cazuri )
:) evaluarea unei ntreprinderi dotat cu construcii e&cedentare normalitii. 5stimarea se
realizeaz, n general , n baza valorii de reconstrucie -
C) estimarea unei ntreprinderi dotat cu construcii insuficiente fa de normalitate (n baza
valorii de construcie)
=) estimarea daunelor construciilor rurale (se estimeaz n baza criteriului economic al
costului sau al valorii complementare).
2ntreprinderea este estimat n baza principiului normalitii oper%ndu-se, apoi
adaosuri "iBsau diminuri, dac se ndeprteaz de condiiile de normalitate.
2n cazul construciilor suficiente, estimarea nu este necesar deoarece valoarea
construciei este cuprins n valoarea fondului, ca rezultat al capitalizrii venitului
ntreprinderii. 0onstrucia rural este inseparabil cu terenul de care aparine.
/stfel, pentru construciile rurale nu se plte"te impozit. 5stimarea va fi efectuat n
caz de daune.
2n cazul construciilor e&cedentare nevoilor ntreprinderii se pot nt%lni trei cazuri )
:) construcii e&cedentare trebuinelor ntreprinderii dar utilizabile prin intermediul unei
transformri a structurii productive a ntreprinderii.
$aloarea se determin fc%nd un bilanal ntreprinderii referitor la noua structur de
producie "i un bilan corespunztor vec.ii structuri. !in diferena dintre aceste dou valori se
obine valoarea care se atribuie construciei e&cedentare -
C) construcii e&cedentare neutilizabile c%nd nu e&ist posibilitatea de utilizare a construc.
e&cedentare, se poate pune problema folosirii ariei ocupate de ctre construcie prin
demolarea acesteia.
=) construcii e&cedentare dar utilizabile pentru alte activiti valoarea care se atribuie
construciei va fi n funcie de venitul pe care-l va putea produce construcia. 4rin
capitalizarea acestui venit se obine valoarea construciei.
2n cazul construciilor insuficiente nevoilor ntreprinderii, estimarea va consta n
determinarea celui mai probabil cost de construcie care va trebui susinut pentru a construi
(construciile lips).
8.:.D 5stimarea construciilor industriale
3unt acele construcii care servesc la desf"urarea normal a activitilor industriale
sau similare acestora. 2n estimaiuni se face distincia ntre 8DG@G#GH ( construcia "i aria pe
care se afl) "i (/<;20/B7T2H/ (grupul construciei "i ale utila1elor coninute n ea).
8.:.D.: 5stimarea unei fabrici gestionat de ctre proprietar
5stimarea poate fi realizat n baza capitalizrii venitului pe care l obine proprietarul
care gestioneaz, n mod obi"nuit, activitatea industrial. 4resupus nul profitul
ntreprinztorului, n conformitatea cu principiul normalitii, se determin prin bilan
beneficiul industrial )
<i = 4bv (K ? 0.d ? imp ? 3a ? 3t ? !b)
0onsider%nd <i constant "i continuu, cea mai probabil valoare a fabricii (aria?
construcia ? utila1e) va fi dat de relaia )
<i
$
fabric
= WWWW
;
!atorit lipsei unei piee active, alegerea ratei de capitalizare este dificil.
8.:.D.C 5stimarea unei fabrici date n locaie
<i = $bp - 0.p
<eneficiul industrial se va capitaliza dup procedeul amintit.
8.:.D.= 5stimarea construciilor pentru creditul funciar "i agrar
3erve"te la determinarea a"a numitei valori de cauiuneV , necesar instituiilor de
credit la acordarea unei sume cu mprumut.
$aloarea intrinsec este determinat de preul de pia al ariei ? costul mediu al
edificiului.
$aloarea de cauiune este obinut prin capitalizarea venitului, aplic%nd o rat mai
nalt, pentru a rezulta o valoare mai 1oas dec%t cea care ar rezulta din v%nzarea liber pe
pia.
$aloarea de cauiune serve"te ca dat de baz instituiei de credit pentru stabilirea
sumei mprumutate. 5a va fi, ntotdeauna inferioar at%t valorii de v%nzare c%t "i valorii
intrinseci.