CREDITUL IPOTECAR - FACTOR AL DEZVOLTRII AFACERILOR N

DOMENIUL IMOBILIAR
Prof.univ.dr. IOAN TRENCA
Univeri!"!e" #B"$e%-Bo&'"i( C&u)-N"*o+"
F"+u&!"!e" de ,!iin-e E+ono.i+e
Cuvin!e +/eie0 retail banking, credit imobiliar, credit ipotecar, dezvoltarea pieei
imobiliare din Romnia prin servicii bancare, valori mobiliare ipotecare.
1u.."r'0 Up to the present, in Romania, the legislative framework of mortgage loan was regulated and so that about ten
commercial banks offer mortgage loans in varied conditions. Also, two mortgage societies have been set up for a few
months. But, the growth of mortgage market will reuire the development of mortgage financial instruments !and in this
wa" the increase of mortgage secondar" market#, diversif"ing of mortgage institutions which offer mortgage loans and their
financing sources, the increase of population$s incomes and its saving posibilities and the change of population$s mentalit"
too.
%ornind de la piramida psihologului american Abraham &aslow, care ierarhizeaz' nevoile umane pe ( niveluri,
nevoia de securitate a individului se situeaz' pe nivelul al doilea, dup' nivelul primar, reprezentat de nevoile fiziologice.
Aceasta relev' importana deosebit' pe care o are locuina pentru fiina uman' pentru sigurana sa. )n consecin', deinerea
unei locuine este, *nainte de toate, un drept de care ar trebui s' se bucure fiecare individ.
+a ora actual', e,ist' numeroase modalit'i de a deveni proprietarul unei locuine, *ntre care cele mai des uzitate ar
fi- mo.tenirea , achiziionarea unei locuine din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar. )n ceea ce
prive.te aceast' ultim' modalitate, este necesar s' facem distincie *ntre dou' categorii de credite bancare .i anume- creditul
imobiliar !care este acordat pentru achiziionarea, construirea sau modernizarea de locuine .i poate fi garantat cu ipoteci,
dar asupra altor imobile dect cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garanii# .i, respectiv, creditul ipotecar
!care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului#.
)n ara noastr', creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe pia', din mai
multe motive, *ntre care- inflaia ridicat' din primii ani ai tranziiei/ riscul ridicat al macroeconomiei/ ine,istena
reglement'rilor legale *n acest domeniu pn' *n 0111 .i nu *n ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului legislativ .i
normativ adoptat pn' *n prezent.
+egea locuinei nr.00230114 a mandatat 5asa de 6conomii .i 5onsemnaiuni !565# s' acorde persoanelor fizice
credite cu dobnzi subvenionate de la bugetul de stat pe 78 de ani pentru cump'rarea de locuine, construirea de locuine
prin antrepenori autorizai sau *n regie proprie, precum .i pentru consolidarea, repararea sau modernizarea locuinelor
proprietate personal' !art.78#. )ns', volumul creditelor cu dobnzi subvenionate oferit de 5asa de 6conomii .i
5onsemnaiuni a fost modest comparativ cu cererea mare din partea populaiei pentru asemenea credite. )n prezent, 5asa de
6conomii .i 5onsemnaiuni ofer' credite ipotecare persoanelor fizice la dobnzi situate la nivelul pieei. Beneficiarul
creditului trebuie s' contribuie cu un avans minim de 089 din valoarea creditului, iar ratele lunare nu pot dep'.i 489 din
bugetul disponibil al familiei !venituri nete minus cheltuieli#. :arantarea creditului se realizeaz' prin ipotec' de rangul ;
asupra imobolului cump'rat .i cesiunea asigur'rii imobilului !cas'3apartament#.
)n concordan' cu prevederile +egii nr.0<73011=, a luat fiin' Agenia >aional' pentru +ocuine !A>+#, care a fost
autorizat' s' acorde persoanelor fizice .i ?uridice credite ipotecare !pe o perioad' cuprins' *ntre 08 .i 7< ani *n cazul
persoanelor fizice, .i, respectiv, *ntre < .i 08 ani *n cazul persoanelor ?uridice#, garantate cu ipotec' de rangul ; asupra
imobilelor !teren .i construcii# care urmeaz' a fi construite, cump'rate sau modernizare. @aloarea creditului nu poate
dep'.i 189 din cheltuieli .i este condiionat' de posibilit'ile beneficiarului de a acoperi avansul de 089 .i deAa rambursa
creditul.
Agenia >aional' pentru +ocuine este o instituie de interes public, principalul s'u obiectiv fiind dezvoltarea
pieei de locuine .i, implicit, a celei imobiliare. )n prezent, prin Agenia >aional' pentru +ocuine se realizeaz' dou'
programe importante- programul de construcii de locuine pentru tineri *n regim de *nchiriere .i, respectiv, programul de
construcii de locuine proprietate personal', prin utilizarea creditului ipotecar.
Agenia >aional' pentru +ocuine este prima .i, pn' *n prezent, singura instituie ipotecar' specializat', ale c'rei
resurse de creditare se pot constitui din alocaii de la bugetul de stat .i3sau bugetele locale, dobnzile *ncasate la credite,
venituri din plasamente *n titluri de stat .i depozite bancare, precum .i din alte surse !art.4#. Botodat', prin legea de
*nfiinare, Agenia >aional' pentru +ocuine a fost autorizat' s' emit' titluri de valoare sub forma obligaiunilor pe termen
mediu .i lung *n scopul atragerii de resurse suplimentare, care pot fi achiziionate de persoane fizice .i ?uridice !art.(#.
Beneficiarii creditelor prin Agenia >aional' pentru +ocuine se bucur' de anumite avanta?e !art.2#.
suportarea unei rate a dobnzii inferioare ratei medii a dobnzilor
practicate de b'nci !(9 *n cazul creditelor cu perioada de rambursare sub 7< ani .i care au vrsta sub C< de ani, .i respectiv,
19 *n celelalte cazuri#
0
/
viabilizarea gratuit' !asigurarea cu utilit'i necesare- electricitate,
ap',canalizare, telefon, gaz# de c'tre Agenia >aional' pentru +ocuine a terenurilor pe care se realizeaz' construcia/
scutiri de la plata ta,elor pentru teren .i de la plata impozitului pe cl'diri pe
durata de rambursare a creditului/
obligativitatea constituirii unui avans de numai 089 din valoare creditului
pentru tinerii sub C< de an
asisten' tehnic' .i ?uridic' pe toat' durata derul'rii creditului.
Adoptarea +egii nr.01830111, a creditului ipotecar, a constituit un pas important *n direcia reglement'rii acestui
domeniu. +egea a stabilit c' acest tip de credit poate fi acordat pe o perioad' de minimum < ani pentru persoanele ?uridice .i
de minimum 08 ani pentru persoanele fizice, fiind destinat s' finaneze construirea, cump'rarea, reabilitarea, consolidarea
sau e,tinderea imobilelor cu destinaie locativ', industrial' sau comercial' !art.0 .i art.7#. :arantarea creditului ipotecar se
realizeaz' prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului D teren sau construcie D pentru care se acord' creditul !art.C#.
;nstituiile autorizate s' acorde credite ipotecare sunt b'ncile, Agenia >aional' pentru +ocuine, 5asa de 6conomii .i
5onsemnaiuni .i alte instituii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare !art.<#.
%rima banc' comercial' care a lansat creditul ipotecar *n Romnia a fost Alpha Bank *n anul 7880, urmat' de
Banca 5omercial' Romn' *n anul 7887, urmate apoi de alte b'nci, precum BRE, Banc%ost, Banca Bransilvania, *n anul
urm'tor. %e fondul sc'derii ratei inflaiei .i a macrostabiliz'rii economice din ultimii ani, tot mai multe b'nci se implic' *n
acest sector. )n prezent, mai mult de 08 b'nci comerciale acord' credite ipotecare pentru persoane fizice .i ?uridice. Ee
remarcat este .i denumirea deosebit de atractiv' sub care unele b'nci ofer' aceste credite- FGabitat plusH !BRE#, H5asa taH
!Raiffeisen Bank#, FI cas' pentru tineH !Banc %ost#, F5lasicH, FAvanta?H., FJidelisH, 6uro 5lasicH !;>: Bank#, FAcoperi.
pentru visurile taleH !6gnatia Bank#, Alpha =88 .i Alpha =08 Gousing +oan !Alpha Bank# F5a s' construim
*mpreun'H!Banca Bransilvania#.
5reditul ipotecar oferit *n prezent de b'ncile comerciale romne.ti prezint' o anume flexibilitate *n ceea ce prive.te
moneda, destinaia, termenul, beneficiarii, dobnzile practicate .i celelalte condiii de creditare. Astfel, b'ncile acord'
credite ipotecare, att *n lei, ct .i *n valut' !dolari .i euro#, *ndreptate, cu prec'dere, spre persoane fizice, pe termene
cuprinse *ntre < .i 7< de ani. &edia *nregistrat' *n pia' este de 78 de ani
7
)n general, creditele ipotecare sunt destinate
cump'r'rii sau construirii unei noi locuine sau unei case de vacan', modernizarii, e,tinderii, consolidarii sau repar'rii
locuinei e,istente, precum .i cump'r'rii unui teren necesar construirii unei noi case. @aloarea creditului acoper' *n ?ur de
(89 din valoarea contractului, putnd a?unge pn' la =<9. Kuma ma,im' creditat' de banc' variaz' *ntre < 888 .i 7<8 888
euro3dolari sau echivalentul *n lei al acestora. +a unele b'nci nu e,ist' o sum' ma,im' creditat', aceasta calculnduAse, fie
*n funcie de venitul persoanei !BRE, Raiffeisen Bank#, fie de valoarea locuinei sau costul construciei !;>: Bank#.
Beneficiarul creditului trebuie s' contribuie cu un avans de apro,imativ 7<AC89 din valoarea creditului solicitat,
care poate fi, la unele b'nci !Banc %ost#, .i *n natur', adic', fie terenul pe care se construie.te casa, fie lucr'rile de?a
realizate pn' la data solicit'rii creditului, fie cl'direa e,istent' atunci cnd aceasta se modernizeaz'.
Garaniile solicitate de b'nci sunt ipoteca de rangul ; asupra imobilului care face obiectul creditului, cesionarea *n
favoarea b'ncii a poliei de asigurare a imobilului .i a salariului !venitului lunar#, unele b'nci solicitnd .i *ncheierea unei
poliei de via' apentru beneficiarul creditului .i cesionarea ei *n favoarea b'ncii !Raiffeisen Bank, Banc %ost, ;>: Bank,
@olskbank#. )n unele cazuri, costurile acestor asigur'ri este suportat de c'tre banc' !Banc %ost, suport' costul ambelor
asigur'ri, Alpha Bank ofer' gratuit asigurarea de via'#.
Dobnzile practicate *n prezent la creditele ipotecare se situeaz' *ntre =9 .i 089 la creditele *n valut' .i, respectiv,
0(9 .i 7<9 la cele *n lei, fiind difereniate *n funcie de durata credit'rii .i care se actualizeaz' periodic. Ee regul',
rmbursarea se realizeaz' *n rate lunare egale, rata neputnd dep'.i un anumit procent din venitul net al persoanei !familiei
acesteia# de circa C8AC<9, acest procent variind de la 289 !6gnatia Bank# la <89 !B5R, BRE, Alpha Bank, @olskbank# .i
489 la 5asa de 6conomii .i 5onsemnaiuni. Unele b'nci iau *n considerare la stabilirea venitului net .i veniturile din
0
www.imonet.ro
7
Revista 5apital nr.0( din 77 apr.7882, pg. 41.
dividende, din chirii, din contracte de colaborare etc., dac' acestea sunt declarate pe fi.a fiscal' !Alpha Bank, ;>: Bank#.
5omisioanele de gestiune percepute de b'nci sunt calculate fie la valoarea total' a creditului !8,<9 pe an la creditul *n
valut' .i 09 la cel *n lei la B5R, 8,C9 la BRE, 7,<9 la creditul *n valut' la 6gnatia Bank#, fie la valoarea creditului r'mas
!8,<9 pe an la @olskbank#, la acestea ad'ugnduAse, uneori, .i alte ta,e !de evaluare a imobilului, de analiz' .i administrare
a creditului#. 5lienii au posibilitatea ramburs'rii creditului *nainte de termen cu plata unui comision !Alpha Bank,
@olskbank# sau f'r' plata unui comision !B5R, BRE#. Unele b'nci acord' .i o perioad de graie, *n care clientul nu
pl'te.te nici o rat', ci doar dobnda !Banc %ost, Alpha Bank#..
Utilizarea creditului are loc *n mod difereniat, *n funcie de scopul pentru care a fost solicitat .i anume-
*n cazul cump'r'rii unei locuine, creditul este utilizat *ntrAo singur' tran.',
pl'tinduAse prin virament bancar suma datorat' vnz'torului, *n baza contractului de vnzareAcump'rare/
*n cazul construirii unei case pe un teren aflat *n proprietate personal', creditul
este utilizat *n mai multe tran.e, pl'tinduAse e.alonat constructorul, *n funcie de graficul de e,ecutare a lucr'rilor, potrivit
documentelor ?ustificative prezentate/
*n cazul cump'r'rii unui teren pe care urmeaz' s' se construiasc' o cas',
creditul este utilizat *n dou' etape- *n prima etap' se pl'te.te vnz'torului preul integral al terenului, iar *n a doua, se
pl'te.te e.alonat constructorul pe m'sura e,ecut'rii lucr'rilor.
)n oferta de credite a unor b'nci !Banca 5omercial' Romn', 5asa de 6conomii .i 5onsemnaiuni# reg'sim .i
creditele punte, acestea fiind credite acordate pe un termen de 4 luni persoanelor care sunt de?a proprietarii unei locuine .i
care solicit' o finanare temporar' *n scopul achiziion'rii unei alte locuine. Rambursarea creditului se realizeaz' prin
vnzarea locuinei deinute *n momentul solicit'rii creditului punte.

I tendin' recent semnalat' pe piaa creditului ipotecar este realizarea de parteneriate ntre creditorii ipotecari,
mai e,act *ntre Agenia >aional' pentru +ocuine .i b'nci. )n acest sens, creditele ipotecare oferite de b'nci pot fi utilizate
pentru cump'rarea de locuine construite de Agenia >aional' pentru +ocuine. %entru aceasta este necesar' semnarea unor
acorduri care s' pun' bazele unei relaii de parteneriat *n vederea finan'rii, prin credite ipotecare, a persoanelor fizice,
pentru construirea de imobile *n cadrul unor proiecte ale Ageniei >aionale pentru +ocuine. %n' *n prezent Agenia
>aional' pentru +ocuine a stabilit asemenea parteneriate cu Banca Romn' pentru Eezvoltare .i cu Raiffeisen Bank.

5u toate progresele obinute *n ultimii ani, volumul creditelor ipotecare este *nc' unul modest comparativ cu alte
'ri europene. +a sfr.itul anului 7880, volumul creditelor ipotecare la nivelul Uniunii 6uropene dep'.ea C 188 miliarde
euro, reprezentnd apro,imativ 289 din %;BAul Uniunii !la nivelul 'rilor, acesta reprezenta (89 din %;B *n Eanemarca,
4(9 *n Ilanda, <<9 *n :ermania, <29 *n &area Britanie .i <89 *n Kuedia#. )n ultimii 08 ani *n Uniunea 6uropean',
volumul creditelor ipotecare a crescut cu apro,imativ =9 pe an
C
. )n prezent b'ncile romne.ti sunt limitate, *n acordarea
creditelor ipotecare, att de cerinele prudeniale e,istente, referitoare la riscul de lichiditate .i al ratei dobnzii, ct .i de
imposibilitatea de a finana credite ipotecare pe termen lung pe seama depozitelor atrase pe termen scurt. Botu.i, se
contureaz' cteva aspecte *ncura?atoare, care vor permite un acces mai facil la finanarea internaional'. 6ste vorba, pe de o
parte, de *mbun't'irea riscului de 'r', ca efect al evoluiei favorabile a principalilor indicatori macroeconomici, iar pe de
alt' parte, de e,istena unui sistem bancar preponderent privat !cu e,cepia B5R, *n curs de privatizare#, *n care investitorii
str'ini au un cuvnt important de spus.
Eac' piaa primar a creditului ipotecar !piaa pe care se acord' creditele ipotecare# cunoa.te o oarecare
dezvoltare, *nc' nu putem vorbi de o pia secundar.a creditului ipotecar !piaa pe care se tranzacioneaz' creditele din
portofoliul *mprumut'torilor#
2
. +egea creditului ipotecar permite creditorilor ipotecari s'A.i cesioneze creanele ipotecare
deinute *n portofoliu unor instituii financiare autorizate, s' acioneze pe pieele de capital, prin a emite, *n baza lor, titluri
de valoare negociabile pe piaa de capital !titluri ipotecare#, *n limita a (<9 din valoarea creanelor deinute !art.72 .i
art.7<#. Botodat', *n scopul procur'rii resurselor necesare acord'rii creditelor ipotecare, legea a autorizat creditorii ipotecari
s' emit' obligaiuni ipotecare *n limita a 489 din valoarea creanelor ipotecare deinute !art.71 .i art C8#, acestea urmnd a
fi tranzacionate pe pieele de capital !art.C0#. Bitlurile de valoare .i obligaiunile ipotecare, emise de acela.i titular de
creane imobiliare, nu pot dep'.i *mpreun' (<9 din valoarea nominal' total' a creanelor ipotecare deinute !art.0= din
Regulamentul nr.737888#.
C
Ludith Gardt, Gousing reforms in KouthA6asten 6uropeH, 5onference %aris, 72 april, 788C, pag.C, pag.2
2
Kechelariu K., Be?an ;., 5reditul ipotecar, 6d. Ee.teptarea, Bucure.ti, 7887, pag.78
Regulamentul 737888 de aplicare a +egii nr.01830111 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare a
autorizat constituirea fondurilor ipotecare !cu un capital social minim de < milioane dolari#, autorizate .i supravegheate de
5omisia >aional' a @alorilor &obiliare, avnd ca obiect e,clusiv de activitate achiziia de creane ipotecare de la creditorii
ipotecari autorizai, finanarea, pe baza garaniilor ipotecare, a construciilor imobiliare .i emiterea de titluri de valoare, *n
baza portofoliului de creane ipotecare deinut !art.7 .i art.2#. 5u toate acestea apariia acestora *n economia romneasc' se
las' *nc' a.teptat'.
Urm'rinduAse *ncura?area *nfiin'rii de noi instituii financiare, care s' pre*ntmpine cererea crescnd' de credite
ipotecare, a fost adoptat' Irdonana de Urgen' a :uvernului nr.78837887 privind societile de credit ipotecar. Acestea se
pot constitui ca societ'i pe aciuni, al caror capital social minim este echivalentul *n lei al sumei de C milioane euro !art.7 .i
art.(#, fiind abilitate, printre altele, s' acorde finan'ri sub forma creditelor ipotecare *n lei .i valut' !art.C .i art.02#.
)n anul trecut au fost *nfiinate primele dou' societ'i private de credit ipotecar- Eomenia 5redit ! credit ipotecar
romnoAamerican# .i ;mofinance
<
, care au demarat dou' programe comple,e de finanare imobiliar', *n principal pentru
achiziia de case. Eomenia 5redit .iAa *nceput activitatea, acordnd primele credite ipotecare *n condiii mai avanta?oase,
comparativ cele ale b'ncilor comerciale !dobnda variaz' *n funcie de puncta?ul obinut de client, lund *n considerare mai
multe aspecte, inclusiv capacitatea de economisire a solicitantului/ sunt luate *n calcul .i veniturile din dividende/ rapiditate
.i fle,ibilitate *n studierea .i procesarea dosarului etc#.
4
;mofinance acord' credite ipotecare numai pentru locuinele
construite de propriul grup, dobnda situnduAse cu un punct sub dobnda pieei, *ns' va varia *n funcie de solvabilitatea
clientului. Botodat', ;monet .iAa propus s' cumpere *n viitor portofolii de credite imobiliare de la b'nci, pe care s' le
administreze sau s' valorifice activele imobiliare rezultate din ipoteci. Eomenia 5redit .iAa propus ca de anul viitor s'
emit' obligaiuni pentru aA.i atrage mai multe resurse pe baza c'rora s' ofere credite ipotecare, iar, *n timp, s' cumpere
portofolii de credite ipotecare, pe care s' le transforme *n valori mobiliare tranzacionate pe pia'.
;nstituiile de credit ipotecar pot avea calitatea de cedent, respectiv de cesionar al unei creane sau portofoliu de
creane ipotecare, care sunt transferate c'tre orice alte instituii avnd calitatea de creditor ipotecar, respectiv achiziionate
de la acestea !art.4#. 5ategoria instituiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanelor ipotecare a fost e,tins' prin
Irdonana de Urgen' a :uvernului nr.78037887 .i la alte instituii autorizate s' administreze portofolii de creane ipotecare
.i s' emit' valori mobiliare pe baza lor !art.0#.
Un rol important pe piaa finan'rii locuinelor *l au instituiile specializate *n acest domeniu precum- b'ncile de
credit ipotecar .i instituiile de economisire .i creditare *n sistem colectiv pentru locuine/ fondul ipotecar. )n 6uropa
principalele instituii specializate sunt bncile de credit ipotecar !'rile scandinave, :ermania, Austria#, care *.i procur'
fondurile necesare preponderent prin emisiunea de obligaiuni ipotecare. )n unele 'ri *n tranziie a fost promovat' de?a
legislaia necesar' *nfiin'rii b'ncilor de credit ipotecar .i sistemului obligaiunilor ipotecare. )n timp ce *n %olonia .i
Ungaria numai b'ncile specializate pot emite obligaiuni ipotecare, *n 5ehia .i Klovacia orice banc' poate emite obligaiuni
ipotecare !ca .i *n Romnia#. +egislaia acestor 'ri prevede o protecie sporit' a dein'torilor de obligaiuni ipotecare, o
supraveghere bancar' special', dar .i e,istena unui administrator independent care s' controleze garaniile care stau la baza
emisiunilor de obligaiuni ipotecare .i care sunt *nregistrate *ntrAun registru specific
(
. )n ara noastr' cadrul legal ar trebuie
completat nu doar cu legislaia specific' b'ncilor de credit ipotecar, ci .i cu legislaia specific' introducerii operatorilor
specializai de pe piaa secundar', care s' poat' furniza fondurile necesare creditorilor primari.
)n Romnia, *n toamna anului trecut, a fost autorizat' *nfiinarea de b'nci de economisire .i creditare *n sistem
colectiv pentru domeniul locativ, denumite case de economii pentru domeniul locative.!+egea nr.<2037887#. )nfiinarea .i
funcionarea acestor instituii este supus' autoriz'rii .i supravegherii B'ncii >aionale a Romniei .i legislaiei bancare *n
vigoare !art.2 .i art.01#. 5asele de economisire .i creditare pot acorda credite pentru cump'rarea, construirea, reabilitarea,
consolidarea sau e,tinderea imobilelor. &odelul de finanare practicat de aceste instituii aduce unele nout'i comparativ cu
cel tradiional, *n sensul c' presupune economisirea unei sume de bani de c'tre solicitantul creditului, *n funcie de care se
va calcula cuantumul ma,im al creditului ce se poate acorda. Jinanarea se poate realiza prin trei tipuri de contracte !art.C#-
finanare *n baza contractului de economisireAcreditare !acordarea de credite cu dobnd' fi,' dac' clientul a economisit
suma minim' stabilit' *n contractul de economisireAcreditare#, finanare anticipat' !creditul se acord' la dobnda pieei pn'
cnd clientul acumuleaz' suma minim' de economisire stabilit' de case de economii, dup' care se transform' *n credit cu
dobnd' fi,'# .i finanarea intermediar' !*n cazul *n care clientul a acumulat suma minim' dar nu *ndepline.te celelalte
condiii cerute, creditul se acord' la dobnda pieei, transformnduAse *n credit cu dobnd' fi,' *n momentul *ndeplinirii
tuturor cerinelor#. Asemenea instituii de credit sAau dezvoltat de?a *n 'rile Uniunii 6uropene .i au un rol important *n
<
Revista 5apital D 84.08.788C
4
Miarul 5lu?eanul nr.70C din 0CA0= apr.7882.Kupliment de investiii imobiliare, p 00.
(
Kechelariu K., Be?an ;., op. cit., pag.000
finanarea locuinelor. )n unele 'ri, contractele de economisire ssunt oferite prin instituii specializate !Bausparkassen *n
Austria .i :ermania# sau prin sistemul bancar !*n Jrana#. Apariia .i *n Romnia a caselor de economisire .i creditare *n
sistem colectiv va contribui la diversificarea modalit'ilor de finanare a locuinelor.
)mbun't'irea cadrului legislativ prin adoptarea reglement'rilor amintite, consider'm c' va avea drept efect, pe de
o parte, intensificarea concurenei *ntre instituiile care furnizeaz' credite ipotecare, iar pe de alt' parte, va facilita atragerea
unor fonduri financiare *nsemnate din partea investitorilor romni .i str'ini, interesai s' acioneze pe piaa creditului
ipotecar.. 5re.terea concurenei pe piaa creditului ipotecar aduce numai avanta?e cet'enilor, *ntruct o concuren'
puternic' *ntre ofertanii de credite ipotecare *nseamn' dobnzi mai mici, termene de rambursare mai mari, comisioane de
administrare reduse etc. Astfel, dezvoltarea unei piee a creditului ipotecar pe baze competitive va permite diminuarea
costurilor legate de construcia .i achiziionarea de locuine .i va servi nevoilor .i intereselor clienilor care doresc s' obin'
acest tip de credite.
%rin potenialul pe care stocul imobiliar *l are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de
cre.tere economic'. )n 'rile europene, investiiile *n locuine se ridic' la 7A29 din %;B, *n timp ce *n Romnia ele se
situeaz' doar la 8,=9 din %;B
=
. )n prezent, dezvoltarea construciilor de locuine este un obiectiv social al :uvernului,
pentru realizarea caruia este, *ns', necesar' asigurarea unor condiii favorabile *n vederea cre'rii unui sistem consistent de
finanare pe termen lung. )n 'rile dezvoltate, *n funcie de proveniena fondurilor, e,ist' dou modele fundamentale de
finanare a construciei de locuine- modul clasic, bazat pe mobilizarea depozitelor bancare !cel mai r'spndit# .i, respectiv,
modele ce atrag resurse de pe piaa de capital.
)n Uniunea 6uropean' predomin' primul model, creditele ipotecare fiind finanate, la sfr.itul anului 011=,
preponderent pe baza depozitelor bancare !479#, iar restul pe baza obligaiunilor ipotecare !019#, economiilor *n sistem
Bausparkassen !<9#, valorilor mobiliare ipotecare !09# .i a altor surse !0C9#. %rincipalii creditori ipotecari la nivelul
Uniunii 6uropene erau la sfr.itul anului 7880, b'ncile comerciale !care deineau 479 din volumul creditelor active#, fiind
urmate de b'ncile de credit ipotecar !0C9#, b'ncile de economii !=9#, ali *mprumut'tori specializai !29# .i alte instituii
1
.
)n Romnia, creditele ipotecare sunt finanate aproape *n totalitate pe baza depozitelor bancare, principalii creditori ipotecari
fiind b'ncile comerciale. Recent, *n ultimii doi ani, unele b'nci romne.ti, datorit' reputaiei .i poziiei pe care o au pe piaa
bancar', au obinut linii de finanare e,tern', a c'ror destinaie o constituie dezvoltarea afacerilor *n domeniul ipotecar
!BRE, B5R, Banca Bransilvania, Raiffeisen Bank#. )n aceste condiii, suntem de p'rere c' diversificarea tipurilor de
instituii care acord' credit ipotecar precum .i a surselor de finanare ale acestora ar contribui, *ntrAo bun' m'sur', la
e,pansiunea industriei ipotecare *n ara noastr'.
)n prezent, creditarea ipotecar' *n Romnia prezint' numeroase riscuri, cele mai importante fiind riscul de
creditare !lipsa unei garanii solide, selecie gre.it' a beneficiarilor, documentaii de credit deficitare, credite *n dificultate
etc.#, riscul de lichiditate !finanarea creditelor pe termen lung pe baza depozitelor pe termen scurt, neonorarea la termen a
sumelor scadente#, riscul ratei dobnzii !practicarea unor dobnzi fi,e sau variabile#, riscul de curs valutar, riscul
nefinaliz'rii construciei, precum .i riscul de a nu menine inflaia la un nivel redus. Avnd *n vedere toate aceste riscuri
asociate creditelor ipotecare, consider'm c' pentru prevenirea .i limitarea lor sAar impune cu necesitate utilizarea asigurrii
ipotecare printrAo instituie specializat' anume *nfiinat' *n acest scop ! fond de garantare a creditelor ipotecare# sau prin
Agenia >aional' pentru +ocuine, dup' caz. %entru *nceput ar fi necesar' implicarea statului, pentru ca ulterior s' poat' fi
dezvoltat .i un sistem de asigur'ri ipotecare private, a.a cum sAa procedat .i *n 'rile dezvoltate )n Ktatele Unite, de pild' .i
*n prezent cei mai mari creditori ipotecari !Jreddie &ac, care deine 0(9 din volumul creditelor ipotecare, Jannie &ae, care
deine 029 .i :innie &ae, care deine 0C9# beneficiaz' *n mare parte de garania .i spri?inul statului.
Un factor cheie *n e,tinderea .i eficientizarea pieei creditului ipotecar *n Romnia *l reprezint' dezvoltarea
instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar. %rincipalele instrumente de pe pieele ipotecare secundare sunt
valorile mobiliare ipotecare, acestea putnd fi emise direct de c'tre *mprumut'tor sau prin intermediul unor instituii
specializate. )n Ktatele Unite, prin intermediul pieei secundare, se mobilizeaz' peste <89 din fondurilor necesare finan'rii
locuinelor. +a noi *nc' nu sAau dezvoltat asemenea instrumente financiare, chiar dac' acestea pot fi emise, att de c'tre
*mprumut'tor, ct .i de c'tre instituii care pot avea calitatea de cesionar al creanelor ipotecate !instituiile financiare
autorizate s' acioneze pe pieele de capital .i alte instituii autorizate s' administreze portofolii de creane ipotecare .i s'
emit' valori mobiliare pe baza acestora#. Eezvoltarea valorilor mobiliare ipotecare *n ara noastr' va accelera dezvoltatea
pieei creditului ipotecar, crend oportunit'i reale de plasament pentru fondurile de investiii ct .i pentru fondurile de
pensii. &ai mult, e,istena unei piee secundare va permite clienilor care doresc s' renune la contractele iniiale !fie doresc
=
Revista de 5omer .i ;ndustrie, ianuarie 788C
1
Ludith Gardt, FEeveloping secondar" mortgage markets in Kouth 6ast 6uropeH, 5onference Kofia, 2 februarie 788C,
pag.0C, pag.70
s' se mute *ntrAo locuin' mai bun' .i mai scump', fie nu mai au bani pentru *mprumutul iniial .i vor o cas' mai ieftin'# s'
le vnd' .i s' cumpere altele.
5onsider'm c' piaa creditului ipotecar va cunoa.te o evoluie ascendent', e,trem de dinamic', *n urm'torii ani, la
care, evident, va contribui, *n cea mai mare m'sur', oferta b'ncilor. Japtul c' tot mai multe b'nci, ca de altfel .i alte tipuri
de instituii nou ap'rute *n domeniu, manifest' un interes sporit pentru furnizarea de credite ipotecare, iar condiiile de
acordare devin tot mai atr'g'toare, ne *ndrept'e.te s' credem c' *n viitor creditul ipotecar va fi *n topul ofertei pe piaa
creditelor. %entru a obine un segment din aceast' pia', instituiile care ofer' acest produs, trebuie s' aduc' mereu ceva
nou, s' fie competitive, ceea ce va fi benefic pentru solicitanii creditelor ipotecare. >u trebuie *ns' s' uit'm c' acest credit
se adreseaz', *n cea mai mare m'sur', populaiei cu venituri ridicate .i c' asigurarea accesului la finanare a unei p'turi mai
largi r'mne *nc' o provocare. %entru marea ma?oritate a populaiei aceste credite sunt, *n present, prea scumpe. Kuntem de
p'rere c' o e,pansiune real' a creditului ipotecar se va produce doar atunci cnd veniturile populaiei vor cre.te
semnificativ, cnd posibilit'ile de economisire se vor dezvolta .i cnd mentalitatea ma?orit'ii romnilor se va schimba !*n
sensul accept'rii ideii deAa fi ve.nic *ndatorai, a.a cum sunt americanii, englezii sau ?aponezii, f'r' s'A.i mai pun' problema
cump'r'rii unei case cu banii ?os#.
Cteva concluzii
Jinanarea construciilor de locuine v'zut' ca un proces investiional,reprezint'
un factor care poate contribuie *n mod efectiv la multiplicarea activitilor economice, dup' cum o demonstreaz' e,periena
multor 'ri. Ee asemenea, posibilitatea de a avea o cas' determin' comportamentul multor persoane fizice, stabilirea unor
condiii mai bune de locuit .i obligativitatea ramburs'rii creditelor pe termen lung fiind o motivaie solid' pentru munc',
pentru a obine venituri ct mai mari. Aceasta reprezint' o important' for' motrice *n obinerea cre.terii economice.
Botodat', *ntrAo ar' aflat' *n tranziie cum este Romnia, acest proces devine un factor ce condiioneaz ritmul
restructurrii economice, *ndeosebi prin cre.terea mobilit'ii forei de munc'.
I cas' este *ntotdeauna o necesitate primar'. )n acela.i timp, *ntotdeauna .i oriunde, ea este o investiie
costisitoare, *ntruct casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cump'rate de public cu bani lichizi. Ein acest
motiv, dezvoltarea sectorului imobiliar este strict dependent' de eficiena mecanismului de finanare pe termen
lung, de *mprumuturile ipotecare care anticipeaz' viitoarele venituri ale *mprumutailor.
%entru ca un sistem de finanare a construciilor s' funcioneze *n mod eficient este necesar' prezena mai mulor
factori .i anume-
a# un cadru ?uridic care s' faciliteze tranzaciile ipotecare/
b# e,istena unui mecanism care s' mobilizeze suficiente fonduri pentru a finana *mprumuturile ipotecare. )n
acest sens, *n economiile dezvoltate au fost consolidate diferite modele de finanare. )n general, gama acestora
evolueaz' de la metode generale de finanare, bazate pe depozitele bancare .i *mprumuturile interbancare,
c'tre metode specializate de finanare, cum ar fi emisiunea de obligaiuni ipotecare, titlurile garantate cu
portofolii de creane ipotecare !asset"bac#ed securities!$ .i schemele contractuale de economii. Bendina care
se observ', *n prezent, pe plan european, este aceea de a se recurgere *n mai mare m'sur' la piaa de capital,
prin redescoperirea obligaiunilor ipotecare. Aceast' tendin' se con?ug' cu difuzarea tehnicilor de titlurizare
!NsecuritisationN# de sorginte angloAsa,on'.
c# structur' de reglementare adecvat'. >u trebuie s' se uite c' mecanismul de finanare a construciilor
reprezint' o component' a sistemului general de alocare a capitalului. %rin urmare, reglement'rile privind
mecanismul de finanare trebuie proiectate .i puse *n practic' *n a.a fel *nct s' nu distorsioneze alocarea
resurselor financiare *n economie.
d# obinerea stabilit'ii macroeconomice. Un cadru macroeconomic relativ stabil este strict necesar, *ntruct
incertitudinea economic' .i mai ales inflaia ridicat', descura?eaz' creditarea pe termen lung.
)n ultima perioad' au fost f'cute progrese evidente pe linia cre'rii cadrului ?uridic pentru facilitarea tranzaciilor
ipotecare. 5>@& .i B>R sAau implicat activ *n elaborarea normelor metodologice de aplicare a acestei legi.
6,periena acumulat' pn' *n prezent indic' *ns' c' este necesar' clarificarea unor aspecte controversate ale legii,
precum .i l'rgirea sferei sale de reglementare, *n special *n domeniul obligaiunilor ipotecare.
)n ceea ce prive.te perfecionarea mecanismelor de finanare, o recent' propunere legislativ' are *n vedere
introducerea unui sistem de economisire .i creditare *n sistem colectiv, ce urmeaz' modelul Bausparkassen din
:ermania. Un asemenea sistem va fi viabil *n condiiile realiz'rii unei macrostabilit'i economice durabile care s'
asigure cre.terea veniturilor reale ale populaiei si a puterii de economisire a acesteia pe termen lung, precum .i un
nivel relativ sc'zut al inflaiei.
I atenie deosebit' trebuie acordat' problematicii obligaiunilor ipotecare, pentru a vedea dac' adoptarea acestei
tehnici *n Romnia este de natur' s' ofere avanta?e fa' de finanarea bazat' pe depozite bancare, cel puin atunci
cnd volumul *mprumuturilor ipotecare este *nc' redus. Un r'spuns afirmativ *n aceast' privin' va implica
amendarea legislaiei *n vigoare care nu conine prevederi adecvate pentru emiterea obligaiunilor ipotecare. )ntrAo
perspectiv' mai *ndep'rtat' se va putea trece la proiectarea unui mecanism de mobilizare a fondurilor de pe piaa
secundar' prin adoptarea legislaiei care s' permit' titlurizarea creanelor ipotecare.
)n ceea ce prive.te factorul macroeconomic, revigorarea sectorului imobiliar depinde de reluarea cre.terii
economice, de reducerea continu' a inflaiei, respectiv meninerea ei la un nivel ct mai sc'zut, de cre.terea
salariilor reale .i crearea unei percepii de stabilitate a locului de munc' pentru marea ma?oritate a populaiei.
6ste important ca strategia de finanare a investiiilor imobiliare s' fie bine integrat' *n cadrul general de
dezvoltare a sistemului financiarAbancar. )n acest sens, pentru a da doar un e,emplu, dezvoltarea rapid' a
investitorilor pe termen lung, cum ar fi fondurile de pensii .i societ'ile de asigur'ri de viat', va ?uca un rol
important *n implementarea unui sistem eficient de creditare ipotecar'.
)n ultimii doi ani sAau *nregistrat o serie de progrese pe linia dezvolt'rii afacerilor *n domeniul creditului ipotecar.
6forturi ma?ore mai trebuiesc depuse *n continuare pentru a dezvolta politici coerente .i eficiente de finanare a
investiiilor imobiliare .