Sunteți pe pagina 1din 252

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR

AUTORIZAI DIN ROMNIA














Standardele de evaluare
ANEVAR











Bucureti
2014
ii

ASOCIAIA NAIONAL A
EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40








































ISBN 978-973-0-16798-6
iii
Cuvnt nainte


Sunt onorat s prefaez ediia 2014 a Standardelor de evaluare
ANEVAR, a cror aplicare este obligatorie pentru evaluarea bunurilor,
n conformitate cu prevederile Ordonanei Guvernului nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, cu modificrile i
completrile ulterioare.
Colecia de standarde ANEVAR ediia 2014 a fost actualizat i
adaptat evoluiei profesiei de evaluator i cerinelor pieei.
ANEVAR i propune, prin standardele de evaluare pe care le
elaboreaz i le promoveaz, s in pasul cu dinamica att a
profesiei de evaluator, ct i a mediului economic n general i s
anticipeze direcia de evoluie.
Actuala colecie de standarde ncorporeaz Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS) ediia 2013, precum i alte standarde
i ghiduri metodologice de evaluare elaborate de ctre ANEVAR,
strict necesare evalurii bunurilor. Astfel, au fost adugate trei
standarde: Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
(SEV 232), Verificarea evalurii (SEV 400) i Estimarea valorii de
asigurare (SEV 450), prin care se asigur astfel i compatibilitatea cu
Standardele Europene de Evaluare (EVS).
Totodat, au fost adugate cinci Ghiduri metodologice de evaluare
noi, dup cum urmeaz:
GME 600, GME 620 i GME 630 care completeaz cerinele
standardelor de evaluare IVS, prin precizri adaptate realitilor
economiei romneti, strict necesare n efectuarea de evaluri
de ntreprinderi, bunuri imobile i bunuri mobile;
GME 500 i GME 530 care se refer la determinarea valorii
impozabile a unei cldiri i la determinarea valorii pe termen lung
a unui bun imobil n cazul emiterii de obligaiuni garantate cu
creane i care au fost elaborate la solicitarea reglementatorilor
din domeniu (Ministerul de Finane i Banca Naional a
Romniei) i vor fi puse n aplicare dup ce autoritile
competente vor emite cerinele legale n acest sens.
iv

Standardele din actuala colecie, aprobate de ctre Conferina
Naional a ANEVAR prin hotrrea nr. 3/5.04.2014, publicat
n Monitorul Oficial nr. 275 / 15.04.2014, vor intra n vigoare
ncepnd cu data de 1 iulie, ns aplicarea anticipat a acestora
este ncurajat, cu excepia GME 500 i GME 530 ale cror
date de intrare n vigoare depind de momentul emiterii de ctre
autoritile competente a cerinelor legale n acest sens.
Avnd n vedere c, potrivit legii, Standardele de evaluare
ANEVAR sunt obligatorii pentru evaluarea bunurilor, inclusiv
pentru evaluarea realizat n cadrul activitii de expertiz
judiciar, ANEVAR i nelege foarte bine rolul pe care l are n
a promova standarde de evaluare n pas cu cerinele
internaionale, regionale i naionale i se va achita cu
promptitudine i profesionalism de aceast responsabilitate.



Adrian Vascu
aprilie 2014
Preedinte ANEVAR


v
Cuprins



Pag.
Standarde de evaluare 0
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general) 1
Standarde generale
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101) 19
SEV 102 Implementare (IVS 102) 24
SEV 103 Raportare (IVS 103) 27
Standarde referitoare la active
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200) 31
SEV 210 Active necorporale (IVS 210) 40
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220) 50
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230) 57
SEV 232 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri 66
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233) 71
SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250) 79
Aplicaii ale evalurii
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300) 92
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare
pentru garantarea mprumutului (IVS 310) 111
SEV 400 Verificarea evalurilor 120
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVS 4) 125
Ghiduri metodologice de evaluare 133
GME 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri 135
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor 142
vi
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil 157
GME 600 Evaluarea ntreprinderii 165
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor 182
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile 202
Glosar IVS 2014 223













STANDARDE DE EVALUARE












Standardele de evaluare ANEVAR ncorporeaz Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS), ediia 2013, care includ urmtoarele
standarde: IVS Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS
210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 i IVS 310.
International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu-i asum
nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care
acioneaz sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast
publicaie, indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen
sau de o alt cauz.
Copyright 2013 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate
drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn
International Valuation Standards 2013 i de a edita acest document n
cadrul culegerii Standardele de Evaluare ANEVAR. Traducerea n limba
romn este copyright-ul IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru precizia informaiilor coninute n textul
republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation
Standards 2013 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi
obinut de la IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU,United Kingdom.
Internet: http://www.ivsc.org


The International Valuation Standards Council, the authors and the
publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who
acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication,
whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Copyright 2013 International Valuation Standards Council (IVSC) All
rights reserved, subject to permission having been granted to the Asociatia
Nationala A Evaluatorilor Autorizai Din Romania (ANEVAR) to translate
the International Valuation Standards 2013 into the Romanian language
and reproduce that document in translation within the ANEVAR Valuation
Standards. The Romanian translation is the copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated. The approved text of the
International Valuation Standards 2013 is that published by the IVSC in the
English language and copies may be obtained from the IVSC, 1 King
Street, LONDON EC2V 8AU, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

1
S
E
V

1
0
0


C
a
d
r
u
l

g
e
n
e
r
a
l

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 100
Cadrul general (IVS Cadrul general)


Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Obiectivitate 23
Competen 45
Pre, cost i valoare 69
Piaa 1014
Activitatea pieei 1517
Participanii de pe pia 1819
Factorii specifici entitii 2022
Agregarea 2324
Tipul valorii 2528
Valoarea de pia 2934
Costuri de tranzacionare 35
Valoarea de investiie 3637
Valoarea just 3842
Valoarea special 4346
Valoarea sinergiei 47
Ipoteze 4851
Vnzri forate 5254
Abordri n evaluare 55
Abordarea prin pia 5657
Abordarea prin venit 5861
Abordarea prin cost 6263
Metode de aplicare 65 64
Date de intrare pentru evaluare 6572
Standardele de evaluare ANEVAR
2
Cadrul general al IVS cuprinde definiiile, principiile i conceptele
evalurii general acceptate pe care se bazeaz Standardele
Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat
n considerare i aplicat n conformitate cu standardele individuale
i aplicaiile evalurii.
Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va
necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie
s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va
fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice
alte ipoteze aplicabile n evaluare.
Obiectivitate
2. Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice
raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie
atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a
ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie
credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din
optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i
minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.
3. Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe
deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura
gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel
nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al
principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de
cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic. n cazul
n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit
statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt
prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la
conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor
profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n
reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.
Competen
4. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i a
raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie
efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed
abilitile tehnice adecvate, experien i cunotine despre
subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se
tranzacioneaz i despre scopul evalurii.
SEV 100 Cadrul general
3
5. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, se
accept ca evaluatorul s solicite asisten din partea
specialitilor n anumite aspecte ale angajamentului su integral,
cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n termenii de referin
ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii).
Pre, cost i valoare
6. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un
activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau
intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor,
preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit
activului de ctre alte persoane.
7. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau
produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs,
costul lui devine un fapt cert. Preul este corelat cu costul
deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia
pentru cumprtor.
8. Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru
un activ, n cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul
evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9. Cuvntul evaluare (engl. valuation) se poate referi att la
valoarea estimat (concluzia asupra valorii), ct i la
determinarea valorii estimate (aciunea de a evalua). n aceste
standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din
contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei
confuzii sau este necesar s se fac o distincie clar ntre cele
dou sensuri, se utilizeaz cuvinte suplimentare.
Piaa
10. O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i
serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al
preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile
se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori.
Standardele de evaluare ANEVAR
4
Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la
ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere
a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele
individuale.
11. Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un
activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care
acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va
depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o
anumit pia, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra
preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea
pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre
acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu,
piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;
(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un
productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de
distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor
finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n
volumul la care acestea se produc de ctre productor;
(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
12. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent
i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o
anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De
exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi
mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic
n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate
de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n
timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar
putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n
care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o
convergen a preurilor.
13. Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia
din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.
14. Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori
perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un
nivel constant de activitate. Imperfeciunile obinuite ale pieei se
refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau diminuri brute ale
cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii de pe
SEV 100 Cadrul general
5
pia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste
imperfeciuni este posibil, la un moment dat, ca o pia s se
adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O
evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de
pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente
la data evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o
presupus refacere a echilibrului.
Activitatea pieei
15. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi
posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o
perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care
activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de
nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n
termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin
activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o
linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia
inactiv.
16. Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este
cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena
unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un
rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia.
Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent,
sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea
ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi
dispui s intre pe pia.
17. Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o
dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor
este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii
pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate
(a se vedea paragrafele 5254 urmtoare). Totui, pe pieele n
declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a
vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de
vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.
Participanii de pe pia
18. Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la
ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt
implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre
ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a
comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de
Standardele de evaluare ANEVAR
6
pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau
cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data
evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.
19. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia,
circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui
anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att
vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau
entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe
pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual
referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i
30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui
element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu
ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea
paragrafele 30(a) i 30(f)).
Factorii specifici entitii
20. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i
care nu sunt disponibili participanilor de pe pia sunt exclui din
datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de
pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie
disponibili majoritii participanilor de pe pia, sunt urmtorii:
a) valoarea suplimentar obinut din crearea unui portofoliu de
active similare;
b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate;
c) drepturile sau restriciile legale;
d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal;
e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai pentru
acea entitate.
21. Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea fi
disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe baza
unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ s
nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor,
ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate
vor fi transferate participanilor de pe pia, odat cu transferul
grupului i deci, nu sunt specifice numai entitii.
22. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un
anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii
specifici entitii. Situaiile n care poate fi solicitat valoarea
pentru un anumit proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii;
(b) verificarea performanei unui activ.
SEV 100 Cadrul general
7
Agregarea
23. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de
combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaz un portofoliu
echilibrat de instrumente financiare;
(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele cu
celelalte, pentru a oferi cumprtorului potenial fie un prag
minim al performanei fie o prezen n locaii strategice;
(c) un grup de utilaje dintr-o linie de producie sau programul
pentru calculator necesar pentru funcionarea unei/unor
utilaje;
(d) reete i brevete de invenie care susin un brand;
(e) teren, construcii i maini, echipamente i instalaii
interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.
24. Cnd se cere o evaluare a activelor care sunt deinute n
combinaie cu alte active complementare sau conexe este
important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau
portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n
cel de al doilea caz, este, de asemenea, important s se
stabileasc dac fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
sunt disponibile pentru un cumprtor, sau
(b) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
nu sunt disponibile pentru un cumprtor.
Tipul valorii
25. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de
cuantificare a unei valori.
26. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza
valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia
i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia.
Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii.
Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie
asupra valorii;
(b) tipul activului care este evaluat;
(c) starea efectiv sau ipotetic a unui activ, la momentul
evalurii;
Standardele de evaluare ANEVAR
8
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific
ipotezele fundamentale n situaii specifice.
27. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii
principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar
obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea
de pia, aa cum este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau
o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este
specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu
aib nicio relevan pentru participanii de pe pia. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i
valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n
mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul
unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre
ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul
care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de
pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz
valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.
28. Evalurile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite
printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate
solicita o abordare diferit de cea descris n SEV, cu excepia
cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referiri fr echivoc
la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i
aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de
tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt
diferitele baze de evaluare definite n Standardele Internaionale
de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.
Valoarea de pia
29. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
SEV 100 Cadrul general
9
30. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul
cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la
data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de
ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod
rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n
mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze
sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau
concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea
unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o
sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele coninute n definiia valorii de pia la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui
moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s
fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat.
Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte
date;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care
este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor
nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre.
De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei
curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei
piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti
un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul
curent este inclus ntre cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor,
nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit
pentru a vinde la un pre care este considerat a fi nerezonabil
pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd
Standardele de evaluare ANEVAR
10
activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe
piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel
pre. Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac
parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt
este un proprietar ipotetic;
(f) ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care
are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special,
de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale
sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului
s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin
includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la
valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o
legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus
pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi acea metod prin care se obine cel mai
bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul
criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru
ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de
participani de pe pia. Perioada de expunere este situat
nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre
starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai
presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod
prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor
poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin
referire la situaia pieei de la data evalurii i nelund n
considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s
vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care
este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de
cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care
nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai
bune informaii de pia, disponibile la data evalurii;
SEV 100 Cadrul general
11
(i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este
motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat,
nici obligat n mod nejustificat s o fac.
31. Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia
deschis i concurenial unde participanii acioneaz n mod
liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i
vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat
de participani de pe pia. Piaa n care activul este expus pentru
vnzare este piaa n care activul se schimb n mod normal (a se
vedea paragrafele 1519 anterioare).
32. Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea
utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta
este determinat de utilizarea pe care un participant de pe pia
ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe
care ar fi dispus s l ofere.
33. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine
stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia,
cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n
considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.
34. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n
considerare a urmtoarelor cerine:
a) utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat
rezonabil de ctre participanii de pe pia;
b) utilizarea s fie permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic;
c) utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o
utilizare diferit, care este posibil fizic i permis legal, va
genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia,
mai mare dect profitul generat de utilizarea existent, dup
ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.
Costuri de tranzacionare
35. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui
activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare
sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se
Standardele de evaluare ANEVAR
12
face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect
direct al tranzaciei.
Valoarea de investiie
36. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul
acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit
investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.
37. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui
activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani
care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest
tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea
unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb
ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele
financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui
de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru
vnztori de a intra pe pia.
Valoarea just
38. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
39. Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia
de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste
din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i
aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar.
40. Pentru alte scopuri dect cel de utilizare n situaii financiare,
valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri
identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe
care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei,
este aplicat n context judiciar. Pe de alt parte, valoarea de
pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre
participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.
41. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.
Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea
valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte
care nu trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia,
SEV 100 Cadrul general
13
cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma
combinrii drepturilor asupra proprietii.
42. Exemple de utilizare a valorii juste sunt:
(a) determinarea unui pre care este just pentru participaia ntr-o
ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi deintori
anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care
ar putea fi obinut pe pia;
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat,
fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.
Valoarea special
43. Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
44. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care
nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
45. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici
care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru
ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui
activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al
valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist
un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.
46. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui
raportat i difereniat clar de valoarea de pia.
Valoarea sinergiei
47. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat
prin combinarea a dou sau a mai multor active sau drepturi,
atunci cnd valoarea rezultat n urma combinrii este mai mare
dect suma valorilor individuale. Dac sinergiile se obin numai de
ctre un anumit cumprtor, atunci aceasta este un exemplu de
valoare special.
Ipoteze
48. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care
Standardele de evaluare ANEVAR
14
se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
49. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la
acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate
complet aflat n exploatare;
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate
separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun
cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24
anterioare);
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie
n mod individual;
ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este
considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.
50. Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care
difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv
devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea
pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui
activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia
utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este
condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta
reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n
considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data
evalurii.
51. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie
relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.
Vnzri forate
52. Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd
un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea
fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate
s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea,
ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de
imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil
ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu
excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor
SEV 100 Cadrul general
15
asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n
cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui
special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia
valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai
ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri
ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint
o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii
distinct.
53. Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare
forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
54. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod
automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la
un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti.
Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn
la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat,
vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).
Abordri n evaluare
55. Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot
utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea
paragrafele 2528 anterioare). Cele trei abordri descrise i
definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate
n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale
preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci
cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile
nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei
singure metode, se recomand n mod special utilizarea a cel
puin dou abordri sau metode.
Abordarea prin pia
56. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin
compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale
cror preuri se cunosc.
57. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor
identice sau similare care au fost tranzacionate recent pe pia.
Dac exist puine tranzacii recente, poate fi util s se ia n
Standardele de evaluare ANEVAR
16
considerare i preurile activelor identice sau similare care sunt
listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor
informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca
preul altor tranzacii s fie ajustat pentru a reflecta orice diferene
ntre tranzacia real i tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz
s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i
diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale
activelor din alte tranzacii fa de cele ale activului evaluat.
Abordarea prin venit
58. Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin
convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare
curent a capitalului.
59. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va
genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un
proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea
venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate s
derive dintr-un contract/din contracte sau s nu fie de natur
contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din
utilizarea, fie din deinerea activului.
60. Metodele incluse n abordarea prin venit sunt:
capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ dintr-o
singur perioad i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau
o rat de capitalizare total;
fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de
numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezent;
diferite modele de evaluare a opiunilor.
61. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin
luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul
unei datorii, pn la data stingerii acesteia.
Abordarea prin cost
62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti
mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
63. Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul,
pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
SEV 100 Cadrul general
17
construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va
fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat
sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz,
poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului
echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.
Metode de aplicare
64. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite
metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc
n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n
Standardele referitoare la active.
Date de intrare pentru evaluare
65. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte
informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date ipotetice.
66. Exemple de date de intrare reale sunt:
preurile obinute pentru active similare sau identice;
fluxul de numerar realizat generat de activ;
costul efectiv al activelor identice sau similare.
67. Exemple de date de intrare ipotetice sunt:
fluxurile de numerar estimate sau previzionate;
costul estimat al unui activ ipotetic;
atitudinea perceput fa de risc a participanilor de pe pia.
68. O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor
de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de
exemplu, cnd informaiile despre tranzaciile reale sunt vechi,
cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru
fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul
efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevan mai
mare datelor de intrare ipotetice.
69. n mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai
ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare.
Cnd exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie
deosebit analizei i verificrii acestora.
70. n cazul n care datele de intrare pentru evaluare conin informaii
despre o tranzacie, ar trebui verificat cu atenie conformitatea
caracteristicilor tranzaciei respective cu cele ale tipului valorii
cerut.
Standardele de evaluare ANEVAR
18
71. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s
reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii.
De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate
diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date
obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, conform
definiiei, date de intrare obinute de pe pia. Pentru a indica
valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat
prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate
de ctre participanii de pe pia. Pentru a indica valoarea de
pia utilizndu-se abordarea prin cost ar trebui determinat costul
i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin
intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia.
Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor
determina care metod este cea mai relevant i adecvat.
Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre
valoarea de pia dac se bazeaz pe date oferite de pia,
analizate n mod corespunztor.
72. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai
pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de
active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa
pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n
proprietatea imobiliar deinut de o ntreprindere va fi evaluat n
contextul pieei proprietii imobiliare relevante pe care se
tranzacioneaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile emise
de aceeai ntreprindere vor fi evaluate n contextul pieei pe care
se tranzacioneaz aciunile.

19
S
E
V

1
0
1


T
e
r
m
e
n
i
i

d
e

r
e
f
e
r
i
n


a
i

e
v
a
l
u

r
i
i

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 101
Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)


Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Cerine 2
Modificri ale termenilor de referin ai evalurii 3

Principiul general
1. Exist mai multe tipuri i nivele de servicii de evaluare ce pot fi
furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare sunt elaborate
pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluri, inclusiv pentru o
verificare a evalurii, caz n care verificatorul ar putea s nu fie
solicitat s prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate
serviciile de evaluare, precum i munca depus pentru
efectuarea lor trebuie s fie adecvate pentru scopul desemnat.
Este important ca utilizatorul desemnat al evalurii s neleag
serviciile ce vor fi furnizate i orice limitare asupra utilizrii
acestora, nainte de finalizarea evalurii i de raportare.
Cerine
2. Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n
scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase
de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau
poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor
aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n Standardele
referitoare la active sau n Aplicaii ale evalurii. n urmtoarea
list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea
referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare
include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
O declaraie care confirm:
(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan
fizic sau juridic;
Standardele de evaluare ANEVAR
20
(ii) faptul c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i
imparial;
(iii) dac evaluatorul are orice legtur sau implicare
important cu subiectul evalurii sau cu partea care a
comandat evaluarea;
(iv) faptul c evaluatorul este competent s efectueze
evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la
asisten substanial din partea altor specialiti pentru
orice aspect al evalurii trebuie convenit i consemnat
natura unei astfel de asistene, precum i msura n care
evaluatorul s-a bazat pe aceasta.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori
desemnai
Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare
este important s se precizeze persoanele pentru care se
realizeaz evaluarea, pentru a se asigura faptul c aceasta
conine informaii adecvate necesitilor lor.
Orice restricie privind persoanele care se pot baza pe
evaluare trebuie convenit i consemnat n scris.
(c) Scopul evalurii
Trebuie prezentat n mod clar scopul pentru care este
efectuat evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este cerut
pentru garantarea mprumutului, pentru a oferi asisten la
transferul unor aciuni sau pentru a oferi asisten n cadrul
unei emisiuni de aciuni. Scopul unei evaluri va determina
tipul valorii.
Este important ca evaluarea s nu fie utilizat n afara
contextului sau pentru alte scopuri dect cel prezentat.
(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre
un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un
drept de folosin al acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n
combinaie cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
21
(e) Tipul valorii
Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii.
Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau
acesta trebuie s fie explicat. Aceast cerin nu este
aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere
verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu
se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.
Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite i
comentate n SEV 100 Cadrul general, dar pot fi utilizate i
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea
monedei n care se va raporta valoarea.
(f) Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste
date trebuie s fie menionate distinct.
(g) Documentarea necesar pentru elaborarea evalurii
Termenii de referin ai evalurii trebuie s cuprind
precizri privind orice limitri sau restricii referitoare la
inspecia, documentarea i analizele necesare pentru scopul
evalurii.
Dac nu exist informaii relevante, deoarece condiiile
evalurii restricioneaz documentarea, n cazul n care
evaluarea este acceptat de ctre evaluator, aceste restricii
i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate n
considerare ca urmare a restriciilor vor fi incluse n termenii
de referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea
Trebuie convenite i consemnate n scris natura i sursa
oricror informaii relevante pe care se va baza evaluarea,
precum i documentarea necesar pentru orice verificri care
vor fi ntreprinse pe durata evalurii.
(i) Ipoteze i ipoteze speciale
Trebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale
care urmeaz s fie luate n considerare pe durata realizrii
evalurii i raportrii evalurii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod
rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod specific
documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dup ce
Standardele de evaluare ANEVAR
22
au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii
sau altor servicii de evaluare furnizate.
O ipotez special este o ipotez care presupune fie date
care difer de datele reale existente la data evalurii, fie date
care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe
pia ntr-o tranzacie, la data evalurii.
Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra
efectul pe care l are modificarea circumstanelor asupra
valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
faptul c o cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat
la data evalurii;
faptul c un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi n
vigoare la data evalurii;
faptul c un instrument financiar este evaluat utiliznd o
curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat
de un participant de pe pia.
Se iau n considerare numai acele ipoteze i ipoteze speciale
care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul
pentru care este solicitat evaluarea.
(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi consemnat n scris. Dac se identific elemente
care sunt susceptibile s aib impact asupra evalurii i
acestea trebuie consemnate n scris.
(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV
Dei, de regul, declararea conformitii evalurii cu SEV
este necesar, ar putea exista situaia n care scopul
evalurii necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de
deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea
acelei devieri. O deviere nu este justificat dac efectul
acesteia este o evaluare care induce n eroare.
(l) Descrierea raportului
Trebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform
specificaiei din SEV 103 Raportare.
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
23
Modificri ale termenilor de referin ai evalurii
3. Este posibil ca o parte din aspectele menionate anterior s nu
poat fi precizate nainte de nceperea evalurii, sau pot fi
necesare modificri ale termenilor de referin ai evalurii pe
parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile informaii
suplimentare sau poate aprea un aspect care necesit
investigaii suplimentare. Termenii de referin ai evalurii pot fi
consemnai ntr-un document unic, emis la nceperea evalurii
sau ntr-o serie de documente ntocmite pe parcursul evalurii cu
condiia ca toate aspectele s fie consemnate n scris nainte de
finalizarea evalurii i de emiterea raportului de evaluare.

24

S
E
V

1
0
2


I
m
p
l
e
m
e
n
t
a
r
e

STANDARD DE EVALUARE SEV 102
Implementare (IVS 102)


Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Documentarea 25
Abordri n evaluare 68
Dosarul de evaluare 9


Principiul general
1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n
conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general,
care sunt adecvate scopului desemnat al evalurii cerute i
condiiilor stabilite prin termenii de referin ai evalurii.
Documentarea
2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie
adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va
raporta.
Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile
i pentru o verificare a evalurii.
3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii,
interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru
fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul
de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct
informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului
evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se
stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice
astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin
ai evalurii.
4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe
informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile
sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care
evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau
SEV 102 Implementare
25
veridicitatea informaiilor furnizate, fie acestea nu trebuie utilizate,
fie evaluatorul va informa clientul asupra rezervelor sale. Pentru a
analiza credibilitatea i veridicitatea informaiilor furnizate, trebuie
luate n considerare elemente cum ar fi:
scopul evalurii;
importana informaiei n formularea concluziei asupra valorii;
experiena sursei de informaii legat de problema respectiv;
experiena evaluatorului legat de problema respectiv;
dac sursa informaiilor este independent fie fa de subiectul
evalurii, fie fa de clientul sau utilizatorul evalurii;
msura n care informaiile sunt disponibile public; i
limitrile obligaiei de documentare, specificate n cadrul
termenilor de referin ai evalurii.
5. Scopul evalurii, tipul valorii, documentarea necesar pentru
evaluare i limitrile documentrii, precum i toate sursele de
informaii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate n
termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii. Dac pe durata unei evaluri devine clar c
documentarea inclus n termenii de referin ai evalurii nu va
conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe
care trebuie s le furnizeze tere pri fie nu sunt disponibile, fie
sunt neadecvate, termenii de referin ai evalurii trebuie revizuii
n mod corespunztor.
Abordri n evaluare
6. Trebuie acordat o importan deosebit selectrii abordrilor n
evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele
abordri n evaluare sunt descrise n SEV 100 Cadrul general, iar
metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri n
evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate n
comentariile din Standardele referitoare la active.
7. Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de
luarea n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru
evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa
relevant.
Standardele de evaluare ANEVAR
26
8. Pentru a obine o indicaie asupra valorii se pot utiliza mai multe
abordri sau metode de evaluare, mai ales atunci cnd nu exist
suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra
valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru
9. Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe
parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru concluzia final,
precum i o copie a oricrui raport preliminar sau final predat
clientului.




27
S
E
V

1
0
3

-

R
a
p
o
r
t
a
r
e

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 103
Raportare (IVS 103)


Coninut Paragrafe
Principiul general 13
Coninutul raportului 45

Principiul general
1. Etapa final a evalurii const n comunicarea rezultatelor ctre
partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau
a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau s
induc n eroare i va permite cititorului ndreptit o nelegere
clar a evalurii sau a altor servicii furnizate.
2. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea,
raportul va prezenta o descriere clar i precis a termenilor de
referin ai evalurii, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia
i va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau
condiiile limitative importante care influeneaz n mod direct
evaluarea.
3. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare sau
rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificri a evalurii,
indiferent dac acestea sunt tiprite pe hrtie sau sunt transmise
pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii
pot exista modificri fa de acest standard sau cerine
suplimentare de raportare. Acestea se regsesc n Standardele
referitoare la active sau n cele cu Aplicaii ale evalurii relevante.
Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i
cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice
excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie
convenite n prealabil i consemnate n termenii de referin ai
evalurii.
Standardele de evaluare ANEVAR
28
5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele
listate n cele ce urmeaz. Elementele de la literele (a) la (k) din
aceast list conin aspectele care fac parte din termenii de
referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii). Se recomand ca n raport s fie menionai termenii de
referin ai evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un
evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii,
iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la
verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic. Raportul
trebuie s includ o declaraie prin care evaluatorul s
confirme c poate oferi o evaluare obiectiv i imparial i c
este competent s efectueze evaluarea.
Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice
responsabil pentru evaluare.
Dac evaluatorul a apelat la asisten substanial din partea
altor specialiti, pentru orice aspect al evalurii n raport
trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i
msura n care s-a bazat pe aceast asisten.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori
desemnai
Partea care a comandat evaluarea va fi identificat mpreun
cu orice alte pri care s-ar putea baza pe rezultatele
evalurii (a se vedea i litera (j) n continuare).
(c) Scopul evalurii
Scopul evalurii va fi prezentat n mod clar.
(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia
ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de
folosin a acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz
mpreun cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).
SEV 103 Raportare
29
(e) Tipul valorii
Acesta trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie s fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii
sunt definite i comentate n SEV 100 Cadrul general.
Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii
atunci cnd nu i se cere verificatorului s prezinte o
concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu
asupra tipului valorii utilizat.
(f) Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este cazul, aceste
date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.
Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri
cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac
comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea
supus verificrii.
(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii
Trebuie s fie prezentate n raport att documentarea
necesar pentru efectuarea evalurii, ct i limitrile
documentrii respective consemnate n termenii de
referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa informaiilor utilizate pe care s-a bazat
evaluarea
Trebuie prezentate natura i sursa oricror informaii
relevante pe care se bazeaz evaluarea i amploarea
oricror etape parcurse pentru verificarea acelor informaii. n
situaia n care informaiile furnizate de client sau de o ter
parte nu au fost verificate de ctre evaluator, acest fapt
trebuie precizat n mod clar i trebuie fcut referire, dup
caz, la orice confirmare furnizat de partea respectiv cu
privire la acele informaii.
(i) Ipoteze i ipoteze speciale
Trebuie precizate n mod clar toate ipotezele i ipotezele
speciale adoptate.
(j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta,
restricionarea trebuie precizat.
Standardele de evaluare ANEVAR
30
(k) Declararea conformitii evalurii cu SEV
Dei declararea conformitii evalurii cu SEV este de regul
necesar, ar putea exista situaii n care scopul evalurii
necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie
s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O
deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o
evaluare care induce n eroare.
(l) Abordarea n evaluare i raionamentul
Pentru a se nelege rezultatul evalurii n contextul acesteia,
raportul va face trimitere la abordarea sau la abordrile
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la
raionamentele principale care au condus la concluziile
evalurii.
n cazul unui raport de verificare a evalurii trebuie prezentate
concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus
verificrii, inclusiv raionamentele pe care se bazeaz aceste
concluzii.
Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod
special i s-a consemnat n termenii de referin ai verificrii
evalurii c va fi prezentat un raport fr explicaii sau fr
alte informaii de fundamentare.
(m) Valoarea sau valorile obinute
Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.
Aceast cerin nu se aplic n cazul unei verificri a
evalurii, dac verificatorului nu i se solicit s furnizeze
propria concluzie asupra valorii.
(n) Data raportului de evaluare
Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast
dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f)
anterior).


31
S
E
V

2
0
0

n
t
r
e
p
r
i
n
d
e
r
i

i

p
a
r
t
i
c
i
p
a

i
i

l
a

n
t
r
e
p
r
i
n
d
e
r
i

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 200
ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
Raportare 5
COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprindere C8C12
Abordri n evaluare C13C14
Abordarea prin pia C15C21
Abordarea prin venit C22C30

CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la
evalurile de ntreprinderi i participaii la capitalul acesteia. Acest
standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau
exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a
Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena
acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru a se conforma cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de
a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, va trebui s fie
identificat participaia la capitalul ntreprinderii evaluate. Aceasta
va include elemente, cum ar fi: specificarea statutului juridic al
ntreprinderii, dac este o ntreprindere n ansamblul ei sau o
Standardele de evaluare ANEVAR
32
participaie la capitalul acesteia, dac include toate activele sau
datoriile sau numai o parte din acestea i clasa sau clasele de
aciuni implicate.
3. Exemple tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui
s fie precizate pentru a se conforma cu SEV 101, paragraful 2(i),
atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la
aceasta, sunt:
n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac
proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase
intenioneaz s vnd sau s le dein n continuare;
dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s
nu fie luate n considerare.
Implementare (SEV 102)
4. Dac evaluarea se face pentru o participaie la capital care d
dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere
dac valoarea total a activelor, care se vnd n mod individual n
procesul de lichidare, depete valoarea total a activelor
determinat pe ipoteza continurii activitii.
Raportare (SEV 103)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprindere i participaii la
capitalul acesteia, altele dect cele coninute de referinele
adecvate asupra aspectelor menionate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 i 3, anterioare.

SEV 200 Evaluarea ntreprinderii
33
COMENTARII
Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) Valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor
proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a
plti acele datorii;
(b) Valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi
pentru toi proprietarii ei.
ntreprinderi
C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii
sau de investiii. O evaluare a unei ntreprinderi poate s cuprind
fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii
acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea
unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor
individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit
evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i
datorii sunt separabile de ntreprindere i pot fi transferate n mod
independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze
separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de
a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se
stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate,
pentru aciuni sau pentru o participaie la capitalul entitii, pentru
o activitate specific a entitii sau pentru active sau datorii
specifice.
C3. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,
respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportare
financiar.
C4. n funcie de contextul i scopul evalurii i de natura ntreprinderii
sau a participaiei la capitalul ntreprinderii supuse evalurii, pot fi
luate n considerare aspectele prezentate n continuare.
Drepturi de proprietate
C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei
participaii, indiferent de forma juridic a ntreprinderii/societii
comerciale, solicit o analiz atent n activitatea de evaluare. n
mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente
legale, cum ar fi: clauzele de asociere, clauzele din actul
Standardele de evaluare ANEVAR
34
constitutiv al ntreprinderii, contractul de asociere, statute,
contracte de parteneriat i acorduri ntre proprietari. Drepturile
asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la
capitalul unei ntreprinderi sau ntreprinderea n ansamblul ei. n
anumite situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de
proprietate de dreptul de folosin. Trebuie s se fac cu atenie
distincia ntre drepturile i obligaiile aferente participaiei la
capital i cele care pot fi coninute ntr-un acord ntre proprietarii
existeni.
C6. Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei
la capitalul ntreprinderii i pot conine prevederi referitoare la tipul
valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei.
De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia la
capitalul ntreprinderii ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro
rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o
participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz,
este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul
evalurii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile
ataate oricrei alte clase de participaii.
C7. O participaie fr drept de control poate avea o valoare mai mic
dect o participaie care asigur dreptul de control. O participaie
majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control.
Dreptul de vot i alte drepturi ataate participaiei la capital vor fi
determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz.
Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere,
fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un
astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s asigure
totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor msuri.
Informaii despre ntreprindere
C8. Evaluarea unei ntreprinderi sau a unei participaii la aceasta se
bazeaz frecvent pe informaiile primite de la manageri,
reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. Ar trebui s se
acorde o atenie deosebit precizrii informaiilor care sunt demne
de ncredere i a celor care trebuie s fie verificate, precum i a
amplorii verificrii necesare pe parcursul evalurii, atunci cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101
Termenii de referin ai evalurii, paragraful 2(g).
C9. Dei, la o anumit dat, valoarea reflect beneficiile anticipate ale
deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece
poate oferi o orientare pentru ateptrile viitoare.
SEV 200 Evaluarea ntreprinderii
35
C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea
tendinelor economice relevante din domeniul de activitate.
Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica guvernamental, ratele
de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei, pot
afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferite
sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei participaii la ntreprindere este relevant numai n
contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat.
Este important s se neleag natura activelor i datoriilor
ntreprinderii i s se determine att elementele care sunt
necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului,
ct i cele care sunt excedentare pentru ntreprindere, la data
evalurii.
C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate
n bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie,
mrci comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze
de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual,
dup ce au fost luate n considerare toate activele corporale i
activele necorporale identificabile. Evaluarea activelor necorporale
este prezentat n SEV 210 Active necorporale.
Abordri n evaluare
C13. Pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la capitalul
ntreprinderii pot fi aplicate abordrile prin pia i prin venit,
descrise n SEV 100 Cadrul general. n mod normal, nu poate fi
aplicat abordarea prin cost, cu excepia ntreprinderilor aflate n
stadiul incipient sau recent nfiinate, cnd profitul i/sau fluxul de
numerar nu pot fi determinate n mod credibil i dac exist
informaii de pia adecvate despre activele entitii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o
ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi obinut
printr-o nsumare a valorii activelor i datoriilor. Aceasta este
numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin
active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare,
deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din
aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare
descrise n SEV 100 Cadrul general, nainte de a fi nsumate.
Abordarea prin pia
C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu
ntreprinderi, participaii la capital i aciuni similare, care au fost
tranzacionate pe pia, precum i cu orice tranzacii relevante cu
aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate
Standardele de evaluare ANEVAR
36
proveni i din tranzaciile sau ofertele anterioare aferente oricrei
componente a ntreprinderii.
C16. Trei din cele mai uzuale surse de date utilizate n abordarea prin
pia sunt pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaiile la capitalurile unor ntreprinderi similare, piaa
achiziiilor de ntreprinderi pe care se cumpr i se vnd
ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau
ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru
comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare
ar trebui s fac parte din acelai domeniu de activitate cu
ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat
de aceleai variabile economice. Pentru a constitui o baz
rezonabil pentru comparaie, factorii care trebuie s fie luai n
considerare sunt urmtorii:
asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
volumul datelor despre ntreprinderi similare i posibilitatea
verificrii acestora;
dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie
neprtinitoare.
C18. Ar trebui s se fac o analiz comparativ a asemnrilor i
diferenelor calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i
ntreprinderea subiect.
C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor
efective se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei,
reprezint preul mprit la unele forme de venit sau la activele
nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie s fie
luate n considerare urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare ajustri pentru a face ca rata s fie
adecvat pentru ntreprinderea subiect. Exemple de ajustri
sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ce
caracterizeaz ntreprinderile similare fa de cele ale
ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare ajustri pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la
puterea de control, la vandabilitate sau la mrimea
participaiei.
SEV 200 Evaluarea ntreprinderii
37
C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare
(bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic n. t.),
ca fiind o procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, ar
trebui s nu se atribuie o importan semnificativ indicaiilor
asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane, cu
excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i
cumprtorii le acord o mare credibilitate. Acolo unde este cazul,
ar trebui s se fac o verificare ncruciat, utiliznd cel puin nc
o alt metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale
prilor sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la capitalul
ntreprinderii sau ale ntreprinderilor din acelai domeniu de
afaceri se utilizeaz deseori ca o verificare rezonabil a concluziei
privind valoarea rezultat dintr-o alt abordare.
Abordarea prin venit
C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz
diferite metode. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului
de numerar sau a beneficiilor i metoda fluxului de numerar
actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se
calculeaz nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din
urm fiind utilizate mai des. Ratele de capitalizare sau de
actualizare aplicate trebuie s fie adecvate cu definiia venitului
sau fluxului de numerar utilizat.
C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare,
atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a
unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar.
n estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori, cum ar fi:
nivelul ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de
participanii de pe pia pentru investiii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii avute n vedere.
C25. n cadrul metodelor care utilizeaz actualizarea, creterea
ateptat poate fi luat n considerare, n mod explicit, n venitul
sau n fluxul de numerar previzionat. n cadrul metodelor de
capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea preconizat
este reflectat n mod normal n rata de capitalizare. Cnd fluxul
de numerar previzionat se exprim n termeni nominali, trebuie s
se utilizeze o rat de actualizare care ia n considerare ateptrile
asupra modificrilor viitoare ale preurilor generate de inflaie sau
deflaie. Cnd fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni
Standardele de evaluare ANEVAR
38
reali, trebuie utilizat o rat de actualizare care nu ia n
considerare ateptrile asupra modificrilor viitoare ale preurilor
generate de inflaie sau deflaie.
1

C26. Valoarea ntreprinderii se obine, n mod tipic, prin capitalizarea
profiturilor sau a fluxurilor de numerar cu o rat de capitalizare sau
prin aplicarea unei rate de actualizare determinate nainte de
luarea n considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de
capitalizare sau rata de actualizare aplicat este costul mediu
ponderat al capitalului aferent unei ponderi adecvate a creditelor i
a capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea total a
capitalurilor proprii, din valoarea ntreprinderii se scade valoarea
de pia a datoriilor purttoare de dobnzi. O alt cale de
determinare n mod direct a valorii capitalurilor proprii este prin
cuantificarea fluxului de numerar disponibil pentru proprietari.
Cnd se calculeaz valoarea ntreprinderii sau valoarea
capitalurilor proprii, trebuie s fie avute n vedere i activele n
surplus, adic activele din afara exploatrii.
C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti
de afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea
venitului sau a fluxului de numerar viitor al ntreprinderii.
Identificarea tendinelor anterioare, prin intermediul analizei
ratelor, poate oferi informaiile necesare pentru estimarea riscului
inerent activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul
domeniului de activitate i al previziunilor performanei viitoare.
C28. Pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de numerar realizate n
trecut i cele care ar fi posibil de obinut de un cumprtor al
participaiei evaluate, la data evalurii, pot fi necesare ajustri.
Exemple sunt urmtoarele:
(a) corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi
reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea activitii
de exploatare preconizat;
(b) prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i ale
ntreprinderilor comparabile pe o baz coerent;
(c) corectarea preurilor tranzaciilor prtinitoare, la cote de pia;
(d) corectarea cheltuielilor cu personalul sau a elementelor
nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul
reflectrii preurilor sau a ratelor de pia;
(e) reflectarea impactului evenimentelor aleatoare asupra
elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de

1
Pentru mai multe informaii a se vedea ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC, IE 1 Fluxul
de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
SEV 200 Evaluarea ntreprinderii
39
elemente ntmpltoare sunt: pierderile cauzate de greve, de
faza iniial/de demarare a activitii unei ntreprinderi i de
fenomenele meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar
previzionate trebuie s reflecte orice venituri sau cheltuieli
ocazionale, care pot fi anticipate n mod rezonabil, iar
evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare
care pot avea loc i n viitor;
(f) corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare la o
estimare comparabil cu cea rezultat conform regimului de
amortizare utilizat n ntreprinderile similare;
(g) corectarea valorii contabile a stocurilor astfel nct s fie
comparabil cu valoarea contabil a acestora din
ntreprinderile similare, dar ale cror conturi pot fi inute pe o
alt baz dect cea utilizat n ntreprinderea subiect sau
pentru a reflecta cu precizie mai mare realitatea economic.
Ajustrile aplicate valorii stocurilor pot s fie diferite cnd se
are n vedere contul de profit i pierdere fa de cele care au
n vedere bilanul contabil. De exemplu, metoda primul
intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare valoarea stocurilor atunci cnd se
elaboreaz un bilan contabil la valoarea de pia. Cnd
analizm contul de profit i pierdere, metoda ultimul
intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare nivelul venitului n perioadele de inflaie
sau de deflaie.
C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se
fac ajustri i ale valorii rezultate, pentru a reflecta aspectele
care nu au fost ncorporate n previziunile fluxului de numerar sau
n rata de actualizare adoptat. Exemple pot fi ajustrile pentru
vandabilitatea participaiei supuse evalurii sau pentru poziia de
drept de control sau pentru lipsa dreptului de control asupra
ntreprinderii, aferente participaiei la capital supuse evalurii.
C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai
degrab sub forma unei vnzri de active dect sub forma unui
transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se
obinuiete s se exclud elemente cum ar fi: creanele, datoriile
i fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin
aplicarea unui multiplu al valorii adecvat asupra profitului nainte
de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea mijloacelor
fixe. Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura c multiplul
utilizat se bazeaz pe analiza altor vnzri de active similare.

40


S
E
V

2
1
0


A
c
t
i
v
e

n
e
c
o
r
p
o
r
a
l
e

STANDARD DE EVALUARE SEV 210
Active necorporale
1
(IVS 210)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
COMENTARII

Principalele tipuri de active necorporale C1C10
Fondul comercial C11C13
Caracteristicile activelor necorporale C14C15
Abordri n evaluare C16C17
Abordarea prin pia C18C21
Abordarea prin venit C22C23
Metoda evitrii plii redevenei C24C27
Metoda profiturilor suplimentare C28C30
Metoda beneficiilor economice excedentare C31C34
Beneficiul fiscal din amortizare C35
Abordarea prin cost C36C38
Abordri multiple
Informaii suplimentare
C39
C40

CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la
evaluarea activelor necorporale. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.

1
n IFRS termenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizri necorporale.
SEV 210 Active necorporale

41

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru conformitatea cu cerinele SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, activul
necorporal trebuie s fie definit n mod clar n ceea ce privete
tipul acestuia i drepturile legale sau interesele asupra acelui
activ. Principalele tipuri de active necorporale i caracteristicile
specifice ale acestora sunt prezentate n paragrafele C1C13 din
Comentariile la acest standard.
3. Termenii de referin ai evalurii ar trebui s conin identificarea
oricror active contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau
nu sunt incluse n evaluare. Un activ contribuitor este acela care
se utilizeaz n combinaie cu activul subiect pentru a genera
fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dac activele
contribuitoare nu sunt incluse n evaluare, este necesar s se
clarifice dac activul necorporal trebuie s fie evaluat n ipoteza
c activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor
sau n ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul
subiect se evalueaz pe o baz de sine stttoare.
4. Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la
evaluarea activelor necorporale i care, conform SEV 101,
paragraful 2(i), sunt cerute a fi menionate, pot fi ipotezele c un
brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data
evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de
pe pia.
Implementare (SEV 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale.
Raportare (SEV 103)
6. Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale fa
de referinele coninute n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 24.
Standardele de evaluare ANEVAR

42

COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale
C1. Un activ necorporal este un activ nemonetar care se manifest
prin proprietile lui economice. El nu are substan fizic, dar
acord drepturi i beneficii economice proprietarului acestuia.
C2. Evalurile de active necorporale sunt solicitate pentru diverse
scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau
pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de active necorporale,
raportri ctre autoritile fiscale, litigii i proceduri de insolven
i pentru raportarea financiar.
C3. Un activ necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. Un
activ necorporal este identificabil dac:
(a) fie este separabil, adic poate fi separat sau desprins de
entitate i vndut, transferat, cesionat printr-un contract de
licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie mpreun cu
un alt contract, cu un activ identificabil sau cu o datorie
identificabil aferent(), indiferent dac entitatea
intenioneaz sau nu s fac acest lucru, fie
(b) decurge din drepturi contractuale sau de alt natur legal,
indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau
separabile de entitate sau de alte drepturi i obligaii.
C4. Orice activ necorporal neidentificabil, asociat cu o ntreprindere
sau cu un grup de active, este numit fond comercial.
C5. Principalele clase de active necorporale sunt urmtoarele:
legate de marketing;
legate de client sau de furnizor;
de natur tehnologic;
de natur artistic.
C6. n cadrul fiecrei clase, activele pot fi contractuale sau
necontractuale.
C7. Activele necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul
rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau
serviciilor. Exemple sunt mrcile comerciale, brandurile, designul
comercial unic, numele domeniului de internet i acordurile de
neconcuren.
SEV 210 Active necorporale

43

C8. Activele necorporale legate de client sau de furnizor provin din
relaiile cu sau din informaiile despre clieni sau furnizori.
Exemple sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii,
contractele de licen sau de redeven, registrele de comenzi,
contractele de munc i relaiile cu clienii.
C9. Activele necorporale de natur tehnologic provin din drepturile
contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat,
tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau reetele.
C10. Activele necorporale de natur artistic provin din dreptul la
beneficii, cum ar fi: redevenele din lucrri artistice, ca de
exemplu, piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia
dreptului de autor necontractual.
Fondul comercial
C11. Fondul comercial reprezint orice beneficiu economic viitor
provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale
fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare
financiar sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca
acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii reflectate n fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei
combinri de ntreprinderi, de exemplu, o reducere a
cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt
reflectate n valoarea altor active;
oportunitile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe
diferite piee;
capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintr-
o reea de afaceri pus la punct.
C13. ntr-o accepiune general, valoarea fondului comercial este
valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei
ntreprinderi au fost sczute valorile tuturor activelor
identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu
datoriile existente sau cu cele poteniale.
Standardele de evaluare ANEVAR

44

Caracteristicile activelor necorporale
C14. Activele necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici, cum ar fi: dreptul de proprietate asupra lor, funcia
ndeplinit, poziia pe pia i descrierea lor. Aceste caracteristici
difereniaz activele necorporale ntre ele. Caracteristicile care le
difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:
mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul
diferit, prin sursa diferit a ingredientelor i prin calitatea
diferit;
programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual,
prin referire la specificaiile lor de funcionare.
C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeai
clas, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i
caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul activului
necorporal.
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea
duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a
factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un
medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci
ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se
preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de
situaie poate face ca durata de via util rmas a primului
produs s fie estimat la numai trei ani.
Abordarea prin pia
C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.
C19. Natura eterogen a activelor necorporale semnific faptul c
rareori este posibil s se gseasc dovezi de pia despre
SEV 210 Active necorporale

45

tranzacii cu active identice. Dac exist dovezi de pia,
singurele dovezi disponibile se refer, de obicei, la active similare
i nu la unele identice. Ca o alternativ sau ca un instrument
suplimentar, comparaia cu preurile tranzaciilor relevante cu
active identice sau similare, obinute n urma analizei vnzrilor,
poate furniza dovezi despre ratele de evaluare, de exemplu, ar fi
posibil s se determine o rat tipic pre / profit net sau o rat a
rentabilitii pentru o clas de active necorporale similare.
C20. n cazul n care exist dovezi fie despre preuri, fie despre ratele
de evaluare, deseori va fi necesar s se fac ajustri ale
acestora pentru a se reflecta diferenele dintre activul subiect i
activele implicate n tranzacii.
C21. Aceste ajustri sunt necesare pentru a reflecta diferenierea
caracteristicilor activului necorporal subiect de cele ale activelor
implicate n tranzacii. Astfel de ajustri pot fi determinate mai
degrab la nivel calitativ dect la nivel cantitativ. Situaiile n care
sunt necesare ajustri calitative sunt incluse n exemplele
urmtoare :
brandul supus evalurii poate fi considerat c asigur o
poziie mai dominant pe pia dect cele implicate n
tranzacii;
un brevet de invenie pentru un medicament, care este
evaluat, poate avea o eficacitate mai mare i mai puine
contraindicaii dect ale celor implicate n tranzacii.
Abordarea prin venit
C22. n abordarea prin venit, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, a
fluxurilor de numerar sau a economiilor de cheltuieli generate de
activul necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n
abordarea prin venit, utilizate n evaluarea activelor necorporale,
sunt:
metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda
economisirii redevenei;
metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda
venitului suplimentar;
metoda beneficiilor economice excedentare.
C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de
numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie
tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple,
Standardele de evaluare ANEVAR

46

aplicarea unui factor de capitalizare asupra unui flux de numerar
reprezentativ dintr-o singur perioad.
Metoda evitrii plii redevenei
C24. n cadrul metodei evitrii plii redevenei (engl. Relief from
Royalty Method), valoarea unui activ necorporal se determin
prin referin la valoarea unor pli ipotetice ale redevenei, care
ar fi evitate ca urmare a deinerii proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene pentru activul necorporal, de
la o ter parte. Plile ipotetice ale redevenei, pe durata de via
a activului necorporal, sunt ajustate pentru impozitul pltibil i
sunt actualizate la valoarea prezent, de la data evalurii. n
unele cazuri, plile redevenei pot s includ o sum
suplimentar, pltit iniial, fa de sumele periodice calculate pe
baza unui procentaj din cifra de afaceri sau din ali indicatori
financiari.
C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou
metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale
redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie
prealabil pentru aceast metod este existena unor active
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor
contracte de licen neprtinitoare, n mod regulat. A doua
metod se bazeaz pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite
ipotetic ntr-o tranzacie neprtinitoare, de ctre un liceniat
hotrt, unui liceniator hotrt, pentru drepturile de folosin a
activului necorporal subiect.
C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare redate n continuare:
proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi: cifra de afaceri la
care ar fi aplicat rata redevenei, pe durata de via a
activului necorporal, mpreun cu o estimare a duratei de via
a activului necorporal;
cota la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru
plile ipotetice de redeven;
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi
suportate de un liceniat n utilizarea activului;
o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate
pentru a converti plile ipotetice de redeven aferente
activului, ntr-o valoare actualizat a acestora.
n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode pentru
obinerea ratei redevenei, este uzual s se aplice oricare dintre
acestea ca un instrument de verificarea a celeilalte.
SEV 210 Active necorporale

47

C27. Adesea, ratele redevenelor aferente activelor similare pot s
difere n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent ca
rata redevenei folosit ca dat de intrare s se compare cu
marja brut din exploatare pe care un operator tipic poate s o
cear din cifra de afaceri generat de utilizarea activului.
Metoda profiturilor suplimentare
C28. Metoda profiturilor suplimentare (engl. Premium Profits Method)
presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar
previzionate, care ar putea fi obinute de o ntreprindere care
utilizeaz activul necorporal, cu cele care ar fi obinute de o
ntreprindere care nu utilizeaz acel activ necorporal. Deseori
aceast metod se utilizeaz atunci cnd ratele redevenelor de
pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate,
se aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti
profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar
suplimentare periodice previzionate n valoarea lor actualizat
sau se aplic un multiplu/factor de capitalizare pentru a capitaliza
profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru
evaluarea activelor necorporale a cror utilizare va diminua
cheltuielile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau
fluxuri de numerar suplimentare.
Metoda beneficiilor economice excedentare
C31. Metoda beneficiilor economice excedentare (engl. Excess
Earnings Method) determin valoarea unui activ necorporal ca
fiind valoarea actualizat a fluxurilor de numerar atribuibile
activului necorporal subiect, dup scderea fluxurilor de numerar
care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda beneficiilor
economice excedentare se utilizeaz n special pentru evaluarea
contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor de
cercetare i dezvoltare nefinalizate.
C32. Metoda beneficiilor economice excedentare poate fi aplicat fie
prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur
perioad, numit metoda beneficiilor economice excedentare
dintr-o singur perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar
previzionate pe mai multe perioade, numit metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice. Aceast a doua metod
se utilizeaz mai des, deoarece activele necorporale genereaz,
n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de timp
extins.
Standardele de evaluare ANEVAR

48

C33. Metoda beneficiilor economice excedentare presupune alocarea
fluxurilor de numerar preconizate la nivelul celei mai mici uniti
de afacere sau celui mai mic grup de active al ntreprinderii, flux
care include toate veniturile obtenabile din deinerea activului
subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la
fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin
calcularea unui profit aferent costului de oportunitate, numit i
profit economic (engl. economic rent), cerut de activele
contribuitoare i apoi scderea acestuia din fluxul de numerar
total. Pentru a ajunge la o valoare credibil a activului subiect,
poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a
reflecta orice valoare suplimentar atribuit faptului c toate
activele se utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu
activitatea. De obicei, aceast valoare suplimentar este reflect
de fluxurile de numerar suplimentare care sunt atribuibile unui
activ reprezentat de fora de munc instruit, care nu ar fi
disponibile pentru un cumprtor al unui activ individual.
Beneficiul fiscal din amortizare
C35. n multe legislaii fiscale, amortizarea unui activ necorporal poate
fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului
impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz
abordarea prin venit va fi necesar s se ia n considerare
impactul oricrui beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i
s se aplice o ajustare adecvat fluxurilor de numerar.
Abordarea prin cost
C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul activelor
necorporale generate intern, care nu au fluxuri identificabile de
venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie
al unui activ similar, fie al unui activ cu potenial de servicii similar
sau cu utilitate similar.
C37. Exemple de active necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmtoarele:
un program pentru calculator generat intern, deoarece preul
unui program cu aceeai capacitate de servicii sau similar
poate fi obinut uneori de pe pia;
paginile de internet, n msura n care este posibil s se
estimeze costul de construire a paginii de internet;
SEV 210 Active necorporale

49

fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare
i instruire a forei de munc.
C38. Datele de intrare pentru evaluare, care sunt necesare pentru
aplicarea abordrii prin cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau cumprrii unui activ identic;
costul necesar generrii sau cumprrii unui activ cu aceeai
utilitate sau capacitate de servicii;
orice ajustri aplicate asupra costului necesar generrii sau
cumprrii, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale
activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional;
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.
Abordri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorporale, deseori
exist o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect n cazul altor clase de
active.
Informaii suplimentare
C40. Informaii suplimentare i ndrumri pot fi gsite n ndrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale.
2



2
IVSC (2012). IE 3 Evaluarea activelor necorporale. Bucureti: IROVAL.

50

S
E
V

2
2
0


M
a

i
n
i
,

e
c
h
i
p
a
m
e
n
t
e

i

i
n
s
t
a
l
a

i
i

STANDARD DE EVALUARE SEV 220
Maini, echipamente i instalaii
1

(IVS 220)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii C1C2
Active necorporale C3
Scheme de finanare C4C5
Vnzare forat C6C7
Abordri n evaluare C8C12


CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la
evalurile mainilor, echipamentelor i instalaiilor. Acest
standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau
exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor
generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui
standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d),
referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se
evalueaz, trebuie luat n considerare msura n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active sau este
integrat() cu acestea. De exemplu:

1
Conform IAS 16, mainile, echipamentele i instalaiile sunt incluse n clasa imobilizrilor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliar (terenul i construciile).
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
51
activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi
ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a
construciei sau structurii n care acesta este ncorporat;
un utilaj individual poate fi integrat ntr-o linie de producie,
unde funcionarea lui este dependent de alte active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce
se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate
orice ipoteze sau ipoteze speciale necesare care se refer la
disponibilitatea oricror active complementare, a se vedea
paragraful 4 urmtor.
3. Mainile, echipamentele i instalaiile destinate s furnizeze
diferite servicii sau utiliti unei construcii, sunt adesea integrate
n construcie i, odat instalate, nu pot fi separate de aceasta.
n mod normal, aceste elemente vor fi incluse n proprietatea
imobiliar. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru
furnizarea de energie electric, gaz, cldur, aer condiionat sau
pentru ventilaie i la echipamente, cum ar fi lifturile. Dac scopul
evalurii solicit ca aceste elemente s fie evaluate separat,
termenii de referin ai evalurii vor conine o precizare privind
efectul firesc al includerii valorii acestora n valoarea proprietii
imobiliare i faptul c este posibil s nu poat fi valorificate
separat. n situaia n care se fac evaluri diferite ale proprietii
imobiliare i a mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n
aceeai locaie, este necesar acordarea unei atenii deosebite
pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
4. Din cauza naturii diverse i a gradului diferit de transportabilitate
al multor maini, echipamente i instalaii, n mod normal, vor fi
necesare ipoteze suplimentare pentru a descrie starea sau
situaiile n care sunt evaluate aceste active. Pentru conformarea
la prevederile SEV 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie
luate n considerare i precizate n termenii de referin ai
evalurii. Exemple de ipoteze, care pot fi adecvate n diferite
situaii, sunt:
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte
a ntreprinderii care i continu activitatea normal de
exploatare;
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar n
ipoteza c ntreprinderea este nchis;
Standardele de evaluare ANEVAR
52
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca elemente separate ce urmeaz s fie scoase de
pe locaia lor permanent (dezinstalate).
n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor
ipoteze, de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei
ntreprinderi sau al ncetrii operaiilor tehnologice asupra valorii
mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
Implementare (SEV 102)
5. Nu exist cerine suplimentare pentru maini, echipamente i
instalaii.
Raportare (SEV 103)
6. n plus fa de cerinele minimale din SEV 103 Raportare, un
raport de evaluare a mainilor, echipamentelor i instalaiilor va
include referine corespunztoare aspectelor incluse n termenii
de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 24
anterioare. De asemenea, raportul va include un comentariu
privind efectul asupra valorii raportate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu, un program
pentru calculator aferent unui instalaii sau dreptul de ocupare n
continuare a terenului pe care este amplasat activul.










SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
53
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1. Mainile, echipamentele i instalaiile reprezint active corporale
care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia
de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i care se
preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt
clasificate ca maini, echipamente sau instalaii urmtoarele
tipuri de active:
proprietatea imobiliar;
resursele minerale sau naturale;
materiile prime i materiale;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);
bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau
coleciile.
C2. n mod normal, o evaluare a mainilor, echipamentelor i
instalaiilor va impune luarea n considerare a mai multor factori
care se refer la activul n sine, la mediul lor i la potenialul lor
economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luai n
considerare sunt:
Factori legai de activ:
specificaia tehnic a activului;
durata de via fizic rmas;
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;
dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent,
costul de demontare i de mutare;
orice pierdere potenial a unui activ complementar, de
exemplu, durata de exploatare a unui utilaj poate fi diminuat
din cauza duratei contractului de nchiriere a construciei n
care este localizat.
Factori legai de mediu:
localizarea fa de sursa de materie prim i de piaa
produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat limitat, de exemplu, dac materiile prime sunt limitate
sau dac cererea este tranzitorie;
Standardele de evaluare ANEVAR
54
impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte, care
fie restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
funcionare sau de demontare.
Factori legai de potenialul economic:
rentabilitatea efectiv sau cea potenial a activului, pe baza
comparrii cheltuielilor de exploatare cu beneficiile efective
sau cu cele poteniale;
cererea pentru produsul realizat prin utilizarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n legtur cu factorii macro i
micro economici care ar putea influena cererea;
posibilitatea ca activului s i se atribuie o utilizare mai bun
dect utilizarea sa curent.
Active necorporale
C3. Activele necorporale nu fac parte din categoria mainilor,
echipamentelor i instalaiilor. Totui, un activ necorporal poate
avea efect asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
De exemplu, valoarea modelelor i matrielor este deseori legat
nemijlocit de drepturile de proprietate intelectual asociate.
Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile i
brevetele de invenie sunt alte exemple de active necorporale
care pot avea un impact asupra valorii mainilor, echipamentelor
i instalaiilor, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea
lor n evaluare. n astfel de cazuri, evaluarea va presupune
luarea n considerare a activelor necorporale i a impactului
acestora asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
Scheme de finanare
C4. O main, un echipament sau o instalaie poate fi subiectul unei
scheme de finanare. Ca urmare, activul nu poate s fie vndut
fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
schemei de finanare. Aceast plat poate sau nu poate s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n
funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie s
se prezinte separat de cea a activelor negrevate de sarcini.
C5. Mainile, echipamentele i instalaiile care sunt deinute n cadrul
contractelor de leasing operaional, se afl n proprietatea terelor
pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor deinute n proprietate
de ctre locatar i utilizate mpreun.
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
55
Vnzare forat
C6. Activele de natura mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
susceptibile de condiiile vnzrii forate, a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul
cnd activele trebuie s fie demontate dintr-o proprietate
imobiliar, ntr-un interval de timp care nu permite desfurarea
unui marketing adecvat, deoarece contractul de nchiriere a
proprietii imobiliare a expirat.
C7. Impactul unor astfel de situaii asupra valorii, trebuie luat n
considerare cu atenie. Pentru a recomanda valoarea care ar
putea fi realizat, va fi necesar s se ia n considerare orice
alternativ a vnzrii de pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea
practic i costul mutrii elementului la o alt locaie n vederea
cedrii, n limita timpului disponibil.
Abordri n evaluare
C8. Pentru evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
aplicate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general.
C9. Pentru clasele de maini, echipamente i instalaii care sunt
omogene, de exemplu, autovehicule i anumite tipuri de
echipamente de birou sau utilaje industriale, n mod obinuit,
este utilizat abordarea prin pia, deoarece exist date
suficiente privind vnzrile recente ale unor active similare.
Totui, multe tipuri de maini, echipamente i instalaii sunt
specializate i nu exist informaii disponibile privind vnzrile
unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordrii
prin venit, fie a abordrii prin cost.
C10. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor atunci cnd pot fi identificate
fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de active
complementare, de exemplu, dac un grup de active formeaz o
linie de fabricaie i realizeaz un produs vandabil.
2
Totui, unele
fluxuri de numerar pot fi atribuite activelor necorporale i poate fi
dificil separarea lor de cele atribuite mainilor, echipamentelor i
instalaiilor. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe maini, echipamente i instalaii individuale.
C11. n general, abordarea prin cost se aplic n evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n special n cazul celor individuale

2
Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul
de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
Standardele de evaluare ANEVAR
56
care sunt specializate. Aceasta se realizeaz prin calcularea
costului de nlocuire net
3
al activului. Se estimeaz costul unui
nlocuitor al activului subiect din optica unui participant pe pia.
Costul de nlocuire este costul de obinere a unui activ nlocuitor
cu o utilitate echivalent; costul poate fi fie al unui echivalent
modern cu aceeai funcionalitate, fie costul de obinere a unei
replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua variant este
adecvat n cazul n care costul unei replici va fi mai mic dect
costul unui echivalent modern sau n cazul n care utilitatea
activului subiect poate fi oferit numai de o replic a acestuia i
nu de un echivalent modern.
C12. Dup stabilirea costului activului substitut, se fac apoi deduceri
pentru a reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a
activului subiect, cnd acesta se compar cu un activ nlocuitor
care ar putea fi achiziionat la costul de nlocuire.






3
Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 2
Abordarea prin cost a activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.

57
S
E
V

2
3
0


D
r
e
p
t
u
r
i

a
s
u
p
r
a

p
r
o
p
r
i
e
t

i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare
(IVS 230)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare C1C3
Ierarhia drepturilor C4C7
Chiria C8C11
Abordri n evaluare C12
Abordarea prin pia C13C15
Abordarea prin venit C16C21
Abordarea prin cost C22C24

CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la
evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard
include doar modificri, cerine suplimentare sau exemple
specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale
pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse
urmtoarele considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul care se evalueaz.
Standardele de evaluare ANEVAR
58
3. Pentru respectarea cerinelor din SEV 101, paragrafele 2(g) i
2(h), de prezentare a documentrii necesare pentru elaborarea
evalurii, a naturii i sursei informaiilor utilizate, trebuie incluse
urmtoarele considerente:
dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra
proprietii imobiliare i a oricror drepturi asociate relevante;
amploarea oricrei inspecii;
responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa
amplasamentului i despre orice suprafee ale construciei;
responsabilitatea pentru confirmarea specificaiilor i strii
oricrei construcii;
documentarea necesar privind natura, specificaiile i
adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu
nconjurtor, reale sau poteniale;
autorizaiile sau restriciile legale referitoare la utilizarea
proprietii imobiliare i a oricror construcii.
4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care ar putea fi necesar s fie
convenite i confirmate pentru conformarea cu cerina SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
apariia unei modificri fizice specificate, de exemplu, o
construcie propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la
data evalurii;
apariia unei modificri n statutul legal al cldirii, de exemplu, o
cldire vacant ar fi fost nchiriat sau c o cldire nchiriat a
devenit vacant la data evalurii.
Implementare (SEV 102)
3. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii
imobiliare.
Raportare (SEV 103)
4. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra
proprietii imobiliare, n afara includerii referinelor relevante
referitoare la aspectele prezentate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 24 anterioare.
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
59
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1. Un drept asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul
de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren i
construcii. Exist trei tipuri de baz ale dreptului asupra
proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune
de teren i de orice construcii existente pe acesta, n mod
perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate i ngrdiri
stabilite prin lege;
(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv
de a poseda i de a folosi o anumit suprafa de teren sau
de cldire, pentru o anumit perioad, de exemplu, conform
clauzelor unui contract de nchiriere;
(c) un drept de folosin a terenului sau construciilor, fr un
drept exclusiv de a poseda i de a folosi, de exemplu, un
drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o
anumit activitate.
C2. Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun,
caz n care mai muli titulari l pot partaja, sau individual, cnd
fiecare titular deine o anumit cot-parte.
C3. Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a
descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare,
conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv
asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de drept
neexclusiv asupra proprietii pentru un anumit scop sunt comune
celor mai multe jurisdicii. Caracteristica terenului i a
construciilor de a fi imobile semnific faptul c ntr-o tranzacie
este transferat dreptul deinut de o parte i nu n mod efectiv,
terenul i construciile. Deci, valoarea se ataeaz mai degrab
dreptului asupra proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i
construciilor.
Ierarhia drepturilor
C4. Diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se
exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi afectat de
unul sau mai multe drepturi subordonate. Titularul dreptului
absolut de proprietate poate acorda un drept de nchiriere asupra
Standardele de evaluare ANEVAR
60
unei pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de
nchiriere acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de
proprietate sunt drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este
interzis prin clauzele contractului de nchiriere, titularul dreptului
de nchiriere iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate
unei tere pri, dreptul rezultat fiind numit drept de subnchiriere.
Durata dreptului de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt
dect durata nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o
singur zi.
C5. Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de unele
drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include
nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau
restricii impuse prin contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad,
la sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut
de proprietate, drept din care a provenit. Contractul de
nchiriere va include n mod normal obligaiile chiriaului, de
exemplu, plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate
impune condiii sau restricii, cum ar fi modalitatea de folosin
a proprietii sau modalitatea de transferare a dreptului ctre o
ter parte;
un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o
perioad determinat. Dreptul poate fi condiionat de
efectuarea plilor sau de respectarea anumitor condiii de
ctre locatar.
C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii
imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor deinute
de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau
sarcini impuse de existena altor drepturi asupra aceleiai
proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi
individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea
dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
C7. Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin
constituie i adesea sunt reglementate prin legislaia naional
sau prin reglementri ale administraiei locale. nainte de a face o
evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este esenial
s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz dreptul supus
evalurii.
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
61
Chiria
C8. Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de
locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este
necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul n
care aceasta este neobinuit, chiria de pia.
C9. Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra
proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia
din SEV 100 Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la
interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat
exclude o chirie majorat sau micorat de clauze, contraprestaii
sau faciliti speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt
clauzele care ar fi convenite n mod uzual pe piaa tipului de
proprietate imobiliar, la data evalurii, ntre participanii de pe
pia. Mrimea chiriei de pia ar trebui s fie prezentat numai n
corelaie cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate.
C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz
clauzelor unui anumit contract efectiv de nchiriere. Aceasta poate
fi fix sau variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena
plii chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n
contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese
pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum
i obligaiile locatarului.
Abordri n evaluare
C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept
asupra proprietii imobiliare.
Abordarea prin pia
C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar
dac terenul i construciile, de care este ataat dreptul asupra
proprietii imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice
identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia, localizarea
va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, abordarea prin pia se
aplic, n mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietii imobiliare.
Standardele de evaluare ANEVAR
62
C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altor drepturi
asupra proprietii imobiliare, care au fost recent tranzacionate
sau care pot fi disponibile pe pia, este normal s se adopte un
criteriu de comparaie adecvat. Criteriile de comparaie, care se
utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru o cldire sau a preului
pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea
preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre
caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau
preul pe unitatea de producie, de exemplu, n cazul produciei
agricole. Un criteriu de comparaie este util numai atunci cnd
este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i
proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care
este posibil, orice criteriu de comparaie utilizat ar trebui s fie cel
care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii de pe piaa
relevant.
C15. n evaluare, ncrederea care poate fi acordat informaiei despre
preul oricrei comparabile se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i ale tranzaciei
din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii
evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra
proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate
imobiliar;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat.
Abordarea prin venit
C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate
diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o
caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea
fi generat de ctre un titular al dreptului. n cazul unei investiii
imobiliare, acel venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei
cldiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumat/ipotetic
(sau chirie evitat), determinat pe baza costului care ar fi
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
63
suportat de proprietar pentru a nchiria un spaiu echivalent. n
cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit
tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Utilizarea
potenialului comercial al proprietii imobiliare, pentru a indica
valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea uzual de
metoda profiturilor.
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este
probabil s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea
unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezint
ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau
ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s
reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i
recompensrile proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile
incluse (engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar
utilizarea ei nu este credibil n situaia c, n perioadele viitoare,
venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect
se ateapt n general pe pia sau n cazul n care este necesar
o analiz mai sofisticat a riscului.
C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au
drept caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad
viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea
unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele
individualizate, reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul
metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de
actualizare aferent unui model al fluxului de numerar actualizat
se va baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i
recompensrile proprietarului, ataate fluxului de numerar n
cauz.
C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi
determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a
stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale
acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de
acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este
estimarea valorii de pia, rata se va obine din examinarea
rentabilitilor implicite derivate din preurile pltite pentru
drepturile asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia
ntre participanii de pe pia.
Standardele de evaluare ANEVAR
64
C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma
analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru
nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat,
plecnd de la o rat tipic fr risc a rentabilitii, corectat
pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice unui anumit
drept asupra proprietii imobiliare.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor
depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit
sau pentru fluxurile de numerar se exprim n niveluri curente
(termeni reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea
inflaiei sau deflaiei viitoare preconizate.
1

Abordarea prin cost
C22. Aceast abordare este aplicat, n general, pentru evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare prin metoda costului de
nlocuire net
2
(dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz
cnd fie nu exist nicio dovad despre preurile de tranzacionare
pentru proprieti imobiliare similare, fie nu exist niciun flux de
venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului. Aceast abordare se utilizeaz, n principal, pentru
evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a proprietii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu
excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau entitatea din
care face parte.
C23. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod
normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
imobiliare cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie
este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate imobiliar
echivalent s fie o replic a proprietii imobiliare subiect, pentru
a furniza aceeai utilitate unui participant de pe pia, caz n care
costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de
reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un
echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte i
toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finanare care ar fi suportate de un participant de pe pia pentru
producerea unui activ echivalent.

1
Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul de numerar
actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
2
Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea prin cost a
activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
65
C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru a fi
reflectat deprecierea. Scopul ajustrii pentru depreciere este
acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea
imobiliar subiect, pentru un potenial cumprtor, fa de
echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea
fizic, utilitatea funcional i economic a proprietii imobiliare
subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.

66

S
E
V

2
3
2

E
v
a
l
u
a
r
e
a

p
r
o
p
r
i
e
t

i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

g
e
n
e
r
a
t
o
a
r
e

d
e

a
f
a
c
e
r
i

STANDARD DE EVALUARE SEV 232
Evaluarea proprietii imobiliare
generatoare de afaceri


Coninut Paragrafe
Introducere 1-3
Arie de aplicabilitate 4
Definiii
Relaia cu standardele de contabilitate 5
Instruciuni de aplicare 6-14

Introducere
1. Proprietile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt
proprietile individuale, precum hoteluri, staii de benzin,
restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca
fiind entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren
i construcii, ci i alte active imobilizate (mobilier, instalaii i
echipamente), ca i o component a afacerii format din active
necorporale, incluznd fondul comercial transferabil.
2. Acest SEV ofer o orientare att pentru evaluarea PIGA-urilor n
ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii
PIGA pe principalele sale componente. Valorile componentelor
sunt cerute n vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri
fiscale. Acest SEV trebuie citit n corelaie cu SEV-urile
menionate la paragraful 4.
3. Anumite concepte utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele
dect PIGA (vezi SEV 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi), trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n
evaluarea proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (a se
vedea i paragrafele 11 i 12 b).
Arie de aplicabilitate
4. Acest SEV este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor.
Pentru o aprofundare a aplicrii principiilor de evaluare, trebuie
avute n vedere urmtoarele standarde:
SEV 232 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
67
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
SEV 210 Active necorporale,
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii,
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire,
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului.
Definiii
Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei
serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n
valoarea echivalent a capitalului.
Flux de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare financiar
bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat,
aferent unei proprieti imobiliare sau ntreprinderi. Cele mai utilizate
aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern a rentabilitii (RIR) i
valoarea net actualizat (VNA).
Fond comercial (Goodwill)
a) Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi
identificate n mod individual i recunoscute n mod separat.
b) Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul obinut
peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietii
imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari
specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica
de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere.
c) Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial i reputaiei, al clientelei, locaiei,
produselor i al altor factori similari, care genereaz beneficii
economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de
afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.
Operator de eficien rezonabil sau management de competen
medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i
astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i
profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al
afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n
vedere mai degrab potenialul comercial, dect activitatea n scop
comercial realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel
fondul comercial personal.
Standardele de evaluare ANEVAR
68
Proprietate imobiliar generatoare de afaceri. Anumite tipuri de
proprieti imobiliare care sunt concepute pentru un tip specific de
afacere i care se tranzacioneaz pe pia n funcie de potenialul lor
de activitate cu scop comercial.
Relaia cu standardele de contabilitate
5. Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS-uri), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o
PIGA poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just
(vezi SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar). Pentru
calcularea amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei
PIGA pe diferitele sale componente.
Instruciuni de aplicare
6. Acest SEV descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe
care o denumete PIGA i explic modalitatea de evaluare a
PIGA-urilor, n concordan cu SEV 100 Cadrul general.
7. n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante
instruciuni din standardele de evaluare citate n paragraful 4
anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor
financiare, evaluatorul va face referire la SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.
8. PIGA-urile sunt considerate activiti comerciale individuale (n
sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor
potenial nainte de dobnd, de impozit i de amortizare
(EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de
eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie
prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA.
9. Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii
activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care
beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i
obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment
adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial
transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii
comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt
ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o astfel de ipotez n mod
explicit. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi
punctul de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil
al activitii, ar trebui fcute ajustri adecvate pentru veniturile i
cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial
a unui operator de eficien rezonabil.
SEV 232 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
69
10. Profitul suplimentar, generat peste ateptrile pieei i care poate
fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o
baz de comparaie pentru proprieti diferite i cu management
diferit, n evaluarea unei PIGA nu vor fi luate n considerare
situaiile particulare, cum ar fi: impozitul pltit, regimul de
amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n
afacere.
11. Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n
mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi (cu
amendamentul c evaluarea PIGA nu ine seama de taxele
fiscale, de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat
i de capitalul investit n afacere), evaluarea PIGA se bazeaz pe
alte date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod
uzual, evaluarea unei ntreprinderi.
12. Se poate solicita ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele
active componente ale PIGA, n vederea raportrii financiare, a
stabilirii impozitului pe proprietatea imobiliar sau, cnd se cere,
n scopul garantrii mprumutului proprietii.
a) De regul, componentele valorii unei PIGA sunt:
teren;
construcie/construcii;
maini, echipamente i instalaii, inclusiv programe pentru
calculator;
stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea
necesar);
active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil;
orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii
afacerii.
b) n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderii, elemente
precum fondul de rulment i creditele sunt avute n vedere, dar
capitalul propriu nu este evaluat n cazul PIGA-urilor. Totui
PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri.
c) O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate
astfel proveni numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd
exist dovezi directe de pia, disponibile pentru una sau mai
multe din aceste componente, pentru a izola valoarea
componentei din ntreaga valoare a PIGA.
13. Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de
regul pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia,
Standardele de evaluare ANEVAR
70
datorate structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze,
pot avea un impact important asupra valorii PIGA.
14. Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA
i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la
evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine
suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi
capabil s judece capacitatea de a genera o activitate comercial
realizabil de un operator de eficien rezonabil, precum i
cunotine despre valoarea individual a fiecror elemente
componente individuale ale PIGA.


71
S
E
V

2
3
3


I
n
v
e
s
t
i

i
a

i
m
o
b
i
l
i
a
r

n

c
u
r
s

d
e

c
o
n
s
t
r
u
i
r
e

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 233
Investiia imobiliar n curs de
construire
1
(IVS 233)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
Raportare 5
COMENTARII
Investiia imobiliar C1C3
Abordri n evaluare C4C10
Date de intrare pentru evaluare C11
Cerine speciale pentru raportarea financiar C12
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru
garantarea mprumutului
C13
CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea
investiiei imobiliare n curs de construire. Acest standard include
doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a documentrii
necesare i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu
SEV 101 paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta
urmtoarele aspecte:
sursa informaiilor despre construcia aflat n faz de proiect,
de exemplu, identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi
utilizate pentru a indica valoarea proiectului finalizat;

1
Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.
Standardele de evaluare ANEVAR
72
sursa informaiilor despre costurile de construire i alte costuri
necesare pentru finalizarea proiectului.
3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care trebuie s fie
convenite i confirmate pentru a ndeplini cerinele din SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
construcia va fi finalizat n conformitate cu planurile i
specificaiile identificate;
toate condiiile preliminare pentru nchirierile convenite aferente
construciei finalizate, ar fi ndeplinite sau respectate.
Implementare (SEV 102)
4. Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs
de construire.
Raportare (SEV 103)
5. Un raport de evaluare a unei investiii imobiliare n curs de
construire va include, n plus fa de cerinele minime prezentate
n SEV 103 Raportare i SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare, meniuni adecvate referitoare la situaiile incluse n
termenii de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 2
i 3 anterioare. De asemenea, raportul va include comentarii
referitoare la unele probleme, dac acestea sunt relevante pentru
scopul evalurii, respectiv:
o specificare a faptului c proiectul este n curs de construire,
o descriere a proiectului,
o descriere a stadiului procesului de construire, a costului
estimat necesar pentru finalizarea proiectului i sursa acestei
estimri;
identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor
rmase asociate proiectului, fcndu-se distincie ntre riscurile
aferente generrii venitului din nchiriere i riscurile de
construire;
o descriere a modalitii n care aceste riscuri au fost reflectate
n evaluare;
datele relevante de intrare pentru evaluare i ipotezele
asumate pentru a determina aceste date de intrare;
un rezumat al situaiei contractelor principale n vigoare, dac
este relevant.
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
73
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, respectiv un
teren sau o construcie, ori o parte a unei construcii sau ambele,
deinut de proprietar mai degrab pentru a obine venituri din
chirii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect
pentru:
(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative, sau pentru
(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
C2. Proprietarul poate deine un drept absolut sau subordonat asupra
investiiei imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra
proprietii imobiliare i a principiilor de evaluare a acestora, a se
vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Acest
standard se refer la situaia n care o investiie imobiliar se afl
n curs de construire la data evalurii.
C3. Evalurile investiiei imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru
diverse scopuri, incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
garantarea mprumutului;
litigii;
raportare financiar.
Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n
estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de
construire. Valoarea de pia este comentat amnunit n SEV
100 Cadrul general, ns, pe scurt, scopul este acela de a se
estima preul care ar putea fi pltit i ncasat ntr-un schimb
ipotetic pe pia, a unei proprieti imobiliare nefinalizate, la data
evalurii.
C5. n practic, ntre participanii de pe pia se transfer puine
investiii imobiliare nefinalizate, cu excepia cazurilor cnd
reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, ori
vnztorul se afl fie n insolven, fie se confrunt cu insolvena
i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n
situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare nefinalizate, la o dat apropiat de data
evalurii, aproape sigur c stadiile lucrrilor de construire vor fi
Standardele de evaluare ANEVAR
74
diferite, chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile
imobiliare ar fi similare.
C6. n absena datelor directe privind vnzrile comparabile, valoarea
trebuie estimat prin utilizarea unei sau a mai multor abordri n
evaluare bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze
informaii dintr-o varietate de surse, incluznd:
dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,
aflate n locaii diferite sau n stri diferite, cu ajustri efectuate
pentru a cuantifica aceste diferene;
dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,
tranzacionate n condiii economice diferite, cu ajustri
efectuate pentru a cuantifica aceste diferene;
previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea
venitului fundamentate pe date de pia comparabile
referitoare la costurile de construire, clauzele contractelor de
nchiriere, cheltuielile de exploatare, ipotezele privind
creterea, ratele de actualizare i de capitalizare i alte date
de intrare relevante.
C7. Valoarea de pia a unei investiii imobiliare nefinalizate va
reflecta ateptrile participanilor de pe pia asupra valorii
proprietii imobiliare finalizate, din care se deduc costurile
necesare finalizrii proiectului i ajustrile adecvate pentru profit i
risc. Evaluarea i toate ipotezele relevante utilizate n evaluare ar
trebui s reflecte condiiile de pia de la data evalurii.
C8. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii
imobiliare nefinalizate lund n considerare numai planul
proiectului sau studiul de fezabilitate realizat la nceputul
proiectului. Odat ce execuia proiectului a nceput, acesta nu mai
este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece
datele de intrare pentru evaluare vor fi cele istorice. Din acest
motiv, o abordare bazat pe estimarea procentajului n care a fost
executat proiectul, nainte de data evalurii, este puin probabil s
fie relevant pentru determinarea valorii de pia curente.
C9. Dac intervalul de timp necesar, de la data evalurii pn la data
finalizrii noii investiii imobiliare, este astfel nct fluxurile de
numerar previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac
valoarea banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci
va fi mai adecvat s se utilizeze metoda fluxului de numerar
actualizat, care reflect ealonarea probabil n timp a acelor
fluxuri de numerar.
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
75
C10. O evaluare a unei investiii imobiliare n curs de construire poate fi
fcut fie prin utilizarea unui model al fluxului de numerar nominal,
fie a unui model al fluxului de numerar real
2
.

n oricare dintre
aceste modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei
speciale c proprietatea imobiliar ar fi finalizat, din care sunt
efectuate, apoi, deduceri adecvate pentru a estima valoarea
proprietii imobiliare aflat n stadiul ei curent de construire. Cel
mai adecvat dintre aceste modele va fi cel care, la data evalurii,
predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate imobiliar.
Datele de intrare pentru evaluare utilizate ntr-un model nu ar
trebui s se utilizeze n cellalt model, iar raportul ar trebui s
precizeze clar care abordare a fost adoptat.
Date de intrare pentru evaluare
C11. Datele de intrare exacte utilizate pentru evaluare vor fi diferite n
funcie de abordarea n evaluare utilizat, dar, n mod uzual, vor
include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea,
datele de intrare vor fi diferite funcie de utilizarea pentru fluxul de
numerar exprimat n termeni nominali sau pentru cel exprimat n
termeni reali, a se vedea paragraful C10 anterior. Date de intrare
tipice sunt:
(a) Proprietatea imobiliar finalizat
Valoarea proprietii imobiliare finalizate se poate baza pe
valorile curente n cazul ipotezei speciale c, la data evalurii,
ar fi deja finalizat sau pe baza valorii prospective a
proprietii imobiliare finalizate, adic valoarea preconizat a
proprietii imobiliare de la data cnd se anticipeaz c va fi
finalizat. O atenie deosebit trebuie acordat asigurrii
faptului c rata de actualizare utilizat este corelat cu
abordarea n evaluare i cu ipotezele utilizate.
(b) nchiriere
Dac trebuie s fie identificai chiriaii proprietii imobiliare
finalizate, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i
costurile care ar permite atingerea unui grad de ocupare
stabilizat, de exemplu, perioada necesar pentru a atinge
grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile din
aceast perioad pot include onorarii, cheltuieli de marketing,
stimulente, ntreinere i alte cheltuieli nerecuperabile pentru
servicii. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare, care

2
Pentru informaii suplimentare i ndrumri vezi ndrumarul de evaluare elaborat de IVSC: IE 1
Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
Standardele de evaluare ANEVAR
76
sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care
trebuie finalizat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii
va fi reflectat n valoare, dar nu va determina acea valoare. n
mod similar, plile anterioare din cadrul contractului de lucrri
curente, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante
pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat
n cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare
la data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii.
Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu
poat fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a
insolvenei uneia dintre pri, este mai adecvat s se
determine costul aferent angajrii unui nou contractor care s
finalizeze lucrarea rmas. Dac nu exist n vigoare un
contract cu pre fix, atunci poate fi mai adecvat s se utilizeze
costul previzionat, de exemplu, preul care reflect ateptrile
rezonabile ale participanilor de pe pia la data evalurii,
privind costurile de la datele cnd sunt susceptibile a fi
suportate.
(d) Costurile finanrii
Acestea reprezint costul finanrii proiectului n perioada
cuprins ntre data obinerii creditului i data estimat a
rambursrii acestuia. Avnd n vedere faptul c creditorul
poate percepe riscurile din cursul fazei de construire ca fiind
substanial diferite fa de cele de dup finalizarea
construciei, costul finanrii ar trebui luat n considerare
separat pentru fiecare perioad. Chiar dac entitatea i
autofinaneaz proiectul, ar trebui folosite rate ale dobnzii
adecvate n contextul pieei, pentru a reflecta ratele dobnzii
care ar putea fi obinute pe pia de un cumprtor tipic al
proprietii imobiliare, la data evalurii.
(e) Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i
profesionale, pe care le-ar putea efectua n mod rezonabil un
cumprtor pentru finalizarea construciei i pentru nchirierea
investiiei imobiliare. Cu excepia cazului n care exist
contracte de nchiriere n vigoare, va trebui s se ia n
considerare i costurile rezonabile de marketing. Totui, ar
trebui ignorate orice costuri care ar putea fi suportate ntr-un
transfer efectiv al proprietii imobiliare, la data evalurii.
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
77
(f) Profitul i riscul cumprtorilor
Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi ateptat de
ctre un cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar
nefinalizat. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i cu realizarea venitului
anticipat sau a valorii anticipate a capitalului, la data evalurii.
Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit int,
fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i
estimate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construire nefinalizat, vor include modificrile costurilor de
construire, ale costurilor finanrii i ale programului de
construire. Riscurile suplimentare, asociate cu investiia
imobiliar n curs de construire, includ fluctuaiile valorii
proiectului finalizat ntre data nceperii i data finalizrii,
precum i perioada de timp care va fi necesar pentru a
contracta chiriai i a asigura un venit stabilizat. Riscurile
asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliar dup
finalizarea acesteia, ar trebui s fie identificate i evaluate
separat de riscurile asociate finalizrii construciei. Dac
datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i
costurile curente, atunci riscul de modificare a acestora, ntre
data evalurii i data estimat a finalizrii, trebuie s fie luat n
considerare. Dac datele de intrare pentru evaluare se
bazeaz pe valorile i pe costurile prospective, ar trebuie luat
n considerare riscul ca aceste previziuni s nu fie conforme
cu realitatea.
Dac pentru obinerea valorii se utilizeaz metoda fluxului de
numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata minim a
rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un cumprtor
tipic.
Profitul anticipat de entitate la nceputul proiectului de
dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaiei
sale la proiect, dup ce a nceput edificarea construciei.
Valoarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data
evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al
proiectului nefinalizat l ateapt pentru a finaliza cu succes
proiectul.
(g) Alte consideraii
n situaiile n care s-a produs o schimbare pe pia fa de
data la care a fost conceput iniial, proiectul n curs de
Standardele de evaluare ANEVAR
78
construire poate s nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a
terenului. n aceste cazuri, costurile pentru finalizarea
proiectului propus iniial pot fi nerelevante, deoarece un
cumprtor de pe pia fie ar demola orice construcii
nefinalizate, fie le-ar adapta pentru un alt proiect. n aceste
cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs de construire ar
trebui s reflecte valoarea curent a altui proiect, precum i
costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect.
Cerine speciale pentru raportarea financiar
C12. Situaiile financiare se elaboreaz, n mod normal, pe ipoteza
continuitii activitii entitii, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat
s se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru
construirea sau pentru nchirierea proprietii imobiliare dup
finalizarea acesteia, ar trece n sarcina cumprtorului, ntr-un
schimb ipotetic, chiar dac acele contracte pot s nu fie ncheiate
ntr-un schimb efectiv. O excepie ar fi dac, la data evalurii, ar
exista o dovad a unui risc mai mare dect cel normal, din partea
unei pri contractante, de a nu-i ndeplini obligaiile.
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea
mprumutului
C13. Aa cum se arat n SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra
proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia.
Totui, n luarea n considerare ca garanie a valorii oricrei
proprieti imobiliare n curs de construire, trebuie s se in cont
de faptul c multe contracte se pot anula sau pot fi lovite de
nulitate, n situaia n care una dintre pri devine subiectul
procedurilor formale de insolven. De aceea, poate fi neadecvat
s se asume ipoteza c un cumprtor al unui proiect nefinalizat
poate avea beneficiul din contractele de construire existente i din
orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui manifestat
pruden n a presupune c beneficiul oricrui acord de nchiriere
ncheiat de debitor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un
cumprtor.

79
S
E
V

2
5
0


I
n
s
t
r
u
m
e
n
t
e

f
i
n
a
n
c
i
a
r
e

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 250
Instrumente financiare (IVS 250)


Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
Raportare 56
COMENTARII
Introducere C1C4
Piee ale instrumentelor financiare C5C8
Riscul de credit C9C10
Riscul propriu de credit C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei C13C15
Date de intrare n evaluare C16C19
Abordri n evaluare C20C22
Abordarea prin pia C23C25
Abordarea prin venit C26C29
Abordarea prin cost C30
ndrumri suplimentare C31
Control intern C32C36

CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare
pentru a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de
Standardele de evaluare ANEVAR
80
reglementare sau alte entiti, n scopul conformrii la cerina din
SEV 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea i
competenele evaluatorului, se va face referire la controlul intern
existent, a se vedea Comentarii, paragrafele urmtoare,
C31C35.
3. n scopul conformrii cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de
identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie
prezentate urmtoarele:
a. clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz;
b. dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active.
Implementare (SEV 102)
4. Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare.
Raportare (SEV 103)
5. n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (l), de
a prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie
avut n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta
va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se
vor furniza suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s
neleag natura fiecrei clase de instrument care este evaluat i
factorii principali care influeneaz valorile. Se vor evita
informaiile care nu permit utilizatorilor s neleag natura
activului sau care ascund factorii principali care influeneaz
valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie
avute n vedere urmtoarele:
Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n
comparaie cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii
deintoare sau a portofoliului care este evaluat.
Incertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative, la data evalurii, din cauza naturii
instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau
anomaliilor pieei. Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei
incertitudini semnificative.
SEV 250 Instrumente financiare
81
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea
ntr-un raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile,
IFRS 7 impune un grad specific de transparen, n funcie de
clasificarea instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru
evaluare, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru raportarea
financiar.


Standardele de evaluare ANEVAR
82
COMENTARII
Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti
numerar sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata
s fie fcut la sau naintea unei anumite date sau s fie
declanat de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes
rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor
acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru
diferite scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
raportare financiar;
cerine impuse de reglementri, n particular cerine de
solvabilitate bancar;
proceduri interne de risc i conformare;
stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de
asigurare;
determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de
investiii.
C3. Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n
instrumente de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i
obligaiuni, sau instrumente derivate, al cror ctig rezult din
unul sau mai multe active suport.
C4. Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante,
care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare,
este necesar nelegerea deplin a instrumentului care este
evaluat. Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu
acelai instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau
servicii consensuale de determinare a preului, indici sau alte
date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba
adecvat a ratei dobnzii sau volatilitatea preului.
Pieele instrumentelor financiare
C5. Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii
importante, o obligaiune de stat sau un contract futures pentru o
SEV 250 Instrumente financiare
83
marf cunoscut se tranzacioneaz pe burse de valori
importante i preurile sunt disponibile n timp real, att pentru
participanii pe o pia activ sau prin intermediul diferitelor
canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de
exemplu, contractele forward, opiunile pe aciuni sau contractele
futures pe mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de
valori.
C6. Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate
sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe
bursele de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu
astfel de instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the
counter (OTC).
C7. Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru
instrumentele tranzacionate pe piaa OTC dect cel al
instrumentelor tranzacionate pe bursele de valori, volumul
tranzaciilor variaz n mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale
sunt tranzacionate zilnic, n volume importante, n timp ce alte
swap-uri nu se tranzacioneaz deloc dup vnzarea iniial, fie
deoarece tranzacionarea este interzis prin contract, fie
deoarece nu exist pia pentru aceast clas de instrumente.
C8. Utilizarea unor tehnici de evaluare este mai solicitant n cazul
instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de
valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de
situaii constituie subiectul principal al acestui standard.
Riscul de credit
C9. nelegerea riscului de credit este un aspect important al
evalurii unui instrument de datorie financiar. Printre factorii
comuni care trebuie luai n considerare la determinarea i
msurarea riscului de credit se numr:
Riscul de contraparte
Capacitatea de plat a emitentului sau a giranilor impune
luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i a
profitabilitii entitii respective, ci i considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n
general.
1

Subordonare
n stabilirea riscului de neplat este esenial determinarea
prioritii unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate

1
IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrumar pentru evaluare,
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.
Standardele de evaluare ANEVAR
84
n raport cu activele emitentului sau n ceea ce privete
fluxurile de numerar cu care se garanteaz instrumentul.
ndatorare
Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care
rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea
ctigului emitentului i poate influena riscul de credit.
Calitatea activelor cu care se garanteaz
Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va
fi despgubit deintorul unui instrument. n particular, este
necesar s se neleag dac despgubirea se face cu toate
activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt
mai mari valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este
despgubit, n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus
riscul de credit al instrumentului.
Acorduri de compensare bilaterale
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de
compensare bilaterale, care limiteaz obligaiile la valoarea
net a tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine
insolvabil, cealalt parte are dreptul de a compensa sumele
datorate prii insolvabile, cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Asigurarea contra ncetrii plii
Multe instrumente conin anumite forme de asigurare a
deintorului contra riscului de neplat. Asigurarea poate fi sub
forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare,
unui credit default swap sau a mai multor active pentru
garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate pli.
De asemenea, riscul de neplat este redus dac
instrumentele subordonate suport primele pierderile aferente
activelor suport i, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele
de rang superior. Dac asigurarea este sub forma unei
garanii, unui contract de asigurare sau unui credit default
swap, este necesar s se identifice partea care furnizeaz
protecia i s se determine solvabilitatea acestei pri.
Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai poziia
curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte de
asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul de neperforman a acestora poate crete
semnificativ.
SEV 250 Instrumente financiare
85
C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate
limitat de informaii, poate fi necesar consultarea
informaiilor disponibile despre entiti cu caracteristici similare
de risc. n acest proces pot fi utilizai i indicii de credit
publicai. Dac exist tranzacii secundare cu instrumente de
datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a
fundamenta coreciile corespunztoare de risc. Trebuie luat
n considerare sensibilitatea variabil la riscul de credit al
diverselor instrumente de datorie, pentru a determina care
dintre sursele de date privind creditele furnizeaz informaia
cea mai relevant. Corecia de risc sau marja de credit
aplicat au ca referin suma pe care un participant de pe
pia o va solicita pentru un anume instrument.
Riscul propriu de credit
C11. Deoarece riscul de credit asociat unei datorii este important
pentru valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii
emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este
relevant pentru valoarea acesteia, n cazul transferului acestei
datorii. n cazul n care este adecvat s se presupun transferul
unei datorii, indiferent de limitrile abilitii contraprilor de a o
transfera, de exemplu, n vederea respectrii cerinelor de
raportare financiar, exist mai multe surse poteniale pentru a
reflecta riscul propriu de credit n evaluarea datoriilor. Acestea
includ curba randamentului pentru obligaiunile emitentului sau
alte instrumente de datorie emise de acesta i marjele de credit
default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent.
Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va avea
capacitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, n luarea n consideraie a coreciilor pentru riscul
propriu de credit, este important s se aib n vedere natura
garaniei pentru datoria care se evalueaz. O garanie care este
n mod legal separat de emitent reduce n mod normal riscul de
credit. Dac datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de
garantare, este posibil s nu se fac o corecie semnificativ
pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este
asigurat contra riscului de neplat. Totui, garania pentru una
din contrapri nu este disponibil pentru alte contrapri. Astfel,
dei unele datorii garantate pot s nu fie subiectul unui risc de
Standardele de evaluare ANEVAR
86
credit semnificativ, existena acelei garanii poate afecta riscul de
credit al altor datorii.
2

Lichiditate i activitatea pieei
C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate
normal, n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn
la instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate
ctre o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente
presupune luarea n considerare a lichiditii unui instrument i
ca urmare, nivelul curent de activitate a pieei este important n
determinarea celei mai adecvate abordri n evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat.
Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta
poate fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau
echivalent de numerar. Activitatea pieei este o msur a
volumului de tranzacii la un moment dat, i este o msur mai
degrab relativ i nu una absolut, a se vedea SEV 100 Cadrul
general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile
reduse de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din
cauza lipsei datelor relevante de pia, de exemplu, datele care
sunt fie curente la data evalurii, sau care fac referire la un activ
suficient de asemntor pentru a fi considerate credibile. Cu ct
lichiditatea sau activitatea pieei sunt mai reduse, cu att se iau
mai mult n considerare n abordrile n evaluare care utilizeaz
tehnici de corectare sau de acordare a unei importane diferite
datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru
a reflecta fie modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite
ale activului.
Date de intrare pentru evaluare
C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o
burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i
accesibile tuturor participanilor de pe pia, datele de intrare
pentru evaluare pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de
la servicii consensuale de determinare a preurilor.
C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei
tranzacii curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt
disponibile, atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea

2
ndrumri suplimentare despre riscul propriu de credit sunt coninute n proiectul de ndrumar
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditului i datoriei, menionat anterior.
SEV 250 Instrumente financiare
87
mai bun dovad asupra modului n care participanii pe pia ar
evalua activul. Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor,
care pot afecta credibilitatea datelor de intrare pentru evaluare,
includ urmtoarele:
n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s
emit cotaii de cumprare pentru cele mai cutate
instrumente, dar nu i pentru emisiunile mai puin lichide.
Deoarece lichiditatea se reduce adesea n timp, pot fi gsite
cu dificultate cotaii pentru instrumentele mai vechi;
interesul primar al dealerului este comercializarea i nu
sprijinirea evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu
atenie o cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar face-
o pentru o cerere de vnzare sau de cumprare. Aceasta
poate avea consecine asupra calitii informaiei;
n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exist un conflict de interese inerent;
dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o
manier care prezint n mod favorabil deinerea.
C18. Serviciile consensuale de determinare a preurilor opereaz prin
colectarea informaiilor de pre pentru un instrument de la mai
muli participani abonai. Acestea reflect un set de cotaii din
surse diferite, cu sau fr ajustare statistic pentru a reflecta
abaterile medii ptratice sau distribuia cotaiilor.
C19. Serviciile consensuale de determinare a preurilor elimin
problema conflictului de interese asociat cu un singur dealer.
Totui, acoperirea acestor servicii este la fel de limitat ca n
cazul cotaiilor unui singur dealer. Ca n cazul oricrui set de date
utilizat ca date de intrare pentru evaluare, nelegerea surselor i
a modului n care acestea sunt ajustate statistic de ctre furnizor
sunt eseniale pentru a nelege importana care trebuie acordat
acestora n procesul de evaluare.
Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe
bursele de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de
evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de
pia i produc evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au,
adesea, legtur cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu
este scopul acestor standarde s examineze n detaliu astfel de
modele, dei, ca i n cazul altor modele sau tehnici de evaluare
semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context
pentru utilizarea lor i pentru raportarea rezultatelor.
Standardele de evaluare ANEVAR
88
C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare
utilizate pe pieele financiare au la baz abordrile prin pia, prin
venit sau prin cost, descrise n SEV 100 Cadrul general. Acest
standard descrie cele mai utilizate metode i aspecte care
trebuie luate n considerare i datele de intrare necesare pentru
aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare,
este important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat
cu informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul
reflect condiiile curente de pia i identific orice deficien
potenial. Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi
necesar schimbarea modelului/modelelor utilizate sau
introducerea unor ajustri suplimentare a valorilor. Aceste
ajustri pot fi fcute pentru a se asigura c rezultatul corespunde
n cea mai mare msur scopului evalurii.
Abordarea prin pia
C23. n mod normal, cea mai bun indicaie privind valoarea de pia a
unui instrument identic este un pre obinut de pe o platform
bursier recunoscut la sau aproape de momentul sau data
evalurii. n cazul n care nu au existat tranzacii recente i
relevante, cotaiile sau ofertele de pre pot fi, de asemenea,
relevante.
C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac
instrumentul este identic, informaia este suficient de recent
pentru a fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare
corecii dac aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple, privind
necesitatea introducerii unor ajustri sau a acordrii unei
importane diferite preurilor din tranzacii, sunt:
n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici
diferite de cele pentru care sunt disponibile preuri;
exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de
deinerea evaluat;
dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s
fi acionat independent;
momentul tranzaciei, care este evideniat la nchiderea
bursei.
C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs
i instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin
transferul deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie
posibilitatea schimbrii controlului.
SEV 250 Instrumente financiare
89
Abordarea prin venit
C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. n general, instrumentul
financiar are urmtoarele caracteristici:
ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care
entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din
deinerea instrumentului;
calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un
instrument de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata
cuponului, sau pentru un instrument derivat, modul cum se
calculeaz fluxurile de numerar n conexiune cu instrumentul
suport sau cu indicele (sau indicii);
ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de
exemplu, de vnzare sau de cumprare, plat anticipat,
opiuni de extindere sau opiuni de convertibilitate;
protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu,,
condiiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de
datorie, prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente
deinute.
C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s
se stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea
instrumentului pentru a compensa riscurile din:
caracteristicile i condiiile instrumentului, de exemplu,
subordonarea;
riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea
contraprii de a efectua plile la momentul scadenei;
lichiditatea i vandabilitatea instrumentului;
riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic;
modul n care instrumentul este impozitat.
C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori
contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare
impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea
ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de
actualizare trebuie s fie adecvat fluxurilor de numerar, de
exemplu, dac fluxurile sunt determinate nainte de impozitare,
atunci rata de actualizare trebuie s rezulte din analiza unor
instrumente, nainte de impozitare.
Standardele de evaluare ANEVAR
90
C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele
modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale
participanilor de pe pia, fie se vor baza pe ateptrile curente
sau int ale deintorului. De exemplu, dac scopul evalurii
este determinarea valorii de pia, sau a valorii juste conform
definiiei IFRS, ipotezele trebuie s reflecte pe cele ale
participanilor de pe pia. Dac scopul este msurarea
performanei unui activ fa de nivelul luat ca i referin de
administrator, de exemplu, o rat intern a rentabilitii int, este
adecvat utilizarea altor ipoteze.
Abordarea prin cost
C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei
reproducerii. Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea
curent a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea
sau copierea riscului i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic. Aceast alternativ se
bazeaz pe o combinaie de valori mobiliare i/sau instrumente
derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau
hedging-ul poziiei la data evalurii. Replicarea portofoliului se
utilizeaz adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea
unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de
exemplu, cereri estimate de despgubire din asigurri sau
produse structurate), prin substituirea cu o replic a portofoliului
de active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi
controlat zilnic, mai eficient.
ndrumri suplimentare
C31. IVSC i-a propus s elaboreze ndrumri suplimentare n ceea ce
privete evaluarea diverselor tipuri de instrumente derivate, iar
primul proiect referitor la Evaluarea instrumentelor derivate de
capitaluri proprii a fost publicat n iulie 2013, pentru comentarii.
Informaii curente privind aceste proiecte se pot obine pe pagina
de internet www.ivsc.org
Control intern
C32. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul
participanilor activi de pe pia este relativ redus. Natura i
volumul instrumentelor i frecvena evalurii acestora nseamn
c, adesea, evaluarea este realizat pe calculator, cu modele de
evaluare legate la platforme de tranzacionare. Ca o consecin,
multe instrumente sunt evaluate de entitatea deintoare, chiar
SEV 250 Instrumente financiare
91
dac evaluarea este utilizat de pri externe, de exemplu, de
investitori sau de autoriti de reglementare. Incidena evalurilor
efectuate de experii independeni ai unor tere pri este mai rar
dect n cazul altor clase de active.
C33. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc
semnificativ n ceea ce privete gradul de obiectivitate al
evalurilor. Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi,
trebuie luate msuri pentru a se asigura c exist un control
intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind
independena evalurii.
C34. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan
i control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se
bazeaz pe evaluare, n procesul de evaluare i de obinere a
concluziilor.
C35. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al
entitii de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse
n raportrile financiare sau pe care se va baza o ter parte,
trebuie s fie verificate i aprobate de back office. Autoritatea
final pentru astfel de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin
independent de funciunile de preluare a riscului. Modalitile
practice de a realiza o separare a funciunilor variaz n funcie
de natura entitii, de tipul instrumentului de evaluat i de
importana valorii respectivei clase a instrumentului pentru
obiectivul general. Protocoale i controale adecvate trebuie
determinate atent, prin luarea n considerare a incertitudinilor
asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o ter parte
care utilizeaz evaluarea.
C36. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entitii;
un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de
calibrare i testare a modelelor de evaluare;
criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii
experi interni sau externi;
identificarea nivelurilor de referin sau a evenimentelor care
impun o investigare mai atent sau necesiti de dubl
aprobare;
identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare
semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de
exemplu, prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de
audit.

92

S
E
V

3
0
0


E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar
(IVS 300)


Coninut Paragrafe
Introducere

Definiii
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 27
Implementare 8
Raportare 912
GHID DE APLICARE
Valoarea just G1G2
Agregarea G3
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste G4G5
Datorii G6G7
Deprecierea G8G11
Deprecierea: terenuri i construcii G12G14
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii G15
Deprecierea: componentizare G16G17
Contracte de leasing G18G19
Clasificarea contractelor de leasing G20G23
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24G28
Investiia imobiliar n leasing G29G32
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract
de leasing
G33G37
Alocarea preului de achiziie G38G40
Testarea deprecierii G41G42
Testarea deprecierii valoarea recuperabil G43
Testarea deprecierii valoarea de utilizare G44G49
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile
asociate vnzrii
G50G51
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
93
INTRODUCERE
Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul
elaborrii rapoartelor sau situaiilor financiare ale companiilor sau ale
altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul
de profit i pierdere.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-
uri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate
pe scar larg la nivel global, se utilizeaz foarte des i standardele
naionale. Cu toate c ntr-un document internaional de ndrumare nu
este cazul s facem referire la standardele contabile naionale, multe
dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRS-
uri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru
evalurile care sunt utilizate n alte Standarde de Raportare Financiar,
dect IFRS-urile.
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar
a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de
fostul Comitet Permanent pentru Interpretri (SIC).
Unitate de cont: nivelul la care un activ, care urmeaz s fie evaluat,
este agregat sau dezagregat cu alte active.
Standardele de evaluare ANEVAR
94
CERINE
1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor
fi realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de
Raportare Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute
n Standardele generale (SEV 101, 102 i 103), cu excepia
cazului n care acestea sunt modificate n mod special de ctre o
cerin a standardului de contabilitate relevant sau a acestui
standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru a se conforma cerinei SEV 101, paragraful 2(c), de a
preciza scopul evalurii, termenii de referin ai evalurii vor
include identificarea Standardelor de Raportare Financiar
aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este cerut
evaluarea. Scopul contabil este reprezentat de utilizarea evalurii
n situaiile financiare, de exemplu, estimarea valorii contabile, o
alocare a preului de achiziie n urma unei combinri de
ntreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de
leasing sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ.
3. n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie
evaluat, conform SEV 101, paragraful 2(d), termenii de referin ai
evalurii vor include i precizarea modului n care acel activ este
utilizat sau clasificat de ctre entitatea raportoare. Tratamentul
contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate
s fie diferit, n funcie de modul n care acestea sunt utilizate de o
entitate. De exemplu:
tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi
diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul
realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o
investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei
companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc
comercial;
instrumentele financiare, care sunt deinute n scopul de a se
obine fluxuri de numerar contractuale, care conin numai
ncasri de rate de rambursare a creditului i de dobnzi
aferente, pot fi tratate diferit fa de alte tipuri de instrumente;
activele necorporale dobndite printr-o fuziune de ntreprinderi
sau printr-o achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate n mod
diferit fa de activele similare deja deinute de o entitate.
Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active
identificabile separat, se va identifica unitatea de cont.
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
95
Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul
n care va fi stabilit unitatea de cont sau gradul de agregare
pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri contabile.
n conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(e), se va
identifica n mod clar tipul valorii. Exemple de astfel de tipuri ale
valorii, cerute de standardele de contabilitate, includ valoarea
just, valoarea realizabil net i valoarea recuperabil. Definiia
lor este coninut n standardul de contabilitate relevant.
4. n conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(i), se declar
orice ipoteze care se iau n considerare. Ipotezele adecvate vor
varia n funcie de modul n care un activ este deinut sau
clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Financiar
prevd c situaiile financiare se elaboreaz pe ipoteza
continuitii activitii entitii, cu excepia cazului n care
managementul fie intenioneaz s lichideze entitatea, fie s
nceteze activitatea comercial, fie nu are alt alternativ realist
dect acestea. Cu excepia instrumentelor financiare, n mod
normal, se consider ca fiind adecvat ipoteza conform creia
activul sau activele vor continua s fie utilizate ca pri ale
ntreprinderii creia i aparin. Aceast ipotez nu se aplic n
cazurile n care este clar c exist fie intenia de a lichida entitatea
sau de a renuna la un anumit activ, fie c exist o cerin de a se
lua n considerare suma care ar putea fi recuperat prin cedarea
sau din casarea activului.
5. De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi
fcute pentru a defini unitatea de cont, de exemplu, dac activul
va fi evaluat pe o baz de sine stttoare sau n combinaie cu
alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s
conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii
care pot fi fcute.
6. n mod obinuit, nu este normal ca o valoare estimat n scopul
includerii acesteia ntr-o situaie financiar s fie determinat pe
baza unei ipoteze speciale.
7. Cnd se iau n considerare restriciile enunate n SEV 101,
paragraful 2(j), se vor avea n vedere urmtoarele:
(a) msura i forma oricror referine cu privire la valoare, care ar
putea aprea n situaiile financiare publicate;
(b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la
ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul
entitii.
Standardele de evaluare ANEVAR
96
Referinele adecvate cu privire la aceste aspecte vor fi incluse n
termenii de referin ai evalurii.
Implementare (SEV 102)
8. Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri
pentru raportarea financiar.
Raportare (SEV 103)
9. n plus fa de cerinele minime ale SEV 103 Raportare, un raport
de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va include
referinele adecvate la aspectele abordate n termenii de referin
ai evalurii, n conformitate cu paragrafele anterioare 27.
10. De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care
entitatea raportoare este obligat s o furnizeze conform
Standardelor de Raportare Financiar relevante. Exemple de
informaii referitoare la evalurile la valoarea just, a cror
prezentare este necesar, includ metodele i ipotezele
semnificative folosite n evaluare i msura n care determinarea
valorii s-a fcut avnd drept referin preurile observabile sau
tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i informaii
despre sensibilitatea valorii fa de modificrile unor date de
intrare semnificative.
11. Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra valorii este important,
efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport.
12. Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind
utilizarea, difuzarea sau publicarea conform SEV 103, paragraful
5(j), n raport vor fi menionate orice condiii referitoare la modul n
care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face
referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii.


SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
97
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-
urile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care aceast Aplicaie a evalurii a fost publicat.
IFRS-urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n
consecin, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a
nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a
nlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de
ctre IASB sau de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la
IFRS-uri i la alte publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul
www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine pentru evaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1. Valoarea just reprezint fie tipul valorii solicitat, fie o opiune
permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la valoarea just conine
urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.
11

Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n
diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast
definiie difer de cea care apare n SEV 100 Cadrul general i

11
IFRS Foundation.
Standardele de evaluare ANEVAR
98
care este utilizat, de obicei, n alte scopuri, dect pentru
raportare financiar.
G2. Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod
clar faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit
de valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n
SEV 100 Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special
referirile la participanii de pe pia, la o tranzacie normal,
tranzacie ce are loc pe piaa principal sau pe cea mai
avantajoas pia i pentru cea mai bun utilizare a unui activ,
arat clar faptul c valoarea just, conform IFRS-urilor, este
coerent, n general, cu conceptul de valoare de pia, aa cum
aceasta este definit i comentat n SEV 100 Cadrul general.
Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia, conform
SEV , ndeplinete cerina de evaluare la valoarea just, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul
de contabilitate, cum ar fi stipulrile privind unitatea de cont sau
ignorarea restriciilor de vnzare.
Agregarea
G3. Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic unitii de cont
pentru un activ sau o datorie, aa cum se specific n standardul
corespunztor. De obicei, unitatea de cont este activul sau datoria
individual, dar n anumite condiii, poate fi un grup de active
nrudite. IFRS 13 cere ca, n cazul activelor, s se determine dac
valoarea maxim pentru participanii de pe pia ar putea rezulta
din folosirea activului n combinaie cu alte active i datorii, privite
ca un grup sau din utilizarea activului pe o baz de sine
stttoare. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii i SEV 103 Raportare.
Datele de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste
G4. IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile
n funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele
trei niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele:
datele de intrare de nivel 1 sunt preurile cotate (neajustate)
de pe pieele active pentru active sau datorii identice la care
entitatea are acces la data evalurii;
datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare diferite de
preurile cotate incluse la nivelul 1, care sunt observabile direct
sau indirect pentru activ sau datorie;
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
99
datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile
pentru activ sau datorie.
22

Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare:
informaii de furnizat.
G5. IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din
aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la
valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n
legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, un raport de evaluare elaborat n scopul
utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este
adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare
s ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii.
Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant de pe pia la data
evalurii; nu se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau
stins n alt mod. Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de
pia observabil, valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea
aceleiai metode pe care ar folosi-o cealalt parte n tranzacie
pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea just a
unei datorii reflect riscul de neperforman asociat cu datoria, dar
l consider a fi acelai, nainte i dup presupusul transfer. Riscul
de neperforman include efectul riscului de credit al entitii.
G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care
nu exist un activ corespondent pentru o datorie, aa cum este
cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea
valorii juste a unei datorii exist o cerin de a ignora orice
restricie contractual sau de alt natur privind posibilitatea unei
entiti de a transfera datoria respectiv.
Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara
amortizarea mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare,
amortizarea este o cheltuial nregistrat n situaiile financiare
pentru a reflecta consumarea unui activ pe parcursul duratei de
via util a acestuia pentru o entitate. Exist o cerin de a
amortiza separat componentele unui activ care au un cost
semnificativ n raport cu ntregul. Pot fi grupate componentele
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-

22
IFRS Foundation.
Standardele de evaluare ANEVAR
100
un mod similar. n cazul proprietii imobiliare, de obicei, terenul
nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru a se
calcula valoarea amortizabil.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n
evaluare i n raportarea financiar. n contextul evalurii,
termenul depreciere, de obicei, este folosit pentru a face referire
la ajustrile aplicate costului de reconstruire sau costului de
nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea activului atunci
cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s indice
valoarea activului atunci cnd nu exist dovezi disponibile despre
vnzri efective. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata
lui de via util pentru entitate.
G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea,
este necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este
diferena, dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului
i valoarea rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea
rezidual, trebuie s se determine durata de via util a
activului. Aceti termeni sunt definii n IAS 16, dup cum
urmeaz:
valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau o alt
valoare care nlocuiete costul, minus valoarea rezidual a
activului;
valoarea contabil este valoarea la care un activ este
recunoscut dup ce se deduc amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere;
valoarea rezidual reprezint valoarea estimat pe care ar
obine-o n prezent o entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja
vechimea i starea prevzute la sfritul duratei sale de via
util;
durata de via util este (a) perioada n care un activ este
preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe
care entitatea preconizeaz s le obin de la activ.
G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata
de via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
101
Deprecierea: terenuri i construcii
G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util
nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie contabilizat
separat i s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii
amortizabile atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a
unei proprieti imobiliare, este, deci, stabilirea valorii
componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea
valorii terenului la data situaiei financiare relevante i apoi
scderea acesteia din valoarea contabil a proprietii imobiliare,
adic terenul i construciile considerate mpreun, pentru a stabili
valoarea care poate fi atribuit construciilor. Aceasta este o
valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza, avnd n
vedere faptul c nu pot fi vndute construciile fr terenul pe care
acestea sunt situate.
G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta
construcie, trebuie estimat valoarea rezidual a construciei.
Pentru a face acest lucru este necesar s se estimeze durata de
via util. Este important de reinut faptul c aceasta poate fi
diferit de durata de via economic rmas, aa cum aceasta ar
fi recunoscut de un participant tipic de pe pia. Conform IAS 16,
durata de via util este specific entitii. Dac proprietatea
imobiliar nu ar fi disponibil entitii pentru ntreaga sa durat de
via sau dac entitatea decide c respectiva construcie va fi n
scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci aceasta
reprezint durata de via util.
G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei
financiare, dar n ipoteza c activul s-ar afla deja la finalul duratei
sale de via util i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze.
Construciile pot avea o durat de via economic care
depete perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau
cerute de entitate i, de aceea, pot avea o valoare rezidual
semnificativ.
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii
G15. Durata de viaa util a unei maini, a unui echipament sau a unei
instalaii este mai probabil s coincid cu durata lor de via
economic i deci cotele de amortizare sunt mai mari dect n
cazul construciilor, ceea ce nseamn c duratele de via
economic sunt mai scurte. Totui, ar trebui luat n considerare
deosebirea existent ntre durata de via util pentru entitate i
durata de via economic rmas.
Standardele de evaluare ANEVAR
102
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric trebuie s
fie identificat costul curent al acelor componente care au att un
cost semnificativ n raport cu ntregul, ct i o durat de via util
care difer semnificativ.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil
unei componente a elementului de natura mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, dac exist o pia activ pentru
acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi
tranzacionate n mod activ. Situaia din urm este valabil, de
obicei, pentru componentele unei construcii, de exemplu,
construciile sunt rareori vndute fr instalaiile mecanice i
electrice necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar
instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr construcie. Atunci
cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat
n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului
poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare.
3
Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum
se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS
17, astfel:
un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer
n mare msur toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate s fie transferat sau nu, n cele din urm;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu
intr n categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea
imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile
imobiliare, elementele teren i construcie ale unei proprieti
imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea

33
IASB revizuiete n prezent tratamentul contabil al contractelor de leasing, iar propunerile iniiale
implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei existente n prezent ntre contractele de
leasing operaional i financiar.
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
103
contractului fie ca un leasing financiar, fie ca un leasing
operaional. Prevederile pentru investiiile imobiliare sunt descrise
n paragrafele G29G32. IAS 17 nu se aplic pentru activele
biologice, aa cum acestea sunt definite n IAS 41.
Clasificarea contractelor de leasing
G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de coninutul
contractului dect de forma acestuia. De exemplu, un contract
ntre dou pri, pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli,
poate s nu fie numit contract de leasing, dar dac sunt
ndeplinite condiiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca
acest contract s fie clasificat ca i contract de leasing.
G21. n IAS 17 se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar
putea indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n
combinaie. Acestea reprezint doar exemple:
(a) contractul de leasing transfer locatarului titlul de proprietate
asupra activului pn la sfritul duratei contractului de
leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra activul la un pre estimat
a fi suficient de mic fa de valoarea just
4
de la data la care
opiunea devine exercitabil nct, la nceputul contractului de
leasing, exist certitudinea rezonabil c opiunea va fi
exercitat;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare
parte, durata de via economic a activului, chiar dac titlul
de proprietate nu este transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a
plilor minime de leasing este cel puin egal cu aproape
ntreaga valoare just a activului deinut n leasing;
(e) activele deinute n leasing au un caracter att de specializat,
nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore;
(f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile
locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate
de locatar;
(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a
valorii reziduale cad n sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a

4
A se vedea paragraful G33.
Standardele de evaluare ANEVAR
104
doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa
de chiria de pia.
55

G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar
exemple i indicii i nu sunt ntotdeauna concludente. Dac din
alte caracteristici reiese clar c leasingul nu transfer n mare
msur toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de
proprietate, atunci leasingul este clasificat drept leasing
operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul cnd proprietatea
asupra activului este transferat la sfritul contractului de
leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just
la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la
nivelul chiriei de pia din acel moment sau prin indexare cu un
indice.
G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de
leasing. Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se
transfer beneficiile economice printr-un contract de leasing. n
multe cazuri, o apreciere calitativ a termenilor contractului de
leasing va indica rapid clasificarea corect, fr a fi necesar
evaluarea diferitelor drepturi incluse n contractul de leasing.
Totui, evalurile pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea
beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de exemplu, la
estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru a stabili
dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de via
economic a activului.
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o
construcie sau mai multe construcii la un loc, IAS 17 impune ca
cele dou componente s fie tratate separat n scopul clasificrii.
Dac componenta contractului de leasing atribuibil construciei
este un leasing financiar, va fi necesar s se fac o alocare a
chiriei iniiale, lund drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei
componente, de la data nceperii contractului de leasing.
G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
construciile revin locatorului la sfritul contractului de leasing.
Deseori exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat
periodic pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea
proprietii i frecvent o obligaie a locatarului de a napoia
locatorului construciile n stare bun. Acestea, de obicei, sunt
indicii asupra faptului c locatorul nu a transferat locatarului n
mare parte toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de

5
Fundaia IFRS.
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
105
proprietate asupra construciilor sau terenului, atunci cnd a
ncheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de
leasing, care au ca obiect terenuri i construcii, sunt uor
identificabile drept contracte de leasing operaional.
G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i
construcii, se ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc
de a finana o posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de
exemplu, prin intermediul unei opiuni de cumprare a dreptului
locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile
chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt
clar structurate ca scheme de finanare pot ndeplini unele dintre
criteriile privind existena unui leasing financiar, de exemplu,
atunci cnd plile chiriei nu susin valoarea proprietii. n astfel
de cazuri, pentru a stabili clasificarea corect este necesar o
analiz mai detaliat a valorii riscurilor i beneficiilor transferate
de la locator ctre locatar.
G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de
teren i o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
component este o sarcin care poate fi efectuat n mod credibil
atunci cnd n localitate exist o pia activ pentru terenuri
similare pentru dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd
contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai
multe spaii de nchiriat, fr s existe un teren identificabil
atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare credibil este
imposibil. IAS 17 impune condiia ca, atunci cnd nu se poate
realiza o alocare credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept
leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele
componente fac obiectul unui contract de leasing operaional.
Dac este clar nc de la nceput c ambele componente sunt
leasinguri operaionale, efectuarea alocrii nu este necesar.
G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o
cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie
imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este
necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod
clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren
este n majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca o
cldire s ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing
operaional i componenta teren s nu poat fi clar identificat.
Totui, dac exist un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o
alocare ntre teren i cldire pe baza unor criterii neconcludente.
Standardele de evaluare ANEVAR
106
n astfel de situaii, ntreaga proprietatea imobiliar ce face
obiectul contractului de leasing ar trebui s fie considerat ca fiind
leasing financiar.
Investiia imobiliar n leasing
G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre
componentele teren i construcii ale unei investiii imobiliare,
deinut printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea
modelului valorii juste.
G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printr-
un contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe
termen lung avnd ca obiect un teren pe care a realizat
construcii, care sunt apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de
obicei, terenul nu se amortizeaz, un contract de leasing avnd ca
obiect un teren poate prea corect clasificat ca un contract de
leasing operaional i ca urmare, nu va fi inclus n situaia privind
poziia financiar. Totui, recunoscnd faptul c multe investiii
imobiliare mari sunt deinute pe aceast baz, IAS 40 prevede c
la recunoaterea iniial a unei investiii imobiliare, deinut printr-
un contract de leasing, conform IAS 17 aceasta va fi considerat
ca un leasing financiar.
G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist
neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei
imobiliare, persist o potenial anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investiii imobiliare, deinut printr-un
contract de leasing, reflect diferena dintre plile efectuate
conform contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile
poteniale obinute prin contractul sau contractele de
subnchiriere, a se vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare. Totui, IAS 17 prevede c nu este adecvat ca datoriile
pentru activele n regim de leasing s fie prezentate n situaiile
financiare ca o deducere din valoarea activelor n sistem de
leasing.
G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci
cnd valoarea just a unei investiii imobiliare, deinute n temeiul
unui contract de leasing, este net de orice pli care se
preconizeaz c vor fi efectuate, va fi necesar readugarea
oricrei datorii recunoscute aferente contractului de leasing pentru
a se ajunge la valoarea contabil a investiiei imobiliare. Trebuie
menionat faptul c aceasta este numai o ajustare contabil i nu
ar trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
107
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing
G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un
leasing financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau
datoria folosind ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie
valoarea actualizat a plilor minime de leasing, alegnd-o pe
cea mai mic dintre acestea, fiecare fiind determinat la nceputul
contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se
aplic contractelor de leasing.
G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat
de orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz
dreptul locatarului ntr-un leasing financiar, este necesar s se
cuantifice valoarea activului prin estimarea valorii beneficiului pe
care un participant de pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de
folosin a activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n
cazul contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti
imobiliare, altele dect investiiile imobiliare, este important de
menionat faptul c acestea nu coincid cu valoarea dreptului de
folosin al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare), avnd n vedere
faptul c aceasta din urm reflect att datoria aferent
leasingului, ct i valoarea activului.
G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele
reprezint plile pe care locatarul trebuie s le efectueze pe
durata contractului de leasing, excluznd orice chirie contingent,
costurile serviciilor i impozitele pe care locatorul le va plti.
Plile minime de leasing includ orice valoare rezidual garantat
pentru locator, de ctre locatar. ntruct chiriile contingente sunt
excluse din calculul plilor minime de leasing, iar plile trebuie
s fie clar stabilite n cadrul contractului de leasing, de obicei,
evalurile nu sunt necesare.
G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de
leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare
echivalent cu rata implicit a dobnzii de leasing sau, n lipsa
acesteia, rata dobnzii marginale a locatarului. Pentru calcularea
ratei implicite a dobnzii de leasing, este necesar stabilirea
valorii juste a activului negrevat de sarcini, la data nceperii
contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul
leasingului.
G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n
sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8G17.
Standardele de evaluare ANEVAR
108
Alocarea preului de achiziie
G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unei
participaii care asigur dreptul de control ntr-una sau n mai
multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune dobnditorului s
contabilizeze tranzacia prin recunoaterea activelor identificabile
separat dobndite i a datoriilor asumate la valoarea just.
Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena dintre
preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i valoarea
just a activelor nete identificabile achiziionate.
G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor de
identificat i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea
separat a activelor necorporale identificabile poate provoca mai
multe dificulti, ns Comentariul la SEV 210 Active necorporale
conine ndrumri relevante.
G40. IFRS 3 prezint excepii fa de cele menionate mai sus, privind
recunoaterea i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile
identificabile. Cerinele speciale se aplic datoriilor contingente,
impozitelor pe venit, beneficiilor angajailor, activelor de
despgubire, drepturilor redobndite, recompenselor bazate pe
acordarea de aciuni i activelor deinute pentru a fi vndute.
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36
Deprecierea activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele
categorii de active, la data fiecrei situaii privind poziia
financiar, pentru a stabili dac exist orice indiciu c un activ ar
putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalat de o diminuare
a valorii unui activ, cauzat de modificri ale pieei sau
tehnologiei, de nvechirea activului, de subperformana activului n
comparaie cu beneficiul ateptat sau de o intenie de a ntrerupe
sau de a restructura activitatea entitii. Anumite active (fondul
comercial i activele necorporale cu o durat de via
nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile pentru a fi
utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
G42. Dac se consider c a aprut deprecierea, valoarea contabil a
activului, obinut fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare
anterioar, trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile.
Aceasta este cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare
a activului i valoarea sa just minus costurile asociate vnzrii.
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
109
Testarea deprecierii valoarea recuperabil
G43. Valoarea recuperabil este cea mai mare valoare dintre valoarea
de utilizare i valoarea just minus costurile asociate vnzrii. Nu
este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac
una dintre acestea depete valoarea contabil a activului,
activul nu este depreciat i nu mai este necesar estimarea
celeilalte valori.
Testarea deprecierii valoarea de utilizare
G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca fiind valoarea
actualizat a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup
identificabil de active care genereaz intrri de numerar
independente ntr-o mare msur de intrrile de numerar
generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta
reflect fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le
obin din utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de
via util anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede c la calculul valorii de utilizare a unui activ
trebuie s se aib n vedere urmtoarele elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea
se ateapt s le obin de la activul respectiv;
(b) preconizrile privind posibilele variaii ale valorii sau ale
plasrii n timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a
dobnzii la plasamentele fr risc de pe pia;
(d) preul suportrii incertitudinii inerente activului;
(e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii
pe pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de
numerar viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de
la activul respectiv.
66

G47. Fluxurile de numerar preconizate trebuie testate pentru a le
verifica rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la
baza previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu
rezultatele efective anterioare, cu condiia ca efectele unor
evenimente sau situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste
fluxuri efective de numerar au fost generate, s justifice aceste

6

6
Fundaia IFRS.
Standardele de evaluare ANEVAR
110
rezultate. Fluxurile de numerar se estimeaz pentru activul aflat n
situaia lui curent i, de aceea, fluxurile de numerar preconizate
nu trebuie s reflecte orice creteri ale acestora datorate oricror
restructurri sau modernizri ale activului, la care entitatea nu s-a
angajat nc.
G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta rata rentabilitii pe care
participanii de pe pia o cer pentru o investiie care ar genera
fluxuri de numerar egale ca mrime, plasare n timp i profil de
risc cu cele pe care entitatea se ateapt s le obin din
utilizarea activului.
G49. IAS 36 prezint considerente detaliate pentru estimarea valorii de
utilizare.
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile asociate
vnzrii
G50. Valoarea just minus costurile asociate vnzrii unui activ sau
unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi
obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare,
ntre pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus
costurile asociate transferului. Cu excepia cazului n care
entitatea deintoare a activului este obligat s l vnd la data
evalurii, fr o durat adecvat de expunere pe pia, aceasta
nu este o vnzare forat.
G51. Costurile asociate vnzrii sunt costurile direct atribuibile
tranzaciei, de exemplu, taxele legale, costurile de marketing,
costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la
vnzare a activului sau a unitii generatoare de numerar. Aceste
costuri nu includ costurile colaterale, de exemplu, acele costuri
implicate de reorganizarea ntreprinderii dup transferul activului.

111
S
E
V

3
1
0


E
v
a
l
u

r
i

a
l
e

d
r
e
p
t
u
r
i
l
o
r

a
s
u
p
r
a

p
r
o
p
r
i
e
t

i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

p
e
n
t
r
u

g
a
r
a
n
t
a
r
e
a

m
p
r
u
m
u
t
u
l
u
i


A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 310
Evaluri ale drepturilor asupra
proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului (IVS 310)


Coninut Paragrafe
Introducere
CERINE
Termenii de referin ai evalurii 25
Implementare 6
Raportare 78
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Stimulente G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprieti imobiliare G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri G13
Proprietatea imobiliar n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18

INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt
garantate cu drepturile debitorului asupra proprietii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de
pli fixe sau variabile. Elementul comun este acela c creditorul are
capacitatea s-i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprieti imobiliare.
Standardele de evaluare ANEVAR
112
CERINE
1. Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n
scopul garantrii mprumutului, cu excepia cazului n care
acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard
conine numai acele modificri, cerine suplimentare sau exemple
specifice referitoare la modalitile n care se aplic Standardele
generale.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)
2. Pentru a se conforma cerinei de a confirma identitatea i statutul
evaluatorului din SEV 101, paragraful 2(a), termenii de referin ai
evalurii vor include i informaii despre orice legtur pe care o
are evaluatorul fie cu proprietatea imobiliar supus evalurii, fie
cu debitorul sau cu debitorul potenial. O legtur materialist,
curent sau anterioar, poate influena raionamentul profesional
al evaluatorului, dar principala problem apare atunci cnd
legtura genereaz dubii n gndirea unei persoane rezonabile,
cu privire la capacitatea evaluatorului de a estima o valoare
obiectiv, n cazul n care aceast legtur a fost descoperit
dup ce evaluarea a fost fcut.
3. Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse
evalurii, din SEV 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii
imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea
mprumutului sau a altor scheme de finanare, trebuie s fie clar
identificat, mpreun cu partea care deine acel drept.
4. Conform SEV 101, paragraful 2(e), n mod normal, tipul valorii
care urmeaz s fie specificat va fi valoarea de pia. Unii
creditori cer evaluri n ipoteza unei vnzri forate sau impun o
limit de timp pentru transferul ipotetic al proprietii imobiliare.
Deoarece impactul oricrei constrngeri privind perioada de
marketing asupra preului, va depinde de situaiile existente la
data cnd transferul va avea loc, nu este realist s se fac
speculaii asupra preului care ar putea fi obinut, fr cunoaterea
prealabil a acelor situaii. O evaluare se poate face pe baza unor
ipoteze speciale bine definite, precizate n termenii de referin ai
evalurii. n astfel de cazuri, ar trebui fcut o precizare c
valoarea va fi valabil numai la data evalurii i c nu poate s fie
atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat, cnd att
condiiile pieei, ct i situaiile vnzrii pot fi diferite.
5. Evalurile pentru garantarea mprumutului se fac deseori pe baza
unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o schimbare n
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
113
starea sau situaia real a proprietii imobiliare. Pentru a se
conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze, din SEV
101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare,
trebuie s fie incluse n termenii de referin ai evalurii. Exemple
de ipoteze speciale, care, de obicei, se asum n evaluarea
pentru garantarea mprumutului, sunt:
(a) faptul c o construcie proiectat ar fi finalizat la data
evalurii;
(b) faptul c un contract de nchiriere propus ar fi semnat la data
evalurii;
(c) faptul c un grad de ocupare preconizat ar fi atins la data
evalurii;
(d) vnztorul a impus o perioad limitat pentru vnzare, care a
fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat.
Implementare (SEV 102)
6. Nu exist cerine suplimentare n cazul evalurilor pentru
garantarea mprumutului.
Raportare (SEV 103)
7. n plus fa de elementele cerute de SEV 103 Raportare, un raport
de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 25 anterioare. Raportul trebuie s includ i
un comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru
estimarea, de ctre creditori, a performanelor garaniei pe
perioada creditului propus. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pieei relevante;
(b) cererea anterioar, curent i viitoare pentru tipul de
proprietate imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau probabil pentru alte utilizri, care
exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii
asupra valorii viitoare a garaniei pe perioada creditului. De
exemplu, un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui
contract de nchiriere;
(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza
unei ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicare a ipotezei speciale;
Standardele de evaluare ANEVAR
114
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe
baza ipotezei speciale;
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este identic cu cea
descris n ipoteza special.
8. Cnd creditul propus are rolul de a fundamenta cumprarea unui
drept asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un
pre de vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute investigaii
de pia pentru a stabili acest pre, iar rezultatul acestor
investigaii trebuie s fie menionat n raport. Cnd exist o
diferen ntre un pre de tranzacionare recent sau un pre de
ofert i valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s
conin un comentariu despre motivele obinerii acestei diferene.




SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
115
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1. Existena sau crearea altor drepturi va avea un impact asupra
valorii dreptului asupra proprietii imobiliare, oferit ca garanie.
Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietii
imobiliare subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au
dobndit acele drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate
informaii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este
disponibil, ar trebui s fie stabilite n mod clar ipotezele care au fost
formulate pentru dreptul respectiv asupra proprietii imobiliare. De
asemenea, se recomand ca aceste aspecte s fie verificate
nainte de acordarea oricrui credit.
G2. Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar
oferit ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o
parte aflat n relaie cu debitorul. n evaluarea proprietii n
scopul garantrii mprumutului, dac contractul de nchiriere
genereaz un flux de venit mai favorabil dect cel care ar fi obinut
pe pia, poate fi oportun s nu se in seama de existena
contractului de leasing.
Faciliti
G3. A devenit un obicei ca vnztorul proprietii imobiliare, n special
un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere faciliti
cumprtorilor. Exemple de astfel de faciliti includ: garantarea
obinerii venitului din chirie, suportarea unor pri din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumprtorului sau de achiziionare
de mobilier sau de echipamente. Valoarea de pia nu ine cont de
majorarea preului prin contraprestaii sau faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferit l are asupra preurilor reale
de vnzare realizate, deoarece facilitile ar putea s nu mai fie
disponibile creditorului atunci cnd acesta va trebui s se bazeze
pe garanie.
Abordri n evaluare
G4. Toate abordrile, utilizate pentru formarea i fundamentarea
unei opinii asupra valorii de pia, se bazeaz pe informaii de
pia. Dei n formularea unei concluzii asupra valorii de pia n
scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri
indicate n SEV 100 Cadrul general, dac proprietatea imobiliar
este att de specializat, nct nu exist date suficiente pentru a
Standardele de evaluare ANEVAR
116
se utiliza fie abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu
este adecvat ca proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o
garanie admisibil. Ca urmare, abordarea prin cost este rareori
utilizat n evalurile pentru acest scop, fiind numai un mijloc de
verificare a veridicitii valorii determinate prin utilizarea altei
abordri.
Tipuri de proprieti imobiliare
G5. n calitate de garanie, diferitele tipuri de proprieti imobiliare au
caracteristici diferite. Este important ca evaluarea dreptului asupra
proprietii imobiliare relevante s in seama de acestea, n
scopul de a oferi creditorului informaii corespunztoare
referitoare la adecvarea proprietii ca garanie i pentru a ajuta
creditorul s identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea
imobiliar, pe perioada creditrii.
Investiia imobiliar
G6. Pentru scopuri de creditare, investiia imobiliar se evalueaz de
obicei pe o baz de sine stttoare, adic activ cu activ, dei unii
creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit.
n astfel de situaii, este necesar s se fac o distincie ntre
valoarea investiiei imobiliare individuale, presupunndu-se c ea
se vinde n mod individual, i valoarea acesteia cnd este
considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luate n considerare cererea i vandabilitatea preconizate
pentru proprietatea imobiliar, pe perioada mprumutului, precum
i informaiile adecvate despre condiiile de pia curente,
coninute n raport. Aceste informaii nu ar trebui s includ
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s
reflecte ateptrile curente de pe pia asupra performanelor
viitoare ale investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate
acestea, n cazul n care astfel de informaii sugereaz un risc
semnificativ privind plile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc
asupra valorii ar trebui s fie luat n considerare i comentat n
raport.
G8. n mod normal, termenii de referin ai evalurii nu includ
aprecierile asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor
i asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. n procesul de evaluare ar trebui s se ia n considerare dac
venitul generat de proprietatea imobiliar este dependent n mod
esenial de un chiria sau de chiriaii dintr-un singur sector/
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
117
domeniu de activitate sau de alt factor care ar putea produce n
viitor instabilitatea venitului. n anumite cazuri, poate fi adecvat o
estimare a valorii proprietii imobiliare pe ipoteza altei utilizri,
presupunnd o posesie vacant.
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
este transferat de ctre proprietarul ocupant, ca fiind negrevat
de sarcini, adic cumprtorul are dreptul absolut de folosin i
dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude luarea n
considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe pia,
dar impune ca valoarea s nu ia n consideraie niciun avantaj
special atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care ns
poate fi reflectat ntr-o valoare a ntreprinderii.
Proprietatea imobiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai dac este privit ca parte a ntreprinderii
creia i aparine. n evalurile pentru garantarea mprumutului,
dac nu exist alte instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se
vor evalua pe ipoteza special c ntreprinderea i-a ncetat
activitatea i, deci, garania respectiv va reflecta valoarea pentru
o alt utilizare. Evaluarea va include luarea n considerare a
costurilor i riscurilor care vor fi implicate n realizarea acelei
utilizri.
G12. O evaluare a unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut
n cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei
ntreprinderi care i continu activitatea. n astfel de situaii,
valoarea este dependent de realizarea n continuare a
rentabilitii adecvate, de ctre ntreprindere. n acest caz, trebuie
fcut distincia ntre valoarea proprietii imobiliare ca parte a
ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n situaia c
ntreprinderea nu se afl n funcionare sau este nchis.
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri
G13. Valoarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta,
n mod normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat
cldirilor sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un
anumit tip de afacere. Natura specializat a unor astfel de
proprieti imobiliare arat c aici poate exista o diferen
semnificativ ntre valoarea lor, ca parte a unei entiti aflate n
exploatare i valoarea lor n situaia n care nu sunt ocupate de o
Standardele de evaluare ANEVAR
118
afacere. Dac entitatea i-a ncetat activitatea, orice cumprtor
interesat s o cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o
nou afacere n acea proprietate imobiliar i ar suporta
finanarea cheltuielilor de nfiinare i alte cheltuieli pentru dotarea
proprietii imobiliare cu echipamente, pentru obinerea oricror
licene i autorizaii necesare etc. Cnd un creditor se bazeaz pe
valoarea dreptului asupra proprietii imobiliare respective ca
garanie, o evaluare pentru garantarea mprumutului trebuie s
prezinte impactul ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra
valorii dreptului asupra proprietii imobiliare. n anumite cazuri,
valoarea de pia poate fi reprezentat de valoarea pentru o alt
utilizare potenial.
Proprietatea imobiliar n dezvoltare
G14. Proprietile imobiliare deinute pentru dezvoltare sau
amplasamentele destinate pentru edificarea construciilor se
evalueaz avndu-se n vedere drepturile i autorizaiile de
dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze, cum ar fi
aspectele legate de urbanism i ali factori importani, trebuie s fie
rezonabile i s reflecte ipotezele care ar fi formulate de ctre
participanii de pe pia.
G15. Abordarea aplicat n evaluarea proprietilor imobiliare n
dezvoltare va depinde de stadiul dezvoltrii proprietii imobiliare,
de la data evalurii, i poate lua n considerare gradul n care
aceasta este vndut sau nchiriat n avans. Pot fi incluse
urmtoarele consideraii suplimentare, dar fr a se limita numai la
acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, pornind de la data evalurii
i necesitatea de a prezenta orice etapizare a proiectului de
dezvoltare;
(b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare
asupra cheltuielilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii
actualizrii, atunci cnd este adecvat;
(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul
perioadei de dezvoltare;
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea;
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale
existente ntre prile implicate n dezvoltare.
G16. Dac dezvoltarea finalizat include mai multe uniti individuale,
metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de
timp anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
119
estimarea unei rate realiste a vnzrilor unitilor individuale. La
raportare ar trebui s se fac o distincie clar ntre valoarea
dezvoltrii finalizate pentru un singur cumprtor, care i-ar asuma
costul i riscul vnzrilor n viitor ale unitilor individuale, n
schimbul unei marje de profit, i suma preurilor anticipate pentru
fiecare unitate individual.
G17. Pentru ndrumri suplimentare n evaluarea unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n situaia n care trebuie s nceap
construirea sau n situaia n care construcia se afl n curs de
construire, a se vedea i Comentariile la SEV 233 Investiia
imobiliar n curs de construire.
Active epuizabile
G18. Considerente specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile
n scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n
general, i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple
de astfel de active sunt minele sau carierele. n raport trebuie s
fie identificate i precizate n mod clar durata de via estimat i
rata de diminuare a valorii pe parcursul acestei durate de via.

120

S
E
V

4
0
0


V
e
r
i
f
i
c
a
r
e
a

e
v
a
l
u

r
i
l
o
r

STANDARD DE EVALUARE SEV 400
Verificarea evalurilor


Coninut Paragrafe
Introducere 1-3
Arie de aplicabilitate 4-5
Definiii
Relaia cu Standardele de Contabilitate 6
Instruciuni de aplicare 7-11

Introducere
1. O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator,
efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional
imparial.
2. Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i
calitatea rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit
o parte integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a
evalurii sunt vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i
completitudinea evalurii.
a) verificarea evalurii poate solicita intervenia experilor care
posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de
construire, venitul proprietii, aspectele juridice i de
impozitare sau la problemele de mediu.
b) verificarea evalurii ofer o viz de control asupra credibilitii
evalurii verificate i analizeaz soliditatea acesteia,
concentrndu-se asupra:
adecvrii i relevanei datelor utilizate i a cercetrilor
efectuate;
adecvrii metodelor i tehnicilor folosite;
faptului c analiza i concluziile sunt adecvate i credibile;
faptului c ntregul raport de evaluare respect sau
depete principiile de evaluare prezentate n SEV 100
Cadrul general.
SEV 400 Verificarea evalurilor
121
3. Verificrile evalurilor se efectueaz n diferite scopuri, incluznd:
a) analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar
i managementul activelor;
b) mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele
legale;
c) o baz pentru luarea deciziilor n afacere; i
d) determinarea faptului c un raport respect cerinele
reglementate, n cazul n care:
evalurile sunt utilizate n determinarea valorii pe termen
lung a bunurilor imobile, mai ales n cazul ipotecilor
garantate sau reglementate de stat; i
este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat
standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia lor.
Arie de aplicabilitate
4. Cerinele din acest SEV se aplic n efectuarea i raportarea
verificrilor evalurii.
5. Respectarea acestui SEV este obligatorie pentru fiecare
evaluator care, n calitatea sa de verificator sau de manager,
semneaz o verificare a evalurii, acceptnd astfel
responsabilitatea pentru coninutul acelei verificri.
Definiii
Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii,
efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca
exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea trebuie
utilizat n scopul lurii de decizii, precum garantarea, achiziionarea
sau vnzarea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate
desfura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n luarea
acestor decizii. O verificare administrativ se efectueaz i pentru a se
asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare
sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, faptul c este
conform cu principiile de evaluare prezentate n SEV 100 Cadrul
general.
Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele
prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n
general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor.
Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor,
caracterul adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor
clientului, a cerinelor de reglementare i a standardelor profesionale. A
se vedea i verificare n teren.
Standardele de evaluare ANEVAR
122
Verificarea evalurii. O evaluare care acoper o diversitate de tipuri i
scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri
este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza
activitii altui evaluator.
O verificare a evalurii poate veni n sprijinul concluziei cu privire la
valoarea coninut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu
aceasta.
Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca
i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la
cunotinele, experiena i imparialitatea sa.
Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincie ntre diferite
tipuri de verificri, de exemplu: verificri administrative (de
conformitate); verificri tehnice; verificri de birou; verificri n teren;
verificri prin care s se asigure c o evaluare a fost efectuat n
conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate
tipurile valorii utilizate n evaluarea supus verificrii); verificri care
analizeaz informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul
concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta; i verificri care
examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele
comparabile dintr-un eantion de date.
Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea
exteriorului i uneori i a interiorului proprietii subiect, ca i posibila
inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele
prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de
verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou
i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri
pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului
informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de
birou.
Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator
pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din
raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i
argumentate.
Relaia cu Standardele de Contabilitate
6. Relaia dintre standardele de raportare financiar i de
contabilitate i practica de evaluare este comentat n SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar.
SEV 400 Verificarea evalurilor
123
Instruciuni de aplicare
7. n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator:
a) va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii
evalurii, utilizarea desemnat a concluziilor evaluatorului
verificator i scopul verificrii;
b) va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii,
proprietatea i dreptul asupra proprietii evaluate n raportul
verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este
valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii)
care au ntocmit raportul verificat;
c) va identifica termenii de referin ai verificrii ce trebuie
efectuat;
d) va identifica toate ipotezele i ipotezele speciale n verificarea
evalurii;
e) va formula o opinie cu privire la caracterul complet al raportului
verificat, n funcie de termenii de referin ai verificrii;
f) va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana
evident a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor;
g) va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea
raportului verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul
verificat; i
h) va formula o opinie referitoare la adecvarea, rezonabilitatea i
argumentate analizelor, opiniilor i concluziilor activitii
verificate.
8. n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul
verificator:
a) va meniona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnai,
utilizarea desemnat a rezultatelor i scopul verificrii;
b) va meniona informaiile care trebuie identificate, n
conformitate cu paragrafele 7a) 7d);
c) va meniona natura, amploarea i detalierea procesului de
verificare efectuat;
d) va formula opiniile, motivele i concluziile prevzute n
paragrafele 7e) 7h);
e) va meniona dac sunt incluse toate informaiile pertinente
cunoscute; i
Standardele de evaluare ANEVAR
124
f) va include n raportul de verificare, o declaraie de conformitate
semnat.
9. Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care
afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup evaluare,
ci numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data
evalurii.
10. Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele
acordului sau dezacordului su cu concluziile din raportul de
evaluare verificat.
a) Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui
raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i
prezentate integral.
b) Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie
explicate i prezentate integral.
c) Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor
faptelor i informaiilor pe care evaluatorul iniial s-a bazat,
evaluatorul verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor
sale.
11. n cazul n care termenii de referin ai verificrii ntreprinse sunt
suficieni pentru a stabili o nou evaluare, o astfel de evaluare
trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor de
evaluare ANEVAR i cu Codul deontologic ANEVAR al profesiei
de evaluator.


125
S
E
V

4
5
0


E
s
t
i
m
a
r
e
a

v
a
l
o
r
i
i

d
e

a
s
i
g
u
r
a
r
e

A
p
l
i
c
a

i
i

a
l
e

e
v
a
l
u

r
i
i


I
V
S

3
0
0

E
v
a
l
u

r
i

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r


STANDARD DE EVALUARE SEV 450
Estimarea valorii de asigurare
1


Coninut Paragrafe
Introducere 1-9
Termenii de referin ai evalurii 10
Definiii 11-19
Recomandri 20-25
Metodologia de evaluare 26-34
Alte aspecte 35-39

Atenionare Standardul se refer la estimarea valorii cldirilor pentru
asigurarea n caz de daun sau distrugere i se aplic atunci cnd
acesta reprezint scopul principal al evalurii, solicitat de ctre client (a
se vedea paragraful 6). Standardul nu se refer la alte tipuri de
asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din acea pagub sau
distrugere, sau a celor asociate cu ntreruperea activitii unei
ntreprinderi sau a altor asigurri care cad n general n sarcina celor
care administreaz proprietatea.

Introducere
1. Un contract de asigurare este un contract cu caracter comercial.
Ca urmare, el reprezint o nelegere legal ntre pri, n care
asiguratorul primete prime de asigurare pentru despgubirea
asiguratului n cazul unor pierderi, pn la o sum sau sume
definit(e), aferent(e) unui risc sau unor riscuri specificate.
Condiiile asigurrii sunt definite prin clauzele contractuale.
2. Un contract de asigurare este un contract de bun credin
(uberrimae fidei). Trebuie s se prezinte orice factori care pot
influena riscul/riscurile (chiar dac astfel de informaii nu sunt
solicitate). n cazul n care nu se prezint detalii care ar putea
influena decizia unui asigurtor de a acorda asigurarea, acestuia
i se permite anularea contractului.

1
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Applications 4, publicat de
TEGoVA n 2012.
Standardele de evaluare ANEVAR
126
3. Obligaia maxim a unui asigurator este suma asigurat, chiar
dac se poate ntmpla ca aceasta s nu acopere n totalitate
dauna. n cazul unei daune totale, asiguratorii vor plti cel mult
suma asigurat. De aceea este important ca aceast sum s se
stabileasc cu atenie i n mod regulat.
4. n cazul unei daune pariale (de exemplu, cnd a fost distrus
numai o parte a unei cldiri), asiguratorii vor plti cel mult o sum
care reflect un procentaj din valoarea de asigurare cuvenit.
Aceasta este cunoscut ca medie sau clauz medie.
5. n general, este prudent ca asigurarea (i, deci, primele de
asigurare) s se bazeze pe costurile totale de refacere, dei,
ocazional, primele polie de asigurare pot fi emise atunci cnd
ambele pri cunosc i accept c suma asigurat este mai mic
dect valoarea total la risc.
6. Un creditor potenial poate solicita o estimare a valorii de
asigurare, ca parte a unui raport privind adecvarea proprietii
imobiliare ca garanie pentru un mprumut, astfel nct creditorul
poate solicita ca garania oferit s fie asigurat n mod
corespunztor. n cazul n care termenii de referin ai evalurii
solicit s se indice costurile de reconstruire, n plus fa de
scopul principal al evalurii pentru garantare, clientul ar trebui s
fie informat c aceste costuri sunt doar orientative (cu excepia
cazului n care au fost estimate n conformitate cu prezentul SEV),
astfel nct, dac se solicit estimarea valorii de asigurare totale,
aceast cerin poate fi precizat n mod special.
7. Poate fi solicitat o reevaluare a daunei, ca urmare a unei cereri
de despgubire n cadrul unei polie existente i, de asemenea, a
oricror pierderi asociate cu cauza cererii de despgubire. n
contractul de asigurare poate fi definit criteriul de refacere.
8. Dac baza asigurrii o reprezint refacerea total, evaluatorul ar
trebui s determine mrimea total a oricrei daune poteniale, n
mod normal prin referire la refacerea proprietii imobiliare
deteriorate, respectiv, determinarea mai degrab a costului, dect
a valorii proprietii imobiliare. Deoarece o astfel de pierdere se
refer n mod uzual la deteriorarea cldirilor, pentru a efectua o
determinare corect a costului de refacere, evaluatorul trebuie s
dein cunotine solide cu privire la construcii i la tehnici de
construire, la costuri i restricii de construire, n plus fa de
experiena adecvat n evaluare.
9. n unele ri, estimarea valorii de asigurare este numit evaluare
pentru scopuri de asigurare.
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
127
Termenii de referin ai evalurii
10. Acest standard de evaluare se refer la estimarea de ctre un
evaluator a valorii de asigurare a cldirilor, n scopul stabilirii
obligaiei ce-i revine unui asigurtor n cazul n care cldirile sunt
deteriorate sau distruse. Acest standard de evaluare nu se refer
la alte tipuri de asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din
acea pagub sau distrugere, sau la cele asociate cu ntreruperea
activitii unei ntreprinderi sau la alte asigurri care cad n
general n sarcina celor care administreaz proprietatea.
Definiii
11. Valoarea de asigurare a unei proprieti este suma specificat n
contractul de asigurare a proprietii respective drept obligaie a
asiguratorului de a acoperi paguba i pierderea financiar cauzat
asiguratului de riscul specificat n contractul de asigurare i care
apare la acea proprietate. Dac i se solicit s determine o
valoare de asigurare, evaluatorul va determina acea valoare care
va oferi o despgubire corespunztoare. Acesta este un aspect
care poate fi relevant nu numai pentru asigurat sau asigurator, ci
i pentru teri, de exemplu, pentru un creditor care a pus ipotec
pe proprietatea respectiv.
12. Dac estimarea se bazeaz pe costul de refacere, principiul
const n nlocuirea a ceea ce s-a deteriorat sau distrus, pentru a
se reconstitui starea la care se afla proprietatea naintea
producerii evenimentului. Nu se acoper mbuntiri sau
extinderi, cu excepia cazului n care astfel de modificri sunt
impuse, la acel moment, de legislaie sau reglementri.
13. Dac proprietatea este distrus, refacerea acesteia se refer la
reconstruirea cldirii pn la obinerea unei stri echivalente cu
starea de nou a acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
14. Dac proprietatea este deteriorat, refacerea acesteia se refer la
repararea deteriorrii i restaurarea prii deteriorate a proprietii
pn la obinerea unei stri apropiate de starea de nou a
acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
15. n acest context, reconstruirea, repararea i restaurarea nseamn
refacerea prin utilizarea metodelor sau materialelor care satisfac
reglementrile sau legislaia curent din domeniul construciilor, al
asigurrii mpotriva incendiilor sau din alte domenii.
16. Proprietatea imobiliar cuprinde terenul i construciile de pe
acesta, aflate sub sau pe suprafaa terenului, inclusiv conducte,
cabluri sau alte instalaii care aparin proprietii imobiliare.
Standardele de evaluare ANEVAR
128
17. Conform acestei definiii, valoarea de asigurare va lua n
considerare costul total de reconstruire mpreun cu ali factori
suplimentari, dac este adecvat. n cazul asigurrii numai a
cldirilor, valoarea nu va include mainile i echipamentele,
dotrile comerciale i alte obiecte care nu reprezint o parte
integrant a cldirii, acestea fiind, de obicei, acoperite de alte
asigurri ncheiate de ocupant sau de alte persoane relevante.
18. Valoarea ar trebui s includ o estimare a costurilor de demolare,
de curare a amplasamentului, pentru schele i susineri, precum
i toate onorariile profesionale i taxele legale care vor fi pltite pe
durata reconstruirii.
19. Dac evaluatorului i se solicit sau este adecvat s utilizeze
costul de nlocuire net, acesta ar trebui s determine costul de
nlocuire de nou i apoi s scad o alocare pentru vechimea i
deprecierea fizic a cldirii. Acest cost de nlocuire net reflect
nlocuirea cldirii subiect cu una aflat n aceeai stare i nu
nlocuirea cu o cldire nou.
Recomandri
20. La estimarea valorii de asigurare, evaluatorul nu va lua n
considerare riscurile care sunt excluse din contractul de asigurare.
21. Excluderea acestora din asigurare nu va elimina responsabilitatea
de a raporta orice aspect care ar putea avea impact asupra
oricrei decizii a asiguratorului. Aspectele, care ar putea fi excluse
din asigurare (dar care trebuie luate totui n considerare n
evaluare) sau pentru care asigurarea poate fi limitat prin
contract, includ:
azbestul sau alte materiale periculoase;
deteriorri din cauza inundaiei, mai ales dac construcia este
situat ntr-o zon inundabil sau a mai fost inundat;
posibile distrugeri ale mprejmuirii din cauza furtunii;
starea ntregului acoperi, deoarece asigurtorul ar putea s
exclud distrugerile din cauza furtunii n cazul n care starea
iniial a acestuia este proast;
distrugerile din cauza incendiului pot fi excluse dac sistemul
electric nu a fost certificat sau dac protecia la incendiu este
insuficient (de exemplu, un numr mic de stingtoare);
n cazul cldirilor dotate cu sisteme sprinkler, distrugerile din
cauza apei pot fi excluse, cu excepia cazului n care se
cumpr o asigurare mpotriva scurgerilor de ap ale
sistemului sprinkler;
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
129
n zone susceptibile de probleme de alunecare a terenurilor,
aceast acoperire poate fi exclus;
n anumite zone, riscul de cutremur poate fi exclus;
riscuri de nencasare a chiriei, rotaia chiriailor i riscurile
asociate.
22. Dac nu exist date certe privind contrariul sau cnd evaluatorul a
primit instruciuni specifice, se va considera c natura cldirii i
starea terenului nu impun necesitatea unor tehnici speciale de
construire, cum ar fi fundaii pe piloni etc. i c nu exist un sol
contaminat care ar putea majora costurile de refacere. Se
recomand ca n raportul de evaluare s se includ o precizare
privind acest aspect.
23. Dac se va plti TVA la costul de refacere, o bun practic este
aceea de a indica TVA-ul ca o sum distinct fa de costul de
refacere fr TVA. Clientul este cel ce va decide dac poate
recupera TVA-ul.
24. n ceea ce privete cldirile cu mai multe apartamente, proprietarii
acestora au un interes financiar n ntreaga cldire, precum i n
elementele constructive aferente propriului apartament. Dei
proprietarul unui apartament nu ar trebui s asigure ntreaga
cldire, asigurtorii acesteia solicit un nivel adecvat de acoperire
a daunei. Reglementrile locale sau uzanele pot determina
extinderea asigurrii peste valoarea de asigurare. Se recomand
s se reanalizeze detaliile poliei de asigurare pentru a se asigura
c acoperirea este acordat n conformitate cu cerinele
asiguratorului. De asemenea, se recomand ca evaluatorii s
analizeze cerinele specifice ale asiguratorilor n cazul n care
inundarea cldirii de apartamente poate avea un impact asupra
apartamentului respectiv, indiferent dac finisajele interioare
aferente oricrui apartament sunt afectate de inundaii.
25. n cazul n care o proprietate imobiliar cuprinde mai multe
apartamente, politica uzual de asigurare const ntr-o singur
poli pentru toate apartamentele, inclusiv pentru spaiile comune
i spaiile auxiliare. Evaluatorii trebuie s se asigure c valoarea
de asigurare reflect cu precizie valorile diferite care pot exista n
cadrul ntregii suprafee i impactul pe care pericolele, cum ar fi
inundaiile, l pot avea asupra oricrei pri a proprietii
imobiliare.
Metodologia de evaluare
26. Suprafeele construciilor sunt adesea calculate prin determinarea
suprafeei utile totale pentru cldirile comerciale i industriale, i a
Standardele de evaluare ANEVAR
130
suprafeei construite desfurate pentru proprietile rezideniale.
n unele ri, suprafeele construciilor se calculeaz pe baza
suprafeei construite desfurate, indiferent de utilizarea acestora.
Exist cataloage care ofer costurile de construire tipice pentru
fiecare tip de construcie. Un evaluator trebuie s se asigure c
sistemul de msurare utilizat este n concordan cu sistemul
adoptat de autorii oricror cataloage recunoscute i cu practica
adoptat n ara respectiv.
27. Scopul convenional al poliei de asigurare este acela de a
recupera pierderile cauzate de daune. O estimare a valorii de
asigurare trebuie s se bazeze mai degrab pe costul de nlocuire
total, dect pe valoarea de pia sau pe alt tip al valorii, cu
excepia cazului n care evaluatorul este n mod special instruit
altfel, caz n care raportul ar trebui s specifice clar faptul c
valoarea determinat nu este o estimare a costurilor de refacere.
28. Costul de reconstruire va fi influenat de o serie de factori,
incluznd tipul proprietii, tipul construciei, calitatea construciei
i locaia proprietii imobiliare, n special n contextul apropierii de
proprietile imobiliare nvecinate i orice restricii referitoare la
activitatea de construire ntre limitele ariei de pia.
29. n multe cazuri, costul de construire va fi n mod semnificativ mai
mare dect costul efectiv al unei cldiri recent finalizate pe un
teren liber. Costul de construire de nou ar reflecta faptul c terenul
a fost liber de construcii i contractorul ar putea folosi metode de
construire eficiente. n cazul reconstruirii, utilizarea terenului poate
fi de multe ori restricionat de alte cldiri deja situate pe teren i
de alte cldiri din vecintate care au fost ulterior dezvoltate. Poate
fi necesar ca orice cldire aferent unei alte proprieti imobiliare
s fie conservat temporar i protejat de intemperii.
30. Evaluatorul trebuie s realizeze o estimare i s ofere o descriere
adecvat a urmtoarelor aspecte:
localizarea i utilizarea att a proprietii imobiliare subiect, ct
i a proprietii imobiliare vecine;
adaptare, numr de niveluri, servicii i acces;
faciliti interne i externe, incluznd detalii ale construciei,
dimensiuni, aparate i utilizare, mpreun cu nregistrri
fotografice cuprinztoare. Trebuie s se fac referire n special
la materialele de construcii sau la caracteristicile care nu se
gsesc n mod obinuit la proprietile imobiliare similare sau n
cazul n care costurile de nlocuire ar fi mai mari dect n mod
normal;
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
131
autorizaii de urbanism, licene i aprobri relevante;
starea proprietii, inclusiv estimarea oricrei deteriorri care
rezult din daune, vechime, defecte sau reparaii neefectuate
la timp;
specificarea costului de reconstruire, mpreun cu costurile
suplimentare necesare legate de refacerea construciei;
posibila solicitare de majorare a costurilor estimate n cazul n
care asiguratul ar fi rspunztor pentru TVA, dar n
imposibilitate de a o recupera.
31. Cauza unei cereri de refacere total poate fi un incendiu sau o
explozie catastrofal. Ca urmare, trebuie s se prevad costurile
de demolare a structurii existente, precum i cele pentru orice
activitate necesar pentru protejarea cldirilor adiacente. n
funcie de natura sau de mrimea prejudiciului, procesul de
demolare poate fi mai periculos dect n alte cazuri i, n cazuri
extreme, poate fi necesar i eliminarea fundaiei.
32. Trebuie s se prevad i costul ndeprtrii molozului i a altor
deeuri de pe teren, nainte de reconstruire. Costurile asociate cu
depozitarea deeurilor au crescut substanial n ultimii ani, n
special n ceea ce privete materialele duntoare sau
contaminate.
33. Trebuie acordat o atenie deosebit costurilor asociate cu
mbuntirea performanei energetice a unei cldiri eligibile.
Directiva 2010/31/UE privind performana energetic a cldirilor
impune o performan energetic mbuntit n cazul unor
renovri majore, definite ca: acele lucrri n care costul total al
renovrii infrastructurii cldirii i/sau al instalaiilor, precum
instalaiile de nclzire, alimentare cu ap cald, aer condiionat,
ventilaie i iluminat, depete 25% din valoarea cldirii,
excluznd valoarea terenului pe care este situat cldirea sau
acele lucrri n care peste 25% din infrastructura cldirii este
supus renovrii.
34. Trebuie s fie luate n considerare onorariile pentru arhiteci,
topografi, ingineri i alte costuri relevante, mpreun cu taxele i
costurile asociate cu obinerea certificatului de urbanism i a
autorizaiei de construire.
Alte aspecte
35. n anumite cazuri speciale, ar putea fi necesar s se aib n
vedere faptul c, n cazul unei pierderi totale, ar fi nerealist sau
Standardele de evaluare ANEVAR
132
poate inutil sau neeconomic s se reconstruiasc cldirea aa
cum era anterior. Aceast situaie ar putea fi frecvent n cazul n
care proprietatea imobiliar asigurat a fost construit cu
materiale care nu mai sunt utilizate n prezent sau prin metode
sau la standarde care n prezent sunt depite. Un exemplu ar fi o
cldire construit cu materiale tradiionale i conceput s
deserveasc procese depite. n astfel de cazuri, s-ar putea s
nu fie nevoie s se reconstruiasc cldirea aa cum era anterior i
poate fi mai ieftin i mai adecvat s fie refcut pentru a ndeplini
cerinele curente i cele previzibile, la data estimrii, cu metode,
materiale i standarde moderne. Evaluatorului i se poate solicita
s prezinte o evaluare bazat pe conceptul de cost de nlocuire
net.
36. Abordarea prin cost (sau metoda contractorului) se utilizeaz
pentru a determina costul de nlocuire de nou i costul de
nlocuire net.
37. n cazul determinrii costului de nlocuire net ar trebui s se fac o
alocare numai pentru deprecierea care rezult din deteriorarea
fizic, dar nu i pentru deprecierea funcional sau cea
economic, deoarece scopul este acela de a nlocui pierderea
fizic. Estimarea costului de nlocuire net depinde, printre altele,
de vrsta cldirii, de durata de via rmas estimat, de
construirea ei, de utilizarea i ntreinerea acesteia.
38. Terenul aferent nu trebuie s fie evaluat, cu excepia cazului cnd
este supus unui risc identificat, acoperit prin polia de asigurare
(de exemplu, inundaii, contaminare sau o alunecare de teren).
39. Orice estimare a valorii de asigurare a cldirilor de patrimoniu
necesit cunotine de specialitate privind detaliile construciilor,
costurile de nlocuire adecvate i cerinele unei agenii
guvernamentale sau ale unei alte autoriti. Cu excepia cazului n
care evaluatorul este recunoscut ca fiind un specialist n acest
domeniu, nicio estimare nu ar trebui s se finalizeze fr asisten
din partea unui expert n tipul i n structura proprietii imobiliare.
n cazul n care se recurge la o astfel de asisten, clientul trebuie
s fie informat i s fie de acord cu numirea expertului.

Copyright TEGoVA 2013. Toate drepturile rezervate.
Acest text a fost preluat din European Valuation Standards 2012, seventh edition,
European Valuation Aplication 4 Assessment of Insurable Value, elaborat de
TEGoVA.
Nicio parte a acestei publicaii nu poate fi reprodus, stocat sau transmis sub orice
form sau prin orice mijloace, electronic, mecanic, fotocopiere, de nregistrare, de
scanare sau de alt tip, cu excepia celor permise n conformitate cu art. 33, din Legea
nr. 8 din 1996, privind dreptul de autor i drepturile conexe, fr acordul prealabil n
scris al editorului.












GHIDURI METODOLOGICE DE
EVALUARE













135

G
M
E

5
0
0


D
e
t
e
r
m
i
n
a
r
e
a

v
a
l
o
r
i
i

i
m
p
o
z
a
b
i
l
e

a

u
n
e
i

c
l

d
i
r
i

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 500
Determinarea valorii impozabile a unei
cldiri



Introducere
1. Prezentul ghid conine informaii necesare privind evaluarea
pentru impozitare a cldirilor nerezideniale. Aplicarea acestui
ghid este obligatorie pentru evaluatorii autorizai. Nerespectarea
prevederilor prezentului ghid atrage rspunderea evaluatorului n
conformitate cu art. 25 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011
aprobat prin Legea 99/2013 cu modificrile ulterioare.
Definiii
2. Definiiile prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n
contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit
pentru nelegerea acestuia.
Alocarea valorii - Procesul prin care valoarea unei proprieti
imobiliare este separat n valoarea cldirii i valoarea terenului.
Coninut Paragrafe
Introducere 1
Definiii i abrevieri 2
Consideraii generale 3-17
Metodologia de determinare a valorii impozabile
Abordarea prin cost 18-23
Abordarea prin venit 24-27
Abordarea prin pia 28-30
Alocarea valorii 31-32
Dispoziii finale 33-36
Data intrrii n vigoare 37
Standardele de evaluare ANEVAR
136
Cldire (conform Codului Fiscal) - Orice construcie situat deasupra
solului i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de
folosina sa, care are una sau mai multe ncperi care pot servi la
adpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaii,
echipamente i altele asemenea, iar elementele structurale de baz
ale acesteia sunt pereii i acoperiul, indiferent de materialele din care
sunt construite. ncperea reprezint spaiul din interiorul unei cldiri.
Cldire nerezidenial - Cldire care nu este folosit n scop
rezidenial.
Contribuabil - Persoan fizic sau juridic care deine n proprietate
una sau mai multe cldiri pentru care datoreaz impozit, conform legii.
Costul de nou - Reprezint costul de reconstruire sau costul de
nlocuire, dup caz.
Data evalurii - 31 decembrie a anului imediat anterior anului pentru
care contribuabilul are obligaia plii impozitului pe cldire.
Data raportului - O dat ulterioar datei evalurii i reprezint o dat
din anul pentru care contribuabilul are obligaia plii impozitului pe
cldire.
Proprietate imobiliar - Cldirea i terenul care contribuie la valoarea
acesteia.
Standarde de evaluare n vigoare - Standardele de evaluare aprobate
de ctre ANEVAR i obligatorii pentru desfurarea activitii de
evaluare.
Valoarea impozabil - Rezultatul evalurii pentru impozitare realizat
n conformitate cu prevederile prezentului ghid, respectiv valoarea
cldirii nerezideniale la care se aplic cota de impozit.
Vrsta efectiv - Vrsta estimat a unei cldiri n comparaie cu o
cldire nou, de acelai tip. Este indicat de starea n care se afl
cldirea. Starea cldirii este determinat de numrul i calitatea
reparaiilor curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca urmare,
vrsta efectiv poate s fie mai mic, egal sau mai mare dect vrsta
cronologic.
Consideraii generale
3. Subiectul evalurii i rezultatele evalurii pentru impozitare
prevzute n prezentul ghid se refer exclusiv la cldiri
nerezideniale.
4. Valoarea impozabil nu reprezint valoarea de pia sau
valoarea just definite ca tipuri ale valorii n standardele de
GME 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri
137
evaluare n vigoare, respectiv n legislaia romn privind
reglementrile contabile conforme cu directivele europene sau
alte reglementri contabile specifice i n Standardele
Internaionale de Audit.
5. n accepiunea acestui ghid, valoarea impozabil este un tip al
valorii estimat n scopul impozitrii unei cldiri nerezideniale.
6. Valoarea impozabil nu se nregistreaz n situaiile financiare ale
ntreprinderilor.
7. Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la
dispoziia evaluatorului autorizat de ctre contribuabil/client prin
completarea formularului din Anexa 1 Declaraia contribuabilului
privind cldirile supuse evalurii pentru impozitare. n funcie de
situaia concret a fiecrei cldiri evaluatorul autorizat va putea
solicita contribuabilului i alte informaii necesare pentru
elaborarea raportului de evaluare, acesta avnd obligaia de a le
pune la dispoziia evaluatorului n cel mai scurt timp (n termenul
convenit prin documentul contractual). Prelungirea termenului de
predare a informaiilor solicitate va putea duce la prelungirea
termenului de predare a raportului de evaluare, cu acelai interval
de timp.
8. De regul, evaluatorul trebuie s inspecteze fiecare cldire
subiect al evalurii n scopul impozitrii. Contribuabilul va asigura
accesul evaluatorului n cldirea subiect al evalurii. n cazul n
care nu se realizeaz inspecia fiecrei cldiri, evaluatorul se va
asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a acesteia i
va prezenta fotografii n raportul de evaluare, care s prezinte
cldirea n starea existent la data evalurii. Neinspectarea cldirii
va fi justificat n raportul de evaluare.
9. Abordrile n evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin
venit si abordarea prin pia, aa cum sunt definite acestea n
standardele de evaluare n vigoare, aplicate n conformitate cu
prevederile din prezentul ghid.
10. n determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singur
abordare n evaluare, n condiiile n care nu exist informaii
suficiente pentru aplicarea celorlalte abordri, fiind obligatoriu ns
ca aceasta s fie abordarea prin cost. n aceast situaie,
evaluatorul va trebui s precizeze n raportul de evaluare care
sunt argumentele neaplicrii uneia sau a celorlalte dou abordri
n evaluare.
11. Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii
valorii proprietii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate
Standardele de evaluare ANEVAR
138
utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n
standardele de evaluare n vigoare.
12. Evaluarea n scopul stabilirii valorii impozabile a cldirii poate fi
realizat numai de ctre un evaluator autorizat avnd ca
specializare evaluarea proprietii imobiliare (EPI).
13. Verificarea evalurii pentru impozitare poate fi realizat n
conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea evalurilor,
numai de ctre un evaluator autorizat avnd ca specializare
verificarea evalurii (VE).
14. Serviciul de evaluare n vederea impozitrii cldirilor va fi
contractat de ctre contribuabil, iar raportul de evaluare respectiv
va avea ca utilizator desemnat att contribuabilul, ct i
autoritatea local pe raza creia contribuabilul are obligaia legal
a achitrii impozitului pe cldiri.
15. Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implic selecia
unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor
abordri n evaluare. Nu este admis stabilirea valorii proprietii
imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate
a dou sau a mai multor valori obinute din aplicarea unor
abordri sau metode diferite de evaluare, cu excepia cazurilor n
care reglementrile legale impun n mod explicit efectuarea unei
medii a valorilor.
16. Rezultatul evalurii va fi selectat astfel:
a) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost este
cea mai mic, va fi selectat aceast valoare;
b) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost nu
este cea mai mic, iar dac diferena existent ntre aceast
valoare i cea mai mic valoare rezultat este de maxim 10%,
se va selecta valoarea cea mai mic dintre aceste dou valori.
Dac aceast diferen este mai mare de 10% atunci se va
selecta rezultatul abordrii prin cost, care poate fi diminuat cu
pn la 10%.
17. n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe aceeai
raz administrativ teritorial a unei localiti, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra
valorilor impozabile ale tuturor cldirilor de pe raza localitii
respective.
GME 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri
139
Metodologia de determinare a valorii impozabile
Abordarea prin cost
18. Abordarea prin cost const n estimarea costului de nou din care
se vor deduce uzura fizic i/sau deprecierea funcional, dup
caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
19. Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de
nou costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze
unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei
abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n
evaluare.
20. Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este
posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce a fost
luat n considerare acest cost.
21. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou
trebuie s fie preluate din surse credibile care vor fi prezentate n
raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
dou surse de date credibile diferite, nainte de a fi utilizate n
raport.
22. Uzura fizic va fi estimat n conformitate cu metodologia
prezentat n Anexa 2 Modalitatea de estimare a uzurii fizice n
conformitate cu normativul P135, precum i formula de calcul a
vrstei efective, avnd n vedere modernizrile din ultimii trei ani
aduse cldirii supuse evalurii.
23. Modernizrile efectuate n ultimii trei ani vor fi reflectate n
evaluare prin recalcularea vrstei efective a cldirii n conformitate
cu prevederile prezentate n Anexa 2.
Abordarea prin venit
24. Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul
aferent proprietii imobiliare din care face parte cldirea evaluat
pentru impozitare nu este n cota indiviz i dac contribuabilul a
pus la dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa
terenului.
25. Aplicarea abordrii prin venit const n dou etape: (1) estimarea
valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea
subiect al impozitrii, precum i aportul terenului aferent acesteia;
Standardele de evaluare ANEVAR
140
i (2) alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare obinut n
etapa (1) ntre valoarea cldirii i valoarea terenului.
26. Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor
imobiliare nchiriate i pentru proprietile imobiliare pentru care
exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a nchirierilor
se nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data
estimrii valorii impozabile.
27. n cazul unei proprieti imobiliare nchiriate la data evalurii, al
crei nivel al chiriei este diferit de chiria de pia, n raportul de
evaluare se va utiliza chiria de pia. n cazul n care nu exist
informaii de pia comparabile, abordarea prin venit nu se va
aplica.
Abordarea prin pia
28. Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul
aferent proprietii imobiliare, din care face parte cldirea evaluat
pentru impozitare, nu este n cot indiviz i contribuabilul a pus
la dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa terenului.
29. Abordarea prin pia cuprinde dou etape: (1) estimarea valorii de
pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect al
impozitrii, precum i aportul terenului corespunztor acesteia; i
(2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre valoarea
cldirii i valoarea terenului.
30. Abordarea prin pia aplicat att pentru ntreaga proprietate
imobiliar (etapa 1), ct i doar pentru teren (etapa 2) va avea n
vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se
vor folosi informaii privind comparabile preluate de pe site-uri de
specialitate sau din alte surse, dac aceste comparabile nu pot fi
identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizic se
nelege posibilitatea inspectrii n teren cu ocazia evalurii sau n
cazul unor verificri ulterioare. Inspecia comparabilelor este
obligatorie n cazul n care din informaiile scriptice nu rezult
suficiente detalii care s permit identificarea tuturor elementelor
de comparaie i aplicarea ajustrilor.
Alocarea valorii
31. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre cldire i
teren reprezint procesul de separare a valorii obinute prin
aplicarea abordrii prin venit sau a abordrii prin pia, dac
aceste abordri au putut fi aplicate n conformitate cu prevederile
din acest ghid.
GME 500 Determinarea valorii impozabile a unei cldiri
141
32. Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii
imobiliare a valorii de pia a terenului aferent cldirii, estimat
avnd n vedere cea mai bun utilizare a acestuia (CMBU).
Dispoziii finale
33. Coninutul i structura raportului de evaluare sunt prezentate n
Anexa 3 Raportul de evaluare uniform prin care se va raporta
activitatea de evaluare pentru impozitare.
34. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de
ctre contribuabil.
35. Anexele 1-3 la prezentul ghid pot fi descrcate de pe site-ul
www.anevar.ro.
36. Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotrrea
Consiliului director al ANEVAR.
Data intrrii n vigoare
37. Prezentul ghid intr n vigoare cnd sunt ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii:
a) intr n vigoare modificarea Codului Fiscal care prevede c
impozitarea cldirilor se realizeaz n funcie de utilizarea
acestora i nu n funcie de proprietar i c valorile impozabile
ale cldirilor nerezideniale vor fi stabilite de ctre un evaluator
autorizat;
b) prezentul ghid este aprobat de ctre Conferina Naional a
ANEVAR.


142

G
M
E

5
2
0


E
v
a
l
u
a
r
e
a

p
e
n
t
r
u

g
a
r
a
n
t
a
r
e
a

m
p
r
u
m
u
t
u
r
i
l
o
r

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 520
Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor


Coninut Paragrafe
Abrevieri i definiii ale unor termeni
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor
corporale 1-36
Evaluarea n faza acordrii creditului 37-47
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 48-66
Evaluarea n faza executrii silite 67-70
Sanciuni 71-73
Dispoziii finale 74-75

Abrevieri i definiii ale unor termeni
Abrevieri
ANEVAR - Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia,
organizaie profesional de utilitate public fr scop patrimonial
organizat conform Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele
msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat cu modificri prin
Legea nr.99/2013.
ARB - Asociaia Romn a Bncilor
BNR - Banca Naional a Romniei
EBM - specializare care se refer la evaluarea bunurilor mobile
EI - specializare care se refer la evaluarea de ntreprinderi
EPI - specializare care se refer la evaluarea proprietilor imobiliare
IFRS - Standardele Internaionale de Raportare Financiar
TVA - taxa pe valoarea adugat
Definiii ale unor termeni
Definiiile prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n contextul
acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit pentru
nelegerea acestuia:
Abordri n evaluare - Metodologiile prevzute de standardele de
evaluare i utilizate pentru stabilirea valorii de pia a bunurilor.
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
143
Active corporale - Bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini,
echipamente, utilaje, mijloace de transport, stocuri etc.).
Alte tipuri ale valorii - Tipuri ale valorii solicitate de instituia de credit,
care pot fi estimate n rapoartele de evaluare, n conformitate cu
Standardele Internaionale de Evaluare.
Evaluare individual - Evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod
individual, cu elaborarea unui raport de evaluare i cu respectarea n
totalitate a cerinelor specificate de standardele de evaluare.
Evaluarea garaniilor - Stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor
tipuri de valoare cerute de instituiile de credit prin instruciuni precise)
pentru bunurile asupra crora urmeaz a se constitui garania sau aflate
n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
Evaluarea global - Evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri,
utiliznd proceduri standardizate fr a fi necesar inspecia bunurilor i
care se aplic pe parcursul derulrii creditului.
Evaluarea pentru garantarea mprumutului - Elaborarea unui raport
de evaluare n scopul garantrii unui mprumut acordat de o instituie de
credit.
Evaluator O persoan fizic sau juridic ce are calitatea de evaluator
autorizat n condiiile Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele
msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin Legea nr. 99/2013,
cu modificrile ulterioare.
Evaluator extern - Persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu
este salariat al instituiei de credit, sau persoan juridic, membru
corporativ ANEVAR, semnatar a unui contract/angajament cadru cu
instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de evaluare n
condiiile prezentului ghid.
Evaluator intern - Salariat al instituiei de credit, care are atribuii n
evaluarea garaniilor reale de natura activelor corporale.
Garanii reale - Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate
n garanie pentru operaiunile realizate de instituia de credit (de
exemplu, ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral,
gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se face referire numai la
garaniile reale corporale.
Instituie de credit - Bnci, bnci de economisire i creditare n
domeniul locativ, bnci de credit ipotecar, case centrale ale
cooperativelor de credit i instituiilor emitente de moned electronic,
persoane juridice romne (conform Regulamentului nr.19/24 din
14.12.2006).
Standardele de evaluare ANEVAR
144
Membru corporativ ANEVAR - Persoana juridic, constituit sub
form de societate comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat
membru al Uniunii Europene, care presteaz servicii de evaluare i este
interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea
de membru corporativ se dovedete prin certificatul emis de ANEVAR.
Membru titular ANEVAR - Persoan fizic, indiferent de cetenie,
naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i
experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o competen deosebit
de nelegere i de rezolvare a problemelor din domeniul evalurii.
Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia i parafa emise
de Asociaie.
Norme interne - Reglementri interne ale instituiilor de credit.
Pia lichid - o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii
astfel nct se poate stabili o valoare de pia pentru bunurile specifice
acelei piee.
Populaie statistic - Termen utilizat n statistic i care reprezint
mulimea elementelor simple sau complexe, de aceeai natur, care au
una sau mai multe nsuiri eseniale comune, proprii elementelor, ct i
populaiei privit ca un tot unitar.
Portofoliu de garanii - Totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n
favoarea instituiei de credit.
Proces de creditare - Procesul prin care se analizeaz, se aprob sau
se respinge ori se administreaz o facilitate de creditare (credit).
Solicitant de credit - Persoan fizic sau juridic beneficiar de credit
sau care solicit credite.
Valoare de pia - Valoare estimat de evaluator i raportat de acesta
prin intermediul raportului de evaluare i care este definit conform
Standardelor Internaionale de Evaluare. Se utilizeaz de regul la
raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepia cazului n care
evaluatorului i se solicit n mod expres raportarea unui alt tip de
valoare.
Valoare just - Valoare atribuit garaniilor, definit conform
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i
reglementrilor BNR.
Verificarea rapoartelor de evaluare - Activitatea de analiz a
rapoartelor de evaluare de ctre instituia de credit.
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
145
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor
corporale
1. Ghidul pentru evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare
Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, experi
evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de
evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze
ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile
de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz
valoarea de pia a acestora. n condiiile unei piee lichide,
valoarea de pia este cea mai bun estimare a valorii juste.
Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea
de pia.
3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse
evalurii pentru garantarea creditelor, instituiile de credit vor
preciza explicit, n normele proprii, care este tipul valorii pe care
evaluatorul l va estima n toate situaiile n care se impune
elaborarea unui raport de evaluare. n cazul n care nu se
precizeaz explicit acest tip al valorii, evaluatorul va refuza
evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele
specifice ale instituiei de credit, att n ceea ce privete
evaluarea, ct i n ceea ce privete raportarea evalurii n
conformitate cu prevederile prezentului Ghid.
5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea
prezentului ghid, n care se va institui obligaia, pentru evaluatori,
s respecte Standardele de evaluare ANEVAR. Orice derogri de
la aceste standarde vor fi definite n normele interne ale instituiilor
de credit i vor respecta prevederile standardelor de evaluare
referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile
cauzate prin impunerea unor derogri nepermise de standarde
vor atrage rspunderea instituiei de credit. n cazul n care aceste
derogri nu sunt solicitate n scris de instituia de credit,
evaluatorul va refuza evaluarea. Elaborarea raportului de evaluare
cu derogri de la standarde, nesolicitate de instituia de credit sau
cu nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea
evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi
elaborate de ctre evaluatori interni, salariai ai instituiei de credit,
care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de
evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
Standardele de evaluare ANEVAR
146
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate
desfura n baza raporturilor de munc, n cazul evaluatorului
intern, sau n baza unui contract de prestri servicii ncheiat ntre
evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i, de regul,
instituia de credit i/sau solicitantul creditului, n calitate de client.
n ambele situaii instituia de credit este utilizatorul raportului de
evaluare. Prin excepie, contractul de prestri de servicii poate fi
ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii
de evaluare i persoana desemnat de instituia de credit i/sau
solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii
externi i pot desfura activitatea, n condiiile legii, ca persoane
juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice, membri
titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea
raportului de evaluare aparine evaluatorului. Atunci cnd
evaluatorii externi i desfoar activitatea n condiiile legii, ca
persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea
pentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor contractuale
aparine, n solidar, evaluatorului autorizat, persoan fizic
membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul de evaluare, i
societii comerciale, membru corporativ ANEVAR, al crui
angajat/ acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un
contract de prestri de servicii de evaluare cu aceast societate.
9. Verificarea situaiei juridice a bunului, rezultat din documentele
puse la dispoziia evaluatorului, nu este de competena
evaluatorului autorizat i nu i va angaja rspunderea.
10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse
la dispoziia evaluatorului autorizat de ctre solicitantul creditului
prin intermediul sau cu ntiinarea instituiei de credit, astfel ca n
posesia evaluatorului s existe acelai set de documente care se
afl i n posesia bncii. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s
prezinte bncii i solicitantului de credit, lista cu documentele i
informaiile necesare realizrii evalurii, n funcie de natura
activului de evaluat.
11. Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist
diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la
dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat,
va informa n scris instituia de credit i va proceda conform
instruciunilor acesteia, formulate n scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de
ctre instituia de credit i evaluator i poate varia n funcie de
aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim pentru
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
147
elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucrtoare de la
data primirii tuturor documentelor necesare elaborrii acestuia.
13. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este
corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie bancar.
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii pe baza
prevederilor prezentului ghid, sunt, n principal:
- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine
individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri
etc.);
- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier,
stocuri etc.).
15. Evaluarea include toate cercetrile, informaiile, raionamentele,
analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea
estimat. Aceast activitate ncepe atunci cnd evaluatorul
accept o evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea ctre client,
a concluziilor evalurii.
16. Etapele evalurii sunt:
definirea problemei;
analiza de pia;
aplicarea abordrilor n evaluare;
analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii;
raportarea.
17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific:
clientul, destinatarii evalurii, scopul evalurii (inclusiv definiia
tipului valorii care se va raporta), data evalurii, caracteristicile
proprietii (inclusiv localizarea poziia acesteia) i drepturile de
proprietate ce urmeaz a fi evaluate, precum i orice ipoteze sau
ipoteze speciale.
18. Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a
datelor despre segmentul de pia cruia i aparine proprietatea
supus evalurii i asigur datele necesare fiecreia din cele trei
abordri ale evalurii.
19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei
concluzii asupra valorii unui bun, evaluatorii vor folosi metode
specifice, care se ncadreaz n cele trei abordri distincte ale
evalurii:
abordarea prin pia;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.
Standardele de evaluare ANEVAR
148
20. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n
funcie de situaia concret.
21. n abordarea prin pia, concluzia evaluatorului asupra valorii de
pia se formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu
proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost
oferite spre vnzare.
22. n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative i/sau
calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat, ct i n
combinaie unele cu altele.
23. Tehnicile cantitative sunt:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor.
24. Tehnicile calitative sunt:
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
25. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia costul unui
bun este estimat pe baza comparaiei cu costul aferent construirii
unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat se
ajusteaz apoi pentru deprecierile bunului supus evalurii.
26. Abordarea prin cost devine relevant cnd lipsa informaiilor
suficiente, credibile privind tranzacii/oferte recente, limiteaz
aplicarea abordrii prin pia, precum i n situaia n care
proprietile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin
actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus
evalurii.
28. Pentru a estima valoarea terenului liber, evaluatorul poate folosi
mai multe tehnici:
comparaia direct;
extracia;
alocarea;
analiza parcelrii i dezvoltrii;
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
149
tehnica rezidual;
capitalizarea rentei/arendei funciare.
29. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi analizate n scopul
obinerii unei concluzii finale asupra valorii.
30. Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a evalurii i
rezum datele analizate, metodele aplicate i raionamentul care
a condus la concluzia asupra valorii.
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de
credit, prin normele i metodologiile interne, pe baza prevederilor
din prezentul ghid.
32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea:
sinteza evalurii;
premisele valurii;
descrierea bunului evaluat;
descrierea pieelor specifice;
abordrile n evaluare;
analiza rezultatelor;
concluzii;
anexe.
33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse.
Raportul de evaluare extins va respecta prevederile SEV 103
Raportare, SEV 220 Maini, echipamente i instalaii i SEV 310
Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului. Coninutul cadru al raportului de
evaluare poate avea forma prezentat n Anexa 1 la prezentul
ghid - Coninutul cadru al raportului de evaluare extins.
34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau
extins) ele conin cel puin urmtoarele informaii:
concluzia evaluatorului;
descrierea juridic a proprietii/descrierea portofoliului de
garanii n cazul evalurii pe durata creditului;
inspecia proprietii;
scopul evalurii (evaluare pentru garantarea mprumuturilor);
destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare);
tipul valorii estimate;
principalele ipoteze i ipoteze speciale;
Standardele de evaluare ANEVAR
150
eventuale derogri de la standardele de evaluare;
principalele informaii care au stat la baza aplicrii abordrilor
n evaluare;
sursele de informaii;
metodologii de evaluare aplicate;
anexe (fotografii, acte relevante);
semnturi i amprente ale tampilelor; atunci cnd evaluarea
este efectuat de evaluatorii externi care i desfoar
activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice membri
corporativi ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de ctre
fiecare evaluator n parte i va fi tampilat att cu tampila
evaluatorilor, ct i a societii comerciale membru corporativ
ANEVAR al crei angajat/salariat/asociat/colaborator este
evaluatorul autorizat;
n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de
evaluare n forma electronic), raportul de evaluare va fi
semnat cu semntura electronic a evaluatorului.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei
de credit, poate fi realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre
evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast
aciune va fi realizat de ctre un evaluator autorizat, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu cel care a elaborat
raportul de evaluare.
36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare
instituie de credit i nu face obiectul prezentului ghid.
Evaluarea n faza acordrii creditului
37. Evaluatorul va ncepe evaluarea numai pe baza unei instruciuni
scrise primite de la instituia de credit sau de la solicitantul
creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat.
38. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea
inspeciei este obligatorie prezena solicitantului creditului sau a
unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de
evaluare se va preciza data inspeciei, amploarea inspeciei,
numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul autorizat sau o
alt persoan desemnat de acesta) i numele solicitantului de
credit sau al persoanei desemnate, care a nsoit evaluatorul la
inspecie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat, precum i
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
151
orice neconcordan dintre situaia constatat la inspecie i
documentele primite de evaluator vor fi menionate expres n
raport pe baza instruciunii scrise primite de la instituia de credit.
40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
extrasul de Carte Funciar, pentru informare;
documentaia cadastral vizat ANCPI;
documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i
suprafeele construite desfurate i utile ale proprietii;
certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile
de dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.) n
cazul terenurilor libere;
alte documente specifice n funcie de tipul proprietii
evaluate (avize, autorizaii etc.).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie se vor solicita documente
suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie
de funcionare, raport de expertiz tehnic etc.);
- pentru bunuri mobile:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
documente din care s rezulte elemente de identificare
(numr inventar, serie etc.): balana mijloacelor fixe, carte
de identitate etc.;
documente/informaii din care s rezulte caracteristicile
fizice i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.;
informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare,
reparaii curente/capitale, accidente;
alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat
(avize, autorizaii etc.).
41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la piaa
specific, se vor referi la:
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.
Standardele de evaluare ANEVAR
152
42. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor n evaluare trebuie s
fie reale i verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n
raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea
acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la
bunurile comparabile, costurile de nlocuire/de reconstruire, ratele
de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/ofert,
chirii etc.
43. n cazul abordrii prin pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de
evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte
de bunuri care pot fi identificate din punct de vedere fizic.
44. Concluzia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n
evaluare considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie de
cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca
aceast concluzie s reprezinte media valorilor obinute prin
aplicarea unor abordri diferite sau prin aplicarea unor metode
diferite n cadrul aceleiai abordri.
45. Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri
n evaluare, evaluatorul avnd obligaia profesional de a justifica
neaplicarea celorlalte abordri.
46. Moneda n care se exprim valoarea estimat, precum i
includerea taxei pe valoarea adugat (TVA) n aceast valoare
vor fi stabilite, prin cerine specifice transmise evaluatorului, de
ctre instituia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face
evaluarea, montat pe amplasament sau demontat, va fi stabilit
de instituia de credit.
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului
48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile
existente n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz
la termenele prevzute de normele interne ale instituiilor de
credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale
n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei
evaluri individuale.
50. Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii
creditului este valoarea de pia.
51. n cazul n care instituia de credit va solicita n scris un alt tip al
valorii, aceasta se va preciza n raportul de evaluare.
52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de
evaluare, prin normele interne.
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
153
53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate
individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci
cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute
la para. 55.
54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din
portofoliul instituiei de credit care constituie populaii statistice.
55. Cazurile n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul
derulrii creditului sunt urmtoarele:
la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/
rescadenare a creditului aflat n derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii,
constituite pentru credite anterioare;
ori de cte ori instituia de credit o solicit, cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
56. Evaluarea individual a garaniilor, pe perioada derulrii creditului,
este similar cu cea de la acordarea mprumutului (para. 147 din
acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului, instituia
de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s l
transmit evaluatorului. Instituia de credit poate decide derogri
de la etapele evalurii, cu informarea prealabil n scris a
evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea bunului
fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu, numai din
exteriorul cldirii). n acest caz, evaluatorul nu este responsabil
conform para. 8 din acest Ghid, dac valoarea estimat va fi
influenat de faptul c nu s-a realizat inspecia sau pentru c
inspecia a fost doar parial.
57. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii:
a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane
cu destinaie rezidenial, case de locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de
transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul maini
unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii
statistice.
58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de
garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale,
hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprieti
generatoare de venituri, construcii speciale etc.;
Standardele de evaluare ANEVAR
154
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse
unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii
statistice.
59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice
de evaluare. n acest scop, se va preleva un eantion
reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii),
avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga
populaie de date.
60. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac
structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura
populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil
extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face
parte.
61. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de
eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac
eantionul are un volum suficient de mare de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:
identificarea bunurilor subiect;
stabilirea ipotezelor i ipotezelor speciale;
managementul datelor i analiza calitii datelor;
stabilirea eantionului reprezentativ;
stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost
construit prin eantionare stratificat);
stabilirea specificaiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i validarea sa;
aplicarea modelului;
analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii.
63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii
bancare, n care sunt detaliate etapele menionate la paragraful
62, sunt cuprinse n Anexa 2 la prezentul ghid - Evaluarea global
a portofoliilor de garanii bancare, prezentat pe site-ul ANEVAR.
Aceste recomandri vor reprezenta baza metodologiei de
evaluare global, elaborat de ctre evaluatori (interni sau
externi), care va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru
evaluarea portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluarea
global.
GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor
155
64. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare
global, realizat de ctre evaluatori (interni sau externi) i care
urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii,
respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice n
evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti
interni sau externi care pot cumula experiene din diverse
domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori,
analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de
evaluare.
66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin
validarea modelului statistic i nu prin testarea individual
aleatorie a valorii garaniilor componente ale portofoliului evaluat.
Evaluarea n faza executrii silite
67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la
executarea individual a garaniilor, efectuat de ctre instituia de
credit, n baza contractului de credit i a accesoriilor acestuia, ct
i la executarea concursual a averii debitorului, care conine
bunul subiect al evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de
Legea nr. 85/2006 cu modificrile ulterioare, privind procedura
insolvenei.
68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este
valoarea de pia a bunului, determinat n contextul pieei acelui
tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri
funcionale de bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al
valorii acelui ansamblu, fa de valoarea individual a bunului
subiect al evalurii.
69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i
evaluarea n cazul acordrii creditelor.
70. Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe
baza prezentului ghid, instruciuni speciale, dac e cazul, n
vederea evalurii pentru executare silit, pe care le vor transmite
evaluatorilor care primesc aceast misiune.
Sanciuni
71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid
atrage rspunderea material, disciplinar, penal sau de alt
natur a evaluatorului, n condiiile legii.
72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect
condiiile impuse de prezentul ghid.
Standardele de evaluare ANEVAR
156
73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din
analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea
regulilor impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea
dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune
unilateral convenia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul.
Dispoziii finale
74. Anexele 1-2 pot fi descrcate de pe site-ul www.anevar.ro.
75. Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotrrea
Consiliului director al ANEVAR.

157

G
M
E

5
3
0


D
e
t
e
r
m
i
n
a
r
e
a

v
a
l
o
r
i
i

p
e

t
e
r
m
e
n

l
u
n
g

a

u
n
u
i

b
u
n

i
m
o
b
i
l

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 530
Determinarea valorii pe termen lung a
unui bun imobil (VTL)



Introducere
1. Acest ghid face referire la metodologia de determinare a valorii
pe termen lung a unui bun imobil (VTL) - Mortgage Lending
Value (MLV) - n contextul emiterii de obligaiuni garantate cu
creane. Metodologia devine aplicabil numai pentru acest scop
i nu va fi interpretat ca i cadru general pentru evalurile
realizate n alte scopuri: evaluare pentru garantarea
mprumutului, evaluare pentru raportare financiar, pentru
asigurare, pentru vnzare/ cumprare, pentru fuziuni etc.
2. n cuprinsul acestui ghid sunt tratate aspecte legate de evaluare:
standardele de evaluare, abordri n evaluare, raportul de
evaluare, precum i de particularitile metodologiei pentru
determinarea VTL.
3. Raportarea valorii va respecta Standardele de evaluare ANEVAR
n vigoare.
Coninut Paragrafe
Introducere 1-3
Definiii i abrevieri 4
Prevederi generale i principiile metodologiei
Aria de aplicabilitate a metodologiei 5-7
Principiile determinrii VTL 8-9
Metodologia de determinare a VTL 10-26
Selectarea valorii. Raportare. Portofolii de
proprieti rezideniale
27-35
Revizuirea VTL 36-37
Dispoziii finale 38-39
Data intrrii n vigoare 40
Standardele de evaluare ANEVAR
158
Definiii i abrevieri
4. Definiiile prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n
contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit
pentru nelegerea acestuia.
Apartament Grup de ncperi i dependinele necesare, care
formeaz o locuin.
Chiria sustenabil Chiria obtenabil de pe pia, cel mai probabil a fi
obinut pe termen lung.
Condominium Proprietate imobiliar cu regim mixt, constituit din
proprieti individuale (apartamente sau spaii cu alt destinaie) i din
proprietate comun indiviz, n care cotele indivize nu pot fi separate i
revin, dup un algoritm stabilit, proprietilor individuale componente, la
care proprietile individuale sunt interdependente printr-o proprietate
comun forat i perpetu.
Eligibilitatea garaniei Proprietatea imobiliar care este
recomandat pentru a fi utilizat drept garanie de ctre instituiile de
credit.
Evaluator cu specializare EPI Persoan fizic, membru titular
ANEVAR, cu competene n evaluarea proprietilor imobiliare, dovedite
cu legitimaia i parafa emise de Asociaie.
Garanie Proprietatea imobiliar
1
utilizat ca i garanie pentru credite
pe termen lung.
Locuina unifamilial Unitate locativ format din teren i
construciile aferente destinate locuirii unifamiliale.
Proprietate comercial Proprietate imobiliar generatoare de venit
prin nchiriere, cu excepia celor nchiriate n scop locativ.
Proprietate mixt Proprietate imobiliar cu utilizri combinate:
rezidenial i comercial.
Proprietate rezidenial Proprietate imobiliar destinat locuirii, care
este sau va fi locuit de proprietar sau dat cu chirie de ctre acesta,
spre a fi locuit.
Valoarea pe termen lung a proprietii imobiliare (VTL) Valoarea
proprietii imobiliare determinat prin estimarea prudent a posibilitii
viitoare de tranzacionare a acesteia, lund n considerare aspectele
sustenabile pe termen lung, condiiile normale ale pieei locale, i
utilizarea curent, precum i de utilizrile probabile ale proprietii. n

1
Proprietatea imobiliar se definete conform Glosarului IVS 2014.
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil
159
estimarea VTL nu vor fi luate n calcul elemente speculative. VTL este
echivalentul din limba englez al MLV - Mortgage Lending Value.
Prevederi generale i principiile metodologiei
Aria de aplicabilitate a metodologiei
5. VTL are drept obiect un drept de proprietate sau un drept
echivalent cu un drept de proprietate real, asupra bunurilor
imobile, care sunt sau urmeaz a fi utilizate pentru emiterea
obligaiunilor garantate cu creane.
6. Tipurile de proprieti imobiliare la care se aplic prezenta
metodologie sunt: proprietile comerciale de tip birouri i cele de
tip spaii comerciale, proprietile rezideniale (apartamente,
condominii i locuine unifamiliale etc.), precum i proprietile
mixte, formate din utilizrile prezentate anterior.
7. Metodologia se va aplica la cele mai lichide tipuri de proprieti
imobiliare menionate anterior, pentru care exist informaii de
pia suficiente, astfel nct s poat constitui suport al
obligaiunilor garantate cu creane.
Principiile determinrii VTL
8. VTL este acea valoare a bunului imobil care, pornind de la
experienele trecute privind evoluia pieei imobiliare specifice,
poate fi ateptat a fi obinut prin vnzarea acestuia, pe toat
durata creditului, independent de fluctuaiile temporare (de
exemplu, cele date de influene economice) ale pieei relevante
pentru bunul imobil respectiv i excluzndu-se elementele
speculative.
9. VTL nu este o valoare de pia n sensul Standardelor de
Evaluare ANEVAR n vigoare.
Metodologia de determinare a VTL
10. Pentru determinarea VTL se vor aplica dou abordri, una
principal, a doua pentru verificare (control).
11. Pentru proprieti comerciale (birouri sau spaii comerciale)
abordarea principal va fi abordarea prin venit, iar cea de
verificare va fi abordarea prin cost.
12. Pentru proprieti comerciale de tip spaii comerciale stradale,
abordarea principal va fi abordarea prin venit, iar cea de
verificare va fi abordarea prin pia.
Standardele de evaluare ANEVAR
160
13. Pentru proprieti rezideniale (apartamente, condominii locuine
unifamiliale etc.), abordarea principal va fi abordarea prin pia,
iar cea de verificare va fi abordarea prin venit pentru apartamente,
respectiv abordarea prin cost pentru celelalte tipuri de proprieti.
14. Pentru proprietile mixte avnd utilizrile prezentate anterior,
abordrile se vor aplica conform fiecrei utilizri n parte.
15. n fiecare caz, n aplicarea abordrilor n evaluare, metodologia
include elemente specifice care asigur sustenabilitatea pe
termen lung a rezultatelor evalurii, respectiv mrimi prudeniale
legate de parametrii utilizai n evaluare.
16. Abordrile n evaluare vor fi aplicate innd cont de particularitile
prezentate n continuare.
Abordarea prin venit
17. Metoda utilizat pentru determinarea VTL este capitalizarea
chiriei. Noiunile urmtoare sunt cele definite n ghidul
metodologic de evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Particularitile aplicrii metodei pentru VTL sunt:
a) Venitul brut
(1) La selectarea nivelului chiriei din intervalul de chirii
obinute de pe pia, trebuie avut n vedere ct de
sustenabili sunt, pe termen lung, factorii cu impact asupra
proprietii imobiliare subiect, care confer acesteia
atractivitate pe pia la data evalurii, cum ar fi:
- capacitatea proprietii de a genera venit;
- ipoteza c venitul ar putea s fie obinut de orice
proprietar, n condiiile unui management de eficien
rezonabil a proprietii i a unei utilizri permise, fr a
ine seam de elementele specifice ale managementului
curent;
- flexibilitatea utilizrii construciei i adaptabilitatea
utilizrii ei de ctre tere pri;
- o gam larg de poteniali utilizatori.
(2) Dac chiria stabilit conform aliniatului (1) este diferit de
chiria contractual generat de proprietate la data
evalurii, atunci, ca regul, se ia n considerare minimul
dintre cele dou.
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil
161
b) Cheltuielile generate de proprietate
(1) Cheltuielile generate de proprietate trebuie s fie stabilite
n intervalele de valori din Anexa 2 - Intervalele de valori
ale categoriilor de cheltuieli pentru determinarea VTL, cu
excepia situaiilor n care, n cazul specific al proprietii
imobiliare subiect, valoarea acestor cheltuieli este mai
mare. Ponderea minim a cheltuielilor de exploatare
trebuie s fie 15% din venitul brut efectiv.
c) Capitalizarea venitului net
(1) La stabilirea VTL, trebuie avute n vedere intervalele
recomandate ale ratei de capitalizare specificate n Anexa
1 - Rate de capitalizare utilizate n determinarea VTL, pe
tipuri de utilizri. Limita inferioar a fiecrui interval poate fi
utilizat pentru proprieti premium. Pentru a fi considerate
proprieti premium, acestea trebuie s ndeplineasc
minim urmtoarele condiii:
amplasare foarte bun n interiorul oraelor;
infrastructura complet;
dotri i instalaii de foarte bun calitate;
calitate foarte bun a construciei;
stare foarte bun a proprietii imobiliare;
pentru proprieti imobiliare comerciale:
- vad deosebit al locaiei;
- atractivitate deosebit pe pia/vizibilitate;
- utilizrile permise restrnse la magazine, spaii de
vnzri en gros, birouri i afaceri;
posibilitatea reconversiei construciei la utilizri diferite
de utilizarea curent.
(2) Atunci cnd bunul imobil este utilizat n scopuri
rezideniale, rata de capitalizare nu trebuie s fie mai mic
dect ratele prezentate n Anexa 1.
d) Determinarea venitului n cazuri speciale
(1) Dac n urma aplicrii abordrii prin venit, valoarea
obinut este mai mic sau egal cu valoarea terenului
considerat ca fiind liber, atunci VTL a proprietii imobiliare
va fi valoarea terenului considerat ca fiind liber. n acest
caz, se vor scdea cheltuielile necesare pentru a aduce
lotul de teren respectiv la stadiul de teren neconstruit.
Costurile standard care se iau n considerare sunt
cheltuielile de demolare a construciilor.
Standardele de evaluare ANEVAR
162
Abordarea prin pia
18. Abordarea prin pia nu este o metod recomandat pentru
determinarea VTL deoarece este dependent de fluctuaiile pieei.
Totui, n prezenta metodologie sunt prevzute situaiile n care
aceast abordare poate fi utilizat.
19. Pentru determinarea VTL prin abordarea prin pia, se vor lua n
considerare preurile (obinute din surse de informaii verificabile)
ale proprietilor imobiliare similare cu proprietatea imobiliar
subiect, n ceea ce privete caracteristicile cu influen major
asupra valorii, respectiv: locaia, dotri i instalaii, precum i
utilizri poteniale. Preurile proprietilor imobiliare comparabile
pot fi selectate din baza de date cu tranzacii sau din alte surse de
pia. O marj de siguran de cel puin 15% trebuie dedus din
valoarea rezultat.
20. n cazul n care, n cadrul abordrii prin pia, se utilizeaz
preurile din ofertele de vnzare, acestea trebuie ajustate pentru
marja de negociere, independent de marja de siguran amintit
anterior. De asemenea, se recomand ca pentru a susine
caracterul prudenial al VTL s se utilizeze minim apte
tranzacii/oferte pentru efectuarea comparaiei.
21. La utilizarea datelor de pia se va avea n vedere ca suma
ajustrilor brute ale preurilor tuturor proprietilor imobiliare
comparabile selectate s nu depeasc:
20% pentru apartamente;
40% pentru case i
50% pentru terenuri.
Ajustrile brute nu includ marja de negociere.
22. Valoarea proprietilor imobiliare comparabile, rezultate n urma
aplicrii coreciilor efectuate n limitele stipulate mai sus, nu pot s
difere ntre ele cu mai mult de 20%;
23. Orice valori, a cror estimare s-a realizat fr respectarea
condiiilor prezentate anterior, nu vor fi valide n contextul
prevederilor prezentei metodologii.
Abordarea prin cost
a) Valoarea terenului
24. Valoarea de pia a terenului considerat ca fiind liber se
estimeaz prin abordarea prin pia, conform celor prezentate
anterior.
25. La estimarea valorii terenului utilizarea (dezvoltarea) existent va
fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare.
GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil
163
b) Valoarea construciei
26. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou
trebuie s fie preluate din surse de informaii credibile care vor fi
prezentate n raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil,
costul de nou selectat va trebui verificat din dou surse diferite
nainte de a fi utilizat n raport.
Selectarea valorii. Raportare. Portofolii de proprieti
rezideniale
Selectarea valorii
a) Locuine unifamiliale i condominii
27. n cazul utilizrilor unifamiliale i a celor multifamiliale (duplex,
niruite etc.), precum i n cazul apartamentelor n vil, VTL va fi
valoarea cea mai mic dintre valorile obinute prin aplicarea
abordrii prin pia i a abordrii prin cost.
b) Apartamente
28. n cazul apartamentelor, VTL va fi valoarea cea mai mic dintre
valorile obinute prin aplicarea abordrii prin pia i a abordrii
prin cost.
c) Proprieti comerciale (birouri sau spaii comerciale)
29. Abordarea n evaluare aplicat pentru determinarea VTL, n acest
caz, este cea prin venit, al crei rezultat reprezint nivelul maxim
al VTL. n situaiile n care diferena dintre valoarea obinut prin
metoda de verificare i cea obinut prin abordarea prin venit este
mai mare de 20%, VTL va fi considerat la valoarea obinut prin
metoda de verificare.
Raportare
30. Comunicarea VTL se face printr-un raport de evaluare, n
conformitate Standardele de Evaluare ANEVAR n vigoare.
31. Raportul de evaluare poate fi elaborat i semnat numai de ctre
un evaluator autorizat deintor al specializrii EPI.
Portofolii de proprieti imobiliare rezideniale
32. n cazul evalurii unui portofoliu mare de proprieti imobiliare
rezideniale cu caracteristici omogene, n cadrul unei achiziii de
creane, se poate proceda la stabilirea VTL la nivel de portofoliu,
cu respectarea prezentei metodologii i la raportarea ntr-un
singur raport de evaluare. Portofoliul omogen va ine cont de
criterii ca:
Standardele de evaluare ANEVAR
164
amplasare;
tip de proprietate imobiliar rezidenial;
suprafa i dotri etc.
33. Se poate conveni cu beneficiarul raportului de evaluare dac
inspecia se face pentru toate unitile evaluate sau numai pentru
un eantion relevant.
34. Nu se pot aplica metodologii statistice deoarece acestea sunt
legate de nivelul pieei, la data evalurii.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, de ctre instituia de credit,
poate fi aplicat unui eantion reprezentativ pentru portofoliul
achiziionat i pentru regiunea n care se afl respectivele
proprieti imobiliare.
Revizuirea VTL
36. Acolo unde exist indicii c elementele, pe baza crora au fost
formulate ipotezele pentru determinarea VTL, nu mai sunt
valabile, este necesar revizuirea VTL. Aceasta trebuie efectuat
n urmtoarele situaii:
- la solicitarea BNR, n situaia n care exist informaii
contradictorii referitoare la o anumit proprietate imobiliar sau
grup de proprieti imobiliare;
- odat cu nregistrarea unor deteriorri semnificative ale pieei,
semnalate de supraveghetorul pieei obligaiunilor garantate cu
creane i/sau ANEVAR.
37. Dac nu exist alte instruciuni care s specifice necesitatea
revizuirii valorii, altele dect cele menionate la paragraful 36, VTL
rmne neschimbat.
Dispoziii finale
38. Anexele 1 i 2 pot fi descrcate de pe site-ul www.anevar.ro.
39. Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotrrea
Consiliului director al ANEVAR.
Data intrrii n vigoare
40. Prezentul ghid intr n vigoare cnd sunt ndeplinite cumulativ
urmtoarele condiii:
a) VTL, ca tip al valorii, va fi prevzut n legislaia privind
emiterea obligaiunilor garantate cu creane;
b) este aprobat de ctre Conferina Naional a ANEVAR.

165

G
M
E

6
0
0


E
v
a
l
u
a
r
e
a

n
t
r
e
p
r
i
n
d
e
r
i
i

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 600
Evaluarea ntreprinderii



Introducere
1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i
utilizatorilor de evaluri n nelegerea i implementarea
standardului SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
prin detalierea unor aspecte privind metodologia de evaluare.
Ghidul ncorporeaz toate cerinele aplicabile evalurilor de
ntreprinderi prezentate n SEV 200.
2. Acest ghid este aplicabil numai pentru derularea unei activiti de
evaluare a ntreprinderii, de ctre evaluatori autorizai, conform
legislaiei aplicabile n Romnia. Evaluarea ntreprinderilor, a
participaiilor la ntreprinderi i a activelor necorporale poate fi
realizat numai de ctre evaluatorii cu specializarea evaluarea
ntreprinderii (EI). n situaia n care evaluarea este realizat de o
echip de evaluatori, echipa trebuie s includ cel puin un
evaluator care deine specializarea EI.
3. Acest ghid nu se refer la evaluarea activelor necorporale, a
bunurilor imobile, a bunurilor mobile sau a altor active corporale
care pot constitui o parte a unei ntreprinderi. Cu toate acestea, un
evaluator de ntreprinderi se poate baza pe evaluarea unor astfel
de active, efectuat de ali evaluatori specializai, de exemplu,
Coninut Paragrafe
Introducere 1-6
Definiii 7
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 8-11
Culegerea i analizarea datelor 12-24
Aplicarea abordrilor n evaluare 25-50
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 51-57
Raportare 58-59
Particulariti 60
Standardele de evaluare ANEVAR
166
pentru evaluarea de bunuri imobile, bunuri mobile sau active
financiare, n situaia n care activele respective sunt evaluate
separat de ntreprinderea care le deine.
4. Acest ghid poate fi folosit i pentru evaluarea unor active sau
datorii, atunci cnd pentru determinarea valorii acestora este
necesar evaluarea total sau parial a unei ntreprinderi. Un
exemplu n acest sens este evaluarea unor active financiare
(conform SEV 250), cum ar fi: aciuni, obligaiuni convertibile,
opiuni etc. sau evaluarea pentru raportare financiar (conform
SEV 300), cum ar fi estimarea valorii recuperabile.
5. Acest ghid prezint aciunile care trebuie ntreprinse n activitatea
de evaluare a ntreprinderilor i participaiilor la ntreprinderi (aa
cum este definit n Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind
unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, cu modificrile
ulterioare).
6. Evaluatorii trebuie s cunoasc n ntregime coninutul acestui
ghid. Acolo unde implementarea coninutului ghidului rmne la
latitudinea evaluatorilor, acetia trebuie s acioneze n
conformitate cu Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Definiii
7. Acest capitol completeaz definiiile incluse n SEV 200
ntreprinderi i participaii la ntreprinderi i n Glosarul IVS 2014.
Definiiile prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n
contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit
pentru nelegerea acestuia:
Beneficiu economic o sum exprimat n termeni monetari, generat
sau economisit ca urmare a activitilor desfurate de o ntreprindere.
Beneficiile economice pot fi: cifra de afaceri, fluxurile de numerar,
profitul, dividendele, economia de redeven etc.
Client O parte care angajeaz contractual un evaluator pentru
serviciile de evaluare.
Data raportului Data la care se emite raportul de evaluare. Data
raportului nu poate fi anterioar datei evalurii.
Evaluator O persoan fizic sau juridic ce are calitatea de evaluator
autorizat n condiiile Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele
msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin Legea nr. 99/2013,
cu modificrile ulterioare.
Holding O ntreprindere care nu desfoar o activitate comercial
propriu-zis n afara administrrii unui set de active care, de regul,
includ participaii financiare n alte societi, proprieti imobiliare etc.
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
167
ntreprindere (n sensul utilizat n GME 600) O entitate, cu sau fr
personalitate juridic, care desfoar activiti economice. n sensul
prezentului ghid, ntreprinderea poate fi (fr a se limita la acestea): o
societate comercial, o linie de activitate, o divizie sau un segment al
unei societi comerciale, un grup de active operat ca o activitate
distinct de ctre o societate comercial, o asociaie sau un fond de
investiii.
Metoda capitalizrii beneficiilor economice O metod de evaluare
inclus n abordarea prin venit, n care un nivel anual reprezentativ al
beneficiilor economice se mparte la o rat de capitalizare n scopul
estimrii valorii.
Metoda actualizrii dividendelor O metod de evaluare inclus n
abordarea prin venit, n care beneficiile economice ale unei
ntreprinderi, sub forma dividendelor, sunt capitalizate sau actualizate
cu o rat adecvat pentru a estima valoarea capitalurilor proprii ale
acesteia.
Multiplicator Raportul dintre valoarea de pia a capitalului propriu
sau a ntreprinderii i o variabil financiar sau de alt natur specific
ntreprinderii n cauz (cum ar fi: cifra de afaceri, profitul net, activul net,
numrul de clieni etc.). Ali termeni uzuali folosii cu acelai sens n
evalurile de ntreprinderi: multiplu, rat de evaluare.
Participaie la o ntreprindere Cota deinut de o persoan fizic
sau juridic n capitalul social (sau echivalentul acestuia) al unei
ntreprinderi cu personalitate juridic. Participaia poate fi exprimat
numeric sau procentual, cu referire la aciunile, prile sociale, unitile
de fond sau echivalentul acestora emise de ntreprinderea respectiv i
aflate n proprietatea unei persoane fizice sau juridice.
Utilizator desemnat Clientul sau orice alt persoan fizic sau
juridic creia i se acord de ctre evaluator, printr-un nscris, dreptul
de a utiliza, n anumite condiii, raportul de evaluare. De exemplu, n
cazul unui raport de evaluare angajat i pltit de ctre un client pentru a
fi utilizat n legtur cu contractarea unui mprumut de la o banc,
banca respectiv poate fi un utilizator desemnat al raportului.
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii
8. La nceputul evalurii, precum i pe parcursul acesteia,
evaluatorul trebuie s clarifice urmtoarele aspecte care vor fi
agreate cu clientul i vor fi precizate n scris ntr-un document
contractual:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia;
Standardele de evaluare ANEVAR
168
b) Identificarea clientului i, dup caz, a altor utilizatori
desemnai sau persoane care pot avea acces la raportul de
evaluare:
identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau
juridic);
identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.);
(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile n
care alte persoane pot avea acces la raportul de evaluare.
Aceste condiii pot include: limitarea sau excluderea
asumrii rspunderii evaluatorului fa de un utilizator
desemnat sau fa de o persoan care are acces la
raportul de evaluare; referiri la adecvarea scopului
evalurii fa de interesele unui utilizator desemnat sau ale
unei persoane care poate avea acces la raportul de
evaluare; respectarea termenilor de confidenialitate sau
altele.
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces la
raportul de evaluare, precum i condiiile menionate n
paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.
(3) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
nu devine un utilizator desemnat dect n cazul n care
este autorizat de ctre evaluator i identificat explicit ca
utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoan care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii legale sau
reglementate n legtur cu respectivul raport de evaluare,
nu poate fi considerat ca cititor ndreptit al raportului
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
169
de evaluare n sensul acestui ghid i nu este ndreptit la
niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 200 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii. De asemenea, scopul evalurii poate fi asistena
acordat clientului n cadrul unei poteniale tranzacii,
respectarea unor reglementri privind piaa de capital,
informarea managementului sau acionarilor etc.
d) Identificarea ntreprinderii sau a participaiei la ntreprindere
subiect al evalurii
(1) identificarea ntreprinderii (de exemplu, prin urmtoarele
elemente: denumire, adres etc.);
(2) precizarea tipului de ntreprindere, n sensul definiiei
ntreprinderii utilizat n acest ghid, precum i, n cazul n
care evaluarea se refer la o ntreprindere n ansamblul
su, specificarea valorii estimate, i anume, valoarea
capitalurilor proprii sau valoarea ntreprinderii;
(3) precizarea tipului valorilor mobiliare (de exemplu, aciuni,
pri sociale etc., precum i clasa valorilor mobiliare
respective, dac este cazul);
(4) specificarea mrimii participaiei (de exemplu, 100% din
aciunile emise de ctre ntreprinderea respectiv sau un
pachet de aciuni emise de ctre ntreprinderea respectiv
a crui mrime poate fi exprimat fie numeric, fie
procentual etc.).
e) Tipul valorii;
(1) Tipul valorii estimate, conform definiiilor din standardele
de evaluare aplicabile n Romnia (de exemplu, valoare de
pia, valoare de investiie, valoare special etc.);
(2) Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n documentul
contractual cu precizarea sursei definiiei.
f) Data evalurii;
g) Documentarea necesar pentru elaborarea evalurii;
h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale (de exemplu, dar
fr a se limita la acestea, includerea sau excluderea
Standardele de evaluare ANEVAR
170
anumitor active sau pasive n situaiile financiare ale
ntreprinderii sau entitii care face subiectul evalurii)
primite de evaluator din partea clientului, pot fi luate n
calcul numai dac acestea pot fi considerate, n mod
rezonabil, ca fiind realiste, relevante i adecvate situaiilor
particulare ale evalurii;
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale, pe care evaluatorul o consider ca fiind
nerealist, acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor de
evaluare.
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia
l) Descrierea raportului.
9. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de
evaluare final.
10. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i nici un ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
11. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i
client n documentul contractual menionat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentate n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare n
mod voit un cititor ndreptit al raportului de evaluare care nu are
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.
Culegerea i analiza datelor
12. Evaluatorul trebuie s identifice informaiile necesare pentru
efectuarea evalurii, precum i modalitile de obinere a
acestora. Documentarea poate cuprinde: discuii cu clientul,
vizitarea ntreprinderii subiect al evalurii, ntlniri i interviuri cu
conducerea i personalul relevant, inspecia anumitor active sau
linii de producie, identificarea i accesarea anumitor surse
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
171
publice sau private de informaii, alte activiti considerate de
ctre evaluator ca fiind necesare pentru elaborarea raportului de
evaluare.
13. Se recomand ca amploarea documentrii necesare s fie
estimat la nceputul evalurii. n acest sens, se recomand ca
evaluatorul s transmit clientului o cerere preliminar de
informaii la nceputul activitii de evaluare, pentru a-i putea
planifica activitile ulterioare. n unele cazuri, evaluatorul poate
constata c sunt necesare informaii suplimentare fa de cele
determinate iniial, astfel nct anumite activiti de documentare
pot continua pe parcursul evalurii.
14. n toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta i informa
clientul asupra oricror limitri sau restricii referitoare la
informaiile necesare pentru elaborarea raportului de evaluare.
15. Culegerea datelor trebuie s se bazeze pe surse i baze de date
credibile i relevante la data evalurii. De asemenea, n raportul
de evaluare este necesar prezentarea cu acuratee a surselor
din care au provenit datele utilizate de evaluator n calculul i
raionamentul su. n cadrul procesului de culegere a datelor se
recomand ca evaluatorul de ntreprinderi s ia n considerare
urmtorii factori:
a) drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de
proprietate, indiferent dac sunt deinute de o societate pe
aciuni, de o societate cu rspundere limitat sau de un
proprietar individual (conform C5-C7, SEV 200);
b) mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat dac
exist sau nu poziie de control i dac poziia aduce beneficii
suplimentare (conform C7, SEV 200);
c) obiectul de activitate al ntreprinderii, piaa n care opereaz
aceasta, principalii competitori, clieni i furnizori;
d) mediul economic i politic care ar putea afecta ntreprinderea
subiect (conform C10, SEV 200);
e) corelarea informaiilor utilizate n evaluare cu tendinele de
pia i explicarea eventualelor devieri de la evoluia
domeniului de activitate, precum i, dup caz, prezentarea
verificrilor ntreprinse referitoare la rezonabilitatea ipotezelor
considerate (conform C8, SEV 200);
f) poziia i performanele financiare ale ntreprinderii, att n
ultimii ani de funcionare, ct i la data evalurii (conform C9,
SEV 200);
Standardele de evaluare ANEVAR
172
g) informaii legate de veniturile i cheltuielile generate de
activele din afara exploatrii, precum i privind posibilitatea
valorificrii acestora (conform C11, SEV 200). Exemple de
active din afara exploatrii sunt: active corporale care nu sunt
necesare continurii activitii de exploatare a ntreprinderii
(terenuri, cldiri etc.), active financiare (exceptnd cazurile n
care ele sunt deinute de ntreprinderi care au ca obiect de
activitate administrarea acestui tip de active), numerar n
exces, echivalente de numerar i plasamente pe termen scurt
etc. Evaluatorul trebuie s prezinte n raportul de evaluare
raionamentul profesional folosit pentru identificarea activelor
din afara exploatrii;
h) politica de dividende;
i) alte informaii de pia, cum ar fi: ratele rentabilitii altor
investiii, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.;
j) tranzaciile anterioare n care au fost implicate participaii ale
ntreprinderii subiect al evalurii;
k) informaii privind preul de pia al aciunilor tranzacionate pe
o pia reglementat, precum i preurile de achiziie ale
participaiilor sau ale ntreprinderilor similare ce i desfoar
activitatea n acelai domeniu de activitate sau din domenii de
activitate condiionate de aceiai factori de risc;
l) orice alte informaii considerate de evaluator ca fiind relevante.
16. Datele colectate de evaluator trebuie prezentate n cadrul
raportului de evaluare i analizate, n cazul n care sunt relevante
pentru evaluare.
17. Evaluatorul trebuie s acorde importan analizei situaiilor
financiare ale ntreprinderii subiect al evalurii. Exist trei scopuri
ale analizei financiare i ale ajustrilor situaiilor financiare:
a) nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de
profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-
au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor
inerente n activitatea ntreprinderii, precum i a perspectivelor
performanei financiare viitoare;
b) compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili factorii
cheie care ar putea influena valoarea;
c) ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a reflecta
performanele i perspectivele de evoluie viitoare a
ntreprinderii.
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
173
18. Paragrafele care urmeaz, referitoare la analiza datelor, trebuie
interpretate ca avnd caracter orientativ i nu limitativ sau
obligatoriu. Evaluatorul va selecta pe baza raionamentului su
profesional acele aspecte ale analizei financiare care sunt
relevante pentru scopul evalurii, ntreprinderea subiect al
evalurii, precum i abordrile i metodele de evaluare aplicate.
19. Elementele de analiz financiar prezentate n cadrul raportului
de evaluare trebuie s fie utile i adecvate aplicrii abordrilor i
metodelor de evaluare selectate, s fie prezentate n mod clar i
obiectiv i s nu induc n eroare n mod voit un cititor ndreptit
al raportului de evaluare.
20. Pentru a facilita nelegerea situaiei economice i a factorilor de
risc cu impact asupra activitii ntreprinderii subiect, se
recomand ca situaiile financiare s fie analizate n termeni: a)
monetari, b) procentuali (de exemplu, ca procentaje din cifra de
afaceri pentru elementele contului de profit i pierdere i ca
procentaje din totalul activelor pentru posturile din bilanul
contabil) i c) de indicatori financiari, de exemplu, de rate
financiare:
a) analiza n termeni monetari (aa cum se prezint n situaiile
financiare) este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile
dintre elementele conturilor de venituri i de cheltuieli ale unei
ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendine i relaii
sunt utilizate pentru a estima beneficiile economice ateptate
s fie obinute n viitor, precum i investiia de capital
necesar (cheltuiala de capital) care s permit ntreprinderii
s genereze acele beneficii economice;
b) analiza n termeni procentuali compar elementele de venituri
i cheltuieli din conturile de profit i pierdere cu totalul
veniturilor obinute, precum i posturile din bilan cu activele
totale i respectiv, pasivele totale. Analiza n termeni
procentuali este utilizat pentru a compara tendinele relaiilor
existente de-a lungul timpului ntre ponderile elementelor de
venituri i de cheltuieli, sau ntre ponderile posturilor din bilan
ale ntreprinderii subiect, sau pentru a compara aceste
tendine cu cele ale ntreprinderilor similare;
c) analiza n termeni de indicatori financiari (cunoscui i sub
denumirea de rate financiare) este utilizat pentru a compara
performana financiar i riscul relativ al ntreprinderii subiect,
cu cele ale ntreprinderilor similare.
21. Pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii pot fi necesare
ajustri ale nregistrrilor financiare n scopul de a reflecta ct mai
Standardele de evaluare ANEVAR
174
corect realitatea economic. Aceste ajustri ale elementelor
situaiilor financiare pot necesita i ajustri corespunztoare ale
impozitelor.
22. Ajustrile situaiilor financiare trebuie fcute, atunci cnd este
necesar, asupra datelor financiare raportate, pentru elementele
relevante i semnificative n evaluare. Ajustrile pot fi adecvate n
urmtoarele cazuri:
a) ajustarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt
reprezentative n mod rezonabil pentru continuarea activitilor
de exploatare;
b) prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare
ale ntreprinderii n cauz, ct i a celor ale ntreprinderilor
selectate ca baz de comparaie;
c) convertirea valorilor nregistrate n situaiile financiare n valori
de pia;
d) existena activelor i datoriilor n afara bilanului sau din afara
exploatrii, ceea ce poate necesita ajustarea veniturilor i
cheltuielilor generate de acestea;
e) amortizarea poate s necesite o ajustare fa de amortizarea
contabil din situaiile financiare, pentru a putea fi comparat,
cu mai mare precizie, cu regimul de amortizare practicat n
ntreprinderile similare;
f) ajustarea impactului contractelor cu parteneri afiliai (leasing,
nchiriere etc.), dac acestea nu reflect condiiile de pia.
23. n funcie de puterea de control aferent unei participaii supuse
evalurii, se apreciaz dac o ajustare este adecvat sau nu.
Pentru drepturile de control, inclusiv o participaie de 100%,
majoritatea ajustrilor poate fi adecvat, dac deintorul
participaiei ar putea s fac modificrile implicate de ajustare.
Pentru evaluarea participaiilor minoritare, ale cror deintori nu
au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor supuse
ajustrilor, evaluatorul trebuie s i exercite raionamentul
profesional pentru a reflecta aceast situaie atunci cnd ia n
considerare ajustrile poteniale. Ajustrile uzuale pot include:
a) eliminarea din situaiile financiare a impactului unor
evenimente cu caracter excepional. Aceste ajustri pot fi
adecvate att pentru evaluarea pachetului de control, ct i a
pachetelor minoritare;
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
175
b) evaluatorul trebuie s fie prudent cnd face ajustri ale
situaiilor financiare pentru a lua n considerare impactul unor
evenimente cu caracter excepional atunci cnd acestea apar
n mai muli ani, dar de fiecare dat sunt rezultatul unor
evenimente diferite. Multe ntreprinderi nu se confrunt cu
evenimente cu caracter excepional n fiecare an; de aceea,
evaluatorul trebuie s ia n considerare constituirea unor
eventuale provizioane pentru aceste cheltuieli;
c) n cazul evalurii participaiei (pachetului) de control, n situaia
n care ntreprinderea subiect deine active din afara
exploatrii, acestea trebuie analizate i evaluate separat la
valoarea de pia, lundu-se n considerare i costurile
generate de vnzare. n aceast situaie, evaluatorul va ajusta
situaiile financiare n vederea eliminrii impactului activelor din
afara exploatrii. Ajustrile efectuate n contul de profit i
pierdere ar trebui s aib n vedere eliminarea att a
veniturilor, ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii. n cazul evalurii
unei participaii minoritare, aceste ajustri pot fi inadecvate.
24. n situaia n care evaluatorul a realizat ajustri ale situaiilor
financiare, acestea trebuie prezentate n cadrul raportului de
evaluare mpreun cu raionamentul care a stat la baza realizrii
lor, n vederea susinerii validitii lor.
Aplicarea abordrilor n evaluare
Abordarea prin pia
25. Conform C15, SEV 200, abordarea prin pia compar
ntreprinderea subiect cu alte ntreprinderi similare, cu participaii
la ntreprinderi similare tranzacionate pe pia, precum i cu orice
tranzacii relevante cu participaii ale ntreprinderii subiect.
26. Cele trei surse uzuale de informaii (folosite n abordarea prin
pia) sunt: pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaii la ntreprinderi similare; piaa fuziunilor i achiziiilor de
ntreprinderi; i tranzaciile anterioare cu participaii ale
ntreprinderii subiect al evalurii (conform C16, SEV 200).
27. Conform C17, SEV 200, n abordarea prin pia este necesar ca
evaluatorul s aib acces la o baz de date credibil care s
cuprind informaii privind caracteristicile calitative i cantitative
ale ntreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativ.
Standardele de evaluare ANEVAR
176
28. n completarea C18, SEV 200, evaluatorul va realiza analiza
cantitativ i calitativ, prin identificarea caracteristicilor
reprezentative ale ntreprinderii subiect, care ar trebui s fie
analizate n comparaie cu cele ale ntreprinderilor identificate ca
fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografic n care
opereaz ntreprinderile respective, cifra de afaceri i structura
acesteia, valoarea i structura valorii activelor, marjele de profit,
perspectivele de cretere etc.).
29. Analiza cotaiilor aciunilor emise de ntreprinderi similare i listate
pe o pia de capital sau a tranzaciilor private care implic
achiziionarea unor participaii la ntreprinderi similare se
concretizeaz, de regul, n calculul anumitor multiplicatori. n
calculul acestor multiplicatori, n afara celor menionate la C19,
SEV 200, evaluatorul trebuie s ia n considerare urmtoarele
aspecte:
a) precizia modalitii de calcul al multiplicatorilor. Toate calculele
trebuie s fie fcute n mod similar, att pentru ntreprinderea
evaluat, ct i pentru ntreprinderile similare;
b) datele referitoare la preul unei tranzacii, utilizate n calculul
multiplicatorilor, ar trebui s fie valabile la data evalurii.
Datele colectate privind indicatorii financiari ai ntreprinderilor
similare luai n considerare n calculul multiplicatorilor pot fi
informaii istorice, valabile la data evalurii sau pot fi
previzionate. Evaluatorul ar trebui s argumenteze opiunea sa
privind indicatorii financiari luai n considerare i natura
informaiilor colectate;
c) utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie,
median, medie armonic etc.) pentru calculul multiplicatorilor
pe baza informaiilor disponibile privind ntreprinderile similare
trebuie motivat de ctre evaluator i fundamentat adecvat n
cadrul raportului de evaluare;
d) ajustarea nivelului indicatorilor financiari luai n considerare
pentru elementele neobinuite, cu caracter excepional i din
afara exploatrii, ar trebui fundamentat adecvat n cadrul
raportului de evaluare;
e) n evaluarea ntreprinderii subiect pot fi selectai mai muli
multiplicatori ce pot fi aplicai, fiind necesar ca evaluatorul s
argumenteze opiunea pentru multiplicatorii selectai n
evaluarea ntreprinderii sau participaiei la o ntreprindere;
f) de regul, multiplicatorii care au la numrtor valoarea
ntreprinderii utilizeaz ca numitor elemente din situaiile
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
177
financiare ce nu iau n considerare ndatorarea ntreprinderii
(precum, vnzrile, profitul nainte de dobnzi, amortizare i
impozit pe profit, profitul nainte de dobnzi i impozit pe profit
etc.), iar multiplicatorii care au la numrtor valoarea
capitalurilor proprii utilizeaz la numitor elemente din situaiile
financiare ce iau n considerare ndatorarea ntreprinderii (de
exemplu, profitul net, valoarea contabil net a capitalurilor
proprii etc.);
g) informaiile de pia privind ntreprinderile similare trebuie
utilizate cu atenie, n multe situaii fiind recomandate anumite
ajustri pentru ca informaiile respective s fie relevante pentru
evaluarea ntreprinderii subiect. Orice ajustri ale informaiilor
de pia realizate de ctre evaluator vor trebui argumentate n
cadrul raportului de evaluare.
30. Cnd n evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile
anterioare ale ntreprinderii, pot fi necesare ajustri ale acestora
pentru a lua n considerare modificrile survenite n economie, n
domeniul de activitate i n ntreprinderea respectiv. Tranzaciile
anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai dac
ajustrile pot fi argumentate, i n urma ajustrilor rezult valori
care pot fi considerate a fi realizabile n contextul economic
general i specific, valabil la data evalurii.
31. n abordarea prin pia, evaluatorul poate considera ca fiind
adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea,
ct i nivelul oricror astfel de prime sau disconturi, vor trebui
argumentate n raportul de evaluare.
Abordarea prin venit
32. Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi
sau a unei participaii prin calcularea valorii actualizate a
beneficiilor economice viitoare. Cele dou metode uzuale ale
abordrii prin venit sunt: metoda capitalizrii beneficiilor
economice i metoda fluxurilor de numerar actualizate.
33. Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizat fie n cadrul
metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina
valoarea terminal, fie n aplicarea metodei actualizrii
dividendelor.
34. n metoda capitalizrii beneficiilor economice, un nivel
reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se mparte la o rat
de capitalizare adecvat.
Standardele de evaluare ANEVAR
178
35. Conform C25, SEV 200, n aplicarea metodelor de capitalizare,
creterea ateptat a beneficiilor economice este luat n
considerare n rata de capitalizare. Pentru a determina rata de
capitalizare, din rata de actualizare se scade rata ateptat de
cretere pe termen lung a beneficiilor economice.
36. n metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar
se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri
se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnici de actualizare.
37. Ratele de actualizare trebuie estimate n aceeai moned n care
sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile
economice supuse actualizrii sau capitalizrii.
38. Trebuie s existe coeren ntre fluxurile nete de numerar i tipul
de rat de actualizare utilizat. Astfel, fluxurilor nete de numerar
estimate dup impozitare li se vor aplica o rat de actualizare
estimat dup impozitare, iar fluxurilor nete de numerar estimate
nainte de impozitare li se vor aplica rate de actualizare estimate
nainte de impozitare.
39. Fluxurile nete de numerar exprimate n termeni nominali (ce includ
modificrile viitoare ale preurilor generate de inflaie sau deflaie)
sunt actualizate cu rate nominale, iar fluxurile nete de numerar
exprimate n termeni reali (preuri constante) sunt actualizate
folosind rate de actualizare exprimate n termeni reali.
40. n mod similar, rata de cretere ateptat pe termen lung a
beneficiilor economice trebuie s fie fundamentat i exprimat n
mod clar, n termeni nominali sau reali, dup caz.
41. Conform C1 i C26, SEV 200, valoarea ntreprinderii este
determinat n mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de
numerar la dispoziia ntreprinderii cu costul mediu ponderat al
capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinat fie
direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziia
acionarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scderea
valorii datoriilor nete purttoare de dobnd din valoarea
ntreprinderii.
42. n estimarea costului mediu ponderat al capitalului ar trebui s se
ia n calcul o structur optim a capitalului, care ia n considerare
caracteristicile ntreprinderii i ale domeniului de activitate i care
este determinat pe baza valorii de pia a capitalurilor proprii i a
datoriilor purttoare de dobnd.
43. Beneficiile economice viitoare trebuie estimate lund n
considerare activele deinute de ntreprinderea subiect i
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
179
investiiile necesare, performanele anterioare ale ntreprinderii,
evoluia ateptat a acestora, precum i factorii economici cu
impact asupra activitii ntreprinderii i asupra domeniului su de
activitate.
44. Conform C29, SEV 200 evaluatorul poate ajusta valoarea
estimat prin abordarea prin venit pentru a reflecta vandabilitatea
mai redus a participaiei subiect al evalurii sau lipsa dreptului de
control aferent participaiei respective. Utilizarea, ct i nivelul
oricror astfel de prime sau disconturi, vor trebui argumentate n
raportul de evaluare.
45. Metoda actualizrii dividendelor se recomand a fi utilizat n
cazul n care evaluatorul deine suficiente informaii credibile
privind politica de dividende a ntreprinderii i evoluia sa viitoare.
46. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare i
raionamentul care a stat la baza determinrii acestora trebuie s
fie prezentate n raportul de evaluare.
Abordarea prin active
47. Standardul SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
include urmtoarele prevederi: C14. - Valoarea anumitor tipuri de
ntreprinderi, de exemplu, o ntreprindere de investiii sau de tip
holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a valorii activelor i
datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin activul net
sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-
zis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri
principale n evaluare, descrise n SEV - Cadrul general, nainte
de a fi nsumate."
48. n aplicarea abordrii prin active, bilanul contabil ntocmit conform
politicilor contabile adoptate de ntreprindere este ajustat astfel
nct s reflecte toate activele corporale, necorporale i
financiare, precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la
o alt valoare adecvat. Poate fi necesar luarea n considerare a
impactului ajustrilor asupra impozitelor. n anumite cazuri
specifice (de exemplu, evaluarea n ipoteza ncetrii activitii)
poate fi necesar luarea n considerare a costurilor generate de
vnzare i a altor cheltuieli.
49. ntre valoarea activului net obinut prin aplicarea abordrii prin
active conform C14, SEV 200 i valoarea capitalurilor proprii ale
ntreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordrii prin pia sau
a abordrii prin venit, atunci cnd acestea ar fi aplicabile, pot
exista deseori diferene semnificative. Evaluatorul va analiza,
Standardele de evaluare ANEVAR
180
prezenta i argumenta n raportul de evaluare msura n care
valoarea activului net obinut prin nsumarea valorilor individuale
ajustate ale activelor i datoriilor este considerat reprezentativ
pentru evaluarea ntreprinderii subiect.
50. n abordarea prin active, evaluatorul poate considera ca fiind
adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea,
ct i nivelul oricror astfel de prime sau disconturi, vor trebui
argumentate n raportul de evaluare.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
51. Concluzia asupra valorii se va baza pe estimrile valorii rezultate
din abordrile i metodele de evaluare aplicate. Aceasta
presupune:
a) reconcilierea calitii i cantitii informaiilor disponibile n
cadrul analizei abordrilor, metodelor i tehnicilor de evaluare
utilizate;
b) reconcilierea aplicabilitii sau relevanei abordrilor,
metodelor i tehnicilor de evaluare utilizate pentru a ajunge la
concluzia asupra valorii.
52. Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i tehnicilor de
evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.
53. Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n
prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, pe care evaluatorul o
consider ca fiind cea mai credibil.
54. Aprecierea credibilitii rezultatelor, obinute prin aplicarea
abordrilor i metodelor de evaluare utilizate, se va baza pe
urmtorii factori:
a) scopul evalurii;
b) calitatea i credibilitatea informaiilor pe baza crora au fost
stabilite ipotezele de evaluare;
GME 600 Evaluarea ntreprinderii
181
c) situaiile specifice n care se poate afla ntreprinderea, cum ar
fi: se afl n exploatare, este de tip holding sau deine active
din afara exploatrii cu valori semnificative;
d) ali factori considerai ca fiind relevani de ctre evaluator.
55. Nu este acceptabil stabilirea valorii ntreprinderii prin media
aritmetic sau media ponderat a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care legea impune n mod
explicit efectuarea unei medii a valorilor.
56. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului
final i la stabilirea concluziei asupra valorii trebuie s aib n
vedere credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i
ipotezelor luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare,
n funcie de scopul evalurii.
57. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.
Raportare
58. Nu exist cerine suplimentare fa de cele cuprinse n standardul
SEV 103.
59. n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (i),
ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
mpreun ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare. Chiar
dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile n multe
evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin copiere din alte
texte, fr o personalizare adecvat evalurii efectuate. O ipotez
este adeseori legat de o limitare a documentrii care ar putea fi
realizat de ctre evaluator. Prin urmare, toate ipotezele care sunt
incluse n mod obinuit n raport trebuie s fie aduse la cunotina
clientului. O ipotez este adeseori legat de o limitare a
documentrii care ar putea fi realizat de ctre evaluator. Toate
ipotezele care sunt incluse n raport trebuie s fie aduse la
cunotina clientului.
Particulariti
60. n cazul evalurilor realizate pentru retragerea de la
tranzacionare a aciunilor emise de o ntreprindere listat pe o
pia reglementat din Romnia, nu se aplic disconturi pentru
lipsa de control, respectiv pentru lipsa de lichiditate/vandabilitate.

182

G
M
E

6
2
0


E
v
a
l
u
a
r
e
a

m
a

i
n
i
l
o
r
,

e
c
h
i
p
a
m
e
n
t
e
l
o
r

i

i
n
s
t
a
l
a

i
i
l
o
r

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 620
Evaluarea mainilor, echipamentelor i
instalaiilor
Introducere
1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i
utilizatorilor de rapoarte de evaluare, n nelegerea i
implementarea standardului SEV 220 Maini, echipamente i
instalaii, prin detalierea unor aspecte privind metodologia de
evaluare i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor
aplicabile evalurilor de maini, echipamente i instalaii coninute
n prezenta ediie a Standardelor de evaluare ANEVAR.
2. Acest ghid este aplicabil pentru evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor de ctre evaluatorii autorizai care
dein specializarea EBM (evaluarea bunurilor mobile).
3. Bunurile mobile reprezint o categorie larg de bunuri. Pornind de
la conceptul cunoscut de proprietate imobiliar se poate defini
conceptul de proprietate mobiliar, concept care se refer la toate
drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de
Coninut Paragrafe
Introducere 1-9
Definiii 10
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 11-15
Culegerea i analiza datelor 16-27
Aplicarea abordrilor n evaluare 28-29
Abordarea prin pia 30-43
Abordarea prin venit 44-53
Abordarea prin cost 54-70
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 71-76
Raportare 77-78
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
183
proprietate asupra bunurilor, altele dect proprietatea imobiliar.
Obiectele proprietii mobiliare pot fi denumite bunuri mobile.
Bunurile mobile includ elemente corporale i necorporale care nu
reprezint proprietate imobiliar.
4. O categorie important a bunurilor mobile o reprezint mainile,
echipamentele i instalaiile (n continuare fiind utilizat acronimul
MEI), la care se refer prezentul ghid. MEI au caracteristici
specifice care le difereniaz de bunurile imobile, caracteristici
care pot afecta att abordrile n evaluare, ct i raportarea
valorii. Cea mai important caracteristic ce difereniaz MEI de
bunurile imobile este mobilitatea
1
. O alt caracteristic specific a
MEI, care le difereniaz de bunurile imobile este deprecierea lor
mai rapid. Acest lucru poate fi cauzat de o durat de via fizic
mai mic dect cea a construciilor (cu efect asupra deprecierii
fizice), de progresul rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii
funcionale) sau de fluctuaia cererii pentru produsele ntreprinderii
(cu efect asupra deprecierii economice).
5. Categoriile uzuale de maini, echipamente i instalaii sunt:
- utilajele de producie;
- mijloacele de transport;
- echipamentele de manipulare;
- echipamentele auxiliare;
- echipamentele de laborator i de ncercri;
- mobilierul de birou, accesoriile i birotica;
- echipamentele de calcul;
- uneltele, dispozitivele, instrumentele de msur i control;
- instalaiile sau unitile de procesare.
6. Nu sunt clasificate ca maini, echipamente sau instalaii
urmtoarele tipuri de active:
- proprietatea imobiliar;
- resursele minerale sau naturale;
- stocurile (inclusiv materiile prime i materialele);
- consumabilele;
- activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);
- bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau
coleciile.

1
MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.
Standardele de evaluare ANEVAR
184
7. Clasificarea unui bun mobil ca main, echipament sau instalaie
se face n baza raionamentului profesional, pornind de la
nelegerea funcionalitii i a destinaiei bunului respectiv.
8. Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a
mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004, se folosete de
ctre agenii economici, de ctre persoanele juridice fr scop
patrimonial, precum i de ctre instituiile publice pentru
determinarea n mod unitar a amortizrii fiscale a capitalului
imobilizat n active corporale.
Catalogul clasific mijloacele fixe amortizabile n trei grupe
principale i anume:
Grupa 1 - Construcii;
Grupa 2 - Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale i
plantaii;
Grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie
a valorilor umane i materiale i alte active corporale.
Mainile, echipamentele i instalaiile se regsesc n grupele 2 i 3
din Catalog. Totui aceste dou grupe cuprind i alte categorii de
bunuri n afara MEI, cum ar fi animalele (clasa 2.4.1) sau plantaiile
(clasa 2.4.2.).
9. Nu trebuie confundat conceptul de maini, echipamente i
instalaii cu cel de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este
mai larg, incluznd n afara mainilor, echipamentelor i
instalaiilor i alte categorii de bunuri, cum ar fi stocurile sau
obiectele de colecie.
Definiii
10. Sunt definii n continuare termenii frecvent ntlnii n evaluarea
MEI.
Accesorii Bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor sau
dispozitivelor care constituie elemente secundare ataate proprietii
principale, definitiv sau temporar.
Cost de nlocuire
2
n general, este definit ca fiind costul curent al
unui activ similar care ofer o utilitate echivalent
3
.

2
n cazul MEI, conform SEV 220 costul de nlocuire este costul de obinere a unui activ nlocuitor
cu o utilitate echivalent; acesta poate fi fie al unui echivalent modern cu aceeai funcionalitate,
fie costul de obinere a unei replici identice cu activul subiect.
3
n cazul MEI utilitatea echivalent indic cea mai apropiat utilitate fa de cea a MEI evaluate.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
185
Cost de reconstruire
4
- Costul curent de realizare a unei replici (copii)
a unui activ.
Durata de via fizic Numrul de ani estimai n care o main/un
echipament/o instalaie nou va putea fi utilizat() fizic, pn cnd
deteriorrile fizice ale acesteia o vor face inutilizabil i fr a lua n
considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funciune din cauza
deprecierii funcionale sau economice.
Durata de via util Este:
a) perioada n care un activ este preconizat a fi disponibil pentru
utilizare de ctre o entitate; sau
b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe care
entitatea preconizeaz s le obin de la activ.
Durat de via economic Perioada total de timp n care se
preconizeaz ca un activ s genereze beneficii economice pentru unul
sau mai muli utilizatori.
Echipamente Alte active care sunt utilizate pentru a facilita
funcionarea ntreprinderii sau entitii.
Instalaii Active care sunt combinate indisolubil cu alte active
corporale i care pot include construcii specializate nepermanente,
maini i echipamente.
Maina (main individual sau un grup de maini) Este un activ
utilizat pentru un proces specific n activitatea de exploatare a entitii.
Maini, echipamente i instalaii O categorie de active corporale
care:
a) sunt deinute n vederea utilizrii pentru producerea sau furnizarea
de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau
pentru a fi folosite n scopuri administrative;
b) se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade de
timp.
Mijloc fix Orice imobilizare corporal, care este deinut pentru a fi
utilizat n producia sau n livrarea de bunuri sau n prestarea de
servicii, pentru a fi nchiriat terilor sau n scopuri administrative, dac
are o durat normal de utilizare mai mare de un an i o valoare mai
mare dect limita stabilit prin Hotrrea Guvernului.

4
Prin prisma acestei definiii, C11 din SEV 220 capt nelesul c, n cazul n care se are n
vedere o replic a activului subiect, evaluatorul poate folosi conceptul de cost de reconstruire.
Standardele de evaluare ANEVAR
186
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii
11. La nceputul evalurii, precum i pe parcursul acesteia,
evaluatorul trebuie s clarifice termenii de referin ai evalurii,
care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris ntr-un
document contractual
5
.
12. Documentul contractual include aspectele solicitate de SEV 101,
avndu-se n vedere i urmtoarele:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia
Evaluatorul trebuie s aib specializarea Evaluarea bunurilor
mobile (EBM). n situaia n care evaluarea este realizat de un
membru corporativ, raportul trebuie ntocmit de unul sau mai muli
evaluatori avnd specializarea EBM
6
.
b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau
juridic);
identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.).
(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile
n care alte persoane pot avea acces la raportul de
evaluare. Aceste condiii pot include limitarea sau
excluderea asumrii rspunderii evaluatorului fa de un
utilizator desemnat sau fa de o persoan care are
acces la raportul de evaluare, referiri la adecvarea
scopului evalurii fa de interesele unui utilizator
desemnat sau ale unei persoane care poate avea acces
la raportul de evaluare, respectarea termenilor de
confidenialitate sau altele.

5
Documentul contractual poate fi un contract de prestri servicii sau un contract de prestri
servicii cu caracter general i comenzile ulterioare.
6
Cnd este cazul, n evaluare pot fi cooptai i specialiti.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
187
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces
la raportul de evaluare, precum i condiiile menionate n
paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.
(3) Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat dect n cazul
n care este autorizat de ctre evaluator i identificat
explicit ca utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoan care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii
legale sau reglementate n legtur cu respectivul raport
de evaluare, nu poate fi considerat ca cititor ndreptit
al raportului de evaluare n sensul acestui ghid i nu este
ndreptit la niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
d) Identificarea MEI supus evalurii:
(1) Uzual identificarea MEI se face prin marca de fabric
(productorul), codul modelului i numrul de serie, dar,
uneori, unele din datele de identificare menionate anterior
nu pot fi gsite sau sunt indescifrabile. Pot fi folosite i alte
metode de identificare a MEI (cum ar fi identificarea n
baza numrului de inventar atribuit de ctre deintor i
care se regsete marcat n mod permanent pe bunul
respectiv
7
sau identificarea autovehiculelor n baza
numrului de nmatriculare).
(2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa
potal i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine
asemntoare.
(3) Este necesar identificarea msurii n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active (de
exemplu, instalaii ncorporate n construcii sau structuri i
care nu pot fi mutate fr a fi afectate substanial
construcia, structura sau instalaia) sau este integrat() cu
acestea (de exemplu, ntr-o linie de producie). n aceste
cazuri trebuie s se precizeze n mod clar ce se include
sau ce se exclude din evaluare.

7
Aceast metod de identificare este recomandat n cazul evalurii unui numr mare de bunuri
(de exemplu, pentru raportarea financiar).
Standardele de evaluare ANEVAR
188
(4) Este necesar identificarea oricror accesorii sau active
necorporale de natur tehnologic (cum ar fi programe
informatice de proces, documentaii tehnice, documente
de producie i brevete de invenie, drepturi de proprietate
intelectual legate indisolubil de modele sau matrie etc.)
care sunt incluse n evaluare
8
.
(5) Dac sunt evaluate MEI destinate s furnizeze servicii sau
utiliti unei construcii, care n mod normal sunt incluse n
proprietatea imobiliar, iar scopul evalurii solicit ca
aceste elemente s fie evaluate separat, se va include o
precizare privind efectul firesc al includerii valorii acestora
n valoarea proprietii imobiliare i faptul c ar putea s
nu fie valorificate separat
9
.
e) Tipul valorii
(1) Tipul valorii estimate, conform definiiilor din standardele
de evaluare aplicabile n Romnia (de exemplu, valoare de
pia, valoare de investiie, valoare special etc.);
(2) Definiia tipului valorii sau precizarea sursei definiiei
trebuie s fie inclus n documentul contractual.
f) Data evalurii
Data evalurii poate s nu fie menionat n mod expres n
documentele contractuale care se refer la evaluri ce vor fi
elaborate n baza unor comenzi viitoare (cum este cazul
contractelor de prestri servicii de evaluare ncheiate cu
instituiile de credit). Documentele contractuale trebuie ns s
indice intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul
de evaluare i data de la care se calculeaz acest termen.
g) Documentarea pentru elaborarea evalurii
h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea
i) Ipoteze
10
i ipoteze speciale
11


8
n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare n
cadrul activitii de evaluare.
9
SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii imobiliare i a
mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o atenie
deosebit pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
10
Ipoteza este adeseori legat de o limitare a ariei investigaiilor care ar putea fi ntreprinse de
ctre evaluator.
11
O ipotez special este formulat n situaia n care ipoteza presupune fapte care difer de cele
existente la data evalurii. Include situaiile n care sunt formulate ipotezele privind un
eveniment viitor.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
189
(1) O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii
care ar putea fi realizat de ctre evaluator. Ipotezele sunt
incluse n raport i trebuie aduse la cunotin clientului.
(2) Dei, n cele mai multe evaluri, pot fi aplicate ipoteze i
ipoteze speciale, evaluatorul va dovedi pruden n
preluarea lor prin copiere din alte texte, fr o personalizare
adecvat cu evaluarea efectuat.
(3) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale, pe care evaluatorul o consider ca fiind
nerealist, acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor de
evaluare.
(4) Dac MEI este ataat() la alte active sau este integrat()
cu acestea, trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze
speciale necesare care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare.
(5) Cnd inspecia este limitat (inspecie parial, eantionare
sau analiza de tip desktop - de birou) trebuie emise
ipoteze privind bunurile care nu au fost inspectate.
(6) Trebuie precizate premisele valorii, precum i ipotezele
speciale care descriu condiia i situaia n care MEI sunt
oferite pe pia, cum ar fi:
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament i
ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea
normal de exploatare;
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament,
dar n ipoteza c ntreprinderea este nchis;
MEI se evalueaz ca elemente individuale ce urmeaz
s fie scoase de pe locaia lor permanent
(dezinstalate).
Ipotezele menionate anterior nu sunt limitative. n anumite
situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze
(de exemplu, pentru a arta efectul ncetrii operaiilor
tehnologice asupra valorii MEI).
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia
l) Descrierea raportului
Standardele de evaluare ANEVAR
190
13. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
elaborrii raportului de evaluare, cu condiia ca orice modificare
s fie agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului
de evaluare final.
14. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i nici un ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
15. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i
client n documentul contractual menionat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare n
mod voit un cititor ndreptit al raportului de evaluare care nu are
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.
Culegerea i analiza datelor
Clasificarea i descrierea MEI
16. Cnd se solicit evaluarea unui numr mare de MEI, bunurile
evaluate ar trebui prezentate ntr-o manier sistematic i
uniform. Se recomand s se utilizeze clasificarea clientului, mai
ales cnd evaluarea se face n scopul raportrii financiare.
17. Listele mijloacelor fixe puse la dispoziie de ctre client trebuie
analizate pentru a se identifica prezenta unor bunuri care nu pot fi
clasificate ca MEI (de exemplu, construcii). Acestea se evalueaz
n baza metodelor i tehnicilor specifice de ctre evaluatori
autorizai care au specializarea corespunztoare.
18. Este posibil ca listele clientului s includ poziii eronate
12
. Este
inadecvat s fie atribuit valoare poziiilor din liste care nu pot fi
identificate ca MEI.
19. Evaluatorul trebuie s neleag modul n care sunt utilizate MEI,
capacitatea acestora i relaia cu alte MEI. Descrierea MEI se va
face intr-un mod simplu, nivelul de detaliere trebuind s asigure o
bun nelegere de ctre cititor
13
.

12
De exemplu, poziii referitoare la reparaii ale unor MEI.
13
Cnd este cazul, pot fi utilizate i reprezentri grafice (de exemplu, scheme ale procesului de
producie).
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
191
Culegerea datelor
20. Cantitatea i tipul datelor culese sunt impuse de abordrile pe
care se bazeaz concluzia asupra valorii, precum i de premisele
valorii i de ipotezele specifice ale evalurii. Toate datele culese
trebuie s aib sens i s fie relevante.
21. Datele necesare pentru a efectua evaluarea i a formula
concluziile asupra valorii sunt:
(1) date despre procesul de producie n care se integreaz MEI
evaluat (procedeul de identificare fiind cunoscut ca
macroidentificare). Aceste date sunt cele despre produsele
executate (inclusiv cele derivate), localizarea MEI n fluxul
tehnologic, numrul de operatori, echipamente de control al
polurii etc. Aceste date sunt utile pentru nelegerea MEI de
ctre evaluator, inclusiv pentru identificarea unui grup de
elemente combinate care sunt reunite n scopul generrii unui
venit. n cadrul abordrilor, datele sunt utile mai ales n
evaluarea MEI n combinaie cu alte active, ca grup. Datele
reprezint o baz de pornire pentru estimarea deprecierii
fizice, funcionale sau economice. ntruct se presupune c
reprezentanii entitii sunt buni cunosctori ai sectorului de
activitate, n cadrul macroidentificrii pot fi abordate i
aspecte care in de piaa specific a MEI;
(2) date despre MEI evaluate (procedeul de identificare fiind
cunoscut ca microidentificare), focalizate pe identificarea
caracteristicilor specifice fiecrei MEI; includ, fr a se limita
la acestea: informaii despre fabricant, model, tipul constructiv,
capacitatea sau caracteristica funcional principal, alte
caracteristici tehnico-funcionale, vrsta, durata de via fizic,
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa, costuri
directe i indirecte de instalare - dac MEI este evaluat pe
amplasament, costul de demontare i mutare - dac MEI nu
este evaluat pe amplasament, precum i alte informaii
considerate a fi relevante pentru participanii pe pia;
(3) date despre piaa specific sunt colectate, de obicei, la nivel
regional/naional, dar, n funcie de tipul MEI evaluate, datele
pot fi colectate i la nivel internaional. Aceste date surprind
aspecte din domeniile social, tehnologic, economic
14
,
administrativ
15
sau de mediu
16
care pot influena valoarea MEI

14
De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu ali factori
economici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.
15
De exemplu, beneficii fiscale din impozitare sau obligaii fiscale.
Standardele de evaluare ANEVAR
192
evaluate i reprezint o baz pentru analiza pieei specifice,
identificarea unor forme ale deprecierii, explicarea rezultatelor
i concluzia final asupra valorii;
(4) date despre alte bunuri, comparabile cu MEI evaluate. Datele
colectate pot include, fr a se limita la acestea, informaii
despre MEI comparabile vndute sau nchiriate sau oferite
spre vnzare sau nchiriere, informaii privind preurile MEI
echivalente noi, depreciere, venituri, cheltuieli, rate de
capitalizare i de actualizare.
22. De regul, evaluarea MEI implic inspectarea acestora. Inspecia
MEI se efectueaz, de regul, mpreun cu clientul sau cu
persoane desemnate de ctre acesta. Identificarea MEI se face pe
baza informaiilor furnizate de ctre client, responsabilitatea
asupra informaiilor n baza crora s-a efectuat identificarea
activelor revenind clientului.
23. Inspecia parial, eantionarea sau analiza de tip desktop (de
birou) sunt tehnici de identificare limitate a cror utilizare trebuie
s fie bine justificat n raportul de evaluare. Acestea pot fi
utilizate doar dac evaluatorul este convins c aplicarea lor nu va
conduce la erori n evaluare. Inspectarea parial se refer la
imposibilitatea inspectrii n totalitate a MEI evaluat (de exemplu,
n cazul instalaiilor complexe). n cadrul inspeciei prin
eantionare sunt folosite tehnici specifice statisticii; eantionarea
este adecvat numai dac prin aplicarea ei se poate obine o
imagine corect asupra ntregului. Analiza de tip desktop (de
birou) presupune identificarea MEI fr ca acestea s fie
inspectate de ctre evaluator. n acest caz este obligatoriu ca
clientul sau reprezentanii acestuia s furnizeze n scris toate
informaiile necesare evalurii.
24. Raportul de evaluare trebuie s includ referine la sursele de
informaii utilizate de ctre evaluator.
Analiza datelor
25. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a
pieei specifice.
26. n efectuarea analizei de pia, evaluatorul trebuie s parcurg cel
puin urmtoarele etape:

16
De exemplu, localizarea fa de sursa de materii prime sau impactul legislaiei privind mediul,
care restricioneaz utilizarea sau impun costuri suplimentare de funcionare.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
193
(1) s identifice subgrupa
17
creia i aparin MEI evaluate i s
evidenieze caracteristicile specifice subgrupei;
(2) s delimiteze aria pieei specifice subgrupei, raionamentul
folosit trebuind s fie prezentat n raport;
(3) s analizeze cererea, oferta i tipul de pia la data evalurii;
(4) s analizeze, acolo unde este cazul, efectul schimbrilor care
vor afecta relaia dintre cerere i ofert, precum i oferta
competitiv viitoare respectiv cererea probabil viitoare.
27. Analiza de pia va trebui s conin informaii suport pentru
datele care vor fi utilizate la aplicarea abordrilor evalurii care
fr a se limita la acestea, pot fi: preurile MEI echivalente
moderne (de nou), preurile MEI comparabile folosite sau
recondiionate pe diferite piee, preul materialelor recuperabile,
tarifele de prestri servicii sau nchiriere ctre teri, rata de
capitalizare.
Aplicarea abordrilor n evaluare
28. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii MEI, evaluatorii
aplic metode de evaluare specifice, care sunt incluse n cele trei
abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
29. n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de
utilizarea desemnat a evalurii, de premisele valorii, de calitatea
i cantitatea datelor disponibile pentru analiz.
Abordarea prin pia
30. Abordarea prin pia (cunoscut i sub denumirea de comparaia
direct sau comparaia vnzrilor) este o abordare n evaluare
care ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului
subiect cu active identice sau similare, al cror pre este cunoscut.
31. Abordarea prin pia este relevant n cazul n care exist
informaii de pia suficiente care pot fi verificate; n lipsa acestor

17
n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori MEI identice
sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat este ncadrat de
ctre evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice asemntoare. Nu
trebuie confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n grupele/subgrupele reglementate de
H.G. 2139/2004.
Standardele de evaluare ANEVAR
194
informaii aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi limitat.
Abordarea prin pia nu se poate aplica pentru evaluarea MEI
unicat (specializate); caracteristicile speciale ale MEI unicat
transfer comparaia i cuantificarea ajustrilor din sfera
percepiilor pieei, n sfera speculativului.
32. Abordarea prin pia se utilizeaz cu precauie n cazul evalurii
instalaiilor complexe, ntruct preurile de tranzacionare ale
comparabilelor pot include componente pe care instalaia subiect
nu le deine (cum ar fi terenuri, construcii, fond de rulment sau
active necorporale) sau pot reflecta percepiile subiective ale
cumprtorilor privind rentabilitatea viitoare.
33. Cercetarea insuficient de ctre evaluator a pieei nu este o scuz
pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii
disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil. n
lipsa unor informaii suficiente despre tranzacii recente cu MEI
comparabile, se pot utiliza informaii privind oferte de MEI similare
i disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii
s fie clar stabilit i analizat critic.
34. Evaluatorul trebuie s foloseasc surse credibile privind
comparabilele, crora li se verific acurateea. Verificarea fiecrei
comparabile poate s nu fie necesar atunci cnd sunt utilizate
baze de date credibile, care furnizeaz o percepie corect asupra
vnzrilor comparabile. Raportul de evaluare trebuie s includ
informaiile i demersurile realizate, pe baza crora evaluatorul a
selectat MEI comparabile.
35. n mod ideal evaluatorul ar trebui s-i fundamenteze concluziile
pe vnzri de MEI identice; ntruct tranzaciile cu active identice
sunt de obicei rare, se pot utiliza tranzaciile sau ofertele de
vnzare ale unor MEI similare. Comparabilele care prezint
diferene majore ale caracteristicilor fa de cele ale MEI subiect
nu pot fi considerate adecvate din cauza ajustrilor prea mari
necesare a fi aplicate.
36. Tehnicile de comparaie uzuale folosite n cadrul abordrii prin
pia sunt:
tehnica identificrii (potrivirii) directe;
tehnica asimilrii;
tehnica procentajului din cost.
37. n cadrul tehnicii asimilrii, preurile comparabilelor sunt ajustate
pentru a reflecta diferenele dintre fiecare MEI comparabil i MEI
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
195
subiect. Elementele de comparaie recomandate includ, fr a se
limita la acestea: originea i vrsta efectiv, starea (condiia),
capacitatea, caracteristici (accesorii) altele dect capacitatea,
locaia, productorul, motivaia prilor, condiiile de finanare,
calitatea, cantitatea, data vnzrii, tipul de vnzare. Evaluatorul
trebuie s identifice acele caracteristici ale MEI pe care
participanii de pe pia le consider a fi importante pentru
fundamentarea preului.
38. n abordarea prin pia, cuantificarea ajustrilor efectuate asupra
preurilor este una din cele mai dificile sarcini ale evaluatorului.
Toate ajustrile efectuate asupra preurilor MEI comparabile
trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea unor ajustri fr prezentarea modului de estimare al
acestora. Valoarea final este indicat de comparabila care este
cea mai apropiat de MEI subiect i asupra preului creia s-au
efectuat cele mai mici ajustri.
39. Atunci cnd este posibil, pot fi folosite tehnici statistice n
evaluarea MEI. Instrumentele statistice pot fi instrumente ale
statisticii descriptive (mrimi de sintetizare a datelor, tabele,
grafice sau diagrame) sau instrumente ale statisticii infereniale
(regresia liniar simpl i multipl).
40. Evaluarea MEI prin abordarea prin pia implic analize diferite, n
funcie de ipotezele evalurii (de exemplu, ipoteza continurii
activitii impune cuantificarea suplimentar a contribuiei
costurilor instalrii).
41. Abordarea prin pia se aplic n mod diferit n cazul n care un
MEI este evaluat n mod individual, adic pe o baz de sine
stttoare, sau ca grup, adic n combinaie cu alte active.
42. Estimarea valorii de pia prin abordarea prin pia, pe ipoteza
continuitii activitii, nu cuantific acele forme ale deprecierii
(funcional sau extern) pe care piaa de MEI nu le reflect (de
exemplu, amplasarea necorespunztoare a unui utilaj n cadrul
unei linii de fabricaie sau n incinta unei cldiri, deprecierea
economic cauzat de lipsa de materii prime din regiune); n
acest caz pot fi utilizate mai degrab abordarea prin cost i
abordarea prin venit.
43. Atunci cnd se estimeaz o valoare pe ipoteza continuitii
activitii (activ instalat i n funciune) evaluatorul va corecta
preurile comparabilelor pentru a reflecta contribuia costurilor
directe i indirecte de instalare.
Standardele de evaluare ANEVAR
196
Abordarea prin venit
44. Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea MEI prin
convertirea n valoare a unei forme de venit generat de activul
respectiv.
45. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea MEI aflate
n urmtoarele situaii:
a) MEI individuale care sunt nchiriabile;
b) MEI sau grupuri de MEI folosite n combinaie care realizeaz
produse vandabile, fapt care genereaz venituri identificabile.
Deseori la generarea veniturilor, alturi de MEI, particip i
alte active contribuitoare necorporale (programe informatice de
proces, documentaii tehnice, brevete de invenie etc.),
corporale (teren, construcii) sau fond de rulment. Pentru a
estima valoarea MEI va fi necesar o alocare a valorii totale pe
activele contribuitoare.
n mod normal, abordarea prin venit nu este practic pentru
evaluarea multor MEI individuale.
46. Abordarea prin venit include dou metode de evaluare:
metoda capitalizrii venitului;
metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).
47. Metoda capitalizrii venitului se poate aplica numai dac se poate
estima fluxul de numerar anual viitor, de natura unei anuiti fixe
pe durata de via util rmas a MEI. n situaia n care se
preconizeaz c fluxul de numerar anual viitor va fi fluctuant este
adecvat aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).
48. Prin metoda DCF se pot evalua instalaiile complexe, formate
deseori dintr-o combinaie de active, corporale i necorporale,
care reprezint componentele de baz ale unei ntreprinderi (de
exemplu, o linie de mbuteliat lichide).
49. Pentru evaluarea unor instalaii complexe de natura celor redate
n paragraful 48, prin aplicarea metodei DCF, se folosete fluxul
de numerar la dispoziia firmei, care se actualizeaz cu o rat de
actualizare reprezentat de costul mediu ponderat al capitalului
ntreprinderii proprietare a instalaiei subiect. Din valoarea
actualizat a acestui tip de flux de numerar, incluznd i valoarea
terminal se scad, dup caz, valoarea terenului i valoarea
construciei n care este amplasat instalaia, fondul de rulment
net i activele necorporale, iar rezultatul este valoarea instalaiei
complexe.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
197
50. Aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat
s fie pozitiv; dac se previzioneaz fluxuri de numerar negative
sau nule, atunci MEI trebuie evaluate n ipoteza vnzrii.
51. Este important ca fluxurile de numerar previzionate s fie corelate
cu ratele de actualizare utilizate.
52. Metoda DCF poate s conduc la valoarea de pia numai dac
fluxul de numerar previzionat este cel pe care participanii de pe
pia l estimeaz n mod normal, iar ratele de actualizare i de
capitalizare sunt preluate de pe pia.
53. Estimarea veniturilor, cheltuielilor aferente proprietarului, precum
i rata de capitalizare/actualizare trebuie s fie argumentate n
raportul de evaluare. Argumentarea trebuie s conin cel puin
sursele de informaii folosite, modul de verificare al acestora i
modul de calcul, dup caz.
Abordarea prin cost
54. n cadrul abordrii prin cost, evaluatorul estimeaz mai nti
costul de nlocuire al MEI evaluate, din care face deduceri pentru
pierderea de valoare cauzat de toate formele deprecierii
(deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea
extern).
55. Evaluatorul trebuie s fac distincia ntre cele dou tipuri de cost
de nou costul de nlocuire i, respectiv, costul de reconstruire
i s utilizeze unul dintre aceste tipuri, n mod consecvent, pe
ntreaga durat a analizei.
56. n evaluarea MEI tipul costului curent adecvat pentru formularea
unei indicaii asupra valorii acesteia este costul de nlocuire. Este
recomandat folosirea numai ocazional a costului de
reconstruire, justificndu-se motivul apelrii la acesta.
57. n abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a
costului curent sunt: metoda devizului, indexarea i metoda cost -
capacitate.
58. Se recomand ca metoda indexrii s fie folosit numai atunci
cnd nu pot fi utilizate alte metode mai precise.
59. Relaia cost - capacitate nu se poate aplica oricrui utilaj de
producie i nu orice caracteristic tehnic
18
poate fi folosit cu
succes n relaia cost - capacitate.

18
Exemple de caracteristici ce pot fi folosite n relaia cost - capacitate: volum (rezervoare),
capacitate de producie (linii de producie).
Standardele de evaluare ANEVAR
198
60. Exponenii sunt specifici fiecrui tip de MEI. Exponenii trebuie
calculai i testai pentru a se ajunge la rezultate credibile.
61. Dac MEI aparine unei clase cu diferene mari ntre capacitatea
minim i cea maxim, utilizarea unui exponent unic poate
conduce la erori semnificative, n acest caz, fiind indicat folosirea
mai multor exponeni, pe intervale de dimensiuni.
62. Costul de nlocuire trebuie s fie fundamentat pe date culese din
surse credibile care vor fi prezentate n raportul de evaluare.
63. n mod normal, ajustrile costului de nou se fac pentru
urmtoarele tipuri ale deprecierii:
a) deprecierea fizic (cunoscut i sub denumirea de uzur
fizic);
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic (extern).
64. Evaluatorul trebuie s neleag diferena dintre deprecierea
recuperabil
19
i cea nerecuperabil
20
.
65. Cnd cele trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate i
cuantificate n mod individual, pot fi folosite i forme agregate
(cum ar fi deprecierea total sau deprecierea funcional cumulat
cu cea economic).
66. O opinie privind deprecierea fizic este dificil de formulat numai n
urma vizualizrii MEI. Estimarea deprecierii fizice se face
mbinnd constatrile fcute cu ocazia inspeciei cu informaiile
furnizate de personalul ntreprinderii i cu datele i analizele
anterioare pentru MEI similare.
67. Exist diferene semnificative ntre conceptele de durat de via
fizic, util i economic, aa cum se prezint n continuare.
(1) Dac durata de via fizic este legat n mod direct de
efectele deprecierii fizice asupra MEI, durata de via util
reflect utilitatea preconizat a activului pentru entitatea
deintoare.
(2) Durata de via util se stabilete de entitate la punerea n
funciune a activului, avndu-se n vedere factori fizici,
funcionali sau economici, conform IAS 16. Arareori entitile

19
Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate remedia convenabil din punct
de vedere economic.
20
Depreciere nerecuperabil - depreciere care nu poate fi remediat convenabil din punct de
vedere economic, deoarece creterile n utilitate i valoare rezultate sunt mai mici dect
cheltuielile pentru remediere.
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
199
din Romnia adopt durate de via utile bazate pe
raionament i experiena cu active similare.
(3) Adesea entitile folosesc ca substitut al duratei de via
util, durata normal de funcionare din Catalogul privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor
fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004. Duratele normale de
funcionare sunt durate administrative i vizeaz amortizarea
fiscal a activelor fiind complet diferite conceptual de durata
de via util.
(4) Diferena dintre cele dou concepte se observ uor n cazul
activelor crora le-a expirat durata normal de funcionare
(amortizate integral i cu valoare contabil nul), dar care
sunt utilizate n continuare de ntreprindere (nefiind complet
depreciate).
(5) Din aceste considerente este inadecvat folosirea n
evaluare a duratei normale de funcionare (Catalog aprobat
prin H.G. 2139/2004) n locul duratei de via util.
(6) Durata de via util a MEI ar trebui s provin din analiza
unor active similare subiectului despre care se cunosc date
concrete privind perioada i condiiile de utilizare.
(7) Perioada de timp preconizat n care un activ poate genera
beneficii economice (durata de via economic) reprezint
un concept utilizat rar (de exemplu, cnd reglementrile de
mediu interzic utilizarea bunului ncepnd cu o anumit
dat).
68. n raportul de evaluare deprecierile estimate trebuie s fie
prezentate nsoite de argumentele care au stat la baza calculului
acestora. Nu este permis utilizarea unor deprecieri fr a fi
prezentat modul de estimare al acestora.
69. Este important identificarea corect a tuturor formelor deprecierii
care afecteaz MEI evaluate i evitarea dublrii lor.
70. Toate formele de depreciere sunt sczute din costul de nlocuire
n succesiunea tradiional: mai nti se scade deprecierea fizic;
din rezultat se scade apoi deprecierea funcional; din acest ultim
rezultat se scade la final deprecierea economic. Totui pot exista
situaii cnd faptele sau raiunea economic pot dicta o ordonare
diferit a deducerilor deprecierilor din costul de nlocuire. n acest
caz abaterea de la ordonarea tradiional trebuie justificat.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
71. n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare
se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare
Standardele de evaluare ANEVAR
200
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale
privind concluziile stabilite.
72. n condiii ideale, cele trei abordri n evaluare, aplicate pentru
evaluarea unui activ, pe baza acelorai ipoteze ale evalurii, ar
trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte
apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din multe
motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor
avute la dispoziie, adecvarea acestor informaii etc.).
73. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s nu fie
relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia profesional
de a prezenta n cadrul raportului de evaluare argumentele i
raionamentele care au stat la baza neaplicrii acestora.
74. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter
formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare
n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.
75. Nu este admisibil stabilirea valorii unui activ prin media
aritmetic sau media ponderat a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care reglementrile legale
impun n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor. Analiza
rezultatelor se bazeaz pe raionamentul profesional al
evaluatorului.
76. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului
final i stabilirea concluziei asupra valorii trebuie s aib n vedere
credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i ipotezelor
luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare, n funcie
de scopul evalurii.
Raportare
77. Toate rapoartele de evaluare trebuie s includ cel puin
21

informaiile solicitate de ctre SEV 103.
78. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:
(1) Identificarea MEI supus evalurii va include:
a. Identificarea MEI
Orice diferene ntre situaia scriptic i situaia faptic a
MEI subiect trebuie s fie clar evideniate n raport.

21
Anumite pri ale raportului pot fi excluse, conform specificaiei SEV 103, cu condiia menionrii
acestui lucru n documentul contractual (a se vedea i SEV 101).
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
201
b. Dreptul de proprietate supus evalurii
c. Caracteristici fizice, legale i economice
d. Orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau
evident (grevare de sarcini, contracte de nchiriere,
acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente
de natur similar)
22
. Orice ipoteze privind dreptul de
proprietate trebuie s fie clar precizate n raport.
(2) Ipoteze i ipoteze speciale
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare.
(3) Rezultatul evalurii
Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei
rotunjit, sau un interval de valori, n cazul n care exist
factori de risc cu influen semnificativ asupra valorii.
Raportul de evaluare va include un comentariu privind
efectul asupra valorii raportate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare
23
.
(4) Data raportului de evaluare
Data raportului se refer la data emiterii raportului. Data
evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.

22
MEI pot face subiectul unei scheme de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci pli ctre
creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice activele
grevate de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul activelor.
23
De exemplu, un program pentru calculator aferent unui utilaj.

202

G
M
E

6
3
0


E
v
a
l
u
a
r
e
a

b
u
n
u
r
i
l
o
r

i
m
o
b
i
l
e

GHID METODOLOGIC DE EVALUARE GME 630
Evaluarea bunurilor imobile

Introducere
1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i
utilizatorilor de evaluri n nelegerea i implementarea
standardelor SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, SEV
233 Investiia imobiliar n curs de construire, SEV 300 Evaluri
pentru raportare financiar, SEV 310 Evaluri ale drepturilor
asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului i
SEV 103 Raportare, prin detalierea unor aspecte privind
metodologia de evaluare i trebuie neles ca fiind complementar
cerinelor aplicabile evalurilor de proprieti imobiliare coninute
n prezenta ediie a Standardelor de evaluare a bunurilor din
Romania.
Coninut Paragrafe
Introducere 1-7
Definiii 8
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 9-13
Culegerea datelor i descrierea proprietii
imobiliare
14-21
Analiza datelor 22-29
Aplicarea abordrilor n evaluare 30-32
Abordarea prin pia 33-46
Abordarea prin venit 47-60
Abordarea prin cost 61-69
Estimarea valorii terenului 70-95
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 96-101
Raportare 102-104
Particulariti 105-111
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
203
2. Evaluarea bunurilor imobile se poate face numai de ctre
evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea
proprietilor imobiliare (EPI).
3. Prin evaluarea proprietilor imobiliare se nelege orice activitate
de evaluare care are ca subiect al evalurii o proprietate
imobiliar sau una din componentele acesteia (teren sau
construcii). Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizat n
nicio circumstan de ctre evaluatorii autorizai care dein
specializarea evaluarea ntreprinderii (EI) i/sau specializarea
evaluarea bunurilor mobile (EBM), dar care nu dein specializarea
EPI.
4. Prin termenul de construcii se face referire att la cldiri, ct i la
construcii speciale.
5. n contextul prezentului ghid, conceptele de bun imobil i
proprietate imobiliar sunt echivalente.
6. n acest ghid se specific etapele care trebuie parcurse n
activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare (aa cum este
definit aceasta n Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind
unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, cu modificrile
ulterioare).
7. Evaluatorii trebuie s cunoasc n ntregime coninutul acestui
ghid. Acolo unde implementarea coninutului ghidului rmne la
latitudinea evaluatorilor, acetia trebuie s acioneze n
conformitate cu Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Definiii
8. Acest capitol completeaz definiiile incluse n SEV 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare i n Glosar IVS 2014. Definiiile
prezentate n acest capitol sunt aplicabile numai n contextul
acestui ghid i includ termeni cu o relevan deosebit pentru
nelegerea acestuia.
Amplasament O suprafa de teren liber care este fizic delimitat i
amenajat astfel nct este pregtit pentru o anumit utilizare.
Argumentare Raionamentul care pornete de la un set de ipoteze
declarate i care susine afirmaiile ce conduc la formarea concluziei
evaluatorului pe parcursul evalurii.
Bunuri imobile (conform Codului Civil) Prin natura lor, sunt
terenurile, izvoarele i cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini,
Standardele de evaluare ANEVAR
204
construciile i orice alte lucrri fixate n pmnt cu caracter permanent,
platformele i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine situate
pe platoul continental, precum i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat n acestea cu caracter permanent. (A se vedea
i paragraful 5).
Cldire (cf. Cod Fiscal) Orice construcie situat deasupra solului
i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosina sa,
i care are una sau mai multe ncperi ce pot servi la adpostirea de
oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaii, echipamente i
altele asemenea, iar elementele structurale de baz ale acesteia sunt
pereii i acoperiul, indiferent de materialele din care sunt construite.
ncperea reprezint spaiul din interiorul unei cldiri.
Client O parte care angajeaz contractual un evaluator pentru
serviciile de evaluare.
Construcii n nelesul prezentului ghid, construciile sunt cele
prevzute n grupa 1 din Catalogul privind clasificarea i duratele
normale de funcionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 2139/2004, cu modificrile ulterioare.
Cost de nlocuire Costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o construcie similar care ofer o utilitate
echivalent cu cea a construciei evaluate, utiliznd materiale i tehnici
moderne, normative, proiecte i planuri actuale.
Cost de reconstruire Costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o replic identic (copie) a construciei
evaluate, utiliznd aceleai materiale i tehnici, aceleai standarde i
normative de execuie i nglobnd toate deficienele funcionale din
supradimensionare etc. ale construciei subiect.
Criterii de comparaii Modalitile recunoscute pe pia de exprimare
a preului unei proprieti imobiliare, cum ar fi, de exemplu, pre pe
metru ptrat, pe hectar, pe metru cub, pe camer de hotel, pe loc de
parcare, pe apartament etc.
CMBU Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare, din optica
participanilor de pe pia, este utilizarea posibil din punct de vedere
fizic, permis legal, fezabil financiar i din care rezult cea mai mare
valoare a proprietii imobiliare.
Costul de nou Reprezint costul de reconstruire sau costul de
nlocuire, dup caz.
Elemente de comparaie Caracteristicile specifice ale tranzaciilor i
proprietilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru
proprietile imobiliare comparabile. Fiecare diferen important
existent ntre caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
205
proprietii subiect, care poate influena valoarea proprietii, este
considerat element de comparaie.
Evaluator O persoan fizic sau juridic care are calitatea de
evaluator autorizat n condiiile Ordonanei Guvernului nr. 24/2011
privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin
Legea nr. 99/2013, cu modificrile ulterioare.
Proprietate comparabil Proprietatea care are caracteristici fizice,
juridice i de utilizare, ct mai apropiate de proprietatea subiect
(caracteristici care pot fi n mod credibil i facil ajustate pentru ca
proprietatea comparabil s reprezinte un substitut al proprietii
subiect).
Proprietate imobiliar Include urmtoarele elemente corporale:
a) terenul;
b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum
ar fi copacii i mineralele;
c) toate elementele care sunt adugate terenului de oameni, cum ar fi
construciile.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd parte din proprietatea
imobiliar toate dotrile permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de
ap, electrice, de nclzire, ca i componentele ncorporate, cum ar fi
tablourile electrice i ascensoarele. Proprietatea imobiliar include toate
elementele situate n subsol i deasupra solului, n conformitate cu
legislaia naional n vigoare.
Rata de capitalizare O rat a venitului exprimat procentual ca raport
ntre venitul net din exploatare al unei proprieti imobiliare i preul
acesteia.
Renta funciar Suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a
terenului n conformitate cu condiiile de nchiriere/arendare/
concesionare a terenului. Aceasta corespunde ctigului proprietarului
terenului i al dreptului de folosin.
Teren n exces Teren care nu este necesar susinerii utilitii
construciilor existente. Cea mai bun utilizare a terenului n exces
poate s fie sau s nu fie aceeai cu cea mai bun utilizare a parcelei
construite. Terenul n exces are potenialul de a fi vndut separat i
trebuie evaluat ca activ individual.
Teren n surplus Teren care la momentul evalurii nu este necesar
susinerii construciilor existente, dar care nu poate fi separat de
proprietate i vndut ca activ individual. Pentru terenul n surplus nu se
poate determina cea mai bun utilizare individual i poate sau nu
poate s contribuie la valoarea parcelei amenajate.
Standardele de evaluare ANEVAR
206
Teren viran Teren pe care nu au fost fcute amenajri. Terenul n
starea sa natural nainte de amenajarea unei pante, de construire, de
parcelare sau de instalare a utilitilor.
Zonare Condiiile permisive i restrictive care decurg din regulamentul
de utilizare a terenurilor i a construciilor n funcie de ncadrarea ntr-o
anumit zon geografic.
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii
9. La nceputul evalurii, precum i pe parcursul acesteia,
evaluatorul trebuie s clarifice termenii de referin ai evalurii,
care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris ntr-un
document contractual
1
.
10. n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la data
evalurii aceasta poate s nu fie menionat n mod expres n
documentele contractuale care se refer la evaluri ce vor fi
elaborate n baza unor comenzi viitoare (cum este cazul
contractelor de prestri servicii de evaluare ncheiate cu instituiile
de credit). Documentele contractuale trebuie ns s indice
intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul de
evaluare i data de la care se calculeaz acest termen.
11. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul
elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de
evaluare final.
12. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i niciun ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
13. Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i
client n documentul contractual menionat anterior, precum i
orice referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare n
mod voit un cititor ndreptit al raportului de evaluare care nu are

1
Documentul contractual poate fi un contract de prestri servicii sau un contract de prestri
servicii cu caracter general i comenzile ulterioare.

GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
207
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.
Culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare
14. Datele necesare pentru evaluarea proprietii imobiliare sunt date
despre aria de pia, date despre proprietatea subiect i date
despre proprieti comparabile.
15. Datele despre aria de pia sunt colectate la nivel de vecintate,
ora, regiune i atunci cnd este necesar la nivel naional i
internaional, n funcie de proprietatea imobiliar subiect. Aceste
date se refer la tendinele sociale, situaia economic,
reglementrile i restriciile legale i condiiile de mediu
nconjurtor care influeneaz valoarea proprietii imobiliare n
aria de pia definit n acest scop. Aceste date reprezint o baz
i pentru analiza celei mai bune utilizri, ca i pentru explicarea
rezultatelor i formularea concluziei asupra valorii.
16. Datele despre proprietatea imobiliar subiect includ, fr a se
limita la acestea: informaii despre teren, construcii, caracteristici
fizice, date despre venituri i cheltuieli, istoricul proprietii
imobiliare subiect i al utilizrii acesteia i alte informaii
considerate a fi relevante pentru participanii de pe pia.
17. Datele despre proprieti imobiliare comparabile includ, fr a se
limita la acestea, informaii despre proprieti imobiliare
comparabile vndute sau nchiriate sau oferite spre vnzare sau
nchiriere, informaii despre costuri de construire, tipuri de
construcii, materiale de construcii, depreciere, venituri, cheltuieli,
informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare, grade de
neocupare pe piaa specific.
18. De regul, pentru a fi evaluat, orice proprietate imobiliar trebuie
inspectat. Neinspectarea sau inspecia parial a proprietii
imobiliare subiect trebuie menionat n raportul de evaluare,
inclusiv motivul neefecturii acesteia sau inspectrii pariale, motiv
care trebuie s fie bine justificat.
19. Inspecia proprietii imobiliare subiect se efectueaz, de regul,
mpreun cu clientul sau cu persoane desemnate de ctre acesta,
identificarea proprietii fiind efectuat pe baza informaiilor
furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra informaiilor n
baza crora s-a efectuat identificarea proprietii revenind
clientului. Evaluatorul trebuie s urmreasc corespondena ntre
amplasarea scriptic i amplasarea fizic a proprietii i s
prezinte n raportul de evaluare orice neconcordane observate.
Standardele de evaluare ANEVAR
208
20. n raportul de evaluare, descrierea proprietii subiect trebuie s
fie clar i s conin informaiile minime necesare pentru
evaluare (care, fr a se limita la acestea, pot fi: amplasare,
dreptul asupra proprietii imobiliare, caracteristici fizice ale
terenului i construciilor, utilizare etc.).
21. n cadrul raportului de evaluare trebuie s se indice sursele de
informaii pentru toate datele incluse n raport i folosite n
evaluare.
Analiza datelor
22. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a
pieei specifice proprietii imobiliare subiect.
23. Analiza de pia presupune cercetarea condiiilor pieei imobiliare
specifice unui anumit tip de proprietate. Analiza de pia const n
examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de pia pentru
acel tip de proprietate.
24. Analiza de pia trebuie s fie individualizat n mod
corespunztor pentru fiecare proprietate evaluat i s fac
referire la piaa proprietii subiect.
25. Raionamentul utilizat pentru selectarea ariei de pia trebuie s
fie prezentat n raport. Evaluatorul ar trebui s identifice
tipul/tipurile specific(e) de proprietate/proprieti imobiliare luat(e)
n considerare i s prezinte relaia existent ntre cererea i
oferta pe piaa specific, precum i factorii poteniali care ar putea
influena aceast relaie. n efectuarea analizei de pia,
evaluatorul trebuie s parcurg cel puin urmtoarele etape:
a) s defineasc i s delimiteze aria de pia a proprietii
subiect;
b) s identifice i s analizeze situaia cererii i a ofertei,
existent la data evalurii pe piaa imobiliar specific
proprietii subiect;
c) s precizeze, acolo unde este cazul, efectul dezvoltrilor
(proiectelor) viitoare sau a altor schimbri, precum i oferta
competitiv viitoare, respectiv cererea probabil viitoare.
26. Analiza de pia va trebui s conin informaii suport pentru
elementele care vor fi utilizate n aplicarea abordrilor n evaluare
care, fr a se limita la acestea, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de
neocupare, ratele de capitalizare, preurile proprietilor
comparabile.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
209
27. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s defineasc i s
prezinte analiza celei mai bune utilizri (CMBU) a proprietii
subiect.
28. Estimarea CMBU a unei proprieti imobiliare este o etap
esenial a evalurii, prin care se identific contextul n care
participanii de pe pia i evaluatorii selecteaz informaiile
comparabile de pia.
29. Raportul de evaluare trebuie s conin concluzia evaluatorului
privind CMBU a proprietii imobiliare subiect. Raionamentul
evaluatorului, pe baza cruia se fundamenteaz aceast
concluzie, trebuie s aib la baz caracteristicile fizice, juridice i
economice, valabile la data evalurii.
Aplicarea abordrilor n evaluare
30. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprieti
imobiliare, evaluatorii utilizeaz metode de evaluare specifice,
care sunt incluse n cele trei abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
31. n estimarea valorii unei proprieti imobiliare se pot utiliza una
sau mai multe dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de
tipul de proprietate imobiliar, de scopul evalurii, de termenii de
referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor disponibile
pentru analiz.
32. Toate cele trei abordri n evaluare se bazeaz pe date de pia.
Abordarea prin pia
33. Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprieti similare care au fost vndute recent sau
care sunt oferite pentru vnzare.
34. Abordarea prin pia este cunoscut i sub denumirea de
comparaia direct sau comparaia vnzrilor.
35. Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti
imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii credibile privind
tranzacii i/sau oferte recente credibile.
36. Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se neleg
acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare sau oferte
Standardele de evaluare ANEVAR
210
care mai sunt valabile la data evalurii i care nu sunt afectate de
modificrile intervenite n evoluia pieei specifice.
37. Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este
cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru
estimarea valorii de pia.
38. Dac nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea abordrii prin
pia poate fi limitat. Neaplicarea acestei abordri nu poate fi
ns justificat prin invocarea lipsei informaiilor suficiente n
condiiile n care acestea puteau fi procurate de ctre evaluator
printr-o documentare corespunztoare.
39. Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu
proprieti comparabile se pot utiliza informaii privind oferte de
proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana
acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
40. Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt
reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie
s se indice sursele de informaii (inclusiv date de contact pentru
o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.
41. Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:
a) tehnicile cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor;
b) tehnicile calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
42. Informaiile privind tranzaciile sau ofertele care prezint diferene
majore (cantitative i/sau calitative) fa de proprietatea subiect nu
pot fi utilizate ca surse de informaii pentru proprieti comparabile
din cauza ajustrilor prea mari, necesare a fi aplicate.
43. n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor
comparabile se aplic n funcie de criteriile de comparaie
adecvate specificului proprietii subiect.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
211
44. n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele
ntre caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale
proprietii subiect, i se fac ajustrile necesare n funcie de
elementele de comparaie.
45. n abordarea prin pia, elementele de comparaie recomandate
includ, fr a se limita la acestea: drepturile de proprietate
transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile
necesare imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea,
componentele non-imobiliare ale proprietii.
46. Selectarea concluziei asupra valorii este determinat de
proprietatea imobiliar comparabil care este cea mai apropiat
din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea
imobiliar subiect i asupra preului creia s-au efectuat cele mai
mici ajustri.
47. Toate ajustrile aplicate preurilor proprietilor comparabile
trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea unor ajustri fr prezentarea modului de estimare al
acestora.
Abordarea prin venit
48. Abordarea prin venit este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin aplicarea
metodelor pe care un evaluator le utilizeaz pentru a analiza
capacitatea proprietii subiect de a genera venituri i pentru a
transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii proprietii
prin tehnici de actualizare.
49. Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare
care genereaz venit la data evalurii sau care are acest potenial
n contextul pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).
50. Abordarea prin venit include dou metode de baz:
capitalizarea venitului;
fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).
51. Prin luarea n considerare a unor informaii adecvate i printr-o
aplicare corect, metoda capitalizrii venitului i metoda fluxului
de numerar actualizat trebuie s conduc la indicaii similare
asupra valorii.
52. Capitalizarea venitului, numit i capitalizarea direct, se
utilizeaz cnd exist informaii suficiente de pia, cnd nivelul
chiriei i cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieei i cnd
exist informaii despre tranzacii sau oferte de vnzare de
Standardele de evaluare ANEVAR
212
proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea direct const n
mprirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat de
capitalizare corespunztoare.
53. Analiza DCF se utilizeaz pentru evaluarea proprietilor
imobiliare pentru care se estimeaz c veniturile i/sau cheltuielile
se modific n timp. Metoda fluxului de numerar actualizat
necesit luarea n considerare a veniturilor i cheltuielilor
probabile, din perioada de previziune. Cnd se folosete aceast
metod, evaluatorul trebuie s utilizeze previziuni ale veniturilor i
cheltuielilor din aceast perioad, precum i valoarea terminal,
care apoi sunt convertite n valoare prezent prin tehnici de
actualizare. Previziunile sunt de regul puse la dispoziia
evaluatorului de ctre client i trebuie s fie argumentate n
raportul de evaluare.
54. n aplicarea fiecrei metode menionate anterior, este necesar
corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/
rata de actualizare.
55. n metoda capitalizrii directe, evaluarea se realizeaz, de regul,
utiliznd venitul net din exploatare. Atunci cnd se utilizeaz alt
form de venit va trebui argumentat n raport cu decizia de a nu
utiliza venitul net din exploatare.
56. Venitul net din exploatare se estimeaz pornind de la venitul brut
potenial i venitul brut efectiv.
57. Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de
proprietatea imobiliar n condiiile unui grad de ocupare de
100%.
58. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie s ajusteze
venitul brut potenial cu pierderile aferente gradului de neocupare
59. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie s
scad din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente
proprietii, cheltuieli care cad n sarcina proprietarului, acestea
fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de
ctre chiriai nu trebuie sczute din venitul brut efectiv. Din venitul
brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de
exemplu, impozitul pe venit i alte taxe similare), plile aferente
creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabil a
construciilor.
60. Estimarea chiriei de pia, a ratei de neocupare, a cheltuielilor
aferente proprietarului, precum i a ratei de capitalizare/
actualizare trebuie s fie argumentate n raportul de evaluare.
Argumentarea trebuie s conin cel puin sursele de informaii
folosite, modul de verificare al acestora i modul de calcul, dup
caz.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
213
Abordarea prin cost
61. Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii
asupra valorii proprietii imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al construciei/construciilor a deprecierii cumulate
i adugarea la acest rezultat a valorii estimate a terenului la data
evalurii.
62. Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd
proprietatea imobiliar include:
construcii noi sau construcii relativ nou construite;
construcii mai vechi, cu condiia s existe date suficiente i
adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
construcii aflate n faza de proiect;
construcii care fac parte din proprietatea imobiliar
specializat.
63. Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de
nou costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze
unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei
abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n
evaluare.
64. Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este
posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce s-a
ales acest tip de cost.
65. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea
construciilor sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda
costurilor segregate i metoda devizelor.
66. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou
trebuie s fie preluate din surse credibile care vor fi indicate n
raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
dou surse de date credibile diferite, nainte de a fi utilizate n
raport.
67. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcie sunt
urmtoarele:
a) deprecierea (uzur) fizic, ce poate fi:
recuperabil (reparaii neefectuate la timp);
nerecuperabil elemente cu via scurt;
nerecuperabil elemente cu via lung;
Standardele de evaluare ANEVAR
214
b) deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi:
recuperabil;
nerecuperabil;
c) deprecierea extern (economic).
68. Evaluatorul nu trebuie s confunde conceptul de depreciere, din
accepiunea evalurii, cu conceptul contabil de amortizare.
69. Modalitatea de estimare a deprecierilor trebuie s fie prezentat
n raportul de evaluare nsoit de argumentele care au stat la
baza calculului acestora. Nu este permis utilizarea unor forme
ale deprecierii fr a fi prezentat modalitatea de estimare a
acestora.
Estimarea valorii terenului
70. Valoarea terenului trebuie estimat avnd n vedere cea mai bun
utilizare a acestuia. Chiar dac terenul are amenajri, valoarea
acestuia este estimat prin luarea n considerare a celei mai
bune utilizri a lui, i anume, prin considerarea lui ca fiind liber i
disponibil pentru dezvoltare ulterioar, respectiv pentru utilizarea
cea mai eficient.
71. Tehnicile de evaluare a terenului liber sunt urmtoarele:
comparaia direct, extracia, alocarea, tehnica rezidual a
terenului, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i
dezvoltrii.
72. Metoda comparaiei prin bonitare care are ca baz de pornire
Decizia Primriei municipiului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992,
completat prin Dispoziia PMB nr. 421/1992 i modificat prin
Dispoziiile PMB nr. 191/1993 i 827/1994, nu reprezint o
metod de evaluare a terenurilor recunoscut de standardele de
evaluare n vigoare.
Comparaia direct
73. Toate prevederile generale menionate la capitolul Abordarea
prin pia, sunt valabile i pentru evaluarea terenului prin
comparaia direct.
74. Comparaia direct este cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea
terenului i cea mai adecvat metod atunci cnd exist informaii
disponibile despre tranzacii/oferte comparabile.
75. n aplicarea acestei metode sunt analizate i comparate
informaiile privind tranzaciile/ofertele i alte date privind loturi
similare, n scopul evalurii proprietii subiect.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
215
76. n procesul de comparaie sunt luate n considerare asemnrile i
deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate n funcie de
elementele de comparaie.
77. Elementele de comparaie includ, suplimentar fa de cele
prezentate la abordarea prin pia a proprietii imobiliare,
urmtoarele: restricii legale, utiliti disponibile, zonarea i cea
mai bun utilizare. Astfel, este improprie realizarea de comparaii
cu terenuri ce au CMBU diferit (de exemplu, terenuri situate n
zona industrial i terenuri situate ntr-o zon reglementat
urbanistic ca fiind mixt un mix de utilizri permisibile legal).
78. Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeai
CMBU, diferenele identificate privind acest element de
comparaie fiind legate de optimizarea utilizrii i nu de natura/
tipul acesteia.
Tehnici alternative
79. Tehnica alocrii, cunoscut i ca metoda proporiei, se bazeaz
pe principiul echilibrului i pe principiul contribuiei, care afirm c
exist un raport tipic sau normal ntre valoarea terenului i
valoarea construciei, pentru anumite categorii de proprieti
imobiliare, din anumite localizri.
80. Extracia este o variant a tehnicii proporiei (alocrii), n care
valoarea terenului este extras din preul de vnzare al unei
proprieti construite, prin scderea valorii construciei, estimat
prin metoda costului de nlocuire net. Valoarea rmas reprezint
valoarea terenului.
81. Tehnica alocrii nu este recomandat atunci cnd exist informaii
suficiente privind tranzacii cu terenuri comparabile libere.
Tehnici de capitalizare a venitului
82. Utilizarea acestor tehnici pentru a estima valoarea terenului se
bazeaz pe informaii care adesea sunt dificil de obinut de ctre
evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte
pentru teren i pentru construcii n cazul tehnicii reziduale a
terenului).
83. Aceste tehnici nu sunt n general utilizate ca tehnici principale de
evaluare, exceptnd situaiile speciale, cum este analiza parcelrii
i dezvoltrii unui teren liber.
84. Tehnica rezidual a terenului poate fi utilizat n estimarea valorii
terenului atunci cnd nu sunt disponibile date privind parcele
comparabile de teren liber.
Standardele de evaluare ANEVAR
216
85. Tehnica rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului
atunci cnd sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii:
a) valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu
precizie;
b) venitul net din exploatare anual generat de proprietatea
imobiliar este stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat i
c) pot fi identificate pe pia ratele de capitalizare att pentru
teren, ct i pentru construcie.
86. Aplicabilitatea tehnicii reziduale este limitat deoarece pe piaa
intern, n prezent, exist puine informaii despre chirii pentru
terenuri i despre rate de capitalizare numai pentru teren i,
respectiv, numai pentru cldiri.
87. Renta funciar poate fi capitalizat cu o rat de capitalizare
adecvat pentru a estima valoarea de pia a terenului.
88. Ratele de capitalizare obinute de pe pia sunt utilizate pentru
transformarea rentei funciare n valoarea de pia a terenului.
89. Dac renta contractual corespunde rentei de pia, estimarea
valorii obinute prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de
pe pia, va fi echivalent cu valoarea de pia a dreptului absolut
de proprietate
90. Tehnica parcelrii i dezvoltrii este o tehnic foarte specializat,
util numai n anumite cazuri de evaluare a terenurilor. Este
utilizat pentru evaluarea unui teren liber, avnd potenial de
parcelare i (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar
actualizat (analiza DCF).
91. Anumite parcele de teren pot s i ating cea mai bun utilizare
numai ca parte a unui ansamblu de proprieti imobiliare. ntr-un
astfel de caz, evaluatorul trebuie fie s determine fezabilitatea i
probabilitatea de comasare, fie s i bazeze determinarea celei
mai bune utilizri, precum i alte ipoteze utilizate n evaluare, pe
prezumia c va fi realizat o astfel de comasare.
92. Terenul trebuie s susin cea mai bun utilizare pentru o
dezvoltare imediat, la data evalurii, sau exist cerere pe pia
ntr-un timp relativ scurt dup lansarea ofertei, pentru a putea
susine o parcelare i o dezvoltare fezabil din punct de vedere
financiar.
93. Evaluarea parcelelor de teren reprezint o sarcin obinuit
pentru evaluatorii de proprieti imobiliare, n timp ce analiza
dezvoltrii unei parcele este o procedur complex.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
217
94. n mod tradiional, divizarea terenului n parcele implic crearea
de drumuri, sisteme de canalizare, utiliti publice i alte
amenajri cerute prin legislaie (dar i pe piaa specific), cu
respectarea regulamentului local de urbanism i a reglementrilor
locale.
95. Tehnica parcelrii i dezvoltrii este utilizat n studii de
fezabilitate i n evaluri n care tranzaciile/ofertele de loturi mari
comparabile sunt rare.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
96. n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare
se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale
privind concluziile stabilite.
97. n condiii ideale, cele trei abordri n evaluare, aplicate pentru
evaluarea aceleiai proprieti, pe baza acelorai premise ale
evalurii, ar trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate
foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din
multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea
informaiilor avute la dispoziie, adecvarea acestor informaii etc.).
Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n
prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, pe care evaluatorul l
consider ca fiind cel mai credibil.
98. Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului
final i stabilirea concluziei asupra valorii trebuie s aib n vedere
credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i ipotezelor
luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare, n funcie
de scopul evalurii.
99. Nu este admisibil stabilirea valorii proprietii imobiliare prin
media aritmetic sau media ponderat a dou sau mai multe
valori obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care reglementrile legale
impun n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.
100. Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i tehnicilor de
evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
Standardele de evaluare ANEVAR
218
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.
101. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter
formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare
n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.
Raportare
102. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare. La aplicarea acestuia se vor avea n vedere
urmtoarele precizri, nivelul de detaliere n cadrul raportului fiind
la latitudinea fiecrui evaluator:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia
b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
(1) identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau
juridic);
(2) identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
(3) identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acestuia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.).
i. Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv
condiiile n care alte persoane pot avea acces la
raportul de evaluare. Aceste condiii pot include
limitarea sau excluderea asumrii rspunderii
evaluatorului fa de un utilizator desemnat sau fa de
o persoan care are acces la raportul de evaluare,
referiri la adecvarea scopului evalurii fa de interesele
unui utilizator desemnat sau ale unei persoane care
poate avea acces la raportul de evaluare, respectarea
termenilor de confidenialitate sau altele.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
219
ii. Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea
acces la raportul de evaluare, precum i condiiile
menionate n paragraful anterior pot fi identificate i
menionate n seciunea privind restriciile aplicabile
utilizrii, difuzrii i publicrii raportului de evaluare.
iii. Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat dect n
cazul n care este autorizat de ctre evaluator i
identificat explicit ca utilizator desemnat.
iv. Persoana care primete o copie a unui raport de
evaluare fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoan care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii
legale sau reglementate n legtur cu respectivul
raport de evaluare, nu poate fi considerat ca cititor
ndreptit al raportului de evaluare n sensul acestui
Ghid i nu este ndreptit la niciun fel de pretenie fa
de evaluator.
c) Scopul evalurii
(1) SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
(2) Scopul evalurii determin tipul valorii (vezi lit. e)).
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect
(1) Caracteristicile proprietii, relevante pentru scopul i
utilizarea desemnat ale raportului, care trebuie identificate
i incluse n raportul de evaluare, sunt:
identificarea proprietii prin adresa potal i/sau prin
descrierea legal sau prin alte referine asemntoare,
necesare pentru a prezenta localizarea cu precizie a
proprietii;
dreptul de proprietate supus evalurii;
caracteristicile fizice, juridice i economice;
orice component non-imobiliar, dotare tehnico-
funcional, accesoriu comercial sau elemente
intangibile care nu intr n componena proprietii
imobiliare, dar care sunt incluse n evaluare;
orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau
evident, servitute, sarcini, contracte de nchiriere,
acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente
de natur similar.
Standardele de evaluare ANEVAR
220
(2) n susinerea celor de mai sus, proprietatea imobiliar
subiect al evalurii va fi prezentat n raportul de evaluare,
dup caz, prin adres, copii ale extraselor din
documentaia cadastral, copii ale actelor de proprietate,
hart de referin, fotografii, date privind impozitarea i
evidenierea contabil a componentelor proprietii
imobiliare sau orice alte referine similare i care sunt
relevante pentru scopul i utilizarea desemnat a evalurii.
(3) Orice aspecte neobinuite i contrastante dintre utilizarea
proprietii subiect i utilizrile proprietilor imobiliare
nvecinate trebuie s fie clar evideniate n raport.
(4) Orice aspecte care difer ntre situaia scriptic i situaia
faptic a proprietii subiect trebuie s fie clar evideniate
n raport.
(5) Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie s fie
clar precizate n raport.
e) Tipul valorii
(1) Se prezint tipul valorii estimat conform definiiilor din
standardele de evaluare aplicabile n Romnia. De
exemplu: valoare de pia, valoare special, valoare de
investiie etc.
(2) Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n raport
mpreun cu sursa definiiei.
f) Data evalurii
(1) Data evalurii reprezint data la care este valabil
concluzia privind valoarea estimat.
(2) Data raportului se refer la data emiterii raportului.
(3) Data evalurii i data raportului trebuie s fie incluse n
coninutul raportului. Data evalurii nu poate fi ulterioar
datei raportului.
g) Documentarea pentru elaborarea evalurii
Evaluatorul trebuie s agreeze cu clientul msura n care va fi
inspectat proprietatea imobiliar subiect i va fi efectuat
orice investigaie.
h) Natura i sursa informaiilor pe care s-a bazat evaluarea
i) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare.
GME 630 Evaluarea bunurilor imobile
221
(2) Chiar dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile
n multe evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin
copiere din alte texte, fr o personalizare adecvat
evalurii efectuate. n cele mai multe cazuri este necesar
asocierea tipului valorii cu ipoteze i ipoteze speciale
adecvate, care descriu starea sau situaia presupus a
proprietii la data evalurii.
(3) O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii
care ar putea fi realizat de ctre evaluator. Toate ipotezele
care sunt incluse n raport trebuie s fie aduse la cunotina
clientului.
(4) n cazurile n care ipotezele speciale sunt necesare n
vederea efecturii evalurii, acestea trebuie agreate i
confirmate n scris cu clientul, nainte de emiterea raportului
de evaluare.
(5) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dac acestea pot fi
considerate, n mod rezonabil, ca fiind realiste, relevante i
adecvate cu circumstanele particulare ale evalurii.
(6) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale pe care evaluatorul o consider ca fiind
nerealist, acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor de
evaluare.
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia
l) Descrierea raportului.
103. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.
104. Pentru orice evaluare trebuie reinute i arhivate documentele pe
baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile evalurii,
inclusiv raportul de evaluare, acestea trebuind s fie pstrate
pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data raportului de
evaluare.
Particulariti
105. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru
raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii
proprietii imobiliare ntre terenul i construcia care compun
proprietatea imobiliar.
Standardele de evaluare ANEVAR
222
106. De regul, valoarea de pia a proprietii imobiliare este alocat
pe cele dou componente, rezultnd valoarea just a
componentelor.
107. Procesul de alocare are la baz raionamentul evaluatorului i va
trebui argumentat n raportul de evaluare.
108. Avnd n vedere c, de regul, proprietatea imobiliar este
nregistrat n situaiile financiare n dou conturi distincte (teren i
construcii) procesul de alocare poate fi realizat n dou moduri:
a) prin deducerea valorii de pia a terenului din valoarea
proprietii imobiliare, rezultnd valoarea construciei;
b) prin deducerea costului de nlocuire net al construciei din
valoarea proprietii imobiliare, rezultnd valoarea terenului.
109. Dac sunt aplicate corect i coerent, ambele moduri de alocare ar
trebui s conduc la acelai rezultat. Cnd cele dou moduri de
alocare nu conduc la acelai rezultat, unul dintre modurile de
alocare va fi considerat inaplicabil.
110. Modul de alocare prevzut la para. 108 lit. a) poate fi aplicat
atunci cnd sunt respectate cumulativ urmtoarele condiii:
a) terenul aferent proprietii poate fi tranzacionat pe pia fr
nicio restricie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod
de alocare terenul n cot parte indiviz aparinnd
apartamentelor situate n blocuri de locuine, teren care nu
poate fi tranzacionat separat de construcia aferent) i cnd
exist informaii de piaa care s permit evaluarea terenului
conform prevederilor acestui ghid de evaluare.
b) valoarea construciei rezultat n urma alocrii este mai mic
dect costul de nlocuire net al acesteia.
111. Avnd n vedere diversitatea modalitilor de nregistrare n
situaiile financiare a componentelor proprietii imobiliare, precum
i faptul c alocrile realizate pn la data evalurii nu au inut
seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprieti
imobiliare, prin excepie de la prevederile de la paragraful 110,
evaluatorul va decide i va prezenta n raportul de evaluare
raionamentul avut n vedere la alocarea valorii i va prezenta
argumentele selectrii modului de alocare, precum i modalitile
de calcul.
223
G
l
o
s
a
r

I
V
S

2
0
1
4

G
M
E

6
0
0


E
v
a
l
u
a
r
e
a

n
t
r
e
p
r
i
n
d
e
r
i
i

Glosar IVS 2014




Abordare bazat pe
active (Asset Based
Approach)
O metod de estimare a valorii unei
ntreprinderi sau a unei participaii la capitalul
unei ntreprinderi bazat pe nsumarea valorii
nete a activelor i datoriilor individuale.
Deoarece fiecare activ i datorie poate fi
evaluat() prin utilizarea oricreia din
abordrile prin pia, prin cost sau prin venit,
aceasta nu reprezint o abordare n evaluare
distinct. Vezi: IVS - Cadrul general; vezi i:
Metoda nsumrii.
Abordare n
evaluare (Valuation
Approach)
Una din cele trei modaliti principale de
estimare a valorii. Fiecare abordare n
evaluare include diferite metode care pot fi
utilizate pentru a aplica principiile abordrii la
tipuri de active sau situaii specifice. Vezi i:
Abordare prin cost; Abordare prin venit;
Abordare prin pia; Metod de evaluare.
Abordarea prin
cost (Cost
Approach)
O abordare n evaluare fundamentat pe
principiul economic conform cruia un
cumprtor nu va plti pentru un activ mai
mult dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, provenit fie prin
cumprare, fie prin construire.
Abordarea prin
pia (Market
Approach)
O abordare n evaluare care ofer o indicaie
asupra valorii prin compararea activului
subiect cu active identice sau similare, al
cror pre este cunoscut.
Abordarea prin
venit (Income
Approach)
O abordare n evaluare care ofer o indicaie
asupra valorii prin conversia fluxurilor de
numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului.
Standardele de evaluare ANEVAR
224
Activ modern
echivalent (Modern
Equivalent Asset)
Un activ care ofer funciuni similare i
utilitate echivalent cu cele ale activului care
se evalueaz, dar care are un proiect modern
i este construit sau executat cu materiale i
tehnici curente.
Activ necorporal
(Intangible Asset)
Un activ nemonetar care se manifest prin
proprietile sale economice. Acesta nu are
substan fizic, dar asigur drepturi i
beneficii economice proprietarului su.
Active
contribuitoare
(Contributory
Assets)
Orice active corporale sau necorporale
utilizate pentru generarea fluxurilor de
numerar asociate cu activul necorporal supus
evalurii. Vezi i: Costuri de oportunitate ale
activelor contribuitoare.
Active corporale
(Tangible Assets)
Active/imobilizri care au o form fizic.
Exemple sunt terenuri i construcii, instalaii,
maini i echipamente, unelte i active n
curs de execuie i dezvoltare.
Active curente
(Current Assets)
Numerar i active care se ateapt s fie
convertite n mod rezonabil n numerar, pe
parcursul unui an de desfurare normal a
activitii ntreprinderii. Vezi i: Datorii
curente.
Active din afara
exploatrii (Non-
operating Assets)
Clase de active care nu sunt de baz pentru
activitile de exploatare ale unei
ntreprinderi, dar care totui pot genera venit
sau pot asigura un beneficiu din investiie.
Active epuizabile
(Wasting Assets)
Active ale cror valori, exprimate n termeni
reali, se vor micora de-a lungul timpului.
Active imobilizate
(Non-Current
Assets)
Active care sunt deinute pe termen lung de
ctre o ntreprindere n scopul utilizrii n
producia de bunuri sau pentru prestarea de
servicii. Vezi i: Active curente.
Anuitate (Annuity) O serie de sume anuale pltite sau ncasate
la anumite intervale, fie pe o durat de via,
fie pe un anumit numr de perioade.
GLOSAR IVS 2014
225
Beneficii
economice
excedentare
(Excess Earnings)
Acea sum a beneficiilor economice
anticipate care depete profitul economic
normal, calculat pe baza ratei rentabilitii
adecvate a valorii activelor de baz selectate
(adesea activele corporale nete) utilizate
pentru a genera acele beneficii economice
anticipate.
Beneficii
normalizate
(Normalised
Earnings)
Beneficii economice corectate pentru
elementele nerepetabile, ne-economice sau
neobinuite, n scopul asigurrii
comparabilitii.
Beneficiu fiscal din
amortizare (Tax
Amortisation
Benefit)
Economia de impozit realizat ca urmare a
amortizrii unui activ imobilizat.
Beta (Beta) O cuantificare a riscului sistematic al unei
aciuni; tendina cursului unei aciuni de a se
corela cu modificrile unui indice specific.
Beta pentru
ndatorare (Levered
Beta)
Beta care reflect o structur a capitalului
care include i credit. Vezi i: Beta.
Capital de lucru
(Fond de rulment
net) (Working
Capital)
Diferena dintre activele curente i datoriile
curente. Vezi i: Active curente; Datorii
curente.
Capital investit
(Invested Capital)
Suma dintre capitalul propriu al unei
ntreprinderi i creditul total. Creditul poate
semnifica fie (a) toate datoriile purttoare de
dobnzi, fie (b) datoriile pe termen lung
purttoare de dobnzi. Cnd se utilizeaz
acest termen ar trebui s se precizeze care
este accepiunea folosit. Vezi i: Valoarea
ntreprinderii.
Capital propriu
(Equity)
Dreptul proprietarului asupra unui activ sau
ntr-o ntreprindere dup deducerea tuturor
datoriilor.
Standardele de evaluare ANEVAR
226
Capitalizare
(Capitalisation)
1. conversia unui venit periodic ntr-un
echivalent al valorii capitalului,
2. structura capitalului unei ntreprinderi sau
3. recunoaterea unei cheltuieli, ntr-o
situaie financiar, mai degrab ca o
imobilizare de capital dect ca o cheltuial
curent.
Cea mai bun
utilizare (Highest
and Best Use)
Utilizarea unui activ care i maximizeaz
valoarea i care este posibil din punct de
vedere fizic, este permis legal i este
fezabil din punct de vedere financiar.
Chiria (Leasee) O persoan sau o entitate corporativ cu
drept de folosin a unui activ conform
clauzelor unui contract de nchiriere. Vezi i:
Contract de nchiriere; Locator.
Chirie contractual
(Contract Rent)
Chiria specificat ntr-un contract de
nchiriere. Poate fi diferit de chiria de pia.
Vezi i: Chiria de pia.
Chirie de pia
(Market Rent)
Suma estimat pentru care un drept asupra
proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la
data evalurii, ntre un locator hotrt i un
locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare,
dup un marketing adecvat i n care prile
au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
Continuarea
exploatrii (Going
Concern)
O ntreprindere care se preconizeaz s-i
continue activitatea de exploatare ntr-un
viitor previzibil.
Contract de
nchiriere (Lease)
Un contract prin care un locator acord unui
locatar un drept de folosin a unui activ pe o
perioad de timp convenit n schimbul unei
pli sau a unei serii de pli. Vezi i: Chiria;
Locator.
Control majoritar
(Majority Control)
Msura n care o poziie majoritar asigur
autoritatea de control.
GLOSAR IVS 2014
227
Cost de nlocuire
(Replacement Cost)
Costul curent al unui activ similar care ofer
utilitate echivalent. Vezi i: Activ modern
echivalent.
Cost de
reproducere
(Reproduction
Cost)
Costul curent de realizare a unei replici a unui
activ.
Costul capitalului
(Cost of Capital)
Rata rentabilitii ateptat pe care piaa o
cere pentru a atrage fondurile necesare
pentru o anumit investiie.
Costul mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted Average
Cost of Capital)
O rat de actualizare determinat ca medie
ponderat, la valoarea de pia, a costurilor
tuturor surselor de finanare din structura
capitalului unei ntreprinderi.
Costuri de
oportunitate ale
activelor
contribuitoare
(Contributory Asset
Charges)
Un cost de oportunitate care reflect profitul
economic sau recuperarea activelor
contribuitoare utilizate pentru generarea
fluxurilor de numerar asociate cu activul
necorporal evaluat. Vezi i: Active
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.
Criteriu(i) de
comparaie (Unit(s)
of Comparison)
O baz obinuit de comparaie utilizat
pentru analiza diferenelor dintre active.
Aceasta poate fi o caracteristic fizic, de
exemplu, preul pe metru ptrat sau pe picior
ptrat sau o caracteristic economic, de
exemplu, raportul dintre preul de vnzare al
unui activ i venitul net generat de acesta.
Cumprtor special
(Special Purchaser)
Un anumit cumprtor pentru care un anumit
activ are o valoare special datorit
avantajelor rezultate din dreptul asupra
proprietii acestuia i care nu ar fi disponibile
altor cumprtori de pe pia.
Cursul aciunii /
profit net (Price /
Earnings Ratio)
Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul
net pe aciunea respectiv.
Standardele de evaluare ANEVAR
228
Data evalurii
(Valuation Date)
Data la care se aplic concluzia asupra
valorii. Data evalurii ar putea s conin i
momentul/ora la care este valabil valoarea,
dac valoarea tipului de activ se poate
modifica n msur semnificativ pe parcursul
unei zile.
Date de intrare
pentru evaluare
(Valuation Inputs)
Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o
metod de evaluare. Datele de intrare pot fi
reale/certe sau asumate/ipotetice.
Datorii curente
(Current Liabilities)
Credite sau obligaii care au o scaden mai
mic de un an. Vezi i: Active curente.
Depreciere
(Impairment)
O pierdere din beneficiile economice viitoare
sau din potenialul de servicii al unui activ, n
plus fa de pierderea sistematic
recunoscut de beneficii economice viitoare
sau de potenial de servicii exprimat prin
amortizare.
Depreciere
(Obsolescence)
O pierdere de utilitate a unui activ cauzat de
deteriorri fizice, de modificri tehnologice,
ale schemelor de evoluie ale cererii i de
modificri ale mediului nconjurtor, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Vezi
i: Depreciere economic; Depreciere
extern; Depreciere funcional; Depreciere
fizic.
Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)
O pierdere de utilitate cauzat de factori din
exteriorul activului, n special factori legai de
modificrile n cererea i oferta produselor
realizate cu aportul acelui activ, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare. Vezi
i: Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere; Depreciere fizic.
Depreciere extern
(External
Obsolescence)
O pierdere de utilitate cauzat de factori
economici sau de localizare din exteriorul
activului, care se concretizeaz ntr-o
pierdere de valoare. Vezi i: Depreciere
economic; Depreciere funcional;
Depreciere; Depreciere fizic.
GLOSAR IVS 2014
229
Depreciere
funcional
(Functional
Obsolescence)
O pierdere de utilitate cauzat de ineficiena
activului subiect n comparaie cu substitutul
su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de
valoare. Vezi i: Depreciere economic;
Depreciere extern; Depreciere; Depreciere
fizic.
Depreciere fizic
(Physical
Obsolescence)
O pierdere de utilitate cauzat de deteriorrile
fizice ale activului sau ale componentelor
sale, ca efect al vechimii sale i al utilizrii n
condiii normale, care se concretizeaz ntr-o
pierdere de valoare.
Depreciere
tehnologic
(Technical
Obsolescence)
Vezi: Depreciere funcional.
Discont pentru
blocaj (Blockage
Discount)
O sum sau un procentaj care ar fi dedus()
de ctre participanii de pe pia din cursul
curent de pia al unei aciuni listate la bursa
de valori, pentru a reflecta o diminuare a
valorii unei aciuni dintr-un pachet de aciuni
cu un volum ce l face s nu poat fi vndut
ntr-o perioad de timp rezonabil, avnd n
vedere tranzaciile normale cu pachete de
aciuni.
Discont pentru
lips de control
(Discount for Lack
of Control)
O sum sau un procentaj sczut dintr-o
valoare pro rata a unei aciuni dintr-un pachet
de 100% din capitalul propriu al unei
ntreprinderi pentru a reflecta lipsa uneia sau
a tuturor prerogativelor autoritii de control.
Vezi i: Prim de control.
Discont pentru
participaie
minoritar (Minority
Discount)
Un discont pentru lipsa de control aferent
unei participaii minoritare.
Drepturi imobiliare
(Real Property)
Toate drepturile, participaiile i beneficiile
legate de proprietatea imobiliar.
Standardele de evaluare ANEVAR
230
Durata de via
util (Useful Life)
Definiia din IFRS, IAS16:
(a) perioada n care un activ este preconizat
a fi disponibil pentru utilizare de ctre o
entitate; sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte
uniti similare pe care entitatea
preconizeaz s le obin de la activ.
Vezi i: Durat de via economic.
Durat de via
economic
(Economic Life)
Perioada total de timp n care se
preconizeaz ca un activ s genereze
beneficii economice pentru unul sau mai muli
utilizatori. Vezi i: Durat de via util.
Evaluare
(Valuation)
1) Procesul de determinare a valorii unui
activ sau a unei datorii; sau
2) Suma care reprezint o concluzie asupra
valorii sau o estimare a valorii.
Evaluator extern
(External Valuer)
Un evaluator care nu este angajat al
proprietarului sau al managerului unui activ.
Expunere negativ
preconizat
(Expected Negative
Exposure)
Plile actualizate i pierderile nerealizate pe
care o entitate preconizeaz s le plteasc
altei pri.
Expunere pozitiv
preconizat
(Expected Negative
Exposure)
ncasrile actualizate i ctigurile nerealizate
pe care o entitate preconizeaz c le va primi
de la o alt parte.
Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)
Multiplu care se aplic asupra unui venit
reprezentativ dintr-o singur perioad pentru
a-l converti ntr-o valoare a capitalului. Vezi
i: randament cu toate riscurile incluse; Rat
de capitalizare; Randament
Factori specifici
entitii (Entity
Specific Factors)
Factori care sunt specifici unei anumite
entiti i care, n general, nu sunt disponibili
participanilor de pe pia.
GLOSAR IVS 2014
231
Fluxuri de numerar
nete la dispoziia
acionarilor (Free
Cash Flows to
Equity)
Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi
distribuite proprietarilor dup ce au fost
finanate activitile de exploatare ale
ntreprinderii, dup ce au fost fcute
investiiile de capital necesare i dup
creterea sau descreterea finanrii prin
credite. Vezi i: Fluxuri de numerar nete la
dispoziia firmei.
Fluxuri de numerar
nete la dispoziia
firmei (Free Cash
Flows to Firm)
Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi
distribuite proprietarilor i creditorilor dup ce
au fost finanate activitile de exploatare ale
ntreprinderii i dup ce au fost fcute
investiiile de capital necesare. Vezi i:
Fluxuri de numerar nete la dispoziia
acionarilor.
Flux de numerar
(Cash Flow)
Numerar care este generat pe o perioad de
timp de un activ, un grup de active sau de o
ntreprindere. De obicei se utilizeaz
mpreun cu un cuvnt sau o fraz
calificativ(). Vezi i: Fluxuri de numerar nete
la dispoziia acionarilor; Fluxuri de numerar
nete la dispoziia firmei; Fluxuri de numerar
exprimate n termeni nominali; Fluxuri de
numerar exprimate n termeni reali.
Fluxuri de numerar
exprimate n
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)
Fluxurile de numerar exprimate n termeni
monetari dintr-o perioad de timp sau din mai
multe perioade.
Fluxuri de numerar
exprimate n
termeni reali (Real
Cash Flows)
Fluxurile de numerar nominale ajustate
pentru a exclude efectul modificrilor preului
pe parcursul timpului.
Fond comercial
(Goodwill)
Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-
o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul
unei ntreprinderi sau din utilizarea unui grup
de active care nu sunt separabile.
Informaii
financiare
previzionate
(Prospective
Financial
Information)
Date financiare previzionate, care se
utilizeaz pentru a estima fluxurile de
numerar din cadrul unui model al fluxului de
numerar actualizat.
Standardele de evaluare ANEVAR
232
Instrument
financiar (Financial
Instrument)
Un contract care genereaz drepturi sau
obligaii ntre prile implicate s ncaseze
sau s plteasc numerar sau alte
contraprestaii financiare, un instrument de
capitaluri proprii.
Instrument de
capitaluri proprii
(Equity Instrument)
Orice contract care genereaz un interes
rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor sale.
Investiie imobiliar
(Investment
Property)
Proprietatea imobiliar, un teren sau o
construcie, sau o parte a unei construcii sau
ambele, deinut de proprietar mai degrab
pentru a obine venituri din chirii sau din
creterea valorii capitalului, sau ambele,
dect pentru:
a. a. a fi utilizat n producerea sau furnizarea
de bunuri sau servicii sau pentru scopuri
administrative; sau pentru
b. a fi vndut pe parcursul desfurrii
normale a activitii.
Ipotez special
(Special
Assumption)
O ipotez care presupune fie fapte care sunt
diferite de faptele reale, existente la data
evalurii, fie fapte care nu ar fi presupuse
ntr-o tranzacie de ctre un participant tipic
de pe pia, la data evalurii.
ntreprindere
(Business sau
Business
Enterprise)
O entitate din comer, industrie, servicii sau
din investiii (sau o combinaie a acestora)
care desfoar o activitate economic.
Lichiditate
(Liquidity)
O cuantificare a uurinei cu care un activ
poate fi convertit n numerar. Un activ foarte
lichid poate fi transformat rapid n numerar;
un activ lipsit de lichiditate este dificil de
transformat n numerar.
Locator (Lessor) O persoan sau o entitate corporativ care
acord alteia drepturile de folosin a unui
activ, conform clauzelor unui contract de
nchiriere, n schimbul unei pli sau a unei
serii de pli. Vezi i: Contract de nchiriere;
Chiria.
GLOSAR IVS 2014
233
Maini,
echipamente i
instalaii (Plant and
Equiupment)
O clas de active corporale care:
1. sunt deinute n vederea utilizrii pentru
producerea sau furnizarea de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative i
2. se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul
mai multor perioade de timp.
Metoda costului de
nlocuire net
(Depreciated
Replacement Cost
Method)
O metod inclus n abordarea prin cost care
indic valoarea prin calcularea costului de
nlocuire curent al unui activ nou din care se
scad deteriorarea fizic i toate formele
relevante de depreciere.
Vezi i: Abordarea prin cost; Deprecierea
economic; Deprecierea funcional;
Deprecierea
Metoda evitrii
plii redevenei
(Relief from Royalty
Method)
O metod de estimare a valorii unui activ
necorporal prin referire la nivelul unor pli
ipotetice de redeven, care sunt evitate prin
deinerea proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene de la o
ter parte. Vezi i: Redeven.
Metoda fluxului de
numerar actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)
O metod inclus n abordarea prin venit n
care se aplic o rat de actualizare unor
fluxuri de numerar viitoare preconizate pentru
a estima valoarea actualizat (prezent).
Metoda investiiei
iniiale (Greenfield
Method)
O metod de evaluare a unui activ necorporal
prin care se deduce costul de achiziie sau de
generare intern a activelor contribuitoare din
fluxurile de numerar asociate cu utilizarea
acelei imobilizri. Vezi i: Active
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.
Metoda investiiei
(Investment
Method)
O metod de evaluare inclus n abordarea
prin venit prin care se capitalizeaz venitul
viitor sau utilitatea preconizate ca o baz
pentru estimarea valorii.
Metoda nsumrii
(Summation
Method)
O metod de evaluare care ofer o indicaie
asupra valorii unui activ prin nsumarea
valorilor separate ale prilor lui componente.
Vezi i: Abordarea bazat pe active.
Standardele de evaluare ANEVAR
234
Metoda profiturilor
suplimentare
(Premium Profits
Method)
O metod care indic valoarea unui activ
necorporal prin compararea profiturilor sau a
fluxurilor de numerar preconizate, care ar
putea fi obinute de o ntreprindere care
utilizeaz activul necorporal cu cele care ar fi
obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz
acel activ necorporal.
Metoda
replicrii (Replicati
on Method)
O metod de evaluare inclus n abordarea
prin cost, utilizat pentru evaluarea
instrumentelor financiare, care furnizeaz o
indicaie asupra valorii curente a unui
instrument sau portofoliu prin reproducerea
sau replicarea" riscurilor acestuia i a
fluxurilor de numerar ntr-o alternativ
ipotetic sau sintetic.
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
(Excess Earnings
Method)
O metod de estimare a beneficiilor
economice generate de un activ necorporal
prin identificarea fluxurilor de numerar
asociate cu utilizarea acelui activ i prin
deducerea unui profit economic rezonabil
care reflect o recompensare just pentru
utilizarea activelor contribuitoare. Vezi i:
Costurile de oportunitate ale activelor
contribuitoare; Metoda investiiei iniiale;
Metoda beneficiilor economice excedentare
multiperiodice.
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
multiperiodice
(Multi-Period
Excess Earnings
Method)
O metod de estimare a beneficiilor
economice generate de un activ necorporal
pe parcursul mai multor perioade de timp,
prin identificarea fluxurilor de numerar
asociate cu utilizarea activului i dup
deducerea profitului economic periodic care
reflect un profit rezonabil care reflect o
recompensare just pentru utilizarea activelor
contribuitoare. Vezi i: Active contribuitoare;
Costurile de oportunitate ale activelor
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare; Metoda investiiei iniiale.
Metod de evaluare
(Valuation Method)
O tehnic specific sau un model specific
utilizat pentru a estima valoarea. Toate
metodele de evaluare se includ n cadrul unei
abordri n evaluare. Vezi i: Abordare n
evaluare.
GLOSAR IVS 2014
235
Modelul de
evaluare a activelor
financiare (Capital
Asset Pricing
Model (CAPM))
Un model prin care costul capitalului exprimat
de o aciune sau de un portofoliu de aciuni
este egal cu rata fr risc plus o prim de risc
proporional cu riscul sistematic al aciunii
sau al portofoliului de aciuni.
Opinie rezonabil
(Fairness Opinion)
O opinie referitoare la ntrebarea dac
termenii financiari ai unei tranzacii propuse
sunt rezonabili pentru acionarii unei
ntreprinderi sau pentru ntreprinderea
implicat.
Participaie
majoritar (Majority
Interest)
O participaie care asigur peste 50% din
drepturile de vot ntr-o ntreprindere.
Participaie
minoritar (Minority
Interest)
O participaie care asigur mai puin de 50%
din drepturile de vot ntr-o ntreprindere.
Participani de pe
pia (Market
Participants)
Toate persoanele, companiile sau alte entiti
care sunt implicate n tranzaciile curente sau
care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu
un anumit tip de activ.
Pierdere din
nendeplinirea unei
obligaii (Loss
Given Default)
Expresia procentual a prejudiciului pe care o
anumit parte preconizeaz s-l suporte n
caz c o alt parte nu i ndeplinete
obligaiile.
Ponteial de servicii
(Service Potential)
Capacitatea unui activ de a continua s
furnizeze bunuri i servicii n conformitate cu
obiectivele entitii.
Portofoliu
(Portofolio)
Un ansamblu de diverse active sau datorii
deinute sau administrate de o singur
entitate.
Probabilitatea de
nendeplinire a unei
obligaii (Default
Probability)
Probabilitatea ca o parte s nu-i
ndeplineasc obligaiile sale.
Prima de risc (Risk
Premium)
O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc
pentru a reflecta riscul.
Standardele de evaluare ANEVAR
236
Prim de control
(Control Premium)
O sum sau un procentaj prin care valoarea
pro rata a unei participaii la capital care
asigur dreptul de control depete
valoarea pro rata a unei participaii fr drept
de control pentru a reflecta autoritatea de
control.
Prim de risc
aferent costului
capitalului propriu
(Equity Risk
Premium)
O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc
pentru a reflecta riscul suplimentar al
instrumentelor de capitaluri proprii peste
riscul aferent instrumentelor fr risc (o
component a costului capitalului propriu sau
a ratei de actualizare aferent capitalului
propriu).
Proprietate
imobiliar (Real
Estate)
Terenul i toate elementele care formeaz o
parte natural a acestuia, de exemplu, copaci
i minerale, elementele care au fost ataate
terenului, cum ar fi cldirile i amenajrile
aduse amplasamentului i toate elementele
permanent ataate cldirilor, de exemplu,
instalaiile sanitare i electrice care asigur
funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol,
ct i deasupra solului.
Proprietate
imobiliar
generatoare de
afaceri (Trade
Related Property)
Orice tip de proprietate imobiliar desemnat
pentru un anumit tip de afacere, n care
valoarea proprietii imobiliare reflect
potenialul comercial pentru acea afacere.
Vezi i: Proprietate imobiliar specializat.
Proprietate
imobiliar
specializat
(Specialised
Property)
O proprietate imobiliar care se vinde rar sau
niciodat pe pia, cu excepia cazului
vnzrii ntreprinderii sau entitii din care
aceasta face parte, din cauza caracterului ei
unic provenit din natura i proiectul
specializat, din configuraia, mrimea i
localizarea ei sau din alte cauze. Vezi i:
Proprietate imobiliar generatoare de afaceri.
Randament (Yield) Beneficiul generat de o investiie. n general
se exprim ca procentaj anual din costul unei
investiii, din valoarea de pia sau din
valoarea nominal a investiiei. Termen
folosit de regul nsoit de un calificativ sau n
GLOSAR IVS 2014
237
contextul unei fraze. Vezi i: Randament cu
toate riscurile incluse; Rat de capitalizare
iniial; Rat de capitalizare terminal;
Randament la maturitate.
Randament la
maturitate (Yield to
Maturity)
Rata anual a rentabilitii anticipate,
aferent unei obligaiuni, n cazul n care
aceasta este deinut pn la data scadenei,
calculat pe baza cursului de pia curent,
valorii nominale, ratei cuponului i duratei de
timp pn la scaden. Vezi i: Randament
cu toate riscurile incluse; Rat de capitalizare
iniial; Rat de capitalizare terminal;
Randamentul investiiei.
Raport de evaluare
(Valuation Report)
Un raport care comunic destinatarului o
concluzie asupra valorii i elemente relevante
asociate acesteia. Elementele care trebuie
prezentate ntr-un raport de evaluare sunt
precizate n IVS 103 Raportare.
Rata de actualizare
(Discount Rate)
O rat a rentabilitii utilizat pentru a
converti o sum de bani viitoare sau un flux
de numerar viitor ntr-o valoare actualizat
(prezent).
Rata de capitalizare
iniial (Initial Yield)
Raportul procentual dintre venitul iniial
generat de investiie i preul pltit pentru
acea investiie.
Vezi i: Randament cu toate riscurile incluse;
Rata de capitalizare terminal; Randament;
Randament la maturitate.
Rata de capitalizare
terminal (Reversio
nary Yield)
Rata de capitalizare anticipat pentru o
investiie imobiliar odat ce este obinut
valoarea de reversiune. Vezi i: Randament
cu toate riscurile incluse; Valoare de
reversiune; Randament.
Rata intern a
rentabilitii
(Internal Rate of
Return)
Rata de actualizare la care valoarea
actualizat a fluxurilor de numerar viitoare
generate de investiie este egal cu costul de
achiziie al acelei investiii.
Standardele de evaluare ANEVAR
238
Randament cu
toate riscurile
incluse (All Risks
Yield)
Corespondentul factorului de capitalizare,
exprimat de obicei ca un procentaj. Vezi i:
Factor de capitalizare; Rat de capitalizare;
Rat de capitalizare terminal; Randament;
Randament la maturitate.
Rat de capitalizare
(Capitalisation
Rate)
Beneficiu reprezentat de un venit generat de
o investiie, exprimat sub form procentual.
VEZI i: Randament cu toate riscurile incluse;
Factor de capitalizare; Randament.
Rat fr risc (Risk
Free Rate)
Rata rentabilitii existent pe pia aferent
unei investiii fr risc.
Rata rentabilitii
(Rate of Return)
Un profit (o pierdere) i/sau modificarea
valorii realizate sau preconizate a fi generat
de o investiie, exprimat ca procentaj din
valoarea acelei investiii.
Redeven
(Royalty)
O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n
special a unui activ necorporal sau a unei
resurse naturale. Vezi i: Metoda evitrii plii
redevenei.
Risc de pia
(Market Risk)
Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu
doar pe anumii participani sau anumite
active. Riscul de pia nu poate fi diversificat.
Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar;
Risc sistematic; Risc sistemic; Risc
nesistematic.
Risc de credit
(Credit Risc)
Riscul ca o parte dintr-un contract s
provoace o pierdere financiar celeilalte pri
prin nendeplinirea unei obligaii.
Risc financiar
(Financial Risk)
Gradul de incertitudine n ce privete
realizarea veniturilor viitoare preconizate
pentru ntreprindere, rezultat din ndatorarea
financiar a acesteia. Vezi i: Riscul
ntreprinderii; Risc de pia; Risc sistematic.
Risc nesistematic
(Unsystematic
Risk)
Un risc specific unei ntreprinderi sau unui
activ. Poate fi diversificat. Vezi i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia;
Risc sistematic; Risc sistemic.
GLOSAR IVS 2014
239
Risc sistematic
(Systematic Risk)
Riscul care afecteaz piaa n ansamblul ei i
nu numai o anumit companie sau un anumit
activ. Riscul sistematic nu poate fi diversificat.
Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar;
Risc de pia; Risc sistemic; Risc
nesistematic.
Risc sistemic
(Systemic Risk)
Riscul de deteriorare al unui sistem, risc
generat de colapsul unui element component
al acelui sistem. Vezi i: Riscul ntreprinderii;
Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic;
Risc nesistematic.
Riscul ntreprinderii
(Business Risk)
Gradul de incertitudine aferent realizrii
profiturilor viitoare preconizate din activitatea
ntreprinderii, care rezult din ali factori dect
din finanarea prin credit. Vezi i: Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic.
Situaie financiar
(Financial
Statement)
O situaie periodic referitoare la poziia
financiar a unei entiti.
Standarde de
Raportare
Financiar
(Financial
Reporting
Standards)
Orice standarde recunoscute sau adoptate
pentru elaborarea situaiilor periodice ale
poziiei financiare a unei entiti. Sunt
cunoscute i sub denumirea de standarde de
contabilitate. Vezi i: Standarde
Internaionale de Raportare Financiar.
Standarde
Internaionale de
Raportare
Financiar
(International
Financial Reporting
Standards)
Standardele i interpretrile adoptate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB). Cuprind:
Standardele Internaionale de Raportare
Financiar,
Standardele Internaionale de Contabilitate,
Interpretrile elaborate de Comitetul pentru
Interpretarea Raportrii Financiare Interna-
ionale (IFRIC) sau de fostul Comitet de
Interpretare (SIC).
Structura
capitalului (Capital
Structure)
Compoziia capitalului investit ntr-o
ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
proprii i credit.
Standardele de evaluare ANEVAR
240
Teoria evalurii
prin arbitraj
(Arbitrage Pricing
Theory)
Un model multifactorial pentru estimarea
costului capitalului propriu, care ncorporeaz
civa factori de risc sistematic.
Tip al valorii (Basis
of Value)
O precizare a ipotezelor fundamentale de
estimare a unei valori.
Unitate de cont
(Unit of Account)
Definiia din IFRS (IFRS 13):
Nivelul la care este agregat() sau
dezagregat() un activ sau o datorie n
cadrul unui IFRS n scopul recunoaterii.
Explicaia definiiei IFRS se gsete n IVS
300, Evaluri pentru raportarea financiar
Utilitate (Utility) O expresie a gradului de satisfacie derivat
din folosina unui activ.
Valoare actualizat
(Present Value)
Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de
pli viitoare actualizate la data curent (sau
la momentul zero) cu o rat de actualizare
adecvat. Vezi i: Valoare actualizat net.
Valoare actualizat
net (Net Present
Value)
Valoarea specificat, la o anumit dat, a
intrrilor de fluxuri de numerar minus ieirile
de fluxuri de numerar (inclusiv costul
investiiei), calculate prin utilizarea unei rate
de actualizare adecvate. Vezi i: Valoare
actualizat.
Valoare contabil
(Book Value)
Vezi: Valoare contabil (Carrying Amount).
Valoare contabil
(Carrying Amount)
Valoarea la care un activ este recunoscut n
situaiile financiare ale unei entiti dup ce
se deduc deprecierea (amortizarea) cumulat
i pierderile cumulate din depreciere.
Valoare de
investiie
(Investment Value)
Valoarea unui activ pentru proprietarul
acestuia sau pentru un proprietar potenial,
pentru o anumit investiie sau n scopuri de
exploatare.
GLOSAR IVS 2014
241
Valoare de lichidare
(Liquidation Value)
Suma net care ar putea fi obinut dac
activitatea unei ntreprinderi ar nceta iar
activele sale ar fi vndute pe o baz
individual. De asemenea, trebuie s fie
precizate i tipurile valorii adecvate i orice
ipoteze suplimentare adecvate.
A se vedea: IVS Cadrul general.
Valoare de pia
(Market Value)
Suma estimat pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbat() la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n
cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
Valoare de
recuperare
(Salvage Value)
Valoarea unui activ care a ajuns la finalul
duratei sale de via economic pentru
scopul pentru care a fost fcut. Totui, activul
poate avea valoare pentru o alt utilizare sau
pentru reciclare. Vezi i: Valoare rezidual.
Valoare de
reversiune
(Reversionary
Value)
Valoarea estimat a unei investiii imobiliare
la finalul unei perioade n care venitul din
chirii este peste sau sub nivelul chiriei de
pia. Vezi i: Valoare terminal.
Valoare just (Fair
Value)
I. Preul estimat pentru transferul unui activ
sau a unei datorii ntre pri identificate,
aflate n cunotin de cauz i hotrte,
care reflect interesele acelor pri. Pentru
utilizare n raportri financiare n baza
Standardelor Internaionale de Raportare
Financiar, valoarea just are o
semnificaie diferit.
II. n IFRS 13 Valoarea just este preul
care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei
datorii ntr-o tranzacie reglementat ntre
participanii de pe pia, la data evalurii."
Deosebirea dintre cele dou definiii i
utilizarea lor este comentat n IVS Cadrul
general, paragrafele 39-43 i n IVS 300,
paragrafele G1-G2.
Standardele de evaluare ANEVAR
242
Valoare la risc
(Value at Risk)
Pierderea maxim preconizat s se produc
ntr-o anumit perioad de timp ca rezultat al
modificrilor unor parametri identificai ai
riscului, cu un nivel precizat de ncredere,
bazat pe analize statistice ale tendinelor i
volatilitii preului istoric. Vezi i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia;
Risc sistematic; Risc sistemic; Risc
nesistematic.
Valoare net
contabil (Net Book
Value)
1. Referitor la o ntreprindere: diferena dintre
activele totale (dup deducerea amortizrii
i deprecierii) i datoriile totale, aa cum
sunt acestea nregistrate n bilanul
contabil.
2. Referitor la un anumit activ: costul
capitalizat minus amortizarea cumulat
aa cum apare n registrele contabile al
ntreprinderii. Vezi i: Valoarea contabil.
Valoare rezidual
(Residual Value)
1. Valoarea anticipat a unui activ la sfritul
duratei de via util a acestuia. Vezi i:
Valoarea de recuperare.
2. Definiia din IFRS (IAS 16): Valoarea
estimat pe care ar obine-o n prezent o
entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii,
dac activul ar avea deja vechimea i
starea prevzute la sfritul duratei sale
de via util".
Explicarea definiiei IFRS se gsete n IVS
300, Evaluri pentru raportarea financiar.
Valoare special
(Special Value)
O sum care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare
numai pentru un cumprtor special.
Valoare terminal
(Terminal Value)
Valoarea de la sfritul unei perioade de
previziune explicit a tuturor fluxurilor de
numerar previzionate rmase. Vezi i:
Valoare de reversiune.
Valoarea capitalului
propriu
(Equity Value)
Valoarea unei ntreprinderi pentru toi
proprietarii si.
GLOSAR IVS 2014
243
Valoarea de
utilizare (Value in
Use)
Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea
actualizat a fluxurilor de numerar viitoare
preconizate s se obin de la un activ sau
de la o unitate generatoare de numerar".
Valoarea
ntreprinderii
(Business Value)
Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei
ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau
a datoriilor purttoare de dobnzi, minus
orice numerar sau echivalente de numerar
disponibile pentru a plti acele datorii. Vezi i:
Capital investit.
Valoarea sinergiei
(Synergistic Value)
Un element suplimentar al valorii creat prin
combinarea a dou sau mai multor drepturi,
n urma creia valoarea dreptului rezultat
este mai mare dect suma drepturilor iniiale.
Vnzare i
leaseback (Sale
and Leaseback)
Tranzacii concomitente prin care
cumprtorul devine locator, iar vnztorul
devine locatar. Vezi i: Chiria; Locator.
Verificarea
evalurii
(Valuation Review)
Aciunea sau procesul de analiz i raportare
a unei evaluri, solicitat de o alt parte, care
poate sau nu s-i cear verificatorului s-i
prezinte opinia proprie asupra valorii.













Standardele de evaluare ANEVAR
244