rea de Prtica - Imobilirio

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O Novo Regime Jurdico da Reabilitao Urbana


O Decreto-Lei 307/2009, de 23.10., aprovou o Novo Regime Jurdico da Reabilitao Urbana, que pretende dar reposta a
cinco desafios que se colocam reabilitao urbana:
(i) articular o dever de reabilitao dos edifcios, que incumbe aos privados, com a responsabilidade pblica de
qualificar e modernizar o espao, os equipamentos e as infra-estruturas das reas urbanas a reabilitar;
(ii) garantir a complementaridade e coordenao entre os diversos protagonistas, concentrando recursos em
operaes integradas de reabilitao nas reas de reabilitao urbana;
(iii) diversificar os modelos de gesto das intervenes de reabilitao urbana, abrindo novas possibilidades de
interveno dos proprietrios e outros parceiros privados;
(iv) criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prvio das operaes urbansticas de
reabilitao;
(v) desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietrios com a necessidade de
remover os obstculos reabilitao.

Este Novo Regime entra em vigor nos 60 dias seguintes data da sua publicao.

I Objectivos
Nos termos a referidos, o Novo Regime Jurdico da Reabilitao Urbana tem os seguintes objectivos:

Assegurar a reabilitao dos edifcios que se encontram degradados ou funcionalmente inadequados;
Reabilitar tecidos urbanos degradados ou em degradao;
Melhorar as condies de habitabilidade e de funcionalidade do parque imobilirio urbano e dos espaos no
edificados;
Garantir a proteco e promover a valorizao do patrimnio cultural;
Afirmar os valores patrimoniais, materiais e simblicos como factores de identidade, diferenciao e competitividade
urbana;
Modernizar as infra-estruturas urbanas;
Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e econmica dos espaos urbanos;
Fomentar a revitalizao urbana.
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Assegurar a integrao funcional e a diversidade econmica e scio-cultural nos tecidos urbanos existentes;
Requalificar os espaos verdes, os espaos urbanos e os equipamentos de utilizao colectiva;
Qualificar e integrar as reas urbanas especialmente vulnerveis, promovendo a incluso social e a coeso
territorial;
Assegurar a igualdade de oportunidades dos cidados no acesso s infra-estruturas, equipamentos, servios e
funes urbanas;
Desenvolver novas solues de acesso a uma habitao condigna;
Recuperar espaos urbanos funcionalmente obsoletos, promovendo o seu potencial para atrair funes urbanas
inovadoras e competitivas;
Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente atravs de uma melhor gesto da via pblica e dos
demais espaos de circulao;
Promover a criao e a melhoria das acessibilidades para cidados com mobilidade condicionada;
Fomentar a adopo de critrios de eficincia energtica em edifcios pblicos e privados.

II Princpios Reguladores
Para alcanar aqueles objectivos este novo quadro legal pauta-se pelos seguintes princpios:
Princpio da responsabilizao dos proprietrios e titulares de outros direitos, nus e encargos sobre os edifcios,
conferindo-se sua iniciativa um papel preponderante na reabilitao do edificado e sendo-lhes, nessa medida,
imputados os custos inerentes a esta actividade;
Princpio da subsidiariedade da aco pblica, garantindo que as aces de reabilitao urbana relativas a espaos
privados so directamente promovidas por entidades pblicas apenas na medida em que os particulares, quer
isoladamente, quer em cooperao com aquelas, no as assegurem ou no possam assegur-las;
Princpio da solidariedade intergeracional, assegurando a transmisso s geraes futuras de espaos urbanos
correctamente ordenados e conservados;
Princpio da sustentabilidade, garantindo que a interveno assente num modelo financeiramente sustentado e
equilibrado e contribuindo para valorizar as reas urbanas e os edifcios intervencionados atravs de solues
inovadoras e sustentveis do ponto de vista scio-cultural e ambiental;
Princpio da integrao, preferindo a interveno em reas cuja delimitao permita uma resposta adequada e
articulada s componentes morfolgica, econmica, social, cultural e ambiental do desenvolvimento urbano;
Princpio da coordenao, promovendo a convergncia, a articulao, a compatibilizao e a complementaridade
entre as vrias aces de iniciativa pblica entre si e entre estas e as aces de iniciativa privada;
Princpio da contratualizao, incentivando modelos de execuo e promoo de operaes de reabilitao urbana
e das operaes urbansticas tendentes reabilitao urbana baseados na concertao entre a iniciativa pblica e a
iniciativa privada;
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Princpio da proteco do existente, permitindo a realizao de intervenes no edificado que, embora no cumpram
o disposto em todas as disposies legais e regulamentares (aplicveis data da interveno), no agravam a
desconformidade dos edifcios relativamente a estas disposies ou tm como resultado a melhoria das condies
de segurana e salubridade da edificao ou delas resulta uma melhoria das condies de desempenho e
segurana funcional, estrutural e construtiva da edificao e o sacrifcio decorrente do cumprimento daquelas
disposies seja desproporcionado em face da desconformidade criada ou agravada pela realizao da interveno;
Princpio da justa ponderao, promovendo uma adequada ponderao de todos os interesses relevantes em face
das operaes de reabilitao, designadamente os interesses dos proprietrios ou de outros titulares de direitos
sobre edifcios objecto de operaes de reabilitao;
Princpio da equidade, assegurando a justa repartio dos encargos e benefcios decorrentes da execuo das
operaes de reabilitao urbana.

Tambm relevante a distino entre os seguintes deveres:
(i) Dever de promoo da reabilitao urbana: Incumbe ao Estado, s Regies Autnomas e s Autarquias Locais,
atravs da delimitao de reas de reabilitao urbana em instrumento prprio ou atravs da aprovao de um plano
de reabilitao urbana, assegurar a promoo das medidas necessrias reabilitao de reas urbanas que dela
caream;
(ii) Dever de reabilitao de edifcios: Incumbe aos proprietrios o dever de assegurar a sua reabilitao,
nomeadamente realizando todas as obras necessrias manuteno ou reposio da sua segurana, salubridade e
arranjo esttico.

III Tipos de operao de Reabilitao Urbana
So dois os tipos de operao de Reabilitao Urbana:
a) Operao de reabilitao urbana simples: dirigindo-se sobretudo reabilitao do edificado, num quadro
articulado de coordenao e apoio da respectiva execuo;
b) Operao de reabilitao urbana sistemtica: interveno integrada de uma rea para a reabilitao do
edificado e para a qualificao das infra-estruturas, dos equipamentos e dos espaos verdes e urbanos de
utilizao colectiva, visando a requalificao e revitalizao do tecido urbano, associada a um programa de
investimento pblico.

Em ambos os casos atribui-se delimitao da rea de reabilitao urbana um conjunto significativo de efeitos, de que se
destaca a obrigao de definio dos benefcios fiscais associados aos impostos municipais sobre o patrimnio. Decorre
tambm daquele acto a atribuio aos proprietrios do acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros reabilitao
urbana. O acto de delimitao da rea de reabilitao urbana, sempre que se opte por uma operao de reabilitao
urbana sistemtica, tambm tem como consequncia imediata a declarao de utilidade pblica da expropriao dos
imveis existentes ou da constituio de servides.
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As operaes de reabilitao urbana podem ser iniciadas:
a) Por iniciativa dos particulares;
b) Por iniciativa das entidades gestoras, sendo que a operao poder-se- desenvolver atravs da (i) Execuo directa
pela entidade gestora; (ii) Execuo atravs de administrao conjunta; (iii) Execuo atravs de parcerias com
entidades privadas.

As parcerias com entidades privadas podem concretizar-se no mbito de operaes de reabilitao urbana sistemtica
atravs de (i) a Concesso da Reabilitao ou atravs de (ii) Contrato de Reabilitao Urbana.

IV Instrumentos de Poltica Urbanstica
As entidades gestoras podem, consoante o tipo de Operao de Reabilitao Urbana, utilizar os seguintes instrumentos de
execuo:
a) Imposio da obrigao de reabilitar e obras coercivas;
b) Empreitada nica;
c) Direito de preferncia;
d) Arrendamento forado;
e) Servides;
f) Expropriao;
g) Venda forada;
h) Reestruturao da propriedade


V Obras Coercivas e Venda Forada
Este Novo Regime consagrou o direito da entidade gestora impor ao proprietrio de um edifcio ou fraco a obrigao de
o reabilitar, determinando a realizao e o prazo para a concluso das obras ou trabalhos necessrios restituio das
suas caractersticas de desempenho e segurana funcional, estrutural e construtiva.
Caso o proprietrio no inicie as operaes urbansticas compreendidas na aco de reabilitao que foi determinada, ou
no as conclua dentro dos prazos que sejam fixados, a entidade gestora pode tomar posse administrativa do edifcio ou da
fraco para dar execuo imediata s obras determinadas, aplicando-se o disposto nos artigos 107. e 108. do regime
jurdico da urbanizao e edificao, aprovado pelo Decreto-Lei n. 555/99, de 16.12.






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Cumpre tambm salientar que, de acordo com o regime em apreo, aps a concluso das obras realizadas pela entidade
gestora, se o proprietrio, no prazo mximo de quatro meses, no proceder ao ressarcimento integral das despesas
incorridas pela entidade gestora, ou no der de arrendamento o edifcio ou fraco por um prazo mnimo de cinco anos
afectando as rendas ao ressarcimento daquelas despesas, a entidade gestora pode arrend-lo, mediante concurso
pblico, igualmente por um prazo de cinco anos, renovvel nos termos do artigo 1096. do Cdigo Civil.

Porm, o proprietrio tem o direito de se opor celebrao do contrato de arrendamento supra mencionado, requerendo
para tal, a venda forada ou a expropriao do edifcio ou fraco em causa.

Foi igualmente consagrado o mecanismo da venda forada de imveis, aplicvel aos casos em que os proprietrios no
realizam as obras e trabalhos ordenados. Trata-se de uma alienao em hasta pblica.

No mbito do mecanismo da venda forada, a entidade gestora profere uma resoluo de promover a venda, a qual deve
ser fundamentada e notificada ao proprietrio, nos termos previstos no Cdigo das Expropriaes. Esta resoluo conter
o acto de expropriao e o requerimento da declarao de utilidade pblica, com as devidas adaptaes, devendo sempre
indicar o valor base do edifcio ou fraco resultante de avaliao promovida nos termos ali previstos. Ao proprietrio
assistir o direito de alienar o edifcio ou fraco em causa a terceiro, no prazo previsto no n. 5 do artigo 11. do Cdigo
das Expropriaes (20 ou 30 dias), bem como o de se pronunciar sobre a proposta de valor base apresentada, no mesmo
prazo, podendo apresentar contraproposta fundamentada em relatrio elaborado por perito da sua escolha.

VI Direito de Preferncia
atribudo s entidades gestoras direito de preferncia na transmisso (a ttulo oneroso entre particulares) de terrenos,
edifcios ou fraces situados em reas de reabilitao urbana.

Porm, este direito de preferncia s poder ser exercido pela entidade gestora caso esta entenda que o imvel deve ser
objecto de interveno no mbito da operao de reabilitao urbana, tendo que discriminar (na declarao de exerccio
do direito de preferncia) : (i) a interveno de que o imvel carece e (ii) o prazo dentro do qual pretende execut-la.

VII Apoios Reabilitao Urbana
O Novo Regime da Reabilitao Urbana contm referncias ao financiamento de obras de reabilitao urbana, apesar de
no o regulamentar exaustivamente.
De facto, este diploma prev a concesso de apoios financeiros pelo Estado e municpios s entidades gestoras e/ou aos
proprietrios que promovam aces de reabilitao de edifcios.



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Contactos dos responsveis da rea de prtica: Lus Filipe Carvalho lf.carvalho@abbc.pt / Carla Martins Branco c.branco@abbc.pt


Esta newsletter de distribuio individual, sendo vedada a sua cpia ou circulao. A informao disponibilizada de carcter geral e no dispensa o recurso a aconselhamento jurdico na apreciao
das situaes em concreto.
Caso pretenda deixar de receber a nossa newsletter, agradecemos o envio de e-mail para o seguinte endereo: abbc.info@abbc.pt
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VIII Taxas Municipais e Compensaes
Este Decreto-Lei prev o estabelecimento de um regime especial de taxas municipais, previsto em Regulamento
Municipal, para incentivo realizao de operaes urbansticas ao abrigo deste Novo Regime, bem como para incentivo
instalao, dinamizao e modernizao de actividades econmicas. Pode tambm ser estabelecido um regime especial
de clculo das compensaes devidas ao Municpio pela no cedncia de reas para implantao de infra-estruturas
urbanas, equipamentos e espaos urbanos e verdes de utilizao colectiva.
Neste sentido, quando sejam adoptados mecanismos de perequao compensatria, podem ser constitudos fundos de
compensao que visam receber e pagar as compensaes devidas. Esta funo delegvel na entidade gestora.