,

..
,
')"
,
ugs sistemas de ordenacin
, de la edificacin
podramos decir que la ordenacin urbanstica concluye en la or-
{denacln de la edificacin y que a partir de este punto corresponde
i~ala arquitectura la materializacin de los edilicios y, por tanto, de la
';.' ciudad en sus aspectos ms directamente perceptibles.
':t~ La ordenacill de la edificacin es un momento extremadamente
: & deficado del proceso de ordenacin urbanstica. P or una parte, es la
cOllC recio de criterios urbanisticos tan relevantes como la propor.
r coo entre aprovechamientos privad~s y contraprestaciones de inte-
1';; rs pblico, o como la adecuada relacin entre valores histricos e
'~. innovacin; por otra es la base de partida de los proyectos que han
~ de aportar a la ciudad su arquitectura. Debe haber, por tanto, en la
t-.ordenacin urbanstica de la edificacin un compromiso lcido entre
f la dimensin de los valores colectivos y el margen de juego Que ne-
~~'sita la buena arquitectura para hacerse realidad. E n nuestro entor-
[no cultural, fue el P lan general metropolitano de Barcelona de 1976
} el primer documento Que aport una sistematizacin suflcientemen.
,.
\te clara de la ordenacin de la edificacin en los planes urbanisticos,
::.Oesdeentonces la prctica, bastante intens, de la ordenacin urba-
.:nstica en nuestro pais ha permitido depurar los conceptos, hasta el
,:t"punto de que hoy las tcnicas de ordenacin de la edificacin son
. ampliamente conocidas, si bien su aplicacin no llega en muchos ca-
~ sos a fuocionar con el rigor que seria de esperar.
~ Los sistemas de ordenacin de la edificacin se basan siempre
~.en el establecimiento de los parmetros que relacionan el solar con
el edificio Que se puede construir de acuerdo con la ordenacin uro
~~~banstica propuesta. 1 proyecto del edificio ha de respetar estos
r parmetros, ex.presados en las ordenanzas de edificacin, que es.
\ lablecen el plan general y. en su caso, los planes de reforma nte-
t:rior en suelo urbano y los planes parciales en el suelo urbanizable.
F Hay tres sistemas bsicos de ordenacin de la edificacin: por
~_ . alineaciones de calles, por edificacin aislada en parcela y por de-
;',:;.linicin volumtrica.
~. E n el sistema de alineaciones de calle, las alinea-:iones son el par.
5
149

El sistema de ordenacin de la
ed,ficacin es \11 determinante
bsico de la cOl1f'guraci6n y del
caracler dellejido urUa'l(l.
A Sistema de alineaciones
de calles.
B Sistema de edifI Cacin
aioJ ada en pcela,
C Sistema de ed,ficacion aislada
en pcela (vivienda undamharl.
O Sistema de definicin
l'Okmllica,
151
,';'",;-''1': ~5, - : .,: ; :
";'~' -
,
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ffit I h d . t I e <t.f i .. Su I .
~,~?:.,IJ .'~me tro principal a que a e aJ usarse a IlCaClOI1. YOume tria se
~~,comple ta por una a!tura re gul~dora y una prof undidad mx.ima.E l rg~
/: ~me o habitual de e stas e dlf icaclOlle s e s que ocupe n toda la anchura de l
,:t,~solar e n e l f re nte de la calle y que te ngan me diane ras comune s.
: I ~E n e l siste ma d~e d.i~cacin.aislada: e l parame ~ro bsico e s la
: ~: ; ; g-parce la. Cada e dlf lcac!On se dlspondra de f orma Inde pe ndie nte y
,?t~aislada e n la parce la. La cantidad de e dif icacin construible e n'
~~ cada solar e star I!mitada por un ndice de e dif icabitidad que se
c 1 _ :" ~;aplica a su supe rf icie .
~~; E n e l siste ma de de f inicin volumtrica, la orde nacin urbansl~
.fk'f ca determina directamente la volumetria del edificio. que puede
: #~se r simple -bloque s, torre s, e tc.- o comple ja. La re lacin de l e d~
:.~~. ~cio con e l solar pue de se r muy variable . A me nudo la f orma y la
: : ti: ~ 'dime nsin de l solar son conse cue ncia de la volume tra propue sta.
r~ ;' ~ \' Asimismo, pue de se r variable la re lacin con la calle : los e dif icios
}',C' pue de n e star .t.ata! o .parcialme nte aline ados con la calle o no te ne r
{,-.~;: rWlguna re laclon tlpif lcable con e lla .
.. :t-ili.' E l siste ma de aline acione s e s e l Que tie ne ms pre se ncia e n los te ji-
;r. ;\5 ' ;' dos antiguos de nue stras ciudade s. Se origina e n la f orma ms e le -
~;:;;':"me ntal de construirse la ciudad e n la e dad me dia por agre gacin de
.O;:::-'!'~, oof icacione s. P oste riorme nte , e l siste ma se racionaliza por la de f in~
cin proye clual de los trazados de nue vas calle s y por e l e slable 6
;,~~-,,'mie nto de orde nanzas re lativas a la altura y prof undidad de las e dif ica-
r ci:Yle s,Actualme nte , e ste siste ma e n suve rsio pt..raslo se utiliza e n la
.r _ "ocde nac1de los te jidos e xiste nte s f ormados de acue rdo con su kgica.
,~.\ E l siste ma de e dif icacin aislada e n parce la e s la re inte rpre laCin Uf -
bana de las e di&acione s rurale s o se oriale s aisladas. Las are as de
,; e dif icacin aislada no apare ce n e n nue stras poblacione s hasta e l co-
mie nzo de l siglo :0:,y corre sponde n casisie mpre a te jidos con trazado
proye ctado. Inicialme nte se trata de re as de ...Me nda unif amiliar, para
ampliarse ms tarde a las tipologias plurif amiliare s y a la industria.
E l siste ma de de f inicin volumtrica tie ne su ante ce de nte te rico
e n la propue sta de supe racin de la calle corre dor por parte de los
arquite ctos de l movimie nto mode rno de l prime r te rcio de l siglo :0:,y
la proclamacin de la autonoma de l tipo arquite ctnico re spe cto a
la calle . La tcnica de la de f inicin volumtrica, a me nudo hibridada
. con las otras dos, e s, se gurame nte , la ms f re cue nte hoy tanto e n
+ la orde nacin de nue vos te jidos urbanos como e n las re mode lacio-
,~ne s, p"e que as o grande s, de are as de los te jidos e xiste nte s.
.; 1'
;;~
B
5
150
A
,"',
"
,asan" do la calle
- allu,a ,egulad<><a
_ mbimo nm.,o o. plonlO$

P armetros principales del

sistema de ordenaci60 por
alineaciones de canes,
5
153
p8rctille~n medlane,a
de la""licac~n
p,olund""d ,dilk.bl.
en pl.nla pisO
nec.sJ d.d de palios
c""'pos volados
.iemenlos po' encima de la all"'O "gulaclo,a
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
A
lecllo edillCa~I n parcela:
,esulta del numero de plant
V lapro'"ooid.d edif'''''.bl.
&'PO"" inle'jo, <lemanun.
(ocup.ble o no en planla bOj"'
",I;n&acin<lecalle, <lepa,eel. V <le"$I,1iclI6<In
chura de la calle, si bien ha sido frecuente, en calles de menos de
20 r o de ancho, admitir alturas de hasta una vez y media la art-
chura. No se debe perder de vista Que no es lo mismo la altura
de determinados elementos singulares que la de todo el frente de
la ca!le, respecto a la cual convendr ser moderado. n el caso
de la determinacin de alturas, en funcin de la anchura de la calie,
se presentar el problema de las esquinas que dan frente a dos ca-
Qesde ancho diferente. las ordenanzas han de prever la solucin de
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"~, ,
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Altura reguladora
Altura en metros y nmeros de plantas que puede tener el edifi. -~,
cio. S uele ser una altura mxma que se establece en funcin de
la dimensin de la calle mediante intervalos de anchura que se co-
rresponden con un nmero determinado de plantas permitidas.
S in embargo, la ordenacin urbanstica puede tambin establecer ,;,
directamente las alturas admisibles en cada frente de calle o ~
manzana sin una dependencia estricta de la anchura de la calle. '.'li-I
Tambin, en especial en los tejidos histricos, la altura puede no
ser mxima, sino obligatoria, para conseguir continuidades en las l~
neas de cornisa de los tramos de calle.
Las alturas. en funcin de las anchuras de la calle, han tenido,
a lo largo del tiempo y segn tos lugares, pautas muy diversas.
S e puede considerar aconsejable una altura que no exceda la an-
Alineaciones de lacalle y de la edificacin
Lnea que define el plano de fachada de los ed~icios y Que coincide
con la divisoria entre espacio publico y espacio privado. Las al~
neaciones estn determinadas en los planos de la ordenacin que
configuran manzanas, las cuales se prevn cerradas por una franja
de edificacin en su permetro.
E n principio, la parcelacin de las manzanas puede ser muy d~
versa y es relativamente I ndependiente de la forma de stas.
5
152
La definicin de lK1plano de fachada mediante la alineacioo constituye
el referente bsico de un tipo de arquitectura, la de los edificios entre
medianeras que corrnguran un frente continuo de calle. Una arquitecllJ .
fa sin duda con importantes limitaciones compositivas pero, por olta
parte, especialrnef1te presente en la caracterizacin del espacio urba-
oo. Una arquitectura que, como nos muestran las ciudades. 00por

sus limitaciones deja de alcanzar a veces una gran calidad, ni stas

impiden que otras veces la ca!klad sea baja. Los parmetros bsicos
de este sistema de ordenacin sOC lI oS 'siguientes:
Qsistema de alineaciones
de calles

de la regla general. Asimismo, las manzanas en las que la aplicacin

de la regla no proporcione un palio interior de manzana de una
mnima dimensin -0 8 m- se suelen considerar totalmente edif~
cables, sin perjuicio de los patios de parcela que requieren funcio-
nalmente las viviendas o locales.
Tambin la ordenacin urbanstica puede establecer directa.
mente la profundidad edificable de cada manzana en funcin de
otros criterios diferentes de la proporcionalidad, entre los cuales
debemos sealar la situacin de hecho de la edificacin. Este pro-
cedimiento es el que ha de utilizarse necesariamente en los luga-
res donde los trazados de las calles no lleguen a configurar man-
zanas. las profundidades habituales en estos casos se sitan entre
}2 y 20 m. Ms all de 13 o 14 m es dificil proyectar viviendas
de las dimensiones ms frecuentes que puedan tener fachada a
lalle y al patio de manzana y no necesiten patios de parcela .
- r P
1iilII : ; -
~'.
,''! -
i:
. f . :
, .
'r
,

Sanl Gefvasi. Bar celona.

estos casos, que frecuentemente ha sido permitir que la altura ma-
yor se extienda en un tramo de la calle ms estrecha, cuya longitud
no exceda una vez y media la profundidad edifeable de la manzana.
Profundidad edificable
la profundidad edilicable es la anchura de la franja de la parcela
medida desde la alineacin, que puede ser edificada a la altura re-
guladora, La profundidad edificable forma una corona en el per~
metro de la manzana, que define un espacio interior Que es el pa-
tio interior de la manzana, cuyo mbito puede ser no edilieable o
edificable -parcial o totalmente- en planta baja.
la determinacin de la profundidad edificable se ha hecho en
muchos planes de ordenacin de una manera general estableciefr
do que la profundidad seria la que correspondiera a una corona
edificahle que representase un determinado porcentaje -del 60 al
70%- de la superficie de la manzana.
Este melodo da profundidades en proporcin a la superficie de
la manzana y, por tanto, si se trata de tejidos que tienen manza-
nas de dimensiones muy diversas puede dar, en determinados ca-
sos, profundidades muy inadecuadas -por excesivas o insuficiefr
tes- para la edificacin de viviendas u oficinas. Por eso en las
reas en Que se prevea el desarrollo de estos usos se suelen es.
tablecer unos mximos -por ejemplo 25 m- y unos mnimos -por
ejemplo 10 m- para limitar el abanico resultante de la aplicacin
"
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5
154
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5
155
'ante d." calle

Pa.mell"oS pnnciP<1les del

sistema de ordenacin PQf
ed,f,cacin al~lada en parcela
esp.c", I~rep"".d<l
% ocupacin mbima
de p'rcela
di'lanc"'$ min;ma. a lo.
Imile. de parcal.
,
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,
,
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T-:-----------l - .nur.(8~ladQ(.
I I m.himo nmefO de ~lan1a.
, , e
, ,
, ,
, ,
I'8rcalecin
lecho e<lihceble e~pe,c.lI:
ouperlicie de 1',,,,,,,la 1m') P o <
Ind",e de edil"",bilidad (m'&Im')

r---' r - - - - - - - ,
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aliM.dII de ulle ~~: ; :,....Ia
5
157
urbanas que tienen un cierto grado de co nso lidacin ha de tener
en co n;,:ideracin las parcelas existentes, en especial las no edifi.
cadas que no pueden ser ampliadas, y pro po ner, si es co nvenien-
te, reglas especficas para las mismas.
,~,
"
., ;':
,~.
E n este sistema de o rdenacin, es la parcelacin la q~emantiene
la retacin estrecha co n la calle. La edificacin se relacio na para-
mtricamente co n la parcela, pero no co n la calle, co n la cllal
mantiene una separacin. E ste- sistema de o rdenacin no s pro -
po rcio na tejido s no rmalmente meno s denso s que lo s de alinea-
cin, en lo s que la percepcin de 10$edificio s va aco mpaada de~'
la de las reas libres de la parcela,~co n arbo lado y jardineria. P o r r,~
este mo tivo , la arquitectura de lo s edificio s tiene una presencia
ms matizada y, po r tanto , una respo nsabilidad meno r en la cal~
dad del paisaje urbano resultante, que generalmente acaba alcan-
zando un nivel aceptable.
Lo s parmetro s bsico s de este sistema de o rdenacin so n
lo s siguientes:
.f;'
Parcelacin :if
Las dimensio nes y fo rma. de las parcelas so n un facto r determ~ :1< ;
nante del carcter del tejido . De aqu que la o rdenacin de la edifi-
cacin co mience po r establecer las co ndicio nes de las parcelas
para que se puedan co nsiderar edificables: superficie mnima y fa-
chada mnima so n las ms frecuentes. Tiene sentido tambin el
establecimiento de parcelas mximas para evitar edificio s dema-
siado grandes, si bien esto suele hacerse directamente mediante
limitacio nes al tamao de lo s edificio s que se pueden co nstruir, lo
cual o bliga a fragmentar la edificacin de las parcelas grandes en ~
vario s vo lmenes. f'"
E n las reas de viviendas unifamiliares, las zo nas de la o rdena-
cin suelen estar definidas po r la parcela minima establecida .
siendo habituales las de 250, 400, 800 Y 1.000 m2. E n las reas
de industria aislada, la parcela minima ha sido tambin a menudo
el determinante de la divisin zo nal.
E l establecimiento de co ndicio nes de parcelacin en las reas
5
156
Qsistema de edificacin aislada
en parcela
,
Edificabilidad
El ndice de edificabilidad -m
l
techo / m
2
suelo- se aplica a la su-
perficie de la parcela y nos determina la cantidad mx.ima de edif~
cacin construible en cada una.
La edificabilidad de parcela es un parmetro de gran importan.
cia, en especial en los casos en los Que la edificacin se organiza
en edificios de una cierta altura, como los de viviendas plurifam~
liares o de oficinas. P or eso en estas reas la clasificacin zonal
se hace en funcin de la edificabilidad propuesta en cada una.
Las edficabitidades ms habituales son las siguientes:
reas de vivienda unifamiliar: Hasta 0,75 mZ /m
z
en las zonas anti- ,
guas de parcela pequea; en las otras, lo ms habitual es el inter.
valo 0,3-0,5 mZ /m
l
.
reas de vivienda plurjfamiliar y oficinas: De 0,5 a 1,5 m2jml.
reas de actividad econmica, con tipologas de planta baja dom~ "
nante: de 0.8 a 1,2 ml/m
Z
,
los parmetros siguientes tienen menos importancia ya Que la "
parcela y la edificabilidad son los determinantes bsicos de las B
caractersticas del tejido; no obstante, son necesarios para ase- j;
gurar una cierta homogeneidad en la relacin entre arquitectura y ~1
parcela. ,,,
Ocupacin: P orcentaje de la parcela Que puede ser ocupado p~ ~!'
la edificacin. Con objeto de garantizar una cierta proporcin d~
parcela para el arbolado y la jardinera, tiene sentido tambin es. ::i
tablecer un limite de ocupacin para determinados elementos sin :
volumen sobre rasante: subterrneos, piscinas, areas pavimenta- ~
l'
das. etc. .'
~,~'
< - "
Distancias a los limites: Franjas Que se sealan en todo el perme--~
tro de la parcela y Que no pueden ser invadidas por ningn ele. :~
mento de edificacin, a fin de garantizar el carcter aislado de la
misma. Es frecuente establecer una franja mnima de 3 m, Que se ,~
5
1 58
l't!'
'.
suele aumentar a 5 m en la fachada Que da a la calle y al fondo
de la parcela.
Altura y nmero de plantas; Dado Que la edificabilidad ya regula la
canMad de techo construible, (a altura mxima tiene aQui el ca.
rcter de parmetro regulador de la arquitectura. Notemos Que la
altura, junto con los dos parmetros anteriores, nos determina un
volumen dentro del cual deber desarrollarse el proyecto arQu~
tectnico.
El sealamiento de distancias mnimas a los limites es compatible
con la admisin en determinados casos de viviendas pareadas
mediante el establecimiento de una medianera comn.
Edificacin mxima: A fin de evitar Que en parcelas muy extensas
se construyan edificios demasiado grandes Que romperan el gra.
no homogneo Que se pretende para un tejido. se pueden esta.
blecer lmites al techo total de un edificio, medida Que puede obli.
gar en estos casos a la distribucin del techo en varios cuerpos
separados.
Edificaciones auxiliares: En los casos de parcelaciones de un cier.
to tamao -por ejemplo a partir de 1.000 m-, puede tener se-ti~
5
1 59

l onaoova, Barcel ona.

'j.i'{..
- ', ' "".
, :~, .l', .
';>
5
161
Este sistema de ordenacin no tiene aI ras parmetros Que las ca-
racterislicas geomtricas de los volmenes de edificacin, los
cuales se determinan directamente en el correspondiente instru-
mento de ordenacin urbanistica.
Los volmenes de edifica:in se definen mediante el seala-
miento de las alineaciones de sus planos de fachada, y el estable-
cimiento de su altura y nmero de plantas. Se trata, por tanto, de
una determinacin precisa del volumen a partir de la cual se pue-
den admitir algunas variaciones como los cuerpos volados, y se
pueden tambin establecer determinaciones obligatorias comple-
mentarias, como plantas bajas - o incluso plantas piso- abiertas.
Es, pues, un sistema que tiene un amplsimo abanico de resu~
tados formales, con las lgicas limitaciones derivadas de las e)(~
gencias constructivas y funcionales de la edificacin.
En esta tcnica de ordenacin, la determinacin de fosvolme.
nes de edificacin comporta la paralela definicin de fas parcelas
de uso privado y, por tanto, tambin de los espacios libres pbli-
cos - calles, plazas, jardines, etc.- que hayan de formar parte del
espacio ordenado. Est claro que un volumen en bloque o torre
definido directamente puede estar en parcelas muy diferentes.
Desde una parcela minima que corresponderia a la estricta planta
del volumen, hasta una parcela tan grande como se considere
oportuna desde la lgica de la ordenacin. P or este motivo, en el
sistema por definicin volumtrica no tiene ningn sentido el par.
metro de edificabilidad neta de la parcela, y en cambio s que lo
tiene y mucho la edificabilidad bruta o global que se deba distri-
buir en una ordenacin volumtrica. Esta edificabilidad bruta, tan.
to si est fijada mediante un indice (m't/m
2
s) como en techo total.
suele estar siempre en el origen de las ordenaciones por defini.
cin volumtrica, sea en reas de planes parciales, sea de unida.
des de actuacin en suelo urbano.
Anlogamente que con las parcelas privadas, la relacin de los
volmenes de edificacin con fos espacios pblicos en este siste.

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lWsist~m.a por definicin
, volumetnca
'll!
5
160
do regular la posibilidad de edificios auxiliares - jardinera, vestua-
rios, etc.- en planta baja no comprendidos en la edificabilidad ge- \ 11
neral de la parcela. En algunos casos se ha admitido Que estas - ~
edificaciones se dispongan en contigidad con la parcela vecina.
V a lla s : En este sistema de ordenacin, el elemento mas presente
en la calle es la valla de la parcela; por tanto, es totalmente perti-
nente que la ordenacin urbanstica establezca normas para a~
canzar una cierta coherencia en las soluciones adoptadas. las
normas podrn hacer referencia al carcter opaco o transparente
de la valla, a sus alturas y a los materiales utilizados.

P edrali)es. Barcelona.

I don\tlau, Barcelona,
~~=-o-.
="------~-
ficios ms condicionados formalmente. De hecho, en este sistema
es difcil distinguir con precisin lo que corresponde a la ordena.
cin urbanstica y lo que corresponde a la arquitectura de los edi-
ficios. P or este motivo, cuando se trata de proyectos arquitect-
nicos de gran escala que aoarcan un poligono o una unidad de
actlJ acin, la ordenacin urbanstica de los volmenes previa ~l
proyecto puede ser innecesaria. No obstante, se deber segur:
l';i,'I;,
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.h.O"'" de calle, d. P 'I",.I. Yde
edi li caci oo
Olmerode planl.' m"mo (u obloolori ol
"" cada volumen
.i ""aci n d.call. ~de parcela
ali Maci oo",
de ed,li caci n
lecho o1lllCa!?~..!!!.p~'_c.la;
$(t I ableee en m' de lecoo
par. ca~a VQI um.~ed,r",.t>.
ma de ordenacin no est reglada y, por tanto, depende estricta-
mente de las decisiones proyectuales que se adopten. P or eso en
este sistema las ordenaciones urbanlsticas de la edificacin pue-
den tener un alcance arquitectural muy superior al de las ordena.
ciones de J os dems sistemas. Seguramente, es el sistema en
principio ms abierto en cuanto a las posibles alternativas arqu~ ,~
tectnicas, pero tambin es el que motiva unos proyectos de ed~ ~
,.
li rni lflS"" parcela
debe .eal.,.e la pa~e
ocupallle.~slano tue,a de
loo .ohi men edi hcable,
espaci O I nlertJ loques
(pti nhco o c"",,,,,i tari o)
''Pl'ci c ~b<.P''''oOO
_te"" edi hcac:06n

Parmetros Pf~ci pale$

del si stema de ordenaci n PGr
eflni ci n volllltri ca.

,",,'
5
162
'~
"
5
163
-"",,,
r,'c,.

:-.;
~i'
_ P erfil regulador -no excedible en seccin- de los volmenes
o nmero de plantas y altura mximos de cada elemento volum.
trico.
_ P ermetro del subterrneo admitido fuera del permetro regu.
lador.
_ P lanta baja -y, en su caso, planta piso-libre, para pasos po
blicos o comunitarios.
_ mbito de la unidad de proyecto de edificacin.
_ lmites de las parcelas privadas.
En determinados casos, puede ser conveniente establecer condi-
ciones complementarias, como el ajuste obligatorio a una media-
nera existente, u alIas condiciones especificas que debern ser
descritas, sealando adems en los planos el mbito que afectan.
mente, a partir del proyecto arquitectnico global, dar tramitacin
urbanstica a la ordenacin implcita -volmenes, espacios priva-
dos, espacios pblicos, etc.- para qu'e la misma adquiera el valor
de norma duradera con efectos sobre el M uro de cada solar.
El sistema de definicin volumtrica tiene, asimismo, una gran
capacidad para dar respuesta a las actuaciones -frecuentes en el
suelo urbano- en que se debe, a la vez Que se ordena la edifica-
cin, distribuir equitativamente aprovechamientos entre propieta.
rios para evitar. dependencias entre ellos o posteriores trmites
de compensacin. "
La prctica creciente de esb, sistema en nuestras ciudades, y
fa constatacin de los frecuentes conflictos con los proyectos de
arquitectura -incluso en el caso de ~ue el arquitecto de los eM~
cios haya sido el autor de la ordena~in de la edificacin- ha abo-
nado una flexibilizacin de las tcnicas de determinacin de los
volmenes edificables. ~;.
Las alineaciones y la altura del volumen como parmetros un~ :: .-
vocos se susbtuyen ahora por permetros y perfiles reguladores
dentro de los cuales el proyecto arquitectnico puede tener un
margen de juego. No se excluye la utilizacin de alineaciones y a~
turas determinadas, pero slo en los elementos o partes donde
haya una j~stjficacin suficiente para hacerlo. '_ .~
Cabe subrayar que la ordenacin de los vohJ menes mediante
permetros y perfiles reguladores requiere el sealamiento de dos"
parmetros que la definicin unvoca estrictamente no necesita. ~
ra: la unidad de proyecto y el techo edificable de cada elemento
volumtrico. o de cada proyecto. El sentido de estos parmetros ~
es bastante claro. Con las unidades de proyecto se asegura la
coherencia de la volumetria final sin perjuicio de la flexibilidad. Se
debe tener presente el principio de que cuanta ms flexibilidad
proyectual, mayores son los mbitos de proyecto nico que se ,'~
requieren. Respecto al techo, ste ha de ser fijado, ya que la en-
volvente de volumen permite fsicamente ms cantidad de techo.,;-,
del que estara asignado a la unidad de proyecto. :~
la expresin en los planos de las propuestas de ordenacin volu. 't
mtrica flexible de la edificacin comporta la especificacin de los
conceptos siguientes, mediante el correspondiente cdigo grfico:
- P ermetro regulador -no excedible en planta- de los volmenes.
- Alineacin obligatoria. en los lIamos en que se establezca.
'"
,
5
164
r,,
5
165
~

la V~la OI impica y el Frente

Ma,it"no del Poblenou de
BilI "~elona soo ejemplQs de
s'stema~ de ordtnacin
hbfidos, Ed,hcaciooes con
de!,nicll1volumetrica alI neadas
a calle .
t
,
5
167
,
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Los tres sistemas de ordenacin de la edificacin -alineaCio-:!
nes de calle, aislada en parcela y por definicin voJ umtrica_ eo- .
rresponden a tres lgicas clara y excluyentes, cada una de las
cuales tiene sus parmetros especficos, que dan lugar, adems, a 1J
tejidos urbanos de caractersticas bien definidas. J
En la prctica, y de una manera creciente, se utilizan tambin
sistemas hlbridos ~ue permiten an una mayor di.versificacin de .~
las propuestas posibles. En general, se puede deCI r que estos siso .::.
temas suelen derivar de la utilizacin de tcnicas de definicin vo-
lumtrica, en propuestas de figuracifl prxima a las de alineaciones _
de calle o de parcelacin. Veamos unos cuantos casos. .~.....~
Manzanas cerradas por definicin volumtrica: Al igual Que las to-
rres o los bloques, las manzanas alineadas a calles se pueden de- ,\ 1;:
finir volumtricamenle con alineaciones a la calle y al patio de ~
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manzana, O con perfil regulador por lo Que respecta a ste. la .',f'
definicin de las cotas de planta baja y de unidades de proyecto "1
-parcelas mnimas- se puede hacer segn la tcnica de las aline. ~
ciones o de la definicin volumtrica.
Casas en hilera: En la determinacin de edificaciones de este tipo ji
para viviendas o actividad industrial, pueden confluir parmetros de
alineacin de calle si la ejecucin es parcela a parcela, o de defini.
cin volumtrica si se hace por unidades de proyecto. Tambin se
pueden utilizar parmetros propios de la edificacin aislada en la .;
regulacin de las relaciones de la edificacin con el espacio privado ~
de parcela.
Vo/umetra aislada en parcela: De hecho, los parmetros de la
edificacin aislada configuran en relacin con la parcela una en-
volvente volumtrica de la edificacin, Es posible, y puede ser ;j.
conveniente a veces, ir ms all y fijar una envolvente volumtrica .~
ms estricta o menos relacionada con la parcela o Que establezca :;'

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Subterrneo, planta baja, planta
piso y alturas de la edificacin
En todos ros sistemas de ordenacin, es importante dejar claro
qu planta del edificio tendr la consideracin de planta baja.
La topografia de la ciudad no es nunca del todo llana,y la planta
baja no es siempre algo evidente. La detenninacin de la planta baja
comporta la consideracin de las plantas inferiores como subte.
rrneos y, por tanto, nicamente des~nables a los usos que se
admiten en este tipo de espacios. Las plantas por encima tendrn
la consideracin de plantas piso y no pOdrn exceder el nmero
mximo que seale la ordenacin. Asimismo, la planta baja ms
las plantas piso comprenden el techo edificado del solar a efec.
tos de los mximos de edificabilidad.
1
En el sistema de alineaciones, la planta baja -que est en con.
tacto fsico con la calle- viene determinada por la rasante de la
misma. La ordenacin urbanistica establece el intervalo por enci-
ma y por debajo de la rasante de la calle en el que se ha de situar
la cota del pavimento para que se considere planta baja. El P lan
general metropolitano de Barcelona estableci este intervalo en
0,60 m por encima y por debajo de la rasante del vial. P or tanto,
en este P lan,la planta o la parte de planta que tenga el pavimento
a ms de 0,60 m por debajo de la calle ser considerada planta
subterrneo,y la que est por encima de esta distancia sobre la
calle ser considerada planta piso. Este tioo de regulacin obliga
al tipico escalonado de ajuste de las plantas bajas a la calle. la
adopcin de intervalos ms grandes o ms pequeos es una op-
cin de la ordenacin urbanstica. y depende del grado de ajuste
con la calle que se desee, en funcin de la topografa del lugar.
En el sistema de edificacin aislada en parcela, dado que la
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algn parmetro fijo -alineacin, posicin, etc.- para alcanzar un
orden ms riguroso del conjunto.
V o lU menes diversos en parcela: En parcelas grandes es posible
tambin establecer sistemas abiertos en los que la disposicin y
el volumen de los edificios resultan de las condiciones -distancias
ngulos, enfrentamientos, etc.- que han de mantener los uno~
respecto a los otros. Esta tcnica, que se ha usado tambin en la
edificacin de coronas de manzanas uniparcelarias a fin de con-
seguir frentes abiertos y variados, es;de hecho, una sofisticacin
de la de edificacin aislada en parcela, en especial en lo referente
a la regulacin de la situacin relativa de varios edificios separa.
dos en una misma parcela Que suele establecerse eneste siste-
ma cuando se prevn parcelas grancfes.
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1, Hasta hoy el lecho del subtemineQ no se ha considerado incluido en el cmputo
d~edificabilidad.1o cual es una costumbre Que se deOer seguramente replan-
tear, El tediO de los subterrneos es olro tipo de techo, pero es ellidenlemen-
';~1 te techo. y tiene sentido Que este sometido a una cierta regulacin urbanistica .
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perjuiciO de los criterios Que hayan de prevalecer en las reas de
valor histrico.
los planes de ordenacin suelen definir a veces las alturas m?
nimas libres interiores de las viviendas y los locales aunque, por
ocuparse ya de eso otras reglamentaciones, no seria necesario.
Sin embargo, hay dos casos en que estas alturas tienen un conte-
nido urbanstico especifico: en las reas de valor histrico, a fin
de mantener la coherencia de los nuevos edificios con los existen-
tes, y en las plantas bajas de los edificios que dan a la cafle,
La altura de la planta baja que da a la calle define un espacio
sin cuerpos volados y constituye la parte mas pblica del edificio.
P or este motivo no son recomendables alturas inferiores a 4 m,
Este criterio es tambin de aplicacin a los volmenes que no dan
directamente a la calle pero son perceptibles desde la misma, si
ben en este caso pOdra reducirse el mnimo, y dar mayor mar.
gen al criterio del proyecto de edificacin,
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edificacin se separa de la calle, no se puede aplicar el mtOdo
anterior, que estaria dificultado, adems, en los casos en que la
topografa de la parcela fuera muy diferente que la de la calle. En
este caso, la consideracin de planta baja se hace con referenciJ
a la topografa de la parcela y, si sta ha de tener movimiento de
tierras, respecto de la topografa final de la parcela. Cabe aadir
que en este caso lo que se deber establecer tambin son los l.
mites de los cambios de configuracin del suelo respecto de la
topografa inicial o incluso respecto de la rasante de la calle. El
mencionado P GM estableca que ten"dra consideracin de planta
baja aquella en la que el pavimento no estuviera a una altura supe-
rior a 1,00 m por encima de la cota del terreno e:derior definitivo.
Con esta altura se hacen posibles aberturas de iluminacin al po.
sible subterrneo, y la planta baja tiene un margen de adaptacint
razonable en terrenos de topografa ondulada, ~;~",
En el sistema de definicin volum tr ica, la ordenacin de los .~
volmenes de edificacin est ntimamente relacionada con la de- : 1
terminacin de tas parcelas y los espacios pblicos, y es lgico ~~
Que seale la cota precisa -o el intervalo de co13s- que ha de te- :~
ner el pavimento de la planta baja de cada volumen, No obstante,J
ya Que las ordenaciones volumtricas son desarrollos posteriores
del plan general, es pertinente que el mismo establezca unos Iimi.
tes generales a la cota del pavimento de la planta baja en relacin
con la cota del terreno, que hayan de ser respetados por los ins.
trumentos de ordenacin, de forma semejante a como se hace
en el sistema de edificacin aislada.
La altur a m xim a de los edificios es funcin del nmero de "'1
plantas admitidas. El ajuste de esta altura tola! a una hiptesis de 'f.
atrura de las plantas no superior a 3,05 m -forjado incluido- ha sido
una prctica corriente para evitar la picaresca de creacin de altillos
o plantas adicionales que un margen mayor de allura de planta
podria facilitar: Este ajuste ha creado, sin embargo, cada vez mas ir
problemas, ya que las instalaciones han ido requiriendo mas espacio '{
bajo y sobre el forjado, en especial en los edificios con alto equ~ ~,
pamiento tecnolgico. P or tanto, si bien se puede e:dremar el rigor
en el cumplimiento del nmero de planlas y en la superficie de lecho
til de los edificios, se impone una mayor flexibilizacin en cuanto
a las alluras en metros, en especial en las reas urbanas donde.
se prev la implantacin de actividades econmicas, todo ello sin
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los palios interiores deledificio son, en principio, menos neceo
sarios en los dems sistemas de ordenacin de la edificacin, ya
Que es esperable que sta adopte disposiciones en planta que
permitan la ventilacin e iluminacin natural de las estancias d~
rectamente al exterior. Sin embargo. se debe regular su posibili.
dad, ya que pueden darse casos en los que la mejor solucin ar-
Quitectnica para la edificacin de una parcela o una determinada
" ,,100m" " ;" .... :;.: ....... ~" ;,, 11'''';'';':'11 de patios interiores.
P or lo que respecta a sus dimensiones mnimas.elcriterio no len-
dra que ser diferente deldelsistema de alineaciones de calle; sin em-
bargo.en estos casos si que se plantea la cuestin delcmputo de la
edificabilidad que se pierde con elpalio.Seria conveniente que elplan
estableciera cul es elcriterio pertinente alrespecto, en funcin de
sus objetivos de facilitar, o no, las edificaciones con patios interiores.
Un criterio posible es admitir que, en elcaso de edificacin ais-
lada en parcela, el espacio ocupado por el patio no computa en
lrminos de edificabilidad pero si de ocupacin de suelo. En el
caso de definicin volumtrica de configuracin precisa, los pa-
tios que se dejen dentro de un volumen forman parte lgicamente
delvolumen y por tanto consumen edificabilidad. En elde configu.
racin flexible, dada la amplitud de posibilidades, habr que esta-
blecer en cada caso elcriterio que se deber aplicar.
los cuerpos volados son tambin un concepto especialmente
relacionado con el sistema de alineaciones de calle. los edificios
acostumbran a'tener, en sus plantas piso, balcones. tribunas y te-
rrazas Que vuelan sobre la calle.
Se ha tratado durante muchos aos de una prctica admitida y
autorregulada por la misma tipologa dominante de la edificacin
-los balcones y las lribunas tenian vuelos discretos, limitados por
la propia tecnologia de la construccin-o Elproblema se plantea
cuando la capacidad de volar aumenta. AsimisO)o. la conversin
de estos vuelos en ampliaciones de la superficie de vivienda me-
diante su cerramiento aumenta la desfiguracin del plano de fa-
chada y delespacio de la calle.
En elcaso de edificaciones por alineaciones, est claro que los
cuerpos volados son una tolerancia de sobrepasar la alineacin
que puede ser regulada hasta elpunto que se considere deseable
por la ordenacin urbanistica. las tcnicas habituales han sido
establecer una mxima longitud de vuelo -por ejemplo 1-1,5 ro-- y
~1
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En todos los sistemas de ordenacin de la edificacin, se plantean
cuestiones relativas alcmputo de los patios y de los cuerpos V0~
dos, en relacin con la edificabiJ idad permitida. Los cuerpos volados
tienen tambin importancia respecto a la arquitectura perceptible
desde la calle que se puede derivar de la regulacin de los mismos ..
Comenzando por los patios -de uces y venlilacin-, hay que
subrayar que es el sistema de alineaciones de calle elQue tiene
ms frecuentemente necesidad de e"stos elementos, dado que las
profundidades edificables de ms de 14 m suelen comportar la
aparicin de estancias -dormitorios, salas, etc.- interiores. Para
asegurar una mnima calidad de estas estancias, las ordenanzas
suelen fijar unas dimensiones mnimas de los patios en funcin de
la altura del edificio, distinguiendo si se refieren a cocinas o a
otros tipos de habitaciones. Elpatio es entendido en este caso
como una disminucin de techo motivada por las exigencias fun-
cionales del edificio. y n~.necesitara, por tanto. ninguna otra re- J
gulacin que sus dimensiones mini mas en caso de ser necesario.
Estas dimensiones pueden situarse para los patios de luz entre
10m
l
para una planta y 22 m
l
para siete plantas o ms {P GM) Y .
en todo caso, permitiendo la inscripcin de una circunferencia de
3 m de dimetro. P ara los patios de ventilacin -cocinas-o se ad-
miten dimensiones ms reducidas.
Sin embargo, en este sist('ma de ordenacin se ha establecido
a veces la exigencia de que un determinado porcentaje de la plan- :;
la edificable en altura se destine a patios con el objetivo de ase- }~
gurar un cierto esponjamiento de la edificacin. Esta exigencia l'
puede tener inters en casos de profundidades edificables muy
grandes: 30 m o ms, y de una cierta anchura media de parcela
en la que se quiera propiciar variantes tipolgicas mediante ;n
porcentaje alto de espacio no ocupable -por ejemplo 30% o
ms-, el cual puede configurarse en patios abiertos al patio de
manzana e incluso a la fachada de la calle.
QtiOS, cuerpos volados y otros
parmetros comunes
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'? t~: <i? " dn de la anchura de la calle -por ejemplo lI I o-. Asimismo, para
~,;llos cuerpoS cerrados se sola establecer tambin la limitacin de
~JQlJ eno ocupasen mas de una determinada proporcin de la al!chtr
P .: ~1ra de fachada -por ejemplo lI J 2/3-. Cabe aadir que, a la vista
~ del paisaje que ofrecen las fachadas alineadas a las calles de nues-
~~,* ; tras ciudades, sera conveniente ser decididamente restrictivo en la
,~. definicin de las posibilidades de vuelo de los nuevos edilicios. No
: 0 ") es conflictivo admitir vuelos de 40 cm para los balcones, pero las
;-'~: ;, terrazas de una cierta amplitud tendran que buscar seguramente
r ~f , ~ su espacio hacia el inlerlor de la parcela y no sobre la calle.
,i'l; ~ k ~ ' E n cuanto al plano Que limita r~profundidad edificable, hay ~ue
,~ j.::i~ ' entender Que se trata del plano limite Que no ha de ser excedido
8~,por la edificacin, y por tanto no tiene sentido plantear la posibili.
K '? !: - dad de cuerpos volados Que lo traspasen.
;J '~, -,-': 'E l sistema de edifica~in ~~slada en pa~cela permite coofigurar con
",: ~.ootable libertad una edlficablhdad determinada. P or tanto, est claro
Que J os cuerpos volados cerrados computan dentro de esta edifi,
cabilidad. La regulacin de la zona deber determinar en Qu grado
computan los cuerpos volados abiertos -as como las plantas bajas
abiertas y cubierta5-, y tambin si J os vuelos computan a los efectos
de la ocupacin mxima del solar. Ningun vuelo puede ocupar las
franjas de separacin de los vecinos establecidas.
E n el sistema de definicin volumtrica y en el caso de una de-
finicin precisa del volumen mediante alineaciones, nos encontra.
riamos en un caso similar al de alineaciones de calle, si bien mul-
bplicado por el nmero de fachadas Que tenga el volumen .
E s muy importante aqu tener un criterio claro, ya Que la permi.
sibilidad de cuerpos volados representa un aprovechamiento adi-
ciona! al cual no renunciar probablemente el promotor del edili.
cio. y Que puede afectar gravemente su expresividad volumtrica .
E n el caso de configuracin flexible, tendr que ser"a propia
propuesta de ordenacin la Que explicite los criterios de permisi-
bilidad y cmputo de los cuerpos volados en funcin de sus obje .
tivos y de la lgica de formalizacin adoptada.
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La asociacin normativa del nmero de plantas admitido la altu-
ra mxima del edificio hace que, habitualmente. se considere la l~
nea de cornisa del edificio para la medicin de la misma. Sin em-
bargo, los edificios tienen siempre e l e m e n t o s y c o n s t r u c c i o n e s
por encima de la lnea de cornisa: barandas del terrado, tejados,
accesos al terrado, e instalaciones " ada dia mas numerosas; por
tanto, la ordenacin urbanstica deber establecer con carcter
general o para un rea especfica qu cosas, en qu posicin y de
qu altura admite por encima de la altura reguladora establecida.
Lgicamente, no se admiten por encima de la altura regulad!
ra espacios habitables, y las limitaciones de pendiente de los po-
sibles tejados suelen tener, adems de criterios paisajsticos, el
objetivo de evitar la aparicin de espacios de este tipo. Una pro-
blemtica ya antigua, pero que ha ido a ms, es el orden arquitec-
tnico que deberan alcanzar los elementos por encima de la altu-
ra reguladora. Si bien podemos considerar que se trata de una
responsabilidad especifica del proyecto de arquitectura, sera
conveniente que la normativa urbanstica presionase en este sen-
tido ms de lo que lo hace normalmente.
Hay que hacer mencin, tambin, de determinados casos en
los que, en lugar de la altura reguladora relacionada con un nme-
ro de plantas, es ms adecuado el establecimiento de una altura
total mxima que comprenda todos los elementos constructivos y
volumtricos. E n primer lugar, las viviendas unifamiliares en edif~
cacin aislada en parcela, pero tambin todos los edificios que res-
pondan a tipologas aisladas semejantes en el sentido de que pueden
desarrollar composiciones muy diversas de los espacios internos:
edificios sociales, equipamientos, clubes deportivos, etc. Asimismo.
en el sistema de definicin volumtrica en su modalidad flexible,
puede ser adecuado adoptar el parmetro de la altura lotal mxima
en lugar de la reguladora.
P or debajo de la planta baja, los edificios tienen s u b t e r r n e o s
Qr encima de la ltima planta
y por debajo de la planta baja
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i! ~ " so el segundo puedan destinarse a las mismas actividades que el
A : resto del edificio, sin perjuicio, naturalmente, de observar las me-
,.~;f: didas de seguridad pertinentes. E st claro que esta posibilidad da
'0T a este techo - Que no computa en la edlficabihdad del solar- un
nk~valor prximo al que tienen las plantas sobre rasante, y por otra
~J~: parte su uso representa una carga sobre los espacios publicas
:2i~:"del entorno del mismo orden que la de las plantas superiores. Se
' -i ; ~ i :deberan, pues, tener en cuenta estos techos subterrneos en la
tjt evaluacin de fas capacidade~y necesida~e~del sector urbano, y
',;>' asimismo, como aprovechamientos urbamstlcos a efectos del re.
o ~. parto de cargas y beneficios .
!I I :H r Tambin la aparicin de los grandes centros comerciales y re-
? ~ J : " : creativos nos ha mostrado el efecto perverso que podia alcanzar
~ : rel uso tradicional del subterrneo - el aparcamiento- cuando sle
.i1I i( adquiere dimensiones muy grandes - por ejemplo ms de dos mil
>;..l ~"
: 1 r .' : : vehculos- y tiene una utilizacin rotatoria. E l aparcamiento, que en
1;:~.principio poda haber sido planteado como una exigencia que la im.
d.::' plantacin de la actividad deba satisfacer, resulta ser finalmente
J:'I I ,:t-~. un generador de flujos de transito rodado que pueden afectar grave.
mente las calles del entorno. Tiene, pues, sentido urbanstico limitar
en algunos casos la superficie de aparcamiento subterraneo rola.
lorio con la finalidad de no incentivar ellrafico rodado de determi.
nadas zonas.
Como se desprende de lo expuesto, cada vez mas el uso del
espacio, subterrneo de los edificios deber ser tenido en cuenta
en la ordenacin urbanstica.
5
178
que por sus condiciones de iluminacin y acceso no pueden gene.
ralmente destinarse a los mismos usos que las plantas sobre ra-
sante.
la ordenacin urbanstica no ha prestado hasta hoy mucha
atencin a los subterrineos mas all de limitar su uso 'y, en deter.
minados casos, de limitar la extensin fuera de la planta del edif~
Co para preservar el espacio ajardinado y arbolado. E l subterr-
neo ha sido un aprovechamiento urbanstico adicional Que poda
materializarse bajo el edificio sin otra limitacin que las dificultades "
de construccin - principalmente por el nivel fretico- y las de acceso, ~
que hacen perder valor al lecho a medida que se aumenta la pro- .:;
fundidad. .
P or esta razn. ha habido una cierta autorregulacin de la can-
tidad de espacio subterraneo que se construye en cada edificio.
No obstante, en determinados perodos o lugares, fa demanda de
aparcamiento - uso principal del espacio subterraneo- ha hecho
que la proporcin del techo construido bajo rasante respecto el
de sobre rasanle haya sido muy alta. E n Barcelona, en el conjunto de
las licencias otorgadas entre 1988 y 1993, el techo que se cons.
truy en subterraneo fue cerca del 50% del que se construy sobre
rasante, es decir, un lercio del total. P or tanto, parece oportuno
que las propuestas de ordenacin urbanstica vayan ocupandose
de este asunto.
De momento, cabe senatar que la utilizacin de los subterraneos
en determinados edificios tiene una innegable trascendencia en
cuanto a las intensidades de los usos y de los flujos del espacio
urbano. E n edificios de oficinas, comerciales, culturales, recreat~

La edificacin en subte'flmeo
al canza pr()\l OfcioI l es
impQrtanl es en l as !ramas
l JI banal ~nsas,
$ecOI l es del edil icio l 'i~a,
Barcelona,
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Qregulacin urbanstica
de los usos
Tradicionalmente, la ordenacin urbanstica de tos espacios par.
celados, adems de establecer normas relativas a la edificacin, ~:
las ha establecido sobre los usos a" los que se puede destinar la
misma. P or ello estas normas suelen denominarse ordenanzas de
edificacin y uso.
E l nfasis Que se ha puesto sobre la regulacin de los usos ha - i:
sido variable a lo largo del tiempo. En los tejidos histricos, la
misma tipologa de la edificacin llevaba implcitos los usos; en
los ensanches del siglo XIXlos edilicios tenan una notable dvers~
dad de utilizaciones admisibles. P osteriormente, la importancia
adquirida por la industria manufacturera como uso urbano, y las
ideas simplificadoras sobre la ciudad que se derivaron del funcio.
nalismo, llevaron a una tcnica de divisin en zonas urbansticas
segn usos que a lo largo del tiempo se han ido desdibujando. En
los planes urbansticos de hoy, prcticamente la nica zona reren.
da a un uso que an se mantiene es la zona industrial, y podria
discutirse la idoneidad actual de su denominacin.
Sin embargo, la n(}Correspondencia entre zona y uso no quiere
decir que la ordenacin urbanstica no deba abordar la regulacin de
los usos. P recisamente el que la mayoria de las categorias zonales
admitan diversos usos obliga a establecer los criterios para tratar
los conflictos de convivencia entre ellos.
Similarmente a lo que sucede con la edificacin, la reguladO!!
de los usos en las numerosas zonas del suelo urbano tiene por
objeto dar garantias de mantenimiento de las situaciones de equ~ ~7
libro alcanzadas a lo largo del tiempo o, en otros casos, propi- ;~
ciar su evolucin para que determinadas zonas tengan otros P & " f,.
pe.les en la ciudad. ,Mientras que en el .suelo ~r?anizabl:, en :-~
pnnClplO, las regulaCiones pueden ser mas genencas, deJ and~ ,~~
abierta su concrecin a criterios de la promocin o a su propia d~ ~~
nmica de implantacin. ,5
P ara la regulacin urbanstica de los usos, es bueno que el
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pliln general estilblez~a la lista .de los usos ~ue considera y d.efinil
el contenido de los mismos, mientras no eXista una referenCIa de
validez general en este sentido.
En cadil zona el plan sealar, adems, los usos adm itidos, o
los usos prohibidos, que tienen el mismo efecto normativo pero
expresan una actitud de mayor apertura respecto al desarrollo
QUeplleda tener la zona,
Cuando el criterio del plan respecto al carcter de la zona en
el conjunto urbano est ms definido, debern sealarse:
r+\ Usos principales, que caracterizan la zona. P ueden ser uno o
varios, por ejemplo vivienda plurifamiliar y oficinas.
_ Usos compatibles, que se pueden admitir siempre que no cau-
).;- sen interferencia a los usos principales, por ejemplo pequea in.
dustria en relacin con los usos anteriores.
Usos complementarios, que slo se admiten en la zona en la
medda en que complementen al uso principal, por ejemplo el uso
comercial en una zona deportiva. Sern usos que tendrn presen.
cia fisica mucho menor que el principal al que complementan.
La implantacin de los usos en la zona -en especial los compa-
tibles y complementarios- puede estar condicionada al cumpl~
miento de determinados requisitos que pueden referirse a limita.
ciones en sus parmetros cuantitativos, o a su sifuacin en la
lona y en el edificio:
- Limitaciones: superficie, numero de plazas, potencia instala-
da, aforo, etc.
- Situacin: en edificio aislado exclusivo, en planta baja. a una
dislal!cia minima, etc.
El aparcamiento es un uso que suele ir asociado a la implanta.
cil! de otros, y del cual se exige un nmero de plazas en funcin
de los parmetros cuantitativos del uso al que va asociado. Estas
plazas de aparcamiento se han de prever, lgicamente, en el mo-
mento del proyecto de la edificacin destinada al uso de que se
trate.
P or este motivo, en la exigencia de aparcamiento o de otros
espacios asociados al uso como serian los de carga y descarga,
hay que disfinguir cuando se trata de edificios de nueva planta o de
reutilizacinde edificios existentes. En este segundo caso, se deber
valorar qu actitud es la ms conveniente desde el punto de vista
de la ciudad: exigir el estricto cumplimiento de los estndares o
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facilitar la reutilizacin de los edificios. No existe una respuesta
vlida en todas partes y en todo momento.
Hay que subrayar que la edificacin suele tener mayor dura.
cin en el tiempo que los usos a los que se destina. Los usos se
desplazan los unos a los otros y cambia el carcter de los barrios
sin que ello comporte necesariamente modificaciones importantes
en el tejido edificado. P or eso tendra sentido adoptar tcnicas de
regulacin de los usos que pudieran ajustarse a lo largo deltiem-
po a las circunstancias cambiantes por las cuales pasan las ciu-
dades, ya los objetivos que puedan ser adecuados en cada etapa.
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Dentro de los usos urbansticos, el de vivienda es seguramente el
de mayor alcance cuantitativo en los tejidos de la ciudad, y tam-
bin el Quetiene un contenido ms definido en cuanto a sus efectos
sobre el entorno y sobre los dems usos .
Tambin el uso de oficinas est suficientemente tipificado en el
sentido de Que esta denominacin expresa una forma concreta
de usar el espacio construido. Sin embargo, puede ser conveniente
distinguir entre oficinas Que reciben mucho pblico y oficinas Que
nicamente reciben visitas ocasionales, respecto a su compatibili.
dad en edificios de viviendas. E n todos los dems usos, la diversidad
es mucho mayor.
Bajo los conceptos de uso industrial, de uso de equipamiento,
de uso recreativo, de uso asistencial, etc. , se incluyen actividades
que, pese a responder a la finalidad genrica que expresa su de-
nominacin, son de naturaleza muy diferente, hasta el punto de
que algunas pueden ser admitidas en edificios en contigidad con
las viviendas, mientras Que otras requieren ser emplazadas en lo-
calizaciones alejadas de los tejidos urbanos.
P or esta razn, la regulacin urbanstica tradicional de los usos
en las zonas es insuficiente para garantizar las condiciones de
convivencia de los usos entre si y en especial con la vivienda.
Desde hace muchos aos, la normativa urbanstica consideraba
ya diversas categoras de uso industria! segun la potencia. a fin
de establecer con mayor rigor las condiciones de compatibilidad
con la vivienda. Hoy dia la potencia instalada ya no es . .un factor
determinante de las molestias o el peligro Que pueden resultar de
la actividad industrial. P or otra parte, se han multiplicado las acti.
vidades Que pueden tener grados elevados de incompatibilidad
cOrl. la vivienda, en especial por lo Que respecta a las de tipo re.
creati~o y a diversas modalidades de usos de equipamiento.
Tambien, desde hace tiempo, y con independencia de su ads .
cripcin a unos usos urbanisticos u otlos, ha existido legislacin
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sobre actividades que podan producir efectos negativos sobre
las personas y el medio ambiente; so~ las denominadas -activida-
des clasificadas_ , que suelen ser objeto actualmente de regula-
cin especifica por parte de las comunidades autnomas. Tam.
bien los ayuntamientos han tenido su reglamentacin de actividadei
y se ha distingtJ ido entre la licencia de edificacin regulada por
las determinaciones urbansticas, y la licencia de apertura de la
actividad, que tena que estar de acuerdo con los usos urbansij.
cos de la zona, pero tambin con las ordenanzas municipales de
actividades.
las actividades tienen problemas de localizacin en tanto Que
pueden ser en alguna medida molestas, insalubres, nocivas o pel~
grasas, calificativos que se justifican por la produccin de alglr
nos de los efectos siguientes:
Molestas
P resencia de grupos numerosos de personas
Induccin de trfico, en especial pesado
Ruido
Vibraciones
Mal olor
Insalubres
Humos
Radiaciones
Nocivas
Aguas residuales
Residuos slidos
P eligrosas
P eligro de incendio
P eligro de explosin
La regulacin espacial de las actividades se hace de acuerdo
con diferentes niveles de tolerancia de estos efe~tos secundafic:~
Que se cuantifican en las unidades de medida adecuadas en cada
caso. Asimismo, en funcin de estos niveles se deben diferenciar
en el plano distintas reas Que se superpondrn a las delimitacio.
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nes zonales, y sealar para cada una de estas reas el nivel de
tolerancia aceptable de acuerdo con sus caractersticas. Como
mnimo, parece razonable distingur los tipos de reas siguientes:
reas destinadas prioritariamente a'vivienda, areas mixtas de ac'
vidad y vivienda, reas industriales y reas exteriores a los tejidos
urbanos.
Estas reas de control ambiental comprendern las zonas uro
bansticas Que correspondan a cada nivel de proteccin, pero las
reas con medidas ms restrictivas se deberan extender en una
cierta franja en las zonas urbansticas vecinas a fin de evitar la lo-
calizacin de actividades inconvenientes justo en la frontera de
fas zonas donde se Quieren evitar.
P ese a que la regulacin ambiental de las actividades tiene una
tcnica propia y es superponible a la ordenacin urbanstica, est
bastante claro que se trata de una regulacin que tiene una im-
portante trascendencia urbanstica, y por ello sera conveniente
lener presente esta problemtica en la sistematizacin de los
usos que se admiten o se prohben en cada zona. Esto comporta-
r en algunos casos -uso industrial, uso de equipamiento, etc.-
determinar subcategorias mediante agrupaciones de actividades.
A este efecto pueden ser tiles las clasificaciones oficiales de ac.
tividades aprobadas .
P or ultimo, hay que considerar la posibilidad de no-regulacin
urbanstica de los usos, opcin que puede ser interesante en deter-
minados casos.' De hecho, ras tipologas edificatorias de los tej~
dos comportan una cierta regulacin indirecta de los usos. sta
podra completarse simplemente con el establecimiento de diversas
reas en funcin del nivel de efectos negativos tolerable, lo cual
podra dar lugar a diferentes tipos de mixturas '.'rbanas. Segura.
mente, esta tcnica no es adecuada para tod;! 1" dll(l" d dondp. se
pueden dar situaciones y valores que deben ser protegidos limi.
tanda urnansticamente determinados usos, pero s que puede
ser una opcin interesante en reas de crecimiento o en reas urba .
nas sometidas a procesos evolutivos de transformacin de una
cierta intensidad.
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