POSTURA LEY DE DESARROLLO URBANO

Agradecemos la presencia de los medios de comunicacin en esta rueda de prensa en donde

presentamos la postura de la Sociedad de Urbanismo, Vertebra, Reforestacin Extrema, El Colegio
de Ingenieros, El Colegio de Valuadores, el Consejo Cvico, Distrito Tec, la UdeM, la U-ERRE, la
UANL, el IMPLANc de Monterrey e IMPLAN San Pedro respecto a la propuesta de cambios a la Ley
de Desarrollo Urbano presentada el pasado mes de diciembre 2013 por el Colegio de Arquitectos
al Congreso del Estado. En este sentido queremos destacar las principales preocupaciones que
tenemos con respecto a esta iniciativa. Exponemos a continuacin lo siguiente:
S a la redensificacin, pero no a la densidad ilimitada y en zonas no aptas.
En peligro nuestros cerros.
Ningn retroceso en las reas de cesin municipales.
Propuestas alternativas para modificar la Ley de Desarrollo Urbano.
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S a la redensificacin, pero no a la densidad ilimitada y en zonas no aptas.
En semanas pasadas, los Diputados de la Comisin de Desarrollo Urbano del Congreso convocaron
a una serie de mesas de trabajo con desarrolladores, urbanistas y ciudadanos para analizar las
propuestas de modificacin a la Ley de Desarrollo Urbano promovidas por el Colegio de
Arquitectos. En este espacio queremos, por medio de ustedes, dar a conocer las consecuencias
que tendra la adopcin de estas reformas urbanas, as como los principales impactos que nos
afectaran a todos en nuestra calidad de vida.
Basndose en el argumento de la poltica federal de vivienda, la propuesta considera aumentar las
densidades, otorgando un subsidio para aquellos desarrolladores que promuevan proyectos con
estas caractersticas. Sin embargo, cabe recordar que para la Secretara de Desarrollo Agrario,
Territorial y Urbano (SEDATU), los polgonos que son prioridad para la densificacin son las zonas
centrales de los municipios, ya que no slo ha bajado su nmero de habitantes, sino porque es en
estas reas en donde ya se cuenta con los servicios bsicos, transporte, escuelas y reas de
trabajo, adems de que el repoblar estas zonas el caos vial se reducira considerablemente al
acortar los tramos de desplazamiento.
Inclusive, la decisin sobre zonas que pueden ser objeto de mayores densidades o de una
redensificacin, es una atribucin de los ayuntamientos. Destacamos por ejemplo el Plan de
Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey en el que las zonas donde se proyecta aumentar la
densidad son aquellas que tienen cercana directa a transporte pblico, comercios, espacios de
diversin, entre otros.
La propuesta de reforma en el Congreso propone liberar la densidad de manera pareja para todo
el estado, pasando de una densidad mxima actual de 150 viviendas por hectrea a 500 viviendas
por hectrea. Para ilustrar concretamente a qu abre la puerta esta reforma, basta ver las
siguientes fotografas de Bejn o Mumbai. Ms all de esta imagen, nosotros queremos saber
cmo piensan resolver el problema del trfico vehicular que en la zona metropolitana, en caso de
multiplicar las densidades por 5, cuando en la actualidad ya estamos rebasados por este
problema?, y cmo dotarn de agua potable, drenaje y electricidad aquellas zonas alejadas que
no estn preparadas para enfrentar tal crecimiento poblacional?
En peligro nuestros cerros.
Otra de las problemticas que hemos detectado es la propuesta de cambiar las pendientes
mximas para urbanizar de de 45 por ciento a 45 grados. Detalle tcnico que hace una enorme
diferencia. Actualmente la ley no permite urbanizar terrenos con pendiente mayor a 45%.
Errneamente se ha querido interpretar que se trata de 45 grados, situacin que implicara poder
construir en pendientes que actualmente no se pueden urbanizar, y que impactaran a los vecinos
que viven a un lado, por el incremento en los riesgos de derrumbes y el riesgo de inundacin,
adems del costo de introduccin de servicios bsicos como lo es el drenaje sanitario, entre otros.
Para ejemplificar concretamente lo que estos cambios implicaran, presentamos estas imgenes,
imaginemos la magnitud de cmo pudieran llegar a urbanizarse nuestros cerros. Muchos de
nosotros hemos visto las casas que se construyen en zonas de laderas, que terminan pareciendo
casas patonas, y solamente estn en terrenos con pendientes menores a treinta por ciento.
Basta recordar las imgenes posteriores al paso del Huracn Alex en 2010, en donde precisamente
en las viviendas de la zona Cumbres que estn ms cercanas al cerro se produjeron deslaves que
acabaron con las calles y destruyeron buena parte de las construcciones, es una muestra de las
condiciones geogrficas particulares de nuestra metrpoli, por lo que no es deseable forzarla an
ms.
Por otra parte, la propuesta pretende permitir la urbanizacin en zonas de alta produccin
agrcola y zonas de recarga de acuferos, lo cual claramente provocara ms deforestacin,
mayores riesgos de inundacin, y un impacto generalizado al medio ambiente.
Ningn retroceso en las reas de cesin municipales.
Otro aspecto de la propuesta que nos ha preocupado por las consecuencias sociales que tendra es
que adems del aumento de las densidades, la propuesta en el Congreso considera una reduccin
de la superficie de las reas de cesin en edificios multifamiliares que tienen que efectuar los
desarrolladores a los municipios, para la creacin de equipamientos e infraestructuras tan clave
como escuelas, parques, clnicas, etc. Actualmente los desarrolladores se comprometen a ceder 22
metros por cada vivienda construida, sin embargo la nueva propuesta considera slo ceder solo el
17 por ciento de la superficie construida. Esto equivale a ceder nicamente 10.2 metros por
vivienda En los casos de vivienda triplex, y an menos en viviendas de mayor densidad. Los
siguientes esquemas nos muestran como se encuentra la distribucin de reas de cesin para
espacios pblicos actualmente, y como quedara de aprobarse la ley que ahora se encuentra en
revisin en el Congreso Local.
Cunto les preocupa a los que impulsan estas reformas el problema actual de hacinamiento,
pandillerismo, desintegracin y violencia familiar? Basta con ir a mirar los fraccionamientos que ya
existen en Garca, Jurez, Zuazua, para darnos cuenta de que los requisitos actuales son
insuficientes para ofrecer condiciones adecuadas de vida a los habitantes de estos
fraccionamientos, y de lo que sucedera de disminuirse todava ms la superficie del rea de
cesin.

Propuesta alternativa
Luego de analizar la propuesta presentada por el Colegio de Arquitectos, los posibles daos a los
que nos podemos enfrentar son claros, y por ello proponemos que se den los diputados un tiempo
mayor de anlisis y convoquen a todos los expertos y acadmicos posibles para realizar propuestas
que pudieran abonar a un mayor bienestar social. Ofrecemos algunas sugerencias que pueden
refinar y mejorar el proyecto que hoy se encuentra en estudio.
Las reas en las que la pendiente exceda de 45 por ciento sern consideradas como zonas no
urbanizables, las menores a este porcentaje podrn urbanizarse de acuerdo a los lineamientos del
Programa de Desarrollo Urbano Municipal y la Ley de Desarrollo Urbano del estado, es decir entre
30 y 45 por ciento se permite slo una vivienda por hectrea. Con el objeto de incrementar las
reas verdes y proteccin de la naturaleza, se podr establecer el uso de suelo de ladera e
instrumentos de fomento para lograrlo.
Aquellas reas no urbanizables dentro de un predio que contenga zonas urbanizables podrn ser
utilizadas para fines de construccin de infraestructura, sin que se d el derecho a venta de dichos
terrenos. Para los predios unifamiliares o multifamiliares que hayan sido autorizados con fecha
anterior a la vigencia de la Ley, podrn realizar los trmites de construccin que corresponda, en el
entendido de que poseen un derecho anterior a la ley.
En el tema de Densidad consideramos que en las zonas vecinas a las lneas de transporte masivo
como Metro o Ecova, se conceda el aumento de densidad a 250 viviendas por hectrea,
disminuyendo el requisito de estacionamiento a la mitad. En tanto las zonas de Regeneracin
Urbana estratgica sealadas por los Planes Municipales de Desarrollo Urbano, podrn otorgar la
densidad ms alta que permita la ley.
Finalmente, consideramos que es importante establecer instrumentos de fomento de las reas de
cesin en zonas especiales de Regeneracin Urbana, tomando en cuenta equipamientos ya
existentes como escuelas, clnicas, parques, bibliotecas, reas verdes, adems de amenidades que
incluyan los edificios como Gimnasio, alberca, terraza jardn, etc. En tanto, considerar
ampliaciones de banqueta de por lo menos 7 metros de ancho como parques lineales.
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La actual Ley de Desarrollo Urbano del estado de Nuevo Len ha dado pasos decididos en la
direccin de una mejora significativa de las condiciones para urbanizar y redensificar. Se han
considerado temas importantes como considerar la regeneracin y repoblacin de los centros de
las ciudades con proyectos como el que contempla el municipio de Monterrey. Aprobar las
reformas propuestas por el Colegio de Arquitectos sera regresar al pasado y no slo eso, replicar
modelos que son sinnimo de problema social, como hemos notado en diversas experiencias
existentes en la ciudad.
Hacemos un llamado al Congreso del Estado, a los expertos en el tema, a las instituciones de
educacin superior y a la sociedad civil en general para que entremos o comencemos un proceso
de consulta profunda sobre lo que una iniciativa de estas caractersticas debera contener con
base en la situacin de nuestro estado, a fin de no causar graves problemas ambientales sociales y
urbanos, tomando en consideracin las prcticas que han funcionado a nivel nacional e
internacional.