Plan de Gestion para La Construccion de Un Complejo de Condominios en Manuel Antonio

UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACIN INTERNACIONAL
(UCI)

PLAN DE GESTIN PARA LA CONSTRUCCIN DE UN COMPLEJO DE
CONDOMINIOS EN MANUEL ANTONIO

MAURICIO MASS MORA

PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO
REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE
MASTER EN ADMINISTRACIN DE PROYECTOS

FEBRERO 2008

ii
UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL
(UCI)

Este Proyecto Final de Graduacin fue aprobado por la Universidad como
Requisito parcial para optar al grado de Mster en Administracin de Proyectos

__________________________
Ing. Federico Vargas Uzaga, MSc, MBF, MPM, PMP, MAP.
PROFESOR TUTOR

_________________________

Ing. Mario Lpez Soto, MAP.
LECTOR No.1

__________________________
Ing. Carlos Brenes, MAP.
LECTOR No.2

________________________
Ing. Mauricio Mass Mora
SUSTENTANTE

iii
DEDICATORIA

A mis padres, que siempre me han enseado el valor de luchar en la vida.
MUCHAS GRACIAS LOS AMO!

iv
RECONOCIMIENTOS

A Dios por darme fuerzas de seguir adelante con todo, a mis padres que de una u otra forma
siempre me apoyaron, a mi novia que estuvo a la par ma durante todo el proceso de la maestra
ayudndome incondicionalmente.

A mis compaeros de la MAP-43, el grupo Azul (Wendy, Carlos y Jorge)
y dems compaeros, porque gracias al ambiente afectivo que se gener durante todo el proceso
de aprendizaje es que logramos este grandioso triunfo.

Muchas Gracias a los profesores porque dejaron una huella importante en mi pensamiento para
muchos aspectos de la vida.

v
CONTENIDO
INDICE DE ILUSTRACIONES ......................................................................................................... VIII
INDICE DE CUADROS ...................................................................................................................... IX
RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................................... XI
I. INTRODUCCIN ........................................................................................................................ 1
1.1 ANTECEDENTES: .................................................................................................................. 1
1.2 OPORTUNIDAD ....................................................................................................................... 1
1.3 JUSTIFICACIN ...................................................................................................................... 3
1.4 OBJETIVOS ............................................................................................................................. 4
1.4.1 OBJETIVO GENERAL: ..................................................................................................... 4
1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS: ........................................................................................... 4
II. MARCO TERICO ..................................................................................................................... 5
2.1 MARCO REFERENCIAL .......................................................................................................... 5
2.2.1 DESCRIPCIN DE LA ZONA DEL PROYECTO ............................................................. 5
2.2.1.1 BREVE RESEA HISTRICA DE MANUEL ANTONIO ............................................ 5
2.2.1.2 MANUEL ANTONIO EN LA ACTUALIDAD ................................................................ 5
2.2.1.3 DESCRIPCION GENERAL .......................................................................................... 6
2.2.1.4 CARACTERSTICAS DEL CLIMA EN LA ZONA ....................................................... 6
2.2.1.5 DEPENDENCIA RECPROCA ENTRE MANUEL ANTONIO Y QUEPOS ................. 7
2.2.2 UBICACIN DEL PROYECTO ......................................................................................... 7
2.2.3 FUNCIONAMIENTOS DE LOS CONDOMINIOS ............................................................. 8
2.2 MARCO TERICO ................................................................................................................. 14
2.2.1 DEFINICIN DE PROYECTO: ....................................................................................... 14
2.2.2 PLANEACIN: ................................................................................................................ 14
2.2.3 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO ............................................................................ 16
2.2.4 PLAN DE GESTIN DE UN PROYECTO ...................................................................... 17
2.2.4.1 PLAN GESTIN DEL ALCANCE: .............................................................................. 18

vi
2.2.4.2 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO: ............................................................................ 19
2.2.4.3 PLAN DE GESTIN DE LOS COSTOS. ..................................................................... 23
2.2.4.4 PLAN DE GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ............................................. 23
2.2.4.5 PLAN DE GESTIN DE LAS COMUNICACIONES ................................................... 24
III. MARCO METODOLGICO ......................................................................................................... 27
3.1 ESTRATEGIAS DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL PROYECTO. ....................... 27
3.2 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #1: 28
IV. DESARROLLO ............................................................................................................................ 33
4.1 GESTIN DEL ALCANCE. .................................................................................................... 33
4.1.1 PLANIFICACIN DEL ALCANCE ................................................................................. 33
4.1.2 DEFINICIN DEL ALCANCE ......................................................................................... 34
4.1.3 LNEA BASE DEL ALCANCE DEL PROYECTO ......................................................... 35
4.2 GESTIN DEL TIEMPO ......................................................................................................... 36
4.2.1 DEFINICIN DE ACTIVIDADES .................................................................................... 36
4.2.2 SECUENCIA DE LAS ACTIVIDADES ............................................................................ 36
4.2.3 ESTIMACIN DE RECURSOS A LAS ACTIVIDADES ................................................. 40
4.2.4 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES .......................................... 41
4.2.5 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA ........................................................................... 44
4.2.6 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DEL CRONOGRAMA .................. 46
4.3 GESTIN DE COSTOS.......................................................................................................... 48
4.3.1 ESTIMACIN DE LOS COSTOS ................................................................................... 48
4.3.2 PREPARACIN DEL PRESUPUESTO DE LOS COSTOS ........................................... 50

vii
4.3.3 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DE COSTOS ................................ 53
4.4 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ........................................................................ 54
4.4.1 PLANIFICACIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ..................................................... 54
4.4.2 ADQUIRIR EQUIPO DE PROYECTO ............................................................................ 55
4.4.3 DESARROLLAR EQUIPO DE PROYECTO ................................................................... 61
4.5 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES ............................................................................... 64
4.5.1 PLANIFICACIN DE LAS COMUNICACIONES ........................................................... 64
4.5.2 DISTRIBUCIN DE LA INFORMACIN ........................................................................ 66
4.5.3 GESTIONAR A LOS INVOLUCRADOS. ........................................................................ 69
V. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 72
VI. RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 75
VII. BIBLIOGRAFA .......................................................................................................................... 77
ANEXOS ........................................................................................................................................... 78

viii

INDICE DE ILUSTRACIONES

FIGURA 1. DISEO DE SITIO DE LOS CONDOMINIOS ................................................................. 9
FIGURA 2. ENTREGABLES PRINCIPALES DEL PROYECTO .................................................... 37
FIGURA 3. ORGANIGRAMA ......................................................................................................... 61
FIGURA C. CRONOGRAMA ........................................................................................................... 84
FIGURA D. RUTA CRTICA DEL PROYECTO ............................................................................... 90
FIGURA E. ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) ............................................. 91
FIGURA H. DIAGRAMA PERT. ..................................................................................................... 109
FIGURA J. CURVA S GLOBAL DEL PROYECTO ................................................................... 116
FIGURA K. CURVA S NICAMENTE PARA LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA..117
FIGURA L. GRFICO USO DE RECURSO PEN VS. TIEMPO ................................................. 118
FIGURA M. GRFICO USO DE RECURSO OPERARIO VS. TIEMPO ....................................... 119
FIGURA N. GRFICO USO DE RECURSO MAQUINARIA VS. TIEMPO ................................... 120
FIGURA O. PORCENTAJE DE USO DE RECURSOS HUMANO Y MAQUINARIA EN TODO EL
PROYECTO .................................................................................................................................... 121
FIGURA V. PLANOS DE ANTEPROYECTO ................................................................................. 129

ix
INDICE DE CUADROS

CUADRO 1. COSTOS DE MANTENIMIENTO DE UN CONDOMINIO ......................................... 12
CUADRO 2. EJEMPLO DE ATRIBUTOS PARA UNA ACTIVIDAD ............................................ 38
CUADRO 3. EJEMPLO DE ATRIBUTOS PARA UNA ACTIVIDAD ............................................ 40
CUADRO 4 RESUMEN DE CALENDARIO DE RECURSOS ...................................................... 44
CUADRO 5. TAREAS CRTICA DEL PROYECTO ...................................................................... 49
CUADRO 6. COSTOS PRINCIPALES DEL PROYECTO ............................................................ 50
CUADRO 7. MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES EN LA ADMINISTRACIN DEL
PROYECTO. ................................................................................................................................... 58
CUADRO 8. MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES EN LA CONSTRUCCIN DEL
PROYECTO ................................................................................................................................... 59
CUADRO 9. PERFILES PARA ADQUISICIN DEL EQUIPO DE PROYECTO .......................... 62
CUADRO 10. CRITERIOS DE LIBERACIN .............................................................................. 63
CUADRO 11. MATRIZ DE COMUNICACIONES .......................................................................... 68
CUADRO A. ACTA DE CONSTITUCIN DEL PROYECTO ........................................................ 81
CUADRO B. DECLARACIN DEL ALCANCE ............................................................................ 83
CUADRO F. DICCIONARIO DE LA EDT ...................................................................................... 92
CUADRO G. CRONOGRAMA PROBABLE (ESCENARIOS PERT) ......................................... 104
CUADRO I. PRESUPUESTO DEL PROYECTO ......................................................................... 110
CUADRO F. EJEMPLO SOLICITUDES DE CAMBIO ................................................................ 122
CUADRO P. EJEMPLO RESUMEN ORDENES DE CAMBIO ................................................... 123
CUADRO R. EJEMPLO CONTROL DE PAGOS VS. AVANCE PORCENTUAL. .................... 124
CUADRO S. EJEMPLO RESUMEN CONTROL DE PAGO ...................................................... 125

x
CUADRO T. EJEMPLO INFORME DE AVANCE ..................................................................... 126
CUADRO U. EJEMPLO SOLICITUD DE INFORMACIN ........................................................ 128

xi
RESUMEN EJECUTIVO
El cantn de Quepos y el pueblo Manuel Antonio dejaron de ser villas de
produccin agrcola hace varias dcadas atrs, mermando su produccin a partir
de la dcada de los 1950 con el banano y en la dcada de 1960 con el cacao;
para dar paso a la actividad turstica como medio principal de ingresos a las
familias que habitan esta zona privilegiada de Costa Rica. Fue as como en 1972
el Servicio de Parques Nacionales del Ministerio de Agricultura y Ganadera,
adquiri tierras vrgenes de las playas ms bonitas, adems de bosque virgen de
la zona y se estableci un Parque Nacional con el nombre de Manuel Antonio.
Con el Parque Nacional Manuel Antonio, ubicado en una zona que combina la
naturaleza de los bosques con la atraccin de las costas, el sector turismo fue
incrementando sus visitas y necesidades de servicios. El pueblo de Manuel
Antonio rpidamente madura la opcin de alojar turistas en hoteles y condominios;
y suministra los alimentos diarios en restaurantes y comercios con vistas
panormicas irresistibles para los extranjeros.
El patrocinador del proyecto, el Sr. J ames Moreno, aprovecha la oportunidad de
construir un complejo habitacional de condominios verticales en un lote propio, con
el objetivo de aumentar las ganancias y generar un negocio lucrativo y de alta
rentabilidad.
Para un proyecto de construccin en varios pisos, se debe de realizar una
planificacin de la obra durante el diseo de planos, la obtencin de permisos y la
construccin de la obra de manera que garanticen el buen manejo del tiempo, los
recursos, la comunicacin y los costos; para obtener el alcance esperado de la
obra.
Como objetivo general de la investigacin se plantea desarrollar un plan de
gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado en cuatro
condominios verticales de lujo, con un costo aproximado a los cuatro millones de
dlares y con una duracin de veintisis meses. Adems se establecieron cinco
objetivos especficos: 1. Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la
lnea base del alcance del proyecto, 2. Realizar un plan de gestin del tiempo para
determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la
obra en once meses, 3. Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar
la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura
distribuido en el tiempo, 4. Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos
que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al
equipo del proyecto, 5. Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde
la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto, 6 Desarrollar
herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen
un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.

xii
Para la elaboracin del plan de gestin para la construccin del complejo de
condominios, se utilizaron las fuentes primarias con tcnicas de observacin,
secundarias utilizando activos de la empresa y documentales con los procesos de
gestin basados en el Project Management Institute (PMI) abarcan cinco reas de
conocimiento, alcance, tiempo, costo, recursos humanos y comunicaciones.
En la elaboracin del plan de gestin del tiempo se obtuvo un cronograma con una
duracin de diecinueve meses, sin embargo, en anlisis PERT, la duracin del
proyecto aumento prcticamente en tres semanas adicionales. Debido a que el
proyecto de antemano ya tena una holgura establecida, no se tomar en cuenta el
anlisis probabilstico para la contratacin de las empresas constructoras, y as
tratar de mejorar el rendimiento de avance en la obra.
Se deber cuantificar el desempeo de la obra con la herramienta del valor
ganado, como instrumento primordial para el control del avance de obra tanto
econmico como en tiempo. Es suma importancia el desarrollo de informes
basado en avances medibles en campo con el fin de evitar errores en
desviaciones y tener datos confiables.
En las construcciones grandes financiadas por un banco, los procesos de giro de
dinero contra avance de obra, tienden a entrabarse. Debido a lo anterior, el flujo
de caja va a representar, sin duda alguna, un elemento a controlar y actualizar
constantemente para poder salir avante con los pagos de los proveedores del
proyecto.
Por otro lado, unos de los factores ms importantes a conseguir con prontitud, es
el logro del equipo de proyecto y la identificacin de los mismos con los objetivos
del producto final. Cuando un equipo de trabajo se siente bien y el director de
proyecto propicia ese ambiente, genera una disminucin en la resolucin de
conflictos durante la edificacin. Un equipo con poco nivel de control en obra, da
como resultado que el gerente de proyecto se centre ms en la contina
planeacin, mejora del abastecimiento de obra, identificacin constante de riesgos
o bsqueda de oportunidades, mayor gestin con involucrados externos de mucha
relevancia (banco, vecinos, setena) y la obra en s, se ve beneficiada.
Para propiciar la comunicacin del proyecto es necesaria la utilizacin de medios
tecnolgicos actuales, correo electrnico, telfono celular, radio localizadores, chat
o cualquier otro artefacto electrnico que pueda optimizar el proceso de
comunicacin. La comunicacin informal da como resultado una agilizacin en la
recepcin del mensaje; por lo tanto es de suma importancia aprovechar los medios
y establecer la comunicacin a nivel horizontal en el proyecto. As mismo, todas
las empresas involucradas debern de asistir a reuniones de obra, y entrega de
informes escritos, documentacin o notas aclaratorias de manera que no se
evadan responsabilidades por escrito, y sea del conocimiento general del equipo
las cosas ms relevantes para el proyecto.
1

I. INTRODUCCIN

1.1 ANTECEDENTES:
La zona costera del Pacfico de Costa Rica goza de grandes bellezas naturales
tanto en zona martima como terrestre.
Manuel Antonio, por ejemplo, ha venido creciendo de manera significativa en la
ltima dcada y brinda servicios habitacionales tanto de hotelera como de
condominios.
La cantidad de proyectos habitacionales ha crecido en el pas de forma acelerada
y entre toda esa inmensa oferta, los condominios verticales se han convertido en
la gran atraccin. (Gmez, 2007)
Actualmente se han desarrollado obras constructivas de condominios sin
prcticamente riesgos en la inversin, ya que el auge hotelero, por s solo,
garantiza el alquiler o bien las ventas de estas inversiones.
Sin embargo, es importante reconocer que aunque el proyecto sea rentable; una
debida planificacin que garantice una administracin exitosa del proyecto,
promete una recuperacin de la inversin a menor plazo, cumplindose las
expectativas no solo del cliente, sino tambin de los dems involucrados y la
satisfaccin del producto final.

1.2 OPORTUNIDAD
El patrocinador al ser dueo de una propiedad localizada en el sector litoral del
pas, opta por encontrar una actividad productiva y de generacin de capital. Es
as como nace el proyecto, como una necesidad de negocio. Gracias a la alta
2

rentabilidad que tienen las obras residenciales en Manuel Antonio, se aprovecha la
oportunidad de generar un negocio lucrativo.
La obra constructiva comprender el desarrollo de cuatro edificios de condominios
de cuatro niveles cada uno. Tres edificios se disearon idnticos denominados
mdulo dos, contienen un apartamento por nivel de 165m2 de superficie y en el
cuarto nivel se construir una sala para eventos privados con un rea de 125 m2 y
con acceso nicamente para el condominio del tercer nivel, lo cual la convierte en
una master room, ya que se vende un rea final de 290 m2.
El cuarto edificio, denominado mdulo uno, comprender dos condominios por
nivel de 88m2 cada uno, tanto en el primer, como en el segundo nivel. El tercer y
cuarto nivel ser una master room similar al resto de los dems edificios, con la
excepcin de que estos niveles no estarn a la venta ya que sern propiedad del
dueo del proyecto.
Adems de los cuatro edificios de condominios; la obra gozar de una piscina con
jacuzzi de uso comn, zonas verdes, veinte estacionamientos, caseta de guarda
para garantizar la seguridad de los condminos, dos ascensores y dos escaleras
en caso de una eventual emergencia.
El tiempo previo a la construccin del proyecto que comprende, el anteproyecto,
diseo de planos, elaboracin del plan de gestin del proyecto, obtencin del
prstamo y la obtencin de permisos es de diecisiete meses y costo aproximado a
los doscientos sesenta mil dlares
El tiempo de construccin de la obra se estima en diez meses, cuatro meses por
edificio; siete meses para obras exteriores y detalles finales y veintids das de
buffer por atrasos imprevistos durante la planificacin, por lo tanto, es necesario
generar una priorizacin de actividades con asignacin de recursos equilibrada,
para obtener un cronograma de proyecto certero que permita un debido control y
actualizacin del mismo cuando la obra lo amerite.
3

La inversin del proyecto se estima en un milln de dlares, es as, como en el
plan de gestin de costos se debe desarrollar un presupuesto detallado que
garantice un adecuado control en la canalizacin del dinero.

1.3 JUSTIFICACIN
Una obra constructiva representa un arduo esfuerzo por parte de los involucrados.
Este esfuerzo nico, temporal debe ser planificado cuidadosamente, de manera
que permita no slo definir el proyecto, sino tambin, tener mtricas de ayuda
sustancial en el control durante la ejecucin de la infraestructura.
Un Plan de Gestin de Proyectos, es una necesidad indispensable en los
proyectos debido a los problemas generados por la falta de tiempo que se le
otorga.
Este proyecto comprende el plan de gestin del proyecto desglosado en cinco
reas de conocimiento de direccin de proyecto: alcance, tiempo, costo, recursos
humanos y comunicacin. Se pretende alcanzar un alto grado de objetividad en
cada rea de manera que se desarrollen herramientas tiles y sencillas, para un
eficiente control y manejo de los involucrados.
Durante el proyecto se desarrollarn cada uno de los procesos necesarios para
cada rea con el objetivo de seleccionar los ms importantes para esta edificacin.

4

1.4 OBJETIVOS
1.4.1 OBJETIVO GENERAL:
Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de
Quepos, modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo
aproximado a los cuatro millones de dlares y con una duracin de veintisis
meses, con el fin de obtener ganancias lucrativas de la venta, para el propietario.

1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS:
1) Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance
del proyecto.
2) Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra
que garantice una fecha de finalizacin de la obra en veintisis meses.
3) Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del
costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo.
4) Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la
seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto.
5) Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal
del flujo de informacin para el proyecto.
6) Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo,
que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.

5

II. MARCO TERICO
2.1 MARCO REFERENCIAL
2.1.1 DESCRIPCIN DE LA ZONA DEL PROYECTO
2.1.1.1 BREVE RESEA HISTRICA DE MANUEL ANTONIO
Los primeros colonizadores fueron dos familias: Los Alcibades y la de Idalias
Fallas Ziga en 1933. Despus de ellos llegaron nuevas personas y cultivaron,
con agricultura de rotacin, las pendientes (zonas quebradas): arroz, frijoles,
bananos, pltano.
En 1972, una parte, la cual tiene las playas ms bonitas y bosque virgen, fue
adquirida por el Servicio de Parques Nacionales del Ministerio de Agricultura y
Ganadera y se estableci un Parque Nacional con el nombre de Manuel Antonio.
Los lmites eran diferentes a los de ahora y la superficie ms pequea. La tierra
era de varios propietarios y el servicio no pudo pagar todo el terreno; an la
mayora de los terrenos se deben. (Gideon van Melle, 1983)

2.1.1.2 MANUEL ANTONIO EN LA ACTUALIDAD
Manuel Antonio es algo ms que el nombre de un parque nacional, es ahora una
zona hotelera donde se concentra la mayor cantidad de turistas, que vienen a
disfrutar de la playa y la naturaleza. Es tambin, una zona de turismo
norteamericano y europeo; adems es una fuente de ingresos econmicos para la
subsistencia del pueblo. Manuel Antonio surgi primero como el nombre de un
parque nacional, el ms pequeo de todos los que hay en Costa Rica, antes este
parque era solamente un conjunto de fincas privadas que el gobierno descubri y
6

decidi fomentar como una reserva ecolgica, a partir de la construccin de
carreteras y caminos para llegar al parque. Se volvi una oportunidad de
alternativa econmica por motivo del acceso a la playa, muchos inversionistas
empezaron la construccin de hoteles, rpidamente los hoteles fueron y siguen en
aumento. Este lugar es un lugar muy aparte de Quepos algo como un suburbio, un
mundo de extranjeros. (Gonzlez, 2001)
2.1.1.3 DESCRIPCION GENERAL
El paisaje de Quepos y Manuel Antonio contiene tres formas geomorfolgicas:
1. La llanura costanera aluvial
2. La zona martima con playas de arena, esteros y manglares
3. El rea montaesa denudativo con costa acantilada y bahas con playas de
arena o rocosas.
Por la accin abrasiva y acumulativa en la zona de rompimiento y el movimiento
de la marea, la costa no tiene manglares a la par del mar, pero se han formado
playas de arena que sirven como barreras libres, que protegen el interior contra la
fuerza de las olas. (Gideon van Melle, 1983)
2.1.1.4 CARACTERSTICAS DEL CLIMA EN LA ZONA
La precipitacin promedio anual en el rea de Quepos es de 3 800 mm. y la
temperatura media anual oscila entre 25C y 27,5C. Hay lluvia durante todo el
ao, pero con un perodo seco durante enero, febrero y marzo.
Se puede esperar que la vegetacin natural era, en todas partes, bosque alto y
denso con manglares altos en la zona costanera con influencia de marea y vege-
tacin herbaria con palmas en pantanos y lagunas. (Gideon van Melle, 1983)
7

2.1.1.5 DEPENDENCIA RECPROCA ENTRE MANUEL ANTONIO Y
QUEPOS
El comercio es la dependencia ms grande que tiene Manuel Antonio de Quepos,
pues los hoteles, restaurantes y construcciones no funcionan independientemente
del abastecimiento de la ciudad de Quepos. Cuando Manuel Antonio presenta
crisis por la escasez de productos diarios bsicos: bebidas, carnes, mariscos,
artculos de bao, insumos de limpieza, qumicos para la piscina y las plantas,
materiales para construccin, entre otros; se ven obligados a comprar en Quepos,
aunque el precio sea ms elevado; ya que no pueden esperar a los distribuidores
de San J os. Tambin los servicios en hospitales, bomberos, bancos, correo; son
generados por Quepos.
La segunda razn son los empleados, decenas de mujeres y hombres (jvenes o
adultos), laboran como meseros, cocineros, recepcionistas, atencin a tiendas de
souvenirs, maestros de obras, albailes, soldadores, peones y profesionales de
diversas ndoles; en las distintas actividades de hotelera, tiendas, restaurantes y
construcciones de Manuel Antonio. Estas personas viven en el centro de Quepos y
se trasladan hasta esa zona, lo cual relevante en el plan de gestin de los
recursos humanos para el proyecto. En conclusin, tanto Manuel Antonio depende
de la capacidad obrera de Quepos, como Quepos depende de las fuentes de
trabajo brindadas por Manuel Antonio. (Gonzlez, 2001)

2.1.2 UBICACIN DEL PROYECTO
El proyecto se ubicar en Manuel Antonio, quinientos metros al este y trescientos
metros al sur de la carretera principal que comunica Quepos con Manuel Antonio.
El rea del lote es de 1832,35 m
2
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La ley 7933, establecen en el captulo I, artculo 1 (Definiciones inciales), para la
regulacin de las propiedades en condominio; a continuacin se sealan algunas
de relevancia para el presente trabajo;
1. Administrador: es la persona fsica o jurdica que es nombrada por la
asamblea de condminos para realizar las tareas de administracin del
condominio.
3. rea comn: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente
de si estn construidas o no y segn se destinen al uso y aprovechamiento de
todas las fincas filiales o de slo algunas de ellas. Se compone para efectos de
este reglamento del rea comn libre y del rea comn construida. Segn el
Artculo 9, de la ley 7933; las reas comunes incluirn los espacios de circulacin,
aquellas reas destinadas para la administracin, a la infraestructura de servicios
pblicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario
para su adecuado o mejor aprovechamiento.
4. rea comn libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los
condminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construccin.
5. rea comn construida: corresponde a las construcciones que quedan en
copropiedad, son reas indivisibles y de uso general y comn.
6. rea privativa construida: rea construida de cada finca filial, que excluye los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
8. Asamblea de condminos: es el rgano supremo del condominio en donde
conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos
de inters comn.
10. Coeficiente de copropiedad: ndice que establece la participacin porcentual
en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas
filiales.
10

11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por
parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carcter indivisible.
12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condmino es
propietario exclusivo de parte de la edificacin conformada por varios pisos y en
comn de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados
sobre uno o varios lotes, que comparten reas y servicios de uso y utilidad
general, como las vas internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros
de cerramiento, y otras reas. Puede conformarse tambin por varias
edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que
constituye una porcin autnoma acondicionada para el uso y goce
independientes, comunicada directamente con la va pblica o con determinado
espacio comn que conduzca a ella.
26. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o
ms fincas filiales y sus correspondientes reas comunes.
30. Vas internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular
dentro del condominio.
31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.

Existen rubros importantes a considerar en un condominio y son importantes a la
hora de definir el precio de venta de los condominios a construir sumados a
costos adicionales administrativos Segn seala Briceo (2006); los costos
administrativos son costos adicionales por la compra en condominio; el nuevo
propietario debe asumir el pago de los gastos de administracin de la propiedad.
11

Cuadro #1 Costos de Mantenimiento de un condominio
COSTOS DEL MANTENIMIENTO
Cada vez que se paga la cuota de mantenimiento el propietario invierte en rubros
como:
1. Seguridad.
2. Comunicaciones: electricidad, agua, televisin por cable, internet, etc.
3. Honorarios de la administracin.
4. Servicios legales contratados.
5. Seguros de propiedad y de reas compartidas.
6. Fondos de reserva para arreglos de emergencia.
7. Mantenimiento general del inmueble y las reas comunes.
Fuente: Briceo (2006)

Para la planeacin de este proyecto y la definicin del alcance del mismo es
necesario ajustarse a los reglamentos vigentes en el pas en lo que respecta a la
elaboracin de planos. La ley 7933, indica en el Artculo 15, lo siguiente: los
planos de un proyecto que se quiera someter al rgimen de condominio deben
contener:
1. Plano de ubicacin: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes
reas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, as
como la localizacin y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos
debern contener los siguientes datos o requisitos:
a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su nmero de cdula de
identidad, fsica o cdula de personera jurdica, ()
b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, as como el tipo y el uso.
c. Firma del profesional responsable, nombre, ttulo y grado profesional y su nmero
de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
12

d. Nmero de inscripcin del plano de la finca madre o concesin ante el Catastro
Nacional y citas del Registro Pblico de la Propiedad del Inmueble que se somete al
rgimen de propiedad en condominio.
e. Ubicacin administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantn y provincia
de acuerdo con la Divisin Territorial Administrativa de la Repblica.
f. Ubicacin geogrfica del condominio con base en los mapas del Instituto Geogrfico
Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y
detalles.
2. Planos de distribucin: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando
un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeracin, as como el
desglose de las reas de uso comn, necesarias para uso y aprovechamiento del
condominio en cuanto a: circulacin, localizacin de servicios generales y otros.
Adems, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la
informacin de las reas de las fincas filiales y reas comunes, indicando medida en
metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al rea del
condominio. ()
3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deber contener lo siguiente:
a. Plantas de distribucin a nivel de terreno: acceso comn al conjunto, ancho de
calle, accesos particulares, rea de estacionamiento, lnea de construccin,
acotamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas
con discapacidad, en caso de que proceda segn el presente reglamento, caseta de
vigilancia, espacio cubierto para depsito de basura, zonas verdes, zonas recreativas,
zonas de juegos infantiles, zonas de parque, reas verdes y recreativas, iluminacin
especial exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que
garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier otra
afectacin a la propiedad.
13

b. Cuando proceda, planta de distribucin de otros pisos: indicando la distribucin del
piso tipo, distribucin de los diferentes pisos, distribucin de mezanines, distribucin
de stanos y semistanos, distribucin de techos y cubiertas, plantas de acceso,
escaleras y ascensores, planta de circulaciones y reas comunes y localizacin de
servicios generales.
c. Planos estructurales: Estos debern ajustarse a lo estipulado en el Cdigo Ssmico
vigente. Adems, en estos planos se indicar el tipo de materiales a utilizar, que
deben tener propiedades resistentes al fuego, que servirn para construir los muros
divisorios, tapicheles y entrepisos.
d. Planos mecnicos y elctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los cdigos de
instalaciones mecnicas y elctricas vigentes, adems indicar los sistemas completos
para el suministro de agua potable, evacuacin de aguas servidas, de aguas pluviales
y aguas residuales, de electricidad, telefnicos y cualquier otro servicio que se quiera
instalar.
Artculo 16. Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud,
y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construccin ante la
Municipalidad respectiva, el Notario Pblico deber dar fe de haber tenido a la vista
dichos planos, que servirn para redactar la escritura pblica a que se refieren los
artculos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

14

2.2 MARCO TERICO
2.2.1 DEFINICIN DE PROYECTO:
Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto,
servicio o resultado nico. (PMI, 2004)
2.2.2 PLANEACIN:
La planeacin determina qu se necesita hacer, quin lo har, cunto tiempo se
necesitar y cuanto costar. Abarca la determinacin de qu actividades necesitan
hacerse, quien ser responsable de hacerlas y en qu orden se realizarn. (Gido y
Clements, 2006)
Planear es prever las cosas antes que sucedan y establecer asunciones que
anticipen riesgos y minimicen o eliminen la probabilidad de que sucedan. Se debe
organizar el equipo de proyecto de tal manera que asimile los conceptos, roles y
responsabilidades de las actividades. Cuando se planea un proyecto todo el
equipo de trabajo se debe sentir involucrado de forma positiva y aportar su mayor
esfuerzo por el producto final.
El proyecto debe satisfacer las pretensiones de los involucrados, tanto directos
como indirectos, la satisfaccin del patrocinador, debe satisfacer los objetivos
estipulados y debe satisfacer la calidad, tiempo y costo previstos.
La definicin de proyecto inicial indica que un proyecto es temporal, tiene un inicio
un final; dado que los proyectos son finitos se diferencian de los negocios
empresariales rutinarios los cuales son cclicos o redundantes. Los proyectos se
dividen en cinco procesos elementales, los cuales se describen a continuacin:
1) Inicio: Se debe establecer el objetivo del proyecto, la justificacin del porqu del
proyecto, las limitantes y supuestos. El proyecto debe tener una base que anuncie
la importancia de construir ese proyecto.
15

2) Planeacin: Bsicamente indica cmo se va a cumplir el proyecto. Se deben
identificar los recursos, herramientas, estrategias, oportunidades, riesgos y
previsiones en el planteamiento del proyecto.
3) Ejecucin: En este proceso se debe poner en prctica la planificacin. Se
integra e informa permanentemente al equipo de proyecto, se administran
contratos, se procesan los cambios aprobados, se verifica el tiempo, costo y
calidad de la obra.
4) Control: Un buen planeamiento de la obra facilita este proceso, el cual compara
lo planeado contra lo que se est ejecutando. En caso de haber diferencias se
debe tener criterio para escoger entre cambios o medidas correctivas al proyecto.
5) Cierre: Significa que el producto est concluido, se deben realizar los finiquitos
de los contratos, se observan, analizan, procesan y archivan resultados finales y
lecciones aprendidas, que van a formar parte de los activos de la empresa.
Para el desarrollo de un plan de gestin de administracin de proyectos, es
necesario que contenga las nueve reas de conocimientos. Cuando se planifica
una obra se deben comprender todas las reas con sus procesos como un
concepto global e integral de manera que cada una de las reas son dependientes
y se afectan recprocamente al realizar cambios en la obra.
Resumen de las reas de conocimientos, segn Chamoun (2002):
1) Alcance: Definicin de lo incluye y no incluye un proyecto.
2) Tiempo: Programa, calendario, entrega parciales y finales.
3) Costo: Estimados de costo, presupuesto, programa de erogaciones.
4) Calidad: Estndares relevantes, como cumplirlos y satisfacer los
requerimientos.
16

5) Recursos Humanos: Equipo de proyecto que integra colaboradores tanto
internos como externos y los roles y funciones de cada cual.
6) Comunicacin: Informacin requerida presentada en reportes o informes, quien
la genera, quien la recibe, con qu frecuencia se entrega, juntas, medios de
distribucin, etc.
7) Riesgo: Amenazas por controlar, oportunidades qu capitalizar y planes de
contingencia.
8) Abastecimientos: Estrategias de contratacin, cotizaciones, concursos,
contratos y administracin de contratos.
9) Integracin: Administracin de cambios, lecciones aprendidas, e integracin de
todas las reas. Citado por PMI, 2000.
2.2.3 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO
Para mejorar la compresin de los proyectos es recomendable dividir los
proyectos en fase inicial, fases intermedias y fase final.
La fase inicial en el ciclo de vida de un proyecto (Identificar una necesidad): nace
cuando se descubre una necesidad, un problema o se desea aprovechar una
oportunidad.
La segunda fase del ciclo de vida del proyecto: consiste en encontrar y desarrollar
una propuesta de solucin a la necesidad o el problema; o bien el camino
adecuado para satisfacer la oportunidad. (Gido y Clements, 2006)
La tercera fase del ciclo de vida del proyecto: consiste en implementar la solucin
de la propuesta aprobada.
La fase final del proyecto: consiste en finalizarlo y obtener un producto. Una vez
terminado el proyecto se realizan actividades de cierre y se verifica que la obra
17

haya concluido segn lo solicitado y que el cliente haya aceptado el producto.
(Gido y Clements, 2006)
En un proyecto de construccin, por ejemplo, se podra dividir el ciclo de vida de
un proyecto de la siguiente manera:
Fase inicial: Formulacin y evaluacin del proyecto.
a) Se realiza los estudios de pre inversin que incluye: estudio del perfil, pre
factibilidad, factibilidad, mercado, definicin tcnica, evaluacin financiera
(impacto a la empresa), evaluacin econmica (impacto en la comunidad),
evaluacin ambiental y rentabilidad del proyecto.
b) Luego se realiza el estudio de Financiamiento y viabilidad del proyecto.
Fases intermedias: Anteproyecto, diseo y construccin.
Fases de planeacin, ejecucin y control del proyecto.
Fase final: Equipamiento del proyecto y finiquitos de contratos.
Fase de cierre del proyecto
2.2.4 PLAN DE GESTIN DE UN PROYECTO
El proceso Desarrollar el Plan de Gestin del Proyecto incluye las acciones
necesarias para definir, integrar y coordinar todos los planes subsidiarias en un
plan de gestin del proyecto. El contenido del plan de gestin del proyecto variar
de acuerdo con el rea de aplicacin y la complejidad del proyecto. El plan de
gestin de proyectos se debe revisar y actualizar durante todo el proyecto con las
solicitudes de cambio aprobadas. El plan de gestin de proyecto define cmo se
ejecuta, supervisa, controla y se cierra el proyecto. (PMI, 2004)
18

En el presente trabajo se pretende desarrollar un plan de gestin para la
construccin de cuatro edificios de condominios en Manuel Antonio. A
continuacin se detallan los principales entregables del proyecto:
2.2.4.1 PLAN GESTIN DEL ALCANCE:
En la elaboracin del plan de gestin del alcance se estipula la conceptualizacin
del proyecto con las limitantes y restricciones; adems, se declara el alcance y el
acta de constitucin del proyecto.
Durante la planificacin del alcance se desarrolla la estructura de desglose de
trabajo (EDT) como base indispensable para la creacin del proyecto. Mediante la
EDT se puede desglosar claramente los paquetes de trabajo necesarios para
realizar los entregables que forman parte del producto final. Luego se elabora el
diccionario de la EDT, el cual describe el significado de cada tarea.
2.2.4.1.1 Definicin del Alcance:
Permite delimitar el proyecto y orientarlo con base en la identificacin de los
objetivos.
2.2.4.1.2 Factores Ambientales de la empresa
Se utiliza para describir las caractersticas de la empresa en cuanto a los recursos
humanos, polticas, cultura organizacional y las condiciones del mercado que
podran afectar a la forma en que se gestiona el alcance del proyecto. (PMI, 2004)
2.2.4.1.3 Plan de Gestin del Alcance del Proyecto
El plan de gestin del alcance direcciona al equipo de proyecto, delimitando con
restricciones y suposiciones que definen al producto final, adems, proporcionar
herramientas necesarias para la verificacin y control del alcance durante la
ejecucin de la obra.

19

2.2.4.1.4 Activos de los procesos de la Organizacin
Es informacin recopilada por la empresa, sirve de base para generar un plan de
gestin en nuevos proyectos de la empresa.
2.2.4.1.5 Creacin de la Estructura de Desglose de Trabajo (EDT)
La EDT es el desglose del producto final. Se dividen los entregables en porciones
de trabajo cada vez ms pequeas y detalladas formando finalmente los paquetes
de trabajo. La EDT es el desarrollo a seguir para conseguir los objetivos del
proyecto y representa el alcance del proyecto, siendo un reflejo detallado del
enunciado del alcance del proyecto actualizado.
2.2.4.1.6 Creacin del Diccionario de la EDT
Describe cada una de las actividades desglosadas en la EDT. Segn el PMI
(2004), el diccionario de la EDT debe contener, para cada componente de la EDT,
un enunciado del alcance, un identificador de cdigo de cuenta, la organizacin
del responsable y una lista de hitos del cronograma. Puede contener tambin
requisitos de calidad, entre otra informacin de reas de conocimiento
dependiendo del proyecto.

2.2.4.2 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO:
Para establecer la duracin del proyecto es necesario cuantificar el tiempo que
tarda cada actividad en realizarse. Por lo tanto, es necesaria una asignacin de
recursos a cada actividad y prever los posibles riesgos que ocasionen atrasos
eventuales en la obra.
La Gestin del tiempo del Proyecto incluye los procesos necesarios para lograr la
conclusin del proyecto a tiempo. (PMI, 2004)
20

Segn Chamoun (2002), la administracin del tiempo, son los procesos requeridos
para asegurar que el proyecto termine de acuerdo al programa. Adems, este
actor seala que, una de las funciones ms importantes en la administracin de
proyectos concierne a la planeacin y control de la duracin de la obra. El
programa de ste es de suma importancia pues provee la integracin a lo largo del
tiempo para coordinar los trabajos de todos los integrantes.
Para iniciar un plan de gestin del tiempo se deben generar los siguientes
procesos:
2.2.4.2.1 Definicin de actividades:
Se deben identificar las actividades establecidas en la EDT, que son parte de cada
uno de los entregables del proyecto.
2.2.4.2.2 Establecimiento de la Secuencia de las Actividades:
Establece la priorizacin de actividades con respecto al tiempo y la dependencia
entre ellas.
2.2.4.2.3 Atributos de las actividades
Las caractersticas propias de las actividades son necesarias para el
establecimiento del cronograma del proyecto. Para el desarrollo del cronograma
del proyecto se constituyeron los atributos de las actividades referentes a los
identificadores, cdigos, descripcin, relaciones de interdependencia entre ellas,
establecimiento de los recursos, fechas, restricciones y asunciones.
Un ejemplo de los atributos destacados para la actividad de instalacin de paredes
livianas se puede ver de la siguiente manera:

21

CUADRO 2. Ejemplo de atributos para una actividad
11 Actividad Duracin Comienzo Fin Predecesora Recursos Asuncin Restriccin
1.3.3.6.1

_INST.
PARED
LIV. N 1
(Mod. 1)

3 das J ueves
07/05/09

J ueves
14/05/09

"48,49FC+14d"
(48_Armado y
colado
contrapiso
49_Armado y
colado
entrepiso N II)

5
operarios
1) Se iniciar
un da
inmediatamente
despus de
eliminar los
puntales en el
primer nivel.
2) Obra
subcontratada
1) Solo se
podr iniciar
una vez que
se haya
colado el
segundo
entrepiso.

2.2.4.2.4 Estimacin de Recursos de las Actividades:
Asigna los recursos necesarios a cada actividad para cumplir con un tiempo
ptimo dentro del cronograma.
2.2.4.2.5 Estimacin de la Duracin de las Actividades:
Con base en el calendario laboral asignado al entregable o bien al proyecto, se
estima el tiempo que tardar cada actividad.
2.2.4.2.6 Desarrollo del Cronograma:
Es una secuencia de actividades con la respectiva asignacin de recursos,
duracin de cada tarea, restricciones y ligamen entre actividades que permiten
suponer la fecha de finalizacin de la obra y elaborar la ruta crtica del proyecto.

22

2.2.4.2.6.1 Mtodo de la Ruta Crtica (MRC)
Una de las salidas ms importantes al realizar el cronograma de obra es sin duda
la ruta crtica, la cual es una interrelacin entre las actividades del proyecto y el
tiempo de ejecucin entre ellas; la misma supone que si una tarea se encuentra
dentro de la MRC y sta se atrasa, todo el proyecto se ver afectado
negativamente. Segn Levy (2002), una explicacin simplista de la ruta crtica se
puede hacer mediante un diagrama de flechas. Un extremo de la flecha indica el
inicio de la actividad y el otro su finalizacin, y la longitud indica la prolongacin de
la misma en el tiempo. La ruta crtica parece ser un trabajo sencillo pero es
indispensable la labor meticulosa de los expertos al realizarla. La ruta crtica
ofrece al proyecto lo siguiente:
Informacin concisa de las tareas en el tiempo.
Un medio que predice de forma razonable la finalizacin del proyecto y las
tareas claves dentro de la obra.
Un calendario con el inicio y finalizacin de la obra.
Una identificacin de las tareas con ms relevancia en el proyecto.
Una gua encaminada a reducir el tiempo de ejecucin de todo el proyecto.
Una base para programar las entregas de los subcontratistas, los
materiales y el equipo.
Una base para lograr un equilibrio de la distribucin de recursos (equipo y
personal) durante la ejecucin del proyecto.
Un medio de registro y presentacin del avance.
Una base para evaluar el impacto de los retrasos y cambios.

23

2.2.4.3 PLAN DE GESTIN DE LOS COSTOS.
Son todos los procesos necesarios para la planificacin, estimacin, preparacin
del presupuesto y control de costos, de forma que el proyecto se pueda completar
dentro del presupuesto aprobado. (PMI, 2004)
La salida ms importante que se obtiene del plan de gestin de los costos es el
presupuesto base del proyecto, el cual permite realizar el control de costos
durante la ejecucin de la obra.
Procesos necesarios para la elaboracin del plan de gestin de costos:
2.2.4.3.1 Estimacin de costos:
Se estiman los costos aproximados de recursos asignados para cada actividad
2.2.4.3.2 Presupuesto Base:
Se obtiene sumando los costos de todas las actividades del proyecto.
2.2.4.4 PLAN DE GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
El aspecto ms importante dentro de los proyectos son las personas involucradas
dentro del mismo. Un proyecto puede fracasar o ser exitoso dependiendo de las
personas que laboren para el mismo, el grado de inters que prevalezca en ellas y
el grupo o personal del proyecto que conformen. Es ideal que se logre la sinergia y
se conviertan en equipo de trabajo.
Segn Chamoun (2002), una de las responsabilidades ms importantes del
Gerente del Proyecto es el liderar al equipo para alcanzar los objetivos () El
Gerente de Proyecto establece, en conjunto con los involucrados, cules sern los
roles y funciones de cada uno sobre el desarrollo del trabajo incluida la EDT.
24

Un equipo de trabajo disminuye errores de trabajo, disputas y arbitrajes
innecesarios, ahorrando consigo tiempo, dinero; convirtiendo el sitio de trabajo en
un ambiente ameno y satisfactorio para los involucrados del proyecto.
2.2.4.4.1 Planificacin de los Recursos Humanos
Es asignar los roles y responsabilidades al equipo de proyecto.
2.2.4.4.2 Adquirir el Equipo de Proyecto
Bsqueda del personal de proyecto idneo para cada actividad
2.2.4.4.3 Desarrollar el Equipo de Proyecto
Interactuar con el personal del proyecto para logar una integracin que de cmo
resultado el equipo de proyecto
2.2.4.4.4 Gestionar el Equipo de Proyecto
Es una estrategia de manejo del recurso humano en el proyecto, donde el gerente
de proyecto tiene el reto de influir en las conductas del equipo y demostrar y hacer
sentir su calidad de lder, disminuyendo disputas y aumentando los rendimientos
en las actividades.
2.2.4.5 PLAN DE GESTIN DE LAS COMUNICACIONES
Segn Gido y Clements (2006); el doctor Robert Shiffler ofrece tres sugerencias a
los profesionales: comunquense, comunquense, comunquense.
De acuerdo con lo anterior, es difcil imaginarse un proyecto sin comunicacin y
dado que la tecnologa ofrece nuevas versiones de artculos para la comunicacin
(telfonos celulares y convencionales, radios localizadores, radios de frecuencia,
e-mail, fax, sitios de chat, mensajes de texto; entre otros) Por qu es tan difcil
lograr una buena comunicacin, donde el mensaje hacia el receptor sea
comprendido como originalmente lo declar el emisor?
25

El emisor tiene la misin de transmitir por un canal adecuado el mensaje, adems,
el mensaje debe llegar claro y al final del proceso, asegurarse que el mismo sea
entendido por el receptor. Entre los aspectos que tiene que tomar en cuenta el
emisor se encuentra:
1) La eleccin del medio: ya sea comunicacin oral o escrita, dependiendo de la
situacin.
Si es una comunicacin oral se debe cuidar aspectos como el lenguaje corporal,
el tipo de vocabulario (tcnico, popular)
Si es comunicacin escrita se debe cuidar la redaccin en aspectos como
ortografa, puntuacin, signos, sentido de las oraciones y orden de las ideas.
2) Evadir barreras de la comunicacin, ejemplo el ruido.
En un plan de gestin de proyectos se debe tomar en cuenta los canales de
comunicacin que se utilizaran, a cuales personas va a ser dirigido, adems de la
forma y frecuencia con la que se deben emitir y distribuir ciertos informes.
Segn el PMI (2004); los procesos para desarrollar un Plan de Gestin de
Comunicaciones son las siguientes:
2.2.4.5.1 Planificacin de las comunicaciones
Determinar las necesidades de informacin y comunicacin para mantener una
adecuada comunicacin con los involucrados del proyecto.
2.2.4.5.2 Distribucin de la Informacin
Brindar la informacin necesaria a los interesados en el proyecto segn
corresponda.
2.2.4.5.3 Informar el Rendimiento
Recopilar y distribuir informacin sobre el rendimiento. Esto incluye informes de
estado, medicin del progreso y proyecciones.
26

2.2.4.5.4 Gestionar a los Interesados
Gestionar las comunicaciones a fin de satisfacer los requisitos de los interesados
en el proyecto y resolver polmicas entre ellos.

27

III. MARCO METODOLGICO
3.1 ESTRATEGIAS DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL PROYECTO.
Para la preparacin del presente captulo se considera un ordenamiento con base
en los objetivos especficos del proyecto. Por lo tanto, se van a mencionar las
tcnicas, herramientas, instrumentos y/o mtodos necesarios para la recopilacin
de la informacin, como se aplicarn al plan de gestin del proyecto, adems de
los procesos y anlisis respectivos.
Entre las fuentes de informacin a utilizar se encuentra las primarias, secundarias
y las documentales. Las fuentes primarias son las generadas mediante
herramientas de encuesta, entrevistas, observacin y se encuentra de manera
directa con la relacin entre personas. Las fuentes secundarias se encuentran en
documentos formales o no y estn a disposicin universal. Las fuentes
documentales contienen informacin confiable, con bases slidas de investigacin
y credibilidad sustentada por autores y editoriales de gozan de renombre. (Muoz,
1998)
Se utilizaran tres tipos de investigacin, la documental, de campo y la mixta; segn
las caractersticas de cada entregable y la fuente de informacin que sea
necesaria. La investigacin documental se basa en textos, libros, artculos,
revistas; con el fin de generar una recopilacin que permita complementar y
generar una hiptesis o refutar investigaciones anteriores. La investigacin de
campo utiliza herramientas de estadsticas, experimentacin, observacin,
encuestas, etc. Se obtienen conclusiones formales, cientficamente comprobadas.
La investigacin mixta es una fusin de las dos investigaciones anteriores: la
documental y la de campo. (Muoz, 1998)
El mtodo de investigacin que respalda este proyecto es el de analtico-sinttico.
Para desarrollar plan de gestin del proyecto se debe desarrollar cada una de las
28

reas de conocimiento, por separado (no aisladamente). Para esto se debe
utilizar herramientas de observacin y estudio de cada rea de conocimiento.
Luego, se sintetizan las cinco reas de manera que encajen, formando el
producto.
3.2 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO
ESPECFICO #1:
Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance
del proyecto.
3.2.1 Mtodo de investigacin.
El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Para la elaboracin
de la lnea base del alcance, es necesario analizar los factores ambientales de la
empresa y los activos de los procesos de la organizacin.
3.2.2 Factores ambientales de la empresa:
Debido a que el proyecto es desarrollado por una persona fsica, no existe una
cultura de la organizacin. Por lo anterior, se debe estudiar como nico punto
primordial las condiciones del mercado que puedan afectar al proyecto. Para lo
anterior se propone investigar el entorno del proyecto.
3.2.2.1 Fuente de informacin a utilizar: primaria.
3.2.2.2 Tipo de investigacin a utilizar: mixta.
3.2.2.3 Tipo de Herramienta a utilizar: fuentes documentales.
Mediante artculos confiables publicados, libros, peridico (suplemento informativo
inmobiliario, La Nacin) y revistas; se plantea analizar la zona de Manuel Antonio
con el propsito de conocer el tipo de obras, las necesidades de los turistas,
estilos de habitaciones y destacar las caractersticas de los complejos
habitacionales exitosos.
29

3.2.3 Activos de los procesos de la Organizacin:
Informacin de proyectos anteriores.
3.2.3.1 Fuente de informacin a utilizar: secundaria.
3.2.3.2 Tipo de investigacin a utilizar a utilizar: documental.
3.2.3.3 Tipo de Herramienta a utilizar: juicio de expertos
Recoleccin y seleccin de la informacin en proyectos similares, con el fin de
establecer relaciones entre las obras, verificar lecciones aprendidas y utilizar datos
importantes que faciliten la comprensin del alcance de la construccin.

ESPECFICO #2:
Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que
garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses.
El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Mediante el anlisis
de cada paquete de trabajo (asignacin respectiva de recursos, limitaciones,
dependencias y riesgos) se establecer la duracin de los entregables. Luego, se
sintetizar para crear el cronograma de la obra.
3.3.2 Fuente de informacin a utilizar: secundaria.
3.3.3 Tipo de investigacin a utilizar: campo.
3.3.4 Tipo de Herramienta a utilizar: software (Project 2003).
Una vez establecido la definicin y secuencia de actividades, se procesan los
datos al programa de cmputo Project, para generar la asignacin de recursos a
las actividades, en consecuencia, la duracin y obtener finalmente el cronograma
de obra.
30

ESPECFICO #3:
Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo
que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo.
El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Para la elaboracin
del presupuesto global del proyecto es preciso analizar cada una de las
actividades y sintetizarlas en los entregables correspondientes al producto final.
3.4.2 Fuente de informacin a utilizar: secundaria.
3.4.3 Tipo de investigacin a utilizar: campo.
3.4.4 Tipo de Herramienta a utilizar: juicio de expertos y software (Excel).
Mediante el juicio de expertos, documentacin proveniente de los activos de la
empresa, actualizacin de base de datos, adems de revisin de contratos y
estimacin de recursos; se proceder a procesar los datos en el programa Excel
2007.

ESPECFICO #4:
Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la
El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Se debe realizar un
anlisis de los recursos necesarios para las actividades del proyecto a fin de
asignar los roles y responsabilidades al personal de la obra y sintetizar para lograr
el plan de gestin del proyecto.
31

3.5.2 Fuentes de informacin a utilizar: secundarias y documentales
3.5.3 Tipo de investigacin a utilizar: mixta.
3.5.4 Tipo de Herramienta a utilizar: observacin, juicio de expertos.
Mediante la observacin del entorno de Manuel Antonio y la relacin con Quepos
(explicada en el Marco Referencial), se pretende desarrollar un plan de gestin de
proyectos para brindar un transporte adecuado al personal. Adems, contratar
personas con experiencia en el campo, aprovechando la aclimatacin de los
lugareos, la afinidad con la zona y la experiencia en proyectos similares. Todo lo
anterior apoyado en el juicio de expertos. Se propone realizar tres visitas al sitio
para conocer el flujo de actividad obrera en la zona y los principales riesgos que
puede enfrentar el proyecto. Lo anterior apoyado en fuentes documentales de
revistas del CFIA, construccin, artculos de peridicos y libros que contengan
tcnicas y metodologas de recursos humanos.

ESPECFICO #5:
Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del
flujo de informacin para el proyecto.

El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Analizar las
necesidades, habilidades de comunicacin, medios y recepcin adecuada de la
informacin de manera que se entienda, se transmita, se reciba y fluya a los
involucrados destinados la informacin pertinente del proyecto.

32

3.6.4 Tipo de Herramienta a utilizar: Juicio de expertos.
Se utilizar el juicio de expertos con el fin de desarrollar un plan de gestin de
comunicaciones apoyado en la experiencia, adems de informacin y tcnicas de
comunicacin que se pueda encontrar en textos.

ESPECFICO #6:
Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que
garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.
El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Con base en el
anlisis de las reas de conocimiento se pretende sintetizar los puntos principales
de cada proceso, con el objetivo de generar mtricas que ayuden en el control de
la ejecucin del proyecto mediante plantillas, tablas y diagramas.

3.7.4 Tipo de Herramienta a utilizar: Juicio de expertos, anlisis del producto.
Mediante el anlisis del producto se pretende desarrollar herramientas que brinden
ayuda en la gestin del proyecto, apoyadas en el criterio de expertos y activos de
la organizacin.

33

IV. DESARROLLO
4.1 GESTIN DEL ALCANCE.
4.1.1 PLANIFICACIN DEL ALCANCE
4.1.1.1 FACTORES AMBIENTALES DE LA EMPRESA
Debido a que el proyecto surge como una oportunidad del propietario del lote, no
existen antecedentes de cultura, ni estructura organizacional; por lo tanto, los
factores ambientales a tomar en cuenta son relacionados con normas
gubernamentales, como por ejemplo, C.F.I.A. (Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos), setena (Secretara Tcnica Ambiental), I.N.V.U. (Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo), AyA (Acueductos y Alcantarillados) M.O.P.T. (Ministerio
Obras Pblicas y Transportes) I.C.E. (Instituto Costarricense de Electricidad) y la
Municipalidad de Garabito (ver apartado 2.3, funcionamiento de Condominios, ley
7933, en esta tesis). Adems de las normas gubernamentales, es importante
estudiar las condiciones propias del mercado en Manuel Antonio y el
aprovechamiento del desarrollo turstico y hotelero.
En el captulo I del presente trabajo se describe el auge turstico que goza Manuel
Antonio; sin embargo, el lote donde se desarrollar el proyecto se encuentra a
quinientos metros al este y trescientos metros al sur de la carretera principal que
comunica Quepos con Manuel Antonio; en un barrio residencial de clase media
baja y se encuentra alejado del mayor desarrollo inmobiliario de la costa.
Sin embargo, se espera que la zona de Manuel Antonio opte por desarrollar
infraestructuras ms alejadas del rea costera, debido a que existe un sndrome
decreciente de construcciones por la falta de terrenos para construir como un
recurso prcticamente agotado. Debido a lo anterior, es de esperar ms
desarrollos tursticos cercanos a esta propiedad y que la poblacin que hoy en da
34

se encuentra en esos sitios, tenga que emigrar, hacia Quepos, para dar espacio al
irremediable desarrollo de hospedaje para la poblacin flotante.
4.1.2 DEFINICIN DEL ALCANCE
4.1.2.1 SOLICITUD DE CAMBIO APROBADAS
Durante el proceso del desarrollo del anteproyecto se presentaron varios modelos
de condominios que fueron mejorando con base en el criterio de los profesionales
y el parecer del patrocinador.
Entre los cambios realizados se pueden mencionar algunos a continuacin;
Se eliminaron los estacionamientos en el centro del lote y se trasladaron en
el permetro del lote con el fin de lograr un ambiente ms ecolgico,
armonioso con la naturaleza y por ende ms tranquilo para los condminos.
Se amplan las habitaciones en 20 m2 adicionales aproximadamente, para
dar ms espacio a los dormitorios, sala y cocina.
Se insertan balcones en la mayora de habitaciones.
Se eliminan dos mdulos de escaleras y se colocan dos ductos de
ascensores para facilitar el acceso a los niveles superiores de los edificios.
Una vez presentados y aprobados los anteriores cambios se procedi con la
continuacin del diseo de planos, realizacin del cronograma, presupuesto y
estudio de factibilidad con el fin de obtener el crdito bancario.
35

4.1.3 LNEA BASE DEL ALCANCE DEL PROYECTO
Como resultado de la obtencin de la lnea base del alcance del proyecto se
generaron los siguientes documentos:
1. Declaracin del Alcance. (anexo b)
2. La Estructura de Desglose de Trabajo. (anexo e)
3. Diccionario de la EDT. (anexo f)

36

4.2 GESTIN DEL TIEMPO
4.2.1 DEFINICIN DE ACTIVIDADES
Para la definicin de las actividades, se dividi el proyecto tanto por cronologa de
avance, como tambin por reas de trabajo dependiendo tanto de la zona como
de las funciones de empresas.
El proyecto cuenta con la etapa de formulacin, donde se define el alcance del
proyecto, su definicin espacial y un croquis de anteproyecto que nos definir,
luego de las solicitudes de cambio aprobadas los planos constructivos. Durante
esta etapa, tambin se elabor el presupuesto y la factibilidad del mismo. Una vez
establecido lo anterior se contina con el emprstito y la adjudicacin de permisos
constructivos como se muestra en la figura 2.
Una vez obtenidos los permisos con las instituciones pertinentes, se desglosa el
proyecto en las actividades de ejecucin de obra. En esta etapa del proyecto se
establece la divisin de trabajo por empresas y por zonas. Por ejemplo; en labores
internas, los niveles de cada mdulo de condominios se subdividieron en: tareas
de estructura metlica, instalacin de cubierta de techo, colado de pisos,
instalacin de paredes livianas, instalacin del sistema electromecnico y
acabados.
El sector externo del proyecto se dividi en: zonas verdes, rea de piscina,
sistema electromecnico, ascensores, estacionamientos, caseta de guarda y
cerramiento perimetral.
4.2.2 SECUENCIA DE LAS ACTIVIDADES
4.2.2.1 LISTA DE ACTIVIDADES
A partir de la elaboracin del cronograma de la obra y su respectiva descripcin en
la definicin y alcance de cada una de ellas, se obtiene la lista de actividades del

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38

4.2.2.3 LISTA DE HITOS
Uno de los hitos ms importantes es la aprobacin del crdito por parte del banco,
segn se muestra en el cuadro 3. Adems, se citan dos hitos relevantes de
cualquier proyecto que son el inicio y el fin del proyecto.
Se propusieron como hito el inicio de la ejecucin, ya que el mismo tiene que
realizarse en la fecha planificada, para evitar excavaciones y colado de concreto
en meses ms lluviosos.
La instalacin de techo de cada mdulo es una fecha importante porque est
ligado a la etapa de acabados, minimiza las eventuales amenazas por el clima y a
su vez son parte de la ruta crtica de la obra.
El inicio de las obras exteriores es muy importante. Aunque estas tareas no se
encuentren en ruta crtica, podran llegar a ser parte de la misma, por la fecha de
inicio que tienen, debido al almacenamiento de materiales, lo que les deja poca
holgura. Lo anterior se debe evitar ya que no es lo deseado dentro de la
planeacin y aumentara la fecha de entrega del proyecto.
El equipo de direccin de proyecto tendr la tarea vigilante y previsora para que se
cumplan los hitos mencionado en el cuadro 3. Adems, los involucrados directos,
deben brindar un apoyo elemental para lograr cada obstculo que se presente
conforme avance el proyecto.

39

CUADRO 3. Ejemplo de atributos para una actividad.
HITOS DEL PROYECTO
#
de
hito
Cdigo
segn
EDT
ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1

1.1

INICIODELPROYECTO(*)
EquipoAPP/
Consultores
Es el primer hito del
cronograma donde se firma
el acta de constitucin del
proyecto.
2

1.6

APROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO(*) Economista
Es el segundo hito del
cronograma donde se logra
el recurso econmico para
el proyecto
3

1.8.1.10

INICIODEEJECUCIN(*) EquipodeAPP
Es el tercer hito del
cronograma que marca el
inicio de ejecucin de obra.
48
1.9.3.3.3
1.9.4.3.3
1.9.5.3.3
1.9.6.3.3

FINDELACUBIERTADETECHO_MOD1(*)
EmpresasConstructoras
Marca del cuarto al octavo
hito del cronograma que
marca la finalizacin de la
cubierta de techo en cada
mdulo. Es importante
porque a partir del mismo se
inicia la instalacin de
entrepisos actividad que
dar paso al inicio de
acabados. Adems,
minimiza el riesgo de las
condiciones climticas.
9

1.9.7

INICIODEOBRASEXTERIORES(*) EmpresasConstructoras
Es el hito nmero nueve. No
se debe atrasar para evitar
que las obras exteriores
entren en ruta crtica.
10

1.6

FINDELPROYECTO(*) Director del Proyecto
Fin del proyecto que debe
concordar con la etapa de
acabados del cuarto
mdulo, sin permitir que las
obras exteriores marquen la
finalizacin de la obra.
40

4.2.3 ESTIMACIN DE RECURSOS A LAS ACTIVIDADES
4.2.3.1 DISPONIBILIDAD DE RECURSOS
Para la construccin de los condominios se espera el financiamiento del proyecto
mediante el Banco Nacional de Costa Rica, luego de una presentacin de planos y
entrega de un estudio de factibilidad del proyecto desarrollado por un economista
que forma parte del equipo personal del plan de gestin del proyecto.
El recurso humano para la ejecucin de la obra se har mediante subcontratos
desglosado se la siguiente manera:
1) Contrato de consultora para el diseo de planos y obtencin de permisos:
diseo arquitectnico: Estructuras Modernas, diseo estructural: Heriel
Ingeniera, diseo elctrico: Proelctrica de Centroamrica, diseo
mecnico: por definir.
2) Contrato de obra gris, para los cimientos, calles y estacionamientos, aceras,
cordn y cao, piscina y cerramiento perimetral. (Empresa constructora:
Estructuras Modernas).
3) Contrato de instalacin metlica. (Empresa constructora: Estructuras Ross).
4) Contrato para la construccin de la planta de tratamiento. (Empresa por
definir: Durman Esquivel o Amanco).
5) Contrato para la construccin de la instalacin de paredes livianas,
acabados y cubierta de techo. (Empresa constructora: Estructuras
Modernas).
6) Contrato para la construccin de la piscina y jacuzzi. (Empresa
constructora: Estructuras Modernas).
7) Contrato para la instalacin de pararrayos. (Empresa por definir: Elvatron o
Simmens).
41

8) Contrato para la instalacin electromecnica. (Empresa: Proelctrica de
Centroamrica)
4.2.4 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES
4.2.4.1 REQUISITOS DE LOS RECURSOS DE LAS ACTIVIDADES
Debido a que la obra se har totalmente subcontratada, se espera disminuir el
riesgo del proyecto y trasladarlo a empresas oferentes.
En el proyecto se necesitan mano de obra calificada y preferiblemente de la zona
de Manuel Antonio para disminuir costos, dar buena imagen del proyecto al
brindar fuentes de trabajo, disminuir la desercin en los diversos puestos de
trabajo, as mismo utilizar operarios familiarizados con proyectos similares y
identificados con materiales de la zona, clima, bsqueda de nuevos puestos
(peones, ayudantes) para construccin y mejorar el sentir de los trabajadores al
encontrarse cerca de sus familias.
Respecto a la maquinaria, equipo-herramientas y tecnologa del proyecto se
considera lo siguiente:
A) Maquinaria: es necesario la contratacin de un back hoe, una gra durante
todo el proyecto, para agilizar la duracin de las actividades.
B) Equipo y Herramientas: No se especifican las herramientas, pero en el
contrato las empresas oferentes deben cumplir con el tiempo de entrega y
adems garantizar que cuentan con el equipo y herramientas necesarias para
desarrollar el trabajo adjudicado.
C) Tecnologa: Se debe disponer en el proyecto como mnimo de un telefax, una
copiadora, dos computadoras, una impresora, conexin permanente a internet.
42

D) Acondicionamiento reas de trabajo: Se dispondr de dos oficinas de 2.5x2.5
m2, una sala de reuniones de 2.5x3.5, un servicio sanitario. Las bodegas y/o
barracas las deber construir cada empresa.

4.2.4.1.1 SUPUESTOS ESTABLECIDOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIN DE
TIEMPOS:
1. Los horarios para la construccin sern de ocho horas diarias.
2. No existirn atrasos por desastres naturales extremos o de fuerza mayor.
3. El clima en Manuel Antonio permitir el trabajo de al menos 6 horas diarias
en promedio para el desarrollo del proyecto.
4. Se contar con los recursos necesarios para terminar el proyecto sin tener
variaciones mayores a un 10% respecto al cronograma inicial del proyecto.
5. Los contratistas realizarn a tiempo las labores que les fueron
encomendadas en cuanto a calidad y especificaciones.
6. El diseo de los planos no sufrirn variaciones mayores a un 10% durante
la ejecucin de la obra.
7. Los proveedores de materia prima suplirn los recursos necesarios a
tiempo y de acuerdo a los pedidos del ingeniero o encargado.
8. La mano de obra, en su mayora, ser local y se podr contratar el personal
necesario para el proyecto.
9. Los materiales, acero y concreto, cumplirn con las especificaciones para
evitar demoliciones.
43

10. El equipo de trabajo se integrar adecuadamente y trabajar en funcin del
proyecto, de manera que el objetivo primordial se lograr el xito de la obra.
4.2.4.2 CALENDARIO DE RECURSOS
Para el establecimiento del calendario de los recursos se estableci una jornada
laboral de diez horas diarias, siendo la misma en la maana de 6:00 am a 12:00
pm y por la tarde, de12:30pm a 4:30 pm. Adems, para los trabajadores que
habiten fuera del cantn de Garabito, la salida ser bisemanal; de esta manera se
laborarn 11 das seguidos y tendrn 4 das de vacaciones cada dos semanas.
Cuadro 4. Resumen de Calendario de Recursos
Recurso Horarios
Director de Proyecto No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos
Equipo de Direccin de
Proyecto Tres das por semana
Consultores No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos
Ingeniero Residente
Constructora Mnimo tres das por semana.
Maestro de Obra J ornadas con salida bisemanal con 10 horas por da
Contratistas No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos
Operadores J ornadas con salida bisemanal con 10 horas por da
Peones J ornadas con salida bisemanal con 10 horas por da

El calendario de los recursos se estableci tanto para los trabajadores como para
los materiales. Debido al reducido espacio que cuenta el lote se debe establecer
una adquisicin de materiales que no entorpezcan el avance de la obra (el plan de
gestin de adquisiciones no forma parte de la presente tesis), ni falta de material
que mantenga la mano de obra desocupada dentro del proyecto.
Para la estimacin de las duraciones de las actividades se propondrn
primeramente una estimacin por analoga de tiempos tomando como punto de
referencia proyectos con actividades similares y comparndolo con el presente, de
44

manera que se pueda obtener valores razonables de tiempo, adems, se utilizar
una tabla de rendimientos que facilite la estimacin paramtrica de ciertas
actividades que no se tengan registradas en proyectos similares.
Por ltimo, se desarrollan los tres escenarios que nos da el programa Project, el
escenario ms probable, el escenario pesimista y el escenario optimista del
proyecto, al final se tomar como referencia el promedio de los tres valores como
la fecha ms probable de finalizacin de la obra (Ver anexo g).
Es importante sealar que aunque el presente trabajo no tiene plan de gestin de
riesgos fue posible la realizacin de los tres escenarios y consigo el anlisis
PERT, mediante datos histricos de la empresa en proyectos similares realizados
en la Fortuna de San Carlos (activos de la empresa, experiencia laboral y
lecciones aprendidas)
Mediante el anlisis PERT que se observa en el anexo g y anexo h, pudimos
observar que la fecha de terminacin de la obra pasa de 569 das a 619 das, lo
que nos da un aumento de un mes y una semana de trabajo.
Debido a que est fecha es mayor, ser de conocimiento para el patrocinador y el
director de proyecto, estableciendo como meta para los contratistas y reto para la
administracin de proyecto el cronograma sin anlisis PERT.
4.2.5 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA
4.2.5.1 DIAGRAMA DE RED DEL CRONOGRAMA
En la elaboracin del cronograma del proyecto en el software Project, se detect el
diagrama de red del proyecto con el que se identifico, as mismo el camino crtico
del proyecto. Donde se puede apreciar que la cadena crtica del proyecto se
enfoca en el desarrollo de planos y visado de permisos en las diferentes
instituciones del estado como Setena y el INVU. Luego, de obtenidos estos
permisos, se puede iniciar la ejecucin del proyecto que inicia en el movimiento de
45

tierras, cimentaciones, construccin de pedestales de concreto, instalacin de la
estructura metlica del primer mdulo. La ruta crtica retorna nuevamente en el
mdulo cuarto, ya que este mdulo debe dictar la recta final del proyecto de
manera que al finalizar los acabados de este mdulo haya concluido el proyecto,
de manera tal, que las obras exteriores no interfieran en la finalizacin de la obra,
ni formen parte de la ruta crtica.
4.2.6.2 MTODO DE LA RUTA CRTICA (MRC)
Con la determinacin de cada una de las actividades necesarias para realizar
los diferentes paquetes de trabajo, y la consecuente sucesin lgica de ejecucin
tanto de factores tcnicos como requerimiento de recursos, informacin presente
en los anexos adjuntos a este documento, se obtiene la ruta crtica de ejecucin
de la obra. (Ver anexo d)
Bajo las condiciones de desarrollo de este proyecto, es de vital importancia
que se cumpla con el plan de adquisicin de materiales y estar controlando el
funcionamiento de los proveedores (no incluidos en la presente tesis), donde se
prevea la necesidad de acudir a una diversidad de proveedores previamente
seleccionados. Lo mismo aplica para la contratacin tanto de maquinaria, como de
recurso humano.
De igual manera muchas actividades incluidas en la ruta crtica sern
subcontratadas, debiendo establecer las condiciones de los contratos de manera
que se prevean posibles inconvenientes y la forma de corregirlos.
A continuacin se detalla el resumen de tareas crticas en el proyecto en el
cuadro 4.

45

Cuadro 4. Tareas Crtica del Proyecto
TAREASENRUTACRTICA
Cdigo Nombredelatarea Costo Tiempo Inicio Fin RECURSOS
1.1 INICIODELPROYECTO 15/08/2007 15/08/2007
1.2.1 DESARROLLARELPGP 14.033.668,69 100das 15/08/2007 01/01/2008
Patrocinador,
DirectordeProyecto,
StaffAP,Consultores
1.2.2 ANTEPROYECTO 7.016.834,35 80das 19/09/2007 08/01/2008 Consultores[4]
1.2.3 ESTUDIODEFACTIBILIDAD 2.947.070,43 15das 09/01/2008 29/01/2008 Economista
1.2.4
ANLISISDELBANCOPARAAPROBACINPRSTAMO
YAPROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO
60das 30/01/2008 22/04/2008 Economista
1.2.6 PLANOS 70.168.343,46 60das 23/04/2008 15/07/2008 Consultores
1.2.7.1.1 CFIA 4.871.086,40 10das 16/07/2008 29/07/2008 Consultores
1.2.7.1.2 SETENA 90das 30/07/2008 02/12/2008 Consultores
1.2.7.1.7 M.SALUD 10das 03/12/2008 16/12/2008 Consultores
1.2.7.1.8 INS(Pliza) 14.185.232,31 2das 17/12/2008 18/12/2008 Patrocinador/DirectorProyecto
1.2.7.1.9 MUNI.GARABITO 18.019.230,60 10das 19/12/2008 01/01/2009 Consultores
1.3.1.1 ConstruccindeBodegasyoficinas 3.900.000,00 22das 12/01/2009 10/02/2009 OPERARIOS[2],peones[4]
1.3.2.1 TOPOGRAFA 750.000,00 4,5das 11/02/2009 17/02/2009 Topgrafo,MaestrodeObras
1.3.2.2 EXCAVACINGENERALDECIMIENTOS 9.320.940,00 2das 17/02/2009 19/02/2009 Backhoe,Vagonetas[3]
1.3.3.1.1 ARMADURA_CIMIENTOS(MODULO1) 2.772.947,52 10das 19/02/2009 05/03/2009 OPERARIOS[4]
1.3.6.1.2 COLADODECONCRETO_CIMIENTOS_(MODULO4) 5.545.895,04 4das 07/05/2009 13/05/2009 OPERARIOS[4],peones[5]
1.3.6.2.1 INS.COLUMNASGENERAL(MODULO4) 55.200.000,00 4das 13/05/2009 19/05/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2]
1.3.6.2.2 INS.VIGASN.1(MODULO4) 5.610.000,00 4das 19/05/2009 25/05/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2]
1.3.6.3.1 ESTRUCTURAMETLICTECHO(MODULO4) 7.891.857,39 3das 09/06/2009 12/06/2009 soldadores[2]
1.3.6.3.2 INST.CUBIERTATECHO(MODULO4) 5.303.667,60 2das 12/06/2009 16/06/2009 OPERARIOS[2]
1.3.6.5.1 ARMAD.YCHORREACONTRAPISO(MODULO4) 8.019.000,00 6das 24/06/2009 02/07/2009 OPERARIOS[4],peones[6]
1.3.6.5.2 ARMAD.YCHORREAENTREPISONII(MODULO4) 4.908.499,20 6das 16/06/2009 24/06/2009 OPERARIOS[5],peones[7]
1.3.6.6.1 INST.PAREDLIV.N1(MODULO4) 8.497.741,82 5das 22/07/2009 29/07/2009 OPERARIOS[6]
1.3.6.7 ACABADOS(MODULO4) 56.184.745,41 30das 07/08/2009 18/09/2009 OPERARIOS[3]
46

4.2.6 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DEL
CRONOGRAMA
4.2.6.1 LNEA BASE DEL CRONOGRAMA
La fecha de finalizacin prevista de la obra es para el mes de noviembre del 2009
con la actividad de acabados del mdulo 4.
Es evidente en el cuadro 4, que para lograr la fecha anterior mencionada el
equipo de proyecto debe ejercer un control estricto de las tareas en ruta crtica.
As mismo, el staff de direccin de proyecto deber verificar que la ruta crtica del
proyecto no haya tomado un nuevo rumbo, debido a cambios en el cronograma.
4.2.6.3 PLANTILLA PARA INFORME DE RENDIMIENTO
Para generar los informes en la construccin de los condominios se pondrn
utilizar tres tipos diferentes de herramientas.
La herramienta nmero uno a utilizar es la comparacin de la cantidad de
materiales previstos para el proyecto y la cantidad de material colocado en la obra.
Un ejemplo a tomar en cuenta podra ser que si estimamos que en el proyecto se
iba a gastar 40.000 kilogramos de acero en la obra gris y se han gastado un total
de 13.000 kilogramos, podemos suponer que llevamos ms del 30% de avance en
el desarrollo de la obra gris. Est comparacin nos dar un informe porcentual del
avance de obra.
Una segunda herramienta ser la comparacin del presupuesto actualizado
establecido contra los gastos generados, mediante curva S. En el anexo j, se
encuentran la curva global S, para todo el proyecto y en el anexo k se muestra
una curva S especfica para la construccin de la obra.
Un ejemplo que puede utilizar el equipo de proyecto es para la actividad de
acabados. Si planificamos que la misma cuesta 300 mil dlares, y se han gastado
alrededor de 120 mil dlares es de suponer que llevamos un 40% de avance. Sin
47

embargo, el equipo de direccin de proyecto deber tener criterio en su utilizacin
como una medida estndar, ya que, en el campo elctrico, por ejemplo, la
colocacin de una planta de emergencia representa un valor de compra muy
elevado contra el esfuerzo de mano de obra de colocarlo, es decir, el valor de
equipo es mucho ms que la duracin y cantidad de personal involucrado durante
su instalacin. Para la elaboracin del informe se mostrar la curva S planificada
contra la curva S real para observar grficamente las desviaciones del
presupuesto real contra el planificado.
Para este condominio, tambin se recomienda una tercera herramienta para
controlar el avance del proyecto, realizando un informe de avance en un corte de
fecha especfica, como se especifica en el anexo r. Se hace una inspeccin de
campo donde se detallaran: el estado de avance de las actividades, inicio de la
actividad, porcentaje de avance, fecha esperada de finalizacin, cantidad de
personal y/o maquinaria. De esta manera podemos obtener, a parte del avance
real del proyecto, rendimientos adicionales de recursos para este proyecto, los
cuales quedaran documentados para activos de la empresa como se mencion en
el apartado 4.9.2.2.
Una vez obtenidos el avance del proyecto es necesario mediante la curva S en
los anexos j, k; desarrollar mediante el valor planeado (VA) contra el valor ganado
(VG), el desempeo de trabajo en el proyecto para conocer las desviaciones en el
cronograma.
Lo anterior debe de complementarse con la variacin del tiempo (VT) y el ndice
del desempeo del tiempo (IDT) y obtener el pronstico de fecha de conclusin de
la obra. Todo lo anterior debe quedar documentado en el informe semanal del
anexo t, y generar un resumen mensual que ser presentado al patrocinador.

48

4.3 GESTIN DE COSTOS
4.3.1 ESTIMACIN DE LOS COSTOS
4.3.1.1.2 COSTOS DE RECURSOS
En el presupuesto del proyecto se detallan los costos por actividad del proyecto,
adicionalmente se incluye el siguiente cuadro de recursos para controlar los
principales rubros a controlar sujetos a variacin y que representan un gasto
importante en el proyecto.
4.3.1.1.2.1 Cuadro general de recursos
Los principales recursos necesarios para la ejecucin del proyecto se
muestran de forma general en el siguiente cuadro 5, divididos en recurso humano,
materiales y equipo. Si bien es cierto la mano de obra la contrataran las empresas
constructoras, es importante conocer los costos de la misma en la zona costera,
de esta manera podemos conocer precios certeros a la hora de la recepcin de
ofertas; as mismo, si se realiza una contratacin directa de alguna empresa,
podremos tener una estimacin aproximada de la actividad.

49

Cuadro 5. Recursos principales del Proyecto
Recurso Humano
Puesto Salario Observaciones
Maestros de Obra 900-1600 $/mes
Los maestros de obras los contratar cada
empresa constructora.
Operarios, Soldadores,
Pintores
2.5-3.5 $/hora
En el punto de ocupacin mxima se utilizan 45
operarios.
Peones 1.8 $/hora
Representan la mayor fuerza laboral, pues se
contratan cerca de 60 peones en el punto de
ocupacin mxima
Ing. Inspectores 1000-1700 $/mes
Subcontrato por parte de la (s) empresa (s)
consultora. Se encargan del diseo e inspeccin
de la parte elctrica en la obra. Pertenecen a
empresa consultora encargada de diseo e
inspeccin.
Otros Ingenieros 1000-1700 $/mes
Dems ingenieros que participan en diseo
estructural, diseo mecnico, topografa, entre
otros, que pertenecen a empresa consultora
encargada de diseo e inspeccin.
Recurso Material
Rubro Costo Observaciones
Saco de cemento 4900 /saco
Se considera un costo adicional de100 /saco por
transporte hasta sitio de proyecto
Arena 12000 /m
3

El costo aumenta por ser zona costera, debido a la
escases de material en ese sector.
Piedra 13000 /m
3

El costo aumenta por ser zona costera, debido a la
escases de material en ese sector.
Concreto premezclado
110 $/m
3

Se toma en cuenta aparte el costo de transporte,
vibrado, aditivos y colocacin.
Formaleta 10 $/m
2

Costo de alquiler de formaleta metlica. Esto no
incluye el costo de colocacin y desencofrado.
Varilla de Acero 1.80 $/kg
Este costo es el promedio de los diferentes
dimetros utilizados, incluye el alambre negro,
dificultad de armado, y otros costos indirectos
asociados al material
Instalacin de Acero
Vigas y Columnas
(Perfil W)
2,5-3 $/kg
Este costo se tom de referencia de activos de la
empresa, mediante datos histricos de proyectos
anteriores. Incluye la instalacin. Como dato de
referencia se puede esperar que de comprar el
material, el costo de instalacin de acero sea de
$0,80/kg de acero instalado.
Pintura 3.55 $/m
2

Este es el costo de una mano por m2 de material
considerado.
Enchapes 24 $/m
2

Se considera un costo promedio para los
diferentes tipos de enchapes, incluye la cermica y
fragua.
50

4.3.1.1.2.2 Cuadro Resumen de costos del Proyecto

A continuacin se presenta el cuadro 6, con la informacin general de los
principales entregables definidos para el proyecto, incluyendo la duracin y los
costos estimados segn los supuestos y factores que los afectan.

Cuadro 6. Costos principales del Proyecto
Cdigo
EDT Entregable
Duracin
Fecha de Inicio Fecha de Fin
Costo

(semanas) (colones)
1.2 TRABAJOSPREVIOSALACONSTRUCCINDELAOBRA 72 15/08/2007 01/01/2009 131.241.466,23
1.3 CONSTRUCCINDELAOBRA 40 12/01/2009 20/10/2009 1.403.366.869,11
1.3.1 OBRASPROVISIONALES 9 12/01/2009 12/03/2009 13.000.000,00
1.3.2 MOVIMIENTODETIERRAS 3 11/02/2009 04/03/2009 23.043.900,00
1.3.3 MOD.1 21 19/02/2009 20/07/2009 352.457.225,43
1.3.4 MOD.2 21 05/03/2009 28/07/2009 308.706.193,23
1.3.5 MOD.3 21 26/03/2009 18/08/2009 262.506.193,23
1.3.6 MOD.4 22 16/04/2009 18/09/2009 262.506.193,23
1.3.8 OBRASEXTERIORES 33 05/03/2009 20/10/2009 181.147.164,00
1.5 OTROSCOSTOSINDIRECTOS(Prorrateo) 40 12/01/2009 19/10/2009 531.876.043,39
TOTALDELPROYECTO 114 15/08/2007 20/10/2009 2.066.484.378,74

4.3.2 PREPARACIN DEL PRESUPUESTO DE LOS COSTOS
4.3.2.1 INFORMACIN DE RESPALDO PARA LA ESTIMACIN DE COSTOS
Cada referencia que se tom en cuenta se debe actualizar precios y adems
aplicar ndices de inflacin del 2% mensual.
Los proyectos de referencia son del sector de Fortuna, pero se debe tomar en
cuenta que los precios de mano de obra varan en las zonas costeras y los precios
51

de algunos materiales, como los agregados, aumentan considerablemente debido
a la escases en el sector costero.
4.3.2.2 SUPUESTOS ESTABLECIDOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIN DE
COSTOS:
1. La proveedura del proyecto se realizar mediante las empresas
constructoras. En caso de realizarse un contrato slo por mano obra, se
proceder a realizar la proveedura mediante el equipo de administracin
del proyecto.
2. El aumento en los precios de los materiales requeridos mantendrn la
tendencia al alza de los ltimos cinco aos.
3. Se contar con los recursos necesarios para terminar el proyecto sin tener
variaciones mayores a un 5% del presupuesto.
4. El diseo de los planos no sufrirn variaciones mayores a un 10% durante
la ejecucin de la obra.
5. El equipo de trabajo se integrar adecuadamente y trabajar en funcin del
proyecto, de manera que el objetivo primordial se lograr el xito de la obra.

4.3.2.3 REVISIN DE CONTRATOS
Cada contrato que se realice con las empresas constructoras deben revisarse
minuciosamente contra el cartel de licitacin. En caso de contratacin directa, es
importante revisar el alcance de la actividad contratada para evitar omisiones que
causen problemas a futuro, como por ejemplo, las llamadas islas de nadie,
donde al quedar actividades pequeas sin contratar causan retrasos importantes y
al ser nuevamente subcontratadas generan mayores gastos al proyecto.
52

Es de suma importancia describir claramente la calidad del producto, tanto durante
el proceso de ejecucin (mtodos, pruebas de verificacin, criterios de aceptacin
durante procesos); as como tambin la aceptacin de la entrega del mismo.
Para la generacin de los contratos se tomaron de referencia proyectos anteriores
y se ajustaron para el proyecto en particular.
4.3.2.4 REQUISITOS PARA LA FINANCIACIN DEL PROYECTO
El director de proyecto deber, una vez logrado el prstamo con el banco, realizar
un flujo de caja real tomando en cuenta las solicitudes de cambio aprobadas y
comprarlas con el presupuesto base obtenida en la curva S de los anexos j, k.
Se deber generar semanalmente, para determinar el financiamiento para las
prximas semanas y manejo de pago tanto de contratistas como proveedores de
materiales especficos.

4.3.2.5 PLAN DE GESTIN DE COSTOS ACTUALIZADO
En la seccin 4.1.2, ya se haban expuestos solicitudes de cambio aprobadas. El
plan de gestin de costos, as como los dems planes de gestin paralelos a ste
deben actualizarse una vez aprobadas las solicitudes de cambio.
Todos los cambios aprobados deben generarse dentro del lmite de gastos
establecidos, tanto dentro del programa de erogaciones, como en la suma global
de toda la obra.
Para el control de cambios aprobados se deber utilizar los cuadros de los anexos
p y q. En el anexo p, se muestra un cuadro para la solicitud de rdenes de cambio
y en anexo q, un cuadro de resumen de rdenes de cambio aprobadas.

53

4.3.3 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DE COSTOS
4.3.3.1 LNEA BASE DE COSTOS
Para el control de erogaciones se dispones la curva S en los anexos j, k; el cual
debe actualizarse con las solicitudes de cambio aprobadas mencionadas en la
seccin anterior.
El director deber controlar el flujo de caja efectivo real contra la lnea base para
generar pagos presentes y pronosticar cancelacin de facturas a futuro.
4.3.3.2 PLANTILLA PARA CONTROL DE COSTOS.
El equipo de proyecto deber generar un informe de estado del proyecto semanal
y un resumen mensual mediante el cuadro presentado en el anexo t. Con la curva
S, el staff de direccin de proyecto deber generar no slo el flujo de caja
esperado contra el real para cuidar el financiamiento de los condominios, si no
tambin, brindar el anlisis de rendimiento utilizando el valor planificado o
presupuestado (VP) y el costo actual (CA) contra el valor ganado o porcentaje de
gasto incurrido en las tareas terminadas (VG), para conocer el avance de trabajo
real de los condominios y las desviaciones, negativas o positivas, del presupuesto.
Adems de los valores anteriores se debern calcular para el informe, los valores
de variacin de costo (VC), el ndice de desempeo del costo (IDC) y el pronstico
del costo para concluir la obra (PCT).
El anterior informe debe ser presentado ante el patrocinador.

54

4.4 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
4.4.1 PLANIFICACIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
Factores tcnicos dentro del proyecto: Para la planificacin y ejecucin del
proyecto, es necesario un grupo multidisciplinario de personas.
Para la elaboracin de planos se debe contar con un arquitecto, un ingeniero
estructural, un ingeniero mecnico, un ingeniero o empresa elctrica. En la
elaboracin del estudio de factibilidad es necesario un economista. En la
presentacin del estudio para Setena; es necesario un gelogo, un hidrlogo, un
arquelogo y una empresa desarrolladora de estudios de suelos.
Para la ejecucin del proyecto es necesario contar con una empresa de
movimiento de tierras, una empresa para el desarrollo de la obra gris (cimientos,
pisos, instalacin de cubiertas de techo), una empresa para la instalacin metlica,
una empresa para el desarrollo de los acabados, una empresa para la
construccin de la planta de tratamiento, una empresa para la construccin de la
piscina y el jacuzzi, una empresa para la instalacin del pavimento, una empresa
instaladora de ascensores.
Adems de todo lo anterior, se contar con un director de proyecto para toda la
obra y con un equipo que colabore con la gestin de la obra.
Factores interpersonales dentro del proyecto: se contar con la contratacin
de personal tanto empresas como profesionales, que tengan una relacin de
confianza adquirida en otros proyectos similares. De esta manera, las personas
involucradas ya tienen forman parte de un equipo de proyecto y conocen las
limitantes y ventajas de trabajar con estas personas.
Factores logsticos dentro del proyecto: alrededor del 60% del equipo del
proyecto se trasladar desde la zona de San Carlos, un 20% desde la zona
metropolitana y un 20% formaran parte de la fuerza laboral de la zona de Quepos;
55

por lo que la movilidad de la zona norte representar un esfuerzo importante de
traslado, tanto econmico, como de recurso humano, debido a lo anterior, se debe
asegurar un ambiente de satisfaccin equilibrado para ellos desde la parte
consultora hasta la constructora.
Es importante fijar reuniones de campo de manera que coincidan los consultores y
directores tcnicos de las empresas para tener una mejor comunicacin personal y
ejercer un mejor control en la obra.
4.4.1.2 PLANTILLAS DE RECURSOS HUMANOS Y LISTAS DE CONTROL
Para las plantillas de recurso humano y listas de control es importante destacar el
organigrama del proyecto (ver fig. 3), la descripcin de roles y responsabilidades,
evaluacin de las empresas ejecutantes y un adecuado plan de resolucin de
conflictos y polticas sobre seguridad ocupacional, como se describe en el
apartado 4.5.3.1 y 4.4.3.2 respectivamente.
4.4.2 ADQUIRIR EQUIPO DE PROYECTO
4.4.2.1 ROLES Y RESPONSABILIDADES
Con la finalidad de cumplir con los objetivos trazados, se establecen los siguientes
roles y responsabilidades dentro del equipo del proyecto:
Patrocinador del proyecto: Como representante legal, funge el seor J ames
Moreno. Su rol es aportar tanto la propiedad como la solicitud del capital, mediante
crdito hipotecario y empresarial; necesario para la construccin del complejo
turstico. Adems del seor Moreno, el Banco Nacional de Costa Rica, ser la
entidad financiera que brindar el emprstito con el cual se llevar a cabo el
proyecto. Los patrocinadores fiscalizarn el avance de obras y calidad de los
entregables, con el fin de salvaguardar el capital invertido.
Director del Proyecto: Es responsable de identificar los requisitos, establecer
objetivos claros y posibles de realizar, equilibrar las demandas de calidad,
56

alcance, tiempo y costos, recursos humanos, y adquisiciones necesarias para la
obra. Para esto, debe establecer planes de gestin de proyecto que se adapten a
las expectativas del patrocinador, el alcance de la obra y que facilite la ejecucin
de los diferentes involucrados.
Para el caso especfico, el ingeniero Mauricio Mass Mora (autor del presente
trabajo) se encargar de coordinar las anteriores actividades con ayuda de
empresas contratadas para el diseo e inspeccin y un equipo para el desarrollo
de la construccin; adems de lo anterior sealado, contar con un equipo de
direccin de proyecto (secretaria, asistente administrativo y contable, asistente de
campo), para tener un mayor control del proyecto.
Equipo del Proyecto:
Todos aquellos Colaboradores que realizan el trabajo de construccin, el Director
de Proyectos, los Consultores, Constructores y el Patrocinador. El equipo de
proyecto se identifica en el organigrama.
Consultora del Proyecto
Se identifica a este grupo como el encargado del diseo completo de la obra y la
inspeccin de esta. De esta manera, el equipo de consultores contratados
coordina entre s para la adecuada fiscalizacin segn los diseos respectivos.
Empresas Constructoras
Este grupo estar a cargo de la ejecucin del proyecto y tendr como
responsabilidad realizar las actividades descritas en la EDT, clasificadas por tipo
de obra, en un tiempo y costo acordado y mediante un contrato firmado
previamente.
As mismo; las empresas constructoras contarn como mnimo con un ingeniero
residente, al menos tres das por semana, un maestro de obras calificado
permanentemente y cuadrillas de trabajo con todas las cargas de trabajo incluidas.
57

Cuadro 7. Matriz de Roles y Responsabilidades en la Administracin del Proyecto.
E: Ejecuta R:Revisa
P: Participa
C: Colaboracin I: Inspecciona

CODIGO
ACTIVIDAD EDT

Propietario
Director
de
Proyecto
Equipo de
Adm. Proy.
Consultores

Constructores

1
Administracin de
Proyectos

1.1 INICIO
1.1.1 Definicin. Preliminar Alcance C E P
1.1.2 Acta de Const. Proyecto C P P
1.2 PLANEACIN
1.2.1 Definicin Actual del Alcance C R E P P
1.2.2 Diseo de Planos P R C E
1.2.3 Obtencin de Permisos R C E
1.2.4 EDT R E
1.2.5 Cronograma R E P
1.2.6 Definir Recursos R E P
1.2.7 Presupuesto R E P
1.2.8 Selec, Adq. de Recursos R E P R
1.2.9 Definir Comunicacin E C R
1.2.10 Imprevistos R E P P
1.2.11 Aseg. Satisfac del Cliente R C C
1.2.12 Control de Cambios C R C P
1.2.13 Lecciones Aprendidas R E
1.3 EJECUCIN
1.3.1 Administracin de Contratos R E
1.3.2 Actualizacin del Alcance R E
1.3.3 Control Ordenes de Cambio E C
1.3.4 Aseg. Satisfac de Involuc. E C C C
1.4 CONTROL
1.4.1 Aseg. Satisfaccin del Cliente E C C C
1.4.2 Revisin contra planeacin R E
1.4.3 Reporte de avance R E
1.4.4 Lecciones Aprendidas R/C E P P
1.5 CIERRE
1.5.1 Verific. Satisfaccin Cliente E C C C
1.5.2 Actas de Recepcin P R E I R
1.5.3 Cierre Contractual E C I P
1.5.4 Reporte Final

R E I
1.5.5 Lecciones Aprendidas R/C E C
1.5.6 Administracin de garantas

R E
1.5.7 Cierre Administrativo E C

58

Cuadro 8. Matriz de Roles y Responsabilidades en la Construccin del Proyecto

E: Ejecuta R:Revisa
P: Participa
C: Colaboracin I: Inspecciona

CODIGO
ACTIVIDAD EDT

Propietario
Director
de
Proyecto
Equipo de
Adm. Proy.
Consultores

Constructores

1 Construccin de la obra
1.1 Obras Preliminares
1.1.1 Movimiento de Tierras C R I E
1.1.2 Obras Provisionales C R E
1.2 Mdulos I y II
1.2.1 Cimientos I
1.2.1.1 Obra Gris R C I E
1.2.1.2 Nivel I R C I E
1.2.1.3 Nivel II R C I E
1.2.1.4 Nivel III R C I E
1.2.1.5 Nivel IV R C I E
1.2.2 Sistemas
1.2.2.1 Elctrico C R I E
1.2.2.2 Cableado Estructurado C R I E
1.2.2.3 Alarmas C R I E
1.2.2.4 Mecnico C R I E
1.2.3 Techos C R I E
1.2.4 Acabados
1.2.4.1 Nivel I P R R/P C/I E
1.2.4.2 Nivel II P R R/P C/I E
1.2.4.3 Nivel III P R R/P C/I E
1.2.4.4 Nivel IV P R R/P C/I E
1.3 Mdulo de Exteriores
1.3.1 Piscinas P R C I E
1.3.2 Zonas Verdes P R C I E
1.3.3 Accesos y Estacionamientos R C I E
1.3.4 Sistemas Electromecnico R C I E
1.3.5 Instalacin de Ascensores R C I E

59

4.4.2.2 ORGANIGRAMA
El organigrama del proyecto (figura 3), est constituido inicialmente por el
propietario, seor J ames Moreno, el cual es el nico dueo de la propiedad y se
encuentra a la cabeza del mismo. Adems, como el proyecto se llevar a cabo por
medio de un emprstito del Banco Nacional de Costa Rica, por lo cual es ubicado
como patrocinador de la obra. Para la realizacin del prstamo es necesario el
desarrollo de un estudio de factibilidad del proyecto; esta actividad es llevada a
cabo por el Lic. Edgar Carvajal, el cual cuenta con experiencia en proyectos
tursticos similares en la zona de Fortuna, San Carlos. El director de proyecto y el
equipo o staff de direccin de proyecto, formaran parte del proceso de
contratacin de las empresas consultoras y constructoras; adems, de llevar a
cabo la administracin durante todas las fases del proyecto. Por ltimo, se
localizan en las alas izquierda y derecha del organigrama las empresas
consultoras y constructoras respectivamente.

60

Figura 3. Organigrama del Proyecto
Propietario
Sr. J ames Moreno
Patrocinador
Banco Nacional
Economista
Lic. Edgar Carvajal
Director de Proyecto
Ing. Mauricio Mass M.
Amanco
Estructuras
Modernas
Estructuras
Ross
Empresa
Elevadores
Maestro
de Obras
Cuadrilla
de trabajo
Maestro
de Obras
Cuadrilla
de trabajo
Maestro
de Obras
Cuadrilla
de trabajo
Maestro
de Obras
Cuadrilla
de trabajo
Empresas Constructoras
Equipo de Direccin de Proyecto
Arquitecto
Empresas Consultoras
Ing.
Elctrico
Ing.
Estructural
Ing.
Mecnico
Regente
Ambiental
61

4.4.3 DESARROLLAR EQUIPO DE PROYECTO
4.4.3.1 ADQUISICIN Y DISPONIBILIDAD DEL PERSONAL DE PROYECTO
Dada la escasez de mano de obra no calificada, se presenta la necesidad de
construccin de baches que permitan que mano de obra de otras zonas geogrficas
puedan brindar los servicios al proyecto. Este es un incentivo adicional al recurso
humano.
En la seccin anterior 4.2.3.1, se explic con detalle las empresas que sern
contratadas para el desarrollo del proyecto. Adems en la seccin 4.4.1.1, se
describe la disponibilidad del personal del proyecto, el cual es una estrategia de
agilizar la formacin de equipo de trabajo por buena referencia de proyectos
similares anteriores.

Cuadro 9. Perfiles para adquisicin del equipo de proyecto
Recurso Cantidad Perfil
Director de Proyecto 1 Experiencia en administracin de proyectos.
Equipo
Administracin
Proyecto 1
Experiencia en administracin de proyectos. Experiencia en manejo de
personal
Consultores 5
Especialistas en diferentes reas segn se requiera. Conocimiento en
actividades de consultora de diseo en hotelera.
Constructoras 5
Experiencia en construccin, conocimiento de Administracin de
Proyectos.

Experiencia en tcnicas de construccin de edificios de varios niveles y
conocimiento en acabados de alta calidad, adems experiencia en
manejo de personal.
Otros Contratistas Experiencia comprobada en el rea especfica a subcontratar.
Operadores* 45 Experiencias en tcnicas constructivas.
Peones* 60 Capacidades fsicas para trabajar en construccin.
* stas cantidades indicadas representan la cantidad de ocupacin mxima
La disponibilidad del equipo de proyecto vara conforme el avance la edificacin. Por
lo tanto, el equipo de proyecto debe estar informado sobre la permanencia del
personal en la obra. El cuadro 8, muestra los criterios de liberacin para diferentes
integrantes del proyecto.
62

Cuadro 10. Criterios de Liberacin
Recurso Criterios de Liberacin
Director de Proyecto Hasta la finalizacin de la obra
Equipo Apoyo D. Proyecto Hasta la finalizacin de la obra
Consultores Hasta las etapas finales de proyecto, o bien, indicacin del Director de Proyecto
Constructoras Hasta finiquitar obras de su competencia
Sub-contratistas Hasta finiquitar obras de su competencia
Operadores en general De acuerdo a histograma de recurso expuesto
Peones en general De acuerdo a histograma de recurso expuesto

4.4.3.2 SEGURIDAD LABORAL
Es importante que durante la ejecucin de los condominios se implante un plan de
seguridad laboral, mediante un la contratacin de un profesional dedicado a esa rea
especfica.
Cada rea constructiva deber aportar su plan especfico y hacerlo llegar a los
trabajadores apoyndolo con charlas e informacin en lugares estratgicos de la
construccin.
Para poder recibir una inspeccin especfica, se revisar el plan de seguridad y salud
del proyecto; se realizar adems un recorrido en el lugar de la construccin para
verificar que el mismo se cumpla a cabalidad.

Durante el recorrido por la obra el inspector se concentrar en cuatro peligros
principales:
63

Cadas (por ejemplo, de pisos, de plataformas y de techos).
Golpes (por ejemplo, los ocasionados por objetos que caen como herramientas o
bien, por accidentes con maquinaria).
Quedar atrapado (por ejemplo, derrumbes, maquinaria sin proteccin, equipo).
Descargas elctricas (por ejemplo, lneas situadas arriba del nivel de la cabeza,
herramientas, cables elctricos y cableados temporales).
El inspector del rea de seguridad ocupacional, entrevistar a los empleados para
averiguar si conocen el plan de seguridad y salud, su conocimiento de los peligros
potenciales en el lugar de la construccin y si se encuentran capacitados en el
reconocimiento de ellos.
Si comprueba que el plan est siendo ejecutado correctamente dar por concluida la
inspeccin.
Si el proyecto no rene las condiciones para una inspeccin especfica, se realizar
una completa para todo el proyecto.
Si algn involucrado del proyecto tiene preguntas relacionadas con la inspeccin o
con las condiciones de la obra, es importante utilizar medios de comunicacin
efectiva, al inspector o oficina del rea; podr utilizar para esto el anexo v.

64

4.5 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES
4.5.1 PLANIFICACIN DE LAS COMUNICACIONES
4.5.1.1 TECNOLOGA DE LA INFORMACIN
Para el proyecto se promovern varios medios de comunicacin para garantiza el
flujo efectivo de la informacin, dentro de ellos se mencionan, informes y documentos
mediante reuniones y correos electrnicos, para lo cual se deber contar en el
proyecto como mnimo una oficina y sala de reuniones, equipadas con un fax, dos
computadoras, una impresora, telfono, fax e internet. En la medida de lo posible, se
reducir al mximo la utilizacin del fax; ya que no es un medio muy confiable de
recepcin de datos.
Para la comunicacin informal se utilizar el telfono, para conversaciones breves
ante aclaracin de dudas o posteriores reuniones. No se podr aprobar una solicitud
de cambio sin previa firma del documento, por parte del director de proyecto.
Se propondrn reuniones semanales, donde deben estar presentes como mnimo un
representante por cada empresa. (Ingeniero residente o encargado principal)
La mayor urgencia de la informacin con el equipo de proyecto ser la aclaracin de
dudas, solicitudes y aprobacin de rdenes de cambio, riesgos y posibles atrasos o
alteraciones al presupuesto, informes de rendimiento, imprevistos en general y
omisiones en los planos del proyecto.
El director de proyecto brindar un informe semanal planteado en el anexo t, al
propietario y un resumen mensual sobre el estado del proyecto, donde deber incluir;
solicitudes de cambio (anexo p, q), criterios de desempeo del proyecto como los
explicados en los apartados 4.2.6.3 y 4.3.3, mediante desviaciones contra la curva
S (ver anexo j, k), tabla de pagos (ver anexo r, s), posibles amenazas y plan de
accin (no incluido en el presente trabajo), propuesta de avance de actividades para
prximos informe; adems cada informe debe estar respaldado con fotografas.
65

As mismo, el director de proyecto deber brindar al propietario un informe mensual
de resumen donde destacar lo principal de los informes semanales, solicitudes de
cambio aprobadas en el mes, curva S y desviaciones, variaciones de desempeo
real positivo o negativo contra el cronograma o presupuesto planeado, identificacin
de amenazas y logro de fechas hito.

4.5.1.2 RESTRICCIONES Y ASUNCIONES
Para minimizar restricciones en la comunicacin debido a la diversidad de
tecnologas, se debern seguir las siguientes indicaciones; los informes enviados
mediante correo electrnico ya sea en Excel o Word, se debern presentar en
versin 97, adems las fotografas se debern comprimir en formato de compresin
que ofrece Word, los archivos de Autocad debern ser en versin 2004. Adems, se
deber evitar el uso de fax ya que no siempre llega el documento completo y
dependiendo del fax, las pginas se borran con el tiempo.
Con respecto a las asunciones para la comunicacin; se asume que todas las
empresas cuentan con acceso a internet, tienen correo electrnico y conocimientos
bsicos en Word y Excel.

66

4.5.2 DISTRIBUCIN DE LA INFORMACIN
4.5.2.1 MATRIZ DE COMUNICACIONES
Para mejorar la comprensin de la comunicacin en el proyecto se utilizar la matriz
de comunicaciones, cuadro 11, donde se propone la manera formal de
comunicacin, los elementos necesarios de informacin que se solicita de cada
involucrado, la periodicidad, el medio, y a cual persona debe entregarse.
Es importante ver las restricciones y asunciones descritas en el apartado 4.5.1.2,
para conocer las limitaciones y supuestos tomados en cuenta para ciertas
tecnologas.

67

Cuadro 11. Matriz de Comunicaciones
INVOLUCRADOS
INFORMACIN
REQUERIDA MEDIO
RECEPTOR DE
COMUNICACIN PERIODICIDAD
Cliente
Alcance de Proyecto/
Solicitudes de cambio
aprobadas

Director de Proyecto Quincenal
Equipo de
Admin. Proyecto.
Soporte Administrativo:
avance de obra,
contrataciones, informes
de rendimientos, minutas
de reunin
@
Director de Proyecto Semanal
Director de
Proyecto
Datos actualizados
proyecto
@
Cliente, Equipo de
Proyecto
Constante
Consultores
Diseo e Inspeccin,
Modificaciones Planos
@
Equipo de proyecto
Dos veces por semana o
cuando se requiera
Ing. Residentes Coordinacin
@
Equipo de proyecto Diaria
Maestros de Obra
Avance de obra y
Necesidad de Recursos

Ingeniero Residente Segn se requiera
Contratistas
Avance de obra y
requerimientos
@
Ingeniero Residente y
Semanal (para avance
obra)
y
Segn se requiera
Vecinos y Grupo
Hotelero
Aceptacin del Proyecto
Director de Proyecto/
Equipo de APP
Inicial y

Segn se requiera
Ministerio de
Salud
Permisos

Consultores Inicial
SETENA Permisos

Consultores Durante todo proyecto
INVU, AYA Permisos Consultores Inicial
CFIA Permisos

Consultores
Museo Nal.,
MINAE
Permisos Director de Proyecto Inicial
MOPT, ICE Permisos Director de Proyecto Inicial
ICE Permisos Director de Proyecto Inicial y conexin elect.
Munic. Garabito Permisos

Director de Proyecto Inicial
Simbologa: informes, documentos: Planos: Reuniones: Correo electrnico: @

68

4.5.2.2 PROCESO DE LECCIONES APRENDIDAS
El equipo de direccin de proyecto tendr la tarea de archivar lecciones aprendidas
cada semana, para actualizar los activos de la empresa. El equipo de direccin de
proyecto deber mantener un archivo dividido en documentos de la siguiente de
manera:
1) Documentos recibidos: documentos generales de importancia media a baja
por parte de los involucrados del proyecto y ordenada por fecha.
2) Documentos enviados: documentos generales de importancia media a baja
enviada a involucrados del proyecto y ordenada por fecha.
3) Permisos obtenidos: Recepcin de permisos de las instituciones
gubernamentales involucradas.
4) Ofertas o Cotizaciones de empresas.
5) Minutas de reunin: minutas de reuniones semanales y mensuales.
6) Solicitudes de cambio en general: documentar enumerada las solicitudes de
cambio aprobadas separadas de las no aprobadas y llevar una lista de
resumen que facilite el acceso y conocimiento de las mismas.
7) Informes: documentar informes de avance y de rendimiento.
8) Tablas de pago: tabla de pago separada por empresa.
9) Plan de gestin actualizado y mencin resumida de los cambios realizados:
Archivar de manera consecutiva los cambios que se vayan generando
respecto al plan de gestin inicial, de esta manera, se podr mejorar en
algunos casos, futuros planes de gestin.
10) Fotografa de avance de la obra: los informes presentados solo tendrn
algunas fotos principales, entonces es importante tener un soporte digital
69

ordenado por semana y rea de trabajo que muestre el avance del proyecto y
genere un apoyo demostrable en el futuro. Cada fotografa debe contar con la
fecha de capturacin de la foto para estar seguro ante cualquier duda.
4.5.3 GESTIONAR A LOS INVOLUCRADOS.
4.5.3.1 RESOLUCIN DE CONFLICTOS
Para los eventuales conflictos que se presenten en el proyecto y en el caso
especfico en que el equipo de direccin del proyecto afronte un problema legal
debido a la responsabilidad que supone administrar contratos, las rdenes de
compra, las rdenes de cambio y otras instrucciones de la obra y que pueda
agravarse y llegar hasta el arbitraje o litigio, ya sea antes de la construccin o
incluso despus de terminada, se debern conservar todos los documentos y estar
familiarizado con cada uno de los aspectos que afectan los escritos legales del
proyecto.
A continuacin se sealan algunos aspectos principales que se deben tener
presentes para evitarlos en el proyecto. Los mismos, originan disputas y demandas
en proyectos de ndole constructivo:
Planos y especificaciones con errores, omisiones y ambigedades o la inexistencia
de una coordinacin adecuada.
Respuestas incompletas, inexactas o la falta de respuesta a preguntas o resolucin
de problemas que presentado algunas de las partes.
Deficiente cumplimiento de responsabilidades por parte de los involucrados internos
del proyecto.
1) Condiciones propias del lugar de la construccin que difieren de las descritas
en el contrato.
2) Condiciones imprevistas del subsuelo.
70

3) Un trabajo adicional o realizado por un orden de cambios.
4) Interrupciones, retrasos o aceleracin de la obra que se desvan de la
secuencia normal previamente establecida.
5) Insuficiente capacidad financiera por parte del cliente, del contratista o del
subcontratista.
6) Violaciones del contrato por alguna de las partes.
En caso de generarse algn conflicto en el proyecto es de suma importancia que el
director de proyectos tenga disponibles los siguientes documentos:

1) Correspondencia de las partes que intervienen en la disputa: cartas, correos
electrnicos y faxes.
2) Informes diarios, bitcoras y diarios.
3) Informes de inspeccin y de pruebas.
4) Solicitudes de pago hechas por las partes.
5) Programas de avance de la obra: propuestos y actualizados.
6) Cronogramas del trabajo realizado en el lugar de la construccin.
7) Bitcoras de planos y de remisiones que prueben que fueron enviados al
arquitecto y devueltos por el subcontratista o proveedor.
8) Trabajo adicional o efectuado por rdenes de cambio.
9) Memorndums entre oficinas, memorndums de campo, memorndums de
conversaciones telefnicas.
10) Estimaciones, licitaciones, cotizaciones, tanto las escritas (fax, correo
electrnico o personales) como las confirmadas por telfono.
71

11) Solicitudes, propuestas y estimaciones de rdenes de cambios, junto con los
datos que las respalden.
12) Fotografas de avance de la obra.
13) Copias de los contratos expedidos o en preparacin, adems de las rdenes
de compra emitidas o en trmite.
14) Dibujos definitivos, tanto los terminados como los provisionales.
Todos los documentos anteriores se deben preparar debidamente en la planificacin
y durante la ejecucin de la obra para facilitar la tarea y mejorar la comprensin del
problema, adems ayuda a decidir cundo es conveniente una demanda.
Debido a que los conflictos en los proyectos son inevitables, es de esperar que en
este proyecto puedan existir diferencias entre el equipo del proyecto. Sin embargo, si
bien es cierto los conflictos se caracterizan como problemas, tambin pueden
convertirse en oportunidades de informacin, nuevas alternativas, desarrollar
mejores soluciones a los problemas, mejorar la creacin del equipo y con lo anterior
aprender.
Entre los cinco enfoques de conflictos que se pueden aplicar en este proyecto estn;
evitarlo o retirarse, competir u obligar, adaptacin o conciliacin, concesin,
colaboracin, confrontacin o solucin del problema.
Para este proyecto utilizar, en la medida de lo posible el ltimo enfoque tratando de
buscar el resultado ganar-ganar; donde cada quien tiene que asumir una actitud
positiva ante el conflicto y con la disposicin de la mejor manera con los dems, de
manera tal que resuelvan juntos el problema, para lo anterior, cada bando deber
estar dispuesto a abandonar o modificar su posicin, segn se intercambia la
informacin y los puntos de vista, con el fin de llegar a la solucin ptima. Para lograr
lo anterior, se necesita dedicar tiempo a comprender el punto de vista de la otra
persona.
72

V. CONCLUSIONES
Sin duda alguna, la aprobacin del crdito por parte del banco, funge actualmente
como el hito ms importante de la obra, el equipo de proyecto debe concentrar todo
su esfuerzo por lograr que el mismo se realice y es responsabilidad del economista la
correcta elaboracin del planteamiento del anlisis de factibilidad para lograrlo; en
caso contrario, el alcance del proyecto tendr que ser modificado.
El cronograma y la estimacin de costos son rubros bsicos, que deben ser
formulados cuidadosamente previo a la presentacin ante el(los) patrocinador(es).
La metodologa de estimacin y programacin de costos permite a los proyectos
maximizar el uso adecuado de los recursos y evitar un aumento de costos.
As mismo, el cronograma y presupuestos deben ser monitoreados durante las fases
del proyecto y actualizados constantemente segn lo amerite el proyecto.
La metodologa de estimacin y programacin de costos permite a los proyectos
maximizar el uso adecuado de los recursos y evitar un aumento de costos.
Para la elaboracin del cronograma, se debe partir de una lista de paquetes de
trabajo descritos en la EDT y desglosado en tareas mediante un cronograma de
obra, el cual nos muestra la ruta a seguir con factores de secuencia, recursos,
tiempo, dependencias; todos en funcin de actividades para generar salidas de ruta
crtica, diagrama de red, diagrama PERT-GANTT. Para el cronograma de los
condominios, la ruta crtica se encuentra en las actividades preliminares, de obra gris
(cimientos, contrapiso, entrepisos), instalacin metlica (columnas, vigas), luego se
reflejar en los acabados. En el proyecto se pretende que las obras exteriores no
entren en ruta crtica para no atrasar el entregable bsico que es el desarrollo de los
mdulos.
Para lograr la ltima salida del cronograma se generaron tres cronogramas previos,
uno de ellos, muy diferente, lo que nos lleva a concluir que en la programacin de un
proyecto se pueden generar diversos cronogramas de trabajo (para inspeccin,
73

avance, constructivos, etc.) no obstante deberan arrojar resultados muy similares de
tiempo aunque el formato e incluso el grado de detalle vare.
En proyectos de construccin, el clima es un factor a tomar en cuenta, debido a que
podra causar atrasos en las obras. En las tareas que presenten atrasos debido a la
estacin lluviosa se plantea la posibilidad de realizar un programa de actividades
nocturnas, con un equipo de trabajo adicional.
La definicin de Roles y Responsabilidades en el plan de gestin de recurso
humano, es fundamental para el xito de todo proyecto, permite sentar compromiso
entre el personal involucrado debido a que conoce la responsabilidad de su puesto.
Preocuparse por la salud ocupacional indica proactividad, ya que no slo logra una
disminucin en los costos, sino que tambin permite que el recurso humano se
mantenga a lo largo del proyecto, de manera que el proyecto sigue aprovechando el
conocimiento adquirido por esa persona durante el avance de obra y demuestra a los
colaboradores que se tiene preocupacin por su bienestar.
La correcta identificacin de los involucrados y sus caractersticas permiten conocer
la interrelacin que pueda darse entre ellos y como esto influye en las decisiones a
tomar dentro del proyecto.
El compromiso voluntario del equipo es el aspecto idneo a lograr en un proyecto. El
Director de Proyecto debe generar un entorno confortable (no ser autoritario ni
sobrepermisivo) donde cada colaborador sienta la necesidad de ser parte del equipo
y la importancia de lograr los objetivos propuestos. Si se logra la sinergia en el grupo
de trabajo, la eficiencia de la obra mejorar y consigo traer el crecimiento
emocional de cada individuo.
El conocimiento de las necesidades de comunicacin, reportes e informes a entregar,
clarifica y mejora la fluidez de informacin y es la base de la correcta documentacin
del proyecto.
74

No solo se debe tomar en cuenta la comunicacin formal para el proyecto, tal como
reuniones, reportes e informes; debido a que la comunicacin informal es inevitable y
muy necesaria, adems, representa una oportunidad latente para influir en la toma
de decisiones, agiliza el flujo de informacin y mejora relaciones entre los
involucrados.
Los conflictos son inevitables en los proyectos y es ah donde el director de proyecto
debe hacer la diferencia. El mismo tiene que administrar la informacin para aclarar
un problema, debe ser capaz de llevar estas discrepancias dentro de un ambiente de
calma y generando el beneficio mutuo para las partes. La confrontacin del problema
es la mejor solucin, ya sea que el director de proyecto funja como parte o mediador
en la situacin, debe tener el arte para generar un ambiente de correcta negociacin.

75

VI. RECOMENDACIONES
El proyecto se encuentra actualmente en etapa preliminar de anteproyecto, debido a
que an se tienen muchas incertidumbres sobre los cambios que pueden irse
presentando durante el avance del proyecto. Es de suma importancia contar con un
plan de gestin de proyecto actualizado, segn lo ameriten los cambios propuestos
para la obra.
Para el presente trabajo se tomaron en cuenta cinco reas de conocimiento: alcance,
tiempo, costo, recursos humanos y comunicacin; es necesario para lograr con
mayor certeza el cumplimiento de los objetivos, la elaboracin de un plan de gestin
de riesgos, adquisiciones e integracin del proyecto, debido a que las reas
anteriores son de elementales para afinar el plan de gestin de proyecto actual.
Se deber tomar en cuenta, al generarse un plan de de gestin de riesgos, la
evidencia de una amenaza, que es la limitacin de espacio que presenta el lote para
almacenar materiales; de esta manera, se recomienda solicitar un plan de
adquisiciones muy activo con pedidos de material continuo (semanal, quincenal)
tomando en cuenta, costo de transporte, aumentos significativos en el mercado y que
sean parte del avance del avance que se est presentando; para evitar atrasos de
obra por motivo de entorpecimiento de materiales almacenados.
La seleccin de las empresas contratistas es un factor trascendental para el logro de
los objetivos. Se debern escoger contratistas con buen historial de responsabilidad,
adems de establecer una relacin contractual muy bien delimitada, para evitar
malentendidos o excusas durante el proyecto. Si es del caso, imponer multas
severas, para evitar atrasos en las tareas correspondientes, as mismo, si una tarea
se encuentra en ruta crtica del proyecto debe generar un porcentaje ms alto de
sancin monetaria por esta demora debido al problema que esto generara a todo el
proyecto.
76

El clculo del Buffer en un proyecto permite contar con das para imprevistos, en este
caso se pasa de 548 a 570 das. ste dato debe ser de antemano conocido por el
patrocinador del proyecto evitando as futuros problemas por incumplimiento de
fechas programadas para el fin del proyecto, y es recomendable que los
colaboradores del proyecto desconozcan del buffer para evitar que se pueda alargar
la duracin de tareas sin justificacin alguna.
Una correcta Gestin de los Recursos Humanos implica valorar la disponibilidad de
trabajadores en la zona del proyecto. Para el caso especfico es posible que se tenga
que contratar personal de zonas alejadas, por lo que ser necesario brindarles
alimentacin y hospedaje. Este tipo de decisiones deben de ser contempladas en el
presupuesto y valoradas por medio de la Gestin de Recursos Humanos.

77

VII. BIBLIOGRAFA
BRICEO, C. Inversin en Condominio La Nacin. Seccin suplemento informativo inmobiliario. San
J os, Costa Rica. 2006, 22 de julio. pp. 4
CHAMOUN, Y. 2002. Administracin Profesional de Proyectos. Una Gua Prctica para Programar
el xito de sus Proyectos. McGraw Hill Interamericana. Mxico
CLELAND, D.; IRELAND, L. 2001. Manual porttil del administrador de proyectos. Mxico. Mc
Graw Hill.
EYSSAUTIER, M. 2002. Metodologa de la investigacin. Desarrollo de la inteligencia. Cuarta
edicin. International Thomson Editores. Mxico.
GIDO, J .; CLEMENTS, J . 2003. Administracin exitosa de proyectos. Segunda edicin. Mxico.
Internacional Thompson Editores S.A.
GIDEON VAN MELLE. 1983. El Uso de Suelos en la Zona Litoral de Quepos y Manuel Antonio
(Comparacin entre los aos 1947, 1957, 1974 y 1981).San J os, Costa Rica. Ministerio de
Obras Pblicas y Transportes. Suplemento Volumen 23.
GMEZ, GLORIANA. Apuesta a la accesibilidad vertical La Nacin. Seccin suplemento informativo
inmobiliario. San J os, Costa Rica. 2007, 11 de agosto. pp. 2
GONZLEZ K. 2001. Manuel Antonio y Quepos un crculo de necesidades mutuas necesarias para
su existencia. Yucatn, Mxico. Universidad de Chetumal.
J URADO, Y. 2002. Tcnicas de investigacin documental. Manual para la elaboracin de tesis,
monografas, ensayos e informes acadmicos. International Thomson Editores. Mxico.
MUOZ RAZO, C. 1998. Cmo elaborar y asesorar una investigacin de tesis? Primera edicin.
Pearson Educacin / Prentice Hall. Mxico.
LEVY, S. 2002. Administracin de Proyectos de Construccin. Tercera edicin. Mxico. Mc Graw Hill.
P.M.I. (Project Management Institute). 2004. Gua de los fundamentos de la Direccin de Proyectos.
PMBOK Guide, Tercera edicin 2004. Newtown Square, Pennsylvania, E.U.A.

78

ANEXOS
81

a) ACTA DE CONSTITUCIN DEL PROYECTO
Informacin principal y autorizacin de proyecto
Fecha:
4 de agosto 2007
Nombre de Proyecto:
Plan de Gestin para la construccin de un complejo de
condominios en Manuel Antonio.

reas de conocimiento / procesos:
Gestin del Alcance.
Gestin del Tiempo.
Gestin de los Costos.
Gestin de los Recursos Humanos.
Gestin de la Comunicacin.

rea de aplicacin (sector / actividad):
Sector Constructivo.
Fecha de inicio del proyecto:
Enero del 2008
Fecha tentativa de finalizacin del
proyecto: Febrero del 2008
Objetivo general del proyecto:
Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado
en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado al milln de dlares y con
una duracin de un ao.

Objetivos especfico del proyecto:
-Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del
proyecto.
-Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice
una fecha de finalizacin de la obra en once meses.
-Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita
cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo.
-Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y
asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto.
-Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de
informacin para el proyecto.
-Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen
un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.
Descripcin del producto:
1) Elaborar un plan de gestin para la construccin de una obra de condominios en la zona de
Quepos, utilizando conocimientos de la gestin del alcance, tiempo, costos, recursos humanos
y comunicacin; con el objetivo de minimizar costos, tiempo y optimizar los recursos en general
de la obra.
Necesidad del proyecto (lo que da origen):
Observando la atraccin turstica de la zona se opta por la construccin del proyecto con fines
lucrativos a fin de aumentar los recursos financieros del patrocinador.
Justificacin de impacto (aporte y resultados esperados):
Aportes:
82

Comunidad:
Generacin de trabajo a los habitantes tanto en la construccin como en el mantenimiento de
los condominios.
Aumento de la demanda turstica en la zona de desarrollo.
Para el Patrocinador
Recuperacin de la inversin
Generacin del Capital
Para la Administracin del Proyecto
-Aumento de activos de la empresa por la experiencia adquirida.
-Aumento de Cartera de Trabajo.
-Ganancias econmicas.
-Reconocimiento en el desarrollo de proyectos tursticos.
Resultados esperados:
-La obra no debe finalizar despus del 15 de noviembre del 2008.
-El costo de la obra no debe exceder el milln de dlares.
-Se contar con una empresa constructora encargada de toda la construccin a excepcin de
algunas obras exteriores (estacionamientos, piscina, planta de tratamiento, zonas verdes); no
se excluye la caseta de guarda, ni tapia.
Restricciones / limitantes / factores crticos de xito:
-Si bien es cierto Manuel Antonio se ubica en una zona de alta concentracin turstica; el lote
se desva 300 metros al sur y 350 metros al oeste de la ruta principal de mayor auge hotelero,
ubicndose en una zona residencial de bajo recurso econmico, sin embargo, se espera un
reordenamiento comercial en pocos aos.
-La no aprobacin del prstamo por parte de la entidad bancaria.
-El tamao del lote minimiza la oportunidad de un posible aumento en el alcance del proyecto.
Adems se prev problemas durante la construccin debido al poco espacio del mismo.
Identificacin de grupos de inters (stakeholders):
Clientes directos:
Patrocinador:
James Moreno
Ingenieros:
Mauricio Mass Mora.
Hctor Gonzlez.
Bernal Araya Carvajal
Empresa Constructora (por definir)
Clientes indirectos:
CFIA
Ministerio de Salud.
Municipalidad de Quepos.
Acueductos y Alcantarillados.
Setena.
I.C.E.
Aviacin Civil.

Aprobado por:

Firma:
83

b) DECLARACION DEL ALCANCE DEL PROYECTO
Proyecto: Condominios en Manuel Antonio.

Fecha: 4 de agosto de 2007

Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificacin del proyecto:
Manuel Antonio es un pueblo costero donde hace varios aos se ha venido
intensificando la influencia del turismo. Debido a lo anterior, el patrocinador
aprovecha la oportunidad de construir un proyecto habitacional con el fin de venderlo
y obtener ganancias de al menos un 75% del costo de construccin.

Objetivo(s) del proyecto:
Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos,
modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado al
milln de dlares y con una duracin de un ao.

Producto principal del proyecto:
Plan de gestin del Proyecto para la construccin de un complejo de condominios en
Manuel Antonio.

Entregables del proyecto:
1) Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance
del proyecto.
2) Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que
garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses.
3) Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo
que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo.
4) Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la
5) Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del
flujo de informacin para el proyecto.
6) Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que
garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.

Id Cdigo Nombre de tarea Costo Duracin Comienzo Fin
1 1 CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO 2.066.484.378,74 569,5 das mi 15/08/07 mar 20/10/09
2 1.1 INICIO DEL PROYECTO 0,00 0 das mi 15/08/07 mi 15/08/07
3 1.2 TRABAJOS PREVIOS A LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA 131.241.466,23 362 das mi 15/08/07 jue 01/01/09
4 1.2.1 DESARROLLAR EL PGP 14.033.668,69 100 das mi 15/08/07 mar 01/01/08
5 1.2.2 ANTEPROYECTO 7.016.834,35 80 das mi 19/09/07 mar 08/01/08
6 1.2.3 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD 2.947.070,43 15 das mi 09/01/08 mar 29/01/08
7 1.2.4 ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO 0,00 60 das mi 30/01/08 mar 22/04/08
8 1.2.5 APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO 0,00 0 das mar 22/04/08 mar 22/04/08
9 1.2.6 PLANOS 70.168.343,46 60 das mi 23/04/08 mar 15/07/08
10 1.2.7 PERMISOS 37.075.549,32 122 das mi 16/07/08 jue 01/01/09
11 1.2.7.1 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS 37.075.549,32 122 das mi 16/07/08 jue 01/01/09
12 1.2.7.1.1 CFIA 4.871.086,40 10 das mi 16/07/08 mar 29/07/08
13 1.2.7.1.2 SETENA 0,00 90 das mi 30/07/08 mar 02/12/08
14 1.2.7.1.3 INVU / AYA 0,00 90 das mi 30/07/08 mar 02/12/08
15 1.2.7.1.4 MOPT 0,00 15 das mi 30/07/08 mar 19/08/08
16 1.2.7.1.5 ICE 0,00 15 das mi 30/07/08 mar 19/08/08
17 1.2.7.1.6 Av. CIVIL 0,00 20 das mi 30/07/08 mar 26/08/08
18 1.2.7.1.7 M. SALUD 0,00 10 das mi 03/12/08 mar 16/12/08
19 1.2.7.1.8 INS (Poliza) 14.185.232,31 2 das mi 17/12/08 jue 18/12/08
20 1.2.7.1.9 MUNI. GARABITO 18.019.230,60 10 das vie 19/12/08 jue 01/01/09
21 1.2.7.1.10 INICIO DE EJECUCIN 0,00 0 das mar 02/12/08 mar 02/12/08
22 1.3 CONSTRUCCIN DE LA OBRA 1.403.366.869,11 201,5 das lun 12/01/09 mar 20/10/09
23 1.3.1 OBRAS PROVISIONALES 13.000.000,00 44 das lun 12/01/09 jue 12/03/09
24 1.3.1.1 Construccin de Bodegas y oficinas 3.900.000,00 22 das lun 12/01/09 mar 10/02/09
25 1.3.1.2 Construccin de Baches y comedor 9.100.000,00 22 das mi 11/02/09 jue 12/03/09
26 1.3.2 MOVIMIENTO DE TIERRAS 23.043.900,00 15,5 das mi 11/02/09 mi 04/03/09
27 1.3.2.1 TOPOGRAFA 750.000,00 4,5 das mi 11/02/09 mar 17/02/09
Patrocinador,Director de Proyecto,Staff AP,Consultores
Consultores[4]
Economista
Economista
Consultores
Consultores
Consultores
Consultores
Consultores
Consultores
Consultores
Consultores
Patrocinador,Director de Proyecto
Consultores
OPERARIOS[2],peones[4]
Topgrafo,Maestro de Obras
may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep
trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4
c) CRONOGRAMA DE OBRA
CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO
28 1.3.2.2 EXCAVACIN 9.320.940,00 2 das mar 17/02/09 jue 19/02/09
29 1.3.2.3 RELLENO 12.972.960,00 7 das lun 23/02/09 mi 04/03/09
30 1.3.3 MOD. 1 352.457.225,43 107,28 das jue 19/02/09 lun 20/07/09
31 1.3.3.1 CIMIENTOS 9.243.158,40 11,78 das jue 19/02/09 lun 09/03/09
32 1.3.3.1.1 ARMADURA_C 2.772.947,52 10 das jue 19/02/09 jue 05/03/09
33 1.3.3.1.2 COLADO DE CONCRETO_C 6.470.210,88 1,78 das jue 05/03/09 lun 09/03/09
34 1.3.3.2 INSTALACIN METLICA 90.580.000,00 20 das lun 09/03/09 lun 06/04/09
35 1.3.3.2.1 INS. COLUMNAS GENERAL 64.400.000,00 4 das lun 09/03/09 vie 13/03/09
36 1.3.3.2.2 INS. VIGAS N. 1 6.545.000,00 5 das vie 13/03/09 vie 20/03/09
37 1.3.3.2.3 INS. VIGAS N. 2 6.545.000,00 4 das vie 20/03/09 jue 26/03/09
38 1.3.3.2.4 INS. VIGAS N. 3 6.545.000,00 4 das jue 26/03/09 mi 01/04/09
39 1.3.3.2.5 INS. VIGAS N. 4 6.545.000,00 3 das mi 01/04/09 lun 06/04/09
40 1.3.3.3 CUBIERTA DE TECHO 15.394.779,15 3,5 das lun 06/04/09 jue 09/04/09
41 1.3.3.3.1 ESTRUCTURA METLIC. 9.207.166,95 1,5 das lun 06/04/09 mar 07/04/09
42 1.3.3.3.2 INST. CUBIERTA TECHO 6.187.612,20 2 das mar 07/04/09 jue 09/04/09
43 1.3.3.3.3 FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO 0,00 0 das jue 09/04/09 jue 09/04/09
44 1.3.3.4 SIST. ELECTROMECNICO 60.824.278,24 15 das lun 06/04/09 lun 27/04/09
45 1.3.3.4.1 INST. MECNICA 19.675.966,00 15 das lun 06/04/09 lun 27/04/09
46 1.3.3.4.2 INST. ELCTRICA 41.148.312,24 15 das lun 06/04/09 lun 27/04/09
47 1.3.3.5 COLADO CONCRETO 26.535.247,20 18 das jue 09/04/09 mar 05/05/09
48 1.3.3.5.1 ARMAD. Y COL. CONTRAPISO 9.355.500,00 6 das vie 17/04/09 lun 27/04/09
49 1.3.3.5.2 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N II 5.726.582,40 6 das jue 09/04/09 vie 17/04/09
50 1.3.3.5.3 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N III 5.726.582,40 6 das vie 17/04/09 lun 27/04/09
51 1.3.3.5.4 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N IV 5.726.582,40 6 das lun 27/04/09 mar 05/05/09
52 1.3.3.6 PAREDES LIVIANAS 38.130.892,80 19 das mar 05/05/09 lun 01/06/09
53 1.3.3.6.1 INST. PARED LIV. N 1 9.914.032,13 5 das jue 07/05/09 jue 14/05/09
54 1.3.3.6.2 INST. PARED LIV. N 2 9.914.032,13 5 das vie 15/05/09 vie 22/05/09
Back hoe,Vagonetas[3]
Back hoe,Vagonetas[3],Compactadora
OPERARIOS[4]
OPERARIOS[2],soldadores[2]
soldadores[2]
OPERARIOS[2]
OPERARIOS[5]
OPERARIOS[5]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
55 1.3.3.6.3 INST. PARED LIV. N 3 9.914.032,13 5 das lun 25/05/09 lun 01/06/09
56 1.3.3.6.4 INST. PARED LIV. N 4 8.388.796,42 5 das mar 05/05/09 mar 12/05/09
57 1.3.3.7 ACABADOS 65.548.869,64 40 das lun 25/05/09 lun 20/07/09
58 1.3.3.8 ASCENSORES 46.200.000,00 37 das mar 12/05/09 jue 02/07/09
59 1.3.3.8.1 CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS 18.480.000,00 30 das mar 12/05/09 mar 23/06/09
60 1.3.3.8.2 INSTALACIN 27.720.000,00 7 das mar 23/06/09 jue 02/07/09
61 1.3.4 MOD. 2 308.706.193,23 103 das jue 05/03/09 mar 28/07/09
62 1.3.4.1 CIMIENTOS 7.922.707,20 19 das jue 05/03/09 mi 01/04/09
64 1.3.4.1.2 COLADO DE CONCRETO_C 5.545.895,04 4 das jue 26/03/09 mi 01/04/09
65 1.3.4.2 INSTALACIN METLICA 77.640.000,00 19 das mi 01/04/09 mar 28/04/09
66 1.3.4.2.1 INS. COLUMNAS GENERAL 55.200.000,00 4 das mi 01/04/09 mar 07/04/09
67 1.3.4.2.2 INS. VIGAS N. 1 5.610.000,00 4 das mar 07/04/09 lun 13/04/09
68 1.3.4.2.3 INS. VIGAS N. 2 5.610.000,00 4 das lun 13/04/09 vie 17/04/09
70 1.3.4.2.5 INS. VIGAS N. 4 5.610.000,00 3 das jue 23/04/09 mar 28/04/09
71 1.3.4.3 CUBIERTA DE TECHO 13.195.524,99 5 das mar 28/04/09 mar 05/05/09
72 1.3.4.3.1 ESTRUCTURA METLIC. 7.891.857,39 3 das mar 28/04/09 vie 01/05/09
73 1.3.4.3.2 INST. CUBIERTA TECHO 5.303.667,60 2 das vie 01/05/09 mar 05/05/09
74 1.3.4.3.3 FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO 0,00 0 das mar 05/05/09 mar 05/05/09
75 1.3.4.4 SIST. ELECTROMECNICO 52.135.095,63 15 das mar 05/05/09 mar 26/05/09
76 1.3.4.4.1 INST. MECNICA 16.865.113,71 15 das mar 05/05/09 mar 26/05/09
77 1.3.4.4.2 INST. ELCTRICA 35.269.981,92 15 das mar 05/05/09 mar 26/05/09
78 1.3.4.5 COLADO CONCRETO 22.744.497,60 18 das mar 05/05/09 vie 29/05/09
79 1.3.4.5.1 ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO 8.019.000,00 6 das mi 13/05/09 jue 21/05/09
80 1.3.4.5.2 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II 4.908.499,20 6 das mar 05/05/09 mi 13/05/09
81 1.3.4.5.3 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III 4.908.499,20 6 das mi 13/05/09 jue 21/05/09
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[3]
CONTRATO ascensores
OPERARIOS[4]
soldadores[2]
OPERARIOS[2]
OPERARIOS[5]
OPERARIOS[5]
82 1.3.4.5.4 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV 4.908.499,20 6 das jue 21/05/09 vie 29/05/09
83 1.3.4.6 PAREDES LIVIANAS 32.683.622,40 19 das vie 29/05/09 jue 25/06/09
85 1.3.4.6.2 INST. PARED LIV. N 2 8.497.741,82 5 das mi 10/06/09 mi 17/06/09
86 1.3.4.6.3 INST. PARED LIV. N 3 8.497.741,82 5 das jue 18/06/09 jue 25/06/09
88 1.3.4.7 ACABADOS 56.184.745,41 30 das vie 05/06/09 vie 17/07/09
89 1.3.4.8 ASCENSORES 46.200.000,00 37 das vie 05/06/09 mar 28/07/09
90 1.3.4.8.1 CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS 18.480.000,00 30 das vie 05/06/09 vie 17/07/09
91 1.3.4.8.2 INSTALACIN ASCENSOR 27.720.000,00 7 das vie 17/07/09 mar 28/07/09
92 1.3.5 MOD. 3 262.506.193,23 103 das jue 26/03/09 mar 18/08/09
106 1.3.5.4 SIST. ELECTROMECNICO 52.135.095,63 15 das mar 26/05/09 mar 16/06/09
107 1.3.5.4.1 INST. MECNICA 16.865.113,71 15 das mar 26/05/09 mar 16/06/09
108 1.3.5.4.2 INST. ELCTRICA 35.269.981,92 15 das mar 26/05/09 mar 16/06/09
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[3]
CONTRATO ascensores
OPERARIOS[4]
soldadores[2]
OPERARIOS[2]
OPERARIOS[5]
OPERARIOS[5]
114 1.3.5.6 PAREDES LIVIANAS 32.683.622,40 13 das vie 19/06/09 mi 08/07/09
119 1.3.5.7 ACABADOS 56.184.745,41 30 das mar 07/07/09 mar 18/08/09
120 1.3.6 MOD. 4 262.506.193,23 111 das jue 16/04/09 vie 18/09/09
134 1.3.6.4 SIST. ELECTROMECNICO 52.135.095,63 15 das vie 12/06/09 vie 03/07/09
135 1.3.6.4.1 INST. MECNICA 16.865.113,71 15 das vie 12/06/09 vie 03/07/09
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[3]
OPERARIOS[4]
soldadores[2]
OPERARIOS[2]
OPERARIOS[5]
136 1.3.6.4.2 INST. ELCTRICA 35.269.981,92 15 das vie 12/06/09 vie 03/07/09
142 1.3.6.6 PAREDES LIVIANAS 32.683.622,40 11 das mar 14/07/09 mi 29/07/09
147 1.3.6.7 ACABADOS 56.184.745,41 30 das vie 07/08/09 vie 18/09/09
148 1.3.7 INICIO DE OBRAS EXTERIORES 0,00 0 das jue 07/05/09 jue 07/05/09
149 1.3.8 OBRAS EXTERIORES 181.147.164,00 163 das jue 05/03/09 mar 20/10/09
150 1.3.8.1 PISCINA Y JACUZZI 29.976.100,00 58 das mi 01/04/09 lun 22/06/09
151 1.3.8.1.1 EXCAVACIN 2.997.610,00 3 das mi 01/04/09 lun 06/04/09
152 1.3.8.1.2 CONSTRUCCIN 26.978.490,00 55 das lun 06/04/09 lun 22/06/09
153 1.3.8.1.2.1 OBRA GRIS 19.484.465,00 30 das lun 06/04/09 lun 18/05/09
154 1.3.8.1.2.2 ACABADOS 7.494.025,00 25 das lun 18/05/09 lun 22/06/09
155 1.3.8.2 CERRAMIENTO PERIMETRAL 4.145.800,00 45 das jue 05/03/09 jue 07/05/09
156 1.3.8.3 ALCANTARILLADO PLUVIAL 4.756.000,00 26,5 das lun 18/05/09 mar 23/06/09
157 1.3.8.3.1 ZANJ EO 475.600,00 4 das lun 18/05/09 vie 22/05/09
158 1.3.8.3.2 INSTALACIN DE TUBERAS 4.280.400,00 22,5 das vie 22/05/09 mar 23/06/09
159 1.3.8.4 RED AGUA POTABLE 18.719.000,00 40 das mi 24/06/09 mar 18/08/09
160 1.3.8.4.1 RED POTABLE PRIMARIA 2.769.000,00 20 das mi 24/06/09 mar 21/07/09
161 1.3.8.4.2 INSTALACIN CONTRA INCENDIOS 15.950.000,00 20 das mi 22/07/09 mar 18/08/09
162 1.3.8.5 RED AGUAS NEGRAS Y SERVIDAS 33.330.000,00 91,5 das lun 06/04/09 mar 11/08/09
OPERARIOS[5]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[6]
OPERARIOS[3]
Back hoe,peones,OPERARIOS
OPERARIOS[2]
Back hoe,OPERARIOS
OPERARIOS,peones
OPERARIOS,peones
163 1.3.8.5.1 PLANTA DE TRATAMIENTO 33.330.000,00 91,5 das lun 06/04/09 mar 11/08/09
164 1.3.8.5.1.1 EXCAVACIN 3.333.000,00 3 das lun 06/04/09 jue 09/04/09
165 1.3.8.5.1.2 CONSTRUCCIN 21.664.500,00 45 das jue 09/04/09 jue 11/06/09
166 1.3.8.5.1.3 INSTALACIN ELECTROMECNICA 8.332.500,00 15 das mi 22/07/09 mar 11/08/09
167 1.3.8.6 CALLES Y ESTACIONAMIENTOS 13.915.264,00 22 das mi 12/08/09 jue 10/09/09
168 1.3.8.6.1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 1.628.640,00 4 das mi 12/08/09 lun 17/08/09
169 1.3.8.6.2 LASTREADO 3.800.160,00 4 das mar 18/08/09 vie 21/08/09
170 1.3.8.6.3 CORDON Y CAO 1.332.800,00 10 das lun 24/08/09 vie 04/09/09
171 1.3.8.6.4 PAVIMENTO 7.153.664,00 4 das lun 07/09/09 jue 10/09/09
172 1.3.8.7 CASETA DE GUARDA 1.305.000,00 20 das mi 13/05/09 mi 10/06/09
173 1.3.8.8 J ARDINERA 7.500.000,00 15 das mi 10/06/09 mi 01/07/09
174 1.3.8.9 PLANTA DE EMERGENCIAS 26.400.000,00 15 das mi 13/05/09 mi 03/06/09
175 1.3.8.10 SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO 28.600.000,00 22 das mi 10/06/09 vie 10/07/09
176 1.3.8.11 PARARRAYOS 12.500.000,00 30 das jue 09/04/09 jue 21/05/09
177 1.3.8.12 HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO 0,00 22 das vie 18/09/09 mar 20/10/09
178 1.4 OTROS COSTOS INDIRECTOS (PRORRATEO) 531.876.043,39 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
179 1.4.1 CARGAS SOCIALES( 33% M.O.) 138.933.320,04 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
180 1.4.2 SERV. PROFESIONALES INSPECCION 70.168.343,46 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
181 1.4.3 ADMINISTRACIN PROYECTO RESTANTE 56.134.674,76 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
182 1.4.4 TRANSPORTE MATERIALES 28.067.337,38 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
183 1.4.5 IMPREVISTOS 98.235.680,84 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
184 1.4.6 UTILIDAD DE CONTRATISTAS 140.336.686,91 200 das lun 12/01/09 lun 19/10/09
185 1.6 FIN DEL PROYECTO 0,00 0 das mar 20/10/09 mar 20/10/09
Back hoe
Back hoe,Vagonetas[2],Compactadora
CONTRATO adoquines
OPERARIOS,peones
peones[2]
CONTRATO pta emerg
CONTRATO A/C
CONTRATO pararrayos
d) RUTA CR TI CA DEL PROYECTO
2 0d
15/08/07 15/08/07 3 362d
15/08/07 01/01/09
4 100d
15/08/07 01/01/08
5 80d
19/09/07 08/01/08
6 15d
09/01/08 29/01/08
7 60d
30/01/08 22/04/08
8 0d
22/04/08 22/04/08
9 60d
23/04/08 15/07/08
12 10d
16/07/08 29/07/08
13 90d
30/07/08 02/12/08
18 10d
03/12/08 16/12/08
19 2d
17/12/08 18/12/08
20 10d
19/12/08 01/01/09
24 22d
12/01/09 10/02/09
27 4,5d
11/02/09 17/02/09
28 2d
17/02/09 19/02/09
32 10d
19/02/09 05/03/09
63 15d
05/03/09 26/03/09
94 15d
26/03/09 16/04/09
122 15d
16/04/09 07/05/09
123 4d
07/05/09 13/05/09
125 4d
13/05/09 19/05/09
126 4d
19/05/09 25/05/09
127 4d
25/05/09 29/05/09
128 4d
29/05/09 04/06/09
129 3d
04/06/09 09/06/09
131 3d
09/06/09 12/06/09
132 2d
12/06/09 16/06/09
138 6d
24/06/09 02/07/09
139 6d
16/06/09 24/06/09
143 5d
22/07/09 29/07/09
147 30d
07/08/09 18/09/09
177 22d
18/09/09 20/10/09
185 0d
20/10/09 20/10/09
INICIO DEL
PROYECTO
TRABAJOS PREVIOS
A LA
CONSTRUCCIN DE
LA OBRA
DESARROLLAR EL
PGP
ANTEPROYECTO
ESTUDIO DE
FACTIBILIDAD
ANLISIS DEL
BANCO PARA
APROBACIN
PRSTAMO
APROBACIN DE
PRESTAMO POR EL
BANCO
PLANOS
CFIA
SETENA
M. SALUD
INS (Poliza)
MUNI. GARABITO
Construccin de
Bodegas y oficinas
TOPOGRAFA
EXCAVACIN
ARMADURA_C
ARMADURA_C
ARMADURA_C
ARMADURA_C
COLADO DE
CONCRETO_C
INS. COLUMNAS
GENERAL
INS. VIGAS N. 1
INS. VIGAS N. 2
INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4
ESTRUCTURA
METLIC.
INST. CUBIERTA
TECHO
ARMAD. Y
CHORREA
CONTRAPISO
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N II
INST. PARED LIV. N
1
ACABADOS
BUFFER DEL
PROYECTO
FIN DEL PROYECTO
e) ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TRABAJO
PROYECTO MANUEL ANTONIO
CONDOMINIOS
MANUEL ANTONIO
INICIO DEL
PROYECTO
TRABAJOS
PREVIOS A LA
CONTRUCCIN
DESARROLLAR EL
PGP
ANTEPROYECTO
ESTUDIO DE
FACTIBILIDAD
ANLISIS DEL
BANCO PARA
APROBACIN
PRSTAMO
APROBACIN DE
PRESTAMO POR EL
BANCO
PLANOS
PERMISOS
INSTITUCIONES
INVOLUCRADAS
CFIA
SETENA
INVU / AYA
MOPT
ICE
Av. CIVIL
M. SALUD
INS (Poliza)
MUNI. GARABITO
INICIO DE
EJECUCIN
CONSTRUCCIN DE
LA OBRA
OBRAS
PROVISIONALES
Construccin de
Bodegas y oficinas
Construccin de
Baches y comedor
MOVIMIENTO DE
TIERRAS
TOPOGRAFA
EXCAVACIN
RELLENO
MOD. 1
CIMIENTOS
ARMADURA_C
COLADO DE
CONCRETO_C
INSTALACIN
METLICA
INS. COLUMNAS
GENERAL
INS. VIGAS N. 1
INS. VIGAS N. 2
INS. VIGAS N. 3
INS. VIGAS N. 4
CUBIERTA DE
TECHO
ESTRUCTURA
METLIC.
INST. CUBIERTA
TECHO
FIN DE LA
CUBIERTA DE
TECHO
SIST.
ELECTROMECNICO
INST. MECNICA
INST. ELCTRICA
COLADO
CONCRETO
ARMAD. Y COL.
CONTRAPISO
ARMAD. Y COL.
ENTREPISO N II
ARMAD. Y COL.
ENTREPISO N III
ARMAD. Y COL.
ENTREPISO N IV
PAREDES LIVIANAS
INST. PARED LIV. N
1
INST. PARED LIV. N
2
INST. PARED LIV. N
3
INST. PARED LIV. N
4
ACABADOS
ASCENSORES
CONSTRUCCIN
DUCTOS Y
ESCALERAS
INSTALACIN
MOD. 2
CIMIENTOS
ARMADURA_C
COLADO DE
CONCRETO_C
INSTALACIN
METLICA
INS. COLUMNAS
GENERAL
INS. VIGAS N. 1
INS. VIGAS N. 2
INS. VIGAS N. 3
INS. VIGAS N. 4
CUBIERTA DE
TECHO
ESTRUCTURA
METLIC.
INST. CUBIERTA
TECHO
FIN DE LA
CUBIERTA DE
TECHO
SIST.
ELECTROMECNICO
INST. MECNICA
INST. ELCTRICA
COLADO
CONCRETO
ARMAD. Y
CHORREA
CONTRAPISO
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N II
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N III
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N IV
PAREDES LIVIANAS
INST. PARED LIV. N
1
INST. PARED LIV. N
2
INST. PARED LIV. N
3
INST. PARED LIV. N
4
ACABADOS
ASCENSORES
CONSTRUCCIN
DUCTOS Y
ESCALERAS
INSTALACIN
ASCENSOR
MOD. 3
CIMIENTOS
ARMADURA_C
COLADO DE
CONCRETO_C
INSTALACIN
METLICA
INS. COLUMNAS
GENERAL
INS. VIGAS N. 1
INS. VIGAS N. 2
INS. VIGAS N. 3
INS. VIGAS N. 4
CUBIERTA DE
TECHO
ESTRUCTURA
METLIC.
INST. CUBIERTA
TECHO
FIN DE LA
CUBIERTA DE
TECHO
SIST.
ELECTROMECNICO
INST. MECNICA
INST. ELCTRICA
COLADO
CONCRETO
ARMAD. Y
CHORREA
CONTRAPISO
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N II
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N III
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N IV
PAREDES LIVIANAS
INST. PARED LIV. N
1
INST. PARED LIV. N
2
INST. PARED LIV. N
3
INST. PARED LIV. N
4
ACABADOS
MOD. 4
CIMIENTOS
ARMADURA_C
COLADO DE
CONCRETO_C
INSTALACIN
METLICA
INS. COLUMNAS
GENERAL
INS. VIGAS N. 1
INS. VIGAS N. 2
INS. VIGAS N. 3
INS. VIGAS N. 4
CUBIERTA DE
TECHO
ESTRUCTURA
METLIC.
INST. CUBIERTA
TECHO
FIN DE LA
CUBIERTA DE
TECHO
SIST.
ELECTROMECNICO
INST. MECNICA
INST. ELCTRICA
COLADO
CONCRETO
ARMAD. Y
CHORREA
CONTRAPISO
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N II
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N III
ARMAD. Y
CHORREA
ENTREPISO N IV
PAREDES LIVIANAS
INST. PARED LIV. N
1
INST. PARED LIV. N
2
INST. PARED LIV. N
3
INST. PARED LIV. N
4
ACABADOS
INICIO DE OBRAS
EXTERIORES
OBRAS
EXTERIORES
PISCINA Y JACUZZI
EXCAVACIN
CONSTRUCCIN
OBRA GRIS
ACABADOS
CERRAMIENTO
PERIMETRAL
ALCANTARILLADO
PLUVIAL
ZANJEO
INSTALACIN DE
TUBERAS
RED AGUA
POTABLE
RED POTABLE
PRIMARIA
INSTALACIN
CONTRA
INCENDIOS
RED AGUAS
NEGRAS Y
SERVIDAS
PLANTA DE
TRATAMIENTO
EXCAVACIN
CONSTRUCCIN
INSTALACIN
ELECTROMECNICA
CALLES Y
ESTACIONAMIENTOS
MOVIMIENTO DE
TIERRAS
LASTREADO
CORDON Y CAO
PAVIMENTO
CASETA DE
GUARDA
JARDINERA
PLANTA DE
EMERGENCIAS
SISTEMA DE AIRE
ACONDICIONADO
PARARRAYOS
HOLGURA O
BUFFER DEL
PROYECTO
FIN DEL PROYECTO
92

f) DICCIONARIO DE LA EDT
PROYECTO:
CONDOMINIOS DE MANUEL ANTONIO
Diccionario de la EDT

Cdigo
EDT
ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION
1 CONDOMINIOSMANUELANTONIO
Directordel
Proyecto
Proyecto de cuatro de mdulos de
edificio de cuatro niveles de altura,
con un rea de piscina, zonas verdes
y seguridad cuyo fin es vender el
proyecto una vez finalizada la obra.
1.1 INICIODELPROYECTO(*)
EquipoAPP/
Consultores
Es el primer hito del cronograma
donde se firma el acta de constitucin
del proyecto.
1.2 DESARROLLARELPGP Equipodelproyecto
Es una gua de planificacin que
consiste en la realizacin del Plan de
Gestin del Proyecto y la
actualizacin del mismo. Se deben
cubrir las reas de conocimiento para
finalizar las etapas del proyecto con
xito segn los alcances establecidos.
1.3 ANTEPROYECTO
Estructuras
Modernas
Es la concepcin preliminar del
proyecto plasmada en planos con
modificaciones continuas hasta lograr
una definicin ms certera del
producto final
1.4 ESTUDIODEFACTIBILIDAD
Economista
Es el anlisis de la factibilidad del
proyecto para determinar rentabilidad
comercial. Mediante la aprobacin del
estudio de factibilidad el banco
realizar el prstamo al propietario.
1.5
ANLISISDELBANCOPARAAPROBACIN
PRSTAMO
Tiempo de anlisis del prstamo por
parte del banco
93

1.6
APROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO
(*)
Economista
Es el segundo hito del cronograma
donde se logra el recurso econmico
para el proyecto
1.7 PLANOS Consultores
Conceptualizacin de la obra en
planos mediante la aceptacin del
cliente y los cambios aprobados
1.8 PERMISOS Consultores/D.P.
Todos los permisos involucrados para
lograr la construccin de la obra.
1.8.1 INSTITUCIONESINVOLUCRADAS Consultores/D.P.
Instituciones que se deben recurrir
para la obtencin de permisos.
1.8.1.1 CFIA
Empresas
Consultoras
Primera institucin a que se somete la
aprobacin de planos.
1.8.1.2 SETENA
Geloga/Empresa
deestudiodesuelos
Mediante la realizacin previa del
estudio de suelos se procede, a la
aprobacin ambiental del proyecto.
1.8.1.3 INVU/AYA
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Trmite de mayor rigor para la
aprobacin, se deben presentar
planos y varios documentos
especficados en el Captulo II, Marco
Referencial; del presente trabajo.
1.8.1.4 MOPT
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Aprobacin del lineamiento de
construccin de la obra.
1.8.1.5 ICE
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Aprobacin para la conexin elctrica
y telefnica del proyecto.
94

1.8.1.6 Av.CIVIL
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Existe la posibilidad de aprobacin
por parte de Aviacin Civil, debido a
la altura de final de los mdulos
habitacionales.
1.8.1.7 M.SALUD
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Luego de la aprobacin por parte del
INVU, se procede a la presentacin
de documentos al ministerio de salud.
1.8.1.8 INS(Poliza)
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Diseo de tubera contraincendio y
pago de poliza para los trabajadores.
1.8.1.9 MUNI.GARABITO
Empresas
Consultoras/
EquipodeAPP
Aprobacin del uso de suelo y
permiso del visado municipal.
1.8.1.10 INICIODEEJECUCIN(*) EquipodeAPP
Es el tercer hito del cronograma que
marca el inicio de ejecucin de obra.
1.9 CONSTRUCCINDELAOBRA
Directordel
Proyecto/Equipode
APP

1.9.1 OBRASPROVISIONALES
Empresas
Constructoras
Correspondiente a la construccin de
bodegas, oficinas, baches y comedor
necesarias para satisfacer las
necesidades del equipo de proyecto
durante la construccin de la obra.
1.9.1.1 ConstruccindeBodegasyoficinas
Empresas
Constructoras
En las bodegas se mantendran
materiales del proyecto y un
encargado (bodeguero) de la
recepcin y distribucin de los
mismos.
La oficina ser el lugar de reuniones,
lectura de planos, realizacin de
informes y dems actividades
tcnicas y de planificacin que se
requieran.
95

1.9.1.2 ConstruccindeBachesycomedor
Empresas
Constructoras
Los baches es el sitio con camarotes
y largo pasillo para el descanso de los
operarios y peones. Incluyen servicios
sanitarios con regaderas.
El comedor es el rea de
abastecimiento de comida para todo
el personal incluye una pequea
cocina tipo soda.
1.9.2 MOVIMIENTODETIERRAS
Estructuras
Modernas
Todo el corte de tierra y relleno de
lastre necesario para la posterior
cimentacin de las obras.
1.9.2.1 TOPOGRAFA Topgrafo
Se contratar un topografo para la
ubicacin de puntos de referencia que
permitan realizar el trazo para la
construccin.
1.9.2.2 EXCAVACIN
Estructuras
Modernas
Corte de tierra en mdulos, piscinas,
zona de estacionamientos, instalacin
de acometidas (mecnicas y
elctricas) y planta de tratamiento.
1.9.2.3 RELLENO
Estructuras
Modernas
Todo relleno se deber realizar con
lastre compactado al 95% del prctor
modificado, a menos que el estudio
de suelos permita la utilizacin de
algn estrato de suelo que se
encuentre en la propiedad.
1.9.3 MODULOSDECONDOMINIOS
Empresas
Constructoras
Se contar con dos modelos de
condominios, mdulo 1 y mdulo 2,
con diferencias mostradas en los
planos constructivos.
1.9.3.1 CIMIENTOS
Estructuras
Modernas
Comprenden la construccin de
sellos, placas, vigas de amarre y
pedestales de concreto; para la
posterior instalacin del perfil W
1.9.3.1.1 ARMADURA_C
Estructuras
Modernas
Armadura en varillas de acero de
cimientos.
96

1.9.3.1.2 COLADO_C
Estructuras
Modernas
Se debe haber colacado previamente
la formaleta para luego realizar el
colado o vertido de concreto con
instrumento vibratorio en cimientos.
1.9.3.2 INSTALACINMETLICA EstructurasRoss
Instalacin de la toda la estructura
metlica mediante soldadura o
pernos, segn se requiera
1.9.3.2.1 INS.COLUMNASGENERAL EstructurasRoss
Instalacin de la todas las columnas
metlicas de los mdulos.
1.9.3.2.2 INS.VIGASN.1 EstructurasRoss
Instalacin de las vigas metlicas del
primer nivel en todos los mdulos.
segundo nivel en todos los mdulos.
tercer nivel en todos los mdulos.
cuarto nivel en todos los mdulos.
1.9.3.3 CUBIERTADETECHO
Estructuras
Modernas
Estructura de techos y cubierta de
todos los mdulos
1.9.3.3.1 ESTRUCTURAMETLIC.
Estructuras
Modernas
Estructura metlica de techos que
incluye cerchas, clavadores, tensores
y angulares, luego se procede a la
colocacin de la cubierta de techo.
97

1.9.3.3.2 INST.CUBIERTATECHO
Estructuras
Modernas
Instalacin de lminas HG tipo
estructural en todas las cubietas de
techo.
1.9.3.3.3
1.9.4.3.3
1.9.5.3.3
1.9.6.3.3
Empresas
Constructoras
Marca del cuarto al octavo hito del
cronograma que marca la finalizacin
de la cubierta de techo en cada
mdulo. Es importante porque a partir
del mismo se inicia la instalacin de
entrepisos actividad que dar paso al
inicio de acabados. Ademas, minimiza
el riesgo de las condiciones
climticas.
1.9.3.4 SIST.ELECTROMECNICO
Empresa
Constructora
(Pordefinir)
Incluye el sistema elctrico, cableado
estructurado, alarmas y sistema
mecnico general de todo el proyecto
1.9.3.4.1 INST.MECNICA
Empresa
Constructora
(Pordefinir)
Instalacin de sistemas pluvial, aguas
negras, ventilacin y agua potable en
general.
1.9.3.4.2 INST.ELCTRICA
Empresa
Constructora
(Pordefinir)
Todas las actividades relacionadas
con la acometida elctrica, tubera
conduit, cableado, caja de control,
colocacin de placas de tomas y
apagadores, colocacin de
luminarias, pruebas del sistema en los
mdulos. Incluye el cableado de
alarmas, televisin (CATV), internet y
telefnico.
1.9.3.5 COLADOCONCRETO
Estructuras
Modernas
Todas las actividades relacionadas
con relacionadas con el colado de
concreto en pisos.
1.9.3.5.1 ARMAD.YCOL.CONTRAPISO
Estructuras
Modernas
Armadura en varillas de acero y
colado de concreto en los contrapisos
de los mdulos.
98

1.9.3.5.2 ARMAD.YCOL.ENTREPISONII
Estructuras
Modernas
colado de concreto en los entrepisos
del nivel II en todos los mdulos.
1.9.3.5.3 ARMAD.YCOL.ENTREPISONIII
Estructuras
Modernas
del nivel III en todos los mdulos.
1.9.3.5.4 ARMAD.YCOL.ENTREPISONIV
Estructuras
Modernas
del nivel IV en todos los mdulos.
1.9.3.6 PAREDESLIVIANAS
Estructuras
Modernas
Instalaciones de paredes livianas de
gypsum en la cara interna y durock en
la cara externa (expuesto a a la lluvia)
de todas las paredes.
1.9.3.6.1 INST.PAREDLIV.N1
Estructuras
Modernas
Instalacin de todas las paredes
livianas del nivel I
Estructuras
Modernas
livianas del nivel II
Estructuras
Modernas
livianas del nivel III
Estructuras
Modernas
livianas del nivel IV
1.9.3.7 ACABADOS
Estructuras
Modernas
Referente a la colocacin de
enchapes, cermica, pintura,
sistemas de iluminacin y cualquier
actividad decorativa que embellezca
la arquitectura del proyecto
99

1.9.3.8 ASCENSORES
Empresas
Constructoras
Se ubicar un ascensor con
capacidad para ocho pasajeros y
como mnimo cuatro paradas.
1.9.3.8.1 CONSTRUCCINDUCTOSYESCALERAS
Estructuras
Modernas
Se colocaran un ducto de escaleras
para el primer mdulo y un ducto de
escales para los otros mdulos. Los
mdulos bordearan el permetro de
los ascensores para optimizar el
espacio del lote.
1.9.3.8.2 INSTALACINASCENSORES Elevaosimilar
La instalacin de los ascensores se
har mediante una empresa
especialista en la actividad.
1.9.7 INICIODEOBRASEXTERIORES(*)
Empresas
Constructoras
Es el hito nmero nueve. No se debe
atrasar para evitar que las obras
exteriores entren en ruta crtica.
1.9.8 OBRASEXTERIORES
Empresas
Constructoras
Involucra todas las obras a construir
externas a los mdulos.
1.9.8.1 PISCINAYJACUZZI
Estructuras
Modernas
Obra gris, acabados y sistema
electromecnico del rea de Piscinas.
1.9.8.1.1 EXCAVACIN
Estructuras
Modernas
Remocin de tierra previo al cimiento.
1.9.8.1.2 CONSTRUCCIN
Estructuras
Modernas
Referente a la ejecucin de obra gris
y acabados
100

1.9.8.1.2.1 OBRAGRIS
Estructuras
Modernas
Construccin de la piscina con
mampostera reforzada.
1.9.8.1.2.2 ACABADOS Pordefinir
Enchape de cermica en piso y
paredes de la piscina.
1.9.8.2 CERRAMIENTOPERIMETRAL
Estructuras
Modernas
Portones elctricos, tapias y muros,
vegetacin y cualquier otro elemento
que delimite los linderos del lote, para
lograr mayor privacidad en la
propiedad.
1.9.8.3 ALCANTARILLADOPLUVIAL Pordefinir
Referente a la tubera de evacuacin
principal, mediante alcantarillas en
concreto de 15 pulgadas de dimetro.
1.9.8.3.1 ZANJEO Pordefinir
Es la excavacin de tierra mediante
back hoe, para la posterior colocacin
de tuberas.
1.9.8.3.2 INSTALACINDETUBERAS Pordefinir
Colocacin del alcantarillado en
concreto de 15 pulgadas de dimetro.
Posteriormente se colocar un relleno
de 45cm de lastre compactado, en
zonas de paso vehicular.
1.9.8.4 REDAGUAPOTABLE Pordefinir
Acometida principal de agua potable
desde la calle pblica hasta el inicio
de los ramales secundarios y/o
terciarios de distribucin para cada
mdulo o infraestructura exterior.
1.9.8.4.1 REDPOTABLEPRIMARIA Pordefinir
Es la instalacin de tubera que va
desde la red de agua potable hasta el
inicio de distribucin de cada
condominio.
1.9.8.4.2 INSTALACINCONTRAINCENDIOS Pordefinir
Toda la instalacin de tubera contra
incendios, detectores de humo,
botiquines, hidrantes u otro
instrumento necesario para cumplir
con los requerimientos de la norma
101

del INS.
1.9.8.5 REDAGUASNEGRASYSERVIDAS Pordefinir
Red de aguas negras (proveniente del
inodoro) y red de agua jabonosas
(proveniente de lavatorios, regaderas,
fregadero o pilas) hacia la planta de
tratamiento.
1.9.8.5.1 PLANTADETRATAMIENTO
Empresas
Constructoras
Sistema de tratamiento de aguas
negras y jabonosas. Es similar a una
pequea piscina profunda con varios
compartimentos internos. Funciona
mediante bacterias en estado
aerbico en un tanque de aireacin
previo el paso inicial de una rejilla
para filtrar materiales slidos de
mayor tamao y finaliza en un
clarificador que permite la elimancin
de solidos en suspencin, olores y
colores en el agua; similar al modelo
M-40 de Durman Esquivel. Una vez
terminado el proceso, finaliza en la
quebrada ubicada a 15 metros de la
propiedad. Oferentes con experiencia:
Durman Esquivel y Amanco.
1.9.8.5.1.1 EXCAVACIN
Empresas
Constructoras
Corte de tierra mediante back hoe,
necesario para la cimentacin de la
planta de tratamiento.
1.9.8.5.1.2 CONSTRUCCIN
Empresas
Constructoras
Construccin de la planta de
tratamiento, mediante muros
perimetrales de concreto reforzado
colado en sitio, no se permitiran fugas
de agua en las paredes de la misma.
1.9.8.5.1.3 INSTALACINELECTROMECNICA.
Empresas
Constructoras
Referente a toda la instalacin de
tuberas mecnicas e instalacin
elctrica para el buen funcionamiento
de la planta de tratamiento.
1.9.8.6 CALLESYESTACIONAMIENTOS
Estructuras
Modernas
Se debera lograr una superficie de
ruedo adoquinado en todas las calles,
estacionamientos y servidumbre sur
al lote.
102

1.9.8.6.1 MOVIMIENTODETIERRAS
Estructuras
Modernas
Excavacin hasta nivel de subbase de
diseo.
1.9.8.6.2 LASTREADO
Estructuras
Modernas
Material sub-base necesario para
lograr una estructura soportante para
los vehculos, para ello se deber
compactar al 95% del prctor
modificado.
1.9.8.6.3 CORDONYCAO
Estructuras
Modernas
Se construyen en permetro del rea
de estacionamiento. Construidos en
concreto. Son necesarios para un
adecuada evacuacin pluvial.
1.9.8.6.4 PAVIMENTO
Estructuras
Modernas
Es toda la superficie de ruedo
vehicular. El acabado ser
adoquinado
1.9.8.7 CASETADEGUARDA
Estructuras
Modernas
Una caseta de guarda con servicio
sanitario. La ubicacin ser en la
entrada principal de los condominios
1.9.8.8 JARDINERA Pordefinir
Limpieza y confeccin de jardines del
sector externo no impermeabilizado.
1.9.8.9 PLANTADEEMERGENCIAS Pordefinir
Una planta de emergencias para
cubrir nicamente iluminacin en
sectores estratgicos, ascensores,
planta de tratamiento, portones
elctricos y cualquier otro circuito
indispensable en caso de un evento
natural de fuerza mayor.
1.9.8.10 SISTEMADEAIREACONDICIONADO ClimaIdeal
Sistema de aire acondicionado tipo
mini split para todas las habitaciones.
103

1.9.8.11 PARARRAYOS ElvatronoSimmens
Sistema de pararrayos que garanticen
una proteccin con radios de
cobertura del 95% de confiabilidad.
1.6 FINDELPROYECTO(*)
Director del
Proyecto
Fin del proyecto que debe concordar
con la etapa de acabados del cuarto
mdulo, sin permitir que las obras
exteriores marquen la finalizacin de
la obra.
(*) hitos del proyecto

Id Nombre de tarea Duracin Dur. optimista Dur. esperada Dur. pesimista
1 CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO 618,92 das 441 das 569,5 das 782 das
2 INICIO DEL PROYECTO 0 das 0 das 0 das 0 das
3 DESARROLLAR EL PGP 101,67 das 80 das 100 das 115 das
4 ANTEPROYECTO 79,17 das 65 das 80 das 85 das
5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD 18,17 das 14 das 15 das 25 das
6 ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO 66,67 das 40 das 60 das 90 das
7 APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO 0 das 0 das 0 das 0 das
8 PLANOS 70 das 60 das 60 das 90 das
9 PERMISOS 132,83 das 79 das 122 das 176 das
10 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS 132,83 das 79 das 122 das 176 das
11 CFIA 10,67 das 4 das 10 das 15 das
12 SETENA 95 das 60 das 90 das 120 das
13 INVU / AYA 95 das 60 das 90 das 120 das
14 MOPT 17,5 das 10 das 15 das 25 das
15 ICE 16 das 7 das 15 das 22 das
16 Av. CIVIL 21,67 das 10 das 20 das 30 das
17 M. SALUD 13,5 das 7 das 10 das 22 das
18 INS (Poliza) 2,5 das 1 da 2 das 4 das
19 MUNI. GARABITO 11,17 das 7 das 10 das 15 das
20 INICIO DE EJ ECUCIN 0 das 0 das 0 das 0 das
21 CONSTRUCCIN DE LA OBRA 221,08 das 152 das 201,5 das 285 das
22 OBRAS PROVISIONALES 47,33 das 36 das 44 das 58 das
23 Construccin de Bodegas y oficinas 24 das 18 das 22 das 30 das
24 Construccin de Baches y comedor 23,33 das 18 das 22 das 28 das
25 MOVIMIENTO DE TIERRAS 15,08 das 10 das 15,5 das 17 das
26 TOPOGRAFA 3,75 das 1 da 4,5 das 4 das
27 EXCAVACIN 2,5 das 1 da 2 das 4 das
28 RELLENO 7,33 das 5 das 7 das 9 das
29 MOD. 1 119,97 das 90 das 107,28 das 154 das
30 CIMIENTOS 13,72 das 9 das 11,78 das 19 das
31 ARMADURA_C 11,33 das 8 das 10 das 15 das
32 COLADO DE CONCRETO_C 2,39 das 1 da 1,78 das 4 das
33 INSTALACIN METLICA 22,67 das 14 das 20 das 31 das
34 INS. COLUMNAS GENERAL 4,67 das 2 das 4 das 7 das
35 INS. VIGAS N. 1 5 das 3 das 5 das 6 das
36 INS. VIGAS N. 2 4,5 das 3 das 4 das 6 das
g) CRONOGRABLE PROBABLE
ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA)
Pgina 1
38 INS. VIGAS N. 4 4 das 3 das 3 das 6 das
39 CUBIERTA DE TECHO 4,75 das 2 das 3,5 das 8 das
40 ESTRUCTURA METLIC. 1,92 das 1 da 1,5 das 3 das
41 INST. CUBIERTA TECHO 2,83 das 1 da 2 das 5 das
42 FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO 0 das 0 das 0 das 0 das
43 SIST. ELECTROMECNICO 16,83 das 12 das 15 das 22 das
44 INST. MECNICA 16,83 das 12 das 15 das 22 das
45 INST. ELCTRICA 16,83 das 12 das 15 das 22 das
46 COLADO CONCRETO 19,5 das 15 das 18 das 24 das
47 ARMAD. Y COL. CONTRAPISO 6,5 das 5 das 6 das 8 das
48 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N II 6,5 das 5 das 6 das 8 das
49 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N III 6,5 das 5 das 6 das 8 das
50 ARMAD. Y COL. ENTREPISO N IV 6,5 das 5 das 6 das 8 das
51 PAREDES LIVIANAS 19,5 das 18 das 19 das 23 das
52 INST. PARED LIV. N 1 5,5 das 4 das 5 das 7 das
56 ACABADOS 45,83 das 35 das 40 das 60 das
57 ASCENSORES 39,67 das 27 das 37 das 50 das
58 CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS 32 das 22 das 30 das 40 das
59 INSTALACIN 7,67 das 5 das 7 das 10 das
60 MOD. 2 114,83 das 76 das 103 das 153 das
61 CIMIENTOS 21,17 das 14 das 19 das 28 das
63 COLADO DE CONCRETO_C 4,33 das 2 das 4 das 6 das
70 CUBIERTA DE TECHO 6,67 das 3 das 5 das 11 das
71 ESTRUCTURA METLIC. 3,83 das 2 das 3 das 6 das
Pgina 2
78 ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO 6,83 das 5 das 6 das 9 das
79 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II 6,83 das 5 das 6 das 9 das
80 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III 6,83 das 5 das 6 das 9 das
81 ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV 6,83 das 5 das 6 das 9 das
88 ASCENSORES 39,83 das 30 das 37 das 49 das
89 CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS 32,5 das 25 das 30 das 40 das
90 INSTALACIN ASCENSOR 7,33 das 5 das 7 das 9 das
Pgina 3
Pgina 4
147 INICIO DE OBRAS EXTERIORES 0 das 0 das 0 das 0 das
148 OBRAS EXTERIORES 180 das 123 das 163 das 234 das
149 PISCINA Y JACUZZI 60,5 das 41 das 58 das 74 das
150 EXCAVACIN 3 das 1 da 3 das 4 das
151 CONSTRUCCIN 57,5 das 40 das 55 das 70 das
152 OBRA GRIS 32,5 das 25 das 30 das 40 das
153 ACABADOS 25 das 15 das 25 das 30 das
154 CERRAMIENTO PERIMETRAL 50,83 das 40 das 45 das 65 das
155 ALCANTARILLADO PLUVIAL 24,75 das 9 das 26,5 das 30 das
156 ZANJ EO 4 das 2 das 4 das 5 das
157 INSTALACIN DE TUBERAS 20,75 das 7 das 22,5 das 25 das
158 RED AGUA POTABLE 43,67 das 22 das 40 das 60 das
159 RED POTABLE PRIMARIA 19,5 das 7 das 20 das 25 das
160 INSTALACIN CONTRA INCENDIOS 24,17 das 15 das 20 das 35 das
161 RED AGUAS NEGRAS Y SERVIDAS 90,92 das 47 das 91,5 das 112 das
162 PLANTA DE TRATAMIENTO 90,92 das 47 das 91,5 das 112 das
163 EXCAVACIN 3 das 1 da 3 das 4 das
164 CONSTRUCCIN 45,83 das 40 das 45 das 50 das
165 INSTALACIN ELECTROMECNICA 14,17 das 6 das 15 das 17 das
166 CALLES Y ESTACIONAMIENTOS 23,67 das 16 das 22 das 30 das
167 MOVIMIENTO DE TIERRAS 4,5 das 3 das 4 das 6 das
168 LASTREADO 4,5 das 3 das 4 das 6 das
169 CORDON Y CAO 10,17 das 7 das 10 das 12 das
170 PAVIMENTO 4,5 das 3 das 4 das 6 das
171 CASETA DE GUARDA 22,83 das 17 das 20 das 30 das
172 J ARDINERA 16,83 das 12 das 15 das 22 das
173 PLANTA DE EMERGENCIAS 13,5 das 6 das 15 das 15 das
174 SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO 21,83 das 15 das 22 das 25 das
175 PARARRAYOS 27,5 das 15 das 30 das 30 das
176 HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO 23 das 12 das 22 das 30 das
177 FIN DEL PROYECTO 0 das 0 das 0 das 0 das
Pgina 5
h) DI AGRAMA PERT DEL PROYECTO
2 0d
15/08/07 15/08/07
3 101,67d
15/08/07 03/01/08
4 79,17d
19/09/07 08/01/08
5 18,17d
08/01/08 01/02/08
6 66,67d
01/02/08 05/05/08
7 0d
05/05/08 05/05/08
8 70d
06/05/08 11/08/08
11 10,67d
12/08/08 26/08/08
12 95d
26/08/08 06/01/09
17 13,5d
06/01/09 26/01/09
18 2,5d
26/01/09 28/01/09
19 11,17d
28/01/09 12/02/09
23 24d
20/02/09 26/03/09
26 3,75d
26/03/09 01/04/09
27 2,5d
01/04/09 06/04/09
31 11,33d
03/04/09 20/04/09
62 16,83d
20/04/09 13/05/09
93 16,83d
13/05/09 05/06/09
121 16,83d
05/06/09 30/06/09
122 4,33d
30/06/09 06/07/09
124 4,33d
06/07/09 13/07/09
125 4,33d
13/07/09 17/07/09
126 4,33d
17/07/09 23/07/09
127 4,33d
23/07/09 30/07/09
128 3,83d
30/07/09 04/08/09
130 3,83d
04/08/09 10/08/09
131 2,83d
10/08/09 13/08/09
137 6,83d
24/08/09 02/09/09
138 6,83d
13/08/09 24/08/09
142 5,5d
22/09/09 29/09/09
146 34,17d
08/10/09 25/11/09
176 23d
25/11/09 28/12/09
177 0d
28/12/09 28/12/09
INICIO DEL
PROYECTO
DESARROLLAR EL
PGP
ANTEPROYECTO
ESTUDIO DE
FACTIBILIDAD
ANLISIS DEL
BANCO PARA
APROBACIN
PRSTAMO
APROBACIN DE
PRESTAMO POR EL
BANCO
PLANOS
CFIA
SETENA
M. SALUD
INS (Poliza)
MUNI. GARABITO
Construccin de
Bodegas y oficinas
TOPOGRAFA
EXCAVACIN
ARMADURA_C
MOD.1
ARMADURA_C
MOD. 2
ARMADURA_C
MOD.3
ARMADURA_C
MOD.4
COLADO DE
CONCRETO_C MOD.
4
INS. COLUMNAS
GENERAL MOD.4
INS. VIGAS N. 1
MOD.4
INS. VIGAS N. 2
MOD. 4
INS. VIGAS N. 3
MOD. 4
INS. VIGAS N. 4
MOD.4
ESTRUCTURA
METLIC. MOD.4
INST. CUBIERTA
TECHO MOD.4
ARMAD. Y CHORREA
CONTRAPISO MOD. 4
ARMAD. Y CHORREA
ENTREPISO N II
MOD.4
INST. PARED LIV. N
1 MOD. 4
ACABADOS MOD. 4
HOLGURA O
BUFFER DEL
PROYECTO
FIN DEL PROYECTO
110

i) PRESUPUESTO DEL PROYECTO
PRESUPUESTO DEL PROYECTO
ITEM ACTIVIDAD CANT UND
PRECIO
UNITARIO
PRECIO TOTAL
Porcentaje
1
INVERSIN INICIAL PREVIO A LA CONSTRUCCIN (C.I.)
1.1
ADMINISTRACIN DEL PROYECTO
1.1.1
DESARRROLLO DEL PGP
(Preliminar)
1% C.D.% 1.403.366.869,11 14.033.668,69

SUBTOTAL 14.033.668,69
0,7%
1.2
DISEO Y PERMISOS
1.2.1
ANTEPROYECTO 0,5% C.D.% 1.403.366.869,11 7.016.834,35

1.2.3
DISEO DE PLANOS 5,0% C.D.% 1.403.366.869,11 70.168.343,46

POLIZA DEL INS 2,0% C.D.%+C.I. % 677.335.019,38 14.185.232,31

1.2.4
PERMISOS Y TRMITES 1,275% C.D.%+C.I. % 1.935.242.912,51 25.837.387,43

SUBTOTAL 117.207.797,54
5,7%
2
COSTOS DIRECTOS DE LA CONSTRUCCIN (C.D.)
2.1
TRABAJOS PRELIMINARES
2.1.1
Construc. Preliminares 250 m2 50.000,00 12.500.000,00

2.1.2
Inst. provisionales 1 glob. 500.000,00 500.000,00

2.1.3
Trazado general 1 glob. 750.000,00 750.000,00

SUBTOTAL 13.750.000,00
0,7%
2.2
MOVIMIENTO DE TIERRA
2.2.1
Corte para sustitucion suelo 2105 m3 4.428,00 9.320.940,00

2.2.2
Relleno y comp.( Lastre) 1001 m3 12.960,00 12.972.960,00

111

ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA CANT UND
PRECIO
UNITARIO
PRECIO TOTAL
2.2.3
Calles y estacionamientos 312 m2 17.400,00 5.428.800,00

SUBTOTAL 27.722.700,00
1,3%
2.3
CIMIENTOS
2.3.1
Sello 47,5 m3 90.720,00 4.309.200,00

2.3.2
Viga de amarre 64,8 m3 237.600,00 15.396.480,00

2.3.3
Placa Corrida 56 m3 237.600,00 13.305.600,00

SUBTOTAL 33.011.280,00
1,6%
2.4
PAREDES
2.4.1
Paredes livianas de Durok 8.785,92 m2 15.500,00 136.181.760,00

2.4.2
Estructura metalica (COLUM.
H)
1,00 glb 230.000.000,00 230.000.000,00

SUBTOTAL 366.181.760,00
17,7%
2.5
CONTRAPISO
2.5.1
Contrapiso 135 m3 247.500,00 33.412.500,00

SUBTOTAL 33.412.500,00
1,6%

2.6
ENTREPISO
2.6.1
Estructura metlica (VIGA. H) 1 glb 93.500.000,00 93.500.000,00

2.6.2
Entrepiso tipo METALDECK 2440 m2 23.760,00 57.974.400,00

2.6.3
Loseta concreto reforzada 170,8 m3 19.800,00 3.381.840,00

SUBTOTAL 154.856.240,00
7,5%
2.7
TECHOS
2.7.1
Estructura metlica 1607,172 m2 20.460,00 32.882.739,12

2.7.2
Cubierta metlica 1607,172 m2 13.750,00 22.098.615,00

SUBTOTAL 54.981.354,12
2,7%
2.8
CIELOS
2.8.1
Cielos Gypson 4307,172 m2 11.500,00 49.532.478,00

112

PRECIO
UNITARIO
PRECIO TOTAL
2.8.2
Cornisa especial 8785,92 ml 2.035,00 17.879.347,20

SUBTOTAL 67.411.825,20
3,3%
2.9
PISOS
2.9.1
Cermica general 3340 m2 10.450,00 34.903.000,00

2.9.2
Rodapie moldurado 8786 ml 2.310,00 20.295.475,20

SUBTOTAL 55.198.475,20
2,7%
2.10
ENCHAPES
2.10.1
Enchape de baos 530,307 m2 13.200,00 7.000.052,40

Enchape menores 76 m2 12.100,00 919.600,00

SUBTOTAL 7.919.652,40
0,4%
2.11
INSTALACION PLUVIAL
2.11.1
Canoa metlica 340 m.l. 20.350,00 6.919.000,00

2.11.2
BajantesPVC 230,4 m.l. 5.610,00 1.292.544,00

2.11.3
Tubo PVC 75 mm 177 m.l. 4.485,00 793.845,00

2.11.4
Tubo PVC 100 mm 56 m.l. 6.462,50 361.900,00

2.11.5
Cajas de registro peque. 8 und 27.500,00 220.000,00

2.11.6
Cajas de registro grande 6 und 108.400,00 650.400,00

RESUMEN GENERAL 10.237.689,00
0,5%
2.12
INSTALACION SANITARIA
2.12.1
Inodoros 17 und 86.250,00 1.466.250,00

2.12.2
Lavamanos con mueble 17 und 55.000,00 935.000,00

2.12.3
Cajas de Registro 56 und 35.200,00 1.971.200,00

2.12.4
JACUZZY INTERNO 4 und 1.374.000,00 5.496.000,00

2.12.5
Tuberia PVC de 50 mm 187 m.l. 3.432,00 641.921,28

2.12.6

2.12.7

2.12.8

113

SUBTOTAL 11.589.618,13
0,6%
PRECIO
UNITARIO
PRECIO TOTAL
2.13
INSTALACION POTABLE
2.13.1
Fontanera 1 glob. 11.902.000,00 11.902.000,00

2.13.2
Tubera 1 glob. 13.904.000,00 13.904.000,00

2.13.3
Accesorios 1 glob. 7.480.000,00 7.480.000,00

2.13.4
Sistema de bombeo 1 glob. 7.150.000,00 7.150.000,00

2.13.5
Tanque de captacion agua 1 glob. 8.008.000,00 8.008.000,00

SUBTOTAL 48.444.000,00
2,3%
2.14
INSTALACION ELECTRICA, TV, INTERNET
2.14.1
Instalacin interna 1 glob. 76.114.258,00 76.114.258,00

2.14.2
Accesorios y Sistemas 1 glob. 40.572.000,00 40.572.000,00

2.14.3
Transformador y acometidas 1 unid 19.250.000,00 19.250.000,00

2.14.4
Instalacin telefnica 1 unid 11.022.000,00 11.022.000,00

SUBTOTAL 146.958.258,00
7,1%
2.15
PUERTAS
2.15.1
Puerta persiana de madera 4 und 82.500,00 330.000,00

Puertas tablero madera 42 und 247.500,00 10.395.000,00

Puertas de vidrio en Balcon 22 und 308.000,00 6.776.000,00

Puertas de bao 17 und 93.500,00 1.589.500,00

SUBTOTAL 19.090.500,00
0,9%
2.16
VENTANAS
2.16.1
Ventanales fijos 3 glob. 2.750.000,00 8.250.000,00

SUBTOTAL 8.250.000,00
0,4%
2.17
MUEBLES EMPOTRADOS
2.17.1
Mueble emprotrad de cocina 1 glb 13.300.000,00 13.300.000,00

2.17.2
Closet 19 und 159.500,00 3.030.500,00

2.17.3
Mueble de piletas de Aseo 14 und 66.000,00 924.000,00

114

SUBTOTAL 17.254.500,00
0,8%
PRECIO
UNITARIO
PRECIO TOTAL
2.18
PINTURA
2.18.1
Paredes 8786 m2 2.600,00 22.843.392,00

2.18.2
Cielos Gypson 4307 m2 8.389,44 36.134.761,06

SUBTOTAL 58.978.153,06
2,9%
2.19 SISTEMAS Y CONSTRUCCIONES EXTERNOS
2.19.1 Ascensor ms infraestruct. 2 glob 46.200.000,00 92.400.000,00

2.19.2 Piscina y Jacuzzi 126 m2 238.000,00 29.976.100,00

2.19.3 Caseta de guarda 9 m2 1.305.000,00 1.305.000,00

2.19.4
Superficie de rodamiento
(adoquines)
639 m2 11.200,00 7.153.664,00
2.19.5 Cordn y cao 119 ml 11.200,00 1.332.800,00

2.19.6 Alcantarillado pluvial 1 glb 4.756.000,00 4.756.000,00

2.19.7 Red Potable Primaria 1 glb 2.769.000,00 2.769.000,00

2.19.8 Sistema contra incendio 1 glb 15.950.000,00 15.950.000,00

2.19.9 Planta de tratamiento 1 glob. 33.330.000,00 33.330.000,00

2.19.10 Sistema de Aire/Acond. 1 glb 26.400.000,00 26.400.000,00

2.19.11 Planta de emergencia 1 glb 28.600.000,00 28.600.000,00

2.19.12 Cerramiento Perimetral 1 glb 4.145.800,00 4.145.800,00

2.19.13 Pararrayos 1 glb 12.500.000,00 12.500.000,00

2.19.14 Zonas Verdes 1 glb 7.500.000,00 7.500.000,00

SUBTOTAL 268.118.364,00
13,0%
3
RESUMEN GENERAL

COSTOS DIRECTOS TOTALES 1.403.366.869,11
67,9%
115

4
COSTOS INDIRECTOS

INVERSIN INICIAL PREVIO A LA
CONSTRUCCIN (C.I.) (ITEM 1)
% 9,8% 131.241.466,23

SERV. PROFESIONALES DE INSPECCIN % 5,0% 70.168.343,46

ADM. DEL PROYECTO RESTANTE % 4% 56.134.674,76

TRANSPORTE MATERIALES % 2% 28.067.337,38

CARGAS SOCIALES( 33% M.O.) % 33% 138.933.320,04

IMPREVISTOS % 7% 98.235.680,84

COSTOS ADM. Y Utilidad Contratista % 10% 140.336.686,91

COSTOS INDIRECTOS
TOTALES
663.117.509,63
32,1%
5
COSTO TOTAL DE LA
OBRA

2.066.484.378,74 100,0%

6
COSTO / METRO
CUADRADO

618.707,90

j) CURVA " S" j) CURVA " S"
GLOBAL DEL PROYECTO
1.800.000.000
2.000.000.000
2.200.000.000
800 000 000
1.000.000.000
1.200.000.000
1.400.000.000
1.600.000.000
C
o
s
t
o
0
200.000.000
400.000.000
600.000.000
800.000.000
0
SSemanas
TotalCosto
k) CURVA " S" k) CURVA " S"
NICAMENTE DURANTE LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA
2.000.000.000,00
2.200.000.000,00
1.200.000.000,00
1.400.000.000,00
1.600.000.000,00
1.800.000.000,00
2.000.000.000,00
o
s
t
o
200.000.000,00
400.000.000,00
600.000.000,00
800.000.000,00
1.000.000.000,00
C
o
0,00
Semanas
TotalCosto

5
6
7
8
90
100
P
O
R
C
E
N
T
A
J
E
D
E
P
E
O
N
E
S

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0%
0%
0%
l)GGRFICOU

USODERE
SEMANAS
CURSOPE

S
ONVERSUUSTIEMPOO
118
PEONES

5
6
7
80
90
P
O
R
C
E
N
T
A
J
E
D
E
O
P
E
R
A
R
I
O
S

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0%
0%
m) GRFICO US

SO DE REC
SEMANA
CURSO OP
AS
PERARIO VVERSUS TTIEMPO
119
OPERARIOS
P
O
R
C
E
N
T
A
J
E

D
E

U
S
O

D
E

M
A
Q
U
I
N
A
R
I
A

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
BACK HO
VAGONET
COMPACT

40%
90%
50%
n) GRF
E
TAS
TADORA
%
50%
10
50%
FICO USO

%
0%
10%
S
DE RECU
100%
SEMANAS
RSO MAQ
40%
QUINARIA V
60%
100
VERSUS T
0%
53%
80%
TIEMPO
120

Peones
32%
o)PO

Soldad
3%
ORCENTAJE
HUMANO
ores
%
OtrosContra
1%
EDEUSOD
OYMAQU
Consultores
12%
atos
DERECURS
INARIA
Maquina
1%
Operarios
51%
SOS
aria
121

p) TABLA SOLICITUD DE CAMBIO

SOLICITUD DE CAMBIO (EJEMPLO)
Solicitante Arq. Manuel Ramrez N Control de Cambio 004 Fecha XX/XX/200X
Cambio propuesto Variacin de medida en casa de guarda
Descripcin Aumento de casa de guarda de 3x3m2 a 3x5 m2
Justificacin Se debe ubicar un servicio sanitario privado para el personal de seguridad
Asignado a: Estructuras Modernas Fecha XX/XX/200X
Tarea: Construir un bao de 2x3m2 en sector oeste de la caseta de guarda
N
EXTRA
01
IMPACTO
Costo Tiempo Medida de Mitigacin SI ( ) NO( X)
815.000 colones 12 das adicionales en la actividad No entra en ruta crtica.
RESOLUCIN
Razones, Observaciones
Aceptado X, aprobado en reunin semanal #17
Rechazado
RESPONSABLE DE IMPLEMENTAR
Director del proyecto MAURICIO MASS MORA Fecha
XX/XX/200X
AUTORIZACIN PARA REALIZAR EL CAMBIO
Administracin superior PROPIETARIO: J AMES MORENO Fecha
XX/XX/200X
PROYECTO CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO
CONTRATISTA ESTRUCTURAS MODERNAS
FECHA Al XX de XX de 200X
ID Descripcin Sistema Ubicacin
Quin
solicita
Ejecuta en
paralelo
a presupuesto
Fecha de
presentacin
Monto
Presentado
Estado
de O.C.
Monto
Aprobado
Cambio
alcance
de obra
Partidas
por
admin.
Mejora al diseo
Omisin
planos/insp
Imprevisto
constructivo
1
Aumento de casa de
guarda de 3x3m2 a 3x5 m2
Obra Gris Obra Externa
Manuel
Piedra
No xx/xx/200x 815.000,00 Aprobada 815.000,00 815.000,00
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
TOTAL 815.000,00 $ 815.000,00 $ - $ - $ 815.000,00 $ - $ - $
NATURALEZA DEL CAMBIO
q) CUADRO RESUMEN CONTROL RDENES DE CAMBIO
RESUMEN RDENES DE CAMBIO (ejemplo)
PROYECTO: CONDOMINIOS DE MANUEL ANTONIO
CONSTRUCTOR: ESTRUCTURAS ROSS
ESPECIALIDAD: INSTALACIN ESTRUCTURA METLICA
IT DESCRIPCIN UN CANT P. UNITARIO TOTAL % MONTO % MONTO % MONTO % MONTO % MONTO
1 INST. COLUMNAS GENERAL (mod I) glb 1,00 64.400.000,00 64.400.000,00 30,00% 19.320.000,00 15,00% 9.660.000,00 25,00% 16.100.000,00 70,00% 45.080.000,00 30,00% 19.320.000,00
2 INST. VIGAS N1 (mod I) glb 1,00 6.545.000,00 6.545.000,00 20,00% 1.309.000,00 15,00% 981.750,00 0,00 35,00% 2.290.750,00 65,00% 4.254.250,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 total/monto 0,00
20.629.000,00 10.641.750,00 16.100.000,00 acum. Total 47.370.750,00 saldo total 23.574.250,00
10,00% 2.062.900,00 10,00% 1.064.175,00 10,00% 1.610.000,00 0,00
5,00% 1.031.450,00 5,00% 532.087,50 5,00% 805.000,00 0,00
17.534.650,00 9.045.487,50 13.685.000,00 47.370.750,00
APROBACION DE EQUIPO DE APP: APROBACION DIRECTOR DE PROYECTO:
RETENCION
TOTAL A PAGAR
FECHA: XX/XX/200X
TIPO MONEDA: COLONES
SUB TOTAL
AMORTIZACION ANTICIPO
r) CUADRO DE PAGOS CONTRA AVANCE DE OBRA
CUADRO DE PAGOS CONTRA AVANCE DE OBRA (EJEMPLO)
AVANCE No 2
FECHA: xx/xx/200x
SALDOS
FECHA
DATOS DEL CONTRATO AVANCE No 3
FECHA: xx/xx/200x
ACUMULADO
FECHA FECHA: xx/xx/200x
AVANCE No 1
Fecha: xx/xx/200x Contrato Original: 235.898.877,00
Proyecto: Condominios Manuel Antonio Extras: -
Constructora: Estructuras Modernas Pruebas de laboratorio: 2.000.000,00
Especialidad: Obra Gris y Acabados Creditos: -
Contrato Total: 237.898.877,00
Actividad Factura # Monto Bruto $ Amortizacion
Retencion
5% Este Cobro Neto $
Monto Ya
Tramitado $
Anticipo 1234 6.171.000,00 (6.171.000,00) - - 6.171.000,00
Avance # 1 1237 6.172.500,00 617.250,00 30.862,50 - 5.524.387,50
Avance # 2 1256 3.827.000,00 382.700,00 19.135,00 3.425.165,00 3.425.165,00
Avance # 3 - - - - -
Avance # 4 - - - - -
Avance # 5 - - - -
Avance # 6 - - - -
Avance # 7 - - - -
Extras Netas - - - -
Devolucion Retenciones
- - - -
Total
16.170.500,00 (5.171.050,00) 49.997,50 3.425.165,00 15.120.552,50
Porcentajes
3.425.165,00 1%
18.545.717,50 8%
5.171.050,00
49.997,50
221.728.377,00 93%
11.086.418,85
205.470.908,15 86%
s) CUADRO RESUMEN CONTROL DE PAGOS
Retenciones Acumuladas
Saldo Bruto por Cobrar
Saldo Retencion por aplicar
Saldo Neto por Cobrar
Monto Pendiente por
CONTROL DE PAGOS (EJEMPLO)
Pago Neto Acumulado
RESUMEN
Total Este Tramite de Pago

t) INFORME DE ESTADO DEL PROYECTO
INFORME ESTADO DEL PROYECTO (ejemplo)
Elaborado por: Mara Rodrguez Rol: Staff de Direccin de Proyecto Fecha: XX/XX/200X
Dirigido a Director de Proyecto Informe N 03
INFORME GENERAL DEL PROYECTO
Nombre del proyecto Condominios Manuel Antonio
Atrasos:
No existentes en este periodo.
Director del proyecto Mauricio Mass Mora
O. Cambio:
Posible cambio en diseo de gradas (pendiente)
Avance General 6% Presupuesto
2.066.484.378,74

Costo a la
fecha
123.989.062,72
Costo hasta
terminar
1.942.495.316,02

DESCRIPCIN
Actividad Suceso o Problema Impacto Accin ante problema
_Permisos _Rechazo por parte del I.N.V.U. _Atraso de diez das previsto en
el cronograma.
_Corregir lminas defectuosas e
introducir detalles solicitados.
_Informar de inmediato a
consultores.
_Firma de contrato pendiente,
empresa de movimiento de
tierras.
_Se deben arreglar clausulas del
contrato.
_No relevante. _Correccin del contrato y revisin
del mismo en reunin semanal.
_Firma del contrato a ms tardar
8 das.

Actividades terminadas desde el ltimo informe
1. Presentacin de permisos ante Setena.
2. Seleccin de empresa de movimiento de tierras.
3.
Actividades a iniciar antes del prximo informe
1. Correccin de lminas propuestas por el INVU.
2. Corregir clausulas de contrato con empresa responsable de movimiento de tierras.
3.
Actividades a terminar antes del prximo informe
1. Entrega de lminas corregidas al I.N.V.U.
2. Firma de contrato pendiente con empresa responsable de movimiento de tierras.
3.

F
0,0
400.000.000,0
800.000.000,0
1.200.000.000,0
1.600.000.000,0
2.000.000.000,0
2.400.000.000,0
11
TotalCosto
TotalCosto
Fotografas:
1)

Comentarios o
1.___________
____________
2.___________
____________

00
00
00
00
00
00
00
1/01/2009 11
o
oacumulado
o Lecciones Apr
______________
_____________
______________
_____________
1/02/2009 11/0
2)

rendidas:
_____________
_____________
_____________
_____________
03/2009 11/0
_____________
_____________
_____________
_____________

4/2009 11/05
Seman
CURVA
Planvs
3)

_____________
_____________
_____________
_____________
5/2009 11/06
as
A"S"
sReal
_____________
_____________
_____________
_____________
/2009 11/07/
4
_____________
______________
_____________
______________
OCA:
OCA:ordene
CA:c
/2009 11/08/2
4)
_____________
_____________
_____________
_____________
VP:C
sdecamb.aprobada
costosactuales,VG:v
2009 11/09/2
_____________
_____________
_____________
_____________
CA:VG:
as,VP:valorpresente
valorganado
2009
_______
_______
_______
_______
e

u) TABLA SOLICITUD DE INFORMACIN

TABLA SOLICITUD DE INFORMACIN (ejemplo)

Elaborado por: MANUEL PIEDRA Aprobado por: ANDRS HERNANDEZ Fecha: XX/XX/200X

NOMBRE DEL PROYECTO: CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO
DIRECTOR DEL PROYECTO: MAURICIO MASS
PATROCINADOR DEL PROYECTO: J AMES MORENO

PLAN DE COMUNICACIN
Solicitante Tipo de informacin
Responsable de
generar informacin
Frecuencia
Forma de
comunicacin
Medio de
comunicacin
Empresa Constructora
X
Cambios Aprobados
esta semana
Equipo de APP Segn se requiera Escrito
Correo Electrnico y
formalmente.

Nota: Siempre verificar la recepcin y comprensin de la informacin entregada.
129

v) PLANOS DE ANTEPROYECTO

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139

Plan de Gestion para La Construccion de Un Complejo de Condominios en Manuel Antonio

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