Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20!
UNIVERSITATEA DE STAT LUCIAN BLAGA FACULTATEA DE DREPT SIMION BARNUTIU REFERAT LA DISCIPLINA DREPT FUNCIAR TEMA REFERATULUI: CIRCULA IA JURIDIC A TERENURILOR CONFORM NOULUI COD CIVIL Student anul II: Moroanu Ana!Mara Mer"urea Cu" #$%& CIRCULA IA JURIDIC A TERENURILOR
Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar
Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! CONFORM NOULUI COD CIVIL
A. Scurt Istoric "e#i$la ia %n domeniul dreptului funciar a $uferit modificri $emnificati&e cu pri&ire la re#imul circula'iei (uridice a terenurilor de-a lun#ul timpului. Circula ia (uridic a terenurilor proprietate pri&at) nu era pre&*ut %n di$po*i ii $peciale %n Codul Ci&il rom+n de la ,-!) %n pre*ent a.ro#at. /n conclu*ie $e fcea aplicarea principiilor #enerale %n$cri$e %n di&er$ele $ale te0te) iar art. !12 pre&edea c oricine poate di$pune li.er de .unurile ce $unt ale lui. Su. imperiul fo$tului Cod ci&il) principiul con$en$uali$mului actelor (uridice $e aplica i %n pri&in a %n$trinrilor de terenuri) cu e0cep ia %n$trinrilor fcute prin dona ii $au te$tamente i cu pri&ire la con$tituirea de ipoteci) c+nd condi iile de form erau cerute ad &aliditatem. /n perioada re#imului totalitar din 3om+nia a fo$t in$tituit un control admini$trati& preala.il al %n$trinrilor tuturor cate#oriilor de terenuri) fiind impu$ condi ia formei autentice a actului de %n$trinare) acea$ta reali*+ndu-$e prin adoptarea %n mod $ucce$i& a mai multor acte normati&e. Aceea4i perioad) $e caracteri*ea* prin trecerea terenurilor proprietate pri&at %n proprietatea de $tat $ociali$t $au cooperati$t) modalit'ile folo$ite %n ace$t $en$ fiind di&er$e) precum5 e0proprierea) trecerea %n proprietatea $tatului a unor .unuri con$iderate fr $tp+n) preluarea a.u*i& de ctre $tat $au de ctre cooperati&ele a#ricole de produc'ie a unor terenuri) trecerea %n proprietatea $tatului a terenurilor aferente con$truc'iilor . /n anul 61!) prin adoptarea "e#ii nr. 2, pri&ind $i$temati*area teritoriului i a localit ilor ur.ane i rurale i a "e#ii nr. 26 pri&ind fondul funciar) terenurile au fo$t practic $coa$e din circuitul ci&il #eneral) $in#ura modalitate le#al de do.+ndire a lor fiind mo tenirea. Scopul celor dou acte normati&e mai $u$ men'ionate a fo$t limitarea propriet'ii pri&ate 4i e0tinderea propriet'ii funciare a $tatului. Modificrile politice 4i $ociale aprute %n $ocietatea rom+nea$ca ulterior datei de 22 decem.rie 6,6) au determinat puterea le#i$lati& din 3om+nia $ 2 Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! adopte o $erie de acte normati&e) prin care proprietatea pri&at $ fie re$tituiata %n fa&oarea per$oanelor ce au fo$t depo$edate anterior. Ace$te m$uri normati&e) au produ$ mai multe con$ecin'e (uridice) cu o deo$e.it important pentru re#imul (uridic al terenurilor. A$tfel) terenurile proprietatea per$oanelor fi*ice au reintrat %n circuitul ci&il #eneral) e0i$ta po$i.ilitatea %n$trainrii at+ta a dreptului de proprietate %n an$am.lul $u c+t 4i a de*mem.ramintelor ace$tuia) iar acce$iunea putea duce la do.+ndirea dreptului de proprietate. "e#ea ,766) a $ta.ilit procedura de recon$tituire a dreptului de proprietate %n fa&oarea per$oanelor %ndrept'ite) ce au de'inut teren %n proprietate) precum 4i procedura con$tituirii dreptului de proprietate %n fa&oarea unor cate#orii de per$oane) prin care $e reali*ea* practic o %mproprietrire a ace$tora) cu toate c) per$oanele %n cau* nu au fo$t anterior proprietarele terenurilor) pe care $e reali*ea* con$tituirea. /n cur$ul anului 66,) a fo$t adoptat o le#e $pecial ce re#lementa circula'ia (uridic a terenurilor) re$pecti& "e#ea 2!766,. Di$po*i'iile noii le#i au %nlocuit capitolul 8 din "e#ea ,766 ce re#lementa circulaia (uridic a terenurilor. "e#ea $pecial a men'inut unele di$po*i'ii din le#ea ,766) referitoare la circula'ia (uridict a terenurilor) %n $en$ul c toate terenurile proprietate pri&at $e afla %n circuitul ci&il) iar pentru %n$trinarea ace$tora prin acte (uridice inter vivos era nece$ar forma autentic) %n$a a introdu$ 4i unele di$po*iii $peciale referitoare la in$tituirea dreptului de preem'iune %n ca*ul %n$trinrii prin &+n*are-cumprare a terenurilor a#ricole $ituate %n e0tra&ilan. "e#ea 72000) $e adre$ea* proprietarilor depo$eda'i) cet'eni rom+ni) indiferent dac ace4tia domicilia* %n 'ar $au %n $trintate) precum 4i mo4tenitorilor le#ali 4i te$tamentari ai fo4tilor proprietari) care au formulat %n termen cereri de recon$tituire a dreptului de proprietate. /n pre*ent) re#imul (uridic la circula'iei terenurilor e$te re#lementat de 9itlul : din "e#ea 2!172002) pri&ind reforma %n domeniile proprietii i (u$tiiei) care $e completea* cu pre&ederile Codului ci&il ) Codului $il&ic) "e#ii ;;766! i ale "e#ii ;272002. B. Clasificarea terenurilor ; Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! Fondul funciar al 3om+niei e$te con$tituit din terenurile de orice fel) indiferent de de$tina'ie) de titlul pe .a*a cruia $unt de'inute) re$pecti&) de domeniul pu.lic ori pri&at din care fac parte. /n func'ie de de$tina'ie) terenurile $unt5 a< terenuri cu de$tina'ie a#ricol) 4i anume5 terenurile a#ricole producti&e - ara.ile) &iile) li&e*ile) pepinierele &iticole) pomicole) planta'iile de =amei 4i du*i) p4unile) f+ne'ele) $erele) $olariile) r$adni'ele 4i altele a$emenea -) cele cu &e#eta'ie fore$tier) dac nu fac parte din amena(amentele $il&ice) p4unile %mpdurite) cele ocupate cu con$truc'ii 4i in$tala'ii a#ro*oote=nice) amena(rile pi$cicole 4i de %m.unt'iri funciare) drumurile te=nolo#ice 4i de e0ploatare a#ricol) platformele 4i $pa'iile de depo*itare care $er&e$c ne&oilor produc'iei a#ricole 4i terenurile neproducti&e care pot fi amena(ate 4i folo$ite pentru produc'ia a#ricol> .< terenuri cu de$tina'ie fore$tier) 4i anume5 terenurile %mpdurite $au cele care $er&e$c ne&oilor de cultur) produc'ie ori admini$trare $il&ic) terenurile de$tinate %mpduririlor 4i cele neproducti&e - $t+ncrii) a.rupturi) .olo&ni4uri) r+pe) ra&ene) toren'i -) dac $unt cuprin$e %n amena(amentele $il&ice> c< terenuri aflate permanent $u. ape) 4i anume5 al.iile minore ale cur$urilor de ap) cu&etele lacurilor la ni&elurile ma0ime de reten'ie) fundul apelor maritime interioare 4i al mrii teritoriale> d< terenuri din intra&ilan) aferente localit'ilor ur.ane 4i rurale) pe care $unt ampla$ate con$truc'iile) alte amena(ri ale localit'ilor) inclu$i& terenurile a#ricole 4i fore$tiere> e< terenuri cu de$tina'ii $peciale) cum $unt cele folo$ite pentru tran$porturile rutiere) fero&iare) na&ale 4i aeriene) cu con$truc'iile 4i in$tala'iile aferente) con$truc'ii 4i in$tala'ii =idrote=nice) termice) de tran$port al ener#iei electrice 4i #a*elor naturale) de telecomunica'ii) pentru e0ploatrile miniere 4i petroliere) cariere 4i =alde de orice fel) pentru ne&oile de aprare) pla(ele) re*er&a'iile) monumentele naturii) an$am.lurile 4i $iturile ar=eolo#ice 4i i$torice 4i altele a$emenea
"e#ea nr. , din 66
! Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! 9erenurile men'ionate mai $u$ $unt de'inute de diferite per$oane fi*ice 4i (uridice. ?rin de'intorii de terenuri $e %n'ele# titularii dreptului de proprietate) al altor drepturi reale a$upra ace$tora $au cei care potri&it le#ii ci&ile) au calitatea de po$e$ori ori de'intori precari. ?roprietatea pri&at a$upra terenurilor) $au alte drepturi reale poate a&ea ca titulari per$oane fi*ice 4i (uridice) iar terenurile care apar'in domeniului pu.lic $unt proprietatea $tatului. Situaia juridic a terenurilor ?rin re#imul (uridic al terenurilor %n'ele#em an$am.lul de re#uli de fond 4i de forma care #u&ernea* actele (uridice cu pri&ire la terenuri Dreptul de proprietate e$te acel drept real care confer titularului $u po$e$ia) folo$in'a 4i di$po*i'ia a$upra unui .un) e0clu$i& 4i perpetuu) %n putere proprie 4i %n intere$ propriu cu re$pectarea normelor (uridice %n &i#oare . Dreptul de proprietate a$upra terenurilor) precum 4i celelalte drepturi reale $e %nre#i$trea* %n documentele cada$trului #eneral 4i de pu.licitate imo.iliar pre&*ute de le#e. C. Regimul juridic al circula iei terenurilor instituit prin Legea 2472!!" ?rin intrarea %n &i#oare a "e#ii nr. 2!1 7 2002 a fo$t a.o#at "e#ea nr. 2! 7 66,) a$tfel fiind in$tituit un re#im (uridic al circula iei (uridice a terenurilor ce putea fi $inteti*at %n dou principii fundamentale. @n prim principiu era repre*entat de faptul c toate terenurile proprietate pri&at erau con$iderate a fi parte din circuitul ci&il #eneral) ele puteau fi %n$trinate i do.+ndite %n mod li.er) prin oricare dintre modurile drepturilor reale pre&*ute de le#e) cu re$pectarea unor di$po*i ii %n$cri$e %n cuprin$ul 9itlului : al "e#ii 2!1 7 2002. ?rin acea$t pre&edere a fo$t reali*at unificarea re#imului circula iei terenurilor) fr a $e face &reo diferen %ntre de$tina ia $au locul %n care $unt $ituate) iar %n$trinarea i do.+ndirea lor$e puteau face prin oricare din modurile pre&*ute de art. -!!--!2 fo$tul Cod Ci&il. A&+nd %n &edere c toate terenurile erau %n circuitul ci&il) acea$ta %n$emna c ele putreau forma nu numai o.iect al unei tran$mi$iuni prin acte %ntre &ii) ori prin acte pentru cau* de moarte) 2 Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! ci i o.iect al con$tituirii de*mem.rmintelor dreptului de proprietate ce erau re#lementate de le#i$la ia noa$tr ci&il aplica.il $u. re#imul fo$tului Cod Ci&il) care %n$ au rma$ %n e$en acelea i i $u. re#imul noului cod. In$tituirea ace$tui principiu nu a e0clu$ aplicarea unor e0cep ii pre&*ute prin acte normati&e $peciale) di$po*i ii ce au fo$t a.ro#ate e0pre$ prin "e#ea 1 din 20. Cel de-al doilea principiu $e refer la forma actelor de %n$trinare $au de con$tituire a unor drepturi reale a$upra terenurilor prin acte (uridice %ntre &ii. 9rerenurile cu $au fr con$truc ii) $ituate %n intra&ilanul $au e0tra&ilanul indiferent de de$tina ia $au %ntinderea lor) puteau fi %n$trinate $au do.+ndite prin acte (uridice %ntre &ii %nc=eiate %n forma autentic) $anc iunea nere$pectrii ace$tei condi ii fiind nulitatea a.$olut Aart.2) alin.A< din 9itlul : "e#ea 2!172002<. "e#ea 2!172002 in$tituia ca i condi ie a %nc=eierii unui act de %n$trinare de terenuri %n form autentic &aliditatea actului Aad &aliditatem<) ace$t condi ie fiind nece$ar i %n pri&in a con$tituirii) prin acte (uridice %ntre &ii) a drepturilor reale de*mem.rminte ale dreptului de proprietate5 dreptul de u*ufruct) dreptul de u*) dreptul de $er&itute $ta.ilit prin fapta omului) dreptul de $uperficie) re#lementate $u. re#imul fo$tului Cod Ci&il. #. Regimul juridic actual al circula iei terenurilor ?+n la intrarea %n &i#oare a noului Cod Ci&il) re#imul (uridic al imo.ilelor era re#lementat de acte normati&e di$tincte) %n$ noul Cod Ci&il in$tituie un re#im (uridic unitar al circula iei imo.ilelor %n dreptul no$tru ci&il) fr a mai face diferen %ntre terenuri i con$truc ii) c=iar dac %n ceea ce pri&e te terenurile) pre&ede i unele re#lementri $peciale ce in de cate#oria ace$tora) fr a dero#a %n$ de la principiile #enerale ce #u&ernea* materia di$cutat. Articolul ,,2 BCC pre&ede) $u. re*er&a unor di$po*i ii le#ale contrare) c drepturile reale a$upra imo.ilelor cuprin$e %n cartea funciar $e do.+nde$c at+t %ntre pr i) c+t i fa de ter i) numai prin %n$crierea lor %n cartea funciar pe .a*a actului $au faptului (uridic) %n $en$ re$tr+n$) care a (u$tificat %n$crierea. De a$emenea art. ,,- BCC di$pune c modificarea unui drept real imo.iliar $e face - Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! potri&it re#ulilor aplica.ile do.+ndirii $au $tin#erii de drepturi reale) dac prin le#e nu $e di$pune altfel. /n$crierea %n cartea funciar a drepturilor reale a$upra tuturor cate#oriilor de .unuri imo.ile) conform art. ,,, BCC) $e face %n .a*a %n$cri$ului notarial autentic) a unei =otr+ri (udectore ti rma$e definiti&) a certificatului de mo tenitor ori %n .a*a unui act emi$ de autorit ile admini$trati&e) %n ca*ul %n care le#ea pre&ede acea$ta. /n afara ca*urilor pre&*ute de le#e) conform art. 2!! BCC con&en iile con$tituti&e $au tran$lati&e de drepturi reale ce urmea* a fi %n$cri$e %n cartea funciar tre.uie $ fie %nc=eiate prin %n$cri$ autentic) $u. $anc iunea nulit ii a.$olute a actului prin care $e reali*ea* ace$te opera iuni (uridice. 9ran$miterea dreptului de proprietate a$upra .unurilor imo.ile ori con$tituirea de drepturi reale de*mem.rminte ale ace$tui drept pri&itoare la a$emenea .unuri prin acte (uridice) pot fi reali*ate numai prin %nc=eierea actului %n form autentic i %n$crierea tran$mi$iunii ori a con$tituirii %n cartea funciar) %ndeplinirea am.elor condi ii $t+nd $u. $anc iunea nulit ii a.$olute a actului (uridic. 3e#imul (uridic actual al circula iei .unurilor imo.ile) %n dreptul ci&il e$te %ntre#it cu "e#ea nr. 1 din 20 Aart. 2-< a$tfel c efectul tran$lati& de proprietate ori con$tituti& de de*mem.rminte ale propriet ii ori modificator al unui drept real imo.iliar $e poate produce at+t %ntre pr i c+t i fa de ter i) numai %n momentul %n$crierii %n cartea funciar) fiind aplica.il numai dup finali*area lucrrilor de cada$tru pentru fiecare unitate admini$trati&-teritorial i de$c=iderea) la cerere ori din oficiu) a cr ilor funciare pentru imo.ilele re$pecti&e. /n$crierea %n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale) pe .a*a actelor (uridice prin care ace$tea au fo$t tran$mi$e) con$tituite ori modificate %n mod &ala.il) $e face numai pentru a fi opo*a.ile ter ilor) %ntre pr i ace$te efecte $e &or produce %n momentul %nc=eierii actului %n form autentic. $. Situaia persoanelor strine pri%ind dreptul de proprietate pri%at asupra terenurilor potri%it Legii nr. 2472!!" /n le#ea 2!172002 titlul :) la art ; $e pre&ede c cet'enii $trini pot do.+ndi dreptul de proprietate a$upra terenurilor %n 3om+nia %n condi'iile pre&*ute de 1 Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! legea special A le#ea nr. ;272002 cu pri&ire la do.+ndirea dreptului de proprietate de ctre cet'enii $trini) le#ea nr. 21-72002<> %n$ tre.uie a&ute %n &edere 4i pre&ederile art. !! alin. 2 din Con$titu'ia 3om+niei care arata ca5 cet'enii $trini 4i apatri*ii pot do.+ndi dreptul de proprietate a$upra terenurilor) numai %n condi'iile re*ultate din aderarea 3om+niei la @niunea Curopean 4i din alte tratate interna'ionale la care 3om+nia e$te parte) pe .a* de reciprocitate) %n condi'iile pre&*ute de le#ea or#anic) precum 4i prin mo4tenire le#al. Mai mult) tre.uie amintit 4i faptul c pentru a pre&eni $pecula'iile cu terenuri) %n ne#ocierea la capitolul "i.era circula'ie a capitalurilor) 3om+nia a o.'inut dou perioade de tran*i'ie) dup data aderrii la @C5 1 ani perioada de tran*i'ie pentru ac=i*i'ionarea de teren a#ricol) pduri 4i teren fore$tier de ctre cet'enii @C 4i din Spa'iul Cconomic Curopean ASCC<) re$pecti& 2 ani perioada de tran*i'ie pentru do.+ndirea dreptului de a cumpra teren pentru re4edin'a $ecundar de ctre cet'enii @C. Acea$ta %n$eamn c) din 20!) cet'enii din @C 4i SCC &or putea cumpra li.er teren a#ricol %n 3om+nia) iar din 202 %4i &or putea cumpra teren pentru a con$trui o a doua ca$ Are4edin'a $ecundar<. &. C'(CL)*II Din an$am.lul le#i$la'iei %n &i#oare) pri&ind terenurile) re*ulta inten'ia le#iuitorului de a $tatua principiul li.erei circula'ii a .unurilor) inclu$i& %n $pa'iul european. Se poate con$tata de a$emenea$i inten'ia le#iuitorului de a $timula coma$area terenurilor pe proprietari 4i de$tina'ii) %n concordan' cu $tructurile de proprietate 4i cu formele de culti&are a pm+nturilor. 2 + BIBLI',RA&I$ + -. Corneliu B.rsan/ Drept ci&il. Drepturile reale principale %n re#lementarea noului Cod ci&il) Cditura Daman#iu) Bucure ti) 20; 2. Codul ci%il %ec0i i (oul Cod ci%il 1. A. Circa) Bote de cur$- D3C?9 F@BCIA3 2 E.@n#ureanu) C. Munteanu) 9ratat de Drept ci&il-Bunurile.Drepturi reale principale) Cditura Daman#iu) Bucure4ti) 200, , Facultatea de drept Simion Brnu iu Drept funciar Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 20! 4. Legea nr. 247 din 6 iulie 2002 pri&ind reforma %n domeniile propriet'ii 4i (u$ti'iei) precum 4i unele m$uri adiacente) pu.licat %n Monitorul Eficial nr. -2;722.01.2002. ". Constituia Rom2niei din anul 200; - forma repu.licat a Con$titu'iei 3om+niei din 66) cu actuali*area denumirilor 4i renumerotarea articolelor) re&i*uit prin "e#ea nr. !267200;) pu.licat %n Monitorul Eficial al 3om+niei) ?artea I) nr. 1-1 din ; octom.rie 200;. 3. . '.)ngureanu/ C. 4unteanu) 9ratat de Drept ci&il-Bunurile.Drepturi reale principale) Cditura Daman#iu) Bucure4ti) 200, 7. $. C0elaru) De$pre circulatia (uridica a terenurilor) @ni&er$itatea din ?ite$ti 5. Legea nr. -5 din -66- 6