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Esquema de Aula
Propriedade em Geral
5.1. Propriedade em geral.
5.2. Evoluo histrica, conceito e caractersticas
Novo Cdigo Civil art. 1.228 usar, gozar e dispor da coisa, e poder de reav-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
- Maria Helena Diniz: direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites
normativos, de usar, gozar e dispor de um bem corpreo ou incorpreo, bem como de
reivindic-lo de quem injustamente o detenha (Curso de Direito Civil: direito das coisas.
22.ed. So Paulo: Saraiva, 2007. pp. 113-114).
- San Tiago Dantas: direito em que a vontade do titular decisiva em relao coisa,
sobre todos os aspectos. Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por conseguinte,
us-la, pode aproveitar suas utilidades, pode at mesmo, destru-la e pode dar um fim ao
seu direito, transferindo-o ao patrimnio de outrem. Por isso, a propriedade o direito
em que a vontade do titular decisiva para a coisa, sobre todos os seus aspectos (apud
Pedro Elias Avvad. Direito imobilirio: teoria geral e negcios imobilirios. Rio de
Janeiro: Renovar, 2006. p. 55).
Para Carlos Roberto Gonalves, o direito de propriedade pode ser definido como o poder
jurdico atribudo a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo,
em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindic-lo de
quem injustamente o detenha (GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro vol.
V direito das coisas. pp. 206-207).
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O direito de propriedade recai tanto sobre coisas corpreas quanto incorpreas. Quando
recai exclusivamente sobre coisas corpreas, recebe a denominao de domnio.
Quando todos os elementos esto nas mos de uma mesma pessoa, diz-se que a
propriedade plena; se ocorrer o desmembramento, passando um ou algum deles para
as mos de outra pessoa, diz-se a propriedade limitada (exemplo do usufruto).
O proprietrio tem o poder de reaver a coisa das mos daquele que injustamente a
possua ou detenha. a ao reivindicatria, tutela especfica da propriedade, que possui
fundamento no direito de seqela. A ao de imisso de posse, por exemplo, tem
natureza reivindicatria.
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Quanto legitimidade passiva, a ao deve ser movida contra quem est na posse ou
detm a coisa, sem ttulo ou causa jurdica. A boa-f do possuidor no impede a
propositura da reivindicatria. Aquele que detm a coisa em nome de terceiro deve
nomear este a autoria (CPC, 62). Pode a ao ser proposta contra aquele que deixou de
possuir a coisa com dolo, no intuito de dificultar a reivindicao.
5.3 Faculdades inerentes propriedade:
Direito de usar jus utendi - o proprietrio pode utilizar a coisa para o fim a que se
destina;
Direito de gozar jus fruendi - o proprietrio pode fruir da coisa todas as sua vantagens e
benefcios, inclusive explorando-a economicamente;
Direito de dispor jus abutendi - o poder de abusar da coisa, de modific-la, reformla, vend-la, consumi-la, e at destru-la;
Direito de reivindicar rei vindicatio - abrange o poder de mover demanda judicial para
obter o bem de quem injustamente o detenha ou possua, mediante a ao
reivindicatria, principal modalidade da ao petitria, aquela em que se discute a
propriedade e que no pode ser confundida com as aes possessrias.
Principais Atributos da Propriedade:
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O artigo 1.228, 2, do novo Cdigo Civil, probe o abuso de direito ou ato emulativo no
exerccio do direito de propriedade;
5.5.1 Funo social da propriedade urbana
Art. 182, 2., da CF/88 - a funo social da propriedade, sendo garantia fundamental,
no pode ter sua incidncia restrita aos municpios que tenham Plano Diretor, como
aparentemente quis o art. 182, 2 da C.F. Quando o legislador elevou a referida norma a
nvel de princpio fundamental, portanto jurdico, quis v-lo sendo aplicado em todas as
propriedades e no somente naquelas situadas em cidades que tenham Plano Diretor;
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O art. 185, da CF/88 estabelece zona de imunidade desapropriao por interesse social
para fins de reforma agrria, mesmo que a funo social no esteja sendo observada, em
relao: (a) pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu
proprietrio no possua outra; e (b) propriedade produtiva;
O preenchimento da funo social do imvel rural (art. 186, da CF/88) exige a presena
simultnea de requisitos espalhados em trs ticas: (a) econmica, ligada
"produtividade" do imvel rural, ou seja, seu aproveitamento racional e adequado; (b)
social, abraando as disposies que regulam as relaes de trabalho e as que
contemplam o bem-estar dos que exploram a terra (includos a no s os proprietrios e
trabalhadores, mas os que detm a posse direta do imvel); (c) ecolgica, relacionada
com a preservao do meio ambiente, concebido como direito fundamental de terceira
gerao, garantido-o presente e futuras geraes.
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Limitaes constitucionais:
O espao areo e o subsolo pertencem ao proprietrio do solo, at a altura e
profundidade que lhes seja til, dentro das limitaes legais. O dono do solo ser,
tambm, o dono do subsolo, para construo de passagens, garagens subterrneas,
pores, adegas, etc. No entanto esta regra pode sofrer algumas limitaes. Pelo artigo
176 da Constituio Federal os recursos minerais e hidrulicos constituiro propriedade
distinta da do solo, para efeito de explorao ou aproveitamento, ficando sob o domnio
da Unio. A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos potenciais
somente podero ser efetuados mediante autorizao ou concesso da Unio. Todavia a
prpria Constituio garante ao dono do solo a participao nos resultados da lavra.
Desapropriao por necessidade ou utilidade publica e por interesse social (artigo 5,
inciso XXIV e artigo 184 da Constituio Federal), mediante previa e justa indenizao
em dinheiro.
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Requisio uso da propriedade alheia em caso de perigo iminente (artigo 5, inciso XXV
da Constituio Federal) ou em circunstancias especiais, assegurando-se ao proprietrio
o pagamento de indenizao.
Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrpicas artigo 243 da CF.
Os artigos 216, I a V, 1 a 5; 23, III e IV e 24, VII da CF colocam sob proteo especial
do poder publico os documentos, obras e os locais de valor histrico ou artstico, os
monumentos e as paisagens naturais notveis, bem como as jazidas arqueolgicas o
proprietrio tem o uso e gozo da coisa, mas no tem a disponibilidade, uma vez que sua
alienao depende de autorizao do Departamento Histrico e Artstico Nacional.
Proteo do Bem Ambiental, segundo prev o artigo 225 CF, confirmada pelo artigo 1228,
1 do Novo Cdigo Civil.
Limitaes administrativas:
Coisas tombadas (decreto n 25/1937)
Ocupao de terrenos vizinhos as jazidas (servido compulsria)
Restrio sobre floresta (Cdigo Florestal) certas arvores, devido a sua beleza e raridade
podem ficar imunes ao corte.
Restries sobre alinhamento, altura, etc. de construes, por razoes estticas,
urbansticas e higinicas; pode haver obrigao de murar terrenos, calar passeios.
Zona de proteo dos aeroportos proibio de construir acima de certa altura, dentro
do setor de aproximao de avies.
Limitaes militares:
Requisio de moveis e imveis necessrios as Foras Armadas (decreto-lei n
5451/1943) e a defesa do povo.
Transaes de imveis particulares situados nas faixas de at 150 km ao longo das
fronteira.
Limitaes advinhas do Cdigo Civil:
O direito de vizinhana, que impede que o vizinho seja prejudicado quanto a segurana,
ao sossego, sade; direito de passagem forada para imvel encravado.
Todas essas restries acabam traando um novo perfil do direito de propriedade em
vigor, deixando de apresentar caractersticas de direito absoluto e ilimitado para se
transformar em um direito de finalidade social.
O Cdigo Civil atual inova ao trazer, nos 4 e 5 do artigo 1228, a
Desapropriao Judicial por Posse-Trabalho, situao em que um considervel
numero de pessoas ocupa uma extensa rea, por cinco anos, existindo nessa
extensa rea obras consideradas pelo Magistrado de relevante carter social.
No caso de uma ao reivindicatria proposta pelo proprietrio, os ocupantes
podero alegar tal desapropriao como matria de defesa, desde que paguem (os
ocupantes), uma justa indenizao ao reinvidicante. Vale ressaltar, assim, que a
indenizao no dever ser pago pelo Estado, pela natureza privada da inovao.
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Propriedade plena (ou alodial) quando o proprietrio tem o direito de uso, gozo e
disposio plena enfeixados em suas mos, sem que terceiros tenham qualquer direito
sobre aquele bem. Todos os elementos esto reunidos nas mos do seu titular.
Propriedade limitada (ou restrita) quando a propriedade tem sobre ela algum nus
(exemplos: hipoteca, servido e usufruto), ou quando for resolvel (se extinguir com um
acontecimento futuro). Um ou alguns dos poderes da propriedade passa(m) a ser de
outrem, constituindo-se em direito real sobre coisa alheia.
Na verdade, o direito de propriedade composto de duas partes descartveis:
o Nua-propriedade: corresponde a titularidade, ao fato de ser proprietrio e ter o
bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua propriedade aquela despida dos
atributos do uso e da fruio, tendo direito a essncia, a substancia da coisa. A
pessoa recebe o nome de nu-proprietario, senhorio direto ou proprietrio direto.
o Domnio til: corresponde ao direito de usar, gozar e dispor da coisa. Dependendo
do direito que tem, recebe o nome diferente: enfiteuta, usufruturio.
Desta forma, uma pessoa pode ser titular, o proprietrio, ter o bem registrado em seu
nome e outra pessoas pode ter direitos de usar, gozar e at dispor daquele bem, em
virtude de um contrato (exemplos: usufruto, servido, habitao; pode este terceiro ter
direito real de garantia sobre aquele bem, como hipoteca, penhor e anticrese).
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5.10 Usucapio
Tambm chamado, impropriamente, de prescrio aquisitiva.
Requisitos da Usucapio
Pessoais
Reais
Formais
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ou
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de
sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural. (Acrescentado pela L-012.424-2011)
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.
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OBS: O prazo da aquisio pode ser interrompido ou suspenso pelas mesmas causas que
suspendem ou interrompem a prescrio em geral.
Aspectos Processuais da Usucapio
5.11 Acesso
aquisio originria. Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere ao solo e no pode
ser retirado sem danificao.
H um aumento do valor ou do volume do objeto, devido a foras externas.
O CC/02 expe cinco hipteses de acesso:
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Propriedade Mvel
Modos de aquisio:
1 - Ocupao:
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a
propriedade, no sendo essa ocupao defesa por lei.
a aquisio originria da coisa mvel por excelncia. A coisa ocupada
deve ser sem dono ou abandonada. Coisa sem dono e coisa abandonada
so coisas diferentes:
a) coisa sem dono (res nulius) aquela que nunca foi objeto de assenhoramento,
como a concha na praia, o animal selvagem ou o peixe no mar.
B ) coisa abandonada (res derelictae), desde que seja possvel reconhecer no
comportamento do ex-proprietrio a existncia de um fator psquico, contido na
inteno de renunci-las. Ex: o sof usado deixado na calada, o celular
encontrado no lixo.
Obs.: no confundir estas duas espcies de coisas com uma terceira
espcie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas no podem ser
apropriadas pela ocupao, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da
coisa no implica perda da propriedade. O ditado popular "achado no
roubado" falso, e a coisa perdida no pode ser ocupada pelo descobridor
sob pena de crime (art. 169, pargrafo nico, II do CP). O descobridor deve agir
conforme art. 1233 e seguintes (descoberta), mas tem direito a uma recompensa
do art. 1.234 (achdego o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa
preferir abandon-la, hiptese em que o descobridor pode ocupar a coisa por se
tratar, agora, de res derelictae.
CAA A caa tem regulamentao especfica (Lei n. 5.197/67). Como
regra geral, a caa pode ser exercida em terras pblicas. Nas particulares,
apenas com licena do proprietrio, sob pena do animal capturado ficar
com o proprietrio, acrescendo-se o pagamento de perdas e danos. A
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2 - Achado do Tesouro:
Art. 1.264. O depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono no haja
memria, ser dividido por igual entre o proprietrio do prdio e o que achar o
tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencer por inteiro ao proprietrio do prdio, se for achado
por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro no autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro ser dividido por igual entre o
descobridor e o enfiteuta, ou ser deste por inteiro quando ele mesmo seja o
descobridor.
o depsito antigo de moedas ou coisas preciosas, enterrado ou oculto, de
cujo dono no haja memria.
bCaractersticas:
a) Ser um depsito d e coisas mveis preciosas ou moedas, promovido por mo
humana;
b) Estar o d epsito enterrado ou oculto;
c) A ancialidade, de modo que se haja perdido a memria de quem seja o
proprietrio.
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6.1 - Etapas:
Conveno: o negcio jurdico que prev a aquisio da propriedade
mvel.
Execuo: a entrega efetiva, com a transferncia de propriedade.
6.2 Modalidades:
Real: entrega material da coisa ao adquirente.
Simblica: entrega de um smbolo, para representar a tradio (ex:
entrega das chaves de um automvel).
Consensual ou Ficta: ocorre no caso de constituto possessrio,
quando o adquirente mantm o bem na posse do alienante, por
conveno (ex: comprou um carro mas deixou locado ao vendedor).
Leasing
Reserva de Domnio
Propriedade superficiria
Conceito
Direito real de construir e plantar em imvel alheio, conferido pelo fundieiro
(proprietrio do solo) em benefcio do superficirio (titular do direito), que passar
a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. o direito real de
ter coisa prpria incorporada em terreno alheio (exceo regra de que o
proprietrio do solo torna-se proprietrio de tudo o que for nele
construdo/plantado princpio de acesso).
Caracteres
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Sujeitos
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4.2. Espcies
Maria Helena Diniz (Curso de direito civil brasileiro. Vol. 4. Direito das coisas.
24. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. pp. 265-266) fornece a seguinte classificao
dos direitos de vizinhana:
a) restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio uso
anormal da propriedade;
b) limitaes legais ao domnio similares s servides rvores limtrofes,
passagem forada, passagem de cabos e tubulaes e guas.
c) restries oriundas das relaes de contigidade entre dois imveis direito de
tapagem e direito de construir.
Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC).
Utilizao abusiva da propriedade que implica em abalo sade, sossego e/ou
segurana da vizinhana. A doutrina destaca que os critrios para determinar o
uso anormal da propriedade so:
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HIPOTECA:
A Hipoteca direito real de garantia sobre bem imvel. o direito de garantia que
incide sobre um imvel assegurando o cumprimento de uma obrigao.
Duas caractersticas so marcantes:
a) o objeto ser ordinariamente um bem imvel.
b) dispensa a tradio, ou seja, o devedor permanece na posse do bem.
Significa dizer que, diferentemente do penhor, em que a sua marcante
caracterstica a tradio, na hipoteca ocorre o inverso, ou seja, incide
ordinariamente sobre bens imveis.
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Uma vez notificado, o devedor tem direito de purgar a mora no prazo de cinco
dias ou contestar no prazo de 15 dias.
Antigamente, a smula 284 do STJ dizia que s poderia haver a purgao da
mora caso houvesse sido pago pelo menos 40% do valor da dvida. Mas essa
smula foi superada pelo art. 56 da lei 10.931/04, que permite a purgao da
mora, independente do valor pago.
Sem prejuzo das parcelas decorrentes do inadimplemento, as quais estai
previstas no art. 389 do NCC, pode ser aplicado o art. 413, que permite a reduo
equitativa o valor da obrigao principal.
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CONDOMNIO GERAL
Conceito: a sujeio de uma coisa, divisvel ou indivisvel, propriedade
simultnea e concorrente de mais de uma pessoa.
Este o condomnio GERAL, pois existe o condomnio EDILCIO (em edifcios) que
veremos na prxima aula.
No condomnio temos mais de um sujeito ativo, que so os proprietrios,
exercendo o domnio sobre um mesmo objeto, mvel ou imvel, divisvel ou
indivisvel (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).
Trata-se de uma propriedade simultnea e concorrente, de modo que todos so
donos ao mesmo tempo (por isso simultnea), e todos podem usar a coisa toda
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