Tecnica Urbanistica Lezioni

Tecnica Urbanistica: Il Processo Pianificatorio
Lezione 0: Introduzione al corso

Utilit della tecnica urbanistica
Per lattivit di un progettista:
1. per una ottimale interpretazione dei contesti insediativi
2. per la corretta comprensione dei parametri urbanistici
3. per instaurare e sostenere un rapporto con le Amministrazioni
Per lattivit di consulenza tecnica
1. su incarico di committenti pubblici e privati
2. in relazione a procedimenti giudiziari
Per lattivit di un tecnico di amministrazione pubblica
1. per ogni attivit progettuale
2. per la valutazione dei progetti
3. per poter aspirare alla copertura di posti di dirigenza tecnica
Urbanistica:
Una definizione
Lurbanistica la scienza che studia i fenomeni urbani in tutti i loro aspetti, avendo come proprio
fine la pianificazione del loro sviluppo storico, sia attraverso linterpretazione, il risanamento, il
riordinamento, ladattamento funzionale di aggregati urbani gi esistenti e la disciplina della loro
crescita, sia attraverso leventuale progettazione di nuovi aggregati Giovanni Astengo
1. Urbanistica in senso stretto, come scienza che studia i fenomeni urbani
Momento di studio e comprensione
2. Una urbanistica mirata alla pianificazione degli aggregati urbani, come tecnica di disciplina
della crescita e della gestione degli insediamenti
Momento di costruzione della citt
Antitesi urbano/extra-urbano
Cause:
La presenza del limite
Lantitesi antropico/naturale
La citt come sede dei problemi insediativi
Eventi:
Il limite si dissolve
Lantropizzazione investe il territorio
I problemi insediativi investono il territorio
Articolazione del corso:
I temi
1. Struttura e articolazione del processo pianificatorio
2. Principi e modelli di geografia urbana
3. Elementi di urbanistica tecnica
4. Esercitazione progettuale
Le lezioni
1. Lezioni: trattazione degli argomenti del Corso
2. Esercitazioni:
Esercizi su temi trattati a lezione
Assegnazione dei temi della esercitazione individuale
Elaborazione guidata dei lavori assegnati
Lesame
Una prova orale, cui avranno accesso gli studenti che avranno superato con esito positivo
lesame delle esercitazioni annuali, precedentemente consegnate
Un esercizio numerico, svolto per scritto, sui temi trattati a lezione
Lezione 1: Il processo pianificatorio in Italia
Definizione di Processo Pianificatorio
Il processo pianificatorio il complesso degli atti mediante il quale vengono programmate,
concepite e attuate decisioni riguardanti lassetto del territorio e le sue trasformazioni.
Fattori della sua macchinosit
1. Esigenza di una gestione democratica del territorio
2. Esigenza della trasparenza del processo in ogni sua fase
3. Esigenza di tutelare i diritti delle comunit locali
4. Esigenza di tutelare i diritti del singolo cittadino
Le sue fasi
1. Programmazione urbanistica
A tempo indeterminato
In ambito sovracomunale
2. Definizione dellassetto del territorio
A tempo indeterminato
In ambito comunale
3. Attuazione
A tempo determinato
In ambito infracomunale
I suoi strumenti
1. Strumenti direttori (Piani Territoriali Coordinatori)
Validi a tempo indeterminato
2. Strumenti Regolatori
Validi a tempo indeterminato
3. Strumenti Attuativi (Piani Particolareggiati)
Validi a tempo determinato
La sua struttura Legge 1150/1942
1 Fase PTC

2 Fase PF PRG PRGI

3 Fase PP
Lezione 2: Il Piano Regolatore in Italia dalla legge 2359/1865 alla LUN
IL PRIMO PIANO REGOLATORE IN ITALIA
Il piano regolatore edilizio
o ambito: aree interne alla citt esistente
o finalit: risanamento urbanistico
Il piano di Ampliamento
o ambito: aree esterne alla citt
o finalit: gestione della crescita urbana
Legge 2359/1865
Caratteristiche Legge 2359/1865
1. facoltativo
2. esteso al solo territorio urbano
o Esistente
o O in divenire.
3. direttamente attuativo
4. Ha durata limitata nel tempo (25 anni)
5. La sua approvazione equivale a dichiarazione di pubblica utilit
Essendo finalizzato allesproprio delle aree, il piano regolatore:
6. soggetto a scadenza
7. dettagliato fino alla scala architettonica
8. ha attuazione diretta
9. ha veste iconica
Lezione 3: Il Piano Regolatore Generale: Finalit e contenuti
Il Piano Regolatore della Legge Urbanistica Nazionale
Non pi finalizzato allesproprio del suolo il Piano Regolatore della LUN assume un ruolo centrale nel
processo pianificatorio
1 Fase PTC

2 Fase PF PRG PRGI

3 Fase PP
LUN: Legge 1150 del 10 agosto 1942
Differenze col vecchio Piano Regolatore
1. PRG non pi uno strumento attuativo, ma uno strumento quadro, che solo eccezionalmente
ha attuazione diretta
2. Non pi soggetto a scadenza, il P.R.G. ha validit illimitata nel tempo
3. Larea di pertinenza del PRG copre lintera estensione del territorio comunale
4. Il P.R.G. obbligatorio (per i comuni compresi in un apposito elenco)
Finalit
1. Il P.R.G. nasce come strumento di disegno e di controllo della crescita della citt
2. A partire dagli anni Settanta, assume la veste di strumento di gestione dellassetto e dello sviluppo
del territorio
Limiti spaziali
Il P.R.G. opera sullintera estensione del territorio comunale, senza alcuna distinzione riguardo alla
densit insediativa
Cogenza (obbligatoriet)
Il P.R.G. facoltativo, tranne che per i Comuni compresi in un apposito elenco, redatto dal Ministero
dei Lavori Pubblici. (Dal 1971, lelenco a cura della Regione)
Validit
Il P.R.G. valido a tempo indeterminato, ovvero fino allentrata in vigore di un nuovo P.R.G.
Contenuti (art.7)
1. la rete principale delle infrastrutture
2. la zonizzazione del territorio comunale
3. lindicazione delle aree destinate a spazi di uso pubblico
4. lindicazione delle aree destinate a fabbricati pubblici
Lezione 4: Il Piano Regolatore Generale: Nozioni ed elementi tecnici
Il Piano Regolatore della Legge 1150/1942: i contenuti
I contenuti del PRGC sono fissati allarticolo 7:
2. la zonizzazione del territorio comunale
3. lindicazione delle aree destinate a spazi di uso pubblico
4. lindicazione delle aree destinate a fabbricati pubblici
Infrastrutture: una definizione
Si dicono infrastrutture gli impianti a rete, ovvero gli impianti che operano un servizio di distribuzione
(del gas, del traffico, dellacqua,dei liquami, etc)
Zonizzazione: una definizione
Si dice zonizzazione (o azzonamento, o zoning) la suddivisione di un ambito territoriale in zone, e
lattribuzione a ogni singola zona di proprie specifiche caratteristiche in ordine alle previsioni
insediative
Una distinzione
1. Zoning funzionale: Suddivisione in zone, con attribuzione ad esse di specifiche caratteristiche in
ordine alla destinazione funzionale
2. Zoning edilizio: Suddivisione in zone, con attribuzione ad esse di specifiche caratteristiche in
ordine ai connotati fisici dei fabbricati
Zoning funzionale
Le classi di destinazione solitamente individuate:
1. Residenze
2. Attivit commerciali e direzionali
3. Attivit produttive (industriali, artigianali,turistiche e grandi attivit commericiali)
Zoning edilizio
1. Zoning qualitativo: Tipologie edilizie
2. Zoning quantitativo: Indici urbanistici
Indici urbanistici
1. Indice di edificabilit territoriale:
Si dice indice di edificabilit territoriale il volume edificabile massimo per unit di
superficie territoriale [mc/mq] (si dice superficie territoriale la superficie complessiva di
unarea del P.R.G. [mq])
2. Indice di edificabilit fondiaria:
si dice indice di edificabilit fondiario il volume edificabile massimo per unit di superficie
fondiaria [mc/mq](si dice superficie fondiaria la superficie complessiva di unarea del
P.R.G ., al netto dellarea destinata alle opere di urbanizzazione [mq])
Opere di Urbanizzazione
Si dicono opere di urbanizzazione le opere finalizzate a:
a. dotare un insediamento di servizi e di attrezzature
b. raccordare un insediamento allaggregato urbano esistente
Distinzione:
a. si dicono opere di urbanizzazione primaria le opere finalizzate a rendere possibile
ledificazione del suolo e luso degli edifici
(es. Consolidamento del terreno, strade, fognature, parcheggi, impianti di
illuminazione pubblica, verde attrezzato,)
b. si dicono opere di urbanizzazione secondaria le opere finalizzate a rendere
possibile la vita di quartiere
(es. scuole, centri di quartiere, centri ricreativi per anziani, centri di assistenza
sanitaria, )
3. Rapporto di copertura:
si dice rapporto di copertura (fondiario o territoriale) il rapporto fra la superficie coperta
di un fabbricato e la superficie (fondiaria o territoriale)[mq/mq o %] (si dice superficie
coperta larea della proiezione del fabbricato sulla propria verticale [mq] )
4. Densit insediativa
5. Altezza in gronda
6.
Una questione aperta
Lo zoning un mero strumento tecnico finalizzato alla razionale organizzazione del territorio
OPPURE
Lo zoning uno strumento politico finalizzato al controllo dello spazio urbano
Lezione 5: Il Piano Regolatore Generale: Elaborati e Procedure
La riforma parziale Legge 765/67
Alla met degli anni 60, la situazione del territorio nazionale mostra livelli di degrado tali da rendere
urgente un ripensamento del processo pianificatorio. Nella impossibilit di una integrale riscrittura
della legge 1150, viene emanata una sua norma integrativa, una riforma parziale finalizzata a
traghettare il sistema normativo verso la nuova L.U.N. (mai fatta in seguito). Per questa finalit, la
legge 765/1967 viene chiamata Legge Ponte
I punti del problema:
1. Scarsa qualit insediativa
Scarsa dotazione di verde pubblico
Scarsa dotazione di parcheggi
Insufficiente previsione di servizi pubblici
Eccessive densit insediative
2. Insufficiente numero di PRG approvati
Art 17:
In tutti i Comuni, ai fini della formazione degli strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti,
devono essere osservati limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati
(Standard edilizi), nonch rapporti massimi fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi
e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi(Standard
urbanistici)
Ai fini della verifica del rispetto degli standard, il territorio comunale diviso in 6 zone omogenee:
Zona A: centro storico
Edifici e tessuto edilizio di interesse storico e architettonico
Zona B: zona di completamento
Rcf > 1/8 e Ift > 1,5 mc/mq
Zona C: zona di espansione
Rcf < 1/8 o Ift < 1,5 mc/mq
Zona D: zona per insediamenti produttivi
Zona E: zona agricola
Zona F: zona per impianti e attrezzature collettive
Gli standard edilizi
Limiti inderogabili, variabili da zona a zona, di:
1. Densit edilizia (If e It)
2. Altezza dei fabbricati
3. Distanza fra i fabbricati
zona istruzione interesse comune verde attrezzato parcheggi totale
A C/2 C/2 C/2 C/2 C/2
B C/2 C/2 C/2 C/2 C/2
C 4,50mq/ab 2,00mq/ab 9,00mq/ab 2,50mq/ab 18mq/ab
D 0 - - - St/10
E - - 0 0 6,00mq/ab
F 1,50mq/ab 1,00mq/ab* 15,00mq/ab** 0 17,50mq/ab
Gli standard urbanistici Legge 765/67 DM 1444/68

*_ attrezzature sanitarie e ospedaliere
**_ parchi pubblici
Al fine di contenere i fenomeni di congestione e scarsa qualit abitativa, viene fissato un limite
inferiore alla volumetria a destinazione residenziale in insediamenti di nuova realizzazione
V = 80 mc/ab. (Abitativo)
V = 80 + 20 =100 mc/ab. (Abitativo + Commerciale)
Ora:
1 abitante 100 mc
Zoning e zonizzazione omogenea
Il PRG contiene quindi al suo interno due forme di azzonamento
La zonizzazione prevista dalla L.U.N.: Finalizzata a specificare la destinazione (funzionale ed
edilizia) di ogni singola porzione del territorio
La zonizzazione prevista dalla legge Ponte: Finalizzata a verificare il rispetto degli standard, il cui
valore varia sul territorio
Gli elaborati
1. Tavola inquadramento regionale scala 1:50.000 - 1:25.000
2. Stralcio di PTC scala 1:25.000
3. Descrizione dello stato di fatto (generale) scala 1:25.000
4. Descrizione dello stato di fatto (particolare) scala 1:50.000 - 1:25.000
vincoli esistenti
edificazione esistente
propriet demaniali
particolari impianti e infrastrutture
5. Progetto di PRG scala 1:5.000 1:10.000
Piano di azzonamento
Piano della viabilit
6. Delimitazione e computo delle aree scala 1:5.000
Destinate alla residenza
Destinate alle attivit produttive
Destinate alluso pubblico
7. Planimetria dei Piani Attuativi scala 1:5.000 1:10.000
8. Piano delledilizia scolastica DM 18.12.1975 scala 1:10.000
9. Norme Tecniche di Attuazione
Specificazione e dettaglio del piano di azzonamento
Regolamento modi e tempi di attuazione del PRG
Tramite la legenda, sono la chiave di interpretazione del PRG
10. Relazione tecnica illustrativa
Riferimenti:
Agli obiettivi della pianificazione iperscalare
Agli obiettivi dellAmministrazione
Alla prospettiva temporale e al dimensionamento del piano
Alla metodica redazionale
Alle modalit attuative
11. Stima sommaria dei costi (non c ma dovrebbe esserci)
12. Tavola delle zone omogenee scala 1:5.000
13. Tabella di verifica del rispetto degli standard urbanistici
La procedura Legge 1150/1942
1. Adozione da parte del Consiglio Comunale
2. Pubblicazione allAlbo Pretorio e deposito per 30 giorni in segreteria comunale
3. Presentazione osservazioni (30+30 giorni)
4. Recepimento osservazioni da parte del C.C.
a. in caso di accoglimento, modifica il P.R.G
b. in caso di non accoglimento, lo lascia inalterato
5. Trasmissione alla Regione (in origine al Ministero dei Lavori Pubblici)
6. Recepimento da parte della Giunta Regionale (in origine il Ministero dei Lavori Pubblici)
a. non lo approva, motivando il rigetto
b. apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmette al Comune per le opportune correzioni
c. apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva
d. lo approva senza modifiche
7. Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed entrata in vigore
Le misure di salvaguardia
Fra la data delladozione del PRG e quella dellapprovazione trascorre inevitabilmente un lungo
lasso temporale, nel quale le trasformazioni del territorio comunale sono soggette al vecchio PRG,
che resta in vigore fino allapprovazione del nuovo. Al momento in cui finalmente entra in vigore, il
nuovo PRG rischia pertanto di nascere gi superato dagli eventi, operando su un assetto territoriale
gi trasformato, addirittura in modo contrastante con le sue previsioni.
Il Sindaco ha la facolt di sospendere ogni determinazione su richieste di licenza edilizia conformi al
PRG vigente ma difformi rispetto al PRG in itinere, per la durata di 5 anni dalla data di adozione
Legge 1150/1942
La facolt diventa un obbligo Legge 765/67
Le varianti
Un PRG resta in vigore a tempo indeterminato, e comunque per una durata normalmente superiore
ai 10-15 anni. Nel corso della validit di un PRG frequente lesigenza di introdurre modifiche, anche
significative, alle previsioni in esso comprese, a seguito di fatti imprevisti che modifichino la dinamica
evolutiva degli insediamenti. Ogni significativa trasformazione delle previsioni di un PRG avviene
tramite la redazione di una variante al PRG
La procedura per lapprovazione e lentrata in vigore di Varianti al PRGC identica a quella per
lentrata in vigore del PRGC di origine Legge 1150/1942
Non pi richiesta lapprovazione da parte della Regione, ma la Variante al PRG adottata,
depositata, osservata e infine approvata da parte del Comune stesso Legge 765/67
Lezione 6: Le Alternative al PRG:Il PRGI ed il PF
Le alternative al PRG
1 Fase PTC

2 Fase PF PRG PRGI

3 Fase PP
La L.U.N. introduce due strumenti urbanistici alternativi al PRG: il PRGI ed il PF
Un particolare modello insediativo: La conurbazione
Si dice conurbazione un aggregato insediativo che si estende senza soluzione di continuit sul
territorio corrispondente a pi nuclei urbani, a formare un continuum urbanizzato indifferente rispetto
al perimetro dei rispettivi confini amministrativi
Problemi:
Coerenza generale della pianificazione dei comuni interessati
Pianificazione delle aree di contatto
Pianificazione del sistema di relazioni

Il Piano Regolatore Generale Intercomunale
Finalit Legge 1150/1942
Il P.R.G.I. finalizzato a definire lassetto del territorio e la sua gestione, in relazione alla presenza di
pi Comuni contermini, o comunque in presenza di problemi di portata sovracomunale
Limiti spaziali, cogenza, validit Legge 1150/1942
Limiti spaziali: il territorio di pi Comuni contermini
Cogenza: Il P.R.G.I. facoltativo, e la sua redazione deve seguire una espressa autorizzazione dalla
Regione. La Regione pu individuare i casi in cui la redazione del P.R.G.I. obbligatoria.
Validit: Il PRGI valido a tempo indeterminato
Contenuti Legge 1150/1942
sono gli stessi del P.R.G.C.
1. infrastrutture
2. azzonamento
3. spazi pubblici
4. fabbricati pubblici
Elaborati Legge 1150/1942
sono gli stessi del P.R.G.C.
1. La Regione (in origine il Ministero dei Lavori Pubblici) avvia la pratica dautorit O uno o pi
Comuni fanno richiesta alla Regione
2. La Regione stabilisce lestensione dellarea e incarica un Comune (guida) della redazione del
PRGI
3. Il Comune incaricato elabora il PRGI e lo invia a tutti gli altri Comuni perch lo adottino
4. Il PRGI viene adottato con delibere dai vari CC
5. Pubblicazione allAlbo Pretorio di ogni Comune e deposito per 30 giorni nelle segreterie comunali
6. Presentazione osservazioni (30+30 giorni) presso ogni Comune
in caso di accoglimento, modifica il P.R.G.
in caso di non accoglimento, lo lascia inalterato
8. Trasmissione al Comune incaricato
9. Il Comune recepisce il PRGI e lo trasmette alla Regione (in origine il Ministero dei Lavori Pubblici)
non lo approva, motivando il rigetto
apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmette al Comune per le opportune correzioni
apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva
lo approva senza modifiche
11. Pubblicazione sul B.U.R. ed entrata in vigore
Le questioni
1. La questione essenziale: uno strumento quadro, preliminare alla redazione dei singoli PRGC?
Equivale ad un PRG valido su un territorio macrocomunale, sostitutivo dei singoli PRGC?
2. Una questione procedurale : Lestrema macchinosit del meccanismo di entrata in vigore, che
pu essere arrestato da ogni Comune
3. Una questione politica : Lindividuazione di un Comune dominante
Il PRGI uno strumento urbanistico che non corrisponde ad una unit territoriale esistente e definita
dal punto di vista amministrativo; il PRGI si riferisce invece ad un mosaico di enti amministrativi diversi
ed autonomi, non necessariamente concordi sulle scelte previsionali, ciascuno con potere di veto
Il Programma di Fabbricazione
Uno strumento urbanistico di minimo intervento: il Programma di Fabbricazione
Nel 1942, il Legislatore non ritenne opportuno rendere il P.R.G. obbligatorio per tutti i Comuni
Ritenne altres realistico imporre lobbligatoriet del P.R.G. ai soli comuni pi importanti, compresi
allinterno di un elenco continuamente aggiornato, ritenendo che ai Comuni minori il solo
Regolamento Edilizio fosse sufficiente ad assicurare un ordinato sviluppo edilizio
Allart. 34, la legge 1150/42 stabilisce che, in assenza di un P.R.G., i Comuni debbano allegare al
P.R.G. un Programma di Fabbricazione
1. Ancorare al territorio le norme (astratte e date in modo discorsivo) del Regolamento Edilizio,
assegnando ad esse un riferimento spaziale
2. Assicurare agli abitati un minimo di disciplina edilizia
3. Differenziare spazialmente le tipologie edilizie
Limiti spaziali: il territorio del Comune
Cogenza: Il Programma di Fabbricazione obbligatorio per i Comuni sprovvisti di P.R.G.
Validit: Il Programma di Fabbricazione valido a tempo indeterminato
1. azzonamento del territorio comunale
2. definizione dei tipi edilizi
Mancano gli elaborati che comportano lindicazione della previsione di vincolo per spazi o
fabbricati di uso pubblico: per legge, il P.F. non ha titolo per porre vincoli di inedificabilit del suolo
Gli elaborati Legge 1150/1942
1. Tavola inquadramento regionale scala 1:50.000 - 1:25.000
2. Stralcio di PTC scala 1:25.000
3. Descrizione dello stato di fatto (generale) scala 1:25.000
4. Descrizione dello stato di fatto (particolare) scala 1:50.000 - 1:25.000
vincoli esistenti
edificazione esistente
propriet demaniali
particolari impianti e infrastrutture
5. Piano di azzonamento (funzionale ed edilizio) scala 1:5.000 1:10.000
6. Tabella dei tipi edilizi scala 1:500 1:200
9. Tavola delle zone omogenee scala 1:5.000
10. Tabella di verifica del rispetto degli standard urbanistici
a. non lo approva, motivando il rigetto
b. apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmette al Comune per le opportune correzioni
c. apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva
d. lo approva senza modifiche
I motivi del successo
Per la sua snellezza procedurale, il P.F. divenne assai utilizzato dai piccoli Comuni, e spesso adottato
anche dai pi grandi, ai quali la LUN non lo precludeva
La legge 765/67 oper una sostanziale equiparazione dei due strumenti, tanto che il P.F. assunse le
caratteristiche di un PRG per piccoli Comuni. Vennero estesi al P.F. lobbligo delle misure di
salvaguardia ed il rispetto degli standard
A partire dagli anni 80, il P.F. venne progressivamente bandito dalle legislazioni regionali, che hanno
imposto lobbligatoriet del P.R.G. per tutti i Comuni
Il processo pianificatorio oggi
Il P.R.G.C., di fatto, resta oggi lunico strumento regolatore, lunico strumento cui la legge affida la
funzione di definire lassetto del territorio
Lezione 7: Il Piano Territoriale di Coordinamento
Il piano territoriale di Coordinamento
1 Fase PTC

2 Fase PF PRG PRGI

3 Fase PP
La L.U.N. definisce un unico strumento di programmazione urbanistica, il Piano Territoriale di
Coordinamento Legge 1150/1942
Il P.T.C. definito dalla L.U.N. libero da un predeterminato orizzonte spaziale
Opportunit di assegnare un ambito territoriale corrispondente ad un ente amministrativo territoriale
Delega alle Regioni del potere pianificatorio (art.117 Cost.) e nascita delle Regioni nel 1971

Il P.T.C. della legge 1150/42 divenne di fatto sinonimo di P.T.R., Piano Territoriale Regionale
1. Orientare e indirizzare la pianificazione iposcalare con linee generali di indirizzo
2. Coordinare lattivit pianificatoria degli enti locali, al fine di evitare contrasti e sovrapposizioni
Limiti spaziali: Per legge indefiniti, ma di fatto coincidenti con il territorio regionale
Cogenza: Il PTC facoltativo (non pu essere diversamente, in assenza dellindividuazione dellente
amministrativo di riferimento)
Validit: Il PTC valido a tempo indeterminato
1. lindividuazione dei grandi impianti e delle infrastrutture (strade, aeroporti, tracciati ferroviari,
ospedali, )
2. i grandi obiettivi per gli azzonamenti
residenziale (nuovi insediamenti)
agricolo e forestale (aree di tutela e sviluppo)
paesistico (aree da tutelare e valorizzare)
industriale (aree industr. di int. regionale)
commerciale (grandi centri commerciali)
3. i metodi e le norme di intervento
Gli Elaborati Legge 1150/1942
1. relazione illustrativa dei caratteri fisici, morfologici e ambientali del territorio
2. relazione illustrativa degli obiettivi di sviluppo socio-economico della Regione e delle scelte di
assetto territoriale di supporto
3. progetto di P.T.R. scala 1:50.000 1:25.000
4. Norme Tecniche di Attuazione, con particolare riguardo ai criteri metodologici per la formazione
dei piani iposcalari
La Procedura Legge 1150/1942
Nato in assenza di un confine spaziale predeterminato, e quindi senza un ente amministrativo
territoriale di riferimento, il PTC non poteva avere una procedura fissata per legge. Con lavvento
delle Regioni, a partire dal 1971, ogni regione ha disposto la sua procedura in modo autonomo, sulla
base dei propri ordinamenti.
I Problemi Legge 1150/1942
Il motivo principale viene individuato nellente amministrativo chiamato a redigerlo: la Regione :
1. troppo lontana dalle minute realt comunali per poter recepire le loro istanze e avviare un
efficace rapporto dialettico
2. troppo generali le prescrizioni che la Regione pu dare perch costituiscano linee di indirizzo
e di orientamento
3. troppo piccola la scala di rappresentazione per poter tradurre graficamente su carta vincoli e
prescrizioni
La Soluzione dei Problemi Legge 142/1990
Questa convinzione aveva fatto emergere un intenso dibattito sulla ricerca della cosiddetta giusta
base territoriale, ovvero sulla individuazione del pi opportuno ambito territoriale di riferimento per
la programmazione urbanistica.
Nel 1990, la legge 142 risolse la questione: anzich inventare un nuovo ambito di riferimento,
individu la giusta base territoriale in un ambito corrispondente ad un ente amministrativo esistente
da molto tempo, e da decenni relegato in un ruolo secondaria: la Provincia
Legge 142/1990

Il piano territoriale di Coordinamento Provinciale
Finalit Legge 1150/1942 - Legge 142/1990
1. Orientare e indirizzare la pianificazione iposcalare con linee generali di indirizzo
2. Coordinare lattivit pianificatoria degli enti locali, al fine di evitare contrasti e sovrapposizioni
Limiti spaziali, cogenza, validit Legge 1150/1942 - Legge 142/1990
Limiti spaziali: Il territorio della Provincia
Cogenza: In base alla normativa nazionale il P.T.C.P. facoltativo; la gran parte delle legislazioni
regionali lo ha tuttavia reso obbligatorio allinterno dei propri confini.
Validit: Il PTCP valido a tempo indeterminato
Contenuti Legge 1150/1942 - Legge 142/1990
1. lindividuazione dei grandi impianti e delle infrastrutture (strade, aeroporti, tracciati ferroviari,
ospedali, )
residenziale (nuovi insediamenti)
agricolo e forestale (aree di tutela e sviluppo)
paesistico (aree da tutelare e valorizzare)
industriale (aree industr. di int. regionale)
commerciale (grandi centri commerciali)
3. i metodi e le norme di intervento
Gli Elaborati Legge 1150/1942 - Legge 142/1990
1. relazione illustrativa dei caratteri fisici, morfologici e ambientali del territorio
2. relazione illustrativa degli obiettivi di sviluppo socio-economico della Regione e delle scelte di
assetto territoriale di supporto
3. progetto di P.T.C.P scala 1:50.000 1:25.000
4. Norme Tecniche di Attuazione, con particolare riguardo ai criteri metodologici per la formazione
dei piani iposcalari
La Procedura Legge 1150/1942 - Legge 142/1990
La procedura per lentrata in vigore del P.T.C.P. non definita dalla 142/90 (legge di natura
amministrativa), ma delegata alle singole legislazioni regionali
Lezione 8: Il Piano Territoriale Paesistico/Paesaggistico
Il piano territoriale paesistico
In realt, la legge 1150 trova gi esistente uno strumento urbanistico di livello sovracomunale, il Piano
Territoriale Paesistico, introdotto 3 anni prima.
La nuova L.U.N. ignora il P.T.P. e non lo menziona mai:
non lo abroga, lasciandolo in vigore
n lo inserisce in modo organico nel processo pianificatorio che va a disegnare
Il Piano Territoriale Paesistico, quindi, sopravvive alla riforma operata dalla 1150, pur rimanendo
estraneo al corpus dei nuovi strumenti di gestione del territorio.
Legge 1497/1939
l beni tutelati (Art.1) Legge 1497/1939
1. le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale
2. le ville, i giardini e i parchi che si distinguono per la loro non comune bellezza
3. i complessi di cose immobili che costituiscono un caratteristico aspetto avente valore estetico e
tradizionale
4. le bellezze panoramiche considerate come quadri naturali e quei punti di vista accessibili al
pubblico dai quali si gode lo spettacolo di quelle bellezze
ll vincolo di tutela Legge 1497/1939
Apposizione del vincolo di tutela Viene compilato un elenco dei beni da tutelare (corrispondenti
a ciascuna delle 4 categorie indicate dalla legge), elenco approvato dal Ministero dellAmbiente e
della Tutela del Territorio e del Mare (in origine dal Ministero dellEducazione Nazionale, e
successivamente ad opera di ministeri con diversa denominazione).
Effetti del vincolo di tutela :
1. I proprietari di un immobile compreso negli elenchi dei beni tutelati non possono distruggerlo,
n introdurvi modificazioni che rechino pregiudizio a quel suo esteriore aspetto tutelato dalla
legge
2. Ogni intervento dovr avvenire previo nulla-osta rilasciato dalla Sovrintendenza ai Monumenti
3. I beni di cui alle categorie 3 e 4 diventano oggetto di Piani Territoriali Paesistici
Le finalit Legge 1497/1939
Il P.T.P. finalizzato alla tutela e alla valorizzazione dei beni paesaggistici e ambientali, cos come
questi sono definiti dalla legge 1497/1939, con lo scopo dichiarato di impedire che le aree di quelle
localit siano utilizzate in modo pregiudizievole alla bellezza panoramica
Limiti spaziali: Il territorio corrispondente ai soli beni descritti ai punti 3 e 4 dellart. 1della legge
1497/1939
Cogenza: Il PTP facoltativo, ed redatto dal Ministero dei Beni Culturali e Ambientali ( in origine dal
Ministero dellEducazione Nazionale)
Validit: Il PTP valido a tempo indeterminato
I contenuti Legge 1497/1939
Il P.T.P. deve tracciare i lineamenti dellassetto territoriale, impedendo usi che pregiudichino la
bellezza panoramica dei luoghi e dei beni da tutelare. Pertanto, i contenuti di un P.T.P. sono, per
legge, i seguenti:
2. gli obiettivi generali della zonizzazione del territorio
zone di rispetto
rapporto fra aree libere ed edificabili
3. le norme per i vari tipi di costruzione
4. lindicazione della distribuzione della flora
Gli elaborati Legge 1497/1939
1. Planimetria dello stato di fatto, in scala variabile in relazione allestensione dellarea
2. Relazione sullo stato di fatto, con illustrazione delle caratteristiche dei beni da tutelare e dei
problemi connessi a tale necessit
3. Progetto di P.T.P., in scala variabile in relazione allestensione dellarea
5. Programma dei modi, dei tempi e dei costi
La legge 1497/1939 non stabilisce una procedura per lentrata in vigore del Piano Territoriale
Paesistico
Le questioni delle aree tutelate Legge 1497/1939
I 4 punti dellart.1 prefigurano una descrizione dei beni da tutelare di tipo cartolinesco, legato alla
percezione delle immagini della bellezza italiana accreditate dalla tradizione
I beni da tutelare sono individuati sulla base di valutazioni discrezionali e soggettive
La legge prefigura la tutela dellambiente e del paesaggio per singoli punti, corrispondenti a
specifici, limitati ambiti territoriali, non tendendo in considerazione la necessit di garantire una tutela
dellambiente e del territorio, inteso come sistema organico
Le questioni dello strumento Legge 1497/1939
Il PTP, fin dallinizio escluso dalla LUN dal processo pianificatorio, rimane estraneo alla concreta
pratica urbanistica: negli anni Settanta viene ormai considerato uno strumento obsoleto ed estinto,
da anni privo di applicazioni.
Nel 1985, una legge, la 431 (legge Galasso), di poco successiva alla prima legge sul condono edilizio,
inaspettatamente riscopre il PTP, resuscitandolo dalloblio e restituendolo, opportunamente
modificato, alla pratica pianificatoria
Legge 431/1985 Legge Galasso
Le modifiche ai contenuti Legge 431/1985 Legge Galasso
1. La tutela ad opera del P.T.P. viene estesa ai beni di cui allart.1 l. 1497/39 comma 1
2. La tutela ad opera del P.T.P. viene estesa ad un elenco di 11 categorie di immobili, che
divengono salvaguardate e vincolate ope legis
Le 11 categorie tutelate ope legis
1. I territori costieri per una fascia di 300 m dalla linea di battigia
2. I territori contermini ai laghi fino a 300 m dalla linea di battigia
3. I territori contermini ai fiumi fino a 150 m da ciascuna sponda
4. Le montagne oltre i 1600 m (Alpi) o 1200 m (Appennini)
5. I ghiacciai
6. I parchi e le riserve nazionali o regionali
7. I territori coperti da boschi o foreste, ancorch percorsi dal fuoco
8. Le aree assegnate alle universit agrarie
9. Le zone umide
10. I vulcani
11. Le zone di interesse archeologico
Le modifiche alla procedura Legge 431/1985 Legge Galasso
1. La redazione del P.T.P. passa dal Ministero alle Regioni
2. Il P.T.P. diviene obbligatorio; in caso di inadempienza della Regione, dopo 3 anni il Ministero
esercita un ruolo sostitutivo
3. al posto del PTP, la Regione pu redigere un PTR con specifica considerazione dei problemi
paesaggistici e ambientali
Le questioni irrisolte Legge 431/1985 Legge Galasso
Il territorio resta comunque frazionato in un complesso frammentario e non organico di immobili:
1. Beni punti 3 e 4 art.1 L. 1497/39
2. Beni punto 1 art.1 legge 1497/39
3. Beni legge 431/85
La richiesta di un PTR con specifica considerazione dei problemi paesaggistici pleonastica: un PTR
deve comunque interessarsi ai problemi paesaggistici e ambientali.
Dopo la Legge 142/1990 la specifica considerazione dei problemi paesaggistici richiesta al P.S.T.
Legge 352/1997
Il Nuovo Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali
Il Testo Unico, emanato nel 1999 in ossequio alla legge 352/97, raccoglie al suo interno, modificate,
le leggi esistenti in materia di beni culturali e ambientali
Legge 1089/1939
Legge 1497/1939 >> Testo Unico D.L. 490/1999
Legge 431/1985
DL 42/2004
Il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (Codice Urbani)
Nel 2004 viene emanato il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, che sostituisce il Testo Unico
del 1999, ricomprendendo le leggi preesistenti in materia di beni culturali e ambientali
Il nuovo Codice stabilisce che il patrimonio cultural del Paese costituito da due componenti
1. I beni culturali L. 1089/1939
2. I beni paesaggistici L. 1497/1939 - L. 431/1985
Il Codice Urbani in materia di beni paesaggistici: i beni tutelati
Il nuovo codice dichiara oggetto di tutela i seguenti beni paesaggistici:
1. I beni individuati ai punti 1, 2, 3 e 4 dellart. 1 della legge 1497/39
2. I beni individuati ope legis, in quanto ricadenti nelle 11 categorie definite dalla legge 431/85
3. I beni sottoposti a tutela dai Piani Paesaggistici
I piani Paesaggistici
Il Piano Paesaggistico redatto e approvato dalla Regione, a seguito di intese con il Ministero
Il Piano ripartisce il territorio in ambiti omogenei, in relazione al grado di rilevanza e di integrit dei
valori paesaggistici
Il Piano attribuisce a ciascun ambito specifici obiettivi di qualit paesaggistica
1. Il mantenimento delle caratteristiche morfologiche e tipologiche dei fabbricati
2. La previsione di linee di sviluppo urbanistico
3. Il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio degradato
Il Codice dei Beni Culturali: alcune novit
Con lintroduzione del Piano Paesaggistico, si superano alcuni problemi del Piano Paesistico, e in
particolare:
1. La frammentariet e la disorganicit del territorio oggetto di pianificazione: non pi a macchie
di leopardo, ma definito organicamente in base a caratteristiche di omogeneit
2. I rapporti con la pianificazione degli enti locali, non pi segnati dallincertezza della 431/85 e
della 142/90: province, citt metropolitane e comuni devono adeguare ad esso i propri strumenti

Lezione 9: Il Piano Territoriale di Area Metropolitana
Gli effetti della legge 142/1990
La legge 142/90 individua nella scala provinciale la nuova base territoriale della pianificazione:
Il Piano Territoriale di Coordinamento diviene PTCP
La Regione viene espropriata del potere pianificatorio, trasferito alle Province
Alla Regione viene lasciato il solo potere programmatorio, da esercitare a mezzo di Programmi di
Sviluppo Territoriale
Viene istituito il Piano Territoriale di Area Metropolitana
La pianificazione degli agglomerati macrocomunali
Conurbazione Legge 1150/1942 PRGI
Metropoli Legge 142/1990 PTAM
La metropoli: una definizione
Si dice metropoli un insediamento territoriale caratterizzato da alcuni connotati
1. sotto il profilo fisico-morfologico, presenza di un continuum urbanizzato di tipo conurbativo,
ovvero presenza di pi nuclei urbani preesistenti e tessuto urbano interstiziale a bassa densit
(citt diffusa)
2. sotto il profilo strutturale, presenza di una intensa trama di relazioni fra le parti del tessuto, e
presenza di una citt-madre, nucleo di gravitazione, con marcati fenomeni di pendolarismo
3. sotto il profilo funzionale, affermazione e prevalenza di servizi di rango elevato (terziario avanzato
ad alto contenuto tecnologico) sulle attivit industriali e terziarie
Larea metropolitana Legge 142/1990
La legge 142 riconosce che il problema della gestione delle aree metropolitane diverso e
autonomo rispetto al problema delle conurbazioni e al problema della giusta base territoriale
La legge 142/90 inventa un nuovo ente di amministrazione del territorio, corrispondente a tale ambito
territoriale e lo definisce Area Metropolitana
La legge 142 assegna allArea Metropolitana un proprio strumento di gestione del territorio: il P.T.A.M.
Il Piano Territoriale di area metropolitana
Le finalit Legge 142/1990
Orientare e indirizzare la pianificazione iposcalare con linee generali di indirizzo
Coordinare lattivit pianificatoria degli enti locali, per evitare contrasti e sovrapposizioni
Definire lassetto del territorio per quanto si riferisce alle questioni di rilevanza sovracomunale che lo
caratterizzano come Area Metropolitana
a. trasporti, infrastrutture e fenomeni di pendolarismo
b. rapporti fra citt-madre e nuclei satellite
c. diffusione del tessuto urbanizzato
d. attivit di terziario avanzato
Limiti spaziali Legge 142/1990
La legge 142/90 individua 9 aree metropolitane intorno alle citt-madri di:
1. Torino
2. Milano
3. Venezia
4. Genova
5. Bologna
6. Firenze
7. Roma
8. Napoli
9. Bari
La Regione ha il compito di individuare e definire i limiti del territorio di ciascuna Area Metropolitana;
il P.T.A.M. avr vigore allinterno di tale perimetro
La legge consente alle regioni a statuto speciale la possibilit di individuare altre Aree Metropolitane,
oltre alle 9 gi stabilite
Vengono cos ad aggiungersi le aree metropolitane di
10. Trieste
11. Cagliari
12. Sassari
13. Catania
14. Messina
15. Palermo
Cogenza e validit Legge 142/1990
Cogenza: Per ogni Area Metropolitana il PTAM obbligatorio
Validit: Il PTAM valido a tempo indeterminato
I contenuti di un P.T.A.M. sono quelli di un P.T.C.P., arricchiti per da alcune spettanze tipiche della
pianificazione comunale su alcune questioni
1. lindividuazione dei grandi impianti e delle infrastrutture
3. gli obiettivi, i metodi e le norme di intervento
La Regione chiamata a definire i contenuti della pianificazione comunale che si ritiene opportuno
trasferire, caso per caso alle varie Aree Metropolitane, allinterno del proprio P.T.A.M..
La procedura Legge 142/1990 Legge 42/2009
La procedura per listituzione delle citt metropolitane e per lentrata in vigore del P.T.A.M. non
definita dalla 142/90 (legge di natura amministrativa), ma delegata alle singole legislazioni regionali
La legge 42/2009 ha introdotto una disciplina transitoria che consente, in via facoltativa, una prima
istituzione delle citt metropolitane situate nelle regioni a statuto ordinario, alle quali aggiunta
Reggio Calabria
La proposta di istituzione spetta al comune capoluogo e alla provincia, congiuntamente tra loro o
separatamente
Successivamente si svolge un referendum confermativo, indetto tra tutti i cittadini della provincia
interessata, previo parere della regione
Le province nel cui territorio sono situate le citt metropolitane saranno soppresse dopo
linsediamento degli organi della citt metropolitana
I comuni allesterno potranno scegliere se confluire nella citt metropolitana o in unaltra provincia,
contigua alla precedente
Le questioni Legge 142/1990
1. La questione della definizione dei limiti fisici della citt metropolitana: la legge 142/90 stabilisce
implicitamente che il territorio dovr essere pi ampio di quello Comunale (altrimenti si perde la
ragion dessere dellente A.M.) ma pi ridotti di quelli della Provincia (altrimenti si crea un inutile
doppione della Provincia
2. La questione della definizione dei limiti della parte del potere pianificatorio dei Comuni che si
intende trasferire allA.M. (ovvero i contenuti del PTAM): la legge 142/90 fissa implicitamente due
limiti, uno inferiore e uno superiore
Le soglie
1. la soglia inferiore : non dovr essere vanificato il disegno di un ente territoriale intermedio con
poteri rafforzati rispetto alle delle province ordinarie: pertanto, dovranno essere individuate delle
materie di pianificazione comunale in cui la A.M. definir lassetto con il PTAM
2. la soglia superiore : non dovr essere compressa lautonomia pianificatoria dei singoli Comuni
compresi nel perimetro dellA.M., tanto da relegarli al ruolo di semplici circoscrizioni: dovranno
pertanto rimanere temi di assetto territoriale che risultano definiti autonomamente dai vari PRGC.
Lezione 10: La normativa regionale: gli strumenti urbanistici in Toscana
Dalla normativa nazionale al quadro pianificatorio regionale
La Costituzione italiana delega dallo Stato alle Regioni la gestione, la tutela e lo sviluppo del territorio,
affidando ad esse la potest pianificatoria. In base a tale delega, che divenuta pienamente
operativa solo a partire dal 1971, rientra fra gli obblighi delle Regioni, oltre a quello di redigere
programmi, piani e progetti relativi allassetto del territorio di propria competenza, dettare norme,
legiferare in materia urbanistica.
Naturalmente, tali norme non possono essere in contrasto con le corrispondenti norme valide sul
territorio nazionale
Hanno la facolt di precisare le leggi nazionali, adattandone i contenuti alle specifiche esigenze di
ogni singola regione e alla volont dei rispettivi abitanti
Ciascuna delle regioni italiane, a partire dal 1971, ha dettato una propria normativa urbanistica che
va a dettagliare e integrare sul proprio territorio le leggi nazionali, e in particolare la legge 1150
A titolo di esempio, e anche per motivi di pertinenza geografica, verr qui menzionata la normativa
regionale della Toscana, e pi in particolare la sua L.U.R., legge n. 5 del 16.1.1995, modificata
dallattuale legge n. 1/2005
Il processo pianificatorio in Italia e in Toscana: uno schema
PST PIT

PTCP PTCP Programmazione

PS

PRG RU Definizione dellassetto del territorio

PII

Piani Attuativi Attuazione
Gli strumenti di programmazione: il PIT
Legge Regionale Toscana 5/1995
Le finalit 5/1995
Il Piano di Indirizzo Territoriale latto di programmazione mediante il quale la Regione Toscana
definisce gli obiettivi della propria politica territoriale
Limiti spaziali, cogenza, validit 5/1995
Limiti spaziali: Il territorio della Regione Toscana
Cogenza: Il P.I.T. obbligatorio
Validit: Il P.I.T. sottoposto a verifica da parte del Consiglio Regionale ogni 3 anni
La procedura 5/1995
1. La Giunta Regionale, ai fini della formazione del P.I.T. elabora un documento preliminare sui
contenuti del P.I.T. e lo trasmette a
il Consiglio Regionale
le Provincie
i Comuni
2. Ogni Provincia, per un esame congiunto del documento preliminare di PIT, convoca una
conferenza di programmazione, cui partecipano
I Comuni
Le comunit Montane
Un rappresentante della GR
3. Entro 120 giorni, il Consiglio Regionale convoca una conferenza di programmazione conclusiva,
cui partecipano le Province
4. Ogni 3 anni il C.R. sottopone il P.I.T. a verifica di attualit
Gli strumenti direttori: il PTCP
Le finalit 5/1995
Il P.T.C.P. lo strumento direttore toscano, in attuazione della legge 142/1990. Le finalit sono
pertanto immutate rispetto a quelle del P.T.C. della LUN
Limiti spaziali, cogenza, validit 5/1995
Limiti spaziali: Il territorio della Provincia
Cogenza: Il PTCP obbligatorio
Validit: Il Il P.T.C.P. valido a tempo indeterminato
La procedura 5/1995
1. La Giunta Provinciale, ai fini della formazione del PTCP, convoca una conferenza di
programmazione, cui viene esposto un documento preliminare di PTCP; alla conferenza
partecipano
I Comuni
Le Comunit Montane
Un rappresentante GR
2. al termine di una conferenza di programmazione conclusiva la Provincia redige e il P.T.C.P. e lo
adotta
3. il P.T.C.P. depositato nella sede della Provincia per 30 gg.
4. entro i 30 giorni successivi, gli enti locali e ogni altro soggetto interessato hanno la facolt di
presentare osservazioni
5. La Provincia approva il P.T.C.P.
6. Entro 60 giorni dalla conferenza, la G.R., i Comuni e le Comunit Montane trasmettono al
Presidente della Giunta Provinciale pareri e osservazioni sul documento preliminare di P.T.C.P.
Gli strumenti regolatori
Il P.R.G. lo strumento di definizione dellassetto del territorio secondo la legge 1150/42, e la legge
regionale toscana non pu che assumerlo come tale
Tuttavia, in base alla legge 5/95, il P.R.G. articolato in tre distinti momenti e costituito di fatto da tre
elementi
1. Il Piano Strutturale
2. Il Regolamento Urbanistico
3. Il Programma Integrato di intervento
il Piano Strutturale
Le finalit 5/1995
Il Piano Strutturale definisce le indicazioni strategiche per il governo del territorio comunale, tramite:
la specificazione dei contenuti specifici del P.T.C.P
lintegrazione di questi con gli indirizzi di sviluppo espressi dalla comunit locale
Cogenza, validit 5/1995
Cogenza: Il PS obbligatorio
Validit: Il PS valido a tempo indeterminato
I Contenuti 5/1995
1. la specificazione a livello comunale delle prescrizioni del P.T.C.P.
2. gli obiettivi da perseguire nel governo del territorio comunale
3. Le U.T.O.E.: Unit Territoriali Organiche Elementari
4. la valutazione degli effetti ambientali delle trasformazione previste
La procedura 5/1995
3. Presentazione osservazioni (30+30 gg.)
5. Trasmissione alla Provincia
6. Ottenimento del parere di conformit al PTCP e approvazione dal parte del Comune
il Regolamento Urbanistico
Le finalit 5/1995
Il Regolamento Urbanistico lo strumento mediante il quale il Comune disciplina gli insediamenti
esistenti e la realizzazione di quelli previsti sul territorio
Cogenza: Il Regolamento Urbanistico obbligatorio
Validit: Il Regolamento Urbanistico valido a tempo indeterminato
I Contenuti 5/1995
1. la individuazione del perimetro dei centri abitati
2. la individuazione delle aree, entro tale perimetro, ove possibile ledificazione di
completamento o di espansione
3. la individuazione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria
4. la individuazione delle aree su cui possibile intervenire con attuazione diretta
5. la determinazione degli interventi consentiti allesterno dei centri abitati
6. la disciplina per il recupero del patrimonio edilizio esistente
La procedura 5/1995
3. Presentazione osservazioni (30+30 gg.)
5. Approvazione da parte del Comune
il Programma Integrativo di Intervento
Le finalit 5/1995
Il P.I.I. lo strumento mediante il quale lAmministrazione Comunale, in attuazione del P.S., individua
le trasformazioni del territorio da attuare nel periodo corrispondente al proprio mandato
amministrativo
Cogenza: Il P.I.I. facoltativo
Validit: Il P.I.I. valido a tempo determinato: la sua validit ha termine non oltre 18 mesi dallentrata
in carica della nuova Giunta Comunale a seguito di nuove elezioni
Le previsioni contenute nel P.I.I. decadono se entro il termine di validit non sono state richieste le
concessioni edilizie, oppure non siano stati approvati i piani attuativi
I Contenuti 5/1995
1. la rete delle vie di comunicazione e degli impianti da realizzare nel periodo di validit del P.I.I.
2. le aree destinate alla riorganizzazione urbana e alla edificazione da sottoporre, nel periodo di
validit del Piano, ai piani attuativi
3. le aree destinate a spazi pubblici (o di uso pubblico) o ad edifici pubblici (o di uso pubblico)
La procedura 5/1995
1. Il Comune, entro 60 giorni dallinsediamento della Giunta, approva un documento
programmatico preliminare di P.I.I., esponendolo al pubblico, ed aprendo un apposito ufficio
2. Nel termine di 90 giorni, gli operatori pubblici e privati che intendono realizzare interventi previsti
dal P.S. nel periodo di validit del P.I.I. presentano proprie proposte, con indicazione degli
immobili interessati, dei tempi e modi di attuazione e dei dati utili ad attestare la fattibilit degli
interventi
3. Entro 6 mesi dalla scadenza, il Comune adotta il P.I.I
4. Il P.I.I. depositato 30 giorni nella sede comunale; nei 30 giorni e nei successivi 30 chiunque pu
presentare osservazioni
5. il Comune, si pronuncia sulle osservazioni e approva il P.I.I.
il PRG in Toscana: un commento
Il P.R.G. della legge 1150 stato cos disaggregato, in Toscana, in tre documenti distinti
1. Di questi il primo, il P.S., costituisce lelemento di raccordo con la pianificazione iperscalare e di
indirizzo della strategia della gestione territoriale
Rispetto alla legislazione nazionale, il P.S. riveste il ruolo del piano-quadro, ovvero della parte di
P.R.G. che si prendeva carico di dettare le linee guida della pianificazione comunale, i suoi
grandi obiettivi, gli indirizzi di sviluppo del territorio
2. Il secondo, il R.U., quello che maggiormente appare assimilabile al vecchio PRG: contiene in
dettaglio la prescrizione delle destinazioni duso del suolo, gli indici urbanistici, le misure di tutela
e di recupero.
3. Il P.I.I. costituisce invece il momento pi prettamente politico della pianificazione comunale,
ovvero lo strumento in base al quale la Giunta ha modo di selezionare, fra gli interventi previsti
nel P.S., quelli che sottoscrive, magari avendoli preventivamente inseriti nel proprio programma
elettorale. Il PII quindi il documento urbanistico della Giunta, quello che rappresenta la propria
strategia rispetto ai problemi dellassetto territoriale, e del quale la Giunta stessa pronta a
rispondere davanti agli elettori alla scadenza del proprio mandato

Il processo pianificatorio Toscana: uno schema riepilogativo
PIT

PTCP Programmazione

PS

RU Definizione dellassetto del territorio

PII

Piani Attuativi Attuazione
Il PRG in Toscana: la normativa attuale
Legge Regionale Toscana 5/1995 - Legge Regionale Toscana 1/2005
Nel 2005, la legge regionale toscana n. 5/1995 stata riformata dalla legge regionale n. 1/2005
Tale legge, nel confermare le linee fondamentali della legge 5 (tanto da essere chiamata super5),
integra in un unico testo di legge la normativa sulla pianificazione urbanistica con quella riguardante
la tutela dellambiente e la disciplina degli interventi edilizi
Fra le modifiche che apporta alla legge 5, la legge 1 trasforma il P.I.I. nel Piano Complesso di
Intervento
Lezione 11: Lattuazione del PRG: il Piano Particolareggiato
La fase attuativa del processo pianificatorio secondo la LUN
1 Fase PTC

2 Fase PF PRG PRGI

3 Fase PP
Lattuazione delle previsioni di PRG
Il Piano Regolatore Generale definisce le previsioni di assetto del territorio, ma non pu (se non in
casi eccezionali) essere attuato direttamente, ossia attraverso liniziativa dei singoli proprietari dei
terreni interessati
Soltanto laddove le condizioni dellurbanizzazione (primaria e secondaria) siano gi soddisfacenti,
pu procedersi allattuazione diretta del P.R.G.
In tutti gli altri casi (la gran parte delle trasformazioni) occorre invece un ulteriore livello di
pianificazione, in cui svolgono il proprio ruolo gli strumenti attuativi
Lattuazione delle previsioni di PRG: Il Piano Particolareggiato
La legge 1150/42, stabilendo questa necessit, ha affidato il ruolo di coprire la fase attuativa ad un
solo strumento; successivamente, le difficolt da esso incontrate hanno suggerito lopportunit di
introdurne altri, con lobiettivo di risolvere i problemi che questo aveva incontrato e sollevato
La legge 1150/42 allart. 13 stabilisce che le previsioni contenute nel P.R.G. si attuano a mezzo di
Piani Particolareggiati
In base alla L.U.N., quindi, il Piano Particolareggiato ha il ruolo di normale strumento di attuazione del
P.R.G.
Legge 1150/1942
Le finalit 1150/1942
Il P.P. finalizzato a rendere concretamente possibile la realizzazione degli interventi previsti nel
P.R.G.
1. attuare le previsioni del P.R.G.
2. consentire lesproprio delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G.
3. regolare lattivit edificatoria nellarea interessata, con funzione di dettaglio a scala
infracomunale delle previsioni del P.R.G.
Limiti Spaziali, cogenza, validit 1150/1942
Limiti spaziali: Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune
Cogenza: Il P.P. uno strumento facoltativo; tuttavia la legge prevede che sia lo strumento cui va
fatto ricorso per dare attuazione al piano. In definitiva lo strumento facoltativo che si obbligati a
redigere per dare attuazione al P.R.G.
Validit: Il P.P. ha una scadenza prefissata in 10 anni. Trascorsi questi, le sue previsioni perdono ogni
validit. Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari
riguardanti lattivit edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne
diventano parte integrante e integrativa.
I Contenuti 1150/1942
I contenuti di un P.P. sono quelli di un progetto edilizio a scala urbana
1. la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal P.R.G., fino ai
collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio
2. la suddivisione del terreno in aree fabbricabili e non fabbricabili, con indicazione della propriet
(LOTTIZZAZIONE)
3. la suddivisione del terreno edificabile in lotti edificativi, con i relativi indici (LOTTIZZAZIONE)
4. la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie
Elaborati 1150/1942
1. stralcio del P.R.G. vigente con indicazione del perimetro del Piano Particolareggiato (scala
1:5.000)
2. stralcio delle N.T.A. del vigente P.R.G., relative alla zona oggetto del Piano Particolareggiato
3. planimetria della consistenza attuale dellarea oggetto di Piano Particolareggiato (scala 1:1.000-
1:500)
4. progetto di Piano Particolareggiato, redatto su mappa catastale (scala 1:500)
5. tavola della lottizzazione delle aree fabbricabili, con indicazione di superfici e volumi (scala
1:500)
6. Norme Tecniche integrative di Attuazione del P.P.
7. tipologie edilizie e prof. Regolatori (scala 1:500-1:200)
8. elenchi catastali delle propriet da espropriare, con planimetrie, superfici interessate e redditi
corrispondenti
9. piano finanziario, che
indichi la stima economica delle opere pubbliche e degli espropri da eseguire
attesti la copertura finanziaria delloperazione
10. relazione tecnica illustrativa sulle metodologie della attuazione del PRG e del loro dettaglio ad
opera del PP
11. tabella di verifica degli standard con allegata planimetria
La procedura 1150/1942
in caso di accoglimento, modifica il P.P.
6. Recepimento da parte della Giunta Regionale (in origine al Ministero dei Lavori Pubblici)
Le misure di salvaguardia
Anche il P.P. tutelato durante il suo iter amministrativo dalle misure di salvaguardia
Il Sindaco ha la facolt di sospendere ogni determinazione su richieste di licenza edilizia difformi
rispetto al PP in itinere, per la durata di 3 anni dalla data di adozione Legge 1902/1952
La facolt diventa un obbligo Legge 765/67
Le questioni
1. La legge detta lobbligo di redigere e allegare al P.P. un piano finanziario: la difficolt a garantire
la copertura finanziaria per gli interventi si traduce nellimpossibilit a redigere Piani
Particolareggiati
2. La procedura per lentrata in vigore del P.P. assai macchinosa, del tutto analoga alla
procedura di entrata in vigore del P.R.G.
3. Lacquisizione dei terreni da parte del Comune, preliminare alla realizzazione del P.P., avviene di
norma con lesproprio, procedura lunga e onerosa
Le soluzioni
1. La soluzione della questione amministrativa Legge 765/67
Lobbligo di allegare un piano finanziario viene trasformato nel pi tenue obbligo di allegare una
relazione sommaria di stima, con un piano di massima delle spese che il P.P. comporter
2. La soluzione della questione procedurale Legge 47/85
Si elimina il passaggio del P.P. adottato dal Comune alla Regione, stabilendo che sia il Comune
a deliberarne infine lapprovazione
3. La soluzione della questione economica
???
La situazione attuale
1. Obbligo di procedere alla attuazione dei P.R.G. a mezzo di piani attuativi
2. Estrema difficolt dei Comuni nel redigere P.P.

Necessit di inventare e introdurre nel processo pianificatorio altri, e diversi, strumenti urbanistici,
di fatto sostitutivi del P.P. in alcuni, specifici settori
Tali strumenti non avrebbero avuto ragion dessere, qualora lo strumento ideato dalla 1150 per
tutti i casi possibili (il P.P.) si fosse rivelato efficace e concretamente utilizzabile
Oggi, il P.P. resta presente nella normativa e nel processo pianificatorio, ma di fatto relegato al
ruolo di strumento eccezionale, cui si fa ricorso raramente
Lezione 12: La questione dellesproprio in Italia
Le difficolt nella fase di attuazione del PRG
Abbiamo in precedenza trattato delle difficolt concrete incontrate nella fase attuativa del
processo pianificatorio, e abbiamo visto come queste difficolt abbiano gravato sul P.P.,
ostacolandone la utilizzazione. Al momento di concretizzare le previsione a livello infracomunale il
Piano Particolareggiato non funziona a causa di alcuni problemi.
Ai problemi amministrativi e procedurali hanno dato risposta la legge 765/67 e la 47/85
I problemi economici restano ancora irrisolti, legati alla onerosit dellacquisizione del terreno
La questione dellesproprio ancora oggi costituisce lostacolo alla attuazione del PRG
La difficolt dei Comuni ad acquisire i terreni rende necessario ricorrere alla delega ai privati per
lattuazione delle previsioni di PRG, tramite il P.L.(?ancora non si sa cos?)
Qualora tali previsioni non presentino sufficienti attese di remunerativit la delega non si concretizza,
e resta al Comune il compito di realizzare gli interventi
Per tutti questi interventi, si rende comunque necessario acquisire preventivamente i terreni
Per tutti questi interventi, lesproprio resta il nodo irrisolto della gestione pubblica del processo
pianificatorio
La prima normativa sullesproprio: la legge 2359/1865 Legge 2359/1865
Con questa legge viene introdotto il Piano Regolatore proprio per consentire lesproprio, lo Stato
appena formato ha necessit di beni immobili per trasformare le citt.
La prima legge che detta norme sullesproprio la prima legge urbanistica nazionale, la 2359/1865.
Si pu dire che la regolamentazione dellesproprio costituisce la finalit essenziale della legge, nella
quale altri argomenti (ad es., il Piano Regolatore) hanno importanza secondaria.
La regolamentazione dello stesso Piano Regolatore finalizzata ad assicurare la possibilit di
espropriare i terreni per la trasformazione della citt.
La procedura per lesproprio articolata in base alla legge nelle seguenti fasi
1. lottenimento della dichiarazione di pubblica utilit delle opere per cui si richiede lesproprio:
lente pubblico pu espropriare un immobile purch la finalit sia la realizzazione di unopera
utile alla collettivit intera.
2. lottenimento della approvazione
del piano particolareggiato di esecuzione dei lavori da eseguire:
vero e proprio progetto riguardante lopera (non proprio lo strumento urbanistico)
del piano particellare dei beni da espropriare
3. la determinazione dellindennit da versare al proprietario:
la cosiddetta indennit di esproprio, il punto pi delicato.
4. lottenimento del decreto di espropriazione degli immobili:
viene emanato un provvedimento che cambia la propriet del bene.
La dichiarazione di pubblica utilit
La procedura per lesproprio di immobili pu essere avviata per opere di cui sia stata accertata, e
dichiarata, la pubblica utilit. Ottenimento della dichiarazione di pubblica utilit:
1. presentazione della domanda, con allegati
la natura e lo scopo delle opere da eseguire
la spesa presunta con il piano finanziario
il termine temporale previsto per lultimazione dei lavori
2. Pubblicazione della domanda allalbo comunale e deposito per 15 giorni, per consentire la
presentazione di osservazioni
3. Rilascio della dichiarazione di pubblica utilit da parte del Prefetto, contenente i termini di inizio
e fine dei lavori
Oltre che richiesta e ottenuta secondo tale procedura, la dichiarazione di pubblica utilit pu anche
essere:
1. espressa per legge: quando, nei casi di grandi opere, le leggi che ne dispongono lesecuzione
ne dichiarino espressamente la pubblica utilit
2. implicita: quando la legge che dispone lesecuzione dei lavori, senza menzionare direttamente
la pubblica utilit, autorizza lesproprio di beni privati
In questi casi, la approvazione del progetto assume valore ed efficacia di dichiarazione di pubblica
utilit
Laccertamento dei beni da espropriare
Per procedere allesproprio per lesecuzione di unopera di pubblica utilit, va accertata la
consistenza dei beni da espropriare:
1. Presentazione al Prefetto dei seguenti elaborati (gi muniti di approvazione)
Piano Particolare (o Particolareggiato) di Esecuzione, consistente in un piano esecutivo
che consenta lidentificazione dei beni da espropriare
Piano Particellare di tali beni, con lindicazione delle superfici, dei dati catastali e dei
proprietari
2. Pubblicazione e deposito degli elaborati per 15 gg. presso la segreteria del Comune per
accogliere eventuali osservazioni
3. Il Prefetto, dopo essersi pronunciato sulle eventuali osservazioni, emana lordine di esecuzione
del piano particolareggiato.
Lindennit di esproprio
Laccertamento e il versamento dellindennit di esproprio costituiscono il momento pi delicato e
foriero di contrasti
1. Al momento della richiesta, lespropriante compila un elenco in cui risultano, accanto alle singole
propriet (e ai proprietari) anche i rispettivi prezzi offerti per lacquisizione dei beni.
2. Entro 15 giorni dal deposito, i proprietari interessati e il Sindaco possono concordare
amichevolmente lammontare dellindennit.
3. Scaduto il termine, il Comune trasmette al Prefetto lelenco di proprietari che hanno accettato
lindennit offerta.
4. Il Prefetto trasmette al Tribunale lelenco dei proprietari che, invece, non hanno accettato
lindennit offerta.
5. Il Tribunale, nei 3 giorni seguenti, nomina uno o tre periti per procedere alla stima dei beni da
espropriare. Si assume come criterio di stima il giusto prezzo che limmobile avrebbe in una
libera contrattazione di compravendita (prezzo di mercato o valore venale)
Il decreto di esproprio
Il decreto di esproprio costituisce la fase conclusiva della procedura di acquisizione forzosa di un
immobile
1. Il Tribunale trasmette al Prefetto la relazione di stima dei periti
2. Il Prefetto ordina allente espropriante di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti gli importi
risultanti dalla perizia
3. Il Prefetto pronuncia il decreto di espropriazione e autorizza loccupazione dei beni
4. Lente espropriante notifica ai proprietari espropriati il decreto
5. I proprietari, nei 30 giorni seguenti, possono presentare opposizioni contro la stima dei periti; in
questo caso, si ritorna in Tribunale
6. Trascorsi 30 giorni senza opposizioni, limporto dellindennit resta fissato come dalla stima
peritale
Lesproprio: casi particolari Lesproprio parziale
In alcuni casi si rende necessario procedere alla acquisizione forzosa di una sola parte di un immobile
In questi casi, si parla di esproprio parziale
Lindennit stabilita dai periti dovr essere pari alla differenza fra il giusto prezzo che limmobile
avrebbe spuntato prima dellesproprio e quello che invece risulterebbe dopo la parziale
espropriazione
Lindennit di esproprio risarcisce il proprietario della diminuzione del valore venale dellimmobile a
seguito dellesproprio
Lesproprio: casi particolari Loccupazione provvisoria
1. Loccupazione provvisoria di un immobile, per agevolare lesecuzione di opere pubbliche, pu
verificarsi in due casi, ed dichiarata dal Prefetto su richiesta degli interessati
2. per agevolare lesecuzione di un opera gi dichiarata di pubblica utilit
3. quando ricorrono particolari motivi di urgenza, che non consentono lattesa di un decreto di
esproprio
In entrambi i casi, lindennit stabilita per legge in misura pari alla perdita di rendita del bene per
il periodo delloccupazione
Lesproprio: casi particolari Il contributo di miglioria
Con il contributo di miglioria lente pubblico aveva la facolt di imporre ai proprietari di immobili
contigui a unopera di p.u. il pagamento di un contributo, pari alla met del maggior valore risultante
ai propri beni a seguito dellesecuzione dellopera
Il contributo di miglioria ha lo scopo di perequare benefici ed oneri per i cittadini
Unopera pubblica inevitabilmente reca vantaggi e comporta costi; con il contributo di miglioria si
d facolt di chiedere ai cittadini che risultino particolarmente beneficiati dallopera il pagamento
di un contributo superiore a quello chiesto a tutti gli altri
I problemi
Uno dei problemi maggiori della prima normativa sullesproprio sia rappresentato dalla estrema
macchinosit procedurale e dalla conseguente lentezza delliter di esproprio
Qualora un proprietario interessato da una procedura di esproprio non si ritenga soddisfatto dell
offerta, n adeguatamente compensato dallindennit stimata dai periti, la possibilit che egli
mantiene di ricorrere nuovamente al Tribunale mediante le opposizioni pone a rischio la possibilit
di condurre in porto lacquisizione del bene in tempi accettabili per lesecuzione di un opera
pubblica
Lesproprio: La legge di Napoli Legge 2892/1885
I problemi di lentezza procedurale delliter dellesproprio emersero con drammaticit alla met degli
anni 80 a Napoli
A Napoli devastanti e ripetute epidemie di colera resero urgente un intervento di risanamento
igienico del centro storico, le cui condizioni di degrado erano state riconosciute cause del flagello
Lintervento richiedeva la preventiva acquisizione degli immobili al Comune
A Napoli, nel centro storico, alcuni elementi contingenti rendevano particolarmente difficile
procedere speditamente allesproprio degli immobili in ossequio alla legge 2359/1865
Gli alloggi, particolarmente degradati, erano infatti caratterizzati da un valore venale talmente
modesto che i proprietari avrebbero ostacolato con dinieghi e opposizioni ogni tentativo di
acquisizione forzosa
Si rese quindi necessario predisporre per il caso del risanamento del centro storico di Napoli una
legge speciale, al fine di convincere alla cessione degli immobili i proprietari pi riottosi
La legge 2892/1885 per il caso del centro storico di Napoli (da allora meglio nota come legge di
Napoli) verteva su un escamotage
1. Gli immobili da espropriare, pur vecchi e degradati, a causa della penuria di alloggi spuntavano
sul mercato degli affitti valori anche elevati, garantendo buone rendite ai proprietari
2. La 2892/1885 stabiliva lindennit di esproprio pari alla media fra il valore venale degli immobili e
il coacervo dei fitti dellultimo decennio
3. Tale nuovo criterio avrebbe pertanto elevato il valore di stima dellindennit di esproprio,
scoraggiando i ricorsi avverso le procedure di esproprio e abbreviandone i tempi
La legge di Napoli fuori Napoli
Se la legge 2892/1885 dette a Napoli i risultati sperati, se ne decise lapplicazione in tutta Italia per
motivi diametralmente opposti a quelli che ne avevano determinato lemanazione
La gran parte delle procedure di esproprio riguardava, nel XX secolo, la acquisizione di terreni non
urbanizzati, in vista dellopera di infrastrutturazione e di sviluppo del Paese
In questo caso, il problema che rendeva ardua ogni procedura di esproprio era lonerosit
delloperazione, connessa allelevato valore venale dei terreni
I terreni non urbanizzati, di valore venale relativamente elevato, presentavano fitti molto modesti:
lestensione al loro caso della legge 2892/1885 avrebbe abbattuto limporto dellindennit fino a
quote accettabili per lente espropriante
Ci determin cos la progressiva sostituzione del criterio della 2359/1865 basato sul solo valore
venale con quello introdotto a fine Ottocento per Napoli, sfruttato questa volta per lesito favorevole
che garantiva economicamente alle amministrazioni esproprianti
Legge 429/1907 : Esproprio di terreni per la realizzazione di linee ferroviarie
Legge 302/1939 : Esproprio di terreni per la realizzazione di impianti sportivi
Legge 645/1954 : Esproprio di terreni per la realizzazione di impianti scolastici
Legge 904/1965 : Esproprio di terreni per la realizzazione di Piani di Zona
La riforma dellesproprio del 1971 Legge 865/1971
Nel 1971 la legge 865 (legge per la casa) riforma la procedura di esproprio degli immobili,
innovando in particolare le disposizioni riguardanti la stima dellindennit
aree esterne ai centri abitati : lindennit stabilita in base al VAM, valore agricolo medio
corrispondente al tipo di coltura in atto nellarea da espropriare
aree interne ai centri abitati : lindennit stabilita in base al VAR, valore agricolo della coltura pi
redditizia, fra quelle che, nella regione agraria ove ricade il terreno, coprono una superficie superiore
al 5 % dellarea
Il VAR
Il portato della legge 865 va ben al di l del semplice artificio contabile, che comunque consente
alle casse pubbliche consistenti risparmi, e quindi in sostanza la diffusa utilizzazione dellesproprio. Si
riconosce che la rendita di un terreno risulta dalla somma di due componenti
1. una quota parte naturale, la rendita agricola
2. una quota artificiale, la rendita differenziale, dipendente dalla destinazione urbanistica che la
collettivit gli assegna
In area urbanizzata il secondo termine di norma largamente prevalente rispetto al primo
Si stabilisce che connaturata al terreno la rendita agricola, cui connesso il suo valore naturale,
mentre la rendita differenziale non data dalla posizione del terreno, dalle sue qualit o dal lopera
del proprietario, ma dallattivit della collettivit
dagli investimenti in opere di urbanizzazione
dalle specifiche scelte localizzative
Si stabilisce che, in caso di esproprio, spetti al proprietario il riconoscimento di un valore commisurato
alla sola rendita naturale, e quindi deprivato della quota addizionale di valore venale derivante al
terreno dalla attivit della collettivit
Per determinare lindennit di stima allinterno del perimetro dei centri abitati, il V.A.R. deve essere
moltiplicato per un coefficiente k
Entro il centro storico
comuni con pop. < 100.000 ab. : 2<k<4
comuni con pop. > 100.000 ab. : 4<k<5
Fuori dal centro storico
comuni con pop. < 100.000 ab. : 1<k<2
comuni con pop. > 100.000 ab. : 2<k<2,5
La legge 865 intende con il VAR eliminare le rendite parassitarie, di cui la propriet fondiaria
beneficia a spese della collettivit
La misura di tale decurtazione viene mitigata , grazie al coefficiente k, nelle aree urbane nelle quali
si presume che luso effettivamente agricolo dei terreni sia pi remoto, ovvero nelle citt pi grandi
e in particolare allinterno dei loro centri storici
La cancellazione Legge 865/1971 C.Cost n5/80
Nel 1980, la Corte Costituzionale stabil con la sentenza n 5 la illegittimit del criterio per la
determinazione dellindennit di esproprio fissata dalla legge 865/71 per i terreni compresi entro il
perimetro dei centri abitati
Motivazione addotta era la incongruenza fra lammontare di tale indennit e lentit del danno
subito dallespropriato, non misurabile in termini di valore agricolo dei terreni
Il diritto di propriet, riconosciuto dalla Costituzione, non pu essere leso pagando una indennit
dallimporto non congruo, perch irrisorio rispetto al valore venale del bene
A seguito di tale pronunciamento, il criterio per la determinazione dellindennit di esproprio in Italia
si trov sdoppiato
fuori dai centri abitati: restava valido il criterio ancorato al V.A.M., in base alla legge 865/71
entro i centri abitati : si tornava al criterio stabilito dalla antica legge di Napoli
Lindennit di esproprio: la legge Amato Legge 359/1992 DPR 327/2001
Il criterio sulla determinazione dellindennit stabilito dalla legge 359/1992 (legge Amato) recepito
allinterno del Testo Unico sullesproprio, contenuto nel DPR 327/2001
Per le aree agricole e per quelle non edificabili: resta valido il criterio ancorato al V.A.M., in base alla
legge 865/71
Per le aree edificabili : se il soggetto espropriato accetta la cessione volontaria del bene (e pu farlo
in ogni fase del procedimento espropriativo), non si applica labbattimento del 40 %
La sentenza della Corte Costituzionale n348/2007
Nel 2007 la Corte Costituzionale emette una ulteriore sentenza, la n 348, che ancora una volta
sconvolge la normativa sullesproprio
Viene sancita lincostituzionalit del criterio per la determinazione dellindennit di esproprio dei
terreni edificabili, contenuto nella legge 359/1992 (e quindi nel DPR 327/2001)
Per tali aree, si torna ad una situazione di vuoto normativo, e quindi allesigenza di una nuova legge
Lindennit di esproprio: il nuovo Testo Unico Legge 244/2007 C.Cost. n348/07
La legge 244/2007 sistema nuovamente la materia dellesproprio, modificando il T.U. al suo art. 37
(aree edificabili)
Per le aree agricole e per quelle non edificabili : resta valido il criterio ancorato al V.A.M., in base
alla legge 865/71
Per le aree edificabili : se il soggetto espropriato accetta la cessione volontaria del bene, si applica
un incremento del 10 %
Lindennit di esproprio:le questioni
Questo si riflette sul processo pianificatorio, traducendosi nella difficolt a realizzare i piani attuativi
di iniziativa pubblica, ovvero quelli che non presentano per il privato attese di fruttuosit economica
e per cui il Comune non ha modo di beneficiare dellapporto collaborativo dei privati
Lezione 13: Lattuazione del PRG: il Piano di Lottizzazione
Lattuazione del PRG senza PP
Il ricorso al P.P., previsto dalla L.U.N. come regola, per vari motivi si trasformato in una prassi
infrequente. Secondo quale prassi allora si affronta la trasformazione del territorio urbano, in
unepoca storica, lultimo dopoguerra, caratterizzata da una espansione urbana senza precedenti?
E uno strumento che la 1150 in effetti non prevedeva ma che venne inventato dalla prassi sulla
base di un sostanziale equivoco contenuto nella 1150: si tratta del Piano di Lottizzazione.
La lottizzazione nella LUN
Il termine lottizzazione, come gi si visto, era contenuto nella 1150: Suddivisione del terreno
edificabile in singole parcelle, non ulteriormente scomponibili, dette lotti.
La lottizzazione era prevista dalla L.U.N. come operazione da effettuarsi allinterno del P.P., e
finalizzata ad assicurare una razionale utilizzazione del suolo. Tuttavia la L.U.N. non conteneva un
esplicito divieto di lottizzazione in assenza di P.P. (o addirittura di P.R.G.)
Situazione dellimmediato dopoguerra
1. forte pressione espansiva della citt, con elevata domanda abitativa
2. assenza diffusa di P.R.G. vigenti
3. difficolt, in presenza di P.R.G. vigenti, ad allestire Piani Particolareggiati
4. mancanza del divieto di lottizzazione in assenza di P.P.
La lottizzazione diviene il normale strumento di espansione della citt utilizzato dallimprenditoria
edilizia per assecondare il processo di urbanizzazione delle aree contermini alle citt esistenti.

I problemi
1. Assenza di P.R.G. vigenti
2. Mancanza di coordinamento delle iniziative
Assenza di controllo della collettivit sugli interventi
3. Realizzazione di sole destinazioni residenziali, prive di servizi pubblici
Scarsa qualit insediativa
4. Onerosit della successiva realizzazione delle opere di urbanizzazione
Problemi economici per la collettivit: profitti privati, oneri collettivi
Il problema della periferia italiana negli anni 50 e 60, gli anni del boom economico del dopoguerra.
La soluzione dei guasti della lottizzazione: la legge Ponte Legge 765/67
Obiettivi:
1. migliorare la qualit insediativa delle aree di nuovo sviluppo delle citt
Introduzione degli standard
2. risolvere i problema della carenza di P.R.G
3. evitare i problemi causati dalla realizzazione di lottizzazioni in assenza di P.R.G.
Divieto di procedere alla lottizzazione in assenza di P.R.G. o di P.F.
Dalla lottizzazione al PL: gli effetti della legge Ponte
1. Introduzione degli standard
2. Divieto di procedere alla lottizzazione in assenza di P.R.G. o di P.F.
lobbligo per i Comuni a darsi un P.R.G. , pena la sostanziale atrofia dellattivit edilizia
la sostanziale equiparazione fra P.R.G. e P.F.
la regolarizzazione del Piano di Lottizzazione come strumento urbanistico attuativo, equiparato ad
un P.P. di iniziativa privata.
La legge Ponte e il nuovo processo pianificatorio
PRG

PL PP
Il Piano di Lottizzazione viene affiancato al Piano Particolareggiato come strumento di attuazione del
PRG
Il Comune delega i privati ad attuare le proprie previsioni urbanistiche, purch rispettino determinate
condizioni
Il Piano di Lottizzazione: Legge 1150/1942 Legge 765/67
Le finalit
1. Attuare le previsioni del P.R.G.
2. Regolare lattivit edificatoria nellarea interessata, con funzione di dettaglio delle previsioni del
P.R.G.
Il P.L. non ha invece la terza finalit del P.P. (ovvero il consentire lespropriazione delle aree), mentre
in pi ne ha una essenziale:
3. Consentire la realizzazione delle opere di urbanizzazione a corredo degli interventi, in anticipo
rispetto ad essi e senza costi aggiuntivi per la collettivit.
Limiti spaziali e cogenza
Limiti spaziali: Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune
Cogenza: Il Piano di Lottizzazione uno strumento facoltativo
Validit
Il P.L. ha una scadenza prefissata in 10 anni. Trascorsi questi, le sue previsioni perdono ogni validit.
Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti
lattivit edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano
parte integrante e integrativa.
Contenuti
I contenuti di un P.L. sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato
3. la suddivisione del terreno edificabile in lotti edificativi, con relativi indici
Gli Elaborati
1. stralcio del P.R.G. vigente con indicazione del perimetro del Piano di Lottizzazione (scala 1:5000)
2. stralcio delle N.T.A. del vigente P.R.G., relative alla zona oggetto del Piano di Lottizzazione
3. planimetria della consistenza attuale dellarea oggetto di Piano di Lottizzazione (scala 1:1000
1:500)
4. progetto di Piano di Lottizzazione, redatto su mappa catastale (scala 1:500)
1:500)
6. Norme Tecniche integrative di Attuazione del P.L.
7. tipologie edilizie e profili regolatori (scala 1:500 1:200)
8. elenchi catastali delle propriet interessate
opera del PL
11. schema di convenzione fra Comune e lottizzante
Rispetto al PP:
1. Il P.L. manca di un piano parcellare di esproprio delle aree comprese negli elenchi catastali: i
terreni sono e restano di propriet privata
2. Il P.L. manca di un piano finanziario: i privati non devono rendere conto alla collettivit dei costi
e dei profitti delloperazione
3. Il P.L. ha in pi uno schema di convenzione: la convenzione infatti il documento che regola i
rapporti fra pubblico e privato
Lelaborato tipico del PL: lo schema di convenzione
Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante:
1. Si impegna a realizzare le opere previste nel P.L. nel rispetto di predeterminate scadenze
temporali, e comunque entro dieci anni
2. Fornisce al Comune congrue garanzie finanziarie per gli obblighi derivanti dalla
Convenzione, attraverso la presentazione di una fideiussione bancaria per limporto degli
oneri relativi
3. Si impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione delle opere di
urbanizzazione.
Il Piano di Lottizzazione: le opere di urbanizzazione
1. cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per la realizzazione delle opere di
urbanizzazione primaria.
2. cedere gratuitamente al Comune parte delle aree necessarie per la realizzazione delle
opere di urbanizzazione secondaria
3. realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, o pagare gli oneri
corrispondenti
4. realizzare a proprie spese parte delle opere di urbanizzazione secondaria, o pagare gli
oneri corrispondenti
La Procedura
1. Il proprietario presenta al Comune la domanda di autorizzazione alla Lottizzazione, allegando:
il progetto di Piano di Lottizzazione
lo schema di convenzione fra Comune e lottizzante
2. Autorizzazione e adozione da parte del C.C.
in caso di accoglimento, modifica il P.L
6. Trasmissione alla Regione*
7. Recepimento da parte della Giunta Regionale*
8. Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed entrata in vigore.
Con la Legge 47/85 anche liter del P.L. si conclude in Comune, senza necessit di trasmissione alla
Regione. Anche il P.L. tutelato durante il suo iter amministrativo (al massimo per 3 anni) dalle misure
di salvaguardia. Il P.L. entra in vigore. I lavori di realizzazione dovranno aver termine entro una data
prestabilita (comunque mai superiore ai dieci anni), e comunque prima del certificato di abitabilit
dei singoli edifici.
Le Questioni
Con il P.L. si apr un nuovo tipo di rapporto fra Comune e singolo proprietario, che sembra risolvere il
problema della attuazione del PRG: il Comune, anzich realizzare direttamente tale fase, la delega
ai privati, stabilendone peraltro le modalit. Tuttavia, resta evidente che una tale procedura di
coinvolgimento del privato risulta praticabile nel caso della attuazione di interventi che presentino
attese di remunerativit per loperatore, tali cio da indurlo alla collaborazione con il Comune: in
particolare, insediamenti residenziali e commerciali. Restano pertanto esclusi da tale novero, in
sostanza, tutti gli interventi urbanistici finalizzati alla realizzazione di insediamenti che non risulteranno
appetibili sul mercato della produzione edilizia, in quanto privi di remunerativit
Lezione 14: Lattuazione del PRG: il Piano di Zona
Lattuazione del PRG senza PP
PRG

PL PP ?
Al Piano Particolareggiato viene affiancato, come strumento di attuazione del PRG, il Piano di
Lottizzazione. Tale strumento tuttavia non utilizzabile per interventi che non presentino attese di
remunerazione economica.
Lattuazione del PRG senza PP: Ledilizia sociale
Fra gli interventi deprivati di prospettive di remunerativit (e quindi esclusi dalla possibilit di utilizzo
del P.L.) sono, inevitabilmente, sono gli interventi di realizzazione di edilizia sociale
Questa, destinata alle fasce sociali pi deboli, deve infatti essere messa sul mercato a prezzo
calmierato; in altre parole, per rendere gli alloggi disponibili per classi sociali non abbienti, il loro
prezzo politico, ovvero stabilito esogenamente, fuori dalle regole di mercato, legate alla
domanda e allofferta di abitazioni.
Per questi motivi, la realizzazione delledilizia economica e popolare resta a carico dellente
pubblico, che non trova un partner privato cui delegare liniziativa; e lo strumento di cui lente
pubblico dispone resta il P.P., segnato peraltro dalle note caratteristiche problematiche
Per questo motivo, agli inizi degli anni Sessanta si rese necessario creare un altro strumento,
appositamente elaborato per lattuazione delle previsioni di P.R.G. in sostituzione del Piano
Particolareggiato relativamente alledilizia economica e popolare.
La vicenda delledilizia economica e popolare in Italia
Il problema della casa per le classi a basso reddito, nato in Gran Bretagna agli inizi dellOttocento,
si pone in concreto in Italia alla fine del secolo scorso, in relazione al fenomeno dellurbanesimo nelle
grandi citt del Nord
Legge 254/1903 (legge Luttazzi) Istituzione degli I.C.P. (poi I.A.C.P. poi A.T.E.R. poi Edilizia
Provinciale)
RD 1165/1938 Stabilisce la differenza fra edilizia economica e edilizia popolare
Limmediato dopoguerra caratterizzato dalla esplosione demografica delle citt e da una
elevatissima disoccupazione.
Legge 43/1949 (legge Fanfani)
realizzare alloggi a basso costo, destinati alla locazione e al riscatto per lavoratori dipendenti
incentivare loccupazione, tramite lutilizzazione di manodopera nella realizzazione dei fabbricati
La sezione immobiliare dellIstituto Nazionale delle Assicurazioni (I.N.A.) viene incaricata di gestire e
distribuire agli IACP i fondi per la realizzazione delle case, drenati con trattenute in busta paga.
Nasce lINA-Casa, che per due settennati governa il problema delledilizia economica e popolare
in Italia
Caratteristiche degli interventi INA-Casa:
1. devono predisporre edifici a costo contenuto
2. devono rispettare determinati standard costruttivi
3. operano in deroga alle previsioni di P.R.G.
Contengono i costi, acquistando terreni poco costosi:
1. terreni collocati in posizione periferica
2. terreni collocati in posizione penalizzata
3. terreni non destinati dai PRG alla edificazione
Realizzazione tipica INA-Casa il quartiere autosufficiente, realizzato in posizione marginale
nellillusione della autonomia, e destinato a rimanere un ghetto sociale, con sola destinazione
abitativa per classi deboli.
Problemi:
1. Aree di insediamento periferiche
2. Scelte insediative difformi rispetto al P.R.G.
Nel 1962 la legge 167 mette mano a questi problemi, istituendo un apposito strumento di attuazione
del PRG per gli insediamenti di edilizia sociale: il Piano di Zona.
Legge 167/1962
La legge 167/1962, il cui titolo Disposizioni per favorire lacquisizione di aree fabbricabili per
ledilizia economica e popolare, ha due finalit dichiarate
1. reperire, nellambito delle previsioni degli strumenti urbanistici, le aree per ledilizia economica e
popolare
2. acquisire queste aree ad un prezzo equo, ovvero non gravato da plusvalori legati
allurbanizzazione o alla destinazioni duso
A tale scopo, la L. 167 istituisce il Piano di Zona.
Un nuovo strumento di attuazione del PRG: il Piano di Zona Legge 167/1962
PRG

PL PP PZ
Il Piano di Zona si affianca al Piano Particolareggiato come strumento di attuazione del PRG per
quanto riguarda le sole previsioni di edilizia economica e popolare
Le finalit
1. attuare le previsioni del P.R.G. per quanto riguarda gli insediamenti di edilizia economica e
popolare
2. regolare lattivit edificatoria nellarea interessata, con funzione di dettaglio delle previsioni del
P.R.G.
3. consentire lespropriazione delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G.
Limiti Spaziali
Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune. La dimensione di un
P.Z. non pertanto prefissata per legge. Tuttavia, la legge prevede che il dimensionamento delle
previsioni di edilizia economica e popolare (da affidare a P.Z.) rispetti limiti predeterminati:
Legge 167/1962 dimensionamento commisurato alle esigenze delledilizia economica e
popolare e al suo prevedibile sviluppo
Legge 865/1971 dimensionamento non superiore al 60 % del fabbisogno complessivo di edilizia
abitativa
Legge 10/1977 dimensionamento compreso fra il 40 % e il 70 % del fabbisogno abitativo
complessivo
Cogenza
In base allart. 1, sono obbligati alla formare un P.Z.:
1. i Comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti
2. i Comuni capoluogo di Provincia
3. i Comuni che la Regione inserisce in un apposito elenco, in quanto:
hanno un elevato indice di affollamento
sono limitrofi a quelli obbligati ope legis
hanno forte (> 8 %) presenza di abitazioni malsane
hanno almeno 20.000 abitanti
sono riconosciuti come stazioni turistiche
hanno in atto un incremento demografico straordinario
Per tutti gli altri Comuni, il P.Z. facoltativo
Validit
La legge 167 prevedeva lefficacia dei P.Z. per una durata di 10 anni, portata a 15 anni dalla legge
865/71 e a 18 anni dalla 457/78, durata valida attualmente.
Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti
lattivit edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano
parte integrante e integrativa
Contenuti
I contenuti di un P.Z. sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato
1. la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal PRG, fino ai
collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio.
3. la suddivisione del terreno edificabile in lotti edificativi, con relativi indici (2+3=lottizzazione)
Gli Elaborati
1. stralcio del P.R.G. vigente con indicazione del perimetro del Piano di Zona (scala 1:5000)
2. stralcio delle N.T.A. del vigente P.R.G., relative alla zona oggetto del Piano di Zona
3. planimetria della consistenza attuale dellarea oggetto di Piano di Zona (1:1000 1:500)
4. progetto di Piano di Zona, redatto su mappa catastale (scala 1:500)
1:500)
6. Norme Tecniche integrative di Attuazione del P.Z.
7. tipologie edilizie e profili regolatori (scala 1:500 1:200)
corrispondenti
9. relazione sommaria di spesa
opera del PZ
La Procedura
2. Pubblicazione allAlbo Pretorio e deposito per 10giorni in segreteria comunale
3. Presentazione osservazioni (10+20giorni)
in caso di accoglimento, modifica il P.P
5. Trasmissione alla Regione*
6. Recepimento da parte della Giunta Regionale*
7. Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed entrata in vigore.
Con la Legge 47/85 anche liter del P.Z. si conclude in Comune, senza necessit di trasmissione alla
Regione. Anche il P.Z. tutelato durante il suo iter amministrativo (al massimo per 3 anni) dalle misure
di salvaguardia.
LAttuazione
1. Acquisizione dei terreni, di norma mediante esproprio (pi spesso tramite cessione bonaria)
2. Realizzazione da parte dellente pubblico delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
3. Cessione delle aree:
in propriet, per una volumetria compresa fra il 20% e il 40%
in diritto di superficie, per una volumetria compresa fra il 60 e l80%
La cessione in diritto di superficie agli enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi a
tempo indeterminato.
La cessione in diritto di superficie ha durata compresa fra 60 e 99 anni, in tutti gli altri casi.
La cessione dei terreni: terreni in diritto di superficie
Alla concessione, deliberata dal C.C., allegata una convenzione che stabilisce:
il costo della concessione
le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare
i termini di inizio e di ultimazione degli edifici
i criteri per la determinazione e la revisione periodica del canone di locazione, o del prezzo
di vendita
i criteri per la determinazione del corrispettivo, in caso di rinnovo della concessione
La cessione dei terreni: terreni in propriet
Allatto di cessione delle aree, vendute a soggetti cui la legge consenta lassegnazione di alloggi
di edilizia economica e popolare, allegata una convenzione che stabilisce:
il prezzo di vendita, pari al costo di acquisizione, maggiorato degli oneri di urbanizzazione
Lalloggio posto su area ceduta in propriet non pu essere alienato per 10 anni dalla data del
rilascio della abitabilit.
Lalloggio posto su area ceduta in propriet solo dopo 20 anni dalla abitabilit pu essere
venduto a chiunque
Le Questioni
Il conseguimento degli obiettivi della legge 167/62 dipende dal grado in cui le Amministrazioni hanno
inteso, nella propria discrezionalit, sfruttarne le potenzialit:
1. allatto della redazione del PRG, nel dimensionamento del fabbisogno abitativo da soddisfare
tramite P.Z.
2. in fase attuativa con il dimensionamento delle aree cedute in propriet e in diritto di superficie
3. ma soprattutto con la scelta della localizzazione del P.Z. rispetto allaggregato urbano e alle
altre scelte insediative
LEsito
In alcuni casi, i Piani di Zona hanno costituito lelemento pi importante dellintero strumento
urbanistico generale, sia per la dimensione che per la localizzazione, determinando la realizzazione
di quartieri di edilizia economica e popolare vasti e ben integrati nella citt, in posizione di
accettabile pregio. Riferimento dobbligo il caso di Bologna, il cui PZ nel 1965 localizzato
allinterno del centro storico, costituendo loccasione per la sua riqualificazione.
In altri casi, le amministrazioni hanno scelto una via diversa, dimensionando ledilizia popolare al
minimo consentito dalla legge, ma soprattutto mantenendo la consuetudine storica di una sua
localizzazione in aree decentrate e penalizzate sul mercato fondiario. In questi casi lesito
dellapplicazione del P.Z. pu definirsi fallimentare rispetto agli obiettivi della legge 167.
Lezione 15: Lattuazione del PRG: il Piano degli Insediamenti Produttivi
Le zone industriali in Italia prima della 1150
Una zona industriale, secondo la comune accezione del termine, una porzione di territorio
destinata ad accogliere attivit produttive, nel rispetto delle previsioni e delle norme di uno
strumento urbanistico. Fino alla 1150, in Italia non esistevano strumenti idonei alla istituzione di zone
industriali: n, infatti, il Piano di Ampliamento, n, tanto meno, il P.R.E. della 2359/1865 contenevano
disposizioni su temi del genere.
Nel corso della prima met del XX secolo, una discreta quantit di zone industriali venne realizzata
sulla base di due possibilit diverse:
sulla base di Piani Regolatori redatti in rispondenza di altrettante leggi speciali (ben 62 dal
1928 al 1941)
sulla base di piani speciali delle zone industriali: 16 dal 1900 al 1950 (Napoli, Bolzano, Porto
Marghera,)
Questi interventi avevano carattere episodico: erano finalizzati a consentire la localizzazione di
impianti industriali nella adiacenza di alcune aree urbane, ed erano per lo pi connessi alle intenzioni
delle grandi aziende che manifestavano la volont di insediarsi in ambito urbano; aziende con cui
le amministrazioni in genere concordavano le modalit del loro insediamento sul territorio.
Le zone industriali in Italia con lemanazione della 1150
Con lintroduzione del principio dello zoning, la L.U.N. stabilisce che in sede di formazione di PRG
debbano essere individuate le aree da destinare allinsediamento di attivit produttive. La
realizzazione di tali previsioni dovr avvenire a seguito della predisposizione di Piani Particolareggiati.
Nel 1967, la legge Ponte perimetra le aree interessate dalla previsione di insediamento di attivit
produttive come una particolare zona omogenea, la D, assoggettandole a specifici standard edilizi
e urbanistici.
Per la bassa redditivit unitaria delle attivit produttive, il differenziale fra il valore del terreno come
suolo agricolo e il valore risultante dalla destinazione ad impianti industriali e artigianali resta
inevitabilmente basso. Nella difficolt di redigere P.P., ci rendeva poco remunerativa la
realizzazione di aree industriali, e quindi improbabile la collaborazione degli operatori privati a mezzo
di P.L., e quindi difficile procedere ad una urbanizzazione delle aree razionale e non onerosa per la
collettivit.
Un nuovo strumento di attuazione del PRG: il Piano degli Insediamenti Produttivi
Legge 865/71 (Legge per la casa)
PRG

PL PP PZ PIP
1. modesta remunerabilit degli insediamenti produttivi
2. difficolt a redigere P.P.
La legge 865/71 (legge per la casa) introduce per tale destinazione uno specifico piano
attuativo: il P.I.P.
Le Finalit
1. attuare le previsioni del P.R.G. per quanto riguarda gli insediamenti di attivit produttive
2. regolare lattivit edificatoria nellarea interessata
3. consentire lespropriazione delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G.
Due finalit particolari:
garantire la disponibilit a basso costo di aree per insediamenti produttivi
promuovere per tali insediamenti una organica pianificazione attuativa
Limiti spaziali e validit
Limiti spaziali: Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune. La
dimensione di un P.I.P. non pertanto prefissata per legge.
Validit: Il P.I.P. ha una scadenza prefissata in 10 anni. Trascorsi questi, le sue previsioni perdono ogni
validit. Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari
riguardanti lattivit edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne
diventano parte integrante e integrativa.
Cogenza
Il P.I.P. uno strumento facoltativo; tuttavia la legge prevede che sia lo strumento cui va fatto ricorso
per dare attuazione al Piano in ordine alla localizzazione delle attivit produttive.
In definitiva lo strumento facoltativo che si obbligati a redigere per dare attuazione alla
previsione di localizzazione delle attivit produttive.
La Regione, per legge, pu negare lautorizzazione alla redazione del P.I.P. nel caso di zone non
correttamente pianificate, localizzate o dimensionate.
La Regione si riserva cos la possibilit di governare lo sviluppo industriale del territorio, anche nel caso
che sia assente un Piano Territoriale di Coordinamento.
Contenuti
I contenuti di un PIP sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato
5. la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal PRG, fino ai
collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio.
7. la suddivisione del terreno edificabile in lotti edificativi, con relativi indici (2+3=lottizzazione)
Le Attivit insediate
E opportuno specificare quali siano le attivit produttive, la cui localizzazione finalit di un PIP
1. Attivit industriali
2. Attivit artigianali
3. Attivit commerciali
4. Attivit turistiche
Gli Elaborati
1. stralcio del P.R.G. vigente con indicazione del perimetro del P.I.P. (scala 1:5000)
2. stralcio delle N.T.A. del vigente P.R.G., relative alla zona oggetto del P.I.P.
3. planimetria della consistenza attuale dellarea oggetto di P.I.P. (scala 1:1000-1:500)
4. progetto di P.I.P., redatto su mappa catastale (scala 1:500)
1:500)
6. Norme Tecniche integrative di Attuazione del P.I.P.
7. tipologie edilizie e prof. regolatori
corrispondenti
9. piano finanziario, che
indichi la stima economica delle opere pubbliche e degli espropri da eseguire
attesti la copertura finanziaria delloperazione
opera del P.I.P.
La Procedura
1. Autorizzazione da parte della Regione
in caso di accoglimento, modifica il P.P.
6. Trasmissione alla Regione
7. Recepimento da parte della Giunta Regionale
Con la legge 47/85 anche liter del P.I.P. si conclude in Comune, senza necessit di trasmissione alla
Regione. Anche il P.I.P. tutelato durante il suo iter amministrativo (al massimo per 3 anni) dalle
misure di salvaguardia.
LAttuazione
1. Acquisizione dei terreni, di norma mediante esproprio (pi spesso tramite cessione bonaria)
2. Realizzazione da parte dellente pubblico delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
3. Cessione delle aree
in propriet, per una volumetria non superiore al 50 %
in diritto di superficie, per una volumetria non inferiore al 50 %
4. La cessione in diritto di superficie agli enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi a
tempo indeterminato
5. La cessione in diritto di superficie ha durata compresa fra 60 e 99 anni, in tutti gli altri casi
La cessione dei terreni: terreni in diritto di superficie
Alla concessione, deliberata dal C.C., allegata una convenzione che stabilisce:
il costo della concessione
i criteri per la determinazione del corrispettivo, in caso di rinnovo della concessione
La cessione dei terreni: terreni in propriet
Allatto di cessione delle aree, allegata una convenzione che stabilisce:
il prezzo di vendita, pari al costo di acquisizione, maggiorato degli oneri di urbanizzazione
Lezione 16: Lattuazione del PRG: il Piano di Recupero
La questione dellintervento sul patrimonio edilizio esistente
La legge 1150/42 era implicitamente finalizzata alla costruzione del processo pianificatorio nel nostro
Paese in un momento di forte e perdurante espansione urbana
Gli strumenti che tale legge confeziona (PRG, PP) sono finalizzati a gestire e a disciplinare la crescita
della citt. Mai, come si visto, appare menzionato il problema della conservazione e della tutela
dellambiente (problema di cui si era fatta carico la precedente legge 1497/39). Mai appare
menzionato il problema della conservazione e della tutela del patrimonio immobiliare esistente.
Lintervento sul patrimonio edilizio esistente prima della 1150
In tema di intervento sul patrimonio edilizio esistente preesisteva alla LUN una legge, la n1089 del
1939. (legge Bottai)
La legge 1089 individuava 3 categorie di beni artistici degni di tutela e valorizzazione.
1. le cose, immobili e mobili, che presentano valore artistico, storico e archeologico
2. gli immobili di importanza storica
3. le collezioni
Le cose appartenenti a una delle 3 categorie di beni degni di tutela e valorizzazione vengono
identificate mediante una Dichiarazione di Importante Interesse, emessa dal Ministero
dellEducazione Nazionale e notificata ai rispettivi proprietari.
Legge 1089/39
1. I beni notificati non possono essere demoliti.
2. I beni notificati non possono essere modificate, o anche solamente restaurate, senza
lautorizzazione specifica da parte del Ministero.
3. I proprietari hanno lobbligo di sottoporre alla Sovrintendenza il progetto per ottenere la relativa
autorizzazione.
4. il Ministero pu imporre al proprietario lesecuzione degli interventi necessari ad assicurare la
conservazione del bene.
5. Qualora il bene sia di propriet di un ente pubblico, il Ministero pu effettuare lintervento
dufficio, direttamente, chiedendo poi allente proprietario il rimborso dei costi sostenuti
6. Qualora il bene sia di propriet dello Stato, esso non pu essere alienato
7. Qualora il bene sia di propriet privata, il bene pu essere venduto, ma al Ministero riservato il
diritto di prelazione.
I connotati dellintervento
La legge 1089/39 impronta lintervento sul patrimonio immobiliare esistente a due connotati
caratteristici.
Un connotato di merito, ovvero sono degni di conservazione, tutela e valorizzazione i singoli immobili
depositari di un riconosciuto valore storico e artistico.
un connotato di metodo, ovvero la disciplina non si pone lobiettivo di promuovere il riuso dei
fabbricati esistenti, ma ha esclusivamente finalit vincolistiche sui beni da tutelare, e si esplica
pertanto in un complesso di vincoli, obblighi e dinieghi.
DaI dopoguerra a oggi: un nuovo approccio allintervento
I decenni del dopoguerra introducono sostanziali trasformazioni al tema del patrimonio edilizio
esistente.
A partire dagli anni 70, emerge la convinzione che non siano meritevoli di attenzione e
conservazione i singoli immobili storici, ma tutti gli edifici del nucleo antico delle citt, ancorch
singolarmente privi di interesse
Inoltre, a fronte dellinsorgenza del problema della dissipazione del territorio e di un diffuso spreco
delle risorse (costruite e naturali) si manifesta lopportunit di operare un pi corretto sfruttamento
delle risorse edilizie esistenti, consistenti nel patrimonio immobiliare, che sia o non sia di interesse
storico.
A partire dagli anni 70 emerge il tentativo di far fronte alle esigenze abitative utilizzando il volume
edilizio esistente, recuperato alluso contemporaneo. Possiamo sintetizzare questo nuovo
atteggiamento in un duplice salto di scala, da monumentale-edilizio a urbanistico.
spostamento dellinteresse dal singolo manufatto edilizio al complesso degli edifici utilizzabili posti
allinterno dei nuclei storici
spostamento dellinteresse dai fabbricati di rilievo storico e artistico a tutto il patrimonio edilizio
esistente
Nel 1978 la legge n457 recepisce questo nuovo orientamento, introducendo nel quadro
pianificatorio un nuovo strumento attuativo, il Piano di Recupero.
Il Piano di Recupero Legge 457/1978
Le finalit
1. attuare le previsioni del P.R.G. per quanto riguarda il recupero del patrimonio edilizio degradato
2. regolamentare lattivit edificatoria nellarea interessata
3. consentire lespropriazione delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G. (nel
caso di un PR di iniziativa pubblica)
3. consentire la realizzazione delle opere di urbanizzazione a corredo degli interventi, in anticipo
rispetto ad essi e senza costi aggiuntivi per la collettivit (nel caso di un PR di iniziativa privata)
Limiti spaziali
Limiti spaziali: Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune.
Il P.R. disciplina interventi in aree comprese entro zone di recupero, individuate in sede di
formazione di PRG. Entro le zone di recupero, gli interventi sono subordinati:
alla semplice concessione edilizia, nel caso di interventi che si esauriscano alla scala edilizia
allinclusione in un Piano di Recupero, qualora si rendano necessari interventi alla scala
urbanistica
Cogenza e validit
Cogenza: Il P.R. uno strumento facoltativo
Validit: Il P.R. ha una scadenza prefissata in 10 anni. Trascorsi che siano questi, le sue previsioni
perdono ogni validit. Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e
regolamentari riguardanti lattivit edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni
di P.R.G., ne diventano parte integrate e integrativa
I Contenuti
I contenuti di un P.P. sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato
3. la suddivisione del terreno edificabile in lotti edificativi, con i relativi indici
Gli Elaborati
stralcio del P.R.G. vigente con indicazione del perimetro del Piano di Recupero (scala 1:5000)
stralcio delle N.T.A. del vigente P.R.G., relative alla zona oggetto del Piano di Recupero
planimetria della consistenza attuale dellarea oggetto di Piano di Recupero (1:1000 1:500)
progetto di Piano di Recupero, redatto su mappa catastale (scala 1:500)
tavola della lottizzazione delle aree fabbricabili, con indicazione di superfici e volumi (scala 1:500)
Norme Tecniche integrative di Attuazione del P.R.
tipologie edilizie e prof. Regolatori (scala 1:200)
elenchi catastali delle propriet da espropriare (PR di iniziativa pubblica)
relazione sommaria di spesa (PR di iniziativa pubblica)
relazione tecnica illustrativa
Schema di convenzione (PR di iniziativa privata)
tabella di verifica degli standard con allegata planimetria
La Procedura
PR iniziativa Comune
1. Individuazione, in sede di PRG di zone di recupero
2. Adozione da parte del C.C.
3. Pubblicazione e deposito per 30 gg in segreteria comunale
4. Presentazione osservazioni (30+30 ggi)
5. Recepimento osservazioni e controdeduzioni da parte del C.C.
6. Approvazione da parte del C.C.
PR iniziativa Privata
1. Richiesta di autorizzazione al Comune e proposta di PR
2. Adozione da parte del C.C.
3. Pubblicazione e deposito per 30 gg in segreteria comunale
4. Presentazione osservazioni (30+30 ggi)
5. Recepimento osservazioni e controdeduzioni da parte del C.C.
6. Approvazione da parte del C.C.
Le Zone di recupero
In sede di formazione di PRG, vengono individuate le parti del territorio comunale interessate dalla
presenza di condizioni di degrado, tali da rendere necessario un intervento di recupero: si dicono
zone di recupero
1. Degrado edilizio
Ammaloramento degli edifici e delle loro finiture
2. Degrado urbanistico
Deterioramento degli spazi pubblici, dei servizi e dellarredo urbano
3. Degrado socio-economico
Precariet delle condizioni di vita degli abitanti (povert, disoccupazione, criminalit, etc.)
Il Piano di Recupero di iniziativa privata: Le condizioni per lAutorizzazione
1. La propriet da parte dei richiedenti di almeno i del valore degli immobili interessati,
accertato sulla base del valore catastale
2. La presenza negli immobili interessati dalla proposta di P.R. di effettive condizioni di degrado
Le categorie dellintervento sul patrimonio edilizio esistente
La legge 457/78 classifica in 5 categorie i possibili interventi sul patrimonio edilizio esistente
1. Manutenzione ordinaria:
opere di rinnovamento, riparazione e sostituzione degli elementi di finitura degli edifici, oltre a
quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
2. Manutenzione straordinaria:
opere necessarie per mantenere ledificio in condizioni di efficienza e di rispetto della normativa,
mediante interventi che possono interessare parti anche strutturali degli edifici, nonch gli
impianti igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare volumi, superfici, sagome edilizie e
destinazioni duso.
3. Restauro e risanamento conservativo:
opere finalizzate a ricondurre lorganismo edilizio ad uno stato pregresso, precedente laggiunta
di elementi estranei alla consistenza di origine e ritenuto meritevole di conservazione.
4. Ristrutturazione edilizia:
opere finalizzate a trasformare lorganismo edilizio, mediante interventi che possono condurre
alla realizzazione di un organismo del tutto o in parte diverso dallesistente.
5. Ristrutturazione urbanistica:
opere finalizzate a modificare o sostituire lintero tessuto edilizio esistente, anche mediante il
ridisegno di lotti, isolati, rete stradale, e lo spostamento dei volumi presenti.
Lattuale pianificazione attuativa: Schema Sinottico
PRG

PL PP PR PZ PIP
La legge 352/1997: il nuovo Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali
Legge 352/1997
Il Testo Unico, emanato nel 1999 in ossequio alla legge 352/97, raccoglie al suo interno, modificate,
le leggi esistenti in materia di beni culturali e ambientali
Legge 1089/1939
Legge 1497/1939 Testo Unico D.L. 490/1999
Legge 431/1985
Alle 3 categorie di beni tutelati dalla 1089/39 sono aggiunte 2 categorie di beni:
1. I beni archivistici
2. I beni librari
Inoltre, sono ammessi fra i beni tutelati dalla 1089/39 come beni di interesse storico i seguenti:
1. Affreschi, stemmi e iscrizioni
2. Manoscritti, autografi carteggi
3. Beni e strumenti scientifici con pi di 50 anni
4. Carte geografiche, spartiti e fotografie di interesse storico
5. i mezzi di trasporto aventi pi di settantacinque anni
6. le aree pubbliche di valore archeologico, storico e artistico
7. ..
I vincoli sui beni notificati ai sensi del TU del 1999
1. I beni notificati non possono essere demoliti
2. I beni notificati non possono essere modificate, o anche solamente restaurate, senza
lautorizzazione specifica da parte del Ministero
3. I proprietari hanno lobbligo di sottoporre alla Sovrintendenza il progetto per ottenere la relativa
autorizzazione
4. Il Ministero pu imporre al proprietario lesecuzione degli interventi necessari ad assicurarne la
conservazione
5. La vendita dei beni da parte di privati soggetta a diritto di prelazione da parte del Ministero
6. La vendita dei beni da parte di enti pubblici soggetta ad autorizzazione del Ministero
Il DL 42/2004: Il Codice dei Beni Culturali e del paesaggio
DL 42/2004
Nel 2004 viene emanato il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, che sostituisce il Testo Unico
del 1999, ricomprendendo le leggi preesistenti in materia di beni culturali e ambientali (Codice
Urbani)
Il nuovo Codice stabilisce che il patrimonio cultural del Paese costituito da due componenti
I beni culturali ex L. 1089/1939
I beni paesaggistici ex L. 1497/1939 - ex L. 431/1985
Il Codice Urbani in materia di beni culturali: i beni tutelati
Il nuovo codice conferma, con lievi modifiche, le categorie gi oggetto di tutela ai sensi del Testo
Unico
Fra le modifiche, sono ammesse a tutela le opere di architettura contemporanea di particolare
valore artistico
I vincoli sui beni notificati ai sensi del Codice del 2004
I beni notificati non possono essere demoliti
I beni notificati non possono essere modificate, o anche solamente restaurate, senza lautorizzazione
specifica da parte del Ministero
I proprietari hanno lobbligo di sottoporre alla Sovrintendenza il progetto per ottenere la relativa
autorizzazione
Il Ministero pu imporre al proprietario lesecuzione degli interventi necessari ad assicurarne la
conservazione
La vendita dei beni da parte di privati soggetta a diritto di prelazione da parte del Ministero
La alienabilit dei beni di propriet pubblica soggetta ad autorizzazione da parte del Ministero
La alienabilit dei beni di propriet pubblica
I beni tutelati, di propriet pubblica, sono oggetto di verifica dellinteresse culturale da parte del
Ministero
In caso di esito negativo, tali beni sono liberamente alienabili
La procedura per la alienabilit dei beni soggetta alla disciplina di silenzio-assenso in sede di
verifica dellinteresse culturale
Il Codice dei Beni Culturali: una novit
Allo scopo di superare lapproccio vincolistico tipico della legge Bottai, il codice Urbani introduce
misure tese alla fruizione e alla valorizzazione dei beni culturali
La valorizzazione dei beni di propriet pubblica affidata ad accordi fra Stato, Regioni ed enti
locali, che ne disciplinano le forme di gestione
Lo Stato, le Regioni e gli enti locali assicurano il sostegno alle iniziative di valorizzazione dei beni
culturali di propriet privata. Tale sostegno, nonch le modalit di gestione dei beni, sono
concordati tramite accordi
Il Codice dei Beni Culturali: alcuni problemi
Alcune questioni riguardano la disciplina del silenzio-assenso, che il Codice applica in due fasi
procedurali
La verifica dellinteresse culturale del bene di propriet pubblica: qualora non sia espressa entro
120 giorni, limmobile liberamente alienabile
Lestensione della DIA agli interventi su beni tutelati: Qualora la Soprintendenza non si esprima in
senso avverso entro 60 giorni, lintervento pu essere realizzato
Data lenorme entit del patrimonio artistico nel nostro Paese e le ristrettezze di personale delle
Soprintendenze, il silenzio-assenso rischia di diventare una pratica obbligata
Lezione 17: La crisi della pianificazione e la deregulation urbanistica
La crisi dellurbanistica moderna
Il 12 luglio 1972 una data importante nella storia moderna dellurbanistica
Allalba il complesso residenziale di Pruitt-Igoe, circa 30 edifici in linea nellarea metropolitana di St.
Louis, venne demolito con la dinamite
Pruitt-Igoe era stato realizzato nei primi anni 50 come centro residenziale per classi disagiate e
salutato come una grande realizzazione architettonica di impronta lecorbuseriana, e unopera
urbanistica illuminata
Dopo pochi anni le sue condizioni di degrado (in particolare degrado sociale, per lassenza di
strutture diverse alla residenza e per lomogeneit sociale degli abitanti) ne avevano fatto un
quartiere fatiscente, temuto per le condizioni di insicurezza e abbandonato dalla popolazione
Quella data segn per molti la fine del sogno dellurbanistica moderna, la morte del razionalismo e
dellillusione di creare una citt nuova, da realizzarsi in opposizione rispetto alla citt storica, secondo
tipologie nuove, in ossequio al dominio della razionalit e alla conformit fra gli spazi e le funzioni
La data della demolizione di Pruitt-Igoe per molti la data di nascita dellurbanistica post-moderna,
ovvero di quellarticolato approccio alla progettazione degli spazi urbani che, in opposizione
dialettica con lurbanistica moderna, cerca di ricucire il filo spezzato con la continuit della citt
storica
Le cause
A partire dagli anni 80, il processo pianificatorio investito da una crisi epocale
Varie sono le cause che concorrono a determinare tale crisi:
1. La crisi economica e sociale degli anni Settanta
2. La crisi della visione positivista dello sviluppo socio-economico
3. La crisi del modello urbanistico razionalista
4. Levidenza dei guasti urbanistici del territorio
5. Linterruzione della dinamica espansiva della citt
6. La trasformazione dellassetto funzionale della citt
Il processo allurbanistica moderna
A partire dai primi anni Settanta, venne celebrato un lungo processo allurbanistica moderna
il rapporto con la storia
la morfologia
la tipologia
lurbanistica quantitativa
gli elementi della sintassi dello spazio urbano
lo zoning
il Piano e la pianificazione
Sul banco degli imputati, tutti gli autori che avevano promosso la nascita e la prosperit di circa 50
anni di razionalismo, ma soprattutto i principi cui si erano ispirati
La crisi del Piano
Imputato principale, nel processo alla pianificazione urbanistica, il suo strumento principe: il Piano
Regolatore
I principali capi di imputazione sono i seguenti:
uno strumento costruito per rispondere a problemi di quantit, ed incapace di fornire qualit
urbana
uno strumento costruito per disegnare la crescita della citt, ed incapace di gestirne la
trasformazione
uno strumento autoritario, fondato su un processo deterministico, in cui ogni strumento si
adegua a quello di livello iperscalare
uno strumento rigido, costruito per lunghe prospettive temporali e incapace di adattarsi alla
mutevolezza delle situazioni economiche e sociali
Emergono pertanto alcune istanze di revisione del Piano
Si nega lopportunit di utilizzare lo strumento dello zoning, responsabile della compartimentazione
urbana
Si nega lopportunit di gestire il territorio con gli indici urbanistici, incapaci di cogliere la qualit
insediativa
Si nega lopportunit di applicare gli standard, incapaci di tutelare la qualit insediativa
Si nega lopportunit di affidare la trasformazione urbana ad uno strumento di livello generale,
superando la distinzione fra PRG e strumenti attuativi
La crisi del Piano. Gli effetti sulla prassi pianificatoria: la deregulation
La crisi degli anni Ottanta comporta effetti sul modo di concepire la pianificazione:
1. Una diffusa disaffezione verso il Piano Regolatore, considerato un ostacolo al libero
espletamento delle attivit economiche e imprenditoriali sul territorio
2. La considerazione del PRG come uno strumento facilmente emendabile con varianti, riferimento
tenue e non prescrittivo
3. Lintroduzione del cosiddetto pianificar facendo, ovvero la sostanziale rinuncia al Piano
territoriale e la sua sostituzione ad opera di una miriade di progetti urbani di limitate dimensioni .
Si afferma una visione secondo cui opportuno lasciare che fioriscano i fiori delliniziativa
privata e confidare che da tale fioritura di operazioni eterogenee e non coordinate scaturisca
linteresse collettivo e, a posteriori, emerga il Piano
La crisi del Piano. Gli effetti sulla progettazione
Al Piano Urbanistico si contrappone il Progetto Urbano
Piano Urbanistico
previsioni immutabili, dipendenti dalla pianificazione sovracomunale
da attuarsi in tempi lunghi
di livello generale, non dettagliato
sullintero territorio comunale
Progetto Urbano
previsioni modificabili, in relazione al mutare delle condizioni locali
da attuarsi in tempi brevi
dettagliate a scala architettonica
su limitati contesti territoriali
La crisi del Piano. Gli effetti sugli strumenti urbanistici
Le istanze di revisione del Piano comportano a partire dagli anni Novanta 3 effetti:
1. Una diffusa rivisitazione della tecnica redazionale dei Piani Regolatori Generali, ad opera dei
Comuni
2. La modifica della concezione del Piano Regolatore Generale, ad opera delle singole Regioni
L.R. Toscana n.5/95
3. Lintroduzione di nuovi strumenti urbanistici, detti strumenti complessi, mirati a superare la
distinzione fra disegno dellassetto urbano e fase attuativa
La crisi del Piano. Le nuove tecniche redazionali del PRG
Nel tentativo di controllare la qualit morfologica degli insediamenti, il PRG a partire dagli anni 90
assume connotati che in precedenza erano tipici dei piani attuativi
Le tecniche di rappresentazione simboliche e convenzionali vengono sostituite con rappresentazioni
di tipo iconico
Il dettaglio delle previsioni si spinge fino alla morfologia architettonica dei fabbricati ed alla
precisazione di volumi e superfici sui singoli lotti
Le difficolt del processo pianificatorio
Punto debole del processo pianificatorio la fase attuativa, resa difficile dalla onerosit degli
interventi, e in particolare dal costo della acquisizione dei suoli
Per ovviare a tali problemi, stato introdotto in normativa il Piano di Lottizzazione, con lobiettivo di
coinvolgere nella attuazione delle previsioni del P.R.G. gli operatori privati, eliminando in tal modo la
necessit di acquisire i terreni
Tuttavia, ci risulta praticabile solo se gli interventi da attuare presentano evidenti margini di
remunerativit, tali da indurre i privati a collaborare alla attuazione del PRG. Altrimenti lente
pubblico non pu far altro che attuare in proprio il Piano, affrontando le difficolt legate allesproprio
delle aree
In particolare, la questione si presenta complessa per gli ambiti urbani degradati, di propriet privata
o mista, con destinazione a servizi, impianti e infrastrutture
Il caso pi tipico e ricorrente quello delle aree dismesse (industriali o infrastrutturali), deprivate dalla
originale funzione e abbandonate allincuria e al degrado
Le difficolt del processo pianificatorio: una ipotesi alternativa
Agli inizi degli anni 90, si affacciata sul panorama urbanistico una diversa possibilit, fino a quel
momento ritenuta estranea ad un corretto procedimento pianificatorio
Rendere di fatto remunerativi per gli operatori privati anche gli interventi che, in base al PRG, non lo
sarebbero
A tale scopo si utilizza la pratica della concertazione (leggi contrattazione) dellintervento stesso,
eventualmente in variante delle previsioni del P.R.G
La concertazione urbanistica
In sostanza, lente pubblico si dichiara disponibile ad accordare modifiche alle previsioni del P.R.G.
purch loperatore privato si accolli gli oneri anche della attuazione delle previsioni non
remunerative
in pratica introduzione di destinazioni duso remunerative sul mercato (residenziale o
commerciale) oppure premi di cubatura alle destinazioni gi previste
servizi, impianti, opere di urbanizzazione, opere di riqualificazione urbana, risanamenti e
miglioramenti ambientali
I nuovi strumenti della pianificazione
La pratica della concertazione urbanistica, illecita, era entrata in uso in modo non convenzionale e
fuori da un contesto normativo negli anni 80
Successivamente, anche a seguito di processi ad amministratori e imprenditori, la concertazione
stata introdotta nel quadro pianificatorio con una serie di strumenti che, a partire dal 1993, hanno
segnato lavvio della stagione della cosiddetta deregulation urbanistica
Sono i nuovi strumenti della pianificazione, detti anche, per larticolazione dei soggetti interessati
e della procedura, programmi urbanistici complessi
Natura
Lintroduzione di tali strumenti avviene non a seguito di provvedimenti legislativi di natura
specificatamente urbanistica ma in leggi di natura essenzialmente economica, (in genere
allinterno delle leggi di bilancio)
A ciascuno di tali strumenti sono infatti correlati specifici finanziamenti di sostegno pubblico cui i vai
progetti accedono in base ad una apposita graduatoria. Sono quindi strumenti urbanistici a
termine, nel senso che la loro redazione e presentazione vincolata al rispetto di scadenze
temporali prefissate e non dilazionabili
Perch i programmi complessi
A partire dagli anni 80 emergono istanze di revisione del processo pianificatorio, che si concentrano
sul Piano
Fra i motivi di inadeguatezza del Piano sono da ricercare le cause dellaffermazione dei programmi
complessi:
1. La necessit di strumenti urbanistici flessibili e adattabili alla mutevolezza delle condizioni
economiche
2. La ricerca di strumenti idonei a controllare lassetto morfologico e la qualit insediativa degli
abitati
3. La difficolt dellacquisizione dei suoli da parte dei Comuni e la necessit di coinvolgere i privati
4. La necessit di strumenti idonei a gestire la trasformazione (fisica e funzionale) della citt
Cosa sono i programmi complessi
I programmi complessi sono una serie di strumenti urbanistici che si affermano a partire dai primi anni
90
Nonostante le differenze che li distinguono, possibile riconoscere alcune caratteristiche comuni:
1. Prevedono la partecipazione congiunta di operatori pubblici e privati
2. Non prevedono lesproprio per lacquisizione delle aree
3. Si riferiscono ad aree gi urbanizzate
4. Consentono la concertazione delle previsioni progettuali fra gli operatori privati interessati e gli
enti pubblici
5. Prevedono in genere la possibilit di operare in variante al PRG, riunendo cos in s la fase
pianificatoria e la fase attuativa
6. Dispongono di specifiche forme di finanziamento pubblico
Quali sono i programmi complessi
I vari programmi complessi vengono introdotti nellordinamento nazionale secondo una concitata
successione temporale
1993 PRU
1994 PRIU
1996 CdQ
1997 STU
1998 PRUSST

La struttura del processo pianificatorio

Lezione 18: Gli strumenti complementari della pianificazione urbanistica
Gli strumenti complementari
A fianco degli strumenti urbanistici, tramite i quali ha compimento il processo pianificatorio, troviamo
nella pratica urbanistica altri strumenti, o Piani, che si interessano a singole questioni settoriali del
territorio, non investendolo nella sua interezza.
P

PT

PR

Sono gli strumenti complementari della pianificazione, che, in base a specifiche leggi di settore, si
affiancano agli strumenti urbanistici veri e propri con lo scopo di risolvere problemi e questioni
settoriali
Caratteristiche
Gli strumenti complementari della pianificazione, fra loro eterogenei, hanno in comune alcune
caratteristiche:
Hanno lobiettivo di fornire soluzioni a singole tematiche riguardanti il territorio
Impegnano competenze fortemente caratterizzate in senso tecnico sulle singole discipline
Elenco
P.U.T. Piano Urbano del Traffico
P.U.P. Programma Urbano dei Parcheggi
P.C.P. Programma della Rete Ciclopedonale
P.R.V. Piano della Rete di Vendita
P.E.C. Piano Energetico Comunale
P.R.A. Piano Risanamento Acustico
P.S.U. Piano Servizi Urbani
P.V.U. Piano Verde Urbano
P.C.E. Programma di Colorazione degli Edifici
La questione del traffico: Il PUT
Il traffico la risposta alla domanda di movimento determinata dallinterazione fra le attivit
insediate
Per intensit e distribuzione, il traffico funzione
dellentit e della localizzazione delle attivit
della articolazione della rete dei percorsi
Il problema del traffico nei centri urbani ha da tempo assunto dimensioni tali da
condizionare il normale svolgimento delle attivit
costituire una minaccia per la salute dei residenti
D.Lgs 285/1992 - Codice della Strada
Il PUT: Le finalit
Miglioramento della circolazione
Potenziamento dellaccessibilit
Disincentivazione dellattraversamento
Diminuzione degli incidenti stradali
Regolamentazione della velocit
Eliminazione dei punti pericolosi
Riduzione dellinquinamento
Limitazione del traffico
Disincentivazione combustibili inquinanti
Il PUT: Limiti spaziali, validit e cogenza
Limiti spaziali: Lintero centro abitato. Possono essere redatti P.U.T. distinti per il capoluogo e per le
varie frazioni
Validit: Il P.U.T. valido per 2 anni
Cogenza: Il P.U.T. obbligatorio per i Comuni che:
hanno una popolazione residente superiore a 30.000 abitanti
Registrano in alcuni periodi dellanno, per turismo o pendolarismo, una popolazione superiore a
30.000 unit
hanno centri abitati di particolare valore ambientale, o particolari problemi di traffico pesante
Per tutti gli altri il P.U.T. facoltativo
Il PUT: gli elaborati
1. Planimetrie descrittive dello stato attuale (scala 1:5000-1:10000)
2. Piano Urbano del Traffico
Schema rete viaria (scala 1:5000-1:10000)
Delimitazione zone soggette a particolari condizioni di traffico (ztl, pedonali, etc.)
Individuazione incroci da sistemare
Adeguamento segnaletica verticale e orizz.
Interventi a sostegno della sosta (parcheggi)
Riordino della rete di trasporto collettivo
Il PUT: la procedura
1. Adozione da parte della Giunta Comunale
2. Approvazione da parte del Consiglio Comunale
3. Il PUT resta in vigore per un biennio, trascorso il quale deve essere adeguato
La questione del parcheggio: Il PUP
La gran parte delle citt del nostro Paese hanno un impianto antico, risalente ad unepoca di gran
lunga antecedente lavvento del trasporto motorizzato
Ci comporta la carenza di spazi e strutture per la sosta e il parcheggio dei veicoli, soprattutto nelle
zone di pi antica urbanizzazione
Difficolt a parcheggiare i veicoli, con costi economici e ambientali
Utilizzazione per il parcheggio di una parte delle sedi destinate al transito dei veicoli, con effetti
negativi sulla circolazione
Legge 122/1989 Legge Tognoli
Il PUP: Le finalit
liberare dalla sosta degli autoveicoli alcune strade e restituirle alla funzione essenziale della
circolazione
individuare le zone di particolare rilevanza urbanistica dove proibire la sosta gratuita e
regolamentare la sosta a tempo indeterminato
incentivare la realizzazione di parcheggi di scambio e luso conseguente dei mezzi pubblici
incentivare la realizzazione dei parcheggi pertinenziali riservati ai residenti (1 mq / 10 mc)
Il PUP: Limiti spaziali, validit e cogenza
Limiti spaziali: Le aree comprese entro il perimetro dellaggregato urbano
Validit: Il P.U.P. valido a tempo indeterminato
Cogenza: Il P.U.P. obbligatorio per 15 grandi citt (Torino, Milano, Genova, Roma, Bologna, Firenze,
Bari, Napoli, Palermo, Cagliari, Venezia, Trieste, Reggio Calabria, Messina e Catania) e per altri
Comuni stabiliti dalla Regione fra quelli che
presentano una particolare affluenza turistica
presentano fenomeni di pendolarismo
presentano particolari problemi di traffico
Per tutti gli altri comuni il PUP facoltativo

Il PUP: gli elaborati
1. Planimetrie descrittive dello stato attuale (1:5000-1:10000)
2. Relazione relativa alla situazione dei parcheggi in atto, ai rilevamenti di traffico, alla
individuazione di centri attrattori, alla individuazione di punti problematici
3. Progetto di P.U.P., contenente la localizzazione e il parcheggio di ciascuno dei parcheggi previsti,
oltre quelli esistenti da ampliare o da modificare
5. Relazione sommaria di spesa
Il PUP: la procedura
3. Approvazione da parte della Giunta Regionale
N.B.: lapprovazione da parte della Regione ha valore di variante al PRG vigente, qualora il PUP
contenga previsioni in contrasto con esso
N.B.: inoltre, la stessa approvazione ha valore di dichiarazione di pubblica utilit in relazione alla
esigenza di reperibilit delle aree interessate
Il PUP: le questioni
Un aspetto fondamentale inficia gli strumenti complementari: la considerazione di parcheggi,
traffico, rumore, etc. come variabili indipendenti, da gestire agendo sui rispettivi impianti e
infrastrutture
Tali fenomeni non sono invece variabili indipendenti, ma gli effetti della presenza e della distribuzione
delle attivit insediate, e della loro reciproca interazione
Solo agendo sulle cause di tali fenomeni possibile controllarli, e mitigare gli effetti che penalizzano
la qualit insediativa
Mediante il P.R.G. e gli strumenti che ad esso danno attuazione sarebbe possibile localizzare le
attivit urbane in modo tale che il traffico, la scarsit dei parcheggi, le emissioni rumorose, etc., non
costituissero gravi elementi di degrado
Lintroduzione degli strumenti complementari, pertanto, pu dirsi una sostanziale resa di fronte alla
difficolt di controllare, mediante una attenta pianificazione, le cause della congestione da traffico,
i problemi dei parcheggi, del rumore e della distribuzione commerciale
Ci si limita invece, assai modestamente, alla mitigazione dei loro rispettivi effetti mediante il semplice
potenziamento dei servizi e delle attrezzature ad essi finalizzate
A valle del processo pianificatorio

Lezione 19: Gli strumenti della disciplina edilizia: i titoli abitativi
Dallo strumento urbanistico al permesso edilizio
Abbiamo fin qui trattato del processo pianificatorio, che conduce in successione dalla formulazione
degli obiettivi di trasformazione e gestione del territorio alla elaborazione di piani e di strumenti
urbanistici, caratterizzati dalla duplice natura progettuale-prescrittiva
essi sono progetti territoriali, a varia scala di rappresentazione e di dettaglio
sono anche norme cui devono uniformarsi i redattori di progetti di livello iposcalare e, da ultimo,
i progettisti delle singole opere edilizie
A valle del processo pianificatorio
P
R

P

P

P

PI

P

PT

PTA

PT
P

P
P
R

P
PR
USS

C

S

Gli strumenti della disciplina edilizia: il permesso edilizio
Al termine di questa trattazione, ci occupiamo di questultimo aspetto, ovvero di quali strumenti
dispongano le amministrazioni (e in particolare le amministrazioni comunali) per disciplinare la
realizzazione delle opere edilizie, e pi in particolare per:
1. verificare la conformit dei relativi progetti agli strumenti urbanistici esistenti
2. prescrivere modi e tempi per la realizzazione delle opere
3. imporre il pagamento di eventuali oneri
La licenza edilizia
La subordinazione di ogni trasformazione del territorio a un permesso rilasciato dal Comune
relativamente recente: Il suo primo riconoscimento legislativo avvenne nel 1935, con lintroduzione
della licenza edilizia,con il R.D.L. n. 240 sulle zone sismiche.
Ma solo con la legge 1150/42, esso trov una definitiva sistemazione: La licenza era obbligatoria per
tutte le nuove costruzioni da realizzare nellambito dellaggregato urbano
Lestensione alle zone agricole avvenne con la legge 765/67:La licenza divenne obbligatoria
sullintero territorio comunale.
Dalla licenza edilizia alla concessione
Nel 1968 la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 55, sanc la incostituzionalit dellart. 7 della
legge 1150
C.C. n.55/68
Sono incostituzionali i Piani Regolatori quando vincolano come inedificabili dei terreni, determinando
di fatto, a danno dei proprietari, una sorta di esproprio senza indennizzo
I vincoli di inedificabilit possono essere legittimamente posti solo a tempo determinato, essendo
altrimenti necessaria la previsione di un indennizzo
La logica della sentenza n. 55 :
i proprietari hanno il diritto a costruire sul proprio terreno (naturalmente alle condizioni fissate dal
PRG)
questo diritto tutelato dalla Costituzione in quanto facente parte del diritto di propriet
il divieto di edificazione senza termini temporali a mezzo di uno strumento urbanistico diviene una
limitazione del diritto di propriet, e come tale riconosciuto incostituzionale
La sostanza della sentenza n. 55 :
La Corte Costituzionale porta in questo modo al pettine uno dei nodi pi problematici della
pianificazione urbanistica:
P
R

P

P

P

PI

P

PT

PTA

PT
P

P
P
R

P
PR
USS

C

S
contemperare le esigenze della collettivit (in ordine alla disponibilit di scuole, strade, verde,
parcheggi, ) con la necessaria tutela del diritto del singolo, e in particolare con il diritto del
proprietario dei terreni necessari a soddisfare queste esigenze
Le conseguenze della sentenza n. 55 :
La sentenza della C.C. fece epoca e scalpore, determinando scompiglio nelle amministrazioni che
si trovarono con strumenti urbanistici delegittimati
Per tamponare la falla, restituendo validit ai PRG vigenti, venne immediatamente emanata la
legge 1187/68, detta appunto legge tampone
I vincoli di inedificabilit perdono validit se entro 5 anni dalla data di approvazione del PRG non
sono stati approvati i relativi piani attuativi
Leggi successive prorogarono poi ulteriormente tale termine fino al 1977, quando il problema della
legittimit dei PRG venne infine risolto
La soluzione della questione della sentenza n. 55:
La sentenza n. 55/68 suggeriva implicitamente un rimedio, facile ma radicale, alla questione:
separare il diritto di edificare (jus aedificandi) dal diritto di propriet e assegnarlo alla collettivit.
lapposizione di vincoli su terreni che non siano per il proprietario naturalmente edificabili non
comporta la necessit di alcun indennizzo, ogni vincolo alla edificabilit dei suoli non lede pertanto
alcun diritto dei proprietari.
La concessione edilizia
Legge 10/1977
Lo strumento per materializzare la separazione fra diritto di propriet e diritto di edificare la
concessione edilizia, introdotta dalla legge 10/1977 (legge Bucalossi)
il Comune titolare del diritto di edificare (ovvero del diritto di trasformare il territorio mediante
interventi sul patrimonio immobiliare)
Il Comune, qualora ravvisi la conformit delle richieste di un intervento con le previsioni degli
strumenti urbanistici vigenti, concede tale diritto al singolo
Concessione vs licenza
Al di l della affermazione di principio sullo jus aedificandi, alcune caratteristiche distinguono
concretamente la concessione edilizia dalla precedente licenza
non viene necessariamente rilasciata al proprietario dellarea
revocabile a determinate condizioni
ha durata ragionevolmente contenuta
richiesta anche per interventi su edifici esistenti
in genere onerosa
Cogenza
Lart. 1 della legge 10/77 stabilisce che la concessione obbligatoria per ogni attivit comportante
trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale
A fronte di tale genericit, appare corretto interpretare la concessione edilizia come obbligatoria
per gli interventi qui elencati:
1. Tutte le nuove costruzioni edilizie
2. La ricostruzione di edifici
3. Gli ampliamenti degli edifici esistenti
4. Le modifiche sostanziali agli edifici esistenti
5. Le opere di urbanizzazione
6. Le modifiche al territorio non urbanizzato
Soggetti
La legge 10/77 stabilisce che la concessione edilizia pu essere richiesta dal proprietario dellarea o
da chi abbia titolo per richiederla
In sostanza, ai fini del rilascio della concessione sufficiente la dimostrazione del godimento della
piena disponibilit dellimmobile, ovvero ad esempio:
1. La qualifica di proprietario
2. La qualifica di promittente acquirente
3. La qualifica di usufruttuario
4. La qualifica di titolare di affitto poliennale
Procedura
Il rilascio della C.E. segue le seguenti fasi:
1. la domanda di C.E. corredata da un progetto esecutivo, che descriva in dettaglio (scala 1:100)
i lavori da effettuare e dalla attestazione del titolo di possesso del bene
2. lU.T.C. esegue listruttoria della pratica, verificando lesattezza delle misure e dei conteggi
contenuti nel progetto e la conformit di questo a norme, strumenti e regolamenti
3. lU.T.C. trasmette alla Commissione Edilizia una relazione
4. il Sindaco raccoglie i pareri obbligatori
della Comm. Edilizia
della A.S.L.
degli enti di tutela
5. il Sindaco rilascia la Concessione, subordinandola al pagamento degli oneri di concessione
Oneri
Il rilascio della concessione subordinato al pagamento di un contributo di concessione, composto
da 2 quote
1. quota di urbanizzazione, proporzionalmente commisurata allincidenza delle opere di
urbanizzazione p. e sec.
La quota di urbanizzazione stabilita dal C.C. sulla base di tabelle parametriche regionali, che
fissano dei minimi inderogabili
2. quota di costruzione, proporzionalmente commisurata al costo dellintervento
La quota di costruzione fissata dalla Regione fra il 5% e il 20% del costo di costruzione del
fabbricato, pari a
quanto stabilito annualmente dal Min. LL.PP. come costo convenzionale, per fabbricati nuovi
quanto risulta dal computo metrico estimativo allegato alla richiesta di concessione e
verificato in sede di istruttoria, per fabbricati esistenti
Edifici per attivit produttive
Per gli edifici industriali e artigianali la quota di costruzione non dovuta, ma sostituita da due
quote:
quota di tutela ecologica, commisurata allincidenza delle opere necessarie allo
smaltimento dei rifiuti
quota di tutela ambientale, commisurata allincidenza delle eventuali opere di risistemazione
dei luoghi
Lammontare di entrambi i contributi stabilito dallamministrazione comunale sulla base di
tabelle parametriche emesse dalla Regione
La concessione edilizia agevolata
La legge 10 specifica vari casi in cui la concessione edilizia agevolata, parzialmente o totalmente,
con la riduzione o lesonero del pagamento degli oneri. Esempi:
Il contributo concessorio non dovuto per gli interventi in zona agricola, finalizzati alla
conduzione del fondo
Il contributo concessorio non dovuto per gli impianti e le opere di interesse generale
Il contributo concessorio non dovuto per gli interventi da realizzare a seguito di pubbliche
calamit
Il contributo concessorio per interventi su immobili di propriet dello Stato limitato alla sola
quota di urbanizzazione
Validit
La legge Bucalossi stabilisce i termini temporali di validit della concessione edilizia:
I lavori dovranno avere inizio entro 1 anno dalla data del rilascio della concessione
Lamministrazione comunale, in relazione a specifiche esigenze, pu adottare diversi termini
temporali
I lavori dovranno avere termine entro 3 anni dalla stessa data
Lamministrazione comunale, su richiesta e in relazione a specifiche motivazioni, pu concedere
deroghe e procrastinare il termine per lultimazione dei lavori
Assenza o difformit
I lavori effettuati senza concessione edilizia, o realizzati con concessione edilizia scaduta, o in
difformit, totale o parziale, da essa, sono considerati abusivi
La esecuzione di interventi edilizi abusivi d luogo a sanzioni penali e amministrative. Fra queste:
La riduzione in pristino delle opere eseguite abusivamente
La demolizione delle opere eseguite abusivamente
La acquisizione delle opere eseguite abusivamente al patrimonio immobiliare pubblico
Un commento
E vero che la concessione rilasciata ai proprietari di aree non vincolate soggetta al pagamento
di oneri, spesso pesanti
Tuttavia, si rileva che tali oneri vengono correntemente trasferiti allacquirente dellalloggio, e non
eliminano le sperequazioni fra proprietari di terreni vincolati e proprietari di aree edificabili
In sostanza, il tanto dibattuto scorporo del diritto di edificare dal diritto di propriet corrisponde in
concreto a poco pi di una affermazione di principio
Lintroduzione dellistituto della concessione si traduca in effetti in un mero cambio nominalistico
In altre parole, la disciplina dellattivit edilizia ancora strutturata, in base alla legge 10, secondo
la logica dellautorizzazione da rilasciare al proprietario: di fatto, pu sostenersi che la concessione
edilizia altro non che una licenzia edilizia onerosa
Dalla concessione alla autorizzazione edilizia
La legge 10/77 imponeva lobbligo della concessione edilizia per tutti gli interventi su edifici esistenti
Nel 1978 la legge 457 alleggerisce questobbligo, introducendo la autorizzazione edilizia per i soli
interventi di manutenzione straordinaria
Rispetto alla concessione, la autorizzazione edilizia presenta essenzialmente le differenze qui di
seguito enumerate:
1. il suo rilascio da parte del Sindaco segue direttamente listruttoria da parte dellU.T.C., senza
lobbligo del parere della Commissione Edilizia
2. lautorizzazione edilizia non soggetta a scadenza temporale, salvo diverse indicazioni comunali
3. il suo rilascio non comporta esborso di contributi (aut. gratuita)
Dalla concessione alla denuncia asseverata
Nel 1985 la legge 47 introdusse per la prima volta in Italia listituto del condono edilizio, consentendo
alle opere abusive esistenti la concessione edilizia in sanatoria
Per limitare la continuazione del ricorso al piccolo abusivismo, fu deciso di alleggerire
(proceduralmente ed economicamente) le pratiche relative alle opere edilizie di modesta entit
La legge 10/77 imponeva infatti lobbligo della concessione edilizia per tutti gli interventi su edifici
esistenti, con leccezione delle sole opere di manutenzione straordinaria
Nel tentativo di rendere pi agevole e snello lintervento sul patrimonio edilizio esistente, una parte
di tali opere venne sottratta con lart. 26 allobbligo della concessione edilizia a vantaggio di uno
strumento pi snello e non oneroso: la denuncia asseverata
La denuncia asseverata
Legge 47/1985
Con lart. 26 della legge 47, le pratiche relative alle opere edilizie di modesta entit vennero
assoggettate alla semplice presentazione, da parte del proprietario, di una denuncia, corredata da
una relazione asseverata firmata da un tecnico.
Con la denuncia asseverata, un progetto di intervento non soggetto ad approvazione da parte
del Comune: il tecnico che, con la propria firma e sotto la sua responsabilit attesta (assevera)
che le opere:
sono conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti
rientrano nelle opere previste come opere di modesta entit
I Termini temporali
Nella originaria stesura della legge, i lavori potevano avere inizio contestualmente alla presentazione
della denuncia asseverata
Successivamente, al fine di consentire un minimo di controllo su possibili abusi, il termine minimo per
linizio dei lavori venne determinato nella misura di 30 giorni a partire dalla presentazione della
denuncia
Condizioni
Rientrano nella fattispecie delle opere ammesse ad utilizzare tale strumento le opere su edifici
esistenti che:
Non comportino aumento di volume
Non comportino aumento di superficie
Non comportino modifiche alla destinazione duso dellimmobile
Non comportino alterazioni alla sagoma delledificio e ai suoi prospetti
Non comportino aumento del numero delle unit immobiliari
Non insistano su un fabbricato che ricade in zona A
Non insistano su un fabbricato che ricade in zona soggetta a particolari vincoli territoriali
Non comportino pregiudizio allassetto statico e strutturale dellimmobile
La denuncia di Inizio Attivit
Legge 493/1993 Legge 662/1996
Con le stesse finalit della legge 47/85, alcuni provvedimenti legislativi degli anni Novanta hanno
ulteriormente snellito lintervento sui fabbricati esistenti, sostituendo alla denuncia con asseverazione
la D.I.A., che al solito una denuncia corredata da una relazione asseverata, ma che si differenzia
dalla prima per due motivi:
1. un motivo di ordine procedurale :
il termine di attesa prima dellavvio dei lavori venne fissato in 20 giorni, con la consueta intesa
del silenzio-assenso
2. un motivo di merito :
sono ammesse a DIA anche le opere che comportano trasformazioni non sostanziali della e
dei prospetti
Il TU del 2001 sulledilizia
DPR 380/2001
Nel 2001 viene emanato con il D.P.R. n. 380 il Testo Unico in materia di edilizia, che, nel raccogliere e
organizzare i provvedimenti normativi vigenti in materia, comporta alcune rilevanti modifiche:
1. La concessione edilizia scompare e viene sostituita dal permesso di costruire
2. Lautorizzazione edilizia viene soppressa
3. Viene introdotta una nuova regolamentazione della DIA : Lattesa minima fra denuncia e inizio
lavori viene portata a 30 giorni
La legge obiettivo e le ultime modifiche al TU
DPR 380/2001 Legge 443/2001 D.Lgs 301/2002
Nel dicembre 2001 viene emanata la cosiddetta legge obiettivo, legge 443/2001, che contiene la
previsione di estensione delle categorie di interventi assoggettati a D.I.A., che il T.U. subordinava a
Permesso di Costruire
In attuazione della legge 443, il D.Lgs. n. 301/2002 modifica in tale senso il Testo Unico sulledilizia,
ancora prima che questo entri in vigore
Viene introdotta la cosiddetta super D.I.A.
Il titolo abitativo allo stato attuale
DPR 380/2001 D.Lgs 301/2002
A seguito della riscrittura del T.U., lo opere edilizie sono cos classificate nei riguardi del titolo abilitativo
necessario per la loro esecuzione:
1. Attivit edilizie libere, non assoggettate ad alcun titolo abilitativo
2. Attivit edilizie assoggettate al Permesso di Costruire
3. Attivit edilizie assoggettate alla D.I.A.
Le attivit edilizie libere
Sono considerate interventi di attivit edilizia libera, eseguibili senza alcun titolo abilitativo, le
seguenti opere:
1. Gli interventi di manutenzione ordinaria
2. Gli interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, purch non comportino la
realizzazione di rampe o ascensori che alterino la sagoma dellimmobile
3. Le opere temporanee per attivit di ricerca geognostica nel sottosuolo, allesterno dei centri
abitati
Le attivit soggette a PdC
Sono assoggettate al possesso del Permesso di Costruire, rilasciato dal Sindaco, le seguenti opere:
1. Gli interventi di nuova costruzione
2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica
3. Gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino:
Un aumento del numero delle unit immobiliari
Modifiche al volume o alle superfici del fabbricato
Modifiche alla sagoma o ai prospetti del fabbricato
Modifiche alla destinazione duso, se in zona omogenea A
Le attivit soggette a DIA
Sono assoggettate alla presentazione della Denuncia di Inizio Attivit le seguenti opere:
1. Gli interventi che non rientrano fra le attivit edilizie libere e che non sono soggetti a Permesso di
Costruire
2. Le varianti in corso dopera a progetti muniti di Permesso di Costruire, purch non incidano su
volume, superficie, sagoma, prospetti e destinazione duso
Altre attivit soggette a DIA
Possono essere eseguite a seguito di presentazione di D.I.A., in alternativa al rilascio di Permesso di
Costruire, le seguenti opere:
1. Tutte le opere di ristrutturazione edilizia
2. Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, purch disciplinati da Piani
Attuativi vigenti forniti di prescrizioni planivolumetriche di dettaglio
3. In altri termini, occorre che il P.R.G. non rimandi, per le precisazioni di dettaglio delle previsioni,
ad un successivo strumento attuativo
Gli interventi sugli immobili vincolati
Anche gli interventi su immobili soggetti a vincolo di tutela (es. L.1089/39, L.1497/39, L.431/85) sono
assoggettati a D.I.A., purch questa sia corredata da parere di nulla osta da parte dellente
preposto alla tutela
In questo caso, lattesa di 30 giorni decorre dalla data del rilascio di tale parere
Considerazioni
Lampliamento dellelenco delle opere soggetta a D.I.A. ha valso ad essa lattribuzione
dellappellativo di D.I.A. allargata o super D.I.A.
Con lintroduzione della super DIA si consuma la fase della deregulation, con il passaggio da un
regime autorizzativo, nel quale le opere escluse dal permesso comunale costituiscono una
eccezione alla regola, che prescrive ovunque lobbligo della concessione edilizia, ad un regime
asseverativo, nel quale leccezione invece costituita dagli interventi che restano soggetti
allesplicito permesso comunale.
Lezione 20: Gli strumenti della disciplina edilizia: il Regolamento Edilizio
Il Regolamento Edilizio
Generalit
Il Regolamento Edilizio un corpo di norme finalizzate alla regolamentazione di ogni settore
direttamente connesso con lattivit fabbricativa e con lordinato sviluppo urbanistico nellambito
del Comune
Le norme del R.E. sono a-spaziali, prive di riferimento con il territorio: Per essere ancorato al territorio,
il R.E. necessita di un P.R.G. o, in sua assenza, di un P.F.
Il R.E. non contiene previsioni riguardo alla destinazione del territorio, n alla definizione del suo
assetto: Non pertanto uno strumento urbanistico. E uno strumento di disciplina edilizia, e non fa
parte del processo pianificatorio
La disciplina edilizia esistente prima della 1150
Fino dagli ultimi decenni del XIX secolo, i regolamenti igienico-sanitari del Comuni dettavano norme
di natura edilizia finalizzate ad assicurare la salubrit agli aggregati urbani
Nel 1915 il Regolamento Edilizio viene introdotto nella normativa con il Testo Unico sui Comuni e le
Province e con il Codice Civile
Nel 1942 la legge 1150 accoglie il Regolamento Edilizio strutturandolo come il principale strumento
di disciplina edilizia dei Comuni
Legge 1150/1942
Finalit
Erede, da una parte, dei regolamenti igienico-sanitari ottocenteschi e, dallaltra parte, delle
disposizioni civilistiche del primo Novecento, il R.E. ha 2 finalit:
1. assicurare un ordinato sviluppo edilizio dellabitato nei riguardi della funzionalit, dellestetica,
delligiene
2. assicurare il contemperamento degli interessi privati che possono trovarsi in contrasto, mediante
la disciplina dei rapporti di vicinato, che integra in ambito comunale le disposizioni del Codice
Civile
Limiti spaziali, cogenza, validit
Limiti spaziali: Lintero territorio di un Comune
Cogenza: Il Regolamento Edilizio obbligatorio per ogni Comune : I Comuni sprovvisti di P.R.G.
devono anche allegare al R.E. un P.F.
Validit: Il Regolamento Edilizio valido a tempo indeterminato
Contenuti
I contenuti di un Regolamento Edilizio sono determinati dallart. 33 della legge 1150/42
1. la definizione della disciplina dellattivit edilizia, mediante norme igienico-tecniche
estetica dei fabbricati
decoro urbano
2. la definizione delle norme organizzatorie e procedurali
sicurezza degli edifici e degli impianti
salubrit interna degli alloggi
Norme relative al calcolo degli indici edilizi e urbanistici
Norme relative alla procedura per le pratiche edilizie e il rilascio dei permessi
Elaborati
Gli elaborati di un Regolamento Edilizio sono costituiti da un complesso di norme definite in forma
discorsiva, come articoli di un corpus disciplinare
Procedura
3. Recepimento da parte della G.Regionale
apporta modifiche non sostanziali, e lo approva
lo approva
Questioni
Strumento di derivazione ottocentesca, oggi il R.E. talvolta considerato arcaico e superato.
Nei Comuni italiani si manifestano oggi in linea generale 3 tendenze
1. Lo si abolisce, lasciandolo atrofizzato e inserendo le misure normative in esso tradizionalmente
contenute allinterno delle N.T.A. del P.R.G.
2. Si inseriscono nelle N.T.A. le sole norme tecnico-igieniche, lasciando al R.E. la funzione di
strumento di definizione dellassetto organizzativo e procedurale
3. Si continua ad utilizzarlo nel modo tradizionale
Tecnica Urbanistica: Il Processo Pianificatorio
Lezione 1: I modelli per la pianificazione urbana e territoriale
Cos un sistema:
Si dice sistema un insieme di elementi fra loro interagenti sulla base di una predeterminata
relazione, in cui lintensit di tale interrelazione sia sensibilmente pi forte della interazione del
sistema stesso con lesterno
Si dice metasistema, o ambiente, tutto ci che non trova definizione del sistema, e che ha una
possibile relazione funzionale con esso
Si dice sistema chiuso un sistema che non ha relazioni con il metasistema
Si dice elemento di un sistema la minima parte non scomponibile di un sistema
Si dice variabile di un sistema ogni propriet di un suo elemento o di una sua relazione che muta
nel tempo
Si dice variabile di ingresso, o input, ogni grandezza il cui valore determinato da eventi che si
svolgono nel metasistema
Si dice variabile di uscita, o output, ogni grandezza il cui valore determinato da eventi che si
svolgono nel sistema, in conseguenza dei valori delle variabili di ingresso
Si dice stato di un sistema linsieme dei valori assunti dalle sue variabili in un dato istante; tali
variabili si dicono variabili di stato
La complessit del territorio:
Lanalisi e la pianificazione della citt e del territorio hanno ad oggetto un campo
straordinariamente complesso, che presenta una grande quantit di questioni e al quale afferisce
unampia variet di discipline e di competenze
problematiche morfologiche competenze architettoniche
problematiche sociali competenze sociologiche
problematiche economiche competenze economiche e finanziarie
problematiche geologiche competenze geologiche
problematiche ambientali competenze ingegneria idraulica
problematiche giuridiche competenze giuridiche
problematiche storiche competenze storiche e archeologiche
Il territorio come sistema:
Il territorio, e in particolare il territorio urbano, costituisce un sistema complesso, ovvero un sistema
risultante dalla sovrapposizione e dallintreccio di vari sistemi, afferenti a diversi ambiti disciplinari
Esempio:
Intervento sul sistema morfologico Intervento sul sistema morfologico (sistema economico)
Perch un operatore possa affrontare una tale complessit, si ha la necessit di ricondurre di volta
in volta il fenomeno osservato ad un unico sistema Utilizzazione dei modelli
Cos un modello:
Un modello una rappresentazione di un sistema, consistente in una formulazione semplificata e
generalizzata delle sue caratteristiche poste sotto analisi. Un modello quindi una astrazione della
realt, usata per raggiungere la massima chiarezza concettuale, ovvero per ridurre la complessit
del reale ad un livello che si possa comprendere e specificare. Lutilit di un modello consiste nel
fatto che esso pu essere usato per migliorare la nostra conoscenza del comportamento di un
sistema in circostanze in cui non possibile sperimentare direttamente sulla realt.
Esempio:
REALTA SISTEMA MODELLO
Edificio residenziale Elementi strutturali Schema statico
Edificio residenziale Impianto elettrico Schema linee elettriche
Edificio residenziale Elementi morfologici Piante e prospetti architettonici

Limportanza del modello risiede nel fatto che la sua utilizzazione consente di prevedere e verificare
la funzionalit di una soluzione senza procedere per tentativi, mediante la costruzione diretta
delloggetto.
I modelli: una classificazione strutturale
1. Modelli fisici:
I modelli fisici consistono in riproduzioni semplificate e in scala ridotta della realt in studio. Es.: i
modelli semplificati (senza motore) delle automobili da testare nella galleria del vento. Es.: un
plastico di un progetto architettonico o di un progetto a scala urbanistica.
2. Modelli astratti
I modelli astratti sono invece quelli in cui una situazione reale rappresentata con simboli, anzich
con apparati fisici. Esempio: Una rappresentazione cartografica un modello astratto di una
porzione di territorio. Una particolare tipologia dei modelli astratti rappresentata dai modelli
matematici, nei quali la rappresentazione dei fenomeni indagai avviene a mezzo del linguaggio e
delle espressioni matematiche. Nella pianificazione urbana e territoriale, tali modelli sono in genere
quelli pi utili, in quanto consentono il controllo di variabili diverse dai semplici aspetti fisici, fino a
giungere alle relazioni funzionali fra gli elementi insediati.
I modelli: una classificazione funzionale
1. Modelli descrittivi:
Finalizzati essenzialmente alla rappresentazione di una situazione reale.
2. Modelli previsionali:
Modelli descrittivi riferiti a una situazione non reale, ma assunta come ipotesi; finalizzati alla
simulazione delle ipotetiche situazioni future
3. Modelli normativi (planning):
Modelli previsionali finalizzati a rendere possibile lassunzione di decisioni in relazione a determinati
obiettivi.
I modelli descrittivi: alcuni esempi
1. il plastico di un edificio o di una parte di citt un modello fisico descrittivo
2. una cartografia un modello simbolico descrittivo
3. un algoritmo che riproduce una correlazione fra il tasso di occupazione e il reddito familiare un
modello simbolico matematico descrittivo
I modelli previsionali: alcuni esempi
1. il plastico di un progetto un modello fisico previsionale
2. un metodo per determinare lestensione dei bacini di utenza dei centri commerciali in progetto
un modello matematico previsionale
3. un algoritmo che determini la distribuzione delle correnti di traffico a seguito della realizzazione
di trasformazioni urbane in progetto un modello matematico previsionale
I modelli previsionali: alcuni esempi
1. un fotomontaggio che rappresenti limpatto di una infrastruttura sul paesaggio, finalizzato a
scegliere il progetto meno stravolgente, un modello fisico di planning
2. un metodo per determinare il costo di uno strumento urbanistico, finalizzato a scegliere il piano
pi economico, un modello di planning
3. un algoritmo per determinare lattrattivit delle singole parti della citt, finalizzato alla
localizzazione delle attivit, un modello di planning.
I modelli come black box
La bont di un modello non si esaurisce nella sua capacit di fornire previsioni attendibili e simili al
vero. necessario che lintero processo logico che sta alla base dellalgoritmo del modello sia
comprensibile e credibile sotto il profilo concettuale. Va evitato il rischio del black box, ovvero di
un modello caratterizzato da un meccanismo di calcolo indecifrabile, che recepisce gli input
richiesti e produce i risultati senza fornire una spiegazione delle ragioni concettuali in esso strutturate.
I modelli per la pianificazione urbana e territoriale
Luso di modelli per lanalisi della citt e a supporto della pianificazione urbana presuppone
lassunzione della citt stessa come sistema complesso, formato da singoli elementi, fra loro
interconnessi a mezzo di relazioni interne, che ne costituiscono le leggi di funzionamento. I modelli
appaiono pertanto finalizzati alla comprensione e alla descrizione della geografia interna del
territorio e delle relazioni fra le sue singole parti.
I principi della geografia urbana
I princpi della geografia urbana utilizzano modelli per rispondere alle questioni essenziali della
geografia della citt e del territorio:
Perch esiste la citt?
Dove si collocano le attivit nella citt?
Come interagiscono le attivit nella citt?
Come si evolve la citt?
Come si organizzano fra loro le citt?
Lezione 2: Il principio di agglomerazione
Il principio di agglomerazione:
Il principio di agglomerazione il principio genetico della citt: i metodi e i modelli che vi afferiscono
mirano a rispondere alla questione fondamentale della formazione di un centro abitato. Perch
esiste una citt?
Perch esiste una citt? Le economie di agglomerazione:
Le citt esistono perch gli uomini da sempre hanno trovato conveniente organizzare le proprie
attivit in modo spazialmente concentrato. I vantaggi derivanti a una attivit da una localizzazione
spazialmente concentrata si dicono economie di agglomerazione. Le economie di agglomerazione
sono i fattori essenziali della formazione delle citt.
Per evidenziare limportanza delle economie di agglomerazione si ipotizzi la loro assenza. Le attivit,
in assenza di vantaggi da una localizzazione concentrata, tenderebbero a disporsi sul territorio in
modo perfettamente diffuso. Ogni attivit produrrebbe limitate quantit di beni, al solo servizio del
mercato locale.
Si ipotizzi adesso la comparsa di economie di agglomerazione in un qualsiasi settore (anche
marginale) di attivit. Progressivamente, i vantaggi di una localizzazione concentrata vanno a
interessare tutti i settori di attivit. Tutte le attivit tendono a collocarsi in un unico punto dello spazio,
per beneficiare delle economie di agglomerazione.
Esempio:
Si ipotizzi la comparsa di economie di agglomerazione nellattivit di produzione di stringhe per
scarpe. I produttori di stringhe per scarpe si dispongono in un unico punto dello spazio. I produttori
di scarpe si dispongono in quel punto dello spazio. Gli occupati nelle produzioni di quei settori, con
le loro famiglie, si dispongono in quel punto dello spazio. I negozi di generi alimentari, di vestiti, le
scuole, i servizi, trovano convenienza a disporsi in quel punto dello spazio. Il processo continua in
modo cumulativo, toccando progressivamente attivit sempre pi indirettamente legate alla
produzione delle stringhe per scarpe, fino ad interessare tutte le attivit. Tutte le attivit vanno cos a
collocarsi in un unico punto dello spazio, o nelle sue immediate prossimit, per beneficiare della
presenza delle economie di agglomerazione.
Le diseconomie agglomerative:
Un simile processo determinerebbe la formazione di un unico centro, sede di tutte le attivit. Questo
non avviene, perch il processo cumulativo trova un limite nella formazione di diseconomie di
agglomerazione, ovvero di svantaggi connessi alla localizzazione concentrata di attivit. Le
diseconomie di agglomerazione costituiscono un ostacolo alla concentrazione spaziale delle
attivit, arrestando la crescita urbana ad un livello oltre il quale gli svantaggi localizzativi superano i
benefici.
costi di congestione traffico, inquinamento, stress, criminalit
costi di produzione prezzo del terreno, costo di trasporto.
Economie e diseconomie agglomerative:
Presenza di soli costi di trasporto Produzione perfettamente diffusa, in prossimit della
localizzazione dei singoli individui.
Presenza di sole economie di agglomerazione Produzione di ciascun bene concentrata in un solo
luogo dello spazio.
Copresenza di economie di agglomerazione e di costi di trasporto Presenza di concentrazioni di
attivit intercalate ad aree a bassa densit: diffusione concentrata
Queste porzioni del territorio le chiamiamo citt.
Il costo di trasporto
Il costo di trasporto va qui assunto non come spesa monetaria connessa allo spostamento, ma come
metafora di tutti gli elementi di frizione spaziale
Costo monetario di trasporto
Costo di opportunit del tempo di trasporto
Costo psicologico del viaggio
Difficolt delle comunicazioni a distanza
Rischio di perdita di informazioni essenziali
Scadimento informazione dai canali diretti a canali indiretti
Le economie di agglomerazione
Le economie di agglomerazione sono riconducibili a 3 categorie:
1. Economie di scala :
Economie interne allattivit, dipendenti dalle sue dimensioni
2. Economie di localizzazione
Economie esterne allattivit, ma interne al rispettivo settore
3. Economie di urbanizzazione
Economie esterne allattivit e al rispettivo settore
Le economie di scala
Le economie di scala sono i vantaggi che derivano a una attivit dal raggiungimento di dimensioni
sufficientemente elevate per migliorare lefficienza dei processi produttivi: abbassamento dei costi,
aumento dei profitti. Le attivit non possono essere riprodotte in miniatura (Es.: una fabbrica che
produce 1 automobile lanno, una scuola per 5 studenti non possono esistere) Aumentando le
dimensioni di unattivit, si osserva in genere un aumento pi che proporzionale della sua efficienza.

Le economie di scala e larea di mercato di unattivit
Si ipotizzi un mercato disposto lungo una linea retta, su un territorio lineare omogeneo, e 6 attivit
che producono lo stesso bene, disposte uniformemente

p = prezzo di mercato del bene/servizio
d = distanza
t = costo di trasporto
p* = prezzo franco fabbrica

p = p* + t d

D = ampiezza dellarea di mercato
La curva della domanda spaziale e larea di mercato di unattivit individuale x = x (d) di beni e
servizi

La curva della domanda spaziale complessiva di beni e servizi
p = p* + t d = a - b x x = (a - p*) / b - t/b d
X = 0-dmax [(a - p*) / b - t/b d] dd mercato lineare
X = q [dmax (a-p*) / b dmax /b ]
X = 0-2 0-dmax [(a - p*) / b - t/b d] dd d mercato spaziale
dmax = (a - p*) t
x, X = f (p*, t) La domanda spaziale di beni e servizi dipende solo dalla presenza di economie di
scala (p*) e dai costi di trasporto (t)
Dalla curva spaziale della domanda alla disposizione delle attivit sul territorio
Struttura ad honeycomb (alveare)
Cono di Lsch

Le economie di localizzazione
Sono fattori che determinano lagglomerazione di attivit simili, per beneficiare di vantaggi esterni
alle singole imprese ma interni al loro settore
Linstaurarsi di rapporti di acquisto/vendita fra le imprese Economie di tipo pecuniario
La riduzione dei costi di transazione allinterno dellarea Economie transazionali
La disponibilit di un bacino di manodopera specializzata Economie di apprendimento
La presenza di servizi di valorizzazione della produzione Economie di marketing
La presenza di una cultura industriale diffusa nellarea Economie da industrial atmosphere
Le economie di urbanizzazione
Sono fattori tipici dellambiente urbano: determinano lagglomerazione di attivit che mirano a
beneficiare di vantaggi esterni alle singole imprese e al loro settore, ma derivanti dalle caratteristiche
e dalle funzioni della citt:
Concentrazione dellintervento pubblico nella citt
Natura della citt come vasto mercato
Natura della citt come incubatore di fattori produttivi
Accesso a un mercato di grande dimensione
Presenza di nicchie di specializzazione nel mercato
Accesso a un ampio e diversificato mercato del lavoro
Presenza di capacit manageriali e direttive
Economie di comunicazione/informazione
Economie di scala nella fornitura dei servizi
Presenza di impianti e infrastrutture
Economie e diseconomie urbane dei residenti
Anche gli households, oltre alle attivit, sono sensibili nelle loro scelte localizzative alla presenza di
economie e diseconomie di agglomerazione
Economie di agglomerazione urbana
Presenza di pi efficienti servizi pubblici
Ricchezza di servizi culturali e ricreativi
Maggiori possibilit di scelta (lavoro, shopping, ricreazione)
Diseconomie di agglomerazione urbana
Elevati costi delle abitazioni
Congestione e inquinamento
Le economie di urbanizzazione
Platone (IV secolo a.C.) 7! Abitanti (oltre a bambini, stranieri, schiavi e donne)
R. Owen (1820) 1.200 abitanti
C. Fourier (1825) 1.600 abitanti
E. Howard (1899) 32.000 abitanti
T. Garnier (1910) 35.000 abitanti
Le Corbusier (1925) 3.000.000 abitanti
J. Sert (1955) 80.000 abitanti

Lezione 3: Il principio di accessibilit
Il principio di accessibilit (o della competizione spaziale):
Il principio di accessibilit posto alla base della organizzazione interna dello spazio urbano
I metodi e i modelli che vi afferiscono mirano a rispondere alla questione della localizzazione delle
attivit in un centro abitato
Dove nella citt?
Spazio urbano e accessibilit:
Lorganizzazione dello spazio urbano determinata dalla competizione fra le diverse attivit
economiche per assicurarsi al suo interno la localizzazione pi vantaggiosa. Una localizzazione pi
vantaggiosa significa la collocazione in una parte del territorio avente pi elevata accessibilit.
Cosa si intende per accessibilit?
Della accessibilit:
Laccessibilit, in senso del tutto generale, definibile come il superamento della barriera imposta
dallo spazio al movimento di cose e persone, ovvero il superamento della frizione spaziale. In
concreto, laccessibilit , per esempio:
per una attivit, la presenza di un bacino di mercato raggiungibile senza elevati oneri
per una attivit, la pronta ed economica disponibilit di fattori produttivi
per unazienda, la disponibilit di informazioni strategiche in tempi rapidi rispetto alle attivit
concorrenti
per una persona, la possibilit di visitare musei, portare i bambini a scuola, fare acquisti,
frequentare cinema, ricrearsi nel verde senza sobbarcarsi tempi e costi di spostamento
Laccessibilit quindi una risorsa pregiata, la cui ricerca governa le scelte localizzative, sia a livello
macro- che micro-territoriale
A scala macroterritoriale Storicamente, le citt si sono insediate in luoghi che garantivano i
massimi vantaggi localizzativi: la foce di un fiume, la vicinanza a miniere, la prossimit a nodi di
trasporto, a bacini di mercato, etc.
A scala microterritoriale Le attivit si dispongono in ambito urbano in modo da beneficiare dei
vantaggi della accessibilit: lorganizzazione interna della citt ne risulta determinata
Per disporre in misura massima della accessibilit, risorsa limitata, sulla scena urbana si accende fra
le attivit una competizione, che si traduce in una elevata domanda di aree centrali
In tale competizione, emerge come arbitro lelemento ordinatore delle attivit sul suolo urbano : la
rendita fondiaria
La rendita urbana alloca le diverse porzioni dello spazio urbano alle attivit che pi sono in grado di
pagare per la loro disponibilit
Gli inizi della teoria della localizzazione: il modello di Von Thunen
Nel 1836 Johan Von Thnen studi lottimale localizzazione delle attivit agricole, assumendo le
seguenti ipotesi
Un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle infrastrutture di trasporto
La presenza di un unico centro, sede del mercato dei prodotti
La disponibilit diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportati
Una funzione di produzione specifica per ogni prodotto
Il prezzo definito esogenamente, su un mercato pi ampio
Il costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza
Le notazioni
p - prezzo di vendita unitario del prodotto
c - costo unitario di produzione del prodotto
x - quantit di prodotto ottenibile per unit sup. del terreno
d - distanza dal centro
- costo di trasporto unitario
r - rendita per unit di superficie
La rendita limporto corrisposto al proprietario del terreno al netto dei costi di produzione e del
normale profitto
r (d) = (p - c - d) x
Rendita e uso agricolo del suolo
Ad ogni attivit corrisponde una specifica funzione di produzione
r (d) = (p - c - d) x

Si ipotizzi la presenza di pi (3) usi agricoli alternativi, ciascuno fornito di una propria funzione di
produzione. Ogni porzione di terreno verr allocata alla produzione che consentir lofferta di rendita
pi vantaggiosa. Le produzioni si disporranno secondo cerchi concentrici attorno alla sede del
mercato.
Le conclusioni
Nella competizione per il terreno pi accessibile, ogni porzione attribuita alla produzione in grado
di offrire la rendita pi elevata. Produzioni la cui funzione una retta pi bassa di altre verranno
escluse dalla allocazione delle porzioni di terreno. Le produzioni si disporranno secondo cerchi
concentrici attorno al mercato. I terreni esterni alla circonferenza pi ampia saranno esclusi dalla
coltivazione: qui i costi di produzione superano infatti il ricavo. La rendita fondiaria complessiva
data dallinviluppo delle curve di rendita.

Fin qui si parlato di curve di offerta di rendita. E la domanda di rendita?
Anchessa pari allinviluppo delle curve di offerta di rendita. Il proprietario del terreno, infatti,
ceder ogni sua porzione alla attivit che sar in grado di pagare per la sua disponibilit la rendita
pi elevata, e appunto tale rendita massima, che quindi risulta dalla capacit di spesa del mercato,
sar limporto che egli chieder per la cessione delluso del suolo.
Lestensione del modello di Von Thunen: Le attivit urbane.
Le ipotesi
Una citt localizzata su un territorio pianeggiante, omogeneo e isotropo, anche riguardo alle
infrastrutture di trasporto, perfettamente percorribile in senso radiocentrico.
La presenza di un unico centro, assunto come la localizzazione pi appetibile per tutte le attivit.
La disponibilit diffusa dei fattori produttivi, che non devono essere trasportati.
Il prezzo dei beni prodotti definito esogenamente.
Il costo di trasporto costante, variabile linearmente con la distanza.
Le notazioni
p - prezzo di vendita unitario del prodotto
c - costo unitario di produzione del prodotto
x - quantit di prodotto ottenibile per unit di superficie del suolo
d - distanza dal centro
z - margine di profitto medio
r - rendita per unit di superficie
Rendita e uso del suolo urbano

Lofferta di rendita, cio la rendita che ogni attivit sar in condizioni di offrire per la disponibilit di
una unit di suolo, sar:
r (d) = [p - z - c(d)] x(d)
Se (1) solo una delle due variabili c ed x dipende dalla distanza d, allora la curva di rendita lineare.
La retta inclinata negativamente.
Se sia c che x dipendono da d, la curva assume una forma convessa, con pendenza decrescente
con lallontanarsi dal centro (2)

Si ipotizzi una curva di rendita di tipo lineare (solo una delle variabili c ed x dipende da d)
r (d) = [p - z - c(d)] x(d)
Si ipotizzi la variabilit del profitto z: per ogni attivit si ottiene una famiglie di curve di offerta di
rendita, lineari e fra loro parallele, ciascuna delle quali caratterizzata da un diverso valore del
margine di profitto z
A parit di distanza d (e quindi di c ed x) una attivit pu offrire una rendita pi elevata trattenendo
un profitto pi basso

La localizzazione ottimale dellimpresa pu essere stabilita confrontando la famiglia di curve di
offerta di rendita con la curva della effettiva domanda di rendita fondiaria espressa dal mercato
locale. La localizzazione ottimale della attivit sar in corrispondenza del punto di tangenza della
curva di domanda di rendita con la pi bassa curva di offerta di rendita. Analogamente, una
impresa potr rinunciare a una parte del proprio margine di profitto per ottenere la disponibilit di
suolo in una collocazione pi centrale.
Reddita fondiaria e centralit

Attivit di tipo diverso esprimono famiglie di curve di offerta di rendita con diversa inclinazione
Linclinazione esprime lapprezzamento che lattivit manifesta nei confronti della vicinanza al
centro (accessibilit). Attivit per le quali la centralit offre vantaggi comparativamente pi elevati
presentano curve pi inclinate. Attivit che non hanno particolari benefici dalla vicinanza al centro
hanno curve piatte o comunque quasi orizzontali Sulla base della inclinazione delle curve di offerta
di rendita quindi possibile costruire una sorta di tassonomia delle attivit urbane nei riguardi del
rispettivo livello di centralit.
Una classificazione delle attivit urbane
r (d) = [p - z - c(d)] x(d)
r(d) = [p - z - c(d)] x(d) - c(d) x(d)

c(d) > 0
x(d) = 0
attivit orientate su un mercato urbano centrale o le attivit che usano strutture o fattori di
produzione centrali
Rientrano fra queste gli spedizionieri che utilizzano il trasporto ferroviario, gli avvocati e gli agenti di
borsa e di cambio

c(d) = 0
x(d) >> 0
per queste attivit per le quali la distanza non influisce sui costi, ma la domanda si riduce
rapidamente al crescere della distanza dal centro
attivit ad alto contenuto di interazione, orientate alla densit della domanda: attivit commerciali,
grandi magazzini

c(d) = 0
x(d) < 0
[p - z - c(d)] >> 0
attivit monopolistiche o oligopolistiche, che possono garantire elevati extraprofitti per la natura non
perfettamente concorrenziale del mercato. Rientrano fra queste attivit le attivit politiche e
amministrative, le attivit bancarie e assicurative, il terziario professionale.

c(d) > 0
x(d) < 0
x >> 0
attivit che utilizzano in modo particolarmente efficiente ed intensivo il fattore spazio a parit di
valore del bene prodotto. Rientrano fra queste le attivit di ufficio, le attivit legate allinformatica,
le agenzie di viaggio, i negozi di generi di lusso.
L offerta complessiva di reddita fondiaria
Date le attivit e le relative funzioni di produzione, possibile ricavare il valore dellofferta di rendita
complessiva.
ri (d) = [pi - zi - ci (d)] xi (d)

R (d) = 0-2 0-dmax [p - z - c(d)] x(d) dd d
La localizzazione delle attivit residenziali

La domanda di abitazioni poste in prossimit del centro (assunto come la localizzazione pi
appetibile) determina anche per luso residenziale il consueto andamento della curva di offerta di
rendita. Nel caso delluso residenziale, ogni household possiede per un grado di libert in pi, dato
dalla flessibilit delle dimensioni dellalloggio. A parit di reddito (1) o (2), ogni famiglia pu scegliere
un alloggio centrale di minori dimensioni (A) o periferico ma di dimensioni pi grandi (B).
Preferenze per categorie sociali e per aree geografiche
Alcune categorie di persone (tipicamente i singles, gli artisti, gli young urban professionals)
preferiranno a parit di reddito speso per labitazione residenze centrali (A), sacrificando le
dimensioni dellalloggio alla prossimit ai luoghi di relazione e di svago. Altre categorie (tipicamente
le famiglie) preferiranno invece localizzazioni marginali (B), pagando con una minore accessibilit
la disponibilit di spazio e una minore densit insediativa. Esistono anche tipiche differenziazioni sulla
base della collocazione geografica: mentre in Europa ancora forte la domanda di aree centrali
anche per la destinazione abitativa (A), nel Nord-America tradizionalmente diffusa laspirazione
alla residenza suburbana (B). In epoca recente (a partire dagli anni 80) anche nelle grandi citt
nord-americane cresciuta la domanda di alloggi in posizione centrale, e la conseguente
riqualificazione di aree centrali degradate per la residenza di classi agiate.

Lezione 4: Il principio di interazione spaziale
Il principio di interazione spaziale posto alla base del funzionamento del sistema urbano. I metodi
e i modelli che vi afferiscono mirano a rispondere alla questione dei rapporti che intercorrono fra le
attivit localizzate entro un determinato sistema insediativo. Come nella citt?
Spazio urbano e rapporti tra attivit
Ogni attivit posta in un sistema sviluppa con i suoi elementi una complessa rete di relazioni: relazioni
di attrazione, di repulsione, di cooperazione. Reciprocamente, tutte le attivit del sistema esercitano
su di essa analoghe relazioni, di vario genere. Esempi:
Spostamenti fisici (movimento pedonale o veicolare)
Compravendita di beni o servizi
Scambio di informazioni (telefono, Internet, )
L ipotesi gravitazionale
Questi rapporti sembrano organizzarsi sulla base di campi gravitazionali, la cui intensit appare
sensibile alla dimensione delle attivit e alla loro mutua distanza. Ogni attivit sembra subire (ed
esercitare) da parte delle altre attivit una influenza proporzionale allentit delle grandezze in gioco
e inversamente proporzionale alla distanza che le separa. Una tale evidenza ha suggerito di studiare
tali rapporti mediante modelli costruiti in analogia con le leggi newtoniane sulla fisica dei gravi,
assimilando le attivit a corpi fisici di massa proporzionale alla propria entit.
Utilit dei modelli gravitazionali
I modelli gravitazionali si rivelano particolarmente utili per lo studio dei fenomeni urbani e territoriali.
Di tale modello si prospettano due possibili utilizzazioni, frequentemente praticate:
1. una utilizzazione come modello di flusso, finalizzato a misurare lintensit delle relazioni di
interazione fra attivit insediate
2. una utilizzazione come modello di potenziale, finalizzato a misurare linfluenza determinata da
tutte le attivit insediate in un qualsiasi punto dello spazio
I modelli gravitazionali
Secondo la legge di gravitazione universale, due corpi A e B posti nello spazio si attraggono con una
forza la cui intensit varia in ragione delle loro masse M e in ragione inversa del quadrato della
distanza che li separa. Lestensione di una tale formulazione allo studio dei fenomeni spaziali stata
da decenni sperimentata con successo in vari campi di analisi, come i movimenti pendolari, i
rapporti commerciali, le spese telefoniche.
Tij = K (Pi
Pj
) / d

In tali sperimentazioni, si assunto come valore dellintensit di interazione fra due attivit i e j
insediate, di consistenza (fisica, demografica, economica, etc.) Pi e Pj quello Tij risultante
dallespressione. Dove lesponente esprime il peso della frizione spaziale nel fenomeno in studio,
ovvero il peso della specifica deterrenza che la distanza pone alla interazione nel caso in specie.
Il modello di Reilly
Una delle prime sperimentazioni del principio di interazione gravitazionale risale agli anni 30, quando
William Reilly present la sua law of retail gravitation.
unestensione del modello gravitazionale per lanalisi dei movimenti finalizzati allacquisto di beni
al dettaglio. Secondo tale legge, dati due centri urbani A e B, con popolazione residente
rispettivamente pari a PA e PB, la vendita di beni al dettaglio in A e in B effettuata nei due centri dai
consumatori residenti nei diversi centri intermedi C risulta dalla espressione.
VA / VB = (PA
/PB
) / (dBC

/ dAC
)
1 1,5 - 2,5
Una Applicazione
Una applicazione del modello di Reilly consiste nella individuazione dei limiti delle aree di mercato di
2 centri.

Poich sulla frontiera fra le due aree di mercato le vendite si equivalgono (VA= VB) possibile definire,
ponendo ad es. = 1 e = 2, il punto di frontiera C sul segmento AB.
VA/VB = (PA
/PB
)/(dBC
/dAC
) = 1
(PA/PB )/(dBC/dAC)
2
= 1 (PA/PB )= (dAC /dBC)
(PA/PB )= (dAB- dBC) /dBC (PA/PB )= (dAB /dBC) - 1
dBC = dAB / [1 + (PA/PB )]
I modelli di interazione spaziale
Si consideri un sistema territoriale, in cui siano insediate n attivit
Chiamiamo Tij lintensit della relazione di interazione fra lattivit i-esima e lattivit j-esima
Naturalmente, il flusso totale in uscita dallarea di origine i
Oi = j Tij
Mentre il flusso totale in entrata nellarea di destinazione j
Dj = i Tij
In analogia alla fisica dei gravi, lentit dellinterazione Tij fra lattivit i-esima e lattivit j-esima, fra
loro distanti dij sar proporzionale al flusso totale in uscita da i, al flusso totale in entrata in j e ad una
funzione dellimpedenza spaziale: Tij = k Oi Dj f (dij)
Linterazione fra i e j deve tuttavia tenere conto anche della presenza delle altre attivit concorrenti
nella ripartizione dei flussi, per cui pu dirsi che essa proporzionale alla taglia (o al potere attrattivo)
delle due zone, e inversamente proporzionale alla attrazione esercitata dalle altre zone: Tij = k Oi Dj f
(dij) / k j Dj f (dij)
Tij = Oi Dj f (dij) / j Dj f (dij)
Se nella espressione noi poniamo:
Ai = 1 / j Dj f (dij) Tij = Ai Oi Dj f (dij)
Se poi in essa sostituiamo:
Prij = Ai Dj f (dij) Tij = Oi Prij
Ovvero, linterazione dellorigine Oi con la destinazione Dj pu essere vista come il prodotto del flusso
in uscita Oi per la probabilit che tale flusso sia indirizzato proprio alla destinazione Dj
I modelli di interazione spaziale a vincolo unico
Si dicono a vincolo unico i modelli gravitazionali progettati in modo che i risultati del modello
rispettino una sola delle seguenti condizioni.
j Tij = Oi
i Tij = Dj
I modelli di interazione spaziale a vincolo unico sono finalizzati a ricavare, dato il flusso Oi in uscita,
lentit del flusso in entrata Dj (o viceversa), oltrech lintensit delle interazioni Tij
Un esempio: il modello di Lakshmanan-Hansen
Il modello di Lakshmanan-Hansen, studiato nel 1965 per ottimizzare la localizzazione degli shopping
centers di Baltimora, anche detto: modello di Baltimora
un modello gravitazionale a vincolo unico che assume ad oggetto il flusso per gli acquisti al
dettaglio fra le zone residenziali ed i centri commerciali. Il modello suddivide le residenze del sistema
in n zone e considera la presenza di m centri commerciali. Sar dij la distanza fra la i-esima zona
residenziale ed il j-esimo centro commerciale.
Lipotesi di lavoro che lammontare degli acquisti effettuati dai residenti nella i-esima zona nel j-
esimo shopping center sia:
proporzionale allammontare della spesa complessiva
proporzionale al potere attrattivo dello shopping center
inversamente proporzionale alla distanza fra la residenza e lo shopping center
inversamente proporzionale al potere attrattivo degli altri shopping centers
Si assumono le seguenti notazioni:
Pi - popolazione della i-esima zona residenziale
ci - spesa media pro-capite nella i-esima zona
Fj - taglia del j-esimo shopping center
dij - distanza fra la i-esima zona residenziale e il j-esimo shopping center
Sij - acquisti dei residenti nella i-esima zona nel j-esimo shopping center
Il modello funziona secondo la seguente espressione:
Sij = ciPi Fj f (dij) / j Fj f (dij)
Il modello di Baltimora un modello di interazione spaziale che utilizza come fattore di attrazione,
indicatore della taglia dello shopping center, la sua superficie di vendita Fj
Al solito, tale espressione pu essere scritta in modo conciso
Sij = CiPrij
Ponendo:
ciPi = Ci
Fj f (dij) / j Fj f (dij) = Prij
La sperimentazione del modello su Baltimora venne condotta assumendo la seguente espressione
dellimpedenza spaziale:
f (dij) = dij
-

E forn risultati affidabili ponendo = 1,5-2,5. Ovvero:
Sij = ciPi Fj dij
-2
/ j Fj dij
-2

Sij = ciPi Fj f (dij) / j Fj f (dij)
Finalit del modello determinare lammontare totale degli acquisti effettuati in ogni shopping
center, ovvero:
Sj = i Sij
Eventualmente scartando soluzioni che comportino valori di Sj inferiori a una determinata soglia
assunta come valore minimo per la sopravvivenza dello shopping center.
I modelli di interazione spaziale a vincolo doppio
Si dicono a doppio vincolo i modelli gravitazionali costruiti in modo che i risultati del modello
rispettino entrambe le seguenti condizioni
j Tij = Oi
i Tij = Dj
I modelli a doppio vincolo assumono pertanto come noti sia i valori delle origini Oi che quelli delle
destinazioni Dj, e sono utilizzati per determinare il valore delle interazioni Tij fra le coppie di zone.
Un modello a doppio vincolo, naturalmente, non libero di fornire la localizzazione di arrivo degli
spostamenti, giacch sia le origini Oi che le destinazioni Dj sono vincolate.
Un modello a doppio vincolo cos caratterizzato:
1. Tij = K Oi Dj f (dij)
2. j Tij = Oi
3. i Tij = Dj
Le incognite Tij sono n.
Le equazioni (2) e (3) sono n
Si pu dimostrare che lunico modo per risolvere le (1) nel rispetto delle (2) e delle (3) consiste
nellutilizzare, al posto di K, 2n costanti, che chiameremo Ai e Bj
Tij = AiBjOiDj f (dij)
Sostituendo, otteniamo:
Ai = 1/ jBjDj f (dij)
Bj = 1/ iAiOi f (dij)
Nelle espressioni delle interazioni Tij, notiamo che le costanti Ai contengono le Bj, e le Bj contengono
le Ai. Per tale motivo il calcolo di entrambi i gruppi di costanti deve essere effettuato per via iterativa
Si pone, ad esempio Ai= 1 (i = 1,2, .., n)
Si ricavano i valori Bj, che, sostituiti nelle (4), forniscono nuovi valori di Ai; e cos via fino a convergenza
Il potenziale economico-spaziale
Definizione
Anche il concetto di potenziale economico-spaziale discende dallanalogia con la fisica dei gravi
Dato un insieme di masse Mj, il potenziale gravitazionale da esso indotto in un punto a definito
come:
Ea = k j Mj / daj
Lestensione ai fenomeni territoriali immediata, con lunica differenza nella possibilit di apprezzare
diversamente limpedenza spaziale, in relazione alla effettiva deterrenza allo spostamento relativa
a diversi fenomeni
Ea = k j Pj / daj

Significato
Il potenziale economico-spaziale pu essere definito come una sorta di accessibilit generalizzata
Nel principio di competizione spaziale ad ogni punto dello spazio circostante un determinato
centro viene riconosciuto un certo livello di centralit, funzione dellimpedenza spaziale rispetto a
questo
Allo stesso modo, ogni punto di un sistema formato da attivit interagenti caratterizzato da un
livello di accessibilit generalizzata, il cui valore dipende dallentit delle attivit e dalla frizione
spaziale rispetto ad esse.
In altri termini, la relazione localizzazione/rendita viene qui generalizzata mediante il superamento
dellunitariet del centro e la disaggregazione dello spazio geografico nelle sue componenti
elementari: le attivit insediate.
Utilizzazione
Il concetto di potenziale economico-spaziale utile per spiegare e comprendere:
Una scelta localizzativa (orientata al luogo a pi elevato potenziale)
Linsieme dei flussi diretti verso tale localizzazione e in uscita da essa
Il valore posizionale di tale localizzazione (anche valore economico del suolo)
Lezione 4: Il principio di competitivit
Il principio di competitivit studia le condizioni che sono allorigine dello sviluppo e della crescita
della citt. Come si evolve la citt?
La teoria della base economica
Il principio di competitivit scaturisce dalla necessit di distinguere, allinterno delle funzioni urbane,
fra quelle che si rivolgono ad una domanda esterna e quelle che al contrario si rivolgono a soddisfare
i bisogni della popolazione residente. La citt viene in certo modo interpretata come una grande
macchina per produrre beni e servizi, e il bacino di mercato dei beni prodotti viene individuato
essenzialmente al suo esterno; tuttavia, tale macchina necessita per il suo funzionamento di molte
attivit e funzioni al servizio delle attivit e della popolazione impegnata nella produzione.
Attivit di base: Attivit che producono beni e servizi destinati allesterno del sistema
Attivit di servizio: Attivit destinate al sostentamento della popolazione residente e delle attivit
esistenti
Secondo la cosiddetta teoria della base economica urbana, la forza che determina le condizioni
per lo sviluppo e la crescita di una citt, il motore della dinamica urbana, risiede nelle attivit di
base, mentre le attivit di servizio ne assicurano il semplice sostentamento.
Attivit di base, attivit di servizio e popolazione:
Notazioni
P - popolazione residente
E - occupazione totale
B - popolazione occupata in attivit di base
S - popolazione occupata in attivit di servizio
= 1/ - tasso di occupazione
P = E = (B + S) = B + S
Ad un aumento di una unit dei posti di lavoro corrisponder un aumento della popolazione
residente. Questa dinamica, nella teoria della base economica, innescata dalla creazione di posti
di lavoro in attivit di base, e solo successivamente sostenuta dalle attivit di servizio. Sulla teoria
della base economica sono fondati alcuni modelli territoriali di grande importanza, fra cui una
posizione centrale merita senza dubbio il modello di Lowry.
Il modello di Lowry
Il modello di Lowry venne elaborato nel 1964 da Ira Lowry e presentato allinterno di uno studio
finalizzato alla pianificazione dellarea urbana di Pittsburgh. Soggetto nei decenni successivi ad
alcuni significativi raffinamenti (Garin, Wilson), sicuramente il pi diffuso e utilizzato modello di
analisi dello spazio urbano. La logica operativa del modello consiste nella elegante fusione di due
ipotesi teoriche.
la teoria della base economica urbana, che mette in relazione attivit di base, attivit di servizio
e residenze
il principio di interazione spaziale, che viene utilizzato per allocare la popolazione attorno ai
luoghi di lavoro e le attivit di servizio attorno alle residenze
Input e output
Il modello di Lowry assume come dato di input lentit e la localizzazione delle attivit di base in un
sistema urbano, e fornisce su tale base stime riguardanti.
la dimensione della consistenza totale della popolazione insediata e la sua localizzazione nel
sistema urbano
la dimensione delloccupazione nel settore di servizio e la sua localizzazione nel sistema
la distribuzione della domanda di trasporto a servizio degli spostamenti casa-lavoro
La logica operativa
Loccupazione di base determina, attraverso luso di un tasso di attivit, l a dimensione della
popolazione
Mediante un modello gravitazionale a vincolo unico la popolazione viene allocata alle zone di
residenza
La popolazione insediata determina, attraverso luso di un altro tasso di attivit, loccupazione nei
settori di servizio
Mediante un altro modello a vincolo unico loccupazione di servizio allocata alle zone di
occupazione
Loccupazione di servizio determina una aliquota addizionale di popolazione insediata
E cos via, iterativamente, fintantoch gli incrementi diventano irrisori e trascurabili
Le notazioni
Sia dato un sistema insediativo suddiviso in n zone
Cij - costo di trasporto fra la zona i e la zona j
f(cij) = d
-
- funzione che esprime limpedenza spaziale
Ei - loccupazione di base nella zona i
- inverso del tasso di occupazione, ovvero il numero di persone mantenute da un posto di lavoro
- tasso di servizio, ovvero loccupazione di servizio richiesta da una popolazione data
Si - occupazione di servizio nella zona i
Il problema
Il problema che il modello si pone di risolvere levoluzione di un sistema insediativo in seguito ad
una perturbazione, consistente nellintroduzione di occupazione in attivit di base
In concreto, supponendo una dei cambiamenti nella localizzazione delle attivit di base, il modello
in grado di prevedere
quanta popolazione si insedier nel sistema
dove andr a vivere e a lavorare in relazione alle opportunit di lavoro offerte
La allocazione delle residenze
Si determina la quantit delle interazioni fra la zona i ove sono localizzate le attivit di base e la zona
residenziale j
Tij = Ai Ei Pj dij
dove Ai = 1 / j Pj dij
-

Ovvero, ponendo Prij = Ai Pj dij
-

Tij = Ei Prij

Si ricava cos la quantit totale di popolazione residente in ogni zona j a seguito della localizzazione
delle attivit Ei
Pj = iTij
La allocazione delle attivit di servizio
La popolazione residente Pj esprime una domanda di servizi che produrr una occupazione di
servizio cos definita
Dj = Pj
Questa occupazione viene attribuita alle varie zone i come sommatoria delle interazioni
Tji = BjDj Si dji
-
dove Bj = 1 / i Si dji
-

Ovvero, ponendo Prji = BjSidji
-

Sji = Dj Prji

Cos si ricava Si = jSji
La iterazione del calcolo
La localizzazione della occupazione Si nella zona i determina un incremento di popolazione P che
si redistribuisce fra le zone j, come gi visto nella fase iniziale
Si procede in tale modo fino a quando gli incrementi di popolazione e del numero di occupati in
attivit di servizio diventano di entit trascurabile

Un diagramma di flusso

Lezione 5: Il principio di gerarchia
La citt e le citt
I modelli fin qui esaminati danno ragione dellesistenza della citt, della sua strutturazione interna,
dei rapporti che intercorrono fra le sue parti e del suo sviluppo
Una citt cos strutturata vive per in uno spazio astratto, definito in soli termini dicotomici
Citt non-citt
Citt campagna
spazio della concentrazione spazio della dispersione
Il principio di gerarchia
Il principio di agglomerazione non spiega inoltre perch si sviluppino sul territorio citt con differenti
specializzazioni funzionali. Usciamo quindi adesso dal perimetro dello spazio urbano e
interroghiamoci sui rapporti che intercorrono fra la citt ed il territorio circostante, fra la citt e le
citt ad essa prossime. Come si organizzano fra loro le citt?
La teoria delle localit centrali
La teoria delle localit centrali venne elaborata nel 1933 da Walter Christaller sulla base delle
seguenti ipotesi.
uno spazio omogeneo ed isotropo, sia in termini di densit demografica che di caratteristiche
fisiche e infrastrutturale
la efficienza di una struttura economica caratterizzata da aree di mercato esagonali (struttura ad
honeycomb alla Lsch)
Definizioni e notazioni
localit centrale: il punto centrale di un agglomerato urbano in cui si producono servizi, ovvero il
luogo di produzione di beni centrali. Il concetto di localit centrale non coincide pertanto con quello
di citt, e la sua grandezza non corrisponde alla sua dimensione demografica
bene centrale: il prodotto delle attivit di servizio offerto dalla localit centrale
regione complementare: la zona di influenza della localit centrale, ovvero larea di mercato in
cui lofferta di servizio prodotto da essa soddisfatta
portata (range): la distanza massima a cui pu essere venduto un bene, ovvero la distanza massima
che la popolazione disposta a percorrere per acquistare un bene centrale. Il range strettamente
correlato al costo di trasporto
soglia (threshold): la distanza (ovvero larea) corrispondente alla quantit minima di ciascun bene
producibile in modo efficiente. La threshold strettamente correlata alle economie di scala
Condizioni e ipotesi
Ogni bene prodotto se e solo se la sua portata supera la soglia territoriale minima, ovvero se il
range maggiore della threshold
Ogni bene collocato lungo una scala gerarchica di beni sulla base dellentit del proprio range
Ogni centro produce il bene relativo al suo livello gerarchico e tutti i beni di ordine inferiore
La logica
Per ogni centro di ordine superiore esiste, in cascata, una pluralit di centri di ordine inferiore, fino al
livello pi basso, corrispondente al villaggio, di cui esiste il numero pi elevato, ed in cui si producono
beni di pi limitata portata. Per Christaller esistono tre condizioni che vincolano lassetto localizzativo
delle citt determinandone lottima disposizione. Queste condizioni sono i principi ordinatori.
il vincolo del mercato
il vincolo del traffico
il vincolo della amministrazione politica
Christaller:
il vincolo del mercato
Si consideri una localit centrale C che produce un bene 1 di un determinato ordine r1
La distribuzione delle aree di mercato corrisponder ad una struttura a nido dape, con i centri C ai
vertici
Si consideri la produzione in C del bene 2 di ordine inferiore r2< r1
Ampie porzioni di territorio restano scoperte dallaccesso al bene 2; necessaria la localizzazione di
una nuova localit centrale
E cos via con il bene 3, con il bene 4, etc.

La articolazione gerarchica corrispondente alla struttura spaziale , in base al vincolo del mercato:

La gerarchia dei centri risulta articolata in steps con K = 3
Il numero dei nuovi centri varia nel modo che segue: 1, 2, 6, 18, 54,..
La regione complementare di ogni centro articolata in 3 regioni complementari di ordine
immediatamente inferiore
il vincolo del traffico
Lottimale localizzazione dei centri, rispettando il vincolo del traffico, comporta la localizzazione in
corrispondenza del punto intermedio fra due centri di ordine superiore

La articolazione gerarchica corrispondente alla struttura spaziale , in base al vincolo del mercato:

Il numero dei nuovi centri varia nel modo che segue: 1, 3, 10, 32,...
il vincolo del amministrazione pubblica
Lottimale localizzazione dei centri, rispettando il vincolo della amministrazione pubblica, comporta
per ogni centro una localizzazione tale che la regione complementare sia interamente compresa
entro quella del centro di ordine superiore
La articolazione gerarchica corrispondente alla struttura spaziale , in base al vincolo della
amministrazione pubblica:

Il numero dei nuovi centri varia nel modo che segue: 1, 5, 30, 180,...
La central places theory: i Pregi
Christaller verific lattendibilit del suo modello nel contesto territoriale corrispondente alla
Germania meridionale, fra Monaco, Norimberga e Francoforte.
Leleganza del modello di Christaller consiste nel fatto che sulla base di una limitata quantit di
assunzioni esso riesce a dare ragione dei fenomeni indagati.
Assunzioni:
Range (costi di trasporto)
Threshold (economie di scala)
Output:
Ruolo funzionale dei centri urbani
Dimensione dei centri urbani
Distribuzione spaziale dei centri urbani
I Pregi
Tuttora, il modello appare ancora adatto ad interpretare e a descrivere una struttura di centri urbani
basata sulla distribuzione di servizi. In questo caso i costi di trasporto sono infatti sopportati
prevalentemente dai consumatori e incidono in modo notevole sul costo dei servizi stessi.
Nel caso della produzione industriale, invece, i costi di trasporto incidono poco sul prezzo del bene:
ci inficia la verosimiglianza del modello per strutture insediative fondate sul settore secondario. Nel
caso di centri caratterizzati dalla distribuzione dei servizi verosimile anche lipotesi che ogni centro
accolga oltre alla produzione di un bene anche la produzione di tutti i beni di ordine inferiore. Ci
non vale sempre, invece, nei centri industriali, ove si evidenziano fenomeni di elevata
specializzazione funzionale e compartimentazione produttiva. Nei consumi di beni industriali
comune la domanda di variet da parte del consumatore; ci genera la frequente
sovrapposizione delle aree di mercato. Questo fenomeno invece assai pi debole nel caso nella
fornitura di servizi. Il modello concepisce i centri urbani come la sede della produzione di servizi e
della loro distribuzione alla regione allintorno. Non tiene in conto per che una citt anche una
concentrazione di attivit residenziali, un grande mercato del lavoro, un modo di organizzazione
della societ. Questi aspetti non sono presenti nel modello di Christaller, modello che pertanto, agli
occhi dei suoi detrattori, sembra costruire una gerarchia di citt senza citt.
La rank-size rule
Presentata nel 1913 da Felix Auerbach, la rank-size rule una regola empirica riguardante la
distribuzione degli insediamenti urbani, ricavata sperimentalmente, per via induttiva,
dallosservazione della realt. Tale regola, pur priva di basi teoriche, appare significativa per la sua
sorprendente rispondenza alla realt, tanto che, a posteriori, doveroso tentarne una giustificazione
concettuale.
La logica
Si considerino gli insediamenti urbani posti in un ambito territoriale dotato di omogeneit politica e
economica. Si ordinino tali insediamenti nel senso della decrescente consistenza demografica P, e
si attribuisca a ciascuno di essi la posizione (rank) che questo occupa in tale graduatoria. Si osserva
sperimentalmente levidenza della espressione:
P x r = cost. = P1
Ovvero: il prodotto della popolazione delli-esimo centro per la sua rank costante, e pari alla
popolazione del centro pi popoloso, detto centro primate.
La rappresentazione
La rank-size rule si presta ad una efficace rappresentazione grafica
su un diagramma r, P

su un diagramma log r, log P

Una revisitazione
Pi di recente, negli anni 40, la rank-size rule stata oggetto di revisitazione da parte di George Zipf,
che ne ha fornito una versione cos modificata P x r
= cost. = P1
che, in notazione doppio-logaritmica, assume la forma: logP = log P1 - log r

La rank-size rule nella versione di Zipf: rappresentazione
Anche nella versione di Zipf, la rank-size rule si presta ad una efficace rappresentazione grafica,
soprattutto su un diagramma doppio-logaritmico

La distribuzione dei centri abitati: tipiche dissonanze rispetto alla rank-size rule
Non sempre la distribuzione dei centri abitati collima perfettamente con la curva di Zipf
Alcuni tipi di dissonanza rispetto ad essa sono talmente ricorrenti da risultare caratteristici

La distribuzione di tipo antiprimaziale descrive i sistemi di centri abitati organizzati intorno ad una citt
primate sottodimensionata rispetto al resto del sistema. la distribuzione tipica dei sistemi risultanti
dalla confederazione di ambiti territoriali di minori dimensioni: Germania, Svizzera,

La distribuzione di tipo oligarchico descrive i sistemi di centri abitati organizzati intorno ad una citt
primate sovradimensionata rispetto al resto del sistema, sotto alla quale tuttavia presente un
gruppo di citt di dimensioni simili. Esempio tipico il sistema degli insediamenti urbani della Gran
Bretagna

La rank-size rule: utilit
La rank-size rule si presta ad essere utilizzata come strumento di
analisi sincronica: mirata a studiare le specificit dei sistemi di citt che emergono come
dissonanze dalla rank-size rule esempio: il sistema insediativo del Trentino Alto Adige, che si
rivela composto da due sistemi diversi (Trentino e A.Adige), organizzati intorno a 2 citt primati
analisi diacronica: mirata a studiare la dinamica temporale dei sistemi di citt esempio: il
sistema insediativo delle citt italiane, caratterizzato nel 1861 da una distribuzione di tipo
antiprimaziale, e successivamente evoluto verso una distribuzione alla Zipf
Giustificazione concettuale
Anche se la rank-size rule priva di basi teoriche, possibile cercare di comprendere a posteriori
il suo significato
Il coefficiente angolare rappresenta la preponderanza ( >1) o la debolezza ( <1) delle economie
di agglomerazione rispetto alle diseconomie di agglomerazione
Il coefficiente angolare d quindi conto della tendenza a distribuzioni urbane concentrate o diffuse
sul territorio
logP = log P1 - log r

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