Resumen Normativo Especial #34. Reglamento Nueva Ley de Arrendamientos

RESUMEN NORMATIVO ESPECIAL N34
Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda Arrendamientos de Vivienda Arrendamientos de Vivienda Arrendamientos de Vivienda

Direccin Av. 3E entre Calles 78 y 79, Torre Empresarial Claret, Piso 8, Oficinas 2 y 6.
Maracaibo, Venezuela Telf. +58 261 715 83 22 / Fax +58 261 792 88 10

En fecha 14 de noviembre de 2011, se
public en Gaceta Oficial N 39.799, el
Decreto N8.587 de fecha 12 de
noviembre de 2011 el Reglamento de la Reglamento de la Reglamento de la Reglamento de la
Ley para Ley para Ley para Ley para la Regularizacin y Control de la Regularizacin y Control de la Regularizacin y Control de la Regularizacin y Control de
los Arrendamientos de Vivienda los Arrendamientos de Vivienda los Arrendamientos de Vivienda los Arrendamientos de Vivienda.
En este orden de ideas, a continuacin se
presenta un resumen de su contenido:

GENERALIDADES GENERALIDADES GENERALIDADES GENERALIDADES
Objeto: Objeto: Objeto: Objeto: El presente reglamento,
tiene por objeto regular,
desarrollar y establecer los
procedimientos administrativos,
establecidos en la ley para la
regularizacin y control de los
arrendamientos de vivienda. (Art.
1)
Sujetos Sujetos Sujetos Sujetos y mbito y mbito y mbito y mbito de Aplicacin: de Aplicacin: de Aplicacin: de Aplicacin:
Sern sujetos de aplicacin de las
normas establecidas en el
presente reglamento: los
funcionarios pblicos adscritos a
la superintendencia nacional de
arrendamiento de vivienda; los
propietarios, arrendadores,
subarrendadores o los
arrendatarios de inmuebles
destinados al arrendamiento de
vivienda, habitacin, pensin o
viviendas estudiantiles; las
personas naturales o jurdicas,
que tengan como actividad
habitual la administracin de
inmuebles; las organizaciones
sociales que se creen legalmente
para la defensa de los derechos
de los arrendatarios y pequeos
arrendadores; las comunas y los
consejos comunales. Adems de
ello, las normas contenidas en el
presente reglamento se aplicarn
a los procedimientos
administrativos establecidos en la
ley para la regularizacin y
control de los arrendamientos de
vivienda. Todo lo no previsto en
el presente reglamento se regir
por las disposiciones contenidas
en la ley para la regularizacin y
control de los arrendamientos de



vivienda y dems leyes aplicables.
(Arts. 3 y 4)
CONTRATOS CONTRATOS CONTRATOS CONTRATOS
Revisin Revisin Revisin Revisin y Comprobacin y Comprobacin y Comprobacin y Comprobacin: :: : Todos
los contratos de arrendamiento
de inmuebles destinados a
vivienda, habitacin, pensin o
viviendas estudiantiles, debern
ser revisados por funcionarios de
la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, y
debern contener una amplia
serie de datos tanto del
arrendador como del
arrendatario, del inmueble, del
canon de arrendamiento, entre
otros. Aunado a esto para que
dicho funcionario pueda
comprobar los datos establecidos
en el contrato deben entregarse
conjuntamente otra serie de
documentos, como copias de
cdulas, copia del documento de
propiedad, entre otros. (Arts. 5 y
6)

Omisiones y validacin: Omisiones y validacin: Omisiones y validacin: Omisiones y validacin: Si el
funcionario encontrare algn
error u omisin, lo har saber
para que los mismos sean
subsanados. De no encontrarse
errores, se dar una autorizacin
para que los suscribientes
autentiquen el contrato en los
prximos 5 das hbiles. (Arts. 7 y
8)
Consignacin, archivo y Consignacin, archivo y Consignacin, archivo y Consignacin, archivo y
seguimiento: seguimiento: seguimiento: seguimiento: Despus de
protocolizado el documento, el
arrendador deber consignarlo
ante la Superintendencia. Los
funcionarios que as designe la
superintendencia para ello,
debern mantener un registro
exhaustivo de los contratos que
hayan sido habilitados para su
respectiva protocolizacin. De no
ser presentado ante la
Superintendencia el documento
protocolizado, se iniciara un
proceso para dar cumplimiento a



la sancin a que hubiere lugar. De
no hacerlo por fuerza mayor,
debern notificarlo. (Arts. 9, 10 y
11)
REGISTRO NACIONAL DE REGISTRO NACIONAL DE REGISTRO NACIONAL DE REGISTRO NACIONAL DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Registro Nacional de Registro Nacional de Registro Nacional de Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda Arrendamiento de Vivienda Arrendamiento de Vivienda Arrendamiento de Vivienda: Es un
censo permanente en el cual se
recabara informacin referente a
datos personales tanto del
arrendador como del
arrendatario, del inmueble; con el
fin de poder fomentar polticas
para la solucin de los problemas
que se susciten. (Art. 12)

Incorporacin de los arrendadores Incorporacin de los arrendadores Incorporacin de los arrendadores Incorporacin de los arrendadores
y/o arrendatarios y/o arrendatarios y/o arrendatarios y/o arrendatarios: Los
arrendadores de inmuebles
destinados a vivienda, habitacin,
pensin o vivienda estudiantil
debern tramitar por ante la
Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, su
incorporacin al Registro Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, en
el lapso establecido en el Art. 9,
para lo cual deben consignar
cierta informacin. En el caso de
que los arrendadores no cumplan
con lo indicado anteriormente,
podrn los arrendatarios solicitar
por ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, su incorporacin al
Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda,
haciendo consignacin de ciertos
documentos para tal fin. (Arts. 13
y 14)

Imposicin de sancin Imposicin de sancin Imposicin de sancin Imposicin de sancin: : : : Al
arrendatario solicitar su inclusin
en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda,
deber la Superintendencia
vivienda iniciar de oficio el
procedimiento administrativo
sancionatorio a que hubiere lugar
en contra del arrendador (Art. 17)



CALCULO DEL JUSTO VALOR CALCULO DEL JUSTO VALOR CALCULO DEL JUSTO VALOR CALCULO DEL JUSTO VALOR DEL DEL DEL DEL
INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE

Determinacin del Valor del Determinacin del Valor del Determinacin del Valor del Determinacin del Valor del
Inmueble Inmueble Inmueble Inmueble: : : : Para la determinacin
del valor del inmueble, se deber
utilizar la siguiente frmula: VAI
= VR x (1 - K/100) x Vs x Vg

Donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble
VR = Valor de Reposicin del
costo del inmueble
K = Porcentaje de Depreciacin
del Inmueble, el cual se determina
segn la tabla ubicada en el
Artculo 21 del presente
reglamento.
Vs = Coeficiente de
Vulnerabilidad Ssmica
Vg = Variacin geogrfica (Art.
18)

Valor de Reposicin (VR): Valor de Reposicin (VR): Valor de Reposicin (VR): Valor de Reposicin (VR): Es el
valor resultante de la aplicacin
de la siguiente formulacin: VR =
VCA x MCI
Donde:
VCA = Valor de Costo Actual del
metro cuadrado de la
construccin segn tipologa
constructiva del inmueble.
MCI = Total de metros cuadrados
del inmueble (Art.19)

Valor del Valor del Valor del Valor del Costo Actual (VCA): Costo Actual (VCA): Costo Actual (VCA): Costo Actual (VCA): Para
determinar el valor del costo
actual de un inmueble, se
establecen los tipos de vivienda
segn aspectos que constituye su
construccin, esto est plasmado
en una tabla en el reglamento, en
los casos no especificado en la
misma, ser la Superintendencia
Vivienda quien determinar el
valor del costo actual. (Art. 20)

Porcentaje de Porcentaje de Porcentaje de Porcentaje de Depreciacin del Depreciacin del Depreciacin del Depreciacin del
Inmueble (K): Inmueble (K): Inmueble (K): Inmueble (K): Para dicho
porcentaje se ha dispuesto una
tabla detallada, describiendo cada
situacin, all mencionada. (Art.
21)

Coeficiente de vulnerabilidad Coeficiente de vulnerabilidad Coeficiente de vulnerabilidad Coeficiente de vulnerabilidad
ssmica (vs) ssmica (vs) ssmica (vs) ssmica (vs): Se define como el
factor asociado a la edad de la
construccin y a la norma de



diseo (ssmoresistente) utilizada,
lo cual influye en el
comportamiento de la estructura
ante una eventualidad ssmica,
para lo cual se considera una
tabla. (Art. 22)

Fijacin del canon: Fijacin del canon: Fijacin del canon: Fijacin del canon: La fijacin de
los cnones de arrendamiento se
basa en dos porcentajes de
rentabilidad anual del valor del
inmueble, dependiendo si es un
arrendador pequeo un
multiarrendador siendo stos de
5% y 3% respectivamente.
Pudiendo ser cambiados en
cualquier momento por el
Ejecutivo Nacional, cuando as lo
determinen razones de Inters
Pblico o Social. (Art. 23)

Frmula para la fijacin del Frmula para la fijacin del Frmula para la fijacin del Frmula para la fijacin del
canon: canon: canon: canon: Luego de obtener el valor
del mueble al aplicar las formulas
anteriores, se usar la siguiente
frmula: CA = (VI/12) x %RA
En donde:
CA = Valor del Canon de
Arrendamiento.
VI = Valor Actual de la Vivienda,
que resulta de la aplicacin de la
frmula:
VI = (VAI/MCI) x MCV
En donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de
metros cuadrados de reas
vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la
vivienda.
%RA = el porcentaje de
rentabilidad anual de acuerdo a lo
establecido en el Artculo 23 del
presente reglamento. (Art. 24)

Coeficiente de Variable por Coeficiente de Variable por Coeficiente de Variable por Coeficiente de Variable por
Ubicacin Geogrfica (Vg) Ubicacin Geogrfica (Vg) Ubicacin Geogrfica (Vg) Ubicacin Geogrfica (Vg): : : : Es el
factor asociado a la variacin del
valor del inmueble por la
localizacin en una regin
determinada, para ello se
estableci una tabla en el
reglamento.(Art. 24)

FIJACION Y REVISION DEL CANON FIJACION Y REVISION DEL CANON FIJACION Y REVISION DEL CANON FIJACION Y REVISION DEL CANON

Para llevar a cabo dicha fijacin y
revisin, el reglamento establece



un procedimiento, en el cual hay
que seguir los siguientes pasos:
Inicio del Procedimiento (Art.25)
Expediente Administrativo (Art.
26)
Notificaciones (Art. 27)
Notificacin En Prensa (Art. 28)
Descargos y Promocin de Prueba
(Art. 29)
Pronunciamiento (Art. 30)
Recursos (Art. 31)

INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES

Inspecciones y Fiscalizaciones Inspecciones y Fiscalizaciones Inspecciones y Fiscalizaciones Inspecciones y Fiscalizaciones: : : : La
Superintendencia podr hacer
inspecciones y fiscalizaciones con
el fin de obtener la informacin
necesaria para la fijacin del
canon de arrendamiento, para ello
se establece una lista enunciativa
de la informacin que pudiera
recabarse. (Arts. 32 y 33)

Informe de la Inspeccin Informe de la Inspeccin Informe de la Inspeccin Informe de la Inspeccin y y y y
Fiscalizacin Fiscalizacin Fiscalizacin Fiscalizacin: : : : Luego de la
inspeccin, la administracin
deber entregar el informe final,
con todos los datos que se hayan
recogido, inclusive los del
funcionario que realizo la
inspeccin. (Art. 34)

PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS
DEMANDAS DEMANDAS DEMANDAS DEMANDAS

Se ha dedicado el captulo VII para
establecer todo lo referente al
procedimiento previo a las
demandas, en el cual se detalla lo
siguiente:

Solicitud (Art. 35)
Admisin (Art. 36)
Instruccin y Sustanciacin del
Expediente (Art. 37)
Notificacin (Art. 38)
Notificacin en Prensa (Art. 39)
Inhibiciones (Arts. 40, 41, 42, 43
y 44)
Acta de conciliacin e
Infructuosidad en la misma (Arts.
45 y 46)

PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO

El procedimiento sancionatorio
puede iniciarse de dos formas, a
solicitud de parte interesada o de
oficio. Cuando se haga de oficio



el Superintendente notificara a
todos los particulares que
pudieren ser afectados de una u
otra forma. Ahora bien, cuando se
haga a instancia de parte
interesada, se deber presentar
un escrito con las
especificaciones contenidas en el
reglamento. (Arts. 47 y 48)

Al encontrarse errores u
omisiones en el escrito, el
funcionario lo har saber para
que estos sean subsanados; de no
haberlos, se dar admisin a la
solicitud. (Arts. 49 y 50)

Deber luego hacerse la
notificacin al interesado de
acuerdo a lo establecido en el
reglamento y de no ser posible la
notificacin personal, sta se har
en prensa. (Arts. 51 y 52.)

Causas y efec Causas y efec Causas y efec Causas y efectos de las tos de las tos de las tos de las
Inhibiciones Inhibiciones Inhibiciones Inhibiciones (Arts. 53 y 54)

Se abrir un expediente
administrativo en el cual se
recoger toda la tramitacin a que
d lugar el asunto. Cuando dicho
expediente tenga relacin ntima
o conexin con cualquier otro
asunto que ya se est tramitando
el Superintendente Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, de
oficio o a solicitud de parte,
podr ordenar la acumulacin de
ambos expedientes, a fin de
evitar decisiones contradictorias.
Es responsabilidad de la
Superintendencia impulsar el
procedimiento en todos sus
trmites. (Arts. 55, 56 y 57)

Los interesados tienen derecho a
revisar el expediente en cualquier
momento del procedimiento. (Art.
58)

El expediente administrativo se
har llegar al Superintendente
Vivienda, a los fines de que
decida y establezca las sanciones
a que hubiere; dicha decisin
deber ser publicada en la Gaceta
Oficial de la Repblica Bolivariana
de Venezuela. (Art. 59)



Cuando no se est de acuerdo
con la decisin tomada, la
persona interesada podr oponer
el recurso contencioso de nulidad
por ante los tribunales
competentes. La notificacin se
har en persona o por prensa al
administrado. (Arts. 60 y 61)

Si el administrado no cancela, ni
recurre el acto, se le considerar
reincidente y se le aplicaran los
efectos del Artculo 137 de la Ley
de Regularizacin y Control de
Los Arrendamientos de Vivienda.
Si aun as no cancela, si tiene ms
de 05 inmuebles se dar inicio a
los trmites de expropiacin. (Art.
62)

PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION
DEL PROCESO DEL PROCESO DEL PROCESO DEL PROCESO CONSIGNATORIO CONSIGNATORIO CONSIGNATORIO CONSIGNATORIO

En el Captulo IX se describen todos los
detalles para el proceso consignatorio,
que est establecido en la Ley para
Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, en el
artculo 68 y en la disposicin transitoria
novena; quedando de la siguiente
manera:

Adecuacin de la Consignacin en
Tribunales (Art. 63)
Solicitud (Art. 64)
Escrito (Art. 65)
Requisitos para la Verificacin
(Art 66)
Autorizacin de la Apertura de la
Cuenta (Art. 67)
Apertura de la Cuenta. (Art. 68)
Sistema automatizado de
consignacin (Art. 69)
Certificado electrnico de
consignacin (Art. 70)

DAOS MALICIOSOS Y CAUSAS DAOS MALICIOSOS Y CAUSAS DAOS MALICIOSOS Y CAUSAS DAOS MALICIOSOS Y CAUSAS
JUSTIFICADAS POR LA FALTA DE PAGO JUSTIFICADAS POR LA FALTA DE PAGO JUSTIFICADAS POR LA FALTA DE PAGO JUSTIFICADAS POR LA FALTA DE PAGO

Los daos maliciosos son
aquellos en que el arrendatario
incurriere voluntariamente o
intencionalmente en el deterioro
o destruccin de las estructuras o
instalaciones del inmueble
arrendado. Se ha incluido en el
reglamento una lista
especificando lo que se



considerarn daos maliciosos.
Cuando el arrendador alegue
Daos Maliciosos, l mismo
deber probarlos. (Arts. 71, 72 y
73)

A los efectos de poder determinar
las causas justificadas para la
falta de pago del canon,
establecido en el numeral primero
del artculo 83 de la Ley de
Arrendamientos de Vivienda, se
considerarn ciertos
acontecimientos. (Art. 74)

PARTICIPACION DEL PODER POPULAR PARTICIPACION DEL PODER POPULAR PARTICIPACION DEL PODER POPULAR PARTICIPACION DEL PODER POPULAR

La participacin del Poder Popular
estar desarrollada de acuerdo a
lo establecido en el Artculo 140
de la Ley Para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de
Vivienda (Art. 75)

mbito de Actuacin del Poder mbito de Actuacin del Poder mbito de Actuacin del Poder mbito de Actuacin del Poder
Popular Popular Popular Popular: : : : Las organizaciones
creadas para la proteccin de los
derechos de los arrendatarios y
pequeos arrendadores, que se
encuentren registrados ante la
Superintendencia, podrn
coadyuvar en el proceso de
conciliacin establecido en el
artculo 95 de la Ley de
Arrendamientos de Vivienda y
tambin podrn ejercer la
contralora social en los
procedimientos establecidos en la
referida Ley y el Reglamento. (Art.
76)

Las organizaciones antes
mencionadas debern registrare
ante la Superintendencia,
consignando ciertos requisitos.
(Art. 77)

Solicitud para conocer de los Solicitud para conocer de los Solicitud para conocer de los Solicitud para conocer de los
asuntos llevados por la asuntos llevados por la asuntos llevados por la asuntos llevados por la
Superintendencia Superintendencia Superintendencia Superintendencia: : : : Las
organizaciones o movimientos
sociales que quieran conocer de
los asuntos llevados por la
Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda,
deber consignar solicitud con
ciertos requisitos exigidos en el
reglamento. Dicha solicitud ser



admitida o no por la
Superintendencia (Arts. 78 y 79)

Las organizaciones o
movimientos sociales gozarn de
ciertas prerrogativas, establecidas
en el art. 80 del reglamento.

BIENES EN CUSTODIA BIENES EN CUSTODIA BIENES EN CUSTODIA BIENES EN CUSTODIA

La Oficina de Bienes en Custodia
tendr por objeto la custodia,
guarda, proteccin, resguardo,
conservacin y salvaguarda de los
bienes que deban ser
depositados, en los casos donde
se deba practicar el Desalojo de
un inmueble. (Art. 81)

Cuando sea necesario la prctica
del desalojo judicial de un
inmueble los gastos que se
generen por el desalojo, debern
ser cubiertos por el demandante,
cuando la demanda se haya
iniciado por la necesidad de
ocupar el inmueble, en los otros
casos le corresponder al
demandado. (Art. 82)

Custodia, Resguardo y Garanta Custodia, Resguardo y Garanta Custodia, Resguardo y Garanta Custodia, Resguardo y Garanta
de los Bienes en Depsito de los Bienes en Depsito de los Bienes en Depsito de los Bienes en Depsito: La
autoridad Competente en materia
de Desalojo, deber constituir y
mantener garanta suficiente
prestada por una Pliza de
Seguros, para responder de todos
los daos; perjuicios, o prdidas
que se causen por motivo, con
ocasin o durante la custodia.
(Art. 82)

La Oficina de Bienes en Custodia
tendr ciertas obligaciones
establecidas en el artculo 83 del
reglamento.

La Oficina est obligada a
entregar cualquier objeto que
este bajo su custodia, cuando sea
requerido por el propietario, por
considerarse que sea necesario
para cubrir alguna necesidad
bsica para su subsistencia.
Queda prohibido a la Oficina de
Bienes en Custodia realizar
remates de bienes en calidad de
custodia. (Art. 84)
Deber decrsele al demandado
cual es la direccin completa de la



Oficina y del almacn de Bienes
en Custodia, donde se han de
depositar los bienes; La autoridad
Competente ser solidariamente
responsable junto con la Oficina
de Bienes en Custodia, por los
daos y perjuicios que se le
puedan ocasionar al demandado,
derivados de la custodia de los
bienes.

DISPOSICIONES FINALES DISPOSICIONES FINALES DISPOSICIONES FINALES DISPOSICIONES FINALES
La Superintendencia podr
congelar los cnones de
arrendamiento en cualquier
momento que lo considere
necesario de acuerdo al inters
colectivo y social. (Primera)

El presente Reglamento entrar en
vigencia a partir de su publicacin
en Gaceta Oficial.

En caso de requerir mayor informacin acerca de este u otro
tema de inters jurdico Contctenos!
www.dpz.com.ve
info@dpz.com.ve

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