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FICHA DE LEITURA N. 02
DO
ESBOO DE UM CURSO DE DIREITOS REAIS
ANO LECTIVO 2013-2014
OBJECTIVOS E TPICOS A RETER

PARTE I DIREITO DAS COISAS (DIREITOS REAIS)

CAPTULO I NOO DE DIREITO DAS COISAS

1. O direito das coisas como direito patrimonial: direito das coisas e
direito da pessoa (sobre a prpria pessoa e sobre a pessoa de outrem)

O direito das coisas: aquele direito patrimonial que regula, j no
o acesso aos bens econmicos ou o iter para se atingirem esses bens, mas o
prprio domnio dos bens em si mesmos, a directa e imediata relao com
as coisas.
O direito das coisas implica:
i) a noo de coisa ou de bens in patrimnio (por excluso das
pessoas ou dos bens in persona);
ii) a ideia de uma zona final ou terminal, em ordem ao iter do acesso
aos bens, que a zona em que esse acesso se consuma se estratifica ou
sedimenta, em termos de apropriao ou dominao da prpria fonte de
interesse que o bem .
O direito das coisas: trata-se de direitos particularmente relativos s
coisas, de direitos que incidem directamente sobre coisas e no sobre
pessoas ou bens incindveis das pessoas.
Os poderes inerentes aos direitos das coisas: trata-se de poderes
directos e imediatos, no mediatados atravs da interveno de outra
pessoa, no propiciados pela sua aco ou pela sua omisso.
O direito das coisas um direito que no se compadece com
virtualidades ou analogias de domnio, mas tende a ser um domnio
efectivo

2. O direito das coisas dentro do direito patrimonial: direito das coisas
e direitos de crdito. Impossibilidade de os distinguir pelo simples nexo
com a pessoa, concretizao na prestao.

A distino do direito das coisas face aos direitos de crdito,
quando estes tm por objecto uma prestao de coisas, no fica assim
suficientemente ntida se o problema se observa no verdadeiro plano dos
interesses.

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3. Necessidade de repor o velho problema da distino entre direitos
das coisas e direitos de crdito: A) A doutrina clssica ou realista.

O que caracteriza o direito das coisas ou real face aos direitos de
crdito?
A teoria realista atende relao homem-coisa.
Caracterstico do direito real ser um poder directo e imediato
sobre uma coisa, exprimir uma relao entre uma pessoa e uma
coisa.
No h intermedirio entre o titular e o objecto do direito, ao invs
do que se passa com o direito das obrigaes, em que o objecto s acede ao
titular por mediao de outro indivduo.
Direito das coisas: relao directa e imediata; estrutura simples ou
linear e no intersubjectiva.
Direito das obrigaes: relao indirecta e mediata; estrutura
complexa ou triangular e intersubjectiva, na relao do direito das
obrigaes.
A teoria realista a que corresponde intuio mais ostensiva
ou emprica do fenmeno: sensao que a dominialidade imediatamente
nos d e que a de fruio, sem intermedirios, de um objecto.

4. B) A doutrina personalista ou obrigacionista

Crtica teoria realista: a relao intersubjectiva inerente a
qualquer relao de direito. Todo o Direito supe alteridade ou
intersubjectividade, mesmo o direito das coisas.
Surgimento da teoria personalista: salienta, no a relao do
homem com as coisas, mas a relao do homem com os homens que
necessariamente se oculta atrs daquela aparente relao.
O que distingue ento ambos os direitos?
O que contra distingue que no h um outro homem, um contra-
sujeito particularmente individualizado. H uma multido de contra-
sujeitos, ou de sujeitos passivos, a denominada obrigao passiva
universal.

5. c) Doutrina de DEMOGUE

Uma outra teoria extrema refere que entre os dois tipos de direitos
no existe uma diferena fundamental de estrutura mas apenas
quantitativa.
DEMOGUE: em ambos os casos h uma relao entre pessoas, a
obrigao passiva universal no seno um cambiante da obrigao
geral de respeito que existe para os crditos como para os direitos de outra

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ordem. A diferena s qualitativa: h certos direitos (direitos fracos)
em que a obrigao ou a relao s se estabelece directamente com alguns,
e o caso dos direitos de crdito; e h outros (direitos fortes) em que a
obrigao ou a relao se estabelece directamente com todos, e o caso dos
direitos reais. Uma diferena de fora ou simplesmente de grau; no uma
diferena de natureza ou uma diferena de estrutura.

6. d) A busca de uma superao ou de uma sntese entre realismo e
personalismo. Os erros e os acertos das duas doutrinas: a pertinncia
da crtica personalista (refutao das objeces contra a obrigao
passiva universal).

Crtica viso clssica da teoria realista: uma viso
manifestamente emprica, que sobrevaloriza o contedo do direito, com
menosprezo do momento da sano. O direito exerce-se sem intermedirio:
mas como se protege esse direito?
Crtica teoria personalista: uma viso jurdica, uma teoria
que desconhece o contedo do direito e sobrevaloriza o momento
sancionatrio.
O direito protege-se com a obrigao passiva universal: mas o
que ou em que consiste esse direito?
E se tal obrigao mais no do que a obrigao geral de respeito
que incumbe a todos os indivduos em face da actividade jurdica de
outrem, se mais no do que essa obrigao abstracta e insusceptvel de
patrimonializao, como que o direito existe antes de ela se tornar
concreta e patrimonializada, antes de haver uma violao efectiva (visto
que o direito o reflexo da sano)?
E, de todo o modo, porque que inere quele objecto?
No ser porque ele conta, porque ele define as condies de
possibilidade, como diria KANT, ou, segundo se diz modernamente,
porque ele define a Sachlogik (a lgica das coisas), o posse do direito?
Crtica teoria clssica: os fenmenos s so juridicamente
relevantes na medida em que eles se marcam com o estigma do jurdico
jurdico que ordenao, delimitao (afirmao para um lado, restrio
para o outro) e sano (garantia do respeito da delimitao). S h direito
na medida em que h uma protectio e, portanto, na medida em que a
relao de poder com a coisa, a vinculao directa da coisa ao sujeito (res
ipsa divincta est), garantida por essa ordenao, delimitao ou tutela. O
que importa que o proteger que torna jurdico o poder: o meu e o teu s
so jurdicos enquanto exprimem uma regra de composio de interesses
que reconhece o meu como meu e o teu como teu. Por isso a relao
homemhomem o homem contra quem vale o poder do primeiro
sobre o bem.

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inegvel que esse homem virtualmente qualquer homem que
possa interferir com tal poder, no tendo sentido a objeco de que
absurdo que a propriedade de um lpis obrigue toda a humanidade
(adversus omnes), pois o que se entende dizer que quem quer que entre
em relao com o objecto tem obrigao de respeitar aquele direito
(adversus qualemcumque). Vendo-se nesse entrar em relao no um entrar
em relao material, mas um entrar em relao de possvel interferncia, de
possvel turbao, juridicamente relevante: o que s sucede quando se entra
no espao da ordem jurdica que arbitra o poder sobre a coisa.
O que ser ainda o funcionamento da ordem jurdica que arbitra o
poder sobre o bem, funcionamento que pode ser, evidentemente, directo
(est-se no mbito geogrfico dessa ordem jurdica), mas que pode ser
simplesmente refractado ou indirecto (est-se sombra de uma ordem
jurdica que reconhece o poder ou o arbtrio da primeira).
Fica destrudo o argumento de que, a aceitar-se a correco
personalista, se corre o risco de no haver ningum, em dada altura, em
relao com o objecto, e logo, de ao direito no corresponder nenhum
dever. H sempre algum subordinado ordem jurdica que arbitra o poder
sobre a coisa, h sempre algum para l do detentor do direito, sob pena de
no existir ordem jurdica nenhuma e, obviamente, nenhum direito que se
encontre em discusso.
Um argumento irrelevante: o de que a obrigao passiva universal
se identifica com o neminem laedere, com a obrigao geral de respeito,
no tem contedo patrimonial nem especificidade.
Cada direito absoluto (ou cada espcie de direitos absolutos) tem os
seus meios prprios de proteco reivindicao, aces possessrias, para
os direitos sobre as coisas, interdicta, principalmente, para os direitos sobre
as pessoas , que so distintos dos do neminem laedere em geral.
A objeco de que, a aceitar-se o personalismo, a fora do direito
dependeria do nvel demogrfico do Estado, no ser ainda objeco
porquanto o caso mesmo assim. Toda a problemtica e dialctica dos
direitos sobre as coisas dependem da fora de presso dos excludos do
domnio, como nos mostram as reaces de todos os tempos.

7. A verdade subsistente da doutrina realista

O que particularmente avulta nos direitos reais que a satisfao dos
interesses, a dominao sobre o bem, j no mediatada, propiciada, pela
interveno de outra pessoa (o sujeito passivo), mas efectua-se
directamente, imediatamente, independentemente, no contacto entre o
titular e o objecto. que j no se est na fase transitiva do iter do acesso
aos bens: est-se na fase definitiva, intransitiva, que a fase da
dominialidade.

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O que o titular consegue j no apenas uma antecmara do domnio
(como no contrato de promessa de compra e venda) ou um sucedneo do
domnio (como nos simples contratos obrigacionais que envolvem a
transferncia do gozo de uma coisa): o domnio autntico, absoluto (ab +
solutos: independentes), real, um jus in re e no um jus ad rem.
Ao invs do que se passa nos direitos de crdito, o poder sobre o bem
j no necessita do apoio do querer (dever) do portador da obrigao: j
no assente num praestare ou, pelo menos, num praestare patientiam.
um poder que surge como que desligado de todo esse ingrediente
obrigacional-sancionatrio, de todo esse ingrediente especificamente
jurdico: um poder que surge como fctico, que surge, enfim, como
puramente emprico.

8. A tentativa de sntese o lado interno e o lado externo do direito das
coisas

Como em todos os direitos, no direito real preciso atender sano
e ao contedo, protectio e ao licere, ao lado externo e ao lado interno ou,
com mais preciso, ao seu lado instrumental e ao seu lado essencial.

A teoria dominante e a distino entre direito real e direito
obrigacional:

I) Lado externo:
i) direito crdito: a tutela relativa, ou seja, dirigida contra pessoa ou
pessoas certas determinadas (devedores);
ii) direito real: a tutela absoluta, erga omnes, isto , dirigida contra
a generalidade das pessoas que podem interferir com o exerccio do direito.

II) Lado interno:
i) direito crdito: o poder do titular incide imediatamente sobre um
comportamento de outrem (prestao) e s mediatamente sobre uma coisa
(nos casos de obrigao de dare);
ii) direito real: o poder incide imediatamente sobre uma coisa, um
poder directo e imediato sobre uma coisa.

Em resumo: Quanto ao lado externo, fala-se, no direito real, de uma
eficcia absoluta ou erga omnes, e, no direito de crdito, de um poder de
exigir ou de pretender certo comportamento especfico (dare, facere ou non
facere), que s reflexa e eventualmente propicia o bem ao interessado, e, no
direito real, de um poder de usar, de fruir ou de dispor de uma coisa, de um
domnio parcial ou total dessa coisa, que s reflexamente vincula o

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comportamento de outras pessoas (obrigando-as a um comportamento
negativo e, se este se viola, a determinadas prestaes).
Na linha de PICARD, distingue-se direito de crdito de direito
real da seguinte forma: o direito real (acentuando-se o lado interno) o
que impe a qualquer pessoa a obrigao de respeitar o poder jurdico que a
lei confere a uma pessoa determinada de extrair de bens exteriores todas ou
parte das vantagens que permite a sua posse; ou (acentuando-se o lado
externo), o que, atribuindo a uma pessoa um poder jurdico directo e
imediato sobre uma coisa , por isso mesmo, susceptvel de ser exercido,
no apenas contra certa pessoa determinada, mas contra todos e em
confronto de todos.

9. A insuficincia, porm, de uma distino que se funde apenas numa
perspectiva estrutural: necessidade de uma perspectiva funcional. Os
interesses caractersticos do direito das coisas: o interesse de imediao
e o interesse de estabilizao.

Ao analisarmos do ponto de vista dos interesses, o tipo do jus in re
ou do direito sobre a coisa vem a responder, essencialmente, a dois
interesses basilares:
i) o interesse da imediao: o interesse na satisfao das
necessidades sem interveno ou mediao de outra pessoa, que preside ao
seu licere ou ao contedo do direito;
ii) o interesse de estabilizao: o interesse numa maior estabilidade
ou segurana, que preside protectio ou sano que o acompanha.

10. Interesses tendenciais ou habituais do direito das coisas

Interesses tendenciais ou habituais distino entre direito das
obrigaes e direito das coisas:
i) direito das obrigaes:
ia) servem interesses de alterao, isto , principalmente a circulao
dos bens ou a dinmica jurdica;
ib) um interesse de colaborao, de autntica propiciao, mesmo
quando originem meros deveres de non facere, como nas obrigaes de no
concorrncia.
ii) direito das coisas:
iia) servem interesses de conservao, isto , principalmente a
dominao dos bens, a esttica jurdica (ou jurdico-patrimonial) e, alm
disso,
iib) um interesse de excluso de simples no turbao, mesmo
quando haja lugar a certas obrigaes positivas, como nas relaes de
vizinhana.

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11. Noo de direito das coisas

Noo de direito das coisas: poder directo e imediato sobre uma
coisa, impondo-se generalidade dos membros da comunidade jurdica e
constituindo uma aproximao, derivao ou expresso da forma plena de
domnio sobre os bens com vista a organizar solidamente as infra-
estruturas scio-econmicas dadas.

12. Reflexo metodolgica

O princpio de que a mera viso estrutural, ou baseada em
conceitos de preceito, insuficiente para compreender o direito das
coisas, como, de resto, qualquer ramo do jurdico, e de que s uma viso
funcional, ou baseada em conceitos de interesse, possibilita essa mesma
compreenso, permitindo extrair concluses que facultem uma ampliao
ou integrao do direito vigente. Simplesmente, a averiguao dos
interesses causais e dos interesses que prevalecem em cada conflito de
interesses no pode restringir-se isoladamente se resolve ou at aos
juzos ou ideias de valor que resultam do sistema de comandos legislativos
assim causalmente e neutralmente interpretados.

CAPTULO II PRINCPIOS CONSTITUCIONAIS DO DIREITO
DAS COISAS

1. A) Princpios ligados ao lado interno: I Princpio da coisificao

Noo de princpio da coisificao: o princpio de que todo o
direito real um direito sobre coisas, que versa sobre coisas, e no sobre
pessoas ou bens no coisificveis (prestaes, situaes econmicas no
autnomas).
Noo de coisa em sentido estrito: a se abrangem no s as coisas
fsicas ou corpreas, mas igualmente as coisas incorpreas,
designadamente os objectos da propriedade autoral e industrial e o
estabelecimento ou empresa mercantil.
O artigo 1302. C.C. e a retomada da noo de coisas da
doutrina pandectstica.
A restrio do artigo 1302. C.C. valeria, se valesse, apenas para
o direito de propriedade, j no para os seguintes casos:
i) usufruto (artigo 1439.: uma coisa ou direito alheio;
ii) penhor (artigo 666.: coisa mvel, valor de crditos ou outros
direitos);
iii) hipoteca [artigo 688., n. 1, alneas b) e e)];

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iv) privilgios mobilirios especiais (artigo 735., n. 2
determinados bens mveis);
v) direito de reteno (artigo 754.: certa coisa);
vi) e, indirectamente, para a posse (artigo 1251.).

Em sntese, o princpio da coisificao abrange, em regra, todos os
bens coisificveis, posto se saiba que nem todas essas coisas so
indiferentemente objecto de todas as situaes reais, antes variando a rea
das coisas abrangidas conforme o gnero de situao em concreto.

2. II Princpio da actualidade ou da imediao.

Noo de princpio da actualidade ou da imediao: s h direito
real em face de coisas presentes que existam j e em poder do alienante
(no caso de interceder uma aquisio derivada) no em face de coisas
simplesmente futuras. o que decorre dos artigos 408., n. 2 e 211. C.C.

3. III Princpio da especialidade ou da individualizao.

Noo de princpio da especialidade ou da individualizao
(artigo 408., n. 2 C.C.): no h direitos reais sobre coisas genricas (ou
definidas s qualitate et quantitate), sendo necessria a especificao
dessas coisas, que elas se tornem certas e determinadas, para que nelas
incida um jus in re.
Importa salientar que, segundo a teoria das coisas, a especificao
ou individualizao jurdica no corresponde necessariamente a uma
individualizao fsica; mas necessrio que essa individualizao jurdica
se opere para que a relao intercedente deixe de ser s obrigacional para
que se volva numa relao real.
O mesmo vale para as coisas j relativamente individualizadas j,
de algum modo, certas e determinadas , mas ainda no separadas ou
autonomizadas de outras coisas.
Exemplos:
i) As partes componentes e partes integrantes, referidas no artigo
204., n. 1, alnea e), e artigo 204., n. 3 C.C.;
ii) o que acontece com os bens descritos no artigo 204., n. 1
alnea c) do C.C.

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4. IV Princpio da compatibilidade ou da excluso.

Noo de princpio da compatibilidade ou da excluso: s pode
existir um jus in re sobre determinada coisa na medida em que ele seja
compatvel com outro jus in re que recaia sobre ela: ou o que o mesmo
na medida em que ele no seja excludo por fora de um prevalente ou
pr-existente jus in re.
Se o direito real um poder directo e imediato ele tende a excluir
qualquer outro poder directo e imediato que atinja as faculdades que ele
se reserva sobre a coisa.
Isso no obsta a vrios graus de utilizao do objecto e, portanto,
possibilidade de compatibilizao entre esses distintos poderes directos e
imediatos.

5. V Princpio da elasticidade ou da consolidao.

Noo de Princpio da elasticidade ou da consolidao: segundo o
qual todo o direito sobre as coisas tende a abranger o mximo de utilidades
que propicia um direito dessa espcie: ou seja, todo o direito sobre as
coisas tende a expandir-se (ou reexpandir-se) at ao mximo de faculdades
que abstractamente contm.
caracterstica de toda a realidade/dominialidade esta estrutura
elstica dos poderes, este seu automatismo para a consolidao num direito
mais espesso ou mais prximo do pleno.

6. B) Princpios ligados ao lado externo: I - Princpio da tipicidade.

Presos ao lado externo do direito, isto , ao facto de o direito sobre as
coisas se impor generalidade dos membros da comunidade jurdica ou ter
eficcia erga omnes avultam certos princpios bem conhecidos da doutrina.
Noo de princpio da tipicidade: trata-se da tendncia dos direitos
das coisas para se oferecerem em tipos caractersticos, aproveitando o
Direito as formaes mais ou menos consagradas pelos usos (tipos
correntes), ou, sempre que busca reagir contra esses usos ou propor novos
modelos scio-econmicos, criando, ele mesmo, de harmonia com tais fins,
os prottipos ou os tipos normativos que lhe interessem.

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No se trata, portanto, do princpio do numerus clausus ou da
taxatividade, pois pode haver tipologias taxativas e no taxativas
(exemplificativas e delimitativas).
Trata-se de pr em realce a vocao das formas de domnio para
se oferecerem, no como meros conceitos obtidos por abstraco
generalizante (como os conceitos de direito subjectivo, de direito
potestativo, de obrigao, de dolo, de culpa, etc.), mas como algo de mais
concreto, de mais preciso e de mais vivo que ocupa uma posio
intermdia entre o conceito geral e o conceito individual: os
tipos, que partilham com o conceito individual histrico a riqueza
concreta do contedo e, ao mesmo tempo, partilham com os conceitos de
gnero naturalsticos a possibilidade de abrangerem um crculo maior de
fenmenos histricos individuais.
A ligao entre este princpio da tipicidade e o lado externo dos
direitos das coisas facilmente se entrev se atentarmos na extrema
importncia para um direito absoluto ou erga omnes de ser praticamente
intuvel pelos outros membros da comunidade jurdica, de ser
imediatamente acessvel, nos seus poderes ou no seu contedo, a uma
leitura de no tcnicos ou de leigos: mormente tratando-se de um
problema de utilizao (lato sensu) de bens em grande parte corpreos,
quer dizer, de meios materiais de subsistncia os que suscitam os
conflitos bsicos de interesses.

7. II Princpio do numerus clausus ou da taxatividade.

Noo de princpio do numerus clausus ou da taxatividade: o
direito das coisas tende, no apenas a oferecer-se em tipos caractersticos,
mas, a oferecer-se numa tipologia taxativa, num elenco fechado de
formas ou de direitos.
Ao invs do domnio dos contratos onde a tendncia para a
estereotipao e os tipos estabelecidos so to-s frequentes havendo
uma tipologia apenas exemplificativa , ao invs dos prprios regimes de
bens, onde h tendncia para a tipificao, mas se deixa livre curso
improvisao de cada um, nos direitos das coisas, como nas sociedades
comerciais, nos negcios unilaterais e nos tipos legais de crime, funciona,
na nossa lei, o princpio de uma tipologia taxativa, o princpio do numerus
clausus, e no do numerus apertus o que se dispe no actual artigo
1306., n. 1 C.C.: No permitida a constituio, com carcter real, de
restries ao direito de propriedade ou de figuras parcelares destes direito
seno nos casos previstos na lei; toda a restrio resultante do negcio
jurdico, que no esteja nestas condies, tem natureza obrigacional.

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8. Referncia, para compreenso dos princpios ulteriores, aos sistemas
de compatibilizao entre os interesses subjacentes ao interesse de
estabilizao que preside ao lado interno (regularidade da constituio
do direito das coisas e indiscutibilidade dessa constituio): sistema do
ttulo. Enquadramento do direito portugus no sistema do ttulo.

Princpio da causalidade que se ope ao princpio da abstraco.
Estabilizao a impossibilidade de contestao o que implica
regularidade da conformao da produo do efeito real considerado
e indiscutibilidade dessa conformao: dessa vicissitude produzida ao
nvel do direito sobre os bens.
A uma ordenao consistente do domnio no interessa uma firmeza
desde que se funde em vicissitudes irregularmente produzidas, mas tambm
no h dvida de que segurana em geral de terceiros no interessa uma
preocupao de regularidade que torne indecisa a produo dos efeitos em
jogo. H que conseguir um compromisso entre a preocupao de
regularidade e a de indiscutibilidade.
So trs os sistemas possveis:
i) Sistema do ttulo e do modo;
ii) Sistema do modo;
iii) Sistema do ttulo.

I Sistema do ttulo e do modo: o Direito Romano distinguia
entre o ttulo (o acto pelo qual se estabelece a vontade de atribuir e de
adquirir o direito real a emptio, a donatio, etc,) e o modo (o acto pelo
qual se realiza efectivamente essa atribuio e essa aquisio (mancipatio e
a in jure cessio, a traditio).
O ttulo s por si era insuficiente para a produo do efeito real,
que exigia necessariamente o modo, mas, por seu turno, este tambm no
era bastante para que esse efeito se produzisse, exigindo-se sempre que
atrs do modo traditio houvesse uma justa causa de atribuio.
II Sistema do modo: o consagrado no Direito Alemo. Trata-se
do sistema em que a produo do efeito real no depende seno da tradio
ou entrega, para as coisas mveis, e para os imveis, da inscrio no registo
fundirio (Eintragung), com o respectivo acordo de transmisso
(Einigung). Embora estes actos sejam normalmente precedidos de um
contrato prvio em que se manifesta a vontade de atribuir e adquirir o

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direito real sobre a coisa, a atribuio e a aquisio no dependem em si
mesmas disso, mas apenas do acto por que a atribuio e a aquisio se
efectuam. Ao interesse da indiscutibilidade sacrifica-se o interesse da
regularidade, resolvendo-se o problema atravs da irrelevncia liminar do
segundo.
III Sistema do ttulo: Em Frana, Itlia e Portugal vigora o
sistema do ttulo. Segundo o qual basta, para que o jus in re se transmita ou
constitua sobre a coisa, o acto pelo qual se estabelece a vontade dessa
transferncia ou dessa constituio (a compra, a doao, a constituio de
usufruto, de servido, de superfcie, etc.). Ao interesse da regularidade
sacrifica-se, em princpio, o interesse da indiscutibilidade, ficando a
existncia do direito em princpio em questo enquanto estiver em questo
o prprio acto que o titula.
Apreciao crtica de cada sistema:
O sistema do modo: no desatende por completo s causas de
atribuio, admitindo o recurso aco de enriquecimento sem causa.
O sistema do ttulo: alm das mais ou menos numerosas excepes
que comporte e que o aproximam, por vezes, do sistema do ttulo e do
modo (incluindo um modo no ttulo, como acontece, entre ns, com o dom
manual, com o penhor e com a hipoteca) admite a usucapio e a proteco
de terceiros de boa f.
O Sistema do ttulo e do modo: admite formas sui generis de
entrega (constituto possessrio e a traditio brevi manu), como admite a
autntica tradio ficta da traditio instrumental (atravs de escritura
pblica, se desta no resulta o inverso) e da tradio consensual ou por
simples acordo das partes.
Consequncias de cada sistema:
O Sistema do modo: irrelevncia liminar do ttulo, h-de
corresponder no s uma ciso entre ttulo e modo, como no sistema da
dupla dependncia, mas uma abstraco do efeito real em face do ttulo
um princpio da abstraco.
O sistema do ttulo: no s excluir qualquer espcie de ciso,
mas, considerando-se o efeito real como causado pelo acto em que se
manifesta a vontade de constituir ou transmitir, o princpio que rege ser o
da causalidade, e no o princpio de se abstrair da justa causa de atribuio.
Adoptando o princpio da consensualidade, precisar, nos bens de
maior vulto econmico, de uma publicidade rigorosa que defenda os
interesses de terceiros, limitando-se o requisito da publicidade a uma
condio de eficcia em face de terceiros e no seja uma condio de
validade.
No sistema do modo e do ttulo e do modo: o efeito real vem a
depender de um acto ad hoc de produo desse efeito, diferente do acto em
que se exprime a vontade de o alcanar, claro que o efeito no se liga s a

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este ltimo, s ao mero consenso (formalizado ou no) em que a atribuio
se decidiu entre as partes: no h lugar a um princpio da consensualidade
em matria de constituio ou transmisso do jus in re.

9. III Princpio da causalidade. O problema do numerus clausus dos
contratos reais quoad effectum.

O princpio da causalidade: a constituio ou modificao de
qualquer direito sobre as coisas depende da validade da causa jurdica que
precede essas mesmas consequncias: ou seja, e fora da produo desse
efeito ex vi legis, da existncia e procedncia do negcio de que derivou tal
vicissitude no mundo jurdico-real (da compra e venda, da doao, da troca,
da constituio de usufruto, etc.).
O negcio de efeitos obrigacionais a causa jurdica dos efeitos
reais, mesmo que a produo destes esteja dependente de uma ulterior
formalidade, como a transmisso da coisa na doao de bens mveis, no
havendo um escrito entre as partes (artigo 947., n. 2). Os negcios com
eficcia real no so negcios abstractos: so negcios causais, como, em
regra, todos os negcios jurdicos, implicando a insubsistncia deles a
insubsistncia daquela eficcia real e no se precisando, por isso, para
atacar esta ltima, do meio indirecto e aleatrio do enriquecimento sem
causa (como acontece no princpio da abstraco).
O princpio da causalidade incindvel da proteco da boa-f de
terceiros e at, em certas circunstncias, da do primeiro adquirente.
alis, o que se verifica em vrias das nossas disposies, designadamente,
quanto a este, no regime de venda de bens alheios, e, quanto aos outros, no
regime dos artigos 243. e 291. do Cdigo Civil e, de um modo mais geral,
na regulamentao dos ttulos de crdito (em que uma defesa rigorosa da
lei da circulao, justamente, os terceiros de boa-f).
E, ainda, a proteco que, independentemente da boa ou m-f,
gozam os terceiros por fora do instituto do registo; registo que, se no
condio de validade e no o , geralmente, nos sistemas de ttulo, como
no o inclusive, nos sistemas de ttulo e de modo em que este se reduz a
uma traditio evanescente , no entanto, para as coisas de mais vulto
econmico (nomeadamente, os prdios rsticos e urbanos), pelo menos
condio de eficcia em face de terceiros.
A vigncia causalidade no postula forosamente um numerus
clausus das juste causae de atribuio, sendo, pelo contrrio, compatvel
com certa margem de improvisao dos disponentes. claro que,
vigorando entre ns o numerus clausus dos negcios unilaterais (artigo
457. C.C.), o problema s pode pr-se para os contratos.

10. IV Princpio da consensualidade

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Princpio da consensualidade: trata-se do princpio segundo o qual a
constituio ou transferncia de direitos reais sobre determinada coisa d-
se por mero efeito do contrato (artigo 408., n. 1 C.C.).
Trata-se da constituio do direito real solo consensu, isto ,
dependente do mero acordo de vontades.
O contrato que fonte de efeitos obrigacionais a prpria fonte dos
direitos reais, efeitos que s viro, consequentemente, a produzir-se, no
havendo outra causa de suspenso desses efeitos (como a inactualidade ou
a indeterminao do objecto), desde que o contrato, como tal, seja invlido.
esse o alcance da transmisso ou constituio solo consensu dos direitos
das coisas no ordenamento portugus (artigo 408., n. 1 C.C.), no
devendo confundir-se este princpio da consensualidade, que vigora em
matria de direitos das coisas, com o princpio homnimo que conhecemos
do negcio jurdico.
A consensualidade s vale para os bens mveis e, mesmo assim, com
as importantes excepes da doao, da constituio de penhor, da
constituio de hipoteca ou de consignao de rendimentos ou de direitos
reais de aquisio de mveis sujeitos a registo, da transmisso da
propriedade de navios, e dos regimes especficos das marcas, das patentes,
dos modelos e desenhos industriais, das obras de engenho, do
estabelecimento mercantil, das quotas das sociedades por quotas e dos
ttulos de crdito.
Vrias situaes especficas:
i) A doao de bens mveis por fora do artigo 947., n. 2 C.C. ou
feita por escrito ou acompanhada de tradio (dom manual);
ii) O penhor de coisas (artigo 669. C.C.) ou por entrega da coisa
ao credor ou a terceiro; ou pela entrega, tambm ao credor ou a terceiro de
documento que confira a exclusiva disponibilidade dela; ou ainda por
simples atribuio da composse ao credor, se essa atribuio privar o autor
do penhor de dispor materialmente da coisa.
iii) O penhor de direitos (artigo 681., n. 1 C.C.) est sujeita
forma e publicidade exigidas para a transmisso dos direitos empenhados;
iv) O penhor de crditos (artigo 681., n. 2 C.C.) fica sujeito, em
princpio, notificao ao devedor.
v) etc. (ver lies).

Se o princpio afirma que sem justa causa isto , nos direitos das
coisas convencionalmente estabelecidos, sem a existncia e a validade do
contrato-ttulo o efeito real no se produz, o princpio da consensualidade
s adianta que essa condio necessria tambm suficiente, dispensando-
se, ao invs dos sistemas de modo ou de ttulo e modo, o preenchimento de
qualquer outra exigncia no reconduzvel ao contrato, no reconduzvel,

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em suma, a uma mera documentao ou autenticao do consenso das
partes.
Excepes a este princpio:
i) A doao de bens mveis quando no exista escrito exigncia de
traditio no artigo 947., n. 2 C.C.
ii) Na constituio de penhor de coisas exigncia de traditio em
qualquer das modalidades do artigo 669. C.C.
iii) Na constituio do penhor de crdito exigncia de notificao
do devedor ou equipolente;
iv) Na constituio da hipoteca exigncia do registo.

11. V Princpio da publicidade

O princpio da consensualidade requer, como compensador, o
princpio da publicidade: o princpio de que, sendo um direito erga
omnes, do direito das coisas deve ser conhecido ou cognoscvel das pessoas
que virtualmente ele afecte, designadamente de terceiros.
Se inter partes o efeito constitutivo ou translativo se produz, em
regra, solo consensu, bvio que o aspecto externo do direito real tem de
exigir uma publicidade suficiente para se dar a conhecer a terceiros um
fenmeno que por definio lhe diz respeito.
O sistema de registo meramente declarativo, com a nica
excepo da hipoteca, do artigo 687. e artigo 6., n. 2 CRPredial.
Noo de terceiros para fins de registo (MANUEL ANDRADE):
as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquiram direitos
conflituantes (total ou parcialmente) sobre o mesmo objecto.
No confuso entre a noo de terceiros para fins de registo e a
noo de terceiros para efeitos dos artigos 243. e 291. do C.C.:
Enquanto aqui terceiros so todos os que, integrando-se na cadeia de
transmisses, vm a ser afectados por uma invalidade anterior ao prprio
acto, acto em que foram intervenientes, ali sero exclusivamente aqueles
que do mesmo causante recebem direitos incompatveis sobre o mesmo
objecto. Ao invs do artigo 243., em que a causa da invalidade a
simulao, e do artigo 291. em que a causa da invalidade qualquer uma
das outras (com excluso das que provocam inexistncia), o jogo do
instituto do registo s permite cobrir situaes em que a causa de
invalidade apenas a aquisio a non domino. Neste caso, o adquirente a
non domino que por fora de uma anterior disposio pelo seu causante
do direito de que dispe os seus benefcios ou de um direito incompatvel
com este pode vir a prevalecer sobre o primeiro adquirente, ou o
adquirente a non domino, desde que tratando-se de um bem sujeito a
registo, tenha procedido a esse registo antes ele ser feito pelo primeiro
adquirente. Embora a disposio para este primeiro adquirente fosse em si

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vlida, como sem o registo o acto era ineficaz em face de terceiros, essa
disposio no prevalece sobre uma ulterior disposio que se submeta
com precedncia a esses registos e no tenha outras causas de anulabilidade
ou nulidade. Se outras causas existem, o segundo adquirente j no
protegido pela precedncia da sua inscrio, no lhe valendo esta nem para
efeitos do remdio do artigo 291., pois, enquanto participe da nota
anulvel ou nulo, no obviamente terceiro para fins desse artigo e, por
consequncia, terceiro de boa-f.

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DO
2013-2014

PARTE II DIREITO DAS COISAS (DIREITOS REAIS): PARTE
ESPECIAL

DOS DIREITOS DAS COISAS EM ESPECIAL

CAPTULO I OS DIREITOS REAIS DE GOZO

1. NOTAS INTRODUTRIAS

Talvez imbudo pela mxima romana omnis definitio in iure civili
periculosa est, ou seja, toda a definio em direito civil perigosa, o
legislador portugus no se preocupou em definir, no Cdigo Civil de
1966, o direito de propriedade, apenas tendo aludido ao seu normal
contedo De facto, o artigo 1305. dispe: O proprietrio goza de modo
pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruio e disposio das coisas que
lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observncia das restries
por elas impostas.
Segundo a doutrina no podemos dizer que estamos perante uma
verdadeira noo de propriedade por duas razes especficas:
i) O gozo no especfico da propriedade;
ii) Pode haver proprietrios sem o uso e a fruio e tambm sem o
direito de disposio.
Apesar da reticncia definitria dalguma doutrina, podemos apontar
duas tentativas nesta matria.
A posio de OLIVEIRA ASCENSO que se traduziria no
direito real que outorga a universalidade dos poderes que coisa se
podem referir.
A posio de CARVALHO FERNANDES que considera que se
trata do direito real mximo, mediante o qual assegurada a certa pessoa,
com exclusividade, a generalidade dos poderes de aproveitamento global
das utilidades de certa coisa.

2. O direito de propriedade
2.1. Alguns aspectos gerais do direito de propriedade

O objecto O artigo 1302. C.C. dispe que S as coisas
corpreas, mveis ou imveis podem ser objecto do direito de propriedade

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regulado neste cdigo. E, mais adiante, o artigo 1302. C.C. refere, no seu
n. 1, que os direitos de autor e a propriedade industrial esto sujeitos a
legislao especial. Cumpre, igualmente, aludir, para se ter uma
imagem correcta aludir aos artigos 1344., n. 1 e n. 2, que estabelece os
limites materiais, referindo-se que (n. 1) a propriedade dos imveis
abrange o espao areo correspondente superfcie, bem como o subsolo,
com tudo o que neles se contm e no esteja desintegrado do domnio por
lei ou negcio jurdico. Por seu turno, o n. 2, referia o mpeto
proprietarstico ao dispor que: O proprietrio no pode, todavia, proibir
os actos de terceiro que, pela altura ou profundidade a que tm lugar, no
haja interesse em impedir.
Em sntese, poder-se-ia ser tentando a recuperar a mxima dos
Glosadores usque ad sidera (ou ad coelum) et usque ad inferos (ou ad
profundum): at aos astros e s profundezas.

As caractersticas A partir do disposto no artigo 1305. C.C. em
matria de contedo do direito de propriedade, podem destacar-se as
seguintes notas:
1. A indeterminao: significa que o proprietrio tem poderes
indeterminados, ao contrrio dos direitos reais limitados que tm um
contedo preciso, determinado pela lei ou fixado pelos particulares em
casos excepcionalmente permitidos. Trata-se de uma consequncia da
plenitude.
2. Exclusividade: sobre a mesma coisa s pode haver um direito de
propriedade.
3. Elasticidade: extinto um direito real que a limite, a propriedade
reconstitui-se plenamente. Este efeito, resultante da sua fora expansiva ou
atractiva (vis attractiva) produzido automaticamente logo que cessem os
nus ou direitos reais que a comprimem ou reduzem.

Um pequeno esboo da evoluo histrica do direito de propriedade.

Na poca Pr-Romana.

No Direito Romano.

No Direito Medieval.

No Direito Moderno.

Remisso.

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Natureza jurdica do Direito de Propriedade. Principais posies
Doutrinrias

Podemos destacar duas doutrinas diferenciadas nesta matria.
1. A teoria da pertena: a propriedade traduz a ideia do meu por
oposio ao que de outros. Consiste na relao de subordinao de uma
coisa face ao proprietrio. Crtica: esta ideia de pertena no explica a
diferena que separa a propriedade dos restantes direitos reais e, portanto,
no se considera satisfatria.
2. A teoria do senhorio: atribuda Pandectstica e consagrada no
Cdigo Napolenico, entende que a propriedade o direito real mais
extenso que o ordenamento jurdico permite sobre uma coisa. Apoia-se na
indeterminao dos poderes atribudos ao proprietrio que, por virtude da
sua vastido impossvel enumerar exaustivamente. Crtica: Ignora, v.g.,
que o usufruturio tem muito mais poderes sobre a coisa do que o nu
proprietrio, questionando-se quem tem o senhorio da coisa?.
No panorama portugus predominam os adeptos da teoria do
senhorio.
MOTA PINTO destaca, como uma das notas que caracterizam a
propriedade, os poderes indeterminados do proprietrio, referindo que no
direito de propriedade, o titular tem, em princpio, todos os poderes.
HENRIQUE MESQUITA insiste na ideia de que dentro dos
limites traados pela ordem jurdica, o dominus tem o monoplio das
vantagens que a coisa susceptvel de proporcionar (e) embora as
restries e vinculaes a que a lei sujeita a propriedade (especialmente a
propriedade sobre imveis) sejam cada dia mais intensas, ela ainda hoje,
como era no direito romano, uma plena in re potestas.
OLIVEIRA ASCENSO A propriedade concede a
universalidade dos poderes que se podem referir coisa. De tal modo que
o proprietrio tem a vocao para o gozo e este pode em concreto faltar
sem que em nada se toque a essncia do direito: a propriedade fica ento
reduzida a um elemento qualitativo a que podemos tambm ns chamar
casco ou raiz; mas como os poderes foram concedidos como
universalidade, eles automaticamente se expandem quando a restries
desaparecer.
CARVALHO FERNANDES refere que a essncia da
propriedade reside na sua aptido para abarcar a generalidade dos poderes
que permitam o total aproveitamento da utilidade de uma coisa, o que lhe
d carcter de exclusividade. De tal modo que considera que no deixa
de haver propriedade ainda quando alguns desses poderes so destacados e
atribudos a outrem, pois a tendncia para a universalidade se mantm.
Da que, extinto o direito limitativo ou onerador, a propriedade expande-
se e retoma o seu contedo pleno.

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SANTOS JUSTO: tendo assinalado as caractersticas da
indeterminao, exclusividade e elasticidade ao direito de propriedade,
inclina-se para a teoria do senhorio.

Modalidades do Direito de Propriedade

Se certo que duvidoso, na doutrina, a possibilidade de apontar
vrias modalidades ao direito de propriedade, do que no se pode duvidar
que alguma doutrina no hesite em identificar: i) a propriedade perptua; ii)
a propriedade resolvel; iii) a propriedade temporria.
Vejamos em que consiste cada uma delas.

i) A propriedade perptua.

A propriedade perptua caracteriza-se por no cessar pelo decurso
de um prazo: semel dominus semper dominus Uma vez proprietrio,
sempre proprietrio!
A propriedade perptua por diversas razes:
1. No se extingue pelo no uso. Razo: o no uso seria ainda uma
forma de a (no) usar!
2. As transmisses no obstam ao carcter de perpetuidade da
propriedade: La proprit se perpetue en se transmettant.
Trata-se da propriedade-regra: i) imprescritibilidade da aco de
reivindicao; ii) excepcionalidade da extino do direito de propriedade
pelo no uso.
A regra seria confirmada pela excepo: propriedade temporria.

ii) A propriedade temporria.

O artigo 1307., n. 2 do C.C. no deixa dvidas sobre a
excepcionalidade deste tipo de propriedade. A se dispe: A propriedade
temporria s admitida nos casos especialmente previstos na lei, ou seja,
nos casos de propriedade constituda por um certo lapso de tempo.
So exemplos de propriedade temporria:
a) Propriedade do fiducirio que um proprietrio a termo: o seu
direito termina com a sua morte artigo 2286., 2290. e 2293. C.C.
b) O direito de superfcie quando, no respectivo ttulo constitutivo, se
tenha convencionado que, ao fim de certo tempo, a propriedade da obra ou
das rvores reverte para o dono do solo artigo 1538., n. 1 C.C. etc.
Consequncias da constituio da propriedade temporria fora
das situaes legalmente proibidas: a nulidade (artigo 294. C.C.), com a
eventual possibilidade de converso num outro direito real (v.g., usufruto)
se estiverem presentes demais requisitos.

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iii) A propriedade resolvel.

Trata-se da propriedade constituda sob condio resolutiva, nos
termos da abertura legal do artigo 1307., n. 1 C.C.
Podem apontar-se os seguintes exemplos:
a) A propriedade dos bens deferidos aos sucessores do ausente, com
base na sua morte presumida, que lhe ser devolvida se regressar ou houver
dele notcias (artigo 119. C.C.).
b) A propriedade dos bens que um dos cnjuges tenha recebido do
outro por doao ou testamento, que voltar ao autor da liberalidade ou
passar para os seus herdeiros, se o cnjuge beneficiado contrair novo
casamento sem respeitar o prazo internupcial (artigo 1650., n. 1 C.C.);
c) A propriedade dos bens doados para casamento, que regressar ao
doador ou herdeiros se ocorrer divrcio ou separao judicial de pessoas e
bens por culpa do donatrio (artigo 1760., n. 1, alnea b), do C.C.).
d) A venda em que se reconhece ao vendedor a possibilidade de
resolver o contrato e, portanto, readquirir a propriedade da coisa vendida
artigo 927. e seguintes (venda a retro).
e) A propriedade resolvel, em certo sentido, segundo SANTOS
JUSTO, tambm temporria: o proprietrio que adquiriu sob condio
resolutiva perde a propriedade com a verificao da condio acordada
(MOTA PINTO).

Limitaes legais ao Direito de Propriedade. Breves notas
Introdutrias.

Importa referir que se utiliza a terminologia limitaes, em
detrimento da de restries (ou limitaes ou restries), para afastar o erro
que tal expresso induz. Sobre esta matria, OLIVEIRA ASCENSO
alerta para o facto de o termo restries inculcar que todas as intervenes
legais tm carcter negativo, quando podem recair sobre os sujeitos
obrigaes positivas que no deixa(m) de representar uma restrio ou
limitao dum direito real.

As limitaes em nome do interesse pblico

1. O caso das expropriaes Com assento Constitucional no
artigo 65., n. 2 CRP, a se refere que a expropriao s pode ser
efectuada com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnizao.
Por seu turno, o artigo 1308. C.C. dispe que Ningum pode ser privado,
no todo ou em parte, do seu direito de propriedade seno nos casos fixados
na lei.

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Com base na regulamentao legal da matria da expropriao
podem retirar-se, segundo SANTOS JUSTO, duas regras fundamentais:
a) A indemnizao no visa compensar o benefcio alcanado pelo
expropriante, mas ressarcir o prejuzo causado ao expropriado;
b) O prejuzo mede-se pelo valor real e corrente dos bens
expropriados e no pelas despesas que eventualmente haja de suportar para
obter a substituio da coisa expropriada por outra equivalente.

Consequncias da noo de utilidade pblica ao nvel do regime
das expropriaes:

a) Exclui a possibilidade de haver expropriao sem o
reconhecimento e declarao da utilidade pblica;
b) Se os bens no forem afectados a essa utilidade pblica, a
expropriao perde a sua razo de ser e, em consequncia, o expropriado
goza do direito de reverso: a faculdade de recuperar o seu direito sobre o
bem expropriado.

Natureza jurdica da expropriao: instituto pblico,
relativamente ao qual a doutrina diverge sobre se o beneficirio
adquire o direito a ttulo derivado ou originrio: se o direito do
expropriante, uma vez constitudo, em nada padece dos vcios de que podia
enfermar o direito anterior; ou se se trata de um direito que se constitui ex
novo, ou seja, uma aquisio originria.

2. Requisio O artigo 62., n. 2 da CRP alude requisio nos
mesmos termos em que o faz para a expropriao: s pode ser efectuada
com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnizao. Por seu
turno, as requisies, segundo o artigo 1309. C.C. s podero ocorrer nos
casos previstos na lei, por certo tempo, e relativamente a bens do domnio
privado.
Noo doutrinria de requisio: acto administrativo pelo qual um
rgo competente impe a um particular, verificando-se as circunstncias
previstas na lei e mediante indemnizao, a obrigao de prestar servios,
ceder coisas mveis ou semoventes ou consentir na utilizao temporria
de quaisquer bens necessrios realizao do interesse pblico e no
convenha procurar no mercado.

Distino da requisio da expropriao por utilidade pblica:

a) Pode incidir sobre coisas mveis ou imveis (enquanto a
expropriao privativa de imveis) e pode consistir num facere (servio
pessoal).

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b) Por outro lado, enquanto a expropriao uma transferncia
coactiva do domnio, a requisio tanto pode ter por objecto a propriedade,
como o gozo ou uso de uma coisa.
c) Finalmente, a requisio limitada no tempo: no pode exceder
doze meses, seguidos ou interpolados, em relao a cada bem, nos termos
do artigo 80., n. 2 do Cdigo das Expropriaes.

3. Outras situaes Existem no Cdigo Civil outras situaes em
que a propriedade limitada em virtude do interesse pblico:
a) No caso de fraccionamento e emparcelamento de prdios
rsticos: a lei probe o fraccionamento de terrenos aptos para cultura em
parcelas de rea inferior a determinada superfcie mnima que corresponde
unidade de cultura fixada para cada zona do Pas.
http://www.drapc.min-
agricultura.pt/drapc/servicos/ran/ran_fraccionamento_pr.htm
Enquadramento legal
O fraccionamento de prdios rsticos obedece ao estipulado na Portaria n 202/70, de 21 de Abril,
isto , nas parcelas resultantes do parcelamento de prdios rsticos devem-se verificar uma das vertentes
de Unidade de Cultura regulamentadas nesta Portaria, para o distrito onde se situam os prdios em causa.
A unidade de cultura est fixada, em Portugal Continental, nos termos definidos na Portaria n. 202/70, de
21 de Abril, sendo na rea territorial da DRAPC as que constam no quadro seguinte:
REGIES TERRENOS DE REGADIO (ha) TERRENOS DE
SEQUEIRO (ha) CULTURAS
ARVENSES
CULTURAS
HORTCOLAS
Aveiro, Viseu, Coimbra,
Leiria
2,00 0,50 2,00
Guarda, Castelo Branco 2,00 0,5 3,00
Para efeitos de fraccionamento de prdios rsticos, maioritariamente localizados nas reas includas na
Reserva Agrcola Nacional, a unidade de cultura corresponde ao triplo da rea fixada para os respectivos
terrenos e regio.
O fraccionamento de exploraes agrcolas economicamente viveis obedece ao
regulamentado nas alneas a), b), c) e d), do artigo 20., do Decreto-Lei n. 384/88, de 25 de Outubro, e
artigos 44., 45., do Decreto-Lei n. 103/90, de 22 de Maro, ou seja, a diviso em substncia de prdio
rstico ou de conjunto de prdios rsticos que formem uma explorao agrcola economicamente vivel
s poder realizar-se:
Para efeitos de redimensionamento de outras exploraes, nos termos da lei referida;
Para reconverso da prpria explorao ou se a sua viabilidade tcnico-econmica no for gravemente
afectada;
Se da diviso resultarem exploraes com viabilidade tcnico-econmica;
Se do fraccionamento no resultar grave prejuzo para a estabilidade ecolgica.

Como proceder
A diviso de um prdio rstico ou conjunto de prdios rsticos que formem uma explorao agrcola
apenas se pode realizar sob parecer favorvel da Direco Regional de Agricultura e Pescas
territorialmente competente, emitido a requerimento do interessado no prazo mximo de 30 dias teis.
Em anexo, apresenta-se uma minuta de requerimento com indicao dos documentos necessrios
instruo do processo.
Legislao aplicvel
Decreto-lei n. 384/88, de 25 de Outubro;
Decreto-lei n. 103/90, de 22 de Maro com a nova redaco dada pelo Decreto-lei n. 59/91, de 30 de
Janeiro;
Portaria n. 202/70, de 21 de Abril;
Decreto-lei n. 73/2009, de 31 de Maro.

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Justificao da soluo: interesses econmico e sociais:
i) Porque o fraccionamento de prdios em tamanho pequeno um
dos factores que justifica a sua fraca produtividade;
ii) Porque as reduzidas dimenses dos prdios podem favorecer a
conflitualidade entre vizinhos.
b) Atravessadouros: O Cdigo manteve os atravessadouros que,
com posse imemorial, se dirijam a ponte ou fonte de manifesta utilidade
pblica, enquanto no existirem vias pblicas que facilitem o seu acesso.

As limitaes em nome do interesse privado

1. Fumo, rudos e factos semelhantes O artigo 1346. do Cdigo
Civil determina que o proprietrio de um imvel pode opor-se emisso
de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou rudos, bem como produo
de trepidaes e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de
prdio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuzo substancial
para o uso do imvel ou no resultem da utilizao normal do prdio de
que emanam.
Requisitos de aplicao do mencionado preceito:
i) As emisses devem provir de prdios vizinhos, mas no
necessariamente contguos;
ii) O prejuzo substancial deve ser aferido pelo fim a que o imvel se
encontra afectado e no pelas condies especiais em que o seu proprietrio
porventura se encontre.

Cumpre precisar que o uso normal depende do destino econmico do
prdio que deve ser apreciado tambm objectivamente, sem prejuzo das
condies e dos usos locais.
So ilcitas as emisses desnecessrias, seja qual for o dano que
causem aos prdios vizinhos: tais emisses ou traduzem o uso anormal do
prdio de que emanam ou envolvem um abuso do direito.
Dvida interpretativa: os requisitos da lei (prejuzo substancial
para o imvel; no resultem da utilizao normal do prdio de que
emanam) funcionam alternativamente ou conjuntamente.
A tese do argumento literal (ou) favorece a tese do carcter
alternativo.
A tese da razoabilidade (funcionamento conjunto): questionando-se
se um proprietrio se pode opor a uma emisso que no lhe cause prejuzo,
s porque no corresponde ao uso normal do prdio vizinho.

2. Instalaes prejudiciais Nesta matria deparamo-nos com duas
situaes diferenciadas.

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Primeira situao artigo 1347., n. 1 C.C. O proprietrio no
pode construir ou manter no seu prdio quaisquer obras, instalaes ou
depsitos de substncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que
possam ter sobre o prdio vizinho efeitos nocivos no permitidos por lei.
Segunda situao artigo 1347., n. 2 C.C. Se as obras,
instalaes ou depsitos tiverem sido autorizados por entidade pblica
competente, ou tiverem sido observadas as condies especiais prescritas
na lei para a construo ou manuteno deles, a sua inutilizao s
admitida a partir do momento em que o prejuzo se torna efectivo.
A expresso nocivos no permitidos por lei afasta da proibio
legal as obras que, embora possam prejudicar os vizinhos, so legalmente
permitidas; e, por outro lado, h efeitos nocivos que s indirectamente
atingem o prdio, desvalorizando-o em maior ou menor medida: v.g.,
afectando a segurana, a sade ou tranquilidade das pessoas.
A ideia de receio deve ser analisada em termos objectivos.
Por ltimo, a aluso legal em qualquer dos casos significa que a
lei no exige a culpa na produo do dano.

3. Escavaes Nos termos do artigo 1348., n. 1 C.C., o
proprietrio pode abrir, no seu prdio, minas ou poos e fazer escavaes,
desde que no prive os prdios vizinhos do apoio necessrio para evitar
desmoronamentos ou deslocaes de terra. Por seu turno, o n. 2 dispe:
Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietrios
vizinhos sero indemnizados pelo autor delas mesmo que tenham sido
tomadas as precaues julgadas necessrias.
Dispensa-se a culpa na produo do dano.

4. Passagem forada momentnea Nos termos do artigo 1349.,
n. 1 C.C., o proprietrio de prdio vizinho obrigado a consentir que sobre
o mesmo sejam levantados andaimes, colocados objectos, passem materiais
ou sejam praticados actos anlogos indispensveis reparao ou
construo de algum edifcio.
permitido, igualmente, o acesso a prdio alheio no caso de algum
pretender recuperar uma determinada coisa sua que acidentalmente a se
encontre, ainda que se preveja a possibilidade do proprietrio impedir tal
acesso desde que entregue a coisa (alheia) ao seu dono, conforme dispe o
artigo 1349., n. 2 C.C., ainda que se preveja a faculdade de ter de ser
indemnizado pelos eventuais prejuzos causados por essa passagem
(forada).
A expresso se para reparar algum edifcio ou construo deve
sofrer uma interpretao extensiva que consagre a expresso se para
reparar ou levantar algum edifcio ou construo.
Requisitos legais:

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i) Indispensabilidade da utilizao do prdio alheio;
ii) A circunstncia do proprietrio vizinho estar obrigado a consentir
o acesso ao seu prdio justifica a possibilidade de se exercer a aco
directa.

5. Runa ou construo Nos termos do artigo 1350. C.C., o
proprietrio de prdio vizinho goza do direito de exigir, a quem for
responsvel pelos danos, que tome as providncias necessrias para
eliminar o perigo da runa de edifcio ou obra.
Requisitos legais:
i) Pressupe que as ameaas provenham de edifcio ou outra obra;
ii) Que o receio do proprietrio seja fundado, sendo irrelevante o
excesso de temor.

6. Escoamento natural das guas O artigo 1351., n. 1 C.C.
determina que os prdios inferiores esto sujeitos a receber as guas que,
naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prdios superiores,
assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
Deste modo, o artigo 1351., n. 2 C. C. probe os proprietrios dos
prdios inferior e superior de fazerem obra que, respectivamente, estorve
ou agrave o escoamento, sem prejuzo da possibilidade de constituio da
servido legal de escoamento, nos casos em que admitida.
entendimento doutrinrio pacfico que no suposta, como
necessria, a contiguidade dos prdios: exige-se unicamente que um seja
superior em relao ao outro, para que se possa verificar o decurso natural.
Consequncias da leso:
i) Direito a indemnizao;
ii) Destruio das obras que, respectivamente, alterem o curso
natural ou estorvem ilicitamente o seu escoamento, como preveno de
danos futuros.

7. Obras defensivas das guas So vrias as situaes previstas
pelo actual Cdigo Civil.
1. Situao: se, num prdio, houver obras defensivas para conter as
guas ou se tornar necessrio construir obra nova por causa da variao do
curso das guas, o seu proprietrio obrigado a fazer reparos precisos ou
a tolerar que os faam, sem prejuzo dele, os donos dos prdios que
padeam danos ou estejam expostos a danos iminentes, nos termos do
artigo 1352., n. 1 C.C.
2. Situao: se for necessrio retirar, de um prdio, materiais cuja
acumulao ou queda estorve o curso das guas, com prejuzo ou risco de
terceiro, as obrigaes do proprietrio so as mesmas, nos termos do artigo
1352., n. 2 C.C.

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Mais frente, o n. 3 dispe: todos os proprietrios que participam
do benefcio das obras so obrigados a contribuir para as despesas delas,
em proporo do seu interesse, sem prejuzo da responsabilidade que
recaia sobre o autor dos danos.
Nesta matria existe divergncia doutrinal:
Para uma doutrina, o proprietrio tem o direito e no a obrigao
de reparar e s quando no queira usar desse direito, os terceiros podem
intervir. Ou seja, por um lado, est sujeito a uma obrigao de prestao
alternativa: i) Fazer os reparos ou tolerar que outrem os faa; ii) Por outro
lado, titular do direito potestativo de escolher entre estas prestaes
disjuntivas.
Para outra doutrina, o proprietrio tem a obrigao de fazer as
obras e, se o no fizer, os interessados podero faz-las, sendo, segundo
MENEZES CORDEIRO, o mesmo responsvel pelo suplemento de
despesas que essa inrcia possa acarretar para os vizinhos e pelos demais
danos que da possam advir.

8. Construes e edificaes O proprietrio que, no seu prdio,
levante edifcio ou outra construo, no pode:
a) Segundo o artigo 1360., n. 1 C.C., abrir janelas ou portas que
deitem directamente sobre o prdio vizinho, sem deixar, entre este e cada
uma das obras, o intervalo de metro e meio;
b) Segundo o artigo 1360., n. 2 C.C., construir varandas, terraos,
eirados ou obras semelhantes servidos de parapeitos de altura inferior a
metro e meio em toda a sua extenso ou parte.
Justificao: evitar que o prdio vizinho seja facilmente objecto da
indiscrio de estranhos e devassado com o arremesso de objectos.
Casos em que as restries no se aplicam:
1. Os prdios estiverem separados por estrada, caminho, rua,
travessa ou outra passagem por terreno do domnio pblico, nos termos do
artigo 1361. C.C.
2. As aberturas consistirem em frestas, seteiras ou culos para luz e
ar situadas, pelo menos, a um metro e oitenta centmetros de altura, a
contar do solo ou do sobrado e no tenham, numa das suas dimenses, mais
do que quinze centmetros, artigo 1363. C.C.

Duas situaes no previstas legalmente:
a) A abertura de frestas, seteiras ou culos para luz e ar (e janelas
gradadas) fora das condies legalmente fixadas pode conduzir aquisio
de servido (de vistas) por usucapio? H quem responda afirmativamente.
b) Podem os vizinhos constituir uma servido que afaste a
construo de casa ou contramuro que vede aquelas aberturas? Responde-

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se afirmativamente, com o argumento de que a proibio legal prescrita
por motivos de interesse e ordem pblica.
O artigo 1364. C.C. implica que as janelas gradadas, para evitar a
devassa, devem ser revestidas de uma grade fixa de ferro ou com metal; o
metal no deve ter seco inferior a um centmetro quadrado; a malha no
deve ser superior a cinco centmetros; e a janela deve estar mais de metro e
oitenta centmetros a contar do solo ou do sobrado.

9. Estilicdio O artigo 1365., n. 1 refere que o proprietrio deve
edificar de modo que a beira do telhado ou outra cobertura no goteje
sobre o prdio vizinho, deixando um intervalo mnimo de cinco decmetros
entre o prdio e a beira, se de outro modo no puder evit-lo.
O n. 2, por seu turno, esclarece que: Constituda por qualquer
ttulo a servido de estilicdio, o proprietrio do prdio serviente no pode
levantar edifcio ou construo que impea o escoamento das guas,
devendo realizar as obras necessrias para que o escoamento se faa
sobre o seu prdio, sem prejuzo para o prdio dominante.
Esta obrigao legal de suportar o escoamento das guas pluviais s
existe quando caiam gota a gota nos prdios inferiores.

10. Plantao de rvores e arbustos O artigo 1366. aborda a
temtica da plantao de rvores e arbustos por parte do dono de um prdio
at sua linha divisria. Dispondo-se que ao proprietrio do prdio
vizinho concedida a faculdade de:
a) Rogar judicial ou extrajudicialmente ao dono das rvores que
arranque e corte as razes que se introduzirem no seu terreno e o tronco ou
ramos que sobre ele propenderem;
b) Arrancar e cortar as razes e o tronco ou ramos se o dono da
rvore no o fizer dentro de trs dias.

Nesta matria, deve tomar-se em linha de conta a legislao
especfica existente ao nvel da plantao de eucaliptos, accias e outras
rvores igualmente nocivas.
O vizinho prejudicado com as rvores no tem o direito de pedir uma
indemnizao ao seu dono, porque pode evitar os danos exercendo a
faculdade que a lei lhe concede.

Alguns problemas especficos nesta temtica:
a) Se o dono das rvores (v.g., videiras) as amarrar a esteios que
inclina sobre o prdio vizinho ou existam neste prdio, poder adquirir, por
via possessria, um direito de servido predial? Alguma doutrina entende
que sim, embora pratique um ilcito: a inclinao sobre o prdio vizinho
no efeito do crescimento natural das plantas.

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b) Se, durante vrios anos, o proprietrio do prdio vizinho no pedir
que o dono das rvores corte as razes, o tronco e os ramos que se
infiltraram ou inclinaram sobre o seu prdio nem os cortar, se o dono o no
fizer dentro de trs dias (artigo 1366., n. 1 C.C.), este adquire, por
usucapio, a servido predial que lhe permite defender a manuteno das
razes, tronco e ramos na situao referida?
Resposta negativa com base em dois argumentos:
i) O dono da rvore no tem o animus possidendi e, portanto, a posse
que lhe permita usucapir;
ii) Porque aquela faculdade que a lei confere ao proprietrio do
prdio invadido pelas razes ou sobre o qual propendem o tronco ou os
ramos no prescreve: integra-se no direito de propriedade que no se
extingue pelo no exerccio.
c) O proprietrio do prdio invadido pelas razes, tronco ou ramos de
rvore alheia pode obrigar o seu dono a fazer os cortes? A resposta tem
sido negativa.
Todavia, h quem entenda que em relao a rvores plantadas junto
de muros ou prdios urbanos alheios, a infiltrao das suas razes pode
causar ao vizinho danos avultados sem ter a possibilidade de os evitar, a
no ser demolindo, no todo ou em parte, a construo atingida. Da que se
defenda que lhe seja concedido o direito de impor ao dono das rvores a
prtica dos actos necessrios (corte das razes ou mesmo das rvores) para
evitar esses danos, embora se reconhea que se trata duma situao
excepcional: no se aplicaria nos casos normais em que o proprietrio
vizinho tem a possibilidade de cortar as razes, tronco ou ramos. De
contrrio, se este pudesse exigir que o dono das rvores os cortasse, cair-se-
ia na impossibilidade de fazer plantaes junto da linha divisria; e o autor
de qualquer plantao ficaria sempre sujeito ao risco de incorrer
frequentemente em responsabilidade para com o vizinho.

11. Apanha de frutos O artigo 1367. dispe que o proprietrio de
rvore ou arbusto contguo a prdio de outrem ou com ele confinante pode
exigir ao dono deste prdio que lhe permita fazer a apanha dos frutos que
no seja possvel fazer do seu lado. Impe-se, todavia, a obrigao de
indemnizar os prejuzos que tal aco possa desencadear.

12. rvores ou arbustos situados na linha divisria O artigo
1368. abrange a temtica das rvores ou arbustos existentes na linha
divisria. Eles presumem-se comuns, ou seja, estamos perante um caso de
compropriedade dos proprietrios dos prdios vizinhos. Cada um tem a
faculdade de os arrancar; o outro, o direito de haver metade do seu valor ou
da lenha ou madeira que produzirem, como mais lhe convier.

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O artigo 1369. C.C. introduz uma importante restrio nesta
matria, visto que se a rvore ou arbusto servirem de marco divisrio,
ele s pode ser cortado ou arrancado de comum acordo.

13. Direito de tapagem O artigo 1353. do Cdigo Civil determina
que O proprietrio pode obrigar os donos dos prdios confinantes a
concorrerem para a demarcao das estremas entre o seu prdio e os
deles.
Nos termos do artigo 1356. C.C., retira-se o seguinte contedo de tal
direito de tapagem: a possibilidade de, a todo o tempo, o proprietrio
murar, valar, rodear de sebes o seu prdio, ou tap-lo de qualquer modo.
Importa identificar o carcter no taxativo dos modos de tapagem.
So vrias as formas previstas no Cdigo Civil:
a) Valas, regueiras e valados O proprietrio que pretenda abrir
vala ou regueira ao redor do prdio obrigado a deixar mota externa de
largura igual profundidade da vala e a conformar-se com o disposto no
artigo 1348.. Se fizer valado, deve deixar externamente regueira ou
alorca, salvo havendo, em qualquer dos casos, uso da terra em contrrio
(artigo 1357. C.C.).
b) Sebes vivas proibida a sua plantao nas extremas dos prdios
sem previamente se colocarem marcos divisrios.
Justificao ou ratio: evitar que se plantem sebes e o dono as v
aparando por dentro, fazendo-as avanar sobre terreno vizinho e usurpando
o seu terreno.

14. Limitaes convencionais As limitaes convencionais, nos
termos do artigo 1306. C.C., encontram-se sujeitas ao princpio da
tipicidade ou numerus clausus.
Distino:
Limitaes permitidas por lei: como acontece nas figuras dotadas
de flexibilidade ou elasticidade que se configuram como tipos
(relativamente abertos) e nada obsta sua constituio no mbito
legalmente consagrado;
Limitaes contrrias lei: So nulas, mas, por efeito de converso
legal, produzem efeitos obrigacionais, nos termos do artigo 1306., n. 1
C.C.; ou podem ser convertidas noutro direito real legalmente admitido.

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DO

AQUISIO MODOS DE AQUISIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

No encalo da Escola Racionalista do Direito, podem identificar-se
dois modos de aquisio do direito de propriedade:
Aquisio originria: o direito de propriedade surge ex novo com
base no contacto imediato com a coisa e na total independncia de alguma
relao jurdica que eventualmente ligue o proprietrio adquirente a outro
sujeito.
Aquisio derivada: o direito do novo proprietrio deriva do antigo
atravs duma relao jurdica idnea.

MODALIDADES DE AQUISIO ORIGINRIA

1. Ocupao.
1.1. Caracterizao.

Noo de ocupao: trata-se da apropriao ou tomada de posse de
uma coisa que no tem ou deixou de ter dono.
Coisas que podem adquirir-se por ocupao:
i) Os animais;
ii) Outras coisas mveis que nunca tiveram dono (res nullius);
iii) Outras coisas mveis que foram abandonadas (res
derelictae);
iv) Outras coisas mveis perdidas ou escondidas pelos seu
proprietrios.
Requisitos ou elementos:
1. Pessoal: o ocupante deve ser uma pessoa com capacidade de gozo
bastante, embora no se exija a capacidade de exerccio;
2. Real: a coisa ocupvel deve ser res nullius que, em sentido amplo,
compreende as coisas que nunca tiveram dono ou, porque abandonadas,
deixaram de o ter; deve ser mvel visto que os imveis sem dono
conhecido pertencem ao Estado (nos termos do artigo 1345. C.C.); e,
finalmente, deve ser susceptvel de apropriao privada, ou seja, estar no
comrcio.
3. Formal: a tomada de posse da coisa. Porm, a doutrina diverge
sobre a exigncia do animus occupandi. H quem o exija e quem o
dispense.

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1.2. Caa e Pesca.

Apesar de o Cdigo Civil remeter esta matria para legislao
especial, o regime da caa e pesca situa-se no mbito da ocupao. Da que
as coisas caadas ou pescadas so consideradas res nullius e a sua
propriedade adquirida por apreenso.

1.3. Animais selvagens com guarida prpria.

Trata-se do que, classicamente, se denominada de ferae
mansuefactae, ou seja, uma categoria intermdia: nem so animais
selvagens no estado de liberdade natural (ferae bestiae) nem animais
domsticos. So animais que vivem no seu estado natural e tm o hbito de
se recolherem em guaridas construdas pelo homem, a quem pertencem
enquanto no perderem o hbito de regresso (consuetudo revertendi) e s
se o perderem se tornaro res nullius e, portanto, susceptveis de ocupao.
O Cdigo Civil prev os casos de mudana de guarida do animal
para a de outro dono, procedendo seguinte distino:
1. Caso: se o dono os puder reconhecer, so adquiridos pelo
proprietrio da guarida onde se instalaram artigo 1320., n. 1 C.C.
2. Caso: se o dono puder reconhec-los individualmente, poder
recuper-los, desde que no cause dano ao dono da nova guarida artigo
1320., n. 1 C.C.
3. Caso: se os animais foram atrados por fraude ou artifcio do
dono da nova guarida, continuam a pertencer ao dono da guarida
abandonada; por isso, devem ser-lhe restitudos e, se no for possvel, tem
direito ao triplo do seu valor artigo 1320., n. 2 C.C.

1.4. Animais ferozes fugidos.

Trata-se de animais (ferozes) que se evadiram da clausura (fugidos)
em que o dono os ps, podendo ser destrudos ou ocupados livremente por
qualquer pessoa que os encontre.
Trata-se, primeira vista, de uma soluo violenta: no tendo
sido abandonados, no se deviam considerar res nullius e, portanto, seriam
insusceptveis de ocupao.
Justificao: tratando-se de animais ferozes ou malficos,
necessria a sua rpida captura (ou eliminao) para afastar o perigo que a
sua presena envolve.
Observao doutrinria: quer a ocupao quer a destruio do animal
feroz ou malfico s ser lcita quando estiver em condies de fazer mal e

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no quando, por efeito de aaimes, correntes ou outro aparelho, se
encontrar impedido de qualquer acto agressivo.

1.5. Enxames de abelhas.

Nos termos do artigo 1322., n. 1 C.C., o proprietrio de enxame de
abelhas tem o direito de o perseguir e capturar em prdio alheio,
respondendo pelos danos que causar (com essa perseguio ou captura).
Estabelece-se o prazo de 2 dias para o proprietrio originrio
capturar o enxame de abelhas, sob pena de o proprietrio do prdio onde se
encontra poder ocup-lo ou consentir que outrem o ocupe, nos termos do
artigo 1322., n. 2 C.C.
Requisitos:
i) A ocupao s pode funcionar se o dono no capturar o enxame no
prazo de dois dias contados a partir da fuga das abelhas;
ii) A no captura funciona como presuno de abandono, tornando as
abelhas res nullius;
iii) Justifica-se o prazo curto de dois dias pelo facto de a actuao
das abelhas denunciar, com antecedncia, que esto para enxamear e
porque, no se afastando muito da colmeia-me, geralmente fcil
encontr-las.

1.6. Animais e coisas mveis perdidas.

Quem encontrar animal ou outra coisa mvel perdida obrigado a
restituir ou avisar o dono, se o conhecer; e, se no souber a quem pertence,
a anunciar o achado pelo modo mais conveniente (dado o valor das coisas
ou possibilidades locais) ou avisar as autoridades, segundo os usos da terra,
artigo 1323., n. 1 C.C. No caso do achado ter sido anunciado e a coisa
perdida no tiver sido reclamada pelo dono dentro de um ano a contar do
anncio ou aviso, o achador faz sua a coisa perdida, nos termos do artigo
1323., n. 2 C.C. Se a coisa for restituda, o achador tem direito
indemnizao do prejuzo havido e das despesas que tenha realizado e
ainda um prmio. Por ltimo, o achador goza do direito de reteno e se
entretanto a coisa se perder ou deteriorar, s responde se tiver agido com
dolo ou culpa grave.
Em concluso: a ocupao da coisa perdida s ocorrer se,
publicitado o achado, o dono no a reclamar dentro de um ano. A
decorrncia do prazo funciona como presuno (iuris et de iure) de
abandono.
Justificao do prmio:
i) Compensao da honestidade do achador;
ii) Pelos servios prestados ao dono, espcie de gesto de negcios;

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iii) Como correspectivo das utilidades obtidas para o proprietrio.

1.7. Tesouro.

O tesouro uma coisa mvel valiosa escondida em tempo imemorial,
que deixou de ter dono.
Nos termos do artigo 1324., n. 1 C.C., o legislador adoptou a
soluo de Adriano quanto partilha do tesouro. O n. 2 determina que o
achador deve anunciar o achado nos termos do n. 1 do artigo anterior, ou
avisar as autoridades, excepto quando seja evidente que o tesouro foi
escondido ou enterrado h mais de vinte anos. Se o achador no cumprir
esta exigncia ou fizer o achado ou parte dele seu, sabendo quem o
dono, ou ocultar do proprietrio da coisa onde ele se encontrava, perde em
benefcio do Estado os direitos (que lhe so) conferidos. E se, depois de
anunciado o achado ou avisadas as autoridades, no for possvel determinar
o dono, o descobridor torna-se proprietrio de metade do achado,
pertencendo a outra metade ao proprietrio da coisa mvel ou imvel onde
estava escondido ou enterrado artigo 1324., n. 1 C.C.
Distino do tesouro da coisa perdida ou abandonada:
i) A coisa descoberta foi escondida ou enterrada.
ii) No sendo produzido periodicamente, no se confunde com os
frutos e, por isso, se for descoberto pelo usufruturio, este apenas havido
como achador, cabendo ao proprietrio metade.

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DO
2013-2014
CASOS PRTICOS DE APOIO

3. O usufruto

3.1. Noo

O direito de usufruto , nos termos do artigo 1439. C.C., o direito
de gozar temporria e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar
a sua forma ou substncia.

3.2. Caractersticas

Podem apontar-se as seguintes caractersticas ao direito de
usufruto:
1. Direito real de gozo: o usufruturio detm poderes de uso,
fruio e administrao da coisa ou direito como um bom pai de famlia,
sempre com o respeito do destino econmico da coisa (artigo 1446. C.C.).
O legislador previu, no artigo 1444., n. 1 a possibilidade de trespasse, por
parte do usufruturio, do seu direito a outrem, seja de forma definitiva, seja
a ttulo provisrio, bem como a possibilidade da sua onerao com o
respeito pelas restries impostas pelo ttulo constitutivo ou pela lei.
Todavia, o usufruturio, por fora do disposto no n. 2, responde pelos
danos que as coisas padecerem por culpa das pessoas que o substituir.
2. No exclusividade: o direito de usufruto implica a existncia de
outro direito real sobre a mesma coisa.
3. Limitado: o usufruturio no pode alterar a forma ou substncia
da coisa usufruda e deve tambm respeitar o seu destino econmico.
4. Temporrio: o usufruto no pode exceder a vida do usufruturio,
quando se trate de pessoa fsica; e a sua durao mxima a de 30 anos, se
for constitudo a favor de pessoa colectiva. Havendo prazo estipulado,
extingue-se no seu termo, excepto se o usufruturio morrer antes.
Justificao do carcter no perptuo:
i) A falta de estmulo para a conveniente explorao econmica dos
bens;
ii) Seria um obstculo sua circulao.
5. Sobre objecto alheio: o usufruto recai sobre uma coisa ou direito
alheio.
3.3. Modalidades

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Nos termos do artigo 1441. C.C., o usufruto pode ser constitudo
em favor de uma ou mais pessoas, simultnea ou sucessivamente, contanto
que existam ao tempo em que o direito do primeiro usufruturio se torne
efectivo.
Segundo o critrio da titularidade, podemos distinguir:
i) Usufruto concedido a uma pessoa;
ii) Usufruto concedido a duas ou mais pessoas.
Relativamente a esta segunda modalidade cumpre distinguir,
consoante seja simultneo ou sucessivo:
1. Simultneo: trata-se do usufruto atribudo ao mesmo tempo. o
que se denomina de situao de contitularidade. Deste modo, se no for
estabelecido um determinado prazo certo de durao, o usufruto s se
extingue com a morte do ltimo usufruturio que, entretanto, goza do
direito de acrescer.
2. Sucessivo: o usufruto atribudo sucessivamente a diferentes
pessoas. Neste caso, os usufruturios entram na sua titularidade segundo a
ordem indicada no ttulo e depois de cessar o direito do usufruturio
precedente. No havendo prazo certo, o usufruto extingue-se com a morte
do ltimo usufruturio.

Importa sublinhar que o legislador estabelece uma exigncia legal: a
de que as pessoas contempladas com o usufruto existam ao tempo em que o
direito do primeiro usufruturio se torne efectivo.

3.4. Natureza jurdica

semelhana do que ocorreu com outros direitos reais de gozo,
tambm em matria de direito de usufruto, no h entendimento doutrinrio
acerca da natureza jurdica de tal direito. Podemos destacar as seguintes
doutrinas:
1. A teoria do desmembramento (ou parcelamento) da
propriedade: o usufruto constitui um desmembramento ou parcelamento
da propriedade.
Crtica: a propriedade tem traos qualitativos especficos que no
podem ser divididos; que os outros direitos nada mais fazem do que
onerar ou limitar o direito de propriedade; e que, se coexistirem sobre
essa coisa vrios direitos de propriedade, restringir-se-o todos uns aos
outros.
2. Teoria da propriedade temporria: o nu-proprietrio e
usufruturio so proprietrios da coisa, mas com faculdades diferentes,
avultando a temporalidade do usufruturio.
Crtica: esta ideia inaceitvel porque o regime legal diverge, isto ,
a propriedade, por fora da elasticidade, torna-se plena quando se

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extinguem os direitos concorrentes que oneram a coisa. Pelo contrrio, o
usufruto no pode tornar-se propriedade plena com a extino do direito
correspondente (nua propriedade) pois nada na lei o permite supor. Antes, a
lei (artigos 1468., 1471. C.C., etc.), contrape o usufruturio ao
proprietrio, traduzindo que se est perante um direito menor.
3. Teoria de um direito real autnomo: o usufruto um direito
real autnomo que onera a propriedade.

3.5. Modos de constituio

O Cdigo Civil de 1966, no seu artigo 1440., identifica quatro
modos de constituio do usufruto. A saber:
1. Por contrato;
2. Por testamento;
3. Por usucapio;
4. Por disposio legal.
3.5.1. Modalidades de constituio do usufruto pela via contratual

Ao nvel da via contratual, o usufruto pode ser constitudo por dois
modos distintos:
i) Constituio per translationem atravs da qual o proprietrio
constitui o usufruto a favor de determinada pessoa (contraparte ou terceiro),
ficando com a nua propriedade;
ii) Constituio per deductionem o proprietrio cede a nua
propriedade sobre uma coisa e reserva, para si (ou para terceiro) o direito
de usufruto.
Vale a pena atentar, nesta ltima modalidade, que usualmente
constituda por doao, dado que nela o usufruturio fica dispensado de
prestao de cauo se o usufruto tiver sido constitudo nesta ltima
modalidade.
3.5.2. A disposio testamentria

Uma outra forma de constituio do usufruto aquela que ocorre por
via testamentria. O testamento configura-se como uma declarao
unilateral mediante a qual algum dispe do seu patrimnio a favor de
terceiros in vivo ou mortis causa. O testamento pode, por isso, ser usado
para a constituio de um usufruto sobre a universalidade da herana ou
apenas sobre uma quota, coisa ou direito que nela se encontra
individualizada ou determinado
1
.

1
Artigo 2030., n. 4 C.C.

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3.5.3. Usucapio

Dada a amplitude definitria adoptada ao nvel da matria da
usucapio, compreende-se que a se inclua a matria do usufruto (a
posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo.
Conforme reala SANTOS JUSTOS, at determinada altura, existiu uma
corrente doutrinria, segundo a qual dado que a posse equvoca (a posse
do proprietrio idntica do usufruturio: ambas traduzem-se no uso da
coisa e na recolha dos seus frutos) e sendo impossvel distingui-las, no
haveria lugar ao usufruto ex vi usucapio.
Mau grado isso, tal posio esbarrava com o facto do elemento
subjectivo (animus possidendi) permitir distinguir as duas situaes
possessrias, da que bem tenha andado o legislador portugus ao prever a
possibilidade da constituio do usufruto por usucapio.
Alis, importa no esquecer que a nua propriedade pode ser
adquirida por usucapio, visto que a posse pode ser exercida por intermdio
de outrem. Basta atentar no facto do proprietrio da raiz poder exercer a
posse por intermdio do usufruturio que possuidor em nome prprio
quanto ao direito de usufruto e, simultaneamente, possuidor em nome
alheio em relao ao direito de nua propriedade.
3.5.4. Ex vi legis

Uma outra forma de constituio do usufruto a que ocorre por fora
da lei. Trata-se de situaes que terminaram com a Reforma de 1977.
Tradicionalmente previa-se o usufruto dos pais sobre os bens do filho
menor legtimo e o usufruto do cnjuge sobrevivo quando a sucesso
legtima fosse deferida aos irmos ou sobrinhos do de cuius.
3.6. Principais aspectos do regime geral

A regra geral esta: os direitos e obrigaes do usufruturio so
regulados pelo ttulo constitutivo do usufruto e, na falta ou insuficincia
deste, ter de se observar o regime legalmente estipulado, nomeadamente o
que decorre da definio constante do artigo 1439.: Usufruto o direito
de gozar temporria e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a
sua forma ou substncia.
Na ausncia de concretizao do contedo do direito de usufruto,
haver que tomar em linha de conta os seguintes aspectos:
1. O critrio do bom pai de famlia e destino econmico da coisa
Nos termos do artigo 1446. C.C., o usufruturio pode usar, fruir e
administrar a coisa ou o direito como o faria um bom pai de famlia e

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sempre no estrito respeito pelo destino econmico subjacente coisa ou
direito usufrudo.
Bom pai de famlia: conceito plstico e amplo que visa moldar as
decises judiciais diversidade da vida real.
2. O direito do proprietrio s despesas momento da sua
exigncia Por fora do artigo 1447. C.C., o usufruturio, ao comear o
usufruto, no obrigado a abonar ao proprietrio despesa alguma feita.
Todavia, logo que finde o usufruto, o proprietrio obrigado a indemnizar
aquele das despesas de cultura, sementes ou matrias-primas e, de um
modo geral, de todas as despesas de produo feitas pelo usufruturio, at
ao valor dos frutos que vierem a ser colhidos.
3.7. Principais aspectos do regime especial

Em matria de regime especial do usufruto, importa considerar como
deve ser regulada a situao dos frutos alienados antes da colheita, a
matria das acesses, das benfeitorias teis e volupturias, das coisas
consumveis, deteriorveis, do perecimento natural de rvores e arbustos,
do perecimento acidental de rvores e arbustos, das matas e rvores de
corte, das plantas e viveiros, da explorao de minas, pedreiras, guas, da
constituio de servides, dos tesouros, da universalidade de animais, das
rendas vitalcias, dos capitais postos a juro, dinheiro e capitais levantados,
prmios e outras actividades aleatrias e ttulos de participao.
3.7.1. Alienao de frutos antes da colheita

Por fora do artigo 1448., caso o usufruturio haja alienado os frutos
antes da colheita e o usufruto se extinguir antes que sejam colhidos, a
alienao subsiste, mas o produto dela pertence ao proprietrio, deduzida
da indemnizao a que o artigo anterior se refere.
Esta norma tem como ratio ntima a ideia de que a percepo dos
frutos ocorre apenas no momento da colheita, pelo que se trata de evitar o
locupletamento do proprietrio custa do usufruturio e, por outro lado,
visa-se evitar o inactivismo ou imobilismo deste ltimo.
3.7.2. Acesses

O artigo 1449. C.C. refere que o usufruto abrange as coisas
acrescidas e todos os direitos inerentes coisa usufruda. Na base de tal
norma encontra-se a ideia de que se acesso amplia a coisa objecto de
propriedade natural que o usufruto seja ampliado.
3.7.3. Benfeitorias (teis versus volupturias)

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Segundo o artigo 1450., n. 1 C.C. o usufruturio tem a faculdade de
fazer, na coisa usufruda, as benfeitorias teis e volupturias que bem lhe
parecer, contanto que no altere a sua forma ou substncia, nem o seu
destino econmico.
Remete-se, ainda, nesta matria, para a temtica do possuidor de boa
f (artigo 1450., n. 2 C.C.).
Com a expresso que bem lhe parecer fica, legalmente,
configurada uma margem de actuao do usufruturio face ao proprietrio,
impedindo este ltimo de ser opor a que o usufruturio introduza
melhoramento na coisa usufruda, desde que as obras no excedam os
limites dos seus poderes e no levem a uma alterao da forma ou
substncia da coisa, nem o respectivo destino econmico.
3.7.4. Coisas consumveis

Quanto matria das coisas consumveis, o artigo 1451. C.C.,
refere, no n. 1, que o usufruturio tem a faculdade de alienar ou consumi-
las. Todavia, findo o respectivo usufruto, exige-se a restituio do seu
valor, caso hajam sido avaliadas ou, sendo possvel, outras do mesmo
gnero, qualidade e quantidade ou, dentro do condicionalismo em que
termina o usufruto, o valor que for atribudo s coisas consumidas. Importa
atentar, na regra especfica do n. 2 do artigo 1451. C.C., segundo a qual o
usufruto de coisas consumveis no importa a transferncia da (sua)
propriedade para o usufruturio. Com esta disposio resolvem-se dois
problemas:
1) O risco pelo perecimento da coisa antes de ser consumida e
que corre por conta do proprietrio da raiz;
2) O proprietrio conserva o direito de propriedade sobre a
coisa dada em usufruto, da que lhe compita a defesa do seu direito real
contra eventuais credores do usufruturio.
3.7.5. Coisas deteriorveis

O usufruturio, por fora do artigo 1452., n. 2 C.C., apenas
obrigado a restituir as coisas como se encontrem no fim do usufruto,
excepto se as mesmas houverem sido deterioradas por uso diverso do que
lhes era prprio ou por culpa do usufruturio. No caso de o usufruturio
no apresentar tais coisas deteriorveis, ele responder pelo valor que
tinham na conjuntura em que o usufruto comeou, excepto se perderam
todo o seu valor em uso legtimo.
3.7.6. Perecimento natural de rvores e arbustos

Pgina 7
As rvores e os arbustos que perecerem, de forma natural, so
pertena do usufruturio. Todavia, se se tratar de rvores de fruto, que
hajam perecido normalmente, dever proceder-se plantao do mesmo
nmero de ps ou, sendo a renovao por plantas do mesmo gnero
impossvel ou prejudicial, deve proceder substituio da sua cultura por
outra igualmente til para o proprietrio.
Na base desta soluo encontramos a ideia de que as rvores ou
arbustos que morrem lentamente so frutos da terra.
3.7.7. Perecimento acidental de rvores e arbustos

Quanto s rvores e aos arbustos que perecem por acontecimentos
acidentais, eles so pertena do proprietrio e no do usufruturio. Todavia,
este ltimo pode aplic-las nas reparaes que seja obrigado a fazer ou
exigir que o proprietrio as retire, nomeadamente com a desocupao do
prdio (artigo 1454. C.C.). Subjacente estar a ideia de que se trata de
capital e no de frutos do prdio.
3.7.8. Matas e rvores de corte

Quanto ao usufruto de matas e demais rvores de corte, rege o
disposto no artigo 1455. C.C., segundo o qual se devem observar a ordem
e as praxes usadas pelo proprietrio ou, na sua falta, pelos usos da terra
2
.
Em caso de calamidade, tufo ou ciclone, que perturbe a normal fruio, ou
ainda por requisio estatal ou outras causas anlogas, deve entender que
compete ao proprietrio indemnizar o usufruturio at ao limite dos juros
do valor das rvores mortas ou da importncia recebida (n. 2 do artigo
1555. C.C.).
3.7.9. Plantas e viveiros

O usufruturio deve conformar-se, no arranque de plantas (e em
viveiros), com a ordem e praxes do proprietrio e, na ausncia destas, com
o uso da terra quanto ao tempo e modo quer do arranque, quer da retancha
do viveiro, dado o disposto no artigo 1456. C.C.
3.7.10. Explorao de minas

O nosso Cdigo faz a distino consoante o usufruto recaia sobre a
concesso mineira e sobre os terrenos onde haja exploraes mineiras. No
primeiro caso, o usufruturio deve conformar-se, na explorao das minas,
com as praxes seguidas pelo respectivo titular, por fora do disposto no

2
Cfr. artigo 1455., n. 1 C.C.

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artigo 1457., n. 1 C.C. J, no segundo caso, o usufruturio tem direito s
quantias devidas ao proprietrio do solo, quer a ttulo de renda, quer por
qualquer outro ttulo, em proporo do tempo que durar o usufruto (artigo
1457., n. 2 C.C.).
Com a primeira soluo procura evitar-se a nsia do lucro do
usufruturio que o leve a cansar excessivamente a mina. Quanto segunda
soluo ela ditada pela ideia de que o direito atribudo ao usufruturio
constitui um fruto civil e, por isso, integra-se no seu direito de percepo
dos frutos.

3.7.11. Explorao de pedreiras

Por fora do disposto no artigo 1458., n. 1 C.C., o usufruturio no pode
abrir pedreiras sem o consentimento do respectivo proprietrio. O
usufruturio pode explorar as pedreiras que se encontrem em explorao no
comeo do usufruto, mas deve conformar-se com as praxes observadas pelo
proprietrio (artigo 1458., n. 1 C.C.). Admite-se que se proceda
extraco de pedra do solo para reparaes ou obras a que seja obrigado.

Pgina 1
DO

3.7.11. Explorao de pedreiras

Por fora do disposto no artigo 1458., n. 1 C.C., o usufruturio no
pode abrir pedreiras sem o consentimento do respectivo proprietrio. O
usufruturio pode explorar as pedreiras que se encontrem em explorao no
comeo do usufruto, mas deve conformar-se com as praxes observadas pelo
proprietrio (artigo 1458., n. 1 C.C.). Admite-se que se proceda
extraco de pedra do solo para reparaes ou obras a que seja obrigado.
Justificao das opes legais:
i) A proibio de abrir pedreiras sem consentimento do
proprietrio: na sua base encontra-se a ideia de que a extraco de pedra,
nomeadamente em regime (e volume) industrial modifica a fisionomia do
terreno e altera a substncia da coisa;
ii) Usufruturio explora as pedreiras existentes data: a
presuno de que, na constituio do usufruto, se teve a inteno de
assegurar ao usufruturio a continuidade da explorao anterior;
iii) Admissibilidade de extraco de pedra para reparaes ou
obras a que est obrigado: trata-se de fazer jus lgica e bom senso dado
que sendo o usufruturio a realizar obras em benefcio do prdio, deve
poder socorrer-se dos elementos do solo (pedras) para cumprir esse
encargo.
3.7.12. Explorao de guas

Por fora do artigo 1459., n. 2, do C.C. o usufruturio pode, em
benefcio do prdio usufrudo, procurar guas subterrneas por meio de
poos, minas ou outras escavaes. Estas obras, destinadas a explorar
novos cursos de gua, leva a que se esteja perante uma situao de
benfeitoria, de tal modo que o usufruturio ser equiparado ao possuidor de
boa f
1
.
3.7.13. Constituio de servides

Em matria de constituio de servides activas, reconhece-se que o
usufruturio goza dos mesmos direitos do proprietrio. Todavia, se as
servides forem passivas, no ser lcito constituir encargos que

1
Artigo 1459., n. 2 C.C.

Pgina 2
ultrapassem a durao do usufruto (artigo 1460., n. 1, do C.C.). Por seu
turno, o proprietrio encontra-se impedido de constituir servides sem o
consentimento do usufruturio, sempre que das mesmas advenha uma
diminuio do valor do usufruto
2
.
Justificao das solues:
i) As servides activas: valorizam o prdio e, se desagradarem ao
proprietrio, pode renunciar a elas depois de o usufruto se extinguir;
ii) As servides passivas: constituem encargos e, por isso, bem se
compreende que no ultrapassem a durao do usufruto. E, em relao ao
proprietrio, a constituio duma servido pode implicar diminuio do
usufruto e, por isso, exige-se o consentimento do usufruturio.
3.7.14. Tesouros

Quando o usufruturio, na coisa alvo de usufruto, encontrar um
tesouro, ele considerado achador em propriedade alheia. Ora, tal facto
ter repercusses ao nvel da diviso do achado, nos termos do artigo
1461., do C.C. A soluo ditada pela ideia de que o tesouro no pode ser
considerado um fruto natural, da no pertencer ao usufruturio. Importa
no descurar o que j se ensinou e aprendeu em matria de tesouros (artigo
1324., do C.C.), nomeadamente o disposto no n. 1 segundo o qual aquele
que descobrir coisa mvel de algum valor, escondida ou enterrada, no
puder determinar quem o dono dela, torna-se proprietrio de metade do
achado; a outra metade pertence ao proprietrio da coisa mvel ou imvel
onde o tesouro estava escondido ou enterrado.
3.7.15. Universalidade de animais

O usufruto que recaia sobre uma universalidade de animais um
rebanho de ovelhas, por exemplo implica, por parte do usufruturio, a
obrigao de que o mesmo substitua, com as crias novas, as cabeas
(ovelhas) que, por qualquer motivo, vierem a faltar (artigo 1462., n. 1, do
C.C.). A soluo ser diferente se os animais se perderem, na totalidade ou
em parte, por uma causa fortuita, sem que haja lugar a produo de outros
susceptveis de substituir os que pereceram. Nestas circunstncias o
usufruturio apenas se encontra obrigado entrega das cabeas restantes
(n. 2). Todavia, vale a pena atentar no n. 3 do citado normativo, que
esclarece que o usufruturio se torna responsvel pelos despojos dos
animais, quando dos mesmos se haja aproveitado.
3.7.16. Rendas vitalcias

2
Artigo 1460., n. 2 C.C.

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O usufruturio de rendas vitalcias tem direito a perceber as
prestaes correspondentes durao do usufruto, sem ser obrigado a
qualquer restituio (artigo 1463., do C.C.). A soluo subjacente a esta
norma no corresponde, rigorosamente, ao princpio de que o capital
pertence ao proprietrio e as rendas, ao usufruto. De facto, correspondendo
a renda vitalcia no s a certo capital, mas tambm sua amortizao
peridica (artigo 1238., do C.C.), parece que, em bom rigor, o usufruturio
deveria deduzir, nas prestaes recebidas, a parte correspondente
amortizao do capital, para restituir o seu somatrio no fim do usufruto.
Justificao da norma: quer por no ser fcil distinguir a parte
correspondente amortizao do capital e a relativa renda quer por
traduzir a vontade usual dos contraentes.
3.7.17. Capitais postos a juro

Nos termos do artigo 1464., o usufruturio de capitais postos a juro
ou a qualquer outro interesse ou investidos em ttulos de crdito, tem o
direito de perceber os frutos correspondentes durao do usufruto
3
.
Importa, no entanto, frisar que no lcito levantar ou investir capitais sem
o acordo dos dois titulares. Existindo divergncia, o consentimento pode
ser judicialmente suprido, quer ele respeite ao proprietrio, quer ao
usufruturio (artigo 1464., n. 2, do C.C.).
3.7.18. Dinheiro e capitais levantados

Recaindo o usufruto sobre uma certa quantia em dinheiro, e no
decurso do usufruto forem levantados capitais nos termos do artigo 1464.,
o usufruturio tem a faculdade de administrar esses valores como bem lhe
parecer, desde que preste a devida cauo; neste caso, corre por sua conta o
risco da perda da soma usufruda
4
. Importa colocar em realce que, caso o
usufruturio no faa uso de tal prerrogativa, o investimento das somas far-
se- nos termos do artigo 1464., n. 2, tornando-se necessrio o acordo do
proprietrio e do usufruturio, sendo tal consentimento susceptvel de ser
suprido judicialmente, dado o disposto no artigo 1465., n. 2, do C.C.
3.7.19. Prmios e outras utilidades aleatrias

Consoante se dispe no artigo 1466., do C.C., o usufruturio de
ttulos de crdito tem direito fruio dos prmios ou outras utilidades
aleatrias produzidas pelo ttulo.

3
Artigo 1464., n. 1 C.C.
4
Artigo 1465., n. 1 C.C.

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Justificao da soluo: a raiz ou o casco dos bens pertence ao
proprietrio e a sua fruio ao usufruturio.
A nvel doutrinrio esclarece-se, ainda, que se o prmio consistir na
atribuio gratuita de certo nmero de aces, estas engrossaro o capital
do proprietrio, mas os respectivos dividendos, enquanto o usufruto se
mantiver, competiro ao usufruturio. Se o prmio consistir numa prestao
susceptvel de uma nica utilizao, deve equiparar-se aos frutos e, da, ser
exclusivamente atribudo ao usufruturio.
3.7.20. Ttulos de participao

O usufruturio tem direito aos lucros correspondentes durao do
usufruto [artigo 1467., n. 1, alnea a), do C.C.], bem como votao nas
assembleias-gerais, salvo quando se trate de deliberaes que importem
alterao dos estatutos ou dissoluo da sociedade [alnea b), do n. 1 do
artigo 1467. C.C.]. Por ltimo, o usufruturio tem o direito de usufruir os
valores que, no acto de liquidao da sociedade ou da quota, caibam pare
social sobre que incide o usufruto.
Em matria de temas a discutir nas assembleias-gerais, a doutrina
relembra os seguintes aspectos:
i) Se respeitarem administrao da sociedade, o direito de voto
cabe nos poderes normais de fruio do usufruturio;
ii) Se em causa estiver a alterao dos estatutos ou a dissoluo, o
voto conjunto dos dois titulares justifica-se por poder haver alterao da
substncia da coisa ou do seu destino econmico.
3.8. Obrigaes do usufruturio
3.8.1. Relao de bens e prestao de cauo

Uma das primeiras e cimeiras obrigaes do usufruturio, antes de
tomar conta dos bens, a de fazer o relacionamento dos bens, com citao
ou assistncia do proprietrio, declarando o estado deles, bem como o valor
dos mveis, se for o caso disso [artigo 1468., alnea a), do C.C.]. Noutras
situaes, sendo exigido pelo proprietrio, o usufruturio ter de prestar
cauo, tanto para a restituio dos bens ou do respectivo valor, sendo bens
consumveis, como para a reparao das deterioraes que venham a
padecer por sua culpa, ou para o pagamento de qualquer outra
indemnizao que seja devida. Importa recordar que, tratando-se de um
usufruto constitudo per deductionem, no h lugar prestao de cauo
(artigo 1469., do C.C.). Alm destes casos, quer por fora de um interesse
pblico ou por fora da vontade dos instituidores, o ttulo constitutivo do
usufruto pode dispensar a prestao da cauo.

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O artigo 1470., do C.C. aborda a matria da falta de prestao de
cauo, a se dispondo que Se o usufruturio no prestar a cauo devida,
tem o proprietrio a faculdade de exigir que os imveis se arrendem ou
ponham em administrao, que os mveis se vendam ou lhe sejam
entregues, que os capitais, bem como a importncia dos preos das vendas,
se dem a juros ou se empreguem em ttulos de crdito nominativos, que os
ttulos ao portador se convertam em nominativos ou se depositem nas mos
de terceiro, ou que adoptem outras medidas adequadas (n. 1). Inexistindo
acordo quanto ao destino do bem, por parte do usufruturio, o n. 2, do
artigo 1470. C.C., prev o recurso ao tribunal.
Importa esclarecer que a doutrina portuguesa tem entendido que
outras medidas podem ser adoptadas, dado o elemento literal: o
proprietrio tem a faculdade de exigir () que se adoptem outras medidas
adequadas. Por outro lado, a falta de cauo priva o usufruturio da posse
dos bens, mas j no dos seus frutos de tais bens. Estamos perante medidas
coactivas destinadas a acautelar o interesse do proprietrio na conservao
e futura restituio dos bens. Faltando, inicialmente, a prestao da cauo,
tal no impede, a qualquer momento, que o usufruturio coloque um ponto
final nessa falha, com as consequncias legais que da adviro.
3.8.2. Obras, melhoramentos e plantaes

Em matria de obras (novas ou de reparao), melhoramentos e
plantaes, o artigo 1471., n. 1, do C.C., dispe que o usufruturio
obrigado a consentir ao proprietrio quaisquer obras ou melhoramentos de
que seja susceptvel a coisa usufruda, e tambm quaisquer novas
plantaes, se o usufruto recair em prdios rsticos, contanto que dos actos
do proprietrio no resulte diminuio do valor do usufruto. O usufruturio
encontra-se numa situao de sujeio, dada a natureza potestativa do
direito colocado disponibilidade do proprietrio. Das obras ou
melhoramentos realizados, o usufruturio tem direito ao usufruto, sem ser
obrigado a pagar juros das somas desembolsadas pelo proprietrio ou
qualquer outra indemnizao; no caso, porm, de as obras ou
melhoramentos aumentarem o rendimento lquido da coisa usufruda, o
aumento pertence ao proprietrio (artigo 1471., n. 2, do C.C.).
3.8.3. Reparaes ordinrias

Em matria de reparaes, da coisa ou bens dados em usufruto, rege
o disposto no artigo 1472., do C.C. Deste modo, ficam a cargo do
usufruturio tanto as reparaes ordinrias indispensveis para a
conservao da coisa como as despesas de administrao (n. 1). O n. 2
alerta para um critrio especfico de classificao das reparaes, visto que

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no se consideram ordinrias as reparaes que, no ano em que forem
necessrias, excedam dois teros do rendimento lquido desse ano. Uma
regra especfica a que encontramos no n. 3 e que refere que o
usufruturio pode eximir-se das reparaes ou despesas a que obrigado,
renunciando ao usufruto.
Que consequncias adviro da falta dessas reparaes?
i) Dar lugar execuo especfica das obras necessrias;
ii) D lugar obrigao de realizar as reparaes extraordinrias a
que tenha dado causa;
iii) Dar lugar indemnizao dos danos a que d causa a negligncia
do usufruturio.
3.8.4. Reparaes extraordinrias

As reparaes extraordinrias so da responsabilidade do
proprietrio, salvo se as mesmas se tiverem tornado ordinrias por m
administrao do usufruturio, sendo aplicvel o regime do artigo 1473.,
do C.C. Cabe ao usufruturio avisar atempadamente o proprietrio para que
o mesmo leve a cabo as referidas obras. De tal modo que, se o proprietrio,
depois de avisado, no efectuar as reparaes extraordinrias, e as mesmas
forem de utilidade real, entende-se que o usufruturio pode faz-las a
expensas suas e exigir a importncia despendida ou o pagamento do valor
que tiverem no fim do usufruto, se este valor for inferior ao custo (artigo
1473., n. 2, do C.C.). Caso o proprietrio leve a cabo as reparaes,
observar-se- o disposto no n. 2, do artigo 1471., por fora do n. 3, do
artigo 1473., do C.C.
3.8.5. Impostos

Em matria de impostos, o artigo 1474. C.C. estabeleceu a regra de
que o pagamento dos impostos e quaisquer outros encargos anuais que
incidam sobre o rendimento dos bens usufrudos incumbe a quem for titular
do usufruto no momento do vencimento. Significa isto que os impostos que
incidam sobre o capital so da responsabilidade do proprietrio. Por outro
lado, se tal for estipulado no ttulo constitutivo do direito de usufruto,
torna-se possvel o rateio dos encargos pelos vrios interessados-
usufruturios.
3.8.6. Dever de diligncia informativa

O usufruturio obrigado, nos termos do artigo 1475., do C.C., a
informar o proprietrio de qualquer facto de terceiro, de que tenha notcia e
que configure uma intromisso ilegtima na propriedade da coisa, bem ou

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direito objecto do usufruto. Trata-se de impor, a cargo do usufruturio, de
um dever de diligncia informativa, de tal modo que, se dessa falta de
informao, resultarem danos na coisa, os mesmos passaro a ser da sua
inteira responsabilidade. Tal dever de diligncia deve ir ao ponto de se
entender que, por si s, nalgumas situaes, o seu cumprimento no se
afigura suficiente, devendo acrescer-lhe outras providncias, tais como as
tomaria, para as suas coisas, bens ou direitos, o bom pai de famlia.
3.9. Extino do direito de usufruto
3.9.1. Aspectos gerais do regime jurdico
3.9.1.1. A morte do usufruturio ou o decurso do prazo

Por fora do artigo 1476., n. 1, alnea a) o usufruto extingue-se,
quer pela morte do usufruturio, quer com ou findar do prazo estipulado,
sempre que o mesmo no seja vitalcio. Dada a natureza pessoal do
usufruto, facilmente se torna perceptvel que ocorrendo a morte do
beneficirio o mesmo se extinga. Nesta matria, importa atentar na regra
especfica do artigo 1477., do C.C., segundo a qual se o usufruto for
concedido a algum at certa idade de terceira pessoa durar pelos anos
prefixos, ainda que o terceiro falea antes da idade referida, excepto se o
usufruto tiver sido concedido s em ateno existncia de tal pessoa.
3.9.1.2. Reunio do usufruto e da propriedade na mesma pessoa

Se, na mesma pessoa, se reunirem os direitos de usufruto e de
propriedade, compreende-se que cesse o usufruto, dado que se torna
impossvel distinguir, subjectivamente, quem o proprietrio e quem o
usufruturio. Ocorre uma espcie de confuso por esta reunio do
usufruto e da propriedade na mesma pessoa (artigo 1476., n. 1, alnea b),
do C.C.).
3.9.1.3. No exerccio por vinte anos

Com vista a dinamizar a utilizao dos bens e coisas, o legislador
optou, no artigo 1476., n. 1, alnea c) C.C. ao estabelecimento de uma
causa de extino do direito do usufruto pelo seu no uso por um
determinado perodo de tempo: 20 anos. Refira-se que, tendo ficado
legislativamente esclarecido que se trata de uma renncia ao exerccio ou
no uso, puro e simples, no nos encontramos perante um caso de
prescrio de direito, o que, s por si, releva em sede de no validade das
causas de suspenso e interrupo tpicas da prescrio.

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Para a doutrina, esta reaco (legislativa) contra o usufruturio
derivaria da ideia de fazer cessar as limitaes da propriedade: importa que
as coisas proporcionem a maior utilidade possvel em proveito quer do
proprietrio, quer da colectividade.
3.9.1.4. Perda total da coisa usufruda

Nos termos do artigo 1476., n. 1, alnea d), com a perda total da
coisa usufruda deixa de existir o objecto do direito de usufruto e, por isso,
compreende-se que o mesmo se extinga. Ocorrendo a perda parcial,
proceder-se- continuidade do usufruto na parte remanescente (artigo
1478. C.C.). J se a coisa se transformar noutra (rei mutatio) que tenha
mais valor, embora com outra finalidade econmica, o usufruto continuar
na coisa modificada.
3.9.1.5. Renncia

Nos termos do artigo 1476., n. 1, alnea e), e n. 2, refere-se que o
usufruto se extingue caso o usufruturio renuncie ao mesmo, no tendo tal
declarao o carcter de uma declarao negocial receptcia, o que significa
que a sua validade no depende da aceitao da renncia pelo declaratrio
negocial o proprietrio.
3.10. O regime especial do direito de usufruto
3.10.1. Destruio do edifcio

Se o prdio urbano for destrudo por qualquer causa, o usufruturio
tem o direito de desfrutar o solo e os materiais restantes (artigo 1479., n.
1, do C.C.). Nada impede, todavia, que o proprietrio da raiz proceda sua
reconstruo, ocupando o solo e os materiais, desde que, entretanto, pague
ao usufruturio, durante o usufruto, os juros correspondentes ao valor do
solo e dos materiais (artigo 1479., n. 2, do C.C. O mesmo vale, mutatis
mutandis, para o caso de edifcio situado em prdio rstico.
Justificao da soluo: pela necessidade de reconstruir o prdio e,
desse jeito, evitar a sua inutilidade e improdutividade do solo ocupado
pelas runas do edifcio destrudo. Acresce, ainda, o facto de se evitar o
sacrifcio do usufruturio com os referidos juros.
3.10.2. Indemnizaes

Por fora do artigo 1480., n. 1, do C.C., se se verificou o
perecimento da coisa, a sua deteriorao ou diminuio do valor e houver
lugar a indemnizao ao proprietrio, o usufruto passa a incidir sobre esta.

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J nos casos de expropriao ou requisio nos termos em que legalmente
admitida passa a ter por objecto a indemnizao correspectiva (artigo
1480., n. 2 C.C.).
Justificao da soluo: assenta no pressuposto de que h uma
indemnizao: se houver reconstituio natural ou reintegrao especfica,
o usufruto continuar sobre a coisa restaurada ou reparada.
3.10.3. Seguro da coisa destruda

Se o usufruturio fez seguro da coisa ou pagou os prmios de seguro
j feito, nos termos do artigo 1481., n. 1, do C.C., o usufruto transfere-se
para a indemnizao devida pelo segurador. Todavia, nos casos em que se
estamos perante edifcio, o proprietrio pode reconstru-lo, transferindo-se
o usufruto para o novo edifcio. Nesse caso, se o preo pago na
reconstruo for superior indemnizao recebida, o direito do
usufruturio ser proporcional indemnizao (artigo 1481., n. 2 C.C.).
Se os prmios forem pagos pelo proprietrio, a indemnizao que lhe for
devida pertence-lhe por inteiro (artigo 1481., n. 3 C.C.).
3.10.4. Mau uso

Havendo mau uso da coisa alvo de usufruto, por fora do artigo
1482., no se d a extino do usufruto, ainda que o usufruturio faa mau
uso da coisa usufruda. Todavia, se o abuso se tornar consideravelmente
prejudicial ao proprietrio, pode este exigir que a coisa lhe seja entregue,
ou que se tomem as providncias previstas no artigo 1470., obrigando-se,
no primeiro caso, a pagar anualmente ao usufruturio o produto lquido
dela, depois de deduzidas as despesas e o prmio que pela sua
administrao lhe for arbitrado.
O que o mau uso? Trata-se de uma clusula aberta cujo
preenchimento fica na livre apreciao e densificao do magistrado
judicial.
3.11. O fim do usufruto: efeitos

Findo o usufruto, e tomando em linha de conta o disposto no artigo
1483., do C.C., tem lugar a restituio da coisa. O usufruturio deve
restituir a coisa ao proprietrio, sem prejuzo do disposto para as coisas
consumveis e salvo o direito de reteno nos casos em que se verifique o
condicionalismo legal da sua invocao.
E se o usufruturio no restituir a coisa objecto de usufruto?
entendimento hoje pacfico de que, terminado o usufruto, o
proprietrio pode intentar, contra o usufruturio ou respectivos herdeiros,
uma aco de reivindicao (artigo 1311., do C.C.), dando-se, automtica

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e imediatamente (ipso iure), a re-expanso e consolidao dos poderes do
proprietrio que se encontravam comprimidos ou onerados com os
poderes de uso, fruio e administrao a favor do usufruturio. Cessado o
usufruto, o usufruturio deve restituir a coisa, sob pena de responder pelos
danos e perdas que tal comportamento culposo possa originar e, alm disso,
fica sujeito aco de reivindicao intentada pelo proprietrio contra
aquele ou seus herdeiros sucessores. Todavia, se a coisa alvo de usufruto
for uma coisa consumvel, o usufruturio obrigado a restituir o seu valor
se tiverem sido estimadas ou a entregar outras do mesmo gnero, qualidade
e quantidade ou o seu valor na conjuntura em que findar o usufruto. Alm
disso, podem identificar-se outras excepes:
i) O dever de restituio, no estado em que se encontrarem, das
coisas deteriorveis pelo uso (artigo 1452., do C.C.);
ii) A no restituio das rendas vitalcias que tenham findado antes
da cessao do usufruto (artigo 1463., do C.C.).

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DO
2013-2014

5. O DIREITO DE SUPERFCIE
5.1. Noo

A noo de direito de superfcie nos dada pelo legislador, no artigo
1524., nos seguintes termos: O direito de superfcie consiste na faculdade
de construir ou manter, perptua ou temporariamente, uma obra em
terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes.
O titular do direito de superfcie d pelo nome de SUPERFICIRIO.
O dono do solo denominado: PROPRIETRIO ou FUNDEIRO.
A coisa implantada: IMPLANTE.
A noo legal surge-nos, segundo a doutrina nacional mais
expressiva, deveras amputada do seu contedo originrio, dado que importa
socorrer-nos, ainda, aos artigos 1526. C.C. direito de sobreelevao a
faculdade de construir sobre prdio alheio e artigo 1528. C.C. que
permite a constituio do direito de superfcie atravs da alienao de obra
ou rvores, desde que separadas da propriedade do solo. Por tudo, isto o
direito de superfcie no se deve cingir apenas s faculdades de manuteno
e construo.

5.2. Objecto

A determinao do objecto deve ser levada a cabo em dois
momentos distintos:

1.) No primeiro momento, o direito incide sobre o solo alheio e
compreende a parte necessria construo e aquela que, embora no
necessria, tenha utilidade para o uso da obra (artigo 1525., n. 1, do C.C.).
Tal direito pode, igualmente, incidir sobre o solo e edifcio alheios.
2.) No segundo momento, o direito incide sobre a obra (todo o tipo
de construo) ou plantaes feitas ou adquiridas. Quanto obra no
foroso que se trate de um edifcio e, por outro lado, relativamente s
plantaes, afastam-se os vegetais cujo ciclo produtivo se esgota numa
colheita anual: caso em que o direito de superfcie s se justifica para
plantaes destinadas a perdurar por um perodo mais ou menos longo
(artigo 1526.). No que tange ao direito de construir sobre edifcio alheio
(direito de sobreelevao) est sujeito s limitaes impostas constituio
da propriedade horizontal; e, levantado o edifcio, procede-se aplicao

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das regras pertinentes quele tipo de propriedade, tornando-se o construtor
condmino das partes referidas no artigo 1421. C.C.


A doutrina portuguesa divide-se na hora de identificar a natureza
jurdica do direito de superfcie.

I A posio de PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA: a
posio do superficirio complexa, tornando-se necessrio distinguir duas
faces: em relao obra ou plantao, ou vir a ser o seu proprietrio; e
quanto ao terreno ou solo em que ficam implantadas, estamos perante um
direito real de gozo autnomo.
II A posio de JOS OLIVEIRA ASCENSO: parte da anlise
da posio do fundeiro no sentido de identificar que existe somente um
elemento constante: a propriedade do solo. Alm disso, verifica que h
dois direitos reais que apenas surgem quando o implante se estabelece: o
direito real de aquisio (tpico da propriedade temporria) e o direito de
preferncia. E pode ter tambm o direito de perceber o Cnone enfitutico,
ao qual se reconhecem as caractersticas gerais do nus real. No que
respeita posio do superficirio, composta por dois direitos reais: o
direito de implantar a coisa em terreno alheio (direito de implante) e o
direito de propriedade, quando a coisa estiver implantada. Verifica-se que
nenhum destes direitos constante: h casos em que o superficirio no
tem o direito de implante, e h casos em que o superficirio no tem em
concreto o direito de propriedade. Todavia, dado que o elemento fulcral
nestas situaes no est nos direitos parcelares, que tanto podem surgir
como desaparecer, mas sim no direito de conjunto em que todos se
integram. a partir da verificao de que esse direito de conjunto
sempre idntico, para alm da variao dos seus elementos, que o Professor
de Lisboa conclui que o direito de superfcie um direito real composto.
III A posio de MENEZES CORDEIRO: recusa que o direito
de superfcie sobre o implante seja um direito de propriedade porque nem
exclusivo nem pleno: , sim, um direito real complexo uma vez que, no seu
contedo, h faculdades que, noutros direitos reais, a lei autonomiza como
direitos reais. o mesmo que sucede com o direito do fundeiro.
IV CARVALHO FERNANDES: observa a existncia de dois
momentos: no primeiro, em que ao superficirio reconhecida a faculdade
de, sem interferncia do fundeiro, fazer o implante em terreno alheio, o
superficirio titular de um direito potestativo dirigido aquisio de um
direito real, tudo apontando para um direito real de aquisio; no segundo,
quando a obra ou plantao j est feita, os poderes do superficirio
moldam-se aos do proprietrio. Todavia, face ausncia de exclusividade,

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entende-se que o direito de superfcie um direito real a se, prximo da
propriedade, o que legitima a possibilidade de s suas normas se
recorrer, enquanto regime subsidirio, para integrar o tratamento jurdico
do direito do superficirio sobre a obra ou a plantao.

5.4. A constituio do direito de superfcie

Como princpio geral, estabelece-se, no artigo 1528. C.C., que o
direito de superfcie pode ser constitudo por contrato, testamento ou
usucapio, podendo resultar, ainda, da alienao da obra ou rvores j
existentes, separadamente da propriedade do solo. Neste ltimo caso, trata-
se de admitir o desmembramento ou parcelamento do objecto inicial do
domnio do alienante. Por fora do artigo 1529., n. 1 C.C., a constituio
do direito de superfcie importa a constituio das servides necessrias ao
uso e fruio da obra ou das rvores. Se, no ttulo, no forem designados o
local e as demais condies de exerccio das servides, sero fixados, na
falta de acordo, pelo tribunal. Todavia, refere-se no n. 2 do artigo 1529.
C.C., a constituio coerciva da servido de passagem sobre prdio de
terceiro s possvel se, data da constituio do direito de superfcie, j
era encravado o prdio sobre que este direito recaa. Esta soluo tem por
base o seguinte entendimento: o reconhecimento de um direito implica a
atribuio dos meios indispensveis ao seu gozo normal.

5.4.1. A constituio por via contratual

A constituio do direito de superfcie pode ocorrer por via
contratual, seja a partir do contrato de compra e venda, sociedade ou outro
dos demais contratos nominados ou inominados. A partir do momento em
que as rvores, ligadas ao solo, so consideradas coisas imveis, facilmente
se compreende que se exija escritura pblica e registo, nos termos do artigo
204., n. 1, alnea c), do C.C. e artigo 80., n. 1 do Cdigo do Notariado.

5.4.2. A constituio por via testamentria

A via testamentria uma das formas do nascimento do direito de
superfcie. Neste contexto podemos distinguir:
i) Legado a certa pessoa do direito de construir ou plantar e legado
do solo a outra;
ii) Legado a algum do direito de construir e devoluo do direito
sobre o solo aos herdeiros; etc.

5.4.3. A constituio ex vi usucapio

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Reconhece-se a possibilidade do direito de superfcie ser constitudo
por meio de usucapio. Podemos identificar duas situaes distintas:
i) Se a propriedade superficiria j estiver constituda a favor de
algum, no h dificuldade sobre a possibilidade de um terceiro a adquirir
por usucapio; basta que tenha a posse com os necessrios requisitos;
ii) Mas se o direito de superfcie ainda no estiver constitudo, em
causa est a aquisio do direito de construir ou plantar apenas em relao
ao futuro e, por isso, no falta quem recuse a possibilidade de se adquirir
por usucapio.
PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA reiteram a ideia de que a
usucapio deve ser admitida, sem limitaes, em matria de direito de
superfcie, dado que bem pode suceder que a pessoa construa ou plante,
na convico simultnea de ter o direito de o faz-lo e de respeitar o
direito de propriedade de outrem sobre o terreno.

5.5. Regime jurdico do direito de superfcie

semelhana do direito de propriedade do solo, tambm o direito de
superfcie se afigura transmissvel, por acto inter vivos e mortis causa
1
.
Importa esclarecer que, no caso de venda ou dao em cumprimento do
direito de superfcie, o proprietrio do solo ter um direito de preferncia,
em ltimo lugar. A justificao deste direito de preferncia compreende-se
porque, constituindo o direito de construir ou plantar em terreno alheio,
bem como o de a manter obra ou rvores uma restrio propriedade do
solo, proporciona a recuperao da sua plenitude. Esta possibilidade de
transmisso complementada pela possibilidade de onerao quer do
direito de superfcie quer da propriedade do solo.

5.5.1. A posio do fundeiro

O proprietrio do solo, em matria de direito de superfcie, possui as
seguintes faculdades:

1.) Usar e fruir a superfcie, mas no pode impedir nem tornar mais
onerosa a construo ou plantao (artigo 1532. C.C.).
Por aqui se compreende que se o fundeiro impedir a construo ou
plantao, o superficirio pode exigir-lhe que destrua as obras ou elimine
as situaes que tornam mais oneroso o exerccio do seu direito; e o
pagamento dos encargos que venha a suportar a mais.

1
Artigo 1534. C.C.

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2.) Usar e fruir o subsolo, embora se torne responsvel pelo prejuzo
causado ao superficirio em consequncia de tal explorao, por fora do
disposto no artigo 1533. C.C.
Fica absolutamente vedado ao fundeiro levar a cabo construo ou
fazer escavaes que afectem a estabilidade da propriedade superficiria ou
prejudiquem o direito do superficirio.
3.) Receber, em dinheiro, uma prestao nica ou certa prestao
anual, que pode ser perptua ou temporria (artigo 1530.).
H aqui lugar para distinguir diversas situaes:
3.1. Se a prestao for nica, o preo devido pelo superficirio
objecto de uma obrigao autnoma, sujeita, em princpio, ao regime do
preo no contrato de compra e venda, negcio paradigmtico dos contratos
onerosos de alienao ou onerao de bens (artigo 939. C.C.).
3.2. Se for anual, o dever de a pagar constitui uma obrigao real
(propter rem ou ob rem) a cargo, portanto, de quem for titular do direito de
superfcie na data do seu vencimento.
Urge ainda atentar no artigo 1531., n. 1 C.C., que remete para os
artigos 1505. e 1506. C.C., e alude ao tempo e lugar do cumprimento de
cada uma das prestaes. Todavia, dada a revogao de tais normativos, a
doutrina continua a socorrer-se do ensinamento que era inerente a tais
artigos e assim procedendo aplicao do respectivo regime jurdico.
Uma regra especfica, em matria de mora, a que encontramos no
artigo 1531., n. 2 C.C., segundo a qual, existindo mora no cumprimento, o
proprietrio do solo tem o direito de exigir o triplo das prestaes em
dvida.

5.5.2. A posio do superficirio

Reconhecem-se ao superficirio as seguintes faculdades:
1. Fazer construes ou plantaes no terreno do fundeiro [no
(sub)solo, consoante os casos] (artigo 1524. C.C.).
2. Construir sobre edifcio alheio, observados os requisitos e
limitaes impostas constituio da propriedade horizontal (artigo 1526.
C.C.).
3. Gozar a obra ou plantao feita: tal situao jurdica encontra-se
moldada pelos direitos de propriedade, com as limitaes decorrentes do
uso e fruio do solo ou do subsolo reconhecidos ao proprietrio.
4. Dispor da obra construda ou rvores plantadas. Esta faculdade
envolve a possibilidade de alienao do direito de superfcie e de o limitar
ou onerar atravs da constituio de direitos reais de gozo ou de garantia.
5. Reconstruir a obra ou renovar a plantao, no caso de destruio.

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6. Utilizar as servides necessrias ao uso e fruio da obra ou das
rvores, sobre a restante parte do prdio do fundeiro (artigo 1529., n. 1
C.C.).
7. Ser indemnizado por caducidade do seu direito, segundo as regras
do enriquecimento sem causa (artigo 1538., n. 2 C.C.); ou por
expropriao do prdio (artigo 1542. C.C.).

Em matria de obrigaes, recaem sobre o superficirio:
1. A obrigao de pagamento da prestao convencionada no ttulo
constitutivo do direito de superfcie (artigo 1530., n. 1 C.C.), que
sempre em dinheiro (artigo 1530., n. 3 C.C.). A prestao pode ser nica
ou anual e esta, perptua ou temporria, consoante se esclarece no artigo
1530., n.
os
1 e 2 C.C.
2. Dar preferncia ao fundeiro na venda ou dao em cumprimento
do direito de superfcie. Da que, nos termos gerais, lhe deva dar
conhecimento do projecto de alienao e respectivo clausulado (artigos
1535., n. 2 e 418. C.C.).
3. Responder pelas deterioraes da obra ou plantaes, quando se
verifique culpa da sua parte e no houver lugar indemnizao constante
do artigo 1538., n. 2 C.C.

5.6. Modos de extino do direito de superfcie

Nos termos do artigo 1536., n. 1, o direito de superfcie extingue-
se nas seguintes situaes:

i) Se o superficirio no concluir a obra ou no fizer a plantao no
prazo fixado, ou, na falta de fixao, dentro do prazo de dez anos (artigo
1536., n. 1, alnea a), do C.C.).
Justificao da limitao temporal: por o superficirio no revelar
interesse atendvel e no ser conveniente manter indefinidamente uma
restrio ao direito de propriedade. Se a obra ou plantao apenas tiver
sido iniciada, entende-se que indispensvel a sua concluso (artigo 1536.
C.C.).
ii) Se, destruda a obra ou as rvores, o superficirio no reconstruir
a obra ou no renovar a plantao dentro dos mesmos prazos a contar da
destruio (artigo 1536., n. 1, alnea b), do C.C.).
Nestas situaes no bastar o simples incio da reconstruo da obra
ou renovao da plantao.
iii) Pelo decurso do prazo, se foi constitudo por certo tempo (artigo
1536., n. 1, alnea c), do C.C.).
iv) Pela reunio na mesma pessoa, dos direitos de superfcie e de
propriedade (artigo 1536., n. 1, alnea d), do C.C.).

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v) Pelo desaparecimento ou inutilizao do solo (artigo 1536., n. 1,
alnea e), do C.C.).
vi) Pela expropriao por utilidade pblica (artigo 1536., n. 1,
alnea f), do C.C).
Outras causas: permite-se que no ttulo constitutivo se estipule que o
direito de superfcie se extinga em consequncia da destruio da obra ou
das rvores ou da verificao de qualquer condio resolutiva (artigo
1536., n. 2, do C.C.).

Justificao da no meno da renncia: A renncia no surge
como causa de extino do direito de superfcie pela seguinte razo: sendo
o superficirio proprietrio da obra ou plantao, no se justifica a
admissibilidade de um modo de extino prprio dos direitos sobre coisa
alheia.
Cumpre, por ltimo, aludir situao em que a falta de pagamento
das prestaes anuais, durante vinte anos, leva extino da obrigao de
as pagar, aplicando-se as regras da prescrio. O que no significa que o
superficirio adquira a propriedade do solo, salvo se estiverem presentes os
requisitos da aquisio da propriedade ex vi usucapio (artigo 1537. C.C.).

5.7. Efeitos da extino do direito de superfcie

Importa distinguir os seguintes efeitos:
1. Extino pelo decurso do prazo: neste caso o proprietrio do
solo adquire a propriedade da obra ou das rvores. Todavia, exceptuando-
se os casos de disposio em contrrio, o superficirio tem direito a uma
indemnizao calculada segundo os critrios do enriquecimento sem causa.
Caso no se verifique tal indemnizao, o superficirio responde pelas
deterioraes da obra ou das plantaes quando haja culpa da sua parte
(artigo 1538.).
Para alguma doutrina, importa no desconhecer que se torna possvel
que as partes estipulem que a obra seja demolida e os materiais arrecadados
pelo superficirio, desde que tal no fira o interesse pblico.
2. Direitos reais de gozo ou de garantia constitudos sobre o
direito de superfcie: se este direito se extinguir pelo decurso do prazo
fixado, aqueles direitos (usufruto, uso e habitao, habitao peridica e
servido predial) extinguir-se-o igualmente. Se o superficirio for
indemnizado (artigo 1538., n. 2 C.C.), aqueles direitos transferem-se
sobre a indemnizao (artigo 1539. C.C.).
3. Direitos reais constitudos pelo proprietrio: estendem-se
obra e s rvores adquiridas nos termos do artigo 1538., por fora do
disposto no artigo 1540. C.C.

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Justificao da soluo: ao constiturem uma garantia real ou
direito real de gozo sobre o solo, as partes terem normalmente em vista
tudo o que vier a acrescer a esse terreno em virtude da extino do direito
de superfcie por efeito do decurso do prazo fixado.
4. Permanncia dos direitos reais: se o direito de superfcie for
perptuo ou, sendo temporrio, se extinguir antes do decurso do prazo, os
direitos reais constitudos sobre a superfcie ou sobre o solo continuam a
onerar separadamente as duas parcelas, como se no tivesse havido
extino (artigo 1541. C.C.).
5. Extino por expropriao (por utilidade pblica): a cada um
dos titulares cabe a parte da indemnizao que corresponder ao valor do
respectivo direito (artigo 1542. C.C.).

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1. O DIREITO DE USO E HABITAO

A matria do direito de uso e habitao encontra-se prevista, conjuntamente,
com a do usufruto, no Ttulo III Do Usufruto, uso e habitao. Face a esta opo
legislativa, facilmente se verifica que, em tudo quando no se encontre expressamente
regulado, ao nvel do uso e habitao, sero aplicveis, em primeira linha, alm das que
especificamente integram o Captulo V (artigos 1484. a 1490. C.C.), as disposies
gerais do Captulo I (artigos 1439. a 1445. C.C.) Disposies Gerais e, em segunda
linha, as que se encontram nos Captulos II a IV e respeitam, respectivamente, aos
Direitos do Usufruturio (artigos 1446. a 1467. C.C.), Obrigaes do
Usufruturio (artigos 1468. a 1475.) e Extino do Usufruto (artigos 1476. a
1483. C.C.).

1.1. Origem histrica do instituto

Como salienta SANTOS JUSTO, trata-se de uma figura que tem a sua origem
remota no Direito Romano. Nesse contexto histrico, o direito de usar coisa alheia
referido como usus exclua, num primeiro momento, a percepo (colheita) dos frutos,
da que o romanista e civilista ULPIANUS, no Digesto, referisse que Cui usus relictus
est, uti potest, frui non potest aquele, a quem for deixado o uso, pode usar, no pode
fruir. Posteriormente, deu-se um enchimento de tal direito, de modo que, pouco a
pouco, passou a integrar a fruio de frutos, flores e lenha, com a especificidade (ou
limitao) de que tal consumo se verificasse no local. Alm disso, o usus, sobre o
rebanho, passou a conter a faculdade de consumir o leite, embora limitado satisfao
das necessidades [estritamente] pessoais e familiares. Sempre que tal direito incidia
sobre uma moradia/casa, alm do titular a poder habitar com a sua famlia, viria a ser
permitido, doravante, ao habitor o acolhimento, nesse local, dos hspedes, escravos,
libertos, operrios, etc. que com o mesmo tivessem algum convvio.
Na Roma antiga, o usus foi delineado como um direito (pessoal e)
intransmissvel e, semelhana do direito de usufruto, foi gizado como um direito que
impunha, ao titular, o respeito pela sua essncia material e destino econmico-social
da coisa. J, nessa altura, foi prevista a possibilidade de ser exigido, ao usurio, a
prestao de cauo (cautio usurria), atravs da qual garantia, ao proprietrio, o uso
diligente da coisa e a sua restituio no termo do usus. No que tange sua
constituio, ela ocorria, essencialmente, por via do chamado legado alimentcio.
Nos tempos modernos, e no fossem as recentes alteraes legislativas, a figura
, em termos econmico-sociais, irrelevante e insignificante. O tema encontra, no
entanto, um novo fulgor com a temtica da necessidade da proteco das pessoas que
vivem em unio de facto e em economia comum h mais de dois anos.

1.2. Noo de uso e de habitao

Nos termos do artigo 1484., n. 1 do C.C., o direito de uso surge-nos como um
direito que tem por essncia a faculdade de [algum] se servir de certa coisa alheia e

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haver os respectivos frutos [para si], na [estrita] medida das necessidades, quer do
titular, quer da sua famlia.
Dito isto, facilmente se percebe que a expresso uso reserva-se para as
situaes em que aquele contedo de poderes fcticos exercido sobre uma coisa que
no uma habitao, pois, neste ltimo caso, estamos perante o denominado direito de
habitao.
Direito uso: abrange qualquer coisa [mvel ou imvel alheia];
Direito de habitao: abrange uma coisa imvel que serve de habitao.
Usurio: o que tem um direito de uso;
Morador usurio: o que tem um direito de habitao.

2. PRINCIPAIS ASPECTOS DO REGIME

2.1. Caractersticas

semelhana do que ocorre com o direito de usufruto [da a sua integrao
conjunta e no mesmo ttulo, como vimos], o direito de uso e habitao surge-nos como:
Um direito real de gozo;
Um direito real de gozo no exclusivo, limitado e temporrio;
Um direito que tem por objecto uma coisa alheia.
Um direito limitado s necessidades do [seu] titular e da sua famlia tais
necessidades pessoais so fixadas segundo a condio social do usurio ou morador
usurio (artigo 1486. C.C.); j quanto s necessidades familiares, fazem parte desse
mbito subjectivo o cnjuge no separado judicialmente de pessoas e bens, os filhos
solteiros, outros parentes a quem sejam devidos alimentos e as pessoas que, convivendo
com o respectivo titular, se encontram ao seu servio ou ao servio das pessoas
designadas (artigo 1487. C.C.).
entendimento pacfico, no seio da doutrina portuguesa, de que os filhos
casados so excludos do mbito subjectivo da famlia, j que os mesmos, por regra,
se instalam em habitao prpria e vivem autonomamente, integrados num outro ncleo
familiar [l diz o povo: Quem casa, quer casa! Por isso foge de casa dos pais].
Quanto expresso outros parentes, entende-se que abrange as pessoas
ligadas ao usurio ou familiares por contrato de prestao de servios domsticos e as
que de qualquer modo e sem contrato daquela espcie, lhes prestam assistncia ou
companhia designadamente nos casos de doena ou de invalidez.
Um direito intuito personae isto , um direito pessoal.
Um direito pessoal intransmissvel.
Um direito real de gozo insusceptvel de ser onerado com um qualquer
garantia real.

2.2. Constituio

Quanto ao modo de constituio, o legislador, em nome da economia de meios,
remeteu para as regras do usufruto, de tal modo que os direitos de uso e habitao se
constituem pelos mesmos modos que o usufruto, sem prejuzo do disposto na alnea b)
do artigo 1293., por fora do disposto no artigo 1485. C.C.
Esquematicamente, dir-se- que podem ser constitudos por:
por contrato;
por testamento;
por disposio legal.

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Fica afastada a possibilidade de o mesmo poder ser adquirido/constitudo
por usucapio contrariamente ao direito de usufruto por expressa excluso ditada
pelo artigo 1293., alnea b) do C.C.
Quanto aquisio vi legis, importa no esquecer algumas das recentes
alteraes legislativas introduzidas pelo Decreto-lei n. 496/77, de 25 de Novembro,
pela Lei n. 135/99, de 28 de Agosto, pela Lei n. 6/2001, de 11 de Maio, e pela Lei n.
7/2001, de 11 de Maio.
Vejamos a relevncia de cada um desses diplomas:
i) Decreto-Lei n. 496/77, de 25 de Novembro aditou trs novos artigos ao
Cdigo Civil:
ia) Artigo 2103.-A do Cdigo Civil: determina que o cnjuge sobrevivo tem
direito a ser encabeado, no momento da partilha, no direito de habitao da casa de
morada da famlia e no direito de uso do respectivo direito.
ib) Artigo 2103.-B do Cdigo Civil: determina que se a casa de morada da
famlia no fizer parte da herana, observar-se-, com as necessrias adaptaes, o
disposto no artigo anterior relativamente ao recheio.
ic) Artigo 2103.-C do Cdigo Civil: define o recheio como o mobilirio e
demais objectos ou utenslios destinados ao cmodo, servio e ornamentao da casa.

Importa precisar que PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA entendiam que, o
direito de habitao relativo casa de morada de famlia e o direito de uso sobre o
recheio, somente poderiam constituir-se, como direitos reais de gozo sobre coisa alheia,
se a casa ou recheio viessem a caber em propriedade a outro herdeiro.
ii) Lei n. 135/99, de 28 de Agosto [adopta as medidas de proteco da unio
de facto]: determina que em caso de morte do membro da unio de facto proprietrio
da casa de morada do casal, o membro sobrevivo tem direito real de habitao
peridica sobre a mesma pelo prazo de cinco anos e direito de preferncia na sua
venda ou arrendamento. Todavia, importa no olvidar uma excepo: o anteriormente
referido no se aplica se ao falecido sobreviverem descendentes ou ascendentes que
com ele vivam h pelo menos um ano e pretendem continuar a habitar a casa, ou no
caso de disposio testamentria em contrrio.
iii) Lei n. 6/2001, de 11 de Maio [que instituiu o regime jurdico de
proteco das pessoas que vivam em economia comum h mais de dois anos]: a se
determina que em caso de morte da pessoa proprietria da casa de morada comum, as
pessoas que com ela tenham vivido em economia comum h mais de dois anos [e nas
demais condies legalmente exigidas] tm um direito real de habitao peridica
sobre a mesma, pelo prazo de cinco anos e, no mesmo prazo, direito de preferncia na
sua venda. Todavia, permanece uma excepo, j constante da Lei n. 135/99, isto ,
a sobrevivncia de descendentes menores que, no coabitando com o falecido,
demonstrem ter absoluta carncia de casa para habitao prpria.
iv) Lei n. 7/2001 [que institui o regime jurdico de pessoas que,
independentemente do sexo, vivam em unio de facto h mais de dois anos]: a se
determina que, na hiptese de unio de facto, verificando-se a morte do proprietrio da
casa de morada, o membro sobrevivo tem direito real de habitao pelo prazo de cinco
anos sobre a mesma e, no mesmo prazo, direito de preferncia na sua venda. Tal
direito cessa, no entanto, caso ao falecido sobrevivam descendentes com menos de um
ano de idade ou com ele convivessem h mais de um ano e pretendam habitar a casa,
ou no caso de disposio testamentria em contrrio.

2.3. Regime Jurdico

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O regime jurdico dos direitos de uso e habitao composto pelos seguintes
instrumentos jurdicos:

i) O disposto no ttulo constitutivo;
ii) As disposies constantes do Cdigo Civil relativas ao Direito de uso e
habitao;
iii) As disposies constantes do Cdigo Civil relativas ao Direito de usufruto,
desde que compatveis com os mesmos (artigo 1490. C.C.).

Daqui se conclui, topicamente, que o usurrio (direito de uso) ou morador
usurrio (direito habitao) tm os seguintes direitos:

1 Usar, mediante respeito do destino econmico, a respectiva coisa. Fica
proibido, no entanto, o gozo indirecto que se traduz no poder de dispor da coisa, quer
mediante trespasse, quer mediante locao ou mesmo onerao.
2 Fruir, de forma limitada, a coisa, ou seja, apenas na medida das
necessidades (pessoais) do titular ou da sua famlia (artigo 1484., n. C.C.).

Em matria de obrigaes, cumpre elencar as seguintes:

1 Relacionamento dos bens;
2 Prestao de cauo, sempre que exigida (artigo 1468. e seguintes C.C.).
3 Pagamento das despesas de administrao.
4 Liquidao dos impostos.
5 Pagamento de outros encargos anuais que incidam sobre o rendimento da
coisa, na proporo da sua fruio (artigo 1489. C.C.).
6 Avisar o proprietrio da prtica ou ameaa de actos lesivos da coisa por parte
de terceiro (artigo 1475. C.C.).
7 Agir, de modo geral, como um bom pai de famlia (artigo 1446. C.C.).
8 Restituir a coisa, findo o seu direito (artigo 1483. C.C.).
9 Sujeio s providncias, mutatis mutandis, descritas no artigo 1482. do
C.C. caso faa mau uso da coisa objecto do seu direito.

Aspectos de diferenciao entre o direito de uso e habitao e o de usufruto:
Limitao da fruio satisfao das necessidades pessoais e familiares;
Intransmissibilidade do direito de uso e habitao;
No onerao do direito de uso e habitao.
Carcter pessoalssimo do direito de uso e habitao.

Dos modos de extino do direito de uso e habitao:

1 Aplicao das regras relativas ao direito de usufruto (artigos 1476. e
1485.):
a) Pela morte do usurio ou morador usurio;
b) Pela reunio do direito de uso ou habitao e da propriedade na mesma
pessoa;
c) Pelo seu no exerccio durante vinte anos, qualquer que seja o motivo;
d) Pela perda total da coisa usada;
e) Pela renncia [sem necessidade de aceitao pelo proprietrio] do usurio ou
morador usurio.

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2 Causa especfica de extino: desaparecimento da necessidade pessoal que
originou a constituio do direito de uso ou habitao [Exemplo: o morador usurio
deixa de viver na localidade onde se encontra a habitao].

2.4. Natureza Jurdica

Com as devidas adaptaes, o aluno dever recuperar o que se referiu, em
matria de direito de usufruto, sendo certo que importa no ignorar, como esclarece
PUGLIESE, que o direito de uso e de habitao no apenas um minus em relao ao
usufruto, mas tambm um aliud. De facto, estamos perante um direito real sobre coisa
alheia mais limitado e com caractersticas especficas que lhe do uma autonomia
enquanto direito real de gozo menor.

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ANEXO LEGISLAO COMPLEMENTAR:

Artigo 5. (Casa de morada comum) da Lei n. 6/2001, de 11 de Maio que
dispe:

1 Em caso de morte da pessoa proprietria da casa de morada comum, as pessoas que com ela
tenham vivido em economia comum h mais de dois anos nas condies previstas na presente lei tm
direito real de habitao sobre a mesma, pelo prazo de cinco anos, e, no mesmo prazo, direito de
preferncia na sua venda.
2 O disposto no nmero anterior no se aplica caso ao falecido sobrevivam descendentes ou
ascendentes que com ele vivessem h pelo menos um ano e pretendam continuar a habitar a casa, ou no
caso de disposio testamentria em contrrio.
3 No se aplica ainda o disposto no n. 1 no caso de sobrevivncia de descendentes menores
que no coabitando com o falecido demonstrem ter absoluta carncia de casa para habitao prpria.

Artigo 4. (Casa de morada de famlia e residncia comum) da Lei n.
7/2001, de 11 de Maio que dispe:

1 Em caso de morte do membro da unio de facto proprietrio da casa de morada comum, o
membro sobrevivo tem direito real de habitao pelo prazo de cinco anos, sobre a mesma, e, no mesmo
prazo, direito de preferncia na sua venda.
2 O disposto no nmero anterior no se aplica caso ao falecido sobrevivam descendentes com
menos de 1 ano de idade ou que com ele convivessem h mais de um ano e pretendam habitar a casa, ou
no caso de disposio testamentria em contrrio.
3 Em caso de separao, pode ser acordada entre os interessados a transmisso do
arrendamento em termos idnticos aos previstos no n. 1 do artigo 84. do Regime do Arrendamento
Urbano.

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CASOS PRTICOS

ANA, casada com BONIFCIO, tem 2 filhos, um de 6 meses e outro com 1 ano
de idade. ANA titular de um direito de habitao sobre o prdio urbano X pertencente
a CATARINA. DIANA, irm de Bonifcio, desempregada, veio viver com o casal.
Recentemente, DIANA apaixonou-se por ANA e levou esta a descuidar as
suas obrigaes conjugais, de tal modo que BONIFCIO optou por abandonar, durante
algum tempo, a casa de morada de famlia. ANA e DIANA passaram a tomar as
refeies juntas e a partilhar o mesmo leito.
Em 30 de Novembro de 2008, ANA vem a falecer em virtude de uma doena
sbita, rara e fulminante.

1 Diga se o direito de habitao se extinguiu.
2 Diga se DIANA se integra na noo de famlia do artigo 1487. C.C.
3 Considere que DIANA viveu com ANA em condies anlogas aos
cnjuges, tal facto ter alguma relevncia no presente direito real de gozo?
4 Diga se se afigura possvel adquirir, por usucapio, um direito de uso?
5 Diga a cargo de quem ficam as despesas de manuteno prdio urbano X,
durante todo o tempo que o mesmo durar.
6 Identifique os principais aspectos diferenciadores entre Direito de Usufruto e
Direito de Uso ou Habitao.
7 Suponha que ANA e BONIFCIO tinham, cada um deles, um filho nascido
fora do seu casamento, integraro eles a noo de famlia do artigo 1487.?
8 E se tais filhos fossem casados?

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DO
2013-2014

CAPTULO II OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

1. Notas Introdutrias
2. A hipoteca
2.1. Noo

Noo de hipoteca: trata-se de uma garantia real que confere ao
credor o direito a ser pago pelo valor de certa coisa imvel (ou mvel
sujeita a registo), pertencente ao devedor ou a terceiro, com preferncia
sobre os demais credores que no gozem de privilgio especial ou de
prioridade de registo (artigo 686., n. 1 C.C.).
Na hipoteca no h entrega (traditio) da coisa, semelhana do que
ocorre com o penhor, sendo a publicidade assegurada com o registo que
tem efeito constitutivo (artigo 687. C.C. e artigo 4., n. 2 CRegPred).

2.2. Constituio

So vrios os modos de constituio da hipoteca:
i) Legal: ocorre sempre que a mesma resulta imediatamente da lei,
sem dependncia da vontade das partes, desde que exista a obrigao a que
serve de segurana (artigos 704. e 705. C.C.). Deve proceder-se ao seu
registo que um acto constitutivo da mesma.
ii) Judicial: a hipoteca cujo ttulo constitutivo uma deciso
judicial que tanto pode ser uma sentena (de tribunal cvel, criminal ou
administrativo) que condene o devedor realizao de uma prestao em
dinheiro, como um despacho saneador que condene o ru no pedido, ainda
que a deciso judicial seja provisria.
iii) Voluntria: a hipoteca que depende da vontade do titular da
coisa hipotecada que pode manifestar-se num contrato ou declarao
unilateral (artigo 712. C.C.): testamento e simples concesso unilateral por
parte do proprietrio, sujeita a escritura pblica (artigo 714. C.C.).

2.3. Objecto

A hipoteca pode ter os seguintes objectos:
i) Incidir sobre prdios rsticos e urbanos;
ii) O direito de superfcie (artigo 1540. e 1541. C.C.);

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iii) O direito resultante de concesses em bens do domnio pblico;
iv) O usufruto;
v) As coisas mveis registveis;
vi) As partes dum prdio susceptveis de propriedade autnoma, sem
perda da sua natureza imobiliria;
vii) A quota de coisa ou direito comum (artigo 689., n. 1 C.C.),
podendo, com o consentimento do credor, a diviso da coisa ou direito
comum limitar a hipoteca parte que for atribuda ao devedor.

2.4. Regime jurdico

Atravs da hipoteca, o credor hipotecrio possui a faculdade de fazer
executar o seu objecto, no caso de incumprimento da obrigao garantida,
preferindo em relao aos credores comuns e aos outros credores
hipotecrios cujo registo seja posterior.

2.5. Extino

Podem identificar-se as seguintes formas de extino da
hipoteca:

i) Por extino da obrigao garantida (artigo 730., alnea a), do
C.C.).
ii) Por prescrio, a favor de terceiro, do prdio hipotecado
decorridos vinte anos sobre o registo da aquisio e cinco sobre o
vencimento da obrigao;
iii) Pelo perecimento da coisa hipotecada (artigo 730., alnea c)
C.C.);
iv) Por renncia do credor (artigo 730., alnea d) e 731., n. 1, do
C.C.).
v) Especificidade do usufruto:
va) Se a hipoteca incidir sobre uma coisa sobre a qual foi constitudo
o usufruto, a sua extino no prejudica a hipoteca, tudo se passando como
se o usufruto nunca tivesse sido constitudo (artigo 699., n. 1 C.C.);
vb) Se a hipoteca tiver por objecto o direito de usufruto, a extino
deste produz a extino daquela, salvo se a extino do usufruto resultar de
renncia ou da transferncia dos direitos do usufruturio para o proprietrio
ou da aquisio da propriedade por aquele: nestes casos, a hipoteca
subsiste, como se a extino do usufruto no se tivesse verificado (artigo
699. C.C.).


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SANTOS JUSTO adopta a doutrina realista, na verso que lhe
confere MENEZES CORDEIRO, ao nvel da natureza jurdica da hipoteca.
Trata-se de um direito cujas caractersticas o distinguem como
verdadeiro direito real.

3. O penhor

3.1. Noo

Noo de penhor: trata-se duma garantia real que confere ao credor
o direito satisfao do seu crdito e juros, se os houver, com preferncia
sobre os demais credores, pelo valor de certa coisa mvel, crditos ou
outros direitos no susceptveis de hipoteca pertencentes ao devedor ou a
terceiro (artigo 666., n. 1 C.C.).

3.2. Constituio

Nos termos do artigo 669., n. 1 C.C., o penhor s produz efeitos
com a entrega da coisa empenhada ou de documento que confira a sua
exclusiva disponibilidade.
Com a entrega (traditio) verifica-se a publicitao do penhor,
verificando-se a necessidade de proteco de terceiros. Dado que priva o
autor do penhor da possibilidade de dispor materialmente da coisa, a
entrega pode, em certos situaes, ocorrer por via da atribuio da
composse ao credor.
No que respeita ao penhor de direitos, a sua constituio est sujeita
forma e publicidade exigidas para a transferncia desses direitos (artigo
681., n. 1 C.C.). Por outro lado, se o direito estiver sujeito a registo, s
produz efeito a partir do registo (artigo 681., n. 2 C.C.).

3.3. Objecto

Nos termos do artigo 666., n. 1 C.C., o penhor pode incidir sobre
coisas mveis, crditos ou outros direitos no susceptveis de hipoteca,
pertencentes ao devedor ou a terceiro.
Podemos identificar determinadas categorias de coisas sobre as
quais o penhor no pode incidir:
i) Coisas mveis registveis, ou seja, susceptveis de hipoteca
(automveis, aeronaves e navios);
ii) Dada a necessidade da coisa mvel ser certa, no podem as
universalidades de facto ser dadas em penhor.
iii) S podem ser empenhados direitos que tenham por objecto bens
mveis (artigo 680. C.C.).

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3.4. Regime jurdico

O penhor um direito real acessrio e indivisvel: est o servio de
um direito de crdito que dita o interesse e sentido da operao e, por
isso, extingue-se caso desaparea a obrigao garantida; se a obrigao
garantida se extinguir parcialmente ou se fraccionar, o penhor manter-se-
sobre a totalidade da coisa.
Importa esclarecer que o credor pignoratcio um mero detentor e
no possuidor da coisa empenhada [artigo 1253., alneas a), c) C.C.], o que
permite que o mesmo possa recorrer s aces possessrias para a defesa
do seu direito, mesmo contra o proprietrio (artigo 670., alnea a) C.C.).
Deveres do credor pignoratcio:
i) Guardar e administrar a coisa empenhada como um proprietrio
diligente;
ii) No usar a coisa sem o consentimento do autor do penhor, salvo
se o uso for indispensvel sua conservao;
iii) Restituir a coisa depois de a obrigao se extinguir.
iv) Dever de perceber os frutos que devem ser destinados,
sucessivamente, ao pagamento das despesas, dos juros e, finalmente, do
capital.
Direitos do credor pignoratcio:
i) O direito de ser pagar pelo produto da venda da coisa empenhada,
que pode ser feita extrajudicialmente, se assim tiver sido convencionado;
ii) Adjudicao da coisa pelo valor que o tribunal fixar (artigo 675.,
n. 2);
iii) O credor no tem o direito de fazer sua a coisa, mesmo que haja
conveno nesse sentido (artigo 694., ex vi artigo 678. proibio do
pacto comissrio).

3.5. Extino

So vrias as causas de extino do penhor, sendo algumas idnticas
s que se verificam ao nvel da hipoteca (artigo 677. C.C.).
Merece especial referncia:
i) Restituio da coisa empenhada ou do documento que confira a
sua exclusiva disponibilidade: se a sua entrega necessria, tambm basta
a sua restituio para que a garantia fique despojada da sua eficcia.


A doutrina diverge em matria de natureza jurdica do penhor.
Podem apontar-se as seguintes teorias:

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i) Figura processual (CARNELUTTI e LIEBMAN);
ii) Direito de crdito (JOS TAVARES);
iii) Direito misto (COSENTINO);
iv) Direito real complexo.

Para SANTOS JUSTO, o penhor um direito de natureza real que se
revela na faculdade de o credor fazer vender a coisa (quer continue a
pertencer ao garante quer a sua propriedade tenha sido transferida para
terceiro) e de se fazer pagar pelo preo com preferncia aos restantes
credores sem garantia.
Argumento em sentido contrrio: podendo o penhor incidir sobre
direitos e tendo os direitos reais por objecto coisas corpreas, questiona-se
a natureza jurdica desse tipo de penhor. essa a posio de MENEZES
CORDEIRO quando recusa a sua natureza de direito real e de penhor
porque tem por objecto no uma coisa, mas uma prestao, embora
reconhea que a semelhana econmica que apresenta com o penhor em
sentido prprio justifica que se fale de penhor de crditos.

4. A consignao de rendimentos

4.1. Noo

Noo de consignao de rendimentos: trata-se de uma garantia
real que consiste na afectao (ou consignao) dos rendimentos de certos
bens imveis ou mveis sujeitos a registo ao cumprimento de uma
obrigao e ao pagamento dos juros, ao cumprimento apenas da obrigao
ou s ao pagamento dos juros (artigo 656. C.C.).
Importa sublinhar que tais rendimentos, usados para pagar uma
dvida a um devedor, apenas podero estar indexados a esse fim (prazo
nunca superior a 15 anos se incidir sobre rendimentos de imveis artigo
659., n. 1 C.C. ou at ao pagamento da dvida garantida).

4.2. Constituio

So vrios os modos de constituio da consignao de
rendimentos:
a) Voluntria: quando resulta de negcio jurdico inter vivos ou
mortis causa (artigo 658., n. 2 C.C.). Importa salientar que se o acto for
inter vivos, deve revestir a forma de escritura pblica se os rendimentos
afectados forem de bens imveis; e de documento particular, se derivarem
de bens mveis (artigo 660., n. 1 C.C.).

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De especial importncia a necessidade da consignao de
rendimentos ser levada ao registo (artigo 2., n. 1, alnea h) CRegPred), s
assim no sendo nos casos em que os rendimentos incidem sobre ttulos de
crditos nominativos, caso em que dever ser mencionada nos ttulos e
averbada de acordo com o regime legal vigente nessa matria. Do no
registo deriva a no produo de efeitos em relao a terceiros, nos termos
do artigo 5., n. 1 do CRegPred.
b) Judicial: quando constituda por deciso judicial, sendo
utilizada para evitar a venda (judicial) ruinosa dos bens. Da que deva ser
requerida pelo exequente e supe o acordo do executado.

4.3. Regime jurdico

Nos termos do artigo 661., n. 1, as partes podem estipular que os
bens continuem em poder do concedente ou passem para o do credor ou de
terceiro.
No primeiro caso, quer o concedente quer o credor pode exigir a
prestao de contas (respectivamente, ao credor e ao concedente) se a
consignao de rendimentos no incidir sobre uma importncia fixa (artigo
662. C.C.). No ltimo caso, o credor fica com o direito de receber os
respectivos frutos.


Os autores advogam que se trata de um direito real de garantia
complexo porque compreende poderes de fruio e de uso e faculdades
importadas da locao e hipoteca.

5. Os privilgios creditrios

5.1. Noo

Trata-se de faculdades que a lei, em ateno causa do crdito,
concede a certos credores de, independentemente de registo, serem pagos
com preferncia a outros (artigo 733. C.C.).
Deste modo, os privilgios creditrios derivam da lei e no de
negcio jurdico, no estando sujeitos a registo, ainda que se trate de coisa
imvel. A lei concede-os em ateno qualidade dos credores (Estado,
Autarquias Locais, outras pessoas colectivas pblicas) ou natureza do
crdito que protegem.

5.2. Noo

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Podem identificar-se vrias modalidades:

1. Modalidade: privilgios mobilirios incidem sobre coisas
mveis e pode ser de duas espcies:

a) Privilgios mobilirios gerais: abrangem o valor de todos os
bens mveis que existam no patrimnio do devedor na data da penhora ou
de acto equivalente (artigo 735., n. 2 C.C.). O facto de no incidirem
sobre coisa certa e determinada, leva a que no constituam garantias
reais; da que no valham contra terceiros titulares de direitos que,
recaindo sobre alguma dessas coisas sejam oponveis ao exequente (artigo
749. C.C.);
b) Privilgios mobilirios especiais: compreendem s o valor de
determinados bens mveis. Trata-se de verdadeiras garantias reais e, por
isso, vigora o princpio da prioridade (prior in tempore, potior in iure),
segundo o qual se o privilgio se constituir e depois a coisa (sobre que
incide) for alienada a terceiro, o credor goza do direito de sequela.

2. Modalidade: privilgios imobilirios Trata-se de privilgios
que so sempre especiais (artigo 735., n. 3 C.C.). Apesar disso, a lei pode
criar privilgios imobilirios gerais para garantia de determinados crditos:
os crditos por contribuies do regime geral da previdncia e dos
respectivos juros.

Tm a seu favor um privilgio creditrio mobilirio geral os
crditos:
i) Estado e das autarquias locais sobre impostos indirectos e directos
(mas em relao a estes, s aos inscritos para cobrana no ano corrente na
data da penhora ou acto equivalente, e nos dois anos anteriores). De fora
ficam os impostos que gozam de privilgio especial (artigo 744.);
ii) Por despesas do funeral do devedor, conforme a sua condio e
costume da terra (artigo 737., n. 1, alnea a) C.C.);
iii) Por despesas com doenas do devedor ou de pessoas a quem este
deva prestar alimentos, relativo aos ltimos seis meses (artigo 737., n. 1,
alnea b) C.C.);
iv) Por despesas indispensveis ao sustento do devedor e das pessoas
a quem este tenha a obrigao de prestar alimentos, nos ltimos seis meses
(artigo 737., n. 1, alnea c) C.C.);
v) Emergentes do contrato de trabalho ou da violao ou cessao
deste contrato, pertencentes ao trabalhador e relativos aos ltimos seis
meses (artigo 737., n. 1, alnea d) C.C.).

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Tm a seu favor um privilgio creditrio mobilirio especial os
crditos:
i) Por despesas de justia feitas directamente no interesse comum dos
credores, destinadas conservao, execuo ou liquidao de bens mveis
(artigo 738., n. 1 C.C.);
ii) Resultantes do imposto do selo em relao aos bens mveis
transmitidos (artigo 738., n. 2 C.C.);
iii) Derivados de fornecimentos de sementes, plantas e adubos, e de
gua ou energia para irrigao ou outros fins agrcolas (artigo 739., alnea
a) C.C.);
iv) Resultantes de facto que implique responsabilidade civil (artigo
741. C.C.);
v) Do autor de obra intelectual fundados em contrato de edio
(artigo 742. C.C.).
Tm a seu favor um privilgio creditrio imobilirio os crditos:
i) Despesas de justia feitas directamente no interesse comum dos
credores, para a conservao, execuo ou liquidao de bens imveis
(artigo 743. C.C.);
ii) Imposto municipal sobre imveis devido s autarquias locais,
inscrito para cobrana no ano corrente na data da penhora ou acto
equivalente, e nos dois anos anteriores (artigo 744., n. 1 C.C.);
iii) Imposto municipal sobre as transmisses onerosas de imveis e
imposto do selo (artigo 744., n. 2 C.C.).

5.3. Regime jurdico

Dada a multiplicidade de privilgios creditrios urge proceder sua
graduao. Deste modo, fala-se de concurso de crditos privilegiados,
sendo os mesmos pagos pela ordem indicada e, alm disso, sempre que
existirem crditos igualmente privilegiados, verificar-se o rateio entre eles,
na proporo dos respectivos montantes.
Ora, tal ordem a seguinte:
i) Primeiro: os privilgios por despesas de justia, sejam mobilirios
ou imobilirios (artigos 738., n. 1 e 743. C.C.);
ii) Segundo: estes privilgios preferem sobre as outras garantias
mesmo anteriores, que onerem os mesmos bens, e valem contra os terceiros
adquirentes;
iii) Terceiro: os restantes privilgios seguem a seguinte ordem:
a) Mobilirios: so graduados sucessivamente os seguintes crditos:
I Mobilirios especiais (artigo 747., n.
os
1, alneas a) a e) C.C.):
1. Estado: por impostos;
2. Autarquias Locais: por impostos;
3. Fornecimentos destinados produo agrcola;

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4. Facto que d lugar a responsabilidade civil;
5. Autor de obra literria.
II Mobilirios gerais (artigos 747., n. 1, alnea f) C.C.):
1. Autarquias Locais: por imposto sobre as transmisses
onerosas de imveis e ao imposto do selo.
2. Autarquias Locais: pelo imposto municipal sobre imveis.

5.4. Extino

Nos termos do artigo 752. C.C., os privilgios extinguem-se pelas
mesmas causas por que se extinguem a hipoteca.


A doutrina entende que os privilgios creditrios mobilirios
especiais e imobilirios so verdadeiros direitos reais de garantia: incidem
sobre coisas certas e determinadas e gozam de prevalncia.
Dada a falta de determinao da coisa, os privilgios creditrios
mobilirios gerais no tem essa natureza: segundo OLIVEIRA
ASCENSO tratar-se-ia to simples de preferncias no pagamento em
processo executivo, no so direitos sobre bens.

6. O direito de reteno

6.1. Noo

O direito de reteno reconduz-se faculdade de o detentor de uma
coisa mvel ou imvel no a entregar a quem lha pode exigir, enquanto no
cumprir a obrigao a que est adstrito para com o seu titular, nos termos
do disposto nos artigos 754. e 755. C.C.
Trata-se de um direito com origem legal e no negocial, no estando
sujeito a registo, e cuja verificao implica a presena dos seguintes
requisitos:

1. Deteno lcita da coisa que deve ser entregue a outrem (artigo
756., alnea a) C.C.;
2. O devedor da restituio da coisa credor daquele a quem deve
restituir (artigo 754. C.C.);
3. O crdito do obrigado a restituir deve resultar de despesas feitas
por causa da coisa ou de danos por ela causados (artigo 754. C.C.) e estar
vencido.

6.2. Regime Jurdico

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O regime do direito de reteno diferenciado:
i) Regime genrico: quando o crdito do devedor da restituio
resultar de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela
causados (artigo 754. C.C.);
ii) Regime excepcional: em situaes legalmente definidas, nos
termos do artigo 755. C.C.

Existem situaes de excluso do direito de reteno:
i) Obteno da coisa por meios ilcitos;
ii) Despesas feitas de m f;
iii) Coisas impenhorveis;
iv) Prestao de cauo suficiente (artigo 756. C.C.).

Casos de existncia do direito de reteno antes do vencimento
do crdito que o justifica: o caso do artigo 757. C.C.

Aspectos do regime:
i) Direito reteno incide sobre coisa mvel: a lei equipara-o ao
penhor, salvo no que respeita substituio ou reforo (artigo 758., 666.,
670. a 673., 675.).
ii) Direito reteno incide sobre coisa imvel: a lei concede ao seu
titular a faculdade de a executar nos mesmos termos em que o pode fazer o
credor hipotecrio e de ser pago com preferncia aos demais credores do
devedor (artigo 759., n. 1 C.C.); e, at entrega da coisa, os direitos e
obrigaes do titular do direito de reteno so regulados pelas regras do
penhor com as necessrias adaptaes (artigo 759., n. 3).
iii) Concorrncia de direito reteno e privilgio creditrio sobre
a mesma coisa imvel: este prevalece ainda que aquele seja anterior
(artigo 751.). Se concorrerem o direito de reteno e uma hipoteca, j
aquele prevalece, ainda que seja anterior (artigo 759., n. 2 C.C.).
iv) Sendo o direito de reteno concedido pela lei em ateno a
particulares qualidades do crdito garantido, compreende-se que seja
intransmissvel sem o crdito que garante (artigo 760. C.C.).

6.3. Extino do direito de reteno

O direito de reteno, nos termos do artigo 761. C.C., extingue-se
pelas mesmas causas por que cessa a hipoteca e ainda pela entrega da coisa
que funciona como renncia tcita.

6.4. Natureza jurdica do direito de reteno

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Sendo-lhe comuns as caractersticas da inerncia, sequela e
prevalncia, estamos perante um verdadeiro direito real de garantia.

CAPTULO III OS DIREITOS REAIS DE AQUISIO

1. DIREITO DE PREFERNCIA COM EFICCIA REAL

1.1. Noo e breves notas histricas

O direito de preferncia com eficcia real (direito de opo,
preempo, prelao e tanteio) permite a uma dada pessoa, verificado um
certo circunstancialismo, a aquisio de uma coisa (imvel) no caso de o
proprietrio da mesma a pretender alienar, desde que o preferente se
predisponha a pagar a importncia que o terceiro oferece. A origem
histrica do instituto, segundo SANTOS JUSTO remonta, quer no direito
de avoenga (que atribua aos parentes de vendedores de bens de raiz,
herdados de ascendentes comuns, a preferncia na sua alienao, pagando
um justo preo), quer ao direito de opo (que, na enfiteuse, o titular do
domnio directo tinha na venda do domnio til, permitindo a sua aquisio
pelo preo oferecido ao enfiteuta ou impondo-lhe, se no quisesse adquirir,
o pagamento de uma percentagem (2%) do preo recebido (laudeminum)).

1.2. Modalidades ou formas de constituio do direito de preferncia
com eficcia real

Podemos identificar as seguintes modalidades ou formas de
constituio do direito de preferncia legal:

a) Origem legal ou resultante da lei: Trata-se daqueles casos em
que o legislador, por diversas razes (transmisso de segurana posio
dos arrendatrios e do senhorio; evitar a constituio de terrenos com reas
que dificultam a rendibilidade da sua explorao agrcola; impedir conflitos
de comproprietrios e proporcionar a melhor explorao dos bens; etc.)
atribui a determinadas pessoas um direito de preferncia.
o que ocorre nos seguintes casos:
i) Em matria de arrendamento urbano artigo 1091. C.C., na
redaco introduzida pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro;
ii) Em matria de arrendamento rural artigo 31. do Decreto-Lei n.
294/2009, de 13 de Outubro;
iii) Em matria de prdios rsticos confinantes cuja rea inferior
da unidade de cultura artigo 1380. C.C.;
iv) Em matria de compropriedade artigo 1409. C.C.;
v) Em matria de direito de superfcie artigo 1535. C.C.;

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vi) Em matria de alienao de prdio dominante artigo 1555.
C.C.;
vii) Em matria de quinho hereditrio artigo 2130. C.C.;

b) Origem convencional: aquela que resulta de um pacto de
preferncia com eficcia real (artigos 414. e 421. C.C.), ou seja, de um
contrato (ao qual foi atribuda eficcia real) atravs do qual um dos
contraentes assume a obrigao de, em igualdade de condies, escolher
determinada pessoa (a outra parte ou terceiro), no caso de decidir celebrar
determinado negcio. De forma sinttica: significa que algum se
compromete, no caso de decidir contratar, a dar preferncia a certa pessoa.
No caso de bens imveis ou mveis sujeitos a registo, o pacto de
preferncia, aps o seu registo, assume a natureza de direito real de
aquisio logo que se observem os requisitos de forma e publicidade
constantes do artigo 413. C.C. No caso de tal obrigao de preferncia for
imposta no testamento a herdeiro ou legatrio, deve ser registada pelo
beneficirio do encargo para poder ter eficcia real (artigo 2235. C.C.).

1.3. Regime jurdico

Nos termos dos artigos 1410. e 421., n. 2, a eficcia real do direito
legal de preferncia significa que o preferente tem a possibilidade de opor o
seu direito (de aquisio da coisa) a qualquer adquirente da coisa. Esta
ideia implica que a aco de preferncia deva ser instaurada no s contra o
adquirente, mas tambm contra o alienante porque assenta no
incumprimento da sua obrigao.
O preterido e titular do direito de preferncia, aps obter ganho de
causa, ver, retroactivamente, as coisas passarem-se como se o contrato
tivesse inicialmente sido celebrado entre o alienante o preferente.
O exerccio do direito de preferncia varia consoante estejamos
ao nvel de uma das duas seguintes situaes:
1. Caso: o obrigado a dar preferncia no comunicou o projecto
de alienao ao preferente: prazo de seis meses artigo 1410., n. 1
C.C.;
2. Caso: o obrigado a dar preferncia comunicou o projecto de
alienao ao preferente: prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo
se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo
mais longo.

1.3. Natureza jurdica. Posies doutrinrias

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Em matria de natureza jurdica do direito real (legal) de aquisio a
doutrina encontra-se numa turbulenta viagem dogmtica, da qual no se
vislumbra, a curto prazo, a chegada a qualquer porto seguro.
1. Posio de MENEZES CORDEIRO: Para este autor, o direito
das coisas surge como a afectao jurdico-privada de uma coisa
corprea aos fins de pessoas individualmente consideradas. Todavia,
seria possvel alargar o conceito de direito real a casos em que no haja
quaisquer poderes sobre coisas, como seria o caso dos direitos reais de
aquisio que se configuram como uma afectao que visa a aquisio de
direitos relacionados com a coisa afectada.
2. Posio de OLIVEIRA ASCENSO: As preferncias legais
tm natureza real, porque tambm verificvel a inerncia prpria de
todos os fenmenos reais.
3. Posio de MOTA PINTO: Considera o preferente titular de
uma relao obrigacional complexa integrada por um direito de crdito e
por um direito potestativo, embora desvalorize este problema que entender
ser uma questo de menor importncia.
4. Posio de HENRIQUE MESQUITA: O preferente tem
apenas, imediatamente, direito em relao a um contrato e s
mediatamente, j na veste de sujeito ou parte desse contrato, que adquire
a posio real sobre a coisa alienada. por isso que os direitos reais
so direitos sobre coisas e no direitos em relao a um contrato, da que
o direito de preferncia dotado de eficcia erga omnes se pode qualificar
como uma relao jurdica complexa integrada por direitos de crdito e
direitos potestativos que visam proporcionar e assegurar ao preferente
uma posio de prioridade na aquisio, por via negocial, de certo direito,
logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exerccio da
prelao. Por ltimo, deve considerar-se sujeito ao princpio do numerus
clausus, como se de um ius in re se tratasse.
5. Posio de SANTOS JUSTO: Inclina-se para a orientao
personalista, referindo que no lhe repugna aceitar a natureza creditria do
direito real de aquisio, embora fortemente tutelada e sem prejuzo da
sua sujeio ao princpio do numerus clausus.
Em abono de tal posio, invoca os direitos de aquisio dotados de
eficcia real que podem caducar ou prescrever nos termos gerais, contra o
que sucede nos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao,
superfcie e servido.

2. A promessa (contrato) de alienao com eficcia real

2.1. Noo

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Noo de contrato-promessa com eficcia real: trata-se de um
negcio jurdico em que uma das partes promete transmitir ou constituir um
direito real sobre bens imveis ou mveis sujeitos a registo que, mediante
declarao expressa e inscrio no registo, goza de eficcia real.
A produo de efeitos reais, relativamente a terceiros, implica a
presena dos seguintes requisitos:
i) Declarao expressa;
ii) Escritura pblica ou (se o contrato-prometido no estiver sujeito a
esta formalidade) documento particular com reconhecimento da assinatura
da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-
promessa unilateral ou bilateral;
iii) Inscrio no registo.

2.2. Regime jurdico

No caso de recusa celebrao do contrato-prometido, por parte do
promitente-vendedor, o promitente-comprador poder recorrer execuo
especfica, nos termos do disposto no artigo 830., n. 1 C.C.
Na maior parte dos casos a coisa j ter sido alienada a um terceiro,
pelo que a aco do promitente-comprador dever ser instaurada contra o
promitente-vendedor e o terceiro (adquirente) para ser condenado a abrir
mo da coisa.
Se a aquisio de terceiro estiver registada, deve pedir-se o
cancelamento da inscrio feita a seu favor.


Em matria de natureza jurdica do contrato-promessa com eficcia
real, podemos identificar duas posies: i) um direito real de aquisio; ii)
um direito de crdito.
1. Posio realista um direito real de aquisio: quem considera
que o promissrio pode sempre, por via da execuo especfica, sem a
cooperao do promitente ou mesmo contra a sua vontade, obter o direito
real que este se obrigou a transmitir ou constituir.
2. Posio personalista um direito de crdito: aqueles que
entendem que o direito real traduz uma afectao jurdica de uma coisa,
consideram que no repugna aceitar o seu carcter real porque, embora a
afectao da coisa no traduza um benefcio imediato, visa o aparecimento
de novo direito.
Defende a posio personalista HENRIQUE MESQUITA, referindo
que o regime da execuo especfica no corresponde qualquer direito de
natureza real porque do que se trata no de um ius in re, mas antes e
apenas do direito a uma prestao debitria, embora obtida por meio do

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tribunal. Ou seja, A aquisio do direito real decorre do contrato e no
directa e imediatamente do exerccio do direito de execuo especfica.
Refere-se, ainda, que, por efeito da promessa, o respectivo beneficirio
apenas titular de um direito de natureza creditria: o direito de exigir do
promitente a celebrao do contrato definitivo, podendo conseguir esse
resultado atravs da execuo especfica. Quanto ao argumento do artigo
413. C.C., entende que a sua redaco teria sido mais rigorosa se nele se
houvesse empregado, em vez da expresso eficcia real, a expresso
eficcia contra terceiros (ou a expresso oponibilidade a terceiros que a
utilizada no Cdigo do Registo Predial artigo 5.).
SANTOS JUSTO adere posio personalista segundo a qual o
contrato-promessa com eficcia real emerge um direito de natureza
creditria, embora fortemente tutelado, sem prejuzo da sua sujeio ao
princpio do numerus clausus.

2.4. Outros direitos reais de aquisio

A doutrina identifica, ainda, outros direitos reais de aquisio
que, na maior parte dos casos, se configuram como verdadeiros
direitos potestativos:

i) O direito do proprietrio e superficirio de prdio confinante com
parede ou muro alheio adquirir comunho (artigo 1370.);
ii) O direito de constituir uma servido legal de passagem (artigo
1550. C.C.);
iii) O direito de aproveitar as guas dos prdios vizinhos que estejam
sem utilizao (artigos 1558., n. 1 e 1561., n. 4 C.C.);
iv) O direito de servido legal de aqueduto (artigo 1561. C.C.).

DO

FICHA DE LEITURA
COMPLEMENTAR PRINCPIOS D. REAIS

Alm dos princpios j estudados, a recente doutrina portuguesa JOS ALBERTO C.
VIEIRA , veio identificar outros princpios cujo conhecimento se afigura imprescindvel para
os alunos do presente Curso de Solicitadoria e Administrao. Trata-se, essencialmente, de
quatro princpios: I Princpio da Inerncia; II Princpio da Absolutidade; III Princpio da
Boa F; IV Princpio da territorialidade.
I Do Princpio da Inerncia
Na enunciao que efectuou o citado autor, na nossa perspectiva, haver que corrigir a
referncia a que o mesmo faz ideia de que os direitos reais (apenas) tm por objecto coisas
corpreas. Dito isto, afigura-se correcto afirmar que cada direito real tem uma coisa
determinada por objecto e, na ausncia de causa legal, no pode ser dissociado ou separado dela,
nomeadamente, para ter outra coisa por objecto.
a esta ligao ntima ou umbilical entre o direito e a coisa que usual denominar-se
de inerncia. Todavia, na doutrina procedeu-se distino entre o lado interno e o lado
externo da inerncia.
Lado interno: destaca a ideia de inseparabilidade entre direito e coisa.
Lado externo: a sequela enquanto consequncia dinmica da inerncia, j que
permite ao titular do direito real ir buscar a coisa ainda que esta passe pelas mos de vrias
pessoas e onde quer que ela se encontre, fazendo uso, se necessrio, da aco de reivindicao.
Noo de inerncia: a coisa (corprea [e incorprea, na nossa perspectiva]) objecto
de um direito real e no pode ser separada dele. Se um direito real se constitui sobre uma coisa,
ele s pode ter por objecto essa coisa e no uma coisa diversa.
A esta luz, percebe-se que o direito real inerente a uma coisa determinada, isso
implicar a sua extino sempre que o direito real perecer. Vejamos algumas regras que
exprimem, de forma expressa, esta ideia:
i) A extino do usufruto artigo 1476., n. 1, alnea d) C.C.
ii) A extino do direito de uso e habitao artigo 1476., n. 1, alnea d) C.C. ex vi
artigo 1485. C.C.
iii) A extino do direito de superfcie artigo 1536., alnea e) C.C.
iv) A extino da hipoteca artigo 730., alnea c) C.C.
v) Extino dos demais direitos de garantia artigos 664., 677., 752. e 761. C.C.
O princpio aflora nos artigos 1545., n. 1 e no artigo 1546. C.C., j que se estabelece a
inseparabilidade e indivisibilidade das servides prediais. De igual modo, deve entender-se que,
nos casos de mudana de servido predial, prevista no artigo 1568., n. 1 C.C., em que o direito
passa a exercer-se noutro prdio, deve entender-se que ocorre a extino da servido existente e
a constituio de uma nova.
Para maiores desenvolvimentos, pode consultar-se: VIEIRA, Jos Alberto C., Direitos Reais, Coimbra
Editora, Coimbra, 2008: (1-899): 210-214.

II Do Princpio da Absolutidade
O Direito real uma situao jurdica absoluta ou um direito subjectivo absoluto, j que
se trata de uma situao ou direito subjectivo que existe por si, sem dependncia de uma outra
situao de sinal contrrio.
J o vimos, os direitos de crdito so relativos, tm eficcia inter partes, ao passo que os
direitos reais so absolutos e possuem eficcia erga omnes.
Importa referir que a contraposio entre direitos absolutos e relativos pode ser
analisada sob trs perspectivas distintas:
a da responsabilidade civil;
a da estrutura da situao jurdica considerada;
o da oponibilidade.
Editora, Coimbra, 2008: (1-899): 225-230.

III Do princpio da Boa F
A importncia da boa f nos Direitos Reais surge, essencialmente, ao nvel de dois
institutos:
i) A posse, com incluso da matria da usucapio;
ii) A acesso industrial, contando com a matria da especificao.
A boa f consiste num estado de esprito do agente e isso faz dela uma boa f em
sentido subjectivo.
De qualquer modo, questiona-se se a boa f deve ser entendida em sentido psicolgico
ou em sentido tico.
A boa f em sentido psicolgico consiste na mera ignorncia do sujeito relativamente a
certos factos ou estado de coisas; em sentido tico, a boa f postula o cumprimento de deveres
de diligncia, ou seja, uma ignorncia desculpvel do sujeito relativamente a factos ou estado de
coisas.
A boa f surge-nos como um dos critrios sistemticos de caracterizao da posse
(artigo 1258. C.C.).
O possuidor de boa f tem algumas vantagens:
i) Tem um poder de fruio (artigo 1270., n. 1 C.C.), contrariamente ao de m f
(artigo 1271., 1. parte C.C.), que responde ainda pelos frutos que um possuidor diligente teria
podido obter (artigo 1271., 2. parte C.C.);
ii) O possuidor de boa f s responde pela perda ou deteriorao da coisa havendo culpa
sua, enquanto o possuidor de m f est sujeito a um regime agravado de responsabilidade civil
objectiva. O possuidor de boa f pode ainda levantar as benfeitorias volupturias que haja feito,
contando que no haja detrimento na coisa (artigo 1275., n. 1), o que negado ao possuidor de
m f.
iii) Em matria de usucapio, o possuidor de boa f beneficia de prazos menos dilatados
quando comparados com os prazos de usucapio do possuidor de m f (artigos 1294. a 1296.
e 1298. a 1300. C.C.).
Na acesso industrial abrangendo a especificao , existem diferenas no caso
de boa ou m f:
i) a unio ou mistura de coisas pertencentes a donos diferentes realizada de boa f est
sujeita a um regime mais favorvel do que a m f (artigos 1333., 1334., 13336., 1337., e
13240.a 1343. C.C.);
ii) havendo boa f, o autor da confuso ou da mistura pode beneficiar da atribuio do
direito acesso, o que no sucede, em regra, existindo m f (artigos 1334., 1337., 1341. e
1342.).
Editora, Coimbra, 2008: (1-899): 245-251.
IV Do princpio da Territorialidade
Pretende significar que a ordem jurdica portuguesa a nica a determinar o regime
jurdico-real das coisas situadas em territrio portugus e que esse regime jurdico o Direito
material portugus.
Como refere J. A. C. VIEIRA, Se o princpio surge incontroverso para as coisas
imveis, como manifestao da soberania do Estado portugus, ele vale igualmente para as
coisas mveis que se encontrem em Portugal, ainda que a titularidade do direito real caiba a
cidados estrangeiros.

1
DO

IV PARTE TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTO

CAPTULO I AQUISIO DA PROPRIEDADE:
TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTO

1. Justificao da insero do tema

As presentes notas, em matria de terceiros para efeitos de
registo, resultam de uma Conferncia proferida pelo meu saudoso Mestre
ORLANDO DE CARVALHO, no j longnquo ano de 1994, no dia 1 de
Julho, ao Curso dos Registos e do Notariado, tendo sido publicada no
Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, n. 70
(1994): p. 97-106.
Com a devida vnia, reproduz-se, com algumas notas, tal
ensinamento, devendo o texto, por isso, ser usado para efeitos estritamente
acadmicos e dos alunos do Curso de Solicitadoria e Administrao de
Coimbra (ISCAC).

2. TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTO

Uma das noes mais importantes no nosso direito registal predial
a noo de terceiros para efeitos de registo. Noo praticamente pacfica
na nossa jurisprudncia e na nossa doutrina, na esteira dos pases, como a
Frana e a Itlia, em que o nosso sistema se inspirou, viu-se, a partir dos
anos 60, estranhamente conturbada, havendo mesmo uma corrente
contrastante que ganhou algum peso nos nossos pretrios, conseguindo ter
eco, surpreendentemente, no Supremo Tribunal de Justia. E ento que o
problema foi grave, pois, como sabido, os juzes que so a verdadeira
law in action, eles que tm a rara virtude de desempenhar, no mecanismo
da determinao social, o papel da Moira grega ou do Fatum latino: esse
filho do Caos e da Noite, na viso de HESODO o que no muito
2
prometedor nem lisonjeiro para a sua frnesis ou a sua prudncia Ainda
um acrdo recente, de 3-6-1992, comentado na nossa mais antiga e
prestigiada revista, voltou a ocupar-se do assunto. E se regressa,
avisadamente, a uma boa e s doutrina, a aplicao que dela faz , a nosso
ver, incorrecta, posto o comentrio crtico tambm no esteja isento de
reparos.
Entremos, pois, em matria.
De h muito que se sente a convenincia de alertar o pblico para as
mutaes de domnio sobre bens imveis e, semelhana deles, sobre
mveis que incorporam grandes unidades de valor, na frmula de
MANUEL DE ANDRADE (ao actualizar as razes da distino entre
mveis e imveis) , ou, dito de maneira mais pertinente, de alertar os
obrigados pela obrigao passiva universal: e por isso o problema
comum aos sistemas jurdicos antigos e modernos, e, entre estes, tanto ao
romano-germnico como ao escandinavo e ao anglo-saxnico. Mas a
exigncia particularmente aguda nos chamados sistemas do ttulo em
que a produo do efeito real depende da justa causa de atribuio, o
que, nas mutaes de domnio provenientes de contrato, coincide com o
acordo em que se estabelece a vontade de atribuir e de adquirir o ius in
res, ou seja, o simples consenso (com a respectiva formalizao, se
exigida) em que se acorda essa transmisso ou constituio de direitos,
independentemente de qualquer acto ulterior destinado a executar a
vontade contida naquele (modo). O direito portugus, como os direitos
francs, italianos, etc., , nos termos do artigo 408., n. 1, do Cdigo Civil,
um sistema de ttulo, e, como frismos nas nossas lies de Direito das
Coisas, mesmo um sistema rigorosamente de ttulo, na medida em que
no s, ao invs dos suo e austraco, no incorpora um modo no ttulo,
mas tambm, ao invs dos direitos italiano e francs, no acolhe, em menor
ou maior grau, a regra Posse vale ttulo vestgio, nos sistemas
modernos, da antiga regra germnica Hand ware Hand (A mo garante
a mo). Sendo assim um sistema rigorosamente causal (at na letra de
cmbio, onde a abstraco tem s que ver com a legitimao cambiria,
mas no com o ius in re sobre a letra) e um sistema em princpio
consensual (consensualidade sensu lato, no sentido exposto, pois no o
nudus consensus que basta, mas o ttulo com as formalizaes exigidas por
lei), bvio que sem uma publicidade suficiente os riscos para o pblico
seriam enormes. Donde a importncia de um princpio de publicidade
como compensador da causalidade e consensualidade, princpio que,
para os mveis comuns, se basta com as excepes consensualidade que
se estabelecem em matria de doao (artigo 947., n. 2 C.C.), de penhor
de coisas (artigo 669. C.C.), de penhor de crditos (artigo 681., n. 2
C.C.), de ttulos ao portador (artigo 483. C.C.), mas, no que toca aos
imveis, impe um nus de registo em todas as mutaes e vicissitudes
3
do domnio, a cargo das conservatrias do registo predial. J no
falando de certos mveis sui generis (veculos automveis, navios
mercantes, aeronaves, bens da propriedade autoral e da propriedade
industrial, partes sociais, aces) que tambm beneficiam, em maior ou
menor medida, de uma publicidade semelhante, a cargo das conservatrias
ou organismos afins.
O registo predial portugus, que, alm da sua importncia prpria,
serve ainda de paradigma aos registos congneres, tem, como se sabe, as
seguintes caractersticas, herdadas do modelo francs e italiano: um
registo de aquisies (no um registo de pessoas, como o registo civil e o
registo nacional de pessoas colectivas, ou um registo de bens, como o
registo da propriedade industrial), um registo declarativo (no um
registo constitutivo, como o do Grundbuch alemo e austraco) e um
registo facultativo (no um registo obrigatrio, como parcialmente
acontece com o registo comercial). Todos sabemos o que significam estes
termos. O registo facultativo porque a sua inobservncia, embora tenha
consequncias jurdicas, constitui inobservncia de um simples nus do
adquirente, no infraco de um autntico dever, garantido por sanes
administrativo-penais. O registo declarativo, porque mera condio de
eficcia da sua aquisio, no condio da sua validade. A aquisio sem
registo no deixa de ser vlida inter partes. Independentemente dos
representantes e seus herdeiros, a que alude o artigo 5., n. 3, do Cdigo do
Registo Predial (CRPred.), h que notar que, enquanto no haja registo ou
registos de aquisies colidentes, prevalece inteiramente a primeira
aquisio, de acordo com a regra prior in tempore, potior in iure. S foge a
isto, desde 1959, a constituio de hipoteca, em que o registo constitutivo
e, por conseguinte, condio de validade da aquisio do direito. H quem
fale a este propsito de condio de eficcia, mas, se bem julgamos, sem
critrio, pois a aquisio que no eficaz nem inter nem supra partes, e
no apenas in tempus, mas in perpetuum, uma aquisio que no vale
porque no se fez validamente. o que ocorre justamente aqui. Decerto
que o ttulo existe (o acto ou acordo hipotecrio), mas a constituio de
hipoteca exige, alm dele, um modo, que o registo da aquisio. Trata-se
de um direito de formao complexa, caso em que o preenchimento de um
dos termos do iter no chega para a validar ou validar parcialmente. Dizer-
se que a constituio de hipoteca sem registo to-s ineficaz, tem tanto
sentido como dizer-se que ineficaz a venda de um imvel sem escritura.
A no ser que nos refiramos ineficcia em sentido amplo, que engloba
todas as razes de no produo dos efeitos pretendidos, desde a
inexistncia, invalidade, ineficcia stricto sensu e mera irregularidade
(assim, por ex., MANUEL DE ANDRADE, na sua Teoria, para
enquadramento sistemtico dessas figuras). S que se o Direito discurso e
o discurso o rigor, no cremos que se caracterize minimamente a
4
situao. Por fim, o nosso registo um registo de mutaes ou aquisies
(j que as extines da alnea x) do artigo 2., n. 1, do CRPred., so
tambm aquisies: pelo menos, aquisies derivadas restitutivas), na linha
tradicional da transcrio talo-francesa, embora superada e melhorada
atravs da tcnica do flio real e do registo de todas as alteraes do
domnio, originrias ou derivadas, inter vivos ou causa mortis, voluntrias
ou no, ao invs do que acontece naqueles direitos. Significa isto que no
se faz uma ficha biogrfica do prdio verdadeiramente credvel, como as
que caracterizam o sistema do Grundbuch e, maximamente, o sistema do
Real Property Act australiano. O que se regista so as vicissitudes do
domnio, as mudanas na sua titularidade. Um sistema de ficha biogrfica
credvel um sistema dispendiosssimo, exigindo um rigoroso cadastro
geomtrico, o acerto contnuo das confrontaes, a actualizao
permanente da histria dos bens coisa impensvel nos nossos pobres
registos fundirios, sem cadastro, sem topgrafos, com poucos meios do
oramento. Da a modstia a que os servios se obrigam tal como se
obrigam, em matria de patentes, em face do luxo do first to invent
system do Canad e dos Estados Unidos.
E agora j estamos de posse do quadro em que se situa o problema
dos terceiros para efeitos de registo. Diga-se apenas que os princpios do
registo se acomodam, apesar da sua nomenclatura opulenta, parcimnia
desta tcnica de inscries e dos desgnios do sistema declarativo: no a
substituio da verdade material por uma verdade registal ou tabular que,
como no sistema TORRENS, praticamente a elimina por modo a que o
prdio circula atravs de um certificado semelhante ao que entre ns se
introduziu com o timesharing mas, ao invs, a manuteno das duas
verdades, cada uma com o seu regime e a sua esfera especficos, pois o
registo oferece-se como a imagem possvel da situao jurdica do bem,
aproximativa, posto constitua um repositrio de dados sempre dignos de
ateno pelos interessados na situao do prdio vista a credibilidade do
servio ou, nesta medida, a sua f pblica. Como frisa COVIELLO, a
transcrio uma forma externa que no exerce nenhuma influncia sobre
a substncia do negcio: se este nulo ou anulvel, fica tal como era
mesmo depois de transcrito. Aquela no sana os vcios do ttulo, no cria
direitos, apenas os conserva. Havendo coliso entre o direito fundado num
ttulo vlido mas no transcrito, e um ttulo transcrito mas nulo ou anulvel
por razes de forma ou de substncia, sempre o primeiro que ter a
prevalncia. O que no obsta, como vimos, a que a inscrio constitua um
alerta para os interessados possveis algo sobre que eles devero
convenientemente informar-se e tomar eventualmente providncias j que
do registo decorrem trs espcies de efeitos. O que eu chamo o efeito
imediato ou automtico do registo, que se liga ao registo definitivo, e
no ao registo provisrio: a presuno iuris tantum da titularidade do
5
direito, nos precisos termos em que o registo o define (artigo 7.
CRPred.) O que eu chamo os efeitos laterais do registo e que so todos
aqueles que se consignam na lei, independentemente dos dois outros
efeitos: assim, o do artigo 291. do Cdigo Civil (tutela de terceiros de
boa f contra a invocao de invalidades do negcio jurdico), o do artigo
435. do mesmo diploma (tutela de terceiros na hiptese de resoluo) e os
dos artigos 1294. e 1298. ainda desse cdigo (prazos de usucapio).
Finalmente, e este o mais importante, o que eu chamo o efeito central do
registo e que o que se consigna no artigo 5. CRPred., combinado com
o artigo 6.: a inoponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo
enquanto este se no fizer, acompanhada da substituio, em matria
de prevalncia, da regra da prioridade da aquisio pela da prioridade
da inscrio.
E eis-nos no corao do problema da noo registal de terceiros. O
desejvel, j se disse, era que o registo fosse uma publicidade eficaz em
face de todos os obrigados pela obrigao passiva universal, ou seja, e
como defendo no meu Direito das Coisas, de todos os outros membros da
comunidade jurdica que arbitra o poder sobre os bens ou das
comunidades jurdicas que reconhecem essa ordem. Observe-se,
contudo, que esse objectivo pode entender-se em termos mais de eficcia
do que de publicidade, tendendo a garantir uma proteco absoluta dos
direitos o que s se consegue, obviamente, com um sistema de registo
constitutivo integrado por um princpio de abstraco: o sistema da
Eintragung alem, ou do negcio real (negcio de disposio) como
negcio abstracto em face do negcio obrigacional (negcio
compromissrio), quer dizer, o puro sistema de modo, perante o qual os
vcios do ttulo so totalmente improcedentes. Mas j no, acentue-se, no
Grundbuch austraco e suo, como vimos, dado serem sistemas causais,
e mesmo no sistema TORRENS, visto o registo ser facultativo, no
excluindo que fora dele haja disposies no registadas, regulando-se pelas
regras gerais do negcio jurdico (o registo no a condio de validade
nem verdadeira condio de publicidade da aquisio: o seu fim tornar o
direito incontrovertvel e mobilizvel nos termos expostos). O registo,
porm, pode entender-se de maneiro menos exigente, ou seja, dirigir-se
mais publicidade do que plenitude da garantia. o que se pratica na
maioria esmagadora dos ordenamentos jurdicos e o que se pretende com o
registo declarativo. Busca-se a tornar pblica a aquisio, competindo aos
interessados precaver-se em consequncia. E o meio, o dmarreur, dessa
tomada de precaues, justamente o ser o registo condio de
oponiblidade do direito, nos moldes em que o registo o demarcou, aos
terceiros portadores de pretenses contraditrias. Sabendo isso, o
adquirente vai prevenir-se com o registo, pois, no o fazendo, uma
aquisio conflituante ulterior a cuja inscrio se proceda, embora sofra de
6
ilegitimidade do tradens (se a primeira aquisio vlida, a segunda no o
, salvo se o novo adquirente subadquirente do primeiro), v essa
ilegitimidade suprida pelo respectivo registo, isto , pela inoponibilidade da
aquisio no registada e, mesmo em caso de diligncia tardia do primeiro
adquirente, pela prevalncia do registo primeiramente feito. Com este
simples mecanismo, espervel que os interessados fiquem atentos,
diligenciando pela conservao dos direitos que tm. Se o no fazem, sibi
imputant.
este o sistema portugus de registo, havendo, pois, que definir
rigorosamente o que so terceiros para esse fim j que, conforme se viu,
no so todos os obrigados pela obrigao passiva universal.
Tradicionalmente, na linha da doutrina e da jurisprudncia francesa e
italiana, terceiros para efeitos de registo so, nas palavras do Prof.
MANUEL DE ANDRADE, os que do mesmo autor ou transmitente
recebem sobre o mesmo objecto direitos total ou parcialmente
incompatveis. E explica COVIELLO, sobre a exigncia de se tratar do
mesmo autor ou dans causam: Quem pretende ser preferido em virtude
da transcrio a que procedeu deve encontrar-se em conflito com algum
que adquiriu do mesmo causam dans. Se so diversos os autores, um ser
proprietrio e o outro no. Ora quem no tinha o poder de dispor nada
podia transmitir e aquele que com ele contratou nada podia obter, de acordo
com o conhecido princpio nemo plus juris transferre potest quam ipse
habet. O conflito no poder ento decidir-se com base na prioridade da
transcrio, mas segundo a pertena ou no do domnio aos respectivos
autores. Quem adquiriu a domino, ainda que no tenha transcrito, sempre
preferido a quem adquire a non domino, se bem que o seu ttulo se torne
pblico. O que importa, em suma, realar que terceiros so apenas os
que esto em conflito entre si, o que s se verifica quando o direito de
um posto em causa pelo do outro. Pressupe isto que o transmitente
ou causante o mesmo, pois no o sendo, s um dos adquirentes a
domino e o direito do outro, mais do que afectado pelo direito daquele,
afectado pelo no direito do seu tradens. Esta a meridiana razo da
exigncia, em que pese aos nostlgicos de uma tutela urbi et orbi. Afora
isto, porm, nada se exige para a inoponobilidade a terceiros do direito no
inscrito: nem ser a aquisio inter vivos ou mortis causa (no sistema
portugus), nem a aquisio ser gratuita ou onerosa, nem ser com
conhecimento da aquisio conflituante no inscrita ou com inteiro
desconhecimento da mesma, etc., etc.
Esta doutrina, pacfica at aos anos 60, aparece, depois do CRPred.
de 1959, a sofrer progressiva contestao, primeiro num sentido mais
abrangente do que o proposto, em seguida, e com maior virulncia, num
sentido mais restrito. Aquela linha, defendida pelos acrdos do STJ, de
12-7-1963, da Relao de Lisboa, de 19-6-1966, e, mais, recentemente,
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pelo da Relao de Coimbra, de 22-7-1986, avalisa-se na comentarstica de
GAMA VIEIRA, e sustenta que terceiros para efeitos do registo so
todos aqueles que, no intervindo nem participando em determinado
facto jurdico, tm, relativamente ao seu objecto, direito oposto ou
incompatvel com o daqueles que no mesmo facto intervieram ou
participaram. Ora, independentemente dos exageros manifestos da noo
nem sequer se exige que o terceiro conflituante se prevalea de um ius in
re ou congnere, nem que tenha inscrito o seu direito! , bvio, e pelo
que acima se disse sobre a ideia de conflito, que a res inter alios acta (e
nesta noo comum que a definio se alicera) exclui logicamente
qualquer contrates de interesses resolvel pela via do registo. A utilidade
do disposto no artigo 5. seria assim ininteligvel. A no ser que se
atribusse inscrio no registo o carcter de presuno absoluta,
substituindo a verdade material pela verdade registal. Mas tal subverso do
sistema ainda no ousou promover-se.
A outra linha filia-se no ensino, desde 1971, de OLIVEIRA
ASCENSO, recentemente defendido por MENESES CORDEIRO, e
encontrou eco na nossa jurisprudncia, designadamente no acrdo do STJ,
de 4-3-1982, e, j antes, nos acrdos da Relao de Coimbra, de 8-4-1986,
da Relao de Lisboa, de 26-6-1990, e da Relao de vora, de 3-10-1992.
Baseando-se no disposto no artigo 17., n. 2, do CRPred., sustenta-se que
terceiros para efeitos de registo so apenas os que adquirem a ttulo
oneroso e de boa f, ou seja, com desconhecimento da aquisio
conflituante, no sendo ntido se do mesmo autor ou dans causam, at
porque esta exigncia, como lgico, no emerge do referido artigo
17., visto a se tratar, no de terceiros entre si (como pressupe a ideia
de conflito), mas de um subadquirente do autor do registo nulo. Donde
esta doutrina ser menos uma restrio da tese tradicional do que,
virtualmente, uma restrio da doutrina do inter alios. De qualquer forma, a
restrio inadmissvel e subverte totalmente a funo do registo e o seu
impulso segurana do trfico. A ideia do registo como nus do adquirente
no se compadece, clarssimo, com um dever do terceiro de desconhecer
por completo a aquisio no transcrita, ou melhor, com a possibilidade de
o adquirente se eximir s consequncias da omisso clandestinizando em
absoluto o seu domnio. Embora a m f psicolgica seja muito difcil de
provar, era o cs que se estabelecia em matria de impulso s inscries. E
injustamente: quem diz que a crena nos dados registais, mesmo sabendo-
se que h aquisies in adversum, menos meritria do que o desprezo
pelas exigncias da lei? Quanto onerosidade da aquisio, manifesto
que no tem aqui nenhum sentido, ela que se introduziu para os terceiros de
boa f no pressuposto de que s no do ut des que pode haver prejuzo (se
a contraparte no tiver condies de restituir), coisa que no tem qualquer
relevo no quadro da oponibilidade dos direitos. No fundo, um completo
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equvoco sobre o artigo 17., n. 2, que no a norma-mestra da noo de
terceiros registais, mas, inversamente, uma norma tributria para efeitos de
boa f aqueles cuja aquisio se filia na aquisio questionada e que
vem a sua posio atingida por uma ou vrias causas de invalidade
anteriores ao acto em que so intervenientes , com a diferena de que aqui
se trata de invalidade do registo (o que o artigo 291. no cobria) e de a
quarenta do artigo 291., n. 2, no ter aqui nenhum lugar (alm de a boa f
parecer existir mesmo com culpa).
Por isso que a epopeia para-constitutiva da inteligente
conservadora ISABEL MENDES, no seu af de fundar no referido artigo
17. uma f pblica do registo congnere da f pblica germnica no
pela elevao do registo, directamente, a condio de validade da
aquisio, mas pela filiao, no artigo 17., n. 2, de um conceito de
terceiro registal que se lhe afigura incidvel daquela f pblica,
impondo a converso da presuno iuris tantum do artigo 7., no mbito do
artigo 17., em presuno iuris et de iure. S que, pergunta-se, porqu
apenas na conjuntura do artigo 17.? Qual a lgica que torna o registo
incontroverso nessa situao de nulidade, e no independentemente da
mesma? Acaso tem sentido deixar chegar as coisas a esse extremum e no
declarar o registo indiscutvel, desde que a aquisio seja onerosa, tratando-
se de registo definitivo? Mas ento onde fica a boa f? Tem alguma lgica
a boa f se o registo do tradens no nulo? E ainda uma questo mais
simples: onde est isso na lei? Compreendo o entusiasmo generoso e
apostlico da escritora compreendo-o e respeito-o. Mas, se sem f no se
movem montanhas, falta provar, fora da lenda, de que se movem s com
ela
Uma ltima referncia ao caso da anotao da Revista de Legislao
e Jurisprudncia (STJ, acrdo de 3-6-1992). Se, felizmente, depois das
tergiversaes a que aludimos, as instncias regressam pouco a pouco
noo tradicional cfr., alm daquele acrdo, o de 6-1-1988, o da Relao
de Coimbra, 8-4-1986, e o da Relao de Lisboa, 26-6-1990 , nota-se
alguma hesitao em matria de venda executiva, a pretexto da
voluntariedade da aquisio conflituante. A dvida poderia ter algum senso
na transcrio talo-francesa, mas no o tem, se bem vemos, na nossa lei,
que alargou as inscries aquisio originria e mortis causa, como se
disse. De resto, mesmo l a questo no se coloca, como a Revista de
Legislao acentuou. Entretanto, os comentadores desta Revista deixam no
ar que contra este efeito central do registo no pode erguer-se uma
aquisio por usucapio, o que no cremos de maneira alguma justificado.
A aquisio conflituante pode ser uma aquisio por usucapio, porque no
s a posse possvel desde que haja coisa, evendentemente, visto no
haver corpus de outro modo , como, se a posse for pblica e pacfica,
pode chegar-se usucapio, caso, como sabido, em que o registo no se
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impe (artigo 5., n. 2, alnea a) CRPred.). Alis, a concorrncia entre a
posse e o registo, ou presunes fundadas numa e noutro, referida
expressamente na lei (artigo 1268., n. 1 C.C.). Nem se diga que a posse,
havendo aquisio do direito, tinha de ser uma posse causal e no tinha
lgica uma posse causal oponvel quando o direito no o seria. Mas porque
no, senhores? O mximo a que a irrelevncia do direito levaria era a uma
posse formal, e no se ignora que a posse formal, mesmo sem ttulo e boa
f, conduz usucapio. De resto, no creio que a posse no caso seja formal:
a posse de um direito no inscrito uma posse causal, porque se funda num
direito existente, mas nada admira que o direito no releve e a posse releve,
pois a relevncia dela est no facto e no no direito: ou melhor,
justamente a fora do facto contra o direito. E no entender tal insubmisso
no entender o que a posse.
Nestes termos, terceiros para efeitos de registo so os que do
mesmo autor ou transmitente recebem sobre o mesmo objecto direitos
total ou parcialmente conflituantes. Como se v, a noo de MANUEL
DE ANDRADE, com conflituantes a substituir incompatveis, para
no excluir os casos de concurso de direitos (direitos reais de garantia,
direitos reais de aquisio) reconhecidos pela lei. Uma hipoteca
compatvel com uma consignao de rendimentos, mas os dois direitos so
conflituantes entre si e obrigam a uma regra de prevalncia. Que, se no
houver norma ad hoc, tem de ser resolvida nos termos dos artigos 5. e 6.
do CRPred.
A lgica do mecanismo fica perfeitamente clara. Se A vende
validamente a B, B no regista, e A vende, em seguida, a C e C regista,
a venda a B, sendo embora venda a domino, perante C como se no
existisse. Por isso, a venda a C, sendo uma venda a non domino,
funciona como uma venda a domino e, porque C regista, prevalece
sobre a de B, fazendo o direito deste decair. O registo, mediante o
efeito central, cobre a ilegitimidade do tradens que resulta da alienao
feita a B: ou seja, que resulta de uma anterior disposio vlida, ao
invs da tutela da boa f, que s permite cobrir a ilegitimidade do
tradens (o vcio suprvel sempre este), mas que resulta de uma
anterior disposio invlida.
Isto ensino, sistematicamente, desde 1977.
Pode ser que algo monte na elucidao desta polmica.

B) Da dinmica da relao jurdica

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I Sucessos fundamentais da vida da relAo jurdica:
constituio, modificao e extino da relao jurdica

Estes sucessos projectam-se, antes de mais nada, ao nvel do direito
subjectivo, como elemento primacial do ncleo da RJC. Mas h tambm
alguns que se projectam ao nvel da situao de dependncia e outros ao
nvel da RJC in totum e das combinaes de RJs.

a) No plano do direito subjectivo: Constituio e aquisio de
direitos. Aquisio originria e derivada (translativa, constitutiva e
restitutiva). Importncia da distino entre aquisio originria e derivada:
a regra nemo plus juris in alium transfere potest quam ipse habet.
Excepes: a tutela de terceiros em geral atravs do registo e a tutela de
terceiros de boa f atravs dos artigos 243. e 291.

M.A., II, p. 13 e segs. Anote-se que constituio de um direito o
seu surto, o seu aparecimento pela primeira vez numa certa ordem jurdica,
produzindo uma alterao no equilbrio geral. O que coincide, por via de
regra, com a sua entrada na esfera jurdica de certo sujeito, entrada que se
designa por aquisio (o que s no sucede quando o sujeito, que o
referente do direito subjectivo, ainda no existe ou no se encontra
determinado). A inversa, porm, no verdadeira: nem toda a aquisio
coenvolve constituio, nem sempre o direito que uma pessoa adquire um
direito novo, que surge ex novo, no mundo dos direitos. Quando surge ex
novo, a aquisio tambm constituio; mas muitas vezes (se no,
estatisticamente, a maioria das vezes) o direito que algum adquire j
existia na esfera jurdica de outrem, h, no uma alterao no equilbrio
jurdico geral, mas uma alterao em esferas jurdicas particulares (uma
que diminui e outra que aumenta). Com o que, todavia, no se tem uma
ideia, de aquisio originria e de aquisio derivada, como se v da
exposio de M.A. que nem toda a aquisio-constituio aquisio
originria. Aquisio originria aquela em que surge um direito ex
novo que no depende jurdico-geneticamente de um direito anterior:
no depende seno do facto aquisitivo, do facto jurdico que o fez nascer.
Aquisio derivada aquele em que o direito que se adquire, seja novo
ou no depende jurdico geneticamente de um direito anterior: alm de
depender do facto aquisitivo, depende desse direito quer quanto
existncia (se o anterior no existe, ele tambm no existe: 1090. no h
aquisio), quer quanto ao contedo (o seu contedo h-de ser absorvvel
pelo direito anterior ou, quando muito, ser o mesmo contedo), quer quanto
amplitude ou rea de incidncia (no pode ter um objecto mais vasto do
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que o direito anterior). Se o direito coincide com o direito anterior e este
existia se o direito adquirido tem o mesmo contedo e a mesma
amplitude dizemos que se trata do mesmo direito, que houve uma simples
translao ou circulao do direito. a aquisio derivada translativa
tpica. Mas tambm h aquisio translativa se, alm da existncia, h
contedo igual, sendo a rea de incidncia menor: o direito transmitiu-se
parcialmente. J quando custa de um direito existente se forma um direito
de contedo diverso, que nem se pode dizer uma parte do seu contedo,
mas que o direito anterior apto a absorver em si, fala-se de aquisio
derivada constitutiva. Na verdade, o direito adquirido surge ex novo, mas
como que gerado pelo direito preexistente: por isso se lhe chama direito
filial e ao outro direito progenitor. o fenmeno comum na formao dos
direitos reais limitados, que se formam sempre custa do direito de
propriedade. O direito progenitor subsiste apesar da formao do direito
filial, graas elasticidade que se reconhece no direito de propriedade e em
alguns outros direitos (usufruto e superfcie): o direito filial provoca apenas
uma compresso no espao que sobre o objecto ocupa o direito progenitor,
dando este margem a que o direito filial possa instalar-se sobre aquele por
isso o objecto dos dois o mesmo , e sofrendo com isso uma
neutralizao de certas faculdades do seu licere homlogas das que o
direito filial vem a possuir. Excepcionalmente, porm, a aquisio derivada
envolve no apenas essa compresso ou contraco do direito progenitor,
mas uma coisificao deste: o que se passa na formao dos direitos sobre
direitos. A aquisio derivada restitutiva o exacto simtrico da aquisio
derivada constitutiva. A extino do direito filial provoca a
descompresso ou reexpanso do direito progenitor, com a correspondente
reactivao das faculdades homlogas. O direito contrado restitui-se ao
status quo ante. H aquisio originria no nascimento (direitos inatos), na
criao ou inveno (direitos de autor), na filiao (direitos de pais e de
filhos), no casamento (direitos dos cnjuges), na adopo (artigos 1973. e
segs.), nos factos ilcitos (artigos 483. e segs.), na usucapio (artigos
1287. e segs.) e na acesso (artigos 1325. e segs.).
Sobre a importncia da distino entre aquisio originria e
derivada (regra nemo pluris juris), acentue-se que o problema se pe
hoje diferentemente de quando o considerou M.A., ou seja, antes do actual
Cdigo Civil. J de longe se sentia a necessidade de proteger terceiros
contra as consequncias dessa regra, a comear pelos terceiros obrigados
pela obrigao passiva universal quando os negcios que os poderiam
afectar no eram suficientemente publicitados e se tratava de bens que, por
constiturem grandes unidades de valor (v. infra, 3., III, b)), carecem de
uma mais rigorosa disciplina. O caso, em suma, da constituio ou
transmisso de direitos reais sobre imveis e, depois, tambm sobre
automveis, navios mercantes, aeronaves, objectos da propriedade
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industrial e da propriedade autoral, e as participaes e certas aces em
sociedade de comrcio. Instituiu-se assim um registo das aquisies desses
bens, a cargo das conservatrias do registo predial (imveis), das
conservatrias do registo automvel, das conservatrias do registo
comercial da rea das capitanias e navios), dos servios centrais da
aeronutica civil, do Instituto Nacional da Propriedade Industrial, das
conservatrias do registo comercial (participaes e aces sociais) e da
Conservatria da Propriedade Cientfica, Literria e Artstica (obras de
engenho). Esse registo, ainda quando s possa fazer-se havendo registo do
causante ou transmitente (como acontece segundo o actual Cdigo do
Registo Predial, artigo 34.) e obedea ao chamado princpio do trato
sucessivo (ibid., artigos 34. e segs), no supe um exame exauriente sobre
a titularidade do direito e por isso no garante que o ltimo que figura nele
tem realmente esse direito: garante apenas que, se o tiver, ele quem pode
valer-se do registo. o chamado sistema de registo declarativo, que
funciona tambm na Frana, na Itlia e na Espanha (ao invs do que ocorre
na Alemanha, na Sua e na ustria, que seguem o registo constitutivo, ou
seja, do registo como requisito de validade da prpria aquisio). O registo
no assim requisito da aquisio do direito, condio de validade da
aquisio; mas s um nus imposto ao adquirente, sob pena de a aquisio
no ser eficaz em face de terceiros (artigos 5. do Cdigo do Registo
Predial). Exceptua-se o caso da hipoteca, que, desde 1959, entre ns
sujeita a registo constitutivo (artigos 687. C.C. e artigo 4., n. 2 do
CRPredial). Terceiros, para fins de registo, so todos os que do mesmo
autor ou disponente recebem direitos total ou parcialmente
conflituantes sobre o mesmo objecto. , com ligeira alterao, a noo de
M.A. (s substitumos incompatveis por conflituantes por motivos que
se explicaro na disciplina de Direitos Reais), como, de resto, dos sistemas
jurdicos que adoptam o mesmo tipo de registo. Noo que a alguns
parecer demasiado estreita e a outros demasiado ampla. Demasiado
estreita porque no no cobre todos os obrigados pela obrigao passiva
universal. S que, como explica M.A., em face do registo declarativo e da
sua rea de garantia, no era possvel ir mais longe. No crculo dos
subadquirentes da pessoa inscrita no registo, muito bem. Para fora ou para
trs desse causante ou alienante, no, pois no se averigua esgotantemente
a sua titularidade. Outros diro e hoje surpreendente a atitude dos
nossos tribunais, includo o STJ que a tutela demasiado vasta, pois s os
que do referido dans causam recebem de boa f (ignorando a anterior
aquisio conflituante) e recebem a ttulo oneroso que deviam ser
protegidos. Tese sem nenhum apoio na lei nem no direito comparado (que
ao registo declarativo ou mera condio) de eficcia no oferece outra
alternativa que a do registo constitutivo, que no permite as distines que
se sugerem porque o registo e condio de validade, algo a observar por
13
todo e qualquer adquirente do jus in re) e que, se procura defender os que
no registam, no se v porque no defende os que no celebram escritura
pblica, ou no regista a hipoteca. A nica noo legtima a que
sustentamos, urgindo s advertir de que a possibilidade que o instituto
do registo abre aquisio de um direito de algum que o no tinha s
se verifica se a nica falha da aquisio for essa, for a falta de
legitimidade do dans causam decorrente da anterior disposio que
efectuou, pois, se houver outro vcio que no esse, a aquisio do terceiro
j no prevalece (ou no prevalece em consequncia do registo a que se
precedeu). O que o registo faz e apenas isto: se A dispe validamente em
favor de B e B no regista, vindo A, que j no tem qualquer direito (ou
todo aquele direito), a dispor de novo em favor de C, B no pode invocar a
sua aquisio contra C, porque ante C a aquisio ineficaz, ou seja,
como se no existisse; da que tudo se passe como se C recebesse de quem
tinha ainda direito e, se C registar antes de B, C poder opor a B a sua
aquisio e o seu direito prevalece sobre o deste: e, sendo igual ou menos
denso, o direito de B decai; se for mais denso, fica onerado com o direito
de C. Alm desta proteco de terceiros em geral atravs do registo (do que
chamamos o efeito central do registo), sentiu-se, tambm desde cedo, a
necessidade de proteger os terceiros de boa f (aqui, sem de boa f) contra
a declarao de nulidade em virtude de simulao, dado o carcter
retroactivo que toda a invalidao do negcio jurdico implica (veja-se,
hoje, o artigo 289. do C.C.). Sendo a simulao uma divergncia
intencional entre o que se quer (a vontade) e o que se diz (declarao),
decorrente de um acordo (acordo simulatrio: consilium fraudis) entre
declarante e declaratrio com o intuito de enganar terceiros (cfr. artigo
240.), os que acreditam na declarao mentirosa (na validade do acto
simulado) e adquirem direitos com base nela, precisam de uma especial
proteco quando a simulao seja arguida e o negcio simulado se declare
nulo (artigo 240., n. 2). Em face do silncio do Cdigo Civil de 1867, a
doutrina e MANUEL DE ANDRADE, II, p. 206 e segs. defendia a
inoponibilidade da simulao (e logo da nulidade do acto simulado) a
terceiros de boa f, ou seja, aos terceiros que, ao adquirir, ignoravam a
divergncia. Terceiros a ttulo oneroso ou a ttulo gratuito (M.A., p. 208, n.
2) embora defendesse que no deveriam ser protegidos os que com isso
quisessem obter vantagens inesperadas (preferentes que pretendessem
preferir pelo preo declarado, inferior ao real) e ainda que devessem
saber da simulao (s o efectivo conhecimento, no a mera
cognoscibilidade, excluda a boa f) ou houvessem tido culpa na
ignorncia. O actual Cdigo Civil consagrou esta doutrina no artigo 243.,
mas, alm disso, entendeu dever proteger a boa f de terceiros contra a
invocao, em geral, de qualquer causa de nulidade ou anulabilidade que
afecte as suas aquisies. o que faz no artigo 291.. Temos, hoje,
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portanto, duas normas bsicas da tutela da boa f de terceiros, em face da
invalidade dos negcios jurdicos: os artigos 243. e 291.. Cumpre, porm,
esclarecer o jogo das duas normas, coisa de que a doutrina, at agora, se
tem ocupado rustemente.
Antes de tudo, h que estabelecer uma noo de terceiros para fins da
tutela da boa f. Com base na lio de outros sistemas jurdicos, em razes
de bom-senso e na lgica da lei nestas excepes ao princpio do nemo
pluris juris (como j se viu em matria de registo), cremos que s se
visam proteger as pessoas que, por fora da invalidade, vem o seu direito
em risco porque o seu causante ou autor, em virtude dela, careceria de
legitimidade para o transmitir ou constituir (legitimidade do tradens). Se na
sua prpria aquisio h outra causa de invalidade alm dessa (causa
directa), o terceiro j no merece tutela. Por outra via, para que a causa de
invalidade do negcio nulo ou anulvel determine a ilegitimidade do
tradens, urge que aquele negcio e o que tradens e terceiro realizam se
insiram numa e mesma sequncia ou linha de aquisies derivadas. Daqui
decorre que terceiros, para fins de tutela de boa f, so os que,
integrando-se numa e mesma cadeia de transmisses, vem a sua
posio afectada por uma ou vrias causas de invalidade anteriores ao
acto em que foram intervenientes. O que exclui os que no adquirem
direitos no seguimento do acto nulo ou anulvel, como os que tm direitos
de preferncia contra o dans causam no acto invlido que afecta a
aquisio em jogo (e que, alis, no deixam de ser protegidos, na simulao
relativa, se o acto dissimulado for vlido, podendo preferir nos termos
deste); bem como os que o acto invlido no afecta, como os credores
comuns do adquirente ou subadquirente, porque, mesmo que hajam dado o
seu crdito em ateno consistncia previsvel do patrimnio do devedor,
no adquirem seno um direito sobre esse patrimnio in totum e no sobre
o bem especfico de que a invalidao priva este (de resto, podem subrogar-
se ao devedor, quanto inoponibilidade, nos termos dos artigos 606. e
segs.). Se s os terceiros de acordo com a noo descrita so protegidos por
qualquer das duas normas, o jogo de cada uma destas , para l disso,
diferente. Para o artigo 243., boa f o desconhecimento efectivo da
simulao, com ou sem culpa, no momento em que o terceiro realiza a
aquisio do seu direito (artigo 243., n. 2); s que, se, no momento da
aquisio, j tinha sido proposta e registada a aco de simulao, a lei
presume juris et jure a m f (artigo 243., n. 3 C.C.). Acresce que a
inoponibilidade da aco de nulidade protege o terceiro quer a ttulo
oneroso, quer a ttulo gratuito, e protege-o desde o momento em que
adquiriu. Por fim, urge saber se o protege contra quem quer que invoque a
simulao ou apenas contra os simuladores. Com efeito, antes do actual
Cdigo Civil sempre se entendeu que inoponibilidade era geral (at porque
a arguio da simulao pelos simuladores s foi admitida pelo Assento de
15
10-5-1950, e com restries: cfr. M.A., 194 e segs., e a inoponibilidade a
terceiros de boa se consagra desde GUILHERME MOREIA e BELEZA
DOS SANTOS: ibid., p. 206, n. 1); seria, pois, muito estranho que o novo
Cdigo, abrindo, como abriu, pelo artigo 291., a proteco de terceiros
contra qualquer causa de invalidade arguida por qualquer interessado,
restringisse inopinadamente a tutela dos terceiros no caso mais clamoroso.
Nem se diga que, para a hiptese de arguio da simulao por outros
interessados, resta o referido regime do artigo 291.. que este regime,
como h-de ver-se, exclui a tutela nos casos em que s se discutem mveis
simples, nas aquisies a ttulo gratuito e quando no existe registo da
aquisio, sendo, por conseguinte, muito mais restritiva do que a tutela que
antes comummente se reconhecia aos terceiros no caso de actos simulados.
Observe-se ainda que, se o artigo 243. s protegesse contra a arguio
pelos simuladores, se vinha conferir uma tutela do adquirente de boa f pior
do que a do regime geral da aquisio a non domino. certo que
inoponibilidade que o artigo 892. consagra pelo disponente, na venda de
coisa alheia, acrescia aqui a inoponibilidade pelo simulado alienante, que
no quem dispe para o adquirente e terceiro de boa f; s que essa
vantagem seria praticamente desprezvel, dadas as possibilidades de
conluio entre esse simulado alienante e outro interessado qualquer. E, de
todo o modo, no compensaria a desvantagem da no convalidao
automtica do artigo 895. e da obrigao de convalidao dos artigos 879.
e segs. Alis, quer M.A. (208 e segs.), quer MOTA PINTO (ob. cit., 486 e
segs.), ao reconhecerem a existncia de conflitos entre terceiros
interessados na nulidade e terceiros interessados na validade do acto
simulado, reconhecem que aqueles no esto s protegidos contra os
simuladores. certo que, no conflito entre subadquirentes do simulado
alienante e subadquirentes do simulado adquirente (que so para ns, como
se viu, os nicos terceiros susceptveis de proteco), M.A. se decide pela
prevalncia da primeira aquisio ou da aquisio primeiramente registada.
Ocorre, porm, que essa soluo lhe parecia imposta pelos artigos 1578. e
1580. do antigo Cdigo Civil, normas que no tm correspondentes no
Cdigo em vigor, nada obstando a uma soluo mais criteriosa. E essa no
o . O subadquirente do simulado alienante ou adquiriu antes da simulao
ou depois. Se adquiriu antes, no precisa de tutela, visto que a sua
aquisio prevalece sobre a prpria aquisio simulada: prior in tempore,
potior in jure; a venda simulada, alm da simulao, sofre de ilegitimidade
do tradens, e uma venda a non domino, pelo que o terceiro de boa f (o
subadquirente do simulado adquirente) j no beneficia da tutela do artigo
243., que s protege contra a simulao. Se adquiriu depois e sabia da
simulao, no merece tutela: porque como que participou no consilium
fraudis e no pode valer-se da prpria torpetude contra os terceiros
enganados, se no sabia da simulao, tambm no a merece, pois adquiriu
16
a non domino. Um raciocnio que mais ou menos idntico ao que M.A.
desenvolve para o conflito entre credores do simulado alienante e credores
do simulado adquirente e em que, em geral, d primazia a estes. S que a
injuno dos artigos 1578. e 1580. do velho Cdigo Civil lhe pareceu, no
caso de conflito entre subadquirentes, ser tambm aconselhvel, ainda que
aqueles artigos se limitassem a resolver o problema de vendas conflituantes
feitas pelo mesmo vendedor e esta no fosse obviamente a hiptese. No
Cdigo vigente, menos se justificar essa soluo, porque no existem,
como se disse, normas idnticas e, se a doutrina do velho Cdigo certa
para o conflito de terceiros para efeitos de registo (com alguma restrio,
concernente ao relevo que nela se atribui posse, eco do princpio posse
vale ttulo que o nosso Cdigo se recusou a admitir; mas isso excede o
problema que versamos), no pode transpor-se para o caso da simulao
onde s por artifcio se pode dizer que o dans causam a mesma pessoa. O
que se acentua, em resumo, que a doutrina nunca restringiu a defesa do
terceiro de boa f, que acreditou no acto simulado, arguio pelos
simuladores. O facto de o artigo 243., n. 1, se referir literalmente a estes,
explica-se, ao que cremos, por a arguibilidade da simulao pelos
simuladores ser algo muito discutido no domnio do Cdigo de 1867, at
depois do Assento de 1950 (v. M.A., 194 e segs.); ora o novo Cdigo
resolveu admiti-la de modo expresso no artigo 242., n. 1, e, por isso, no
seguimento psicolgico desta norma, referiu-se no artigo 243. ao caso que
acabava de decidir. Nem se argumente contra isto, observando que o artigo
242., n. 2, tambm fala da arguio pelos herdeiros legitimrios, o que
igualmente se discutira antes de 1966, e, todavia, o artigo 243. no lhes faz
referncia. Psicologicamente, a inovao mais importante do artigo 242.
era a da invocao pelos simuladores, sendo assim compreensvel que a
reserva do artigo 243., n. 1, a eles especialmente aludisse (de resto, a
oponibilidade da simulao ao terceiro de boa f seria nesse caso que
constituiria maior escndalo). Da que defendamos que a inoponibilidade
da simulao vale, em geral, para qualquer interessado, no havendo hoje
lugar para os conflitos que discutem M. A. e, na sua esteira, MOTA
PINTO. Os trabalhos preparatrios (RUI DE ALARCO, Simulao,
Lisboa, 1959), que seguem a pari e passu a doutrina de M.A., mostram
que o projectista tambm quis regul-los, mas a reviso definitiva excluiu
essa regulamentao e, a nosso ver, correctamente. Acontece, contudo,
que o projectista, seguindo o Cdigo Civil Italiano de 1942, reeproduzira
no artigo 3. do seu articulado apenas parte do artigo 1415., n. 1, desse
Cdigo (A simulao no pode ser oposta pelos contraentes, isto , pelos
simuladores), reservando para o artigo 4., em que versava os conflitos, o
resto de tal disposio (nem pelos subadquirentes ou credores do simulado
alienante, o que praticamente abrangia todos os possveis interessados:
sobretudo, sabido que onde se traduz sub adquirentes, se diz no texto
17
transalpino aventi causa). Ora, ao eliminar do articulado final esse artigo
4., a Comisso Revisora eliminou, sem querer, da letra expressa, esta
aluso genrica aos outros interessados possveis, criando o problema de
que nos vimos ocupando. Sobre a inoponibilidade at pelos herdeiros
legitimrios, veja-se o caso referido por M.A. a p. 212, n. 1, e em que
BELEZA DOS SANTOS, de harmonia com a Revista de Legislao e
Jurisprudncia, a sustenta em vigor tese de que M.A. no parece
distanciar-se.
O artigo 291. protege os terceiros de boa f em condies muito
distintas das do artigo 243.. Claro que a noo de terceiros a mesma,
como tem de fazer-se a mesma advertncia de que a lei s protege contra a
falta de legitimidade do tradens que resulta da(s) invalidade(s) anterior(es),
no contra qualquer outro vcio de que sofra a aquisio do terceiro. Mas
boa f aqui a ignorncia sem culpa da(s) causa(s) de invalidade do(s)
acto(s) anterior(es) (artigo 291., n. 3). Alm disso, a tutela do artigo 291.
uma conjugao da tutela da boa-f e de um efeito lateral do registo: por
conseguinte, uma tutela dos terceiros de boa-f que tenham registado as
suas aquisies. Sem registo, no h tutela. De acordo com o artigo 291.,
n. 1, tm de se verificar cumulativamente vrios requisitos sem os quais a
tutela no se produz. Por ordem lgica, tem de haver um terceiro (1), de
boa-f (2), que registou a sua aquisio (3), afectado por uma invalidade
(nulidade ou anulabilidade) anterior (4), tratando-se de bens imveis ou
de mveis sujeitos a registo (5), sendo onerosa a aquisio do terceiro
(6) e tendo o registo dela sido anterior ao registo da aco de
invalidade ou ao registo do acordo entre as partes acerca dessa
invalidade (7). Sem estes 7 requisitos no h proteco. Convindo dizer
quanto ao 6. que essa onerosidade tem de entender-se mais em sentido
econmico do que jurdico. Assim, a constituio de uma garantia real,
quando no feita atravs de negcio jurdico unilateral (v.g., por
testamento), em regra, em si mesma, um acto gratuito. Todavia,
economicamente, se feita pelo devedor com vista a obter ou a garantir o
crdito, , digamos, uma contrapartida deste ltimo e, nesse sentido, um
acto oneroso. E convindo lembrar, quanto ao 4. requisito, que a lei protege
contra nulidade ou anulabilidades, mas no contra inexistncias (coaco
fsica, declarao sob nome de outrem, declaraes no srias, etc.). Por
ltimo, de acordo com o artigo 291., n. 2, os direitos de terceiros no so
reconhecidos (a sua aquisio no se consolida) se, nos 3 anos
consecutivos ao acto nulo ou anulvel que o afecta, for proposta aco
de invalidez desse acto. O que tem importncia quando o registo da
aquisio do terceiro (requisito 3.) se efectua antes de concludos esses 3
anos; de contrrio, esse requisito suplementar do artigo 291., n. 2,
absorvido pelo 7. requisito do artigo 291., n. 1.
18
Por aqui se v como mais apertada a tutela do artigo 291. do que a
do artigo 243.. Se esta s se verifica no caso de simulao, protege a boa-
f com culpa, tal como as aquisies de mveis no sujeitos a registo, ainda
que gratuitas, assim como, tratando-se de bens sujeitos a registo, quando
esse registo no se faa. Acresce que, tratando-se de bens sujeitos a registo
e mesmo que este se faa, a sua proteco no depende de tal registo e,
por isso, produz desde a aquisio e no est sujeita a quarentena de 3
anos, como a do artigo 291., n. 2.
Acrescente-se, por fim e isto vale para os dois artigos , que
aquisio, para a cadeia de aquisies em que o terceiro se enquadra e para
a prpria aquisio deste, tambm ser a aquisio ex lege que a lei
condicione a uma situao aquisitiva anterior. Por ex.: a aquisio de um
direito de preferncia legal que depende de uma aquisio de
compropriedade, ou de direito de superfcie, ou de direito ao arrendamento;
direito potestativo de aquisio que depende de uma aquisio de prdio
encravado, ou de outro direito de domnio: direito de propriedade
superficiria da aquisio do direito de superfcie; direito sobre parte
integrante que depende da aquisio da coisa principal; etc. O que importa
que entre a situao aquisitiva antecedente e a consequente haja um nexo
de derivao. Todavia, o sucessor mortis causa, como o representante legal
ou voluntrio, no tem posio autnoma em face do de cujus ou
representado e, por conseguinte, no de per si terceiro.
Do exposto resulta que a tutela do artigo 243. a nica disponvel
para os que, afectados por uma simulao, adquiriram direitos sobre
mveis no sujeitos a registo ou, adquirindo bens sujeitos a registo, no
efectuaram este, ou ignoravam com culpa a simulao, ou adquiriram a
ttulo gratuito.
Resulta ainda que a tutela do artigo 291. a nica disponvel para os
que, adquirindo onerosamente bens sujeitos a registo e tendo procedido a
este, nos termos do artigo 291., in fine, so afectados por qualquer causa
de invalidade e, entre elas, a simulao, o caminho ser:
O artigo 291., se ignoram a simulao sem culpa e em nada os
afecta a quarentena de 3 anos do artigo 291., n. 2 (nomeadamente, porque
esse perodo j passou sem registo da aco de invalidade ou porque o
registo da aquisio se fez para l dos 3 anos subsequentes ao ltimo acto
invlido):
O artigo 291. cumulativamente com o artigo 243., se no se
verificam as condies anteriores, porque o terceiro desconheceu a
simulao (mas s ela) com culpa, ou, sendo a simulao a ltima causa de
invalidade, se o registo da aquisio se fez dentro dos 3 anos subsequentes
mesma ou, inclusive, e ainda nessa hiptese, se j foi proposta e
registada, aps o registo da aquisio do direito mais antes de terminarem
os trs anos, aco de simulao.
19
bvio que, se na simulao relativa (artigo 241.) h outra causa de
invalidade alm da simulao, mas incide no no acto simulado e sim s no
acto dissimulado, no fica precludida a tutela do artigo 243., pois o
desconhecimento da simulao torna irrelevantes os vcios do acto
dissimulado, que o terceiro necessariamente ignora. Acresce que na
simulao relativa o conhecimento da simulao no obsta ao recurso ao
artigo 291., se o terceiro ignorar sem culpa os vcios do acto dissimulado e
este for apto para transmitir ou constituir os direitos em questo; e, se esse
acto oculto for vlido e procedente, a derivao no est em causa e,
portanto, no h problemas de tutela do terceiro.
A tutela de terceiros de boa-f tem, por vezes de combinar-se com a
tutela de terceiros para fins de registo. o que ocorre sempre que, num
problema de terceiros para fins de registo, o autor ou dans causam sofre do
que classificamos de ilegitimidade radical, ou seja, de uma ilegitimidade
anterior primeira disposio que efectuou. evidente que, em tal
hiptese, o registo no resolve nada de per si; h que tentar, se possvel,
defender o causante atravs da tutela da boa-f, ou, pelo menos, cada um
dos seus subadquirentes. Se isso se conseguir, ento que funcionar a
tutela de terceiros para efeitos de registo.
Vejamos, graficamente, os vrios resultados referidos:

I
APLICAO EXCLUSIVA DO ARTIGO 243.

O objecto um colar
(1980) (1984)
A B C (ignora a simulao)
Venda abs. Troca
simulada

O objecto um prdio

(1980) (1984)
A B C (ignora a simulao; falta
de registo)
Venda abs. Troca
Simulada (Escritura Pblica)
(Escritura
Pblica)

(1980) (1984)
A B C (ignora a simulao; com
culpa)
Venda abs. Troca
20
(Escritura
Pblica)

(1980) (1984)
A B C (ignora a simulao)
Venda abs. Doao
(Escritura
Pblica)

Em qualquer dos casos, a aquisio ocorre em 1984.

II
APLICAO EXCLUSIVA DO ART. 291.

O objecto um prdio
(1985)
(1980) (1984) Regista
A B C (ignora o vcio de forma AB sem
culpa)
Venda Troca
(Escrito (Escritura
Particular) Pblica)

Aquisio em 1985
ou

(1984)
(1980) (1982) (1984) Regista
A B C D (ignora a falta de legitimidade de B
sem culpa)
Comodato Venda Troca
(Escritura (Escritura
Pblica) Pblica)

Aquisio em 1985 (o acto nulo BC: 1982 + 3 anos).

III a)
APLICAO EXCLUSIVA DO ART. 291.

O objecto um prdio

(1986)
(1980) (1982) (1984) Regista
A B C D (ignora o vco de forma de AB e a simulao de
BC sem culpa)
21
Venda Doao Venda
(Escrito Particular) Absolutamente (Escritura
Simulada Pblica)
(Escritura Pblica)

Aquisio em 1986.

APLICAO CUMULATIVA DO ARTIGO 243. E 291.

O objecto um prdio

(1986)
(1980) (1982) (1984) Regista
A B C D (ignora o vco de forma de AB, sem culpa, mas a
simulao de BC com culpa)
Venda Doao Venda
Simulada Pblica)
(Escritura Pblica)

Aquisio em 1986
ou

(1984)
(1980) (1982) (1984) Regista
A B C D (ignora o vco de forma de AB e a simulao de BC sem
culpa)
Venda Doao Venda
Simulada Pblica)
(Escritura Pblica)

Aquisio em 1984
ou

(1983)
(1980) (1982) (1983) Regista
22
A B C D (ignora o vco de forma de AB, e a simulao de BC sem
culpa)
Venda Doao Venda
Simulada Pblica)
(Escritura Pblica)

(1984)

Registo da Aco de simulao

Aquisio em 1983

III b)
APLICAO DO ARTIGO 243.

O objecto um prdio

(Relaes Adulterinas com A)
(1983)
(1980) (1982) Regista
(Casado) A B C (ignora a simulao do acto AB)
Venda Simulada Venda (Escritura Pblica)

(Doao)

(Escritura Pblica)

Aquisio em 1982
ou

APLICAO DO ARTIGO 291.

(Relaes Adulterinas com A)
(1984)
(1980) (1982) Regista
(Casado) A B C (conhece a simulao de AB, mas ignora sem culpa a indisponibilidade relativa da
doao dissimulada)

(Doao)

23
(Escritura Pblica)

Aquisio em 1984

DESNECESSIDADE DE TUTELA

(1980) (1982)
A B C (sabe da simulao de AB)

(Doao)

(Escritura Pblica)

Aquisio em 1982

III c)
COMBINAO DA TUTELA DE TERCEIROS DE BOA-F COM A TUTELA
POR EFEITO CENTRAL DO REGISTO (TERCEIROS PARA EFEITOS DE
REGISTO)

(1981) Regista (1984)
C (ignora o vco de forma de AB sem culpa)
Doao
(Escritura Pblica)

(1980) (1982) Regista (1983)
A B D (ignora o vcio de forma de AB sem culpa)
Venda Venda
(Escrito Particular) (Escritura
Pblica)

Aquisio por D em 1983
(o que impede a aquisio por C em 1984, mesmo que igualmente tutelado pelo artigo
291.)

No regista
(1980) (1982) (1984) Regista (1985) (1986) NR
A B C DE (ignora os
vcios)
Venda Abs. Simulada Doao Venda (ignora sem culpa os vcios) Constituio
(Escrito Particular) (Escritura (Escritura Onerosa de usufruto
24
Particular) Pblica) (1987) (Escrit. Pblica)
Venda sem reserva
(Escritura Pblica)

F (sabe dos vcios)
Regista (1987)

Aquisio por F da plena propriedade, pois est protegido pela aquisio de D, como
terceiro de boa-f, em 1985 (artigo 291.). O direito de E decai por fora do efeito
central do registo.

FICHA N. 20 CURSO DE SOLICITADORIA E ADMINISTRAO
ANO 2013-2014

DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA

1. Noo: o direito de usar, por um ou mais perodos certos, em cada ano,
para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada num empreendimento
turstico, mediante o pagamento de uma prestao peridica ao proprietrio do
empreendimento ou a quem o administre (CARVALHO FERNANDES).
Origem ou gnese legislativa Projecto de MANUEL HENRIQUE
MESQUITA: Uma nova figura real: o direito de habitao peridica, RDE, VIII, N.
1, 1982: [49-60].
Instituto conhecido, no Reino Unido, sob o designativo time sharing, ou seja a
diviso ou a partilha do tempo.
Espanha: contratos ou operaes de habitacin en tiempo compartido.
O dono do empreendimento o proprietrio; o titular do direito real de
habitao no tem designativo e usualmente conhecido por titular.
Regime Jurdico: Decreto-Lei n. 275/93, de 5 de Agosto, alterado pelos
Decretos-Leis n.
os
180/99, de 22 de Maio, e 22/2002, de 31 de Janeiro, e Lei n. 60-
A/2005, de 20 de Dezembro, e Decretos-Leis n.
os
76-A/2006, de 29 de Maro, e
116/2008, de 4 de Julho, e Declarao de Rectificao n. 47/2008, de 25 de Agosto,
Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro.

2. Objecto
Vale, aqui, o que se encontra nos artigos 1. e 4., do citado diploma.
Verifica-se, por isso, que o objecto se reconduz s unidades de alojamento
integradas em hotis-apartamentos, aldeamentos tursticos e apartamentos tursticos
podem constituir-se direitos reais de habitao peridica limitados a um perodo certo
de tempo em cada ano (artigo1.).
O artigo 4. determina as condies que devem ser observadas na explorao
de um empreendimento sujeito ao regime de direito real de habitao peridica.
Urge atentar no que se dispes no artigo 4., alneas a) a g).
O que leva a doutrina onde se insere SANTOS JUSTO e CARVALHO
FERNANDES a concluir que o direito real de habitao peridica tem
necessariamente por objecto uma universalidade habitacional autnoma, integrada
num dos empreendimentos enumerados no artigo 1.: hotis-apartamentos, aldeamentos
tursticos e apartamentos tursticos.
Dados que aproximam do instituto da propriedade horizontal: a existncia
de unidades de alojamento independentes, distintas e isoladas entre si, com sada
prpria para parte comum do edifcio ou do empreendimento ou para a via pblica.
Dados que o afastam do instituto da propriedade horizontal: o edifcio pode
ter apenas uma unidade habitacional, pois o elemento essencial daquele direito o
fraccionamento do tempo de utilizao.

3. Durao
Da durao semanal, do diploma originrio de 1981, passou-se a um regime
distinto no actual artigo 3..
Perptuo ou temporrio (no inferior a 15 anos)
O exerccio limitado entre o mnimo de 7 dias e o mximo de 30 dias
seguidos, embora nada impea uma pessoa de adquirir vrios direitos de habitao
peridica, seguidos ou intercalados, mantendo cada um deles a sua autonomia.
Sublinhe-se que: (IMPORTANTE): no o direito que peridico, mas a
habitao, visto que o direito permanece, embora late; o seu exerccio efectivo (o uso de
morada) que tem uma durao temporal limitada em cada ano civil.

4. Natureza jurdica
Pontos de contacto com o USUFRUTO e o DIREITO DE HABITAO,
embora no seja intuitu personae, sendo livremente transmissvel, inter vivos e mortis
causa. Pode revestir natureza perptua.
PONTOS DE CONTACTO com a PROPRIEDADE HORIZONTAL:
os utentes tm poderes sobre as partes comuns do empreendimento turstico
em que as unidades se integram;
H uma assembleia de utentes com funes especficas em que participam os
utentes
PONTOS DE AFASTAMENTO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL:
O direito de habitao peridica recai sobre coisa alheia;
H uma parte do empreendimento sobre a qual no se podem constituir aqueles
direitos;
O empreendimento tem um proprietrio com funes especficas.

CONCLUSO (acerca da natureza jurdica):
Direito real de gozo;
Sobre coisa alheia;
De natureza perptua ou temporria;
Facilmente negocivel.

5. Constituio
O Direito Real de Habitao Peridica constitudo por ESCRITURA
PBLICA ou DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO que instrudo
com CPIA DA CERTIDO referida no n. 3, do artigo 6..
FASES:
1. Fase O proprietrio das unidades de alojamento interessado na constituio
do Direito Real de Habitao peridica deve apresentar no Turismo de Portugal, I. P., o
pedido de autorizao com os elementos referidos no artigo 5., n. 2;
2. Fase Autorizado o projecto de constituio, o Turismo de Portugal, I.P.,
emite uma certido na qual devem constar os elementos indicados no artigo 5., n. 2 ;
3. Fase O acto de constituio do direito real de habitao peridica ter,
como parte integrante, o contedo desta certido (artigo 5., n. 3);
4. Fase O ttulo de constituio deve ser inscrito no registo predial artigo
8., n. 1.

6. Modificao
O ttulo de constituio do direito real de habitao peridica pode ser
modificado por escritura pblica ou documento particular autenticado, havendo acordo
dos titulares cuja posio seja afectada artigo 7., n. 1.
Havendo recusa injustificada, a aprovao da modificao pode ser judicial
suprida artigo 7., n. 2.
O Projecto deve ser devidamente instrudo, no artigo 5., n. 2, submetido ao
Turismo de Portugal, I.P., que emitir uma certido artigos 5. e 6., ex vi artigo 7., n.
3.
Todo este formalismo consequncia das exigncias impostas ao nvel da
constituio do direito real de habitao peridica.

7. Transmisso
A Conservatria do Registo Predial, por fora do disposto no artigo 10., emite
um certificado predial que titula o direito e legitima a sua transmisso ou onerao.
Requisitos do certificado artigo 11. utilizado na onerao ou transmisso
por acto inter vivos dos direitos reais de habitao peridica: as partes devem a declarar
esse acto, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do nus ou do
alienante; e est sujeito a registo artigo 12., n. 1.
Transmisso onerosa exigncia da indicao do valor.
Transmisso mortis causa inscrio no certificado predial artigo 11., n.
os
2
e 3.
Certificado predial (corresponde caderneta predial do proprietrio do imvel)
satisfaz uma DUPLA FUNO:
Documenta o direito do portador;
Facilita a sua transmisso ou onerao mais expedida, sem subordinao ao
formalismo clssico da escritura pblica.
No um direito constitudo intuitu personae; visa estimular os investimentos
afectos a fins tursticos.
Possibilidade de realizao de contratos-promessa de transmisso de DIREITOS
REAIS DE HABITAO PERDOICA devendo observar os requisitos dos artigos
17. e 18..
Possibilidade de pedir a resoluo no PRAZO DE 10 OU 20 DIAS TEIS a
partir da assinatura do contrato-promessa, respectivamente, se contiver ou no os
elementos referidos no documento complementar previsto no artigo 11., n. 2 artigo
19., n. 1.

8. Regime jurdico
8.1. Direitos e obrigaes do utente
O titular do DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA goza da
faculdade (artigos 19. e 21.) de:
DIREITOS:
1. Habitar a unidade de alojamento pelo perodo a que respeita o seu direito;
2. Usar as instalaes e equipamentos de uso comum do empreendimento e
beneficiar dos servios prestados pelo titular do empreendimento;
3. Exigir, no caso de impossibilidade de utilizao da unidade de alojamento
devida a situaes de fora maior ou caso fortuito motivado por circunstncias anormais
e imprevisveis, cujas consequncias no poderiam ter sido evitadas, que o proprietrio
ou cessionrio lhe faculte alojamento alternativo num empreendimento sujeito ao
regime do direito real de habitao de habitao peridica, de categoria idntica ou
superior, num local prximo do empreendimento objecto do contrato;
4. Ceder o exerccio das suas faculdades.
OBRIGAES:
i) Agir, no exerccio do seu direito, como um bom pais de famlia artigo 21.,
n. 2.
ii) No utilizar a unidade de alojamento e as partes de uso comum para fins
diferentes dos previstos artigo 21., n. 2.
iii) No praticar actos proibidos pelo ttulo constitutivo ou pelo regulamento do
empreendimento artigo 21., n. 2.
iv) Comunicar, por escrito, a cedncia do exerccio das suas faculdades ao
responsvel pela gesto do empreendimento artigo 21., n. 3.
v) Pagar anualmente, ao proprietrio das unidades de alojamento, a prestao
pecuniria indicada no ttulo constitutivo artigo 22., n. 1.
vi) Permitir o acesso do proprietrio do empreendimento sua unidade de
alojamento para proceder sua conservao e limpeza artigo 24., n. 1.
vii) Pagar as reparaes decorrentes de deterioraes que lhe sejam imputveis
ou a quem cedeu o uso do seu direito e no resultem do seu exerccio normal artigo
27., n. 2.

8.2. DIREITOS E OBRIGAES DO PROPRIETRIOS
8.2.1. Direitos:
1. Ceder a explorao do empreendimento a outra entidade que, todavia, deve
ser do tipo das que podem assumir a qualidade de proprietrio artigo 4., n. 1, alnea
g).
2. Recebe, de cada utente, a respectiva prestao peridica pecuniria artigo
22..
3. Fazer inovaes, nas unidades de alojamento, autorizadas pelos utentes em
assembleia geral artigo 28..

8.2.2. Obrigaes:
i) No constituir outros direitos reais sobre as unidades de alojamento artigo
2., n. 1.
ii) Entregar gratuitamente, a qualquer pessoa que o solicite, um documento
informativo que, de forma clara e precisa, descreva o empreendimento turstico artigo
9., n. 1.
iii) Prestar cauo que garanta:
iiia A possibilidade do incio do gozo do direito pelo adquirente na data
prevista no contrato artigo 15., alnea a).
iiib A expurgao de hipotecas ou outros nus oponveis ao adquirente do
direito artigo 15., alnea b).
iiic A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente por conta
da aquisio desse direito, actualizada de acordo com o ndice anual dos preos do
consumidor, no caso de o empreendimento turstico no abrir ao pblico artigo 15.,
alnea c).
iiid A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente, se
exercer o direito resoluo do contrato nos termos do artigo 16., n. 3 artigo 15.,
alnea d).
iv) Administrar e conservar as unidades de alojamento (incluindo equipamento e
recheio) e as instalaes e equipamento de uso comum do empreendimento artigo
25., n. 1.
v) Manter as unidades de alojamento em estado de conservao e limpeza
compatvel com os fins a que se destinam e a classificao do empreendimento artigo
26., n. 1.
vi) Fazer as reparaes indispensveis ao exerccio normal do direito do utente,
em momento e condies que minimizem o sacrifcio desse direito artigo 27., n. 1.
vii) Fazer as obras que constituam inovaes nas unidades de alojamento, com o
consentimento dos titulares a prestar em assembleia geral artigo 28..
viii) Pagar as contribuies, taxas, impostos e quaisquer outros encargos anuais
que incidam sobre a propriedade artigo 29..
ix) Afectar constituio de um fundo de reserva uma percentagem no inferior
a 4% do valor total das prestaes peridicas pagas pelos utentes artigo 30., n. 1.
x) Prestar cauo de boa administrao e conservao do empreendimento a
favor dos utentes 31., n. 1.
xi) Prestar anualmente contas da utilizao das prestaes peridicas pagas pelos
utentes e das dotaes do fundo de reserva e elaborar relatrio de gesto artigo 32.,
n. 1.
xii) Elaborar um programa de administrao e conservao, para o ano seguinte,
da parte sujeita ao regime de direito real de habitao peridica artigo 33., n.1.

9. Assembleia de utentes
Reunio em assembleia geral artigo 34. para:
i) Eleger o presidente;
ii) Pronunciar-se sobre o relatrio de gesto e contas;
iii) Apreciar o programa de administrao e conservao do empreendimento;
iv) Eleger o revisor oficial de contas;
v) Aprovar a alterao da prestao peridica;
vi) Deliberar sobre outros assuntos de interesse dos utentes artigo 34., n. 2.
vii) Destituio da administrao do empreendimento artigos 36. e 37..

10. Extino
Causas comuns: perda, impossibilidade de exerccio, renncia e caducidade (se
temporrio).
Pela resoluo prazo de 10 dias teis a contar da celebrao artigo 16., n.
1.
A declarao de resoluo deve ser comunicada ao vendedor em carta registada
e com aviso de recepo e enviada at ao termo daquele prazo artigo 16., n. 2.
Aumento do prazo para 3 meses, a contar do momento da assinatura do contrato,
se no contiver os elementos referidos no documento complementar previsto no artigo
11., n. 2 artigo 16., n. 3.
Aps resoluo contratual, o vendedor deve restituir ao adquirente as quantias
recebidas at data da sua resoluo artigo 16., n. 7.
Renncia abdicativa: declarao unilateral feita no certificado predial, devendo
a assinatura ser presencialmente reconhecida artigo 42., n. 1.
Notificao ao proprietrio do empreendimento e ao Turismo I.P. e registadas
nos termos do artigo 42., n. 2.
Produo de efeitos: passados seis meses aps notificaes artigo 42., n. 3.
Regime que beneficia o proprietrio ao permitir-lhe nova alienao do direito
renunciado.
Renncia no afasta o direito de resoluo cujo regime mais favorvel ao
adquirente e tem a vantagem de no suportar quaisquer encargos por causa da resoluo,
devendo notar-se que, resolvido o contrato, tem direito restituio, pelo alienante, das
quantias recebidas at data da resoluo.
INDICAES BIBLIOGRFICAS COMPLEMENTARES
DOUTRINA
DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA

ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito Civil Reais, 5. edio, revista e ampliada, Coimbra
Editora, Coimbra, 1993: [513-521]
BASTO, J. G. Xavier de/XAVIER, Antnio Lobo, O IVA e os ttulos do Direito de Habitao
Peridica, Fisco, Ano 4, n. 45, Julho de 1992: [3-13].
BERNARDES, Lus/Moutinho, Jos Lobo, Estudo sobre o direito real de habitao
peridica, Direito e Justia, Volume VII, 1993: [407-416]
COSTA, Mrio Jlio de Almeida, Noes de Direito Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 3.
edio, 1991: [452-458].
FERREIRA, Rogrio Manuel R. C. Fernandes, Time-Sharing, Aspectos Fiscais, Escher,
Lisboa, 1991
Gonalves, Augusto da Penha, Curso de Direitos Reais, Universidade Lusada, Lisboa, 1993:
[411-420].
LIMA, Pires de/VARELA, Joo de Matos Antunes, Cdigo Civil Anotado, Volume III,
(Anotao ao Decreto-Lei n. 355/81, de 31 de Dezembro), 2. edio revista e actualizada, Coimbra
Editora, Coimbra, 1987: [554 580]
LOUSA, Maria dos Prazeres, Aspectos Fiscais do Direito Real de Habitao Peridica,
Fisco, Ano 1, n. 11, Setembro de 1989: [6-9].
MENDES, Isabel Pereira, Direito Real de Habitao Peridica, Regime, Registo, Contrato-
Promessa, Conjuntos Imobilirios, Propriedade Horizontal, Loteamentos Urbanos, Legislao e
Formulrio, Livraria Almedina, Coimbra,1993.
MESQUITA, Maria Margarida Cordeiro, O Direito Real de Habitao Peridica e os novos
Cdigos Tributrios: Enquadramento do seu titular, Fisco, Ano 1, n. 11, Setembro de 198: [3-5].
MESQUITA, Manuel Henrique, Uma nova figura real: o direito de habitao peridica,
Revista de Direito e Economia, Ano VIII, n. 1, Janeiro/Junho, 1982: [39-69].
MOUTINHO, Jos Lobo/BERNARDES, Lus, Estudo sobre o direito real de habitao
peridica, Direito e Justia, Volume VII, 1993: [407-416].
SILVA, Fernando Castro, Direito Real de Habitao Peridica, Contributo para o
esclarecimento de alguns aspectos contabilsticos e fiscais, Fisco, Ano 2, n. 27, Janeiro de 1991: [7-17].
VARELA, Joo de Matos Antunes/ LIMA, Pires de, Cdigo Civil Anotado, Volume III,
(Anotao ao Decreto-Lei n. 355/81, de 31 de Dezembro), 2. edio revista e actualizada, Coimbra
Editora, Coimbra, 1987: [554 580]
VEIGA, Antnio Lus, Direitos de Habitao Peridica, Revista da Banca, n. 10,
Abril/Junho, 1989: [91-102].
VIDAL, A. Lcio, O Direito Real de Habitao Peridica, Coimbra, Livraria Almedina, 1984
XAVIER, Antnio Lobo/BASTO, J. G. Xavier de, O IVA e os ttulos do Direito de Habitao
Peridica, Fisco, Ano 4, n. 45, Julho de 1992: [3-13].

ANEXO LEGISLAO EM VIGOR (2013)

37. DIREITO REAL DE HABITAO PERIDICA (TIME SHARING)
37.1. AUTORIZAO AO GOVERNO PARA ALTERAR O REGIME CONTRA-ORDENACIONAL
APLICVEL S VIOLAES DAS NORMAS LEGAIS SOBRE O DIREITO DE HABITAO
PERIDICA E DIREITOS ANLOGOS LEI N. 18/93, DE 14 DE JUNHO

Lei n. 18/93, de 14 de Junho Autorizao ao Governo para alterar o regime contra-ordenacional aplicvel s
violaes das normas legais sobre o direito de habitao peridica e direitos anlogos
1

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos dos artigos 164., alnea e), 168., n. 1, alneas b), d) e i), e
169.. n. 3, da Constituio, o seguinte:

Artigo 1. Fica o Governo autorizado a:
a) Estabelecer o regime contra-ordenacional aplicvel violao das normas que regem o direito real de
habitao peridica e os direitos anlogos que possibilitam a utilizao de empreendimentos tursticos por perodos
determinados em cada ano;
b) Manter isenta do imposto municipal de sisa a transmisso do direito real de habitao peridica.

Art. 2. No uso da autorizao conferida pela alnea a) do artigo anterior, poder o Governo:
a) Estabelecer contra-ordenaes, punveis com coima cujo montante mximo se poder elevar a 20 000
000$, visando sancionar:
I) A explorao de empreendimentos no regime do direito real de habitao peridica ou de direitos
anlogos sem observncia das exigncias legais;
II) A comercializao ou transmisso de direitos reais de habitao peridica ou de direitos anlogos em
violao do disposto na lei;
III) A no prestao das caues legalmente exigidas;
IV) A realizao de publicidade ou promoo dos direitos reais de habitao peridica ou de direitos
anlogos em infraco ao estabelecido na lei;
V) O incumprimento de normas de direito transitrio relativas adaptao ao novo regime dos direitos reais
ou obrigacionais de habitao peridica constitudos;
b) Determinar a publicao obrigatria da punio da contra-ordenao, a expensas do infractor;
c) Estabelecer a responsabilidade subsidiria dos gerentes e administradores ou directores das sociedades
proprietrias ou concessionrias da explorao de empreendimentos sobre cujas unidades de alojamento estejam
constitudos direitos reais de habitao peridica ou direitos anlogos, pelo pagamento das coimas aplicadas quelas
sociedades;
d) Estabelecer que, se um facto violar simultaneamente o disposto no Cdigo de Publicidade, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 330/90, de 23 de Outubro, e normas especiais relativas publicidade de direitos reais de habitao
peridica ou direitos anlogos, ser sempre punido pela violao destas ltimas.

Art. 3. A autorizao legislativa concedida pela presente lei tem a durao de 120 dias.

Aprovada em 5 de maio de 1993.
O Presidente da Assembleia da Repblica, Antnio Moreira Barbosa de Melo.
Promulgada em 26 de Maio de 1993.
Publique-se.
O Presidente da Repblica, MRIO SOARES.
Referendada em 31 de Maio de 1993.
O Primeiro-Ministro, Anbal Antnio Cavaco Silva.

37.2. REGIME JURDICO DA HABITAO PERIDICA (TIME SHARING) Decreto-Lei n. 275/93, de
5 de Agosto, alterado pelos Decretos-Leis n.
os
180/99, de 22 de Maio, e 22/2002, de 31 de Janeiro, e Lei n. 60-
A/2005, de 20 de Dezembro, e Decretos-Leis n.
os
76-A/2006, de 29 de Maro, e 116/2008, de 4 de Julho, e
Declarao de Rectificao n. 47/2008, de 25 de Agosto, Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro

Decreto-Lei n. 275/93, de 5 de Agosto
2

O direito real de habitao peridica, institudo pelo Decreto-Lei n. 355/81, de 31 de Dezembro, tem vindo
a revelar-se um instrumento jurdico adequado dinamizao do mercado de unidades de alojamento para frias por
curtos perodos de tempo.

1
Dirio da Repblica, I. Srie-A, N. 137, de 14 de Junho de 2008: [3162].
2
Dirio da Repblica, I. Srie-A, N. 182, de 5 de Agosto de 1993: [4194-4204].
A experincia acumulada e a necessidade de enquadrar aquele direito no mbito da actividade turstica
estiveram na origem do Decreto-Lei n. 130/89, de 18 de Abril, diploma que, assim, procurou adaptar o instituto s
exigncias entretanto sentidas.
Apesar do relativamente curto lapso de tempo volvido, considera-se oportuno proceder reviso deste
diploma, por duas razes fundamentais. De um lado, por opes de poltica do turismo que aconselham a adopo de
medidas destinadas a melhorar a qualidade e o funcionamento dos empreendimentos tursticos no regime do direito
real de habitao peridica. Depois, porque se entendeu ser conveniente reforar o grau de proteco dos adquirentes
de direitos reais de habitao peridica, atendendo a que os respectivos contratos exigem, na maior parte das vezes,
uma tutela particular da parte mais fraca. Acrescente-se que as ditas razes, amplamente debatidas a nvel
comunitrio, vieram a suscitar a apresentao de uma proposta de directiva neste domnio.
Deste modo, e para referir alguns dos aspectos mais salientes do novo diploma, estabelece-se agora que s
60% das unidades de alojamento do empreendimento podem ser exploradas em regime do direito real de habitao
peridica, com o fim de melhor garantir os padres de qualidade exigveis em empreendimentos tursticos deste tipo.
Consagrou-se tambm a exigncia da unicidade na titularidade do empreendimento completada pela regra
da indivisibilidade jurdica deste e a unicidade da administrao, num esforo para assegurar a eficcia do seu
funcionamento.
No campo da proteco do adquirente consumidor vrias so as medidas adoptadas. Procurou-se antes do
mais proporcionar-lhe uma informao atempada e pormenorizada sobre o direito real de habitao peridica a
adquirir, estabelecendo-se a obrigatoriedade de o alienante pr disposio daquele um documento, complementar
do contrato, com indicaes exaustivas.
Por outro lado, e de acordo com tendncias sentidas tambm noutros sectores, confere-se agora ao
consumidor um direito de resoluo do contrato de aquisio ou do contrato-promessa de aquisio, sem sofrer
qualquer penalizao, durante um prazo de 14 dias, tendo em vista alcanar decises aquisitivas menos sugestionadas
por tcnicas agressivas de promoo e comercializao.
Alm disso, entendeu-se conveniente defender o adquirente ou o promitente-adquirente contra
determinados riscos tpicos desses contratos, consagrando-se a obrigatoriedade de o alienante ou o promitente-
alienante constiturem garantias suficientes a favor daqueles.
Diferente destas garantias prestadas pelo alienante em favor de cada adquirente a cauo de boa
administrao, cauo que o proprietrio do empreendimento ou o cessionrio da explorao devem constituir em
benefcio do conjunto dos titulares de direitos reais de habitao peridica, por forma a proteger as suas expectativas
de manuteno da qualidade das unidades de alojamento e dos servios prestados pelo empreendimento.
Como corolrio da proteco dos adquirentes-consumidores, e na senda do que vem sendo proposto em
outros domnios da actividade econmica, procede-se a uma adequada tipificao dos ilcitos contra-ordenacionais e,
do mesmo passo, actualizam-se os montantes das coimas aplicveis.
Constituiu tambm preocupao da reforma da regulamentao do direito de habitao peridica
aperfeioar ou completar alguns mecanismos e regras introduzidas j pela legislao anterior.
Assim, por exemplo, institucionalizou-se uma assembleia geral de titulares de direitos reais de habitao
peridica, com competncias especficas, a fim de lhes atribuir uma adequada, e desejvel, participao na vida do
empreendimento, participao essa que, contudo, em nada contende com a administrao deste pelo proprietrio ou
cessionrio da explorao. Procurou-se tambm melhorar o regime da substituio da entidade administradora do
empreendimento e aperfeioar a sua articulao com a nomeao judicial do administrador, para permitir uma
resposta mais adequada a situaes limite de incumprimento da obrigao de administrao a cargo do proprietrio
ou do cessionrio da explorao.
Estabeleceu-se finalmente um regime bsico para todos os direitos que, embora no tendo a natureza de
direito real, preenchem um fim anlogo ao do direito real de habitao peridica, consagrando-se, assim, um conjunto
de regras destinado a assegurar um mnimo de proteco aos que adquiram tais direitos.
O novo diploma apresenta-se no final como largamente inovador. Nem por isso, todavia, deixou de atender
especificidade da tradio jurdica portuguesa neste domnio, representando por isso tambm uma evoluo da
nossa experincia particular desde a criao, em 1981, do direito real de habitao peridica com as caractersticas
que o cunharam. Espera-se que o novo regime constitua um instrumento til para a correcta dinamizao e
credibilidade desta actividade e para quantos nela apostam.
Assim:
No uso da autorizao legislativa concedida pela Lei n. 18/93, de 14 de Junho, e nos termos das alneas a)
e b) do n. 1 do artigo 201. da Constituio, o Governo decreta o seguinte:

CAPTULO I Do direito real de habitao peridica

SECO I Disposies gerais

Artigo 1. (Direito real de habitao peridica)

Sobre as unidades de alojamento integradas em hotis-apartamentos, aldeamentos tursticos e apartamentos
tursticos podem constituir-se direitos reais de habitao peridica limitados a um perodo certo de tempo de cada
ano.
(Redaco introduzida pelo artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 2. (Outros direitos reais)

1 O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitao peridica
no pode constituir outros direitos reais sobre as mesmas.
2 O disposto no nmero anterior no impede que, quando necessrio, a constituio do direito real de
habitao peridica seja precedida da sujeio do edifcio, grupo de edifcios ou conjunto imobilirio ao regime da
propriedade horizontal.

Artigo 3. (Durao)

1 O direito real de habitao peridica , na falta de indicao em contrrio, perptuo, podendo ser-lhe
fixado um limite de durao no inferior a um ano a contar:
a) Da data da sua constituio; ou
b) Da data da respectiva abertura ao pblico, quando o empreendimento estiver ainda em construo.
2 O direito real de habitao peridica limitado a um perodo de tempo determinado ou determinvel em
cada ano.
3 Sem prejuzo do disposto no nmero anterior, os perodos de tempo devem ter todos a mesma durao.
4 O ltimo perodo de tempo de cada ano pode terminar no ano civil subsequente ao do seu incio.
5 O proprietrio das unidades de alojamento previstas no artigo 1. deve reservar, para reparaes,
conservao, limpeza e outros fins comuns ao empreendimento, um perodo de tempo de sete dias seguidos por ano
para cada unidade de alojamento.
(Redaco introduzida pelo artigo 2., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 12., do
Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 4. (Condies de explorao do empreendimento no regime de direito real de habitao
peridica)

1 A explorao de um empreendimento sujeito ao regime do direito real de habitao peridica requer
que:
a) As unidades de alojamento, alm de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sada
prpria para uma parte comum do empreendimento ou para a via pblica;
b) Sobre pelo menos 30% das unidades de alojamento afectas explorao turstica, no sejam constitudos
direitos reais de habitao peridica ou direitos de habitao turstica, mantendo-se a explorao turstica integrada da
totalidade do empreendimento;
c) O empreendimento turstico onde se situem as unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais
de habitao peridica deve abranger a totalidade de um ou mais imveis, excepto no caso dos hotis-apartamentos e
dos apartamentos tursticos, em que apenas tm de ocupar a maioria das unidades de alojamento de um ou mais
edifcios, no mnimo de 10, que formem um conjunto urbanstico coerente;
d) As unidades de alojamento dos hotis-apartamentos e dos apartamentos tursticos devem ser contguas e
funcionalmente independentes;
e) As unidades de alojamento referidas na alnea c) devem ter um nico proprietrio e, quando o prdio
estiver submetido ao regime da propriedade horizontal, o respectivo ttulo constitutivo deve garantir a utilizao das
instalaes e equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitao peridica;
f) O proprietrio das unidades de alojamento referidas na alnea c) pode ser um estabelecimento individual
de responsabilidade limitada, uma cooperativa ou uma sociedade comercial;
f) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea a), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
g) Quando exista cesso de explorao do empreendimento turstico, haja um nico cessionrio que
preencha os requisitos previstos na alnea anterior.
2 A percentagem prevista na alnea b) do nmero anterior pode ser alterada por deciso dos membros do
Governo responsveis pelas reas do ordenamento do territrio e do turismo, sob proposta do presidente do conselho
directivo do Turismo de Portugal, I. P., quando, cumulativamente, estiverem reunidos os seguintes requisitos:
a) As entidades exploradoras garantirem contratualmente a manuteno da explorao turstica de todas as
unidades de alojamento afectas a essa explorao, das instalaes e equipamentos de uso comum e das instalaes e
equipamentos de explorao turstica durante o perodo de durao dos respectivos contratos;
b) A construo dos empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos reais de habitao
peridica contribuir de forma decisiva para o desenvolvimento e modernizao do sector na regio em que se
localizam, atravs do aumento da competitividade e do reordenamento e diversificao da oferta e, nas regies menos
desenvolvidas turisticamente, atravs da criao de oferta turstica vivel que permita potenciar o desenvolvimento
econmico regional;
c) A construo dos empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos reais de habitao
peridica produzir um impacte significativo, ao nvel regional, na criao de emprego ou na requalificao do sector;
d) Os empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos reais de habitao peridica tiverem uma
classificao de cinco estrelas.
3 As entidades referidas nas alneas f) e g) do n. 1 devem ter uma situao lquida correspondente a 25%
do activo total lquido.
4 Se a execuo do empreendimento estiver prevista por fases, o disposto na alnea b) do n. 1 aplica-se a
cada uma das fases.
5 As unidades de alojamento dos empreendimentos tursticos previstos no artigo 1. no se consideram
retiradas da explorao de servios de alojamento turstico pelo facto de se encontrarem sujeitas ao regime do direito
real de habitao peridica.
(Redaco introduzida pelo artigo 4., n. 1, e 6., n. 1, alnea a) [revoga a alnea f), do n. 1, do artigo
4.], Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 1., do Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; artigo 1., do
Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

SECO II Constituio

Artigo 5. (Declarao de comunicao prvia)

1 A constituio de direitos reais de habitao peridica est sujeita a comunicao prvia com prazo,
conforme definida pela alnea a) do n. 2 do artigo 8. do Decreto-Lei n. 92/2010, de 26 de Julho, ao Turismo de
Portugal, I. P.
2 O proprietrio das unidades de alojamento a submeter ao regime de direitos reais de habitao peridica
deve apresentar, por via informtica, ao Turismo de Portugal, I. P., nos termos previstos no artigo 62., a declarao
de comunicao prvia com prazo acompanhada dos seguintes elementos:
a) A identificao do ou dos proprietrios do empreendimento turstico;
b) A identificao do proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de
habitao peridica;
c) A identificao do empreendimento, com meno do nmero da descrio do prdio ou prdios no
registo predial e indicao da sua localizao;
d) Classificao provisria atribuda ao empreendimento turstico, se este ainda no estiver em
funcionamento, ou a classificao definitiva, se j tiverem decorrido dois meses sobre a sua abertura ao pblico;
e) O ttulo de constituio da propriedade horizontal que garanta a utilizao das instalaes e
equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitao peridica, nos termos previstos na
alnea e) do n. 1 do artigo anterior;
f) No caso de o empreendimento se encontrar ainda em construo, a licena de construo emitida pela
cmara municipal competente;
g) A indicao dos nus ou encargos existentes;
h) A data prevista para a abertura ao pblico do empreendimento;
i) A descrio e designao das unidades de alojamento sobre as quais se pretende constituir direitos reais
de habitao peridica, com observncia, quanto primeira, do disposto nos n.
s
2 e 3 do artigo 83. do Cdigo do
Registo Predial;
j) O nmero de unidades de alojamento referidas na alnea anterior e a percentagem que representam do
total do empreendimento turstico;
l) A enumerao das instalaes e equipamentos de uso comum e de explorao turstica, bem como dos
equipamentos de animao, desportivos e de recreio do empreendimento;
m) O nmero total dos direitos reais de habitao peridica a constituir e o limite de durao dos mesmos;
n) O valor relativo de cada direito real de habitao peridica, de acordo com uma unidade padro;
o) O critrio de fixao e actualizao da prestao peridica devida pelos titulares e a percentagem desta
que se destina a remunerar a gesto;
p) O incio e o termo de cada perodo de tempo dos direitos;
q) Os poderes dos respectivos titulares, designadamente sobre as partes do empreendimento que sejam de
uso comum;
r) Os deveres dos titulares, designadamente os relacionados com o exerccio do seu direito, e com o tempo,
o lugar e a forma de pagamento da prestao peridica;
s) Os poderes e deveres do proprietrio do empreendimento, nomeadamente em matria de equipamento e
mobilirio das unidades de alojamento e a sua substituio, de reparaes ordinrias e extraordinrias, de conservao
e limpeza e os demais servios disponibilizados;
t) A capacidade mxima de cada uma das unidades de alojamento.
3 Se for detectada a falta ou desconformidade de algum dos elementos ou documentos referidos no
nmero anterior, o Turismo de Portugal, I. P., dispe de um prazo de 10 dias a contar da apresentao da
comunicao prvia para solicitar ao proprietrio que, no prazo de 10 dias, envie os elementos ou documentos em
falta, ficando suspenso o prazo a que se refere o n. 5 at que o processo se encontre devidamente instrudo.
4 O processo s se encontra devidamente instrudo na data da recepo do ltimo dos elementos em falta.
5 Caso o Turismo de Portugal, I. P., no se pronuncie no prazo de 30 dias a contar da apresentao da
comunicao prvia, o proprietrio das unidades pode promover a constituio dos direitos reais de habitao
peridica nos termos e nas condies constantes da declarao de comunicao prvia.
(Redaco introduzida pelo artigo 2., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 12., do
Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 6. (Constituio do direito real de habitao peridica)

1 Salvo o disposto em lei especial, o direito real de habitao peridica constitudo por escritura pblica
ou por documento particular autenticado.
2 O acto de constituio de direito real de habitao peridica instrudo com cpia da certido referida
no n. 3 do artigo anterior, devendo nele ser mencionado que o contedo daquela certido faz parte integrante do
ttulo.
(Redaco introduzida pelo artigo 12., do Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho; e artigo 1., do

Artigo 7. (Modificao do ttulo de constituio do direito real de habitao peridica)

1 Salvo o disposto em lei especial, o ttulo de constituio do direito real de habitao peridica pode ser
modificado por escritura pblica ou por documento particular autenticado, havendo acordo dos titulares de direitos
reais de habitao peridica cuja posio seja afectada.
2 A aprovao da modificao pode ser judicialmente suprida, em caso de recusa injustificada.
3 modificao do ttulo de constituio do direito real de habitao peridica aplicvel, com as
necessrias adaptaes, o disposto nos artigos anteriores.

Artigo 8. (Registo)

1 O ttulo de constituio do direito real de habitao peridica est sujeito a inscrio no registo predial.
2 S pode ser objecto de direito real de habitao peridica o edifcio, grupo de edifcios ou conjunto
imobilirio objecto de uma nica descrio no registo predial.
3 Se a execuo do empreendimento turstico tiver sido prevista por fases, o registo de constituio dos
direitos reais de habitao peridica respeitantes a cada fase ser feito por averbamento respectiva descrio.

Artigo 9. (Formulrio normalizado de informao pr-contratual)

1 Antes de o consumidor ficar vinculado pelo contrato ou por contrato-promessa, o proprietrio ou o
vendedor de direitos reais de habitao peridica deve entregar de forma gratuita, em papel ou atravs de suporte
duradouro facilmente acessvel ao consumidor, informaes exactas que, de uma forma clara, precisa e
compreensvel, descrevam o empreendimento turstico, bem como os direitos e as obrigaes decorrentes do contrato.
2 As informaes mencionadas no nmero anterior constam de formulrio normalizado de informao
pr-contratual e incluem designada e obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) A identidade, o domiclio e a indicao exacta da qualidade jurdica do vendedor no momento da
celebrao do contrato, bem como a identidade e o domiclio do proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao
regime de direito real de habitao peridica;
b) A identificao do empreendimento turstico, com meno do nmero da descrio do prdio ou prdios
no registo predial e indicao da sua localizao, com referncia ao tipo e classificao do mesmo e cdigo de
acesso certido permanente do registo predial;
c) A natureza exacta e especificao do contedo do direito objecto do contrato;
d) A indicao exacta do perodo durante o qual o direito pode ser exercido, incluindo a data a partir do
qual pode ser exercido;
e) Quando o bem imvel se encontre em construo, a indicao do prazo limite para a concluso do imvel
com indicao da data em que o mesmo est disponvel para utilizao, incluindo as instalaes e equipamentos de
uso comum;
f) O preo a pagar pela aquisio do direito real de habitao peridica, incluindo descrio exacta dos
custos adicionais obrigatrios decorrentes do contrato;
g) A descrio dos encargos peridicos, contribuies especiais ou taxas eventualmente existentes, bem
como os critrios de fixao e actualizao dos mesmos;
h) A descrio dos servios colocados disposio do titular de direitos reais de habitao peridica, com
descrio dos fornecimentos includos no preo da unidade de alojamento e os fornecimentos no includos no preo
que devem ser pagos pelo adquirente;
i) A descrio das instalaes e equipamentos de uso comum e de explorao turstica dos
empreendimentos a que o titular de direitos reais de habitao peridica tem direito, com clara especificao daqueles
que no se encontram includos no preo, impondo pagamento acrescido;
j) A indicao dos montantes a pagar por servios colocados disposio do consumidor no includos no
preo da aquisio do direito;
l) A informao relativa existncia de sistemas de troca com indicao dos respectivos custos;
m) A existncia de cdigos de conduta aplicveis com indicao do local onde os mesmos podem ser
consultados;
n) As informaes sobre o modo e os prazos do exerccio do direito de resoluo do contrato, com a
indicao da pessoa a quem deve ser comunicada essa resoluo;
o) A informao relativa proibio de quaisquer pagamentos antecipados antes de decorrido o prazo de
resoluo;
p) A informao de que o contrato pode, nos termos do direito internacional privado e em caso de litgio,
ser regido por lei diferente da do Estado membro onde o consumidor reside ou tem o seu domiclio habitual.
3 O formulrio normalizado de informao pr-contratual deve conter ainda informao detalhada sobre:
a) Os direitos adquiridos, com especificao das condies do seu exerccio e clara indicao de eventuais
restries possibilidade de ocupao do alojamento;
b) Os bens, com descrio exacta e pormenorizada do imvel ou imveis, incluindo a sua localizao e
descrio dos mveis e utenslios que constituem a unidade de alojamento;
c) O nmero da licena de construo e o nome e endereo completo das autoridades competentes e as
garantias relativas concluso do imvel e, quando isso no acontecer, as formas de reembolso dos pagamentos j
efectuados, bem como as modalidades de pagamento dessas garantias caso se trate de imvel em construo;
d) A forma de resoluo do contrato e respectivos efeitos na esfera do titular, incluindo especificao dos
custos a repercutir no titular e consequncias em caso de contratos acessrios, incluindo contratos de crdito
associados;
e) Os procedimentos relacionados com a manuteno e reparao no imvel, incluindo a indicao da
forma de explorao e ou administrao do empreendimento turstico e os mecanismos existentes com vista
participao do adquirente na tomada de decises no mbito da administrao do empreendimento;
f) A possibilidade ou impossibilidade de revenda do direito ou direitos adquiridos;
g) A indicao da lngua ou lnguas utilizadas entre o titular do direito e o proprietrio ou administrador do
empreendimento no mbito do contrato, incluindo as questes relacionadas com a indicao dos custos, com o
tratamento dos pedidos de informao ou apresentao de reclamaes;
h) A indicao da possibilidade ou impossibilidade de recurso a mecanismos extrajudiciais de resoluo de
conflitos.
4 As alteraes s informaes previstas no nmero anterior devem ser comunicadas ao adquirente antes
da celebrao do contrato, devendo nesse caso o contrato fazer referncia expressa a essas alteraes.
5 As alteraes previstas no nmero anterior apenas podem resultar de circunstncias alheias vontade do
vendedor, salvo acordo expresso das partes.
6 As informaes a que se referem os n.
s
2 e 3 devem ser redigidas na lngua ou numa das lnguas do
Estado membro de residncia ou da nacionalidade do consumidor escolha deste, desde que se trate de uma das
lnguas oficiais da Comunidade.
7 O modelo de formulrio normalizado de informao pr -contratual aprovado por despacho conjunto
dos membros do Governo responsveis pelas reas do turismo, defesa do consumidor e justia.
(Redaco introduzida pelo artigo 2., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; e artigo 1., do

SECO III Do certificado predial

Artigo 10. (Certificado predial)

1 Relativamente a cada direito real de habitao peridica emitido pela conservatria do registo predial
competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmisso ou onerao deste, que entregue ao
titular do direito real registado juntamente com o cdigo de acesso certido permanente do registo predial.
2 O certificado predial s pode ser emitido a favor do proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao
regime de direitos reais de habitao peridica e depois de efectuado o registo definitivo do ttulo de constituio do
direito real de habitao peridica.
3 S pode ser emitida uma segunda via do certificado predial em caso de destruio ou extravio, alegado
em requerimento do titular.
4 A emisso da segunda via do certificado predial s pode ter lugar depois de decorridos 30 dias sobre a
data do respectivo pedido e sempre anotada descrio.

Artigo 11. (Requisitos)

1 Do certificado predial devem constar:
a) A data em que foi realizado o acto de constituio do direito real de habitao peridica;
b) Os elementos do ttulo de constituio do direito real de habitao peridica referidos nas alneas a) a c)
do n. 2 do artigo 5.;
c) A identificao do titular do direito;
d) A identificao da unidade de alojamento e o tipo e classificao do empreendimento turstico;
e) A capacidade mxima da unidade de alojamento;
f) A indicao exacta do perodo durante o qual o direito objecto do contrato pode ser exercido e a durao
do regime institudo;
g) A indicao dos nus ou encargos existentes.
2 O certificado predial deve mencionar a seguir aos elementos previstos no nmero anterior a existncia
de um documento complementar que contenha os seguintes elementos:
a) A meno das informaes previstas nos n.
s
2 e 3 do artigo 9. que deve ter total correspondncia com o
formulrio normalizado de informao;
b) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
c) O valor relativo do direito, de acordo com o disposto na alnea n) do n. 2 do artigo 5.;
d) A indicao de que a aquisio do direito real de habitao peridica no acarreta quaisquer despesas,
encargos ou obrigaes para alm dos estipulados no contrato;
e) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
f) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
g) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
h) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
i) A declarao do proprietrio do empreendimento turstico que ateste que este foi ou ser construdo de
acordo com o regime jurdico da instalao e do funcionamento dos empreendimentos tursticos, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 167/97, de 4 de Julho, e que obedece aos requisitos das instalaes, classificao e funcionamento
previstos nos regulamentos a que se refere o n. 3 do artigo 1. daquele diploma;
j) A identificao da entidade responsvel pela explorao e administrao do empreendimento;
l) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
m) A indicao das garantias prestadas para cumprir o disposto nos artigos 15. e 31..
3 Os elementos previstos no nmero anterior fazem parte integrante do contrato e completam os
elementos previstos no n. 1, devendo o adquirente declarar por escrito ter recebido aquele documento e
compreendido o seu teor.
4 O certificado predial e o documento complementar devem estar redigidos de forma clara e precisa, com
caracteres facilmente legveis, em portugus, devendo ser entregue pelo vendedor ao adquirente uma traduo, na
lngua ou numa das lnguas do Estado membro de residncia ou da nacionalidade do consumidor escolha deste,
desde que se trate de uma das lnguas oficiais da Comunidade, acompanhada de uma traduo do contrato na lngua
do Estado em que se situe o imvel.
5 No espao do certificado predial imediatamente anterior ao destinado a assinaturas deve constar:
a) A meno relativa existncia do direito de resoluo sem necessidade de indicao do motivo e sem
quaisquer encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar da data da entrega do certificado predial;
b) A meno sobre a proibio de quaisquer pagamentos
antecipados directa ou indirectamente relacionados
com o negcio jurdico a celebrar.
6 No espao previsto no nmero anterior, o adquirente deve ainda declarar ter recebido a traduo do
certificado e do documento complementar, que constitui parte integrante do contrato para todos os efeitos legais.
7 O certificado predial deve incluir o formulrio de resoluo do contrato.
8 O modelo do certificado predial e o formulrio de resoluo do contrato so aprovados pelo despacho
conjunto a que se refere o n. 7 do artigo 9..
(Redaco introduzida pelos artigos 2. e 6., n. 1, alnea b) [revogou as alneas b), e) a h) e l) do n. 2 do
artigo 11.], do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 12., do Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho;
artigo 1., do Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

SECO IV Da transmisso e onerao de direitos reais de habitao peridica

Artigo 12. (Onerao e transmisso de direitos reais de habitao peridica)

1 A onerao ou a transmisso por acto entre vivos de direitos reais de habitao peridica faz-se
mediante declarao das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte
do nus ou do alienante, respectivamente, e est sujeita a registo nos termos gerais.
2 Se a transmisso for a ttulo oneroso, deve ser indicado o valor.
3 A transmisso por morte est sujeita a inscrio no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor
ser reconhecida presencialmente, aps exibio ao notrio de documento comprovativo da respectiva qualidade.
4 A transmisso de direitos reais de habitao peridica implica a cesso dos direitos e obrigaes do
respectivo titular em face do proprietrio do empreendimento ou do cessionrio da explorao, sem necessidade de
concordncia deste, considerando-se no escritas quaisquer clusulas em contrrio.

Artigo 13. (Documento complementar)

1 Nas transmisses de direitos reais de habitao peridica o vendedor deve entregar ao adquirente o
documento complementar bem como o formulrio de resoluo do contrato previsto no artigo 11..
2 Sem prejuzo do disposto no n. 3 do artigo 9., sempre que haja alguma alterao ao contedo do
documento complementar ou se verifique a perda ou extravio dele, pode o titular do direito real de habitao
peridica exigir do proprietrio das unidades de alojamento objecto desse direito um novo documento.
3 A violao do disposto no n. 1 gera a nulidade do negcio jurdico celebrado, depois de ultrapassados
os prazos previstos no n. 3 do artigo 16..
4 Recai sobre o vendedor o nus de provar o cumprimento da obrigao prevista no n. 1.

Artigo 13.-A (Dever especial de informao)

1 Antes da assinatura do contrato, o vendedor est obrigado a informar o adquirente de que dispe de um
prazo de 14 dias seguidos para resolver o contrato e que se encontra vedado o pagamento de quaisquer quantias.
2 Incumbe ao vendedor a prova do cumprimento da obrigao prevista no nmero anterior.
(Aditado pelo artigo 3., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro)

Artigo 14. (Sinal ou antecipao do pagamento)

1 Antes do termo do prazo para o exerccio do direito de resoluo previsto no n. 1 do artigo 16.
proibido efectuar pagamentos seja a que ttulo for ou receber qualquer quantia como forma de pagamento, ou com
qualquer outro objectivo directa ou indirectamente relacionado com o negcio jurdico a celebrar.
2 So igualmente proibidos os pagamentos de qualquer quantia a ttulo de sinal, de garantia ou de reserva
ou a prestao de qualquer outra contrapartida antes do termo do prazo a que se refere o nmero anterior.

Artigo 15. (Cauo)

1 O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitao peridica ou
o cessionrio da explorao devem prestar cauo que garanta:
a) A possibilidade do incio do gozo do direito pelo adquirente na data prevista no contrato;
b) A expurgao de hipotecas ou outros nus oponveis ao adquirente do direito;
c) A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente por conta da aquisio desse direito,
actualizada de acordo com o ndice anual dos preos do consumidor, no caso de o empreendimento turstico no abrir
ao pblico;
d) A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente at ao termo do prazo previsto nos n.
3 e 4 do artigo seguinte.
2 A cauo prestada a favor do adquirente por seguro, garantia bancria, depsito bancrio, ttulos de
dvida pblica ou qualquer outra forma de garantia admitida no direito interno dos Estados-Membros da Unio
Europeia, e o seu valor mnimo equivalente ao que houver sido entregue por aquele.
3 Nas transmisses subsequentes de direitos reais de habitao peridica, transfere-se para o adquirente a
cauo que garante o cumprimento das obrigaes previstas nas alneas a) e b) do n. 1 e ainda, no caso da alnea c)
do n. 1, se o empreendimento turstico ainda no estiver aberto ao pblico.
(Redaco introduzida pelo artigo 1., do Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do

Artigo 16. (Direito de resoluo)

1 O adquirente do direito real de habitao peridica tem o direito de resolver o contrato de aquisio sem
indicar o motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar:
a) Da data da celebrao do contrato de transmisso do direito real de habitao peridica;
b) Da data em que lhe entregue o contrato de transmisso do direito real de habitao peridica ou da data
da entrega do formulrio de resoluo consoante a que for posterior, e caso esta data seja tambm posterior data
prevista na alnea anterior.
2 A declarao de resoluo deve ser comunicada ao vendedor em papel ou noutro suporte duradouro,
enviada at ao termo do prazo previsto no nmero anterior.
3 O direito de resoluo a que se refere o n. 1 caduca:
a) No prazo de um ano e 14 dias seguidos a contar da data mencionada no n. 1 se o vendedor no
preencher e fornecer ao adquirente o formulrio de resoluo do contrato;
b) No prazo de 94 dias seguidos a contar do momento da assinatura por ambas as partes do contrato, se o
mesmo no contiver os elementos referidos no documento complementar previsto no n. 2 do artigo 11..
4 Se, nos prazos previstos no nmero anterior, o vendedor fornecer os elementos em falta, o adquirente
passa a dispor, a contar desse momento, da possibilidade de resolver o contrato nos termos previstos no n. 1.
5 Se, associado ao contrato de aquisio do direito real de habitao peridica, for celebrado um contrato
de adeso a sistemas de troca, o prazo para resoluo o mesmo para ambos os contratos, contado nos termos dos
nmeros anteriores.
6 Se o preo do bem imvel, sujeito ao regime de direitos reais de habitao peridica, for total ou
parcialmente coberto por um crdito concedido pelo vendedor, ou por terceiro com base num acordo entre este e o
vendedor, e o adquirente exercer o direito de resoluo previsto nos nmeros anteriores, o contrato de crdito
resolvido, sem direito a indemnizao ou pagamento de quaisquer encargos.
7 Resolvido o contrato, o vendedor deve restituir ao adquirente todas as quantias recebidas at data da
resoluo do mesmo.
8 Resolvido o contrato de aquisio de direito real de habitao peridica todos os contratos acessrios a
este so automaticamente resolvidos sem direito a indemnizao ou pagamento de quaisquer encargos.
9 Por contrato acessrio entende-se um contrato por fora do qual o consumidor adquire servios
relacionados com um contrato de utilizao peridica de bens ou com um contrato de aquisio de um produto de
frias de longa durao, sendo esses servios prestados por um profissional ou por um terceiro com base num acordo
entre este ltimo e o profissional.
(Redaco introduzida pelo artigo 2., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 1., do Decreto-
Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 17. (Contratos-promessa de transmisso de direitos reais de habitao peridica)

1 Os contratos-promessa de transmisso de direitos reais de habitao peridica vinculam ambas as partes
e devem ser reduzidos a escrito.
2 O vendedor deve entregar ao adquirente uma traduo do contrato-promessa de transmisso de direitos
reais de habitao peridica, na ou numa das lnguas do Estado membro de residncia do adquirente ou na ou numa
das lnguas do Estado membro de que este nacional, escolha do adquirente, desde que se trate de uma das lnguas
oficiais da Comunidade, acompanhada de uma traduo do contrato na lngua do Estado em que se situe o imvel.
3 A informao de que o adquirente pode resolver o contrato, sem indicar o motivo e sem quaisquer
encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar da data da celebrao desse contrato, deve constar do contrato-
promessa de transmisso de direitos reais de habitao peridica e estar situada imediatamente antes do campo
destinado s assinaturas.
4 (Revogado pelo artigo 6., n. 1, alnea c), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro).
5 nula a conveno que faa depender a celebrao do contrato prometido da alienao de direitos reais
de habitao peridica sobre as restantes unidades de alojamento.
(Redaco introduzida pelos artigos 2. e 6., n. 1, alnea c) [revogou o n. 4, do artigo 17.], do Decreto-
Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 1., do Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do Decreto-
Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 18. (Requisitos dos contratos-promessa de transmisso de direitos reais de habitao
peridica)

1 Os contratos-promessa de alienao de direitos reais de habitao peridica em que o promitente-
vendedor intervenha no exerccio do comrcio devem conter os seguintes elementos:
a) A identidade e o domiclio do proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos
reais de habitao peridica, com indicao exacta da qualidade jurdica do vendedor no momento da celebrao do
contrato;
b) A identificao do promitente-adquirente;
c) Os elementos constantes das alneas c) a h), o) e q) a t) do n. 2 do artigo 5.;
d) Os elementos constantes das alneas a) e c) a f) do n. 1 do artigo 11.;
e) Indicao expressa, aposta imediatamente antes da assinatura das partes, de que o promitente-adquirente
do direito real de habitao peridica pode resolver o contrato, sem indicar o motivo e sem quaisquer encargos, no
prazo de 14 dias seguidos a contar da data de assinatura deste, enviada at ao termo daquele prazo.
2 obrigatria a entrega ao promitente-adquirente do documento complementar previsto no n. 2 do
artigo 11. e no artigo 13., observando -se, com as devidas adaptaes, o disposto nos n.
s
3 a 5 do artigo 11. e nos
n.
s
1 e 2 do artigo 13..

Artigo 19. (Direito de resoluo e cauo)

1 Nos contratos-promessa o promitente-adquirente goza do direito de resoluo aps a sua assinatura, nos
termos do disposto no artigo 16., contando-se o respectivo prazo da data de assinatura do contrato-promessa.
2 Se na pendncia do prazo previsto no nmero anterior for realizado o acto de constituio do direito real
de habitao peridica, o prazo para o adquirente do direito real de habitao peridica resolver o respectivo contrato
de aquisio, previsto no n. 1 do artigo 16., conta-se a partir da data da assinatura do contrato-promessa.
3 O promitente-vendedor, quando seja proprietrio do empreendimento ou cessionrio da sua explorao,
deve prestar cauo nos contratos-promessa que garanta:
a) A possibilidade do incio do gozo do direito pelo adquirente na data prevista no contrato-promessa;
b) A expurgao de hipotecas ou outros nus oponveis ao adquirente do direito;
c) A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente por conta da aquisio desse direito,
actualizada de acordo com o ndice anual dos preos do consumidor, no caso de o empreendimento turstico no abrir
ao pblico;
d) A devoluo da totalidade das quantias entregues pelo adquirente at ao termo do prazo previsto nos n.
s
3 a 5 do artigo 16..
4 aplicvel cauo a que se refere o nmero anterior o disposto no n. 2 do artigo 15., observando-se
ainda, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 3 do mesmo preceito.

Artigo 20. (Irrenunciabilidade e nulidade)

1 Os direitos conferidos nesta seco ao adquirente e ao promitente-adquirente do direito real de
habitao peridica so irrenunciveis, sendo nula toda a conveno que, de alguma forma, os exclua ou limite.
2 igualmente nula a conveno que, de alguma forma, exclua ou limite as responsabilidades conferidas
nesta seco ao vendedor.

SECO V Direitos e deveres dos titulares de direitos reais de habitao peridica

Artigo 21. (Contedo e exerccio do direito real de habitao peridica)

1 O titular do direito real de habitao peridica tem as seguintes faculdades:
a) Habitar a unidade de alojamento pelo perodo a que respeita o seu direito;
b) Usar as instalaes e equipamentos de uso comum do empreendimento e beneficiar dos servios
prestados pelo titular do empreendimento;
c) Exigir, em caso de impossibilidade de utilizao da unidade de alojamento objecto do contrato devido a
situaes de fora maior ou caso fortuito motivado por circunstncias anormais e imprevisveis alheias quele que as
invoca, cujas consequncias no poderiam ter sido evitadas apesar de todas as diligncias feitas, que o proprietrio ou
o cessionrio lhe faculte alojamento alternativo num empreendimento sujeito ao regime de direitos reais de habitao
peridica, de categoria idntica ou superior, num local prximo do empreendimento objecto do contrato;
d) Ceder o exerccio das faculdades referidas nas alneas anteriores.
2 No exerccio do seu direito, o titular deve agir como o faria um bom pai de famlia, estando-lhe
especialmente vedadas a utilizao da unidade de alojamento e das partes do empreendimento de uso comum para
fins diversos daqueles a que se destinam e a prtica de actos proibidos pelo ttulo constitutivo ou pelas normas
reguladoras do funcionamento do empreendimento.
3 A cedncia a que se refere a alnea d) do n. 1 deve ser comunicada por escrito entidade responsvel
pela gesto do empreendimento at ao incio do perodo de exerccio do direito, sob pena de opor a tal cedncia.

Artigo 22. (Prestao peridica)

1 O titular do direito real de habitao peridica obrigado a pagar anualmente ao proprietrio das
unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitao peridica a prestao pecuniria indicada no
ttulo de constituio.
2 A prestao peridica destina-se exclusivamente a compensar o proprietrio das unidades de alojamento
sujeitas ao regime dos direitos reais de habitao peridica das despesas com os servios de utilizao e explorao
turstica a que as mesmas esto sujeitas, contribuies e impostos e quaisquer outras previstas no ttulo de
constituio e a remuner-lo pela sua gesto, no podendo ser-lhe dada diferente utilizao.
3 O valor da prestao peridica pode variar consoante a poca do ano a que se reporta o direito real de
habitao peridica, mas deve ser proporcional fruio do empreendimento pelo titular do direito.
4 A percentagem da prestao peridica destinada a remunerar a gesto no pode ultrapassar 20% do
valor total.

Artigo 23. (Falta de pagamento da prestao peridica ou de indemnizao)

1 O crdito por prestaes ou indemnizaes devidas pelo titular do direito real de habitao peridica e
respectivos juros moratrios goza do privilgio creditrio imobilirio sobre este direito, graduvel aps os
mencionados nos artigos 746. e 748. do Cdigo Civil e os previstos em legislao especial em vigor nesta data.
2 Sem prejuzo do disposto no nmero anterior, atribuda fora executiva, nos termos e para os efeitos
do disposto na alnea d) do artigo 46. do Cdigo de Processo Civil, no que se refere s prestaes ou indemnizaes
em dvida pelo titular de direito real de habitao peridica e respectivos juros moratrios:
a) Ao contrato de transmisso do direito real de habitao peridica;
b) certido do registo predial;
c) acta da assembleia a que se refere o artigo seguinte;
d) acta da assembleia geral de titulares que tiver deliberado, por maioria dos votos dos presentes, o valor
da prestao peridica devida por cada titular.
3 Na falta de pagamento da prestao peridica at dois meses antes do incio do perodo de exerccio do
correspondente direito, o proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime do direito real de habitao
peridica pode opor-se a esse exerccio.
4 No caso previsto no nmero anterior, o proprietrio pode afectar a unidade de alojamento explorao
turstica durante o perodo correspondente a esse direito, caso em que se considera integralmente liquidada a
prestao peridica devida nos termos do n. 1 do artigo anterior.

Artigo 24. (Alterao da prestao peridica)

1 Independentemente do critrio de fixao da prestao peridica estabelecido no ttulo de constituio,
aquela pode ser alterada, por proposta da entidade encarregada da auditoria das contas do empreendimento inserida
no respectivo parecer, sempre que se revele excessiva ou insuficiente relativamente s despesas e retribuio a que
se destina e desde que a alterao seja aprovada por maioria dos votos dos titulares presentes em assembleia
convocada para o efeito.
2 alterao da prestao peridica aplica-se o disposto no n. 2 do artigo 7..

SECO VI Da administrao e conservao do empreendimento

Artigo 25. (Princpios gerais)

1 A administrao e conservao das unidades de alojamento objecto do direito real de habitao
peridica, do seu equipamento e recheio e das instalaes e equipamento de uso comum do empreendimento
incumbem ao respectivo proprietrio.
2 O proprietrio pode ceder a explorao do empreendimento, transferindo-se para o cessionrio os
poderes e deveres a ela ligados, sem prejuzo da responsabilidade subsidiria do proprietrio, perante os titulares dos
direitos reais de habitao peridica, pela boa administrao e conservao do empreendimento.
3 A cesso de explorao deve ser notificada Turismo de Portugal, I.P. e aos titulares dos direitos reais
de habitao peridica, sob pena de ineficcia.
(Redaco introduzida pelo artigo 4., n. 1, Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro)

Artigo 26. (Conservao e limpeza das unidades de alojamento)

1 As unidades de alojamento objecto do direito real de habitao peridica, bem como os respectivos
equipamento e mobilirio, devem ser mantidos pela entidade responsvel em estado de conservao e limpeza
compatvel com os fins a que se destinam e com a classificao do empreendimento.
2 Sem prejuzo do normal exerccio do seu direito, o titular deve permitir o acesso respectiva unidade de
alojamento para o cumprimento das obrigaes previstas no nmero anterior.

Artigo 27. (Reparaes)

1 As reparaes indispensveis ao exerccio normal do direito que no possam ser efectuadas sem o
sacrifcio temporrio daquele direito devem realizar-se em momento e condies que minimizem esse sacrifcio, sem
prejuzo do direito de indemnizao dos titulares.
2 As reparaes decorrentes de deterioraes imputveis ao titular do direito ou quele a quem ele ceder o
uso que no resultem do exerccio normal desse direito so igualmente efectuadas pela entidade responsvel pela
explorao do empreendimento, a expensas do titular.

Artigo 28. (Inovaes)

O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitao peridica s
pode realizar obras que constituam inovaes nas unidades de alojamento, ainda que por sua conta, com o
consentimento dos titulares, a prestar em assembleia geral.

Artigo 29. (Encargos)

Os titulares de direitos reais de habitao peridica no podem ser responsabilizados pelo pagamento das
contribuies, taxas, impostos e quaisquer outros encargos anuais que incidam sobre a propriedade nem pelo
cumprimento das respectivas obrigaes acessrias.

Artigo 30. (Fundo de reserva)

1 Uma percentagem no inferior a 4% do valor da prestao peridica paga pelos titulares dos direitos
reais de habitao peridica deve ser afectada constituio de um fundo de reserva destinado exclusivamente
realizao de obras de reparao e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum e das respectivas
unidades de alojamento, seu mobilirio e equipamento.
2 Devem reverter ainda para o fundo previsto no nmero anterior os saldos das prestaes peridicas que
constem das contas anuais do empreendimento.
3 As quantias que integram o fundo de reserva devem ser depositadas em conta bancria prpria.
4 A entidade proprietria ou exploradora do empreendimento deve apresentar Turismo de Portugal, I. P.
documento comprovativo de que o fundo de reserva se encontra constitudo.
(Redaco introduzida pelo artigo 4., n. 1, Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; e artigo 1., do

Artigo 31. (Cauo de boa administrao)

1 O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitao peridica
ou, tendo havido cesso da explorao, o cessionrio devem prestar cauo de boa administrao e conservao do
empreendimento a favor dos titulares de direitos reais de habitao peridica.
2 A cauo pode ser prestada por seguro, garantia bancria, depsito bancrio ou ttulos de dvida pblica,
ou qualquer outra forma de garantia admitida no direito interno dos Estados membros da Unio Europeia, devendo o
respectivo ttulo ser depositado no Turismo de Portugal, I. P., sem prejuzo do reconhecimento de garantia
equivalente nos termos da alnea a) do n. 1 do artigo 11. e do artigo 13. do Decreto-Lei n. 92/2010, de 26 de Julho.
3 O montante mnimo da garantia corresponde ao valor anual do conjunto das prestaes peridicas a
cargo de todos os titulares dos direitos transmitidos.
4 A garantia s pode ser accionada por deliberao dos titulares dos direitos, desde que essa deliberao
tenha sido tomada pela maioria dos votos correspondentes aos direitos transmitidos.
5 A garantia deve ser actualizada sempre que o seja a prestao peridica.

Artigo 32. (Prestao de contas)

1 A entidade responsvel pela administrao do empreendimento deve organizar anualmente as contas
respeitantes utilizao das prestaes peridicas pagas pelos titulares dos direitos e das dotaes do fundo de
reserva, elaborar um relatrio de gesto e submeter ambos apreciao da empresa de auditoria ou do revisor oficial
de contas a eleger nos termos da alnea d) do n. 2 do artigo 34..
2 O relatrio de gesto e as contas a que se refere o nmero anterior sero enviados a cada titular de
direitos, juntamente com a convocatria da assembleia geral ordinria, acompanhados do parecer da auditoria.
3 Os titulares dos direitos reais de habitao peridica ou os seus representantes tm o direito de consultar
os elementos justificativos das contas e do relatrio de gesto apresentados na assembleia geral.
4 No tendo havido a eleio prevista na alnea d) do n. 2 do artigo 34., deve a entidade responsvel
pelo funcionamento do empreendimento solicitar Cmara dos Revisores Oficiais de Contas a designao de um
revisor, o qual exercer as suas funes enquanto no for substitudo por empresa ou revisor eleitos pela assembleia
geral.

Artigo 33. (Programa de administrao)

1 A entidade responsvel pela administrao do empreendimento deve elaborar um programa de
administrao e conservao da parte sujeita ao regime de direito real de habitao peridica para o ano seguinte.
2 O programa deve ser enviado a cada titular de direitos reais de habitao peridica conjuntamente com
a convocatria da assembleia geral ordinria.

Artigo 34. (Assembleia geral de titulares de direitos reais)

1 A assembleia geral de titulares de direitos reais de habitao peridica integra todos os titulares
daqueles direitos.
2 Compete assembleia geral:
a) Eleger o presidente de entre os seus membros, sendo o proprietrio do empreendimento inelegvel para o
cargo;
b) Pronunciar-se sobre o relatrio de gesto e as contas respeitantes utilizao das prestaes peridicas e
das dotaes do fundo de reserva;
c) Apreciar o programa de administrao e conservao do empreendimento no regime de direito real de
habitao peridica para o ano seguinte;
d) Eleger o revisor oficial de contas ou a empresa de auditoria que apreciar o relatrio de gesto e as
contas do empreendimento;
e) Aprovar a alterao da prestao peridica nos termos do artigo 24.;
f) Deliberar sobre qualquer assunto do interesse dos titulares de direitos reais de habitao peridica.
3 A assembleia geral convocada pela entidade responsvel pela administrao do empreendimento,
salvo o disposto no n. 5.
4 A assembleia geral deve ser convocada por carta registada, ou por envio de e-mail com recibo de leitura
para o endereo electrnico do titular do direito e publicao da convocatria no stio da empresa na internet, pelo
menos 30 dias antes da data prevista para a reunio, no 1. trimestre de cada ano, para os efeitos, pelo menos, das
matrias referidas nas alneas b) a d) e f) do n. 2.
5 A assembleia geral deve ser convocada pelo presidente sob proposta de titulares de direitos reais de
habitao peridica que representem 5% dos votos correspondentes aos direitos transmitidos.
6 A assembleia geral delibera qualquer que seja o nmero de titulares de direitos presentes ou
representados, salvo o disposto no nmero seguinte.
7 A assembleia geral convocada nos termos do n. 5 requer, para efeitos de deliberao em primeira
convocatria, a presena de titulares de direitos que representem, pelo menos, um tero dos votos correspondentes
aos direitos reais de habitao peridica constitudos.
8 O presidente da assembleia geral eleito por dois anos renovveis.
(Redaco introduzida pelo artigo 2., do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro)

Artigo 35. (Participao na assembleia)

1 Os titulares de direitos reais de habitao peridica podem deliberar em assembleia geral e voar por
escrito.
2 Ningum poder representar mais de um dcimo dos votos correspondentes aos direitos constitudos,
salvo se forem detidos por um nico titular.
3 O proprietrio do empreendimento, mesmo quando no seja titular de direitos reais de habitao
peridica, ou, tendo havido cesso de explorao, o cessionrio devem comparecer na assembleia geral, a fim de
prestar as informaes solicitadas.
4 Cada titular de um direito real de habitao peridica tem o nmero de votos correspondentes ao valor
do direito, nos termos estabelecidos no ttulo constitutivo.
5 O proprietrio do empreendimento que seja titular de direitos reais de habitao peridica no dispe
dos votos correspondentes s unidades de alojamento cuja construo no esteja terminada.
6 O proprietrio do empreendimento ou o cessionrio da explorao no podem ser representantes dos
titulares dos direitos reais de habitao peridica nem votar a alterao da prestao peridica a que se refere a alnea
e) do n. 2 do artigo anterior.
7 As deliberaes so tomadas por maioria simples, salvo disposto no n. 1 do artigo 37..

SECO VII Destituio e substituio na administrao do empreendimento

Artigo 36. (Destituio da administrao do empreendimento)

1 Se o proprietrio do empreendimento ou o cessionrio da explorao deixaram de cumprir a obrigao
de administrao ou houver cumprimento negligente da mesma, podem os titulares deliberar a sua destituio da
administrao do empreendimento, sem prejuzo da responsabilidade daqueles.
2 Considera-se haver incumprimento da obrigao de administrar designadamente nos seguintes casos:
a) Se no for convocada a assembleia geral de titulares nos termos previstos no n. 4 do artigo 34.;
b) Se a assembleia de titulares no aprovar o relatrio de gesto do exerccio anterior;
c) Se a entidade responsvel pela administrao do empreendimento no organizar nem apresentar os
documentos referidos nos artigos 32. e 33.;
d) Se o proprietrio do empreendimento ou o cessionrio da explorao no comparecerem na assembleia
geral de titulares;
e) Se no for constitudo o fundo de reserva previsto no artigo 30.;
f) Se no for constituda ou se caducar a garantia prevista no artigo 31.;
g) Se o empreendimento for desclassificado.

Artigo 37. (Processo)

1 O processo de destituio inicia-se em assembleia geral especialmente convocada para o efeito,
devendo a deliberao ser tomada por maioria de dois teros dos votos correspondentes aos direitos reais de habitao
peridica transmitidos, e s produzindo efeitos depois de deciso do tribunal arbitral, a constituir nos termos dos
nmeros seguintes, ou nomeao judicial prevista no artigo 40..
2 O tribunal arbitral composto por trs rbitros, sendo um designado pelos titulares dos direitos reais de
habitao peridica, outro pelo proprietrio e pelo cessionrio e pelo cessionrio da explorao, se o houver, e o
terceiro pelos rbitros assim designados.
3 O tribunal arbitral deve, quando tal se justificar, fixar um prazo entidade administradora para
cumprimento das obrigaes em falta.
4 Decorrido o prazo referido no nmero anterior, se a entidade em causa no tiver cumprido as obrigaes
impostas pelo tribunal arbitral, este deliberar, de imediato, a destituio daquela e a consequente substituio por
uma outra que administrar todo o empreendimento
3
.

Artigo 38. (Efeitos da substituio)

Destitudo da administrao o proprietrio do empreendimento ou o cessionrio da explorao, o
pagamento das prestaes peridicas deixa de lhes ser devido e ser realizado nova entidade administradora.

Artigo 39. (Direitos e deveres da entidade administradora nomeada)

1 Compete entidade administradora nomeada exercer todos os direitos e cumprir todos os deveres
inerentes administrao conservao do empreendimento, sendo-lhe aplicveis, com as necessrias adaptaes, as
regras estabelecidas na seco VI.
2 A administrao deve exercer-se tambm no que respeita aos direitos reais de habitao peridica
alienados posteriormente pelo proprietrio.

3
Corrigiu-se, ao nvel do n. 2, o manifesto lapso ortogrfico pela proprietria por pelo proprietrio constante da
verso original.

Artigo 40. (Nomeao judicial de administrador)

1 Tomada a deliberao prevista no n. 1 do artigo 36., se, decorrido o prazo de 60 dias, no se encontrar
constitudo o tribunal arbitral referido no artigo 37., podem os titulares dos direitos reais de habitao peridica
requerer ao tribunal da comarca da situao dos bens a nomeao de um administrador judicial.
2 A aco para nomeao do administrador judicial deve ser proposta contra o proprietrio do
empreendimento e o cessionrio da explorao, se existir, seguindo-se, com as necessrias adaptaes, o processo
previsto para a nomeao de administrador na propriedade horizontal.
3 aplicvel ao administrador judicial, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 38. e 39..

Artigo 41. (Cessao do regime de substituio na administrao do empreendimento

O regime de substituio na administrao do empreendimento cessa mediante deliberao por maioria dos
votos correspondentes aos direitos reais de habitao peridica transmitidos, retomando o proprietrio ou o
cessionrio da explorao do empreendimento as funes respectivas logo que preste a cauo prevista no artigo 31..

SECO VIII Da renncia ao direito real de habitao peridica

Artigo 42. (Renncia)

1 O titular do direito real de habitao peridica pode extingui-lo mediante declarao de renncia no
certificado predial, com reconhecimento presencial da assinatura.
2 A declarao de renncia carece de ser notificada ao proprietrio do empreendimento e Turismo de
Portugal, I. P., devendo ainda ser registada nos termos gerais.
3 A declarao a que se refere o nmero anterior produz efeitos seis meses aps as notificaes nele
previstas
4
.

SECO IX Publicidade, comercializao e forma de referncia

Artigo 43. (Publicidade e comercializao)

1 Toda a publicidade ou promoo respeitante venda ou comercializao de direitos reais de habitao
peridica deve identificar de modo inequvoco a forma e o local onde possvel obter o formulrio normalizado de
informao pr-contratual a que se refere o artigo 9..
2 A publicidade respeitante venda ou comercializao de direitos reais de habitao peridica no pode
apresentar a aquisio desses direitos como forma de investimento financeiro.
3 Os direitos reais de habitao peridica no podem ser publicitados ou promovidos sem que tenham
sido sujeitos ao processo de comunicao prvia com prazo, nos termos previstos no artigo 5..
4 Caso um contrato de utilizao peridica de bens, de aquisio de um produto de frias de longa
durao, de revenda ou de troca seja proposto pessoalmente a um consumidor numa promoo ou num evento de
vendas, o profissional deve mencionar claramente no convite a finalidade comercial e a natureza do evento.
5 A actividade de promoo e comercializao dos direitos reais de habitao peridica s pode
desenvolver-se em instalaes do proprietrio, do cessionrio da explorao do empreendimento turstico ou ainda do
mediador.
6 O disposto no presente artigo aplicvel publicidade veiculada com o objectivo de promover a troca
ou revenda dos direitos previsto no presente diploma.

Artigo 44. (Proibio de utilizao de certos termos)

Na publicidade ou promoo dos direitos reais de habitao peridica, bem como nos contratos e
documentos a estes respeitantes, no podem usar-se, em relao aos titulares desses direitos, a palavra proprietrio
ou quaisquer outras expresses susceptveis de criar nos adquirentes desses direitos a ideia de que sero
comproprietrios do empreendimento.

CAPTULO II Dos direitos de habitao turstica

Artigo 45. (Regime dos direitos de habitao turstica)

1 Ficam sujeitos s disposies do presente captulo:
a) Os direitos de habitao em empreendimentos tursticos por perodos de tempo limitados em cada ano e
que no constituam direitos reais de habitao peridica;

4
Corrigiu-se o manifesto lapso ortogrfico priprietrio por proprietrio constante da verso original.
b) Os contratos pelos quais, directa ou indirectamente, mediante um pagamento antecipado completado ou
no por prestaes peridicas, se prometa ou se transmitam direitos de habitao turstica.
2 Os direitos de habitao turstica a que se refere o nmero anterior incluem, nomeadamente, os direitos
obrigacionais constitudos ao abrigo de:
a) Contratos de utilizao peridica de bens, entendendo-se estes como os contratos de durao superior a
um ano, mediante os quais o consumidor adquire, a ttulo oneroso, o direito de utilizar um ou mais alojamentos, por
mais do que um perodo de ocupao, que no configure um direito real de habitao peridica;
b) Contratos de aquisio de produtos de frias de longa durao, entendendo-se estes como os contratos de
durao superior a um ano, mediante os quais o consumidor adquire, a ttulo oneroso, o direito a beneficiar de
descontos ou outras vantagens a nvel de alojamento, por si s ou em combinao com servios de viagens ou outros,
nomeadamente contratos referentes a cartes e clubes de frias, cartes tursticos ou outros de natureza semelhante.
3 No esto sujeitos s disposies do presente captulo, designadamente:
a) As reservas mltiplas de alojamento;
b) Os contratos comuns de arrendamento;
c) Os sistemas de fidelidade comuns que proporcionam descontos em alojamento em empreendimentos
tursticos.

Artigo 46. (Requisitos)

1 Sem prejuzo do disposto nos nmeros seguintes, os direitos de habitao turstica s podem constituir-
se desde que os empreendimentos se encontrem em funcionamento e se verifiquem, com as necessrias adaptaes,
as condies previstas no artigo 4., estando a explorao nesse regime sujeita a comunicao prvia ao Turismo de
Portugal, I. P.
2 O disposto no nmero anterior no prejudica a instalao dos empreendimentos por fases.
3 Excepcionalmente, por deciso dos membros do Governo responsveis pelas reas do ordenamento do
territrio e do turismo, sob proposta do presidente do conselho directivo do Turismo de Portugal, I. P., podem
constituir-se direitos de habitao turstica sobre empreendimentos tursticos e casas e empreendimentos de turismo
no espao rural ainda em construo quando, cumulativamente, estiverem reunidos os seguintes requisitos:
a) As entidades exploradoras garantirem contratualmente a manuteno da explorao turstica de todas as
unidades de alojamento afectas a essa explorao, das instalaes e equipamentos de uso comum e das instalaes e
equipamentos de explorao turstica durante o perodo de durao dos respectivos contratos;
b) A construo dos empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos de habitao turstica
contriburem de forma decisiva para o desenvolvimento e modernizao do sector na regio em que se localizam,
atravs do aumento da competitividade e do reordenamento e diversificao da oferta e, nas regies menos
desenvolvidas turisticamente, atravs da criao de oferta turstica vivel que permita potenciar o desenvolvimento
econmico regional;
c) A construo dos empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos de habitao turstica
produzir um impacte significativo, ao nvel regional, na criao de emprego ou na requalificao do sector;
d) Os empreendimentos tursticos onde forem constitudos direitos de habitao turstica tiverem uma
classificao de 5 estrelas;
e) For prestada uma cauo nos termos e para os efeitos previstos no artigo 15..
4 Quando uma mesma entidade ou grupo empresarial for simultaneamente proprietrio e explorador de
um hotel da mesma categoria ou de categoria superior ao empreendimento turstico onde se integram as unidades de
alojamento sujeitas ao regime dos direitos de habitao turstica e os dois empreendimentos se integrem no mesmo
conjunto urbanstico, os quartos do hotel podem ser contabilizados para o efeito da percentagem prevista na alnea b)
do n. 1 do artigo 4., aplicvel aos direitos de habitao turstica, por fora do disposto no n. 1.
5 A comunicao prvia deve ser enviada, por via informtica, ao Turismo de Portugal, I. P., nos termos
previstos no artigo 62., e instruda com os seguintes elementos:
a) Documento que contenha, com as necessrias adaptaes, os elementos previstos no n. 2 do artigo 5.;
b) Cpia da licena de utilizao turstica do empreendimento turstico;
c) Se o requerente no for o proprietrio do empreendimento turstico, documento que o legitime a
constituir direitos de habitao turstica.
6 As unidades de alojamento dos empreendimentos previstos no n. 1 do artigo anterior no se consideram
retiradas da explorao de servios de alojamento turstico pelo facto de se encontrarem sujeitas ao regime do direito
de habitao turstica.
7 Ao processo de comunicao prvia da explorao no regime de direito de habitao turstica aplica-se
o disposto nos n.
s
3 a 5 do artigo 5., com as devidas adaptaes.
(Redaco introduzida pelos artigos 2. e 4., n. 1, Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 1., do
Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de Maio)

Artigo 47. (Durao)

Os direitos de habitao turstica so, na falta de indicao em contrrio, perptuos, podendo ser fixado um
limite de durao no inferior a um ano, a contar da data da sua constituio ou da data da abertura ao pblico do
empreendimento turstico quando o empreendimento estiver ainda em construo.

Artigo 47.-A (Formulrio normalizado de informao pr-contratual)

1 Em tempo til, antes de o consumidor ficar vinculado pelo contrato ou proposta, o proprietrio ou o
vendedor de direitos de habitao turstica deve entregar de forma gratuita, em papel ou atravs de suporte duradouro
facilmente acessvel ao consumidor, informaes exactas que, de uma forma clara, precisa e compreensvel,
descrevam o empreendimento turstico, bem como os direitos e obrigaes decorrentes do contrato.
2 As informaes mencionadas no nmero anterior constam de formulrio normalizado de informao
pr-contratual e incluem designada e obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) A identidade, o domiclio, a indicao exacta da qualidade jurdica do vendedor no momento da
celebrao do contrato, bem como a identidade e o domiclio do proprietrio das unidades de alojamento;
b) A identificao do empreendimento turstico, com meno do nmero da descrio do prdio ou prdios
no registo predial e indicao da sua localizao, com referncia ao tipo e classificao do mesmo;
c) A natureza exacta e especificao do contedo do direito objecto do contrato;
d) A indicao exacta do perodo durante o qual o direito pode ser exercido, incluindo a data a partir da qual
pode ser exercido;
e) O preo a pagar pela aquisio do direito ou direitos, incluindo descrio exacta dos custos adicionais
obrigatrios decorrentes do contrato;
f) A descrio dos encargos peridicos, incluindo calendarizao dos mesmos, contribuies especiais ou
taxas locais eventualmente existentes decorrentes do exerccio do direito, bem como os critrios de fixao e
actualizao dos mesmos;
g) A descrio dos servios colocados disposio do titular do direito ou direitos, com distino dos
custos includos e no includos no preo a pagar;
h) A existncia de cdigos de conduta aplicveis com indicao do local onde os mesmos podem ser
consultados;
i) As informaes sobre o modo e os prazos do exerccio do direito de resoluo do contrato, com a
indicao da pessoa a quem deve ser comunicada a resoluo;
j) A informao relativa proibio de quaisquer pagamentos antecipados antes de decorrido o prazo de
resoluo;
l) A informao de que o contrato pode, nos termos do direito internacional privado e em caso de litgio, ser
regido por lei diferente da do Estado membro onde o consumidor reside ou tem o seu domiclio habitual.
3 O formulrio normalizado de informao pr-contratual deve conter ainda informao detalhada sobre:
a) Os direitos adquiridos, com especificao clara e adequada das condies do seu exerccio, com
descrio exacta e pormenorizada do imvel ou imveis, incluindo a sua localizao e descrio dos mveis e
utenslios que constituem a unidade de alojamento;
b) As restries eventualmente existentes quanto possibilidade de o consumidor utilizar os direitos;
c) A forma de resoluo do contrato e respectivos efeitos na esfera do titular, incluindo especificao dos
custos a repercutir no titular e consequncias em caso de contratos acessrios, incluindo contratos de crdito
associados;
d) A indicao da lngua ou lnguas utilizadas entre o titular do direito e o proprietrio ou administrador do
empreendimento no mbito do contrato, incluindo as questes relacionadas com a indicao dos custos, com o
tratamento dos pedidos de informao ou apresentao de reclamaes;
e) A indicao da possibilidade ou impossibilidade de recurso a mecanismos extrajudiciais de resoluo de
conflitos.
4 As alteraes s informaes previstas no nmero anterior devem ser comunicadas ao adquirente antes
da celebrao do contrato, devendo nesse caso o contrato fazer referncia expressa a essas alteraes.
5 As informaes previstas no n. 3 no podem ser alteradas, salvo acordo expresso das partes em
contrrio ou, se as alteraes resultarem de circunstncias inusitadas, imprevisveis e independentes da vontade do
profissional, e as suas consequncias no pudessem ter sido evitadas mesmo com toda a diligncia devida.
6 As informaes a que se referem os n.
os
2 e 3 devem ser redigidas na lngua ou numa das lnguas do
Estado membro de residncia ou da nacionalidade do consumidor escolha deste desde que se trate de uma das
lnguas oficiais da Comunidade.
7 O modelo de documento informativo normalizado aprovado pelo despacho conjunto a que se refere o
n. 7 do artigo 9..

Artigo 48. (Contrato de transmisso de direitos de habitao turstica)

1 O contrato de transmisso de direitos de habitao turstica celebrado por escrito e deve ser entregue
pelo vendedor ao adquirente em papel ou atravs de suporte duradouro.
2 O vendedor deve entregar ao adquirente um contrato de transmisso de direitos de habitao turstica
redigido na lngua do Estado em que se situe o imvel e uma traduo do contrato, escolha do adquirente:
a) Na ou numa das lnguas do Estado membro de residncia do adquirente; ou
b) Na ou numa das lnguas do Estado membro de que este nacional, desde que se trate de uma das lnguas
oficiais da Comunidade.
3 Na rea do contrato ou contrato -promessa de transmisso de direitos de habitao turstica
imediatamente anterior destinada a assinaturas deve constar:
a) A meno relativa ao exerccio do direito de resoluo, sem necessidade de indicao do motivo e sem
quaisquer encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar da data da celebrao do contrato ou do contrato-promessa
ou da entrega do mesmo;
b) A meno sobre a proibio de quaisquer pagamentos antecipados directa ou indirectamente
relacionados com o negcio jurdico a celebrar.
4 No espao previsto no nmero anterior, o adquirente deve ainda declarar ter recebido a traduo do
contrato, que constitui parte integrante do mesmo para todos os efeitos legais.
5 Os contratos a que se refere o n. 1, ou os respectivos contratos-promessa, devem mencionar, quando o
vendedor ou o promitente-vendedor intervenham no exerccio do comrcio, sob pena de anulabilidade:
a) Os elementos a que se referem as alneas c), d), g) e p) a t) do n. 2 do artigo 5.;
b) Os elementos a que se referem as alneas c) e d) do n. 2 do artigo 11., com as necessrias adaptaes;
c) A indicao das garantias prestadas para cumprir o disposto no artigo 52.;
d) A indicao explcita de que o direito a que se refere o contrato no constitui um direito real;
e) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea d), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
f) Se o vendedor no for o proprietrio das casas ou empreendimentos previstos no artigo 45. ou algum
que actue devidamente mandatado para o representar nos termos previstos no nmero seguinte, deve ainda juntar a
autorizao prevista nos nmeros seguintes;
g) A meno das informaes previstas nos n.
s
2 e 3 do artigo 47.-A, que deve ter total correspondncia
com o formulrio normalizado de informao.
6 A comercializao de direitos de habitao turstica por quem no seja proprietrio dos
empreendimentos tursticos previstos no artigo 45., ou por quem actue devidamente mandatado para o efeito por
mediao, agenciamento, cesso ou outras formas afins, depende de comunicao prvia ao Turismo de Portugal, I.
P.
7 A comunicao prvia referida no nmero anterior depende da observncia pelos requerentes dos
seguintes requisitos:
a) (Revogada pelo artigo 6., n. 1, alnea d), do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro);
b) Garantir o gozo pleno dos direitos de habitao turstica objecto do contrato de transmisso durante o seu
perodo de durao;
c) Comprovao da sua idoneidade comercial.
8 Para efeitos do disposto na alnea c) do nmero anterior, no so consideradas comercialmente idneas
as pessoas relativamente s quais se verifique:
a) A proibio legal do exerccio do comrcio;
b) A inibio do exerccio do comrcio por ter sido declarada a sua falncia ou insolvncia enquanto no
for levantada a inibio e decretada a sua reabilitao;
c) Terem sido titulares, gerentes ou administradores de um estabelecimento individual de responsabilidade
limitada, de uma cooperativa ou de uma sociedade comercial, punida com trs ou mais coimas, desde que lhe tenha
sido aplicada a sano de interdio do exerccio da actividade.
9 Para efeitos do disposto no n. 6, e sem prejuzo do disposto na alnea d) do artigo 5. do Decreto-Lei n.
92/2010, de 26 de Julho, o vendedor deve apresentar no Turismo de Portugal, I. P., uma comunicao prvia
acompanhada dos seguintes elementos:
a) Certido do acto constitutivo do estabelecimento individual de responsabilidade limitada, da cooperativa
ou da sociedade comercial, ou cpia de documento de identificao, se for pessoa singular sem aquele
estabelecimento constitudo;
b) Certido do registo comercial definitivo do estabelecimento individual de responsabilidade limitada, da
cooperativa ou da sociedade comercial, se for pessoa colectiva ou singular com aquele estabelecimento constitudo;
c) Certido que ateste que a empresa no devedora ao Estado de quaisquer contribuies, impostos ou
outras importncias ou que o pagamento das mesmas est formalmente assegurado;
d) Certido que ateste que a empresa tem a situao regularizada com a segurana social;
e) Cpia dos contratos celebrados entre o vendedor e o ou os proprietrios das unidades de alojamento
sujeitas ao regime dos direitos de habitao turstica, que garantam o gozo pleno dos direitos objecto do contrato ou
contrato-promessa de transmisso desses direitos, pelo perodo de durao neles previstos.
10 Quando os elementos a que se referem as alneas a) a d) do nmero anterior se encontrem disponveis
na Internet, a respectiva apresentao pode ser substituda pela indicao dos endereos electrnicos onde aquela
informao pode ser consultada e respectivos cdigos de acesso e, se for caso disso, pela entrega de declarao a
autorizar essa consulta.
11 O processo de comunicao prvia obedece ao disposto nos n.
s
3 a 5 do artigo 5., com as devidas
adaptaes.
(Redaco introduzida pelos artigos 2. e 6., n. 1, alnea d) [revogou a alnea e) do n. 5 e a alnea a) do
n. 7 do artigo 48.], do Decreto-Lei n. 37/2011, de 10 de Maro; artigo 18., do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29
de Maro; artigo 1., do Decreto-Lei n. 22/2002, de 31 de Janeiro; e artigo 1., do Decreto-Lei n. 180/99, de 22 de
Maio)

Artigo 49. (Direito de resoluo)

1 Nos contratos de aquisio de direitos de habitao turstica ou nos respectivos contratos-promessa, o
adquirente ou o promitente-adquirente tem a faculdade de resolver o contrato, sem indicar o motivo e sem quaisquer
encargos, no prazo de 14 dias seguidos e nos termos do n. 2 do artigo 16.
2 aplicvel ao direito de resoluo dos contratos de aquisio de direitos de habitao turstica ou dos
respectivos contratos-promessa, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.
s
3 a 9 do artigo 16..

Artigo 50. (Administrao e conservao)

1 A administrao e conservao das unidades de alojamento e das instalaes e servios de uso comum
do empreendimento competem ao proprietrio ou ao cessionrio da explorao, aplicando-se, com as devidas
adaptaes, o disposto nos artigos 25. a 30..
2 No 1. trimestre de cada ano ser convocada pela entidade responsvel pela administrao do
empreendimento uma assembleia geral dos titulares dos direitos de habitao turstica com vista prestao de
informaes e deliberao sobre qualquer assunto do interesse daqueles titulares.
3 aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto na alnea b) do n. 2 e nos n.
s
4 e 6 do artigo 34.
e nos artigos 36. a 41..

Artigo 50.-A (Pagamento escalonado)

1 Nos contratos de aquisio de direitos de habitao turstica a que se refere a alnea b) do n. 2 do artigo
45. o pagamento do preo pelo titular ao proprietrio ou ao cessionrio da explorao do empreendimento feito de
acordo com um calendrio de pagamentos escalonados.
2 Os pagamentos, incluindo eventuais quotas de membros, so divididos em prestaes anuais, todas do
mesmo valor.
3 proibido qualquer pagamento do preo que no esteja de acordo com o calendrio de pagamentos
escalonados.
4 O vendedor deve enviar um pedido de pagamento por escrito, em papel ou noutro suporte duradouro,
pelo menos 14 dias seguidos antes da data de vencimento de cada prestao.
5 A partir do pagamento da segunda prestao, o titular tem o direito de resolver o contrato sem sofrer
qualquer sano, desde que informe o profissional no prazo de 14 dias seguidos a contar da recepo do pedido de
pagamento de cada prestao.
6 A partir da segunda anuidade, o vendedor e o titular podem acordar na sua actualizao de acordo com
o ndice mdio de preos ao consumidor no continente, publicado pelo Instituto Nacional de Estatstica.
7 O exerccio do direito a que se refere o n. 5 no prejudica a aplicao das regras gerais do direito em
matria de cumprimento e incumprimento das obrigaes.

Artigo 51. (Prestao peridica)

1 O contrato de aquisio de direito de habitao turstica pode estabelecer uma prestao peridica a
pagar pelo titular ao proprietrio ou ao cessionrio da explorao do empreendimento.
2 O valor da prestao peridica pode ser actualizado nos termos previstos no contrato.
3 No pode convencionar-se o pagamento antecipado das prestaes peridicas respeitantes a anos
subsequentes.
4 aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 2 do artigo 23..

Artigo 52. (Caues)

1 O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos de habitao turstica, ou o
vendedor, nos casos previstos na alnea f) do n. 3 do artigo 48., deve prestar a favor do adquirente ou do promitente-
adquirente de direitos de habitao turstica cauo pelo montante das quantias recebidas por este a qualquer ttulo,
para os efeitos e nos termos do artigo 15..
2 O proprietrio das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos de habitao turstica ou, tendo
havido cesso de explorao, o cessionrio devem ainda prestar cauo de boa administrao, a favor dos titulares de
direitos de habitao turstica, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 31., com as necessrias adaptaes.
3 Se na casa ou empreendimento existirem titulares de direitos no obrigados ao pagamento de prestaes
peridicas, a cauo de boa administrao deve ser fixada anualmente pela entidade encarregada da auditoria das
contas, em valor no inferior ao montante de despesas previsto para cada exerccio.
4 A cauo prevista nos nmeros anteriores s pode ser accionada por deliberao da maioria dos titulares
dos direitos de habitao turstica constitudos.

Artigo 53. (Extenso do regime)

1 Aos direitos de habitao turstica aplicado, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos
13.-A, 14., 20., 43. e 44.
2 Aos contratos de troca, bem como aos contratos de revenda dos direitos previstos no presente diploma
aplica-se, com as necessrias adaptaes, o disposto no presente diploma, em especial o previsto nos artigos 9., 13.,
13. -A, 14., 16. e 47.-A.
3 Sem prejuzo do mencionado no nmero anterior, aos contratos de revenda aplicvel o disposto no
Decreto-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto, que regula o exerccio das actividades de mediao imobiliria e de
angariao imobiliria em tudo o que no contrarie o presente diploma.
4 Os formulrios normalizados de informao pr-contratual respectivos so aprovados pelo despacho
conjunto a que se refere o n. 7 do artigo 9..
5 Por contrato de troca entende-se o contrato por fora do qual o consumidor adere, a ttulo oneroso, a um
sistema de troca que lhe permite ter acesso a um alojamento de pernoita ou a outros servios, em troca de conceder a
terceiros acesso temporrio aos benefcios inerentes aos direitos decorrentes do seu contrato de utilizao peridica
de bens.
6 Por contrato de revenda entende-se o contrato por fora do qual o profissional, a ttulo oneroso, presta
assistncia ao consumidor na venda ou na compra de um produto de utilizao peridica de bens ou de um produto de
frias de longa durao.

Artigo 53.-A (Direitos de habitao turstica em bens mveis)

1 As normas sobre comercializao, venda e revenda de produtos, publicidade e informaes obrigatrias
ao consumidor, previstas no presente captulo, so aplicveis, com as necessrias adaptaes, aos contratos de
durao superior a um ano, atravs dos quais se concedam direitos de habitao em alojamentos de pernoita inseridos
em bens mveis.
2 Sem prejuzo do disposto no nmero anterior, a explorao de direitos de habitao turstica em bens
mveis prestada livremente, no estando sujeita a comunicao prvia nem se aplicando as regras relativas cauo
e ao fundo de reserva.

CAPTULO III Das infraces e sua sano

Artigo 54. (Contra-ordenaes)

1 Constituem contra-ordenaes punveis com coima de 9975,94 a 99 759,40:
a) A comercializao de direito real de habitao peridica no validamente constitudo;
b) A infraco ao disposto no n. 1 do artigo 4.;
c) A infraco ao disposto no n. 2 do artigo 12., no artigo 14. e no n. 1 do artigo 17.;
d) A no prestao das caues previstas no artigo 15. e no n. 3 do artigo 19.;
e) A no devoluo atempada das quantias entregues pelo adquirente ou promitente-adquirente de direitos
reais de habitao peridica ou de direitos de habitao turstica, em caso do exerccio do direito de resoluo dos
respectivos contratos;
f) A violao dos direitos garantidos pelo disposto nas alneas a) e c) do n. 1 do artigo 21.;
g) O incumprimento do disposto no artigo 30.;
h) A no prestao da cauo prevista no artigo 31.;
i) A realizao de publicidade ou promoo do direito real de habitao peridica ou de direito de habitao
turstica em infraco ao disposto nos artigos 43. e 44.;
j) A comercializao de direitos de habitao turstica em infraco ao disposto nos n.
s
1 e 4 do artigo 46.;
l) A infraco do disposto nos n.
s
m) A no prestao das caues previstas no artigo 52.;
n) O incumprimento do disposto no n. 5 do artigo 60..
2 Constituem contra-ordenaes punveis com coima de 4987,98 a 49 879,79:
a) A infraco ao disposto no n. 3 do artigo 4.;
b) A infraco ao disposto nos n.
s
1, 2 e 3 do artigo 9.;
c) A infraco ao disposto no n. 2 do artigo 11.;
d) O incumprimento das obrigaes previstas nos n.
s
3 a 6 do artigo 11., no artigo 13. e no n. 2 do artigo
18.;
e) A falta de conservao e limpeza das unidades de alojamento objecto do direito, em infraco ao
disposto no artigo 26.;
f) O incumprimento do disposto nos n.
s
1 a 3 do artigo 32., no artigo 33. e nos n.
s
g) A infraco ao disposto no n. 1 do artigo 48., quando o vendedor tenha intervindo no exerccio do
comrcio;
h) A infraco ao disposto no n. 2 do artigo 48.;
i) A violao dos direitos garantidos pelos n.
s
1, 7 e 8 do artigo 16. e pelo artigo 49.;
j) A infraco ao disposto no n. 2 do artigo 50.;
l) A infraco ao disposto nos n.
s
1 a 4 do artigo 50.-A.
3 A negligncia e a tentativa so punveis.

Artigo 55. (Sanes acessrias)

1 Conjuntamente com as coimas previstas, podem ser aplicadas, de acordo com a natureza, a gravidade ou
a frequncia das contra-ordenaes, as seguintes sanes acessrias, nos termos da lei geral:
a) Apreenso de todo o material utilizado, no caso da alnea i) do n. 1 do artigo anterior;
b) Interdio, por dois anos, do exerccio da actividade, salvo no caso da alnea d) do n. 2 do artigo
anterior.
2 Da aplicao de qualquer sano ser sempre dada publicidade, a expensas do infractor, mediante:
a) A afixao de cpia da deciso, pelo perodo de 30 dias, no prprio empreendimento, em lugar e por
forma bem visvel;
b) A sua publicao em jornal de difuso nacional, regional ou local, de acordo com o lugar, a importncia
e os efeitos da infraco.

Artigo 56. (Concurso de contra-ordenaes)

Se um facto violar simultaneamente o disposto no Cdigo da Publicidade, aprovado pelo Decreto-Lei n.
330/90, de 23 de Outubro, e alterado pelo Decreto-Lei n. 74/93, de 10 de Maro, e pelo Decreto-Lei n. 275/98, de 9
de Setembro, e artigos 43. e 44. do presente diploma, deve ser punido pela violao destes.

Artigo 57. (Responsabilidade)

Os titulares, gerentes e administradores ou directores do estabelecimento individual de responsabilidade
limitada, da cooperativa ou da sociedade comercial, proprietrias ou cessionrias, so subsidiariamente responsveis
pelo pagamento das coimas aplicadas quelas.

Artigo 58. (Competncia)

1 Compete Autoridade de Segurana Alimentar e Econmica a organizao e instruo dos processos
relativos s contra-ordenaes previstas no presente diploma.
2 da competncia da Comisso de Aplicao de Coimas em Matria Econmica e de Publicidade a
aplicao das coimas e sanes acessrias previstas no presente diploma.

Artigo 59. (Destino das coimas)

O produto das coimas reverte em:
a) 60 % para os cofres do Estado;
b) 30 % para a Autoridade de Segurana Alimentar e Econmica;
c) 10 % para a Comisso de Aplicao de Coimas em Matria Econmica e de Publicidade.

CAPTULO IV Disposies finais e transitrias

Artigo 60. (Aplicao no tempo e no espao)

1 O presente diploma aplica-se aos direitos reais de habitao peridica constitudos, ficando ressalvados
os efeitos j produzidos pelos factos que este se destina a regular.
2 Aos direitos reais de habitao peridica que tenham sido objecto de contratos-promessa de transmisso
e no se encontrem constitudos ao tempo da entrada em vigor do presente diploma aplicam-se, quanto escritura
pblica, ao registo e emisso de certificados prediais, as disposies dos artigos 4., 5. e 7. a 9. do Decreto-Lei n.
130/89, de 18 de Abril.
3 Nas transmisses de direitos reais de habitao peridica titulados por certificados prediais emitidos ou
a emitir ao abrigo do Decreto-Lei n. 130/89, de 18 de Abril, em que, nos termos do presente diploma, caiba ao
adquirente a faculdade de resolver o contrato, deve este declarar por escrito, no momento da transmisso, que tomou
conhecimento daquela faculdade.
4 O ttulo de constituio dos direitos reais de habitao peridica deve ser modificado, no prazo de um
ano, sempre que o mesmo no se conforme, no tocante ao contedo dos direitos, com o que se dispe no presente
diploma.
5 O proprietrio ou cessionrio da explorao do empreendimento turstico deve reforar, no prazo de um
ano, a cauo de boa administrao, at ao montante mnimo previsto no artigo 31..
6 O presente diploma aplica-se aos direitos obrigacionais de habitao turstica constitudos ao abrigo do
disposto no Decreto-Lei n. 130/89, de 18 de Abril, salvo o disposto no n. 1 do artigo 47..
7 Sempre que a lei aplicvel ao contrato seja a lei de um Estado membro da Unio Europeia considerada
como no escrita toda e qualquer clusula contratual atravs da qual o consumidor renuncie aos direitos previstos no
presente diploma.
8 Se a lei aplicvel for a lei de um pas terceiro ao da Unio Europeia, o consumidor no pode ser privado
da proteco conferida pelo disposto neste decreto-lei quando:
a) O bem imvel se encontre situado no territrio de um Estado membro;
b) Nos restantes casos, o vendedor exercer a sua actividade de comrcio no territrio de um Estado membro
ou dirigir por qualquer meio essa actividade para o territrio de um Estado membro.

Artigo 60.-A (Informao ao consumidor e resoluo extrajudicial de litgios)

1 As entidades responsveis pela aplicao do presente diploma devem promover aces destinadas a
informar os consumidores sobre os direitos que para eles resultam da sua aplicao.
2 As entidades a que se refere o nmero anterior devem promover o recurso aos mecanismos de resoluo
extrajudicial de conflitos para a resoluo de litgios entre profissionais e consumidores, na acepo da Lei n. 24/96,
de 31 de Julho, resultantes da aplicao do presente diploma.
3 As entidades referidas no n. 1 devem incentivar os profissionais e os titulares de cdigos de conduta a
informarem os consumidores sobre a existncia destes cdigos.

Artigo 61. (Iseno de IMT)

A transmisso do direito real de habitao peridica isenta do imposto municipal sobre as transmisses
onerosas de imveis (IMT).

Artigo 61.-A (Tramitao desmaterializada)

A tramitao dos procedimentos de comunicao prvia previstos nos artigos 5.,46. e 48. realizada por
via informtica atravs de formulrio disponvel no balco nico electrnico a que se refere o artigo 6. do Decreto-
Lei n. 92/2010, de 26 de Julho, acessvel atravs do Portal da Empresa, do Portal do Cidado e do stio da Internet do
Turismo de Portugal, I. P..

Artigo 61.-B (Cooperao administrativa)

As autoridades competentes nos termos do presente decreto-lei participam na cooperao administrativa
atravs do Sistema de Informao do Mercado Interno (IMI) no mbito dos procedimentos relativos a exploradores
deste tipo de estabelecimentos com actividade noutro Estado membro, incluindo no mbito da fiscalizao e
aplicao de sanes, nos termos do captulo VI do Decreto-Lei n. 92/2010, de 26 de Julho.

Artigo 62. (Norma revogatria)

Sem prejuzo do disposto no artigo 60., revogado o Decreto-Lei n. 130/89, de 18 de Abril.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 24 de Junho de 1993. Anbal Antnio Cavaco Silva
Jorge Braga de Macedo lvaro Jos Brilhante Laborinho Lcio Fernando Manuel Barbosa Faria de Oliveira
Maria Teresa Pinto Basto Gouveia.

Promulgado em 28 de Julho de 1993.
Publique-se.
O Presidente da Repblica, MRIO SOARES.
Referendado em 29 de Julho de 1993.
O Primeiro-Ministro, Anbal Antnio Cavaco Silva.

FICHA N. 21-A (POSSE ELEMENTOS COMPLEMENTARES DE
ESTUDO)

LUS MANUEL TELES DE MENEZES LEITO A POSSE (Direitos Reais,
4. Edio, Livraria Almedina, Coimbra, 2013, p. 99-159

SECO I GENERALIDADES

A definio de posse constante no artigo 1251., do C.C., leva MENEZES
LEITO a entend-la como a situao em que ocorre o exerccio o exerccio fctico de
poderes sobre as coisas, o qual objecto de proteco pelo Direito, independentemente
da averiguao efectiva titularidade do direito sobre essa coisa. Atravs da posse da
posse tutela-se, no fundo, a exteriorizao do direito, independentemente da
averiguao sobre a sua titularidade.
Razes da proteco
i) Defesa da paz pblica;
ii) Continuidade do exerccio das posies jurdicas.

O exerccio dos poderes de facto legitima:
i) manuteno ou restituio coisa, independentemente da discusso sobre a
efectiva titularidade do direito.
Como sublinha MENEZES LEITO, essa constatao de a coisa ser
protegida, independentemente da titularidade do direito sobre ela, [que] leva a que se
distinga entre posse formal, quando o exerccio fctico de poderes sobre a coisa no
acompanhada da titularidade do direito, e posse causal, em que esse exerccio se
encontra a ser realizado pelo titular do direito.

SECO II O FUNDAMENTO DA PROTECO POSSESSRIA

1. TEORIAS
Segundo JHERING haveria:
Teorias relativas aquelas que buscam o fundamento da proteco
possessria, no na posse em si, mas antes em circunstncias, objectivos ou proposies
jurdicas exteriores a ela, considerando que a posse serve para defender outros institutos
que, sem ela no poderiam ser plenamente exercidos.
Teorias absolutas aquelas em que o fundamento da proteco possessria
encontrado no prprio instituto a posse.

ELENCO DE TEORIAS RELATIVAS SEGUNDO JHERING:

1 Proibio de violncia, porque:
a) A turbao da posse um delito contra o possuidor SAVIGNY);
b) Contra a ordem pblica (RUDORFF);
2 Princpio jurdico segundo o qual ningum pode ultrapassar juridicamente
outrem sem apresentar um fundamento prevalecente para o seu direito (THIBAUT);
3 Preferncia pela ilibao, segundo a qual, a menos que seja apresentada
contraprova em sentido contrrio, a posio do possuidor deve ser protegida (RDER);
4 Defesa da propriedade, porque:
a) Constitui uma propriedade provvel (tese clssica);
b) Corresponde a uma propriedade inicial (GANS);
c) Existe interesse necessrio num complemento da tutela da propriedade
(JHERING).
ELENCO DE TEORIAS ABSOLUTAS SEGUNDO JHERING:
a) A vontade do possuidor na sua incorporao fctica (GANS, PUCHTA,
BRUNS);
b) A preservao do controlo fctico da coisa, atento o valor econmico
representado pelo mesmo (STAHL).

Posio adoptada por MENEZES LEITO:
As teorias que fundamentam a posse na propriedade tm hoje que ser
rejeitadas, uma vez que a posse extravasa do mbito da propriedade, sendo hoje a sua
tutela concedida inclusivamente no mbito dos direitos pessoais de gozo. A defesa da
paz pblica um elemento importante na justificao da tutela possessria, mas no
parece ser o elemento decisivo, uma vez que est em causa antes de tudo uma proteco
dada ao possuidor na conservao da sua situao.
A razo da proteco possessria resulta assim da circunstncia de o controlo
fctico sobre a coisa exercido no prprio interesse constituir um valor econmico, que
deve ser disciplinado e protegido como tal.

SECO III POSSE E DETENO

1. Posse vs deteno
No Direito Romando ter surgido segundo MENEZES LEITO , ao lado da
possessio civilis, a possessio naturalis que viria, posteriormente, a ser crismada de
deteno e em que se verificaria um exerccio efectivo de poderes sobre a coisa, mas em
que por algum motivo no se poderia atribuir a quem exerce esses poderes os efeitos da
posse. Uma coisa a posse e outra distinta a deteno.

2. Teoria subjectivista de posse de SAVIGNY e teoria objectivista de
JHERING

Para SAVIGNY afigura-se essencial posse a deteno, ou seja, a
possibilidade fsica de exercer controlo sobre uma coisa, com excluso de todos os
outros, o que, por exemplo, o navegador tem em relao ao seu barco, mas j no em
relao gua sobre a qual ele se encontra. S que a deteno no seria um conceito
jurdico, j que se limitaria ao exerccio fctico de poderes sobre uma coisa (corpus),
sendo assim uma situao de facto, embora relacionada com o exerccio do direito
correspondente, que atribui juridicamente esses poderes. Assim, para se obter a posse,
exigir-se-ia para alm da deteno um elemento psicolgico, o animus, cuja
caracterizao transforma a deteno em posse. Efectivamente, o animus possidendi
corresponde inteno de actuar como proprietrio (animus domini), o qual seria
essencial posse.
Para JHERING (Der Besitzwille) a vontade no relevante para distinguir a
posse da deteno, pelo que o elemento distintivo entre as duas no poderia ser o
animus. Efectivamente, a vontade sempre necessrias em ambas as situaes, uma vez
que sem vontade existe apenas a justaposio material da coisa a uma pessoa, a qual no
tem qualquer significado jurdico, como no exemplo de algum colocar um objecto na
mo de uma pessoa que se encontra a dormir. Fundamental para a poss e antes a
existncia de um interesse que a lei disciplinar, podendo essa relao possessria ser
vida como a constatao de um interesses de uma pessoa sobre a coisa. Por esse motivo,
a vontade nem sequer teria utilidade para estabelecer a distino entre posse da coisa em
nome alheio ou em nome prprio, havendo antes que averiguar se o detentor da coisa
actua no seu interesse prprio ou antes no interesse alheio. Para JHERING, o que
essencial posse a relao material com a coisa, acompanhada de querer manter essa
relao, pelo que em princpio a deteno conduz sempre posse, uma vez que esta se
basta com a existncia de um poder fsico sobre a coisa voluntariamente mantido e
exercido, que se traduz em termos positivos no exerccio de poderes sobre a coisa, e em
termos negativos, na excluso dos outros em relao a ela. Por esse motivo tanto na
deteno como na posse existiriam sempre corpus e animus, uma vez que estes so
elementos essenciais de qualquer relao com a coisa, do que esta exige sempre a
materializao de uma vontade pelo que o animus no poderia existir sem o corpus,
nem o corpus sem o animus.

Legenda:
X a posse;
Y a deteno
C o corpus
A o animus
N a disposio legal que exclui certas relaes possessrias da proteco
interdital.

Numa equao albbrica:
Na doutrina de SAVIGNY
x = a + + c
y = a + c

Na doutrina de JHERING:
X = a + c
Y 0 a + c n

CONCEPO SUBJECTIVA DE SAVIGNY para a ocorrncia de posse,
exigir-se-ia, alm do corpus controlo fctico sobre a coisa um animus, que
corresponderia a uma inteno especfica do possuidor, o qual teria que consistir na
inteno de agir como proprietrio (animus dominis). A deteno corresponderia a um
corpus desacompanhado de animus, enquanto na posse ocorreriam as suas situaes.
CONCEPO OBJECTIVA DE JHERING tanto na posse como na deteno
ocorreria a verificao do corpus e animus, distinguindo-se uma da outra pelo facto de
na deteno ocorrer uma disposio legal que descaracteriza a situao como posse,
retirando os interditos ao possuidor.

Soluo da lei portuguesa
Inspirao na tese subjectivista de SAVIGNY. Artigo 1253., alneas a) e c), do
CC.
MENEZES LEITO defende a tese objectivista:
Em primeiro lugar, parece-nos hoje indubitvel a formulao objectivista da lei
portuguesa. Efectivamente, o artigo 1251. no define a posse como uma deteno a que
tem que acrescer o animus, no partindo assim da deteno para chegar posse, como
exige a teoria subjectivista. Antes pelo contrrio, a posse genericamente atribuda em
todos os casos em que algum actua por forma correspondente ao exerccio de um
direito real, e () igualmente em certos direitos pessoais de gozo, independentemente
da inteno do possuidor. A deteno vista como uma posse legalmente
descaracterizada, dado que haver posse sempre que algum no se encontre em alguma
das situaes em que a lei recuse a tutela possessria, nomeadamente o artigo 1253..
Neste sentido, a alnea a) do artigo 1253. no pode ser encarada como uma
formulao subjectivista, na medida em que a sua referncia inteno no serve para
converter toda a deteno em posse, sendo antes um dos casos legais da qualificao de
uma situao aparentemente possessria como mera deteno. As explicaes utilizadas
para esta norma no tm sido porm suficientes. A ideia de OLIVEIRA ASCENSO de
que se exigiria uma inteno declarada esbarra com a irrelevncia da protestatio facta
contraria. Mas a formulao de MENEZES CORDEIRO tambm insuficiente, dado
que o art. 1253., alnea a) no pode ser interpretado como mera referncia a outros
casos legais em que a lei nega a tutela possessria, dado que tal implicaria converter o
preceito numa mera norma remissiva, sem contedo til.
Uma interpretao possvel a de que esta norma pretendeu abranger os actos
facultativos. Esta expresso tem sido entendida com os seguintes significados:
a) Exerccio pelo proprietrio de um poder includo no seu direito, que poderia
igualmente integrar um direito sobre coisa alheia;
b) Exerccio de poderes sobre bens do domnio pblico;
c) No exerccio pelo proprietrio de faculdades que a este assistem,
beneficiando-se assim indirectamente outrem, mas no podendo este, por no ter posse,
adquirir por usucapio servides negativas;
d) O acto facultativo corresponderia ao acto de mera tolerncia, podendo
distinguir-se deste por envolver uma permisso expressa, enquanto que no acto de mera
tolerncia a permisso seria tcita.

Qualquer destas situaes no parece, porm, corresponder ao disposto no artigo
1253., alnea a). Na primeira situao, a questo coloca-se, no em termos
possessrios, mas antes em termos de conflito entre titulares de direitos reais, sendo
objecto de tratamento em outras disposies (cfr. artigo 1406., n. 2). Quando
segunda situao, esta especificamente regulada no artigo 1267., n. 1, alnea b).
Relativamente terceira situao, no naturalmente posse o no exerccio por outrem
de poderes correspondentes ao seu direito, uma vez que tal no se adequa definio de
posse do art. 1251.. Finalmente, a ltima hiptese cabe perfeitamente no art. 1253.,
alnea b), pelo que no se justifica que a ela faamos corresponder alnea a).
S assim uma explicao adequada para o art. 1253., alnea a): ele corresponde
a situaes em que h exerccio de poderes de facto sobre a coisa, mas os mesmos
correspondem ao contedo de um direito ao qual a lei no reconhece a tutela
possessria. Assim, por exemplo, a lei reconhece a tutela possessria ao credor
pignoratcio, locatrio e comodatrio, mas no a reconhece ao hspede no contrato de
hospedagem, nem ao titular do direito real de habitao peridica [artigo 21., n. 1,
alnea c), do DL 275/93). Ser ento a estas situaes que se refere o art. 1253.,
alnea a).
J o artigo 1253., alnea b) refere-se aos actos de mera tolerncia. Esta
disposio deve ser interpretada em termos amplos, em ordem a poder extravasar da
simples relao de simpatia e obsequiosidade entre vizinhos, abrangendo todos os casos
em que o exerccio de poderes sobre a coisa resulta de uma autorizao expressa ou
tcita, emanada do proprietrio, sem que No entanto essa autorizao vise conceder
algum direito ao detentor.
Finalmente, o artigo 1253. c) refere-se aos representantes ou mandatrios do
possuidor e, de um modo geral, a todos os que possuem em nome de outrem. Nestas
alneas abrangem-se as situaes dos titulares de direitos reais menores ou de direitos
pessoais de gozo, que possuem, simultaneamente com a posse em nome prprio do seu
prprio direito, a posse em nome alheio do direito de propriedade. Para alm disso,
estar aqui em causa o exerccio da posse por em representao doutrem (cfr. art.
1252., n. 2), como o que exercido por procuradores ou mandatrios com
representao do possuidor, devendo ainda a disposio ser extensiva aos seus
auxiliares com contemplatio domini. J os mandatrios sem representao no podero
ser considerados como detentores, uma vez que so possuidores em nome prprio.

SECO IV MBITO DA POSSE

1. Coisas sobre as coisas de pode exercer a posse.

A posse incide sobre coisas corpreas arrigo 1302. CC.; universalidade de
facto e de direito includo o estabelecimento comercial.
Excluso: bens intelectuais; quotas em sociedades; bens pblicos; coisas fora do
comrcio, etc..

2. Direitos abrangidos pela tutela possessria

Direitos reais de gozo; certos direitos reais de garantia.
Excluem: a hipoteca e privilgios creditrios.

3. Concurso de posses
Sobreposies de posses sempre que a mesma coisa seja possuda nos termos
de direitos com mbito distinto.
Comunho de posses ou composse ocorre se a coisa for possuda por vrios
titulares com base num direito ou num acordo comum (artigos 1286., 1403. e
seguintes, 669., n. 2).
Conflito de posses sempre que existam duas posses em conflito sobre a mesma
coisa [artigos 1267., n. 1, alnea d), 1278., n.
os
1, 2 e 3].

SECO V CLASSIFICAO D POSSE

1. Posse causal e posse formal
Posse causal aquela que acompanhada da titularidade do direito.
Posse formal aquela em que a titularidade do direito no se verifica.

2. Posse civil (possessio civilis) e posse interdictal (possessio ad interdicta)
Posse civil permitiria atribuir todos os efeitos possessrios, incluindo a
usucapio (direitos reais de gozo).
Posse interdictal significaria apenas a atribuio das aces possessrias e,
eventualmente, de alguns outros efeitos da posse, mas nunca da usucapio (direitos
regrais de garantia ou direitos pessoais de gozo).

3. Posse efectiva e no efectiva

Posse efectiva aquela em que existe um controlo material sobre a coisa.
Posse no efectiva aquela em que a situao possessria resulta apenas da
lei. Nalguns casos o legislador mantm a situao possessria embora j se tenha
perdido o controlo material sobre a coisa (artigos 1278., n. 1, e 1282., do CC.).

4. Posse titulada e no titulada
Posse titulada aquela que se funda num modo legtimo de adquirir,
independentemente do direito do transmitente ou da validade substancial do negcio
jurdico (artigo 1259., n, 1).
Posse no titulada aquela que no derivou desse modo legtimo de adquirir.

5. Posse de boa f e posse de m f
Posse de boa f aquela em que o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que
lesava o direito de outrem (artigo 1260., n. 1).
Posse de m f aquela em que no se verificava essa ignorncia, no momento
de aquisio da posse.

6. Posse violenta e posse pacfica
Posse violenta aquela em que para adquiri-la o possuidor usou de coaco
fsica ou de coaco moral artigo 1261.,n. 2.
Posse pacfica aquela que foi adquirida sem violncia (1261., n. 1).
Violncia pode ser exercida contra coisas ou pessoas.
Violncia permite mobilizar o procedimento cautelar de restituio provisria da
posse artigos 1279. e 393., do CPC 1961).
Posse violenta no pode ser registada artigo 1295., n. 2 e no permite a
contagem do prazo para a usucapio artigos 1297., e 1300., n. 1, do CC.~

7. Posse pblica e posse oculta
Posse pblica a que se exerce de forma a ser conhecida de todos os
interessados (artigo 1262.)
Posse oculta aquela em que esse conhecimento no seja possvel.

SECO VI VICISSITUDES DA POSSE

1. Constituio da posse
Ver o que dispe o artigo 1263..

2. Apossamento

Apossamento prtica em relao coisa, de actos materiais, por forma
repetida, e com publicidade [artigo 1263., alnea a)].
Tm de ser praticados actos materiais em relao coisa, correspondendo
consequentemente a um aproveitamento directo da mesma (uti, frui, consumere).

3. Tradio material ou simblica
Tradio composta por:
Elemento negativo corresponde cedncia da coisa pelo anterior possuidor;
Elemento positivo correspondente sua apreenso pelo novo, o qual denuncia
a aquisio de poderes sobre o objecto da posse.
Tradio material h uma entrega e recebimentos fsicos da coisa. Imveis:
deslocao e entrada no imvel. Mvel: transporte das coisas e entrega no domiclio do
adquirente e colocadas sob sua vigilncia e guarda.
Tradio simblica a transmisso d-se por meio de um acordo entre as partes
nesse sentido, dispensando-se o contacto material do adquirente com a coisa. Acordo
especfico relativamente transmisso da prpria posse.
Modalidades (traditio longa manu, traditio ficta e traditio brevi manu):
Traditio longa manu (ou oculis et affectu) as partes, distncia, procedem
entrega da coisa por simples acordo sem contacto com ela. Exemplo: indicao de
terreno a partir de uma torre; apontar para um cavalo.
Traditio ficta as partes procedem entrega da coisa atravs de um objecto que
a simboliza, como a entrega dos seus documentos (traditio chartae) ou das chaves das
mesmas (traditio per clavium).
Traditio brevi manu as partes acordam transformar a situao de deteno em
posse, como na hiptese de quem j detentor da coisa celebrasse com o antigo
possuidor um contrato destinado a transmitir-lhe a posse.

4. Constituto possessrio
Noo consiste na passagem do possuidor a mero detentor, continuando a ter a
coisa consigo, enquanto que a posse se transmite para outrem.
Requisitos:
a) A celebrao de um contrato transmissivo de um direito real que confira a
posse da coisa;
b) Que o transmitente do direito real seja possuidor;
c) A existncia de uma causa jurdica para a deteno da coisa.

a) A celebrao de um contrato transmissivo de um direito real que confira
a posse da coisa a existncia de um contrato transmissivo de um direito real que
confira a posse da coisa. Efectivamente, neste caso a aquisio da posse resulta de um
contrato de transmisso de um direito posse
b) Que o transmitente do direito real seja possuidor o transmitente do
direito real seja possuidor Efectivamente, o constituto possessrio pressupe a
existncia de posse no alienante pelo que, se ele no for possuidor, no se poder
verificar a constituio da posse no adquirente, ainda que o alienante seja o efectivo
titular do direito transmitido.
c) A existncia de uma causa jurdica para a deteno da coisa exige que as
partes estipulem uma causa jurdica para a deteno, que leve a que o alienante possa
passar a ser considerado como possuidor em nome alheio. Efectivamente, a posse no se
transmite por mero consenso das partes, ao contrrio do que sucede genericamente com
os direitos reais (artigo 408.), sendo a forma comum de transmisso a tradio material
ou simblica da coisa [artigo 1263., alnea b)]. Por outro lado, devido configurao
objectiva da posse, o alienante do direito real deve ser considerado possuidor enquanto
no entregar a coisa, apenas passando a detentor se as partes assim configurarem a
situao.

5. Inverso do ttulo de posse
Noo artigo 1265. - consiste na passagem de uma situao de deteno (posse
em nome alheio), a uma situao de verdadeira posse. Em relao ao possuidor
primitivo, a inverso do ttulo da posse traduz-se num esbulho da coisa.
Duas formas ou modalidades:
1. A oposio (contraditio) do detentor do direito contra aquele em cujo
nome possua
2. A verificao de um acto de terceiro capaz de transmitir a posse.
1. situao o detentor pratica actos que contradizem a situao de estar a
possuir em nome alheio, opondo-se assim posse daquele em cujo nome possua. Tal
basta para adquirir ele mesmo a posse, cabendo ao anterior possuidor reagir contra o
esbulho da sua posse. A inverso do ttulo da posse ter que resultar de actos que
indiciem inequivocamente que o detentor quer doravante passar a possuir em nome
prprio, no se podendo inferir essa inverso de simples omisses.
2. situao verifica-se um acto de terceiro capaz de transferir a posse, o que
leva a que o detentor adquira um ttulo distinto para a sua situao possessria, diferente
daquele pelo qual possua em nome alheio.
Requisitos da inverso:
a) ter que provir de terceiro;
b) representar uma causa jurdica suficiente para uma transferncia da posse;
c) traduzir exteriormente uma nova posse do detentor.

3. Manuteno da posse

MENEZES LEITO entende que a referncia legal possibilidade de
continuao do exerccio do direito no sentido de que basta assegurar um certo controlo
sobre a coisa para conservar a posse sobre ela.
Quem deixa uma coisa numa floresta perda a posse por abandono, constituindo o
acto de a ir buscar de voluta uma repetio do apossamento.

4. Modificao da posse
Verifica-se sempre que ocorrer alterao das caractersticas da mesma.
De boa a m f.

5. Sucesso na posse
A posse pode ser objecto de sucesso nos termos do artigo 2024..

6. Acesso na posse

Trata-se de juno da posse do anterior titular.
A juno da posse s se pode dar nos limites da posse com menor mbito. Artigo
1256., n. 2.

7. Perda da posse
A posse perde-se, nos termos do artigo 1267., nas seguintes situaes:
a) Abandono;
b) Perda ou destruio material da coisa ou esta ser colocada fora do comrcio;
c) Cedncia;
d) Posse de outrem, mesmo contra a vontade do anterior titular, se a nova posse
houver durado mais de um ano.

7.1. Abandono
Trata-se de situao inversa do apossamento, j que o possuidor abdica da sua
posse sobre a coisa, sendo-lhe lcito faz-lo em virtude da admissibilidade genrica da
renncia aos direitos privados. O abandono no deve ser confundido com a renncia
dado que implica um acto material por virtude do qual o corpus deixa de existir, alm de
um animus contrrio manuteno da posse, sem o que se verificar uma mera inaco,
a qual no chega para se considerar perdida a posse.

7.2. Perda ou destruio da coisa ou sua colocao fora do comrcio
A perda ou destruio da coisa consiste igualmente numa situao de perda da
posse, uma vez que neste caso deixa de existir o controlo material sobre a coisa.

7.3. A cedncia
Se o novo possuidor recebe a posse do anterior, este vem a perd-la. A cedncia
pode resultar quer de tradio material ou simblica da coisa [artigo 1263., b)], quer de
constituto possessrio [artigo 1263., alnea c)].

7.4. A posse de outrem por mais de um ano
Artigo 1267., n. 2 a posse de outrem por mais de um ano, contando-se a nova
posse desde o incio, se foi tomada publicamente, ou desde que conhecida do
esbulhado, se foi tomada ocultamente. Se foi tomada por violncia, s se conta a partir
da cessao desta. Durante o ano aps o incio d nova posse, haver uma sobreposio
de posses sobre a coisa, pois o novo possuidor j tem a posse e o anterior s a perder
ao fim de um ano.

SECO VII EFEITOS DA POSSE

1. Generalidades
A posse pode atribuir ao seu titular os seguintes direitos:
a) Atribuio de uma presuno da titularidade do direito;
b) Direito aos frutos percebidos da coisa, no caso de a posse ser de boa f;
c) Direito ao pagamento dos encargos da coisa, em caso de no atribuio dos
frutos;
d) Direito ao reembolso de benfeitorias realizadas na coisa;
e) Direito de indemnizao em caso de turbao ou esbulho;
f) Aquisio da propriedade, aps a sua manuteno por certo lapso de tempo
(usucapio)

Outros deveres ao possuidor:
a) Responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa;
b) Responsabilidade pelos frutos que um proprietrio diligente teria obtido, em
caso de posse de m f;
c) Obrigao de pagamento dos encargos da coisa, em caso de atribuio dos
frutos.
Vide, p. 144-148

SECO VIII Defesa da posse

1. Meios de defesa da posse:
a) Aco de preveno artigo 1276., CC.
b) Aco de manuteno artigo 1278., CC.
c) Aco de restituio artigo 1278., CC.
d) Procedimento cautelar de restituio provisria no caso de esbulho violento
artigo 1279., do CC.
e) Embargos de terceiro artigo 1285., CC.
f) Aco directa artigos 1277. e 336., C.C:

2. Legitimidade activa para as aces possessrias
Quem detenha a posse da coisa nos termos de um direito real (artigo 1251.),
incluindo os direitos reais de garantia susceptveis de posse [artigos 670., alnea a) e
758.)] ou nos termos de um direito pessoal de gozo que beneficie dessa tutela (artigos
1037., n. 2, 1125., n. 2, 1133., n. 2, e 1188., n. 2).

SECO IX NATUREZA DA POSSE

1. Teses em confronto

A A tese que v a posse como um mero facto (WINDSCHEID) a posse
reconduz-se a um mero facto, o qual, embora produza consequncias jurdicas, no em
si uma posio jurdica, pois a proteco do possuidor no resulta de ele ter um direito,
mas antes de ser vedado aos outros o recurso fora. Por esse emotivo, a posse no
seria direito, mas antes um mero facto, no fazendo sentido incluir no mbito da posse
as consequncias jurdicas da mesma. No entanto, dado que estabelece uma relao
jurdica com a coisa, a mais directa e simples relao possvel, a posse deve ser includa
no sistema dos Direitos reais.
B A tese que v a posse simultaneamente como um facto e um direito
(SAVIGNY) A posse apresenta-se apenas como um facto, uma vez que
independente de todas as regras estabelecidas para a aquisio e perda de direitos.
Efectivamente, a posse pode ser adquirida pela fora e ser transmitida por negcio a que
faltem os requisitos legais. Por outro lado, nunca ocorre uma verdadeira sucesso na
posse, na medida em que a posse do novo possuidor sempre uma posse nova,
independente daquele que anteriormente possuiu. Por estes motivos, a posse seria um
mero facto. No entanto, a evoluo da posse teria permitido que a mesma fosse sendo
objecto de negcios jurdicos, sendo atribuda em situaes em que no h apreenso
material da coisa, caso em que a mesma teria que ser configurada como um direito,
sendo simultaneamente facto e direito. Mas para a configurao da posse como direito
no seria relevante o facto de a mesma poder conduzir usucapio, uma vez que a a
posse seria apenas um elemento de um processo de aquisio da propriedade. A
configurao da posse como um direito resultaria por isso apenas da concesso dos
interditos, em caso de turbao ou esbulho.
A posse um direito MANUEL RODRIGUES, CARVALHO FERNANDES.
A posse um direito subjectivo sem natureza real OLIVEIRA ASCENSO
e MENEZES CORDEIRO (1. momento, Direitos Reais).
A posse no um direito real de gozo mas antes um DIREITO DE GOZO
DIFERENCIADO MENEZES CORDEIRO (2. momento) (Posse, p. 163-164).
Posio de MENEZES LEITO:
Entendemos dever acompanhar esta ltima concepo configurando a posse
como um direito de gozo sem natureza real. Efectivamente, o artigo 1281., n. 2,
demonstra a ausncia de inerncia na posse, uma vez que a aco de restituio no
pode ser instaurada contra terceiro de boa f. Por outro lado, ao contrrio do que sucede
nos direitos reais a tutela possessria no resulta da atribuio prvia de um direito
sobre a coisa, surgindo a posteriori em virtude da situao de facto criada, que o que
determina a atribuio dos interditos. No podemos dizer consequentemente que existe
na posse uma permisso normativa de aproveitamento de uma coisa corprea, uma vez
que apenas existe apenas uma tutela provisria da continuao do aproveitamento da
coisa, que j vinha sendo realizado pelo titular. Por esse motivo, a posse no pode ser
qualificada como um direito real.
FICHA N. 21 B A POSSE COMPLEMENTAR

ANTNIO SANTOS JUSTO, Direitos Reais, 4. Edio, Coimbra Editora,
2012: [149-218].

TTULO I POSSE
CAPTULO I CARACTERIZAO

1. Noo
Definio legal artigo 1251., do CC.

2. Funo
A posse cumpre duas funes:
1. Proteco do possuidor enquanto no houver certeza sobre o verdadeiro
titular do direito real a cujo exerccio corresponde, concedendo-lhe a necessria tutela;
2. Constitui um caminho de acesso a esse direito real.

Objectivos ou finalidades desempenhadas pelo instituto da posse:
i) Assegurar a paz jurdica quando h dvidas sobre o direito;
ii) Serve valores de organizao e de continuidade da coisa possuda na esfera de
domnio em que se encontra;
iii) Valor de conhecimento, porque normalmente um sintoma de que se tem um
direito sobre as coisas.

ORLANDO DE CARVALHO instituto da posse tem duas funes
fundamentais:
1. Assegurar a tutela posse;
2. Permitir que, atravs dela, se atinja um domnio jurdico autntico.

3. Estrutura

3.1. Doutrina subjectivista (WINDSCHEID e SAVIGNY)
A posse integrada por dois elementos:
CORPUS (elemento material) que consiste no domnio de facto sobre a coisa,
ou seja, no exerccio efectivo de poderes materiais sobre ela ou na possibilidade fsica
desse exerccio;
ANIMUS POSSIDENDI (elemento psicolgico) que consiste na inteno de
exercer sobre a coisa o direito correspondente quele domnio de facto.

3.2. Doutrina objectivista (IHERING)
No suprime inteiramente o elemento intencional porque reconhece que sem
vontade no h posse. Simplesmente considera que este elemento est implicitamente
contido no poder de facto que se exerce sobre a coisa possuda. Neste sentido, se o facto
revelar objectivamente que algum possui para outrem, no haver posse, mas mera
deteno: teremos um detentor subordinado, no um possuidor.

3.3. Posio do Cdigo Civil
Diviso da doutrina portuguesa: uns, a doutrina subjectivista; outros, a doutrina
objectivista.
Posio de OLIVEIRA ASCENSO e MENEZES CORDEIRO,
CARVALHO FERNANDES tese objectivista
Posio de PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, MOTA PINTO,
HENRIQUE MESQUITA, PENHA GONALVES, COSTA E SILVA e
ORLANDO DE CARVALHO e B. SILVA RODRIGUES tese subjectivista.
MENEZES CORDEIRO (recentemente) um sistema misto ou melhor
sobreposto.

4. Objecto. Contedo
Limitao da posse ao exerccio aparente do direito de propriedade ou de outros
direitos reais que incidam sobre coisas corpreas.
Argumentos em favor da limitao da posse s coisas corpreas:
i) A proteco das situaes em que as relaes do titular com a coisa afastam a
possibilidade de existirem outras situaes por parte de outros indivduos;
ii) O regime da proteco da propriedade intelectual mostra que o legislador
afastou os regimes da tutela da posse e da transmisso com base na usucapio;
iii) A aplicao o rgie da posse aos direitos de autor ou propriedade industrial
atingiria profundamente o regime fixado nesses diplomas: os constantes casos de
coliso recomendariam que o legislador se ocupasse desses problemas nos diplomas
especiais, nos termos do artigo 1303., n. 1.

Direitos reais de garantia alguns admitiriam e outros no a posse.
Excluso relativamente a bens pblicos.
Direitos reais de aquisio a posse est igualmente excluda, por se tratar de
direitos que se extinguem com o seu exerccio e, portanto, no podem originar situaes
de exerccio duradouro que a posse pressupe.

5. Composse
Noo quando a posse de uma coisa tem vrios titulares.
Trata-se de uma posse com dois ou mais titulares.

6. Natureza jurdica
Facto ou direito?

MANUEL RODRIGUES identifica duas grandes doutrinas sobre a natureza da
posse:
a) A posse como um FACTO: a prpria natureza da posse contrria ideia
do direito, porque no h direito que no seja moral, que no seja justo e a a posse
, muitas vezes, o efeito do dolo, da violncia, da injustia.
b) A posse como um DIREITO: um direito subjectivo, porque h um poder,
um interesse e uma garantia jurdica.

POSIO DE MANUEL RODRIGUES: a posse um DIREITO REAL:
um poder directo e imediato sobre as coisas e o seu titular tem a faculdade de exigir de
todos os indivduos uma absteno que lhe permite exercer os elementos constitutivos
do direito que exterioriza.
Aderem a esta tese MOTA PINTO, HENRIQUE MESQUITA e
CARVALHO FERNANDES.
MOTA PINTO a posse no mero facto por que o seu regime revela ser
um verdadeiro direito () real (embora) provisrio. um direito real, porque a posse
confere um poder sobre uma coisa em face de todos os outros. Todavia, um direito
real provisrio porque a sua proteco s se mantm, ou melhor, cessa, no havendo
anteriormente usucapio, perante a aco de reivindicao.
HENRIQUE MESQUITA distingue dois planos o FSICO (ou
NATURALSTICO) e o JURDICO.
PLANO FSICO a posse um facto. Simplesmente, este facto recebido
pelo direito que lhe atribui diversos efeitos, independentemente de qualquer indagao
sobre a existncia, na titularidade do possuidor, do direito real correspondente aos
poderes por este exercidos sobre certa coisa.
NO PLANO JURDICO Da que a posse figura na esfera jurdica do
possuidor como um valor patrimonial autnomo que negocivel, transmissvel por
via hereditria, susceptvel de inscrio no registo predial e pode ser defendida contra
actos de turbao ou esbulho mesmo que provenham do titular do direito real
possudo. Para HENRIQUE MESQUITA teramos um direito subjectivos de natureza
real (dada a sua eficcia erga omnes), mas em que existe ALGO DE ESPECFICO: A
posse tem caractersticas diferentes das que normalmente reveste o facto jurdico:
enquanto em relao a qualquer outro direito subjectivo, o facto que lhe d origem
apenas tem que existir no momento do surgimento do direito (tem apenas uma funo
gentica), no direito de posse, diversamente, o facto acompanha indissoluvelmente o
direito, em tais termos que este se extinguir logo que o facto deixe de subsistir. Da
que conclua, referindo: o direito do possuidor tem apenas de especfico a sua natureza
provisria: a proteco que a lei confere posse cessar se, antes do decurso do prazo
da usucapio (quando este seja possvel), o titular do direito vier reivindicar
triunfantemente a coisa.
POSIO DE CARVALHO FERNANDES sublinha que a posse no pode
deixar de ser configurada como uma realidade jurdica (cuja) qualificao como direito
subjectivo representa a soluo adequada, visto que h um poder, ou seja, meios de
agir atribudos a certa pessoa em vista da realizao de interesses particulares lcitos e
mediante a afectao de um bem que, neste caso concreto, uma coisa. Trata-se de um
direito real (que) pertence categoria dos direitos de gozo.
POSIO DE OLIVEIRA ASCENSO e MENEZES CORDEIRO:
Para OLIVEIRA ASCENSO a posse era, na vigncia do Cdigo de
SEABRA, um verdadeiro direito real: a aco de restituio da posse podia ser intentada
no s contra o esbulhador, como contra qualquer terceiro para quem o esbulhador
houvesse transferido a coisa por qualquer ttulo. Todavia, no actual Cdigo Civil de
1966 esta aco s pode ser exercida contra o esbulhador e herdeiros, e ainda contra
quem estiver na posse da coisa e tiver conhecimento do esbulho. Nesse sentido, a posse
perdeu a natureza de direito real. Actualmente, a defesa da posse funda-se em razes
relativas: o possuidor s se pode dirigir contra sujeitos em relao aos quais se verifique
um vnculo particular. Esclarecendo o seu entendimento, refere que h uma razo
relativa: ou porque esbulhou, ou porque teve conhecimento do esbulho, ficou
constitudo naquela situao mais desfavorvel. Da que, no sendo a posse oponvel
erga omnes, trata-se um direito relativo.
Para MENEZES CORDEIRO a posse pode ser um facto ou pode ser um
direito, conforme o modo por que seja tomada. Enquanto controlo material duma coisa,
ao qual o Direito associa mltiplos efeitos jurdicos, a posse um facto jurdico.
Porm, porque entre os efeitos produzidos conta-se ou pode contar-se uma
permisso de aproveitamento duma coisa e determinadas defesas, refere que tudo isto
verificado numa situao jurdica chamada posse, a qual surge como um direito
subjectivo. Finalmente, roga-se se a posse ser um direito real quando seja tomada
como direito subjectivo e responde que no um verdadeiro direito real de gozo
mas, quando muito, um direito de gozo diferenciado.
Posio de ORLANDO DE CARVALHO a posse uma situao de facto
juridicamente relevante meramente uma situao de facto juridicamente relevante,
mas um direito. E prossegue: a posse s no um direito, como, em certa medida,
um antidireito, algo que a negao do direito. Todavia, ao mesmo tempo que um
antidireito (constitui) como que a sombra do direito e uma espcie de grmen
fecundante do mesmo direito.

POSIO DE SANTOS JUSTO:
Que dizer destas doutrinas? A posse um poder que se exerce directa e
imediatamente sobre uma coisa corprea certa e determinada; produz efeitos jurdicos,
satisfazendo o interesse do possuidor, e tutelada pelo ordenamento jurdico, embora
enquanto o possuidor no for convencido na questo da titularidade do direito a que a
sua posse corresponde. Por isso, e sem afastar a verdade que existe em qualquer das
teorias, parece-nos mais acertada a doutrina que considera a posse um direito real de
gozo, embora provisrio.

CAPTULO II CLASSIFICAO

1. Posse titulada e posse no titulada
Posse titulada aquela que se funda em qualquer modo legtimo de adquirir,
independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do
negcio jurdico.
Trata-se duma posse que tem a sua causa num negcio abstractamente idneo
para transferir a propriedade ou outro direito real de fruio. Dispensa-se o direito do
transmitente (aquisio a non domino) e no afastada por vcio de fundo que no
exclua o animus de a adquirir: vg. dolo, erro obstculo, coaco moral, etc.
Se houver coaco fsica ou absoluta no h posse titulada.
Se houver vcios formais (nulidade por vcio de forma) a posse no titulada.
Posse no titulada ou mera posse que no se funda em qualquer modo
legtimo de adquirir.
Mera posse a propsito da usucapio de imveis artigo 1295. e 1296..
Posse no titulada dispondo que se presume de m f artigo 1260., n. 2.

2. Posse de boa f e posse de m f
Posse de boa f aquela cujo possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o
direito de outrem - artigo 1260., n. 1 (a titulada).
Posse de m f aquela cujo possuidor conhece, quando a adquire, que lesa o
direito de outrem (a adquirida por violncia, ainda que titulada; no titulada).

3. Posse pacfica e posse violenta
Posse pacfica a que foi adquirida sem violncia artigo 1261., n. 1.
Posse violenta a posse quando, para obt-la, o possuidor usou da coaco
fsica, ou da coaco moral nos termos do artigo 255..

4. Posse pblica e posse oculta
Posse pblica a que se exerce de modo a poder ser conhecida pelos
interessados. Toda a posse de cujo exerccio se teria apercebido uma pessoa de
diligncia normal, colocada na situao do titular do direito.
Posse oculta a que estes no podem conhecer. No basta, para que a posse
seja oculta, a simples inteno ou propsito de ocultar; necessrio que os actos
possessrios sejam praticados em termos que possibilitem o seu conhecimento pelos
interessados. Consequncias: os prazos para a usucapio s comeam a contar a partir
do dia em que se torna pblica; o registo da posse s pode ser feito fazendo-se prova da
sua publicidade (artigos 1297., 1300., n. 1, e 1295. n. 2).

4. Posse precria ou deteno
Detentores ou possuidores precrios o que se refere no artigo 1253..
Possuidor precrio ou detentor situao de quem, tendo embora o corpus da
posse, no exerce o poder de facto com o animus de exercer o direito real que lhe
corresponde.

5. Outras modalidades de posse
5.1. Posse causal a posse em que o possuidor simultaneamente titular do
direito real a cujo exerccio a posse corresponde. No se trata de uma posse autnoma:
, pelo contrrio, um reflexo ou projeco de um direito real. O proprietrio-possuidor,
face s dificuldades da prova da propriedade, invoca a sua posse e no o seu direito de
propriedade. A posse desmembra-se deste direito real, surgindo como posse formal ou
autntica.
5.2. Posse formal a posse autntica, autnoma, ou seja, aquela em que o
possuidor no tem, ou no invoca, a qualidade de titular de um direito real a que
corresponda. protegida pelo direito como um bem no presente e um bem para o
futuro.
5.3. A posse efectiva a posse que implica um controlo material sobre a coisa
(posse actual artigo 1278., n. 3).
5.4. A posse no efectiva a posse que se conserva por via puramente
jurdica, sem controlo corpreo (Ex: posse do esbulhado durante o ano subsequente ao
esbulho artigo 1283.).
5.5. A posse imediata a posse que se exerce imediatamente, sem mediador.
5.6. A posse mediata a posse que se exerce atravs de outrem (comodatrio,
depositrio e locatrio).

CAPTULO III EFEITOS

1. Efeito probatrio
A posse confere, por fora do artigo 1268., n. 1, a presuno de titularidade do
direito a cujo exerccio corresponde.

2. Frutos
2.1. Se o possuidor estiver de boa f pertencem-lhe os frutos naturais
colhidos at ao dia em que a boa f cessar, ou seja, em que souber que est a lesar, com
a sua posse, o direito de outrem. Pertencem-lhe igualmente os frutos civis
correspondentes ao perodo artigo 1270., n. 1. PIRES DE LIMA/A. VARELA
justificam a soluo referindo que Agindo o possuidor de boa f na convico de que
titular de um direito sobre a coisa, no seria justo que a lei o obrigasse a restituir os
frutos percebidos (ou o respectivo valor), pois contava com eles e ordenou nessa base a
sua vida.
Todavia, se a boa f cessar quando os frutos ainda se encontram pendentes, estes
pertencem ao titular do direito sobre a coisa frutfera, embora seja obrigado a
indemnizar o possuidor das despesas de cultura no superiores ao valor dos frutos que
vierem a ser colhidos. Orientao ao tradicional: aquisio ex iure corporis e no ex
iure seminis do direito germnico.
Se, antes da colheita e de cessar a boa f, o possuidor tiver alienado os frutos, a
alienao subsiste. No entanto, o produto da colheita pertence ao titular do direito,
deduzida a indemnizao das despesas de produo ao possuidor.
No caso de colheita prematura de frutos, o possuidor de boa f deve restitu-los,
se ainda os no consumiu; mas tem direito a ser indemnizado das despesas de cultura,
desde que no sejam superiores ao valor dos frutos.
2.2. Se o possuidor estiver de m f deve restituir os frutos que a coisa
produziu at ao termo da posse e responde, tambm, pelo valor dos frutos que um
proprietrio diligente poderia ter obtido (arrigo 1271.). Deve, no entanto, ser ressarcido
das despesas de cultura no superiores ao valor dos frutos (215., n. 1), pois a m f, se
no pode deixar de penalizar o possuidor, tambm no deve ser fonte de locupletamento
do proprietrio custa alheia: v.g., no deixaria de fazer as mesmas despesas se
estivesse na posse da coisa.

3. Perda ou deteriorao da coisa
O possuidor de boa f responsvel por perda ou deteriorao da coisa se tiver
procedido com culpa.
O possuidor de m f responde mesmo que tenha actuado sem culpa. Porm, tal
soluo deve ser afastada se provar que a perda ou deteriorao se teriam igualmente
verificado se a coisa se encontrasse em poder do titular do direito: trata-se da doutrina
consagrada em relao ao devedor em mora (807., n. 2), havendo bom fundamento
para defender a sua aplicao ao possuidor de m f: a posse de m f um facto ilcito
que constitui em mora o possuidor quanto obrigao de restituir a coisa ao seu titular,
independentemente de interpelao.
Cabe ao possuidor o nus de tal prova (artigo 807., n. 2).

4. Benfeitorias
Saber se o possuidor deve ser indemnizado ou se pode levantar as benfeitorias
feitas na coisa possuda.
4.1. Benfeitorias necessrias o possuidor de boa ou m f tem direito a ser
indemnizado (artigo 1273., n. 1). Evita-se o locupletamento injusto do titular do
direito real sobre a coisa benfeitorizada porque, sendo indispensveis subsistncia da
coisa, eram despesas que o titular do direito teria de fazer. O crdito da indemnizao
pode ser compensado com a responsabilidade do possuidor por deterioraes.
4.2. Benfeitorias volupturias o possuidor de boa f pode levant-las se no
causar detrimento da coisa; de contrrio, nem as poder levantar nem ter direito a
qualquer indemnizao (1275., n. 1). Por sua vez, o possuidor de m f nem as pode
levantar (mesmo sem causar detrimento) nem tem direito a indemnizao (artigo 1275.,
n. 2).

5. Usucapio
A posse e o tempo.
A posse deve ser pblica e pacfica;
O tempo depende do carcter mvel ou imvel da coisa possuda, bem como
de outras caractersticas. Ser de boa ou m f; titulada ou no titulada; e estar ou no
inscrita no registo.
Podem ser adquiridos por usucapio os direitos reais de gozo, exceptuando-
se as servides no aparentes e o direito de uso e habitao.
Aplicao usucapio das regras da prescrio (interrupo, suspenso e recusa
de conhecimento oficioso pelo julgador artigo 1292.)
Substituio da expresso prescrio positiva ou aquisitiva por essoutro de
usucapio.
Capacidade para usucapir: aproveita a todos os que podem adquirir artigo
1289., n. 1. Os incapazes podem adquirir por usucapio quer directamente por si, quer
por intermdio de quem legalmente os represente.
Os detentores ou possuidores precrios no podem adquirir por usucapio para
si, salvo se o ttulo se achar invertido artigo 1290..

Prazos de usucapio para as coisas imveis:

I Existncia de ttulo de aquisio e registo (artigo 1294.): a posse deve
durar dez e quinze anos contados a partir da data do registo, respectivamente se o
possuidor estiver de boa ou de m f;
II Inexistncia do ttulo de aquisio, mas registo da mera posse (artigo
1295.): os prazos so de cinco e dez anos, contados da data do registo,
respectivamente se o possuidor estiver de boa ou de m f;
III Inexistncia de registo (do ttulo de aquisio e tambm da mera posse)
(artigo 1296.): os prazos so de quinze e vinte anos, contados desde o incio da posse,
respectivamente se o possuidor estiver de boa ou de m f.

Bens do domnio privado do Estado (lei n. 54, de 16 de Julho de 1923; e
1304.) a usucapio s se cumpre quando tiver decorrido o prazo fixado na lei civil
acrescido de metade.
Posse obtida por violncia ou ocultamente (artigo 1297.) os prazos de
usucapio s comeam a contar quando a violncia cessa ou a posse se torna pblica:
consagra-se o princpio de que a violncia ou a posse tomada ocultamente impede a
usucapio.

Prazos de usucapio de coisas mveis:
I Mveis registveis (artigo 1298.):
a) H ttulo de adquisio e registo: os prazos so de dois e quatro anos,
contados desde o incio da posse, respectivamente se o possuidor estiver de boa ou de
m f;
b) No h registo: o prazo de dez anos, independentemente da boa ou m f
do possuidor e da existncia de ttulo.

II Mveis no registveis (artigo 1299.):
a) H ttulo de aquisio: o prazo de trs anos desde o incio da posse, se o
possuidor estiver de boa f;
b) Independentemente da existncia de ttulo de adquisio e da boa f do
possuidor: o prazo de 6 anos, contados desde o incio da posse.

CAPTULO IV AQUISIO

SECO I AQUISIO ORIGINRIA

1. Prtica reiterada
Prtica reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao
exerccio do direito [artigo 1263., alnea a)].
a) Prtica reiterada no basta a prtica de um nico acto, embora os actos
possam ser diferentes. No entanto, possvel que um s acto baste para evidenciar a
posse;
b) Publicidade os actos materiais devem ser susceptveis de conhecimento
pelos interessados; por isso, no merecem proteco os actos possessrios clandestinos:
c) Actos materiais s tm interesse os actos que incidam directa e
materialmente sobre a coisa, ou seja, actos que traduzam o corpus;
d) Correspondncia com o exerccio do direito. No entanto, adverte-se que a
qualificao do direito correspondente posse nem sempre se faz com facilidade,
porque h muitos actos materiais que se integram no exerccio de direitos reais
diferentes. Por isso, necessrio recorrer ao ttulo (se houver) ou ao animus possidendi.

2. Inverso do ttulo
Artigo 1265. - a inverso do ttulo pode dar-se por oposio do detentor do
direito contra aquele em cujo nome possua ou por acto de terceiro capaz de transferir
a posse (artigo 1265.).
Trata-se de converso duma situao de posse precria numa verdadeira posse,
de forma que aquilo que se detinha a ttulo de animus detinendi passa a deter-se a ttulo
de animus possidendi.
A inverso do ttulo pode ocorrer por dois meios:
1 Oposio do detentor contra aquele em nome de quem possua: o caso mais
corrente o de o arrendatrio que, em certo momento, se recusa a pagar a renda,
afirmando que o prdio lhe pertence. Exige-se que a inteno do detentor de actuar
como titular do direito seja comunicada (por via judicial ou extrajudicial) pessoa em
nome de quem possua; e, ainda, que esta oposio no seja repelida.
2 Por acto de terceiro capaz de transferir a posse: sucede, v.g. se o arrendatrio
comprar o prdio a um terceiro. A compra e venda inverte o ttulo precrio de
arrendatrio, sendo igualmente necessrio que este passe a comportar-se como
possuidor.

SECO II AQUISIO DERIVADA
1. Tradio material e tradio simblica
Tradio material [artigo 1263., alnea b)] - h uma actividade exterior que
se traduz nos actos de entregar e receber
Tradio simblica na tradio simblica simblica, tudo se passa a nvel da
comunicao humana, sem directa interferncia no controlo material da coisa.

Tradio romana casos de tradio simblica:
1 Traditio longa manu a coisa materialmente entregue, mas posta
disposio do adquirente atravs da sua indicao distncia.
2 Traditio brevi manu realiza a converso da deteno em posse por acordo
entre o detentor e o possuidor. Esta traditio tem a grande vantagem de, encontrando-se
algum na posio de detentor de coisa que pertence a outrem, no ser necessrio que
volte s mos deste para depois a entregar quele.
3 Traditio ficta consiste na entrega de um smbolo ou realizao de um acto
que simboliza a coisa cuja posse se transfere.

2. Constituto possessrio
O constituto possessrio uma forma de aquisio da posse solo consensu, ou
seja, sem necessidade de acto (material ou simblico) de entrega da coisa. A posse
atribuda sem a deteno.

O Cdigo Civil identifica duas espcies:
a) O titular do direito real e possuidor transmite o seu direito a outrem e reserva,
para si, a deteno: a causa possessionis do alienante torna-se causa detentionis.
b) O possuidor transfere o seu direito a outra pessoa, mantendo-se o seu
detentor: v.g., o proprietrio-possuidor vende a coisa depositada e pretende-se que o
depsito continue; ou um prdio arrendado vendido, mantendo-se o arrendamento.

3. Sucesso mortis causa
Artigo 1255., C.C.: por morte do possuidor, a posse continua nos seus
sucessores desde o momento da morte, independentemente da apreenso material da
coisa.
A posse continua nos sucessores independentemente da apreenso material,
considera-se que a lei ficciona no s o corpus, mas tambm o animus, vencendo,
assim, um hiato na posse: h uma sucesso na posse sem interrupo.
Esta soluo um efeito da noo de sucesso, da se retirando, segundo
SANTOS JUSTO, vrias consequncias:
i) A posse continua nos herdeiros,
ii) O sucessor no precisa de praticar qualquer acto material de apreenso ou de
utilizao da coisa, podendo at ignorar que a posse existe;
iii) A posse continua com os caracteres (de boa ou m f; titulada ou no
titulada; pacfica ou violenta);
iv) A continuao da posse no prejudicada pelo facto de o sucessor no ter
tido, de facto, a posse da coisa durante o perodo entre a abertura da sucesso e a
aceitao herana.

A questo do legatrio sucede na posse? PIRES DE LIMA/A. VARELA
referem que no h nenhuma limitao a fazer no domnio da sucesso mortis causa:
a posse continua sempre no chamado sucesso dos bens, seja herdeiro ou legatrio.
MENEZES CORDEIRO entende que diferentemente da herana em que,
aceitando-a, o herdeiro ter de fatalmente arcar com direitos e deveres no podendo
aceitar a sucesso e recusar a posse que lhe for legada. E quando aceite a posse,
poder ter, ou no, a boa ou m f da posse em causa, ao passo que, perante o herdeiro,
a posse se mantm, de boa ou de m f, consoante a qualidade que assumisse na esfera
jurdica do seu antecessor. Por isso, no se poder falar de sucesso na posse por parte
do legatrio.

4. Acesso
Acesso da posse a faculdade de, para efeitos designadamente de usucapio,
o possuidor juntar sua a posse do seu antecessor. Se a posse deste for de natureza
diferente da posse do sucessor, a acesso s ocorrer dentro dos limites daquela que
tiver menor mbito; por isso, o possuidor na qualidade de usufruturio pode somar sua
posse a anterior do proprietrio; e, tratando-se de poderes de posses de boa e de m f, a
posse considerada deve ser a de m f, por ter menor mbito.

DIVERGNCIA DOUTRINAL: ser necessrio que se verifique um
verdadeiro acto translativo da posse, formalmente vlido?
AFIRMATIVAMENTE (MANUEL RODRIGUES, PIRES DE LIMA e A.
VARELA) a juno ou acesso de posses est sujeita a certas regras:
i) facultativa;
ii) as duas posses devem ser contnuas e homogneas;
iii) Dever haver um vnculo jurdico entre o novo e o antigo possuidor, vnculo
este que pode revestir vrias modalidades: pode ser um negcio jurdico (venda, troca,
dao em pagamento), mas pode ser uma expropriao, uma execuo, etc.,

MENEZES CORDEIRO A afirmao de MANUEL RODRIGUES choca
pela falta de fundamentao e no tem qualquer paralelo em doutrinas estrangeiras que
sejam do nosso conhecimento. E considera que a transmisso da posse deve ser
vlida, mas no preciso qualquer contrato vlido: basta a tradio ou o cosntituto;
se o Cdigo Civil vigente admite a usucapio baseada em posse no titulada e de m
f, nestes casos nunca poderia haver acesso na posse (). Seria um espantoso
retrocesso histrico (que) no se pode ter por admitido.
SANTOS JUSTOS: o direito romano considerou a acessio possessionis com
grande rigor, exigindo que o anterior e o actual possuidor realizassem um negcio
jurdico real. Identifica-se com a doutrina de MANUEL RODRIGUES.

CAPTULO V CONSERVAO

1. Conservao
Artigo 1257., n. 1: a posse mantm-se enquanto durar a actuao
correspondente ao exerccio do direito ou a possibilidade de a continuar. E, ainda, n.
2, presume-se que a posse continua em nome de quem a comeou.
Para a conservao da posse refere MANUEL RODRIGUES no
necessria a mesma energia que para a aquisio, que um acto de conquista.
DIFICULDADE: a posse, que corresponde ao exerccio de direitos reais que se
extinguem por no uso decorrido certo prazo, mantm-se mesmo depois de tais direitos
se extinguirem? Se se mantiver, observa-se que poder suceder que o titular de um
destes direitos reais que se extinguiu por no uso goza ainda da faculdade de o defender
pela posse.

CAPTULO VI TUTELA

SECO I INTRODUO

SECO II AUTOTUTELA

1. Aco directa
Noo (artigo 336.) o recurso fora para evitar a inutilizao prtica de
um direito, no caso de ser impossvel recorrer aos meios coercivos normais. Pode
consistir na apropriao, destruio ou deteriorao duma coisa, na eliminao da
resistncia irregularmente oposta ao exerccio do direito ou noutro caso anlogo. E o
agente no pode exceder o necessrio para evitar o prejuzo nem sacrificar interesses
superiores aos que visa realizar.

2. Legtima defesa
Artigo 337..
Agresso ilcita contra a pessoa ou seu patrimnio;
Actualidade da agresso;
Proporcionalidade da aco defensoris.

SECO III ACES POSSESSRIAS

1. Aco de preveno
Artigo 1276.

2. Aco de manuteno
Artigo 1278.

3. Aco de restituio
Artigo 1278.7

4. Aco de restituio havendo esbulho violento
Artigo 1279. CC e 393. CPC 1961.

5. Embargos de terceiro
Artigo 1285., do CC:; e artigos 351. a 359., do CPC 1961.

6. Defesa da composse
Artigo 1286..

7. Efeitos
Artigo 1284., n. 1.

CAPTULO VII PERDA

1. Abandono
Artigo 1267., n. 1, alnea a).

2. Perda ou destruio da coisa
Artigo 1267., n. 1, alnea b).

3. Cedncia
Artigo 1267., n. 1, alnea c).

4. Posse de outrem por mais de um ano
Artigo 1267., n. 1, alnea d).

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