TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA DE SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
30 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo - SP - CEP 01501-900

1013170-28.2014.8.26.0100 - lauda 1
SENTENA
Processo n: 1013170-28.2014.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Ordinrio - Compra e Venda
Requerente: SANDRA REJANE MOREIRA ALVES e outro
Requerido: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO
PAULO - BANCOOP
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniela Dejuste De Paula
*Vistos.
SANDRA REJANE MOREIRA ALVES e JOS
ROBERTO DE ARAUJO JUNIOR ajuizaram a presente ao contra
BANCOOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO
PAULO, pretendendo a declarao de nulidade da clusula de
apurao final, bem como a outorga de escritura.
Afirmam os autores que adquiriram o
imvel descrito na inicial em 10/12/1999 atravs de Termo de
Adeso e Compromisso de Participao. Entretanto, receberam
as chaves apenas em 27/01/2003 e, aps a construo da
segunda torre, a execuo dos servios de construo da 3
torre foi iniciada e paralisada h 7 anos, sem que houvesse
concluso do empreendimento. Arguem quitao da unidade com
a utilizao de contas do FGTS sem que a r proceda
outorga de escritura. Alegam nulidade da clusula que prev
reforo de caixa, aporte extra ou apurao final, tornando o
contrato interminvel. Pleiteiam a procedncia da ao com
reconhecimento da quitao do imvel e consequente outorga
de escritura.
Juntaram documentos (f. 24/59).
Citada, a r apresentou contestao
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arguindo inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Invoca acordo firmado com o Ministrio Pblico em Ao Civil
Pblica. Sustenta exigibilidade dos valores contratados para
autofinanciamento da obra como condio para outorga de
escritura. Pugna pela improcedncia da ao (f. 64/87).
Juntou documentos (f. 93/183).
Houve rplica (f. 187/224).
o relatrio.
Decido.
Presentes os pressupostos processuais e
as condies da ao, passo ao exame direto do mrito, uma
vez desnecessria a dilao probatria (art. 330, inc. I, do
Cdigo de Processo Civil).
Inicialmente cabe registrar que o acordo
celebrado com o Ministrio Pblico no impede a ao
autnoma, conforme expressamente consignado no respectivo
termo:
CONSIDERANDO que, a celebrao do
presente acordo no impede que os cooperados exeram todos
os direitos que lhe so assegurados pelo ordenamento
jurdico (especialmente pela Lei Federal n 5.764/71) e pelo
Estatuto da BANCOOP, ou que ajuzem aes individuais ou
coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus
interesses; (f. 155).
Ademais, a matria sob exame no foi
objeto do referido acordo.
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Aplica-se espcie o Cdigo de Defesa
do Consumidor.
No basta ostentar o ttulo de
Cooperativa para se valer das prerrogativas aplicveis.
A BANCOOP, criada pelo sindicato dos
bancrios com a finalidade de construir pelo regime
cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria
profissional a custo reduzido, desviou-se de seu escopo
original e passou a construir em larga escala e a
comercializar unidades futuras a terceiros no
sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Deixou de
expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a
atuar como empreendedora imobiliria, com produtos
destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo
publicitrio.
Trata-se, portanto, de negcio jurdico
entabulado para aquisio de bem imvel com desempenho
atpico da atividade tradicional de uma cooperativa porque o
objetivo do contratante a compra do imvel e no
associao entidade.
A relao entre as partes se identifica
com a prevista no art. 2 do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido:
Cooperativa Bancoop. Empreendimento
Altos do Butant. Pedidos de resciso de contrato, devoluo
de parcelas pagas e indenizao por benfeitorias e danos
morais. Relao de consumo caracterizada. Incidncia do
Cdigo de Defesa do Consumidor (Apelao 0124955-31.2008,
Rel. Roberto Maia, j. 06/05/2014)
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Apelao Cvel. Ao de cobrana
Inocorrncia de cerceamento de defesa Autora, Cooperativa
Habitacional dos Bancrios de So Paulo (BANCOOP), postula o
pagamento pela r de saldo residual decorrente de
empreendimento imobilirio por ela realizado Aplicao do
Cdigo de Defesa do Consumidor (Apelao 0628841-75.2008,
Rel. Christine Santini, j. 29/04/2014)
A disposio contratual sobre apurao
final do seguinte teor:
Clusula 16 APURAO FINAL Ao final do
empreendimento, com a obra concluda e
tendo todos os cooperados cumprido seus
compromissos para com a COOPERATIVA,
cada um deles dever, exceto no que se
refere a multas ou encargos previstos no
Estatuto, Regimento Interno, neste
instrumento, ou por deciso de
diretoria, ou de assembleia, ter pago
custos conforme a unidade
escolhida/atribuda, considerados ainda
os reajustes previstos no presente
Termo, bem como aqueles previstos na
clusula 4.1 e seu pargrafo nico.
O rateio de despesas possvel desde
que concluda a obra, mediante autorizao em Assemblia
Geral, o que no se verifica na espcie.
Assim, inexigvel se mostra despesa de
apurao final, especialmente porque a obra no foi
integralmente concluda.
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A outorga de escritura constitui pedido
condicionado verificao de regularidade da matrcula, do
empreendimento, enfim, providncias legais que no podem ser
examinadas neste processo.
Eventual condenao para outorga de
escritura pode ser inexequvel perante o registro
imobilirio.
Havendo irregularidades no
empreendimento, os autores dispem de meios processuais
adequados para tutela dos seus direitos.
Nesse sentido:
Apelao Cvel. Ao coletiva ajuizada
pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do
Condomnio Residencial Bela Cintra em face da Cooperativa
habitacional BANCOOP Caracterizao de relao de consumo,
com incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor Inverso do
nus da prova admissvel na hiptese Cobrana de apurao
final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes
que no participaram da realizao do rateio final de
responsabilidade Valores calculados de forma unilateral
Embora exista previso de cobrana de resduo relacionado ao
custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos
Pleito de declarao de nulidade dos "demais dispositivos
contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a
contratao" considerado genrico, dificultando o exerccio
do direito de defesa Pleito de adoo das providncias
necessrias para garantir aos associados o direito social de
moradia e de propriedade considerado pedido normativo, logo,
descabido Pedido de outorga de escritura a todos os
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cooperados que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP,
aps a concluso do empreendimento, inadmissvel, por se
tratar de pleito condicional Apelo provido em parte para o
fim de declarar a inexigibilidade da cobrana de forma
unilateral com base na clusula 16 do Termo de Adeso
Recurso provido em parte. D-se parcial provimento ao
recurso (Apelao 0189628-58.2007.8.26.0100, Rel. Christine
Santini, j. 18/02/2014)
APELAO. CAUTELAR DE IMISSO NA POSSE
E AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO. COBRANA
DE RESDUO NO PREVISTO NO CONTRATO. NECESSIDADE DE
APROVAO PRVIA EM ASSEMBLEIA. REVELIA. EFEITOS. 1. No foi
decretada a revelia das corrs no caso em exame. De todo
modo, a presuno de veracidade decorrente do decreto de
revelia relativa e no implica em procedncia automtica
do pedido. 2. Ao tratar da "apurao final", o contrato no
d direito cobrana de qualquer outro valor alm daqueles
j definidos, razo pela qual a alterao do preo, mesmo em
se tratando de construo mediante regime de administrao
ou preo de custo, no pode ficar ao arbtrio exclusivo das
corrs. 3. A conduta de cobrar saldo residual, fixado
unilateralmente e sem prvia aprovao pelo rgo mximo da
cooperativa, fere o princpio da boa-f objetiva, visto que
cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so
surpreendidos com nova cobrana, sem nunca obter a quitao
da unidade adquirida. A cobrana de parcelas residuais deve
ser previamente aprovada em assembleia. Precedentes do
Tribunal. 4. O acordo judicial firmado entre o Ministrio
Pblico de So Paulo e a BANCOOP, que no tratou da cobrana
do resduo em questo, bem como a aprovao das contas da
cooperativa, no so suficientes para substituir a
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deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual.
Recurso provido para julgar procedentes os pedidos para
declarar inexigvel o resduo apurado pelas rs e imitir o
autor na posse do imvel objeto do contrato (Apelao
9114030-80.2009.8.26.0000, Rel. Carlos Alberto Garbi, j.
21/01/2014)
Dispositivo
Isto posto e considerando o mais que dos
autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial
para declarar a inexigibilidade da cobrana de APURAO
FINAL.
Diante da sucumbncia recproca, custas e
despesas processuais igualmente repartidas entre as partes
que suportaro os honorrios advocatcios de seus
respectivos advogados.
Ficam as partes advertidas, desde logo,
que a oposio de embargos de declarao fora das hipteses
legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitar a
imposio da multa prevista pelo artigo 538, pargrafo
nico, do Cdigo de Processo Civil.
P. R. I. C.
So Paulo, 27 de junho de 2014.
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Daniela Dejuste De Paula
Juiz(a) de Direito
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME
IMPRESSO MARGEM DIREITA
Em ____/____/_____, recebi estes autos, em cartrio. Relacionado imprensa no lote _________.
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