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El derecho de tiempo compartido inmobiliario con destino turístico:

Un nuevo derecho real.1
por Liliana E.Abreut de Begher

1. Introducción.
2. Los derechos reales y el numerus clausus.
3. La tipificación fijada por la ley 26.356: Características propias.
4. Sujeto del derecho
5. Objeto del derecho
6. Causa fuente del derecho
7. Modos de extinción.
8. Conclusiones finales.

1. Introducción.
1) La sanción de la ley 26.356 fija los contornos de un nuevo derecho
real, el de tiempo compartido inmobiliario con destino turístico, ya tratado y
conocido en nuestra doctrina jurídica como integrante de las “Nuevas formas de
dominio”.2 Esta norma delinea sus caracteres, la forma de constitución, extinción y
desenvolvimiento del mismo, como los distintos personajes que pueden interactuar
para su nacimiento.
Es una ley clara, que posee puntos de contacto con la ley 13.512 de
propiedad horizontal, el dominio, el condominio y el derecho real de uso, pero a su
vez, debido a sus características propias, hace que nos lleve necesariamente a un
análisis más profundo, para arribar a las conclusiones que se expondrán al final, a
modo de colofón.
Partimos de la base que esta ley indica en el art. 41 que sus normas son
de orden público, y complementarias del Código Civil. Inclusive, va más allá, no
sólo mirando hacia el futuro para la constitución de este derecho, sino que legisla
hacia atrás al disponer en su art.42 denominado “Adecuación” que “Los
emprendedores y propietarios de inmuebles, que a la fecha de la vigencia de esta
ley, hubieran iniciado su comercialización bajo el STTC, tendrán un año de plazo a
partir de la publicación de la pertinente reglamentación, para adecuarse a lo
establecido en la presente ley”. Se completa la idea en la norma siguiente, cuando
establece en el art.43 “Contratos anteriores. Los contratos celebrados con
anterioridad a la sanción de la presente ley o dentro del plazo referido en el art.42,
se regirán por sus propios términos, hasta el vencimiento del plazo establecido en
el citado art.42, no pudiendo invocarse sus disposiciones cuando se opongan a los
derechos y beneficios que expresa o implícitamente en aquélla se reconocen”.
2) Fija la ley como requisito formal la instrumentación del contrato de
tiempo compartido por escritura pública, y su posterior registración en el
Registro de la Propiedad Inmueble. Como exigencia previa, establece la obligación
1
La autora es Doctora en Ciencias Jurídicas y Sociales, Profesora Adjunta de Derechos Reales en la
Facultad de Derecho, UBA, Juez Nacional en lo Civil de la Capital Federal, autora de libros y
artículos
Jurídicos en revistas jurídicas, y participante de Congresos de Derecho Civil, y expositora en diversas
oportunidades.
2
Gabriel de Reina Tartière, Las denominadas nuevas formas de dominio. Revisión concpetual y
perspectivas de futuro, El Derecho, Buenos Aires, 2004, pág.39, que habla de “Los complejos
turísticos”.
 2

de afectación del inmueble o los inmuebles a la finalidad de aprovechamiento

periódico y por turnos mediante la escritura de constitución del sistema turístico
de tiempo compartido (STTC) inscripta ante el Registro de la Propiedad Inmueble
competente (conf. art. 9 y 11 ley 26.356).
La consecuencia de la constitución de este derecho conforme las normas
legales apareja por vía de consecuencia su oponibilidad erga omnes (conf. art.12 ley
cit.), al puntualizar que los derechos adquiridos por los usuarios son oponibles a los
acreedores hipotecarios que consintieren la constitución del STTC, y a los que la
conocieren al tiempo de constituirse el gravamen, como así también a los sucesivos
titulares de dominio o de otros derechos reales de cualquier naturaleza sobre los
bienes afectados al STTC. Remata la norma su mandato al instaurar en su ap.c) que
“La intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o
quiebra”. Observamos que se encuentra aquí presente, el ius preferendi,
característico de los derechos reales.
La pertinente escritura pública de afectación al sistema (vgr. STTC), y
posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción
correspondiente, provoca que las posteriores constituciones del derecho a favor de
los usuarios, retraigan las facultades jurídicas y materiales del titular del derecho
real de dominio sobre el bien, debiendo ser respetadas por todos, por ser su
oponibilidad “erga omnes”.

2. Los derechos reales y el numerus clausus.

1) Planteada brevemente en la introducción la presentación del derecho
de tiempo compartido inmobiliario con destino turístico, que la ley llama “sistema
turístico de tiempo compartido”, cuyo objeto únicamente pueden ser los inmuebles
con destino residencial y turístico, debemos avanzar sobre su naturaleza jurídica. A
continuación, brindaremos un panorama sobre los derechos reales y los derechos
personales, para que no queden resquicios de duda sobre su encasillamiento.
El art.2502 del Código Civil dispone que “Los derechos reales sólo
pueden ser creados por ley”, concretando en esta disposición legal el número
cerrado. De esta manera, se ve reflejado que la autonomía de la voluntad no
desempeña respecto a este aspecto, papel alguno.
Es sabido que el orden público juega un rol preponderante dentro de la
órbita de los derechos reales. Pues, en materia de derechos reales, la libertad
individual sufre una serie restricción, como que la ley no permite establecer otros
derechos reales que los expresamente previstos. Por ello, la principal consecuencia
en los derechos reales radica en el “numerus clausus”.
Allende explicaba que las normas que rigen los derechos reales son
sustancialmente de orden público, pues “Si bien se mira, esta restricción es
necesaria consecuencia de la naturaleza jurídica de las normas que rigen esta
parte del Derecho Civil, puesto que si los particulares pudieran, a su voluntad,
crear derechos reales no podría sostenerse de que las normas que los rigen fueran
de orden público, como que nada menos que la norma creativa dependería del
individuo. Y creado el derecho real, de más está decir que su contenido, o sea su
reglamentación, también correría la misma suerte”.3
Nos enseñó Gatti que “la presencia del orden público es dominante en
los derechos reales, pero no es exclusiva. Entendemos que son exclusivamente de
3
Allende, Guillermo, Panorama de Derechos Reales, Ed-La Ley, Buenos Aires, 1967, pág.71.
 3

orden público las normas que hacen a la esencia del derecho real, que llamaremos
estatutarias; encuadran aquí las disposiciones que indican cuáles son los derechos
reales y los alcances de su contenido (esencia). Las normas reglamentarias
atinentes a los derechos reales no son de orden público”4.
Sostuvo que el sistema del numerus clausus consiste “en que la ley (y
solo ella) organiza los derechos reales y lo hace en número limitado, fijando el
contenido de cada uno de ellos y dándoles además un nombre; es decir, que lo que
la ley crea es el “concepto” de cada derecho real (o sea los distintos “tipos
posibles de derechos reales)”; y como es sabido, todo concepto implica
abstracción. En ese sentido, “sistema de numerus clausus”, “sistema de creación
legal de los derechos reales” y “tipicidad de los derechos reales”, son expresiones
equivalentes”.5
En la nota al art.2828, -tomada casi textualmente de Aubry et Rau-6 el
autor del Código Civil tuvo ocasión de expresar su claro pensamiento al respecto al
decir: “Los actos y contratos de particulares no podrían derogar las disposiciones
del artículo, porque la naturaleza de los derechos reales en general, y
especialmente la del usufructo, está fijada en consideración al bien público y al de
las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares”.
Ahora bien, no solamente la creación de los derechos reales, sino
también su modificación está prohibida por el artículo, como resulta de la segunda
parte de la disposición legal precitada: “o modifícase los que por este código se
reconocen…”; aún cuando no todas las normas que legislan sobre los derechos
reales son de orden público, dado que la voluntad individual puede llegar a
modificar en algunos casos esos derechos reales (ej: art. 2862; 2878; 2952; 3019;
3247).
Mientras en el régimen de los derechos personales impera el principio
de la autonomía de la voluntad, en el ámbito de los derechos reales domina el
principio del orden público, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de
los particulares.7 Se justifica un diferente tratamiento por cuanto el estatuto

4
Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge H. en “El derecho real. Elementos para un teoria general”. Ed.
Abeledo Perrot, 1993, pág.74.
5
Gatti, Edmundo, Teoría General de los Derechos Reales, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1980,
pág.122.
6
Aubry et Rau, Cours de droit francais d’aprês la methode de Zacharie, cinquiême édition, tome
deuxiême, París, 1897, «Des droits réels. De la propieté », pár.228 nota 4, en pág.666 : « La nature
des droits réels en géneral, et spécialement celle de l'usufruit, est fixée par la loi, et ne dépend pas
de la volonté des paticuliers.art.543.Proudhon, I, 309 ».
7
Valdés, Horacio y Orchansky, Benito, Lecciones de Derechos Reales, Lerner, Buenos Aires, 1969,
pág.21:“La voluntad en la creación de los derechos reales”.dijeron “A primera vista parece
arbitrario que la legislación ponga coto a la libertad individual en lo que atañe a la creación de los
derechos reales. Si la propiedad se caracteriza por el poder absoluto de disposición ¿Por qué ha de
estar ceñido el propietario entre los moldes rígidos de la ley, cuando su acto de disposición haya de
traducirse en la creación de derechos reales? La respuesta está en la historia”. “La historia de la
organización social y política de los pueblos se vincula profundamente a los regímenes de la
propiedad, sobre todo de la propiedad inmueble”.A continuación desarrollan las razones históricas,
especialmente lo acontecido en la Edad Media, y a partir de la Revolución Francesa. Ver su relación
con la nota al art.2828 “la naturaleza de los derechos reales en general…está fijada en
consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los
particulares”. Es importante remarcar que el orden público no impera únicamente en los derechos
reales, sino de manera preponderante, o sea que las normas que los rigen son principalmente de
orden público. Por excepción, hay algunas que tienen el carácter de supletorias, y los particulares
pueden dejarlas de lado.
 4

regulador de los derechos reales tiene una íntima vinculación con la organización
social del país, resultando innegable su trascendencia económica y política8.
Así, por ejemplo, los particulares se encuentran facultados para disponer
la revocación del dominio sin efecto retroactivo (art. 2669); para dispensar la fianza
en el usufructo (art. 2851); para autorizar al acreedor prendario a servirse de la cosa
(art. 3226); para dejar sin efecto la indivisibilidad de los derechos reales de garantía
(art. 682, 3112 y 3188).
Por lo tanto, son de orden público las normas que determinan cuáles son
los derechos reales, y cuál es su tipicidad genérica, como los elementos que integran
la relación jurídica real (sujeto, objeto y causa).9
Podemos decir que existe una verdadera limitación a la libertad
individual, lo cual se observa a partir de las primeras legislaciones, en la que “el
poder público adopta una actitud enteramente distinta de la que aparece en otras
ramas de los derechos patrimoniales. La iniciativa privada se anula casi por
completo, para ser sustituida por los cánones de la ley”.10
En resumen, la enumeración de los derechos reales contenida en el
código civil es taxativa11, sin perjuicio que pueden crearse por ley otros derechos
además de los expresamente reconocidos en el art.2503 del Cód. Civil; pues ello no
conspira contra el “numerus clausus” de nuestro ordenamiento jurídico (ej. Ley
13.512 de propiedad horizontal, ley de 25.509 de superficie forestal que agregó el
inc.8 al art.2503; propiedad indígena12 conforme art.75 inc.17 Constitución
Nacional), y ahora, el “sistema turístico de tiempo compartido” (STTC). Sobre tal
línea seguiremos nuestro desarrollo.

8
Lafaille, H. Tratado de los derechos reales, ed. Cía. Argentina de Editores SRL:, 1943,n° 26,
pág.31,.quien sostiene al referirse a los derechos reales, en especial a su fundamento e importancia
que “La distribución y la explotación de los bienes envuelven problemas económicos de la mayor
trascendencia, trátese de muebles o de inmuebles. Acerca de éstos últimos principalmente, se han
trasladado al orden público y social…” Y sostuvo que “El legislador ha debido pues, desde muy
temprano, vigilar estas relaciones jurídicas, a fin de encauzarlas, de crear o adaptar figuras
adecuadas y de protegerlas con defensas suficientes…En mayor o menor grado, se observa en
nuestros días un marcado avance del derecho constitucional sobre el civil y el privado en sus
ramas…Es que tales conflictos hacen a la entraña misma de las sociedades, a cuanto integra el
concepto de orden público. Por ello, cada nación se ha reservado celosamente reglamentar los
derechos reales, sobre todo en materia de inmuebles (art.10 Cód. Civil).”conf. pár.28, pág.32.
9
Allende, Guillermo, Panorama de los Derechos Reales, Ed. La Ley, Buenos Aires, 1967, pág. 69.
10
Lafaille, H., Tratado de los derechos reales, Cía. Argentina de Editores SRL; 1943, n° 29, pág.33.
11
Gatti, Edmundo, Teoría General de los derechos reales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1975,
pág.130. Sostiene este autor que “Pareciera que una enumeración así ubicada, es decir,
inmediatamente después de consagrado el principio del numerus clausus, no debiera dar lugar a la
menor duda acerca de su carácter taxativo; sin embargo la generalidad de nuestra doctrina, hasta
hace pocos años, se ha pronunciado por su carácter simplemente enunciativo y no limitativo, pero
lo ha hecho aplicado un criterio equivocado para distinguir lo taxativo o limitativo de los
simplemente enunciativo o ejemplificativo, ya que no es admisible negar lo primero y afirmar lo
segundo, por el hecho, principalmente, de que puedan existir otros derechos reales fuera del código
civil o porque el legislador puede crear nuevos derechos reales”.
12
Liliana E.Abreut de Begher, Propiedad indígena: un nuevo derecho real, 2007, Tesis doctoral
aprobada correspondiente al Doctorado en Ciencias Jurídicas y Sociales de la UMSA, con directora
de tesis Elena Highton, jurado de tesis Jorge Mayo, Claudio Kiper y Carlos Clero. Inédita, con copia
para su consulta en la Facultad de Derecho, UMSA. En esa tesis obra se desarrolla la propiedad
indígena como derecho real, analizándole bajo varias ópticas: de historia del derecho, derecho
constitucional, y derecho privado, concluyendo con la caracterización del nuevo derecho.
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2) Según Demolombe13 “El derecho real es el que crea entre la persona

y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en
ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y
la cosa, que es el objeto”, tal cual fue citado por Vélez Sarfield en la nota título IV
del libro III, Código Civil.
Postula este autor, que por el contrario, el derecho personal crea
solamente una relación entre las personas, distinguiendo también tres elementos: el
sujeto activo (le créancier), el sujeto pasivo (le débiteur) y la cosa (ou le fait) que es
el objeto.14
Para Aubry y Rau15 “Los derechos reales son aquellos que crean una
relación inmediata y directa entre una cosa y una persona al poder de la cual ella
se encuentra sometida, de una manera más o menos completa, siendo, por eso
mismo, susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal persona determinada,
sino contra todos”.
Maynz entendió que el derecho real es “nuestra voluntad dirigiéndose
hacia una cosa con abstracción de todo otro individuo humano fuera de
nosotros”.16
Precisamente, indican Gatti y Alterini que “…el derecho real ha sido
concebido tradicionalmente como integrado por dos elementos: el sujeto o titular
del derecho y la cosa u objeto de él. Entre el sujeto y la cosa se establece una
relación directa e inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una
utilidad mayor o menor sin necesidad y con exclusión de la intervención de otra
persona. Por oposición se configuró el derecho personal con tres elementos: el
sujeto activo (titular del derecho), el sujeto pasivo (obligado) y el objeto (la
prestación: dar, hacer o no hacer)”.17
Según Planiol no existe diferencia sustancial entre los derechos reales y
personales, porque en los primeros también existen sujetos pasivos representados
por cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos.18 Esa
13
Demolombe, C., Cours de Code Napoleón, Traité de la Distinction des biens. De la propieté.De
l’usufruit, De l’usage et de l’habitation, París, 1881, T IX, n°464, pág.339.
14
Establece Demolombe, opus cit, que “C’est que précisément la différence entre l’un et l’autre,
réside dans les différentes conditiones constitutives de leur existence même! C’est que le droit réel
existe indépendamment de toute obligation spéciale d’une personne envers une autre; tandis que le
droit personnel n’existe qu’autant qu’une personne est spécialement obligée envers une autre”.
(pág.340). Respecto de los derechos reales indica que son absolutos (le droit réel est absolu, c’est-
a-dire qu’il existe á l’egard de tous, erga omnes), mientras que los derechos personales son
relativos (le droit personnel relatif, c’est-a-dire qu’il n’existe qu’a l’egard de celui-láu seul qui est
obligué personnellement envers le créancier), radicando en ello la diferencia fundamental, pues los
derechos reales existen independientemente de cualquier otra obligación por parte de otros.
15
Aubry et Rau, Cours de droit francais d’aprês la methode de Zacharie, cinquiême édition, tome
deuxiême, París, 1897,parágrafo III « Des differents especes de droits » y IV « Notions générales
sur l’acquisition des droits réels et des droits personnels proprement dits »párr. 173 y 174.
16
Maynz, Charles, Cours de droit romain, troisiême édition, tome premier, Bruxelles,
1870,parágrafo 88, 91 y 162.
17
Gatti-Alterini, opus cit.pág.34.
18
Planiol, Marcel, Traité éleméntaire de droit civil, Librairie Générale de Droit & de Jurisprudence,
Paris,1925, Dixième èdition, Tome premier, parágrafo 2158,2159,2162 y sgtes. Pág.683 y sgtes.,
especialmente el parágrafo 2163 y 2165 donde compara los derechos reales y los derechos
personales. Dice « Selon l' analyse qui vient d'en être faite, le droit rèel et le droit de crèance
rèsultent tous deux de rapports d'obligation existant entre les hommes ; leur élément constitutif est le
même. Ils diffèrent l'un de l'autre par deux caractères spécifiques, portant l'un sur le nombre des
sujets passifs, l'autre sur l'objet de l'obligation ». « Le droit réel, considéré comme rapport
obligatoire universel, ne peut jamais imposer qu’une simple abstention : ne rien faire qui puisse
nuire à la personne investie activement du droit. Bien autrement énergique est l'obligation restreinte
 6

idea es reconocida por su alumno Michas19, quien en 1900 escribió su tesis con el
título “El derecho real considerado como una obligación pasiva universal”, o sea el
derecho real concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (los
integrantes de la comunidad) están obligados al cumplimiento de una
prestación(obligación de no hacer). Esta postura se proyecta sobre Quero, Prodan,
Minei, y Basque, y se advierte como antecedente el desarrollo que realizó Roguin
en “La reglé de droit”. Se puede ubicar en similar corriente a Ortolán, Mackeldey, y
Marcadé. 20 21
Freitas expreso en igual sentido que “La condición distintiva de los
derechos absolutos es que su correspondiente obligación afecta la masa entera de
las personalidades con las cuales el agente de derecho pueda estar en contacto. La
cualidad propia de los derechos relativos, a la inversa, es la de recaer su peculiar
obligación sobre personas ciertas y determinadas. En el primer caso la obligación
es negativa, consiste en la inacción, esto es, en la abstención de cualquier acto que
pueda estorbar el derecho. Ese hecho o prestación puede ser también como en el
primer caso una abstención pero con una notable diferencia. La inacción
indispensable a la efectividad de los derechos absolutos nunca se induce a la
privación de un derecho de parte de aquellos a quienes la obligación incumbe; esa
inacción es necesaria para la coexistencia de los derechos de todos, o de otro
modo, es el justo límite de los derechos de cada uno. Cuando, pues los derechos
personales corresponden a una obligación de no hacer, o de abstención, la persona
obligada se priva del ejercicio de un derecho que tenía y que voluntariamente
renunció a favor del agente de derecho”.22

qui forme le droit de créance : elle permet d'exiger du débiteur un fait positif, une prestation, et elle
seule peut avoir cet effect » (pág.686).
19
Michas, H.Le droit réel consideré comme une obligation passivement universelle, tesis, París,
1900, pág.68 y sgtes. ; citado por Planiol, en nota nº 1, al pàr.2159 donde establece « ...le droit rèel,
comme tous les autres, a nécessairement un sujet actif, un sujet passif, et un objet. La définition que
je critique a le tort de supprimer le sujet passif et de s'en tenir aux deux autres termes, en
constituant le droit réel à l'état de rapport borné au sujet actif et à l'objet de son droit, qui est la
chose possédée ».
20
Gatti, Edmundo, Teoría General de los Derechos Reales, 1975, Buenos Aires, Abeledo-Perrot,
pág.37 y sgtes. En este parte del desarrollo seguimos las fuentes señaladas por el maestro Gatti.
21
Savigny, Frederic Carl de, Le droit des obligations. Partie du droit Romain actuel. Traduction de
T.Hippert. Bruxelles, Paris, 1873, Tome premier, Chapitre premier, Nature des obligations, pág.-6 y
sgtes. Establece este autor que “C’est ainsi que l’on oppose à l’obligatio la nécessité de reconnaitre
la propiété d’autri; il en est de même de toute nécessité créé librement par le pouvoir de l’autorité;
enfin aussi la nécessité qui a été causée dans une discusion juridique par la libre appréciation du
judex, sans que l’adversaire eût à cet égard un droit d’action”(pág.12). Savigny criticó la teoría
personalista, al indicar que la necesidad de reconocer la propiedad de otro, es lo opuesto de la
obligación.Y continúa diciendo respecto al derecho de las obligaciones, como se emparenta con el
derecho de familia y el derecho de las cosas “Le droit des obligations nous présente une double
parenté: avec le droit de familla et avec le droit des choses; il se trouve en une certaine manière
entre ces deux sphères” (pág.15). Sin embargo, destaca que “Au contraire, une parenté beaucoup
plus radicele doit éter conçue entre les obligations et les rapports du droit des choses dont la base
forme la propiété .Il est vrai que dans la propiété manque la manifestation des deux personnes
spécialement désignées, qui sont de l’essence de l’ obligation. Mais, au contraire, les deux
concordent en ce que l’obligation, comme la propiété, consiste dans la domination d’une personne
déterminée sur une portion du monde sensible .C’est pourquoi à eux deux ils forment le droit
patrimonial, don ils nous apparaissent comme portions coordonnées, et cela de manière que dans le
droit des coses le principe séparatif, et, dans le droit d’obligation, le principe de cohesión du droit
patrimonial se trouvent compris” “ Mais il y a à côte de ceci encore deux rapports plus étroits
entre les obligations et la propirété. L’un de’eux consiste en ce que les actes correspondants à une
obligation doivent étre appréciables à prix d’argent” (pág.16).
22
Freitas, Augusto T. de, Introducción a la Consolidación de las leyes civiles del Brasil, en “Freitas
 7

Establece este autor que los derechos absolutos (como la libertad,

seguridad y propiedad) entran en la “comprensión de la legislación criminal que los
protege y asegura con las penas. De esos derechos únicamente el de propiedad
entra en la legislación civil; y es en el derecho de propiedad que hemos de
encontrar los derechos reales”.23
Agrega que “La noción de los derechos reales…está respecto a la idea
general de la propiedad en una relación semejante a la de la parte con el todo. La
propiedad abraza los derechos reales y también la mayor parte de los derechos
personales, y no habría diferencia entre esos derechos si el derecho de propiedad
fuese el mismo derecho real. Afectar el objeto de la propiedad sin consideración a
persona alguna, seguirlo incesantemente en poder de todo o de cualquier poseedor,
es el efecto constante del derecho real, es su carácter distintivo”. Así, concluye que
“Este carácter es opuesto al del derecho personal que no adhiere al objeto de la
propiedad, no lo sigue, sino se une exclusivamente a la persona obligada”.24
Para otros, como Maurice Hauriou25, Rigaud, y G. Renard, los derechos
sólo deben ser distinguidos por su mayor o menor contenido institucional.26 O sea,
que caracteriza a la institución que su régimen es impuesto por el Estado a los
particulares, quienes deben sujetarse a sus prescripciones. No ocurre lo mismo en el
sector no institucional del Derecho, ya que en él predomina la libertad de los
propios interesados. Integran el primer sector los derechos de la personalidad, los
derechos de familia y los reales; y el segundo, los derechos personales.
Indica Arean “Mientras las dos primeras categorías de derechos se
caracterizan por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es sólo
predominante en los derechos reales y mínimo en los derechos personales”27.
El jurista francés Demogue de principios del siglo XX no acepta las
pretendidas diferencias que la doctrina clásica encuentra entre los derechos
absolutos y los relativos, pues considera que sólo puede hablarse de derechos cuyo
ejercicio es más o menos cómodo, y de derechos más fuertes o más débiles, según
su oponibilidad, centrando en este punto la diferencia entre ambos. Los derechos
reales serían más cómodos que los personales para ser ejercidos pues, mientras
éstos requieren la colaboración de otra persona (el deudor), en los primeros no es
necesaria la colaboración de nadie. Los derechos reales serían más fuertes en cuanto

y su influencia sobre el Código Civil Argentino” de Enrique Martinez Paz, Córdoba, Argentina,
1927, pág.28.
23
Freitas, opus cit.. pág.30/31.
24
Freitas, opus cit. pág.33.
25
Hauriou, Maurice, Précis de Droit Administratif et de Droit Public, ed.Recueil Sirey, París, 1914,
Huitiéme Edition, chapitre I, “Le domaine prive”, Section I « Le domaine immobilier » donde
explica que « Dans les Etats antiques, et mème dans les Etats modernes jusqu'a la Révolution, le
domaine privé a joué un róle prépondérant comme ressource financière. Depuis la Révolution, le
système des impôts s'est beaucoup développé, tandis que l'ancien domaine privé essentiellement
immobilier et terrien était aliéné ; il en est résulté une grande diminution d'importance de la notion
du domaine privé. Mais il ne serait pas impossible que les événements rendissent à cette notion son
ancieene prépondérance. La productivité de l´impot n’est pas indéfinie. Il semble que nous
touchions á la limite de ce qui peut être prélevé annuellement et ostensiblement sur les revenus des
particuliers. Si cependant les besoins financiers ne cessent de s’accroître, ce qui est probable, el
faudra chercher des ressources dan le procédé plus subtil et plus détourné du domaine prevé de
l’Ëtat. » (pág.910) ; ver también Gatti en Teoría General de los derechos reales, opus cit. pág.45 en
nota n°56.
26
Los antecedentes de esta postura los podemos ver a través de la obra de Hauriou, M.Principios de
droit public, París 1910, y desarrollo posterior con Renard G, La théorie de l’institution, Paris, 1930.
27
Arean, Beatriz, Derechos Reales, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, T 1,pág. 42.
 8

a su oponibilidad, aunque reconoce que no siempre es así, por cuanto el derecho del
locatario no obstante ser personal, figura entre los más fuertes28.
De acuerdo al criterio que sostiene la existencia de un sujeto pasivo
determinado en los derechos reales, se observan dos vertientes distintas: para una de
ellas, sólo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena; para la otra, la idea es
susceptible de extenderse a todos los derechos reales, inclusive al dominio.
En la primera corriente, se ha creído ver como sujeto pasivo
determinado en los derechos reales sobre cosa ajena al dueño de la cosa gravada con
ese derecho. En el usufructo, por ejemplo, lo sería el nudo propietario; en una
servidumbre, el titular del fundo sirviente; en la hipoteca, el constituyente.
Se entiende que hay en este razonamiento un evidente error de
concepto, dado que el dueño al desmembrarse su dominio, entra a formar parte del
sujeto pasivo universal con respecto al titular del derecho real por él constituido29.
En efecto, en el ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un sujeto
individualmente obligado frente al usufructuario, sino uno más de los componentes
del sujeto pasivo indeterminado y general, pues están en la misma situación que
cualquier otra persona a quien se prohíbe impedir el ejercicio de los derechos reales.
Para la otra corriente que intenta extender la idea del sujeto pasivo
determinado a todos los derechos reales, inclusive al dominio, se lo encontraría en
este supuesto en el transmitente de ese derecho obligado por evicción. Ello pone en
evidencia un error conceptual también notorio, por cuanto no siempre el enajenante
debe al adquirente la garantía de evicción, ya sea porque ha sido dispensado de ella
o porque la enajenación reconoce como fuente un contrato respecto del cual no se
aplica la figura. Además, la garantía de evicción se vincula con el acto jurídico de la
transmisión y no con el derecho real transmitido. Inclusive, si la garantía funciona
es porque el dominio no fue transmitido, o no lo fue con la plenitud prometida.
La teoría ecléctica trata de hacer compatibles las ideas de la doctrina
clásica con la de la teoría unitaria personalista, adoptando un criterio conciliatorio
entre ambas teorías.30 Amonesta a ambas por haber tenido en cuenta sólo uno de los
aspectos de los derechos reales: el aspecto interno, la primera, y el aspecto externo,
la segunda.31

28
Demogue, René, Traité des obligations en géneréral. Librairie Arthur Rousseau, París, 1923,
pág.10. y sgtres. Indica “La définition classique de l’obligation suffit en outre à distinguer le droit
personnel résultant de l’obligation du droit réel, si on admet la définition classique de ce droit: un
droit portante directement sur la chose. En effet, la définition de l’obligation nous montre bien que
le droit pèse ici sur une personne et non sur une chose. Mais á l’heure actuelle, on analyse souvent
le droit réel comme se ramenant à l’obligation. Le droit réel ne s’exerce pas seulement sur une
chose, il constitue une obligation passive universelle en vertu de laquelle chacum est tenu de
respecter la liberté du titulaire du droit réel. Toutes les pesonanes sont tenues de laissez le
propiétaire de l’immeuble jouir de sa chose. On peut même préciser davantage: que le droit sois réel
ou personnel, les tiers sont tenus d’en tenir compte de ne pas commettre de faute pouvant avoir pour
conséquence d’y porter atteinte” (pág.5/6).
29
Arean, Beatriz, Derechos Reales, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, T 1, pág.43.
30
Gatti, Edmundo, Teoría General de los Derechos Reales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1975,
pág.49 y sgtes.
31
Arean, Beatriz, Derechos Reales, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, T 1, pág.44. “La doctrina
clásica únicamente hizo hincapié en la relación directa e inmediata de la persona con la cosa,
olvidando, aunque sin desconocerlo, el aspecto externo. Esa relación persona-cosa es una relación
económica y no jurídica, y las relaciones jurídicas no son posibles más que entre los hombres.
Mientras que el concepto de derecho personal fue construido por los partidarios de la doctrina
clásica sobre la base de la relación entre el acreedor y el deudor (relación jurídica), el de derecho
real fue concebido enfocando la relación entre el titular y la cosa (relación económica)”.
 9

En concordancia con estas ideas, se elaboraron definiciones que

incluyen elementos que integran ambos conceptos. Allende en su obra clásica
“Panorama sobre los derechos reales” a pesar que indica que “toda definición es
peligrosa sin necesidad de restringir el principio al Derecho Civil. Pero sin
embargo es necesario hacerlo, lo que exige a veces la ciencia y siempre la
enseñanza”, abarca en su definición todos los aspectos característicos de los
derechos reales. Dice que: “El derecho real es un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario el mismo (obligación negativa), naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.32 33
A su vez, el criterio que admite la posibilidad del dualismo “poderes-
facultades” postula que el poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia
autoridad y, por lo tanto, en forma autónoma e independiente de toda voluntad.
Entonces, “El derecho real inviste del poder para obtener directamente de una
cosa todas o algunas de sus utilidades. El personal faculta a requerir que otro
haga (reclamar al deudor el cumplimiento de la prestación)”.34
Por ello, la facultad jurídica, es un derecho subjetivo cuya esencia
consiste en una pretensión, o sea la posibilidad por parte del titular de requerir de
una persona determinada cierto comportamiento, para cuyo cumplimiento normal se
necesita de su colaboración. El poder jurídico real, es un poder sobre cosas
determinadas, de carácter patrimonial, regulado principalmente por normas de
orden público y, por consiguiente, de contenido primordialmente institucional.
Puede ser disponible o no, y, por lo tanto, puede o no ser alienable, transmisible,
renunciable y prescriptible.
Luego de la síntesis doctrinaria precedente, focalizando el estudio sobre
la ley 26.356, observamos que la pretensión del legislador fue tipificar el derecho de
sistema turístico de tiempo compartido35 como un derecho real, con oponibilidad
32
Allende, Guillermo, Panorama de los derechos reales, Ed.La Ley, Buenos Aires, 1967, pág.19.
33
Allende, Guillermo, ídem, pág.19 nota n° 6. Aclara que el vocablo de absoluto tiene, además del
significado que se desarrolla en uno de sus capítulos relacionado con la oponibilidad del derecho,
otro vinculado con el contenido de las facultades del derecho de propiedad. Sostiene que “De tal
manera que el dominio por ser un derecho real es absoluto (oponibilidad) y como tal, atendiendo a
las facultades que otorga –las máximas que se pueden tener sobre una cosa- también se dice que es
absoluto” (conf. art. 2503 C. Civil). Y señala cinco distintos sentidos del término absoluto: “1°
relacionado con la oponibilidad del derecho; 2° Relacionado con el contenido del derecho; 3°Como
sinónimo de derecho personalísimo o innato; 4° Como sinónimo de derecho “incausado” dentro de
la teoría del abuso del derecho y 5° Como sinónimo de leyes de orden público
34
Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge., El derecho real. Elementos para una teoría general, Ed.
Abeledo-Perrot, 1993, pág.65; Gatti, Edmundo, Teoría General de los Derechos reales, Abeledo
Perrot, Buenos Aires, 1975, pág53 y sgtes.
35
El derecho de tiempo compartido fue también llamado en algún momento “multipropiedad” o
“propiedad con titularidad compartida”. Ver conclusiones del VI Congreso Nacional de Derecho
Registral realizado entre el 18 y 21 de junio de 1986 en Posadas, Pcia. de Misiones, donde se optó
por la denominación de “multipropiedad”, por ser la que mejor respondía a la tipología en análisis,
sugiriendo la creación de un nuevo derecho real autónomo bajo la denominación indicada. Allí,
observamos diferencias conceptuales con la ley 26.356, en tanto todos los titulares de la
multipropiedad tenían su derecho sobre un objeto común e indiviso, con posibilidad de uso y goce
del bien durante un periodo de tiempo previamente determinado, y no surgía de sus conclusiones
desmembración del dominio, sino una especie de condominio con indivisión forzosa. En las XI
Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en la Capital Federal entre el 19 y 22 de agosto de
 10

erga omnes, y normas sustancialmente de orden público, que fijan sus confines y
forma de desenvolvimiento, dejando un estrecho margen a la autonomía de la
voluntad, sustentado en la publicidad registral del nuevo derecho creado, y la
posibilidad de ejercicio del ius preferendi y persequendi, además del ejercicio de las
acciones reales en caso de violación.
Nos deslizaremos a continuación sobre los detalles.

3. La tipificación fijada por la ley 26.356: Características propias.

1) Instituye el art.2 la tipificación del derecho al disponer que “El
sistema turístico de tiempo compartido debe integrarse con uno o más inmuebles,
afectado a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para
brindar otras prestaciones compatibles con su destino”.
Es decir, se fija el destino del inmueble afectado a STTC, como aquél
que permite el derecho de uso periódico a favor del usuario otorgado por el
propietario, y en su caso, por el emprendedor en su representación (conf. art. 3 y
9)36 para un periodo de uso de una unidad vacacional dentro de un establecimiento
vacacional, o dentro del sistema de club vacacional, sobre un inmueble afectado al
sistema37.
Recordemos que Mariani de Vidal ha perfilado el derecho de tiempo
compartido o multipropiedad38 como “la modalidad donde el titular del derecho,
mediante el pago de un precio en dinero puede usar y eventualmente gozar, en
forma periódica, exclusiva y alternada, durante un cierto período de tiempo,
ubicado en el año calendario (fijo) o a ubicar (flotante), de un ámbito espacial
determinado o determinable (departamento, casa, cabaña, etc.) sin alterar su
sustancia (en el doble aspecto: material y su destino) y al mismo tiempo
aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrecen como accesorios
integrantes del sistema, para su más placentero disfrute (canchas para la práctica
de deportes, piscina, sauna, biblioteca, salones de lectura y de conferencias, boites,
microcine, boutiques, etc.), pudiendo existir para el titular la posibilidad de
intercambiar el período que le corresponde en un complejo, ubicado en el país o en
el extranjero”. 39
1987 se llegó a la conclusión de lege ferenda por despacho de mayoría que debía tipificarse como un
derecho real sobre cosa propia. En idéntico sentido en las VIII Jornada Notarial Cordobesa de julio
1988, se dijo que debido a su módulo temporal que hacía a la particularidad esencial de este
derecho, podía regularse como un nuevo supuesto de condominio de indivisión forzosa.
36
Establece el art. 9 de la ley “Requisitos. La escritura de constitución del STTC será otorgada por
el emprendedor, debiendo prestar el consentimiento el titular del dominio del inmueble, cuando
aquél no fuere. Los bienes deberán estar libres de gravámenes, restricciones e interdicciones y, ni el
emprendedor, ni el propietario, en su caso, podrán tener anotaciones personales en los registros
respectivos”
37
Define la ley al club vacacional como aquél que consiste en la posibilidad de utilizar diferentes
unidades en distintos centros vacacionales intercambiables afectados al STTC.
38
La denominación como “tiempo compartido” es la traducción de la figura del Derecho anglosajón
“time sharing”, siendo la denominación más utilizada en la práctica para la comercialización de las
unidades vacacionales, a pesar que a veces se la llama “multipropiedad”, “pluripropiedad”,
“polipropiedad”, “multigoce”, “multidisfrute” y “multidominio temporal de sectores independientes
integrativos de un complejo común”. Ver Beatriz Arean, Derechos Reales, Hammurabi, Buenos
Aires, 6ta.ed. y 1ª reimpresión, 2005, T 2, pág. 658.
39
Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Zavalía, Buenos Aires, 1997, TII, pág. 42.
José Nicolás Taraborrelli, Contrato del siglo XX,LL 1992-B-1203, que reflexiona sobre la cuestión al
decir que “El llamado tiempo compartido, surge dentro de las nuevas formas de contratación,
constituyendo actualmente un derecho personal o real”.”La evolución del mundo, no sólo negocial-
jurídico, sino económico-social, lleva la delantera con referencia al legislativo –siempre los hechos
y los fenómenos sociales- se anteponen a la evolución jurídica, la sociedad crece y avanza en
 11

2) Antes de la vigencia de la ley 26.356, el tiempo compartido podía ser

regulado jurídicamente bajo la órbita de los derechos reales, o por el contrario, en el
de los personales.40
Dentro del ámbito de los derechos reales, algunos proyectos de ley
asimilaron su perfil a la propiedad horizontal, mientras que otros al de condominio
de indivisión forzosa con asignación a los condóminos de usos y goces sucesivos y
alternados por periodos determinados.41
El Proyecto de Código Civil de 1998 mencionaba en el Libro V del
título VII a “De las propiedades especiales” y brindaba la posibilidad de organizar
jurídicamente el tiempo compartido ya sea dentro de los derechos personales, como

progresión geométrica, el derecho lo hace en progresión matemática”.”Así el encuadramiento de

las nuevas situaciones (entre ellas el “tiempo compartido”) en muchos casos forzado, hace que
investiguemos a la debatida cuestión en torno a su naturaleza jurídica ¿Es un derecho creditorio o
un derecho real?”.
40
Ricardo L.Lorenzetti, Tratado de los Contratos, Ed.Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2000, T II,
pág.463, quien desarrolla la terminología sobre el contrato de “tiempo compartido”, e indica que “el
derecho real es una manera y no la mejor de proteger al consumidor. No se trata entonces de
señalar que si se opta por el derecho real hay protección y si, en cambio, se lo hace por un derecho
personal, la flexibilidad es grande, pues en la esfera de los derechos creditorios campea la
autonomía de la voluntad, porque en este último campo, lo que campean son las regulaciones
protectorias del consumidor”. Agrega que dentro de los derechos reales “hubiera sido deseable
concebir uno más específico. La ley portuguesa se inclinó por otorgar un derecho real de habitación
periódica, que consiste en el uso de la habitación limitado a un periodo determinado de tiempo en
cada año y se aplica a las unidades de alojamiento integradas en emprendimientos turísticos
calificados como hoteles con departamentos, sobre las que no se pueden aplicar otros derechos
reales (arts.1 y2)”.Ver jurisprudencia :CNCOM – SALA D – 12/03/2007 in re “Mochón César Raul
c/ Adaro Leopoldo Oscar s/ sumario" en elDial - AA3D19 ,Copyright © - elDial.com - editorial
albrematica, donde se constituyó el tiempo compartido bajo el contrato de una sociedad anónima, y
cada accionista tenía derecho al uso de la unidad vacacional dentro de un complejo turístico.
También CNCOM – SALA A – 15/02/2007, Expte. 85.220 Reg. 59545/2001 in re "Morganti,
Alberto c/Club House San Bernardo S.A. y otro s/ordinario" , elDial - AA3CF9, Copyright © -
elDial.com - editorial albrematica donde se desarrolla el contrato de tiempo compartido bajo la órbita
de los derechos personales al decir: “El contrato de tiempo compartido es, en su concepción más
amplia, un sistema de comercialización por el cual una persona (desarrollador) concede a distintas
personas (usuarios) el uso de una misma cosa, estableciéndose períodos determinados de tiempo
para el uso de la cosa por cada usuario en forma exclusiva (cfr. Di Filippo, María Isabel; "Tiempo
compartido: un condominio especial", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 179; Fariña,
Juan, "Contratos comerciales modernos"', Ed. Astrea, Buenos Aires, 1993, p. 779; Coppoletta,
Sebastián, "Contrato de tiempo compartido"', en 'Código de Comercio - Comentado y Anotado', t.
II, La Ley, Buenos Aires, 2005, p. 842). Precisamente, la versión más conocida y difundida de esta
modalidad contractual es la utilizada en el alojamiento vacacional (cfr. Puerta de Chacón, Alicia,
Tiempo compartido ¿un producto turístico?, en 'Turismo, derecho y economía regional', Ed.
Rubinzal Culzoni, Santa Fe, p. 129). En éste, el objeto del contrato es el uso en forma exclusiva por
un período de tiempo determinado de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona
turística, más los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del
inmueble y los servicios que en él se proporcionan al usuario.”
“Definida la modalidad contractual pactada, interesa reparar en dos de sus caracteres
predominantes: i) es un contrato comercial, carácter otorgado por la realización de la actividad con
carácter empresario por el sujeto desarrollista -quien asume los riesgos jurídicos y económicos de
su actividad (cfr. art. 8 inc. 5 del Cód. de Com.)-, y ii) es indudablemente un contrato de consumo,
siéndole por ende aplicable la legislación del sistema de defensa del consumidor (ley 24.240 y ce.;
cfr. Lorenzetti, Ricardo, Luis, "Tratado de los contratos ", t. II, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, p.
461)”. En el siguiente fallo vemos como se reguló el tiempo compartido bajo el sistema de
propiedad horizontal, y de ello se derivó la competencia de la Justicia en lo Civil, conf. CNCIV -
Sala: Tribunal de Superintendencia - Expte. N°: S007730 - Fecha: 01/09/04, in re “Ferrrara de
Mascheroni, Silvia C/ Emprendimientos inmobiliarios y turísticos; s/daños y perjuicios” en elDial -
AE1F07, Copyright © - elDial.com - editorial albrematica, y se dijo: “Resulta competente la
 12

de los reales, al prever en su art.2029 sobre “De las propiedades especiales.

Conjuntos inmobiliarios” que “Los clubes de campo, parques industriales, barrios
o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden
sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal”. “En
los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se
sujeten a él, solo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a
vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común. El reglamento de
copropiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra
índole, instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable, y
facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto
inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso
quedan modificados de pleno derechos los títulos de todas las unidades, de lo que
se debe tomar razón en los respectivos asientos registrales”.42
A su vez el art. 2030 sobre el “Tiempo compartido” establecía que “La
asignación de usos y goces sucesivos o alternados por periodos determinados,
sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales
o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo. En este caso el
condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura
pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el
registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administración con
carácter de mandatario irrevocable. El reglamento de condominio y
administración se integra al título de asignación de uso y goce”.
Vemos que emplazado el derecho dentro de la órbita de los derechos
reales se lo encerraba dentro del régimen de la propiedad horizontal o en todo caso,
en forma especial, dentro del condominio con indivisión forzosa; ello, sin perjuicio
de dejar abierta la posibilidad de los particulares, del uso de las prerrogativas que
brindaba el principio de autonomía de la voluntad, sin otros límites que los que
surgen de las normas positivas de orden público.43 Justamente, el proyecto precitado
no chocaba con el numerus clausus, al legislarlo bajo la esfera del condominio, o
en su caso, de la propiedad horizontal.

Justicia Civil en la acción entablada por la propietaria de una parte indivisa de una unidad
funcional sometida al régimen de tiempo compartido, que persigue la reparación de los daños y
perjuicios sufridos con motivo del incumplimiento de contrato por parte de la administradora del
complejo al disponer en alquiler la unidad funcional del propietario, en la semana correspondiente
a él según el régimen convenido. Ello así, dado que el reclamo se origina contra el administrador de
un consorcio sometido al régimen de propiedad horizontal”(conf. Sumario Nº 16107 de la Base de
Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº17/2004).
41
Proyecto de Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de
1987.Art.2715 “Habrá también indivisión forzosa cuando la ley prohíba la división de una cosa
común, o cuando la prohibiera una estipulación válida y temporal de los condóminos o el acto de
última voluntad también temporal, que no excede en uno y otro caso el término de 5 años, o cuando
la división fuese nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario
para que no haya perjuicio para los condóminos. La indivisión forzosa perdurará mientras subsista
el sistema, en el supuesto de constitución de condominio sobre un conjunto de cosas, con asignación
a los condóminos de usos y goces sucesivos y alternados por periodos determinados”.
42
La Comisión Redactora del Proyecto fue integrada por los Dres. Héctor Alegría, Atilio Aníbal
Alterini, Jorge Horacio Alterini, Maria Josefa Méndez Costa, Julio C. Rivera y Horacio Roitman, y
elevada a consideración del Poder Ejecutivo Nacional el 18/12/1998.
43
Gustavo Alberto Alegre, en Contratos Especiales en el siglo XXI, coordinado por Roberto M.
López Cabana, ed.Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999, pág.319. que desarrolla el contrato de
tiempo compartido, y observa los inconvenientes de encerrarlo bajo las figuras legales de los
derechos reales sobre cosa ajena, como los comprendidos sobre cosa propia existentes en nuestro
derecho.
 13

En los últimos años existió una verdadera preocupación sobre este tema,
orientada hacia la protección de los derechos de los “usuarios del sistema”,
enmarcada dentro de la ley de Defensa del Consumidor. Precisamente, se reflejaba
la necesidad de una regulación específica sobre la materia, pues el vacío que existía
conspiraba contra la seguridad jurídica, tanto de los adquirentes, como de los
constituyentes del sistema de tiempo compartido. 44
3) La ley nacional 26.356 va más allá del Proyecto del Código unificado
de 1998, perfeccionando el modelo, y fijando los confines de este derecho como un
nuevo tipo legal, que integra entonces el numerus clausus, al haber sido creado por
ley (conf. art. 2502 y 2505 Cód. Civil).
Dispone el cuerpo normativo sobre la forma de constitución, su
desenvolvimiento y la forma de extinción, se explaya sobre los titulares, y la cosa
sobre la cual recae el derecho, indica que sus normas son de orden público, y prevé
expresamente su registración, lo cual permite darle oponibilidad a terceros, dotando
en consecuencia al nuevo derecho con el carácter absoluto que los distingue de los
derechos personales (vgr. derechos relativos).
Debemos apreciar que no vemos en el derecho de tiempo compartido la
posibilidad de encuadrarlo bajo la égida de los derechos reales de usufructo, uso y
habitación. En efecto, conforme a las disposiciones contenidas en los arts.13 y 20 de
la ley 26.356 se acepta la transmisión del derecho, lo cual colisiona con los arts.
2825, 2920,2921, 2969 y 1449 del código de fondo que veda dicho acto jurídico
respecto de los derechos reales de disfrute hasta hoy conocidos.
Tanto el usufructo, como el uso y la habitación son derechos que se
extinguen con la muerte del titular del dominio útil, y son esencialmente
intransmisibles, lo cual se enfrente con la normativa de la nueva ley que
expresamente autoriza su transmisibilidad (conf. art. 13,15 y 20).
Además, esta ley no fija un plazo límite máximo de vigencia del
derecho como sucede con los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena conforme
los preceptos del Código Civil en los arts. 2822, 2825, 2920 2969 y cc (vgr.
vitalicio para las personas físicas, y 20 años para las jurídicas). 45
44
José Fernández Márquez y Maximiliano R. Calderón, “La tutela del consumidor de los derechos
de uso y goce de un inmueble. La locación y la ley 24.240”. en Revista de Derecho Privado y
Comunitario,
Rubinzal- Culzoni, T 2004-2, pág. 293.Indican los autores respecto del tiempo compartido, en una
visión que compartimos que “Creemos importante señalar que además del problema de calificación
que plantea la figura (su encuadramiento como negocio creditorio o como derecho real), su aspecto
central corresponde a la protección de los consumidores del programa, cobrando relevancia las
pautas referidas a los términos de la contratación, la facultad de arrepentimiento y los mecanismos
de captación coactiva de los adherentes, de lo cual da testimonio el Derecho Comparado”.En
idéntico sentido Marta Fazio de Bello y Graciela Moreda, en “El llamado tiempo compartido y
algunos aspectos de su problemática. Tratamiento prioritario de los derechos del consumidor”, en
JA-2001-II-905. Estas autoras analizan también el tiempo compartido en el derecho francés
conforme la ley del 6/1/1986; en el derecho español, conforme la ley 42/1998 sobre “Derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias”; ley alemana
del 1/1/1997 sobre “tiempo compartido de viviendas”, y terminan diciendo que la figura del tiempo
compartido “no se adapta a las figuras clásicas, tanto de los derechos reales como personales” , por
lo que concluyen en la necesidad de una legislación adecuada, que tome en cuenta “las especiales
características de este interesante sistema, cuya nota principal es su globalización, dirigido al goce
del tiempo vacacional y para que este goce eventualmente, no se convierta en tortura, abarcando
tanto el aspecto de la naturaleza jurídica del derecho que se adquiere, como el aspecto de
protección de los derechos de los consumidores…” (pág.924).
45
José Nicolás Taraborrelli, Contrato del siglo XX, LL 1992-B-1207 analiza el tiempo compartido
como derecho real, y declara que los tipos legales correspondientes al usufructo, uso y habitación
son inaplicables por cuanto existen normas de orden público que lo vedan. Menciona expresamente
 14

En otro aspecto, la ley 26.356 tampoco establece para el usuario de

tiempo compartido las obligaciones que coloca en cabeza del usufructuario o
usuario, previas a entrar en el goce de la cosa, como es la de hacer un inventario y
otorgar fianza (conf. art. 2846; 2847; 2852; y cc C.Civil), aún cuando regla que
deben especificarse en el contrato de constitución del derecho, el detalle de los
bienes, como es la descripción e identificación catastral y registral, y la
especificación de las unidades habitacionales y áreas comunes destinadas a los
usuarios, guardando ello una cierta semejanza (conf. art.10).
En cuanto a la absorción del tiempo compartido bajo la figura del
condominio con indivisión forzosa, teniendo en cuenta la forma de organización del
nuevo derecho, resulta tal solución jurídica improcedente, toda vez que bajo los
cánones de la ley 26.356 existe un propietario y un usuario (conf. los arts. 3; 8; 9;
10; 12 y 15); y es sabido que no es posible en el campo de los derechos reales tener
una servidumbre sobre cosa propia (vgr. derecho real de uso; conf. el principio
nemini res sua servit).46
Tampoco puede hablarse el día de hoy de una especie de propiedad
horizontal, pues el usuario no adquiere la nuda propiedad o una parte indivisa de
una unidad funcional en los términos de la ley 13.51247, sino que obtiene el
“derecho al uso” de una unidad vacacional dentro de un complejo o club vacacional
por un determinado periodo anual, por una cantidad determinada de años. Así, el
sujeto de este derecho no es titular dominial o condómino, sino el “usuario” de un
inmueble afectado al sistema de tiempo compartido (conf. art. 2 de la ley).
No resulta óbice a tal razonamiento, las circunstancias que exista un
Administrador, y un Reglamento de uso y administración del inmueble afectado al
sistema, por cuanto ellas no son las únicas notas que definen a este nuevo derecho.
Afirmamos que la ley crea un nuevo tipo legal, que si bien es un
derecho real de disfrute sobre cosa ajena, no permite su encasillamiento dentro de
los derechos reales hasta ahora conocidos; sino que implanta uno nuevo, con
características propias.
4) El art. 14 de la ley 26.356 fija el concepto de contrato de tiempo
compartido -entendido éste como la causa fuente del derecho- al determinar que
“independientemente del nombre o figura jurídica que se utilice, y del régimen

las normas que establecen el plazo de duración máximo de los derechos sobre cosa ajena (art. 2822,
2828, 2920,2969); y especialmente el art.2825 en materia de usufructo, en tanto no puede ser
constituido después de la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos. En igual
sentido María I. Di Filippo, Tiempo compartido. Derechos de propiedad involucrados, LL 1985-D-
1049y sgtes.
46
Elena Highton; Luis Alvarez Juliá; Susana Lambois; Sandra Wierzba; Marcelo De Hoz, “Nuevas
formas de dominio”, Ed. Ad hoc, Buenos Aires, 2da.ed.1993, pág.309 sobre las críticas a la
asimilación del tiempo compartido bajo la figura del condominio con indivisión forzosa antes de la
sanción de la ley 26.356. Allí se dijo que el mantenimiento de la indivisión forzosa mientras resulte
nociva su división, resulta violatoria del régimen de orden público de los derechos reales, por cuanto
siempre resultará nociva su división dado que la indivisión hace a la esencia misma del sistema de
tiempo compartido.
47
Liliana E.Abreut de Begher, Cobro de expensas, ed. Quorum, Buenos Aires, 2005, pág.4, donde se
indica que “La propiedad horizontal recae sobre un inmueble edificado, que constituye el objeto de
este derecho real, compuesto por una parte propia o privativa conocida como “unidad funcional” y
otra común, que resulta ser una porción indivisa o ideal asignada a su titular sobre el terreno y
demás partes y cosas comunes”. Ver Elena Highton, Propiedad horizontal y prehorizontalidad,
2d.ed.Hammurabi, Buenos Aires, 2000, pág. 71 que sostiene que “Se considera a la propiedad
horizontal como un instituto nuevo, que si bien participa del dominio, condominio, de la
servidumbre, del usufructo, de la superficie, de las sociedades y asociaciones, no puede asimilarse a
ninguna de las conocidas”.
 15

jurídico a que se encuentre sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud
del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga
a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de
alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres
necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios
establecimientos vacacionales, que constituyan un STTC, con la calidad,
características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona
llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado de dinero
a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia
convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes”.
La afectación del inmueble al sistema de tiempo compartido da
nacimiento al “estado de tiempo compartido”, y permite arribar al derecho real
cuando se produce la primera enajenación de una unidad vacacional que pertenece
al sistema instrumentada por escritura pública, y el usuario realiza el primer uso, o
sea, ejerce su posesión (conf. art. 2351 y cc Código Civil).
Tanto la escritura de afectación otorgada por el propietario -y en su
caso, por el emprendedor con autorización expresa de aquél-, como las
constituciones posteriores de este derecho, y ulteriores transmisiones, deben
formalizarse por medio de escrituras públicas otorgadas por los escribanos, e
inscribirse en el Registro de la Propiedad inmueble, con la finalidad que a través de
la publicidad registral puedan ser oponibles a terceros (conf. art.2505 Cód. Civil;
art.8, 10, 11, 14 y 15 ley 26.356; y art.2, 3, 21, 22 y cc. ley 17.801).
El contrato de afectación al sistema de tiempo compartido, como los
posteriores de constitución de estos nuevos derechos, deben ser realizados
formalmente siempre por medio de escrituras públicas, por ser éste un requisito “ad
solemnitatem” en los términos del art.1184 inc.1 Código Civil.
A su vez, la inscripción registral de esos instrumentos confiere al nuevo
derecho el carácter de absoluto, por ser oponible erga omnes (conf. art.2505 Cód.
Civil).

4. Sujeto del derecho.

A esta altura de nuestro desarrollo, resulta claro que estamos frente a un
supuesto de dominio desmembrado, donde el dominio útil le pertenecerá a los
usuarios de tiempo compartido, mientras que el directo al propietario.
Determina la ley que la persona que revista el carácter de usuario, será
el titular del derecho real de tiempo compartido quien gozará del derecho de uso
periódico, ya sea por sí o a través de terceros (art.3).
Por otro lado, fija que el propietario será quien podrá afectar total o
parcialmente el inmueble al sistema, mientras que el emprendedor es la persona
física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que
constituye el STTC para comercializar periodos de disfrute y brindar a los usuarios
las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros (art. 3, ver
“propietario” y “emprendedor”, respectivamente).
También se dispone que los titulares de los complejos o
establecimientos vacacionales, los emprendedores, administradores, los vendedores
y revendedores, así como las redes de intercambio, previo al inicio de sus
respectivas actividades, deberán inscribirse en un Registro a dicho efecto, llamado
Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectado a Sistemas
Turísticos de Tiempo Compartido, en el ámbito de la Secretaría de Turismo que
depende de la Presidencia de la Nación (art.6).
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Es importante señalar que el derecho de tiempo compartido es

transmisible, lo cual marca la diferencia con los derechos reales de usufructo, uso y
habitación, los cuales se extinguen con la muerte del titular, mientras que en este
nuevo derecho se transmiten a sus herederos (conf. art.12, “Efectos de la
constitución del STTC”).
En otro aspecto, el titular de tiempo compartido puede ser tanto una
persona física, como jurídica, cabiendo también la posibilidad de la existencia de
cotitulares que converjan en una misma unidad vacacional, o sea como co-usuarios
(conf. art.15, “Contenido del contrato”).

5. Objeto del derecho.

El derecho real de tiempo compartido recae sobre uno o varios
inmuebles afectados al uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y
para brindar otras prestaciones compatibles con su destino (art.2); pudiendo ser el
bien afectado parcial o totalmente (art.3).
En realidad, el objeto es llamado para este derecho como “unidad
vacacional”, que es el departamento, suite, cabaña, y en general toda unidad
habitacional, que comprenda áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación
exclusiva, que a su vez, forma parte de un establecimiento afectado total, o
parcialmente al STTC (art.3).
Por consiguiente, la unidad vacacional se encuentra inserta dentro del
“establecimiento vacacional”, que es definido por la ley como “el bien inmueble o
parte de él, incluidas las unidades vacacionales y sus áreas comunes, afectado total
o parcialmente a un STTC”.
A su vez, prevé la ley la posibilidad de la existencia de un club
vacacional que “Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso,
según se hubiese convenido en el contrato, se puede utilizar en diversas
temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupación
diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o
parcialmente a un STTCC”.
El periodo de uso de la unidad vacacional se fija en una “unidad de
medida temporal” que es la extensión del periodo de uso contados en días, semanas
o meses (conf. art.3.apartado “Período de uso”).
Indica la norma que la unidad de medida temporal puede ser
determinada o determinable; y si es la misma fecha de los años calendarios
sucesivos, el periodo temporal es fijo; caso contrario, será flotante.
El nuevo plexo normativo también acepta además de las unidades fijas o
flotantes, aquéllas que son “unidades por medidas de puntos”. Define a éstas
como aquellas por medio de las cuales se adquieren derechos de uso canjeables y
con equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones en diferentes
unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión variables.
Considero que se encuentra acotado el ámbito de aplicación de la ley a
los supuestos del destino del inmueble a un uso de carácter residencial turístico,
dejando fuera de su esfera los casos de cocheras, consultorios, locales comerciales,
oficinas profesionales, y toda clase de muebles (ej: sembradoras, equipos de
computación, pequeñas embarcaciones, casas rodantes, y toda clase de bienes
susceptibles de utilización alternada por diferentes personas).48

48
Ver desarrollo sobre el derecho de tiempo compartido en general, en Acquarone, M.T. Las nuevas
urbanizaciones y aspectos del Tiempo compartido, ed.Abaco, Buenos Aires, 1998,pág. 149.
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6. Causa fuente del derecho real. Constitución.

A partir de la sanción de esta ley, el contrato de tiempo compartido
adquiere tipicidad legal al ser regulado en el art. 14 de la ley.49
Para una mejor comprensión procedemos a transcribir la norma: “A los
fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido
independientemente del nombre o figura jurídica que se utilice, y del régimen
jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud
del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga
a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de
alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con mobiliario y enseres
necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios
establecimientos vacacionales, que constituyen un STCC, con la calidad,
características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona
llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero
a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia
convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes”.
Estamos en presencia de un contrato bilateral (al implicar obligaciones
para ambas partes), y formal, que necesariamente debe ser instrumentado por
escrito a través de una escritura pública (art.1184 inc.1 Código Civil); es
usualmente oneroso y conmutativo (es de su naturaleza que los valores
intercambiables sean aproximadamente equivalentes: cosa y precio), pero nada
impide que sea gratuito.
El contrato debe fijar los gastos de expensas comunes que hacen al
funcionamiento del sistema; mientras que la ley dispone que el certificado de deuda
expedido por el administrador será titulo ejecutivo para su cobro judicial (conf. art.
20 y 25).

7. Modos de extinción.
El capítulo IX de la ley establece la forma de extinción del sistema: a)
por vencimiento del plazo de afectación al STCC indicado en la escritura de
constitución al sistema de tiempo compartido; b) en cualquier momento si no
existieron enajenaciones, o en su caso, si se hubieran rescindido todos los contratos,
acto que deberá constar en escritura pública; c) por cumplimiento de la condición
resolutoria implantada en el art.10 b) ap. 6 (o sea, cuando la constitución o
transferencia a futuros usuarios quede condicionada a la enajenación de un número
determinado de periodos de disfrute en un determinado lapso, que no puede exceder
a un año, ni el mínimo de periodos podrá ser superior al 50% del total de los
periodos a comercializar); d) por destrucción o vetustez.
Entonces, vemos que el derecho de tiempo compartido puede estar
sujeto a condición o plazo resolutorio, y además a dos causales de extinción que son
típicas de la propiedad horizontal (ley 13.512), como es la destrucción o vetustez.

49
El contrato de tiempo compartido deja de ser atípico, para encontrar su regulación legal a través de
la nueva ley. Se aparta del contrato de cesión de uso o locación, por cuanto su ejecución es
discontinua; aún cuando es un contrato de tracto sucesivo, se diferencia porque debe cumplirse en
periodos discontinuos. Así, los periodos vacacionales se encuentran fraccionados, de manera que
cada año renacen y se interrumpen hasta completar el plazo de vigencia del derecho real, o en su
caso, su extinción por las causales propias. Además, no existe para el contrato de tiempo compartido
el límite de duración de 10 años como se le impone a la locación, en los términos del art.1505 Cód.
Civil.
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Extinguido el derecho real de tiempo compartido inmobiliario con fines turísticos,

resurgen las facultades del titular dominial sobre la cosa en toda su plenitud.

8. Conclusiones finales.
El análisis precedente nos lleva a las conclusiones que estamos en
presencia de un derecho real, que se ejerce por la posesión sobre un inmueble ajeno
(ergo, no es un derecho real sobre cosa propia) y que necesariamente su título tiene
por requisito formal ad solemnitaten, la escritura pública. Que es un derecho
oponible erga omnes, cuyo titular goza del ius preferendi y ius persequendi, y que
en caso de agresión, puede ejercitar las acciones reales.
Es un derecho que concede a su titular el derecho de uso periódico y por
turnos para el alojamiento u hospedaje, de uno o más inmuebles afectados al
sistema, ya sea por sí o por terceros; y que debido a sus connotaciones esenciales
propias, se diferencia del resto de los derechos reales de disfrute tipificados hasta
este momento dentro de nuestro ordenamiento jurídico.
En nuestro desarrollo marcamos las diferencias con los otros derechos
reales de disfrute sobre cosa ajena como son el usufructo, uso y habitación,
centrando esencialmente la cuestión en la posibilidad de transmisión de este
derecho a terceros, la inexistencia de una causal de extinción por muerte del
usuario, como la innecesariedad de otorgar fianza por parte de su titular.
Asimismo, indicamos si bien existen puntos de contacto con el derecho
real de propiedad horizontal (vgr. Reglamento de uso y administración, y la
designación de un Administrador del sistema, como la fijación de gastos de
expensas), lo cierto es que resulta diferente porque no es un derecho que recae sobre
cosa propia, sino que se ejerce sobre cosa ajena.
Tampoco es un condominio con indivisión forzosa, pues el usuario,
tiene el derecho al uso de la cosa por el plazo fijado en el contrato, o sea el periodo
vacacional, sobre el inmueble, pero no es titular dominial de una cuotaparte o parte
indivisa del mismo. Así, cumplida la condición o plazo resolutorio fijado en la
escritura de constitución, o en su caso, las otras causales indicadas en la ley, se
extingue el derecho real, recuperando el titular dominial la plenitud de las
facultades sobre la cosa, o sea, el ius utendi, y el ius fruendi (conf. principio de
elasticidad).
Es evidente que la regulación legal de este derecho viene a llenar un
vacío importante, que se orienta al fin último de dar seguridad jurídica a todos los
habitantes de nuestro suelo, estableciendo un marco adecuado e idóneo para que se
desenvuelva esta figura que lleva años desarrollándose en nuestra sociedad, y que
involucra a mucha gente, y más aún, capitales. La ley 26.356 consagra normas de
orden público, es clara y conduce a la satisfacción de las necesidades de los sujetos
involucrados, sin trabar la libertad de contratación. Esperamos que sea bienvenida,
y que pueda servir a su objetivo como es la adecuada regulación del sistema de
tiempo compartido inmobiliario con fines turísticos, ahora tipificado como un
nuevo derecho real.