CARTILLA

CONCEPTO AIU EN LA CONSTRUCCIN DE

EDIFICACIONES




SENA
CENTRO NACIONAL DE LA CONSTRUCCIN
MEDELLN, 2004


CONCEPTO AIU EN LA CONSTRUCCIN DE EDIFICACIONES

1. LOS GASTOS GENERALES Y LA ADMINISTRACIN (A)

1.1 DEFINICION

El concepto de AIU est compuesto por la Administracin (A), los Imprevistos (I) y
por las Utilidades (U). En primer lugar analizaremos el tema de la Administracin
del proyecto, el cual est representado por los gastos generales.

Los gastos generales se originan en la forma particular como el Director de obra
decide desarrollar un proyecto basado en su experiencia, en su criterio, en las
circunstancias especficas que pueden afectarlo y en los recursos disponibles. Es
decir, al determinar la forma de cmo se ejecutar, administrar y coordinar el
proceso constructivo de una obra se generan actividades que tienen un costo
asociado, pero no estn incluidos en los planos y especificaciones.

Los gastos generales son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y
sistemas de supervisin que no son aparentes en el producto final.

Elaborar un producto no slo requiere materiales, mano de obra, equipos y
herramientas cuyo costo se llama Costo Directo sino tambin de una
infraestructura de apoyo acorde con la estrategia diseada, y que puede variar
abruptamente de una empresa a otra de acuerdo con la tecnologa, la poltica, la
zona del pas, la situacin econmica y social y la situacin del mercado.

La definicin clara y precisa de los gastos generales es fundamental en un
presupuesto y puede determinar el xito o fracaso de una propuesta en un
proceso licitatorio. El estudio de los costos directos es un proceso matemtico en
el cual los diversos proponentes pueden tener cifras muy parecidas, en tanto que
sus ventajas relativas slo se harn evidentes en la forma como presenten y
presupuesten su forma de ejecutar y administrar la obra, y el tiempo que dediquen
a disear una estrategia vlida.

Ha sido una prctica muy extendida en nuestro medio el tratar de evaluar los
gastos generales como un porcentaje de los costos directos; apegados a
promedios estadsticos. Pero esta prctica ha dado lugar a costosos errores, ya
que el monto de los gastos generales, aunque se expresan como un porcentaje de
los costos directos, dependen de algunas variables como el plazo de ejecucin, la
magnitud del organigrama y otros factores que se analizan por separado.

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1.2 ASPECTOS QUE AFECTAN LOS GASTOS GENERALES

Para determinar los gastos generales se deben analizar y obtener respuestas
traducibles en costos, varios aspectos que definen el entorno social, geogrfico y
tcnico.

1.2.1 Situacin de la industria y del pas

Comprende el anlisis de las condiciones relacionadas con el orden pblico de la
zona de influencia del proyecto, la estabilidad comercial de los proveedores, la
oferta y/o demanda de recursos, de las variables macroeconmicas de la
economa del pas, de los indicadores econmicos de la industria de la
construccin, entre otros.

1.2.2 Localizacin de la obra

De acuerdo con la localizacin de la obra se originan gastos cuya definicin se
hace a travs del estudio de algunos referentes que se describen a continuacin.

1.2.2.1 Ubicacin geogrfica. Situacin social y econmica zona de influencia del
proyecto, temperatura predominante, rgimen de lluvias, topografa,
caractersticas geomtricas y de estabilidad de las vas de acceso, medios de
transporte disponibles, medios de comunicacin disponibles, posibles sitios para
prstamo de material o para botadero de material.

1.2..2.2 Infraestructura de servicios pblicos. Existencia, disponibilidad y costo
de los servicios pblicos como acueducto, alcantarillado y energa elctrica. En su
defecto se debe evaluar la construccin provisional o definitiva de estas redes.

1.2.2.3 Legislacin particular. Comprende el estudio de la reglamentacin
particular de la zona donde esta ubicado el proyecto en lo concerniente a
impuestos, contratacin del personal, horarios de trabajo, regulacin ambiental y
comunitaria, entre otros.

1.2.2.4 Vivienda y campamentos. Existencia, disponibilidad y costo de la
infraestructura requerida para el alojamiento, alimentacin y descanso del
personal que laborar en la obra. En caso de abordar la construccin de los
campamentos por cuenta propia deben evaluarse los costos directos y el costo del
servicio de alimentacin.

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1.2.2.5. Disponibilidad y costo de los recursos. Los recursos pueden variar su
costo de acuerdo con la zona donde est ubicado el proyecto, con las condiciones
de oferta y demanda, y con las costumbres de la regin.

1.2.3 Requerimientos contractuales

Cualquier contrato implica obligaciones y riesgos econmicos que deben
analizarse y considerarse como gastos generales. Algunos rubros importantes que
deben estudiarse son los requisitos de participacin, los tipos de contratos a
elaborar, el tipo y costo de las garantas y de los seguros exigidos, la posibilidad
de conformacin de consorcios o uniones temporales, entre otros.

1.2.4 Magnitud de los trabajos:

El anlisis de la tipologa y magnitud de la obra y el plazo de entrega definen el
sistema constructivo a emplear, la estrategia de administracin del proceso
constructivo y los planteamientos logsticos que permiten presupuestar el
organigrama, alojamiento e instalaciones provisionales, necesidades de equipo,
posibilidades de abastecimiento.


1.3 LISTADO DE GASTOS GENERALES

Con el fin de hacer una evaluacin de los gastos generales, debemos en primer
lugar listarlos en forma exhaustiva para no olvidar ninguno de ellos; este olvido es
un error frecuente y va siempre en contra del constructor, porque como es sabido,
en la modalidad de contratacin comn no existe un tem de pago de gastos
generales y su aparicin en la obra no podr ser considerada como una obra extra
o una obra adicional.

Se recomiendan evaluar los gastos generales con una metodologa similar a la
utilizada en el presupuesto de tems constructivos. Cualquier rengln de estos
gastos es susceptible de ser evaluado como un tem independiente del proyecto,
para el cual es posible determinar la cantidad y la unidad de medida, y por tanto se
puede preparar el anlisis de precio respectivo.

A manera de ejemplo se incluye un listado de posibles ttulos para el estudio de
los gastos generales de una obra.



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1.3.1 Personal de administracin y supervisin tcnica

En esta categora se considera solamente el personal contratado para desarrollar
labores tcnicas de administracin y supervisin del proceso constructivo del
proyecto en particular, y no aquel personal que pertenece a la organizacin o
empresa del constructor. Debe valorarse el costo salarial del director de obra, los
residentes de obra, los maestros, los topgrafos, el inspector de seguridad
Industrial, el Inspector de calidad, etc.

1.3.2 Personal de apoyo logstico

Se estudia el costo salarial de los contadores, los almacenistas, las secretarias, el
personal o el subcontrato de celadura, y el personal de aseo.

1.3.3 Personal auxiliar

Se entiende por personal auxiliar al personal tcnico que realiza labores
complementarias para la construccin del proyecto. Debe determinarse el costo
salarial de las cuadrillas de patios (como por ejemplo la cuadrilla para el trazo de
ejes o para la elaboracin de mezclas), los mecnicos y los operadores de
maquinaria o equipos pesado, la cuadrilla de transporte Interno manual, etc.

1.3.4 Equipos de transporte

En este rubro se considera el costo de utilizacin de aquellos equipos de
transporte vertical u horizontal, cuya evaluacin no es posible dentro de los costos
directos o no puede ser asignado claramente a un tem de construccin; entre
ellos se encuentran las gras, las volquetas, los malacates, las plumas, etc.

1.3.5 Otros equipos

En este rubro se considera el costo de utilizacin de aquellos equipos cuya
evaluacin no es posible dentro de los costos directos o no puede ser asignado
claramente a un tem de construccin; entre ellos se encuentran las mezcladoras,
de concreto y mortero, las planta elctricas, los andamios, y en general todos
aquellos equipos que estn al servicio de la obra.

1.3.6 Dotacin mobiliaria

Hace referencia al costo de la papelera, copias, muebles y equipos de oficina,
tiles de escritorio, elementos de aseo y para servicio de cafetera.
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1.3.7 Consumos de equipos

Son los costos asociados con el consumo de combustibles, lubricantes y llantas
por parte de los equipos y maquinaria pesada. Slo se consideran como gasto
general en el caso que no estn incluidos en la tarifa de alquiler.

1.3.8 Seguridad industrial

Son los costos asociados con el servicio de enfermera, la dotacin de elementos
de proteccin personal, elementos para la sealizacin y extinguidores, entre
otros.

1.3.9 Plizas y garantas

Consiste en la valoracin de las garantas y seguros exigidos por propietario,
como son las plizas de seriedad de la propuesta, cumplimiento, responsabilidad
civil, estabilidad de la obra, prestaciones sociales y buena inversin del anticipo.
Estas plizas y garantas forman parte del concepto de gastos generales en el
caso de contratacin por precios unitarios o precios globales; para el caso de
contratacin por administracin delegada aparecen con nombre propio en el
presupuesto de costos indirectos.

1.3.10 Costos financieros

Para el constructor es importante conocer los costos financieros por la utilizacin
del capital de trabajo, propio u obtenido por crditos, lo que supone el
conocimiento bsico sobre las herramientas de la matemtica financiera, las tasas
de inters, los modelos y plazos de financiacin, flujo de ingresos por pago de
actas, el flujo de egresos por gastos de construccin. Varios de estos factores
ofrecen una complejidad tal que es necesario el concurso de especialistas en el
rea para asesorar al constructor durante la etapa de toma de decisiones.

1.3.11. Varios

Es la valoracin de aquellos gastos que pertenecen a los gastos generales y no
fueron clasificados en ninguna de las anteriores categoras, tales como el
transporte, los servicios pblicos, la mensajera y la publicidad en la obra.

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Es conveniente hacer varias observaciones pertinentes en cuanto al tipo y
valoracin de algunos gastos generales.

El costo de las cuadrillas de patios y de transporte interno debe calcularse
considerando su labor en los diferentes tems constructivos o en la obra en
general, pero en algunos casos es ms aconsejable presentarlos formando parte
del costo directo de las actividades que complementan (el costo directo as
calculado es particular para cada proyecto y sirve como referente para otros
proyectos, pero no es un tenor) y no formando parte del monto de los gastos
generales. De esta forma estos ltimos sern un porcentaje menor con respecto a
los costos directos.

Igual tratamiento se aplica para la evaluacin y presentacin se hace en el caso
de equipos que son utilizados en tems constructivos afines.

Las instalaciones provisionales como los campamentos, las oficinas, las redes de
servicios pblicos y las porteras, son gastos que deben evaluarse como costos
directos de los tems constructivos y forman parte del captulo Preliminares.

1.4 PRESENTACION DE LOS GASTOS GENERALES EN EL PRESUPUESTO

Cuando el sistema de contratacin es por Administracin Delegada los gastos
generales aparecen en el presupuesto como un captulo con sus respectivos
tems, ya que en este caso el constructor ejecuta pagos a nombre del propietario y
se convierten en una inversin ms por realizar. En el presupuesto aparecen por
ejemplo el captulo de excavaciones con sus tems de excavaciones para vigas de
fundacin, excavaciones para pilas, etc; el captulo de mampostera con sus tems
de mampostera revitada una cara, mampostera a la vista; y el captulo de gastos
generales con tems como servicios pblicos, nmina de personal de la obra,
celadura, entre otros.

Cuando el sistema de contratacin es por precios unitarios o por precios globales,
el constructor slo recibe ingresos por concepto de pago de cada unidad de tem u
obra completa, de acuerdo con los valores pactados con el propietario; por tanto
estos valores deben incluir la parte proporcional que le corresponda a los gastos
generales. Para tal efecto se elaboran independientemente el presupuesto de
costos directos y el presupuesto de gastos generales, y para presentarlo se
agrega a cada actividad del primero un porcentaje equivalente a la relacin que
existe entre los dos.


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1.5. EVALUACION DE LA ADMINISTRACIN (A)

La administracin, es decir los gastos generales, debe ser evaluada para cada
proyecto en particular, aunque es prctica corriente y poco recomendable tomar
un porcentaje estadstico, que en nuestro medio oscila entre el 10% y el 15% del
costo de construccin del proyecto.

Este valor aumenta con el nivel de riesgo, las especificaciones del proyecto, el
nivel de complejidad, y la ubicacin, etc.

2. IMPREVISTOS

2.1 CONCEPTO DE IMPREVISTOS EN LA CONSTRUCCIN

El proceso de elaboracin del presupuesto de una obra es un complejo proceso de
planeacin que involucra factores dismiles como el clima, la disponibilidad y la
variacin de los precios de los recursos, el rendimiento de la mano de obra, las
condicionantes del sitio de la obra, etc; en el cual es imposible garantizar que
estn previstas todas las situaciones internas y externas que la afectarn
econmicamente.

Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz , oportuna
y amplia informacin sobre el proyecto, y una correcta tcnica presupuestal puede
minimizar el grado de incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar
posibles fallas ajenas a la ejecucin.

A cada nivel o etapa de un planteamiento econmico corresponde un nivel de
riesgo. Los imprevistos en construccin deben confinarse a aquellas acciones que
quedan fuera del alcance y control del constructor y que la previsin de ellas no
pudo hacerse con la informacin disponible.

No deben confundirse los imprevistos con los desperdicios, (mayor consumo de
materiales), ni con los aumentos de costo de los materiales y la mano de obra
imputables a la inflacin.

2.2 CLASIFICACION DE LOS IMPREVISTOS

A continuacin se presenta una clasificacin de contingencias que pueden afectar
un proyecto de construccin.
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2.2.1 Contingencias de fuerza mayor. (No deben incluirse como I, pero
deben aclararse en los contratos)

2.2.1.1 Naturales. Como son los terremotos, maremotos, inundaciones y rayos.

2.2.1.2 Econmicas. Como son los salarios oficiales de emergencia, el cambio o
implantacin de prestaciones sociales o de cargos impositivos y devaluaciones.

2.2.1.3 Humanas. Como las guerras, los motines, las explosiones o las colisiones.

2.2.2 Contingencias previsibles. (No deben incluirse como I, deben
considerarse en el anlisis de costo respectivo y/o limitar responsabilidades
en el contrato)

2.2.2.1 Naturales. Como las avenidas pluviales cclicas, los perodos de lluvia y su
prolongacin.

2.2.2.2 Econmicas. Como la inflacin, la recesin, o el atraso en pagos al
contratista.

2.2.2.3 Humanas. Como son los faltantes al proyecto, los cambios y/o adiciones al
proyecto, la suspensin de la obra, la insolvencia del cliente, los errores y/u
omisiones en el proyecto, los errores en especificaciones tcnicas, o los estudios
de suelos inexactos.

2.2.3 Contingencias imprevistas: (incluir como I, o considerarlas para
limitar responsabilidades en el contrato)


TIPO DESCRIPCIN
P.
GLOBAL
P.
UNITARIO
ADMN.
Naturales

Econmicas




Humanas
(Por parte del
Prolongacin poca de lluvia

Variaciones, inferiores al 5%
en precios de adquisicin de
materiales, equipos, mano de
obra, subcontratos.

Errores de cuantificacin

Si

Si




Si

Si

Si




No

No

No




No

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personal y
subcontratos)
Omisin de conceptos del
presupuesto.

Errores en la investigacin del
costo de materiales, mano de
obra, equipos o subcontratos.

Errores en la integracin del
anlisis de costos.

Errores en la estimacin del
tiempo de construccin.

Ineficiencia en obra.

Ineficiencia de la oficina
central.

Renuncias de personal.

Enfermedades de personal.

Omisin de detalles.

Errores de transcripcin del
presupuesto.
Si


Si



Si


Si


Si

Si


Si

Si

Si

Si
No


Si



Si


Si


Si

Si


Si

Si

Si

Si
No


No



No


No


No

No


No

No

No

No


2.3 EJEMPLO DE VALORACIN DE IMPREVISTOS

2.3.1 Factor climtico

Se evala el costo promedio de la cuadrilla del proyecto, y los costos de
disponibilidad de los equipos. Se calcula obteniendo de la entidad respectiva el
promedio de das lluvia anual en la zona donde se ejecuta el proyecto.

Con estos datos se calcula el nmero de das que de acuerdo a la duracin del
proyecto pueden perderse por efecto de lluvia y se les aplica el costo promedio de
los equipos y del personal, a manera de lucro cesante..


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2.3.2 Factor de mortalidad

Se asume de acuerdo a las caractersticas propias del proyecto tales como la
densidad de la poblacin laboral, la situacin socio poltica, la idiosincrasia de la
zona, el grado de complejidad del proyecto y las medidas preventivas.


2.4 EVALUACIN DE LOS IMPREVISTOS

El porcentaje estadstico para I, en nuestro medio vara entre el 3% y el 5% en
construcciones nuevas, y entre el 5% y el 15% en reformas, de los costos de
construccin.

3. UTILIDADES

3.1 DEFINICION

Es la ganancia neta que recibir la empresa constructora por el ejercicio
profesional.

Se debe puntualizar que el concepto de utilidad no radica en el crecimiento
desmedido del precio de venta, porque adems que esta poltica induce a una
carrera inflacionaria, la empresa que la adopte saldr del mercado de libre
competencia y sus bajas ventas la llevarn al caos econmico.

La justa valoracin de los componentes del precio de venta, conlleva al estricto
cumplimiento de las obligaciones fiscales y sociales, indispensables para sustentar
las empresas.

En trminos generales la rentabilidad de una inversin tiene como parmetros
esenciales el tiempo de congelacin del capital, el monto de la inversin y el riesgo
implcito en esta. En el caso de inversiones de renta fija se cumple la
proporcionalidad entre el monto y el riesgo con la utilidad. En el caso de
inversiones de renta variable la rentabilidad depende del desarrollo y productividad
de la empresa, de las leyes de oferta y demanda, del momento econmico y
poltico del pas, de la situacin de la industria, entre otros, que representan un
mayor riesgo.



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3.2 EVALUACION DE LA UTILIDAD

La actividad constructora tiene entre sus principales caractersticas la
dependencia, entre un 50% y 70% de productos elaborados por otras empresas,
aumentando su nivel de riesgos.

En una empresa constructora se tienen que presuponer los costos directos, los
gastos generales y los costos indirectos, los cargos financieros y los cargos
fiscales; con el costo total as presupuestado obligarse a un precio de venta.

Aunado a lo anterior, se presuponen tiempos de ejecucin para obligarse a un
plazo de entrega, que al estar ntimamente ligado al valor de la obra, puede
afectar decididamente el precio de venta.

Otro elemento importante a considerar, debido a la proliferacin de constructores,
es el factor de riesgo que ha disminuido el concepto de utilidad, que para
edificaciones estadsticamente representa entre el 4% y el 8% de los costos de
construccin, para colocarlo incluso en 0%.


CREDITOS


Elaboracin temtica:
Juan Carlos Puerta Restrepo (Centro Nacional de la Construccin)

Asesora General
Iliana Eneth Molina Cuartas (Divisin de Organizacin y Sistemas)

Diseo y coordinacin General
Luz Marina Palacio Quintero (Centro Nacional de la Construccin)

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