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Este artigo analisa conflitos e articulaes por trs da transformao de uma antiga rea alagadia,
as vrzeas do rio Pinheiros, em uma das regies mais valorizadas de So Paulo e, atualmente,
sua fachada globalizada. O texto discute, particularmente, os nexos que se constituem, nas
ltimas dcadas, entre a financeirizao global da economia e os arranjos especficos que se
configuram em So Paulo; entre mecanismos supostamente avanados como operaes urba-
nas, Cepacs e fundos de investimento imobilirio e formas tpicas de acumulao primitiva,
nas quais fora, fraude, opresso e pilhagem so exibidas de modo recorrente; entre a cidade
prpria das elites e a cidade dita clandestina, que ocupa beiras de crrego, encostas de morros,
margens de represas. Tomo como referncia trs cones dessa paisagem urbana: uma ponte
estaiada, imagem-sntese da cenografia da nova cidade; um gigantesco emprendimento
murado, que mescla residncia, comrcio de luxo e escritrios; e um complexo empresarial
com torres de escritrio e hotel, interligados por um shopping subterrneo.
PALAVRAS-CHAVE: globalizao, financeirizao, imveis, So Paulo, cidade global.
UM CARTO POSTAL EM DOIS TEMPOS
Em 10 de maio de 2008, foi inaugurada a
ponte estaiada sobre o rio Pinheiros, com desfile
de carros antigos, palanque de polticos de diver-
sos partidos e protestos de ciclistas e moradores
de favelas da regio. Anunciada como novo car-
to-postal de So Paulo, virou capa de muitas re-
vistas e motivo para cartazes e anncios publicit-
rios de todo tipo. A maior obra de infraestrutura
realizada na cidade nos ltimos anos tem capaci-
dade para 8 mil carros por hora; em sua constru-
o, consumiu 492 toneladas de cabos de ao,
58.700 metros cbicos de concreto e 7 mil tonela-
UMA PONTE PARA A ESPECULAO -
ou a arte da renda na montagem de uma cidade global
1
Mariana Fix
*
das de ao.
2
A soluo dos tabuleiros suspensos
por cabos mais complexa do que uma transposi-
o convencional do rio e ainda pouco experimen-
tada no Brasil produziu a espetaculosidade al-
mejada pela prefeitura, que pretendia fazer da obra
um chamariz para o mercado imobilirio, mais
do que uma soluo para o problema virio. O
desenho foi inspirado em modelos estrangeiros,
como as conhecidas pontes do engenheiro Santia-
go Calatrava, embora sem a mesma elaborao for-
mal. Os estais amarelos, suspensos no mastro em
x (conhecido popularmente como estilingo),
de 138 metros de altura, produzem efeito de nvoa
durante o dia, e so iluminados noite com cores
diferentes, conforme a ocasio. A ponte de uso
exclusivo para automveis e faz parte do comple-
xo virio Real Parque. A nova transposio do rio
prolonga o eixo criado pela Avenida Jornalista
Roberto Marinho, interligando bairros residenciais
de alto padro (como Morumbi, recordista em lan-
*
Arquiteta e urbanista. Doutoranda no Instituto de Eco-
nomia da Unicamp. Mestre em sociologia no Departa-
mento de Sociologia da Faculdade de Filosofia Cincias e
Letras da USP. Professora do curso de Design das Facul-
dades Campinas (Facamp) e integrante do Laboratrio de
Habitao e Urbanismo da FAUUSP.
Rua do Lago, 876. Cep: 05508- 900 - Cidade Universit-
ria - So Paulo - Brasil. mfix@uol.com.br
1
Agradeo muito a Ana Carolina Maciel, Carolina Gimenez,
Flvio Villaa, Ethel Leon, Higor Carvalho, Jos Baravelli,
Otlia Arantes, Pedro Fiori Arantes e ao parecerista an-
nimo deste peridico pelos comentrios e sugestes.
2
Ponte Estaiada inaugurada na zona sul, O Globo Online,
SPTV, 10/5/2008; Arquitetos j criticam ponte no Brooklin,
Rodrigo Brancatelli, O Estado de S. Paulo, 8/9/2007.
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amentos imobilirios de prdios de apartamen-
tos, e seu vizinho, Cidade Jardim) a um dos prin-
cipais polos empresariais da cidade e ao aeroporto
de Congonhas. A prefeitura planeja ainda ligar a
avenida Rodovia dos Imigrantes por meio de um
tnel de 4,5 km de extenso, com custo estimado
em 1 bilho de reais.
Na margem direita do rio, o empreendimen-
to imobilirio Parque Cidade Jardim mescla fun-
es residenciais, de consumo e negcios, em um
terreno murado de 72 mil metros, ocupados por
nove edifcios de apartamentos (que variam entre
235 e 2 mil metros quadrados de rea privativa),
um shopping center de luxo e trs torres de escri-
trio. Os apartamentos so vendidos por preos
entre 1,6 e 10 milhes de reais, e o valor geral de
venda de 1,5 bilhes.
3
Um lugar nobre em So Paulo, porque, alm da
concentrao de reas verdes, tambm tem a
maior renda per capita do Brasil. O padro de
vida semelhante aos mais altos do mundo. A
Cidade Jardim realmente muito especial, um
lugar bonito, charmoso, perto de tudo de bom
que a cidade oferece.
4
O empreendimento assumiu o nome do bair-
ro residencial situado logo atrs, e suas torres fo-
ram batizadas em homenagem s ruas do entorno,
possivelmente uma estratgia para criar ao menos
no plano do marketing um mnimo de continui-
dade entre o novo ideal de moradia da classe domi-
nante e o antigo padro de urbanizao das redon-
dezas, com desenho no estilo bairro-jardim, com
casas unifamiliares implantadas em ruas sinuosas.
O projeto leva ao extremo a tipologia dos
enclaves fortificados e o uso do estilo neoclssico,
to em voga em So Paulo desde os anos 1990.
5
Se
o bairro-jardim j era de uso exclusivo da classe
dominante e tinha suas fronteiras delimitadas pela
legislao urbanstica,
6
mas ainda buscava alguma
qualidade no urbano, o novo empreendimento
aspira a ser um espao total, um mundo comple-
to, uma espcie de cidade em miniatura.
7
Repete,
em escala ampliada, a configurao dos condom-
nios com tudo includo, ou all included, como
preferem os incorporadores, que vm se multipli-
cando em So Paulo, ou do modelo j testado pela
Villa Daslu, tambm recentemente instalada na
marginal Pinheiros exemplo mximo no Brasil
do consumo de luxo , com a diferena de que, no
Parque Cidade Jardim, pode-se tambm morar. O
sucesso do empreendimento , possivelmente,
indcio da aceitao dessas gigantescas mquinas
antiurbanas, que no querem fazer parte da cida-
de, mas se colocar como seu equivalente ou subs-
tituto megaprojetos que integram um movimen-
to de polarizao de espaos radicalmente antag-
nicos nas cidades.
8
justamente como substituto de um conv-
vio urbano perdido, ou melhor, roubado, que o
empreendimento vendido:
Muito mais do que perspectivas arquitetnicas, ele
traz perspectivas de vida que a cidade nos roubou,
como caminhar depois do jantar, andar com segu-
rana ou fazer compras a p. So desenhos de pro-
jetos de vida. So esboos de uma cidade mais ha-
bitvel, mais humana e mais saudvel.
9
3
Valores fornecidos pela assessoria de imprensa do em-
preendimento. Teriam sido bem superiores, segundo a
reportagem: Cobertura mais cara do Brasil custa R$ 18
mi e tem 17 vagas de carros, de Adriana Mattos, na
Folha de S. Paulo, publicada em 18 maio 2006. Acesso
em: 14 maio 2009.
4
www.parquecidadejardim.com.br. Acesso em: 11 junho
2008. Ver, sobre o empreendimento, o texto Cidade-
jardim ou anticidade, Wisnik (2009).
5
Guilherme Wisnik comenta que essas fachadas orna-
mentadas so, hoje, construdas muitas vezes atravs
de processos racionalizados, com painis leves produzi-
dos em srie e montados rapidamente sobre uma
ossatura metlica pr-fabricada. Desse modo, redu-
zem em muito a rea de vidro e caixilhos se comparados
ao padro de um edifcio moderno. Evidentemente, no
foi uma m idia para as construtoras levantar aparta-
mentos a custos mais baixos, e vender no mercado es-
paos mesquinhos sob o invlucro compensatrio de
uma mansarda real. (Do calhambeque ao iPhone, em
Estado crtico da arquitetura.)
6
Sobre a relao entre a lei urbana e as formas concretas
de produo imobiliria na cidade, ver Rolnik (1997). O
bairro segue o padro implantado pela Companhia City,
como o pioneiro Jardim Amrica (Ottoni, 1996, p.71).
Os contratos de compra e venda em loteamentos da Cia
City continham diretrizes especiais, como uso exclusi-
vamente residencial, nmero mximo de pavimentos,
recuo frontal e de fundos, lotes mnimos, frentes mni-
mas, que foram, depois, oficializadas por decreto-lei
municipal (Rolnik, 1997, p.135-136).
7
Jameson, ao analisar o Bonaventure Hotel (1996).
8
Cf. Mike Davis (1989, p.97). A expresso gigantescas
mquinas antiurbanas foi utilizada por Manfredo Tafuri
para descrever megaprojetos nos quais as pessoas po-
dem trabalhar, participar da vida social e at mesmo vi-
ver sem sair deles.
9
Material publicitrio do empreendimento.
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Nessa cidade, contudo, no h espao para
os moradores da favela ao lado, o Jardim Panorama,
assediados pela construtora para se mudarem antes
da inaugurao.
10
A no ser, talvez, para alguns,
nos pequenos cmodos dos novos edifcios, desig-
nados para as empregadas domsticas; ou para aque-
les que, moradores de outras favelas mais distan-
tes, voltam para trabalhar na construo, limpeza,
manuteno ou segurana privada dos prdios.
11
As tentativas de resistncia incluram um
protesto organizado na noite de inaugurao do stand
de vendas do empreendimento, em 24 de maio de
2006. Jovens do Jardim Panorama conseguiram in-
terromper o show de Caetano Veloso para ler o ma-
nifesto escrito pelo grupo Favela Atitude, no qual
se apresentavam aos novos vizinhos como cida-
dos que sabem dos seus direitos e vo lutar para
adquirir: urbanizao, moradia digna e emprego.
12
Os enclaves fortificados j haviam sido iden-
tificados por Teresa Caldeira, no incio da dcada
de 1990, como indcios da formao de um novo
padro de segregao urbana: uma cidade de muros
com uma populao obcecada por segurana e dis-
criminao social (Caldeira, 2008, p.231). Embo-
ra, segundo a autora, a oposio entre centro e
periferia continuasse a marcar a cidade, os proces-
sos que produziram esse padro teriam mudado
consideravelmente, e novas foras estariam geran-
do uma distribuio diferente das classes na cida-
de. So Paulo no poderia mais, pois, ser mapeada
pela simples oposio centro rico versus periferia
pobre. O espao pblico no se relaciona mais
com o ideal moderno de universalidade. Em vez
disso, promove a separao e a idia de que os
grupos sociais devem viver em enclaves homog-
neos, isolados daqueles percebidos como diferen-
tes (2008, p.212). Assim, o novo padro de se-
gregao espacial serve de base a um novo tipo de
esfera pblica, que acentua as diferenas de classe
e as estratgias de separao (p.212). Os enclaves
so representados, no livro, pelos condomnios
fechados (como o pioneiro Portal do Morumbi),
conjuntos de escritrios, prdios de apartamentos
e shopping centers. Ainda distantes, talvez, do que
viriam a ser os enclaves do novo milnio, como o
empreendimento Parque Cidade Jardim, no que diz
respeito a padro esttico, tipologia, ostentao de
riqueza e mescla de usos. A autora interpretou, na
poca, a ostensiva separao social como uma rea-
o ampliao do processo de democratizao,
para estigmatizar, controlar e excluir aqueles que
acabaram de forar seu reconhecimento como cida-
dos, com plenos direitos de se envolver na cons-
truo do futuro e da paisagem da cidade.
Parece ter localizado, assim, o incio de um
processo que depois se aprofundou, com a enxur-
rada de produtos importados (inclusive na inds-
tria da construo), que se segue abertura econ-
mica do governo Collor, e com o avano da
financeirizao da economia, nos governos seguin-
tes. As novas tcnicas desenvolvidas acentuam, ain-
da, a iluso de autossuficincia que os enclaves cri-
am. Acompanham, ao mesmo tempo, o movimento
de privatizao do pblico, analisado por Francisco
de Oliveira. A falsa conscincia da desnecessidade
do pblico parece se materializar no urbano, na
forma de enclaves que se fazem passar por espaos
autossuficientes, mesmo quando se trata justamen-
te do contrrio.
13
O volume de recursos aplicados
nessa regio, nas vrias gestes municipais pos-
svel notar a linha de continuidade entre elas ,
10
Sobre os conflitos entre o Parque Cidade Jardim e o
Jardim Panorama, ver Tiaraju Pablo DAndrea (2008). O
autor pesquisou ainda uma reintegrao de posse na
favela Real Parque, tambm na regio.
11
As plantas do projeto preliminar mostram que um dos
edifcios tem apartamentos de 300 m
2
, com dormitrio
de empregada sem janelas, de 4 m
2
(6,3 m
2
, com ba-
nheiro includo), e sute mster de 17 m
2
(46 m
2
, in-
cluindo os 2 banheiros e os 2 closets). Guilherme Wisnik
identifica no neoclassicismo requentado paulistano, a
linha de continuidade, que havia sido interrompida pela
arquitetura moderna, com a sociabilidade prpria do sis-
tema casa-grande e senzala. As torres residenciais, na
observao de Roger Bastide, respeitam as leis da estru-
tura social do Brasil e as inscrevem nas suas linhas
verticais (Wisnik, 2009).
12
DAndrea (2008, p.54).
13
A privatizao do pblico a falsa conscincia da
desnecessidade do pblico. Ela se objetiva pela chamada
falncia do Estado, pelo mecanismo da dvida pblica
interna, onde as formas aparentes so as de que o priva-
do, as burguesias emprestam ao Estado: logo, o Estado,
nessa aparncia, somente se sustenta como uma exten-
so do privado. O processo real o inverso: a riqueza
pblica, em forma de fundo, sustenta a reprodutibilidade
do valor da riqueza, do capital privado. Esta a forma
moderna de sustentao da crise do capital, pois anteri-
ormente, como nos mostrou a Grande Depresso de trin-
ta, assim como todas as grandes crises anteriores, o capi-
tal simplesmente se desvalorizava Oliveira (1999, p.68).
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evidncia emprica da importncia que assume o
fundo pblico na acumulao de capital. No lugar
da suposta autossuficincia, h drenagem de recur-
sos para sustentar a construo dessas cidades dentro
da cidade. A esse processo objetivo corresponde
uma subjetivao da experincia urbana burguesa
que radicalmente antipblica, encerrada,
clautrofobicamente, em um cotidiano totalmente
fechado em seu prprio crculo.
14
Do outro lado do rio Pinheiros, o Centro
Empresarial Naes Unidas (Cenu) domina a pai-
sagem. Anunciado como o maior da Amrica Lati-
na, foi inaugurado no final da dcada de 1990.
Seu programa tambm combina vrios tipos de uso:
inclui torres de escritrio e um hotel, interligados
no subterrneo por um shopping center, que, por
sua vez, d acesso aos andares inferiores da uni-
dade brasileira do World Trade Center. O conjun-
to composto por trs volumes, cujos cortes e
chanfros produzem prismas; as fachadas, sem os
elementos decorativos que caracterizam o Cidade
Jardim, so revestidas com vidro e granito.
O Centro Empresarial Naes Unidas e o
Parque Cidade Jardim representam dois estilos re-
correntes, hoje, nos complexos arquitetnicos de
alto padro. Essa alternncia sugere que no se tra-
ta, do ponto de vista do mercado, de opes anta-
gnicas. Parece haver certa preferncia pela sobrie-
dade de prdios como o Cenu para os projetos de
escritrios, cuja monumentalidade resulta dos pr-
prios volumes, revestidos de materiais nobres; e
por um neoclssico ostentatrio, cujo efeito ob-
tido por alvenaria rebocada e pintada, que simula
os monlitos de pedra, para edifcios de moradia e
consumo de luxo. Contudo, prdios de escritrio,
como o Plaza Iguatemi, entre outros, tambm so
concebidos no estilo neoclssico: um resgate do
renascimento italiano, na definio do seu arqui-
teto, que introduziu, na composio da fachada,
relevos de moedas de 25 centavos.
15
Um edifcio
bem elitista mesmo, no dizer do presidente da
construtora, que se traduz no seu funcionamento
cotidiano: elevadores diferenciados para diretores,
funcionrios, visitantes e manobristas.
As perspectivas arquitetnicas que o con-
domnio Parque Cidade Jardim celebra so, no sen-
tido mais estrito do termo, garantidas pelo alarga-
mento do campo de viso propiciado pelo leito do
rio Pinheiros, que permite a percepo recproca
das fachadas urbanas das duas margens do rio
agora interligadas pela ponte alm da observao
do conjunto distncia. A nova centralidade pas-
sa a ser vista em bloco, do ponto de vista de suas
interaes com outras reas sociais e paisagens de
So Paulo e de outras cidades.
16
Assume, portan-
to, graas a uma ampliao da profundidade
perspctica, um poder de imagem superior ao de
outras regies do mesmo tipo, como a Faria Lima.
Edifcios e infraestrutura urbana, portanto,
ao mesmo tempo em que configuram fisicamente o
espao, nos do a percepo que temos da cidade
(Zukin, p.23), uma paisagem de poder e dinheiro
que tem por trs uma histria marcada por
impasses e conflitos. A ponte, imagem-sntese da
cenografia da nova cidade, impe, sobre a reali-
dade, a realidade da sua imagem. E encobre o imen-
so desejo de eliminar da paisagem urbana os que
ali viviam, marcando-os ao mesmo tempo com os
signos indelveis da diferena e da indiferena.
17
Contudo, o suposto triunfo que expressa des-
mentido quando as contradies, aparentemente
suprimidas nas superfcies reluzentes da nova
centralidade, ganham visibilidade.
18
Dezembro de 1995. A avenida gua Esprai-
ada (atual Jornalista Roberto Marinho) estava em
obras, e empreendimentos imobilirios multipli-
cavam-se na regio. Algumas favelas estavam no
caminho, entre elas Jardim Edith, na avenida Luis
Carlos Berrini:
... os moradores olhavam incrdulos para o outro
lado da avenida: tratores empurravam o entulho
14
Ibidem, p.70-73.
15
Moderno e luxuoso... (2002, p.10-16).
16
Efeito discutido por Mike Davis, em outro contexto, no
livro Cidade de quartzo, p.210.
17
So Paulo no mais uma cidade Santos, 2002.
18
Cf. Deutsche, R. Homeless projection and the site of
urban revitalization (Eviction, The MIT Press, 1996).
Wodiczko projetou sobre as esculturas do novo centro
empresarial imagens dos moradores que foram expulsos
da regio, desmanchando o discurso urbano que relacio-
na os edifcios cidade apenas como um ambiente fsico.
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dos barracos de alvenaria derrubados. Mais adi-
ante, trabalhadores desmontavam barracos, es-
coltados por uma enorme fileira de policiais, ali-
nhada ao crrego gua Espraiada, na beira do
barranco.
19
Inmeros barracos foram reduzidos a escom-
bros. Muitos tentaram resistir ao avano dos trato-
res, mas tiveram suas estratgias desarticuladas pelo
rolo compressor da parceria pblico-privada. O
dinheiro recebido, atualmente conhecido como
cheque-despejo, foi suficiente, no mximo, para
mudar para outra favela, na maior parte dos casos,
bem distante do polo empresarial.
Janeiro de 1996. Nas margens da represa
Billings, regio de proteo ambiental na Zona Sul
que j abrigava milhes de pessoas , uma antiga
ocupao clandestina foi apelidada Jardim Edith 2,
por conta do grande nmero de moradores que
vieram da favela com mesmo nome, na Avenida
Berrini. Com as casas alagadas, tapumes de ma-
deira faziam o papel de ponte e as crianas passe-
avam com gua pela cintura. Dona Maria Paraba
chegara h poucos meses: Tava tudo de plaqui-
nha: vende, vende.... Mas era bonitinho, tudo
assim enxutinho. No era assim.
A situao resultava no de uma enchente,
mas da elevao anual do nvel das guas. Maria
Paraba conta sobre o cheiro de peixe, que no
bom para comer, fala das doenas do neto, das inje-
es que passou a tomar no posto de sade, da lama
ftida, do lixo com o qual no estava acostumada.
Eu sa em novembro. O povo falava: Ah, que ver-
gonha, o luxo encostado no lixo...
20
mas era mes-
mo, isso a eu no vou tirar a razo de ningum
no. Ali estava precisando tirar mesmo [...]. Est
bonito. Se voc passa l voc vai ver que coisa
mais linda est l, limpinho.
No lugar da antiga favela, nesse dia, havia
apenas a estao de bombeamento de guas e um
canteiro de flores. O terreno, ainda livre, ocasio-
nalmente utilizado por um circo, agora parcial-
mente ocupado pelas alas de acesso ponte
estaiada Octavio Frias.
A ponte a materialidade e, ao mesmo tem-
po, expresso simblica da realidade urbana que
se aprofundou e consolidou nesse perodo, cindida
entre uma nova cidade para poucos que con-
centra investimentos pblicos e privados, cresce
em metros quadrados construdos, mas perde po-
pulao e uma imensa periferia, com ndices
explosivos de crescimento populacional. A ima-
gem de uma cidade de contrastes, no entanto, co-
mum nas representaes de So Paulo, no exa-
ta. Perdem-se de vista as conexes entre essas duas
realidades, para alm do usual registro da existn-
cia de dois polos: de um lado, a paisagem de po-
der e dinheiro dos centros empresariais e
residenciais de luxo; de outro, a cidade dita clan-
destina ou ilegal, que ocupa beiras de crrego, en-
costas de morros, margens de represas.
Neste artigo, procuro descrever alguns dos
conflitos e articulaes que esto por trs da pro-
duo de cones como a Ponte Estaiada, o Parque
Cidade Jardim e o Centro Empresarial Naes
Unidas, e do skyline do qual fazem parte.
21
Uma
paisagem que no mera testemunha dos poderes
de transformao da expanso capitalista, mas tem
lgica prpria e formas especficas de contradio.
22
Analiso transformaes espacialmente restritas,
porque confinadas ao que estratgico: uma par-
cela da cidade que se projeta como uma nova
19
Fix (2001, p.144).
20
Entrevista concedida autora, em 1996. Dona Maria
refere-se expresso utilizada em reportagem da revista
Veja, Na mira do trator. Empresrios fazem vaquinha
para remover favela, publicada em 5/7/1995.
21
Para isso utilizei, alm de pesquisa realizada especifica-
mente para a redao deste artigo, resultados de algumas
outras investigaes, como as que deram origem aos
livros Parceiros da excluso, 2001 e So Paulo Cidade
Global, 2007; o texto A frmula mgica da parceria
pblico-privada: Operaes Urbanas em So Paulo; e ao
relatrio City Report, Slums and Poverty: So Paulo,
2003; alm de outras investigaes inditas, como um
estudo sobre a Operao Urbana Faria Lima (realizado no
mbito da pesquisa comparativa Grandes projetos ur-
banos: o que aprender com a experincia brasileira, no
ETTERN). Esses trabalhos incluram a realizao de le-
vantamento de campo e entrevistas com agentes dos
setores imobilirios (das reas de incorporao e desen-
volvimento, construo, venda, arquitetura, etc.) e fi-
nanceiros (gestores de fundos de penso, funcionrios
de banco e empresas de crdito, etc.), agentes
institucionais, funcionrios das empresas locatrias,
associaes de moradores, funcionrios pblicos, mora-
dores de classe mdia e das favelas, entre outros. Reite-
ro, aqui, os agradecimentos feitos em cada um desses
trabalhos.
22
Cf. David Harvey (1989, p.54).
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centralidade em So Paulo. Centralidade que , em
verdade, no um fato, mas um processo social,
uma imposio espacial de poder econmico e
poltico. Discuto algumas das estratgias que defi-
niram o destino dessa regio da cidade, transfor-
mando aquela que fora, at o incio do sculo XX,
uma rea alagadia, as vrzeas do rio Pinheiros,
em uma das suas regies mais valorizadas e, atual-
mente, sua face globalizada.
Discuto, particularmente, os nexos que se
constituem entre a financeirizao global e os ar-
ranjos especficos que se configuram em So Pau-
lo; e entre mecanismos supostamente sofisticados
como operaes urbanas, Certificados de Poten-
cial Construtivo Adicional, fundos de investimen-
to imobilirio, sistemas construtivos avanados
e formas tpicas de acumulao primitiva, nas quais
fora, fraude, opresso e pilhagem so exibidas
abertamente, de modo recorrente.
23
Discuto siste-
mas de produo dos edifcios e da cidade, que se
alimentam de formas violentas de extrao de ren-
da e de mais-valia.
A nossa hiptese de que a lgica especulativa
mercantil da produo do espao reciclada e adap-
tada s novas condies. Combina-se, contudo, com
a lgica atual da mundializao financeira, que im-
pe novos parmetros e temporalidades de acu-
mulao por meio da abertura comercial, da
desregulamentao financeira, do crescimento da
previdncia privada, das privatizaes, da trans-
formao dos edifcios em ativos financeiros ou
fundos de investimento , ao mesmo tempo em
que encontra barreiras prprias formao social
brasileira, como a desigualdade social, o padro
de segregao e o modo de insero na economia
mundial. O resultado concreto uma paisagem
que expressa algumas das incongruncias do Bra-
sil atual, ao mesmo tempo em que se assemelha a
outros espaos como esse no mundo, recentemen-
te batizados por Mike Davis Parasos do Mal.
DA VRZEA CIDADE GLOBAL: recapitulan-
do algumas estratgias
Os arredores do rio Pinheiros foram alvo
de estratgias imobilirias desde a incorporao de
suas vrzeas cidade, por meio das obras de reti-
ficao do rio, nos anos 1930, que tornaram a em-
presa canadense Light & Power detentora do mo-
noplio de produo e distribuio de energia,
proprietria de 21 milhes de metros quadrados
na cidade (Seabra, 1987). A transformao de uma
regio pantanosa, entre o espigo da Avenida
Paulista e o rio Pinheiros, na regio mais valoriza-
da da cidade o chamado quadrante sudoeste
se deu por meio de uma articulao entre capital
financeiro internacional, mercado de terras, legis-
lao urbanstica e redes de infraestrutura, para a
produo dos loteamentos residenciais da Cia. City,
empresa criada por um banqueiro belga e um ar-
quiteto francs. A racionalidade do capital
monopolista j se manifesta nessas grandes con-
cessionrias de servios pblicos, na incorpora-
o de novas tecnologias importadas do exterior
(iluminao, bondes eltricos) e nas grandes com-
panhias loteadoras,
24
em um perodo no qual So
Paulo se afirma como principal ncleo industrial
do pas.
25
A rea urbana se expande ao mesmo tempo
em que os bairros j existentes so adensados, em
um padro que combina intensificao da
verticalizao, expanso perifrica e reestruturao
da centralidade (Feldman, 2004, p.124). Na dca-
da de 1960, a regio da Avenida Paulista antiga
sede dos casares da elite cafeeira comea a ser
apresentada como novo centro de So Paulo, ao
mesmo tempo em que o centro da cidade propria-
mente dito passa a ser considerado decadente
pelas elites, na medida em que crescem o comr-
23
Ver, a respeito dessa combinao, designada por David
Harvey acumulao por espoliao, O novo imperia-
lismo.
24
Adriano Botelho, (2007, p.139).
25
So Paulo era um pequeno centro de comrcio at o final
do sculo XIX. Impulsionado inicialmente pelo caf, e
depois pela industrializao, passou de burgo a metrpole
em apenas algumas dcadas, tornando-se a maior cidade e
o principal centro financeiro do pas. A respeito da gama
de atividades econmicas que So Paulo abrigou no per-
odo que vo alm dos rtulos de cidade do caf e
metrpole industrial , ver o artigo de Flvio Saes, So
Paulo republicana: vida econmica.
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cio e os servios orientados para as camadas po-
pulares.
26
Diferentemente do centro antigo, com-
pacto e diversificado, o dito novo centro era
atomizado, fragmentado, expandido e constitu-
do por uma nuvem de reas especializadas, mis-
turado com vrios tipos de reas residenciais.
(Villaa, 1998, p.265). A Paulista era especializada
em cinemas, escritrios e sedes de bancos e abri-
gar a sede da Federao das Indstrias do Estado
de So Paulo. Tratava-se da formao do chamado
centro expandido, disperso e com delimitao
controvertida e complexa (1998, p.265-266).
No final da dcada de 1970, o capital imo-
bilirio avana no sentido sudoeste, na direo da
Avenida Faria Lima e, posteriormente, das aveni-
das Luis Carlos Berrini e da marginal Pinheiros.
As trs avenidas fazem parte de um grande con-
junto de vias abertas no regime militar, que privi-
legiou esse quadrante da cidade, na mesma poca
em que o automvel tornava-se onipresente (Villaa,
2004, p.150). O quadrante sudoeste passar a con-
centrar as novas moradias, empregos, comrcio e
servios da classe dominante (2004, p.151). Em
pouco tempo, com apenas parte do projeto execu-
tado, a Faria Lima passou a ser considerada uma
espcie de sucessora da Avenida Paulista, at en-
to identificada como endereo de maior prestgio
na metrpole. Em 1966, inaugurava-se o Shopping
Iguatemi, o primeiro a se instalar no pas.
Na marginal Pinheiros, mais ao sul, uma
empresa multinacional de origem argentina foi res-
ponsvel por um dos principais empreendimen-
tos, o Centro Empresarial So Paulo, cujo objetivo
era reunir os escritrios da empresa, dispersos no
centro histrico da cidade. Disso resultou a cria-
o de um dos maiores centros desse tipo na Am-
rica Latina, levantado por quatro mil operrios,
que abrigaria tambm empresas que no pertenci-
am ao grupo, como a Rodhia, a Gessy Lever, a
Mercedes-Benz e a Alcoa.
Os preos relativamente mais baixos dos
terrenos da regio da Avenida Berrini foram utili-
zados para apresentar a rea tambm como alter-
nativa em relao Avenida Paulista. Na mesma
poca, um nico agente produziu, em uma mesma
avenida, 50 edifcios, o que motivou um pesqui-
sador a caracterizar a estratgia como de perfil
monopolista (Fujimoto, 1994). Por meio de uma
operao agressiva de compra de terras para ad-
quiri-las a baixo custo , o bairro comeou a ser
convertido em frentes de negcios. A populao,
na maioria de mdia ou baixa renda, ... no tinha
idia do valor de suas propriedades com as
benfeitorias que seriam realizadas no local, se-
gundo um dos empresrios (1994, p.55). Alm
disso, a construo dos edifcios em pontos estra-
tgicos da avenida evitava que os adquirentes de
andares ou de edifcios se apropriassem da valori-
zao futura, quando outros edifcios estivessem
venda que era ento capturada pelo prprio gru-
po. Ao mesmo tempo, a valorizao das reas res-
tantes funcionava como uma espcie de barreira
entrada de concorrentes.
O resultado foi assim traduzido numa man-
chete de jornal: A cidade muda de rumo.
27
A
formulao emblemtica da tendncia de se iden-
tificar a cidade como aquela parte onde se con-
centram as camadas de mais alta renda e os inte-
resses da classe dominante. Esse mecanismo re-
velado por Flvio Villaa como o modo especfico
de, no urbano, interesses particulares aparecerem
como universais (1988, p.344, 348) facilita a ao
do Estado, que privilegia essa frao da cidade. O
boletim de uma conhecida empresa de consultoria
imobiliria, a Jones Lang LaSalle, no deixa mar-
gem a dvidas:
A Berrini foi amplamente beneficiada pelos in-
vestimentos pblicos que facilitam o acesso
regio. Para a regio dos novos centros comerci-
ais na zona sul foram canalizados nos ano 1990
cerca de 85% dos investimentos pblicos em sis-
tema virio e infraestrutura urbana na cidade.
So bons exemplos o tnel Ayrton Senna, o pro-
longamento da avenida Faria Lima e a abertura
das avenidas gua Espraiada [atual Jornalista
Roberto Marinho] e Hlio Pellegrino.
Nessa poca, uma nova gerao de empre-
endimentos foi construda na regio, como o World
26
Villaa (1998, p.265).
27
Jornal da Tarde, 4/8/1989.
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Trade Center e o Centro Empresarial Naes Uni-
das (Cenu), os quais se beneficiaram da abertura
da Avenida Jornalista Roberto Marinho. O Cenu,
anunciado como o maior encontro empresarial da
Amrica Latina, considerado uma espcie de
Rockfeller Center em menor escala.
Projetado por um conhecido escritrio de
arquitetura brasileiro, o empreendimento resulta,
inicialmente, da associao de uma incorporadora
brasileira com a holding da famlia proprietria do
Unibanco, um dos principais bancos do pas. A
primeira torre foi executada pela Hochtief, cons-
trutora alem que j atuava no Brasil. Durante as
obras, a Tishman Speyer Properties, conhecida
incorporadora norte-americana, associou-se a uma
construtora brasileira, a Mtodo Engenharia, para
a compra da frao ideal do terreno corresponden-
te a uma das torres, a maior delas. No final, entre-
tanto, o empreendimento s se viabilizou com a
participao, como proprietrio, do fundo de pen-
so dos funcionrios da Caixa Econmica Federal,
a Fundao dos Economirios Federais (Funcef).
Os recursos do fundo uma entidade de previ-
dncia privada so compostos por depsitos dos
prprios trabalhadores e tambm da empresa, no
caso uma estatal. Por fim, a terceira torre, a Leste,
foi integralmente custeada pelo grupo hoteleiro
Hilton, que tem sede em Londres.
A Torre Norte, avaliada em 408 milhes re-
ais,
28
foi um dos primeiros casos de formao de
um fundo de investimento imobilirio no Brasil, a
maneira que a Tishman encontrou para vender sua
parcela do imvel, recebida como parte do paga-
mento, que equivalia a 16,17% do edifcio. De acor-
do com o esquema, estruturado, no caso, pelo ban-
co Ourinvest, o edifcio seria vendido em cotas
negociveis na Bolsa de Valores. Seria um modo
de atrair pequenos e mdios investidores, sem
precisar fragmentar o imvel em andares ou salas,
como no sistema convencional de condomnio.
Posteriormente, a Funcef, com o objetivo de
cumprir uma determinao legal que estabelece o
limite mximo do percentual de imveis que os
fundos podem ter na carteira, pensou em se desfa-
zer de parte do edifcio. Por isso, ingressou tam-
bm no fundo, que passou a deter 100% do im-
vel. O enquadramento acabou por se dar, entre-
tanto, de outra maneira, e a Fundao continua,
at hoje, detentora das cotas, deixando, porm, de
respeitar uma instruo da Comisso de Valores
Mobilirios (CVM), que limita a participao de
fundos de penso em, no mximo, 25% de um
fundo de investimento. Para no se desfazer do
ativo, a Funcef props uma ciso no fundo, para
depois reverter sua parte ao sistema anterior de
propriedade, gerida de modo convencional.
29
A carteira de imveis da Funcef inclui ainda
13 shoppings centers, 4 hotis, 3 outros fundos de
investimentos imobilirios e aproximadamente 130
imveis para renda,
30
com patrimnio total de 1,96
bilhes de reais.
31
Assim como outras fundaes, a
Funcef compe sua carteira imobiliria principal-
mente com empreendimentos de alto padro, como
grandes resorts. As escolhas e as justificativas ofere-
cidas pelos gestores indicam que a finalidade tica,
social ou poltica de um investimento no pode es-
tar no horizonte de decises dos fundos ou, ao
menos, acima do compromisso com a concesso de
benefcios de aposentadoria e penso a seus parti-
cipantes. o que explica o fato de os fundos faze-
rem frequentemente aplicaes contrrias aos inte-
resses dos trabalhadores, de modo anlogo ao que
ocorre no mercado de aes, no qual se veem obri-
gados a buscar papis com maior capacidade de
valorizao, muitas vezes, hoje, aqueles pertencen-
tes s empresas que melhor executam programas
de reduo do nmero de trabalhadores
(downsizing), terceirizao e flexibilizao de mo-
de-obra.
32
Alm disso, a captao de recursos no
mercado de valores implica mudana nos parmetros
28
Relatrio da instituio administradora, Banco Ourinvest
S/A, de 14/8/2008. Disponvel em: www. bovespa.com.br/
pdf/cTorreNorteA_281008.pdf. Acesso em: 14 maio 2009.
29
Informaes fornecidas pela diretoria de investimentos
imobilirios da Funcef e pelo banco Ourinvest.
30
www.funcef.com.br/cgi-bin/Pagesvr.dll/Get?id_doc=1011.
Acesso em: 14 maio 2009.
31
Relatrio gerencial 1 trimestre de 2006, Diretoria imo-
biliria, Funcef.
32
Investimentos e servido financeira: o Brasil do lti-
mo quarto de sculo, Paulani; Pato (2005). Cf., tam-
bm, Oliveira (2003).
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de produo e gesto dos imveis: ... os atos prati-
cados por proprietrios e empreendedores passa-
ram a ser mais controlados, e submetidos anlise
de especialistas e investidores, bem como de rgos
reguladores do mercado financeiro, explica a
CVM.
33
Vemos, pois, como a reforma da previdn-
cia, ao empurrar os trabalhadores para o sistema
privado, acaba por atar ainda mais o futuro de gera-
es lgica do padro financeirizado de acumula-
o de riqueza.
34
O sistema acaba por aproximar o setor imo-
bilirio do mercado de capitais, acompanhando o
movimento de financeirizao da economia, em-
bora sem a mesma liquidez de outros investimen-
tos. H diferenas, por exemplo, no modo como o
mercado define o preo no mercado secundrio
de cotas de fundos de investimento imobilirio e
como feita a precificao no sistema convencio-
nal de propriedade. No mercado secundrio, o
preo varia mais conforme o movimento da taxa
de juros. O fato de o investidor individual ter per-
fil mais conservador do que outros do mercado
financeiro faz, no entanto, com que as negociaes
na bolsa sejam menos frequentes, uma vez que as
ofertas tendem a ser mais reduzidas. Shopping
centers e torres de escritrio so os imveis de
maior apelo para esse tipo de investidor. No caso
do shopping, alm da perspectiva de uma rentabi-
lidade crescente, ... o investidor se sente dono
daquilo tudo, o apelo emocional conferido pelo
charme grande... , explica um gestor. No caso
do edifcio, a rentabilidade crescente mais remo-
ta, mas existe a perspectiva de valorizao do im-
vel, ou seja, de ganho na venda, se o preo subir.
Por isso, a localizao passa a ser fundamental.
Antes que os 12 mil frequentadores do mai-
or centro empresarial da Amrica Latina chegas-
sem s torres do Cenu, mais de 15 mil famlias das
favelas ao lado foram obrigadas a se mudar. po-
ca, as obras do Cenu eram separadas por um muro
da favela Jardim Edith, que integrava uma grande
favela linear, composta por 68 ncleos implanta-
dos nas margens de um crrego, desde que as ter-
ras foram desapropriadas para a construo de um
trecho do anel virio da cidade, nos anos 1970.
Aps mudanas nos planos do governo, muitos
imveis desapropriados foram ocupados por fun-
cionrios do prprio poder pblico, e as terras
serviram para a construo de moradias precrias,
no incio usadas por migrantes que vinham traba-
lhar em So Paulo, muitos deles nas indstrias de
Santo Amaro. A avenida era s mato, conta uma
moradora ao descrever a avenida Berrini, quando
se mudou para a favela Jardim Edith. Contudo, a
regio passaria, pouco depois, por um rpido pro-
cesso de transformao, como vimos, por meio de
estratgias imobilirias que contriburam para ele-
var bastante o preo da terra. O antigo padro de
expanso da periferia da cidade se inviabilizava, e
a populao favelada crescia de modo acelerado,
passando de 1 a 8% do total do municpio entre
1973 e 1987 (Cf. Marques; Saraiva, 2004; Pasternak,
1997; Maricato, 1996; Bonduki, 1998; Fix; Arantes;
Tanaka, 2003, entre outros).
As favelas ao longo do crrego Espraiada
adensaram-se com a vinda de pessoas que trabalha-
riam nas obras dos edifcios de escritrio e shoppings
e, depois, como auxiliares de limpeza, manobristas,
etc., ou nas residncias de classe mdia e alta, como
empregados domsticos, jardineiros, pintores, mo-
toristas, nos anos 1970 e 1980. Viver prximo ao
local de trabalho tornava-se cada vez mais impor-
tante, diante do custo do sistema de transporte e do
tempo gasto nos deslocamentos.
Do ponto de vista dos interesses imobiliri-
os, contudo, a favela era um entrave expanso.
Entre dezembro de 1995 e janeiro de 1996, a maior
parte dos moradores do Jardim Edith foi violenta-
mente expulsa, retirada que representou, porm,
mais do que a remoo de um obstculo, a possi-
bilidade de grandes ganhos. Os custos com a aber-
tura de uma avenida e a expulso dos moradores,
33
http://www.cvm.gov.br/port/protinv/caderno6.asp. Aces-
so em: 14 maio 2009.
34
Ao contrrio do que ocorre no regime de repartio
simples, no regime de capitalizao, que caracteriza o
mercado privado, no h solidariedade intergeracional.
Cada um responde apenas por si e tem um retorno futu-
ro proporcional sua capacidade de pagamento corrente.
Aos gestores desses fundos cabe garantir o rendimento
financeiro necessrio para honrar os compromissos
previdencirios futuros (Paulani; Pato, no publicado).
A respeito da reforma da previdncia, ver Rosa Maria
Marques, Teias da desinformao.
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como veremos, foram socializados, pela ao da
prefeitura, e os ganhos foram capturados por agen-
tes privados, atravs da valorizao dos empreen-
dimentos imobilirios.
A condio de ilegalidade em relao pos-
se da terra foi utilizada para justificar os mtodos
utilizados na expulso dos moradores, apesar de a
legislao brasileira incluir uma srie de dispositi-
vos jurdicos sobre a funo social da propriedade
e em defesa do direito cidade (Fernandes; Afonsin,
2005, entre outros), como, por exemplo, o usucapio
urbano, que permite a regularizao fundiria de
reas particulares ocupadas por populao de bai-
xa renda para fins de moradia por, no mnimo, cin-
co anos, quando no h oposio posse.
Os habitantes da favela enfrentaram pres-
so, violncia e terror. Foram ameaados e fora-
dos a abandonar rapidamente suas casas, sem al-
ternativa de moradia.
35
Constituram movimentos
de resistncia para reivindicar incluso no progra-
ma habitacional da prefeitura, que prometia cons-
truir moradias no prprio local das favelas.
36
Im-
pedidos de permanecer no local, os moradores re-
ceberam trs propostas: a) verba de R$1500,00
(cerca de 1,5 mil dlares pelo cmbio da poca, ou
R$ 3600,00 em valores atuais corrigidos pelo IPCA)
para abandonar a moradia e se mudar por conta
prpria; b) passagem de nibus para voltar terra
natal; ou c) apartamento na periferia de So Pau-
lo, na Zona Leste, a aproximadamente 40 quil-
metros de distncia do local.
A verba em dinheiro era insuficiente para a
compra de nova moradia, mesmo em favelas. A
oferta da passagem pressupunha que os morado-
res fossem migrantes das regies norte e nordeste,
quando, na verdade, muitos eram nascidos em So
Paulo, integrantes de segunda ou terceira gerao
na cidade. A precariedade da construo, o tama-
nho reduzido dos apartamentos, a localizao em
regio com pouca oferta de empregos, as parcelas
mensais a serem pagas por 25 anos, a perda dos
vnculos sociais estabelecidos no bairro de origem
e a violncia no novo bairro (com a exigncia de
pagamento de pedgio pela passagem) eram al-
guns dos problemas apontados em relao ao con-
junto habitacional proposto pela prefeitura. Mui-
tos moradores alegavam que no foram sequer in-
formados dessa possibilidade. Eram, ao contrrio,
induzidos a aceitar a oferta da verba em dinheiro.
Os que tentavam permanecer em suas casas
eram desencorajados pelo trfego constante dos
tratores e dos caminhes de mudana que ronda-
vam os barracos feito urubus. Os moradores que,
apesar das restries, aceitaram a proposta
habitacional da prefeitura foram colocados em alo-
jamentos provisrios, que descreveram como uma
espcie de campo de concentrao, onde sofri-
am ainda cortes de gua e energia.
poca, teve boa repercusso na mdia a
doao de 8 milhes de reais, por um grupo de
122 empresas, supostamente para resolver o pro-
blema dos moradores das favelas. O valor, contu-
do, era suficiente para atender apenas 15% dos
moradores desse permetro, ou 1%, se considerar-
mos tambm os que foram expulsos das outras
favelas da regio. Desse modo, a doao funcio-
nou, na verdade, como um pretexto para justificar
a derrubada de todas as casas da favela situadas
entre a Marginal e a Berrini, e no apenas daquelas
que estavam no caminho da nova avenida. Esse
grupo contratou a Arthur Andersen, uma das mai-
ores empresas de consultoria do mundo, para cal-
cular os benefcios a serem auferidos por cada
doador ou seja, o quanto ganhariam com a eleva-
o do preo dos seus imveis em decorrncia da
sada da favela. Uma combinao de clculos eco-
nmicos cuidadosos com mtodos violentos e ile-
gais de remoo de favelas.
No final, menos de 5% dos moradores fo-
ram assistidos por programas habitacionais. A maior
parte foi para outras favelas, muitas localizadas em
regies de proteo ambiental, como as reservas
de gua para abastecimento da cidade. Embora
polticos e empresrios afirmem que a favela foi
eliminada, na verdade apenas se deslocou para
35
Resumo brevemente aqui acontecimentos que relato
por extenso Parceiros da excluso.
36
Chamado Cingapura, revelou-se um programa de
marketing eleitoral, muito mais do que habitacional. Os
edifcios eram construdos em locais estratgicos, de gran-
de visibilidade, como se fossem outdoors.
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outras regies da cidade de menor interesse para o
mercado imobilirio. Isso confirma a regra de que
o uso ilegal da terra tolerado desde que no in-
terfira nos circuitos centrais de lucro imobilirio
(Cf. Maricato, 1996). Se as possibilidades de sair
daquela condio j eram reduzidas, os moradores
expulsos dessa regio so agora praticamente con-
denados ilegalidade, literalmente empurrados pelo
poder pblico, associado aos interesses privados,
para outras solues clandestinas de habitao.
Muitos continuam sob a ameaa de despejo, por
exemplo, por conta das obras do Rodoanel uma
grande obra viria conduzida pelo governo do Esta-
do e de um parque nas margens da represa
Billings, obra da atual administrao municipal.
UMA PONTE PARA A ESPECULAO
Com o terreno preparado por essa operao
de limpeza social, foi aprovada, na regio, uma
operao urbana, realizada na madrugada do dia
28 de dezembro de 2001: a gua Espraiada. O pro-
jeto de lei era antigo, formulado inicialmente na ges-
to Erundina (PT, 1989-1992) e modificado nas
administraes seguintes, sempre mantendo, como
suposta justificativa, a resoluo do problema
habitacional dos moradores dos 68 ncleos de fa-
velas ao longo do crrego, que deveriam ser atendi-
dos obrigatoriamente dentro do permetro da ope-
rao. O projeto inicial continha, inclusive, dese-
nhos de inmeros pequenos conjuntos
habitacionais na regio. Em princpio, as obras de
canalizao do crrego e de abertura da avenida,
bem como a construo das habitaes de interesse
social, seriam feitas com recursos arrecadados me-
diante a venda de benefcios aos proprietrios da
regio, como o direito de construir mais do que o
permitido por lei. Contudo, a gesto seguinte, de
Paulo Maluf (PPB, 1993-1994), no enviou o proje-
to para a Cmara, provavelmente porque havia inte-
resse em estimular a concentrao de novos empre-
endimentos em outra regio, na Faria Lima.
As obras, que custaram mais de 1 bilho de
reais e foram feitas com recursos oramentrios,
motivaram, contra o ex-prefeito Paulo Maluf, acu-
saes de superfaturamento, desvio de recursos,
lavagem de dinheiro pblico e remessa ilegal.
37
Curiosamente, os custos dessas obras monetri-
os e sociais no costumam ser computados quan-
do a operao urbana avaliada, de modo a favo-
recer as iluses criadas em torno do mecanismo.
Algo semelhante aconteceu em outra operao, a
Faria Lima, costumeiramente apresentada como um
caso de sucesso por aqueles que evitam conside-
rar nos clculos os investimentos pblicos reali-
zados no entorno da avenida e que contriburam
para torn-la o fil mignon da cidade, na defini-
o dos promotores imobilirios.
As operaes urbanas so instrumentos ur-
bansticos apresentados, principalmente a partir da
dcada de 1990, como soluo para a renovao ou
modernizao de trechos da cidade, por suposta-
mente permitirem custear os investimentos com
recursos arrecadados entre seus beneficirios. O
exame sobre como essas operaes aconteceram
em So Paulo indica que, embora possam ser pro-
postas para qualquer regio da cidade, s funcio-
nam em reas de interesse imobilirio, acentuan-
do, desse modo, a concentrao de investimentos
em poucos trechos da cidade. Paradoxalmente, os
mecanismos concentradores de renda foram refor-
ados com o Estatuto da Cidade, que institui a
obrigatoriedade de que os recursos obtidos sejam
aplicados exclusivamente na rea da operao, cri-
ando um circuito de reinvestimento em regies j
favorecidas.
38
Assim, tenham ou no sucesso finan-
ceiro, as operaes so contrrias ao desenvolvi-
mento de polticas de distribuio de renda, de-
mocratizao do acesso terra e aos fundos pbli-
cos. Ao contrrio, fragmentam o fundo pblico e
37
Cf. Maluf superfaturou R$ 432,5 mi, diz CPI, Ronald
Freitas e Roberto Cosso, Folha de S. Paulo, 27/8/2001 e
Pela 1 vez, STF mantm condenao a Maluf e o obriga
a ressarcir Estado, Silvana de Freitas, Folha de S. Paulo,
14/8/2007.
38
Cf. Brasil. Estatuto da Cidade (Lei n10.257/2001), artigo
VII, pargrafo 10. Na prtica, as operaes urbanas em
So Paulo j continham essa determinao de que os re-
cursos deveriam ser aplicados no prprio permetro; a
mudana que, se antes isso era estabelecido em cada
projeto de lei, com o Estatuto passa a ser algo obrigatrio.
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aumentam o controle privado sobre sua destinao.
39
Alm disso, seu uso tem sido sempre associado a
investimentos feitos diretamente com recursos or-
amentrios, utilizados antes da aprovao da ope-
rao (como na gua Espraiada), ou no entorno
do seu permetro, como em outra operao, a Faria
Lima de modo a acentuar fortemente a valoriza-
o imobiliria, pressuposto bsico para o funcio-
namento do instrumento.
40
Foi no contexto da crise da dvida, na dca-
da de 1980, que as parcerias pblico-privadas,
privatizaes e concesses de servios pblicos,
passaram a ser defendidas, quase unanimemente, e
constituram-se em parte fundamental da poltica
urbana dos governos que se seguiram, fossem eles
de esquerda ou de direita. O processo de urbaniza-
o do pas seguiu acelerado, num quadro de gran-
de restrio fiscal e falta de recursos para investi-
mentos. O impasse se deu concomitantemente
extino das polticas nacionais de saneamento e
habitao e descentralizao das polticas soci-
ais. As operaes urbanas no correspondem, no
caso brasileiro, a um abandono da idia de plano,
tal como aconteceu em pases da Europa, com sua
substituio por projetos urbanos pontuais. Se-
gundo Villaa, os planos elaborados no pas nun-
ca atenderam s finalidades para as quais foram
propostos. Para ele, o zoneamento, esse sim, teria
importncia no destino das cidades, e, justamente
por isso, suas revises costumam ser acompanha-
das de perto pelo setor imobilirio. Assim, uma
hiptese para o interesse despertado pelas opera-
es urbanas pode ser o fato de que elas renem,
em um mesmo projeto de lei: um programa de in-
vestimentos (caracterstico dos planos) e a defini-
o de novas regras de uso e ocupao do solo
(caractersticas do zoneamento); a legitimidade so-
cial conferida por seu suposto autofinanciamento,
de modo a dispensar qualquer discusso sobre o
fato de serem prioritrias ou no; e o respaldo do
urbanismo dito progressista, que as identifica como
um mecanismo de recuperao das chamadas
mais-valias urbanas. Tudo isso, vale dizer, de
modo muito mais restrito, dirigido e controlado
no tempo e no espao. Por isso, justamente, mais
interessante para o circuito imobilirio, uma vez
que a criao da exclusividade e da diferencia-
o so ingredientes bsicos da apropriao da ren-
da fundiria. E, por motivos diferentes, atraente
para arquitetos e urbanistas, especialmente aque-
les que tm como referncia modelos europeus e
norte-americanos de desenho urbano.
41
Aps a aprovao da operao, numa nova
administrao do Partido dos Trabalhadores, ago-
ra com Marta Suplicy (PT, 2001-2004), os Certifi-
cados de Potencial Construtivo Adicional foram
regulamentados (Cepacs). Com isso, os benefcios
oferecidos nas operaes urbanas, que eram ainda
comprados diretamente na prefeitura, passaram
a ser comercializados na forma de Cepacs, certifi-
cados emitidos pela prefeitura e utilizados para
pagamento de obras ou leiloados na Bolsa de Valo-
res. Como qualquer ttulo financeiro, o preo dos
certificados oscila conforme o interesse do merca-
do, visto que determinado em leiles e passa,
depois, a ser negociado no mercado secundrio.
A especificidade que isso deve ocorrer em fun-
o da expectativa dos investidores em relao s
possibilidades de valorizao de uma regio da
cidade. Nessa lgica, passa a ser desejvel, por-
tanto, que essa valorizao acontea. Na definio
da Bovespa, os Cepacs so justamente ativos de
renda varivel, uma vez que sua rentabilidade est
associada valorizao dos espaos urbanos.
42 39
Cf. Massoneto (2003) observa que: As operaes difi-
cultam o compartilhamento da valorizao decorrente
dos processos de urbanizao dentro da cidade, tornan-
do impossvel uma poltica de redistribuio. E, assim
como nos demais setores regulados, o equilbrio
sistmico obtido mais pelo que excludo do que pelo
que integra de fato o processo, de forma que o desenho
territorial da operao urbana tanto mais atrativo aos
investidores quanto menor for o efeito distributivo pos-
svel dentro do equilbrio da operao.
40
Discuto mais extensamente o assunto em A frmula
mgica da parceria pblico-privada: operaes urbanas
em So Paulo.
41
A respeito da crise do plano em sua acepo modernis-
ta e da passagem para a ideologia do projeto, do design
urbano e das intervenes pontuais, e seus desdobra-
mentos, ver Arquitetura depois dos modernos e Urba-
nismo em fim de linha, de Otlia Arantes. Sobre a volta
de uma viso de planejamento, j na sua verso dita
estratgica, ver Uma estratgia fatal: a cultura nas no-
vas gestes urbanas, em Cidade do pensamento nico.
42
O que so os Cepacs, Disponvel em: www.bovespa.com.br/
Mercado/CEPAC.htm. Acesso em: 03 maio 2006.
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Com isso, cria-se a possibilidade de um novo tipo
de especulao imobiliria financeirizada, com os
investimentos feitos segundo os parmetros e as
expectativas prprios de uma lgica de valoriza-
o de tipo financeiro.
43
Outra consequncia que a prefeitura, ao
emitir os Cepacs, precisa garantir as condies para
que esses ativos se valorizem, ou corre o risco de
criar uma espcie de moeda podre. Comea a pa-
recer razovel, portanto, que seja mobilizada para
promover essa valorizao, por exemplo, por meio
da concentrao ainda maior de investimentos
pblicos. Assim, passa a ser visto como algo posi-
tivo que os recursos arrecadados s possam ser
utilizados em obras especficas, com regras deter-
minadas na ocasio da emisso dos ttulos, e que
o dinheiro seja separado do caixa da prefeitura.
Ou seja, a concentrao de investimentos, que
poderia eventualmente ser vista como algo a ser
combatido, em uma cidade to desigual como So
Paulo num pas com uma das piores distribui-
es de renda do mundo , parece, ao contrrio,
desejvel e necessria, como mostra o tratamento
positivo que o processo de elitizao dos espa-
os da operao urbana Faria Lima recebeu em
prospecto da prefeitura sobre o lanamento dos
Cepacs.
44
Mais do que isso, os destinos de trechos
da cidade e da populao tornam-se cada vez
mais atados ao sucesso da operao imobiliria em
jogo. Em resposta a um morador de favela sobre a
execuo ou no de uma obra na gua Espraiada, o
coordenador do conselho gestor esclareceu que h
uma relao entre continuidade da obra e financi-
amento: quanto mais bem-sucedida for a realiza-
o das obras, maior o interesse do setor imobili-
rio em adquirir Cepacs e, consequentemente, have-
r maiores possibilidades de obter recursos para a
finalizao das obras.
45
A definio das prioridades a serem atendi-
das com os recursos arrecadados nos leiles dos
Cepacs da gua Espraiada ficou a cargo do grupo
gestor da operao: (a) complexo de pontes do Real
Parque; (b) habitaes de interesse social (HIS); (c)
ampliao de reas verdes; (d) elaborao dos pro-
jetos relativos ao Plano de Intervenes. As pri-
meiras emisses de Cepacs foram realizadas para
os dois primeiros itens, com os seguintes prazos e
oramentos: 18 meses e R$165 milhes para a pon-
te; 15 meses e R$36,6 milhes para HIS. Apesar
de o problema habitacional ter sido largamente uti-
lizado como justificativa para a aprovao da ope-
rao,
46
apenas dois dos 17 membros do grupo
eram diretamente ligados aos moradores das fave-
las.
47
A definio da ponte como prioridade nme-
ro um desobrigou a prefeitura de construir as casas
enquanto as obras virias que beneficiam larga-
mente essas entidades no ficassem prontas.
O caso do Parque Cidade Jardim paradigmtico.
O empreendimento s pde assumir aquele porte
por conta da compra dos Cepacs. Os recursos ar-
recadados, no lugar de serem redistribudos na
cidade, foram, graas aos mecanismos j discuti-
43
Embora essa possibilidade seja criada pela emisso de
Cepacs, os certificados no parecem ter se constitudo,
ao menos at o momento, como alternativa de aplicao
financeira, uma vez que no h um mercado secundrio
constitudo que justifique a reteno de certificados para
revender. Alm disso, a forma como a prefeitura utilizou
os Cepacs para o pagamento das obras da ponte estaiada
motivaram suspeitas de que o instrumento criaria um
novo mecanismo de favorecimento de empreiteiras, mais
difcil de identificar do que o superfaturamento. A sus-
peita foi motivada pela realizao de pagamento a uma
empreiteira, efetuado quando o ttulo tinha como valor
de face 411 reais. Um ms depois, a Emurb (Empresa
Municipal de Urbanizao) promoveu um leilo com
oferta reduzida de certificados, e o ttulo acabou sendo
comercializado por 1100 reais. A prefeitura teria deixado
de arrecadar 70 milhes de reais, segundo denncia apre-
sentada pelo Vereador Donato, apresentada na Tribuna
da Cmara Municipal de So Paulo em 8/5/2008.
44
Prospecto de Registro (o Prospecto) da Operao Ur-
bana Consorciada Faria Lima, Prefeitura de So Paulo, 26
de outubro de 2004.
45
A resposta est citada tal como redigida na ata da reu-
nio do conselho n. 7/2005, disponvel em http://
ww2.prefeitura.sp.gov.br (acesso em 13/5/2009).
46
A produo de habitaes de interesse social voltou a
ser utilizada para dar seguimento operao urbana em
defesa contra uma ao civil pblica ajuizada pelo mi-
nistrio pblico (n. 172/053.02.002694-6), que pedia a
declarao de ilegalidade da operao.
47
O grupo gestor coordenado pela Empresa Municipal de
Urbanizao (Emurb) e composto por 8 membros da
prefeitura e representantes das seguintes entidades:
Movimento Defenda So Paulo; IAB - Instituto de Ar-
quitetos do Brasil; IE - Instituto de Engenharia; APEOP
- Associao Paulista dos Empreiteiros de Obras Pbli-
cas; SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Ven-
da, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e
Comerciais de So Paulo; OAB - Ordem dos Advogados
do Brasil; FAU/USP - Faculdade de Arquitetura e Urba-
nismo; Unio dos Movimentos de Moradia; associao
de moradores das favelas contidas no permetro da Ope-
rao Urbana Consorciada.
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dos, reinvestidos logo ao lado, na ponte. O ciclo
vicioso explicita-se no Prospecto:
... oferece-se ao mercado imobilirio a oportuni-
dade de adquirir Direitos Urbansticos Adicio-
nais para atendimento de suas necessidades antes
mesmo da realizao das Intervenes que, em
tese, geraro uma valorizao dos imveis do pe-
rmetro urbano respectivo, e consequentemente,
desses prprios direitos.
Na prtica, depois de mais de 1,5 bilho de
reais gastos com obras virias, incluindo os gastos
com a abertura da avenida e as desapropriaes,
que abriram caminho para a operao urbana,
48
nenhuma moradia social foi ainda construda.
49
Ao
contrrio, a Prefeitura voltou a pressionar os mo-
radores das favelas pela mudana imediata para
um conjunto habitacional na periferia ou, nova-
mente, com a oferta de uma pequena verba em di-
nheiro para que se mudassem por conta prpria,
apelidada cheque-despejo, agora na administra-
o Serra-Kassab (PSDB, 2005-2008 e DEM, 2009).
Para tentar impedir essa nova onda de ex-
pulses, que chegou a se iniciar, os moradores
precisaram organizar uma manifestao pblica e
entrar com recursos jurdicos, apoiados pela
Defensoria Pblica. Conseguiram conquistar a ga-
rantia de um pequeno conjunto habitacional de
278 unidades, no local da favela Jardim Edith.
50
O
conjunto ser, ao mesmo tempo, testemunho de
uma vitria de moradores que resistiram por
muitos anos presso da prefeitura e da enorme
desproporo em relao ao volume gasto nas obras
virias e ao nmero de habitaes que deveriam
ser construdas. O fato de receber um projeto dife-
renciado em relao a outros produzidos pela pre-
feitura motivou o apelido de Cohab chique, em
uma reportagem.
51
O modelo de financiamento e o
valor das prestaes, a falta de participao das
famlias no desenvolvimento do projeto, os cus-
tos altos de manuteno, por conta da tipologia
adotada, entre outros, so indcios de que o con-
junto pode no ter sido pensado para os atuais
moradores de Jardim Edith. A pequena oferta de
unidades provavelmente ter ainda o efeito de con-
ferir a esses apartamentos carter de raridade, ele-
vando seu preo no mercado. Diante do histrico
de presso exercida pela prefeitura para a sada
dos moradores, a qualidade do projeto, que deve-
ria ser a regra para habitao de interesse social,
parece, nesse caso, estar a servio do marketing
poltico e dos interesses imobilirios.
Em sntese, a ponte uma espcie de
coroamento da linha de continuidade de pol-
ticas urbanas que periferizam os pobres e abrem
avenidas atuao do Estado em favor de interes-
ses privados, como resumiu Maria Cristina
Fernandes.
52
Ao mesmo tempo, grandes empre-
endimentos imobilirios, do tipo casa-trabalho-
lazer intramuros expandem-se, espremendo as fa-
velas remanescentes no emaranhado de suas liga-
es clandestinas.
O CURTO-CIRCUITO DA MQUINA
PAULISTANA DE CRESCIMENTO
Embora as logomarcas estampadas no alto
das torres possam dar a impresso de que os edif-
cios do Cenu pertencem a empresas estrangeiras,
o empreendimento resulta, como vimos, de uma
articulao que envolve um conjunto variado de
agentes econmicos, brasileiros e estrangeiros, e
tem como um dos seus principais proprietrios
um fundo de penso brasileiro.
48
Esse valor apenas uma referncia para que se tenha
idia da enorme desproporo entre os gastos. Um le-
vantamento preciso de todas as despesas da prefeitura
certamente indicar um nmero ainda mais alto.
49
Os nicos recursos j utilizados para essa finalidade
foram os 27,5 milhes destinados para desapropriao
de terrenos. A prefeitura afirma ter feito a transferncia
de 45 milhes para a conta da SEHAB e de 4 milhes
para uma conta vinculada, que ficaro reservados. No
entanto, essa reserva uma exigncia do prprio pros-
pecto de emisso dos Cepacs, para que a prefeitura seja
agora autorizada a realizar novos investimentos virios.
50
Novamente, a desproporo: enquanto outros investi-
mentos da operao urbana so bastante detalhados, nas
apresentaes da Emurb que constam na pgina da pre-
feitura na Internet, h apenas fotos areas dos terrenos
nos quais os conjuntos sero construdos, no caso das
habitaes de interesse social. Alm daquele em Jardim
Edith, esto previstos mais dois conjuntos com 560 uni-
dades no total.
51
Favela em rea valorizada de SP ir abrigar Cohab chi-
que, de Evandro Spinelli, Folha de S. Paulo, 18/5/2009,
Cotidiano, C3.
52
A ponte sobre a cidade limpa, Valor Econmico, 21/9/
2007.
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A iluso reforada porque o Brasil passava,
na poca em as torres foram construdas, por um
salto de desnacionalizao sem precedentes, com
o crescimento dos fluxos de investimento estrangei-
ro direito (IED) e o avano das empresas de capital
estrangeiro (ECE), a partir de 1995, e pelo processo
de privatizaes. Um novo modelo econmico se
impunha na Amrica Latina, particularmente no Bra-
sil, pela estabilizao monetria a qualquer custo,
com desindustrializao, desnacionalizao e expan-
so de circuitos de valorizao patrimonial e finan-
ceira. (Tavares, 1997, p.77).
Nas torres do Cenu, circulam, de fato, os
beneficirios dessa virada estrutural. Boa parte dos
inquilinos so empresas dos setores de servio e
financeiro, e as principais reas de atuao so tele-
comunicaes e tecnologia da informao (HP e
Microsoft, por exemplo). Outras entraram no Brasil
com os leiles da privatizao, como a Duke Energy,
que comprou parte das usinas da Companhia
Energtica de So Paulo (Cesp). Muitas tm origem
norte-americana, e seu ingresso no mercado brasi-
leiro recente, na dcada de 1990, ou, mais especi-
ficamente, no perodo entre 1997 e 1999.
53
Na poca, os promotores imobilirios brasi-
leiros tambm receberam visitas de estrangeiros
interessados em investir no mercado local. Tudo
indica que no houve, porm, naquele momento,
desnacionalizao correspondente no setor imobi-
lirio, do ponto de vista da propriedade das em-
presas e dos edifcios, que se mantiveram predo-
minantemente nas mos do capital local e, em boa
medida, com empresas de estrutura familiar.
O ingresso de capital estrangeiro nos outros
setores, contudo, atraiu algumas das principais em-
presas de consultoria e incorporao do mundo, que
vieram ao Brasil para atender aos novos inquilinos:
empresas estrangeiras que entraram recentemente na
economia brasileira, e empresas nacionais que mu-
daram de mos, por meio de privatizao ou aquisi-
o por capital nacional ou estrangeiro. Esses pro-
motores imobilirios vieram a reboque do movimen-
to das multinacionais e do IED, caso da incorporadora
Hines, que se expandiu justamente em pases como
o Brasil e a Rssia. A companhia teria levado para
pases do leste europeu moradias para executivos
das multinacionais no estilo do West, com tudo
que uma famlia norte-americana precisa, em pases
onde isso no existia, segundo seu presidente no
Brasil (Fix, 2007).
As mudanas de comportamento no vieram
apenas por mos estrangeiras. Um incorporador
brasileiro resume, com uma anedota, suas preten-
ses, contando que um concorrente dizia trazer ao
Brasil os padres norte-americanos ao tirar uma
poro de fotos dos prdios de Miami e reprodu-
zir aqui suas fachadas (2007). Afirma que, ao con-
trrio, tentou reproduzir o ciclo completo de cria-
o de um empreendimento, mesmo se, para isso,
precisasse arcar com os custos do projeto estrangei-
ro, bem maiores do que os cobrados por arquitetos
brasileiros. Em resumo, se no houve aumento ex-
pressivo da presena de capital internacional como
proprietrio de ativos, cresceram a influncia e o
controle de algumas especializaes, que geraram
mudanas qualitativas importantes.
54
O tipo de articulao que produziu o Cenu
tem semelhanas com um arranjo montado, em
meados da dcada de 1980, para a construo do
So Paulo Office Park, na Granja Julieta, que en-
volveu incorporadora brasileira, empresa de
consultoria estrangeira e fundos de penso nacio-
nais (Cf. Nobre, 2000; Fix, 2007). Depois disso,
passou a ser comum investidores institucionais
tornarem-se proprietrios de edifcios inteiros, eli-
minando o problema do fracionamento da propri-
edade, caracterstico dos empreendimentos ante-
riores, que diminua o controle sobre o investi-
mento, criando dificuldades na gesto e desvalori-
zando o empreendimento, segundo depoimentos
de incorporadores (Cf. Fix, 2007). Com o novo
arranjo explicam aumentam as possibilidades
de que o prdio deixe de ser tratado como um bem de
raiz, para ser encarado como um negcio. Os espa-
os produzidos so alugados a empresas, que passam
a dispor de maior facilidade para se deslocar, o que
53
Para um quadro completo das empresas locatrias na
poca da inaugurao do Cenu, ver So Paulo Cidade
Global, p. 90-91.
54
Existe, atualmente, no Brasil, um movimento de com-
pra de empresas brasileiras do mercado imobilirio por
estrangeiros, o que precisa ser investigado.
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significa que elas podem mais facilmente entrar e sair
da cidade, e ampliar e reduzir suas instalaes.
Se, em outros tempos, sede prpria signifi-
cava solidez para companhias e bancos que quises-
sem projetar uma imagem de respeitabilidade, a fa-
cilidade de deslocamento no tempo e no espao
ganha, nesse perodo, maior importncia. Essas
vantagens, embora no fossem inteiramente novas
pois muitas empresas j eram locatrias anterior-
mente , tornaram-se mais relevantes nos anos 1990,
no contexto da dita terceirizao, do aumento das
relaes informais de trabalho e da abertura e
desregulamentao financeira da economia brasilei-
ra. E foram ressaltadas por promotores imobilirios
interessados no fortalecimento do mercado de edi-
fcios de escritrio de alto padro para locao.
Da perspectiva geral do sistema, isso signifi-
ca que o capital pode se tornar mais geografica-
mente mvel ao preo de imobilizar uma poro do
capital social total no lugar, que passa a circular no
meio ambiente construdo (Harvey, 1999, p.395).
Quando o mesmo capitalista compra a terra, incor-
pora, desenvolve, constri e vende utilizando seu
prprio capital, assume vrios papis. Mas, quanto
mais capital coloca nesse tipo de atividade, menos
aplica diretamente nos outros setores da produo.
Por esse motivo, a produo e manuteno do am-
biente construdo frequentemente se cristalizam em
um sistema especializado, no qual cada um desem-
penha um papel, separadamente ou em arranjos
variados. Cria-se um sistema paralelo de acumula-
o, com regras prprias (1999).
Um sistema desse tipo est por trs da pro-
duo dessa frente de expanso do mercado imo-
bilirio paulistano, composto por agentes econ-
micos que se dedicam a uma ou a vrias funes:
incorporao, desenvolvimento imobilirio, finan-
ciamento, gesto da obra, construo, consultoria,
arquitetura, comercializao, marketing imobili-
rio e administrao predial, entre outras.
55
Nesse
sistema, a figura do rentista que no nova, pois
estava j presente quando os proprietrios explo-
ravam os imveis para obter renda futura por lon-
go prazo atualizada. Proprietrios que no veem
os seus imveis como ativos financeiros raramen-
te planejam vender e comprar rapidamente sem
perder valor. No entanto, quando os edifcios so
construdos como ativos financeiros, o pagamento
que os proprietrios recebem no uma funo
marginal, mas um fim em si mesmo.
Os agentes econmicos que participam da
produo do espao em cidades cuja terra atingiu
certo grau de mercantilizao podem ser conside-
rados, segundo dois socilogos norte-americanos
(Logan e Molotch), verdadeiros militantes ou
ativistas (activists). Existiriam, basicamente, trs
tipos diferentes: o acidental (um rentista que ape-
nas marginalmente funciona como promotor imo-
bilirio); o ativo (que antecipa mudanas de uso
do solo e especula sobre o futuro de determinados
lugares, buscando a renda diferencial, prevendo o
futuro e se colocando no caminho do desenvolvi-
mento); e o estrutural (que no busca apenas pre-
ver o futuro, mas tambm intervm para alter-lo,
modificando as condies que estruturam o mer-
cado; sua estratgia criar rendas diferenciais, por
meio da influncia na arena de decises que tra-
zem vantagens a uma regio em relao a outra,
como a realizao de obras pblicas e as alteraes
de zoneamento; visa a apropriar-se tambm de ren-
da monopolista, e no apenas diferencial).
Empreendimentos como a Torre Norte com-
binam ganhos advindos do canteiro de obras (lu-
cro) com aqueles decorrentes da estratgia de de-
senvolvimento imobilirio (renda). A qualidade dos
edifcios, em si mesma, no parece ser suficiente
para o tipo de ganho almejado pelos promotores
imobilirios. De acordo com gestores dos fundos
de penso, edifcios de escritrios, particularmen-
te, precisam estar localizados em bairros valoriza-
dos ou em processo de valorizao , para que o
fluxo de rendimentos obtido com o aluguel (ren-
da) e os ganhos patrimoniais com a venda (lucro e
incremento da renda) sejam obtidos segundo os
parmetros esperados pelos investidores. No caso
55
Empresas desse tipo atuam em muitas cidades. Contudo,
inicialmente em So Paulo e, em menor escala, no Rio de Janei-
ro, que a promoo imobiliria vai se tornar mais
profissionalizada, e a diviso social do trabalho mais acentu-
ada. Nos ltimos anos, principalmente enquanto durou boom
imobilirio, vrias empresas passaram a atuar tambm no inte-
rior do estado de So Paulo e em outras cidades do pas, expan-
dindo esse padro de incorporao para novas fronteiras.
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dos fundos de penso, esses parmetros so defi-
nidos pela lgica financeira, como vimos.
No caso da Torre Norte, notamos como se
obtiveram incrementos de renda por meio de me-
lhoramentos feitos dentro e fora do imvel, depois
capturados pelo incorporador. O fato de o empre-
endimento ter sido construdo em um vetor de
expanso da cidade que alguns anos antes teria
mudado de rumo, como vimos indica que se
trata de um promotor imobilirio ativo, na defini-
o de Logan e Molotch. Obteve-se novo incremento
de renda, posteriormente, por meio da alterao,
em termos relativos, da localizao desse edifcio
na cidade, com a expulso da favela e a construo
da avenida e da ponte. Aqui, o diferencial de ren-
da ser capturado pelos proprietrios, ou seja, os
donos das cotas do fundo de investimento imobi-
lirio. A evoluo do preo por metro quadrado
nas avenidas Luis Carlos Berrini e Faria Lima ,
por si s, um indcio da apropriao de fundo
pblico que acontece no processo remoes e
obras so poderosos mecanismos de transferncia
de riqueza. Assim, a associao (pool) que se for-
mou para forar a remoo do Jardim Edith e a
construtora do empreendimento Parque Cidade
Jardim, que pressionou os moradores do Jardim
Panorama a se mudarem, so exemplos de ativistas
de tipo estrutural. A ponte e a avenida, contudo,
no so apenas meios de expandir a base de circu-
lao do capital no meio ambiente construdo. So,
tambm, importantes campos de produo de va-
lor e extrao de mais-valia.
Em sntese, os proprietrios dos imveis re-
cebem renda, por meio do aluguel; os incorporadores,
incrementos na renda com base nos melhoramen-
tos realizados dentro e fora do lote; os construto-
res, o lucro do empreendimento, por meio da ex-
trao de mais-valia nos canteiros de obra; os agen-
tes de crdito fornecem o capital em troca dos ju-
ros; e o Estado pode usar os impostos (presentes
ou antecipados) como apoio para investimentos
que o capital no pode assumir ou no assumir,
mas que expandem a base para a circulao do
capital. So papis que existem, no importa quem
os preencha (Harvey, 1999, p.395). Para Harvey, o
funcionamento desse sistema no pode ser enten-
dido sem se abordarem os fatores da distribuio:
renda, juros e taxas. A renda base do preo da
terra e operao para alocar capital e trabalho na
terra, guiar a localizao da produo, forar consu-
mos futuros, moldar a diviso geogrfica do traba-
lho e a organizao espacial da reproduo social.
Falta mquina paulistana, contudo, a figu-
ra de um sistema de crdito que desempenha o pa-
pel fundamental de coordenador das funes, atu-
ando como uma espcie de sistema nervoso que
regula os movimentos do capital (1999, p. 272). Na
interpretao de Harvey, o sistema de crdito que
traz para um marco comum as intrincadas media-
es e diversos agentes econmicos, apropriando
diferentes tipos de rendimentos. No Brasil, contu-
do, o capital portador de juros no tem a mesma
liberdade de circular pelo meio ambiente construdo
que encontra em pases como Estados Unidos e
Inglaterra. Alm disso, a securitizao do mercado
imobilirio , aqui, incipiente, e a interconexo en-
tre o financeiro e o imobilirio, reduzida. A
securitizao no funciona como uma modalidade
financeira generalizada, como nos Estados Unidos,
substituindo emprstimos bancrios e, ao mesmo
tempo, constituindo modalidade propcia aos ban-
cos na captao dos fundos. A vinculao dos usos
da terra e da organizao espacial, em um processo
geral de circulao de capital que caracterizou a
bolha imobiliria norte-americana, por exemplo ,
no chega a se completar. A alta taxa dos juros faz
com que investimentos de rentabilidade mais baixa,
como os ativos imobilirios, nem sempre tenham
como recorrer s instituies de financiamento, como
acontece com o setor de escritrios. A proporo de
emprstimos do sistema bancrio brasileiro em rela-
o ao PIB de pouco mais de 30% baixa, se com-
parada norte-americana, superior a 190%, ou es-
panhola, 146,1%, no mesmo perodo.
56
J a partici-
pao do total de financiamentos imobilirios repre-
56
O percentual de crdito para o setor privado em relao
ao PIB era de 34,8 no Brasil e 194,8 nos Estados Unidos,
em 2005, segundo dados do International Financial
Statistics, do FMI, publicados no relatrio World
Development Indicators 2007, do Banco Mundial. No
Brasil, o percentual subiu recentemente e, em maro de
2009, chegou a 42,5%, segundo o Banco Central.
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senta 2% do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil,
12% no Mxico e 100% nos Estados Unidos.
57
Ainda assim, h uma abertura relativa do
mercado de terras operada por outras vias. No Bra-
sil, os fundos de penso atuam como uma espcie
de substituto do crdito, com o que se tornaram
figuras centrais no setor imobilirio comercial, par-
ticularmente na proliferao dos megaprojetos nos
anos 1990, como o Cenu. Essa participao tem
impacto no projeto arquitetnico dos edifcios e em
sua localizao na cidade. Os fundos de penso tra-
tam a terra como um ativo financeiro, de modo a ter
acesso a rendimentos futuros. No por acaso que
os alvos dos fundos so os edifcios de mais alto
padro, classificados como A, duplo A, ou triple A.
A classificao dos edifcios feita por empresas de
consultoria imobiliria, que avaliam diversas carac-
tersticas, como o tamanho da laje e o tipo do siste-
ma de ar condicionado instalado, caractersticas que
os promotores imobilirios tomam como
especificaes a serem seguidas no desenvolvimen-
to do projeto. Isso acaba por funcionar como uma
espcie de padronizao, que age no sentido de de-
finir com mais preciso o produto imobilirio, eli-
minando as caractersticas particulares que o torna-
riam eventualmente interessante para uma empresa
especfica. Assim, cresceriam as chances de loca-
o para maior variedade de grandes empresas e, ao
mesmo tempo, aumentaria a liquidez do investi-
mento, ou seja, a capacidade de venda em curto
prazo, sem perda de valor, em caso de
desmobilizao do ativo.
MIRAGENS URBANAS
Edifcios como o Cenu e outros da regio, como
o Plaza Centenrio, so projetados como acrscimos
supostamente singulares ao skyline. A
excepcionalidade e a particularidade so cruciais para
que seus proprietrios se apropriem de um fluxo de
rendimentos maior, ou seja, da chamada renda
monopolista.
58
Ao mesmo tempo, o desenho das fa-
chadas, as caractersticas tcnicas, os materiais em-
pregados e a tipologia e o layout dos andares seguem,
em certa medida, parmetros predeterminados. So
caractersticas exigidas pelas empresas locatrias e,
consequentemente, pelos investidores, particularmen-
te aqueles que tratam o empreendimento como um
ativo financeiro, exigindo, acima de tudo, rentabili-
dade elevada e liquidez. Em sntese, so prdios-
logomarca, que ditam um novo estilo, ao mesmo tem-
po em que procuram responder mais adequadamen-
te aos propsitos dos investimentos.
Desse modo, embora utilize todos os meios
para se diferenciar, nenhum produto pode ser to
excepcional ou especial a ponto de ficar totalmente
margem do clculo monetrio, contradio apontada
pelo gegrafo David Harvey (2005, p.32-34). Quanto
mais comercializveis se tornam esses produtos,
menos excepcionais e especiais parecem, de modo
que deixam de ser nicos e no-reproduzveis. E,
assim, quanto mais facilmente comercializveis, me-
nor sua capacidade de constituir a base para uma
renda monopolista (2005, p.32-34). A dificuldade
estaria, do ponto de vista do produto imobilirio, em
encontrar o ponto timo entre a forma nica (espec-
fica) e a forma genrica (universal).
O skyline que se constitui aparece, ele pr-
prio, como uma marca no por acaso algumas
vertentes de planejamento urbano aproximam-se
das estratgias empresariais de posicionamento de
marcas, o branding. primeira vista, a silhueta
parece se repetir em lugares to distantes e dife-
rentes como Dubai, Pequim, Shangai, Medelin,
Cidade do Mxico, Johanesburgo e So Paulo.
Assim como nos edifcios isolados, pos-
svel identificar, no conjunto que se constitui, cer-
ta homogeneidade na forma e no programa e, ao
mesmo tempo, a busca por se projetar como espa-
o singular, mais atraente do que os demais. Nova-
mente surge a contradio apontada: na tentativa
de aumentar suas marcas de distino, para alcan-
57
Estudo de viabilidade econmico-financeira CEPAC
Certificados de Potencial Adicional de Construo Opera-
o Urbana Consorciada gua Espraiada, julho de 2008.
58
A renda monopolista surge porque os atores sociais
podem obter um fluxo de ganhos maior durante um
perodo de tempo prolongado, em virtude de seu contro-
le exclusivo sobre um determinado artigo, direta ou in-
diretamente, e que, em determinados aspectos cruciais,
nico e no reproduzvel (Harvey, 2005, p.30).
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ar uma excepcionalidade que produza rendas
monopolistas, essas paisagens tornam-se cada vez
mais semelhantes.
A reduo de barreiras comerciais, a desre-
gulamentao financeira, o aumento da facilidade
de transporte, entre outros aspectos da chamada
globalizao ou mundializao financeira (Chesnais,
1998) , significaram uma perda de poderes
monopolistas, devido ao aumento da facilidade de
deslocamento do capital entre as regies. A luta por
capital simblico coletivo
59
pela acumulao de
marcas de distino adquire importncia maior
como base de rendas monopolistas.
Essa busca motivou (ou justificou), em v-
rias cidades, a adoo de modelos de planejamen-
to urbano nos quais a competitividade urbana
ponto central. O chamado planejamento estrat-
gico de cidades, difundido no Brasil e na Amri-
ca Latina pela ao combinada de diferentes agn-
cias multilaterais e de consultores internacionais,
virou uma espcie de receiturio aplicado por toda
parte (Arantes; Maricato; Vainer, 2000; Ferreira,
2007; Compans, 2005).
No h, em So Paulo, contudo, um plano
articulado de produo de espaos espetaculares
que se apresente como uma poltica de promoo
da cidade no mercado mundial, como no planeja-
mento estratgico de cidades, proposto no Rio de
Janeiro por consultores catales, na dcada de 1990
(Arantes; Maricato; Vainer, 2000), ou no modelo
Curitiba (Sanchez, 2003). Tcnicos da administra-
o pblica, polticos e promotores imobilirios, no
entanto, incorporaram uma srie de elementos ca-
ractersticos dos novos modelos e os utilizam com
frequncia. O instrumento urbanstico de maior
destaque , como vimos, a Operao Urbana.
O fato de So Paulo figurar como cidade
global, mesmo que de segunda linha, em rankings
da literatura internacional,
60
tem sido utilizado em
discursos que procuram legitimar algumas propos-
tas ou obras na cidade.
61
Operaes urbanas, gran-
des projetos, revitalizao do centro histrico e
planejamento estratgico so algumas das novas
expresses acionadas com grande frequncia. Na
prtica, porm, vimos que, por trs do surgimento
dos novos espaos, h um conjunto de agentes
que procura interferir nos vetores de valorizao
do espao urbano, de modo a melhor se inserir
neles, ou tentando mudar-lhe o rumo. Uma esp-
cie de jogo imobilirio da vida real (Zeckendorf,
1988), no qual a regra bsica intensificar o uso
da terra, sempre que possvel substituindo usos
pouco rentveis, como a habitao social, por em-
preendimentos lucrativos, como complexos luxu-
osos de todo tipo. Promotores imobilirios e seus
parceiros institucionais, financeiros e do poder
pblico fazem da cidade uma espcie de mqui-
na de crescimento (Molotch; Logan, 1987).
Assim como outras cidades, So Paulo pas-
sou por uma redefinio que parcial em duplo
sentido: refere-se apenas a uma parte do que acon-
tece na cidade e ocupa apenas uma parte do que se
considera o espao da cidade (Cf. Sassen, 1994).
As transformaes so restritas e confinadas ao que
estratgico: trechos da cidade que se destacam,
enclaves ditos globais, cada vez mais desconectados
do tecido da cidade, com tcnicas mais sofisticadas
de distanciamento e diviso social (Caldeira, 2001,
p.255), que parecem no pertencer a seus arredores
imediatos, mas a redes invisveis (Cenzatti;
Crawford, 1998, apud Caldeira, 2000, p.259).
59
Harvey deriva o termo da obra de Bourdieu (2005, p.47-48).
60
O termo surgiu como hiptese analtica para compreen-
der as mudanas pelas quais as cidades passaram, inici-
almente formulada por John Friedman. A hiptese foi
desenvolvida e modificada por Saskia Sassen, que prefe-
riu o termo global para acentuar a especificidade do papel
assumido pelas cidades na fase atual do sistema capita-
lista. A tese ganhou fora ao questionar o senso co-
mum, poca, de que, com o desenvolvimento acelera-
do das trocas eletrnicas por conta da crescente
digitalizao da atividade financeira e do fato de as fi-
nanas gerarem um produto desmaterializado e
hipermvel , a localizao no teria mais importncia.
Resumidamente, a globalizao teria mudado a forma
dominante de organizao dos fluxos interfronteiras,
levando ao enfraquecimento do Estado nacional como
unidade espacial e ascendncia das cidades e regies.
Constitui-se uma nova geografia da centralidade, na qual
algumas cidades so articuladoras-chave, em particular
as global cities: Nova York, Londres e Tquio. O termo
ganhou destaque na universidade e certo alcance nos
rgos pblicos e na mdia.
61
O uso se tornou mais frequente com a visita do urba-
nista Jordi Borja, um dos responsveis pela propagao
do modelo na Amrica Latina, para seminrio preparat-
rio para outro, internacional, organizado pela Associa-
o Viva o Centro, em 1994. Para uma reconstituio
deste e de outros acontecimentos, ver Kara-Jos (2007,
p.102-115). Cf. tambm Ferreira (2007).
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Essas paisagens parecem fazer parte de uma
lgica geral que, de um lado, esbarra em obstculos
prprios de cada uma das formaes nacionais e, de
outro, vale-se de particularidades locais para se re-
produzir. Entre os obstculos, encontram-se o baixo
padro de acumulao de riqueza, que cria dificul-
dades para o financiamento dos megaprojetos, ou a
debilidade da integrao com os circuitos mundi-
ais de acumulao, para citar alguns exemplos. E,
entre as particularidades, h situaes especficas,
como a dos Emirados rabes, onde a renda do
petrleo usada para negcios imobilirios em
largussima escala, financiando megaprojetos, como
um conjunto de ilhas artificiais que emula os cin-
co continentes, produzido tambm s custas da
mobilizao de uma gigantesca fora de trabalho
composta por migrantes sem direitos sociais (Davis,
2007). Tambm como a de Kabul, com o uso de
expedientes ilegais de acesso terra e utilizao e
recursos que, em princpio, deveriam ser aplica-
dos na reconstruo da cidade, depois da devasta-
o promovida pelo ataque norte-americano
(Fontenot; Maiwandi, 2007); como Pequim, com a
construo de espaos espetaculares e miditicos
para as olimpadas que, segundo Anne-Marie
Broudehoux (2004), sero futuramente destinados
ao uso exclusivo da elite emergente; ou ainda como
Buenos Aires, com a privatizao de terras pbli-
cas, convertendo-se antiga rea porturia em uma
das reas mais caras e exclusivas da cidade, com
torres de escritrios e residncias de alto padro
em Puerto Madero (Fix, 2002).
Essas paisagens se repetem na forma que Mike
Davis batizou de evils paradises, ou parasos do mal:
antevises do tipo de futuro ao qual estamos sendo
conduzidos. A lgica espacial do neoliberalismo
revive, de modo extremado, segundo Davis, anti-
gos padres de segregao, fantasmagorias como
os arranha-cus de Dubai, construdos por uma
multido de trabalhadores migrantes, que, a qual-
quer momento, podem ser deportados e vivem em
pssimas condies nos campos de trabalho. Seus
direitos desaparecem no aeroporto, onde agentes
de recrutamento confiscam seus passaportes e vis-
tos para control-los (Davis, 2007, p.5), num sis-
tema desregulado de compra de fora de trabalho,
no por acaso apontado como modelo a ser segui-
do por membros de uma misso do sindicato bra-
sileiro da construo que visitou Dubai.
62
Em sntese, so trechos de cidades que combi-
nam elementos de um processo de homogeneizao,
63
que avanou especialmente na dcada de 1990, e
aspectos especficos, mantidos quando os promo-
tores imobilirios encontram potencialidades e li-
mites prprios a cada formao social especfica. Iden-
tificamos, neste texto, indcios de que a mundializao
financeira marca as estratgias de alguns dos agentes
privados que esto por trs da produo da paisa-
gem urbana, ainda que no se configurem as mes-
mas interconexes entre o imobilirio e o financeiro
que caracterizam outras economias.
64
No caso do Brasil, a liberalizao e a
desregulamentao financeira inseriram novamente
o pas nos fluxos internacionais de capital, inter-
rompidos com a crise da dvida e a derrocada do
desenvolvimentismo, no contexto da crise da or-
dem de Bretton Woods (Carneiro, 2002). Contu-
do, ao contrrio do ciclo desenvolvimentista, a
liberalizao foi responsvel por atrair montantes
elevados de capital financeiro especulativo, os
mesmos que invadiram as periferias asitica e lati-
62
www.sindusconbnu.org.br/noticias/noticia_n381.htm.
Conferir tambm a resposta de um engenheiro que tra-
balhou em Dubai pergunta Como a questo traba-
lhista?: bem diferente do que ns conhecemos no
Brasil. Em primeiro lugar, no existe paternalismo, o
que torna a relao empregador-empregado mais trans-
parente e correta. o empregado quem cuida do seu
futuro, de seus seguros e, sobretudo, de manter seu
emprego, por sua competncia e interesse. O emprega-
dor garante o salrio e as condies de trabalho, incluin-
do os instrumentos necessrios. As leis so islmicas,
tendo o Alcoro como regra fundamental. A liberdade de
relacionamento entre empregador e empregado um dos
fatores que contribui para o empreendedorismo que exis-
te no pas. (Carlos Leal, em entrevista reproduzida no
artigo Dubai e os megaprojetos, em Construo Mer-
cado, n. 60, 11/7/2006). Davis lembra que a organizao
Human Rights Watch acusou os Emirados de construir
sua prosperidade sobre trabalho forado, em 2003.
63
A homogeneizao associada ao movimento
universalizante do capital, arrebatando mesmo os espa-
os mais remotos a um nico domnio. Apenas nesse
sentido o capital homogeneizador e abarcador
(Brando, 2001).
64
A financeirizao, na hiptese apresentada por Braga
(1997), no decorre apenas da prxis de determinados
segmentos ou setores o capital bancrio, os rentistas
tradicionais mas, ao contrrio, tem marcado as estrat-
gias de todos os agentes privados relevantes,
condicionando a operao das finanas e dispndios
pblicos, modificando a dinmica macroeconmica.
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no-americana (Tavares, 1999), em um quadro de
aumento da mobilidade do capital e de busca por
rentabilidade tambm fora dos pases centrais. En-
tre os ditos mercados emergentes, o Brasil foi o
pas que adotou mais tardiamente as polticas
neoliberais de ajuste, recomendadas pelo FMI e pelo
Banco Mundial, que se iniciaram com as medidas
do governo Collor, no incio da dcada de 1990.
Por isso mesmo, as medidas de liberalizao co-
merciais, de flexibilizao do mercado de trabalho,
reformas econmicas e do Estado e privatizaes
foram executadas aqui de modo extremamente ace-
lerado, em menos de cinco anos, pelo governo
Fernando Henrique Cardoso (1999). Concludas as
reformas, o pas tornou-se apto a participar do cir-
cuito da valorizao financeira. Em um mundo to
dominado por esses capitais fictcios e dominado,
alm disso, pela vertigem de valorizar o valor sem a
mediao da produo, nada mais interessante do
que transformar economias nacionais com alguma
capacidade de produo de renda real, mas sem
pretenses de soberania, em prestamistas servilmen-
te dispostos a cumprir esse papel e, dessa forma,
lastrear, ainda que parcialmente, a valorizao des-
ses capitais. Eliminados os maiores obstculos a
esse desempenho (a inflao, o descontrole dos gas-
tos pblicos, a falta de garantias dos contratos, a
iluso do desenvolvimentismo, dentre os princi-
pais deles), essas economias esto prontas a funcio-
nar como plataformas de valorizao financeira in-
ternacional (Paulani; Pato, 2005).
As novas articulaes e desarticulaes com
os circuitos globais, produzidas no contexto da
liberalizao financeira, parecem assumir, em eco-
nomias nacionais com alguma capacidade de pro-
duo de renda real (no publicado), ou seja, que
passaram por um processo de industrializao, a
forma de uma espcie de base hospedeira. Nes-
ses pases, que se encontram em uma situao in-
termediria na hierarquia do sistema mundial, a
produo dessa base exige a concentrao de in-
vestimentos pblicos e privados capazes de, mes-
mo com um padro de acumulao mais baixo,
mimetizar os padres encontrados nas cidades dos
pases centrais. A sua produo coloca em funcio-
namento uma mquina imobiliria de crescimento
que procura associar seus empreendimentos
imagem de uma cidade globalizada, da classe
mundial, ou de primeiro mundo. Cria-se uma
nova paisagem de poder e dinheiro, que mobiliza
setores do governo e fraes do capital imobili-
rio, parceiros nas vrias modalidades de apropria-
o do fundo pblico.
65
O mito da cidade global corresponde, no
plano da produo da cidade, ao esforo de ade-
quao s supostas novas exigncias e obrigaes
criadas pela globalizao. Adaptao, a palavra
de ordem da globalizao, como discute Chesnais
(1996, p.25), e tambm um termo-chave do recei-
turio das cidades globais, tendo, na produo de
novas centralidades, um ingrediente fundamental.
O mito das cidades globais, no entanto, j nasce
enfraquecido, e, por isso, ganha ares de farsa. Tem
como miragem a reproduo, em escala modesta,
do skyline que mimetiza os centros de comando e
projeta, em um pas semiperifrico, a imagem de
uma cidade global.
Alm da operao de transferncia de ri-
queza que promove, a ponte era a extravagncia
que faltava para o efeito de conjunto que a nova
centralidade produz. mais uma marca de distin-
o na nova centralidade, ao mesmo tempo em que
contribui para aproxim-la de outras miragens como
essa no mundo. Impe, com seu triunfo, contudo,
uma celebrao permanente que silencia aqueles
que foram derrotados.
(Recebido para publicao em maro de 2009)
(Aceito em abril de 2009)
REFERNCIAS
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65
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uma miragem. Cf. tambm, a respeito, O mito da cidade-
global, de Joo Sette Whitaker Ferreira e So Paulo Ci-
dade Mundial?, de Stamatia Koliumba, entre outros.
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UMA PONTE PARA A ESPECULAO...
Mariana Fix - Arquiteta e urbanista formada na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de
So Paulo. Doutoranda no Instituto de Economia da Unicamp. Mestre em sociologia no Departamento de
Sociologia da Faculdade de Filosofia Cincias e Letras da USP. Professora do curso de Design das Faculdades
Campinas (Facamp) e integrante do Laboratrio de Habitao e Urbanismo da FAUUSP. Suas mais recentes
publicaes so: Parceiros da excluso. Duas histrias da construo de uma nova cidade em So Paulo:
Faria Lima e gua Espraiada (Boitempo 2001); So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma
miragem (Boitempo 2007).
A BRIDGE TO SPECULATION - the art of rent in the
staging of a global city
Mariana Fix
This paper analyzes the conflicts and
articulations behind the transformation of an old
swampish area, the meadows of the Pinheiros river, in
one of the most valued regions of So Paulo and its
globalized face. The text discusses particularly the
connections made in the last decades between the glo-
bal financialization of the economy and the specific
arrangements that take place in So Paulo; among
supposedly advanced mechanisms such as urban
operations, Cepacs and real estate investment funds
and typical forms of primitive accumulation, in which
strength, frauds, oppression and pillage are recurrently
exhibited; between the city proper of the elites and
the so-called clandestine city, that occupies stream
edges, hillsides, margins of dams. I investigate three
icons of that urban landscape: a cable-supported brid-
ge, synthesis of the new city scenery; a gigantic walled
development, that mixes residential, luxury trade and
office buildings; and a business compound with office
and hotel towers, interlinked by an underground
shopping center.
KEYWORDS: globalization, financialization, real state, So
Paulo, global city.
UN PONT LA SPCULATION - lart de la rente
dans la montage dune ville globale
Mariana Fix
Cet article analyse les conflits et les ngociations
sous-jacentes la transformation dune ancienne rgion
inonde, la plaine inondable du fleuve Pinheiros, situe
dans lune des parties les plus valorises de So Paulo et
maintenant son ct mondialis. On y prsente en
particulier les liens tablis au cours des dernires
dcennies entre la financiarisation mondiale de lconomie
et les agencements spcifiques qui surgissent So Paulo;
entre des mcanismes supposs avancs tels les plans
dactions urbains, les Cepacs et les fonds dinvestissement
immobilier et des formes typiques daccumulation
primitive dans lesquelles la force, la fraude loppression et
le pillage se rptent constamment; entre la ville typique
des lites et la ville, dite clandestine, qui occupe les bords
des ruisseaux, les pentes des collines, les bas-cts des
barrages. Trois icnes de ce paysage urbain nous servent
de points de repre: un pont suspendu , une image synthse
de la scnographie de la nouvelle ville; une uvre
gigantesque mure qui mlange des rsidences, des
commerces de luxe et des bureaux; et un complexe
dentreprises avec des tours de bureaux et dhtels lies
entre elles par un centre commercial souterrain.
MOTS-CLS: mondialisation du capital, financiarisation,
proprit foncire, So Paulo, ville globale.