Com quantas braas se perfaz uma lgua

FlavioR. Cavalcanti
A traduo de quantidades indicadas em documentos da poca do Imprio
atividade de risco, uma vez que no havia padronizao das medidas e, quando
explicadas, referiam-se a outras medidas igualmente no-padronizadas.
Tampouco havia padronizao de linguagem, ou lgica na forma como era
empregada. Em diversos textos, p.ex., reas so indicadas em "braas", e at em
"braas lineares". Em outros, com freqncia pode-se duvidar se a medida indica
"lguas quadradas" ou "um quadrado de tantas lguas de lado" (como era prtica
em textos norte-americanos).
Complementos hoje associados a determinadas medidas p.ex.: "alqueire
paulista", ou "braa de sesmaria" podiam estar subentendidos, ou ainda no
terem sido adotados, conforme a poca, a regio e o autor.
Alm disso, medidas mudavam ou tentou-se mud-las , e no garantido que
os valores adotados atualmente sejam os mesmos de todas as outras pocas,
regies e autores.
Duas medidas
A lgua e a braa so as duas medidas mais encontradas em leis, relatrios e outros
textos do imprio sobre terras, colonizao e imigrao.
Raramente aparecem acompanhadas de qualquer complemento. Uma vez que
outras medidas (quando aparecem) referem-se a uma delas, so a base para a
compreenso do sistema de medidas agrrias da poca.
Chama ateno, de imediato, a enorme desproporo entre a braa e a lgua. Quer
se considere a lgua da poca como 2.400 ou 3.000 braas, a relao o dobro ou
o triplo da relao entre o metro e o milmetro, por exemplo.
Essa desproporo reflete a relao entre os domnios do dono da terra senhor
absoluto de lguas e lguas ("da porteira para dentro" o direito pblico no entrava,
portanto no havia direitos civis, ou cidadania) e as braas autorizadas ao cultivo
do meeiro, agregado, colono etc.
Ao incentivarem-se projetos de imigrao sob a tutela de um senhor, ou sob
tutela direta do Estado permanecer a desproporo entre as lguas facilmente
concedidas ao empresrio e as braas trabalhosamente acessveis ao imigrante.
Selva de medidas
Respira-se aliviado, observando a multiplicidade de medidas eliminadas pela adoo
do sistema mtrico decimal uma s medida (padronizada) para cada tipo de
aplicao (comprimento, rea, volume, peso), e fcil de calcular de cabea: 1
quilmetro tem 1.000 metros; 1 litro tem 1.000 mililitros, etc.
Nada poderia estar mais longe da realidade quando o assunto terra.
Passados 143 anos da adoo do sistema mtrico decimal (1862), e 115 anos da
introduo do registro Torrens (1890), cartrios ainda registram terras mediante
descries vagas e imprecisas, a Justia queima pestanas sobre tantas braas de
sesmaria para a esquerda X tantas lguas de 3.000 braas direita, e rgos
oficiais emitem tabela sobre tabela tentando se adaptarem a mais de 50 unidades
sem existncia legal.
Medida Braas Metros Valor
Braa
2 varas
= 10 palmos
2,20 m
Braa quadrada
100 palmos
quadr.
4,84 m
Lgua de sesmaria 3.000
6.000,0 m
[6.600 m]
Lgua de 18 ao grau 2.810,7
Lgua de 20 ao grau 2.529,7
Lgua de 25 ao grau 2.023,7
Lgua mtrica 1.818,2 4.000 m
Fonte: Lemos Brito, Jos Gabriel de.
Medida Braas Metros Valor
Braca 219.13 cm
Fonte: Ma. Eugenia Corts I. y Fco. Pablo Ramrez G.
Medida Braas Metros Valor
Vara: 1/36.366.265,45 do meridiano terestre (1,10 m)
Braa: 2 varas (2,20 m)
Milha: 841 3/4 braas (1.851,85 m)
Legoa: 3 milhas (5.555,55 m)
Geira 20 x 20 (44 x 44) (1.936 m)
Fonte: Relatrio sobre o melhoramento do systema de pezos e medidas e monetario, apresentado ao Ilm e Exm Senhor Candido Jos de Arajo
Viana, Ministro e Secretrio d'Estado da Repartio da Fazenda; pela comisso para este fim nomeada por decreto de 8 de janeiro de 1833. Rio de
Janeiro, Typographia Nacional, 1834. Museu virtual de metrologia - Ipem-SP
Medida Braas Metros Valor
Braa 1,8288 m
Acre 0,404686 ha
Milha (US e UK) 1609,344 m
Milha quadrada 258,998811 ha
Township 9323,957197 ha
Fonte: Conversor de medidas - Museu virtual de metrologia - Ipem-SP
Medida Braas Metros Valor
Braa Linear
(todas as UFs)
2,20 -
Braa Quadrada
(todas as UFs)
- 2,20 x 2,20
0,000484 ha
(4,84 m)
Braa de Sesmaria
(Rio Grande do Sul)
1 x 3.000 2,20 x 6.600 1,45 ha
Lgua Linear
(PA,MA,PI,BA )
- 6.000 -
Lgua Linear
(RS,RJ,GO,TO)
3.000
6.000
[6.600]
-
Lgua Linear
(CE,RN)
2.400 5.280 -
Lgua Linear
(todas as UFs)
- 6.000 -
Lgua Quadrada
(todas as UFs)
- 6.000 x 6.000 3.600,00 ha
Lgua Quadrada
(PA,MA,PI,BA,RJ,RS,GO,TO)
-
6.000 x 6.000
[6.600 x 6.600]
4.356,00 ha
Geira (Leira) 20 x 20 44 x 44 0,19 ha
Fonte: Tabela de medidas agrrias no decimais - Ministrio do Desenvolvimento Agrrio (MDA)
Remisso: Servio de Estatstica da Produo, Ministrio da Agricultura - Setembro/1946
(Informao preparada em novembro de 1996 por Wincar Goes Teixeira,
Eng. Agr. dos Servios Gerais de Planejamento e Coordenao do INDA).
http://www.mda.gov.br/arquivos/TABELA MEDIDAS AGRRIAS NO DECIMAIS.pdf
Medida Braas Metros Valor
Braa quadrada 2,20 x 2,20 (4,84 m)
Lgua quadrada 6.000 x 6.000 3.600 ha
"A braa linear corresponde a 2,20 m, e a lgua linear corresponde a 6.000 m".
Fonte: Tabelas do Manual do ITR 2004:
http://www.receita.fazenda.gov.br/Publico/itr/2004/TabelasManualITR2004.doc
Medida Braas Metros Valor
Braa Linear --------- 2.20 ---------
Braa Quadrada --------- 2.20 X 2.20 0,000484 ha
Lgua de Sesmaria 3000 X 3000 6.600 X 6.600 4.356,00 ha
Lgua Linear 2400 5.280 --------
Lgua Linear --------- 6.000 ---------
Lgua Quadrada ---------- 6.000 X 6.000 3.600,00 ha
Fonte: Ato Declaratrio Ambiental (suspenso) Ibama cf. site do Senar
Medida Braas Metros Valor
Braas 1,8288 m
Braas quadradas 3,052 m
Braas de sesmaria 14.520 m
Fonte: Eduardo Martins. Manual de Redao e Estilo. O Estado de S. Paulo. Ed. Moderna, 2000 (3 ed.)
http://www.estadao.com.br/manual/pesos.htm
Medida Braas Metros Valor
Braa s.f. Medida correspondente ao comprimento de dois braos abertos (2,2 m). 2,2 m
Braa / Unidade de comprimento, de 7 ps (1,83 m, mais ou menos), usada na Inglaterra para indicar a
profundidade da gua. (Usada tambm em outros pases).
1,8288 m
Braa quadrada / Medida de superfcie (usada ainda em algumas regies do Brasil) equivalente a 3,052 m. 3,052 m
Jeira / s.f. Medida de terreno que varia de 9 a 36 hectares, conforme o pas. / Terreno que uma junta de bois podia
lavrar num dia.

Lgua s.f. Medida itinerria antiga, de valor varivel. // Lgua quilomtrica, lgua de 4 km. // Lgua martima,
vigsima parte do grau, contada num crculo mximo da terra e que vale 3 milhas ou cerca de 5,556 km. // Lgua
terrestre, ou lgua comum, lgua de 25 ao grau, isto , de 4,445 km. // Lgua geomtrica, de 6 km.

Fonte: Pequeno Dicionrio Enciclopdico Koogan Larousse. Editoria de Antnio Houaiss. Paris / Rio de Janeiro, 1980.


Registro Torrens
O sistema de registro Torrens foi introduzido no Brasil por Rui Barbosa na vice-
chefia da ditadura (Governo Provisrio da Repblica) e Francisco Glicrio, ministro
da Agricultura, em 1890, como instrumento de mobilizao da terra porm nunca
se difundiu, exceto no Rio Grande do Sul, com sua Constituio positivista [o estado
deixou de registrar novos ttulos em 1988], e atualmente em Gois.
Ao contrrio do mero registro de transmisso utilizado at hoje (e que no
garante o direito transmitido) , o registro Torrens torna a propriedade da terra
quase incontestvel, sob a garantia do Estado.
Com isso, pode ser transferido por simples endosso do proprietrio, e circular sem
dificuldade na economia bancos, bolsas como valor lquido e certo.
Sua obteno, naturalmente, exige no apenas a comprovao do direito anterior
sobre a terra (documentao), como a demarcao exata, indo ao ponto de
incorporar no processo as cadernetas de notas dos agrimensores.
Enfim, exige a publicao da pretenso, com prazo aberto a contestao.
Emitido o certificado, no poder mais ser contestado salvo por fraude em sua
emisso; ou existncia de registro anterior (o que tambm implica em fraude).
A simples movimentao de topgrafos, porm seguida de edital no contestado
j deixaria pouco espao a dvidas.

Lei n. 1.157 de 26 de junho de 1.862
Sistema Mtrico Decimal
Substitue em todo o Imperio o actual systema de Pesos e Medidas pelo systema
Metrico Francez
D. Pedro ll, por graa de Deus e unanime acclamao dos povos, Imperador
Constitucional e Defensor Perpetuo do Brasil:
Fazemos saber a todos os Nossos subditos que a Assemblia Geral Legislativa
decretou, e Ns Queremos a Lei seguinte:
Art. 1 O actual systema de pesos e medidas ser substituido em todo o Imperio pelo
systema metrico francez, na parte concernente s medidas lineares, de superfcie,
capacidade e peso.
Art. 2 o Governo autorisado para mandar vir da Frana os necessarios padres
do referido systema, sendo alli devidamente aferidos pelos padres legaes; e
outrossim para dar as providencias que julgar convenientes a bem da execuo do
artigo precedente, sendo observadas as disposies seguintes.
1 O systema metrico substituir gradualmente o actual systema de pesos e medidas
em todo o Imperio, de modo que em dez anos cesse inteiramente o uso legal dos
antigos pesos e medidas.
2 Durante este prazo as escolas de instruo primria, tanto publicas quanto
particulares, comprehendero no ensino da arithmetica a explicao do systema
metrico comparado com o systema de pesos e medidas que est actualmente em
uso.
3 O Governo far organizar tabellas comparativas que facilitem a converso das
medidas de um systema para outro, devendo as reparties publicas servir-se dellas
em quanto vigorar o actual systema de pesos e medidas.
Art. 3 O Governo, nos regulamentos que expedir para a execuo desta Lei, poder
impor aos infractores a pena de priso at um mez e multa at 100$000.
Mandamos portanto a todas as autoridades a quem o conhecimento e execuo da
referida Lei pertencer, que a cumpro e fao cumprir e guardar to inteiramente
como nella so contm. O Secretrio de Estado dos Negcios da Agricultura,
Commercio e Obras Publicas, a faa imprimir, publicar e correr.
Dada no Palacio do Rio de Janeiro aos vinte e seis de junho de mil oitocentos e
sessenta e dois, quadragesimo primeiro da Independencia e do Imperio.
Imperador, em Rubrica e Guarda
Joo Lins Vieira Cansanso de Sinimbu
A Repblica e a propriedade da terra
A origem da propriedade da terra (1)
Fonte: Aspectos de dominialidade - Ary Eduardo Porto
Com o descobrimento do Brasil, toda sua terra passou, por direito de conquista, para
a nao portuguesa, ou seja, para o domnio pblico. Evidencia-se, pois, a formao
histrica da origem da propriedade pblica no Brasil.
A fim de possibilitar a explorao do imenso territrio, a administrao colonial
transferiu aos colonos enormes glebas de terras denominadas sesmarias.
Assim, a formao da propriedade privada no pas, decorrncia da propriedade
pblica, at 1822, deu-se principalmente pela concesso de sesmarias.
Este regime vigoraria at a Independncia, quando todas as terras pblicas
passaram para o domnio do Governo Geral do Imprio; mas, antes, o Prncipe
Regente, D. Pedro, pela Resoluo de 17.7.1822, suspendeu as concesses de
sesmarias, e da comeou a verificar-se a generalizao dos apossamentos de
terras ainda no ocupadas, ocorrendo, segundo os estudiosos, um verdadeiro caos.
Em 1850, por iniciativa de Jos Bonifcio de Andrada e Silva ["O Moo", 1827-1886],
foi editada a Lei n 601, chamada Lei de Terras. Definiram-se pela primeira vez
terras devolutas e se restringiu sua aquisio, como se ver transcrito a seguir:
"Artigo 1 - Ficam proibidas as aquisies de terras devolutas por outro ttulo
que no seja o de compra.
(...)
Artigo 3 - So terras devolutas:
Pargrafo 1 - As que no se acharem aplicadas a algum uso pblico nacional,
provincial, ou municipal.
Pargrafo 2 - As que no se acharem no domnio particular por qualquer ttulo
legtimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concesses do Governo Geral
ou Provincial, no incursas em comisso por falta do cumprimento das condies de
medio, confirmao e cultura.
Pargrafo 3 - As que no se acharem dadas por sesmarias, ou outras
concesses do Governo, que, apesar de incursas em comisso, forem revalidadas
por esta lei.
Pargrafo 4 - As que no se acharem ocupadas por posses, que, apesar de
no se fundarem em ttulo legal, forem legitimadas por esta lei."
Nota-se, no entanto, que a definio legal de terras devolutas faz-se por excluso.
So terras devolutas aquelas que no estiverem enquadradas nessas hipteses
legais. A lei no adotou um conceito doutrinrio. Hoje, no Brasil, devoluto tem
conceitos vrios. Em Portugal, onde o termo no tinha a importncia que possui no
Brasil, significava vazio, baldio, desocupado.
A Lei n. 601, de 1850, alm de definir as terras devolutas, estabeleceu os modos de
reconhecimento do domnio privado, de regularizao das situaes irregulares e da
titulao dominial.
Na Lei e em seu regulamento, Decreto n. 1.318, de 1854, foi igualmente adotado
meio de discriminar as terras devolutas, separando-as das particulares, ficando,
pois, reconhecido o domnio especfico do Estado sobre o que ficou discriminado,
retirando-se do rol do domnio genrico, presumido, sobre todo o territrio, em razo
da Independncia.
Criou-se tambm o chamado "Registro Paroquial", de finalidade meramente
estatstica, e que, neste sculo, foi indevidamente utilizado como se ttulo de
domnio fosse, para o ingresso de imveis no Registro Imobilirio.
Ao longo da segunda metade do sculo XIX poucas terras tiveram sua situao
regularizada ou foram tituladas. J a populao aumentou e as ocupaes
irregulares multiplicaram-se.
Com a Repblica, a Constituio de 1891 transferiu aos Estados-membros a maior
parte das terras devolutas, mas sem defin-las.

ASPECTOS DE DOMINIALIDADE
Ary Eduardo Porto*
Sumrio: 1. Propriedade e domnio. 2. Propriedade imobiliria. 3. O Direito
imobilirio a partir de 1864. 4. Registro do imvel - efeitos. 5. Registro Torrens. 6.
Aquisio da propriedade imvel pela transcrio do ttulo. 7. Princpio da
continuidade do registro. 7.1. Exigncia de transcrio anterior. 7.2. Primeira
inscrio do imvel - apoio em ttulo legtimo. 8. Princpio da publicidade. 9. Princpio
da especialidade. 10. Princpio da disponibilidade. 11. Princpio da legalidade. 12.
Princpio da prioridade. 13. Prova do domnio no sistema brasileiro. 14. Nulidade do
ttulo e nulidade do registro. 15. Terras devolutas e registro.
Complexas so as relaes que o direito imobilirio busca disciplinar. Versam
sobre situaes e suas mltiplas repercusses perante o patrimnio e toda a
sociedade.
Para examinar parte dessas idias, centro as anotaes abaixo em alguns
princpios bsicos de dominialidade, vistos sob o ngulo do regramento jurdico ante
sucessivas alteraes histricas e conjunturais.
As remisses a outras leituras me parece boa tcnica, para proporcionar ao
profissional interessado a imediata integrao com a doutrina sobre a matria
versada e um meio de referncia para superao das dvidas que o tema enseja.
1. Propriedade e Domnio
O clssico Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, 3. ed., Rio de
Janeiro: Borsoi, 1971, v. 11, p. 9) entende, em sentido amplssimo, que propriedade
o domnio ou qualquer direito patrimonial. Segundo o mestre, tal conceito desborda
o direito das coisas. O crdito propriedade. Em sentido amplo, propriedade todo
direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas. Em sentido
quase coincidente, todo direito sobre as coisas corpreas e a propriedade literria,
cientfica, artstica e industrial. Em sentido estritssimo, s o domnio. O primeiro
sentido o de propriedade, no artigo 141, pargrafo 16, da Constituio de 1946. O
segundo o que corresponde aos artigos 524 a 530 do Cdigo Civil. O terceiro
menos usado nas leis e mais em cincia. O quarto mesclado aos outros e quase
sempre o que se emprega quando se fala de proprietrio, em relao a outro titular
de direito real (e.g., arts. 713 e 730). Costuma-se distinguir o domnio, que o mais
amplo direito sobre a coisa, e os direitos reais limitados. Isso no significa que o
domnio no tenha limites; apenas significa que os seus contornos no cabem
dentro dos contornos de outro direito. O prprio domnio tem o seu contedo normal,
que as leis determinam. No h contedo a priori, jusnaturalstico, de propriedade,
senso lato, nem conceito a priori, jusnaturalstico, de domnio.
Todavia, ensina Joo Rabello de Aguiar Vallim ser a propriedade o mais amplo
dos direitos reais, compreendendo no s o domnio como a posse jus possidendi.
Assim, o domnio sem a posse no constitui o direito de propriedade propriamente
dito, mas apenas o direito real de domnio, que menos amplo. Contudo, presume-
se pertencer a posse a quem tem o domnio e da a razo por que, muitas vezes,
empregamos esses vocbulos domnio e propriedade como sinnimos. O titular
do direito de propriedade tem, necessariamente, no s o domnio como a posse, e
assim, pode exercer todos os direitos que da decorrem: disposio, uso, fruio e
garantia. O titular do direito de domnio sem posse, antes de vindic-la, no pode
constituir sobre o imvel certos direitos reais de uso, gozo e garantia; por exemplo:
habitao, anticrese; nem exercitar outros direitos como os de partilhar, dividir,
demarcar, uma vez que estes direitos pressupem tambm a posse, ou melhor, o
direito de plena propriedade domnio e posse (Direito imobilirio brasileiro: doutrina
e prtica, So Paulo: Revista dos Tribunais, 1980, p. 24).
pois, de se verificar, que propriedade tudo que se tem como prprio,
inclusive coisas incorpreas ou bens imateriais (propriedade intelectual, literria,
cientfica, artstica etc.).
No h domnio de direitos pessoais. Em outras palavras, s os objetos
corpreos, as coisas, podem ser objeto de direito real.
s vezes, a palavra propriedade usada em lugar de domnio.
O domnio suscetvel de limitaes pela lei ou de restries em virtude de
negcios jurdicos. Os direitos que a outrem pertenam sobre a coisa (arresto,
penhora, seqestro), uma vez extintos, deixam pleno o direito de propriedade para o
seu titular.
O direito de propriedade contm em si no s o domnio como o poder de usar
da coisa, em todas as suas vantagens e utilidades, e de praticar, quanto a ela, todos
os atos que no ofendam o direito de outrem.
2. Propriedade Imobiliria
Bem o conceito da coisa como objeto de direito.
O direito imobilirio a parte do direito das coisas que trata das regras jurdicas
sobre propriedade dos bens imveis.
O objeto dos direitos reais so as coisas corpreas. O direito o poder direto
exercido sobre as coisas.
As coisas imveis so principalmente os terrenos e o mais com eles integrados
por acessoriedade e conexidade jurdica.
3. O Direito Imobilirio a partir de 1864
No direito anterior, quem tinha ttulo podia tomar posse exibindo o ttulo. Os
tabelies eram autorizados, independentemente de mandado do juiz, a passar
instrumentos pblicos das posses que os adquirentes houvessem tomado. Portanto,
adquiria-se a propriedade pela transferncia legtima, prevista nas Ordenaes
Filipinas, Livro IV, Ttulo 58, pargrafos 3 e 4; Alvar de 14 de dezembro de 1775,
pargrafo 9; Ordem n. 102, de 23 de agosto de 1850; Ordem n. 228, de 18 de
setembro de 1851; Aviso de 25 de janeiro de 1854 e Aviso n. 190, de 28 de maio de
1857.
Antes do advento do Cdigo Civil, o registro de imveis dispensava a inscrio
das transmisses causa mortis e dos atos judiciais, apresentando-se to falho e
claudicante a ponto de ocasionar incerteza acerca da propriedade territorial, cujo
ttulo no inspirava confiana para a circulao econmica.
A primeira legislao sobre registro de imveis a Lei n. 1.237, de 24 de
setembro de 1864, artigo 8, com o Regulamento n. 3.453, de 26 de abril de 1865,
artigos 256, 259 e 267.
Quando foi institudo o registro geral para dar publicidade transmisso e
onerao dos imveis, ficaram isentos dele:
- formais de partilha e de legado;
- arremataes e adjudicaes em hastas pblicas;
- sentenas proferidas em aes divisrias;
- sentenas de adjudicao de imveis em pagamento de dvidas do casal em
inventrio.
Segundo Afrnio de Carvalho, cada um desses ttulos podia tornar-se ponto de
partida de uma cadeia dominial ilegtima, desde que o inventrio, a diviso e a
execuo judicial tivessem sido processados sem a juntada de ttulo de domnio do
inventariado, do condomnio dividendo e do domnio do executado. Se o imvel
inventariado no pertencesse ao de cujus, ou o arrematado em hasta pblica no
pertencesse ao executado, ou o imvel dividendo carecesse de ttulo, o formal de
partilha, a certido ou a folha de pagamento em diviso e a carta de arrematao
seriam documentos de direitos inexistentes. Deixados soltos, os ttulos de
transmisso causa mortis e os atos judiciais prestavam-se a numerosas fraudes, que
frustravam consideravelmente a utilidade do registro. Dentre essas fraudes, algumas
tornaram-se relativamente comuns: a descrio de imveis alheios em inventrio e
sua conseqente partilha e lanamento no mundo dos negcios; a execuo
graciosa, por conluio entre o exeqente e executado, de imvel no pertencente a
este e a resultante arrematao em hasta pblica; a diviso de imvel alheio e a
venda ulterior dos seus quinhes; a venda da totalidade de um imvel pelo
condmino, como marido, que, fazendo-se passar por solteiro, burlava a legtima
dos filhos, obrigados depois a promover a nulidade parcial da venda, enquanto o
imvel era passado adiante ou submetido a inscrio no registro Torrens; a
usurpao de imveis alheios na delimitao perifrica do imvel submetido a
inscrio no Registro Torrens. Dessas causas nascia a duplicidade de inscries, ou
de cadeias de inscries, referentes ao mesmo imvel, que acabava provocando
numerosas demandas, em que juzos e tribunais eram chamados, como ainda o so
na seqncia daquelas, a dirimir o conflito de ttulos inscritos. Sem saber o que
existia no meio, ningum podia assegurar de pronto se o que aparecia na frente era
deveras continuao do que ficara atrs. Puxar os fios da meada era a tarefa
imposta aos juzes quando tinham de decidir aes reivindicatrias, emaranhadas
pela neces-sidade do retrospecto de documentos de variada natureza, como
partilhas, compras em comum, diviso entre comunheiros, anulao de escrituras,
manuteno de posse, invocao de usucapio, requerimento e contestao do
registro de Torrens (Registro de imveis, Forense, 1976, p. 288).
Na Repblica, o Decreto n. 169-A, de 19 de janeiro de 1890, artigo 8, repetiu o
princpio, reafirmado, posteriormente, pelo Decreto n. 370, de 2 de maio de 1890,
artigos 233, 234 e 237:
"No so sujeitas a transcrio as transmisses causa mortis, ou por
testamento, nem os atos judicirios".
Logo, se de alguma sentena de partilha constava pagamento de bem de raiz a
herdeiro ou a legatrio, tinha o terceiro de ir contra a partilha.
4. Registro do Imvel - Efeitos
O registro torna pblico o ttulo a que ele se refere e, presumivelmente,
autntico, no quanto sua essncia, mas seguro e eficaz quanto forma e
exterioridade do ttulo.
5. Registro Torrens
Em 1890, logo no comeo da Repblica, o Governo introduziu no pas um
registro novo, o Registro Torrens, oferecendo-o ao povo como alternativa do ento
vigente Registro de Imveis.
Com exposio de motivos de Rui Barbosa, ento Ministro da Fazenda,
idealizado por Robert Richard Torrens e adotado inicialmente na Austrlia em 1858,
foi estabelecido no pas pelo Decreto n. 451-B, de 31 de maio de 1890, a que deu
regulamento o Decreto n. 955-A, de 5 de novembro de 1890.
No Brasil, veio a subordinar-se a um processo misto, principalmente judicial,
muito demorado e dispendioso com a publicao de editais, custas e outras
despesas, s acessvel aos ricos.
Oferecia uma matrcula ao mesmo tempo constitutiva e legitimadora, dotada de
fora formal (f pblica) em prova absoluta da propriedade, mais valiosa do que a
inscrio comum, que, por ser apenas constitutiva no purga os vcios acaso
existentes na transmisso.

Alm de facultativo, portanto, no dispensa nem substitui o que se haver de
praticar no Registro de Imveis. Duas so as finalidades precpuas do Registro
Torrens:

- mobilizao do imvel pela circulao comercial do ttulo de propriedade das
terras;

- expurgo dos ttulos, tornando o imvel insuscetvel de reivindicao, e
garantia da propriedade pelo Estado.

Apenas os imveis rurais so registrveis no sistema Torrens.

Malgrado seu insucesso e desuso, no obstante a excelncia terica desse
instituto, o Cdigo de Processo Civil de 1939 o restabeleceu (arts. 457-464), sendo
seguido pelo de 1973, que o incluiu entre os procedimentos extravagantes que
continuam em vigor (art. 1.218, IV), bem como a Lei dos Registros Pblicos nos
artigos 277-288. Descaracterizado, conflituoso, caro e demorado, s resta ser
declarado extinto por lei.

6. Aquisio da Propriedade Imvel pela Transcrio do Ttulo

O registro serve ao princpio da publicidade e nada tem a ver com a posse, nem
com a tradio.

Segundo Pontes de Miranda:

"O que se quer, com o registro, que ele traduza, nos papis ou livros do
cartrio, a verdade sobre as relaes jurdicas, l fora. Se no a traduz, inexato; o
oficial registrou o que no devia registrar, ou no podia; ou deixou de registrar o que
devia. Inexato o registro, portanto, ou por excesso, ou por diferena, ou por omisso.
Se o registro contm o que era irregistrvel por sua natureza, ento no s inexato
ou incompleto: ineficaz todo registro do irregistrvel por sua natureza. To-pouco
ele incompleto, por se no haver registrado o que no registrvel, e.g., qualquer
dos direitos de vizinhana, que so limitaes ao contedo do direito de propriedade
(no restries) e, pois, irregistrveis." (ob. cit., p. 207).

No registro de imveis tm entrada:

- o domnio sobre imveis;

- os direitos reais, pretenses, aes e excees sobre imveis;

- as clusulas referentes a imveis a que a lei atribui, com isso, eficcia erga
omnes.

Escapam do registro os imveis que esto fora do comrcio por inapropriveis
(Cdigo Civil, art. 69, 1 parte) e os imveis do domnio da Unio, dos Estados-
membros e dos Municpios (Cdigo Civil, art. 65), que, entretanto, devero ser
registrados para que possam ser alienados.

Com a superveniente exigncia da transcrio pelo artigo 532, incisos II e III, do
Cdigo Civil, no tocante s sentenas pelas quais, nos inventrios e partilhas, se
adjudicavam bens de raiz em pagamento de dvidas da herana, e s arremataes
e adjudicaes em hastas pblicas, ficou claro que a data da transmisso a da
transcrio.

7. Princpio da Continuidade do Registro

O princpio de continuidade quer dizer que deve existir um encadeamento de
titularidades vista do qual s se far a inscrio de um direito em relao a
determinado imvel, se o outorgante dele figurar no registro como seu titular,
assegurando a legitimidade da transmisso. Assim, as sucessivas transmisses ou
oneraes do direito que derivam umas das outras, asseguram sempre a
preexistncia do imvel no patrimnio do disponente. Cada um se liga ao seu
antecedente, como o seu subseqente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso,
o Registro de Imveis reflete com a maior fidelidade possvel a realidade jurdica e
inspira confiana.

7.1. Exigncia da transcrio anterior

Em 7 de fevereiro de 1924, a Lei n. 4.827, em seu artigo 11, alnea "b",
autorizou o Presidente da Repblica a expedir novo regulamento para execuo do
Decreto n. 169-A, de 19.1.1890, observando as modificaes feitas pelo Cdigo
Civil.

Em 24.12.28, foi baixado o Decreto n. 18.542, elaborado por uma comisso de
juristas presidida por Philadelpho Azevedo. Foi esse regulamento, com vigncia a
partir de 1.5.29, que, interpretando ao contrrio do que ordenava o artigo 251 do
Decreto n. 370, de 1890, estabeleceu a obrigatoriedade da transcrio anterior para
que se pudesse transcrever ou inscrever qualquer ttulo no Registro de Imveis.

Este dispositivo, segundo Joo Rabello de Aguiar Vallim, incongruente, pois,
pelo Direito vigente antes do Cdigo Civil, a transcrio no se realizava para o
efeito de aquisio da propriedade o que se operava pelo ttulo e tradio, como
no Direito francs mas to-s para valer contra terceiros e assim mesmo quanto s
transmisses entre vivos dos imveis suscetveis de hipoteca, estando
expressamente excludas dessa formalidade as transmisses causa mortis ou por
testamento e atos judicirios (Decreto

n. 370, de 1890, arts. 233 e 237).

Segundo esse autor:

"O que o legislador quis dizer foi que devem ser registrados os ttulos
posteriores vigncia do Cdigo Civil, isto , os entre vivos, lavrados aps o dia
1.1.1917, e os causa mortis, decorrentes de falecimento ocorrido aps essa data.
Os anteriores, at 31.12.1916, no precisam cumprir essa formalidade, pois o fato
gerador (morte) j se consumara, transmitindo-se desde logo aos herdeiros o
domnio e a posse dos bens (CC, art. 1.572)." (ob. cit., p. 61).

7.2. Primeira inscrio do imvel - apoio em ttulo legtimo

A fim de servir de ponto de partida do funcionamento da continuidade, no
sendo possvel remontar at a carta de sesmaria, adotou-se uma frmula
transacional menos rigorosa. Foi o regulamento dos registros pblicos subseqente
ao Cdigo Civil, permitindo a inscrio simultnea, tanto do ttulo pelo qual o
disponente adquiriu o direito, como daquele pelo qual o transmitia, preceituando o
referido regulamento que nenhum ttulo fosse transcrito sem que primeiramente o
fosse o ttulo anterior, salvo se este no estivesse obrigado a registro, segundo o
direito ento vigente (Decreto n. 18.542, de 1928, art. 234).

Ao reproduzir essa frmula, o artigo 244 do Decreto n. 4.857, de 1939, nela
intercalou um esclarecimento, dizendo que no se poder fazer a inscrio "sem
prvio registro do ttulo anterior, e, quando nenhum haja, do ltimo anterior ao
Cdigo Civil, salvo se esse no estivesse obrigado ao registro, segundo o direito
ento vigente" (Joo Rabello de Aguiar Vallin, ob. cit., p. 295).

Em outras palavras, o ttulo celebrado aps a vigncia do Cdigo Civil no
podia ingressar por si s no registro, mas teria de apoiar-se em outro que
historicamente o houvesse antecedido, ainda que esse outro estivesse bastante
recuado no tempo. Caso o ttulo anterior no se encontrasse dentro do registro, teria
de ser procurado fora para ali ser trazido em primeiro lugar, ainda que se tratasse de
ttulo anterior vigncia do Cdigo Civil, desde que inscritvel no direito
precodificado.

Ao ser introduzido no registro, o princpio da continuidade exigiu a meno do
ttulo anterior nos ttulos novos e na predisposio de atos judiciais. Assim, a
procedncia do imvel passou a ser exigida, quer nas escrituras pblicas de
transmisso, quer nas descries de bens em inventrio e nos editais de praa, j
que tais atos do origem a formais de partilhas e cartas de arrematao e de
adjudicao (Decreto n. 4.857, de 1939, art. 248; CPC de 1939, art. 471, 1 e 963;
CPC de 1973, arts. 993, IV, "a" e 686, I).

A nova Lei dos Registros Pblicos (Lei n. 6.015, de 1973, com as alteraes da
Lei n. 6.216, de 30 de junho de 1975), alm de repetir a exigncia do prvio registro
do ttulo anterior, tambm reproduziu a meno desse registro no ttulo atual, seja
qual for a sua natureza: privado, judicial ou pblico.

A desapropriao uma exceo ao princpio da continuidade, optando a
doutrina pela aquisio originria da propriedade, de sorte que o Estado chama a si
o imvel diretamente, livre de quaisquer nus reais que acaso o gravassem, no
havendo sucesso entre o expropriante e o expropriado, bastando o registro da
carta de sentena, independente da pr-inscrio do desapropriado.

8. Princpio da Publicidade

Esse princpio comum a todos os registros pblicos e por meio dele
considera-se que o registro torna pblico a todos o conhecimento dos atos e fatos
registrados.

A exibio dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e a
publicidade formal a que emana de certificao, informes ou cpias autnticas
(lvaro Melo Filho, Princpios do direito registral imobilirio, Revista de Direito
Imobilirio, n. 17, p. 28, 1986).

9. Princpio da Especialidade

No magistrio de Afrnio de Carvalho, o requisito registral da especializao do
imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como corpo
certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, com o seu modo
de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto, heterogneo em relao a
qualquer outro (Registro de imveis, Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247).

Para Tabosa de Almeida (Revista de Direito Imobilirio, n. 11, p. 53), aquele
que exige a identificao do imvel rural mediante a especificao de suas
caractersticas, confrontaes, localizao, rea e denominao. Tratando-se de
imvel urbano, a identificao consistir na declarao do logradouro em que fica
situado, do nmero do imvel e de sua designao cadastral, assim como seja
rural ou urbano do nmero da matrcula, se houver, e do nmero do registro
anterior. Estes conceitos decorrem do artigo 176, pargrafo 1, II, n. 3, da Lei n.
6.015, que deve ser aplicado em consonncia com o artigo 225, mencionando-se os
nomes dos confrontantes, sempre que se trate de imvel rural, ou apenas
designando os imveis confinantes, se se tratar de imvel urbano. Se se cogitar de
lote ou de terreno urbano necessrio esclarecer, alm do mais, se fica situado do
lado par ou mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da
edificao ou da esquina mais prxima.

10. Princpio da Disponibilidade

Vincula-se ao princpio de que ningum pode transferir mais direito do que tem.
imperioso verificar-se se o imvel est disponvel, vale dizer, se est em condio
de ser alienado ou onerado, tanto do ponto de vista fsico, como do prisma jurdico.

11. Princpio da Legalidade

Este princpio impede o ingresso, no Cartrio de Registro de Imveis, de ttulos
invlidos, imperfeitos ou sem previso legal. A verificao da legalidade do ttulo e a
efetivao de seu registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, uma
regra implcita e subentendida na Lei dos Registros Pblicos.

Assim, h vrias dcadas foi ofendido este princpio num caso em que
determinada entidade religiosa requereu ao Registro de Imveis a transcrio de
gleba de terras apresentando uma certido do Livro de Tombamento das Terras da
Capitania de So Vicente 1818, uma certido do inventrio dos bens dos religiosos
na Comarca 1835, uma certido do Registro Paroquial 1856, e fornecendo uma
descrio contempornea das terras. Nenhum dos atos certificados constitua ato
translativo previsto na legislao da poca (Ordenaes Filipinas). O Registro
Paroquial, com finalidade estatstica, no vale como ttulo dominial, conforme
pacfica jurisprudncia. Os dois outros eram meras relaes, tambm estatsticas.
Num deles mencionava-se que a entidade teria recebido duas concesses de
sesmarias. A carta de sesmaria, ou qualquer certido dela, no foi apresentada.
Cabia ao Oficial verificar se algum dos documentos exibidos era o ttulo dominial
instrumentado. No caso, nenhum era. Apenas havia simples referncias
concesso de sesmarias, e por referncias e mais a descrio unilateral fornecida
pelo prprio registrante (deslise tambm grave), o Cartrio lanou a transcrio!
Registrou sem a prova instrumental do direito real, sem o ttulo translativo do direito
real, efetivando-se o registro sem suporte em ttulo causal hbil. Ocorreu nulidade de
pleno direito, conforme ensinamento contido em Decises administrativas da
Corregedoria Geral da Justia, Revista dos Tribunais, 1982, p. 78.

12. Princpio da Prioridade

No direito vigente, em que todos os ttulos transmissivos so sujeitos a registro,
se forem apresentados dois ttulos de transferncia do imvel, prefere-se, se
oriundos do mesmo alienante, aquele que primeiro se apresentou ao registro e, se
oriundos de alienantes diversos, aquele cujo alienante se ache inscrito no registro.

13. Prova do Domnio no Sistema Brasileiro1

Pelo nosso sistema, o ttulo per si no prova o domnio, porque a propriedade
se adquire pelo registro "Quem no registra no dono".

Mas este registro tambm por si s no faz prova bastante de domnio, porque
no ele ato originrio, como o ttulo que poder conter um vcio insanvel.

A prova do domnio, segundo o sistema brasileiro, feita com o "ttulo
registrado", do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante
terceiros de boa ou m-f, uma presuno relativa de domnio, que assim
prevalecer at prova em contrrio: presume-se pertencer o direito a quem registrou.

O registro, enquanto no for cancelado, produz todos os efeitos legais. (Joo
Rabello de Aguiar Vallim, ob. cit., p. 46).

14. Nulidade do Ttulo e Nulidade do Registro

Pelo sistema vigente, o registro se faz vista de um ttulo. Se o teor do registro
no exprimir a verdade, o prejudicado poder reclamar que se retifique e, se for o
caso, mover a ao de cancelamento, pedindo, concomitantemente, o registro da
citao respectiva para elidir a eventual boa-f de terceiros que venham a adquirir o
imvel e, em conseqncia, pleitear direitos de reteno, indenizao ou quaisquer
outros.

A nulidade do ttulo acarreta, necessariamente, a do registro, porque, no
constituindo este um ato originrio, autnomo, evidente no ter ele fora de purgar
o domnio ou qualquer outro direito real, de um vcio que inquina o prprio ttulo do
qual se originou.

A recproca, no entanto, no verdadeira, pois a nulidade do registro jamais
poder acarretar a nulidade do ttulo, podendo assim o registro nulo, se cancelado e
renovado, ser escoimado do vcio que portava. (Joo Rabello de Aguiar Vallim, ob.
cit., p. 45).

15. Terras Devolutas e Registro

Com o descobrimento do Brasil, toda sua terra passou, por direito de conquista,
para a nao portuguesa, ou seja, para o domnio pblico. Evidencia-se, pois, a
formao histrica da origem da propriedade pblica no Brasil.

A fim de possibilitar a explorao do imenso territrio, a administrao colonial
transferiu aos colonos enormes glebas de terras denominadas sesmarias.

Assim, a formao da propriedade privada no pas, decorrncia da propriedade
pblica, at 1822, deu-se principalmente pela concesso de sesmarias.

Este regime vigoraria at a Independncia, quando todas as terras pblicas
passaram para o domnio do Governo Geral do Imprio; mas, antes, o Prncipe
Regente, D. Pedro, pela Resoluo de 17.7.1822, suspendeu as concesses de
sesmarias, e da comeou a verificar-se a generalizao dos apossamentos de
terras ainda no ocupadas, ocorrendo, segundo os estudiosos, um verdadeiro caos.

Em 1850, por iniciativa de Jos Bonifcio de Andrada e Silva, foi editada a Lei
n. 601, chamada Lei de Terras. Definiram-se pela primeira vez terras devolutas e se
restringiu sua aquisio, como se ver transcrito a seguir:

"Artigo 1 - Ficam proibidas as aquisies de terras devolutas por outro ttulo
que no seja o de compra.

(...)

Artigo 3 - So terras devolutas:

Pargrafo 1 - As que no se acharem aplicadas a algum uso pblico nacional,
provincial, ou

municipal.

Pargrafo 2 - As que no se acharem no domnio particular por qualquer ttulo
legtimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concesses do Governo Geral
ou Provincial, no incursas em comisso por falta do cumprimento das condies de
medio, confirmao e cultura.

Pargrafo 3 - As que no se acharem dadas por sesmarias, ou outras
concesses do Governo, que, apesar de incursas em comisso, forem revalidadas
por esta lei.

Pargrafo 4 - As que no se acharem ocupadas por posses, que, apesar de
no se fundarem em ttulo legal, forem legitimadas por esta lei."

Nota-se, no entanto, que a definio legal de terras devolutas faz-se por
excluso. So terras devolutas aquelas que no estiverem enquadradas nessas
hipteses legais. A lei no adotou um conceito doutrinrio. Hoje, no Brasil, devoluto
tem conceitos vrios. Em Portugal, onde o termo no tinha a importncia que possui
no Brasil, significava vazio, baldio, desocupado.

A Lei n. 601, de 1850, alm de definir as terras devolutas, estabeleceu os
modos de reconhecimento do domnio privado, de regularizao das situaes
irregulares e da titulao dominial.

Na Lei e em seu regulamento, Decreto n. 1.318, de 1854, foi igualmente
adotado meio de discriminar as terras devolutas, separando-as das particulares,
ficando, pois, reconhecido o domnio especfico do Estado sobre o que ficou
discriminado, retirando-se do rol do domnio genrico, presumido, sobre todo o
territrio, em razo da Independncia.

Criou-se tambm o chamado "Registro Paroquial", de finalidade meramente
estatstica, e que, neste sculo, foi indevidamente utilizado como se ttulo de
domnio fosse, para o ingresso de imveis no Registro Imobilirio.

Ao longo da segunda metade do sculo XIX poucas terras tiveram sua situao
regularizada ou foram tituladas. J a populao aumentou e as ocupaes
irregulares multiplicaram-se.

Com a Repblica, a Constituio de 1891 transferiu aos Estados-membros a
maior parte das terras devolutas, mas sem defin-las.

Vrios Estados, ento, legislaram sobre a matria, definindo indevidamente o
que seriam terras devolutas. Na verdade, procuraram eles elencar os casos em que
reconheciam ou deixavam de reconhecer o domnio privado.

Hoje, a Constituio Federal de 1988 dispe sobre as terras devolutas em
diversas passagens. Logo no artigo 20, II, coloca entre os bens da Unio, como
antes, as terras devolutas indispensveis defesa das fronteiras, das fortificaes e
construes militares, das vias federais de comunicao e preservao ambiental,
definidas em lei. Dessa forma, especificam-se quais, dentre as terras devolutas, so
indispensveis para esses fins.

No artigo 26, inciso IV, inclui a Constituio entre os bens dos Estados as terras
devolutas no compreendidas entre as da Unio.

Da exegese desses dispositivos infere-se que, por regra, a titularidade das
terras devolutas dos Estados. Quando lei federal especificar que as mesmas se
destinam quelas finalidades determinadas, a titularidade passa a ser da Unio.
Terras devolutas federais s por exceo, devendo ser destinadas s finalidades
especificadas no artigo 20, II, da CF.

Nas primeiras dcadas deste sculo a apurao e arrecadao de terras
devolutas no Estado de So Paulo foram feitas em processo discriminatrio
administrativo. A partir de 1931, por meio da ao discriminatria judicial.

Atualmente, essa ao disciplinada na Lei Federal n. 6.383, de 7 de
novembro de 1976, tendo por finalidade estremar as terras devolutas dos imveis de
propriedade privada. Recorre-se a ela quando o processo administrativo for
dispensado ou interrompido por presumida ineficcia, ou quando os ocupantes no
atenderem ao edital de convocao ou notificao.

Analisando os ttulos de domnio dos particulares, separam-se as propriedades
privadas das terras devolutas. Estas podem estar na posse de particulares que, se
preencherem os requisitos legais, podero posteriormente ter sua posse legitimada
pelo Poder Pblico at o limite de 100 hectares, como dispe o artigo 29 da
mencionada Lei Federal.

Em sntese, as terras do Brasil que no foram passadas, de forma legtima ao
patrimnio privado, eram do domnio de Portugal, sucedido pelo Governo Geral do
Imprio. Com a Constituio de 1891, at os nossos dias, o domnio sucedeu aos
Estados. Assim, no h a necessidade de os Estados demonstrarem ttulo para
provarem o domnio, j que o ttulo a prpria posse histrica. H presuno de que
a terra pblica, devendo o particular provar a origem legtima do seu ttulo.

Alm disso, mesmo na posse de particulares e mesmo havendo ttulo dominial
registrado, a propriedade dessas terras pertence ao Poder Pblico, por serem terras
devolutas, bens pblicos, imprescritveis. a denominada justificao pela posse
histrica, como j foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.

Tratando-se de terras devolutas, o que se h de presumir, de acordo com todo
o sistema do direito anterior ao Cdigo Civil, que continuem devolutas.

Maria Sylvia Zanella Di Pietro (Direito administrativo, So Paulo: Atlas, 1992)
considera as terras devolutas como espcie do gnero das terras pblicas,
classificadas como bens pblicos dominiais, segundo o Cdigo Civil, artigo 66, III.
So dominiais por no terem nenhuma destinao pblica, antes de serem
discriminadas.

Terminada a ao discriminatria as reas devolutas podem ser registradas,
mas o Poder Pblico no adquire pelo registro. A sentena no constitui o domnio,
mas apenas o declara. Portanto, ele preexiste ao. Entretanto, para serem
posteriormente alienadas, as terras devolutas devem ser registradas para se atender
ao princpio da continuidade.

Aqui no Estado de So Paulo, o Decreto-Lei n. 14.916, de 1945, artigo 56,
obrigou a Procuradoria do Patrimnio Imobilirio a registrar no Cartrio de Registro
de Imveis as sentenas reconhecedoras do domnio do Estado, inclusive as
proferidas nas discriminatrias de terras devolutas (RT 352/113).

"Se a rea discriminada for descontnua, cada gleba receber matrcula prpria,
na qual figurar como proprietrio o Poder estatal, autor da ao, inexistindo o
nmero do registro anterior. Em seguida, ao p da matrcula, ser ento registrada a
carta de sentena proferida na ao." (Joo Rabello de Aguiar Vallim, ob. cit., p.
124)

Pelo lado do particular, se o mesmo, ou seu antecessor, participou da ao
discriminatria, ficando sujeito aos efeitos da sentena, seu registro pode ser
cancelado. Antes de s-lo, ainda gozar da presuno juris tantum do artigo 859 do
Cdigo Civil. Da continuarem a ocorrer transmisses. Porm, frente ao Estado, com
deciso judicial declaratria de seu domnio, o registro do particular no prevalece.

Ainda que as terras registradas tenham sido discriminadas administrativamente,
o registro do Poder Pblico pode ser confrontado com o registro de terceiros e
prevalecer.

Em rumorosa ao movida contra o Estado, defendido pela Procuradoria do
Patrimnio Imobilirio, na Comarca de Itanham, incidente sobre enorme gleba
devoluta coberta por Reserva Florestal e julgada improcedente pelo douto Juiz de
Direito Doutor Luiz Antonio Morato de Andrade, a sentena foi confirmada pela 6
Cmara Cvil do Tribunal de Justia em deciso que ilustra bem a matria:

"Para fazer prova de domnio, contra a sentena proferida na discriminatria, a
autora deveria ter demonstrado que seu direito tem origem anterior discriminao.
No entanto, a filiao de seu ttulo s vai at o ano de 1927, ao passo que a
discriminatria foi decidida em 1916. Est claro portanto que o ttulo da autora
posterior discriminao e no tem o condo de excluir o domnio pblico. Alis,
mesmo que a autora (por si e por seus antecessores) tivesse tido posse do imvel,
desde a origem mais remota de seu ttulo, ainda assim no estaria afastado o direito
do Estado, visto no ser admissvel o usucapio de terras pblicas. Sendo bem
anterior o ttulo de domnio do Estado, a transcrio do ttulo da autora no pode
produzir o efeito por ela desejado. A transcrio gera apenas uma presuno de
pertencer a propriedade pessoa que figura como dona no registro imobilirio. Essa
presuno juris tantum e admite prova em contrrio..."

"Pouco importa disse o desembargador Euler Bueno que uma das
mencionadas discriminatrias, a do 18 Permetro de Peruibe, se haja caracterizado
como processo meramente administrativo, nos termos do Regulamento n. 734, de
1900, cuja deciso, apenas homologatria, no se valoriza com a fora da coisa
julgada; desse processo administrativo tambm decorre uma presuno juris tantum,
com o registro imobilirio, que autora cumpria enfrentar com provas, que no
completou." (Apelao n. 254.716).

A deciso foi confirmada no julgamento dos Embargos Infringentes n. 254.716
Terceiro Grupo de Cmaras do Tribunal de Justia de So Paulo.

So estas as consideraes necessrias melhor compreenso da
dominialidade.

________

* Procurador do Estado de So Paulo.

1. Ver Agravo de Instrumento do STF n. 221.321-4, p.191, Apelaes Cveis
do TJESP ns. 197.197-2, p. 317; 84.418-5/0, p. 431; 84.276-5/1-00, p. 415;
4.615-5/4, p. 356; 27.231-5/0-00, p. 382; 33.814-5/0, p. 391; 35.272-5/0, p.
394; Agravo de Instrumento do STJ n. 174.464, p. 277; que tratam da questo do
domnio em aes indenizatrias ambientais.

A Repblica e a propriedade da terra
A origem da propriedade da terra (2)

Fonte: O registro de imveis e o cadastro - Ridalvo Machado de Arruda

No Brasil, a histria da propriedade imobiliria remonta ao seu descobrimento, em
1500. A Coroa portuguesa, detentora do domnio de todas as terras brasileiras,
transferiu mediante doaes vrias pores ao domnio privado, como forma de
incentivar a ocupao do solo descoberto, tudo sob a gide das Ordenaes do
Reino. Instituiu-se, assim, a sesmaria, rea medindo dez lguas, cujo titular eram os
capites donatrios, os quais poderiam do-la a quem pretendesse cultiv-la. O no-
uso da terra doada implicaria sua restituio Coroa: eram as assim chamadas
terras devolutas.

As Ordenaes do Reino foram o primeiro sistema jurdico introduzido no Brasil que
previa, entre outras coisas, atos registrais a cargo do Tabellio, os quais eram
nomeados pelo Rei (Livro II, tt. XLV, 15). Inexistia, porm, um sistema geral de
registros pblicos.

A Lei n 601, de 18-9-1850, considerada a primeira lei de terras brasileira,
discriminou os bens do domnio pblico do particular, criando o registro paroquial
das terras possudas pelo Imprio e obrigando os proprietrios rurais a registrarem
suas terras. O Registro do Vigrio, como ficou conhecido, tinha efeito meramente
declaratrio, reconhecendo-se a posse sobre o imvel, no atribuindo ao posseiro o
"ius in re". Implantou-se, assim, ainda que parcial, um sistema de cadastro de
imveis rurais, que s veio a ter sua praticidade plena a partir do advento da Lei n
5.868, de 12-12-72, regulamentada pelo Decreto n 72.106, de 18-4-1973, que criou
o Sistema Nacional de Cadastro Rural, mesmo assim, de cunho ainda declarativo.

Costa Porto, citado por Maria Helena Diniz, na obra Sistemas de Registros de
Imveis, Saraiva, 1992, apresenta o quadro fundirio do Brasil, entre os anos de
1822 e 1850, do seguinte modo:

a) terras no distribudas, ou que, concedidas a terceiros, haviam voltado ao
Estado chamadas, genericamente, devolutas, com visvel impropriedade, pois
devoluto, a rigor, se devia considerar o solo que, dado a particulares, fora devolvido
ao poder pblico, tornando ao senhor primitivo;

b) terras dadas regularmente de sesmaria, e cujos beneficirios, tendo satisfeito
a todas as condies e exigncias legais, lhe haviam adquirido o domnio pleno,
assegurado pela norma do art. 179, XXII, da Constituio de 25 de maro de 1824;

c) terras dadas de sesmaria, cujos titulares no haviam atendido s exigncias
da lei, perdendo assim o direito data, figurando como sesmeiros no legtimos e

d) reas simplesmente ocupadas por pessoas sem nenhum ttulo, situao de
fato, a rigor intrusos, apenas amparados pelo princpio romano do melior est conditio
possidentis.

e)

Com a finalidade de inscrever hipotecas, em 21-10-1843 foi institudo o Regime
Hipotecrio, pela Lei Oramentria n 317, que, posteriormente, foi transformado
em Registro Geral pela Lei n 1.237, de 24-9-1864, regulamentada pelo Decreto
3.453, de 26-4-1865. Esta Lei trouxe significativos avanos no sistema registral
brasileiro, pois veio, entre outras coisas, instituir o registro de imveis por ato inter
vivos e a constituio dos nus reais (art. 7); declarar que a transmisso no se
operava a respeito de terceiros, seno pela transcrio e desde a sua data, e que
esta no induziria a prova de domnio; exigir a escritura pblica como da substncia
do contrato e sua inscrio no registro, para valer contra terceiros; instituir a
prenotao e enumerar, taxativamente, os nus reais, sujeitando-os transcrio.

CASO I - Trabalho Tcnico
1) Introduo
1.1) Apresentao
O presente trabalho tem por objetivo subsidiar a resposta ao ofcio n 291/97 da Procuradoria Geral do Estado de
So Paulo, no qual o Senhor Procurador Geral do Estado solicita Secretaria do Meio Ambiente medidas
necessrias elaborao de laudo de avaliao de uma gleba de terra, objeto de ao de indenizao proposta
pela Cia ... contra a Fazenda do Estado de So Paulo (processo judicial n 158/85), da primeira Vara da Comarca
de Ubatuba, considerando o efetivo valor de mercado da gleba e as limitaes de uso decorrentes das normas
federais sobre a proteo ambiental, ainda que esta no estivesse inserida nos limites do Parque Estadual da
Serra do Mar. O Procurador Geral solicitou tambm que fossem verificadas as sobreposies com outras reas,
alm de outras questes.
Para responder o ofcio da PGE no que tange avaliao da rea, o Sr Secretrio do Meio Ambiente determinou
a criao de um grupo tcnico formado por profissionais ligados a:
GSMA - Gabinete do Secretrio do Meio Ambiente;
CPRN - Coordenadoria de Proteo dos Recursos Naturais;
CPLA - Coordenadoria de Planejamento Ambiental;
FF - Fundao para a Conservao e Produo Florestal do Estado de So Paulo;
IF - Instituto Florestal;
IBt - Instituto de Botnica;
DEPRN - Departamento Estadual de Proteo dos Recursos Naturais;
O grupo tambm contou com a colaborao permanente de um tcnico do Instituto de Economia Agrcola, da
Secretaria de Agricultura e Abastecimento do Estado de So Paulo.
Para desenvolver os trabalhos recorreu-se consulta de literatura especfica e de instituies como o Instituto de
Pesquisas Tecnolgicas - IPT, a Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz, da Universidade de So Paulo -
ESALQ/USP e a Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuria EMBRAPA - PR, entre outras.
Foram realizadas reunies para discutir e analisar o laudo apresentado pelo perito nomeado pelo juiz, resultando
no presente relatrio. Este documento, como demonstraremos a seguir, ateve-se anlise das questes tcnicas,
desconsiderando fatores que influem no valor total do pagamento, gerado por atrasos, juros e outros acrscimos.
Outrossim, o grupo optou por analisar as questes ambientais da propriedade em tela tendo por referncia maro
de 1985, data da distribuio da ao, e trabalhar nas cotaes de valores baseando-se em agosto de 1988, data
do encerramento do laudo pericial.
Ressalte-se que a data utilizada para anlise das questes ambientais aquela que proporciona o cenrio menos
favorvel para a Fazenda Pblica Estadual, j que a partir de 1986 a legislao ambiental tornou-se mais rgida,
determinando maiores restries para interveno em reas recobertas com vegetao nativa.
1.2) Resumo do laudo apresentado pelo perito judicial
Em 31/08/88 o perito nomeado pelo juiz, engenheiro agrnomo , apresentou seu laudo avaliatrio, resumido
no quadro a seguir:
Quadro 1 - Resumo do laudo apresentado pelo perito
Descrio Valor em Cz$ Valor em US$*
Terra nua 748.027.391,00 2.557.446,03
Cobertura florestal 21.443.369.535,00 73.313.171,51
VALOR TOTAL 22.191.396.926,00 75.870.617,54

* clculo feito a partir da cotao de venda do dlar oficial do dia 31/08/88, data de encerramento do laudo
pericial.
O referido laudo serviu de base para a deciso judicial. O processo hoje, transformado e conhecido como um
megaprecatrio, perfaz a inslita quantia de mais de R$ 1.000.000.000,00 (um bilho de reais).
Este relatrio demonstrar, sem sombra de dvida, que o laudo apresentado pelo referido engenheiro e seus
colaboradores, contm vcios que o tornam nulo de pleno direito pois est eivado de erros materiais que se
constituram na base para a hiperavaliao da gleba.
Tal procedimento tendencioso, que corroborou para o dano do errio, dever ser apreciado pela Procuradoria
Geral do Estado e Ministrio Pblico a fim de apurar eventual prtica de crime.
2) Dos erros constatados no laudo apresentado pelo perito judicial
2.1) Da localizao do imvel
O memorial descritivo constante da escritura inconsistente, inviabilizando a localizao precisa da propriedade.
O imvel cadastrado junto ao INCRA, com a denominao de Sesmaria da Cachoeira Grande ou Sesmaria da
Cachoeira da Vargem Grande, ou ainda Fazenda da Pedra da Ona, localiza-se, segundo a escritura, no
Municpio de Ubatuba.
Na busca de referncias para a delimitao dessa rea foram examinados mapas planialtimtricos e
planimtricos, de diferentes perodos e diferentes escalas, editados pelo antigo Instituto Geogrfico e Geolgico -
IGG, Instituto Geogrfico e Cartogrfico - IGC e da Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica -
IBGE. Muito embora esses documentos cartogrficos apresentem a toponmia oficial, no foi possvel definir a
exata localizao da mesma, pois as duas primeiras localidades, Cachoeira Grande e Cachoeira da Vargem
Grande, foram encontradas no Municpio de Cunha, situado ao Norte do Municpio de Ubatuba (fora da rea
delimitada pela autora).
A escritura menciona tambm que o lugar denominado de Cachoeira Grande, conforme informao contida s
fls. 154, situa-se margem do Rio Iriri. J conforme informao contida na escritura de retificao e ratificao,
essa localidade estaria margem do Rio Puruba. Esses rios nascem na Serra do Mar drenando para o Oceano
Atlntico, situados integralmente no Municpio de Ubatuba. Com base na cartografia oficial no foi encontrado
nenhum lugar com essa denominao ao longo desses dois rios.
Portanto, pela documentao constante nos autos, no possvel concluir sobre a precisa localizao do imvel.
Errou o perito ao admitir que a precria planta apresentada s fls. 16 estaria em conformidade com a exata
localizao do imvel.
2.2) Da dimenso da propriedade
Na documentao apresentada no processo, as escrituras e certides revelam que a rea em tela pertenceu a uma
Sesmaria denominada Cachoeira da Vargem Grande, ou Cachoeira Grande ou ainda, Fazenda Pedra da Ona,
situada no Municpio de Ubatuba. Das descries apresentadas e transcritas no laudo pelo perito, a rea poderia
ter dois formatos, apresentados a seguir.
Segundo a escritura, em sua primeira referncia indica que a rea seria formada por uma testada de uma lgua de
3.000 (trs mil) braas e duas lguas de fundo para o serto. De tal descrio s poderia resultar um imvel com
18.000.000 (dezoito milhes) de braas quadradas, ou ainda, 8.712 (oito mil setecentos e doze) hectares, j que
uma braa corresponde a 2,20 metros e uma braa quadrada a 4,84 m2 (formato 1 representado no quadro 2).
No entanto, ao descrever os rumos e distncias, a documentao apresenta uma rea com outra forma e tamanho,
conforme demonstraremos a seguir: a testada do imvel seria de 3.810 (trs mil oitocentos e dez) braas,
defletindo direita e caminhando 4.200 (quatro mil e duzentas) braas, defletindo novamente direita e
caminhando 2.140 (duas mil cento e quarenta) braas e, finalmente, defletindo direita e caminhando at o
marco inicial, sem especificao da distncia percorrida (formato 2 representado no quadro 2). Ora, claro est
que este formato no retangular e sim trapezoidal, cuja rea inferior quela descrita no formato 1. A essa
descrio se acrescem 12 braas de terras que se estenderiam do serto praia de Ubatumirim at confrontarem
com os terrenos de marinha, parte que no foi representada nos mapas do laudo pericial.
No bastasse a divergncia apontada pela documentao de domnio, o perito judicial adotou a planta contida s
fls. 16, que to somente uma cpia reduzida de uma carta do IBGE, admitindo que a mesma representava a
correta delimitao do imvel (formato 3 representado no quadro 2). No entanto, na referida planta, os rumos e
distncias no encontram qualquer correspondncia com os da documentao dominial, nem tampouco foram
mencionados no laudo pericial. Esta afirmativa de fcil constatao pelo simples fato de no existirem na
planta adotada pelo perito as linhas retas que deveriam representar os formatos 1 ou 2, que so os previstos na
documentao dominial. Como tais distncias so grandes, variando de 2.140 braas a 6.000 braas, que
correspondem a 4.708 metros e 13.200 metros, respectivamente, essas linhas retas poderiam ser facilmente
identificadas, mesmo no mapa apresentado sob a forma de uma cpia reduzida.
Diante do exposto, a rea circunscrita pelo permetro apresentado pela autora de 13.322,00 ha (treze mil,
trezentos e vinte e dois hectares), informao contida s fls. 118, ou 13.222,00 ha (treze mil, duzentos e vinte e
dois hectares), informao contida s fls. 121, ou ainda 13.322,66 ha (treze mil, trezentos e vinte e dois hectares
e sessenta e seis ares), informao contida s fls. 122, no encontra correspondncia na documentao dominial.
O conflito existente entre as duas informaes da escritura e tambm entre elas e a informao da planta, deveria
ter sido relatado ao juiz da causa. No era possvel o perito decidir sobre qual a verso correta, uma vez que a
documentao dos autos no permitia essa deciso.
Assim sendo, errou o perito em adotar uma rea que no estava respaldada na documentao, ou melhor dizendo,
que era absolutamente discrepante em relao ao formato e tamanho da rea (ou das reas) apresentada(s) na
documentao dominial.
Quadro 2 - Representao, sem escala, das descries contidas na documentao dominial e da planta adotada
pelo perito.
Obs.: as representaes no incluem a rea de 12 braas a qual no consta em qualquer planta dos autos.
FORMATO 1 - Retngulo formado por rea de uma lgua de 3.000 braas de frente (6.600 m) por duas lguas
de 3.000 braas de fundo (13.200 m), com rea de 8.712 ha.

FORMATO 2 - Trapzio formado pela seguinte descrio: de A para B - testada de 3.810 braas (8.382 m); de B
para C - 4.200 braas (9.240 m); de C para D - 2.140 braas (4.708 m); fechando de D para A sem rumo e
distncia especificados, com rea de 6.047,58 ha.

FORMATO 3 - rea apresentada pela autora, plotada em carta IBGE (cpia reduzida) sem qualquer correlao
com a documentao dominial dos autos e com rea estimada em 13.322 ha

2.3) Da sobreposio com outras reas
Muito embora no se tenha conseguido obter a precisa localizao e dimenso do imvel sub judice, levando-se
em considerao a planta apresentada pela autora s fls. 16 dos autos, documento de que se serviu o perito,
encontramos evidente sobreposio com as reas do Parque Nacional da Serra da Bocaina e tambm com a
antiga propriedade de Proprietrio 1 (rea j incorporada Fazenda do Estado atravs de ao de indenizao por
desapropriao indireta - processo n 109/82 da Comarca de Cunha).
Tambm foram encontrados pleitos administrativos sobre parte da rea do imvel sub judice apresentados por
Proprietrio 2, atravs dos processos SMA n 41.598/94, e 591/94 da 2 Vara da Comarca de Ubatuba e
Proprietrio 31, processo SMA n 41.354/88, conforme plantas de localizao (Anexo 1).
Diante do exposto fica evidente a necessidade de dirimir o conflito da titularidade da rea.
No entanto, mesmo relevando-se as sobreposies referentes ao Parque Nacional da Serra da Bocaina,
Propriedade 2, e Propriedade 3, no se pode admitir que o perito judicial no tenha reconhecido a sobreposio
da rea de Proprietrio 1, pois ele foi tambm perito judicial naquela ao de indenizao, cujo laudo pericial
teve seu encerramento em 17/01/83.
Tal procedimento totalmente incompatvel com a mais elementar tcnica avaliatria, tendo em vista que o
perito no reconheceu a rea que teria sido por ele vistoriada e avaliada em 1983, comprometendo,
irremediavelmente, o laudo por ele apresentado no processo referente Cia.., que teve seu encerramento em
31/08/88.
Em declarao graciosa feita em 11/09/96, desprovida de qualquer elemento comprobatrio de suas alegaes, o
perito reafirma a correta localizao da rea da Autora, conforme transcrevemos a seguir:
"...2. Posteriormente solicitado por ... a Autora .... a examinar as certides de filiao imobiliria das reas objeto
daquela declarao, a fim de verificar qual a que estaria locada corretamente, procedendo a tal exame
verificamos que a documentao imobiliria e a locao da rea de propriedade de ... a Autora ..., processo
158/85, da Comarca de Ubatuba, est correta ."
Tal concluso, se feita com base na documentao constante dos autos, absolutamente improcedente e errada,
como j demonstrado, caracterizando a leviandade de procedimento na percia.
2.4) Do valor da terra nua
2.4.1) Da pesquisa de preo apresentada pelo perito.
Dos oito elementos comparativos apresentados no laudo do perito judicial temos a comentar o que se segue:
A propriedade citada na amostra n 1 foi vendida por Cz$ 4.000.000,00 em julho de 1988, e no por
Cz$ 4.500.000,00 em junho de 1988 segundo afirmou o perito, sendo que a mesma continha pastos,
estradas, construes e matas (grifo nosso), conforme declarao do proprietrio, devidamente assinada
e com firma reconhecida (Anexo 2);
A propriedade da amostra n 6 relacionada pelo perito como Fazenda Ponte Preta com rea de 4
alqueires , na verdade, a Fazenda Boa Ventura, de propriedade de . Seu tamanho original era de 44
alqueires. Desses 44 alqueires, 40 foram vendidos em 1992 pelo valor de US$ 50.000,00, preo de
"porteira fechada". A parte vendida dispunha de energia eltrica em toda a propriedade, gua encanada,
cinco casas de alvenaria (sendo 3 em perfeitas condies) e represa de 1 ha. Os quarenta alqueires eram
assim distribudos: 31 alq. entre pastos e estradas, 1 alq. entre brejo e represa e 8 alq. de matas (grifo
nosso), conforme declarao do antigo proprietrio devidamente assinada e com firma reconhecida
(Anexo 2). A Fazenda Ponte Preta, que tem 60 alqueires, de propriedade de e pertence a mesma
famlia desde 1922, como comprova a declarao do proprietrio, devidamente assinada e com firma
reconhecida (Anexo 2);
A propriedade da amostra n 7 apresentada pelo perito, no tem o tamanho da rea, sendo imprestvel,
tecnicamente, para qualquer referncia em processos periciais.
Na descrio dos elementos no constam quaisquer informaes acerca de benfeitorias, cobertura
vegetal nativa, culturas em produo e outras atividades econmicas. Tambm notamos que o maior
imvel pesquisado (pesquisa n 3) com 140 alqueires, ou 338,80 hectares, corresponde a apenas 2,54%
de 13.322 ha, rea que o perito adotou como sendo da Cia .
Diante do exposto, conclumos que a pesquisa apresentada pelo perito precria, pois contm incorrees nas
informaes, omisses das caractersticas bsicas para comparao e ainda valeu-se de reas com tamanhos
extremamente dspares da rea por ele adotada.
2.4.2) Da forma de obteno dos valores da "terra nua".
A terra nua, ou seja, aquela que est apta a ser utilizada, no ocupada por culturas perenes ou semi-perenes, ou
ainda sem restos de tocos de explorao florestal, pode ser classificada, para fins de avaliao, de acordo com
seu potencial de uso e de sua situao em relao a infra-estrutura, nessa compreendida a interna propriedade
como estradas e carreadores, pontes, etc, e a externa, como as estradas de acesso, mercado ativo para vender
produtos, fornecimento de insumos, peas e servios ligados agropecuria e silvicultura. Nesta classificao,
quanto melhores forem as condies para o desenvolvimento das prticas agrcolas maiores sero os valores de
mercado, decrescendo medida em que o grau de dificuldade aumenta e obriga o agricultor a valer-se de
mtodos e insumos mais caros.
Os solos da classe2 I, que compreendem os de boa fertilidade e drenagem, em condies de relevo plano, esto
entre as melhores e mais caras terras do Estado de So Paulo, podendo ser admitido que esto entre as mais caras
de todo o Pas, desde que analisado sob a tica comparativa regional. Exemplificando: uma rea de terra roxa
estruturada em classe I valer menos em uma localidade isolada na Amaznia do que no Municpio de Ribeiro
Preto/SP. Embora tenham o mesmo potencial de produo, as condies de infra-estrutura so extremamente
diferenciadas.
Para classes de capacidade de uso de maiores restries teremos valores de mercado menores, sendo que o
menor valor de mercado imputado para as terras de classe VIII, extremamente declivosas, consideradas refgio
da vida silvestre em funo da inaptido para as atividades agrosilvopastoris.
Corroborando este entendimento transcrevemos parte do texto de autoria do Eng. Jos Carlos Pellegrino sobre
avaliaes de propriedades rurais, publicado no livro "AVALIAES PARA GARANTIAS", do Instituto
Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE.
"3.2 - Por um lado, j foi afirmado que um imvel vale pela sua capacidade de produzir renda e, no caso
vertente (avaliaes de propriedades rurais), a classificao das terras, mesmo a proposta pelo norte-
americano Norton, tem um sentido econmico, em razo de seu aproveitamento potencial ou efetivo.
Obviamente, a maiores valores correspondem as classes que ensejam aproveitamentos mais intensos, com
exploraes mais rentveis. Na engenharia agronmica, sabe-se que a agricultura proporciona maior renda do
que a pecuria e esta maior que a silvicultura.
Do Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso da Terra foi retirado a grfico abaixo que
representa a utilizao da terra em funo da sua rentabilidade econmica.

Como se observa, o valor da terra e sua respectiva capacidade de produo de renda decrescem na seguinte
ordem:
- usos urbanos, comerciais e industriais;
- usos urbanos residenciais;
- uso rural agrcola, com terras de cultivo e pastagens cultivadas;
- uso rural agrcola com terras de pastagens naturais e de explorao florestal;
- terras estreis e/ou de vegetao nativa.
No se levando em conta a possibilidade de utilizao para fins urbanos, no abrangidas no presente tema,
verifica-se que as terras mais nobres, com maior capacidade de produo, devem ser reservadas s culturas, j
que estas ensejam maiores rentabilidades.
3.3 - Evidentemente, as terras cuja capacidade de uso tm maiores possibilidades de aproveitamento e, por
conseguinte, de maior renda, tm tambm valores maiores. Claro est que tais valores decrescem medida em
que as condies favorveis diminuem, concomitantemente com o aumento das limitaes e dos riscos de uso.
exatamente este conceito que se encontra expresso no grfico, (Grfico I - Utilizao de terra em funo de sua
rentabilidade econmica), tambm retirado do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra."
Para o clculo da "terra nua" o perito valeu-se de precria pesquisa de mercado, onde obteve os valores de oferta
de venda de imveis. Desses imveis, o perito generalizou as condies das classes de capacidade de uso,
estimando uma classe mdia para cada um deles. Estimou ainda nveis de "situao e viabilidade de circulao"
considerando todas boas, exceto a de nmero 7, que classificou como tima. Aps tal procedimento aplicou um
fator de desvalorizao, obtendo um suposto valor de "terra nua".
Este procedimento errado. As classes de capacidade de uso so determinadas em funo de diversos fatores,
tais como: declividade do terreno, formao do solo e sua estrutura, fertilidade do solo, entre outros. No h
mdia possvel de ser calculada para toda uma propriedade, pois a classe de capacidade de uso uma
caracterstica intrnseca do local levantado. Ora, para propriedades localizadas em regies de relevo ondulado,
teremos a ocorrncia de vrias classes de capacidade de uso na mesma propriedade, principalmente quando elas
apresentarem grandes dimenses, sendo a mdia por propriedade, tecnicamente indevida e irreal.
Outro aspecto que deve ser considerado que para disponibilizar a terra coberta de vegetao nativa para uso, e
consider-la terra nua, em primeiro lugar deveria ser explorada a floresta e em seguida deveria ser procedida a
limpeza do terreno, operao conhecida como destoca. Acontece, porm, que a explorao de florestas em
relevos acidentados nem sempre tecnicamente recomendada e economicamente possvel. Tambm a operao
de destoca, que deve se seguir a explorao, extremamente onerosa, aumentando seus custos em reas de
relevos mais acidentados.
Na publicao "AVALIAES PARA GARANTIAS", no texto de autoria do Eng. Agrnomo Adilson Jos
Magossi, h uma meno sobre as riquezas naturais das terras que exemplifica bem os motivos pelos quais as
reas onde predominam as aguadas e florestas naturais no alcanam valores de mercado maiores que as terras
de cultura, conforme transcrevemos a seguir:
"RIQUEZAS NATURAIS
61. As aguadas so importantes nas glebas rurais, servindo para aumentar ou diminuir os preos das terras.
61.1. A diminuio ocorre quando existem muitos cursos dgua que exigem a construo de obras de artes
para transp-los ou quando as dimenses dos lagos ou lagoas existentes so significativas em relao rea
total do imvel.
62. As matas naturais, de maneira geral depreciam as terras de cultura, pois exigem despesas para a sua
retirada; normalmente, o valor do produto obtido na mata no cobre os custos do desmatamento" (grifo nosso).
Alm disso, a retirada da floresta em reas declivosas e de altos ndices de pluviosidade, condies
caractersticas da Serra do Mar, acarretaria ao proprietrio do imvel a aplicao de vultosos recursos para conter
os processos erosivos e deslizamentos decorrentes da retirada da proteo do solo.
importante lembrar que o valor da floresta nativa existente num imvel est agregado ao valor de mercado
desse imvel. O procedimento de cotar o valor da terra para depois somar o valor da floresta nativa, s
encontramos nos processos de desapropriao, sendo desconhecido pelo mercado imobilirio.
Portanto, para estabelecer parmetros comparativos, o perito deveria ter levantado as classes de capacidade de
uso apenas para terras j desbravadas, obtendo os seus respectivos valores de mercado. Da mesma forma, deveria
ter pesquisado imveis com significativa ocorrncia de matas, que so comuns naquela regio, e estabelecer
parmetros comparativos de valores para essas reas.
O desconto feito pelo perito judicial nos valores dos imveis por ele pesquisados para se estabelecer um valor
hipottico para a "terra nua", s teria lgica se ao chamado valor da "terra nua", fosse acrescido o valor de
benfeitorias e cobertura vegetal (grifo nosso) para se chegar ao efetivo valor de mercado.
Valor de terra nua + Valor de benfeitorias + Valor da cobertura vegetal = Valor de mercado
No isso que se constata no laudo pericial. O valor da "terra nua" acrescido do valor da cobertura vegetal
proporcionou ao valor do imvel objeto da ao um aumento de mais de 30 vezes quando comparado com o
valor corrente de mercado, chegando ao absurdo de US$ 5.752,72 por hectare (clculo utilizando-se o valor do
dlar de 31/08/88, data de encerramento do laudo pericial).
2.5) Dos valores de mercado
Para estabelecer um parmetro de comparao entre o valor proposto pelo perito judicial e os valores praticados
pelo mercado, foi realizada uma pesquisa no caderno de classificados do jornal "O ESTADO DE SO PAULO",
na seo "Terras, stios e fazendas", nos dias de domingo dos meses de junho, julho, agosto, setembro e outubro
de 1988, portanto dois meses antes, no ms da concluso e dois meses depois da data do encerramento do laudo
pericial.
Foram levantados os valores de preo de venda de mercado de propriedades rurais na regio. Os dados so
apresentados no Anexo 3.
Para melhor comparao, os valores foram convertidos em dlar oficial, cotao de venda, vigente no dia do
anncio.
importante ressaltar que os valores anunciados so para a venda da propriedade com sua respectiva cobertura
vegetal e benfeitorias e, em muitos casos, com a incluso de tratores e animais, caracterstica da tradio de
venda de imveis rurais.
Como a pesquisa foi feita para um perodo passado (1988), no foi possvel conhecer os locais dos anncios.
Optou-se por aumentar o nmero de amostras, cotejando-se mais de 300 ofertas de vendas de imveis. Desse
universo, procedeu-se a retirada dos anncios que se repetiram e outros que se referiam a imveis com
caractersticas totalmente peculiares e diferenciadas, restando uma amostra de 161 ofertas.
Dos dados apresentados nota-se que conforme aumenta a rea o valor por hectare do imvel diminui, tendo-se
uma tendncia de estabilizao medida em que os tamanhos das reas superam a classe de 500 ha.
Quadro 3 - Valor mdio/ha considerando o tamanho da rea.
Estrato de rea
(ha)
N de observaes do
estrato
rea mdia do
estrato (ha)
Valor mdio do
hectare (US$)
< 100 69 44,31 610,96
100 a <200 55 143,35 351,31
200 a <300 16 248,05 345,70
300 a < 400 8 362,70 341,89
400 a < 500 7 428,69 286,64
> 500 6 832,48 183,31
Fonte: Jornal "O Estado de S.Paulo".
O quadro evidencia que quanto maior a rea da propriedade menor o seu valor por hectare.
Destaque-se que nos valores da pesquisa j esto incorporados fatores que influenciam diretamente no preo
referentes localizao da propriedade, benfeitorias, fertilidade do solo, classes de capacidade de uso, culturas
existentes e cobertura florestal.
Destaque-se ainda que o valor de oferta em anncios de jornal sempre maior do que o valor do negcio
efetivado. Assim, podemos concluir que o valor do imvel objeto da avaliao deveria situar-se abaixo do valor
mdio de US$ 183,31 por ha, ou ainda, convertido na moeda corrente em agosto de 1988, valor abaixo de Cz$
53.616,34 por hectare.
Apenas e to somente para efeito de comparao, se considerarmos a rea de 13.322 ha e o valor mdio de US$
183,31 por ha, o valor total da propriedade deveria situar-se abaixo de Cz$ 714.276.906,80 ou US$
2.442.055,82. Comparado com o valor final proposto pelo perito judicial de Cz$ 22.191.396.926,00 constatamos
que a diferena de valores de mais de 30 vezes, caracterizando uma descabida e injustificada hiperavaliao da
gleba, totalmente incompatvel com seu justo valor.
2.6) Dos ndices de preos utilizados
Na atualizao de valores provenientes de pocas diferentes para agosto de 1988, visto que o perodo se
caracterizava por inflao alta, o perito utilizou o IPC-FIPE, que julgamos inadequado para corrigir valores de
terra, j que ndice usado para medir o custo de vida, como o prprio perito menciona, sendo formado por
preos ao consumidor no municpio de So Paulo, abrangendo alimentao, despesas pessoais, habitao
(aluguel), transportes (veculo prprio e transporte urbano), vesturio, sade e educao.
A utilizao de um ndice de preos ao consumidor que abrange apenas o municpio de So Paulo para a
atualizao dos valores dos imveis rurais no corresponde realidade do mercado. poca, como ainda hoje, a
atualizao de valores desse tipo de ativo valia-se de ndices mais completos e representativos, como por
exemplo o ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna - IGP-DI - da Fundao Getlio Vargas, composto
pela ponderao de outros trs ndices, a saber: O ndice de Preos por Atacado - IPA, que congrega a oferta de
bens industriais e agrcolas; o ndice de Preos ao Consumidor - IPC, que congrega preos do consumo de vrias
capitais brasileiras e, por fim, o ndice Nacional de Custo da Construo - INCC, que congrega a variao de
preos no mbito da construo civil.
Alm disso, foi construda uma srie com base em Dezembro de 1984=100, o que leva a erro, j que a prpria
FIPE tem sua srie com base em 1977=100 e 1986=100. Por essa razo na comparao do ndice atualizado e o
publicado pela FIPE, h conflitos de valores (fls. 152). No perodo de junho a agosto de 1988 o acrscimo usado
foi de 48,16% contra 46,77% publicado pela FIPE. Dessa forma, o valor da decorrente um valor estimado e
no atualizado.
Diante do exposto fica evidenciado uma falha de procedimento que poderia ser evitada adotando-se um ndice
mais adequado. Para a atualizao de preos dos imveis rurais, poderia ter sido utilizado a evoluo dos preos
de terras rurais para o Estado de So Paulo, publicada periodicamente pelo Instituto de Economia Agrcola desde
1964.
2.7) Do inventrio florestal
2.7.1) Do erro de amostragem.
O laudo do perito judicial valeu-se de unidade experimental (parcelas para amostragem) de 1.000 metros
quadrados (20 x 50 metros). Como a rea coberta com florestas foi por ele estimada em 10.500 hectares, esta
rea deveria ser dividida em 105.000 (cento e cinco mil) alternativas, devidamente localizadas em planta.
Para a escolha das parcelas a serem "de fato" mensuradas (do universo de 105.000), a utilizao do critrio de
amostragem sistemtica ou ainda o da aleatorizao seriam os dois procedimentos estatsticos mais comuns.
No critrio de amostragem sistemtica as parcelas seriam pr-determinadas, conforme exemplo a seguir:
Quadro 4 - Exemplo de modelo de obteno de amostras de forma sistemtica.

Na amostragem aleatorizada as parcelas devem ser previamente numeradas, sorteando-se aquelas a serem
mensuradas, conforme exemplo a seguir:
Quadro 5 - Exemplo de amostragem aleatorizada simulando o resultado do sorteio daquelas que devero
ser mensuradas.

Segundo o Professor Doutor Frederico Pimentel Gomes, especialista em matemtica e estatstica da
Universidade de So Paulo, "a amostragem a parte da estatstica que nos ensina a obter amostras
representativas de uma populao" - (Amostragem no campo florestal. IPEF, Piracicaba, 1986, 52p). Como se
observa, este procedimento no foi considerado na percia.
O perito judicial adotou como correto o sistema de escolhas de amostras "onde o acesso era possvel". Esse
procedimento totalmente inconsistente e desprovido de qualquer fundamentao tcnica.
A seguir transcrevemos trecho do laudo pericial apresentado nos autos s fls. 168 volume 2, onde fica
comprovado o procedimento adotado para amostrar o universo:
"6.1. - Tipo do inventrio: por amostragem
Face a homogeneidade existente na tipologia florestal que recobre a propriedade, detectada no estudo
aerofotogramtrico e levantamento preliminares no local, as amostras foram locadas espalhadamente pelo
imvel escolhendo-se os locais onde o acesso era possvel (grifo nosso). As amostras, possuem reas de 1.000
m2 cada, apresentando a forma retangular de 20m x 50 m.".
Ressalte-se que diante da afirmativa, acima grifada, feita pelo Engenheiro que elaborou o inventrio florestal, o
perito tinha elemento de convico suficiente para desqualificar, de imediato, o inventrio proposto.
O procedimento de determinao das amostras foi viciado na origem fazendo com que os nmeros e valores
gerados no tenham qualquer garantia de confiabilidade. Esse fato caracterizou um erro elementar de
procedimento, inaceitvel para um laudo pericial, tornando os nmeros apresentados desprovidos de qualquer
valor estatstico.
Note-se que em nenhuma parte do laudo o perito referencia ou localiza as "amostras espalhadas"
impossibilitando qualquer aferio dos dados apresentados, caracterizando outro erro de procedimento.
H que se considerar ainda que o estudo aerofotogramtrico citado deveria ter sido utilizado como ferramenta
auxiliar na elaborao do inventrio. Assim, a diviso da rea em alguns estratos homogneos, como por
exemplo separando as reas planas das de grande declividade, onde a ocorrncia e disperso das espcies so
diferentes, faria com que as amostras pudessem ser corretamente posicionadas, melhorando sua representao do
universo da populao.
O mapa planimtrico da propriedade na escala 1:20.000 apresentado nos autos s fls 228 apenas um "croqui"
da rea, no permitindo nenhuma aplicabilidade diante das necessrias precises cartogrficas. Estranhamente,
em nenhum momento foi mencionado o emprego de folhas topogrficas oficiais do Estado de So Paulo, na
escala 1:10.000, elaboradas pelo Instituto Geogrfico e Cartogrfico, disponveis desde 1977. Essas bases
cartogrficas ofereceriam a preciso compatvel com o trabalho pericial, ao contrrio da carta 1:50.000 que foi
utilizada.
2.7.2) Da desconsiderao da legislao florestal poca (1985)
Independentemente da rea objeto da ao estar, ou no, inserida nos limites do Parque Estadual da Serra do
Mar, pesava sobre os imveis rurais daquela regio, restries legais que deveriam ser consideradas.
Era fundamental que fosse feita uma estratificao da rea do imvel que considerasse as restries legais, tendo
em vista que luz da legislao da poca de ingresso da ao, cada rea (ou grupo de reas) tinha uma forma de
manejo regulamentada, sendo diferente, portanto, o fruto da explorao de cada uma e tambm o respectivo
rendimento passvel de ser auferido.
A classificao das reas com suas respectivas formas de manejo, adotadas poca, so apresentadas no quadro
a seguir:
Quadro 6 - Classificao das reas segundo a legislao da poca.
rea: Terras de culturas compreendidas s j desbravadas
Manejo permitido: Uso de acordo com as classes de capacidade de uso
Valor potencial: reas mais valiosas quando planas e de fertilidade elevada
rea: Terras de Pastagens
Manejo permitido: Uso de acordo com as classes de capacidade de uso
Valor potencial: reas em geral mais valiosas que as cobertas com florestas nativas, porm menos valiosas que
as de culturas
rea: Florestas Nativas
Manejo permitido: Era permitida a explorao corte raso, ressalvadas as reas de reserva florestal obrigatria,
as de preservao permanente e aquelas cuja declividade estava entre 25 e 45
Valor potencial: reas mais valiosas dentre as florestadas, porm menos que as de pastagens
rea: Declividade entre 25 e 45 (art. 10 do Cd. Florestal)
Manejo permitido: Nas reas com essa declividade s poderia ser praticada "extrao racional de toras" ,
portanto caracterizando regime de manejo de rendimento sustentado
Valor potencial: reas com valores superiores s de preservao permanente (que no podiam ser exploradas),
porm valor menor que as demais, j que suas condies de declividade so extremamente desfavorveis a
atividade agropastoril
rea: Reserva Florestal Obrigatria {na Mata Atlntica era de 50% da rea da propriedade (art. 16 do Cd.
Florestal)}
Manejo permitido: Em tese poderia ser utilizada sob regime de manejo de rendimento sustentado
Valor potencial: reas cujo valor situava-se entre as que poderiam ser exploradas corte raso e aquelas cuja
declividade estavam entre 25 e 45
rea: Preservao Permanente (artigo 2 do Cd. Florestal)
Manejo permitido: No era permitida a explorao
Valor potencial: reas de menor valor em relao s demais
rea: Outras
Manejo permitido: Essas terras compreendem as de estradas, carreadores, construes, audes, etc.
Valor potencial: Normalmente essas reas encerram os valores das terras que as circundam
Do quadro apresentado nota-se que todas as terras tem valor, contudo, em funo das suas condies especficas,
os valores podem e devem ser diferenciados.
No entanto, a estratificao foi ignorada imputando-se um valor genrico para toda a rea coberta por floresta.
Esse procedimento inaceitvel quando se deseja calcular a possibilidade de auferir renda, principalmente para
propriedades com dimenses avantajadas, admitindo-se que o volume e respectivo valor da madeira explorvel
seria o mesmo para reas extremamente diferenciadas.
Os mapas apresentados no Anexo 4 exemplificam apenas a estratificao referente declividade (Art. 10 e Art.2
alnea "e" da Lei 4.771/65) e proteo das margens dos rios (Art.2 da mesma Lei, alnea "a") que deveria ter
sido adotada.
2.7.3) Das espcies relacionadas no inventrio, sua disperso e distribuio na floresta.
A Mata Atlntica possui alta diversidade biolgica com o padro de distribuio das espcies determinado, em
geral, pela latitude, longitude e altitude e, em particular, pelos micro-ambientes locais, no podendo de maneira
nenhuma ser considerada homognea. Exemplo clssico a distribuio geogrfica do pau-brasil (Caesalpinia
echinata Lam.) tpico de Mata Atlntica, que ocorria do nordeste brasileiro at o Estado do Rio de Janeiro, no
havendo registro de sua ocorrncia natural do Estado de So Paulo para o sul.
A aparente homogeneidade da vegetao referida pelo executor do inventrio florestal deve-se metodologia
inadequada e amostragem equivocada.
Na tabela 01, do inventrio apresentado pelo perito, contida s fls. 176 ("Relao das espcies madeireiras de 1
e 2 classes encontradas nas amostras do inventrio florestal"), so citados 28 nomes populares de plantas e
correlacionados com nomes cientficos de espcies ou gneros de plantas, no apresentando nenhuma explicao
de como foi feita a identificao. Segundo a bibliografia citada (referncia n4 - Manual de Identificao das
Principais Madeiras Comerciais Brasileiras - chave de classificao), seria necessrio retirar amostras da madeira
(lenho) para identificao, visto que tal mtodo baseia-se na anlise anatmica da madeira. No h informao se
estas amostras foram feitas, ou se foi utilizado outro sistema de classificao.
A identificao de plantas pelo nome popular inadequada e no confivel, pois alm de um nome poder ser
utilizado para vrias plantas, uma planta pode ter vrios nomes ou o mesmo variar de regio para regio. A
utilizao de nomes populares e mesmos de nomes comerciais de madeiras, pode levar a erros de identificao,
sendo os mais freqentes: erro devido presena de caractersticas semelhantes entre espcies diferentes; uso de
nome de espcies j conhecidas em espcies desconhecidas e erro devido ao uso de uma caracterstica da planta
ou da madeira, como sendo o seu nome.
Para um tcnico, uma planta s est identificada quando reconhecida pelo seu nome cientfico. Assim, em
qualquer lugar do mundo, com certeza, estaremos falando da mesma planta. Por exemplo: a espcie Caesalpinia
echinata Lam.. Conhecemos o gnero (Caesalpinia), o epteto especfico (echinata) e o autor (Lam.), ou seja, o
botnico que pela primeira vez descreveu a planta como espcie nova para cincia. Essa descrio feita com
base em uma amostra herborizada da planta (excicata) que foi designada como typus (material que deu base
descrio da planta) e est depositada em instituio oficial (Herbrio). Por fim, feita a diagnose (descrio da
planta em latim), o botnico efetivamente publica a sua descoberta.
Um gnero pode ter vrias espcies. A abreviatura "sp" utilizada quando se conhece o gnero ao qual a planta
pertence, mas no se conhece a espcie. Por exemplo: a rvore conhecida como Ip roxo a Tabebuia
avellanedae Lorentz ex Griseb., onde o primeiro nome "Tabebuia" se refere ao gnero e o segundo nome
"avellanedae" espcie. Uma das espcies o Ip amarelo a Tabebuia pulcherrima. Logo quando nos
referimos a Tabebuia sp, estamos englobando todas as espcies de Tabebuia, quer seja o Ip roxo, o amarelo, o
rosa, o branco, ou outras espcies menos populares, que no caso das Tabebuias somam cerca de 100. Como as
plantas so diferentes, a qualidade da madeira tambm o , podendo ser parecida quando comparada com outra
do mesmo gnero, ou absolutamente distinta.
Feitas estas consideraes, verifica-se que o contedo da tabela n 01 no aceitvel, pois apresenta vrios
problemas, entre os quais questiona-se a classificao das madeiras em 1 e 2 categorias, sem o conhecimento
das espcies, e quais foram os critrios de identificao utilizados.
A utilizao de nome popular para identificao das espcies levou a erros na listagem, apresentando espcies
para as quais no h registro de ocorrncia natural no Estado de So Paulo ou, mesmo ocorrendo naturalmente
no Estado, pertencem a outras tipologias vegetais que no a Mata Atlntica de encosta, ou ainda so raras, ou
tm distribuio restrita determinadas condies, portanto no podem estar "uniformemente" distribudas pela
propriedade.
A seguir descrevemos alguns dos principais erros encontrados:
ANGELIM - Vataireopsis araroba (Aguiar) Ducke
Conforme pode-se verificar na prpria bibliografia referida pelo autor do inventario florestal, essa
espcie ocorre em Minas Gerais e Esprito Santo, no havendo registro de sua ocorrncia natural em
So Paulo;
ARATICUM - Anona sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
BICUIBA - Virola sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
BOLEIRO - Crataeva tapia L.
Espcie encontrada na restinga do Rio de Janeiro no havendo referncia para sua ocorrncia na floresta
de encosta, no podendo ser considerada de distribuio uniforme pela floresta;
CANELAS - Ocotea sp. e Nectandra sp.
Espcies no identificadas, no podendo ser classificadas como de primeira ou segunda categoria;
CAUBI - Newtonia glasiovii (Harms) Bukart
espcie de ocorrncia rara que ocorre nos terrenos midos de matas originais, com pouco aclive e de
drenagem lenta (Flora Ilustrada Catarinense), no podendo ser considerada de distribuio uniforme na
floresta;
CEDRO - Cedrela sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
FIGUEIRA - Ficus nymphaepholia P. Miller
Espcie de ampla distribuio na Amaznia e Brasil Central, mas no referida para a Mata Atlntica;
GABIROBA - Campomanesia corymbosa - Nome atual: Campomanesia pubescens (A. P. De Candolle)
Berg.
Espcie de Cerrado;
GUARAPICICA - Vochysia laurifolia Warm.
Espcie de Mata Atlntica, mais comum no Vale do Ribeira - Sul do Estado de So Paulo, onde ocorre
formando pequenos macios, nas capoeiras altas de plancie e incio de encosta, no podendo ser
considerada de distribuio uniforme na floresta;
IMBIRA - Lonchocarpus guilleminianus (Tul.) Malme
Espcie de mata semi decdua (interior do Estado de So Paulo). No ocorre na Mata Atlntica de
encosta;
IMBIRUSSU - Daphnopsis sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
IP - Tabebuia sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
LEITEIRO - Brosimum sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
MAMONINHO - Esembeckia sp.
Espcie no identificada, no podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;
MILHO COZIDO - Maprounea guianensis Aubl.
referida para a Amaznia e para o Esprito Santo;
PEROBA - Aspidosperma polyneuron Muell. Arg.
No Estado de So Paulo comum na regio sudoeste, ao longo da Bacia do Rio Paran. No ocorre na
Mata Atlntica de encosta;
SANGUE ALDRAGO - Pterocarpus violaceus Vog.
Ocorre na Mata Atlntica, nas vrzeas e incio de encostas, no podendo ser considerada de distribuio
uniforme na floresta;
PALMITO - Euterpe edulis Mart.
Tambm no apresenta distribuio uniforme, mais frequente na plancie costeira em fundos de vales
e nos morros, at meia encosta.
Como na identificao das espcies foram constatados vrios erros, a distribuio em madeiras de 1 e 2
categorias constante do laudo tambm fica prejudicada, pois uma madeira de 2 pode ter sido erroneamente
classificada como de 1 ou vice-versa.
Silva e Leito Filho (1982) efetuaram levantamento fitossociolgico na Mata Atlntica de encosta em Ubatuba,
rea preservada da Estao Experimental do Instituto Agronmico, com coletas de material botnico (as
amostras se encontram depositadas nos Herbrios da Universidade de Viosa - MG e da UNICAMP). Esse
levantamento apresentou composio florstica bastante diversa do inventrio florestal apresentado pelo perito.
Constatamos que das 123 espcies encontradas em hum hectare pela equipe dos pesquisadores supracitados,
apenas 5 espcies e 7 gneros (com espcies diferentes) so comuns ao inventrio florestal.
A discrepncia entre o levantamento fitossociolgico e o laudo pericial confirma que as informaes de
ocorrncia, identificao e disperso das espcies contidas no laudo, so absolutamente inconsistentes, indicando
que no foi realizado nenhum procedimento tcnico de identificao botnica.
Diante do exposto fica evidente que o perito incorreu em erro grave ao identificar espcies no ocorrentes na
Mata Atlntica, prejudicando qualquer avaliao da decorrente.
2.7.4) Dos erros de clculo constantes do inventrio florestal.
Ao analisar os clculos do inventrio foi constatada a expressiva presena de 36 erros aritmticos que
comprometem a consistncia da avaliao do imvel em questo.
Independentemente da influncia desses 36 erros aritmticos no resultado final da percia, sua simples ocorrncia
denota que tal trabalho foi realizado sem o devido rigor tcnico, nem tampouco passou por uma reviso, que
poderia identificar erros to elementares.
O Quadro 7 apresenta as incorrees mencionadas:
Quadro 7 - Resumo dos erros aritmticos.
PGINA3 TABELA INFORMAO
178 03 soma incorreta do no de rvores / espcie:
Ararib = 24 (e no 25)
Boleiro = 18 (e no 19)
Guarapicica = 5 (e no 4)
total = 500 (e no 501)
soma incorreta do no de rvores / amostra:
amostra 01 = 30 (e no 31)
amostra 12 = 21 (e no 20)
amostra 13 = 22 (e no 23)
180 05
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 2 = 1,54 m3 (e no 1,67)
rvore no 12 = 2,58 m3 e no 0,33)
rvore no 15 = 0,63 m3(e no 0,83)
rvore no 23 = 0,45 m3(e no 1,70)
181 06
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 3 = 0,38 m3(e no 0,45)
rvore no 17 = 0,48 m3(e no 0,38)
rvore no 27 = 0,48 m3(e no 0,49)
182 07
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 2 = 0,38 m3(e no 6,25)
rvore no 17 = 0,99 m3(e no 1,92)
rvore no 20 = 0,95 m3(e no 0,79)
183 08
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 1 = 1,10 m3 (e no 0,48)
rvore no 11 = 0,58 m3(e no 0,45)
rvore no 30 = 12,06 m3(e no 4,71)
rvore no 34 = 2,34 m3(e no 0,78)
185 10
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 14 = 0,76 m3(e no 0,66)
rvore no 21 = 0,36 m3(e no 0,50)
rvore no 35 = 0,34 m3(e no 0,26)
186 11
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 3 = 0,38 m3(e no 0,98)
rvore no 21 = 5,28 m3(e no 5,22)
187 12
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 20 = 0,45 m3(e no 0,41)
189 14
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 10 = 2,31 m3(e no 1,61)
rvore no 22 = 3,93 m3(e no 3,97)
190 15
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 22 = 0,63 m3(e no 0,12)
191 16
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 6 = 1,09 m3(e no 0,83)
rvore no 24 = 0,51 m3(e no 0,60)
194 19
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 12 = 0,61 m3(e no 1,61)
195 20
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 21 = 0,43 m3(e no 0,23)
197 22
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 7 = 0,73 m3(e no 0,70)
198 23
clculo incorreto do volume / rvore da
amostra:
rvore no 13 = 1,23 m3(e no 1,18)

2.7.5) Do volume de produtos florestais apresentados pelo perito.
O perito judicial tambm atuou na ao de indenizao movida contra a Fazenda do Estado pelo Senhor
proprietrio 14, antigo proprietrio de uma das reas que, segundo o mapa apresentado no laudo, est sobreposta
rea objeto do presente processo.
Naqueles autos (processo n 109/82 - Comarca de Cunha) o perito entendeu desnecessrio elaborar um
inventrio florestal, valendo-se das informaes de outro, elaborado para o processo 892/79 da 2 vara da
Fazenda Estadual, ao de indenizao contra a Fazenda do Estado movida pelo proprietrio 4, assim relatando
s fls. 171 e 172, do processo 109/82:
"A utilizao desse levantamento florestal decorreu da especial circunstncia constatada pela percia que
vistoriou, nesse detalhe, ambos os imveis, encontrando grande semelhana, ou mesmo identidade entre eles e
nos demais processos j referidos diz respeito, tanto cobertura florestal, como tambm na concentrao de
espcimes de madeira comercializveis existentes nesses imveis.
Essa semelhana facilmente justificvel, porque, ambos os imveis, o tratado nesses autos e aquele do Vale do
Rio Manso, se situam no mesmo macio da cordilheira da Serra do Mar, sendo insignificante a distncia de 60
Km entre eles, no que diz respeito formao vegetal."
Porm, apenas para efeito de argumentao, se tal afirmao pode ser considerada razovel, a comparao entre
os volumes de madeira obtidos nos inventrios da propriedade 4 e da Autora demonstram a completa
discrepncia entre os valores dos inventrios florestais.
Antes da comparao, esclarecemos que para o clculo do volume de madeira comercializvel, em p na floresta
(regime de matagem), necessrio aplicar os fatores de correo5 quanto forma e casca.
O quadro a seguir apresenta algumas comparaes entre os inventrios da propriedade 4 e da Autora, lembrando-
se que ambos foram apresentados pelo mesmo perito judicial e para parte da mesma rea em questo, j que,
segundo o mapa apresentado no laudo pela autora, a rea do Senhor proprietrio 1 sobreposta a rea do
presente processo.
Quadro 8 - Comparao entre os inventrios.
DADOS COMPARATIVOS AUTORA
PROPRIEDADE
4
Nmero mdio de rvores por ha com DAP superior a 10
cm
500 235***
Volume mdio de madeira expresso em m3/ha* 711,70** 167,56
* Sem aplicao dos fatores de forma e de casca
** Informao calculada atravs dos dados do inventrio florestal feito para o processo da Autora.
*** Informao calculada atravs dos dados do inventrio florestal feito para o processo da Propriedade 4.
Dos dados apresentados no quadro acima nota-se grande distoro em relao ao nmero mdio de rvores por
hectare e tambm entre o volume mdio de madeira.
O Grfico a seguir ilustra a comparao apresentada no Quadro 8:
Grfico 2 - Comparao entre inventrios florestais feitos em reas de Mata Atlntica.

Levantamento florestal6 feito em rea de Mata Atlntica no Parque Estadual Carlos Botelho, pelos Engenheiros
Dammis Heinsdijk e Joo C.C. de Campos, editado como "Programa de Manejo das Florestas de Produo
Estaduais" na revista Silvicultura em So Paulo - vol. 6 - nos fornece mais um parmetro do potencial de
produo da rea de Mata Atlntica, inclusive com a percentagem de cada produto da mata, apresentado no
quadro a seguir:
Quadro 9 - Levantamento Florestal feito no Parque Estadual Carlos Botelho.
VALORES APRESENTADOS
Volume
m3
Porcentagem**
Volume de madeira (m3/ha) com aplicao dos fatores de forma e
de casca (madeira comercializvel)
140 100%
Volume de madeira de primeira 43 30,7%
Volume de madeira de segunda 19 13,6%
Volume de lenha 58 41,4%
Volume de lenha da copa das rvores 20* 14,3%
* valor calculado admitindo-se a mesma converso de esteres em metro cbico utilizada para a lenha.
** calculado em relao ao volume total.
Tambm na literatura consultada no encontramos nenhuma referncia a to altos volumes de madeira por
hectare, como os indicados pelo perito.
Apresentamos a seguir, um grfico comparativo entre o inventrio de Carlos Botelho e o da Autora, referente aos
volumes de madeira por hectare, onde considerado o fator de forma, que demonstra a discrepncia a maior
apresentado no laudo da Autora.
GRFICO 3 - Comparao entre os inventrios florestais da Autora e Parque Est. Carlos Botelho

Nota-se claramente que o volume de madeira de segunda obtido atravs do inventrio da Autora , sozinho,
quase o dobro do volume total de madeira encontrado no inventrio de Carlos Botelho. Mesmo considerando o
provvel erro de classificao das madeiras de primeira e segunda no inventrio da Autora, a discrepncia acima
apontada no se justifica.
2.7.6) Dos valores imputados aos produtos florestais.
A origem da tabela que o perito utilizou para obter os preos est relacionada com a explorao de produtos
florestais em algumas reas pblicas administradas pelo Instituto Florestal, hoje rgo da Secretaria do Meio
Ambiente, poca da edio da portaria, vinculado Secretaria da Agricultura e Abastecimento do Estado de
So Paulo.
Tais reas so distantes dos contrafortes da Serra do Mar, distribudas pelo Planalto Paulista e, em sua grande
maioria, em timas condies de acesso, com boa infra-estrutura viria interna, alm de estarem situadas em
regies de relevo plano ou suave ondulado.
Assim, para utilizar-se daquela portaria, o perito judicial deveria adequar os valores s condies do imvel em
tela j que seu relevo era extremamente desfavorvel, as condies de acesso eram ruins, alm de no existir
infra-estrutura viria interna ao imvel.
Por outro lado, o valor utilizado para o produto florestal "lenha" est errado, sendo Cr$ 8.000,00/m3 e no Cr$
16.000,00/m3, pois no considerou a instruo contida na prpria portaria de atribuir o desconto de 50% quando
em regime de "matagem".
3) Da documentao comprobatria de domnio
3.1) Dos registros pblicos da propriedade
A equipe de trabalho, em uma primeira informao tcnica, manifestou-se indicando duas sobreposies rea
objeto da ao de indenizao, com base em cpia reduzida de planta planialtimtrica, adotada no laudo do
perito judicial.
Posteriormente em 16/06/97 a equipe teve vista aos volumes 2 e 3 do processo judicial, alm de receber no dia
19/06, da Procuradoria Geral do Estado, cpia de outros documentos que tratam do domnio da rea em questo.
Para subsidiar os trabalhos relativos questo da dominialidade da rea objeto da ao, foi efetuado
levantamento junto ao Cartrio de Registro de Imveis de Ubatuba. Foi realizada uma anlise da matrcula n
6.768 relativa ao imvel, junto ao Cartrio do Registro de Imveis da Comarca de Ubatuba, aberta no dia 26 de
setembro de 1978 em nome de Cia. Nessa matrcula j se constata a primeira irregularidade, pois muito
embora conste que a metade do imvel pertence ao primeiro proprietrio, Esplio de e esteja "transcrita" no
Livro 4-A, sob o n 935, no se trata, evidncia de transcrio, mas sim de inscrio, lanada no livro IV de
registros diversos, imprestvel para transmitir o domnio, estando assim rompida a cadeia sucessria do ttulo
aquisitivo, padecendo a matrcula em nome dos Autores de vcio insanvel, sendo portanto nula de pleno direito.
Acresce que na descrio do imvel contida na matrcula n 6.768 no h qualquer referncia a confrontantes,
como exigido na lei (Art. 225, da Lei n 6.015/73), alm do que verifica-se que a rea corresponde a uma
sesmaria com 6.600 (seis mil e seiscentos) metros de testada, por 13.200 (treze mil e duzentos) metros da frente
aos fundos, resultando numa rea retangular, como eram as sesmarias, com 8.712 (oito mil setecentos e doze)
hectares e no, como erroneamente consta da matrcula, com 13.322 (treze mil, trezentos e vinte e dois) hectares,
havendo a evidente erro aritmtico, restando igualmente imprestvel o ttulo apresentado pelos autores.
Dessa forma, seja pela falta de continuidade do registro, seja pelos evidentes erros materiais contidos nos atos
cartorrios, tudo minuciosamente esclarecido no trabalho, cuja cpia anexamos ao presente - Anexo 5, verifica-
se a indiscutvel invalidade dos ttulos apresentados pelos autores para comprovar seu domnio sobre a rea
objeto da ao, sugerindo-se que a Procuradoria Geral do Estado tome as providncias indicadas no corpo do
trabalho para o cancelamento dos registros e o reconhecimento da nulidade das matrculas e da transcrio dos
ttulos.
4) Outros documentos que tratam do potencial de aproveitamento do imvel
reconhecido pela autora
4.1) Das limitaes tcnicas para o uso da rea
Em 16 de julho de 1982, portanto 2 anos antes do ingresso da presente ao indenizatria, a Autora protocolou
junto ao Instituto Florestal ofcio solicitando certido onde fosse informado que o imvel estaria inserido nos
limites do Parque Estadual da Serra do Mar, para tanto juntou dois documentos:
a) Carta do INCRA CR(08) C915/82
b) Laudo elaborado pelo Engenheiro Agrnomo , em que constava uma planta de localizao.
Do laudo apresentado pelo citado engenheiro, cuja cpia da parte descritiva do mesmo encontra-se no Anexo 6,
destacamos:
Anlise das terras do imvel em estudo face Lei 4.771 - Cdigo Florestal
A) Cobertas por matas de Preservao Permanente - art. 2 alneas a, c, d, e: 3.800,00 ha;
B) Cobertas por matas em encostas com inclinao entre 25 e 45: 4.630,00 ha;
C) Terras planas e de inclinao inferior a 25: 5.016,00 ha.
A seguir transcrevemos os comentrios do engenheiro em relao ao total das reas constantes do item "C"
supracitado:
"Das terras planas, da ordem de 10% da rea total, cerca de 300,0 Ha constituem rea encharcada e/ou
inumdvel, sem possibilidade de drenagem a nvel da propriedade.
No fosse a existncia do Parque Estadual da Serra do Mar, ainda assim, por fora de disposies legais,
apenas 50% da rea acima, ou 2.508,00 ha (Lei 4.771/65 art. 16 alnea b e Portaria 13/66 item 3 do Servio
Florestal da Secretaria da Agricultura do Estado de So Paulo - Anexo VII e VIII) poderiam ser desmatados." .
Este fato de suma importncia para esclarecer que a referida Autora j tinha tomado conhecimento, de forma
espontnea, das limitaes tcnicas e legais impostas rea, mesmo relevando-se a criao do Parque.
A documentao citada consta do processo SMA n 41.222/97.
5) Concluso
As incoerncias e imprecises contidas no laudo, conforme a anlise apresentada, evidenciam sua total
inconsistncia tcnica, quer por informaes incorretas, quer pela omisso de elementos relevantes ou ainda pela
negligncia no tratamento dos dados necessrios para a correta avaliao. No entanto, antes de concluir sobre o
laudo pericial, importante ressaltar que os dois principais vcios apontados na anlise dominial, falta de
continuidade na cadeia sucessria do ttulo e ausncia de referncia s confrontantes, esta j exigida por lei (Lei
n 6015/73 art. 225 2), impe a invalidade do ttulo, independente de ao direta, tal como dispe o artigo 215
da mesma lei. No menos importante so os erros materiais apontados pelas diferenas de tamanho do imvel,
apresentadas no corpo do relatrio.
Diante do exposto, para que a ao possa se desenvolver a bom termo, necessrio dirimir os pleitos
judiciais e administrativos que pesam sobre o imvel (sobreposies), alm de esclarecer a questo
dominial, evitando que recursos pblicos venham a ser desembolsados indevidamente.
Em relao ao laudo pericial, a falta de correlao entre o ttulo dominial apresentado e a planta deveria ter sido
apontada pelo perito desde o incio dos trabalhos, suspendendo-se a realizao da avaliao at a elucidao da
questo.
Sem elementos para estabelecer a localizao precisa do imvel e sua correta dimenso, o laudo avaliatrio
optou, infundadamente, por considerar como correta a rea de 13.322 ha, que no encontra correspondncia em
qualquer descrio nos ttulos, como demonstrado.
Estas contradies no foram consideradas pelo perito. No entanto, tais elementos se fazem de fundamental
importncia, pois a localizao exata e a dimenso tambm exata so pontos de partida para uma avaliao
correta.
Exorbitou o perito em suas atribuies quando decidiu considerar, arbitrariamente, a maior rea como
sendo a correta, errando tambm em no levar este fato ao conhecimento do Juiz que o nomeou.
Tal deciso errnea tornou-se mais grave quando ao responder aos quesitos n 1 e 2 da autora, o perito afirmou,
peremptoriamente, que o imvel sub judice estaria compreendido dentro dos ttulos da autora e dentro do Parque
Estadual da Serra do Mar, exceto 77 ha (fls. 144 dos autos), omitindo, injustificadamente dos autos, informao
cabal para o desenvolvimento do processo.
Em relao s sobreposies de reas apontadas no corpo deste relatrio, avulta aquela referente do Senhor
proprietrio 1. Em primeiro lugar, pelo fato do perito nomeado ter sido o mesmo nas duas aes e, em segundo
lugar, por apresentar resultados extremamente dspares em relao ao volume madeireiro referente a mesma
cobertura florestal.
O fato do perito j ter vistoriado a rea por ocasio da ao do proprietrio 1 deveria ter sido informado,
imediatamente, ao Juiz da causa.
Assim, de maneira incompatvel com os procedimentos corretos que deveriam subsidiar o processo judicial, a
avaliao da decorrente restou comprometida.
No bastasse isso, a incontestvel quantidade de erros do inventrio florestal, evidenciados neste relatrio, tanto
os erros de procedimentos tcnicos quanto outros mais elementares, resultaram em erro material evidente,
demonstrado, principalmente, por relacionar espcies que no ocorrem na Mata Atlntica daquela regio, bem
como pelo superestimado volume de madeira indicado.
Isto posto, o inventrio apresentado fica invalidado, comprometendo, consequentemente, o valor total
sugerido para a indenizao do imvel.
Tambm o procedimento utilizado pelo perito de separar o valor da floresta nativa do valor da terra,
revelou-se equivocado tendo servido como base para a hiperavaliao da gleba, resultando no valor total
por hectare prximo a 30 vezes os valores correntes de mercado poca. S encontramos tal
procedimento nos processos de desapropriao direta ou indireta, gerando, quase sempre, valores
exorbitantes em detrimento do errio.
No obstante s normas aplicveis decorrentes da criao do Parque Estadual, esta rea j se encontrava afetada
por limitaes de uso amparadas em normas jurdicas, especialmente s advindas dos Cdigos Florestais de 1934
e 1965, e em recomendaes tcnicas de severas restries remoo da cobertura florestal e ao uso, a exemplo
daquelas indicadas pelas classes de capacidade de uso das terras.
A preocupao com a proteo do manto florestal das escarpas da Serra do Mar remonta ao perodo colonial,
quando em 26 de outubro de 1796, atravs da Carta Rgia e das Cartas Complementares de 13 de maro de
1797, j declaravam de "propriedade da Coroa todas as matas e arvoredos borda da costa ou de rios que
desemboquem imediatamente no mar, e por onde jangadas se possam conduzir as madeiras cortadas at as
praias".
Em 20 de junho de 1961, o Decreto Federal n 50.813, declarou protetoras as florestas, tanto de domnio pblico
como as de domnio privado, existentes ao longo da encosta Atlntica das Serras Geral e do Mar.
A criao do Parque Estadual da Serra do Mar veio apenas efetivar a consolidao das medidas de proteo
anteriormente definidas de forma abrangente, estabelecendo seus limites geogrficos.
No caso em tela, o gravame sobre as terras revestidas por florestas nativas, e consequentemente sobre o seu valor
econmico, perfeitamente pertinente e inclusive corroborado pelo documento apresentado em 1982 ao Instituto
Florestal pela prpria interessada, onde pretendia a iseno do Imposto Territorial Rural sobre aquele imvel.
Nesse documento, a autora, de forma expontnea e inequvoca, reconhece as limitaes de explorao e de uso
da rea, fatores que deveriam estar refletidos na fixao do justo valor da propriedade.
Numa correta avaliao, todas as reas, inclusive as que sofrem restries de uso impostas pelas recomendaes
tcnicas e restries legais, devem ser adequadamente valoradas e indenizadas. Se no se pode admitir o "puro e
simples" confisco de terras particulares cobertas com floresta nativa, com igual razo no se pode admitir que
elas sejam comparadas, e colocadas numa situao superior, s melhores terras produtivas do pas (acrescidas de
suas culturas e benfeitorias), rompendo-se o limiar do justo valor, levando a enriquecimento indevido do
patrimnio particular em detrimento do patrimnio da coletividade.
No bastasse o dano irreparvel ao errio, a comprometer irremediavelmente os necessrios investimentos
do Estado em outras reas de prestao de servios pblicos, as indenizaes milionrias, incompatveis
com o justo valor da propriedade privada previsto na Constituio, acabaro por comprometer
igualmente a implementao da Poltica Nacional de Meio Ambiente, principalmente no que diz respeito
implantao dos Espaos Territoriais Especialmente Protegidos, indispensveis para assegurar a
biodiversidade e a garantia da qualidade de vida da presente e futuras geraes, tal como impe expressa
disposio contida no artigo 225 da Carta Magna e nos Tratados e Convenes internacionais firmados
pelo nosso Pas.
o que temos a relatar.
SO PAULO, 03 DE SETEMBRO DE 1997.
Ana Fernandes Xavier
Gegrafa - Analista de Recursos Ambientais
Augusto Miranda
Advogado - Assessor Tcnico
Claudete Marta Hahn
Eng.Agrnoma - Assessora Tcnica
Elisabete Aparecida Lopes
Biloga - Pesquisadora Cientfica II
Hlio Yoshiaki Ogawa
Eng.Agrnomo - Pesquisador Cientfico V
Leonam Bueno Pereira
Economista - Analista de Recursos Ambientais
Luiz Concilius Gonalves Ramos
Eng.Agrnomo - Diretor Tcnico
Paul Frans Bemelmans
Eng.Agrnomo - Pesquisador Cientfico IV
Paulo de Mello Schwenck Jnior
Eng.Agrnomo - Assessor Tcnico
Ricardo Leonel Drcole
Eng.Florestal - Assessor Tcnico
6) Termo de encerramento
Este documento, Relatrio sobre a Avaliao na Ao de Indenizao da ( A Autora), processo n. 158/85
UBATUBA, contm 66 (sessenta e seis) pginas e 6 (seis) anexos, devidamente rubricados.
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