INFORME CALLE CABESTREROS n14

OBJETO DEL INFORME

Anlisis de las actuaciones subsidiarias realizadas para la estanqueidad y estabilidad
estructural en el periodo entre 2009/2013 y estado actual del edificio sito en C/ Cabestreros n
14.

ARQUITECTO AUTOR DEL INFORME

Pablo Farfn Manzanares Colegiado N 14.397

CARACTERSTICAS GENERALES DEL EDIFICIO

Se trata de un edificio de viviendas de tres plantas ms baja. Edificio de forma rectangular con
fachada principal a la Calle de Cabestreros, formado por 3 crujas paralelas a la fachada y una
cuarta de menor luz correspondiente al antiguo corredor, estando este actualmente cerrado y
convertido en la fachada norte del edificio con vistas a un patio interior compartido con el
inmueble de Calle del Oso 19.

La estructura del edificio es de muro de ladrillo en fachada y muros de yesones con entramado
de madera en el resto del edificio. Sobre estos muros de carga apoya el forjado de madera y
entrevigado de bovedillas de yesones.

La cubierta tradicional a dos aguas de par e hilera soportada en pares de madera con cubricin
de teja cermica se ha sustituido por una de estructura de acero, quedando parte sin terminar y
cubierta por una lona.

Varias de la viviendas se encuentran macladas con las del edificio de calle del Oso 19,
compartiendo estructura vertical.

CIRCUNSTANCIAS URBANSTICAS

El edificio se encuentra segn el Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid en la Norma
Zonal 1, Grado 2; en cuanto a los grados de proteccin, tiene un Nivel de Proteccin 3, con
un grado de proteccin Parcial.

Se debe aadir que est incluido en Conjunto Histrico de la Villa de Madrid, y con Proteccin
Arqueolgica, Z.P.A. del Recinto Histrico; con un Rango Superior al estar incluido dentro de
Entorno de Monumento.

Segn Anlisis de la Edificacin del PGOUM, este inmueble posee reas y elementos
arquitectnicos de restauracin obligatoria como son la fachada, la caja de escalera y el
corredor del patio.
Tambin, todo el cuerpo construido es considerada rea y elemento arquitectnico protegido y
por lo tanto competencia de la Comisin Institucional para la Proteccin del Patrimonio
Histrico, Artstico y Natural del Ayuntamiento de Madrid, la CIPHAM.



ANTECEDENTES

Orden de Ejecucin cursada por Disciplina Urbanstica para la Reparacin General de
la Cubierta as como humedades producidas por estas con fecha 29 Agosto 2008
(Anexo 1).

Acta de Inspeccin Tcnica Departamento de Control de la Edificacin que describe
filtraciones en cubierta y grietas en muros con fecha 04 Mayo 2009 (Anexo 2)
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Comunicacin de Resolucin con orden de reparar cubierta, humedades y grietas
emitida por el Servicio de Conservacin y Edificacin Deficiente de la Direccin General
de Ejecucin y Control de la Edificacin con fecha 18 Setiembre 2009 (Anexo 3).

Acta de Comienzo de Obra por ejecucin subsidiaria por parte del Servicio de
Conservacin y Edificacin Deficiente del Departamento de Intervencin en la
Edificacin con fecha 25 setiembre 2009 (Anexo 4) con las siguientes obras a realizar:

-Revisin generalizada de la cubierta en las zonas no reparadas, haciendo hincapi en la
estanqueidad y estabilidad estructural de la misma, pudiendo ser necesario el desmontaje de
una parte de ella o su totalidad y, por tanto, la reposicin de la misma, al ser los bajo
cubierta viviendas habitadas.
-Apertura de calas generalizadas en la finca para conocer el estado de la estructura de madera.
-Revisin de forjados
-Apertura de calas en locales comerciales
-Adopcin de medidas de seguridad necesarias derivadas de chequeos y revisiones
anteriormente citadas.


Certificaciones de la obra, con fechas de Noviembre de 2010 a Febrero de 2011 por
parte de la contrata U.T.E. Coarsa, siendo el importe de la misma de 310.909,42 !

Acta de Finalizacin de Obra con fecha 2 de Junio de 2011 (Anexo 5) con las
siguientes obras realizadas:

-Revisin de estructura
-Apeo de elementos daados
-Revisin de saneamiento
-Sustitucin de cubierta

Proyecto de Reparacin redactado por los tcnicos municipales Directores de la obra
por va sustitutoria que recoge las actuaciones ya realizadas ms otras de
consolidacin del edificio subordinado al Ejecucin Subsidiaria con expediente
7111/2009/17699 (Anexo 6)

Aprobacin del Proyecto para la Realizacin de Obras de Reparacin en la calle
Cabestreros n 14 por importe de 739.516,39 ! (Anexo 7)

Informe Estado Actual Vivienda firmado por el arquitecto Juan Antonio Hernndez
Garca y visado por colegio correspondiente con fecha 16 de Julio de 2012.

Informe sobre goteras en edificio elaborado por el rea de Gobierno de Seguridad y
Emergencias del Ayuntamiento de Madrid con fecha 23 de Febrero de 2013 detectando
las siguientes problemas en al cubierta (Anexo 8).













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ASPECTOS PREVIOS: EL EDIFICIO, SU NIVEL DE PROTECCIN Y SU VALOR PATRIMONIAL

Segn se desprende del estudio pormenorizado de la construccin las actuales fincas de Oso
19 y Cabestreros 14 forman parte de un solo edificio con fachadas a ambas calles como as
reconocen en la Memoria del Proyecto de Reparacin los tcnicos municipales directores de la
obra por ejecucin sustitutoria y redactores del proyecto (Anexo 6). Varias son las pruebas
fsicas que atestiguan esta situacin:

-Galeras de saneamiento compartidas (Recogido en Anexo 6, pg. 3)
-Viviendas macladas entre un edificio y otro compartiendo estructura vertical (Recogido
en Anexo 6, pg. 3)
-Sistemas constructivos coincidentes muy poco comunes como las columnas labradas
de granito en planta baja que soportan los muros de carga mediante vigas madera
corridas de hasta 60X40 centmetros en algunas lneas de carga que indican que en un
pasado la planta baja era un gran espacio con columnas exentas de piedra, con paso
de carruajes y espacio abierto para animales (caballeriza).
-Muros portantes de yeso con entramado de madera (sin ladrillo salvo en fachada) con
forjados de bovedillas de yeso con viguetas de madera a hueco por macizo.
-Antiguo corredor en la 4 cruja ms estrecha (Recogido en Anexo 6, pg. 3) que se
abra al patio compartido con Oso 19.

Colunmas de granito
labradas, indica el valor
patrimonial de edificio y
su unin con Oso 19.











La documentacin obtenida de archivos y planos histricos tambin demuestra la tesis de que
se trata de un nico edificio, con documentos que se remontan al siglo XVIII, tratndose por
tanto de un edificio de gran valor patrimonial.

En la imagen de la izquierda se puede ver como la parcela
est unida desde 1757, dando la fachada principal a la calle
del Oso y la trasera a calle Cabestreros, con la entrada de
carruajes enfrentada a la travesa de Cabestreros.













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En el plano de la izquierda del siglo XIX se puede apreciar el edificio como uno solo, con la
planta que conserva actualmente.
El plano de la derecha extrado del Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid refleja el
nivel de proteccin, se puede ver como ya se consideran edificios diferentes con niveles de
proteccin distinto.

Esta situacin no tiene en cuenta el valor patrimonial e
histrico que supone conservar un edificio barroco del
siglo XVIII en relativo buen estado de conservacin,
hallndose adems en el entorno de un monumento y en
la calle donde trabajaron y vivieron los arquitectos ms
relevantes de la poca, como Pedro Rivera, nacido en calle
del Oso, y anteriormente la familia Churriguera, con su taller
ubicado en la misma calle.


Foto: Calle del Oso

Esto sita la construccin del edificio en 1730, segn el catlogo del Colegio de Arquitectos de
Madrid, y no en el XIX como se indica en la memoria del Proyecto y elevara su nivel de
proteccin dos categoras, de Nivel 3 Parcial (Cabestreros 14, Anexo 9) pasara a Nivel 2
Estructural (Oso 19, Anexo 10) y hace obligatorio tipos de actuacin mas respetuosas y
acordes con so valor patrimonial.


ESTADO ACTUAL TRAS ACTUACIN SUBSIDIARIA

El sistema constructivo peculiar de este edificio lo hace especialmente susceptible a
deteriorarse con la humedad al estar construido principalmente en yeso + madera, y no con
ladrillo + cal + madera como es habitual (lo que denota la importancia patrimonial del edificio)
El yeso es un material higroscpico, es decir que absorbe agua en forma de vapor o de lquido
de su ambiente. La exposicin a agua directa o a la humedad ambiente, bien sea por falta de
recubrimiento exterior como por falta de cerramientos o carpinteras puede causar daos
graves y deterioro generalizado.






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Cubierta

Realizadas varias visitas al inmueble se ha podido comprobar la existencia de goteras
generalizadas en la cubierta nueva realizada por ejecucin sustitutoria, encontrndose la zona
del faldn nor-este SIN CUBIERTA, tapada por una simple lona, sin estructura ni tablero,
producindose por estos motivos constantes humedades e inundaciones que pueden
estar causando daos graves a la estructura de madera tal y como lo demuestra el Informe
sobre goteras en edificio elaborado por el rea de Gobierno de Seguridad y Emergencias del
Ayuntamiento de Madrid con fecha 23 de Febrero de 2013 que detect los siguientes
problemas en al cubierta:

-En la mencionada finca (Cabestreros 14) se haba producido una balsa de agua formada en la
cubricin de lona que protege parte de la cubierta de una obra sin terminar. La acumulacin de
agua est produciendo goteras en los pisos inferiores y sobrecarga en la estructura.

-Efectuado el oportuno reconocimiento, el Servicio de Extincin de Incendios procedi a vacas la
balsa de agua, si bien la medida adoptada es una solucin temporal ya que volver a formarse.


Es decir, los propios servicios municipales de emergencias estn reconociendo que la
obra por actuacin subsidiaria de la cubierta entregada est sin terminar.





Por otro lado la colocacin de estructura metlica en la
cubierta en lugar de la madera original aumenta
considerablemente el peso de sta y los esfuerzos en la
estructura portante que no est preparada para ello. Se
considera por tanto una decisin inapropiada modificar el
sistema constructivo original por uno que supone mas
peso, mxime en un edificio con patologas estructurales.











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Viviendas planta 3 Int. Izq y 3 Int. Drch




Se ratifica el Informe Estado Actual Vivienda firmado por
el arquitecto Juan Antonio Hernndez Garca y visado
por colegio correspondiente con fecha 16 de Julio de
2012 en el que tras la descripcin de las dos viviendas
interiores situadas en planta 3 se califican las mismas
como de Inhabitables por las siguientes causas:

-Ausencia de separacin entre ambas viviendas
-No existe cubierta en la parte nor-este (lona)
-Desmantelamiento de baos y cocinas
-Falta de muros de cerramiento
-Ausencia de solado y acabados

El estado actual es el indicado en el informe,
observndose las marcas de entradas de agua antes
mencionadas.

(Foto Izquierda, bao 3 Ext Izqt inexistente)

Vivienda 3 Ext Izq

En a vivienda 3 Exterior Izquierda se observan
marcas de goteras sobre la estructura de acero
colocada, incluso la entrada de luz y aire por la
falta de cumbrera (Foto Izquierda)

Esta falta de cumbrera expone la vivienda a la
intemperie, permite la entrada de agua e impide
su correcta calefaccin, se considera por tanto
inhabitable.






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Goteras en vivienda 3 Exterior Izquierda


Fachada Patio





Patologa: En la fotografa de la izquierda extrada del Acta de Inspeccin Tcnica realizada por
tcnicos municipales el 04/05/09 se aprecia una sola grieta longitudinal que origina la
actuacin subsidiaria en dicha fachada de patio trasero.

Actuacin subsidiaria: Ha consistido en descubrir la estructura (entramado) del muro exterior,
retirando el recubrimiento que lo protega de la intemperie (Fotos derecha), tanto en las
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prtesis metlicas como en entramado de madera original. La exposicin al ambiente de los
elementos del muro pone en peligro la seguridad estructural y empeora considerablemente su
estado de conservacin por accin de la humedad, dilataciones diferenciales, oxidacin o el
ataque de insectos.

La realizacin de unas calas de esta envergadura, an siendo necesarias para un diagnstico
de las patologas, debe de conllevar un posterior tapado mediante alguna medida de proteccin
para evitar una rpida evolucin de patologas. Al ser un muro de entramado con relleno de
yeso (absorbe humedad) y no de ladrillo, tras varios aos de falta de recubrimiento y de
exposicin a la intemperie su estado puede haber sufrido un deterioro considerable.




Tambin se observan taladros realizados indiscriminadamente en la madera sana de los
forjados que se han dejado abiertos. La realizacin de estas calas ha de evitarse ya que hace
perder resistencia estructural, pero si se realizan, en ningn caso est justificado el dejarlos
abiertos ya que pueden ser la entrada para insectos xilfagos ya que aqu la madera no est
tratada.

Locales comerciales

El apeo de la estructura en planta baja por medio de castilletes de madera impide el uso
comercial del los locales. Una sustitucin funcional de los forjados deteriorados o la colocacin
de una subestructura me nos invasiva podra haber permitido el uso, considerndose excesiva
la actuacin ejecutada por actuacin sustitutoria.




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Valoracin de econmica de daos causados por la paralizacin de la obra sin
estabilizar el edificio por parte de la Actuacin Sustitutoria.

La actuacin no finalizada est causando daos en el edificio no pudindose considerar este
edificio como estabilizado. Los daos causados por esta falta de estabilizacin descritas se
valoran en:

Humedades Cubierta, inundaciones y goteras.

Deterioro de forjados en planta 3, tanto de viguetas de madera como de yesones por entradas
continuadas de agua por lona temporal, falta de cumbrera, falta de cerramiento y ausencia de
carpinteras:

-Sustitucin forjados con sntoma de perdida de capacidad estructural provocado por
humedades"""""""""".61,2 + 20 m2 (P3) x 25 % x 266 !/m2 = 5.400 !

-Tratamiento antioxidante de estructura de cubierta expuesta a la intemperie o en contacto
directo con el agua"""""""""""""""""""""""""..8.000 !
-Tratamiento de tableros de ripia afectados por la humedad"""""""..2.700 !

Valoracin 16.100 !

-Falta de recubrimiento en muros exteriores y entramado en general:
Prdida de la capacidad portante del macizado de yesones en muro de entramado por
absorcin de humedad.
Deterioro acelerado de las maderas ya deterioradas de por s.
Prdida acelerada de trabazn en entramado por dilataciones diferenciales.

Valoracin 15.000 !

-Alojamiento provisional de vecinos viviendas 3 Int Drch, 3 Int Izq y 3 Ext Izq
Alojamiento en vivienda de similares caractersticas para los vecinos desplazados por
inhabitabilidad de sus viviendas desde la fecha de entrega por parte de la actuacin subsidiaria
el 2 Julio 2011 hasta la fecha, 29 meses:

Se ha realizado un estudio de mercado de alquiler en la zona con viviendas de similares
caractersticas:

-Estudio en calle Carlos Arniches. planta 5. Embajadores, Madrid. Telf.: 625 030 338
42 m# - 530 !
-Piso en calle torrecilla del leal, 29. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 608 032 743
45 m# - 495 !
-Piso interior en calle cabestreros, 4. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 912 182 145
40 m# - 490 !
-tico interior en plaza general vara de rey, 4. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 652 826 865
37 m# - 700 !
-Estudio en calle Sombrerera. planta 1. Embajadores, Madrid Telf.: 912 994 136
28 m# - 500 !

Media alquileres = 543 !/Mes

Valoracin: 3 viviendas x 29 meses x 543 ! = 47.241 !

-Prdidas por lucro cesante en locales comerciales:

Se ha realizado un estudio de mercado de alquiler en la zona con locales comerciales de
similares caractersticas:
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-Calle Mesn de paredes. bajo. Embajadores, Madrid Telf.: 912 994 136
95 m# - 1200 !
-Calle Mira el ro baja, 19. bajo. Embajadores, Madrid Telf.: 667 694 901
80 m# - 1000 !
-Calle Ribera de Curtidores, 29. bajo. Embajadores, Madrid Telf.: 915 189 995
90 m# - 1200 !
-Calle Concepcin Jernima, 21. bajo. Embajadores, Madrid Telf.: 656 638 762
76 m2 - 1000
-Calle San Carlos, 17. bajo. Embajadores, Madrid Telf.: 918 003 289
80 m2 - 900 !

Media alquileres = 1.060 !/Mes

Valoracin: 2 Locales x 29 meses x 1.060 !/Mes = 61.480 !


Total valoracin de prdidas por entrega de edificio sin estabilizar""."""139.821 !



Subsanacin de patologas existentes

El edificio actualmente se encuentra apuntalado, con subestructuras de castilletes de madera
que apean los forjados que coinciden con las partes hmedas del edificio. Segn un anlisis de
las patologas encontradas y del sistema constructivo podemos deducir que los daos
encontrados en el edificio se deben a los siguientes factores:

-Mal comportamiento de la madera y el yeso, los materiales que compone la singular estructura
del edificio, en contacto con el agua. Son por tanto localizadas en los siguientes lugares:

1. Baos o cocinas con fugas en el saneamiento.
2. Red horizontal de saneamiento en planta baja
3. Goteras en cubierta que daan forjados de plata 3

-Dilataciones diferenciales de las prtesis de metlicas instaladas en la estructura de madera
en una anterior rehabilitacin. Estas dilataciones provocan fisuras en el recubrimiento de la
fachada por las que penetra el agua convirtindolas en grietas y acelerando el proceso de
deterioro. Localizadas en la fachada interior.

Observadas las patologas y sus indicadores podemos afirmar que es innecesaria la colocacin
de micropilotes generalizada que se propone por parte de Ayuntamiento, siendo mas acorde
con el entorno arqueolgico en el que se encuentra (Proteccin Arqueolgica, Z.P.A. del
Recinto Histrico; con un Rango Superior al estar incluido dentro de Entorno de Monumento)
una solucin menos radical como el recalce o la mejora de terreno puntual en los lugares
donde existieron fugas de agua.

La actuacin para devolver al edificio su seguridad estructural completa seguira las siguientes
fases:

1. Sustituir las instalaciones de saneamiento de las zonas hmedas con sntomas de
podricin, manchas de humedad o fecha excesiva en los forjados.
2. Revisar, reparar o sustituir la red horizontal de evacuacin de aguas (saneamiento) en
planta baja.
3. Reparacin de la cubierta garantizando su total estanqueidad.
4. Colocacin de muros de cerramiento en pisos interiores de planta 3 Drch e Izq,
incluidas carpinteras.
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5. Reposicin de elementos deteriorados por la humedad: Maderas del entramado y
rellenos de yesones, yeso y escayola y fibras vegetales, principalmente esparto.
6. Mejora de terreno o ampliacin de la cimentacin


Dado el especial sistema constructivo y sus caractersticas propias del siglo XVIII la manera
mas correcta de rehabilitarlo es usando los mismos criterios de construccin original, utilizando
tcnicas y materiales lo ms parecidos posibles: Yeso negro sin aditivos, escayola, madera y
fibras vegetales. Estos mtodos cumplen edemas con los preceptos de conservacin del
patrimonio fijados por la Comisin Institucional para la Proteccin del Patrimonio Histrico-
Artstico y Natural (C.I.P.H.A.N.)

Estimacin de coste de rehabilitacin del estado actual:

-Revisin y reparacin red horizontal saneamiento"""""""""".. 4.000 !
-Demolicin de trasds de ladrillo en planta baja""""18 m2 x 15 !/m2 = 270 !
-Retacado de muro medianero"""""""""""...18 m2 x 30 !/m2 = 540 !
-Reconstruccin de muro"""""""""""""...40 m2 x 36 !/m2 = 1440 !
-Mejora de terreno en cimentacin"""""""""""""""""..18.000 !

-Sustitucin forjados con sntomas de humedad y algn sntoma de perdida de capacidad
estructural".89,36 (P1) + 30,8 (P2) + 53,34 (P3)= 173,5 m2 x 266 !/m2 = 46.151 !
-Sustitucin de pies derechos"""""...6 x 3,10 m = 18,6 m x 300 !/ml = 5.580 !
-Sustitucin carreras y capiteles"""................................6 m x 300 !/ m = 1.800 !
-Reparacin muro exterior (reposicin de madera en entramado y reconstruccin de muro de
yesones, incluido revoco de proteccin transpirable medios auxiliares"...=40.000 !

-Reposicin de solados"""""""""""...""..173 m2 x 39 !/m2 = 6.747 !
-Instalacin de saneamiento completa en vivienda".."""..7 ud x 650 ! = 4.550 !

-Cubierta sin terminar mediante pares de madera, ripia y teja, incluidas limas encuentros y
cumbrera"""""""""""""""""""".""""""""...20.000 !


Total estimado de obras a realizar para devolver la seguridad""""...= 149.078 !






















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CONCLUSIN

Se considera que los certificados de fin de obra entregados no garantizan explcitamente la
estabilidad del edificio y su habitabilidad con lo que no son vlidos como tales.

No se ha cumplido con lo previsto en el Acta de Comienzo de Obra por Ejecucin Subsidiaria
por parte del Servicio de Conservacin y Edificacin Deficiente del Departamento de
Intervencin en la Edificacin con fecha 25 setiembre 2009 en el siguiente apartado de obras a
realizar:

-Revisin generalizada de la cubierta en las zonas no reparadas, haciendo hincapi en la
estanqueidad y estabilidad estructural de la misma, pudiendo ser necesario el desmontaje de
una parte de ella o su totalidad y, por tanto, la reposicin de la misma, al ser los bajo
cubierta viviendas habitadas.

Por lo tanto se ha dado por finalizada la obra el 2 de Junio de 2011 no presentando
estanqueidad ni estando repuesta la cubierta hecho que no solo impide la habitabilidad sino
que adems agrava la el estado del edificio y su seguridad, pudindose haber producido
nuevas patologas desde el momento de la entrega. Estas patologas sumadas a la
inhabitabilidad de viviendas y locales comerciales han supuesto unas prdidas econmicas a la
comunidad valoradas 139.821 !.

Que no se han tenido en cuenta consideraciones referentes al valor real patrimonial del edificio,
sustituyndose la cubierta de estructura madera original por una de estructura metlica mas
pesada. Dado el mtodo constructivo basado en madera y yesones no se recomienda el uso
de acero en este edificio sino madera, ya que el yeso y las estructura metlicas son
incompatibles.

Que la obra de estabilizacin por Actuacin Subsidiaria se ha realizado sin conocimiento real
por parte de los vecinos del alcance de la obra dado que el proyecto se entreg con
posterioridad a la certificacin final de obra.

Que la obra ejecutada en actuacin sustitutoria ha consistido en apear, apuntalar, hacer calas y
sustituir parte de la cubierta por un valor de 310.909,42 !, mientras que la reparacin real de
los elementos estructurales afectados y la subsanacin de la patologas que hubiesen dejado el
edificio rehabilitado, habitable y en perfecto uso hubiese sido considerablemente inferior:
149.078 !, no siendo su estado de ruina econmica actualmente.






En Madrid a 27 de Octubre de 2013








Pablo Farfn Manzanares
Arq. Col n 14.397