II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES

TASACION DE BIENES INMUEBLES

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMUN - REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD







ORGANIZA : MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION
Y SANEAMIENTO



LUGAR : AUDITORIO DEL COLEGIO DE INGENIEROS
DEL PERU-CONSEJO DEPARTAMENTAL DE
AREQUIPA



FECHA : 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010


EXPOSITOR


PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
ARQUITECTO
CAP 2132





1.0 DEFINICIONES PREVIAS



1.1


REA TECHADA
El rea encerrada por el permetro





de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios con
dobles o mayores alturas; y excluye la
proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectnicos elevados que no
constituyen techos.


1.2 REA LIBRE

En el primer piso, el rea resultante de la
diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso de la edificacin.
En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el rea ocupada y el rea
techada del piso correspondiente.


1.3 REA OCUPADA
El rea total del piso correspondiente que


1.4 EDIFICACIONES

Se entiende por edificaciones a las
construcciones o fbricas en general.
(ARTICULO II. A.03)



1.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Son obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes todas las que se encuentren
adheridas fsicamente al suelo o a la construccin,
y no puedan ser separadas de estos sin destruir,
deteriorar, ni alterar el valor del predio porque
son parte integrante y funcional de ste, tales como
cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques
elevados, instalaciones exteriores, elctricas y
sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros
de contencin, subestacin elctrica, pozos para
agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas
de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que
a juicio del perito valuador puedan ser calificadas
como tales.
(ARTICULO II. A.04)





1.6 COPROPIEDAD:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de
dos o ms personas en los derechos de propiedad
de una misma cosa, mueble o inmueble.


1.7 CASAS EN COPROPIEDAD:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas o de otra ndole y
servicios comunes.



1.8 CASAS EN QUINTA:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbano, que cuenta por lo menos, con
un pasaje de acceso desde la va pblica en
calidad de bien comn.

1.9 DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
o mixto,
ubicadas en una edificacin
cuenta con bienes y servicios






1.10 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN



Es el rgimen jurdico que supone la existencia de
una edificacin o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y
bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con
un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.



1.11 REGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y
COPROPIEDAD
El rgimen de Independizacin y Copropiedad
supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn, sujetas al
rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil.
Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.






6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN


6.1 VALOR DEL TERRENO
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es
un bien comn y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por
unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera:


a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional
del terreno que corresponda al porcentaje de
participacin que, segn los ttulos de propiedad
o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estn debidamente registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se
indique los porcentajes de participacin de cada
una de las secciones del bien, se prorratear el
valor total del terreno entre las secciones del
proporcionalmente al rea de
uso exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)




6.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn,
el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn
fijadas en el Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, debern considerarse tanto
las reas propias de uso privado, cuanto
las que le corresponden a la seccin por las
obras o reas techadas que son de uso
comn, de acuerdo con el porcentaje de
bienes comunes.
(ARTICULO II. F.38)


6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
En caso que no se pueda determinar el
valor de las reas comunes o no se conozca
el porcentaje que le corresponde a la
unidad inmobiliaria por valuar, el valor de
las reas comunes de la misma se
calcular en base al 15 % (quince por
ciento) del valor de la unidad inmobiliaria
de uso exclusivo.


correspondiente en aquellos
especiales.
(ART II. F.39)





6.4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE)


En la valuacin de las edificaciones (VE), se
incluir la totalidad de las construcciones
existentes tanto edificaciones principales como
las obras complementarias y las instalaciones
fijas y permanentes.


En el caso de la valuacin reglamentaria, el
rea Techada (AT) y los Valores Unitarios de
Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern los
valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estn vigentes a la
fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin
comercial, los que obtenga el perito como
resultado de su propio anlisis y estudio del
mercado inmobiliario de la zona, aplicando los
factores de depreciacin.


Depreciacin (D) por antigedad y estado de
conservacin, segn el material de construccin
predominante.


El valor de la edificacin (VE) se obtiene
valor similar


VE = VSN D







El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el
rea techada (AT) por el valor unitario de
edificaciones (VUE)


VSN= AT x VUE


La depreciacin (D) se determina tomando del valor
similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigedad y estado de conservacin que varia de
acuerdo al material de construccin predominante.


D = P/100 x AT x VUE


El valor de la edificacin ser el resultante de la
aplicacin de la siguiente formula:


VE = AT x VUE ( 1 P/100 )


Los porcentajes que se usan para el calculo de la
depreciacin aparecen en las tablas N 1 ,2 ,3 y 4,
segn sea el caso. El perito deber estimar y
justificarlos porcentajes de depreciacin que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como
muy malo un estado de conservacin, establecer a
valor
relativo, tal como seala el articulo
(ARTICULO II. D.31)








6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION


El valor total de la unidad independizada es la
Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que
le corresponde, ms el valor de la edificacin de su
uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes
que igualmente le corresponde.


VTP = VT + VE + VBC




(ARTICULO II. F.40)






CASO PRACTICO


Determinar con los siguientes datos el valor de
tasacin comercial del departamento N 201, que
forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en
la esquina formada por la calle X y por la Av.Y,
Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y
Departamento De Lima.


Valor Unitario de Edificacin: US$ 370.00/m2


Antigedad: 17 aos


Valores Unitarios de terrenos:
- Para la calle X : US$ 700.00/ m
- Para la Av. Y : US$ 900.00/ m


Porcentaje de Participacin para prorrateo: 25.70%
Estado de conservacin: Bueno























(b)




AV. Y
A=250.00 m2


VCUX= US$ 700.00/m2

VCUY= US$ 900.00/m2

a = 10.00

b = 25.00


(a)
CALLE X






AREA COMUN
PROYECCION VOLADO





Patio


DPTO. 101

A.O.= 70.00M2

A.T.= 64.00M2




Retiro
HALL-ESCALERA
Retir



Patio

DPTO. 102

A.O.= 70.00M2

A.T.= 64.00M2
DPTO. 202

A.O=A.T.= 74.00M2















DPTO. 201

A.O=A.T.= 74.00M2


o


HALL-ESCALERA


1 PISO
2 PISO



SOLUCION


1.- Valorizacin del Lote Matriz.


a.- Prorrateo del rea del lote en funcin a los
frentes


Para el frente a
S a = 10 x 250 = 71.42 m
35


Para el frente b
S b = 25 x 250 = 178.58 m
35
b.- Valorizacin de reas prorrateadas


Para el rea frente a
71.42 m x $ 700.00/ m = $ 49,994.00





178.58 m x $ 900.00/m 160,722.00
Total : $ (*)







c.- Valorizacin de terreno matriz considerando
como frente el lado a


250.00 m x US$ 700.00 /m = $ 175,000.00 (*)


d.- Valorizacin de terreno matriz, considerando
como frente el lado b


250.00 m x US$ 900.00 /m = $ 225,000.00 (*)


e.- Valorizacin de la prorrata del rea del
terreno matriz, correspondiente al
departamento 201


VT = US$ 225,000.00 X 0.257
VT = US$ 57, 825.00



2. Valor de la Edificacin


V.U.E.= $ 370.00/ m; D = 17%; AT =74.00 m
V.E = 74.00 m x $ 370.00/ m (1-17/100)
V.E = US$ 22,725.40


2.1 Valor de reas Comunes Techadas


V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15
V.A.C = $ 3,408.81


3.- Valor de obras complementarias
Se asumir que no existen.


4.- Valor total de tasacin del Dpto. 201
-Valor del Terreno $ 57,825.00
-Valor de la edificacin $ 22,725.40
-Valor de reas Comunes $ 3,408.81
Total: $ 83,959.21


SON: OCHENTITRES MIL
CINCUENTINUEVE DOLARES
.




VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE




PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL




SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL




LOCALIZACIN: Calle Francisco Bolognesi N 125,
Oficina N 1101, Distrito de
Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima.


FECHA DE TASACIN : 28 de Junio de 2008


VALORIZACIN : US $ 95, 000.00


PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS
CAP 2132







Lima , del 2008







VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE




I.- MEMORIA DESCRIPTIVA


01. PROPIETARIO
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL


02. SOLICITANTE
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL


03. OBJETO DE LA VALUACIN Determinar el
valor Comercial del inmueble, para los
fines requeridos por la entidad
solicitante.


04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN
28 DE JUNIO del 2008




05. REGLAMENTACIN EMPLEADA
Para la presente valuacin se han empleado, en
lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per; aprobado por R. M.
N 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007,
efectundose por el mtodo de Tasacin Directa,
la misma que corresponde a la determinacin
del valor de los componentes fsicos del
inmueble, inspeccin ocular del inmueble y de
su entorno, y toma de muestras fotogrficas.


07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101,
Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima


08 AREA DEL TERRENO
-El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m
-El porcentaje de participacin en el Terreno
matriz es de: 2.38%
-La prorrata del rea de terreno matriz que le
corresponde es de: 26.88 m





0.9 PERIMETRO
78.20 m.


10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
- Por el frente, en lnea quebrada de trece
tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m,
0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m,
0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m.
- Por la derecha entrando en lnea quebrada
de cinco tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m,
1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los
aires comunes.
- Por la izquierda entrando, en lnea quebrada
de once tramos que miden:3.20 m, 6.35 m,
0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m,
5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la
oficina 1102 y con aires comunes.
- Por el fondo , en lnea quebrada de veinticinco
tramos que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m,
0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m,
3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m,
0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m,
m;
colindando con los aires c










11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE


Se trata de una oficina ubicada en el piso
11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se
accede desde el primer piso a travs de un
rea comn de ingreso que conduce al hall
de distribucin, donde se ubica la escalera
de acceso a todos los niveles del edificio y
dos ascensores con capacidad para 8
personas cada uno.
La oficina consta de un ambiente amplio,
tres ambientes adicionales; uno de ellos
con bao; pasadizo y bao comn.


12. EDIFICACIN


-Cimentacin : Muros de contencin , zapatas,
escaleras, caja de ascensores,
cisterna y tanque elevado de
concreto armado.
-Estructura : Columnas y vigas de concreto
armado.
-Muros : De ladrillo king kong y
pandereta, segn el caso.
-Techos : Aligerado de concreto armado.
-Pisos : De baldosas cermicas y de
alfombras, segn ambientes.
-Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados,
con enchape de madera y con
enchape de maylica
decorativa, segn
ambientes.
-Contra zcalos : De madera
-Puertas : Puerta principal de madera
apanelada y puertas interiores
de madera contraplacada.
-Ventanas : Ventanas con accesorios
metlicos, sin
vidrios dobles
semidobles.






-Roperos : Closet de madera con
repisas y puertas
contraplacadas.
-Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.
-Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado , con
servicio de agua fra.
-Instalac. Elctricas: De tipo empotrado , con
servicio trifsico.
-Otras Instalaciones: Telfono ,
intercomunicador.
-Cobertura : De ladrillo pastelero


13. AREA TECHADA


180.33 m


14. ESTADO DE CONSERVACIN,
ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN


Estado de conservacin : Bueno
Antigedad de la construccin: 21 aos






15. TITULACION E INSCRIPCION


El inmueble se encuentra inscrito a favor del
propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del
registro de la Propiedad Inmueble de Lima.


16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO


El predio se encuentra ubicado en zona urbana de
uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.
Actualmente se usa como oficina.


17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS


Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta
con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes
pblicas y domiciliarias de agua, desage,
electricidad y telfono.



II. VALUACIN


a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinacin del valor unitario
comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio.
Segn los valores comerciales actuales y
a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la esquina formada por la
calle Francisco Bolognesi y por la Av.
Jos Pardo se le asigna un valor unitario
de terreno de US $ 1,200.00 /m.


Por lo tanto en aplicacin del artculo
II.F.37 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, tenemos:


VT = 26.88 m x US$ 1,200.00 /m






b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE


De acuerdo a las caractersticas constructivas y
de acabados de la edificacin y al cuadro de
valores unitarios Comerciales de edificaciones en
la Costa, se estima un valor unitarios de
edificacin de US$ 340.00/m (incluido el 5% por
ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al
rea techada respectiva y teniendo en cuenta el
factor de correccin por depreciacin , dan a la
edificacin el valor de:


VE =180.33 m x US$ 340.00/m x 0.83
VE =US$ 50,889.13


c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicacin del artculo II. F. 39 del reglamento
Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de
las reas comunes que le corresponde al predio
es:



d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), ser igual a la
sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el valor
de la edificacin (VE), mas el valor de los bienes
Comunes (VBC); o sea:


VTP = VT + VE + VBC
VTP = US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13 +

US$ 7,633.37
VTP = US $ 90, 778.50


e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP
Para determinar el valor comercial del Predio
Aplicaremos un factor de correccin de 1.05;
teniendo en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuacin ; por lo tanto:


VCP = VTP x 1.05
VCP = US$ 90, 778.50 x 1.05
VCP = US $ 95, 317.42; por redondeo:
VCP = US $ 95, 000.00
DOLARES A


7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD


7.1 VALOR DEL TERRENO


La valuacin de un lote de terreno urbano
que tenga frente a una va comn o a una
va de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del rea del
dominio exclusivo, ms el valor que le
corresponde de la va comn o va de dominio
privado en condominio.





7.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En este caso, el valor de la edificacin se
obtendr aplicando todas las
disposiciones que estn fijadas en el
Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, debern considerarse
las reas propias de uso privado.



7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
Para determinar, en principio, el valor de
las reas comunes y/o obras
complementarias de uso comn, se
seguir n la normatividad especificada
en el Reglamento Nacional de
Tasaciones. Posteriormente para
calcular la prorrata de este valor que le
corresponde a la seccin materia de
valuacin, se aplicar el porcentaje de
participacin sobre las reas y bienes
comunes correspondiente a la seccin
respectiva.


7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION
El valor total de la seccin independizada
es igual a la sumatoria del valor del
terreno del rea de dominio exclusivo,
ms el valor de la edificacin de su
seccin de propiedad exclusiva, ms la
prorrata del valor de la va comn o de
dominio exclusivo que le corresponde,
ms el valor de la parte proporcional de


igualmente le corresponde.


VTP = VT + VE + VVC + VBC



5



6
ZONA DE JUEGOS

AO= 480.00m2
7
AT= 80.00m2


8



9
4














8.00
10



11



12


15.00















4.50
P
A
S
A
D
I
Z
O

AT= 100.00 m2 8

2
d

1



15.00


CALLE X

VCUX= US$ 500.00/m2





Antigedad: 5 aos
Estado Bueno




DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m
a = 4.50m
d = 16.00m


SOLUCIN


CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)


SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3


SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVCUX = US $ 420.00/m




VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)


VALOR DE LA VIA COMUN (v't)


S1 = 4.5m x 64m

S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a
v't = 60.75 m2x US $ 500.00/m + 227.25 m2 x
US $ 500.00/m2 x 0.5
v't = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50
v't = US $ 87, 187.50


Prorrata del valor de la va comn correspondiente
al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
12
Pr = US $ 7,265.62


VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de
acabados de la edificacin de dominio exclusivo y al
cuadro de valores unitarios comerciales de
edificaciones en la Costa, se estima un valor
unitario de edificacin de US$ 400.00/m, el mismo
S = 8x 15m

S = 120.00m S < 3f

que aplicado al rea techada respectiva, da a la
edificacin el valor de:


VE =100.00 m x US$ 400.00/m x 0
VE =US$ 36,800.00





VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m
a = 4.50m
d = 32.00m


SOLUCIN


CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)


SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3


SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 32.00)
SVCUX = US $ 340.00/m




VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
S = 32x 15m

S = 480.00m S < 3f






Vt = US $ 163,200.00






VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de
acabados de la edificacin y al cuadro de valores
unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se
estima un valor unitario de edificacin de US$ 300.00/m,
el mismo que aplicado al rea techada respectiva, da a la
edificacin el valor de:


VE =80.00 m x US$ 300.00/m x 0.92
VE =US$ 22, 080.00


VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ)
VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00
VZJ= US$ 185, 280.00


VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)
Pasaje con piso de concreto, rea= 288.00 m2


VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90
VOC= US$ 7,776.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VBC= VCJ + VOC
VBC= US$ 193, 056.00









PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC)
PVBC = US$ 193, 056.00/ 12
PVBC= US$ 16, 088.00




VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP)
VTP = VT + VE + VVC + VBC
VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 +
US$ 16,088.00


VTP = US$ 110, 553.62
































MUCHAS GRACIAS!



























ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS


TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766
E-mail: akropolisrl@hotmail.com