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STJOTribunaldaCidadania
ConsumidoresbuscamaJustiaparadefenderseusdireitosnacompradeimveis
19/05/2013
O artigo 54 do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adeso, as clusulas sejam estabelecidas
unilateralmentepelofornecedordeprodutosouservios,semqueoconsumidorpossadiscutiroumodificarsubstancialmenteoseu
contedo.
Aregravaleparaocontratodecompraevendafeitocomconstrutoraparaaquisiodeimvel.Issopodeserumproblemaparao
consumidorseestenoconhecerseusdireitose,consequentemente,nosouberidentificarpossveisabusosporpartedaquela.
Em razo de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o nmero de demandas judiciais envolvendo
construtoras.ConfiraajurisprudnciadoSTJsobreotema.
Propagandaenganosa
DeacordocomoconsultorjurdicodoInstitutoBrasileirodeEstudoeDefesadasRelaesdeConsumo(Ibedec),RodrigoDaniel
dosSantos,muitosnosabemqueexisteumdocumentomemorialdeincorporaoquedescrevetodasascaractersticasdo
imvel inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, alm da cor da tinta das paredes. Esse documento pode ser
consultadoportodocandidatocompradeumimvel.
O consultor jurdico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato.
Inclusive, se no houver ressalvas quanto a projees artsticas com paisagismo e mveis em reas comuns, estas so
promessasqueintegramocontratodevenda.
Sobreesseponto,aQuartaTurmadoSTJjulgouumcasoemqueunidadesresidenciaisdoempreendimentodenominadoMeli
BarraConfortFirstClass,noRiodeJaneiro,demaisdeR$2milhescada,foramvendidascomoaparthotiscomservios(REsp
1.188.442).
Segundoorelatordorecursoespecial,ministroLuisFelipeSalomo,oprincpiodavinculaodapublicidaderefleteaimposioda
transparncia e da boaf nos mtodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou
serviosobrigasenosexatostermosdapublicidadeveiculada.
Atraso
UmadasqueixasmaiscomunsenfrentadaspeloJudiciriooatrasonaentregadosimveisvendidosnaplanta.Vrioscasosj
chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil so entregues com atraso. Todos os contratos
preveemumaclusula,quereputamosilegal,detolernciade180diasnaentregadoimvel,afirmouRodrigoDanieldosSantos.
Emsetembrode2011,aTerceiraTurmadoSTJdecidiuqueoatrasodetrsanosnaentregadeumimveladquiridonaplantano
configuroudanomoral.Adevoluointegraldasparcelaspagas,devidamentecorrigidas,suficienteparaindenizarosprejuzos.
Nohfalaremindenizaopordanomoralnaespcie,afirmouoministroMassamiUyeda,relatordoREsp1.129.881.
Ocontratodecompraevendacomaconstrutora,cujoobjetoeraumimvelsituadonoRiodeJaneiro,foicelebradoemnovembro
de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestaes durante o
tempoemqueesperavapelaentrega(quenemchegouaacontecer).
Diante disso, moveu ao de resciso contratual, cumulada com pedido de devoluo integral das parcelas pagas, bem como
indenizaopordanosmoralematerial.Ojuzodeprimeirograujulgouopedidoprocedente,tantoemrelaoresciso,quanto
devoluo das parcelas e ao dano moral fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justia do Rio de Janeiro reformou a sentena,
apenasparaafastaracondenaoemlucroscessantes.
Danomoral
No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor est autorizado pelo ordenamento jurdico a buscar a resciso
contratual,bemcomoadevoluoimediatadosvalorespagos.Contudo,oministronoconcordoucomasinstnciasordinriasem
relaoaosdanosmorais.
Paraele,salvocircunstnciaexcepcionalquecoloqueocontratanteemsituaodeextraordinriaangstiaouhumilhao,noh
danomoral.Issoporque,odissaborinerenteexpectativafrustradadecorrentedeinadimplementocontratualseinserenocotidiano
dasrelaescomerciaisenoimplicalesohonraouviolaodadignidadehumana.
Prazoparareclamar
De acordo com Antnio Luiz da Cmara Leal, o prazo de prescrio somente se inicia com a cincia da violao do direito, no
sendoadmissvel,portanto,quesetenhacomoextintaapretensoantesmesmodestacincia(Da Prescrio e da Decadncia:
TeoriaGeraldoDireitoCivil).
No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu deciso nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do
imveltemparaingressaremjuzocontraaconstrutora,pordanosrelacionadosseguranaesolidezdaobra,comeaacontara
partirdacinciadasfalhasconstrutivas.
Oimveladquiridoemagostode1982comeouaapresentarproblemas17anosdepois.Emnovembrode2002(maisde20anos
apsaaquisio),omoradormoveuaocontraaconstrutora,naqualpediuindenizaodedanosmateriaisvistoquedeixara
dereceberovalorcorrespondenteaosaluguisduranteareformadoprdio,almdedanosmorais.
O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrio vintenria da pretenso indenizatria. O Tribunal de Justia de Sergipe
desconstituiu a sentena, pois considerou que o prazo s comearia a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imvel, da
fragilidadedaobra.
NorecursoespecialdirecionadoaoSTJ,aconstrutoraCelialegouviolaoaoartigo1.245doCdigoCivil(CC)de1916,segundoo
qual, nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder,durantecincoanos,pelasolidezeseguranadotrabalho,assimemrazodosmateriais,comodosolo,exceto,quanto
aeste,se,noachandofirme,preveniuemtempoodonodaobra.
Garantia
DeacordocomoministroPaulodeTarsoSanseverino,relatordorecursoespecial,oprazodecincoanosdoartigomencionado
de garantia e no de prescrio ou decadncia. Isso quer dizer que, desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco
anos seguintes sua entrega, possui ele [dono do imvel], nos termos da Smula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o
construtor.
Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa disposio do dono da obra, que independe de o conhecimento dos
problemasdesolidezeseguranatersedadonoscincoanosapsaentrega:acomprovaodaprticadeumilcitocontratual,ou
seja,damexecuodaobra(artigo1.056doCC/16).
invivelaceitarqueodonodaobra,dianteenoexatomomentodoconhecimentodafragilidadedesta,sejaimpedidodeveicular
pretensoindenizatriaemfacedequem,culposamente,tenhaocasionadoestafragilidade,afirmouSanseverino.
Jurosnop
UmassuntoquejgeroumuitadivergnciadeentendimentoentreosmembrosdasTurmasdedireitoprivadodoSTJacobrana
dejuroscompensatriosantesdaentregadaschavesdoimveloschamadosjurosnop.
Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em deciso unnime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz
GalvoEmpreendimentos,porconsiderarque,emcontratosdepromessadecompraevendadeimvelemconstruo,descabe
a cobrana de juros compensatrios antes da entrega das chaves do imvel, porquanto, nesse perodo, no h capital da
construtoramutuadoaopromitentecomprador,tampoucoutilizaodoimvelprometido(REsp670.117).
Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seo no julgamento dos embargos de divergncia (EREsp
670.117)interpostospelamesmaempresa.Nasrazesdorecurso,aconstrutoraalegouquehaviadecisodaTerceiraTurmaem
sentido contrrio: No abusiva a clusula do contrato de compra e venda de imvel que considera acrscimo no valor das
prestaes,desdeadatadacelebrao,comocondioparaopagamentoparcelado(REsp379.941).
O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seo, citou vrios precedentes do Tribunal que
concluram pela legalidade de clusulas de contratos de promessa de compra e venda de imvel em construo que previam a
cobranadejuroscompensatriosantesdaentregadaschaves.
Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imvel em fase de produo deve ser feito vista. Contudo, o
incorporadorpodeoferecercertoprazoaoclienteparaopagamento,pormeiodoparcelamentodovalortotal,quepodeseestender
almdotempoprevistoparaotrminodaobra.Paraele,issorepresentaumfavorecimentofinanceiroaocomprador.
Em tal hiptese, em decorrncia dessa convergncia de interesses, o incorporador estar antecipando os recursos que so de
responsabilidadedoadquirente,destinadosaasseguraroregularandamentodoempreendimento,disse.
Pagamentodealuguis
Ainda que a resciso contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), devido o pagamento de aluguis, pelo
adquirente (consumidor), em razo do tempo em que este ocupou o imvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no
julgamentodoREsp955.134.
AdonadeumacasaconstrudapelaSCasasEmpreendimentosImobiliriosajuizouaocontraaconstrutora,naqualsustentou
queoimvelteriasidoentreguecomatrasodemaisdedoisanosecomdiversosdefeitosqueotornaramimprprioparaouso.A
empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de resciso contratual, ela fosse condenada a pagar aluguis
relativosaoperodoemqueocupouoimvel.
Em primeira instncia, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correo
monetria e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguis) tambm foi julgado procedente. Ambas apelaram e o
Tribunal de Justia de Santa Catarina reformou em parte a sentena. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguis pela
adquirentevendedorasetivessepartidodaquelaodescumprimentocontratual.
Para o ministro Luis Felipe Salomo, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a resciso do
contrato,vedadooenriquecimentosemcausa.Opagamentodaverbaconsubstanciasimplesretribuiopelousufrutodoimvel
durante determinado interregno temporal, rubrica que no se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da
avena,mascomautilizaodobemalheio,afirmou.
Clusulaabusiva
ATurmaadotououtroentendimentoimportantenessejulgamento.Paraosministros,abusivaaclusulaqueestipulapenalidade
aoconsumidornocasodemoraouinadimplementocontratual,masisentaofornecedoremsituaesdeanlogodescumprimento
contratual.
Ocontratodecompraevendaprevia,nahiptesedeinadimplementodoconsumidor,imposiodemultamoratria,retenode
5%attulodecomissodecorretagemede2%attulodetaxadeservio.SegundoSalomo,prevendoocontratoaincidnciade
multamoratriaparaocasodedescumprimentocontratualporpartedoconsumidor,amesmamultadeverincidir,emreprimenda
aofornecedor,casosejadesteamoraouoinadimplemento.
Elemencionouqueoartigo4doCDCestabeleceosobjetivosdaPolticaNacionaldasRelaesdeConsumo,almdeprincpios
quedevemserrespeitados,comoaharmoniaeoequilbrionasrelaesentreconsumidoresefornecedores.Apardaexigncia
dequeasrelaesentreconsumidoresefornecedoressejamequilibradas,temsetambmcomoumdireitobsicodoconsumidor
aigualdadenascontrataes.
Tamanhodoimvel
DeacordocomacartilhadoconsumidorproduzidapeloIbedec,emboraoapartamentosejavendidocomounidade,oclculo
deseupreofeitoemmetrosquadrados,portantoqualquerdiferenacaracterizavcioepodeserobjetodeindenizao.
Emoutubrode2011,aQuartaTurmajulgourecursoespecialdaempresaPauloOctvioInvestimentoscontraacrdodoTribunal
de Justia do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenizao a um casal de clientes pela diferena de 1,45% na
readoapartamentoadquiridoporeles(REsp326.125).
SegundoaministraIsabelGallotti,relatora,nocasodevendaadmensuram(quandoopreoestipuladopormedidadeextenso),
seasdimensesdoimvelvendidonocorrespondemsconstantesdaescrituradecompraevenda,ocompradortemodireito
deexigiracomplementaodarea,aresoluodocontratoouaindaoabatimentoproporcionaldopreo.
Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Cdigo Civil. Se a desproporo no exceder de um vigsimo da rea total
enunciada,presumesequearefernciasmedidasfoimeramenteenunciativa,devendosertoleradaadiferena.Quantoaocaso
especfico,arelatoraobservouqueadiferenaentrearearealdoapartamentoeaconstantedosdocumentosapresentadospela
construtora,de5%,estavadentrodavariaoconsideradatolervelpelalegislao.
Devoluo
Revelaseabusiva,porofensaaoartigo51,incisosIIeIV,doCDC,aclusulacontratualquedetermina,emcasoderescisode
promessadecompraevendadeimvel,arestituiodasparcelaspagassomenteaotrminodaobra,disseoministroLuisFelipe
Salomo,nojulgamentodoREsp997.956.
APL Incorporaes e Construes recorreu ao STJ contra deciso do Tribunal de Justia de Santa Catarina (TJSC), o qual
considerou ser nula a clusula contratual que determinou a devoluo das prestaes pagas pelo comprador somente aps a
concluso das obras. Alm disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulao em
contrrio,asarrasemdinheiroconsideramseprincpiodepagamento.Foraessecaso,devemserrestitudas,quandoocontrato
forconcludo,ouficardesfeito".
SegundoSalomo,relatordorecursoespecial,oSTJjtemjurisprudnciapacficasobreoassunto,quecontrriapretensoda
construtora.NojulgamentodoREsp877.980,aQuartaTurmaentendeuqueaaplicaodaclusulaconfiguraenriquecimentoilcito
porpartedaincorporadora,vistoqueelatemapossibilidadederevenderoimvelaterceirose,aomesmotempo,obtervantagem
comosvaloresretidos.
Quantodevoluodaquantiapagaattulodesinal,Salomoafirmouquedireitodocompradorobtersuarestituio,seeleno
tiverdadocausarescisodocontrato.
Processos: REsp 1188442 REsp 1129881 REsp 903771 REsp 670117 EREsp 670117 REsp 955134 REsp 326125 REsp
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19962013SuperiorTribunaldeJustia.Todososdireitosreservados.Reproduopermitidasecitadaafonte