Usucapio de imvel hipotecado sob

a tica do novo Cdigo Civil

Desligar o modo marca-texto
Elaborado em 02.2007.
der Maurcio Pezzi Lpez
especialista em Direito i!il e Processo i!il" ad!ogado da aixa Eco#$mica %ederal #o
&io de 'a#eiro
Resumo
( prese#te estudo tem como )i#alidade a#alisar a possibilidade e as implica*+es da
declara*,o de usucapi,o te#do por ob-eto im!el .ipotecado" !isualiza#do tais i#stitutos
sob a tica das disposi*+es do #o!o digo i!il. /bordam-se" igualme#te" os e)eitos da
se#te#*a 0ue declara a usucapi,o" trata#do-se do pri#cpio da retroati!idade e de suas
di!ersas implica*+es em rela*,o 1 .ipoteca. /l2m disso" s,o esmiu*adas algumas
situa*+es peculiares e#!ol!e#do o tema" tais como cess,o de direitos" ad-udica*,o e
arremata*,o.
Palavras-chave:3sucapi,o. 4ipoteca. 5e#te#*a. /rremata*,o.
1 Introduo
6as 7ltimas d2cadas" a .ipoteca tem sido o direito real de gara#tia mais amplame#te
utilizado para a co#cess,o de cr2dito desti#ado 1 a0uisi*,o imobili8ria" )ato 0ue tem
aume#tado co#sidera!elme#te #o 9rasil o #7mero de im!eis gra!ados com ela. :sso )ez
tor#arem-se mais comu#s os casos o#de se pleiteia o reco#.ecime#to de usucapi,o sobre
im!eis .ipotecados" se-a por meio de a*,o ou como mat2ria de de)esa" )aze#do surgir
d7!idas a respeito dessa situa*,o.
poss!el usucapir im!el .ipotecado; 5e o )or" ma#t2m-se ou #,o o gra!ame
.ipotec8rio; ( cessio#8rio de co#trato de m7tuo pode usucapir o im!el .ipotecado em
)a!or do credor; / arremata*,o ou ad-udica*,o em raz,o de .ipoteca impedem a
usucapi,o;
( prese#te estudo" a#alisa#do os aspectos mais rele!a#tes dos i#stitutos da .ipoteca e da
usucapi,o" tem como ob-eti!o respo#der esses e outros 0uestio#ame#tos" 1 luz da
doutri#a e das disposi*+es legais 0ue regem a mat2ria" com )oco especialme#te #as
altera*+es promo!idas pelo #o!o digo i!il.
2 hipoteca convencional no CC!"#2: caracter$sticas gerais% prescrio e precluso
o#sidera#do 0ue o prese#te estudo tem como ob-eto a#alisar os casos de usucapi,o
sobre im!el .ipotecado" )az-se i#dispe#s8!el" primeirame#te" a#alisar o co#ceito e as
pri#cipais caractersticas do i#stituto da .ipoteca. /l2m disso" 2 rele!a#te !eri)icar suas
.ipteses legais de exti#*,o" especialme#te as suas rela*+es com a prescri*,o" bem como
sua preclus,o.
2&1 Conceito e caracter$sticas gerais da hipoteca convencional
Pode-se dizer 0ue a .ipoteca 2 uma esp2cie de direito real de gara#tia atra!2s da 0ual se
gra!a um bem im!el de propriedade do de!edor" ou de outrem" de )orma a gara#tir o
cumprime#to de uma obriga*,o pri#cipal. Dessa )orma" tem-se 0ue ela sempre ser8
acessria e depe#de#te do cumprime#to de uma obriga*,o determi#ada.
( i#stituto 2 assim de)i#ido por l!is 9e!ilac0ua <=>?@" p. ==ABC
D4ipoteca 2 um direito real" 0ue recai sobre im!el" #a!io ou aero#a!e" al.eio" para
gara#tir 0ual0uer obriga*,o de ordem eco#$mica" sem tra#s)erE#cia da posse do bem
gra!ado para o credorD
&

ela desti#ada a gra!ar be#s im!eis e seus acessrios" ao co#tr8rio do pe#.or" 0ue 2
exclusi!ame#te a)eto a coisas m!eis. 6o e#ta#to" 2 poss!el a co#stitui*,o de .ipoteca
sobre be#s por #atureza m!eis 0ue" por )ic*,o -urdica" se-am co#siderados como
im!eis" tal como ocorre com as aero#a!es e os #a!ios" cu-a discipli#a o 9F02 remete a
legisla*,o especial. :gualme#te" cabe a i#stitui*,o do gra!ame sobre o Ddom#io direto" o
dom#io 7til" as estradas de )erro" e os recursos #aturais a 0ue se re)ere o art. =.2A0"
i#depe#de#teme#te do solo o#de se ac.amD </rt. =G7AB.
o#tudo" #,o obsta#te o gra!ame i#scrito sobre o im!el .ipotecado" o outorga#te da
gara#tia ma#t2m a posse e a propriedade sobre ele" pode#do exercer todas as )aculdades
i#ere#tes ao dom#io" o 0ue #,o ocorre #o caso do pe#.or. 6este" o bem dado em
gara#tia ma#t2m-se de propriedade do de!edor" mas )ica #a posse do credor" some#te
se#do restitudo aps a 0uita*,o da d!ida.
De )ato" a .ipoteca <e os demais direitos reais de gara#tia" por #aturezaB s,o direitos
restringentes do dom#io" mas #,o limitativos dele <M:&/6D/" HH" p. 7@B. ( de!edor" ou o
terceiro 0ue presta a gara#tia" ma#tEm ple#as todas as )aculdades i#ere#tes ao dom#io
sobre a coisa .ipotecada" sem limita*,o" mas )ica ele restri#gido" !ez 0ue resta o gra!ame
co#sta#te do registro de propriedade do bem" !ale#do erga omnes.
Dessa ma#eira" a .ipoteca possibilita a circula*,o dos be#s por ela gra!ados" -8 0ue estes
podem ser li!reme#te alie#ados. ( prprio digo i!il disp+e 0ue D2 #ula a cl8usula 0ue
probe ao propriet8rio alie#ar im!el .ipotecadoD" se#do" #o e#ta#to" lcito co#!e#cio#ar-se
o !e#cime#to a#tecipado da d!ida #esse caso </rt. =.G7?B. o#tudo" #,o obsta#te a
alie#a*,o" tra#smite-se o gra!ame i#stitudo sobre o bem" subordi#a#do-se a ele o terceiro
ad0uire#te.
/ raz,o disso 2 0ue a .ipoteca" e#0ua#to direito real" pre!E ao credor o direito de se0Iela"
ou se-a" a )aculdade de buscar a coisa em m,os de 0uem 0uer 0ue a dete#.a. 5obre o
tema" 2 i#teressa#te a de)i#i*,o de aio M8rio da 5il!a Pereira <=>>G" p. 270B" o 0ual
assim co#ceitua tal atributoC
D/ e)eti!idade do direito de se0Iela re!ela-se #o mome#to em 0ue o credor tem de excutir
a coisa #as m,os de terceiro. Mas" se se pate#teia #esse i#sta#te" certo 2 0ue -8 existia
como decorrE#cia da .ipoteca" o 0ue le!ou l!is 9e!il80ua a dizer 0ue se co#ser!a
late#te e#0ua#to o im!el se e#co#tra em poder do de!edor" re!ela#do-se oste#si!o com
a sua tra#smiss,o.D
Em realidade" #o mome#to em 0ue a .ipoteca gra!a o bem e ad0uire publicidade" ela se
tor#a exe0I!el co#tra 0ual0uer pessoa 0ue !e#.a a ad0uirir o dom#io do bem. Esse
ad0uire#te" em raz,o do direito de se0Iela" #,o poder8 eximir-se da execu*,o do
gra!ame" sal!o em casos po#tuais de relati!iza*,o do i#stituto" dos 0uais algu#s se
tratar,o adia#te.
/ respeito disso" Po#tes de Mira#da <=>?J" t. HH" p. ?7B re)ere 0ue
a se0Iela 2 mais do 0ue a executabilidade" por0ue 0ual0uer credor pode executar os be#s
0ue se ac.em #o patrim$#io de 0uem de!e. / se0Iela permite pe#.orar-se o 0ue est8 #o
patrim$#io de 0ue #,o de!e. ( titular do direito de .ipoteca tem a prete#s,o a executar o
bem de 0ue se trata" o#de 0uer 0ue se ac.e e ai#da 0ue #ada de!a o propriet8rio <ou
e#)iteutaB ou possuidor prprio.
/ssim" para 0ue se co#stitua de )orma regular a .ipoteca" e para 0ue ela se-a opo#!el
erga omnes" caracterstica i#ere#te aos direitos reais" 2 i#dispe#s8!el o seu registro -u#to
1 matrcula do im!el dado em gara#tia </rt. =G>2 do 9F02B" de!e#do ser a!e#*ada em
escritura p7blica
K0=L
. :sso por0ue a .ipoteca tem como caracterstica a publicidade" ou se-a"
a possibilidade de 0ual0uer terceiro ter dela co#.ecime#to" subordi#a#do-se a seus
e)eitos.
Esse registro" al2m de dar publicidade" estabelece a prioridade #o caso de .a!er mais de
uma .ipoteca gra!a#do o im!el" ou se-a" a .ipoteca registrada por primeiro tem prioridade
sobre as demais" #o caso de ser le!ado o bem 1 excuss,o. 6essa .iptese" o produto da
alie#a*,o -udicial do bem de!er8 ate#der i#tegralme#te ao cr2dito gara#tido pela primeira
.ipotecaM some#te aps isso" caso restem ai#da !alores" passar-se-8 a satis)azer o cr2dito
da segu#da .ipoteca" e assim sucessi!ame#te.
6ote-se" ai#da" 0ue a .ipoteca obedece ao pri#cpio da especializa*,o" de!e#do co#star
dos co#tratos 0ue a i#stituem o !alor do cr2dito" o prazo )ixado para pagame#to" a taxa de
-uros e a descri*,o do bem dado em gara#tia" sob pe#a de i#e)ic8cia da a!e#*a <9F02"
/rt. =G2GB. :sso impede a i#stitui*,o de .ipoteca geral e irrestrita sobre todo o patrim$#io
do de!edor" outrora permitida" uma !ez 0ue para a sua !alidade de!e ser re)erido cada
bem em 0ue se gra!a a gara#tia" co#siderado i#di!idualme#te.
:gualme#te" a .ipoteca" como direito real de gara#tia" 2 i#di!is!el" ou se-a" o im!el dado
em gara#tia )ica i#tegralme#te su-eito ao resgate da d!ida" de ma#eira 0ue o pagame#to
parcial do d2bito #,o exo#era parte do im!el .ipotecado <9F02" /rt. =.G2=B. 5alie#te-se
0ue essa i#di!isibilidade #,o diz respeito 1 coisa dada em gara#tia" ou 1 d!ida gara#tida"
as 0uais podem at2 ser di!is!eis" mas" sim" ao !#culo real. Mesmo .a!e#do pagame#to
parcial da d!ida" a .ipoteca co#ti#ua a recair sobre a coisa i#teira e seus acessrios" os
0uais )icam su-eitos 1 excuss,o i#tegral pelo resta#te do !alor de!ido. o#se0IE#cia
disso" por exemplo" 2 0ue #,o 2 poss!el aos .erdeiros remir parcialme#te a .ipoteca #a
propor*,o dos seus 0ui#.+es <9F02" /rt. =.G2>B" sal!o a sua totalidade" sub-roga#do-se
o remite#te 0ua#to aos demais.
Da mesma )orma" 2 importa#te salie#tar 0ue a .ipoteca" e#0ua#to gara#tia 0ue pode le!ar
determi#ado bem 1 excuss,o" imp+e 0ue" para poder !alidame#te i#stitu-la" o seu
prestador te#.a ple#a legitimidade para alie#ar a coisa. Em outras pala!ras" s pode
gra!ar determi#ado bem com .ipoteca co#!e#cio#al a0uele 0ue se-a do#o da coisa"
de!e#do ter tamb2m capacidade para ta#to.
/ssim" a capacidade 2" igualme#te" eleme#to esse#cial para a !alidade do ato" se#do
impresci#d!el a outorga uxria #o caso do de!edor ser casado" exceto para o regime da
separa*,o absoluta de be#s <art.=.@G7B. 6o caso do regime de participa*,o )i#al dos
a0Iestos" caso os c$#-uges te#.am co#!e#cio#ado a li!re disposi*,o dos be#s
particulares" poder8 .a!er a co#stitui*,o de .ipoteca sobre eles" sem #ecessidade de
autoriza*,o do outro co#sorte </rt. =@?@ do 9F02B. Da mesma )orma" em se trata#do de
pessoa -urdica" de!er8 estar pre!ista a possibilidade de i#stituir o gra!ame #o seu ato de
co#stitui*,o" de!e#do o represe#ta#te legal ter poderes su)icie#tes para ta#to.
2&2 hipoteca 'rente ( prescrio e as modi'ica)es tra*idas pelo CC!"#2
/ssim disp+e o 9F02 a respeito das )ormas de exti#*,o da .ipotecaC
/rt. =.G>>. / .ipoteca exti#gue-seC
: - pela exti#*,o da obriga*,o pri#cipalM
:: - pelo perecime#to da coisaM
::: - pela resolu*,o da propriedadeM
:N - pela re#7#cia do credorM
N - pela remi*,oM
N: - pela arremata*,o ou ad-udica*,o.
Oais modalidades" ressalte-se" s,o merame#te exempli)icati!as" .a!e#do" al2m delas"
outras expressame#te pre!istas #o digo i!il ou decorre#tes de sua i#terpreta*,o
sistem8tica" como se !er8 em determi#ados casos de usucapi,o" por exemplo. Ne-a-se"
tamb2m" 0ue #o 9F=>=@ eram ele#cadas como causas de exti#*,o" al2m da0uelas
reproduzidas #a #o!a lei" a se#te#*a passada em -ulgado e a prescri*,o </rt. JG>B.
Em rela*,o 1 se#te#*a -udicial" 2 de se !er 0ue" #,o obsta#te sua supress,o #o texto
legal" ma#t2m-se ple#ame#te !8lida como causa exti#ti!a" pelo pri#cpio da
i#a)astabilidade da -urisdi*,o <%F=>JJC /rt. ?P" HHHNB.
Qua#to 1 prescri*,o" 2 de se #otar 0ue 0ua#do ela )or relati!a 1 obriga*,o pri#cipal" ela
sempre acarretar8 a exti#*,o da .ipoteca" !ez 0ue D!ale o registro da .ipoteca" e#0ua#to a
obriga*,o perdurarD <art. =.G>JB. 6ote-se 0ue a prescri*,o #,o exti#gue a obriga*,o
pri#cipal" mas a tor#a i#exig!el" exti#gui#do t,o some#te a prete#s,o de cobr8-la. 6o
e#ta#to" em se trata#do de .ipoteca" se a obriga*,o pri#cipal est8 prescrita" #,o .a!er8
mais prete#s,o 1 execu*,o da gara#tia acessria" acarreta#do" pela reda*,o da #orma
re)erida" a sua exti#*,o
K02L
.
( digo de =>=@" como re)erido" trazia #o art. JG>" N:" a prescri*,o como uma das
.ipteses legais de exti#*,o da .ipoteca" i#ciso 0ue )oi suprimido #a reda*,o do 9F02.
Oal prescri*,o" co#tudo" dizia respeito 1 a*,o real .ipotec8ria" e #,o 1 prescri*,o da
obriga*,o pri#cipal. Em ocorre#do a prescri*,o da a*,o real" .a!eria a exti#*,o da
.ipoteca em si" o 0ue #,o exti#guiria a prete#s,o de cobrar obriga*,o pri#cipal" 0ue se
submeteria ao seu prazo prescricio#al prprio.
Para Po#tes de Mira#da" essa prescri*,o da a*,o real teria sido ele!ada a suporte )8tico
da preclus,o da .ipoteca mesma" por )or*a da #orma em 0uest,o <=>?J" tomo HH" p. A0ABC
/o completar-se o tempo da prescri*,o em !ez de s se encobrir a e)ic8cia da prete#s,o"
o direito de .ipoteca preclui. Porta#to" a a*,o executi!a .ipotec8ria exti#gue-se" em !ez de
ape#as prescre!er. <...B 3ma !ez 0ue se co#siderou a prescri*,o da prete#s,o causa da
exti#*,o do direito <digo i!il" JG>" N:B" a alega*,o de prescri*,o da a*,o com e)eito de
preclus,o do direito 2 alega*,o de preclus,o" por co#segui#te objeo" e #,o exceo.
6,o .8 mome#to em 0ue #,o mais se possa opor a prescri*,o" por0ue" a" a prescri*,o )oi
ele!ada 1 categoria de suporte )8ctico da preclus,o.
OEm-se" assim" duas preclus+es do direito de .ipotecaC a preclus,o pela prescri*,o da
a*,o real e a preclus,o por se ter ati#gido o prazo de !i#te a#os sem prorroga*,o.
E#treta#to" tal prescri*,o #,o teria o co#d,o de exti#guir a .ipoteca #o caso de o bem ser
do prprio de!edor" pois esta estaria subordi#ada 1 prescri*,o da obriga*,o pri#cipal" em
raz,o do car8ter de acessoriedade da gara#tia <art. JA0 do 9F=@" atual art. =.G>JB. Por
isso" ela s poderia ser i#!ocada por e!e#tual terceiro ad0uire#te do im!el .ipotecado.
Esse 2 o pe#same#to de l!is 9e!il8c0ua" 0ue assim escre!e <=>?@" !. ::" p. 2>>BC
/ .ipoteca" se#do direito real" a a*,o 0ue origi#a est8 i#cluda #essa regra Ka do /rt. JG>"
N:" do 9F=>=@L" em rela*,o a terceirosM mas #,o em rela*,o ao de!edor" por0ue a
.ipoteca 2 direito acessrio e" co#se0Ie#teme#te" a sua existE#cia se ac.a" i#timame#te"
ligada 1 obriga*,o" cu-a execu*,o assegura" e a sua prescri*,o para o de!edor ser8"
#aturalme#te" a da obriga*,o.
( )ato 2 0ue essa 0uest,o perdeu )or*a com a !igE#cia do #o!o digo i!il" !isto 0ue"
#ele" o prazo prescricio#al da prete#s,o real .ipotec8ria -amais ser8 i#)erior ao das a*+es
pessoais relati!as 1 obriga*,o pri#cipal" por )or*a da #orma geral do art. 20?" ao co#tr8rio
do 0ue ocorria com o cdigo a#tigo <9F=>=@" /rt. =77B. 6o caso de d!ida l0uida" por
exemplo" o prazo prescricio#al em rela*,o 1 obriga*,o pri#cipal 2 de ci#co a#os </rt. 20@"
R ?P" :B" ma#te#do-se os dez a#os para a a*,o real.
Por essa raz,o" passou a ser redu#da#te ma#ter a prescri*,o da prete#s,o executi!a
.ipotec8ria" 0ue 2 a*,o real" como causa de exti#*,o da .ipoteca" !isto 0ue" a#tes dela"
#ecessariame#te .a!er8 a prescri*,o da prete#s,o relati!a 1 obriga*,o pri#cipal"
exti#gui#do" por co#se0IE#cia" a gara#tia acessria. /demais" ai#da 0ue .a-a e!e#tuais
causas de suspe#s,o da prescri*,o 0ua#to 1 obriga*,o pri#cipal" tal suspe#s,o
abra#ger8" igualme#te" a gara#tia acessria" #a )orma do art. =.G>J do 9F02.
/ssim" em raz,o da modi)ica*,o dos prazos prescricio#ais #o #o!o digo i!il" tor#ou-se
i#cuo ele#car a prescri*,o como causa de exti#*,o da .ipoteca" !ez 0ue as a*+es 0ue
tutelam as prete#s+es reais -amais ter,o prazos prescricio#ais me#ores do 0ue as
pessoais.
Por )im" !ale dizer 0ue" #a .iptese de prescri*,o como causa exti#ti!a #o digo de
=>=@" #,o pode ser e#0uadrada a prescri*,o a0uisiti!a" 0ue ocorre #a usucapi,o. Esta
esp2cie de prescri*,o" como se !er8" 2 relati!a 1 prete#s,o 0ue !isa gara#tir a posse da
coisa" e #,o a e!e#tual i#2rcia relati!a 1 execu*,o da .ipoteca.
2&+ Precluso da hipoteca
omo -8 re)erido" 2 da essE#cia da .ipoteca 0ue co#stem dos co#tratos 0ue a i#stituem o
!alor do cr2dito" o prazo )ixado para pagame#to" a taxa de -uros e a descri*,o do bem
dado em gara#tia" sob pe#a de i#e)ic8cia da a!e#*a. Em .a!e#do o !e#cime#to da d!ida"
pelo #,o cumprime#to da obriga*,o ou por 0ual0uer outra causa" #ascer8 para o titular do
direito real a prete#s,o de excutir o bem e satis)azer o seu cr2dito.
6o e#ta#to" #ada obsta 0ue" media#te acordo e#tre as partes" .a-a a dilata*,o do prazo
co#tratual estabelecido para a obriga*,o" pode#do" igualme#te" ser pactuada a dilata*,o
do prazo da .ipoteca" media#te simples a!erba*,o. 6o toca#te 1 gara#tia" o art. =.G>J do
9F02 )ixa em 20 a#os o prazo m8ximo de !alidade a co#tar do co#trato 0ue a i#stitui.
/ps esse termo" de!e ser a .ipoteca prorrogada </rt. =.G>JB" se#do 0ue o art. =.GJ? do
9F02 )ixa em A0 a#os
K0AL
" a co#tar da data do co#trato" o prazo m8ximo de prorroga*,o.
Para ultrapassar esse prazo" ser8 #ecess8ria a la!ratura de #o!o ttulo e #o!o registro"
ma#te#do-se" co#tudo" a precedE#cia do a#terior </rt. =GJ?B.
aso #,o se-a prorrogada a .ipoteca" ati#gido o prazo de 20 a#os ocorrer8 a sua
preclus,o" ai#da 0ue subsista a obriga*,o pri#cipal. Ne-a-se 0ue esta preclus,o 2 ape#as
da gara#tia" #,o se co#)u#di#do com e!e#tual prescri*,o relati!a 1 obriga*,o pri#cipal"
0ue exti#guir8 tamb2m e!e#tual prete#s,o de cobra#*a do d2bito" tor#a#do igualme#te
i#exig!el a gara#tia acessria.
+ usucapio no direito brasileiro
+&1 !reve histrico e conceito
/ usucapi,o #,o tem uma origem precisa" acredita#do-se 0ue ela te#.a sido praticada
pelos gregos e posteriorme#te migrado para o direito roma#o" a#tes mesmo da Lei das
HH:: O8buas" 0ue se re)eriu a ela proibi#do a usucapi,o de coisas roubadas. 48 0uem
suste#te 0ue sua origem deu-se -u#to ao po!o .ebreu" em raz,o de uma re)erE#cia a ela
#o Li!ro dos 'uzes" cap. ==" !ersculo 2@ <6EQ3EOE" =>J=" p. =2B.
6o direito cl8ssico" a usucapio re0ueria posse ma#sa por todo o perodo a0uisiti!o e -usto
ttulo. Posteriorme#te" dado 0ue a usucapio #,o se aplica!a aos im!eis pro!i#ciais"
possudos por peregri#os" )oi criada a praescriptio longi temporis" uma )rmula <prescri*,oB
-udicial utilizada como meio de de)esa co#tra e!e#tuais a*+es possessrias" )u#dada #a
posse prolo#gada. /tribui-se a 'usti#ia#o a posterior u#i)ica*,o dos dois i#stitutos"
simpli)ica#do-os e )ixa#do" como prazo" =0 a#os e#tre prese#tes e 20 e#tre ause#tes" bem
como A a#os para as coisas m!eis <PEO:O" =>2G" p. 27?B.
Por )im" o :mperador Oeodsio i#troduziu uma #o!a modalidade de usucapi,o" 0ue
i#depe#dia de boa-)2 e -usto ttulo" exti#gui#do toda e 0ual0uer a*,o de rei vindicatio se
.ou!esse posse i#i#terrupta por A0 a#os" se#do c.amada de praescriptio longissimi
temporis.
4odier#ame#te" pode-se de)i#ir a usucapi,o como um meio origi#8rio de a0uisi*,o da
propriedade e de outros direitos <usu)ruto" uso" .abita*,o e e#)iteuse
K0GL
B" os 0uais" de
ma#eira geral" tra#s)erem-se ao usucapie#te desde 0ue decorrido lapso temporal de posse
com animus domini" sem 0ual0uer oposi*,o" pree#c.idos os re0uisitos legais.
Diz-se 0ue ela 2 um meio Sorigi#8rioT por0ue #,o .8 propriame#te a tra#smiss,o da
propriedade por parte do a#tigo do#o" ou se-a" o direito de propriedade ad0uirido pela
usucapi,o #,o deri!a do direito de outrem. Por isso" atra!2s da usucapi,o" #,o se ad0uire
a propriedade de Salgu2mT determi#ado. ( direito 2 0ue" pree#c.idos os re0uisitos legais"
outorga a propriedade ao possuidor.
5obre o tema" assim escre!eu Po#tes de Mira#da <=>?J" t. H:" p. ==7B
D6,o se ad0uire" pela usucapi,o" Sde algu2mT. 6a usucapi,o" o )ato pri#cipal 2 a posse"
su)icie#te para origi#ariame#te se ad0uirirM #,o" para se ad0uirir de algu2m. bem
poss!el 0ue o #o!o direito se te#.a come*ado a )ormar" a#tes 0ue o !el.o se exti#guisse.
.ega mome#to em 0ue esse #,o mais pode subsistir" supla#tado por a0uele.D.
/l2m disso" 2 de ser ressaltado 0ue a usucapi,o #,o 2 decorre#te de uma Dre#7#cia
t8citaD ao direito de propriedade" ou uma decorrE#cia do aba#do#o. :sso por0ue a
propriedade e todos os direitos 0ue dela ema#am #,o se exti#guem" de per se" pela #,o
)rui*,o. / respeito disso" 6ascime#to <=>JG" p. =0B escre!e 0ue
D#em da i#2rcia se pode presumir uma ma#i)esta*,o de !o#tade t8cita de aba#do#ar ou
re#u#ciar o im!el #em se pode 0uali)icar a mesma i#2rcia como )u#dame#to 7#ico do
usucapi,o. 6i#gu2m perde a posse pelo #,o-usoD.
Em realidade" o direito de propriedade U e as prete#s+es dele decorre#tes U s,o por
essE#cia" imprescrit!eis" sal!o se se co#stituir uma situa*,o co#tr8ria a esse direito"
capaz de e#se-ar a sua exti#*,o <PE&E:&/" =>>G" :N" p. GB" como 2 o caso da usucapi,o"
por exemplo. De )ato" como re)ere La)aVette <=>G0" p. =??B" o 0ue ocorre #a usucapi,o 2
um )e#$me#o duplo. De um lado" a prescri*,o age como )orma geradora de direitos em
)a!or do usucapie#teM de outro" como co#se0IE#cia" tem-se a exti#*,o do direito do a#tigo
propriet8rio em )ade de sua i#2rcia.
Em realidade" .8 uma #tida di)ere#*a e#tre a prescri*,o exti#ti!a e a usucapi,o" c.amada
de prete#s,o a0uisiti!a. 6a prescri*,o exti#ti!a" a i#2rcia do titular #,o exti#gue o direito
em si mesmo" .a!e#do t,o some#te a exti#*,o da prete#s,o de exigi-lo </M(&:M %:L4("
=>@=B. Pro!a disso 2 0ue o de!edor 0ue paga d!ida prescrita #,o ter8 direito 1 repeti*,o
do i#d2bito alega#do prescri*,o. Di!erso" co#tudo" 2 o 0ue ocorre #o caso da prescri*,o
a0uisiti!a. 6esta" a i#2rcia do propriet8rio #a de)esa de sua posse" al2m de exti#guir sua
prete#s,o" )az #ascer simulta#eame#te um #o!o direito em )a!or do usucapie#te" .a!e#do
a prpria exti#*,o do direito do a#tigo dominus <6EQ3EOE" 200?B. (utro aspecto 2 0ue a
prescri*,o exti#ti!a s pode ser alegada por meio de exce*,o" e#0ua#to 0ue a prescri*,o
a0uisiti!a pode ser tamb2m alegada em a*,o.
6esse se#tido" em rela*,o ao reco#.ecime#to -udicial da usucapi,o" 0uestio#a-se se 2
#ecess8rio re0uerime#to expresso da parte i#teressada ou se poderia o -uiz" ex officio"
declar8-la. / 0uest,o #,o aprese#ta!a maiores complica*+es" !ez 0ue #a reda*,o do
9F=>=@ o reco#.ecime#to da prescri*,o depe#dia de pedido expresso da parte" te#do
sido essa regra reproduzida #a reda*,o origi#al do 9F02" #o art. /rt. =>G. (corre 0ue tal
artigo )oi re!ogado pela Lei ==.2J0" de =@F02F200@" te#do sido modi)icado o R ?P do art.
2=> do P" o 0ual passou a determi#ar 0ue Do -uiz pro#u#ciar8" de o)cio" a prescri*,oD.
/ respeito disso" pode-se dizer 0ue" #o caso da usucapi,o" tal disposi*,o 2 i#aplic8!el" !ez
0ue" como re)erido" #,o se trata de simples prescri*,o exti#ti!a de e!e#tuais prete#s+es
possessrias" essa" sim" pass!el de declara*,o ex officio. / declara*,o de usucapi,o tem
o e)eito positi!o de declarar determi#ado possuidor o propriet8rio da coisa" ai#da 0ue se-a
alegada em sede de exce*,o. /l2m disso" para a realiza*,o do suporte )8tico da
usucapi,o" 2 i#dispe#s8!el 0ue .a-a animus domini por parte do possuidor" s pode#do
ser reco#.ecido esse aspecto em seu )a!or media#te re0uerime#to seu <6EQ3EOE" 200?"
p. =0B.
+&2 ,odalidades e re-uisitos essenciais da usucapio de bem imvel
Em se trata#do das esp2cies de usucapi,o" a lei brasileira discipli#a" atualme#te" ci#co
modalidades" .a!e#do re0uisitos particulares para cada uma delas" 0ue !ariam de acordo
com a )i#alidade a 0ue se desti#am. 48 0uem desdobre tais esp2cies em sete" em raz,o
de possibilidades de redu*,o #os prazos da usucapi,o extraordi#8ria e ordi#8ria" mas
parece mais ade0uado )alar ape#as em ci#co" -8 0ue essas modalidades seriam
Dsubesp2ciesD #,o aut$#omas. /ssim" tem-se .o-e #o direito brasileiro a usucapi,o
extraordi#8ria" ordi#8ria" especial urba#a" especial rural e coleti!a <esta 7ltima pre!ista #o
Estatuto da idade" lei =0.2?7F200=B.
5alie#te-se" ai#da" 0ue o #o!o digo i!il reduziu co#sidera!elme#te os prazos para
usucapi,o" especialme#te co#sidera#do aspectos relati!os 1 desti#a*,o social da
propriedade" da#do Duma maior E#)ase #o car8ter di#Wmico da propriedade" como
i#strume#to de realiza*,o da dig#idade da pessoa .uma#aD <DE95" 200A" p. AAB.
Em todas as modalidades" tem-se como re0uisito esse#cial a posse cum animo domini" da
0ual adia#te se tratar8. :gualme#te" todas as modalidades colocam como re0uisito 0ue a
posse se-a p7blica" i#i#terrupta e sem oposi*,o dura#te todo o lapso temporal exigido.
Por isso" 1 usucapi,o" e#0ua#to )e#$me#o 0ue co#t2m em si a prescri*,o" aplicam-se as
regras pre!istas para o de!edor de obriga*+es em geral" .a!e#do a i#terrup*,o ou
suspe#s,o do lapso temporal em todas as .ipteses pre!istas para ta#to" uma !ez 0ue
Deste#de-se ao possuidor o disposto 0ua#to ao de!edor acerca das causas 0ue obstam"
suspe#dem ou i#terrompem a prescri*,o" as 0uais tamb2m se aplicam 1 usucapi,oD
<9F02" art.. =.2GGB. 6esse particular" !eri)ica-se 0ue #,o poder8 ocorrer prescri*,o
a0uisiti!a e#tre desce#de#tes e asce#de#tes dura#te o poder )amiliar" marido e mul.er #a
co#stW#cia do casame#to" etc. <9F02" /rts. =>7 a 200B. :gualme#te" #,o poder8 ocorrer
usucapi,o de )ra*,o ideal por co#d$mi#o em )ace dos demais" a me#os 0ue .a-a a posse
exclusi!a do im!el <&O G72FJ2-JGB.
/l2m disso" como re)erido" a posse 0ue se re0uer para a co#secu*,o da usucapi,o de!e
ser 0uali)icada com o m!el de ser do#o" com o animus domini. Dessa )orma" #,o se
co#sidera posse ad usucapionema0uela do mero dete#tor" do locat8rio" do comodat8rio e
de 0ual0uer pessoa 0ue te#.a co#.ecime#to de 0ue #,o 2 propriet8ria e assim exer*a a
sua posse. Ne-a-se 0ue tal aspecto 2 )u#dame#tal para 0ue se possa co#)igurar a
usucapi,o" #,o basta#do 0ue .a-a simples pro!a da posse. ( 0ue se de!e pro!ar 2 a
posse ad usucapionem.
6o toca#te aos re0uisitos do -usto ttulo e da boa-)2" estes s,o ape#as re0ueridos para a
.iptese legal da usucapi,o ordi#8ria. ( -usto ttulo" segu#do 6/5:ME6O( <=>JG" p. >GB"
pode ser co#ceituado como o ato -urdico escrito p7blico ou particular" exter#ame#te" .8bil
para tra#s)erir o dom#io ou outro direito real limitado" mas 0ue se e#co#tra care#te de
algu#s dos re0uisitos esse#ciais para operar" e)icazme#te" a tra#s)erE#cia. Em outros
termos" 2 o 0ue tem a #atureza extr#seca de tra#sladar o direito real" s #,o o )aze#do
por ocorrE#cia de uma )al.a ou de)eito.
Dessa )orma" mesmo em #,o se#do regularme#te o do#o da coisa" o possuidor exerce a
sua posse como se o )osse" com base #o ttulo 0ue possui. ( ttulo existe" mas por alguma
raz,o resta pre-udicada sua !alidade e e)ic8cia
K0?L
. o 0ue ocorre #os casos" por exemplo"
de co#trato de compra e !e#da de im!el por i#strume#to particular <ressal!adas as
exce*+es legaisB" e #os casos de !e#da a non domino" #este caso )alta#do o re0uisito da
legitimidade.
Qua#to 1 boa-)2" esta !em a ser uma decorrE#cia do -usto ttulo" ou se-a" a cre#*a do
possuidor de 0ue 2 do#o" ou o desco#.ecime#to do !cio 0ue o impede de sE-lo. Ne-a-se
0ue a lei cria uma presu#*,o juris tantum de boa-)2 ao portador de -usto ttulo" se#do
des#ecess8ria sua compro!a*,o )8tica <9F02" /rt. =.20=B.
Da mesma )orma" a boa-)2 de!e dar-se dura#te todo o perodo da usucapi,o" ao co#tr8rio
do direito roma#o" para o 0ual era irrele!a#te a m8-)2 super!e#ie#te
K0@L
. o#tudo" 2
irrele!a#te 0ue o i#cio da posse te#.a sido de m8-)2" desde 0ue posteriorme#te se te#.a
co#!ertido em boa-)2. :sso por0ue #,o 2 aplic8!el ao direito brasileiro a regra roma#a
<retomada pelo direito ca#$#icoB mala fides superveniens nocet" a 0ual exige 0ue a posse
te#.a boa )2 desde o seu i#cio <c). M:&/6D/" =>?J" H:" p. =20B.
Qua#to a outros re0uisitos" 2 de se #otar 0ue algumas esp2cies de usucapi,o exigem
re0uisitos espec)icos 0ua#to 1 desti#a*,o do im!el" tais como o estabelecime#to de
moradia dos possuidores" o i#!estime#to em obras produti!as" a desti#a*,o produti!a do
im!el" al2m exigir #,o serem os possuidores propriet8rios de outro im!el.
+&+ nature*a .ur$dica da usucapio e da sentena -ue a declara
Muitas s,o as teorias a respeito da #atureza -urdica da posse" 0uestio#a#do-se se ela 2
ape#as )ato" ou )ato e direito" discuss,o essa 0ue o Wmbito do prese#te estudo #,o
permite ade#trar. o#tudo" .8 0ue se co#sig#ar 0ue a posse" co#siderada em si mesma" 2
um )e#$me#o 0ue se d8 primordialme#te #o mu#do dos )atos" !ez 0ue ela #,o se )u#da
exclusi!ame#te em um direito. 6o caso da posse exercida como decorrE#cia da
propriedade" o direito 0ue se est8 a exercer 2 o de propriedade" atra!2s do exerccio de
)ato da posse. 5obre o tema" com muita propriedade escre!eu l!is 9e!il8c0ua <=>?@" !.
:" p. A>BC
6,o direi 0ue Ka posseL se-a um direito real" por0ue" #a sistem8tica do direito ci!il p8trio"
#,o .8 outros direito reais" al2m dos declarados #o art. @7G do digo i!il Kde =>=@LM
mas" segu#do acima se disse" um direito especial U a ma#i)esta*,o de um direito real" se-a
a propriedade ou um de seus desmembrame#tos. / posse 2 estado de )ato. 5e a lei a
protege" 2 !isa#do 1 propriedade de 0ue ela 2 ma#i)esta*,o.
6o e#ta#to" em se trata#do de usucapi,o" a posse !em a ser um dos eleme#tos da sua
.iptese abstrata" tra#s)orma#do a posse" )ato stricto sensu" #um dos pilares do seu
suporte )8tico. /ssim" com a realiza*,o da .iptese pre!ista #a lei" pree#c.idos os
re0uisitos da usucapi,o" d8-se o #ascime#to de um )ato -urdico. 5obre o )e#$me#o" assim
escre!e Melo <=>J2" p. 2JBC
D( eleme#to #uclear do suporte )8tico tem sua i#)luE#cia diretame#te sobre a existE#cia do
)ato -urdico" 0uer dizer" a sua )alta #,o permite 0ue se co#siderem os )atos co#cretizados
como suporte )8ctico su)icie#te 1 i#cidE#cia da #orma -urdicaD.
Por essa raz,o" a usucapi,o" em co#cretiza#do seu suporte )8tico" 2 )ato -urdico 0ue
i#depe#de de declara*,o -udicial. Esta" 0ua#do )or re0uerida" tem ape#as como
co#se0IE#cia a sua publicidade" permiti#do-se )ormaliz8-la media#te o seu registro"
)acilita#do o exerccio do #o!o direito de propriedade. /ssim" #o mome#to em 0ue )oram"
#o pla#o dos )atos" pree#c.idos os re0uisitos legais" ela se co#suma ipso iure.
5obre o tema" assim re)ere Wmara Leal <apud 6EQ3EOE" =>J=" p. =JBC
D/ argIi*,o da prescri*,o #,o a cria" #em l.e d8 e)ic8cia" ape#as a i#!oca" como )ato
co#sumado e per)eito" a ele preexiste#te. /rgIir a prescri*,o #,o 2 determi#ar a sua
e)ic8cia" mas exigir 0ue esta se-a reco#.ecida" por isso 0ue a prescri*,o -8 existia e .a!ia
operado os seus e)eitos exti#ti!os.D
6esse se#tido" co#sumada a usucapi,o" ela poder8 ser alegada como de)esa <57mula 2A7
do 5O%B" se#do co#siderado esbul.o ou turba*,o 0ual0uer ato de outrem 0ue o)e#da a
posse de 0uem completou o prazo para usucapir. 6este caso" co#tudo" #,o ser8 a
se#te#*a .8bil ao registro #o ()cio :mobili8rio <&O ?GJF=J>B" sal!o #o caso de usucapi,o
especial e urba#o <Leis @.>@>FJ= e =0.2?7F0=B" co#)orme e#si#a 6egr,o <200@" p. >@0B.
/ssim" #o toca#te aos e)eitos da se#te#*a 0ue reco#.ecer a usucapi,o" 2 de se !eri)icar
0ue ela ter8 e)eito prepo#dera#teme#te declaratrio" !isto 0ue o Direito ape#as reco#.ece
o 0ue -8 se co#sumou #o mu#do dos )atos. 5l!io &odrigues" co#tudo" a)irma 0ue tal
se#te#*a tem e)eito co#stituti!o" e #,o declaratrio" em raz,o de o possuidor ter mera
expectati!a de direito a#tes dela <200A" p. ==AB. Oal e#te#dime#to" co#tudo" #,o parece
estar de acordo com a #atureza da usucapi,o" !ez 0ue o e)eito co#stituti!o ad!2m da
co#suma*,o dos re0uisitos da usucapi,o" e #,o da se#te#*a 0ue o declara. om raz,o
escre!e 6/5:ME6O( <=>JG" p. =@JB sobre o temaC
/ se#te#*a" #a a*,o de usucapi,o" 2 merame#te declaratria e ser!e como ttulo para
.a!er o registro imobili8rio em #ome do autor da a*,o. ( e)eito co#stituti!o se d8
i#depe#de#teme#te da se#te#*a" basta#do estarem reu#idos os re0uisitos exigidos pela
lei. / se#te#*a tem" e#tre outros e)eitos" o de" possibilita#do a i#scri*,o #o &egistro de
:m!eis" permitir a dispo#ibilidade do bem.
Po#tes de Mira#da" corrobora#do esse e#te#dime#to" traz como exemplo legislati!o a
o#stitui*,o de =>G@" 0ue" ao )alar da usucapi,o" -8 re)eria expressame#te seu e)eito
declaratrio
K07L
. /l2m disso" acresce#ta o tratadista um e)eito ma#dame#tal da se#te#*a
<=>?J" t. H:" p. =GJB" ao ser determi#ado o seu registro -u#to 1 matrcula do im!el" o 0ue
co#sta do P" art. >G?" com a )i#alidade de dar publicidade 1 usucapi,o co#tra terceiros
e permitir ao usucapie#te a disposi*,o da coisa.
/ usucapio de imvel hipotecado
/&1 Possibilidade de usucapio sobre bem hipotecado
Qua#to aos be#s pass!eis de usucapi,o" 2 de se ressaltar 0ue -amais poder,o ser
ad0uiridos por esse meio a0ueles 0ue )orem )ora do com2rcio" ou a0ueles 0ue )orem
p7blicos" -8 0ue co#tra estes #,o corre a prescri*,o
K0JL
</rt. 2P do Dec. 22.7J?FAA" .o-e
.a!e#do !eda*,o expressa 1 usucapi,o #a %FJJ" /rt. =JA" R AP e #o 9F02" /rt. =02.B.
6esse se#tido" a o#stitui*,o de =>JJ )oi absoluta" !eda#do 0ual0uer possibilidade de
usucapi,o de be#s p7blicos" a#tes permitida em algu#s casos.
&egistre-se 0ue os be#s de e#tes da admi#istra*,o i#direta 0ue te#.a regime de direito
pri!ado #,o se e#0uadram" em pri#cpio" #essa categoria <R =P" i#c. :: do art. =7A da
%FJJB. o#tudo" .8 algu#s -ulgados declara#do #,o ser poss!el a usucapi,o de be#s de
empresas p7blicas" -usti)ica#do-o com base #o ob-eti!o social da empresa
K0>L
" argume#to
0ue se tor#a mais rele!a#te ai#da 0ua#do o im!el ob-eto de usucapi,o ti!er sido
ad0uirido com recursos pro!e#ie#tes do 5istema %i#a#ceiro da 4abita*,o ou do %XO5"
dos 0uais a empresa se-a age#te )i#a#ceiro.
Qua#to a im!eis 0ue esti!erem pe#de#tes de .ipoteca" ou gra!ados com outros $#us
reais" 2 de ser salie#tado 0ue #,o .8 0ual0uer bice a sua a0uisi*,o por usucapi,o. :sso
por0ue 0ual0uer gra!ame 0ue te#.a sido i#stitudo por ato #egocial ou por 0ual0uer outro
ato -urdico #,o tor#a o bem i#suscet!el de prescri*,o a0uisiti!a" meio origi#8rio de
a0uisi*,o" especialme#te em rela*,o ao terceiro usucapie#te 0ue #,o )oi se0uer parte do
#egcio. 5erpa Lopes <200=" p. @>GB" 0ua#to aos be#s i#alie#8!eis #esses casos" re)ere
0ueC
5e" por2m" a sua i#alie#abilidade de um ato #egocial ou de outro ato -urdico 0ual0uer sob
a cobertura do Direito Pri!ado" como #o caso de pactos a#te#upciais" dote" doa*,o"
legado" cl8usulas testame#t8rias" o usucapie#te 2 res inter alios acta" e por0ue a sua
a0uisi*,o 2 de car8ter origi#8rio" #e#.um empecil.o pode e#co#trar #essa
i#comercialidade" por0ua#to e#tre o usucapie#te e o propriet8rio co#tra 0uem ele ad0uire
#,o existe a me#or rela*,o de sucessoriedade.
/l2m disso" 2 de se ressaltar 0ue a usucapi,o" e#0ua#to )ato -urdico" #,o pode ser
obstada por registro de e!e#tual gra!ame" at2 por0ue 2 da sua essE#cia co#trariar o 0ue
est8 registrado #a matrcula do im!el" !ez 0ue isso 2 mat2ria de direito" e #,o de )ato.
aso o registro da propriedade ou de e!e#tual direito real de gara#tia sobre o im!el )osse
prepo#dera#te sobre a usucapi,o" esta -amais poderia existir" pois" a despeito dos )atos"
pre!aleceria como propriet8rio a0uele 0ue ti!esse em seu )a!or a titularidade )ormal.
6esse se#tido escre!e" com propriedade" Po#tes de Mira#da <=>?J. t. HH" p. A==BC
/ posse #,o est8 #o mu#do -urdicoM 2 aco#tecime#to do mu#do )8ctico. ( 0ue produz a
usucapi,o 2 a posse. ( possuidor" como tal" #,o tem de estar a par do 0ue se passa #o
registro" 0ue 2 local de atos -urdicosM porta#to" espa*o do mu#do -urdico. Por isso"
ad0uire-se o dom#io a despeito do registro e ai#da 0ue se co#.e*a o registro.
Em realidade" como re)erido supra,a .ipoteca 2 um direito real de gara#tia 0ue tem como
caracterstica permitir a li!re circula*,o do bem gra!ado" se#do irrele!a#te para e)eitos de
usucapi,o 0ue sobre ele pe#da a gara#tia. ( 0ue se discute" #o e#ta#to" s,o os e)eitos
dessa declara*,o de usucapi,o em rela*,o 1 .ipoteca gra!ada" tema co#tro!ertido 0ue se
busca adia#te elucidar.
Por )im" 2 de se ressaltar 0ue" #,o obsta#te ser a usucapi,o meio de a0uisi*,o da
propriedade e de direitos reais" tais como usu)ruto" uso" .abita*,o" ela #,o 2 .8bil 1
a0uisi*,o do prprio direito real de .ipoteca" !ez 0ue #esse caso" como supra re)erido" o
titular da gara#tia #,o exerce 0ual0uer tipo de posse sobre a coisa gra!ada. E!e#tual
credor do propriet8rio da coisa gra!ada poder8 at2 usucapir a coisa" mas -amais usucapir8
a .ipoteca em si mesma" co#)orme bem exp+e 6/5:ME6O( <=>JG" p. @?BC
E#tre os direitos reais de gara#tia" imprescrit!el 2 a .ipoteca. 6esta" o bem .ipotecado
perma#ece #a posse do de!edor .ipotec8rio" 0ue 2 o propriet8rio" !isto 0ue #,o .8
tra#s)erE#cia da posse. ( credor" 0ue prete#desse ad0uirir a gara#tia .ipotec8ria por
prescri*,o a0uisiti!a" teria co#tra si um destes dois eleme#tosC ou #,o teria a posse do
bem e" por isso" -amais usucapiria por0ue usucapi,o 2 posse prolo#gada #o tempoM ou
teria a posse mas -amais usucapiria a .ipoteca" por0ue a posse do credor 2 eleme#to
estra#.o e descaracterizador da .ipoteca. / posse ma#tida poderia -usti)icar a a0uisi*,o
de 0ual0uer outro direito real" me#os o de .ipoteca..
/&2 Posi)es divergentes em relao aos e'eitos da usucapio sobre a hipoteca
/ 0uest,o 0ue surge 2 se" declarada a usucapi,o" co#ti#uar,o pe#de#tes sobre o im!el
e!e#tuais .ipotecas sobre ele gra!adas. Ne-a-se 0ue" dura#te o perodo a#terior 1
declara*,o -udicial da usucapi,o" !igorar8 a presu#*,o de !alidade do gra!ame" -8 0ue
co#star8 ele do registro do im!el" #,o .a!e#do maiores co#tro!2rsias a respeito. ( 0ue
se imp+e !eri)icar 2 a situa*,o posterior 1 declara*,o" ou mel.or" os e)eitos dela" se#do
irrele!a#te dar-se ela #o Wmbito da de)esa do executado" #a excu*,o da coisa dada em
gara#tia" ou #o mome#to em 0ue e!e#tual possuidor re0uerer -udicialme#te o
reco#.ecime#to da prescri*,o a0uisiti!a.
Em outras pala!ras" o 0ue se imp+e !eri)icar 2 se e!e#tual se#te#*a 0ue reco#.e*a a
a0uisi*,o da propriedade por usucapi,o declarar8 exti#tas" #ecessariame#te" e!e#tuais
.ipotecas i#cide#tes sobre o bem ou as ma#ter8 gra!adas" #,o obsta#te o car8ter
origi#8rio da a0uisi*,o operada. / 0uest,o" como se !er8" aprese#ta !8rias di!ergE#cias
#a doutri#a.
6o direito roma#o" !igora!a a id2ia de 0ue e!e#tuais gara#tias reais ma#ti#.am-se sobre o
bem usucapido" #,o obsta#te a a0uisi*,o da propriedade por pessoa di!ersa da do
de!edor. :sso por0ue a usucapi,o" #,o obsta#te )orma origi#8ria de a0uisi*,o da
propriedade" i#cidia sobre o bem #o estado em 0ue se e#co#tra!a" ma#te#do-se i#tactos
os $#us sobre ele i#cide#tes" a semel.a#*a do 0ue ocorria #a mancipatio e na in jure
cessio" co#)orme re)ere PEO:O <=>2G" p. 272BC
Est8 e# la misma situaci# 0ue si .ubiese ad0uirido la cosa por mancipatio o in jure
cessio" por0ue la ad0uiere tal como estaba e# el patrimo#io del a#tiguo propietario" co#
todas las !e#ta-as 0ue le estaba# u#idas" pero tambi2# com todas las cargas de 0ue est8
gra!adaM de este modo las .ipotecas V las ser!idumbres establecidas sobre la cosa #o se
exti#gue# por e)ecto de la usucapi#.
/ 7#ica exce*,o e#co#trada #o direito roma#o seria a remota .iptese de .a!er -usto ttulo
e boa-)2 de um terceiro possuidor da coisa em rela*,o ao prprio credor .ipotec8rio" #o
caso" por exemplo" de este e)etuar uma !e#da a non domino do bem gra!ado. 6este caso"
o possuidor poderia i#!ocar como de)esa a praescriptio longi temporis co#tra o credor" -8
0ue este )oi 0uem l.e outorgou o -usto ttulo <PEO:O" =>2G" p. A0?B.
Do direito p8trio" La)aVette <=>G0" p. =J? e ss.B re)ere 0ue" se o usucapie#te possuiu a
coisa como sua" sem 0ual0uer impug#a*,o de e!e#tuais titulares de direitos reais sobre a
coisa" a declara*,o de usucapi,o tem como co#se0IE#cia a exti#*,o de tais gra!ames.
6o e#ta#to" se os terceiros 0ue ti#.am direitos reais sobre a coisa co#ti#uaram a exercE-
los" ou se o possuidor sabia da existE#cia desses direitos" ad0uire a coisa" mas subsistem
os $#us reais preexiste#tesD <idemB.
/ze!edo Mar0ues posicio#a-se pela ma#ute#*,o do gra!ame #o caso de usucapi,o do
bem" re)eri#do 0ue ele o acompa#.a em 0ual0uer caso de a0uisi*,o" i#clui#do-se a
usucapi,o <=>2?" p. =@ABC