Fascculo 5 | MANUTENO DE EDI FI CAES

Da inteno de projeto
ao uso do edifcio:
a Busca da Excelncia Prossional
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 3
Programa de Excelncia
Projetos, Execuo e Manuteno
Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geocincias
Da inteno de projeto ao uso do edifcio:
a busca da excelncia profssional
CREA-PR E ENTIDADES DE CLASSE
Arquiteta Patricia Bruder Barbosa
Colaborao: Arquiteto Jaime Pusch
Curitba
2011
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 5
EXPEDIENTE
GESTO 2011
PRESIDENTE: Engenheiro Agrnomo lvaro Jos Cabrini Jnior
1 VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Civil Andr Luis Gonalves
2 VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Agrnomo Orley Jayr Lopes
1 SECRETRIO: Engenheiro Civil Jos Rodolfo de Lacerda
2 SECRETRIO: Engenheiro Eletricista Aldino Beal
3 SECRETRIO: Tcnico em Edifcaes Mrcio Gamba
1 TESOUREIRO: Engenheiro Mecnico Silmar Brunato Van Der Broocke
2 TESOUREIRO: Engenheira Agrnoma Adriana Baumel
DIRETOR ADJUNTO: Arquiteta Ana Carmen de Oliveira
PRODUO E EDIO
Arq. Patricia Bruder Barbosa
COLABORAO
Arq. Jaime Pusch
PUBLICAO
CREA-PR Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Paran
Assessoria de Apoio s Entdades de Classe do CREA-PR
aaec@crea-pr.org.br
Jornalista Responsvel: Anna Preussler; Projeto grfco e diagramao: Cesar Stat; Reviso ortogrfca: Lia Terbeck;
Tiragem: 1.000 exemplares
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 7
INTRODUO
Uma goteira em cima de uma mquina de um milho de dlares! Esbravejava um empresrio
para seu engenheiro de manuteno no lme. Era uma propaganda de uns trinta anos atrs sobre de-
terminado material de construo de coberturas industriais. A indignao perceptvel na voz do ator
expressava a preocupao que o cidado tem com a correta manuteno do edifcio, desde a escolha
dos materiais e tcnicas ainda na sua concepo e execuo, at em seu uso posterior. Que dizer ento
de Uma goteira em cima de minha cama? O problema no s daquele empresrio da propaganda.
de todos ns.
Quando foi lanado o Programa de Excelncia Prossional em Edicaes, o CREA-PR estava
dando diversas respostas aos prossionais jurisdicionados e sociedade. Uma delas, claramente
embutida em todos os programas originados da velha luta de valorizao prossional era e o de
uma maior humanizao das prosses de engenharia, arquitetura, agronomia e geocincias. E, por
conseguinte, quando falamos em edicao, em qualquer de suas fases, no pensamos to somente
no objeto edifcio como m ltimo, mas nas pessoas que o possuem e usam como o principal centro
de nossas atenes prossionais.
O ciclo tecnolgico da edicao, nesta faina permanente de transformar o mundo para melhor,
nos leva da concepo projetiva, pela execuo prtica at ao edifcio construdo e em uso. Nossa
tarefa no para na entrega das chaves. O nosso compromisso tico com ou usurio de nossa arte vai
alm. Temos que cuidar para que seu estado de higidez e ecincia se mantenha ao longo da relao
humana cliente-edifcio.
Numa viso sistmica, o maior desao de qualquer prossional a luta contra a entropia. Se dei-
xarmos de aguar a planta, ela seca e morre. Se deixarmos de abastecer o motor com adequada ener-
gia, ele para. Se abandonarmos a casa, ela se arruna. Se abandonarmos as pessoas elas se entristecem
e denham.
Temos insistido que um edifcio no apenas um objeto acabado, no apenas uma mercadoria,
no apenas um volume na paisagem. tambm uma utilidade e um valor econmicos, uma realiza-
o social e, mais ainda, um sonho de vida, uma relao afetiva entre o usurio e o espao construdo.
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Gaston Bachelard nos diz que ... a casa nosso canto do mundo. Ela , como se diz amide, o
nosso primeiro universo. E completa mais adiante o pensador da Potica do Espao: Antes de ser
jogado no mundo... o homem colocado no bero da casa.
Le Corbusier, o grande marco da expresso do modernismo na arquitetura, trouxe o conceito de
ser a casa uma mquina de morar. Um objeto de arte que deve ser ecaz, onde a funo dita a
forma.
Tanto na gurao potico-simblica de um, quanto na funcionalista-objetiva de outro, o objeto
casa algo construdo, de extremo valor afetivo e utilitrio para o ser humano. Com a devida vnia,
havemos de estender o conceito de casa para os outros espaos construdos: a escola, o escritrio, a
fbrica, o hospital, o templo, os edifcios de trabalhar, recrear, cultuar. E todo este complexo edilcio
no foge da ao do tempo e do uso, no escapa implacvel lei da entropia.
Manuteno, para alm de um simples exerccio tcnico oportuno reservado a prossionais quali-
cados, um ato necessrio de mltiplas dimenses para com este cone maior da cultura humana, o
edifcio. E isto, nossa colega Patrcia Bruder demonstrar neste trabalho inovador.
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1. A IMPORTNCIA
DA MANUTENO DE
EDIFICAES
Gastos com a manuteno: prejuzo ou investmento?
Desde os primrdios, o homem edicava para ter um abrigo seguro. Com o passar do tempo o
homem passou a edicar para os mais diversos usos que no fossem somente a habitao, como o
comrcio, a indstria e o lazer, procurando constantemente mais solidez e qualidade no espao cons-
trudo. As cidades se formaram e verticalizaram. Nos grandes centros urbanos, edifcios cada vez
mais altos, com maior inovao formal e tecnolgica, e cada vez menos espao para construir, sem
mais com a preocupao em conservar o existente.
No h dvidas quanto forte inuncia que o espao construdo exerce sobre a qualidade de vida
da humanidade, j que a maior parte da populao mundial habita em cidades, e vive essencialmente
em edicaes. O ambiente edicado se congura como suporte fsico para a realizao direta ou
indireta de todas as atividades produtivas, e por isso representa um papel social fundamental.
Alm disto, as construes hoje tm alto valor patrimonial, em especial em nosso pas. O edifcio
se constitui em um dos maiores patrimnios de qualquer pessoa ou empresa, em geral com elevado
valor de uso e de troca, desde que mantido em boas condies. Ainda, h que se considerar tambm o
valor afetivo da edicao. Faz parte da cultura do brasileiro a grande estima pelo ambiente constru-
do, o edifcio concebido como patrimnio a ser legado aos herdeiros, como que de durao eterna.
E justamente por estas razes que as edicaes se distinguem dos demais produtos comercializados:
principalmente por atender a seus usurios durante muitos anos, diretamente ligadas qualidade de vida da
sociedade, alm de seu alto valor patrimonial e social. Assim sendo, importante que a edicao apresente
condies adequadas ao uso para o qual se destina, resistindo s intempries e ao uso propriamente dito.
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Apesar da busca incessante por maior solidez e tecnologia na construo civil, sabemos que, a prin-
cpio, qualquer bem possui durabilidade limitada, e natural que sofra depreciao ao longo do tempo.
Nenhuma edicao est imune degradao provocada pelo ambiente, pelo uso ou mesmo pelas carac-
tersticas de seus materiais constituintes. No entanto, o passar do tempo no determinante para o estado
de conservao de um edifcio, sendo possvel que o processo inevitvel de depreciao se torne conside-
ravelmente mais lento, atravs de atividades de conservao e manuteno do ambiente construdo.
As atividades de manuteno devem ser consideradas como um investimento, visto que
agregam valor edificao.
A norma brasileira que trata sobre manuteno de edicaes, NBR 5674:1999, adverte que
econmica e ambientalmente invivel que o edifcio construdo seja considerado como um produto
descartvel que, ao atingir seus nveis mnimos de desempenho, simplesmente substitudo. A nor-
ma ainda aponta que, em estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edicaes,
foi vericado que o custo anual com manuteno e operao do ambiente construdo de aproxima-
damente 1% a 2% do custo de produo do edifcio. Acumulado ao longo da vida til da edicao,
tais valores chegam prximos ou at superiores ao custo total de construo.
Apesar da relevncia dos valores citados, comum que a importncia da manuteno seja lembra-
da somente nos momentos mais inoportunos. Os transtornos gerados pela condio de abandono e de
falta de manuteno do edifcio acontecem fora de hora, e exigem que as atividades de manuteno,
tantas vezes adiadas, sejam lembradas. Como por exemplo, o elevador de um edifcio de grande altu-
ra que pra de funcionar, o curto circuito que provoca um incio de incndio, o vazamento de tubula-
es hidrulicas, danos s instalaes eltricas por descargas atmosfricas ou ainda o descolamento
de revestimento da fachada. Isto sem falar das grandes catstrofes, que culminam no desabamento
parcial de edicaes, como queda de marquises, ou mesmo sua runa total.
Com o passar do tempo, os inconvenientes resultantes da inexistncia de atividades de manuten-
o preventivas e peridicas se tornam mais freqentes, e ameaam o sentimento de segurana dos
usurios e, por que no dizer, a correlao entre homem e ambiente. Apesar de tudo o que foi dispos-
to, paradoxalmente, as atividades de manuteno ainda so vistas como um problema nanceiro de
baixa prioridade, enquanto deveriam ser consideradas como um investimento, retardando o envelhe-
cimento e agregando valor ao produto imobilirio.
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Inverso de valores no processo construtvo
Diversas publicaes e discusses tcnicas a respeito da manuteno predial concordam com
o fato de que esta ainda hoje uma atvidade negligenciada no mbito da construo civil.
comum que o planejamento de manuteno de um edifcio seja lembrado somente quando
comeam a surgir os problemas, tornando a medida corretva mais difcil e custosa.
Os pases europeus foram os pioneiros nos estudos referentes manuteno do ambiente constru-
do, com registros que datam da dcada de 50. No Brasil se passaram quase 500 anos de construo
sem que o tema da manuteno fosse discutido. Os primeiros estudos neste sentido foram realizados
na dcada de 80 em nosso pas. Desde ento o tema tem sido cada vez mais difundido e estudado,
principalmente em funo do nmero elevado de edicaes existentes e pela preocupao com os
inmeros edifcios com idade avanada.
Ao mesmo tempo em que a construo civil tem grande participao na economia brasileira,
tambm deixa a desejar quando o assunto qualidade e desempenho esperado. Este quadro foi in-
tensicado nos anos 60, com o Banco Nacional da Habitao (BNH), com a produo em massa
de edicaes, ocupao de mo-de-obra desqualicada, baixo custo de investimentos, etc. No que
diz respeito manuteno predial, por ser uma rea de estudo relativamente nova, estamos longe de
atingir o nvel de qualidade da manuteno industrial. Tal diferena pode ser explicada por razes
evidentes: indstria transformao, e por isso a manuteno traz lucros imediatos, proporcionando
a minimizao de perdas e maior produtividade, enquanto a manuteno predial, especialmente de
residncias, encarada como consumo, gasto.
A norma brasileira que estabelece requisitos para a elaborao do Manual de Operao, Uso e Ma-
nuteno da Edicao, NBR 14037:1997, cita que uma das principais causas do descaso com a ma-
nuteno a denio do edifcio em si como objetivo nal do processo construtivo, ou seja, quando
da entrega da edicao ao proprietrio. Esta inverso de valores, derivada da lgica da mercadoria,
prpria do sistema econmico de mercado vigente, coloca o real motivo pelo qual a edicao foi
construda, que a satisfao das necessidades dos usurios, em segundo plano.
Elevar o ndice de desempenho da edicao no signica, no entanto, alteraes de sistemas ou
reformas. importante ressaltar que a alterao ou adequao de uso da edicao deve ser denida
atravs de um novo projeto, que tambm deve ser elaborado por prossional habilitado. O conjunto
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dos servios de manuteno pode contribuir para a modernizao do edifcio e inclusive proporcionar
ao empreendimento maior competitividade, atravs do emprego de inovaes tecnolgicas e funcio-
nais, trazendo economia, segurana e atendendo aos usurios da melhor forma.
Reviso conceitual da manuteno
O processo de manuteno pode ser definido como um conjunto de intervenes e
recursos destinados conservao ou recuperao do edifcio, seus componentes e
instalaes, com a finalidade de garantir ao usurio condies de segurana e conforto
ambiental, de acordo com suas necessidades e desejos.
Cabe salientar que tais atividades devem respeitar os parmetros previstos no projeto do edifcio,
bem como considerar temas como desempenho, vida til da edicao e sustentabilidade do empre-
endimento, em concordncia com a administrao de custos e prazos.
A atividade de manuteno depende da atuao de equipes multidisciplinares de prossionais
devidamente habilitados, de acordo com a atribuio tcnica de cada um. Alm da atribuio con-
ferida pela habilitao do prossional, essencial que este desempenhe sua prosso nos limites de
sua capacidade pessoal de realizao, como o prprio Cdigo de tica Prossional nos alerta. Em
um conceito mais amplo, a manuteno deixa de ser vista em cada atividade prestada, mas como um
conjunto de conhecimentos, que dependem de um gerenciamento com qualidade.
Alm de voltado conservao do ambiente construdo, o processo de manuteno das edicaes
tambm deve ser exvel, dinmico e pro ativo, acompanhando a evoluo constante das necessidades dos
usurios e prevenindo futuras mudanas. Isto porque os interesses, vontades e aspiraes daqueles que
utilizam o espao construdo alteram-se com o passar do tempo, incorporando o desenvolvimento tecnol-
gico e social, com a tendncia de crescentes exigncias de qualidade ambiental. Signica dizer que o papel
da manuteno de qualidade no deve se limitar apenas a conservar as condies iniciais do edifcio, mas
at mesmo em obter nveis de qualidade ambiental superiores ao inicialmente projetado.
Elevar o ndice de desempenho da edicao no signica, no entanto, alteraes de sistemas ou
reformas. importante ressaltar que a alterao ou adequao de uso da edicao deve ser denida
atravs de um novo projeto, que tambm deve ser elaborado por prossional habilitado. O conjunto
dos servios de manuteno pode contribuir para a modernizao do edifcio e inclusive proporcionar
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ao empreendimento maior competitividade, atravs do emprego de inovaes tecnolgicas e funcio-
nais, trazendo economia, segurana e atendendo aos usurios da melhor forma.
Finalmente, para obtermos um nvel de qualidade ambiental adequado, no basta somente a exce-
lncia na gesto e realizao da manuteno predial. Grande parcela das patologias dos edifcios tem
origem ainda na fase de projeto, seguida por falta de qualidade na execuo das obras, limitao de
materiais empregados, e tambm por servios de inspeo e manuteno inadequados ou at mesmo
inexistentes. Isto quer dizer que as fases anteriores ao uso, de projeto e execuo, so cruciais para o
bom desempenho do edifcio, e que a preveno contra manifestaes patolgicas deve estar presente
desde o incio de todo o processo, e ao longo da vida til da edicao. A necessidade de integrao
e comunicao de todos os agentes envolvidos no processo construtivo evidente, bem como de con-
trole de qualidade de cada uma das fases, j que todas elas esto ligadas manuteno e aos possveis
problemas patolgicos que podero ocorrer na edicao.
Os servios de manuteno de edifcaes devem ser realizados por profssionais habilitados
das reas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Sustentabilidade
Alm dos aspectos j citados, a gesto da manuteno tambm deve visar sustentabilidade do
empreendimento. O conceito de sustentabilidade sistmico, e abrange questes relacionadas con-
tinuidade de aspectos econmicos, sociais e ambientais da sociedade humana. A sustentabilidade
aplicada manuteno de edicaes traz preocupaes com a utilizao racional dos recursos natu-
rais e a minimizao da gerao de resduos durante o uso do edifcio, com a otimizao de recursos,
e tambm com a conscientizao dos usurios quanto importncia destas aes.
Dentre as etapas do processo construtivo, seguramente na fase de uso do edifcio que se apresen-
ta o maior consumo de energia e gua, entre outros desperdcios. Como a sustentabilidade tambm
uma rea de estudo relativamente nova, a maioria dos edifcios mais antigos no possui projetos
ou equipamentos que contemplem medidas de proteo ao meio ambiente. A manuteno voltada
melhoria do ambiente construdo permite a implantao de sistemas voltados gesto de resduos,
de uso da gua ou de energia, atravs de sensibilizao dos usurios, monitoramento peridico dos
resultados e manuteno de sistemas e equipamentos consumidores.
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Acessibilidade
Tambm importante que sejam previstas aes voltadas acessibilidade plena da edicao,
voltadas a pessoas com decincia ou com mobilidade reduzida, previstas no Decreto Federal n.
5296/2005. Cabe lembrar que o grupo de pessoas com mobilidade reduzida composto por todos
aqueles que no se enquadram no conceito de decincia, mas que possuem diculdade de movimen-
tar-se permanente ou temporariamente, como idosos, obesos ou gestantes, ou seja, somados ao grupo
de pessoas com decincia, compem uma grande parcela da populao. Neste sentido, h muito que
fazer em nossas edicaes, de forma que o desenho universal seja colocado em prtica.
A NBR 9050:2004, norma que trata sobre a Acessibilidade a edicaes, mobilirio, espaos e
equipamentos urbanos, estabelece critrios e parmetros tcnicos para projeto, construo ou adap-
tao de edicaes. Os dispositivos de acessibilidade tratados nesta normativa, como rampas de
acesso, comunicao ttil e visual, entre outros, devem ser incorporados no ambiente edicado, com
a orientao de prossionais habilitados.
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2. CICLO DA QUALIDADE
NO PROCESSO
CONSTRUTIVO: DA
INTENO DE PROJETO
AO USO DO EDIFCIO
A manuteno como parte do processo construtvo
A integrao entre todos os envolvidos no processo construtivo fundamental, bem
como a conexo entre todas as fases construtivas e destas com a etapa de utilizao do
edifcio: o processo deve ser entendido como nico, desde a inteno de projeto at a
utilizao do edifcio.
O processo de construo composto pela fase de produo, constituda pelas etapas de planejamento,
projeto, execuo e fabricao de materiais e componentes, normalmente de curta durao, e pela fase de
uso, de longa durao. Infelizmente, nossa realidade que as etapas do processo de produo esto muito
mais consolidadas em nosso pas do que as etapas de uso, operao e manuteno das edicaes, sendo
o processo construtivo considerado nalizado quando da entrega do edifcio ao proprietrio.
Diante disto, necessrio que tanto a fase de produo do empreendimento quanto de uso e
manuteno sejam priorizadas, j que o resultado nal do produto depender da qualidade obtida em
cada etapa, assim como a satisfao do usurio. Quando este entendimento colocado em prtica,
possvel garantir a minimizao de futuras atividades de manuteno e controlar a incidncia de
manifestaes patolgicas na fase de uso do edifcio.
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Alm de o processo construtivo ser composto por diversas fases, cada uma destas realizada por
pessoas diferentes. A interdisciplinaridade permeia todo nosso sistema prossional, onde cada indi-
vduo realiza apenas parte da tarefa, e onde diferentes prossionais trabalham para a concretizao
de um bem comum, neste caso, a edicao. Assim, todos os envolvidos tm inuncia na qualidade
nal do empreendimento, e para que seja possvel obtermos padres de excelncia no setor da cons-
truo civil importante que todos estes estejam sensibilizados e comprometidos com a qualidade
de seus produtos parciais, visando qualidade nal da edicao. Trata-se da responsabilidade do
coletivo, da necessidade de harmonia entre as diferentes atividades prestadas.
E quais so os envolvidos no processo? Desde o proprietrio, que toma a deciso de construir e
participa do planejamento, at o usurio, que utiliza, opera e sofre as conseqncias da m qualidade
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 17
do produto nal. No momento do uso da edicao, esta j sofreu interveno de inmeros envol-
vidos, como o prprio agente nanceiro, que fornece recursos para viabilizar o empreendimento, o
proprietrio, projetistas, fabricantes de materiais, laboratrios de ensaios, prossionais responsveis
pela execuo do edifcio, empreiteiros, entre outros.
Alm destes, o processo construtivo sofre a intervenincia imperativa das associaes normativas,
que denem os requisitos mnimos para a edicao, dos rgos scalizadores, da administrao
pblica e do prprio Estado, que estabelece a legislao pertinente. Ainda, exercem inuncia sobre
o nvel de qualidade do processo construtivo as associaes prossionais, universidades e institutos
de pesquisa. Pelo grande nmero de envolvidos no processo de construo, o produto nal mais
sujeito a falhas. Assim, a qualidade nal do empreendimento depende da qualidade do processo, da
integrao entre as fases deste e da comunicao de todos os envolvidos.
Por m, aps o perodo de produo do edifcio, restam o usurio e o proprietrio como principais
agentes envolvidos, no uso e operao do empreendimento. Por se tratar da utilizao do produto -
nal, e da inter-relao entre homem e ambiente construdo, a comunicao com o usurio no processo
construtivo se torna imprescindvel, pois permite a melhoria do processo como um todo e, conse-
quentemente, a satisfao dos clientes, atravs da melhoria de desempenho do ambiente construdo e
da identicao das necessidades e nveis de satisfao dos clientes a serem atendidos.
A qualidade do empreendimento depende da qualidade de todas as etapas do processo
construtivo e do dilogo entre todos os envolvidos, sejam estes profissionais, propriet-
rios ou usurios.
A importncia do usurio no processo construtvo
O objetivo das prosses e a ao dos prossionais volta-se para o bem-estar e o desenvolvimen-
to do homem, em seu ambiente e em suas diversas dimenses: como indivduo, famlia, comunidade,
sociedade, nao e humanidade; nas suas razes histricas, nas geraes atual e futura (Cdigo de
tica Prossional).
Uma das principais razes do descaso com a manuteno de edicaes o fato de se considerar
a venda e entrega de um edifcio como encerramento do processo construtivo, restringindo todo o
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processo aos prossionais envolvidos e tornando a participao do usurio quase irrelevante. Entre-
tanto, seja o proprietrio ou o usurio, preciso lembrar que o cliente a origem e o destino de todo
o sistema. Ele a entrada e a nalizao do processo construtivo, ou seja, quem gera a demanda
pelo projeto, e quem desfruta da utilizao do ambiente construdo.
O cliente a razo de ser de nossas prosses. Qualquer sistema de gesto da qualidade visa em
primeira instncia satisfao do cliente e a melhoria contnua dos procedimentos e produtos. Estes
dois temas fazem parte da lista dos 08 princpios da gesto da qualidade, de acordo com a srie de
normas ISO 9000, onde se coloca a importncia de entender as necessidades atuais e tambm futuras
dos clientes, atendendo seus requisitos e superando suas expectativas. Em suma, o termo qualidade
est evidentemente associado ao desempenho satisfatrio dos ambientes, e interface entre ambiente
e comportamento humano, com foco no usurio. A eccia nos servios prestados um dos princ-
pios ticos de nossa prosso, devendo o prossional assegurar ao cliente os resultados propostos e
a qualidade satisfatria nos servios e produtos.
Sendo assim, a participao do cliente importante em todas as fases do ciclo de qualidade do em-
preendimento, em especial nas etapas de planejamento e de uso do produto nal. Na etapa inicial de
todo o processo, de planejamento, deve haver um estudo das reais necessidades do cliente. Na etapa
nal, de uso do edifcio, o usurio, de posse de instrues quanto melhor forma de uso, operao e
manuteno da edicao, pode contribuir para o diagnstico de patologias, de forma que o processo
construtivo sempre retorne fase de planejamento.
O ciclo de qualidade do processo construtivo inicia com o cliente, passa por todas as eta-
pas, e retorna ao usurio, at o final da vida til da edificao.
Avaliao Ps-ocupao
A avaliao ps-ocupao permite qualificar e quantificar a participao do usurio no
ambiente construdo e, posteriormente, converter tais informaes em subsdios para a
melhoria do espao edificado.
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Tcnicas de avaliao ps-ocupao (APO) tm sido utilizadas com o intuito de promover a co-
municao no processo construtivo, atravs da anlise do ambiente no decorrer do uso, sob a tica
dos prprios avaliadores, projetistas, clientes e, fundamentalmente, os usurios. Atravs dos mtodos
e tcnicas da APO, so realizadas recomendaes que visam realimentar as etapas anteriores do pro-
cesso construtivo, consistindo em um instrumento de controle da qualidade, com a anlise de fatores
socioeconmicos, de infra-estrutura e superestrutura urbanas dos sistemas construtivos, conforto am-
biental, conservao de energia, fatores estticos, funcionais e comportamentais.
Igualmente, outro instrumento utilizado para melhorar a comunicao do processo tem sido o Ma-
nual de Operao, Uso e Manuteno da edicao, que pode ser considerado como uma interface
eciente entre as fases de produo e uso do espao edicado.
O Manual do Usurio: conexo entre produo e uso da edifcao
Se qualquer produto que adquirimos no mercado deve possuir manual de utilizao,
quanto mais a moradia, de alto valor patrimonial e afetivo, que ser utilizada por muitos
anos, inclusive oferecendo riscos aos usurios caso no sejam realizadas atividades de
conservao e manuteno.
A m de contribuir para o aumento da qualidade nal do empreendimento e diminuir custos no
decorrer do uso do edifcio, necessrio que o usurio seja instrudo quanto ao correto uso, operao
e manuteno preventiva de seu imvel e componentes constituintes. Este um dos requisitos de um
sistema de gesto de qualidade: a comunicao com o cliente a respeito das caractersticas do pro-
duto que so essenciais para seu uso seguro e adequado. O Manual de Operao, Uso e Manuteno
da edicao, previsto na norma NBR 14037:1997, se congura como este elemento de integrao
imprescindvel entre as fases de produo e utilizao do edifcio, agindo a favor da empresa e do
usurio, e na preveno de problemas de ps-ocupao.
O Manual, que deve ser elaborado pelo prossional que responde pela execuo da obra, deve ser
disponibilizado ao cliente quando da entrega da obra nalizada. Em suma, este tem como nalida-
de informar aos usurios as caractersticas tcnicas da edicao construda, bem como descrever
procedimentos recomendveis para o melhor aproveitamento do espao edicado, com orientaes
quanto realizao das atividades necessrias de manuteno, prevenindo a ocorrncia de falhas e
acidentes resultantes do uso inadequado, e tambm conferindo maior durabilidade ao edifcio.
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A norma NBR 14037:1997 estabelece o contedo mnimo a ser includo no Manual de Operao,
Uso e Manuteno das Edicaes. Primeiramente, este deve conter a descrio da edicao como
construda (projeto as built), contendo o conjunto completo de projetos e memoriais descritivos.
Para que seja possvel a realizao de atividades de manuteno ao longo do uso do edifcio, im-
prescindvel que os projetos sejam documentos is em relao ao produto nal. No entanto, estes
geralmente no representam totalmente o objeto construdo, dicultando a manuteno e futuras in-
tervenes na edicao. Portanto, o projeto como construdo resultante de uma sistematizao de
procedimentos durante a fase de execuo da obra, para identicao de todas as alteraes realiza-
das com relao ao projeto executivo, a m de representar a atual situao do edifcio, com registros
referentes estrutura, instalaes eltricas, hidrulicas, entre outros.
O Manual do usurio tambm deve compreender informaes sobre os procedimentos a serem
realizados antes que a edicao seja colocada em uso, bem como quais so os procedimentos re-
comendveis para a operao e uso do ambiente construdo, com descrio dos riscos inerentes ao
edifcio e respectivos procedimentos de segurana preventivos.
Alm de informar os registros da edicao como construda e procedimentos preventivos, o Ma-
nual tambm deve trazer instrues para situaes de emergncia, como incndios e vazamentos de
gs ou falhas de instalaes e equipamentos, como elevadores, instalaes de ar condicionado, insta-
laes hidrulicas, sanitrias ou eltricas, entre outros. Ainda, este conjunto de documentos entregue
ao cliente deve estabelecer roteiros de inspees na edicao, com observncia de questes relativas
segurana e salubridade dos usurios, bem como apresentar orientaes para a correta conservao
e recuperao do edifcio, inclusive com a elaborao de um programa de manuteno.
Por se tratar de documento inteiramente voltado aos usurios do edifcio, necessrio que o Ma-
nual seja escrito em linguagem adequada a seus leitores, e apresentado de forma didtica, com farto
uso de ilustraes e exemplos, a m de possibilitar o fcil entendimento.
Cabe ressaltar que este material deve advertir os usurios quanto necessidade de suas devidas
revises, principalmente quando da realizao de alteraes no edifcio em relao ao originalmente
construdo. Igualmente, deve-se advertir quanto s responsabilidades e garantias existentes sobre a
edicao, com a indicao de todos os responsveis por projetos, execues, instalaes e forneci-
mento de componentes e equipamentos, bem como quanto responsabilidade do proprietrio pela
concretizao de todas as recomendaes explcitas no manual.
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 21
Por m, o conjunto de informaes constantes no Manual de Operao, Uso e Manuteno da
edicao favorece a minimizao de custos ao longo do uso do edifcio, a conservao do desempe-
nho ambiental, o aumento da vida til da edicao, ao mesmo tempo em que confere aos usurios
melhor qualidade de vida no ambiente edicado e, sem dvidas, maior conana na empresa ou
prossionais responsveis pela execuo da edicao.
A entrega do Manual de utilizao do edifcio ao proprietrio/usurio confere maior
credibilidade ao trabalho dos profissionais envolvidos na produo da edificao, contri-
buindo para a valorizao da profisso como um todo.
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Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 23
3. O SISTEMA DE
MANUTENO
Sob a tca da NBR 15575:2008: desempenho do ambiente construdo
A Norma de Desempenho para Edicaes Habitacionais de at Cinco Pavimentos NBR
15575:2008 vem preencher a lacuna at ento existente sobre a denio de nveis mnimos
aceitveis e desejveis para a edicao. At o momento os critrios de desempenho eram sub-
jetivos, e no ecientes para possibilitar a anlise da qualidade ambiental.
Apesar de ser voltada para edificaes habitacionais de at cinco pavimentos, com foco
em edifcios de interesse social, a norma traz requisitos vlidos para edifcios de qualquer
altura, salvo alguns itens especficos, aplicados conforme o n de pavimentos. Desta forma,
tais parmetros mnimos podem ser considerados para todas as construes de edifcios re-
sidenciais novos.
Porm, em quais fases do processo construtivo a norma deve ser aplicada? Entende-se que
os requisitos mnimos devem ser considerados tanto na etapa de produo do edifcio quanto no
decorrer do uso e manuteno do espao construdo. Quanto fase de planejamento e projeto
da edicao, o projetista deve levar em conta todos os conceitos de desempenho, inclusive in-
formando ao proprietrio a previso de Vida til do Projeto (VUP). Quanto aos fabricantes de
materiais, so diversas as recomendaes de durabilidade, resistncia e desempenho esperados
de cada um dos materiais especicados em projeto.
Igualmente, o responsvel tcnico pela execuo da obra tambm deve estar comprometido
com o bom desempenho da edicao, a m de concretizar o que foi idealizado e detalhado em
projeto. Por ltimo, e no menos importante, o usurio tambm inuenciado por esta normali-
zao, j que este deve utilizar e conservar o ambiente construdo da maneira correta, de posse
do Manual de Operao, Uso e Manuteno e com a orientao de um prossional habilitado.
24
Primeiramente, a Norma de Desempenho dene recomendaes mnimas gerais referentes s
necessidades e exigncias dos usurios da edicao, estabelecendo nveis mnimos aceitveis e
desejveis para cada um dos seguintes quesitos:
Segurana: estrutural, contra o fogo, no uso e na operao;
Habitabilidade: estanqueidade, conforto trmico, conforto acstico, conforto lumnico, sade,
higiene, e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto ttil e antropodinmico;
Sustentabilidade: durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental.
Em seguida, so estabelecidos requisitos mnimos para os sistemas do empreendimento:
Sistemas estruturais;
Sistemas de piso internos;
Sistemas de vedaes;
Sistemas de coberturas;
Sistemas Hidrossanitrios.
Consideradas tais recomendaes, possvel prever na fase de projeto a segurana no uso e na
operao das instalaes, bem como a durabilidade e manutenibilidade da edicao. Da mesma for-
ma, o construtor ou incorporador do empreendimento tambm deve informar ao proprietrio o prazo
de garantia da edicao, no caso do aparecimento de patologias durante uso.
A Norma de Desempenho vem a contribuir para com as atividades de manuteno e conservao
realizadas durante o uso do edifcio, com o papel de balizar o desempenho mnimo ambiental durante
a vida til da edicao. Embora tais recomendaes sejam aplicadas somente s edicaes cons-
trudas aps a norma entrar em vigor, h a oportunidade de praticar a manuteno de melhoria em
edicaes produzidas antes deste perodo, garantindo que estas tambm ofeream nveis mnimos
ambientais a seus usurios, superando as condies do projeto inicial.
O Sistema de Manuteno
certo armar que algumas atividades de manuteno seriam evitadas caso todos os envolvidos
no processo construtivo estivessem comprometidos com a qualidade do produto nal. Isto porque
grande parte das patologias nas edicaes resultante de erros concebidos ainda na fase de projeto
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 25
ou execuo do edifcio, causados por impercia tcnica ou mesmo pela comunicao insuciente en-
tre prossionais e usurios da edicao. De qualquer forma, nenhuma edicao livre do desgaste
natural dos materiais empregados na obra. Algumas atividades de manuteno so inevitveis, devem
ser orientadas na entrega da edicao e acompanhadas ao longo do uso desta.
Geralmente as atividades de manuteno so realizadas porque algum equipamento ou sistema
da edicao j apresentou problemas, ou seja, quando quebra, conserta. No entanto, a falta de ma-
nuteno preventiva ou mesmo o mau uso do imvel pode acarretar diversos problemas patolgicos
na edicao. A NBR 5674:1999 nos alerta da necessidade do planejamento dos servios de manu-
teno, para que sejam empregadas estratgias adequadas, com o controle de custos e melhoria da
satisfao dos usurios quanto s condies ambientais do edifcio.
O sistema de manuteno deve ser voltado ao gerenciamento dos servios, e deve contemplar
trs aes importantes: preventiva, corretiva e de melhoria. Com a perspectiva de busca pelo bom
desempenho da edicao e a comunicao entre todos os envolvidos nas atividades de manuteno,
o sistema deve compreender manutenes rotineiras e planejadas e deve buscar minimizar servios
no planejados ou emergenciais, previstos atravs de um cronograma de realizao dos trabalhos,
bem como por previso dos custos para implantao do programa.
A responsabilidade pela gesto da manuteno do proprietrio ou gerente do estabelecimento,
ou do sndico do condomnio. Contudo, a prpria norma NBR 5674:1999 sugere que o sistema de
manuteno do edifcio seja conado a pessoas qualicadas, ou seja, uma empresa ou prossional
legalmente habilitado. Isto porque a gesto do sistema de manuteno requer tempo, conhecimento
tcnico e multidisciplinar e capacidade de gerenciamento de todas as aes, geralmente prestadas por
empresas e prossionais de reas distintas.
A gesto do sistema de manuteno compreende as seguintes atividades, dentre outras citadas na
norma:
Providenciar e manter atualizados os registros e documentos da edifcao;
Realizar ou supervisionar a execuo de inspees peridicas;
Realizar previses de custos;
Defnir planos de manuteno;
26
Realizar ou assessorar a contratao dos servios de manuteno;
Realizar ou supervisionar a execuo dos servios de manuteno;
Orar os servios de manuteno;
Defnir e implementar um sistema de gesto da qualidade dos servios de manuteno;
Orientar os usurios quanto correta utilizao do imvel, de acordo com o Manual de Ope-
rao, Uso e Manuteno da edicao;
Assessorar o proprietrio em situaes emergenciais.
Quanto aos registros e documentos da edicao, o sistema de manuteno deve possuir uma es-
trutura de informaes sobre o edifcio, como o Manual de Operao, Uso e Manuteno, incluindo
projetos originais, memoriais descritivos, projetos do edifcio como construdo (as-built) e atualiza-
es. Do mesmo modo, devem ser providenciados registros e documentos dos servios de manuten-
o realizados ao longo do tempo, registros de solicitaes e reclamaes dos usurios, bem como
relatrios e laudos de inspeo predial.
Conforme a norma, a manuteno deve garantir no mnimo a conservao das condies iniciais
do edifcio, considerando algumas caractersticas tcnicas e funcionais da edicao e de seus com-
ponentes. Primeiramente, as caractersticas funcionais dizem respeito ao bom funcionamento das
instalaes e equipamentos. Em seguida, o quesito segurana tambm deve ser considerado, com a
manuteno da segurana e estabilidade da estrutura, e proteo contra intempries que possam cau-
sar riscos integridade fsica dos usurios.
Alm destes, a higiene da edicao deve ser monitorada, em especial quanto manuteno de
pisos, paredes, esquadrias, mobilirios, instalaes e equipamentos de saneamento, com foco na
sade dos usurios. Por m, a conservao do conforto ambiental imprescindvel para propor-
cionar bem estar aos usurios, sendo vericadas questes como isolamento trmico, acstico ou de
ventilao. Os requisitos mnimos para cada uma destas caractersticas so descritos na norma NBR
15575:2008, que trata do desempenho aceitvel e desejvel das edicaes.
A norma NBR 5674:1999 ainda traz orientaes para gesto da qualidade do sistema de ma-
nuteno, como a elaborao de procedimentos padro, incluindo documentos mnimos a serem
apresentados para cada servio de manuteno realizado e a superviso da qualidade das atividades
desenvolvidas por terceiros, incluindo prazos, oramentos, projetos, entre outros. A gesto da quali-
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 27
dade exige que o sistema de manuteno seja frequentemente avaliado, inclusive com pesquisas de
satisfao dos usurios da edicao e apresentao dos resultados periodicamente, seja atravs de
reunies com os responsveis pelo empreendimento ou atravs de quadros de gesto a vista.
Estratgias de manuteno
So inmeros os estudos que sugerem formas diferentes para classicao e denio das estrat-
gias de manuteno. Em linhas gerais, estas podem ser preventivas ou corretivas, ou seja, os servios
podem ser realizados antes ou depois da ocorrncia da falha, respectivamente. A busca pela exceln-
cia prope que as estratgias de manuteno sejam cada vez mais pr-ativas e menos emergenciais,
tratadas de forma estratgica, de modo a evitar que a falha acontea no perodo em que o sistema foi
planejado para funcionar.
Em primeiro lugar, no dia a dia devem ser tomadas aes de conservao do edifcio que esto sob
a administrao dos proprietrios ou sndicos. Estas se conguram como atividades simples, de ope-
rao diria, como limpeza e remoo de resduos, e nem sempre so consideradas como atividades
de manuteno. No entanto, tais atividades so importantes quando integradas aos demais tipos de
manuteno, e contribuem para a obteno de bons resultados na conservao do ambiente constru-
do. Infelizmente, comum que os proprietrios e sndicos no sejam devidamente orientados quanto
aos procedimentos mais ecientes e recomendveis.
O presente material no tem a pretenso de denir novas classicaes ou de criar novos concei-
tos referentes manuteno, seno de reunir algumas das estratgias elencadas por estudiosos do
tema, e seus respectivos entendimentos.
Manuteno preventiva: Como o prprio nome j diz, esta estratgia previne a ocorrncia da
falha, agindo antes que o edifcio e seus componentes atinjam nveis de qualidade insucientes.
A manuteno preventiva deve ser planejada e peridica, por estar inserida em um programa
pr-estabelecido de atividades ao longo da vida til do edifcio, sem haver a necessidade de ser
resposta a patologias j identicadas ao longo do uso da edicao. Esta estratgia, que tambm
depende das informaes provindas dos prossionais responsveis pela produo do edifcio,
vantajosa por reduzir a incidncia de manutenes corretivas futuras.
Manuteno corretiva: Trata-se da atividade de manuteno realizada aps a ocorrncia da
falha. As atividades corretivas podem estar inseridas no planejamento e controle de manu-
teno do edifcio, e neste caso so realizadas antes que o edifcio atinja nveis de qualidade
mnimos aceitveis. No entanto, a estratgia ainda mais utilizada a emergencial, em que
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so realizadas manutenes corretivas aps o edifcio ou componentes deste alcanarem
nveis de qualidade abaixo do esperado. Esta ltima a estratgia menos recomendada, uma
vez que, alm dos custos inviveis da correo imprevista, tambm possvel que hajam
patologias no identicadas, ou no apontadas, pelos usurios, que se vo se agravando com
o tempo e acabam por denir a degradao e envelhecimento precoce do edifcio, bem como
a reduo da vida til de equipamentos, mquinas e instalaes.
Manuteno preditiva: Esta estratgia consiste em executar as atividades de manuteno
preventivas, de acordo com a anlise dos diversos elementos do edifcio, com base em um
planejamento de inspees. O ideal que a programao de inspees seja prevista ainda na
fase de projeto, onde devero ser identicados os elementos a inspecionar e a periodicidade
recomendada, em funo da durabilidade mdia dos materiais e equipamentos especicados.
As inspees peridicas permitem a obteno de um histrico da edicao, o que contribui
para um eciente diagnstico do estado atual do ambiente construdo, e conseqentemente
para uma adequada forma de atuao.
Manuteno de melhoria: Esta estratgia faz parte da busca pela excelncia nos trabalhos de
manuteno, uma vez que consiste em aes preventivas e corretivas que visam melhoria do
desempenho da edicao, para que o nvel ambiental seja superior ao originalmente projetado.
A manuteno de melhoria deve ser precedida da pesquisa e acompanhamento das necessidades
dos usurios, em consonncia com os avanos tecnolgicos. importante ressaltar que no se
trata de reformas ou alteraes signicativas do espao construdo. Neste caso, a necessidade de
novos projetos deve ser orientada por prossional devidamente habilitado.
Engenharia de Manuteno ou Manuteno Produtiva Total: Este tipo de estratgia foi ori-
ginado no Japo, inicialmente voltado manuteno industrial, mas j tem sido considerado
em bibliograas voltadas manuteno predial. A Engenharia de Manuteno no se res-
tringe em corrigir a falha, mas tambm em procurar as causas, buscando eliminar situaes
permanentes de mau desempenho, interferindo na aquisio de materiais e equipamentos,
proporcionando feedback aos projetos originais, aprimorando procedimentos e visualizando
a manutenibilidade da edicao, com a busca constante por padres excelentes, a m de
alcanar a conana do cliente.
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 29

Atravs da tica da Engenharia de Manuteno, a manuteno deixa de ser um conjunto de tc-
nicas corretivas e passa a ter aspectos gerenciais, focados na produtividade, com a otimizao de
recursos, e no bem estar dos usurios, ou seja, com a satisfao destes para com a vivncia no am-
biente construdo. A implantao de programas de planejamento da manuteno exige a elaborao
de cronogramas e planejamento de recursos, realizando manutenes obrigatoriamente preventivas,
poupando o usurio de surpresas desagradveis.
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Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 31
4. INSPEO E MANUTENO
DE EDIFICAES
A Inspeo Predial
Em estudos realizados pelo IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenha-
ria de So Paulo), foi vericado que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifcios com mais de
10 anos esto relacionados decincia ou inexistncia de manuteno, perda precoce de desempe-
nho e degradao acentuada. O estudo ainda concluiu que em mais da metade dos acidentes avaliados
houve o colapso parcial ou total do sistema estrutural, ora por falta de manuteno, ora por erros de
projeto ou de execuo.
A ocorrncia de acidentes, por vezes com muitas vtimas, tem despertado na sociedade, em espe-
cial na atividade privada, o reconhecimento da importncia da inspeo predial. Enquanto em pases
de primeiro mundo esta j faz parte da rotina, em nosso pas ainda se encontra disseminada somente
no meio tcnico.
O descaso com a manuteno predial pode ocasionar danos pessoais e materiais irreparveis, tanto
aos usurios e proprietrios de edicaes quanto sociedade em geral. Medidas simples, de longo
prazo, podem evitar acidentes prediais srios, como desabamentos, incndios, queda de marquises e
de revestimento de fachadas, vazamentos, inltraes, entre outros inmeros problemas resultantes
dos descuidos com a edicao. Se no a perda de vidas humanas, os acidentes prediais trazem no
mnimo custos de grande importncia e a desvalorizao das edicaes.
Atravs do planejamento e implantao de um sistema de manuteno predial com inspees pe-
ridicas, possvel minimizar a degradao precoce dos sistemas construtivos e, consequentemente,
evitar a ocorrncia de acidentes em edicaes. A NBR 5674:1999 instrui a realizao de inspees
peridicas, que devem trazer como resultado a orientao e adequao do plano de manuteno, alm
de servir como instrumento de gesto para a boa conservao do edifcio.
A Norma de Inspeo Predial do IBAPE aponta que uma inspeo predial deve visar anlise
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de condies tcnicas, funcionais e de manuteno do edifcio, com o intuito de direcionar medidas
preventivas do plano de manuteno e orientar as equipes de execuo para proceder aos reparos.
Tais medidas devem garantir condies mnimas de segurana e conforto aos usurios, alm da con-
servao do valor do patrimnio, atravs da avaliao do estado de conformidades do edifcio, fun-
damentado em quesitos como segurana, desempenho, estado de conservao, vida til, manuteno,
utilizao e operao. Novos conceitos da inspeo predial ainda consideram aspectos de sustenta-
bilidade e acessibilidade.
Passos para a sade predial
Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar fsico e psicolgico,
as edicaes necessitam de uma Inspeo Predial peridica, a m de garantir o up to date de suas
condies e caractersticas fsicas, funcionais, operacionais e de utilizao (IBAPE-SP)
Assim como observado em publicaes do IBAPE-SP, possvel compararmos a sade predial
com a sade humana, visto que os passos para o tratamento de falhas e anomalias de uma edica-
o so semelhantes ao tratamento de uma pessoa doente, porm com nomenclaturas diferentes. O
primeiro passo o diagnstico da doena, realizado atravs de exames minuciosos. Em seguida, a
denio do prognstico, ou seja, o juzo mdico das possibilidades teraputicas. Por m, a denio
da terapia mais adequada para se obter a cura.
No caso da inspeo predial, primeiramente so diagnosticadas as anomalias e falhas construtivas
atravs de um check-up da edicao, ou seja, uma vistoria detalhada dos sistemas e/ou elementos
do edifcio. importante salientar que o planejamento da vistoria deve ter incio com uma entrevista
com o responsvel da edicao, seja o proprietrio, gerente ou sndico, bem como com a anlise
de todos os documentos disponveis e existentes referentes ao edifcio, tanto administrativos quanto
tcnicos.
Em seguida, por meio do Laudo de Inspeo Predial, emitido juzo das condies tcnicas,
funcionais e de manuteno da edicao, classicando os problemas constatados pelo grau de risco
oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dispostos em ordem de prioridades. Por
m, com base no prognstico realizado, so elaborados os planos de reparos e de manuteno pre-
dial, ou seja, o apontamento de orientaes tcnicas voltadas recuperao do imvel. Sendo assim,
o sucesso de um Plano de Manuteno depende em primeiro lugar de corretos diagnsticos dos pro-
blemas identicados no ambiente construdo.
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 33
Passos da inspeo predial
Diagnstco de anomalias e falhas
Quanto aos problemas a serem constatados, estes podem ser classicados em falhas ou anomalias.
Em linhas gerais, as anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execuo ou fabricao de
materiais, enquanto as falhas esto relacionadas a problemas na etapa de uso, operao e manuteno
do edifcio. Aproveitando as semelhanas apontadas entre sade predial e sade humana, o diagns-
tico de anomalias poderia ser comparado investigao de causas referentes anatomia, enquanto
as falhas, referentes siologia.
As anomalias construtivas, tambm denominadas endgenas, so provenientes de erros de projeto
e especicao, vcios construtivos ou emprego inadequado de materiais. Alm destas, as anomalias
tambm podem ser classicadas como exgenas, naturais ou funcionais. No caso das exgenas, estas
so originrias de danos causados por terceiros, como danos de obras vizinhas, choque de veculos
em partes da edicao ou vandalismo. Quanto s de origem natural, estas so provenientes de aes
imprevisveis da natureza, como enchentes, excessivas descargas atmosfricas, tremores de terra,
entre outros. J os fatores funcionais so referentes degradao precoce do edifcio, possivelmente
evitada desde que a manuteno seja realizada de forma adequada.
Quanto s falhas, estas tambm podem ser classicadas de acordo com sua origem, seja no
planejamento, execuo, operao ou gerenciamento da manuteno. So falhas de planejamen-
to aquelas provenientes de procedimentos e especicaes no conformes do plano de manuten-
o, ou ainda da inadequada especicao da periodicidade das atividades a serem realizadas. J
as falhas de execuo e operacionais esto associadas realizao desconforme dos servios de
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manuteno e aos procedimentos inadequados de registros e controles, respectivamente. Final-
mente, as gerenciais so resultado da falta de controle de qualidade dos servios de manuteno,
e da falta de acompanhamento de custos.
O laudo de inspeo predial
Como resultado do correto diagnstico, atravs do check-up da edicao, elaborado o Laudo
de Inspeo Predial. Este documento deve ser realizado somente por prossional devidamente habi-
litado das reas de engenharia, arquitetura ou agronomia, sendo a atribuio deste em acordo com o
elemento a ser inspecionado. Como a rea da inspeo e manuteno possui caractersticas multidis-
ciplinares, o prossional responsvel pela elaborao do laudo deve convidar prossionais de outras
especialidades para assessor-lo, caso este no tenha atribuio e capacitao para inspecionar algum
subsistema ou equipamento. Alm disto, este deve ter postura imparcial e impessoal, alertada no C-
digo de tica Prossional, no caso de atos arbitrais e periciais.
A norma de Inspeo Predial do IBAPE recomenda os itens mnimos que devem constar nos lau-
dos tcnicos, conforme segue a seguir:
Identifcao do solicitante;
Classifcao do objeto de inspeo;
Localizao do edifcio;
Datas das vistorias;
Descrio tcnica do objeto, classifcando-o conforme tipologia, utilizao, idade e padro
construtivo;
Nvel utilizado;
Listas de verifcao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descri-
o das anomalias apontadas;
Relatrio fotogrfco;
Relao de documentos analisados;
Indicao das recomendaes tcnicas ou medidas preventivas necessrias;
Avaliao do estado de conservao do imvel;
Prazo de validade da inspeo;
Data do laudo;
Assinatura do responsvel tcnico e identifcao da carteira profssional;
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica.
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 35
ENGENHARIA MECNICA
Elevadores de passageiros, plataformas elevatrias
para Pessoas com Defcincia, monta-cargas, etc.
Sistemas de ar condicionado
Central de gs
Redes de distribuio de gases combustveis
Sistemas de aquecimento solar
Equipamentos de aquecimento de gua
Caldeiras e vasos de presso
Escadas rolantes
Usinas concentradoras de Oxignio (hospitais)
Cmaras refrigeradas
Equipamentos de ar-comprimido
Painis publicitrios metlicos
Equipamentos para recreio infantl, infanto-juvenil e
adultos Estruturas metlicas
Os laudos de nvel 03, segundo a classicao do Instituto Brasileiro de Percias, informam ao
cliente os graus de risco de cada falha ou anomalia analisada, e trazem a priorizao das aes a
serem tomadas. Esta estratgia de manuteno preditiva, baseada em inspees peridicas na edi-
cao, sinnimo de compromisso com a antecipao de problemas detectveis e seu saneamento
ecaz em tempo hbil. Isto segurana, defesa da incolumidade pblica. O resultado deste trabalho
deve ser utilizado como orientao para o Plano de Manuteno. Ainda, quando os laudos de ins-
peo so realizados periodicamente, tambm possvel vericar atravs destes registros o grau de
aprimoramento ou deteriorao do edifcio ao longo do tempo.
Servios de inspeo e manuteno
So diversos os sistemas e equipamentos que exigem inspeo, conservao e manuteno nas
edicaes. Trata-se de um sistema multidisciplinar, em que cada atividade deve ser exercida por
prossionais com a devida habilitao, atribuio e, de acordo com a proposta do programa de ex-
celncia prossional, capacitao. Algumas das atividades de manuteno esto exemplicadas no
quadro a seguir, distribudas de acordo com as respectivas reas do conhecimento das prosses
afetas ao Conselho:
ENGENHARIA CIVIL/ ARQUITETURA
Sistemas estruturais em Madeira, Concreto ou Metlicos
Fundaes
Sistemas de vedaes
Sistemas de revestmentos
Sistemas de pinturas
Sistemas de esquadrias
Sistemas de impermeabilizao
Sistemas de cobertura
Instalaes Eltricas e Telefnicas
Instalaes Hidrulicas e Sanitrias
Sistemas de Preveno contra Incndio
GEOLOGIA
Manuteno de Poo Tubular Profundo (Poo Artesiano)
ARQUITETURA
Paisagismo
AGRONOMIA
Paisagismo
Desinsetzao, desratzao e afns
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ENGENHARIA ELTRICA
Instalaes eltricas prediais
Redes telefnicas Prediais
SPDA - Sistema de proteo contra descargas atmosfricas
Cercas eletrifcadas
Transformadores
Sistemas de gerao de energia
Banco de capacitores
Subestao de energia do consumidor
CFTV - Circuito Fechado de Televiso
Sistema de alarme patrimonial
Sistema de alarme de incndio
Centrais telefnicas
Antenas coletvas ou parablicas
Equipamentos odonto-mdico-hospitalares
Automao comercial e residencial
Portes eletrnicos e portas automtcas
Equipamentos de informtca, computadores e perifricos
Sistemas de cabeamento estruturado
Sistemas de distribuio estabilizada/ No-break
Sistemas de calefao eltrica
Sistemas de controle de acesso
Sistemas de sonorizao
ENGENHARIA QUMICA
Manuteno da qualidade do ar em ambientes climatzados
(limpeza de dutos e avaliaes fsicas e biolgicas de sistemas de ar
condicionado)
Central/ tubulao de gs
Coleta, transporte e destnao fnal de resduos perigosos de
sade
Desinsetzao, desratzao e similares
Monitoramento e tratamento de gua
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 37
Atravs dos quadros apresentados, possvel vericar que as atividades de manuteno abrangem
diversas reas do conhecimento. Neste sentido, a implantao de um Sistema de Manuteno ne-
cessria, a m de que nenhum dos equipamentos ou sistemas seja esquecido ou colocado em segun-
do plano sem que haja um planejamento prvio. Ainda, no basta que a gesto da manuteno seja
conduzida de forma excelente, mas tambm todos os envolvidos devem estar comprometidos com a
qualidade dos servios prestados, visando o bom desempenho do edifcio como um todo.
Por m, todos os sistemas e equipamentos que exigem conservao e manuteno devem fazer
parte tanto do Manual de Operao, Uso e Manuteno do edifcio, como do Sistema de Manuteno,
de forma que seja previsto em cronograma a periodicidade de inspees e manutenes ao longo da
vida til do edifcio.
Alm das atividades de manuteno j exemplicadas, cabe aproveitarmos a oportunidade para
ressaltar mais dois servios de manuteno, sem a preocupao de detalh-los, mas sim de contribuir
para a conscientizao da importncia destes: a preservao de nosso patrimnio histrico e cultural
e a manuteno de nossas pontes e viadutos.
Preservao do Patrimnio Histrico e Cultural
Primeiramente, abordamos a questo da conservao e restaurao de edicaes de valor
histrico e cultural. Apesar deste campo no fazer parte do programa de excelncia prossional
proposto, por se tratar de uma rea bastante especializada, complexa e multidisciplinar, no
poderamos deixar de cit-lo, devido sua importncia. Tais edifcios, pelo extenso tempo de
uso e por reetirem a memria da sociedade, necessitam de cuidados especiais. Os servios de
conservao e restaurao de edifcios histricos demandam tcnicas especiais de planejamento,
projeto, execuo e conservao, que necessariamente devem ser realizadas por prossionais de
diversas reas especializadas.
Para que seja possvel a execuo dos servios de conservao e restaurao, necessrio
que o projeto de interveno seja precedido por uma vasta pesquisa, tanto histrica, cronolgi-
ca, iconogrca e at mesmo arqueolgica, quando necessria. O planejamento e realizao dos
servios tambm dependem de anlises laboratoriais de materiais originais da construo, diag-
nstico completo do estado da edicao, com mapeamento e descrio de anomalias, incluindo
subsistemas e instalaes, entre outros estudos.
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Para que haja a preservao de nossas edicaes de valor histrico e cultural necessria a
conscientizao da sociedade como um todo, e imprescindvel o comprometimento da adminis-
trao pblica.
Inspeo e Manuteno de obras de arte especiais
Por ltimo, mas no menos importante, ressaltamos a urgncia para a inspeo e manuten-
o de nossas pontes e viadutos, visto as grandes catstrofes que temos vivenciado, em funo
do abandono generalizado destas estruturas. Apesar de no se tratar de edicaes, mas sim de
obras de arte especiais, estes tambm necessitam de um Plano de Manuteno, com todos os
registros de projetos, memoriais e de manutenes realizadas, a m de garantirmos a segurana
da sociedade. Neste caso, tambm imprescindvel a parceria e comprometimento dos rgos
pblicos na defesa pela incolumidade pblica.
Programa de Excelncia em Projetos CREA-PR | 39
5. A EXCELNCIA EM
MANUTENO DE
EDIFICAES
A Gesto da Manuteno como oportunidade de mercado
Diversas publicaes da rea da construo civil tm concordado com o fato de que o setor da ma-
nuteno se congura como um nicho de mercado em aberto, tanto pelo crescimento constante do setor
da construo civil quanto pela falta de prossionais que atuam neste segmento. Sem dvida, nesta pers-
pectiva de mercado, o poder pblico se congura como um dos principais geradores desta demanda na
sociedade e poderoso aliado na venda dos servios especializados, visto o nmero crescente de legislaes
e normativas que tratam da importncia e obrigatoriedade da manuteno predial. Apesar disto, ainda h a
necessidade ntida de sensibilizao da sociedade quanto importncia destes servios. Anal, tudo o que
um dia foi construdo, obrigatoriamente um dia necessitar de manuteno.
Alm da conscientizao da populao quanto importncia dos servios preventivos e peridicos
de manuteno, tambm h a necessidade de maior explorao do assunto, com a produo de mais
estudo nesta rea, bem como da reviso das normas existentes e a elaborao de novas normativas, a
m de incentivar o crescimento deste segmento na construo civil, orientar a tomada de decises na
rea da manuteno predial e de harmonizar as atividades em mbito nacional.
A negligncia com a manuteno mais grave no caso das edicaes residenciais, em que a estratgia
da pr-atividade quase nula, em especial as residncias unifamiliares, onde h o maior ndice de sinis-
tros decorrentes de vcios construtivos e decincias operacionais de instalaes. Quanto s edicaes
comerciais, j existe o entendimento de que a gesto da manuteno contribui inclusive para a melhoria da
produtividade dos funcionrios, atravs da obteno e conservao de qualidade do ambiente de trabalho,
bem como pela garantia da longevidade e conabilidade das instalaes do edifcio.
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Sob a perspectiva da excelncia na Gesto da Manuteno, abre-se uma nova oportunidade de atuao
aos prossionais das reas de engenharia, arquitetura e agronomia no mercado: a proposta da terceirizao
e administrao da manuteno de estabelecimentos comerciais e residenciais. Para que o empreendimen-
to oferea as melhores condies ambientais, bem como garanta a segurana dos usurios e funcionrios,
necessrio o gerenciamento das atividades de manuteno, o que exige conhecimentos tcnicos e de
gesto, bem como tempo para realizao, o que dicilmente os gerentes ou sndicos dispem.
Ainda, as atividades de manuteno envolvem diversas reas do conhecimento, sendo que cada
servio deve ser realizado por um prossional habilitado e capacitado naquela rea especca. Isto
tambm nos leva a armar que a administrao destes servios envolve uma viso multidisciplinar e
holstica de cada um destes, capaz de gerenciar diferentes reas do conhecimento. Logo, a proposta
que estas atividades sejam administradas por prossionais do sistema CONFEA/CREA, com a
superviso dos sndicos e gerentes quanto aos custos e avaliao dos resultados.
A excelncia na Gesto da Manuteno
A srie de normas ISO 9000 possui 08 princpios da gesto da qualidade, e entre estes est o
foco no cliente e a melhoria contnua da qualidade e da produtividade. Quando o assunto Gesto
da Manuteno, tais princpios no podem ser esquecidos, uma vez que a excelncia nas atividades
de manuteno depende do conhecimento das necessidades e anseios dos usurios quanto ao espao
construdo, e da obteno de bons resultados quanto ao desempenho ambiental do edifcio. A qua-
lidade focada no cliente envolve exibilidade e rapidez de atendimento a novos requisitos e futuras
necessidades dos usurios da edicao, inclusive superando suas expectativas.
Quanto melhoria contnua, este deve ser um objetivo constante. A competitividade exige que o
prossional tenha a qualidade de seus servios como uma meta permanente, inerente ao dia a dia da
prosso. No Sistema da Manuteno, este conceito se torna possvel atravs da utilizao de algum
mtodo de gesto, como por exemplo, o PDCA. A partir da, pode-se utilizar de ferramentas, como
grcos e relatrios, para a anlise de resultados e melhoria dos pontos negativos.
O mtodo PDCA (em ingls Plan, Do, Check e Action) um ciclo de desenvolvimento com foco
na melhoria contnua. O ciclo consiste basicamente em planejar, com o estabelecimento de metas e
de mtodos para sua consecuo, em realizar o planejado, com o treinamento das pessoas envolvi-
das, em avaliar os resultados, comparando o previsto com o executado, e em agir corretivamente ou
preventivamente, padronizando os procedimentos bem sucedidos. A implantao do PDCA em um
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sistema de gesto da manuteno predial pode trazer muitos benefcios ao empreendimento, desde
que faa parte da rotina de gesto, e que seja repetido exaustivamente. Alm deste, existem muitos
outros mtodos e ferramentas que podem ser utilizados para a gesto da qualidade.
Ciclo PDCA
Logo, o acompanhamento gerencial do sistema de manuteno envolve uma rotina de melhoria
constante na qualidade dos servios prestados e no controle de custos e prazos, no deixando de esta-
belecer um bom relacionamento com os usurios da edicao, que tem participao imprescindvel
na qualidade do processo como um todo. O prossional pode denir estratgias de inspeo e manu-
teno peridicas, check-list das instalaes do edifcio, indicadores para o controle dos resultados
obtidos, bem como programar apresentao destes resultados aos responsveis pelo empreendimento
periodicamente, atravs de reunies de anlise crtica e de grcos de gesto vista. Por m, o pro-
ssional responsvel pela Gesto da Manuteno deve buscar seu aperfeioamento constante, tanto
tcnico quanto relativo a estratgias de administrao.
Disposies exigveis e recomendveis
Assim como disposto no primeiro fascculo do Programa de Excelncia em Projetos, Execuo e
Manuteno de edicaes, tanto o prossional excelente no gerenciamento da manuteno quanto
queles excelentes na execuo dos servios, devem estar sempre atentos s exigncias e recomen-
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daes que inuem sobre a sua atividade, ou sobre as atividades a que supervisionam. Em primeiro
lugar, este deve ter conhecimento de todas as restries estabelecidas pela tcnica, que se supe de
domnio do prossional, e das denidas em legislaes, cabendo ao prossional conhecer as regras e
compatibiliz-las s pretenses do cliente.
Alm das exigncias estabelecidas pela legislao, pelas obrigaes contratuais e pelas inerentes
ao prprio exerccio da arte, o prossional tambm deve ter conhecimento das recomendaes para
as atividades de manuteno. H um grande nmero de normas voltadas para estes trabalhos, que
no tem carter obrigatrio, mas que agregam valor ao produto nal. Principalmente por tratarmos
de servios de inspeo e manuteno em diversos sistemas construtivos e equipamentos diferentes,
so diversas as normas tcnicas existentes. Por exemplo, existem recomendaes para a manuteno
de elevadores, central de gs, sistema de ar-condicionado, entre inmeros outros. Realizar alm da
obrigao legal uma atitude de livre adoo pelos prossionais, mas que certamente traz o diferen-
cial ao exerccio da prosso.
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6. O PROGRAMA DE
EXCELNCIA PROFISSIONAL
EM MANUTENO DE
EDIFICAES
Excelncia uma habilidade conquistada atravs de treinamento e prti-
ca. Ns somos aquilo que fazemos repetidamente. Excelncia, ento, no
um ato, mas um hbito (Aristteles)
Origem
O Programa de Excelncia em Manuteno de Edificaes nasceu de uma parceria do
CREA-PR com Inspetores, Conselheiros e Entidades de Classe, visando o atendimento
demanda de valorizao profissional e melhoria nas atividades de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia no que diz respeito manuteno do ambiente construdo. Este foi idealizado
pela preocupao com a negligncia ainda presente quanto manuteno, e vem comple-
mentar o ciclo de qualidade no processo construtivo, em conjunto com os Programas de
Excelncia em Projetos e Execuo de Obras.
Objetvos
O Programa tem como objetivo a valorizao junto sociedade dos profissionais que re-
alizam servios de inspeo e manuteno em edifcios, buscando o incentivo prtica da
manuteno, imprescindvel preservao do espao construdo, bem como segurana e
bem-estar da sociedade.
Viso
Temos como desao o despertar da sociedade quanto ao reconhecimento do valor das pros-
ses e dos prossionais afetos ao Conselho, quanto manuteno de edicaes. Que o incen-
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tivo a esta prtica promova o crescimento da oferta e procura dos servios de manuteno e ins-
peo, de forma que cada vez mais edifcios sejam acompanhados por prossionais habilitados
e capacitados, atravs de uma programao de atividades de manuteno preventivas.
Certfcao
O Programa voltado inspeo e manuteno de edicaes comerciais e residenciais de mdio
e grande porte, como condomnios residenciais e comerciais, shoppings, hospitais, supermercados,
hotis, entre outros. Em princpio, a certicao ser voltada inspeo predial, e futuramente tam-
bm compreender a manuteno de equipamentos e a gesto da manuteno.
O processo de certicao em inspeo predial compreende primeiramente uma etapa de capa-
citao prossional, que ser disponibilizada atravs de um Curso de Ensino Distncia em Manu-
teno de Edicaes, proporcionado pelo CREA-PR, com mdulos elaborados por prossionais
especialistas. Alm da necessidade de participao no curso de capacitao, o prossional dever
atender aos requisitos estabelecidos no regulamento do programa.
reas de atuao do Programa de Excelncia em Manuteno de Edicaes
Poder pblico: incentivar a criao de legislaes municipais que defnam a necessidade de
inspees e manutenes peridicas em edicaes;
Instituies de Ensino: realizar palestras e distribuir material orientativo a respeito dos ser-
vios de inspeo e manuteno prediais aos prossionais ainda em formao;
Sociedade: Realizar palestras orientativas quanto importncia da manuteno junto a sin-
dicatos de condomnios, associaes comerciais, imobilirias e administradoras de condo-
mnios, com a distribuio de cartilha orientativa;
Classe profssional: Disponibilizar aos profssionais das reas de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia o curso e a certicao em manuteno de edicaes;
Equipes de manuteno: Realizar parcerias com associaes e instituies voltadas quali-
cao de equipes de manuteno.
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