Revista Eletrnica de Direito do Centro Universitrio Newton Paiva 2012/1 - n

O
18 - ISSN 1678 8729 l 29
A RESPONSABILIDADE CIVIL DAS CONSTRUTORAS
DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DE IMVEIS
INTRODUO
Nos ltimos anos o mercado imobilirio apresentou surpre-
endente crescimento. Polticas econmicas favorveis e facilita-
doras de crdito, aumento dos nveis de emprego e aumento da
renda de parte da populao favoreceram sobremaneira um sig-
nifcativo aumento na demanda por imveis.
Consumidores vidos demonstraram especial interesse pela
aquisio de imvel na planta, tendo em vista o preo mais atra-
tivo quanto mais precoce fosse a aquisio.
As construtoras, para atender a este pblico e no per-
der o excelente momento do mercado, no qual se encontravam
duas variveis aparentemente incompatveis: preos altssimos e
demanda idem, investiram na construo de diversos empreen-
dimentos, muitos ao mesmo tempo, e por vezes extrapolando a
capacidade de obteno de mo de obra, material de construo
e at mesmo recursos fnanceiros.
A consequncia de um mercado to aquecido, e com este
perfl, foi o recorrente atraso na entrega dos imveis aos compra-
dores-consumidores.
A partir deste fato instalaram-se recorrentemente discusses
relativas s clusulas contratuais referentes entrega, inclusive
atrasos que giraram em torno de argumentaes como falta de
materiais de construo no mercado, difculdade de contratao
de mo de obra, inadimplncia e atraso na emisso de docu-
mentao pelos cartrios, de um lado, e por outro, aumento dos
encargos fnanceiros de fnanciamento, prejuzos fnanceiros com
elastecimento de gastos com aluguis, danos morais, legalidade
do prazo de carncia aps a data prevista para a construtora en-
tregar o imvel, dentre outras.
Tudo isto faz importante a discusso sobre o tema proposto:
quais as consequncias jurdicas decorrente do atraso na entre-
ga dos imveis pelas construtoras?
A emoo envolvida na compra da casa prpria, o que repre-
senta no raras vezes a realizao de um sonho para a maioria
dos brasileiros, aliada redao prolixa e de difcil interpretao
das clusulas contratuais e falta de hbito de contratar con-
tando com o auxlio de um advogado especialista, levam a assi-
natura de um contrato desfavorvel ao consumidor e, por vezes,
contando com clusulas nitidamente leoninas e abusivas, espe-
cialmente no tocante ao atraso na entrega do imvel.
Os problemas decorrentes do contrato assim assinado s se
tornam visveis para o consumidor quando ele se depara com o
inconveniente da no consolidao de suas expectativas, seja o
imvel para moradia, para obteno de renda, atravs da loca-
o, ou mesmo para investimento fnanceiro.
Seja qual for o propsito o fato que o descumprimento
contratual pela construtora, mais especifcamente representado
pelo o atraso da entrega do bem, gera transtornos que podem
variar desde a seara fnanceira, ao sujeitar o comprador a supor-
tar encargos locatcios por tempo alm do planejado, at a seara
moral, pois pode tambm sujeit-lo a situaes constrangedoras,
Fernando Gonalves Coelho Jnior
1
Ronaldo Passos Braga
2
Valria Edith Carvalho de Oliveira
3
RESUMO: Nos ltimos anos verifcou-se no Brasil um signifcativo aquecimento do mercado imobilirio. A demanda, motivada por um
aumento do crdito e melhoria da economia nacional, forou igual aumento na oferta, sendo esta motivada pela possibilidade de
lucro identifcado com o aumento das vendas e forte valorizao dos imveis. Entretanto, este cenrio fez surgir alm da satisfao
da aquisio de imvel, para o consumidor, problemas como o atraso na entrega dos bens, forado por escassez de mo de obra e
materiais, devido ao enorme nmero de construes no pas concomitantemente. Os compradores, prejudicados pela mora vieram
reclamar soluo ao judicirio, fazendo recair sobre os vendedores/construtores o peso da responsabilidade civil pelo inadimplemento
contratual.
PALAVRAS- CHAVE: inadimplemento contratual, mora, imvel, direito imobilirio.
REA: Direito Civil. Direito Imobilirio
30 | Revista Eletrnica de Direito do Centro Universitrio Newton Paiva 2012/1 - n
O
18 - ISSN 1678 8729
como a de ter de pedir ajuda e favores a amigos e parentes para
atender sua necessidade de moradia, ou at mesmo, passar pelo
constrangimento de casar-se e no ter entregue o imvel para re-
sidir aps o casamento.
2. CONTRATOS DE CONSTRUO, EMPREITADA,
ADMINISTRAO E O INCORPORADOR: UMA DISTINO
NECESSRIA
Em 1916 o setor da construo civil no Brasil ainda era inci-
piente por isso o legislador incluiu na codifcao civil da poca
apenas o contrato de empreitada. Hoje o panorama bem diverso
de outrora, inovaes tecnolgicas, alteraes nas polticas eco-
nmicas e sociais bem como aumento expressivo da populao
pressionaram mudanas neste cenrio, o que levou a necessida-
de de regulamentao da profsso dos atuantes neste mercado,
bem como de suas responsabilidades. Apesar destas considera-
es a codifcao civil de 2002 continuou com a abordagem ex-
clusiva do contrato de empreitada em seu corpo.
Considerando as relaes jurdicas contratuais estabelecidas
no ramo da construo civil surgiu na doutrina o termo contrato
de construo como gnero do qual so espcies a empreitada
e a administrao.
Hely Lopes Meirelles defne contrato de construo como:
Todo ajuste para execuo de obra certa e determi-
nada, sob direo e responsabilidade do constru-
tor, pessoa fsica ou jurdica legalmente habilitada
a construir, que se incumbe dos trabalhos especi-
fcados no projeto, mediante as condies avena-
das com o proprietrio ou comitente. (MEIRELLES,
Revista dos Tribunais, p.218)
Com a celebrao deste contrato o construtor assume uma
obrigao de resultado que s termina com a entrega da obra aca-
bada e nas condies acordadas com o comprador.
Especifcamente no contrato de empreitada as obrigaes se
impem para ambos os contratantes.
No tocante a este tipo de contrato Stolze e Gagliano, explicam
que:
O construtor obriga-se apenas a realizar a obra,
correndo por cota do proprietrio os riscos ine-
rentes ao empreendimento, fcando os custos sob
sua exclusiva responsabilidade. Note-se que neste
caso, a despeito de no haver subordinao hie-
rrquica entre o contratante e o construtor, este l-
timo tem menor liberdade de atuao, na medida
em que depende dos recursos fnanceiros da outra
parte para ir realizando a obra. (GAGLIANO, PAM-
PLONA FILHO, 2012, p.369).
A obrigao assumida pelo empreiteiro de resultado, deven-
do ele garantir ao dono da obra a entrega do objeto contratado
exatamente nos limites e condies avenadas.
Perante o proprietrio, o empreiteiro obrigado a
cumprir o contrato em todas as suas clusulas e
a executar felmente o projeto da obra contratada,
empregando a tcnica e os materiais adequados
construo, e realizando os trabalhos com a pe-
rcia que se exige de todo profssional. Faltando
qualquer destas obrigaes, dar ensejo resci-
so do contrato (art. 624), com a consequente in-
denizao dos prejuzos parte prejudicada (arts.
389 e 475). (GONALVES, 2005, p.421)
Visualiza-se ento que no contrato de empreitada o constru-
tor/empreiteiro assume os encargos tcnicos da obra e os riscos
econmicos da construo, por preo previamente acordado.
A disciplina legal do contrato de empreitada feita pelos arts.
610 a 626 do Cdigo Civil.
Na construo por administrao o construtor se encarregar de
executar um projeto, mas os encargos econmicos da obra correm
por conta do proprietrio, sendo o administrador remunerado em
um valor fxo ou por um percentual sobre o custo da obra. Sua res-
ponsabilidade exclusivamente pela execuo tcnica do projeto.
Apesar do contrato por administrao no encontrar previso
expressa no Cdigo Civil, aplicam-se a ele subsidiariamente, as
regras sobre empreitada.
No tocante ao contrato de incorporao imobiliria Gagliano e
Pamplona Filho apud Melhim Chalhub informam que:
Considera-se incorporao imobiliria o negcio ju-
rdico pelo qual o incorporador de obriga a realizar,
por si ou por terceiros, a construo de unidades
imobilirias em edifcao coletiva e, bem assim,
a transmitir a propriedade destas unidades aos
respectivos adquirentes, frmando os respectivos
contratos durante a construo; em contrapartida,
obrigam-se os adquirentes a pagar o preo das uni-
dades que se comprometeram a adquirir. (GAGLIA-
NO, PAMPLONA FILHO, 2012, p.369).
A regulamentao legal deste tipo de contrato feita pela Lei
Revista Eletrnica de Direito do Centro Universitrio Newton Paiva 2012/1 - n
O
18 - ISSN 1678 8729 l 31
4.591/64.
Seja qual for o fornecedor do imvel adquirido pelo compra-
dor, bem como seja qual for o tipo de contrato existente na base
da negociao para construo deste imvel fato que a relao
estabelecida com o adquirente a partir da compra gera para o for-
necedor responsabilidade civil decorrente do inadimplemento das
clusulas avenadas.
3. A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR/VENDEDOR
PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL
Em uma relao jurdica nascida a partir da compra de um
bem imvel poderamos imaginar o envolvimento tanto de pro-
fssionais liberais, como de pessoas jurdicas de direito privado,
dentro deste espectro poderamos incluir engenheiros, arquitetos,
construtores, empreiteiros, dentre outros. Especifcamente nos in-
teressa o debate com foco no construtor de imvel que atua no
mercado ofertando diretamente aos consumidores as unidades
habitacionais e sua responsabilidade decorrente pelo atraso na
entrega do bem imvel.
Quando se fala da responsabilidade do construtor imperio-
so esclarecer que aquela tanto pode ser contratual quanto extra-
contratual.
A responsabilidade extracontratual afeta a questes de or-
dem pblica estando relacionada com a responsabilidade pela
perfeio, solidez e segurana da obra, bem como pelos eventuais
danos causados a vizinhos e terceiros. Entretanto, para o debate
proposto mais interessa a responsabilidade contratual.
A responsabilidade contratual advm da inexecuo culposa
das obrigaes estabelecidas no contrato.
Violando o contrato ao no executar a obra ou
ao execut-la defeituosamente, inobservan-
do as normas nele estabelecidas, o constru-
tor responder civilmente, como contratante
inadimplente, pelas perdas e danos, com
base nos arts. 389 e 402 do Cdigo Civil.
(GONALVES, 2005, P.422)
No mesmo sentido Paulo Nader pondera que a responsabi-
lidade civil contratual deriva da inexecuo das obrigaes, que
abrange tanto o inadimplemento absoluto quanto a mora. (NA-
DER, 2009, p.372).
Havendo estipulao prvia no contrato da data de entrega
do bem, imediatamente gerada no adquirente uma expectativa
que determina todo um planejamento de vida que pode incluir a
entrega de um imvel ocupado por locao, a marcao de data
de casamento, a preparao de uma mudana, e at mesmo h
que se planejar fnanceiramente no s para todos estes eventos
mas tambm para eventual fnanciamento de parte do imvel jun-
to a instituio fnanceira.
Este ltimo ponto pode ser fator ensejador de grande trans-
torno, pois muitas vezes esta mora leva a acrscimos no custo do
fnanciamento que por vezes so deixados a cargo do adquirente.
Assim a mora do construtor, pode causar danos ao adquirente
que luz do direito devem ser reparados.
O Cdigo Civil abordou em diferentes ttulos cada uma das
modalidades de responsabilizao civil. A responsabilidade ci-
vil contratual recebeu tratamento no ttulo IV denominado do
inadimplemento das obrigaes e a extracontratual teve aborda-
gem no ttulo IX, da responsabilidade civil, ambos componentes
do Livro I, da parte especial do Cdigo Civil.
Quanto ao incorporador de imveis sua responsabilizao ci-
vil pelo atraso encontra amparo no art. 43, II, da Lei 4.591/64,
abaixo transcrito:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega
da unidade a prazo e preos certos, determinados
ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica,
ser-lhe-o impostas as seguintes normas:
(...)
II - responder civilmente pela execuo da incorpo-
rao, devendo indenizar os adquirentes ou com-
promissrios, dos prejuzos que a estes advierem
do fato de no se concluir a edifcao ou de se
retardar injustifcadamente a concluso das obras,
cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor,
se for o caso e se a este couber a culpa.
Os fatores capazes de exonerar o construtor inadimplente da
responsabilidade contratual so aqueles previstos no art. 393 do
Cdigo Civil, quais sejam: caso fortuito ou fora maior.
Importante ressaltar que se tratando de profssionais liberais
a responsabilidade civil ser subjetiva por fora do disposto no
art. 14 4 do CDC
4
. Entretanto, sendo a construtora empresa que
tenha por fnalidade a explorao do ramo da construo civil in-
cabvel a identifcao como profssional liberal, transmudando-se
a responsabilidade a ela aplicada para objetiva.
A responsabilidade objetiva fundada na teoria do
risco, para a qual aquele que tira proveito das van-
tagens de uma atividade, geradora de risco para
o trabalhador, deve suportar os nus dela decor-
rentes isentando-se a vtima de provar a culpa do
titular da empresa (NADER, 2009, p.30).
32 | Revista Eletrnica de Direito do Centro Universitrio Newton Paiva 2012/1 - n
O
18 - ISSN 1678 8729
Apesar da diferena pontual no tocante a presuno da culpa
em favor do ofendido, tanto a responsabilidade objetiva quanto
a subjetiva tem como denominador comum a ocorrncia de um
dano gerado vtima pela conduta do agente ofensor e o nexo de
causalidade entre esta conduta e o dano verifcado, sendo impres-
cindvel em um processo de indenizao ou reparao por perdas
e danos demonstrar-se o dano causado pela mora do construtor.
Este dano pode ser tanto material, como a indenizao pelos
gastos com aluguel por prazo posterior a data prevista de entrega,
como morais, decorrentes de situaes constrangedoras como
casar-se e ter de residir com o cnjuge em casa de parentes.
4. A INFLUNCIA DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
NA RELAO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMVEL ENTRE A
CONSTRUTORA VENDEDORA DE UNIDADES HABITACIONAIS
E O COMPRADOR
O art. 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor
5
apresenta a
seguinte defnio para fornecedor:
Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pbli-
ca ou privada, nacional ou estrangeira, bem como
os entes despersonalizados, que desenvolvem
atividade de produo, montagem, criao, cons-
truo, transformao, importao, exportao,
distribuio ou comercializao de produtos ou
prestao de servios.
Observa-se facilmente que a construo encontra-se dentre
as atividades enumeradas expressamente, ressaltando a condi-
o do construtor como fornecedor na relao jurdica estabeleci-
da a partir da venda de imvel por ele construdo.
Assim, desde a entrada em vigor do CDC estes contratos,
celebrados pelo construtor que exerce a atividade de venda dos
imveis que constri, com habitualidade e profssionalidade, pas-
saram a ser regidos por este diploma legal.
Impende destacar que as normas relativas ao contrato de
empreitada previstas pelo Cdigo Civil de 2002 fcaram com apli-
cao reservada aos contratos celebrados entre particulares que
no confgurem relao de consumo.
A responsabilidade civil nas relaes de consumo encontra-
-se regulamentada nos arts. 12 a 17 do CDC, que tratam da res-
ponsabilidade pelo fato do produto e do servio, e nos arts. 18
a 25 que tratam da responsabilidade por vcios do produto e do
servio.
Sendo a responsabilidade do construtor caracterizada como
responsabilidade objetiva, este responde independentemente de
culpa. assegurada ainda ao consumidor, por fora do inciso VIII,
do art. 6 da mesma Lei a possibilidade de inverso do nus da
prova como meio de facilitao da defesa do consumidor.

5. CONCLUSO
Seja o prejuzo suportado pelo consumidor de ordem moral
ou fnanceira deve, nos termos legais, ser reparado pelo agente
responsvel, no caso a construtora, uma vez que recai sobre esta
a responsabilidade civil pelo inadimplemento contratual.
A responsabilidade civil nada mais que a obrigao de re-
parar o dano que uma pessoa causa a outra, lembrando que o
patrimnio do devedor que responde por suas obrigaes.
A relao jurdica estabelecida entre a construtora que vende
as unidades habitacionais e aquele que compra uma relao
regida pelas disposies constante do Cdigo de defesa do con-
sumidor, por caracterizar uma relao de consumo. Assim sendo
a Lei 8078 assegura prerrogativas especiais ao consumidor na
defesa dos seus interesses, como a inverso do nus da prova.
Quando a construtora resiste em compor um acordo extrajudi-
cial para recompor os danos patrimoniais causados ao contratan-
te lesado pelo atraso, a busca da soluo parte para o judicirio,
atravs da propositura de uma ao na busca pela reparao do
dano.
Importante demonstrar o dano, a leso ao direito consuma-
dos pela mora do construtor, que podem violar o direito a moradia
e ainda gerar a possibilidade de uma indenizao moral por situa-
o advindas do atraso.
Inegvel que nesta esteira da contenda judicial os dissabores,
a tenso e o desgaste emocional so inevitveis. Importante ento
estar atento no momento da contratao: verifcar a idoneidade
daquele com quem ser feito o contrato, ler e analisar cautelosa-
mente as clusulas e, se necessrio, buscar ajuda de profssionais
para entend-lo em todos os seus meandros. Atitudes como estas
certamente minimizaro as probabilidades de dissabores.
Revista Eletrnica de Direito do Centro Universitrio Newton Paiva 2012/1 - n
O
18 - ISSN 1678 8729 l 33
6. REFERNCIAS
CAVALIERI FILHO, Srgio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. rev.; e
ampl. So Paulo: Malheiros, 2007. 561 p.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: volume 7 : responsa-
bilidade civil. 23. ed. reform. So Paulo: Saraiva, 2009. xiii, 702 p.
DONNINI, Rogrio Ferraz. A reviso dos contratos no cdigo civil e no cdi-
go de defesa do consumidor. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. 245p.
FONSECA, Joo Bosco Leopoldino. Clusulas abusivas no contrato. Rio de
Janeiro: Forense, 1998.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito
civil: volume 3 : responsabilidade civil. 10. ed. rev., atual. e ampl. So Pau-
lo: Saraiva, 2012. 447 p.
GALDINO, Valria Silva. Clusulas abusivas. So Paulo: Saraiva, 2001.
327p.. So Paulo: Saraiva, 2001.
GOMES, Orlando; THEODORO JNIOR, Humberto. Contratos. 18. ed. atual.
e notas / de Humberto Theodoro Ju. Rio de Janeiro: Forense, 1998. 523p.
GONALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 9. ed. rev. de acordo
com o novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2005. 966p.
LEITE, Roberto Basiloni. Introduo ao direito do consumidor: os direitos
do consumidor e a aplicao do cdigo de defesa do consumidor. So Pau-
lo: LTr, 2002. 173p.
MARQUES, Cludia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor: o
novo regime das relaes contratuais. 3. ed. So Paulo: RT, 199.
REVISTA DOS TRIBUNAIS. So Paulo: Revista dos Tribunais.
NAHAS, Thereza Christina. Clusulas abusivas nos contratos de consumo.
So Paulo: LTr, 2002. 129p.
NADER, Paulo. Curso de direito civil: volume 7 : responsabilidade civil. 3.
ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2009. xxvi, 548 p.
NERY JUNIOR, Nelson. Clusulas abusivas nos contratos. So Paulo: Sa-
raiva, 2004.
NORONHA, Fernando. Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Renovar,
2006.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6. Ed.. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.
VENOSA, Silvio de Salvo. Responsabilidade civil. 3. ed. So Paulo: Atlas,
2009.
(ENDNOTES)
1 Mestre em Direito Internacional. Professor no curso de Direito do Centro
Universitrio Newton Paiva. Advogado
2 Mestre em Direito Penal. Professor no curso de Direito do Centro Univer-
sitrio Newton Paiva. Advogado.
3 Mestre em Direito Privado. Professora no curso de Direito do Centro Uni-
versitrio Newton Paiva. Advogada.
4 Art. 14 CDC. O fornecedor de servios responde, independentemente da
existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos consumido-
res por defeitos relativos prestao dos servios, bem como por informa-
es insufcientes ou inadequadas sobre sua fruio e riscos.
(...) 4 A responsabilidade pessoal dos profssionais liberais ser apura-
da mediante a verifcao de culpa.
5 Lei 8078/90