Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.

Mayo 22, 2013

INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
TICKER INVCENC1
Seguimiento de Cobertura: Inversin constante
Recomendacin de I nversin: Compra
Precio de la accin
2009 2010 2011 2012
Utilidad Neta (PEN) 61,195 70,501 135,429 168,468
Acciones en Circulacin 169,986 200,287 200,043 200,081
Utilidad por Accin (UPA) 0.360 0.352 0.677 0.842
Valuacin (en Miles de Nuevos Soles)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Flujo de Caja
Libre

42,100
-
62,059
-
9,901
-
6,823
-
2,400

3,872

12,680
VAN 1,130,818
Costo de Capital
Tasa Libre de Riesgo 4.20% Pasivo no Corriente (PNC) S/. 452,212
Prima de Mercado 6.87% Patrimonio (PAT) S/. 783,361
Tasa Riesgo Pas 1.40% Beta apalancado 1.06
Costo del Accionista (re) 9.01% Beta del Sector 1.69
CCPP 5.52%
Perfil General de la Empresa
Ubicacin: Av. Vctor Andrs Belaunde 147, Torre Real 4, San Isidro - Lima
Per.
Industria: Inmobiliaria
Descripcin: Se dedica a la promocin y desarrollo de negocios inmobiliarios,
habilitacin urbana y venta de departamentos y viviendas.
Productos y Servicios: Venta de departamentos
Direccin de Internet: www.centenario.com.pe

Analistas: Director de Investigacin:
Jercy Cevallos Castillo
a20118268@pucp.pe
Eduardo Court
ecourt@pucp.edu.pe
Fernando Espinoza Pazos
fespinozap@pucp.pe
Luis Li Kam
a20118670@pucp.pe
Vctor Ly Farfn
a20118271@pucp.pe

Asesor:
Mayra Condori
mcondori@pucp.pe




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EVOLUCIN DEL
PRECIO DE LA
ACCIN




Figura 1. Precios de las Acciones de Inversiones Centenario S.A.A.
Fuente: Bolsa de Valores de Lima
RESUMEN DE
INVERSIN


Por el mtodo de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de
la empresa de S/. 1, 130,818 (miles de soles). Los flujos se descontaron
con una tasa promedio de 5.52%, que corresponden a la estimacin del
Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP). Para obtener el CCPP, se
consider el costo de la deuda y el costo de capital, teniendo en cuenta el
beta de la industria de construccin de hogares de 1.06. Adems, el costo
de capital fue obtenido mediante la suma de la tasa libre de riesgo
obtenida de los bonos soberanos en circulacin de Per a 4.20% ms la
prima de mercado el EQUITY RISK PREMIUM para Per del 6.87%.

INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. prev durante los prximos
aos un crecimiento de 5.69% basadas en las estimaciones de
crecimiento del sector construccin, el cual constituye el principal
demandante de sus productos. Con el fin de satisfacer este incremento en
la demanda, disminuir su dependencia de las importaciones y mejorar
sus mrgenes operativos la empresa ha realizado diversas inversiones
que permitirn afrontar la demanda futura incrementando sus utilidades.

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TESIS DE
INVERSIN

Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se dedica a la habilitacin y
venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el
arrendamiento de oficinas e inversiones en valores, ya sea directamente o
a travs de subsidiaria. ICSAA tuvo sus inicios en el rea de
Participaciones No Financieras del Banco de Crdito del Per (BCP), la
cual estaba encargada de administrar los bienes inmuebles del Banco. En
1929, los accionistas separaron el negocio inmobiliario del financiero,
por lo que con los inmuebles del banco no utilizados para la actividad
financiera y los obtenidos mediante realizacin de garantas crearon la
empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA).
VALUACIN El CPPC se obtuvo del costo del capital del accionista (Ke) de 9.01%; un
beta apalancado de la industria de 1.69 y el costo de la deuda antes de
impuestos, Kd de 2.05%. Tras descontar estos flujos utilizando el costo
de capital, el valor de la empresa es de S/. 1, 130,818 (miles de soles) o
un valor fundamental por accin de S/. 5.65. Los flujos de caja
descontados al costo promedio ponderado del capital de 5.52%.
ANLISIS DE LA
INDUSTRIA

En retrospectiva, entre el 2006 y el 2010 el sector construccin registr
un crecimiento promedio anual de 14,2%, impulsado por el dinamismo
de la inversin pblica en infraestructura, el rpido crecimiento del
mercado inmobiliario y el avance de la inversin privada. En este
perodo la inversin pblica se vio favorecida por la mayor ejecucin de
obras de infraestructura vial de carreteras (IIRSA Sur, IIRSA Norte,
etc.), infraestructura vial urbana (metropolitano, tren elctrico,
intercambios viales en Lima Metropolitana, etc.), obras de saneamiento,
electrificacin e infraestructura de salud, en un contexto de mayores
recursos del gobierno y la ejecucin del plan de estmulo econmico en
el 2009 y 2010.

En el 2011 el sector mostr una fuerte desaceleracin respecto al
crecimiento promedio de los ltimos 5 aos, y en un contexto de
contraccin de la inversin en infraestructura por parte del sector
privado debido a la incertidumbre que se gener por el proceso electoral
presidencial de julio del 2011, as como la disminucin de la inversin
pblica explicada por la culminacin del plan de estmulo econmico en
el 2010; y al ingreso de nuevas administraciones pblicas (gobierno
central, regional y locales), que al inicio de sus gestiones suelen tener
una menor capacidad para la ejecucin de sus presupuestos. Durante el
periodo 2011 la actividad constructiva creci a una tasa interanual de
3.43%, reflejado en (i) el mayor consumo interno de cemento por la
continuidad de las obras de construccin en empresas mineras, obras en
centros comerciales, obras sanitarias, obras en infraestructura de salud

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privada, obras de conjuntos habitacionales y departamentos para
viviendas; y, (ii) la evolucin de los crditos hipotecarios, los cuales
registraron un crecimiento promedio de 24.38% durante el ao,
principalmente en soles (32.28%), y cuyo stock al mes diciembre fue
equivalente al 4% del PBI, siendo stos el 15% de los crditos totales.
Esta baja exposicin implicara que ante una eventual burbuja
inmobiliaria sta tendra un impacto limitado en el sistema financiero.

En los ltimos aos, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran
dinamismo en la tasa de crecimiento del sector construccin, En
noviembre 2012, el sector construccin registr un crecimiento de 3,2
por ciento, similar al del mes anterior, continuando as con una
evolucin positiva que contrasta con los valores negativos de mediados
de ao. En el periodo enero noviembre 2012, el sector registra una
expansin de 3,4 por ciento. En trminos desestacionalizados, el sector
ha venido acelerando su dinamismo al mostrar tasas crecientes de
expansin desde el mes de julio, alcanzando en noviembre una variacin
anualizada de 14,8 por ciento. Las obras al interior del pas donde se
vienen desarrollando importantes proyectos comerciales, hoteleros e
industriales, as como de infraestructura pblica explican esta dinmica.




Figura 2. Produccin Nacional por sectores econmicos: Enero 2013.
(Variacin porcentual, respecto a similar mes del ao anterior).
Fuente: INEI


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Figura 3. Produccin del Sector Construccin: Enero 2013.
Fuente: Empresas productoras


Figura 4. Crecimiento del PBI Total y Sector Construccin. (Var. %
Anual).
Fuente: INEI

Este crecimiento se debe a la reactivacin de la demanda interna,
producto del crecimiento del PBI del pas en los ltimos aos, as
mismo, las entidades financieras han ofrecido mejores condiciones
para el acceso a crditos hipotecarios en cuanto a plazos y tasas de
inters. Por otra parte, el Gobierno viene impulsando la construccin
de viviendas a travs de diferentes programas en este rubro, dado
que en el Per existe un dficit de viviendas, sobre todo en los sectores
socioeconmicos C y D. Estos factores generan un atractivo negocio
para la inversin privada.

Segn los reportes de la Superintendencia de Banca y Seguros, a
diciembre del 2011, los crditos hipotecarios siguen mostrando gran

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dinamismo en los ltimos aos frente al crdito de consumo.

Anlisis de la estrategia competitiva

Amenaza de entrada a la industria: Esta amenaza es baja dado que
existen barreras a la entrada, tales como: Contar con el knowhow del
negocio (Conocimiento del mercado, clientes, proceso, post-venta) y la
dificultad para conseguir terrenos en Lima Metropolitana,
particularmente.
Otra importante barrera de entrada a la industria es la dificultad para
acceder a lneas de crdito bancario. Esto torna difcil el financiamiento
de activos de capital.
Por otro lado, la inversin requerida para el ingreso de nuevas empresas
es alta.

Poder de negociacin de los proveedores: El poder de negociacin de
los proveedores de mano de obra directa es relativamente bajo puesto
que existen numerosas empresas subcontratistas. No obstante, los
proveedores de materiales de construccin tienen mayor poder de
negociacin puesto que son pocos, los precios se mantienen estables con
tendencia al alza.

Poder de negociacin de los compradores: Los segmentos B y C son
los ms grandes; sin embargo, dado que existe una alta demanda por
vivienda y poca competencia, el poder de negociacin de los
compradores es bajo. Por otro lado, existe informalidad en las fuentes de
ingresos de los clientes.

Amenaza de entrada de productos sustitutos: Podemos decir que el
nico sustituto que existe es el construir por cuenta propia casas o
departamentos.

Rivalidad competitiva: Se puede observar que existe una competencia
moderada y el nmero de competidores es bajo.
Por otro lado, la mayor parte de inmobiliarias tienen una tendencia a
entrar en segmentos bajos.

Expertos de la Industria

Los expertos en la industria inmobiliaria estn actualmente en una
disyuntiva sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria y no se ponen
de acuerdo si ya se encuentra en el Per o aun es un escenario lejano. A
decir de Carlos Parodi, profesor de investigacin de la Universidad del
Pacfico Cuando una economa est creciendo normalmente los precios

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de ciertas cosas tienden a subir. Es difcil diferenciar si el aumento es
propio de la dinmica econmica o cundo se debe a que estamos dentro
de una burbuja. Lo que siempre sugiero es recurrir a la historia, que es lo
nico que puede dar una pista sobre cmo han ocurrido. En todos los
casos, hay dos elementos que siempre estn. El primero es la
especulacin: la idea de comprar hoy una vivienda para esperar que el
precio suba y venderla ms cara. El segundo, el sobreendeudamiento de
las familias que compran vivienda, que se da cuando los bancos relajan
las facilidades para acceder al crdito.

Adolfo Chiri, profesor de Centrum Catlica, subraya la incidencia en el
segundo elemento: Lo que est en el epicentro del aumento de precios
es el boom crediticio; en EEUU sucedi (un boom crediticio) porque
haba una abundancia de liquidez internacional, como consecuencia del
aumento del petrleo. Los pases emergentes tenan gran cantidad de
recursos y los colocaron en pases industrializados. Hoy vemos el caso
inverso; es un fenmeno nuevo aqu. Antes de este boom de crdito las
casas se compraban al contado.
DESCRIPCIN DE
LA COMPAA

Inversiones Centenario S.A.A. tiene sus orgenes en el ao 1929, cuando
el Banco de Crdito del Per decidi independizar el rea de
Participaciones no Financieras del Banco de Crdito del Per, encargada
de administrar los bienes inmuebles de esta entidad, creando a los efectos
la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA), la misma que durante ms de
60 aos desarroll importantes urbanizaciones en la ciudad de Lima,
como El Pinar, El lamo, El Retablo, Santa Isabel y Tungasuca;
asimismo, construy algunos de los principales edificios comerciales y
residenciales de la capital.

Posteriormente en 1998, la Empresa al adecuar su estatuto social a los
lineamientos de la nueva Ley General de Sociedades, se convirti en
sociedad annima abierta y modific su denominacin social a
Inversiones Centenario S.A.A.

Entre los procesos de reorganizacin societaria en los que ha participado
Inversiones Centenario S.A.A. podemos mencionar la absorcin, va
procesos de fusin simple, de la subsidiaria LISA en 1993; Inversiones
Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real en 1997; Promocin y
Desarrollo de Inversiones S.A. en el ao 2002 y Promotora San Pedro
S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A. e IDK S.A.C. en el ao
2009.Inversiones Centenario S.A.A. se dedica directa o indirectamente, a
travs de sus subsidiarias y de alianzas estratgicas, a la actividad
inmobiliaria en Lima y provincias.

En 1986, se constituy Inversiones Centenario S.A. como holding de los

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negocios inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no
inmobiliarios. Luego, en 1993 la Empresa se fusion con LISA y, en
1997, absorbi a dos de sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e
Inversiones Playa Real S.A., para centralizar el desarrollo del proyecto
Centro Empresarial Real, ubicado en el distrito de San Isidro.

Posteriormente, en 1998 Inversiones Centenario S.A. se transform en
sociedad annima abierta cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores
de Lima. Actualmente la Compaa cuenta con ms de 2,500 accionistas,
siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del capital social.

La Empresa mantiene una importante posicin competitiva en los
negocios inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades estn
enfocadas hacia el incremento del valor de sus activos en el tiempo, de
manera que se garantice un uso eficiente de los mismos por parte de sus
usuarios. As, ICSAA desarrolla y administra edificios de oficinas de
clase A+ y otras propiedades, ubicadas en zonas estratgicas de los
distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas principalmente a
importantes compaas. Adems del negocio de arrendamiento, la
Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitacin
urbana e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza
directamente o a travs de sus subsidiarias.

Cabe sealar que en agosto 2009 se produjo la fusin por absorcin de
Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK
S.A.C por parte de Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusin no
ha tenido ningn efecto o variacin en el capital social de la Empresa.

Asociaciones comerciales

Centenario como empresa netamente inmobiliaria no se dedica a la
construccin y en aquellos proyectos de venta y alquiler de oficinas se
asocia con constructoras para el desarrollo y levantamiento de la
infraestructura de las mismas, tal es el caso del centro empresarial
Camino Real en el que por ejemplo el nuevo edificio de oficinas Real
Ocho, lo est construyendo Graa y Montero no como contratista si no
como inversionista. Para la formacin de las subsidiarias Paz Centenario
SAC y Paz Centenario Global SAC, Inversiones Centenario tiene una
asociacin de participacin del 50% de acciones en el primer caso siendo
el socio Paz Corp. de capitales chilenos y una participacin del 33.33%
en el segundo caso donde los otros socios son Paz Corp. y el grupo
Baquerizo de capitales Ecuatorianos. En la primera sociedad es para
venta de departamentos en condominios y en el segundo caso es para
ventas de casas en urbanizaciones cerradas.

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Proveedores

Los principales proveedores de Inversiones Centenario y las subsidiarias
son las empresas como Aceros Arequipa para aceros en barra y
dimensionados, UNICON para concreto, Schindler para ascensores y
escaleras elctricas, constructoras como JJC, AESA, COINSA

Clientes

Los clientes de Inversiones Centenario son las familias de los sectores
socioeconmicos C y D en su mayora para las empresas de ventas de
terrenos, casas y departamentos. Estos en su mayora se financian a
travs de los prstamos hipotecarios con las entidades formales del
sistema bancario y tambin hacen uso de los programas sociales
impulsados por el gobierno como los son MI VIVIENDA y TECHO
PROPIO, que son programas que dan un subsidio de hasta 20% del valor
de la vivienda cuando es primera propiedad de la familia. Para el rubro
de alquiler y venta de oficinas los principales clientes son las grandes
empresas que en su mayora buscan estar en los distritos llamados
centros financieros como los son San Isidro y ltimamente Surco.
ANLISIS DE LOS
COMPETIDORES
El sector construccin y sector inmobiliario han tenido gran
crecimiento nacional durante los ltimos aos, y el mercado se ha
fortalecido con empresas grandes dedicadas a este sector; sin embargo,
es previsible que seguirn incorporndose nuevos competidores ya sea
de capitales nacionales o extranjeros.
La empresa Inversiones Centenario S.A.A. cuenta con varias empresas
competidoras a nivel nacional, entre las principales tenemos:

Figura 5. Participacin de mercado Inversiones Centenario S.A.A. en
el ao 2011.
Fuente: Elaboracin propia


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DESEMPEO Y
CONOCIMIENTO
DE LA GERENCIA

El enfoque de la gerencia est orientado a incrementar el valor de sus
activos en el largo plazo, garantizando a los usuarios de los edificios un
eficiente servicio y una vocacin por exceder el cumplimiento de sus
expectativas.
Directorio Inversiones Centenario S.A.A.

Juan Carlos Verme Giannoni
Empresario. Director de Credicorp Ltd, Banco de Crdito del Per,
Grupo Crdito S.A., Atlantic Security Bank, Hermes Transportes
Blindados S.A., Cermica Lima S.A., Corporacin Cermica S.A.,
Piscifactoras de Los Andes S.A., entre otras. Es director de la sociedad
desde 1990.

Dionisio Romero Paoletti
Magster en administracin de empresas. Presidente del directorio del
Banco de Crdito del Per, Credicorp Ltd., El Pacfico Peruano Suiza
Ca. de Seguros y Reaseguros S.A., Alicorp S.A.A., Ransa Comercial
S.A., Industria Textil Piura S.A., Ca. Universal Textil S.A., as como de
diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es
director de la sociedad desde el 2002. Tiene relacin de parentesco en
cuarto grado de consanguinidad con el seor Luis Romero Belismelis.

Edgardo Arbocc Valderrama
Administrador de empresas. Director de BBVA Banco Continental
(suplente) y de Rmac Internacional Ca. de Seguros y Reaseguros S.A.
(suplente). Es director de la sociedad desde el 2003.

Alex Fort Brescia
Director de Rmac Internacional Compaa de Seguros y Reaseguros
S.A., BBVA Continental, Minsur S.A., as como de otras empresas. Es
director de la sociedad desde el 2003. Tiene relacin de parentesco en
cuarto grado de consanguinidad con el seor Fernando Fort Marie.

Fernando Fort Marie
Abogado. Socio fundador del Estudio Fort, Bertorini, Godoy & Pollari
Abogados. Presidente del directorio de Hermes Transportes Blindados
S.A., director de Credicorp Ltd., Banco de Crdito del Per, Atlantic
Security Bank, Banco de Crdito de Bolivia, Edelnor S.A.A., Motores
Diesel Andinos S.A. - Modasa. Es director de la sociedad desde 1986.
Tiene relacin de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el
seor Alex Fort Brescia.

Tulio Gho Massa

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Administrador de empresas. Director de diversas empresas. Es director
de la sociedad desde 1988.

Mauricio Gonzlez Quattrini
Magster en administracin de empresas. Director de Mapfre Per Vida,
Piscifactoras de los Andes S.A., MedLab Holding y Ovosur. Es director
de la sociedad desde noviembre del 2008.

Jos Antonio Onrubia Holder
Administrador de empresas. Es director de Alicorp S.A.A., Industrial
Textil Piura S.A., Ransa Comercial S. A., El Pacfico Peruano Suiza
Ca. de Seguros y Reaseguros S.A., Compaa Universal Textil S. A.,
as como de diversas empresas de los sectores comercial y de
servicios. Es director de la sociedad desde el 2003.

Luis Romero Belismelis
Economista. Es Vice-Presidente del directorio de Alicorp S.A.A.,
Ransa Comercial S.A., Cia. Universal Textil S.A. Director de Romero
Trading S.A., Industria Textil Piura S.A., El Pacfico Peruano Suiza Cia.
de Seguros y Reaseguros S.A., Banco de Crdito del Per y de diversas
empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es Director
de la sociedad desde marzo del 2006. Tiene relacin de parentesco en
cuarto grado de consaguinidad con el seor Dionisio Romero Paoletti.

Nombre Cargo
Juan Carlos Verme Giannoni PRESIDENTE DEL DIRECTORIO
Dionisio Romero Paoletti VICEPRESIDENTE
Mauricio Alonso Gonzales Quattrini DIRECTOR
Alex Paul Gastn Fort Brescia DIRECTOR
Walter Bayly Llona DIRECTOR
Luis Enrique Romero Belismelis DIRECTOR
Jos Antonio Onrubia Holder DIRECTOR
Tulio Ghio Massa DIRECTOR
Fernando Fort Marie DIRECTOR
Martn Prez Monteverde DIRECTOR
Ariel Magendzo Weinberger DIRECTOR
Edgardo Agustn Arbocc Valderrama DIRECTOR

Plana Gerencial

Fernando Romero Dreyfus
Ingeniero industrial de la Universidad Nacional de Ingeniera. Se gradu
como master en economa en la ULB de Bruselas. Es director de Grupo

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Apoyo S.A., Apoyo Innovacin Organizacional S.A.C., Cermica Lima
S.A., Corporacin Cermica S.A., Enotria S.A. y Engineering Services
S.A.C. Trabaj como ejecutivo de Dow Chemical International en Per,
Colombia y Venezuela. Gerente general del Fondo de Promocin de
Exportaciones (FOPEX), vicepresidente de COFIDE, y gerente general
del Complejo Ransa.

Gonzalo Sarmiento Giove
Administrador de la Universidad de Lima, mster en administracin en
la Universidad del Pacfico. Scholarship in general management en
Kellogg Management School. Trabaj en Ransa Comercial S.A., en las
divisiones Fro Ransa y Naviera Santa Sofa.

Jos Carlos Aparicio Mosselli
Contador pblico de la Universidad Ricardo Palma. Egresado de la
Escuela de Alta Direccin de la Universidad de Piura. Fue gerente de
Price Waterhouse en Per y Venezuela, auditor general en la
Corporacin Andina de Fomento (CAF) en Venezuela. Gerente de
contralora en el Chase Manhattan Bank en el Per y gerente de
administracin y finanzas en Industrias Vencedor S.A.

Carlos Montero Urbina
Ingeniero civil de la Universidad Nacional de Ingeniera, maestra en
administracin de empresas en la Escuela de Administracin de
Negocios para Graduados ESAN. Trabaj en Graa y Montero Lima y
en GyM S.A.

Rodrigo Arrspide Benavides
Licenciado en economa de la Universidad de Lima. Se grado como
mster en administracin en el Tecnolgico de Monterrey con
especialidad en estrategia y poltica empresarial. Previamente ha
desarrollado funciones de subgerente comercial en la empresa.

Luis Alfonso Ruiz Larrabure
Administrador de la Universidad de Lima. Se gradu como mster en
administracin en el Tecnolgico de Monterrey con especialidad en
finanzas. Previamente ha desarrollado funciones de jefe de desarrollo en
la empresa.

ANLISIS DE LOS
ACCIONISTAS
El capital social creado, suscrito y pagado, al final del ejercicio 2011,
asciende a S/.200000,000, representado por 200000,000 de acciones
comunes de un valor nominal de S/.1.00 cada una, todas ntegramente
suscritas y pagadas.

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El 52.5% de la Empresa pertenece a 2,459 accionistas, cada uno con
menos del 5% del capital social. El principal accionista, Credicorp Ltd.
posee el 13.435% del accionariado. Las acciones estn distribuidas como
se muestra en la siguiente tabla:
Tabla 1. Distribucin de acciones al 31 de Diciembre del 2011
Accionista Grupo
econmico
% Nacionalidad
Credicorp Ltd. Credicorp 13.44 Bermuda
Atlantic Security Bank Credicorp 10.75 Islas Caimn
Dionisio Romero Seminario Romero 6.822 Peruana
Rosalina Mara Asuncin Helguero Romero Romero 5.775 Peruana
Rmac Internacional Ca. De Seguros y
Reaseguros S.A.
Intursa 5.645 Peruana
Good Rate Corporation --- 5.078 Panamea
Otros 2,459 accionistas 52.49 ---
TOTAL 100
Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011.
Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se constituy en 1986. Es una
sociedad annima abierta conformada por ms de 2,500 accionistas,
siendo Credicorp Ltd. el principal con una participacin del 13.44%.
ICSAA se dedica principalmente a la actividad inmobiliaria. La Empresa
impulsa el desarrollo y la habilitacin urbana para la venta de terrenos
para vivienda de los niveles socieconmicos bajo y medio-bajo,
principalmente en el Cono Norte. Dichas ventas son usualmente
efectuadas al crdito, a travs de cuotas, hasta un plazo mximo de siete
aos. Asimismo, la Empresa se dedica al alquiler de oficinas de primer
nivel. Adicionalmente, evala la ejecucin de nuevos proyectos, dado
que cuenta con importantes activos inmobiliarios. ICSAA tambin posee,
directamente o a travs de sus empresas subsidiarias, una importante
cartera de inversiones en empresas de actividades diversas.

El 16 de diciembre del 2009, Credicorp Ltd. Adquiri 19115,182
acciones de Inversiones Centenario, lo cual representa el 11.24% del
capital social de la Empresa. Asimismo, previa a esta adquisicin,
Credicorp Ltd. posea el 2.19% del capital social por lo que increment
su participacin a 13.44%. De otro lado, el 20 de marzo del 2009 se
formaliz la alianza entre Paz-Centenario y la empresa Global
Investments Capital Assets Corporation, que promueve proyectos de
vivienda horizontal y ciudades satlites en Ecuador. En este sentido, se
busca desarrollar este tipo de negocio en Per a travs de la afiliada Paz-
Centenario-Global S.A., por medio de la cual se tiene estimado realizar
una inversin inicial de US$30 millones en el mediano plazo.

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Tabla 2. Composicin accionaria al 31 de Diciembre del 2011.

Tipo : Comn Nro. de accionistas Porcentaje
MENOS DEL 1% 2,447 16.74%
ENTRE EL 1% Y EL 5% 12 35.75%
ENTRE EL 5% Y EL 10% 4 23.32%
MAS DE 10 % 2 24.19%

Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011.
ANLISIS DE
RIESGO




Riesgo de la coyuntura internacional
La crisis de la deuda soberana de Europa, as como la crisis financiera
por la que vienen atravesando los Estados Unidos de Amrica pueden
dar inicio a un periodo de recesin global. De generarse esta situacin,
el inversionista debe considerar que las perspectivas de crecimiento de la
economa peruana, as como la de sus diversos sectores econmicos,
podran afectar los ingresos de Centenario. Por tanto, se deber
considerar que la situacin econmica internacional puede afectar los
niveles de consumo, as como la capacidad de recaudacin fiscal en el
pas y por tanto disminuir la demanda de viviendas y oficinas en el Per
afectando de esta manera las actividades de la Empresa.

Riesgo de control cambiario y fluctuaciones cambiarias
Desde marzo de 1991 no existen controles cambiarios en el Per.
Actualmente, las operaciones de compra y venta de moneda extranjera se
realizan a la tasa de cambio sujeta a la oferta y la demanda. No obstante,
se debe evaluar la posibilidad, de que estas restricciones o controles
puedan volver a aplicarse, tomando en cuenta que dichas restricciones o
controles podran perjudicar los resultados financieros de la Compaa.

Asimismo, durante las dcadas previas, la moneda peruana experiment
fuertes devaluaciones. En el Per, gracias a la estabilidad
macroeconmica alcanzada, no se prevn niveles importantes de
devaluacin o inflacin.

Riesgos por cambios en la zonificacin
En lo que respecta al negocio de arrendamiento de oficinas, la principal
limitante se encuentra a nivel de los trmites municipales. Pueden existir
parmetros edificatorios restrictivos para la ejecucin de nuevos
proyectos de edificios, adems de existir la posibilidad de presiones
sociales por parte de las comunidades vecinas que deriven en la
modificacin de la zonificacin originalmente aprobada.

Riesgo relacionado al pago de las unidades (lotes) vendidos
Debido a la naturaleza del negocio de la Empresa, existe el riesgo que

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15
uno o ms de los compradores de lotes incumplan el pago de las cuotas
respectivas. Sin embargo, la mitiga dicho riesgo a travs de la venta
garantizada va reserva de dominio, a travs de la cual el lote permanece
en propiedad de Centenario hasta que se culmine el pago de las
obligaciones del comprador con la Empresa.

Riesgos de mercado y nuevos competidores
Siendo el sector construccin uno de los de mayor crecimiento en el pas
durante los ltimos aos, es notorio y previsible que se sigan
incorporando nuevos competidores con capitales nacionales e
internacionales, principalmente fondos de inversin y compaas de
seguros que buscan obtener rentas de largo plazo. En este sentido, una
mayor competencia y oferta, ya sea en el negocio de urbanizacin y
venta de lotes de terreno y viviendas, o en el negocio de arrendamiento
de oficinas, podra reducir el nmero de lotes vendidos y/o unidades de
vivienda y/o la ocupacin de las oficinas que alquila Centenario lo cual
podra afectar los resultados de la Compaa.

Riesgos de demoras y sobre-costos de construccin
El clculo del tiempo de construccin de todo proyecto considera un
margen razonable para posibles retrasos en el tiempo de entrega de las
obras, sin embargo existe el riesgo de retraso por causas relacionadas a
terceros en lo referente a las distintas entidades pblicas que participan
dentro del proceso productivo.

Riesgo de precio
La Compaa est expuesta a riesgos comerciales provenientes de
cambios en los precios principalmente de arrendamiento y venta de
inmuebles. Con relacin a la venta de inmuebles, dado el nivel de stock
de terrenos que mantiene Centenario y la demanda actual del mercado, el
riesgo que los precios caigan de manera significativa es bajo.

RESULTADOS
FINANCIEROS Y
PROYECCIONES

Anlisis de los resultados consolidados al 31 de diciembre de 2011 y
2010 (en miles de Nuevos Soles)

Las variaciones ms importantes en los estados financieros consolidados
de la Empresa al 31 de diciembre de 2011 con respecto al 2010 fueron:

A diciembre de 2011, Centenario ha mostrado una utilidad de
S/.140,746, menor en 7.5% a la del ao anterior debido al menor ingreso
en el rubro de Cambios en el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias.


Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
16
Las ventas de terrenos, neto de costo, durante el 2011 alcanzaron los
S/.99,760, mayores en 11.9% a las obtenidas en el ao 2010 que fueron
por S/.89,191. Igualmente, las ventas de viviendas fueron por S/.15,299,
mayores en 158.5% a las del 2010 que fueron de S/.5,918.

En cuanto al negocio de arrendamiento de inmuebles, el monto facturado
en el 2011 fue de S/.39,434, creciendo en 9.6% con respecto al ao 2010
(S/.35,976).

La utilidad de operacin fue de S/.202,596, menor en 7.4% a la del 2010
(S/.218,016) debido al menor valor proveniente de la apreciacin neta de
las inversiones inmobiliarias (Cambio en el valor razonable de dichas
inversiones) la que pas de ingresos por S/.128,288 en el 2010 a
S/.111,760 al final del ejercicio 2011.

En relacin a los resultados post-operativos, los ingresos obtenidos por
dividendos recibidos y participacin en los resultados de empresas
asociadas se incrementaron en 3.5% es decir pasaron de S/.16,803 en el
2010 a S/.17,390 en el ao 2011. Los gastos financieros, netos de
ingresos financieros (incluyendo diferencia en cambio) disminuyeron en
S/.4,443 respecto al ao anterior producto de un mayor ingreso
financiero proveniente de las ventas de terrenos a plazos.

El capital de trabajo al cierre del ejercicio 2011 se increment pasando
de S/.60,006 en diciembre de 2010 a S/.160,144 en diciembre de 2011
debido principalmente a los mayores inventarios de terrenos para la
venta. En trminos de liquidez el ratio corriente se increment de 1.29 en
el 2010 a 1.95 en diciembre de 2011.

Financiamiento

Como en aos anteriores, la Empresa ha venido atendiendo
oportunamente sus obligaciones financieras tanto en el mercado de
capitales como el bancario.

Durante el ao 2011, aprovechando la coyuntura de tasas bajas a largo
plazo, la Empresa firm un contrato por nuevo endeudamiento hasta por
US$.40000,000, el cual ser destinado a la sustitucin de
financiamientos bancarios de corto plazo y/o al financiamiento de nuevas
inversiones inmobiliarias. Al 31 de Diciembre de 2011, de dicho
financiamiento se haba desembolsado US$.16000,000, el saldo de
dicho financiamiento podr ser desembolsado hasta el 30 de abril de
2012. Igualmente tomo nuevos endeudamientos a largo plazo por
US$.17500,000 los mismos que fueron utilizados para la compra de

Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
17
terrenos.

En trminos generales, adems de lo mencionado en el prrafo
precedente, podemos destacar que la Empresa mantiene excelentes
niveles de liquidez, contando por tanto con los recursos necesarios para
cumplir con sus obligaciones a corto plazo adems de contar con un
capital de trabajo positivo.

La utilidad neta del ejercicio ascendente a S/.135429,134 resulta de libre
disposicin pues no requiere detraerse suma alguna para la reserva legal
al haber alcanzada sta, desde el ao pasado, el tope mximo legal
equivalente a la quinta parte del capital social.
















Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
18
Tabla 3
Balance General (en Miles de Nuevos Soles)

CUENTA 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Activos
Activos Corrientes
Efectivo y Equivalentes al Efectivo 3,933 3,487 11,341 3,240 14,310 2,832
Cuentas por Cobrar Comerciales (neto) 25,065 26,398 34,149 43,925 34,875 34,931
Otras Cuentas por Cobrar (neto) 3,400 3,608 11,126 1,699 15,599 9,022
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 1,331 3,003 483 5,470 4,843 18
Inventarios 74,011 105,346 108,952 172,951 89,057 156,065
Gastos Pagados por Anticipado 424 498 2,049 1,158
Otros Activos no financieros 0 0 2,037 2,269
Activos no Corrientes mantenidos para la Venta 37,185 42,404
Total Activos Corrientes 108,164 142,340 168,100 228,443 197,906 247,541
Activos No Corrientes
Otros Activos Financieros 36,795 39,551 0 0
- Inversiones al Mtodo de Participacin 62,961 92,191 103,602 140,527 151,555 172,550
Cuentas por Cobrar Comerciales 15,868 14,316 84,665 107,888 85,722 119,810
Otras Cuentas por Cobrar 45,023 51,106 0 0 0 0
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 0 0 0 0 0 0
Propiedades de Inversin 170,117 170,452 182,468 180,345 700,964 895,308
Propiedades, Planta y Equipo (neto) 1,912 9,059 10,557 9,797 13,020 15,906
Activos intangibles distintos de la plusvalia 0 0 0 0 1,159 1,206
Otros Activos 1,806 2,069 1,397 1,435
Total Activos No Corrientes 297,687 339,193 419,484 479,543 952,420 1,204,780
TOTAL DE ACTIVOS 405,851 481,533 587,584 707,986 1,150,326 1,452,321






Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
19


Tabla 3
Balance General (en Miles de Nuevos Soles)

Pasivos y Patrimonio 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Pasivos Corrientes
Otros Pasivos Financieros 20,899 65,489 23,614 42,275 60,310 119,987
Cuentas por Pagar Comerciales 1,931 5,844 16,491 55,718 16,393 19,106
Otras Cuentas por Pagar 4,946 6,179 2,631 3,958 51,369 66,287
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 5,620 5,620 5,620 5,620 4,816 8,082
Pasivos por Impuestos a las Ganancias 1,346 633 10,765 16,151 5,293 3,286
Provisin por Beneficios a los Empleados 0 0 1,888 2,834 0 0
Otros Pasivos 48,601 30,039 0 0
Total Pasivos Corrientes 34,742 83,765 109,610 156,595 138,181 216,748
Pasivos No Corrientes
Otros Pasivos Financieros 132,043 133,435 152,228 158,722 205,092 243,920
Cuentas por Pagar Comerciales 0 0 0 0 0 0
Otras Cuentas por Pagar 0 0 0 0 0 0
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 0 0 0 0 0 0
Pasivos por impuestos diferidos 5,721 10,961 17,937 25,827 165,623 208,292
Ingresos Diferidos (netos) 1,531 839 0 0
Provisin por Beneficios a los Empleados 3,147 4,532
Total Pasivos No Corrientes 139,295 145,235 173,312 189,081 370,715 452,212
Total Pasivos 174,037 229,000 282,922 345,676 508,896 668,960
Patrimonio
Capital Emitido 145,000 161,900 170,000 200,000 200,000 200,000
Acciones de Inversin 0 0 0 0 0 0
Otras Reservas de Capital 21,082 24,196 27,377 33,499 40,009 40,019
Resultados Acumulados 65,732 66,437 103,362 115,744 392,117 530,585
Otras Reservas de Patrimonio 3,923 13,067 9,304 12,757
Total Patrimonio 231,814 252,533 304,662 362,310 641,430 783,361

Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
20
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 405,851 481,533 587,584 707,986 1,150,326 1,452,321


Tabla 4
Estado de Resultados (en Miles de Nuevos Soles)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Ingresos de Actividades Ordinarias
Ventas Netas de Bienes 32,086 42,080 98,602 133,574 192,958 185,854
Prestacin de Servicios 33,754 36,339 29,018 27,837
Total de Ingresos Brutos 65,840 78,419 127,620 161,411 192,958 185,854
Costo de Ventas -
20,353
-
21,791
-49,287 -53,206 -59,168 -63,839
Otros Costos Operacionales 0 0
Total Costos Operacionales -
20,353
-
21,791
-49,287 -53,206 -59,168 -63,839
Ganancia (Prdida) Bruta 45,487 56,628 78,333 108,205 133,790 122,015
Gastos de Ventas y Distribucin -2,025 -4,738 0 0 -19,038 -20,840
Gastos de Administracin -
19,309
-
20,565
-32,718 -36,882 -18,719 -25,010
Ganancia (Prdida) por Venta de Activos 0 33 0 0 0 0
Otros Ingresos Operativos 9,032 13,450 22,743 14,725 6,012 3,449
Otros Gastos Operativos -6,799 -6,299 -2,924 -3,730 -10,046 -6,240
Ganancia (Prdida) por actividades de operacin 26,386 38,509 65,434 82,318 91,999 73,374
Ingresos Financieros 24,276 50,762 54,341 38,157 31,577 39,868
Gastos Financieros -
19,239
-
61,756
-43,867 -28,029 -17,243 -22,269
Diferencias de Cambio neto 0 0 1,820 12,319
Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias 4,467 11,093 6,138 6,315 0 0
Diferencia entre el Valor Libro Anterior y el Valor Activos Financieros 0 0 94,979 116,298
Resultado antes de Impuesto a las Ganancias 35,890 38,608 82,046 98,761 203,132 219,590
Gasto por Impuesto a las Ganancias -4,121 -5,869 -20,851 -28,260 -67,703 -51,122
Participacin de los trabajadores -723 -1,030
Ganancia (Prdida) Neta de Operaciones Continuadas 31,046 31,709 61,195 70,501 135,429 168,468

Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
21
Ganancia (Prdida) Neta del Ejercicio 31,046 31,709 61,195 70,501 135,429 168,468



Tabla 5
Flujo de Caja Proyectado (en Miles de Nuevos Soles)
CUENTA DE RESULTADOS 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ventas
185,854 254,665 348,954 478,151 655,184 897,762 1,230,153 1,685,609 2,309,695 3,164,845 4,336,610
Costo de las ventas
63,839 83,726 114,725 157,201 215,403 295,155 404,434 554,173 759,353 1,040,498 1,425,736
Gastos Generales
52,090 74,458 102,026 139,801 191,561 262,486 359,669 492,835 675,304 925,331 1,267,928
Margen Operativo Bruto (BAAIT)
69,925 96,481 132,203 181,150 248,220 340,121 466,049 638,601 875,039 1,199,016 1,642,945
Depreciacin (del periodo)
3,129 29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866
BAIT
66,796 67,423 103,353 152,501 219,748 311,805 437,866 610,529 847,057 1,171,103 1,615,078
Intereses
6,653 11,400 12,096 13,080 14,456 16,368 19,012 22,654 27,663 34,541 43,978
Impuestos
18,043 16,807 27,377 41,826 61,588 88,631 125,656 176,363 245,818 340,969 471,330
BDT
42,100 39,216 63,880 97,595 143,704 206,806 293,198 411,513 573,576 795,594 1,099,770
Variacin BDT
-6.85% 62.90% 52.78% 47.25% 43.91% 41.77% 40.35% 39.38% 38.71% 38.23%


Flujo de Caja Libre
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(+) Depreciacin del periodo
29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866
(-) Incremento de NOF
108,467 80,661 110,526 151,447 207,519 284,352 389,632 533,891 731,560 1,002,416
(-) Inversiones
21,866 21,970 22,542 23,129 23,731 24,349 24,983 25,633 26,300 26,985
Flujo de Caja Libre
42,100 -62,059 -9,901 -6,823 -2,400 3,872 12,680 24,970 42,034 65,646 98,235
Variacin Flujo de Caja Libre
-
247.41%
-
84.05%
-
31.09%
-
64.83%
-
261.31%
227.52% 96.92% 68.34% 56.17% 49.64%
Valor Residual para crecimiento a
perpetuidad definido
2,956,773
VALOR ACTUAL DE LA EMPRESA
(suma de flujos descontados)
1,130,818

Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
22



Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
23

Tabla 6
Balance General Proyectado (en Miles de Nuevos Soles)
BALANCE 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Caja
Necesaria

2,832

12,984

17,791

24,378

33,404

45,772

62,719

85,940

117,759

161,359

221,101
Clientes
43,971

87,938

120,496

165,109

226,240

310,004

424,781

582,054

797,555

1,092,845

1,497,464
Existencias
156,065

182,933

250,662

343,468

470,635

644,885

883,650

1,210,815

1,659,112

2,273,388

3,115,096
Activo Fijo
Bruto

1,002,335

1,024,201

1,046,171

1,068,712

1,091,841

1,115,572

1,139,921

1,164,903

1,190,536

1,216,837

1,243,822
Depreciacin
(acumulada)

3,129

32,187

61,037

89,686

118,158

146,474

174,657

202,728

230,710

258,623

286,489
Activo fijo
menos
depreciacin

999,206

992,013

985,134

979,026

973,683

969,098

965,264

962,175

959,827

958,214

957,333
TOTAL
ACTIVO

1,202,074

1,275,868

1,374,084

1,511,982

1,703,963

1,969,759

2,336,414

2,840,985

3,534,254

4,485,806

5,790,994

Proveedores
93,475

65,994

90,428

123,909

169,786

232,648

318,784

436,812

598,538

820,144

1,123,797
Deuda total
325,238

557,285

591,270

639,367

706,664

800,139

929,349

1,107,397

1,352,233

1,688,457

2,149,779
Patrimonio
neto

783,361

652,588

692,385

748,707

827,513

936,973

1,088,280

1,296,776

1,583,482

1,977,206

2,517,419
TOTAL
PASIVO

1,202,074

1,275,868

1,374,084

1,511,982

1,703,963

1,969,759

2,336,414

2,840,985

3,534,254

4,485,806

5,790,994







Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
24

Tabla 7
Estado de Resultados Proyectado (en Miles de Nuevos Soles)
CUENTA DE
RESULTADOS
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ventas
185,854

254,665

348,954

478,151

655,184

897,762

1,230,153

1,685,609

2,309,695

3,164,845

4,336,610
Costo de las
ventas

63,839

83,726

114,725

157,201

215,403

295,155

404,434

554,173

759,353

1,040,498

1,425,736
Gastos Generales
52,090

74,458

102,026

139,801

191,561

262,486

359,669

492,835

675,304

925,331

1,267,928
Margen
Operativo Bruto
(BAAIT)

69,925

96,481

132,203

181,150

248,220

340,121

466,049

638,601

875,039

1,199,016

1,642,945
Depreciacin
(del periodo)

3,129

29,058

28,849

28,649

28,472

28,316

28,183

28,071

27,982

27,913

27,866
BAIT
66,796

67,423

103,353

152,501

219,748

311,805

437,866

610,529

847,057

1,171,103

1,615,078
Intereses
6,653

11,400

12,096

13,080

14,456

16,368

19,012

22,654

27,663

34,541

43,978
Impuestos
18,043

16,807

27,377

41,826

61,588

88,631

125,656

176,363

245,818

340,969

471,330
BDT
42,100

39,216

63,880

97,595

143,704

206,806

293,198

411,513

573,576

795,594

1,099,770
Variacin BDT -6.85% 62.90% 52.78% 47.25% 43.91% 41.77% 40.35% 39.38% 38.71% 38.23%


Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
25
Tabla 8
Anlisis de sensibilidad de los Value drivers del FCF
N I DENTI FI CACI N DE LOS VALUE DRI VERS VAN Diferencia con
valor anterior
Participacin
del VD en la
creacin de
valor
% DE
CAMBI O
N PRECI O
DE LA
ACCI ON
0 VALOR INICIAL 1,130,810 - 0.00% 0 5.65
1 Incremento anual de ventas 1,139,420 8,610 0.76% 99.84% 1 5.70
2 Costo de ventas como % sobre ventas 1,472,517 341,707 30.22% 96.49% 2 7.36
3 Gastos Generales como % sobre ventas 1,585,242 454,432 40.19% 96.08% 3 7.93
4 Depreciacin como % del activo fijo neto del ao anterior 1,133,774 2,964 0.26% 101.99% 4 5.67
5 Tasa de impuesto a la renta 997,148 -133,663 -11.82% 102.25% 5 4.99
6 Caja necesaria como % sobre el costo de las ventas 1,101,548 -29,262 -2.59% 103.62% 6 5.51
7 cuentas por cobrar como % sobre ventas 1,330,090 199,280 17.62% 96.36% 7 6.65
8 Existencias como % de las ventas 1,236,726 105,916 9.37% 99.07% 8 6.18
9 Inversiones previstas en Activo Fijo (Unidades
monetarias en M)
1,143,056 12,245 1.08% 97.37% 9 5.72
10 Cuentas por pagar como % sobre costo de ventas 1,098,763 -32,047 -2.83% 99.22% 10 5.49
11 Costo de la deuda antes de impuestos (Kd) 1,139,541 8,731 0.77% 98.63% 11 5.70
12 % Recursos Propios sobre Recursos totales (palanca
financiera)
1,138,092 7,282 0.64% 97.49% 12 5.69
13 Tasa de crecimiento de los flujos despus del ltimo ao
(g). Perpetuidad
1,131,056 246 0.02% 102.01% 13 5.66
14 Rentabilidad libre de riesgo (Rf) 1,135,617 4,806 0.43% 102.50% 14 5.68
15 Beta 1,120,744 -10,066 -0.89% 101.81% 15 5.60
16 Rentabilidad esperada del mercado (Rm) 1,171,753 40,943 3.62% 97.23% 16 5.86