Sunteți pe pagina 1din 18

Analiza pieei imobiliare

Romnia, Semestrul I 2014





Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS



Stimai cititori,

M simt onorat s v anun lansarea ultimei analize de pia Darian, aferent Semestrului 1 din 2014. Ca n fiecare semestru, compania noastra v
ofer o analiz exhaustiv a pieei imobiliare la nivel naional, pentru a furniza un instrument de calitate tuturor participanilor pe piaa imobiliar,
n calitate de dezvoltatori, agenii imobiliare, instituii financiar-bancare, analiti de piat, i, de ce nu, chiar evaluatori.
Darian este cea mai important companie independent romneasc din domeniul serviciilor de consultana i evaluare, cu o experien de
aproape 25 de ani. Datorit faptului c birourile noastre sunt situate n cele mai
importante orae din ar, dispunnd deasemenea i de o vast reea de colaboratori,
avnd un portofoliu de clieni variat i o diversitate de servicii, considerm c avem
competena i cunotinele necesare unei astfel de analize extinse, care acoper toate
segmentele pieei imobiliare din cele 41 de orae reedin de judet.
Conform Analizei de pia aferente Semestrului 1 2014, preul mediu de
tranzacionare, al apartamentelor vechi, la nivel naional (lund n calcul toate cele 41
de orae reedin de jude), a fost de 644 EUR/ mp, o scdere de sub 1% n ultimele 6
luni.
n ceea ce privete apartamentele nou construite, preurile n ultimele 6 luni au
stagnat, media la nivel naional fiind de 757 EUR/ mp.
Preurile medii de tranzacionare aferente caselor i terenurilor au cunoscut o scdere
uoar, de aproximativ 1%, la nivel naional.
Pe piaa liber, aceaste mici variaii au fost resimite mai degrab ca o stagnare a
preurilor. Dar este ns un semnal bun, o nota de optimism pe segmentul rezidenial,
care sperm sa aib o cretere susinut pe termen mediu i lung.
n Bucureti, preurile s-au meninut relativ constante, att pe segmentul apartamentelor vechi, ct i pe cel al apartamentelor noi, ns am asistat
la o cretere a chiriilor aferente locuinelor. nchirierea este o opiune atunci cnd nu este posibil achiziia unei locuine i permite o mai mare
flexibilitate, fiind o variant dezvoltat n rile vest-europene. Pe segmentul comercial (respectiv birouri, retail, industrial), Capitala i-a meninut
aceleai niveluri de chirii, yield i grad de ocupare comparativ cu al doilea semestru al anului trecut.
La nivel naional, piaa comercial a cunoscut o depreciere ntr-un ritm mai temperat fa de semestrul trecut. Dintre componentele acestei piee,
segmentul industrial a nregistrat cea mai mare scdere, urmat de segmentul birourilor i cel comercial.
Ultimile 18 luni au adus semnale ncurajatoare cu privire la situaia economic, iar scderea pieei imobiliare s-a temperat, fiind posibil ca pe viitor
s asistm la creteri ale preurilor n imobiliare.

n Semestrul 1 din 2014, firma Darian a devenit singur companie romneasc din domeniul consultanei i evalurii, care are implementat un
Sistem de Management al Securitii Informaiei certificat. Aceast certificare este o urmare fireasc a ateniei pe care Darian DRS o acord
confidenialitii datelor i a fost acordat de Societatea Romn pentru Asigurarea Calitii (SRAC). O companie certificat conform standardului
ISO 27001 reprezint o dovad solid i imparial a responsabilitii asumate privind managementul securitii informaiei, reprezentnd
deasemenea i garania c sunt implementate cele mai adecvate msuri de control, fiind reduse semnificativ riscurile asociate.

Dr. ec. Adrian CRIVII, FRICS, REV, MAA
Preedinte Darian DRS SA



Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


DESCRIERE METODOLOGIC

n versiunea extensiv a analizei pieei imobiliare pe Semestrul 1 2014, departamentul de cercetare imobiliar al firmei Darian DRS
v ofer studiul detaliat a celor 41 de orae reedin de jude din Romnia. Pentru 27 dintre acestea (cele mai mari - alese in funcie
de numrul i valoarea tranzaciilor imobiliare) exist istoric ncepnd cu Semestrul 1 din 2008, n timp ce pentru 14 dintre acestea
analiza pieei imobiliare se realizeaz ncepnd cu Semestrul 1 2013.
Prezentul studiu a fost realizat plecnd de la preurile de tranzacionare, acesta fiind indicatorul cel mai de ncredere al pieei
imobiliare.
Pentru o mai bun vizualizare a pieei, s-a realizat o mprire pe zone geografice a celor 41 de orae care fac obiectul acestui studiu
de pia. De asemenea s-a efectuat o analiz separat asupra celor mai importani 15 poli de dezvoltare, alei n funcie de numrul
de locuitori (peste 125.000) i de perspectivele de dezvoltare a pieei imobiliare.
Oraele considerate poli de dezvoltare sunt: Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti,
Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure.
Din categoria oraelor mici, pentru care avem nregistrat evoluia istoric a pieei imobiliare ncepnd cu Semestrul 1 2008, fac
parte urmtoarele 12 orae: Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria,
Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc.
Pentru a veni n ntmpinarea clienilor, ncepnd cu Semestrul 1 2013, Darian a nceput analiza i pentru celelalte 14 orae
reedin de jude: Zalu, Sfntu Gheorghe, Botoani, Piatra Neam, Vaslui, Focani, Tulcea, Brila, Alexandria, Slobozia, Clrai,
Giurgiu, Slatina i Trgu Jiu. Acestea au fost incadrate n aceeai categorie ca cele de mai sus - orae mici.
Avnd istoric pentru ultimele 3 Semestre si pentru aceste orae, ncepnd cu Semestrul 1 2014 s-a considerat oportun introducerea
i a acestor 14 orae n calculul mediei naionale de pre, motiv pentru care comparativ cu semestrul anterior (cnd aceste orae nu
contribuiau la calculul mediei naionale) se va constata o scdere semnificativ. Asadar, trebuie subliniat faptul c preul mediu
Darian la nivel naional este calculat ca medie aritmetica a preurilor medii ale celor 41 de orae care fac obiectul acestei analize.
ntruct metodologia de calcul a intervalului mediu de pre nu permite luarea n calcul a diferenelor funcionale i de calitate ale
proprietilor analizate, pentru Apartamente s-au avut n considerare doar proprietile de tipul apartamentelor decomandate, cu
finisaje medii, grad 1 de confort i situate la etaj intermediar. Att pentru apartamentele vechi ct i pentru cele noi s-au luat n
considerare suprafeele utile.
n ceea ce privete Casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale
ncepnd cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de nlime P+1E sau P+M, n condiiile unor Suprafee construite
desfurate medii (140 150 mp) i Suprafee de teren medii (500 mp).
Preurile minime i maxime expuse n aceast analiz de pia nu sunt preurile minime i maxime nregistrate pe piaa imobiliar, ci
reprezint minimul i maximul intervalului de ncredere n care se ncadreaz aproximativ 95% din valorile de pia nregistrate.
Preurile minime i maxime nregistrate pe pia sunt preuri extreme i sunt incluse n cele 5% valori considerate nesemnificative
din punct de vedere statistic.
Printre tranzaciile care nu au fost incluse la calculul indicelui de pre se numr:
1) tranzacii care nu s-au realizat n condiii normale de vnzare (ex. vnzare ntre membrii unei familii);
2) tranzacii n care destinaia proprietii a fost schimbat (ex. apartament cu destinaie locativ i vad comercial bun schimbat n
unitate comercial);
3) date suspectate ca fiind eronate, n situaiile n care valorile n urma tranzacionrii par nerealiste.
Pe baza informaiilor culese pentru realizarea acestui amplu studiu, compania a avut suportul informaional necesar calculri i unui
indice al preurilor proprietilor imobiliare.
Indicele DARIAN este un indice mediu al preurilor de tranzacionare pentru care s-a calculat evoluia preurilor la nivel naional, la
nivelul polilor de dezvoltare, la nivelul oraelor mici si respectiv la nivelul Capitalei.

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS



ANALIZA INTRODUCTIV

Privit per ansmablu, anul 2013 a fost unul dintre cei mai dinamici ani de dupa perioada de boom imobiliar, nregistrndu-
se, n continuare, o corecie a preurilor, n ciuda faptului c am putut asista la o cretere a cererii - ncurajat att de
creterea gradului de ncredere n sectorul imobiliar ct i de zvonurile cu privire la programul Prima Casa.
Evoluia din prima jumtate a anului 2014 demonstreaz ns o tendina de stabilizare a preurilor, valoarea locuinelor
poziionndu-se aproape de minim, asistnd n aceeai perioad i la situaii n care preurile locuinelor au nregistrat
creteri.
mbuntirea accesului la creditele imobiliare, coroborat cu scderile de pre aplicate de dezvoltatorii de locuine n
ultimii ani au condus la o revenire vizibila a vnzrilor de apartamente nou construite. Estimm c mbuntirea cererii
va aduce o premier pe piaa locativ modern, asistnd n cursul acestui an la lichidarea stocurilor de locuine
construite n perioada de boom imobiliar. Aadar vechea generaie de ansambluri, va face loc proiectelor noi, aflate
acum n diverse faze ale construciei.
Totui, n ciuda trendului pozitiv nregistrat n ultima perioad, piaa imobiliar rmne n continuare una fragil mai ales
c, n situaia nefericit a unui nou crash imobiliar global (vehiculat tot mai mult n ultima perioad), datorit ponderii
mari a bncilor strine n cadrul sistemului financiar naional, Romnia nu ar putea fi ferit n totalitate de efectele ce
decurg din acesta. O veste bun ar fi totui c expunerea pieei imobiliare autohtone nu ar fi la fel de mare ca n 2008, ca
urmare a scderii masive a preurilor n decursul celor 6 ani.

Preul apartamentelor vechi
Comparativ cu perioada de nceput a crizei (anul 2008), preurile apartamentelor vechi au sczut cu aproximativ 40% la
nivel naional. Cea mai mare scdere a fost nregistrat n Capital, fapt deloc surprinztor dac lum n calcul c aici s-a
simit cel mai puternic i boom-ul imobiliar.
n decursul ultimelor 12 luni scderea la nivel naional a fost de aproximativ 1.7%, iar n ultimile 6 luni de aproximativ
0.7%. Scderea din ultimile 6 luni s-a simit foarte puin pe pia, de aceea prerea general a fost mai degrab de
stagnare a preurilor.
n Semestrul 1 din 2014, preul mediu unitar la nivel naional s-a situat la nivelul de 644 /mp.

Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 41 de orae
reedin de jude. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei (anul 2008) a luat n calcul
doar cele 27 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia ncepnd cu S1 2008
(Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti, Oradea,
Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure, Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea,
Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc).


n cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 568 /mp i 956 / mp, nregistrndu-se astfel
o medie la nivelul polilor de 763 /mp, cu doar 1% mai mic fa de al doilea semestru al anului 2013, i cu 41% mai mici
fa de perioada de nceput a crizei, 2008.


Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS





La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scadere din S1 2014 comparativ cu S2 2013, a fost nregistrat n
Arad i Piteti (-3.2%), urmat de Cluj (-2.3%), Iai i Craiova (-2.2%).
n Bucureti putem considera c asistm la o stabilizare a preurilor, ca urmare a faptului c scderea n ultimele 6 luni a
fost foarte redus (aproximativ 0.1%).



Dintre oraele mici, cu populaie sub 125.000 locuitori, apartamentele vechi s-au vndut cu cel mai mare pre n Buzu i
n Suceava (peste 700 /mp), pe cnd cele mai mici preuri se gsesc n Alexandria, Sfntu Gheorghe i Reia, unde
preul de tranzacionare a apartamentelor vechi se situeaz n intervalul 420 - 450 /mp. Pentru Semestrul 1 al anului
2014, media la nivelul oraelor mici este de 575 /mp, n scdere cu aproximativ 37% fa de 2008.


Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 26 de
orae reedin de jude, considerate oraemici. Evoluia raportat la perioada de
nceput a crizei (anul 2008) a luat n calcul doar cele 12 de orae pentru care Darian are
nregistrat evoluia ncepnd cu S1 2008 (Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu
Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i
Miercurea Ciuc).




Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


n funcie de zonele geografice din care fac parte cele 41 orae, se poate face o analiz comparativ a preului mediu de
tranzacionare a apartamentelor vechi, pe baza tabelelor de mai jos:






La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv
valorile nregistrate pentru oraele pentru care avem
istoric ncepnd cu S1 2013, n cazul regiunii alturate,
Zalu i Sfntu Gheorghe.


















La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv valorile
nregistrate pentru oraele pentru care avem istoric ncepnd cu S1
2013, n cazul regiunii alturate, Botoani, Piatra Neam, Vaslui,
Focani i Tulcea.













La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv
valorile nregistrate pentru oraele pentru care avem
istoric ncepnd cu S1 2013, n cazul regiunii alturate,
Brila, Alexandria, Slobozia, Clrai, Giurgiu, Slatina i
Trgu Jiu.





Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008
6 luni 12 luni 6 ani
757 /mp 756 /mp 761 /mp 0,1% -0,7% -33%
Evoluia pretului
S2 2013 S1 2014
Pre mediu
Media la nivel naional
APARTAMENTE NOI
S1 2013

Preul apartamentelor noi

Comparativ cu perioada de nceput a crizei (anul 2008), preurile apartamentelor noi au sczut cu aproximativ 33%. n
decursul ultimelor 12 luni scderea a fost de doar 0.7%, preul mediu unitar la nivel naional n Semestrul 1 al lui 2014
situndu-se la nivelul de 757 /mp. n ultimile 6 luni s-a inregistrat o tendinta de uoar apreciere a preturilor, dei
aceast cretere a fost prea puin simit de participanii pe piaa rezidenial.
Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 41 de orae
reedin de jude. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei (anul 2008) a luat n
calcul doar cele 27 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia ncepnd cu S1
2008 (Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti,
Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure, Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu
Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i
Miercurea Ciuc).


n cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 738 /mp i 1.137 / mp, rezultnd astfel o
medie la nivelul polilor de 902 /mp, n stagnare fa de perioada similar a anului trecut i n cretere cu 0,4% fa de
semestrul anterior. Comparativ cu perioada de nceput a crizei - anul 2008 - s-a nregistrat o scdere de 32%.



Dintre oraele mici, cu populaie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vndut cu cel mai mare pre n Focani si
Rmnicu Vlcea (peste 750 /m), pe cnd cel mai mic pre se regsete n Baia Mare, unde preul de tranzacionare al
apartamentelor noi se situeaz la 488 /mp.
Pentru semestrul nti al anului 2014, media la nivelul oraelor mici este de 675 /mp, n scdere cu aproximativ 1% fa
de anul trecut i cu 34% fa de 2008. n ultimile 6 luni s-a nregistrat o mic scdere de 0.1%, ns aceasta nu a fost
resimit pe pia.

S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008
6 luni 12 luni 6 ani
902 /mp 899 /mp 903 /mp 0,4% 0,0% -32%
Evoluia pretului
S2 2013
Pre mediu
Media la nivelul polilor de dezvoltare
APARTAMENTE NOI
S1 2014 S1 2013

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008
6 luni 12 luni 6 ani
675 /mp 676 /mp 681 /mp -0,1% -1,0% -34%
S2 2013 S1 2013 S1 2014
Pre mediu
Media la nivelul oraselor mici
APARTAMENTE NOI
Evoluia pretului

Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 26 de orae
reedin de jude, considerate orae mici. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei
(anul 2008) a luat n calcul doar cele 12 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia
ncepnd cu S1 2008 (Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea, Drobeta Turnu Severin,
Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc).
De asemenea n funcie de zonele geografice din care fac parte cele 41 orae care fac obiectul prezentei analize, se
poate face o analiz comparativ a preului mediu de tranzacionare a apartamentelor noi, pe baza tabelelor de mai jos
*
:




*
Pentru oraele marcate cu semnul * compania Darian nu are date istorice cu privire la preurile apartamentelor din blocuri noi


Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


Case i vile

n ceea ce privete Casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile construite sau pentru care s-au realizat
revizii capitale ncepnd cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de nlime P+1E sau P+M, n condiiile unor
suprafee construite desfurate medii (140 150 mp) i suprafee de teren medii (500 mp).
Din tabele de mai jos reiese faptul c cele mai scumpe case/vile s-au vndut n Bucureti, la un pre mediu de 1,038
/mp, Capitala fiind i singura localitate cu peste 1,000 eur/mp, pe locul secund situndu-se Cluj-Napoca cu un pre
mediu de 870 euro/mp. Cele mai mici preuri de vnzare se regsesc n continuare n Alexandria i Botoani.




Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS



n semestrul analizat, pretul mediu nregistrat la nivel naional la tranzacionarea caselor a fost de 577 /mp,
continundu-se tendina de uoar depreciere (-1%).





S1 2014 S2 2013 S1 2013 6 luni 12 luni
577 /mp 583 /mp 594 /mp -0,9% -2,8%
CASE S1 2014 /
S2 2013
S1 2014 / S1
2013 Pre mediu la nivel national
S1 2014 S2 2013 S2 2014 6 luni 12 luni
687 /mp 694 /mp 708 /mp -1,2% -3,3%
S1 2014 /
S2 2013
S1 2014 / S1
2013
Pre mediu la nivelul polilor de dezvoltare
CASE
S1 2014 S2 2013 6 luni 12 luni
515 /mp 519 /mp 529 /mp -0,8% -2,6%
S1 2014 /
S2 2013
S1 2014 / S1
2013 Pre mediu la nivelul oraselor mici
CASE

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS



Terenuri
n ceea ce privete terenurile trebuie fcut o distincie clar ntre terenurile cu destinaie agricol i cele pentru
dezvoltri. Dac pentru cele din urm tranzaciile au fost foarte puine, cele agricole au fost foarte cutate n ciuda
faptului c de la inceputul anului 2012 acestea s-au scumpit cu aproximativ 50%, nregistrnd cea mai spectaculoas
apreciere dintre toate sectoarele pieei imobiliare.
Daca pentru terenurile propice dezvoltrilor, Darian realizeaz o analiz pentru fiecare ora, n funcie de localizare i de
regimul de nalime, pentru terenurile agricole analiza s-a realizat la nivel de regiuni.

Terenuri agricole
Principalele zone agricole ale Romaniei sunt: Cmpia Romna, Cmpia de Vest, Podiul Moldovei, Podiul Dobrogei,
Depresiunea Transilvaniei i Podisul Getic.
Oferta de terenuri agricole pentru vnzare este segmentat pe doua tipuri, n funcie de dimensiunile amplasamentelor:
terenuri cu suprafee medii i mici (pn n 100 ha)
terenuri mari (peste 100 ha).

Piaa terenurilor agricole, este structurat, n general, n 2 segmente mari:
- Piaa primar: segmentul de pia compus din parcele mici de teren (1 - 10 ha), n general, doar cu titlu de proprietate;
- Piaa secundar: segmentul de pia compus din parcele de teren comasate 50 - 1.500 ha, n general, nregistrate n
cartea funciar.

Proprietarii se impart n trei categorii :
a) persoane fizice;
b) societi comerciale private;
c) investitori pe piaa imobiliar.

Persoanele fizice proprietari de teren dein n general suprafee de teren destul de mici, unii dintre ei intrnd n posesia
terenurilor n urma retrocedrilor efectuate. Acetia opereaz pe piaa privat de terenuri agricole n special n calitate
de vanzatori, intrucat fie nu au capacitatea financiara si utilajele necesare pentru a exploata aceste terenuri, fie le detin
in exces fata de nevoile proprii.

Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati pe care acestea le detin in exces fata de
necesitatile lor curente, sau care nu se afla in zonele de interes ale societatii, ele fiind achizitionate in vederea realizarii
unor schimburi imobiliare cu alte terenuri din zona lor de interes.

Investitorii pe piata imobiliara ofera la vanzare suprafete mai mari de teren. Acestia achizitioneaza terenuri direct de la
tarani sau de la intermediari, le comaseaza si le vand ulterior investitorilor straini care vin sa investeasca in Romania.
Cumparatorii potentiali de terenuri agricole se mpart de regul n dou categorii:
Companii locale / asociaii agricole - care exploateaz, de obicei, terenurile. Ei au cumparat deja suprafee
mijlocii si mari de terenuri i doresc s creasc gradul de comasare prin cumprarea parcelelor alaturate de diferite
suprafete. Pe lng terenurile deinute aceast categorie de cumprtori are n arenda alte suprafee mari de teren, de
la proprietarii care nu lucreaz pmntul, deci, aceast categorie este interesata in cumpararea sau arendarea de
terenuri invecinate.

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


Investitori (majoritatea straini) - aceast categorie cumpr mai ales suprafetele mari i foarte mari de teren, dar
nu lucreaz ntotdeauna pmntul cumprat, scopul final fiind acela de a acumula i comasa suprafete mari de teren
care mai tarziu sa fie revandute.
Aspecte privitoare la proprietatile tranzactionate pe piata analizata:
Situatia juridica a terenurilor arabile: in marea majoritate a cazurilor, tranzactiile cu terenuri arabile se efectueaza la
nivelul tuturor parcelelor la CF (intabulate si cu situatie cadastrala) si in mai mica masura parcele la titlu (la titlu
de proprietate, neintabulate). In ultimii ani, ofertantii de terenuri arabile au scos pe piata la vanzare proiecte de
achizitie de terenuri care constau in suprafete de pana la 1.000 ha de teren arabil (in unele cazuri si peste acest
prag de suprafata) denumite nuclee la CF, caracterizate prin comasare foarte buna si terenuri viitoare la titlu,
reprezentate de suprafete de aproximativ 2.000 ha (sau mai mari in unele cazuri) aflate in proximitatea nucleelor,
ce vor putea fi achizitionate in viitor (in decursul a 2-4 ani) cu scopul de a forma o zona de actiune de dimensiune
mare (ce prezinta un interes ridicat pentru companiile care lucreaza terenul arendasi). Achizitiile vitoare de
terenuri se fac de catre ofertantii proiectelor de achizitii (acestia cunosc bine zona de amplasare, negociaza mai usor
cu vanzatorii de parcele mici la titlu pe care apoi le intabuleaza si formeaza zone cu grade bune de comasare),
pentru ca mai apoi sa fie vandute cumparatorilor de nuclee (acestia sunt interesati sa achizitioneze mai degraba
suprafete mari intabulate intr-un timp mai scurt decat sa se implice direct in achizitii de suprafete mici,
neintabulate).
Cheltuieli ulterioare achizitiei: se aplica in cazul achizitiilor de terenuri la titlu si implica costuri cu intabularea si
cadastrarea parcelelor. Aceste cheltuieli cad in incidenta cumparatorului si se regasesc in pretul final de
tranzactionare in cazul achizitiilor de proiecte.
Gradul de comasare al parcelelor: este redat printr-un procent estimat care reprezinta un nivel de apropiere /
proximitate intre parcelele de teren ce formeaza proprietatea tranzactionata. Gradul comasare este de fapt o
percepie de pia, cu cat parcelele de teren sunt mai apropiate este mai usor de a lucra pmntul i, astfel, terenul
are o valoare mai mare. Exist aproximativ patru grade de comasare, dup cum urmeaz: sub 40%, intre 40% si 60%,
intre 60% si 80%, iar gradul de cea mai buna si mai mare de comasare este de 80%-100%. Din analiza de pia a
rezultat un procent mediu de 10% ca si diferene de pre ntre fiecare din cele patru intervale.
Topografia: este redata de relieful zonei de amplasare a parcelelor ce formeaza proprietatea tranzactionata. Astfel,
se cunosc trei tipuri de topografii ce caracterizeaza terenurile arabile: plan (prezenta in zonele de campie Campia
Romana, Campia de Vest si mai putin in zonele de podis), semicolinar (prezenta preponderent in zonele de podis
Podisul Moldovei, Podisul Dobrogei si Depresiunea Transilvaniei) si colinar (prezenta in zonele inalte ale podisurilor
si mai frecvent in zona Podisului Getic).
Clasa de fertilitate a solului: imparte terenurile arabile in cinci clase de calitate in functie de grosimea profilului de
sol, grosimea orizontului de humus, textura si continutul de schelet, valoarea reactiei pH, gradele de podzolire,
saraturare, eroziune, alunecare si inundare, formele de relief, natura si insusirile rocilor mama, adancimea apelor
freatice si compozitia chimica a acestora, precum si de interventia omului cu lucrari de imbunatatiri funciare.
Conform acestor criterii rezulta urmatoarele categorii de calitate:
a) Terenurile din clasa I de fertilitate sunt terenuri care se preteaza la orice categorie de folosinta
agricola, nu necesita lucrari de imbunatatiri funciare, sunt soluri profunde care au un orizont de humus bine
dezvoltat (peste 50 cm grosime), cu o textura luto-nisipoasa sau lutoasa, fara continut de schelet, reactie neutra

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


slab alcalina si slab acida, nu se manifesta nici un process de degradare ca podzolire, saraturare, eroziune sau
mlastinire iar inundatiile se petrec o data la 8-10 ani, pantele sunt sub 5%.
b) Terenurile din clasa II de fertilitate sunt terenuri pretabile pentru toate plantele cultivate, au orizontul
de humus mai putin dezvoltat, textura variaza de la nisip-lutos la lut-argilos, reactia este slab acida si slab
alcalina, prezinta uneori procese de podzolire, salinizare, eroziune sau mlastinizare, pante intre 5-10%, sursa de
apa este satisfacatoare.
c) Terenurile din clasa a III-a de fertilitate sunt terenuri in care incep sa apara evidente procese de
degradare, preetabilitatea pentru arabil este diminuata, orizontul de humus este slab dezvoltat, textura variaza
de la nisip-lutos la argilo-lutos, reactia pH variaza de la acida la alcalina, inundarea se poate produce o data la 4-
6 ani, relieful este colinar iar drenajul solului este nesatisfacator.
d) Terenurile din clasa a IV-a de fertilitate sunt acelea la care procesele de degradare se manifesta
puternic, folosirea ca arabil este foarte redusa, se preteaza la plantatii de vii, pomi si pajisti, in marea lor
majoritate necesita lucrari de imbunatatiri funciare, in special de combatere a eroziunii.
e) Terenurile din clasa a V-a de fertilitate sunt terenuri ce contin rocile ajunse la suprafata, au in general
conditii nefavorabile pentru dezvoltarea plantelor, cele mai potrivite folosinte sunt pasunile, fanetele ori livezile,
necesiuta lucrari de combatere a eroziunii sau lucrari hidroameliorative cand se afla pe turbarii, mlastini sau
zone cu inundatii de lunga durata.
Bonitatea terenurilor agricole in ansamblul ei se bazeaza nu numai pe fertilitatea solului ci are in vedere si factori de
clima, relief si hidrologie.
Existenta utilitatilor: pentru terenurile din "pia secundar" diferenele in seama i de existena sistemelor de
irigare (canale de irigatii amenajate si functionale). Din informatiile de pe piata nationala, terenurile arabile cu
sisteme de irigare functionale nu sunt frecvente, investitorii care practica agricultura in Romania bazandu-se in
principal pe cantitatea de precipitatii si calitatea terenurilor.
Avand in vedere aspectele privitoare la terenurile arabile tranzactionate pe piata nationala, identificam 3 segmente
importante delimitate sub aspectul cererii astfel:
Zona Campiei de Vest (judetele Timis, Arad si Bihor) unde se inregistreaza o cerere ridicata pentru terenuri
arabile sub aspectul calitatii solului (o zona in vestul jud. Timis unde solul are calitatea I si in rest soluri de
calitatea II si mai putin III), a topografiei (preponderent plan campie de acumulare si campie tabulara si
semicolinar spre zona Dealurilor de Vest Jud. Arad si Bihor) si a infrastructurii de transport dezvoltate (rutier si
feroviar).
Zona Campiei Romane si a Podisului Dobrogei unde se inregistreaza o cerere relativ ridicata pentru terenuri
arabile sub aspectul calitatii medii a solului (preponderent calitatea II si calitatea III), a topografiei (preponderent
plan in Campia Romana si semicolinar in zona Podisului Dobrogei) dar si rutele de acces catre portul Constanta
(transport rutier autostrada Bucuresti-Constanta, transport fluvial pe Dunare si retea dezvoltata de transport
feroviar).
Zona Podisului Moldovei, a Podisului Getic si a Depresiunii Transilvaniei unde se inregistreaza o cerere medie-
scazuta pentru terenuri arabile sub aspectul calitatii slabe a solului (preponderent calitatea III), a topografiei
majoritar colinare (pe alocuri semicolinar) si infrastructura de transport buna (dar la o distanta mare de portul
Constanta).

Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


Echilibrul pietei nationale a terenurilor arabile se prezinta astfel:


Terenuri pentru dezvoltare

n ceea ce privete terenurile pentru dezvoltare, investitorii s-au orientat ctre cele aflate n zone uor accesibile, pentru
care vizibilitatea ridicat i accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public i accesului auto au fost printre
principalele criterii de selecie.
Pentru segmentul rezidenial, dezvoltatorii au cutat terenurile cu toate autorizaiile de urbanism valabile, n timp ce
pentru sectorul de birouri inta a constituit-o cele cu acces facil la mijloacele de transport n comun, dar i la zonele
comerciale. Pentru sectorul industrial, cerere mai ridicat s-a nregistrat de ctre companii care au deja parcuri logistice
sau de producie n Romania i care doresc s-i extind aceste parcuri industriale.
Prin intermediul graficului de mai jos, DARIAN v prezint evoluia preurilor la terenurile pentru dezvoltare n decurs de
6 i respectiv 12 luni.







Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS


n tabelele de mai jos se regsesc evoluiile pe ultimile 6, respectiv 12 luni, pe regiuni de dezvoltare:



Dei n comparaie cu perioada similar a anului trecut, preurile nu au cunoscut o depreciere considerabil (aproximativ
4%), fa de nceputul crizei (jumtatea lui 2008), la nivel naional, terenurile au sczut cu aproximativ 63%.
n ultima perioad se poate constata c preurile terenurilor pentru dezvoltare se apropie de stabilizare, existnd
deasemenea i situaii n care putem asista la creteri de pre (Sibiu), previziunile pentru perioada urmtoare, la nivel de
medie naional, fiind de stabilizare a pieei.


Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014
Regulated by RICS





DARIAN DRS, fondat n 1990, este ncepnd cu anul 1994 membru corporativ
ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia),lucrrile
elaborate fiind n conformitate cu Standardele Internaionale de evaluare (IVS)
adoptate n Romnia.
S.C. Darian DRS S.A. este principalul juctor pe piaa evalurii din Romnia,
oferindu-i serviciile la scar naional prin intermediul celor 19 birouri proprii
deschise n ntreaga ar precum i prin reeaua de peste 70 de evaluatori colabo-
ratori din teritoriu.
Darian a evaluat afaceri i patrimonii pentru un numr de peste 10.000 de clieni
societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor
imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. Deasemenea, n ultimii ani Darian a
avut peste 100.000 de clieni persoane fizice pentru care a efectuat rapoarte de
evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii.
Aproximativ 20 miliarde EURO este valoarea actualizat a afacerilor, proprie-
tilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent
de ctre Darian.
ncepnd cu luna iunie a acestui an, Darian DRS este singura companie
romneasc din domeniul consultanei si evalurii, unde a fost implementat un
Sistem de Management de Securitate a Informaiei certificat. Aceast certificare
este o urmare fireasc a ateniei pe care Darian DRS o acord confidenialitii
datelor i a fost acordat de Societatea Romn pentru Asigurarea Calitii
(SRAC). O companie acreditat conform ISO 27001 reprezint o dovad solid i
imparial a responsabilitii asumate privind managementul securitii
informaiei. De asemenea, o certificare ISO 27001 reprezint o garanie c sunt
implementate cele mai adecvate msuri de control, fiind reduse semnificativ
riscurile asociate.
De altfel, certificarea ISO 27001 vine dup ce Darian DRS, este, de peste 11 ani,
certificat conform standardului ISO 9001 Managementul Calitii.
Darian DRS este prima companie din Romnia acreditat la nivel corporativ de cea
mai mare asociaie de Real Estate din lume RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors).
Prezentul raport este destinat infomrii generale i a fost obinut din surse care se consider ca fiind pertinente. Dei s-au utilizat cele mai nalte standarde calitative
n realizarea acestei analize de piata, SC DARIAN DRS SA nu-i asum nici o responsabilitate n eventualitatea unor informaii incomplete. Informaiile coninute n
acest raport sunt destinate exclusiv SC DARIAN DRS SA, i nu pot fi reproduse fr acordul prealabil al SC DARIAN DRS SA.
Baia Mare
Oradea
Cluj-Napoca
Deva
Trgu-Mure
Alba-Iulia
Sibiu
Suceava
Iai
Galai
Constana
BUCURETI
Craiova
Piteti
Ploieti
Arad
Timioara
Bacu
Braov
CLUJ-NAPOCA
Nicolae Cristea 25
T/F: 0264-438.033/034
BUCURETI
Str. Radu Vod 17
021-312.2786/3062
TIMIOARA
Bdul Mihai Viteazu
30B/4 0256-432.822
IAI
oseaua Naional 15/4
0232-216.073
CONSTANA
0241-508.400
CRAIOVA
0251-315.478
GALAI
0236-494.969
BRAOV
0268-474.770
PLOIETI
0244-522.128
ORADEA
0359-413.791
PITETI
0348-439.779/780
ARAD
0257-272.427/428
SIBIU
0269-244.243
BACU
0234-517.000
TRGU MURE
0265-264.068
BAIA MARE
0262-221.199
SUCEAVA
0230-522.168
ALBA IULIA
0258-812.250
DEVA
0254-232.822
www.darian.ro