DURN RIVACOBA, RAMN, Eviccin y saneamiento, editorial Aranzadi, 2002, 360

pginas.
Tras sus monografas Donacin de Inmuebles: Forma y simulacin, El negocio
jurdico fundacional y La propiedad en garanta: la prohibicin del pacto comisorio,
el profesor Durn Rivacoba, Catedrtico de Derecho Civil de la Universidad de Ovie-
do, realiza un minucioso estudio sobre la eviccin y su saneamiento tomando como
base y referencia fundamental la abundante jurisprudencia que sobre esta materia se ha
venido generando en los ltimos aos. Partiendo de sus presupuestos doctrinales y te-
ricos, el autor no se limita a una mera yuxtaposicin de sentencias, sino que aporta una
visin crtica de las mismas que contribuye decisivamente a proporcionar al lector un
conocimiento integral, y dotado del mayor rigor cientfico, acerca de la institucin que
centra la obra. La propia evolucin y la heterogeneidad de las resoluciones del Tribu-
nal Supremo dan buena muestra de las dimensiones y las consecuencias prcticas del
tema analizado.
El punto de partida necesario para un anlisis de la eviccin se encuentra en los
propios modos de adquirir y transmitir los derechos reales. Como es sabido, nuestro
ordenamiento jurdico contempla la disciplina del ttulo y modo como una de las bases
del rgimen de los derechos reales; sin embargo, los nuevos mecanismos de garanta y
seguridad del trfico jurdico han supuesto que se acoja, de una u otra manera, otros
procedimientos para su adquisicin y que imponen, en todo caso, el mantenimiento de
los mecanismos de proteccin de los terceros que adquieran de buena fe.
La eviccin, como fenmeno que supone la posible afeccin a posteriores
adquirentes de los defectos previos a la entrega, imputables a sus predecesores, plantea
numerosas cuestiones que deben aclararse y que exigen un examen de su perspectiva
histrica. As, el autor comienza con un repaso de los precedentes y los grandes hitos
que sufre la evolucin de la figura para posteriormente proceder a la concrecin del
concepto de eviccin y su saneamiento y de las causas que han justificado su existen-
cia. La tradicional confusin entre saneamiento y eviccin es claramente diferenciada
por el prof. Durn insistiendo en la relacin causa-efecto: de este modo, la causa es la
eviccin y su consecuencia jurdica el saneamiento. El propio artculo 1475 as lo
demuestra, al considerar que existe la eviccin cuando se prive al comprador, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la
cosa comprada. La prdida de ese bien en las circunstancias descritas genera la obli-
gacin de saneamiento, es decir, que el transmitente debe resarcir al adquirente el dao
causado. En definitiva, el fenmeno eviccionario supone la prdida que sufre quien
adquiere un objeto, mediante determinados negocios jurdicos, normalmente onerosos,
al reconocer una sentencia firme que un tercero tena un derecho anterior y prevalente
a la entrega. Y a su vez, el ordenamiento contempla la obligacin de sanear en quien
transmiti, que sera su consecuencia jurdica, basada en el reequilibrio econmico de
los intervinientes. Frente a quienes entienden que es necesario distinguir tres fases
hecho eviccionario, accin de eviccin y saneamiento se sostiene que la hiptesis
del artculo 1475 origina un deber especfico del transmitente, denominado saneamien-
to por eviccin y cuyo alcance se identifica con la responsabilidad por eviccin a la
que aluden diferentes preceptos del Cdigo civil. La eviccin es la causa jurdica de un
concreto vnculo legal, llamado saneamiento, que requiere antes de hacerse efectivo,
conceder al comprador los oportunos instrumentos de defensa en el correspondiente
pleito sobre la titularidad y tenencia del bien disputado.
Tras concretar los trminos de eviccin y saneamiento la obra se dirige a la
determinacin de su fundamento y de los motivos que aconsejan su establecimiento
legal. En este sentido, son varias las tesis que se han presentado como bases dogmti-
cas de la eviccin y del saneamiento a que da lugar. Probablemente, la ms plausible es
576
BIBLIOGRAFA
la que acude al equilibrio de las prestaciones y al enriquecimiento injusto, pues la pri-
vacin que sufre el adquirente de un bien como consecuencia de una circunstancia pre-
via y ajena elimina las expectativas econmicas de la transaccin y sta pierde su
causa. Ello trae consigo un enriquecimiento injustificado por parte del vendedor y el
dao causado al comprador debe ser resarcido a costa de aqul. Con respecto a la posi-
ble vinculacin entre eviccin e incumplimiento contractual, apoyada por algn sector
doctrinal, el autor considera que se trata ms bien de un simple ejercicio dogmtico del
que se derivan escasas consecuencias prcticas, teniendo en cuenta adems, las grandes
diferencias existentes entre las normas de los artculos 1106 y siguientes y 1124 del
Cdigo Civil con las propias de la eviccin. Tampoco considera acertada la vincula-
cin de la eviccin a la doctrina del riesgo, en cuya virtud, la responsabilidad resulta
objetiva y el evento que se previene sera la compraventa de un bien ajeno, o con las
garantas, pues existen abundantes lagunas tcnicas para la construccin aseguradora
del saneamiento.
El profesor Durn prefiere acudir a la teora del ttulo y del modo que se sigue
en nuestro Cdigo Civil, aunque corregida. Existen dos responsabilidades conexas en
el vendedor: la primera deriva de su obligacin primordial, la traditio, con lo que si
concurre ttulo suficiente garantiza la soberana del accipiens y, aunque ello no suceda,
la salvaguarda de la posesin legal y pacfica de bien juega a favor del comprador.
Ahora bien, cuando los vicios del negocio evitan que ste adquiera, no se ha incumpli-
do propiamente la obligacin de entrega, pero surge un evento que impide transferirle
la propiedad. Tales perjuicios se remedian gracias a las responsabilidades por eviccin.
El saneamiento, ms que una responsabilidad derivada de una obligacin contractual,
proviene del modo de adquirir los derechos reales y la seguridad del trfico jurdico,
que la impone.
Una vez examinados todas estas cuestiones sobre el concepto, fuentes y ratio de
la eviccin y el saneamiento, la segunda parte de esta monografa tiene por objeto el
anlisis de su concreto rgimen jurdico, comenzando por su regulacin positiva, tanto
civil como mercantil y foral, y en los contratos y relaciones jurdicas a los que puede
aplicarse. En este punto, se sigue el criterio uniforme de autores y jurisprudencia en
cuanto a que la eviccin extiende su mbito natural no slo a la compraventa y a los
negocios onerosos, sino incluso a los mixtos o difusos. Para el estudio de los presu-
puestos materiales de la eviccin se opta, como metodologa bsica, por seguir la orde-
nacin del artculo 1475 del Cdigo civil; de ah que se atienda a la privacin de la
cosa, a la sentencia firme y al derecho anterior a la compra. La privacin de la cosa
consiste en su despojo, ya sea fsico o jurdico, completo o parcial, segn el mbito
sobre el que recaiga. En cuanto a la sentencia firme ha de tratase de un fallo judicial en
el que se decrete la prdida de la cosa, dotado de firmeza y que produzca las conse-
cuencias de la cosa juzgada material en orden a las acciones que pueden causarla. Que-
dan fuera, por tanto, otros posibles actos perturbadores del bien, pero que no poseen
carcter eviccionario, como los meramente posesorios y los interdictos dictados contra
la entrega. Con respecto al derecho anterior a la transmisin debe tenerse en cuenta
que necesariamente ha de ser un tercero el que reclame la cosa mediante una accin
adecuada; de lo contrario, no podra hablarse de eviccin, sino ms bien de un incum-
plimiento.
A continuacin la obra se detiene en los cauces procedimentales que la efectiva
vigencia de la eviccin y el saneamiento exige. El pleito eviccionario posee una gran
trascendencia pues ese estricto modo de proceder va a condicionar la eficacia misma
de la figura. Entre otras cuestiones, se pone de relieve la trascendencia procesal y la
posicin jurdica que cabe reconocer a cada interviniente, lo que en ltima instancia va
a definir sus efectivas facultades de accin y defensa. Entre las crticas efectuadas por
el autor destaca la del plazo para interponer la demanda de saneamiento, pues su lar-
gueza redundar en la efectividad del resultado. El hecho de admitirse una demanda en
577
BIBLIOGRAFA
el plazo de quince aos a contar desde que devenga firme la sentencia de privacin,
hace que la trayectoria histrica de la transferencia se dilate en exceso.
La responsabilidad derivada de la eviccin alcanza, de acuerdo con el artculo
1478 del Cdigo Civil, a la restitucin del precio, a los frutos o rendimientos del bien,
las costas de los pleitos, a los gastos del contrato y a los daos, intereses e impensas
voluntarias. Para la fijacin del precio del bien se acude a una va intermedia entre el
satisfecho por la cosa y su valor en el momento de la reparacin: as, se toma como
referencia el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin. Ms que al
precio, se considera indudable que la norma se refiere al valor del bien, y dicho ele-
mento se somete a una equivalencia econmica objetiva. La fecha de la eviccin plan-
tea dos opciones: la de la sentencia declarativa que beneficie al tercero o la del efectivo
despojo del comprador. El profesor Durn opta por la segunda, pues la privacin que
sufre quien adquiri ha de ser fsica no cometida en el mundo de las ideas o de los
deberes-, y guarda correspondencia con el tipo de accin que resulta oportuna para la
prdida eviccionaria, real y de condena. Como la entrega es uno de los requisitos
ineludibles de la eviccin, pues exige un despojo por el tercero, los frutos quedan
sometidos a las reglas de la liquidacin de los estados posesorios. Las costas, por su
parte, poseen carcter condicional, pues solamente han de satisfacerse sobre un hipot-
tico pleito seguido para el saneamiento; en otras palabras, mientras la demanda evic-
cionaria es instada por un tercero ajeno a la transmisin de la cosa, el litigio para el
saneamiento les une de manera directa. Los gastos abarcan no nicamente los de la
escritura pblica sino tambin, por ejemplo, los correspondientes a las cargas fiscales o
los propios de gestora o los derivados de la practica del asiento en el Registro de la
Propiedad. Por ltimo, la referencia a los daos, intereses e impensas voluntarias es, a
juicio del autor, una clusula residual un tanto desafortunada pues mezcla diferentes
partidas sujetas a un rgimen material diferente segn se aprecie buena o mala fe por
parte del vendedor. Las complicaciones que ello conlleva se hubieran evitado si los dis-
tintos captulos contenidos en el artculo 1478 del Cdigo civil se hubiesen escindido,
mxime cuando alguno de ellos son de contenido muy vago.
La tercera parte de la monografa se dedica a los regmenes singulares que pue-
den ser aplicados a la eviccin. Por un lado las variaciones como consecuencia de los
posibles pactos entre las partes y, por otro, los particulares supuestos eviccionarios
cuando concurra de forma parcial, el gravamen oculto del artculo 1483 del Cdigo
civil, la eviccin invertida y el saneamiento con pluralidad de intervinientes y las
excepciones legales a la responsabilidad por eviccin.
Sobre la eviccin y el saneamiento caben dos clases diferenciadas de acuerdo: el
primero agrava el mbito de la responsabilidad prevista por nuestro ordenamiento jur-
dico, teniendo en cuenta la posible incidencia de un tercero en la eficacia del traspaso
conferido. Sera el caso de una clusula penal que contemple como hiptesis la perdida
de la cosa por el comprador o la dispensa de los requisitos formales que acompaarn
a la exigencia jurdica de la eviccin o su responsabilidad o simplemente un incremen-
to de las cuantas reparatorias. El segundo tipo de pacto contempla la despenalizacin
del hecho, es decir, se trata de los acuerdos dirigidos a minimizar las consecuencias
ordinarias de la eviccin. Ahora bien, esta hiptesis presenta notables dificultades; el
profesor Duran considera que, en el fondo, el mitigamiento de los deberes saneatorios
se aproxima mejor a la renuncia limitada que a otro tipo de modificacin voluntaria.
Existe tambin un pacto de simple supresin del resarcimiento recogido en el Cdigo
Civil pero que el propio artculo 1477 limita generosamente.
La eviccin parcial constituye una prdida fragmentada en el conjunto de bienes
de que se dispusieron globalmente. El despojo eviccionario abarca exclusivamente a
una parte de los bienes transmitidos. La Ley distingue dos hiptesis de eviccin parcial
que son tratadas de forma independiente por el autor: la primera tiene lugar con un
bien especfico que admite fragmentacin o incluso de varias cosas individualizadas
578
BIBLIOGRAFA
vendidas por precio alzado y de manera indisociable; la segunda viene referida a uni-
versalidades tales como un patrimonio conjunto. En cualquier caso, se entiende que el
criterio a seguir para la determinacin de la cuanta del saneamiento debe ser pondera-
do en cada caso concreto.
El gravamen oculto al que alude el artculo 1483 del Cdigo presenta notables
incertidumbres en su relacin con la eviccin. La tesis mantenida en la obra es la de
que las cargas o gravmenes ocultos operan por s mismos sin que sea necesario un
reconocimiento en una sentencia y tampoco suponen una privacin directa del bien,
aunque supongan una reduccin de su aprovechamiento. Se aleja, por tanto, de los
supuestos de eviccin parcial pues sta requerira un despojo de parte de los bienes
transmitidos. Su inclusin dentro de la esfera de la eviccin nicamente puede justifi-
carse por razones meramente sistemticas e histricas.
Una de las variantes ms significativas dentro de la eviccin es la denominada
eviccin invertida que el autor define como el suceso surgido cuando el adquirente,
temiendo por su titularidad, emprende las acciones de defensa contra el ejercicio pose-
sorio por quien, a la postre, resulta vencedor. A la luz de nuestro derecho positivo esta
hiptesis no es propia de la eviccin sino ms bien de un incumplimiento y a sus dis-
posiciones habr que remitirse. No se trata de una prdida por sentencia firme sino de
una adquisicin por ttulo distinto de un objeto propio que podra conducir a la nulidad
de la primera de las transmisiones. Quien insta la demanda no es el tercero, sino el
comprador, pero en el curso del pleito aflora la eviccin al verse privado del bien
adquirido en virtud de sentencia firme y como consecuencia de un derecho previo al
negocio que le otorga mejores facultades al reclamante. Es el adquirente el que inter-
pone la demanda contra las agresiones que recibe de un extrao.
Ampliamente discutido en nuestra doctrina es el supuesto de pluralidad de inter-
vinientes, ya sean los transmitentes o los adquirentes. En este sentido, el profesor
Durn ahonda en los variados argumentos que se nos ofrecen para determinar el encaje
de esos sujetos en el mecanismo de funcionamiento de la eviccin y de su subsiguiente
responsabilidad.
Tras el estudio de la regulacin eviccionaria en el Derecho Navarro, que es la
nica que se ha producido entre nuestros derechos forales, la obra finaliza con las
excepciones que la Ley establece a su puesta en prctica. Existen dos grandes grupos:
el primero responde a las excepciones que nacen de los antecedentes jurdicos en la
materia y cuya vigencia en la actualidad es dudosa, y el segundo responde a la protec-
cin de los terceros de buena fe por encima de los derechos causales concurrentes, por
cuanto se juzga de mayor relieve la seguridad jurdica que la justicia. A modo de ejem-
plo, se analiza la falta de notificacin al vendedor, la negligencia del comprador, la pri-
vacin mediante el retracto ejercitado por un tercero o el despojo fortuito de la cosa.
Como conclusin final el autor incide en que la eviccin responde a un presu-
puesto de fondo del sistema de transmitir los derechos reales que hoy atraviesa por una
profunda crisis en su vigencia, lo que le lleva a plantease la inviabilidad de conciliar el
sistema de ttulo y modo y el rgimen de proteccin a ultranza de los terceros de buena
fe. Se incluye un completo repertorio de las sentencias y resoluciones citadas y un
extenso ndice de bibliografa.
EDUARDO SERRANO GMEZ
Profesor Titular de Derecho Civil.
Universidad Jaume I de Castelln.
579
BIBLIOGRAFA