DA SERVIDO PREDIAL

1 CONCEITO.

A servido um direito real de fruio ou gozo de coisa imvel alheia, limitado e imediato, que
impe um encargo ao prdio serviente em proveito do dominante, pertencente a outro dono.
1


2 NATUREZA JURDICA.

a servido predial um direito real (CC, art. 1.225, III) de gozo ou fruio sobre a imvel alheio, de
carter acessrio, perptuo, indivisvel e inalienvel.
2


3 FINALIDADE

As servides prediais tm por objetivo proporcionar uma valorizao do prdio dominante,
tornando-o mais til, agradvel ou cmodo. Implica, por outro lado, uma desvalorizao econmica
do prdio serviente, levando-se em considerao que as servides prediais so perptuas,
acompanhando sempre os imveis quando transferidos
3
.

4 PRESSUPOSTOS.

uma relao entre prdios distintos, o serviente e o dominante. O primeiro aquele que sofre as
restries em benefcio do segundo (qui servitutem debet). Priva-se o proprietrio daquele de certos
poderes inerentes ao domnio, em proveito deste (cui servitus debetur)
4
. Logo, no podem pertencer
ao mesmo dono. A contigidade entre os prdios dominantes e serviente no essencial, pois,
apesar de no serem vizinhos, um imvel pode ter servido sobre o outro, desde que se utilize
daquele de alguma maneira
5
.
A servido serve a coisa e no o dono (servitus in faciendo consistere nequit)
6
. Essa regra
distingue servido e obrigao, porquanto o dono do prdio serviente no se obriga prestao de um
fato positivo (in faciendo) ou negativo (in non faciendo), mas apenas assume o encargo de suportar
certas limitaes institudas em favor do dominante.
7

No se pode de uma servido constituir outra (servitus servitutis esse non potest)
8
. O dono do
prdio dominante no tem direito de estend-la ou ampli-la a outras propriedades.
9

A servido, uma vez constituda em benefcio de um prdio, inalienvel, no podendo ser
transferida total ou parcialmente, nem sequer cedida ou gravada com uma nova servido. Embora o
imvel dominante e o serviente possam ser alienados, a servido segue o prdio a que se liga desde o
momento de sua constituio, logo o dono do prdio dominante no pode ced-la ou transferi-la a
outrem.
10

A servido no se presume. Na dvida, reputa-se no existir. Desse princpio legal decorrem as
conseqncias seguintes: a) a servido deve ser comprovada de modo explcito, cabendo o nus da
prova a quem lhe afirme a existncia. No conflito de provas, apresentadas pelo autor e pelo ru,
decide-se, na dvida, contra a servido; b) sua interpretao sempre stricti jris, visto implicar,

1
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 21. ed. So Paulo: Saraiva, 2006. v. 4, p. 399.
2
Ibidem. p. 404.
3
Ibidem. p. 400.
4
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 37.ed. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 3, p. 277.
5
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 401.
6
Ibidem. p. 402.
7
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 277.
8
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 403.
9
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 277.
10
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 403.
invariavelmente, limitao ao direito de propriedade; c) seu exerccio deve ser sempre o menos
oneroso possvel para o prdio serviente.
11

A servido deve ser til ao prdio dominante (servitus fundo utilis esse debet). A servido h de
trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imvel dominante. A vantagem no precisa
ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prdio dominante ou em simples
comodidade ou deleite.
12

direito real e acessrio, porque incide sobre bens imveis diretamente, e depende do direito de
propriedade. Acompanha os prdios quando alienados.
Tem durao indefinida, porque perde sua caracterstica de servido quando estabelecida por tempo
limitado. Dura indefinidamente, enquanto no extinta por alguma causa legal, ainda que os prdios
passem a outros donos
13
. Por isso, diz-se perptua.
indivisvel, no se adquire nem se perde por partes
14
. Do princpio da indivisibilidade resultam
as conseqncias seguintes: a) a servido no pode ser instituda em favor de parte ideal do prdio
dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prdio serviente; b) se o proprietrio do imvel
dominante se torna condmino do serviente, ou vice-versa, mantm-se a servido; c) defendida a
servido por um dos condminos do prdio dominante, a todos aproveita a ao.
15

inalienvel. Por decorrer de uma necessidade do prdio dominante, no se concebe sua
transferncia a outro prdio, pois implicaria extino da antiga servido e constituio de outra.
16


5 CLASSIFICAO.

5.1 QUANTO NATUREZA DOS PRDIOS.

Podem ser rsticas ou urbanas.
So rsticas as que se referem a prdios rsticos, localizados fora do permetro urbano
17
.
A urbanas so servides constitudas para utilidade de prdios edificados. [...] So aquelas
concernentes aos prdios urbanos, situados nos limites das cidades, vilas ou povoaes e respectivos
subrbios.
18


5.2 QUANTO SITUAO DOS PRDIOS.

Podem ser contnuas e descontnuas.
Servido contnua aquela que, uma vez estabelecida, subsiste e se exerce independentemente de
ato humano, ainda que na realidade possa deixar de se exercer ininterruptamente
19
. Exemplo:
Servido de passagem de gua.
Servido descontnua a que, para o seu exerccio, necessita da realizao de algum ato humano
atual
20
. Exemplo: servido de trnsito.

5.3 QUANTO CONDIO DE EXTERIORIZAO.

Podem ser aparentes e no aparentes.
Na servido aparente, o exerccio do direito pelo titular do prdio dominante se materializa em algo
visvel para todos, principalmente pelo dono do serviente
21
Exemplo: aqueduto.

11
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 278.
12
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. So Paulo: Saraiva, 2006. v. 5, p. 424.
13
Idem.
14
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 278.
15
Ibidem. p. 278-279.
16
GONALVES, Carlos Roberto. Op. cit. v. 5, p. 425.
17
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 406.
18
Ibidem. p. 407.
19
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 280.
20
Idem.
21
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de Direito Civil: direito das coisas. So Paulo: Saraiva, 2006. v. 4, p. 189.
Na servido no aparente, esse exerccio desprovido de visibilidade, elemento que dificulta sua
percepo pelo dono do imvel serviente ou por terceiros
22
. Exemplo: a servido de proibio de
construir alm de certa altura.

5.4 QUANTO AO MODO DE EXERCCIO.

Podem ser positivas e negativas.
Positiva a servido cujo exerccio corresponde a uma ao do titular do prdio
23
. Exemplo:
servido de passagem.
J a servido negativa expressa-se pela omisso do titular do prdio serviente
24
. Exemplo:
servido de luz.

5.5 QUANTO ORIGEM.

Podem ser legais, naturais e convencionais.
As legais so as que advm de imposio legal (p. ex. a de passagem forada), por isso so
restries propriedade similares servido.
25

As naturais so as que derivam da situao dos prdios. P. ex.: a que se verifica em relao ao
escoamento das guas.
26

As convencionais so as que resultam da vontade das partes, exteriorizadas em contratos e
testamentos.
27


5.6 QUANTO REMUNERAO.

Podem ser gratuitas ou onerosas.
Nas servides onerosas, o titular do prdio dominante paga ao do serviente uma contraprestao em
direito pelo direito real
28
.
Gratuita a servido em que nenhuma remunerao devida pelo adquirente do direito real ao
titular do prdio serviente
29
.

6 MODOS DE CONSTITUIO.

Ser sempre por registro do ato constitutivo no Cartrio Imobilirio.

Ato jurdico inter vivos ou causa mortis (NCC, art. 1.378).
Sentena judicial.
Usucapio de servido aparente (NCC, art. 1.379). O prazo de 10 anos. No se tem usucapio de
servido no aparente.
Destinao do proprietrio. D-se a constituio da servido por destinao do proprietrio quando
este estabelece uma serventia em favor de um prdio sobre outro, sendo ambos de sua propriedade, e
um dele alienado.
30


7 EXERCCIO DAS SERVIDES.

Ver arts. 1.380 a 1.386, do NCC.

22
Idem.
23
Idem.
24
Idem.
25
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 409.
26
Idem.
27
Idem.
28
COELHO, Fbio Ulhoa. Op. cit. v. 4, p. 188.
29
Idem.
30
GONALVES, Carlos Roberto. Op. cit. v. 5, p. 430.
8 PROTEO JURDICA.

Ao confessria, que tem por escopo reconhecer a sua existncia, quando negada, ou contestada
pelo proprietrio do prdio gravado, que se v contrariado no seu propsito pelo dono do prdio
serviente, devendo, para tanto, provar a existncia da servido pelo ttulo prprio.
31

Ao negatria a que pode recorrer o dono do prdio serviente para provar que inexiste nus real,
ou para defender seus direitos contra o proprietrio do imvel dominante que, sem ttulo, pretender
ter servido sobre o prdio, ou ento para ampliar os direitos j existentes.
32

Ao de manuteno de posse, outorgada ao dono do prdio dominante se este tiver sua posse
protestada pelo dono do serviente. Cabveis tambm sero a de reintegrao de posse, havendo
esbulho, e o interdito proibitrio.
33

Ao de nunciao de obra nova para defender a servido tigni immittendi
34
(meter trave na parede
do vizinho).
Ao de usucapio.

9 DIREITO DE MUDANA.

Uma vez fixada, a servido deve ser, em regra, conservada sempre no mesmo lugar. Entretanto,
circunstncias diversas podem surgir e que justifiquem sua remoo prea outro local.
35

Ver art. 1.384, do NCC.

Para ocorrer a mudana, necessrio trs requisitos.
a) a mudana no deve acarretar qualquer prejuzo s vantagens anteriormente desfrutadas pelo
dono do prdio dominante; b) todas as despesas devem correr por conta do dono do prdio serviente;
c) pode ser feita pelo dono do prdio dominante se isso no prejudicar o dono do prdio serviente,
proporcionando ao dono do prdio dominante maior utilidade da coisa.
36


10 EXTINO.

Sem embargo da perpetuidade, a servido tem seus modos de extino, que s produziro efeitos,
valendo contra terceiros, com o cancelamento do registro de seu ttulo constitutivo, exceto se houver
desapropriao, porque neste caso a extino se d pleno iure, mediante o prprio ato expropriatrio
37

Ver art. 1.387, do NCC.

Formas de extino por meios judiciais: art. 1.388, do NCC.

Formas de extino comuns: art. 1.389, do NCC.

Alm dessas formas, pode-se acrescer: o perecimento ou desaparecimento do objeto, o decurso do
prazo se a servido for a termo, a desapropriao e a conveno.

31
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 416.
32
Ibidem. p. 417.
33
Idem.
34
Idem.
35
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit. v. 3, p. 283.
36
Ibidem. p. 283-284.
37
DINIZ, Maria Helena. Op. cit. v. 4, p. 417.