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PROYECTOS INMOBILIARIOS
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Nuevas alternativas
en
tiempos de cambio
AGENDA
Introduccin -> Modelo de negocio inmobiliario
Vivienda de Inters Social
Condo Hoteles
Fondos de Renta Inmobiliaria
TRANSFORMACIN DEL MODELO DE
NEGOCIO INMOBILIARIO
A. El proceso de construccin de la ciudad: entre la expansin urbana y la
transformacin de sus espacios centrales.
B. Revitalizacin social del espacio en el crecimiento de la ciudad y los
fraccionamientos residenciales.
C. Repercusiones en los cambios territoriales y la respuesta de la
planificacin: el suceso de los incentivos.
D. Renovacin urbana y centralidad: el papel de los barrios histricos en
el marco de consolidacin de la ciudad.
NUEVOS PARMETROS DE LA EMPRESA
INMOBILIARIA
A. Abandono de paradigmas tradicionales: quitar el foco de reas residenciales
ABC1 y zonas balnearias a menos que no preocupe el factor liquidez.
B. Obtencin de beneficios por renta emergente de alquileres y no slo venta.
C. Utilizacin de fondos propios para las primeras etapas de los desarrollos.
D. No limitarse a producir viviendas que cumplan nicamente con la legislacin
tcnica y urbanstica vigente; proveer productos innovadores y estticamente
atractivos que aporten valor aadido al comprador por un precio ms ajustado.
E. Seleccionar el stock de oferta en funcin de localizacin geogrfica y tipologa
de producto.
F. Comercializar a travs de empresas de alto grado de profesionalismo.
REAS DE INTERVENCIN
Fondos de Renta Inmobiliaria Condo Hoteles Vivienda de Inters Social
VIVIENDA DE
INTERS SOCIAL
GENERALIDADES
La ley 18.795 promueve la inversin en viviendas
de inters social a partir del otorgamiento de
exoneraciones tributarias a los inversores, as
como tambin subsidios a compradores o
inquilinos.
GENERALIDADES
Qu destino debern tener las viviendas que se construyan al
amparo de estos beneficios?
Adquisicin y/o alquiler, dependiendo de la decisin del promotor.
Qu rea tienen las viviendas promovidas?
Las indicadas en la Ley de Viviendas (1968) para las categoras
econmica y media,
1 dormitorio de 32 m2 hasta 50 m2
2 dormitorios de 44 m2 hasta 69 m2
3 dormitorios de 56 m2 hasta 88 m2
4 dormitorios de 68 m2 hasta 107 m2
GENERALIDADES
En dnde se pueden construir estas viviendas con exoneraciones tributarias?
En Montevideo
con exclusin de la faja
costera y otras zonas, de
acuerdo al siguiente plano.
En el interior del pas
con exclusiones de las reas
tursticas.
GENERALIDADES
Qu tipo de viviendas se comercializan bajo este rgimen?
Viviendas nuevas
Ampliaciones
Reciclajes
Reparaciones de unidades usadas.
Debern estar necesariamente en rgimen de Propiedad Horizontal y
podrn ser apartamentos en bloques o individuales con o sin terreno.
GUA PARA INVERSORES
Y PROMOTORES
GUA
Quines podrn desarrollar emprendimientos inmobiliarios al amparo de
los beneficios de la Ley de Vivienda?
Cualquier persona jurdica cuya nica actividad sea la ejecucin exclusiva de
un emprendimiento inmobiliario concreto.
Hay algn organismo donde se realicen todas las gestiones y consultas?
S. La Oficina del Inversor, en la propia ANV (Agencia Nacional de Vivienda).
GUA
Cuntas viviendas puede tener cada emprendimiento?
Mnimo 2, mximo 100.
Los proyectos se clasifican en:
a. pequeos (de 2 a 20 viviendas)
b. medianos (de 21 a 50 viviendas)
c. grandes (de 51 a 100 viviendas)
Excepcionalmente, el Ministerio de Vivienda (MVOTMA) podr
admitir proyectos mayores.
GUA
Quin y cundo evaluar los proyectos y otorgar la Declaratoria Promocional?
La ANV evaluar los mismos y Comisin Asesora de Inversiones en Vivienda de Inters Social
(CAIVIS) otorgar los beneficios en un plazo no mayor de 20 das desde la evaluacin.
De qu consta la documentacin a presentar?
Nota de Solicitud
Presupuesto completo de la obra
Cronograma de obra
Anteproyecto de Arquitectura
Planos de mensura y ubicacin
Carta compromiso (Declaracin Jurada)
Documento de Aptitud Tcnica (DAT) para los sistemas constructivos no tradicionales
Inscripciones ante la DGI y BPS
A. Exoneracin de Impuesto a la Renta por Actividad Econmica (IRAE) desarrollada.
GUA
Cules son los beneficios tributarios a los que acceden los proyectos promovidos?
B. Exoneracin del Impuesto al Patrimonio por las obras en construccin (terreno y mejoras).
C. Exoneracin del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a la primera enajenacin y devolucin del impuesto
incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las
obras.
D. Exoneracin del IVA a la importacin de bienes destinados a ser incorporados a la obra civil.
E. Exoneracin del Impuesto a la Transmisin Patrimonial (ITP) a la primera venta.
F. Si la vivienda se destinare a arrendamiento, exoneracin a los efectos del IRAE, de las rentas durante el
ejercicio en que finalice la obra y los 9 posteriores. Esta exoneracin podr ir desde el 40% al 100% de
las rentas generadas.
G. Si la vivienda se destinare a arrendamiento, exoneracin del impuesto al patrimonio al cierre del
ejercicio en que finalice la obra y los 9 siguientes.
GUA
Qu caractersticas debern tener las viviendas?
Tendrn que cumplir con la memoria preceptiva formulada por la Agencia
Nacional de Vivienda, y en particular:
a. Respetar los valores mnimos de Transmisibilidad Trmica de las
normativas municipales correspondientes.
b. Contemplar las disposiciones municipales generales en cuanto a la
cantidad de lugares de estacionamiento vehicular.
c. Incluir, a juicio del promotor, instalacin de calefaccin o previsin de su
infraestructura bsica a los efectos de ser completada por el adquirente.
GUA RESUMIDA
GUA RESUMIDA
Cul es el objetivo primordial de esta nueva ley de vivienda?
Mejorar las condiciones de acceso a la
vivienda, para las familias con ingresos
bajos, medio/bajos y medios, tanto a
travs de la compra como del alquiler.
Tambin: generar un cambio en la
relocalizacin de los desarrollos
inmobiliarios, dando mayor dinmica a
los barrios centrales de la capital y
restando participacin a la costa este.
Reciclaje, Ampliacin Tope de Precio Exoneracin IR
Obra Nueva y Reparacin de Venta Alquiler
CO1 SI SI NO 100%
CO2 SI SI NO 40% (100% FGA)
CO3 NO SI NO 100%
CO4 NO SI SI 100% FGA
GUA RESUMIDA
Quin realizar los conjuntos habitacionales?
El sector Privado.
Los profesionales en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios estarn a cargo de los proyectos
integrales, para s o para terceros, en el ms variado grado de integracin y coordinacin tcnica o financiera.
Dnde est el papel del Estado en la nueva Ley de Vivienda?
La Agencia Nacional de vivienda ser el ejecutor del Plan de Vivienda de Inters Social en todas sus etapas.
Evaluar los proyectos de inversin, controlar su ejecucin y calificar a los postulantes para acceder a una
vivienda de inters social.
El Poder Ejecutivo otorgar a travs de la CAIVIS las exoneraciones tributarias correspondientes, que
permitirn un abaratamiento en el costo de la vivienda y una utilidad muy interesante para el desarrollador.
GUA RESUMIDA
Hay un mercado de demanda creciente en este producto?
Definitivamente s.
En los casos de compra:
I. Cualquier familia que econmicamente pueda acceder a la vivienda, y en particular aqullas cuya
composicin y sus ingresos las califiquen ante la ANV para acceder a beneficios tales como:
Posibilidad de adquirir una vivienda a un menor precio en virtud de que su costo de construccin
con las exoneraciones tributarias tambin se ver reducido.
Exoneracin del ITP al momento de documentar la compra.
A travs del Fondo de Garanta de la ANV, el adquirente podr acceder, con menores exigencias de
ahorro previo, al prstamo bancario destinado a la compra de la vivienda.
Subsidio de hasta el 50% del precio de acuerdo a los llamados que se realizan peridicamente.
Crditos a largo plazo, de la institucin financiera que corresponda, y que podr llegar hasta el 90%
del valor del inmueble, a cancelar en (hasta) 25 aos.
II. Inversores particulares que se capitalicen en bienes races para renta.
GUA RESUMIDA
Hay un mercado de demanda creciente en este producto?
Definitivamente s.
En los casos de alquiler:
La posibilidad de arrendar una vivienda moderna a un menor precio, en virtud
de que su costo estar atenuado por las exoneraciones de la Ley.
El arrendatario tendr la posibilidad de acceder a una garanta del Fondo de
Garanta de Alquileres del MVOTMA.
CONDO HOTELES
ANTECEDENTES
Normativa vigente
Decreto 455/700 - estableci un procedimiento con mayor transparencia y certezas
para el inversor, as como tambin las disposiciones particulares previstas en el Decreto
175/003.
Decreto 404/2010 - declara promovida la actividad desarrollada por los Hoteles
Condominio (Condo Hoteles), destinados a la oferta de servicios de alojamiento para la
captacin de demanda de turismo, al amparo de la Ley de Inversiones N0. 16.906 del 7
de enero de 1998.
Este Decreto presenta importantes beneficios fiscales y exoneraciones para el
desarrollo de la actividad de Turismo y Hotelera, ya que el Poder Ejecutivo considera
que la actividad ha revelado una potencialidad de desarrollo an no aprovechada.
ANTECEDENTES
Durante todo el ao 2010 sin estar vigente la misma, ya haba generado
el inters para ser promovidos por el Poder Ejecutivo en ms de 40
proyectos por aprox. USD 200 millones.
La figura de los Hoteles Condominio facilita la captacin de:
fondos de diferente volumen
grupos de inversores interesados en el desarrollo de nuevos
emprendimientos inmobiliarios pero con destino a la actividad
turstica de servicios de alojamiento.
BENEFICIARIOS DEL REGIMEN
La normativa incluye como beneficiarios del rgimen en tanto sean
generadores de demanda turstica a los servicios de:
alojamiento
culturales
comerciales
para congresos
deportivos
recreativos
de esparcimiento o de salud
Hoteles, apart-hoteles, hosteras, moteles y estancias tursticas
Todo este elenco de actividades debern obtener la correspondiente
categorizacin por parte de la Comisin de Aplicacin (COMAP).
BENEFICIARIOS DEL REGIMEN
Los emprendimientos para los que se plantean los beneficios son aquellos en los participan tres
sujetos:
Empresa promotora: construye y vende unidades de propiedad horizontal (o incluso
comn) a un inversor o adquirente,
Adquirentes: son quienes compran las unidades y ceden su uso y/o usufructo a
una empresa explotadora,
Empresa explotadora: entidad que recibe el uso y/o usufructo por un perodo no menor a 10 aos, y
desarrolla la actividad hotelera administrando las unidades.
A cambio de esta cesin, los inversores o adquirentes reciben una renta anual que surge de la explotacin
del servicio hotelero.
La empresa promotora y la empresa explotadora podrn coincidir en una nica persona jurdica.
IMPUESTO EMPRESA PROMOTORA EMPRESA EXPLOTADORA
IRAE Se excluye de la exoneracin lo generado en la venta de las
unidades que realice la empresa promotora.
Proyectos pequeos: hasta 60% de la inversin, plazo 5 aos.
Proyectos medianos: hasta 80 % de la inversin, plazo hasta
20 aos.
Proyectos grandes: hasta 100% de la inversin, plazo hasta 25
aos.
IP Exoneracin de los predios sobre los que se realiza la
construccin y los bienes que se incorporen con destino a la
obra civil
Plazo mximo de 11 aos a partir de su incorporacin.
Los bienes muebles destinados al equipamiento del proyecto
turstico, por toda su vida til.
IVA Exoneracin del IVA de la importacin de bienes con destino
a la construccin.
Crdito por el IVA incluido en las compras en plaza de bienes
y servicios destinados a la construccin
Exoneracin del IVA de la importacin de bienes de activo fijo
destinados a equipamiento.
Crdito por el IVA incluido en las compras en plaza de bienes
de activo fijo destinados al equipamiento.
TRIBUTOS
de
IMPORTACIN
Exoneracin por las importaciones de materiales y bienes
necesarios para la construccin, pudiendo optar entre:
100 % de los tributos que gravan los bienes declarados
no competitivos de la industria nacional.
50 % de los tributos que gravan la totalidad de los
bienes.
Exoneracin por las importaciones de los bienes de activo fijo
destinados a equipamiento, pudiendo optar entre:
100 % de los tributos que gravan los bienes declarados no
competitivos de la industria nacional.
50 % de los tributos que gravan la totalidad de los bienes.
BENEFICIOS FISCALES
Con la introduccin de este nuevo Decreto las inversiones en Hoteles Condominios tendrn los beneficios fiscales que
se indican en el siguiente cuadro para cada una de las partes que intervienen.
OPERATIVA
FONDO DE RENTA
INMOBILIARIA
DESCRIPCIN DEL MODELO
Horizonte de Inversin Hasta 5 aos: primeros 4 aos de inversin y los restantes de
desinversin y renovacin del stock inmobiliario.
Estrategia de Inversin Activos por (un mnimo de) U$S 25: para invertir en el mercado
inmobiliario uruguayo de:
Vivienda de Inters Social (Zona CO2)
Hoteles y Condo-Hoteles
Locales Comerciales y Logstica
Cocheras/Parkings y Oficinas
Fase Inversin Fase Desinversin 2014
AO 1
2015
AO 2
2016
AO 3
2017
AO 4
2018
Rendimiento Esperado
El Fondo buscar invertir en proyectos con alto potencial de
retorno, con una tasa mnima anual del 6%.
Fondo de Capital Privado (o eventualmente Pblico) creado para
invertir mediante el aporte de Capital de Riesgo en el desarrollo o
adquisicin de proyectos inmobiliarios.
Proyectos Inmobiliarios.
El Fondo
Obtencin de renta por el arrendamiento de productos inmobiliarios
y plusvala por recambio de inventario.
Objetivo
BENEFICIOS A LOS DESARROLLADORES
Solidificacin de la estructura Inversin/Patrimonio
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificacin en proyectos de
inversin
La asociacin con el Fondo institucionaliza la inversin
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de
Riesgo ante acreedores
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los
proyectos inmobiliarios
SINERGIAS DE ASOCIACIN
Asociacin en
Proyectos
Inmobiliarios
Desarrollador aporta: Fondo Privado aporta:
Experiencia Inmobiliaria
Proyecto, Ubicacin y
Diseo
Permisos y Licencias
Capital
Estructuracin
Financiera y Legal
Liberacin de
Capital
Institucionalidad
Seguimiento y Control
Capital
Asociacin Ganar - Ganar
ESTRUCTURA DE PARTICIPACIN
Sociedad Uruguaya
Fideicomiso S.A
Fondo de Renta Inmobiliaria
S. R.L.
Diferentes Vehculos de Participacin
Desarrolladores con
Proyectos Inmobiliarios
Asociacin por
Proyecto
Inversionistas /distinto
grado de participacin
Creador/Desarrollador del
Fondo Inmobiliario
Comit de
Inversiones
Consejo de
Administracin
CREADOR+INVERSOR
Toma decisiones de
inversin.
Comit de
Seguimiento
Control de
Proyectos
Bancas de Relacin
Arq. Miguel Korytnicki
Contacto:
miguelkory@gmail.com
Gracias por su tiempo.
Preguntas?