LEI N

o
8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
Dispe sobre as locaes dos imveis
urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPBLICA Fao saber que o Congresso Nacional
decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TTULO I
Da Locao
CAPTULO I
Di!oi"# $#%ai
SE&'O I
Da (ocao #) *#%a(
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
!ar"gra#o $nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a% as locaes:
1. de imveis de propriedade da &nio' dos (stados e dos )unic*pios' de suas
autarquias e #undaes p$blicas+
,. de vagas aut-nomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
ve*culos+
.. de espaos destinados / publicidade+
0. em apart- 1ot2is' 1ot2is - resid3ncia ou equiparados' assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usu"rios e como tais se4am
autori5ados a #uncionar+
b% o arrendamento mercantil' em qualquer de suas modalidades.
Art. , 6avendo mais de um locador ou mais de um locat"rio' entende - se que
so solid"rios se o contr"rio no se estipulou.
!ar"gra#o $nico. 7s ocupantes de 1abitaes coletivas multi#amiliares
presumem - se locat"rios ou sublocat"rios.
1
Art. . 7 contrato de locao pode ser a4ustado por qualquer pra5o'
dependendo de v3nia con4ugal' se igual ou superior a de5 anos.
!ar"gra#o $nico. Ausente a v3nia con4ugal' o c-n4uge no estar" obrigado a
observar o pra5o e8cedente.
Art. 0
o
Durante o pra5o estipulado para a durao do contrato' no poder" o locador
reaver o imvel alugado. Com e8ceo ao que estipula o 9 ,
o
do art. :0;A' o
locat"rio' todavia' poder" devolv3;lo' pagando a multa pactuada' proporcional ao
per*odo de cumprimento do contrato' ou' na sua #alta' a que #or 4udicialmente
estipulada. <=edao dada pela >ei n 1,.?00' de ,@1,%
!ar"gra#o $nico. 7 locat"rio #icar" dispensado da multa se a devoluo do
imvel decorrer de trans#er3ncia' pelo seu empregador' privado ou p$blico' para
prestar servios em localidades diversas daquela do in*cio do contrato' e se noti#icar'
por escrito' o locador com pra5o de' no m*nimo' trinta dias de anteced3ncia.
Art. : Ae4a qual #or o #undamento do t2rmino da locao' a ao do locador
para reaver o imvel 2 a de despe4o.
!ar"gra#o $nico. 7 disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em
decorr3ncia de desapropriao' com a imisso do e8propriante na posse do imvel.
Art. B 7 locat"rio poder" denunciar a locao por pra5o indeterminado
mediante aviso por escrito ao locador' com anteced3ncia m*nima de trinta dias.
!ar"gra#o $nico. Na aus3ncia do aviso' o locador poder" e8igir quantia
correspondente a um m3s de aluguel e encargos' vigentes quando da resilio.
Art. ? Nos casos de e8tino de usu#ruto ou de #ideicomisso' a locao
celebrada pelo usu#rutu"rio ou #iduci"rio poder" ser denunciada' com o pra5o de
trinta dias para a desocupao' salvo se tiver 1avido aquiesc3ncia escrita do
nupropriet"rio ou do #ideicomiss"rio' ou se a propriedade estiver consolidada em
mos do usu#rutu"rio ou do #iduci"rio.
!ar"gra#o $nico. A den$ncia dever" ser e8ercitada no pra5o de noventa dias
contados da e8tino do #ideicomisso ou da averbao da e8tino do usu#ruto'
presumindo - se' aps esse pra5o' a concordCncia na manuteno da locao.
Art. D Ae o imvel #or alienado durante a locao' o adquirente poder"
denunciar o contrato' com o pra5o de noventa dias para a desocupao' salvo se a
locao #or por tempo determinado e o contrato contiver cl"usula de vig3ncia em
caso de alienao e estiver averbado 4unto / matr*cula do imvel.
9 1 Ed3ntico direito ter" o promiss"rio comprador e o promiss"rio cession"rio'
em car"ter irrevog"vel' com imisso na posse do imvel e t*tulo registrado 4unto /
matr*cula do mesmo.
9 , A den$ncia dever" ser e8ercitada no pra5o de noventa dias contados do
registro da venda ou do compromisso' presumindo - se' aps esse pra5o' a
concordCncia na manuteno da locao.
Art. F A locao tamb2m poder" ser des#eita:
2
E ; por m$tuo acordo+
EE ; em decorr3ncia da pr"tica de in#rao legal ou contratual+
EEE ; em decorr3ncia da #alta de pagamento do aluguel e demais encargos+
EG ; para a reali5ao de reparaes urgentes determinadas pelo !oder
!$blico' que no possam ser normalmente e8ecutadas com a perman3ncia do
locat"rio no imvel ou' podendo' ele se recuse a consenti - las.
Art. 1@. )orrendo o locador' a locao transmite - se aos 1erdeiros.
Art. 11. )orrendo o locat"rio' #icaro sub - rogados nos seus direitos e
obrigaes:
E ; nas locaes com #inalidade residencial' o c-n4uge sobrevivente ou o
compan1eiro e' sucessivamente' os 1erdeiros necess"rios e as pessoas que viviam
na depend3ncia econ-mica do de cujus ' desde que residentes no imvel+
EE ; nas locaes com #inalidade no residencial' o esplio e' se #or o caso' seu
sucessor no negcio.
Art. 1,. (m casos de separao de #ato' separao 4udicial' divrcio ou dissoluo
da unio est"vel' a locao residencial prosseguir" automaticamente com o c-n4uge
ou compan1eiro que permanecer no imvel. <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de
,@@F%
9 1
o
Nas 1ipteses previstas neste artigo e no art. 11' a sub;rogao ser"
comunicada por escrito ao locador e ao #iador' se esta #or a modalidade de garantia
locat*cia. <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
9 ,
o
7 #iador poder" e8onerar;se das suas responsabilidades no pra5o de .@
<trinta% dias contado do recebimento da comunicao o#erecida pelo sub;rogado'
#icando respons"vel pelos e#eitos da #iana durante 1,@ <cento e vinte% dias aps a
noti#icao ao locador. <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
Art. 1.. A cesso da locao' a sublocao e o empr2stimo do imvel' total ou
parcialmente' dependem do consentimento pr2vio e escrito do locador.
9 1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em
mani#estar #ormalmente a sua oposio.
9 , Desde que noti#icado por escrito pelo locat"rio' de ocorr3ncia de uma das
1ipteses deste artigo' o locador ter" o pra5o de trinta dias para mani#estar
#ormalmente a sua oposio.
9 .
o
<G(HAD7% <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
3
A(IJ7 EE
Das sublocaes
Art. 10. Aplicam - se /s sublocaes' no que couber' as disposies relativas /s
locaes.
Art. 1:. =escindida ou #inda a locao' qualquer que se4a sua causa' resolvem -
se as sublocaes' assegurado o direito de indeni5ao do sublocat"rio contra o
sublocador.
Art. 1B. 7 sublocat"rio responde subsidiariamente ao locador pela importCncia
que dever ao sublocador' quando este #or demandado e' ainda' pelos alugu2is que
se vencerem durante a lide.
A(IJ7 EEE
Do aluguel
Art. 1?. K livre a conveno do aluguel' vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao / variao cambial ou ao sal"rio m*nimo.
!ar"gra#o $nico. Nas locaes residenciais sero observadas os crit2rios de
rea4ustes previstos na legislao espec*#ica.
Art. 1D. K l*cito /s partes #i8ar' de comum acordo' novo valor para o aluguel'
bem como inserir ou modi#icar cl"usula de rea4uste.
Art. 1F. No 1avendo acordo' o locador ou locat"rio' aps tr3s anos de vig3ncia
do contrato ou do acordo anteriormente reali5ado' podero pedir reviso 4udicial do
aluguel' a #im de a4ust" - lo ao preo de mercado.
Art. ,@. Aalvo as 1ipteses do art. 0, e da locao para temporada' o locador
no poder" e8igir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. ,1. 7 aluguel da sublocao no poder" e8ceder o da locao+ nas
1abitaes coletivas multi#amiliares' a soma dos alugu2is no poder" ser superior ao
dobro do valor da locao.
!ar"gra#o $nico. 7 descumprimento deste artigo autori5a o sublocat"rio a
redu5ir o aluguel at2 os limites nele estabelecidos.
4
A(IJ7 EG
Dos deveres do locador e do locat"rio
Art. ,,. 7 locador 2 obrigado a:
E ; entregar ao locat"rio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina+
EE ; garantir' durante o tempo da locao' o uso pac*#ico do imvel locado+
EEE ; manter' durante a locao' a #orma e o destino do imvel+
EG ; responder pelos v*cios ou de#eitos anteriores / locao+
G ; #ornecer ao locat"rio' caso este solicite' descrio minuciosa do estado do
imvel' quando de sua entrega' com e8pressa re#er3ncia aos eventuais de#eitos
e8istentes+
GE ; #ornecer ao locat"rio recibo discriminado das importCncias por este pagas'
vedada a quitao gen2rica+
GEE ; pagar as ta8as de administrao imobili"ria' se 1ouver' e de
intermediaes' nestas compreendidas as despesas necess"rias / a#erio da
idoneidade do pretendente ou de seu #iador+
GEEE ; pagar os impostos e ta8as' e ainda o pr3mio de seguro complementar
contra #ogo' que incidam ou ven1am a incidir sobre o imvel' salvo disposio
e8pressa em contr"rio no contrato+
EL ; e8ibir ao locat"rio' quando solicitado' os comprovantes relativos /s
parcelas que este4am sendo e8igidas+
L ; pagar as despesas e8traordin"rias de condom*nio.
!ar"gra#o $nico. !or despesas e8traordin"rias de condom*nio se entendem
aquelas que no se re#iram aos gastos rotineiros de manuteno do edi#*cio'
especialmente:
a% obras de re#ormas ou acr2scimos que interessem / estrutura integral do
imvel+
b% pintura das #ac1adas' empenas' poos de aerao e iluminao' bem como
das esquadrias e8ternas+
c% obras destinadas a repor as condies de 1abitabilidade do edi#*cio+
d% indeni5aes trabal1istas e previdenci"rias pela dispensa de empregados'
ocorridas em data anterior ao in*cio da locao+
e% instalao de equipamento de segurana e de inc3ndio' de tele#onia' de
intercomunicao' de esporte e de la5er+
5
#% despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum+
g% constituio de #undo de reserva.
Art. ,.. 7 locat"rio 2 obrigado a:
E ; pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao' legal ou
contratualmente e8ig*veis' no pra5o estipulado ou' em sua #alta' at2 o se8to dia $til
do m3s seguinte ao vencido' no imvel locado' quando outro local no tiver sido
indicado no contrato+
EE ; servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido' compat*vel
com a nature5a deste e com o #im a que se destina' devendo trat" - lo com o mesmo
cuidado como se #osse seu+
EEE ; restituir o imvel' #inda a locao' no estado em que o recebeu' salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal+
EG ; levar imediatamente ao con1ecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou de#eito cu4a reparao a este incumba' bem como as eventuais turbaes
de terceiros+
G ; reali5ar a imediata reparao dos danos veri#icados no imvel' ou nas suas
instalaes' provocadas por si' seus dependentes' #amiliares' visitantes ou
prepostos+
GE ; no modi#icar a #orma interna ou e8terna do imvel sem o consentimento
pr2vio e por escrito do locador+
GEE ; entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos
e encargos condominiais' bem como qualquer intimao' multa ou e8ig3ncia de
autoridade p$blica' ainda que dirigida a ele' locat"rio+
GEEE ; pagar as despesas de tele#one e de consumo de #ora' lu5 e g"s' "gua e
esgoto+
EL ; permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandat"rio' mediante
combinao pr2via de dia e 1ora' bem como admitir que se4a o mesmo visitado e
e8aminado por terceiros' na 1iptese prevista no art. ,?+
L ; cumprir integralmente a conveno de condom*nio e os regulamentos
internos+
LE ; pagar o pr3mio do seguro de #iana+
LEE ; pagar as despesas ordin"rias de condom*nio.
1 !or despesas ordin"rias de condom*nio se entendem as necess"rias /
administrao respectiva' especialmente:
a% sal"rios' encargos trabal1istas' contribuies previdenci"rias e sociais dos
empregados do condom*nio+
6
b% consumo de "gua e esgoto' g"s' lu5 e #ora das "reas de uso comum+
c% limpe5a' conservao e pintura das instalaes e depend3ncias de uso
comum+
d% manuteno e conservao das instalaes e equipamentos 1idr"ulicos'
el2tricos' mecCnicos e de segurana' de uso comum+
e% manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum
destinados / pr"tica de esportes e la5er+
#% manuteno e conservao de elevadores' porteiro eletr-nico e antenas
coletivas+
g% pequenos reparos nas depend3ncias e instalaes el2tricas e 1idr"ulicas de
uso comum+
1% rateios de saldo devedor' salvo se re#erentes a per*odo anterior ao in*cio da
locao+
i% reposio do #undo de reserva' total ou parcialmente utili5ado no custeio ou
complementao das despesas re#eridas nas al*neas anteriores' salvo se re#erentes
a per*odo anterior ao in*cio da locao.
, 7 locat"rio #ica obrigado ao pagamento das despesas re#eridas no par"gra#o
anterior' desde que comprovadas a previso orament"ria e o rateio mensal'
podendo e8igir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
. No edi#*cio constitu*do por unidades imobili"rias aut-nomas' de propriedade
da mesma pessoa' os locat"rios #icam obrigados ao pagamento das despesas
re#eridas no 9 1 deste artigo' desde que comprovadas.
Art. ,0. Nos imveis utili5ados como 1abitao coletiva multi#amiliar' os
locat"rios ou sublocat"rios podero depositar 4udicialmente o aluguel e encargos se
a construo #or considerada em condies prec"rias pelo !oder !$blico.
1 7 levantamento dos depsitos somente ser" de#erido com a comunicao'
pela autoridade p$blica' da regulari5ao do imvel.
, 7s locat"rios ou sublocat"rios que dei8arem o imvel estaro desobrigados
do aluguel durante a e8ecuo das obras necess"rias / regulari5ao.
. 7s depsitos e#etuados em 4u*5o pelos locat"rios e sublocat"rios podero
ser levantados' mediante ordem 4udicial' para reali5ao das obras ou servios
necess"rios / regulari5ao do imvel.
Art. ,:. Atribu*da ao locat"rio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos'
encargos e despesas ordin"rias de condom*nio' o locador poder" cobrar tais verbas
4untamente com o aluguel do m3s a que se re#iram.
!ar"gra#o $nico. Ae o locador antecipar os pagamentos' a ele pertencero as
vantagens da* advindas' salvo se o locat"rio reembols" - lo integralmente.
7
Art. ,B. Necessitando o imvel de reparos urgentes' cu4a reali5ao incumba ao
locador' o locat"rio 2 obrigado a consenti - los.
!ar"gra#o $nico. Ae os reparos durarem mais de de5 dias' o locat"rio ter"
direito ao abatimento do aluguel' proporcional ao per*odo e8cedente+ se mais de
trinta dias' poder" resilir o contrato.
A(IJ7 G
Do direito de pre#er3ncia
Art. ,?. No caso de venda' promessa de venda' cesso ou promessa de cesso
de direitos ou dao em pagamento' o locat"rio tem pre#er3ncia para adquirir o
imvel locado' em igualdade de condies com terceiros' devendo o locador dar -
l1e con1ecimento do negcio mediante noti#icao 4udicial' e8tra4udicial ou outro
meio de ci3ncia inequ*voca.
!ar"gra#o $nico. A comunicao dever" conter todas as condies do negcio
e' em especial' o preo' a #orma de pagamento' a e8ist3ncia de -nus reais' bem
como o local e 1or"rio em que pode ser e8aminada a documentao pertinente.
Art. ,D. 7 direito de pre#er3ncia do locat"rio caducar" se no mani#estada' de
maneira inequ*voca' sua aceitao integral / proposta' no pra5o de trinta dias.
Art. ,F. 7correndo aceitao da proposta' pelo locat"rio' a posterior desist3ncia
do negcio pelo locador acarreta' a este' responsabilidade pelos pre4u*5os
ocasionados' inclusive lucros cessantes.
Art. .@. (stando o imvel sublocado em sua totalidade' caber" a pre#er3ncia ao
sublocat"rio e' em seguida' ao locat"rio. Ae #orem v"rios os sublocat"rios' a
pre#er3ncia caber" a todos' em comum' ou a qualquer deles' se um s #or o
interessado.
!ar"gra#o $nico. 6avendo pluralidade de pretendentes' caber" a pre#er3ncia ao
locat"rio mais antigo' e' se da mesma data' ao mais idoso.
Art. .1. (m se tratando de alienao de mais de uma unidade imobili"ria' o
direito de pre#er3ncia incidir" sobre a totalidade dos bens ob4eto da alienao.
Art. .,. 7 direito de pre#er3ncia no alcana os casos de perda da propriedade
ou venda por deciso 4udicial' permuta' doao' integrali5ao de capital' ciso'
#uso e incorporao.
!ar"gra#o $nico. Nos contratos #irmados a partir de 1
o
de outubro de ,@@1' o direito
de pre#er3ncia de que trata este artigo no alcanar" tamb2m os casos de
constituio da propriedade #iduci"ria e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer #ormas de reali5ao de garantia' inclusive mediante leilo e8tra4udicial'
devendo essa condio constar e8pressamente em cl"usula contratual espec*#ica'
8
destacando;se das demais por sua apresentao gr"#ica. <Enclu*do pela >ei n
1@.F.1' de ,@@0%
Art. ... 7 locat"rio preterido no seu direito de pre#er3ncia poder" reclamar do
alienante as perdas e danos ou' depositando o preo e demais despesas do ato de
trans#er3ncia' 1aver para si o imvel locado' se o requerer no pra5o de seis meses'
a contar do registro do ato no cartrio de imveis' desde que o contrato de locao
este4a averbado pelo menos trinta dias antes da alienao 4unto / matr*cula do
imvel.
!ar"gra#o $nico. A averbao #ar - se - " / vista de qualquer das vias do
contrato de locao desde que subscrito tamb2m por duas testemun1as.
Art. .0. 6avendo condom*nio no imvel' a pre#er3ncia do cond-mino ter"
prioridade sobre a do locat"rio.
A(IJ7 GE
Das ben#eitorias
Art. .:. Aalvo e8pressa disposio contratual em contr"rio' as ben#eitorias
necess"rias introdu5idas pelo locat"rio' ainda que no autori5adas pelo locador' bem
como as $teis' desde que autori5adas' sero indeni5"veis e permitem o e8erc*cio do
direito de reteno.
Art. .B. As ben#eitorias voluptu"rias no sero indeni5"veis' podendo ser
levantadas pelo locat"rio' #inda a locao' desde que sua retirada no a#ete a
estrutura e a substCncia do imvel.
A(IJ7 GEE
Das garantias locat*cias
Art. .?. No contrato de locao' pode o locador e8igir do locat"rio as seguintes
modalidades de garantia:
E ; cauo+
EE ; #iana+
EEE ; seguro de #iana locat*cia.
EG ; cesso #iduci"ria de quotas de #undo de investimento. <Enclu*do pela >ei n
11.1FB' de ,@@:%
9
!ar"gra#o $nico. K vedada' sob pena de nulidade' mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locao.
Art. .D. A cauo poder" ser em bens mveis ou imveis.
9 1 A cauo em bens mveis dever" ser registrada em cartrio de t*tulos e
documentos+ a em bens imveis dever" ser averbada / margem da respectiva
matr*cula.
9 , A cauo em din1eiro' que no poder" e8ceder o equivalente a tr3s meses
de aluguel' ser" depositada em caderneta de poupana' autori5ada' pelo !oder
!$blico e por ele regulamentada' revertendo em bene#*cio do locat"rio todas as
vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.
9 . A cauo em t*tulos e aes dever" ser substitu*da' no pra5o de trinta dias'
em caso de concordata' #al3ncia ou liquidao das sociedades emissoras.
Art. .F. Aalvo disposio contratual em contr"rio' qualquer das garantias da locao
se estende at2 a e#etiva devoluo do imvel' ainda que prorrogada a locao por
pra5o indeterminado' por #ora desta >ei. <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de
,@@F%
Art. 0@. 7 locador poder" e8igir novo #iador ou a substituio da modalidade de
garantia' nos seguintes casos:
E ; morte do #iador+
EE M aus3ncia' interdio' recuperao 4udicial' #al3ncia ou insolv3ncia do #iador'
declaradas 4udicialmente+ <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
EEE ; alienao ou gravao de todos os bens imveis do #iador ou sua mudana
de resid3ncia sem comunicao ao locador+
EG ; e8onerao do #iador+
G ; prorrogao da locao por pra5o indeterminado' sendo a #iana a4ustada
por pra5o certo+
GE ; desaparecimento dos bens mveis+
GEE ; desapropriao ou alienao do imvel.
GEEE ; e8onerao de garantia constitu*da por quotas de #undo de investimento+
<Enclu*do pela >ei n 11.1FB' de ,@@:%
EL ; liquidao ou encerramento do #undo de investimento de que trata o inciso
EG do art. .? desta >ei. <Enclu*do pela >ei n 11.1FB' de ,@@:%
L M prorrogao da locao por pra5o indeterminado uma ve5 noti#icado o
locador pelo #iador de sua inteno de desonerao' #icando obrigado por todos os
e#eitos da #iana' durante 1,@ <cento e vinte% dias aps a noti#icao ao locador.
<Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
10
!ar"gra#o $nico. 7 locador poder" noti#icar o locat"rio para apresentar nova
garantia locat*cia no pra5o de .@ <trinta% dias' sob pena de des#a5imento da locao.
<Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
Art. 01. 7 seguro de #iana locat*cia abranger" a totalidade das obrigaes do
locat"rio.
Art. 0,. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades' o
locador poder" e8igir do locat"rio o pagamento do aluguel e encargos at2 o se8to
dia $til do m3s vincendo.
A(IJ7 GEEE
Das penalidades criminais e civis
Art. 0.. Constitui contraveno penal' pun*vel com priso simples de cinco dias
a seis meses ou multa de tr3s a do5e meses do valor do $ltimo aluguel atuali5ado'
revertida em #avor do locat"rio:
E ; e8igir' por motivo de locao ou sublocao' quantia ou valor al2m do
aluguel e encargos permitidos+
EE ; e8igir' por motivo de locao ou sublocao' mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locao+
EEE ; cobrar antecipadamente o aluguel' salvo a 1iptese do art. 0, e da locao
para temporada.
Art. 00. Constitui crime de ao p$blica' pun*vel com deteno de tr3s meses a
um ano' que poder" ser substitu*da pela prestao de servios / comunidade:
E ; recusar - se o locador ou sublocador' nas 1abitaes coletivas
multi#amiliares' a #ornecer recibo discriminado do aluguel e encargos+
EE ; dei8ar o retomante' dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel'
no caso do inciso EEE do art. 0?' de us" - lo para o #im declarado ou' usando - o ' no
o #i5er pelo pra5o m*nimo de um ano+
EEE ; no iniciar o propriet"rio' promiss"rio comprador ou promiss"rio
cession"rio' nos casos do inciso EG do art. F' inciso EG do art. 0?' inciso E do art. :, e
inciso EE do art. :.' a demolio ou a reparao do imvel' dentro de sessenta dias
contados de sua entrega+
EG ; e8ecutar o despe4o com inobservCncia do disposto no 9 , do art. B:.
!ar"gra#o $nico. 7correndo qualquer das 1ipteses previstas neste artigo'
poder" o pre4udicado reclamar' em processo prprio' multa equivalente a um m*nimo
de do5e e um m"8imo de vinte e quatro meses do valor do $ltimo aluguel atuali5ado
ou do que este4a sendo cobrado do novo locat"rio' se realugado o imvel.
11
A(IJ7 EL
Das nulidades
Art. 0:. Ao nulas de pleno direito as cl"usulas do contrato de locao que
visem a elidir os ob4etivos da presente lei' notadamente as que pro*bam a
prorrogao prevista no art. 0?' ou que a#astem o direito / renovao' na 1iptese
do art. :1' ou que impon1am obrigaes pecuni"rias para tanto.
CAPTULO II
Da Di!oi"# E!#ciai
A(IJ7 E
Da locao residencial
Art. 0B. Nas locaes a4ustadas por escrito e por pra5o igual ou superior a trinta
meses' a resoluo do contrato ocorrer" #indo o pra5o estipulado'
independentemente de noti#icao ou aviso.
9 1 Findo o pra5o a4ustado' se o locat"rio continuar na posse do imvel
alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador' presumir - se - "
prorrogada a locao por pra5o indeterminado' mantidas as demais cl"usulas e
condies do contrato.
9 , 7correndo a prorrogao' o locador poder" denunciar o contrato a
qualquer tempo' concedido o pra5o de trinta dias para desocupao.
Art. 0?. Nuando a4ustada verbalmente ou por escrito e como pra5o in#erior a
trinta meses' #indo o pra5o estabelecido' a locao prorroga - se automaticamente'
por pra5o indeterminado' somente podendo ser retomado o imvel:
E ; Nos casos do art. F+
EE ; em decorr3ncia de e8tino do contrato de trabal1o' se a ocupao do
imvel pelo locat"rio relacionada com o seu emprego+
EEE ; se #or pedido para uso prprio' de seu c-n4uge ou compan1eiro' ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que no dispon1a' assim como seu
c-n4uge ou compan1eiro' de imvel residencial prprio+
EG ; se #or pedido para demolio e edi#icao licenciada ou para a reali5ao
de obras aprovadas pelo !oder !$blico' que aumentem a "rea constru*da' em' no
m*nimo' vinte por cento ou' se o imvel #or destinado a e8plorao de 1otel ou
penso' em cinqOenta por cento+
G ; se a vig3ncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
12
9 1 Na 1iptese do inciso EEE' a necessidade dever" ser 4udicialmente
demonstrada' se:
a% 7 retomante' alegando necessidade de usar o imvel' estiver ocupando' com
a mesma #inalidade' outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou'
residindo ou utili5ando imvel al1eio' 4" tiver retomado o imvel anteriormente+
b% o ascendente ou descendente' bene#ici"rio da retomada' residir em imvel
prprio.
9 , Nas 1ipteses dos incisos EEE e EG' o retomante dever" comprovar ser
propriet"rio' promiss"rio comprador ou promiss"rio cession"rio' em car"ter
irrevog"vel' com imisso na posse do imvel e t*tulo registrado 4unto / matr*cula do
mesmo.
A(IJ7 EE
Das locao para temporada
Art. 0D. Considera - se locao para temporada aquela destinada / resid3ncia
tempor"ria do locat"rio' para pr"tica de la5er' reali5ao de cursos' tratamento de
sa$de' #eitura de obras em seu imvel' e outros #atos que decorrem to;somente de
determinado tempo' e contratada por pra5o no superior a noventa dias' este4a ou
no mobiliado o imvel.
!ar"gra#o $nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado' constar" do
contrato' obrigatoriamente' a descrio dos mveis e utens*lios que o guarnecem'
bem como o estado em que se encontram.
Art. 0F. 7 locador poder" receber de uma s ve5 e antecipadamente os
alugu2is e encargos' bem como e8igir qualquer das modalidades de garantia
previstas no art. .? para atender as demais obrigaes do contrato.
Art. :@. Findo o pra5o a4ustado' se o locat"rio permanecer no imvel sem
oposio do locador por mais de trinta dias' presumir - se - " prorrogada a locao
por tempo indeterminado' no mais sendo e8ig*vel o pagamento antecipado do
aluguel e dos encargos.
!ar"gra#o $nico. 7correndo a prorrogao' o locador somente poder"
denunciar o contrato aps trinta meses de seu in*cio ou nas 1ipteses do art. 0?.
13
A(IJ7 EEE
Da locao no residencial
Art. :1. Nas locaes de imveis destinados ao com2rcio' o locat"rio ter"
direito a renovao do contrato' por igual pra5o' desde que' cumulativamente:
E ; o contrato a renovar ten1a sido celebrado por escrito e com pra5o
determinado+
EE ; o pra5o m*nimo do contrato a renovar ou a soma dos pra5os ininterruptos
dos contratos escritos se4a de cinco anos+
EEE ; o locat"rio este4a e8plorando seu com2rcio' no mesmo ramo' pelo pra5o
m*nimo e ininterrupto de tr3s anos.
9 1 7 direito assegurado neste artigo poder" ser e8ercido pelos cession"rios
ou sucessores da locao+ no caso de sublocao total do imvel' o direito a
renovao somente poder" ser e8ercido pelo sublocat"rio.
9 , Nuando o contrato autori5ar que o locat"rio utili5e o imvel para as
atividades de sociedade de que #aa parte e que a esta passe a pertencer o #undo
de com2rcio' o direito a renovao poder" ser e8ercido pelo locat"rio ou pela
sociedade.
9 . Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios' o scio
sobrevivente #ica sub - rogado no direito a renovao' desde que continue no
mesmo ramo.
9 0 7 direito a renovao do contrato estende - se /s locaes celebradas por
ind$strias e sociedades civis com #im lucrativo' regularmente constitu*das' desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
9 : Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno
de um ano' no m"8imo' at2 seis meses' no m*nimo' anteriores / data da #inali5ao
do pra5o do contrato em vigor.
Art. :,. 7 locador no estar" obrigado a renovar o contrato se:
E ; por determinao do !oder !$blico' tiver que reali5ar no imvel obras que
importarem na sua radical trans#ormao+ ou para #a5er modi#icaes de tal nature5a
que aumente o valor do negcio ou da propriedade+
EE ; o imvel vier a ser utili5ado por ele prprio ou para trans#er3ncia de #undo de
com2rcio e8istente 1" mais de um ano' sendo detentor da maioria do capital o
locador' seu c-n4uge' ascendente ou descendente.
1 Na 1iptese do inciso EE' o imvel no poder" ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locat"rio' salvo se a locao tamb2m envolvia o #undo de com2rcio'
com as instalaes e pertences.
, Nas locaes de espao em shopping centers ' o locador no poder"
recusar a renovao do contrato com #undamento no inciso EE deste artigo.
14
. 7 locat"rio ter" direito a indeni5ao para ressarcimento dos pre4u*5os e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com mudana' perda do lugar e desvalori5ao
do #undo de com2rcio' se a renovao no ocorrer em ra5o de proposta de terceiro'
em mel1ores condies' ou se o locador' no pra5o de tr3s meses da entrega do
imvel' no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo !oder
!$blico ou que declarou pretender reali5ar.
Art. :. ; Nas locaes de imveis utili5ados por 1ospitais' unidades sanit"rias
o#iciais' asilos' estabelecimentos de sa$de e de ensino autori5ados e #iscali5ados
pelo !oder !$blico' bem como por entidades religiosas devidamente registradas' o
contrato somente poder" ser rescindido. <=edao dada pela >ei n F.,:B' de
F.1.1FFB%
E ; nas 1ipteses do art. F+
EE ; se o propriet"rio' promiss"rio comprador ou promiss"rio cession"rio' em
car"ter irrevog"vel e imitido na posse' com t*tulo registrado' que 1a4a quitado o
preo da promessa ou que' no o tendo #eito' se4a autori5ado pelo propriet"rio' pedir
o imvel para demolio' edi#icao' licenciada ou re#orma que ven1a a resultar em
aumento m*nimo de cinqOenta por cento da "rea $til.
Art. :0. Nas relaes entre lo4istas e empreendedores de shopping center '
prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao
respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei.
1 7 empreendedor no poder" cobrar do locat"rio em shopping center :
a% as despesas re#eridas nas al*neas a ' b e d do par"gra#o $nico do art. ,,+ e
b% as despesas com obras ou substituies de equipamentos' que impliquem
modi#icar o pro4eto ou o memorial descritivo da data do 1abite - se e obras de
paisagismo nas partes de uso comum.
, As despesas cobradas do locat"rio devem ser previstas em oramento' salvo
casos de urg3ncia ou #ora maior' devidamente demonstradas' podendo o locat"rio'
a cada sessenta dias' por si ou entidade de classe e8igir a comprovao das
mesmas.
Art. :0;A. Na locao no residencial de imvel urbano na qual o locador
procede / pr2via aquisio' construo ou substancial re#orma' por si mesmo ou por
terceiros' do imvel ento especi#icado pelo pretendente / locao' a #im de que
se4a a este locado por pra5o determinado' prevalecero as condies livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta
>ei. <Enclu*do pela >ei n 1,.?00' de ,@1,%
9 1
o
!oder" ser convencionada a ren$ncia ao direito de reviso do valor dos
alugu2is durante o pra5o de vig3ncia do contrato de locao. <Enclu*do pela >ei n
1,.?00' de ,@1,%
9 ,
o
(m caso de den$ncia antecipada do v*nculo locat*cio pelo locat"rio'
compromete;se este a cumprir a multa convencionada' que no e8ceder"' por2m' a
soma dos valores dos alugu2is a receber at2 o termo #inal da locao. <Enclu*do
pela >ei n 1,.?00' de ,@1,%
15
9 .
o
<G(HAD7%. <Enclu*do pela >ei n 1,.?00' de ,@1,%
Art. ::. Considera - se locao no residencial quando o locat"rio #or pessoa
4ur*dica e o imvel' destinar - se ao uso de seus titulares' diretores' scios' gerentes'
e8ecutivos ou empregados.
Art. :B. Nos demais casos de locao no residencial' o contrato por pra5o
determinado cessa' de pleno direito' #indo o pra5o estipulado' independentemente
de noti#icao ou aviso.
!ar"gra#o $nico. Findo o pra5o estipulado' se o locat"rio permanecer no imvel
por mais de trinta dias sem oposio do locador' presumir - se - " prorrogada a
locao nas condies a4ustadas' mas sem pra5o determinado.
Art. :?. 7 contrato de locao por pra5o indeterminado pode ser denunciado
por escrito' pelo locador' concedidos ao locat"rio trinta dias para a desocupao.
TTULO II
Do P%oc#+i)#,-o
CA!PH&>7 E
Das Disposies Qerais
Art. :D. =essalvados os casos previstos no par"gra#o $nico do art. 1' nas
aes de despe4o' consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao'
revisionais de aluguel e renovatrias de locao' observar - se - " o seguinte:
E ; os processos tramitam durante as #2rias #orenses e no se suspendem pela
superveni3ncia delas+
EE ; 2 competente para con1ecer e 4ulgar tais aes o #oro do lugar da situao
do imvel' salvo se outro 1ouver sido eleito no contrato+
EEE ; o valor da causa corresponder" a do5e meses de aluguel' ou' na 1iptese
do inciso EE do art. 0?' a tr3s sal"rios vigentes por ocasio do a4ui5amento+
EG ; desde que autori5ado no contrato' a citao' intimao ou noti#icao #ar -
se - " mediante correspond3ncia com aviso de recebimento' ou' tratando - se de
pessoa 4ur*dica ou #irma individual' tamb2m mediante tele8 ou fac-smile ' ou' ainda'
sendo necess"rio' pelas demais #ormas previstas no Cdigo de !rocesso Civil+
G ; os recursos interpostos contra as sentenas tero e#eito somente
devolutivo.
16
CA!PH&>7 EE
Das Aes de Despe4o
Art. :F. Com as modi#icaes constantes deste cap*tulo' as aes de despe4o
tero o rito ordin"rio.
9 1 Conceder - se - " liminar para desocupao em quin5e dias'
independentemente da audi3ncia da parte contr"ria e desde que prestada a cauo
no valor equivalente a tr3s meses de aluguel' nas aes que tiverem por #undamento
e8clusivo:
E ; o descumprimento do m$tuo acordo <art. F' inciso E%' celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemun1as' no qual ten1a sido a4ustado o pra5o
m*nimo de seis meses para desocupao' contado da assinatura do instrumento+
EE ; o disposto no inciso EE do art. 0?' 1avendo prova escrita da resciso do
contrato de trabal1o ou sendo ela demonstrada em audi3ncia pr2via+
EEE ; o t2rmino do pra5o da locao para temporada' tendo sido proposta a ao
de despe4o em at2 trinta dias aps o vencimento do contrato+
EG ; a morte do locat"rio sem dei8ar sucessor leg*timo na locao' de acordo
com o re#erido no inciso E do art. 11' permanecendo no imvel pessoas no
autori5adas por lei+
G ; a perman3ncia do sublocat"rio no imvel' e8tinta a locao' celebrada com
o locat"rio.
GE M o disposto no inciso EG do art. F
o
' 1avendo a necessidade de se produ5ir
reparaes urgentes no imvel' determinadas pelo poder p$blico' que no possam
ser normalmente e8ecutadas com a perman3ncia do locat"rio' ou' podendo' ele se
recuse a consenti;las+ <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
GEE M o t2rmino do pra5o noti#icatrio previsto no par"gra#o $nico do art. 0@' sem
apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato+
<Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
GEEE M o t2rmino do pra5o da locao no residencial' tendo sido proposta a
ao em at2 .@ <trinta% dias do termo ou do cumprimento de noti#icao
comunicando o intento de retomada+ <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
EL M a #alta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento'
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. .?' por
no ter sido contratada ou em caso de e8tino ou pedido de e8onerao dela'
independentemente de motivo. <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
, Nualquer que se4a o #undamento da ao dar - se - " ci3ncia do pedido aos
sublocat"rios' que podero intervir no processo como assistentes.
9 .
o
No caso do inciso EL do 9 1
o
deste artigo' poder" o locat"rio evitar a
resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se' dentro dos 1: <quin5e% dias
concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de c"lculo' e#etuar
17
depsito 4udicial que contemple a totalidade dos valores devidos' na #orma prevista
no inciso EE do art. B,. <Enclu*do pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
Art. B@. Nas aes de despe4o #undadas no inciso EG do art. F' inciso EG do art.
0? e inciso EE do art. :.' a petio inicial dever" ser instru*da com prova da
propriedade do imvel ou do compromisso registrado.
Art. B1 Nas aes #undadas no 9 , do art. 0B e nos incisos EEE e EG do art. 0?'
se o locat"rio' no pra5o da contestao' mani#estar sua concordCncia com a
desocupao do imvel' o 4ui5 acol1er" o pedido #i8ando pra5o de seis meses para a
desocupao' contados da citao' impondo ao vencido a responsabilidade pelas
custas e 1onor"rios advocat*cios de vinte por cento sobre o valor dado / causa. Ae a
desocupao ocorrer dentro do pra5o #i8ado' o r2u #icar" isento dessa
responsabilidade+ caso contr"rio' ser" e8pedido mandado de despe4o.
Art. B,. Nas aes de despe4o #undadas na #alta de pagamento de aluguel e
acessrios da locao' de aluguel provisrio' de di#erenas de alugu2is' ou somente
de quaisquer dos acessrios da locao' observar;se;" o seguinte: <=edao dada
pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
E M o pedido de resciso da locao poder" ser cumulado com o pedido de cobrana
dos alugu2is e acessrios da locao+ nesta 1iptese' citar;se;" o locat"rio para
responder ao pedido de resciso e o locat"rio e os #iadores para responderem ao
pedido de cobrana' devendo ser apresentado' com a inicial' c"lculo discriminado do
valor do d2bito+ <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
EE M o locat"rio e o #iador podero evitar a resciso da locao e#etuando' no pra5o
de 1: <quin5e% dias' contado da citao' o pagamento do d2bito atuali5ado'
independentemente de c"lculo e mediante depsito 4udicial' inclu*dos: <=edao
dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
a% os alugu2is e acessrios da locao que vencerem at2 a sua e#etivao+
b% as multas ou penalidades contratuais' quando e8ig*veis+
c% os 4uros de mora+
d% as custas e os 1onor"rios do advogado do locador' #i8ados em de5 por cento
sobre o montante devido' se do contrato no constar disposio diversa+
EEE M e#etuada a purga da mora' se o locador alegar que a o#erta no 2 integral'
4usti#icando a di#erena' o locat"rio poder" complementar o depsito no pra5o de 1@
<de5% dias' contado da intimao' que poder" ser dirigida ao locat"rio ou diretamente
ao patrono deste' por carta ou publicao no rgo o#icial' a requerimento do
locador+ <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
EG M no sendo integralmente complementado o depsito' o pedido de resciso
prosseguir" pela di#erena' podendo o locador levantar a quantia depositada+
<=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
18
G ; os alugu2is que #orem vencendo at2 a sentena devero ser depositados /
disposio do 4u*5o' nos respectivos vencimentos' podendo o locador levant" - los
desde que incontroversos+
GE ; 1avendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos
alugu2is' a e8ecuo desta pode ter in*cio antes da desocupao do imvel' caso
ambos ten1am sido acol1idos.
!ar"gra#o $nico. No se admitir" a emenda da mora se o locat"rio 4" 1ouver
utili5ado essa #aculdade nos ,0 <vinte e quatro% meses imediatamente anteriores /
propositura da ao. <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
Art. B.. Rulgada procedente a ao de despe4o' o 4ui5 determinar" a e8pedio de
mandado de despe4o' que conter" o pra5o de .@ <trinta% dias para a desocupao
volunt"ria' ressalvado o disposto nos par"gra#os seguintes. <=edao dada pela >ei
n 1,.11,' de ,@@F%
9 1 7 pra5o ser" de quin5e dias se:
a% entre a citao e a sentena de primeira instCncia 1ouverem decorrido mais
de quatro meses+ ou
b% o despe4o 1ouver sido decretado com #undamento no art. F
o
ou no 9 ,
o
do art. 0B.
<=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
9 ,S Hratando;se de estabelecimento de ensino autori5ado e #iscali5ado pelo
!oder !$blico' respeitado o pra5o m*nimo de seis meses e o m"8imo de um ano' o
4ui5 dispor" de modo que a desocupao coincida com o per*odo de #2rias
escolares.
9 . Hratando;se de 1ospitais' reparties p$blicas' unidades sanit"rias o#iciais'
asilos' estabelecimentos de sa$de e de ensino autori5ados e #iscali5ados pelo !oder
!$blico' bem como por entidades religiosas devidamente registradas' e o despe4o #or
decretado com #undamento no inciso EG do art. F ou no inciso EE do art. :.' o pra5o
ser" de um ano' e8ceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira
instCncia 1ouver decorrido mais de um ano' 1iptese em que o pra5o ser" de seis
meses. <=edao dada pela >ei n F.,:B' de F.1.1FFB%
9 0S A sentena que decretar o despe4o #i8ar" o valor da cauo para o caso de
ser e8ecutada provisoriamente.
Art. B0. Aalvo nas 1ipteses das aes #undadas no art. F
o
' a e8ecuo provisria
do despe4o depender" de cauo no in#erior a B <seis% meses nem superior a 1,
<do5e% meses do aluguel' atuali5ado at2 a data da prestao da cauo. <=edao
dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
9 1S A cauo poder" ser real ou #ide4ussria e ser" prestada nos autos da
e8ecuo provisria.
9 ,S 7correndo a re#orma da sentena ou da deciso que concedeu
liminarmente o despe4o' o valor da cauo reverter" em #avor do r2u' como
indeni5ao m*nima das perdas e danos' podendo este reclamar' em ao prpria' a
di#erena pelo que a e8ceder.
19
Art. B:. Findo o pra5o assinado para a desocupao' contado da data da
noti#icao' ser" e#etuado o despe4o' se necess"rio com emprego de #ora' inclusive
arrombamento.
1S 7s mveis e utens*lios sero entregues / guarda de deposit"rio' se no os
quiser retirar o despe4ado.
,S 7 despe4o no poder" ser e8ecutado at2 o trig2simo dia seguinte ao do
#alecimento do c-n4uge' ascendente' descendente ou irmo de qualquer das
pessoas que 1abitem o imvel.
Art. BB. Nuando o imvel #or abandonado aps a4ui5ada a ao' o locador
poder" imitir;se na posse do imvel.
CA!PH&>7 EEE
Da Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da >ocao
Art. B?. Na ao que ob4etivar o pagamento dos alugu2is e acessrios da
locao mediante consignao' ser" observado o seguinte:
E ; a petio inicial' al2m dos requisitos e8igidos pelo art. ,D, do Cdigo de
!rocesso Civil' dever" especi#icar os alugu2is e acessrios da locao com
indicao dos respectivos valores+
EE ; determinada a citao do r2u' o autor ser" intimado a' no pra5o de vinte e
quatro 1oras' e#etuar o depsito 4udicial da importCncia indicada na petio inicial'
sob pena de ser e8tinto o processo+
EEE ; o pedido envolver" a quitao das obrigaes que vencerem durante a
tramitao do #eito e at2 ser prolatada a sentena de primeira instCncia' devendo o
autor promover os depsitos nos respectivos vencimentos+
EG ; no sendo o#erecida a contestao' ou se o locador receber os valores
depositados' o 4ui5 acol1er" o pedido' declarando quitadas as obrigaes'
condenando o r2u ao pagamento das custas e 1onor"rios de vinte por cento do valor
dos depsitos+
G ; a contestao do locador' al2m da de#esa de direito que possa caber' #icar"
adstrita' quanto / mat2ria de #ato' a:
a% no ter 1avido recusa ou mora em receber a quantia devida+
b% ter sido 4usta a recusa+
c% no ter sido e#etuado o depsito no pra5o ou no lugar do pagamento+
dT no ter sido o depsito integral+
20
GE ; al2m de contestar' o r2u poder"' em reconveno' pedir o despe4o e a
cobrana dos valores ob4eto da consignatria ou da di#erena do depsito inicial' na
1iptese de ter sido alegado no ser o mesmo integral+
GEE ; o autor poder" complementar o depsito inicial' no pra5o de cinco dias
contados da ci3ncia do o#erecimento da resposta' com acr2scimo de de5 por cento
sobre o valor da di#erena. Ae tal ocorrer' o 4ui5 declarar" quitadas as obrigaes'
elidindo a resciso da locao' mas impor" ao autor;reconvindo a responsabilidade
pelas custas e 1onor"rios advocat*cios de vinte por cento sobre o valor dos
depsitos+
GEEE ; 1avendo' na reconveno' cumulao dos pedidos de resciso da locao
e cobrana dos valores ob4eto da consignatria' a e8ecuo desta somente poder"
ter in*cio aps obtida a desocupao do imvel' caso ambos ten1am sido acol1idos.
!ar"gra#o $nico. 7 r2u poder" levantar a qualquer momento as importCncias
depositadas sobre as quais no penda controv2rsia.
CA!PH&>7 EG
Da Ao =evisional de Aluguel
Art. BD. Na ao revisional de aluguel' que ter" o rito sum"rio' observar;se;" o
seguinte: <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
E ; al2m dos requisitos e8igidos pelos arts. ,?B e ,D, do Cdigo de !rocesso
Civil' a petio inicial dever" indicar o valor do aluguel cu4a #i8ao 2 pretendida+
EE M ao designar a audi3ncia de conciliao' o 4ui5' se 1ouver pedido e com base nos
elementos #ornecidos tanto pelo locador como pelo locat"rio' ou nos que indicar'
#i8ar" aluguel provisrio' que ser" devido desde a citao' nos seguintes moldes:
<=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
a% em ao proposta pelo locador' o aluguel provisrio no poder" ser
e8cedente a D@U <oitenta por cento% do pedido+ <Enclu*da pela >ei n 1,.11,' de
,@@F%
b% em ao proposta pelo locat"rio' o aluguel provisrio no poder" ser in#erior
a D@U <oitenta por cento% do aluguel vigente+ <Enclu*da pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
EEE ; sem pre4u*5o da contestao e at2 a audi3ncia' o r2u poder" pedir se4a
revisto o aluguel provisrio' #ornecendo os elementos para tanto+
EG M na audi3ncia de conciliao' apresentada a contestao' que dever" conter
contraproposta se 1ouver discordCncia quanto ao valor pretendido' o 4ui5 tentar" a
conciliao e' no sendo esta poss*vel' determinar" a reali5ao de per*cia' se
necess"ria' designando' desde logo' audi3ncia de instruo e 4ulgamento+ <=edao
dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
21
G M o pedido de reviso previsto no inciso EEE deste artigo interrompe o pra5o
para interposio de recurso contra a deciso que #i8ar o aluguel provisrio. <Enclu*do
pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
1S No caber" ao revisional na pend3ncia de pra5o para desocupao do
imvel <arts. 0B' par"gra#o ,S e :?%' ou quando ten1a sido este estipulado amig"vel
ou 4udicialmente.
,S No curso da ao de reviso' o aluguel provisrio ser" rea4ustado na
periodicidade pactuada ou na #i8ada em lei.
Art. BF. 7 aluguel #i8ado na sentena retroage / citao' e as di#erenas
devidas durante a ao de reviso' descontados os alugueres provisrios satis#eitos'
sero pagas corrigidas' e8ig*veis a partir do trCnsito em 4ulgado da deciso que #i8ar
o novo aluguel.
1S Ae pedido pelo locador' ou sublocador' a sentena poder" estabelecer
periodicidade de rea4ustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando' bem como adotar outro inde8ador para rea4ustamento do aluguel.
,S A e8ecuo das di#erenas ser" #eita nos autos da ao de reviso.
Art. ?@. Na ao de reviso do aluguel' o 4ui5 poder" 1omologar acordo de
desocupao' que ser" e8ecutado mediante e8pedio de mandado de despe4o.
CA!PH&>7 G
Da Ao =enovatria
Art. ?1. Al2m dos demais requisitos e8igidos no art. ,D, do Cdigo de !rocesso
Civil' a petio inicial da ao renovatria dever" ser instru*da com:
E ; prova do preenc1imento dos requisitos dos incisos E' EE e EEE do art. :1+
EE ; prova do e8ato cumprimento do contrato em curso+
EEE ; prova da quitao dos impostos e ta8as que incidiram sobre o imvel e cu4o
pagamento l1e incumbia+
EG ; indicao clara e precisa das condies o#erecidas para a renovao da
locao+
G M indicao do #iador quando 1ouver no contrato a renovar e' quando no #or o
mesmo' com indicao do nome ou denominao completa' n$mero de sua
inscrio no )inist2rio da Fa5enda' endereo e' tratando;se de pessoa natural' a
nacionalidade' o estado civil' a pro#isso e o n$mero da carteira de identidade'
comprovando' desde logo' mesmo que no 1a4a alterao do #iador' a atual
idoneidade #inanceira+ <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
22
GE ; prova de que o #iador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita
os encargos da #iana' autori5ado por seu c-n4uge' se casado #or+
GEE ; prova' quando #or o caso' de ser cession"rio ou sucessor' em virtude de
t*tulo opon*vel ao propriet"rio.
!ar"gra#o $nico. !roposta a ao pelo sublocat"rio do imvel ou de parte dele'
sero citados o sublocador e o locador' como litisconsortes' salvo se' em virtude de
locao origin"ria ou renovada' o sublocador dispuser de pra5o que admita renovar
a sublocao+ na primeira 1iptese' procedente a ao' o propriet"rio #icar"
diretamente obrigado / renovao.
Art. ?,. A contestao do locador' al2m da de#esa de direito que possa caber'
#icar" adstrita' quanto / mat2ria de #ato' ao seguinte:
E ; no preenc1er o autor os requisitos estabelecidos nesta lei+
EE ; no atender' a proposta do locat"rio' o valor locativo real do imvel na
2poca da renovao' e8clu*da a valori5ao tra5ida por aquele ao ponto ou lugar+
EEE ; ter proposta de terceiro para a locao' em condies mel1ores+
EG ; no estar obrigado a renovar a locao <incisos E e EE do art. :,%.
1S No caso do inciso EE' o locador dever" apresentar' em contraproposta' as
condies de locao que repute compat*veis com o valor locativo real e atual do
imvel.
,S No caso do inciso EEE' o locador dever" 4untar prova documental da proposta
do terceiro' subscrita por este e por duas testemun1as' com clara indicao do
ramo a ser e8plorado' que no poder" ser o mesmo do locat"rio. Nessa 1iptese' o
locat"rio poder"' em r2plica' aceitar tais condies para obter a renovao
pretendida.
.S No caso do inciso E do art. :,' a contestao dever" tra5er prova da
determinao do !oder !$blico ou relatrio pormenori5ado das obras a serem
reali5adas e da estimativa de valori5ao que so#rer" o imvel' assinado por
engen1eiro devidamente 1abilitado.
0S Na contestao' o locador' ou sublocador' poder" pedir' ainda' a #i8ao de
aluguel provisrio' para vigorar a partir do primeiro m3s do pra5o do contrato a ser
renovado' no e8cedente a oitenta por cento do pedido' desde que apresentados
elementos 1"beis para a#erio do 4usto valor do aluguel.
:S Ae pedido pelo locador' ou sublocador' a sentena poder" estabelecer
periodicidade de rea4ustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando' bem como adotar outro inde8ador para rea4ustamento do aluguel.
Art. ?.. =enovada a locao' as di#erenas dos alugu2is vencidos sero
e8ecutadas nos prprios autos da ao e pagas de uma s ve5.
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Art. ?0. No sendo renovada a locao' o 4ui5 determinar" a e8pedio de mandado
de despe4o' que conter" o pra5o de .@ <trinta% dias para a desocupao volunt"ria'
se 1ouver pedido na contestao. <=edao dada pela >ei n 1,.11,' de ,@@F%
Art. ?:. Na 1iptese do inciso EEE do art. ?,' a sentena #i8ar" desde logo a
indeni5ao devida ao locat"rio em conseqO3ncia da no prorrogao da locao'
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
HPH&>7 EEE
Das Disposies Finais e Hransitrias
Art. ?B. No se aplicam as disposies desta lei aos processos em curso.
Art. ??. Hodas as locaes residenciais que ten1am sido celebradas
anteriormente / vig3ncia desta lei sero automaticamente prorrogadas por tempo
indeterminado' ao t2rmino do pra5o a4ustado no contrato.
Art. ?D. As locaes residenciais que ten1am sido celebradas anteriormente /
vig3ncia desta lei e que 4" vigorem ou ven1am a vigorar por pra5o indeterminado'
podero ser denunciadas pelo locador' concedido o pra5o de do5e meses para a
desocupao.
!ar"gra#o $nico. Na 1iptese de ter 1avido reviso 4udicial ou amig"vel do
aluguel' atingindo o preo do mercado' a den$ncia somente poder" ser e8ercitada
aps vinte e quatro meses da data da reviso' se esta ocorreu nos do5e meses
anteriores / data da vig3ncia desta lei.
Art. ?F. No que #or omissa esta lei aplicam;se as normas do Cdigo Civil e do
Cdigo de !rocesso Civil.
Art. D@. !ara os #ins do inciso E do art. FD da Constituio Federal' as aes de
despe4o podero ser consideradas como causas c*veis de menor comple8idade.
Art. D1. 7 inciso EE do art. 1B? e o art. 1BF da >ei nS B.@1:' de .1 de de5embro
de 1F?.' passam a vigorar com as seguintes alteraes:
VArt. 1B?. ..........................................................
EE ; .....................................................................
1B% do contrato de locao' para os #ins de e8erc*cio de direito de pre#er3ncia.V
VArt. 1BF. .............................................................
..............................................................................
EEE ; o registro previsto no nS . do inciso E do art. 1B?' e a averbao prevista no nS 1B
do inciso EE do art. 1B? sero e#etuados no cartrio onde o imvel este4a matriculado
mediante apresentao de qualquer das vias do contrato' assinado pelas partes e
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subscrito por duas testemun1as' bastando a coincid3ncia entre o nome de um dos
propriet"rios e o locador.V
Art. D,. 7 art. .S da >ei nS D.@@F' de ,F de maro de 1FF@' passa a vigorar
acrescido do seguinte inciso GEE:
VArt. .S .................................................................
.............................................................................
GEE ; por obrigao decorrente de #iana concedida em contrato de locao.V
Art. D.. Ao art. ,0 da >ei nS 0.:F1' de 1B de de5embro de 1FB0 #ica acrescido o
seguinte 9 0S:
VArt. ,0. ...............................................................
.............................................................................
0S Nas decises da assembl2ia que envolvam despesas ordin"rias do condom*nio' o
locat"rio poder" votar' caso o cond-mino locador a ela no comparea.V
Art. D0. =eputam;se v"lidos os registros dos contratos de locao de imveis'
reali5ados at2 a data da vig3ncia desta lei.
Art. D:. Nas locaes residenciais' 2 livre a conveno do aluguel quanto a
preo' periodicidade e inde8ador de rea4ustamento' vedada a vinculao / variao
do sal"rio m*nimo' variao cambial e moeda estrangeira:
E dos imveis novos' com 1abite;se concedido a partir da entrada em vigor
desta lei+
EE ; dos demais imveis no enquadrados no inciso anterior' em relao aos
contratos celebrados' aps cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. DB. 7 art. DS da >ei nS 0..D@' de ,1 de agosto de 1FB0 passa a vigorar com
a seguinte redao:
VArt. DS 7 sistema #inanceiro da 1abitao' destinado a #acilitar e promover a
construo e a aquisio da casa prpria ou moradia' especialmente pelas classes
de menor renda da populao' ser" integrado.V

Wras*lia' 1D de outubro de 1FF1+ 1?@S da Endepend3ncia e 1@.S da =ep$blica.
F(=NAND7 C7>>7=
Jarbas Passarinho
(ste te8to no substitui o publicado no D.7.&. de ,1.1@.1FF1
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