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CONEXO CONTRATUAL: A PERSPECTIVA DA DESCONSIDERAO DA LEI
DO INQUILINATO EM VIRTUDE DO RECONHECIMENTO DA COLIGAO
CONTRATUAL

Paula Patrcia Souza dos Prazeres

Elaine Alves Silva de Santana

RESUMO

O presente trabalho tem por objetivo estudar a possvel existncia dos
contratos conexos, uma vez que este instituto percebido como fruto
da evoluo empresarial e das possibilidades trazidas com a chegada
de novas limitaes apresentadas pelo Cdigo Civil de 2002. Neste
trabalho, demonstram-se as diferentes posies doutrinrias e as
disparidades que um tema to recente apresenta, em virtude de uma
no uniformidade entre nomenclaturas e definies a cerca da conexo
contratual. Analisa-se ainda, a possibilidade da inaplicabilidade da Lei
do Inquilinato mediante contratos de locao empresariais coligados
com contratos de franquia ou de distribuio de combustvel.

Palavras-chave: Contratos Conexos; Lei do inquilinato; Locao;
Sublocao empresarial.


1 OS CONTRATOS CONEXOS

O instituto da conexo contratual apresenta-se com uma forma inovadora de
observar juridicamente os contratos que, por fora do intuito negocial das partes, se vinculam,
demonstrando uma nova forma de aplicao do direito contratual. importante corroborar
com o pensamento de Leonardo (2003, p. 129), que entende que no estudo da conexo
contratual verifica-se que contratos estruturalmente diferenciados, todavia, unidos por um
nexo funcional-econmico, carregam consigo consequncias jurdicas que precisam ser
examinadas.
Transformaes econmicas e sociais sempre afetaram fortemente o direito
contratual e a vigncia do Cdigo Civil de 2002 trouxe tona diversas inovaes que
impactaram profundamente a teoria contratual como um todo.

Especialista em Consultoria Jurdica Empresrial pela Praetorium e Graduada em Direito pela Faculdade
Integrada do Recife.

Estudante de Ps-graduao em Direitos Humanos da Universidade Catlica de Pernambuco e Graduada em

Direito pela Faculdade Integrada do Recife. Endereo eletrnico: elaine-alves@bol.com.br.
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Neste momento, a estrutura normativa brasileira abre as portas para as
transformaes que se solidificaram no Brasil e no mundo durante as ltimas dcadas. Assim,
dentre tantos outros tipos contratuais, surge com relevante notoriedade a conexo contratual,
que une novos conceitos e uma viso global de contrato.
As diversas formas com que o mundo empresarial movimenta as riquezas trazem
para o direito uma nova forma de visualizar ferramentas supostamente estticas. E assim, o
cotidiano jurdico privado absorve a percepo progressiva de que, em inmeros casos, a
regulao atomstica dos contratos no se compadece com a realidade econmico-social
(MARINO, 2009, p. 04).
Este fenmeno j vem sendo percebido por diversos pases e a criao de teorias e
elaborao doutrinria j se faz presente em diversos ordenamentos. No direito italiano e no
direito portugus, a interligao funcional e econmica entre contratos estruturalmente
diferenciados chamada de contratos coligados. No ordenamento espanhol dar-se o nome de
contratos conexos, enquanto que no sistema jurdico francs denominado grupos de
contratos. No direito anglo-saxo a terminologia contratos ligados (linked contracts ou
linked transaction) ou networks contratuais e, no direito argentino, a expresso utilizada
redes contratuais (LEONARDO, 2003, p. 128). Todavia, esta pesquisa no considera esses
termos como sinnimos diretos.

Entre as diversas expresses utilizadas para definir o mesmo fenmeno econmico e
jurdico, prefere-se a denominao de redes contratuais, vez que esta ressalta no
apenas a reunio de contratos voltados para uma determinada finalidade econmica,
mas tambm um nexo sistemtico entre esses diversos contratos que acaba por
imantizar a atuao de diversos agentes econmicos para a consecuo de
determinada operao econmica (LEONARDO, 2003, p. 132).

A definio trazida por Leonardo (2003) apresenta as redes contratuais como espcie
do gnero unio contratual. inegvel a forte divergncia que h na doutrina nacional em
convergir com a nomenclatura de tal fenmeno. Uma vez que para diversos pesquisadores do
direito, cada nomenclatura traz importantes mincias que de forma alguma podem ser
desconsideradas. Assim, aponta Konder (2006) que tal fenmeno jurdico tem que ser
encarado como gnero do qual decorre espcies; e sendo assim, afirma que a nomenclatura
correta seria conexo contratual, fazendo essa referncia ao gnero. Nesse sentido, as redes
sociais so entendidas como espcies do gnero conexo contratual.
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Na doutrina nacional crescente a receptividade conexo contratual como
fenmeno capaz de suscitar efeitos jurdicos prprios. Embora persista profunda divergncia
com relao aos termos utilizados para indic-la e suas caractersticas especficas e prevalea
ainda a meno a contratos coligados, j se pode observar indicativos de que contratos
conexos referem-se a um gnero mais abrangente (KONDER, 2006, p. 148).
Segundo Konder (2006, p. 189), o conceito de contratos conexos inclui uma gama de
espcies to diferenciadas que a definio feita de uma unidade a partir da igualmente
abrangente ideia de funo assim sendo so conexos os contratos que, para alm de sua
funo individual especfica, apresentam juntos uma funo ulterior. Em virtude de sua
ligao, aqueles negcios estruturalmente independentes perseguem uma finalidade que
ultrapassa a mera soma das suas prprias finalidades individuais.
O autor quando define os contratos conexos afirma que so contratos que para alm
de sua funo especfica, apresentam juntos uma funo ulterior, ou seja, o conjunto destes
contratos apresenta uma funo futura para alm da funo individual de cada um deles
(KONDER, 2006, p. 189).
Apoiado fortemente na doutrina italiana e francesa, Marino (2009, p. 99) conceitua
os contratos coligados como contratos que por fora de disposio legal, da natureza
acessria de um deles ou do contedo contratual (expresso ou implcito), encontram-se em
relao de dependncia unilateral ou recproca.
A doutrina no utiliza uma nomenclatura uniforme pra indicar tal fenmeno, dessa
forma utiliza-se a expresso contratos conexos, uma vez que esta se encontra bem difundida
no direito brasileiro e conforme Francisco Rosito (2007, p. 27) empregada comumente na
Espanha e na Argentina. Alm do que, etimologicamente, o termo conexo deriva do latim
connexio, coniugium que indica estado de coisas ligadas; enlace ou vnculo entre pessoas ou
entidades; relao ou ligao lgica. (PRIBERAM, 2011). Contudo, no se descarta tambm
o uso do termo contratos coligados como sinnimo de contratos conexos, uma vez que o
significado genrico de tal terminologia aplica-se bem ao contexto de definio para tal
fenmeno e vem sendo utilizado em recentes obras publicadas sobre o tema.
Deste modo, pode-se definir contratos conexos a partir das ideias de Marino (2009) e
Leonardo (2003), isto , como contratos estruturalmente diferenciados, mas ligados por um
nexo funcional-econmico que encontram-se em relao de dependncia unilateral ou
recproca que implica consequncias jurdicas.
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Conforme Leonardo (2003, p. 127) existe uma forte aproximao entre a unio
contratual e a conexo contratual, podendo-se afirmar que toda a rede de contratos pressupe
a unio de contratos, ressalvando-se, porm que a recproca no verdadeira. No entanto,
Marino (2009) se utiliza da mesma expresso unio contratual para identificar contratos
coligados, conforme se depreende do texto a seguir.

Observou-se que na unio externa no h propriamente coligao de contratos, pois
nem se completam, nem se excluem. Na unio com dependncia, os contratos
completar-se-iam, formando, no caso de dependncia bilateral, uma unidade
econmica, enquanto na unio alternativa se excluiriam, por ocasio do
implemento ou frustrao da condio. O autor adotou o critrio da causa para
discernir o negcio complexo da coligao negocial, pressupondo essa pluralidade
de causas, distintas e autnomas (MARINO, 2009, p. 94).

Cabe ressaltar que ambos os escritores beberam praticamente da mesma fonte
doutrinria para mencionar tais expresses. Tanto Leonardo quanto Marino utilizam-se do
clssico doutrinador Orlando Gomes para fundamentar tais afirmativas. Porm, consegue-se
visualizar uma sensvel diferena interpretativa entre os dois autores. imprescindvel
ressaltar que essa diferena de interpretaes surge pela disparidade de entendimento sobre o
conceito de conexo contratual, vez que, Leonardo toma como exemplo de suposta conexo
contratual os conceitos de rede contratual que entendemos ser diferente do conceito buscado
nesta pesquisa de conexo contratual.
Nesse sentido, o autor Leonardo (2003, p. 132 e 133) prefere o conceito de redes
contratuais, pois ressalta no apenas a reunio de contratos voltados para uma determinada
finalidade econmica, mas tambm um nexo sistemtico entre esses diversos contratos que
acaba por imantizar a atuao de diversos agentes econmicos para a consecuo de
determinada operao econmica.
Marino (2009, p. 96), no entanto, estabelece trs pontos de diferenciao dos
contratos coligados com relao s redes contratuais, so eles: (i) as redes correspondem,
necessariamente, a fenmeno de contratao empresarial em massa, enquanto os contratos
coligados podem se demonstrar totalmente desvinculados da realidade empresarial e da
contratao em massa; (ii) as redes contratuais so estruturadas por uma parte, qual se ligam
a diversos outros contratantes. Deste modo, a rede apresenta-se aberta, comportando uma
multiplicidade quase infinita de contratos fungveis sob a tica do promotor da rede. Na
coligao contratual stricto sensu, tal caracterstica inexiste; por ltimo temos o item (iii), que
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indica que a abertura da rede faz com que ela se torne divisvel, no sentido da invalidade ou
ineficcia de um dos contratos da rede no afetar os demais, pois ela permanece vivel na
perspectiva do empresrio organizador da rede, enquanto que com a coligao contratual
ocorre o contrrio, um dos principais efeitos precisamente a repercusso da invalidade e da
ineficcia de um contrato aos demais contratos a ele coligados.
Cabe indicar que no objeto deste trabalho tratar extensamente sobre as redes
contratuais, o principal objetivo apresentar em pontos gerais as diferenas que existem entre
os contratos conexos e as redes contratuais, com o intuito de esclarecer a abordagem do tema
central. Em suma, compreender a terminologia unio contratual como uma nomenclatura
clssica para o fenmeno da coligao ou conexo contratual.

2 ESPCIES DE COLIGAO

Conforme Marino (2009), a coligao contratual apresenta-se dividida em grandes
espcies, em que a origem do vnculo fator fundamental para a sua distino. O autor
aborda a conexo ex lege, natural, voluntria e funcional.
A conexo contratual ex lege refere-se coligao em que o vnculo contratual vem
expressamente estipulado em lei, seja por conta de referncia direta coligao, seja pela
previso de um ou de mais efeitos da coligao (MARINO, 2009, p. 104). Rosito (2007, p.
29) tambm denomina a coligao ex lege como conexo necessria ou gentica. De acordo
com ele, esta conexo no decorre da autonomia da vontade das partes e sim, da prpria
natureza dos contratos, da sua estrutura ou da lei, no havendo, pois, um programa econmico
unitrio concebido e perseguido pelas partes. a sua prpria natureza ou funo que requer a
vinculao entre os contratos.
Como exemplo dessa espcie de conexo contratual, Rosito (2007) nos apresenta:

Os contratos autnomos recprocos (ex.: doaes mtuas), contrato principal e
acessrio (ex.: contratos de hipoteca ou o contrato e penhor celebrado em conjunto
com um contrato de mtuo), o contrato e o subcontrato (ex.: contrato de empreitada
em relao ao contrato de sub-empreitada, o contrato de locao em relao ao
contrato de sublocao) e a sucesso de contratos (ex.: contrato preliminar em
relao ao contrato definitivo) (ROSITO, 2007, p. 30).

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Marino (2009) afirma haver uma hiper valorizao da disciplina legal, que torna os
contratos conexos ex lege contratos estabelecidos em lei, no entanto, este fato no se torna
obstculo para a coligao verdadeira existente na conexo gentica.
A coligao natural, conforme Marino (2009, p. 105), advm da prpria natureza
acessria tpica de um dos contratos envolvidos na coligao. O vnculo contratual poder
surgir tanto naturalmente, em decorrncia lgica do objetivo contratual almejado entre as
partes, quanto acidentalmente, sem que fizesse parte do programa contratual inicial das
partes.
Vale ressaltar que as definies com relao conexo contratual so muito
divergentes, assim sendo, Rosito (2007) apresenta exemplos que esbarram na definio de
coligao natural, trazida por Marino (2009). Assim, conclui-se que Rosito absorve o conceito
de coligao natural dentro do conceito de coligao ex lege.
O referido autor menciona ainda a conexo ocasional ou unio meramente externa
que, segundo ele, representa a pluralidade de contratos que esto unidos pelo mero acaso,
no havendo um nexo lastreado na vontade das partes ou um fim comum a ser perseguido
(ROSITO, 2007, p. 29). O autor revela que tal forma de conexo ocorre entre instrumentos
contratuais corretamente individualizados embora possam ter partes em comum ou alguns
elementos extrnsecos semelhantes, tais como o tempo e a forma (ROSITO, 2007, p. 29).
No exemplo de conexo ocasional tem-se a possibilidade de um sujeito vender um
bem com o fim de obter dinheiro necessrio para reformar um imvel da sua propriedade
(ROSITO, 2007, p. 29).
Por fim, tem-se a conexo voluntria que conforme a definio de Marino (2009, p.
107) a unio voluntria entre contratos pode advir de clusulas contratuais que
expressamente disciplinem o vnculo contratual (coligao contratual expressa), ou pode ser
deduzida a partir do fim contratual concreto e das circunstncias interpretativas (coligao
voluntria implcita).
Para Rosito (2007), em sua obra Os contratos conexos e sua interpretao, a conexo
voluntria representa um vnculo causal entre dois ou mais negcios, dando lugar a um
contrato atpico com efeitos jurdicos prprios que acabam determinando a natureza e
estrutura diversas daquelas dos contratos singulares.

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A conexo funcional acredita que os negcios individuais funcionalmente
conectados devam ser disciplinados por seu prprio regramento do seu determinado
esquema negocial, no entanto, quando se observa a existncia da conexo contratual,
passa-se a considerar os efeitos unitariamente pela relevncia do nexo e dos
interesses globalmente perseguidos (ROSITO, 2007, p. 30).

Apresenta-se como exemplo mais completo as operaes econmicas
pluricontratuais nas quais h um contrato me, cuja finalidade determinar as regras e
traar a moldura da operao. No entanto, cabe ressaltar que a vinculao contratual
independe da existncia da celebrao de tais contratos, podendo existir somente alguma
clusula que indique conexo em algum instrumento contratual (MARINO, 2009, p. 108).

3 AS CONSEQUNCIAS JURDICAS DA COLIGAO CONTRATUAL

As possveis consequncias da coligao contratual so: a interpretao, a
qualificao, a derrogao do regime jurdico tpico, o plano de validade e o plano de eficcia.
A interpretao contratual de fundamental importncia para o reconhecimento da
existncia da coligao contratual. Marino (2009, p. 145) afirma que a interpretao possui
graus de intensidade que variam conforme a espcie de coligao e das peculiaridades do caso
concreto. Sendo a coligao voluntria a espcie de coligao que exige maior profundidade
interpretativa.
Na coligao voluntaria, por sua vez, o processo de interpretao atingir grau
mximo de profundidade. Mesmo em casos de coligao expressa, a reconstruo do
contedo dos contratos ser decisiva para determinar as consequncias jurdicas da coligao,
raramente previstas pelas partes em toda a sua possvel extenso (MARINO, 2009, p. 146).
A interpretao contratual apesar de apresentar-se como um nico processo, pode ser
observada em duas fases: a interpretao subjetiva e a interpretao objetiva (MARINO,
2009).
Conforme Marino (2009, p. 150), a interpretao objetiva corresponde tentativa de
desenvolver ao mximo as potencialidades do contedo do contrato, antes de recorrer a
eventuais outras fontes, tais como as leis supletivas. O autor ainda indica que o Cdigo Civil
brasileiro de 2002 apresenta, no artigo 113, os critrios da interpretao objetiva.
O supracitado autor ainda aponta que a conexo voluntria implcita ocorre quando
as clusulas contratuais expressas no permitem compreender se e com qual intensidade os
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contratos foram coligados. Neste caso, o interprete dever considerar todas as circunstncias
relevantes (artigo 112 do Cdigo Civil), porm sob a tica objetiva que se impe.
Nas palavras de Rosito (2007, p. 36 e 37), a atividade do intrprete deve focar e
verificar no apenas a existncia ou a hiptese de conexo, mas tambm o seu alcance e a sua
intensidade, verificando no caso concreto, quais so os efeitos desejados pelos contratantes,
considerados no seu conjunto e no individualmente. Assim, esse exame subjetivo foca a
interpretao da vontade dos contratantes.
Enquanto o exame objetivo, de acordo com o autor mencionado, indica a
interpretao da finalidade econmica supracontratual, sendo os contratos conexos
interpretados em funo da operao econmica que perseguem, independendo da vontade
manifesta dos envolvidos no instrumento contratual.
Portanto, a principal regra de interpretao dos contratos conexos impe que seja
valorado o conjunto do negcio, enquanto um sistema de direitos e obrigaes. Esse preceito
permite que se identifique a prpria existncia do fenmeno, para que, a partir da, se possam
extrair os seus efeitos (ROSITO, 2007, p. 39).
De maneira geral, a conexo pode interferir com a classificao dos contratos em
categorias gerais. o caso da distino dos contratos em gratuitos e onerosos que conduz, por
exemplo, restrio no processo interpretativo e a diminuio da responsabilidade contratual.
Um contrato permanente gratuito pode ser apenas uma engrenagem de um
equilbrio econmico mais amplo, estabelecido por meio de diversos contratos (KONDER,
2006, p. 200).
Os contratos conexos so formados por contratos em sua grande maioria tpicos
unidos por um fim econmico, no entanto, a prpria coligao contratual pode ser o fator de
derrogao do regime jurdico tpico. Isso indica que mesmo um contrato apresentando-se
perfeitamente tipificado, sua qualificao dentro do universo da coligao contratual
possibilita a inaplicabilidade da regulamentao pertinente a ele.
Diante de uma coligao preciso indagar se o contrato coligado, apesar de passvel
de reconduo ao conceito de tipo previsto em lei, no se diferencia do tipo emprico
subjacente regulao legislativa. Nessa hiptese, no obstante a possibilidade de qualificar o
contrato in natura como pertencente ao tipo em questo, justifica-se a inaplicabilidade de
parte da regulao a ele correspondente (MARINO, 2009, p. 182).
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Vale ressaltar que no se estar indicando os contratos conexos ex lege, vez que estes
j esto bem definidos no entendimento do universo civil contratual. O plano de validade
analisado, segundo Marino (2009), a partir das consequncias da invalidade de um contrato
em relao ao outro ou aos outros contratos integrantes da conexo. Conforme o autor
primeira vista, a referida invalidade afeta os demais contratos coligados, tendo em vista que a
coligao pressupe uma relao de dependncia entre eles.
De acordo com o mencionado autor, apenas quando o fim concreto da operao
contratual coligada no for afetado pela invalidade do contrato que os demais podero ser
mantidos. Caso isso no ocorra, e o fim concreto da operao contratual for afetado, dar-se
sob a forma de ineficcia superveniente dos contratos coligados, a impossibilidade
superveniente do objeto, em decorrncia da impossibilidade de alcanar o fim visado pelas
partes contratantes (MARINO, 2009).

4 CONTRATOS DE LOCAO OU SUBLOCAES VINCULADOS
DISTRIBUIO DE COMBUSTVEIS

inegvel que a jurisprudncia apresenta-se dividida, havendo posicionamentos a
favor da desconsiderao da aplicao direta da Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato), no entanto a
aplicao efetiva da legislao pertinente ao inquilinato vem sendo vista mesmo quando
aparente a existncia da conexo contratual.
Por diversas vezes o Superior Tribunal de Justia se manifestou sobre contratos
celebrados entre distribuidoras e revendedoras de combustveis em que se encontravam
acordados a cesso de revenda por parte da distribuidora revendedora, do uso e gozo de um
imvel, com as benfeitorias necessrias para funcionar como posto de gasolina.
Nesta descrio se encaixa com perfeio no Recurso Especial do Superior Tribunal
de Justia
1
:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAO.
REDISTRIBUIDORA DE COMBUSTVEIS E POSTO REVENDEDOR.
AUSNCIA DE PRE QUESTIONAMENTO DA LEI DE PATENTES E DA LEI
DE INTRODUO AO CDIGO CIVIL. Violao aos artigos 165, 458, inc. II e

1
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA. Recurso Especial 475.220/GO. 6 Turma. Rel. Min. Paulo Medina.
Julgado em 24/06/2003. DJ 15/09/2003.

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535, todos do CPC no incidncia do cdigo de defesa do consumidor, na espcie.
Ausncia de consumidor final, no mbito da relao jurdica contratual impugnada.
Aplicao do disposto na lei do inquilinato (Lei n. 8245/91). Legalidade das
clusulas relativas ao aluguel e exclusividade de revenda de produtos reconhecida.
Erro substancial inexistente. Prtica, ademais, que no implica em afronta ao
princpio da livre concorrncia.

A corte, como se observa no julgado acima, afastou a possibilidade de aplicabilidade
do Cdigo de Defesa do Consumidor, retirando a legislao protetiva que almejava os
revendedores; julgando lcita a clusula de exclusividade que vinculava obrigatoriamente os
revendedores a compra de produtos de determinada distribuidora. O contrato de locao foi
tido como verdadeira locao (pura e simples) em que se aplica a Lei do Inquilinato.
Neste julgado no h indcios de consideraes da existncia de coligao entre os
contratos, sendo os contratos envolvidos tratados de forma estanque. No entanto, os Tribunais
de 2 instncia j esto se posicionando de forma a divulgar duas correntes de entendimento
com relao a esta forma contratual. De um lado, a corrente que qualifica o contrato como
locao, qual se subordinam diversas prestaes acessrias prprias de outros tipos
contratuais, e do outro, a tese do contrato complexo ou misto, do qual a prestao pertinente
locao representaria apenas uma parte, tida por vezes, com a importncia inferior em relao
distribuio de combustveis (MARINO, 2009, p. 166).
A exemplo da primeira corrente, temos o Julgado do Tribunal de Justia do Rio de
Janeiro
2
:

Ao de despejo. Locao no residencial. Cerceamento de defesa. No reclamando
a deciso de mrito prova pericial ou oral, porque desnecessrias, o julgamento
antecipado da lide no ofende o princpio da ampla defesa. Contrato celebrado entre
posto de gasolina e fornecedora de combustvel, proprietria do imvel. Natureza
jurdica. A circunstncia de o contrato abrange ainda questes de revenda de
combustvel, no lhe retira a natureza de locao. Prazo de vigncia. Denncia vazia
aps 8 (oito) anos. Retomada. Admissibilidade. Tratando-se de locao por prazo
indeterminado, cabvel a denncia imotivada, por simples notificao tanto mais
porque, no caso, o contrato prev esse direito a ser exercido por ambas as partes e a
qualquer momento, independentemente de justificativa.
Fundo de Comrcio. Indenizao. Inexistncia de reconveno. No cuidando a
espcie de ao de natureza dplice, descabe pedido de indenizao por eventual
perda do fundo de comrcio, em sede de contestao, na qual, sabidamente, no h
lugar para pedido substancial. Esse direito, contudo, poder ser deduzido em ao
autnoma.


2
TRIBUNAL DE JUSTIA DO RIO DE JANEIRO. Apelao Cvel 2002.001.01373. 13 Cmara Cvel do
TJRJ. Rel. Des. Nametala Machado Jorge. Julgado em 24/04/2002. DJ 08/05/2002.
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Para exemplificar a segunda corrente, temos o acrdo do Tribunal de Justia de
Minas Gerais
3
:

POSTO DE GASOLINA - CONTRATO DE LOCAO FIRMADO COM A
DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS DERIVADOS DO PETRLEO - NO
CONFIGURAO DE SIMPLES RELAO LOCATCIA CONTRATO
COMPLEXO QUE ENGLOBA TAMBM O CONTRATO DE DISTRIBUIO -
NEGCIO JURDICO ATPICO NO REGULADO PELA LEI DE LOCAES -
AO DE DESPEJO - CARNCIA DA AO RECONHECIDA DE OFCIO.
- Na espcie em julgamento, o denominado "Contrato de Locao", celebrado entre
a distribuidora de produtos derivados de petrleo e o posto de gasolina, um
contrato complexo, sendo invivel divisar a conjugao da pluralidade de contratos
autnomos nele inseridos.
- Aqui, no se trata de simples cumulao de um contrato de locao, com outro de
distribuio e outros negcios jurdicos, cada qual com uma individualidade prpria.
- Existe, sim, uma gama de deveres impostos a ambas as partes, onde a locao
indissocivel da compra e venda de produtos, da clusula de exclusividade, de quota
mnima, tornando invivel a extino do pacto, atravs de mera denncia vazia.

Em relevante colocao, Marino (2009, p. 169) afirma que, em ambos os casos acima
exemplificados, nos contratos entre distribuidoras e revendedores de combustvel a
admissibilidade da ao de despejo poder depender de outras circunstncias do caso
concreto, irredutveis a mera qualificao do contrato, podendo este ser qualificado como
locao e no se submeter ao de despejo ou haver a considerao da existncia da
conexo contratual, que no acarretar necessariamente, o descabimento da ao de despejo.
O autor ainda indica que nestes casos fica evidente a dependncia entre contratos de
locao e de distribuio, desta forma, tem-se, portanto, coligao voluntria implcita,
formada por contrato de distribuio de combustveis e contrato de locao de imvel
destinado a abrigar o posto de revenda (MARINO, 2009, p. 172).
No entanto, uma peculiaridade a respeito da forma dos contratos tratados acima
chama a ateno, tais instrumentos, na maioria das vezes, so celebrados mediante contrato
nico, intitulados geralmente de contrato de locao ou contrato de locao e comodato de
equipamentos, tal forma de apresentao ao primeiro olhar pode ser classificada como
contrato misto, porm, tem-se claramente como configurar a coligao contratual.
Tal identificao se d atravs da verificao de trs coordenadas, so elas: (i) os
limites dos tipos contratuais de referncia, sejam eles legislativos ou scio-jurisprudenciais;
(ii) a participao de diversos centros de interesse nas relaes jurdicas ou nas relaes

3
TRIBUNAL DE JUSTIA DE MINAS GERAIS. Embargos Infringentes na Apelao Cvel 338.979-7/02.
5 Cmara Cvel do TJMG. Rel. Des. Eduardo Marine da Cunha. Julgado em 21/02/2002. DJ 03/04/2002.
115






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jurdicas envolvidas; (iii) unidade ou diversidade instrumental ou de contra prestao
(MARINO, 2009, p. 119).
Deste modo, esclarece Marino (2009) que a identificao de um contrato misto ou
um contrato conexo no se d apenas pela unidade ou pluralidade contratual:

Haver, ento, a princpio, contrato nico quando o tipo contratual for
suficientemente flexvel a ponto de abarcar as diversas prestaes contratuais em
jogo; quando figurem somente duas partes ou, figurando mais de duas, quando o
interesse de todas elas for indissocivel e disser respeito a operao econmica
subjacente como um todo; quando houver compatibilidade temporal entre as
prestaes, bem como, secundariedade, unidade de contraprestao (MARINO,
2009, p. 120).

Nesse sentido, Marino (2009) afirma que fazendo uso dos critrios para distinguir
contratos coligados de contratos nicos, aqui entra em jogo o limite dos tipos de referncia. A
pluralidade contratual impe-se pelo fato de que o contrato de locao no parece
suficientemente flexvel a ponto de absolver o contrato de distribuio (MARINO, 2009, p.
171).
Convm ressaltar que o mencionado autor no demonstra em sua obra caractersticas
de verificao de flexibilidade dos contratos, assim sendo, podemos supor, mas sem
possibilidades de afirmativa concreta, que tal flexibilidade possa ser observada atravs da
verificao dos critrios gerais contratuais, especficos de cada instrumento contratual.

5 CONTRATOS DE LOCAO (OU SUBLOCAO) VINCULADOS A FRANQUIA

Quanto locao celebrada no contexto de operao de franquia, eixo de maior
interesse para pesquisa, Marino (2009, p. 172) apresenta um novo panorama contratual,
exemplificando o litgio entre uma franqueadora (grande rede de lanchonetes) e seus
franqueados. Alm do contrato de franquia propriamente dito, as partes haviam celebrado um
instrumento em separado, contrato de locao ou sublocao, pelo qual a franqueadora cedia
ao franqueado o imvel no qual funcionaria o restaurante objeto da franquia.
A coligao, no caso em tela, visualizada mais facilmente. Assim, tambm indicou
o voto do Des. Palma Bisson
4
.

4
TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO. Agravo de Instrumento 9006013-57.2003.8.26.0000. 12
Cmara do 2 TACSP. Rel. Des. Palma Bisson. Julgado em 15/05/2003. DJ 22/05/2003.
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A relao jurdica entre a consulente e o franqueado-sublocatrio est longe de ser
um simples contrato de sublocao. contrato complexo, pois engloba vrios
negcios jurdicos, com maior a tipicidade do que a que se verifica nos contratos de
explorao de loja e shopping center, que a Lei 8.245/91, embora os considere de
locao, excluem-nos de sua abrangncia, como ocorre com os contratos de flats e o
arrendamento mercantil ou leasing.

Para que se possa abordar com mais propriedade tal tema de extrema importncia
algumas consideraes preliminares. O conceito de franquia encontra-se definido no artigo 2
da Lei n. 8.955/94 e esta lei no disciplina com detalhes os instrumentos contratuais que
envolvem essa operao econmica, mas apresenta aspectos gerais para a formao dos
contratos de franquia no intuito de conferir maior transparncia a essa modalidade de
contratao entre empresrios (RAMOS, 2009, p. 547).
O mencionado artigo 2 da Lei n. 8.955/94 define franquia como:

O sistema pelo qual um franqueador cede ao franqueado o direito de uso de marca
ou patente, associado ao direito de distribuio exclusiva ou semi-exclusiva de
produtos ou servios e, eventualmente, tambm ao direito de uso de tecnologia de
implantao e administrao de negcio ou sistema operacional desenvolvidos ou
detidos pelo franqueador, mediante remunerao direta ou indireta, sem que, no
entanto, fique caracterizado vnculo empregatcio.

Empreender no tarefa fcil, a busca pelo mercado perfeito para a instalao de
uma atividade resultante de uma ideia criativa necessita de planejamento e envolve diversos
riscos. Desta forma, o mercado de franchising conquistou espao entre os empreendedores,
que tem como objetivo exercer uma atividade que envolva lucro e que de certa forma tem
seus riscos pormenorizados e o planejamento pr-montado.
Conforme Barroso (2003), em muitos casos, como parte integrante do contrato de
franquia, o aluguel do imvel pelo franqueador e a sublocao do mesmo pra o franqueado
serve para estabelecer uma relao de mtua colaborao entre ambos objetivando as metas
comerciais em comuns.
Independendo dos possveis argumentos para a motivao da aquisio atravs da
compra ou aluguel do imvel por parte do franqueador para instalao de futura franquia
inegvel que, quando isso ocorre, investida uma vultosa soma de valores e, no intuito de
beneficiar seus franqueados, os franqueadores realizam investimentos enormes na construo


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e/ou adaptao do imvel; na colocao de equipamentos luminosos, por exemplo, e, na
melhoria do entorno da loja, como segurana no local, trabalhos comunitrios (BARROSO,
2003, p. 214).
Tais investimentos, conforme afirma Barroso (2003), no devem ser pormenorizados
ou ignorados. Desta forma, apresenta-se a primeira contraposio lei do inquilinato que
afirma que o valor da sublocao no deve ser maior do que o valor da locao, sendo assim,
todo franqueador quer o retorno do investimento feito na aquisio do imvel, sendo esta
aquisio compra ou aluguel, no entanto, em caso de aluguel, o franqueador fica impedido
legalmente, pelo artigo 21 da Lei 8.245/91
5
, de realizar a cobrana a maior que o valor da
sublocao.
Nesse caso, trata-se de um contrato conexo e, conforme o que foi explanado pelo
Des. Palma Bisson, a relao jurdica entre a consulente e o franqueado-sublocatrio est
longe de ser um simples contrato de sublocao. Assim sendo, acredita-se que a simples
aplicao da Lei de Inquilinato no seria a melhor forma de conduzir qualquer divergncia
apresentada neste sentido.
Desse modo, apresenta-se um trecho do Voto do Min. Paulo Medina
6
:

Apesar de entender, a priori, pela no aplicao da legislao locatria, mais
especificamente, do seu artigo 21 (que restringe o valor da sublocao ao valor da
locao), o que levaria manuteno da validade e aplicao dos valores estipulados
no contrato de sublocao, acredito que o reconhecimento dessa liberdade contratual
plena deve se analisada com certa parcimnia. (...) imperioso se observar se os
contratos entabulados esto em conformidade com a autonomia da vontade, a fora
obrigatria, a relatividade e a boa-f, para s assim ento passarem a gozar de plena
eficcia no mundo jurdico.

pacfico na doutrina e na jurisprudncia que o ponto comercial locado recebe
proteo especfica, no entanto, quando se apresenta a locao e/ou sublocao de ponto
comercial em virtude de contrato de franquia, tem-se que analisar as possveis discordncias
entre contratantes, atravs do prisma da conexo contratual, e ter como fonte norteadora os
princpios inerentes aos contratos empresariais.

5
Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas habitaes coletivas multifamiliares, a
soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao.

6
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA. Recurso Especial 521.811 / SE. 6 Turma. Rel. Min. Paulo Medina.
Julgado em 14/10/2003. DJ 30/04/2007.
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Desta forma, a Lei de Inquilinato no que tange ao artigo 21, pode ser desconsiderada
em virtude da conexo com o contrato de franquia, vez que a coligao pressupe uma
relao entre os contratos e, desta forma, o contrato de locao pode ser analisado de modo
independente do contrato de franquia.

6 CONCLUSO

Por fim, conclui-se que o direito contratual o reflexo das necessidades da evoluo
das relaes privadas. A releitura de alguns conceitos inerentes teoria contratual
indispensvel, posto que fortes mudanas sociais trouxeram para o universo jurdico prticas
no usuais h alguns anos atrs. Assim, partindo desta premissa, temos a releitura do pacta
sunt servanda, a chegada da funo social do contrato e do princpio da boa f que absolveu
algumas mudanas com a promulgao do Cdigo Civil de 2002.
atravs dos contratos atpicos que o desenvolvimento negocial oferece sua forma
mais expressiva, vez que o exerccio do direito contratual apresenta-se de forma
incontestavelmente mais livre dentro deste instituto. Assim, apresentam-se os contratos
conexos ou coligados como contratos estruturalmente diferenciados, todavia, unidos por um
nexo funcional-econmico que por fora de disposio legal, de natureza acessria de um
deles ou do contedo contratual (expresso ou implcito) encontram-se em relao de
dependncia unilateral ou recproca que implica consequncias jurdicas.
Por fim, o reconhecimento da existncia da conexo contratual traz consigo o dever
da anlise do objetivo da operao negocial e no somente do instrumento contratual. Em
virtude disso, apresenta-se a possibilidade de desconsiderao do contrato individual.


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CONTRACT CONNECTION: THE PERSPECTIVE OF THE LAWDISREGARD OF
TENANCY RECOGNITION UNDER THE COALITION OFCONTRACT

ABSTRACT

The present work aims to study the possible existence of additional
contracts, since this institution is perceived as the result of evolution
and the business opportunities brought by the arrival of new
limitations presented by the Civil Code of 2002. In this paper, we
show the different doctrinal positions and disparities that a topic has
so recently, because of a lack of uniformity between classifications
and definitions about the connection contract.
It also examines the possibility of the inapplicability of the Act by the
Tenant leases related to business franchising or distribution of fuel.

Keywords: Related Contracts. Law of tenancy. Lease. Sublease
business.


Artigo recebido em: 21/05/2012
Artigo aprovado em: 25/09/2012