Sunteți pe pagina 1din 14

G.

AC IUNILE DE CARTE FUNCIAR:


I. Ac iunea n presta ie tabular: aciune persnal ce are ca biect asi!urarea
e"ecutrii bli!aiei #e prestaie tabular #e ctre $%n&tr' pentru a per(ite
cu(prtrului nscrierea n cartea )unciar. Prestaia tabular este o aciune
compatibil n mare parte cu sistemul de publicitate cu caracter constitutiv, acolo unde
vnztorul, n cuprinsul actului de nstrinare sau ulterior acestuia, trebuie s dea ceea ce
doctrina numea "clausula intabulandi" sau consimmntul la intabulare, fr de care
(numai n prezena contractului translativ sau constitutiv de drepturi), cumprtorul nu se
putea intabula n cartea funciar. NCC face referire la consimmntul la intabulare prin
formularea generic obligaiile necesare pentru nscrierea n cartea funciar din art.!"#
alin.$. %n sfera de aplicare a acestui articol ar mai intra &i lipsa predrii actelor originale de
proprietate ctre cumprtor, de&i nscrierea n cartea funciar a cumprtorului este
independent de e'ecutarea aceastei obligaii. (re * )r(e)
+. Ac iunea n presta ie tabular !eneral:
Art. 896. Aciunea n prestaie tabular. (1) n cazurile n care cel obligat s
transmit, s constituie ori s modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu
i execut obligaiile necesare pentru nscrierea n cartea funciar, se va putea cere
instanei udectoreti s dispun nscrierea! dreptul la aciune este prescriptibil n
condiiile legii (adic n trei ani, potrivit art. *+$, NCC, dac nu este supus unei prescrip ii
mai scurte)"
(#) $ac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, %otr&rea
udectoreasc se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dob&ndit vreun drept
tabular dup notare"
(ciunea n prestaie tabular general va avea ca efect suplinirea de ctre
instana de -udecat a cnsi((%ntului la intabulare al prii care nu &i.a e'primat acest
consimmnt. /') cazul vnzrii la care vnztorul dup nc0eierea contractului nu mai
consimte la intabularea cumprtorului sau cazul antecontractului la care promitentul
vnztor refuz s nc0eie vnzarea final.
*. Ac iunea n presta ie tabular special:
Art. 897. Efectele aciunii n prestaie tabular fa de terul dobnditor de rea-
credin. (1) 'ciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i mpotriva terului
dob&nditor nscris anterior n cartea funciar, dac actul uridic invocat de reclamant este
anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dob&nditor, iar acesta a fost de
rea(credin la data nc%eierii actului"
(#) $reptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de ) ani de la data
nscrierii de ctre acesta a dreptului n folosul su, cu excepia cazului n care dreptul la
aciune al reclamantului contra antecesorului tabular s(a prescris mai nainte"
(ciunea n prestaie tabular special se va putea introduce &i mpotriva terilor
dobnditori de rea.credin, n cazul n care antecesorul tabular nu &i.a e'ecutat obligaia
de prestaie tabular (blocnd n acest fel accesul la cartea funciar al cumprtorului),
ulterior vnznd acela&i imobil ctre un ter fa de care vnztorul e'ecut obligaia de
prestaie tabular.
Cn#iii ale aciunii n prestaie tabular special)
. actul n baza cruia se cere prestaia tabular s fie anterir din punct de vedere
temporal celui n baza cruia s.a efectuat vnzarea ctre ter (data se va stabili cu u&urin
din moment ce actele de transfer al proprietii imobiliare se efectueaz n form autentic
notarial)1
. terul #b%n#itr din actul ulterior s fie de rea,cre#in prin raportare la
prevederile art."2$ alin.* NCC.
3iferene fa de aciunea n acordarea rangului preferenial din art.!"* NCC)
. pre(ise) cele * aciuni pleac de la situaii.premis diferite) n timp ce aciunea n
prestaie tabular pleac de la nerespectarea de ctre antecesorul tabular a obligaiei de
prestaie tabular, aciunea n acordarea rangului preferenial nu are aceast premis, ci
pe aceea a fraudei drepturilor dobndite de primul dobnditor, prin e'ercitarea violenei de
ctre cel de.al doilea dobnditor1
. reaua,cre#in a terului #b%n#itr) n cazul aciunii n prestaie tabular
special, terul trebuie s fie de rea.credin astfel cum aceast atitudine este descris
prin interpretarea a contrario a art."2$ alin.* NCC, n timp ce la aciunea n acordarea
rangului preferenial reaua.credin a terului trebuie s fie calificat, materializndu.se fie
ntr.un dol, fie prin violen1
. cn#iii) art.!"* precizeaz e'pres c trebuie s fie vorba de drepturi ce provin de
la acela&i autor, aspect care nu este stabilit e'pres de art.!", NCC pentru prestaia
tabular special1
. principii) aciunea n prestaie tabular special rezolv conflictul dintre doi
dobnditori a unor drepturi concurente potrivit regulilor de carte funciar, n timp ce
aciunea n acordarea rangului preferenial rezolv acela&i conflict (pe fond) pe baza
principiului de drept comun prior tempore, potior ure.
(semnri)
. (ecanis() ambele aciuni presupun * nstrinri succesive, n care de&i este un
dobnditor ulterior din punct de vedere temporar, terul se nscrie primul n cartea funciar,
fie datorit nee'ecutrii obligaiei de prestaie tabular (n cazul aciunii n prestaie
tabular special), fie datorit dolului sau violenei (n cazul rangului preferenial)1
. prescriptibilitate) 4 ani pentru ambele aciuni calculai n ambele cazuri de la data
nscrierii dreptului terului n folosul su1
. e)ecte) n ambele cazuri efectul admiterii aciunilor va fi identic) dac este vorba
despre drepturi contrarii, atunci dreptul terului va fi radiat, iar dac este vorba despre
drepturi concurente (e.g. ipoteci), admiterea oricrei aciuni va acorda ranguri diferite
creditorilor ipotecari aflai n conflict.
Natur -uri#ic) aciunea n prestaie tabular este o aciune persnal (deoarece
se bazeaz pe efectuarea obligaiei de prestaie tabular din partea transmitorului, o
obligaie de a face care corespunde unui drept de crean al reclamantului), principal, n
reali&are #e #repturi (deoarece reclamantul urmre&te obligarea prtului la efectuarea
prestaiei tabulare), prescriptibil e"tincti$ (potrivit art.*+$, alin.$ n termenul general de
4 ani1 n egal msur va fi prescriptibil &i aciunea n prestaie tabular special sub
rezerva prescripiei dreptului la aciunea n prestaie tabular general ndreptat contra
antecesorului tabular).

II. Ac iunea n -usti)icare tabular. /ste ac iunea prin care se tinde la -ustificarea
unei nscrieri provizorii, pentru a o transforma n intabulare, atunci cnd -ustificarea nu se
poate face prin consim mntul pr ilor. %n mod normal, atunci cnd evenimentul de care
depinde -ustificarea tabular s.a mplinit, prile de comun acord, trebuie s consimt la
transformarea nscrierii provizorii n intabulare. %n caz contrar, se poate apela la instana
de -udecat, care va putea dispune intabularea n cartea funciar a reclamantului.
Art. 899. Efectele nscrierii provizorii. (1) nscrierea provizorie are ca efect
dob&ndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data nregistrrii cererii,
sub condiia i n msura ustificrii ei"
(#) *ustificarea unei nscrieri provizorii se face cu consimm&ntul celui mpotriva
cruia s(a efectuat nscrierea provizorie, dat n form autentic, sau n temeiul unei
%otr&ri udectoreti definitive" n acest din urm caz, dispoziiile art" +,- i +,. (cele
referitoare la ac iunea n presta ie tabular) se aplic, n mod corespunztor, i aciunii n
justificare tabular"
()) *ustificarea radierii dreptului de ipotec se face n temeiul %otr&rii udectoreti
de validare rmase definitiv, al consimm&ntului creditorului dat n form autentica, al
procesului(verbal ntocmit de executorul udectoresc prin care se constat acceptarea
plii sau, dup caz, al nc%eierii ntocmite de acesta prin care se constat efectuarea
plii, rmas definitiv"
(/) *ustificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor
care s(au fcut condiionat de ustificarea ei! neustificarea unei nscrieri provizorii atrage,
la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s(au fcut condiionat de
ustificarea ei"
Natur -uri#ic) aciunea n -ustificare tabular este o aciune persnal
(deoarece, de&i apr indirect dreptul reclamantului, se bazeaz pe obligaia prtului de
a consimi la intabularea dreptului n favoarea reclamantului, practic este &i n acest caz
vorba despre o obligaie de a preda un nscris constatator pentru intabularea
reclamantului), principal, n reali&are #e #repturi (deoarece reclamantul urmre&te
obligarea prtului la suportarea consecinelor intabulrii prin transformarea nscrierii
provizorii n intabulare ca urmare a realizrii condiiei), prescriptibil e"tincti$ (potrivit
art.*+$, alin.$ n termenul general de 4 ani1 prescripia nu va ncepe s curg att timp ct
dreptul creditorului nscris provizoriu nu este contestat de ctre cealalt parte). (ciunea n
-ustificare tabular poate fi introdus pe modelul aciunii n prestaie tabular (special) &i
mpotriva terilor dobnditori ulteriori de rea.credin.
III. Ac iunea n recti)icare tabular: este acea aciune prin care orice persoan
interesat poate, n cazurile prevzute de lege, solicita radierea sau ndreptarea
nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre starea real &i starea
tabular a imobilului respectiv. (&adar, aceast aciune va putea fi utilizat ori de cte ori
nscrierile din cartea funciar nu mai sunt n acord cu situaia -uridic real a imobilului.
3e&i scopul pentru care se poate introduce aceast aciune este clar, totu&i motivele
practice sunt e'pres definite de legiuitor, aciunea n rectificare neputnd fi introdus n
absena acestor motive bine delimitate.
Art. 97. !oiune. (1) 0&nd o nscriere fcut n cartea funciar nu corespunde cu
situaia uridic real, se poate cere rectificarea acesteia"
(#) 1rin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri
inexacte efectuate n cartea funciar"
()) 2ituaia uridic real trebuie s rezulte dintr(o recunoatere fcut de titularul
nscrierii a crei rectificare se solicit, prin declaraie dat n form autentic notarial, ori
dintr(o %otr&re udectoreasc definitiv pronunat mpotriva acestuia, prin care s(a
admis aciunea de fond" 'ciunea de fond poate fi, dup caz, o aciune n anulare,
rezoluiune, reduciune sau orice alt aciune ntemeiat pe o cauz de ineficacitate a
actului uridic"
Caractere -uridice) aciunea n rectificare tabulare are o natur -uridic variat, i.am
putea spune cameleonic, deoarece ea nglobeaz mai multe trsturi eterogene)
. este n principiu o aciune real (mprumutnd toate trsturile unei aciuni n
revendicare lato sensu, atunci cnd este introdus pentru motivele de la art."2! pct.* .
gre&ita calificare a dreptului1 4 teza 5 . lipsa condiiilor de e'isten a dreptului &i 6 . orice
alt motiv de rectificare datorit cruia starea real nu concord cu starea tabular, putnd
fi o vindicatio possesionis, o aciune confesorie sau una negatorie). %n subsidiar, atunci
cnd este introdus pentru motivele de la art."2! pct.$ . nulitate sau nevalabilitatea
nscrierii sau a nc0eierii &i pct.4 teza 55, ncetarea efectelor actului n baza cruia s.a
efectuat nscrierea) aciunea n rectificare este una persnal (promovat ex contractu
sau ex lege)1
. tot n principiu este o aciune accesrie, care st pe lng o alt aciune
principal. %n acest caz, rectificarea va fi promovat ca un capt distinct de cerere pe
lng o aciune principal, cum ar fi cazul motivelor de la art."2! pct.$ . nulitatea, sau "2!
pct.4 . ncetarea efectelor actului n baza cruia s.a efectuat nscrierea. %n mod
e'cepional, aciunea n rectificare va avea caracter principal dac ea va fi introdus
separat de aciunea de fond &i dac va fi valorificat pentru motivele de la "2!, mai puin
cele * menionate anterior1
. este o aciune n reali&are #e #repturi (deoarece reclamantul urmre&te ca
instana s dispun rectificarea nscrierilor de C7 n contradictoriu cu prtul)1
. este o aciune i(prescriptibil e"tincti$ contra dobnditorului nemi-locit &i a
terilor dobnditori de rea.credin sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n
fond. Ca e'cepie, aciunea n rectificare va putea fi, tot sub rezerva prescripiei dreptului
material la aciunea n fond, intr#us contra terilor dobnditori de bun.credin cu titlu
oneros (4 respectiv $ an), &i contra terilor dobnditori de bun.credin cu titlu gratuit (+
ani), sub sanciunea decderii.
(c iunea n rectificare tabular nso e te, cel mai adesea, ac iunea de fond, fiind
subsecvent acesteia1 vezi art. "2! alin. 6 NCC.
"otivele de rectificare# art. 98. $ectificarea intabulrii sau nscrierii
provizorii. (1) 3rice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabulri sau
nscrieri provizorii, dac4
1" nscrierea sau nc%eierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost
efectuat nscrierea a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente nc%eierii ori, dup caz, emiterii lui"
(cest motiv de rectificare conine n realitate alte 4 motive subsidiare)
a. nscrierea n CF nu este $alabil . presupune faptul c att nscrisul constatator
al actului -uridic &i nc0eierea de C7 sunt concordante, dar nscrierea e)ecti$ n CF nu
crespun#e nici actului .i nici nc/eierii #e CF. Practica a stabilit c n aceast
categorie vor intra acele nscrieri nevalabile de natur s afecteze fie fondul drepturilor
nscrise, fie drepturi care urmeaz s fie nscrise n folosul terilor (din acest punct de
vedere nscrierile nevalabile se difereniaz radical de simplele erori materiale care pot fi
ndreptate printr.o procedur mai simpl dect rectificarea (a se vedea art."$4 NCC).
Cazuri practice de nscrieri nevalabile)
. omisiunea intabulrii dreptului de uzufruct sau de uz n favoarea nstrintorului,
de&i actului -uridic &i nc0ieierea de intabulare menionau operaiunea intabulrii
dezmembrmntului1
. intabularea dreptului de ipotec asupra ntregului imobil al debitorului, de&i prile
conveniser n contract ca ipoteca s poarte numai asupra cotei de $8* din imobil1
. menionarea gre&it a temeiului dobndirii) n loc de contractul de vnzare din
data de ..., s.a menionat contractul de donaie din data de ..., aspect deosebit de
important n ceea ce prive&te aplicarea principiului publicitii materiale1
. omisiunea cu ocazia dezlipirii de a se transcrie sarcinile iniiale &i asupra imobilului
dezlipit, iar ntre timp un ter dobnde&te proprietatea sau un drept de ipotec asupra
acestui imobil dezlipit, etc...
b. nc/eierea #e carte )unciar nu este $alabil . n baza principiului le!alitii,
registratorul de carte funciar este obligat ca la rezolvarea cererilor de nscriere n C7 s
cerceteze) cuprinsul cererii, nscrisurile prezentate &i cuprinsul C7. 3ac fie nscrisurile
prezentate nu ntrunesc condiiile legale (principiul legalitii materiale) sau starea tabular
se mpotrive&te cererii (principiul legalitii formale), atunci registratorul va respinge
cererea de nscriere n C7. Practic, nc0eierea dat cu nerespectarea acestor * condiii, va
putea constitui obiect al aciunii n rectificare tabular.
%n aceast situaie, aciunea n rectificare va avea 4 posibile consecine)
I. nlturarea nscrierii ne$alabile) actul -uridic este perfect valabil, dar nscrierea
nu este valabil, deoarece)
. nscrierea nu respect principiul priorit ii nscrierilor de C7, intabulndu.se un
creditor ipotecar de rang inferior naintea unui creditor ipotecar de rang superior1
. nscrierea se dispune asupra unui imobil ce nu a format obiectul derivat al actului
de nstrinare1
. se radiaz o ipotec ce nu se stinsese nc, etc...
II. c(pletarea nc/eierii ne$alabile)
. nu s.a artat modalitatea respectiv (termen, condiie, sarcin)1
. nu s.a determinat nscrisul n baza cruia se nscrie dreptul, etc...
III. (#i)icarea sau crectarea nscrierii)
. atunci cnd registratorul a dispus nscrierea provizorie, de&i din actele ane'ate
cererii putea s intabuleze dreptul respectiv.
c. nulitatea actului n baza cruia s.a solcitat nscrierea n C7 . legiuitorul prefer
s foloseasc o formulare mai ampl &i mai confuz pentru a descrie acest caz de
rectificare la art."2! pct.$ teza a 55.a. %n aceast categorie (cauze anterioare sau
concomitente nc0eierii actului) vor intra toate tipurile de nuliti absolute sau relative,
pentru vicii de fond sau de form ale actului, lipsa titlului, acte ine'istente &i clauze
nescrise. 9i acest motiv de rectificare se leag intrinsec de principiul legalitii materiale
care consacr obligaia registratorului de a verifica toate condiiile de fond &i form ale
actului n baza cruia se solicit nscrierea.

#" dreptul nscris a fost greit calificat!
(cest motiv de rectificare vizeaz acele cazuri n care fie din vina prilor actului, fie
din vina notarului, fie n sfr&it, din vina registratorului de carte funciar, dreptul nscris a
fost gre&it calificat, nclcndu.se astfel principiul specialitii nscrierilr de C7. %n
doctrin se difereniaz ntre cazurile de rectificare pe art."2! pct.* &i cele pe art."2! pct.$
n funcie de autorul gre&itei calificri a dreptului nscris sau de consecinele calificrii
gre&ite ce pot conduce la motive de nulitate &i implict la aplicarea rectificrii pe pct.$ al
art."2!.
Cazuri practice)
. constituirea unui drept de servitute care este calificat ca uz sau uzufruct1
. dreptul de 0abitaie care este calificat ca drept de proprietate1
. constituirea unui drept real de folosin care este calificat ca drept de locaiune.

)" nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului uridic n temeiul cruia s(a fcut nscrierea"
:otivul 4 de rectificare are n vedere generic acele situaii n care de&i iniial
nscrierea a fost valabil (diferen fundamental fa de motivul de rectificare de la pct.$ .
nulitatea), totu&i, ulterir nscrierii .i #atrit unr cau&e care nu au e"istat la #ata
nscrierii, aceasta a devenit nevalabil din varii motive) fie dispariia unui dintre elemente
constituitve care au stat la baza nscrerii (e'. termenul), fie c0iar actul n baza cruia s.a
efectuat nscrierea &i.a ncetat efectele. 9i aces caz de rectificare conine alte *
subipoteze)
I. Nu 0(ai1 sunt ntrunite cn#iiile #e e"isten a #reptului nscris: #up
nscriere' una #in cn#iiile eseniale pentru #reptul tabular a #isprut, cum ar fi)
. ncetarea uzufructului sau a 0abitaiei din cauza e'pirrii termenului (e'tinctiv)
pentru care au fost constituite1
. drepturile afectate de o condiie rezolutorie care s.a realizat &i care eveniente
conditione, trebuie s dispar.
II. Au ncetat e)ectele actului -uri#ic n ba&a cruia s,a e)ectuat nscrierea: aici
intr tate ca&urile #e ine)icacitate ale titlului care a stat la ba&a nscrierii .i care
sunt ulteriare e)ecturii acesteia, cum ar fi)
. rezoluiunea sau rezilierea1
. revocarea donaiilor sau a legatelor pentru nee'ecutarea sarcinii sau pentru
ingratitudine1
. caducitatea legatelor1
. reduciinea liberalitilor e'cesive1
. raportul donaiilor1
. aciuni n inopozabilitate fa de teri) aciunea paulian, aciunea n simulaie.
/" nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu
situaia uridic real a imobilului"
%n aceast categorie intr toate acele motive de rectificare nemaintlnite la pct.$.4
&i care, n acela&i timp, nu cnstituie erri (ateriale, cazuri n care aciunea n
rectificare este singurul mod de a ndrepta situaia de C7, cum ar fi)
. revendicarea imobilului de verus dominus, atunci cnd printr.o eroare sau fraud a
fost nscris un alt proprietar n C71
. desc0iderea a * C7 pe numele a * proprietari pentru acela&i imobil, n situaiile n
care din cauza unor msurtori gre&ite imobilul nu a fost corect identificat1
. promovarea petiiei de ereditate, atunci cnd se contest unele sau toate
drepturile mo&tenite de ctre eredele aparent n baza unei 0otrri -udectore&ti, etc...
(#) 5ectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin
declaraia autentic notarial a titularului dreptului ce urmeaz a fi radiat sau modificat, fie,
n caz de litigiu, prin %otr&re udectoreasc definitiv"
()) 0&nd dreptul nscris n cartea funciar urmeaz a fi rectificat, titularul lui este
obligat s predea celui ndreptit, odat cu consimm&ntul dat n form autentic
notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile necesare, iar n caz contrar, persoana
interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar" n acest din
urm caz, %otr&rea instanei de udecat va suplini consimm&ntul la nscriere al prii
care are obligaia de a preda nscrisurile necesare rectificrii"
(/) 'ciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce a fost
admis aciunea de fond, c&nd este cazul" 6a poate fi formulat at&t mpotriva
dob&nditorului nemilocit, c&t i mpotriva terilor dob&nditori, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit, n condiiile prevzute la art" ,7,, cu excepia aciunii ntemeiate pe dispoziiile
alin" (1) pct" ) i /, care nu poate fi pornit mpotriva terilor care i(au nscris vreun drept
real, dob&ndit cu bun(credin i printr(un act uridic cu titlu oneros sau, dup caz, n
temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu(se pe cuprinsul crii funciare"
;eferitor la aciunea n rectificare tabular, trebuie spus c ea trebuie analizat n
permanen comparativ cu principiul publicitii materiale. 3ac aciunea n rectificare va fi
admis &i mpotriva terilor, atunci principiul publicitii materiale nu &i va produce efectele
sale benefice pentru teri, deci (principiul publicitii materiale) va fi suspendat. 5nvers,
dac aciunea n rectificare nu va fi admis contra terilor, nseamn c terii sunt prote-ai
de publicitatea material care &i va produce efectele, deci principiul publicitii materiale
nu va fi suspendat. (&adar, aciunea n recti)icare tabular intr#us cntra terilr se
a)l n per(anent p&iie cu principiul publicitii (ateriale.
Art. 99. %er&enele de e'ercitare a aciunii n rectificare. (1) 2ub rezerva
prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil fa de
dob&nditorul nemilocit, precum i fa de terul care a dob&ndit cu rea(credin dreptul
nscris n folosul su" $ac aciunea de fond introdus pe cale separat a fost admis,
aciunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil at&t mpotriva celor care au fost
c%emai n udecat, c&t i mpotriva terilor care au dob&ndit un drept real dup ce
aciunea de fond a fost notat n cartea funciar"
Practic, aciunea n rectificare este consecina pe carte funicar a admiterii pe cale
principal sau pe cale separat a unei alte aciuni care are n vedere unul dintre motivele
de rectificare de la art."2! NCC.
(tunci cnd acunea n rectificare este introdus de proprietarul tabular Primus
contra dobnditorului nemi-locit, <ecundus &i mpotriva terului de rea.credin, =ertius, ea
este imprescriptibil sub rezerva prescrierii dreptului material la aciunea n fond, dac
aciunea n rectificare este introdus pe cale accesorie. 3ac aciunea n rectificare este
introdus pe cale principal, atunci ea este imprescriptibil, ns ea va produce efecte n
aceast situaie numai dac aciunea de fond introdus separat &i.a atins scopul, adic a
desfiinat actul n baza cruia <ecundus s.a nscris. 3e asemenea, de cnd a fost notat
n cartea funciar aciunea n rectificare, ea va produce efecte fa de toi dobnditorii
ulteriori ai drepturilor tabulare, transformndu.i automat pe ace&tia n dobnditori de rea.
credin.
Ce se ntmpl n situaia n care nici proprietarul tabular Primus nu poate utiliza
aciunea n rectificare e') din cauza prescrierii dreptului material la aciunea n fond, dar
nici terul =ertius nu poate invoca publicitatea material sau uzucapiunea tabular din
cauza faptului c el este de rea.credin> <ingura posibilitate n aceast situaie de a ie&i
din impas este pentru =ertius de a invoca consolidarea titlului (iniial nevalabil al lui
<ecundus) datorit imposibilitii lui Primus de a mai utiliza aciunea de fond. Practic, n
aceast situaie, cauza nevalabilitii titlului lui <ecundus va disprea datorit imposibilitii
lui Primus de a mai utiliza aciunea de fond (e'. aciune n anulabilitate).
3ac aciunea de fond este impresciptibil (e'. aciune n nulitate absolut), atunci
Primus va putea introduce oricnd aciunea n rectificare tabular fa de <ecundus &i terii
de rea.credin. =otu&i, dac =ertius de rea.credin nstrineaz bunul ctre ?uartus care
este de bun.credin, iar principiul publicitii materiale opereaz n favoarea acestuia din
urm, iar Primus nu a notat n C7 aciunea n rectificare anterior nscrierii lui ?uartus,
atunci dreptul lui ?uartus va fi consolidat datorit aplicrii publicitii materiale, n timp ce
dreptul lui Primus de a invoca aciunea de fond (nulitate absolut) &i cea n rectificare . cu
toat imprescriptibilitatea lor . va fi paralizat de principiul publicitii materiale.
(#) 8a de terele persoane care au dob&ndit cu bun(credin un drept real prin
donaie sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei
dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dec&t n termen de 9 ani, socotii
de la nregistrarea cererii lor de nscriere"
(liniatul nr.* al art."2" NCC, conine o e"cepie #e la principiul publicitii
(ateriale. 3e&i este reglementat un mecanism similar celui consacrat n favoarea terului
de bun.credin cu titlu oneros, se pare c opiunea legiuitorului a fost s nu includ
protecia conferit dobnditorului cu titlu gratuit de bun.credin n cuprinsul publicitii
materiale, ci aceea de a crea un siste( paralel #e prtecie care cuprinde alt termen +
ani (fa de 4 ani, respectiv $ an), momentul de la care curge termenul susmenionat este
diferit (el curgnd de la data nscrierii lui =ertius), iar motivele de rectificare nu sunt
similare n totalitate. (ceast ciudenie legislativ se datoreaz concepiei legiuitorului
interbelic (deoarece att @egea nr.,8$""#, ct &i NCC au avut ca surs primar de
inspiraie 3ecretul nr.$$+8$"4!), cu privire la dobnditorul cu titlu gratuit de bun.credin
care nu se ncadreaz n tiparele publicitii materiale. (ceast concepie a fost preluat &i
n NCC. Practic, n situaia dobnditorului de bun.credin cu titlu gratuit, aciunea n
rectificare se poate porni pentru tate (ti$ele #e recti)icare #e la art.234 &i n termen
de 5 ani de la nscreirea n CF a terului. %n opinia legiuitorului, aceste condiii nu l includ
pe terul donatar sau legatar n sfera principiului publicitii materiale, de&i (parado'alA)
dac toate condiiile sunt ndeplinite, proprietarul tabular Primus nu va mai putea introduce
aciunea n rectificare contra lui =ertius la mai mult de + ani de la nscrierea acestuia n C7
(ubi idem us, ibi eadem ratio esse debet ... se pare c legiuitorul a uitat de aplicarea
acestui principiuA).
()) $e asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n
rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art" ,7+ alin" (1) pct" 1 i #, se va putea
ndrepta i mpotriva terelor persoane care i(au nscris vreun drept real, dob&ndit cu
bun(credin i printr(un act uridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract
de ipotec, ntemeindu(se pe cuprinsul crii funciare" n aceste cazuri, termenul va fi de )
ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dob&nditorul
nemilocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului c&nd nc%eierea, prin
care s(a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui
ndreptit, caz n care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia"
(lin.4 al art."2" NCC conine adevrata particularizare a principiului publicitii
materiale de la art."2$ NCC, deoarece el acord protecie terului #b%n#itr #e bun,
cre#in' cu titlu ners de la un non(dominus, dac de la nscrerea acestui non(
dominus au trecut 4 ani, respectiv $ an. Pn la mplinirea acestor termene de decdere,
Primus va putea oricnd (bineneles sub prescripia dreptului material la aciunea n fond .
dac aceast problem se pune) intenta aciunea n rectificare, principiul publicitii
materiale fiind practic inactiv (suspendat) pn la mplinirea unuia dintre cele * termene,
dup caz.
:otivele de rectificare disponibile pentru Primus vor fi n cazul n care l atac pe
terul dobnditor de bun.credin cu titlu oneros numai pri(ele * #e la art.234, deoarece
ele sunt anteriare sau cel (ult cnc(itente nscrierii lui <ecundus.
3e ce aceast diferen fa de situaia dobnditorului de bun.credin cu titlu
gratuit> (&a cum am artat anterior, n situaia acestuia din urm (dobnditor de bun.
credin cu titlu gratuit), practic NU perea& publicitatea material, motiv pentru care
Primus poate folosi orice motive de rectificare. %n situaia dobnditorului de bun.credin
cu titlu oneros, opernd publicitatea material n favoarea lui, nseamn c trebuie s i se
creeze un re!i( special #e prtecie, tocmai pentru obinerea avanta-elor (dobndirea
proprietii sau a altui drept real nscris) n baza publicitii materiale, prin aceea c terul
trebuie s.&i adapteze comportamentul astfel nct de la nscrerea lui <ecundus non.
dominus, s treac 4 ani sau $ an, asta deoarece (ti$ele #e recti)icare pe care Primus
le poate utiliza n aceast situaie sunt anteriare sau cnc(itente (vezi nulitatea)
nscrerii lui <ecundus. Practic, dac =ertius se nscrie nuntrul acestor * termene, el o va
face pe riscul su, Primus avnd &ansa ca pn la e'ipirarea termenelor de 4 ani sau $
an, s uzeze de aciunea n rectificare contra lui =ertius, iar acesta s nu.i poat opune
publicitatea material.
:otivul pentru care legiuitorul nu i acord lui Primus mpotriva lui =ertius,
dobnditor de bun.credin cu titlu oneros &i celelalte * motive de rectificare de la art."2!
NCC, este acela c n aceste * cazuri, lui =ertius i.ar fi i(psibil calcularea ter(enelr
#e 6 ani' respecti$ + an, deoarece aceste termene vor curge pentru motivele 4 &i 6 de
rectificare de la un moment ulterir nscrierii lui <ecundus n C7, moment care va depinde
n principiu #e $ina lui 7ri(us (e'. invocarea pactului comisoriu de ultim grad coninut
n contractul de vnzare dintre Primus &i <ecundus, introducerea aciunii n rezoluiune,
revocare, raport, caducitate, simulaie sau paulian, etc.), aspect care va reduce
semnificativ protecia pe care legiuitorul dore&te s o acorde lui =ertius, prin publicitatea
material, afectndu.se sigurana circuitului civil.
=ermenul de $ an este nou introdus &i el curge nu de la nscrierea n C7 a lui
<ecundus, non(dominus, ci de la data c(unicrii ctre 7ri(us (de oficiul sau biroul de
cadastru competent) a nc0eirii de intabulare sau nscriere provizorie a lui <ecundus (aici
te'tul este confuzA). 3e asemenea, te'tul nu precizeaz ce presupune comunicarea
nc0eirii ctre Primus1 dac se aplic teria recepiei 0c(unicrii1 proprie ofertei &i
acceptrii, atunci se va lua n considerare momentul la care nc0eirea a a-uns la Primus,
sau teria in)r(rii, respectiv momentul n care Primus a luat efectiv cuno&tin de
coninutul comunicrii (adic %nc0eierea de intabulare a lui <ecundus n C7). %n principiu,
se aplic teoria recepiei, neinteresnd dac Primus a luat efectiv cuno&tin de cuprinsul
nc0eierii.
(/) :ermenele prevzute la alin" (#) i ()) sunt termene de decdere"
Art. 9(. Efectele ad&iterii aciunii n rectificare. (1) ;otr&rea prin care se
admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor
care nu au fost pri n cauz"
(#) $ac ns aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, %otr&rea
udectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dob&ndit
vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor"
Art. 9((. $ectificarea notrii n cartea funciar. (1) n lipsa consimm&ntul
titularului, orice persoan interesat va putea cere rectificarea unei notri n cazurile
prevzute la art" ,7+, precum i ori de c&te ori, din alte cauze, notarea nu este sau a
ncetat s fie exact"
(#) 5ectificarea se va ncuviina n temeiul unei %otr&ri udectoreti definitive!
dreptul la aciune este imprescriptibil"
()) $ispoziiile art" ,17 rm&n aplicabile"
;ectificarea notrilor va fi impresciptibil, spre deosebire de rectificarea intabulrii
sau nscrerii provizorii.
8. Alte (#i)icri ale nscrierilr
Ca&uri.
Art. 9(). *ndreptarea erorilor &ateriale. 6rorile materiale sv&rite cu prileul
nscrierilor efectuate n cartea funciar, altele dec&t cele care constituie cazuri de
rectificare, se pot ndrepta la cerere sau din oficiu" $ispoziiile art" ,7,<,11 sunt aplicabile
n mod corespunztor"
Art. 9(+. "odificarea descrierii i&obilului. 1roprietarul imobilului nscris n cartea
funciar va putea cere oric&nd modificarea meniunilor din cartea funciar privitoare la
descrierea, destinaia sau suprafaa acestuia, n condiiile legii"
I. DRE7T TRAN9IT:RIU
66. Re!le(entare. L7A a NCC
Art. ,6. (1) $ispoziiile art" 99. alin" (/), art" 9-9, art" ++9 alin" (1) i art" ++- din
Codul civil se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ(teritorial i desc%iderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru
imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile =egii cadastrului i a publicitii
imobiliare nr" .>1,,-, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare"
(#) 1&n la data prevzut la alin" (1), nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s(au transmis, constituit ori
modificat n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri"
Art. 76. $ispoziiile art" +.-<,19 din Codul civil privitoare la cazurile, condiiile,
efectele i regimul nscrierilor n cartea funciar se aplic numai actelor i faptelor uridice
nc%eiate sau, dup caz, sv&rite ori produse dup intrarea n vigoare a Codului civil.
Art. 77. nscrierile n cartea funciar efectuate n temeiul unor acte ori fapte uridice
nc%eiate sau, dup caz, sv&rite ori produse anterior intrrii n vigoare a Codului civil vor
produce efectele prevzute de legea n vigoare la data nc%eierii acestor acte ori, dup
caz, la data sv&ririi sau producerii acestor fapte, c%iar dac aceste nscrieri sunt
efectuate dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
Art. 78. (1) 1rivilegiile speciale imobiliare i ipotecile legale nscute p&n la intrarea
n vigoare a Codului civil pot fi nscrise i dup aceast dat, fie n vec%ile registre de
publicitate imobiliar, dac pentru imobilele grevate nu sunt desc%ise cri funciare noi n
condiiile art" 9+1 din @egea nr. ,8$""#, republicat, cu modificrile i completrile ulte(
rioare, fie n noile cri funciare, potrivit dispoziiilor acestei din urm legi"
Art. 79. (1) n cazul n care, pentru prima dat, s(au nscris n cartea funciar, fr
cauz legitim, drepturi reale potrivit art" 9+
1
din @egea nr. ,8$""#, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare, terii dob&nditori cu titlu oneros ai vreunui drept real
imobiliar, ntemeindu(se, cu bun(credin, pe cuprinsul crii funciare, nu se pot prevala
contra adevrailor proprietari, strini de cartea funciar, de dispoziiile art" ,71 din Codul
civil sau ale art" )1 din @egea nr. ,8$""#, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, dup caz, c&t timp nu s(a mplinit termenul de uzucapiune tabular prevzut de
Codul civil sau dac n acest termen s(a nscris o aciune prin care se contest cuprinsul
crii funciare"
(rt.," alin.$ din @P( vinde s lmureasc o c0estiune important &i anume) raportul
dintre dispoziiile de carte funciar privind publicitatea material din NCC &i persoanele,
verus dominus, care nu sunt nscrise n C7 (&i care contest cuprinsul acesteia), aici
figurnd ca proprietari teri dobnditori de bun.credin, de la autori care s.au nscris
nevalabil (fr cauz legitim n C7). %mpotriva acestor proprietari strini de C7, terii
dobnditori se pot apra invocnd u&ucapiunea tabular de + ani (art."4$ NCC) . totu&i
aceast aprare este e'clus pentru nscrerile efectuate n C7 anterior momentului
2$.$2.*2$$. =otu&i, conform prevederilor art.," alin.$ @P(, buna.credin a terului posesor
(prin e'cepie de la prevederile art."2$ alin.* NCC
$
) trebuie s e'iste pe ntreaga durat a
termenului de prescripie de + ani. 3ac n termenul de + ani se introduce o aciune de C7,
terul posesor, va deveni automat un posesor de rea.credin (oricum termenul de
prescripie se ntrerupe) &i nu va putea beneficia de avanta-ele bunei.credine.
%n principiu, n aceast situaie, terul nu se va putea apra mpotriva lui verus
dominus nenscris n C7 prin invocarea publicitii materiale, deoarece publicitatea
material este un principiu e'clusiv de C7 care presupune ca situaie.premis nscrierea
tuturor (&i reclament &i prt) n C7. Br, prin definiie, n situaia de la art.," alin.$ @P(,
verus dominus nu e nscris n C7.
(#) $ispoziiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte
de intrarea n vigoare a Codului civil. n acest caz, sunt aplicabile dispoziiile de drept
comun privitoare la uzucapiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului"
Art. 8. 0ererile de nscriere, precum i aciunile n ustiie, ntemeiate pe
dispoziiile @egii nr. ,8$""#, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, indiferent
de data introducerii lor, vor fi soluionate potrivit normelor materiale n vigoare la data
nc%eierii actului sau, dup caz, la data sv&ririi ori producerii faptului uridic generator al
dreptului supus nscrierii, cu respectarea normelor procedurale n vigoare n momentul
introducerii lor"
1 n cazul obinuit al uzucapiunii tabulare, terul trebuie s fie de bun-credin numai la momentul nscierii cererii
sale n CF. Reaua-credin intervenit ulterior acestui moment, nu-l va mpiedica pe acesta s beneficieze de efectele
uzucapiunii conform reulii mala fides superveniens non impedit usucapionem.