INTELIGENCIA INMOBILIARIA

Contratar profesionales tiene su costo, pero si lo comparamos con el riesgo de

actuar con falta de entendimiento en la materia, veremos ue el a!orro puede
ser sustancial" El A#g" $edro Alvear se !a desempe%ado con muc!o &'ito en el
(m#ito )ur*dico, + dada la co+untura actual, decide asociarse con un
e'perimentado desarrollador inmo#iliario como es el ,r" Ernesto Ro#les Alc*var"
-e esta con)unci.n de fortale/as nace una nueva empresa fiduciaria, Alvear
Ro#les Asociados, cu+a ra/.n de ser trasciende el mane)o + administraci.n de
fondos, + a#arca servicios de asesor*a en todas las aristas del negocio
inmo#iliario"
El concepto es posicionar un sistema de asesora inmobiliaria integral?
-urante muc!os a%os !emos #rindado asesor*a en aspectos inmo#iliarios,
tanto a promotores cuanto a compradores, + revisando la actual situaci.n del
sector + las nuevas regulaciones, vimos la oportunidad de esta#lecer un
concepto integral, #astante m(s glo#al, para atender a nuestros clientes en
todos los aspectos in!erentes a la compra0venta de inmue#les" La ma+or*a de
empresas fiduciarias est(n enfocadas al negocio #urs(til, + sin desmerecer ese
empe%o, agregamos a esa e'perticia el acompa%amiento al promotor en todos
los pasos del proceso"
Contratar profesionales tiene su costo, pero si lo comparamos con el riesgo de
actuar con falta de entendimiento en la materia, veremos ue el a!orro puede
ser sustancial" El A#g" $edro Alvear se !a desempe%ado con muc!o &'ito en el
(m#ito )ur*dico, + dada la co+untura actual, decide asociarse con un
e'perimentado desarrollador inmo#iliario como es el ,r" Ernesto Ro#les Alc*var"
-e esta con)unci.n de fortale/as nace una nueva empresa fiduciaria, Alvear
Ro#les Asociados, cu+a ra/.n de ser trasciende el mane)o + administraci.n de
fondos, + a#arca servicios de asesor*a en todas las aristas del negocio
inmo#iliario"
El concepto es posicionar un sistema de asesora inmobiliaria integral?
-urante muc!os a%os !emos #rindado asesor*a en aspectos inmo#iliarios,
tanto a promotores cuanto a compradores, + revisando la actual situaci.n del
sector + las nuevas regulaciones, vimos la oportunidad de esta#lecer un
concepto integral, #astante m(s glo#al, para atender a nuestros clientes en
todos los aspectos in!erentes a la compra0venta de inmue#les" La ma+or*a de
empresas fiduciarias est(n enfocadas al negocio #urs(til, + sin desmerecer ese
empe%o, agregamos a esa e'perticia el acompa%amiento al promotor en todos
los pasos del proceso"
Cul es su criterio sobre la nueva regulacin de la Superintendencia de
Compaas?
Es saluda#le, aunue temporalmente podr*a uitar algo de dinamismo al sector
mientras nos acostum#ramos a su aplicaci.n" Lo ue !a !ec!o la
,uperintendencia de Compa%*as es acoger como regulaci.n un modelo de
negocio ue +a lo utili/an algunos promotores grandes, e'igiendo un ma+or
compromiso financiero de parte de ellos, +a ue no pueden apalancarse en las
preventas para iniciar un pro+ecto" El costo de implementar un fideicomiso no
es ma+or, pero la regulaci.n o#ligar( a los peue%os constructores a formali/ar
sus procesos con estudios de mercado + presupuestos t&cnicamente
ela#orados"
Qu ventajas presenta la estructuracin de un fideicomiso de tenencia
de bienes?
El ,ervicio de Rentas Internas 1,RI2 distingue dos tipos de fideicomisos" 3no,
los fideicomisos de administraci.n + tenencia, ue son simples tenedores de
#ienes de un propietario" En este caso, si esos #ienes no reci#en ingresos de
ning4n tipo, el fideicomiso cumple con la formalidad de presentar declaraciones
en cero, pero no tiene ue pagar impuestos so#re sus activos" -os, los ue
reali/an actividad empresarial ue de#en pagar impuesto a la renta aunue no
generen utilidad pues lo !acen en relaci.n a los activos ue poseen"
Sus comentarios acerca de la nueva le de contratacin a empleados del
sector de la construccin?
No !a entrado en vigencia pero todos sa#emos !acia d.nde vamos + los
promotores de#en adaptarse a esa situaci.n con la asesor*a legal del caso" A
pesar de ue el Ministerio de Relaciones La#orales !a tenido un interesante
proceso de moderni/aci.n, a4n no est( en capacidad de atender lo ue la le+
e'ige" En el sector de la construcci.n las contrataciones son por per*odos mu+
cortos, + eso implica ue el o#rero puede !a#er terminado su la#or cuando el
contrato todav*a no !a sido registrado en el Ministerio" 5a#r( ue pensar en
alternativas ue puedan ser via#les, por e)emplo, apo+arse en la red notarial
para legali/ar los contratos ante un notario ue d& fe de las firmas de empleado
+ empleador"
!asemos al otro lado del negocio" #u nivel de asesora ofrecen al
comprador de vivienda?
Considerando ue la compra de vivienda no es un evento repetitivo en la vida
del ser !umano, + ue por lo tanto no es algo para lo ue la gente tiene
e'periencia, nuestra la#or es asesorarlo en la me)or manera de precautelar la
inversi.n ue !ace" $ara ello, revisamos ue el pro+ecto cumpla con todos los
reuisitos legales + est& !a#ilitado para tal construcci.n6 ela#oramos +
revisamos los contratos ue el cliente firmar( para asegurarnos de ue cumpla
con las formalidades reueridas en caso de ser necesaria una acci.n legal
posterior6 + lo acompa%amos durante todo el proceso"
$lguna recomendacin fundamental para el comprador?
En primera instancia, ue eli)a pro+ectos inmo#iliarios ue sean administrados
por una fiduciaria" La Regulaci.n de la ,uperintendencia de Compa%*as afecta
solo a las personas )ur*dicas, pero nada pro!*#e ue una persona natural
desarrolle pro+ectos inmo#iliarios" ,i el comprador uiere estar seguro, de#er*a
verificar ui&n + c.mo se administrar(n los recursos del pro+ecto desarrollado
por una persona natural, para lo cual es fundamental tener asesor*a profesional
porue !a+ muc!os detalles involucrados"
Qu documento se debe e%igir para entregar el valor de reserva de un
inmueble?
As* fuese solamente un anticipo, el pago de#e ser reali/ado mediante c!eue
girado a la orden del fideicomiso, #a)o ning4n concepto el #eneficiario de ese
pago puede ser otra persona o empresa" Adem(s, de#e reuerir una factura
ue cumpla con todos los reuisitos legales, con tarifa cero de I7A como
corresponde a pagos parciales, cada ve/ ue realice un a#ono"
REGLAMENTO INMOBILIARIA,
En el mes de diciem#re de 89:; la ,uperintendencia de Compa%*as emiti. un
Reglamento de <uncionamiento de las Compa%*as ue Reali/an Actividades
Inmo#iliarias" En el Estudio =ur*dico Almeida Gu/m(n > Asociados,
entrevistamos a uno de sus socios, el a#ogado =uan ,e#asti(n Loai/a, para
compartir criterios so#re las ra/ones ue motivaron la creaci.n de este
Reglamento + su (m#ito de afectaci.n"

En opini.n profesional de la <irma, la intervenci.n del organismo de control de
las compa%*as mercantiles fue una respuesta necesaria a los a#usos por parte
de ciertos promotores inmo#iliarios ue !an actuado al margen de la Le+" En
este sentido, la reglamentaci.n protege no s.lo a los clientes, sino tam#i&n a
uienes reali/an esta actividad con seriedad, profesionalismo + formalidad
)ur*dica"

?A ui&nes aplica la normativa@
El reglamento es de cumplimiento o#ligatorio para las compa%*as cu+o o#)eto
social contemple la actividad inmo#iliaria en general, + se encuentren su)etas al
control de la ,uperintendencia de Compa%*as" Esto es para las sociedades de
promoci.n, construcci.n + co0
merciali/aci.n, as* como para auellas ue se dedican al desarrollo + e)ecuci.n
de pro+ectos inmo#iliarios, + reci#en dinero de sus clientes en forma anticipada
a la entrega de las viviendas + edificaciones"
En resumen" cules son las obligaciones #ue estas compaas deben
cumplir seg&n el reglamento?
Las compa%*as ue realicen actividades inmo#iliarias, en forma previa a la
e)ecuci.n de cada pro+ecto inmo#iliario, de#enA
B ,er propietarias del terreno en el cual se desarrollar( el pro+ecto, o ser titular
de derec!os fiduciarios en el fideicomiso ue sea propietario del terreno"
B O#tener autori/aci.n previa a la e)ecuci.n de cada pro+ecto" ,e refiere a las
autori/aciones ue emiten los organismos p4#licos competentes en materia de
autori/aci.n, regulaci.n + control del uso de suelo + construcciones"
B Contar con el presupuesto econ.mico para cada pro+ecto" Esto inclu+e los
ingresos necesarios para su desarrollo + sus fuentes, + los costos + gastos ue
genere el pro+ecto inmo#iliario" El presupuesto de#e contemplar la pro+ecci.n
financiera, determinar el tiempo estimado para la e)ecuci.n del pro+ecto,
especificar el precio de venta de cada unidad !a#itacional, detallar los
par(metros para la consecuci.n del punto de euili#rio, + el nivel de
renta#ilidad" Adem(s, de#e contarse con el estudio de facti#ilidad
correspondiente"
B Construir los pro+ectos inmo#iliarios apro#ados + autori/ados dentro de los
pla/os esta#lecidos, siempre en atenci.n a lo ue prevean los contratos de
promesa de compraventa"
B ,uscri#ir las promesas de compraventa con los promitentes compradores, por
escritura p4#lica"
B ,uscri#ir las escrituras p4#licas de compraventa definitiva"
'as empresas inmobiliarias pueden recibir dinero de sus clientes
mediante la firma de un contrato de promesa de compraventa elevado a
escritura p&blica?
Las compa%*as ue para el desarrollo pro+ectos inmo#iliarios reuieran de
recursos dinerarios provenientes de promesas de compraventa, de#en suscri#ir
un encargo fiduciario a efectos de ue una administradora de fondos +
fideicomisos administre dic!os recursos, antes de reci#ir dinero de terceros"
Los dineros administrados por la fiduciaria se entregar(n a la inmo#iliaria
4nicamente cuando se !a+a verificado el punto de euili#rio para la
construcci.n del pro+ecto"
Qu sucede con ese dinero en caso de no alcan(ar el punto de
e#uilibrio?
En caso de no verificarse el punto de euili#rio, la administradora de fondos +
fideicomisos ueda o#ligada a restituir los dineros 4nicamente a los
promitentes compradores" Csta es una norma sana ue protege al p4#lico en
general frente al a#uso de promotores informales"
Qu otros lmites contempla el reglamento para las inmobiliarias?
En virtud de lo antes dic!o, las compa%*as ue e)ecutan actividades
inmo#iliarias no pueden ofrecer al p4#lico la reali/aci.n de pro+ectos en
terrenos ue no sean de su propiedad, o en terrenos ue sean de propiedad de
fideicomisos respecto de los cuales no sean titulares de derec!os fiduciarios"
Igualmente, est(n pro!i#idas de invitar al p4#lico a participar en pro+ectos
inmo#iliarios ue no cuenten con las autori/aciones reueridas legalmente, o
en pro+ectos ue no tengan el presupuesto econ.mico ue evidencie legal +
financieramente su via#ilidad"
'a celebracin de promesas de compraventa a travs de contratos
privados es ilegal?
Las empresas inmo#iliarias no pueden suscri#ir contratos de reserva o
promesas de compraventa por instrumento privado" Esta norma la recog*a el
C.digo Civil desde el ,iglo DID, no o#stante, fue una pr(ctica mu+ generali/ada
en Ecuador el no cele#rar promesas por escritura p4#lica, lo cual implica#a ue
tales contratos privados carec*an de valide/ legal"
$lg&n otro impedimento?
Las inmo#iliarias uedan impedidas de destinar el dinero de promitentes
compradores participantes de un determinado pro+ecto inmo#iliario, a otros
pro+ectos inmo#iliarios ue desarrolle la compa%*a, as* como desviarlos a fines
distintos del o#)eto espec*fico para el cual fueron entregados" Ciertos
promotores inmo#iliarios poco serios en el mane)o del dinero de terceros ten*an
&sta como una pr(ctica normal6 de a!* la uie#ra de algunas inmo#iliarias"
Contiene el reglamento normas especficas aplicables a los contratos
inmobiliarios?
El reglamento aclara ue los contratos ue las compa%*as utilicen para vender
los #ienes inmue#les ue comercialicen, de#en o#servar las disposiciones ue
so#re la materia constan en la Le+ Org(nica de -efensa del Consumidor + en
la Le+ Org(nica de la -efensor*a del $ue#lo"
!or ejemplo?
3na norma mu+ importante so#re el tema es auella en virtud de la cual, en
caso ue en los contratos de promesas de compraventa + de compraventa
definitivas se estipulasen cl(usulas discriminatorias e ineuitativas entre las
partes, el cliente puede denunciar el asunto a la -efensor*a del $ue#lo, sin
per)uicio de las denuncias ue se presenten ante la ,uperintendencia, + de las
acciones )udiciales ue amparan a los compradores" Estas normas
son particularmente importantes respecto, por e)emplo, de los terminados de
los apartamentos ue se prometen en venta, + ue en la pr(ctica no se
cumplen en per)uicio de los clientes"
)iene la Superintendencia facultades de inspeccin de las actividades
inmobiliarias?
,eg4n el reglamento, la ,uperintendencia puede reali/ar inspecciones para
verificar ue las inmo#iliarias, de manera previa a la construcci.n +
comerciali/aci.n de sus pro+ectos, !an cumplido con lo dispuesto en la
normativa vigente" En casos de incumplimientos + violaciones a la Le+ por
parte de las inmo#iliarias, el organismo de control puede proceder inclusive a
declarar el estado de intervenci.n de la compa%*a" Asimismo, la sanci.n puede
llegar a declarar disuelta a la inmo#iliaria"
$lgo ms #ue #uisiera aadir?
Adicionalmente, las compa%*as ue reali/an actividades inmo#iliarias est(n
o#ligadas a atender los reuerimientos de informaci.n ue formule la
,uperintendencia de Compa%*as + dem(s organismos p4#licos competentes en
materia de vivienda" Entre ellos, por e)emplo, el Conse)o Nacional de 7alores
en caso ue la inmo#iliaria realice su actividad a trav&s de un fideicomiso
mercantil" Ca#e mencionar ue las facultades de control + regulaci.n de la
,uperintendencia contenidas en el reglamento, son adicionales +
complementarias a auellas ue norman de manera espec*fica a las
actividades de la construcci.n"0
!*+)E,$ S- ./0E*S.+/ ./1+2.'.$*.$
Considerando ue comprar casa propia es la reali/aci.n del sue%o m(s
importante en la vida del ser !umano, es evidente ue nuestra imaginaci.n se
pondr( a volar + nos de)aremos llevar por las emociones"
Al cerrar los o)os surgir( la imagen de la distri#uci.n interior de los espacios, el
n4mero de dormitorios ue reuerimos para la familia, el tama%o de las (reas
sociales, cocina, terra/as +, por u& no, tam#i&n un )ard*n para disfrutar la vida
al aire li#re"

$ensaremos en el sector en el ue uisi&ramos vivir, + miraremos todas las
varia#les de peso en este aspecto" Eona residencial o de uso mi'to, facilidad
de conectividad en transporte p4#lico + privado, cercan*a a grandes parues,
acceso a servicios cotidianos + lugares de diversi.n, distancia con colegios +
universidades, + posi#ilidades de plusval*a a futuro"

El sue%o aterri/ar( en la realidad cuando !agamos una inicial investigaci.n de
mercado, + analicemos la oferta ue e'iste dentro de las decisiones iniciales
ue mentalmente !emos tomado" Es a!* cuando verificaremos el costo de la
inversi.n ue ueremos reali/ar, + determinaremos nuestra capacidad
aduisitiva para comprarlo"

Con todas estas aristas alineadas, llega el momento de tomar la decisi.n final,
+ es au* donde de#e imperar la cautela para evitar malas inversiones +
dolores de ca#e/a futuros" Las empresas inmo#iliarias serias, !onestas, tienen
muc!os a%os de e'periencia en el mercado, + un #ien logrado prestigio ue
est( a la vista de todo interesado en comprar vivienda"

,in em#argo de esto, ueremos !acer algunas recomendaciones para ue
sean consideradas por ustedes antes de involucrar sus a!orros en la compra
de vivienda" En la ela#oraci.n de este contenido involucramos informaci.n
proveniente de entrevistas ue al respecto !an sido pu#licadas en CLA7EF, e
incluimos datos ue surgen de investigaci.n adicional en medios virtuales"
La Asociaci.n de $romotores Inmo#iliarios de 7iviendas del Ecuador 1A$I7E2,
como lo indica su p(gina Ge#, GGG"tuviviendaprimero"ec es una instituci.n sin
fines de lucro ue aglutina a los 8: ma+ores promotores de vivienda en
Ecuador" Ellos !acen las siguientes recomendacionesA

B Consulte con amigos + parientes referencias so#re los pro+ectos inmo#iliarios
+ el cumplimiento de los promotores"
B Busue informaci.n en medios de comunicaci.n, ferias + redes sociales ue
est&n relacionadas"
BCompare precios entre varios pro+ectos, visite los sitios de construcci.n,
averigHe las opciones de financiamiento entre distintas instituciones financieras
!asta encontrar la ue se adec4e a su capacidad de pago"
B Confirme ue el pro+ecto cuente con todos los permisos municipales de le+, +
ue en el pasado el promotor !a+a cumplido con sus clientes"
B Cuide el dinero ue tanto le !a costado a!orrar, entregando anticipos contra
reci#os oficiales de la empresa, + adem(s, evite aduirir nuevas deudas desde
la fec!a en ue empiece a #uscar vivienda"

A esto podemos a%adir lo ue varios a#ogados !an aportado en
conversaciones con CLA7EF" Ninguno de estos reuerimientos representar( un
pro#lema para usted o la empresa promotora, pues son #(sicos +
fundamentales en la actividad inmo#iliaria"
B 7erifiue en el municipio correspondiente al cant.n donde se constru+e el
pro+ecto ue el terreno sea de propiedad del promotor, ue est& li#re de
grav(menes, + est& !a#ilitado para construir el tipo de pro+ecto ue se est(
comerciali/ando"
B Reuiera de la empresa promotora una copia del certificado de cumplimiento
de o#ligaciones emitido por la ,uperintendencia de Compa%*as"
B El representante legal de la empresa promotora de#er( presentar una copia
del nom#ramiento ue lo acredita como tal, ue de#e estar vigente + registrado
en el organismo competente"
B Aseg4rese de ue la promesa de compra0venta sea elevada a escritura
p4#lica para ue tenga valide/ legal en caso de controversia" -e igual manera,
cada modificaci.n ue se realice al contrato inicial de#er( constar por escrito
en un adendum firmado por las partes"
B Inclu+a en la promesa de compra0venta todo cuanto !a+a sido esta#lecido
ver#almenteA precio, forma de pago, al*cuota correspondiente, u#icaci.n de la
unidad ue est( comprando, pla/os de entrega, multas por atrasos o
desistimientos, detalles de aca#ados, etc"
B Cada pago ue realice de#er( estar respaldado por un documento formal,
emitido por el promotor, + de#er( tener una firma de responsa#ilidad"
B ,i el vendedor es una persona natural cu+a actividad econ.mica principal no
es la venta de inmue#les, tome precauciones adicionales para asegurar su
inversi.n" Las personas naturales est(n permitidas legalmente a participar en
esta actividad, pero es me)or asesorarse con un a#ogado antes de
comprometer su dinero porue, evidentemente, no son profesionales en la
materia"
B Aseg4rese de mantener en un arc!ivo seguro toda la documentaci.n relativa
a la compra de su vivienda"
Adicionalmente, con el o#)etivo de proteger los recursos del comprador de
vivienda, el Go#ierno Nacional, a trav&s de la ,uperintendencia de Compa%*as,
emiti. un reglamento de o#ligatorio cumplimiento para las empresas
involucradas en la actividad inmo#iliaria"

,eg4n este reglamento, toda empresa ue uiera comerciali/ar un pro+ecto
inmo#iliario nuevo de#e esta#lecer un fideicomiso, o un encargo fiduciario, para
estar en posi#ilidad de ofrecerlo en venta al p4#lico"

No se de)e intimidar por los t&rminos nuevos" ,i #ien IfideicomisoJ + Iencargo
fiduciarioJ son pala#ras poco conocidas para los compradores de vivienda, su
aplicaci.n es #astante simple + su efecto es positivo" Implican 4nicamente ue
su dinero no ser( entregado directamente al promotor inmo#iliario, sino a una
tercera figura legalmente constituida, ue imparcialmente administrar( esos
fondos"

La administraci.n del fideicomiso se encargar( de ue el promotor cumpla con
los reuisitos de le+, + solamente cuando !a+an sido satisfec!os a ca#alidad,
li#erar( los fondos para iniciar la construcci.n"

Mientras transcurre el per*odo de construcci.n del pro+ecto en el ue usted !a
decidido participar, comparta con su familia la ilusi.n de pensar en la
decoraci.n + el estilo de vida ue en poco tiempo lograr(n" KLo me)or est( por
llegarF
*E3'$1E/)+ E1!*ES$S ./1+2.'.$*.$S
A fines del a%o 89:; entr. en vigencia el Reglamento de <uncionamiento para
compa%*as ue reali/an actividad inmo#iliaria, e'pedido por la
,uperintendencia de Compa%*as" El an(lisis de su contenido !a generado
reacci.n por parte de los gremios de la construcci.n + tam#i&n de la empresa
privada" Ante esto, vimos la necesidad de anali/ar las causas ue motivaron su
creaci.n, el (m#ito de acci.n, + el o#)etivo pr(ctico ue persigue la normativa"

En el piso L del Edificio de la ,uperintendencia de Compa%*as nos reci#e una
)oven mu)er, ama#le, + mu+ solvente en sus refle'iones, para dialogar
a#iertamente con nosotros" ,e trata de la -ra" ,uad Manssur, ,uperintendenta
de Compa%*as, uien a pesar de ostentar un cargo de gran responsa#ilidad
nacional, irradia la sencille/ de una mu)er sensata, preparada para desempe%ar
su funci.n"

5emos recogido inuietudes de los profesionales de la construcci.n para
trasladarlas a la autoridad competente en #usca de respuestas"

Qu motiv la creacin de esta *egulacin para el sector inmobiliario?
-esde !ace un a%o, la ,uperintendencia !a reali/ado un tra#a)o de catastros
en empresas del sector inmo#iliario porue llama la atenci.n la frecuencia de
reclamos ue, a este respecto, se presentan en la -efensor*a del $ue#lo"
Adicionalmente, dado ue la Le+ de Lavado de Activos aplica tam#i&n al sector
inmo#iliario, !emos de#ido adentrarnos m(s en esta actividad para verificar
ue los procedimientos de control est&n siendo cumplidos"
Qu tipo de reclamos se reciben en la 4efensora del !ueblo?
La gran ma+or*a se refieren a incumplimientos en pro+ectos de vivienda para el
estrato socio econ.mico #a)o, cu+os promotores no cumplen con lo ue ofrecen
a sus clientes" La informalidad es terri#le + per)udica al m(s vulnera#le de la
relaci.n, ue es el comprador" 7ale resaltar ue la incidencia de estos reclamos
es m*nima en pro+ectos de estrato medio alto + alto, pero por corresponder a la
misma actividad econ.mica, estos constructores tam#i&n de#en a)ustarse al
reglamento"
$ #u se refiere con informalidad?
3n alt*simo porcenta)e de las empresas ue constru+en vivienda econ.mica no
tienen una infraestructura financiera s.lida ni adecuados procesos para
mane)ar su conta#ilidad6 no ela#oran presupuestos ni calculan el punto de
euili#rio para sus pro+ectos" Esto en s* +a es un riesgo alt*simo, pero adem(s,
tampoco tienen en regla la situaci.n de propiedad de los terrenos donde
construir(n las viviendas ue est(n vendiendo, +, en la ma+or*a de los casos
tampoco tienen los permisos municipales reueridos" ,on mu+ informales en su
operaci.n"
Si la incidencia de fracasos en proectos inmobiliarios se da entre
constructores informales" por#u la norma es igualmente severa con las
empresas formales?
Me sorprende ue lo entiendan as* cuando es totalmente lo contrario" La
intenci.n de la Regulaci.n es apo+ar decidida + frontalmente a las empresas
formales + estructuradas, + eliminar del mercado, de una ve/ por todas, a los
informales e incompetentes ue no !acen #ien su tra#a)o" La aplicaci.n de la
norma !ar( ue los constructores !onestos + e'itosos, ue tienen a%os de
tra+ectoria en el mercado + cuentan con la estructura ue este negocio
reuiere, sean los ue permane/can en el mercado"
!arecera #ue la lectura dada a la norma es e#uvoca5
Aparentemente s*, porue los reclamos vienen por el lado de los constructores
formales + de los gremios ue los representan, + curiosamente son esas
empresas las ue por lo general tra#a)an con fideicomisos inmo#iliarios" Eso
me tranuili/a porue se dar(n cuenta de ue estamos formali/ando lo ue
ellos, por voluntad propia, +a lo !ac*an"
4e tal manera #ue no 6a ninguna e%igencia nueva?
Lo 4nico diferente ue tiene la norma es ue #rinda una nueva alternativa ue
es menos costosa ue el fideicomiso, + est( pensada para pro+ectos ue
mane)an presupuestos menores" Es la figura del encargo fiduciario" Esta opci.n
permite mantener el dinero de las preventas #a)o custodia, por llamarlo de
alguna manera, !asta ue se logre el punto de euili#rio reuerido para el
pro+ecto" Cualuiera de las dos opciones es igualmente v(lida"
$s las cosas" sin un fideicomiso o encargo fiduciario no se puede
emprender un proecto inmobiliario?
$ara emprender un plan de vivienda no se reuiere ni fideicomiso ni encargo
fiduciario, pero s* son o#ligatorios para captar dinero de reservas !ec!as por
los promitentes compradores" El fideicomiso de#e tener la propiedad aut.noma
del terreno en el ue se construir( el pro+ecto, + reci#ir( + administrar(
el dinero producto de reservas + preventas !asta alcan/ar el punto de euili#ro
para arrancar la construcci.n" $or otro lado, el encargo fiduciario funciona
como una cuenta en la ue se deposita el dinero de los promitentes
compradores, !asta ue se !a+a cu#ierto la cantidad necesaria para
perfeccionar la compra del terreno + construir el pro+ecto"
Se estipula un pla(o m%imo para lograr el punto de e#uilibrio?
Es el propio constructor uien define el pla/o adecuado para cumplir el punto
de euili#rio" ,i no se logra, se puede e'tender por una sola ve/ + !asta por un
pla/o igual al inicial" ,i en esta segunda oportunidad no se lo cumple, el
fideicomiso tendr( ue disolverse, o el encargo fiduciario de#er( devolver el
dinero a los aportantes" ,i se diese esta situaci.n, el constructor de#e
refle'ionar so#re el planteamiento inicial del pro+ecto, porue por alguna ra/.n
no est( atra+endo a compradores" ,eguramente !ar( las modificaciones
necesarias para una nueva propuesta ue ser( m(s atractiva"
Qu permisos municipales se re#uieren para liberar los fondos #ue
estn en un encargo fiduciario?
Eso es un tema ue compete a las administraciones locales del lugar donde se
construir( el pro+ecto" Cada cant.n tiene sus ordenan/as respectivas + !a#r(
ue respetar esa normativa para lograr el punto de euili#rio )ur*dico ue
!a#ilite al encargo fiduciario a li#erar los fondos"
'a tramitolog7a municipal es" en la maora de cantones" causante de
demoras #ue podran e%tender ms all de dos aos la posibilidad de
alcan(ar el punto de e#uilibrio jurdico8 'a regulacin prev alguna
e%cepcin por esta causa?
No podemos interferir en el (m#ito de las administraciones locales" Ese tema
de#er( resolverse en la circunscripci.n administrativa de cada cant.n" Nuestra
intenci.n es precautelar al promitente comprador + e'igir, por lo menos, ue el
constructor sea due%o del terreno en el ue est( ofreciendo construir un
pro+ecto, o ue tenga los derec!os fiduciarios so#re &l" $recisamente porue
cada municipio tiene reuisitos diferentes ue en la norma !a#lamos, en
t&rminos generales, de permisos municipales"
'lama la atencin #ue la norma apli#ue solamente para 9empresas:" no
para personas naturales cua actividad econmica principal est
totalmente alejada de la construccin" cuando es a6 donde 6a maor
riesgo de fracasos8 Cul fue el criterio?
La ,uperintendencia de Compa%*as, como su nom#re indica, e'iste para
regular a las empresas" Las personas naturales est(n fuera de nuestro radar,
no tenemos ning4n registro ue indiue a u& actividad se dedican" En nuestra
e'periencia, estas personas naturales ue por alguna coincidencia construir(n
un pro+ecto durante su vida, !ar(n uno peue%o + no lo vender(n a#iertamente
al p4#lico sino ue lo negociar(n en grupos cerrados de gente relacionada
entre ellos" -e todas formas, ca#e aclarar ue #uscamos formali/ar
principalmente a los pro+ectos de vivienda popular ue afectan a un sector de
la po#laci.n ue, por falta de educaci.n, es suscepti#le de estafas"
'a Superintendencia emitir alg&n certificado de cumplimiento de punto
de e#uilibrio para 6abilitar la venta de los proectos?
No" Cada municipio, en su calidad de ente controlador, ser( uien permita el
inicio de ventas seg4n sus regulaciones" Entiendo ue en algunos casos #asta
con presentar una garant*a #ancaria o p.li/a de fiel cumplimiento, mientras ue
en otros es la apro#aci.n de antepro+ectos o de planos"
4e todas formas" es innegable admitir #ue la estructuracin de
fideicomisos o encargos fiduciarios encarecer el costo de los
proectos5
Es evidente ue e'iste la posi#ilidad de ue, al ser una o#ligatoriedad la
creaci.n de un fideicomiso o encargo fiduciario, las administradoras de fondos
decidan incrementar lo ue co#ran por esos servicios" ,i ese fuese el caso,
tendr*amos ue reglamentar las tarifas para ue no e'istan a#usos" Esperemos
ue no sea necesario, pero si !a+ ue !acerlo para evitar ue se incrementen
los precios de las viviendas, lo !aremos"
'as administradoras de fondos tendrn alg&n lmite en el monto total de
encargos fiduciarios o fideicomisos #ue pueden manejar?
No, ning4n l*mite" Ni en encargos fiduciarios ni en el valor de los fideicomisos
ue administren, pero de#en !acerlo responsa#lemente de acuerdo a sus
posi#ilidades administrativas"
+tra e%igencia de la norma es #ue los contratos de promesa de compra;
venta sean notari(ados registrados" esto tambin implica incremento
de costos" se 6ar algo al respecto?
Esa e'igencia consta en el c.digo civil desde !ace a%os, pero no se cumple"
En nuestras inspecciones a empresas inmo#iliarias nos dimos cuenta de ue el
contrato privado es pr(ctica com4n en las promesas de compra0venta" El
prete'to es el costo + la log*stica ue implica la notari/aci.n" A este respecto,
vo+ a proponer al Conse)o de la =udicatura ue imponga tarifa cero a las
promesas de compra0venta, so#re todo de vivienda social, con la e'igencia de
ue el contrato de compra0venta final se !aga en la misma notar*a, + a!* s* se
!aga el pago" ,i lo logramos, !a#remos dado un paso importante para
continuar en nuestra la#or de formali/ar estas transacciones"
En Quito 3uaa#uil 6a varias empresas administradoras de fondos"
pero #u suceder en otras ciudades del pas donde no las 6a?
En las ciudades principales del pa*s e'isten sucursales de las administradoras
de fondos de Muito + Gua+auil" Adem(s, los pro+ectos grandes ue se
desarrollan en el campo o en las pla+as de Ecuador, son gestionados +
construidos por empresas radicadas en las grandes ciudades, donde s* !a+
administradoras de fondos" Ese no ser( un )ustificativo para no acatar la norma"
Qu sucede con los proectos #ue se construen por etapas?
A#solutamente nada diferente a lo ue sucede !o+" El encargo fiduciario se
!ar( tam#i&n por etapas, al igual ue estar(n esta#lecidas en el caso de
fideicomisos, para ue el dinero de una etapa no se utilice a favor de otra
etapa"
'a Superintendencia podr clausurar un proecto?
Nosotros no parali/amos o#ras" Nuestra revisi.n es aleatoria + se reduce a
visitar a las empresas para verificar ue todo est& en regla" ,i detectamos
irregularidades, intervenimos para apo+arles en el proceso de regulari/ar su
actividad" Mientras eso sucede o#viamente impediremos ue contin4en
captando dinero, pero cuando el interventor termine su la#or + se eliminen
todas las irregularidades, el constructor podr( continuar con su negocio"
$lgo adicional #ue #uisiera aadir?
5emos dado un primer paso importante, + vamos a escuc!ar los
cuestionamientos de los constructores uienes formalmente !an pedido ser
reci#idos en esta ,uperintendencia" Estamos a#iertos a !acer las aclaraciones
a la norma ue sean pertinentes para ue no !a+a interpretaciones err.neas"
Muiero aprovec!ar de esta entrevista para solicitar ue la ciudadan*a, + los
mismos constructores formales, apo+en nuestra la#or para detectar posi#les
irregularidades antes de ue se produ/ca el esc(ndalo de una estafa, porue
eso s* afecta a la imagen de todos uienes participan en la actividad"
!*+)E,$ S- ./0E*S.+/
La venta de inmue#les en planos es pr(ctica com4n en ecuador por las
venta)as ue ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor" El
comprador se #eneficia de me)ores precios, pla/os m(s amplios para cancelar
el porcenta)e ue de#er( pagar de sus propios fondos + la posi#ilidad de !acer
cam#ios en (reas interiores, entre otros factores positivos"
$or su lado, el vendedor firma promesas de compra0venta ue le permiten
pro+ectar adecuadamente los ingresos ue o#tendr(" Con esto esta#lece un
adecuado proceso de endeudamiento #ancario para iniciar la construcci.n del
pro+ecto, ue oportunamente se cancelar( con los aportes de los compradores"
En estos casos, la relaci.n entre comprador + vendedor inicia con el pago de
un valor para IreservarJ el inmue#le, + contin4a con los pagos anticipados
mientras dure la construcci.n ue alcan/ar( apro'imadamente el ;9N del valor
total del #ien" En este punto, es fundamental tomar en consideraci.n algunos
detalles para evitar pro#lemas futuros + proteger adecuadamente la inversi.n"
En el af(n de asesorar a nuestros lectores en aspectos tan radicalmente
importantes como este, acudimos al -r" <rancisco Rosales Ramos, reconocido
)urista ue go/a de gran prestigio profesional" Con &l revisamos ciertos
aspectos ue competen a las autoridades municipales, a la par ue o#tuvimos
importantes conse)os ue recomendamos aplicar"
'a gran maora de proectos inmobiliarios se vende 9en planos:8 Cmo
asegurar el dinero #ue se entrega para comprar un inmueble #ue a&n no
e%iste?
5a+ varias iniciativas, pero empecemos por la m(s elemental" Es imperativo
conocer ui&n es el promotor" No de#emos de)arnos sorprender por personas
ue, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio ue implica
reci#ir dinero adelantado" 5a+ otros elementos de informaci.n ue son
sumamente 4tiles, por e)emplo, ue los planos o mauetas se e'!i#an en los
puntos de venta del pro+ecto, + ue en ellos consten todos los detalles
pertinentes"
$ #u detalles se refiere?
$ara nom#rar algunos, la u#icaci.n e'acta del pro+ecto, las v*as de acceso, las
v*as de circulaci.n interna si las !u#iere, (reas comunales, pero so#re todo,
ue se pueda verificar la conformaci.n del pro+ecto + cada una de las unidades
ue lo integran" Conforme se suscri#en los pagos de reserva + se firman las
promesas de compra0venta, en esa maueta o planos, ue de#en estar a la
vista de todos, se refle)an las unidades prometidas en venta + el nom#re del
comprador" -e esta forma se evitar( ue la misma unidad se venda m(s de
una ve/, aspecto ue podr*a darse por un involuntario error, o por mala fe"
Cuando los compradores acudan al pro+ecto para o#servar el avance de o#ra,
de#en verificar ue no e'istan irregularidades"
Qu aspectos legales deben ser tomados en cuenta?
-e acuerdo con la Le+, las promesas de compra0venta tienen ue !acerse
mediante escritura p4#lica para ue sean v(lidas" E'iste la figura de los
contratos privados, pero no tienen ning4n efecto legal + no se puede e'igir su
cumplimiento por las v*as esta#lecidas en las le+es" Elevar la promesa de
compra0venta a escritura p4#lica tiene un costo, pero se )ustifica plenamente si
se lo compara con el riesgo ue asume uien entrega una suma de dinero por
anticipado"
Qu se necesita para elevar una promesa de compra;venta a escritura
p&blica?
,e reuiere ue el documento acordado por las partes sea firmado ante un
notario" La promesa de compra0venta es materia de li#re contrataci.n, lo cual
significa ue entre las partes acuerdan li#remente las condiciones ue incluir(n
en el contrato" El comprador podr*a e'igir ue se ad)unten ciertos documentos
!a#ilitantes, por e)emplo, una copia del plano donde consta el inmue#le motivo
de la promesa" $ara !acer la entrega del inmue#le se de#e firmar el contrato
de compra0venta definitivo, se ad)unta la declaratoria de propiedad !ori/ontal +
se especifica la al*cuota ue le corresponde al comprador"
Es positivo incluir la clusula de mediacin o arbitraje como mecanismo
para casos de disputa?
La venta)a del ar#itra)e es ue es de instancia 4nica, por lo tanto, lo ue decida
el (r#itro !a+ ue cumplirlo, no !a+ apelaci.n, + normalmente los casos se
despac!an en no m(s de un a%o" En la )usticia ordinaria !a+ varias instancias
de apelaci.n, ue llegan !asta la Corte Nacional en un recurso de casaci.n"
Esto puede tomar varios a%os"
Siendo as" es recomendable resolver disputas por la va del arbitraje?
En casos donde se recurre al ar#itra)e o mediaci.n, suele suceder ue la parte
perdedora presenta una acci.n de nulidad, ue no es una apelaci.n, + se
ventila ante el $residente de la Corte $rovincial" 7enta)osamente los
presidentes de las cortes provinciales est(n resolviendo r(pidamente estos
casos, + en la ma+or parte de ellos !an rec!a/ado la nulidad" La consecuencia
de esto es positiva, pues genera confian/a !acia el ar#itra)e ue es un tr(mite
m(s e'pedito"
Comprar en planos en un proecto #ue opera con fideicomiso es ms
seguro?
,in duda alguna el fideicomiso es una figura importante, porue se encarga de
administrar el dinero del pro+ecto, + se asegura de ue los fondos designados
para la construcci.n del pro+ecto A, se utilicen solamente en el pro+ecto A" El
fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevoca#les para administrar el
pro+ecto, incluso tiene responsa#ilidad directa si !u#iese distracci.n de esos
fondos, es decir, si se los destinara para otro uso"
Es com&n la implementacin de la figura del fideicomiso en proectos
inmobiliarios?
Lo era antes m(s ue !o+, porue el sistema tri#utario actual contiene reformas
a las le+es ue !an desnaturali/ado el impuesto a la renta" A!ora e'iste el
impuesto a la renta presuntivo, ue se calcula en #ase a ciertos elementos,
entre ellos, los activos" -e#ido a esto, los fideicomisos empie/an a pagar
impuesto a la renta antes de reci#ir el dinero por la venta de los inmue#les, es
decir, antes de ue e'ista renta" Esto significa un costo adicional, + resta
recursos ue de#er*an destinarse al desarrollo del pro+ecto, porue !a+ ue
cumplir con el ,RI, pag(ndole anticipadamente el presuntivo, !a+a o no
utilidades en la gesti.n"
$ #uin le correspondera la responsabilidad de ejercer alg&n nivel de
control sobre la transparencia del negocio inmobiliario?
El mercado de#e regularse a s* mismo" Es indispensa#le ue !a+a m(s
formalidad, por decirlo de alguna manera, en el negocio inmo#iliario6 so#re todo
considerando el tama%o del mercado + la importancia del dinero envuelto en
esas transacciones" La ma+or*a de casos denunciados corresponden a
negociaciones con ciudadanos de clase media0#a)a + #a)a, por lo cual
considero ue es o#ligaci.n de la sociedad el proteger a estas personas" No
olvidemos ue ellos, de #uena fe, anticipan fondos ue corresponden a los
a!orros de toda una vida + de#er*an al menos tener acceso a informaci.n ue,
sin crear un #urocratismo e'tra, les proporcione el adecuado nivel de seguridad
en su inversi.n"
Se puede obtener informacin para verificar si el proecto cumple con
los re#uisitos legales para ser comerciali(ado?
La informaci.n es una de las !erramientas m(s valiosas + en el tema
inmo#iliario est( al alcance de todos" El promitente comprador puede acceder a
la Ge# del Municipio, ingresar el n4mero del inmue#le, + verificar a ui&n
pertenece, u& restricciones tiene, o u& tipo de construcci.n se permite
reali/ar en el terreno, entre otros detalles" El interesado puede verificar, de
acuerdo con la informaci.n o#tenida, si le conviene o no involucrarse en el
pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese pro+ecto"
?E%iste alguna autoridad #ue se encargue de certificar los proectos
inmobiliarios?
-e momento no la !a+" 3na alternativa para evitar estafas ser*a ue alg4n ente
p4#lico empiece a e)ercer este control, pero lamenta#lemente esto s.lo
complicar*a m(s los tr(mites, ue de por s* +a son comple)os" La e'periencia
en Ecuador se%ala ue cuando !a+ muc!os reuisitos, muc!as autori/aciones
+ tr(mites, surge la informalidad" 5a#r*a ue #uscar alg4n sistema ue, sin
complicar el proceso, #rinde informaci.n clara + concisa" Lo l.gico ser*a ue el
Municipio asuma esta responsa#ilidad a favor de la sociedad"
!or #u el 1unicipio?
$orue es el ente ue autori/a todos los pro+ectos de construcci.n, sean
casas, edificios, ur#ani/aciones, etc" Ellos de#er*an tener e'!i#idos en su
p(gina Ge# todos los pro+ectos de vivienda m4ltiple ue !an sido autori/ados,
inclu+endo las caracter*sticas de cada uno de ellos, para ue los interesados
puedan verificar la informaci.n antes de comprometer su dinero"
$lguna otra alternativa #ue recomendara?
,*, es un poco m(s comple)a pero ser*a de gran utilidad" En mi opini.n, ser*a
via#le ue el promotor inscri#a el pro+ecto en su totalidad, en el Registro de la
$ropiedad" Me e'plicoA si es un pro+ecto de 89 casas, el pro+ecto se inscri#e
como tal, completo" A partir de a!*, cada promesa de compra0venta ue se
firma se inscri#e en el Registro de la $ropiedad con lo cual !a+ un inventario
inicial ue se descarga con cada venta ue se reali/a" ,i esto fuese una
e'igencia, se evitar*a ue una casa ue est( prometida en venta se pueda
vender m(s de una ve/"
Si entiendo bien" usted sugiere #ue se inscriban los planos aprobados
en el *egistro de la !ropiedad?
As* es" ,i estamos #uscando ue el promitente comprador, ue entrega un
;9N . O9N del valor del inmue#le por anticipado, tenga alguna seguridad en su
inversi.n, esta podr*a ser una soluci.n" ,i el promotor inicia la pre0venta del
pro+ecto con los planos apro#ados por el Municipio, esos planos se pueden
inscri#ir en el Registro de la $ropiedad para efectos de informaci.n + seguridad
en el proceso de venta, no para sustituir la inscripci.n final de la compra" 3na
ve/ ue el pro+ecto !a+a culminado + tenga la declaratoria de propiedad
!ori/ontal, se inscri#e la compra0venta + se o#tiene el t*tulo de propiedad"
En conclusin?
Es imperativo educar al comprador para ue e'i)a la informaci.n necesaria
antes de entregar su dinero a ciegas" Los promotores ue no puedan cumplir
con las e'igencias de informaci.n ue demanda el cliente, van a ser
naturalmente eliminados del mercado en un proceso de saneamiento" Esto no
significa una erradicaci.n de la estafa, +a uisi&ramos lograrlo, pero si el
consumidor act4a de forma prudente e inteligente, !a#remos dado un
importante paso"
'$ C+1!*$ 4E !*+<EC)+S E/ !'$/+S
Es de pr(ctica com4n ue la ma+or parte de la oferta inmo#iliaria en la <eria se
comercialice a trav&s de la modalidad de la Iventa en planosJ, por el sinn4mero
de #eneficios ue ofrece tanto a comprador como promotor"
Entre estos #eneficios para el comprador podemos citarA me)ores precios,
promociones, pla/os m(s e'tensos para pagar la cuota de entrada, inventario
m(s amplio para escoger la u#icaci.n del #ien, e incluso la posi#ilidad de
personali/ar los am#ientes + aca#ados de su nuevo !ogar"
,in em#argo de esto, !a+ detalles importantes ue el Icomprador en planosJ
de#e conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversi.n" $ara ello,
acudimos donde Rafael Coc*os, a#ogado con amplia e'periencia en temas
inmo#iliarios, + au* les ofrecemos respuestas a las preguntas m(s comunes
so#re este mecanismo"
Comprar en planos es una opcin vlida?
,i #ien es a#solutamente v(lida, se de#e seguir ciertos conse)os pr(cticos para
ue la aduisici.n del inmue#le resulte satisfactoria + no se convierta en una
pesadilla" Es necesario solicitar + e'igir toda la informaci.n relevante con
respecto del promotor, del pro+ecto en s* + del inmue#le a aduirir"
/ormalmente se paga un porcentaje en calidad de 9reserva: de un bien8
Qu documento respalda esta entrega de dinero?
-e#ido al dinamismo inmo#iliario e incremento de demanda de inmue#les, en
muc!as ocasiones se firma 4nicamente un Icontrato de reservaJ, ue tiene un
formato preesta#lecido unilateralmente" Es un instrumento ue suscri#e el
comprador sin ue pueda discutir su contenido con el constructorPpromotor o
propietario del pro+ecto"
Este documento reempla(a a la promesa de compraventa?
Ba)o ning4n concepto" El contrato de reserva es un reci#o ue prue#a la
entrega del anticipo por parte del reservante" No tiene valor legal aunue se
recono/ca su firma + r4#rica en una Notar*a, ni tiene la fuer/a de la promesa de
compra venta"
Sirve para reclamar en caso de incumplimiento?
Este contrato de reserva 4nicamente constitu+e un reci#o de entrega0recepci.n
de recursos ue permitir( solicitar la devoluci.n del anticipo, m(s no la entrega
del inmue#le ni la suscripci.n del contrato de compraventa"
Se 6a establecido un valor legal mnimo o m%imo para reservar un
bien?
Todo depende de la negociaci.n, sin em#argo, por costum#re se e'ige un :9N
del precio del inmue#le" En ocasiones, los compradores cancelan el :99N del
valor del inmue#le a fin de #eneficiarse de un descuento interesante"
En caso de desistimiento del comprador" el vendedor puede retener
alg&n porcentaje de esta reserva?
El valor de la reserva de#e ser reem#olsado en su totalidad, m(s los intereses
legales" Cualuier cl(usula en contrario, como multa por desistimiento, se
entender( nula de pleno derec!o, pues en materia de #ienes inmue#les solo
tiene valide/ la promesa de compraventa elevada a escritura p4#lica"
)iene vigencia de pla(o el pago de una reserva?
$or lo general se fi)a un pla/o para la firma de la promesa de compra venta o
compraventa, seg4n se cumplan con ciertas condiciones" En esta fec!a
uedar*a insu#sistente el contrato de reserva + el negocio pasa a ser regulado
por la promesa de compra venta o, a su ve/, por la compraventa"
$s las cosas" el documento legal es la promesa de compra venta?
,*, + de#e constar por escritura p4#lica, lo ue significa ue de#e ser otorgada
ante Notario competente, incorporada a su protocolo + cele#rada con las
solemnidades del caso" El C.digo Civil claramente se%ala ue una promesa de
cele#rar un contrato no produce o#ligaci.n alguna salvo ue conste por
escritura p4#lica, cuando fuere de cele#rar un contrato para cu+a valide/ se
necesita tal solemnidad" $ara la venta de #ienes inmue#les, la legislaci.n civil
reuiere ue se otorgue escritura p4#lica, por lo tanto, la promesa tam#i&n
de#e cumplir con esta solemnidad para su valide/" 5a+ varios documentos ue
se de#en solicitar para precautelar la seguridad de la inversi.n"
!or ejemplo?
$or e)emplo, solicitar un detalle de los pro+ectos desarrollados por el promotor
con anterioridad para conocer su tra+ectoria profesional" ,i es persona )ur*dica,
el nom#ramiento del representante legal, la escritura de constituci.n, los
estatutos de la compa%*a + el R3C del promotor" Estos documentos sirven para
identificar e individuali/ar al promotor + garanti/ar ue est& facultado para
reali/ar actividades de construcci.n"
Adem(s de eso, ?u& documentos de#e presentar el promotor@
El t*tulo de propiedad del terreno donde se construir( el pro+ecto, el certificado
de grav(menes, la carta de pago del impuesto predial, + es recomenda#le
revisar el Informe de Regulaci.n Metropolitana"
7amos uno por uno" ?Mu& contiene el t*tulo de propiedad@
El promitente vendedor, o sea el promotor, de#e pro#ar ue es propietario del
inmue#le" El t*tulo de propiedad indica ui&nes son los propietarios, #ien podr*a
ser el mismo promotor o una tercera persona 0natural o )ur*dica0 +, adem(s,
certifica los linderos generales, (rea + especificaciones del inmue#le"
El Certificado de 3ravmenes?
Este documento tam#i&n refle)a ui&n es el propietario del #ien, pero adem(s
proporciona antecedentes de dominio" Lo m(s importante es ue a trav&s de
este certificado se puede conocer si el inmue#le tiene alg4n gravamen,
!ipoteca, em#argo, pro!i#ici.n de ena)enar, )uicio, litigio pendiente, entre otros,
ue puedan limitar el dominio"
'a carta de pago del .mpuesto !redial?
Tam#i&n es importante" ,e de#e verificar ue esta carta de pago est& a nom#re
del propietario del inmue#le, ue corresponda el n4mero predial municipal +
ue est& pagado"
El .nforme de *egulacin 1etropolitana" .*1?
Este informe es m(s conocido como Il*nea de f(#ricaJ + es clave para la
construcci.n de cualuier pro+ecto inmo#iliario pues permite verificar + cote)ar
cierta informaci.n del propietario del #ien so#re el cual se desarrolla el
pro+ecto, n4mero de predio municipal, clave catastral, u#icaci.n + (rea del
inmue#le, uso + ocupaci.n del suelo, afectaciones u o#servaciones"
Qu sucede si el terreno est 6ipotecado?
No todos los grav(menes son limitantes para continuar con la negociaci.n" $or
e)emplo, si el terreno so#re el cual se construir( el pro+ecto est( !ipotecado a
una instituci.n financiera por un cr&dito otorgado para la financiaci.n del
mismo, cuando el promitente comprador cancela la totalidad del precio del
inmue#le, se puede cele#rar en un mismo instrumento la cancelaci.n parcial de
!ipoteca + la compraventa respectiva de dic!o inmue#le"
Qu clusulas deben constar en la promesa de compra venta?
,e de#e esta#lecer el precio del #ien, forma de pago, pla/os determinados
para la entrega del #ien + firma de escrituras de compraventa, multas en caso
de desistimiento o incumplimiento, caracter*sticas de dise%o, calidad, detalles
de aca#ados, especificaciones t&cnicas de la vivienda, entre otras" Todo esto
forma parte de la negociaci.n del #ien + el promitente comprador de#e tener la
informaci.n por escrito + de#e constar en la promesa de compra venta"
Qu gastos implica la firma de la promesa?
El promitente comprador de#e correr con los !onorarios fi)ados por el a#ogado
ue reali/a el contrato + el Arancel Notarial, fi)ado por el Conse)o de la
=udicatura, en #ase a la cuant*a del inmue#le ue se promete en venta"
Mientras m(s caro es, ma+or el arancel notarial a cancelar" En la promesa de
compra venta se puede esta#lecer ue el promitente comprador pagar( los
gastos e impuestos ue se generen, salvo el impuesto a la plusval*a o utilidad
ue correr( por cuenta del vendedor"
Qu vas legales e%isten para reclamar incumplimientos?
En caso de ue una de las partes no cumpla con lo acordado, su contraparte
puede pedir el cumplimiento del contrato o la resoluci.n del mismo, con la
indemni/aci.n respectiva de da%os + per)uicios o la multa esta#lecida en la
promesa de compraventa para el efecto"
$nte #u jueces se llevan estos reclamos?
Estos procesos se los sigue ante los )ueces de lo civil" El cumplimiento del
contrato se puede demandar a trav&s de un proceso e)ecutivo, mientras ue la
resoluci.n del mismo se puede perseguir en proceso ordinario, o en el pactado
por las partes" En cualuier caso, previo a iniciar estas acciones, se de#e
reconvenir )udicialmente al deudor para evidenciar ue !a ca*do en mora"
Se pueden resolver de otra forma los conflictos derivados de la promesa
de compra venta?
En la promesa de compra venta se puede incorporar una cl(usula ar#itral ue
indica ue cualuier conflicto derivado de dic!o contrato de#er( ser resuelto
mediante el procedimiento de ar#itra)e ante el Centro ue !a+an acordado las
partes, conforme la Le+ de Ar#itra)e + Mediaci.n" El laudo o decisi.n ar#itral es
inapela#le, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos (r#itros ue
conocieron el conflicto" -el laudo ar#itral !a+ como interponer la acci.n de
nulidad, #a)o causales espec*ficas ue determina la misma Le+ se%alada"
Es ms recomendable comprar en planos cuando el proecto se ejecuta
a travs de un fideicomiso inmobiliario@
El fideicomiso inmo#iliario es un contrato por el cual una o m(s personas
1llamadas constitu+entes2, transfieren #ienes, ue pueden ser inmue#les, a un
patrimonio aut.nomo, para ue una sociedad administradora de fondos +
fideicomisos 1fiduciaria2 act4e como su administrador + representante legal en
el desarrollo de un pro+ecto inmo#iliario" La fiduciaria reali/ar( las gestiones
administrativas relacionadas con la e)ecuci.n del pro+ecto, todo en favor de los
#eneficiarios se%alados en el contrato" En vista de ue el fideicomiso #usca ser
un mecanismo de confian/a, es necesario ue sea propietario del inmue#le
so#re el cual se desarrollar( el pro+ecto, de los estudios, permisos, recursos
econ.micos, etc"
En la prctica" cul es su funcin?
$recautelar ue se cumpla el punto de euili#rio legalA se alcan/a cuando se !a
cumplido con todos los reuisitos esta#lecidos por la normativa legal +
reglamentaria6 el punto de euili#rio t&cnicoA cuando se tienen todos los
estudios, planos, dise%os, etc"6 + ue se logre el punto de euili#rio financieroA
cuando se cuenta con los recursos econ.micos necesarios para el pleno
desarrollo del pro+ecto"
=a pla(os para cumplir el punto de e#uilibrio financiero?
,* !a+ un pla/o determinado + el fideicomiso de#e verificar ue se !a+a
alcan/ado el punto de euili#rio en ventas para iniciar la construcci.n del
pro+ecto" Los recursos comprometidos por los compradores, se de#en destinar
al desarrollo del mismo + de la unidad espec*ficamente"
=a otra alternativa legal #ue tenga el mismo fin?
El contrato civil de asociaci.n, en virtud del cual los socios reali/an aportes en
dinero o en especie 1inmue#les2, cu+o o#)eto ser( la construcci.n de un
pro+ecto inmo#iliario" $ara la administraci.n del pro+ecto se puede crear una
cuenta en participaci.n al amparo de la Le+ de Compa%*as, misma ue, a
trav&s de su Gerente + representante legal, e)ecutar( + dar( cumplimiento al
contrato de asociaci.n"
Qu sucede si el promitente comprador desiste de la compra una ve(
firmada la promesa?
Generalmente, el promitente comprador autori/a a ue, en caso de
incumplimiento de su parte, el promitente vendedor pueda retener del dinero
entregado, el valor de la multa fi)ada en la promesa + devolver el remanente en
un pla/o determinado" Este pla/o corre a partir de la fec!a en la ue el
promitente vendedor vende nuevamente el #ien o#)eto del contrato, a un nuevo
interesado, + reci#e el pago correspondiente" Este pla/o responde al !ec!o de
ue el dinero entregado por el promitente comprador est( invertido en el
pro+ecto" ,i esta devoluci.n no se reali/a en el pla/o estipulado se pueden
seguir las acciones )udiciales de las ue !emos conversado"
Se puede cambiar el nombre de la persona #ue firma la promesa de
compra venta al momento de firmar el contrato definitivo?
En este caso, se de#e prever esta situaci.n en la promesa de compra venta, a
trav&s de la inclusi.n de una cl(usula especial ue indiue ue el comprador
podr( reuerir ue la escritura de compraventa se !aga a su favor o de otra
persona" ,i no se inclu+e una cl(usula en este sentido, se estar*a incumpliendo
la promesa + esto acarrear*a consecuencias legales como el pago de la
penalidad esta#lecida"
$s se trate de poner el bien a nombre de un 6ijo?
As* es, + a menos ue el !i)o demuestre ue es due%o de los recursos con ue
compra el #ien, para efectos tri#utarios se presumir( ue !a+ una donaci.n de
sus padres, por lo ue de#er*a pagar impuesto a la donaci.n en el ,RI" $ara el
89:8, la ta#la correspondiente a este impuesto esta#lece ue si el valor en
donaci.n no supera los Q R:,L;:, la transferencia est( e'enta de pago"
Se puede dejar sin efecto una promesa de compra venta?
,i, a trav&s de su resciliaci.n, es decir, del convenio por el cual las partes
acuerdan e'tinguir las o#ligaciones esta#lecidas en la promesa de compra
venta" Esta resciliaci.n de#e elevarse a escritura p4#lica pues, en derec!o las
cosas se des!acen de la misma forma como se !acen"
+*4E/$/>$ S+'$*ES /+ E4.?.C$4+S
La Eco" Eli/a#et! Ca#e/as, en su calidad de $residenta de la Comisi.n de
,uelo + Ordenamiento Territorial, present. ante el Conse)o Metropolitano de
Muito la propuesta de reformas a la Ordenan/a de R&gimen Administrativo de
la Construcci.n de Cerramientos de ,olares no Edificados e'istentes en el
-istrito Metropolitano de Muito"
-ic!a propuesta fue apro#ada en primer de#ate, en sesi.n p4#lica, el :O de
a#ril del 89::, con o#servaciones por parte de los Conce)ales asistentes, las
mismas ue fueron enviadas a la $rocuradur*a Metropolitana para su informe
legal"
El informe legal presentado fue acogido en su totalidad por la Comisi.n de
,uelo + Ordenamiento Territorial, generando -ictamen <avora#le con lo cual la
normativa entr. en vigencia"
El contenido de esta Ordenan/a en cuanto a los ,olares no Edificados dice lo
siguienteA
:" Los titulares de solares no edificados en suelo ur#ano, sin per)uicio del
r&gimen administrativo previsto en los numerales siguientes, est(n en la
o#ligaci.n de cerrarlos, a trav&s de la construcci.n de cerramientos, de
conformidad con el C.digo Org(nico de Organi/aci.n Territorial,
Autonom*a + -escentrali/aci.n, + las especificaciones t&cnicas previstas
en las Normas de Aruitectura + 3r#anismo para el -istrito Metropolitano
de Muito"
8" En el evento de ue en el e)ercicio de las potestades de control, el
.rgano competente de la Agencia Metropolitana de Control constate la
ino#servancia de la o#ligaci.n prescrita en el numeral anterior, se
levantar( la correspondiente acta de verificaci.n, consignando en la
misma el pla/o de cumplimiento de la norma, ue ser( de :89 d*as
calendario, #a)o la prevenci.n legal contenida en el numeral siguiente"
;" En el caso de ue el administrado no diere cumplimiento a lo consignado
en el acta de verificaci.n, la construcci.n del cerramiento frontal lo
reali/ar( el Municipio del -istrito Metropolitano de Muito, a trav&sde la
empresa p4#lica metropolitana competente + por cualuier modalidad de
gesti.n, a costa del administrado + sin ue esto genere responsa#ilidad
alguna a auellos"
O" -e conformidad con el art*culo ST8 + en concordancia con el art*culo ;UT
del COOTA-, el costo por la construcci.n del cerramiento frontal
reali/ado por la empresa p4#lica metropolitana competente de#er( ser
co#rado en el e)ercicio inmediato posterior a la e)ecuci.n de la o#ra, en
su totalidad a los titulares o propietarios respectivos, por contri#uciones
especiales de me)oras con recargo del 89N m(s los intereses
correspondientes" En casos de#idamente )ustificados ser( co#rado de
acuerdo al numeral U de esta Ordenan/a"
S" En el caso de ue el Municipio del -istrito Metropolitano de Muito realice
directamente la construcci.n del cerramiento frontal, el costo total de la
o#ra ser( calculado so#re la #ase de los costos directos e indirectos en
ue se !u#ieren incurrido + ue ser(n determinados por la empresa
p4#lica metropolitana competente e)ecutora de la misma"
R" $ara efectos de notificaci.n a los titulares de los solares no edificados +
sin per)uicio de reali/arse la misma en su domicilio conocido, se colocar(
al interior del solar no edificado un cartel, visi#le desde el espacio
p4#lico, con la le+enda I,olar no edificado su)eto a controlJ" A los
administrados cu+o domicilio conocido no fuere posi#le determinar,
podr( notific(rseles, en forma colectiva, por la prensa"
U" Notificados los administrados con su o#ligaci.n de cerrar sus solares no
edificados, a trav&s de la construcci.n de cerramientos, de conformidad
con lo previsto en los numerales : + 8 anteriores, podr(n suscri#ir con el
Municipio del -istrito Metropolitano de Muito, dentro del pla/o otorgado,
Convenio de <acilidades de $ago de conformidad con el ordenamiento
)ur*dico metropolitano, a fin de evitar el recargo de ue trata el numeral O
de este art*culo"
La ,ecretar*a de Coordinaci.n Territorial es la responsa#le de ela#orar los
planes de intervenci.n para cada Administraci.n Eonal del Municipio del -istrito
Metropolitano de Muito en la materia de esta Ordenan/a"
'$ C+1!*$ E/ !'$/+S < '$ !*+1ES$ 4E C+1!*$0E/)$
El -r" Este#an G.me/=urado nos da asesor*a de gran importancia, enfocada a
estos clientes ue !an decidido comprar su vivienda Ien planosJ, + #uscan
seguridad )ur*dica para su inversi.n, mientras transcurre la construcci.n +
o#tienen la declaratoria de propiedad !ori/ontal"
Al comprar Ien planosJ el comprador dispone de un pla/o m(s amplio para
)untar este ;9N de entrada +a ue lo puede pagar en cuotas mensuales
mientras se constru+e el pro+ecto" -e igual forma se #eneficia el promotor del
pro+ecto +a ue con este ;9N financia parcialmente los costos de la
construcci.n sin tener ue o#tener un pr&stamo #ancario ue, de alguna
manera, encarece costos finales"
En la 4ltima <eria de la 7ivienda MI CA,A CLA7EF, un alt*simo porcenta)e de
los QR; millones negociados en #ienes ra*ces, se !icieron #a)o esta modalidad"
$ensamos oportuno este art*culo ue a+udar( a los compradores a estar
seguros de ue su dinero est( protegido legalmente"
Cmo asegurar la inversin de la compra 9en planos: de un bien?
3na de las modalidades ue actualmente los constructores casi en forma
general utili/an, es la suscripci.n de un contrato de fiducia mercantil, a trav&s
del cual se institu+e un fideicomi inmo#iliario" Esta es una figura creada con el
fin de ue se administren imparcialmente los dineros reci#idos anticipadamente
para la compra de un #ien" El fideicomiso tiene personalidad )ur*dica + est(
enca#e/ado por un gerente ue es nom#rado por todos los participantes en el
negocio"
Qu atribuciones tiene este gerente?
Los ue la )unta de participantes le asignen, pero la m(s importante es ue
ser( el responsa#le de administrar los fondos + controlar el avance de o#ra
para autori/ar desem#olsos" ,iempre se esta#lece un punto de euili#rio en
ventas, ue de#e ser cu#ierto antes de arrancar la construcci.n" Estas ventas
de un #ien ue a4n no e'iste se perfeccionan a trav&s de un contrato de
promesa de compra venta"
Qu es lo ms importante en un contrato de promesa de compra;venta?
$ara ue un contrato de promesa de compra0venta surta efectos legales, la le+
esta#lece como reuisito fundamental, ue el mismo sea cele#rado ante un
notario" Es decir, tiene ue ser mediante escritura p4#lica" Como su nom#re lo
indica, este contrato es una promesaA la una parte promete comprar + la otra
parte promete vender6 #a)o ciertos par(metros espec*ficos"
4etalles #ue deban incluirse en el te%to de este documento?
O#viamente se de#e estipular el precio total del #ien, la forma de pago
esta#lecida, el pla/o espec*fico en el ue se !ar( la entrega del #ien + se
suscri#ir(n las escrituras definitivas de transferencia de dominio, m(s todos los
detalles relacionados con el tipo de aca#ados, (reas comunales si las !u#iere,
etc" Es mu+ importante esta#lecer en este documento todas las multas o
penalidades ue se aplicar(n por incumplimiento, o desistimiento, de
cualuiera de las partes"
Es decir #ue cual#uiera de las partes puede desistir de la negociacin a
medio camino?
Claro ue s*" Al ser s.lo una promesa de compra venta, cualuiera de las
partes puede desistir de la negociaci.n pero esto causa cierto nivel de per)uicio
a la otra parte" $or esta ra/.n !a+ ue esta#lecer claramente las penalidades
por si la situaci.n llegara a darse" Normalmente se inclu+e una cl(usula de
Arras, ue, seg4n lo esta#lece la le+, es la multa ue se impone a la parte ue
incumple la negociaci.n"
$ cunto puede ascender esta multa?
,i fuese el vendedor el ue se retira de la negociaci.n, primero de#e proceder
a devolver la totalidad del dinero ue le fue entregado al momento de la firma
de la promesa, m(s los valores ue !asta la fec!a del desistimiento se le
!u#ieren entregado, m(s los intereses causados en ese per*odo de tiempo" ,i
en la promesa de compra venta se estipul. una multa para esta situaci.n, ese
valor de#e sumarse a la liuidaci.n ue menciono"
< si fuese el comprador?
Normalmente est( estipulado en la promesa de compra venta ue el promitente
comprador autori/a a ue, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente
vendedor retenga del capital entregado a la fec!a, el valor de la multa ue se
esta#lece en la misma promesa" ,i esta multa no consta en la promesa de
compra venta, no podr( aplicarse"
'a le establece un mnimo o m%imo del valor de la multa?
No, pero la costum#re es imponer un :9N del valor de la negociaci.n por
concepto de multa" ,i se esta#lecen Arras, uien incumple tendr*a ue restituir
al otro las multas do#ladas" El contrato es le+ para las partes, siempre +
cuando !a+a sido cele#rado ante un notario p4#lico"
Qu pasa si no se celebra ante un notario p&blico?
No surte efectos legales" La promesa de compra venta privada es un simple
reci#o de entrega0recepci.n de dinero" ,i por alguna ra/.n !a+ incumplimiento,
el per)udicado de#er( enfrentar un )uicio ordinario, largo + tedioso, + nadie le
puede garanti/ar ue finalmente co#re los valores a los ue dice tener derec!o"
Cmo establecer el detalle de elementos #ue son un tanto subjetivos"
por ejemplo" la calidad de los acabados?
No es f(cil +, de !ec!o, esto ocasiona pro#lemas al momento de la entrega del
#ien" Cuando se firma la promesa de compra venta se esta#lece la calidad de
los aca#ados en t&rminos generales" Lo recomenda#le es incluir
posteriormente, como documentos !a#ilitantes, ane'os ue contengan estos
detalles de manera m(s espec*fica"
Cmo proceder si el comprador no est de acuerdo con los acabados?
No nos olvidemos ue vamos a entregar la totalidad del dinero faltante al
momento de la firma de las escrituras definitivas de transferencia de dominio"
Esto suceder( siempre + cuando nos est&n entregando el #ien de acuerdo a las
caracter*sticas ue nos prometieron al momento ue suscri#imos la promesa
de compra0venta" El promitente comprador puede a#stenerse de firmar las
escrituras + no pagar el valor restante, en tanto + en cuanto no se cumpla con
la calidad de los aca#ados" Esa es la garant*a ue tiene el promitente
comprador"
Si los ane%os forman parte integrante del contrato" 6a #ue notari(arlos
por separado?
Nada en derec!o se puede so#reentender" Cualuier compromiso asumido con
posterioridad al contrato, definitivamente tiene ue estar por escrito" $ara ser
documento !a#ilitante indiscuti#lemente de#e ser llevado ante el notario,
mediante una aclaratoria a la promesa de compra0venta, para poder ane'arlos"
Cmo se procede en caso de terminacin de la promesa de compra
venta?
En derec!o, tal como se !acen las cosas, se las des!ace" Todo tiene un
procedimiento" ,i alguno de los promitentes, comprador o vendedor, desiste de
la negociaci.n, tiene ue necesariamente reali/ar la recisi.n del contrato de
promesa de compra venta, mediante escritura p4#lica" El ue de#er*a ocuparse
de ue este tr(mite se conclu+a adecuadamente es el promitente vendedor"
!or #u?
$orue si no se reali/a la recisi.n + vende el inmue#le a otra persona, el
promitente vendedor estar*a cometiendo un delito ue trasciende del campo
civil al penal porue estar*a duplicando la venta de un mismo #ien"
Qu documentos deberan revisarse antes de firmar una promesa?
La promesa de compra0venta necesita ue se cumplan ciertos reuisitos
esenciales" $ara empe/ar, el vendedor de#e demostrar legalmente ue es el
propietario de ese #ien + ue est( li#re de grav(menes presentando el
certificado de !ipotecas + grav(menes" Adem(s, se de#e reuerir la
presentaci.n de la carta del impuesto predial del a%o en curso, en la ue
tam#i&n de#e constar el nom#re del promitente vendedor"
En dnde se obtiene el certificado de 6ipotecas gravmenes?
Lo otorga el registrador de la propiedad del respectivo Cant.n" Este certificado
es important*simo porue, aparte de certificar ui&n es el due%o del #ien
inmue#le, esta#lece si es ue ese inmue#le tiene alg4n tipo de gravamen, ue
puede ser !ipoteca, em#argo, o pro!i#ici.n de ena)enaci.n por alg4n )uicio o
litigio pendiente"
Esos seran limitantes para negociarlo?
No necesariamente" 5a+ grav(menes ue no impiden la negociaci.n, por
e)emplo si un #ien inmue#le est( !ipotecado" En este caso suele aplicarse en
la pr(ctica ue el #eneficiario de la !ipoteca participa en la negociaci.n" Co#ra
su dinero +, en un mismo acto + una sola escritura, se !ace la cancelaci.n de la
!ipoteca + la transferencia de domino del #ien"
'o mismo puede 6acerse en caso de #ue el bien adeude impuestos?
Claro" En ese caso uien asiste al acto de transferencia de dominio ser*a el ,RI
uien reci#e el valor adeudado por concepto de impuestos + permite la firma de
la promesa de compra venta"
Qu documentos se re#uieren para #ue el banco 6aga el desembolso del
crdito 6ipotecario?
$rimordialmente la declaratoria de propiedad !ori/ontal en la ue, al estar el
#ien +a singulari/ado, de#e constar el nom#re del comprador" Los #ancos
normalmente financian entre el U9 + T9N del valor de la vivienda, seg4n el
aval4o de sus propios peritos, para cerciorarse de ue no !a+ so#re precio"
Adem(s, verifican ue el 89 . ;9N del pago inicial !a+a sido cancelado por el
comprador" Con esto cumplido, el #anco !ace la minuta de compra venta + la
correspondiente constituci.n de la !ipoteca a su favor"
Con eso se conclue el trmite de traspaso de dominio?
Todos estos documentos son firmados por el comprador + el vendedor" ,e
reali/a el tr(mite pertinente ante el municipio para ue se catastre el #ien + se
calculen los valores correspondientes al impuesto de alca#ala, plusval*a +
transferencia de dominio" Con eso se cierra la escritura + se procede al
Registro de la $ropiedad para su inscripci.n con lo cual termina el proceso
*E?+*1$S $ '$ 'E< 4E !*+!.E4$4 =+*.>+/)$'
El an(lisis de la normativa legal, nacional + e'tran)era, determina ue la
legislaci.n ecuatoriana es la m(s r*gida de Latinoam&rica + Espa%a" La actual
le+ esta#lece ue se reuiere el consentimiento un(nime de todos los
copropietarios de un #ien en propiedad !ori/ontal para efectuar modificaciones
o me)oras en los edificios6 para resolver la necesidad de grav(menes si se
reuiere e)ecutar o#ras de me)oras e'traordinarias + para apro#ar la reali/aci.n
de o#ras de mantenimiento fuera de presupuesto"
,eg4n lo estipulado en la le+, #astar*a con ue uno de los cond.minos se
oponga, as* represente menos del 9"9:N de las al*cuotas del condominio, para
ue ninguna de las o#ras, me)oras, modificaciones, etc", ue se plantee reali/ar
en un inmue#le #a)o el r&gimen de propiedad !ori/ontal se e)ecute"
ILa motivaci.n para tal irracionalidad usualmente es de consideraci.n individual
por so#re los intereses comunes o del inmue#le + est( sustentada en el inter&s
econ.mico o personal 1art*culo U de la Le+ de $ropiedad 5ori/ontal2J"
Esa es la realidad legal vigente + sus consecuencias per)udican no s.lo a los
cond.minos + al inmue#le en s* por el evidente deterioro al ue estar*a
e'puesto, sino tam#i&n a la plusval*a ue podr*a alcan/ar, a la ve/ ue atenta
contra cualuier posi#ilidad de motivaci.n para ue la inversi.n en pro+ectos
de propiedad !ori/ontal se vea motivada"
As* las cosas, seg4n la A#g" Romo, el o#)etivo principal de esta reforma es
Ifomentar el desarrollo inmo#iliario a nivel nacional con el fin de dinami/ar la
realidad ecuatoriana de la propiedad !ori/ontal + #uscar los medios ue
permitan a los diferentes actores, promotores + ciudadanos optimi/ar sus
recursos + me)orar sus condiciones de vidaJ"
La reforma propuesta es simple pero contundente e involucra e'clusivamente a
dos art*culos de la mencionada le+" El Art*culo U + el Art*culo :8"
El Art*culo U, inciso 8, en lugar de Iun(nimeJ, dir( Ide los dos terciosJ + tendr(
la siguiente redacci.nA
Ninguno de los copropietarios puede !acer o#ras ue signifiuen
modificaciones de la estructura resistente, ni !acer aumentos de edificaci.n en
ning4n sentido, ni !ori/ontal ni vertical" Tampoco podr( !acer modificaciones
en la fac!ada" $ara reali/ar esta clase de o#ras se necesita el consentimiento
de los dos tercios de los copropietarios, el ue de#er( elevarse a escritura
p4#lica"
El Art*culo :8, inciso ;, en lugar de Ila unanimidadJ diga Iel consentimiento de
los dos terciosJ, + la redacci.n ser( &staA
La imposici.n de grav(menes e'traordinarios, la construcci.n de me)oras
voluntarias + cualuiera sensi#le alteraci.n en el goce de los #ienes comunes,
reuerir( el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios asistentes a
la respectiva reuni.n"
,i #ien las reformas son simples, la investigaci.n ue se reali/. como
antecedente a la reforma es mu+ importante, +a ue se anali/aron distintos
indicadores con el o#)etivo de cuantificar el alcance del r&gimen de propiedad
!ori/ontal en el pa*s" ,e !icieron estudios de su repercusi.n en t&rminos
econ.micos, la#orales, de desarrollo !a#itacional + desarrollo comercial para
esta#lecer el impacto ue la normativa tiene + las venta)as ue se presentan al
reformarla"
Cada sector econ.mico, + el inmo#iliario no es una e'cepci.n, de#e ser
anali/ado desde el punto de vista del alcance de las inversiones ue se
reali/an + el impacto ue tienen en la generaci.n, o no, de empleo" Las
inversiones se refle)an como el flu)o de capital ue genera la actividad + su
consecuencia en la ocupaci.n de mano de o#ra" 7isto desde esta .ptica, es
posi#le determinar la importancia del sector inmo#iliario dentro del conte'to
glo#al de la econom*a nacional"
La informaci.n presentada 1fuente INEC, encuesta anual de edificaciones2,
correspondiente al a%o 899T esta#lece ue la inversi.n nacional registrada en
ese a%o en el sector inmo#iliarios es de QSS9 millones de los cuales Q:UT
millones 1;8"O:N2 fueron invertidos en Muito, Q:OL millones 18:"URN2 en
Gua+auil + QUU millones 1:;"LSN2 en Cuenca" Muito es, evidentemente, la
ciudad ue ma+or flu)o de capital orienta !acia la inversi.n inmo#iliaria en
propiedad !ori/ontal"
,eg4n encuestas reali/adas en Muito, Gua+auil + Cuenca, las empresas
constructoras estar*an dispuestas a invertir adicionalmente, con recursos
propios + financiamiento #ancario, un UN en Muito, SN en Gua+auil + ;N en
Cuenca, siempre + cuando la demanda de vivienda en propiedad !ori/ontal se
incremente"
,e aclara en el informe ue inversiones adicionales, no consideradas en este
estudio, ue podr*an provenir de sectores como instituciones financieras
p4#licas + privadas, go#ierno central, go#iernos seccionales + los mismos
ciudadanos, podr*an triplicar o cuadruplicar estos porcenta)es"
Es de com4n conocimiento ue el sector de la construcci.n es el ue ma+or
repercusi.n directa tiene en la generaci.n de empleo" As* las cosas, se
presentaron cifras correspondientes a una estimaci.n #(sica, fundamentada en
la inversi.n de capital por n4mero de contrataciones en cada ciudad + la
inversi.n adicional ue se podr*a reali/ar, para calcular el aumento de empleos
ue la creaci.n de nuevos pro+ectos representar*a"
Tomando como #ase la informaci.n del Inec VEncuesta Nacional de Empleo
DDIII Ronda, de diciem#re de 899L, + aplicando la nueva inversi.n pro+ectada
para el sector, el porcenta)e de incremento de empleos ue las nuevas
construcciones generar*an es del R"LLN anual en Muito, O"LLN en Gua+auil +
;"98N en Cuenca"
La construcci.n #a)o el r&gimen de propiedad !ori/ontal como generador de
soluciones !a#itacionales representa una pie/a clave para el desarrollo ur#ano
de las ciudades, dice el informe" No solamente a#arata costos al constructor,
con la o#via repercusi.n de menores precios al comprador, sino ue tam#i&n
representa un a!orro importante en la inversi.n ue los municipios de las
ciudades de#en !acer para implementar la infraestructura necesaria en
servicios p4#licos"
Los resultados de la investigaci.n muestran ue Muito es la ciudad ue m(s
adecuadamente aprovec!a su e'tensi.n territorial, seg4n el criterio de
densidad, con U"OL9 !a#itantes por Wm8" Le sigue Gua+auil con R"TU9
!a#itantes por Wm8 + Cuenca con ;"OUU" ,in em#argo de esto, desde el a%o
8999, Cuenca es la ciudad cu+o crecimiento de construcciones en propiedad
!ori/ontal es el ma+or del pa*s, alcan/ando el ::N anual" Le sigue Muito con
un TN de crecimiento + Gua+auil con el RN"
En cuanto a los indicadores de costos en la construcci.n de vivienda, el estudio
demuestra ue el costo de construcci.n de una casa es ma+or al de un
departamento" Esto se de#e a ue en un edificio se inclu+en varios
departamentos ue se constru+en so#re un terreno cu+a superficie
pro#a#lemente contemplar*a solamente una casa" Adem(s, todos los
departamentos del edificio se levantan so#re una misma #ase e infraestructura,
con las mismas instalaciones e instrucciones t&cnicas"
En Muito, si el costo promedio de una casa es de Q8O"S99, un departamento
euivalente costar*a Q88"U99, es decir, un a!orro de Q:"T99" En Gua+auil el
a!orro ser*a de Q:"U99 + en Cuenca de QL99" ,i paralelamente revisamos el
gasto familiar promedio en vivienda tomado como un porcenta)e de la canasta
familiar #(sica ue las familias gastan en vivienda, vemos ue Cuenca tiene el
gasto promedio m(s alto, Q:;L,;;, frente a Gua+auil con Q8;R,L; + Muito con
Q:89,;O" La correlaci.n es clara, a ma+or porcenta)e de departamentos, menor
porcenta)e de gastos en vivienda"
La preferencia por comprar departamentos en propiedad !ori/ontal es
marcadamente superior en Muito donde el ;R"RUN de las familias encuestadas
se manifestaron positivamente" En Gua+auil el porcenta)e fue del ;9N + en
Cuenca del 8R"RUN" ,e evidencia ue en las tres ciudades la ma+or intenci.n
es por comprar casas por su independencia + comodidad, concepto ue
seguramente variar( con el paso del tiempo por la falta de terrenos ur#anos
para construirlas" -e a!* la importancia de promover la construcci.n en
propiedad !ori/ontal en altura #a)o reg*menes )ur*dicos m(s adecuados"
5a+ ue recalcar ue, seg4n el estudio presentado, en las tres ciudades
anali/adas la preferencia por vivir en departamento es ma+or al porcenta)e
actual de ocupaci.n" En otras pala#ras, el mercado de intenci.n para compra
en pro+ectos en propiedad !ori/ontal es amplio seg4n lo indica el cuadro
siguienteA
Los indicadores para el sector de venta de oficinas + locales comerciales ue
fueron presentados, esta#lecen ue el crecimiento de las ciudades est( de
alguna manera ligado a la cantidad de edificios para oficinas + centros
comerciales ue e'isten" ,in em#argo, aclara ue la e'istencia de la
infraestructura no asegura por s* sola el desarrollo econ.mico de comerciantes
+ empresarios"
Nuevamente Muito tiene el porcenta)e m(s alto en cuanto a desarrollo de
inmue#les en propiedad !ori/ontal para oficinas + comercios con un 8S"L;N
frente a Gua+auil ue tiene el :U"T;N + Cuenca el :S"RUN" En la d&cada del
8999 las cifras presentan un incremento del OR";N en Muito, O:"UN en
Gua+auil + 8L"RN en Cuenca, comparadas con los porcenta)es de la d&cada
de :LL9" La tendencia de crecimiento es mu+ marcada, lo cual augura un
importante crecimiento en el pr.'imo uinuenio de la oferta de este tipo de
producto, volvi&ndose m(s necesaria una normativa ue fomente las
inversiones inmo#iliarias en este segmento + motive la aduisici.n de esos
inmue#les"
7aria#les importantes como gastos de aluiler + costos de compra de los
#ienes !an sido consideradas + ofrecen par(metros para determinar !asta u&
grado el desarrollo o prosperidad de los negocios es real" En Muito es ;ON m(s
costoso arrendar un local comercial ue comprarlo" En Gua+auil la diferencia
es del RRN + en Cuenca del OTN" La diferencia en un e)emplo real se presenta
as*A
-e au* ue siempre ser( m(s econ.mico comprar ue arrendar, adem(s de
ue el #ien aduirido pasar( a formar parte del patrimonio de su due%o e
incrementar( los activos de la empresa" Las facilidades de cr&dito ue !o+
est(n disponi#les para compra de este tipo de inmue#les !ace el proceso m(s
f(cil" El :;";UN de los encuestados en Muito est(n conformes con la modalidad
de aluiler o concesi.n, en Gua+auil el porcenta)e es del 8;";;N + en Cuenca
del ;";UN" La ma+or parte de ellos opta por arrendar por sus limitaciones de
capital para inversi.n, ra/.n ue asumimos es la ue motiv. la apertura de
cr&ditos !ipotecarios por parte del BIE,, para financiar la compra de
inmue#les en este sector" En esta misma edici.n, en la p(gina encontrar( el
cuadro de cupos, tasas + pla/os ue se aplican en el financiamiento para
compra de oficinas + locales comerciales"
Como anotamos al inicio, si #ien las reformas son simples, tendr(n sin duda un
efecto positivo, adem(s del ue +a es evidente con los estudios ue se
reali/aron para identificar la situaci.n del sector" La A#g" Mar*a $aula Romo !a
!ec!o un gran tra#a)o, sociali/(ndolo de manera adecuada + escuc!ando a
todos los actores involucrados" $ro#a#lemente !a#r( m(s cam#ios en el futuro,
pero !o+ la radiograf*a del sector, gracias a esta iniciativa, es clara"
E' .1!-ES)+ $ '$ !'-S0$'.$
La reciente e'pedici.n del c.digo org(nico de organi/aci.n territorial,
autonom*a + descentrali/aci.n 1cootad2 reform. el tradicional impuesto a la
plusval*a en inmue#les + deleg. a los municipios la reglamentaci.n de este
tri#uto" En las 4ltimas semanas del a%o 89:9, este tema gener. muc!a
controversia + variadas interpretaciones" Luego ue el Municipio del -istrito
Metropolitano de Muito emiti. la ordenan/a no" 9;;T, ue entr. en vigencia el :
de enero de 89::, acudimos al -r" =uan Carlos Gallegos para ue aclare este
complicado tema a nuestros lectores"
=a diferencia entre los trminos 9plusvala: 9utilidad:?
,on parecidos, pero no id&nticos" ,i #ien am#os se refieren a la renta#ilidad
ue genera una transacci.n econ.mica, Iplusval*aJ siempre !a estado ligada a
la transferencia de inmue#les" Mientras ue IutilidadJ es el super(vit causado
por cualuier actividad econ.mica +, por ende, se relaciona con el impuesto a
la renta"
Cmo es el nuevo impuesto a la plusvala?
La Ordenan/a Metropolitana No" 9;;T modific. sustancialmente la definici.n +
el !ec!o generador del impuesto de plusval*a" ,u nuevo nom#re es IImpuesto
a las 3tilidadesJ" Es mu+ importante notar ue no solamente aplica, como
antes, a las compraventas de inmue#les, sino tam#i&n a las transferencias de
dominio a cualuier t*tulo"
Consecuencias?
La m(s grave es ue este impuesto se aplica a ciertas transferencias donde no
e'iste utilidad +, por ende, no !a#r*a derec!o a co#rar este impuesto"
Ejemplos?
-onaciones, aportes de inmue#les a la formaci.n de nuevas compa%*as, entre
otros"
+tros cuestionamientos suos?
En mi criterio, la Ordenan/a Metropolitana No" 9;;T es ilegal +a ue modifica
elementos de este tri#uto ue +a est(n definidos en el COOTA- sin ue la le+
le !a+a otorgado tal facultad "
E%iste diferente tratamiento tributario para #uienes reali(an
transacciones inmobiliarias 96abitualmente:?
La le+ del impuesto a la renta trata de manera diferente a uien reali/a una
actividad de forma !a#itual + a uien la !ace espor(dicamente" As*, cuando
una persona reali/a !asta dos transacciones inmo#iliarias en un mismo a%o, no
se la considera como actividad !a#itual del contri#u+ente" En consecuencia, la
utilidad o#tenida en tales transacciones no genera impuesto a la renta"
Entonces" #uin debe pagar impuesto a la renta por sus transacciones
inmobiliarias?
3na persona ue venda m(s de dos inmue#les dentro de un mismo a%o"
Tam#i&n, una empresa cu+o o#)eto social sea la promoci.n, construcci.n o
comerciali/aci.n de inmue#les, sin importar en este caso el n4mero de
transacciones ue efect4e en un mismo e)ercicio econ.mico"
$ara ellos, ?!a#r*a un do#le pago de impuestos so#re una misma utilidad@
ClaroF -os o#ligaciones tri#utarias gravar*an una misma transacci.n" ,er*a m(s
)usto ue el contri#u+ente pueda usar el impuesto a la plusval*a como una
deducci.n de su impuesto a la renta, pero para ello !ar*a falta una reforma a la
le+"
Eso nunca 6a sido tomado en consideracin?
El art*culo SSR del COOTA-, por primera ve/ !ace una apro'imaci.n a este
pro#lema al esta#lecer ueA Isi un contri#u+ente su)eto al pago del impuesto a
la renta tuviere ma+or derec!o a deducci.n por estos conceptos del ue
efectivamente !a+a podido o#tener en la liuidaci.n de ese tri#uto, podr( pedir
ue la diferencia ue no !a+a alcan/ado a deducirse en la liuidaci.n
correspondiente del impuesto a la renta, se tenga en cuenta para el pago del
Impuesto a las 3tilidadesJ" ,in em#argo el pro#lema es ue uienes co#ran
estos dos impuestos son entidades distintas, los municipios por un lado, + el
Go#ierno nacional por el otro" Esta situaci.n, a m(s de la falta de un
reglamento de aplicaci.n para esta norma, !ace mu+ dif*cil ue se apliue esta
compensaci.n impositiva"
=a .mpuesto a las -tilidades en la primera venta de un inmueble?
,* lo !a+" -e acuerdo con las normas del COOTA- + la Ordenan/a No" 9;;T,
en Muito no solamente e'iste o#ligaci.n de pagar este impuesto en la primera
venta, sino tam#i&n en otros tipos de transferencias" ,on e'entas s.lo las
transferencias de dominio ue resulten de la resoluci.n o rescisi.n de actos +
contratos, as* como los inmue#les u#icados en /onas no ur#ani/a#les, seg4n
los planes de desarrollo territorial + de uso de suelo del Municipio"
Cmo calcular el nuevo impuesto a la plusvala?
La #ase imponi#le es la utilidad o plusval*a ue se evidencia en la transferencia
de dominio de un inmue#le" El valor de venta ser( el m(s alto ue resulte de
comparar auel registrado en el catastro municipal a esa fec!a con auel ue
conste en el contrato traslaticio de dominio" Tam#i&n se tomar(n en cuenta las
deducciones previstas en los art*culos SSU + SSL del COOTA-"
Cules son estas deducciones en el clculo del nuevo impuesto a la
plusvala?
Las normas del COOTA- contemplan las siguientes deduccionesA a2 el costo
de aduisici.n, es decir, el costo original de compra del inmue#le6 #2 las
me)oras, o sea, las inversiones reali/adas por el propietario para ampliar o
me)orar la propiedad6 c2 el SN de las utilidades por cada a%o transcurrido
desde la compra !asta la venta de manera ue, al ca#o de veinte a%os de
propiedad, no !a#r*a impuesto alguno6 d2 una eventual desvalori/aci.n
monetaria, seg4n informe al respecto del Banco Central, +6 e2 las
contri#uciones pagadas al municipio por concepto de contri#uciones especiales
o me)oras"
Cul es la tasa del nuevo impuesto" despus de descontar las
deducciones?
El COOTA- reproduce una norma similar a la ue forma#a parte de la anterior
Le+ Org(nica de R&gimen Municipal, la misma ue fue derogada por el
COOTA-" La tarifa general del Impuesto a las 3tilidades es del :9N so#re la
#ase imponi#le, aplica#le en todos los casos e'cepto en transferencias de
dominio a t*tulo gratuito, donde se aplica una tarifa del :N" Otra e'cepci.n son
las primeras transferencias ue se realicen a partir del a%o 899R, En estos
casos, la tarifa ser( del 9,SN, igual ue antes de la derogatoria a la Le+
Org(nica de R&gimen Municipal"
< a partir de la segunda transferencia?
,e de#er( verificar si esta venta se la reali/a antes o despu&s de enero del
899R para ver si procede o no la aplicaci.n de la tarifa del 9"SN tal + como se
indica antes" $ara el caso de segundas ventas a partir del 899R, simplemente
se de#e tomar el precio de venta + deducir el precio de compra m(s las otras
deducciones +a mencionadas" Al valor resultante se le aplica la tasa del :9N"
Considera #ue el C++)$4 es claro en sus enunciados?
Todo impuesto de#e ser creado, modificado o e'tinguido mediante una le+" En
este caso, el COOTA- de)a resuicios para ue cada municipio, mediante
ordenan/a, pueda determinar los valores ue uiera co#rar + los conceptos
para los c(lculos, tal como +a o#servamos en la Ordenan/a Metropolitana No"
9;;T" Este m&todo tiende a desordenar el r&gimen tri#utario + puede
menosca#ar los principios de generalidad tri#utaria"
Es negativo #ue los municipios tengan esta discrecionalidad?
,i el m&todo de co#ro esta#lecido por la nueva Le+ resulta insuficiente para
alcan/ar las metas de recaudaci.n de ciertos municipios, es posi#le ue la tasa
de impuesto sea elevada otra ve/" Es preocupante porue esta posi#ilidad de
poder cam#iar la tarifa del impuesto mediante ordenan/as crea incertidum#re
para todos los propietarios de inmue#les + sus potenciales compradores"
Si cada municipio puede fijar la tasa del nuevo impuesto" podra
afectarse la venta de propiedades usadas?
Los constructores + las personas ue est&n en posi#ilidad de vender
propiedades van a anali/ar dos veces la situaci.n" ,i el !ec!o de transferir el
inmue#le, a cualuier t*tulo, le impone al vendedor la o#ligaci.n de pagar una
plusval*a e'or#itante, las negociaciones posi#lemente no se concreten"
!or #u?
El impuesto de plusval*a lo paga el vendedor, por ser &l uien o#tiene la utilidad
en la venta del inmue#le" Entonces, si el vendedor tiene ue pagar un valor alto
por impuestos, estar( pensando en su#ir el precio de venta de su inmue#le"
Causando entonces un aumento general de precios inmobiliarios?
,i la gran ma+or*a de vendedores aumenta sus precios de venta para
compensar lo ue les costar( el nuevo impuesto a la plusval*a, esto
irrefuta#lemente traer*a consigo un efecto inflacionario en el mercado
inmo#iliario, per)udicando a los compradores" En otras pala#ras, los municipios
se #enefician con ma+or recaudaci.n tri#utaria, pero a costa de los ciudadanos
ue de#en enfrentar un encarecimiento en el precio de los inmue#les"
Si alguien firma 6o un contrato de compra venta de una casa maana
6a un incremento de impuestos" #u sucede? !uede ser retroactivo?
En el contrato de compraventa, comprador + vendedor acuerdan la materia de
la venta + su precio" ,in em#argo, &ste es un contrato solemne, puesto ue
de#e otorgarse por escritura p4#lica + se perfecciona solamente cuando se
opera la tradici.n o entrega del inmue#le al comprador" La tradici.n o entrega
del inmue#le se cumple con la inscripci.n en el respectivo registro de la
propiedad" $ara ue proceda la inscripci.n en el registro de la propiedad es
necesario reali/ar, paso a paso, una serie de tr(mites"
Cules son esos pasos?
El primer paso consiste en ue el municipio actualice el catastro e igualmente
liuide + co#re los impuestos ue gravan la compraventa" El municipio tiene
ue liuidar los impuestos de acuerdo a la le+ vigente a esa fec!a" 7ale notar
ue el COOTA- pro!*#e a los notarios cele#rar escrituras de compraventa de
inmue#les sin antes compro#ar el de#ido pago de impuestos, entre ellos, el
impuesto de alca#ala, adicionales + el Impuesto a las 3tilidades"
En la venta de pro+ectos nuevos lo usual es ue la promesa de compra venta
se firme un a%o o m(s antes del traspaso de dominio + el comprador va
a#onando cuotas durante la construcci.n"
Qu sucedera en estos casos?
La promesa de compraventa no genera impuestos" Reci&n cuando se
perfecciona la transferencia de dominio definitiva, en ese momento, se aplica la
le+ vigente para liuidar los impuestos de#idos" Entonces, en el caso de las
llamadas compras en planos, el vendedor tendr( ue pagar el nuevo impuesto
de plusval*a a la tasa ue est& vigente cuando sean escriturados los nuevos
departamentos o casas"
=a ambig@edades en la nueva le?
Los conceptos t&cnicos de#en esta#lecerse claramente en cualuier le+ para
evitar interpretaciones a criterio de los funcionarios de turno" $or e)emplo,
recuerdo ue, en un momento dado, el Municipio de Muito interpret., sin
fundamento t&cnico, ue la construcci.n de terra/as, )ardines, #odegas o
estacionamientos no de#*a considerarse como me)oras" Entonces, para
calcular las deducciones al Impuesto a las 3tilidades, aplica#an el concepto de
me)ora 4nicamente al valor de la construcci.n de los departamentos en s*, sin
considerar ue igualmente cuesta construir una terra/a, )ard*n, #odegas +
estacionamientos"
Eso no estaba claramente estipulado?
No" X, gracias a esta interpretaci.n el impuesto a la plusval*a de auel
entonces tend*a a su#ir" No se pod*a argumentar ue !a#*a una euivocada
aplicaci.n de la le+ porue, al no estar especificado claramente, ueda#a
su)eto a interpretaciones poco fundamentadas"
!+'E1.C$ S+2*E E' .1!-ES)+ $ '$ !'-S0$'.$
El -irector Metropolitano <inanciero Tri#utario, Ing" EdGin $alma Ec!everr*a,
seg4n la resoluci.n no" UR de octu#re :T de 8998, tiene #a)o su
responsa#ilidad las facultades reglamentaria, determinadora, resolutiva,
recaudatoria + sancionadora referente a todos los tri#utos ue correspondan al
-istrito Metropolitano de Muito"
En #ase a esto, el d*a 8O de noviem#re de 89:9, dicta una resoluci.n ue entr.
en vigencia ese mismo d*a, sin per)uicio de su pu#licaci.n en el Registro
Oficial" La resoluci.n esta#lece ue Ipara o#tener la #ase imponi#le del
impuesto de utilidad + plusval*a en las transferencias de dominio de #ienes
inmue#les, se recoger(n como parte de las deducciones adicionales a las ue
se refiere el art*culo SSL del COOTA-, lo siguienteA
Costos directos de la e)ecuci.n de la o#ra presentadas por el
contri#u+ente en declaraci.n )uramentada, los cuales no e'ceder(n del
R9N del precio de venta"
Costos indirectos de la e)ecuci.n de la o#ra presentadas por el
contri#u+ente en declaraci.n )uramentada, los cuales no e'ceder(n de
89N el precio de venta"J
Esta regulaci.n se da dentro de un am#iente de parali/aci.n del registro de
ventas de #ienes inmue#les porue e'iste un vac*o en la forma de esta#lecer la
#ase imputa#le" $or este motivo fue necesario normali/ar temporalmente las
deducciones a las ue por le+ tiene derec!o el contri#u+ente + en ese sentido
actu. el Ing" $alma" La regulaci.n estar( vigente !asta la fec!a de apro#aci.n
+ vigencia de la Ordenan/a Metropolitana ue regular( el nuevo r&gimen de
impuesto de utilidad + plusval*a"
,in em#argo de esto, la pol&mica surge de ue, aparentemente, el ca#ildo
uite%o pretende co#rar plusval*a so#re la primera transferencia de un #ien
inmue#le, un #ien ue no e'ist*a antes, ue no tiene antecedente alguno de
valoraci.n catastral + ue, por lo tanto, no presenta manera de calcular su
plusval*a" A ra*/ de esto, !an surgido otros reclamos por parte de los
constructores"
La preocupaci.n + sensi#ilidad de la Conce)ala Eli/a#et! Ca#e/as, ante la
incomodidad generada, la llevaron a concretar una reuni.n, con car(cter
urgente, para escuc!ar todas las posiciones dentro del (m#ito de afectaci.n de
posi#les malas interpretaciones so#re el tema"
Resumimos a continuaci.n los conceptos ue en esa reuni.n se manifestaron"
$'2E*)+ $/4./+"
!residente del Colegio de $r#uitectos
de !ic6inc6a
La refle'i.n ue #uscamos es de concepto" Creo ue es importante, respecto
del #ien inmue#le, generar dos momentos, uno cuando se produce + otro
cuando se vende"
La construcci.n de vivienda, como proceso productivo, nace de un terreno ue
se compra a precio de mercado" En ese precio est( incorporado todo lo ue
ese terreno !a pagado por o#ras de ur#ani/aci.n, de me)oras, incluso
plusval*as ue se pudieron !a#er generado por el proceso comercial" El terreno
es un insumo de la producci.n"
El constructor !ace una inversi.n so#re ese insumo de la producci.n ue, en
t&rminos tri#utarios, se llama ponerle me)oras" Esta inversi.n es parte de un
proceso productivo del ue !o+ contri#uimos al Estado con el O9N de las
utilidades ue genera, + con los anticipos de impuesto a la renta ue muc!as
veces est(n so#re lo ue se gana"
Este proceso productivo conclu+e con la primera venta de un #ien" -e esa
primera venta puede !a#er otras ventas a futuro" 3sted compra una casa en
Q:99"999, no la produce, + luego de un a%o la vende en Q:S9"999" A!* s* se
genera plusval*a" ,o#re esa diferencia, so#re esa utilidad en el proceso de
comerciali/aci.n est( #ien ue se tri#ute el :9N"
En #ien de los conceptos de#e uedar claro ue esa primera venta, ue es la
conclusi.n de un proceso productivo, no de#e ser aplicada para el co#ro de
plusval*a, porue no la genera" Cuando el art*culo !a#la de utilidades +
plusval*a a las transferencias de dominio, est( !a#lando claramente de un
proceso comercial, no de la culminaci.n de un proceso productivo"
E'1E* ?'+*ES
!residente del Colegio de .ngenieros
Civiles de !ic6inc6a
Legislaciones de pa*ses vecinos !acen referencia a una transacci.n econ.mica
en la cual se genera un valor adicional ue se denomina plusval*a" No puede
considerarse un proceso de intercam#io econ.mico el !acer una construcci.n
de un pro+ecto inmo#iliario de cualuier *ndole"
Lamento ue en las invitaciones ue !a !ec!o la Administraci.n <inanciera no
se nos !a+a incluido" No s& con cu(les actores se !ar*a la resoluci.n ue !a
creado esta situaci.n" Lo ue !a+ ue resolver urgentemente son los
pro#lemas so#re los procesos ue est(n en tr(mite, ue +a se vendieron"
?C.mo se puede cargar nuevos impuestos ue no esta#an considerados@
?Mui&n los va a pagar@
-e#e estar claro para la municipalidad ue generar este tipo de impuestos
produce un da%o social en el sentido ue esto se considerar( como un costo
indirecto ue de#er( ser asumido por el consumidor, por la gente ue reuiere
vivienda" ,e encarecer(n las viviendas + eso es #astante grave porue es
contradictorio con lo ue est( !aciendo el Go#ierno Nacional"
E4-$*4+ C$S)*+
*epresentante Sector 0ivienda Social
El apo+o del Go#ierno con los #onos de vivienda !a generado un recurso ue
permite ue el ecuatoriano compre casa propia" Lamenta#lemente ese #ono
ue otorga el Go#ierno !o+ tocar*a pasarlo al Municipio"
?Mu& sucede en la municipalidad@ La vivienda social tiene aval4os
e'tremadamente altos, mu+ por encima del precio de venta del #ien" ,i una
vivienda ue vendemos en Q:9"999 est( avaluada en Q:T"999, !a#r*a ue
pagar el :9N de impuestos so#re esos QT"999 de diferencia, o sea QT99" En
vivienda social no se gana QT99 por casa"
?En d.nde est(n las motivaciones e incentivos ue de#emos tener para seguir
adelante@ No s.lo son impuestos" $ara apro#ar un plano !a+ demoras de m(s
de un a%o + !a+ pro#lemas para !acer las escrituras"
-esde el a%o 899U, insistimos en la creaci.n de una ordenan/a ue reglamente
lo ue es vivienda Ide inter&s social" En los a%os T9, si conta#as con cr&ditos
del IE,, + del BE7, las viviendas esta#an e'centas de impuesto" El notario + el
registrador de la propiedad co#ra#an el S9N de sus !onorarios" El Ministerio de
la 7ivienda declara#a la vivienda Ide inter&s socialJ, !o+ son los municipios"
La compra0venta de terrenos tiene otro pro#lema por las actuali/aciones
catastrales" 3n terreno ue esta#a avaluado en QT99 en el 899S, pas. a tener
aval4os del orden de Q;9"999 en el 899R" 5o+ ese terreno se lo compra en
QR9"999 pero el c(lculo para el impuesto lo est(n !aciendo con el valor del
899S" En otras pala#ras, a los QR9"999 le restan QT99 + so#re la diferencia
calculan el impuesto"
,$.1E *-12E$
!residente $!.0E
$lusval*a es la variaci.n de precio de un mismo #ien para venderlo en el
tiempo" $or esto, el impuesto se de#e co#rar en la variaci.n de valor de un
mismo #ien" 3n #ien ue no e'ist*a !asta el d*a de a+er, ue !o+ e'iste + se
puede catastrar para su primera venta, no puede tener plusval*a porue es un
#ien ue no !a tenido una variaci.n de valor en el tiempo"
5a+ una euivocaci.n repetida respecto a ue la transitoria de 9"SN, esta#a
dise%ada para las nuevas propiedades" Eso es incorrecto" <ue dise%ada para
sincerar catastros de propiedades ue ten*an un aval4o en ,ucres" ,i se ten*a
de #ase un valor en ,ucres + se liuida#a la plusval*a a un valor en -.lares, el
impuesto era astron.mico" Esta transitoria serv*a para ue estas propiedades
paguen una tarifa especial mientras se sincera#an los catastros" 5o+ ue los
aval4os est(n en d.lares, esa disposici.n +a no es necesaria"
1$*.+ 2-*2$/+ 4E '$*$
!residente 1utualista !ic6inc6a
Es fundamental aclarar ue so#re las propiedades act4an dos agentesA el
agente municipal ue aporta valor a una propiedad, + el agente privado ue
genera valor a la propiedad" 5a+ ue admitir + devolver a la municipalidad su
contri#uci.n en cuanto a las me)oras" Esa es genuinamente la plusval*a
municipal"
A!ora interviene un agente privado so#re ese terreno + empie/a a transformar
ese #ien, podr*a ser en ur#ani/aci.n o con la construcci.n de un edificio" El
derec!o so#re esas me)oras las tiene el agente privado, no la municipalidad
porue au* nace +a un #ien nuevo" La plusval*a de esos #ienes nuevos
ocurrir( m(s adelante, en las siguientes transacciones, porue estos son
#ienes ue aca#an de nacer"
,i no entendemos esto, la discusi.n se vuelve est&ril"
La plusval*a es una utilidad, la utilidad del vendedor del #ien" ,i el desarrollador
es el vendedor, tal como est( conce#ido en la ordenan/a nueva ue suma el
terreno m(s los costos directos + los indirectos, esto se convierte en un
impuesto de #eneficio de renta, o sea igual al impuesto a la renta ue, sumado
a &ste, alcan/ar*a un ;SN" 5a#r*a una do#le imposici.n tri#utaria"
E'.>$2E)= C$2E>$S
Concejala 41Q
Lo ue el nuevo marco legal a trav&s del COOTA- #rinda a los municipios es la
posi#ilidad de generar tasas ue son necesarias para me)orar los ingresos
municipales" 3stedes est(n de acuerdo ue es importante ue la municipalidad
recupere las inversiones ue !a !ec!o, + ue #enefician a una gran cantidad
de terrenos de viviendas" $ero el Municipio reuiere recursos para ue esa
reinversi.n se d& en el transcurso del tiempo"
En esta l*nea es fundamental decir ue el Municipio uiere tener suficiente tino
para ue este nuevo marco legal, no esta nueva tasa por ue la plusval*a +a
e'ist*a, sea suficientemente #ueno para no parar el sector"
El Alcalde ratifica su apo+o al sector" Tra#a)amos intensamente en generar
nuevas normativas ue me)oren los procedimientos administrativos municipales
ue reconocemos son lentos e ine0ficientes" Lo ue se !a podido avan/ar es
escaso + ustedes lo !an sentido" Estamos terminando el nuevo marco
regulatorio de apro#aci.n de planos" Tenemos el nuevo esuema de las
identidades cola#oradoras para agilitar esos procesos + algunas otras
disposiciones ue el momento ue las apliuemos ser(n realmente positivas
para la ciudad"
Este rato tenemos en discusi.n este tema de las tasas" ,i #ien el COOTA-
marca un par(metro, el :9N, ese es un tope, pero cada municipio de acuerdo
a su pol*tica, tendr( ue definir en u& rangos + u& porcenta)es lo esta#lece"
El tema m(s recurrente marca una clara diferencia de conceptos ue se !a
recogido en el articulado del COOTA-" Es clar*sima la plusval*a ue se da en
un mismo #ien en el transcurso del tiempo, o el valor ue genera una inversi.n
significativa de la municipalidad en un #ien determinado"
La utilidad marcada por la inversi.n ue se !ace en un determinado pro+ecto
inmo#iliario, del cual los promotores esperan tener una renta#ilidad adecuada
como en cualuier otra actividad econ.mica, es donde ca#e el concepto ue
ustedes !an dado"
5a#r*a ue definir el tema de una transici.n para transacciones reali/adas
previamente a la apro#aci.n del COOTA- ue est(n marcadas #a)o otra
normativa" 5a#r*a ue anali/arlo como un periodo transitorio marcando claras
diferencias"
A pesar de ue las direcciones Administrativa + <inanciera !an generado una
reglamentaci.n, se podr*a !acer un alcance #uscando un mecanismo ue
acerue las dos posiciones ue e'isten + ue permitan un acuerdo entre las
partes"
<undamental es el tema de vivienda de inter&s social + reuiere de un mane)o
puntual" El Municipio es un actor fundamental a trav&s de la Empresa de
7ivienda" Las acciones concretas de la municipalidad se dan a pesar del
tiempo ue pueden tomar" El apo+o va m(s all( de las pala#ras" 5a+ ue
tra#a)ar en un tema con)unto porue ueremos ser facilitadores + no
o#staculi/adores de la actividad comercial"
*-2A/ ?'+*ES"
$dministrador 3eneral 41Q

Es importante tener en claro ue tenemos un nuevo marco legal vigente ue
implica para los municipios una serie de esfuer/os ue adaptan toda la
infraestructura, no s.lo tri#utaria, con miras a desarrollar su autonom*a"
La visi.n de plusval*a tiene varios enfoues ue podemos discutir" Me parece
importante tener esto mu+ claro antes de seguir legislando"
En cuanto al concepto del proceso econ.mico como tal, pienso ue empie/a en
la esfera de la producci.n + termina en la esfera de la comerciali/aci.n" En el
medio !a+ un valor agregado, pero el proceso econ.mico es todo" No saca del
e)ercicio a la comerciali/aci.n o s.lo se define desde el (m#ito de la
producci.n"
Entiendo ue los m(rgenes de estos procesos son diferentes cuando agregas
valor, pues son muc!o ma+ores" Es interesante anali/ar la estructura de costos
+ de formaci.n de listas de precios la cual, desde la escuela microecon.mica,
arranca desde una estructura de costos a la ue se a%ade un valor adicional +
so#re eso se fi)a el precio"
-ependiendo de la cadena productiva o el proceso econ.mico ue tenga,
!a#r( muc!os valores agregados" No podemos uerer entender ue el valor
agregado se genera en la 4ltima etapa" ,e genera desde la primera etapa + la
formulaci.n de precios de la industria depende de ese e)ercicio"
La posici.n municipal es atender + respaldar al sector de la construcci.n como
uno de los sectores a los ue !a+ ue dar los incentivos suficientes porue es
una actividad fundamental desde la perspectiva de generaci.n de empleo +
desde la misma posi#ilidad de crecer como ciudad + como territorio"