Anlisis del Artculo 1980 del Cdigo Civil -

Introduccin

Ya en el derecho romano se regulaba lo referido a los responsables en la
construccin para occidente, proviene del derecho romano en cuanto se
trataba de la obra pblica, que el Codex Iustinianus dispona para las
mismas lo siguiente:
Todos aquellos a quienes se les hubiere encomendado el cuidado de
obras pblicas, o adjudicado dinero en la forma acostumbrada en la
construccin, estn sujetos junto con sus herederos, durante quince aos
desde la terminacin de la obra, de modo que si dentro del tiempo prefijado
apareciese algn vicio en la edificacin, sea reparado con su patrimonio,
exceptundose, sin embargo los casos que son fortuitos
Es de apreciar que la importancia que se le daba a la construccin de
edificios pblicos, porque el presupuesto jurdico era de que no solo el
constructor sino tambin sus herederos, quedaban responsabilizados
durante quince aos por los defectos o vicios que se podran producir.
Como vemos tambin se estimaba la consigna de que el plazo se
computaba desde que se entregaba la obra y que la ruina o los defectos
no fueran por caso fortuito.
Diferentes normas de la construccin datan todava del Digesto o Pandectas
de alrededor del ao quinientos despus de Cristo. Los jueces de esa poca
efectuaban resoluciones que importaron su incorporacin a las normas
mencionadas. Consideraban a la obra nueva como la construccin que
provena de una casa derribada o que cambiaba la apariencia anterior de la
misma As mismo actualmente rige el principio romano de que no se debe
construir, modificar o ampliar en terreno o casa comn sin la
correspondiente autorizacin de los dems propietarios de la parte
indivisa.
Tambin en las Partidas recogen las reglas del Codex de Justiniano en la
Ley 21, pero ampla el mbito de aplicacin, a las construcciones privadas,
aparte de las pblicas. Si por culpa del constructor se derrumbara la obra,
durante la ejecucin de las mismas, o en periodo posterior, responda el
mismo, hasta quince aos posteriores de concluida y entregada la obra.
Se supone que la entrega implicara la aceptacin de la misma, pero ello
no exclua la posterior responsabilidad por ruina o defectos. Se estableca
que se debera reparar la misma con costo para el constructor y sus
herederos. Exoneraba de responsabilidad el caso fortuito.

1. Sobre el dueo o propietario
Nuestro ordenamiento civil hace referencia como nico responsable al
dueo, lo cual debe interpretarse que hace referencia al propietario del
bien. Diferentes posiciones de quienes defienden la postura de una
interpretacin amplia y que no solo los propietarios asumen el riesgo de la
cada del edificio sino que puede tratarse de cualquier tercero que tenga
bajo su control el edificio, postura que defienden Planiol y Ripert, al afirmar
que la idea de que la responsabilidad le concierne exclusivamente al
propietario ha de rechazarse, "sujetndose la aplicacin del artculo
estudiado a los mismos principios que las dems presunciones de culpa,
que pesan sobre la persona a quien incumbe la guarda"

Y de otro lado quienes defienden la segunda postura afirman que
nicamente es el propietario quien debe responder, sin perjuicio de que
posteriormente pueda repetir contra el verdadero causante del dao sea en
aplicacin del artculo 1321 del Cdigo Civil, en caso la responsabilidad se
genere dentro de un marco obligacional, o en aplicacin de los artculos
1969 o 1970 del mismo texto legal, en caso se trate de una responsabilidad
extraobligacional. Esta posicin se apoya fundamentalmente en que la ley
es expresa al sancionar la responsabilidad del propietario (dueo) del
edificio; vale decir, aunque existan poseedores distintos del propietario ser
este quien responda en toda ocasin. As, De Trazegnies ha sealado que
"basta el hecho objetivo de que la falta de conservacin se haya producido
-cualquiera sea el culpable- para que el propietario deba pagar por los
daos causados"

Estamos ante un supuesto de responsabilidad objetiva, pues la vctima no
tiene que demostrar la falta de diligencia o la intencionalidad del
propietario atendiendo a que lo que se persigue es otorgar a la vctima un
mecanismo ms expeditivo para que se le resarzan los daos que pueda
haber sufrido, ya que es el propietario del inmueble el que en forma
implcita asume como propio el riesgo de la existencia de la cosa y de los
daos que sta pueda causar. En ese orden de ideas, nos parece que no se
pueden hacer distinciones en la ley en donde sta no las hace y
desconociendo la 'ratio' que justifica la existencia del precepto legal
comentado. Por ello, somos de la opinin que es la forma restrictiva de
interpretar la norma la que se impone y que debe entenderse como "dueo"
a aquel sujeto que cuenta con el derecho real de propiedad.


2. Presupuesto: del edificio y su cada.

2.1 Del trmino Edificio entendido como sinnimo de construccin.

Segn el diccionario de la Lengua de la Real Academia Espaola, edificio
es una "obra o fbrica construida para habitacin o para usos anlogos;
como casa, templo, teatro, etc.". Se refiere a todo tipo de obras adheridas al
suelo, que se levantan sobre su superficie de manera estable, incluso de
bienes accesorios que estn permanentemente afectados al inmueble de tal
forma que formen parte de una unidad relativamente estable y que sirvan
para los fines a los que se destine la edificacin, como seran por ejemplo
los ascensores, ventanas y vidrios, sistemas de aire acondicionado,
monumentos, cornisas, entre otros Incluimos aqu tambin aquella
construccin subterrnea: stanos, aparcamientos, etc.
Por lo que debemos entender el trmino "edificio" como sinnimo de
construccin. Asimismo, vale la pena sealar que la construccin puede
haber sido ampliada, modificada o remodelada y dichas variaciones
tambin sern consideradas a efectos de la responsabilidad civil del
propietario, sea que dichas obras hayan sido regularizadas ante las
autoridades municipales y registrales o no, sin perjuicio de las
responsabilidades administrativas o penales que se puedan establecer.
La cada. La cada del edificio no supone una catstrofe total, el derrumbe
absoluto de la construccin. Sino ms bien encierra dentro de este trmino
las cadas parciales, es decir, la cada de parte del edificio. Es as como se
incluyen en esta responsabilidad los daos derivados de la cada de una
cornisa y, en general, de todo aquello que constituye parte integrante o
accesoria del edificio. Incluso la cada de objetos muebles puede ser
considerada como cada del edificio cuando stos estn permanentemente
afectados a la construccin por razones econmicas u ornamentales.

2.2. De la falta de conservacin o de construccin

Cuando el propietario no ha tomado las medidas de mantenimiento o de
cuidado a fin de que el edificio se encuentre en buen estado y con ello evitar
su ruina, dentro de esto consideramos a todo desprendimiento, cada de
mampostera, progresiva humedad, prdida de articulacin en las
persianas, falta de impermeabilizacin en las medianeras,
desprendimientos de cermicos o revestimientos de exterior, entre otros,
que menoscaben el correcto uso y goce de la construccin.

La falta de construccin comprende una amplia gama de faltas tanto en la
ejecucin de la obra como en la calidad de los materiales y el proyecto
entre otras. No solamente en lo referido a una construccin u obra nueva,
sino tambin a la ampliacin, modificacin, reparacin, reconstruccin, de
obras en general.
La falta de la construccin atae a la deficiente realizacin de la obra, si en
el mismo, se ha detectado una anomala, imperfeccin, desproporcin,
entre otros que el constructor pudo o no, haber advertido y ejecuto la obra
tal como estaba proyectada.
La falta tambin se materializa si el constructor no cumpli con lo
proyectado y realiz trabajos que no contaron con el beneplcito o acuerdo
con el proyectista.
Es de vital importancia el clculo de estructuras, en cuanto a las medidas
de vigas y columnas, teniendo en cuenta el destino que se dar a la obra.
No es lo mismo la carga que debe soportar un edificio de viviendas que
uno destinado a eventos deportivos o artsticos, o como en grandes
ciudades destinados a aparcamiento de automviles.

3. Responsabilidad objetiva del propietario.

En nuestra opinin, estamos claramente ante un caso de responsabilidad
objetiva: el propietario responde no porque sea culpable sino porque es
propietario. Como no se trata de un problema de culpabilidad sino de
causalidad (hay que probar que la causa de la cada fue el vicio de
construccin o la falta de conservacin), no se aplica la ltima parte del
artculo 1969: esa norma solamente invierte la probanza de la culpa; y aqu
lo que se tiene que demostrar es un hecho (falta de conservacin o vicio de
construccin). Por consiguiente, tal prueba corre, en forma normal, por
cuenta de quien aduce el hecho.
Por consiguiente, no interesa el control efectivo base de la culpa que
pudiera haber tenido el propietario sobre la conservacin: basta el hecho
objetivo de que la falta de conservacin se haya producido cualquiera que
sea el culpable para que el propietario deba pagar por los daos
causados. Puede ser que el inquilino no haya advertido al propietario de la
necesidad de efectuar una reparacin necesaria: el propietario responde de
todas maneras, aun cuando no tena tcnicamente culpa de la situacin.
Esta institucin jurdica puede ser considerada justa o injusta, razonable o
no razonable, conveniente o no conveniente, segn los puntos de vista; pero
es as como la ha concebido el legislador peruano.
Ahora bien, qu sucede en el supuesto de que sean varios los propietarios
de un inmueble. Ante dicha situacin concordamos con De Trazegnies en
el sentido que, en aplicacin del artculo 1983 del Cdigo Civil, los
copropietarios deben ser solidariamente responsables por el ntegro de la
indemnizacin frente a la vctima, mientras que en las relaciones internas
entre ellos, el condomino que tiene una mayor alcuota en propiedad debe
asumir en mayor grado el costo del resarcimiento.

4. Del nexo causal y su ruptura

Como ya se ha dicho lneas arriba, El artculo impone una responsabilidad
que se distingue del caso de la responsabilidad comn en base a una
culpabilidad subjetiva. El reclamante deber acreditar que la cada se debi
a falta de conservacin o construccin del edificio, nada ms. El resto es de
cargo del imputado. Si ste pretende liberarse, deber probar que la cada
no se debe a su culpa, que se debe a: caso fortuito o fuerza mayor o falta de
la vctima o de un tercero. No es preciso, pues, por parte del demandante
acreditar la culpa del propietario, que se presumir.

En esta forma, si el dao se produjo por hecho (imprudencia en sentido
causal) de la propia vctima, el propietario resultara exonerado de
responsabilidad. As, si el inquilino hizo modificaciones al edificio y
debilit la estructura de la construccin, no puede reclamar al propietario
que le pague los daos que a ese mismo inquilino le cause la cada de parte
de la edificacin.

Est claro entonces que en un supuesto de terremoto (caso fortuito) de
magnitud elevada, el propietario no se hara responsable de los daos
producidos, quedando la duda y tarea de probar si considerando la
magnitud del terremoto el edificio no tendra que haber sufrido
inestabilidad grave que provoque su cada ya sea total o parcial, sino ms
bien debi soportar el movimiento, dando as, indicios que los daos
sufridos efectivamente fueron por faltas en la construccin o su
mantenimiento.