Da molti anni conduco in locazione un locale ad uso commerciale con

afflusso di pubblico situato in una palazzina con altri negozi ed

appartamenti. Tale palazzina appartiene a tre comproprietari ed ho
saputo che due di essi si sono accordati per vendere tutti i loro beni
ovvero sia gli appartamenti sia i locali commerciali compreso quello da
me condotto in locazione. Da parte mia non ho ricevuto alcun avviso di
tale vendita. Vi domando: ma la legge non mi attribuisce un diritto di
prelazione in caso di vendita dell' immobile locato? Non mi doveva forse
arrivare un avviso con invito ad esercitare la prelazione? Se le cose
stanno così , cosa posso fare e quali sono i miei diritti? Risponde Avv.
Maurizio Malaguti: Il quesito posto dal lettore investe il più ampio tema
della prelazione riconosciuta dall' art. 38 della legge 392/78 ai conduttori
di unità adibite ad uso commerciale in caso di alienazione dell' immobile
locato. Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'
immobile suddetto, deve infatti darne notizia al conduttore con atto
notificato a mezzo ufficiale giudiziario indicando il prezzo e tutte le altre
condizioni di vendita ed entro il termine di sessanta giorni il conduttore
deve esercitare il diritto sempre con atto notificato a mezzo ufficiale
giudiziario offrendo condizioni uguali alle prime. Tuttavia le cose
cambiano nel caso in cui la vendita non riguardi solo l' immobile locato
ma una pluralità di immobili tali da configurare una vendita in blocco.
Infatti benché l' articolo in oggetto non dica alcunché in proposito, la
giurisprudenza ha elaborato da tempo una interpretazione della norma
secondo la quale in tema di locazione di immobili urbani ad uso non
abitativo le disposizioni degli art..38 e 39 L. 392/78, integrano una
limitazione del potere dispositivo del proprietario locatore espressamente
subordinata al presupposto della identità dell' immobile locato con quello
oggetto del trasferimento. Pertanto qualora il locatore progetti ed attui
una vendita in blocco e per un prezzo globale dell' intero stabile in cui si
trovi la porzione locata e qualora il contratto di vendita si presenti come
un contratto unitario e non frazionabile in distinti trasferimenti della
singole porzioni del fabbricato la Corte di Cassazione con decisioni
univoche da molti anni or sono, esclude l' applicazione delle norme sulla
prelazione e conseguentemente disconosce la possibilità del conduttore
di impedire la vendita dell' intero immobile e questo perché nel caso di
vendita in blocco l' oggetto del contratto è diverso da quello condotto in
locazione . Tuttavia si possono verificare casi come quello del lettore in
cui la vendita non riguarda l' intero immobile bensì una sua parte. Anche
in questo caso i principi applicabili sono i medesimi in quanto si tratterà
di stabilire se si tratta di una vera vendita in blocco o solo di vendita
cumulativa . Secondo la Suprema Corte (Cass. 26981/2007)le due
vendite si differenziano sotto il profilo oggettivo in quanto mentre la
vendita cumulativa riguarda più immobili non strutturalmente omogenei
né coordinati funzionalmente, la vendita in blocco deve riguardare o l'
intero stabile in cui si trovi come porzione distinta dalle altre l' immobile
locato ovvero una parte dello stabile medesimo costituente un complesso
unitario con una individualità propria e diversa da quella della singola
unità locata. Per tornare al caso concreto, dalle notizie fornite
sembrerebbe trattarsi di una vera e propria vendita in blocco per cui nel
caso il lettore si vedrebbe escluso dalla prelazione . E' tuttavia opportuno
esaminare approfonditamente il contratto per poter comprendere
compiutamente la fattispecie di fronte alla quale ci si trova.