CNJ Conselho Nacional de Justia

Visita de inspeo ao Par

2009
CNJ Conselho Nacional de Justia

Inspeo no Par Portaria CNJ 151/2009

[ Sub-relatrio dos Registradores]
EMENTA: Sub-relatrio produzido pelos registradores Flauzilino Arajo dos Santos,
Srgio J acomino, lfio Carilo J r. (oficial substituto) e Eduardo Oliveira (oficial
designado pela Eg. CGJ SP) para subsidiar o relatrio final a cargo dos magistrados
designados por ato do Sr. Corregedor Nacional, Ministro Gilson Dipp. Inspeo junto s
Varas Agrrias, Varas responsveis pelos registros pblicos e nos servios notariais e de
registros do Estado do Par.
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Sumrio
Introduo ________________________________________________________________ 3
Ttulos volantes ___________________________________________________________________ 4
Registro Torrens s avessas _________________________________________________________ 5
Grandes extenses escassa comunicao _____________________________________________ 6
Problemas histricos e o Registro mal resolvido _________________________________________ 8
Cancelamento administrativo de registros e matrculas __________________________________ 11
Estatizao de cartrios ___________________________________________________________ 12
O paradoxo do que sem nunca ter sido _____________________________________________ 13
Estatizar o que j estatizado? _____________________________________________________ 16
Quem tem culpa no cartrio? ______________________________________________________ 16
Casos concretos ___________________________________________________________ 18
Olhando de perto nada normal ____________________________________________________ 18
Vitria do Xingu - uma exceo digna de nota e registro _________________________________ 18
a) - Escriturao dos livros _________________________________________________________ 19
b) - Matrculas - erros tcnicos ______________________________________________________ 23
c) - Protocolo - Princpio de prioridade _______________________________________________ 26
d) - Atos de registro irregulares - falta de tcnica registral ________________________________ 27
e) - Parcelamento do solo, unitariedade da matrcula e alienao de frao ideal _____________ 27
f) - Livros extravagantes ___________________________________________________________ 28
g) - Grilagem, erronias, impercia ____________________________________________________ 29
Concluses finais __________________________________________________________ 32
1. Sndrome titular e registral - o caos fundirio. _______________________________________ 32
2. Medidas infra-estruturais ________________________________________________________ 34
Agradecimentos ___________________________________________________________ 36


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Introduo
O Par um Estado imenso. Sua extenso territorial, aliada precria infra-
estrutura de transporte e comunicao, acabou redundando na amplificao de um
fenmeno bastante conhecido de siderao e atomizao do sistema registral e
notarial brasileiro.


No bastasse a precria rede de servios extrajudiciais, na Amaznia impera o
caos fundirio e, via de consequncia, a algaravia titular e registral. So milhares de
ttulos judiciais e notariais expedidos sem que se observassem os procedimentos
legais, amplificando os graves desvios j apurados em vrias iniciativas investigatrias
levadas a efeito nas ltimas dcadas.
Vale dizer, a histria da ocupao da Regio Norte do Brasil, com suas
peculiaridades e especificidades, introduziu uma nota de maior complexidade na
questo fundiria com a emisso de milhares de ttulos precrios, expedidos no bojo
de programas de integrao regional e nacional. A irradiao registral de tais ttulos,
robustecida com as potentes presunes que o ordenamento confere ao Registro de
Imveis, torna a situao especialmente problemtica.
Vivemos em uma poca em que as transaes se realizam sem contato e
conhecimento pessoal. No necessrio conhecer as pessoas com quem contratamos.
Muitas transaes, especialmente na regio visitada, se realizam por intermdio de
procuraes. Propriedades, representadas por ttulos ou certides, so dadas em
garantia hipotecria e bens so oferecidos em penhora em execues fiscais que se
processam em regies remotas. Transaes so estimuladas e realizadas pela Internet
e instrumentalizadas por cartrios localizados alhures.
O cenrio de intensos intercmbios jurdicos e econmicos, que se acentuaram
nas ltimas dcadas, leva o administrador a um grave impasse para enfrentar
diretamente o problema. H que se decidir: retrocedemos poca anterior ao
Regulamento Hipotecrio de 1846, quando se inaugurou entre ns a publicidade
hipotecria, fazendo a eficcia dos ttulos de propriedade depender de um
pronunciamento judicial? Ou realizamos uma ampla e profunda reforma, dando ao
Registro de Imveis o papel de destaque que deve merecer numa economia complexa
e dependente de informaes rpidas e seguras como a contempornea?
parte as medidas tpicas cancelamentos e bloqueios de registros
preciso atacar frontalmente as causas que subjazem balbrdia fundiria da Amaznia
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Legal, denunciada iterativamente pela sociedade local, que reclama, com insistncia,
medidas efetivas de combate grilagem e algaravia fundiria.
Destacamos, abaixo, alguns aspectos que nos do as referncias e balizas para
compreendermos a dimenso dos graves problemas.
Ttulos volantes
parte as fraudes imobilirias perpetradas por ttulos falsos e por registros
irregulares, encontramos ttulos de mera posse, de concesso de direitos, de
legitimao, de outorga de propriedades em carter resolutivo. H certides extradas
do Registro do Vigrio, datas de sesmaria etc., ttulos que visavam justificar, legitimar e
regularizar a posse, principalmente estimular a efetiva ocupao, explorao e fixao
do homem ao campo, cumprindo polticas consubstanciadas em programas sociais de
colonizao e reforma agrria desenvolvidos ao longo dos tempos.

Esses ttulos foram expedidos no decorrer de dcadas por diversos rgos
Unio, INCRA, Estado do Par, Intendncias, ITERPA, Prefeituras Municipais que,
somados aos ttulos centenrios, oriundos de negcios jurdicos celebrados no final do
sculo XIX e inicio do seguinte, com base em um cipoal verdadeiramente
impressionante de leis e regulamentos, acabaram por formar um mosaico de difcil
compreenso, regulao, gesto, saneamento e fiscalizao.
Tais ttulos, por dcadas foram expedidos pela Unio, pelo INCRA, pelo Estado
do Par, pelas Intendncias, pelo ITERPA e pelas Prefeituras Municipais. Apoiados em
um complexo cipoal de leis e regulamentos, estes ttulos somaram-se queles
centenrios que provinham dos negcios jurdicos celebrados no final do sculo XIX e
incio do XX, formando um mosaico de difcil compreenso, regulao, gesto,
saneamento e fiscalizao.
Logicamente, esta intrincada rede de direitos acabou repercutindo no Registro
Imobilirio. Por fenmeno de antonomsia, constituindo-se o Registro num poderoso
sistema de irradiao e difuso de direitos, atraiu para si o estigma das fraudes por
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sinalizar, com nitidez impressionante, os interesses contraditrios em jogo, e, via de
consequencia, publicando o caos fundirio.
Logicamente, esta intrincada rede de direitos acabou repercutindo no Registro
Imobilirio. Poderoso sistema de irradiao e difuso de direitos, por fenmeno de
antonomsia atraiu para si o estigma das fraudes e sinalizou com impressionante
nitidez os interesses contraditrios em jogo. Via de consequencia, publicou o caos
fundirio.
Os ttulos de posse, e de tantos outros direitos resolveis, foram sendo
emitidos e trespassados sem qualquer mediao registral, vale dizer,
clandestinamente, sem a devida publicidade. Os cartrios se transformaram,
rapidamente, em cone da balbrdia fundiria e titularizam um protagonismo que no
deveria ser exclusivo.
Os cartrios se transformaram, rapidamente, em cone da balbrdia fundiria,
titularizando um protagonismo que no deveria ser exclusivo.
Registro Torrens s avessas
O Provimento CGCI-TJPA 13/2006, de 21.6.2006, assinado pela
desembargadora do TJPA, Osmarina Onadir Sampaio Nery, (Dirio da Justia de
23.6.2006) faz aluso ao Decreto Estadual do Par n. 410, de 8.10.1891 (e seu
regulamento de 28.10.1891) que criou o instrumento jurdico denominado "ttulo de
posse". Tal ttulo houvera sido outorgado pelas antigas Intendncias Municipais at a
edio da Lei Estadual n. 1.108, de 6 de novembro de 1909.

Segundo o dito ato normativo, tais ttulos, para que os direitos de posse se
convolassem em domnio, estavam sujeitos legitimao. O prazo para faz-lo fora
sucessivamente prorrogado at que o Decreto Estadual n 1.054, de 14.2.1996,
declarara a caducidade de todos os ttulos de posse no legitimados.
Neste longo interregno, o que ocorreu? Tais ttulos foram sendo trespassados
formando uma extensa cadeia incerta e instvel at que estes documentos aportaram,
nas dcadas de 60 e 70, nos Registros Imobilirios, amplificando a confuso e
instaurando o caos fundirio, que agora percebido por todos os analistas.
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Neste longo interregno, o que ocorreu? Tais ttulos foram sendo trespassados,
formando uma incerta e instvel cadeia. A confuso se amplificou nas dcadas de 60 e
70, quando estes documentos aportaram nos Registros Imobilirios e se instaurou o
caos fundirio que hoje percebido por todos os analistas.
Esta mixrdia titular e registral representa uma contribuio original aos
estudos de direito fundirio, pois os ttulos, longe de serem saneados e clarificados na
origem pelos seus emitentes - administrao pblica, como se viu - representam uma
srie impressionante de direitos precrios, no raro contraditrios, todos sujeitos a
uma incerta confirmao, que raramente se deu, com potencial suficiente para gerar a
grande confuso fundiria que agora nos entretm.
Neste sentido, pode se dizer que a poltica fundiria no Estado representa uma
estratgia anti-Torrens, que, como se sabe, visava emitir um ttulo de domnio slido e
inatacvel.
Grandes extenses escassa comunicao
O Par o segundo Estado em extenso territorial. Equivale a mais do que
cinco vezes o Estado de So Paulo, sendo cortado por uma malha precria e deficiente
de estradas, na maior parte esburacada, intransitvel em pocas de chuvas e
constituda por caminhos de trnsito local.

A chegada a muitos municpios d-se por barcos ou por via area. A rea
visitada acessvel rapidamente por via area. A partir de Altamira, chega-se aos
municpios ribeirinhos, como a pequena Senador Jos Porfrio, visitada pelo GT,
somente possvel por meio de estradas precrias ou hidrovias, o que torna o
deslocamento ao interior do Estado uma verdadeira aventura.
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O acesso a muitos municpios se d por barcos ou via area. Somente por via
area chega-se rapidamente rea inspecionada. A partir de Altamira, percorrendo
estradas precrias e hidrovias, o pequeno municpio ribeirinho de Senador Jos Porfrio
pde ser visitado pelo GT, revelando-se a aventura do deslocamento ao interior do
Estado do Par.
Nestas condies, compreende-se perfeitamente a dificuldade de comunicao
existente entre os vrios cartrios da regio. Muitos dos municpios paraenses esto
encravados em rea de difcil acesso e, via de consequncia, de escassa fiscalizao, o
que impede, certamente, o contato dos profissionais encarregados do Registro com
seus colegas e com as entidades que os representam. Cedio que, em termos de
capacitao profissional, reciclagem e informao, so estas entidades que suprem a
lacuna sentida.
O prprio Relatrio da CPI destinada a investigar a ocupao de terras pblicas
na Regio Amaznica, apresentado em 29 de agosto de 2001, destaca este aspecto:
A grilagem de terras na Amaznia to notria quanto antiga. ltima fronteira
do Pas, ainda pouco povoada, a Amaznia oferece espaos, distncias e
dificuldades de comunicao que incentivaram as ilegalidades fundirias de
todo tipo. A volubilidade das polticas governamentais para a regio tambm
exerceu papel importante neste sentido (Relatrio da CPI da Grilagem. Dirio
da Cmara dos Deputados de 28.12.2001, Suplemento, p. 344).
As grandes extenses de terras foram sendo transacionadas e convertidas em
objeto de vrios desfalques. Citem-se, como exemplo, as reas ocupadas pelo
Polgono Desapropriatrio de Altamira, situado na faixa afetada pela Rodovia BR-230
(Transmaznica) que abrangem algo como 6 milhes de hectares. Tratando-se de
terras da Unio, seria mister, antes do registro de qualquer ttulo, que se verificasse se
dita rea est ou no abrangida no polgono que define as extenses territoriais no
domnio da Unio.

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Problemas histricos e o Registro mal resolvido
Os problemas apurados na
visita de inspeo so
sobejamente conhecidos
desde h muito. A CPI do
Sistema Fundirio
(Resoluo 23/76 da
Cmara dos Deputados),
por exemplo, apontava, j
na dcada de 70, os
seguintes problemas
relacionados com a
grilagem de terras:
1 compra, pelo grileiro,
do direito de posse de
pequenas reas com
benfeitorias, sem
confrontaes ou limites.
Em seguida requerido o
usucapio da rea,
embora, muitas vezes, no
exista registro algum de
propriedade particular.
Mas, com a sentena, no
cumpridas as exigncias
legais, acompanhada de
um mapa abrangendo
milhares de hectares,
conseguido o registro de
propriedade do imvel em livro prprio;
2 registro de ttulos de ocupao da posse no livro de Registro de Imveis;
3 falsificao de ttulos e seus registros posteriores no Registro de Imveis,
sem observncia, nestes casos, do exigido por lei;
4 registro de simples escritura de compra e venda, sem existir a linhagem das
transmisses ou cadeia dominial, conforme exigncias da Lei de Registro
Pblico em vigor;
5 hipotecas de grandes reas s instituies creditcias, sem estarem
registradas no livro prprio;
6 sentenas declaratrias de usucapio, proferidas por juzes de direito, sobre
reas de grande extenso, sem dar vistas dos autos quer Unio, ao Estado, ou
Prefeitura;
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7 aes possessrias julgadas procedentes em favor de grileiros que
justificaram a propriedade com meros certificados de cadastro do INCRA (Dirio
do Congresso Nacional, Seo I, Suplemento, 28/9/1979).
A situao somente se agravou desde ento. Muitas iniciativas pontuais foram
sendo tomadas e, ao final e ao cabo, como reconhece a prpria Eg. Corregedoria-Geral
de Justia do Estado do Par, tais medidas mostraram-se insuficientes.
Vale a citao dos consideranda do Provimento Corregedoria do Interior n.
13/2006, que dispe sobre a averbao de bloqueio de reas rurais nos Cartrios do
Registro de Imveis nas Comarcas do Interior. O texto representa fielmente um
panorama de falncia do sistema:
Considerando que as medidas pontuais que vm sendo adotadas por esta
Corregedoria e pelo ITERPA no sentido de equacionar o problema tm se
mostrado insuficientes, ante a dimenso que a grilagem de terras atingiu em
nosso Estado. Para se ter uma idia, h vrios municpios do interior com reas
registradas que superam em uma, duas ou mais vezes a sua superfcie
territorial, e todos ns conhecemos o tamanho de nossos municpios, alguns
deles maiores que vrios pases;
Considerando a situao singular do Estado do Par que, atravs do Decreto
Estadual n 410, de 08/10/1891 e seu Regulamento de 28/10/1891, criou um
instrumento jurdico indito no direito brasileiro denominado de "Ttulo de
Posse". E o que mais grave ainda, delegou a sua outorga s antigas
Intendncias Municipais, o que perdurou at edio da Lei Estadual n 1.108,
de 06/11/1909, quando somente o Estado voltou a conced-los, sendo que tais
ttulos de posse (outorgados pelo Estado ou pelas Intendncias), para se
transformar em propriedade e serem aptos matrcula no registro de imveis,
estavam sujeitos legitimao, sendo que o prazo para faz-lo foi
sucessivamente prorrogado at que, atravs do Decreto Estadual n 1.054, de
14/02/1996, foi declarada a caducidade de todos os ttulos de posse no
legitimados.
Considerando que, por estimativa, devem ter sido expedidos, nesse regime,
cerca de cinqenta a sessenta mil Ttulos de Posse, com limites imprecisos e
apenas uma pequena parte deles foi legitimada, entretanto, ainda assim, quase
um sculo depois, a partir da dcada de setenta, milhares deles foram,
indevidamente levados a registro nos Cartrios de Registro de Imveis do
Estado;
Considerando que as consultas ao ITERPA tm resultado na declarao de
falsidade desses ttulos de posse;
Considerando que em relao aos Ttulos Definitivos de Propriedade, por
compra, imenso o ndice de fraude de tais ttulos, cuja grande maioria
somente foram levados a registro nos Cartrios de Registro de Imveis a partir
da dcada de setenta. Para se ter uma idia do tamanho da fraude, na ltima
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Correio Ordinria no Cartrio de Altamira, foram encontrados 03 (trs)
desses ttulos, que teriam sido expedidos em data de 17/06/1963, em nome de
uma nica pessoa, nas seguintes dimenses: 206.000 ha, 188.521 ha e 180.728
ha; consultado o ITERPA, resultou na declarao de falsidade de tais ttulos, j
bloqueados, entretanto, basta que existam mais 100 ttulos falsos nessas
dimenses, que a fraude vai alm de 20.000.000 ha e se existirem 1.000, a
fraude vai alm de 200.000.000 ha, tendo o Estado do Par uma superfcie
aproximada de 120.000.000 ha;
Considerando ainda a grave questo dos arrendamentos de SERINGAIS e
CASTANHAIS em vrias regies do Estado, autorizados por legislaes estaduais
esparsas na primeira metade do sculo passado que, de simples arrendamento,
foram registrados indevidamente em diversos Cartrios de Registro de Imveis
do Estado, como se propriedades fossem, o que permitiu a que uma s pessoa,
no municpio de Altamira, se intitule proprietrio de mais de 4.000.000 ha;
Considerando que no Brasil todas as terras so originalmente pblicas, j que
havidas por direito de conquista Coroa Portuguesa e com a independncia
passaram a pertencer nao brasileira, assim, qualquer pessoa que se intitule
proprietrio de terras no pas, tem que provar que seu imvel foi
desmembrado validamente do patrimnio pblico, sendo os bens pblicos
imprescritveis e insusceptveis de usucapio;
Considerando que desde a Constituio Federal de 1934 h limitao para
alienao de terras pblicas sem autorizao do Senado da Repblica. A
Constituio de 1934 (art. 130) estabeleceu o limite de 10.000 hectares. A
Constituio de 1937 (art. 155) conservou esse limite. A Constituio de 1946,
atravs da Emenda Constitucional n 10, de 09/11/1964 (art. 6) reduziu esse
limite para 3.000 hectares, mantido pela Constituio de 1967 (art.154) e
reduzido na vigente Constituio da Repblica (art. 49) para 2.500 hectares,
passando a autorizao a ser concedida pelo Congresso Nacional, o que torna
os registros de reas superiores, mesmo com base em ttulos autnticos, se no
tiveram autorizao do Senado e/ou do Congresso Nacional, eivados de vcio de
constitucionalidade;
Considerando que grande parte de nossos municpios ainda est no incio de
seu desenvolvimento, por isso ainda bastante preservados e com poucos
conflitos de terras, como aqueles que se situam em toda a margem esquerda
do rio Amazonas, nas regies do oeste-sul adiante de Altamira e baixo-
amazonas, entretanto, o problema fundirio latente em todos eles, pois os
registros irregulares l esto adormecidos, prontos para produzirem os seus
nefastos efeitos, quando para l se expandir a chamada fronteira agrcola, com
a venda, muitas vezes fatiada, dessas reas irregulares a colonos e fazendeiros
que l se instalaro, sendo inevitvel o conflito entre os posseiros nativos e os
ndios que l se encontram com esses novos adquirentes. Exemplos no nos
faltam, basta observarmos os graves conflitos fundirios no sul do Par e na
regio da Transamaznica etc. (Provimento CGCI-TJPA 13/2006, de 21/6/2006,
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assinado pela desembargadora Osmarina Onadir Sampaio Nery, Dirio da
Justia de 23.6.2006).
Cancelamento administrativo de registros e matrculas
No af de se resolver de maneira racional o grave problema apurado em
sucessivas visitas correcionais, a Corregedoria do Tribunal de Justia do Par vem
propondo medidas tpicas que no tm apresentado resultados satisfatrios.

A representao encaminhada ao Conselho Nacional de Justia, subscrita pelo
Estado do Par, Instituto de Terras do Par, Ministrio Pblico Federal, Incra,
Advocacia Geral da Unio, Federao dos Trabalhadores na Agricultura - FETAGRI e
Comisso Pastoral da Terra, toca neste ponto. Ao mesmo tempo em que considera um
grande avano o advento do referido Provimento 13/2006, aponta, contudo, a timidez
do Tribunal de Justia do Estado em levar a efeito o cancelamento administrativo das
matrculas e registros eivados de nulidade, nos termos da Lei 6.739, de 1979.
Embora se avalie possvel o cancelamento administrativo dos registros e
matrculas, com a observncia do devido processo legal e com garantia do
contraditrio, ainda assim o problema no estar plenamente resolvido.
O volume impressionante de irregularidades, alcanando tanto imveis rurais,
como urbanos - conforme se indicar logo abaixo - de tal monta que ainda assim o
sistema estar comprometido e o germe das irregularidades, inoculado no corpo do
sistema, haver de apresentar seus deletrios efeitos patolgicos.
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Como se ver no final deste sub-relatrio, a par das medidas saneadoras e
obstaculizadoras da repercusso de fraudes sucessivas aos registros eivados de
nulidades, dever ser buscada a reestruturao do servio registral e notarial no
Estado, com medidas concretas para degradar, a nveis tolerveis, as assimetrias na
prestao do servio.
No poderamos deixar de assinalar (e combater) uma das mais deletrias
concepes que subjaz nas propostas reformistas veiculadas com o objetivo de obviar
a situao calamitosa de conflitos e fraudes agrrios: a estatizao dos servios
notariais e registrais.
Estatizao de cartrios
As propostas de resoluo dos graves problemas apurados pela CPI da Grilagem
foram consubstanciadas em sugestes e encaminhamentos que se concretizaram com
proposies legislativas.

Entre as vrias sugestes, destaca-se a proposta de emenda Constituio
estatizando os Cartrios de Registro de Imveis. Iniciativa dos deputados Luciano
Castro e Srgio Carvalho, assim se justificava o projeto:
A estatizao dos cartrios, principalmente dos cartrios de registros de
imveis, foi defendida em inmeros depoimentos nesta CPI, entre os quais o do
Ministro do Desenvolvimento Agrrio, Raul Jungmann, como nica forma de
bloquear, de fato, a grilagem.
No h funo de ndole mais pblica do que dizer quem dono de terra e
quais os limites e confrontaes dessa terra.
No exerccio de suas atribuies, no regime privado atual dos servios notariais
e de registro, quanto mais atos registrais so praticados pelos oficiais de
registro, maior o seu ganho.
13

O apresentante de documento para registro tratado como cliente, que deve
ter sua vontade atendida com rapidez.
A suscitao de dvida, procedimento necessrio para que se evite o registro
de ttulos fraudados, desagrada tanto o cliente como o oficial, que no
percebe remunerao para esclarec-la.
Um negcio de balco, feito em minutos, demanda ampla apreciao judicial
para ser desfeito, produzindo nefastos efeitos jurdicos at o cancelamento do
registro.
Se os cadastros rurais, que se destinam, to-somente, a monitorar a posse e a
propriedade da terra, so pblicos, mais ainda pblicos deveriam ser os
servios de registro, porque o que neles est escrito serve de prova judicial nos
feitos possessrios e dominiais.
O desempenho da lide agrria, j sujeito a tantos riscos, no pode ficar merc
da insegurana jurdica decorrente de registro imobilirio conduzido em regime
privado.
Outras iniciativas semelhantes vm sendo propostas partindo-se, sempre, de
premissas falsas, decorrncia de desinformao e de falta de conhecimento
aprofundado da matria.
O paradoxo do que sem nunca ter sido
O equvoco sempre se origina de uma imperfeita compreenso do sistema
registral e das vantagens de sua delegao ao particular.
fcil demonstrar o equvoco que se aninha nas propostas estatizantes.
No ser o fato de ser uma atividade delegada que descaracterizar a natureza
pblica do ofcio. Nem o fato de ser uma atividade pblica que deva,
necessariamente, ser desempenhada diretamente pelo Estado. Fosse assim, e
estaramos condenando a sociedade a um regime de duro estatismo que a todos
parece descabido, especialmente quando se pensa nas grandes vantagens sociais que
a desestatizao proporcionou nos ltimos anos.
Alm disso, no o fato de ser a atividade desempenhada por particulares que
leva necessariamente a situaes calamitosas como as observadas na Amaznia Legal.
O exemplo da Bahia suficientemente impressivo: sendo um servio prestado
diretamente pelo Estado, como aviltado pelo ilustre relator da CPI, ainda assim
ocorrem situaes que guardam absoluta simetria com os casos denunciados na CPI e
na representao endereada ao CNJ.
o que se v na reportagem do Fantstico - Fazendas que s existem no
papel (14.8.2005). O teor da reportagem merece transcrio:
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O palco de golpes envolvendo a posse de terras o oeste da Bahia, mais
precisamente os municpios de Barreiras, So Desidrio, Riacho das Neves e
Formosa do Rio Preto.
Jos Queiroz Barreto, tambm conhecido por Z Manteiga. Ele se apresenta
como corretor de imveis e faz qualquer negcio para vender fazendas que s
existem no papel.
"Voc quer, por exemplo, 30 mil hectares em papel? Tem 30 mil hectares em
papel", oferece Z Manteiga.
E vender fazenda sem terra a especialidade do corretor Z Manteiga.
"Quantas e quantas empresas tm mais de no sei quantos mil hectares e no
tm um palmo. Usa como garantia.
Garantia para levantar financiamentos em bancos e at para pagamento de
dvidas com o governo. Foi assim que o empresrio Marcos Valrio tentou
pagar quase R$ 9 milhes que deve Previdncia. Nas escrituras das fazendas
em nome das empresas dele, Seu Gorgnio Tolentino, aposentado como
trabalhador rural, aparece como ex-proprietrio e teria vendido a Marcos
Valrio mais de 20 mil hectares.
"Nunca tive conhecimento disso no. Minha terra era uma possezinha e gerou
essas fazendas todas. muita terra. Fazenda pra no acabar mais, diz Seu
Gorgnio.
Seu Gorgnio diz que assinou uma procurao trazida por uma pessoa que ele
conhece: "Ele pediu pra assinar, o doutor Leonardo. Assinamos em confiana".
Doutor Leonardo advogado, dono de um escritrio em Barreiras, a 900
quilmetros de Salvador. A equipe do Fantstico tentou falar com ele. Mas s
conseguiu por telefone.
Fantstico: O senhor tem uma idia de quantas escrituras essa procurao que
o Seu Gorgnia assinou gerou?
Leonardo: Trs ou quatro escrituras.
Fantstico: Mais de 20.
Leonardo: No. Trs ou quatro, eu fiz.
Fantstico: O senhor cobrou quanto?
Leonardo: R$ 5 mil ou R$ 6 mil.
Fantstico: E essas terras existem?
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Leonardo: A eu no sei.
Fantstico: O senhor conhece Z Manteiga?
Leonardo: Conheo.
Fantstico: seu amigo?
Leonardo: meu amigo, posso falar que .
O advogado Leonardo teria prometido pagar R$ 20 mil pela procurao, mas
Seu Gorgnio diz que s recebeu R$ 3 mil.
As falsas escrituras das fazendas de papel no seriam feitas sem a participao
dos cartrios de imveis, de acordo com as denncias. No oeste da Bahia,
funcionrios da Justia tambm so acusados de ganhar dinheiro para criar
documentos de terras que no existem.
O Ministrio Pblico da Bahia comeou a investigar os cartrios envolvidos. O
de So Desidrio acusado de concentrar a maior quantidade de documentos
falsos. A Oficial do Registro j responde a um processo administrativo na
corregedoria do Tribunal de Justia.
Em Riacho das Neves, o juiz Gustavo Hungria afastou a escrevente Maria
Geane Campos, depois de constatar vrias irregularidades. Mas,
estranhamente, ela foi transferida para o municpio vizinho de Barreiras, onde
exerce a mesma funo, a pedido da direo do Frum.
"Foi bom que voc me avisasse, porque eu vou procurar investigar pra saber. E
da eu vou tomar as providncias", afirma Thadeu Mota, juiz de Barreiras.
O oficial de Justia Isaas Rodrigues dos Santos trabalha percorrendo o
municpio, tentando cumprir mandados de penhora. Uma de suas ltimas
misses foi localizar 12 fazendas dadas em garantia por uma empresa de Belo
Horizonte a um banco paulista.
Fantstico: Voc achou quantas das 12 fazendas?
Isaas: Nenhuma.
Fantstico: Voc procurou direito?
Isaas: Sim, estive nos limites e no acho, no existe.
A prpria Justia admite: a rea dos quatro municpios envolvidos nessa fraude
no comportaria todas as fazendas registradas nos cartrios de imveis. tanta
facilidade que o corretor Z Manteiga j tem em casa escrituras prontas pra
vender, sem um palmo de terra.
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"Essa aqui mesmo de dois mil hectares, em Riacho das Neves. T pra
vender".
Estatizar o que j estatizado?
Na verdade, a balbrdia fundiria decorre de mltiplos fatores. Grande parte
dos cartrios visitados somente na aparncia so verdadeiras delegaes a
particulares. Na maioria dos casos, so cartrios vagos, interinamente tocados por
agentes pblicos destacados dos quadros regulares da administrao, ou indicados
para ocupar temporariamente a vaga.
De outra parte, no h concursos pblicos regulares. Quando ocorrem, as
praas no so preenchidas por absoluta falta de interesse, j que os pequenos
cartrios, j assoberbados por um volume intolervel de gratuidades, no tm servio
e renda para custear a sua regular manuteno.
Alm disso, no h treinamento, cursos de requalificao profissional, fontes de
pesquisa e aperfeioamento tcnico, no h suporte para os pequenos cartrios. Nem
investimentos. Nem incluso digital. Os cartrios, e seus oficiais, ficam siderados,
vagando margem do sistema judicirio, sem acesso aos benefcios tecnolgicos que
os Tribunais pem disposio dos cartrios judiciais e que deveriam alocar aos
pequenos cartrios extrajudiciais.
Quem tem culpa no cartrio?
As discusses que cercam a grilagem de terras, fazendo abstrao de
complexos fenmenos infra-estruturais relacionados com os direitos de posse e de
propriedade da terra, acabaram se reduzindo a uma mera crise do sistema registral,
dito cartorial.
Qualquer pessoa que se disponha, seriamente, a estudar o fenmeno da
grilagem de terras no Par acabar concluindo que a disfuno dos Registros Pblicos
um sintoma de uma sndrome que acomete todo o sistema judicirio e legal do
Estado. Vale dizer, alcana a administrao pblica, o foro judicial e o extrajudicial,
sem falar do contubrnio entre o pblico e o privado, nota caracterstica do regime
patriomonialista do qual no escapam as instituies citadas.
Para abusar das metforas, o sistema est acometido de septicemia e qualquer
teraputica tpica pode redundar simplesmente em rotundo fracasso.
A situao agrria e fundiria da Par pode ser entendida como reminiscncia
dos grandes problemas que animaram os debates polticos que antecederam o
advento da Lei de Terras de 1850. Sobrevive, neste ambiente, a confuso entre o
pblico e o privado, a barafunda inextrincvel entre as terras devolutas e as privadas,
entre as terras pblicas do Estado e as reclamadas por rgos federais, entre os ttulos
administrativos e os privados, entre a concesso precria e o registro irregular, entre
os registros pblicos e a clandestinidade jurdica.
17

Nestas circunstncias, qual o papel que a Corregedoria Estadual deve
desempenhar? Por outro lado, como deve se pautar o Conselho Nacional de Justia,
por sua Corregedoria Nacional? Existem remdios para regularizar esta situao?
possvel superar a histrica confuso dominial nesta Regio? possvel expressar, com
fidedignidade, a situao jurdica das terras da Amaznia legal?
Para tentar responder a estas e outras graves questes e colaborar com os
trabalhos de modernizao e aperfeioamento dos servios notariais e registrais
ptrios , elaboramos o presente relatrio que visa expressar o particular ponto de
vista dos registradores, agregados ao Grupo institudo pela Portaria Portaria CNJ
151/2009.
O objeto de nossa contribuio centrar-se- na questo registrria, cientes de
que os problemas cartorrios so perifricos. Podem ser considerados perfeita sntese
de um grave problema infra-estrutural.
Agregamos uma tabela com a legislao que guarda relao com os problemas
tratados neste relatrio.

18

Casos concretos
Olhando de perto nada normal
Vamos ajustar o foco nos casos concretos que foram analisados por
amostragem.
Centrando a nossa ateno nos Registros de Imveis de Altamira, de Vitria do
Xingu e de Senador Jos Porfrio, em todos os cartrios inspecionados verificou-se o
mesmo padro:
registros imperfeitos,
falta de controle na entrada e tramitao dos ttulos,
inexistncia de efetiva qualificao registral (exame de legalidade dos
ttulos),
abertura de matrculas com vrios e reiterados erros tcnicos,
registros de ttulos que instrumentalizam meros direitos pessoais ou
possessrios,
matriculao de reas excessivas (que extrapolam os limites da comarca),
falta de controle de disponibilidade,
parcelamentos irregulares.
m gesto dos dados,
manuteno precria de livros e demais documentos das Serventias
Muitos outros problemas ocorrem e so detalhados a seguir.
Vitria do Xingu - uma exceo digna de nota e registro
Antes de prosseguir, devemos registrar a exceo
representada pelo Cartrio do nico Ofcio de
Vitria do Xingu, a cargo do notrio e registrador
concursado, Dr. Milton Alves da Silveira (Av.
Manoel Flix de Farias, 70, CEP 63.383-000, Vitria
do Xingu, PA - fone (92) 9155.1773).
Neste Cartrio modesto, com instalaes muito
mdicas, os livros e papis foram encontrados em
ordem, bem cuidados, manuscritos e lavrados
adequadamente.
As minguadas condies financeiras, decorrentes de
gratuidades e exiguidade de servio, no permitem
que o Cartrio possa investir em tecnologia,
abandonando procedimentos arcaicos e inseguros
de registrao.
19

Em decorrncia de exiguidade de servio, o Livro - 1 Protocolo lavrado
manualmente. As anotaes margem do Protocolo (art. 175, V, da LRP) da ocorrncia
dos atos formalizados, resumidamente mencionados, no feita regularmente.
Por fim, causa espcie que um Registro de Imveis possa existir em municpio
que no sede de comarca, aparentemente contrariando disposies das Leis de
Organizao Judiciria do Estado do Par (art. 372 da Lei 5.008, de 10 de dezembro de
1981). Se no existir vedao expressa, relevante que se considere que um Ofcio
Predial requer uma infra-estrutura mnima para que possa ser considerado um servio
vivel economicamente falando.
Foram selecionados, por amostragem, alguns registros e matrculas, cujo
resultado do exame o seguinte.
a) - Escriturao dos livros
a.1) - Matrcula - livro encadernado x fichas avulsas
A escriturao dos livros se apresenta de forma limpa e mecanizada
(aparentemente utilizando-se do editor de texto Word e impressora a jato de tinta),
sem rasuras ou borres.

Entretanto, diferentemente do que ocorre na maioria dos Estados brasileiros,
por determinao da Corregedoria Geral da Justia (Interior) do TJPA, no so usadas
fichas, como faculta a lei (art. 3, 2 c.c. art. 173, nico, da Lei 6.015/1973). O Livro
2 aberto e as suas folhas so previamente emaadas, numeradas e rubricadas pelo
Juiz Corregedor Permanente, diferentemente do que faculta a Lei de Registros Pblicos
20

(Art. 4) que prev que os livros de escriturao sero "abertos, numerados,
autenticados e encerrados pelo oficial do registro".
Na aparncia (e na prtica) os livros encadernados se assemelham aos antigos
livros de transcrio das transmisses, na dinmica de traslados dos registros, com a
diferena de que os livros so compostos de folhas destacveis, o que permite que a
sua impresso se d de forma mecanizada. Exemplo: Doc. 1.
Assim, uma vez praticado o ato junto a matrcula, com o esgotamento do flio,
o registro traslado trasladado? para a folha disponvel no livro em uso, lavrando-se
as remisses recprocas. Ocorrendo o esgotamento das folhas do livro corrente, as
remisses se repetem nos livros abertos posteriormente, provocando o espalhamento
dos atos registrais subseqentes envolvendo o mesmo imvel da mesma matrcula.
O procedimento representa desnecessrio emperramento do sistema, pois
dificulta a lavratura do ato, com a necessidade de remisses recprocas, alm de
embaraar, sobremaneira, a emisso de certides, porquanto estas remisses devem
ser remontadas at a origem, podendo gerar insegurana, nos casos em que, por
descuido, ou esquecimento, esta remisso deixe de ser feita.
Esta prtica, ainda, no se mostra segura pois ocorrendo erro nas remisses,
conforme se verifica no Doc. 2, ser difcil, demorado e extremamente complexo
localizar a sequncia da matrcula, j que no h qualquer outra referncia nos
indicadores do Cartrio.
Por fim, a prpria fiscalizao judiciria se mostra prejudicada pela
complexidade de rastreamento dos atos praticados.
A prtica de emaar os flios retrocede aos primrdios da Lei 6.015/1973,
quando a doutrina controvertia sobre a ficha de matrcula. Afrnio de Carvalho
censurou a defesa que dela fez o nosso Elvino Silva Filho, nos seguintes termos:
Com esta segunda franquia criou-se desnecessariamente um risco constante
para os direitos inscritos, porque, de um lado, as folhas soltas se desgastam
celeremente no manuseio dirio e, de outro, se prestam a extravio, casual e
fraudulento, bastando lembrar, a propsito deste ltimo, que, preenchveis a
mquina pelo registrador, so tambm autenticveis pela rubrica dele, que
assim tem um domnio absoluto sobre a escriturao, podendo, quando
desonesto, substituir qualquer delas sem deixar o menor vestgio de fraude.
No se argumente com a possibilidade de reconstituio da folha solta em caso
de extravio, como fez brilhante, mas incauto, mongrafo paulista ao responder
a esse tpico da minha crtica primeira verso da Lei. (CARVALHO.
Afrnio. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 25).
O "incauto mongrafo paulista" defendeu o flio real e as folhas soltas em
monografia publicada ainda no ano de 1974, na vacatio da Lei 6.015/1973. A histria
demonstrou que a anteviso do registrador paulista era acertada. No h notcia de
21

graves problemas originados da opo legal, nem se avolumaram denncias de fraudes
em Cartrios que se acham sob a vigilncia de corregedorias permanentes.
a.2) - Ordenao dos atos praticados
Por outro lado, nota-se outra erronia no exemplo indicado (Doc. 2), que
contrariaria o disposto no art. 232 da Lei 6.015, de 1973, que reza que cada ato de
registro ou de averbao ser feito "seguindo-se o nmero de ordem do lanamento e
o da matrcula. Na matrcula 25.619, por exemplo, v-se o lanamento do R.1 e Av. 1
com o mesmo nmero de ordem na mesma matrcula. Tal erro se repetir em outras
matrculas.
a.3 - Conservao de livros e papis
A guarda e conservao de livros precria.
A Lei 6.015, de 1973, reza que os oficiais devem "manter em segurana,
permanentemente, os livros e documentos e respondem pela sua ordem e
conservao" (art. 24). Diz, ainda, no art. 25 que "os papis referentes ao servio do
registro sero arquivados em cartrio mediante a utilizao de processos racionais que
facilitem as buscas, facultada a utilizao de microfilmagem e de outros meios de
reproduo autorizados em lei".

O que se verificou nos cartrios visitados (Altamira e Senador Jos Porfrio) a
mais completa incria no que se refere manuteno e conservao dos livros de
registro.
22

As fotos so chocantes - e a reportagem da Jornal da Globo deve ter
sensibilizado todos os registradores srios que tiveram o desprazer de assisti-la.
Alm de mal conservados, precariamente alocados - em posies que
desfiguram e corrompem a sua estrutura.

a.3) - Recomendaes
1. Recomenda-se a adoo de fichas de matrculas, como faculta a Lei
6.015/1973, nos art. 3, 2 c.c. art. 173 nico. Assim, as fichas dos Livro 2,
organizadas como folhas avulsas, permitem a anlise, de uma s vez, de todo o
historial jurdico da matrcula, atingindo o objetivo de racionalizao
perseguida pela reforma de 1973. Alm de facilitar a dinmica do registro, tal
propicia uma fiscalizao segura e menos afanosa.
2. Recomenda-se a lavratura dos atos como preconiza o art. 232 da Lei
6.015/1973, lanando-se os registros e as averbaes em rigoroso ordem
numrica sequencial (R.1, Av.2, Av.3, R.4 etc.).
3. Recomenda-se a imediata recuperao e reforma dos livros, com a contratao
de especialista em recuperao de documentos, e a adequada alocao e
repouso dos livros, de modo a no ofender a sua estrutura.
4. Recomenda-se ministrar aulas prticas sobre manuseio e depsito (repouso) de
livros de registro, visando dar maior segurana e proteo a esses importantes
documentos.

23

b) - Matrculas - erros tcnicos
Examinados, por amostragem, registros lavrados no Livro de Registro Geral 2-
AAAE , aberto em 4 de Agosto de 2008, com o ltimo ato praticado na
matrcula 25.793, em 10.2.2009, e o Livro de Registro Geral 2 AAAF, aberto em 26 de
fevereiro de 2009 e ainda em uso quando da inspeo, foram encontrados erros
tcnicos e vrios casos de afronta a princpios bsicos que norteiam o Direito Registral
Imobilirio - especialmente princpios de continuidade, de especialidade e de
disponibilidade.
Os problemas tcnicos encontradios so os listados abaixo, estando os
mesmos lastreados nos documentos indicados que passam a fazer parte integrante
deste relatrio:
b.1) - Especialidade. Inovao descritiva pelos ttulos
As descries dos imveis encontradas nas aberturas de matrculas, repetem a
descrio que se acha nos ttulos que lhes deram origem, sem qualquer lastro registral
anterior ou, ainda, sem qualquer controle de disponibilidade qualitativa e/ou
quantitativa.
Possivelmente, o fenmeno ocorra em virtude do fato de que boa parte dos
referidos ttulos terem sido expedidos pelo Poder Pblico (Federal, Estadual e
Municipal) atravs de seus rgos INCRA, ITERPA e PREFEITURA DO MUNICPIO DE
ALTAMIRA.
Examinado o caso concreto da Matrcula 25.951 (Doc. 3), percebem-se algumas
inconsistncias que poderiam ser esclarecidas com a solicitao de todos os
documentos que deram suporte ao dito registro:
Inovao descritiva? Matrcula 25.951, descerrada em 6 de julho de 2009, com
base em ttulo de domnio expedido pelo INCRA (n. PA023800000007) que
aparentemente inova a descrio do imvel com base no ttulo expedido pela
autarquia federal.
Nova matrcula? O registro anterior se liga matrcula 23.073 (Livro 2-AAT, p.
224) do mesmo Registro de Altamira.
Parcelamento rural? O ttulo e os documentos apendiculares indicam a
existncia de parcelamento rural - indicao de lote (142), gleba (Ituna), no
projeto de assentamento (Assentamento Itapuama).
Reserva legal. Acha-se averbada a reserva legal obrigatria. O ato foi procedido
com base em "cpias xerografadas anexas", que no foram apresentadas pelo
responsvel quando solicitadas. A indicao do fundamento legal est
equivocado.

24

b.2) - Reserva legal - especialidade
A reserva legal, averbada sob nmero 1 na referida matrcula 25.951, no esta
devidamente especializada. Incidindo sobre 80% da rea total do imvel (art. 16, I,
da Lei 4.771, de 1964 c.c. art. 16, 8),a rea no est identificada na matrcula.
Sobre a necessidade da especializao da rea gravada, a doutrina parece se
inclinar sobre a sua necessidade (por todos, MELO. Marcelo Augusto Santana de. A
Reserva Legal e o Registro de Imveis: aspectos prticos), embora se reconhea certa
dificuldade em determinar claramente a sua localizao no todo. Por esta razo, as
resolues dos rgos ambientais tm exigido o georreferenciamento desta reas
afetadas, como modo mais seguro e preciso de identific-las e especializ-las.
De qualquer maneira, ao menos uma planta e memorial descritivo, expedidos
pela autoridade ambiental competente, deveria ser mantido em Cartrio para auxiliar
a identificao e localizao da rea no imvel, j que, aparentemente, a propriedade
ficaria isenta do georreferenciamento da reserva legal exigido pela Instruo
Normativa 93, de 3 de maro de 2006, editada pelo Ibama (DOU de 6.3.2006)
e Resoluo CONAMA 379, de19 de outubro de 2006.
b.3) - Abertura da matrcula - requisitos - nome do proprietrio
Verificou-se que no descerramento das matrculas regra no se mencionar o
nome do proprietrio, conforme prev e exige claramente o art. 176, 1, II, 4, da Lei
6.015/1973. Para fins de se identificar claramente a cadeia filiatria (princpio de
continuidade) a lei exige que na abertura da matrcula se indique o nome do
proprietrio, alm do registro anterior e outros requisitos previstos na lei.
Nos exemplos colhidos na inspeo, verifica-se que se indica, sempre, o nome
daquele que adquire pelo registro n. 1. Exemplos: Matrcula 25.687, Matrcula 25.607,
Matrcula 25.641, todas de Altamira. (Doc. 4, em papel).
b.4) - terminologia tcnica inadequada
Nas matrculas 25.794, 25.803, 25.762 e 25.727, do Registro de Altamira,
encontramos a reiterao de expresses tcnicas inadequadas - como "imvel
encravado", qualificando o lote pertencente a parcelamento do solo urbano. (Doc. 5).
Imvel encravado, nos termos do art. 559 do Cdigo Civil de 1916, aquele que
no tem sada pela via pblica, fonte ou porto.
A qualificao jurdica do lote, como apontada nos casos das referidas
matrculas, inadequada e deve ser evitada, sob pena de gerar confuso e falta de
preciso na publicidade registral.

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b.5) - Averbao de construo - a essencialidade do acessrio
Nas averbaes de construo procedidas nas matrculas 25.644, 25.822,
25.813, 25.795, por exemplo, verifica-se a ocorrncia de inmeros dados e
informaes que so dispensveis.
Alm disso, a praxe do Servio Registral de Altamira parece ser desdobrar o ato
em 2 averbaes - uma para constar a Licena de Construo e outra noticiando a
expedio de Carta de Habite-se, ato desnecessrio e oneroso para as partes. (Doc. 6,
matrcula supra referidas).
Os dados que se acham dispersos no confuso ato de averbao, acham-se nos
ttulos que serviram de base para a prtica do ato, devendo, tais ttulos e documentos
acessrios - requerimentos, licenas urbansticas, certides negativas etc. -
permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).
A publicidade registral fica comprometida com o acmulo de dados que no
agregam valor informativo relevante, tornando custosa a interpertao da matrcula e
a apurao da situao jurdica do imvel.
b.6) - Alienao fiduciria
Nos casos de alienao fiduciria, o ato desmembrado em dois - ato de
Registro, com a descrio das caractersticas do contrato e outro de averbao, para
constar a forma de pagamento e dados que j constam do ato anterior. Exemplos:
Matrculas 25.806, 25.811 e 19.67 - (doc. 8, em papel).
Uma vez mais a clareza e transparncia do registro se v prejudicada,
confundindo e onerando o usurio com um ato de averbao sobressalente e
desnecessrio.
b.7) - Recomendaes
1. As inovaes descritivas (e abertura de novas matrculas) devem ser feitas com
base em ttulo hbil: retificao de registro (judicial ou extrajudicial - art. 213 e
ss. da LRP), parcelamentos do solo urbano ou rural (Lei 6.766/1979, art. 20,
nico e Dec.-Lei 58/1937, art. 1, II. Fundamento legal: art. 225, 2 c.c. art.
228 da Lei 6.015/1973. Somente se descerram matrculas com a descrio
hauridas do prprio ttulo nos casos de usucapio (art. 226 da LRP) e nos
demais ttulos de extrao judicial, como expropriao, demarcatrias, divises
etc.
2. As reservas legais e nus decorrentes de limitaes ou restries
administrativas ou legais devem ser especializadas (art. 225 da LRP).
3. Nos termos do art. 176, 1, II, 4, da Lei 6.015/1973, requisito da matrcula a
indicao do nome do proprietrio, para que se identifique claramente a cadeia
filiatria (princpio de continuidade).
4. Nas descries de lotes oriundos de parcelamentos urbanos ou rurais no
adequada a qualificao de "imvel encravado".
26

5. As averbaes devem noticiar os dados essenciais do ato - numerao
predial, logradouro pblico, destinao e nmero da CND - Certido Negativa
de Dbito do INSS (ou declarao de dispensa). Os ttulos que serviram de base
para a prtica do ato - requerimentos, licenas urbansticas, certides negativas
etc. - devem permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).
6. Para os casos de contratos de alienao fiduciria, os elementos essenciais do
contrato (art. 24 da Lei 9.514, de 1997), como valor do principal da
dvida, prazo e condies do crdito, taxa de juros, encargos incidentes etc.
devem constar, por extrato, no ato do registro, sendo irregular a prtica de ato
de averbao para discriminao de dados contratuais.
c) - Protocolo - Princpio de prioridade
O procedimento de registro no rigorosamente seguido na tramitao do
ttulo no Cartrio.
Nos termos do artigo 182 da LRP, "todos os ttulos tomaro, no Protocolo, o
nmero de ordem que lhes competir em razo da sequncia rigorosa de sua
apresentao".
No se localizou o Livro 1 - Protocolo - nas dependncias do Cartrio. Nas
inspees levadas a efeito, verificou-se no ser prtica rotineira a prenotao de cada
ttulo apresentado a registro. Desta forma, a eventual tramitao de ttulos
contraditrios no documentada para fins de garantia dos direitos do interessado
(direito de prioridade, art. 186 da LRP) e da ordem geral de tramitao dos ttulos (art.
11 da LRP).
A importncia da prenotao dos ttulos no Livro 1 Protocolo evidente. Da
prenotao decorre o direito de prioridade e deste a preferncia dos direitos reais
prior tempore potior iure. A prtica rotineira de no protocolizao dos ttulos pode
colocar em srio risco os direitos dos interessados no Registro e a prpria higidez do
sistema.
Trata-se de confiana no sistema.
Observou-se, ainda, a prtica de lavratura de
escrituras pelo mesmo cartrio que a registra
no mesmo dia (p. ex. Matrcula 25.795, Doc. 7,
em papel).
c.1) - Recomendaes
1. Recomenda-se a abertura de um Livro
Protocolo e a imediata prenotao de todos os
ttulos apresentados a registro (art. 182)
exceo dos que ingressam to somente para
exame e clculo de emolumentos (art. 12,
nico da LRP).
27

2. Nos casos de apresentao do ttulo para mero exame e clculo (art. 12,
nico da LRP), dever ser exigido requerimento do interessado dispensando a
prenotao. A exigncia de rogao do interessado se justifica tendo em vista
que a recusa da prenotao representa renncia dos potentes efeitos que
decorrem da prioridade registral.
3. Para o caso de apresentao de ttulos para mero exame e clculo de
emolumentos, recomenda-se a adoo de livro de recepo para garantia e
controle da ordem geral referida no art. 11 da LRP.
d) - Atos de registro irregulares - falta de tcnica registral
A anlise cuidadosa da matrcula n 1.863, entranhada folha 5 do livro 2-AAAF
(Doc. 10), demonstra total desconhecimento de rudimentos de tcnica registrria. Vale
a pena sumarizar os problemas que, ictu oculi, exsurgem:
Num nico ato de registro (R. 4) constituiram-se, imperfeitamente, dois direitos
reais autnomos - doao com reserva de usufruto. Embora no se esclarea
no ato de registro, supem-se, pelo ttulo da escritura tabelioa, que houve de
fato a doao com reserva de usufruto, alm da imposio de clusulas
restritivas de domnio sem a indicao de justa causa (art. 1.848 do C.C.).
Aparentemente, pelo fato de ter ocorrido a deduo do direito real de usufruto
(reserva de usufruto) no se lavrou expressamente o ato constitutivo do direito
real limitado - como seria, alis, de rigor (art. 1.227 do Cdigo Civil).
Dvida acerca da frao ideal correspondente aos irmos Ricardo e Maurcio
Barcelos Ruas.
Descrio imperfeita do ato de registro que, por definio, se refere ao ttulo
causal, lavrado em tempo passado. Inteiramente descabida, portanto, a
utilizao da expresso "neste ato assistido", gerando confuso no destinatrio
da publicidade registral.
Registro de direitos de carter pessoal - nomeao de administrador do
condomnio e fixao de remunerao.
Referncia a locao, sem qualquer indcio de existncia de clusula de vigncia
ou inscrio para exerccio do direito de preferncia.
Atribuio exclusiva de direito sobre parte do imvel adquirido em condomnio
sem destaque e especializao ("parte onde fica a sede da Chcara...").
Referncia, no corpo do registro, a direitos adquiridos pelos donatrios em
relao a outros imveis, que no o da matrcula referida.
O mesmo problema se identifica na Matrcula 20.163.
e) - Parcelamento do solo, unitariedade da matrcula e alienao de
frao ideal
A anlise das matrculas 25.799 e 25.800, Livro 2-AAAF (Doc. 11), demonstram
prtica que merece melhor investigao para apurar at que ponto chegam as
irregularidades que se percebem de uma anlise perfunctria.
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Aparentemente, h desrespeito Lei de Parcelamento do Solo Urbano e ao
princpio da unitariedade da matrcula, sendo imprescindvel o conhecimento da
cadeia dominial destes imveis para o fim de se diagnosticar a extenso dos
problemas.
Ficando nos exemplos destacados, v-se que as referidas matrculas tm por
objeto fraes ideais de imveis urbanos, localizadas no imvel denominado parte
ideal do Stio Santo Antonio", ambas com origem na Matrcula 23.324 (R. 1).
Em primeiro lugar, preciso destacar que incorreto o descerramento de
matrcula de frao ideal - fato agravado pelo fato de dita frao ideal estar localizada -
o que pode sugerir burla Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Outro aspecto que indica a inconsistncia do dito registro o fato de se referir
a parte ideal que no enunciada. Qual a frao ideal que corresponde ao titular?
Enfim, no se sabe, ao certo, se estamos diante de um condomnio civil, com
localizao da posse, ou de parcelamento do solo urbano, com designao de lote
e.1) - Recomendaes
1. Pesquisa exaustiva da origem das matrculas 25.799 e 25.800 para se investigar
os fundamentos jurdicos para os destaques. Para tanto, solicitar cpia da
Matrcula 23.324.
f) - Livros extravagantes
Durante a inspeo foram encontrados em uso, inclusive com expedio de
certides, livros que no fazem parte do rol taxativo previsto no art. 173 da Lei
6.015/73.
Foram inspecionados os livros identificados como 3-I, 3-J, 3-L, 3-N, 3-O, 3-P, 3-Q
e 3-S, constatando-se que os mesmos foram destinados a registros no permitidos
para a Serventia de Registro de Imveis. Dentre esses registros foram encontrados
contratos de comodato, arrendamentos, partilhas de posses, transferncias de direitos
possessrios, memoriais descritivos de reas, etc. sem qualquer controle sobre a
origem do imvel e em total afronta s previses legais.
Estes registros, como constatado em inspeo no Registro de Imveis de
Senador Jos Porfrio, serviram de base para inaugurar nova cadeia filiatria naquela
comarca, dando origem a novas matrculas que so abertas em outras localidades.
A abertura dessas matrculas em outras Comarcas, baseada nas certides
expedidas daqueles livros, emprestam um aspeto de legalidade a ttulos ilegtimos.
Durante a inspeo foi determinado que de tais livros no se expedissem
certides. Determinou-se, igualmente, que no se expedissem certides das matrculas
abertas com base naquelas.
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Por fim, foi determinado Oficial Interina do Registro de Imveis de Altamira o
envio de ofcio, dirigido ao Conselho Nacional de Justia, informando sobre as
condies em que recebidos referidos livros, como tambm pedido de providncias
administrativas para sanear esta irregularidade. (Doc. 12, em papel - Ofcio 138/2009,
Registro 4.693, do Livro de "Registros Diversos").

f.1) - Recomendaes
1. Cancelamento dos registros nulos de pleno direito, lavrados em livros
extravagantes, bem como os registros e matrculas que deles se originaram,
garantidos, aos interessados, a ampla defesa e o contraditrio.
2. Para que se possa rastrear, com absoluta segurana, os registros que derivaram
dos livros extravagantes, recomenda-se a requisio dos mesmos, elaborao
de resumo dos registros lavrados - com indicao do negcio jurdico, partes, e
localizao - para que se possa localizar eventual registro subsequente e
determinar o seu cancelamento.
g) - Grilagem, erronias, impercia
Encerrada a anlise dos documentos acima, passou-se anlise da ocorrncia
de registros e abertura de matrculas em desrespeito aos princpios e legislao
especfica.
O caso mais srio se refere Matrcula 1.822, de onde se originaram outras -
exemplificadamente, Matrculas 25.796, 25.797 e 25.798 do Registro de Imveis de
Altamira e Matrculas 30, 31, 32, 82, 83 e 178, do Registro de Imveis de Vitria do
Xingu (doc. 13, em papel).
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Os registros tm origem na Matrcula 1.822, de 19 de julho de 1979, que foi
inaugurada tendo como base doao feita pelo Estado do Par ao Municpio de
Altamira, nos termos da Lei Estadual 1.778, de 2 de setembro de 1959.
O imvel objeto da doao possui os limites constantes da Lei e tem a rea de
75.190 ha. Referido imvel, conhecido como 1 Gleba Patrimonial, abrange parte dos
municpios de Altamira e Vitria do Xingu.
Analisados os registros feitos no Registros de Altamira e Vitria do Xingu, foi
possvel concluir que inexiste qualquer controle de disponibilidade quantitativa e
qualitativa. No h qualquer anotao, na matrcula-me, dos desfalques que foram e
ainda esto sendo feitos ao longo dos tempos.
No Registro de Imveis de Altamira foram encontradas vrias matrculas,
dentre as quais, por amostragem, as Matrculas 25.796, 25.797 e 25.798.
No Registro de Imveis de Vitoria do Xingu, tambm por amostragem, foram
encontradas vrias matrculas com origem na Matrcula 1.822 do CRI de Altamira,
dando-se especial destaque as que seguem:
a) matrcula n 30 (rea de 37.577,47 ha),
b) matrcula n 31 (rea de 41.580,57) ha,
c) matrcula n 32 (rea de 32.701,44 ha),
d) matrcula n 82 (rea de 68.657,85 ha),
e) matrcula n 83 (rea de 66.685,00 ha) e
f) matrcula n 178 com a incrvel rea de 410.000.000 ha!
parte a longa discusso que se trava, envolvendo a titularidade das reas em
questo - Estado ou Unio? (Dec.-Lei 1.164/1971, revogado pelo Dec.-Lei 2.375/1987)
- possvel destacar aspectos que levam inexoravelmente fulminao de registros
por nulidade.
Analisando, por simples amostragem, as matrculas que tm origem na referida "1
Gleba Patrimonial", chega-se facilmente concluso de que o Registro de Altamira no
dispe de qualquer controle dos desfalques efetuados, o que gera grande insegurana
jurdica e d ensanchas a que se cometam os graves absurdos constatados de
matriculao de extensas reas, como se ver logo abaixo.
Registre-se que no foram encontrados registros de parcelamento da rea original,
nem mesmo quaisquer outros meios de controle da disponibilidade - como plantas,
levantamentos geodsicos, memoriais, georreferenciamento, descrio dos lotes
alienados etc. - que pudessem emprestar a mnima segurana aos destaques
sucessivos da gleba original.
Esta circunstncia merece grande ateno para que no ocorra sobreposio de
registros e, mesmo na rea urbana, multiplicao de propriedades no mesmo espao,
gerando o mesmo problema de beliches dominiais encontrados na rea rural Brasil
afora.
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Se no bastasse o problema acima apontado, que por si s j enorme, tambm
devemos dar especialssima ateno ao fato de ter sido registrado no Cartrio de
Registro de Imveis de Vitria do Xingu reas superiores no s ao seu municpio,
como tambm superiores ao Estado do Par e, pasme, metade do territrio do Brasil.
Essa afirmao fica patente quando verificamos que a soma das reas dos imveis
representados por apenas 6 matrculas do Registro de Imveis de Vitoria do Xingu
perfazem o total de 410.247.202,33ha, que representam 4.102.472.023.300m ou
4.102.472,0233km.
Para que fique fcil o entendimento acerca do absurdo do que representa a rea
acima referida, temos que:
O Brasil tem rea de superfcie de 8.514.876km, que representam
8.514.876.000.000,00m ou 851.487.600ha.
A Unio Europia (que rene todos os Paises da Europa) tem a rea de
superfcie de 4.324.782km, que representam 4.324.782.000.000m ou
432.478.200ha.
A India tem a rea de superfcie de 3.166.414km, que representam
3.166.414.000.000m ou 316.641.400ha.
Logo, apenas a rea do imvel da Matrcula 178 do CRI de Vitoria do Xingu, seria maior
que a rea de toda a India, o que levaria apenas este imvel, se comparado aos demais
pases, a ser tido como 7 maior pais em extenso territorial do mundo.

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Concluses finais
Observa-se que nos cartrios visitados o Registro de Imveis perdeu a sua
principal funo e finalidade que dar segurana jurdica aos negcios imobilirios e
aos titulares dos direitos inscritos. Na medida em que, durante o procedimento
registral, no haja nenhum cuidado com os princpios que norteiam o direito registral
imobilirio, o Registro torna-se um fim por si mesmo. Registram-se ttulos apenas para
lhes emprestar aparncia de legalidade.
No h qualquer espcie de qualificao registral, principalmente sob os
aspectos da legalidade, disponibilidade e especialidade que fundamentam a existncia
de todo sistema pblico registral. Os registradores atuam como meros amanuenses,
arquivando singelamente, sem maiores critrios e cuidados, o caudal de ttulos
arrevesados que aportam as serventias.
Tais ttulos no sofrem nenhuma espcie de anlise tcnica, exame de
legalidade extrnseca, para que possam ser escoimados de imperfeies e possam,
assim, acessar o registro sem vcios e produzir os efeitos que se esperam de um bom
sistema registral.
No por outra razo que no se divisou nenhuma nota de exigncia ou nota
devolutiva no cartrio.
Alm disso, os registros so feitos sem critrios, a partir de ttulos que jamais
deveriam ingressar no flio real (como por exemplo partilhas de posses, memoriais
descritivos de reas, contratos de comodato, arrendamento etc.) em livros abertos
sem previso legal (como por exemplo o denominado Livro n. 3 REGISTROS
DIVERSOS.) e sem qualquer controle sobre a origem.
Estes registros, muitas vezes, servem de base para expedio de certides que
do origem a novas matrculas abertas em outras comarcas, replicando as
irregularidades, irradiando seus perniciosos efeitos, inoculando, todo o sistema, com o
germe da irregularidade.
Em linhas muito gerais, e com a vnia dos corregedores, apontamos e
sugerimos o seguinte:
1. Sndrome titular e registral - o caos fundirio.
1.a) - Grandes propriedades
O Tribunal de Justia do Estado do Par, em 1997, criou a Comisso
Permanente de Monitoramento, Estudo e Assessoramento das Questes Ligadas
Grilagem que apurou uma srie de irregularidades registrais no Estado, elaborando
uma extensa lista de registros e matrculas que foram bloqueados.
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Parece-nos que o cancelamento de tais registros - e no o mero bloqueio -
dever ser providenciado, a requerimento dos legitimados, nos termos do art. 8B
da Lei 6.739, de 5 de dezembro de 1979, observados os princpios do contraditrio e
ampla defesa, mesmo nos casos de procedimentos de carter administrativo (art. 214,
1 da Lei 6.015, de 1973).
1.b) - Pequenas propriedades
H, entretanto, um problema intrincado para se resolver. Como se viu, as
irregularidades so sistmicas. A partir de ttulos irregulares, fundamentando centenas
de registros imobilirios nulos, tal qual um vrus esses registros se multiplicaram,
gerando novas matrculas inquinadas, formando ondas sucessivas de
desmembramentos de reas maiores.
Essas matrculas no so percebidas pelos levantamentos oficiais que partem
de certos pressupostos - reas superiores a limites pr-estabelecidos, titularidades
suspeitas, etc. e remanescem como pequenos ndulos que inquinam todo o sistema.
Como resolver este delicado problema? O cancelamento de todos os registros,
que apresentem um ou mais irregularidades, poderia acarretar graves consequncias e
instaurar um ambiente de insegurana jurdica generalizada, potencializando os
conflitos agrrios.
No se pode negar razoabilidade s ponderaes expendidas pela Des. Maria
Rita Lima Xavier, Corregedora de Justia das Comarcas do Interior no Processo n
2008700667-6, em que requerente a dita Comisso Permanente:
(...) h necessidade de um cuidadoso estudo de cada caso, pois vrias dessas
reas, cujo ttulo na origem viciado, foram desmembradas em reas menores
e foram adquiridas por terceiros de boa-f, que esto atualmente explorando a
terra, sendo que o cancelamento geral das matrculas na rea administrativa,
ao invs de ser uma soluo ao grave problema fundirio do Estado, poder
agrav-lo com uma onda de invases; sendo que para os casos mais urgentes
e graves, na ao judicial, pode ser utilizado o instituto da antecipao da tutela
para obter o cancelamento liminar da matrcula.
De fato, preciso criatividade e muita prudncia quando se tratar de cancelar
os registros de pequenas reas que possam se originar de matrculas-mes que
eventualmente possam ser canceladas.
Alm disso, h uma gama imensa de matrculas que padecem de graves
irregularidades, como as indicadas neste relatrio. So matrculas oriundas de
parcelamentos irregulares, descerradas sem controle de disponibilidade, sem maiores
cuidados e zelo na especializao objetiva. H inmeros registros irregulares, lavrados
a partir de ttulos que instrumentalizam meras posses ou direitos pessoais, alm de
outros defeitos j relatados acima.
O que fazer?
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A questo ganha especial relevo se considerarmos que a sucesso
impressionante de erronias pode simplesmente se repetir e o quadro voltar
novamente a se instalar, tendo em vista que esses profissionais, encarregados do
Registro, no tm, nos exemplos vistos, condies tcnicas de levar um Cartrio de
Registro de Imveis.
No limite, vivemos uma situao que a anttese de um bom Registro
Imobilirio: a situao tal que cada registro pode necessitar de uma confirmao
judicial de sua higidez e eficcia.
Nestes casos, tratando-se de imveis de menores reas, gozando, os titulares,
de poderosas presunes legais (art. 1.231, c.c. art. 1.245, 2 do Cdigo Civil c.c. art.
252 da Lei 6.015/1973) recomenda-se o bloqueio, nos termos do art. 214, 3 da LRP.
Uma vez bloqueado o registro, pode-se, em coordenao com o Instituto de
Terras do Estado, e parceria com os demais rgos pblicos, municipais, estaduais e
mesmo federais, no mbito de suas atribuies, promover um amplo processo de
reforma do sistema, com a utilizao massiva de recursos tecnolgicos como o registro
eletrnico, institudo pela Lei Federal 11.977, de 2009 (art. 37), pendente de
regulamentao, georreferenciamento de imveis urbanos e rurais (Lei 10.267, de
2001 e Lei 11.952, de 2009), retificaes de registro (Lei 6.739, de 1979, art. 8 A) e
outras medidas saneadoras do sistema registral.
2. Medidas infra-estruturais
O enfrentamento e a regularizao da gigantesca algaravia antevista na
Inspeo realizada em Altamira passa, inevitavelmente, pelo oferecimento de
propostas de remodelagem do sistema registral. preciso repensar o modelo que se
acha em prtica na regio amaznica e em outras localidades que foram visitadas pelo
CNJ - Conselho Nacional de Justia (relatrios aqui).
Para fazer frente a este enorme desafio, necessrio:
1. Implantar, efetivamente, o modelo que se acha em funcionamento em So
Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Minas Gerais e outros
Estados que vm realizando, sistematicamente, concursos pblicos para o
ingresso nos servios notariais e registrais. necessrio profissionalizar a
atividade, renovando os quadros encarregados da gesto do Registro por
profissionais provados por concurso pblico.
2. Realizao, com urgncia, de concursos pblicos de provas e ttulos para todos
os postos vagos ou que venham a vagar em decorrncia das Resolues 80 e 81
de 9 de junho de 2009.
3. Para prover de bons profissionais as praas que sero oferecidas em concurso
preciso levar a efeito detalhado estudo econmico-financeiro de molde a criar
atrativos de ordem econmica para que se garanta a sustentabilidade do
Servio Registral ou Notarial posto no certame e que sejam atrados os
profissionais mais gabaritados para o desempenho do mister.
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4. Implantao de programas de capacitao e de reciclagem, cursos de educao
continuada, visando os profissionais que atuam nos servios notariais e
registrais - delegados e seus prepostos. Os exemplos paulistas
Kollemata e Educartorio podem servir de referncia.
5. Capacitao tecnolgica. Integrao de notrios e registradores em sistemas de
rede, compartilhando dados, informaes e permitindo a correio
permanente online. preciso superar o solipsismo, paradigma de atomizao
dos servios notariais e registrais, substituindo-se por um modelo de
molecularizao do sistema. Deve ser estudados modelos de informatizao
das atividades, com progressiva adeso a redes e sistemas em nuvem, tirando o
maior proveito de fenmenos em escala (cfr. Graciolndia, o pas do populismo
(e das oportunidades para registradores).
6. Interconexo entre registros e cadastros fsicos, permitindo a superao do
modelo meramente narrativo e descritivo das matrculas, substituindo-o por
gerenciamento territorial realizado por Sistemas de Informao Geogrfica
(ou GIS - Geographic Information System), com georreferenciamento dos
imveis rurais e urbanos.
7. Fiscalizao efetiva dos servios registrais e notariais por uma corregedoria
permanente atuante e eficaz. Posto que a atividade gere recursos ao Poder
Judicirio, sob a rubrica de taxa de fiscalizao, o mesmo Judicirio deve
cumprir, zelosamente, o comando constitucional inscrito no art. 236, 1 da
Carta de 1988.

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Agradecimentos
Agradecemos ao Sr. Corregedor-Nacional, Ministro GILSON DIPP, a escolha e a
confiana em ns depositada. Agradecemos, igualmente, a indicao de registradores
para integrar o Grupo, feita por Sua Excelncia, o Dr. MARCELO MARTINS BERTHE, a
quem rendemos nossas sinceras homenagens pelo esprito pblico que o anima na
busca de aperfeioamento do sistema registral e notarial que possa representar um
benefcio sociedade brasileira.
Arisp - Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo, pelo apoio em
iniciativas como estas, que visam o aperfeioamento do sistema registral brasileiro.
So Paulo, inverno de 2009
Flauzilino Arajo dos Santos
Srgio Jacomino
lfio Carilo Jr.
Eduardo Oliveira