OPH Montelimar Habitat (26) - Juin2013

Rapport dfinitif n 2012-101 Juin 2013
tabli conjointement avec la direction dpartementale des finances publiques de la Drme

Office public de l'Habitat de Montlimar
({Montlimar Habitat))
Montlimar (26)
Document administrntif caractre nOlllinatifdontla diffusion est rgie par les articles 2 el6 de la loi n078-753 du 17 j uillet 1978
l\li il os Mission inl cnllnslcr elle d nspeeton du logemem social
FICHE RCAPITULATIVE DU RAPPORT DFINITIF
N 201 2-101
OPH DE MONTELIMAR - 26
Prsidente: Patricia Brunel-Maill el
Direcleur gnra l : Ahmed Diaf
Adresse: 3 Place Georges Clmenceau
26200 Monllimar
Nombre de logements famil iaux grs : 1948
Nombre de logements famili aux en propril : 1948
Nombre d' qui valents logements des foyers en propri t: 130
In dicateurs Orga ni s me Rf. nat. Rf. rgion
vol ution du pare gr depui s 5 ans (% annuel)
8nliciaires d'aide au logement (%)
-0.6
5 1.2
0.87
1. 17 1.04
46.7 48
lA 1.3 Logements v,tcant s plus de 3 Illoi s, hors vac, (cchn, (%)
Loyers mcnsuel s (E/ m
'
de s u r l ~ l corri ge) ne 2.99 2.93
Loyers mensue ls (E/ m
'
de surface habi table) 4.48
3.5
5.4
Quart ile : 3
Fonds de roulement net global tcrm, des op, (mois dc dpenses)
Fonds de roul ement nel global (mois de dpenses) 4.1 8
Autofi nancement net / chiffre d'affaires (%) -0. 1
Quarti le : 1
12.94
Taux d'impays inscrit a u bil an (% des loyers et charges) 13
Quart il e: 2
13.42
l"l rsentat ion
gnra le de
l'orga nisme
Poi nts forts
Montlimar Habi tat intervient uniquement sur le territoire de la communaut de
commune de Montli mar Ssame dont la populat ion se caractrise par la faiblesse de ses
ressources. Le march immobilier tendu ncessite une producti on importante de
logements sociaux, notamment ceux accessibles aux mnages les plus dmuni s (PLAI ).
Il vient d' engager, dans le cadre d' un proj et urbain global avec la Vill e de Montlimar et
un autre baill eur, un important programme de rhabi litation/rs ident ialisati on du
quartier de Pracomt'al (hors Anru) concentrant la moiti de ses logements,
Occupation sociale marque avec une implication fort e pour l' accueil des mnages
pri oritaires (PDALPD et DALO)
Bonne accessibili t des loyers rsult ant de l' anciennet du parc
Situation financire satisfaisante renfo rce par la cession de deux btiments
Vaucluse Logement en 20 I l
OPI-I de Mont l imar - 26 - Rapport d' nspeclion na 2012- 101 Fiche rcapitulative 1
Points faibles
Anomalies ou
irrgularits
particulires
Conclusion
~ l i i l o s Mission intcrministercl1c d"inspection du logement social
Entreti en des voiries et des espaces extrieurs du quartier de Pracomtal largement
perfectible

Attributions de logement s (interventions dans les attributions conduisant une
iniquit du traitement des candidats, 2 dpassement de plafond de ressources, 1
passage en Cal avant enregi strement de la demande)
Absence de dlibration du conseil d' admini stration sur la politique de ventes en
2011.
Les anomalies rgles en cours de contrle ne sont pas mentionnes dans la version
dfinitive
Avec prs de 2000 logements familiaux, Montlimar Habitat est le
quatrime bailleur social de la Drme. Son parc ancien, situ
principalement dans la Zus de Pracomtal, va faire l'objet d'importants
travaux de rhabilitation, en partenariat avec la Ville de Montlimar qui
interviendra sur la requalification des espaces publics. LI doit poursuivre sa
production de nouveaux logements compte tenu des besoins locaux
identifis, en particulier des logements accessibles aux mnages disposant de
faibles ressources ligibles aux PLAI.
Avec des niveaux de loyers l'eu levs et une gestion de proximit efficace,
l'office joue bien son rle social et le service rendu aux locataires est
satisfaisant. La rhabilitation de l>racomtal, avec le souci du dvelopl)ement
durable, devrait permettre d'amliol'er son attractivit jusqu'alors moindre
que pour le reste du l)arc.
Grce la cession de 161 logements un autre bailleur social, Montlimar
Habitat a renforc en 2011 sa surface financire. Les simulations financires
prvisionnelles 1II0ntrent cependant que la ralisation de son programme de
rhabilitation et la poursuite de son dveloppement ncessiteront un niveau
de fonds propres suprieur l' autofinancement dgag sur cette priode.
L' office devra donc s'attacher bien matriser l'quilibre de ses oprations
d' investissement, ses cots de fonctionnement et poursuivre l'effort de
rsorption de la vacance locative.
L'organisme doit mettre fin aux irrgularits constates dans les
attributions de logements, non conformes aux dispositions du CCH et veiller
respecter la rglementation applicable concernant le contrat et la
rmunration du directeur gnral.
Inspecteurs-audit eurs Miilos : J o ~ Vi eille, Philippe Poudevigne
Charg de mi ss ion d'i nspecti on : Jean-Claude Roffet
Inspecteurs principaux auditeurs : Gildas Hnou, Claude Guill aume
Di rection dpanementale des finances publi ques de la Drme
Prcdent rappon Mi il os: n 2008-024 d'Aot 2008
Contrle effectu du 18 juin 20 12 au 5 Octobre 20 12
Di ffusion du rappon dfin itif: Juin 20 13
Conformment l'article R.451 -6 du code de la constmcti on el de l' habitation (CCH), cc rapport dfinitif de contrle comprend le
rapport provisoire, les observations du pres ident ou dirigeant de l' organisme produites dans le dlai et les conditions mentionns
J' arti cle R.451 -5 du CCH CL Cil tant que de besoin, 1t. "S rponses apportes par la Miilos.
QPI-{ de Montlimar - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101 Fiche rcapit ulat ive - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
RAPPORT D'INSPECTION N 2012-101
OPH DE MONTELIMAR - 26
SOMMAIRE
1. PRAMBULE . .. ......... .............................. .. .......... .... .... .. ........ ... ..... .............. 2
2. PRSENTATION GNRALE D E L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE . 2
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE OE L'ORGANISME .......... ............. ..... .... ..................... ....... ......... .. .. 2
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT ... ..... ............................ ............... ... .................................. ......... .. 3
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE ................. ... ......... .... .. .. ............................... ........ ... 7
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCiALE ... ... ................................................................. 7
3.1 OCCUPATION DU PARC ................ .. .................................. ............. ..... .. .. ................................. .. .... ... 7
3.2 ACCES AU LOGEMENT ................. ... ......... ........................ ... .......... ..... .. .. ................................. .. ... ... . 8
3.3 LOYERS ET CHARGES .. ... ................................................... .. .......... ..... .... .... .............. ............. .... ..... II
3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES .......... .... ................................ .. .......... .... .. .. ............ ............................ . 12
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES ............................................................................ 13
3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ....................................................... 14
4. PATRIMOINE .................................................................................................................................... 14
4. 1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE ......................................... ........ ....... .. ............ ..................... 14
4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE ........ ......................................................... .......................................... J 5
4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE ................................................................................................ J 5
4.4 M AINTENANCE DU PARC ...................................................... ......................................................... J 7
4.5 VENTE DE PATRIMOINE .............. ....................................... .... ...... ................. ... ....... .... ... ................ J 7
4.6 RENOVATION URBAINE ...... .. .... .... ..................................... ... ....... .. ............. ..... .... ... .... ... .. .............. J 8
4.7 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRIMONIALE.. .............. ............ .. ............... ...... .. ........ .. .............. J 8
5. TENUE D E LA COMPTABILITE ET ANALYSE FIN AN CLERE ............................................... 19
5. 1 TENUE DE LA COMPTABILITE .. .. ............ .... .. ........................ .. ....................... .... .. .......... .. .. .............. J 9
5.2 ANALYSE F1NANCIERE ................................................................................................................... 2 1
5.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ........................................................................................................... 25
5.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE F1NANCIERE ................................................................................. 26
6. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .................................................... 26
6. J PERIODE VERIFIER ...................................................................................................................... 26
6.2 CONTENU DE LA VERIFICATION ...................................................................... ............................... 26
6.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .... ...... ....................... 26
7. CONCLUSION ................................................................................................................................... 27

OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection nO 2012- 101 1 - 1
Miilos Mission intennini strielle d' inspecti on du logement social
1. PRAMBULE
La Miilos exerce le contrle de l'office public de l' habitat (OPH) de Montlimar Montlimar-
Habitat en appli cation de l' article L. 451-1 du code de la construction et de l' habitation
(CCH). Le dernier rapport de la Miilos' avait soulign son rle social vident au regard de la
population loge disposant de faibles ressources et de l'efficacit de sa gestion de prox.imit. Il
tait relev cependant la ncessit d' amliorer les procdures internes (politique d' achats,
procdures mtiers) et le suivi des locataires en situation d'impays.
Ce contrle est ralis conjointement par les inspecteurs-auditeurs de la Miilos et de la Direction
dpartementale des finances publiques (DDFIP) de la Drme (Mission dpartementale d'audit).
2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON
CONTEXTE
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME
L' OPH de Montlimar, cr en 1931, intervient exclusivement sur le terntOlre de la
communaut d' agglomration (CA) de Montlimar-Ssame regroupant 15 communes. Fin 2011 ,
son patrimoine s'levait 1 948 logements familiaux (hors foyers), localiss plus de 80 % sur
la vi ll e centre. En octobre 2009, il a pris la dnomination de Montlimar Habitat.
La communaut d'agglomration compte 49 885 habitants (population municipale lgale 2008),
dont plus de 35 000 (70 %) vivent sur la commune de Montlimar : 3 habitants sur 4 de la CA
habitent la vi lle centre. Le taux de croissance annuel de la population depuis 1999 s' lve
1,3 % (1 % dans le dpartement).
Les mnages aux ressources les plus faibles sont plus reprsents dans la ville centre, et
inversement, en corrlation avec la part de propritaires occupants, les mnages les plus aiss
sont plus reprsents sur le reste de la communaut d' agglomration. Les deux tiers de la
population de la CA Montlimar-Ssame peuvent prtendre un logement HLM ordinaire, et
prs de 40 % un logement en PLAI.
Le territoire compte 3 450 logements sociaux conventionns (logements foyers y compris), dont
90 % sont situs sur Montlimar. Le Conseil gnral de la Drme ne bnficie pas de la
dlgation des aides la pierre.
Le march immobilier de la communaut de communes demeure le plus tendu de la Drme. Il
se caractrise par une forte demande en habitat individuel, oriente la hausse. LI ex.clut de fait
une partie croissante des mnages, notamment les jeunes en dbut de parcours rsidentiel. On
observe, sur la vi ll e centre en particul ier, une demande de mnages dont les enfants ont pri s leur
autonomie et de personnes ges, dsireux de se rapprocher des services et de retrouver un
logement de taille plus rduite que la maison familial e. Ces clientles recherchent plutt un
produit neuf, dans une rsidence avec ascenseur et parking. Les prix dans le neuf connaissent
une monte continue. Enjuin 2012, le prix au m' atteignait 1 956 Montlimar (prix suprieur
de 5 % la moyenne dpartementale' ) et le cot moyen des transactions de maisons
individuelles s 'levait 265 634 pour une surface de 127 m' .
L Rapport dfi ni tif n 2008-024 d' avriI 200H, prsent au conseil d'administrati on du 31 octobre 2008
2 Source EtTtcity.com juin 2012
2 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d' inspection nO 2012-1 01
Miilos Mission intenninislcricl le d"inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE - 26 - Rapport d"inspecti on n 2012- 101 2-2
Miilo5 Mission intenninisttricllc d'inspecti on du logement social
Le march locatif priv qui concerne essentiellement la ville centre, semble insuffisamment
dvelopp ailleurs. Malgr les actions menes sur le parc priv, les professionnels de
l'immobilier constatent une plus forte attractivit des produits locatifs neufs bien conus et
proposant des facilits de parking. La demande porte essentiellement sur les logements de taille
moyenne (T3 et T4 en collectif et petites maisons avec petit jardin).
L' un des objectifs du plan local de l' habitat (PLH) est la production diversifie de logements
mieux oriente vers les besoins, notamment sociaux, avec la ralisation de 475 logements
sociaux. Ce plan vise galement rpondre la demande des mnages en situation de prcarit
dans les parcs public (PLAI) et priv (PST) et viter l'engorgement des structures d' accueil
temporaire et d' insertion, en favorisant les possibilits de parcours rsidentiel. Pour ce faire, il
prvoit la ralisation de 110 logements PLAI dans le parc public et de 24 logements d'insertion
dans le parc priv (PST).
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT
2.2.1 Gouvernance
La Ville de Montlimar est la collectivit territoriale de rattachement de l'OPH, qui est prsid
depuis avril 2008 par Patricia Brunei-Maillet, adjointe au maire de Montlimar charge du
logement et des politiques contractuelles. Elle a succd Jean-Marcel Drouhot qui prsidait
l'office depuis mai 2003.
Compos de 17 membres, le conseil d'administration (CA) dfinit la politique et les grandes
orientations de l' office (acquisitions foncires, travaux de rhabilitation ... ).
En 2011 , le CA de Montlimar Habitat s'est runi 4 reprises.
Conformment l' article R. 421-16 du CCH, le bureau bnficie de dlgations de comptences
(actes de disposition, acquisitions, ventes, placements ... ). Ces dernires ont t adoptes
l' unanimit lors du CA du 6 fvrier 2009. Le bureau est compos de la prsidente, du directeur
gnral, et de quatre autres membres lus au scrutin majoritaire. Il rend compte de son activit
au CA.
Le dfraiement des administrateurs pour leur participation aux runions du CA, du Bureau et
des commissions spcifiques s' effectue sur la base d'une indemnit de dplacement de 68,61
en vertu de la dlihration du CA du 30 juin 2008.
2.2.2 Organisation et management
2.2.2.1 Organisation
Suite la dmarche qualit initie en 2006, un nouvel organigramme a t mis en place
Il s' articule autour de trois ples: le ple affaires gnrales compos du service
communication et responsabilit sociale et environnementale (2 agents) et de la direction des
ressources humaines (2 agents) ; le ple finances et marchs qui comprend la direction
financire (6 agents) et la direction montage d' oprations et marchs (2 agents) ; et enfin le
ple proximit-relations clients compos de la direction technique (21 agents) et de la direction
de la gestion locative (8 agents). Depuis le dernier contrle, l'organisme s' est dot de tableaux
de bord couvrant les diffrents mtiers et a mis en place des procdures internes (achat publics,
pr-contentieux, attributions ... ). Un rfrentiel des emplois a t ralis, ainsi qu' une
classification des postes qui a t valide par un accord avec les reprsentants du personnel en
201\.
3 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection n 2012- 101
Miiloll Mission intcnninistriel1e d'inspection du logement social
OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-101 3 - 2
Miilos M ssion intenninistrielle d'inspecton du logement social
Obs 1: Des amliorations doivent tre apportes dans la qualit de l'information.
Malgr l' amlioration notable des procdures depuis le dernier contrle de la Mission, des
disparits ont t constates entre les diffrentes sources d'informations patrimoniales. Les
nombres de logements mis en service ou mis en chantier une date donne sont sensiblement
diffrents selon qu' il sont issus des rapports d'activit, des annexes rglementaires, des
dclarations CGLLS ou encore de la base de donnes du service gestion locative.
2,2,2,2 Personnel
Au 31 dcembre 2011, l' office comptait un effectif salari de 46 personnes, avec 43,8
quivalents temps plein (ETP), Le ratio pour 1 000 logements s' tablit 22, 1 ETP, ce qui situe
l'office dans la moyenne haute des OPH (mdiane de 20,2 ETP pour 1000 logements en 2010),
Aprs avoir connu une diminution notable jusqu' en 2009, les effectifs ont retrouv leur niveau
de 2007 malgr une baisse du parc de logements de 2,8 % sur la mme priode, rsultant de la
vente de 162 logements en 2010 (cf ,5), L'accroissement concerne essentiellement le
personnel de proximit (gardiens et employs d' immeubles) et le personnel administratif Le
personnel charg de l'entretien a fortement diminu, la politique de maintenance de l'office
tant dsormais majoritairement externalise,
L'volution du personnel par catgorie est prsente dans le tableau ci-dessous,
Effectifs 2009 2010 2011 Rpartition en % volution 2009/2011 %
Personnel admini stratif 17,0 18,4 24,7 57,2 % + 40 %
Personnel de maintenance 9,5 8,9 6,0 13,9% 37 %
Personnel de proximit 10,9 14,2 13, 1 28,9% + 14 %
Total ETP 37,3 41,5 43,8 100% + 13 %
Part du personnel d'encadrement 16 % 17% 18 %
Part du personnel de matrise 10 % 16 % 21 %
Part des employs 74 % 67 % 61 %
La proportion des fonctionnaires territoriaux, mme si elle connat une lgre rosion depuis
2009, demeure prpondrante (28 fonctionnaires, 18 contrats de droit priv fin 2011), 4 dparts
en retraite ayant eu lieu au cours du premier semestre 2012, l' effectif total s' tablit 40, 1 ETP
l' t 2012,
L' examen des diffrents indicateurs du bilan social de la socit n' appelle pas de remarques
particulires en dehors du niveau d'absentisme du personnel , particulirement lev avec un
taux fin 2011 de 15,7 % qui correspond 7,2 ETP sur l' anne, Ceci s' explique notamment par
la longue maladie de quatre agents absents durant douze mois et par deux accidents du travail
survenus au dernier trimestre, L' office, qui respecte ses obligations d'emploi des travailleurs
handicaps, n' a vers aucune contribution l' Agefiph
3
,
2,2,2,3 Directeur gnral
2,2,2.3,1 Contrat pour la priode 2007 2009
Ahmed Diaf a t nomm directeur de l' OPHLM de Montlimar le 1" janvier 2005, A la suite
de la transformation de l' office en OPH et en application de l'article 8 de l'ordonnance n02007-
137 du 1 er fvrier 2007 relative la cration des OPH, Ahmed Diaf a t nomm, sur
proposition de la prsidente, directeur gnral de l' OPH par le CA du 12 dcembre 2008 qui a
autoris la prsidente signer son contrat et fixer sa rmunration conformment aux
di spositions applicables aprs avi s de monsieur le Prfet ,
l Association pour la gesti on du fonds pour l'insenion des personnes handicapes
4 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rappon d'inspection n 2012101
Rponses de l'organisme
Obs 1 :
Malgr l'amlioration des procdures et la
misc en place de tableaux de bords, la
MIILOS indique que des diffrcnccs sensibl es
ont t enregistres pour ce qui concerne le
nombre de logements mjs en service ou mi s
en chantier une date dOllne selon les
sources.
Montlimar Habitat est surpns de cette
remarque qui n'est pas appuye par des
donnes prcises, d'autant que les alillexes
rglementaires et les dcl arati ons CG LLS Il e
concernent pas le nombre de logements nus
en service ou mi s en chantier.
Nanmoins, Montlimar
poursuivre le travail engag
des procdures.
Habitat va
dl amli oration
OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012-101
Millos Mission inlennini Slri cl lc d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
La Mission a effect i vement constat des
divergences de donnes chiffres selon la
source d'information utili se.
A titre d' exemple, le dnombrement du
nombrc de logements familiaux fin 20 Il est
chiffr :
1949 dans le tableau gestion
patrimoniale ;
1944 dans le tableau voluti on du
patrimoine;
1937 dans le tabl eau gestion locative;
1948 dans le tablcau dcs loyers;
1945 dans Ic bilan d'activit de la Cal
201 1 ;
195 1 dans l' annexe rglementai re
{( informations gnrale des
comptcs 201 1 .
Pour ce qui concerne les logements li vrs en
20 Il , le rappon d' activit indique Ic chiffre
de 72 (page 32 du rappon), alors que l'annexe
cite ci-dessus Cil comptabilise 76.
Mme si les carts demeurent minimes scion
les sources, il est impratif que l' organisme
dispose de donnes fiabili ses et paltages par
l 'ensembl e des services.
4 - 2
Miilos Mission intemlinistrielle d' inspecti on du logement social
En sa qualit de fonctionnaire titulaire de la fonction publique territoriale, Ahmed Diaf a t
recrut par la voie du dtachement de longue dure. Son contrat de droit public a donc t
conclu pour la dure du dtachement et sign le 30 janvier 2009 11 a fix sa
rmunration annuelle et n' a pas prvu d'avantages annexes, l' exception d'un vhicule de
fonction (article 4.3-3).
2.2.2.3.2 Contrat actuel
Conformment aux nouvelles mesures du dcret 2009-1218 du 12 octobre 2009, relatif aux
directeurs gnraux des OPH, le contrat de travail d' un DG d'OPH est un contrat de droit public
en vertu d'une jurisprudence constante (cf. notamment CE, 14 juin 2004, Leplatre c/Opac de
Dreux, nO 250695).

5 - 1 OPH DE MONTEl LMAR 26 Rapport d' inspection n 2012 101
Miilos Mission imcmli nislriel1e d'insl>cclioli du logement social

OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rappor1 d'inspection nO 2012-101
Nouvelles observations de la MiHos

5-2
M.ii1os Mission intemlin strielle d'inspection du logement social

2.2.2.4 Politique d'achat
En 2009, l'office s'est dot d'un guide interne de la commande publique valid par le CA le
9 fvrier 2009. En application du nouvel article L. 421-26 du CCH cr par l'article 132 de la
loi 201 1-525 du 17 mai 20 II , l' office a actualis ce guide, les marchs passs par les OPH tant
dsormais soumis aux rgles fixes par l' ordonnance 2005-649 du 6 juin 2005. La mission
constate cependant que si ce guide a bien t prsent au CA, ce dernier ne l' a pas encore valid
formellement. Dbut 2012, les volutions rglementaires lies la parution du dcret nO 20 J 1-
2027 du 29 dcembre 20 II modifiant les seui ls applicables aux marchs et contrats relevant de
la commande publique ont t intgres.
Ce guide instaure trois paliers:
de 0 J 9999 HT (tous types de marchs) : publicit faite sur le site internet de l'office,
consultation de 3 fournisseurs avec description des prestations et travaux faisant l'objet de la
consultation et dfinition d'une date unique de remise des devis; phase de ngociation des devis
(procdure crite pilote par le DG) ;
de 20 000 39 999 HT (tous types de marchs) : publication d' un avis d' appel public la
concurrence sous la rubrique marchs publics du site internet de l' office aprs information
dans des journaux locaux d' annonces lgales, consultation de 3 fournisseurs avec description
des prestations et travaux faisant l' objet de la consultation et dfinition d' une date unique de
remise des devis; phase de ngociation des devis (procdure crite pilote par le DG) ;
de 40 000 200 000 HT (marchs de fournitures et services) ou 5000000 HT (marchs
de travaux) : publication obligatoire d' un avis d' appel public la concurrence sous la rubrique
marchs publics du site internet de l' office et dans un journal d' annonces lgales (critres de
slection des candidatures et des offres prdfinis et publis au pralable dans le rglement de la
consultation) ; phase de ngociation des devis (procdure crite pilote par le DG) ; prsentation
du march et du rapport d' analyse des offres avec classement des soumissionnaires par le
directeur du service la commission de choix, compose du DG et de deux membres de la
CAO.
au del de ces seuils, application des procdures formalises en conformit avec les textes.
6 - 1 OPH DE MONTELiMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101
Miil os Mission inlenninistrielle d'i nspection du logement socia l
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la MiiJos
OPB DE MONTELIMAR - 26 - RapPOr1 d'inspection nO 2012-101 6 - 2
Miilos Mission interministriell e d' inspection du logement social
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE
Montlimar Habitat intervient uniquement sur le territoire de la communaut de communes de
Montlimar Ssame dont la population se caractrise par la faiblesse de ses ressources. Son
march immobilier tendu ncessite une production importante de logements sociaux, dont une
part leve accessible aux mnages les plus dmuni s (PLAl)'. Le contrat et les conditions de
rmunration de son directeur gnral doivent tre mi s en conformit avec le CCH.
Son organisation a t renforce depuis le dernier contrle. Des amliorations restent apporter
la qualit de l' information produite.
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE
3.1 OCCUPATION DU PARC
Ressources Ressources Ressources
Part
Fa milles
Part en %
< 20 % du < 60 % du > IOO % du
mono
ptafond ptafond ptafond
d'APL
parentales
OPH en 20 12 (tous mnages) 24,5 % 71,2% 6,7% 51,2% 19,2%
OPH en 20 12 (emmnags rcents) 30,2 % 78, 1 % 1,9% 66,5% 27,8 %
OPH en 2009 (tous mnages) 25, 5 % 77,5 % 2,8 % 60,7% 16,6%
Moyenne Drme en 2009 26,2 % 78,6% 2,3 % 60,8%
Moyenne rgionale en 2009 19,2 % 64,5 % 7,3% 48,0 % 18,3 %
L'occupation sociale du parc de l' OPH diffre peu de celle des autres bailleurs sociaux
intervenant dans le dpartement. Les enqutes OPS (occupation du parc social) 2009 et 2012
montrent que 71,2 % des mnages disposent de ressources infrieures 60 % des plafonds Plus.
En dessous de 20 % des plafonds, ce taux est de 24,5 % en 2012. En 2009, ce taux s'tablissait
25,5 %, lgrement en dessous des moyennes drmoise (26,2 %) et rgionale (19,2 %).
Le tabl eau ci-dessous compare les rsultats de l'office avec les moyennes rgional es et
dpartemental es tires des enqutes rali ses en 2009 et 2012.
L'analyse des emmnags rcents 2012 (entrs dans le parc depui s moins de trois ans) montre
une accentuation de la pauprisation des nouveaux entrants. Plus de 30 % des nouveaux
locataires disposent d' un revenu infrieur 20 % des plafonds et 78, 1 %, de ressources
infrieures 60 % des plafonds.
Depuis 2009, le pourcentage de bnficiaires de l'aide personnalise au logement (APL) est en
diminution tout en demeurant dans les moyennes rgionale et dpartementale. Il attei nt 76 %
pour les emmnags rcents en zones urbaines sensibles (Zus). Les mnages bnficiant de
minima sociaux (RSA, API et AAH) sont galement sur-reprsents parmi les nouveaux
entrants. Sur l'ensemble du parc, 41 % des locataires ont un emploi stable. En Zus, ce rapport
descend 30,6 %.
Montlimar Habitat (MH) est partie prenante de l'accord coll ectif dpartemental pour l' accueil
des mnages cumulant les difficults conomiques et sociales. Compte tenu de son parc, son
objectif annuel d'accueil s'lve 9 mnages. Son implication relle est nettement suprieure
comme le montre le tableau ci-dessous.
Prt locatif aid d' intgration
7 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d' inspection nO 2012- 101
Miil os Mission intenninistrielle d'inspection du logement soc ial
OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspect ion n0 20 12- 101 7 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
2009 2010 2011 1er sem 2012
Objectifs de relogement accord coll ectifs 9 9 9 9
Relogement effectifs par MH 12 18 49 ne
Demandes de relogement DALO 6 5 3 2
Relogements DALO effectifs par MH 2 2 2
Refus du logement propos par demandeur 4 2 0
Absence de demande de logement 0 2 0 0
L'office est galement partenaire de l' association d'intenndiation locative Entraide
protestante . Il met sa disposition Il logements sur 4 groupes distincts, qui sont ensuite sous-
lous des mnages en grande difficult sociale (sortie CHRS', PARSA' . .. ).
Aprs avoir connu une relative stabilit jusqu'en 2010, la vacance totale est en augmentation et
atteint 5, 1 % fin 20 Il. Ce taux est nettement suprieur au taux rgional (3,2 %) et dpasse de
peu le taux drmois (4,4 %). Si l' on neutralise la vacance technique, le taux de vacance
commerciale se situe 3,6 %. La vacance plus de trois mois, longtemps nulle, s'tablit en
fin d'anne 0,9 %.
Cette vacance technique est la rsultante directe de l'absence de dcision pendant une longue
priode quant au devenir des deux btiments Ibis et Jacos (cf. 4.6) dont les locataires partants
n'taient pas remplacs. Cette situation n'tait pas sans influence sur les comptes de l' office et
la dcision de rhabiliter ces btiments prise en aot 20 12 devra tre rapidement traduite d'effet
pour en inverser la tendance.
Le taux de rotation connat une relative stabilit (10,4 % fin 2011). Il est infrieur la moyenne
dpartementale (11,3 %). La rotation la plus forte est locali se dans le quartier de Pracomtal.
3.2 ACCES AU LOGEMENT
3.2.1 Connaissance de la demande
Les demandeurs de logement rcuprent gnralement un dossier de candidature au sige de
l'organi sme ou sur le site internet. L' office utili se le formulaire prvu par le dcret 2010-431 du
29 avril 2010. La saisie sous Aravis (progiciel ACG) est effectue au retour des pices par le
charg de clientle qui vrifie si la demande est correctement remplie et si les pices rclames
ont t fournies. L' enregistrement des demandes au titre du numro unique, qui est effectu
concomitamment, n'appelle pas de remarque particulire. Le demandeur est systmatiquement
convi un entretien avec un charg de clientle pour vrifier ses souhaits et lui prsenter
l 'organi sme.
La rfonne du systme d'enregi strement des demandes de logement locatif social conscuti ve
la loi du 25 mars 2009 a entran de nombreux dysfonctionnements informatiques (numro
unique erron, doublon de demandes, effacement de saisies antrieures 2010) depuis le second
semestre 20 Il , qui ont ncessit des vrifications approfondies des dossiers par le service locatif
avant passage en commission d'attribution. L' office a conserv sa base de demandes qui
perdurera jusqu'au rodage complet du nouveau systme. Une consultation est actuellement en
cours dans le dpartement de la Drme pour choisir l'organi sme qui sera charg de la gestion de
la base dpartementale. En attendant cette mi ssion est assure par les services de la DDCS' .
6 Centre d'hbergement et de rinsertion sociale
7 Plan d'action renforc en direction des personnes sans abri
B Directi on dpartementale de la cohsion sociale
8 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspection n 2012101
Miilos Mission intcnnnistericl le d'inspeclion du logement social
OPH DE MONTELI MAR - 26 - Rapport d'inspecti on nO 2012-101 8-2
Miilos Mission interministriell e d'inspection du logement social
3.2.2 Politique d'occupation du parc de l'organisme
En janvier 2012, le CA a fix les grandes orientations de sa politique d'attribution et adopt
l' unanimit le nouveau rglement intrieur de la commission d' attribution de logements (Cal)
(CA du 27 janvier 2012). En introduction de ce rglement, l'office met en avant son rle et ses
missions de bailleur social, en particulier pour:
d' une part, loger les personnes aux ressources modestes et les personnes dfavorises,
d'autre part, favoriser l'galit des chances des demandeurs, en veillant la mixit sociale
des villes et des quartiers.
Ce rglement intrieur prcise les critres d'attribution et met en place un processus rationnel de
slection des candidats bas sur des critres de priorit (niveau de ressources du demandeur 1
taux d' effort, type de logement attribuer, conditions de logement actuelles du mnage,
loignement du lieu de travail , proximit des quipements rpondant aux besoins du demandeur,
activit professionnelle des membres du mnage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou
d'assistants familiaux agrs).
Des rgles spcifiques sont mises en uvre pour les demandes de mutati on l' intrieur du parc
(bon entretien du logement occup, comportement correct du locataire et absence de dette
locative). La prparation de la Cal est galement formalise : A partir du logiciel Aravis, la
responsable de la Cal procde la prparation de la Commission. Elle recherche pour chaque
logement disponible les candidats correspondants, l'objectif est de concilier au mieux les
attentes des demandeurs et les critres prciss par le rglement de la Cal (article 4.2) .
Le bilan annuel des attributions est prsent au CA.
Le tableau ci-dessous prsente les contingents de logements par rservataire:
Rservataire tat Collecteurs ou employeurs
Total 90 118
Pourcentage du parc 4,6% 6, 1 %
Collectivits
o
0,0%
Non rserv
1740
89,3 %
Total
1948
100,0%
Montlimar Habitat envisage, dans la convention d' utilit sociale (Cus) sib'lle le 30 juin 2011
avec les services de l'Etat, de rduire d' ici 2016 de 68 % 61 % l'accueil dans son parc de
locataires trs modestes en Zus et en zone tendue. Hors Zus, il est prvu de maintenir le taux
actuel qui est de 63 %. Cette volution peut s' interprter par la volont de l'office d' amliorer la
mixit sociale dans les diffrents segments de son parc ; elle ne doit toutefois pas conduire le
bailleur mener une politique d'attribution excluant de fait les plus dmunis (une compensation
est trouver hors Zus).
3.2.3 Gestion des attributions
La Cal se runit en moyelme une fois par mois, sauf durant la priode estivale ( Il runi ons par
an). Sa composi tion est confonne aux dispositi ons des articles L 441-2 et R 441-9 du CCH.
Elle est prside par la prsi dente de l'OPH. Son activit est retrace dans le tableau ci-dessous:
2009 20tO 2011
Demandes de logement reues par l'office 628 682 1012
Propositions prononce par Cal 599 569 563
Propositions acceptes par les demandeurs 220 205 255
Taux de refus 63,3% 64,0% 54,7%
L' examen des dossiers de locataires a montr que les diagnostics de performance nergtique
(DPE) ne sont pas annexs aux baux des nouveaux locataires en mconnaissance des
dispositions de l' article L. 134-3 du CCH. L'office travaille toutefois sur un nouveau formulaire
de bail qui devrait contenir, terme, l'ensemble des pices rglementaires.
9 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspecti on n 2012101
Miilos Mission inl cnninistri clle d'inspection du logemenl social
Rponses de l'organi sme Nouvelles observations de la Miilos
OPI I DE MONTELIMAR - 26 Rapport dnspelion nO 2012- 101 9-2
Miilos Miss ion intenninisteriell e d'inspection du logement social
Obs 3: Malgr un rglement intrieur de la Cal particulirement prcis, certaines demandes de
relogement prioritaire manant d'lus empchent la commission de jouer pleinement son
rle et entranent une iniquit de traitement des demandes.
La Miilos a constat que de nombreuses interventi ons sont transmises l'office: ell es manent
soit du dput-maire de Montlimar, soit de la prs idente de l'office agissant en sa qualit
d'lue municipale. Ces demandes qui se caractrisent par des courriers ou des listes de
personnes loger en priorit sont transmises au service qui prpare la Cal. Mme si la situation
de ces mnages est compatible avec l' attribution d' un logement social, la mi ss ion d' inspection
ne peut que relever l' iniquit de traitement en rsultant, notamment vis vis des demandes de
logement les plus anciennes. De telles pratiques qui peuvent conduire la Cal des attributions
discrtionnaires sont proscrire.
En attendant que la base dpartementale de la demande soit vritablement oprationnell e, la li ste
des demandes de l'office en instance est un outil sur lequel le service gestion de la demande
pourrait s' appuyer pour assurer une meilleure quit de traitement entre les diffrentes
candidatures en vitant que les demandes rcentes et particulirement signal es ne soient
privilgies. Ainsi , l'analyse de la base des demandes de logement en instance montre que si
12 % des demandes sont antrieures 3 mois, plus du tiers datent de plus de 18 mois.
Obs 4: Une part insuffisante des attributions concerne des demandes anciennes.
L'anal yse exhaustive des attributions 2009-20 11 montre que l'examen des dossiers en Cal est
fortement corrl la proximit de la date de dpt de la demande comme le montre le tableau
ci-dessous. Ainsi, dans prs de 30 % des cas, les attributions concernent des demandes faites
dans les 3 mois prcdents et plus de la moiti des demandes infrieures 6 mois, ce qui n'est
pas cohrent avec l' analyse de la base des demandes (64 % de demandes datant de plus d' un
an) . L'examen d'un chantillon de dossiers passs en Cal moins d' un mois aprs avoir fait
l'objet d' une demande y a montr des interventions rcurrentes de la prsidente.
Anciennet de
< 1 mois
t<3 3<6 6<9 9 < t2 t2 < 15 15 < 18 18 mois Total
la demande (1) mois mois mois mois mois moi s et + attributions
2009 20,0% 22,4 % 18,8 % 10,6 % 5,7% 5,7 % 3,3 % 13,5 % 253
20 10 15,5 % 18,3 % 16,9 % 13, 1 % Il ,7 % 5,6% 3,8 % 15,5 % 213
20 11 Il ,5% 16,2 % 20, 1 % 15,4 % Il,5 % 6% 8, 1 % I l , 1% 255
( 1) dlai entre dpt de la demande et passage en Cal
Obs 5: Trois attributions de logements irrgulires ont t constates.
L' analyse des attributi ons a montr que deux logements ont t attribus des mnages
dpassant les plafonds de ressources, ce qui contrevient aux dispositions de l' article L. 441-1 du
CCH. Ces dpassements de ressources concernent l'attributi on d'un logement PLAI et d' un
logement Plus Selon les dispositions de l' article L. 451-2-1 du CCH, ces
irrgularits sont susceptibles d' entraner l' application de sanctions financires dont le montant
maximum correspond 18 fois le loyer mensuel pratiqu par logement concern.
Un cas a t prsent en Cal pour validation de principe alors mme que le dossier de demande
n' avait pas t pralablement dpos (demande 3393 passe en Cal du 8 juin 2009 et dossier
dpos le 9 juin 2009). JI est rappel qu' en vertu de l'article L. 441-2- 1 du CCH Aucune
attribution de logement ne peut tre dcide, ni aucune candidature examine par une
commission d'attribution si la demande n'a pas fait l'objet d'un enregistrement et de la dlivrance
d' un numro unique. La mconnaissance des dispositions du prsent article est galement
passible des sanctions pcuniaires prvues l'article L. 451-2-1 .
10 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspect ion n 2012-101
Obs 3 :
L'quipe des contrleurs n'a rencontr aucun
membre de la CAL. Montlimar Habitat ne
peut donc pas accepter la remarque qui
consiste stipuler que des demandes manant
d'lus empchent la CAL de jouer pleinement
son rle.
La Cal est trs acti ve, puisqu' ell e se runit
une fois par mois sauf en pri ode estivale. (Cf.
rapport de la MIlLOS.)
La situation des mnages bnfi ciant d' une
intervention est compatible avec les rgles
d' attribution d' un logement social. Les
interventions des lus sont signifi es aux
membres de la CAL, qui garde son pouvoir de
dlibration.
Ces interventions concernent:
Des situations fa mili ales diffici les.
Des personnes en mutati on professionnell e.
Des personnes mal loges (Iogemelll
insalubre, inadapt).
Les intclvcntions voques concernent
l' ensemble des bailleurs sociaux agissant sur
le territoire de la commune de Montlimar.
Ces interventi ons font suites aux permanences
de M. le Dput Maire, et de ses adjoints.
Les admi ni strs qui rencontrent les lus ont
troi s types de difficults, la recherche d'un
emploi, d' un logement ct un problme de
scurit . L'intervention politi que traduit la
proximit avec les administrs, ell e a pour
objectif de sensibiliser une admini stration
une situati on particulire.
Ainsi , les baill eurs sont ensuite libres de
dcider de suites donner.
Miilos Mission intcnninistri elle d'inspection du logement social
En pralable, la Mii los ti ent prciser qu'ell e
effectue ses diligences selon les modalits
qu'elle estime les plus pertinentes.
En consquence, l'argument scion lequel
l'absence de rencontre entre l' quipe
d' inspection et les membres de la Cal nuirait
la bonne comprhension du fonctionnement
de la Cal par la Mi ssion est total ement
infond.
Sur le fond, l'quipe d' inspection a tudi
l' ensembl e des attribut ions rali ses par
l'organi sme en 2009, 20 10 et 2011. Pour ce
fa ire, elle s'est fait communiquer par le
service gestion locative la li ste exhaust ive des
attributions sur la priode, les documents
prparatoires aux Cal tabli s par le service et
les procs verbaux dfinitifs des Cal.
Ell e a constat des incohrences entre ces
documents et t amene en consquence
demander leur expli cat ion l'organi sme. fi
apparat' qu'elles rsultent maj oritairement de
demandes rcurrentes de la prsidente de
l'office, agissant en qualit de prsidente de la
Cal.

La Midos n'a pas contest dans son rapport le
respect des rgles d' attribution au niveau des
plafonds de ressources. Ell e ne remet pas en
cause non plus le rle des lus auprs de leurs
administrs.
Ell e rappell e par contre l'organi sme la
ncessit de s' inscrire strictement dans le
cadre prvu par le CCH en mati re
d'attribution pour s'assurer de l'quit de
traitement entre tous les candidats: dfi niti on
de la politique d' attribution par le CA avec la
fixation de critres objectifs de priorit
conformes au CCH ; proposition la Cal d'au
moins 3 candidatures par logement tabli es
partir de ces priorits ; examen des
candidatures par la Cal.
Si des cas particuliers doivent faire l'objet
d'un signalement au service en cbarge de
prparer la Cal, ils doivent l'tre en amont et
classs selon les priorits tabli es par le
rglement intrieur de la Cal.
OPI-! DE MOI TEll MAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-10 1 ID2
Rponses de l' organisme
Obs 4 :
La part des attribut ions au bnfice des
demandes de moins de Ileuf mois tend
diminuer depuis 2009.
EUe reprsentait ainsi:
- En 2009, 61.2%
- En 2010, 50.7%
- En 2011, 47.8%
Dans le mme temps, la part des attributions
au bnfice des demandes de plus de quinze
mois tend augmenter depui s 2009.
Ell e reprsentait ainsi :
- En 2009, 16.8 %
- En 2010, 19.3%
- En 201 l , 19.2%
La stratgie d'attribution mi se cn uvre tente
de trouver le juste quil ibre entre plusieurs
axes:
La sati sfaction de la demande qui ncessite
l'arbitrage enue les demandes urgentes et les
demandes de mutations lies des critres de
eo"fort qui caractrisent en gnral les
demandes de parcours rsidentiel.
Et enfi n les demandes relatives
mutati ons professionnell es, ou
problmes fami li aux.
des
des
A ce titre, le critre de l 'rulciennet est bien
videment pris en compte.
La gestion de la vacance impose par
exemple de limiter les mutations de confort.
L'ensemble de cc travail ne peut sc limiter
une priorit donne exclusivement aux
demandes les plus anciennes.
Dans le cadre de sa politique d'anribution,
Montlimar Habitat rpond ainsi pleinement
sa mi ss ion sociale COllllne l'indique le rapport
de la Mil LOS. Notre office rpond ainsi au-
del des objectifs fixs au titre des accords
collectifs.
OPH DE MONTELLMAR - 26 - Rapport d'i nspelion nO 2012-10 1
l'HUos Mission intemlnistrielle d'inspcction du logement social
Les attributions doivent rsulter de
l'appli cation de ces cri tres non nominati fs ct
non de propositions nominatives d'un
membre de la Cal.
Ces chiffres ne sont pas confonnes ceux
constats par la Mii los.
Les attributions au bnfice des demandes de
moins de neuf moi s s'tabli ssent en fait
71,8 % en 2009, 63,8 % en 20 10 et 63,2 % en
20 Il.
Quant aux attributions au bnfice des
demandes de plus de 15 mois, elles passent
effectivement de 16,8 % en 2009 19,2 % en
2011.
La Mission ne mconnat pas la difficult de
l'exercice des attributi ons, elle souhaite
simplement attirer l' attention de l'offi ce sur la
ncessit de prendre en considrati on
l'ensemble des demandes en stock et ne pas
cder la facilit cn traitant prioritairement
les dernires demandes arrives.
10 - 3
Obs 5:
Effecti vement, en 2009 deux erreurs
relati ves au respect des plafonds de
ressources, et une attributi on avec
anticipati on de l' enregi strement ont t
pointes par l'quipe MIlLOS.
En 2010 ct 2011 , aucune diffi cult n'a t
rel eve montrant ainsi les efforts de
Montlimar Habitat en tenne de
scuri sation de ses procdures.
OPH DE MONTELI MAR - 26 - Rapport d"inspection nO 2012- 101
Miil os Mission interministri el le d"i nspection du logement social
La Miil os rappell e la ncessit d' un stri ct
respect des rgles par l' organi sme. Ell e
confirme qu 'aucun manquement n'a t
constat en 2010 et 201 1 .
10 - 4
Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social
3.3 LOYERS ET CHARGES
3.3.1 Les loyers
La structure des loyers mensuels pratiqus pour les logements conventionns de l'office' (au m'
de surface habitable, hors loyers accessoires) est compare dans le tableau ci-aprs l' ensemble
des bailleurs sociaux.
Comparaison des loyers 2011
(en au ml de surface babitable)
avec les valeurs de rfrence *
Organi sme : Montlimar Habitat
Agglomration: Montlimar
Dpartement : Drme
Rgion : Rhne-Alpes
France continentale
minimum I
fr
quartile
2,05 3,86
3,91
4, 10
4,38
4,36
mdiane 3
t
quartile maximum moyenne
4,20 5,09 8, 11 4,48
4,52 5, 12 4,60
4,68 5,43 4,82
5, 13 5,91 5,25
5,26 6,30 5,30
Rfrence : SOcS. RPLS au 011011201 1
Le loyer moyen pratiqu par l'office est infrieur la moyenne des loyers constats chez les
bailleurs sociaux de 10,2 % dans la Drme et de 7 % dans l' agglomration de Montlimar.
Plus d' un logement sur trois a un loyer infrieur 4 E par m' de surface habitable et 1,5 % ont
un loyer infrieur 3 E/m'. La rpartition des loyers est largement dcale vers le bas par
rapport l' ensemble des bailleurs du dpartement et de la rgion. Cette offre en bas loyers est
de fait bi en adapte aux besoins et de nature faciliter l' accs des mnages aux ressources
modestes. Avec ULle surface habi table des logements pourtant consquente (73 m'en mdiane
contre 66 m'en France continentale), les loyers mensuels demeurent accessibles. Les loyers
mdians des logements vont de 212 E pour un 1'2 424 E pour un T5.
Depuis le dernier contrle, les augmentations annuelles de loyers votes par le CA ont t
suprieures aux recommandations gouvernementales, sauf en 2008. Ces augmentations ont
systmatiquement t justifies par la prise en compte des besoins financiers de l'organisme en
tennes d' entretien, de dvel oppement et de service rendu aux locataires. Pour 201 j , l'office a
respect le maxi mum lgal de 1, 1 %.
Hausse des loyers
Dcision du CA
Recommandations gouvernementales
2007
2,05 %
1,8%
2008
1,96%
2,7%
2009
3%
2,38%
2010
1,5%
1%
2011
1, 1%
1, 1%
Les loyers plafonds conventi onnels sont respects sur l'ensemble du parc. La marge
d' augmentation thorique se situe globalement environ Il % et concerne majoritai rement les
logements ayant bnfici des anciens financements.
Le supplment loyer de solidarit (SLS) a t mis en place confonnment la rglementation.
Par dlibration du 17 septembre 20 10, le CA a dcid d' utiliser le barme de droit commun
fix l' article R.441-21 du CCH, retenant la modulation minimale du coefficient de
dpassement. L'incidence de ce surloyer est anecdotique (4 mnages concerns au 31/12/20 Il
avec un montant moyen mensuel de 10,52 E).
3.3.2 Les charges
L'examen de la rgularisation des charges 20 Il montre un excdent de provision de Il ,3 %. De
faon gnrale, la Mi ssion attire l' attention de l'organisme sur la ncessit d'ajuster au mieux
, Pour les logements dont le loyer est connu, hors cas particuliers
Il - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection na 2012-101
Miilos Mission inlcnnnslerelle d"i nspection du logelll ent social
OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - RapPor1 d"inspection nO 2012- 101 I l - 2
MUlos Mission inten11 inistrielle d'inspection du logement social
les provi sions afin de ne pas dsquilibrer le budget de ses locataires, notamment des mnages
les plus dmunis.
50 % du parc est chauff collectivement (18 groupes reprsentant 948 logements). L' analyse des
charges de chauffage au titre de l' exercice 2011 montre un cot moyen de 6,2 E au m' de
surface chauffe qui situe l'office dans la moyenne basse des bailleurs sociaux de la rgion". La
dispersion du parc en fonction du cot au m' de surface et du cot des charges rapportes au
logement est prsente dans les deux tableaux ci-dessous:
CoOl du chauffage collectif % des logements % des logements % des logements % des logeme.nu CoOl moyen
en2010
< 3,1 lm' 3,1 6,2 Im
1 6,2 9,3 Im
1
> 9,3 Im
1
Im
1
SC
944 logements concerns 9. 1 % 43, 1 % 41 ,9% 5,9% 6,2
au m' de surface chauffe
Rapport au logement, le cot des charges de chauffage est matris. Avec un cot moyen de
436 E, il se situe dans le quatrime dcile de l'chantillon de l' observatoire rgional (mdiane
486 E).
CoOl du chauffage collectif au
logement en 2010
944 logements concerns
< 218,1 218, . <C<436,2
9,5 % 44,8 %
436,2 <C<654,3
38,7%
> 654,3
7%
CoOt moyen
au logement
436,2
Trois groupes prsentent un niveau de charges de chauffage particulirement lev (suprieur
9 E par m' ). li s'agit des groupes Les Remparts (7 logements 9,1 E), Les Oliviers
(3 logements 9,5 E) et Les Mriers (5 logements li E).
3.4 TRAITEMENT DES lMPA YES
3.4.1 Suivi du recouvrement
Le recouvrement des loyers impays est relativement efficace, le taux d'impays se rduisant
depuis 2 ans. Le taux de recouvrement au 30/06/20 Il est proche de la moyenne nation.ale
(96,08% contre 96,81%), mme s' il est en baisse depuis 2009. L'organisation mise en place au
sein de l' office et de la trsorerie conduit exercer des poursuites sur les principaux dossiers,
comme l'indique l'examen d'un chantillon de loyers en restes recouvrer. Nanmoins, celles-ci
se rvlent trop souvent inefficaces. Les interventions de la trsorerie et de l'office devront tre
mieux coordolll1es et la trsorerie devra consacrer plus de temps au traitement des impays, en
amnageant lgrement l'organisation mise en place pour accrotre l'implication du binme
OPH dans les poursuites.
3.4.2 Prvention des expulsions
Montlimar Habitat est signataire de la charte dpartementale de prvention des expulsions .
Le bailleur a galement mi s en place en inteme une procdure adapte la situation particulire
de chaque locataire dbiteur visant prvenir le plus en amont possible toute situation d'impay
d'un locataire.
Ce suivi des mnages en si tuation de dettes est assur par des mdiateurs contentieux (deux
agents vie sociale de la direction locative) ainsi que par une commi ssion impays . Cet
accompagnement social vise avant tout anticiper et prvenir la dette d' un locataire. Le
traitement de l' impay est abord par tous les recours amiables que sont les convocations, les
visites domicile, les contacts ou les relances tlphoniques. Ce lYpe d' approche est
systmat iquement recherch avant l'engagement de toute procdure contentieuse.
10 Le ratio de l'observatoire des charges USH Rhne-Alpes s'levait en effet 8,33 lm' pour les logements bnficiant d'un
chauffage collecti f avec production d'eau chaude sanitaire individuelle et 10,33 lm' pour les logements avec chaufferie coll ective
et ECS coll ective en 2009.
12 - 1 OPH DE MONTEliMAR - 26 - Rapport d'inspection n
D
2012- 10\
MiilO$ Mission inl cnni nistriclle d'i nspection du logemcnt social
Rponses de l'organisme NouveUes observations de la Miilos
OPII DE MONTELIMAR 26 R:lppol1 d'inspection nO 2012-101 12 - 2
Miilo5 Mission intemlinistrielle d'inspecti on du logement social
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES
Montlimar Habitat s'est engag depuis 2007 amliorer la qualit de service rendu ses
locataires. Cette volont s'est traduite par la rdaction en interne d'une charte de qualit en
vigueur depui s 2009, dont les principaux objectifs rsident dans l'accueil , l' coute, la racti vi t
des quipes techniques (demandes d'intervention), l'amlioration de la qualit du cadre de vie
des locataires (parties communes, espaces verts), le respect des rgles d'attributi on des
logements sociaux et la qualit des logements proposs la location.
L' office ralise rgulirement des enqutes de satisfaction auprs de ses locataires. La derni re a
t effectue en 2009 par la socit Soft Concept. Le taux de sati sfaction est d' un trs bon
niveau : 93 % des locataires sont globalement satisfaits ou trs sati sfaits des services de
l'office ; en Zus, ce taux descend toutefois 88 %. Les mnages enquts sont trs attentifs la
tranquillit du quartier : le taux de satisfaction sur ce point est beaucoup plus faible et prs de
37 % des sonds estiment que la qualit de vie se dgrade dans leur quarti er.
Les locataires sont globalement satisfaits du traitement des rclamati ons techniques, de la
ralisation du mnage dans les parties communes et de l' entretien des espaces extrieurs. Il s
sont demandeurs de plus d' informati ons concernant les travaux envisags dans leur btiment.
En complment de la concertation et de l' information inst ituti onnell es, l'office dite une lettre
trimestriell e d'infonnation l'attention de ses locataires. Chaque trimestre sont prsents, en
deux pages, les projets de l'offi ce (travaux, services) ainsi que des sujets d' actualit (l'entretien
du logement, les charges locatives, les impays, .... ). L' office di spose en outre d'un site internet.
Montlimar Habitat a mi s en place une action d' adaptation des logements aux besoi ns
spcifiques des personnes ges vieillissantes et des personnes mobilit rduite. Les travaux
prennent en compte deux critres : la faisabilit technique et le confort long tenne du
bnficiaire. Une dizaine d' adaptations de logements est ainsi ral ise chaque anne (8 en
2011).
En outre, l'office poursuit sa participation la base de donnes Adalogis 26 cre par le Centre
d' amlioration du logement de la Drme (Ca Id). Cette base de donnes rpertorie plus de 1 000
logements adapts ou adaptables sur le dpartement. Elle pennet une mise en relation entre les
demandeurs et les bailleurs.
La visite de patrimoine effectue sur un chantill on reprsentatif (neuf, acqui siti on-amli oration
et ancien) a montr des ni veaux d' entretien trs diffrents entre le centre ville et le quartier de
Pracomtal.
On notera d' abord la qualit des oprations rcemment mises en service, tant en construction
neuve qu' en acqui sition-amlioration. Dans le centre ancien de Montlimar, la restructuration
d' immeubles dgrads et insalubres contribue grandement la requalification urbaine. Si
l'i ntrt de tell es oprations n' est plus dmontrer aux niveaux social et urbanistique, leur cot
de revient lev doit conduire l' office slectionner avec soin les oprations sur lesquelles il
souhaite intervenir afin de ne pas obrer ses possibilits de dveloppement. De surcrot,
l'absence d' ascenseurs dans ces btiments peut tre un frein la relocation, notamment pour les
personnes mobi lit rduite. Les accs des immeubles sont scuriss, tout comme les accs aux
caves.
Obs 6: Un retard d'entretien manifeste et uo manque de suivi oot t constats dans le quartier
de Pracomtal qui reprsente 50 % du patrimoine de l'office et dont les travaux de
rhabilitation dbutent:
espaces verts peu entretenus, prsence de nombreux dtritus et de voitures gares sur
pelouse ;
13 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-10 1
Rponses de l'organi sme
Obs 6 :
Le quartier de Pracomtal est situ en Z.U.S.
Cct environnement gnre en gnral des
difficults pour aboutir un entretien de
qualit du fa it de nombreux comportements
inciviques rel evs par l' quipe MIILOS.
De plus depuis plusieurs mois, Montlimar-
Habitat doit fa ire face des dgradations
rcurrentes sur SOIl parc. Ces actcs de
dlinquances ont faits l'objct de multipl es
dpts de plaintes, les faits sont d' une
OPI] DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspect ion n 201 2- 101
Miilos Mission intenninislricllc d'inspcction du logement social
Lors du contrle sur place, la Mission a
effectivement constat lc comportement
incivique de certains rsidents et les
dgradations conuni ses sur le parc.
13 - 2
Miilos Mission intemli nistri cllc d'i nspect ion du logement social
gravit telle qu' ils sont voqus en C. L.S.P.D
et que M. le Prfet de la Drme et M. le
Procureur ont t alert par courrier.
Enfin, les quipes de Montlimar Habitat sont
prsentes au quotidien, ainsi que les services
de la commune. Ces actions sont compl tes
pour la commune par une entrepri se
d' insertion et pour Montlimar-Habitat par
une association d' insertion en charge du
mnage. Ces deux structures bnficient de
conventions qui permettent de favori ser
l'empl oi de publics dfavoris.
Comme le souligne la MllLOS, l'orientation
du projet urbain port par la commune et
Montlimar Habitat est d' aboutir une
amlioration de la qualit du cadre de vie des
locataires. Ce proj et est en cours, la
rhabilitati on des bt iments a dmarr cn juin
20 12. Ell e va se poursuivre jusqu 'en juillet
2014.
La vill e a gal ement programm un
progranune de reconqute des espaces
publi cs; ce dernier va dmarrer en septembre
2013. n concernera dans sa premire phase
l' all e des coles.
En parallle, une action de fond est mene en
partenariat avec le Centre Social Colucci
(structure muni cipale) dans le cadre du comit
des acteurs pour sensibili ser les enfants et les
habitants du quartier au respect de leur cadre
de vic.
La forte impli cation du personnel de
nenoyage a effectivement t constate lors
du contrle sur pl ace.
La Miilos a longuement voqu le proj et de
rhabilitation du quartier, tant dans sa
composante office que dans sa
composante vill e . Ell e ne doute pas de
l' intrt manifeste de cene oprati on.
C'est effecti vement un aspect jug
indispensable par l'quipe d' inspection.
L' ambition de Montlimar Habitat est de Au vu de la visite effectue dans le qual1ier,
favori ser la mixit sociale au sein du qual1i cr
de Pracomtal, la plus grande attention est donc
appol1e l' entreti en de ce quartier.
La MIILOS voque un retard d' entreti en pour
qualifi er des dgradations et les consquences
de comportements inciviques : interrupteurs
brls, j ets d' ordures par les fentres.
La maintenance suite aux dgradations
mobilise les quipes de l'office.
Montlimar Habitat ne peut pas accepter que
les problmes rencontrs soient quali fis de
retard de maintenance, alors qu'un
programme de plus de 6 millions d'euros de
travaux est en cours sur ce quartier.
OP' I DE MONTELI MAR - 26 . RUPIl0rt d' inspection na 2012-10 1
la plus
l'entretien
observe.
grande attenti on porte
n'a pas t vritabl ement
La Mission a simpl ement constat que lors du
derni er contrle, un constat simjlaire avait t
dress par l' ancienne quipe d' inspecti on et
que cinq ans ont t ncessaires au lancement
effectif d'une oprat ion de requalification
d'envergure.
13 - 3
Miilos Mission intennini striclle d' inspecti on du logement social
installations non autorises d' antennes paraboliques ;
dgradation de dispositifs de scurit (BABS" arrach, fils lectriques apparents dans un
local vlo, incendie volontaire d' interrupteurs de cave) ;
jet d' ordures par les fentres dans certaines alles.
Lors du dernier contrle, la Mission avait constat que dans les quartiers ouest les espaces
extrieurs, en grande partie proprit de la commune, ainsi que la voirie n' avaient fait l' objet
d'aucun embellissement depuis des a.mes. Ce constat demeure d'actualit. Il est souhaitable
que l' organisme obtienne une implication plus affirme de la Ville de Montlimar dans
l'entretien de ces voiries et espaces extrieurs qui ne fait pas partie du cur de mtier de
l'office. C'est assurment l' une des conditions de la russite du projet urbain de Pracomtal. Il
serait judicieux pour cela que l' office rtrocde la commune un maximum d' espaces verts et
de voiries pour que l'entretien en soit assur par les services municipaux dont la qualit
d'intervention a largement t constate sur d' autres quartiers de la ville.
3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE
Avec des niveaux de loyers peu levs, rsultant de l' anciennet de son parc, l'office remplit
son rle social de faon satisfai sante. L'efficacit de sa gestion de proximit assure aux
locataires une qualit de service satisfaisante. L'office devra toutefoi s mettre un terme aux
manques de rigueur constats dans les attributions de logements. La rhabilitation du quartier en
Zus de Pracomtal, qui vient d' tre engage, devra viser changer son image de quartier dgrad
et enrayer sa vacance locative, dans le cadre d' un projet urbain global avec la Ville de
Montlimar et un autre bailleur.
4. PATRIMOINE
4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE
Le patrimoine de l'OPH est ancien: l'ge moyen du parc est de 35 ans et plus de 60 % des
logements ont t construits avant 1975. Rparti sur neuf communes de la CA Montlimar-
Ssame, il se compose majoritairement de logements collectifs (83 %) et est concentr 80 %
dans la commune de Montlimar. L' office est galement propritaire de sept rsidences sociales
(247 lits correspondant l30 quivalents-logements) et de 23 locaux commerciaux.
La rpartition par type de financement du patrimoine gr par l'organisme au 31/12/2011 est la
suivante:
Non Anciens PLAI PLUS "
conventionns
financements
Nombre de logements 0 1 11 9 729
% 0% 57, 5 % 37,4 %
Il Bloc autonome d' clairage de scurit.
12 Prt Locati f Aid (neuf Ou acquisition amlioration) ou Prt Locati f Usage Social
13 PLA Loyer Infrieur : Trs Social , {{ Loyer Minor , ( d' Intgration )}
U Prt Locatif Social
PLAI
u
94
4,8 %
PLS ~
6
0,3 %
Total
1948
100 %
14 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rappon d' inspection n 2012 101
MiiJos Mission int cmli nistcriellc d' inspection du logernent social
OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - !tappon d'inspection na 2012-101 14 - 2
Miilos Mission intcmlinisterielle d'inspecti on du logement social
4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE
4. 2.1 La stratgie gnrale
Le plan stratgique de patrimoine (PSP) adopt par le CA en juillet 2007 dresse un diagnostic
sur la base de l' historique des interventions teclmiques ralises et de l' attractivit des groupes,
Il s'accompagne d'un diagnostic de qualit environnementale et d' accessibilit aux personnes
ges et handicapes, La rentabilit conomique de chaque groupe y est value. Dans le cadre
de l' laboration de la convention d' utilit sociale (Cus), ce PSP a t ractualis et approuv par
le CA du 29 mars 2010.
Dans ce diagnostic, le patrimoine de l' office est jug dans l'ensemble de bonne qualit et
attractif. Des travaux d'entretien et de rparation (en priorit sur la scurit, l'tanchit et les
conomies d'nergie) sont envisags dans le cadre d' une dmarche de dveloppement durable.
Le quartier de Pracomtal (cf. 5) est identifi comme devant faire l' objet d'un projet urbain
pour une meilleure intgration.
Outre la production de 375 logements, ramene 349 logements dans la Cus sur la priode
2011-2016, et la poursuite du plan de vente concernant les 50 pavillons Les fourches 1 (cf.
4.5), ce plan prvoit un investissement de 3,8 M pour le projet urbain de Pracomtal et
n' envisage pas de dmolitions. En termes financiers, l' investissement s'lve sur la priode
14,7 M (dont 2 M de fonds propres) pour l'accroissement de l' offre nouvelle et 9,5 M
(dont 4,5 M de fonds propres) pour la rhabilitation des btiments.
4.2.2 La politique de dveloppement durable
Outre l'installation d'eau chaude sanitaire (ECS) solaire sur certaines de ses oprations neuves
(27 logements La Nitrire ), l'office a prvu pour l'opration de rhabilitation de Pracomtal
de viser un niveau de performance de type BBC rnovation (80kWh/m' SHON/an). Les travaux
envisags comprennent, outre un complment d'isolation thermique et d'tanchit des
terrasses, une isolation thennique par l' extrieur, le remplacement des bardages, celui des
menuiseries d'origine par des menuiseries isolantes en PVC et une installation solaire
photovoltaque raccorde au rseau.
L' office s'est engag depuis dbut 2012 dans une dmarche de responsabilit socitale des
entreprises (RSE)". 11 est actuellement en phase de dfinition de son plan d'actions qui devra
dcliner les questions centrales de la nonne ISO 26000 : la gouvernance de l'organisation, les
Droits de l' Homme, les relations et conditions de travail , l'environnement et le dveloppement
durable, les bonnes pratiques des affaires, les questions relatives aux consommateurs et
l' engagement socital.
4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRiMOINE
4.3.1 Rythme de construction depuis les 5 dernires annes et objectifs de production
Ces 5 dernires annes, l' office a mis en service en moyenne 18 logements familiaux par an
ainsi que le montre le tableau ci-dessous. Ces mises en service se dcomposent en 56 logements
Plus, 22 logements PLAI et 9 logements PLS.
L' concept dans lequel les entreprises intgrent les proccupati ons sociales, environnementales, et conomiques dans leurs activits
et dans leurs interacti ons avec leurs parties prenantes sur une base volontaire.
15 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 Rapport d'inspection n 2012- 101
Miilos Mission intenninistrielle d'i nspection du logement soci al
OPII DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012-101 15 - 2
Miilos Mi ssion interministrieUe d' inspection du logement social
Logements familiaux mis en service 2007 2008 2009 2010 2011 Total Moyenne/an
Total 6 7 22 3 54 92 18
dont transfonnation d'usage 2 0 0 0 4 6
dont neuf 4 3 4 0 44 55 Il
dont acquis ition amlioration 0 4 18 3 6 31 6
Sur la dure de la Cu s, Montlimar Habitat envisage de mettre en service 350 logements
familiaux (26 % de PLAl) selon la rpartition suivante:
Type de financement 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sur 6 ans
PLAI 9 15 19 16 16 16 91
Plus 35 47 56 40 40 40 258
PLS 0 0 0 0 0 0 0
Total 44 62 75 56 56 56 349
La mise en service de 58 logements locatifs sociaux par an prvue sur 2011-2016 est en forte
hausse par rapport aux annes antrieures. Cet investissement doit tre facilit par la cession
d'immeubles trs dgrads, dans le cadre d' un partenariat avec la Ville de Montlimar, en lien
avec l'opration programme d'amlioration de l'habitat.
Toutefois, cette offre nouvelle, bien qu'en augmentation sensible, ne suffira pas rpondre aux
importants besoins locaux existants, notamment dans la commune de Montlimar soumIse
depuis le 1er janvier 201 0 l'obligation lgislative de l'article 55 de la loi SRU.
4.3.2 Capacit de l'organisme construire ou acqurir des logements
Depuis la rorganisation des services intervenue en 20 Il , l'ensemble des missions relatives aux
btiments (dveloppement de l'offre, rhabilitation, maintenance) relve de la direction
technique. L' ingnierie financire, assure jusqu' en dbut d' anne 2012 par la direction
montage d'oprations et marchs est dsormais rattache la direction financire.
La prospection foncire relve de la direction gnrale. Les sollicitations manent
principalement de la communaut de rattachement et des communes o intervient dj l' office.
Tous les projets font l'objet d'une pr-tude foncire, puis d'une tude financire. Aprs
validation par la direction gnrale, les projets sont soumis pour approbation au CA. On notera
toutefois l' absence de comit d'engagement.
Le suivi des oprations est assur au moyen de tableaux de bord rgulirement mis jour. La
faisabilit interne des oprations est retenue sur la base d' analyses globales prenant en compte
les taux d' intrt, la vacance (auparavant non prise en compte), les impays prvisionnels et les
fonds propres. L' quilibre financier prvisionnel est tudi avec des paramtres prcis et
actualiss au moyen d' une application dveloppe en interne. Il apparat toutefois que les cots
de gestion pris en compte ressortent 800 par logement dans les hypothses retenues, alors
qu ' ils se sont levs en fait 1010 en 2010 et 1051 en 20 Il (calcul effectu par la Mission).
L' quilibre des oprations s' en trouve compromis.
L' examen des oprations livres depuis 2007 montre des cots de production trs fluctuants: de
1 585 2 453 au m', avec un apport en fonds propres variant de 2,4 % (opration La Bastide
Neuve) 34 % (opration Le Plan 3).
Cot au m
2
SH
CoOt au logement en k
16 - 1
2006
1 584,7
112
2007
2453,4
179
2008
1 639,9
104
2009
1 746.3
162
2010
1901,7
143
QPH DE MONTELJMAR 26 Rapport d'inspection n" 2012 101
Mi ilos Mission intenninistricllc d' inspection du logement social
Rponses de l' organi sme NouveUes obser vati ons de la Miilos
OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012101 16 - 2
Miilos Mission intcnnini strielle d' inspection du logement social
L'examen du suivi de la programmation des annes antrieures montre un rythme erratique. En
2011, l'office n' a dpos qu'un seul dossier de financement pour 1 logement, alors que la
programmation des aides la pierre prvoyait le financement de 41 logements familiaux.
L'atteinte des objectifs ambitieux prvus par la Cus (multiplication par trois du nombre de
logements financs) ncessitera une monte en puissance du service technique, fortement
impact par la rorganisation de 20 Il , et le recours des oprations en Vefa". En 2012, le dpt
des dossiers de financement des 27 logements inscrits en programmation devrait tre assur.
4.4 MAINTENANCE DU PARC
La politique de maintenance du parc s'appuie sur le PSP dclin dans un plan d'entretien
glissant en fonction des besoins et urgences identifis.
Les diagoostics de performance nergtique sont raliss hauteur de 66 %, essentiellement sur
le patrimoine collectif. La Cus prvoit leur ralisation complte d' ici fin 2014.
DPE
Nombre de logements
%
A
o
0,0%
B
o
0,0%
C
112
8,8%
D E
556 588
43,6% 46,1%
F
19
1,5%
G Total
o 1275
0,0% 100,0%
Les diagnostics amiante ont t raliss et sont consultables sur demande, tout comme les
diagnostics plomb. Ils sont systmatiquement fournis aux entreprises appeles intervenir dans
les btiments.
Concernant les ascenseurs (14 appareils), les contrats d'entretien ont t passs avec la socit
SOREA en 2010 pour une dure de 5 ans. Ces contrats sont de type tendus et prvoient des
visites de chaque appareil toutes les 6 semaines, l'entretien, la maintenance et la rparation des
dfauts constats lors de ces visites. lis comportent une clause d' intervention 7j17 et 24H124
pour le dblocage des personnes et 6j17 de 8 H 17 H pour le dpannage.
Conformment au dcret 2004-964 du 9 septembre 2004 (articles R. 125-1-2 R. 125- 1-4 du
CCH), la mise aux normes des ascenseurs a t ralise pour l'chance 2013 sur l'ensemble
des appareils, au regard des objectifs de scurit figurant l'article R. 125-1-1.
L' ensemble des chaudires individuelles (qui concernent 50 % du parc) fait l' objet d' un contrat
d' entretien auprs de deux socits, Savelys et DGS. Conclus pour une dure de 10 ans en 2002,
ils arrivent chance en fin d'anne. Une consultation en vue du renouvellement de ces
contrats est en cours. Elle prvoit une dure de 5 ans, qui correspond mieux l'exigence de leur
remise en concurrence priodique.
4.5 VENTE DE PATRIMOINE
Ob.7: Le conseil d'administration n'a pas dlibr en 2011 sur les orientations de sa politique de
vente de logements, contrairement l'article L. 443-7 du CCH.
L' article L. 443-7 du CCH prcise que le conseil d'administration de chaque OPH dlibre
annuellement pour dfinir les orientations de sa politique de vente de logements. La dernire
dlibration gnrale remonte au CA du 17 septembre 2010. Aucune dlibration n' a t
produite en 20 Il . Cette lacune avait dj t releve lors du dernier contrle.
Depuis 2002, l'office a engag la vente des 50 pavillons du groupe les Fourches 1 . Le bilan
des ventes ralises fait apparatre que cette activit reste trs anecdotique (1 vente par an en
moyenne). A ce jour, 37 pavillons ont t vendus. Le volet vente aux locataires de la Cus
n'est pas considr comme un enjeu prioritaire puisque cette dernire ne prvoit pas d'ouvrir
d' autres groupes la vente.
16 Vente en l'tat futur d' achvement
17 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 ~ Rapport d' inspection nO 1 2 ~ 1 1
Obs 7 :
Montlimar Habitat prend note de la
remarque. Cette dli brati on sera dsormai s
plani fie annuell ement.
OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rappon dnspcclion nO 2012-10 1
1ii1os Mission intemlinislricllc d' inspection du logement social
La Mission prend acte de l'engagement de
l' Office.
t 7 - 2
Miilos Mission intenninislrielle d'inspecti on du logement soci al
4.6 RENOVATION URBAINE
La ville de Montlimar comprend un quartier en Zus, Pracomtal, comptant 841 logements
appartenant l' office. La municipalit n'a pas souhait l' origine s' engager dans une dmarche
de renouvellement urbain de type Anru. Cependant une rflexion sur la mise en oeuvre d' un
projet urbain a t initie.
En octobre 2009, le CA de Montlimar Habitat a valid le principe de vente de quatre
immeubles de 229 logements localiss sur ce quartier (immeubles Fauvette, Goland, Ibis et
Jacos). Cette dcision avait deux objectifs:
permettre l' apport de fonds propres indispensable la mise en oeuvre du PSP de Montlimar
Habitat;
acclrer la rhabilitation et la rsidentialisation du quartier de Pracomtal en largissant le
partenariat Ville/ Montlimar Habitat un autre bailleur.
Une quipe de matrise d' uvre a t dsigne fin 2010, en vue d'tablir un programme de
rsidentialisation et de rhabilitation thermique des immeubles de Pracomtal.
Suite la dlibration du 17 septembre 2010, les btiments Golands et Fauvettes
(161 logements et 2 commerces) ont t vendus Vaucluse Logement pour un montant de
7,7 M. Ce bailleur en est devenu propritaire au 1 er mars 201 1. Il est actuellement en phase
d' identification des actions entreprendre sur ces deux immeubles.
Le devenir des deux btiments Ibis et Jacos a t arrt en aot 2012. Ils seront vendus
Vaucluse Logement une fois rhabilits et rsidentialiss, l' instar des autres immeubles du
quartier. Les premiers travaux ont commenc mi juillet 2012. Enfin, la Ville souhaite rtrocder
des terrains Montlimar Habitat afin d' tendre l' offre de logements un produit intermdiaire
(maisons en bande ou pavillonnaire ou petits collectifs).
Les autres btiments proprit de l' office (A, C, 0 et H) feront l' objet d' un projet de
rhabilitation/rsidentialisation pour un cot prvisionnel estim 7,3 M TTC par l' office. Le
bouclage financier, en cours de finalisation, ncessitera un apport minimum de 1,4 M de fonds
propres par l'office.
En accompagnement de ce projet, la Ville a entrepris de lancer une opration de requalification
des espaces publics et de dveloppement de l' offre conomique, en redployant des commerces
en bordure de la RN 102 et en implantant une zone artisanale.
12 M d' investissements sont programms sur le quartier pour financer la mise en uvre du
projet urbain . Le plan de financement reste toutefois finaliser.
4.7 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRlMONIALE
Montlimar Habitat dispose d'un parc ancien situ pour moiti dans le quartier en Zus de
Pracomtal qui doit faire l' objet d' un projet global de rnovation urbaine avec la Ville de
Montlimar et un autre bailleur. La vente en bloc en cours de 229 logements de ce quartier dans
ce cadre devrait apporter l' office une partie des fonds propres ncessaires son financement,
ainsi qu' celui des autres investissements prvus dans son plan stratgique de patrimoine en
rhabilitation et en production d'offre nouvelle. Le fort accroissement de son effort de
dveloppement devrait tre facilit par la mise en place d' un nouveau partenariat avec la Ville
de Montlimar. Il ne suffira toutefois pas rpondre aux importants besoins locaux identifis.
18 - 1 OPH DE MONTEliMAR - 26 - Rapport d'inspecti on n"2012-101
Millos Mission intemlinistricllc d'inspcction du logemcnt social
OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d' insptttion n 2012- 101 18 - 2
Miilos Mission intenninistri elle d'inspecti on du logement social
S. TENUE DE LA COMPTABLLITE ET ANALYSE FINANClERE
5.1 TENUE DE LA COMPTABILITE
Le changement de statut de l' office n'a pas entran de modification de son rgime financier et
comptable. Il demeure soumis aux rgles de la comptabilit publique avec une gestion assure
par la trsorerie municipale de Montlimar. Le contrle des rles respectifs du comptable et de
l' ordonnateur est ralis dans le cadre du contrle conjoint, l'examen de la comptabilit du
receveur relevant exclusivement de la DDFIP.
5.1.1 Organisation des relations entre l'OPH et la trsorerie
Les relations entre l'office et la trsorerie sont rgulires, notamment travers les vISites
hebdomadaires du directeur financier la trsorerie. Une charte de partenariat signe en 2005
encadre galement ces relations. Celle-ci est en cours de renouvellement, sous la fonne d'un
engagement partenarial. Cet outil est un lment prpondrant dans l'amlioration du
fonctionnement de l'ensemble de la chane comptable et financire, dans la mesure o il
coordonne les interventions de chacun et pennet ainsi d'optimiser les diffrentes procdures,
tant chez l'ordonnateur que chez le comptable. Celui-ci devra contenir les lments
d'amlioration attendus au cours du prsent audit, en particulier sur la chane de recettes.
5.1.1.1 Con/rle des comptes
Les travaux d'audit conduisent attester de la qualit des comptes de l'office. Ainsi , le suivi
rigoureux des comptes de tiers par la trsorerie permet de limiter le nombre et l'anciennet des
sommes en solde, et de justifier les mouvements sur les comptes sensibles (excdents de
versement, virements r-imputer, retenues de garantie, oppositions sur salaire).
De plus, les comptes de bilan, l'actif comme au passif, sont correctement suivis par l'office et
la trsorerie. La comptabilit reflte une image fidle du patrimoine de l'OPH. Nanmoins, un
inventaire physique plus rgulier et des dures d'amortissement des composants plus en
cohrence avec leurs dures d'utilisation pourraient encore amliorer la sincrit des comptes.
5.1. 1.2 Organisation de la dpense
Le traitement de la dpense est rapide et fiable sur l'ensemble de la chane, avec un dlai global
de paiement de 18 jours sur l'chantillon de mandats examin et un taux d'erreur patrimonial de
1 % en 20 Il comme en 2012. L'application d'un contrle hirarchis de la dpense pertinent par
la trsorerie permet de scuriser le dispositif tout en acclrant le visa. Le dlai de paiement du
comptable est ainsi de 3 jours en moyenne en 2012.
Il a t constat que les pices justificatives jointes aux mandats ayant fait l' objet d'un paiement
sont confonnes la rglementation.
En revanche, le visa de la paye devra tre amlior, quelques erreurs ayant t dtectes sur le
montant des indemnits. L'office devra fomlaliser ses contrles sur les pices fournies la
trsorerie, qui devra pour sa part programmer un contrle par sondage annuel approfondi sur
certains lments de paye.
Enfin, si le visa des marchs publics est pertinent, le dlai de paiement dpasse rgulirement le
dlai lgal de 30 jours, gnrant ainsi des intrts moratoires qui ne sont pourtant pas liquids.
La trsorerie devra surveiller le respect de ce dlai , et demander le dcompte de ces intrts le
cas chant, tandis que les services de l'office devront limiter le dlai imparti au matre d' uvre
et viter que le dcompte gnral et dfmitif soit galement utilis comme dernier acompte,
tant donn les dlais longs qu'impose cette procdure.
19 - 1 QPH DE MONTELiMAR 26 Rapport d'inspecti on n 2012- 101
Miilos Mission d'inspeclion du logcrnclll social
Rponses de l' organisme ' ouvcll es observations de la Miil os
OPH DE MONTELI MAR - 26 - Rappol1 dnspt.'Clion nO 2012-101 19 - 2
Miilos Mission intermini striell e d'inspecti on du logement social
5. / . /.3 Contrle du quiltoncemenl
Les contrles oprs par la trsorerie sur le quittancement permettent de s'assurer de la
cohrence des lments intgrs dans l'appli cation OTR", et de la liquidati on des nouveaux
loyers et des rvisions annuelles. En revanche, les lments variables ne peuvent tre contrls
par les services de la trsorerie, faute de rfrence au bail.
Par ailleurs, une rflexion pourrait tre engage sur l'adoption par la trsorerie de l'applicati on
ordonnateur Aravis pour la gestion du recouvrement, afin d'amliorer le partage de l'informati on
et d'viter les contrles de cohrence lors de l'intgration du quittancement dans OTR.
5.1.2 Comptabilit de l'ordonnateur
La fonction comptable est assure au sein de la direction finaocire comprenant six agents dont
le responsable du service, titulaire du DESCF", en fonction depui s 2006. Dans le cadre de la
nouvell e organisation de Montlimar Habitat (cf. paragraphe 2.2.2.1), le service montage
oprations et marchs sera rattach en fin d'anne la direction financi re, suite au dpart en
retraite de sa responsable. Les tches sont rparties dans quatre ples: comptabilit
d' investissement, comptabilit gnrale, suivi des charges locatives rcuprables et suivi de la
rgie (approvisionnements, gestion des stocks).
Le responsable du service est charg de l' laborat ion du budget et du compte financi er, de
toutes les enqutes et de l'analyse financire jointe au rapport financier prsent au conseil
d'admini stration.
Le sui vi budgtaire se fait sur le logiciel Aravis. Les dpenses sont intgres dans ce logiciel ds
leur engagement par saisie des ordres de service par les services dpensiers de l'office. Le
mandatement est effectu par la suite via ce mme logiciel (dlai infrieur 10 j ours).
L'anal yse des diffrents documents comptables et les contrles effectus sur l'exercice 20 11
tmoignent d' une gestion rigoureuse. Quelques remarques peuvent toutefois tre faites:
en annexe au compte fmancier, un document succinct, ne rpondant pas aux obj ectifs de
l'i nstructi on codificatrice du 14 dcembre 2006 prvoyant l' tabli ssement d'une annexe
littraire, prsente les rgles et mthodes comptables retenues par l'office. Il pourrait indiquer
notamment les raisons pour lesquell es l' office ne constitue pas de provision pour gros entretien
(dpenses essentiellement de remise en tat des logements ne pouvant tre intgres dans un
programme pluriannuel justifiant les dpenses) ;
les remboursements des excdents de provisions des charges locatives lors de la
rgularisation annuelle sont enregistrs en utili sant un compte de charges exceptionnelles
(compte 673 titres annuls) ; il serai t prfrable de comptabili ser ces remboursements selon le
commentaire de l' instruction comptable du 13 novembre 2006, par le dbit du compte 703
rcupration des charges locati ves ;
l' office ne valorise pas au titre de sa production immobilise (compte 722) ses cots de
production interne de matrise d'ouvrage locati ve ; cette comptabi li sation permettrait d' intgrer
dans le cot des immeubles les charges affrentes la conduite d' opration effectue par
l'organisme (le taux applicable dans le secteur HLM est gnralement de 2,3 % du cot de
production, hors foncier) sans toutefois excder les cots rels ; cette absence de
comptabili sation conduit majorer le cot de gestion locatif;
11 OTR : applicati on Offi ce TRsor
I I DESCP: diplme d'tudes suprieures comptables et fi nancires
20 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspecti on n 2012- 101
Miilos Mission intennnistcricllc d' inspect ion du logement soci al
OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection nO 2012101 20 - 2
Miilo5 Mission llterministrieUe d'inspection du logement social
l' affectation des charges des agents de la rgie assurant une grande partie des tches de
nettoyage et d' entretien des espaces verts est faite globalement au titre de l'entretien courant ;
pour galement L1ne juste apprciation du cot rel de gestion qui inclut ces dpenses et du cot
rel de l' entretien courant, il conviendrait de procder une analyse dtaille de ces dpenses
permettant de complter l'annexe relative la maintenance (un mme agent peut raliser des
tches de nettoyage, mai s galement d' entretien courant, notamment de petits travaux de
peinture, de vitrerie ou de serrurerie).
li convient de noter que suite au derni er contrle, il est tenu depui s 2009 une comptabilit des
stocks d' approvisionnements.
5.2 ANALYSE FINANCIERE
5.2.1 Analyse de l'exploitation
volution de l'autofinancement net de 2008 201 1
En k 2008 2009 2010 2011
Loyers 7590 7856 8017 7728
CoOt de gestion hors entretien - 1 355 - 1 189 - 2 048' - 2 051'
Maintenance - 1 492 - 1 901 - 1 420' - 1 486'
TFI'B -717 - 741 - 792 - 85 1
Flux fi nancier 100 86 11 2 144
Flux excepti onnel - 19 - 33 - 31 - 88
Autres produits d'exploitation 19 24 64 61
Pertes crances irrcouvrables - 67 - 82 - 91 - 92
Intrts oprations locatives - 1 503 - 1 341 - 1 001 - 1 328
Remboursements d'emprunts locatifs - 1 870 - 1 799 - 2 02 1 - 2 043
Autofinancement net
l9
685 880 785 -7
En % du chiffre d'affaires 9% Il ,2% 9,8% - 0, 1 %
Rsultat net 575 687 691 7692
aprs retratement du cot de gestion
La rentabilit de Montlimar Habitat qui se situait un niveau correct lors du dernier contrle
(autofinancement net moyen de 7,3 % des loyers pour la priode 2002 2006), s'est amliore
jusqu'en 2010 avant de chuter en 20 11 en raison principalement de la perte de loyers
conscutive la cession de patrimoine Vaucluse Logement. Ces ventes ont permis par contre
de dgager sur cet exercice un rsultat net comptable trs important (7,7 ME).
La structure des charges (cf. graphique ci-aprs retraant les principales charges de l'organisme
par logement et les comparant avec les mdianes constates pour l' ensemble des OPH de
province en 201 OM) a peu volu par rapport au dernier contrle, avec des charges de
fonctionnement suprieures aux charges constates en moyenne dans les offices (7 % en 20 10 et
12 % en 20 1 l , aprs retraitement tenant compte des charges de la rgie imputables la gestion
locative et non pas l'effort de maintenance - cf. remarque prcdente).
La forte augmentation de la charge financire reflte le dveloppement patrimonial sur le
dernier exercice.
19 L'autofinancement net est la mesure pour un organisme des ressources tires de son activit d'exploitation au cours d'un exercice
(excdents des produits encaissables sur les charges dcaissables) restant sa disposition aprs remboursement des emprunts lis
l'activit locative ( t'exclusion des remboursements anticips)
2tl Ratios Bolero
21 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101
Miilos Mission intenninistcrielle d'inspection du logtmtnt social
OPH DE MONTELI MAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101 21 - 2
t\tiilos Mission intemlini striell e d'inspection du logement social
4500
4000
3500
3000
2500
2000 t
1 500
1 000
500
o
1 ] 10
OAnnuit O Cot de gestion OMaintenance .TFPB
...
. . .
...
. . .
--- -
. -.- ' -
------
-------
1 !HO
Mdiane PH 2010 (Province) Montlimar Habitnt2010 Montlimar Habitat 20 11
5.2.1.1 Charges financires
Exercices 2008 2009 2010 2011
Annuits en milliers d'curos 3394 3 165 3051 3844
Annuits en % des loyers appels 44,7% 40,3 % 38, 1 % 49,7 %
L' annuit locative rapporte aux loyers appels qui se situait en 20 10 un niveau proche de la
mdiane des offices (38,5 %) a progress de plus de 30 % en 2011 , principalement en raison de
l' impact des emprunts mobiliss sur les oprations nouvelles et de la baisse des loyers
conscutive aux cessions de logements. Ds 2012, le ratio annuit/loyers appels devrait
cependant redescendre 40 % (analyse prvisionnelle 5.3).
L' office n' a souscrit ni emprunts structurs, ni produits de couverture.
5.2.1.2 Taxefoncire slir les proprits bties (TFPB)
La TFPB, s'levant 0,8 M, absorbe Il % des loyers, soit un niveau trs proche de la mdiane
des OPH (11,5 %). Ce niveau modr provient d' une part de la valeur cadastrale lie
l' anciennet du parc (34 ans) et de la part importante de logements (47,5 %) assujettis
bnficiant d' un abattement de 30 % (129 k en 2011) en raison de leur situation en Zus.
5.2.1.3 Charges de gestion
Pour une juste apprciation des charges de gestion calcules au logement gr, il convient de
tenir compte d'une part du flux entre les ventes et les mises en service, soit un solde ngatif de
82 logements entre 2011 et 2010, et d'autre part de l'absence de comptabilisation de la
production immobilise voque au paragraphe 5.1.2.
Les charges de gestion de l'office, aprs retraitement ralis partir de la ventilation des
charges de la rgie voques prcdemment, sont de 1 051 par logement en 20 Il , soit environ
10 % de plus que la mdiane des OPH. Dans ces charges, celles de personnel non rcuprables
reprsentent une dpense de 740 au logement, suprieures la (mdiane 675 ), en
cohrence avec les effectifs (cf. paragraphe 2.2.2.2 - personnel).
Les autres dpenses d' exploitation non rcuprables (607 k) sont de 311 par logement. Leur
progression par rapport 2010 provient principalement de l'augmentation des cotisations
CGLLS de 120 k (dont le prlvement sur le potentiel financier de 88 k). Les autres charges
d' exploitation sont bien matrises. Elles comprennent principalement les assurances (113 k),
des honoraires divers pour 84 k dont 24 k au titre des contentieux locataires, les redevances
au GIE informatique pour 45 k.
221 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101
Miilos Mission intermini stri elle d'inspeclion du logemenl social
OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012- 101 22 - 2
Miilos Mi ssion intenninistrielle d'inspection du logement social
5.2.1.4 Charges de maintenance
Les charges de maintenance ( 1 486 k pour l' entretien courant non rcuprable et le gros
entretien, dont 260 k pour la rgie reprsentaient une dpense moyenne de 761 par logement
en 20 II et de 698 en 2010. Elles se situaient au dessus de la mdiane des OPH (520 ). Elles
sont constitues principalement par les dpenses de gros entretien lors de la remise en tat des
logements (697 k sur un total de 860 k). Les charges d' entretien courant sont assez leves
(320 / logement), mai s il apparat que diverses interventi ons (dpannage pl omberie) ralises
dans les logements la demande des locataires ne sont pas factures (ces interventions devraient
tre de plus en plus limits avec l' objectif de diminution des effectifs de la rgie hors agents
chargs uniquement du nettoyage) .
Pour une juste apprciation de l'effort global de maintenance, il convient par ailleurs de tenir
compte des travaux immobiliss au titre de changements de composants qui s'lvent 443 k.
5.2.1.5 Produits de l 'activit locative et incidence des risques locatift
Le total des produits locatifs a diminu de prs de 0,3 M en 2011 compte tenu de la vente de
logements qui a gnr une diminution du chiffre d'affaires de 480 k, non compense par les
nouvelles mi ses en service intervenues seulement en fin d' anne. Le loyer moyen pratiqu de
3600 par logement en 2011 est proche de la mdiane de celui des OPH (3 370 / logement en
2010).
Les pertes gnres par la vacance (loyers et charges) ont progress en 20 II en raison de
l'absence de mi se en location des logements librs sur deux btiments (cf. paragraphe 3.1) et
des retards de location lors de la mi se en service des logements (difficult attribuer la totalit
des logements ds le premier mois). Les pertes qui s' levaient 221 k en 2010, soit 2,2 % du
quittancement, ont progress en 20 Il 354 k, soit 3,6 % des loyers et charges appels.
Le cot direct des impays constitu par les admi ss ions en non-valeur (92 k), reprsente 0,9 %
des loyers et charges appels (mdiane 0,7 %). Le cot des actes de contentieux s'lve
24 k. On constate galement l'augmentation des annulations de crances dans le cadre des
plans de rtablissement personnel sur les deux derniers exercices (23 k en 2011 ; 4 k en
2009). Grce au bon suivi des dossiers, le recouvrement sur les crances passes a augment en
2011 ( 12 k).
5.2.1. 6 Produits financiers el produits el charges exceptionnels, hors veilles
Les produits financiers dgags sur la priode conforte nt la rentabilit de l' office. En 201 l , ils
s' levaient 144 k, reprsentant l' quivalent de 1,9 point d' autofinancement. L' incidence des
charges et produits exceptionnels a t assez importante en 20 II , compte de tenu du volume de
titres annuls (205 k au compte 673 pour les remboursements de charges locatives - cf
remarque prcdente sur l' utili sat ion de ce compte) et les produits dgags par la vente de
certificats d'conomie d'nergie (123 k).
5.2.1.7 Incidence des cessions de patrimoine
Les ventes de logements, qui ont t peu importantes, concernent uniquement le programme des
Fourches (une vente en moyenne chaque anne). En 2011 , cette vente a permis de dgager
une plus value de 113 k. La cession en bloc des 16 1 logements des deux groupes situs
Pracomtal la socit d' HLM Vaucluse Logement s' est traduite par une plus value de 7,2 M.
23 - 1 OPH DE MONTELiMAR - 26 - Rapport d'inspecti on n
D
2012-101
1\1iilos Mission interministrielle d' inspection du logement social
OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-10 1 23 - 2
Miilos Mission intenninistrielle d' inspection du logement social
5.2.2 Analyse de la structure financire
Bilans fonctionne ls de 2008 20 II
En k 2008 2009 2010 2011
Capitaux propres \9 657 20 \59 2\ 885 29083
Provisions pour risques et charges 0 0 0 0
Amorti ssements. et provisions (actifs immobi li ss) 38236 404\7 42573 4360\
Denes financires 33428 35 \ 62 35850 40360
Actif immobili s brut - 88 2\\ - 90 483 - 96 284 - \03928
Fonds de Roulement Net Global 3 \11 5254 4055 9 \\5
FRNG termina ison des oprations 5824
Stocks approvisionnement 0 87 89 89
Actifs d'exploitation \ 957 2057 2943 \ 957
Provisions pour crances douteuses - 777 - 838 - 908 - 847
Dettes d'exploitation - 66 -769 - 857 -776
Creances diverses 42 \9 32 5\
Dettes di verses - 863 -725 - \ 55\ - 742
Besoin (+) ou Ressource (-) en FR - 308 - \68 - 253 - 267
Trsorerie nette 34\9 5422 4277 9382
L'voluti on du montant des immobi lisations refl te l' activit modre de Montlimar Habitat
sur les quatre dernires annes, les investi ssements locati fs (production neuve, amlioration et
renouvell ement de composants) progressant en moyenne sur la priode de 5,2 ME par an, avec
une augmentation plus forte en fin de priode (9,7 ME en 2011). L' important rsultat dgag sur
l'exercice grce la vente de patrimoine a permis de conforter sa surface financire.
5.2.2. 1 volution dufonds de roulement net global (FRNG)
Le FRNG, qui se situait un niveau assez faible jusqu' en 20 10 s'est renforc sensiblement en
2011 9,1 ME, soit l'qui valent de 5,4 mois de dpenses (mdiane OPH 4,5 mois).
A terminaison des oprations", compte tenu du dcal age entre les dpenses comptabiliser sur
les oprations en cours (19,4 ME) et les financements mobiliser (16, 1 ME), il s'levait
5,8 ME, soit l'quival ent de 3,5 mois de dpenses, tmoignant d' une situati on financire
satisfaisante. Le dcalage entre le FRNG constat la clture des comptes et son calcul
terminaison provient de la part importante de fonds propres qui devra tre affecte au
financement des oprati ons en cours: 6,8 ME dont 3,9 ME pour les oprations neuves (175
logements) et 2,9 ME pour les travaux d' amlioration.
Les ressources internes" s'levaient 29 ME, soit 42 % des capitaux permanents (mdi ane
33 %). Ell es ont progress trs sensiblement sur le dernier exercice (+7,2 ME) grce au rsultat
gnr par les ventes. Corollaire de ce renforcement, la part de l' endettement dans les ressources
permanentes a diminu pour se sit uer un niveau modr (56 % des ressources permanentes
fin 20 Il).
5.2.2.2 Besoin en fonds de roulement
Sur l'ensemble de la priode, le besoin en fonds de roulement genere un faible excdent,
notamment en raison du montant peu important des dettes sur les fournisseurs
d'immobilisations. Les principaux besoins sont constitus par les crances locataires pour un
montant de 1,2 ME dont 0,3 ME correspond au terme chu du mois de dcembre (hors APL
verse avant la fi n de l' exercice).
li Fonds de roulement net global temlinai son des oprations : mesure de l'excdent en fin d' exercice des ressources stables de
l'organisme (capi taux propres, subventions d' investi ssement, emprunts .. . ) sur ses emplois stables (immobi li sations corporell es et
financires essentiell ement), cn se plaant comme si les oprations d' investi sscmcnt engages tai ent tennines, toutes les dpenses
tant payes ct toutes les recettes tant encaisses.
II Les ressources intemes comprennent le capital, les rserves, le report nouveau, le rsultat de l' exercice, les subventions neues,
les provi sions rglementes et les provisions pour ri sques et charges
24 - \ OPIi DE MONTELIMAR 26 Rapport d' inspection n 2012-101
Miilos Mission interministrielle d'inspcction du logement social
OPII DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspection n" 2012101 24 - 2
Miilos Misson intemlini striell e d'inspection du logement social
5.2.2.3 Trsorerie
Le renforcement du fRNG a pennis de conforter la trsorerie qui s'levait 9,4 ME fin 2011 ,
soit l'qui valent de 5,6 mois de dpenses. La politique de placement privilgie l' utili sation du
livret A.
5.3 ANALYSE PREVISIONNELLE
L' office ralise depuis cette anne une analyse prvisionnelle sur le logiciel Visial
u
. Elle a t
labore sur la base des comptes arrts de l'exercice 2011
Les hypothses de son dveloppement patrimonial sont infrieures au plan prvisionnel de
production de la Cus qui prvoyait la li vrai son de 349 logements (tableau 4.3.1). Si l'on tient
compte des 54 logements mi s en service en 2011 et des 194 logements livrs de 2012 2016, la
diffrence est de plus de 30 %. Cet cart provient du changement intervenu dans la politique
foncire de la Ville de Montlimar qui n' a pas permis de programmer des oprations sur des
terrains dont la matri se devait tre assure par la collectivit local e.
Sur la priode de 2012 2016, 841 logements (soi t 43 % du parc) devraient faire l' objet de
travaux au titre de l' amlioration et du renouvellement de composants (9,5 ME dont 4, 5 ME sur
fonds propres). Il n'a pas t prvu de nouvelles cessions, hormi s la poursuite de la vente du
programme des Fourches (une vente par an).
Pour les autres hypothses, il a t retenu :
une augmentation des loyers de 1,9 % en 2012, puis de 1,8 % par an (estimation de
l'voluti on de l' IRL) et une progression quivalente des frai s de gestion l'exception des
charges de personnel (0,9 %), compte tenu des perspectives d' voluti on des effectifs (non
replacement systmatique des dparts) ;
un taux du li vret A 2,25 % jusqu'en 20 13 pui s 2, 50 % compter de 2014;
une diminuti on des pertes sur logements vacants partir de 2012.
Sur la base de ces hypothses, les tendances qui se dgagent de 20 12 20 16 sont les sui vantes :
Autofi nancement courant (k)
En % des loyers
2012
1 005
Il ,9
2013
852
9,7
2014
800
8,9
2015
1 057
Il ,3
2016
1 244
13
L'autofinancement devrait ds 20 12 se redresser, compte tenu de l' augmentation des produits
locati fs rsultant des logements mis en service fin 20 Il et en 20 12 et de la diminution des pertes
dues la vacance. L' annuit locative devrait voluer favorablement compte tenu de l' arrive
l' chance d' emprunts anciens permettant de supporter l' impact des nouveaux emprunts
(l'annuit devrait demeurer inf ri eure 45 % des loyers appels).
Pour les cinq prochaines annes, la rentabilit, bien que satisfaisante (4,9 ME d' autofinancement
cumul), ne permet pas de couvrir en totali t les importants besoins en fonds propres (6,5 ME
dont 2 ME pour les logement neufs et 4,5 ME au titre des changements de composants et de
l' amlioration du parc). La surface financire de Montlimar Habitat devrait donc s'roder de
20 12 20 14 en raison de l' effort d' investissement important. fin 2016 le fRNG devrait se
situer cependant un niveau proche de celui constat fin 20 I l avant la cession en bloc de 8 %
des logements de l' office.
U Outil de simulation de gesti on prvisionnelle de l'USH (Union sociale pour l'habitat)
25 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspecti on nO 201 2-101
Miilos Mi ssion intenninistri elle d'inspection du logement social
OPI I DE MONTELIMAR 26 Rappon d'inspection nO 2012101 25 - 2
Miilos Mission intcmlinistrielle d'inspecti on du logement social
2012 2013 2014 2015 2016
FRNG en dbut d'exercice
H
9115 6666 5883 5829 7283
Autofinancement courant 1005 852 800 1057 1244
Produits sur cessions d'actifs 123 125 129 132 135
Fonds propres investi s en locatif - 3 516 - 1 683 - 933 - 320 0
Autres variations - 61 -77 - 50 - 55 - 31
FRNG en fin d'exercice 6666 5883 5829 7283 8631
FRNG calcul paragraphe 5.2.2.
S.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE
La situation financire de Montlimar Habitat a sensiblement volu en 20 II la suite de la
cession en bloc de 8 % de son parc. Si ces ventes ont pnalis sa rentabilit sur cet exercice,
elles ont permis le renforcement de ses fonds propres, ncessaire au financement des nouvelles
oprations locatives et du programme de rhabilitation du patrimoine existant. Sa surface
financire sur les cinq prochaines annes devrait s'roder compte tenu de l'augmentation du
volume de ses investissements, en restant toutefois un niveau correct si l'organisme matrise
l'volution de ses cots de fonctionnement et de sa vacance.
6. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS
Dans le cadre du contrle de Montlimar Habitat, il a t procd la vrification de l' assiette
des cotisations dues par l' office la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS),
conformment aux articles L. 452-4, L. 452-5 et L. 452-6 et R. 452-25-2 du CCH.
6.1 PERIODE A VERiFIER
La vrification a port sur les trois cotisations verses au titre des annes 2009 2012 pour la
cotisation de base, au titre des annes 2008 20 II pour la cotisation additionnelle et 20 II pour
le prlvement sur le potentiel financier.
6.2 CONTENU DE LA VERIFICATION
L'office a procd aux dclarations des cotisations de base et additionnelle et s'est acquitt des
rglements correspondants. LI n'a pas t relev d' erreurs. Pour le prlvement sur le potentiel
financier relevant de l'article L 423-14 du CCH, l' examen de la dclaration n' appelle pas
d'observation. Le montant dfinitif arrt par la CGLLS est de 88 k (diffrence de 961 en
faveur de l ' OPH).
6.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS
Le contrle des cotisations et leurs rglements n' appellent pas de remarque particulire.
24 Le tableau retraant l'volution du FRNG dans Visial a t modifi en dbut de priode en reprenant le montant du FRNG calcul
dans le tableau 6.2.2
26 - 1 OPI-l DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012- 101
Mii los Mi ssion intemlinistrielle d'inspection du logcmcnt socal
OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d' inspecton n
D
20 12-101 26 - 2
Miilos Mi ssion interministri ell e d' inspection du logement social
7. CONCLUSION
Avec prs de 2000 logements familiaux, Montlimar Habitat est le quatrime bailleur
social de la Drme. Son parc ancien, situ principalement dans la Zus de Pracomtal, va
faire l'objet d'importants travaux de rhabilitation, en partenariat avec la Ville de
Montlimar qui interviendra sur la requalification des espaces publics. Il doit poursuivre
sa production de nouveaux logements compte tenu des besoins locaux identifis, en
particulier des logements accessibles aux mnages disposant de faibles ressources ligibles
auxPLAI.
Avec des niveaux de loyers peu levs et une gestion de proximit efficace, l'office joue
bien son rle social et le service rendu aux locataires est satisfaisant. La rhabilitation de
Pracomtal, avec le souci du dveloppement durable, devrait permettre d'amliorer son
attractivit jusqu'alors moindre que pour le reste du parc.
Grce la cession de 161 logements un autre bailleur social, Montlimar Habitat a
renforc en 2011 sa surface financire. Les simulations financires prvisionnelles
montrent cependant que la ralisation de son programme de rhabilitation et la poursuite
de son dveloppement ncessiteront un niveau de fonds propres suprieur
l'autofinancement dgag sur cette priode. L'office devra donc s'attacher bien
matriser l'quilibre de ses oprations d'investissement, ses cots de fonctionnement et
poursuivre l'effort de rsorption de la vacance locative.
L'organisme doit mettre fin aux irrgularits constates dans les attributions de
logements, non conformes aux dispositions du CCH et veiller respecter la rglementation
applicable concernant le contrat et la rmunration du directeur gnral.
Les inspecteurs-auditeurs de la MiHos
i

Philippe Poudevigne /rolll Vieille
Le dlgu territorial,
Charg de missio d'inspection de la Miilos
Jean
27 - 1
L' inspecteur principal auditeur
DDFlP de la Drme
,-=.-.. _Hnou
Le superviseur, inspecteur principal auditeur
DDFlP de la Drme
Mission dpartementale d'audit
.,
OPH DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspection n
D
20 12- 101
Millos Mission inlenninistrielle d'inspection du logemenl social
Rponses apporte par M.Ahmed Diaf, Lyon, Le 22Avril 2013
Directeur Gnral de l'OPH de
Montlimar par courrier 16 Avril 2013.
OPH DE MONTELIMAR 26 RBpport d'inspecti"'! ,h0I2.\o1
Le dlgu territorial,
Charg de miSSi{ ! inSpection de la Miilos
e a n ~ Raffet
L'inspecteur principal auditeur
DD IP de la Drme
Mission artemental.e ....... u
Le superviseur, inspecteur principal auditeur
DDFlP de la Drme
Mission dp;utementale d'audit
Claude Guillaume
27 - 2

OPH Montelimar Habitat (26) - Juin2013

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Rapport dfinitif n 2012-101 Juin 2013

tabli conjointement avec la direction dpartementale des finances publiques de la Drme

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