CONTRATO DE PROMESA

El CC no lo trata junto a los dems contratos, sino que comienza con la

compraventa (artculo 1793). Sin embargo el contrato de promesa est tratado en
un solo artculo, el cual est desvinculado de los dems contratos, este es el art.
1554, libro IV los efectos de las obligaciones.
Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1 Que la promesa conste por escrito;
2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del
contrato;
4 Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para
que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.

Este contrato que tiene mucha utilidad prctica, puesto que hoy ha cobrado
inters en el mercado inmobiliario como es la promesa de venta de un inmueble,
lo que ocurre porque las partes primeramente en una compraventa, realizan una
promesa usualmente pero esta no es una suerte de garanta (una garanta si lo
sera una hipoteca). Por ejemplo: las partes pueden prometer que si un banco le
da al comprador un crdito hipotecario en 3 meses, este realizar la
compraventa con la inmobiliaria; Empresa inmobiliaria se compromete a vender
un departamento si este cumple con toda la normativa requerida y el comprador
se compromete a realizar la compraventa; puede existir un contrato de promesa
entre un tcnico del ftbol con un club deportivo.
Es un contrato realmente? El CC no la define como tal. Sin embargo existe una
creacin de derechos y obligaciones, y hay acuerdo de voluntades, por lo que la
promesa SI ES UN CONTRATO. El CC no la trat con los dems contratos slo por
razones histricas ya que segn el cdigo francs se trataba a la promesa con las
obligaciones.

Concepto:


Es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato en el futuro sea
al cumplirse un plazo o una condicin.
Se justifica porque las partes no celebran de inmediato el contrato que quieren
celebrar, sino que se comprometen a celebrarlo en el futuro.

Caractersticas:
o Es un contrato solemne (que se perfecciona con el cumplimiento de ciertas
solemnidades). La solemnidad de la promesa est en el artculo 1554 n1
donde se indica que la promesa debe constar por escrito (no exige ningn
tipo de escrituracin especial), un acuerdo verbal no es una promesa. Sin
embargo hay algunas promesas que pueden ser verbales ya sea en el CC o
en otras leyes como la promesa de matrimonio (los esponsales Artculo 98.
Los esponsales o desposorio, o sea la promesa de matrimonio mutuamente
aceptada, es un hecho privado, que las leyes someten enteramente al honor y
conciencia del individuo, y que no produce obligacin alguna ante la ley civil. No
se podr alegar esta promesa ni para pedir que se lleve a efecto el matrimonio, ni
para demandar indemnizacin de perjuicios.).

Artculo 1443. El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la
tradicin de la cosa que se refiere; es solemne cuando est sujeto a la
observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no
produce ningn efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo
consentimiento.


o Es un contrato excepcional o de aplicacin restringida. Este carcter se
orienta a que la postura inicial del legislador es que la promesa no tenga
valor, a menos que se cumplan los requisitos que se nombran en el
artculo. No significa que slo ciertos contratos se puedan prometer.



o Es un contrato general, con l se puede prometer la celebracin de
cualquier contrato ya que todo contrato es susceptible de ser prometido.
Por ejemplo: la promesa de hipoteca, de contrato de trabajo, de contrato
innominado (no est regulado por la ley).


o Es un contrato bilateral ya que ambas partes resultan obligadas a cumplir lo
prometido. En un contrato de promesa se podra plantear que slo una
parte se obligue pero este sera otra clase de contrato llamado contrato de
opcin. Por ejemplo: Si el comprador pudiera comprar un bien raz, la
inmobiliaria est obligada a vender.

o Es un contrato preparatorio ya que su objetivo es la celebracin de otro
contrato llamado contrato definitivo.
Las partes en la promesa se llaman ambas promitentes, pero toman la
denominacin de la parte que tomen en el contrato definitivo. Por
ejemplo: Promitente comprador y promitente vendedor; promitente
arrendador y promitente arrendatario.

o Es un contrato nominado puesto que est regulado con la ley, aunque esta
sea muy escasa.

o Es un contrato principal, ya que subsiste por s mismo. No requiere otro
contrato para tener valor. Tampoco es accesoria ya que no sirve para
garantizar una obligacin.




o Debe contener los elementos esenciales del contrato prometido. Por ejemplo:
Si fuera una promesa de compraventa, debe haber cosa y precio al
celebrarse la promesa ya que en ella se debe sealar la cosa que se
vender y el precio que se deber pagar. En la promesa debe aparecer
claramente que se realizar un contrato definitivo lo que se demuestra por
los elementos que esa promesa contenga, no puede disponer que las partes
ya estn celebrando un contrato definitivo.
Requisitos:
1. La promesa debe constar por escrito:
Esta es la solemnidad del contrato de promesa, por lo que tambin es un
requisito de existencia y significa que si no se cumple el requisito no habr
contrato de promesa, sino que se estar frente a una nulidad absoluta o una
inexistencia jurdica.
Se trata de una escrituracin cualquiera, puede ser una escritura privada, una
escritura pblica, una hoja impresa del computador, incluso un correo
electrnico aceptado por la doctrina.
Sin embargo, es evidente que una escritura pblica tiene ciertas ventajas que
no tiene la escritura privada, no por el valor del contrato, sino que por otros
aspectos en que la escritura pblica nos entrega ciertas ventajas, como por
ejemplo: el valor probatorio. As mismo una escritura pblica es ttulo ejecutivo,
en caso de incumplimiento se puede iniciar un juicio ejecutivo. Otra ventaja es
que las escrituras pblicas no se pierden, es decir, dado que se trata de una
escritura pblica, el original queda en la notara.
*La ley no dice que la promesa debe constar por escritura pblica.


A travs de la promesa podemos prometer cualquier clase de contratos, el
contrato que estamos prometiendo tiene tambin sus propios requisitos:
Situacin A: Pedro quiere comprar a Juan un computador, es un contrato
consensual, compraventa de mueble.
Situacin B: Pedro quiere comprar a Juan un sitio en Melipilla, la ley exige una
formalidad porque es una compraventa de inmuebles que es un contrato
solemne cuya solemnidad es una escritura pblica.
La promesa debe constar por escrito en ambos contratos, en cualquiera de las
dos situaciones la promesa constar por escrito (cualquier escrituracin)
independiente del contrato prometido. La promesa es un contrato
independiente del contrato prometido por lo que no tiene por qu contagiarse
de las caractersticas del contrato prometido.
Cuando la ley ha querido que una promesa se haga por escritura pblica,
expresamente lo ha dicho.
Artculo 1787. Las promesas que un esposo hace al otro antes de celebrarse el
matrimonio y en consideracin a l, o que un tercero hace a uno de los esposos en
consideracin al matrimonio, se sujetarn a las mismas reglas que las donaciones de
presente, pero debern constar por escritura pblica, o por confesin del tercero.
Donaciones por causa de matrimonio, se pueden prometer, pero esa promesa
debe hacerse por escritura pblica.
Otro caso, es en el Cdigo de Minera, es la promesa de venta de concesin
minera, se seala que debe hacerse por escritura pblica (lo dice tanto la LOC
de concesiones mineras y el Cdigo de Minera).
Se podra celebrar una promesa de manera verbal? No vale, salvo en algunos
casos que son excepcionales y es as porque la ley lo ha contemplado:
a. Los esponsales por un lado no son realmente una promesa (no se puede
obligar a una persona a contraer matrimonio).


b. Llaman por telfono y contesta una nia que ofrece un seguro, el
contrato de seguro es un contrato solemne y no se puede contratar un
seguro por telfono, el Cdigo de Comercio dice que cuando se
demuestra que las partes celebraron un contrato verbal que contenga
los elementos de un contrato este no valdr como contrato de seguro
en s mismo, pero si valdr como promesa de seguro, la cual es verbal y
no consta por escrito.

2. El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces,
en otras palabras, para que la promesa sea vlida, el contrato prometido
tambin debe ser vlido.
Por ejemplo: No podemos celebrar un contrato en donde se pide matar a una
persona, por lo tanto tampoco se puede prometer (Artculo 1466 parte final. Hay
asimismo objeto ilcito en las deudas contradas en juego de azar, en la venta de libros
cuya circulacin es prohibida por autoridad competente, de lminas, pinturas y estatuas
obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y
generalmente en todo contrato prohibido por las leyes.).
La compraventa entre cnyuges no vale, por lo tanto la promesa de este contrato
tampoco. As tampoco la compraventa de bienes races donde el marido no ha
pedido la autorizacin a su mujer. Si esto no estuviese prohibido provocara un
gran problema.
No hay que olvidar que la promesa podra sujetarse a alguna condicin que si
permita su celebracin. Por ejemplo: si un bien est embargado por decreto
judicial no se puede vender, tendra que constar con la autorizacin del juez o
con el consentimiento del acreedor, por lo tanto no se puede celebrar la
promesa de una compraventa del bien embargado por decreto judicial, sin
embargo se puede condicionar (se celebrar la compraventa cuando el juez lo
autorice) la promesa a que s sea vlido el contrato prometido.


3. Toda promesa debe estar sujeta a un plazo o condicin que fije la poca
(periodo de tiempo determinado) de celebracin del contrato prometido.
Debe haber un tiempo que medie entre la promesa y el contrato
prometido, pero no hay lmites definidos, no hay un mximo ni un mnimo,
la doctrina seala que se debe analizar caso por caso. Tambin puede
tratarse de una condicin como la compraventa se celebrar cuando el
banco autorice el crdito hipotecario del promitente comprador, lo cual no
va a ir ms all de 3 meses. Cuando se establece una condicin, sin un
tiempo para que sta pueda verificarse, se suele esperar 5 aos.
Se debe destacar que el plazo y condicin son elementos accidentales (artculo
1444), como regla general las partes si quieren agregan elementos accidentales.
Sin embargo en el contrato de promesa, sea el plazo o sea la condicin, pasan a
tomar la calidad de elementos esenciales (se deben agregar el plazo o la condicin
al contrato de promesa por ley).
Sirve cualquier plazo o cualquier condicin (siendo lcitos)? No
Refirindonos a la condicin no puede tratarse de una condicin resolutoria sino
que de una condicin suspensiva, la condicin resolutoria cuando se cumple el
derecho se extingue y en la condicin suspensiva cuando la condicin se cumple
el derecho nace.
Con el plazo ocurre un fenmeno similar al anterior, puede tratarse de un plazo
suspensivo, el cual una vez cumplido permite el ejercicio del derecho.

4. Que en la promesa se sealen los elementos esenciales del contrato prometido
(1554 n4)
Por ejemplo: si estamos frente a una promesa de compraventa los elementos
deben estar presentes en el contrato (precio cosa); Si fuese una promesa de
arrendamiento debera contener los elementos que son renta cosa; Si fuese


una promesa de contrato de trabajo, los elementos que deben contener son
remuneracin tipo de trabajo. Como estos elementos quedan fijados en el
contrato de promesa no pueden variar despus en el contrato prometido.
Surge un problema prctico, por ejemplo: Quiero comprar una casa y celebro un
contrato de promesa y se indica que el precio de la casa es 100 millones de
pesos, de aqu al plazo de un ao se vender el inmueble y se pagar tal suma.
Pero cuando han pasado dos meses se anuncia por TV que en las cercanas de la
casa se va a instalar un vertedero y esa noticia causa alarma porque nadie quiere
vivir cerca de un vertedero y el valor de todas las casas baja drsticamente a 20
millones. Si yo celebro el contrato prometido, el abogado me va a recomendar
demandar por lesin enorme y se pide la nulidad. INVESTIGAR
Todo contrato es susceptible de promesa, se pueden prometer contratos
consensuales, contratos reales, contratos solemnes.
Cuando se celebra una promesa de un contrato real (Depsito, comodato,
mutuo), al momento de celebrar la promesa no se puede entregar la cosa, de lo
contrario se celebrara el contrato de inmediato y no dara lugar a la promesa.
Cuando se celebra una promesa de un contrato solemne, al momento de celebrar
la promesa no se debe cumplir con las solemnidades, de lo contrario se celebrara el
contrato de inmediato y no dara lugar a promesa.
Si el contrato es consensual, el 1554 n2 no se refiere a esto, la intencin no es
ms que celebrar una promesa, las partes deben estar de acuerdo en que
celebrarn ese contrato en el futuro.
Efectos de la promesa
Toda vez que estudiemos los efectos de cualquier contrato, siempre
corresponden a las obligaciones de las partes.
La promesa es un contrato en que ambas partes se obligan, hay dos factores:
1. La obligacin es una sola.


2. La obligacin es la misma para ambas partes (fenmeno nico de este
contrato, no se da en otro).
La obligacin es la de celebrar el contrato prometido. Es una obligacin que
en cuanto a su naturaleza jurdica es una obligacin de hacer (no material),
es un hacer jurdico. Si alguna de las partes no cumple con su obligacin,
cumplindose el plazo o condicin, se incumple el contrato de promesa y lo
que ocurre es que se hace aplicable el artculo 1553, el cual explica qu
puede hacer el acreedor cuando no se cumple la obligacin, cuando la
obligacin es una de hacer. Por esta razn se puede ver en el cdigo en el
artculo 1554 en su parte final, si se cumplen los requisitos sealados se dar
a lo dispuesto en el artculo precedente obviamente se debe una
indemnizacin de perjuicios si no se cumple el contrato de promesa.
Artculo 1553. Si la obligacin es de hacer y el deudor se constituye en mora, podr
pedir el acreedor, junto con la indemnizacin de la mora, cualquiera de estas tres
cosas, a eleccin suya:
1. Que se apremie el deudor para la ejecucin del hecho convenido;
2. Que se le autorice a l mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del
deudor;
3. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infraccin del
contrato.
Es especialmente importante, para efectos de que la indemnizacin sea ms
rpida, ojal que las partes hayan acordado en el contrato una clusula penal
(clusula que se coloca dentro del contrato donde las partes anticipan, por
ejemplo un monto a pagar si alguna de las partes incumple).
Este es el nico efecto del contrato de promesa, salvo que en el contrato
hayan pactado otras cosas, pero esto ya sera parte de la autonoma de la
voluntad.



CONTRATO DE TRANSPORTE
El contrato de transporte (uno de los contratos mercantiles) se define como:
Aquel contrato en virtud del cual una parte se obliga por cierto precio a conducir de un
lugar a otro por tierra, canales, lagos o ros navegables pasajeros o mercaderas ajenas y
entregar estas a la persona a quien vayan dirigidas
Cabe en la categora de contrato comercial slo el transporte terrestre puesto
que el transporte martimo se rige por reglas distintas a las que vamos a analizar.
Se entiende transporte terrestre aquel que se realiza por tierra, ros, canales y
lagos navegables, de tal manera que el transporte que se haga por mar queda
comprendido como transporte martimo y el que se haga por aire como
transporte areo. Estos dos ltimos no forman parte del estudio que haremos.
Las partes que intervienen en el transporte terrestre:
1. Porteador, persona que contrae la obligacin de conducir.
2. Cargador, remitente o consignante, que es aquel que por cuenta propia o
ajena encarga la conduccin.
3. Consignatario, persona a quien se envan las mercaderas.
No hay ningn inconveniente en que el cargador y el consignatario puedan ser la
misma persona, porque las partes que celebran el contrato son el porteador
(transportista) y el cargador que es quien encarga el transporte.
El rol que le compete al consignatario, l no es parte del contrato sino que toma
la calidad de una persona que va a obtener el provecho de un contrato no
celebrado por l, se genera una estipulacin a favor de otro, las partes, el
porteador y el cargador estipulan a favor de una tercera persona que es el
consignatario.
Caractersticas del contrato de transporte:
1. Contrato Consensual ya que se perfecciona por el acuerdo de voluntades.


2. Contrato Bilateral puesto que ambas partes se obligan. La obligacin del
porteador es efectuar el transporte y la del cargador es que se obliga a
pagar el precio (porte).
3. Contrato Oneroso ya que ambas partes reportan utilidad gravndose
recprocamente.
4. Contrato Conmutativo ya que las prestaciones de las partes se miran como
equivalentes.
5. Contrato principal.
6. Contrato de tracto sucesivo.
7. Contrato de libre discusin, esto ha variado en el tiempo y el contrato en la
actualidad se entiende como uno de adhesin, lo que ha permitido que
sea objeto de diversos estudios en la actualidad porque se entienden que
se pueden incorporar en l, normas que sean abusivas para una de las
partes.
Clases de transporte:
Segn el objeto transportado:
1. Transporte de cosas o transporte de mercadera.
2. Transporte de personas.
Segn quien efecte el transporte:
1. Transporte por empresario pblico (172 inciso 3 del Cdigo de Comercio), es
el efectuado por empresarios pblicos, es decir, aquellos que tienen
anunciado y abierto al pblico un establecimiento de conduccin y que
ejecutan por periodos, por precios y por condiciones que estn prefijados
en sus anuncios.
2. Transporte por empresario particular (172 inciso 2 del Cdigo de Comercio),
es aquel transporte que no se ofrece pblicamente a todas las personas y


que se encargan de manera liberal de transportar tanto a personas como
mercaderas.
Obligaciones de las partes:
Obligaciones del cargador:
1. Entregar las mercaderas en buenas condiciones en el tiempo y en el lugar
convenido.
2. La obligacin de suministrar al porteador todos los documentos necesarios
para el libre trnsito o pasaje de la carga (artculo 180).
3. Obligacin de pagar el precio que en el contrato de transporte se
denomina PORTE.
Obligaciones del porteador:
1. Recibir y cargar las mercaderas entregadas, para esto debe recibir las
mercaderas en el tiempo y lugar convenido, y cargarlas segn lo hacen las
personas inteligentes (artculo 191), no sealndose plazo se entiende que
deber cargarlas al momento en que se le entregan y conducirlas en el
primer viaje que realiza (esto podr ser modificado por el acuerdo de
voluntades).
2. Efectuar la conduccin, esta es la principal obligacin del porteador,
realizar la conduccin de la manera convenida, es decir, iniciar y concluir
el viaje en el plazo sealado por el contrato y siguiendo el camino que el
propio contrato seala. Si no se seala plazo se entiende que el transporte
deber hacerse en el primer viaje que haga el porteador, sino se seala la
ruta el porteador podr elegir la que mejor le acomode con tal que esta
sea la ruta ms corta al sitio en que se deban entregar las mercaderas
(artculo 193). Si por alguna razn en la ruta hubiese un obstculo que
haga imposible continuar el viaje con ella el contrato puede ser resuelto o


bien puede ser elegida una ruta diferente, informndose previamente de
esta circunstancia al cargador.
3. Observar durante todo el transporte las leyes, ordenanzas y reglamentos
relativos al transporte, esto tiene que ver con mantener la documentacin
necesaria, verificar el estado en que estas se encuentran, es decir, que
estn bien embaladas, si van en la parte trasera de un camin, ste est
con toda la seguridad que declaran las leyes vigentes, etctera.
4. Conservar y custodiar la mercadera (artculo 199 C. Comercio Se le
impone al porteador la obligacin de custodiar y conservar la mercadera
en la misma forma que acta un depositario asalariado, es decir, debe
responder de la culpa leve como un buen padre de familia).
5. Tiene la obligacin de entregar las mercaderas al consignatario, esto se
har en el lugar designado por el contrato y si no se hubiese sealado el
lugar de la entrega se har en las oficinas que tenga el porteador.
Cmo se extingue el contrato de transporte
No hay ninguna regla especial, se entiende que el contrato de transporte se va a
extinguir de acuerdo a las reglas generales, evidentemente se podr extinguir por
nulidad, porque las partes deciden de comn acuerdo ponerle trmino, se puede
extinguir a travs de la resolucin (terminacin puesto que nos encontramos
frente a un contrato que es de tracto sucesivo).

COMPRAVENTA
1793 en adelante
Artculo 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.


La compraventa es el contrato ms importante de todos, la importancia la
miramos porque es el contrato ms frecuente y habitual (todos hemos celebrado
compraventa), esta compraventa vulgar no difiere de comprarse un inmueble.
El Cdigo le destina bastantes artculos (ms de 100 artculos), esto tiene que ver
porque muchas de las instituciones que estn en la compraventa se aplican
tambin a otros contratos, es decir, tiene un carcter supletorio.
*La obligacin que tiene el vendedor es la de DAR (tiene la intencin de
transferir el dominio) y no la de entregar (no necesariamente tiene la intencin
de transferir el dominio).
Concepto Legal: La compra venta es un contrato en que una de las partes se obliga a
dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Anlisis del concepto:
1. Se destaca el empleo de la palabra dar, se establece ya que la
compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, es decir, que a travs de
ella y como resultado de ella se har la tradicin del bien que se est
vendiendo. El CC indica tambin que el vendedor se obliga a dar, no que
da, lo cual se dice as porque dar implica transferir el dominio.
Caractersticas de la compraventa:
1. Es un contrato bilateral porque ambas partes resultan obligadas. Es un
contrato sinalagmtico perfecto, las partes resultan obligadas desde que
se celebra el contrato (las principales obligaciones son las del comprador
de pagar el precio y la del vendedor de dar la cosa que vende).

2. La compraventa es un contrato oneroso, ya que ambas partes reportan
utilidad, gravndose recprocamente. Ambas partes ganan, el vendedor
gana el dinero que recibe, el comprador gana la cosa. El vendedor se grava
perdiendo la cosa y el comprador perdiendo el dinero.




3. Por regla general es conmutativa (las prestaciones se miden como
equivalentes), pero excepcionalmente la compraventa pasa a ser un
contrato aleatorio, por ejemplo cuando se compra un nmero de lotera
(hay contingencia incierta de ganancia o prdida) la compra en verde,
cuando se compra un departamento cuando el edificio no se ha terminado
de construir; cuando se compra una cosecha.

4. Se trata de un contrato principal, no tiene por finalidad garantizar otros
contratos, como si lo son la prenda, la hipoteca, la fianza.


5. Es un contrato por regla general consensual, es decir se perfecciona por el
solo acuerdo de voluntades, pero excepcionalmente la compraventa puede
ser solemne, esto lo veremos ms adelante como tema En la venta de
inmuebles (1801) es solemne, la solemnidad es la escritura pblica. Hay
otros casos de ventas solemnes No cometer el error de indicar o insinuar
que la compraventa es un contrato Real, es Consensual y podra llegar a
ser Solemne, pero no es en ningn caso un contrato real.

6. Es un contrato nominado, puesto que est regulado por la ley.


7. Es un contrato de ejecucin instantnea, las obligaciones una vez cumplidas
no vuelven a generarse (no se renuevan).



8. La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio (artculo 703).


9. Es un contrato patrimonial, la finalidad ltima de la compraventa tiene que
ver con aspectos econmicos.

10. Es un contrato de libre discusin, las partes estn en un plano de igualdad
para acordar en conjunto cules son los trminos del contrato. Sin
embargo hay algunos casos de compraventa de adhesin, por ejemplo
comprar inmuebles con una inmobiliaria.

Los requisitos de la compra venta
El precio: Es la cantidad de dinero que el comprador paga por la cosa vendida.
Caractersticas:
1. El precio debe pactarse en dinero, pactarse en dinero significa que al
momento de celebrarse el contrato las partes deben acordar que el precio
se pagar en dinero, lo relevante es que el precio haya sido pactado en
dinero, sin importar si despus se pag con un bien distinto. Por ejemplo:
las partes pactan comprar un par de zapatillas en $35.000, las cuales se
entregarn el da jueves, ste da el vendedor le regala las zapatillas al
comprador, en este caso hay una compraventa que ha sido remitida.
Si al momento de pactarse el precio se pacta que se pagar en dinero una
parte y la otra parte con un bien, segn el artculo 1794 habr permuta si
la cosa vale ms que el dinero.


Habr compraventa si el dinero vale ms que la cosa. Por ejemplo un auto
tasado en 8 millones y el que se quiere comprar vale 12 millones, la cosa
vale ms que el dinero, en este caso hay permuta.

Por ejemplo: Se quiere comprar un juego que vale $25.000 y se recibe por
parte de pago uno que vale $5000, el dinero vale ms que la cosa.
En el caso que el bien y el dinero valen lo mismo ocurrir que habr
igualmente una compraventa porque segn el Cdigo Civil, slo si vale ms
la cosa que el dinero habr permuta, en los otros casos slo ser
compraventa.
Otro ejemplo: Se compra un libro que vale $10.000 dando en parte de
pago uno que vale $5000.
*Un contrato siempre debe estar definido con la calificacin de los
contratos.
Cuando el Cdigo Civil habla del valor de la cosa, se refiere al precio que
se ha pactado en el contrato, no al precio real de la cosa.

2. El precio debe ser serio, en Chile no existen parmetros legales para los
precios, sin embargo la ley indica indirectamente que los valores deben ser
serios correspondiendo aproximadamente al precio real de la cosa, puesto
que el legislador ve que puede haber un disfraz en un precio que no es
serio, realizndose una simulacin que busca en el fondo efectuar una
donacin. Otro efecto negativo que puede producirse y lo que busca evitar
el legislador es una posible lesin enorme, en donde si existen
parmetros al vender un inmueble (*remisin). El precio se puede fijar en
moneda de cualquier denominacin: puede ser en dlares, euros,
etctera. Lo que est prohibido por ley (decretos) es obligar al comprador


a pagar en una moneda distinta al peso. Tampoco se puede obligar al
vendedor a aceptar una moneda distinta al peso.
Est prohibido pagar un precio con monedas de $1?


3. El precio puede estar determinado o puede ser determinable.
o Determinado cuando se seala la cantidad exacta.
o Determinable cuando no se seala la cantidad exacta, pero se
incorporan datos que permiten calcular la cantidad, por ejemplo
cuando el precio se fija en Unidades de Fomento (UF).

Cmo se fija o determina el precio, quines participan en la determinacin del precio
(Artculo 1808 y 1809)
Artculo 1808. El precio de la venta deber ser determinado por los contratantes.
Podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender al del da de
la entrega, a menos de expresare otra cosa.

Artculo 1809. Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero
no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren
los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta.
No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
La regla general es que el precio lo tienen que determinar los contratantes
(ambos, y de comn acuerdo).
Existe la posibilidad de que las partes puedan confiarle a un tercero la
determinacin del precio (lo que hacen las partes es contratar a un mandatario,


le confieren mandato al tercero para que ste fije el precio). Lo que el
mandatario designe como precio es vinculante para las partes (por ejemplo un
tasador). Lo que no puede ocurrir es que el precio quede completamente al
arbitrio de una de las partes (el nico caso excepcional es la expropiacin). No es
lo mismo que cuando ocurre un embargo, porque la persona manifest su
voluntad cuando contrajo la obligacin.
La cosa vendida
Como regla general, todas las cosas son susceptibles de venta (muebles,
inmuebles, incorporales, derechos, un heredero puede vender sus derechos
hereditarios a otras personas). Sin embargo, el artculo 1810 refuerza esta idea
(corporales e incorporales), la propia regulacin del Cdigo entrega algunas cosas
que no son susceptibles de venta, no se pueden vender las cosas incomerciables
(el alta mar, el aire, los bienes nacionales de uso pblico), tampoco se pueden
vender las cosas cuya enajenacin est prohibida (artculo 1810 y 1464), tampoco
se pueden vender todos los bienes de una persona, el cdigo lo seala en el
artculo 1811 y se mira como patrimonio, es decir, una persona no puede
vender su patrimonio (no se puede vender la universalidad del patrimonio), sin
embargo una persona puede vender todos sus bienes de manera singular, incluso
uno podra vender todos sus bienes en una sola compra venta, para que esto sea
vlido el artculo 1811 exige que esa compraventa se haga por escritura pblica
(Compraventa solemne) y que seale todos los bienes que comprenda la venta
(aunque se seale que se venden todos los bienes, no se puede reclamar de
alguno que qued fuera de la enumeracin del contrato).
Artculo 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya
enajenacin no est prohibida por ley.

Artculo 1464. Hay objeto ilcito en la enajenacin:
1. De las cosas que no estn en el comercio;


2. De los Derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello;
4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.


Artculo 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros,
ya se vende el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las especies, gneros
y cantidades, que se designen por escritura pblica, aunque se extienda a cuanto el
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos.
Las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que no lo son en la venta:
toda estipulacin contraria es nula.

Se pueden vender cosas ajenas?
Si se puede, el cdigo expresamente en el artculo 1815 seala que la venta de
cosa ajena es vlida. Sin embargo, si hacemos la compraventa y luego hacemos
la tradicin, no transferimos el dominio nadie puede transferir ms derechos de
los que tiene, esta tradicin es vlida al igual que la compraventa el
comprador queda en la calidad de poseedor y puede llegar a ser dueo a travs
de la prescripcin (depender del tipo de posesin que tenga y del tipo de bien).
Artculo 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la
cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

Qu ocurre con el dueo, pierde su dominio?
No pierde su dominio, pero queda expuesto a perderlo. El dueo puede
reivindicar (accin reivindicatoria), tiene el dominio, pero no la posesin.


Este contrato en el que l no ha participado le es inoponible, es una
inoponibilidad de fondo (por falta de concurrencia, es decir, no concurri con su
voluntad en el acto). La inoponibilidad de forma es as por trminos de
publicidad, la persona a la que le es inoponible no estaba informada.
El dueo puede ratificar y se ratifica cumplindose los mismos requisitos que el
acto ratificado, por ejemplo si la compraventa fue verbal se ratifica
verbalmente.

Qu requisitos debe reunir la cosa que se vende? (objeto del acto jurdico, artculo
1461)
Artculo 1461. No slo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaracin de
voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras
sean comerciables, y que estn determinadas, a lo menos, en cuanto a su gnero.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos
que sirvan para determinarla.
Si el objeto es un hecho, es necesario que sea fsica y moralmente posible. Es
fsicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el
prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden pblico.
1. Debe ser comerciable
2. Debe ser Real
3. Debe estar determinada o ser determinable
Surgen algunas interrogantes:
Se pueden vender cosas que no existen? Si, pero que se espere que existan,
como una cosecha, un potrillo que est por nacer, un departamento de un
edificio que no se ha empezado a construir (Artculo 1813).
Artculo 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se
entender hecha bajo la condicin de existir; salvo que se exprese lo contrario, o que
por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte.


Las caractersticas de esta compra venta, el artculo 1813 nos da dos
posibilidades:
1. La venta de una cosa que no existe, pero se espera que exista se tiene que
mirar como una venta condicional, sujeta a una condicin suspensiva de
que la cosa llegue a existir, de lo contrario se mira como que no ha habido
compraventa porque no existe el objeto.
2. Excepcionalmente se podra entender que esta compraventa es aleatoria,
est sujeta a la contingencia incierta de ganancia o prdida, se entiende
que se est comprando la suerte (en este caso hay compraventa).
La compraventa de cosa que no existe, pero se espera que exista es condicional,
pero ser aleatoria en dos casos:
1. Cuando las partes as lo han pactado.
2. Se debe entender aleatoria cuando la costumbre as lo indique (cuando se
desprende de la propia naturaleza del contrato) una rifa.
01 04 2013
Qu ocurre si se les vende la misma cosa a dos o ms personas?
Si le vendisemos a varias personas en un solo contrato no habra problema, es
posible que varias personas compren lo mismo en una sola compraventa y se
formara entre todos ellos una comunidad.
Esto apunta cuando se le vende la misma especie a distintas personas, para que
el tema tenga especial relevancia lo vendido tiene que ser una especie o cuerpo
cierto.
El cdigo lo trata en el Artculo 1817. Si alguien vende separadamente una misma
cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesin ser preferido al otro;
si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero ser preferido; si
no se ha entregado a ninguno, el ttulo ms antiguo prevalecer.


Esta hiptesis descansa en que le hemos hecho la entrega a una persona y al otro
no, no tiene importancia ac la fecha de la compraventa, lo que importa es que
se le haya hecho la entrega y no especficamente la posesin, ya que existen
entregas simblicas y en ese caso no habra posesin an. En la medida en que
slo le hayamos hecho la entrega a uno de los compradores, es preferido al
resto.
Debe respetarse a aquel que ha entrado en posesin del bien y no el que compr
primero.
El primero lo que puede hacer es alegar incumplimiento de contrato y lo va a
probar por la transferencia, ya que fue desde una llamada telefnica (por
ejemplo).
Si la entrega se le ha hecho a ms de un comprador, ac tiene relevancia la
entrega simblica (basada en la ficcin entrega ficta) Por ejemplo se entrega
una copia de llaves del auto a X y a Z, ser preferido aquel comprador a quien se
le haya hecho primero la entrega (se toma en cuenta la fecha de la entrega y no
del contrato es una situacin de hecho).
Si no se ha entregado a ninguno (no ha habido entrega), el cdigo indica que
prevalece el ttulo (contrato) ms antiguo. Es una cuestin de prueba y cada
comprador tiene que demostrar la fecha en que se ha celebrado cada contrato.
Qu ocurre con los dems compradores?
Pueden alegar incumplimiento de contrato, no pueden pedir la ejecucin
forzada, pueden pedir la resolucin del contrato (no corresponde pedir la
nulidad) ms la indemnizacin de perjuicios respectivo.
Qu ocurre si se le vende un bien que ya le pertenece al comprador?
El artculo 1816 establece que la compra de cosa propia no vale. El comprador
debera pedir la nulidad absoluta por falta de causa, esto es porque al comprar


un bien, jurdicamente se hace para adquirir el dominio de ste, pero al ya ser
dueo de l, al comprarlo el acto no tiene ni una causa. Se puede alegar tambin
que el acto fue inexistente porque le faltaba un requisito de existencia.
La capacidad de las partes
El Cdigo Civil lo trata desde el artculo 1795 al 1800. Se comienza de la misma
forma en que comienzan todos los temas de capacidad en materia civil, lo cual
es indicando la Regla General, es decir Toda persona tiene capacidad para celebrar
compraventa, no tienen capacidad las personas a quienes la ley seala como
incapaces. Esto se repite en el artculo 1446, en la capacidad de ejercicio. Las
partes no pueden en un contrato establecer incapacidades o capacidades
especiales ya que estas son normas de orden pblico.
Las incapacidades de la compraventa se dividirn en 2 categoras:
1. Incapacidades dobles: Los que no pueden participar en una compraventa ni
como compradores, ni como vendedores.

a. Incapaces absolutos (artculo 1447): Demente, impber, sordo o
sordomudo que no puede darse a entender claramente.
Excepcionalmente pueden actuar en los contratos domsticos,
como comprar el diario en el negocio de una esquina.

b. Incapaces relativos: menor adulto y el disipador que se encuentra
bajo interdiccin de administrar sus bienes. Excepcionalmente
pueden actuar en los contratos domsticos y en el caso del menor
adulto que acte dentro de su peculio profesional.




c. Es nula la compraventa entre cnyuges, sin importar lo que se compra
o venda, sin importar el rgimen bajo el cual se encuentren.
Excepcionalmente podrn celebrarse cuando estn separados
judicialmente (separacin de cuerpos; Artculo 1796. Es nulo el
contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente, y
entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.). Esta
compraventa no est permitida por la ley para evitar el fraude a
terceros, al igual que la donacin, la permuta y la prescripcin no
corre entre cnyuges tampoco.

d. No pueden celebrar compraventa el padre o madre con el hijo que se
encuentra bajo patria potestad, sin importar quin sea el comprador o
vendedor (Artculo 1796).

2. Incapacidades simples:
a. Incapacidades para comprar, slo afecta a la persona asumiendo un
rol determinado en la compraventa, slo pueden vender.

i. Se recurre al Cdigo en el Artculo 1799. No es lcito a los tutores
y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos,
sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de
los tutores y curadores.
Pueden comprar, pero con autorizacin judicial. Adems los
tutores y curadores deben rendir una cuenta peridica ante el
juez y la puede pedir un familiar del pupilo.
Los impberes (hombre menor de 14, mujer menor de 12)
tienen tutor; un demente tiene curador. Un tutor siempre


tiene una funcin integral, no slo administra bienes sino que
se preocupa del aspecto personal del pupilo (reemplaza al
padre y la madre); Un curador va a depender del tipo de
curador, puede haber curador que asuma toda la carga
(curador general equivale al tutor en cuanto a las funciones
que desempea), existen tambin curadores especiales a
quienes se les asignan cargas especficas, por ejemplo el hijo
que demanda a su padre por pensin alimenticia curador at
litem.
En el caso del curador nos enfocamos en el que tiene la
administracin de los bienes.
ii. Otra incapacidad para comprar est en el artculo 1798,
afecta al empleado pblico que no puede comprar para s
mismo los bienes que se vendan en su ministerio. Por
ejemplo, La municipalidad de Providencia pone en venta
autos que no se utilizan, la Alcaldesa no puede comprarlos.
Artculo 1798. Al empleado pblico se prohbe comprar los bienes
pblicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los
jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo
litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio;
aunque la venta se haga en pblica subasta.

iii. Otra prohibicin est en el mismo artculo 1798, cuando en
un juicio un tribunal o juez ordena la venta de ciertos bienes
(embargo pblica subasta), la ley impide que puedan
participar como compradores el juez, los funcionarios del
tribunal, los abogados de las partes, los procuradores, el
propio martillero. Por el principio de asegurar la
transparencia de la venta.



iv. Otra incapacidad est en el artculo 1800 en relacin con el
artculo 2144, cuando se le confa a un mandatario que venda
ciertos bienes, el mandatario no puede comprarlos para s
mismo, salvo que el mandante expresamente lo autorice.

Artculo 1800. Los mandatarios, los sndicos de los concursos, los
albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas
que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a
lo dispuesto en el artculo 2144.

Artculo 2144. No podr el mandatario por s ni por interpuesta
persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha
ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del
mandante.

b. Incapacidades para vender:
i. En la muerte presunta Artculo 88, se refiere a que los
herederos presuntivos durante el periodo de posesin
provisoria no pueden vender los bienes del desaparecido
mientras dura el periodo, que se denomina el periodo de la
posesin provisoria de los bienes, a menos que cumplan con
una serie de requisitos (pblica subasta, defensor de
ausentes).
Artculo 88. Los poseedores provisorios podrn desde luego
vender una parte de los muebles o todos ellos, si el juez lo creyere
conveniente, odo el defensor de ausentes.
Los bienes races del desaparecido no podrn enajenarse ni
hipotecarse antes de la posesin definitiva, sino por causa


necesaria o de utilidad evidente, declarada por el juez con
conocimiento de causa, y con audiencia del defensor.
La venta de cualquiera parte de los bienes del desaparecido se
har en pblica subasta.

ii. El artculo 1749, que en lo pertinente indica que el marido
casado en sociedad conyugal no puede vender los inmuebles
sociales, salvo que cuente con la autorizacin de su cnyuge.
Artculo 1749 inciso 3. El marido no podr enajenar o gravar
voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes races
sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorizacin
de sta.

iii. En el artculo 1800 en relacin con el 2144, de estos artculos
desprendemos que cuando se le confa a una persona, a un
mandatario, para que compre ciertos bienes, la ley le prohbe
al mandatario vender de sus bienes propios, salvo que haya
acuerdo expreso entre mandante y mandatario para tal
efecto.

iv. En el artculo 1797 se prohbe a los administradores de
establecimientos pblicos vender los bienes que administra,
salvo expresa autorizacin de la autoridad competente.

Artculo 1797. Se prohbe a los administradores de
establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus
facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorizacin de la autoridad competente.


Todas las incapacidades (menos la absoluta y la relativa) caben dentro de la
categora de incapacidades especiales, es decir son personas plenamente
capaces, pero que por disposicin de la ley son privados para ejecutar ciertos
actos (artculo 1447 inciso final).

Consentimiento o voluntad en la compra venta
La compraventa es un contrato consensual, como regla general, para que se
celebre el contrato de compraventa basta con el acuerdo de voluntades (se
perfecciona el contrato). El acuerdo debe versar en tres elementos (dos
elementos objetivos y uno subjetivo):
1. En el precio (objetivo)
2. En la cosa vendida (objetivo)
3. En la intencin de uno de vender y el otro de comprar(subjetivo)
Existen casos de compraventa solemnes (excepcin), la compraventa no es
NUNCA UN CONTRATO REAL. Esto da pie para estudiar las solemnidades, cundo
la compraventa es solemne:
Esto lo desarrolla el cdigo desde el artculo 1801 en adelante, la doctrina en la
compraventa divide las solemnidades en dos categoras:
1. Solemnidades legales, es aquella solemnidad que est impuesta por la ley. Y
se dividen en solemnidades:
a. Legales ordinarias, en este grupo vamos a encontrar casos de
compraventa que son solemnes en atencin al bien que es objeto de
la venta, es el objeto vendido lo que importa. En esta categora la
solemnidad es siempre la escritura pblica y se exige esto en
atencin a la cosa que est siendo objeto de la venta. Por ejemplo
la venta de inmuebles es solemne y es una solemnidad legal
ordinaria, no es por las partes, sino que porque el objeto de la
venta es un bien raz (todo acto que constituya titulo traslaticio que


recae sobre inmuebles es siempre solemne y la solemnidad es
siempre la escritura pblica). Al hablarse de bien raz pensamos en
los inmuebles por naturaleza, debemos descartar la venta cuando
solamente comprende un inmueble por destinacin o adherencia y
cuando solamente se vende el inmueble por destinacin o
adherencia la venta no es solemne.
La venta de una servidumbre, la venta de una sucesin hereditaria
(1801), artculo 1811 contempla el caso en que una persona quiera
vender todos sus bienes debe efectuarse por escritura pblica e
individualizando todos los bienes que se comprenden en la venta.

b. Legales especiales o extraordinarias, estn impuestas por la ley, pero
se caracterizan porque la compraventa es solemne en atencin al
estado o calidad de alguna de las partes, no es relevante lo que se
est vendiendo sino el estado o calidad que tiene alguno de los
contratantes.
Por ejemplo, artculo 1749 el marido casado en sociedad conyugal y
quiere vender un inmueble de dicha sociedad, el artculo en
cuestin exige para proceder a la venta la autorizacin de la mujer
y esa sera la solemnidad legal especial. Tambin deberamos hacer
la solemnidad legal ordinaria, ya que la celebracin de dicho
contrato se hace por escritura pblica.

*Las solemnidades no son excluyentes.

El artculo 88 sobre la muerte presunta, tambin seala que si los
herederos presuntivos quieren vender los bienes del desaparecido


deben cumplir con una serie de requisitos que seran las
solemnidades legales especiales (autorizacin judicial, pblica
subasta, etc.), es as por el hecho de quien intenta vender es
heredero de alguien que ha desaparecido.
Respecto de los tutores y curadores la ley establece algunas
solemnidades legales especiales, por ejemplo el artculo 393 y el
394 sealan que tanto el tutor como el curador deben cumplir con
ciertos requisitos para vender ciertos bienes del pupilo, como los
inmuebles del pupilo y tambin los bienes muebles que tengan gran
valor econmico y valor de afeccin (valor sentimental), para
vender cualquiera de estos bienes la ley seala requisitos como:
autorizacin judicial, pblica subasta, etc. En atencin a la calidad
del vendedor (tutor o curador).
Artculo 393. No ser lcito al tutor o curador, sin previo decreto judicial,
enajenar los bienes races del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o
servidumbre, ni enajenar o empear los muebles preciosos o que tengan
valor de afeccin; ni podr el juez autorizar esos actos, sino por causa de
utilidad o necesidad manifiesta.

Artculo 394. La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo
enumerados en los artculos anteriores, se har en pblica subasta.

Si se llegase a omitir una solemnidad tanto legal ordinaria como
especial, generalizando una respuesta lo que habra es nulidad,
pero debe hacerse el anlisis para qu tipo de nulidad. Tomaremos
dos casos para usarlos como ejemplo:
i. Si una venta de inmuebles no se hiciere por escritura pblica,
la sancin sera la nulidad absoluta por falta de solemnidad.


ii. Si tomamos como referencia el ejemplo del 1749, marido que
vende bien social sin autorizacin de la mujer, la sancin
sera la nulidad relativa porque faltara una formalidad
habilitante.

2. Solemnidades voluntarias, no debieran llamarse solemnidades porque esta
palabra se reversa a los requisitos exigidos por ley, pero estas no estn
sealadas por ley sino que estn creadas por las propias partes.
Artculo 1802, lo que ocurre es que las partes acuerdan que una
compraventa que no es legalmente solemne no se entienda perfecta
mientras no se haya otorgado escritura pblica o privada. Lo interesante
de tomar este camino es que mientras no se otorgue la escritura las partes
son libres para retractarse del contrato, debido a que el contrato no se va
a entender perfecto hasta que no se haga la escritura. No se pueden
retractar cuando se haya hecho la escritura pblica o privada, ni tampoco
cuando a pesar de no haber escriturado nada ya ha principiado la entrega
de la cosa (o el pago del precio).

Artculo 1802. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las
enumeradas en el inciso 2 del artculo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pblica o privada, podr cualquiera de las partes
retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega
de la cosa vendida.

Artculo 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto
mientras no se firme escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta
que as se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada,
si intervienen arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el
contrato de compraventa.



24-09-2014
LAS ARRAS
Artculo 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin
o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr
retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido,
restituyndolas dobladas.
Las arras son una figura que puede operar en cualquier contrato, no slo en el de
compraventa, es normal que aparezcan en el contrato de promesa.
El Cdigo la desarrolla en lo vinculado al consentimiento y por eso la tratamos
dentro de ese tema, puesto que aparecen desde el artculo 1803 en adelante
hasta el 1805.
No hay concepto legal, pero el artculo 1803 y en parte el 1805 nos ayudan para
elaborar un concepto:
La arras son aquella cantidad de dinero o de cosas muebles que una parte le entrega a
la otra como garanta para la celebracin del contrato o como parte del precio o como
seal de quedar convenidos (en el contrato).
Las arras pueden cumplir tres fines, es decir, tres finalidades sealadas en el
concepto y hay que estudiarlas por separado porque se agrupan en 2 categoras:
El artculo 1803 y 1804 se refieren a las arras como una garanta de la celebracin
del contrato.
Las arras entregadas como garanta
Artculo 1803, se destaca que la palabra prenda est tomada como sinnimo de
garanta. Las caractersticas de estas arras:
1. Estas arras son una garanta (gnero), pero no son una caucin (especie).
Estamos frente a una garanta, pero que no tiene el carcter de caucin
(*Tema de examen de grado).


2. El contrato no se entiende celebrado todava, si pensamos en la compraventa
an no hay compraventa, hay slo una garanta de que las partes van a
contratar. Por ejemplo la compraventa de inmuebles cuando existe
promesa previa a la compraventa, es comn que en la promesa las partes
entreguen una suma de dinero garantizando la celebracin del contrato,
dejan en poder del notario cheques con la cantidad X (estas son arras).
Arras son una garanta de que el contrato se va a celebrar.
Hay una consecuencia si las partes deciden arrepentirse.
3. Las partes, cualquiera de ambas son libres para retractarse de la celebracin
del contrato, como no hay contrato an las partes son libres para
arrepentirse, pero si se retractan el artculo 1803 distingue lo siguiente:
a. Se retracta el que entreg las arras si esto sucede, se puede
retractar y no se celebra el contrato, pero pierde las arras.
b. Se retracta la parte que recibe las arras El cdigo dice que puede
retractarse, pero deber restituir las arras dobladas (el doble). Si
fuesen bienes y no dinero, habra que tasarlos para ver el valor que
tiene que restituir.
c. El cdigo no se coloca en esta situacin Qu ocurre si ambas
partes deciden retractarse? el que recibi las arras las devuelve, el
que las entrega no las pierde y el que las recibi no las debe
devolver doblada. No podemos hablar de incumplimiento de
contrato porque ste no se ha celebrado todava.
Cundo debe celebrarse el contrato? En principio el artculo 1804 deja
este tema entregado a la voluntad de las partes; si las partes nada dicen el
cdigo en el 1804 suple la voluntad de las partes dando un plazo sealando
tres momentos frente al cual las partes ya no se van a poder retractar,
esto significa que estn obligadas a contratar, ms todava para ser ms
preciso el contrato se va a entender celebrado, todo esto cuando las


partes no han sealado cundo deben proceder a la celebracin del
contrato.
1. Las partes pierden el derecho a retractarse cuando hayan pasado 2
meses.
2. Tampoco las partes podrn retractarse cuando hayan otorgado escritura
pblica de compraventa.
3. Las partes no podrn retractarse cuando el vendedor ya hubiese
comenzado con la entrega del bien vendido.
El artculo 1805 se refiere a las arras como parte del precio o como seal de que las
partes han convenido en el contrato.
En esta figura hay una sola caracterstica:
1. El contrato ya se entiende celebrado, por ende las partes no podran
retractarse y si alguna de las partes se retracta habr incumplimiento de
contrato.
Existe una excepcin:
1. Cuando se tratan de aquellas compraventas en que por ley necesitan de
una solemnidad, en la compraventa de un inmueble por ejemplo.
Qu ocurre con las arras que se entregan pretendiendo con ellas celebrar el contrato,
pero dado que el contrato es solemne no est celebrado todava? No hay
compraventa, las arras que se entregan bajo la pretensin de que la
compraventa est celebrada, esas arras se miran como garanta.
Qu ocurre si se entregan arras, pero las partes no sealan cul es la finalidad que
tienen? Esas arras deben entenderse (artculo 1805 parte final) que no
constando aquello por escrito que las partes se entregan como parte del precio o
como seal de quedar convenidos se presumir de derecho que los contratantes
se reservan la capacidad de retractarse, es decir se presume de derecho que las
arras son garanta (no se admite prueba al contrario).


Que conste por escrito que las arras son parte del precio o como seal de quedar
convenido se trata de una formalidad de prueba.
*Las arras operan en cualquier contrato
24-09-2014
Los gastos de la compraventa
Nos referimos por gastos de la compraventa a quien asume los costos de la
compraventa, por ejemplo si hay gastos notariales, impuestos, gastos de
transporte (colocar el bien en el lugar de destino), gastos profesionales (un
abogado), etctera.
En esta materia prima la autonoma de la voluntad y las partes pueden llegar al
acuerdo que quieran, pueden compartir los gastos, sealar que los gastos sern
de cargo del vendedor o del comprador, etc.
Si no dicen nada las partes, el artculo 1806 seala que todas las costas derivadas
del contrato sern de cargo del vendedor a menos de pactarse otra cosa
(autonoma de la voluntad). El artculo 1806 se complementa con el 1825 al
vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en
disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla despus
de entregada. El uso de la palabra naturalmente se refiere a que es un elemento
de la naturaleza por lo que las partes podran modificarlo si as lo desean.
En la prctica normalmente los gastos los asume el comprador, por lo menos en
los contratos ms cotidianos. En las compraventas de inmuebles el tema es ms
variado, usualmente se buscan frmulas para compartir los gastos, una
compraventa de inmuebles acarrea bastantes gastos (abogados, estudio de
ttulos, corredor de propiedad (2% del precio por cada parte, salvo que se
acuerde algo distinto), papeles notariales).
(*) Taller Contrato de Promesa.
Todos los contratos se redactan de la misma forma por una cuestin de
costumbre.


24-09-2014
LOS EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
Los efectos se traducen en ver cules son los efectos y obligaciones que se
producen:
El contrato de compraventa, nos encontramos con que por una parte hay varias
obligaciones y ac en la compraventa las obligaciones son diferentes para cada
parte. Evidentemente las obligaciones del comprador y las del vendedor son
distintas. Cabe destacar adems que no todas las obligaciones son de la esencia,
veremos que hay algunas que las partes las podran modificar o erradicar del
contrato, algunas s son esenciales, forman parte de la compraventa y no se
pueden eliminar, el precio y la cosa que se entrega no pueden ser prescindidas
por las partes. Y las partes pueden incorporar todas las obligaciones que estimen
convenientes a travs de los elementos accidentales.
Obligaciones del comprador
En trminos del tratamiento que el CC le da, podemos descubrir dos obligaciones
del comprador:
La primera es la obligacin de pagar el precio, que es la obligacin esencial que
tiene el comprador y sta no puede alterarse en trminos de eliminarla, s
pueden modificarla. Si se llegase a eliminar habra donacin.
La segunda obligacin es la de recibir la cosa que compra, el cdigo se refiere al
tema para los efectos de ver un fenmeno que es la mora del acreedor cuando
el comprador se niega a recibir la cosa que ha comprado.
El artculo 1871 1876 trata las obligaciones del comprador, donde el primer
artculo seala que la principal obligacin del comprador es la de pagar el precio
convenido.


Cundo se debe pagar el precio? Esto est en el artculo 1872 que inicia
sealando que el precio se pagar cuando las partes lo hayan estipulado y si no
han estipulado nada el precio debe pagarse al momento de la entrega. Que el
precio se pague al momento de la entrega, debemos preguntarnos cundo debe
hacerse la entrega, para la entrega el cdigo nos ensea que la entrega se har
en el momento que las partes acuerden y si las partes nada han dicho, la entrega
se har al momento de celebrarse el contrato, las partes pueden modificar
aquello y sealar que la entrega se har en un momento posterior. Si en el
contrato no se fija cuando se paga el precio ni cuando se entrega la cosa, el
precio se debiera pagar de inmediato.
Si el contrato no seala cuando debe pagarse el precio, sin embargo se indica
que la entrega se har al quinto da de celebrado el contrato, se deber pagar el
precio al momento de la entrega.
Dnde se paga el precio? El mismo artculo 1872 nos da la misma regla, el
precio se paga en el lugar que las partes hayan acordado (autonoma de la
voluntad) y si las partes nada dicen, al igual que el caso anterior el precio se
pagar en el lugar en que se haga la entrega.
Como elemento de la naturaleza (partes pueden modificarlo) el precio se paga en
el lugar de la entrega y en el momento en que se haga la entrega.
Qu pasa si el comprador no paga el precio, qu ocurre si el comprador se encuentra en
mora? El cdigo lo trata en el artculo 1873, pero slo seala y repite la regla
general de aquello dispuesto por el artculo 1489 (condicin resolutoria tcita) se
le dan al acreedor dos derechos alternativos
- Puede pedir la ejecucin forzada (el pago forzado), el vendedor podr
exigir el precio.
- Pedir la resolucin del contrato.


En ambos casos tiene derecho a perseguir, adems una indemnizacin de
perjuicios, la cual probablemente no ser igual en el caso A y en el B.
Tambin se puede haber integrado en el contrato un pacto comisorio (artculo
1877), se describe que si nosotros involucramos al pacto comisorio en la
compraventa, si no se paga el precio la compraventa queda resuelta de
inmediato.
Se puede vincular el pago del precio a la transferencia del dominio, es decir incorporar
una clusula en el contrato en la que se diga que aunque la cosa sea entregada, mientras
el precio no se pague completamente el dominio no est transferido? El tema no es
menor porque el dominio se logra a travs de la tradicin, pero est la autonoma
de la voluntad de crear esta clusula. El problema es que el CC lo desarrolla en
dos artculos y ambos dan respuestas diferentes.
Artculo 1874. La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del
precio, no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el
artculo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirn en todo caso las
enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido
sobre ella en el tiempo intermedio. Este artculo nos seala que la consecuencia de
esa clusula es que si el comprador no paga el precio, el vendedor puede pedir la
ejecucin forzada o la resolucin del contrato, entonces podemos concluir que el
dominio no est condicionado al pago del precio.
El artculo 680. La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o
resolutoria con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor se transfiere el
dominio de la cosa vendida aunque no se haya pagado el precio, a menos que el
vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el cumplimiento de una
condicin. Reserva de dominio, de acuerdo a este artculo en la compraventa
sera vlida y sera eficaz en su finalidad.
(*)AVERIGUAR LA RESPUESTA


Recibir la cosa que compra: Es una obligacin que est tratada en el CC, en el tema
de la mora del acreedor, que ocurre cuando el acreedor se niega a recibir la cosa
que ha comprado.

Artculo 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el
alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el
vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya
responsable del dolo o de la culpa grave.

El no recibir la cosa pueda resultar pernicioso para el vendedor.

Por ejemplo: en una feria de animales, el dueo de esta compra 3 caballos, 3
vacas y 3 corderos, los paga o no (sin importancia) y le solicita al vendedor que
necesita que sean entregados en una cierta direccin el da sbado antes de las 8
AM. El vendedor comienza a preparar el envo con todo lo necesario para
entregarlos en buenas condiciones. El vendedor llega a las 7 de la maana con
todo cumplido. El comprador que est en el lugar lo recibe informndole que ese
da no abrir la feria, requiriendo la entrega el da lunes.
El comprador no ha cumplido con su obligacin de recibir lo que ha comprado,
este es un caso de mora del acreedor, acreedor esta en mora en recibir el pago.

Efectos negativos que se producirn
Generalmente no tiene consecuencias ya que no le genera ningn perjuicio, por
regla general, pero en el ejemplo es distinto ya que se generarn una serie de
consecuencias negativas para el vendedor:
1. (En el ejemplo: Riesgo de la prdida, (la tradicin no est hecha an)) por
efectos de la mora del acreedor le rebaja el grado de culpa al vendedor,
rebaja el grado de cuidado, en el contrato deba responder de la culpa leve
(como lo hace el buen padre de familia), la ley rebajara esta culpa a la
grave (En el ejemplo: el deudor debe cumplir con el mnimo de cuidado,
alimentar y hidratar los animales).
2. Los gastos en que incurrir el vendedor, es decir perjuicios que sufre el
vendedor por una conducta injustificada del comprador Comprador debe
indemnizar estos perjuicios.
3. Existe, adems, incumplimiento de contrato Vendedor podra alegar
este incumplimiento pudiendo escoger entre la resolucin del contrato o la


ejecucin forzada, ambos con la respectiva indemnizacin de perjuicios
(por ser esto una obligacin se abre la puerta del incumplimiento del
contrato). Para obligar a alguien a que reciba la cosa se recurre a una
institucin que se llama pago por consignacin, consiste en 2 etapas: la
oferta, a travs de un receptor se trata que el comprador reciba el pago;
consignacin, en donde el acreedor se mantiene en la negativa, por lo que
el vendedor entrega la cosa en el lugar que seala el tribunal,
entendindose cumplida ya la obligacin, el tribunal notifica al comprador
de lo necesario para el mantenimiento de la cosa. El lugar vara de la cosa,
si es dinero en una cuenta corriente. El hecho de que el comprador se
niegue, deriva en que el propio comprador, demande al vendedor alegando
que no ha cumplido.
Para que todas estas consecuencias se puedan generar y se pueda sostener
que el comprador no ha cumplido, el pago debe ser exacto (lo que se
compr), ntegro (cantidad pactado) y oportuno (dentro del espacio de
tiempo que se haba determinado), este sera un pago vlido.
Por ejemplo: vendedor no trae todos los animales comprados, no llega en
la fecha estimada.
El vendedor tendra derecho a no recibir el pago, puesto que ese pago no
es ntegro.

El comprador tiene cualquier otra obligacin que este pactado en el contrato:
Por ejemplo: es el comprador quien debe pagar los costos de la compraventa.

Obligaciones del vendedor
1. Obligacin de entregar aquella en que el vendedor hace la entrega o tradicin

Artculo 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la
entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.
La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II.



Se estudia porque la tradicin y la entrega no son trminos sinnimos, el
cdigo no emplea acertadamente la palabra, entrega y tradicin no son
sinnimos ya que la tradicin contiene la intencin de transferir el
dominio, esto se estudi en el curso de bienes, se desprenden dos
entregas: la simple entrega y la tradicin. Cmo sabemos si una entrega es
simple entrega o una tradicin, la respuesta est en el ttulo porque el
ttulo va a determinar qu clase de entrega estamos haciendo, por
ejemplo en el caso de un ttulo de mera tenencia las entregas que se
hagan en virtud de l sern simples entregas, no as cuando es un ttulo
traslaticio ya que la entrega cuando hay ttulo traslaticio es siempre
tradicin (la intencin est en el ttulo), si existe compraventa la
intencin del vendedor es hacer tradicin (el vendedor no puede hacer
una entrega sin hacer tradicin). El cdigo usa la palabra entrega y
tradicin en otro sentido, la doctrina ha indicado que la expresin entrega
se usa para equipararla tambin a la entrega real (no solamente se hace la
tradicin porque en caso de ser necesario tambin hay que hacer la
entrega material). Para efectos de hacer la tradicin hay que hacer la
entrega real o simblica (casos de inmueble), no se debe descartar que
hay un sector de la doctrina que seala que Andrs Bello se equivoc,
adems la palabra o da a entender que se usan como sinnimos.

Cmo se efecta la entrega? Para efectos prcticos se distingue entre
bienes muebles e inmuebles, la tradicin se hace para los bienes muebles
(artculo 684) significando una parte a la otra que le transfiere el dominio,
esto se hace de varias maneras (mostrando la cosa, poniendo la cosa en el
lugar convenido, entregando la llave del granero). Para los bienes


inmuebles la entrega y tradicin (686) se verifica a travs de la inscripcin
del ttulo en el conservador de bienes races respectivo.
Sin embargo el CC contempla ciertas modalidades especiales de cmo
hacer la entrega y se distingue para esto en bienes muebles e inmuebles
formas especiales de entrega. Los bienes muebles, por ejemplo el
artculo 1829 cuando se vende una vaca o una yegua o cualquier otra
hembra de animal la venta, comprende a la cra que lleva en su vientre,
adems tambin comprende a la cra que est siendo amamantada.
Cuando la cra sea capaz de alimentarse por s sola, la venta ya no le
comprende.
Artculo 1829. La venta de una vaca, yegua, u otra hembra comprende
naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del
que puede pacer y alimentarse por s solo.

La venta al peso, cuenta y medida a la cual se refiere el artculo 1821 y
1822, todas las cosas que se vendan por el peso o todo lo que se venda por
la cuenta (cantidad) o todo lo que se venda de acuerdo de la medida,
seala el CC que se entienden ventas genricas (salvo que las partes
expresen lo contrario), lo que significa que se debe entregar una calidad de
a lo menos mediana, el vendedor cumple su obligacin entregando de
manera ntegra el peso, la cuenta y la medida respectiva. Si el comprador
lo requiere previo a la entrega debern convenir las partes en reunirse
para proceder a verificar el peso, la cuenta y la medida respectiva.

Artculo 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o
medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la
misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida,
deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya
pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.


Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una
parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto
granero, la prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino
despus de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido
dicha parte.

Artculo 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, sealaren da
para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en l, ser ste
obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el
vendedor o comprador que no falt a la cita podr, si le conviniere, desistir del
contrato.

La venta al gusto o la venta a prueba tratada en el artculo 1823, lo que se
trata no es el ejemplo en el que yo pruebo algo para ver si algo me gusta o
no, es una modalidad de la venta que slo opera para las cosas muebles en
que las partes se ponen de acuerdo a que el comprador tiene derecho a
antes de la venta a probar la cosa, el comprador est obligado a comprar
si declara que la cosa le agrada (est sujeto a una condicin), esto est
mirado desde la lgica de buena fe. Es una condicin suspensiva porque
mientras el hecho no ocurra no hay derecho an, adems es una condicin
potestativa ms precisamente es una condicin meramente potestativa
porque depende de la sola voluntad de una de las partes y el riesgo por la
prdida la tiene que asumir el vendedor y es natural que as sea.

Artculo 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber
contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata,
y la prdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.
Sin necesidad de estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de
todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.



Los bienes races, el cdigo se refiere a dos modalidades especiales que en
principio las establece para los bienes races rsticos, pero la doctrina y
jurisprudencia han sealado que tambin se aplican a los bienes urbanos.
(*Contrato Ad Corpus, Ejemplo de departamento; cuando la compraventa
se hace a la cabida si hay derecho a reclamar).
24-09-2014
La venta en relacin a la cabida, la venta de un inmueble, est regulada por el
artculo 1831.
Vamos a destacar algunas caractersticas:
1. Aunque el cdigo seala que este tipo de ventas procede para los predios
rsticos, la doctrina y jurisprudencia ha sealado que procede para todos
(urbanos y rsticos).
2. La venta en relacin a la cabida NO es la regla general, si en el contrato
no se infiere que este sea en relacin a la cabida no va a tener esta
caracterstica. Queda de manifiesto en la parte final del artculo, la venta
como cuerpo cierto es la regla general, que la venta sea en relacin a la
cabida es un elemento accidental.
La venta se entiende hecha en relacin a la cabida:
1. Cuando las partes as lo expresan en el contrato.
2. Cuando se desprenda del contrato que el precio del inmueble se pacta en
relacin a la cabida. Por ejemplo, que el contrato dijese que se vende un
predio de mil metros cuadrados a 2 UF por metro cuadrado siendo el total
el valor del predio 2000 UF.
Si no se desprende ni lo primero ni lo segundo, la venta se entiende hecha
como cuerpo cierto. La sola circunstancia de sealar las medidas del
predio no significa que se pacte en relacin a la cabida.


La dificultad ocurre Qu sucede cuando la cabida que el predio tiene no
coincide con la cabida que aparece en el contrato? Esto nos permite distinguir
dos tipos de cabidas:
1. La cabida declarada que es la que se seala en el contrato.
2. La cabida real es la que tiene el predio verdaderamente.
Qu ocurre cuando no coincide la cabida declarada con la cabida real?
El artculo 1831 se pone en la situacin en que se vendan varios predios y se
indique una cabida total o la cabida de cada predio, pero esto no es un
obstculo.

El artculo 1832 nos responde lo que hemos planteado:
1. La cabida real es mayor que la cabida declarada, vamos a suponer que cada
hectrea est avaluada en 1 milln y el contrato seala que son 100
hectreas (100 millones) y la cabida real es de 120 hectreas. La primera
respuesta es que el comprador deber aumentar proporcionalmente el
precio, bastara con que el comprador pagase 20 millones ms. Pero el
cdigo plantea una excepcin salvo que el precio de la cabida que sobra
alcance a ms de una dcima parte del precio de la cabida real, en este
caso se aplica otra regla (20 > 12), en este escenario el comprador tendr
a su arbitrio los siguientes derechos:
a. Aumentar proporcionalmente el precio (pagar los 20 millones que
faltan).
b. Desistirse del contrato. Esta figura es especial porque no obedece a
una resolucin, sino que es la voluntad unilateral del comprador. Si
toma este camino la ley seala que tendr, a dems, el derecho a
una indemnizacin de perjuicios.


Aunque el cdigo no lo dice, hay otra alternativa tambin, que es tratar
de llegar a un acuerdo distinto con el vendedor, por ejemplo acortar el
predio (autonoma de la voluntad de las partes).
Artculo 1834 la accin que tiene el comprador para que el contrato quede sin
efecto o la accin que tiene el vendedor para exigir que le paguen la diferencia
prescribe (ambas) en un ao que se cuenta desde la entrega, el cdigo no lo
indica, pero no cabe duda que se refiere a la entrega real y esta puede haberse
hecho antes de la inscripcin.
Artculo 1834. Las acciones dadas en los dos artculos precedentes expiran al cabo de
un ao contado desde la entrega.
Qu ocurre cuando la cabida real es menor que la cabida declarada?
Supongamos que la cabida declarada es 100 y la cabida real es 70, la ley dice en
el artculo 1832 inciso 2, la primera respuesta es que el vendedor debe
completar la cabida que falta, si esto no fuese posible o bien si el comprador no
quisiese que le completen la cabida en ste caso hay otra solucin la segunda
respuesta es que deber rebajarse proporcionalmente el precio, pero seala que
si el precio de la cabida que falta (30 millones) alcanza a ms de una dcima
parte de la cabida completa (la declarada, la dcima parte sera 10) podr el
comprador a su arbitrio:
1. Aceptar la disminucin del precio.
2. Desistirse del contrato reclamando la respectiva indemnizacin de
perjuicios.
Estas acciones tambin prescriben en un ao contado desde la entrega real, de
todas formas puede operar la lesin enorme, el artculo 1836 seala que adems
de las acciones precedentes dadas, compete a los contratantes la de la lesin
enorme en su caso.
24-09-2014


La venta como especie o cuerpo cierto conocida como venta ad corpus
Esta clase de venta constituye la regla general, por una parte es porque el propio
cdigo as lo indica (cuando nada se dice, se presume que es venta como especie
o cuerpo cierto), adems tiene una particularidad en la prctica y es que este
tipo de modalidad es ms favorable al vendedor, la regla usual es que el contrato
lo redacta el vendedor, y ste redacta un contrato a su medida y no considera
todos los derechos que el comprador pueda tener.


Qu reglas regulan a la venta ad corpus:
1. Sabemos que en principio la cabida ac no es relevante, pero podra llegar
a serlo. Lo que realmente importa es el individuo en s.
2. Si podra tener cabida la recisin del contrato por lesin enorme, al igual
que en la venta en relacin a la cabida (Artculo 1836. Adems de las
acciones dadas en dichos artculos compete a los contratantes la de lesin
enorme en su caso.).
3. Mirando el artculo 1833 (artculo que la trata), se seala que si en la
venta se sealan deslindes (linderos) se dice por ejemplo que el predio
limita al norte con el ro Maipo, al sur con el bosque x, al oriente con otro
predio, y al poniente con otro bosque. Al haberse sealado deslindes el
vendedor est obligado a entregar todo lo que est comprendido dentro de
esos lmites. En el caso que no se entregue lo que se debiese entregar se
aplican las reglas de la cabida (ejemplo de la falta de metros para llegar al
lmite).


De no pactarse nada en el contrato se entiende que se hace la venta de
especie o cuerpo cierto (artculo 1831, seala cules son los casos de la
venta en relacin a la cabida).

Segunda obligacin del vendedor: obligacin del saneamiento
El saneamiento comprende dos aspectos, es una obligacin que se desdobla en
dos:
La obligacin de saneamiento est orientada a, tiene como principal finalidad
que el comprador tenga una posesin tranquila, pacfica y de utilidad (no se
refiere a una posesin til, se refiere a que el bien le sirva, que el bien preste la
utilidad para la cual lo ha comprado. Con esto se garantiza que la cosa va a
servir).
Se les denomina, tambin, obligaciones de garanta de la compraventa porque
indirectamente vamos a estar asegurndole al comprador que va a tener una
posesin pacifica y que nadie lo va a turbar en su posesin (ejemplo
compraventa de una moto; caso de un usufructo se debe respetar porque es
un derecho real y son oponibles a cualquier persona) esta norma se refiere a que
eventualmente apareciesen terceros que reclamen algn derecho sobre el bien
(se debe citar de eviccin al vendedor).
Ejemplo de la compraventa de un parlante que suena, pero tiene un ruido
molesto. Los vicios redhibitorios no es sinnimo de vicio oculto, que sea oculto es
una parte, pero deben haber otros requisitos para que el vicio tome la calidad de
redhibitorio.

Las caractersticas de la obligacin de saneamiento:
1. La obligacin de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato
de venta, por lo tanto las partes podran modificarlo o incluso eliminarlo


por medios de clusulas. Cuando se vende el bien a sabiendas que este
tiene un defecto y no lo comunica (dolo) se pueden reclamar los derechos
aunque se hayan renunciado a estos.
2. An cuando est tratada en el contrato de compraventa, puede aplicarse a
otros contratos como en el arriendo, en un comodato. Pero se debe andar
con cuidado cuando se traspasa a otros contratos porque no en todos es
elemento de la naturaleza.
3. Son obligaciones que estn sujetas a condicin, son obligaciones que nacen
cuando ocurre un hecho posterior (obligaciones eventuales). El vendedor
debe sanear los vicios cuando la cosa tenga defectos. Y se mantiene como
una obligacin latente, que produzca sus efectos va a depender de hechos
posteriores.
4. Son obligaciones que prescriben, no tienen los mismos plazos de
prescripcin, pero prescriben.
El saneamiento de los vicios redhibitorios Esto est desarrollado por el cdigo
civil a partir del artculo 1857. Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador
para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios
ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.

Vamos a destacar algunas caractersticas de esta obligacin:
1. Esta obligacin surge sin importar si lo vendido es mueble o inmueble. Hay
diferencias entre un caso y otro, las reglas no son las mismas, pero la
posibilidad de que surja se da en muebles como inmuebles.
2. En caso que los vicios sean redhibitorios van a surgir dos acciones:
a. La accin redhibitoria, esta tiene por objeto que la compraventa
quede sin efecto.
b. La accin cuanti minoris llamada tambin accin de rebaja de precio o
accin estimatoria con esta accin lo que el comprador persigue es


que le rebajen el precio de lo que se ha comprado mantenindose la
compraventa.
Ambas acciones son incompatibles porque persiguen objetivos
distintos, con una dejamos la compraventa sin efecto y con la otra la
mantenemos, pero con un precio distinto. Si se pueden practicar de
manera subsidiaria.
24-09-2014
Los vicios son redhibitorios cuando (requisitos):
Los requisitos los seala el propio cdigo en el artculo 1858. Son vicios
redhibitorios los que renen las calidades siguientes:
1. Haber existido al tiempo de la venta;
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no
la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;
3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido
fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.
Son vicios redhibitorios los que sealan las calidades siguientes:
1. El vicio debe haber existido al tiempo de la venta, naturalmente nos trata de
decir que el vicio no tiene que surgir cuando la cosa ya est en manos del
comprador. Sin embargo hay que corregir al cdigo porque debi haber
sido ms preciso, ya que no es al tiempo de la venta sino que es al tiempo
de la entrega, respecto de la entrega Real, la entrega puede verificarse
posteriormente a la venta, el cdigo opera sobre la base de la regla
general ya que perfecta la venta se debe efectuar la entrega. Los plazos
de prescripcin de las acciones se cuentan desde la entrega y no desde la
venta, la accin corresponde al comprador.
2. El vicio tiene que ser grave, que el vicio sea de tal entidad y hay dos
posibilidades:


a. Que el vicio sea de tal entidad que la cosa vendida no sirva para el
uso natural.
b. El vicio provoca que la cosa slo sirva imperfectamente, pero el
comprador demuestra que de haberlo conocido no lo habra
comprado.
El cdigo seala que el comprador puede alegar que compr la cosa
a menor precio.
3. Este requisito es el que ms se asocia a los vicios redhibitorios, que el vicio
sea oculto, est mal llamarlos vicios ocultos ya que el que sea oculto es
slo un requisito. Que el vicio sea oculto significa que el vicio no sea
perceptible a simple vista, el cdigo supone que el comprador va a revisar
lo que est comprando, la ley de alguna forma carga al comprador con esta
responsabilidad. Esto se ha distorsionado en las compras por internet ya
que el comprador no est en condiciones de revisar nada.
El que el vicio sea oculto pasa a tener un carcter netamente subjetivo
porque el cdigo indica que tenemos que tomar en cuenta cual es el oficio
o profesin del comprador porque es posible que el comprador por su
profesin u oficio est en mejores condiciones de detectar si un bien tiene
vicios o no.
Para cerrar el tema, ningn vicio es oculto si el vendedor lo da a conocer,
si el vendedor antes de la venta advierte al comprador de que la cosa
tiene un defecto, ese vicio deja de ser oculto independiente de la
naturaleza que tenga.
Todos estos requisitos son COPULATIVOS.
El vendedor est obligado a dar a conocer los vicios que la cosa tiene, si el
vendedor sabe que la cosa tiene vicios ac hay dos caminos que se puede
recorrer:


1. Que el vendedor los declare, si l sigue ese camino se va a liberar de toda
responsabilidad.
2. El vendedor puede omitir la informacin, sabe que la cosa tiene vicios, pero
no dice nada, en este caso va a existir dolo negativo o reticencia, habiendo
dolo el comprador tiene tres caminos:
a. Pedir la nulidad relativa acreditando que ha habido dolo, esto no le
va a permitir perseguir indemnizacin de perjuicios.
b. Intentar la accin redhibitoria, esta accin si le va a dar derecho a
perseguir indemnizacin de perjuicios, ya que va a alegar que hubo
incumplimiento de contrato, la cual se extender a los perjuicios
previstos o los imprevistos.
c. Perseverar en la compraventa, pero intentar la accin de rebaja de
precios (cuanti minoris).

Qu ocurre cuando el vendedor ignora que la cosa tenga un defecto?
El vendedor est actuando de buena fe y por lo tanto no hay dolo ya que no hay
intencin de causar dao.
Se podra pedir la nulidad del contrato? No, no cabe la nulidad ya que no hay
dolo porque era ste el que era causal de nulidad.
S subsisten los otros dos caminos porque el vicio de igual forma es un vicio
redhibitorio, pedir la accin de rebaja de precio o perseverar en la compraventa.
El cdigo dice que se entiende tambin dolosa la conducta del vendedor cuando
este estaba en condiciones de conocer el vicio de la cosa que vende, para esto se
toma en cuenta la profesin u oficio del vendedor. As un veterinario que vende
un perro est en condiciones de conocer si el perro tiene o no una enfermedad.


En el caso de la contratacin de un futbolista que trae una lesin y en los
exmenes no aparezca dicha lesin o enfermedad Qu puede hacer el club
deportivo?
Efectos de los vicios redhibitorios
Entendiendo que el vicio es redhibitorio cuando cumple con los tres requisitos
surgen dos acciones para el comprador:
1. Accin Redhibitoria (accin ms importante) esta accin tiene por objeto
que la compraventa quede sin efecto, en general un contrato puede
quedar sin efecto por dos grandes razones: por Nulidad y por
Incumplimiento de una obligacin (Resolucin), a cul se acerca ms la
accin redhibitoria a la de resolucin, la mayora de la doctrina seala
que la accin redhibitoria es una accin resolutoria en su naturaleza, esto
es entendible porque alegamos que el vendedor no ha cumplido con su
obligacin porque la ley lo obliga a entregar una cosa que est en
condiciones de servir. Todo esto sera indiscutido si no fuera por el artculo
1860 cuando quiere referirse a la accin redhibitoria, con esta pedimos la
rescisin, es decir nulidad relativa, no hay claridad en doctrina, hay una
minora de autores que seala que la palabra est bien empleada en el
caso de que existi dolo y este sera el nico escenario, pero los vicios
podran ser redhibitorios aunque no haya mala fe.
Artculo 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la
rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere.

2. Accin Cuanti Minoris o accin de rebaja de precio, llamada tambin accin
estimatoria.

Accin Redhibitoria


1. Esta accin surge cuando se cumplen todos los requisitos del artculo 1858.
2. Con esta accin se persigue dejar el contrato sin efecto.
3. Dan derecho al comprador a perseguir una indemnizacin de perjuicios,
pero esto slo cuando se demuestra que por parte del vendedor ha habido
dolo (artculo 1861). Esto es coherente con la nocin de que el dolo
siempre tiene la tendencia de ser un agravante en materia contractual, se
da en la compraventa ya que al haber dolo el vendedor tendr que
indemnizar perjuicios al comprador.
4. La accin redhibitoria es una accin personal lo que significa que la dirige
el comprador contra el vendedor.
5. Es una accin transferible y adems transmisible, se puede ceder por acto
entre vivos y si muere el titular de la accin sta pasa tambin a los
herederos.
6. Es una accin renunciable, al amparo del artculo 12 del Cdigo que
establece como regla general la renuncia a los derechos y lo recoge
tambin el artculo 1859. No hay que olvidar que aunque uno renuncie a la
accin, sta subsiste cuando demostramos que el vendedor acta
dolosamente.
7. Es una accin prescriptible, el plazo de prescripcin lo trata el artculo
1866 distinguiendo entre muebles e inmuebles:
a. Muebles prescribe en 6 meses.
b. Para los inmuebles en un ao (12 meses).
Estos plazos se cuentan desde la ENTREGA REAL, stos pueden ser
modificados por voluntad de las partes (ampliarlos o restringirlos) y no
tiene tope ni mximo y mnimo.



Accin cuanti minoris
1. Esta accin tiene como finalidad el perseverar en el contrato de
compraventa, pero considerando una rebaja del precio, una rebaja en
proporcin al vicio o al efecto que la cosa tenga. Es por esta misma razn
una accin que la podemos considerar como una accin indemnizatoria, al
menos es ms cercana su naturaleza a este tipo de accin porque en
ningn caso es una accin de nulidad, pero tampoco es una accin
resolutoria.
2. Es una accin patrimonial y trae por ende aparejada todas las
consecuencias propias de una accin patrimonial, por ejemplo: son
acciones renunciables, es un elemento de la naturaleza en el contrato; es
una accin transferible porque se puede ceder por acto entre vivos; es una
accin transmisible porque si fallece el titular la accin pasa a los
herederos y es adems una accin prescriptible y ac nos enfrentamos con
el plazo de prescripcin, en el plazo que prescribe la accin cuanti
minoris, la accin redhibitoria son 6 meses y un ao, ac hay una distincin
entre muebles e inmuebles, para las muebles la accin prescribe en un ao
y para las acciones inmuebles prescribe en 18 meses. Estos plazos se
cuentan desde la entrega real, al igual que la accin redhibitoria, estos
plazos los contempla el artculo 1869, pero queda una interrogante
respecto del plazo y es saber si este puede ser objeto de modificacin por
las partes, en la accin redhibitoria es posible puesto que el cdigo as lo
sealaba (artculo 1866), no lo ha dicho en el caso de la accin cuanti
minoris de suerte tal que es necesario hacerse la pregunta el plazo se
podra aumentar o restringir al invocar el principio de en donde existe la
misma razn debe existir la misma disposicin, por otra parte es evidente
que el legislador quiere que la accin cuanti minoris dure ms tiempo que


la accin redhibitoria de lo contrario los plazos seran iguales, de modo
que si se puede ampliar una accin podra tambin ampliarse la otra.
Por otro lado estn los que sostienen que la accin no se puede ampliar ni
restringir porque los plazos legales no son susceptibles de modificacin por
las partes salvo que la propia ley lo diga como lo es en la accin
redhibitoria lo cual no es la regla general. Adems muchos autores
sostienen que llama la atencin que el Cdigo para una accin haya dado
la alternativa de modificar el plazo y para la otra no, esto nos debiera
llevar a concluir que al legislador le interesa ampliar la redhibitoria y no la
otra, debemos concluir que efectivamente no es habitual que una accin
se pueda modificar y si la ley nada dice la accin no puede ser alterada
(opcin ms aceptada).
Qu pasa si los vicios no son vicios redhibitorios, no cumplen con los requisitos que
seala el artculo 1858?
Si los vicios no son redhibitorios simplemente no se tiene ninguna accin, no hay
nada que el comprador pueda reclamar en este caso. Sin embargo de la lectura
del artculo 1868 nos encontramos con que si se cumplen los requisitos 1 y 3 de
los vicios redhibitorios, es decir falta la gravedad del vicio, el vicio es anterior a
la entrega y el vicio estaba oculto, pero el vicio no es grave. En este caso el
artculo que hemos citado seala que puede tener el comprador derecho al
ejercicio de la accin cuanti minoris, esto al margen de las reglas de derecho del
consumidor.
Pueden las partes modificar los requisitos para que un vicio sea redhibitorio, las partes
de comn acuerdo pactar que los vicios redhibitorios son aquellos que son ms o menos
que los sealados en el artculo 1858?
El cdigo en el artculo 1863 da a entender que s, las parte si tendran esta
facultad.


Artculo 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son.
Qu ocurre cuando la venta comprende varios objetos y slo algunos de ellos tienen
vicios, pero no todos?
La regla general rescatada del artculo 1864 es que habindose vendido varias
cosas y solamente algunas de ellas presentan defectos habr que actuar
separadamente respecto de ellas. A menos que demostremos que todas las cosas
compradas forman un solo conjunto, un solo todo, hay una unidad de objetos,
como por ejemplo una yunta de bueyes y uno viene con una pata quebrada y no
puede por ende tirar del carro en este caso se puede intentar la accin. Si
pedimos que el contrato quede sin efecto, queda sin efecto de manera completa.
El otro ejemplo en el conjunto de muebles, un comedor en donde la mesa viene
mala, pero las sillas estn en perfectas condiciones.
Artculo 1864. Vendindose dos o ms cosas juntamente, sea que se haya ajustado un
precio por el conjunto o por cada una de ellas, slo habr lugar a la accin redhibitoria
por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habra
comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, una yunta o pareja
de animales, o un juego de muebles.
Puede el comprador renunciar a estas acciones?
S, porque todo lo que es el saneamiento es elemento de la naturaleza, pueden
pactar que ninguna de las acciones exista, o pactar que slo exista una de las
acciones y no ambas.

El saneamiento de la eviccin
Est tratada por el cdigo a partir del artculo 1837 y que comparte su estudio
con el derecho procesal que es lo que se conoce como la citacin de eviccin.


Artculo 1837. La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los
defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.
La eviccin, el cdigo no da un concepto formal, pero la idea est en el artculo
1838. Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o
parte de ella, por sentencia judicial.
La definimos como:
La prdida total o parcial que sufre el comprador de la cosa comprada en virtud de una
sentencia judicial o de un equivalente jurisdiccional por causas anteriores a la venta
Lo que le ocurre al comprador es que l est siendo turbado en su posesin, no
est teniendo una posesin pacfica del bien comprado, pero no es una turbacin
cualquiera sino que la molestia es de carcter jurdico/judicial ms precisamente
el comprador ha sido demandado por un tercero (no es el vendedor quien lo ha
demandado) y el tercero alega tener algn derecho sobre el bien, derecho que va
a turbar al comprador, el tercero puede haber intentado una accin
reivindicatoria, pero puede reclamar algn otro derecho como un usufructo.
La eviccin es total cuando la amenaza es la prdida ntegra del bien, esto
ocurre cuando es demandado de reivindicacin o se intenta alguna accin
posesoria como: la accin publiciana (accin reivindicatoria al poseedor).
La eviccin parcial ocurre cuando la amenaza o riesgo es a la prdida slo de una
parte de la cosa, entendiendo que esta puede ser una parte material o jurdica.
Una parte material puede ser que he comprado 20 vacas y me estn quitando 5;
jurdicamente ocurrir cuando una persona, el tercero alega tener un derecho
sobre la cosa, usufructo, derecho de habitacin.
La eviccin supone una demanda judicial.


Cualquier turbacin de hecho es responsabilidad del propio comprador, por
ejemplo si compr un departamento y mi vecino no me deja dormir porque hace
fiestas de manera seguida, yo no puedo alegar a la inmobiliaria.
Cundo existe eviccin?
Cuando el juicio termina y el que ha comprado la cosa la pierde, ah recin hay
eviccin. Esto significa que la responsabilidad que tiene el vendedor es proactiva
y reactiva, a proactiva se refiere que la primera participacin que tiene el
vendedor es evitar que la eviccin se produzca, por ejemplo se vende un auto en
5 millones y a los 2 meses llega una demanda alegando que el auto le pertenece,
antes de contestar la demanda se presenta un escrito en el que se cita de
eviccin al vendedor con el fin de que el vendedor comparezca al tribunal para
que asuma la defensa, no como abogado, sino que el juicio se haga en contra del
vendedor, por lo tanto se cambia el expediente (en este caso el vendedor acta
de manera proactiva).
Si el juicio se pierde, aparece la parte reactiva, porque el vendedor debe
indemnizar de perjuicio, es decir devolver el precio que se pag, entre otros.
Mircoles 15 de Mayo, 2013
Requisitos para que proceda el saneamiento de la eviccin
1. El comprador debe verse privado total o parcialmente de la cosa.
2. La privacin debe ser como consecuencia de un procedimiento judicial, o
es por sentencia como lo dice el cdigo, y se infiere que puede ser por
algn equivalente jurisdiccional.
3. La eviccin tiene que ser por causas anteriores a la venta. En otras
palabras la persona que est reclamando el derecho sobre la cosa reclama
un derecho preexistente.
Siempre tiene el vendedor que responder de la eviccin?


No, porque las obligaciones de saneamiento son obligaciones de la naturaleza de
suerte tal que es posible renunciar a ellas, el comprador puede renunciar a este
derecho y en tal caso el vendedor no responder de nada.
Qu comprende el saneamiento de la eviccin?
Sanear la eviccin estaba constituido por dos clases de obligaciones:
1. El vendedor tiene que amparar al comprador, ampararlo en el juicio. La
finalidad de esto es evitar que la eviccin se produzca, por eso decamos
que este es un aspecto proactivo que igual le corresponde al vendedor lo
cual no debe interpretarse como que el vendedor asuma la defensa como
un abogado, sino lo que tiene que hacer es asumir en el juicio l la calidad
de demandado de suerte tal que el juicio debe ser dirigido en contra del
vendedor. Materialmente la cartula cambia, los expedientes civiles son
materiales, y tambin se cambia en materia informtica (computacional).
Si el vendedor cumple a cabalidad con esta parte de la obligacin, la
obligacin del vendedor ah termina, lo que ocurre despus es
consecuencia de la eviccin, pero si no hubo eviccin el vendedor se va a
ver desligado de esta obligacin patrimonial que viene a continuacin.
2. Se presenta cuando la cosa ya es evicta, cuando la primera parte no lleg a
buen puerto, en este escenario el vendedor debe cumplir con el segundo
aspecto de la obligacin de saneamiento que consiste en indemnizar al
comprador, esto comprende restituir el precio, entre otras.
Amparar al comprador
Esto es materia de procesal, pero esquematizaremos para tener una idea, todo
va a partir cuando el comprador sea notificado de una demanda que para el
ejemplo ser una accin reivindicatoria en contra del comprador, alega tener el
dominio y solicita que el comprador sea condenado a restituir el bien. Cuando el
comprador es notificado puede tomar dos actitudes:


1. Citar de eviccin al vendedor, esto se hace dentro del procedimiento donde
se solicita al tribunal que se le notifique al vendedor.
Si el comprador cita de eviccin al vendedor, el vendedor puede adoptar
una de dos actitudes:
a. Puede comparecer, el vendedor comparece y se hace parte del
juicio, y como persona demandada tiene varios caminos que puede
tomar:
i. Puede continuar con el juicio, lo har cuando l vea que el que
est demandando no tiene justificacin para demandar.
El juicio va a llegar al trmino con dos posibilidades:
1. Pueden ganar, es decir la sentencia es absolutoria, no
pasa nada, la cosa no es evicta y no hay nada que
indemnizar, y no habr costas judiciales.
2. Si son condenados la cosa va a resultar evicta, se va a
perder, y el vendedor tendr que indemnizar de todos
los perjuicios (todos los perjuicios que la ley seala,
sta seala una lista de las indemnizaciones a que el
comprador tiene derecho) causados al vendedor.
ii. Puede allanarse, el vendedor le informa al comprador que el
tercero que demanda tiene razn. En este caso cuando el
vendedor se allana se distinguen dos casos:
1. El comprador acepta allanarse. La cosa va a resultar
evicta, se va a perder y el vendedor va a tener que
responder de los perjuicios al comprador.
2. El comprador no acepta allanarse (el comprador continua
el juicio solo), es decir el juicio va a continuar y como
todo juicio va a terminar en alguna de las dos
alternativas que ya conocemos:


a. Juicio puede ser condenatorio, la cosa resulta
evicta y el vendedor tiene que indemnizar al
comprador, pero no lo va a indemnizar de todo,
no le va a pagar las costas judiciales.
b. Juicio puede ser absolutorio, aqu no pasa nada
porque el juicio no se perdi. Y como no hay
eviccin no hay perjuicios y no hay nada
posterior.
b. Puede no comparecer, sino comparece el juicio igual va a seguir
adelante y el comprador va a tener que asumir su propia defensa, y
el juicio va a terminar:
i. Condenando, la cosa va a resultar evicta y en este caso el
vendedor va a tener que indemnizar todos los perjuicios que
existen
ii. Absolviendo, si lo absuelve no pasa nada, se termina el juicio
y no hay que indemnizar ya que no hay perjuicio. Ni siquiera
hay costas judiciales.
2. Puede el comprador no citar de eviccin al vendedor, el juicio seguir
adelante, el comprador tendr que asumir l su propia defensa, y esto va a
arrojar dos posibles resultados como en todo juicio:
a. Que la sentencia sea condenatoria, es decir que el comprador perdi el
juicio. Si el comprador es condenado la cosa resulta evicta, es decir
que se pierde la cosa, en este caso el vendedor tiene
responsabilidad, tiene que responder de los perjuicios, pero no de
todos: tendr que restituir el precio, no tendra que reembolsarle
las costas judiciales porque este nunca se enter que hubo juicio.
b. Que la sentencia sea absolutoria, es decir que el comprador gana el
juicio. Si se absuelve no pasa nada, se acabo el tema, el vendedor
no tiene que hacer nada porque el comprador no est perdiendo la
cosa.



Caractersticas de esta etapa, de la obligacin de defender en juicio:
1. Se trata de una obligacin de hacer, se trata de un hecho de asumir la
defensa del comprador.
2. Esta obligacin no prescribe, es decir no importa cuando se haya hecho la
compraventa, toda vez que el comprador sea demandado siempre puede citar de
eviccin al vendedor. S prescribe cualquier derecho que el tercero pretenda
ejercer, pero la obligacin de amparar al comprador no prescribe.
3. El vendedor debe cumplir con esta obligacin cada vez que el comprador lo
requiera, es decir tantas veces como al comprador lo demanden puede ste citar
al vendedor de eviccin.
Parte indemnizatoria
Aquella en donde la cosa ya result evicta y donde el vendedor deber
indemnizar al comprador de los perjuicios sufridos.
Los perjuicios que se indemnizan los describe el artculo 1847, podemos ver que
hay una enumeracin.
Artculo 1847. El saneamiento de eviccin, a que es obligado el vendedor, comprende:
1. La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos;
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador;
3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo;
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun
por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.


Todo con las limitaciones que siguen.
1. La restitucin del precio, qu precio se restituye, el precio pagado o lo que la
cosa vale actualmente? Se restituye el precio que fue pagado con los
reajustes correspondientes, sin embargo si actualmente la cosa vale menos
porque sta se encuentra deteriorada habiendo estos deterioros generado
una ganancia al comprador, eso se debe descontar del precio (ejemplo de
la compraventa de un bosque). Esto lo seala el artculo 1848. Si el menor
valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado
provecho, se har el debido descuento en la restitucin del precio.
Este numeral uno se indemniza siempre que la cosa sea evicta.
2. Reembolsar las costas legales del contrato que hubiesen sido pagadas por el
comprador, si el comprador tuvo que pagar impuestos, gastos notariales,
etc. Le debern ser reembolsados por el vendedor, esta indemnizacin
tambin se paga siempre.
3. El valor de los frutos que el comprador hubiese tenido que restituir al
demandante, cuando existe un juicio de reivindicacin y el juicio lo gana el
demandante procede las prestaciones mutuas y el comprador debe
restituir el bien al demandante y tambin algunos frutos, se debe
distinguir entre buena fe o mala fe, entre otros. Ejemplo de una Vaca que
tuvo cras y se restituye todo, pero no siempre se indemnizarn los frutos:
no se indemnizan los frutos que se hayan producido luego de que el
vendedor haya recomendado allanarse.
4. Las costas del juicio, no siempre se van a indemnizar, no se van a indemnizar
cuando el comprador haya continuado solo (no cita de eviccin al
vendedor); y tampoco cuando el vendedor se allana y el comprador decide
continuar adelante l solo.
5. Que le paguen el aumento de valor que la cosa haya experimentado en poder del
comprador, es decir mientras l la estaba poseyendo, no importa el por qu
aumento de valor, pero habiendo aumentado de valor esa diferencia el
vendedor debe indemnizrselo al comprador y esta procede siempre, pero


est limitada, cuando el vendedor se allana y el comprador sigue adelante
solo con el juicio todos los aumentos que la cosa experimente desde ese
momento en adelante no se indemnizan.
Caractersticas de este aspecto:
1. Est compuesto por obligaciones de dar porque consisten en indemnizar,
pagar una suma de dinero.
2. Prescriben en el plazo, lo que se refiere al pago del precio prescriben de
acuerdo a las reglas generales que son 5 aos. Todas las dems
indemnizaciones prescriben en 4 aos, as lo seala el:
Artculo 1856. La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos;
mas por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas
generales.
Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si sta no
hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa.
Los plazos se cuentan, abra que distinguir:
a. El juicio termin por sentencia, los plazos se cuentan desde la fecha
de la sentencia.
b. Termin por un equivalente jurisdiccional, los plazos se cuentan desde
la entrega de la cosa.

Lunes 27 de Mayo, 2013.
LOS PACTOS
Pacto de no enajenar, consiste en la aptitud que tienen las partes de acordar como
clusula dentro del contrato de compraventa el hecho de que el comprador se
abstenga de enajenar el bien por cierto lapso de tiempo, que a pesar de estar
comprndolo, de estar hacindose dueo, nadie le discute su calidad de
comprador, sin embargo se seala en el propio contrato que el comprador


durante un cierto lapso de tiempo se ver impedido de enajenar el bien
comprado.
Esto nos lleva a la discusin sobre el valor que tiene realmente esta clusula de
no enajenar, si acaso vale o no realmente, recordando que en la compraventa
justamente nos encontramos con uno de aquellos contratos donde el cdigo nada
dice respecto al tema, porque el cdigo va dando soluciones acerca si vale o no
la clusula de no enajenar, pero las va dando en algunos contratos nada ms,
como en el arrendamiento, en la hipoteca, pero no da ninguna solucin de
carcter general y tampoco da ninguna solucin para el caso particular de la
compraventa. Se ha concluido que el pacto de no enajenar en la compraventa es
vlido, nos basamos para esto en el principio de la autonoma de la voluntad y
que el valor de la clusula solamente se dar en caso de esta se estipule slo por
un periodo de tiempo determinado, es decir no puede tener valor (doctrina y
jurisprudencia han sido bastante claras en esto) si es que se da con un alcance
general, sin lmite en el tiempo. Nosotros podemos impedir que el dueo enajene
el bien, el comprador que se hace dueo enajene el bien, pero podemos
impedrselo slo por un cierto lapso de tiempo, no podemos impedrselo de
manera perpetua porque evidentemente esto atentara contra el principio de la
libre circulacin de los bienes.
Pacto de reventa (no est tratado por la ley) es el nombre que se le da en la
prctica, es un pacto innominado, y consiste en que las partes acuerdan que una
vez que se vende la cosa en caso que el comprador quisiera a su vez volverla a
vender, deber hacerle primero la oferta a quien se la haba vendido
inicialmente. Si ste no quiere comprar, ah el vendedor queda en libertad de
vendrsela a quien l quiera, pero la primera oferta de venta debe hacerla a la
primera persona a que inicialmente le haba comprado este mismo bien.
Pacto de retracto este es un pacto que est tratado por el cdigo en el artculo
1886, que consiste en que una persona le vende a otra un bien, mueble o


inmueble da igual, y se seala en el contrato que si dentro de un cierto plazo
aparece una persona que ofrece un mejor precio, esta compraventa queda
resuelta para que el vendedor se la pueda vender a esta nueva persona. Por
ejemplo: yo vendo un caballo en un milln de pesos, pero acordamos con el
comprador que si dentro de un plazo, en los prximos tres meses, aparece una
persona que manifiesta que me habra pagado ms por el caballo, el vendedor
tiene derecho a pedir que la compraventa quede sin efecto para l para poderle
vender ahora el bien a esta nueva persona, a este nuevo comprador, esto est
pactado en el contrato de manera tal que el comprador y el vendedor saben de
esta posibilidad, no es que el vendedor haga uso de este derecho de manera
arbitraria o de manera unilateral, sino que el comprador tambin ha accedido a
que esto pueda ocurrir, ha accedido a ello en el contrato. La ley le da derecho al
primer comprador a igualar la oferta, y si la iguala dice la ley que debe ser
preferido el primer comprador, es decir cuando surge esta persona que me
manifiesta que me habra ofrecido un milln y medio por el caballo y yo le pido
al primer comprador que la compraventa quede sin efecto, si l iguala la oferta
que est haciendo el segundo interesado, l debe mantenerse como comprador
del bien. Es el concepto de lo que es este pacto de retracto, veamos ahora sus
caractersticas tratadas por el artculo 1886:
1. El plazo dentro de cual puede aparecer una nueva oferta lo acuerdan las partes,
tiene que haber un plazo y lo fijan las partes, agregndose que si las
partes nada dicen este plazo debe ser de mximo un ao. Se entiende que
no podran las partes fijar un plazo superior a un ao, ac el ao sirve
como un plazo supletorio y un plazo mximo, no ms de un ao y ser de un
ao cuando las partes no hayan acordado lo contrario.
2. Nos encontramos con una condicin resolutoria, este hecho incierto de que
eventualmente aparezca una nueva persona que haga una nueva oferta.
3. El comprador puede retener la cosa igualando la oferta hecha por el nuevo
comprador, evidentemente si la mejora tambin, pero basta con igualarla
y con ello evita la resolucin del contrato, enerva la accin resolutoria.


Los efectos del pacto de retracto, tanto entre las partes como respecto de
terceros, son iguales a los efectos del pacto de retroventa.

LA LESIN ENORME
La rescisin de la venta por lesin enorme, no olvidemos que rescisin es
sinnimo de nulidad relativa, no olvidemos que la lesin enorme es una causal de
nulidad relativa.
La lesin enorme es una institucin que tiene aplicacin bastante espordica en
nuestro derecho, no es de valor general, solamente se puede invocar la lesin
como causal de nulidad cuando la ley expresamente as lo contempla, lo cual
ocurre de manera muy espordica, son muy pocos los casos de lesin enorme que
existen en nuestro sistema jurdico, pero los hay.
El caso de la compraventa de inmuebles es el ms importante de todos o el que
uno ms estudia siempre, est tratado a partir del artculo 1888 pudiendo ser
definida como:
La falta de equivalencia desproporcionada entre el precio y el inmueble que se vende, o
el inmueble objeto de la venta.
Cules son los requisitos para que proceda la rescisin por lesin enorme?
1. Que la desproporcin vaya ms all de lo permitido por la ley, no estamos
diciendo con esto que la ley permita que haya lesin, lo que ocurre es que
un cierto margen de desproporcin es aceptable por la ley. Pero hay un
lmite hasta el cual puede entenderse vlida una desproporcin, y ese
lmite tiene que ver con la lesin enorme, los mrgenes que seala la ley
son:
a. Pueden sufrir lesin tanto el comprador como el vendedor, no al
mismo tiempo evidentemente, no simultneamente. Para entender


cuando sufren ambos lesin el cdigo trata el tema por separado y
primero explica cuando sufre lesin el comprador y luego cuando
sufre lesin el vendedor, hay que tener como referencia un
concepto que el cdigo emplea ac que es el justo precio, qu se
entiende por justo precio, no hay definicin legal y esto en alguna
oportunidad en el sistema chileno gener alguna discusin para
determinar cul era el justo precio, algunos autores estimaban que
el justo precio (no olvidar que hablamos de inmuebles) es el avalo
fiscal, eso deba ser tomado como justo precio. Otros, sin embargo,
estiman que el justo precio debe ser el que corresponde al del valor
comercial del inmueble, estimndose que el avalo fiscal no es
realmente un reflejo del valor que los bienes tienen, se estima que
es mucho ms prudente y cercano a la realidad el valor comercial
que el bien tiene. La postura que ha primado ha sido esta ltima, se
ha sealado que el justo precio corresponde al valor comercial y se
ha dejado de lado la idea del avalo fiscal, por otra parte el avalo
fiscal es bastante inferior al valor comercial que tienen las
propiedades en Chile, y se ha dicho que en definitiva es el del valor
comercial, ahora cmo se determina el valor comercial es por
peritaje, es decir si surge el conflicto, si una de las partes alega
haber sido vctima de lesin tendr que demostrarse que existe
definitivamente desproporcin desde el valor comercial,
demostrndose el valor comercial para eso a travs de un peritaje,
no hay otra forma.
Cundo sufre lesin enorme el vendedor?
El cdigo en el artculo 1889 es bastante claro, dice que el vendedor sufre lesin
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que
vende.


Por ejemplo: determinamos que el valor comercial del inmueble es de 200
millones de pesos, y ste es vendido en noventa millones (menos de la mitad del
justo precio), en este caso el vendedor estara sufriendo lesin enorme. Menos
de la mitad, por ende si es justo la mitad no habra lesin enorme (si se vende en
100 millones no habra ningn inconveniente).


Cundo sufre lesin enorme el comprador?
Ac el cdigo lo seala de una forma engorrosa y seala que el comprador sufre
lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad
del precio que paga por ella.
Lo que en el fondo dicho en otras palabras, de forma ms simple si el cdigo
hubiese tomado este otro camino, es decir cuando paga ms del doble del justo
precio.
Por ejemplo: un departamento vale 30 millones, si el comprador paga ms de 60
millones sufre lesin enorme, si es justo el doble no habra problemas (si paga 60
millones no habra problema).
2. El objeto de la venta debe ser un bien raz, es decir un inmueble. Los
bienes muebles no conllevan la posibilidad de lesin enorme, no puede
haber rescisin de venta por lesin enorme en el caso de un mueble, tiene
que ser siempre un bien inmueble. Pero a pesar de ello, hay casos en que
la venta de un inmueble tampoco tiene la posibilidad de anularse por
lesin, es cierto que como principio bsico s, podemos sealar que para
que una venta pueda anularse por lesin enorme debe recaer sobre un
inmueble, pero hay casos en que a pesar de aquello, hay ventas de
inmuebles en los que la lesin no procede.


Por ejemplo: si la venta es aleatoria, es cierto que no es muy habitual que la
venta de un inmueble tome el carcter de venta aleatoria, pero no est
prohibido, podra tomar dicho carcter. Si resulta que es una venta
aleatoria ah posibilidad de reclamar por lesin enorme no existe, por
ejemplo la venta de una concesin minera que a pesar de ser un inmueble,
es un contrato aleatorio porque todo lo que tiene que ver con actividad
minera es aleatorio, porque no se sabe realmente cunto mineral pueda
quedar en el yacimiento, as que el que compra la concesin a lo mejor
hace un buen negocio o hace un mal negocio, l no lo sabe sino que lo va
a saber despus con el tiempo. Si resulta que es un excelente negocio o
hizo un psimo negocio, ni el comprador ni el vendedor podran alegar
lesin en este caso porque la venta toma el carcter de ser aleatoria.
Otro ejemplo: es en las ventas ordenadas por el tribunal o las ventas forzadas,
esto el cdigo lo contempla, se excluyen las que se efectan por el
ministerio de la justicia, esta expresin corresponde al caso de las ventas
forzadas.
3. Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador, si el comprador
enajena el inmueble ya la posibilidad de pedir lesin enorme se desvanece
(1893 N 2). En el fondo apreciamos una importante excepcin a los
efectos generales de la nulidad, no olvidemos que la nulidad tiene como
parte de sus efectos el que efectivamente uno pueda dirigir acciones
contra terceros, aqu si el inmueble pasa a manos de terceros la nulidad ya
no se puede pedir, constituye una excepcin importante a esta materia
que son los efectos de la nulidad respecto de terceros.
Cul es el plazo para intentar la accin?
La accin de nulidad relativa no puede intentarse eternamente, sino que tiene
un plazo de prescripcin que es de 4 aos, en este caso particular los cuatro aos
se cuentan desde la celebracin de la compraventa, en el caso de la nulidad


relativa lo que habra que distinguir es dependiendo de la causal, el momento en
que se empieza a contar el plazo va cambiando, pero no cambia el hecho de que
sean 4 aos. Ac son cuatro aos y se cuentan desde el momento en que se ha
celebrado el contrato.
Efectos de la rescisin por lesin enorme
Este derecho a pedir la nulidad por lesin enorme, es un derecho IRRENUNCIABLE
para las partes. No estn obligadas las partes a demandar, evidentemente, pero
no es un derecho al que puedan renunciar anticipadamente en el contrato,
aunque el contrato dijese que las partes renuncian a la accin, la accin
igualmente la tienen porque es una accin que no se puede renunciar, si la
vctima no quiere intentarla no la intenta, no est obligado a intentarla, nadie
est obligado a demandar, pero inicialmente no puede l verse privado de la
accin por renuncia.
Lo que se busca principalmente es la nulidad del contrato, como se trata de una
rescisin y estamos hablando de una nulidad relativa, el objetivo por ende es que
el contrato sea declarado nulo, en este caso la nulidad relativa del contrato,
pero tiene una particularidad bien especial porque demandada la nulidad el
demandado, sea el comprador o sea el vendedor, puede enervar la accin, es
decir puede impedir que haya nulidad. Por ejemplo: supongamos que el
demandado es el comprador, es decir el vendedor alega que ha cobrado un
precio demasiado bajo y demanda la nulidad demandando al comprador, la ley
permite que el comprador se defienda en el juicio evitando que el contrato se
declare nulo completando lo que falta de pagar para llegar al justo precio con
deduccin de una dcima parte, es decir, por ejemplo el inmueble tiene un justo
precio de 100 millones y resulta que es vendido en 40 (menos de la mitad del
justo precio), el vendedor demanda la nulidad justamente basndose en que ha
sido vctima de lesin enorme, el comprador demandado que quiere evitar la
nulidad porque no quiere perder el inmueble que ha comprado, se allana a pagar
la diferencia, vale 100 y el pag 40 y paga la diferencia que falta, pero se
descuenta del justo precio una dcima parte, es decir el justo precio que es 100


l debe pagar lo que falta para llegar a 90 en este caso, si l haba pagado 40
tendr que pagar 50 millones ms con los cuales llegar a 90 que es el justo
precio menos una dcima parte, eso es para mantener la idea de que l
igualmente est pagando menos del justo precio con eso l evita de que haya
lesin enorme.
Supongamos que el fenmeno es el inverso, es el comprador el que demanda al
vendedor, ahora es el vendedor el demandado, el comprador alega que l pag
demasiado. Tambin dice la ley que el vendedor se puede defender y puede
enervar la accin, por ejemplo: el inmueble vale 50, ese es el justo precio y el
precio fue de 130, es decir se cobr un precio que va ms all del doble del justo
precio, dice la ley que el vendedor podr evitar que haya recisin devolviendo la
diferencia hasta llegar al justo precio aumentado en una dcima parte. Es decir,
si el justo precio era 50, habra que aumentarlo en una dcima parte por ende
quedara en 55 y entonces el vendedor restituye todo lo que recibi por sobre
esos 55, como haba cobrado 130 tendr que restituir 75 millones segn el
ejemplo y con eso el vendedor evita que haya lesin enorme y mantiene el
contrato.

LAS CAUCIONES
1. Hipoteca
2. Prenda
3. Fianza
Qu es una caucin?
Analizar si una caucin es lo mismo que una garanta, la respuesta es no, ya que
entre ambas existe una relacin que es de gnero (garanta) a especie (caucin),


es decir una caucin es un tipo de garanta Toda caucin es garanta, pero no
toda garanta es caucin.
La caucin est definida por la ley en el ttulo preliminar, en el artculo 46, que
dice:
Caucin es toda obligacin que se contrae para garantizar otra obligacin propia o
ajena.
La garanta no est definida en la ley:
Una garanta es toda institucin que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin propia o ajena.
La caucin existe voluntariamente, es decir que es una obligacin que las partes
contraen voluntariamente con el fin de garantizar. La garanta va mucho ms
all, pero tambin son garantas aquellas que emanan de la ley y por acuerdo de
voluntades.
El llamado derecho de prenda general, es mal llamado, pero se usa vulgarmente.
En qu consiste y qu es, el derecho que tiene el acreedor para perseguir el
crdito sobre todo el patrimonio embargable que tenga el deudor.
Es necesario pactar el derecho de prenda general? No, ya que emana
directamente de la ley, tanto es as que es de orden pblico por lo que no puede
ser vulnerado por las partes, ms an existe en toda obligacin sin importar la
fuente que tenga (ley, delitos, cuasidelitos, contratos y cuasicontratos).
La palabra prenda es una palabra equivoca ya que atiende a los bienes muebles,
debera llamarse derecho de garanta general, se le denomina prenda porque
proviene de los romanos ya que para ellos prenda era cualquier clase de
garanta.


El derecho de garanta no es una caucin. Otro ejemplo de garanta que no es
caucin es la obligacin de saneamiento que est en la compraventa, porque
tienen por objeto servir de garanta.
Las cauciones son las que se contraen especialmente con el fin de garanta, se
puede mirar como una garanta convencional. Por ejemplo: las arras como
garanta, la clusula penal, la hipoteca, la prenda, la fianza, la solidaridad
pasiva, la anticresis.
Clasificacin de las cauciones
Atendiendo al objeto de la caucin (esto no est en el cdigo):
1. Cauciones reales
2. Cauciones personales
Caucin real es aquella en que la garanta recae sobre un bien determinado, mueble
o inmueble no importa.
Caucin personal es aquella con la cual la garanta recae sobre todo el patrimonio de
una persona. Se refiere a los bienes que se pueden embargar, no se pueden
embargar las cosas que sirven del sustento bsico de la persona, las
remuneraciones hasta cierto monto, el mobiliario bsico de una cada, etc. Sin
embargo la casa si se puede embargar.
Ejemplos de cauciones reales:
1. Hipoteca (bienes inmuebles)
2. Prenda (bienes muebles)
3. Anticresis (bienes inmuebles) ocurre cuando una persona para garantizar el
pago de una obligacin le entrega un inmueble para que ste se pague con
los frutos del inmueble. Si fueran bienes muebles se le llama prenda
pretoria.
Ejemplos de cauciones personales:
1. Fianza


2. Solidaridad pasiva
3. Clusula penal
Debiera ser ms til una caucin personal porque involucra todo el patrimonio de
una persona, en la prctica cuando la obligacin es una obligacin de una
cantidad elevada se suelen preferir las cauciones reales. En el ejemplo del
prstamo a un amigo debisemos optar por una caucin real que es la hipoteca,
hay dos ventajas:
1. Normalmente la caucin real constituye tambin derecho real, aunque el
bien se pierda en el patrimonio de la persona que lo constituye uno de
igual modo lo puede perseguir. Lo mismo pasa con la prenda, pero con la
anticresis no.
2. Las cauciones reales, particularmente la hipoteca y la prenda transforman
al crdito en un crdito preferente para el pago. La anticresis no concede
preferencia, la que ms se usa es la hipoteca, y la prenda no se usa tanto
porque es muy incmoda (la que trata el CC) se denomina prenda con
desplazamiento, cuando damos en prenda un bien se lo damos al acreedor
(el ejemplo ms claro es la ta rica). Las que operan hoy en da son las
prendas especiales, como la prenda agraria o la prenda industrial.
Las cauciones personales la solidaridad pasiva es la ms til y efectiva.

HIPOTECA
Desarrollada por el cdigo civil de manera ntegra, hay que comprender de
primera manera es que la hipoteca tiene en el sistema jurdico chileno una doble
naturaleza jurdica, ya que es un contrato y un derecho real, no son lo mismo, pero
no estn distanciados. El punto est en que el cdigo no los separa, mezcla la
normativa de la hipoteca como contrato y como derecho real, el contrato de
hipoteca es muy sencillo, la parte ms compleja es el derecho real de hipoteca.


Cmo nace el dominio? Por un modo de adquirir, por ejemplo la tradicin, la
compraventa es un ttulo traslaticio.
Cmo nace el derecho real de hipoteca? Contrato de hipoteca sirve como ttulo
traslaticio, y surge a travs de tradicin. El contrato de hipoteca se celebra por
escritura pblica se debe inscribir el ttulo en el conservador de bienes races.
Todos los derechos que se asocian con la hipoteca, son derechos que nacen del
derecho real y no del contrato, el contrato es bastante intil, slo sirve para
poder inscribirlo y que con ello nazca el derecho real, el contrato en s mismo no
da tanta garanta, ms si est sin inscribir no sirve para nada.
Mircoles 29 de Mayo, 2013.
Contrato de hipoteca
El cdigo trata la hipoteca en el libro IV de manera mezclada entre derecho real
y contrato de hipoteca. El estudio de la hipoteca como contrato es bastante
breve, el derecho real de hipoteca se extiende ms.
Contrato de hipoteca Tradicin del derecho Real de hipoteca Derecho real
de hipoteca.
Concepto:
El artculo 2407 da una definicin que no se ha considerado buena:
Es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de
permanecer en poder del deudor.
Las dos crticas son:
1. El empleo de la palabra prenda, para el cdigo la prenda es un contrato que
recae sobre bienes muebles solamente, es considerado un error. El cdigo
estara usando la palabra prenda como sinnimo de garanta. La hipoteca
recae sobre inmuebles.


2. En la parte final se seala que el inmueble hipotecado no deja por eso de
permanecer en poder del deudor, a priori est bien porque intenta marcar
una diferencia con la prenda, la prenda que trata el cdigo es una prenda
en donde se desplaza el bien prenda con desplazamiento. En la hipoteca
ello no ocurre, en el caso de una hipoteca con el banco no entregamos la
casa.
El error es que dice que el inmueble va aquedar a manos del deudor y
debera decir que queda en manos del constituyente de la hipoteca porque
sta no siempre la constituye un deudor, tambin la puede constituir un
tercero y en este caso el bien quedar en manos del que constituye la
hipoteca.
Por lo mismo vamos a cambiar la definicin y vamos a decir que:
El contrato de hipoteca es aquel contrato celebrado entre el acreedor y el
constituyente por el cual este ltimo para asegurar el cumplimiento de una obligacin
propia o ajena afecta a dicho cumplimiento un bien inmueble que permanece en su
poder y que una vez inscrito da origen al derecho real de hipoteca.
Quines son las partes en el contrato de hipoteca?
1. El Acreedor, es el acreedor de la obligacin principal. Si hubiesen varios
acreedores se puede contratar hipoteca slo con algunos de ellos, no es
necesario que todos se vean favorecidos con la hipoteca, sin embargo se
puede pactar que todos se vean favorecidos.
2. El Constituyente, puede ser tanto el deudor como un tercero, normalmente
es el propio deudor.
Capacidad del constituyente
No debe tener una capacidad especial, debe tener la facultad de poder disponer.
No podra hipotecarse un inmueble que est embargado 1464 N3, salvo que se
cuente con la autorizacin del juez o del acreedor; tampoco una propiedad que
sea objeto de litigio; una mujer casada en sociedad conyugal no puede hipotecar


un inmueble propio porque ella perdi la administracin de sus bienes; no puede
tampoco el marido hipotecar un inmueble social sin la autorizacin de la mujer
porque la ley expresamente lo prohbe (1749).
Caractersticas del contrato de hipoteca
1. Se trata de un contrato unilateral, el nico obligado es el constituyente
quien tiene por lo dems una sola obligacin que es hacer la tradicin del
derecho real de hipoteca. En palabras ms simples: inscribir el ttulo. Se
trata de una obligacin de dar porque estamos constituyendo un derecho
real, de suerte tal que del contrato de hipoteca no nace ningn derecho
real, sino que nace slo un derecho personal que es el derecho del
acreedor a exigir que le hagan la tradicin.
2. La hipoteca es un contrato solemne, al respecto ha existido discusin
respecto a cul es la solemnidad, si uno mira el cdigo se encuentra con
que el artculo 2409 seala la hipoteca deber otorgarse por escritura
pblica, no cabe duda de que es una solemnidad, no es extrao que se
haga por escritura pblica porque todos los actos que constituyen un
derecho real son por escritura pblica. Adems pensamos en un ttulo que
debemos inscribir en el conservador y en este se inscriben escrituras
pblicas y no privadas.
El problema surge porque el artculo siguiente 2410 que seala que la
hipoteca deber ser, adems inscrito en el conservador, de lo contrario la
hipoteca no tendr valor alguno. No cabe duda de que la hipoteca hay que
inscribirla, la pregunta es: Son ambas solemnidades del contrato o no? S,
ambas son consideradas solemnidades segn la doctrina, ya que no es el
primer acto que tiene ms de una solemnidad como el testamento
(presencia de testigos y escrituracin); capitulaciones matrimoniales


(escritura pblica e inscripcin en el registro civil). Sin embargo la
mayora de la doctrina se inclina por pensar que la hipoteca tiene una sola
solemnidad que sera la escritura pblica (2409), lo que ocurre con la
inscripcin es que esa es la forma de hacer la tradicin y no de
perfeccionar el contrato. Para tener el contrato perfecto basta con la
escritura pblica, es cierto que mientras no se haga la tradicin el
contrato de hipoteca no har nada, es trascendente porque es el ttulo.
Se puede apreciar indirectamente en estos artculos la separacin entre el
contrato (2409) y el derecho real (2410) de hipoteca.
3. Se trata de un contrato accesorio, es evidente que la hipoteca tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, slo sirve de
garanta. Se puede garantizar obligaciones presentes y futuras, el sistema
chileno lo permite, que uno pueda garantizar hoy para obligaciones que se
presenten en un futuro clusula de garanta general hipotecaria. Esto marca
una diferencia con la prenda, porque con esta no podemos garantizar
obligaciones futuras, esto se permite slo respecto de la hipoteca.
El carcter accesorio de la hipoteca es indudable, siempre tiene el
carcter de contrato accesorio. Por lo mismo a este se le aplican las reglas
que derivan del principio de la accesoriedad lo accesorio sigue la suerte
de la principal si se declara nulo el contrato de la obligacin principal
tambin se declara nulo el contrato de hipoteca (nunca a la inversa).
4. Es el contrato de hipoteca gratuito u oneroso? No cabe duda de que
tenemos una parte que est beneficiada que es el acreedor, porque ste
tiene una garanta a su favor. El constituyente reporta utilidad o no?
Podra, pero hay que distinguir en quin es el constituyente, si el
constituyente es el propio deudor obviamente est reportando una
utilidad, si no constituye la hipoteca tampoco va a existir la obligacin


principal, en este escenario la hipoteca podra ser considerada como un
contrato oneroso.
Cuando el constituyente es un tercero (Padre que decide hipotecar su casa
para que le den un crdito a su hijo), ac no reporta ninguna utilidad el
tercero. Al constituyente no se le paga para ser constituyente, por lo
mismo al contrato de hipoteca habra que considerarlo un contrato
gratuito. Si se le paga al constituyente entramos en un terreno
inexplorado jurdicamente, el cdigo no lo contempla, de acuerdo a los
principios generales esto est permitido, para algunos autores estaramos
frente a un contrato distinto que es una especie de contrato de seguro
(innominado), otros sealan que tomara el carcter de oneroso el
contrato de hipoteca. Otros dicen que se debiese analizar quin es el que
le est pagando al constituyente, el problema es que el deudor no es parte
del contrato de hipoteca.
Hay otra parte de la doctrina que sostiene que hay algo que no hemos
tomado en cuenta, se debe mirar aisladamente el contrato de hipoteca, el
problema es que para que haya un contrato oneroso no vale solamente en
que la parte reporte utilidad sino que adems debe gravarse y el acreedor
no lo soporta (si en el contrato de mutuo en el caso del banco, pero
hablamos de hipoteca), esta parte de la doctrina seala que el contrato de
hipoteca es siempre gratuito, dado que el acreedor no soporta gravamen
alguno.
5. Contrato nominado.
6. Contrato definitivo.
Efecto del contrato de hipoteca
Genera slo un efecto que es: la obligacin que surge para el constituyente en hacer
la tradicin del derecho real de hipoteca. Lo cual se va a verificar con la inscripcin
del ttulo en el conservador de bienes races.
Lunes 3 de Junio, 2013.


Derecho real de hipoteca
El artculo 577 que define a los derechos reales, los define y los enumera,
enumeracin que no es taxativa, no son los nicos derechos reales. Dentro de la
enumeracin est contemplado el derecho real de hipoteca, el que sea un
derecho real trae aparejadas algunas caractersticas propias de los derechos
reales, por ejemplo: el estar protegida por una accin real que se denomina la
ACCIN HIPOTECARIA, por lo pronto esta es la accin que tiene el acreedor para
perseguir el inmueble y solicitar que el inmueble se venda en pblica subasta con
objeto de pagarse con el producto de la venta.
Otra caracterstica es que este derecho real debe ser respetado por todas las
personas incluso por el dueo, para estos efectos da lo mismo si el dueo cambia
con el tiempo, no tiene importancia si el dueo enajena el inmueble porque si lo
enajena lo va a enajenar con la hipoteca. El hecho de que un inmueble est
hipotecado no impide que pueda ser enajenado, el dueo si quiere puede
venderlo y hacer la tradicin del inmueble. La hipoteca no la declara el juez de
tal manera que no se puede sostener que existe objeto ilcito, es ms si existiese
al constituir la hipoteca una clusula de no enajenar mientras dura la hipoteca
impide aquello que el dueo la pueda enajenar? No vale, expresamente el
cdigo civil dispone que aunque haya clusula de no enajenar el bien hipotecado
siempre se podr enajenar. La finalidad del banco es que la mayora de las
personas van a ver la clusula en el contrato y no querrn vender el bien, en lo
jurdico juega un papel que no es bueno menospreciarlo, causan un efecto
psicolgico. Adems se persigue otra finalidad que es muy discutible y que en
jurisprudencia ha encontrado fallos contradictorios, se presenta cuando el dueo
de igual forma enajena, pero al enajenar el banco alega incumplimiento de
contrato, esto trae aparejado la clusula de aceleracin, la doctrina seala que es
una clusula que adolece de nulidad porque es objeto ilcito y no se estara


incumpliendo el contrato. Sin embargo hay otra cuestin estrictamente prctica
que es, el que la clusula est presente en el contrato va a provocar que: vamos
a tener un problema en encontrar un notario que autorice, ste puede negarse a
autorizar escrituras cuando ve que de aquello pueda generarse un conflicto para
particulares. Existe otro problema, que es que esta misma circunstancia que se
presenta en notaria, podra presentarse en el conservador de bienes races
esto es ms grave porque hay un solo conservador.
En rigor, si se enajena el inmueble la hipoteca se mantiene, derivado del
entender que la hipoteca es un derecho real, y el riesgo de que le quiten la casa
lo va a correr ahora el nuevo propietario, el que adquiere un inmueble
hipotecado no puede ignorar que est hipotecado porque se supone que cuando
una persona adquiere un inmueble tiene que hacer un estudio de ttulos (va al
conservador y revisa todos los antecedentes del bien).
Otra conclusin que sacamos a raz de que estemos frente a un derecho real, es
que como todo derecho real, la accin la podemos dirigir contra cualquier
persona (inherente a todas las acciones reales), no necesariamente la intentamos
en la contraparte, por ejemplo: si yo doy en hipoteca mi casa y la vendo, si el
banco intenta a accin hipotecaria contra el dueo y esta persona va a citar de
eviccin.
Por qu razn el banco quiere colocar la clusula de no enajenar?
Se hace esta pregunta porque el banco puede demandar a cualquiera y no habra
problema. A pesar de aquello, se puede cuestionar jurdicamente qu le importa
al banco si ste puede perseguir el inmueble independiente del dueo, hay un
inconveniente, cuando el que tiene en sus manos el bien que no es quien la ha
constituido, el banco debe interponer otra clase de accin llamada accin de
desposeimiento y luego se procede al remate, no es de un fin cuestionable, pero
alarga el procedimiento, tanto es as que esta accin se intenta incluso cuando
hay un arrendatario.


Cmo sabe el banco que se est intentando vender el inmueble Si se est
gestionando un crdito hipotecario en el mismo banco o en otro; los bancos
tienen gente que trabajan en los conservadores para que estn alerta en
cualquier caso de que se quiera vender el inmueble ste informe al banco.
Martes 4 de Junio, 2013.
Concepto Derecho real de hipoteca (doctrinario):
Derecho real inmueble que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una
obligacin principal permitiendo al acreedor perseguir el bien para venderlo
otorgndole una preferencia para el pago.
Caractersticas:
1. Es un derecho real, ms particularmente es un derecho real de garanta
(junto con la prenda, son los nicos).
2. Se trata de un derecho inmueble puesto que el bien sobre los cuales recae
es un bien inmueble, hay ciertos tipos de naves y aeronaves que son
susceptibles de hipoteca (aquellos que superen un tonelaje de 50, que
supere las 50 toneladas, es la nica excepcin que existe, tanto
construidas o aquellas que estn en construccin).
3. Es un derecho accesorio ya que su finalidad es servir de garanta, lo
importante es que opera el principio de la accesoriedad, la hipoteca se va
a ver afectada por todo lo que afecte a la obligacin principal, extinguida
la obligacin principal se extingue la hipoteca. As mismo con la
prescripcin de la accin, es una accin que prescribe al prescribir la
accin de la obligacin principal.
4. La hipoteca constituye un principio de enajenacin, no estamos enajenando en
trminos de transferir el dominio, pero se seala a la hipoteca como
principio de enajenacin puesto que a travs de la hipoteca se podra
eventualmente llegar a transferir el dominio, si no se cumple con la


obligacin principal la hipoteca est expuesta a que el inmueble se venda.
El que sea un principio de enajenacin tiene importancia porque la
hipoteca va a estar siempre condicionada a que el bien se pueda enajenar.
Un bien embargado por decreto judicial no puede darse en hipoteca;
Artculo 1749, el marido no puede enajenar voluntariamente los inmuebles
que forman parte de la sociedad conyugal, por lo mismo tampoco podra
darlos en hipoteca. Todo esto respecto a que la hipoteca debemos tomarla
como un principio de enajenacin.
Para constituir hipoteca se debe tener la libre administracin de los
bienes, no basta tener la plena capacidad, por ejemplo: el fallido no
puede dar en hipoteca un bien; la mujer casada en sociedad conyugal no
tiene la libre administracin de sus bienes por ende no puede dar en
hipoteca bienes propios, a menos que estuviese participando dentro de su
patrimonio reservado artculo 150 CC.
5. Concede una preferencia para el pago, es decir, dentro de la regla de la
prelacin de crditos, seala que la hipoteca tiene un crdito preferente
de 3ra clase, el acreedor hipotecario tiene mejores probabilidades de ser
pagado que otros acreedores. Lo ms probable es que con el producto de
la venta del inmueble, se le pague al acreedor hipotecario, cabe destacar
que las preferencias son de orden pblico ya que la ley la seala, y estas
preferencias no las pueden renunciar las partes. Por ejemplo, si yo tengo
una deuda con el banco de Chile por un crdito hipotecario, y si el banco
vende el crdito a otro banco, ese banco tiene el crdito en mi contra y
con las mismas preferencias, comprar slo la preferencia no se puede,
porque sta es inherente al crdito. El artculo 2479 trata lo referente a la
preferencia.
6. La hipoteca es un derecho indivisible, que sea indivisible es algo que
tenemos que mirar desde dos puntos de vista:


a. Del punto de vista del bien hipotecado, es sencillo puesto que
significa que el bien no se puede hipotecar por partes, cuando se
hipoteca, se hipoteca de manera ntegra. Comprende no slo el
terreno, sino las edificaciones, las mejoras que pueda experimentar
hacia el futuro, etc. No obstante si un inmueble, permitindolo el
plano regulador que se pudiese seccionar, no habra inconveniente,
esto es sumamente importante porque en una cuestin prctica,
aquellas personas que van de vacaciones de verano se sientan con la
intencin de tratar de comprar algo, siempre aparecen en sectores
cercanos a la playa, existen sitios con valores bastantes asequibles,
la gente intenta comprar y se vende, lo que pasa es que hay un
dueo que tiene probablemente diez hectreas de terreno y l ha
hecho un loteo particular en dividir 10 hectreas de una hectrea
cada una. En zonas rurales no se pueden subdividir terrenos de
menos de 10 hectreas, l lo puede hacer particularmente, el que
adquiere no compra el dominio sino que est entrando en una
comunidad, se compra slo una cuota. El inconveniente que trae
aparejado, es que si en un futuro yo quiero construir una casa de 30
millones, llevo este asunto al banco para pedir el crdito
hipotecario, pero este no lo va a dar porque no se puede hipotecar
una parte del predio, porque la hipoteca es indivisible.
b. Tiene que ver con la obligacin principal, tiene que ver con que la
hipoteca se mantiene ntegra mientras no se pague completamente
la obligacin principal. En otras palabras, la hipoteca no se va
alzando por partes.
Tanto es as, que si yo hubiese hipotecado tres inmuebles para
garantizar la obligacin principal, no podra alegar que se alcen dos
de los tres inmuebles ya que debo slo 10 millones de 200, esto es
as porque se mantiene la idea de la indivisibilidad.


*Las hipotecas no se cancelan solas, uno tiene que ir al conservador
y acreditar que la deuda ha sido pagada (con documentos
fehacientes, instrumentos pblicos), por ejemplo: si es la
prescripcin el tribunal debe declararla.
Mircoles 5 de Junio, 2013.
Cosas que se pueden dar en hipoteca
1. La regla general es el inmueble, tanto inmuebles por naturaleza, por
adherencia y por destinacin. Estos ltimos, sin embargo, no se pueden
dar en hipoteca de forma autnoma o independiente si no que forman
parte del inmueble que uno hipoteca (ejemplo: un tractor no se puede
hipotecar slo sino que como parte del predio), artculo 2420.
2. Se puede hipotecar el derecho de usufructo que se tenga sobre un inmueble,
as lo seala el artculo 2418.
3. Se pueden hipotecar de manera excepcional las naves o aeronaves que
superen las 50 toneladas, as como tambin aquellas naves y aeronaves que
estn en construccin siempre que se proyecte que tengan un tonelaje superior a
50.
4. Se pueden hipotecar bienes futuros, bienes que no se tengan en el
patrimonio, pero que se espera tener ms adelante, por ejemplo:
celebrada una promesa de compraventa de inmuebles, el promitente
comprador podra hipotecar el inmueble an cuando an no le pertenece y
no lo ha adquirido, podra aceptarse en hipoteca un bien que an no se ha
adquirido, pero se tendr en el futuro (2419). Esto marca una diferencia
con la prenda, porque no se pueden dar en prenda bienes futuros, de
hecho la prenda es un contrato real que se perfecciona por la entrega.
5. Se pueden hipotecar las concesiones de exploracin y de explotacin en
materia minera (2423), no obstante que el tema est tratado en la ley
orgnica de concesiones mineras y en el cdigo de minera.


6. Un comunero puede hipotecar la cuota que tenga en una comunidad (artculo
2417), esto obviamente cuando en la comunidad existan bienes races, de
lo contrario no se puede. Por ejemplo: en una herencia (comunidad)
tenemos un patrimonio compuesto por diversas clases de bienes
(departamento, 3 automviles, acciones), cada heredero puede hipotecar
la cuota hipotecaria que tiene, sin embargo si al momento de hacerse la
particin a ese comunero no se le adjudica el inmueble, en este escenario
el cdigo dice que la hipoteca caduca.

Vale o no vale la hipoteca de cosa ajena?
Ac existe una tibia discusin, tibia porque ac las normas legales son un poco
ms claras en cuanto a dar una solucin, la mayora de la doctrina seala que la
hipoteca de cosa ajena NO vale, no hay una norma que expresamente resuelva el
tema. Pero tenemos algunos artculos como el 2418 que nos permite con una
lectura, incluso superficial, concluir que para poder hipotecar un inmueble se
debe tener la propiedad (en usufructo, se hipoteca el derecho de usufructo) del
inmueble.
Sin embargo, hay una postura minoritaria que sostiene que si valdra la hipoteca
de cosa ajena:
1. Porque el cdigo no lo prohbe expresamente, y en derecho privado puede
hacerse todo aquello que la ley no prohba.
2. Quien puede lo ms puede lo menos, si yo estoy en condiciones de vender
una cosa ajena, tambin podra hipotecarla. Lo primero es ms importante
que lo segundo.
El conservador de bienes races no va a inscribir una hipoteca si l no ve que
quien est hipotecando es el actual titular. Nos encontraramos tambin con el
problema del notario, el cual no podra autorizar la escritura cuando no es el
actual titular.



Efecto expansivo de la hipoteca
Con este tema vamos a estudiar qu comprende la hipoteca, es decir cuando
hipotecamos un predio, constituimos hipoteca sobre un terreno, qu se va a
entender tambin como parte de esa hipoteca.
En primer lugar, la hipoteca se extiende a los inmuebles por adherencia, si yo
hipotequ la parcela cuatro y en esa hay una casa, una bodega, todo queda
dentro de la hipoteca. En el artculo 2420 est tratado o sealado esto.
En segundo lugar, tambin quedarn comprendidos dentro de la hipoteca los
inmuebles por destinacin, tambin referido en esto la norma del 2420, es decir
que nos referimos a aquellos bienes muebles que estn destinados al uso y
cultivo de un bien inmueble. Es evidente que estos bienes forman parte de la
hipoteca en la medida que pertenezcan al predio. Lo que podra ocurrir es que
marginemos los bienes de la hipoteca de comn acuerdo, que la hipoteca sea
solamente sobre los bienes por naturaleza y no sobre los inmuebles por
adherencia o por destinacin. Tambin se podra hacer un inventario en la
hipoteca, e incluso sealar que mientras dure la hipoteca no se puede enajenar
(clusula de no enajenar).
En tercer lugar, tambin la hipoteca se extiende a todos los aumentos y las
mejoras que experimente el bien hipotecado (artculo 2421), es decir nuevas
construcciones, cuando un inmueble aumenta por accesin (aluvin, avulsin).
En cuarto lugar, la hipoteca tambin comprende las rentas de arrendamiento del
bien hipotecado, as lo dispone el artculo 2422.
En quinto lugar, la hipoteca tambin comprende las indemnizaciones por seguro
(2422). El monto del seguro queda comprendido por la hipoteca.



Efectos del contrato de hipoteca
El derecho real de hipoteca le confiere ciertos derechos al constituyente, estos
derechos son:
1. El derecho de venta, en virtud de este derecho el constituyente en caso que
no se cumpla con la obligacin principal, puede exigir que el bien
hipotecado se venda para pagarse con el fruto de la venta. As se recoge
del artculo 2424, esta venta se efecta a travs de pblica subasta y por
ende cumplir con los requisitos propios de aquella.
2. El derecho de persecucin que aparece consignado por el artculo 2428 y que
es una consecuencia de todo derecho real, estos se caracterizan porque
conceden este derecho de persecucin, significa que el constituyente
puede intentar la accin hipotecaria sin importar quien sea en ese
momento el propietario del inmueble, si el constituyente vendi el
inmueble al acreedor hipotecario no lo afecta en nada porque l puede
perseguir el inmueble independiente de quien lo tenga.
3. El derecho de pago preferente, esto pues la hipoteca concede una
preferencia para el pago, est dentro de las reglas de la prelacin de
crditos. As lo encontramos en el artculo 2477, la venta del inmueble a
quien primero debemos pagar es al acreedor hipotecario, ms detalle se va
a estudiar en la prelacin de crditos en el curso respectivo.
Puede un mismo inmueble ser hipotecado varias veces, de manera simultnea?
S, puede tener sobre s no slo una hipoteca sino que pueden ser ms y no hay
lmite. Esto marca una diferencia con la prenda porque sta no puede sino existir
una sola prenda sobre cada bien, porque el bien hay que entregrselo al
acreedor, no se puede entregar a dos acreedores distintos.
Cmo se paga a los acreedores hipotecarios, si el inmueble se vende por cierta
suma y esta alcanza a pagar a todos los acreedores. Cuando no alcanza para que


todos los acreedores sean pagados, a quin se le paga primero hay norma legal
expresa que est en la prelacin de crditos que seala que las hipotecas se
pagan segn en orden de su inscripcin, el que primero inscribi recibe el pago
(artculo 2477 en adelante). Los acreedores que no se alcanzan a pagar no
pueden vender el inmueble por segunda vez, estos que no se alcanzaron a pagar
pasar a ser crditos balistas (comunes, quirografarios escrito a mano), crditos
de 5ta clase, pero pierden la preferencia que tenan.

La posposicin de la hipoteca
Consiste en que cuando existen varios acreedores hipotecarios un acreedor
hipotecario de grado posterior puede cambiar su lugar por uno de grado
preferente.
Hay un inmueble en enero, en marzo y en mayo, la de enero garantiza una
obligacin de 30 millones, la de marzo 75 millones y mayo 20 millones. Se pide el
remate establecindose que el inmueble se vender en 40 millones por lo que el
acreedor de mayo no se podr pagar al igual que el 2 lugar. El que est en 3er
lugar puede celebrar un contrato con el del 1er lugar para que ste acceda a
retrasarse en el pago de su crdito para que logre pagarse tambin el del 3er
lugar, que comprar la preferencia del 1er lugar. Al primer acreedor le pagarn
(por el del 3er lugar que compr su preferencia) y el del 3ro pagar ms, pero
tendr la seguridad de que le pagarn su hipoteca.
Lunes 10 de Junio, 2013.
La reserva de la hipoteca
Se refiere particularmente a qu ocurre cuando la obligacin principal es novada,
no olvidemos que la novacin es un modo de extinguir que supone el reemplazo
de una obligacin por otra.


Cuando la obligacin principal es novada, la pregunta es la hipoteca que
garantizaba a esa primera obligacin pasa o no a garantizar la nueva obligacin?
En esto hay una respuesta y es que si se extingue la obligacin principal la
hipoteca tambin se extingue (principio de la accesoriedad), no hay importancia
en cul sea el modo de extinguir.
Sin embargo, las partes y especialmente el constituyente puede consentir en
mantener la hipoteca, es decir l voluntariamente decide porque la hipoteca
pase de la primera obligacin que se ha extinguido a la obligacin nueva, el
constituyente debe estar de acuerdo, no se puede realizar sin su consentimiento.
Esto recibe el nombre de reserva de la hipoteca.
Esto se establece como una clusula dentro del nuevo contrato; podra ocurrir
con cualquier otra caucin.
Esto no est tratado en la ley, por ende no hemos sealado artculos.

La clusula de no enajenar en la hipoteca
Esto es muy comn en los bancos que establecen algunas clusulas que indican
que mientras dura la hipoteca el dueo del inmueble se abstiene
voluntariamente de enajenar el inmueble e incluso no poder arrendarlo o darlo
en comodato.
Hay una discusin sobre si esta clusula de no enajenar tiene valor o no, si es
posible limitar al dueo, contrastndose dos principios: la libre circulacin de los
bienes (bajo este principio la clusula no tendra valor) y la autonoma de la
voluntad (bajo este principio se concluye que si el dueo est de acuerdo en
aceptar que se le impida enajenar un bien propio, la clusula tendra valor).


La discusin cobra especial importancia en aquellos contratos y casos donde el
legislador no ha dado una respuesta formal. En la hipoteca hay una norma legal
que se refiere al tema, hay un artculo del cdigo 2415. Este artculo nos deja,
sin lugar a dudas que el constituyente puede enajenar el bien hipotecado aunque
exista una clusula de no enajenar. Es cierto que uno podra discutir de que si l
previamente ha accedido a no enajenar debera respetar su palabra (respeto a la
palabra empeada).
Artculo 2415. El dueo de los bienes gravados con hipoteca podr siempre
enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulacin en contrario.
El cdigo permite el cambio de opinin, porque dice no obstante cualquiera
estipulacin en contrario que atiende al acuerdo de voluntades. No importa lo
que se estipule, si tu aceptas enajenar en el contrato de igual modo puedes
enajenarlo.
Los bancos castigan con el incumplimiento de contrato y se sanciona con la
clusula de aceleracin.
Parte de la doctrina seala que esa clusula de aceleracin es nula, por lo tanto
no se puede decir que hubo incumplimiento de contrato.
La clusula ac no tendra valor, igualmente el constituyente puede enajenar el
bien. En la prctica puede ocurrir algo diferente, pero habra que analizar caso a
caso.

La extincin de la hipoteca
Cmo se extingue la hipoteca, como en toda garanta vamos a observar que se
puede extinguir por dos vas:
1. Va directa o va principal
2. Va consecuencial


Va consecuencial es la menos trascendente, pero la ms comn que es aquella en
que la hipoteca se extingue por haberse extinguido la obligacin principal. Es menos
relevante porque no es ms que un reflejo del principio de accesoriedad, no
importando el motivo de la extincin de la obligacin principal. Esta es la regla
general.
Va directa o principal es ms interesante tericamente, en la prctica no tiene
tanta aplicacin.
Descubriremos casos en que lo nico que se extingue es la hipoteca, pero la
obligacin principal se mantiene. Vas o causales:
1. Por renuncia, el artculo 12 del cdigo civil el acreedor renuncia a la
hipoteca, no renunciando a la obligacin principal, es decir no hay
condonacin de la deuda. Esto puede ocurrir cuando de la obligacin
principal ya queda un monto menor por pagar. Para renunciar a la hipoteca
el acreedor debe declarar su voluntad por escritura pblica, debe constar
en un ttulo para cancelar la hipoteca en el conservador. El acreedor
puede renunciar a la hipoteca, en cualquier caso y cuando l quiera. Esto
no es un contrato, ni siquiera una convencin porque el constituyente no
tiene por qu participar a esto, es el acreedor que slo est renunciando a
un derecho.
2. La purga de la hipoteca (elemento propio de la hipoteca), por ejemplo: se
tiene una casa hipotecada a favor de Flavia, Carla y Cristian, y se quiere
vender la casa, pero el problema prctico es quin va a querer comprar un
inmueble que tiene 3 hipotecas encima, desde un punto de vista
estrictamente comercial si se llega a vender ser a un valor bastante
castigado, pero se compra de igual forma. El legislador crea esta figura
que consiste en que cuando se quiere vender el inmueble se debe solicitar
al tribunal que ordene que la venta se haga en pblica subasta y adems
que se notifique de esto a los acreedores, se les notifica para que ellos


concurran al tribunal a verificar sus crditos, esto se hace porque cuando
el inmueble se venda en pblica subasta con lo que se obtenga de la venta
el juez va a ordenar que se pague primero a los acreedores y luego al
dueo de la casa. Con esto se logra que se pague a los acreedores y que
quien adquiere el inmueble lo adquiere sin hipotecas.

La Purga de la hipoteca

Es una forma especial de extinguir la hipoteca, que ocurre en un caso determinado dentro
de un litigio especficamente en un juicio ejecutivo. Contemplada en el artculo 2428 del
cdigo civil.

Concepto: Cese de la persecucin que puede realizar el acreedor hipotecario, contra el
tercero que haya adquirido el inmueble por pblica subasta, ordenada por el juez.
Cumplindose los dems requisitos.

Qu es el derecho de persecucin?
Es uno de los derechos que tiene el acreedor hipotecario junto con el de vender
la cosa y el derecho de preferencia. Este derecho de persecucin es el que
faculta al acreedor hipotecario intentar la accin hipotecaria sin ser el
propietario de este.

Cules son estos Requisitos?
Este artculo en su inciso segundo nos seala los requisitos para que se cumpla este cese
de la persecucin:

1. Slo proceder en los casos que el juez autorice mediante pblica subasta
esta venta. Es decir en el marco de un litigio.
2. Citacin personal realizada por el funcionario competente, en este caso el
receptor judicial.


3. Que se realice dentro del trmino de emplazamiento de el o los
acreedores que tengan constituida la hipoteca sobre una misma finca.
Debemos complementar con el artculo 492 del CPC.
El artculo 492 del Cdigo de Procedimiento Civil complementa el artculo 2428 del Cdigo
Civil, consagrando a los acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue
el remate de la finca, el derecho de optar:
a) Por pagarse sus crditos con el producto del remate; o
b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus crditos no estn devengados. En
otras palabras, si el deudor est en mora, no puede optar por conservar la
hipoteca, sino debe optar por pagarse con el producto del remate.

Autores como el Profesor Somarriva sealan que este derecho a conservar las
hipotecas, tambin pueden ejercitarlo los acreedores de grado preferente
cuando se persiga la finca hipotecada contra los terceros poseedores, en virtud
de lo dispuesto en el artculo 762 del Cdigo de Procedimiento Civil, en las
normas sobre la accin de desposeimiento contra terceros poseedores de la finca
hipotecada o acensuada: Lo dispuesto en el artculo 492 se aplicar tambin al caso en
que se persiga la finca hipotecada contra terceros poseedores.

Qu pasa si uno o varios acreedores hipotecados no fueron citados?
La subasta sigue siendo vlida, la nica consecuencia es que no cesa el derecho
de persecucin del acreedor, es decir podrn perseguir la finca contra el
subastador.
Martes 11 de Junio, 2013.
LA PRENDA
Meramente referencial, slo se har un paralelo entre la prenda y la hipoteca.
El contrato de prenda est en el cdigo civil en lo que en doctrina se le reconoce
como la prenda civil que es un contrato que no tiene mucha aplicacin prctica,


no es la garanta que ms se emplea actualmente, por lo mismo han surgido
prendas tratadas por leyes especiales que reciben el nombre de prendas especiales
que tienen como principal diferencia el que las prendas especiales, como la
prenda industrial agraria, son prendas conocidas como prendas sin
desplazamiento a diferencia de la prenda civil, el bien no se le entrega al
acreedor, en la prenda civil se le entrega el bien al acreedor, es decir es una
prenda con desplazamiento. Obviamente que si yo doy en prenda mi maquinaria
agrcola no es necesario que se le entreguen al banco, ya que no podr utilizarlas
para pagar.
El cdigo trata la prenda antes que la hipoteca, comienza en el artculo 2384 y es
la nica importancia en que en todas las materias que existe similitud se refiere
a la prenda en cuanto a la hipoteca. La hipoteca comienza en el artculo 2407 en
comparacin con el 2384.
Paralelo:
1. La prenda recae sobre bienes muebles, esto es vlido tanto para las
prendas civiles como las especiales, as lo seala la definicin de prenda
del artculo 2384. En cambio la hipoteca recae sobre bienes races.
2. La hipoteca es un contrato solemne (escritura pblica y la inscripcin en el
conservador cumple el rol de hacer la tradicin). En la prenda, se debe
distinguir porque la prenda civil es un contrato real que se perfecciona por
la entrega (artculo 2386); las prendas especiales donde no hay
desplazamiento y no hay entrega por ende, son contratos solemnes que se
perfeccionan por escritura pblica.
3. Ambos, tanto la prenda como la hipoteca, constituyen derechos reales
(artculo 577 seala ambos). En ambos se presenta la dualidad en que son
contratos y derechos reales.


Qu distintas finalidades (roles) puede cumplir la entrega en el derecho
civil chileno? Como requisito de la tradicin, cumplir con las
obligaciones de dar, perfeccionar algunos contratos reales.
4. Pensando en el derecho real, tanto en el derecho real de prenda y de
hipoteca, ambos conceden al acreedor los mismos derechos, derecho de
venta, derecho de persecucin y derecho de preferencia. Que por lo
dems algunos de ellos como la persecucin son propios de todo derecho
real.
La diferencia, sin embargo, tiene que ver con la preferencia porque la
hipoteca concede al acreedor una preferencia de 3ra clase y la prenda
confiere una preferencia de 2da clase.
5. Ambas son cauciones reales, incluso ambas son contratos accesorios,
garantizan el cumplimiento de una obligacin principal. Una diferencia es
que el cdigo reconoce valor a la hipoteca sobre bienes futuros; en cambio
la ley no reconoce valor en la prenda respecto de bienes futuros en lo que
respecta a las prendan civiles ya que sta supone necesariamente la
entrega y si no existe el bien an no puede haber entrega.
6. La hipoteca puede constituirse sobre obligaciones futuras, clusula de
garanta general hipotecaria. La prenda no lo permite, no se pueden
garantizar obligaciones futuras sino que sta debe existir al momento en
que la prenda se constituye.
7. En la hipoteca, el bien hipotecado permanece en poder del constituyente,
el bien hipotecado uno no lo entrega al acreedor sino que permanece en
poder del constituyente que puede ser el propio deudor como un tercero.
En la prenda civil el bien pasa a manos del acreedor, la calidad jurdica
que tiene el acreedor sobre el bien es mero tenedor porque reconoce
dominio ajeno, el ttulo es de mera tenencia y este delimita la calidad que
se tiene. Esto es relevante porque como todo mero tenedor el acreedor
debe cuidar la cosa, custodiarla, debe adems restituirla al constituyente.
No la puede usar, el cdigo no permite que el acreedor pueda usar el bien


que se le da en prenda, podran las partes acordar que el bien ser usado
(elemento accidental), si esto ocurre es posible que aquello se descuente
de la obligacin principal, as lo seala el artculo 2395.
El acreedor tiene que cuidar la cosa, custodiarla, pasa a ser un elemento
importante determinar el grado de culpa que es la culpa leve (artculo
2394), no dice culpa leve, pero dice que responder como el buen padre
de familia y esta expresin de acuerdo al artculo 44 del cdigo debe ser
entendida como culpa leve.
8. En cuanto a las formas de extinguirse la prenda, tiene las mismas causales
que la hipoteca. Se pueden dividir en va principal y va consecuencial,
pero con una importante diferencia, en la prenda a diferencia de la
hipoteca no existe la institucin de la purga, lo que si existe en la prenda
es una institucin muy importante que es la denominada prenda tcita que
a groso modo consiste en que cuando se cumple con la obligacin principal
y luego entre las mismas partes se da origen a una nueva obligacin y el
constituyente no exige que le devuelvan o retribuyan la prenda, la ley
entiende que la prenda se mantiene para la nueva obligacin (prenda
tcita que no habra necesidad de acordarla), artculo 2401.
9. En la hipoteca sobre un mismo bien se pueden constituir simultneamente
varias hipotecas que se pagarn en el orden que fueron constituidas, en el
orden que fueron inscritas. En la prenda se debe distinguir, la prenda civil
no puede ser constituida sino slo una vez y esto es natural que as sea
porque aqu se requiere la entrega; la prenda especial si puede ser
constituida varias veces porque no requiere la entrega.
10. Tanto la prenda como la hipoteca son indivisibles, esto significa que no
podemos dar en prenda una parte del bien mueble y por lo mismo la
prenda se mantiene hasta que se pague la totalidad de la obligacin
principal.




Mircoles 12 de Junio, 2013.
CONTRATOS ELECTRNICOS
Es un tema que la legislacin no lo reconoce porque el cdigo civil no tiene
normas al respecto, se pueden aplicar algunas normativas del CC propias de la
contratacin y del cdigo de comercio, pero no hay una legislacin propia.
Contrato electrnico son aquellos actos jurdicos bilaterales que tienen por objeto
crear, modificar y extinguir derechos y obligaciones y que se celebran a travs de medios
electrnicos.
Lo que caracteriza al contrato es la forma que empleamos para contratar, a este
lo calificamos como contrato electrnico porque usamos medios electrnicos
para efectuar el contrato, el medio electrnico se usa como una forma de formar
el consentimiento recurriendo a medios electrnicos (emails, pginas (carro de
compras)).
El contrato en s mismo es un contrato tradicional, puede ser una compraventa
un arrendamiento, por eso no es el tipo de contrato sino la forma que empleamos
para contratar. No debe ser confundido con el contrato informtico, ya que ste
ltimo est calificado por el contenido, es un contrato en que el objeto del
contrato es el desarrollo de algn tipo de software, algn programa o cdigo, el
objeto es lo que lo transforma en un contrato informtico.
Contrato electrnico e informtico no necesariamente deben ir unidos, no
tenemos que pensar que un contrato informtico necesariamente deba ser a
dems electrnico, si yo contrato personalmente con la persona que desarrolla el
software, ese contrato es informtico, pero no electrnico. Si lo sera si este
acuerdo lo logramos a travs de internet, medios electrnicos o pginas.


Si yo ingreso a la pgina de una empresa que vende comida a domicilio y a travs
de la pgina se llena el formulario y se encargan 3 pizzas es un contrato
electrnico, pero no informtico.
Ningunos de los dos contratos est regulado por el cdigo, existe la legislacin
casual que se puede utilizar para esto (propiedad intelectual, cdigo civil, cdigo
de comercio en la formacin del consentimiento).
Clasificacin de los contratos electrnicos
Todo esto es doctrinario:
De acuerdo a la forma en cmo se ejecuta:
1. Contrato electrnico directo, es aquel en que el producto o el servicio que
uno est contratando se provee de inmediato por va electrnica, por
ejemplo: comprar un juego en lnea y el servicio se provee de inmediato;
descargar msica; puede ser la adquisicin de un cdigo o la compra de
una suscripcin para un juego en lnea.
2. Contrato electrnico indirecto, se emplea el medio electrnico para
contratar y el producto o servicio se entrega materialmente, por ejemplo:
se compran insumos, pero se necesita que se entreguen fsicamente (un
libro); servicios profesionales, oficios como contratar a un gasfter.
Lo interesante de esta clasificacin, es que el contrato electrnico indirecto es
un contrato que necesariamente es de ejecucin diferida porque no se va
cumplir de inmediato. En cambio el directo puede ser de ambos, de ejecucin
instantnea o diferida.
En el sistema chileno, en la ley de la proteccin al consumidor, se trata esto
como el SERNAC interviene.
Segn las partes del contrato:


1. Contrato electrnico de consumo, que es el contrato en que una o ambas
partes es un consumidor. Por ejemplo: si se compra un boleto de avin en
una agencia de viajes; si compramos en mercado libre un bien.
2. Contrato electrnico mercantil, en este contrato ambas partes son
empresarios o profesionales. Por ejemplo: un restaurant compra por
internet bebida a Coca Cola Company (cdigo de comercio).
Tipos de contratos electrnicos
1. Contrato click, toma la denominacin por el sonido que hace el mouse
cuando uno presiona el botn, son aquellos en que la intencin se
manifiesta cuando uno hace click en la pantalla o en algn casillero que
diga acepto el contrato, pagar, quiero contratar, etc. No tiene mucha
particularidad especial porque se est en condiciones de conocer
previamente el contenido del contrato.
2. Contrato browse, es el contrato que se entiende celebrado por la sola
circunstancia de navegar por una pgina de internet, uno acepta las
condiciones que impone el dueo de la pgina. En la prctica han sido
cuestionados porque no se est en condiciones de conocer el contenido del
contrato de forma previa.
3. Contrato scrow, es un contrato electrnico y adems es informtico, en su
castellanizacin se llama escrow, es un contrato por el cual a travs de
internet se contrata la elaboracin de un software, est muy regulado en
el derecho comparado por el tema de la propiedad intelectual e industrial,
una vez que es creado el cdigo fuente debe ser inscrito en un lugar
pblico (notaria).
4. Contrato tear, es un contrato informtico, es muy frecuente en la compra
de software embalado, por el slo hecho de abrir la caja uno acepta las
condiciones del contrato. Microsoft ocupa mucho este contrato, y tambin


el software OEM es que las empresas entregan de regalo cuando uno
compra un computador nuevo.























Contratos civiles y mercantiles
















Cristian Ignacio Seplveda Muoz
2013