Business Case For Green Buildings Spanish Version Final

E S S
THE USI N E N
CAS B R GRE
E FO I N G
I L D
BU
THE
BUSINESS
CASE FOR
GREEN
BUILDING
Una Revisión de los Costos y
Beneficios para Desarrolladores,
Inversionistas y Residentes
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INTRODUCCIÓN
Prólogo......................................................................................................................................................................... 2
Resumen Ejecutivo ...................................................................................................................................................... 6
Introducción ............................................................................................................................................................... 12
LOS BENEFICIOS COMERCIALES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN ................................................................................................................... 18
Santiago Emerge ....................................................................................................................................................... 25
Evaluación de Costos del Ciclo de Vida Por Lisa Matthiesen, Integral Group ......................................................................... 29
VALOR COMO ACTIVO ................................................................................................................................................ 32
CONTENIDO
Sociedad Verde: Una Buena Noticia .......................................................................................................................... 43
Reflexionando Sobre el Pasado y Aceptando el Futuro Por Ursula Hartenberger, RICS y Sarah Sayce, U. de Kingston ................. 45
COSTOS OPERACIONALES ........................................................................................................................................ 48

Luces Brillantes, Gran Ciudad .................................................................................................................................. 53
Ejemplar por Donde se Mire...................................................................................................................................... 54
Los Beneficios del Arriendo Verde Por Shengkai Chiu, Jones Lang LaSalle............................................................................ 57
PRODUCTIVIDAD LABORAL Y SALUD ....................................................................................................................... 64

Cómo Crear Edificios Saludables para Personas Sanas Por George Salah, Google ......................................................... 70
La Renovación Genera Beneficios ............................................................................................................................. 75
Atracción y Retención de Talentos en Edificios Verdes Por Nicola Milne ....................................................................... 76
MITIGACIÓN DE RIESGOS .......................................................................................................................................... 80

El Brillo de la Eficiencia Energética .......................................................................................................................... 85
Sustentabilidad a Nivel de Cartera Por Nils Kok, Universidad de Maastricht........................................................................... 89
DE EDIFICIOS VERDES A CIUDADES VERDES

La Zanahoria y el Garrote Por Jonathan Laski, C40 Cities Climate Leadership Group .................................................................... 96
Los Lugares Verdes son Lugares Excelentes ......................................................................................................... 101
Códigos, Cumplimiento y Colaboración .................................................................................................................. 103
Ecologización de una Ciudad a Través del PlaNYC Por Hilary Beber and Stacy Lee,NYC Mayor’s Office of Long-Term Planning & Sustainnability . 105
El Primer Mandato Sustentable de Abu Dhabi ....................................................................................................... 106
GLOSARIO Y REFERENCIAS
Glosario ................................................................................................................................................................... 108
Referencias .............................................................................................................................................................. 110
AGRADECIMIENTOS
El Comité Directivo .................................................................................................................................................. 114
Agradecimientos ...................................................................................................................................................... 116
Los Socios del Proyecto (WorldGBC y PRP) ............................................................................................................ 118
Los Principales Patrocinadores (Skanska, Grosvenor, Abu Dhabi) ....................................................................... 120
Traducción autorizada, realizada por ChileGBC, sin revisión del autor. Documento descargable en www.chilegbc.cl
PRÓLOGO
El World Green Building Council día más hábiles para desarrollar

y su coalición de consejos verdes proyectos de construcciones
-‐compuesto por 94 países-‐ verdes económicamente más
comparten un objetivo común: eficientes. Las construcciones
crear un medio urbanizado que verdes han inspirado un sin número
le dé a la gente espacios más de innovaciones en cuanto a
iluminados y saludables para materiales, productos y procesos,
vivir, trabajar y recrearse. Sin que han acelerado la adopción
embargo, quienes trabajamos en de diseños, construcciones y
esta industria sabemos que las operaciones verdes en todo el
buenas intenciones como ésta no mundo. En la actualidad, la industria
bastan. Las construcciones verdes de los edificios verdes mueve medio
deben destacarse en una serie de billón de dólares en Estados Unidos
factores, incluyendo, sobre todo, y más de un billón de dólares a nivel
los del ámbito financiero. Este internacional.
informe: “El Caso de Negocios
para Construcciones Verdes: Una El World GBC forma parte de un
Revisión de los Costos y Beneficios movimiento global de personas
para Desarrolladores, Inversionistas de muy distintas procedencias,
y Residentes”, confirma una vez culturas, nacionalidades e
más que cuando las estrategias industrias. Sin embargo, nos
ambientales, junto con un adecuado seguimos uniendo en torno a un
programa de administración, se compromiso único, que no es sólo
integran en el proceso de desarrollo el de construir edificios ecológicos,
desde el principio del ciclo de vida limpios y sustentables, sino además
del edificio, las construcciones construir ciudades y comunidades
verdes nos permitirán ahorrar sustentables, que conformen un
energía, agua, recursos valiosos y mundo sustentable.
por sobre todo, dinero. Además, el
costo de los proyectos sustentables Tal como éste y otros informes
sigue bajando. continúan destacando, las
construcciones verdes desempeñan
En los últimos 20 años, la industria un papel fundamental y rentable
inmobiliaria ha logrado reducir para hacer frente a algunos
sistemáticamente sus costos de de los retos inmediatos de
diseño y construcción gracias a que nuestros tiempos. Y el World
los códigos de la industria mundial GBC se enorgullece en seguir
se han vuelto más estrictos, desempeñando un rol de liderazgo
las cadenas de suministro de en el crecimiento exponencial de
materiales y tecnologías verdes las construcciones verdes a nivel
ha alcanzado su maduración y global.
los diseñadores se vuelven cada
Rick Fedrizzi,
Presidente
del World GBC
2 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

PRÓLOGO
Algunos consideran que las El presente informe presenta los
preocupaciones ambientales son hechos y las cifras, y el resto es
limitaciones costosas y sin fines cuestión de mentalidad. Todos
de lucro, y otros incluso dejan quienes están involucrados en el
de lado la necesidad de hacer un desarrollo de nuestras sociedades
uso sustentable de los recursos deben entender que se requiere
naturales. Desgraciadamente, de un enfoque nuevo para lograr el
adoptar esta postura significa verdadero éxito. La ecología no es
perder oportunidades para un artilugio complementario, sino
marcar la diferencia. Diariamente que resulta clave incorporarla de
recopilamos más información sobre forma natural en el proceso desde
el estado de nuestro planeta, pero el inicio de la planificación y durante
sólo de vez en cuando recibimos toda la vida útil de un edificio.
algún consejo sobre cómo mantener
la rentabilidad del negocio a Como una importante empresa
medida que avanzamos . Es por internacional de construcción y
esta razón que esperábamos con desarrollo, pionera en la adopción
tantas ansias el lanzamiento del de un programa medioambiental,
presente informe. Nos complace buscamos activamente las
enormemente habernos asociado mejores soluciones a largo plazo.
con el WGBC en esta obra. Este Lo que los dueños, autoridades,
informe representa una clara desarrolladores inmobiliarios,
evidencia de que la sustentabilidad constructoras, arrendatarios y hasta
es un gran negocio, en algunas residentes hagamos hoy tendrá un
ocasiones incluso por razones impacto de larga duración, y luego
inesperadas. Por ejemplo, las de décadas de lecciones aprendidas
construcciones verdes que hacen un sabemos que los edificios verdes
mayor uso de la luz solar y mejoran tienen un mejor rendimiento en todo
la calidad del aire aumentan el sentido, es decir, ambiental, social y
bienestar de los residentes y les económico. Espero que este informe
ofrecen las mejores condiciones nos inspire a todos a tomar las
para tener un rendimiento decisiones correctas y avanzar hacia
sobresaliente. el futuro. A fin de cuentas, se trata
de crear un valor que se sostenga
en el tiempo, y si compartimos estas
responsabilidades, todos saldremos
beneficiados.
Johan Karlström
Presidente y Director Gerente
de Skanska
Traducción autorizada, realizada por ChileGBC, sin revisión del autor. Documento descargable en www.chilegbc.cl 3
Según estudios, la población de las Cada vez más, las estrategias
principales ciudades del mundo comerciales y de inversiones
debiera duplicarse para 2050. Con y las prácticas de desarrollo
este desafío por delante, la industria de Grosvenor reflejan nuestra
inmobiliaria debe ser valiente e ambición a largo plazo de ayudar
innovadora para desarrollar y a crear y administrar ciudades
gestionar edificios, comunidades vibrantes y sustentables, que
y ciudades que, aparte de ser operen anualmente en el marco
eficientes en términos ambientales, de los recursos renovables del
promuevan una alta calidad de vida mundo y, como resultado de esto,
para todos sus integrantes. nuestra visión a futuro también está
comenzando a afectar nuestras
La publicación del Caso de Negocios decisiones diarias.
para Construcciones Verdes
demuestra claramente que éste Sabemos que nuestra visión es
ahora es un movimiento mundial y ambiciosa, y eso que Grosvenor
que la sustentabilidad nos beneficia es sólo uno de los participantes
mucho más allá de los aspectos en el mercado. Sin embargo,
ambientales. también sabemos que la industria
inmobiliaria tiene un papel clave
En Grosvenor nos apasionan las que desempeñar en la creación de
ciudades, el diseño urbano y el lugares más sustentables en el que
desarrollo, e intentamos establecer las generaciones futuras puedan
una mirada a largo plazo y actuar vivir, trabajar y recrearse.
como custodios con una visión
a futuro para seguir mejorando Consideramos que este informe
nuestra apreciación de las ciudades es el siguiente paso para
para beneficio de los residentes, comprender y comunicar por
inversionistas y todos nuestros qué las construcciones verdes
otros interesados. Como tales, nos entrega un valor social, económico
enorgullece patrocinar este Caso y ambiental, y esperamos que el
de Negocios para Construcciones presente documento inspire a otros
Verdes. dentro de la industria inmobiliaria
a tomar en cuenta esta visión de
sustentabilidad.
Kate Brown
Director del Grupo
de Sustentabilidad Grosvenor

PRÓLOGO
Se vuelve cada vez más evidente
la presión que estamos ejerciendo
sobre el medioambiente a medida
que los edificios y las ciudades
crecen a la par con la población
mundial, por lo que todos los
países debieran establecer su
propio programa de desarrollo
sustentable. A escala global, todos
debemos involucrarnos y contribuir
conscientemente con esta causa.
La economía es un importante
motor para la sustentabilidad,
de la misma forma que el
medioambiente, la sociedad y la
cultura. Los estudios de casos de
cómo algunos países y edificios
enfrentan este desafío nos permiten
medir el efecto de su interacción
diaria con la energía, el agua y
los desechos en un edificio a toda
escala.
En el caso de Abu Dhabi,

estamos forjando nuestro
futuro sustentable a través del
programa obligatorio Estidama,
que establecieron nuestras
autoridades. Nuestra singular
situación está siendo abordada
mediante aspectos obligatorios de
diseño y construcción de edificios,
que pronto se ampliarán para
incluir la vida operacional de las
construcciones. El desarrollo
sustentable a nivel mundial es
mostrar al resto qué estamos
haciendo cada uno de nosotros
para mejorar el trabajo conjunto
además de compartir experiencias y
prácticas.
Falah Mohamed Al Ahbabi

Gerente General del Consejo de
Planificación Urbana de Abu Dhabi
RESUMEN EJECUTIVO
En los últimos años, una gran variedad de
estudios e informes han esbozado elementos del
“caso de negocios” para construcciones verdes.
No obstante, este informe representa el primer
intento por sintetizar toda la evidencia confiable
recopilada por todo el mundo en un documento
definitivo, que además cuenta con ejemplos
globales y reflexiones de los principales
expertos en esta materia.
Las investigaciones demuestran El presente informe investiga los

que existe una gran cantidad costos y beneficios comerciales
de incuestionables beneficios de las construcciones verdes en
al desarrollar proyectos de cinco categorías claves, y finaliza
construcción verde, que favorecen explorando las dos principales
a los distintos involucrados consecuencias a gran escala que
durante el ciclo de vida de un puede generar un ambiente de
edificio. Aun así, un tema que sigue edificios más verdes y cómo se
causando polémica es si resulta puede lograr este objetivo.
posible agregar valor financiero
a los beneficios de desarrollar
construcciones verdes, lo que
representa un dato crucial para
la comunidad de prestamistas
e inversionistas inmobiliarios.
¿Pueden las construcciones verdes
atraer a grandes financistas
gracias al valor de arriendo y venta
que poseen? ¿Les resultan más
atractivos a los arrendatarios y
residentes? ¿Los empleados están
habitando los edificios verdes de
manera más productiva?

RESUMEN EJECUTIVO
Conclusiones Principales
El uso de evidencia revisada lo general no es tan alto como se
por expertos como un elemento tiende a pensar en la industria.
estándar para el análisis y guiados
por un comité de expertos de Valor como Activo
todo el mundo, las conclusiones A medida que los inversionistas
presentadas en este informe y los residentes comprenden
conforman un resumen crítico de la importancia de los impactos
las más recientes y relevantes ambientales y sociales de las
investigaciones. construcciones ecológicas,
aumentan las posibilidades de
El contenido de este documento comercialización de los edificios
explica cómo se llegó a estas más verdes.
conclusiones, incluyendo el
contexto de los estudios, que Estudios realizados en todo
representa un material esencial el mundo demuestran que las
para comprender la relevancia de construcciones verdes atraen a
los descubrimientos hechos en los más arrendatarios e impulsan los
mercados locales. precios de arriendo y venta.
Costos de Diseño y Construcción En aquellos mercados donde este

Las investigaciones demuestran tipo de edificaciones se ha vuelto
que las construcciones verdes más común han comenzado a surgir
no necesariamente son más los denominados “descuentos café”,
costosas, especialmente si desde que apuntan a edificios con menos
un comienzo se integran al proceso características sustentables, que
de desarrollo las estrategias finalmente se arriendan o venden a
económicas, una adecuada un menor precio.
administración del programa y las
estrategias ambientales.
Si bien puede haber un costo

adicional asociado, en comparación
con los proyectos de edificios
convencionales, el recargo por

Costos Operacionales Reducción de Riesgos
Las construcciones verdes han Los factores de riesgo de la
demostrado que se puede ahorrar sustentabilidad pueden mermar
dinero mediante la reducción en significativamente los ingresos por
el consumo de electricidad y agua concepto de arriendo, el valor futuro
y con costos operacionales y de de los activos y la rentabilidad de
RESUMEN EJECUTIVO
mantenimiento más bajos en el una propiedad.
largo plazo.
Los riesgos respecto de la
El ahorro energético de estos normativa se han vuelto cada vez
proyectos generalmente supera más claros en muchos países y
cualquier costo adicional de diseño ciudades de todo el mundo, y entre
y construcción, y la inversión los más comunes destacan la
se recupera en un periodo divulgación obligatoria, los códigos
razonablemente corto. de construcción y las leyes que
prohíben los edificios ineficientes.
Para alcanzar la utilidad
proyectada, las construcciones Los eventos climáticos extremos
verdes de alto rendimiento deben y los sistemáticos cambios en los
estar respaldadas por una potente patrones meteorológicos afectan la
habilitación o puesta en servicio, asegurabilidad de los bienes raíces
una administración afectiva y una y ponen en duda la resistencia de
continua colaboración entre los los activos.
dueños y los residentes.
Las cambiantes preferencias de los
Productividad y Salud en el Trabajo arrendatarios y las evaluaciones
de riesgo de los inversionistas se
Los estudios indican que los pueden traducir en un mayor riesgo
atributos ecológicos en el diseño de obsolescencia para los edificios
de los edificios y los ambientes ineficientes.
interiores pueden mejorar la
productividad, así como la salud y Intensificación del Concepto de
el bienestar de los trabajadores, lo Construcciones Verdes
que se traduce en beneficios reales Al convertir nuestros barrios
para las empresas. y ciudades en espacios más
ecológicos tendemos a priorizar
A pesar de la evidencia que existe iniciativas económicas de gran
en relación a su positivo impacto, no escala, como la lucha contra el
se ha priorizado una mayor calidad cambio climático, la seguridad
de los ambientes interiores en energética la conservación de los
términos de diseño y construcción, y recursos y la creación de empleos,
su principal causa siguen siendo los la resistencia a largo plazo y la
motivos financieros. calidad de vida.
Si bien hacen falta más estudios,

queda claro que invertir más en los
ambientes interiores puede generar
mayores ganancias gracias a uno de
los principales activos de todas las
empresas: sus empleados.
Qué Significan estas
Conclusiones para el
Negocio
El informe apunta a un caso de Un ejemplo clave son los proyectos Con tantos incentivos para
negocios cada vez más convincente donde debido a la falta de desarrollar construcciones verdes,
para construcciones verdes. Las indicadores financieros muchas y considerando que en muchas
pruebas presentadas destacan que empresas han pasado por alto el partes del mundo todavía están en
los edificios verdes conllevan un potencial que tienen para mejorar las fases iniciales de este tipo de
enorme sentido comercial, y no sólo los ambientes interiores y desechan proyectos, no cabe duda que el caso
proponen salvar el planeta. Estos una gran oportunidad para usar de negocios para las construcciones
beneficios van desde la mitigación los edificios para obtener un mayor verdes seguirá evolucionando a
de riesgos a través de una cartera éxito comercial. medida que los mercados maduren.
de construcción y beneficios Las construcciones verdes se
económicos para toda la ciudad, Los estudios nos pueden ilustrar transformarán en algo que los
hasta una mejor salud y bienestar qué ha pasado en determinados arrendatarios, los inversionistas
para los ocupantes de un edificio. mercados durante un período y los legisladores terminarán
Por otra parte, los edificios verdes específico de tiempo y los exigiendo con el tiempo. De hecho,
ahora se pueden adquirir a precios profesionales deben fijarse en ya hemos sido testigos de cómo
comparables con los de edificios las condiciones del mercado ha crecido este impulso a nivel
convencionales y estos costos local y en qué define e impulsa la mundial, donde en más y más
se pueden recuperar a través de ejecución de proyectos inmobiliarios lugares, los proyectos sustentables
ahorros en los costos operacionales sustentables en un lugar se han vuelto un statu quo.
y, si posee las características de determinado. Por el contrario, sería Este informe expone las mejores
diseño adecuadas, mediante los un error dejarse llevar por una serie pruebas de casos de negocios que
beneficios que supone contar con limitada de datos para proyectar tenemos disponibles actualmente
un lugar de trabajo más productivo. un panorama general y entonces y proporciona información
Las decisiones de diseño tomadas decidir si las inversiones en última detallada sobre lo que significan
al inicio de un proyecto impactarán instancia se traducirán en mayores estos resultados para industria y
en el valor a largo plazo del edificio retornos financieros. los pasos que podemos tomar en
y en el retorno de la inversión, lo adelante. También muestra cómo
que significa que resulta necesario Lo claro es que cada vez hay los gobiernos pueden aprovechar
establecer un enfoque de costo/ más pruebas de que en muchos las políticas de construcción verde
valor para toda la vida, desde el mercados del mundo, gran parte para apoyar las economías locales
diseño hasta la operación del de la calidad de un edificio se la y cumplir sus metas a largo plazo.
edificio. No obstante, y si bien existe otorga su condición de construcción Con esta premisa, hacemos un
cada vez más evidencia concreta verde. Particularmente, en los llamado a los sectores público y
para todos estos resultados, la mercados premium, hay cada vez privado a utilizar su conocimiento y
información recopilada se concentra más arrendatarios y propietarios fuerza colectiva a fin de desarrollar
en algunas regiones y climas, que esperan acceder a este tipo de una agenda de construcción verde,
pero para transformar de manera construcciones porque simplemente teniendo en cuenta que ésta
efectiva el mercado internacional se ya son sinónimo de “buena calidad”. beneficiaría a las personas y el
requieren más datos y estudios de medioambiente, y de igual forma
casos de todo el mundo. sus resultados económicos.
Esto representa una excelente

oportunidad para asociarse con
otras empresas, y junto con la
academia y el gobierno, comprender
mejor las consecuencias financieras
de un medio urbanizado más
sustentable. Necesitamos los datos
correctos para estimular mejor las
decisiones financieras.

DESARROLLADOR ARRENDATARIO
¿Por qué construir ¿Por qué arrendar
un edificio verde? en un edificio verde?
RESUMEN EJECUTIVO
Mayores precios
de venta
Salud y bienestar
Menores costos de
diseño y construcción
Menor costo de Mayor
restauración productividad
Venta rápida Imagen corporativa

y prestigio
Financia-‐ Cumple normativa

miento y requisitos RSC
Menor tiempo
Rápido retorno Menores gastos de de inactividad
de la inversión transacción
Menores costos
Mayor valor de operacionales
mercado
Menores costos de
Menos vacantes mantenimiento
Menor Mayor tasa de

depreciación ocupación
Menor tasa de
abandono
PROPIETARIO
¿Por qué comprar un
edificio verde?
INTRODUCCIÓN
¿Existe un Caso de
Negocios para las
Construcciones Verdes?
Una serie de informes de la Por otra parte, la intención de este
industria y la academia han documento es lograr lo que no
documentado los elementos consiguen los otros informes de
individuales de casos de negocios construcciones verdes: llegar a los
de construcciones verdes, pero este desarrolladores inmobiliarios, los
informe es el primero en sintetizar dueños y los inversionistas -‐que
toda la evidencia confiable en una son los que toman la decisión final
guía de referencia definitiva. cuando se trata de financiar un
proyecto sustentable-‐ y también a
Si bien se han establecido los potenciales arrendatarios, que
claramente los beneficios son quienes impulsan la demanda
ambientales de las construcciones en el mercado. Así, este Caso
verdes, también debemos de Negocio para Construcciones
incluir una serie de ventajas Verdes habla con, y no sobre, estos
financieras y sociales, que pueden entes involucrados.
encontrarse en este informe
en el orden cronológico en que Para entregar un informe sólido
se extraen. La discusión parte y confiable, decidimos utilizar
con los beneficios que pueden únicamente investigaciones
obtenerse durante la fase de diseño revisadas por expertos como
y construcción, y luego analiza base para nuestras conclusiones.
el valor del activo y el retorno No obstante, las pocas veces
que reciben los inversionistas y que consultamos otro tipo de
desarrolladores inmobiliarios. documentos quedarán claramente
Posteriormente, veremos los establecidas con comentarios en
beneficios operacionales tales como el mismo texto o en notas al pie de
la reducción de costos, la salud y la página.
productividad laboral y, finalmente,
la mitigación de riesgos, que
desempeña un papel fundamental
en todas las etapas de la vida
económica de un edificio.
Gran parte de las pruebas

presentadas en este informe
proviene de edificios relativamente
nuevos ya que éste ha sido el foco
de investigación hasta ahora. Sin
embargo, se muestra un ciclo
gráfico para ilustrar cada una
de las etapas, con íconos de los
participantes en este proceso a fin
de indicar quién juega qué papel
en un momento dado del proyecto.
El objetivo de todo esto es dejar
bien en claro qué aspectos son
los que más le pueden interesar
dependiendo del rol que cumpla
dentro de la industria.

INTRODUCCIÓN
¿A qué nos
Referimos con
Construcción Verde? El Panorama General
La primera oleada de construcciones Si bien hemos dividido este proyectos, desarrollar sistemas
verdes de alto rendimiento surgió documento según los distintos de clasificación para medir la
en respuesta a la demanda por beneficios que supone construir sustentabilidad, educar a la cadena
mayor eficiencia energética y de edificios verdes, queda claro que, de suministros y elevar el perfil de
recursos. Los tiempos han cambiado a medida que todas las piezas las construcciones verdes a un nivel
y -‐respaldada por la llegada de comienzan a juntarse hasta de prioridad local y nacional. Y tener
INTRODUCCIÓN
nuevas herramientas de calificación-‐ alcanzar una visión general, un caso de negocios convincente
la industria ahora reconoce que también las pequeñas ventajas se para edificios verdes resulta
los edificios verdes ofrecen mucho pueden intensificar hasta generar esencial para lograrlo.
más que sólo eficiencia energética. beneficios mayores en todo la
El sector también entiende que economía. Sabemos que los edificios producen
debe ver los edificios verdes de un tercio de las emisiones de
manera más holística, y que la Estos beneficios del “panorama gases de efecto invernadero del
eficiencia energética no tiene por general” (la disminución del mundo y representan la forma más
qué obligarnos a vivir con menos cambio climático, la seguridad importante y más rentable para
aire fresco, en ambientes interiores energética, la conservación de los mitigarlas. A la vez, reconocemos
de mala calidad o con un elevado recursos, la creación de empleos, que la divulgación de este caso
consumo de agua. Los edificios una mejor salud de los residentes, financiero entre los encargados de
deben ser analizados respecto un impulso en la productividad y la tomar decisiones sólo servirá para
del impacto que producen en los actividad económica, la resistencia ayudarnos a desarrollar el potencial
ambientes locales, naturales e a largo plazo y la calidad de vida) del sector de las construcciones
inmobiliarios, y entre los vecinos. son los temas prioritarios de los verdes.
gobiernos de todo el mundo y cada
Si bien los beneficios ambientales vez más impulsan programas de Con tantos incentivos para construir
de las construcciones verdes construcciones verdes tanto en el este tipo de edificios en juego y
han sido ampliamente ámbito público como privado. Las con muchas partes del mundo
documentados, hemos determinado estrategias para aprovechar la todavía desarrollando sus primeras
conscientemente enfocar el construcción verde como una forma etapas de la construcción verde,
presente informe en las ventajas de cumplir con estas prioridades se no cabe duda que el caso de
económicas y sociales que poseen analizarán en la última sección de negocios seguirá evolucionando.
estos proyectos. La iniciativa ha este informe. Todavía hay que avanzar en varias
ido madurando con el tiempo áreas y claramente se requieren
y ha surgido un entendimiento La industria inmobiliaria mundial más datos y estudios de casos.
más cabal del valor de la 'triple es multifacética y compleja, Nuestro propio análisis de lo que
cuenta de resultados', pasando con muchos cabos sueltos a lo produce -‐y no produce-‐ la evidencia
ahora a enfatizar más lo social largo de la cadena de suministro nos indica hacia dónde debemos
y lo económico por sobre lo necesaria para entregar el producto avanzar; ya sea desarrollando más
medioambiental. Por consiguiente, final: una construcción. En más investigaciones o acciones, para
el tema ahora se reduce a cómo las de 90 países se han establecido despejar algunos de los obstáculos
construcciones verdes enfatizan Green Building Councils con el que enfrentamos.
los aspectos económicos -‐como objetivo de trabajar con todas las
el retorno sobre la inversión y secciones de la industria -‐desde los Es cierto que cada región tiene sus
la disminución de los riesgos-‐ y planificadores inmobiliarios y los propios incentivos y prioridades;
sociales -‐como la productividad y la legisladores, hasta los dueños, los no obstante, la industria mundial
salud laboral. administradores y los arrendatarios se está alejando del enfoque de
de los edificios-‐ para impulsar construir edificios aislados y está
una transformación del mercado optando por “enverdecer” barrios,
y permitir el diálogo entre los ciudades y países enteros. Para
involucrados. lograrlo, resulta esencial formar
sociedades entre la industria y
Al igual como un director reúne los gobiernos. Y es que es sólo
a toda una orquesta, los Green mediante las sociedades de este
Building Councils están uniendo tipo que lograremos vislumbrar
a las industrias de bienes el verdadero potencial del medio
raíces y construcción de sus urbanizado para obtener un futuro
respectivos países para establecer económica, ambiental y socialmente
definiciones comunes sobre estos sustentable.
LOS
BENEFICIOS
COMERCIALES
DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN, VALOR
DE LA PROPIEDAD COMO ACTIVO, COSTOS
OPERATIVOS, PRODUCTIVIDAD EN EL LUGAR
DE TRABAJO Y REDUCCIÓN DE RIESGOS
PARA LA SALUD

COSTOS
DE DISEÑO Y
CONSTRUCCIÓN

• Las investigaciones demuestran que las construcciones verdes
no necesariamente son más costosas, especialmente si desde
un comienzo se integran al proceso el desarrollo de estrategias
económicas, una adecuada administración del programa y
estrategias ambientales.
• Si bien puede haber un costo adicional asociado, en comparación con

los proyectos de edificios convencionales, el recargo por lo general
no es tan alto como se tiende a pensar en la industria.
• Ha quedado demostrado que los mayores costos de capitales

iniciales para construir edificios verdes son proporcionales al
incremento en el nivel de la certificación ambiental. Sin embargo,
cada vez son más los proyectos que logran mayores niveles de
certificación a un menor costo, comparado con proyectos menos
ambiciosos.
• Ha habido una tendencia general que apunta a reducir los costos de

diseño y construcción asociados a los edificios verdes a medida que
los códigos de construcción en el mundo se vuelven más estrictos,
las cadenas de suministro de materiales y tecnologías verdes ha
alcanzado su maduración y la industria se vuelve cada día más hábil
para desarrollar proyectos de construcciones verdes.
• A menudo el aumento en los costos iniciales de los edificios verdes

se ve compensado con menores costos en su ciclo de vida a largo
plazo, especialmente cuando se trata de construcciones verdes con
fachadas de alto rendimiento y sistemas de edificación que usan la
energía eficientemente.
COSTOS DE DISEÑO
Y CONSTRUCCIÓN
Este capítulo se concentra en los costos que
se producen cuando recién comienza el ciclo
de vida de un edificio, y tienen que ver con su
diseño y construcción.
Financial Design
Los costos indirectos son aquellos La mayoría de los puntos analizados Decisions Professionals
artículos o servicios que no forman en el presente capítulo se refieren

parte del edificio terminado, pero a costos de diseño -‐principalmente
que son necesarios en su proceso gastos de arquitectura, diseño y
de desarrollo. Entre ellos destacan asesorías-‐ y de construcción -‐que
los costos por honorarios de son los relacionados a la estructura
arquitectura y diseño, inspección del edificio y adquisiciones ajenas a
y permisos, servicios legales la obra.
Construction
y de tasación, certificaciones Property
Appraisal Industry
ambientales, intereses de
préstamos bancarios, contabilidad,
de seguros, tributarios, de
marketing y de administración
del proyecto. En tanto, los costos
directos tienen que ver con artículos
tangibles, que son necesarios
para llevar a cabo la edificación,
como la adquisición del terreno,
la estructura del edificio, las
terminaciones, los materiales y el
paisajismo.

13%
Zero Carbon Home,
UK
12%
BREEAM Outstanding
11% Supermercados, UK
Porcentaje de aumento en los costos de diseño y construcción de edificios verdes
comparado con edificios convencionales que cumplen con la normativa (%)
10%
LEED Platinum
Edificios, EE.UU. Green Star 5*-‐6*
Oficinas, Australia BREEAM Outstanding
9% Oficinas, UK
COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

8%
7%
6%
5%
Green Mark Platinum

4% Edificios, Singapur
3%
Standard 5281
Residencias, Israel
2%
1%
0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Año del estudio
Iconografía
Tipo de construcción
Sistema de calificación
BREEAM Bancos Residencial
LEED/Energy Oficinas Industrial
Star Green Mark Educación Retail
Green Star Edif. Públicos Uso Mixto
Standard 5281 Salud Sin especificar
Figura 1
Actual cost premiums, various sources, 1 muestra que los costos adicionales reales de las construcciones verdes caen entre 0%
y 12,5% (cuando los recursos han reportado rangos de valores, se ha utilizado el valor medio). Los costos adicionales reales han
sido recogidos de una serie de distintos tipos de construcciones, incluyendo oficinas, casas, colegios, bodegas, bancos, super-
mercados, centros de salud, instalaciones para servicios comunitarios y edificios académicos y públicos.
El Costo de la
Construcción Verde
Según los resultados de distintas Varios estudios han demostrado Un estudio realizado por Davis
investigaciones, los costos reales que los edificios verdes no son Langdon, publicado en 2007,11
de diseño y construcción se han necesariamente más caros y que determinó que: “...no hay ninguna
documentado en el rango de -‐0,42 es perfectamente posible realizar diferencia significativa en el costo
y 12,5%,3 siendo este último valor construcciones verdes con el promedio para edificios verdes en
el correspondiente a un proyecto mismo presupuesto que un edificio comparación con los edificios no
de “emisión cero”. Los resultados convencional -‐que cumpla con verdes”, con esto demuestra que
de estos estudios, publicados entre la normativa.6 De hecho, algunas este tipo de construcción no genera
2000 y 2012, están basados en una investigaciones presentan casos necesariamente costos adicionales.
gran variedad de tipos de edificios de estudios donde estos proyectos
e incorporan datos de Estados cuestan menos que los edificios Existe un creciente número
Unidos, el Reino Unido, Australia, certificados.7 de equipos de proyectos que
Singapur e Israel. La mayor parte de han entregado edificios con
la información anterior se basaba Un gran número de escritores ha certificación LEED en el margen
en conjuntos de datos de edificios sugerido una serie de medidas para de presupuestos comparables con
con certificación LEED en Estados reducir efectivamente los costos de el de aquellos edificios estándar
Unidos4, pero las investigaciones construcción de los edificios verdes, sin certificado de sustentabilidad.
más recientes provienen de entre las que destacan: Uno de los principales desafíos a la
ejemplos de estudios de casos de hora de desarrollar construcciones
edificios con certificación BREEAM • Adoptar estrategias verdes e verdes a un costo rentable es dejar
en el Reino Unido5. incluirlas en el presupuesto en claro la visión de que el diseño
desde un comienzo para evitar verde no es un elemento adicional
Estas figuras utilizan edificios estrategias más costosas;8 en los edificios convencionales,
-‐que cumplen con la normativa-‐ sino que una disciplina integrada al
como una base de datos, que • Contratar equipos diseño, que requiere de una manera
resulta altamente dependiente experimentados de diseño y distinta de pensar.
del desarrollo de las normativas construcción;9 y
locales o nacionales relativas La Figura 1 también muestra que
a la construcción en ese lugar. • Utilizar un Proceso de Diseño se ha llegado a determinar que los
Los países con estudios de casos Integrado (UDP), desde la aumentos en el costo inicial son
publicados disponen de sistemas etapa de prediseño hasta la proporcionales al incremento en
de certificación ambiental y fase posterior a la ocupación, el nivel de certificación ambiental,
poderosos Green Building ya que los clientes adoptan un siendo los proyectos más
Councils que impulsan la agenda papel más activo y todos los ambiciosos -‐como los que apuntan
nacional de esta industria, lo que consultores se comprometen a un rendimiento de “emisión cero”-‐
puede haber influenciado en el desde un principio.10 los que muestran un aumento del
perfeccionamiento de las bases 12,5% en los costos de diseño y
para desarrollar edificios que La utilización de un Proceso de construcción respecto de un edificio
cumplen con la normativa. Por Diseño Integrado para desarrollar convencional. Sin embargo, según
consiguiente, han logrado estrechar proyectos es una herramienta estudios publicados durante la
la brecha entre los costos de crucial, no sólo porque ofrece última década, para la mayoría
los edificios convencionales que beneficios tangibles sino porque de las construcciones verdes
cumplen con la normativa y los además resulta rentable para certificadas el costo generalmente
edificios verdes. Las naciones llevar a cabo estos proyectos. Los aumenta entre un 0% y un 4%. Los
que no incluyen muchos aspectos edificios diseñados y entregados mayores niveles de certificación
sustentables en sus normativas de bajo este proceso también entregan -‐como BREEAM Very Good (Muy
construcción pueden considerar beneficios a largo plazo gracias a Bueno), LEED Silver/Gold (Plata/
que los costos suplementarios que considera, desde un comienzo Oro) y Green Mark Gold/Gold Plus
son mayores que los que aquí temas como la eficiencia futura, la (Oro/Oro Plus) -‐ oscilan entre un
presentamos. Sin embargo, los resistencia y su ciclo de vida. 0% y un 10%, y las categorías más
alcances y las tendencias son elevadas -‐ como BREEAM Excellent
bastante coherentes en estos cinco (Excelente), LEED Platinum
países a pesar de ser tan distintos. (Platinio), Green Mark Platinum
(Platinio) y los proyectos “Emisión
cero” aumentan en el rango del 2%
al 12,5%.

Resulta muy importante recordar
que estos costos iniciales se
compensan a menudo con los
menores costos a largo plazo
en el ciclo de vida del proyecto,
especialmente en el caso de
edificios verdes que incorporan
fachadas de alto rendimiento y
sistemas de eficiencia energética. El
desarrollo de proyectos rentables,
sobre todo si se trata de edificios

verdes, tiene que ver con tomar una
visión a largo plazo y traducirla en
acciones a corto plazo.
Las implicancias de los beneficios

a largo plazo de las construcciones
verdes se analizarán en el capítulo
“Costos Operacionales” del
presente informe.
También existe un valor a largo

plazo relacionado con el proyecto
en términos de la mejor salud y
calidad de vida que proporciona y
del aumento de la productividad en
el caso de ambientes comerciales
y oficinas. Estos beneficios
se discutirán en el capítulo
“Productividad y Salud en el Lugar
de Trabajo” de este informe.
Reacondicionamientos Verdes
En 2012, se llevó a cabo un Los “beneficios rápidos” suponían
estudio de reacondicionamiento una combinación de mejores
de edificaciones comerciales controles, calderas eficientes,
en el Reino Unido en el que se mayor hermeticidad, bombas
compararon los costos necesarios de velocidad variable y sistemas
para “aumento de las mejoras externos de sombreado, medidas
en eficiencia energética” con que aumentaban los costos
una “restauración estándar de adicionales de reacondicionamiento
mercado”. Concretamente para entre un 0,3% y un 12,8%. Las
este caso, la definición de estándar mayores diferencias de costos
de mercado” se refiere a la estaban asociadas con las mejores
restauración de un edificio para que calificaciones del EPC necesarias
cumpla con la normativa vigente. para reacondicionar la luminaria
Estos estudios de casos incluyeron LED, los sistemas de recuperación
cuatro oficinas, un local comercial y de calor, las bombas de calor que
una construcción industrial. aprovechan la energía del aire, la
energía fotovoltaica y las vigas frías
El estudio arrojó que el costo pasivas.
adicional de un reacondicionamiento
era 0,3% a 40,0% mayor que el Cabe mencionar que este estudio
de una restauración estándar sólo incluyó a cuatro edificaciones,
de mercado, y consideró que la con lo que no es posible establecer
mayor diferencia de costos se resultados definitivos con una
daba en mejorar el Certificado de muestra tan pequeña. No obstante,
Rendimiento Energético (EPC) de pareciera ser que estas cifras
E a B en la escala de clasificación, reflejan las conclusiones de estas
mientras que la restauración nuevas características, en cuanto
estándar no mejoraba en este a que los mayores niveles de
índice. certificación requieren mayores
montos de inversión.

CASO DE ESTUDIO
Santiago Emerge
Proyecto chileno desarrolla edificio de alto rendimiento a precio normal en tiempos de crisis
Cuando el propietario y el desarrollador principal, cañerías de bajo flujo y un sistema de aguas residuales
Inmobiliaria Almahue, decidieron construir el edificio domésticas para riego.
de oficinas de 16 pisos Costanera Lyon I en Santiago
de Chile a fines de 2008, el objetivo de la compañía era La construcción del edificio finalizó dentro del plazo
sacar algo positivo de la crisis económica que afectaba previsto, en marzo de 2012, y desde entonces se
al mundo en ese momento. ha vuelto en uno de los principales ejemplos de
construcciones verdes en Chile. Fue tal su éxito, que
El diseño del edificio fue concebido en 2009, cuando la Inmobiliaria Almahue decidió comenzar inmediatamente
depresión recién se instalaba. A pesar de las dudas de a diseñar y construir el segundo edificio del proyecto:
muchos desarrolladores inmobiliarios para aprobar Costanera Lyon II, que originalmente debía ser

proyectos en este escenario de escaso flujo de caja y desarrollado en 2013. La segunda construcción buscará
abundante riesgo, Inmobiliaria Almahue consideró que conseguir una certificación LEED y para ello incorporará
construir uno de los pocos edificios de gran tamaño muchas características verdes en su diseño y pondrá
en este tiempo significaría una ventaja. El equipo de en práctica las lecciones aprendidas en el desarrollo
desarrolladores decidió ponerse manos a la obra a del edificio Lyon I. Éste es ahora el nuevo modelo,
pesar de la entonces situación del mercado, que se veía que goza de gran demanda. De hecho, antes de que la
aún más complicado por un terremoto de 8,8 grados que construcción llegara a ras de suelo, el propietario ya
había afectado a la región. había vendido el 50% de las oficinas disponibles.
El propietario intentó conseguir una certificación

LEED y demostrar los beneficios de las prácticas de
construcción sustentable como un factor comercial
clave. El resultado: Inmobiliaria Almahue no sólo
logró diseñar y construir un edificio LEED Silver
(Plata) sin costo adicional -‐en comparación con otra
edificación construida por esos días en la misma
zona-‐ sino que además vendió las 54 oficinas antes de
terminar el proyecto. Si bien en un comienzo no todos
los potenciales compradores sabían del proceso de
certificación LEED, los beneficios esperados al contar
con bajos costos operacionales y el escaso impacto
ambiental del proyecto se convirtieron en el principal
argumento de venta del propietario.
La torre Costanera Lyon I fue diseñada por los

arquitectos Eugenio Simonetti y Renato Stewart como
parte de un proyecto compuesto por dos edificios.
La construcción de 225.100 pies cuadrados fue
concebida mediante un Proceso de Diseño Integrado
(IDP) liderado por la consultora de sustentabilidad
EA Buildings, que juntó a todos los miembros del
equipo desde el principio para definir y planificar los
objetivos de sustentabilidad del proyecto, los objetivos
de rendimiento y las características claves de diseño
y construcción. Este proceso permitió que el edificio
aprovechara su ubicación y las condiciones climáticas
para maximizar las condiciones de comodidad de sus
residentes en el interior del edificio así como reducir el
consumo de energía y el impacto ambiental. El enfoque
de IDP también ayudó a que el edificio se construyera a
un menor costo dado que el equipo trabajó unido desde
un comienzo.
La obra posee una sofisticada cubierta consistente en

un muro cortina de alta calidad combinado con paredes
de hormigón de masa térmica. Todas las oficinas
cuentan con un óptimo nivel de luz natural y un sistema
de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)
basado en un flujo de refrigerante variable (VRF) de
alta eficiencia con recuperación de calor y ventilación
natural en todas las oficinas y niveles subterráneos. En
el proyecto también destaca una considerable reducción
en el consumo de agua potable gracias al uso de
La Brecha de la Percepción
La sustentabilidad no es el Un interesante estudio comparó Esto se puede explicar por la
elemento que más aumenta la percepción del aumento de los incapacidad para olvidar datos
el costo en la mayoría de los costos entre profesionales con históricos o por la falta de
proyectos; más bien, el gran experiencia en la construcción conocimiento de que los costos
desafío para los equipos de diseño de edificios verdes y otros con están bajando. Sin embargo, otro
es generalmente desarrollar poca o nula práctica en este tipo factor pueden ser los edificios
construcciones verdes con un de proyectos. Quienes poseían sustentables modelos o pilotos,
presupuesto convencional. Sin experiencia en este tipo de que incluyen terminaciones más
embargo, resulta muy difícil lograr edificaciones pensaban que el finas y costosas, que no están
este objetivo ya que hay muchos aumento de los costos llegaba al directamente relacionadas con el
profesionales en la industria que 13% mientras que sus colegas no costo verde, y estos son los edificios
trabajan bajo la presunción de que acostumbrados a esta práctica que a menudo aparecen en las
las construcciones verdes cuestan creían que era de 18%. Esto indica publicaciones de construcción.
entre 10% y 20% más (con algunas que, si bien la falta de experiencia Muchas veces también los muestran
estimaciones que llegan al 29%) aumenta la percepción de costos con tecnologías visiblemente verdes
que los edificios convencionales que para construir edificios verdes, como sistemas fotovoltaicos y
cumplen con la normativa.14 incluso los profesionales que ya grandes turbinas eólicas instaladas
han trabajado en esta área piensan en los edificios, que se utilizan
La Figura 2 muestra la distribución que los costos son bastante para reforzar una imagen de
de los actuales costos de diseño considerables. Pero ¿de dónde construcción sustentable que puede
y construcción en diversos países proviene esta idea equivocada sobre no ser viable desde el punto de vista
(gráfico pequeño del costado los costos? Aquí hemos demostrado financiero, especialmente si estos
izquierdo del diagrama, bajo mediante una serie de estudios proyectos no están basados en una
distintos esquemas de certificación) que los costos adicionales de las fuerte estrategia ambiental que
comparado con los costos construcciones verdes no son tan cubra todos sus aspectos.
estimados de construcciones verdes altos como se cree y que incluso
incluidas en una serie de estudios pueden llegar a costar lo mismo o
desde 2000 a 2012 (gráfico en el menos que un edificio convencional
costado derecho del diagrama). Aquí que cumpla con la normativa
queda claramente establecido que vigente.
existe una brecha de la percepción
que debe ser abordada.
-‐0,4% A 12,5% 0,9% a 29%

Costo adicional para Costo adicional estimado
edificios verdes (costos para edificios verdes (según
reales basados en diversos cálculos y estudios hechos
estudios) en la etapa de diseño)
Figura 2
The Perception Gap - estimated vs. actual cost premiums for green buildings, various sources, 13 indica que los costos
adicionales reales en las construcciones verdes son menores que los cálculos de la industria. Los costos adicionales
reales fueron tomados de una amplia variedad de construcciones, incluyendo oficinas, casas, colegios, bodegas, bancos,
supermercados, centros de salud, y edificios académicos y públicos.

CASO DE ESTUDIO
Disminución de Costos
de los Edificios Verdes
en el Tiempo
Generalmente, es la inclusión de La Figura 3 muestra el incremento Los clientes (inversionistas,
estas características y mejoras en el porcentaje de los costos propietarios y desarrolladores
sustentables adicionales y no reales de construcción en el caso inmobiliarios, por ejemplo) están
integradas las que provocan de proyectos con certificación cada vez más conscientes de temas
que los proyectos excedan su LEED, lo que refleja una tendencia como la sustentabilidad y la energía,
presupuesto original.16 Un enfoque gradual hacia la reducción de y exigen una mayor pericia por
más integrado, que mezcla un los costos adicionales a lo largo parte de la industria y los equipos
diseño más ingenioso y pasivo, una del tiempo. Esta situación no es que se forman para desarrollar sus
piel más eficiente desde el punto demasiado sorprendente, pues proyectos.
de vista térmico y una planificación la industria de la construcción ha
eficiente de los espacios para venido mejorando sostenidamente El perfeccionamiento de las

reducir la demanda energética, su capacidad para desarrollar habilidades y herramientas y
como primera medida, combinado construcciones verdes, y las la madurez de la cadena de
con sistemas de alta eficiencia, cadenas de suministro a nivel suministros han permitido que
proporciona una alternativa mundial también están madurando, los costos asociados a alcanzar
más rentable que los sistemas lo que se traduce en menores una certificación disminuyan, y los
adicionales instalados en edificios costos y un desarrollo eficiente de seguirán haciendo a medida que
de bajo rendimiento. edificios verdes. los edificios verdes se vuelvan más
comunes.18
También existe una mayor
conciencia, aceptación y educación Los estándares mínimos que
en torno a las certificaciones de establecen los códigos de
sustentabilidad y las herramientas construcción también se están
de evaluación, lo que quiere decir volviendo más estrictos con el
que cada vez más profesionales tiempo, lo que se traduce en que
están mejor equipados para diseñar los requisitos básicos y los costos
y certificar construcciones verdes. asociados al “negocio normal”
están aumentando cada día,
disminuyendo así la brecha entre el
costo de los edificios estándar y las
construcciones verdes.
10
LEED Platinum LEED Silver
9
COSTO ADICIONAL, EDIFICIOS CERT. LEED (%)
LEED Gold LEED Certified

8
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Año de publicación
Figura 3
Los costos adicionales asociados con la certificación LEED en Estados Unidos
muestran una reducción en el tiempo, mostrando valores promedios en distintas
fuentes 17
¿Qué significa
esto para el Futuro?
Numerosos estudios han
demostrado que los costos de
construcción de los edificios verdes
están disminuyendo gradualmente,
pero las concepciones erradas
sobre la certeza de los altos
costos siguen representando un
gran desafío para la industria de
desarrollo inmobiliario.
Los sistemas de calificación y

las construcciones verdes en
general se vuelven más comunes
en todo el mundo a medida que
se aprueban más certificaciones
a edificios verdes. Por ende, el
mayor desafío ya no está en contar
con la experiencia necesaria
para desarrollar construcciones
verdes, sino en tener los datos y el
conocimiento para desarrollar estos
proyectos de manera rentable.
Los procesos de diseño integrado
tendrán cada vez más un papel
clave para mantener los costos
bajos sin comprometer la calidad de
los edificios verdes en construcción.
La transparencia y la colaboración
entre el cliente y los equipos de
desarrollo resultan cruciales
para garantizar que la inversión
realizada en las actividades de
diseño y construcción otorguen
los beneficios esperados luego de
concluido el proyecto.

REFLEXIONES
Evaluación de Costos del Ciclo de Vida
Los partidarios del diseño sustentable han albergado Las personas no son racionales
durante mucho tiempo la esperanza de desarrollar una
Evaluación del Costo del Ciclo de Vida (LCCA), donde Las LCCA se basan fundamentalmente en que el costo
se puedan exponer los costos y ahorros asociados a del dinero es lineal y que somos seres racionales. Sin
la construcción y a las operaciones y mantenimiento a embargo, ambas afirmaciones son completamente
largo plazo. Los resultados se podrían obtener mediante falsas. El interés es un sustituto razonable para
un cálculo simple de recuperación o a través de modelos nuestro valor del dinero en el tiempo, pero muchos
más sofisticados que incluyan escaladas de precios, hechos de la vida real nos demuestran que no somos
una proyección de los costos de los servicios públicos lógicos ni consistentes a la hora de evaluar el valor del
y el valor temporal del dinero, con los resultados tiempo. Si así fuera, haríamos deporte regularmente,
representados como valor neto actual o tasa interna de mantendríamos el peso adecuado y jamás tomaríamos

retorno. unas copas demás. Lo que queremos es una
recompensa inmediata. Si hasta los profesionales del
La idea es que una LCCA les permita a los equipos sector financiero, que se supone son muy racionales en
involucrados en el proyecto comprender que las sus decisiones, tienen que pagar las cuentas de hoy. Por
costosas actividades iniciales de diseño pueden ser lo tanto, aunque desarrollemos una LCCA brillante, no
rentables a la larga. siempre vamos a guiarnos por sus resultados.
Sin embargo, pareciera que estas evaluaciones no Entonces, ¿cómo podemos convertir la LCCA en una
han ganado mucho terreno entre las cada vez más herramienta más útil y común? En la actualidad no
numerosas herramientas para la sustentabilidad. Esta existe un modelo estándar de LCCA ampliamente
situación se puede deber a diversos factores, entre aceptado. Afortunadamente, para eso existe el
ellos: progreso, y la Unión Europea y el Instituto Nacional
Estadounidense de Normalización (ANSI) han intentado
Falta inherente de certeza de la LCCA en una industria aunar sus enfoques para así coordinar sus mercados.
que busca la certidumbre
Admitiendo el riesgo inherente de intentar predecir el Desde el punto de vista de la industria, debemos
futuro, los mejores modelos de LCCA incluyen análisis comprender que, igual que la creación de modelos
de sensibilidad, que le permiten al usuario probar una energéticos, la calidad de un modelo de LCCA
gama de posibles resultados con variables razonables; dependerá completamente de los datos que se ingresen
la mayoría de las cuales, por definición, no se pueden (como decimos en Estados Unidos, “si le metes basura,
predecir con precisión. sacas basura”). También debemos reconocer que si
bien la LCCA no es la respuesta simple y persuasiva
Los modelos de LCCA son, por lo tanto, utilizados que quisiéramos, al igual que la creación de modelos
principalmente como una herramienta de toma de energéticos, nos puede ayudar a tomar las decisiones
decisiones, donde el objetivo es simplemente comparar más adecuadas.
enfoques de diseño o tecnologías y tomar decisiones
informadas basadas en los resultados previstos. Esto A pesar de estos desafíos, la utilización de las LCCA
no requiere que los costos y ahorros previstos sean en las actuales herramientas del BREEAM, el DGNB
absolutamente correctos. En vez de eso, determinamos y la próxima versión de la certificación LEED dejan de
relaciones; es decir, evaluamos si el sistema propuesto manifiesto su nivel de relevancia y aceptación en la
es más o menos eficaz que otro. industria y demuestran que la racionalidad puede en
ocasiones superar la esencia de las personas.
No comprender el valor y la capacidad de una LCCA
Los profesionales del diseño no comprenden

cabalmente las LCCA dado que son una herramienta
de estimación financiera. El sector financiero, en
cambio, se siente más a gusto con la falta de certeza
y la fragilidad de las estimaciones a largo plazo;
simplemente necesita un proceso claro y trasparente. A
esta industria le agradan las pro formas que evalúan el
ingreso de rentas, la tasa de propiedades desocupadas,
la competencia de mercado, etc. Y en este contexto, una
LCCA es una herramienta de gran utilidad. Sin embargo,
la mayoría de los equipos de diseño buscan datos duros
y respuestas rápidas, y por lo tanto, dudan a la hora
de usar un LCCA, o tratan de hacer que los resultados Por Lisa Matthiessen
parezcan más concretos de lo que realmente son. Integral Group (agradecimientos a Peter Morris)
LOS PRÓXIMOS PASOS
DE LA INDUSTRIA
• El verde debería volverse
estándar: Actualmente existe
un amplio conocimiento sobre
los costos asociados a las
construcciones verdes, y llegó
la hora de tomar esas lecciones
aprendidas y establecer
un proceso estándar para
desarrollar edificios de alta
calidad, que sean sustentables
-‐ sin pecar de ostentosos-‐ y
respeten un presupuesto
moderado y cumplan un
exigente plazo de ejecución.
• Recolectar más datos: Seguir
recopilando información
confiable y consistente
sobre los costos directos e
indirectos asociados al diseño
y la construcción de edificios
verdes.
• Aumentar la conciencia en la
industria: Mejorar la educación
sobre temas de diseño verde y
procesos de diseño integrado,
y destacar la importancia de
un enfoque más holístico para
las estrategias de diseño y
ambientales.
• Realizar más investigaciones:
Se necesita más información
sobre el impacto de los
factores externos sobre el
costo de las construcciones
verdes, especialmente sobre el
impacto del cambio ambiental,
tecnológico y económico.

REFERENCIAS
1 BRE, 2007; BRE Trust, 2005; Target Zero, 13 BRE, 2007; BRE Trust, 2005; Target Zero,
2010, 2011 and 2012; Kats, 2003, 2006 and 2010, 2011 and 2012; Kats, 2003, 2006 and
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2007; Syphers et al, 2003; American 2007; Syphers et al, 2003; American
Chemistry Council, 2005; Building Design Chemistry Council, 2005; Building Design
and Construction, 2003; Matthiessen et al, and Construction, 2003; Matthiessen et al,
2004 and 2007; GSA, 2004; CBRE, 2009; 2004 and 2007; GSA, 2004; CBRE, 2009;
Lucuik, 2005 Lucuik, 2005; Jackson, 2009; Buiding
2 US General Services Administration, 2004 Design and Construction, 2007; Galuppo
3 CBRE, 2009 et al, 2010; Turner Construction Company,

4 Kats, 2003 and 2006; USGBC, 2000; 2005; World Business Council for
American Chemistry Council, 2005; Sustainable Development, 2007; Gomez,
Building Design and Construction, 2003; 2008; Berman, 2001; The David and Lucille
Syphers et al, 2003; Matthiessen et al, Packard Foundation, 2002.
2004; GSA, 2004; Lucuik, 2005 14 Gomez, 2008
5 BRE Trust, 2005; BRE, 2007; Target Zero, 15 Turner Construction Company, 2005
2010, 2011 y 2012. 16 Matthiessen, et al., 2004, 2007
6 US General Services Administration, 2004; 17 Syphers et al, 2003; American Chemistry
Davis Langdon, 2009; Matthiesen et al, Council, 2003, Building Design and
2004 and 2007; Steven Winters Associates, Construction, 2003; Kats, 2003, 2006 and
2004 2009; Reed, 2003; Matthiessen et al, 2004
7 Steven Winters Associates, 2004 and 2007; GSA, 2004; CBRE, 2009; Davis
8 Matthiessen, et al., 2007 Langdon, 2009; Lucuik, 2005
9 Kats et al., 2003; Davis Langdon, 2009 18 Mapp, 2011; Davis Langdon, 2009;
10 Lucuik, 2005, Kats, 2003; Matthiessen, Matthiessen, 2007; CBRE, 2009; Lucuik,
2007 2005; Kats, 2003
11 Matthiesen et al, 2007
12 Quartermaine et al, 2012
VALOR
COMO ACTIVO

• A medida que inversionistas y residentes se vuelvan más
conscientes e interesados en el impacto ambiental y social
del medio urbanizado, aumentarán las posibilidades de
comercialización de los edificios con mejores credenciales de
sustentabilidad.
• Estudios realizados en todo el mundo demuestran que los

edificios verdes atraen más arrendatarios e impulsan los
precios de arriendo y ventas.
• Allí donde las construcciones verdes han generado mayores

precios de venta, este aumento en el valor responde
principalmente a los elevados precios de arriendo, los menores
costos operativos, los mayores Índices de propiedades habitadas
y los menores rendimientos.
• En aquellos mercados donde abundan más construcciones

verdes existen más casos de “descuentos cafés”, que apuntan
establecer menores precios de venta y arriendo de edificios
convencionales.
• Resulta esencial comprender la definición de las construcciones

verdes ya que las condiciones del mercado local poseen un
impacto significativo en la tasación de estas propiedades.
VALOR COMO ACTIVO
El concepto de “valor del edificio como activo”
posee significados distintos para cada uno de
los participantes en el sector inmobiliario.
La definición más común de “valor” Los desarrolladores inmobiliarios
es ”valor de mercado”, y se refiere y los propietarios, por su parte,
al precio estimativo al que un se basan en el potencial valor de
edificio será transado en el mercado mercado de su propiedad, que Financial Tenants and
entre un comprador y un vendedor a la vez está influenciado por el Decisions Owner-‐Occupiers
potenciales. Por el contrario, en atractivo que la propiedad despierta
el caso de las construcciones en los potenciales residentes. En
catalogadas como “aptas para conclusión, el valor de mercado de
invertir”, el valor es dado por el una propiedad está directamente
monto capital o de arriendo que relacionado con el precio del
los residentes de ese edificio arriendo y la tasa de ocupación.
(arrendatarios o propietarios) La Figura 4 resume los factores
estén dispuestos a pagar por el que determinan el valor según las Property
Appraisal
arriendo o la compra del inmueble. diferentes visiones de los distintos
Por ejemplo, en el caso de las involucrados.
construcciones comerciales, el
valor del edificio dependerá de El presente capítulo analiza las
la ubicación del inmueble, su conclusiones de recientes estudios
prestigio, los términos de arriendo, internacionales, que utilizan
los gastos operacionales y el evidencia de las transacciones
ambiente laboral resultante.1 realizadas para comprender
cómo las construcciones verdes
Entre otros factores importantes influencian el precio de las ventas
destacan la oferta de otros edificios y los arriendos, los índices de
verdes en la zona2 y la factibilidad ocupación de los inmuebles,
de realizar reacondicionamientos a y la relación que existe entre
futuro. los sobreprecios de venta y los
sobrecostos de construcción.

DESARROLLADOR ARRENDATARIO
¿Por qué construir ¿Por qué arrendar
un edificio verde? en un edificio verde?
VALOR COMO ACTIVO

Mayores precios
de venta
Salud y bienestar
Menores costos de
diseño y construcción
Menor costo de Mayor
restauración productividad
Venta rápida Imagen corporativa

y prestigio
Financia-‐ Cumple normativa

miento y requisitos RSC
Menor tiempo
Rápido retorno Menores gastos de de inactividad
de la inversión transacción
Menores costos
Mayor valor de operacionales
mercado
Menores costos de
Menos vacantes mantenimiento
Menor Mayor tasa de

depreciación ocupación
Menor rentabilidad
de salida
PROPIETARIO
¿Por qué comprar un
edificio verde?
¿Qué influencia ejercen
los edificios verdes
en el precio de las
propiedades?
La evidencia recopilada en una serie Menores gastos operacionales:

de estudios realizados durante los Los edificios verdes certificados
últimos diez años –principalmente a tienden a consumir menos energía
edificios de oficinas con certificación y agua, y por lo tanto a menudo
LEED en Estados Unidos-‐indica resultan más económicos de
que las construcciones verdes mantener y administrar. Esto
generalmente tienen un valor genera un atractivo especial para
como activo más importante los potenciales arrendatarios o
que los edificios convencionales, propietarios, ya que los costos de la
que cumplen con la normativa.3 energía y el agua representan unos
Esta diferencia en el valor de la de los ítems más importantes a
propiedad como activo se reflejada considerar en los gastos generales,
en mayores precios de venta, que junto con el propio arriendo.4
a su vez producen los siguientes
beneficios: Mayores tasas de ocupación de
las propiedades: Los edificios
Mayores precios por arriendo y verdes certificados pueden alcanzar
arriendo con opción de compra: Los mayores índices de ocupación, lo
estudios sobre las construcciones que aumenta su rendimiento en
verdes certificadas determinaron el mercado de los arriendos en
que en muchos casos existe un comparación con las construcciones
precio adicional por el arriendo que no poseen certificación.5 Lo
de éstas. Lo anterior se atribuye anterior representa una garantía
al atractivo que generan los de menor volatilidad en la tasa
edificios verdes en los potenciales de retorno para los propietarios y
arrendatarios debido a su desarrolladores inmobiliarios.
sobresaliente ambiente interior, Menores rendimientos: Algunos
menores costos operacionales estudios han demostrado que se
y mayores posibilidades de producen menores rendimientos
comercialización. En algunos (precios de capitalización y menos
mercados, donde el desarrollo descuentos) a la hora de vender
de las construcciones verdes es una de estas propiedades, lo que
más común, está emergiendo un se traduce en una transacción más
concepto levemente distinto, y se conveniente.6
refiere a los menores precios o
“descuentos cafés” para el arriendo
o alquiler con opción de compra de
edificios convencionales.

35%
30%
25%
Porcentaje de aumento en el precio de venta de las construcciones verdes en
comparación con edificios convencional es que cumplen con la normativa (%)
20%
VALOR COMO ACTIVO

15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
-‐15%
-‐20%
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año del estudio
Iconografía BREEAM Oficinas
LEED/Energy Star Residencial
Green Mark
Green Star/NABERS
Prog. de Construcciones Verdes de Tokio
Cert. de Rendimiento Energético (Países Bajos)
Figura 5
Primas de valor de activos reportadas para edificios verdes
certificados en comparación con edificios convencionales que
cumplen con los códigos, varias fuentes. 7, 8
Efectos Sobre los
Precios de Venta
En una serie de estudios donde se Cabe notar que si bien estos En el caso de Singapur, si bien la
compararon edificios verdes con estudios muestran una relación mayor calificación que se puede
otros convencionales en un mismo entre desarrollar construcciones obtener es la Green Mark Platinum,
submercado, se descubrió que los verdes y la capacidad para que presenta un notable aumento
precios adicionales oscilaban entre aumentar los precios de venta y en el precio adicional de venta si
0% y 30%. Además, se determinó arriendo, las credenciales verdes de se le compara con el nivel básico
que mientras mayores son los una propiedad no son el único factor de esta certificación (27,7% y 13%
niveles de certificación, más altos de impulso en la determinación respectivamente), un estudio
son los precios adicionales de de sus valores. Las condiciones determinó que las propiedades
venta, incluyendo ejemplos de locales, el nivel de subsidio que con calificación Green Mark Gold/
propiedades pertenecientes a las reciben la energía y el agua, los Gold plus no siguen esta tendencia
categorías LEED9 y Green Star10. Las precios generales de los arriendos y, de hecho, muestran menores
investigaciones además reflejaron y las propiedades, la ubicación del precios adicionales de venta que
una tendencia que indica que los edificio y el prestigio de la propiedad los edificios certificados como
mayores niveles de certificación tendrán un papel determinante Green Mark (9,6%). Los autores de
permiten establecer precios en este sentido, y estos factores la investigación aluden a la falta
más altos de venta y arriendo. El están tan estrechamente de comprensión que existe en el
rango de los valores reportados relacionados que no es posible mercado singapurense respecto
se puede observar en la Figura 5. aislar definitivamente el impacto de las diferencias entre los
La información incluye datos de de desarrollas construcciones menores y los mayores índices de
propiedades residenciales y de verdes en el valor de la propiedad certificación. Esta situación indica
oficinas calificadas bajo una serie de como activo. Basándose en las que, en el caso de los proyectos
sistemas de certificación ambiental condiciones únicas de cada de desarrollo inmobiliario del
establecidos en el Reino Unido, Mercado, la magnitud de los país, las preferencias se reparten
Holanda, Australia, Estados Unidos, beneficios financieros variará entre los niveles más bajos o más
Singapur y Japón, aunque la mayoría dependiendo de otros factores altos de certificación ya que los
de los estudios se basan en edificios condicionantes. intermedios generan mayores
de oficinas con certificación LEED de costos de construcción y no se
Estados Unidos. En el estudio de edificios obtienen retornos proporcionales
australianos con certificado sobre la inversión. Esta situación
Estas conclusiones son similares a NABERS, cabe destacar que si bien podría cambiar si se eleva el nivel
las descritas en el capítulo “Costos los mayores niveles de rendimiento de conciencia del mercado.
de Diseño y Construcción”, vale (NABERS 5*) tienden a alcanzar
decir, se confirma que existe una valores adicionales de venta de
relación entre los mayores niveles hasta un 21%, los menores niveles
de certificación y los costos de de rendimiento (NABERS 2-‐2.5*)
edificación y valores de activos en también generaron descuentos del
la mayoría de las ocasiones. De orden de un 13%. Conclusiones
hecho, los casos de negocios de similares de un reciente estudio
construcciones verdes sugieren que sobre certificaciones LEED y el
en los costos de edificación del rango valor que conlleva la sustentabilidad
de -‐ 0,4% – 12,5% las primas en el muestran que el sólo hecho de
valor de mercado son generalmente obtener una calificación LEED no
más altas que las primas en los le agrega valor al inmueble, y que
costos de edificación. esto sólo se logra a partir de una
certificación LEED Silver (Plata).11
¿Podrían estos hechos indicar que
existe una tendencia a preferir
mayores niveles de certificación
y una percepción más amplia de
que las calificaciones más bajas
simplemente no bastan?

Otro ejemplo de un valor menor
y no mayor de las propiedades
como activo se puede encontrar
en un estudio desarrollado
por Yoshida y Sugiura sobre la
tasación de condominios verdes
en Tokio, donde determinaron que
el desarrollo de construcciones
sustentables disminuía el valor de
VALOR COMO ACTIVO

las propiedades entre 5 – 10%.12 El
predominio de aparatos y equipos
en Japón fue descrito como una
de las razones potenciales para
explicar por qué la eficiencia
energética en el diseño de los
edificios no era considerada un
elemento que impulsara su valor.
Por otra parte, el diseño de larga
vida útil era percibido como un
impulsor del valor debido a su lenta
depreciación. Este es un interesante
ejemplo de una percepción
contrastante de un mercado
donde la antigüedad y la duración
representan una prioridad superior
a la eficiencia energética en las
construcciones verdes.
Efectos en los Precios
de Arriendo y la Tasa
de Ocupación
La evidencia recopilada en Estados Tal como en el caso de los
Unidos y Australia revela que precios de venta, los edificios con
los edificios clasificados bajo las certificación LEED han desarrollado
certificaciones Energy Star, LEED una tendencia de mayores precios
y Green Star lideran generalmente adicionales de arriendo asociados a
los precios adicionales de arriendo mayores niveles de certificación.16
entre 0%13 – 17,3%14, y un estudio Los resultados del estudio arrojaron
muestra un caso de un descuento un aumento promedio de 3% en los
en el arriendo de 9%.15 Esta rebaja precios de arriendo por cada nivel
la podemos encontrar en un estudio de certificación.
hecho en Australia, donde las
menores calificaciones NABERS
(certificación que sólo considera
la energía) generan a menudo
descuentos en los arriendos y no
montos adicionales.
25%
20%
Porcentaje de aumento en el precio adicional
de arriendo de edificios verdes (%)
15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año del estudio
Figura 6a
Muestra aumentos en el precio de arriendo de construcciones verdes
certificadas en comparación con edificios convencionales de oficinas
que cumplen con la normativa, pero no están certificados, Varias
fuentes.

Existe un número limitado de No existen cifras que indiquen que
estudios que se ocupan de los las construcciones verdes afectan
índices de ocupación, aunque negativamente los índices de
muchos autores lo mencionan ocupación de los inmuebles.
como un factor clave que determina
el valor de las construcciones
verdes. La Figura 7 muestra los
aumentos en las tasas de ocupación
según los estudios disponibles,18
que varían entre 0 – 23,1%, y se
basan en oficinas con certificación
LEED y Energy Star en Estados
Unidos comparadas con edificios
convencionales que cumplen con la
normativa.
VALOR COMO ACTIVO

25%
Porcentaje de aumento en índice de ocupación de edificios
verdes en comparación con edificios convencionales (%)
20%
15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
2008 2010 2011
Año del estudio
Figura 7
Aumentos en el índice de ocupación de construcciones
verdes certificadas en comparación con edificios
convencionales que cumplen con la normativa, pero no
están certificados, Varias fuentes.
CASO DE ESTUDIO
Sociedad Verde: Una Buena Noticia
Inversiones de reacondicionamiento en el Reino Unido prometen un futuro esplendor
para los propietarios con visión a largo plazo.
Cuando la administradora de fondos inmobiliarios PRUPIM, en tanto, se ha beneficiado enormemente con

PRUPIM buscó nuevos arrendatarios para completar la este proyecto. El reacondicionamiento no sólo aumentó
ocupación de Hollywood House, un edificio de oficinas la vida útil del edificio, sino que además logró obtener
que comparten distintas empresas en Woking, a las las calificaciones BREEAM Very Good (Muy Bueno) y
afueras de Londres, sabía que se enfrentaría a un gran LEED Platinum (Platino), con lo que incrementó su
desafío debido a la enorme competitividad del mercado. potencial de arrendamiento. PRUPIM posee en la
La edificación de cinco pisos data de la década de 1980 y, actualidad una atractiva propiedad con credenciales
como la mayoría de las construcciones de esa época, era verdes identificables, que resultan muy llamativas para
ineficiente en términos de uso energético y poseía altos los potenciales arrendatarios.
VALOR COMO ACTIVO

costos operacionales en comparación con los actuales El compromiso con este reacondicionamiento verde
estándares del mercado. le permitió a PRUPIM obtener un contrato de arriendo
a 10 años con su actual inquilino, lo que aumentó
La constructora y desarrolladora inmobiliaria Skanska, inmediatamente el valor de su activo. “Integrar la
una de las empresas que arrendaban parte del edificio, sustentabilidad en el proceso de reacondicionamiento
pretendía racionalizar su espacio de oficinas en el del Hollywood House nos permitió amarrar un contrato
Reino Unido, y Hollywood House cumplía con todos de pre arriendo de 1.574 metros cuadrados a Skanska,
los requisitos que buscaba, salvo uno: la propiedad no un inquilino que posee un fuerte lazo y compromiso con
estaba a la altura de las aspiraciones de sustentabilidad la sustentabilidad”, confirma Nina Reid, Directora de
de la compañía. Skanska se acercó a PRUPIM para Inversiones Inmobiliarias Responsables de PRUPIM.
solicitarles un edificio energéticamente eficiente, que Dado que ambos grupos trabajaron juntos en el proyecto
pudiera albergar a sus empleados y cumpliera con su de reacondicionamiento, continuarán maximizando
compromiso de sustentabilidad. PRUPIM reconoció aquí las ventajas verdes en la propiedad. Skanska fue de
una oportunidad para proteger el valor de su activo si los primeros arrendatarios en suscribir el acuerdo
lograba retener a su principal arrendatario mediante estándar de PRUPIM donde se incorporan las cláusulas
un contrato a largo plazo y atraía a nuevos inquilinos de sustentabilidad. Esta modalidad de arriendo, cuya
gracias a las mejoras sustanciales que recibiría el meta es fomentar las prácticas sustentables entre el
edificio en términos de sustentabilidad. Así fue que propietario y el arrendatario, contempla un plan de
se dio inicio a un amplio reacondicionamiento para manejo ambiental que establece metas de rendimiento
cumplir el compromiso de alcanzar altos estándares de para el edificio. El propietario y el residente deberán
sustentabilidad. trabajar juntos para lograr estos objetivos con la ayuda
de un Grupo de Gestión para Edificios Verdes establecido
Los equipos de la administradora PRUPIM colaboraron para este fin, una relación que traerá beneficios para
estrechamente con la gente de Skanska como ambas partes durante muchos años.
potenciales arrendatarios y contratista en las siguientes
labores:
• Conexión a las redes urbanas de calefacción y

electricidad; Iluminación energéticamente eficiente;
• Mejoramiento de los sistemas de ventilación y
gestión energética;
• Un módulo solar fotovoltaico para genera energía
renovable para la obra;
• Artículos de grifería y plomería para un uso eficiente
del agua;
• Almacenamiento de aguas pluviales;
• Sistemas de monitoreo y control de energía, y;
• Estacionamientos para bicicletas, duchas y puntos de
recarga para vehículos eléctricos
Este extenso proyecto de reacondicionamiento dio

lugar a un agradable lugar de trabajo y a un edificio
con un mejor rendimiento energético y menores costos
operacionales. Se proyecta que Hollywood House
utilizará un 56% menos de energía que antes del
reacondicionamiento y un 55% menos de agua que el
promedio de los edificios de su tipo. Se espera también
que el costo de las intervenciones sustentables se
recupere en 13 años sólo mediante el ahorro de energía.
Además de estas importantes reducciones en los costos,
el arrendatario puede ahora demostrar un compromiso
con el medio ambiente y ofrecer un lugar de trabajo
saludable y cómodo para sus empleados.
Una Mayor
Comprensión
Si bien muchos estudios han También es esencial comprender (2013), los autores determinaron
documentado la diferencia que que los precios más altos no que por cada edificio verde que se
genera la sustentabilidad en el generan necesariamente mayores construía en un área en particular,
arriendo, la ocupación y los precios retornos para los inversionistas, los precios adicionales de arriendo
de edificios y viviendas, las razones sino sólo para los desarrolladores y venta de las construcciones
subyacentes de estas variables aún inmobiliarios siempre y cuando certificadas disminuían entre 1%
no son demasiado clara. el precio adicional no se vea y 4%, respectivamente. Por lo
anulado por los mayores tanto, puede que con el tiempo las
No obstante, crece nuestra costos de construcción. Para construcciones verdes y los edificios
comprensión del tema a medida que los inversionistas puedan de primera clase puedan converger
que aumenta la construcción de obtener retornos adicionales sin problemas.
edificios verdes y la recopilación las propiedades deberán tener
de información. Un estudio una rápida apreciación o una Sin embargo, queda claro a partir
reciente vincula la cuenta de depreciación más lenta que el resto de la evidencia que, más allá de
energía exacta de los edificios con de las propiedades, pero aparte las diferencias en los programas
certificación Energy Star con los de la evidencia recopilada por internacionales de certificación,
costos adicionales que pagan las Yoshida y Suguira,22 no existe mucha existe una creciente tendencia
propiedades, y concluye que el más información al respecto. Sin donde los distintos beneficios de las
ahorro de un dólar en costos de embargo, Pivo y Fisher (2010) han construcciones verdes se reflejan
energía por cada metro cuadrado comprobado que las funciones en las expectativas del mercado
(cerca de un 50% de reducción de ecológicas no disminuyen los sobre los precios que las personas
costos) genera un aumento en el retornos ni perjudican las carteras y las empresas están dispuestas
flujo de caja de US$0,95 y de US$13 de inversión.23 a pagar por ellas. Los potenciales
en los valores de la propiedad como compradores y arrendatarios en la
activo.19 Éstos son algunos de los Otro hecho interesante se refiere mayoría de los mercados se sienten
ejemplos más concretos de los a que a medida que aumenta el cada vez más atraídos a invertir en
beneficios del ahorro energético. impulso de las construcciones construcciones verdes, y al menos
verdes en el mercado, se amplía en algunos países, parecen estar
Estos datos se deben entender la oferta de las propiedades dispuestos actualmente a marcar
en el contexto de los acuerdos de sustentables disponibles y una diferencia mediante los precios
arriendo con opción de compra disminuye el valor generado por de estas propiedades en cuanto a
que existen en Estados Unidos y la la “escasez”, surgirán niveles sus valores de venta y arriendo.
relación entre el valor del terreno más exigentes de conformidad
y el edificio puesto que no son obligatoria que disminuirán la
necesariamente aplicables en otros brecha de las especificaciones que
países. También existe el riesgo existen entre las construcciones
de que la falta de comprensión de verdes y los edificios de primera
las mecánicas de estas variables clase. En un reciente estudio
genere proyecciones de ahorro realizado por Chegut y otros
de costos y beneficios para los
residentes que finalmente no se
podrán concretar.
Esta situación se dará

particularmente si los edificios no
presentan el rendimiento esperado.
Sayce y otros (2010) destaca
dos estudios de casos donde los
beneficios económicos proyectados
no siempre se cumplen,20 o donde
la comodidad de los empleados
del inmueble no mejoró a pesar
de tratarse de un edificio “verde”
eficiente desde el punto de vista
energético.21 Resulta de extrema
importancia abordar tanto los
fracasos como los éxitos en esta
materia con el fin de comprender
mejor los riesgos y los mecanismos
de la tasación.

REFLEXIONES
Reflexionando Sobre el Pasado y Aceptando el Futuro
El papel de los tasadores profesionales y de las tasaciones para facilitar el cambio
El valor de mercado de un edificio resulta clave al Es así que uno de los mayores desafíos de estos
momento de decidir su proceso de construcción e profesionales es llegar a comprender y considerar
inversión, y por lo tanto es necesaria una tasación las interdependencias entre estos factores de
precisa que refuerce la operación de los mercados sustentabilidad más complejos y a menudo con menos
inmobiliarios y forme una base sólida para realizar peso para influenciar en el valor tangible e incorporar
análisis de rendimiento y financiamiento, transacciones, este conocimiento a la teoría y la práctica diarias de
asesoramiento en materia de desarrollo, resolución de tasación. Lo que entendemos por valor debiera tender
disputas e imposiciones. Por lo tanto, consideramos a reconocer la real contribución que los edificios
como un prerrequisito fundamental para desarrollar les entregan a sus propietarios, a la sociedad y al
mercados inmobiliarios sustentables que garantice bienestar del planeta en general. Demás está decir que
VALOR COMO ACTIVO

que la experiencia de los tasadores profesionales se esto significa que debemos ampliar y hasta desafiar
extienda a una cabal apreciación y comprensión de los los conceptos tradicionales del valor y tenemos que
temas involucrados en la sustentabilidad, muchos de los superar la percepción de que los edificios constituyen
cuales siguen siendo inciertos. simplemente otra clase de activo financiero.
Entonces ¿cuál es o debiera ser el aporte del tasador
Vivimos y trabajamos en un mundo cada vez más para los propósitos de la agenda de sustentabilidad?
paradójico, incierto y ambiguo en la que la tradicional El hecho de que la sustentabilidad se encuentre en
confianza que depositábamos en el consejo de las agendas de los tasadores profesionales y sus
los profesionales parece estar desapareciendo clientes representa un enorme avance respecto de
rápidamente, siendo sustituida por un clima de disputa hace diez años. Una serie de organismos profesionales
en el que la opinión de los expertos es analizada y están convirtiendo algunas de estas reflexiones en
desafiada, conduciendo al profesional a dar consejos normas y procedimientos, y con justa razón, pero
únicamente basados en datos duros puesto que su en la práctica, ¿cómo podemos hacer lo correcto y
opinión y experiencia ya no bastan. equilibrar los hechos con la opinión y la ciencia con la
Esto es sin duda demasiado simplista. En muchos percepción? Si bien las actuales técnicas de tasación
sentidos, los edificios recientemente construidos y tienen la capacidad de incluir temas relacionados a la
certificados son simplemente un reflejo de productos de sustentabilidad, una cosa es contar con normas para
buena calidad, pero muchas construcciones de primera proceder y otra muy distinta, tener evidencia para
clase no permanecen en esta categoría por mucho modificar el asesoramiento y eventualmente influir en la
tiempo. Lo que les produce un valor intrínseco a largo decisión del cliente. Los análisis de regresión múltiple
plazo es su ubicación y su capacidad para generar una de transacciones anteriores de arriendo pueden señalar
respuesta de las personas, ya sea como residentes o por ejemplos de edificios certificados que alcanzan niveles
la forma en cómo se adaptan al edificio. Entonces, lo que diferentes de aquellos no certificados.
puede cumplir con la “agenda verde” en un momento Para alcanzar este objetivo necesitamos un
dado, podría no satisfacer las necesidades sociales en el entendimiento mucho más amplio y profundo para
largo plazo. comprender qué rendimiento mostrarán en el tiempo
algunas de las denominadas medidas de sustentabilidad.
Por ello los tasadores se ven tentados a basar sus La buena noticia es que ya vemos los primeros signos
análisis en transacciones recientes y mantienen una de que los tasadores están comenzando a recopilar
noción para el futuro de “aquí no pasa nada”. Después sistemáticamente información relacionada con diversos
de todo, cualquier otro aspecto representa hasta cierto temas de sustentabilidad, pero falta aún mucho para
punto una interpretación especulativa de las tendencias. que estos datos sean analizados a cabalidad y se vean
Sin embargo, esta postura está fuera de lugar puesto reflejados en las tasaciones. Sin embargo, una vez que
que la tasación implica un hecho futuro tentativo y, por los tasadores cuenten con la información necesaria se
lo tanto, incierto. verán claramente más vulnerables a enfrentar un litigio
si no la utilizan, y si no toman conciencia de esto la
situación definitivamente no llegará a un punto de “aquí
no pasa nada”.
Por Ursula Hartenberger

RICS
y Sarah Sayce
Universidad de Kingston
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
• Mayor transparencia y • Comprensión de las
consistencia: Los tasadores implicancias: La industria
o valuadores expertos deben también debe comprender mejor
comprometerse en el proceso las implicancias que tienen los
contable de las medidas cambios en la relación que existe
de sustentabilidad de los entre los edificios convencionales
proyectos de desarrollo en y los certificados, la tendencia de
los que participan, puesto los requisitos legales para subir
que se requiere una mayor el nivel de sustentabilidad de las
transparencia y consistencia construcciones, los incentivos
de enfoque para minimizar fiscales para compensar los
cualquier posible riesgo de costos de capital y otros factores
devaluación o disminución de externos relacionados con
los beneficios proyectados como temas políticos, económicos y
consecuencia de la inclusión de medioambientales ya que todos
elementos de sustentabilidad. estos factores impactan el valor
• Mayor recolección de datos: que las propiedades verdes y
Se requiere más información convencionales tienen como
sobre el impacto de las activo.
certificaciones o de las medidas
de sustentabilidad en el valor
del edificio para distintos
mercados y con distintos niveles
de certificación. Particularmente
se requiere información
sobre el impacto no sólo de la
certificación, sino que además
de las medidas o estrategias
individuales y de cómo éstas son
percibidas por los tasadores.
Una serie de estudios realizados
sobre los precios de arriendo
y las tasas de ocupación están
basados particularmente en
pequeños grupos de muestras
y necesitan ser reforzados para
aumentar su confiabilidad y
consistencia.

REFERENCIAS
1 Sayce et al, 2010; Fuerst et al, 2008; Kats, 14 Wiley et al, 2010
2003; Robinson, 2005; RICS, 2005 15 Newell et al, 2011
2 Chegut et al, 2013 16 Eichholtz et al, 2013
3 Brounen et al, 2012; Addae-‐Dapaah et al, 17 Miller et al, 2008; Fuerst et al, 2008 and
2011; Deng et al, 2012; Newell et al, 2011; 2011; Wiley et al, 2010; Eichholtz et al,
Eichholtz et al, 2010 and 2013; Fuerst et 2010 y 2013.
al, 2008 and 2011; Miller et al, 2008; Pivo 18 Miller et al, 2008; Fuerst et al, 2008 and
et al, 2010; Demisi et al, 2011. 2011; Wiley et al, 2010; Eichholtz et al,
4 Wiley, 2010 2010 y 2013.
5 Wiley, 2010; Eichholtz et al, 2010 and 19 Eichholtz, et al, 2013
2013; Fuerst et al 2008 y 2011 20 Turner et al, 2008
6 Eichholtz et al, 2013; Miller et al, 2008; 21 Paul et al, 2008
Pivo et al, 2010 22 Yoshida et al, 2011
VALOR COMO ACTIVO

7 Donde un autor reporta una gama de 23 Pivo et al, 2010
valores para una clasificación específica
de certificación, las barras verticales
representan los mínimos y máximos
resultados informados, con el marcador
que aparece como un promedio de los dos
valores.
8 Donde el estudio reporta un agama de
valores, los valores mínimos y máximos
se muestran como barras azules y el
marcador muestra el valor promedio.
9 Eichholtz et al, 2013
10 Newell et al, 2011
12 Yoshida et al, 2011.
COSTOS
OPERACIONALES

• Se ha comprobado que los edificios verdes permiten
ahorrar dinero gracias a un menor consumo de energía
y agua y a sus menores costos operacionales y de
mantenimiento de largo plazo.
• Por lo general, el ahorro energético en los edificios verdes

supera en un periodo razonable cualquier costo adicional
relacionado con el diseño y la construcción del inmueble.
• Además de los menores costos operacionales, los edificios

verdes pueden entregar beneficios indirectos en cuanto a
los costos de renovación y reconfiguración de los espacios.
• Los edificios verdes de alto rendimiento deben ser

respaldados por una sólida puesta en servicio, una gestión
efectiva y un gran liderazgo y comunicación para alcanzar la
rentabilidad proyectada.
COSTOS OPERACIONALES
La verdadera prueba de los edificios verdes
es el rendimiento de su diseño durante la
etapa de ocupación del inmueble.
La justificación de cualquier generados por sus sistemas
costo de capital adicional para un de calefacción, refrigeración,
edificio verde, así como cualquier iluminación y ventilación y su
aumento en su valor de mercado o reducido consumo de agua.
en el precio adicional de arriendo, Otros beneficios, como los Financial Tenants and
Decisions Owner-‐Occupiers
depende de la comprensión de menores costos operacionales y
los beneficios que conlleva su requerimientos de mantenimiento,
ocupación en dos áreas principales: necesitan procedimientos efectivos
menores costos operacionales de gestión para construcciones
y de mantenimiento y beneficios verdes antes de que se ocupe
sobre la productividad y la salud. el inmueble para poder sacar
Este capítulo se enfoca en los así el máximo de beneficios de
ahorros que pueden lograr los las medidas sustentables. Los Property
Appraisal
Property
edificios verdes en cuanto a edificios verdes también ofrecen Management
costos operacionales. En tanto, beneficios potenciales indirectos

la productividad y la salud de sus relacionados con la disminución de
residentes serán abordadas en el los impuestos a la propiedad, las
próximo capítulo. primas de los seguros y los costos
Entre los principales beneficios de renovaciónt.1
directamente relacionados con el
diseño de los edificios verdes están
los menores costos energéticos

Ahorros
Energéticos
El menor consumo energético, cifras que indican que a menudo los
y su consecuente reducción en mayores niveles de esta calificación
los costos de energía, es una de son otorgados a los proyectos que
las características esenciales de más ahorran energía, como se
los edificios verdes. La eficiencia aprecia en la Figura 8. Un estudio
energética también posee un más reciente hecho por el mismo
impacto significativo en los gastos investigador (2010) determinó que
corrientes de una propiedad, y a el ahorro en el consumo de agua
medida que aumente el precio de la gracias a la implementación de
energía, la eficiencia operacional se estrategias como la reutilización y
convertirá en uno de los mayores la instalación de grifería y plomería
atractivos para los residentes.2 Se para un uso eficiente del agua es
calcula que la reducción energética de un 39% respecto de edificios
en las edificaciones verdes respecto convencionales de similares
de los edificios convencionales varía características.5
entre 25% -‐ 30%3 (basándose en
edificios con certificación LEED en
Estados Unidos) y 35% -‐ 50%4
(de acuerdo a un estudio de
construcciones similares en
Nueva Zelandia). El estudio de las
certificaciones LEED realizado por
Kats (2003) también proporciona
LEED Certified LEED Silver LEED Gold

0
-‐5
Menos consumo energético en comparación con edificios
convencionales que cumplen con la norma (%)
-‐10
-‐15
-‐20
-‐25
-‐30
-‐35
-‐40
* Cabe destacar que la información de este gráfico es de 2003, y puede ser que las reducciones conjeturadas a
partir de datos actuales no sean tan pronunciadas. Sin embargo, seguimos considerando válida la tendencia de
obtener mayores reducciones energéticas en tanto más alta sea la certificación.
Figura 8
Ahorro energético en edificios con cert. LEED 6, 7
Ahorro Energético por
Reacondicionamiento Mantenimiento Renovación
El mercado del reacondicionamiento Una gama correctamente Otras características que

para la eficiencia energética gana especificada de materiales contribuyen a la viabilidad
fuerza cada día y la mayoría de sustentables y sistemas de financiera de un edificio, y que
los países están conscientes de construcción proporcionaría benefician tanto al propietario
la ineficiencia energética que beneficios financieros a largo como a los residentes, es la
afecta a sus edificios de cara a los plazo gracias a ciclos de flexibilidad, la adaptabilidad y la
objetivos de reducción energética reemplazo menos frecuentes y durabilidad del diseño. Los edificios
global. Como resultado de menores requisitos de limpieza y verdes generalmente incorporan
esto, los reacondicionamientos mantenimiento, así como beneficios sistemas diseñados para brindar
para la eficiencia energética vinculados a ambientes interiores adaptabilidad, como pisos elevados
se vuelven rápidamente más más saludables por un menor y paredes divisorias movibles,
importantes. Las medidas de nivel de toxicidad y emisiones. que permiten una reconfiguración
reacondicionamiento pueden Yendo más allá, los materiales de los espacios sin necesidad de
incluir mejoras al revestimiento que realmente tienen un enfoque incurrir en demasiados trastornos,
térmico, una renovación de los regenerativo poseen un ciclo costos y pérdida de tiempo. Según
sistemas de calefacción, ventilación adicional de reciclaje y recuperación datos del año 2003, se calcula que
e iluminación, submedición de al final de su vida, lo que potencia en edificios de oficinas en Canadá,
consumo, mejores controles, un posible flujo de ingresos por ejemplo, la reducción anual de
grifería y plomería para un uso adicionales, aunque este proceso costos asociada a la instalación de
eficiente del agua, instalaciones está actualmente en sus primeras sistemas de pisos elevados es de a
de energía renovable, sistemas etapas. US$4,31 por metro cuadrado.10
mecánicos de recuperación de
calor y ventiladores con motores de Para los propietarios, la
frecuencia variable. adaptabilidad les entrega la
posibilidad de reconfigurar o darle
Aparte de la eficiencia de recursos, un nuevo uso a los espacios para
otra característica típica de los así cumplir con las cambiantes
edificios verdes es la importancia exigencias del mercado. En el caso
que se le da a la durabilidad y la de los propietarios y los residentes,
resistencia de los sistemas y las un edificio de larga durabilidad -‐en
terminaciones. términos de fuentes energéticas
adaptables, una infraestructura de
Los materiales se escogen datos, cambio climático y nuevas
generalmente considerando su formas de trabajar-‐ les garantiza
ciclo de vida total y sus atributos que la propiedad seguirá siendo un
al momento de su instalación, activo de valor en el futuro.
adoptando un enfoque regenerativo
(cradle-‐to-‐cradle), que toma en
cuenta su impacto medioambiental,
su nivel de toxicidad y emisiones,
sus ciclos de sustitución y su
eliminación a fin de garantizar que
todos los productos sean “verdes”
en todos sus aspectos.

CASO DE ESTUDIO
Luces Brillantes, Gran Ciudad
El reacondicionamiento de la iluminación directa en
Nueva York marca la diferencia, literalmente de la noche
a la mañana
Las brillantes luces de la ciudad de Nueva York no son

precisamente famosas por su eficiencia energética. Sin
embargo, Ernst & Young está dando luces de esperanza
con la iluminación LED que instaló recientemente en sus
oficinas centrales ubicadas en el Time Square.
La empresa de servicios profesionales llevó a cabo uno
de los mayores reacondicionamientos de iluminación
en la Gran Manzana, luego de reemplazar la antigua
luminaria de su edificio de 32 pisos por un nuevo
sistema con tecnología LED. El proyecto abarcó nuevos
y más eficientes accesorios personalizados, sensores
de ocupación y controles para administrar el uso y
la instalación de la luz en todas las oficinas, salas de
conferencias y espacios comunes del edificio. Este
simple reacondicionamiento le permitirá a la empresa
ahorrar cerca de US$ 1 millón cada año, reduciendo así
sus costos de energía y mantenimiento de la iluminación
a la mitad. Sin embargo, incluso antes de alcanzar
estos ahorros, la empresa había logrado reducir en 13%
sus costos iniciales gracias a una serie de reembolsos
de los servicios básicos identificados por el equipo de
reacondicionamiento.
Pero no sólo ahorrarán dinero en Ernst & Young. La
iniciativa también permitirá reducir anualmente el
consumo energético en 54% (cerca de 2,9 millones
de kWh), evitando de esta manera la liberación a la
atmósfera de más de 900.000 kilos de emisiones de CO2
cada año.
“Los edificios verdes contribuyen significativamente a
reducir las cuentas de energía y la huella ecológica”,
explica Harry Verhaar de Philips Lighting, la empresa
que provee esta tecnología. “En esta época de
dificultades económicas resulta incluso más importante
destacar que estas soluciones tienen importantes
beneficios adicionales, como una mayor efectividad de
aprendizaje en los colegios, un aumento en los niveles
de bienestar y productividad en los lugares de trabajo y
una grata atmósfera”.
Tomando esto en consideración, podemos ver que el
proyecto no sólo se enfocó en la energía sino también
en el espacio ya que se diseñó un tipo de iluminación
que coincidiera con la estética del edificio. Además, se
tomaron todas las medidas necesarias para garantizar
que se usara la iluminación adecuada dependiendo del
tamaño y la función de cada de cada área. El resultado
fue una iluminación de mejor calidad para las más de
5.500 personas que trabajan en el edificio.
Puede que reemplazar la iluminación en un edificio de
casi 200.000 metros cuadrados de oficinas represente
un enorme esfuerzo, requiera mucho tiempo y conlleve
una parada obligada de las actividades, pero en este
caso no fue así. La compañía trabajó codo a codo con el
sindicato y la nueva iluminación de cada área se instaló
sin contratiempos ni inconvenientes en durante el turno
de una noche.
Por Harry Verhaar

Philips Lighting
CASO DE ESTUDIO
Ejemplar por Donde se Mire
Exclusiva propiedad en Ciudad del Cabo demuestra que
para grandes reacondicionamientos no se necesitan
grandes bolsillos.
V&A Waterfront es un desarrollo inmobiliario de 400.000 A esto se agregaron con el tiempo importantes
metros cuadrados ubicado frente al mar en Ciudad iniciativas de ahorro energético, que incluyeron la
del Cabo. Este proyecto de uso mixto, que recibe 23 instalación de equipos adicionales de corrección de
millones de visitantes cada año, está demostrando potencia, luces de mayor eficiencia energética, un
apreciables resultados luego de iniciado un programa de sistema de control para la iluminación, escaleras
reacondicionamiento de US$2.480.000 millones en 2008. mecánicas y ascensores de ahorro energético y el
Según Colin Devenish, gerente ejecutivo de operaciones uso de agua de mar para enfriar en desmedro de
de V&A Waterfront, la clave del éxito estuvo en el caso las tradicionales torres de refrigeración. El proyecto
de negocio para “volverse verde”. también incorporó iniciativas de conservación de agua y
manejo de desechos, que generaron ahorros anuales de
“Basamos la mayoría de las medidas que tomamos US$62.000 y US$100.000, respectivamente.
en sensatas prácticas comerciales”, explica Devenish.
“Establecimos periodos de amortización, de retorno Pero el enfoque de esta iniciativa también produjo
de la inversión, de percepción del cliente y mejoramos otros beneficios. La incorporación de cambios a la
nuestras relaciones con varios otros involucrados sustitución de equipos obsoletos, como la adquisición
en el proyecto. Más recientemente, el personal y los de refrigeradores de eficiencia energética que se
arrendatarios han comenzado a presionar para que encontraban en su última etapa de vida útil, ayudó a
adoptemos más medidas de sustentabilidad. absorber los costos del reacondicionamiento. El doble
objetivo del proyecto de aumentar la sustentabilidad de
La estrategia enfocada en el negocio y en los las operaciones y reducir los costos fue monitoreado
participantes del proyecto llevó a V&A Waterfront muy detalladamente, y se incluyeron informes de los
a embarcarse en este profundo y extenso ahorros internos y externos. Como resultado de esto,
reacondicionamiento energético, que desarrolló el desarrollo inmobiliario ahora puede jactarse de una
gradualmente en un periodo de tres años. La iniciativa, disminución de 17% en los costos de energía y un ahorro
dotada de un nítido plan basado en cuidadosos análisis de aproximadamente US$640.000 cada año.
y revisiones, partió con mediciones de consumo
energético y de uso de agua para determinar los puntos Desde que se realizó el reacondicionamiento, la
de referencia. Además, se dio prioridad al ahorro gerencia de V&A Waterfront ha adoptado una visión
de costos y a las medidas adoptadas para tal efecto. más de lago plazo, con medidas permanentes para
Rápidamente se organizaron acciones económicas y maximizar los beneficios. Los miembros del personal,
fácilmente amortizables, como un mejor ajuste del aire en tanto, han sido instruidos sobre las medidas de
acondicionado, por ejemplo, cuyo costo se recuperó sustentabilidad que se han adoptado, y la gestión de los
apenas en un mes de operación. suministros es un tema que se aborda periódicamente
en los procesos de capacitación. Hasta ahora, los
costos de capital del reacondicionamiento no sólo han
sido recuperados a través de los arrendatarios, ya que
el proyecto inmobiliario estructurará los arriendos
de forma que los costos y los ahorros energéticos se
compartan con los inquilinos. Mientras tanto, el enfoque
se ha centrado en la educación del arrendatario y la
actualización de los criterios para las renovaciones y los
nuevos arrendatarios.
El proyecto también ha tenido una buena recepción

externa y ha recibido publicidad positiva y regular. El
desarrollo inmobiliario ha sido mencionado en varios
artículos de la prensa, donde destacan su ahorro
energético y sus iniciativas ecológicas. Además V&A
Waterfront ha ganado en este tiempo numerosos
premios y competencias gracias a sus esfuerzos de
ahorro energético.
Este reconocimiento es otra forma en la que

V&A Waterfront disfruta los beneficios de su
reacondicionamiento sustentable, además de los
ahorros que el proyecto ha generado y que le permitirán
recuperar lo invertido en un poco más de cuatro años.

INICIATIVA COSTO(US$) AHORRO MENSUAL AHORRO ANUAL
(US$) (US$) (US$)
Instalación de equipo de corrección de 20.700 (2008)

potencia para reducir la demanda máxima
9.200 (2009) 1.150 13.800
Revisión y reestructuración de las tarifas Sin costo 17.200 207.000

eléctricas
Instalación de luces de eficiencia energética 368.000 8.700 105.000
y un sistema de control de la iluminación
(Fase 1)
Instalación de más luces de eficiencia 279.000 3.700 44.500

energética y aumento de los niveles de
iluminación (Fase 2)
Reutilización de cañerías adicionales en Sin costo No aplica 23.000

otros edificios
Perfeccionamiento de los controles de aire Sin costo en actividades ±5.700 82.700

acondicionado – adaptación y cambio de los de administración, pero
tiempos de operación según la época del con costo de 5.700 para
año y las condiciones climáticas externas mejorar el Sist. de
Administra Edfi
Sustitución de cuatro enfriadores de tornillo 1.700.000 8.000 96.000

por dos enfriadores centrífugos, que son
25% más eficientes (parte de la sustitución
normal de la vida útil). Cambio de volumen
constante a sistema de volumen variable –
accionamiento de velocidad variable de las
unidades de tratamiento de aire y difusores
de volumen variable
Sustitución de sist. tradicionales de torres No disponible 7.800 93.600

de enfriamiento por enfriamiento mediante
agua de mar
Conversión de parte del sist. de riego No disponible 2.300 27.600

por goteo para ahorrar agua, reducir el
crecimiento de maleza y evitar problemas
causados por pesticidas (25 litros/10m2 en
riego por aspersión vs. 10 litros/10m2 en
riego por goteo)
Reducción de los tiempos de riego, Sin costo No disponible 36.700 (2008)

especialmente durante el lluvioso invierno 38.000 (2009)
de Ciudad del Cabo y riego ajustado al clima 34.000 (2010)
y la ubicación (sombra vs. al sol)
Programa de reciclaje de deshechos No disponible 8.725 104.700

implementado en 2009. Retorno garantizado
de la inversión de US$6.300 mensual por
material reciclado. Aproximadamente 50%
de los deshechos
Ahorro General
de los Gastos
Operacionales
Kats (2003) determinó que los En un estudio menos extenso
rendimientos de una inversión realizado en Nueva Zelandia en
inicial mínima del 2% sobre los 2006, los ahorros de los costos
costos de la construcción de un operacionales demostraron
proyecto generaban ahorros de compensar el aumento en el costo
más de diez veces la inversión marginal de las construcciones
inicial, basándose en un ciclo de verdes en 5 a 6 veces en el caso de
vida de 20 años para 33 proyectos los residentes propietarios y que
de categoría LEED en Estados el incremento en el costo adicional
Unidos.12 Si bien esta cifra incluye del arriendo se compensa por un
los ahorros estimados a partir de factor de tres.13 En conclusión,
un aumento en la productividad incluso sin considerar un aumento
y la salud, se concluyó que sólo de la productividad en la ecuación,
considerando los beneficios sobre los ahorros sobre los costos
los costos operacionales, estos operacionales y de mantenimiento
ahorros también superan cualquier presentan por sí solos un
costo adicional asociado al diseño convincente caso de negocio
y la construcción de un edificio para las construcciones verdes,
verde (Figura 9). El nivel de ahorro especialmente considerando que
dependerá de los precios de la los costos de la energía siguen
energía del lugar en cuestión. aumentando y que el costo del
capital para desarrollar estos
proyectos va en descenso.
AHORRO DE COSTOS (USD POR PIE CUADRADO)
$0,51
$1,18
$3,00 $5,79 $8,47

a
$5,00 $ Total
VAN
20 años =
$11-‐13
Mantenimiento y Operaciones
Energía
Emisiones
Agua
Construcción
* Cabe destacar que los datos del gráfico pertenecen a estudios de 2003, y por lo tanto no son considerados exactos debido a los
cambios en la economía desde entonces. No obstante, lo que nos interesa es reflejar las diferencias en los niveles de mantenimiento,
operaciones, energía, emisiones, agua y construcción.
Figura 9
Análisis del valor actual neto de los beneficios de los costos
operacionales en construcciones con certificación LEED 11

REFLEXIONES
El Beneficio de los Arriendos Verdes
Singapur es reconocido como un líder en la región de

Asia Pacífico por el nivel de sustentabilidad de sus La idea suena suficientemente simple. Pero, ¿cómo
ambientes urbanizados, y cuenta con políticas de nivel funciona en la práctica? El concepto es relativamente
mundial y herramientas de calificación de edificios. nuevo en Singapur, con menos de un puñado de
Recientes debates entre representantes inmobiliarios ejemplos conocidos.
y del gobierno de Singapur has demostrado que
el arriendo verde sea, tal vez, la última pieza del Uno de los ejemplos involucra a un sitio donde el
rompecabezas de la construcción sustentable, siempre agua fría del distrito se compraba de una proveedora
que se cumpla con ciertos factores clave: sanitaria, con multas para el propietario si el agua
de retorno tenía una temperatura demasiado baja. El
• El arriendo verde debe funcionar de la mano con arriendo verde le permite al propietario traspasar estos
los sistemas existentes de calificación de edificios costos a los arrendatarios, si es que ellos devuelven
verdes; el agua a un temperatura inferior al límite acordado
previamente.
• Las cláusulas de los contratos con beneficios
fácilmente cuantificables, como metas de Durante la operación en la vida real, el propietario era
rendimiento energético, sean más fáciles de multado con una suma considerable por no cumplir con
administrar que las iniciativas menos cuantificables la meta y, más que simplemente traspasar los costos
(aunque valen la pena, de todas formas) tales como relevantes y olvidarse del asunto, ahora está apoyando
la productividad laboral; y activamente a los arrendatarios a resolver este
problema. Aunque los costos son, claramente, un factor;
• Las autoridades externas que hagan cumplir las el propietario y los arrendatarios están todos enfocados
cláusulas pueden alentar aún más la colaboración en colaborar para lograr un mejor rendimiento
entre propietario y arrendador. energético, lo que los lleva a una mejor operación
general del edificio.
Los arriendos verdes son estructuras para regular las
relaciones entre los propietarios y los arrendatarios que Sin duda que la tecnología, como los Sistemas de
facilitan la colaboración hacia un mejor rendimiento del Automatización de Edificios (BAS, por su sigla en inglés)
edificio. Los arriendos puede variar desde “verde claro”, o procesos como Modelación de Información de Edificios
en el que las partes se enfocan en acciones específicas (BIM, por su sigla en inglés) seguirán mejorando el
sin necesariamente comprometerse a ellas, hasta rendimiento de los edificios; el arriendo verde puede
“verde oscuro”, donde pueden aplicarse mecanismos agregar una nueva dimensión al movimiento de edificios
más rigurosos para las metas, supervisión y sanciones. verdes e impulsar una verdadera colaboración entre los
propietarios y sus arrendatarios.
Al funcionar junto con las herramientas de calificación
de edificios verdes, que entregan indicadores de
rendimiento específicos que se deben supervisar, el
arriendo verde ayuda a cerrar la brecha entre el diseño
verde y la operación del edificio, por medio de la fijación
de metas, especificación de roles y responsabilidades y
al mediar en caso de no cumplimiento.
Por Shengkai Chiu

Jones Lang LaSalle
(agradecimientos a Matthew Clifford)
Cómo Cerrarla Brecha
de Rendimiento
La evidencia presentada La brecha de rendimiento se ha

previamente demuestra que los documentado en varios estudios, y
beneficios de costos de operación ha llevado a la percepción de que
y mantenimiento sí existen y que los beneficios de costos para los
son importantes. Sin embargo, edificios verdes, con frecuencia, no
incluso los edificios mejor se obtienen15 y que la satisfacción y
diseñados con altas necesidades confort de trabajadores esperada,
de servicio pueden no tener un a menudo, no se entrega.16 Así que
rendimiento como el esperado si ¿cómo podemos asegurar que el
no se acompañan con una robusta rendimiento esperado del edificio
modelación, diseño y construcción, sea igual al rendimiento del edificio
efectivas comunicaciones entre en operaciones? La respuesta está
los participantes, una adecuada en las siguientes estrategias clave:
puesta en servicio y una eficiente
administración durante su fase de Los positivos impactos de la puesta
ocupación. en servicio del edificio se han
detallado en numerosos estudios,
La Figura 10 muestra cómo las ilustrando la influencia que puede
discrepancias entre el rendimiento tener en la identificación de malos
energético esperado y el real no funcionamientos y otros problemas
sólo se generan en un solo evento, relativos a la eficiencia que
sino que por una serie de factores aumentan las oportunidades para
que se producen en todo el proceso ahorros de energía y optimización
de diseño y construcción del edificio de sistemas constructivos. Una
(los porcentajes presentados en el adecuada puesta en servicio de
gráfico se basan en la modelación tanto nuevos como existentes
teórica y en una vasta experiencia edificios verdes genera menores
en la industria, más que en costos de operación, mantenimiento
modelaciones estadísticas).14 y reparación. Ello también asegura
El rol del Proceso de Diseño que las especificaciones indicadas
Integrado (IDP, por sus siglas en en la fase de diseño sean seguidas
inglés)es importante aquí, pues durante la instalación.
es probablemente, la herramienta
más útil para asegurar que los
beneficios esperados del diseño
verde sean realizados durante la
fase de ocupación del edificio.

DISEÑO La normativa sólo exige el cálculo del
de Gas
Consumo
Eléctrico
Consumo
consumo de energía para calefacción,
Uso de Energía Pronosticado

agua caliente, ventiladores, bombas,
enfriamiento e iluminación. No se incluye
el consumo energético de redes pequeñas,
servidores computacionales ni serv. de
comida.
Además, la precisión de los modelos

energéticos desarrollados durante la
fase de diseño es limitada y se deben
asumir parámetros especulativos de uso y
operación.
Los elementos diseñados por 0
+10-‐20% +10-‐20% contratistas y los cambios
Uso Real de Energía
implementados para reducir costos
podrían no llegar a cumplir con
CONSTRUCCIÓN +10-‐30%
+10-‐30%
los objetivos originales de diseño.
También se requiere cierto nivel de
destreza para alcanzar un adecuado
PUESTA EN SERVICIO +15-‐30% rendimiento, aunque esto no
necesariamente se podría llevar a
50
OPERACIÓN +10-‐20% +10-‐20% la práctica.
+30-‐100%
Si no se realizan correctamente las

actividades de puesta en servicio, 100
los sistemas del edificio no podrán
+80-‐120% ser optimizados ni funcionarán
Aumento en el Consumo Real de Energía (%)

eficientemente.
Gas Consumo = +125%
150
Puede existir una enorme diferencia entre el

consumo energético que se calcula para cumplir
con las normas y el verdadero uso energético
de un edificio. Esta disparidad tiene diversas
causas, que nacen en el proceso de obtención Puede que los conserjes y
del edificio. Todos los porcentajes se basan residentes encuentren complicado
en los cálculos señalados en la Parte L de las entender el funcionamiento y los 200
Normativas de Construcción del Reino Unido. controles del edificio y no logren los
parámetros máximos de eficiencia.
+30-‐120%
Un inadecuado mantenimiento
también puede perjudicar el
Iconografía rendimiento.
Consumo energético calculado
250
Errores en los Modelos Energéticos
Cambios de diseño durante la construcción
Puesta en servicio inadecuada Consumo
£
eléctrico = +275%
Consumo energ. no regulado Costo =
Gestión y operaciones +235% 300
Fuente: Adaptación de “What is the Performance Gap?” Por Arup, 2013
Figura 10
Brecha de rendimiento entre consumo
energético proyectado y real en el Reino Unido
El comisionamiento debe ser El liderazgo en la forma de Una efectiva y transparente
un proceso permanente, que se administración de edificios verdes comunicación de los éxitos y
realice por, al menos, los primeros y una efectiva y transparente lecciones aprendidas también
12 meses después de la entrega comunicación son vitales. Ello puede usarse para impulsar
para que tenga sentido, ya que ello demanda una eficiente colaboración mejores conductas de los usuarios
asegura que el proceso cubra las entre los propietarios, agentes y mejorar la longevidad de las
variaciones estacionales del clima y y gerentes de los recintos y una relaciones dueño-‐arrendatario.
la ocupación durante todo el año. efectiva comunicación entre el Se ha descubierto que si se
dueño y el arrendatario. entrega retroalimentación sobre
Existe evidencia de que los ahorros el rendimiento a los ocupantes se
resultantes más que compensan La administración de edificios puede lograr ahorros adicionales.
el costo del comisionamiento verdes21 exige que se fijen En términos de retroalimentación
tanto para edificios verdes como adecuados objetivos y que directa, que incluye medidores
para construcciones que no lo se supervisen en relación y monitores en tiempo real,
son. Se ha descubierto que los a la reducción de costos y los ahorros varían entre un 5%
costos de puesta en servicio varían emisiones, así como la eficiente y un 15%, mientras que con
entre un 0,3%17 y un 4%18 de los administración de todo ahorro y retroalimentación indirecta, como
costos de construcción, mientras reinversión. Ello podrían incluir, las facturas u otras fuentes no
que la subsecuente reducción además, la facilitación de la inmediatas de información, se
de los costos de operación y obtención y entrega de datos puede obtener ahorros de hasta un
mantenimiento Kats (2003) la entre el dueño y el arrendatario, 10%.23
estimó entre un 0% y un 25%19. Un cobros de servicios, acuerdos de
documento más reciente de Mills administración (incluyendo los Los programas de educación
et al (2009), basado en un estudio arriendos verdes) y condiciones de arrendatarios sirven como
de 643 edificios en los Estados de arriendo, además de reuniones un buen complemento para la
Unidos, muestra que los costos del regulares entre los involucrados puesta en servicio, y se hacen más
comosionamiento representaron para fomentar la participación efectivos al realizar evaluaciones
el 0,4% de los costos generales de todas las partes involucradas. posteriores a la ocupación, las
de construcción, mientras que Los incentivos divergentes son que pueden entregar información
los ahorros totales de energía del mencionados por muchos como significativa para el dueño y el
edificio equivalían al 16% y 13% una importante barrera a la arrendatario, así como también
para los edificios existentes y inversión inmobiliaria comercial ayudar a asegurar que los edificios
nuevos, respectivamente.20 en propiedades arrendadas. En se usen adecuadamente y que
estas propiedades, los dueños de estén entregando un ambiente
los edificios pagan las mejoras, óptimo para vivir o trabajar. Hay
pero no obtienen los beneficios; estudios que han demostrado que
los arrendatarios, sí. Los arriendos la conducta de los ocupantes juega
verdes22 son una solución para un papel central para influir en el
estos problemas, donde los dueños uso de energía operacional de un
y los arrendatarios acuerdan edificio.24
condiciones de arriendo que
permitan compartir los beneficios y Existe evidencia concluyente
los costos de la instalación eficiente relativa al potencial de importantes
energéticamente, y entregando, con beneficios de costos que surgen de
ello, un beneficio financiero a los menores costos operacionales y de
dueños para que realicen dichas mantenimiento para los edificios
mejoras. verdes. Sin embargo, existe una
brecha de rendimiento en muchos
casos y los equipos de desarrollo
deben asegurar que las intenciones
de diseño sean respetadas hasta
la fase posterior a la entrega, y
que tanto el liderazgo como la
administración son necesarios para
asegurar que estos beneficios se
concreten.
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
• Realizar nueva investigación:
Se necesitan más datos sobre
el impacto de la certificación
y los edificios verdes sobre
los costos operacionales para
otras regiones globales fuera
de los Estados Unidos. El
estudio seminal de Kats (2003)
es aún la principal referencia
diez años más tarde, y aunque
se han realizado estudios más
pequeños usando la misma
metodología, la información
estadísticamente robusta con
muestras más grandes es poca y
poco frecuente.
• Comprender la brecha de
rendimiento: La industria
necesita comprender la
naturaleza de la brecha de
rendimientos en cada etapa
del proceso de desarrollo y
asegurar que estos aspectos
sean abordados por todos los
involucrados.
• Crear conciencia: Promover
mayor conciencia y comprensión
del rol de la puesta en servicio
y su inclusión en regulaciones y
estándares de construcción.
• Adoptar técnicas de
administración verde: Mayor
adopción de técnicas de
administración tales como el
proceso de diseño integrado y
los arriendos verdes deberían
estar en el centro.

REFERENCIAS
1 Lucuik, 2005 14 Arup, 2013
2 Ellison et al, 2007 15 Turner et al, 2008
3 Kats, 2003 16 Paul et al, 2008
4 Fulbrook et al 2006 17 Syphers et al, 2003
5 Kats, 2010 18 Dorgan et al, 2002
6 Kats, 2003. 19 Kats, 2003
7 Cabe señalar que puesto que estos datos 20 Mills, 2009
son de 2003, las reducciones basadas en 21 Smallwood, et al, 2010
el edificio de línea base de hoy podrán no 22 Better Buildings Partnership, 2010
ser tan pronunciadas como lo eran cuando 23 Janda, 2011
se realizó este estudio, sin embargo la 24 Janda, 2011
tendencia a mayor reducción de energía
correspondiente a niveles más altos de
certificación debería ser válida aún.
8 Yu et al, 2011
9 Bernstein et al
10 Kats, 2003
11 Kats, 2003
12 Kats, 2003
13 Fullbrook et al, 2006
PRODUCTIVIDAD
LABORAL
Y SALUD

• Las investigaciones muestran que los atributos de diseño
sustentable de los edificios y ambientes interiores pueden
mejorar la productividad laboral y la salud y bienestar
ocupacional, lo que genera beneficios económicos para las
empresas.
• A pesar de la evidencia de sus impactos, mejorar la

calidad de los ambientes interiores no ha sido prioridad
en el diseño y la construcción de edificios, y aún existe
resistencia a incorporarla en la toma de decisiones
financieras.
• Es probable que esta falta de decisión se deba a que la

“productividad” en el lugar de trabajo es actualmente
complicada de medir; sus causas están entrelazadas
con una serie de factores y no se ha traducido,
sistemáticamente, en datos financieros.
• Aunque se necesita más investigación, la inversión en

mejores ambientes interiores puede generar mayores
retornos gracias a los mayores activos de las empresas;
sus empleados.
PRODUCTIVIDAD
LABORAL Y SALUD
Desde una perspectiva empresarial,
existen claros incentivos para mejorar la
productividad y salud de los empleados.
Todo dueño de empresa podrá No es sorprendente que la
Financial
decirle que los sueldos y gastos comunidad empresarial tenga Decisions
Tenants and
Owner-‐Occupiers
del personal componen la mayor un creciente interés en cómo el
parte de los gastos operacionales diseño de edificios verdes puede
asociados a la ocupación de un impactar positivamente sobre su
edificio de oficinas. De hecho, más personal. Algunas empresas líderes
del 85% del total de los costos están cambiando su forma de
laborales se gastan en sueldos y pensar; desde “¿cuánto le costará
beneficios, comparados con menos a mi empresa el edificio verde?” a
Property
del 10% en arriendo y menos del 1% “¿cuánto le costará a mi empresa si Management
en energía.1 no invertimos en un edificio verde?
Las investigaciones sugieren que al

realizar incluso pequeñas mejoras
a factores como la productividad,
salud y bienestar, las empresas
pueden experimentar mayores
beneficios financieros que los que
podrían obtener de un uso más
eficiente de los recursos en las
operaciones de sus edificios.

Ignorancia de
los Impactos de
Ambientes Interiores
Aunque las empresas reconocen Además, muchas empresas creen

cada vez más que los edificios que que las personas pueden adaptarse
apoyan mejor a sus empleados a cualquier ambiente2 y, con mucha
PRODUCTIVIDAD Y SALUD
también generan mejores frecuencia, hacen cambios en su
resultados organizacionales, tienen entorno sólo cuando éste interfiere
más dudas de cómo se deberían directamente con su desempeño
aprovechar los edificios para causar laboral, en lugar de ser proactivas
impactos positivos en las personas. y explorar de qué manera puede
influir el entorno positivamente en
la productividad y el bienestar.
VISIONES DEL EXTERIOR
Función mental Procesamiento de

y memoria llamadas Hospitalizaciones
10-‐25%MEJOR
6-‐12%
MAS RÁPIDO
8-‐5%
MÁS CORTAS
LUZ NATURAL SISTEMAS

Trabajadores son Productividad aumenta
Estudiantes obtienen
18%
MÁS PRODUCTIVOS 23%
5-‐14%
Con mejor iluminación
MEJOR RENDIMIENTO 11%

15-‐40%
Con mejor ventilación
NOTAS Y APRENDEN
20-‐26%
MÁS RÁPIDO
AUMENTO
de ventas en el comercio
3%
Por control individual de temperatura
Figura 11
Análisis del Valor Actual Neto (VAT) de los costos
operacionales y la productividad y los beneficios a la salud
de los edificios con certificación LEED
LA RELACIÓN ENTRE EDIFICIOS VERDES
Y PRODUCTIVIDAD LABORAL
Definiendo
Productividad
Existen muchas formas de mirar el embargo, esto no es productividad
término “productividad”, la que en en un sentido de trabajo real, sino
un contexto de trabajo en oficinas más bien un sustituto para los tipos
también se denomina “desempeño de tareas que muchas personas
de tareas”. realizan. Las medidas indirectas
de productividad que se usan con
Por lo general, la productividad frecuencia incluyen el ausentismo,
mide cantidad; cuánto trabajo se la asistencia y los atrasos. La
realiza y se convierte en bienes y idea tras estas medidas es que
servicios (lo que entra y lo que sale) las personas no pueden trabajar
y con qué eficiencia. La calidad del tan eficientemente cuando están
trabajo también es importante y, enfermas o tienen bajos niveles
en algunos casos, puede incluir, de motivación. Aunque se trata de
fácilmente, resultados como medidas útiles, puede ser difícil
errores, número de tareas o identificar las muchas formas
productos repetidos, y trabajo potenciales en que se influye en
realizado a tiempo. estos resultados. Por ejemplo,
altos niveles de ausentismo pueden
Sin embargo, para muchos deberse a factores externos y/o una
tipos de trabajos basados en mala administración, así como al
el conocimiento, este tipo de entorno laboral físico. Las mejores
mediciones son difíciles porque, investigaciones toman estos
con frecuencia, los impactos del factores de mitigación en cuenta.
trabajo con conocimientos no
se detectan de inmediato y no Para los fines de este debate, las
son siempre cuantificables con mediciones de la productividad
facilidad. Otras formas de evaluar la incluyen: resultados del producto
productividad han incluido medidas laboral, así como también
de tareas cognitivas estandarizadas indicadores de salud (como el
(memoria, atención, operaciones ausentismo) e indicadores de
matemáticas, y vigilancia). Sin bienestar (incluyendo, niveles de
estrés y estados de ánimo).

El Impacto
del Diseño
Los atributos de los edificios verdes El Centro para el Desempeño y Los ocupantes de otros tipos
que con mayor frecuencia se Diagnóstico de Edificios (CBPD, de edificios han demostrado
asocian con ambientes interiores por sus siglas en inglés) junto con beneficiarse de estas mismas
saludables incluyen altos niveles el Consorcio para la Integración caracteristicas de diseño. Por
de luz natural, adecuados niveles de Sistemas Avanzado en Edificios ejemplo, en Economia de Biofilia,6
y tipos de luz artificial, uso de (ABSIC, por sus siglas en inglés los autores destacan una serie
materiales con un minimo de en la Universidad Carnegie de informes que muestran los
toxinas, adecuada ventilación al Mellon revisaron y evaluaron la beneficios de las vistas hacia el
exterior, confort térmico y espacios investigación existente sobre los exterior y de la luz natural entre
abiertos y atractivos que aumentan atributos del diseño de edificios y varios sectores:
la interacción y el movimiento fisico. productividad laboral (Loftness y
otros, 2003). Ellos descubrieron: • El estudio seminal de Ulrich
Uno de los desafios de la (1984) demostró que las
investigación en esta área es • 8 casos de estudio que hospitalizaciones se reducían
que existen muchos factores vinculaban los beneficios en un 8.5%, asi como estudios
ambientales fisicos que pueden de entregar un control de similares que indican una más
estar impactando la productividad, temperatura individual a cada rápida recuperación en salas
salud y bienestar al mismo tiempo, trabajador con ganancias con ventanas que dan hacia
y estos elementos también pueden de productividad concretas, paisajes naturales;7
estar actuando en sinergia, creando demostrando hasta un 3% de
impactos que no se entienden bien o aumento en la productividad • Los pacientes tienen un
que ni siquiera se conocen.3 general; 22% menos de necesidad de
• 15 estudios vincularon una medicamentos en salas con luz
Sin embargo, muchos estudios han mejor ventilación con hasta natural directa;8
podido aislar atributos específicos un 11% de ganancias de
y sus impactos. Por ejemplo, en productividad, como resultado • Ventas significativamente
un estudio bien considerado del de mayores flujos de aire mayores por metro cuadrado en
año 2003 realizado por Heschong exterior, entrega dedicada de Walmart,9 un aumento del 15%
Mahone, el desempeño de los aire fresco a la estación de al 20% en ventas en Target10, y
trabajadores de call centers fue trabajo y menores niveles de una cadena con 73 tiendas en
evaluado bajo diferentes cantidades contaminantes; California con un aumento del
de acceso a la luz natural y vistas • 12 estudios vincularon el 40% en sus ventas debido a la
de la naturaleza. Los trabajadores diseño de la iluminación con luz natural,11 y
con vistas hacia vegetación a través hasta un 23% de ganancias de
de sus ventanas procesaban las productividad relacionados con • Tres dias más de asistencia al
llamadas entre un 6% y un 12% más niveles de luz adecuados para año, un aumento del 5% al 14%
rápido y obtenian puntajes entre la tarea a realizar, control del en los puntajes de pruebas12
un 10% y un 25% mejores en las brillo y encandilamiento y el y un aprendizaje entre un
pruebas funcionales y de memoria poder de las vistas; y 20% y un 26% más rápido en
que los trabajadores sin vistas al • 13 estudios vincularon el acceso las escuelas con luz natural
exterior.4 al ambiente natural a través óptima.13
de la luz de dia y ventanas
móviles con mayor productividad Aunque estas caracteristicas de
individual (hasta un 18% de diseño verde han demostrado sus
aumento) y organizacional beneficios, deben incorporarse
(mayores ventas).5 en un diseño holistico de todo el
edificio, o pueden tener resultados
no deseados. El ejemplo más
obvio es la luz natural, que debe
incorporarse correctamente
en el diseño para minimizar el
encandilamiento y eliminar el
calor indeseado, los que pueden
tener un negativo impacto en la
productividad.
REFLEXIONES
Cómo PIECE crear edificios saludables para personas sanas
La creación del entorno laboral más saludable que En consecuencia, revisamos exhaustivamente cada
sea posible es vital para lograr óptimos niveles producto y material que se diseña y construye en
de productividad, felicidad y rendimiento de los nuestros lugares de trabajo en todo el mundo.
empleados. La posición del sector construcción Exigimos transparencia total de parte de nuestros
acerca de la salud y sustentabilidad en ambientes proveedores al pedirles que compartan información
laborales debe evolucionar y, en el mayor interés completa sobre ingredientes y productos, y cuando
por la salud humana, es imprescindible que las no se cumple con esta exigencia, no usamos ese
organizaciones con la capacidad de crear cambios producto. A través de este proceso creemos que
significativos lo hagan. podemos participar en una transformación positiva
dentro de la industria de materiales de construcción.
En Google, creamos ambientes laborales que ayudan
a nuestros empleados a desempeñarse a plena Aplaudimos el liderazgo de los fabricantes que
capacidad todos los días. Desde el concepto hasta son transparentes en los contenidos materiales de
el diseño, construcción y operación de los edificios, sus productos y trabajamos duro para desarrollar
nos esforzamos para crear los más saludables alternativas más sanas. Los efectos dañinos de
lugares de trabajo imaginables que tengan un muchos productos químicos y tóxicos comunes
impacto positivo en la salud y bienestar de nuestros son muy conocidos y esta información debería
empleados, tanto hoy como en 30 años más. estar fácilmente disponible para todos. Alentamos
a los consumidores a exigir mayores niveles de
Es por ello que construimos lugares de trabajo transparencia acerca de la composición de los
saludables al acercarnos a los edificios como materiales que se usan en sus habilitaciones de
sistemas vivos, incorporando al diseño la luz parte de sus socios y fabricantes, ya que una mayor
natural y aire limpio y dejando fuera a los productos demanda gatillará mayor apertura en los mercados.
químicos y tóxicos dañinos.
El apoyo para plataformas como el Estándar Abierto
Desafortunadamente, la industria de los materiales de la Declaración de Producto Saludable (HPD, por
está marcada por una falta de transparencia relativa sus siglas en inglés), el primer estándar de reporte
a la composición de los productos para construcción común para la industria relativo a los impactos en
que se usan en las habilitaciones interiores. De la la salud de los materiales de construcción, sólo
misma forma en que se espera una etiqueta con ayudarán a acelerar la transformación del mercado.
información nutricional clara sobre los ingredientes
de los alimentos que se van a consumir, también Se necesita un liderazgo permanente para mantener
se debería esperar conocer los ingredientes de los el vigor del impulso hacia la transparencia en los
productos donde usted se sienta, respira o apoya. productos. Para Google, al fijar altos estándares,
hacer preguntas difíciles y alentar la transparencia
de nuestros socios, esperamos demostrarle a otras
organizaciones cómo pueden crear sus propios
entornos laborales saludables y sustentables.
Estudio de caso
proporcionado por:
Por George Salah
Google

EL IMPACTO DE LOS
EDIFICIOS VERDES EN LA
SALUD Y EL BIENESTAR
La esencia del argumento de la productividad
en los edificios de oficinas “verdes” es que
ciertos atributos del diseño mejoran la salud y
bienestar de sus ocupantes, resultando con ello,
en trabajadores más sanos, más felices, más
satisfechos y, a la larga, más productivos.
Lugares más sanos

para trabajar
La Agencia de Protección Ambiental persiste. Como destacara
(EPA, por sus siglas en inglés) de Heerwagen en 2010, otros
Estados Unidos define el Síndrome investigadores muestran que hasta
del Edificio Enfermo (SBS, por un 20% de los trabajadores pueden
sus siglas en inglés) como “... estar afectados.19
situaciones en que los ocupantes de
un edificio experimentan efectos de Las soluciones para el diseño y
salud y confort que parecen estar operación de edificios incluyen
vinculados al tiempo que pasan la reducción de las fuentes de
en el edificio y que se aminoran contaminantes y más y mejor
después de salir de éste”.14 ventilación, con algunos pensando
Los síntomas que típicamente que si se aumenta la ventilación del
caracterizan al SBS incluyen “... edificio para mantener los niveles
dolores de cabeza, irritación de dióxido de carbono interiores
ocular, de nariz y garganta, tos en un nivel similar al exterior, los
seca, piel seca o con alergia, síntomas del SBS puede reducirse
mareos y náuseas, dificultad para entre un 70% y un 85%.21
concentrarse, fatiga y sensibilidad
a los olores.”15 La aparición del El beneficio potencial para las
Síndrome del Edificio Enfermo se empresas de lugares de trabajo
han vinculado por mucho tiempo más saludables son demasiado
a una mala ventilación en el grandes como para ignorarlos.
edificio ocasionada por un deseo Fisk (2000) estima que en los
de mayor eficiencia energética Estados Unidos “el potencial de
en las décadas de 1970 y 1980. ahorros anuales y ganancias de
Estudios demuestran que el SBS productividad varían entre 6 mil y 14
es, probablemente, el resultado mil millones de dólares, por menos
de una serie de características enfermedades respiratorias; entre
de los edificios, y las que más mil y 4 mil millones por menos
comúnmente se mencionan son los alergias y casos de asma; entre 10
bajos niveles de aire fresco y altos mil y 30 mil millones por menos
niveles de contaminantes en el casos de SBS, y entre 20 mil y 60 mil
interior del edificio.16, 17 El alcance millones por mejoras directas en el
del SBS ha sido significativo, Con la desempeño de los trabajadores que
Organización Mundial de la Salud no se relacionan con la salud”.
(OMS) informado en 1990 que el
30% de los edificios del mundo
tienen ambientes interiores que
contribuyen al SBS.18 Aunque los
informes de SBS han declinado
en los últimos años, el problema

Cómo Reducir el
Estrés en el Lugar
de Trabajo
La idea de que vistas hacia la Los investigadores evaluaron

naturaleza pueden mejorar el tanto los indicadores fisiológicos
bienestar de los trabajadores se ha como sicológicos del estrés en dos
validado por una serie de estudios, grupos de empleados: uno en un
incluyendo uno de Heerwagen espacio recientemente renovado
(1998) que demuestra que los con abundante luz natural, acceso
trabajadores muestran menores visual al exterior y buena calidad del
signos de estrés, incluyendo aire; el segundo grupo estaba en
menores niveles de frustración, un espacio sin renovar en la misma
mejor paciencia y satisfacción oficina con menos disponibilidad de
general, cuando tienen vistas luz natural, vistas hacia el exterior
a la naturaleza a través de sus bloqueadas y peor calidad del aire.
ventanas.22 Esto es apoyado por un El estudio de una semana midió
estudio de 2008 que demuestra una la respuesta fisiológica de los
recuperación más rápida del estrés participantes continuamente, tanto
en los trabajadores de oficinas con en sus casas como en su trabajo. La
una ventana y vista a la naturaleza investigación descubrió que:
más que con la misma vista en una
pantalla de plasma o dentro de una • Los empleados en el espacio
sala sin ventanas.23 recién renovado tenían menores
niveles de estrés que los
Existen motivos fisiológicos para empleados que estaban en el
esta reducción en el estrés: las espacio sin renovar,
investigaciones muestran que
la interacción y la conexión con • Los mayores niveles de
la naturaleza pueden activar estrés para aquellos que se
receptores opioides en el cerebro encontraban en el espacio
mientras que reducen los niveles antiguo eran mayores tanto
de cortisol, presión arterial y ritmo en casa como en el trabajo,
cardíaco.24 Se sabe que los niveles demostrando que el estrés
de luz natural impactan en el ritmo inducido en el lugar de trabajo
cardíaco, al igual que los niveles de tiene efectos más amplios.28
serotonina y melatonina, afectando
nuestros estados de ánimo y el Heerwagen (1998) apunta a trabajos
sueño.25, 26 que muestran que las mismas
características de diseño mejoran
Esta evidencia apoya la noción de el bienestar general y estados
biofilia, o la idea de que “... los seres de ánimo de los trabajadores29 y
humanos tienen una necesidad que “estados de ánimo positivos
biológica de conectarse con la resultan ser vitales para una
naturaleza... y que esta conexión amplia gama de resultados...
afecta nuestro bienestar personal, incluyendo la satisfacción laboral,
productividad y relaciones sociales.” 27 participación y motivación laboral,
apego organizacional y menor
La aplicación práctica de este ausentismo.”30
conocimiento se está abordando
ahora. Investigaciones del Instituto
Nacional de Salud de Estados
Unidos (Thayer et al, 2010) y
apoyados por la Administración de
Servicios Generales de EE.UU. ha
comenzado a identificar la forma en
que las diferentes características y
atributos del espacio físico pueden
influir en las respuestas al estrés
entre los empleados federales.
CÓMO OBTENER EL MÁXIMO PROVECHO
DEL DISEÑO DE EDIFICIOS VERDES
La importancia del diseño de edificios en el logro de la salud
y bienestar individual, así como la productividad individual,
es un elemento prominente de la agenda para la industria
de la construcción.
Si bien existe cada vez más Existe una importante oportunidad
evidencia empírica y de para las empresas y el mundo
investigación que vincula los académico de trabajar más
atributos del diseño del edificio estrechamente para generar la
con la productividad, salud y evidencia para las conexiones entre
bienestar, los resultados de estas el diseño de edificios verdes y el
investigaciones no se ha integrado éxito organizacional, aprovechando
adecuadamente al diseño de el cúmulo de información que ya
edificios y no ha habido un método tenemos acerca de sus impactos
consistente para vincular los sobre las personas. Necesitamos un
resultados con datos financieros. enfoque integrado que conecte los
Como resultado de ello, aunque datos de investigaciones existentes
existe la evidencia, la industria con aplicaciones prácticas, retornos
permanece escéptica y sigue sub-‐ financieros y, finamente, políticas y
invirtiendo en la experiencia de los estándares.
ocupantes, pasando por alto lo que
potencialmente es su mayor retorno Una mayor base de evidencias
sobre la inversión. será vital para desplazar nuestras
inversiones en el entorno construido
Las implicancias llegan más desde la minimización de costos
allá de la empresa individual. hacia la maximización de la salud y
Un estudio reciente de una productividad de los empleados. Al
universidad australiana asegura hacerlo, los empleadores deberían
que la productividad laboral y el ver sus entornos físicos como
desempeño de las personas son herramientas para aprovechar un
importantes factores determinantes más amplio éxito organizacional y
en la productividad nacional general destrabar un valor importante. Los
y que influyen en las tasas de inversionistas inmobiliarios y los
crecimiento del país y en su calidad propietarios deberían reconocer
de vida.31 y actuar según la información ya
disponible con la comprensión
de que las decisiones de diseño
tomadas hoy tendrán un impacto
en los trabajadores durante toda la
vida útil del edificio y, por lo tanto,
sobre el valor a largo plazo de su
inversión.

CASO DE ESTUDIO
La Renovación Genera Beneficios
Un diseño australiano eficiente en cuanto a recursos se paga con más productividad, confort y satisfacción de los empleados
Cuando la empresa australiana The GPT Group (GPT) Como resultado de estos esfuerzos, el más reciente
tomó la decisión de renovar sus oficinas matrices estudio de post-‐ocupación indica un impresionante salto
en el distrito de negocios del centro de Sydney, las en el confort y satisfacción de los empleados de GPT
conversaciones rápidamente se enfocaron en cómo una en su nuevo lugar de trabajo. Antes del cambio, ellos
renovación verde podría ayudar a transformar el modelo calificaban su confort general con aspectos del espacio,
de operación del grupo y vigorizar la marca GPT. Como incluyendo temperatura, ventilación y acústica con un
la empresa descubriría pronto, la renovación, que ha 54%, mientras que en el nuevo espacio de trabajo la
logrado la más alta calificación disponible en el sistema calificación de confort general saltó al 97%.
de calificación Green Star de Australia, transformaría el Además, el primer estudio de auto evaluación de los
entorno laboral y mejoraría las condiciones de trabajo empleados después de la ocupación de las oficinas,
para los empleados del grupo GPT. realizado tres meses después de la mudanza, descubrió
que los empleados se sentían un 15% más productivo en
Las nuevas oficinas se han transformado en un símbolo sus nuevas oficinas.
del enfoque de la organización a los negocios y ha dado
un importante impulso a la marca de GPT. Desde que “Encuentro que el control que tengo sobre mi entorno
alcanzaron la certificación verde de su edificio, GPT como usuario del espacio es fabuloso; poder moverme y
ha recibido felicitaciones y premios por la oficina y por seguir al sol en todo el edificio, o ajustar la iluminación y
los negocios, incluyendo tres Premios Green Globe aire según lo necesite es fantástico”, dijo un trabajador
Awards del gobierno estatal. GPT también ha sido de GPT.
nombrada la empresa inmobiliaria más sustentable del
mundo para los años 2012/2013 por parte del Índice de Otro empleado de GPT resume la sensación de orgullo
Sustentabilidad del Dow Jones. que los empleados tienen por sus nuevas oficinas;
“Estoy orgulloso de decir que trabajo en un ambiente
El uso eficiente de materiales sustentables fue un verde”, dijo el empleado. “Lograr la calificación
aspecto clave de la solicitud de diseño de la renovación de 6 estrellas de Green Star fue un maravilloso
de GPT. Adhiriendo a la filosofía de “todo lo viejo se hace reconocimiento de la importancia que le damos a la
nuevo”, el equipo del proyecto reintegró y dio nuevos sustentabilidad. Nunca había trabajado en un ambiente
usos a muchos elementos de la antigua habilitación en que se sintiera tan abierto, fresco y saludable, mientras
los nuevos espacios y logró una increíble tasa del 96% que me entregara todas las instalaciones que necesito
en la diversión de desechos. para ser productivo y eficiente en mi trabajo, todo al
mismo tiempo”.
El grupo GPT también firmó acuerdos de administración
de productos con todos sus proveedores, asegurando
que los elementos de la renovación tuvieran un bajo
impacto ambiental; ahora y hasta el final de su vida útil.
Para mejorar el cambio de aire y la eficiencia energética

de los sistemas de volumen variable de aire y viga fría
activa dual del edificio, el equipo del proyecto introdujo
aire acondicionado suplementario para las salas de
reuniones e instalaron celosías dentro de la fachada
para aumentar los niveles de aire fresco exterior.
Al optimizar la eficiencia del aire acondicionado, se

ha logrado importantes reducciones en el consumo
de energía en todo el edificio y ahora la eficiencia de
la renovación del aire es un 50% más alta que los
estándares australianos.
El importante aumento en la calidad el ambiente interior

también se logró por medio de la especificación del
mobiliario, alfombras y equipos blandos que tuvieran un
bajo contenido de compuestos orgánicos volátiles (COV)
y la incorporación de más de 500 plantas para mejorar
aún más la calidad del aire para los trabajadores de
GPT.
REFLEXIONES
Atracción y Retención de Talentos en Edificios Verdes
Se está demostrando que los edificios verdes, Un informe de 2009 del CBRE descubrió que la “imagen
especialmente aquellos con una superior calidad pública, reclutamiento y retención de los empleados
ambiental en interiores, tienen un positivo impacto en aumenta con edificios verdes”. Por ello, se deduce que
la salud humana y en su rendimiento. Pero, ¿puede los edificios verdes podrían generar importantes ahorros
un edificio verde también impactar positivamente la en la costosa arena de la rotación de empleados.
capacidad de una empresa para atraer y retener al
personal clave? La experiencia de aquellos que ocupan La Base de Evidencias
espacios verdes parece afirmar esta conexión, y los
profesionales de los recursos humanos progresistas La Encuesta de Arrendatarios de Oficinas 2012 de
están tomando nota de ello. Colliers International10 entrevistó a 300 ejecutivos que
arrendaban propiedades comerciales, representando
La Importancia de la Atracción y Retención del Personal el 5,5% del espacio total de oficinas en Australia. En los
La rotación de empleados es costosa para cualquier dos años desde la encuesta anterior, las prioridades
empresa2, pero especialmente, en los campos del clave de los arrendatarios habían pasado desde un
conocimiento, donde la ventaja competitiva es la enfoque en la expansión del negocio a uno de atracción y
experiencia humana. Sin embargo, la rotación no es un retención del personal.
término adecuado para describir los costos reales de
perder a un empleado. Estos costos incluyen el costo del Un estudio de Deloitte y Charles Lockwood12 examinó
finiquito, avisos de trabajo, entrevistas, negociaciones, los motivos de las empresas para elegir renovaciones
productividad perdida debido a la vacante y la pérdida verdes por sobre las convencionales. El “compromiso
de productividad durante la curva de aprendizaje. 3 ambiental corporativo” lideró la lista de motivos para la
La atracción y retención pueden ser una forma más renovación verde, y más de la mitad de los encuestados
poderosa de capturar estos importantes costos más que también identificaron a una mejor calidad del aire y
el benigno uso de la palabra “rotación”. del ambiente, relaciones públicas y publicidad, mejor
productividad y retención de los empleados como
La Importancia de la Atracción y Retención del Personal importantes factores”, descubrió el informe.
La rotación de empleados es costosa para cualquier Después de renovaciones verdes, el 93% de los
empresa2, pero especialmente, en los campos del encuestados informaron una mayor capacidad para
conocimiento, donde la ventaja competitiva es la atraer talento y un 81% vio una mayor retención de sus
experiencia humana. Sin embargo, la rotación no es un empleados.
término adecuado para describir los costos reales de
perder a un empleado. Estos costos incluyen el costo del Investigadores del Laboratorio Nacional del Noroeste
finiquito, avisos de trabajo, entrevistas, del Pacífico de los Estados Unidos13 pudieron rastrear
negociaciones, productividad perdida debido a la el ausentismo y la rotación para el año anterior a su
vacante y la pérdida de productividad durante la curva renovación del laboratorio y al año posterior. El rediseño
de aprendizaje.3 La atracción y retención pueden ser involucró al sistema de HVAC, acústica, distribución
una forma más poderosa de capturar estos importantes espacial y mejoras estéticas. Los investigadores
costos más que el benigno uso de la palabra “rotación”.6 descubrieron importantes diferencias antes y después
de la mudanza tanto en ausentismo como en la rotación.
La rotación disminuyó en un 60% en el año posterior
a la renovación y el ausentismo cayó de 96 horas por
persona a sólo 45.13
PNC Financial Services, una de las organizaciones de

servicios financieros diversificados más grandes de
EE.UU., informa que la retención y satisfacción de sus
empleados era un 50% mejor en su edificio verde que en
uno tradicional.14
Después de mudarse a un edificio verde, la firma de

diseño e ingeniería internacional Smith Carter realizó
una encuesta que reveló un “75% de aumento en la
satisfacción de los empleados con el nuevo edificio,
contribuyendo a la atracción y retención del personal”.15

Estos ejemplos muestran que el diseño de los El Camino Hacia Adelante
edificios contribuye positivamente al bienestar y que el
rendimiento es, cada vez más, una parte integral de la Muchas veces, las grandes empresas gastan tiempo
estrategia de las empresas para atraer y retener a sus y dinero tratando de atraer y retener a buen personal.
empleados. Además, el edificio mismo puede actuar ¿Podría estar una de las soluciones en la simple
como un símbolo del desempeño ambiental y social estrategia de entregar un lugar de trabajo saludable
de la empresa y ser una poderosa atracción para los y diseñado en forma sustentable que promueva el
potenciales trabajadores. Para el diseño de la torre bienestar y la productividad? Los profesionales del
del Bank of America en Nueva York, Ken Lewis, el ex área de recursos humanos están explorando, cada vez
CEO del banco, indicó que quería un edificio ícono que más, esta potencial ventaja competitiva. Se necesita
ayudara a atraer y retener a los mejores empleados. Ser mucha más investigación para demostrar el vínculo
el primer rascacielos con calificación LEED Platinum era directo entre la sustentabilidad de un lugar de trabajo
una parte clave de esa estrategia.16 y la capacidad de una empresa para atraer y retener a
sus empleados clave; las empresas que avanzan hacia
Un reciente informe de Johnson Controls, OXYGENZ16, espacios de oficinas verdes o tratar de hacer más verde
encuestó a personas de entre 18 y 35 años de edad sus espacios actuales necesitan, específicamente,
en los Estados Unidos, el RU, Alemania, India y China generar estadísticas sobre la atracción y retención
y descubrió que los empleados más jóvenes desean del personal antes y después del cambio. Dichos
evidencias de que sus empleadores van más allá de los profesionales deben acordar los tipos de datos que
niveles mínimos de cumplimiento ambiental; el 96% deberán recogerse, incluyendo las unidades de medición
de los que tenían entre 18 y 25 años de edad desean relevantes y diseñar la base de datos para que las
trabajar en una oficina más verde y el 98% de los que calidades del ambiente laboral puedan analizarse en
tenían 26 a 35 años de edad, también los deseaban”.17 relación al compromiso organizacional. Pero, ya hay
Uno de los encuestados en la encuesta de Deloitte algo claro: con la rotación de empleados costándole
destacó que “... muchos de nosotros somos más jóvenes a las empresas un año o más de sueldo efectivo, una
y el diseño interior sustentable y la capacidad de mejor capacidad de atraer y retener a los empleados
trabajar en un lugar [socialmente responsable] es muy es una gran ventaja para las empresas, especialmente,
importante... Es importante que ellos puedan decir “soy para aquellas con una fuerza laboral experta o de alta
una persona responsable ambientalmente.”18 calificación. A medida que los recién graduados buscan
cada vez más la sustentabilidad de sus empleadores, las
empresas ignoran el poderoso beneficio de los edificios
verdes a su propio riesgo.
REFERENCIAS
1 Persram et al, 2007
2 Phillips, 1990
3 Fitz-‐enz, 2009
4 Fitz-‐enz, 1997
5 Fitz-‐enz, 1990
6 Sink, 1985
7 Miller et al, 2009
8 United States Department of Energy: Office of Energy Efficiency and Renewable Energy – Federal Energy Management Program, 2003
9 M Moser Associates
10 The Colliers International 2012 Office Tenant Survey
11 Colliers (website), 2012
12 Deloitte et al, 2008
13 Montgomery et al, 1994
14 PNC Financial Services (website)
15 Smith Carter (website)
16 Cox, 2000
Por Nicola Milne
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
La industria debe ser proactiva
para trabajar con los investigadores
en la identificación de los datos
métricos y metodologías adecuadas
para desarrollar evidencia
necesaria para tomar mejores
decisiones financieras. Las áreas de
investigación incluyen:
• ¿Cuáles características de los

edificios verdes, o combinación
de ellas, tiene el mayor impacto
en la salud y productividad de
los empleados y en el éxito de
la organización? ¿Cómo varían
estas características según el
tipo de edificio?
• ¿Puede un sistema o estructura

existente de evaluación de
edificios medir y luego calcular
el costo-‐beneficio de estas
nuevas estrategias? ¿Puede
un propietario o empresa
aprovechar su saludable y
productivo edificio o espacio
de trabajo para obtener mejor
financiamiento o primas de
seguros de salud?
• ¿Cómo se pueden convertir los

resultados de las mediciones
de productividad en datos
financieros con sentido?

REFERENCIAS
1 Terrapin Bright Green [[C, 2012 19 Hodgson, 2002
2 Montgomery et al, 1995 20 Heerwagen, 2010
3 Heerwagen, 2010 21 Apte et al, 2000
4 Heschong, 2003 22 Kaplan, 1992
5 [oftness, et al. 2003 23 Kahn et al, 2008
6 Terrapin Bright Green [[C, 2012 24 Park et al, 2012
7 Ulrich, 1984. 25 Terrapin Bright Green [[C, 2012
8 Walch et al, 2005. 26 Figueiro et al, 2010
9 Romm et al, 1994. 27 Terrapin Bright Green [[C, 2012
10 Edwards et al, 2002. 28 Thayer et al, 2010
11 Heschong, 2003 29 Ulrich, 1993
12 Niklas et al, 1996. 30 Heerwagen, 1998
13 Heschong, 1999. 31 Bodeker et al, 2011
14 Heerwagen, 2010
15 US Environmental Protection Agency,
1991
16 Miller et al, 2009
17 US Environmental Protection Agency,
1991
18 Frazer, 1998
MITIGACIÓN
DE RIESGOS
80
• Los factores de riesgo de la sustentabilidad pueden afectar
en forma importante el ingreso por renta y el valor futuro
de los activos inmobiliarios, afectando a su vez su retorno
sobre la inversión.
• Los riesgos por regulaciones relativas a la sustentabilidad

se han hecho cada vez más evidentes en países y ciudades
de todo el mundo, incluyendo obligaciones de información,
códigos de construcción y leyes que prohíben los edificios
ineficientes.
• Los eventos climáticos extremos y cambios sistemáticos en

patrones climáticos afectan la asegurabilidad de los activos
inmobiliarios y llevan a preguntas sobre la resiliencia de
los activos.
• Al cambiar las preferencias de los arrendatarios y la

evaluación de riesgo de los inversionistas, ello puede
traducirse en un riesgo de obsolescencia para los edificios
ineficientes.
• La sustentabilidad representa una serie de riesgos y

posibles recompensas para los inversionistas inmobiliarios.
MITIGACIÓN DE RIESGOS
El riesgo de los inversionistas se relaciona
con la potencial reducción de valor o aumento
de costos asociados con la retención de una
inversión. Puede relacionarse, también, con
la fuerza de la marca de un inversionista
y, por ende, con la capacidad de atraer Property Design
patrimonio y deuda en forma competitiva. Appraisal Professionals
Existen diferentes riesgos sustentabilidad no depende

evaluados en las diversas etapas del de nuevos conceptos: buenas
Financial Property
ciclo de vida útil de un edificio, pero inversiones inmobiliarias exigen Decisions Management
todos pueden considerarse como conocimientos en la administración
formas para hacer inversiones “a de riesgos y casi todas las
prueba del futuro”. Aunque existen decisiones de los inversionistas se Construction Tenants and
Industry
pocos estudios basados en evidencia realizan dentro de una estructura Owner-‐Occupiers
que cuantifiquen los riesgos de administración de riesgos (por

relacionados con la sustentabilidad, ej.; cuándo y dónde comprar o
algunos inversionistas inmobiliarios vender; con quién asociarse, a quién
ahora están realizando sus propios pedirle prestado capital, etc.).
análisis de muchos de estos riesgos
como parte de su proceso de toma Los beneficiarios de las actividades
de decisiones. de los inversionistas incluyen a los
accionistas en empresas privadas,
Los inversionistas inmobiliarios tenedores de pólizas de pensiones
tienen la responsabilidad frente a y seguros, personas individuales
sus accionistas y otros beneficiarios y entidades públicas. Muchos de
de asegurar que las ganancias, aquellos que identificamos como
que se derivan de los ingresos “inversionistas inmobiliarios” son
producidos por los arriendos y los solamente fiduciarios del dinero
crecientes valores de capital de los de otras personas, el que se les ha
activos inmobiliarios, se obtengan confiado para que lo cuiden con la
en horizontes de corto y largo plazo. expectativa que podrán hacer crecer
el valor de ese dinero, mientras que
No hay duda entre la mayoría de minimizan el riesgo de la inversión.
los inversionistas; sobre todo, entre
los inversionistas institucionales Abordar los temas de
y grandes inversionistas sustentabilidad es, por lo tanto,
corporativos, como REITS y las nada de diferente a lidiar con
empresas inmobiliarias, de que otros riesgos; las decisiones de
la sustentabilidad es un tema, inversión se toman sobre la base
o conjunto de temas, que deben de los riesgos de subida y bajada,
abordarse. Se podría decir que lo incluyendo aquellos presentados
que se necesita abordar ha sido por la misma sustentabilidad.
analizado por dichas entidades A continuación identificamos
durante un periodo de tiempo algunos de los temas de
relativamente corto, pero la sustentabilidad más pertinentes,
forma en que se considera la el por qué representan riesgos y
cómo algunos inversionistas están
lidiando con ellos en la actualidad.

Riesgo normativo
Todos los mercados existen En muchos países, las regulaciones Existe un creciente consenso en
dentro de un contexto político y y códigos de construcción tienden que los gobiernos pondrán en
regulatorio y los inversionistas a enfocarse en nuevos edificios y vigencia normativas que apunten a
están, obviamente, acostumbrados buscan asegurar que su desempeño factores de sustentabilidad mucho
a operar dentro de estos límites. sustentable sea mucho mejor que más agresivamente que en el
Como la administración de el stock existente. Las carteras pasado y los inversionistas deberán
inversiones inmobiliarias en un de los inversionistas consistirán, comprender cuáles serán sus
juego de plazos relativamente rara vez, de una gran proporción consecuencias.
largos, los inversionistas necesitan de edificios nuevos, lo que significa
conocer cómo las futuras leyes que necesitan asegurarse que sus Necesitarán considerar cómo se
pueden impactar en el valor de un activos existentes puedan competir comporta el edificio en términos de
edificio y sus flujos de efectivo. contra nuevos edificios entre los su propio perfil de sustentabilidad;
arrendatarios y compradores. Al dónde podrían surgir los riesgos
La regulación de los temas de hacerlo, tratarán de asegurarse debidos a su percibida capacidad
sustentabilidad, como las emisiones de dejar a sus activos “a prueba de ser eficiente en el consumo
de carbono, se ha hecho cada del futuro” frente a las cambiantes de recursos comparado con el
vez más importante para los normativas que tienden a exigir un cumplimiento de otros edificios
inversionistas inmobiliarios por el desempeño de sustentabilidad cada con las exigencias normativas. Si
hecho de que el entorno creado se vez mejor. los edificios de los inversionistas
considera como “responsable” para no cumplen con los cambiantes
un importante impacto ambiental, El riesgo normativo no sólo incluye requisitos de las normativas, o
que lleva al cambio climático. Por el desempeño del edificio mismo, parecen tener un rendimiento
ejemplo, el gobierno del RU está sino también su ubicación. Aunque menos favorable al compararse con
obligado por la Ley de Energía del las normativas de planificación otros edificios, entonces, sufrirán
año 2011 a dictar Normas Mínimas que abarcan el transporte urbano un mayor riesgo de obsolescencia.
de Desempeño Energético para y mayores requisitos de densidad
los edificios existentes, haciendo son ahora prevalentes en algunos
que los edificios más ineficientes países, es posible que en el futuro
en el uso de la energía no puedan estas exigencias sean de corte
arrendarse después de 2018. masivo y cambien la importancia
de la accesibilidad tanto para
En ningún caso, el riesgo normativo los ocupantes como para los
está confinado a Europa. Algunas propietarios.1 Tradicionalmente, los
ciudades de EE.UU., como Nueva inversionistas han puesto el mayor
york y San Francisco, han seguido valor en factores de ubicación y
el ejemplo de otras jurisdicciones tendrán que re-‐evaluar los factores
en todo el mundo obligando la de riesgo de sustentabilidad
divulgación pública de los datos relativos a algunas ubicaciones de
de uso energético para ciertos edificios.
edificios, con la intención de alentar
a sus ocupantes e inversionistas a
incorporar esta información en sus
decisiones de arriendo e inversión.
Estos tipos de iniciativas tienen

el potencial de tener graves
implicancias para los inversionistas,
que arriesgan menores ingresos
por sus activos existentes y, en
consecuencia, viendo sus valores
de capital sufrir hasta que mejor el
rendimiento energético.

CASO DE ESTUDIO
El Brillo de la Eficiencia Energética
Firma de inversiones francesa usa la evaluación de riesgos de sustentabilidad para maximizar el valor a largo plazo de sus activos
A fines de 2009, Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) inició Grenelle 2, posible comparar las predicciones con datos
el El edificio ahora está completamente arrendado, haciendo efectivos. Para que exigía una reducción del 385 en el consumo
proyecto GRECO en anticipación a la ley ambiental francesa de energía para las evaluar el valor agregado por la renovación
Grenelle 2, posible comparar las predicciones con datos ambiental, se propiedades comerciales existentes al año 2020.
efectivos. Para que exigía una reducción del 385 en el consumo CDC quería abordar consideraron diferentes escenarios con
de energía para las evaluar el valor agregado por la renovación los siguientes prontamente el tema para limitar los riesgos de
ambiental, se propiedades comerciales existentes al año 2020. depreciación para su resultados:
CDC quería abordar consideraron diferentes escenarios con
los siguientes prontamente el tema para limitar los riesgos de • Negocios sin cambio (BAU, por su sigla en inglés): Sin
depreciación para su resultados: cartera existente y distribuir renovaciones, sólo mantenimiento estándar. Los precios
el costo de las renovaciones en el tiempo. de los arriendos usados corresponden a los precios de
edificios de segunda mano. La liquidez de los activos se
Primero, se realizaron auditorías energéticas en toda la considera mala, lo que lleva a mayores costos de salida y
cartera. Se usaron las facturas de consumo reales (de los desocupación más alta.
arrendatarios y del propietario)para determinar un desglose
de consumo de energía por uso (HVAC, iluminación y otros) y • Renovación Convencional (RT, por su sigla en inglés):
se emitieron recomendaciones. Las renovaciones importantes La renovación cumple con los requisitos normativos
se programaron para que coincidieran con el reemplazo actuales. El activo se valora como un edificio de primera
de componentes que terminaban su vida útil para quedar mano, pero no se beneficia de un mayor valor “verde” (el
cubiertos por los presupuestos planificados para reparaciones precio promedio de los arriendos equivale al mercado de
y mantenimiento. primera mano). Se considera que la liquidez de los activos
disminuirá con el tiempo.
En el edificio mismo, los costos de las renovaciones y los
periodos de pago no fueron los únicos criterios para la toma • Renovación Verde (HQE, por su sigla en inglés): Las
de decisiones. Al comparar los costos de las renovaciones mejoras energéticas permiten que los propietarios se
y la meta de reducción de consumo de energía, CDC pudo beneficien de un mayor valor “verde” en el precio de los
demostrar la eficiencia de costos de diversos escenarios de arriendos y de muy buena liquidez.
renovaciones y evaluar el impacto de una serie de diferentes
acciones necesarias para cumplir con las metas de reducción. • La tasación se realizó usando un método de flujo de efectivo
descontado. Para reflejar la diferencia en valores debida a
Haciendo la contabilidad sólo con los gastos de energía, el la ausencia de características ambientales, se usaron los
periodo de retorno de la inversión superaba los 18 años. La periodos de desocupación más largos entre los arriendos,
comparación entre costo de renovación y valor de activos además de las diferencias en los valores de arriendos y de
se usó para evaluar, indirectamente, los riesgos vinculados salida. El cálculo del flujo de efectivo descontado (Figura
con la obsolescencia normativa generada por Grenelle 2. 12) muestra que los dos escenarios de renovación (RT y
Aunque esta relación depende de la calidad funcional del HQE) llevan a menores flujos de efectivo, respectivamente,
activo y su ubicación, incluso con largos periodos de retorno, hasta los años siete y nueve. Sin embargo, en el largo
puede ser más conveniente renovar si el mercado del activo plazo, presentan el mayor valor presente neto (NPV, por
probablemente va a preocuparse de una demanda por edificios su sigla en inglés). Por otro lado, la renovación parece ser
más verdes. financieramente conveniente desde el inicio, ya que permite
que el propietario aumente el ingreso por arriendos y
El impacto de las mejoras ambientas sobre el valor se disminuya los riesgos de depreciación futura. Los costos de
demostró a través de una profunda renovación realizada en la inversión inicial se compensan con los beneficios futuros,
2010 en el edificio Franklin de los años 1930s, una propiedad de en particular, con una mayor tasa de retorno esperada.
7.500 metros cuadrados, en el CDB de Paris.
• Las renovaciones verdes (HQE), con un costo aproximado
El edificio ahora está completamente arrendado, haciendo de un tercio del valor inicial del edificio, permitieron
proyecto GRECO en anticipación a la ley ambiental francesa que el inversionista casi duplicara el valor inicial de su
40
activo. Además, llevó a un 10% de premio en el valor
comparado con el escenario de renovación convencional
30
(RT). Estos resultados destacan que los cálculos de retorno
Cashflows (million EUR)
tradicionales que sólo dan cuenta de los ahorros de energía

20
pueden llevar a errores, ya que no toman en cuenta el valor
a largo plazo de los activos.
10
• A medida que la renovaciones energéticas se transformen
en un requisito normativo, los inversionistas necesitarán
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 estrategias de eficiencia energética en sus carteras para
años mitigar los riesgos. Las decisiones no sólo dirán relación
-‐10
con la elección de los escenarios de renovación dentro
de los edificios de acuerdo con criterios técnicos, sino
-‐20
que también necesitarán priorizar entre los activos para
BAU RT HQE
maximizar el valor de la cartera en el tiempo, según los
Figure 12 criterios ambientales y financieros.
Evolución del cúmulo de flujos de caja descontados en el tiempo
Riesgo de Mercado
Así como responderán a la Adquisición de Activos y Riesgo de En el contexto de las inversiones
presión de las normativas, los Disposición inmobiliarias, el identificar
inversionistas inmobiliarios deben Como indica el capítulo “Valor el impacto en el valor de la
comprender, al mismo tiempo, de Activos” de este informe, sustentabilidad es, por supuesto,
cómo la sustentabilidad los existe evidencia de que el perfil vital y debe medirse en el tiempo
afecta desde una perspectiva de de sustentabilidad de los activos más que en un periodo breve.
mercado; en términos de oferta, tiene un impacto en los retornos
demanda y factores asociados. Los de la inversión durante el periodo En un estudio en Holanda9, los
inversionistas considerarán factores de retención y al momento de edificios etiquetados como más
relativos a los riesgos específicos salida. Muchos investigadores y eficientes energéticamente
de los activos, y los que afectan el participantes del mercado creen (clasificados en A, B o C)
rendimiento de sus carteras, como que existe una fuerte correlación aumentaron el valor de sus
su capacidad de levantar capital. entre aquellos edificios que retienen arriendos en un periodo de cinco
su valor porque son edificios años, cuando se les comparó con
Riesgo de Ocupación “prime” (es decir, son activos de edificios clasificados como E, F o
El rendimiento y valoración alta calidad física, con ocupantes G (donde el estudio controló los
financiero de un activo inmobiliario con buenos contratos en buenas factores más importantes de los
se determina, en gran parte, por ubicaciones) y aquellos que se valores de arriendos, incluyendo
la seguridad de sus flujos de describen como “verdes”. ubicación, edad y tamaño del
efectivo. La probabilidad que los edificio). Otros estudios sugieren
ocupantes abandonen el edificio, Por lo tanto, la pregunta que se que se han observado menores
o no lo arrienden en primer lugar, hace cada vez más importante es: tasas de capitalización para los
debido a su inadecuado desempeño ¿Sufrirá un activo de un “descuento edificios más verdes, indicando
de sustentabilidad se reconoce café”, o mayor obsolescencia menores percepciones de riesgo y
como un riesgo clave por parte porque no es verde? A la luz de ello, mayores valores.10
de los inversionistas. Un estudio los inversionistas deben identificar
sostiene que a medida que más el impacto potencial que puede Para explorar si las carteras
edificios verdes queden disponibles tener una compra o venta en el inmobiliarias más eficientes
y los arrendatarios estén menos perfil de riesgo de sus carteras. ambientalmente pueden superar
dispuestos a ocupar edificios no en rendimiento a sus pares en
verdes, aumentará la velocidad de Desempeño de la Cartera términos de riesgo y retorno, una
depreciación de estos últimos a un En general, los estudios han serie de índices de “propiedades
ritmo exponencial más que lineal.2 demostrado que las carteras más verdes” se han desarrollado. En
La evidencia de la preferencia entre verdes tienen mejores rendimientos los EE.UU., por ejemplo, el FTSE
los ocupantes de edificios verdes operacionales y están menos Group, el US Green Building
puede encontrarse en una serie expuestos a los riesgo de mercado.4 Council y la Asociación Nacional de
de estudios3 en los que los citados Sin embargo, la mayoría de los Fondos de Inversión Inmobiliaria
aspectos positivos se relacionan inversionistas inmobiliarios no han desarrollado, en forma
con factores como la proximidad están convencidos del potencial de conjunta, un índice de propiedades
al transporte público, costos de valor para los accionistas asociado verdes para los inversionistas
operación más bajos y cuentas de con las inversiones en eficiencia institucionales e individuales. En
servicios básicos menores que energética o de otro tipo ambiental.5 forma similar, en el RU, la Base de
se reflejan en menores cobros de Ello puede deberse a que los Datos de Propiedades de Inversión
servicios, mejor productividad, inversionistas inmobiliarios no (IPD, por sus siglas en inglés)
factores de recursos humanos informar en forma suficiente y clara ha desarrollado el “Servicio de
como el reclutar a los mejores su desempeño de sustentabilidad Análisis de Eco-‐Carteras” (EcoPAS),
talentos, y la asociación pública con y la reducción del riesgo que ello el que busca permitir que los
la sustentabilidad. conlleva.6 Recientemente, un inversionistas comprendan los
estudio indicó que el rendimiento riesgos ambientales potenciales de
Aunque existe mucha evidencia financiero (precio de acciones) de sus carteras.
anecdótica, aún no existe evidencia los REIT con un mayor porcentaje
sistemática sobre la retención de edificios certificados (Energy
de arrendatarios y renovaciones Star y LEED) muestra una menor
de arriendos en los edificios exposición al riesgo (menos
verdes. Este es un tema que volatilidad) que aquellos con un
debe investigarse en forma más menor porcentaje de edificios
completa. certificados.7 Ello refleja el efecto
que tienen las altas emisiones de
carbono en el valor de la firma en
otras industrias.

Riesgo Financiamiento
de Inversiones
En todos los sectores de negocios,
existen riesgos potenciales
para la marca y rendimiento de
una empresa que surgen de las
actividades y asociaciones de
sus socios en las inversiones. Un
estudio de Bauer y Hahn (2011)
confirma que las empresas con
un mejor rendimiento ambiental
exhiben menores costos de
financiamiento de deuda, apoyando
la idea de que las empresas con
prácticas más responsables
socialmente tienen una mayor
tasación y menores riesgos.
El impacto de los desempeños de

sustentabilidad a nivel de cartera
de los activos de los inversionistas;
y su administración de los riesgos
asociados, puede detectarse en su
capacidad para atraer patrimonio
y deuda a tasas competitivas. Es
por este motivo que un número
cada vez mayor de administradores
de fondos inmobiliarios y sus
inversionistas someten a sus
carteras a referenciamiento de
sustentabilidad. Aunque existe
evidencia limitada de inversionistas
que decidan no invertir en
fondos basados sólo en criterios
de sustentabilidad, algunos
inversionistas sí están incluyendo el Figura 13
desempeño de sustentabilidad para Radar de riesgo
identificar las oportunidades que
sean las “mejores de su tipo”.
Riesgo Físico
Las predicciones de cambio Dado que los aseguradores y En algunos casos, los propietarios
climático representan un riesgo real reaseguradores probablemente inmobiliarios podrán mitigar
para los inversionistas. El consenso expandan sus opiniones de esta estos riesgos físicos o sus
científico sobre los futuros manera a medida que eventos costos, compartiéndolos con sus
aumentos de temperatura indica climáticos extremos y los arrendatarios, pero para hacerlo
que los cambios en los patrones subsecuentes cobros de seguros deberán asegurarse que los
climáticos serán importantes en se hagan más comunes, los contratos tengan las cláusulas
términos de la capacidad de los inversionistas deberán comenzar adecuadas para ello. Otras medidas
inmuebles construidos de lidiar con a considerar los riesgos para los de mitigación incluirán renovar los
ellos. flujos de efectivo de sus activos, edificios con adaptaciones que lidien
si es que ya no han comenzado a mejor con los efectos del cambio
No obstante, todo ajuste social hacerlo. climático, como protecciones contra
que pueda traer el cambio el sol, mejores drenajes y manejo
climático, la toma de decisiones de Los inversionistas también tendrán de agua. Los inversionistas también
inversiones inmobiliarias tendrá que considerar el tema del confort deberán considerar la resiliencia
que evolucionar para reflejar los del edificio y la capacidad de sus de la infraestructura local, ya
cambios en la viabilidad económica sistemas de asegurar que los que incluso un edificio resiliente
de diferentes ubicaciones y la ocupantes vean las instalaciones quedará comprometido si está
capacidad de los diferentes tipos y como deseables; con la predicción ubicado en una ciudad que ha hecho
diseños de edificios de enfrentar un de mayores temperaturas existe poco para manejar sus riesgos
entorno cambiante. un riesgo en los flujos de efectivo físicos. De nuevo, los propietarios
para los edificios que no sean deberán estar seguros de dónde
Un contexto útil de administración suficientemente resilientes para impactarán los costos de tales
de riesgos dentro del cual asegurar la satisfacción futura de obras.
considerar esto es en términos de sus ocupantes.
resiliencia y el grado en el que las
inversiones se hacen “a prueba Por supuesto, el cómo los
del futuro”. Como se observó inversionistas lidien con estos
recientemente en Nueva York, temas variará de un lugar a otro
Australia, Europa y en muchos y de edificio en edificio, pero es
otros lugares del mundo, existen inconcebible que inversionistas
muchos riesgos físicos asociados al eficientes no estén realizando
cambio climático. Los inversionistas un análisis de los riesgos de
necesitarán cada vez más factorizar sustentabilidad de sus carteras (los
la capacidad de los edificios de que deberían incluir la evaluación
soportar los eventos climáticos, de los riesgos normativos, como ya
inundaciones, subsidencia y se discutió).
la capacidad de los sistemas y
recubrimientos de ellos para
lidiar con mayores temperaturas
ambientales y patrones de
precipitaciones diferentes.
Para los inversionistas uno de
los riesgos clave que enfrentan
este sentido es la asegurabilidad
de los edificios; sin ello, el valor
de un edificio puede reducirse en
forma importante, incluso hasta
cero. Algunos aseguradores han
comenzado a considerar que en
algunas ubicaciones, como el RU y
Australia, ya no es económicamente
viable entregar cobertura contra
inundaciones a los edificios ni a
las empresas que operan en estos
edificios.

REFLEXIONES
Sustentabilidad a Nivel de Cartera
La legislación es un importante impulso para Para abordar la sustentabilidad a nivel de cartera,

la adopción de los edificios verdes en el sector un consorcio de más de 40 fondos de pensiones,
inmobiliario. Pero, aunque el ritmo y fortaleza de las compañías de seguros y otros grandes inversionistas
leyes se ven afectados por la volatilidad de las políticas, están evaluando activamente sus inversiones en
existe otra fuerza en la inversión en edificios verdes que carteras inmobiliarios, usando el Estándar Global de
se produce silenciosamente todos los días, impulsada Sustentabilidad Inmobiliaria (GRESB, por sus siglas
por el mercado de capitales. en inglés); una herramienta cuantitativa que evalúa la
eficiencia energética de un fondo o empresa inmobiliaria
Con el crecimiento global de los edificios verdes en y su amplio desempeño de sustentabilidad a nivel de
los últimos diez años, la eficiencia energética y la carteras. Más de 450 empresas y fondos inmobiliarios
sustentabilidad en el entorno construido ahora se han actualmente informan datos a GRESB, representando
transformado en vehículos para proteger los activos 1,3 millones de millones de dólares en activos bajo
en manos de los más grandes inversionistas en todo administración, alrededor de 36.000 propiedades.
el mundo; fundaciones sin fines de lucro, fondos de
pensiones y compañías de seguros. Estos “inversionistas La base para GRESB es una encuesta anual que mide
institucionales” se dan cuenta, cada vez más, que el el desempeño ambiental y social de las empresas y
desempeño de sustentabilidad de los edificios está fondos inmobiliarios a nivel de carteras. Basada en las
afectando directamente el rendimiento financiero de respuestas a la encuesta anual de GRESB, se ha creado
sus inversiones inmobiliarias, lo que es especialmente una estructura de referencia que captura casi 50 datos
relevante dado el horizonte de inversión de largo plazo que miden la sustentabilidad, incluyendo el consumo de
de estos inversionistas. energía y agua, pero también las políticas sustentables
y, por supuesto, la certificación a nivel de activos.
Los inversionistas institucionales invierten, típicamente,
entre el 5% y el 10% de sus activos totales en bienes Los inversionistas más grandes y sofisticados están
raíces, y esta exposición se crea, en forma mayoritaria, adoptando cada vez más las iniciativas necesarias para
indirectamente; por medio de fondos de administración mejorar la eficiencia energética y sustentabilidad de
privada, o por medio de empresas inmobiliarias listadas sus carteras para proteger y aumentar el valor de las
en bolsa (REIT). Los inversionistas institucionales, pensiones y las donaciones. Sin embargo, para que
por ende, no están muy interesados en la eficiencia los mercados de capital funcionen correctamente,
energética de un solo edificio; les interesa el promedio transparencia en la información sobre los datos
de eficiencia de una cartera comparada con la eficiencia ambientales, sociales y de administración es un
promedio de sus pares. Por ello, evaluar el desempeño ingrediente clave. En el nivel de edificios individuales,
de sustentabilidad de las inversiones inmobiliarias los sistemas de clasificación LEED o similares entregan
institucionales, se necesita información a nivel de la esa información. A nivel de carteras, esquemas como
cartera, más que al nivel de un activo individual. GRESB que ayudan a los inversionistas en el mercado de
capitales darán forma, a la larga, al rol de los edificios
Además, un fondo de pensiones o inversionista verdes en nuestra sociedad.
institucional típico no está, necesariamente, interesado
en un “fondo de edificios verdes per se. Lo que les
interesa dice relación con el riesgo inherente a la
cartera inmobiliaria, incluyendo el riesgo desde una
perspectiva ambiental. Con frecuencia, ésta no es su
principal prioridad; aún lo son la ubicación, el acceso a
transporte público, etc. Sin embargo, en alguna parte
de la lista de prioridades está el riesgo ambiental. Los
inversionistas están acostumbrados a investigar la
presencia de asbestos, contaminación del suelo y otros
elementos ambientales. Ahora, los inversionistas deben
estar pensando en la eficiencia energética y del uso
del agua, y en qué tan bien un edificio está posicionado
frente a sus pares.
Por Nils Kok

Universidad de Maastricht
Riesgo Tecnológico
Las tecnologías innovadoras en Es claro que la sustentabilidad

edificios nuevos tienen sus propios representa una serie de riesgos y
riesgos (por ej.; iluminación LED, potenciales recompensas para los
equipos de HVAC, instalaciones inversionistas inmobiliarios. Para
solares) que surgen de su mitigar los primeros y beneficiarse
uso; o del temor a su uso, o de de los segundos, los inversionistas
preocupaciones sobre los correctos deben comprender todo el espectro
regímenes de mantenimiento. Éstos de factores de sustentabilidad que
pueden transformarse en barreras afectarán a sus activos.
para la puesta en servicio de
soluciones de sustentabilidad. Una adecuada administración de
los riesgos de sustentabilidad
Sin embargo, la reticencia a no debe considerarse ajeno a
usar nuevas tecnologías que una administración eficiente de
pueda cambiar la conducta por carteras, activos y bienes raíces;
el lado de la demanda (por ej., debería ser una parte integral de
medición inalámbrica del uso de ello.
energía a nivel de dispositivos)
podría aumentar el riesgo de Si no se internaliza este mensaje, se
obsolescencia y de pérdida de tendrán menores ingresos, menores
oportunidades para tener menores contribuciones de capital, mayores
costos de operación. costos y, posiblemente, demandas
legales; mientras que al hacer
que sus activos sean “a prueba del
futuro”, los inversionistas deberían
poder cosechar los frutos de flujos
de efectivo más seguros, mayor
liquidez de sus activos y una mejor
capacidad para acceder a deuda y
financiamiento.

PRÓXIMOS PASOS REFERENCIAS
PARA LA INDUSTRIA 1 Kok et al, 2012
2 Parker, 2008
• Comprender las implicancias 3 OSS 2012; CoreNet, 2011
del cambio climático y 4 Eichholtz et al, 2013
normativo: Los inversionistas 5 Baueret et al, 2011
deben comprender las
6 Cajias et al, 2011
implicancias del cambio
climático y normativo
y considerarlas en las 8 Matsumura et al, 2010
evaluaciones de riesgo 9 Kok et al, 2012
de sustentabilidad para 10 EMiller et al, 2008; Pivo et al, 2010
el desarrollo, propiedad y
ocupación de los edificios
• Apreciar la creciente demanda
por edificios verdes: Los
propietarios de edificios deben
apreciar las preferencias de
los ocupantes por edificios
verdes y, especialmente, por las
características verdes que les
sean atractivas.
• Considerar descuentos cafés

y premios verdes: El sector
de inversiones inmobiliarias
debe determinar el grado
de descuentos café para las
propiedades que no tienen una
certificación “verde”.
DE EDIFICIOS
VERDES
A CIUDADES
VERDES
92
• Al ecologizar un entorno construido a nivel de barrios y
ciudades, podemos cumplir con prioridades económicas
de gran escala tales como mitigación del cambio climático,
seguridad energética, conservación de recursos y creación
de empleos, resiliencia y calidad de vida a largo plazo.
DE EDIFICIOS VERDES
A CIUDADES VERDES
El Caso de Negocios para Construcciones
Verdes hasta ahora ha planteado el valor que
un edificio verde individual – o una cartera de
edificios verdes – puede aportar en términos
de costos de diseño y construcción, valor de
activo, minimización de costos operacionales
y mitigación de riesgos.
En su forma más simple, una En este capítulo vemos como los
ciudad es un conjunto de edificios, gobiernos municipales, en especial
y la siguiente sección de este a través del C40 Cities Climate
informe amplía el foco desde un Leadership Group C40 y los líderes
enfoque a la sustentabilidad sobre industriales están transformando
basada en edificios individuales sus ciudades existentes y
a uno orientado a cómo podemos asegurándose que se dé prioridad
ecologizar barrios, distritos y a la ecología en las ciudades
comunidades enteras. emergentes.
Es sólo a través del Los gobiernos municipales

aprovechamiento de las lecciones generalmente tienen una relación
aprendidas de la ecologización más cercana con sus residentes,
de edificios individuales que empresas e instituciones que los
lograremos desentrañar el gobiernos estatales y nacionales,
potencial de nuestro medio lo que permite tomar acciones más
ambiente construido y así cumplir rápidas y decisivas respecto de
con prioridades económicas la regulación, de las normativas,
macrosociales y económicas las políticas y las metas. En forma
tales como mitigación del cambio paralela, el incremento de los
climático, seguridad energética, precios de servicios básicos, el
conservación de recursos y creación endurecimiento de las exigencias
de empleos, resiliencia y calidad de regulatorias y evaluaciones de
vida a largo plazo. riesgo más estrictas en términos de
seguros están ejerciendo presión
Como se mencionó en la sobre los gobiernos a nivel de
introducción, los gobiernos del ciudad. Estos factores los están
mundo tienen como tema prioritario motivando a buscar soluciones – y
los beneficios derivados de una muchos están reconociendo que
visión general, y son éstos los los programas de construcción
motores que en forma creciente verde representan una oportunidad
están impulsando los programas de sin paralelo para reforzar la
edificios verdes tanto públicos como responsabilidad fiscal, aumentan
privados.. Todos estos desafíos la productividad y la satisfacción
requieren de soluciones a gran laboral, se ocupan de temas de
escala y sólo pueden resolverse salud y de las inversiones “a prueba
si ampliamos nuestros horizontes de futuro”..
hacia las ciudades verdes.
En particular los líderes a nivel

de ciudad están demostrando que
el abordar el cambio climático
puede mejorar nuestras ciudades,
hacerlas lugares más habitables.

REFLEXIONES
La Zanahoria y el Garrote
Las ciudades del mundo están en el epicentro de la batalla MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE ZAHANORIAS Y
para mitigar los impactos del cambio climático global. En GARROTES EN LAS CIUDADES LÍDERES DE HOY
un período relativamente breve, las tendencias globales
tales como los traslados de la población a las ciudades y la Capacidad de Acción
incapacidad de los gobiernos nacionales de comprometerse Todas las ciudades del mundo tienen una combinación
con metas vinculantes de reducción del cambio climático distinga de posibles incentivos y normativas, en función de
a largo plazo, ha transferido la atención internacional al sus poderes municipales individuales y su determinación
trabajo que están realizando las ciudades y sus gobiernos. por las estructuras gubernamentales y el contexto político
en que operan. Se han producido grandes ejemplos de
Las ciudades cuentan con dos mecanismos para ayudar liderazgo en ciudades que han maximizado cada una de sus
a impulsar la “ecologización” de los edificios privados: a zanahorias y garrotes disponibles, como por ejemplo en
través de exigencias obligatorias, o “garrotes”, y a través de el Greener Greater Buildings Plan (GGBP) de la Ciudad de
incentivos, llamados aquí “zanahorias”. Nueva York y el Programa Cap-‐and-‐Trade de Tokio, que se
analizan a continuación.
Los beneficios comerciales de los edificios verdes se
materializan más cabalmente en ciudades que pueden RESUMEN DE LAS MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE
dictar normativas y/u ofrecer incentivos para ecologizar GARROTES
el patrimonio constructivo de la ciudad y desarrollar un
mercado e industria locales para edificios eficientes en Las mejores prácticas en términos de normativas caen
términos de energía. Las principales ciudades del mundo dentro de unas pocas categorías clave, desde los códigos
en esta área son aquellas que colaboran con el sector de eficiencia energética para el consumo de energía de
inmobiliario para utilizar tanto zanahorias como garrotes edificios completos hasta medidas individuales tales
para lograr sus metas de eficiencia energética. como medidores inteligentes o mejoras en iluminación
obligatorios.
Los Beneficios de los Buenos Incentivos y Normativas
Sólidas Programas Obligatorios de Reducción de Emisiones. Uno
Las normativas ofrecen la certidumbre que requiere el de los ejemplos más innovadores de una ciudad que utiliza
sector inmobiliario para gestionar sus activos y tomar su poder regulatorio para obligar a la reducción de las
decisiones de largo plazo respecto del reacondicionamiento emisiones en sus edificios más grandes es el programa
para lograr la eficiencia energética y el desarrollo de Cap-‐and-‐Trade de Tokio. Lanzado en abril de 2010, se
nuevos edificios verdes. Las normativas también generan aplica a más de 1.300 edificios comerciales e industriales
una igualdad de condiciones al imponer o prohibir acciones de Tokio.1 Las normas y metas claras al año 2019 permite a
a todos los propietarios con edificios sujetos a la normativa. los propietarios planificar su enfoque y tomar las decisiones
de inversión necesarias que se ajusten a sus circunstancias.
• Entre los beneficios comerciales de los incentivos al
sector inmobiliario están: Mejorar el retorno sobre Los resultados del primer año del programa de Tokio
la inversión global y la viabilidad de las medidas de han sido impresionantes: las estadísticas muestran que
eficiencia energética; al proveer certidumbre en el mercado para acciones a
largo plazo, el 38% de los edificios correspondientes ya
• Recompensar a los que adoptan las tecnologías ha logrado la meta para fines de 2014, y un 26% adicional
tempranamente o reacondicionan los modelos; y ha logrado la meta para fines de 2019, resultando en
reducciones de emisiones de 1,44 millones de toneladas
• Ayudar a desarrollar el mercado de eficiencia (equivalente a una reducción promedio de 13% en todos los
energética y los actores de la industria en cada ciudad. edificios en cuestión) en un año.
Cuando una administración municipal combina un Revelación Energética Obligatoria

paquete razonado, estable y previsor de políticas y Algunas ciudades, especialmente en los Estados Unidos,
programas, normativas e incentivos, fomentan las acciones han promulgado normativas que exigen la revelación de los
sustentables por los propietarios, al tiempo que impulsan datos de consumo de energía en edificios comerciales de
a la ciudad hacia lograr metas de reducción de emisiones cierto tamaño. Las ciudades de Austin, Washington D.C.,
de largo plazo, con sus beneficios macroeconómicos Ciudad de Nueva York, Philadelphia, San Francisco y Seattle
consiguientes. todas han dictado normativas sobre la revelación obligatoria
para edificios comerciales, y estos datos rápidamente se
han transformado en invaluables medios para permitir a
las ciudades comprender mejor sus patrones de consumo
de energía; y, cuando se han hecho públicos, han servido
de impulso para mejorar los edificios con desempeño
ineficiente.

Paquetes de Políticas Otra forma de incentivo ampliamente utilizada por las
Las ciudades importantes muchas veces armarán ciudades son las ofertas de beneficios fiscales:
paquetes con algunos o todos los tipos de normativas para
proporcionar un conjunto global de políticas para impulsar • Houston ha establecido una reducción tributaria parcial
la eficiencia energética en el espacio constructivo del para edificios comerciales que obtengan la certificación
sector privado. La Ciudad de Nueva York, por ejemplo, ha LEED,3 proporcionando un incentivo a los propietarios
promulgado una serie de cuatro leyes locales como parte para que decidan si desean instalar medidas de
de su GGBP, incluyendo requerimientos para la revelación eficiencia energética y lograr la certificación.
obligatoria de datos de consumo anual de energía y agua, • La Ciudad de Nueva York tiene un programa en que

fiscalizaciones periódicas y medidas de retrohabilitación los dueños de edificios pueden deducir una parte del
en los grandes edificios, proyectos de renovación o capital gastato en un sistema fotovoltaico solar de sus
modificación que cumplan con los códigos vigentes, y contribuciones de bienes raíces.4
modernizaciones de iluminación y sub-‐medidores en
grandes edificios no residenciales. Otra herramienta que está adquiriendo creciente
Tomados en su conjunto, el GGBP de Nueva York constituye popularidad es la entrega de préstamos para mejorar
un ejemplo de clase mundial sobre dómo las ciudades con la eficiencia energética de edificios existentes a tasas
un fuerte liderazgo político y pensamiento a largo plazo más favorables que aquellas que habitualmente tienen
puede colaborar con todos los participantes interesados disponibles los propietarios:
necesarios (incluidos el sector inmobiliario, las compañías
de servicios básicos, las ONG y otros niveles de gobierno) • Toronto cuenta con varias ofertas de préstamos a través
para utilizar la medida máxima de sus facultades y del Toronto Atmospheric Fund y el Better Buildings
promulgar normativas para edificios verdes y eficiencia Parnership. Estos varían entre préstamos sin intereses
energética significativas que resulten en reducciones reales para edificios privados multifamiliares existentes y
del consumo y las emisiones en las ciudades. préstamos atractivos en relación con los del mercado
para edificios comerciales..
RESUMEN DE MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE • Philadelphia también ofrece préstamos por debajo del
ZANAHORIAS valor de mercado de entre US$100.000 a US$ 1 millón
En líneas generales, los incentivos utilizados actualmente para reacondicionamientos en eficiencia energética,
en las ciudades pueden dividirse en cuatro categorías: que están a disposición de los dueños de edificios
comerciales, industriales y de uso mixto, además de los
1. Acceso a dinero o beneficios fiscales que pueden locatarios en edificios comerciales.
utilizarse para compensar los costos asociados con
servicios y equipos eficientes en términos de energía. Incentivos para la Planificación
2. Incentivos administrativos como otorgación expedita de Las ciudades también pueden ofrecer incentivos a los
permisos. propietarios a través de mecanismos administrativos,
3. Acceso a financiamiento externo para proyectos de tales como el otorgamiento más expedito de permisos de
eficiencia energética proporcionado por terceros construcción o el aumento de la superficie construida bruta
(servicios públicos, compañías de energía, bancos y (GFA) permitida para edificios que incorporan la eficiencia
otros); y energética en sus planos. Algunos ejemplos notables son:
4. Utilización de la visibilidad del alcalde para promover el
liderazgo en eficiencia energética entre propietarios de • El Green Permit Program5 de Chicago ofrece un
inmuebles privados. proceso de obtención expedita de permisos y una
posible reducción en los aranceles para los permisos
Incentivos Monetarios/Tributarios de hasta US$ 25.000. Para poder optar al beneficio, los
Los gobiernos comúnmente utilizan el apoyo financiero en proyectos comerciales, residenciales multifamiliares
la forma de descuentos, beneficios/reducciones tributarias y residenciales más pequeños deben obtener la
y préstamos. Entre los programas de descuentos figuran: certificación LEED y cumplir con una o más “opciones
del menú” indicadas por la ciudad, entre ellas
• Berlín entrega tasaciones gratuitas y financiamiento de techumbres ecológicas, energía renovable y ventilación
195 euros por metro cuadrado, hasta un tercio de los pasiva.
costos totales, para dueños de viviendas y propietarios • El Green Mark Program de Singapur incluye un
de edificios residenciales de múltiples departamentos sistema de incentivos GFA para edificios que obtienen
para invertir en sistemas térmicos solares2 los puntajes Marca Verde más altos. Hay hasta un 2%
• San Francisco ofrece, en asociación con los servicios adicional de GFA tanto para edificios residenciales
públicos, auditorías gratuitas para dueños de viviendas como no residenciales, incluyendo edificios nuevos y
unifamiliares e incentivos en que se logrará al menos existentes que están efectuando mejoras.6
una reducción energética del 15% a través de las • Hong Kong continúa ofreciendo una concesión GFA
medidas de reacondicionamiento. para edificios que logran ciertos niveles de estándares
verdes en virtud de su sistema de puntuación BEAM 7
La Zanahoria y el Garrote (cont.)
Incentivos para Facilitar el Acceso a Financiamiento Costos e Impactos

para Reacondicionamiento. Las ciudades también pueden Aunque muchas de las políticas y programas antes
facilitar el acceso de los propietarios a financiamientos mencionados son nuevos y todavía se están evaluando
por terceros para reacondicionamientos, al tiempo que sus impactos, se han informado algunas cifras de ahorro
aseguran a los proveedores de financiamiento que el financiero para los negocios, en tanto que otros han sido
gobierno está comprometido contractualmente a ayudarlos proyectadas como parte de la implementación de dichas
a recuperar su capital. Hay programas como éste en las dos políticas.
ciudades más grandes de Australia, los Estados Unidos y,
más recientemente, Singapur. Better Buildings Partnership de Toronto, por ejemplo,
que ha estado operando durante casi 20 años, ha estado
• Tanto Melbourne como Sydney cuentan con rastreando el impacto de sus préstamos, incentivos
programas que permiten la firma de un “Convenio y programa e informes de asistencia técnica que, a
de Modernización Ambiental” entre un propietario, diciembre de 2012, la asociación ha ayudado a emprender
el financista y la ciudad, mediante el cual la ciudad 1.972 proyectos, resultando en un impacto económico
ayuda al financista a recuperar su capital a través de la de CDN$655 millones; ahorros de costos anuales de $59
imposición de un cargo legal sobre la propiedad.8 millones; reducciones anuales de emisiones de dióxido de
carbono de 444.000 toneladas y un total de 29.000 años/
• Existen programas de Propiedad de Energía Limpia persona de creación de empleos.11
(PACE Property Assessed Clean Energy) en varias
ciudades de EE.UU., entre ellas Los Ángeles y San La Building and Construction Authority de Singapur prevé
Francisco, que permiten el reembolso de costos que si alcanza su objetivo de un 80% de edificaciones
de reacondicionamiento a través de la evaluación verdes, entonces los propietarios podrían ahorrar S$ 1.000
de contribuciones local, lo que incentiva tanto al millones sólo en costos de energía.12
propietario como al financista.
Se estima que los requerimientos de San Francisco
• Singapur está conduciendo un programa piloto en que respecto de la rotulación, revelación y fiscalización de
la ciudad comparte el riesgo de incumplimiento con energía en edificios existentes tienen un valor actual
los proveedores de financiamiento sobre préstamos neto de US$612 millones en los primeros diez años de
a propietarios de edificios comerciales que están su implementación, pero los beneficios de la eficiencia
emprendiendo proyectos de reacondicionamiento energética han superado los costos en forma significativa.
mediante la contratación de eficiencia energética.9 Desde una perspectiva medioambiental, el Mayor’s Task
Force on Green Buildings estimó que el efecto acumulado
Programas de Liderazgo Voluntario de la adopción de la ordenanza respecto de edificios
Varias ciudades y sus alcaldes han mostrado creciente verdes entre 2008 y 2012 resultaría en el ahorro de 220.000
interés en utilizar la visibilidad de la alcaldía para premiar megawatt-‐horas de energía por año, y un ahorro de agua de
a propietarios de la construcción del sector privado que 100 millones de galones ó 370 millones de litros.13
demuestren liderazgo y acción en términos de eficiencia
energética. Como se observó en la parte de este informe referido a la
Houston, Chicago, Toronto, Nueva York y Londres, entre Ciudad de Nueva York, se estima que la implementación
otros, han lanzado programas voluntarios en los que los del GGBP reportará a los propietarios de edificios de la
propietarios privados se comprometen a lograr reducciones ciudad un monto neto total de US$ 7 mil millones. Además,
mínimas de energía a cambio de publicidad positiva. se proyecta que las medidas impuestas por la New York’s
Green Codes Task Force de Nueva York sumarán un ahorro
Las alcaldías promueven el liderazgo demostrado por los de US$400 millones para el año 2030.
participantes en el programa a través de diversas vías;
por ejemplo, la Ciudad de Chicago contrató una publicidad
de cuerpo entero en el Chicago Tribune para nombrar
específicamente a los primeros siete propietarios que se
inscribieron para la “Iniciativa de Reacondicionamiento de
Chicago.”10
Existen además programas desarrollados para los edificios

del sector público para incentivarlos a comprometerse de
igual forma.

Trabajo Conjunto de los Sectores Público y Privado
Las ciudades han dejado en claro que las emisiones REFERENCIAS
de todo tipo de edificaciones deberán disminuir si han
1 Environment of Tokyo (www.kankyo.metro.tokyo.jp)
de cumplir con sus metas de reducción de emisiones.
2 Berlin Energy Agency (berliner-‐e-‐agentur.de)
Al utilizar una serie de normativas e incentivos, las
ciudades pueden lograr estos objetivos y a la vez 3 City of Houston, 2009
mejorar el resultado final para los propietarios de 4 US Department of Energy (www.dsireusa.org)
edificios, apoyando la creación de empleo y estimulando 5 City of Chicago (www.cityofchicago.org)

tanto sus economías locales como los sectores 6 Singapore Urban Redevelopment Authority (www.ura.gov.sg)
inmobiliarios. 7 Hong Kong Government (www.gov.hk)
8 City of Melbourne (www.melbourne.vic.gov.au)
Como parte de ello, muchas ciudades han reconocido la 9 Singapore Building Construction Authority (www.bca.gov)
necesidad de aumentar la interacción con interesados
10 City of Chicago (www.cityofchicago.org)
de todo tipo, incluido el grupo muy importante de
11 City and County of San Francisco, 2009
propietarios de edificios del sector privado. A su vez,
han encontrado que este mercado de propietarios está 12 World Green Building Council, 2011
dispuesto a actuar cuando se les presentan normativas 13 City and County of San Francisco, 2009
orientadas al futuro e incentivos significativos.
Esta interacción entre los sectores público y privado

reconoce el papel crecientemente importante que
desempeña el sector de la construcción en las
economías tanto locales como nacionales. Es esta
combinación de liderazgo local proactivo y acción por
parte de la industria que está impulsando la creación
de un patrimonio más valioso, más resiliente de
edificaciones que nos beneficia a todos.
QUIÉNES SOMOS.
El C40 Cities Climate Leadership Group es una red de
63 ciudades grandes y comprometidas que trabajan
en colaboración para reducir las emisiones de efecto
invernadero y los riesgos climáticos en cada ciudad
miembro, enfocándose en áreas tales como el
transporte, los residuos y la reducción del consumo de
energía proveniente de importantes fuentes, entre ellas
los edificios.
Por Jonathan Laski

C40 Cities Climate Leadership
CASO DE ESTUDIO
Los Lugares Verdes son Lugares Excelentes
La rehabilitación del centro de Liverpool combina sostenibilidad, innovación y beneficios económicos
Históricamente, Liverpool ha sido una pujante ciudad industrial La creación de una urbanización a esta escala permitió a
y un importante puerto. La desaceleración de la industria Grosvenor considerar el transporte sustentable en forma
naviera trajo consigo un período de infrainversión significativa holística, creando una nueva estación de buses además de
en todos los sectores durante décadas. Durante este tiempo, nuevas rutas para ciclistas y peatones, todos desarrollados
Liverpool cayó en los ranking del comercio minorista y cedió en colaboración con el concejo y grupos locales de ciclismo y
negocios a los centros vecinos, y los habitantes de Liverpool caminatas.
tuvieron que viajar fuera de la ciudad para comprar y trabajar
en lugares más alejados. Un plan de viajes ecológico alienta al los empleados y clientes
a utilizar el transporte público, lo que ha resultado en que sólo

Esto fue un triste destino para una ciudad antes magnífica el 30% de los visitantes a Liverpool ONE llega en automóvil (en
y llena de historia. Sin embargo, el Liverpool City Council comparación con casi el 100% en la mayoría de los grandes
percibió esta situación como una oportunidad y, en el año 2000, centros comerciales regionales). El estacionamiento de
seleccionó a Grosvenor como socio para el desarrollo de un automóviles está ubicado bajo tierra, creando uno de los techos
loteo de 42 acres de terreno al interior de la ciudad. Mucha de verdes más grandes de Europa, donde habitan numerosas
esta superficie había sido bombardeada intensamente durante especies de vida silvestre.
la guerra y se encontraba en condiciones degradadas, sin haber
sido objeto de una reconstrucción global. Una urbanización a esta escala también ha permitido al
proyecto ensayar nuevas tecnologías, incluso una innovadora
El resultado es Liverpool ONE, un proyecto de uso mixto planta de biodiesel (la primera de su tipo en el país) que
que abrió en 2008, trayendo vitalidad y reinstalando un produce suficiente combustible – en base a aceite comestible
fuerte sentido de orgullo y lealtad local. El proyecto incluye usado proveniente de los restaurantes del sector – para
160 tiendas, 500 departamentos, dos hoteles, 3.000 metros abastecer a todos los vehículos del sitio, una iniciativa de
cuadrados de oficinas, y más de 20 bares y restaurantes – todos biomasa basada en desechos de alimentos, y un nuevo sistema
situados alrededor del revitalizado sector de cinco acres de de “desechos a agua” para tratar los residuos de alimentos.
Chavasse Park, un nuevo punto focal para actividades sociales, Podría decirse que el legado más fascinante de Liverpool
eventos comunitarios y ligas deportivas. ONE es el trabajo que se está desarrollando con los colegios,
institutos de educación superior y universidades. El proyecto
El proyecto representó una oportunidad no sólo de construir ofrece diversas oportunidades a los habitantes de comunidades
edificios verdes, sino también de ser ambicioso y pensar a locales, emplea aprendices locales y ha proporcionado empleos
una mayor escala para crear un vecindario sustentable. Las en la construcción a muchos jóvenes locales que habían estado
características fundamentales del sitio eran excelentes: desempleados durante largo tiempo, además de puestos de
terreno central de tierras fértiles, accesible a una gran trabajo de largo plazo en locales de venta al por menor, con una
cuenca hidrográfica y ubicada en nodos de transporte público creación total de 5.000 empleos.
existentes.
Liverpool ONE actualmente atrae a 26 millones de visitantes al
El desarrollador adoptó un enfoque de “edificios en la ciudad” año y ha contribuido al ascenso de la ciudad desde el puesto 16
con distintas empresas de arquitectura seleccionadas para al quinto destino más popular para comprar en el Reino Unido,
diseñar los 26 edificios, lo que resultó en un panorama urbano además de constituir un modelo de cómo la colaboración y el
variado acorde con la historia y la huella original de la ciudad. pensamiento holístico puede traer beneficios a gran escala.
Todos los edificios tienen una certificación BREEAM con
estándares Buenos o Muy Buenos, y todas las propiedades
residenciales también lograron puntajes EcoHomes “Buenos” o
“Muy Buenos’.
CASO DE ESTUDIO
Códigos, Cumplimiento y Colaboración
El despertar del gigante dormido de Yakarta en términos de eficiencia energética
Los mercados con ecosistemas ecológicos pujantes Contexto Local

están supeditados a que calcen todas las piezas del Cuando comenzó este proyecto, la situación del sector de la
rompecabezas a lo largo de la cadena de valor: desde los construcción de Yakarta se caracterizaba por carecer tanto
inversionistas hasta los promotores, desde los fabricantes de normas nacionales para orientar la eficiencia energética
hasta las empresas de servicios de energía, y desde los e hídrica y contar con muy poco personal capacitado
gobiernos municipales hasta aquellos que son propietarios, dentro del gobierno para hacer valer las normas. Además,
viven y trabajan en edificios verdes. productos como los enfriadores y vidrios eficientes en
términos energéticos no se estaban fabricando localmente,
Con miras a mitigar las emisiones de carbono y mejorar y estos productos importados tenían un alto costo.
la eficiencia constructiva en la capital del cuarto país más
poblado del mundo, desde abril de 2013 se ha estado Aunque existe un fuerte interés de la sociedad en los
implementando una nueva serie de códigos de edificación edificios verdes, la conciencia promedio entre profesionales
en Yakarta. Los códigos, además de un conjunto de y propietarios de edificios es bastante baja. El sistema
medidas complementarias, son el resultado de dos años local de calificación de edificios ecológicos “Greenship”
de asociación entre el gobierno, la industria local y la desarrollado por un recién instalado Green Building Council
International Finance Corporation (IFC). de Indonesia estaba creciendo en popularidad, pero el
número de edificios certificados era bastante pequeño.
Programa de Edificios Verdes de Yakarta
Aunque el cambio climático sigue siendo un concepto Proceso de Desarrollo
abstracto en muchos lugares, los efectos han sido bastante La meta era crear un código que fuera sencillo de
aparentes en Yakarta en años recientes. Se considera que implementar, efectivo y fácil de fiscalizar. El análisis del
es una de las ciudades más vulnerables al cambio climático proyecto modeló un rango de cambios posibles para cada
en el sudeste asiático. También es una de las que más tipo de edificio comercial en Yakarta que cumpliera con
contribuyen a las emisiones de gases de efecto invernadero criterios claros de preparación para el mercado y facilidad
(GEI) en la región. Las inundaciones causadas por las lluvias de implementación, y que al mismo tiempo maximizara los
y la subida del nivel del mar, islas con mayor calor urbano beneficios de la reducción de energía, emisiones de gases
en las islas que están provocando alzas de temperatura, de efecto invernadero y agua en forma rentable.
mala calidad del aire, brotes regulares de enfermedades y
una creciente escasez de agua potable (a pesar de contar Los detalles del código han sido desarrollados en estrecha
con 13 ríos que cruzan la ciudad) son ahora ocurrencias consulta con el gobierno además de participantes
comunes en Yakarta. interesados del sector privado, incluyendo promotores,
arrendadores y asociaciones profesionales.
Indonesia también tiene una fuente bast ante “sucia” de
energía eléctrica, cuyo costo está altamente subsidiado El nuevo Green Building Code de Yakarta estipula
por el gobierno. El sector de la construcción da cuenta de requerimientos de eficiencia energética, hídrica y del suelo,
alrededor de un tercio del consumo total de energía del tanto para los edificios nuevos como los existentes. Debido
país y ha sido identificado como uno de los sectores clave a la limitada implementación y capacidad de aplicación de
del enfoque del plan nacional de reducción de emisiones. normas existente, el umbral de la superficie construida
El gobierno provincial de Yakarta se ha fijado una meta de los edificios que deben cumplir con el código se ha
de una reducción del 30% de GEI para el año 2020, en mantenido bastante alto.
comparación con un escenario de dejar las cosas como
están. Al mismo tiempo, el país está experimentando un Impactos de Resultados en el Mercado Local
rápido crecimiento constructivo y carece de normativas Se realizó un estudio de mercado detallado para estimar
estrictas de construcción verde, lo que dificulta el logro de los costos de construcción e instalación de los elementos
dichas metas. Esta combinación de condiciones económicas que se estaban evaluando para incluirlos en el código.
y ambientales y condiciones de política llevó a los El análisis de sensibilidad también abordó el cálculo
colaboradores a utilizar una serie de medidas para catalizar del ahorro de energía y agua para numerosas medidas
el crecimiento de la construcción ecológica, enter ellas: de conservación en todo tipo de edificación, además del
período de recuperación simple para cada medida . Sólo
• Códigos de construcción ecológica obligatorios para las medidas con períodos de recuperación razonables
mejorar la ejecución de la constructivo; (típicamente menos de seis años) fueron recomendadas
• Incentivos fiscales y no fiscales para aumentar la para su inclusión en el código.
implantación de edificios ecológicos;
• Sensibilización del mercado y construcción de Típicamente, el aumento de los costos globales de todas
capacidades para aumentar la aceptación y las estrategias recomendadas fue de entre el 3 y 6%, y
comprensión por parte de funcionarios, profesionales y el período de recuperación simple fue de entre cuatro y
dueños de edificios, y ocho años. Los cálculos de la recuperación se realizaron
• Instrumentos financieros para superar los primeros utilizando las tarifas de electricidad que rigen actualmente
obstáculos financieros iniciales. en Yakarta, que están altamente subsidiadas. El gobierno
ha anunciado su intención de retirar gradualmente el
subsidio en el transcurso de los próximos años, lo que
reduciría aún más los períodos de recuperación.

También se espera que los costos de algunas medidas que El proceso de desarrollo y los códigos y programas
utilizan tecnología de alta eficiencia tales como los enfriadores resultantes han sido percibidos ampliamente como
y el vidrio disminuyan a medida que aumenta la demanda una exitosos por los sectores involucrados. Como
vez que el código sea obligatorio. resultado, el programa Green Building de Yakarta
se está considerando como un modelo para su
A fin de mitigar el impacto del mayor costo inicial, el gobierno
aplicación en otras provincias del país. Por supuesto,
está considerando opciones para otorgar incentivos fiscales o
no fiscales.
la prueba verdadera residirá en los resultados de la
implementación, tanto en el mercado como en el medio

La IFC también está trabajando para instalar facilidades de ambiente.
inversión a través de otras instituciones financieras para
financiar la construcción de nuevos edificios que cumplan
o superen las exigencias del código de construcción verde.
Estas facilidades podrían financiar préstamos de construcción
para los promotores además de “hipotecas verdes” para los
compradores.
Desafíos y Soluciones
Aunque el proyecto potencialmente enfrentaba muchos
desafíos, a través de un esfuerzo colaborativo con la industria,
se encontraron soluciones proactivas: RESPECTO DE LA IFC
La Corporación Internacional de Finanzas (IFC), parte
del Grupo d La International Finance Corporation
DESAFÍO SOLUCIÓN el Banco Mundial, es el más importante banco de
desarrollo orientado al sector privado. En el ejercicio
Falta de datos existentes Realización de investigación
sobre prácticas y costos de mercado y mediciones de 2012, la IFC comprometió US$ 1.600 millones en
de construcción, y edificios detalladas inversiones relacionadas con el clima, desde energías
consumo de energía de renovables, gestión de residuos hasta proyectos
los edificios sostenibles relacionados con el agua, la agricultura y
la silvicultura. El sector de edificios verdes está a la
Falta de capacitación/ Provisión de talleres,
capacidad ejercicios prácticos, guías vanguardia de estos negocios, ya que representa una
de usuario detalladas y de las formas más efectivas de reducir las emisiones
herramientas. mundiales de carbono que son las principales
responsables del cambio climático
Falta de apoyo del sector Establecimiento de equipos
privado y redes locales, incluidos
consultores locales para Por Autif Sayyed
coordinar el proyecto con el Corporación Internacional de Finanzas (IFC)
gobierno local.
Aprensión respecto de la Gestión de una serie de

complejidad del proceso proyectos piloto en estrecha
colaboración con equipos de
diseño
Resistencia al cambio Mayor conciencia respecto
de cambios eventuales
en las tarifas de energía
artificialmente bajas y
fomentando actualizaciones
rápidas y regulares de los
estándares
Riesgo de Adopción de un enfoque

implementación multidireccional,
deficiente incluyendo construcción de
capacidades/ capacitación,
desarrollo de instrumentos
financieros adecuados, y la
incorporación del currículo
de construcción verde en
los cursos de diplomado
profesionales.
REFLEXIONES
Ecologización de una Ciudad a Través del PlaNYC
El PlaNYC es el plan de sustentabilidad impulsado por Para asegurar una visión global de las políticas locales,
la Ciudad de Nueva York fundamentado en un análisis la Ciudad también recopiló una fuerza de trabajo
ambiental y económico para alcanzar una meta ambiciosa llamada Green Codes Task Force (GCTF) en el año 2008,
pero lograble de una reducción del 30% en las emisiones encomendándole recomendar cambios rentables a los
de gases de efecto invernadero (GEI) para 2030. Lanzado códigos y normas de edificación vigentes. De sus 111
en 2007, el PlaNYC tiene como foco los elementos propuestas, 37 ya han sido incorporadas a la legislación
fundamentales de un clima empresarial exitoso, tales o práctica de la Ciudad. Cada propuesta fue examinada
como una infraestructura eficiente y la calidad de vida, cuidadosamente por numerosos comités para evaluar los
y establece políticas destinadas aasegurar un medio impactos sobre la eficiencia de recursos, emisiones GEI,
ambiente económico pujante reduciendo, al mismo salud y toxicidad, y más. Además, todas las propuestas

tiempo, las emisiones a nivel de ciudad y permitiendo una fueron sometidas a un análisis de costo-‐beneficio,
resiliencia de largo plazo para la ciudad. La investigación abordando categorías tales como costos de construcción
detrás del PlaNYC indica que la infraestructura y la estándar, costos incrementales, cambios en los costos
calidad de vida están vinculadas fuertemente con los sobre la base del costo de construcción total, ahorros
edificios. Como muestran las cifras siguientes, los edificios anuales y períodos de recuperación.
representan un sector intensivo en materia de recursos y
constituyen la fuente más Consciente del papel importante Se espera que las medidas GCTF ya implementadas
que desempeñan los edificios existentes, la Ciudad de cosechen numerosos beneficios para el año 2030:
Nueva York inició el plan Greener, Greater Buildings Plan
(GGBP), la más completa colección de leyes sobre eficiencia • Reducir las emisiones a nivel de ciudad en casi el 5%;
energética en los EE.UU. que abordan la transparencia y la • Reducir el consumo diario de agua en el equivalente de
continua mejora de la información sobre energía. 30 embalses de Central Park;
• Desviar 100.000 toneladas anuales de asfalto de los
El GGBP requiere que todos los edificios implementen el vertederos;
código de energía local, que es más estricto que el código • Capacitar a más de 2.100 arquitectos e ingenieros para
energético estatal, con mayores requerimientos para implementar el nuevo código energético de la ciudad;
edificios grandes existentes (más de 50.000 pies cuadrados • se tratarán 15 millones de galones de agua de desecho
o 4.645 metros cuadrados, o un grupo de edificios en un proveniente de la mezcla de concreto antes de ingresar
solo sitio que tengan en conjunto más de 100.000 pies al sistema de alcantarillado, y
cuadrados o 9.290 metros cuadrados). Reducir los costos de energía en iluminación en el 10%.
Los edificios grandes representan sólo el 2% de las Con tan solo las 29 medidas aprobadas a febrero 2012 se
propiedades de la ciudad, pero dan cuenta de la mitad producirá un ahorro de US$ 400 millones a nivel de ciudad
de la superficie construida de la ciudad y del 45% de las para el año 2030.
emisiones GEI a nivel ciudad. Como parte del GGBP, estos
edificios deben Con estas y otras iniciativas, tales como el Mayor’s Carbon
Challenge (desafío anti-‐carbono del alcalde) y una meta de
• Presentar anualmente el consumo de energía y agua reducción de emisiones del 30% para edificios municipales,
para el conocimiento público y permitir el análisis de la Ciudad de Nueva York está en condiciones de alcanzar su
datos; meta de reducción del 30% para el 2030. El informe de 2012
• Realizar auditorías energéticas y una puesta en servicio sobre el inventario de carbono de la ciudad ya muestra una
retroactiva (retrocommissioning) cada 10 años; disminución del
• Modernizar la iluminación en espacios no residenciales 16,1%. Al seguir el liderazgo del Alcalde Bloomberg en
para cumplir con el código actual para el año 2025; y términos de sostenibilidad y la implementación de políticas
• Proporcionar submedidores para locatarios comerciales basadas en la investigación y análisis de costo-‐beneficio,
que ocupan más de 10.000 pies cuadrados (9,29 m2) la ciudad está demostrando claramente cómo reducir las
para el año 2025. emisiones GEI y contribuir al saneamiento de largo plazo
de su economía, creando a la vez los empleos de hoy,
La implementación del GGBP resultará en la reducción beneficios a nivel de resultados y una buena calidad de vida
de casi un 5% en GEI, al tiempo que generará alrededor para los habitantes de New York.
de 17.800 empleos relacionados con la construcción. Las
estimaciones indican que para el 2030, el GGBP costará a
los propietarios de edificios US$ 5.200 millones en costos
de capital, pero sin embargo les ahorrará US$ 12.000
millones en costos energéticos directos, resultando en un
ahorro neto de US$ 7.000 millones a nivel de ciudad.
Hilary Beber y Stacy Lee

Oficina de Planificación y Sustentabilidad a Largo
Plazo de la Alcaldía de la Ciudad de Nueva York
CASO DE ESTUDIO
El Primer Mandato Sustentable de Abu Dhabi
Abu Dhabi ha experimentado un rápido cambio en los En años recientes, la cantidad de proyectos financiados
últimos cincuenta años, y los beneficios económicos por el gobierno, incluyendo viviendas para sus ciudadanos,
provenientes de las reservas de petróleo y gas han representa el 72% de todas los proyectos nuevos. El
impulsado a la ciudad, transformándola en la moderna costo total para el gobierno de estos proyectos incluye
capital que es hoy. tanto el capital inicial como una parte significativa de los
gastos operacionales como resultado de los sustanciales
Antes, la región era una cultura predominantemente subsidios. Por lo tanto, reducir el consumo y los costos
nómade, de pastoreo, pesca y buceo en busca de perlas, gubernamentales es un factor clave que apoya el caso de
donde las plantaciones de dátiles y vegetales contribuían negocios para el desarrollo sustentable en Abu Dhabi.
a la economía local. La vida beduina, aunque dura y sin Para responder a estos desafíos, las autoridades de Abu
muchas de las comodidades de hoy, le exigía poco a la Dhabi identificaron y se comprometieron con la necesidad
tierra y causaba a su vez poco impacto; al no desperdiciar de elaborar un marco de sostenibilidad para orientar el
nada, el estilo de vida de los beduinos era verdaderamente desarrollo de la ciudad a todo nivel. El
sustentable. Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC) ha desarrollado
“Vision 2030”, un plan para transformar la ciudad en
Hoy, Abu Dhabi y los Emiratos Árabes Unidos cuentan con una metrópolis dinámica con una industria, comercio,
una de las tasas de consumo de recursos más altas, junto educación, atención de salud, transporte clase mundial.
con la mayor tasa de emisiones de carbono per cápita del
mundo. En parte esto se debe al medio ambiente. El Vision 2030 fue desarrollada para responder al clima,
Medio Oriente se ve enfrentado a uno de los climas más forma de vida y valores locales de las personas y está
rigurosos del mundo: veranos calurosos de hasta 50°C basada en cuatro pilares clave: social, cultural, económico y
(120°F) en la sombra y condiciones hiperáridas todos medioambiental. Este marco se llama Estidama – la palabra
los años. La preciada agua utilizada como bebida, en la árabe para sustentabilidad.
agricultura y la industria requiere de significativos recursos
de combustibles fósiles debido a la dependencia de la
desalinización del agua de mar obtenido del Golfo Arábigo.
Al mismo tiempo, las tarifas de los servicios públicos están
altamente subsidiadas por el gobierno; el subsidio de
electricidad en los edificios residenciales varía entre el 55
y el 90% y el subsidio de agua va desde el 70 al 100% (ver
Figura 14).
Granjas
Gobierno / Escuelas
Comercial / Industrial
Residencial (personas no naturales de los EAU)
Residencial (personas naturales de los EAU)
Residencial (localidades apartadas)
0 20 40 60 80 100
Agua Electricidad Subsidio (%)
Figura 14
Figure Regulation and Supervision Bureau:
Tarifas y Cobros. http://www.rsb.gov.ae/

El programa Estidama se centra en entregar resultados sobre Desde su implementación formal hace tres años, el programa
el terreno para resguardar los intereses de las generaciones Estidama PRS ya ha avanzado bastante en el logro de cambios
futuras, y también representa la contribución de Abu Dhabi a positivos con 234 proyectos calificados, equivalentes a
la agenda de sustentabilidad mundial. Como herramienta para 6.630.000 metros cuadrados de GFA (más de 71 millones de
el desarrollo sustentable, se está utilizando a Estidama como pies cuadrados) con 4.200.000 millones de metros cuadrados
cimiento para el diseño de cada nuevo edificio y comunidad. construidos (45 millones de pies cuadrados); 5.800 personas
capacitadas, y 197 auditorías de la construcción realizadas.
Para apoyar y acelerar la implementación de las metas Una iniciativa del Urban Plannign Council llamada
de sustentabilidad, el sistema Pearl Rating System (PRS), “Comunidades Completas Sustentables” se implementó para

un componente clave del programa Estidama, recibió un asegurar que las comunidades de hoy construyan un futuro
mandato gubernamental en julio de 2010. Cada nuevo edificio y sustentable para el mañana. La conectividad es un elemento
comunidad deben adherirse a los requerimientos mínimos del clave de esta iniciativa, elaborándose un plan holístico para
sistema, fomentándose el logro de niveles sustentables más el transporte cuya meta será conectar las vías ferroviarias
altos a fin de promover el cambio positivo y la competencia. internas y entre ciudades con servicios de buses y taxis tan
Entre las características únicas del sistema están la integración necesarios.
de valores culturales, religiosos y sociales, combinado con un
énfasis en el ahorro tanto de energía como de agua, de modo Estidama se entrelaza continuamente con normas, políticas y
de reflejar la presión que ejerce sobre los recursos naturales y códigos de construcción emergentes para lograr un enfoque
ecosistema frágil de la nación. integral al desarrollo sustentable de Abu Dhabi. Se ha
establecido una interacción con los participantes interesados,
Para mejorar la eficiencia del proceso de construcción y incluidas las compañías de servicios básicos, el gobierno y las
mantener bajos los costos, se realizan auditorías en cuatro agencias de planificación para crear un desarrollo sustentable
etapas del período de construcción, y las pruebas en terreno más expedito y rentable.
reducen los defectos y problemas de responsabilidad civil,
como también impide las instancias de incumplimiento. Guiado por Abu Dhabi Vision 2030, también se está
El sistema Pearl Operational Rating System asegura la desarrollando un plan maestro urbano a gran escala para
continuidad del desempeño y eficiencia de la construcción la ciudad, propagando la ética de Estidama para lograr una
a través de protocolos de mantenimiento operacional sociedad sustentable, segura y dinámica de clase mundial, pero
obligatorios, lo que extiende la vida útil de los edificios y del manteniendo los valores de la cultura de la nación como núcleo
sistema. fundamental.
La implementación del programa Estidama ha sido Haciendo eco de los principios ecológicos y culturales de
proporcionada en forma gratuita a la industria por el sus ancestros beduinos, Abu Dhabi va bien encaminada para
gobierno para asegurar su inclusión y apoyo en todos los cultivar una sociedad verde de primera generación.
nuevos proyectos. La capacitación intensiva ha acelerado la
diseminación del conocimiento a través de la industria de la
construcción y de la población en general
GLOSARIO
Tasación
Opinión de un experto respecto del valor de una propiedad; el acto o el proceso de estimar un valor.
Activo
Un recurso con valor económico que posee o controla un individuo, empresa o país para que le entregue beneficios a
futuro.
Método de Evaluación Medioambiental del Building Research Establishment (BREEAM)

Método para evaluar el rendimiento de sustentabilidad de edificios comerciales nuevos y antiguos con sede en el Reino
Unido.1
Comisionamiento
Proceso de aseguramiento de calidad que busca confirmar que todos los sistemas de un edificio (calefacción, aire
acondicionado, electricidad, cañerías, seguridad) se encuentren operativos según lo haya planificado el propietario de la
propiedad junto con el diseñador y el ingeniero a cargo.
Certificados de rendimiento Energético (EPC)

Certificación obligatoria para vender, construir o arrendar un edificio que requiera una calificación de eficiencia
energética (de A a G) y recomendaciones para su renovación.1
Energy Star
Sistema de calificación de rendimiento energético para edificaciones comerciales, institucionales e industriales
desarrolladas por la Agencia de Protección Medioambiental de Estados Unidos. Esta calificación también se puede
utilizar para determinar si una propiedad califica para ser reconocida por el sistema Energy Star. 1
Fiduciario
Persona asignada y autorizada ante la ley para guardar valores de otra persona en fideicomiso. El fiduciario administra
los activos en beneficio de esa otra persona y no para provecho propio. 2
Retorno Financiero
La ganancia o pérdida de valores en un periodo en particular. El retorno consiste en un ingreso y en las ganancias de
capital relativas a una inversión. Generalmente se expresa en un porcentaje. 2
Certificación Verde
Programas que entregan una evaluación de terceros con relación a medidas para desarrollar construcciones verdes en
una amplia variedad de tipos de edificios.
Arriendo con Opción de Compra de una Propiedad “Verde”

El objetivo de un arriendo con opción de compra de una propiedad “verde” es aumentar los incentivos en el marco de
un arriendo comercial para reducir la energía, el consumo de agua y materias primas, y aumentar el reciclaje y el uso
de materiales sustentables en las reparaciones que haga el arrendatario. Además promueve las prácticas sustentables
tanto del propietario como de quien arrienda la propiedad. Esta modalidad de arriendo garantiza que los arrendatarios y
los propietarios adopten prácticas amigables con el medioambiente.
Green Mark
Programa voluntario lanzado en enero de 2005 por el organismo Singapore Building and Construction Authority
(SBC) para promover el desarrollo de proyectos más amigables con el medioambiente por parte de la industria de la
construcción de Singapur.
Green Star
Sistema de calificación ambiental voluntario para edificio desarrollados en Australia lanzado en 2003 Green Building
Council of Australia.
Haute Qualité Environnementale (HQE)

Certificación para desarrollos inmobiliarios verdes que considera factores medioambientales para la construcción
de edificios en Francia. Su objetivo es mejorar la sustentabilidad de los proyectos y monitorear los impactos
medioambientales.
Capital Humano
Medición del valor económico del conjunto de habilidades de un trabajador. El concepto de capital humano reconoce que
no todos los trabajos son iguales y que se puede mejorar la calidad de los empleados si se invierte en ellos. 2

Proceso de Diseño Integrado
Este enfoque de diseño integrado requiere que los principales involucrados en el desarrollo de un edificio participen en
todo el proceso de diseño y continúen entregando ideas para que se cumplan todos los objetivos planteados.
Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED)

Programa de certificación para edificios verdes creado por el Green Building Council de Estados Unidos (USGBC). Este
sistema integral de calificaciones, basado en prerrequisitos y puntos, posee un enfoque global para los edificios, que
incluye recursos para la comunidad y tránsito público, características de la faena, eficiencia en el uso de agua y energía,
materiales y recursos, calidad medioambiental de interiores, conciencia y educación, e innovación.3
Liquidez
GLOSARIO
Nivel al que se puede comprar o vender un activo o valor en el mercado sin afectar el precio del activo. La liquidez se
caracteriza por un alto nivel de actividad comercial. Los activos que pueden ser vendidos o comprados con facilidad se
conocen como “activos líquidos”.
Valor de Mercado
Monto estimado por el que se debiera intercambiar una propiedad el día de su tasación entre un vendedor voluntario y un
comprador voluntario en el marco de una transacción de libre competencia, luego de haber comercializado debidamente
el inmueble, y en el que las partes hayan actuado informadas, de forma prudente y sin constricción alguna.1
NABERS
El sistema de calificación ambiental NABERS (National Australian Built Environment Rating System) mide la eficiencia
energética, el uso del agua, el manejo de desechos y la calidad ambiental de los espacios interiores de edificios,
propiedades arrendadas y hogares de Australia.
Valor Actual Neto

Diferencia entre el valor actual de las entradas y las salidas de efectivo. El VAN se utiliza en los presupuestos de capital
para analizar la rentabilidad de una inversión o un proyecto.2
Obsolescencia
Pérdida de conveniencia o utilidad debido a cambios de requisitos de diseño, usos o desarrollos del mercado. 1
Carga Eléctrica
Corriente eléctrica que utilizan todos los elementos conectados al sistema eléctrico.6
Cartera de Valores
Conjunto de activos financieros como acciones, bonos y dinero en efectivo, así como sus contrapartes mutuas, cotizadas
en la bolsa y de fondo cerrado. Las carteras son guardadas directamente por inversionistas o administradas por
profesionales de las finanzas.2
Fideicomiso de Inversión en Bienes Inmuebles (REIT)

Valor que se vende como una acción en las principales bolsas de comercio y que se invierte directamente en bienes
inmuebles, ya sea en la forma de propiedades o hipotecas.2
Costo a lo Largo de Toda la Vida

El costo total de un activo durante toda su vida útil, considerando su planificación, adquisición o construcción, operación,
mantenimiento, renovación y finalmente su reemplazo o eliminación.1
Tasación
Ver “Valuación”.
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COMITÉ DIRECTIVO
Jane Henley PRESIDENTA Miles Keeping
CEO, World Green Building Council Jefe de Inversión Inmobiliaria Responsable,
Toronto, Canadá Drivers Jonas Deloitte Londres,
Inglaterra, RU
Jane Henley es la CEO del World Green
Building Council (WGBC). Jane formó parte
Miles Keeping es Socio y Jefe de Inversión
del directorio fundador y luego fue la CEO
Inmobiliaria Responsable en Drivers Jonas
fundadora del Green Building Council de
Deloitte. Trabaja con múltiples clientes en
Nueva Zelanda desde 2006 a 2010. Jane fue
temas de sustentabilidad relacionados con
directora del WGBC desde 2007 hasta ser
sus activos, con profundos conocimientos
su CEO en 2010. Jane también fue directora
respecto de las preferencias de propietarios
de la Iniciativa Climática de Construcción
y arrendatarios de edificios sustentables.
Sustentable de las Naciones Unidas y es una
Anteriormente, Miles se desempeñó como
activa y apasionada oradora.
Jefe de Sustentabilidad en GVA y fue socio
de King Sturge, LLP y Profesor Senior en la
Oxford Brookes University, donde pasó 11
años realizando consultorías, investigaciones
y clases sobre temas
Sarah Sayce Miles Keeping

Decana de la Escuela de Topografía y Profesor de Planificación Urbana y
Planificación, Kingston University Londres, Recursos Naturales, University de Arizona,
Inglaterra, RU Tucson, Arizona, EE.UU.
La profesora Sarah Sayce ha trabajado en la El Dr. Gary Pivo es catedrático de la

Kingston University de Londres por muchos Universidad de Arizona en el Programa de
años, y dedicó algunos años ejerciendo Planificación y en la Escuela de Recursos
como Topógrafa certificada. Sarah es Naturales y, actualmente, es Asesor
una reconocida experta en el campo de del Centro de Inversiones Inmobiliarias
la sustentabilidad y tasación, habiendo Responsables. El profesor Pivo ha
escrito y hablado extensamente en el publicado extensamente sobre inversiones
tema. También ha creado la Guía Global de inmobiliarias responsables, formas urbanas
Tasadores de RICS, publicada en el año 2009 menos dependientes del automóvil, y
y que es un importante documento sobre la urbanización sustentable. Sus estudios de
conexión entre precios y sustentabilidad de la suburbanización de oficinas, cómo las
propiedades comerciales en el 2010. formas urbanas condicionan la conducta de
viaje y la inversión inmobiliaria responsable
son algunas de las investigaciones más
ampliamente citadas en estas áreas.
Lisa Fay Frank Hovorka

Matthiessen Direction du Pilotage Stratégique, du
Développement Durable et des Etudes,
Presidente, Integral Group Los Angeles,
Caisse des Depots
California, EE.UU.
París, Francia
Lisa Fay Matthiessen es una arquitecta con
más de 23 años de experiencia en diseño Frank Hovorka comenzó su carrera en el
y construcción, con énfasis en diseño sector construcción de VINCI Group en
sustentable. A través de sus innovadoras Europa del Este. En Francia, trabajó para
investigaciones y análisis de los costos y EMGP (REIT) en el desarrollo de varios
beneficios financieros de las edificaciones edificios comerciales, enfocándose en los
ecológicas, Lisa ha transformado los últimos años en desarrollo sustentable.
mercados de la construcción en el mundo Desde septiembre de 2010, ha estado a cargo
y ayudado a mejorar las políticas públicas y de las políticas de desarrollo inmobiliario
la evolución de un diseño ambientalmente sustentable en el grupo Caisse des Depots,
responsable. Actualmente, Lisa es donde también está involucrado en la
Presidente de Integral Group, una firma de investigación de edificios de energía neta
ingeniería dedicada al diseño verde. cero e indicadores financieros para el
valor verde a través de varios proyectos de
investigación y entidades internacionales
(SBA, REHVA, RICS y UNEP-‐FI).

Lauren Haas Nils Kok
Gerente de Sustentabilidad para la región Profesor Asociado,
de Australia y Asia, Brookfield Multiplex, Universidad de Maastricht,
Sidney, Australia Maastricht, Holanda
Lauren Haas está a cargo de implementar Nils Kok es profesor asistente de Finanzas
sustentabilidad en los negocios de y Bienes Raíces en la Universidad de
Brookfield Multiplex para Australia y Asia, Maastricht y es profesor visitante en la Haas
empoderando e involucrando a empresas, School of Business de UC Berkeley. Su
accionistas clave, clientes y gobiernos principal enfoque investigativo está en temas
para demostrar la propuesta de valor en de sustentabilidad en el sector inmobiliario,
COMITÉ DIRECTIVO
el desarrollo, administración e inversión concentrándose en los aspectos económicos
de las propiedades sustentables con fines de los edificios “verdes” en el mercado.
comerciales. . Lauren es Contadora Pública Nils también trabaja con inversionistas
Certificada (CPA) y comenzó su carrera en inmobiliarios institucionales, como APG,
Ernst & Young LLP y, luego ha ejercido como PGGM, y Triodos Bank, en la implementación
Analista Financiera para una REIT pública de de políticas sustentables y es miembro activo
San Francisco. de varias redes de mercado e inmobiliarias.
Shengkai Chiu Greg Kats ASESOR

Gerente de Energía y Sustentabilidad, Presidente, Capital E,
Jones Lang LaSalle Washington DC, EE.UU.
Singapur
EGreg Kats es Presidente de Capital-‐E,
inversionista de etapas tempranas en
Shengkai nació en Taiwán y se mudó a
empresas y proyectos de tecnologías
Georgia para aprovechar el gran sistema
limpias a nivel internacional. Previamente,
educacional estadounidense a los 13 años.
fue Director Gerente de Good Energies,
Después de graduarse con un Máster en
un importante inversionista en energías
ingeniería, Shengkai obtuvo un trabajo en
renovables, industrias de eficiencia
Johnson Controls, especializándose en el
energética y edificios verdes, que administra
desarrollo de proyectos de ahorro de energía
6 mil millones de dólares. Greg es fundador
y soluciones agrupadas para los contratos de
del New Resource Bank, el primer banco
desempeño. Durante los últimos diez años,
verde de EE.UU. y es fundador del American
la carrera de Shengkai ha girado en torno al
Council on Renewable Energy. Es el autor
sector de administración de energía en los
principal de la mayoría de los estudios
edificios. Ahora es responsable de desplegar
más ampliamente citados sobre costos y
la plataforma de sustentabilidad de Jones
beneficios de edificios verdes, realizados
Lang LaSalle para clientes de administración
para 40 agencias estatales de California.
Ursula
Hartenberger
Jefe Global Head de Sustentabilidad, RICS
Bruselas, Bélgica
Después de trabajar en temas ambientales

para una serie de organizaciones
internacionales, Ursula Hartenberger se
unió a RICS en el año 2006. Asumió el puesto
de Jefe Global de Sustentabilidad de RICS
en 2009 y es responsable de coordinar las
actividades estratégicas de la organización en
esta área y de la participación de accionistas
de algo nivel. Es miembro de varios
think-‐tanks internacionales de desarrollo
sustentable e iniciativas de alto nivel, y ha
participado estrechamente en una serie de
publicaciones de RICS sobre sustentabilidad
y valor y decisiones asociadas de inversión en
el sector inmobiliario. Escribe regularmente
sobre estos temas para publicaciones
externas y boletines académicos.
AGRADECIMIENTOS
Autores Participantes
Beneficios Comerciales
Marylis Ramos, PRP
Miles Keeping, Deloitte Real Estate Lauren Haas, Brookfield Multiplex
Resumen Ejecutivo
Joanne Wheeler, UK Green Building Council
Reflexiones
Lisa Matthiessen, Integral Group
Ursula Hartenberger, Royal Institution of Chartered Surveyors
Sarah Sayce, Kingston University
Shengkai Chiu, Jones Lang LaSalle
George Salah, Google
Nicola Milne
Nils Kok, Maastricht University
Jonathan Laski, C40 Cities Climate Leadership Group
Hilary Beber, NYC Mayor’s Office of Long-‐Term Planning and Sustainability
Stacy Lee, NYC Mayor’s Office of Long-‐Term Planning and Sustainability
Casos de Estudios
Falah Mohamed Al Ahbabi, Abu Dhabi Urban Planning Council
Lauren Haas, Brookfield Multiplex
Frank Hovorka, Caisses des Depots
Kate Brown, Grosvenor
Yona Kamelgarn, Novethic
Colaboradores
El World Green Building Council desea agradecer a las siguientes personas También agradecemos a las
por su contribución al presente informe: siguientes empresas por su
contribución material y apoyo:
Natalie Goodrick, Brookfield Multiplex
Pilar Medina, Colombia Green Building Council
Diego Ibarra, EA Buildings
Amanda Chang, Google
Lora Lee, Google
Robin Mellon, Green Building Council of Australia
Autif Sayed, International Finance Corporation (World Bank)
Karen Jamal, KJ Communications
Frances Chen, New Zealand Green Building Council
Harry Verhaar, Philips
Andrew Mellor, PRP
Kirsten Burrows, PRP
Sioned Holland, PRP
Lee Heffron, PRP
Roy Antik, Skanska
Catie Ryan, Terrapin Bright Green
Colin Devenish, V&A Waterfront
James Drinkwater, World Green Building Council
Kim Surtees, World Green Building Council
Rochelle Ade

Asesores Expertos
El World Green Building Council también quisiera agradecer a las siguientes
personas por sus conocimientos para redactar Productividad Laboral y Salud:
Vivian Loftness, Carnegie Mellon

Bill Browning, Terrapin Bright Green
Chris Garvin, Terrapin Bright Green
Judith Heerwagen, Admin. de Servicios Generales del Gobierno de EE.UU.
AGRADECIMIENTOS
Agradecimientos especiales a Michelle Malanca Frey por la edición y
coordinación de este informe.
LOS SOCIOS DEL PROYECTO
World Green Building Council

El World Green Building Council es una red de Green
Building Councils en más de 90 países, que constituye
la más grande organización mundial que influye en el
entorno de construcción sustentable.
Los Green Building Councils son organizaciones

conformadas por socios que trabajan con más de
25.000 organizaciones en todo el mundo para acelerar
la transformación de sus industrias de construcción
para crear edificios, comunidades y ciudades más
sustentables.
El World GBC colabora con sus miembros para apoyar

las políticas de construcción verde y entregar una sola
voz para una industria en crecimiento.
Nuestra misión es asegurar que liberamos el potencial

de nuestro sector para reducir las emisiones de carbono
y consumo de recursos, a la vez que entregamos
viviendas a precio conveniente, seguridad energética,
creación de trabajo y mejor calidad de vida para las
personas en todo el mundo.

PRP
LOS SOCIOS DEL PROYECTO

PRP es una oficina internacional multidisciplinaria que
entrega una gama de servicios de diseño y consultoría
que incluyen arquitectura, diseño y planificación urbana,
diseño paisajístico, investigación y desarrollo ambiental,
administración y planificación de proyectos.
Operamos en todo el Reino Unido y en mercados

internacionales donde nuestro conocimiento y
experiencia en vivienda, diseño sustentable y generación
de espacios agregan valor a la regeneración y desarrollo
de pueblos y ciudades. En PRP, estamos comprometidos
con mejorar el diseño y rendimiento técnico de las
construcciones y la defensa de la sustentabilidad
como un medio de catalizar el cambio en la industria.
Nuestros proyectos de investigación y desarrollo se
enfocan en el futuro, liderando a la industria en el
desarrollo de nuevas ideas, procesos y soluciones para
nuestro mundo que cambia rápidamente. Nuestro
diverso y dinámico equipo de creativos y altamente
hábiles investigadores y expertos técnicos usan
innovadores enfoques para investigar y desarrollar
el campo de edificios con baja huella de carbono,
comunidades sustentables, ciudades y sistemas
inteligentes.
LOS PRINCIPALES PATROCINADORES
SKANSKA
Durante 126 años, Skanska ha sido un moderno e
innovador desarrollador y contratista, construyendo lo
que la sociedad necesita. Hoy Skanska es uno de los
más grandes grupos de construcción y desarrollo de
proyectos del mundo, con experiencia en construcción,
desarrollo de proyectos residenciales y comerciales,
así como también en sociedades público-‐privadas.
Actualmente, el grupo tiene su oficina matriz en
Estocolmo, Suecia, y transa en la Bolsa de Valores
de Estocolmo. Las ventas en 2012 totalizaron 132 mil
millones de Coronas Suecas (USD 19,5 mil millones de
Dólares o 15 mil millones de Euros).
El objetivo de Skanska es ser el principal desarrollador

y contratista de proyectos verdes, una meta que se ha
traducido en nuestro Viaje al Verde ProfundoTM, el
enfoque de la empresa hacia la concreción de proyectos
con un impacto ambiental cercano a cero. Nuestro
enfoque se refleja en los numerosos proyectos con
certificación LEED Platinum, BREEAM Outstanding y
CEEQUAL Excellent que hemos ayudado a entregar
para nuestros clientes. Para saber más sobre el Viaje al
Verde ProfundoTM de Skanska, por favor visite http://
group.skanska.com/en/Sustainability/Our-‐Journey-‐to-‐
Deep-‐Green/.

Abu Dhabi
Grosvenor Urban Planning Council
LOS PRINCIPALES PATROCINADORES

Grosvenor es un grupo inmobiliario privado con oficinas Estidama, que significa “sustentabilidad” en árabe, es
en 18 de las más dinámicas ciudades del mundo. un principio fundacional del Plan 2030 del gobierno
El grupo opera e invierte en tres áreas de negocios de Abu Dhabi’s así como un programa de políticas
diferentes; inversión inmobiliaria propia en bienes complementarias desarrolladas por el Consejo de
raíces a través de nuestras operadoras en Gran Bretaña, Planificación Urbana de Abu Dhabi. Basado en cuatro
América y el Asia Pacífico; inversión inmobiliaria pilares; medioambiente, economía, sociedad y cultura, el
indirecta en bienes raíces administrados por terceros, Programa Estidama orienta sobre inversiones sólidas en
que es responsabilidad de la casa matriz, y nuestra el sector construcción; para asegurar que se protege el
administradora de fondos internacionales, Grosvenor patrimonio ecológico, que los barrios estén conectados,
Fund Management, que administra capital a nombre los edificios logren y mantengan su calidad y el agua,
de nuestros inversionistas. Al 31 de diciembre de 2011, energía y materiales se resguarden prudentemente.
el grupo adminstraba un total de 12,5 mil millones El sistema de calificación Estidama Pearl Rating
de Libras. Poco común para una empresa privada, System, a través de un mandato gubernamental, fija
Grosvenor publica una completa Memoria Anual y estándares mínimos de sustentabilidad para todos los
Balance, disponible en: www.grosvenor.com edificios, casas y comunidades nuevas, así como pautas
voluntarias para recompensar a los proyectos de clase
mundial y para hacer progresar al sector construcción.
Vigila el desempeño en toda la vida útil de los proyectos,
con revisiones en la etapa de diseño, durante la
construcción y después de la entrega de los edificios.
En forma importante, los proyectos financiados por el
gobierno deben lograr los más altos estándares, tanto
para obtener los mayores retornos sobre la inversión en
eficiencia de recursos, como para entregar liderazgo por
medio del ejemplo.
www.worldgbc.org

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E S S

Socio del Proyecto

© 2013 World Green Building Council.

LOS BENEFICIOS COMERCIALES

VALOR COMO ACTIVO ................................................................................................................................................ 32

COSTOS OPERACIONALES ........................................................................................................................................ 48

PRODUCTIVIDAD LABORAL Y SALUD ....................................................................................................................... 64

MITIGACIÓN DE RIESGOS .......................................................................................................................................... 80

DE EDIFICIOS VERDES A CIUDADES VERDES

El World Green Building Council día más hábiles para desarrollar

2 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

4 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

En el caso de Abu Dhabi,

Falah Mohamed Al Ahbabi

Las investigaciones demuestran El presente informe investiga los

6 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

Costos de Diseño y Construcción En aquellos mercados donde este

Si bien puede haber un costo

8 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

Si bien hacen falta más estudios,

Esto representa una excelente

10 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

Venta rápida Imagen corporativa

Financia-‐ Cumple normativa

Menor Mayor tasa de

Gran parte de las pruebas

12 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN, VALOR

DE LA PROPIEDAD COMO ACTIVO, COSTOS

OPERATIVOS, PRODUCTIVIDAD EN EL LUGAR

DE TRABAJO Y REDUCCIÓN DE RIESGOS

16 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

18 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

• Si bien puede haber un costo adicional asociado, en comparación con

• Ha quedado demostrado que los mayores costos de capitales

• Ha habido una tendencia general que apunta a reducir los costos de

• A menudo el aumento en los costos iniciales de los edificios verdes

artículos o servicios que no forman en el presente capítulo se refieren

20 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

Green Mark Platinum

BREEAM Bancos Residencial

LEED/Energy Oficinas Industrial

Star Green Mark Educación Retail

Green Star Edif. Públicos Uso Mixto

Standard 5281 Salud Sin especificar

22 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

Las implicancias de los beneficios

También existe un valor a largo

24 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

El propietario intentó conseguir una certificación

La torre Costanera Lyon I fue diseñada por los

La obra posee una sofisticada cubierta consistente en

-‐0,4% A 12,5% 0,9% a 29%

26 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

LEED Gold LEED Certified

Los sistemas de calificación y

28 EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES

COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

Los profesionales del diseño no comprenden